Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
ágú 08
Love0

106/2025 Jöfursbás

Með

Árið 2025, föstudaginn 8. ágúst, tók Arnór Snæbjörnsson, formaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, með heimild í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 130/2011, fyrir:

Mál nr. 106/2025, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 21. febrúar 2019 að samþykkja nýtt deiliskipulag fyrir Gufunes, áfangi 1, og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. nóvember 2023 að samþykkja umsókn um leyfi til að byggja þriggja hæða fjölbýlishús að Jöfursbási 9c.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. júlí 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir Húsfélagið Jöfursbás 11 þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 21. febrúar 2019 að samþykkja nýtt deiliskipulag fyrir Gufunes, áfangi 1. Einnig er kærð ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. nóvember 2023 að samþykkja umsókn um leyfi til að byggja þriggja hæða fjölbýlishús að Jöfursbási 9c. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunar­kröfu kæranda.

Málsatvik og rök: Á fundi borgarráðs 21. febrúar 2019 var samþykkt nýtt deiliskipulag fyrir fyrsta áfanga Gufuness. Tók deiliskipulagið gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 1. mars s.á. Gerðar hafa verið tvær breytingar á deiliskipulagi fyrir lóð nr. 9 við Jöfursbás sem tóku gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda, 12. ágúst 2021 og 7. október 2022. Umsókn um leyfi til að byggja þriggja hæða fjölbýlishús að Jöfursbási 9c var samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. nóvember 2023.

Kærandi bendir á að fjölbýlishúsið að Jöfursbási 9c sé fimm hæða fjölbýlishús sem sé einungis í 10 til 12 m fjarlægð frá Jöfursbási 11. Nokkrir íbúar hafi verið meðvitaðir um að frekari framkvæmdir væru fyrirhugaðar en hafi ekki gert sér grein fyrir því að ráðgert væri að svipta þá svo mikilli dagsbirtu. Þrátt fyrir að sex ár séu væru því að deiliskipulag hafi verið samþykkt og að byggingarleyfi hafi verið gefið út fyrir rúmlega einu og hálfu ári hafi framkvæmdir ekki hafist fyrr en í mars 2025. Íbúum hafi ekki verið kunnugt um þessar ráðagerðir fyrr en þá og þeir hafi ekki áttað sig á því hversu mikið nýbyggingin kæmi til með að skerða rétt þeirra. Það verði að játa þeim nokkuð svigrúm til að átta sig á aðstæðum og taka ákvörðun um næstu skref. Telja verði afsakanlegt að kæran hafi ekki borist fyrr auk þess sem mikilvægt sé að úr málinu verði leyst sbr. 1. og 2. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Reykjavíkurborg vísar til þess að ekkert hafi komið fram sem bendi til þess að útgefið byggingarleyfi sé ekki í samræmi við gildandi skipulag. Þá sé kærufrestur fyrir hinar kærðu ákvarðanir liðinn sbr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sbr. einnig 27. og 28. gr. stjórnsýslulaga.

Leyfishafi vísar til þess að kærufrestur sé liðinn bæði vegna hins kærða deiliskipulags sem og byggingarleyfis. Framkvæmdir við Jöfursbás 9c séu hálfnaðar og í samræmi við upphaflegt deiliskipulag frá árinu 2019. Fyrstu íbúar að Jöfursbási 11 hafi flutt inn árið 2022, þremur árum eftir að deiliskipulag fyrir svæðið hafi verið samþykkt og auglýst. Þáverandi og núverandi eigendur hússins hafi mátt þekkja skipulag svæðisins og hvar stæði til að reisa fjölbýlishús í nágrenninu. Ekkert hafi breyst frá þeim tíma. Þær undantekningar sem fram komi í 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga eigi ekki við um aðstæður sem þessar.

Niðurstaða: Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 er kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að. Sé um að ræða ákvörðun sem sætir opinberri birtingu telst kærufrestur frá fyrstu birtingu ákvörðunar skv. 2. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga. Auglýsing um gildistöku deiliskipulags þess sem deilt er um í máli þessu var birt í B-deild Stjórnartíðinda 21. febrúar 2019 og breytingar á því annars vegar 12. ágúst 2021 og 7. október 2022. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 18. júlí 2025 og var kærufrestur því löngu liðinn.

Hvað varðar byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi á lóð nr. 9c liggur fyrir að byggingarleyfi var samþykkt af hálfu byggingarfulltrúa 14. nóvember 2023. Í kæru kom fram að íbúum hafi verið kunnugt um framkvæmdir á lóðinni í mars 2025 og verður að telja að þá hafi þeim verið kunnugt eða mátt vera kunnugt um ákvörðun þá er kæra þessi lýtur að, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Eins og áður greinir barst kæra vegna byggingarleyfisins 18. júlí s.á. og var kærufrestur þá liðinn.

Í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er fjallað um áhrif þess ef kæra berst að liðnum kærufresti. Ber þá samkvæmt 1. mgr. ákvæðisins að vísa kæru frá nema að afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til efnismeðferðar. Tiltekið er í athugasemdum með 28. gr. í frumvarpi því sem varð að stjórnsýslulögum að við mat á því hvort skilyrði séu til að taka mál til meðferðar að loknum kærufresti þurfi að líta til þess hvort aðilar að málinu séu fleiri en einn og með andstæða hagsmuni. Sé svo sé rétt að taka mál einungis til kærumeðferðar að liðnum kærufresti í algjörum undantekningartilvikum. Skilyrði 28. gr. stjórnsýslulaga fyrir töku máls til efnismeðferðar að liðnum kærufresti þykja ekki uppfyllt í máli þessu. Verður máli þessu því vísað frá nefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

ágú 07
Love0

72/2025 Vorbraut

Með

Árið 2025, fimmtudaginn 7. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2025, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2025 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hnoðraholts norður. Jafnframt eru kærðar ákvarðanir byggingarfulltrúa frá 8. apríl s.á. um að samþykkja byggingar­áform vegna Vorbrautar 8–12 og 14 og útgáfu byggingarleyfis frá 29. apríl 2025 fyrir Vorbraut 8–12.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 6. maí 2025, er barst nefndinni 7. s.m., kæra Habs ehf., Admin ehf. og þrír aðrir lóðarhafar Skerpluholts 1, 3, 5 og 7, þá ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2025 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hnoðraholts norður. Jafnframt eru kærðar þær ákvarðanir byggingarfulltrúa frá 8. apríl 2025 að samþykkja byggingaráform vegna Vorbrautar 8–12 og Vorbrautar 14 ásamt útgáfu byggingarleyfis frá 29. apríl 2025, vegna Vorbrautar 8–12. Er þess krafist að ákvarðanirnar verði felldar úr gildi, en til vara að felldur verði úr gildi sá hluti samþykktra byggingaráforma Vorbrautar 8–12 er varðar hæðarkóta lóða, bílakjallara og bílastæði. Kærendur gerðu einnig kröfu um að framkvæmdir við Vorbraut 8–12 og 14 yrðu stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni en þeirri kröfu var hafnað með bráðabirgðaúrskurði nefndarinnar, uppkveðnum 6. júní 2025.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Garðabæ 6. júní 2025.

Málavextir: Að undangenginni auglýsingu skv. 41. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 var á fundi bæjarstjórnar Garðabæjar 6. febrúar 2025 tekin fyrir og samþykkt tillaga að breytingu á deiliskipulagi Hnoðraholts norður, er fólst m.a. í því að breikka byggingarreit fjölbýlishúsa á reit F3 úr 14 m í 15 m, sameina lóðir við Vorbraut 8–12 í eina lóð og heimila þar byggingu sameigin­legs bílakjallara. Var breytingin birt í B-deild Stjórnartíðinda 7. apríl 2025. Næsta dag sam­þykkti byggingarfulltrúi umsóknir um byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsum á lóðunum Vorbraut 8–12 og 14. Hinn 29. s.m. gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi fyrir fram­kvæmdum að Vorbraut 8–12.

Málsrök kærenda: Vísað er til þess að á fundi bæjarráðs Garðabæjar 4. júní 2024 hafi verið samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að samþykkja tillögu skipulagsnefndar um að grenndar­kynnna tillögu að óverulegri breytingu á deiliskipulagi norðurhluta Hnoðraholts sem taki til fjölbýlishúsalóða við Vorbraut 8–12. Breytingin hafi falið í sér sameiningu lóða, fjölgun íbúða og fyrirhugaðan bílakjallara undir byggingum, auk breytinga á byggingarreitum úr 14 í 15 metra. Tillagan hafi verið samþykkt af bæjarstjórn og tekið fram að við grenndarkynningu skuli m.a. kynna lóðarhöfum Skerpluholts 1, 3, 5 og 7 uppdrætti sem sýni fyrirhugaðan frágang lóða og lóðarmarka.

Þrátt fyrir ákvörðun um grenndarkynningu hafi verið horfið frá þeirri málsmeðferð og farið með málið í formlegt skipulagsferli. Hafi það því ekki verið kynnt fyrir kærendum sem hefðu mátt eiga von á grenndarkynningu vegna breytingarinnar. Að auki hafi verið mjög óljóst af texta og fyrirsögn tillögu að deiliskipulagsbreytingunni að þær breytingar sem fjallað hafi verið um hefðu verið hluti af nýju skipulagsferli. Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar 9. júlí 2024 hafi verið lögð fram tillaga að breytingu deiliskipulags Hnoðraholts norður sem geri ráð fyrir fjölgun íbúðaeininga í raðhúsum við Útholt og Stekkholt og í fjölbýlishúsum sunnan Vor­brautar. Aftur sé fjallað um sama mál á fundi skipulagsnefndar 29. ágúst s.á.

Með umsókn, dags. 16. ágúst 2024, hafi verið sótt um byggingarheimild eða -leyfi vegna byggingaráforma fyrir Vorbraut 8–12. Í umsókninni hafi komið fram að óskað væri eftir „jarðvinnuleyfi“ fyrir Vorbraut 8–12. Hafi byggingarfulltrúi Garðabæjar samþykkt erindið 19. s.m. þar sem tekið hafi verið fram að sótt hafi verið um leyfi í samræmi við „graftrar- og fleygunarplan“ frá tilgreindri verkfræðistofu. Enginn lagagrundvöllur sé til að veita slíkt leyfi og umsóknin ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag þegar hún hafi verið samþykkt.

Á fundi skipulagsnefndar 29. ágúst 2024 hafi verið búið að bæta fleiri atriðum við deiliskipulagstillöguna sem ekki hefðu komið fram á fyrri fundi nefndarinnar hinn 9. júlí s.á., þ. á m. „að lóðirnar Vorbraut 8, 10 og 12 sameinist í eina lóð með sameiginlegum bílakjallara“. Ekkert hafi verið tiltekið um að byggingarreitur bílakjallara myndi stækka og færast eins verulega nálægt lóðarmörkum og áform hafi verið um. Þá komi fram að byggingarreitur bílakjallara að Vorbraut 14 og fleiri lóða muni breikka úr 17 í 18 m. Hafi skipulagsnefnd vísað tillögunni til auglýsingar í samræmi við 1. mgr. 43 gr. og 41. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Engin kynning hafi farið fram á tillögunni skv. 4. mgr. 40. gr. laganna, þrátt fyrir að breytingin hafi veruleg grenndaráhrif.

Skipulagsbreytingin hafi verið auglýst frá 24. október 2024 til 5. desember s.á., en birting í Morgunblaðinu og Garðapóstinum hafi aðeins verið frá 31. október 2024 til 5. desember s.á. Kærendur hafi ekki lagt fram athugasemdir þar sem þeim hafi ekki verið kunnugt um að tillagan væri komin úr grenndarkynningarferli yfir í formlegt skipulagsferli. Á fundi skipulagsnefndar 23. janúar 2025 hafi deiliskipulagstillagan verið samþykkt óbreytt, staðfest á fundi bæjar­stjórnar 6. febrúar 2025 og birt í B-deild Stjórnartíðinda 7. apríl s.á. Samkvæmt bókun fundar­ins virðist sem brugðist hafi verið við athugasemd um skuggavarp vegna aukins byggingar­magns en ekki hafi verið tekin afstaða til athugasemda Kópavogsbæjar. Skipulagsstofnun hafi sent Garðabæ erindi dags. 10. mars 2025, þar sem bent hafi verið á að skýra þyrfti betur afstöðu bæjarstjórnar til athugasemda Kópavogsbæjar og hafi það verið gert á fundi bæjarstjórnar 20. mars 2025. Enn hafi niðurstaða bæjarstjórnar ekki verið auglýst í samræmi við 3. mgr. 41. gr. skipulagslaga.

Í auglýsingunni sem birt sé í Stjórnartíðindum sé deiliskipulagstillögunni einvörðungu lýst þannig að hún geri ráð fyrir fjölgun íbúðareininga í raðhúsum og fjölbýlishúsum. Í auglýsingunni sé í engu minnst á þær miklu breytingar á byggingarreit bílakjallara Vorbrautar 8–14, breytingu á aðkomu bíla að bílakjallara sem verði frá Skerpluholti eða á hæðarmun á lóðarmörkum, sem m.a. felist í breytingunni eða bendi nokkuð í orðalagi til þess að breytingin nái að lóðarmörkum lóða kærenda.

Í kjölfarið hafi ákvörðun byggingarfulltrúa um samþykkt byggingaráforma vegna byggingar­leyfisumsókna fyrir Vorbraut 14 og fyrir Vorbraut 8–12 verið samþykkt á fundi bæjarráðs 8. apríl 2025. Hafi þá umfangsmiklar jarðvinnuframkvæmdir þegar verið hafnar á báðum lóðum án nokkurra gildra leyfa, en framkvæmdirnar nái að lóðarmörkum aðliggjandi lóða Skerplu­holts 1, 3 og 5 og inn fyrir lóðarmörk Skerpluholts 7. Jarðframkvæmdirnar séu þess eðlis að áhrif þeirra og áhætta á skriði jarðvegs sé löngu komin inn fyrir lóðarmörk kærenda. Samkvæmt nýjum gögnum frá Garðabæ hafi byggingarleyfi síðast verið veitt fyrir Vorbraut 8–12 hinn 29. apríl 2025.

Hafi kærendur lagt fram kæru til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. mars 2025, sem orðið hafi að máli nr. 49/2025, þar sem óskað hafi verið eftir stöðvun framkvæmda því kærendur hefðu orðið varir við umfangsmiklar jarðvinnuframkvæmdir upp að lóðamörkum þeirra án þess að nokkurt samráð hefði verið haft við þá. Höfðu lóðarhafar Skerpluholts 1, 3 og 5 óskað eftir hönnunargögnum vegna framkvæmdanna með tölvupósti hinn 3. mars 2025 og ennfremur krafist þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar með tölvupóstum 9. og 19. mars en ekki fengið svör. Hinn 19. mars hefðu sömu lóðarhafar setið fund með byggingarfulltrúa Garðabæjar og fulltrúum verktaka til að freista þess að fá upplýsingar um framkvæmdina og á hvaða heimild þær væru byggðar. Lóðarhafi Skerpluholts 7 hafi þó ekki verið boðaður til sambærilegs fundar þrátt fyrir að hagsmunir hans hljóti að vera þeir sömu og annarra lóðarhafa aðliggjandi lóða.

Með tölvupósti hinn 14. apríl 2025 hafi byggingarfulltrúi Garðabæjar sent lóðarhöfum þeim sem fundinn sátu minnisblað þar sem farið sé yfir breytingar á byggingarreit og framkvæmdir við lóðarmörk Vorbrautar 8–12 og Skerpluholts 3 og 5. Af minnisblaðinu megi sjá að byggingarreitur eigi að ná 0,5 m að lóðamörkum og að fyrirhugað sé að setja upp stoðvegg til að koma í veg fyrir jarðvegsskrið, sem verði einnig útveggur bílageymslu. Til þess eigi að grafa allt að 1,2 m inn fyrir lóðarmörk kærenda. Ekkert samráð hafi verið haft við þá en engu að síður virðist sem búið sé að veita verktökum heimild, án lagagrundvallar eða stoðar í skipulagi, til að grafa 6–7 m niður meðfram og inn fyrir lóðarmörk kærenda með tilheyrandi raski, áhættu og fjárhagslegu tjóni.

Þá skuli sérstaklega vakin athygli á því að Garðabær hafi ranglega haldið því fram í fundargerð sinni frá 19. mars 2025 að lóðarhafar er fundinn hafi setið hefðu samþykkt framkvæmdir sem næðu að og yfir lóðarmörk þeirra á fundinum. Hafi kærendur leiðrétt þá rangfærslu strax í kjölfar þess að byggingarfulltrúi sendi þeim umrædda fundargerð.

Beiðni um hönnunargögn hafi verið ítrekuð við Garðabæ sem sýni fram á að framkvæmdin ógni ekki lóðum og mannvirkjum að Skerpluholti 1–7 ásamt verkfræðiteikningum sem sýni frágang á stoðvegg við lóðarmörk. Þá hafi verið óskað eftir mati jarðvegsverkfræðings auk útreikningi verktakans ÞG verk á skriðhorni vegna jarðvegsvinnunnar. Hvorki hafi gögn borist kærendum né frekari skýringar eða útreikningar. Kærendur hafi enn fremur óskað eftir því að sett verði niður fastmerki við Skerpluholt 3 og 5 svo hægt verði að fylgjast með jarðvegi og húsum á meðan á jarðvegsvinnu standi. Þeim umleitunum hafi þó ekki verið svarað af hálfu Garðabæjar. Telji kærendur einsýnt að Garðabær hljóti að bera ábyrgð á tjóni ef af hljótist, auk verktakanna ÞG Verk ehf. og Meistarasmíð ehf. þar sem ítrekað hafi verið bent á hættu á tjóni án þess að Garðabær hafi nokkuð aðhafst.

Málsrök Garðabæjar: Bent er á að á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar 29. ágúst 2024 hafi var lögð fram tillaga að breytingu deiliskipulags Hnoðraholts norður sem falið hafi í sér að gert yrði ráð fyrir sameiginlegum bílakjallara á lóðunum Vorbraut 8, 10 og 12 með einum aðkomu­rampi milli Vorbrautar 8 og 10 og að lóðirnar yrðu sameinaðar í eina lóð. Þar að auki hafi tillagan gert ráð fyrir að byggingarreitur yrðu breikkaður úr 14 m í 15 m. Tillagan hafi verið metin óveruleg breyting á deiliskipulagi skv. 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og verið vísað til grenndarkynningar skv. 44. gr. laganna.

