Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

2/2001 Ránargata

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 21. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2001, kæra eins eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 19, Reykjavík, á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000 að leyfa byggingu stigagangs á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. janúar 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir M, einn eigenda fasteignarinnar að Vesturgötu 19, Reykjavík þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000 að leyfa byggingu stigagangs á bakhlið hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík.  Ákvörðunin var staðfest í borgarstjórn hinn 4. janúar 2001.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á lóðinni nr. 6-6a við Ránargötu stendur tvílyft hús með rishæð og ber það götunúmerin Ránargata 6 og Ránargata 6a.  Svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt.  Vegna fyrirhugaðra endurbóta og breytinga á húsinu lögðu Sporhamrar ehf. inn umsókn til byggingarfulltrúa um leyfi til að innrétta sex íbúðir í húsinu og færa stigagang milli fyrstu og annarrar hæðar út úr húsinu og byggja í þess stað sameiginlegan stiga fyrir íbúðirnar á baklóð hússins auk svalagangs.  Var umsóknin tekin fyrir á fundi byggingarfulltrúa hinn 23. ágúst 2000 en afgreiðslu málsins frestað og því vísað til skipulags- og umferðarnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu.

Skipulags- og umferðarnefnd tók erindið fyrir á fundi hinn 28. ágúst og var þar ákveðið að grenndarkynna umbeðnar framkvæmdir fyrir hagsmunaaðilum og þ.á.m. kæranda með athugasemdafresti til 28. september 2000.  Bréf var sent hagsmunaaðilum af því tilefni, dags. 29. ágúst 2000, þar sem fram kom að fyrirhugaðar framkvæmdir væru aðallega í því fólgnar að innréttaðar yrðu 3 íbúðir í húsinu að Ránargötu 6 og að stigar yrðu færðir út úr húsinu og byggður sameiginlegur stigi fyrir húsið í bakgarði þess.  Athugasemdir bárust frá íbúum að Vesturgötu 19 í bréfi, dags. 6. september 2000, þar sem fyrirhuguðum stiga í bakgarði var mótmælt. 

Breytt byggingarleyfisumsókn vegna Ránargötu 6 og 6a var lögð fram á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 26. september 2000 og hafði íbúðum hússins þá verið fækkað úr sex í fjórar og stigi hafður upp á aðra hæð í stað rishæðar.  Var afgreiðslu málsins frestað þar sem grenndarkynningu fyrri tillögu var ólokið.  Málið var síðan tekið á dagskrá á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 4. október 2000 þar sem m.a. lá frammi umsögn Borgarskipulags frá 2. október 2000 vegna framkominna athugasemda íbúa að Vesturgötu 19.  Í þeirri umsögn var lagt  til að hljóðdempun yrði á þrepum fyrrgreinds stiga.  Nefndin bókaði að hún gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi fyrir umbeðnum framkvæmdum þegar teikningar væru komnar í rétt horf og var málinu vísað til byggingarfulltrúa.

Byggingarfulltrúi tók erindið fyrir á fundi hinn 10. október 2000 en frestaði afgreiðslu þess og lagði til að umræddar tröppur yrðu úr steinsteypu með hitalögn.  Var umsóknin síðan samþykkt á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. október 2000 en þá hafði tröppum verið breytt á þann veg sem lagt hafði verið til.  Borgarstjórn frestaði staðfestingu á afgreiðslu byggingarfulltrúa á fundi hinn 16. nóvember 2000.  Af hálfu embættis byggingarfulltrúa var haldinn fundur með kæranda þar sem fram komu hugmyndir um að skerma stigann af en skipulags- og byggingarnefnd ítrekaði fyrri afstöðu sína til málsins á fundi hinn 20. desember 2000 og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 4. janúar 2001.

Kærandi sætti sig ekki við þessi málalok og kærði útgáfu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi gerir þær athugasemdir við málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar að bréf íbúa að Vesturgötu 19 frá 6. september 2000, þar sem fyrirhuguðum framkvæmdum var mótmælt, hafi ekki legið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar er hin umdeilda ákvörðun var tekin.  Þá hafi kæranda og öðrum íbúum er athugasemdir gerðu ekki verið kynnt þau gögn sem lágu frammi á þeim fundi og í tilkynningu byggingarfulltrúa um afgreiðslu málsins hafi þess ekki verið getið að veitt hafi verið leyfi fyrir umdeildum tröppum í bakgarði hússins að Ránargötu 6 og 6a.

Baklóðir húss kæranda og hússins að Ránargötu 6 og 6a liggi saman og muni stigagangur á baklóð þess síðarnefnda augljóslega raska hagsmunum hans.  Umgangur íbúa og gesta um bakgarðinn að degi sem nóttu muni valda miklu ónæði en á það sé ekki bætandi þar sem reynslan sýni að mikið glymji í steinhúsum þeim er umlyki svæðið. Auk þess sé stiginn til verulegrar óprýði.

Með ólíkindum sé að samþykkja breytingu á gömlu húsi á þann veg að færa umgang húsráðenda og gesta þeirra inn í bakgarð hússins og skapa með því fordæmi um alla borg.  Stiginn muni blasa við íbúum að Vesturgötu 19 úr vistarverum þeirra og garði.  Með framkvæmdinni sé verið að taka tillit til hagnaðarsjónarmiða byggingaraðila á kostnað nágranna og muni vafalaust hafa áhrif á endursöluverð fasteignar kæranda.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Á það er bent að hinar umdeildu framkvæmdir hafi verið grenndarkynntar í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem ekki sé í gildi deiliskipulag á svæðinu.  Við meðferð málsins hafi framkomnar athugasemdir kæranda verið kynntar í skipulags- og byggingarnefnd í umsögn Borgarskipulags frá 2. október 2000 og með upplýsingum byggingarfulltrúa um fund hans með kæranda vegna málsins.  Komið hafi verið til móts við framkomnar athugasemdir um mögulegan hávaða vegna umgangs með því að hafa umdeildar tröppur úr steinsteypu í stað stálgrindarvirkis.  Þá hafi útgefið byggingarleyfi heimilað minni tröppur en hin grenndarkynnta tillaga kvað á um og íbúðum hússins fækkað úr sex í fjórar.  Heimilaðar framkvæmdir hafi því ekki teljandi áhrif á hagsmuni nágranna.

Niðurstaða:  Umdeildar framkvæmdir að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík voru grenndarkynntar samkvæmt ákvæðum 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var íbúum að Vesturgötu 19 m.a. gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum við þær.  Komu fram mótmæli af þeirra hálfu gegn því að reistur yrði stigi á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a.

Kynningu fyrirhugaðra framkvæmda gagnvart kæranda verður að telja nægilega þótt nokkurrar ónákvæmni gæti í bréfi borgaryfirvalda, dags. 29. ágúst 2000, þar sem framkvæmdum er lýst.  Kærandi kynnti sér málavöxtu og var fundur haldinn með honum af hálfu embættis byggingarfulltrúa vegna framkominna mótmæla við fyrirhugaðar framkvæmdir.  Athugasemdir kæranda voru kunnar skipulags- og byggingarnefnd áður en hin kærða ákvörðun var tekin og þykir ekki skipta sköpum hvort bréf íbúa að Vesturgötu 19 frá 6. september 2000 hafi legið frammi þegar afstaða var tekin til byggingarleyfisumsóknarinnar.  Þá verður ekki fallist á að tilkynning byggingarfulltrúa um afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, til þeirra sem athugasemdum komu á framfæri við grenndarkynninguna, hafi verið ábótavant. Ekki verður gerð krafa um að í tilkynningunni hafi átt að geta sérstaklega um einstök atriði byggingarleyfisins enda var aðilum kunnugt um efni umsóknarinnar sem að baki lá.  Verður hin kærða ákvörðun því ekki felld úr gildi sökum annmarka á málsmeðferð.

Umdeildar tröppur á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a og göngusvalir er þeim tengjast eru aðeins ætlaðar sem inngangur inn í tvær íbúðir á annarri hæð.  Samkvæmt teikningum ná þær nokkuð út á baklóðina og er fjarlægð þeirra frá lóðarmörkum um 5 metrar en fjarlægð þeirra frá húsi kæranda um 21 metri.  Tröppurnar eru um 2,5 metrar á hæð og eru úr steinsteypu.  Á mörkum lóðanna að Vesturgötu 19 annars vegar og Ránargötu 6 og 6a hins vegar er steinveggur og trjágróður er byrgja nokkuð sýn milli húsanna.  Með hliðsjón af framangreindu telur úrskurðarnefndin að umdeildar tröppur gangi ekki svo á hagsmuni kæranda að réttlæti ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar, enda verður ekki séð að meira ónæði skapist vegna inngangs í fyrrgreindar tvær íbúðir frá baklóðinni en gera má ráð fyrir vegna eðlilegrar nýtingar á bakgarði húss.

Með skírskotun til þess sem að framan er rakið verður krafa um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar ekki tekin til greina.

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega sökum þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000, að leyfa byggingu stigagangs á bakhlið hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík, er hafnað.

___________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

55/2001 Fjóluhlíð

Með

Ár 2002, miðvikudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 55/2001, kæra eigenda fasteignarinnar að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði, á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 að synja um leyfi til að færa eignarhald bílskýlis fasteignarinnar frá íbúð efri hæðar yfir á íbúð neðri hæðar hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. nóvember 2001, er barst nefndinni sama dag, kæra E og R, eigendur íbúða í fasteigninni að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði, þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001 að synja um leyfi til að færa eignarhald bílskýlis fasteignarinnar frá íbúð efri hæðar til íbúðar neðri hæðar hússins.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfesti afgreiðslu byggingarnefndar á fundi sínum hinn 30. október 2001.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á svæði því sem fasteign kærenda stendur eru í gildi byggingar- og skipulagsskilmálar deiliskipulags fyrir Mosahlíð Hafnarfirði, dags. 17. maí 1996.  Í þeim skilmálum er heimilað að hafa litla aukaíbúð, að hámarki 50 fermetra, þar sem því verður við komið í stærri einbýlishúsum á skipulagssvæðinu.  Samkvæmt aðalteikningum fyrir fasteignina að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði, sem samþykktar voru af byggingarfulltrúa hinn 5. ágúst 1998, er gert ráð fyrir 80 fermetra íbúð á fyrstu hæð hússins og 114,8 fermetra íbúð á annarri hæð en þeirri íbúð fylgir 34,8 fermetra bílskýli á fyrstu hæð.

Kærendur keyptu fasteignina að Fjóluhlíð 1 í ágústmánuði 2000.  Ragnhildur Ragnarsdóttir varð eigandi að íbúðinni á efri hæð hússins en Erla Þórðardóttir keypti íbúðina á neðri hæð og mun hafa verið ætlun kærenda að bílskýlið fylgdi íbúð neðri hæðar.  Af því tilefni létu kærendur gera nýjan eignaskiptasamning fyrir fasteignina þar sem gert var ráð fyrir breyttum eignarráðum bílgeymslunnar.  Er þar kveðið á um kauprétt að bílgeymslunni til eiganda íbúðar á annarri hæð komi til sölu á íbúð neðri hæðar hússins.

Í október 2001 var sótt um leyfi byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar til að breyta eignarhaldi bílgeymslu fasteignarinnar í samræmi við greint samkomulag eigenda.  Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar bæjarins hinn 24. október 2001 og var það afgreitt með svofelldri bókun:  „Þar sem stærð íbúðar neðri hæðar fer, við fyrirhugaða breytingu, upp fyrir hámarksstærð samkvæmt skilmálum synjar byggingarnefnd erindinu.”  Var kærendum tilkynnt um afgreiðsluna með bréfi, dags. 31. október 2001.

Kærendur undu ekki þessum málalokum og kærðu ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að skilmálar um hámarksstærð aukaíbúða í hverfinu hljóti að hafa þann tilgang að tryggja að fjöldi íbúa á skipulagssvæðinu fari ekki fram úr því sem sem gert sé ráð fyrir í skipulagi bæjarins.  Skilmálunum um hámarksstærð íbúða hafi hins vegar ekki verið fylgt eftir í framkvæmd af hálfu bæjaryfirvalda.  Eftir gildistöku skilmálanna hafi byggingarnefnd rýmkað leyfilega stærð aukaíbúða í 80 fermetra án þess að breyta skipulagsskilmálunum.

Þótt bílskýli fasteignarinnar yrði gert að séreign íbúðar á neðri hæð og eignarhlutinn færi þar með yfir 80 fermetra raskaði það í engu fyrrgreindum tilgangi skipulagsskilmálanna þar sem fermetrafjöldi fasteignarinnar til íbúðarnota breyttist ekki.  Engin málefnaleg rök séu fyrir afstöðu bæjaryfirvalda til umsóknar kærenda og því hafi þeim borið að veita undanþágu frá nefndum skipulagsskilmálum um hámarksstærð aukaíbúða.  Ljóst megi vera að bæjaryfirvöld hafi vikið frá reglum um hámarksstærð aukaíbúða þar sem nokkrar íbúðir á neðri hæð húsa í hverfinu séu stærri en 80 fermetrar og allt upp í 120 fermetra.  Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar feli því í sér brot á jafnræðisreglum.  Jafnframt hafi verið brotinn réttur kærenda til andmæla þar sem þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um málið fyrir hina kærðu ákvarðanatöku.

