155/2025 Snorrabraut

Árið 2026, fimmtudaginn 5. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Unnþór Jónsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður tók þátt í gegnum fjarfundabúnað.

Fyrir var tekið mál nr. 155/2025, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst 2025 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðum breyt­ingum á fasteigninni að Snorrabraut 29. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

1. Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 10. október 2025, er barst nefndinni sama dag, kærir Vatnaborg ehf., eigandi fasteignarinnar að Snorrabraut 27, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst s.á. að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðum breytingum á fasteigninni að Snorrabraut 29. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

2. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 13. nóvember 2025.

Málavextir

3. Fasteignirnar Snorrabraut 27 og 29 eru á óskiptri sameiginlegri lóð með landeignarnúmerinu L102978. Fasteignin Snorrabraut 29 er fimm hæða hús og er þar margvísleg starfsemi, s.s. veitingahús, verslunarhús, gistiheimili o.fl. Með umsókn um byggingarleyfi, dags. 11. mars 2021, var sótt um leyfi vegna breytinga á Snorrabraut 29. Fyrirhugað var að innrétta þrjár íbúðir á 2. hæð og fimm íbúðir á 4. hæð. Samþykkti byggingarfulltrúi 9. nóvember s.á. byggingar­áform vegna innréttingar þriggja íbúða á 2. hæð, fimm íbúða á 4. hæð, ásamt svölum á 2. og 4. hæð, hjóla- og vagnageymslu í kjallara og stækkun sorpgeymslu bakhúss á lóð Snorrabrautar 27–29.

4. Með bréfi eiganda Snorrabrautar 29, dags. 29. júní 2023, var lögð inn ný og breytt umsókn um byggingarleyfi, þar sem fallið var frá breytingum á 4. hæð hússins og gerð grein fyrir öðrum breytingum á fyrirhuguðum framkvæmdum, þ. á m. að sækja um fasteignanúmer fyrir hverja íbúð á 2. hæð hússins. Svalir voru staðsettar utan byggingarreits og var umsögn skipulags­fulltrúa neikvæð af þeim sökum. Var því sótt um breytingu á deiliskipulagi 1. apríl 2024 og tillagan grenndarkynnt. Ein athugasemd barst og var hún frá kæranda, en þar kom fram að fullnægjandi gögn lægju að hans mati ekki fyrir vegna mats á innsýn og skuggavarpi og að breytingin gæti ekki talist óveruleg. Samþykkis hans sem meðlóðarhafa hefði ekki verið aflað og taldi hann að skilgreina ætti nýjan byggingarreit vegna svala sem næðu út fyrir byggingar­reit þann sem fyrir er.

5. Skipulagsfulltrúi skilaði umsögn sinni hinn 5. september 2024 þar sem tekin var afstaða til athugasemda kæranda. Var það mat hans að hvorki væri um verulega breytingu að ræða né að hún myndi valda verulegum breytingum á innsýn í húsið að Snorrabraut 29. Um væri að ræða heimild fyrir nýjum svölum á 2. hæð sem næðu annars vegar 1,0 m út fyrir byggingarreit og hins vegar 0,35 m út fyrir byggingarreit, auk þess sem mögulegt yrði að nýta hluta þakflatar 2. hæðar sem svalir. Heimilt væri að skilgreina svalir utan byggingarreits í skilmálum án þess að sýna þær á deiliskipulagsuppdrætti og að ekki þyrfti samþykki meðlóðarhafa vegna slíkrar breytingar á deiliskipulagi. Slíkt samþykki þyrfti hins vegar að liggja fyrir þegar sótt væri um byggingarleyfi. Var tillagan um breytingu á deiliskipulagi samþykkt og birt í B-deild Stjórnar­tíðinda 4. október 2024. Við meðferð byggingarleyfisumsóknar var fallið frá breytingu á sorp­geymslu og voru byggingaráform samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 26. ágúst 2025.