 Síðar hafi verið ákveðið að sameina framangreindar tillögur öðrum framkomnum breytingar­tillögum og fara sameiginlega með þær skv. 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga. Á fundi skipulags­nefndar Garðabæjar 29. ágúst 2024 hafi verið lögð fram tillaga að breytingu deiliskipulags Hnoðraholts norður sem fæli m.a. í sér að hámarksfjöldi íbúða í fjölbýlishúsum sunnan Vorbrautar aukist úr 12 í 14 í hverju húsi, byggingarreitir húsa sunnan Vorbrautar breikki úr 14 m í 15 m, byggingarreitir bílakjallara breikki úr 17 m í 18 m á lóðunum Vorbraut 2, 4, 6, 14 og 16 og lóðirnar Vorbraut 8, 10 og 12 sameinist í eina lóð með sameiginlegum bílakjallara. Hafi skipulagsnefnd vísað tillögunni til auglýsingar í samræmi við 1. mgr. 43. gr. og 41. gr. skipulagslaga og tekið fram að auglýsa ætti tillöguna samhliða tillögu að breytingu Aðal­skipulags Garðabæjar 2016–2030 sem nái til rammahluta Vífilsstaðalands.

Tillaga skipulagsnefndar hafi verið samþykkt í bæjarráði 3. september 2024 og bæjarstjórn 5. s.m. Auglýsing hafi verið birt 24. október 2024 á vefsíðu Garðabæjar, á vef Skipulagsstofnunar og í Lögbirtingarblaðinu og 31. s.m. í Morgunblaðinu og Garðapóstinum. Frestur til að skila inn athugasemdum hafi verið 5. desember 2024, en tímabilið frá 24. október til 5. desember sé 6 vikur, sem sé í samræmi við 2. mgr. 31. gr., sbr. 1. mgr. 41. gr. skipulagslaga. Nokkrar umsagnir hafi borist ásamt einni athugasemd sem hafi verið svarað.

Hafi niðurstaða bæjarstjórnar, að samþykkja umrædda breytingu að deiliskipulaginu, að undan­genginni málsmeðferð samkvæmt skipulagslögum, sbr. fundi bæjarstjórnar 6. febrúar 2025 og 20. mars s.á., verið auglýst á vefsíðu Garðabæjar 7. apríl s.á. og birt í B-deild Stjórnartíðinda sama dag.

Á fundi bæjarráðs 8. apríl 2025 hafi verið samþykkt afgreiðsla byggingarfulltrúa um að veita leyfi fyrir 42 íbúða fjölbýlishúsi að Vorbraut 8–12 og fyrir 14 íbúða fjölbýlishúsi að Vorbraut 14. Byggingarleyfi fyrir framkvæmdum að Vorbraut 8–12 hafi verið gefið út 29. apríl 2025 og samsvarandi leyfi fyrir Vorbraut 14, hinn 6. júní s.á. Á fundi bæjarráðs 27. ágúst 2024 hafi verið samþykkt að veita jarðvinnuleyfi að Vorbraut 8–12, en framkvæmdir ekki hafist fyrr en eftir samþykkt framangreindrar deiliskipulagsbreytingar.

Eins og áður segi hafi verið horfið frá því að láta aðeins fara fram grenndarkynningu skv. 44. gr. sbr. 2. mgr. 43. gr skipulagslaga og fara með þær ásamt öðrum breytingum skv. 1. mgr. 43. gr. laganna. Engin skylda hafi hvílt á sveitarfélaginu að tilkynna kærendum það sérstaklega. Hafi sú ákvörðun verið jafn aðgengileg kærendum og sú fyrri um grenndarkynningu.

Málsmeðferð skipulagsbreytingarinnar hafi öll verið í samræmi við lög og bókanir og auglýsingar skýrar um meginefnisinntak fyrirhugaðra breytinga, sem nánar hafi verið hægt að kynna sér í tillögunni sjálfri sem hafi verið auglýst og gerð aðgengileg í samræmi við skipulagslög.

Áréttað sé að deiliskipulagsbreytingin nái ekki að eða inn fyrir lóðarmörk kærenda og af breytingunni eða hinum kærðu leyfum leiði ekki að grafa þurfi inn fyrir lóðarmörk. Né heldur að það eigi að vera einhver hætta á jarðvegsskriði eða tjóni á mannvirkjum. Í deiliskipulags­breytingunni felist hins vegar að afmarkaður byggingarreitur vegna bílakjallara á sameinuðum lóðum Vorbrautar 8–12 nái allt að 0,5 m að mörkum lóða að Skerpluholti, þótt athuga verði jafnframt að eiginlegur útveggur/stoðveggur bílakjallara standi fjær lóðarmörkum. Einnig verði að hafa í huga að bílakjallari sé allur neðanjarðar og verði ekki sýnilegur þegar lóðarfrágangi sé lokið. Í þessu felist að þrátt fyrir að við jarðvegsvinnu vegna bílakjallara sé grafið nærri lóðarmörkum gagnvart Skerpluholti þá liggi ekkert fyrir um að grafið hafi verið að eða inn fyrir lóðarmörk. Ef og að því marki sem raun hafi orðið, þá sé ástæða þess sú að lóðir kærenda við Skerpluholt séu rangt hæðarsettar. Rétt þyki að taka það fram að á minniblaði sem sent hafi verið kærendum 4. apríl 2025 komi fram að samkvæmt teikningu þurfi að grafa að lóðamörkum allt að 1,2 m þar sem fjarlægð sé styst við Skerpluholt 3.

Mótmælt sé því sem haldið sé fram í kæru um að umrædd deiliskipulagsbreyting sé ekki í samræmi við gildandi aðalskipulag og sé í því sambandi vísað til fjölda bílastæða miðað við íbúðafjölda samkvæmt aðalskipulagi. Í umræddri deiliskipulagsbreytingu felist að íbúðafjöldi í fjölbýlishúsum sunnan Vorbrautar aukist úr 12–14 í hverju húsi, eða alls um 16 íbúðir, úr 96 í 112 í heildina. Sú aukning feli ekki í sér 55% fjölgun íbúða eins og segi í kæru. Samhliða fjölgi bílastæðum um 16, þrátt fyrir að bílastæði á yfirborði milli Vorbrautar 10 og 12 falli út, sbr. hinn sameiginlega bílakjallara Vorbrautar 8–12. Fjöldi bílastæða miðað við íbúðafjölda sé því óbreyttur og í samræmi við aðalskipulag.

Ekki sé áskilið samkvæmt skipulagslögum eða í reglugerð að í texta deiliskipulags­breytingarinnar hafi þurft að koma fram í fermetrum talið hver sé nákvæm stærð byggingarreits sameiginlegs bílakjallara að Vorbraut 8–12. Á uppdrætti deiliskipulagsbreytingarinnar megi hins vegar skýrlega sjá hvernig byggingarreitur bílakjallara afmarkist fyrir og eftir breytingu, bæði á yfirlits- og sneiðmynd. Slík framsetning sé í fullu samræmi við skipulagslög og -reglugerð, þ. á m. 1. mgr. 37. gr skipulagslaga og b. lið 5.3.2.1. gr. skipulagsreglugerðar.

 Með vísan til framangreinds séu hinar kærðu ákvarðanir um samþykkt byggingaráforma og veitingu byggingarleyfis í samræmi við deiliskipulag og hafi þær verið teknir á grundvelli umsókna og framlagðra gagna samkvæmt skipulagsreglugerð.

Ekki verði séð að hinar kærðu ákvarðanir skerði stjórnarskrárvarinn eignarétt kærenda eða að þeir verði fyrir fjárhagslegu tjóni. Í því sambandi sé bent á að sá „stóraukni“ hæðarmunur og meint hætta sem vísað sé til í kæru, stafi fyrst og fremst af því að lóðir kærenda við Skerplubraut séu rangt hæðarsettar miðað við skipulag.

Með vísan til vangaveltna í kæru um hvort bílakjallarar að Vorbraut 8–12 og 14 falli innan byggingarreits sé tekið fram að ekkert liggi fyrir eða bendi til þess að svo sé ekki.

Frá því að kærendur hafi fyrst borið fram athugasemdir sínar varðandi umrædda deiliskipulags­breytingu og framkvæmdir að Vorbraut 8–12 og 14, hafi verið leitast við að skýra málið og fá kærendum þær upplýsingar sem þeir hafi óskað eftir. Verði því ekki annað séð en að allar áskildar og nauðsynlegar upplýsingar liggi fyrir.

 Athugasemdir leyfishafa: Af hálfu leyfishafa, sem er framkvæmdaraðili við Vorbraut 8–12, er tekið fram að framkvæmdin sé í samræmi við samþykkt byggingarleyfi og hafi útgreftri og raski við lóðamörk verið haldið í algjöru lágmarki. Jarðvegspúði á mörkum lóða kærenda standi allt að 2 m hærra en leyfilegt sé og hafi þeir ekki brugðist við ábendingum og áskorunum um úrbætur. Vegna þess hafi framkvæmdaraðili þurft að ráðast í kostnaðarsamar aðgerðir og m.a. grafið og fjarlægt aukinn jarðveg sem sé eini jarðvegurinn sem hafi verið grafið í innan lóðarmarka kærenda. Ráðist hafi verið í aðgerðir á borð við að koma fyrir girðingum og vörnum með dúklögn og neti. Við gröftinn hafi verið gætt að áhættuþáttum en ljóst sé að því lengur sem grunnurinn standi óhaggaður þeim mun meiri líkur séu á að runnið geti úr bakkanum.

Af hálfu Meistarasmíða ehf., sem er framkvæmdaraðili við Vorbraut 14, er bent á að það sé einungis Skerpluholt 7 sem liggi að mörkum lóðar Vorbrautar 14 og þá aðallega að bílastæðum þar sem engu hafi verið breytt frá upphaflegu deiliskipulagi. Efni kærunnar snúi því tæknilega séð ekki að þeirri framkvæmd, enda aðstæður og mannvirkjahönnun með töluvert öðrum hætti en í tilfelli sameinaðrar lóðar Vorbrautar 8–12. Rétt sé þó að benda á að lóð Skerpluholts 7 sé 1–2 m of há við lóðamörkin og væri gott ef það yrði lagað með tilliti til slysahættu og landskriðs.

 Viðbótarathugasemdir kærenda: Óskað hafi verið eftir hönnunargögnum vegna hinna kærðu framkvæmda með tölvupósti 29. apríl 2025, en kærendur hafi einnig óskað eftir slíkum gögnum í fyrri samskiptum sínum við byggingarfulltrúa. Aðeins hafi borist hluti aðaluppdrátta en engir séruppdrættir eða graftarplan. Beiðnin hafi verið ítrekuð með tölvupósti 27. maí s.á. og aftur 3. og 4. júní s.á. Hönnunargögnin hafi borist með tölvupóstum 5. og 6. s.m. Hvorki hafi borist graftarplan né greinargerð hönnuða.

Gerðar séu verulegar athugasemdir við tafir við afhendingu gagna frá Garðabæ, en kærendur telja að þær hafi verið til þess að afla svigrúms til að ljúka vinnslu byggingarleyfa og veita þau. Óforsvaranlegt sé að sveitarfélagið geti veitt byggingaraðila leyfi til þess að hefja framkvæmdir sem séu með svo miklu inngripi og losi á jarðvegi svo nálægt aðliggjandi lóðum, án þess að fylgja lögum og reglum.

Bent sé á að kanturinn sem ÞG verktakar hafi gert á lóðarmörkum sé ekki í samræmi við teikningar og minni halli sé á kantinum en teikning hönnuðar um jarðvegsvinnuna gefi til kynna. Þá séu ekki 5,6 metrar frá húsvegg að kanti eins og teikningin sýni. Enn fremur sé lausamöl sett á milli stoðveggjar og kants sem kærendur telji ekki fullnægjandi miðað við þá skriðhættu sem til staðar sé.

Varðandi umsögn sveitarfélagsins hvað varði auglýsingatíma deiliskipulagstillögunnar ítreki kærendur það sem fram komi í 1. mgr. 41. gr. skipulagslaga um að auglýsa skuli tillögu að deiliskipulagi sbr. 1. mgr. 31. gr. laganna. Samkvæmt þeirri grein sé birting á heimasíðu sveitarfélagsins ekki talin fullnægja áskilnaði nefndrar lagagreinar, heldur sé áskilið að tillagan sé auglýst þannig að hún komi fyrir augu almennings, sem almennt sæki ekki upplýsingar á heimasíðu sveitarfélagsins af fyrra bragði, og skuli frestur talinn frá birtingu í dagblaði eða Lögbirtingarblaði, sbr. m.a. úrskurð nefndarinnar í máli nr. 95/2015. Í tilkynningu á heimasíðu sveitarfélagsins sé vísað til 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga en vandséð sé að framangreint verklag samræmist tilgangi laganna.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2025 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hnoðraholts norður og ákvarðana byggingarfulltrúa frá 8. apríl 2025 um að samþykkja byggingaráform vegna Vorbrautar 8–12 og Vorbrautar 14, ásamt lögmæti ákvörðunar frá 29. s.m. um að gefa út byggingarleyfi vegna Vorbrautar 8–12.

Gerð skipulags innan marka sveitarfélags er í höndum sveitarstjórnar skv. 3. mgr. 3. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Í aðalskipulagi er sett fram stefna sveitarstjórnar um þróun sveitarfélags, m.a. varðandi landnotkun, sbr. 1. mgr. 28. gr., en við gerð deiliskipulags ber að byggja á stefnu aðalskipulags auk þess sem deiliskipulag skal rúmast innan heimilda þess, sbr. 2. mgr. 37. gr. og 7. mgr. 12. gr. nefndra laga. Við skipulagsgerð ber enn fremur að fylgja markmiðum skipulagslaga sem tíunduð eru í 1. gr. þeirra. Sveitarstjórn er einnig bundin af lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins er felur m.a. í sér að með ákvörðun sé stefnt að lögmætum markmiðum. Að gættum þessum grundvallarreglum hefur sveitarstjórn mat um það hvernig deiliskipulagi skuli háttað.

Í Aðalskipulagi Garðabæjar 2016–2030 er svæðið Hnoðraholt skilgreint sem þróunarsvæði B. Þar segir að megindrætti svæðisins alls, Hnoðraholt, Vetrarmýri og Vífilsstaði, skuli móta frekar í rammaskipulagi.

Þrjár breytingar á Aðalskipulagi Garðabæjar 2016–2030, „Rammahluti Vífilstaðalands“, hafa verið gerðar. Tvær fyrstu breytingarnar fólu m.a. í sér fjölgun íbúða og heimild fyrir bílakjallara undir fjölbýlishúsum. Í báðum breytingunum kemur fram að setja skuli frekari skilmála í deiliskipulag fyrir svæðið. Þriðja breytingin var gerð samhliða breytingu á deiliskipulagi ­Hnoðraholts norður og var hún samþykkt í bæjarstjórn 20. mars 2025 og birt í B-deild Stjórnartíðinda 7. apríl 2025. Breytingin gerir ráð fyrir því að hámarksfjöldi íbúða á svæðinu aukist úr 2.470 í 2.700. Einnig er bætt við ákvæðum um svigrúm í fjölda íbúða um +/− 50 íbúðir í töflu 2.

Í gildi er deiliskipulag fyrir norðurhluta Hnoðraholts, samþykkt á fundi bæjarstjórnar 24. apríl 2024 og birt í B-deild Stjórnartíðinda 13. júní s.á. Samhliða breytingum á rammahluta Vífilsstaðalands í aðalskipulaginu var gerð breyting á deiliskipulagi Hnoðraholts norður. Í breytingunni fólst m.a. að hámarksfjöldi íbúða í fjölbýlishúsum sunnan Vorbrautar fjölgi úr 12 í 14 í hverju húsi eða alls um 16 íbúðir, að byggingarreitir húsa sunnan Vorbrautar breikki úr 14 m í 15 m, að byggingarreitir bílakjallara breikki úr 17 m í 18 m á lóðunum Vorbraut 2, 4, 6, 14 og 16 og að lóðirnar Vorbraut 8, 10 og 12 sameinist í eina lóð með sameiginlegum bíla­kjallara. Verður ekki annað séð en að deiliskipulagsbreytingin sé í samræmi við gildandi aðal­skipulag svo sem því var breytt samhliða deiliskipulagsbreytingunni.

Tillaga að hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var auglýst til kynningar í samræmi við almenna reglu 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga og í kjölfarið var tekin afstaða til þeirra athuga­semda sem bárust við tillöguna. Auglýsing var birt 24. október 2024 á vefsíðu Garðabæjar, á vef Skipulagsstofnunar og í Lögbirtingablaðinu. Þá var hún birt 31. s.m. í Morgunblaðinu og Garðapóstinum. Frestur til að skila inn athugasemdum var sex vikur frá fyrri birtingu og fimm vikur frá birtingu í dagblaði, sem er ekki í samræmi við 2. mgr. 31. gr. skipulagslaga. Á hitt ber að líta að sveitarfélagið birti auglýsinguna á þremur stöðum í sex vikur, þ.m.t. í Lögbirtingablaðinu sem telst opinber birting. Verður því talið að áðurnefndur annmarki sé ekki þess eðlis að varðað geti ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar. Að lokinni samþykkt bæjarstjórnar og lögboðinni yfirferð Skipulagsstofnunar tók skipulagið gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 7. apríl 2025. Var formleg málsmeðferð deiliskipulagsins því að öðru leyti í samræmi við ákvæði skipulagslaga, en þess ber að geta að 2. mgr. 43. gr. skipulagslaganna um grenndarkynningu felur í sér undantekningu frá áður greindri meginreglu um kynningu tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á því.

Skipulagslög áskilja að samráð sé haft við almenning við gerð skipulagsáætlana þannig að honum sé gefið tækifæri til að hafa áhrif á ákvörðun stjórnvalda við gerð slíkra áætlana, sbr. c- og d-lið 1. gr. laganna. Það samráð fer fyrst og fremst fram á grundvelli málsmeðferðarreglna sem mælt er fyrir um í skipulagslögum, en sem áður segir var þeim reglum fylgt við gerð deiliskipulagsbreytingarinnar. Þá segir í 3. mgr. gr. 5.2.1. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 að ef tillaga að deiliskipulagi tekur til svæðis sem liggur að lóðamörkum, landamörkum eða sveitarfélagamörkum skuli haft samráð við eiganda þess lands, lóðarhafa eða viðkomandi sveitarfélag áður en tillaga er samþykkt til auglýsingar. Greint reglugerðarákvæði á ekki við í máli þessu þar sem lóðir kærenda eru innan skipulagssvæðisins. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga að ekki sé þörf á að taka saman lýsingu samkvæmt 1. mgr. 40. gr. laganna vegna breytinga á deiliskipulagi. Var málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar í ljósi framan­­­ritaðs lögum samkvæmt.

Að öllu framangreindu virtu verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafnað.