Kærendur benda loks á að kröfur um bílastæði standi ekki í vegi fyrir breytingu á eignarhaldi bílskýlisins að Fjóluhlíð 1 milli íbúða hússins.

Málsrök skipulags- og byggingarráðs:  Bæjaryfirvöld Hafnarfjarðar vísa til bókunar byggingarnefndar vegna hinnar kærðu ákvörðunar.  Synjun umsóknar kærenda um breytingu á eignarhaldi bílskýlis fasteignarinnar að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði hafi byggst á ákvæðum skipulags- og byggingarskilmála um hámarksstærðir aukaíbúða.   

Niðurstaða:  Synjun Hafnarfjarðarbæjar á umsókn kærenda um færslu eignarráða bílskýlis fasteignarinnar að Fjóluhlíð 1 milli íbúða hússins byggðist á því að við umsótta breytingu færi stærð íbúðar fyrstu hæðar yfir heimiluð mörk samkvæmt skipulags- og byggingarskilmálum. 

Á deiliskipulagssvæðinu gilda skipulagsskilmálar deiliskipulags fyrir Mosahlíð, Hafnarfirði frá árinu 1996.  Þar er gert ráð fyrir að heimilt sé að hafa aukaíbúðir að hámarki 50 fermetra í stærri gerðum einbýlishúsa.  Samþykktar teikningar fyrir fasteignina að Fjóluhlíð 1 gera hins vegar ráð fyrir 80 fermetra íbúð á fyrstu hæð og 114,8 fermetra íbúð á annarri hæð ásamt 34,8 fermetra bílgeymslu.  Bæjaryfirvöld hafa ekki upplýst að aðrir skipulags- og byggingarskilmálar en að ofan greinir hafi gilt um fasteign kærenda.  Við útgáfu byggingarleyfisins hefur því ekki verið stuðst við fyrrgreinda skilmála deiliskipulagsins um stærðir aukaíbúða og sama á við um fjölda annarra fasteigna á skipulagssvæðinu samkvæmt gögnum frá Fasteignamati ríkisins sem lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina.

Við þá ráðstöfun að færa eignarráð umræddrar bílgeymslu milli íbúða fasteignarinnar breytast eignarhlutföll milli fasteignarhlutanna en stærðir íbúða breytast ekki.  Engin skipulagsleg rök mæla gegn tilfærslunni þar sem samþykktar teikningar og umdeild byggingarleyfisumsókn kærenda bera með sér að fjöldi bílastæða á lóðinni fyrir íbúðir hússins fullnægi ákvæðum 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þótt breyting eignarráða bílgeymslunnar yrði heimiluð.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi ekki ekki verið reist á réttum lagagrundvelli, enda mæla lög ekki gegn því að bílgeymslum sé ráðstafað milli eignarhluta fasteignar, sbr. 22. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Verður ákvörðunin því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 24. október 2001, að synja um leyfi fyrir tilfærslu eignarráða bílgeymslu fasteignarinnar að Fjóluhlíð 1, Hafnarfirði milli íbúða hússins, er felld úr gildi.

     

  

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

69/2000 Ránargata

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 31. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 69/2000, kæra eigenda fasteignarinnar að Ránargötu 9, Seyðisfirði á ákvörðun umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar að hafna beiðni um breytingu á skráðri notkun hluta fasteignarinnar að Ránargötu 9, Seyðisfirði úr gistiheimili í íbúðarhúsnæði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. nóvember 2000, er barst nefndinni hinn 9. sama mánaðar kærir Björn Jóhannesson hdl., fyrir hönd Þ, eiganda fasteignarinnar að Ránargötu 9, Seyðisfirði, þá ákvörðun umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar frá 3. ágúst 2000 að hafna beiðni kæranda um breytingu á skráðri notkun hluta fasteignarinnar úr gistiheimili í íbúðarhúsnæði.   Ákvörðunin var staðfest af bæjarráði Seyðisfjarðar hinn 6. september 2000.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Fasteignin að Ránargötu 9, Seyðisfirði, er á svæði sem ætlað er til iðnaðarstarfsemi samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Seyðisfjarðar 1977-1997 og hefur svæðið verið lýst snjóflóðahættusvæði.  Svæðið mun ekki hafa verið deiliskipulagt.  Kærandi hefur búið í fasteigninni um árabil en nýtt hluta hússins undir gistiheimilisrekstur.  Hluti eignarinnar, matshluti 01.01, hefur verið skráður sem íbúð en aðrir matshlutar hússins, sem merktir eru 01.02, 01.03 og 01.04, hafa verið nýttir undir farfuglaheimili og eru skráðir sem atvinnuhúsnæði.

Hinn 7. júní 2000 sendi kærandi erindi til umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar þar sem farið var fram á að samþykkt yrði breyting á skráningu fasteignarinnar að Ránargötu 9, þannig að sá hluti fasteignarinnar sem ætlaður væri til atvinnustarfsemi yrði breytt í íbúðarhúsnæði.  Umhverfismálaráð tók erindið fyrir á fundi sínum hinn 26. júní 2000 og samþykkti að leita umsagnar Skipulagsstofnunar um erindi kæranda þar sem fasteignin væri á hættusvæði vegna ofanflóða og svæðið væri skilgreint sem iðnaðarsvæði í gildandi aðalskipulagi.  Skipulagsstofnun gaf umsögn sína í bréfi, dags. 14. júlí 2000, þar sem m.a. segir:

„Skv. gildandi Aðalskipulagi Seyðisfjarðar 1977-1997, sem staðfest var 30. mars 1978, er lóðin á iðnaðarsvæði.  Ekkert bráðabirgðahættumat er til af þessu svæði, en svæði það sem næst stendur og tekið var til mats á hafnarsvæðinu vegna fyrirhugaðra breytinga á aðalskipulagi er á hættusvæði C samkvæmt drögum að reglugerð sbr. bréf Veðurstofu dags. 28. apríl 2000.  Þar kemur fram að óheimilt sé að byggja ný íbúðarhús eða nýtt atvinnuhúsnæði þar sem unnið er að staðaldri.  Þar má hins vegar breyta íbúðar- og atvinnuhúsnæði þó þannig að heildaráhætta á viðkomandi svæði aukist ekki.

Miðað við erindi eiganda Ránargötu 9 til umhverfismálaráðs Seyðisfjarðarkaupstaðar dags. 7. júní 2000 virðist ekki standa til að breyta notkun hússins heldur að bæta rekstrarforsendur þeirrar starfsemi sem í húsinu er.

Til þess að hægt sé að meta hvaða breytingar heimilt verði að gera á Ránargötu 9 þarf að liggja fyrir bráðabirgðahættumat Veðurstofu Íslands og hefur Skipulagsstofnun óskað eftir slíku mati.  Skipulagsstofnun vill jafnframt benda á að samkvæmt gildandi aðalskipulagi Seyðisfjarðar er ekki gert ráð fyrir íbúðum á umræddri lóð þannig að breyta þarf aðalskipulagi ef breyta á landnotkun á lóðinni.”

Bráðabirgðahættumat Veðurstofu Íslands barst Skipulagsstofnun í bréfi, dags. 18. júlí 2000, og kom þar fram að fasteignin væri á snjóflóðahættusvæði í hæsta áhættuflokki og samkvæmt reglugerð mætti hvorki reisa íbúðarhús né atvinnuhúsnæði á umræddri lóð.  Ekki er tekin afstaða til umsóttrar breytingar á nýtingu lóðarinnar en á það bent að breyting úr gistiheimili í íbúðarhúsnæði breytti ekki miklu um slysahættu.  Loks var lögð áhersla á að húsið að Ránargötu 9 yrði ekki notað til íbúðar eða atvinnustarfsemi að vetri til en engin vandkvæði væru á nýtingu hússins að sumarlagi.

Umhverfismálaráð Seyðisfjarðar tók erindi kæranda til afgreiðslu á fundi hinn 3. ágúst 2000 og hafnaði erindinu með vísan til fyrrgreindra bréfa Skipulagsstofnunar og Veðurstofu Íslands.  Kærandi undi ekki þeirri ákvörðun og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur málskot sitt til úrskurðarnefndarinnar hafa borist innan kærufrests.  Tilkynning um ákvörðun umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar hafi borist kæranda hinn 8. ágúst 2000 en staðfesting bæjarráðs á hinni kærðu ávörðun frá 6. september 2000 hafi ekki verið tilkynnt kæranda né staðfesting bæjarstjórnar sem síðar muni hafa komið til.  Með vísan til 2. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 sé kærufrestur í málinu þrír mánuðir frá því að tilkynning barst um afgreiðslu umhverfismálaráðs.

Kærandi bendir á að ástæða umsóknar um breytta notkun hluta fasteignarinnar að Ránargötu 9 væri að gistiheimilisrekstur hafi mjög dregist saman m.a. vegna snjóflóðahættu á vetrum en kærandi búi í íbúðarhluta hússins.  Hafi kærandi því í hyggju að gera húsið allt að íbúð og breyta kyndingu hússins í rafmagnskyndingu sem aðeins væri niðurgreidd vegna íbúðarhúsnæðis.

Hin kærða ákvörðun sé eingöngu byggð á bréfi Skipulagsstofnunar og bráðabirgðahættumati Veðurstofu Íslands en að mati kæranda veiti hvorugt bréfið tilefni til hinnar umdeildu niðurstöðu.  Endanleg umsögn Skipulagsstofnunar liggi ekki fyrir í málinu þar sem umsögn af þeirra hálfu hafi ekki verið gefin eftir að bráðabirgðhættumat Veðurstofu lá fyrir.  Ráða megi að tvær ástæður búi að baki synjun bæjaryfirvalda, annars vegar fyrirliggjandi snjóflóðahætta og hins vegar að breyta þurfi skipulagi svæðisins.

Sökum snjóflóðahættu hafi kærandi margoft þurft að rýma fasteignina að vetri til og séu rekstrarforsendur gistiheimilisrekstrarins því brostnar við óbreyttar aðstæður.  Hafi því verið ákveðið að bregðast við þessu með því að sækja um að húseignin yrði öll skráð sem íbúðarhúsnæði en það hefði í för með sér lægri rekstrarkostnað.  Hluti eignarinnar er nú skráður sem íbúð og hafa engar athugasemdir verið gerðar við það.  Bendir kærandi á að í umsókn sinni til umhverfismálaráðs hafi hann lýst sig fúsan til að ganga svo frá málum að núgildandi takmarkanir á nýtingu eignarinnar stæðu áfram.  Hvorki Skipulagsstofnun né Veðurstofan leggist gegn umbeðinni nýtingu fasteignarinnar og ekki verði séð að í breyttri notkun felist aukin áhætta.  Hættusjónarmið standi því ekki í vegi fyrir breyttri notkun, enda ráð fyrir því gert að nauðsynlegar takmarkanir á nýtingu hússins gildi áfram.

Þá verði ekki séð að samþykkt umsóknar kæranda hafi afgerandi áhrif á aðalskipulag bæjarins í ljósi þess að nú þegar sé hluti fasteignar kæranda skráður sem íbúð og notaður sem slíkur.  Telja verði að um sé að ræða óverulega breytingu sem óréttmætt sé að standi í veginum fyrir rétti kæranda til nýtingar eignarinnar þegar horft sé til hagsmuna kæranda af breyttri notkun.

Málsrök umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar:  Úrskurðarnefndinni hafa ekki borist athugasemdir bæjaryfirvalda vegna kærumálsins en í bókun umhverfismálaráðs við afgreiðslu erindis kæranda er vísað til bréfs Skipulagsstofnunar frá 14. júlí 2000 og bráðabirgðahættumats Veðurstofu Íslands, dags. 18. júlí 2000.  Af þeirri skírskotun verður ráðið að forsendur afgreiðslunnar séu þær að fasteign kæranda standi á snjóflóðahættusvæði og umbeðin nýting eignarinnar sé í andstöðu við gildandi aðalskipulag.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar fól í sér synjun á umsókn kæranda um leyfi fyrir breyttri notkun fasteignar sem veitt er samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt 38. gr. laganna fara byggingarnefndir með byggingarmál undir yfirstjórn sveitarstjórna en umhverfismálaráð Seyðisfjarðar sinnir hlutverki byggingarnefndar í því sveitarfélagi.  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. nefndra laga getur sá, sem telur rétti sínum hallað með ákvörðun byggingarnefndar eða sveitarstjórnar, skotið málinu til úrskurðarnefndarinnar innan mánaðar frá því að honum var kunnugt um ákvörðunina.  Kærufrestur vegna hinnar kærðu ákvörðunar umhverfismálaráðs er því einn mánuður. 

Tilkynning til kæranda um afgreiðslu á hinni kærðu ákvörðun ber með sér að honum var ekki leiðbeint um kæruheimild eða kærufrest og var tilkynningin því ekki í samræmi við 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Úrskurðarnefndin telur því rétt með hliðsjón af nefndum annmörkum að taka málið til efnislegrar meðferðar með vísan til 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga.

Fasteign kæranda er á svæði sem ætlað er til iðnaðar samkvæmt gildandi aðalskipulagi og hefur svæðið verið lýst hættusvæði vegna ofanflóða í hæsta áhættuflokki.  Fasteignin hefur verið notuð um árabil til íbúðar og gistiheimilisrekstrar og er hún skráð sem slík hjá Fasteignamati ríkisins.