6. Kærandi hafði samband við starfsmann á umhverfis- og skipulagssviði 5. september 2025 og kom á framfæri athugasemdum sínum vegna málsins. Í svari starfsmannsins, sem sent var með tölvupósti 11. s.m., kom fram að ekki yrði séð að þörf væri á samþykki með­lóðarhafa vegna samþykktra byggingaráforma á Snorrabraut 29, enda hefðu breytingarnar ekki áhrif á nýtingu lóðar og teldust því ekki breytt hagnýting hinnar sameiginlegu lóðar. Þá var leiðbeint um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar.

7. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 18. nóvember 2025 var málið tekið fyrir að nýju. Í fundargerð kemur fram að við ritun fundargerðar afgreiðslufundar byggingarfulltrúa, dags. 26. ágúst 2025, hefði verið fyrir mistök byggt á upphaflegri umsókn um byggingarleyfi við sam­þykkt erindis, en umsóknin hefði þá tekið breytingum frá þeim tíma og fallið hefði verið frá því að sækja um stækkun á sorpgeymslu. Var þetta leiðrétt með bókuninni.

Málsrök kæranda

8. Kærandi telur að hin kærða ákvörðun sé ólögmæt og ógild þar sem samþykki hans sem með­lóðarhafa hafi ekki legið fyrir, en húsin að Snorrabraut 27 og 29 standi á sameiginlegri og óskiptri lóð. Sé hin kærða ákvörðun því í andstöðu við 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og almennum reglum nábýlisréttar, auk þess sem hún brjóti gegn rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

9. Í 10. gr. laga nr. 160/2010 sé gerð krafa um að með byggingarleyfisumsókn fylgi nauðsynleg gögn, þ.m.t. eftir atvikum samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994. Með húsi í skilningi fjöleignarhúsalaga sé átt við byggingu sem sé varanlega skeytt við land og standi sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilji sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip sé því að skipta. Sama gildi einnig um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna.

10. Fram komi í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og er ekki á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. segi að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Þá komi fram í 3. mgr. að samþykki einfalds meirihluta nægi til smávægilegra breytinga.

11. Í athugasemdum með frumvarpi því er orðið hafi að lögum nr. 26/1994 komi fram að ekki sé mögulegt að gefa nákvæmari lýsingar eða viðmið um það hvað teljist til verulegra eða óverulegra breytinga. Verði því að meta það í hverju tilviki fyrir sig með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi. Þrátt fyrir að húsin að Snorrabraut 27 og 29 séu tvö sjálfstæð fjöleignarhús gildi ákvæði framangreindra laga um sameiginleg málefni þeirra, þ. á m. lóð og heildarsvip, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Lögin mæli fyrir um ákveðið verklag við ákvörðunar­töku sem framkvæmdaraðila hafi borið að fylgja. Hins vegar skipti engu í þessu tilviki hvort umræddar breytingar teljist verulegar eða óverulegar þar sem í báðum tilvikum hafi borið að leita samþykkis kæranda. Það hafi ekki verið gert og því hafi verið brotið gegn 10. gr. laga nr. 160/2010, sbr. 30. gr. laga nr. 26/1994.

12. Breytingarnar varði bæði nýtingu og útlit sameiginlegrar lóðar. Breytt notkun og fjölgun eignarhluta Snorrabrautar 29 hafi töluverð neikvæð áhrif á kæranda. Með því að breyta notkun á húsi nr. 29 úr atvinnurekstri í íbúðir og fjölga eignarhlutum sé fyrirséð að ásókn í bílastæðin muni aukast með tilheyrandi óhagræði fyrir núverandi íbúa og eigendur að húsi nr. 27.