Að fenginni framangreindri niðurstöðu eiga hinar kærðu ákvarðanir um samþykki byggingar­áforma og útgáfu byggingarleyfis stoð í gildandi skipulagsáætlunum svo sem kveðið er á um í 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. sömu laga. Með vísan til þess er kröfu um ógildingu hinna kærðu ákvarðana byggingarfulltrúa hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2025 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hnoðraholts norður og ákvarðana byggingar­fulltrúa frá 8. apríl s.á. um að samþykkja byggingaráform vegna Vorbrautar 8–12 og 14 ásamt útgáfu byggingarleyfis frá 29. apríl 2025 fyrir Vorbraut 8–12.

júl 15
Love0

42/2025 Brekkugerði

Með

Árið 2025, þriðjudaginn 15. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 42/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. febrúar 2025 um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir niðurgrafinni viðbyggingu að Brekkugerði 19, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 17. mars 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir Grandview ehf, Brekkugerði 19, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. febrúar 2025 að synja umsókn um leyfi fyrir niðurgrafinni viðbyggingu að Brekkugerði 19, Reykjavík. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 15. apríl 2025.

Málavextir: Brekkugerði 19 er 307,6 m2 einbýlishús, byggt árið 1963 og er skráð sem tvær hæðir og kjallari. Hinn 22. janúar 2025 lagði kærandi inn umsókn til byggingar­fulltrúa sem fól í sér ,,umsókn fyrir byggingu niður grafinnar viðbyggingar í kjallarahæð á lóð umhverfis núverandi húss.“ Málið var tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 28. s.m. og vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem vísaði málinu til umsagnar verkefnastjóra á afgreiðslufundi sínum 30. s.m. Var málið lagt fram að nýju á fundi skipulagsfulltrúa 13. febrúar 2025 þar sem neikvætt var tekið í erindið. Umsókninni var því næst synjað á fundi byggingar­fulltrúa 18. s.m. með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa þar sem vísað var til þess að yrði umsóknin samþykkt myndi nýtingarhlutfall lóðarinnar hækka úr 0,67 í 1,01, en nýtingarhlutfall á nágrannalóðum sé frá 0,31 til 0,59. Að auki stæði yfir vinna við gerð hverfisskipulags í Leitum og Gerðum þar sem m.a. yrði kveðið á um hámarksbyggingarmagn á lóð og mögulegar viðbætur við eldri hús þar sem aðstæður leyfi. Endanlegar tillögur fyrir Brekkugerði lægju ekki enn fyrir, þ.e. hvort og hversu mikið byggingarmagn yrði heimilað, en vísað til þess að slá mætti því föstu að ef veittar yrðu auknar heimildir við Brekkugerði yrði fyrst og fremst að horfa til þess að þær lóðir sem væru með lægra nýtingarhlutfall fengju hóflegar byggingarheimildir. Í ljósi nýtingar­hlutfalls Brekkugerðis 19 væru ekki fyrirætlanir um að heimila aukið byggingarmagn á lóðinni. Að lokum vísaði skipulagsfulltrúi til þess að fyrirhugað væri að leggja til hverfisvernd í rauðum flokki á húsið við Brekkugerði 19 í komandi hverfisskipulagi. Umsækjanda var tilkynnt um ákvörðunina með tölvupósti 19. febrúar 2025.

Málsrök kæranda: Vísað er til þess að arkitekt hússins hafi verið fyrsta konan til að teikna hús á Íslandi og hafi framúrstefnulegur arkitektúr hennar, strax í upphafi, vakið mikla athygli. Húsið standi á 476 m2 lóð en samkvæmt upplýsingum sem kærandi hafi fengið frá erfingjum nefnds arkitekts hússins hafi lóðirnar Brekkugerði 17 og 19 upphaflega verið ein lóð, en þeim síðar skipt upp í tvær lóðir. Lóðin sé sú minnsta í Brekkugerði og sé til að mynda 99 m2 minni en næstminnsta lóðin við götuna. Hvorki deiliskipulag né hverfisskipulag séu í gildi fyrir lóðina eða aðrar lóðir við Brekkugerði.

Árið 2021 hafi kærandi fest kaup á eigninni. Á þeim tíma hefði fasteigninni verið afar illa við haldið og hafi kærandi ráðist í miklar viðhaldsframkvæmdir að innan sem utan. Fram­kvæmdirnar hafi tekist það vel að árið 2023 hafi borgarstjóri Reykjavíkur veitt kæranda viðurkenningu fyrir vandaðar endurbætur á húsinu, þar sem m.a. komi fram að endurbætur á ytra byrði hússins hafi verið gerðar með sterkan upprunalegan karakter hússins að leiðarljósi. Allar endurbætur og framkvæmdir hafi auk þessa verið gerðar í nánu samráði við sviðsstjóra umhverfis- og skipulags hjá Minjastofnun Íslands, sem einnig sé handhafi höfundarréttar nefnds arkitektar hússins.

Haustið 2024 hafi kærandi ráðist í jarðvegsskipti á lóðinni og haft m.a. í hyggju að leggja drenlagnir og að skipta um fráveitulagnir. Hafi þá komið í ljós að stoðveggur sem skilji að lóðina að Brekkugerði 19 og göngustíg sveitarfélagsins hafi verið í slæmu ásigkomulagi og farinn að halla í átt að göngustígnum. Til að takmarka hættu vegna þessa hafi kærandi fjarlægt stoðvegginn og byggt að nýju á eigin kostnað. Við þær framkvæmdir hafi jafnan komið í ljós að dýpt lóðarinnar væri afar ákjósanleg fyrir frekari hagnýtingu án nokkurra neikvæðra áhrifa fyrir nágranna og umhverfið. Í ljósi þess væri óþarfi að fylla lóðina aftur með jarðvegi.

Í samráði við rétthafa höfundarréttar arkitekts hússins hafi kærandi látið hanna niðurgrafna vinnustofu í kjallarahæð að stærð 164,3 m2. Rýmið byggist á stoðveggjum á lóðarmörkum sem þegar séu til staðar og berist sólarljós þar inn í gegnum þakglugga. Tvær aðkomur yrðu að rýminu en ekki væri innangengt í það frá einbýlishúsinu. Við hönnun hafi verið haft samráð við Minjastofnun og liggi fyrir afstaða stofnunarinnar um að viðbyggingin hafi lítil sem engin áhrif á ásýnd hússins frá götu, hún samsvari yfirborði lóðarinnar og sé hönnun og efnisval innblásið af arkitektúr hússins.

Hinn 21. janúar 2025 hafi kærandi lagt inn umsókn til byggingarfulltrúa um leyfi til að byggja fyrrgreinda viðbyggingu samkvæmt hönnunargögnum og öðrum fylgigögnum. Með um­sókninni hafi m.a. fylgt fyrrnefnt bréf Minjastofnunar. Auk þess hafi fylgt yfirlýsingar frá íbúum í Brekkugerði og Heiðargerði um að ekki væri lagst gegn framkvæmdunum.

Í tilefni af umsögn skipulagsfulltrúa frá 13. febrúar 2025 hafi kærandi óskað eftir fundi með viðkomandi. Þeirri beiðni hafi verið synjað 27. febrúar 2025 með þeim skýringum að ekki væri talin ástæða til þess að skoða málið frekar með kæranda. Hafi skipulagsfulltrúi þó m.a. vísað til þess að hinn niðurgrafni kjallari sem sótt væri um leyfi fyrir hefði lítil sem engin áhrif á ásýnd götunnar. Þá hafi því sjónarmiði verið bætt við af hálfu skipulagsfulltrúa að kjallarinn myndi mögulega skerða gegndræpi lóðarinnar og getað haft áhrif á nærliggjandi lóðir og borgarland, þ.m.t. minnkað möguleika á fjölbreyttum gróðri. Engar frekari skýringar eða rannsóknir hafi fylgt þeirri afstöðu skipulagsfulltrúa. Í tilefni þessa hafi kærandi aflað minnis­blaðs frá nefndri verkfræðistofu um möguleg áhrif byggingarinnar á gegndræpi lóðar og fjöl­breytni gróðurs þar sem niðurstaðan hafi verið að með deililausnum mætti draga úr áhrifum á gegndræpi og jafnvel auka fjölbreytileika gróðurs.

Með vísan til framangreinds sé ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík haldin verulegum annmörkum, sem leiða eigi til ógildingar hennar, einkum þar sem ákvörðunin byggi alfarið á umsögn skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar. Í umsögn skipulagsfulltrúa sé ekki tekið tillit til þeirra sérstöku aðstæðna sem uppi eru í málinu og sé matið því ófullnægjandi á áhrifum á byggðarmynstur og þéttleika byggðar. Matið brjóti í bága við réttmætisreglu stjórnsýsluréttar og lögmætisreglu, þar sem vísað sé í óljós áform um takmarkanir í hverfisskipulagi og hverfis­vernd sem ekki hafi tekið gildi.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Ástæða þyki til þess að rekja stuttlega þær breytingar og framkvæmdir sem þegar hafi farið fram og standi til að framkvæma á mannvirkinu, enda sé hluti þeirra breytinga og framkvæmda tengd byggingarleyfisumsókn þeirri sem hér sé kærð.

Hinn 27. apríl 2021 hafi umsækjandi og hönnuður lagt inn byggingarleyfisumsókn þar sem sótt hafi verið um leyfi til að breyta gluggum og hurðum, ásamt því að breyta handriðum á einbýlis­húsi á lóð nr. 19 við Brekkugerði. Samkvæmt athugasemdarblaði byggingarfulltrúa, dags. 3. maí 2021, hafi vantað að uppfæra grunnmyndir og aðrar upplýsingar í umsókninni og ekki unnt að taka hana til afgreiðslu. Málinu hafi því ekki verið lokið og sé enn skráð í vinnslu hjá embætti byggingarfulltrúa, en engar breytingar hafi verið gerðar á erindinu eða umsókninni síðan árið 2021.

Hinn 23. maí 2024 hafi embætti byggingarfulltrúa borist ábending um meintar óleyfis­framkvæmdir við Brekkugerði 19. Eftirlitsdeild umhverfis- og skipulagssviðs hafi tekið fram­kvæmdirnar til skoðunar, sem reynst hafi verið án útgefins byggingarleyfis. Athugasemdir hafi verið gerðar við að framkvæmdir væru m.a. hafnar við mannvirki ofan á þaki hússins. Greindar framkvæmdir hafi því verið stöðvaðar með bréfi þess efnis, dags. 11. júní s.á., og eiganda mannvirkis gert að sækja um byggingarleyfi innan 14 daga frá dagsetningu bréfsins.

Í kjölfarið hafi borist andmæli frá kæranda hinn 30. júní 2024 þar sem stöðvun framkvæmda hafi verið andmælt og m.a. skírskotað til þess að um væri að ræða minniháttar mannvirkjagerð sem væri undanþegin byggingarleyfi. Einnig teldist framkvæmdin til óverulegra breytinga er varði útlit eða form mannvirkis, sbr. 2.3.4. gr. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Hafi kæranda verið svarað 12. júlí 2024, þar sem ekki hafi verið fallist á að mannvirkið félli undir grein 2.3.5 í byggingarreglugerð með þeim skýringum að skilyrði um að mesta hæð smáhýsis megi ekki vera meira en 2,5 m mælt frá yfirborð jarðvegs bendi til að smáhýsi sem falli undir þessa grein verði að standa á lóð en ekki þaki húss. Enn fremur hafi það verið mat byggingarfulltrúa að breyting á útliti og formi hússins væri ekki óveruleg. Þá hafi verið ítrekuð krafa byggingar­fulltrúa í fyrra bréfi og eiganda veittur frestur til 1. ágúst s.á, til að skila inn umsókn og sækja byggingarleyfi, ella yrði tekin ákvörðun um framhald málsins á grundvelli 4. mgr. 55. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

Hinn 25. október 2024 hafi kærandi lagt inn byggingarleyfisumsókn sem tekið hafi yfir þegar gerðar breytingar á innra skipulagi og formi fasteignar, ásamt því að fá að stækka kjallara og innrétta þar vinnustofu og geymslu. Teikning vegna breytinganna sé dagsett 28. október 2024 og hafi einnig náð yfir þaksvalir og aðrar breytingar. Umtalsverðar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu áformadeildar byggingarfulltrúa 4. nóvember s.á. Hafi ein athugasemdin verið um að skilja þurfi umsókn um breytingar á mannvirkjum sem framkvæmdar hafi verið án byggingarleyfis frá umsókn um nýjar breytingar. Eins segi að ekki sé til deiliskipulag fyrir svæðið sem lóðin sé á og þurfi því að vísa erindi til umsagnar og/eða grenndarkynningar þegar uppfærð gögn liggi fyrir.

Í athugasemdarblaði byggingarfulltrúa frá 25. nóvember 2024 hafi hann tekið fram að fram­kvæmdirnar væru nú aðskildar, þ.e.a.s. að búið væri að uppfæra umsóknina þannig að hún næði til þegar gerðra framkvæmda og breytinga á þeim og tekin afstaða til þess, en að ný umsókn myndi berast vegna fyrirhugaðra breytinga vegna viðbyggingar í kjallara.

Fyrri umsókn, dags. 25. október 2024, hafi því verið látin ná yfir áður gerðar framkvæmdir og breytingar. Umsóknin hafi verið tekin fyrir ásamt nýjum fylgigögnum á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 19. nóvember 2024. Greinargerð hönnuðar, dags. 15. nóvember s.á., hafi fylgt með umsókn þar sem fram komi að enn sé verið að vinna í húsinu og einstaka hlutir í teikningu séu ekki að fullu frágengnir. Megi þar helst nefna veggi á lóðarmörkum sem hafi verið farnir að gefa sig og því þarfnast endurbóta, en samhliða því séu áform um að byggja viðbyggingu, en lóðin sé enn í vinnslu. Þá hafi sömuleiðis verið endursteyptur veggurinn á þaksvölum sem hafi verið ónýtur vegna rakaskemmda. Enn eigi eftir að bæta við stútum sem voru á húsinu, en áform séu um að það verði gert.

Í nýrri uppfærðri byggingarlýsingu ofangreindrar byggingarleyfisumsóknar vegna þegar gerðra framkvæmda komi fram að: „Sótt er um leyfi fyrir áður gerðum breytingum á innra skipulagi, nokkrar breytingar hafa verið gerðar á útliti glugga og hurða auk þess sem þaksvölum hefur verið breytt í þakgarð og þar komið fyrir útigeymslu, hluti af þakkanti verið sagaður niður og gler sett í staðinn, gler sett í stað bílskúrshurðar og notkun bílskúrs breytt í stofu í einbýlishúsi á lóð nr. 19 við Brekkugerði.”

Málinu hafi verið vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem hafi ekki gert skipulagslegar athugasemdir við erindið á afgreiðslufundi 3. desember 2024. Málið hafi aftur verið tekið fyrir hjá byggingarfulltrúa á afgreiðslufundi 9. s.m. þar sem því hafi verið frestað og vísað að nýju til skipulagsfulltrúa. Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 9. janúar 2025 hafi málinu verið vísað í grenndarkynningu. Af umsögnum í áformablaði hafi verið gerð sú athugasemd að eftir nánari skoðun hafi verið tekin sú ákvörðun að grenndarkynna þyrfti breytingu. Verkefnastjóri áformadeildar hafi lagt til að þetta erindi fari í bið uns byggingarleyfisumsókn sem fjalli um áformaðar framkvæmdir hafi fengið afgreiðslu hjá skipulagsfulltrúa. Ef til þess kæmi yrðu þannig báðar tillögur grenndarkynntar samtímis.

Erindið hafi verið grenndarkynnt frá 11. febrúar 2025 til og með 11. mars s.á. þar sem athuga­semd og ábending hafi borist. Að lokinni grenndarkynningu hafi málið verið tekið fyrir hjá byggingarfulltrúa og síðan vísað til afgreiðslu umhverfis- og skipulagsráðs, sbr. fundargerð og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 20. mars 2025. Málið hafi verið tekið fyrir hjá Umhverfis- og skipulagsráði 2. apríl, 2025. þar sem lagt hafi verið til að tillagan yrði samþykkt og henni vísað til skipulags- og byggingarfulltrúa til fullnaðarafgreiðslu.

Síðan þinglýstur eigandi eignaðist eignina árið 2021, hafi verið ráðist í umtalsverðar lag­færingar og breytingar á eigninni eins og að framan sé rakið. Einhverjar breytinganna hafi sætt gagnrýni nágranna og verið tilefni erinda til byggingarfulltrúans í Reykjavík og þar þótt tilefni til afskipta. Skrifstofu byggingarfulltrúa hafi einnig borist gagnabeiðnir vegna breytinganna, þar sem óskað hafi verið eftir gögnum á grundvelli upplýsingalaga nr. 140/2012.

Áformadeild byggingarfulltrúa hafi einnig gert athugasemdir við byggingarleyfisumsóknir, bæði þegar umsóknin hafi verið sameinuð í eina og þegar málin hafi verið greind í tvö mál, þ.e. þá umsókn sem sé til umfjöllunar í þessu máli og umsókn fyrir þegar gerðum breytingum. Hafi byggingarfulltrúi t.d. gert athugasemd við skráningartöflu og umsækjanda verið gert að leiðrétta hana í umsóknargátt HMS.

Grenndarkynning fyrir hagsmunaaðilum að Brekkugerði 15, 17, 32, 34 og Heiðargerði 68, 100 og 102, þ.e. þeim hluta fyrri umsóknar sem náði yfir þegar gerðar breytingar, hafi staðið yfir frá 11. febrúar 2025 til og með 11. mars s.á. Athugasemd hafi borist frá íbúa í Heiðargerði 70 frá eigendum Heiðargerðis 68, 100, og 102. Hinn 6. mars 2024 hafi athugasemdir, að undan­tekinni þeirri fyrst nefndu, verið dregnar til baka þar sem þær hafi aðallega beinst að við­byggingunni í kjallaranum og hafi því ekki fallið undir þessa aðskildu byggingarleyfisumsókn. Húsaskoðun hafi farið fram að beiðni byggingarfulltrúa 13. janúar 2025 og í skýrslu hans komi fram að á lóðamörkum sé verið að reisa veggi sem séu á öðru byggingarnúmeri.

Eins og fyrr segi hafi niðurgrafna viðbyggingin verið tekin út úr fyrri byggingarleyfisumsókn og stofnað nýtt mál í janúar 2025. Hinn 22. s.m. hafi kærandi lagt inn aðra byggingarleyfis­umsókn sem til meðferðar sé í kærumáli þessu. Samtals sé um að ræða 164,3 m2 stækkun með viðbyggingunni. Kjallari í heild yrði samtals 193,2 m2 og mannvirkið í heild sinni eftir báðar byggingarleyfisumsóknirnar 518,4 m2 að flatarmáli og nýtingarhlutfall lóðar yrði 1,09.

