143/2025 Hofsbót

Árið 2026, fimmtudaginn 8. janúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Unnþór Jónsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 143/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. ágúst 2025 um að samþykkja byggingaráform og byggingarheimild um opnun milli fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. september 2025, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur eignarhluta 01 0401, 01 0201, 01 0301 og 01 0203 að Hofsbót 4, Akureyri, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. ágúst 2025 um að samþykkja byggingaráform og byggingarheimild um opnun milli fjöleignar­húsanna Hofsbótar 2 og 4.
2. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Akureyrarbæ 8. október 2025.

Málavextir

3. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar 11. apríl 2024 var samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum innanhúss fyrir Hofsbót 2 og 4 er fólust í því að opna á milli húsanna tveggja. Með tölvupósti 19. júní s.á. var af hálfu byggingarfulltrúa óskað eftir uppfærðri brunahönnun vegna brunahólfunar og því beint til hönnuðar að sýna brunavarnahurð á uppdráttum. Brunavarnauppdráttur fyrir Hofsbót 4 var uppfærður 20. s.m. og fyrir Hofsbót 2 þann 25. s.m. Í samræmi við uppfærða brunavarnauppdrætti samþykkti byggingarfulltrúi byggingaráform á fundi sínum 27. júní s.á.

4. Haldinn var fundur hjá húsfélagi Hofsbótar 4 hinn 28. nóvember 2024. Á fundinum voru greidd atkvæði um heimild til að opna á milli húsanna að Hofsbót 2 og 4. Var opnunin samþykkt af eigendum sem fóru með 66,31% eignarhluta hússins. Á fundinum fóru eigendur eignarhluta 203 og 401 fram á að bókað yrði að frá því að þau hefðu komist að því að búið væri að rjúfa gat á ytra byrði sameignar hússins og yfir í Hofsbót 2 og að þau hefðu komið á framfæri mótmælum og gert kröfu um að gatinu yrði lokað. Hafi það meðal annars verið gert á aðalfundi húsfélagsins 30. júní 2024.

5. Með bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 27. janúar 2025, bentu eigendur eignarhluta 401 á að hvorki hefði legið fyrir samþykki meðeigenda né hafi verið uppfyllt skilyrði um brunavarnir vegna byggingarleyfis fyrir breytingum á Hofsbót 4. Kröfðust þeir þess að byggingarfulltrúi „tæki upp“ ákvörðun sína um samþykkt byggingaráforma um opnun milli húsanna. Byggingar­fulltrúi svaraði erindinu með bréfi, dags. 19. febrúar s.á., þar sem beiðninni var synjað. Var sú afgreiðsla byggingarfulltrúa kærð til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði í máli nr. 41/2025, uppkveðnum 26. júní s.á., felldi ákvörðunina úr gildi þar sem rökstuðningi hennar hefði verið áfátt. Með bréfi, dags. 1. júlí s.á., tilkynnti Akureyrarbær kærendum að í ljósi úrskurðarins væri samþykkt beiðni þeirra um endurupptöku ákvörðunar um samþykki byggingaráforma vegna fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

6. Hinn 8. júlí 2025 var boðað til húsfundar í húsfélaginu Hofsbót 4 þar sem lagðar voru fram tvær tillögur og gengið til atkvæðagreiðslu um þær. Annars vegar var kosið um að fella úr gildi ákvörðun húsfundar frá 28. nóvember 2024 um opnun milli Hofsbótar 2 og 4 og var sú tillaga samþykkt með atkvæðum 53,36% eignarhluta. Hins vegar var kosið um hvort heimila ætti opnun á milli Hofsbótar 2 og 4 og var niðurstaðan sú að 53,36% eignarhluta sögðu nei en 46,64% sögðu já. Var Akureyrarbæ tilkynnt um niðurstöðu fundarins samdægurs með tölvupósti.

7. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 19. ágúst 2025, var lögmaður kærenda upplýstur um að efni fyrri ákvarðana, bæði varðandi Hofsbót 2 og 4, væri samþykkt með vísan til þess að eignar­réttarleg heimild skv. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga hefði legið fyrir eftir að framkvæmdir hefðu átt sér stað. Þá væru umsóknargögn fullnægjandi að öðru leyti. Á afgreiðslufundi byggingar­fulltrúa 22. ágúst 2025 voru umsóknir frá 24. júní 2024 fyrir breytingum innanhúss á húsum nr. 2 og 4 við Hofsbót samþykktar.