Í gr. 4.18 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er fjallað um svæði undir náttúruvá.  Samkvæmt 2. mgr. gr. 4.18.1 fer landnotkun svæða, þar sem hætta er talin á ofanflóðum, eftir lögum um varnir gegn snjóflóðum og skriðuföllum og reglugerð um nýtingu hættusvæða, og í 4. mgr. gr. 4.18.2 er tekið fram að fullt tillit skuli tekið til hættumats við alla skipulagsgerð.  Sami áskilnaður er í 4. mgr. 4. gr. laga nr. 49/1997 um varnir gegn snjóflóðum og skriðuföllum. 

Í 2. gr. reglugerðar nr. 163/1998 um meðferð skipulagstillagna og veitingu byggingarleyfa í sveitarfélögum sem búa við snjóflóðahættu er kveðið á um að leita skuli álits Skipulagsstofnunar ef veitt er byggingarleyfi samkvæmt deiliskipulagi á svæðum þar sem hætta er á ofanflóðum eða áður en byggingarleyfi er veitt á hættusvæðum þar sem ekki liggur fyrir skipulag né staðfest hættumat.  Skipulagsstofnun skal samkvæmt 3. gr. reglugerðarinnar senda slík erindi til Veðurstofu Íslands sem gerir bráðbirgðahættumat fyrir viðkomandi svæði, skilgreinir þær ráðstafanir sem gera þarf og setur viðeigandi skilyrði fyrir samþykkt erindisins.  Þá er í 4. gr. gert ráð fyrir að Skipulagsstofnun taki erindið til afgreiðslu og tilkynni um álit sitt innan tveggja vikna frá því að stofnuninni barst bráðabirgðahættumat frá Veðurstofu Íslands og innan sex vikna frá því að stofnuninni barst erindið upphaflega.

Umsókn kæranda var meðhöndluð eftir greindum ákvæðum reglugerðar nr. 163/1998 en fallist er á það með kæranda að umsögn Skipulagsstofnunar sé ábótavant að því leyti að hún er gefin áður en stofnuninni barst bráðabirgðahættumat Veðurstofu.  Sú málsmeðferð fer í bága við 4. gr. reglugerðarinnar en líta verður þó svo á að þessi annmarki hafi ekki þá þýðingu um niðurstöðu máls þessa að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Reglugerð nr. 505/2000 um hættumat vegna ofanflóða, flokkun og nýtingu hættusvæða og gerð bráðabirgðahættumats, tók gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. júlí 2000 eftir að umsögn Skipulagsstofnunar og bráðabirgðahættumat Veðurstofu Íslands lágu fyrir en áður en umhverfismálaráð og sveitarstjórn afgreiddu umsókn kæranda.  Í 3. mgr. 19. gr. reglugerðarinnar kemur fram að á hættusvæðum C, sem hér á við samkvæmt bráðabirgðahættumati Veðurstofu Íslands, megi breyta íbúðar- og atvinnuhúsnæði þó þannig að heildaráhætta á viðkomandi svæði aukist ekki, t.d. með fjölgun íbúða eða fjölgun starfsmanna.  Í fyrirliggjandi bráðabirgðahættumati Veðurstofu Íslands vegna umsóknar kæranda kemur fram það álit að ekki breyti miklu um slysahættu hvort fasteign kæranda sé skilgreind sem íbúðar- eða atvinnuhúsnæði í ljósi þess að þar sé rekið gistiheimili en áhersla á það lögð að húsið verði ekki notað að vetrarlagi.  Af framansögðu verður ráðið að áhættusjónarmið standi ekki í veginum fyrir samþykkt umsóknar kæranda.

Í umsögn Skipulagsstofnunar er ekki tekin efnisleg afstaða til umsóknar kæranda en bent á að ef breyta eigi landnotkun lóðarinnar þurfi að breyta aðalskipulagi svæðisins.  Samkvæmt 1. og 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 verða leyfi fyrir breytingum á notkun húsa að vera í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir.  Fasteign kæranda stendur á svæði ætluðu til iðnaðarnota samkvæmt gildandi aðalskipulagi og bæjaryfirvöldum því ekki heimilt, að óbreyttu skipulagi, að fallast á umsókn kæranda um breytta notkun hluta fasteignarinnar að Ránargötu 9 í íbúðarhúsnæði.  Með vísan til þess verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum þess fjölda mála sem kærður hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar umhverfismálaráðs Seyðisfjarðar frá 3. ágúst 2000 að synja um leyfi til að breyta notkun hluta fasteignarinnar að Ránargötu 9, Seyðisfirði, úr gistiheimili  í íbúðarhúsnæði er hafnað.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

5/2002 Skálabrekka

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 31. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 5/2002, kæra A, Vættaborgum 93, Reykjavík á ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn kæranda um leyfi til að rífa gamlan sumarbústað á lóð hans í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð og reisa nýjan í hans stað.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. febrúar 2002, sem barst nefndinni hinn 26. sama mánaðar, kærir A, Vættaborgum 93, Reykjavík ákvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn hans um leyfi til að rífa gamlan sumarbústað á lóð hans í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð og reisa nýjan í hans stað.  Verður að skilja erindi kæranda á þann veg að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að sumarhúsi ásamt bátaskýli á um 1000 m² lóð í landi Skálabrekku í Bláskógabyggð.  Húsið mun að sögn kæranda hafa verið reist að mestu um 1960 en nýrri hluti þess árið 1968.  Lóðin liggur að Þingvallavatni og er sumarhúsið staðsett fáeina metra frá vatninu.

Með bréfi, dags. 12. janúar 2000, til byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu sótti kærandi um leyfi til að reisa nýtt sumarhús á lóðinni í stað hins gamla, sem yrði rifið.  Erindið var tekið til meðferðar á fundi byggingarnefndar hinn 25. janúar 2000.  Ákvað nefndin að fresta málinu til næsta fundar til þess að unnt væri að „…sjá eignarsamninga og kanna réttarstöðu hússins…“ með tilliti til þess að lóðin væri lítil og húsið nærri vatnsbakka.

Hinn 1. mars 2000 ritaði oddviti Þingvallahrepps bréf til Skipulagsstofnunar þar sem hann óskaði umsagnar stofnunarinnar um erindi kæranda.  Var í bréfinu óskað skriflegrar umsagnar um byggingu nýs sumarhúss og/eða endurbætur á eldra húsi.  Svar barst frá stofnuninni með bréfi, dags. 17. mars 2000.  Er í bréfinu vakin athygli á því að í gildi sé svæðisskipulag Þingvalla-, Grímsnes- og Grafningshreppa 1995-2015, staðfest 17. desember 1996, þar sem m.a. segi að ekki verði byggðir sumarbústaðir nema að undangenginni deiliskipulagningu og að við útskiptingu lóða skuli við það miðað að þær verði ekki minni en 7500 m².  Þá segir að Þingvallavatn, ásamt eyjum og strandlengju, sé á náttúruminjaskrá.  Samkvæmt 37. gr. laga um náttúruvernd nr. 44/1999 njóti nokkrar landslagsgerðir sérstakrar verndar, m.a. stöðuvötn og tjarnir 1000 m² eða stærri, og skuli í þeim tilvikum leita umsagnar Náttúruverndar ríkisins og náttúruverndarnefndar áður en veitt séu framkvæmda- eða byggingarleyfi samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 4.15.2, sé ekki heimilt utan þéttbýlis að byggja nær vötnum, ám eða sjó en 50 m og ekki megi vera hindrun á leið fótgangandi meðfram þeim.  Af ofangreindum ástæðum mæli Skipulagsstofnun ekki með því að sveitarstjórn veiti byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á umræddri lóð skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Með bréfi, dags. 5. apríl 2000, var kæranda tilkynnt að hreppsnefnd hefði fjallað um umsókn hans um byggingu sumarhúss í landi Skálabrekku.  Eins og fram hafi komið, bæði í viðtölum við hreppsnefndarmenn og bréfi frá Skipulagsstofnun, „…fullnægir lóðarstærðin ekki þeim skilyrðum sem þurfa að vera, bæði hvað varðar fjarlægð frá vatni og lóðarmörkum.“  Erindi hans um byggingu nýs sumarhúss í landi Skálabrekku sé því hafnað.  Hreppsnefnd geri ekki athugasemdir við almennt viðhald á sumarhúsi því sem fyrir sé en veki athygli á því að rotþrær þurfi að vera í góðu lagi, hvort sem um sé að ræða eldri eða nýjar byggingar.

Ákvörðun þessari skaut kærandi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 19. maí 2000.  Með bréfi, dags. 6. júní 2000, dró hann kæruna til baka með vísan til þess að hugsanlegt væri að samningar næðust við nágranna um stækkun lóðar kæranda.  Leitaði hann afstöðu hreppsnefndar til þess hvort bygging umrædds húss yrði leyfð ef samningar næðust við landeigendur um stækkun lóðarinnar.  Var vel tekið í þessar hugmyndir af hálfu hreppsnefndar en ekkert varð af samningum um stækkun lóðarinnar.

Með bréfi, dags. 22. janúar 2002, sótti kærandi að nýju um leyfi til byggingar sumarhúss á lóð sinni með annarri staðsetningu en gert hafði verið ráð fyrir í fyrri umsókn hans.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 29. janúar 2002.  Var umsókninni vísað frá með þeim rökum að engar forsendur hefðu breyst frá því hreppsnefnd hefði svarað umsækjanda með bréfi, dags. 5. apríl 2000, þar sem stuðst hafi verið við umsögn Skipulagsstofnunar frá 17. mars 2000. 

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 25. febrúar 2002, svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur umsókn sína ekki hafa hlotið sömu meðferð og aðrar byggingarleyfisumsóknir, sem sé andstætt jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Líta verði til þess að fyrir sé á lóðinni eldra hús sem sé til komið löngu fyrir tilkomu reglunnar um 50 metra fjarlægð frá vötnum.  Þar að auki hafi sú regla ekki verið virt í öðrum tilvikum.  Ákvæði svæðisskipulags um lóðarstærðir og deiliskipulag eigi ekki við í þessu máli þar sem verið sé að byggja nýtt hús í stað eldra húss sem fyrir sé.  Þá sé það ekki rétt að lóð kæranda hafi sérstöðu vegna smæðar og lögunar.  Fleiri lóðir við Þingvallavatn séu um 1000 m² og rangt sé að lóðin sé aðeins 16-18 metra breið eins og byggingarfulltrúi hafi sagt hana vera.  Nokkur byggingarleyfi hafi verið veitt á lóðum við Þingvallavatn á undanförnum árum en ekki hafi verið leitað umsagnar Skipulagsstofnunar af neinu öðru tilefni en um umsókn kæranda frá 12. janúar 2000.  Einu svör byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar við erindi hans hafi verið höfnun eða frávísun en engar leiðbeiningar hafi verið veittar um aðrar leiðir til endurnýjunar á húsinu.

Andmæli byggingarnefndar:  Af hálfu byggingarnefndar og sveitarstjórnar var við afgreiðslu á fyrra erindi kæranda vísað til umsagnar Skipulagsstofnunar frá 17. mars 2000.  Við ákvörðun um frávísun þá sem kærð er í máli þessu var tekið fram að engar forsendur hefðu breyst frá synjun fyrra erindis þar sem stuðst hafi verið við umsögn Skipulagsstofnunar.  Mál kæranda sé mjög sérstakt vegna smæðar og lögunar lóðar hans og nálægðar hússins við vatnsbakka.  Almennt sé það skoðun ráðamanna að húsið megi vera þar sem það sé.  Það að rífa það og byggja annað á sama stað hafi aðeins orkað tvímælis.  Þó séu flestir þeirrar skoðunar að ódýrara sé og betra að skipta þarna um hús í staðinn fyrir að endurbyggja eldra hús í áföngum.  Allir séu þó á því að húsið skuli hvorki vera stærra né hærra en það hús sem fyrir sé.  Slík teikning hafi ekki verið lögð inn til samþykktar og á meðan sé málinu vísað frá.

Niðurstaða:  Í máli þessu er  til úrlausnar hvort byggingarnefnd hafi verið rétt að vísa frá erindi kæranda um leyfi til byggingar nýs sumarhúss í stað eldra húss á lóð hans í landi Skálabrekku við Þingvallavatn.  Líta verður á erindi kæranda sem umsókn um leyfi til endurnýjunar eldra húss, enda er jafnframt gert ráð fyrir því að hús það sem fyrir er á lóðinni verði rifið.  Hvorki verður því litið til núgildandi ákvæða í skipulagsreglugerð um lágmarksfjarlægð nýrra byggingar frá vatnsbakka né skilmála í gildandi svæðisskipulagi eða annarra heimilda sem eðli máls samkvæmt taka einungis til nýrra bygginga.

Úrskurðarnefndin telur að byggingarnefnd hefði átt að fjalla efnislega um umsókn kæranda líkt og hún hefur gert í nokkrum öðrum tilvikum á undanförnum árum þar sem sótt hefur verið um leyfi til að endurnýja eldri mannvirki á umræddu svæði.  Verður ekki séð að það stríði gegn skipulagi eða öðrum heimildum þótt leyft sé að haga endurnýjun eldra húss með þeim hætti að reist sé nýtt sambærilegt hús til sömu nota í stað eldra húss sem fyrir er á lóð.  Með hliðsjón af grein 12. 8. í byggingarreglugerð nr. 441/1998 kann þó að vera nauðsynlegt að heimila einhverjar óverulegar breytingar á gerð húss við endurnýjun þess með tilliti til gildandi krafna um öryggis- og heilbrigðismál.

