Árið 2026, mánudaginn 4. maí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru, Arnór Snæbjörnsson formaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. UUA2602024, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. desember 2025 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir tveimur færanlegum kennslustofum auk tengibyggingar á lóð nr. 17 við Hlaðbæ.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
- Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 22. febrúar 2026, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Hábæ 42, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. desember 2025 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir tveimur færanlegum kennslustofum auk tengibyggingar á lóð nr. 17 við Hlaðbæ. Er þess krafist að byggingarleyfið verði fellt úr gildi sem og að hverfisskipulag Árbæjar verði úrskurðað ógilt. Með kæru er barst úrskurðarnefndinni sama dag kæra eigendur, Hábæ 44, sömu ákvörðun og gera sömu kröfur. Verður kærumál það, sem er nr. UUA2602025, sameinað máli þessu enda þykja hagsmunir kærenda ekki standa því í vegi.
- Allir kærendur gera þá kröfu til vara að fram fari grenndarkynning vegna byggingarframkvæmda á lóð nr. 17 við Hlaðbæ sem og að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Með bráðabirgðaúrskurði nefndarinnar uppkveðnum 6. mars 2026 var kröfu um stöðvun framkvæmda hafnað.
- Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 30. mars 2026.
Málavextir
- Hverfisskipulag fyrir Ártúnsholt, Árbæ og Selás, var samþykkt á fundi borgarráðs Reykjavíkur 10. október 2019 og öðlaðist gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 5. nóvember sama ár. Féllu eldri deiliskipulagsáætlanir á svæðinu niður við gildistöku þess. Í hverfisskipulaginu er svæðinu skipt í skilmálaeiningar. Lóðin Hlaðbær 17 er innan skilmálaeiningar 7.2.9., Samfélagsþjónusta og kemur fram í skipulaginu að byggingarheimildir á lóðinni séu auknar úr 406 í 579 m2 um leið og heimilað er að reisa allt að 220 m² af færanlegum kennslustofum. Afmarkaður er svonefndur „takmarkaður byggingarreitur“ á lóðinni sem nær til hennar allrar að frágreindri tveggja metra rein meðfram lóðarmörkum gegnt íbúðarlóðum kærenda.
- Með umsókn, dags. 23. október 2025, sótti Reykjavíkurborg – eignasjóður um byggingarleyfi fyrir tveimur færanlegum kennslustofum auk tengibyggingar á lóð leikskólans Árborgar að Hlaðbæ 17. Var umsóknin samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 2. desember s.á. og umsækjendum tilkynnt um afgreiðsluna með bréfi, dags. 15. s.m. Byggingarleyfi var gefið út 13. janúar 2026.
Málsrök kærenda
- Í kæru er rakið að undanfarnar vikur hafi staðið yfir framkvæmdir á lóð leikskólans við Hlaðbæ 17 án þess að íbúar í nágrenni hafi verið upplýstir um að það stæði til. Óskað hafi verið eftir upplýsingum hjá Reykjavíkurborg sem hafi í framhaldinu upplýst kærendur um að fyrirhugað væri að reisa svonefndar færanlegar kennslustofur á lóðinni. Framkvæmdirnar hefðu ekki verið grenndarkynntar þar sem þær væru í samræmi við gildandi hverfisskipulag frá árinu 2019. Hverfisskipulag Árbæjar heimili byggingu 220 m2 færanlegra kennslustofa, en þær framkvæmdir sem eigi sér stað á lóðinni bendi til að ekki sé ætlunin að reisa þar tímabundið mannvirki heldur varanlega byggingu sem sé ætlað að standa þar til framtíðar. Ekki sé skilgreindur byggingarreitur á lóðinni sem sé bagalegt í ljósi þess hve stutt sé í næstu íbúðarhús í Hábæ.
- Reykjavíkurborg hafi ranglega talið að ekki bæri að grenndarkynna framkvæmdina. Sú afstaða fari gegn ákvæðum skipulagslaga nr. 123/2010 um grenndarkynningu og reglum stjórnsýsluréttar um andmælarétt, enda liggi fyrir að um sé að ræða aðila sem hafi verulegra einstaklingsbundinna hagsmuna að gæta vegna nálægðar íbúðarlóða þeirra við ráðgert mannvirki, en það muni rísa í einungis um 3–5 m fjarlægð frá lóðamörkum. Það geti valdið skuggavarpi og skerðingu útsýnis til Elliðaárdals sem kunni að leiða til verðmætarýrnunar fasteignanna. Gildandi hverfisskipulag veiti Reykjavíkurborg of víðtækar heimildir til uppbyggingar án tillits til nágranna og án þess að tryggja þeim lögbundinn rétt til upplýsinga og andmæla.