Umsögn skipulagsfulltrúa frá 13. febrúar 2025 beri skýrt með sé að fyrirhugaðar framkvæmdir á 164 m2 viðbyggingu neðanjarðar við Brekkugerði 19 standist ekki skipulagsskilmála og skipulagsáætlanir skipulagsyfirvalda. Það liggi fyrir að umsótt byggingarmagn lóðarinnar við Brekkugerði sé langt umfram það sem hafi nokkurn tímann verið heimilað á þessu svæði og langt umfram nýtingarhlutfall einbýlishúsalóða í Reykjavík. Engin önnur sambærileg einbýlishúsa­lóð í Reykjavík sé með nýtingarhlutfall yfir 1 nema þá helst í miðbæ Reykjavíkur.

Norðan megin við Brekkugerði sé smágerðari byggð, blanda af parhúsum, tvíbýlum og sér­býlum. Samkvæmt deiliskipulagi samþykktu 4. nóvember 2003 sé meðalnýtingarhlutfall á lóðum þar 0,34 – 0,40. Við Brekkugerði séu þó stærri lóðir og stærri hús. Megi sjá að nýtingar­hlutfall á nágrannalóðum við Brekkugerði sé almennt lægra, eða allt frá 0,31 og upp í 0,59. Meðal­nýtingarhlutfall á þessum lóðum sé 0,43. Brekkugerði 19 sé nú með nýtingarhlutfall 0,67. Þótt lóðin hafi einhvern tímann áður verið hluti af Brekkugerði 17, þá breyti það ekki nýtingarhlutfalli innan hverrar lóðar í samræmi við gildandi lög og skipulagsáætlanir.

Nýtingarhlutfall á smærri reitum og einstökum lóðum sé alfarið ákveðið í hverfis og/eða deiliskipulagi eins og skýrt komi fram í 2. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2040. Þó megi sjá af ákvæðum aðalskipulagsins nánari markmið og leiðarljós um hámarksþéttleika sem unnt sé að miða við. Í 3. kafla skipulagins sé svo gerður almennur fyrirvari um það að ákvæði og viðmið aðalskipulags um þéttleika, hæðir húsa og byggingarmagn gefi einvörðungu til kynna mögulegar hámarksheimildir um uppbyggingu. Endanleg ákvörðun sé ávallt tekin við gerð deiliskipulags og/eða hverfisskipulags. Ákvarðanir um byggingarmagn á einstökum svæðum séu einnig teknar á grundvelli grenndarkynnts byggingarleyfis, þar sem ekki liggi fyrir samþykkt deiliskipulag eða hverfisskipulag og þá á grundvelli almennra markmiða aðalskipulags.

Í töflu 3.2. í aðalskipulagi séu sett fram almenn viðmið um hámarksþéttleika íbúðarbyggðar og fjölda íbúða á hvern hektara, og blandaðrar byggðar eftir staðsetningu í borginni. Brekkugerði og hverfið þar í kring falli undir V. lið töflunnar sem skilgreint sé sem „önnur svæði utan ofangreindra áhrifasvæða“. Í töflunni komi skýrt fram um þau svæði að ,,Yfirbragð og þéttleiki byggðar taki mið af nærliggjandi byggð.“

Í kafla 3.6. sé svo fjallað um að stefna og viðmið aðalskipulags um þéttleika byggðar og byggingarmagn gefi einvörðungu til kynna mögulega hámarksnýtingu svæða. Endanleg ákvörðun um magn bygginga, fjölda íbúða, hæðir húsa og þéttleika á einstökum svæðum er ávallt tekin við gerð deiliskipulags með tilliti til meginmarkmiða aðalskipulags um sjálfbæra þróun og gæði byggðar, að undangengnu kynningar- og samráðsferli og mati á umhverfis­áhrifum og með sérstöku tilliti til þeirra viðmiða og ákvæða sem sett er fram í köflum 3.6.1–3.6.4. Kafli 3.6.3. fjalli um yfirbragð blandaðrar byggðar og komi þar fram að hönnun íbúðar­húsnæðis á einstökum reitum þurfi ávallt að skoða í samhengi við heildarskipulag viðkomandi hverfis. Tryggt verði að byggðin og umhverfið milli húsanna beri með sér grænt og manneskju­legt yfirbragð. Gætt verði sérstaklega að blágrænum yfirborðslausnum, að gegndræpi yfirborðs, að lágmarkshlutfall lóðar sé gróður og dvalarsvæði og að við uppbyggingu verði ekki gengið á gróskumikil gróðursvæði sem séu til staðar.

Ekki liggi fyrir deiliskipulag fyrir lóðina og svæðið við Brekkugerði 19 og því þurfi að miða við þau markmið og leiðarljós sem tiltekin séu í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 og skipulags­áætlunum. Það liggi ekki fyrir að umsótt framkvæmd sé í samræmi við aðalskipulag. Reykjavíkurborg telji að 1. mgr. 44. gr. Skipulagslaga komi ekki til álita við hina kærðu byggingarleyfisumsókn og synjun umsóknar, þar sem ákvæðið sé undantekningarákvæði og fjalli um grenndarkynningu. Ákvæðið heimili sveitarstjórn að veita byggingarleyfi án deili­skipulagsgerðar að nánari skilyrðum ákvæðisins uppfylltum, að undangenginni grenndar­kynningu, nema gera þurfi breytingar á deiliskipulagi sem sveitarstjórn telji óverulegar. Eftir sem áður sé leitað umsagnar og afstöðu skipulagsfulltrúa á grundvelli laga nr. 160/2010 um mannvirki og þá hvort byggingarleyfisumsóknin sé í samræmi við skipulagsáætlanir á við­komandi svæði, sbr. 9. og 11. gr. laga um mannvirki. Eins og skipulagsfulltrúi upplýsi í umsögn sinni 13. febrúar 2025, liggi fyrir vinna við gerð hverfisskipulags fyrir 10 gróin hverfi í Reykjavíkurborg. Vinna við innleiðingu og samþykki þriggja hverfa sé lokið, en vinna við hverfin „Háaleiti og Bústaðahverfi“ og „Laugardal“ standi yfir.

Til að tryggja samræmda framkvæmd og innleiðingu, yfirbragð og ásýnd borgarinnar, hafi jafnframt leiðbeiningarreglur hverfisskipulags verið innleiddar. Þessar sérstöku leiðbeiningar hverfisskipulags varði breytingar, viðbyggingar og þróun einbýlishúsa í eldri byggð. Þar komi skýrt fram að allar byggingar á lóð eigi að vera innan byggingarreits eins og lýst sé í skilmálalið um byggingarreiti og gjöld. Fjallað sé um kjallara í sérstökum skilmálalið. Kjallarar geti verið heimilir þar sem aðstæður leyfa, t.d. í landhalla. Íbúðir í kjallara séu yfirleitt ekki heimilar. Ef grafa eigi frá kjallara skuli framkvæmd taka mið af leiðbeiningum um útfærslu lóða. Sú viðbygging sem fyrirhuguð sé í hinni kærðu byggingarleyfisumsókn sé utan skilgreinds byggingarreits fyrir Brekkugerði 19, sbr. útgefið mæliblað fyrir Brekkugerði 19.

Þar að auki liggi fyrir leiðbeiningar fyrir blágrænar ofanvatnslausnir, þar sem veittar séu leiðbeiningar við ofanvatnslausnir, og t.d. við kjallara. Leiðbeiningar hafi einnig verið gefnar út er varði útfærslu lóða sem fjalli sérstaklega um tengingar kjallara við lóð. Þar segi t.d. að niðurgrafnar verandir megi ekki fara nær lóðamörkum en nemi þremur metrum og þurfi að vera innan byggingarreits. Einungis sé heimilt að grafa frá einni úthlið kjallara og ekki megi grafa dýpra en sem nemi hálfri salarhæð kjallarans. Af leiðbeiningunum megi gagnálykta að önnur mannvirki megi heldur ekki fara nær lóðarmörkum en sem nemi þremur metrum og sé það í samræmi við byggingarreglugerð.

Gerðar hafi verið skipulagslegar athugasemdir við hina kærðu byggingarleyfisumsókn og byggingarfulltrúa því skylt að synja þeirri umsókn á grundvelli 9., 10. og 11.gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Hafi ítarlegur rökstuðningur fylgt í umsögn skipulagsfulltrúa, þar sem vísað sé í réttmætar og lögbundnar ástæður fyrir neikvæðri afstöðu hans. Sú framkvæmd sem sótt sé um væri ekki í samræmi við skipulagsskilmála og skipulagsáætlanir svæðisins.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Áréttuð eru fyrri sjónarmið. Að mati kæranda sé greinar­gerð Reykjavíkurborgar efnislega rýr og kalli ekki á sérstök viðbrögð af hálfu kæranda. Hryggjarstykki málsins lúti að því að þegar ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið tekin hafi legið fyrir meðal allra hlutaðeigandi að viðbyggingin hefði engin áhrif á ásýnd götunnar. Liggi fyrir skrifleg yfirlýsing Reykjavíkurborgar frá 27. febrúar 2025 hvað þetta varði. Sjónarmið sem búi að baki hámarks nýtingarhlutfalli eigi með engum hætti við í máli þessu. Miklu máli skipti þó að fyrir liggi yfirlýsing nágranna sem leggist ekki gegn framkvæmdum kæranda. Mannvirkið sé í samræmi við Aðalskipulag Reykjavíkur 2040 og skilgreinda landnotkun. Hið niðurgrafna mannvirki hafi óumdeilanlega engin áhrif á ásýnd götunnar og fjölgi ekki íbúum á svæðinu. Þá hafi kærandi hnekkt þeim röngu staðhæfingum borgarinnar sem lúti að gegndræpi jarðvegs.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. febrúar 2025 um að synja umsókn um leyfi fyrir niðurgrafinni viðbyggingu að Brekkugerði 19, Reykjavík.

Í umsögn skipulagsfulltrúa sem vísað var til í hinni kærðu synjun kemur fram að ekki sé unnt að fallast á aukið byggingarmagn þar sem nýtingarhlutfall lóðarinnar að Brekkugerði 19 sé þegar mun hærra en á sambærilegum lóðum í sömu götu. Ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir Brekkugerði, en vísað var til þess að vinna stæði yfir við gerð hverfisskipulags fyrir svæðið.

Við afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi ber að gæta þess að byggingaráform séu í samræmi við gildandi aðalskipulag, sbr. 6. mgr. 32. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og 11. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og er stefna gildandi aðalskipulags bindandi, sbr. 5. mgr. 32. gr. skipulagslaga.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 er lóðin Brekkugerði 19 á skilgreindu íbúðar­svæði. Ekki er fjallað um nýtingarhlutfall lóða í greinargerð skipulagsins, en á bls. 75 kemur fram að í aðalskipulagi sé fyrst og fremst mörkuð stefna um svæðanýtingu og þéttleika byggðar á stærri reitum og landnotkunarsvæðum, en nýtingarhlutfall á smærri reitum og einstökum lóðum sé alfarið ákveðið í hverfis- og/eða deiliskipulagi. Þéttleiki íbúðarbyggðar og blandaðrar byggðrar sé almennt gefinn til kynna með svæðisnýtingarhlutfalli eða fjölda íbúða á ha. Verður ekki séð að byggingarleyfisumsókn kæranda hafi farið í bága við ákvæði aðalskipulags hvað nýtingarhlutfall lóðar varðar eða ákvæði fyrirhugaðs hverfisskipulags sem nú er í vinnslu en hefur ekki tekið gildi lögum samkvæmt. Þá myndi umrædd stækkun hafa óveruleg ef nokkur grenndaráhrif eða á yfirbragð byggðar þar sem hún yrði öll neðan yfirborðs lóðar.

Í fyrrgreindri umsögn skipulagsfulltrúa segir enn fremur að „ef fallist yrði á viðbyggingu vegna kjallara á lóðinni yrði heildarbyggingarmagn lóðarinnar 481,3 m2. Stærð lóðarinnar er 476 m2 og núverandi nýtingarhlutfall því 0,67. Með fyrirhugaðri viðbyggingu yrði nýtingarhlutfallið 1,01. Ef skoðað er núverandi nýtingarhlutfall á öðrum lóðum við Brekkugerði (nr. 5-17 og 20-34) má sjá að nýtingarhlutfall á nágrannalóðum er almennt talsvert lægra, eða allt frá 0,31 og upp í 0,59. Meðalnýtingarhlutfall á þessum lóðum er 0,43.“ Samkvæmt þessu er lóðin Brekku­gerði 19 nú þegar með hæsta nýtingarhlutfall lóða við götuna og myndi það með samþykki umbeðinnar stækkunar hækka verulega, eða um 50%. Slík breyting gæti verið fordæmisgefandi og verður að mati úrskurðarnefndarinnar að eiga stoð í deili- eða hverfisskipulagi fyrir umrætt svæði. Bjuggu því málefnaleg sjónarmið að baki synjunar á umsókn kæranda.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. febrúar 2025 um að synja umsókn um leyfi fyrir niðurgrafinni viðbyggingu að Brekkugerði 19, Reykjavík.

júl 15
Love0

40/2025 Brekadalur

Með

Árið 2025, þriðjudaginn 15. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 40/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 6. mars 2025 um að synja umsókn um breytingu á samþykktum byggingaráform á lóðinni að Brekadal 11.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 16. mars 2025, er barst nefndinni 17. s.m., kærir lóðarhafi Brekadals 11, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 6. mars 2025 að synja umsókn um breytingu á samþykktum byggingar­áformum á lóðinni að Brekadal 11. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir embættið að samþykkja umsóknina.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjanesbæ 22. apríl 2025.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar 17. nóvember 2020 var tekin fyrir og samþykkt umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir 449,3 m2 einbýlishúsi á lóð nr. 11 við Brekadal með nýtingarhlutfallið 0,3. Uppdrættirnir voru áritaðir 1. desember 2020 og leyfi gefið út 19. október 2021. Í nóvember 2024 sótti kærandi um breytingu á byggingaráformunum er fólust m.a. í því að gert yrði opið skýli undir verönd. Á fundi byggingarfulltrúa 9. janúar 2025 var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa. Með tölvupósti til byggingarfulltrúa 15. s.m. veitti skipulagsfulltrúi umsögn um breytingarnar þar sem fram kom það mat hans að áformin væru ekki í samræmi við skilmála gildandi deiliskipulags fyrsta áfanga Dalshverfis frá árinu 2005. Byggingarfulltrúi tók erindi kæranda fyrir að nýju á afgreiðslufundi sínum 6. mars 2025 og hafnaði því á þeim grundvelli að breytingin væri ekki í samræmi við skipulagsskilmála og mannvirkið færi rúmlega 8 m út fyrir byggingarreit. Kærandi óskaði í kjölfarið eftir frekari rökstuðningi fyrir ákvörðuninni. Í svari byggingar­fulltrúa frá 11. s.m. kom fram að kjallara­veggir sem nýta ætti sem stoðveggi undir verönd væru hluti af fyrirhuguðu mannvirki og að samkvæmt deiliskipulagi ætti að laga mannvirki að landi en ekki land að mannvirki. Þá var og vísað til þess að ekki lægi fyrir samþykki eigenda aðliggjandi lóða.

Málsrök kæranda: Bent er á að veröndin á breyttum aðaluppdráttum nái jafnlangt út fyrir byggingarreit og sýnt hafi verið á þeim uppdráttum sem samþykktir hafi verið árið 2020. Deiliskipulag svæðisins mæli fyrir um að byggingar skuli standa innan byggingar­reits en ekki sé talað um að verandir, pallar eða stigar skuli gera það. Fylgt hafi verið þeim fyrirmælum skipulagsins að öll aðlögun eða tenging húsa að landi, t.d. stöllun íbúðarhúss, veranda, palla og stiga, skyldi leyst sem hluti byggingar og hönnuð í samræmi við yfirbragð þeirra. Vísað sé til úrskurðar úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála frá 28. september 2023 í máli nr. 73/2023, en í því máli hafi nefndin talið að útitröppur þyrftu ekki að vera innan byggingarreits þar sem hvorki ákvæði byggingar­reglu­gerðar, skilmálar deiliskipulags né deiliskipulags­uppdráttur stæðu því í vegi. Hið sama eigi við í þessu máli.

Mannvirkið að Brekadal 11 sé allt innan byggingarreits sem sé 12 m breiður og 24 m langur. Lóðin sé nokkuð brött og veggir því nauðsynlegir til að halda við jarðveg. Rými undir verönd sé skilgreint í skráningartöflu sem fylgirými verandar. Í reglum og leiðbeiningum Fasteigna­mats ríkisins og byggingarfulltrúa segi um fylgirými (F) að þau séu rými sem hægt sé að hafa not af en falli ekki undir aðra höfuðflokka. Þau liggi utan afmörkunar íbúðar-, atvinnu-, athafna- og geymslurýma. Fylgirými hafi aðkomuleið, séu án hitastýringar og hafi gólf. Samkvæmt gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 sé gerð palla undanþegin byggingar­heimild og -leyfi. Veröndin sé því ekki háð byggingarleyfi.

Málsrök Reykjanesbæjar: Sveitarfélagið vísar til þess að í eldra deiliskipulagi svæðisins hafi byggingarreitir verið frekar þröngir. Sú venja hafi skapast að samþykkja byggingaráform allt að 2 m út fyrir byggingarreit. Í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 41/2024 hafi deiliskipulaginu verið breytt á þá leið að byggingarreitir allra lóða með oddatölu í Brekadal hafi verið stækkaðir um 2 m. Sú breyting sem hér um ræði samræmist ekki þeirri breytingu.

Sjá megi af aðaluppdráttum þeim sem fylgt hefðu umsókn um breytingu á byggingaráformum að verönd hafi verið færð á efri hluta lóðar sem liggi að götunni Brekadal. Með því skapist rými undir veröndinni sem skilgreinist sem B-rými og reiknist þar með í nýtingarhlutfall lóðar­innar, en í samþykktum byggingaráformum sé rýmið skilgreint sem lóðarfrágangur og teljist ekki með í útreikningi á nýtingarhlutfallinu. Með umdeildri breytingu færi mannvirkið 8 m út fyrir byggingarreit samkvæmt grunnmynd kjallara og yfir heimilað nýtingarhlutfall.

