Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
feb 10
Love0

UUA2511047 Gunnarsholt

Með

Árið 2026, þriðjudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2511047, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Rangárþings ytra frá 27. september 2025 um að samþykkja leyfi til breytingar á húsinu Miðgarði í Gunnarsholti á Rangárvöllum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur 

úrskurður:

  1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 17. nóvember 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir íbúi í Gunnarsholti á Rangárvöllum, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Rangárþings ytra frá 27. september 2025 að samþykkja leyfi til breytingar á húsinu Miðgarði í Gunnarsholti á Rangárvöllum vegna ráðgerðs rekstrar meðferðarheimilis fyrir ungmenni. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Kærandi hefur á síðari stigum málsins farið fram á að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til þess að taka það til endanlegs úrskurðar.
  1. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Rangárþingi ytra 7. janúar 2026. 

Málavextir

  1. Með umsókn dags. 21. janúar 2025 óskaði Barna- og fjölskyldustofa eftir heimild byggingar­fulltrúa Rangárþings ytra til að gera breytingar á skrifstofuhúsinu Miðgarði í Gunnarsholti á Rangárvöllum í því skyni að koma þar upp neyðarvistun fyrir ungmenni. Fram kom að framkvæmdin væri nauðsynleg til þess að mæta kröfum brunahönnunar og aðlaga húsnæðið að neyðarvistun fyrir ungmenni. Um væri að ræða umfangsflokk 2 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Með erindinu fylgdu aðaluppdrættir. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 29. s.m. voru byggingaráform samþykkt vegna þessa. Fram kom að framkvæmdirnar féllu undir umfangsflokk 3 í byggingarreglugerð og að byggingarleyfi yrði gefið út þegar öll gögn og viðeigandi upplýsingar hefðu borist. 
  1. Á afgreiðslufundi skipulags- og umferðarnefndar 8. ágúst 2025, var ákveðið í tilefni af fyrirspurnum frá íbúum í nágrenninu að grenndarkynna breytingu á „núverandi notkun skrifstofuhúsnæðis í meðferðarheimili fyrir ungmenni“ skv. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Tekið var fram við afgreiðsluna að nefndin teldi áformin í fullu samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi utan þéttbýlis. Grenndarkynning stóð yfir frá 15. ágúst 2025 til 12. september s.á. Hinn 27. september 2025 var gefið út byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum með vísan til og 14. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og gr. 2.4.4, 2.4.7, 2.4.8 í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Málsrök kæranda

  1. Kærandi rekur að haustið 2024 hafi hann verið boðaður á kynningarfund vegna væntanlegs meðferðarheimilis sem starfrækja ætti í Gunnarsholti á Rangárvöllum í húsinu Miðgarði sem áður var nýtt sem höfuðstöðvar Landgræðslu ríkisins. Hafi hann síðan í janúar 2025 séð fréttir þess efnis í fjölmiðlum að flytja ætti meðferðarheimili í Gunnarsholt þar sem boðið yrði upp á langtímameðferð fyrir drengi sem lokið hefðu greiningu og meðferð á öðrum heimilum. Meðferðarheimilið væri ætlað drengjum, á aldrinum 14 til 18 ára, sem glími við alvarlegan vanda á borð við vímuefnaneyslu, ofbeldi, afbrot, skóla- og námserfiðleika eða sálfélagslegan vanda, þegar önnur úrræði dugi ekki til. Hafi hann strax haft samband við byggingarfulltrúa og krafist grenndarkynningar, en þeirri beiðni hafi verið synjað. Kærandi hafi ítrekað óskað eftir upplýsingum og hafi þær ekki borist fyrr en 23. júní 2025. Seinast hafi beiðni um upplýsingar verið ítrekuð 7. ágúst s.á. en degi síðar hafi borist tölvubréf frá sveitarfélaginu um að taka ætti erindið fyrir á fundi skipulags- og umferðarnefndar sama dag og að fundargerð yrði birt á netinu að loknum fundinum. Höfðu framkvæmdir þá staðið yfir í nokkrar vikur.
  1. Við grenndarkynningu byggingaráformanna hafi kærandi m.a. farið fram á að, sveitarfélagið gripi til aðgerða til að stöðva óleyfisframkvæmdir og að fram færi fullnægjandi rannsókn og mat á áhrifum starfseminnar á nærumhverfi og grennd. Jafnframt að starfsemin yrði flokkuð réttilega í notkunarflokk 5 eða 6 samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012. Færa yrði rök fyrir því hvort og hvernig fyrirhuguð starfsemi teldist í samræmi við aðalskipulag sveitar­félagsins og grenndarrétt nágranna og hvort sveitarfélagið teldi að framkvæmdirnar væru heimilar án byggingarleyfis. Þá hafi verið krafist aðgangs að öllum gögnum málsins.
  1. Svör skipulags- og umferðarnefndar við athugasemdum kæranda hafi borist honum 18. ágúst 2025. Þar segi m.a. að áformuð hagnýting hússins sé að fullu í samræmi við fyrirliggjandi skipulagsáætlanir, að eina neyðarvistunarúrræði Barna- og fjölskyldustofu væri staðsett á Stuðlum og ekki stæði til að flytja slíkt úrræði í Gunnarsholt. Grenndarkynning hafi farið fram umfram skyldu og sveitarfélagið hafi ekki brotið neinar málsmeðferðarreglur. Muni skipulags- og umferðarnefnd því fela skipulags- og byggingarfulltrúa að gefa út byggingarleyfi ef nauðsynlegt reynist til að klára standsetningu húsnæðisins í Miðgarði. Öðrum fyrirspurnum, kröfum og óskum kæranda hafi ekki enn verið svarað.
  1. Gögn málsins bendi til að sveitarfélagið hafi litið svo á að byggingarleyfi væri óþarft allt fram til þess það hafi verið gefið út. Þá hafi við undirbúning þess ekki verið farið sjálfstætt og efnislega yfir skilyrði 13. og 14. gr. mannvirkjalaga, þ.m.t. kröfur um öryggi, brunavarnir, notkunarflokk, rannsóknarskyldu og eftirlit skv. 16. gr. sömu laga. Fyrirhuguð starfsemi falli undir notkunarflokk 5 samkvæmt byggingarreglugerð og greinargerð frá verkfræðistofu um brunahönnun, en ekki umfangsflokk 2 eða 3 eins og önnur gögn gefi til kynna. Í mannvirkjum sem falli undir notkunarflokk 5 sé gert ráð fyrir að fólk gisti, þekki ekki flóttaleiðir og geti ekki bjargað sér sjálft. Þessi flokkun hafi veruleg áhrif á kröfur um brunavarnir, rýmingarleiðir og almennan aðbúnað mannvirkisins.
  1. Á núgildandi aðalskipulagsuppdrætti sé umrætt svæði í Gunnarsholti skilgreint sem „Samfélagsþjónusta (S)“, sem vísi til d-liðar 6.2. gr. skipulagsreglugerðar nr. 90/2013. Þar sé hugtakið skilgreint sem svæði fyrir stofnanir og fyrirtæki sem veita almenna þjónustu við samfélagið, svo sem menntastofnanir, heilbrigðisstofnanir, menningarstofnanir, félagslegar stofnanir o.fl. Starfsemi meðferðarheimilis sé annars eðlis og kalli á önnur öryggis- og skipulagsleg viðbrögð og hafi önnur og þyngri grenndaráhrif en hefðbundnar stofnanir á almennu samfélagssvæði.
  1. Starfsemi meðferðarheimilisins falli ekki að þeirri stefnu sem sveitarfélagið hafi sjálft markað fyrir svæðið. Í greinargerð aðalskipulagsins sé lögð áhersla á að efla byggð og gera búsetu eftirsóknarverða, styrkja atvinnulíf og íbúðaruppbyggingu, efla rannsóknar- og fræðastarf og að nýta menningar- og fræðastofnanir til að laða að gesti og miðla þekkingu. Kærandi hafi haft réttmætar væntingar til þess að aðalskipulagið héldi gildi sínu og að ekki yrði ráðist í starfsemi sem sé svo frábrugðin framangreindri stefnu án formlegrar breytingar á aðalskipulagi og gerðar deiliskipulags, sbr. 30.–32. gr. og VIII. kafla skipulagslaga.
  1. Í gögnum málsins sé ekki að finna sjálfstæða áhættugreiningu á því hvernig tryggja eigi öryggi vistmanna, starfsmanna og nágranna, hvorki innan né utan húss. Sérstaklega vanti mat á þörf fyrir öryggisgirðingu, vöktun og aðrar varúðarráðstafanir til að koma í veg fyrir strok og hættu­lega hegðun vistmanna út á nærliggjandi svæði. Jafnframt skorti mat á áhrifum aukinnar komu lögreglu, sjúkraflutninga og annarra viðbragðsaðila á ró og öryggi í aðliggjandi íbúðarhverfi, mat á hljóðvist, truflun, umferð og öðrum félagslegum áhrifum á heimili kæranda og nær­liggjandi íbúðarbyggð. Starfsemin hafi bein áhrif á friðhelgi heimilis kæranda og eignarrétt ásamt því að vera langt umfram það sem hann þurfi að þola á grundvelli grenndarréttar. „Innanhússbreytingar“ útiloki ekki grenndaráhrif. Áhrifin felist í eðli starfseminnar, hvað fylgi henni og hvernig hún samrýmist aðalskipulagi og þeim réttmætu væntingum sem kærandi hafði samkvæmt því.

Málsrök Rangárþings ytra

  1. Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að fyrirhuguð starfsemi í Miðgarði falli að þeirri stefnu um landnotkun sem felist í landnotkunarflokknum samfélagsþjónustu skv. gr. 6.2 í skipulags­reglugerð nr. 90/2013 sem sé landnotkun svæðisins samkvæmt aðalskipulagi, sbr. gr. 2.3.5. í Aðalskipulagi Rangárþings ytra 2016–2018. Skipulags- og umferðarnefnd hafi einnig lýst því yfir að nefndin teldi að áformin væru að öllu leyti í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi.
  1. Húsnæðið í Miðgarði falli í umfangsflokk 2, líkt og tilgreint sé í umsókn Barna- og fjölskyldu­stofu um byggingarleyfi. Flokkun mannvirkja í umfangsflokka samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012 segi meðal annars til um hvort þörf sé á byggingarheimild eða byggingarleyfi fyrir framkvæmdum, sbr. gr. 1.3.2. Notkunarflokkar skv. gr. 9.1.2. sömu reglugerðar vísi til mismunandi krafna sem gerðar séu til brunavarna mannvirkja. Í byggingarlýsingu aðal­uppdrátta, dags. 21. janúar 2025, komi það fram að notkun mannvirkisins sé í samræmi við brunahönnun og skilgreinda notkunarflokka (notkunarflokk 5). Allar viðeigandi bruna- og öryggisráðstafanir séu tryggðar. Fyrirhuguð starfsemi sé úrræði fyrir einstaklinga sem lokið hafi greiningu og meðferð á Stuðlum í Reykjavík. Eina neyðarvistunarúrræði Barna- og fjölskyldustofu sé staðsett á Stuðlum og ekki standi til að flytja slíkt úrræði í Gunnarsholt. 
  1. Hafnað sé sjónarmiðum kæranda um að brotið hafi verið gegn grenndarrétti, friðhelgi heimilis og eignarrétti. Óþægindi sem nágrannar þurfi að verða fyrir svo reglur grenndarréttar geti átt við þurfi að vera meiri en þau sem búast megi við. Nágranni verði að sætta sig við óþægindi sem gera megi ráð fyrir á þeim stað, í því hverfi eða á svæði sem um sé að ræða. Ætluð óþægindi sem leiða megi af þróun á skipulagi sé ótvírætt meðal þeirra sem gera megi ráð fyrir á þeim stað sem um ræði, og aðilar verði að sætta sig við. Þá verði með hliðsjón af fjarlægð og eðli þeirra framkvæmda sem um ræði ekki séð að kærandi verði fyrir ónæði eða óþægindum.
  1. Sveitarfélagið hafni með öllu staðhæfingum kæranda um að brotið hafi verið gegn máls­meðferðarreglum í ferlinu. Framkvæmd hafi verið grenndarkynning skv. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 í því skyni að kynna áformin sem best fyrir nágrönnum og öðrum hlutaðeigandi aðilum. Tilkynnt hafi verið um grenndarkynninguna 15. ágúst 2025 þar sem hagsmunaaðilar hafi verið upplýstir um hina fyrirhuguðu starfsemi og þeim gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum á framfæri til 12. september s.á. Umsögn hafi borist frá kæranda og jákvæð umsögn frá fyrrum umráðaaðila hússins. Kærandi hafi því komið athugasemdum sínum á framfæri og nýtt rétt sinn til þess að andmæla ákvörðun sveitarfélagsins auk þess að hann hafi fengið aðgang að öllum gögnum málsins sem hann hafi átt rétt á að fá. Einnig hafi verið haldnir kynningarfundir um málið til að upplýsa það sem best fyrir nágrönnum og öðrum aðilum.

Viðbótarathugasemdir kæranda

  1. Í viðbótarathugasemdum ítrekar kærandi sjónarmið sín um að ágallar hafi verið á undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar. Þá hafnar hann þeim staðhæfingum að fyrirhuguð starfsemi feli ekki í sér neyðarvistun. Það sé í beinni andstöðu við gögn málsins. Á aðaluppdrætti sé gert ráð fyrir sérstöku neyðarrými, 8,7 m2, með læstum gluggum og plexigleri. Slík hönnun geti ekki átt við nema um rými sem ætlað sé til neyðarvistunar. Engin skýring hafi verið lögð fram um hvaða hlutverki og við hvaða aðstæður það verði notað. Í upplýsingabæklingi fyrir Bjargeyju, sem sé samkynja úrræði fyrir stúlkur, segi eftirfarandi um markmið vistunar: „Markmið meðferðarheimila er að veita barni sérhæfða meðferð, auk vistunar á neyðarvistun og skammtímavistunar í neyðar- og bráðatilvikum, þegar barn stefnir eigin heilsu og þroska í hættu með hegðun sinni, svo sem með neyslu vímuefna, afbrotum eða annarri jafn skaðlegri hegðun.“ Liggi því ljóst fyrir að sérhæfð og áhættusöm starfsemi af þessu tagi geti ekki talist almenn samfélagsþjónusta og sé hún þannig í engu samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi utan þéttbýlis.
  1. Kærandi hefur fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða

  1. Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa Rangárþings ytra um að sam­þykkja leyfi til breytingar á húsinu Miðgarði í Gunnarsholti á Rangárvöllum vegna ráðgerðs rekstrar meðferðarheimilis fyrir ungmenn Kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar er í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og barst kæra innan kærufrests.
  1. Um kæruaðild í þeim málum sem undir úrskurðarnefndina heyra er fjallað um í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Þar er kveðið á um að þeir einir geti kært stjórnvaldsákvarðanir til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kæra eigi nema í tilteknum undantekningartilvikum sem þar eru greind. Verður að skýra þetta ákvæði í samræmi við almennar reglur stjórnsýsluréttarins um aðild að kærumálum þar sem áskilið er að kærandi eigi beina einstaklingsbundna hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kæra á. Kærandi býr í um 300 m fjarlægð frá ráðgerðri starfsemi í Miðgarði í Gunnarsholti. Verður kærandi því ekki fyrir neinum áhrifum vegna innsýnar eða skuggavarps en auk þess ber skógarlund á milli sem hindrar sýn. Þá virðast þær mögulegu breytingar á umferð um svæðið, sem kærandi hefur vísað til, ekki umfram það sem vænta má að sé þegar á svæðinu.
  1. Af ákvæðum laga nr. 160/2010 leiðir að byggingarleyfi felur ekki einvörðungu í sér heimild til að reisa mannvirki heldur kveður það líka á um notkun þess, sbr. m.a. 6. tl. 3. gr., 1. mgr. 9. gr. og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. þeirra laga. Við mat á aðildarhagsmunum geta því komið til áhrif þeirrar notkunar sem heimiluð er, þrátt fyrir að önnur leyfi verði áskilin síðar meir, svo sem starfsleyfi samkvæmt lögum nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir. Meðal gagna máls þessa er sameiginlegt bréf Barna- og fjölskyldustofu og Lands og skógar, dags. 3. desember 2025, til íbúa í Gunnarsholti, þar sem greint er frá ráðgerðu meðferðarheimili og boðin fram aðstoð við ráðleggingar varðandi „ytri áhættur“ sem m.a. gætu falist í að takmarka aðgang að verkfærum og hættulegum efnum sem og viðhafa forvarnir vegna eignatjóns og skemmdarverka. Það sé á ábyrgð íbúa sjálfra, að því þar segir, að setja upp myndavélar hjá sér, telji þeir það tryggja eigið öryggi. Hafi Land og skógur lagt talsverða vinnu í það að aðlaga sína starfsemi að komu meðferðarheimilisins og eru um það nefndar aðgangsstýringar, fækkun gönguleiða, filmur í glugga o.fl. Með hliðsjón af efni þessa bréfs verður ekki hjá því komist að líta svo á að kærandi eigi þá einstaklingsbundnu og lögvörðu hagsmuni af ákvörðuninni sem eru skilyrði kæruaðildar fyrir úrskurðarnefndinni skv. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011.
  1. Í 11. gr. laga um mannvirki kemur m.a. fram að fyrirhuguð mannvirkjagerð sem sótt er um byggingarleyfi fyrir þurfi að vera í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði, sbr. einnig 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laganna. Ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði í Gunnarsholti. Sú meginregla kemur fram í 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 að gera skuli deiliskipulag fyrir svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Þó segir í 1. mgr. 44. gr. laganna að þegar sótt er um byggingar- eða framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd sem sé í samræmi við aðalskipulag en deiliskipulag liggi ekki fyrir geti sveitarstjórn eða sá aðili sem hafi heimild til fullnaðarafgreiðslu máls, sbr. 6. gr., ákveðið að veita megi leyfi án deiliskipulagsgerðar ef framkvæmdin er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þétt­leika byggðar og skal skipulagsnefnd þá láta fara fram grenndarkynningu. Í máli þessu er m.a. tekist á um það hvort heimilt hafi verið að veita umdeilt byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu eða hvort þurft hefði að gera deiliskipulag fyrir umrætt svæði.
  1. Samkvæmt Aðalskipulagi Rangárþings ytra 2016–2028 er Gunnarsholt á skilgreindu svæði fyrir samfélagsþjónustu. Samkvæmt d-lið gr. 6.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 telst til slíkrar landnotkunar „svæði fyrir stofnanir og fyrirtæki sem veita almenna þjónustu við samfélagið, svo sem menntastofnanir, heilbrigðisstofnanir, menningarstofnanir, félagslegar stofnanir, trúarstofnanir og aðrar þjónustustofnanir ríkis, sveitarfélaga eða annarra aðila.“ Telja verður að starfsemi meðferðarheimilis fyrir ungmenni rúmist innan þessarar landnotkunar. Í skipulagsáætlunum er ekki einungis tekin ákvörðun um hvaða landnotkunarflokki viðkomandi svæði tilheyrir heldur er þar einnig mótuð stefna um byggðaþróun o.fl., sbr. 2. mgr. 12. gr. skipulagslaga. Í kafla 2.3.5. í greinargerð aðalskipulagsins segir að stefna um samfélags­þjónustu felist í því að stuðla að betri þjónustu við íbúa til að renna styrkari stoðum undir byggð á svæðinu, efla starfsemi núverandi þjónustustofnana sem og efla starfsemi menningar og fræða. Meðal þess sem nánar er tilgreint er að efla skuli starfsemina í Gunnarsholti á sviði rannsókna, fræða og þekkingar. Svo almenn stefnumið verða ekki túlkuð svo að í þeim felist bindandi og tæmandi skilmálar sem girði fyrir aðra starfsemi sem talin verði til samfélags­þjónustu.
  1. Hin grenndarkynntu byggingaráform fólu í sér breytingu á „núverandi notkun skrifstofu­húsnæðis í meðferðarheimili fyrir ungmenni“. Við hina kærðu afgreiðslu, á fundi skipulags- og umferðarnefndar 8. ágúst 2025, var tekið fram að nefndin teldi áformin í fullu samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi utan þéttbýlis. Verður ekki gerð við þetta athugasemd af hálfu úrskurðarnefndarinnar í ljósi þess að húsið Miðgarður og önnur nálæg stofnanahús á athafnasvæði Landgræðslu ríkisins, nú ríkisstofnunarinnar Lands og Skóga, verða talin hafa verið notuð til áþekkra þarfa, þ.e. í ýmsum samfélagslegum tilgangi, enda þótt önnur og meiri grenndaráhrif verði að líkindum af ráðgerðri breyttri notkun hússins, eftir því þó hvernig að starfsemi þar verði staðið.
  2. Við grenndarkynningu gerði kærandi m.a. athugasemdir við notkunarflokk samkvæmt fyrir­huguðu byggingarleyfi. Álítur hann að fyrirhuguð notkun mannvirkisins falli undir notkunar­flokk 5 í byggingarreglugerð og bendir á að þeir einstaklingar sem komi til með að nýta sér þjónustuna séu meðal annars ungmenni sem muni, ef til bruna komi, ekki getað bjargað sér úr húsnæðinu af sjálfsdáðum. Þessum athugasemdum er svarað í umsögn Rangárþings ytra í máli þessu þar sem rakið er að í greinargerð aðaluppdrátta vegna byggingarleyfisins komi fram að notkun hússins sé í samræmi við brunahönnun og skilgreinda notkunarflokka og sé byggingin í notkunarflokki 5. Sá flokkur er skilgreindur í gr. 9.1.3. byggingarreglugerðar sem mannvirki eða rými þar sem fólk innan mannvirkisins er ekki fært um að koma sér sjálft út úr mannvirkinu eða á öruggt svæði við eldsvoða.
  1. Með vísan til þess sem að framan er rakið verður hin kærða ákvörðun ekki álitin haldin neinum form- eða efnisannmörkum sem varðað geta gildi hennar og verður kröfu kæranda um ógildingu hennar því hafnað.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúa Rangárþings ytra frá 27. september 2025 um að samþykkja leyfi til breytingar á húsinu Miðgarði í Gunnarsholti á Rangárvöllum.

feb 10
Love0

UUA2512014 Straumhella

Með

Árið 2026, þriðjudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2512014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar­kaupstaðar frá 3. desember 2025 um að afturkalla samþykki á byggingaráformum vegna breytinga í húsinu að Straumhellu 6. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

  1. Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 23. desember 2025, kæra Stjörnuljós ehf. og MótX ehf. þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarkaupstaðar frá 3. desember 2025 að afturkalla samþykki á byggingaráformum vegna breytinga í húsinu að Straumhellu 6. Jafnframt er kærð „óformleg ákvörðun bæjarins“ um að ekki sé lengur til staðar byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum að Straumhellu 6. Er þess krafist að ákvarðanirnar verði felldar úr gildi. Þá er þess krafist að lagt verði fyrir byggingar­fulltrúa að gefa út lokaúttektarvottorð vegna framkvæmdanna sem og að sveitarfélaginu verði gert að greiða kærendum málskostnað.
  1. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarkaupstað 9. og 27. janúar 2026.

Málavextir

  1. Hinn 18. mars 2025 sótti annar kærenda þessa máls, þ.e. MótX ehf., um byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi fasteignarinnar að Straumhellu 6 í Hafnarfirði, sem er tvílyft atvinnuhús með átta eignarhlutum. Með umsókninni leitaðist félagið eftir því að samþykkt yrði að nýta mætti tvo eignarhluta fyrir skoteldageymslu, en þinglýstur eigandi þeirra hluta er kærandinn Stjörnuljós ehf. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 26. s.m. var umsóknin tekin fyrir og afgreiðslu hennar frestað með vísan til þess að gögn væru ófullnægjandi. Umsóknin var svo tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi embættisins 9. júlí s.á. og hún samþykkt.
  1. Í kjölfar samþykktar byggingaráforma munu kærendur hafa ráðist í framkvæmdir. Lokaúttekt vegna framkvæmdanna fór fram 16. október 2025. Í skjali um athugasemdir við lokaúttekt, dags. 20. september s.á. en sent til annars kærenda 20. október s.á., voru gerðar athugasemdir í níu liðum og tekið fram að lokaúttekt væri hafnað. Auk þess var tekið fram að boðað yrði til endurtekinnar úttektar að gerðum úrbótum. Dagana 17. og 18. nóvember s.á. sendi fram­kvæmdastjóri MótX ehf. til byggingarfulltrúa „svör“ við athugasemdum sem gerðar voru við lokaúttekt. Með tölvupósti 21. s.m. fór hann fram á að lokaúttektarvottorð yrði gefið út. Byggingarfulltrúi mun hafa rætt símleiðis við framkvæmdastjórann og m.a. spurst fyrir um fyrirhugaða starfsemi í húsinu. Var þeirri fyrirspurn svarað samdægurs af forsvarsmanni Stjörnuljóss ehf. þar sem fram kom að starfsemin sem um ræddi væri vörulager skotelda, eins og legið hafi fyrir frá upphafi. Í svari byggingarfulltrúa sama dag kom fram að sú starfsemi gæti haft „mengandi afleiðingar“ í för með sér og væri því ekki í samræmi við landnotkun svæðisins. Einnig var tekið fram að ekkert byggingarleyfi hefði verið gefið út.
  1. Með bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 28. nóvember 2025, ítrekuðu kærendur þá kröfu að vottorð fyrir lokaúttekt yrði gefið út. Þá var fullyrðingum byggingarfulltrúa um að ekkert byggingarleyfi hefði verið gefið út andmælt. Töldu kærendur að byggingarleyfi hefði í raun verið afturkallað án lagaheimildar. Jafnframt var því mótmælt að mengun stafi frá geymslu skotelda.
  1. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. desember 2025 var umrætt mál tekið fyrir að nýju. Í fundargerð kom fram að eitt af skilyrðum fyrir útgáfu byggingarleyfis væri að mannvirki og notkun þess samræmdist skipulagsáætlunum, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Vísað var til þess að Straumhella 6 væri á svæði þar sem skilgreind landnotkun væri athafnasvæði, þ.e. svæði fyrir atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta væri á mengun. Væri því ekki gert ráð fyrir mengandi starfsemi á borð við geymslu skotelda. Einnig var tekið fram að í umsókn um byggingarleyfi hafi verið vísað í deiliskipulag sem ekki hafi tekið til umræddrar lóðar. Að teknu tilliti til þess var fyrri ákvörðun um samþykkt byggingaráforma afturkölluð.