Málsrök Reykjavíkurborgar
- Af hálfu Reykjavíkurborgar er bent á að kæra í máli þessu hafi borist 23. febrúar 2026, löngu eftir að ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið birt og byggingarleyfi verið gefið út, sem var 13. janúar sama ár. Auk þess lúti kæran að hverfisskipulagi sem tekið hafi gildi árið 2019. Verði að telja að kærendum hafi verið eða a.m.k. mátt vera ljóst að tilefni væri til að kynna sér málið og gæta kærufrests, enda hafi þau haft vitneskju um fyrirhugaðar framkvæmdir.
- Lóðin að Hlaðbæ 17 tilheyri skilmálaeiningu 7.2.9 samkvæmt hverfisskipulagi fyrir Ártúnsholt, Árbæ og Selás og sé á svæði fyrir samfélagsþjónustu. Lóðin sé 2.911 m2 og innan hennar sé takmarkaður byggingarreitur. Í skipulagsskilmálum sé kveðið á um að innan takmarkaðra byggingarreita sé heimilt að reisa færanlegar kennslustofur. Heimilað byggingarmagn fyrir færanlegar kennslustofur á lóðinni sé 220 m2 á einni hæð. Um sé að ræða framkvæmd í samræmi við gilt hverfisskipulag, sem teljist deiliskipulag í skilningi 5. mgr. 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, og hafi ekki verið tilefni til grenndarkynningar, sbr. 44. gr. laganna.
- Áréttað sé að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir færanlegum kennslustofum auk tengibyggingar. Samkvæmt greinargerð hönnunarstjóra og uppdrætti verkfræðistofu séu gólfbitar settir á stálbita með þeim hætti að unnt sé að fjarlægja bygginguna með einföldum hætti. Að því er varði áhrif framkvæmdarinnar á hagsmuni kærenda hafi ekki verið sýnt fram á að þau séu umfram það sem almennt megi búast við í þéttbýli. Um sé að ræða færanlegar kennslustofur á einni hæð og ekki verði séð að þær hafi veruleg áhrif á birtu, skuggavarp eða útsýni. Þá njóti óbreytt útsýni ekki sérstakrar verndar að lögum og er því mótmælt að framkvæmdin leiði til verðrýrnunar fasteignar kæranda í ljósi þess að um tímabundið mannvirki sé að ræða.
Viðbótarathugasemdir kæranda
- Í viðbótarathugasemdum frá þeim kærendum sem eru búsettir að Hlaðbæ 44 var bent á að sú réttarvernd sem borgurum sé tryggð með 13. og 14. gr. stjórnsýslulaga um andmælarétt sé grundvallaratriði í máli þessu. Að þeirra mati hafi Reykjavíkurborg, með setningu og framkvæmd viðkomandi hverfisskipulags, í reynd svipt kærendur þessari réttarvernd, þar sem þeim hafi ekki gefist kostur á að koma á framfæri athugasemdum eða andmælum vegna ákvörðunar sem snerti hagsmuni þeirra.
- Því sé mótmælt að stjórnsýslukæran hafi borist of seint. Það hafi ekki verið fyrr en 14. febrúar 2026 þegar umfangsmiklar framkvæmdir voru augljósar á svæðinu að fyrir lá að um væri að ræða umfangsmikla, varanlega framkvæmd sem virðist ætlað að standa til langs tíma. Því beri að miða við þann dag við mat á kærufresti og skuli vafi um upphaf frestsins metinn kærendum í hag.
- Staðsetning bygginganna við lóðamörk í norðausturhorni lóðarinnar Hlaðbæjar 17 sé afar óhagstæð nágrönnum og hafi engin tilraun verið gerð til að velja vægari úrræði með annarri staðsetningu innan lóðarinnar, þrátt fyrir að hún sé stór og svigrúm sé til þess. Þar sem framkvæmdir séu þegar hafnar sé þess krafist að byggingarnar verði fjarlægðar án tafar. Til vara að valin verði staðsetning sem sé síður íþyngjandi fyrir nágranna, svo sem við suðurmörk lóðarinnar sem ætti að vera raunhæft í ljósi þess sem haldið sé fram að mannvirkin séu færanleg.