Samkvæmt uppfærðum gögnum sé breyting á skjólveggjum þess eðlis að þeir séu nú steyptir eða stoðveggir fyrir skábraut og bílskýli í kjallara. Ekki verði annað ráðið en að koma eigi fyrir bílakjallara eða opnu skýli á kjallarahæð hússins. Þá liggi ekki fyrir samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Það sé rangt sem haldið sé fram um tilfærslu verandar við efri hæð hússins. Hið rétta sé að frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir verönd út frá efri hæð þess vestan megin og að henni væri haldið uppi af stoðveggjum norðan-, vestan- og sunnanmegin við veröndina. Þetta megi sjá af áður samþykktum aðaluppdráttum. Eina breytingin sem sótt hafi verið um nú snúi að því að búa til skábraut meðfram húsinu vestanmegin til að unnt sé að aka niður meðfram húsinu að dyrum undir veröndinni sem séu inngangur í geymslu á neðri hæð undir stórum hluta hússins sunnan ­megin. Ekki sé ætlunin að geyma þar bíla heldur skapa aðgang að geymslurými á neðri hæð.

Kærandi mótmæli því að holrúm undir veröndinni sé flokkað sem B-rými í skráningartöflu byggingarinnar, en sveitarfélagið vísi hvorki til laga né reglna um þá flokkun. Virðist sem byggt sé á skilgreiningum á rýmum í reglum og leiðbeiningum Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa sem ekki hafi verið settar af þar til bærum yfirvöldum á grundvelli skýrrar lagaheimildar sem birt hafi verið almenningi. Verði því ekki byggt á þeim við úrlausn mála sem þessara og enn síður við töku íþyngjandi stjórnvaldsákvörðunar líkt og þeirri sem kæra snúi að. Þótt viðurkennt væri að líta mætti til reglnanna þá sé hvergi í þeim að finna skil­greiningu á svæðum undir svölum eða hlutum bygginga sem skagi út frá húsum. Hafa verði í huga að undir veröndinni sé ekkert gólf heldur liggi lóðin þar að húsum, en væntanlega verði svæðið hellulagt síðar, hvort sem fallist verði á umsókn kæranda eða ekki. Svæðið sé opið og um það leiki vindar og regn. Hafi það engin áhrif að til staðar séu burðarveggir sem séu L-laga sem nauðsynlegir séu til að halda uppi veröndinni, sbr. yfirlýsingu byggingarverkfræðings þar um. Ekki sé verið að óska eftir breytingu á svæðinu sjálfu heldur aðeins aðkomunni að því. Því sé það óásættanlegt að halda því fram núna að svæðið hafi breyst í B-rými sem verði að vera innan byggingarreitsins, einungis af því verið sé að óska eftir leyfi til að leggja skrábraut að því. Sveitarfélagið sé bundið af fyrri leyfisveitingu og skilgreiningum á þeim svæðum sem til staðar séu á samþykktum teikningum.

Umrætt svæði undir verönd sé utan botnflatar byggingarinnar og geti því ekki fallið undir skilgreiningu á svæðum í flokkum A, B eða C í skilningi fyrrnefndra viðmiðunarreglna. Ef beita eigi reglunum og líta eigi á svæðið sem hluta rýmis í byggingunni þá væri nærtækara að flokka rýmið sem fylgirými sem falli utan allra skráninga í skráningartöflu. Um það sé vísað til skilgreiningu hugtaksins í gr. 4.2. í reglunum þar sem segi að fylgirými séu rými sem hægt sé að hafa not af en falli ekki undir aðra höfuðflokka.

Byggingarfulltrúi hafi brotið gegn jafnræðisreglu þar sem mörg hús á svæðinu séu með svipuð svæði, mismikið yfirbyggð, sem leyfi hafi fengist fyrir án athugasemda, t.d. á lóð nr. 9 við Brekadal. Þau svæði séu utan byggingarreits og ekki tekin með við útreikning á nýtingarhlutfalli. Af­greiðsla umsóknar kæranda hafi því falið í sér brot á jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Meðfram skábraut verði byggðir stoðveggir, lágir syðst og hækki til norðurs, til að mæta stoðveggjum verandar og fylgja línu neðri hæðar. Sé því ekki um skjólveggi að ræða heldur stoðveggi, en þeir veggir verði um 3,5 m frá aðliggjandi lóð og því hvorki þörf á byggingarleyfi fyrir þeim né samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar, sbr. c-, d- og e-liði gr. 2.3.6. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Í umsögn Reykjanesbæjar komi fram ný sjónarmið sveitarfélagsins í máli þessu. Beri úrskurðarnefndinni að líta fram hjá þeim, enda sé sveitarfélagið bundið af þeim rökstuðningi sem hin kærða ákvörðun hafi byggst á í upphafi.

Frá upphafi hafi svæðið undir veröndinni verið skilgreint sem „opið skýli“ enda um að ræða skýli sem óhjákvæmilega myndist við byggingu verandar með nauðsynlegum stoðveggjum, sem hafi áður verið samþykkt. Í umsókn kæranda um breytingu á byggingaráformum hafi í skráningartöflu ekki verið gert ráð fyrir svæðinu undir veröndinni og hafi verið gerð við það athugasemd af hálfu starfsmanns Reykjanesbæjar. Hafi verið brugðist við þeirri athugasemd og skráningartöflu breytt til samræmis við athugasemdina, en kærandi hafi ekki talið það breyta eðli svæðisins sem væri áfram opið skýli sem myndaðist undir verönd og væri hvorki hluti hússins né reiknaðist það inn í byggingarmagn og nýtingarhlutfall lóðar. Eftir að Reykjanesbær hafi farið að byggja á því að svæðið teldist hluti byggingar sem væri utan byggingarreits og félli innan byggingarmagns og nýtingarhlutfalls lóðar, hafi kærandi mótmælt því.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 6. mars 2025 að synja umsókn um breytingu á samþykktum byggingaráformum fasteignarinnar að Breka­dal 11.

Samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er það skilyrði fyrir samþykkt byggingar­áforma að fyrirhuguð mannvirkjagerð sé í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði.

Á svæðinu er í gildi deiliskipulag Dalshverfis 1. áfanga frá árinu 2005. Sérskilmálar um svo­kölluð „I einbýlishús“ eru í gildi samkvæmt deiliskipulaginu fyrir oddatölur Brekadals, þ.e. lóðanúmerin 1–13, en samkvæmt skipulaginu má þar reisa hús á 1–2 hæðum. Þar segir um hönnun húsa og lóða að „byggingar skulu aðlagaðar að landhalla til norðurs (að strandlengju) þar sem það á við. Öll aðlögun / tenging húsa að landi (t.d. stöllun íbúðarhúss, verandir, pallar, stigar) skal leyst sem hluti bygginga og hönnuð í samræmi við yfirbragð þeirra.“ Í umfjöllun um byggingarreiti er kveðið á um að byggingar skuli standa innan þeirra, en þó megi einstaka minniháttar byggingarhlutar, svo sem þakskegg, skyggni og gluggafrágangur skaga út fyrir. Þá segir að hámarksstærð „hverrar íbúðar“ að meðtalinni innbyggðri bílgeymslu sé 220 m2 fyrir hús á einni hæð, en 300 m2 fyrir hús með viðbótarhæð. Í kafla skipulagsins með heitinu „Tölulegar upplýsingar“ kemur fram að stærðir bygginga séu tilteknar sem hámarksstærðir og að heimilt sé að byggja minni hús og að hámarksstærðirnar séu heildarstærðir. Þá er tekið fram að stærð einstakra lóða innan skipulagsins komi fram á mæliblöðum. Um nýtingarhlutfall lóða vegna „I einbýlishúsa“ er tekið fram að það sé 0,15 vegna húsa á einni hæð og 0,2 vegna húsa með viðbótarhæð. Á lóðarblaði Brekadals 11 frá 2006 er tilgreint að lóðin sé 1.468 m2 að flatar­máli og nýtingarhlutfall hennar sé 0,2. Það nýtingarhlutfall er innan heimilda deiliskipulagsins, en það felur í sér að reisa megi allt að 294 m2 hús á lóðinni. Til upplýsingar skal þó nefnt að á lóðarblaðinu má einnig finna aðrar stærðir, en í skýringardálki, neðan við uppdrátt lóðarinnar, þar sem táknum er lýst, er sýnt að flatarmál lóðar sé „F = 750 m2“ og nýtingarhlutfall lóðar sé „N = 0,3“. Deiliskipulaginu var breytt með auglýsingu nr. 874/2020 sem birtist í B-deild Stjórnartíðinda 7. september 2020 að því er varðar lóðina sem hér um ræðir og fólst breytingin í því að byggingarreitur var breikkaður um tvo metra.

Á þeim uppdráttum sem kærandi lagði fyrir byggingarfulltrúa vegna umsóknar sinnar um breytingu á byggingaráformunum fólust nokkrar breytingar á skipulagi mannvirkisins. Þannig má sjá að þótt verönd sé sem fyrr sýnd utan byggingarreits er í umsókn um breytinguna gert ráð fyrir steyptri aðkomu að rými undir veröndinni, sem áður hafði ekki verið gert ráð fyrir. Á uppdrætti er það rými skilgreint sem opið skýli, 90,6 m2 að flatarmáli, en í skráningartöflu sé það skráð sem 97,5 m2 og er lokun þess skráð í flokk B í skráningartöflu sem kærandi kveðst hafa uppfært að beiðni bæjaryfirvalda. Þá kemur fram í skráningartöflunni að flatarmál hússins eftir breytingar verði 461,7 m2 og nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,31. Hvað þær stærðir varðar skal á það bent að hið opna skýli virðist ekki tekið með í flatarmál hússins þrátt fyrir að vera skráð sem B-rými sem eigi að reikna sem hluta af nýtingarhlutfalli lóðarinnar. Byggði hin kærða ákvörðun m.a. á því að nýtingarhlutfall á lóðinni færi yfir leyfileg mörk samkvæmt gildandi deiliskipulagi og er ljóst að svo er.

Kærandi hefur haldið því fram að umdeild ákvörðun byggingarfulltrúa feli í sér brot á jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar sem sambærileg byggingaráform hafi verið samþykkt á svæðinu. Við mat á því hvort jafnræðis hafi verið gætt við töku hinnar umdeildu ákvörðunar verður að líta til þess að vísun til jafnræðissjónarmiða getur ekki skapað réttmætar væntingar þess efnis að farið verði gegn lögum, óháð því hvort slíkt hafi viðgengist áður. Með umsókn sinni óskaði kærandi eftir samþykki byggingaráforma sem færu yfir heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar, en samþykki þeirra hefði vegna skilmála í gildandi deili­skipulagi ekki verið í samræmi við áðurnefnt skilyrði 11. gr. laga um mannvirki um samræmi fyrirhugaðrar mannvirkjagerðar við skipulag. Verður því ekki séð að brotið hafi verið gegn jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar við afgreiðslu umsóknar kæranda.

Með hliðsjón af framangreindu verður að hafna kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar enda samræmist umsótt breyting á byggingaráformum ekki deiliskipulagi svæðis­ins en hún fól í sér að nýtingarhlutfall færi yfir heimildir þess. Var byggingarfulltrúa því rétt að synja umsókn kæranda.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 6. mars 2025 um að synja umsókn hans um breytingu á samþykktum byggingaráformum á lóðinni að Brekadal 11.

júl 04
Love0

59/2025 Gerðakot

Með

Árið 2025, föstudaginn 4. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Ölfuss frá 27. nóvember 2023 um að samþykkja byggingaráform fyrir viðbyggingu íbúðar­húss á jörðinni Gerðakoti í Ölfusi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 11. apríl 2025, kærir arkitekt þá ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Ölfuss frá 27. nóvember 2023 að samþykkja byggingaráform fyrir viðbyggingu íbúðarhúss á jörðinni Gerðakoti í Ölfusi. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Sveitarfélaginu Ölfusi 19. júní 2025.

Málavextir: Á árinu 2017 sótti þáverandi eigandi fasteignarinnar Gerðakots í Ölfusi um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu íbúðarhúss og var nafn kæranda tilgreint á aðaluppdráttum sem fylgdu umsókninni. Var byggingarleyfi gefið út af byggingarfulltrúa 11. október 2017. Í júní 2018 tilkynnti kærandi með tölvupósti til sveitarfélagsins að hann hefði dregið sig úr verkinu og bæri því enga ábyrgð á því lengur. Hinn 27. nóvember 2023 samþykkti byggingar­fulltrúi aðaluppdrætti fyrir viðbyggingu íbúðarhússins að Gerðakoti í Ölfusi. Á uppdrætti þeim er sýnir grunnmynd byggingaráformanna er kærandi tilgreindur sem hönnuður og upp­drátturinn dagsettur 22. ágúst 2017. Hinn 14. mars 2025 sendi kærandi tölvupóst til byggingarfulltrúa og tók fram að hann hefði nýlega orðið þess var að teikning í hans nafni hefði verið samþykkt af byggingarfulltrúa. Krafðist kærandi þess að leyfisveitingin yrði afturkölluð og teikningin „tekin út úr málinu.“

Málsrök kæranda: Bent er á að hinir samþykktu aðaluppdrættir séu ekki undirritaðir af aðal­hönnuði í samræmi við gr. 4.2.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Kærandi hafi unnið umræddan uppdrátt árið 2017 og hafi hann verið lagður inn til sveitarfélagsins sama ár. Vegna samskiptaörðuleika við eiganda Gerðakots og ógreiddra reikninga hafi kærandi hins vegar dregið sig úr verkinu og tilkynnt þáverandi byggingarfulltrúa um það. Teikning kæranda hafi síðar legið til grundvallar þeim byggingaráformum sem samþykktir hafi verið 27. nóvember 2023 án hans vitneskju. Þess sé krafist að samþykktin verði felld úr gildi, enda séu uppdrættirnir hvorki undirritaðir né lagðir fram að beiðni aðalhönnuðar eða með samþykki hans. Sömuleiðis sé farið fram á að leyfisveitingar sem byggi á teikningum kæranda verði felldar úr gildi og uppdrættirnir fjarlægðir af kortavef bæjarins.

Málsrök Sveitarfélagsins Ölfuss: Sveitarfélagið fer fram á frávísun málsins á þeim grundvelli að lögboðinn kærufrestur sé liðinn með vísan til 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Annað hvort verði að líta svo á að ákvörðun byggingarfulltrúa frá 27. nóvember 2023 hafi sætt opinberri birtingu í skilningi ákvæðisins eða þá að kæranda hafi mátt vera kunnugt um ákvörðunina þegar teikningar hafi verið birtar á vef sveitarfélagsins sama dag. Kæran varði ekki einungis hagsmuni sveitarfélagsins heldur einnig eiganda mannvirkisins sem verði að ákveðnum tíma liðnum að geta treyst því að samþykkt byggingaráform sæti ekki kæru. Líta verði til þess að eignarhald fasteignarinnar hafi breyst. Sé kæran ekki tæk til meðferðar úrskurðarnefndarinnar.

Einnig sé farið fram á frávísun málsins þar sem kærandi hafi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta af hinni kærðu ákvörðun í skilningi 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Hönnuðir hafi almennt ekki aðild að þeirri stjórnvaldsákvörðun byggingarfulltrúa að samþykkja uppdrætti þar sem slíkt hafi ekki í för með sér réttaráhrif fyrir hönnuði heldur eiganda mannvirkis, enda sé ábyrgð hönnuðar á verki ekki bundin við afgreiðslu sveitarfélagsins á umsókn um byggingarleyfi. Þannig beri hönnuður ábyrgð jafnvel þótt byggingarfulltrúi hafi talið hönnun fullnægjandi. Um sé að ræða ágreining sem sé á milli kæranda og upphaflegs eiganda Gerðakots sem leysa þurfi þeirra á milli, t.d. með höfðun innheimtu- eða skaðabótamáls.

Töluvert sé síðan kærandi hafi sent þáverandi byggingarfulltrúa tölvupóst þar sem hann hafi sagst vera komin út úr verkinu og bæri því enga ábyrgð. Ekki sé hægt að fallast á að til einhvers­konar haldsréttar stofnist hjá hönnuði þegar teikningar séu annars vegar. Geti tilkynningin ekki haft þau réttaráhrif að kæranda hafi verið unnt einhliða að afturkalla staðfestingu sína á því að hann hafi unnið það verk sem kæran beinist að. Þá leiði ekki af tilkynningunni að allar leyfis­veitingar séu ógildanlegar, hvort sem þær hafi átt sér stað fyrir eða eftir tilkynninguna.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Því er andmælt að kæra í máli þessu sé utan kærufrests, enda hafi kæran verið send innan mánaðar frá því að kæranda varð kunnugt um að uppdrættir í hans nafni hafi verið samþykktir og gerðir aðgengilegir á heimasíðu sveitarfélagsins. Birting fundargerða geti ekki talist opinber birting ef þeir sem í hlut eiga, eins og hönnuðir aðal­uppdrátta, fái ekki skilaboð frá stjórnvaldi um að ákvörðun hafi verið tekin. Venjan sé sú að senda hlutaðeigandi tilkynningu um afgreiðslu máls. Þá sé það í besta falli langsótt að halda því fram að höfundur byggingarteikningar sé ekki aðili máls þegar málið varði notkun á hugverki hennar. Í 1. gr. höfundalaga nr. 73/1972 komi fram að höfundur eigi eignarrétt á teikningum og uppdráttum. Þá sé það málinu óviðkomandi að fasteignin Gerðakot hafi verið seld enda sé kærunni beint að sveitarfélaginu og þeim aðilum sem unnið hafi að byggingar­leyfisumsókninni frá 2023.

Niðurstaða: Um kæruaðild í þeim málum sem undir úrskurðarnefndina heyra er fjallað í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Þar er kveðið á um að þeir einir geti kært stjórnvaldsákvarðanir til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kæran lýtur að. Verður að skýra þetta ákvæði í samræmi við almennar reglur stjórnsýsluréttarins um aðild að kærumálum þar sem áskilið er að kærandi eigi einstaklingsbundinna hagsmuna að gæta af úrlausn máls umfram aðra og jafnframt að þeir hagsmunir séu verulegir. Almennt ber þó að gæta varfærni við að vísa málum frá á þeim grunni að kæranda skorti lögvarða hagsmuni tengda kærðri ákvörðun nema augljóst sé að það hafi ekki raunhæfa þýðingu fyrir slíka hagsmuni að fá úr ágreiningi leyst.