Byggingarnefnd ber í störfum sínum að gæta ákvæða stjórnsýslulaga nr. 39/1993 við meðferð mála eftir því sem við á, sbr. 1. gr. laganna.  Bar byggingarnefnd, með vísan til 7. gr. stjórnsýslulaga, að leiðbeina kæranda um þau atriði sem nefndin taldi standa í vegi fyrir því að umsókn hans fengi efnislega umfjöllun.  Þá bar nefndinni og að gæta jafnræðis skv. 10. gr. sömu laga við meðferð umsókna um byggingaleyfi á svæðinu. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri úr gildi hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar um að vísa frá áðurnefndri umsókn kæranda frá 22. janúar 2002.  Er lagt fyrir byggingarnefnd að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju og gæta leiðbeiningarskyldu sinnar og jafnræðis við meðferð málsins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða kvörðun byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 29. janúar 2002 um að vísa frá umsókn kæranda er felld úr gildi.  Lagt er fyrir byggingarnefnd að taka umsóknina til meðferðar að nýju og gæta leiðbeiningarskyldu og jafnræðis við meðferð málsins.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

2/2002 Laugavegur 3

Með

Ár 2002, mánudaginn 21. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingaverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2002, kæra nágranna á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. nóvember 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri starfsemi og breyttu innra fyrirkomulagi á 1. hæð og í kjallara að Laugavegi 3 í Reykjavík og á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. mars 2002 um að hafna kröfu um afturköllun byggingarleyfisins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. janúar 2002, gerir H, Laugavegi 5, Reykjavík grein fyrir því að skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur hafi synjað erindi hennar frá 10. desember 2001 um niðurfellingu byggingarleyfis fyrir veitingastað að Laugavegi 3 í Reykjavík.  Krefst hún þess að „…..úrskurðarnefndin taki málið upp sem fyrst og felli þegar í stað niður byggingarleyfi fyrir krána að Laugavegi 3.“ 

Við eftirgrennslan hjá byggingaryfirvöldum fengust þær upplýsingar að til meðferðar væri erindi Félagsíbúða iðnnema um afturköllun umrædds byggingarleyfis og lægi því ekki fyrir endanleg niðurstaða í málinu.

Með bréfi, dags. 24. apríl 2002, kærir Helga Björk Laxdal hdl., f.h. Félagsíbúða iðnnema útgáfu áðurnefnds byggingarleyfis frá 13. nóvember 2001 og synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. mars 2002 á erindi kæranda um afturköllun leyfisins.  Er þess krafist að ákvarðanir þessar verði felldar úr gildi.  Verður krafa þessa kæranda um ógildingu byggingarleyfisins tekin til meðferðar þrátt fyrir ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með vísan til aðdraganda málsins og með stoð í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærumál Félagsíbúða iðnnema hefur verið sameinað kærumáli því sem áður hafði borist frá H, enda er kæruefnið hið sama í báðum málunum og fara hagsmunir kærenda saman.

Málavextir:  Á lóðunum nr. 3 og 5 við Laugaveg í Reykjavík eru sambyggð steinhús á lóðamörkum og skilur þau einfaldur steinsteyptur brunagafl.  Á lóðinni nr. 5 er einnig timburhús, byggt að steinhúsinu að austanverðu.  Að Laugavegi 3 var um langt skeið rekið bankaútibú á 1. hæð en skrifstofur munu vera á efri hæðum hússins.  Í steinhúsinu að Laugavegi 5 eru þrjár íbúðir í eigu Félagsíbúða iðnnema.  Íbúð er einnig í timburhúsinu á lóðinni.  Umrædd hús standa á svæði sem deiliskipulagt var á árinu 1962 og var skipulag svæðisins samþykkt af Skipulagsnefnd ríkisins hinn 5. mars 1963 og staðfest af félagsmálaráðherra hinn 6. sama mánaðar.  Samkvæmt skipulaginu eru byggingar á reitnum fyrirhugaðar undir verslanir og skrifstofur.  Skipulag þetta hefur að mestu staðið óhaggað frá fyrstu gerð ef frá er talin breyting sem á því var gerð snemma á árinu 1990 vegna byggingar bílageymsluhúss við Traðarkotssund. 

Hinn 9. október 2001 barst byggingarfulltrúanum í Reykjavík fyrirspurn um það hvort veitt yrði leyfi til að innrétta veitingastað á 1. hæð í fyrrverandi húsnæði Búnaðarbankans að Laugavegi 3.  Með bréfi til Borgarskipulags, dags. 12. október 2001, óskaði byggingarfulltrúinn eftir umsögn Borgarskipulags Reykjavíkur um málið.  Borgarskipulag svaraði erindinu með umsögn, dags. sama dag, þar sem tekið var jákvætt í erindið.  Í ljósi umsagnarinnar afgreiddi byggingarfulltrúi fyrirspurnina „Jákvætt. Að uppfylltum skilyrðum.“ á fundi sínum þann 16. október 2001. Byggingarleyfisumsókn um breytta notkun húsnæðisins barst skömmu síðar.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 13. nóvember 2001 samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi sínum þann 6. desember 2001.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 18. desember 2001 var lagt inn nýtt erindi vegna sama húsnæðis þar sem sótt var um leyfi til að fella niður hurð á kjallaragangi ásamt fleiri minniháttar breytingum frá þeim uppdráttum sem samþykktir höfðu verið hinn 13. nóvember 2001.  Samþykkti byggingarfulltrúi breytingar þær sem um var sótt og var sú afgreiðsla staðfest á fundi borgarstjórnar þann 17. janúar 2002.

Með bréfi, dags. 10. desember 2001, óskaði kærandi, H, eigandi íbúðar að Laugavegi nr. 5, eftir því við skipulags- og byggingarnefnd að nefndin endurskoðaði ákvörðun byggingarfulltrúa frá 13. nóvember 2001 um samþykkt byggingarleyfisins.  Var erindi hennar lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd þann 17. desember 2001.  Nefndin synjaði erindinu með vísan til umsagnar byggingarfulltrúa og Borgarskipulags, en einn nefndarmanna óskaði bókunar um að hann teldi eðlilegt að grenndarkynna breytingar eins og hér væri um að ræða fyrir hagsmunaaðilum í nágrenninu.  Var afgreiðsla nefndarinnar staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 3. janúar 2002 en kærandanum virðist fyrst hafa verið tilkynnt um ákvörðun nefndarinnar með bréfi dags. 2. janúar 2002.  Er það þessi málsmeðferð, ásamt fyrri afgreiðslu byggingarfulltrúa, sem Halla Bergþóra Pálmadóttir kærir til úrskurðarnefndarinnar. 

Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar, dags. 10. janúar 2002, krafðist Helga Björk Laxdal hdl. þess, f.h. Félagsíbúða iðnnema sem eigenda íbúða að Laugavegi nr. 5 að felld yrði úr gildi framangreind ákvörðun byggingarfulltrúa frá 13. nóvember 2001, um að veita leyfi til að innrétta veitingastað á 1. hæð hússins að Laugavegi 3.  Var erindinu vísað til umsagnar forstöðumanns lögfræði- og stjórnsýslusviðs skipulags- og byggignarsviðs á fundi nefndarinnar 16. janúar 2002. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. janúar 2002 var ákveðið að veita byggingarleyfishafa tækifæri til þess að tjá sig um fram komið erindi.  Bárust nefndinni sjónarmið hans nokkrum dögum síðar.  Málið var eftir þetta til meðferðar hjá byggingaryfirvöldum og var m.a. að frumkvæði þeirra haldinn fundur hinn 18. febrúar 2002 með hagsmunaaðilum, þar sem leitað var lausnar á ágreiningi aðila.

Viðræður þessar leiddu ekki til niðurstöðu og lauk skipulags- og byggingarnefnd umfjöllun sinni um málið á fundi hinn 20. mars 2002 með því að hafna erindi Félagsíbúða iðnnema um afturköllun hins umdeilda byggingarleyfis.  Var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 4. apríl 2002. 

Að fenginni þessari niðurstöðu vísaði lögmaður Félagsíbúða iðnnema málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. apríl 2002, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  H vísar einkum til röksemda sem fram koma í bréfi hennar  til skipulags- og byggingarnefndar, dags. 10. desember 2001.  Telur hún að hin umdeilda starfsemi að Laugavegi 3 samræmist ekki þróunaráætlun miðborgar, sem staðfest hafi verið af umhverfisráðherra 6. júlí 2000 og sé hluti aðalskipulags Reykjavíkur.  Þá hafi málsmeðferð verið áfátt og hafi borgaryfirvöldum m.a. verið skylt að láta fara fram grenndarkynningu áður en umsókn um breytta notkun húsnæðisins að Laugavegi 3 yrði tekin til afgreiðslu.  Telur Halla að gróflega hafi verið brotið gegn rétti hennar og að sitthvað í framgangi málsins virðist ekki samræmast lögum, hvað þá þróunaráætlun miðborgarinnar.

Af hálfu Félagsíbúða iðnnema er því haldið fram að við afgreiðslu byggingarfulltrúans í Reykjavík, Borgarskipulags Reykjavíkur og skipulags- og byggingarnefndar auk borgarstjórnar Reykjavíkur hafi réttur þeirra til að kynna sér málið og mótmæla útgáfu byggingarleyfis, verið þverbrotinn.  Ekki hafi verið gætt ákvæðis 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en samkvæmt tilvitnuðu ákvæði hafi grenndarkynning átt að fara fram áður en umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi kom til afgreiðslu byggingaryfirvalda.  Hin kærða ákvörðun hafi verið tekin á grundvelli aðalskipulags, enda fullnægi fyrirliggjandi deiliskipulag svæðisins ekki kröfum laga nr. 73/1997.

Væri skipulagsuppdráttur svæðisins frá 1963 hins vegar talinn fullgilt deiliskipulag um reitinn hefði þurft að gera lögformlegar breytingar á skipulaginu til þess að unnt væri að heimila þá breyttu landnotkun sem hin kærða ákvörðun fól í sér.  Hefði þá að lágmarki þurft að grenndarkynna áform um minni háttar breytingu á deiliskipulaginu áður en til álita gat komið að veita hið umdeilda byggingarleyfi, enda verði ekki fallist á að starfsemi krár falli undir skilgreiningu skipulagsins, sem kveði á um að á svæðinu sé gert ráð fyrir verslunum og skrifstofum. 

Hafa verði í huga að grenndarkynning miði öðrum þræði að því að tryggja réttaröryggi í samræmi við markmið 1. gr. skipulags- og byggingarlaga auk þess að tryggja rétt nágranna til að neyta andmælaréttar skv. 13. gr. stjórnsýslulaga.  Hafi verið sérstaklega ríkar ástæður til þess að kynna nágrönnum fyrirhugðar breytingar á notkun húsnæðisins að Laugavegi 3 þegar haft sé í huga hversu mikla röskun breytingin hafi haft í för með sér á högum og hagsmunum kærenda.

Augljóst verði einnig að telja að auðvelt hefði verið að kanna þau áhrif sem breytt starfsemi í húsnæðinu að Laugavegi 3 hefði á nágrenni sitt ef grenndarkynning hefði farið fram og hefði þá verið hægt að koma í veg fyrir tjón kæranda.  Því sé sérstaklega mótmælt að heimil landnotkun á svæðinu ráðist af ákvæðum aðalskipulags, en það geti aldrei rutt til hliðar ákvæðum skipulagsuppdráttanna.  Auk þess hefði borið að líta til ólögfestra reglna grenndarréttarins við ákvörðun í málinu.

Af hálfu Félagsíbúða iðnnema er því mótmælt að hið umdeilda byggingarleyfi eigi sér stoð í þróunaráætlun miðborgarinnar, enda geti ákvæði hennar ekki vikið til hliðar ófrávíkjanlegum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga.  Auk þess sé túlkun byggingaryfirvalda á áætluninni í ýmsum efnum röng.  Þá hafi ekki verið gætt ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem ekki hafi verið aflað samþykkis meðeigenda að Laugavegi 3 fyrir breytingu á notkun 1. hæðar og kjallara en samþykki þeirra sé ófrávíkjanlegt skilyrði fyrir leyfisveitingunni.

Að lokum þyki sérstök ástæða að benda á að um sé að ræða gífurlegt tjón fyrir Félagsíbúðir iðnnema eins og ráða megi af framlögðum gögnum frá lögreglu, uppsagnarbréfum leigjenda og niðurstöðum hljóðmælinga.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að umdeilt byggingarleyfi, sem samþykkt hafi verið á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík þann 13. nóvember 2001 og staðfest í borgarstjórn 6. desember 2001, breytt á fundi byggingarfulltrúa þann 18. desember 2001 og staðfest á fundi borgarstjórnar þann 17. janúar 2002, verði staðfest ásamt afgreiðslum skipulags- og byggingarnefndar um synjun á afturköllun byggingarleyfisins frá 17. desember 2001 og 20. mars 2002, sem staðfestar hafi verið í borgarstjórn Reykjavíkur þann 3. janúar og 4. apríl 2002.
 