Málsrök kærenda

  1. Kærendur hafna því að geymsla skotelda í sérútbúnu húsnæði teljist „mengandi starfsemi“ sem brjóti í bága við landnotkun svæðisins, þ.e. athafnasvæði. Samkvæmt skipulagsreglugerð nr. 90/2013 sé athafnasvæði skilgreint sem svæði fyrir atvinnustarfsemi þar sem „lítil hætta er á mengun svo sem léttur iðnaður“. Til samanburðar sé iðnaðarsvæði skilgreint sem svæði fyrir starfsemi sem sé talin geta haft mengun í för með sér.
  1. Umrædd starfsemi feli í sér geymslu á vörum í lokuðum umbúðum. Engin framleiðsla, vinnsla eða förgun fari fram á staðnum sem valdið geti útblæstri, frárennsli eða hávaða. Geymsla skotelda, sem uppfylli ströngustu kröfur brunavarna og laga um sprengiefni, valdi ekki umhverfismengun í þeim skilningi sem lögð sé til grundvallar í skipulagsreglugerð. Áhætta af starfseminni lúti ekki að mengun heldur að bruna- og öryggismálum, sem búið sé að tryggja með fullnægjandi hætti í samráði við Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins bs. og Vinnueftirlitið. Því rúmist starfsemin vel innan skilgreiningar á léttum iðnaði eða athafnasvæði.
  1. Vísað sé til dóms Hæstaréttar í máli nr. 784/2016 þar sem rétturinn hafi litið svo á að þótt starfsemi feli í sér meðhöndlun hættulegra efna sé ekki um að ræða „mengun“ í hefðbundnum skilningi, svo sem útblástur eða losun í umhverfið. Greina verði á milli áhættu, sem mætt sé með öryggisráðstöfunum, og mengunar. Fyrirhuguð starfsemi sé hreinleg og falli að yfirbragði svæðisins.
  1. Framganga byggingarfulltrúa hafi skapað réttmætar væntingar hjá kærendum um að byggingar­leyfi lægi fyrir. Þannig hafi byggingarfulltrúi eða starfsmenn hans gefið munnlega heimild til að hefja framkvæmdir og í samskiptum hafi ítrekað verið vísað í tiltekið byggingarleyfisnúmer. Einnig hafi lokaúttekt farið fram skv. 36. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, en forsenda slíkrar úttektar sé að byggingarleyfi liggi fyrir og að framkvæmdum sé lokið í samræmi við það. Þá hafi byggingarfulltrúi sagt að ef beð á lóðamörkum yrði ekki gert í samræmi við teikningar gæti það komið í veg fyrir að lokaúttektarvottorðið yrði gefið út.
  1. Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa brjóti gegn 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Samþykki byggingaráforma hafi verið ívilnandi stjórnvaldsákvörðun sem kærendur hafi þegar nýtt sér með því að ráðast í framkvæmdir. Afturköllun sé óheimil nema ákvörðunin hafi verið ógildanleg eða afturköllun sé kæranda ekki til tjóns. Hvorugt eigi við. Sömu sjónarmið eigi við um „ákvörðun“ sveitarfélagsins um að afturkalla þegar útgefið byggingarleyfi með því að segja einfaldlega að það hafi aldrei verið gefið út.
  1. Skilyrði afturköllunar á grundvelli 25. gr. stjórnsýslulaga séu þröng, sérstaklega þegar aðili hafi lagt í framkvæmdir á grundvelli ákvörðunar og afturköllun er honum til tjóns. Í dómi Héraðs­dóms Vestfjarða í máli nr. E-42/2009 var lagt til grundvallar að annmarki þyrfti að vera verulegur til að hægt væri að afturkalla byggingarleyfi. Af dóminum leiði að þótt formannmarki sé til staðar geti afturköllun verið óheimil ef hún brjóti gegn réttmætum væntingum og meðalhófi.
  1. Kærendum hafi ekki verið veittur andmælaréttur sem sé brot á 13. gr. stjórnsýslulaga. Í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 81/2006 hafi ákvörðun um þvingunar­úrræði verið ógilt vegna brots á andmælarétti. Það að byggingarfulltrúi hafi afturkallað sam­þykki sitt fyrirvaralaust, eftir að framkvæmdum hafi verið lokið og lokaúttekt farið fram, feli í sér alvarlegt brot á réttaröryggi kærenda og andmælarétti. Sama eigi við um hina óformlegu ákvörðun að afturkalla byggingarleyfi.
  1. Vísað sé til dóms Hæstaréttar í máli nr. 80/2010 þar sem áhersla hafi verið lögð á góða trú byggingarleyfishafa og réttmætar væntingar þegar stjórnsýslu sveitarfélags hafi verið ábóta­vant. Í máli þessu feli skýringar Hafnarfjarðarkaupstaðar í sér eftiráskýringar, en ljóst sé að fjölmiðlaumfjöllun eða annars konar þrýstingur af hálfu þriðja aðila hafi orðið til þess að ekki hafi verið gefið út vottorð um lokaúttekt. Vart þurfi að fjölyrða um hversu slæm stjórnsýsla það sé, bæði óvönduð og hlutdræg.
  1. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 738/2017 hafi verið lögð rík áhersla á réttmætar væntingar fyrirtækis sem hefði fjárfest fyrir milljarða króna á grundvelli útgefinna leyfa. Þótt deili­skipulag hafi verið fellt úr gildi hafi dómurinn talið að það réttlætti ekki stöðvun framkvæmda vegna þeirra miklu hagsmuna sem fyrirtækið hafði af því að ljúka verkinu. Einnig sé vísað til dóms Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-2253/2011 en þar hafi dómurinn talið að samskipti og upplýsingagjöf af hálfu sveitarfélags hefðu skapað lögmætar væntingar hjá aðila. Sama eigi við í þessu máli.
  1. Með hliðsjón af framangreindu beri að leggja fyrir Hafnarfjarðarkaupstað að gefa út vottorð um lokaúttekt, enda óumdeilt að kærendur hafi tafarlaust ráðist í þær úrbætur sem byggingar­fulltrúi hafi óskað eftir sem skilyrði þess að vottorð um lokaúttekt yrði gefið út.
  1. Ljóst sé að sveitarfélagið hafi bakað sér bótaskyldu gagnvart kærendum, en fyrir liggi að kærendur hafi orðið fyrir miklu fjártjóni. Dómur Hæstaréttar í máli nr. 27/2009 staðfesti að sveitarfélag geti borið skaðabótaábyrgð þegar það stöðvi framkvæmdir eða afturkalli leyfi sem aðili hafi treyst á. Þótt úrskurðarnefndin kveði ekki upp úrskurð um fjárhæð bóta sé mikilvægt að staðfest verði að ákvörðun sveitarfélagsins hafi verið ólögmæt, sem sé forsenda bótakröfu.

Málsrök Hafnarfjarðarkaupstaðar

  1. Sveitarfélagið telur að kærendur byggi kæruheimild sína á 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Úrskurðarnefndinni beri að taka kæruaðild kærenda til skoðunar ex officio og vísa kæru frá ef þá skorti aðildarhæfi. Hið sama gildi varðandi kærufrest, þ.e.a.s. skilyrði þar að lútandi skuli metin ex officio af úrskurðarnefndinni.
  1. Ekkert byggingarleyfi hafi verið gefið út. Samþykkt byggingaráforma veiti umsækjanda ekki heimild til að hefja byggingarframkvæmdir, sbr. lokamálslið 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.
  1. Fyrir liggi að á svæði Straumhellu 6 sé í gildi deiliskipulag fyrir 3. áfanga Hellnahrauns frá árinu 2007 með síðari breytingum. Í gildandi aðalskipulagi sé svæðið skilgreint sem athafna­svæði (AT3), svæði fyrir atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta sé á mengun, svo sem léttur iðnaður, hreinleg verkstæði, bílasölur og umboðs- og heildverslanir. Sé því á lóðinni Straum­hellu 6 ekki gert ráð fyrir mengandi starfsemi, s.s. geymslu skotelda. Skilyrði fyrir útgáfu á byggingarleyfi í samræmi við umsókn hafi því ekki verið uppfyllt og ákvörðun um samþykki byggingaráforma því afturkölluð á grundvelli 2. tölul. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Að sama skapi séu ekki uppfyllt skilyrði til að gefa út byggingarleyfi auk þess sem lokaúttektar­vottorð verði ekki gefið út nema byggingarleyfi hafi áður verið gefið út.
  1. Það virðist hafa flækst fyrir í málinu að í byggingarleyfisumsókn kærenda og gagna sem fylgt hafi henni hafi verið vísað í rangt deiliskipulag. Þannig sé í greinargerð um brunavarnir og áhættumat frá 14. mars 2025 meðal annars vísað ranglega í deiliskipulag fyrir 2. áfanga Hellnahrauns.

Viðbótarathugasemdir kærenda

  1. Af hálfu kærenda er bent á að ákvörðun hafi verið tekin 8. desember 2025 og því kærufrestur ekki liðinn þegar kæra hafi verið send til úrskurðarnefndarinnar 23. s.m. Þá fái kærendur ekki skilið athugasemdir bæjarins hvað varði aðild málsins þar sem hinni kærðu ákvörðun hafi verið beint að kærandanum MótX ehf. og kærandinn Stjörnuljós ehf. hafi augljósa hagsmuni af úrlausn málsins sem eigandi umræddra eignarhluta.
  1. Kærendur ítreka að samskipti þeirra við byggingarfulltrúa hafi gefið til kynna að byggingar­leyfi hefði verið samþykkt. Fráleit sé sú röksemd bæjarins að í leyfisumsókninni hafi verið vísað í rangt deiliskipulag, enda sé það ekki rétt. Hvað greinargerð um brunavarnir varði þá sé það ekki hlutverk brunahönnuðar að taka afstöðu til skipulagsins sem slíks heldur að leysa úr brunaöryggismálum vegna starfseminnar og m.a. skoða öryggisfjarlægðir samkvæmt gildandi reglugerð. Sé það ástæða þess að brunahönnuður hafi fjallað um skipulag í næsta nágrenni. Vandséð sé hvernig sú umfjöllun hafi flækst fyrir sveitarfélaginu. 

Niðurstaða

  1. Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarkaupstaðar frá 3. desember 2025 að afturkalla samþykki á byggingaráformum vegna breytinga í húsinu að Straumhellu 6, en í þeim fólst meðal annars sú breyting á notkun tveggja eignarhluta að þar mætti geyma skotelda. Kæruheimild er í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og var kæra lögð fram innan kærufrests.
  1. Í kæru er jafnframt tilgreint að kærð sé „óformleg ákvörðun bæjarins“ um að ekki sé lengur til staðar byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum að Straumhellu 6. Af gögnum málsins er ljóst að ekkert byggingarleyfi var gefið út og gat því ekki komið til neinnar ákvörðunar um afturköllun leyfis. Breytir engu þótt kærendur hafi staðið í þeirri trú að þeim væri heimilt að hefja framkvæmdir, enda ákvæði mannvirkjalaga skýr um að ekki sé hægt að breyta mannvirki eða notkun þess nema að fengnu leyfi byggingarfulltrúa, sbr. 9., 11. og 13. gr. laganna. Þar sem ekki er til að dreifa neinni ákvörðun þar um verður þeim hluta kærunnar því vísað frá úrskurðar­nefndinni.
  1. Fyrir liggur að á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 9. júlí 2025 voru byggingaráform kærenda samþykkt og áritaði byggingarfulltrúi framlagða uppdrætti til samþykktar 17. s.m. Í 11. gr. mannvirkjalaga segir að byggingarfulltrúi fari yfir byggingarleyfisumsókn og skuli ganga úr skugga um að aðaluppdrættir uppfylli ákvæði laga þessara og reglugerða sem settar hafa verið á grundvelli þeirra og að tilkynnt hafi verið um hönnunarstjóra mannvirkisins. Skal hann tilkynna umsækjanda skriflega um samþykkt byggingaráforma hans, enda sé fyrirhuguð mann­virkjagerð í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði. Með því er gert ráð fyrir að byggingaráform verði ekki samþykkt nema staðfest sé að fyrirhuguð byggingaráform séu í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir.
  1. Lóðin Straumhella 6 er á svæði þar sem er í gildi deiliskipulag Hellnahrauns, 3. áfangi, frá árinu 2007. Í Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 2013–2025, sem tók gildi árið 2014, var lóðin upp­haflega á svæði sem skilgreint var sem iðnaðarsvæði, I3. Með aðalskipulagsbreytingu sem gerð var árið 2022 breyttist landnotkun þess svæðis í athafnasvæði, AT3, en sú breyting var gerð að teknu tilliti til þess að þynningarsvæði umhverfis álverið í Straumsvík hafði verið fellt niður. Er því lýst í greinargerð með breytingunni að þær lóðir sem heyra undir téða breytingu hafi flestar verið fyrir geymsluhúsnæði og því ætti breyting á landnýtingarflokki ekki að hafa áhrif á þá starfsemi.
  1. Í f-lið 2. mgr. gr. 6.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 er iðnaðarsvæði skilgreint sem svæði fyrir „umfangsmikla iðnaðarstarfsemi eða starfsemi sem er talin geta haft mengun í för með sér“ og er talið upp í dæmaskyni verksmiðjur, virkjanir, tengivirki, veitustöðvar, skólpdælu- og hreinsistöðvar, endurvinnslustöðvar, brennslustöðvar, förgunarstöðvar, sorpurðunarstöðvar, flokkunarmiðstöðvar og birgðastöðvar fyrir mengandi efni. Hins vegar er í e-lið sömu máls­greinar athafnasvæði skilgreint sem svæði fyrir atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta sé á mengun, svo sem léttur iðnaður, hreinleg verkstæði, bílasölu og umboðs- og heildverslanir, eða atvinnustarfsemi sem þarfnist mikils rýmis og tekið sem dæmi „vörugeymslur og matvæla­iðnaður.“ Skilgreining þessi er í samræmi við það sem fram kemur í svonefndum almennum ákvæðum um athafnasvæði í gildandi aðalskipulagi, að því undanskildu að þar segir að ekki sé gert ráð fyrir starfsemi sem þarfnist mikils rýmis eða hafa í för með sér þungaflutninga.
  1. Eins og greinir í málavaxtalýsingu var hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa rökstudd með vísan til þess að fyrirhuguð notkun, þ.e. geymsla skotelda, væri ekki í samræmi við landnotkun svæðisins þar sem hún teldist mengandi starfsemi. Má draga þá ályktun að sveitarfélagið hafi litið svo á að slík starfsemi væri einungis heimil á iðnaðarsvæðum. Ekki verður fallist á þau sjónarmið sveitarfélagsins, enda ljóst að geymsla skotelda hefur ekki í för með sér eiginlega mengun og er ekki hægt að jafna henni til þeirrar starfsemi sem upp er talin í f-lið 2. mgr. gr. 6.2. skipulagsreglugerðar. Verður ekki séð að stefna um landnotkun svæðisins, eins og hún er útfærð í gildandi aðalskipulagi og deiliskipulagi, girði fyrir hina ráðgerðu starfsemi kærenda.
  1. Svo virðist sem tildrög þess að byggingarfulltrúi tók hina kærðu ákvörðun hafi verið athuga­semdir sem bárust sveitarfélaginu frá húsfélagi atvinnuhúsnæðis á aðliggjandi lóð vegna ráð­gerðrar starfsemi, en þær athugasemdir lutu bæði að starfseminni sjálfri sem og að reistur hafi verið sjö metra hár „gámaveggur“ á lóðamörkum. Í því ljósi þykir rétt að benda á að þótt geymsla skotelda geti verið heimiluð á athafnasvæðum lýtur bæði starfsemin og húsnæðið sem nýtt er fyrir starfsemina ströngu regluverki. Í þeim efnum ber helst að nefna að um skotelda gilda m.a. vopnalög nr. 16/1998, sbr. e-lið 2. gr. laganna, sjá einkum VI. kafli laganna um meðferð sprengiefnis. Á grundvelli þeirra laga hefur verið sett reglugerð nr. 414/2017 um skotelda og má þar m.a. sjá að skv. 22. gr. er innflutningsaðila skotelda skylt að geyma þá við fullnægjandi aðstæður að mati lögreglustjóra og slökkviliðsstjóra að því er varðar öryggi, s.s. gegn þjófnaði, innbrotum, eldsvoðum o.s.frv. Þar kemur einnig fram að um varðveislu og flutning á sprengjanlegum efnum, svo sem púðri, fari samkvæmt ákvæðum reglugerðar um sprengiefni og reglugerðar um flutning á hættulegum farmi.
  1. Með stoð í reglugerðarheimild vopnalaga hefur jafnframt verið sett reglugerð nr. 510/2018 um sprengiefni og forefni til sprengiefnagerðar. Í 18. gr. hennar er að finna fyrirmæli um öryggisfjarlægðir og segir þar í 1. mgr. að sprengiefni skuli geyma í öruggri fjarlægð frá híbýlum manna, frá stöðum þar sem gera má ráð fyrir að fólk dveljist eða komi saman og frá mannvirkjum, umferðargötum og þjóðvegum. Einnig segir að til viðmiðunar séu settar fram fjarlægðir í viðauka IV með reglugerðinni, en skv. 3. mgr. getur lögreglustjóri í samráði við slökkviliðsstjóra heimilað frávik frá þeim viðmiðum þegar sérstaklega stendur á.
  1. Að því sögðu liggur fyrir að með umsókn kærenda um byggingarleyfi fylgdi skýrsla byggingar- og bruna­verkfræðings um brunavarnir og áhættumat, dags. 14. mars 2025. Í henni eru fyrr­greindar reglur um öryggisfjarlægðir reifaðar og telur skýrsluhöfundur að þær séu innan marka fyrir öll hús hverfisins nema nærliggjandi hús við sömu götu, þ.e. húsunum við Straumhellu 4 og 8. Í kjölfarið er lögð til sú mótvægisaðgerð „að komið verði fyrir gámum fullum af grjóti á lóðarmörkum á tveimur hæðum“ til að skýla greindum húsum. Á þeim aðal­uppdráttum sem byggingarfulltrúi samþykkti má sjá að gert er ráð fyrir gámum við lóðamörk.
  1. Líta verður svo á að með samþykki byggingaráformanna hafi byggingarfulltrúi fallist á að skil­yrði um öryggisfjarlægðir skv. 18. gr. reglu­gerðar nr. 510/2018 væru uppfyllt og að koma mætti fyrir gámastæðum við lóðamörk. Það mat byggingarfulltrúa verður ekki endurskoðað í máli þessu, enda lýtur kæra málsins ekki að samþykki byggingaráformanna heldur þeirri ákvörðun embættisins að aftur­kalla téð samþykki. Sú ákvörðun var einvörðungu rökstudd með vísan til landnotkunar svæðisins. Í ljósi þess verulega annmarka sem var á þeim rökstuðningi verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
  1. Einnig krefjast kærendur þess að lagt verði fyrir byggingarfulltrúa að gefa út lokaúttektar­vottorð vegna framkvæmdanna. Í 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála segir að hlutverk nefndarinnar sé að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvalds­ákvarðana og ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlinda­mála eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á því sviði. Í samræmi við þetta tekur úrskurðar­nefndin lögmæti kærðrar ákvörðunar til endurskoðunar, en leggur ekki fyrir viðkomandi stjórn­vald, í þessu tilviki byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar, að aðhafast með tilteknum hætti. Þá er ekki fyrir hendi heimild í lögum fyrir úrskurðarnefndina til að ákvarða greiðslu málskostnaðar til handa aðilum máls og verður því ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu kærenda. 

Úrskurðarorð

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarkaupstaðar frá 3. desember 2025 um að afturkalla samþykki á byggingaráformum vegna breytinga í húsinu að Straumhellu 6.

Kærumáli þessu er að öðru leyti vísað frá úrskurðarnefndinni.

feb 10
Love0

UUA2511058 Heiðarbær

Með

Árið 2026, þriðjudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2511058, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Bláskóga­byggðar frá 19. nóvember 2025 um að synja umsókn um heimild til að byggja við sumarhús í landi Heiðarbæjar í Þingvallasveit.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

  1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 26. nóvember 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi sumarhúss á lóð með landnr. 170256 í landi Heiðarbæjar í Þingvallasveit, þá ákvörðun sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 5. nóvember 2025 að synja umsókn um heimild til að byggja við sumarhúsið. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 19. s.m. var málið tekið fyrir að nýju og umsókninni synjað. Verður litið svo á að það sé hin kærða ákvörðun í málinu. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og að byggingarheimild verði staðfest.
  1. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Bláskógabyggð 22. desember 2025.

Málavextir

  1. Hinn 10. júlí 2025 barst Umhverfis- og tæknisviði Uppsveita bs., sem fer með verkefni skipulags- og byggingarfulltrúa í Bláskógabyggð, umsókn um 25,3 m2 viðbyggingu sumarhúss á lóð með landnr. 170256 í sumarbústaðalandinu Heiðarbæ í Þingvallasveit. Í byggingar­lýsingu með umsókninni kom fram að með nýrri viðbyggingu stækki bústaðurinn úr 128,1 m2 í 153,4 m2 og fari nýtingarhlutfall lóðar við það úr 0,030 í 0,036.
  1. Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. ágúst s.á. og var málinu vísað til skipulagsnefndar þar sem deiliskipulag fyrir lóðina lægi ekki fyrir. Á fundi skipulagsnefndar 18. s.m. var bókað í fundargerð að nefndin mælist til þess við sveitarstjórn að málsmeðferð verði á grundvelli 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 með fyrirvara um niðurstöðu grenndar­kynningar. Berist engar athugasemdir við grenndarkynningu skuli málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.
  1. Erindið var grenndarkynnt 10. september 2025 og frestur til athugasemda veittur til 8. október s.á. Umsögn Framkvæmdasýslunnar – Ríkiseigna, f.h. landeiganda, Ríkissjóðs Íslands, lá fyrir 25. s.m. Fram kom í umsögninni að þrátt fyrir að deiliskipulagstillögur frá árunum 2012 og 2023 hafi ekki tekið gildi telji landeigandi mikilvægt að við meðferð málsins sé horft til jafnræðisreglunnar og þeirra viðmiða sem þegar liggi fyrir í deiliskipulagi fyrir Heiðarbæ, sem nái til nærliggjandi lóða. Hámarksbyggingarmagn á lóðinni miðað við 0,03 nýtingarhlutfall sé 127,65 m2. Núverandi hús á lóðinni sé þegar af þeirri stærð og því sé ekki svigrúm fyrir stækkun án þess að vikið sé frá þeim viðmiðum sem gilt hafi um sambærilegar lóðir á svæðinu.
  1. Á fundi skipulagsnefndar 22. október 2025 var málið tekið fyrir að lokinni grenndarkynningu og samþykkt að leggja til við sveitarstjórn að á grundvelli framlagðra athugasemda frá Framkvæmdasýslu Ríkisins yrði umsókn um byggingarheimild synjað. Á fundi sveitarstjórnar 5. nóvember s.á. var umsókninni synjað og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 19. s.m. var tekið undir rök skipulagsnefndar og synjunin staðfest. 

Málsrök kæranda

  1. Kærandi álítur að umsókn hans um stækkun á sumarhúsi rúmist innan heimilda gildandi Aðalskipulags Bláskógarbyggðar 2015–2027. Þar komi fram í greinargerð að á frístunda­svæðum skuli lóðir að jafnaði vera á stærðarbilinu 0,5 – 1 ha og nýtingarhlutfall ekki hærra en 0,03. Á frístundalóðum sem séu minni en 0,5 ha geti nýtingarhlutfall verið allt að 0,05. Ekkert deiliskipulag sé í gildi fyrir svæðið. Í umsögn Framkvæmdasýslunnar sé einungis vísað í deiliskipulagstillögur frá árunum 2012 og 2023 sem ekki hafi öðlast gildi. Til samanburðar sé töluvert meira byggingarmagn á nágrannalóð heldur en á lóð kæranda. Sú lóð sé 3.210 m² og hafi þar verið reistur sumarbústaður árið 2009, en að meðtöldu bátaskýli á lóðinni séu byggingarnar 175 m² og nýtingarhlutfall 0,055. Vísað sé til jafnræðisreglu og bent á að málið varði ekki hagsmuni annara.