Í máli þessu er kærð ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Ölfuss frá 27. nóvember 2023 um að samþykkja byggingaráform fyrir viðbyggingu íbúðarhúss á jörðinni Gerðakoti. Telja verður að samþykkt byggingaráforma á grundvelli laga nr. 160/2010 um mannvirki hafi fyrst og fremst þýðingu þegar kemur að réttindum og skyldum eiganda mannvirkis og byggingar­leyfishafa, sbr. 15. gr. laganna. Þó er ljóst að slík ákvörðun getur snert lögvarða hagsmuni annarra aðila, einkum þá nágranna sem geta byggt kæruaðild á grenndarsjónarmiðum. Við mat á því hvort játa beri kæranda aðild að hinni kærðu ákvörðun er til þess að líta að við samþykkt byggingar­áforma er byggingarfulltrúa ekki skylt að sannreyna að framlagðir aðaluppdrættir stafi í reynd frá tilgreindum hönnuði, þótt honum beri vissulega að gæta þess að uppdrættir séu áritaðir af hönnuði, sbr. gr. 4.2.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Með hliðsjón af því og þar sem álitaefni um inntak og vernd höfundaréttar á grundvelli ákvæða höfundalaga nr. 73/1972 falla utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar, sbr. 1. gr. laga nr. 130/2011, verður kröfu kæranda í máli þessu vísað frá vegna skorts á kæruaðild.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

jún 26
Love0

41/2025 Hofsbót

Með

Árið 2025, fimmtudaginn 26. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 19. febrúar 2025 um að synja beiðni um endurupptöku ákvörðunar um samþykki byggingar­áforma vegna fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 17. mars 2025, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur íbúðar 01 0401 að Hofsbót 4 þá ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 19. febrúar 2025 að synja beiðni um endurupptöku ákvörðunar um samþykki byggingaráforma vegna fjöleignarhúsanna Hofs­bótar 2 og 4. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Akureyrarbæ 31. mars 2025.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar 11. apríl 2024 var samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum innanhúss fyrir Hofsbót 2 og 4 er fólust í því að opna á milli húsanna tveggja. Með tölvupósti 19. júní s.á. var af hálfu byggingarfulltrúa óskað eftir uppfærðri brunahönnun vegna brunahólfunar og því beint til hönnuðar að sýna á upp­dráttum brunavarnahurð. Brunavarnauppdráttur fyrir Hofsbót 4 var uppfærður 20. s.m. og fyrir Hofsbót 2 þann 25. s.m. Í samræmi við uppfærða brunavarnauppdrætti samþykkti byggingar­fulltrúi byggingaráform á fundi sínum 27. júní s.á.

Með bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 27. janúar 2025, bentu kærendur á að hvorki hafi legið fyrir samþykki meðeigenda né hafi verið uppfyllt skilyrði um brunavarnir vegna byggingar­leyfis fyrir breytingum á Hofsbót 4. Kröfðust þeir þess að byggingarfulltrúi tæki upp ákvörðun sína um samþykkt byggingaráforma um opnun milli húsanna. Byggingarfulltrúi svaraði erindinu með bréfi, dags. 19. febrúar s.á., þar sem beiðninni var synjað. Er það hin kærða ákvörðun í máli þessu.

Málsrök kærenda: Kærendur telja að rökstuðningi byggingarfulltrúa fyrir hinni kærðu ákvörðun sé svo áfátt að fella beri hana úr gildi. Sú framkvæmd sem um ræði í máli þessu feli í sér verulegar breytingar á fjölbýlishúsunum Hofsbót 2 og 4 sem einungis sé heimilt að gera í algjörum undantekningartilvikum að uppfylltum ákveðnum skilyrðum, m.a. að fyrir liggi samþykki allra meðeigenda í húsunum, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Um sé að ræða tvö fjöleignarhús á tveimur lóðum en samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús falli allt ytra byrði húss, útveggir, burðarvirki og burðarveggir undir sameign, sbr. 1. og 2. tl. 8. gr. laganna. Þannig sé allt ytra byrði fjöleignarhússins Hofsbótar 4, útveggir og burðarvirki í sameign allra eigenda og það sama gildi fyrir Hofsbót 2. Sú framkvæmd að opna milli tveggja eignarhluta í sitthvoru fjöleignarhúsinu á sitthvorri lóðinni geti ekki talist minniháttar mannvirkjagerð eða talist til smávægilegra breytinga sem eingöngu sé tilkynningarskyld skv. f-lið gr. 2.3.6. byggingarreglugerðar nr. 112/2012.

Í lögum nr. 26/1994 sé tilgreint hvað falli undir sameign eigenda slíkra húsa og að eigendur eigi óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint eða óbeint. Skuli ákvarðanir vera teknar á húsfundum og fari eftir eðli ákvörðunar hverju sinni hve margir þurfi að samþykkja hana. Samþykki allra eigenda þurfi fyrir breytingum á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlut­fallstölum skv. 18. gr., sbr. 1. tl. a-liðar 41. gr., fyrir varanlegri skiptingu séreignar í fleiri einingar skv. 3. mgr. 21. gr., sbr. 4. tl. a-liðar 41. gr., fyrir verulegum breytingu á hagnýtingu séreignar skv. 1. mgr. 27. gr., sbr. 5. tl. a-liðar 41. gr., vegna bygginga, framkvæmda og endur­bóta sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign skv. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr., sbr. 6. tl. a-liðar 41. gr., og vegna verulegra breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar skv. 31. gr., sbr. 7. tl. a-liðar 41. gr.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 sé kveðið á um það að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign með ákveðnum undantekningum sem eigi ekki við í máli þessu. Hafi eigendum í hvoru húsi fyrir sig því verið óheimilt að framkvæma breytingarnar án samþykkis meðeiganda á grundvelli laga nr. 26/1994 og byggingarfulltrúa ekki mátt veita leyfi fyrir framkvæmdinni. Breyti engu í því sambandi þó gatið á veggnum sjáist ekki utan frá. Það að opna á milli eignarhluta í sitthvoru húsinu sé ekki sambærilegt þeim tilvikum þegar eigandi geri op á burðarvegg innan viðkomandi eignarhluta að uppfylltum skilyrðum um að burðarvirki sé ekki veikt. Opnunin feli því ekki einungis í sér framkvæmd við umbúnað innan hvors eignarhluta fyrir sig í sitthvoru húsinu heldur hafi verið að opna á milli tveggja húsa og þannig fara á svig við þá meginreglu sem gildi um skilgreiningu hugtaksins húss í skilningi laga nr. 26/1994.

Með opnun milli fjöleignarhúsanna og samnýtingu eignarhlutanna hafi aðalinngangi í eignar­hluta 01 0101 að Hofsbót 4 verið lokað með veggjum innan frá og filmur settar í glugga og hurðir. Sé bakdyrainngangurinn nú notaður inn í eignarhlutann, sem einnig sé starfsmanna­inngangur fyrir eignarhlutana tvo í sitthvoru húsinu. Hafi umgengni um bílastæði, m.a. um bílastæði kærenda sem standi sitthvoru megin við bakdyrainnganginn, aukist verulega við breytingarnar.

Ekki sé fjallað um svona tilvik í lögum nr. 26/1994 enda geri lögin ekki ráð fyrir slíkum heimildum. Eingöngu sé að finna ákvæði um slíkt í byggingarreglugerð en í gr. 9.7.4., sem sé undantekningarákvæði, sé að finna viðmiðunarreglu þess efnis að sambyggðar byggingar megi hafa sameiginlegan eldvarnarvegg á lóðarmörkum. Þegar tvær sambyggðar byggingar standi á sitthvorri lóðinni sé leyfisveitanda heimilt að samþykkja tímabundna opnun á eldvarnarvegg á lóðarmörkum enda séu brunavarnir tryggðar með fullnægjandi hætti. Í leiðbeiningum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun komi fram að þetta geti átt við þegar sami eigandi eigi húsin beggja vegna eldvarnarveggjar og ætli að nýta húsin saman. Í þessu tilviki eigi hvorki sami eigandinn bæði húsin né umrædda eignarhluta. Ljóst sé að ef ætti að veita slíka heimild, eins og um ræði í þessu tilviki, þurfi samþykki allra eigenda viðkomandi húsa enda sé um að ræða verulegar breytingar þar sem verið sé að hagnýta tvo eignarhluta saman í sitthvoru húsinu á sitthvorri lóðinni eins og um einn eignarhluta væri að ræða.

Samþykki meðeigenda á grundvelli ákvæða fjöleignarhúsalaga hefði þurft að liggja fyrir áður en byggingarfulltrúi hefði veitt leyfið og þá einungis fyrir tímabundinni opnun og að upp­fylltum skilyrðum byggingarreglugerðar um brunavarnir. Hefði þurft að setja ákvæði um slíka tímabundna kvöð þess efnis á húsin sem allir eigendur beggja húsanna hefðu þurft að skrifa undir.

Stjórnvaldi geti verið skylt að endurupptaka mál á grundvelli 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða eftir atvikum á ólögfestum grundvelli hafi verulegum annmörkum verið til að dreifa við undirbúning ákvörðunar. Með vísan til framangreint sé ljóst að rökstuðningur byggingar­fulltrúa og undirbúningur að ákvörðun hans hafi verið verulega ábótavant.

Málsrök Akureyrarbæjar: Sveitarfélagið bendir á að samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sé kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðunina. Sú stjórnvaldsákvörðun sem kærendur vilji fá ógilta hafi verið tekin á afgreiðslufundi byggingar­fulltrúa 11. apríl 2024 og sé kærufrestur því liðinn.

Þegar kærendur hafi sent byggingarfulltrúa erindi 27. janúar 2025 hafi verið liðnir rúmir níu mánuðir frá því að ákvörðun um byggingarleyfi hafi verið tekin. Erindið beri ekki með sér að hafa verið beiðni um endurupptöku í samræmi við 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og því hafi erindinu verið svarað af byggingarfulltrúa 19. febrúar 2024 í samræmi við svarreglu stjórnvalda. Ekki sé unnt að líta á bréf kærenda um formlega beiðni um endurupptöku enda hafi hvorki verið vísandi til viðeigandi lagaákvæða stjórnsýslulaga né fullnægjandi rök færð fyrir því að taka ætti málið upp að nýju. Ekki hafi verið vísað til þess að ákvörðun byggingar­fulltrúa hafi byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik eða ákvörðun hafi byggst á atvikum sem breyst hafi verulega frá því að ákvörðun hafi verið tekin. Í 20. gr. samþykktar fyrir skipulagsráð Akureyrarbæjar sé kveðið á um endurupptöku eftir að skipulags­ráð eða starfsmenn þess hafi tekið ákvörðun. Þar sé sérstaklega tekið fram að aðili skuli beina kröfu um endurupptöku máls til bæjarráðs. Í 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga sé að finna heimild til að taka beiðni um endurupptöku til greina að þremur mánuðum liðnum en þó einungis að fengnu samþykki frá öðrum aðilum máls. Það samþykki liggi ekki fyrir í málinu auk þess sem sýnt hefði verið fram á að ástæður endurupptökubeiðni væru ekki til staðar.

Samkvæmt 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 geti þeir einstaklingar einir átt aðild að kærumáli fyrir nefndinni sem eigi lögvarða hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kæra varði. Fram­kvæmd sú sem um ræði hafi verið minniháttar breyting og tilkynningarskyld mannvirkja­gerð sem sé undanþegin byggingarheimild- og leyfi. Opnun á milli fasteignanna hafi engin áhrif á sameign eða hlutfallstölur og ekki sé um eignatilfærslu að ræða. Þá kalli framkvæmdin ekki á breytingu á eignaskiptayfirlýsingu og hafi engan kostnað í för með sér fyrir kærendur. Kærendur hafi því ekki einstaklega og verulega hagsmuni af úrlausn málsins og beri því að vísa því frá.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki skuli umsókn um byggingarleyfi fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Þetta feli þó ekki í sér að samþykki meðeigenda sé ófrávíkjanleg krafa fyrir útgáfu byggingarleyfis. Þótt veitt hafi verið byggingarleyfi fyrir breytingunni þá hafi þetta samt sem áður einungis verið tilkynningaskyld framkvæmd og samþykki annarra eigenda því ekki áskilið. Um sé að ræða mannvirkjagerð sem falli undir f-lið gr. 2.3.6. í byggingarreglugerð nr. 112/2012, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga um mannvirki, tilkynningarskyld mannvirkjagerð sem sé undanþegin byggingarheimild- og leyfi. Samkvæmt f-lið teljist það til lítilsháttar breytingar á brunahólfum ef breytingin nemi minna en 5% af hjúpfleti brunahólfandi hluta, þó aldrei meiri en 5 m². Opið sem gert hafi verið á milli húsanna tveggja sé 3,9% af hjúpfletinum. Því sé um að ræða lítilsháttar breytingu sem sé undanþegin byggingarheimild- og leyfi. Byggingarfulltrúi hafi reiknað út stærð ops auk þess sem minnisblað frá fyrirtæki sem sérhæfir sig í stjórnsýslu byggingarmála staðfesti að opið nái ekki 5%. Það liggi fyrir að sami raunverulegi eigandi sé að fyrstu hæð í húsunum tveimur en á sitthvorri kennitölunni. Fyrir liggi yfirlýsing frá eiganda rýmis á 1. hæð Hofsbótar 4 þar sem fram komi að eigandi veiti leyfi til tímabundinnar opnunar á milli sinnar eignar yfir í Hofsbót 2 og gildi leyfið á meðan leigjandi beggja fasteignanna hafi starfsemi í báðum bilunum.

Byggingarfulltrúi hafi samþykkt framkvæmdina 11. apríl 2024 og síðar gert kröfu um að sett yrði brunahurð í gatið þar sem um sitthvort brunahólfið væri að ræða. Fyrir liggi aðaluppdrættir fyrir Hofsbót 2 og 4 sem hafi verið yfirfarnir af brunahönnuði þar sem fram hafi komið að brunavarnahurð með segli verði í opinu. Byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir fram­kvæmdunum, en nægilegt hefði verið að tilkynna um framkvæmdirnar og byggingarleyfi því í raun óþarft. Hvað varði tímabundna opnun skv. viðmiðunarreglum 9.7.4. gr. byggingar­reglugerðar komi fram í leiðbeiningum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um greinina að viðmiðunarreglur séu frávíkjanlegar með tækniskiptum eða brunahönnun, enda sé sýnt fram á að brunaöryggi sé ekki skert og uppfyllt séu meginmarkmið reglugerðar og meginreglur þeirra ákvæða sem vikið sé frá. Ekki sé því um ófrávíkjanlegt skilyrði að ræða að bóka hefði átt um tímabundna opnun. Það sé ljóst að um tímabundna opnun var að ræða og nú sé eldvarnarhurð milli rýmanna vegna kröfu frá byggingarfulltrúa þar að lútandi.

Viðbótarathugasemdir kærenda: Kærendur andmæla því að kærufrestur sé liðinn. Í hinni kærðu ákvörðun sé að finna rökstuðning fyrir synjun á endurupptöku en fyrir liggi að slík ákvörðun sé kæranleg, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála frá 3. maí 2024 í máli nr. 23/2024.

Kærendur ítreki sjónarmið sín um að samþykki meðeigenda hafi þurft að liggja fyrir á grundvelli ákvæða fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og að framkvæmdin teljist ekki vera minni­háttar breyting sem fallið geti undir undanþáguákvæði byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Þegar opna eigi EI 120 eldvarnarvegg sé um byggingarleyfisskylda framkvæmd að ræða. Ekki verði annað ráðið af útreikningum sem framkvæmdaraðili hafi látið gera fyrir sig en að veggurinn í sameign (lagnarými), sem ekki sé í sama brunahólfi, hafi verið tekinn með í útreikninginn. Án hans sé opið um 6,5% en ekki tæp 5%.

Niðurstaða: Í máli þessu er kærð sú ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 19. febrúar 2025 að synja beiðni um endurupptöku ákvörðunar hans um samþykki byggingar­áforma vegna fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

Sveitarfélagið hefur krafist frávísunar kærumálsins á þeim grundvelli að kærufrestur sam­þykktra byggingaráforma frá 11. apríl 2024 sé löngu liðinn. Sú ákvörðun er ekki kærð í þessu máli heldur eins og fyrr greinir ákvörðun um synjun endurupptöku frá 19. febrúar 2025. Sveitarfélagið hefur einnig krafist frávísunar með vísan til þess að hin kærða ákvörðun sé ekki kæranleg þar sem einungis hafi verið um að ræða svar við erindi kærenda í samræmi við svarreglu stjórnvalda, en ekki formlega synjun á beiðni um endurupptöku. Að virtum gögnum málsins verður ekki á það fallist þar sem í erindi kærenda frá 27. janúar 2025 kemur skýrlega fram krafa um að byggingarfulltrúi „taki upp ákvörðun sína um samþykki byggingaráforma“ og fól svar embættisins frá 19. febrúar s.á. í sér synjun á þeirri kröfu. Þá verður að hafna þeim sjónarmiðum sveitarfélagsins að kærendur skorti lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins enda eru þeir aðilar að því máli sem ágreiningur þessa máls lýtur að, þ.e. lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa að synja beiðni þeirra um endurupptöku. Að lokum verður ekki talið að 20. gr. samþykktar fyrir skipulagsráð Akureyrarbæjar, sem samþykkt var í bæjarstjórn 17. desember 2024 og sveitarfélagið vísar til í umsögn sinni, hafi þýðingu í máli þessu þar sem ákvæðið á við um skipulagsmál og ákvarðanir sem teknar eru á grundvelli skipulagslaga nr. 123/2010. Með hliðsjón af framangreindu verður mál þetta því tekið til efnismeðferðar.

Stjórnvaldi getur verið skylt að endurupptaka mál skv. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða eftir atvikum á grundvelli ólögfestra reglna stjórnsýsluréttarins hafi verulegum annmörkum verið til að dreifa við undirbúning ákvörðunar. Endurupptaka máls getur leitt til breytinga á fyrri ákvörðun eða eftir atvikum afturköllunar hennar í samræmi við 25. gr. stjórnsýslulaga, en á móti slíkri niðurstöðu geta mælt réttmætar væntingar leyfishafa. Eðli þeirrar ákvörðunar sem um er að ræða kann að skipta máli, en á sviði skipulags- og byggingarmála hafa réttarvörslu­sjónarmið oft þýðingu sem og sjónarmið um mikilvægi þess að komast hjá eyðileggingu verðmæta. Getur stjórnvaldi jafnframt verið rétt að gefa frest til úrbóta.

Í endurupptökubeiðni sinni til byggingarfulltrúa vísuðu kærendur til þess að samþykki með­eigenda Hofsbótar 2 og 4 hefði þurft að liggja fyrir við samþykkt byggingaráforma og vísuðu þar að lútandi til 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. 1. og 2. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um verulegar breytingar væri að ræða sem háðar væru samþykki allra eigenda. Í svarbréfi byggingarfulltrúa var beiðni kærenda synjað með vísan til þess að fram­kvæmdin félli undir undanþáguheimild f-liðar gr. 2.3.6. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 og hefði hvorki verið þörf á byggingarleyfi né samþykki meðeigenda.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 skal umsókn um byggingarleyfi meðal annars fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. þeirra laga er sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign. Í 2. mgr. segir enn fremur að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess. Allt burðarvirki húss, þ.m.t. burðarveggir, er í sameign eigenda fjöleignarhúss samkvæmt 2. tl. 1. mgr. 8. gr., sbr. 3. tl. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Breytingar, endur­bætur og fram­kvæmdir á sameign sem víkja frá samþykktum teikningum eru háðar sam­þykki eigenda fjöleignarhúss skv. 30. gr. laganna, eftir atvikum samþykki einfalds eða aukins meiri­hluta eða allra eigenda. Enn fremur segir í 39. gr. laganna að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint, en af 2. mgr. greinarinnar leiðir að slíkur ákvörðunarréttur á við um breytingar og hvers kyns framkvæmdir.