Af hálfu Reykjavíkurborgar er í fyrsta lagi vitnað til fyrirliggjandi umsagna Borgarskipulags og byggingarfulltrúa frá 14. desember 2001 og skipulags- og byggingarsviðs frá 11. mars 2002.

Mótmælt er þeirri málsástæðu kærenda að deiliskipulag umrædds svæðis hafi ekki gildi m.t.t. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda fullnægi það í öllum meginatriðum þeim kröfum sem gerðar séu til deiliskipulags.  Að auki hafi það hlotið staðfestingu ráðherra og sé úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála af þeim sökum ekki bær til þess að skera úr um gildi þess.

Ekki sé fjallað með ítarlegum hætti um landnotkun í umræddu skipulagi.  Aðeins segi þar að byggingar á reitnum séu fyrirhugaðar undir verslanir og skrifstofur.  Orðalag þetta verði varla skýrt eða skilið á þann hátt að önnur starfsemi en sú sem felist í þrengstu merkingu orðalagsins sé óheimil á reitnum, eðlilegra sé að líta svo á að um sé að ræða stefnuyfirlýsingu um að æskileg notkun nýrra bygginga verði fyrir atvinnustarfsemi sem eðlilegt sé að starfrækja á miðbæjarsvæðum.  Auk þess verði að skýra ákvæði um landnotkun í svo gömlu skipulagi með hliðsjón af þeim reglum sem gilt hafi um skipulagsuppdrætti á þeim tíma þegar það hafi verið sett.  Á þeim tíma er umrætt skipulag hafi verið sett hafi gilt í þessu efni lög nr. 55/1921 um skipulag kauptúna og sjávarþorpa með síðari breytingum, en í þeim lögum hafi ekki verið fjallað með eins ítarlegum hætti um landnotkun og nú sé.  Síðar hafi komið til nákvæmari ákvæði um landnotkun, m.a. í reglugerð um gerð skipulagsáætlana nr. 217/1966.  Þar hafi verið kveðið á um miðbæjarhverfi á skipulagsskyldum stöðum með yfir 300 íbúa, þar sem fyrst og fremst skyldu vera verslunar- og skrifstofuhús ásamt byggingum til almannaþarfa og ýmis konar þjónustumiðstöðvar fyrir almenning.  Af þessu megi ráða að ekki hafi á þessum tíma verið fjallað um landnotkun á jafn ítarlegan hátt og nú sé gert og sé fráleitt að draga þá ályktun af orðalagi skipulagsins að á reitnum mættu einungis vera verslanir og skrifstofur í þrengstu merkingu þeirra orða.  Fremur verði að ætla að með verslunarhúsnæði hafi verið átt við hvers konar húsnæði undir verslun með sérvöru, matvöruverslanir og ýmis konar þjónustu, svo sem banka, veitingastaði, bakarí o.fl.  Falli þessi skýring að skilgreiningu hugtaksins verslun í orðabókum og samkvæmt almennri málvenju.  Þessi skilningur birtist og í skráningum Fasteignamats ríkisins þar sem verslunar- og skrifstofuhús séu skráð í einum flokki og í þann flokk falli veitingastaðir.  Einnig sé vísað til hugtakanotkunar í greinargerð með breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem gerð hafi verið í tengslum við Þróunaráætlun miðborgar, sem staðfest hafi verið í júlí 2000, en þar sé talað um verslunarhús sem húsnæði fyrir margháttaða verslunar- og þjónustustarfsemi, þar á meðal veitingastaði.  Sama skilning megi ráða af Aðalskipulagi Reykjavíkur frá 1962-1983.  Ef skilja ætti aðalskipulagið á annan hátt en að veitingastaðir féllu undir hugtakið verslun hefði hvergi verið gert ráð fyrir veitingastarfsemi í borginni, sem auðvitað væri fráleitt.

Væri hins vegar talið að orðalag umrædds skipulags fæli í sér þrengingu á landnotkun telur Reykjavíkurborg að sú þrenging ætti þá einungis við um nýbyggingar,  sem skipulagið hafi gert ráð fyrir, en ekki til þeirra húsa sem fyrir hafi verið á reitnum.  Leiði þetta af orðalagi skipulagsskilmálanna.  Um leyfilega notkun í hinum eldri húsum fari hins vegar eftir ákvæðum í aðalskipulagi. Þar sem húsið nr. 3. við Laugaveg hafi staðið fyrir á reitnum þegar skipulagið hafi verið sett, geti hugsanleg takmörkun á landnotkun ekki tekið til þess. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er áréttað að ekki verði byggt á væntingarsjónarmiðum kærenda í máli þessu, þ.e. að þeir hafi mátt skilja umrætt orðalag deiliskipulagsins svo þröngt sem þeir vilji nú skýra orðalag þess.  Í gögnum málsins komi fram að hvorugum kærendanna hafi verið kunnugt um tilvist umrædds deiliskipulags fyrr en Reykjavíkurborg hafi vakið athygli þeirra á tilvist þess. Væntingar kærenda hafa því byggt á ákvæðum aðalskipulags, sem hafi leyft notkunina eins og nánar verður greint frá síðar.

Í máli því sem hér sé til umfjöllunar hafi framangreint þó ekki grundvallarþýðingu. Frá staðfestingu umrædds skipulags hafa verið gerðar nokkrar aðalskipulagsáætlanir af Reykjavík.  Í þeim öllum hafi umræddur reitur verið innan svæðis sem haft hafi landnotkunina miðbæjarsvæði og síðar miðborg og miðhverfi.  Á þeim svæðum hafi almennt verið leyfð mun rýmri notkun en þrengsta túlkun framangreindra hugtaka í umræddu deiliskipulagi gerir ráð fyrir þ.m.t. veitingastaðir og íbúðir.

Reykjavíkurborg telji að þrátt fyrir að margumrætt orðalag skipulagsins yrði skilið svo þröngt sem kærendur hafi haldið fram þá hafi landnotkun reitsins verið rýmkuð ekki seinna en með staðfestingu Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 á þann veg sem greini í aðalskipulaginu.  Í því er í fyrsta skipti ótvírætt pósitíft ákvæði um að rekstur veitingastaða á svæðinu sé heimill.  Á grundvelli þess hafi því ekki einungis verið heimilt heldur skylt að veita byggingarleyfi fyrir umræddum veitingastað að Laugavegi nr. 3 að uppfylltum öðrum skilyrðum.  Þannig hafi Reykjavíkurborg túlkað skipulagið í framkvæmd enda hefði ella ekki verið veitt byggingarleyfi fyrir íbúðum kærenda né starfsemi banka á reitnum leyfð en þeir hafi um tíma verið tveir. 

Reykjavíkurborg byggi framangreinda niðurstöðu í fyrsta lagi á hinni viðurkenndu lögskýringarreglu „Lex superior“ um að æðri réttarreglur gangi framar lægra settum. Ljóst sé að aðalskipulag sé æðra deiliskipulagi skv. skipulags- og byggingarlögum. Aðalskipulagsáætlun sé grunnur deiliskipulagsáætlana sem gerðar séu á grundvelli þess og verði að vera í samræmi við það.  Í því sambandi verði að hafa í huga að bæði í eldri skipulagslögum og núgildandi skipulags- og byggingarlögum sé gengið út frá þeirri meginreglu að landnotkun sé ákveðin í aðalskipulagi enda sé það helsti tilgangur þeirrar gerðar skipulagsáætlana.  Stangist aðalskipulags- og deiliskipulagsáætlun á hvað þetta varði ráði því ákvæði aðalskipulagsáætlunarinnar.  Því verði að skýra ákvæði deiliskipulagsáætlunarinnar í samræmi við það.  Í öðru lagi byggi Reykjavíkurborg niðurstöðu sína á lögskýringarreglunni „Lex posterior“ um að yngri reglur gangi framar eldri en deiliskipulagið sé mun eldra en gildandi aðalskipulag.  Þá leiði samræmis- og jafnræðissjónarmið einnig til þessarar niðurstöðu.  Sömu sjónarmið hljóti að gilda um skýringu á þessum stjórnvaldsreglum (þ.e. ákvæðum aðalskipulags annars vegar og deiliskipulags hins vegar) og lögð séu til grundvallar við skýringu á ákvæðum eldri reglugerða þegar sett hafa verið ný lög en ný reglugerð ekki öðlast gildi eða ekki verið sett.  Í slíkum tilvikum sé eldri reglugerð almennt talin hafa gildi nema um þau atriði sem hún samræmist ekki ákvæðum hinna nýju laga. Sama regla hljóti að gilda um ákvæði deiliskipulags sem stangast á við ákvæði nýrri aðalskipulagsáætlunar.  
 
Með breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 sem gerð hafi verið í tengslum við Þróunaráætlun miðborgar og staðfest í júlí árið 2000, hafi verið settar nákvæmari reglur um landnotkun í miðborginni.  Umsókn byggingarleyfishafa hafi verið innan þess ramma sem þar hafi verið settur og því heimilt að veita byggingarleyfi fyrir umræddum veitingastað.

Samantekið sé það niðurstaða Reykjavíkurborgar að þar sem í gildi sé deiliskipulag fyrir reitinn hafi borgaryfirvöldum hvorki verið rétt né heimilt að grenndarkynna umrædda umsókn sem byggingarleyfisframkvæmd á ódeiliskipulögðu svæði skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þar sem umsótt landnotkun að Laugavegi 3 hafi samræmst gildandi skipulagsuppdrætti, sem staðfestur hafi verið árið 1963, hafi heldur hvorki verið skylt né heimilt að grenndarkynna óverulega breytingu á honum.  Verði að telja að slík grenndarkynning hefði verð markleysa og að borgaryfirvöldum hefði ekki verið heimilt að taka tillit til athugasemda sem hugsanlega hefðu komið fram í henni nema kannski athugasemda sem lotið hefðu að byggingartæknilegum atriðum.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er því hafnað að andmælaréttur hafi verið brotinn á kærendum.  Sérreglur séu í skipulags- og byggingarlögum um andmælarétt hagsmunaaðila en ekki sé í þeim reglum gert ráð fyrir því að hagsmunaaðilar eigi andmælarétt þegar um sé að ræða framkvæmdir sem samræmist skipulagi eins og hér sé raunin.  Þá sé einnig hafnað þeim málsástæðum kærenda sem vísi til ólögfestra reglna grenndarréttarins.  Umræddar eignir séu á miðborgarsvæði og verði íbúar á slíkum svæðum að umbera starfsemi sem leyfð sé og tíðkuð á slíkum svæðum.  Hins vegar sé ljóst að hljóðstig í íbúðum kæranda hafi verið yfir viðmiðunarmörkum vegna þeirrar starfsemi sem rekin sé á grundvelli hins umdeilda byggingarleyfis.  Þessum annmörkum beri að gefa byggingarleyfishafanum kost á að bæta úr með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Hafi raunar þegar verið lagt fyrir hann að bæta úr þessum annmörkum.

Reykjavíkurborg telur það ekki hafa þýðingu í málinu hvort starfsemin að Laugavegi 3 hafi verið talin falla í notkunarflokk A3 eða A4 þar sem það hefði einu gilt um niðurstöðuna um byggingarleyfið.  Í vinnureglum um afgreiðslu umsókna um breytta notkun á skilgreindum götusvæðum komi fram að þegar um breytta notkun sé að ræða beri byggingarfulltrúa að senda umsókn til Borgarskipulags, sem taki ákvörðun um grenndarkynningu. Ástæða þessarar reglu sé sú að stærstur hluti miðborgarinnar sé ódeiliskipulagður.  Í þorra slíkra tilvika þurfi því að skoða hvort grenndarkynningar sé þörf.  Í því tilviki sem hér um ræði sé hins vegar í gildi deiliskipulag af því svæði sem byggingarleyfisumsóknina varðaði. Hafi notkunarbreytingin verið talin samræmast því m.t.t. ákvæða aðalskipulags og hafi því að ekki verið talið að grenndarkynna þyrfti umsóknina.

Athugasemd Félagsíbúða iðnnema um að ekki hafi verið aflað samþykkis annarra eigenda að Laugavegi 3 telur Reykjavíkurborg ekki hafa þýðingu í máli þessu enda hafi þeir ekki gert athugasemd við byggingarleyfið né séu þeir aðilar að kærumálinu.

Fallast megi á að Félagsíbúðir iðnnema hafi orðið fyrir einhverju tjóni vegna málsins. Það sé þó ekki ógildingarástæða fyrir hinni kærðu ákvörðun. Í því sambandi sé rétt að fram komi að Reykjavíkurborg hafi haft allt húsnæði þeirra að Laugavegi nr. 5 á leigu frá því í maí 2002 og þar með takmarkað tjón eigandans að nokkru leyti.