Niðurstaða
- Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. desember 2025 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir tveimur færanlegum kennslustofum auk tengibyggingar á lóð nr. 17 við Hlaðbæ. Er þess krafist að byggingarleyfið verði fellt úr gildi sem og að hverfisskipulag Árbæjar verði úrskurðað ógilt. Til vara er þess krafist að framkvæmdin verði grenndarkynnt samkvæmt 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þannig að hagsmunaaðilum gefist kostur á að koma að athugasemdum sínum. Byggja kærendur m.a. á því að framkvæmdin hafi áhrif á skuggavarp og útsýni frá nærliggjandi eignum og að óljóst sé hversu lengi umrædd mannvirki eigi að standa. Þá telja þeir það hafa þýðingu að mannvirkin séu í reynd ekki tímabundin heldur varanleg. Kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar er í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.
- Kærendur í máli þessu krefjast ógildingar á hverfisskipulagi Árbæjar sem tók gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 5. nóvember 2019. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðunina. Sé um að ræða ákvarðanir sem sæta opinberri birtingu telst kærufrestur frá birtingu ákvörðunar. Verður kröfu um ógildingu hverfisskipulagsins af þessum sökum vísað frá úrskurðarnefndinni enda kærufrestur vegna þess löngu liðinn.
- Af gögnum þessa máls, m.a. tölvubréfi, dags. 17. desember 2025, frá Reykjavíkurborg til þess kæranda sem búsettur er að Hábæ 42, verður ráðið að honum hafi þá verið kunnugt um að hið umdeilda byggingarleyfi hafi þá verið samþykkt. Sama dag sendi viðkomandi fyrirspurn til Reykjavíkurborgar og óskaði eftir nánari upplýsingum. Svör bárust ekki fyrr en með tölvubréfi dags. 16. janúar 2026 og eru í því hvorki veittar leiðbeiningar um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar né um kærufrest. Þá hafa kærendur greint frá því að það hafi ekki verið fyrr en 14. febrúar s.á., þegar framkvæmdir hófust á svæðinu, að þeim varð ljóst umfang framkvæmdanna. Að þessu virtu verður að telja afsakanlegt að kæra í máli þessu hafi borist að kærufresti liðnum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og verður hún því tekin til efnismeðferðar.
- Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 ber að grenndarkynna umsókn um byggingarleyfi þegar framkvæmd er ekki í samræmi við aðalskipulag og deiliskipulag liggur ekki fyrir. Af ákvæðinu leiðir jafnframt að grenndarkynning er almennt ekki nauðsynleg þegar framkvæmd er í samræmi við gildandi skipulag. Hverfisskipulag er tegund deiliskipulags fyrir þegar byggð hverfi þar sem vikið er frá kröfum sem gerðar eru um framsetningu deiliskipulags fyrir nýja byggð, sbr. gr. 1.3. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Reglur um málsmeðferð deiliskipulags gilda því um hverfisskipulag eftir því sem við á, sbr. 5. mgr. 37. gr. laga nr. 123/2010.
- Hverfisskipulag fyrir Árbæ tók gildi með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 5. nóvember 2019. Samkvæmt skilmálum þess er svæðinu skipt upp í skilmálaeiningar. Lóðin Hlaðbær 17 er innan skilmálaeiningar 7.2.9., Samfélagsþjónusta. Á hverfisskipulagsuppdrætti innan skilmálaeiningarinnar eru sýndar tvær gerðir byggingarreita. Í skilmálum segir að þar sem „aðalbyggingarreitir“ séu skilgreindir megi fullnýta þá. Á hinn bóginn eru „takmarkaðir byggingarreitir“ sýndir fyrir „minni viðbyggingar við sérbýlishús, parhús og raðhús, færanlegar kennslustofur og aðrar byggingar á lóð“. Tekið er fram að þessir byggingarreitir séu rúmir og ekki sé gert ráð fyrir að þeir séu fullnýttir heldur sýni þeir mögulegt svæði fyrir minni viðbyggingar og stakstæðar byggingar. Útfærsla á staðsetningu smærri viðbygginga eigi sér stað á hönnunarstigi og skuli fylgja viðeigandi leiðbeiningum hverfisskipulags þegar byggingar heimildir séu nýttar.
- Í ákvæðum skilmálaeiningar 7.2.9. í hverfisskipulaginu kemur fram að byggingarheimildir á lóðinni að Hlaðbæ 17 séu auknar úr 406 í 579 m2. Þar að auki þess að heimilað sé að reisa allt að 220 m² af færanlegum kennslustofum. Á hverfisskipulagsuppdrætti er enginn aðalbyggingarreitur sýndur á lóðinni en þar er með rauðri brotalínu markaður takmarkaður byggingarreitur, sem nær til lóðarinnar allrar að frágreindri tveggja metra rein meðfram lóðamörkum að norðanverðu, þar sem eru lóðarmörk við íbúðarlóðir kærenda í máli þessu. Tekið er fram að færanlegar kennslustofur séu heimilar innan byggingarreits og um það vísað til skilmálaliðar um byggingarreiti og gjöld.