Málsrök Bláskógabyggðar

  1. Sveitarfélagið bendir á að í Aðalskipulagi Bláskógabyggðar 2015–2027 sé sumarhúsalóð kæranda á skilgreindu svæði fyrir frístunda­byggð merkt F4. Um svæðið komi fram í greinargerð aðalskipulagsins að ekkert deiliskipulag sé í gildi, þar séu 32 lóðir byggðar og stærð þess sé um 32 hektarar. Í kafla 2.3.2 í greinargerðinni sé tilgreint að á frístundasvæðum skuli lóðir að jafnaði vera á stærðarbilinu 0,5 til 1 ha að flatarmáli og nýtingarhlutfall skuli ekki vera hærra en 0,03. Í ákveðnum tilfellum geti þó frístundalóðir verið minni og nýtingarhlutfall allt að 0,05. Í eldri frístundabyggð skuli vera samræmi í stærð og nýtingarhlutfalli núverandi og nýrra lóða. Í þeim tilfellum geti lóðir verið minni en almennt gerist og nýtingarhlutfall allt að 0,05.
  1. Með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 26. apríl 2022 hafi verið sett skýrari ákvæði í aðalskipulag um frístundalóðir og sé nú í kafla 2.3.2 í greinargerð aðalskipulagsins kveðið á um að lóðarstærðir skuli að jafnaði vera á bilinu 0,5 til 1 ha, en í ákveðnum tilfellum, sérstaklega í eldri hverfum sem skipulögð hafi verið fyrir gildistöku aðalskipulagsins, geti frístundalóðir verið minni. Skuli nýtingarhlutfall þá ekki vera hærra en 0,03 nema á lóðum sem séu minni en 1/3 ha að stærð, en þar sé leyfilegt byggingarmagn 100 m2.
  1. Ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir svæði F4. Deiliskipulag hafi aftur á móti verið unnið fyrir svæði F3 (Svínanes), sem sé sunnar í Heiðarbæjarlandi. Deiliskipulagstillagan hafi komið til meðferðar hjá sveitarfélaginu á grundvelli umsóknar frá Ríkiseignum um nýtt deiliskipulag fyrir umrætt svæði og verið samþykkt til auglýsingar á grundvelli 41. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, á fundi sveitarstjórnar Bláskógabyggðar 20. desember 2023. Deiliskipulagið hafi svo verið samþykkt eftir auglýsingu á fundi sveitarstjórnar 20. ágúst 2025 og mælst til þess að það tæki gildi með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda að lokinni yfirferð Skipulags­stofnunar í samræmi við 42. gr. skipulagslaga.

Viðbótarathugasemdir kæranda

  1. Í viðbótarathugasemdum sínum bendir kærandi á að lóðarstærð sumarhúss hans sé 4.255 m² og verði sambærilegir skilmálar settir í deiliskipulag fyrir svæði F4 eins og settir hafi verið um svæði F3, verði heimilað byggingarmagn á lóðinni 212,7 m². Með hinni kærðu ákvörðun hafi verið synjað um stækkun hússins svo verði 153,4 m² sem sé vel innan þeirra marka. 

Niðurstaða

  1. Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar Bláskógabyggðar frá 5. nóvember 2025 um að synja umsókn kæranda um heimild til að byggja við sumarhús í landi Heiðarbæjar, Bláskóga­byggð. Kæruheimild er í 59. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og barst kæra innan kærufrests.
  1. Samkvæmt Aðalskipulagi Bláskógabyggðar 2015–2027, er svæðið sem sumarhúsalóð kæranda tilheyrir á skilgreindu svæði fyrir frístundabyggð merkt F4. Um svæði F4 kemur fram í greinargerð aðalskipulagsins að ekkert deiliskipulag sé í gildi en þar séu 32 lóðir byggðar og stærð þess sé um 32 hektarar. Í kafla 2.3.2 í greinargerð aðalskipulagsins er fjallað um frístundabyggð og var skilmálum í kafla þessum breytt árið 2022 eins og rakið hefur verið fyrir úrskurðarnefndinni. Eftir þá breytingu er áskilið að lóðarstærðir á frístundahúsasvæðum skuli að jafnaði vera á bilinu 0,5–1,0 ha. Í ákveðnum tilfellum, einkum í eldri hverfum sem skipulögð hafi verið fyrir gildistöku núgildandi aðalskipulags, geti frístundalóðir þó verið minni. Nýtingarhlutfall skuli þó ekki vera hærra en 0,03 nema á lóðum sem séu minni en 1/3 ha að stærð, en þar sé leyfilegt byggingarmagn 100 m². Með því að lóð kæranda er stærri en þeirri viðmiðun nemur fæst það ekki samrýmst aðalskipulagi að heimila aukið byggingarmagn á henni sem hækka mundi nýtingarhlutfall umfram heimildir skipulagsins. Þegar af þeirri ástæðu verður að hafna kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúa Bláskógabyggðar frá 19. nóvember 2025 um að synja umsókn um heimild til að byggja við sumarhús í landi Heiðarbæjar í Þingvallasveit.

feb 05
Love0

155/2025 Snorrabraut

Með

Árið 2026, fimmtudaginn 5. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Unnþór Jónsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður tók þátt í gegnum fjarfundabúnað.

Fyrir var tekið mál nr. 155/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst 2025 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðum breyt­ingum á fasteigninni að Snorrabraut 29. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

  1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 10. október 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir Vatnaborg ehf., eigandi fasteignarinnar að Snorrabraut 27, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst s.á. að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðum breytingum á fasteigninni að Snorrabraut 29. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.
  1. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 13. nóvember 2025.

Málavextir

  1. Fasteignirnar Snorrabraut 27 og 29 eru á óskiptri sameiginlegri lóð með landeignarnúmerinu L102978. Fasteignin Snorrabraut 29 er fimm hæða hús og er þar margvísleg starfsemi, s.s. veitingahús, verslunarhús, gistiheimili o.fl. Með umsókn um byggingarleyfi, dags. 11. mars 2021, var sótt um leyfi vegna breytinga á Snorrabraut 29. Fyrirhugað var að innrétta þrjár íbúðir á 2. hæð og fimm íbúðir á 4. hæð. Samþykkti byggingarfulltrúi 9. nóvember s.á. byggingar­áform vegna innréttingar þriggja íbúða á 2. hæð, fimm íbúða á 4. hæð, ásamt svölum á 2. og 4. hæð, hjóla- og vagnageymslu í kjallara og stækkun sorpgeymslu bakhúss á lóð Snorrabrautar 27–29.
  1. Með bréfi eiganda Snorrabrautar 29, dags. 29. júní 2023, var lögð inn ný og breytt umsókn um byggingarleyfi, þar sem fallið var frá breytingum á 4. hæð hússins og gerð grein fyrir öðrum breytingum á fyrirhuguðum framkvæmdum, þ. á m. að sækja um fasteignanúmer fyrir hverja íbúð á 2. hæð hússins. Svalir voru staðsettar utan byggingarreits og var umsögn skipulags­fulltrúa neikvæð af þeim sökum. Var því sótt um breytingu á deiliskipulagi 1. apríl 2024 og tillagan grenndarkynnt. Ein athugasemd barst og var hún frá kæranda, en þar kom fram að fullnægjandi gögn lægju að hans mati ekki fyrir vegna mats á innsýn og skuggavarpi og að breytingin gæti ekki talist óveruleg. Samþykkis hans sem meðlóðarhafa hefði ekki verið aflað og taldi hann að skilgreina ætti nýjan byggingarreit vegna svala sem næðu út fyrir byggingar­reit þann sem fyrir er.
  1. Skipulagsfulltrúi skilaði umsögn sinni hinn 5. september 2024 þar sem tekin var afstaða til athugasemda kæranda. Var það mat hans að hvorki væri um verulega breytingu að ræða né að hún myndi valda verulegum breytingum á innsýn í húsið að Snorrabraut 29. Um væri að ræða heimild fyrir nýjum svölum á 2. hæð sem næðu annars vegar 1,0 m út fyrir byggingarreit og hins vegar 0,35 m út fyrir byggingarreit, auk þess sem mögulegt yrði að nýta hluta þakflatar 2. hæðar sem svalir. Heimilt væri að skilgreina svalir utan byggingarreits í skilmálum án þess að sýna þær á deiliskipulagsuppdrætti og að ekki þyrfti samþykki meðlóðarhafa vegna slíkrar breytingar á deiliskipulagi. Slíkt samþykki þyrfti hins vegar að liggja fyrir þegar sótt væri um byggingarleyfi. Var tillagan um breytingu á deiliskipulagi samþykkt og birt í B-deild Stjórnar­tíðinda 4. október 2024. Við meðferð byggingarleyfisumsóknar var fallið frá breytingu á sorp­geymslu og voru byggingaráform samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 26. ágúst 2025.
  1. Kærandi hafði samband við starfsmann á umhverfis- og skipulagssviði 5. september 2025 og kom á framfæri athugasemdum sínum vegna málsins. Í svari starfsmannsins, sem sent var með tölvupósti 11. s.m., kom fram að ekki yrði séð að þörf væri á samþykki með­lóðarhafa vegna samþykktra byggingaráforma á Snorrabraut 29, enda hefðu breytingarnar ekki áhrif á nýtingu lóðar og teldust því ekki breytt hagnýting hinnar sameiginlegu lóðar. Þá var leiðbeint um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar.
  1. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 18. nóvember 2025 var málið tekið fyrir að nýju. Í fundargerð kemur fram að við ritun fundargerðar afgreiðslufundar byggingarfulltrúa, dags. 26. ágúst 2025, hefði verið fyrir mistök byggt á upphaflegri umsókn um byggingarleyfi við sam­þykkt erindis, en umsóknin hefði þá tekið breytingum frá þeim tíma og fallið hefði verið frá því að sækja um stækkun á sorpgeymslu. Var þetta leiðrétt með bókuninni.

Málsrök kæranda

  1. Kærandi telur að hin kærða ákvörðun sé ólögmæt og ógild þar sem samþykki hans sem með­lóðarhafa hafi ekki legið fyrir, en húsin að Snorrabraut 27 og 29 standi á sameiginlegri og óskiptri lóð. Sé hin kærða ákvörðun því í andstöðu við 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og almennum reglum nábýlisréttar, auk þess sem hún brjóti gegn rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.
  1. Í 10. gr. laga nr. 160/2010 sé gerð krafa um að með byggingarleyfisumsókn fylgi nauðsynleg gögn, þ.m.t. eftir atvikum samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994. Með húsi í skilningi fjöleignarhúsalaga sé átt við byggingu sem sé varanlega skeytt við land og standi sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilji sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip sé því að skipta. Sama gildi einnig um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna.
  1. Fram komi í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og er ekki á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. segi að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Þá komi fram í 3. mgr. að samþykki einfalds meirihluta nægi til smávægilegra breytinga.
  1. Í athugasemdum með frumvarpi því er orðið hafi að lögum nr. 26/1994 komi fram að ekki sé mögulegt að gefa nákvæmari lýsingar eða viðmið um það hvað teljist til verulegra eða óverulegra breytinga. Verði því að meta það í hverju tilviki fyrir sig með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi. Þrátt fyrir að húsin að Snorrabraut 27 og 29 séu tvö sjálfstæð fjöleignarhús gildi ákvæði framangreindra laga um sameiginleg málefni þeirra, þ. á m. lóð og heildarsvip, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Lögin mæli fyrir um ákveðið verklag við ákvörðunar­töku sem framkvæmdaraðila hafi borið að fylgja. Hins vegar skipti engu í þessu tilviki hvort umræddar breytingar teljist verulegar eða óverulegar þar sem í báðum tilvikum hafi borið að leita samþykkis kæranda. Það hafi ekki verið gert og því hafi verið brotið gegn 10. gr. laga nr. 160/2010, sbr. 30. gr. laga nr. 26/1994.
  1. Breytingarnar varði bæði nýtingu og útlit sameiginlegrar lóðar. Breytt notkun og fjölgun eignarhluta Snorrabrautar 29 hafi töluverð neikvæð áhrif á kæranda. Með því að breyta notkun á húsi nr. 29 úr atvinnurekstri í íbúðir og fjölga eignarhlutum sé fyrirséð að ásókn í bílastæðin muni aukast með tilheyrandi óhagræði fyrir núverandi íbúa og eigendur að húsi nr. 27.
  1. Viðbyggingar í formi svala og sorpgeymslu á norðurhlið Snorrabrautar 29 taki undir sig stærri hluta af lóð en áður. Því sé skertur réttur kæranda til hagnýtingar sameiginlegrar lóðar, en það sé óviðunandi. Samkvæmt deiliskipulagi frá 2004 sé byggingarréttur við suðurenda hússins að Snorrabraut 27. Þá geti viðbygging í formi svala torveldað björgunarstarf. Svalirnar minnki einnig bilið á milli bygginganna að Snorrabraut 27 og 29 sem valdi brunatæknilegum vanda­málum. Mælingar kæranda bendi til þess að aðeins verði 4,8 m á milli útmarka húss nr. 29 í norðurátt, þ.e. nýsamþykktar svalir, og útmarka byggingarreits fyrir hús nr. 27. Samræmist það ekki gr. 9.7.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012.
  1. Þá séu samþykktir aðaluppdrættir háðir svo miklum annmörkum að þeir uppfylli ekki ákvæði laga um mannvirki. Meðal annars tilgreini þeir fjögur bílastæði á lóð, en á afstöðumynd sé eitt af þeim stæðum staðsett í akbraut að lóðum innar í portinu, sem sé í engu samræmi við núverandi eða mögulega framtíðarútfærslu lóðarinnar. Á lóðinni séu eingöngu þrjú bílastæði og ómögulegt sé að koma því fjórða fyrir. Í byggingarlýsingu komi fram að á fyrstu hæð séu verslanir og á hinum hæðunum sé þjónustustarfsemi. Skráningartafla húsnæðisins tilgreini hins vegar fjórar íbúðir á 4. hæð húsnæðisins. Einnig sé vísað til nágrannakynningarbréfs í upp­dráttum sem kærandi hafi aldrei fengið og ekkert bendi til þess að sé til staðar.
  1. Enn fremur brjóti bygging og staðsetning sorpgeymslu húss nr. 29 gegn þinglýstri kvöð um umferðarrétt lóðarhafa að Hverfisgötu 112, Hverfisgötu 114 og Laugavegs 103. Með kvöðinni sé lóðarhöfum veittur hindrunarlaus umferðarréttur að sínum lóðum um að lágmarki tveggja metra breiðan akveg. Kvöðin hljóti að ná yfir það að aðgengi um lóðina sé tryggt öllum hefð­bundnum fólksbílum nútímans, en til þess þurfi nokkuð breiðari akbraut en tvo metra. Í öllu falli sé ljóst að staðsetning sorpgeymslu brjóti gegn kvöðinni, enda verði akbrautin um lóðina undir 1,8 metrum að breidd við austurenda lóðarinnar, sem geri það að verkum að ómögulegt sé að keyra hefðbundinn fólksbíl að bílgeymslu Laugavegs 103 nema keyrt sé í gegnum lóðina að Hverfisgötu 114. Engin kvöð eða samningar séu til staðar um umferðarrétt handa lóðar­höfum að Laugavegi 103 um lóðina Hverfisgötu 114.

Málsrök Reykjavíkurborgar

  1. Af hálfu Reykjavíkurborgar er krafist frávísunar kæru í máli þessu á grundvelli 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Kæra hafi verið móttekin af nefndinni einum mánuði og 15 dögum eftir að hin kærða ákvörðun hafi verið birt. Af gögnum málsins sé ljóst að kærandi hafi fylgst mjög vel með ferli málsins hjá byggingarfulltrúa og liggi fyrir samskipti hans við starfsmenn umhverfis- og skipulagssviðs Reykjavíkurborgar vegna málsins, bæði á skipulagsstigi og vegna veitingu byggingarleyfis.
  1. Verði ekki fallist á frávísunarkröfu sé þess krafist að kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað.
  1. Í samþykkt byggingaráforma samkvæmt fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa 26. ágúst 2025 séu tvær misritanir. Annars vegar um að samþykktin feli í sér að stækkun sorp­geymslu á lóð sé heimil, en sjá megi af staðfestum uppdráttum að engin stækkun hafi verið gerð. Hins vegar þar sem segi að „geymslur íbúða hafi færst niður kjallara húss nr. 27“, en hið rétta sé að þær hafi færst í kjallara Snorrabrautar 29. Bókað verði um misritun þessa á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þar sem fyrri bókun verði leiðrétt. Í kæru komi fram að veitt hafi verið samþykki fyrir stækkun á sorpgeymslu á lóð, en hið rétta sé að fallið hafi verið frá þeirri breytingu við meðferð umsóknar um byggingarleyfi.
  1. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús gildi lögin um sameiginleg málefni sjálfstæðra húsa þegar þau standi á sameiginlegum lóðum. Óskipt lóð teljist ótvírætt til sameignar allra eigenda skv. 5. tl. 8. gr. laganna, en ekki verði séð að ytra byrði húsanna falli undir sameiginleg málefni þeirra, enda séu þau ekki samtengd og geti með engu móti talist eitt hús í skilningi 1. gr. sömu laga. Allar breytingar sem samþykktar hafi verið með hinni kærðu ákvörðun snúi að breytingu á innra skipulagi mannvirkis að Snorrabraut 29, að undanskildum þeim breytingum sem snúi að ytra byrði mannvirkisins og felist í tveimur nýjum svölum og breytingum á loftglugga og aðliggjandi svölum. Ekki verði séð að þessar breytingar takmarki eða breyti nýtingu sameiginlegrar lóðar að neinu leyti, enda séu viðbættar svalir báðar mjög grunnar svalir og uppfylli þær öll skilyrði byggingarreglugerðar nr. 112/2012 og feli ekki í sér sambrunahættu. Engar athugasemdir hafi verið gerðar um aðkomu slökkviliðs af hálfu Slökkvi­liðs höfuðborgarsvæðisins bs. við meðferð málsins.
  1. Við breytingu á deiliskipulagi hafi skipulagsfulltrúi lagt mat á það hvort svalirnar myndu hafa í för með sér breytingu á innsýn eða skuggavarpi gagnvart Snorrabraut 27 og hafi talið að svo væri ekki.

Athugasemdir framkvæmdaraðila

  1. Af hálfu framkvæmdaraðila er gerð krafa um frávísun málsins á grundvelli þess að kæra hafi borist að liðnum kærufresti skv. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Af framlögðum tölvupóstsamskiptum komi fram að kæranda hafi verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun í síðasta lagi 8. september 2025 auk þess sem fulltrúar kæranda hafi fundað með starfsmönnum byggingarfulltrúa í lok ágústmánaðar eftir samþykkt byggingaráforma.
  1. Lýsing á framkvæmdum í kæru sé röng og villandi. Í byggingarlýsingu aðaluppdrátta komi fram að sótt sé um að innrétta þrjár íbúðir á 2. hæð og geymslurými í kjallara. Um sé að ræða áðurgerðar framkvæmdir. Svölum sem tilheyri rými 0201 og snúi í austur sé skipt upp þannig að þær nýtist einnig íbúð 0205. Þá hafi verið bætt við björgunarsvölum í suður, þ.e. að Laugavegi, fyrir íbúð 0205 og jafnframt settar upp einar svalir fyrir íbúð 0202 sem snúi í norður, þ.e. að Snorrabraut 27.
  1. Vegna umfjöllunar í kæru sé rétt að taka fram að engar breytingar hafi verið gerðar á sameigin­legri lóð húsanna, hvorki á bílastæðum né sorpgeymslum. Á samþykktum uppdráttum sjáist skýrt að breytingar nái einungis til 2. hæðar og geymslurýmis í kjallara Snorrabrautar 29. Það sé því rangt með farið í kæru þegar fullyrt sé að sorpgeymslur hafi verið stækkaðar eða að geymslur hafi verið færðar í kjallara að Snorrabraut 27.
  1. Hin kærða ákvörðun um samþykki umsóknar um byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag. Þá sé viðurkennt að eigendur fasteigna hafi nokkurt svigrúm til að ráða innra skipulagi húss svo lengi sem það sé í samræmi við lögboðna mælikvarða og skilmála skipulags. Þótt húsin að Snorrabraut 27 og 29 deili lóð veiti það eigendum Snorrabrautar 27 ekki rétt til að hlutast til um innra skipulag Snorrabrautar 29, svo lengi sem það samræmist ákvæðum deili­skipulags. Þá hafi Hæstiréttur Íslands, í máli nr. 25/2020, talið að eigendur fasteigna séu frjálsir að því að ákveða, innan þeirra marka sem réttarheimildir á sviði skipulags- og mannvirkjamála, um brunavarnir, hollustuhætti og mengunarvarnir svo og skipulagsskilmálar kveði á um, hvernig innra skipulagi fasteigna þeirra sé háttað. Breytingar samkvæmt hinni kærðu ákvörðun lúti fyrst og fremst að innra skipulagi Snorrabrautar 29 og nauðsynlegar minniháttar útlits­breytingar vegna þeirra. Byggingarleyfi, sem séu í samræmi við gildandi skipulag samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum, verði almennt ekki ógilt, sbr. úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í málum nr. 108/2020 og 23/2023.
  1. Því sé hafnað að málið varði verulega hagsmuni kæranda þótt lóð sé sameiginleg. Engar breytingar séu gerðar á lóð eða bílastæðum á lóðinni og engar viðbyggingar í formi sorp­geymslu séu á norðurhlið. Viðbót á einum svölum á norðurhlið hafi lítil áhrif á útlit hússins eða hagsmuni meðlóðarhafa. Fjarlægð milli svala og núverandi mannvirkja sé í samræmi við ákvæði um brunavarnir í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Í kærunni sé vísað til byggingarreits Snorrabrautar 27, en núverandi bygging fylli ekki út í byggingarreit. Byggingarreglugerð taki einungis til mannvirkja sem reist séu á landi en ekki til mannvirkja á hugmyndastigi og því eigi tilvitnuð ákvæði um eldvarnir ekki við. Þá séu tilvitnuð ákvæði byggingarreglugerðar viðmið en ekki meginregla, sbr. gr. 9.2.1. Enn fremur sé heimilt að taka sérstakt tillit til útskagandi byggingarhluta, s.s. þakskeggs eða svala, og minnka lágmarksfjarlægð milli bygginga.
  1. Í kæru sé fullyrt að aðaluppdrættir séu haldnir annmörkum, m.a. vegna tilgreiningar bílastæða og sorpgeymslu. Þessu sé hafnað. Engar breytingar hafi verið gerðar á bílastæðum og sorp­geymslum og enginn ágalli á byggingarlýsingu sé fyrir hendi sem leitt geti til þess að upp­drættirnir séu ótækir til samþykktar. Sé því engin ástæða til að fjalla um meint brot gegn þinglýstri kvöð um umferðarrétt annarra aðliggjandi lóðarhafa. Engar athugasemdir hafi borist frá þeim lóðarhöfum sem eigi umræddan rétt og kunni það að skýrast af því að engar breytingar hafi verið gerðar. Kærandi eigi ekki þá hagsmuni sem hann telji að leiða eigi til ógildingar að þessu leyti.
  1. Þótt lóð Snorrabrautar 27 og 29 sé sameiginleg þá séu húsin aðskilin og veiti lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús eiganda Snorrabrautar 27 engin réttindi til að hlutast til um málefni Snorra­brautar 29. Ákvarðanir um lóð séu sameiginlegar en ákvarðanir um innra skipulag Snorra­brautar 29 tilheyri einungis því húsi og eigendum þess. Því beri að hafna öllum sjónarmiðum kæranda er lúti að innra skipulagi hússins nr. 29 við Snorrabraut. Þá séu breytingar á útliti 2. hæðar óverulegar og einungis séu einar nýjar svalir sem snúi að Snorrabraut 27.

Viðbótarathugasemdir kæranda

  1. Kærandi vísar til þess að kærufrestur hafi ekki byrjað að líða fyrr en 11. september 2025 þegar tölvupóstur frá starfsmanni Reykjavíkurborgar hafi borist, en með póstinum hafi hann fengið nánari upplýsingar um efni ákvörðunarinnar og um kæruheimild til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, sbr. 2. mgr. 20. gr. og 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Því hafi kæra í málinu borist innan kærufrests.
  1. Ítrekuð eru sjónarmið um að með uppsetningu svala hafi framkvæmdaraðili tekið undir sig stærri hluta lóðarinnar á kostnað kæranda. Svalirnar séu hluti byggingarinnar og rýmið undir þeim tilgreint í skráningartöflu. Enginn vafi sé á því að hinar umþrættu breytingar á svölum feli í sér breytta hagnýtingu hinnar sameiginlegu lóðar og því hafi þurft samþykki með­lóðarhafa. Enn fremur séu áréttaðar athugasemdir um annmarka á aðaluppdráttum, en til viðbótar sé vísað til skoðunarblaðs aðaluppdrátta. Þar sé að finna samantekt á ýmsum ann­mörkum aðaluppdráttanna. Loks sé bent á að kærandi sé ekki eingöngu meðlóðarhafi heldur einnig eigandi að fasteigninni að Hverfisgötu 114. Þinglýst umferðarkvöð leggi skyldur á kæranda sem meðlóðarhafa að Snorrabraut 27-29 og eins veiti hún kæranda réttindi sem eiganda að Hverfisgötu 114. 