Reykjavíkurborg ítrekar þá kröfu sína að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað enda samræmist það gildandi deiliskipulagi og staðfestu aðalskipulagi eins og gerð hafi verið ítarlega grein fyrir. Í ljósi þess sé fráleitt að formreglur skipulags- og byggingarlaga um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknarinnar hafi verið brotnar enda geri lögin ekki ráð fyrir því að grenndarkynna beri byggingarleyfisumsóknir sem samræmist gildandi skipulagi.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af  hálfu byggingarleyfishafa eru gerðar sömu kröfur í málinu og af hálfu Reykjavíkurborgar.  Hann telur málið nægilega vel upplýst til þess að taka megi það til úrlausnar.  Tekið sé undir öll þau sjónarmið sem fram komi í greinargerð Reykjavíkurborgar í málinu.  Að auki sé sérstaklega bent á að byggingarleyfið sé ívilnandi stjórnvaldsákvörðun og hafi það þýðingu við mat á því hvort fallast beri á kröfur kærenda um ógildingu þess.  Ógilding leyfisins myndi hafa alvarlegar afleiðingar í för með sér fyrir leyfishafann og sé sérstaklega varað við því að fara þá leið enda séu önnur og vægari úrræði tiltæk, svo sem að bæta hljóðeinangrun en að því sé unnið.  Að mati byggingarleyfishafa séu því, með vísan til 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, ekki forsendur til þess að fella úr gildi eða afturkalla byggingarleyfið.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 43. gr.  skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er óheimilt að breyta húsi eða notkun húss nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Byggingarnefndir fara með afgreiðslu umsókna um byggingarleyfi, eða byggingarfulltrúi, hafi samþykkt verið sett um þá tilhögun með lögformlegum hætti.

Með samþykkt nr. 661/2000, sem birt var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 27. september 2000, var byggingarfulltrúanum í Reykjavík falin fullnaðarafgreiðsla fjölmargra erinda, þar á meðal afgreiðsla umsókna um byggingarleyfi til breytinga á húsum eða notkun húsa.  Í 5. gr. nefndrar samþykktar segir að um afgreiðslur byggingarfulltrúa gildi, eftir því sem við eigi, ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með síðari breytingum.   Samkvæmt vinnureglum byggingaryfirvalda í Reykjavík um afgreiðslu umsókna um breytta notkun húsnæðis á skilgreindum götusvæðum (skv. þróunaráætlun miðborgar) ber byggingarfulltrúa að senda umsókn til Borgarskipulags, sem tekur ákvörðun um grenndarkynningu.  Sýnist þessari vinnureglu vera ætlað að tryggja að gætt sé ákvæðis 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 við meðferð umsókna um breytingar á notkun húsnæðis.

Í samræmi við framangreint leitaði byggingarfulltrúinn í Reykjavík afstöðu Borgarskipulags til fyrirspurnar um byggingarleyfi það sem um er deilt í máli þessu.  Í umsögn Borgarskipulags, dags. 12. október 2001, kemur ekki fram að í gildi sé deiliskipulag á svæði því sem hér um ræðir.  Er þess í stað vitnað til ákvæða í aðalskipulagi og þróunaráætlun miðborgar og breytingin talin jákvæð „….í anda megin markmiða þróunaráætlunar miðborgarinnar“.  Engin afstaða er tekin til þess hvort grenndarkynna beri erindi umsækjanda.

Á grundvelli þessarar niðurstöðu veitti byggingarfulltrúinn umbeðið byggingarleyfi á afgreiðslufundi hinn 13. nóvember 2001.

Kærandinn, H, óskaði þess með bréfi, dags. 10. desember 2001, að skipulags- og byggingarnefnd tæki ákvörðun byggingarfulltrúa um veitingu leyfisins til endurskoðunar og léti þegar í stað fara fram grenndarkynningu þar sem um breytta notkun væri að ræða. 

Í umsögn byggingarfulltrúa og Borgarskipulags um erindi þetta, dags. 14. desember 2001, kemur m.a. fram að umrætt húsnæði sé á miðborgarsvæði þar sem heimilt sé að reka veitingastaði, sé verslunarhúsnæði ekki undir tilteknu lágmarki.  Samkvæmt því megi eigendur húsnæðis á svæðinu búast við slíkri starfsemi.  Hafi það því verið mat Borgarskipulags að ekki þyrfti að grenndarkynna umsóknina.  Segir síðar í umsögninni að við samþykkt byggingarfulltrúa á erindi umsækjanda hafi verið til staðar þær lögformlegu forsendur sem krafist sé samkvæmt skipulags- og byggingarlögum, sbr. einnig megin markmið þróunaráætlunar miðborgar og aðalskipulag Reykjavíkur.  Hvergi er hins vegar að því vikið í umsögninni að í gildi sé deiliskipulag fyrir umrætt svæði. 

Með vísan til þessarar umsagnar hafnaði skipulags- og byggingarnefnd framangreindu erindi frá 10. desember 2001 um endurskoðun á ákvörðun byggingarfulltrúa um veitingu hins umdeilda byggingarleyfis. 

Löngu síðar og í tilefni af ítarlegu erindi Félagsíbúða iðnnema til skipulags- og byggingarnefndar, dags. 10. janúar 2002, tóku byggingaryfirvöld að vísa til þess að í gildi væri deiliskipulag fyrir umrætt svæði og að hið umdeilda byggingarleyfi hefði átt stoð í þessu skipulagi eins og það hefði verið túlkað af hálfu Reykjavíkurborgar.  Hefði byggingaryfirvöldum því hvorki verið rétt né heimilt að grenndarkynna umsókn byggingarleyfishafa sem umsókn um byggingarleyfi á ódeiliskipulögðu svæði.  Var Félagsíbúðum iðnnema sendur deiliskipulagsuppdráttur svæðisins með bréfi hinn 1. febrúar 2002.

Úrskurðarnefndin telur að verulegir ágallar hafi verið á þeirri málsmeðferð sem að framan er lýst.  Ef ætlan borgaryfirvalda var sú að byggingarleyfið ætti sér stoð í aðalskipulagi og ákvæðum um landnotkun í þróunaráætlun miðborgarinnar var fjallað um leyfið á grundvelli aðalskipulags og bar þá samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 að viðhafa grenndarkynningu í málinu.  Ekki nægði að vísa til þróunaráætlunar miðborgar, enda er hún hluti aðalskipulagsins og ætlað að vera forsögn að deiliskipulagi einstakra reita innan miðborgarinnar eins og fram kemur í kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um miðborg.  Tilvísun til deiliskipulags síðar breytir ekki því að forsendur hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningur henni tengdur stóðust ekki og var málatilbúnaður byggingaryfirvalda til þess fallinn að torvelda kærendum að gæta réttar síns í málinu.  Þá skorti á að grenndaráhrif fyrirhugaðrar breytingar væru rannsökuð á fullnægjandi hátt áður en umdeilt leyfi var veitt.  Virðist m.a. ekki hafa verið gengið úr skugga um gerð veggjar þess sem skilur að húsin nr. 3 og 5 við Laugaveg en af málsgögnum verður ráðið að aðalhönnuður breytingarinnar hafi talið vegginn tvöfaldan með loftbili eða einangrun á milli en að síðar hafi komið í ljós að um einfaldan óeinangraðan steinvegg sé að ræða.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar að fullnægjandi rannsókn hefði leitt í ljós að fyrirhuguð framkvæmd hefði í för með sér hljóðstig yfir viðmiðunarmörkum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og reglugerðar um hávaða nr. 933/1999 í íbúðum kærenda að Laugavegi 5, svo sem raunin varð.

Jafnvel þótt fallist væri á síðbúin rök byggingaryfirvalda um að hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið veitt á grundvelli staðfests deiliskipulags er það niðurstaða nefndarinnar að breyta hefði þurft gildandi skipulagsskilmálum svæðisins áður en unnt hefði verið að veita umrætt leyfi.  Hefði að lágmarki þurft að fara með málið eins og um minni háttar breytingu á deiliskipulagi væri að ræða.  Hefði því einnig í því falli þurft að koma til grenndarkynningar, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997.  Fellst úrskurðarnefndin ekki á þá túlkun borgaryfirvalda að skilmálar skipulagsins taki aðeins til bygginga sem síðar áttu að rísa enda er ekki vísað til fyrirhugaðra bygginga í skilmálunum heldur segir þar að byggingar á reitnum séu fyrirhugaðar undir verslanir og skrifstofur.  Nefndin fellst ekki heldur á þá víðu orðskýringu að undir verslanir og skrifstofur falli rekstur veitinga- eða öldurhúsa.  Þá þykir það ekki hafa þýðingu þótt byggingaryfirvöld hafi ekki virt skipulagsskilmála svæðisins og leyft þar íbúðir eða aðra notkun í andstöðu við skilmálana, en sú staðreynd hefði hins vegar getað orðið tilefni til endurskoðunar deiliskipulagsins, sbr. 2. málslið 11. tl. ákvæða til bráðabirgða með lögum nr. 73/1997.

Hafnað er þeirri túlkun borgaryfirvalda að ákvæði aðalskipulags gangi framar ákvæðum deiliskipulags um landnotkun.  Er sá skilningur í mótsögn við ákvæði 2. og 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um deiliskipulag, þar sem ótvírætt kemur fram að deiliskipulag sé nánari útfærsla á ákvæðum aðalskipulags og að ákveða megi þrengri landnotkun einstakra reita, lóða húsa eða húshluta í deiliskipulagi, að því tilskildu að notkunin sé innan landnotkunarramma aðalskipulags fyrir viðkomandi svæði.  Hefur rýmkun landnotkunar í aðalskipulagi ekki áhrif á þegar skilgreinda landnotkun deiliskipulagðra svæða nema þegar svo háttar til að í deiliskipulagi er vísað til ákvæða aðalskipulags um landnotkun.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi verið haldin verulegum annmörkum.  Hún hafi í upphafi ekki verið reist á lögmætum grundvelli og málsrannsókn hafi verið áfátt.  Þá hafi ákvörðunin ekki getað átt sér stoð í deiliskipulagi svæðisins að óbreyttu.  Að auki hafi hún haft í för með sér óviðunandi röskun á högum kærenda.  Þykja þessir ágallar svo verulegir að fella beri hið umdeilda byggingarleyfi úr gildi.

Miðað við þá niðurstöðu sem að framan greinir verður ekki fjallað sérstaklega um aðrar kröfur kærenda er lúta að meðferð borgaryfirvalda á erindum um endurskoðun eða afturköllun hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Stafar það af miklum önnum úrskurðarnefndarinnar og töfum við gagnaöflun en verulega dróst að nefndinni bærust gögn og málsrök borgaryfirvalda í málinu.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. nóvember 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri starfsemi og breyttu innra fyrirkomulagi á 1. hæð og í kjallara að Laugavegi 3 í Reykjavík, með síðari breytingu, er felld úr gildi.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

77/2000 Öldugata 1b

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 17. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 77/2000, kæra eiganda fasteignarinnar að Öldugötu 1b, Flateyri, á ákvörðun bæjarstjórnar Ísafjarðarbæjar frá 26. október 2000 að synja um byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóð fasteignarinnar.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. desember 2000, er barst nefndinni sama dag, kærir G, fyrir hönd S, kt. 010153-2199, eiganda fasteignarinnar nr. 1b við Öldugötu, Flateyri, þá ákvörðun bæjarstjórnar Ísafjarðarbæjar frá 26. október 2000 að hafna umsókn kæranda um byggingu bílskúrs á lóð fasteignarinnar.

Málsatvik:  Kærandi keypti tvær íbúðir í fasteigninni að Öldugötu 1b á Flateyri í marsmánuði árið 1997.  Í kjölfar kaupanna var húsinu breytt í einbýlishús en áður höfðu verið í húsinu fyrrnefndar tvær íbúðir.  Húsið mun hafa verið í mikilli niðurníðslu.

Deiliskipulag, er tekur m.a. til umrædds svæðis, var samþykkt í bæjarstjórn Ísafjarðar hinn 29. janúar 1998.  Í því deiliskipulagi er gert ráð fyrir að húsið á lóðinni nr. 1b við Öldugötu verði fjarlægt og lóðinni skipt upp í tvær einbýlishúsalóðir.

Sumarið 1999 hóf kærandi framkvæmdir við hús sitt að Öldugötu 1b og af því tilefni sendu bæjaryfirvöld honum bréf, dags 3. júní 1999, þar sem bent var á að leyfi þyrfti fyrir nefndum framkvæmdum og farið fram á að þær yrðu stöðvaðar og tilskilinna leyfa aflað.  Svar barst við því bréfi hinn 5. júlí sama ár þar sem upplýst var að framkvæmdirnar væru nauðsynlegar viðhaldsframkvæmdir og þess óskað að leyfi yrði veitt til þess að ljúka þeim.  Byggingarfulltrúi bæjarins sendi kæranda síðan bréf, dags. 23. júlí 2000, þar sem bent var á reglur sem giltu um byggingarleyfi og nauðsynleg fylgigögn með byggingarleyfisumsókn.  Ekki virðist hafa verið sótt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum með formlegum hætti eða að bæjaryfirvöld hafi haft frekari afskipti af málinu.