- Með hinni kærðu ákvörðun var heimilað að byggja 199,2 m² hús á norðausturhluta lóðarinnar að Hlaðbæ 17, skammt frá lóðarmörkum við lóðir kærenda. Samkvæmt aðaluppdráttum er um að ræða tvö færanleg hús og tengibyggingu með þjónusturými. Hafa kærendur bent á að húsin muni valda skuggavarpi inn á lóð þeirra og skerðingu útsýnis frá eignum þeirra. Slík sjónarmið kunna eftir atvikum að hafa þýðingu við mat á því hvort skylt sé að grenndarkynna framkvæmd, enda er við það mat m.a. litið til áhrifa á útsýni og skuggavarp. Þar sem skipulag svæðisins heimilar slík mannvirki, þ.e. færanlegar kennslustofur innan takmarkaðs byggingarreits á lóðinni, verður þó talið að óskylt hafi verið að ráðast í grenndarkynningu framkvæmdarinnar skv. 1. mgr. 44. gr. laga nr. 123/2010. Um andmælarétt er fjallað í IV. kafla stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í 13. gr. segir að aðili máls skuli eiga þess kost að tjá sig um efni máls áður en stjórnvald tekur ákvörðun í því, enda liggi ekki fyrir í gögnum málsins afstaða hans og rök fyrir henni eða slíkt sé augljóslega óþarft. Sú skylda hvílir jafnframt á stjórnvaldi að hafa frumkvæði að því að gefa aðila kost á að tjá sig áður en ákvörðun er tekin ef honum er ókunnugt um að ný gögn og upplýsingar hafa bæst við mál hans og telja verður að upplýsingarnar séu honum í óhag og að þær hafi verulega þýðingu við úrlausn málsins. Nágrannar verða ekki sjálfkrafa taldir eiga slíkra lögvarinna einstaklingsbundinna hagsmuna að gæta að þeir teljist til aðila að stjórnsýslumáli um byggingarleyfi á aðlægri lóð. Séu aðstæður á hinn bóginn slíkar að mannvirki hefur í för með sér umtalsverð áhrif sökum t.d. innsýnar, skuggavarps eða væntrar lyktar/hávaða verður að játa þeim slíka málsaðild. Sjónarmið um missi útsýnis geta einnig verið af þýðingu við heildarmat á því hvort nágranni verði talinn til aðila að máli.
- Af gögnum þessa máls verður ekki ráðið að kærendum hafi verið gefinn kostur á að kynna sér gögn máls og koma sjónarmiðum sínum á framfæri, áður en hin kærða ákvörðun var tekin skv. 13. og 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þá verður ekki talið að slíkt hafi verið augljóslega óþarft í skilningi 13. gr. stjórnsýslulaga. Athuga verður að samkvæmt gildandi hverfisskipulagi eru rúmar heimildir fyrir því hvar hinum færanlegu kennslustofum verði komið fyrir á lóðinni Hlaðbæ 17 um leið og hverfisskipulagið gerir ráð fyrir því að ákvörðun um nánari staðsetningu mannvirkja innan takmarkaðs byggingarreits, svo sem þess sem á lóðinni er, fari fram á hönnunar- og leyfisstigi. Að auki verður á það bent að umsækjandi um byggingarleyfi var sveitarfélagið sjálft, sem gefa ætti ríkara tilefni en ella til þess að gætt verði að réttaröryggi við málsmeðferð. Þar sem þessara reglna var ekki gætt verður að álíta að undirbúningur hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið annmörkum háður.
- Við mat á því hvaða afleiðingar þessir annmarkar verði látnar hafa á gildi hinnar kærðu ákvörðunar má til þess horfa að kærendur hafa nú fengið tækifæri fyrir úrskurðarnefndinni til að koma sjónarmiðum sínum á framfæri. Um leið má til þess líta hvort þau sjónarmið sem kærendur hafa fært fram hefðu getað leitt til annarrar niðurstöðu, hefðu þau komið fram tímanlega. Miðað við aðstæður allar væri óvarlegt af úrskurðarnefndinni að útiloka að svo hefði ekki orðið. Verður af þeim ástæðum ekki komist hjá því að fella úr gildi hina kærðu ákvörðun.
Úrskurðarorð
Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu um ógildingu hverfisskipulags fyrir Ártúnsholt, Árbæ og Selás.
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. desember 2025 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir tveimur færanlegum kennslustofum auk tengibyggingar á lóð nr. 17 við Hlaðbæ.