Niðurstaða

  1. Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst 2025 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðum breytingum á fast­eigninni að Snorrabraut 29. Kæruheimild byggist á 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.
  1. Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum sendi kærandi tölvupóst til byggingarfulltrúa 20. ágúst 2025 og óskaði eftir fundi með starfsmönnum umhverfis- og skipulagssviðs vegna málsins. Hin kærða ákvörðun var síðan tekin 26. s.m. Kærandi ítrekaði erindi sitt með tölvupósti 28. s.m. og fékk í kjölfarið boð um fund föstudaginn 5. september s.á. Af gögnum málsins er ekki ljóst hvort af þeim fundi hafi orðið, en svo virðist sem kærandi hafi þann dag rætt við starfsmann Reykjavíkurborgar símleiðis.
  1. Borgaryfirvöld fara fram á frávísun málsins á þeim grundvelli að kæranda hafi í síðasta lagi verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun 5. september 2025, en stjórnvaldið hefur þó engin gögn lagt fram um hvaða upplýsingar voru veittar kæranda á þeim degi. Af fyrirliggjandi gögnum er örðugt að slá föstu hvenær kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun. Hins vegar liggur fyrir að í tölvupósti frá starfsmanni Reykjavíkurborgar 11. s.m. til kæranda var veittur nánari rökstuðningur fyrir ákvörðuninni. Samkvæmt 3. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga hefst kærufrestur, í þeim tilvikum þegar aðili máls fer fram á rökstuðning ákvörðunar, ekki fyrr en rökstuðningur hefur verið tilkynntur aðila. Með hliðsjón af framan­greindu verður að líta svo á að kæra í máli þessu hafi borist innan kærufrests.
  1. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 18. nóvember 2025 var bókað um mistök, sem gerð höfðu verið á afgreiðslufundi 26. ágúst s.á. þegar hin umræddu byggingaráform voru samþykkt. Nánar tiltekið var greint frá því að afgreiðslan hafi ekki tekið mið af uppfærðum umsóknar­gögnum þar sem framkvæmdaraðili hefði fallið frá því að stækka sorpgeymslu. Þá hafi í fundargerðinni verið vísað til húss nr. 27, en sem hefði með réttu átt að vera hús nr. 29. Var tekið fram að mistök þessi væru leiðrétt með bókuninni. Telur úrskurðarnefndin ekki tilefni til að gera athugasemd við þá afgreiðslu, en við samanburð samþykktra uppdrátta við eldri uppdrætti er ljóst að ekki var samþykkt nein breyting á sorpgeymslu lóðarinnar.
  1. Af hálfu kæranda hefur í máli þessu komið fram að ekki hafi verið fylgt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús við töku hinnar kærðu ákvörðunar þar sem samþykki hans sem eiganda á sameiginlegri lóð hafi ekki legið fyrir, en skv. 1. mgr. 10. gr. laga um mannvirki skal samþykki meðeigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum fylgja með umsókn um byggingarleyfi. Hefur kærandi hvað það varðar vísað til 30. gr. fjöleignarhúsalaga er fjallar um áskilið samþykki eigenda vegna breytinga á sameign.
  1. Hugtakið hús er skilgreint í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 þannig að með því sé átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús. Í 2. mgr. lagaákvæðisins er mælt fyrir um að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því sé að skipta. Sama gildi einnig ef því sé að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.
  1. Snorrabraut 27 og 29 eru tvö sjálfstæð hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, enda eru þau aðgreind og skilja sig frá hvoru öðru þótt sambyggð séu með öðrum húsum. Svo sem áður hefur komið fram er lóðin sem þau standa á sameiginleg og óskipt, með landeignanúmerið L102978, og verður því að meta með hliðsjón af 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga hvort að framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun séu þess eðlis að kallað hafi á samþykki eiganda Snorrabrautar 27.
  1. Framkvæmd sú sem heimiluð var með hinni kærðu ákvörðun snýst um breytingar á innra skipulagi og fjölgun eigna með því að skipta 2. hæð hússins að Snorrabraut 29 í íbúðir, þ.e. rými 0201, 0202 og 0205, gera svalir á norðurhlið þess og innrétta geymslurými í kjallara. Fallið var frá því að sækja um breytingu á sorpgeymslu eins og áður hefur komið fram. Varðar hin kærða ákvörðun því ekki framkvæmdir eða breytingar á hinni sameiginlegu lóð. Með hliðsjón af því svo og þar sem Snorrabraut 27 og 29 eru tvö sjálfstæð hús var ekki þörf á að afla samþykkis kæranda á grundvelli fjöleignarhúsalaga, en fyrir liggur að aflað var samþykkis allra þinglýstra eigenda að eignarhlutum í Snorrabraut 29. Er hvað það varðar þá einnig horft til þess að þótt Snorrabraut 27 og 29 séu sambyggð þá fela svalir á norðurhlið húss nr. 29 ekki í sér slíka breytingu á útliti eða heildarsvip hinna samtengdu húsa að það veiti eigendum að Snorrabraut 27 rétt til íhlutunar á grundvelli fjöleignarhúsalaga.
  1. Svo sem rakið er í málavöxtum er í gildi deiliskipulag fyrir götureitinn Snorrabraut-Hlemmur frá árinu 2020 og var gerð breyting á því í október 2024. Með breytingunni var heimilað að fara með svalir allt að 1,0 m út fyrir byggingarreit á 2. hæð á norðurhlið hússins nr. 29 við Snorrabraut, þ.e. innan lóðarinnar Snorrabraut 27–29. Einnig var heimilað að fara með svalir allt að 0,35 m út fyrir byggingarreit á 2. hæð suðurhliðar hússins, sem snýr að Laugavegi. Eru hinar umdeildu svalir þar með í samræmi við gildandi deiliskipulag, sbr. 11. gr. laga nr. 160/2010. Þá verður ekki talið að af þeim felist nein brunahætta sem girt getur fyrir samþykki hinna umdeildu byggingaráforma.
  1. Með hliðsjón af framanröktu og þar sem ekki verður séð að neinir þeir annmarkar liggi fyrir sem raskað geta gildi hinnar kærðu ákvörðunar verður kröfu kæranda þar um hafnað. 

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kæranda um að ógilda þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst 2025 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðum breytingum á fasteigninni að Snorrabraut 29.

feb 05
Love0

152/2025 Haukahlíð

Með

Árið 2026, fimmtudaginn 5. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Unnþór Jónsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur. Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður tók þátt í gegnum fjarfundabúnað.

Fyrir var tekið mál nr. 152/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2025 um að synja beiðni um afturköllun byggingarleyfis Haukahlíðar 18. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

  1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 27. september 2025, er barst nefndinni 7. október s.á., kæra eigendur íbúða í fjölbýlishúsunum að Haukahlíð 5 og Smyrilshlíð 2, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2025 að synja beiðni þeirra um afturköllun byggingarleyfis Haukahlíðar 18. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Þess var jafnframt krafist að framkvæmdir yrðu stöðvaðar á meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, en þeirri kröfu var hafnað með bráða­birgðaúrskurði uppkveðnum 31. október 2025.
  1. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 16. október 2025.

Málavextir

  1. Deiliskipulag Hlíðarenda, íþróttasvæðis Vals, er frá árinu 2004. Hefur það sætt tíðum breytingum, en alltaf hefur verið gert ráð fyrir tvískiptingu svæðisins í íþróttasvæði annars vegar og uppbyggingarsvæði með blandaðri landnotkun, þ.e. íbúðir og atvinnu­starfsemi, hins vegar. Með deiliskipulagsbreytingu er tók gildi 14. janúar 2015 var íbúðum á skipulags­svæðinu fjölgað úr 360 í 600 og flatarmál atvinnuhúsnæðis aukið úr 60.000 m² í 75.000 m². Þá var uppbyggingarsvæðinu skipt í mismunandi reiti þar sem áhersla var lögð á randbyggð með inngörðum. Á reit E var heimilað að reisa 4–5 hæða byggingu sem hefur nú verið byggð. Vestan við reitinn var samkvæmt skipulagsuppdrætti gert ráð fyrir byggingu eða byggingum síðar meir, en opnu svæði til bráðabirgða. Hinn 21. júní 2022 tók gildi deiliskipulagsbreyting er fólst í því að á hinu óbyggða svæði var búin til lóð, þ.e. reitur I innan skipulagssvæðisins, þar sem heimilt yrði að reisa fimm hæða fjölbýlishús með 70 íbúðum. Með breytingu á deiliskipulagi svæðisins, sem tók gildi 14. nóvember 2024, sbr. auglýsingu nr. 1271/2024, var íbúðum á reit I fjölgað úr 70 í 85.
  1. Hinn 20. maí 2025 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík byggingaráform fyrir stein­steyptu 3–5 hæða fjölbýlishúsi á reit I við Hlíðarenda, þ.e. Haukahlíð 18. Með erindi, dags. 3. júní s.á., fóru kærendur fram á það við byggingarfulltrúa að byggingarleyfi fjölbýlishússins, hefði það verið veitt, yrði afturkallað. Var m.a. vísað til þess að breytingar sem gerðar hefðu verið á deiliskipulagi svæðisins væru andstæðar skipulagslögum nr. 123/2010. Byggingarleyfi Haukahlíðar 18 var eigi að síður gefið út 24. júní 2025 og var erindi kærenda um afturköllun þess synjað með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 10. júlí s.á. Var þar bent á að reitur I hafi verið framtíðarbyggingarreitur allt frá árinu 2014 og stofnuð hafi verið íbúðarlóð á reitnum árið 2022. Væri leyfið ekki í andstöðu við skipulagslög.

Málsrök kærenda

  1. Kærendur telja að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík sé haldin svo verulegum annmörkum, bæði að formi og efni til, að það þyki bæði ómögulegt og ósanngjarnt að sæta ákvörðuninni. Heimilt sé að afturkalla byggingarleyfið skv. 4. mgr. 14. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki eða eftir atvikum að undangenginni endurupptöku málsins að uppfylltum skilyrðum 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða með afturköllun þess skv. 25. gr. sömu laga. Byggingarfulltrúa beri að líta til málsmeðferðarreglna stjórnsýsluréttar, m.a. um leiðbeiningar, rannsókn, jafnræði, meðalhóf, andmælarétt og rökstuðning. Í kærðri ákvörðun byggingarfulltrúa sé hvergi vikið að þeim sjónarmiðum sem byggt hafi verið á í erindi kærenda.
  1. Við skipulagsgerð beri sveitarstjórnum að fylgja markmiðum skipulagslaga nr. 123/2010, þ. á m. að haga málsmeðferð þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þó svo að hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi, sbr. c-lið 1. mgr. 1. gr. laganna.
  1. Kærendur hafi lagt mikla áherslu á að hin kærða ákvörðun muni hafa í för með sér mikla fækkun bílastæða, aukið skuggavarp og skert útsýni. Sérstaklega hafi verið vísað til skugga­varpsins í erindi kærenda en um það sé í engu fjallað í hinni kærðu ákvörðun. Hafi sá hluti ekki verið rannsakaður með fullnægjandi hætti, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga. Hafi byggingarfulltrúa m.a. borið að kanna staðhæfingar um skert sólarljós eða skuggavarp og taka afstöðu til þeirra. Þar sem það hafi ekki verið gert beri að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.
  1. Í deiliskipulagsbreytingu frá árinu 2022 hafi gögn um skuggavarp fyrst komið fram eftir lok auglýsingafrests. Slík vinnubrögð séu með öllu ólíðandi, enda leiði það til þess að hagsmuna­aðilar geti ekki kynnt sér hinar fyrirhuguðu tillögur með fullnægjandi hætti. Með þeirri breytingu hafi eina græna svæðinu, þ.e. reit I, verið kastað fyrir róða. Íbúar á svæðinu hafi haft réttmætar væntingar um að ekki yrði byggt á reitnum, enda hafi fasteignasalar kynnt svæðið með þeim hætti að svæðið yrði áfram grænt og opið. Að auki hafi komið fram af hálfu Reykjavíkurborgar að ekki ætti að byggja á umræddum reit fyrr en flugvöllurinn færi.
  1. Vísað sé til skýrslu frá Aski – mannvirkjarannsóknarsjóði um skuggavarp, en í henni komi m.a. fram að dagsbirta sé mikilvægt lýðheilsumál og að gera þurfi ráð fyrir henni strax á skipulags­stigi. Því hafi í engu verið gætt í máli þessu. Engum vafa sé undirorpið að aðgengi að dagsbirtu sé einn af grundvallarþáttum heilbrigðis og lífvænleika borgarumhverfisins. Hafi því verið full ástæða til að rannsaka þann þátt frekar.
  1. Fjölgun íbúða muni leiða til mikillar aukningar á umferð og ágangi að þeim fáu bílastæðum sem eftir verði. Það muni leiða til aukinnar umferðar á svæðinu og skapa verulega aukna hættu, óþægindi og hávaðamengun fyrir núverandi íbúa í grenndinni.
  1. Gengið hafi verið gegn rannsóknarreglunni við skipulag svæðisins. Reglan leggi þá skyldu á stjórnvöld að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin í því. Þannig hafi ekki verið tilgreindir þeir þættir sem skipta verulegu máli í umhverfinu og fjalla þurfi um í skipulaginu. Gögn sem hafi legið skipulaginu til grundvallar fullnægi ekki þeim markmiðum og kröfum sem gerðar séu í lögum og reglugerðum til þess að vera til upplýsingar fyrir hagsmunaaðila. Hvorki hafi verið framkvæmd skoðun á vindafari né hvort hávaði vegna aukinnar umferðar verði yfir hámarksviðmiðum skv. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 724/2008 um hávaða, sbr. einnig gr. 5.4.1. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013.
  1. Reykjavíkurborg hafi ekki farið eftir gr. 5.2.1. í skipulagsreglugerð þar sem fram komi m.a. að við gerð deiliskipulags skuli eftir föngum leita eftir sjónarmiðum og tillögum íbúa, umsagnar­aðila og annarra þeirra sem hagsmuna eigi að gæta. Kærendur búi enda í nágrenni við I-reit. Mikilvægt sé að samráð sé haft við íbúa vegna skipulagslýsingar.
  1. Áréttuð séu sjónarmið um friðhelgi eignarréttar. Það hafi raungerst að við sölu fasteigna hafi fyrirhugaðar framkvæmdir haft gríðarlega neikvæð áhrif sem horfa verði til í þessu máli. Sem dæmi sé bent á að félag í eigu Reykjavíkurborgar hafi beinlínis þvingað fram lægra söluverð með vísan til þeirra framkvæmda sem nú séu í gangi á reit I.
  1. Takmörk séu á því í hvaða mæli stjórnvöld geti, m.a. í krafti skipulagsvalds, skert eignarrétt. Vísað sé til dóma Mannréttindadómstóls Evrópu í málum Sporrong og Lönnroth gegn Svíþjóð frá 1982 og 1984 og máli Moreno Gomez gegn Spáni frá 2005. Jafnframt sé vísað til dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 118/2009.

Málsrök Reykjavíkurborgar

  1. Í umsögn borgarinnar er bent á að ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið birt lögmanni kærenda í gegnum þjónustugáttina Ísland.is hinn 11. júlí 2025, en kæra sé dagsett 27. september s.á. og móttekin hjá úrskurðarnefndinni 7. október s.á. Í 7. gr. laga nr. 105/2021 um stafrænt pósthólf í miðlægri þjónustugátt stjórnvalda segi m.a. að þegar gögn séu aðgengileg í pósthólfi teljist þau birt viðtakanda. Í úrskurði nefndarinnar í máli nr. 118/2023 hafi verið staðfest að það sé réttmæt birting sama hvort viðtakandi hafi í reynd séð tilkynninguna eða ekki.
  1. Í gildi sé deiliskipulag Hlíðarenda, íþróttasvæði Vals, frá 2004, en síðan þá hafi það sætt breytingum. Meðal annars hafi sú breyting verið gerð árið 2015 að reitur I hafi verið afmarkaður sem opið svæði til bráðabirgða og „framtíðarbyggingarreitur“. Árið 2022 hafi reitnum verið breytt og þar heimilað að reisa íbúðir, en með breytingunni hafi verið lagt fram skuggavarp á séruppdrætti. Ákvörðun borgarráðs um að samþykkja þá breytingu hafi verið kærð til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði í máli nr. 64/2022 frá 30. janúar 2023 hafi hafnað kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunarinnar. Nefndin hafi því þegar skorið úr um þau ágreiningsefni sem deilt sé um í málinu, en m.a. hafi nefndin sagt að í ljósi þess hvernig reitur I hafi verið sýndur á deiliskipulagsuppdrætti fyrir breytinguna hafi kærendur getað vænst þess að notkun reitsins yrði til samræmis við þá fyrirætlan. Einnig hafi nefndin sagt að þó svo að skuggavarpsteikningar hafi ekki legið fyrir við kynningu breytingarinnar þá hafi verið úr því bætt og að ekki yrði séð að kærendur yrðu fyrir réttarspjöllum sökum þess.
  1. Síðasta deiliskipulagsbreytingin fyrir reitinn snúi að uppbyggingu Bjargs íbúðafélags frá 2024. Sú breyting hafi m.a. falið í sér fjölgun íbúða á reit I úr 70 íbúðum í 85 leiguíbúðir og aukningu á nýtingarhlutfalli ofanjarðar úr 2,86 í 2,9. Sé um óverulegar breytingar að ræða.
  1. Ljóst sé að reitur I hafi verið framtíðarbyggingarreitur allt frá árinu 2014. Úrskurðarnefndin hafi þegar tekið á þeim álitaefnum er varði skuggavarp og væntingar nærliggjandi íbúa. Þá hafi ekkert komið fram sem bendi til þess að ákvörðun um útgáfu byggingarleyfis Haukahlíðar 18 sé haldin þeim annmörkum að varði geti ógildingu hennar, sbr. 2. tölul. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Viðbótarathugasemdir kærenda

  1. Kærendur mótmæla frávísunarkröfu Reykjavíkurborgar sem fráleitri, en um leið sé hún afhjúpandi um stjórnsýslu borgarinnar. Ákvörðun byggingarfulltrúa hafi hvorki verið send kærendum né lögmanni þeirra, heldur hafi ákvörðunin, sem tekin hafi verið á sumarleyfistíma, verið framsend á lögmannsstofu er lögmaður kærenda hafi áður starfað hjá, en hann hafi skipt um starfsvettvang í lok júnímánaðar. Því sé það bersýnilega rangt að ákvörðunin hafi verið birt kærendum. Í þessu sambandi sé sérstaklega vísað til tölvupóstsamskipta í septembermánuði þar sem starfsmaður borgarinnar hafi beðist velvirðingar á því að „bréfið“ hafi ekki skilað sér á réttan stað og að beiðni um fund hafi ekki verið svarað. Í ljósi framangreinds sé mál nr. 118/2023 hjá úrskurðarnefndinni engan veginn sambærilegt. Ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið kærð innan 30 daga frá því að kærendum hafi verið kunnugt um hana, sbr. 4. mgr. 3. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Beri því að hafna kröfu borgarinnar um frávísun málsins.
  1. Kröfur kærenda hafi verið ítarlega rökstuddar í kæru og hafi Reykjavíkurborg í raun ekki svarað þeim málatilbúnaði. Viðurkenni borgin t.a.m. að skuggavarpsteikningar hafi ekki legið fyrir við kynningu deiliskipulagsbreytingar. Þá sé því blákalt haldið fram að skuggavarp sé óverulegt. Þetta sé með öllu fráleitt, en þær fjölmörgu deiliskipulagsbreytingar sem gerðar hafi verið hafi í engu verið fyrirsjáanlegar. Reitur I hafi tekið sífelldum breytingum án þess að samtal hafi átt sér við fasteignaeigendur.
  1. Byggingarfulltrúa sé heimilt að breyta eða fella byggingarleyfi úr gildi skv. 4. mgr. 14. gr. laga nr. 160/2010 eða eftir atvikum að undangenginni endurupptöku málsins að uppfylltum skil­yrðum 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða með því að afturkalla það skv. 25. gr. sömu laga. Enga umfjöllun sé að finna um þetta í umsögn borgarinnar. 

—– 

  1. Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða

  1. Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2025 að synja beiðni kærenda um afturköllun byggingarleyfis Haukahlíðar 18, eftir atvikum að undan­genginni endurupptöku málsins. Kæruheimild er í 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.
  1. Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Í umsögn Reykjavíkurborgar er því haldið fram að kæra þessa máls, sem barst nefndinni 7. október 2025, hafi borist að liðnum kærufresti þar sem ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið birt lögmanni kærenda 11. júlí s.á. í stafrænu pósthólfi á þjónustugáttinni Ísland.is, en samkvæmt 7. gr. laga nr. 105/2021 um stafrænt pósthólf í miðlægri þjónustugátt teljast gögn birt viðtakanda þegar þau eru aðgengileg í staf­rænu pósthólfi hans.
  1. Fyrir liggur að synjunarbréf byggingarfulltrúa var ekki sent í stafrænt pósthólf lögmanns kærenda heldur pósthólf þeirrar lögmannsstofu sem hann starfaði hjá þegar hann sendi byggingarfulltrúa beiðni um afturköllun byggingarleyfis Haukahlíðar 18. Jafnframt liggur fyrir að lögmaðurinn ýtti á eftir því við borgaryfirvöld að erindi hans yrði svarað, en þrátt fyrir það var hann ekki upplýstur um að byggingarfulltrúi hefði þegar afgreitt erindið fyrr en 8. septem­ber 2025. Verður að því virtu að líta svo á að kæran hafi verið lögð fram innan kærufrests.
  1. Samkvæmt 25. gr stjórnsýslulaga nr. 37/1993 getur stjórnvald að eigin frumkvæði afturkallað ákvörðun sína, sem tilkynnt hefur verið aðila máls, þegar það er ekki til tjóns fyrir aðila eða ákvörðun er ógildanleg. Það er því á valdi stjórnvalds að ákveða hvort heimild þessi til aftur­köllunar verði nýtt og verður ekki talið að kærendur eigi lögvarinn rétt til að knýja stjórnvald til töku slíkrar ákvörðunar. Sama verður að telja að gildi um heimild leyfisveitanda til að fella byggingarleyfi úr gildi á grundvelli 4. mgr. 14. gr. laga um mannvirki, en í erindi kærenda um afturköllun byggingarleyfisins var vísað til ákvæðisins sem mögulegs úrræðis.
  1. Þá á aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný að vissum skilyrðum uppfylltum skv. 24. gr. stjórnsýslulaga. Þannig kemur fram í 1. tl. 1. mgr. að aðili máls eigi rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný hafi ákvörðun byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik. Í 2. tl. nefndrar málsgreinar er svo kveðið á um að aðili eigi rétt á endurupptöku máls hafi íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann byggst á atvikum sem breyst hafi verulega frá því að ákvörðun var tekin. Í 2. mgr. lagagreinarinnar er svo greint frá tímafrestum sem girt geta fyrir að mál verði endurupptekið, en í ljósi þess að beiðni um afturköllun byggingarleyfis var lögð fram áður en leyfið var gefið út verður ekki talið að þau lagafyrirmæli hafi þýðingu í máli þessu.
  1. Við afgreiðslu á beiðni um afturköllun eða endurupptöku stjórnvaldsákvörðunar ber einnig að líta til þess að ákvæði 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga er ekki tæmandi um hvenær stjórnvaldi er skylt að endurupptaka mál að beiðni málsaðila. Í athuga­semdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að stjórnsýslulögum segir að aðili máls geti átt rétt til endurupptöku máls í fleiri tilvikum en þar greini, ýmist á grundvelli lögfestra reglna eða óskráðra. Við mat á því hvort endur­upptaka eigi mál þar sem bent er á annmarka á ákvörðun á grundvelli óskráðra reglna stjórnsýsluréttar ber að líta til eðlis máls og málsatvika allra og hvort til staðar hafi verið svo verulegur annmarki að leiða megi líkur til þess að það hafi haft áhrif á efni ákvörðunar.
  1. Í máli þessu er um að ræða ívilnandi ákvörðun stjórnvalds um veitingu byggingarleyfis. Almennt hefur í stjórnsýslurétti verið litið svo á að hafi leyfishafi byrjað að nýta sér leyfi þurfi meira til að koma svo ákvörðunin verði ógilt og meta þarf hvort hagsmunir leyfishafa séu það miklir að stjórnvaldi sé almennt ekki fært að endur­skoða ákvörðunina. Eins og fram hefur komið háttar svo til í máli þessu að beiðni kærenda var lögð fram áður en byggingarleyfi var gefið út, en framkvæmdir munu nú vera hafnar.
  1. Málsrök kærenda byggjast einkum á því að annmarkar séu á deiliskipulagi svæðisins. Er hvað það varðar m.a. vísað til þess að deiliskipulag svæðisins hafi sætt tíðum og ófyrirsjáanlegum breytingum sem hafi í för með sér verulega aukin grenndaráhrif gagnvart kærendum sem rýrt hafi verðmæti fast­eigna þeirra. Einnig er byggt á því að kærendur hafi haft réttmætar væntingar til þess að ekki yrði byggt á þeim reit þar sem hið fyrirhugaða hús að Haukahlíð 18 mun rísa. Þá eru gerðar athugasemdir við að ekki hafi legið fyrir gögn um skuggavarp þegar gerð var breyting á deili­skipulagi svæðisins árið 2022.
  1. Skipulagsáætlanir eru bindandi bæði fyrir stjórnvöld og almenning um framtíðarnot tiltekins svæðis. Því er almennt ætlað að gilda um lengri tíma og verður almenningur að geta treyst því að festa sé í framkvæmd skipulags. Þær tíðu skipulagsbreytingar sem deiliskipulag Hlíðarenda, íþróttasvæðis Vals, hefur sætt frá árinu 2004 eru til þess fallnar að skerða réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, sem er meðal þeirra markmiða sem skipulagslögum nr. 123/2010 er ætlað að tryggja, sbr. 1. gr. laganna. Þótt slík meðferð á skipulagsvaldi sé ekki til eftirbreytni getur hún eftir sem áður ekki leitt til þess að útgefið byggingarleyfi teljist ekki hvíla á lögbundnum grund­velli. Að sama skapi getur hugsanleg verðmætarýrnun á fasteignum kærenda vegna skipulags­breytinganna heldur ekki leitt til þess að leyfið teljist ógildanlegt.
  1. Ekki verður fallist á með kærendum að uppbygging á reit I hafi verið ófyrirsjáanleg, enda hefur skipulag svæðisins gert ráð fyrir byggingu eða byggingum á reitnum frá árinu 2015, en opnu svæði til bráðabirgða. Að því er varðar deiliskipulagsbreytingu svæðisins sem gerð var árið 2022 þá var samþykki borgarráðs á þeirri breytingu kært til úrskurðarnefndar­innar, sbr. úrskurð nefndarinnar frá 30. janúar 2023 í kærumáli nr. 64/2022. Var kröfu um ógildingu deiliskipulagsbreytingarinnar hafnað og m.a. tekið fram að þótt skuggavarp hafi ekki legið fyrir við kynningu skipulagsbreytingarinnar hafi verið bætt úr þeim ágalla síðar meir og að ekki yrði séð að kærendur í því máli hafi orðið af réttarspjöllum vegna þess. Árið 2024 var svo gerð önnur breyting á deiliskipulagi svæðisins, en ákvörðun um að samþykkja þá breytingu var ekki kærð til úrskurðarnefndarinnar. Verður ekki séð að síðarnefnd breyting sé háð neinum slíkum ann­mörkum sem hafi þýðingu í máli þessu.
  1. Að teknu tilliti til gagna málsins og þess sem að framan greinir verður að telja að byggingar­leyfi Haukahlíðar 18 hvíli á lögbundnum grundvelli, þ.m.t. lögmætum skipulags­áætlunum. Verður því að hafna kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilda þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2025 að synja beiðni um afturköllun byggingarleyfis Haukahlíðar 18.

jan 08
Love0

143/2025 Hofsbót

Með

Árið 2026, fimmtudaginn 8. janúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Unnþór Jónsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 143/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. ágúst 2025 um að samþykkja byggingaráform og byggingarheimild um opnun milli fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

  1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. september 2025, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur eignarhluta 01 0401, 01 0201, 01 0301 og 01 0203 að Hofsbót 4, Akureyri, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. ágúst 2025 um að samþykkja byggingaráform og byggingarheimild um opnun milli fjöleignar­húsanna Hofsbótar 2 og 4.
  2. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Akureyrarbæ 8. október 2025.