Sá veggur sem hin umdeilda samþykkt byggingarfulltrúa snertir er í sameign allra eigenda að Hofsbót 2 og 4. Telja verður að hin umþrætta framkvæmd feli í sér smávægilega breytingu á sameign þar sem einungis var um að ræða opnun á milli tveggja séreignarhluta sem gögn málsins bera með sér að hafi ekki haft áhrif á burðarvirki húsanna. Var því þörf á samþykki einfalds meiri hluta meðeigenda miðað við eignarhluta fyrir hinum umdeildu framkvæmdum, sbr. 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, en tekið skal fram að undanþáguheimild frá byggingar­leyfi í byggingarreglugerð getur ekki hnekkt rétti meðeigenda til þátttöku í ákvörðunum er varða sameign. Bar byggingarfulltrúa því í samræmi við 1. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga að sjá til þess að áskilið samþykki meðeigenda Hofsbótar 2 og 4 lægi fyrir áður en hann samþykkti byggingaráformin. Að fenginni þeirri niðurstöðu verður að álíta rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar um að synja um endurupptöku málsins svo áfátt að fella verði hana úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 19. febrúar 2025 um að synja beiðni um endurupptöku ákvörðunar um samþykki byggingar­áforma vegna fjöleignarhúsanna Hofsbótar 2 og 4.

jún 20
Love0

73/2025 Grettisgata

Með

Árið 2025, föstudaginn 20. júní, tók Ómar Stefánsson, varaformaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála fyrir með heimild í 3. mgr. 3. gr., sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 130/2011:

Mál nr. 73/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2025 um að samþykkja umsókn um leyfi til að endurbyggja stálgrindarhús að Grettisgötu 87.

 Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða

úrskurður

um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 8. maí 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir Embla fasteignafélag ehf., eigandi fasteigna að Rauðarárstíg 12 og 14, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2025 að samþykkja umsókn um leyfi til að endurbyggja stálgrindarhús að Grettisgötu 87. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Til vara, þrautavara og þrautaþrautavara er þess krafist að ákvörðuninni verði breytt þannig að áskilið sé samþykki allra aðila, aukins meirihluta eða meirihluta í Lóðarfélaginu Laugavegi 116–118 og Grettisgötu 87–89. Kærandi gerir einnig kröfu um að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Verður nú tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu, sbr. 5. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.

Málsatvik og rök: Árið 2016 brann iðnaðarhús á lóð Grettisgötu 87 í Reykjavík. Á fundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 8. apríl 2025 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að endurbyggja húsið. Í fundargerð fundarins kemur fram að sótt sé um leyfi til að „endurbyggja stálgrindarhús klætt steinullareiningum eftir bruna á kjallara sem fyrir er og innrétta réttingaverkstæði og heildverslun á 1. hæð og bílgeymslu í kjallara á lóð nr. 87 við Grettisgötu.“ Ekki voru gerðar skipulagslegar athugasemdir við erindið og samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina.

Kærandi bendir á að hann, sem eigandi fasteignanna að Rauðarárstíg 12 og 14, og eigandi fasteignarinnar að Grettisgötu 87 séu meðlimir í sama lóðarfélagi, þ.e. Lóðarfélaginu Laugavegi 116–118 og Grettisgötu 87–89, en félagið starfi á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Hluti bílageymslu í kjallara á lóð nr. 87 við Grettisgötu sé í sameign lóðarfélagsins og því hafi borið að afla samþykki meðeiganda áður en byggingaráformin hafi verið samþykkt, sbr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Þá sé hin kærða ákvörðun í ósamræmi við fyrri afgreiðslur byggingarfulltrúa og skipulagsfulltrúa sem og skipulagsáætlun svæðisins. Krafist sé stöðvunar framkvæmda, sbr. 5. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála, enda séu framkvæmdir yfirvofandi.

Reykjavíkurborg gerir kröfu um frávísun málsins þar sem samþykki byggingaráforma sé ekki ákvörðun sem bindi enda á stjórnsýslumál. Ekki hafi verið gefið út byggingarleyfi og því séu engar framkvæmdir til þess að stöðva.

Niðurstaða: Í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er tekið fram að kæra til úrskurðarnefndarinnar fresti ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar en jafnframt er kæranda þar heimilað að krefjast stöðvunar framkvæmda séu þær hafnar eða yfirvofandi, sbr. 2. mgr. sömu lagagreinar. Þá getur úrskurðarnefndin að sama skapi frestað réttaráhrifum ákvörðunar komi fram krafa um það af hálfu kæranda, sbr. 3. mgr. 5. gr. Með sama hætti er kveðið á um það í 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að kæra til æðra stjórnvalds fresti ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar en þó sé heimilt að fresta réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar til bráðabirgða meðan málið er til meðferðar hjá kærustjórnvaldi þar sem ástæður mæli með því. Tilvitnuð lagaákvæði bera með sér að meginreglan er sú að kæra til æðra stjórnvalds frestar ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar og eru heimildarákvæði fyrir stöðvun framkvæmda eða frestun réttaráhrifa kærðrar ákvörðunar undantekning frá nefndri meginreglu sem skýra ber þröngt. Verða því að vera ríkar ástæður eða veigamikil rök fyrir ákvörðun um stöðvun framkvæmda eða frestun réttaráhrifa. Almennt mælir það á móti því að fallast á kröfu um stöðvun ef fleiri en einn aðili eru að máli og þeir eiga gagnstæðra hagsmuna að gæta. Einnig geta komið til álita þau tilvik þar sem kæruheimild verður í raun þýðingarlaus ef framkvæmdir eru ekki stöðvaðar, svo sem ef sú framkvæmd sem krafist er stöðvunar á er óafturkræf.

Mál þetta snýst um samþykki á byggingarleyfisumsókn fyrir endurbyggingu iðnaðarhúsnæðis en ekki verður talið að þær fyrirhuguðu framkvæmdir séu óafturkræfar. Með hliðsjón af því og að virtum framangreindum lagaákvæðum og þeim sjónarmiðum sem liggja að baki þeim verður ekki talin knýjandi þörf á að stöðva framkvæmdir á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Verður kröfu kæranda þess efnis því hafnað.

Rétt þykir þó að taka fram að framkvæmdaraðili ber áhættu af úrslitum kærumálsins kjósi hann að hefja framkvæmdir áður en niðurstaða þessa máls liggur fyrir.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða á grundvelli ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2025 um að samþykkja umsókn um leyfi til að endurbyggja stálgrindarhús að Grettisgötu 87.

jún 06
Love0

72/2025 Vorbraut

Með

Árið 2025, föstudaginn 6. júní, tók Ómar Stefánsson, varaformaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála fyrir með heimild í 3. mgr. 3. gr., sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 130/2011:

 

Mál nr. 72/2025, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2025 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hnoðraholts norður og ákvörðunum byggingarfulltrúa frá 8. apríl s.á. um að samþykkja byggingaráform vegna Vorbrautar 8-12 annars vegar og Vorbrautar 14 hins vegar.

 Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða

úrskurður

um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 6. maí 2025, er barst nefndinni 7. s.m., kæra HABS ehf., A og B, D og Admin ehf., lóðarhafar Skerpluholts 1, 3, 5 og 7, þá ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 6. febrúar 2025 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hnoðraholts norður.  Jafnframt eru kærðar ákvarðanir byggingarfulltrúa frá 8. apríl 2025 um að samþykkja byggingaráform vegna Vorbrautar 8-12 annars vegar og Vorbrautar 14 hins vegar. Er þess krafist að ákvarðanirnar verði felldar úr gildi, en til vara að felldur verði úr gildi sá hluti samþykktra byggingaráforma Vorbrautar 8–12 er varðar hæðarkóða lóða, bílakjallara og bílastæði. Kærendur gera einnig kröfu um að framkvæmdir við Vorbraut 8–12 og 14 verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Verður nú tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu, sbr. 5. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.

Málsatvik og rök: Að undangenginni auglýsingu skv. 41. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 var á fundi bæjarstjórnar Garðabæjar 6. febrúar 2025 tekin fyrir og samþykkt tillaga að breytingu á deiliskipulagi Hnoðraholts norður er fólst m.a. í því að breikka byggingarreit fjölbýlishúsa (F3) úr 14 m í 15 m, sameina lóðir við Vorbraut 8–12 í eina lóð og heimila þar byggingu sameiginlegs bílakjallara. Var breytingin birt í B-deild Stjórnartíðinda 7. apríl 2025. Næsta dag samþykkti byggingarfulltrúi umsóknir um byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsum á lóðum Vorbrautar 8–12 og 14. Hinn 29. s.m. gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi fyrir framkvæmdum að Vorbraut 8–12.

Kærendur vísa til þess að framkvæmdir við Vorbraut 8–12 og 14 nái að mörkum lóða þeirra og hafi þar að auki áhrif inn fyrir lóðamörk vegna hættu á skriði jarðvegs. Til standi að grafa allt að 1,2 m inn fyrir lóðarmörk þeirra en kærendur hafi ekki veitt samþykki fyrir framkvæmdum innan sinna lóða. Þegar af þeirri ástæðu beri að fallast á kröfu um stöðvun. Veruleg hætta sé á tjóni á mannvirkjum og lóðum vegna óvissu um öryggi og framvindu framkvæmda og graftar og tilfinnanlegs skorts á undirbúningi, útreikningum og gögnum vegna fyrirliggjandi framkvæmda. Ekki sé um afturkræfar framkvæmdir að ræða að öllu leyti, því að jarðvegsskrið og skemmdir á mannvirkjum verði ekki tekin til baka. Samþykkt byggingaráforma feli ekki í sér heimild til framkvæmda og því sé enn engin heimild fyrir þeim framkvæmdum sem standi yfir á Vorbraut 14.

Garðabær bendir á að lóðarhafi Vorbrautar 8–12 hafi áður verið veitt heimild til að hefja jarðvinnu í september 2024 og hafi framkvæmdir þær sem krafist sé stöðvunar á í þessu máli að mestu leyti farið fram á grundvelli þeirrar heimildar. Framkvæmdir hafi um tíma legið niðri en hafist aftur þegar byggingarleyfi hafi verið veitt. Sé nú lögð áhersla á að ljúka gerð útveggjar bílageymslu, sem sé jafnframt stoðveggur gagnvart lóðum kærenda, til að tryggja öryggi á svæðinu. Kærendur hafi ekki hæðarsett lóðir sínar í samræmi við skipulag sem auki á þann hæðarmun sem nú sé lóðamörkum þeirra gagnvart lóðum 8–12 og 14 við Vorbraut. Því sé mótmælt að verið sé að grafa inn á lóðir kærenda ef miðað sé við rétta hæðarsetningu. Jarðvegsframkvæmdum við Vorbraut 8–12 sé að mestu lokið og hafi því enga raunhæfa þýðingu að stöðva þær á þessu stigi. Um sé að ræða framkvæmdir sem í eðli sínu séu afturtækar og undir yfirborði lóðar. Nauðsynlegt sé að koma fyrir stoðvegg sem fyrst til að styðja við jarðveg á lóðum kærenda og sé óráðlegt að fresta þeirri framkvæmd, enda geti það ollið tjóni. Stöðvun framkvæmda hafi það að markmiði að koma í veg fyrir byggingu óafturkræfra mannvirkja sem gætu skert hagsmuni kærenda til frambúðar á meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þessi sjónarmið eigi ekki við í málinu.

Af hálfu ÞG verktaka ehf., sem er framkvæmdaraðili við Vorbraut 8–12, er tekið fram að framkvæmdin sé í samræmi við samþykkt byggingarleyfi og hafi útgreftri og raski við lóðamörk verið haldið í algjöru lágmarki. Jarðvegspúði á mörkum lóða kærenda standi allt að 2 m hærra en leyfilegt sé og hafi þeir ekki brugðist við ábendingum og áskorunum um úrbætur. Vegna þess hafi framkvæmdaraðili þurft að ráðast í kostnaðarsamar aðgerðir og m.a. grafið og fjarlægt aukinn jarðveg sem sé eini jarðvegurinn sem hafi verið grafið í innan lóðarmarka kærenda. Ráðist hafi verið í aðgerðir á borð við að koma fyrir girðingum og vörnum með dúklögn og neti. Við gröftinn hafi verið gætt að áhættuþáttum en ljóst sé að því lengur sem grunnurinn standi óhaggaður þeim mun meiri líkur séu á að runnið geti úr bakkanum. Að stöðva framkvæmdir sé kærendum ekki til hagsbóta heldur þvert á móti sé þeim í hag að framkvæmdaraðili fái að halda áfram störfum og koma fyrir stoðveggjum, fylla að þeim og verja þannig bakkann sem standi opinn. Þar að auki myndi stöðvun hafa í för með sér fjárhagslegt tjón fyrir framkvæmdaraðila sem yrði margfalt hærra en það sem kærendur geti orðið fyrir.

Af hálfu Meistarasmíða ehf., sem er framkvæmdaraðili við Vorbraut 14, er bent á að það sé einungis Skerpluholt 7 sem liggi að mörkum lóðar Vorbrautar 14 og þá aðallega að bílastæðum þar sem engu hafi verið breytt frá upphaflegu deiliskipulagi. Efni kærunnar snúi því tæknilega séð ekki að þeirri framkvæmd, enda aðstæður og mannvirkjahönnun með töluvert öðrum hætti en í tilfelli sameinaðrar lóðar Vorbrautar 8–12. Rétt sé þó að benda á að lóð Skerpluholts 7 sé 1–2 m of há við lóðamörkin og væri gott ef það yrði lagað með tilliti til  slysahættu og landskriðs. Engar forsendur séu fyrir stöðvun framkvæmda að Vorbraut 14 enda myndi slík aðgerð valda framkvæmdaraðila verulegu tjóni.

Niðurstaða: Í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er tekið fram að kæra til úrskurðarnefndarinnar fresti ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar en jafnframt er kæranda þar heimilað að krefjast stöðvunar framkvæmda séu þær hafnar eða yfirvofandi, sbr. 2. mgr. sömu lagagreinar. Þá getur úrskurðarnefndin að sama skapi frestað réttaráhrifum ákvörðunar komi fram krafa um það af hálfu kæranda, sbr. 3. mgr. 5. gr. Með sama hætti er kveðið á um það í 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að kæra til æðra stjórnvalds fresti ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar en þó sé heimilt að fresta réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar til bráðabirgða meðan málið er til meðferðar hjá kærustjórnvaldi þar sem ástæður mæli með því. Tilvitnuð lagaákvæði bera með sér að meginreglan er sú að kæra til æðra stjórnvalds frestar ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar og eru heimildarákvæði fyrir stöðvun framkvæmda eða frestun réttaráhrifa kærðrar ákvörðunar undantekning frá nefndri meginreglu sem skýra ber þröngt. Verða því að vera ríkar ástæður eða veigamikil rök fyrir ákvörðun um stöðvun framkvæmda eða frestun réttaráhrifa. Almennt mælir það á móti því að fallast á kröfu um stöðvun ef fleiri en einn aðili eru að máli og þeir eiga gagnstæðra hagsmuna að gæta. Einnig geta komið til álita þau tilvik þar sem kæruheimild verður í raun þýðingarlaus ef framkvæmdir eru ekki stöðvaðar, svo sem ef sú framkvæmd sem krafist er stöðvunar á er óafturkræf.

Í máli þessu er gerð krafa um stöðvun framkvæmda á grundvelli tveggja samþykktra byggingaráforma er fela í sér heimild til að byggja niðurgrafinn bílastæðakjallara, annars vegar á lóð Vorbrautar 8–12 og hins vegar á lóð Vorbrautar 14. Vegna staðhátta hefur reynst nauðsynlegt að koma fyrir stoðvegg nærri lóðamörkum til að fyrirbyggja jarðvegsskrið á lóðum kærenda, en þeir telja að jarðvegsframkvæmdirnar fari inn fyrir mörk lóða þeirra.

Með hliðsjón af framangreindum lagaákvæðum og þeim sjónarmiðum sem liggja þeim að baki,  því tjóni sem stöðvun framkvæmda myndi hafa í för með sér og að um er að ræða afturkræfar framkvæmdir sem munu að mestu vera lokið, verður ekki talin knýjandi þörf á að stöðva þær á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Verður kröfu kærenda þar um því hafnað.

Rétt þykir þó að taka fram að framkvæmdaraðilar bera áhættu af úrslitum kærumálsins kjósi þeir að halda áfram framkvæmdum áður en niðurstaða þessa máls liggur fyrir.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða á grundvelli hinna kærðu ákvarðana byggingarfulltrúa.

jún 04
Love0

54/2025 Borgarás

Með

Árið 2025, miðvikudaginn 4. júní, tók Arnór Snæbjörnsson, formaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, með heimild í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 130/2011, fyrir:

Mál nr. 54/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa, sem staðfest var af bæjarráði Garðabæjar 30. janúar 2024, um að breyta og stækka stiga út fyrir byggingarreit.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 3. apríl 2025, er barst nefndinni 4. s.m., kæra eigendur fasteignarinnar að Borgarási 12, þá ákvörðun byggingarfulltrúa, sem staðfest var af bæjarráði Garðabæjar 30. janúar 2024, að veita eigendum Borgaráss 10 leyfi til að breyta og stækka stiga út fyrir byggingarreit án breytinga á deiliskipulagi. Er einnig kærð ákvörðun um samþykkt gagna eftir grenndarkynningu og að ekki hafi verið gætt að mænishæð húss að Borgarás 10 við samþykki á breytingum. Er þess krafist að stiginn verði færður í upprunalega stærð og fjarlægð frá lóðamörkum.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Garðabæ 13. apríl 2025.