Málsrök kæranda

8. Kærendur vísa til þess að búið hafi verið að opna á milli húsanna að Hofsbót 2 og 4 áður en byggingar­­leyfi og samþykki meðeigenda hafi legið fyrir. Í leigusamningi, dags. 6. febrúar 2023, fyrir 1. hæð Hofsbótar 4 komi fram að húsnæðið sé afhent í núverandi ástandi en að búið verði að gera 100–150 cm hurðagat á milli Hofsbótar 2 og 4. Sama dag hafi verið gerður leigu­samningur um húsnæði á 1. hæð í Hofsbót 2.

9. Í kjölfar tilkynningar um endurupptöku málsins frá 1. júlí 2025 hafi verið haldinn húsfundur í húsfélagi Hofsbótar 4 hinn 8. s.m. Akureyrarbæ hafi verið tilkynnt samdægurs um niðurstöðu atkvæða­greiðslu vegna opnunar á milli húsanna. Því hafi ekki legið fyrir samþykki einfalds meirihluta eigenda í Hofsbót 4 um opnun milli húsanna þegar málið hafi verið tekið til afgreiðslu á fundi byggingarfulltrúa 22. ágúst s.á. Byggingarfulltrúa hafi borið að taka mið af ákvörðun húsfélagsins við afgreiðslu málsins. Húsfélag hafi heimild til að falla frá fyrri ákvörðunum sínum með nýrri ákvörðun sé það gert á löglega boðuðum húsfundi og í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

10. Framkvæmdirnar hafi átt sér stað áður en byggingarfulltrúi hafi veitt byggingarleyfi í ársbyrjun 2024, enda hafi leigusamningur verið gerður árinu á undan. Því hafi framkvæmdaraðili hafi ekki byggt traust sitt á samþykki meðeigenda hafi ráðist hafi verið í framkvæmdirnar. Einka­réttarlegar hugleiðingar byggingarfulltrúa um skuldbindingargild loforða og ætlað traust framkvæmdar­aðila geti engu breytt þar um. Byggingarfulltrúa hafi borið að líta til þeirra gagna sem legið hafi fyrir á afgreiðslufundi 22. ágúst 2025, þegar ákvörðunin hafi verið tekin, en þá hafi ekki legið fyrir samþykki meðeigenda.

11. Þá sé vísað til þess að ekki verði ráðið af bókunum afgreiðslufundar að um tímabundna opnun á milli húsa sé að ræða. Í gr. 9.7.4. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 komi fram að þegar tvær sambyggðar byggingar standi á sitt hvorri lóðinni sé leyfisveitanda heimilt að samþykkja tíma­bundna opnun á eldvarnarvegg á lóðamörkum, enda séu brunavarnir tryggðar með fullnægjandi hætti, sbr. gr. 9.2.5. Um undantekningarreglu sé að ræða sem komi til skoðunar þegar um sama eiganda sé að ræða. Slíku sé ekki til að dreifa í þessu máli.

Málsrök Akureyrarbæjar

12. Sveitarfélagið bendir á að málið varði ágreining um hvort fyrir hafi legið fullnægjandi eignaréttarleg heimild fyrir hinum umdeildu framkvæmdum. Slík heimild ráðist af ákvörðunum á húsfélagsfundum, enda varði framkvæmd aðkomu allra eignarhluta í fjöleignar­húsi. Í tilfelli Hofsbótar 4 hafi legið fyrir fundargerðir tveggja húsfélagsfunda með mismunandi afstöðu. Í fundargerð frá 28. nóvember 2024 hafi komið fram samþykki tilskilins hluta hús­eigenda fyrir framkvæmdinni, en í fundargerð frá 8. júlí 2025 hafi verið fjallað um afturköllun fyrri ákvörðunar og þá hafi ekki verið til staðar samþykki tilskilins hluta húseigenda fyrir framkvæmdinni. Meginatriði málsins varði ekki ákvæði laga nr. 160/2010 um mannvirki, skipulags­laga nr. 123/2010 eða reglugerða setta á grundvelli þeirra, heldur hvort til staðar sé heimild fyrir framkvæmd á sviði eignarréttar. Úrlausn um gildi samþykkis á húsfundi ráðist ekki af löggjöf sem úrskurðarnefndin hafi valdsvið til að fjalla um og því beri að vísa kærunni frá.