Málavextir

  1. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar 11. apríl 2024 var samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum innanhúss fyrir Hofsbót 2 og 4 er fólust í því að opna á milli húsanna tveggja. Með tölvupósti 19. júní s.á. var af hálfu byggingarfulltrúa óskað eftir uppfærðri brunahönnun vegna brunahólfunar og því beint til hönnuðar að sýna brunavarnahurð á uppdráttum. Brunavarnauppdráttur fyrir Hofsbót 4 var uppfærður 20. s.m. og fyrir Hofsbót 2 þann 25. s.m. Í samræmi við uppfærða brunavarnauppdrætti samþykkti byggingarfulltrúi byggingaráform á fundi sínum 27. júní s.á.
  1. Haldinn var fundur hjá húsfélagi Hofsbótar 4 hinn 28. nóvember 2024. Á fundinum voru greidd atkvæði um heimild til að opna á milli húsanna að Hofsbót 2 og 4. Var opnunin samþykkt af eigendum sem fóru með 66,31% eignarhluta hússins. Á fundinum fóru eigendur eignarhluta 203 og 401 fram á að bókað yrði að frá því að þau hefðu komist að því að búið væri að rjúfa gat á ytra byrði sameignar hússins og yfir í Hofsbót 2 og að þau hefðu komið á framfæri mótmælum og gert kröfu um að gatinu yrði lokað. Hafi það meðal annars verið gert á aðalfundi húsfélagsins 30. júní 2024.
  1. Með bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 27. janúar 2025, bentu eigendur eignarhluta 401 á að hvorki hefði legið fyrir samþykki meðeigenda né hafi verið uppfyllt skilyrði um brunavarnir vegna byggingarleyfis fyrir breytingum á Hofsbót 4. Kröfðust þeir þess að byggingarfulltrúi „tæki upp“ ákvörðun sína um samþykkt byggingaráforma um opnun milli húsanna. Byggingar­fulltrúi svaraði erindinu með bréfi, dags. 19. febrúar s.á., þar sem beiðninni var synjað. Var sú afgreiðsla byggingarfulltrúa kærð til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði í máli nr. 41/2025, uppkveðnum 26. júní s.á., felldi ákvörðunina úr gildi þar sem rökstuðningi hennar hefði verið áfátt. Með bréfi, dags. 1. júlí s.á., tilkynnti Akureyrarbær kærendum að í ljósi úrskurðarins væri samþykkt beiðni þeirra um endurupptöku ákvörðunar um samþykki byggingaráforma vegna fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.
  1. Hinn 8. júlí 2025 var boðað til húsfundar í húsfélaginu Hofsbót 4 þar sem lagðar voru fram tvær tillögur og gengið til atkvæðagreiðslu um þær. Annars vegar var kosið um að fella úr gildi ákvörðun húsfundar frá 28. nóvember 2024 um opnun milli Hofsbótar 2 og 4 og var sú tillaga samþykkt með atkvæðum 53,36% eignarhluta. Hins vegar var kosið um hvort heimila ætti opnun á milli Hofsbótar 2 og 4 og var niðurstaðan sú að 53,36% eignarhluta sögðu nei en 46,64% sögðu já. Var Akureyrarbæ tilkynnt um niðurstöðu fundarins samdægurs með tölvupósti.
  1. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 19. ágúst 2025, var lögmaður kærenda upplýstur um að efni fyrri ákvarðana, bæði varðandi Hofsbót 2 og 4, væri samþykkt með vísan til þess að eignar­réttarleg heimild skv. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga hefði legið fyrir eftir að framkvæmdir hefðu átt sér stað. Þá væru umsóknargögn fullnægjandi að öðru leyti. Á afgreiðslufundi byggingar­fulltrúa 22. ágúst 2025 voru umsóknir frá 24. júní 2024 fyrir breytingum innanhúss á húsum nr. 2 og 4 við Hofsbót samþykktar.

Málsrök kæranda

  1. Kærendur vísa til þess að búið hafi verið að opna á milli húsanna að Hofsbót 2 og 4 áður en byggingar­­leyfi og samþykki meðeigenda hafi legið fyrir. Í leigusamningi, dags. 6. febrúar 2023, fyrir 1. hæð Hofsbótar 4 komi fram að húsnæðið sé afhent í núverandi ástandi en að búið verði að gera 100–150 cm hurðagat á milli Hofsbótar 2 og 4. Sama dag hafi verið gerður leigu­samningur um húsnæði á 1. hæð í Hofsbót 2.
  1. Í kjölfar tilkynningar um endurupptöku málsins frá 1. júlí 2025 hafi verið haldinn húsfundur í húsfélagi Hofsbótar 4 hinn 8. s.m. Akureyrarbæ hafi verið tilkynnt samdægurs um niðurstöðu atkvæða­greiðslu vegna opnunar á milli húsanna. Því hafi ekki legið fyrir samþykki einfalds meirihluta eigenda í Hofsbót 4 um opnun milli húsanna þegar málið hafi verið tekið til afgreiðslu á fundi byggingarfulltrúa 22. ágúst s.á. Byggingarfulltrúa hafi borið að taka mið af ákvörðun húsfélagsins við afgreiðslu málsins. Húsfélag hafi heimild til að falla frá fyrri ákvörðunum sínum með nýrri ákvörðun sé það gert á löglega boðuðum húsfundi og í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
  1. Framkvæmdirnar hafi átt sér stað áður en byggingarfulltrúi hafi veitt byggingarleyfi í ársbyrjun 2024, enda hafi leigusamningur verið gerður árinu á undan. Því hafi framkvæmdaraðili hafi ekki byggt traust sitt á samþykki meðeigenda hafi ráðist hafi verið í framkvæmdirnar. Einka­réttarlegar hugleiðingar byggingarfulltrúa um skuldbindingargild loforða og ætlað traust framkvæmdar­aðila geti engu breytt þar um. Byggingarfulltrúa hafi borið að líta til þeirra gagna sem legið hafi fyrir á afgreiðslufundi 22. ágúst 2025, þegar ákvörðunin hafi verið tekin, en þá hafi ekki legið fyrir samþykki meðeigenda.
  1. Þá sé vísað til þess að ekki verði ráðið af bókunum afgreiðslufundar að um tímabundna opnun á milli húsa sé að ræða. Í gr. 9.7.4. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 komi fram að þegar tvær sambyggðar byggingar standi á sitt hvorri lóðinni sé leyfisveitanda heimilt að samþykkja tíma­bundna opnun á eldvarnarvegg á lóðamörkum, enda séu brunavarnir tryggðar með fullnægjandi hætti, sbr. gr. 9.2.5. Um undantekningarreglu sé að ræða sem komi til skoðunar þegar um sama eiganda sé að ræða. Slíku sé ekki til að dreifa í þessu máli.

Málsrök Akureyrarbæjar

  1. Sveitarfélagið bendir á að málið varði ágreining um hvort fyrir hafi legið fullnægjandi eignaréttarleg heimild fyrir hinum umdeildu framkvæmdum. Slík heimild ráðist af ákvörðunum á húsfélagsfundum, enda varði framkvæmd aðkomu allra eignarhluta í fjöleignar­húsi. Í tilfelli Hofsbótar 4 hafi legið fyrir fundargerðir tveggja húsfélagsfunda með mismunandi afstöðu. Í fundargerð frá 28. nóvember 2024 hafi komið fram samþykki tilskilins hluta hús­eigenda fyrir framkvæmdinni, en í fundargerð frá 8. júlí 2025 hafi verið fjallað um afturköllun fyrri ákvörðunar og þá hafi ekki verið til staðar samþykki tilskilins hluta húseigenda fyrir framkvæmdinni. Meginatriði málsins varði ekki ákvæði laga nr. 160/2010 um mannvirki, skipulags­laga nr. 123/2010 eða reglugerða setta á grundvelli þeirra, heldur hvort til staðar sé heimild fyrir framkvæmd á sviði eignarréttar. Úrlausn um gildi samþykkis á húsfundi ráðist ekki af löggjöf sem úrskurðarnefndin hafi valdsvið til að fjalla um og því beri að vísa kærunni frá.
  1. Við afgreiðslu leyfa á sviði laga nr. 160/2010 og skipulagslaga beri að líta til þess hvort eigna­réttarleg heimild sé fyrir framkvæmd. Af almennum stjórnsýslureglum leiði að byggingar­fulltrúa beri að viðhafa rannsókn á málefninu og taka rökstudda afstöðu til þess, sem hafi verið gert í máli þessu. Niðurstaða málsins hafi verið sú að eignarréttarleg heimild væri til staðar, meðal annars þar sem lög nr. 26/1994 kveði ekki á um það hvernig megi afturkalla samþykki fyrir framkvæmd og í ljósi almennra reglna um skuldbindingargildi loforða. Litið hafi verið á að þær hefðu þýðingu, enda hafi afturköllunin komið eftir að framkvæmd hafi átt sér stað. Úrskurðar­nefndinni beri fyrst og fremst að fjalla um og meta hvort byggingarfulltrúi hafi fylgt meginreglum stjórnsýsluréttar um að rannsaka mál og taka ákvörðun á grundvelli þeirrar rannsóknar. Hins vegar sé dregið í efa að rétt sé að úrskurðarnefndin fari í beina endurskoðun á þeirri efnislegu niðurstöðu byggingarfulltrúa að fullnægjandi eignarréttarleg heimild hafi legið fyrir.
  1. Hafi framkvæmd þegar átt sér stað sé réttarstaðan önnur en þegar falla eigi frá fyrri ákvörðun um framkvæmd sem ekki hafi farið fram. Hin umdeilda framkvæmd að opna milli Hofsbótar 2 og 4 hafi tvíþætt eðli, annars vegar breytingu á séreignum sitt hvorum megin gatsins og hins vegar smávægilega breytingu á sameign í skilningi 3. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Ákvörðun húsfélagsins frá 28. nóvember 2024 hafi hvílt á því að eigandi viðkomandi séreignarhluta í Hofsbót 4 hafi samþykkt framkvæmdina, auk þess sem samþykki einfalds meirihluta hafi legið fyrir.
  1. Þar sem framkvæmdin hafði þegar átt sér stað hafi ákvörðun húsfélagsins varðað bæði það að breyta séreign og sameign. Afturköllun á framkvæmdum sem þegar hafi átt sér stað og húsfélagið hafi samþykkt sé í andstöðu við rétt eiganda viðkomandi séreignarhluta, sbr. 26. og 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994. Eftir að framkvæmd hafi átt sér stað sem varði nýtingu séreignar og húsfélagið hafi samþykkt framkvæmdina verði ekki tekin lögleg ákvörðun samkvæmt fjöleignarhúsalögum um afturköllun, nema að báðum skilyrðum uppfylltum, þ.e. samþykki eiganda séreignarhlutans og tilskildu samþykki einfalds meirihluta eignarhluta.
  1. Mikilvægt sé að hafa í huga að eignarréttarleg heimild fyrir framkvæmdum í fjöleignarhúsi sé aðskilin ákvörðun frá ákvörðun byggingarfulltrúa um leyfi samkvæmt mannvirkjalögum. Ákvarðanir um heimild til framkvæmda í fjöleignarhúsum fari jafnan fram áður en framkvæmd eigi sér stað og þá í óvissu um hvort síðar fáist samþykki á grundvelli laga nr. 160/2010. Ákvörðun húsfélagsins frá 28. nóvember 2024 hafi ekki verið skilyrt eða með fyrirvara um að hún væri háð síðara samþykki byggingarfulltrúa eða hvort slíkt samþykki væri nauðsynlegt. Þvert á móti megi ætla að öllum fasteignareigendum hafi verið ljóst að framkvæmdin hefði þá þegar átt sér stað og að leyfishafi myndi byggja á mögulegu samþykki einfalds meirihluta vegna framkvæmdarinnar.
  1. Við afgreiðslu umsókna um byggingarleyfi og aðrar framkvæmdir sem falli undir lög um mannvirki eða skipulagslög geti leyfisveitandi þurft að taka afstöðu til flókinna álitaefna um það hvort eignarréttarleg heimild liggi fyrir. Við afgreiðslu byggingarfulltrúa á hinu kærða leyfi hafi farið fram rannsókn og rökstudd afstaða til þess að telja yrði að eignarréttarleg heimild væri til staðar fyrir hinni umþrættu framkvæmd. Í því mati hafi verið byggt á því að ekki væri rétt að leggja seinni ákvörðun húsfélagsins til grundvallar, né að hægt hefði verið að afturkalla fyrri ákvörðun húsfélags þannig að fyrri ákvörðun hefði ekki þýðingu. Eðli máls samkvæmt hafi sveitarfélaginu borið að gæta meðalhófs. Framkvæmdirnar hafi fengið staðfestingu tilskilins meirihluta eftir að þær hafi átt sér stað.

Niðurstaða

  1. Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar að samþykkja byggingaráform og byggingarheimild um opnun milli fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4 á Akureyri. Kæruheimild er í 59. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og barst kæra innan kærufrests.
  1. Í tilefni af ummælum sveitarfélagsins um valdsvið úrskurðarnefndarinnar í máli þessu verður á það bent að um er að ræða kæru vegna samþykktar byggingaráforma á grundvelli laga nr. 160/2010. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laganna skal umsókn um byggingarleyfi meðal annars fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem um er að ræða skilyrði fyrir samþykkt byggingarleyfis, fellur það ekki utan valdsviðs nefndarinnar að meta hvort skilyrðið hafi verið uppfyllt.
  1. Í 39. gr. fjöleignarhúsalaga greinir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameign fjölbýlishúss, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint, en af 2. mgr. greinarinnar leiðir að slíkur ákvörðunarréttur á við um breytingar og hvers kyns framkvæmdir. Hin umþrætta framkvæmd felur í sér smávægilega breytingu á sameign þar sem einungis er um að ræða opnun á milli tveggja séreignarhluta sem gögn málsins bera með sér að hafi ekki áhrif á burðarvirki húsanna. Var því þörf á samþykki einfalds meiri hluta meðeigenda miðað við eignarhluta fyrir hinum umdeildu framkvæmdum, sbr. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga.
  1. Sem fyrr segir samþykkti byggingarfulltrúi 11. apríl 2024 umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum innanhúss fyrir Hofsbót 2 og 4 er fólust í því að opna á milli húsanna tveggja. Á þeim tíma lá ekki fyrir samþykki meðeigenda í fjölbýlishúsinu að Hofsbót 4. Á húsfundi húsfélagsins hinn 28. nóvember s.á. var hin umdeilda framkvæmd samþykkt með einföldum meirihluta eigenda hússins, miðað við eignarhluta, en samkvæmt gögnum málsins var framkvæmdum þá lokið. Eftir að tilkynnt var um endurupptöku ákvörðunar byggingar­fulltrúa um samþykkt byggingarleyfis fundaði húsfélagið að nýju 8. júlí 2025. Var niður­staða fundarins að falla frá fyrri ákvörðun um samþykki vegna framkvæmdanna og með nýrri ákvörðun var því hafnað að veita samþykki fyrir þeirri breytingu á sameign sem fælist í opnun á milli Hofsbótar 2 og 4.
  1. Byggingarfulltrúi hefur á það bent að hann teldi að í ákvörðun húsfélagsins frá 28. nóvember 2024, um að samþykkja breytingu á sameign hússins, fælist gilt samþykki í skilningi 10. gr. laga nr. 160/2010 og að eignarréttarleg heimild væri því til staðar fyrir framkvæmdinni. Ekki væri rétt að leggja seinni ákvörðun húsfélagsins til grundvallar, né væri hægt að afturkalla fyrri ákvörðun húsfélagsins þannig að hún hefði ekki þýðingu.
  1. Á grundvelli 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 skal umsókn um byggingarleyfi meðal annars fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Bar byggingarfulltrúa samkvæmt því að sjá til þess að áskilið samþykki meðeigenda Hofsbótar 2 og 4 lægi fyrir við samþykkt byggingaráforma. Samkvæmt gögnum þessa máls var slíks samþykkis aflað á húsfélagsfundi 28. nóvember 2024 og var með því á þeim tíma bætt úr annmarka sem var á samþykki byggingaráforma vegna framkvæmdanna, sem fjallað var um í úrskurði nefndarinnar í máli nr. 41/2025, uppkveðnum 26. júní 2025.
  1. Í hinni kærðu ákvörðun fólst í reynd að hafnað var kröfum kærenda um afturköllun á fyrri ákvörðun um samþykki byggingaráforma og veitingu byggingarheimildar vegna opnunar milli fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4. Af hálfu úrskurðarnefndarinnar verður ekki gerð athugasemd við þá niðurstöðu, sem tók mið af samþykki húsfundar frá 28. nóvember 2024, sem var veitt eftir að framkvæmdum var lokið. Verður ekki talið að breytt afstaða húsfélagsins, allnokkru síðar, geti bakað byggingarfulltrúa skyldu til að afturkalla fyrri ákvörðun sína, um að veita heimild til framkvæmdar, sem þegar er lokið.
  1. Með vísan til alls þess sem að framan greinir er kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilda ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. ágúst 2025 um að samþykkja byggingaráform og byggingarheimild um opnun milli fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

des 22
Love0

150/2025 Aðalgata

Með

Árið 2025, mánudaginn 22. desember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson settur varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 150/2025, kæra á ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 20. ágúst 2025 um að standa við fyrri samþykkt á útgáfu byggingarleyfis vegna Aðalgötu 14 á Ólafsfirði.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. september 2025, kærir eigandi hússins að Kirkjuvegi 4, Ólafsfirði, málsmeðferð Fjallabyggðar vegna afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi til að breyta húsi á lóð Aðalgötu 14 á þann veg að hægt verði að hefja þar rekstur hótels. Verður kæran skilin á þann veg að kærð sé ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar sveitarfélagsins frá 20. ágúst 2025 um að standa við fyrri samþykkt á útgáfu byggingarleyfis vegna Aðalgötu 14 á Ólafsfirði og að þess sé krafist að hún verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Fjallabyggð 30. október 2025.

Málavextir: Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar 6. desember 2023 voru samþykkt byggingaráform fyrir breyttri notkun hússins við Aðalgötu 14 á Ólafsfirði, en einnig voru samþykktar innanhússbreytingar. Fól notkunarbreytingin það í sér að þar yrði rekin gististarfsemi með sjö gistieiningum, en áður var í húsinu starfsemi sparisjóðs og banka. Byggingarfulltrúi gaf út byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni 5. febrúar 2024. Framkvæmdir munu hafa hafist eftir það. Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar 13. mars s.á. voru lagðir fram uppfærðir uppdrættir af húsinu sem fólu í sér nýja staðsetningu svala á göflum hússins í stað suðurhliðar. Var erindið samþykkt á fundinum.

Hinn 12. maí 2025 sendi kærandi fyrirspurn á byggingarfulltrúa, sem starfar einnig sem sviðsstjóri skipulags- og framkvæmdasviðs Fjallabyggðar, og óskaði eftir upplýsingum um framkvæmdir á lóðinni Aðalgötu 14, en kærandi er eigandi hússins að Kirkjuvegi 4 sem stendur við hlið þeirrar lóðar. Um leið vakti hann athygli á að efri hluti girðingar á lóðamörkum hafi verið fjarlægður auk þess að settar hafi verið upp svalir á þeirri hlið Aðalgötu 14 er sneri að húseign hans. Taldi hann framkvæmdirnar flokkast sem meiriháttar framkvæmdir sem kynna bæri nágrönnum og afla samþykkis fyrir. Óskaði hann jafnframt eftir því að leyfisveitingar yrðu athugaðar og/eða framkvæmdir stöðvaðar. Erindið var ítrekað tveimur dögum seinna og aftur hinn 20. maí s.á. auk þess sem vakin var athygli á framkvæmdum við steyptan vegg.

Í svari byggingarfulltrúa, dags. 24. maí 2025, kom fram að ekki hafi verið álitið að afla þyrfti samþykkis eiganda Kirkjuvegs 4 vegna þess að engar breytingar væru ráðgerðar á veggnum við mörk þeirrar lóðar og þar sem breytingar væru í samræmi við skipulag. Sagðist hann ekki ætla að stöðva framkvæmdir. Í svari kæranda degi síðar, 25. s.m., voru ítrekaðar athugasemdir um grenndaráhrif af hinum nýju svölum og að breyting á útliti hússins hafi ekki verið grenndarkynnt. Var því haldið fram að um óleyfisframkvæmd væri að ræða við lóðamörk sem bæri að vinda ofan af. Kærandi kom að frekari athugasemdum til byggingarfulltrúa degi síðar.

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar 5. júní 2025 var lagt fram minnisblað vegna breyttrar notkunar og ásýndar við Aðalgötu 14. Var samþykkt tillaga byggingarfulltrúa um að fram færi grenndarkynning vegna framkvæmdanna. Var byggingarleyfið kynnt hagsmunaaðilum með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 13. júní 2025, og athugasemdafrestur gefinn til 11. júlí s.á. Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar 20. ágúst 2025 var fjallað að nýju um málið og kom fram í bókun fundarins að erindið hafi verið grenndarkynnt og athugasemdir borist. Nefndin stæði við fyrri samþykkt byggingarleyfis og fæli skipulags- og byggingarfulltrúa að svara framkomnum athugasemdum. Af málsrökum kæranda verður ályktað að sú ákvörðun sem fólst í þeirri afgreiðslu sé hin kærða ákvörðun í máli þessu.