Á haustmánuðum árið 2000 hóf kærandi að reisa bílskúr á lóð sinni að Öldugötu 1b.  Byggingarfulltrúi sendi kæranda af því tilefni bréf, dags. 2. október 2000, sem þýtt var yfir á pólsku, þar sem gerð var grein fyrir að sækja þyrfti um byggingarleyfi fyrir öllum byggingum, hvort sem um væri að ræða nýbyggingar eða stækkun eldri húsa.  Í bréfinu var bent á að óheimilt væri að hefja framkvæmdir áður en leyfi fyrir þeim væri veitt og ennfremur gerð grein fyrir þeim gögnum sem fylgja þyrftu byggingarleyfisumsókn.  Jafnframt kom þar fram að áhöld væru um hvort bílskúrsbygging kæranda væri innan lóðarmarka fasteignar hans.  Hinn 10. október sótti kærandi um leyfi fyrir byggingu bílskúrsins.  Umhverfisnefnd Ísafjarðarbæjar tók umsóknina fyrir á fundi hinn 11. sama mánaðar og afgreiddi hana með svofelldri bókun:  „Umhverfisnefnd leggur til að heimilað verði að byggja bílskúr á lóðinni, þó svo það samrýmist ekki gildandi skipulagi á svæðinu en samkvæmt því á íbúðarhúsið að Öldugötu 1b að víkja og lóðin að verða að tveimur einbýlishúsalóðum.”  Þessi afgreiðsla umhverfisnefndar var felld á fundi bæjarstjórnar hinn 26. október 2000 og var kæranda tilkynnt um synjun umsóknarinnar í bréfi, dags. 16. nóvember 2000.

Kærandi undi ekki málalyktum og kærði ákvörðun bæjarstjórnar til úrskurðar-nefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að hann hafi keypt hluta fasteignarinnar að Öldugötu 1b af bæjarsjóði Ísafjarðar og í afsali hafi í engu verið getið um kvaðir um nýtingu lóðarinnar eða fyrirhugað nýtt deiliskipulag er takmarka myndi nýtingarmöguleika á lóðinni.  Þá komi fram í afsali til kæranda fyrir öðrum eignarhluta fasteignarinnar að henni fylgdi tilheyrandi lóðarréttindi og engar kvaðir hvíldu á eigninni.

Við kaup kæranda á fasteigninni hafi hún verið í mikilli niðurníðslu og hafi hann ráðist í nauðsynlegar úrbætur á húsinu.  Kærandi hafi kannað hjá byggingar-yfirvöldum bæjarins hvort líklegt væri að leyfi fengist fyrir bílskúr á lóðinni áður en hafist var handa um undirbúning framkvæmda.  Kærandi hafi fengið þau viðbrögð við fyrirspurn sinni að líklegt væri að leyfi fengist fyrir bílskúrnum og hafi Tækniþjónusta Vestfjarða því verið fengin til að gera teikningar af skúrnum og staðsetningu hans og í framhaldi af því verið sótt um byggingarleyfi.

Umhverfisnefnd hafi mælt með því að umsótt leyfi yrði veitt en bæjarstjórn tekið öndverða afstöðu.  Á svæði því sem fasteign kæranda standi séu gömul hús og víða standi skúrar og viðbyggingar við þau.  Fyrirhugaður bílskúr kæranda stingi á engan hátt í stúf við aðra skúra og viðbyggingar á nágrannalóðum.

Á grundvelli greindra sjónarmiða beri að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi og skírskotar kærandi til þess að hann sé nýbúi og þekki því ekki lög og reglur á sviði skipulags- og byggingarmála en upplýsingaskylda hvíli á stjórnvöldum.

Fari svo að kærandi geti ekki nýtt lóð sína vegna deiliskipulagsins kveður hann sig reiðubúinn til viðræðna við bæjaryfirvöld um kaup bæjarins á fasteigninni.

Málsrök bæjarstjórnar:  Bæjarstjórn Ísafjarðar styður ákvörðun sína um synjun á byggingarleyfisumsókn kæranda þeim rökum að gildandi deiliskipulag geri ráð fyrir að fasteign kæranda víki og lóðinni verði skipt upp í tvær einbýlishúsalóðir.  Bygging bílskúrs á lóðinni fari því í bága við greint deiliskipulag.

Kæranda hafi verið send bréf, sem þýdd hafi verið á pólsku, í tilefni af framkvæmdum hans við umrædda fasteign.  Hafi hann verið upplýstur um þörf á byggingarleyfi fyrir framkvæmdum og hvaða gögn ættu að fylgja slíkri umsókn.  Hafi bæjaryfirvöld því sinnt upplýsingaskyldu sinni gagnvart kæranda í máli þessu.  Þrátt fyrir það séu þegar gerðar framkvæmdir við bílskúrsbygginguna í ósamræmi við þær teikningar sem fylgdu umdeildri byggingarleyfisumsókn hans og á árinu 2001 hafi kærandi án leyfis farið að reisa gróðurhús á lóð sinni.

Umhverfisnefnd bæjarins hafi ekki verið fráhverf umsókn kæranda um bílskúrsbygginguna þrátt fyrir gildandi deiliskipulag enda unnt að breyta því en stærð skúrsins samkvæmt teikningum þótti óásættanleg með hliðsjón af gr. 113.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 og því ekki verið talið rétt að mæla með við bæjarstjórn að deiliskipulagi yrði breytt til samræmis við umsótta bílskúrsbyggingu.

Þótt kærandi hafi einungis kært til úrskurðarnefndarinnar synjun á leyfi fyrir byggingu bílskúrs á lóðinni að Öldugötu 1b vænti bæjaryfirvöld þess að úrskurðarnefndin álykti jafnframt um framkvæmdir kæranda á lóðinni við viðbyggingu hússins og byggingu gróðurhúss.

Niðurstaða:  Í kærumáli þessu verður einungis tekin afstaða til hinnar kærðu ákvörðunar um synjun bæjarstjórnar Ísafjarðar á umsókn kæranda um byggingu bílskúrs á lóðinni að Öldugötu 1b.  Ekki er fjallað um aðrar framkvæmdir kæranda á lóðinni þar sem ekki liggja fyrir ákvarðanir byggingaryfirvalda um þær sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Deiliskipulag það sem tekur m.a. til fasteignar kæranda var samþykkt í bæjarstjórn Ísafjarðar hinn 29. janúar 1998 og afgreitt af hálfu Skipulagsstofnunar hinn 13. maí sama ár.  Á deiliskipulagsuppdrættinum er ekki gert ráð fyrir húsi kæranda á lóð fasteignarinnar að Öldugötu 1b en lóðinni skipt upp í tvær einbýlishúsalóðir þar sem fyrirhuguð er bygging einnar hæðar húsa með portbyggðu risi.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu framkvæmdir sem byggingarleyfi heimilar vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Fallist er á þau rök bæjarstjórnar fyrir hinni kærðu ákvörðun að umdeild byggingarleyfisumsókn kæranda samrýmist ekki gildandi deiliskipulagi svæðisins og verður því hinni kærðu ákvörðun bæjarstjórnar ekki hnekkt.

Það er hins vegar mat úrskurðarnefndarinnar að gildistaka deiliskipulagsins hafi raskað hagsmunum kæranda verulega þar sem gert er ráð fyrir að húseign kæranda víki og lóð hans verði jafnframt skipt upp í tvær lóðir.  Deiliskipulagið hefur þegar snert hagsmuni kæranda með því að bæjaryfirvöld skírskota til þess í rökstuðningi sínum fyrir hinni kærðu ákvörðun.

Í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er gert ráð fyrir að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér röskun á fasteignarréttindum.  Í 4. og 5. tl. 2. mgr. 32. gr. laganna er til dæmis sveitarstjórnum heimilað, að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar og að undangengnum samningaumleitunum við eigendur, að taka eignarnámi hús og lóðir vegna framkvæmda samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Þá er í 33. gr. laganna gert ráð fyrir að ef gildistaka skipulags hafi í för með sér að verðmæti fasteignar lækki eða nýtingarmöguleikar hennar rýrni frá því sem áður var geti sá sem sýni fram á tjón krafið sveitarsjóð um bætur eða innlausn fasteignar.

Í 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga er sett fram það markmið laganna að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála svo að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Þá er í 4. mgr. 9. gr. laganna gert ráð fyrir að við gerð skipulagsáætlana skuli leita eftir sjónarmiðum íbúa og annarra sem hagsmuna eiga að gæta við mörkun stefnu og skipulagsmarkmiða.  Að þessum lagaákvæðum virtum svo og fyrrgreindum eignarnáms- og bótaákvæðum laganna verða sveitarstjórnir að gæta þess við gerð skipulagsáætlana að hafa samráð við þá aðila sem sæta þurfa skerðingu fasteignaréttinda og að þau réttindi verði ekki fyrir borð borin bótalaust.  Það er hins vegar ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar vegna gildistöku skipulagsáætlana eða framkvæmda samkvæmt þeim, sbr. 4. mgr. 32. gr. og 3. mgr. 33. gr. laganna.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar er hafnað.

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

5/1998 Melabraut

Með

Mál nr. 5/1998.  Melabraut 21, Hafnarfirði.  Framkvæmdir stöðvaðar.

Ár 1998, miðvikudaginn 8. Apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru Gunnar Jóhann Birgisson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 1998/05; 98030005

Ágreiningur milli húseigenda við Móabarð í Hafnarfirði og byggingaryfirvalda um samþykkt umsóknar um leyfi til að byggja 1.404 fermetra iðnaðarhúsnæði á lóðinni nr. 21 við Melabraut.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Kröfur aðila:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 09.02.1998, kærir Jónatan Sveinsson hrl., f.h. þinglesinna eigenda fasteignanna nr. 16, 18, og 20B við Móabarð í Hafnarfirði, ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 28.01.1998 um að samþykkja umsókn  Vélaverkstæðis H, Melabraut 23, um leyfi til að byggja 1.404 ferm. Iðnaðarhúsnæði á tveimur hæðum á lóðinni nr. 21 við Melabraut.

Þess er krafist að ákvörðun nefndarinnar um að afgreiða umrædda byggingarleyfis-umsókn skv. „eldri byggingar- og skipulagslögum“ verði úrskurðuð ólögmæt og lagt fyrir byggingarnefndina að taka erindið upp og afgreiða það í samræmi við núgildandi skipulags- og byggingarlög.

Þá er þess krafist að ákvörðun nefndarinnar um að leyfa umsækjenda að byggja 1.404 fermetra iðnaðarhús á tveimur hæðum á lóðinni nr. 21 við Melabraut verði felld úr gildi en í stað þess verði umsækjanda veittur kostur á því að sækja um leyfi til að byggja iðnaðarhús á lóðinni af þeirri stærð sem „deiliskipulag“ fyrir svæðið frá 1987 gerir ráð fyrir, eða sem næst 650 fermetra iðnaðarhús á tveimur hæðum.

Í bréfinu var þess jafnframt krafist, með vísan til 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997, að þegar í stað yrði kveðinn upp úrskurður um stöðvun framkvæmda á lóðinni, þar til ágreininig þessum hafi verið ráðið til lykta hjá nefndinni.

Um kæruheimild er vísað til 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í bréfi Byggingarfulltrúans í Hafnarfirði, dags. 27.02.1997, kemur m.a. fram að nefndin hafi talið að fjalla beri um málið á grundvelli þágildandi byggingarlaga og reglugerða. Í bréfi byggingarfulltrúa er jafnframt áréttað að fyrir nefndinni hafi legið þinglýst kvöð um að lóðirnar Melabraut 21, 23 og 25 yrðu samnýttar og þ.a.l. verði sameiginleg nýting lóðanna 0.38.

Í bréfi lögmanns byggingarleyfishafa, Jóhannesar R. Jóhannssonar, hdl. Dags. 26.02.1998, er aðallega gerð sú krafa að öllum kröfum kærenda verði vísað frá nefndinni, en til vara er þess krafist að öllum kröfum kærenda verði hafnað og að ákvörðun byggingarnefndar verði staðfest.

Málsatvik:  Byggingarnefnd Hafnarfjarðar tók umsókn H f.h. vélaverkstæðis H, Melabraut 23, um leyfi til að byggja iðnaðarhús á tveimur hæðum á lóðinni nr. 21 við Melabraut skv. uppdráttum Sigurðar Þorleifssonar tæknifræðings fyrir á 5 fundum áður en ákveðið var þann 18.02.1998 að samþykkja umsókn hans.

Í fyrsta sinn fjallaði byggingarnefnd um málið þann 05.11.1997. Byggingarnefnd heimilaði þá jarðvegsframkvæmdir en beið með að taka afstöðu til umsóknarinnar að öðru leyti þar til fullnaðarteikningar lægju fyrir.

Í annað sinn fjallaði nefndin um umsóknina þann 19.11.1997. Byggingarnefnd hafnaði þá umsókninni og fól byggingarfulltrúa að koma ábendingum á framfæri við umsækjanda og hönnuð.

Í þrjiðja sinn var málið tekið fyrir hjá nefndinni þann 03.12.1997 skv. uppdráttum, dags. 14.11.1997. Svohljóðandi umsögn skipulagsstjóra Hafnarfjarðar, dags. 02.12.1997 lá fyrir á fundinum: „Tillaga að byggingu iðnaðarhúss að Melabraut 21 brýtur í bága við gildandi skipulag á svæðinu hvað varðar byggingarmagn og hæð og lengd húss auk þess að sýna fyrirkomulag á lóð sem getur ekki skilað því hlutverki sem henni er ætlað. Gildandi skipulagsákvæði setja of þröngar skorður á uppbyggingu þarna, enda er verið að ganga frá endurgerð skipulags um þessar mundir á bæjarskipulagi. Þessi tillaga lýsir hins vegar ofbyggðri lóð, sem mun skila óásjálegum rekstri vegna m.a. of lítils athafnarsvæðis utanhúss. Nýting umfram 0.5 á iðnaðarlóðum orsakar lélegan rekstur og óásjálegan, enda er sannreynt að lóðir með nýtingu framyfir þessa viðmiðun hætta að gegna hlutverki sínu.“ Niðurstaða nefndarinnar á fundinum var sú að Byggingarfulltrúa var falið að kynna umsækjanda umsögn skipulagsstjóra og eftirfarandi sjónarmið byggingarnefndar:
„1) vinna þarf að minnkun efri hæðar er snertir lengd og breydd og um leið hæð hússins.
2) breyta þarf útfærslu bílastæða við Suðurbraut (fyrirkomulag og fjöldi).
3) að framanlögðum breytingum og fyrirliggjandi teikningum mun byggingarnefnd taka afstöðu til þess hvort ástæða sé til grenndarkynningar.
4) umsagnir Brunamálast. ríkisins, Heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðasvæðis og Vinnueftirlits ríkisins verða að liggja fyrir áður en til lokaafgreiðslu kemur.“

Umsækjandi brást við sjónarmiðum skipulagsstjóra bæjarins og kröfum byggingarnefndar meðal annars með því að gera samkomulag við lóðarhafa næstu lóða um samnýtingu lóða og breytingu á uppdráttum.