13. Við afgreiðslu leyfa á sviði laga nr. 160/2010 og skipulagslaga beri að líta til þess hvort eigna­réttarleg heimild sé fyrir framkvæmd. Af almennum stjórnsýslureglum leiði að byggingar­fulltrúa beri að viðhafa rannsókn á málefninu og taka rökstudda afstöðu til þess, sem hafi verið gert í máli þessu. Niðurstaða málsins hafi verið sú að eignarréttarleg heimild væri til staðar, meðal annars þar sem lög nr. 26/1994 kveði ekki á um það hvernig megi afturkalla samþykki fyrir framkvæmd og í ljósi almennra reglna um skuldbindingargildi loforða. Litið hafi verið á að þær hefðu þýðingu, enda hafi afturköllunin komið eftir að framkvæmd hafi átt sér stað. Úrskurðar­nefndinni beri fyrst og fremst að fjalla um og meta hvort byggingarfulltrúi hafi fylgt meginreglum stjórnsýsluréttar um að rannsaka mál og taka ákvörðun á grundvelli þeirrar rannsóknar. Hins vegar sé dregið í efa að rétt sé að úrskurðarnefndin fari í beina endurskoðun á þeirri efnislegu niðurstöðu byggingarfulltrúa að fullnægjandi eignarréttarleg heimild hafi legið fyrir.

14. Hafi framkvæmd þegar átt sér stað sé réttarstaðan önnur en þegar falla eigi frá fyrri ákvörðun um framkvæmd sem ekki hafi farið fram. Hin umdeilda framkvæmd að opna milli Hofsbótar 2 og 4 hafi tvíþætt eðli, annars vegar breytingu á séreignum sitt hvorum megin gatsins og hins vegar smávægilega breytingu á sameign í skilningi 3. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Ákvörðun húsfélagsins frá 28. nóvember 2024 hafi hvílt á því að eigandi viðkomandi séreignarhluta í Hofsbót 4 hafi samþykkt framkvæmdina, auk þess sem samþykki einfalds meirihluta hafi legið fyrir.

15. Þar sem framkvæmdin hafði þegar átt sér stað hafi ákvörðun húsfélagsins varðað bæði það að breyta séreign og sameign. Afturköllun á framkvæmdum sem þegar hafi átt sér stað og húsfélagið hafi samþykkt sé í andstöðu við rétt eiganda viðkomandi séreignarhluta, sbr. 26. og 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994. Eftir að framkvæmd hafi átt sér stað sem varði nýtingu séreignar og húsfélagið hafi samþykkt framkvæmdina verði ekki tekin lögleg ákvörðun samkvæmt fjöleignarhúsalögum um afturköllun, nema að báðum skilyrðum uppfylltum, þ.e. samþykki eiganda séreignarhlutans og tilskildu samþykki einfalds meirihluta eignarhluta.

16. Mikilvægt sé að hafa í huga að eignarréttarleg heimild fyrir framkvæmdum í fjöleignarhúsi sé aðskilin ákvörðun frá ákvörðun byggingarfulltrúa um leyfi samkvæmt mannvirkjalögum. Ákvarðanir um heimild til framkvæmda í fjöleignarhúsum fari jafnan fram áður en framkvæmd eigi sér stað og þá í óvissu um hvort síðar fáist samþykki á grundvelli laga nr. 160/2010. Ákvörðun húsfélagsins frá 28. nóvember 2024 hafi ekki verið skilyrt eða með fyrirvara um að hún væri háð síðara samþykki byggingarfulltrúa eða hvort slíkt samþykki væri nauðsynlegt. Þvert á móti megi ætla að öllum fasteignareigendum hafi verið ljóst að framkvæmdin hefði þá þegar átt sér stað og að leyfishafi myndi byggja á mögulegu samþykki einfalds meirihluta vegna framkvæmdarinnar.

17. Við afgreiðslu umsókna um byggingarleyfi og aðrar framkvæmdir sem falli undir lög um mannvirki eða skipulagslög geti leyfisveitandi þurft að taka afstöðu til flókinna álitaefna um það hvort eignarréttarleg heimild liggi fyrir. Við afgreiðslu byggingarfulltrúa á hinu kærða leyfi hafi farið fram rannsókn og rökstudd afstaða til þess að telja yrði að eignarréttarleg heimild væri til staðar fyrir hinni umþrættu framkvæmd. Í því mati hafi verið byggt á því að ekki væri rétt að leggja seinni ákvörðun húsfélagsins til grundvallar, né að hægt hefði verið að afturkalla fyrri ákvörðun húsfélags þannig að fyrri ákvörðun hefði ekki þýðingu. Eðli máls samkvæmt hafi sveitarfélaginu borið að gæta meðalhófs. Framkvæmdirnar hafi fengið staðfestingu tilskilins meirihluta eftir að þær hafi átt sér stað.