Málsrök kæranda: Kærandi kveðst hafa í maí 2025 átt í tölvupóstsamskiptum við sviðsstjóra skipulags- og framkvæmdasviðs Fjallabyggðar vegna framkvæmda á húsi og lóð við Aðalgötu 14 á Ólafsfirði. Í kjölfar þeirra samskipta hafi sveitarfélagið efnt til grenndarkynningar vegna framkvæmdanna, sem þá hafi verið langt komnar. Hafi kærandi gert nokkuð ítarlegar athugasemdir við einstaka liði í afgreiðslu skipulags- og umhverfisnefndar á málinu og gagnrýnt þær fjölmörgu breytingar sem samþykktar hefðu verið í ferlinu. Hafi skipulags- og umhverfisnefnd fjallað um athugasemdirnar á fundi nefndarinnar 20. ágúst 2025 og þeim verið svarað með eftirfarandi hætti: „Nefndin telur framkvæmdina standast skipulag miðsvæðis og þær væntingar sem nefndin hefur til gæða uppbyggingar á svæðinu. Nefndin stendur því við fyrri samþykkt byggingarleyfis og felur skipulags- og byggingarfulltrúa að svara framkomnum athugasemdum.“

Afgreiðslan sé hreinn útúrsnúningur enda hafi kærandi hvergi efast um að starfsemin standist skipulagsskilmála. Athugasemdir hans hafi lotið að breyttu útliti hússins og áhrifum breytinganna á eign hans. Stórar svalir hafi verið settar á norðvestur hlið Aðalgötu 14, en af svölunum sé bein innsýn í herbergi á heimili hans og mikil yfirsýn á stærsta hluta lóðarinnar. Þá hafi hann einnig gert athugasemdir við óljóst lóðarskipulag vegna hótelrekstursins, almennt samráðsleysi bæjaryfirvalda og yfirgang leyfishafa. Hvergi sé því svarað hvernig beri að bregðast við athugasemdunum og framkvæmdaraðila séu ekki sendar neinar ábendingar. Þá virðist sem ekki sé búið að huga að praktískum atriðum eins og bílastæðum fyrir gesti og starfsmenn og sorpmálum, en engar teikningar séu til um tilhögun þeirra mála.

Afgreiðsla nefndarinnar hafi því ekki verið í samræmi við gildandi lög, reglugerðir og góða stjórnsýslu. Byggingarfulltrúa hafi verið falið að svara framangreindum athugasemdum en það hafi hann enn ekki gert þrátt fyrir að kærandi hafi gengið eftir því með tölvupósti.

Málsrök Fjallabyggðar: Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að í kæru sé það staðfest að framkvæmdir við endurbætur á húsnæðinu að Aðalgötu 14 hafi staðið yfir í talsverðan tíma þegar kæran hafi komið fram. Umsókn um byggingarleyfi hafi verið samþykkt á fundi skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar 6. desember 2023. Uppfærðar teikningar hafi verið samþykktar á fundi nefndarinnar 13. mars 2024 þar sem óskað hafi verið eftir breyttri staðsetningu svala. Málið hafi aftur verið tekið fyrir af nefndinni 5. júní 2025 þar sem lagt hafi verið fram minnisblað vegna breyttrar notkunar og ásýndar hússins. Hafi nefndin þá tekið ákvörðun um að grenndarkynna framkvæmdina vegna breyttrar ásýndar. Telja verði að kærufrestur hafi byrjað að líða við útgáfu byggingarleyfis og að miða beri við það tímamark. Sé þess því krafist að máli þessu verði vísað frá nefndinni þar sem kæran hafi borist að liðnum kærufresti. Að auki sé kærandi í raun að óska eftir heildarendurskoðun án þess að ein sérstök stjórnvaldsákvörðun sé nefnd í því tilliti. Vísa verði kröfum kæranda frá að svo miklu leyti sem þær samræmast ekki 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála, sbr. m.a. úrskurð nefndarinnar í máli nr. 105/2025.

Á það sé bent að framkvæmdin sé í fullu samræmi við Aðalskipulag Fjallabyggðar 2020–2032 og að deiliskipulag liggi fyrir, sbr. m.a. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Þá hafi Fjallabyggð verið það í sjálfsvald sett hvort fram færi grenndarkynning eða ekki með vísan til 3. mgr. 44. gr. þeirra laga, enda varði framkvæmdin ekki hagsmuni annarra en leyfishafa og sveitarfélagsins sjálfs.

Svalirnar sem kærandi vísi til í kæru sinni séu að öllu leyti í samræmi við gildandi reglur. Þær séu um 7 m2 að stærð og snúi í norðvestur. Stærð þeirra og staðsetning gefi ekki tilefni til þess að ætla að fólk komi til með að dvelja þar langdvölum, enda ekki til þess ætlast. Þá sé á það bent að í byggingarlýsingu fasteignarinnar að Aðalgötu 14, dags. 15. febrúar 2024, sé það sérstaklega tekið fram að svalirnar gegni hlutverki sem öruggt svæði við rýmingu komi upp eldur og að reiknað sé með aðkomu frá Kirkjuvegi og/eða Aðalgötu.

Eigandi fasteignarinnar að Aðalgötu 14 hafi sótt um og fengið leyfi til framkvæmda sem einkum hafi snúist um breytingar innanhúss. Þær breytingar hafi samræmst aðalskipulagi sveitarfélagsins þar sem m.a. sé gert ráð fyrir starfsemi hótela og veitinga- og gistihúsa á miðsvæðum. Eftir því sem að framkvæmdum hafi undið fram hafi fyrirætlanir eiganda hússins breyst þannig að ákveðið hafi verið að efna til grenndarkynningar. Kærandi hafi lagt fram athugasemdir sínar sem ekki hafi verið taldar þess eðlis að þær hefðu áhrif í málinu.

Meðal annarra atriða sem kærandi geri að umtalsefni í kæru sinni sé „óljóst lóðaskipulag“,  „almennt samráðsleysi bæjaryfirvalda“ og „yfirgangur framkvæmdaraðila“. Um þessi atriði sé það að segja að Fjallabyggð hafi ekki gert athugasemdir við skipulag innan lóðar, enda sé það í samræmi við þær reglur og viðmið sem um það gildi hjá Fjallabyggð. Leyfishafi, ellegar framkvæmdaraðili, þurfi eðli máls samkvæmt að uppfylla öll skilyrði byggingarskilmála og skipulags varðandi allt það sem hann aðhafist innan lóðar sinnar.

 Hvað varði meint samráðsleysi Fjallabyggðar sé á það bent að framkvæmdirnar séu einkum innanhúss og innan lóðar leyfishafa. Sveitarfélaginu hafi því ekki borið skylda til þess að kynna þær framkvæmdir sérstaklega fyrir eigendum aðliggjandi fasteigna á fyrri stigum málsins. Það hafi því ekki verið fyrr en leyfishafi hafi óskað eftir breytingum vegna færslu svala að ákveðið hafi verið að grenndarkynna framkvæmdirnar og þá einkum vegna breyttrar ásýndar hússins.

—–

Leyfishafa var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum í málinu en hann hefur ekki tjáð sig um kærumál þetta.

Niðurstaða: Í kæru í máli þessu eru gerðar athugasemdir vegna málsmeðferðar skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar vegna grenndarkynningar og veitingar byggingaleyfis til breytinga á húsi og lóð Aðalgötu 14 á Ólafsfirði. Þrátt fyrir að með þessu sé kæruefni ekki vel afmarkað verður að horfa til þess að sú ákvörðun var tekin af hálfu skipulags- og umhverfisnefndar að grenndarkynna byggingarleyfi vegna Aðalgötu 14 í samræmi við 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Með því var mál byggingarleyfisins í raun tekið upp að nýju. Þeirri málsmeðferð lauk svo með ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 20. ágúst 2025 um að standa við fyrri samþykkt á útgáfu byggingarleyfis Aðalgötu 14. Verður því að líta svo á um sé ræða stjórnvaldsákvörðun tekna á grundvelli laga nr. 160/2010 um mannvirki. Kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar er í 59. gr. laganna.

Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti verða kunnugt um ákvörðun þá sem kæra lýtur að. Hin kærða ákvörðun barst úrskurðarnefndinni 29. september 2025 að kærufresti liðnum. Í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er fjallað um áhrif þess ef kæra berst að liðnum kærufresti. Ber þá samkvæmt 1. mgr. ákvæðisins að vísa kæru frá nema að afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til efnismeðferðar, sbr. 1. og 2. tölul. Tiltekið er í athugasemdum með 28. gr. í frumvarpi því sem varð að stjórnsýslulögum að við mat á því hvort skilyrði séu til að taka mál til meðferðar að loknum kærufresti þurfi að líta til þess hvort aðilar að málinu séu fleiri en einn og með andstæða hagsmuni. Sé svo sé rétt að taka mál einungis til kærumeðferðar að liðnum kærufresti í algjörum undantekningartilvikum. Í ljósi þess að kæranda var ekki leiðbeint um kæruheimild og kærufrest, svo sem mælt er fyrir um í 2. tl. 20. gr. stjórnsýslulaga, sbr. 7. gr. sömu laga, þykir afsakanlegt að kæran hafi borist að liðnum kærufresti og verður málið því tekið til efnismeðferðar með hliðsjón af 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga.

Það er forsenda fyrirhugaðrar mannvirkjagerðar að hún fái samræmst skipulagsáætlunum. Samkvæmt Aðalskipulagi Fjallabyggðar 2020–2032 er Aðalgata 14 á miðsvæði. Í b-lið gr. 6.2 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 er miðsvæði skilgreint sem svæði fyrir „verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjónar heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, svo sem verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi sem talin er samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis.“ Nánari umfjöllun er um miðsvæði í aðalskipulaginu en ágreiningslaust er að breytt notkun hússins á Aðalgötu 14 fer ekki í bága við stefnumótun aðalskipulags.

Í 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga er mælt fyrir um að þegar sótt er um byggingar- eða framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag en deiliskipulag liggi ekki fyrir geti sveitarstjórn, eða sá aðili sem heimild hefur til fullnaðarafgreiðslu mála, ákveðið að veita megi leyfi án deiliskipulagsgerðar ef framkvæmdin er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Skal skipulagsnefnd þá láta fara fram grenndarkynningu, sbr. 2. og 3. mgr. 43. gr. sömu laga. Nefndinni er heimilt að falla frá grenndarkynningu skv. 3. mgr. 44. gr. laganna, sé sýnt fram á að breyting á deiliskipulagi eða leyfisskyld framkvæmd varði ekki hagsmuni annarra en sveitarfélagsins og/eða umsækjanda.

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar 13. mars 2024 voru lagðar fram uppfærðar teikningar af Aðalgötu 14 sem fólu í sér nýja staðsetningu svala á göflum hússins í stað suðurhliðar. Hefur kærandi fundið að þessu, en bein innsýn er frá svölunum í herbergi í fasteign kærenda og er því auknum grenndaráhrifum til að dreifa. Hefði því verið rétt að grenndarkynna áform um þessa breytingu á aðaluppdráttum, gagnvart kæranda, í samræmi við 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga. Einnig hefði verið rétt að grenndarkynna upphaflega umsókn um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun húsnæðisins þar sem líta verður svo á að starfsemi hótelreksturs geti varðað hagsmuni kæranda sem eiganda húss á nágrannalóð. Var því ekki hægt að falla frá grenndarkynningu á grundvelli 3. mgr. 44. gr. skipulagslaga. Úr þeim annmarka sem í þessu fólst var bætt úr með þeirri grenndarkynningu sem fram fór dagana 13. júní 2025 til 11. júlí s.á., en í framhaldi hennar var sú ákvörðun tekin að „standa við“ fyrri samþykkt byggingarleyfis. Slík málsmeðferð eftirfarandi grenndarkynningar er ekki til þess fallin að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, en aftur á móti er ekkert í skipulags- eða mannvirkjalögum sem girðir fyrir hana. Í hinni kærðu ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar var skipulags- og byggingarfulltrúa einnig falið að svara framkomnum athugasemdum, en það var þó ekki gert. Benda verður á að sú skylda hvílir á sveitarfélaginu að svara framkomnum athugasemdum við grenndarkynningu með umsögn, sbr. gr. 5.9.4. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Þar sem kærandi hefur nú átt þess kost að koma sjónarmiðum sínum að hér fyrir nefndinni, sem sveitarfélagið hefur svarað, verður að telja að þessi ágalli varði ekki ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Þá þykir að lokum tilefni til að gera athugasemd við að byggingarfulltrúi hafi ekki í svari sínu til kæranda 24. maí 2025 leiðbeint honum um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvörðunar hans um að stöðva ekki framkvæmdir, svo sem honum var skylt skv. 20. gr. stjórnsýslulaga.

Með hliðsjón af því að ekki liggja fyrir neinir þeir annmarkar sem raskað geti gildi hinar kærðu ákvörðunar skipulags- og umhverfisnefndar frá 20. ágúst 2025, um að standa við fyrri samþykkt á útgáfu byggingarleyfis, verður kröfu kæranda þar um hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og umhverfisnefndar Fjallabyggðar frá 20. ágúst 2025 um að standa við fyrri samþykkt á útgáfu byggingarleyfis fyrir Aðalgötu 14 á Ólafsfirði.

des 22
Love0

129/2025 Borgarás

Með

Árið 2025, mánudaginn 22. desember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson settur varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 129/2025, kæra á ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2025 um að synja beiðni um afturköllun eða endurupptöku ákvörðunar um að samþykkja byggingarleyfi, dags. 30. janúar 2024, til að endurbyggja efri hæð og endurnýja þak tvíbýlis­hússins á lóð nr. 10 við Borgarás.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 15. ágúst 2025, kæra eigendur fasteignarinnar að Borgarási 12, Garðabæ, þá ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2025 að synja beiðni kærenda um afturköllun eða endurupptöku ákvörðunar um að samþykkja byggingarleyfi, dags. 30. janúar 2024, til að endurbyggja efri hæð og endurnýja þak tvíbýlishússins á lóð nr. 10 við Borgarás. Er þess krafist að úrskurðarnefndin geri Garðabæ að endurskoða og afturkalla útgefið byggingarleyfi og leggi fyrir leyfishafa að sækja um byggingarleyfi og deiliskipulagsbreytingu að nýju. Þá er þess krafist að afturkölluð verði heimild til stækkunar og tilfærslu stiga á lóðar­mörkum sem og að leyfishafa verði gert að breyta honum til fyrra horfs. Einnig er kærð „ákvörðun byggingafulltrúa“ að heimila breytingu á byggingarreit og stækkun á stiga og stiga­svala við húsið á grundvelli þess að um minniháttar breytingar sé að ræða sem krefjist ekki byggingar­­leyfis og breytingar á deiliskipulagi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Garðabæ 28. september 2025.

Málavextir: Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Garðabæjar 27. október 2023 var samþykkt að grenndarkynna óverulega breytingu á deiliskipulagi Hraunsholts vestra (Ásahverfis) í sam­ræmi við 2. mgr. 43. gr. og 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 vegna Borgaráss 10. Gerði tillagan ráð fyrir stækkun byggingarreits til vesturs fyrir sólskála á neðri hæð húss lóðar­innar og svölum á efri hæð. Þá gerði hún einnig ráð fyrir að húsið gæti verið tvær hæðir með 6,5 m mænishæð og 5,0 m vegghæð. Engar athugasemdir bárust við grenndarkynningu og var tillagan samþykkt á fundi skipulagsnefndar 14. desember s.á. Deiliskipulagsbreytingin tók gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 28. s.m. Hinn 22. janúar 2024 samþykkti byggingar­fulltrúi byggingaráform til að endurbyggja efri hæð og endurnýja þak tvíbýlishússins við Borgarás 10 auk þess að byggja sólskála og gera svalir. Á fundi bæjarráðs 30. janúar 2024 var útgáfa byggingarleyfis samþykkt og gaf byggingarfulltrúi út leyfi fyrir framkvæmdunum 3. febrúar s.á.

Kærendur munu hafa haft samband við bæjaryfirvöld í apríl 2024 eftir að þeir urðu þess varir að samþykktar teikningar væru að mati þeirra ekki í samræmi við þær sem hefðu verið grenndarkynntar. Þeir munu hafa bent sveitarfélaginu á að stækkun stiga og færsla nær lóðamörkum hefði ekki verið hluti af grenndarkynningu sem og að mænishæð hússins væri um 1,0 m hærri en grenndarkynnt gögn hefðu sagt til um. Kærendur áttu fundi og frekari samskipti við bæjaryfirvöld og óskuðu m.a. eftir stöðvun framkvæmda með bréfum, dags. 11. desember 2024 og 22. janúar 2025. Þá staðfesti byggingarfulltrúi uppfærða uppdrætti vegna framkvæmd­anna 3. mars s.á. Var hæðarkóta hússins þannig breytt úr 6,5 í 6,9, en samkvæmt upplýsingum sem byggingarfulltrúi veitti úrskurðarnefndinni reyndist húsið 0,25 m hærra við uppmælingu en eldri teikningar hefðu sagt til um. Þá var utanáliggjandi stigi á aðra hæð minnkaður þannig að hann væri 2,7 m frá húsi í stað 3,0 m.

Með bréfum byggingarfulltrúa, dags. 12. desember 2024 og 21. janúar 2025, voru kærendur upplýstir um að til að hægt væri að taka athugasemdir og sjónarmið þeirra til athugunar þyrfti að liggja fyrir formlegt erindi þar sem óskað væri eftir að byggingarleyfið yrði afturkallað eða endurupptekið. Kærendur óskuðu eftir því með bréfi, dags. 31. s.m., að ákvörðun um byggingarleyfi yrði endurupptekin. Var erindinu svarað af sviðsstjóra fjármála- og stjórnsýslu­sviðs með bréfi, dags. 4. mars s.á., þar sem fram kom að ekki væru taldar forsendur fyrir ógildingu eða endurupptöku byggingarleyfisins.

Hinn 3. apríl 2025 kærðu kærendur ákvörðun sviðsstjóra til úrskurðarnefndarinnar ásamt staðfestingu bæjarráðs frá 30. janúar 2024 á ákvörðun byggingarfulltrúa um að samþykkja byggingaráform. Með úrskurði nefndarinnar í máli nr. 54/2025, uppkveðnum 4. júní 2025, var kærunni vísað frá þar sem kærufrestur vegna byggingarleyfisins væri liðinn og að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um synjun um endurupptöku þar sem sú ákvörðun hafði ekki verið tekin af til þess bæru stjórnvaldi. Var lagt fyrir sveitarfélagið að afgreiða erindi kærenda um endur­upptöku með fullnægjandi hætti. Í kjölfarið var erindi kærenda tekið fyrir á fundi bæjarráðs Garðabæjar 16. júlí 2025 þar sem samþykkt var fyrrgreind ákvörðun sviðsstjóra fjármála- og stjórnsýslusviðs frá 4. mars s.á.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að ekki verði séð að breyting á mænishæð húss á lóð nr. 10 við Borgarás, umfram það sem fram hafi komið í samþykktu byggingarleyfi, hafi verið heimil samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012 og lögum um mannvirki nr. 160/2010. Í grenndarkynningu hafi komið fram að hækka mætti mæni um 1,0 m en samkvæmt mælingum sé hækkunin meiri en það. Sveitarfélagið hefði átt að verða við beiðni þeirra um að stöðva framkvæmdir á meðan málið væri rannsakað, sbr. gr. 2.9.1. byggingarreglugerðar, eða veita leyfishafa formlega aðvörun og eftir atvikum afturkalla byggingarleyfið á grundvelli 4. mgr. 14. gr. laga nr. 160/2010, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Skipulagsyfirvöld hafi látið hjá líða að kanna ósamræmi í teikningum sem lagðar hafi verið fram við grenndarkynningu og þeim sem fylgt hefðu umsókn um byggingarleyfi þrátt fyrir ítrekaðar ábendingar kærenda. Grenndarkynningin hafi ekki verið byggð á réttum og full­nægjandi gögnum, sbr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, og því hafi skipulagsyfirvöldum borið að rannsaka málið fyrir útgáfu byggingarleyfis eða fresta framkvæmdum um leið og ábending hafi borist frá kærendum, en þá hafi framkvæmdir verið skammt á veg komnar. Samþykki kærenda á þeim breytingum sem lagðar hafi verið fyrir þau við grenndarkynningu hafi ekki gildi vegna misræmis. Bæjarráði beri því skylda til að afturkalla byggingarleyfið og leggja fyrir leyfishafa að sækja aftur um leyfi á grundvelli réttra upplýsinga og gagna. Skilyrði um endurupptöku byggingarleyfis samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga séu til staðar. Ákvæði um tímafresti afturköllunar skv. 2. mgr. 24. gr. komi ekki til álita þar sem leyfishafa hafi verið ljóst frá upphafi að ágallar væru á málinu.

Árið 1976 hafi verið samþykktar tvær íbúðir í húsinu á lóð nr. 10 við Borgarás. Þá hafi verið samþykkt að reisa utanáliggjandi stiga úr steinsteypu, sem væri samkvæmt uppdrætti væri 2,2–2,4 m út frá gaflvegg. Samkvæmt séruppdrætti af þeim stiga sem nú hafi verið reistur sé gert ráð fyrir að hann sé um 70–80 cm breiðari en fyrri stigi og liggi mjög nálægt lóðarmörkum Borgaráss 12. Í byggingarleyfi frá 5. febrúar 2024, sem bæjarráð hafi samþykkt 31. janúar s.á., hafi ekki verið veitt heimild fyrir breytingum á stiga eða svölum, né sé þeirra getið í afgreiðslu byggingarfulltrúa þrátt fyrir að uppdrættir geri einhverja grein fyrir honum. Hvorki í grenndar­kynningu deiliskipulagsbreytingarinnar né greinargerð deiliskipulagsins sé fjallað um stigann. Þá sé ekki hægt að fallast á að heimild fyrir stiga á þessum stað sé á grundvelli samþykktar frá árinu 1976.

Ekki verði með nokkru móti séð að breyting á stiganum m.t.t. útlits, forms, stækkunar og notkunar sem geymslu geti talist óveruleg í skilningi gr. 2.3.4. byggingarreglugerðar. Ekki sé heldur hægt að fallast á að breytingin geti talist minniháttar mannvirkjagerð sem sé undanþegin byggingarheimild og -leyfi, sbr. 1. mgr. gr. 2.3.6. byggingarreglugerðar. Að auki hafi ekki verið skoðað af hálfu byggingarfulltrúa hvort nálægð stigans sé of mikil með tilliti til brunavarna og þá sér í lagi vegna nálægðar við svefnherbergisglugga á annarri hæð í húsi kærenda, sbr. gr. 9.7.5. byggingarreglugerðar.

Um sé að ræða framkvæmd sem valdi kærendum verulegu ónæði sökum nálægðar og skugga­varps. Sveitarfélagið hafi viðurkennt að hafa yfirsést að sækja hefði átt um byggingarleyfi fyrir útfærslu á stiganum og hefði það þá átt að vera hluti af tillögu um skipulagsbreytingu. Þrátt fyrir þetta hafi sveitarfélagið ekki krafið leyfishafa um að sækja um byggingarleyfi á ný eða fá samþykki eiganda aðliggjandi lóðar, þ.e. kærenda.

Ekki hafi verið gætt jafnræðis við ákvörðunartöku bæjarráðs um að svara ekki beiðni kærenda um stöðvun framkvæmda í ljósi þeirra hagsmuna sem undir séu í málinu. Einungis hafi verið lögð áhersla á að finna leiðir til þess að hafna öllum beiðnum kærenda. Leyfishafi hafi ekki verið í góðri trú, hvorki varðandi breytingar á stiga og svölum né hækkun mænis umfram byggingarheimild. Honum hafi mátt vera ljóst að framkvæmdir við stiga og svalir gætu ekki talist minniháttar m.a. með hliðsjón af tölvupósti byggingarfulltrúa til leyfishafa eftir fund hans með kærendum 28. maí 2024. Kærendur hafi mátt treysta því að sveitarfélagið myndi gæta hagsmuna beggja aðila og tryggja jafnræði milli þeirra.

Málsrök Garðabæjar: Sveitarfélagið vísar til þess að síðari hluti kæru varði sömu ákvörðun og úrskurðarnefndin hafi vísað frá í fyrri úrskurði frá 4. júní 2025 í máli nr. 54/2025. Engin rök hafi verið færð fyrir því að skilyrði séu til efnislegrar umfjöllunar um þá kröfu.

Það hafi verið mat sveitarfélagsins að hvorki skilyrði 24. gr. né 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið uppfyllt til að hægt væri að fallast á kröfu kærenda um endurskoðun eða afturköllun ákvörðunarinnar frá 30. janúar 2024. Í 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga sé fjallað um það hvenær aðili máls eigi rétt á að fá mál sitt endurupptekið til meðferðar að nýju. Þar komi fram að eftir að stjórnvald hafi tekið ákvörðun og hún verið tilkynnt eigi aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný ef ákvörðun hafi byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik, eða íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hafi byggst á atvikum sem breyst hafi verulega frá því að ákvörðun hafi verið tekin.

Ekki verði séð að ákvörðun bæjaryfirvalda um að veita byggingarleyfi hafi byggst á röngum eða ófullnægjandi upplýsingum og síðara skilyrðið komi ekki til skoðunar þar sem um ívilnandi en ekki íþyngjandi ákvörðun sé að ræða. Því hafi skilyrði endurupptöku ekki verið fyrir hendi. Þá leiði einnig af ákvæði 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga að beiðni um endurupptöku máls verði ekki tekin til greina nema að fengnu samþykki frá öðrum aðilum máls eftir að þrír mánuðir séu liðnir frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðun, sbr. 1. tl. 1. mgr. ákvæðisins. Eigendur Borgaráss 10 hafi verið aðilar að hinni kærðu ákvörðun sem leyfishafar. Án samþykkis þeirra hafi endurupptaka ekki komið til álita enda meira en þrír mánuðir liðnir frá töku hinnar umræddu ákvörðunar þegar kærendur hafi lagt fram beiðnina. Slíkt samþykki hafi ekki legið fyrir og endurupptaka því ekki heimil skv. 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga.