Í fjórða sinn var málið tekið fyrir þann 12.12.1997 og þá skv. uppdráttum, dags.
des ´97. Á þeim fundi var samþykkt að senda umsóknina í grenndarkynningu til húseigenda að Móabarði 16b, 18b, 20b og 22b.

Í fimmta sinn var málið til umfjöllunar hjá nefndinni þann 14.01.1998 skv. uppdráttum dags. des. ´97, en þá var umsóknin komin úr grenndarkynningu. Á fundinum var lagt fram bréf lögmanns kærenda þar sem eins og segir í fundargerðinni „er m.a. vitnað til skipulags- og byggingarlaga er tóku gildi 1. jan. 1998 og dregin í efa lagaleg afskipti byggingarnefndar af málinu.“ Síðan segir í fundargerðinni: „Á það skal bent að erindið kom fyrst fyrir 5. nóv. 1997 og síðan 12. des. 1997 og þá samþykkti byggingarnefnd að senda það í grenndarkynningu. Það eru sjónarmið byggingarnefndar að hin almenna regla sé sú að málið verði afgreitt skv. ákvæðum þeirra byggingar- og skipulagslaga er giltu til ársloka 1997 hvað varðar grenndarkynningu.“

Á fundi byggingarnefndar þann 28.01.1998 var umsóknin samþykkt skv. uppdráttum,  dags. des. ´97. Í rökstuðningi fyrir þeirri ákvörðun er m.a. vísað til álits bæjarlögmanns um að erindið eigi að afgreiða samkvæmt eldri byggingar- og skipulagslögum.

Þessa ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar kærðu síðan kærendur eins og áður segir með bréfi Jónatans Sveinssonar hrl. dags. 09.02.1998.

Með bréfum nefndnarinnar, dags. 12.02.1998, var kærubréf kærenda ásamt fylgiskjölum kynnt byggingarnefnd Hafnarfjarðar og byggingarleyfishafa og þeim gefinn kostur á að koma athugasemdum og rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun. Jafnframt var sama dag óskað eftir umsögn Skipulagsstofnunar skv. e-lið 4. gr. laga nr. 73/1997. Umsögn Skipulagsstofnunar barst nefndinni í bréfi 20.02.1998, athugasemdir byggingarleyfishafa bárust nefndinni með bréfi lögmanns hans dags. 26.02.1998 og umsögn byggingarnefndar með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 27.02.1998. Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um framkonar athugasemdir með bréfi, dags. 27.02.1998, sem þeir gerðu í bréfi frá lögmanni þeirra, dags. 05.03.1998.

Þann 05.03.1998 kvað úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála upp svohljóðandi úrskurð: Frekari framkvæmdir á lóðinni nr. 21 við Melabraut skulu stöðvaðar þar til úrskurðarnefnd í skipulags- og byggingarmálum hefur kveðið upp úrskurð um hvort ákvörðun byggingarnefndar frá 28. janúar 1998 um að leyfa byggingu 1.404 fermetra iðnaðarhúss á lóðinni nr. 21 við Melabraut verði staðfest eða felld úr gildi.

Eftir  að úrskurðarnefnd hafði kveðið upp úrskurð um stöðvun framkvæmda barst bréf frá lögmanni byggingarleyfishafa, dags. 18.03.1998, þar sem þess er krafist að úrskurðarnefndin taki úrskurð sinn um stöðvun framkvæmda þegar í stað til endurskoðunar. Er þeirri kröfu til stuðnings vísað til 1. tl. 24.gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Rökstuðningur málsaðila:  röfur sínar rökstyðja kærendur með því að ákvörðun byggingarnefndar 28.01.1998, um að samþykkja umsóknina hafi verið ólögmæt. Kærendur séu í hópi þeirra sem eiga íbúðarhús í næsta nágrenni við Melabraut 21 og eigi þar með lögvarinn rétt á því að byggingaryfirvöld gangi ekki á hagsmuni þeirra með veitingu byggingarleyfa. Byggingarleyfið brjóti í bága við samþykkt deiliskipulag og að það hafi byggingarnefndarmönnum átt að vera ljóst þar sem um var að ræða leyfi til byggingar á stakri lóð í fullbyggðu hverfi og því lítið svigrúm til að víkja frá gildandi „deiliskipulagi“.

Byggingarnefnd hafi borið sig ranglega að við afgreiðslu umsóknarinnar. Henni hafi borið samkvæmt 1. sbr. 2. og 7. mgr. 43. greinar, sbr. 23. og 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að vísa málinu til skipulagsnefndar áður en hún tók það til endanlegrar afgreiðslu.

Í bréfi byggingar fulltrúa, dags. 27.02.1998, segir m.a. að byggingarnefnd hafi talið, eftir að hafa ráðfært sig við bæjarlögmann, að þar sem umsóknin hafi fyrst komið til umfjöllunar í byggingarnefnd í nóvember 1997 bæri að afgreiða hana samkvæmt þágildandi byggingarlögum og byggingarreglugerð.

Fyrir fundi byggingarnefndar hafi legið samkomulag lóðarhafa lóðanna nr. 21, 23 og 25 við Melabraut þess efnis að lóðirnar yrðu samnýttar að því er varðar bílastæði og athafnarsvæði og þar af leiðandi yrði sameiginlega nýting lóðanna 0.38.

Með tilliti til jafnræðis samkvæmt stjórnsýslulögum nr. 37/1993 hafi byggingarnefnd látið taka saman á skipulagsuppdrætti af Hvaleyrarholti, dags. í júní 1986, hvar og þá hvernig sambærileg mál hafi í gegnum árin verið samþykkt í þessu iðnaðarhverfi af byggingar- og skipulagsnefnd.

Það kemur fram í bréfi byggingarfulltrúa að kærendur geri ekki athugasemd við hæð húsanna, sem ætla megi að sé eitt af aðalatriðum, sem taka beri tillit til, þegar byggt er í eða við gróin hverfi og að aðkoma að húsum kærenda sér ekki við sömu götu og aðkoma að Melabraut 21.

Í bréfi lögmanns byggingarleyfishafa segir m.a. að lög nr. 73/1997 hafi ekki að geyma ákvæði, sem taki á því, hvort og í hvaða tilvikum þeim skuli beitt um tilvik sem upp hafa komið fyrir gildistöku þeirra. Það sé meginregla samkævmt lögum nr. 73/1997, sem m.a. birtist í 8. gr. laganna, að stjórnsýslulögum nr. 37/1993 skuli beitt þeim til fyllingar. Í 35. Gr. þeirra laga komi fram meginregla um að meðferð mála skuli fara eftir eldri lögum hafi málsmeðferð hafist fyrir tíð gildistöku nýrra laga og að samræmi við þessa meginreglu sé það ríkjandi lagaskilaregla að við breytingu á réttarfarslögum skuli beita eldri lögum um þau dómsmál, sem höfðuð hafa verið í tíð eldri laga, en ólokið er þegar ný lög taki gildi.

Í bréfi lögmannsins er þess krafist að málinu verði vísað frá þar sem krafa kærenda sé óúrskurðarhæf. Byggingarnefnd hafi einungis átt tvo kosti við afgreiðslu erindis byggingarleyfishafans, þ.e. annað hvort að samþykkja umsóknina eða synja henni. Nefndina skorti hinsvegar allt vald til þess að endurhanna bygginguna eins og kröfugerð kærenda virðist byggja á.

Jafnframt er því haldið fram að óumdeilt sé að skipulagsuppdráttur að deiliskipulagi fyrir nefnt svæði hafi ekki hlotið þá meðferð, sem þágildandi skipulagslög nr. 19/1964 kváðu á um varðandi gerð deiliskipulags, samþykki þess að staðfestingu svo og varðandi birtingu, sbr. einkum 17. og 18. gr. nefndra laga, sbr. nú 13. gr. laga nr. 73/1997, sbr. og grein 4.4 í skipulagsreglugerð nr. 318/1985. Það sé því fráleitt að byggingaryfirvöld í Hafnarfirði séu bundin við hið svonefnda deiliskipulag frá 1986 og því komi ekki til skoðunar hvort sú bygging sem reisa á rúmist innan gildandi deiliskipulags.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 geti sveitarstjórn veitt heimild til framkvæmda í þegar byggðum hverfum, þar sem deiliskipulag liggji ekki fyrir, að undangenginni meðferð fyrir skipulagsnefnd sveitarfélagsins og grenndarkynningu sbr. 7. gr. 43. gr. sömu laga. Ráða megi að fullnægjandi grenndarkynning hafi farið fram þrátt fyrir að eldra réttarástand geri ekki jafnríkar kröfur til slíkrar kynningar o gnúgildandi lög.

Í síðara bréfi lögmanns kærenda, dags. 05.03.1998, er því m.a. mótmælt að ógildingarkrafa kærenda sé óúrskurðarhæf. Þar segir jafnframt um þetta atriði, að til þess að efna ekki til ágreinings um sjálfa kröfugerðina þá sé fellt niður umdeilt viðhengi við ógildingarkröfuna þannig að eftir standi ein og sér krafan um ógildingu byggingarleyfisins. Í bréfi lögmannsins eru jafnframt ítrekaðar meginröksemdir kærenda í málinu.

Niðurstaða:  Athugasemdir verða ekki gerðar við málsmeðferð byggingarnefndar á byggingarleyfisumsókninni. En samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem tóku gildi um sl. áramót, skulu byggingarleyfi vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Samhljóða ákvæði var í eldri byggingarlögum nr. 54/1978, sbr. 2. mgr. 9. gr.

Uppdrættir þeir, sem samþykktir voru á fundi byggingarnefndar 28.01.1998 að 1.404 fermetra húsi á tveimur hæðum á lóðinni nr. 21 við Melabraut, sem er 2065 fermetrar að stærð, uppfylla ekki framangreind skilyrði. Nýtingarhlutfall á lóðinni er of hátt eða 60% hærra en segir í greinargerð með staðfestu aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015 frá 23.12.1997, sem ákveður hámarksnýtingu 0.4 á einstökum lóðum. Nýtingarhlutfalli þessu hefur ekki verið breytt. Einhliða samkomulag lóðarhafa lóðanna nr. 21, 23 og 25, um að þinglýsa kvöð á lóðirnar um að samnýta bílastæði, opin svæði og aðkomuleiðir og um að lóðarmörk verði ekki girt eða afmörkuð á annan hátt breytir í engu leyfilegu byggingarmagni á hverri einstakri lóð samkvæmt gildandi aðalskipulagi.

Hvort sem litið er svo á að deiliskipulag af svæðinu sé almennt í gildi eða ekki er ljóst að deiliskipulag, sem sveitarstjórn hefur samþykkt, bindur hendur sveitarstjórnarinnar sjálfrar með sama hætti og aðrar löglegar ákvarðanir, þar til skipulagið er fellt úr gildi eða annað deiliskipulag samþykkt. Samkvæmt samþykktum uppdráttum brýtur fyrirhugað hús einnig í bága við deiliskipulagsuppdrátt iðnaðarsvæðis á Hvaleyrarholti frá júní 1986, að því leyti að það er að grunnmáli 10 metrum lengra og 10 metrum breiðara en gert er ráð fyrir á byggingarreit lóðarinnar. Samkvæmt skjölum málsins var fyrrgreindur deiliskipulagsuppdráttur samþykktur á fundi bæjarstjórnar þann 09.09.1986 og kynntur hagsmunaaðilum og nágrönnum 10. sama mánaðar.

Samantekt um sambærileg mál sem samþykkt hafa verið, sem brjóta að einhverju leyti gegn þessum samþykkta skipulagsuppdrætti, af byggingar- og skipulagsnefnd í þessu iðnaðarhverfi hefur eðli málsins samkvæmt ekki áhrif á úrlausn þessa máls.

Vegna þessarar niðurstöðu, kemur ekki til skoðunar hvort verða eigi við þeirri kröfu byggingarleyfishafa um að úrskurður nefndarinnar frá 05.03.1998 um stöðvun framkvæmda verði endurskoðunar.´

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 28.01.1998 og bæjarstjórnar þann 03.02.1998 um að samþykkja umsókn H f.h. Vélaverkstæðis H, Melabraut 23, um leyfi til að byggja 1.404 fermetra iðnaðarhús á tveimur hæðum á lóðinni nr. 21 við Melabraut, er felld úr gildi.