Niðurstaða

18. Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar að samþykkja byggingaráform og byggingarheimild um opnun milli fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4 á Akureyri. Kæruheimild er í 59. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og barst kæra innan kærufrests.

19. Í tilefni af ummælum sveitarfélagsins um valdsvið úrskurðarnefndarinnar í máli þessu verður á það bent að um er að ræða kæru vegna samþykktar byggingaráforma á grundvelli laga nr. 160/2010. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laganna skal umsókn um byggingarleyfi meðal annars fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem um er að ræða skilyrði fyrir samþykkt byggingarleyfis, fellur það ekki utan valdsviðs nefndarinnar að meta hvort skilyrðið hafi verið uppfyllt.

20. Í 39. gr. fjöleignarhúsalaga greinir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameign fjölbýlishúss, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint, en af 2. mgr. greinarinnar leiðir að slíkur ákvörðunarréttur á við um breytingar og hvers kyns framkvæmdir. Hin umþrætta framkvæmd felur í sér smávægilega breytingu á sameign þar sem einungis er um að ræða opnun á milli tveggja séreignarhluta sem gögn málsins bera með sér að hafi ekki áhrif á burðarvirki húsanna. Var því þörf á samþykki einfalds meiri hluta meðeigenda miðað við eignarhluta fyrir hinum umdeildu framkvæmdum, sbr. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga.

21. Sem fyrr segir samþykkti byggingarfulltrúi 11. apríl 2024 umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum innanhúss fyrir Hofsbót 2 og 4 er fólust í því að opna á milli húsanna tveggja. Á þeim tíma lá ekki fyrir samþykki meðeigenda í fjölbýlishúsinu að Hofsbót 4. Á húsfundi húsfélagsins hinn 28. nóvember s.á. var hin umdeilda framkvæmd samþykkt með einföldum meirihluta eigenda hússins, miðað við eignarhluta, en samkvæmt gögnum málsins var framkvæmdum þá lokið. Eftir að tilkynnt var um endurupptöku ákvörðunar byggingar­fulltrúa um samþykkt byggingarleyfis fundaði húsfélagið að nýju 8. júlí 2025. Var niður­staða fundarins að falla frá fyrri ákvörðun um samþykki vegna framkvæmdanna og með nýrri ákvörðun var því hafnað að veita samþykki fyrir þeirri breytingu á sameign sem fælist í opnun á milli Hofsbótar 2 og 4.

22. Byggingarfulltrúi hefur á það bent að hann teldi að í ákvörðun húsfélagsins frá 28. nóvember 2024, um að samþykkja breytingu á sameign hússins, fælist gilt samþykki í skilningi 10. gr. laga nr. 160/2010 og að eignarréttarleg heimild væri því til staðar fyrir framkvæmdinni. Ekki væri rétt að leggja seinni ákvörðun húsfélagsins til grundvallar, né væri hægt að afturkalla fyrri ákvörðun húsfélagsins þannig að hún hefði ekki þýðingu.

23. Á grundvelli 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 skal umsókn um byggingarleyfi meðal annars fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Bar byggingarfulltrúa samkvæmt því að sjá til þess að áskilið samþykki meðeigenda Hofsbótar 2 og 4 lægi fyrir við samþykkt byggingaráforma. Samkvæmt gögnum þessa máls var slíks samþykkis aflað á húsfélagsfundi 28. nóvember 2024 og var með því á þeim tíma bætt úr annmarka sem var á samþykki byggingaráforma vegna framkvæmdanna, sem fjallað var um í úrskurði nefndarinnar í máli nr. 41/2025, uppkveðnum 26. júní 2025.

24. Í hinni kærðu ákvörðun fólst í reynd að hafnað var kröfum kærenda um afturköllun á fyrri ákvörðun um samþykki byggingaráforma og veitingu byggingarheimildar vegna opnunar milli fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4. Af hálfu úrskurðarnefndarinnar verður ekki gerð athugasemd við þá niðurstöðu, sem tók mið af samþykki húsfundar frá 28. nóvember 2024, sem var veitt eftir að framkvæmdum var lokið. Verður ekki talið að breytt afstaða húsfélagsins, allnokkru síðar, geti bakað byggingarfulltrúa skyldu til að afturkalla fyrri ákvörðun sína, um að veita heimild til framkvæmdar, sem þegar er lokið.

25. Með vísan til alls þess sem að framan greinir er kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilda ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 22. ágúst 2025 um að samþykkja byggingaráform og byggingarheimild um opnun milli fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.