Hvað 25. gr. stjórnsýslulaga varði þá sé um heimildarákvæði að ræða þar sem stjórnvaldi sé í sjálfsvald sett hvort það beiti heimildinni, auk þess sem beiting ákvæðisins sé ekki háð atbeina aðila máls. Ákvæðið hafi að geyma tvö sjálfstæð skilyrði og nægi að annað þeirra sé uppfyllt til þess að heimilt sé að afturkalla ákvörðun sem tekið hafi gildi. Hið fyrra sé að afturköllun verði ekki til tjóns, en ljóst sé að það væri eigendum Borgaráss 10 til tjóns ef byggingarleyfið yrði afturkallað. Þá sé síðara skilyrðið það að ákvörðun sé ógildanleg, en svo sé ekki og er því til stuðnings vísað til bréfs sviðsstjóra fjármála- og stjórnsýslusviðs, dags. 4. mars 2025. Sveitarfélaginu hafi því hvorki verið heimilt að endurupptaka né afturkalla ákvörðun um hið umdeilda byggingarleyfi.

Viðbótarathugasemdir kærenda: Kærendur ítreka málsrök sín og benda á að þeir hafi einungis samþykkt það sem komið hafi skýrlega fram í byggingarleyfisumsókninni, þ.e. stækkun á efri hæð Borgaráss 10 og byggingu sólskála. Þá sé þess einnig getið að skráningar­tafla sem hafi verið skilað inn til bæjarins sé röng hvað varði breytingar á byggingarreit umræddrar lóðar. Þrátt fyrir að kærendur hafi ítrekað óskað eftir svörum og frá upphafi mótmælt breytingum og stærð stigans þá hafi bærinn í engu aðhafst eða tekið tillit til þeirra athugasemda. Það liggi þó fyrir í málinu að bærinn hafi verið í sambandi við eigendur Borgaráss 10 og fundað með þeim vegna stigans. Ljóst sé að breytingar á byggingarreit muni hafa mikil og veruleg áhrif á grenndarrétt kærenda, langt umfram það sem fella megi undir viðhald. Allt frá því í mars 2024, þegar kærendur hafi komið að athugasemdum við bæinn, hafi verið til staðar ríkar ástæður fyrir Garðabæ að skoða og skýra þau gögn sem legið hefðu til grundvallar ákvörðunar um útgáfu byggingarleyfis vegna breytinga á umræddum byggingar­reit, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Bæjaryfirvöld hafi ekki gætt meðalhófs í ákvörðunum sínum, sér í lagi þar sem um íþyngjandi ákvörðun sé að ræða sem gangi gegn ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 112/2012 og hagsmunum kærenda.

Í greinargerð bæjarins hafi verið bent á að skilyrði 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga hafi ekki verið fyrir hendi þar sem tímafrestir hafi verið liðnir. Þessu sé hafnað þar sem það liggi fyrir að innan þriggja mánaða frá því að byggingarleyfið hafi verið gefið út hafi kærendur gert athugasemd við starfsmenn skipulagssviðs, hitt þau á fundum, skrifað bréf og í svörum hafi starfsmenn vísað til þess að það væri verið að fara yfir málið. Svar hafi borist frá byggingarfulltrúa 10 mánuðum eftir að kærendur hefðu gert athugasemdir þar sem þeim hafi verið leiðbeint að kæra útgáfu byggingarleyfis, vitandi að frestur til þess væri löngu liðinn. Í engu hafi verið gætt að þeirri ríku leiðbeiningaskyldu sem hvíli á sveitarfélaginu samkvæmt stjórnsýslulögum, sér í lagið þar sem um mikla hagsmuni kærenda sé að ræða. Þá hafi flestar athugasemdir og áhyggjur kærenda verið virtar að vettugi af hálfu bæjarins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2025 að synja beiðni kærenda um afturköllun eða endurupptöku ákvörðunar um að samþykkja byggingarleyfi, dags. 30. janúar 2024, til að endurbyggja efri hæð og endurnýja þak tvíbýlishússins á lóð nr. 10 við Borgarás. Þá er einnig tilgreint í kæru að kærð sé „ákvörðun byggingarfulltrúa“ að heimila breytingu á byggingarreit og stækkun á stiga og stigasvala við umrætt hús á grundvelli þess að um minniháttar breytingar sé að ræða sem krefjist ekki byggingarleyfis og breytingar á deiliskipulagi. Ekki verður þó séð að í máli þessu sé til að dreifa neinni slíkri ákvörðun byggingarfulltrúa sem kæranleg er til úrskurðarnefndarinnar. Verður þeim hluta kærunnar því vísað frá úrskurðarnefndinni.

 Samkvæmt 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er það hlutverk nefndarinnar að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvalds­ákvarðana og í ágreinings­málum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlinda­mála eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á því sviði. Samkvæmt 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sæta stjórn­valdsákvarðanir, sem teknar eru á grundvelli laganna, kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála. Úrskurðarnefndin tekur því lögmæti kærðrar stjórnvalds­ákvörðunar til endur­skoðunar en tekur almennt ekki nýja ákvörðun í máli eða leggur fyrir stjórnvöld að framkvæma tilteknar athafnir. Fellur það því utan valdheimilda nefndarinnar að leggja fyrir sveitarfélagið að afturkalla eða endurupptaka ákvörðun eða gera leyfishafa að sækja um byggingarleyfi og/eða deiliskipulagsbreytingu. Telur úrskurðarnefndin því rétt að líta svo á að í málskoti kærenda felist krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

—–

Fyrir liggur að grenndarkynnt var óveruleg breyting á deiliskipulagi Hraunsholts vestra (Ásahverfis) í samræmi við 2. mgr. 43. gr. og 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 vegna breytinga á húsi lóðar nr. 10 við Borgarás. Samkvæmt lýsingu í bréfi sveitarfélagsins vegna grenndarkynningarinnar, dags. 6. nóvember 2023, varðaði breytingin stækkun byggingarreits til suðvesturs fyrir sólskála á neðri hæð og svalir á efri hæð, svo og hækkun hússins í tvær hæðir, en það var ein hæð og ris áður. Kærendur veittu samþykki sitt fyrir skipulagstillögunni og tók breytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 28. desember 2023.

Samkvæmt gögnum málsins munu kærendur hafa haft samband við bæjaryfirvöld í apríl 2024 eftir að hafa orðið þess vör að teikningar á vef bæjarins vegna fyrirhugaðra framkvæmda væru, að mati þeirra, ekki í samræmi við þær teikningar sem lagðar hefðu verið fram við grenndar­kynningu. Höfðu kærendur í framhaldi ítrekað samband við bæjaryfirvöld og kröfðust meðal annars stöðvunar framkvæmda í tvígang. Í fyrra skiptið var sú krafa lögð fram 11. desember 2024 og með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 12. s.m., var erindið afgreitt. Af innihaldi bréfsins var ljóst að byggingarfulltrúi hygðist ekki stöðva framkvæmdir, en telja verður að við þær aðstæður hafi honum borið að taka skýra afstöðu til beiðni kærenda um beitingu þvingunar­úrræða og í kjölfarið leiðbeina um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar. Þess í stað var kærendum leiðbeint um kæruheimild vegna byggingarleyfisins og þá með þeim formerkjum að kærufrestur væri liðinn.

Þá kom og fram í svarbréfi byggingarfulltrúa að til að hægt væri að taka erindi kærenda til afgreiðslu þyrfti að leggja fram formlegt erindi þar sem óskað væri eftir því að byggingarleyfið yrði afturkallað eða endurupptekið og því breytt til að koma til móts við sjónarmið þeirra. Afgreiðsla á slíku erindi myndi þá geta sætt kæru til úrskurðarnefndarinnar. Gera verður athugasemd við þær leiðbeiningar. Sem fyrr greinir höfðu kærendur þegar farið fram á stöðvun framkvæmda sem byggingarfulltrúa var skylt að taka afstöðu til. Stöðvun framkvæmda skv. 1. mgr. 55. gr. mannvirkjalaga er bráðabirgðaúrræði sem leyfisveitandi tekur í ákveðnum tilvikum, s.s. þegar mannvirki samræmist ekki skipulagi, á meðan hann rannsakar hvort ástæða sé til að beita frekari þvingunarúrræðum á borð við kröfu um úrbætur eða afturköllun byggingarleyfis. Hafi það verið mat byggingarfulltrúa að ekki væri ástæða til að stöðva framkvæmdir á grundvelli sjónarmiða kærenda er vandséð hvaða tilgangi það þjónaði að gera þeim að krefjast með formlegum hætti endurupptöku eða afturköllunar byggingarleyfisins. Fór aftur á móti svo að kærendur óskuðu eftir afturköllun eða endurupptöku málsins með bréfi, dags. 31. janúar 2025, en endanleg afgreiðsla á því erindi var ekki fyrr en 16. júlí s.á., eða um hálfu ári síðar og um einu og hálfu ári eftir að þeir höfðu fyrst samband við sveitarfélagið með athugasemdir vegna framkvæmdanna.

Að framangreindu virtu verður að telja að Garðabær hafi ekki sinnt leiðbeiningarskyldu sinni gagnvart kærendum með fullnægjandi hætti, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þykir hvað það varðar rétt að benda á að kærufrestur vegna byggingarleyfis miðast ekki við útgáfu leyfis heldur hvenær kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðunina. Var því tilefni fyrir bæjaryfirvöld að leiðbeina kærendum um þann möguleika að kæra samþykki byggingar­áforma þegar þau fyrst höfðu samband við sveitarfélagið í apríl 2024. Er þá ósagt látið hvort sú kæra hefði hlotið efnismeðferð hjá úrskurðarnefndinni. Einnig ber afgreiðsla bæjarins á erindum kærenda það með sér að ekki hafi verið nægilega gætt að málshraðareglu 1. mgr. 9. gr. stjórnsýslulaga.

—–

Aðili máls á rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný að vissum skilyrðum uppfylltum skv. 24. gr. stjórnsýslulaga. Þannig kemur fram í 1. tl. 1. mgr. að hann eigi rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný hafi ákvörðun byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik. Í 2. tl. nefndrar málsgreinar er svo kveðið á um að aðili eigi rétt á endurupptöku máls hafi íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann byggst á atvikum sem breyst hafi verulega frá því að ákvörðun var tekin. Beiðni um endurupptöku verður þó ekki tekin til greina, nema að fengnu samþykki frá öðrum aðilum málsins, eftir að þrír mánuðir eru liðnir frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðunina skv. 1. tl. 1. mgr. eða aðila var eða mátti vera kunnugt um breytingar á atvikum þeim sem ákvörðun skv. 2. tl. 1. mgr. var byggð á, sbr. 2. mgr. 24. gr. laganna. Á grundvelli nefnds ákvæðis verður mál ekki tekið upp að nýju ef ár er liðið frá fyrrgreindum tímamörkum nema veigamiklar ástæður mæli með því.

Í umsögn sinni í máli þessu telur Garðabær að sökum þess tíma sem leið frá samþykki bæjarráðs á byggingarleyfinu þar til beiðni um endurupptöku var lögð fram, sem var um eitt ár, hafi sveitarfélaginu ekki verið heimilt að endurupptaka ákvörðunina með vísan til fyrrgreindra tímafresta í 24. gr. stjórnsýslulaga. Hins vegar þarf einnig að líta til þess að ákvæði 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga er ekki tæmandi um hvenær stjórnvaldi er skylt að endurupptaka mál að beiðni málsaðila. Í athuga­semdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að stjórnsýslulögum segir að aðili máls geti átt rétt til endurupptöku máls í fleiri tilvikum en þar greini, ýmist á grundvelli lögfestra reglna eða óskráðra. Við mat á því hvort endurupptaka eigi mál þar sem bent er á annmarka á ákvörðun á grundvelli óskráðra reglna stjórnsýsluréttar ber að líta til eðlis máls og málsatvika allra og hvort til staðar hafi verið svo verulegur annmarki að leiða megi líkur til þess að það hafi haft áhrif á efni ákvörðunar. Þótt í slíku mati sé rétt að líta til þess tíma sem liðinn sé frá töku stjórnvaldsákvörðunar verður einnig að taka mið af því hvort sá sem fer fram á endurupptöku hafi sýnt af sér tómlæti. Með það í huga verður bent á að af gögnum þessa máls verður ekki annað séð en að kærendur hafi brugðist við um leið og þeir urðu varir við það sem þeir töldu að væri misræmi milli samþykktra uppdrátta og grenndarkynntra gagna.

—–

Hin kærða ákvörðun bæjarráðs er byggð á svarbréfi sviðsstjóra fjármála- og stjórnsýslusviðs til kærenda, dags. 4. mars 2025. Í bréfinu eru raktar ástæður þess að ekki séu taldar forsendur fyrir ógildingu eða endurupptöku byggingarleyfis. Þar kemur fram að leyfi fyrir stiga hafi verið til staðar allt frá árinu 1976 þegar veitt hafi verið leyfi fyrir rishæð hússins. Vísað er til þess að á grundvelli 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga hafi ekki verið talið tilefni til að grenndarkynna breyttan stiga og að endurnýjun á svo gömlum stiga sé bæði eðlileg og nauðsynleg. Að lokum kemur fram að útlínur stigans hafi verið teiknaðar á uppdrætti sem kærendur hafi samþykkt við grenndarkynningu.

Í gögnum þeim er grenndarkynnt voru vegna óverulegrar breytingar á deiliskipulagi var breytingunni lýst með vísan til stækkunar byggingarreits til vesturs fyrir sólskála og svalir auk hækkunar hússins í tvær hæðir. Þótt á grenndarkynntum teikningum hafi stiginn verið sýndur í nýrri útfærslu er til þess að líta að hvorki var tilgreint með orðum að um breytingu væri að ræða né voru málsetningar að finna á þeim hluta teikninganna er varða stigann. Þá verður einnig að horfa til svara skipulagsstjóra Garðabæjar, sem starfar sem skipulagsfulltrúi, til kærenda frá 6. nóvember 2024 þar sem fram kemur að honum hafi yfirsést að um breytta útfærslu væri að ræða. Að auki telur skipulagsstjóri að „sækja hefði átt um byggingarleyfi vegna útfærslu stigans sem hefði þá getað verið hluti af tillögu að deiliskipulagsbreytingu.“ Er samkvæmt þessu ekki hægt að fallast á að samþykki kærenda á grenndarkynntum gögnum hafi tekið til umdeildrar breytingar á stiga Borgaráss 10. Þá verður og að líta til þess að um var að ræða grenndarkynningu á óverulegri breytingu á deiliskipulagi. Eðli málsins samkvæmt er það því skipulagstillagan sjálf en ekki grenndar­kynntar teikningar af áformuðum framkvæmdum sem hefur þýðingu um hvaða byggingar­heimildir gilda. Hvað það varðar verður hvorki ráðið af uppdrætti né greinargerð deili­skipulagstillögunnar að með breytingunni hafi falist heimild fyrir breiðari stiga í nýrri útfærslu.

Fram kemur í 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga að við útgáfu framkvæmda- eða byggingarleyfis geti sveitarstjórn heimilað að vikið sé frá kröfum 2. mgr. um breytingu á deiliskipulagi og grenndarkynningu þegar um svo óveruleg frávik sé að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Í gögnum málsins þessu verður ekki séð að sveitarstjórn hafi tekið afstöðu til þess hvort víkja ætti frá kröfum 2. mgr. 43. gr. um grenndarkynningu vegna stigans. Þá verður að telja að hinn nýi stigi, sem er töluvert nær lóðamörkum og húsi kærenda en eldri stigi, uppfylli ekki skilyrði framangreinds ákvæðis um að skerða í engu hagsmuni nágranna, en um undantekningarákvæði er að ræða sem túlka ber þröngt.

Þá hefur því verið haldið fram af hálfu Garðabæjar í máli þessu að um eðlilegt viðhald eða endurnýjun stigans sé að ræða. Er þá til þess að líta að skv. a-lið gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð er allt viðhald innanhúss og utan undanþegið byggingarheimild og -leyfi, en skilyrði fyrir því er að framkvæmdin sé í samræmi við deiliskipulag. Eins og fram hefur komið er um nýja útfærslu að ræða sem felur það í sér að stiginn breikkar töluvert og verður upp við mörk lóðar kærenda. Vegna umfangs þeirra breytinga telur úrskurðarnefndin að ekki sé hægt að líta svo á að um viðhald sé að ræða í skilningi fyrrgreinds reglugerðarákvæðis.

Fyrir liggur að byggingarreitur lóðar nr. 10 við Borgarás hefur verið afmarkaður í deiliskipulagi svæðisins með þeim hætti að norðvesturendi hússins ásamt hinum utanáliggjandi stiga stendur utan reitsins. Í bréfi sviðsstjóra fjármála- og stjórnsýslusviðs til kærenda er ástæða þess skýrð í ítarlegu máli og færð rök fyrir því að byggingarreitur Borgaráss 10 markist í raun af úthliðum grunnflatar allra húshluta byggingarinnar eins og það var samþykkt árið 1976, þ. á m. þeim stiga sem leyfi var veitt fyrir. Jafnvel þótt fallist yrði á það er eftir sem áður ljóst að með hinni breyttu útfærslu á stiganum er hann utan byggingarreits. Hefði því verið rétt að gera breytingu á deiliskipulagi áður en kom að samþykkt byggingar­áforma vegna hins nýja stiga. Telja verður að sá ágalli hafi verið á rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar að ekki hafi verið tekið mið af þeirri forsendu.

Með vísan til alls þess sem að framan greinir verður að álíta rökstuðning hinnar kærðu ákvörðunar, um að synja um endurupptöku eða afturköllun samþykktar byggingarleyfis vegna breytingu á hússins á lóð Borgaráss 10, svo áfátt að fella verði ákvörðunina úr gildi.

 Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 16. júlí 2025 um að synja beiðni um afturköllun eða endurupptöku ákvörðunar um að samþykkja útgáfu byggingarleyfis, dags. 30. janúar 2024, til að endurbyggja efri hæð og endurnýja þak tvíbýlishússins á lóð nr. 10 við Borgarás.

nóv 27
Love0

160/2025 Silfurbotn

Með

Árið 2025, fimmtudaginn 27. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson settur varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 160/2025, kæra á ákvörðun staðgengils byggingarfulltrúa Sveitar­félagsins Hornarfjarðar frá 19. september 2025 um að samþykkja byggingar­áform fyrir lóðina að Silfurbotni 1–5.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 17. október 2025, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur, Silfurbraut 31, Höfn í Hornafirði, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Hornafjarðar frá 19. september 2025 að samþykkja byggingaráform og gefa út byggingarleyfi vegna nýs raðhúss á lóð nr. 1–5 við Silfurbotn. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Þess er jafnframt krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunar­kröfu kærenda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Sveitarfélaginu Hornafirði 27. október 2025.

Málavextir: Kærendur eru búsettir að Silfurbraut 31 í svonefndum Innbæ á Höfn í Hornafirði, sem samkvæmt Aðalskipulagi Hornafjarðar 2012–2030 er á íbúðarsvæðinu ÍB9. Með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 3. júní 2021 tók gildi deiliskipulag fyrir svæðið vegna þéttingar byggðar í Innbæ, en aðalskipulagi hafði áður verið breytt og greint íbúðarsvæði stækkað um allt að einn hektara. Í deiliskipulaginu kom fram að m.a. yrði til ný gata, þ.e. Silfurbotn, sem hefði aðkomu um Silfurbraut. Gert væri ráð fyrir þremur nýjum lóðum í hinni nýju götu, nr. 1–5, þar sem reist yrði eitt raðhús með þremur íbúðum, en stysta fjarlægð frá fyrirhuguðu raðhúsi að húsi kæranda er um 20 m. Ákvörðun bæjarstjórnar um að samþykkja skipulagið var kærð til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála sem með úrskurði, uppkveðnum 2. desember 2021 í máli nr. 109/2021, hafnaði kröfu um ógildingu hennar.

Með umsókn, dags. 17. ágúst 2024, var sótt um byggingarleyfi sem tók til hinna nýju lóða við Silfurbotn. Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar sveitarfélagsins 27. s.m. var umsóknin tekin fyrir og tekið fram að sótt hefði verið um heimild til að fara með þakskyggni út fyrir byggingarreit og 27 cm yfir heimilaða hámarkshæð mænis, hafa skorstein um 1,1 m hærri en mæni og hluta lóðar við útvegg lægri en 30 cm undir gólfplötu. Var samþykkt að grenndar­kynna fyrir húseigendum að Silfurbraut 19–33 áform um framkvæmdir og frávik frá deiliskipulagi í samræmi við 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Með bréfi til annars kærenda, dags. 30. ágúst 2024, var umsóknin kynnt fyrir honum og frestur til athugasemda veittur til 30. september s.á. Gerðu kærendur m.a. athugasemd við að með hækkun mænis myndi útsýni þeirra skerðast og að hærri skorsteinar myndu hafa áhrif á útsýni frá fasteign þeirra. Var aðaluppdráttum breytt 11. október 2024, þar sem m.a. hæð þaks var lækkuð frá fyrri áformum. Á fundi bæjarstjórnar Hornafjarðar 14. nóvember s.á. var bókað um að brugðist hefði verið við framkomnum athugasemdum. Var samþykkt að veita undanþágu frá skilmálum gildandi deili­skipulags þar sem um svo óveruleg frávik væri að ræða að hagsmunir nágranna skertust í engu hvað varði landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn, sbr. 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga.

Með áritun á aðaluppdrætti 19. september 2025 samþykkti staðgengill byggingar­fulltrúa byggingaráformin og gaf út byggingarleyfi vegna þeirra þann sama dag. Í samþykktum uppdráttum felast m.a. þau frávik á deiliskipulagi að þakskyggni fer út fyrir byggingarreit, skorsteinar verða 0,8 m hærri en mænir þar sem hann sé hæstur og frágengið yfirborð við húsvegg verður að hluta 0,6 m neðar en uppgefin plötuhæð jarðhæðar.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er byggt á því að brotið hafi verið gegn meginreglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, m.a. lögmætis-, rannsóknar-, jafnræðis-, meðalhófs- og andmæla­reglu, sbr. nánar 10. gr., 11. gr., 12. gr. og 13. gr. laganna. Byggingarleyfi hafi verið gefið út í andstöðu við ákvæði laga nr. 160/2010 um mannvirki og byggingarreglugerð nr. 112/2012. Tilskilin gögn samkvæmt deiliskipulagi hafi ekki legið til grundvallar útgáfu leyfisins. Vegna legu, jarðvegs og eðli fyrirhugaðra framkvæmda kunni bæði lóð og íbúðarhús kærenda að síga og verða fyrir skemmdum af völdum jarðvegsframkvæmda. Þá komi ofanvatn líklega til með að renna niður á lóð þeirra á meðan framkvæmdum standi og að þeim loknum.

Í almennum skilmálum deiliskipulags fyrir svæðið sé í kafla 4.3 getið tveggja skilyrða fyrir umsókn byggingarleyfis og útgáfu. Skuli lóðarhafi við skil aðaluppdrátta vegna umsóknar annars vegar leggja fram áætlun um fyrirhugaðar jarðvegsframkvæmdir og hins vegar greinar­gerð burðarþolshönnuðar um að framkvæmdir valdi ekki skemmdum á nærliggjandi lóðum eða þegar byggðum mannvirkjum. Ástæða skilyrðanna sé hætta á tjóni vegna jarðvegs­fram­kvæmda, sem lýst hafi verið í minnisblaði verkfræðistofunnar EFLU, dags. 18. mars 2020.

Fyrir liggi greinargerð Verkhofs ehf. frá 11. október 2024, en óljóst sé hvort um sé að ræða þá áætlun sem lóðarhöfum hafi verið skylt að leggja fram. Ef svo sé, sé bent á að greinargerðin hafi ekki legið fyrir fyrr en nokkrum mánuðum eftir að aðaluppdráttum hafi verið skilað. Höf­undur hennar hafi verið vanhæfur til að gera áætlun um jarðvegsframkvæmdir vegna að­komu sinnar að málinu, en hann hafi setið í bæjarstjórn allt frá því er deiliskipulag fyrir svæðið hafi farið í kynningu og samþykkt umsókn núverandi byggingarleyfishafa um úthlutun lóðanna. Greinargerðin sé ófullnægjandi þar sem ekki sé um áætlun að ræða heldur tillögur sem byggist á takmörkuðum gögnum og upplýsingum, en ekki hafi farið fram heildstæð jarðvegs­könnun á „öllum nærliggjandi lóðum og svæðum.“ Þá hafi áætluninni ekki fylgt graftarplan og sé kærendum ekki kunnugt um að því hafi verið skilað áður en framkvæmdir hefðu hafist. Greinargerðin hafi því verið haldin slíkum ágöllum að ekki hafi verið á henni byggjandi og byggingarfulltrúa því borið að líta fram hjá henni.