Málsatvik og rök: Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Garðabæjar 27. október 2023 var samþykkt að grenndarkynna óverulega breytingu á deiliskipulagi Hraunholts vestra (Ásahverfis) í samræmi við 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Gerði tillagan ráð fyrir stækkun byggingarreits til vesturs fyrir sólstofu á neðri hæð og svalir á efri hæð. Tillagan gerði ráð fyrir að húsið gæti verið tvær hæðir, mænishæð 6,5 m en vegghæð 5 m. Á fundi skipulagsnefndar 14. desember s.á. var tillagan lögð fram að nýju. Engar athugasemdir bárust við grenndarkynningu og var tillagan samþykkt og henni vísað til bæjarstjórnar sem samþykkti hana á fundi sínum 15. júní s.á. Deiliskipulagsbreytingin tók gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 28. desember s.á.

 Á fundi bæjarráðs 30. janúar 2024 var samþykkt afgreiðsla byggingarfulltrúa um að veita leyfi til að endurbyggja efri hæð og endurnýja þak tvíbýlishússins við Borgarás 10. Var byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum gefið út 3. febrúar s.á. Kærendur áttu í nokkrum samskiptum við sveitarfélagið vegna framkvæmdanna og óskuðu m.a. eftir stöðvun framkvæmda með bréfum dags. 11. desember 2024 og 22. janúar 2025. Með bréfi, dags. 21. janúar 2025, upplýsti byggingarfulltrúi kærendur um að til að hægt væri að taka athugasemdir og sjónarmið þeirra til athugunar þyrfti að liggja fyrir formlegt erindi þar sem óskað væri eftir að byggingarleyfið yrði afturkallað eða endurupptekið. Með bréfi, dags. 31. janúar 2025, óskuðu kærendur eftir því að ákvörðun um byggingarleyfi yrði endurupptekin. Var erindinu svarað af sviðsstjóra fjármála- og stjórnsýslusviðs með bréfi, dags. 4. mars s.á., þar sem fram kom að ekki væru taldar forsendur fyrir ógildingu eða endurupptöku byggingarleyfisins.

 Af hálfu kærenda er vísað til þess að við grenndarkynningu hafi verið kynnt stækkun á byggingarreit fyrir sólstofu til suðvesturs, á efri hæð, mænishæð yrði 6,5 m og vegghæð 5 m sem og stækkun á byggingarreit í austur og vestur sem félli að þáverandi útlínum hússins. Kærendur hefðu samþykkt þessa stækkun. Síðar hafi komið í ljós áform um að endurbyggja stiga og svalir vestan megin við húsið, nánast að lóðarmörkum Borgaráss 12 og langt umfram byggingarreit Borgaráss 10. Þessi stækkun hafi ekki verið grenndarkynnt eða upplýst um hana af hálfu eigenda Borgaráss 10 og hafi gögnum um grenndarkynningu verið breytt eftir undirritun, sem hefði átt að leiða til ógildingar. Áformuð stækkun byggingarreitsins sé of nálægt lóðarmörkum og komi til með að valda kærendum verulegum óþægindum.

 Í umsögn sveitarfélagsins er gerð krafa um að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem kærufrestur vegna byggingarleyfisins sé löngu liðinn og samþykkt gagna og teikninga sé liður í meðferð máls sem sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Það kunni að vera rétt að skilja kæruna sem svo að kærð sé synjun bæjaryfirvalda á erindi um afturköllun eða endurupptöku málsins, sbr. bréf þess efnis, dags. 31. janúar 2025. Því erindi hafi verið synjað með bréfi sviðsstjóra fjármála- og stjórnsýslusviðs Garðabæjar, dags. 4. mars 2025, og hafi í niðurlagi þess verið leiðbeint um kæruleið til úrskurðarnefndarinnar. Ákvörðun um afturköllun eða endurupptöku máls eigi undir það stjórnvald sem hafi tekið upphaflega ákvörðun, í þessu tilfelli ákvörðun um byggingarleyfi sem heyri undir bæjarráð. Svar sviðsstjóra hafi ekki verið lagt fyrir bæjarráð til samþykktar og því liggi ekki fyrir lokaákvörðun í málinu sem sætt geti kæru til úrskurðarnefndarinnar.

Niðurstaða: Samkvæmt 59. gr. laga nr. 160/2010 verða stjórnvaldsákvarðanir sem teknar eru á grundvelli laganna kærðar til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála. Framkvæmd grenndarkynningar telst ekki til slíkrar ákvörðunar heldur liður í málsmeðferð. Sú stjórnvaldsákvörðun sem borin er undir nefndina í máli þessu er um samþykkt byggingarleyfis dags. 30. janúar 2024. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni ekki fyrr en 4. apríl 2025, löngu eftir að eins mánaðar kærufrestur til nefndarinnar var liðinn, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr, sbr. 1. tl. 1. mgr. 28. gr. eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til efnismeðferðar, sbr. 2. tl. ákvæðisins. Verður ekki ráðið að slíkum aðstæðum sé til að dreifa í máli þessu og verður kæru þessari því vísað frá nefndinni.

 Með bréfi dags. 31. janúar 2025 óskuðu kærendur eftir því við sveitarfélagið Garðabæ að hið umdeilda byggingarleyfi yrði endurupptekið og sjónarmið og athugasemdir þeirra teknar til skoðunar. Þessu erindi var svarað af skrifstofustjóra fjármála- og stjórnsýslusviðs sveitarfélagsins. Afgreiðsla umsóknar um byggingarleyfi og útgáfu þess er í höndum byggingarfulltrúa samkvæmt ákvæðum laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. 2. mgr. 9. gr., 11. gr. og 13. gr. laganna. Þá getur ákvörðun byggingarfulltrúa einnig verið háð samþykkt byggingarnefndar, sbr. 7. gr. laga nr. 160/2010. Í Garðabæ eru byggingar­leyfisumsóknir háðar samþykkt bæjarráðs sem fer með hlutverk byggingarnefndar sveitarfélagsins. Ákvörðun um afturköllun eða endurupptöku ákvörðunar um byggingarleyfi verður einungis tekin af því stjórnvaldi sem er til þess bært sem í þessu tilfelli er bæjarráð. Afstaða þess liggur ekki fyrir og er því ekki til að dreifa lokaákvörðun hér að lútandi, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga.

 Í 9. gr. stjórnsýslulaga kemur fram að stjórnvald skuli taka ákvarðanir í málum svo fljótt sem unnt er. Í 4. mgr. 9. gr. kemur enn fremur fram að unnt sé að kæra óhæfilegan drátt á afgreiðslu máls til þess stjórnvalds sem ákvörðun í málinu verður kærð til. Með vísan til þess að Garðabær hefur enn ekki svarað erindi kæranda frá 31. janúar 2025 um endurupptöku máls með fullnægjandi hætti er því beint til sveitarfélagsins að afgreiða erindi kæranda. Þá verður ekki séð í gögnum þessa máls fyrir nefndinni hvort erindum kærenda um stöðvun framkvæmda, dags. 11. desember 2024 og 22. janúar 2025, hafi verið svarað og er því einnig beint til sveitarfélagsins að svara þeim erindum, hafi það ekki verið gert.

Með vísan til framangreinds verður kærumáli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni.

 Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

maí 27
Love0

5/2025 Múlalind

Með

Árið 2025, þriðjudaginn 27. maí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 5/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar frá 13. desember 2024 um að afturkalla byggingarleyfi fyrir kvisti á bílskúr á lóð nr. 3 við Múlalind.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 13. janúar 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Múlalind 3, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar frá 13. desember 2024 að afturkalla byggingarleyfi fyrir kvisti á bílskúr á lóðinni Múlalind 3. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Kópavogsbæ 16. apríl 2025.

Málavextir: Á fundi byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar 12. júlí 2024 var tekin fyrir og samþykkt umsókn kæranda um leyfi til að gera kvist á bílskúr á lóð nr. 3 við Múlalind. Í ágúst s.á. kærðu eigendur Múlalindar 6 ákvörðunina til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, sbr. kærumál nr. 88/2024. Með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 11. september s.á., var tilgreint að við skoðun málsins hafi komið í ljós að ekki væri heimild í deiliskipulagi fyrir umræddum kvisti auk þess sem kvisturinn, sem búið væri að byggja, væri ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti. Tilkynnti embættið kæranda að áformað væri að fella leyfið úr gildi með vísan til 2. töluliðar 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Á grundvelli 13. gr. sömu laga var honum veittur 14 daga frestur til til að tjá sig um málið. Embættinu bárust engar athugasemdir frá kæranda og með bréfi, dags. 29. október 2024, tók byggingarfulltrúi ákvörðun um að afturkalla byggingarleyfið. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 13. desember s.á. var bréfið lagt fyrir og það samþykkt. Hinn 20. s.m. var fyrrgreindri kæru eigenda Múlalindar 6 vísað frá úrskurðarnefndinni.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að honum hafi aldrei verið birt bréf byggingar­fulltrúa, dags. 29. október 2024, og sé honum því alfarið óljóst á hvaða grundvelli hin kærða ákvörðun hafi verið tekin. Virðist sem um sé að ræða geðþóttaákvörðun og einungis til þess að þóknast þeim einstaklingi sem hafi kært byggingarleyfið í máli nefndarinnar nr. 88/2024. Allar meginreglur stjórnsýsluréttarins og ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið brotnar, þá sérstaklega 13. gr. um andmælarétt, 12. gr. um meðalhóf og 20. gr. um heimild aðila til að fá ákvörðun rökstudda. Tekið sé fram að þótt ákvörðunin hafi verið tekin 13. desember 2024 hafi hún ekki verið póstlögð fyrr en tíu dögum síðar og ekki borist kæranda fyrr en 30. s.m. Ákvörðunin sé því haldin alvarlegum annmörkum sem leiða eigi til ógildingar hennar.

Kærandi hafi haft réttmætar væntingar til þess að útgefið byggingarleyfi væri endanleg stjórnvaldsákvörðun. Þrátt fyrir að stjórnvaldsákvörðun sé haldin verulegum annmarka sé hún ekki sjálfkrafa ógildanleg. Ekki sé nægilegt að stjórnvald geri mistök við töku stjórnvalds­ákvörðunar svo hægt sé að ógilda hana. Töluvert meira þurfi að koma til svo hægt sé að afturkalla ívilnandi ákvörðun heldur en íþyngjandi ákvörðun. Byggingarleyfið sé ekki til tjóns fyrir neinn en afturköllun þess hafi aftur á móti í för með sér tjón fyrir kæranda.

Málsrök Kópavogsbæjar: Sveitarfélagið tekur fram að þegar bréf, dags. 13. desember 2024, hafi verið sent kæranda með tilkynningu um afgreiðslu málsins hafi láðst að senda einnig með bréf byggingarfulltrúa frá 29. október s.á. Bent sé á að kærandi hafi 7. janúar 2025 óskað eftir rökstuðningi fyrir ákvörðuninni en einungis sex dögum síðar hafi ákvörðunin verið kærð. Ekki hafi því þótt ástæða til að svara erindinu sérstaklega og hafi kærandi verið upplýstur um þá afstöðu sveitarfélagsins 11. mars 2025.

Rökstuðningur ákvörðunarinnar komi fram í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 29. október 2024, þ.e.a.s. að ekki sé heimild fyrir umræddum kvisti í deiliskipulagi. Ákvörðunin sé reist á 2. tl. 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en samkvæmt ákvæðinu geti stjórnvald afturkallað ákvörðun sína að eigin frumkvæði, sem tilkynnt hafi verið aðila máls, þegar það sé ekki til tjóns fyrir aðila eða ef ákvörðunin sé ógildanleg. Hin kærða ákvörðun sé ógildanleg vegna ósamræmis við deiliskipulag auk þess sem ekki verði séð að hún sé til tjóns fyrir aðila þar sem kvistur sá sem byggður hafi verið sé ekki í samræmi við samþykkt byggingaráform, en hann sé u.þ.b. tvisvar sinnum stærri en áformað hafi verið með samþykktum teikningum. Hafi því um hreina óleyfisframkvæmd verið að ræða sem kærandi beri alfarið alla ábyrgð á.

Árið 2016 hafi verið samþykktar breytingar á uppdráttum hússins er hafi falið í sér gerð kvists. Ekkert byggingarleyfi hafi þó verið gefið út og hafi samþykki byggingarfulltrúa því runnið úr gildi. Ekki verði séð að heimild hafi verið fyrir kvistinum í deiliskipulagi á þeim tíma og því hafi verið óheimilt að samþykkja byggingaráformin.

 Viðbótarathugasemdir kæranda: Gerðar eru athugasemdir við fullyrðingar Kópavogsbæjar um að ákvörðunin sé ekki til tjóns fyrir kæranda. Um útúrsnúning sé að ræða þar sem afturköllun byggingarleyfis hafi augljóslega í för með sér tjón, en hvort kvisturinn sem byggður hafi verið sé í ósamræmi við leyfið sé annað mál. Kvisturinn hafi verið byggður í samráði við byggingarfulltrúa, en ástæða þess að hann hafi verið byggður eins og raun ber vitni sé sú að veggir bílskúrsins og endagaflar séu allir „steyptir upp úr.“ Burðarþolslega séð hafi því verið talið best að þakið myndi hvíla á steyptum útveggjum bílskúrs að framan og til hliðar. Hafi byggingarfulltrúi verið sammála þeirri útfærslu sem lögð hafi verið til grundvallar, enda geti kvisturinn ekki hvílt á engu. Byggingarfulltrúi hafi í raun óskað eftir að kærandi myndi skila inn nýjum teikningum sem hann hafi og gert. Liggi teikningarnar fyrir hjá byggingarfulltrúa og hafi kærandi því verið í góðri trú þegar hann hafi byggt kvistinn samkvæmt byggingarleyfinu.

Byggingaráformin séu í fullu samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis sem séu frá árinu 1995. Byggingarfulltrúi hafi í tvígang samþykkt byggingaráform vegna Múlalindar 3 sem ekki hafi falið í sér breytingu á deiliskipulagi. Bæði skiptin vegna áforma um að byggja kvist á bílskúr, annars vegar árið 2016 og hins vegar 2024. Einungis sé um að ræða smávægilegar breytingar á útliti húss. Hvorki hafi verið þörf á að auglýsa breytingu á deiliskipulagi, sbr. 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, né grenndarkynna áformin, sbr. 2. mgr. sama ákvæðis. Málsmeðferð á samþykki byggingarleyfisins hafi því verið í fullu samræmi við gildandi lög og reglur.

Engar nýjar upplýsingar um staðreyndir máls hafi leitt til afturköllunar ákvörðunarinnar og sé Kópavogsbæ þannig óheimilt að afturkalla ákvörðunina, sbr. dóm Landsréttar í máli nr. 801/2022 og álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 545/1991. Auk þess geti stjórnvald ekki afturkallað stjórnvaldsákvörðun hafi það verið í villu um lagagrundvöll eða staðreyndir máls þegar það hafi tekið upphaflega ákvörðun, sbr. dóm Hæstaréttar frá 16. febrúar 1995 í máli nr. 190/1992.

Niðurstaða: Í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 29. október 2024, sem samþykkt var á fundi embættisins 13. desember s.á., var honum tilkynnt að byggingarleyfi fyrir kvisti á bílskúr á lóðinni Múlalind 3 væri „fellt úr gildi“ á grundvelli þess að ekki væri heimild fyrir kvisti í deiliskipulagi auk þess sem þegar byggður kvistur væri ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti. Af hálfu Kópavogsbæjar hefur komið fram að þegar kæranda hafi verið tilkynnt um afgreiðslu málsins frá 13. desember 2024 hafi láðst að senda með bréf byggingarfulltrúa frá 29. október s.á. Telur kærandi að með því hafi verið brotið á andmælarétti hans sem hafi leitt til þess að honum væri óljóst á hvaða grundvelli hin kærða ákvörðun hafi verið tekin. Þrátt fyrir þann ágalla á málsmeðferð verður þó ekki talið að kærandi hafi orðið fyrir réttarspjöllum, enda kom hann að kæru í máli þessu og fékk rökstuðning fyrir ákvörðuninni. Þá skal á það bent að í úrskurði nefndarinnar í kærumáli nr. 88/2024, sem var sendur bæði kæranda og lögmanni hans 20. desember 2024, er greint frá umræddu bréfi og því sjónarmiði byggingarfulltrúa að kvisturinn sé bæði í ósamræmi við skipulag og samþykkta uppdrætti. Mátti kæranda því á þeim tíma vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun og á hvaða grundvelli hún var tekin.

Í 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 kemur fram að stjórnvald geti afturkallað ákvörðun sína að eigin frumkvæði sem tilkynnt hefur verið aðila máls, þegar það er ekki til tjóns fyrir aðila eða ákvörðun er ógildanleg. Í greinargerð með frumvarpi því er varð að stjórnsýslulögum er tekið fram um þetta ákvæði að leysa beri úr því hvort ákvörðun sé haldin ógildingarannarmarka eftir sömu sjónarmiðum og dómstólar geri.

Á svæðinu er í gildi deiliskipulag Lindahverfis, norðan Fífuhvammsvegar, frá árinu 1995. Samkvæmt skipulagsskilmálum er Múlalind 3 einbýlishús á einni hæð og er hámarksflatarmál hússins með bílgeymslu tilgreint 200 m2. Gerðar voru breytingar á skipulagi lóðarinnar árið 2001 þar sem heimiluð var stækkun á bílskúr og að reisa mætti viðbyggingu við austurhlið hússins. Þá var gerð önnur skipulagsbreytingin 2021 er fólst í því að heimila stækkun svala á suðurhlið hússins og að loka af rými undir svölunum. Af deiliskipulaginu og þeim breytingum sem gerðar hafa verið er ljóst að ekki er til að dreifa heimild í deiliskipulagi Lindahverfis fyrir gerð kvists á umræddum bílskúr.

Samkvæmt 11. gr. og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er það skilyrði fyrir samþykki byggingaráforma og útgáfu byggingarleyfis að mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu. Í þessu máli liggur fyrir að hinn umdeildi kvistur á bílskúr á lóð Múlalindar 3 er ekki í samræmi við deiliskipulag. Þar sem lögmælt skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins voru ekki fyrir hendi verður að telja ákvörðunina ógildanlega, en þar með voru skilyrði afturköllunar á grundvelli 25. gr. stjórnsýslulaga jafnframt uppfyllt. Aftur á móti þykir tilefni til að gera athugasemd við þann rökstuðning byggingarfulltrúa í hinni kærðu ákvörðun að kærandi hafi byggt stærri kvist en samþykktur hafi verið. Telja verður að frávik frá samþykktum byggingaráformum geti ekki haft þýðingu fyrir lögmæti samþykktarinnar sjálfrar. Er byggingarfulltrúa veitt önnur úrræði í lögum nr. 160/2010 til að bregðast við óleyfisframkvæmdum.

Með hliðsjón af framangreindu verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar frá 13. desember 2024 um að afturkalla byggingarleyfi fyrir kvisti á bílskúr á lóð nr. 3 við Múlalind.