Byggingarleyfið hafi verið gefið út án þess að fyrir hafi legið greinargerð burðarþolshönnuðar um að fyrirhuguð framkvæmd ylli ekki skemmdum á nærliggjandi lóðum, eða þegar byggðum mannvirkjum. Í ljósi þeirrar augljósu tjónsáhættu sem fylgi byggingaráformunum sé um að ræða alvarlegt frávik á skilmálum gildandi deiliskipulags. Kærendur hafi áður vakið á þessu athygli, þ.e. við grenndarkynningu umsóknar um byggingarleyfi, en engin viðbrögð fengið frá leyfisveitanda við athugasemdum sínum og hafi með því verið brotið gegn rannsóknarreglunni. Jafnframt hafi verið brotið gegn andmælarétti þeirra þar sem þeir hafi ekki verið upplýstir um viðbrögð við athugasemdum þeirra og þeim gefinn kostur á að tjá sig frekar áður en ákvörðun væri tekin. Áhyggjur íbúa er varði tjón vegna framkvæmda á umræddu svæði hafi legið fyrir allt frá því að tillaga að deiliskipulagi fyrir svæðið hafi verið í kynningu árið 2021 og hafi meirihluti bæjarstjórnar þá svarað því til að settir hefðu verið skilmálar um grundun húsa og að gert hefði verið ráð fyrir að settir yrðu upp mælipunktar til að fylgjast með sigi. Þrátt fyrir það hafi bæjaryfirvöld komið sér undan því að framkvæma hæðamælingar á svæðinu.

Hvorki lóðirnar né byggingaráformin samræmist markmiði gildandi aðal- eða deiliskipulags um að „mynda fallega og heilsteypta íbúðarbyggð sem liggur vel í landi og myndar eðlileg tengsl við núverandi byggð.“ Á svæðinu hafi mótast heildarmynd sem byggingaráformin sam­ræmist ekki. Lóðirnar séu í óeðlilegri nálægð við lóð kærenda og staðsetning og form bygginga í áberandi ósamræmi við byggingarlínur húsa og lóða á svæðinu, m.a. við Silfurbraut 19–29 og 31–39. Verði því ójafnvægi í ásýnd þar sem nýju húsin standi framar í landinu en þau sem fyrir séu og rjúfi sjónræna samfellda byggðarlínu sem áður hafi myndað samræmda heild. Mann­virkið muni koma til með að skaga út fyrir þá byggingarlínu fyrir sé, sem hafi í för með sér að það verði óeðlilega áberandi í götumynd og raski heildarásýnd hverfisins. Þá hafi framkvæmdin neikvæð áhrif á landslag og náttúrulega ásýnd bæjarins, einkum þegar horft sé eftir Silfurbraut til vesturs. Svæðið einkennist af opnu útsýni til fjalla og jökla sem hafi verið aðdráttarafl fyrir íbúa og ferðamenn. Með byggingaráformunum hverfi þessi fagurfræðilega mikilvæga sýn sem njóti ekki einungis verndar í skipulagslegum skilningi heldur hafi að auki gildi fyrir ásýnd bæjarins og upplifun af honum sem byggð í einstöku náttúruumhverfi.

Málsrök Sveitarfélagsins Hornafjarðar: Af hálfu sveitarfélagsins er farið fram á að kröfu kærenda verði hafnað. Byggingaráformin og -leyfið séu í samræmi við gildandi skipulags­skilmála. Sveitarfélagið hafi þegar látið framkvæma hæðarmælingar á svæðinu með vísan til ákvæða deiliskipulags. Hugsanleg áhætta fyrir aðliggjandi hús hafi verið metin og lagt til verk­lag til að draga úr henni. Greinargerð Verkhofs ehf. frá 11. október 2024 innihaldi bæði upplýsingar um að framkvæmdir á lóð Silfurbotns 1–5 valdi ekki skemmdum á nærliggjandi lóðum og áætlun um fyrirhugaðar jarðvegsframkvæmdir í samræmi við áskilnað deiliskipulags svæðisins. Vegna athugasemda kærenda um að greinargerðin hafi legið fyrir áður en aðal­uppdráttum hafi verið skilað sé aðalatriðið það að við veitingu leyfisins hafi öllum kröfum verið mætt.

Hvað vanhæfi höfundar greinargerðarinnar varði sé bent á að vanhæfisreglur sveitarstjórnar­laga nr. 138/2011, sbr. stjórnsýslulög nr. 37/1993, eigi eingöngu við um starfsmenn eða nefndarmenn vegna starfa þeirra að málum á vegum sveitarfélagsins. Höfundur sé löggildur burðarþolshönnuður og sitji í bæjarstjórn, en sé hins vegar ekki starfsmaður byggingarfulltrúa. Aftur á móti sitji hann í bæjarstjórn og hafi vikið sæti á fundi 14. nóvember 2024 þegar bæjarstjórn hafi tekið fyrir beiðni leyfishafa um heimild til að víkja frá skilmálum gildandi deiliskipulags.

Óheppilegt sé að kærendur hafi ekki fengið upplýsingar sem útskýrt hafi lyktir málsmeðferðar grenndarkynningar. Eftir að framkvæmdaraðili hafi gert breytingar á teikningum hafi deili­skipulagsbreyting verið talin óþörf. Af því leiði jafnframt að kærendur hafi ekki átt rétt til sérstakra eða frekari andmæla vegna umsóknar um byggingarleyfi. Umsögn þeirra sem borist hefði við grenndarkynningu hafi þó leitt til breytinga á umsókninni, s.s. um greinargerð/áætlun um jarðvegsframkvæmdir.

Vegna tilvísunar kærenda til minnisblaðs EFLU verkfræðistofu frá 18. mars 2020 sé bent á að það hafi verið unnið í tengslum við deiliskipulagsgerð og varðað með almennum hætti atriði sem gæta þyrfti að vegna þéttingar byggðar. Þau ummæli minnisblaðsins að burðarhæft undirlag gæti verið á allt að 10–16 m dýpi hafi verið samkvæmt „upplýsingum frá kunnugum“. Hafi minnisblaðið því ekki byggst á raunverulegum aðstæðum. Tilmæli hafi verið um að gera þyrfti jarðvegskannanir á fyrirhuguðum byggingarlóðum. Nú hafi verið gerðar fimm boranir á lóðum nr. 1–5 við Silfurbotn og hafi niðurstöður þeirra verið að burðarhæft undirlag sé á bilinu 2,45–4,9 m undir yfirborði.

Málsrök leyfishafa: Af hálfu leyfishafa er þess krafist að kröfu kærenda verði hafnað. Hvað varði sjónarmið kærenda um skort á tilskildum gögnum, þ.e. áætlun um jarðvegs­framkvæmdir og greinargerð burðarþolshönnuðar, vanhæfi burðarþolshönnuðar og þýðingu minnisblaðs sem gert hafi verið vegna deiliskipulags svæðisins, er byggt á sambærilegum sjónar­miðum og fram koma í umsögn Sveitarfélagsins Hornafjarðar. Að auki bendir leyfishafi á að enginn möguleiki sé á því að ofanvatn renni niður á lóð kærenda, eins og haldið sé fram í kæru, þar sem hæðarkóti Silfurtúns 31 sé hærri en hæðarkóti Silfurbotns 1–5. Vegna þyngdarafls muni allt vatn á meðan framkvæmdum standi leita niður í átt að sjó.

Deiliskipulagi svæðisins hafi ekki verið hnekkt og sé gildi þess enn fremur í samræmi við vilja meirihluta kjósenda í íbúakosningu árið 2023. Samkvæmt 2. og 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sé heimilt við útgáfu byggingarleyfis að víkja frá kröfum um breytingu á deili­skipulagi þegar um svo óveruleg frávik sé að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varði landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Umsókn um byggingarleyfi hafi verið grenndarkynnt þar sem þakkantar hafi náð út fyrir húshliðar og reykrör gengu upp úr þökum. Niðurstaða aðalhönnuðar hússins hafi verið að þessi atriði hefðu lítil sem engin áhrif á skugga­varp eða ásýnd húsanna. Skorsteinn og þakkantur séu hluti af byggingu sem liggi í 30 m fjar­lægð frá húsi kærenda. Um óverulegt frávik á deiliskipulagi sé að ræða. Nýbyggingin sé ekki í sjónlínu fyrir aðalútsýni úr Silfurtúni 31 sem sé til vesturs.

Byggingaráformin séu í samræmi við skipulag. Athugasemdir kærenda um „sjónræn áhrif, vernd landslags og ásýnd bæjarins“ lúti í raun ekki að byggingaráformunum sem slíkum heldur deiliskipulaginu sem hafi verið samþykkt af sveitarfélaginu og staðfest í íbúakosningu. Lóðar­hafi geti ekki borið ábyrgð á því að íbúar séu ekki hlynntir stefnumótun í skipulags­áætlunum. Lóðarhafi hafi sótt um byggingarleyfi í samræmi við skipulag og eigi réttmætar væntingar til þess að geta byggt á lóðinni í samræmi við það. Útgáfa byggingarleyfis til lóðarhafa brjóti ekki gegn rannsóknar-, meðalhófs- eða jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins og hafi engin rök verið færð fyrir þeim staðhæfingum.

Viðbótarathugasemdir kærenda: Af hálfu kærenda er bent á að sama dag og kærendur hafi lagt fram kæru hafi sveitarfélagið fallist á beiðni þeirra um að framkvæma hæðarmælingar á framkvæmdasvæðinu og við fasteign kærenda. Fyrstu mælipunktar hafi verið settir og vöktun hafin. Sé þetta til marks um þá hættu á tjóni sem fylgi framkvæmdunum.

Samkvæmt 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sé aðeins heimilt að víkja frá kröfum um breytingu á deiliskipulagi ef um svo óveruleg frávik sé að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varði landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Breyting á deiliskipulagi geti í þessu tilviki ekki talist óveruleg þar sem hún hafi augljós áhrif á hagsmuni kærenda, m.a. muni byggingin rýra útsýni frá lóð kærenda að fjöllum, jöklum og til sjávar. Breyti greinargerð hönnuðar, dags. 13. október 2024, hér engu, og sé um það vísað til úrskurðar úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála frá 27. október 2025 í máli nr. 139/2025.

Framkvæmdir muni m.a. eiga sér stað meðfram suðurhlið lóðar kærenda, á jarðvegsfyllingu þar sem útbúa þurfi götu meðfram lóðinni í átt að fyrirhuguðu mannvirki að Silfurbotni. Við það verði umtalsverð hækkun á jarðvegi upp við lóð kærenda og komi gatan til með að vera hærri en lóð kærenda á eftir. Kærendum sé umhugað um fasteign sína og telji líklegt að vatn geti flætt inn á lóðina af þessum sökum og hafi af því réttmætar áhyggjur.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar staðgengils byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Hornafjarðar frá 19. september 2025 að samþykkja byggingaráform fyrir rað­hús á lóðum nr. 1–5 við Silfurbotn á Höfn í Hornafirði. Kæruheimild byggist á 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.

Í upphaflegu byggingarleyfi var tilgreint að veitt væri heimild til að reisa raðhús að Silfurbotni 1­–3, en uppdrættir voru áritaðir fyrir Silfurbotn 1–5. Telur kærandi það eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. Óskaði úrskurðarnefndin eftir upplýsingum frá sveitar­félaginu um það misræmi og voru þær skýringar gefnar að um innsláttarvillu væri að ræða sem yrði leiðrétt í samræmi við 2. mgr. 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 án breytinga á dag­setningu og barst úrskurðarnefndinni í kjölfarið afrit af leiðréttu byggingarleyfi. Verður ekki gerð athugasemd við þessa framkvæmd.

Í 11. gr. laga nr. 160/2010 kemur m.a. fram að fyrirhuguð mannvirkjagerð sem sótt sé um byggingarleyfi fyrir þurfi að vera í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði. Þetta má einnig sjá í 1. tölul. 1. mgr. 13. gr. laganna, sem gerir það að skilyrði fyrir útgáfu byggingar­leyfis að mannvirkið samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu.

Í þeim tilvikum þar sem fyrirhuguð framkvæmd samræmist ekki deiliskipulagi svæðis ber að gera breytingu á deiliskipulagi áður en leyfi er veitt fyrir framkvæmdinni. Fer um þá breytingu eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða, sbr. 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, nema breytingin sé óveruleg og skal þá fara fram grenndarkynning, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sam­kvæmt 3. mgr. lagaákvæðisins getur sveitarstjórn heimilað að vikið sé frá kröfu 2. mgr. um breytingu á deiliskipulagi og grenndarkynningu „þegar um svo óveruleg frávik er að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn.“ Er samkvæmt orðalagi greinarinnar ekki skylt að grenndarkynna slík frávik.

Samkvæmt Aðalskipulagi Hornafjarðar 2012–2030 er landnotkun umrædds svæðis skilgreind sem íbúðarsvæði, ÍB9, Innbær. Í aðalskipulaginu er því lýst að almennt sé litið svo á að þétting byggðar og viðbyggingar í grónum hverfum geti verið æskileg. Ný íbúðarbyggð skuli vera í samræmi við þá sem fyrir sé hvað varði tegund, stærðir, þéttleika og ásýnd. Ákvörðun bæjar­stjórnar um að samþykkja deiliskipulag vegna þéttingar byggðar í Innbæ, sem heimilar byggingu hins umdeilda raðhúss í máli þessu, kom til kasta úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 109/2021, sem hafnaði kröfu um ógildingu hennar líkt og vikið var að í málsatvikalýsingu. Í greinargerð deiliskipulagsins segir að markmið þess sé að mynda fallega og heilsteypta íbúðar­byggð sem liggi vel í landi og myndi eðlileg tengsl við núverandi byggð. Þau byggingaráform sem um er deilt í máli þessu varða raðhús á einni hæð, en fyrir liggur að slíkar húsategundir eru í næsta nágrenni. Hvorki verður talið að staðsetning eða byggingarlína hússins, sem vel að merkja er ákveðin í deiliskipulagi, né form eða hönnun þess brjóti gegn framan­greindum skipulagsskilmálum.

Í kafla 4.3. greinargerðar deiliskipulagsins er fjallað um grundun mannvirkja. Er þar gerð sú krafa að lóðarhafi skuli leggja fram áætlun um fyrirhugaðar jarðvegsframkvæmdir og greinar­gerð burðarþolshönnuðar um að framkvæmdir valdi ekki skemmdum á nærliggjandi lóðum eða þegar byggðum mannvirkjum. Fyrir liggur í máli þessu greinargerð Verkhofs ehf. frá 11. október 2024 sem undirrituð er af byggingartæknifræðingi sem hefur hlotið löggildingu sem burðarþolshönnuður. Er þar lagt mat á hættu á skemmdum á nærliggjandi lóðum og mann­virkjum og komist að þeirri niðurstöðu að hún sé ekki til staðar, auk þess sem þar er að finna áætlun um jarðvegsframkvæmdir. Með því verður að telja að uppfyllt séu skilyrði framan­greindra skipulagsskilmála. Þá verður ekki talið að það hafi þýðingu í máli þessu þótt við­komandi byggingartæknifræðingur sitji í bæjarstjórn og hafi samþykkt úthlutun umræddrar lóðar, enda vart séð að um slíkan hagsmunaárekstur sé að ræða sem hafi verið til þess fallinn að hafa áhrif á faglegt mat hans. Hvað varðar tilvísun kærenda til máls nr. 139/2025 voru atvik þess máls með þeim hætti að lóðarhafar lögðu fram greinargerð um álitaefni í málinu sem talið var á herðum skipulagsfulltrúa bæjarins að taka afstöðu til. Voru aðstæður því ekki sambæri­legar þeim sem hér eru uppi.

Samkvæmt deiliskipulagi fyrir svæðið er gert ráð fyrir raðhúsi á lóðum nr. 1–5 við Silfurbotn og var sótt um leyfi til að byggja slíkt hús. Hin umsóttu byggingaráform voru þó ekki fyllilega í samræmi við deiliskipulag svæðisins. Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar 27. ágúst 2024 var samþykkt að grenndarkynna umsóknina vegna fráviks á deiliskipulagi í samræmi við 43. gr. skipulagslaga, sem þó var ekki skylt að gera skv. 3. mgr. sama ákvæðis. Fór svo að bæjar­stjórn samþykkti 14. nóvember 2024 að heimila frávik á deiliskipulagi. Þar sem grenndar­kynning er hvorki skilyrði þess að sveitarstjórn heimili frávik á deiliskipulagi né hluti af lög­bundinni málsmeðferð slíkrar ákvörðunar kemur hún ekki til athugunar úrskurðar­nefndarinnar.

Ákvæði 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga felur í sér undanþágu frá áðurnefndri meginreglu um að framkvæmdir skuli vera í samræmi við skipulag og ber því að túlka ákvæðið þröngt. Er skýrt af orðalagi þess að hagsmunir nágranna mega í engu skerðast hvað varðar landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Í gildandi deiliskipulagi er að finna sérákvæði fyrir raðhús við Silfur­botn 1–5, en þar segir m.a. að nýtingarhlutfall skuli vera á bilinu 0,35 til 0,45, að mænishæð verði að hámarki 5 m yfir gólfplötu og að frágengið yfirboð við húsvegg skuli ekki vera neðar en 30 cm undir uppgefinni plötuhæð jarðhæðar, en frávik á því séu háð samþykki umhverfis- og skipulagsnefndar. Með þeim frávikum sem bæjarstjórn samþykkti fólst að þakskyggni megi fara út fyrir byggingarreit, nýtingarhlutfall lóðar nr. 3 megi vera 0,52, skor­steinar verði 0,8 m hærri en mænir þar sem hann sé hæstur og frágengið yfirborð við húsvegg verði að hluta 0,3 m neðar en uppgefin plötuhæð jarðhæðar.

Úrskurðarnefndin fellst á á að frávik varðandi skorsteina, yfirborðsfrágang og aukið nýtingar­hlutfall sem nemi 0,07 á einni lóðanna skerði í engu hagsmuni nágranna varðandi landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Aftur á móti verður talið með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þ. á m. afstöðu- og skuggavarpsmyndum, að þakskyggni sem fer út fyrir byggingarreit með þeim hætti sem ráðgert er við Silfurbotn 1–5 geti skert hagsmuni nágranna að einhverju leyti þegar kemur að útsýni og skuggavarpi. Með því voru hin ströngu skilyrði 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga um að hagsmunir nágranna skerðist í engu ekki uppfyllt þegar bæjarstjórn heimilaði hin umdeildu frávik.

Við mat á hverju það varði verður þó að líta til þess að um mjög óverulega hagsmunaskerðingu er að ræða miðað við það sem er heimilað samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Þá voru frávikin grenndarkynnt um­fram lagaskyldu sem leiddi til breytinga á byggingaráformunum að teknu tilliti til framkominna athugasemda. Að því virtu verður greindur annmarki, þ.e. að heimila frávik á deiliskipulagi í stað þess að setja málið í farveg óverulegrar breytingar á skipulagi, ekki látinn raska gildi hinnar kærðu ákvörðunar.

Með hliðsjón af framangreindu og þar sem ekki verður séð að annmarkar liggi fyrir sem raskað geta gildi hinnar kærðu ákvörðunar verður kröfu kærenda um ógildingu hennar hafnað.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilda ákvörðun staðgengils byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Hornafjarðar frá 19. september 2025 um að samþykkja byggingaráform á lóðum nr. 1–5 við Silfurbotn.

nóv 17
Love0

165/2025 Grettisgata

Með

Árið 2025, mánudaginn 17. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson settur varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Halldóra Vífilsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. 165/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. desember 2024 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi vegna Grettisgötu 20A og 20B.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 27. október 2025, er barst nefndinni næsta dag, kærir húsfélagið að Grettisgötu 18 þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. desember 2024 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi vegna Grettisgötu 20A og 20B. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Þess er jafnframt krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunar­kröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 4. nóvember 2025.

Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Reykjavíkur 29. júní 2023 var tekin fyrir umsókn Xyzeta ehf. um breytingu á deiliskipulagi reits 1.182.1 vegna lóðanna nr. 20A og 20B við Grettisgötu. Fólst hin umsótta breyting í því að heimilt yrði að koma fyrir tveimur stigahúsum og stækka íbúðir út á milli stigahúsanna með svölum á suðurhlið. Auk þess yrði heimilt að rífa bakhús á lóð nr. 20A og reisa þar einlyft íbúðarhús með kjallara og risi. Var samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Grettisgötu 18, 18A, 22, 22B og 22C og Njálsgötu 15, 15A og 17. Bárust athugasemdir á kynningartíma, m.a. frá félagsmönnum kæranda. Hinn 19. desember 2023 dró umsækjandi umsókn sína til baka og lagði sama dag fram nýja umsókn um sambærilega breytingu á sama deiliskipulagi. Var samþykkt að grenndarkynna þá tillögu sem óverulega breytingu á deiliskipulagi fyrir sömu hagsmunaaðilum og áður. Var tillagan grenndarkynnt 12. mars 2024 með athugasemdafresti til 12. apríl s.á., en engar athugasemdir bárust á kynningartíma. Hinn 17. júlí s.á. samþykkti skipulagsfulltrúi umrædda tillögu að breytingu á deiliskipulagi reits 1.182.1. Sama dag birtist auglýsing í B-deild Stjórnartíðinda um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar. Kærandi kærði deiliskipulagsbreytinguna til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála hinn 22. október 2025, en með úrskurði uppkveðnum 27. október 2025 í máli nr. 162/2025 var kærunni vísað frá þar sem hún barst að liðnum kærufresti.

Á grundvelli deiliskipulagsbreytingarinnar var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 17. desember 2024 tekin fyrir og samþykkt umsókn um byggingarleyfi vegna Grettisgötu 20A og 20B. Er það hin kærða ákvörðun í máli þessu.

Málsrök kæranda: Um kærufrest vísar kærandi til þess að félagsmenn hans hefðu ekki getað vitað um umfang framkvæmdanna og þeirra heilsuspillandi áhrifa sem þær hefðu í för með sér fyrr en eftir að framkvæmdir hófust í apríl 2025. Þeim hafi ítrekað verið greint frá því að framkvæmdum væri að fara að ljúka. Ekki hafi verið efni til að kæra fyrr en það hafi verið ljóst að umfang framkvæmdanna væri meira en kynnt hafi verið í upphafi og að þær hafi farið langt fram úr tímaáætlun. Er vísað til bráðabirgðaúrskurðar í máli úrskurðarnefndarinnar nr. 139/2025 þar sem fram komi að upphaf kærufrests kunni að ráðast af því hvenær framkvæmdir hefjist þannig að kærendur verði þeirra varir. Einnig sé vísað til 1. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um tímalengd kærufrests, sbr. 1. og 2. tölul. 1. mgr. 28. gr. sömu laga.

Hin kærða ákvörðun sé háð verulegum annmörkum. Umfang framkvæmdanna og samsvarandi áhrif á íbúa hafi ekki verið rannsakað nægilega. Þörf hafi verið á mati á umhverfisáhrifum framkvæmdanna samkvæmt lögum nr. 111/2021 um umhverfismat framkvæmda og áætlana sem og mat á því hvort höggbylgjur kynnu að valda skemmdum á fasteignum nærliggjandi íbúa. Hávaði vegna framkvæmdanna sé heilsuspillandi og óviðunandi. Mögulega hefðu félagsmenn kæranda getað sætt sig við að sitja undir slíku ónæði í fjórar vikur, eins og verkáætlun hafi gert ráð fyrir, en ekki 6–7 mánuði.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er tekið fram að ekkert bendi til þess að hið kærða byggingarleyfi sé háð annmörkum sem valdið geti ógildingu. Einnig er bent á að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra hafi borist nefndinni 27. október 2025, sama hvort upphaf kærufrests miðist við dagsetningu ákvörðunarinnar eða það tímamark þegar félagsmenn kæranda urðu varir við framkvæmdir.

Niðurstaða: Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra lýtur að. Fyrir liggur í máli þessu að framkvæmdir hófust í apríl 2025. Verður að telja að félagsmönnum kæranda hafi þá verið kunnugt eða mátt vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun. Kæra í máli þessu barst 28. október s.á. og þar með að liðnum kærufresti.

Í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er fjallað um áhrif þess ef kæra berst að liðnum kærufresti. Ber þá samkvæmt 1. mgr. ákvæðisins að vísa kæru frá nema að afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til efnismeðferðar, sbr. 1. og 2. tölul. Tiltekið er í athugasemdum með 28. gr. í frumvarpi því sem varð að stjórnsýslulögum að við mat á því hvort skilyrði séu til að taka mál til meðferðar að loknum kærufresti þurfi að líta til þess hvort aðilar að málinu séu fleiri en einn og með andstæða hagsmuni. Sé svo sé rétt að taka mál einungis til kærumeðferðar að liðnum kærufresti í algjörum undantekningartilvikum. Þá er tekið fram í athugasemdum við 2. mgr. 4. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 130/2011 að kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar sé styttri en almennur kærufrestur stjórnsýslulaga. Segir nánar að brýnt sé að ágreiningur um form eða efni ákvörðunar verði staðreyndur sem fyrst. Þar liggja að baki sjónarmið um réttaröryggi og tillit til hagsmuna leyfishafa sem allajafna hefur ríkra hagsmuna að gæta í kærumálum sem varða leyfi hans.

Að mati úrskurðarnefndarinnar verður ekki talið að rask og ónæði af völdum framkvæmda, jafnvel þótt það reynist meira en gert var ráð fyrir í upphafi, feli í sér aðstæður þar sem afsakanlegt sé að kæra berist að liðnum kærufresti eða veigamiklar ástæður sem mæli með því að kæran verði tekin til efnismeðferðar, sbr. áðurnefndir 1. og 2. tölul. 28. gr. stjórnsýslulaga. Er þá einnig haft í huga að úrlausn þessa máls varðar ekki einungis hagsmuni kæranda heldur einnig leyfishafa. Skilyrði nefnds ákvæðis fyrir töku máls til efnismeðferðar að liðnum kærufresti þykja því ekki uppfyllt og verður máli þessu af þeim sökum vísað frá nefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.