13. Viðbyggingar í formi svala og sorpgeymslu á norðurhlið Snorrabrautar 29 taki undir sig stærri hluta af lóð en áður. Því sé skertur réttur kæranda til hagnýtingar sameiginlegrar lóðar, en það sé óviðunandi. Samkvæmt deiliskipulagi frá 2004 sé byggingarréttur við suðurenda hússins að Snorrabraut 27. Þá geti viðbygging í formi svala torveldað björgunarstarf. Svalirnar minnki einnig bilið á milli bygginganna að Snorrabraut 27 og 29 sem valdi brunatæknilegum vanda­málum. Mælingar kæranda bendi til þess að aðeins verði 4,8 m á milli útmarka húss nr. 29 í norðurátt, þ.e. nýsamþykktar svalir, og útmarka byggingarreits fyrir hús nr. 27. Samræmist það ekki gr. 9.7.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

14. Þá séu samþykktir aðaluppdrættir háðir svo miklum annmörkum að þeir uppfylli ekki ákvæði laga um mannvirki. Meðal annars tilgreini þeir fjögur bílastæði á lóð, en á afstöðumynd sé eitt af þeim stæðum staðsett í akbraut að lóðum innar í portinu, sem sé í engu samræmi við núverandi eða mögulega framtíðarútfærslu lóðarinnar. Á lóðinni séu eingöngu þrjú bílastæði og ómögulegt sé að koma því fjórða fyrir. Í byggingarlýsingu komi fram að á fyrstu hæð séu verslanir og á hinum hæðunum sé þjónustustarfsemi. Skráningartafla húsnæðisins tilgreini hins vegar fjórar íbúðir á 4. hæð húsnæðisins. Einnig sé vísað til nágrannakynningarbréfs í upp­dráttum sem kærandi hafi aldrei fengið og ekkert bendi til þess að sé til staðar.

15. Enn fremur brjóti bygging og staðsetning sorpgeymslu húss nr. 29 gegn þinglýstri kvöð um umferðarrétt lóðarhafa að Hverfisgötu 112, Hverfisgötu 114 og Laugavegs 103. Með kvöðinni sé lóðarhöfum veittur hindrunarlaus umferðarréttur að sínum lóðum um að lágmarki tveggja metra breiðan akveg. Kvöðin hljóti að ná yfir það að aðgengi um lóðina sé tryggt öllum hefð­bundnum fólksbílum nútímans, en til þess þurfi nokkuð breiðari akbraut en tvo metra. Í öllu falli sé ljóst að staðsetning sorpgeymslu brjóti gegn kvöðinni, enda verði akbrautin um lóðina undir 1,8 metrum að breidd við austurenda lóðarinnar, sem geri það að verkum að ómögulegt sé að keyra hefðbundinn fólksbíl að bílgeymslu Laugavegs 103 nema keyrt sé í gegnum lóðina að Hverfisgötu 114. Engin kvöð eða samningar séu til staðar um umferðarrétt handa lóðar­höfum að Laugavegi 103 um lóðina Hverfisgötu 114.

Málsrök Reykjavíkurborgar

16. Af hálfu Reykjavíkurborgar er krafist frávísunar kæru í máli þessu á grundvelli 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Kæra hafi verið móttekin af nefndinni einum mánuði og 15 dögum eftir að hin kærða ákvörðun hafi verið birt. Af gögnum málsins sé ljóst að kærandi hafi fylgst mjög vel með ferli málsins hjá byggingarfulltrúa og liggi fyrir samskipti hans við starfsmenn umhverfis- og skipulagssviðs Reykjavíkurborgar vegna málsins, bæði á skipulagsstigi og vegna veitingu byggingarleyfis.

17. Verði ekki fallist á frávísunarkröfu sé þess krafist að kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað.

18. Í samþykkt byggingaráforma samkvæmt fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa 26. ágúst 2025 séu tvær misritanir. Annars vegar um að samþykktin feli í sér að stækkun sorp­geymslu á lóð sé heimil, en sjá megi af staðfestum uppdráttum að engin stækkun hafi verið gerð. Hins vegar þar sem segi að „geymslur íbúða hafi færst niður kjallara húss nr. 27“, en hið rétta sé að þær hafi færst í kjallara Snorrabrautar 29. Bókað verði um misritun þessa á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þar sem fyrri bókun verði leiðrétt. Í kæru komi fram að veitt hafi verið samþykki fyrir stækkun á sorpgeymslu á lóð, en hið rétta sé að fallið hafi verið frá þeirri breytingu við meðferð umsóknar um byggingarleyfi.

19. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús gildi lögin um sameiginleg málefni sjálfstæðra húsa þegar þau standi á sameiginlegum lóðum. Óskipt lóð teljist ótvírætt til sameignar allra eigenda skv. 5. tl. 8. gr. laganna, en ekki verði séð að ytra byrði húsanna falli undir sameiginleg málefni þeirra, enda séu þau ekki samtengd og geti með engu móti talist eitt hús í skilningi 1. gr. sömu laga. Allar breytingar sem samþykktar hafi verið með hinni kærðu ákvörðun snúi að breytingu á innra skipulagi mannvirkis að Snorrabraut 29, að undanskildum þeim breytingum sem snúi að ytra byrði mannvirkisins og felist í tveimur nýjum svölum og breytingum á loftglugga og aðliggjandi svölum. Ekki verði séð að þessar breytingar takmarki eða breyti nýtingu sameiginlegrar lóðar að neinu leyti, enda séu viðbættar svalir báðar mjög grunnar svalir og uppfylli þær öll skilyrði byggingarreglugerðar nr. 112/2012 og feli ekki í sér sambrunahættu. Engar athugasemdir hafi verið gerðar um aðkomu slökkviliðs af hálfu Slökkvi­liðs höfuðborgarsvæðisins bs. við meðferð málsins.

20. Við breytingu á deiliskipulagi hafi skipulagsfulltrúi lagt mat á það hvort svalirnar myndu hafa í för með sér breytingu á innsýn eða skuggavarpi gagnvart Snorrabraut 27 og hafi talið að svo væri ekki.

Athugasemdir framkvæmdaraðila

21. Af hálfu framkvæmdaraðila er gerð krafa um frávísun málsins á grundvelli þess að kæra hafi borist að liðnum kærufresti skv. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Af framlögðum tölvupóstsamskiptum komi fram að kæranda hafi verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun í síðasta lagi 8. september 2025 auk þess sem fulltrúar kæranda hafi fundað með starfsmönnum byggingarfulltrúa í lok ágústmánaðar eftir samþykkt byggingaráforma.

22. Lýsing á framkvæmdum í kæru sé röng og villandi. Í byggingarlýsingu aðaluppdrátta komi fram að sótt sé um að innrétta þrjár íbúðir á 2. hæð og geymslurými í kjallara. Um sé að ræða áðurgerðar framkvæmdir. Svölum sem tilheyri rými 0201 og snúi í austur sé skipt upp þannig að þær nýtist einnig íbúð 0205. Þá hafi verið bætt við björgunarsvölum í suður, þ.e. að Laugavegi, fyrir íbúð 0205 og jafnframt settar upp einar svalir fyrir íbúð 0202 sem snúi í norður, þ.e. að Snorrabraut 27.

23. Vegna umfjöllunar í kæru sé rétt að taka fram að engar breytingar hafi verið gerðar á sameigin­legri lóð húsanna, hvorki á bílastæðum né sorpgeymslum. Á samþykktum uppdráttum sjáist skýrt að breytingar nái einungis til 2. hæðar og geymslurýmis í kjallara Snorrabrautar 29. Það sé því rangt með farið í kæru þegar fullyrt sé að sorpgeymslur hafi verið stækkaðar eða að geymslur hafi verið færðar í kjallara að Snorrabraut 27.

24. Hin kærða ákvörðun um samþykki umsóknar um byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag. Þá sé viðurkennt að eigendur fasteigna hafi nokkurt svigrúm til að ráða innra skipulagi húss svo lengi sem það sé í samræmi við lögboðna mælikvarða og skilmála skipulags. Þótt húsin að Snorrabraut 27 og 29 deili lóð veiti það eigendum Snorrabrautar 27 ekki rétt til að hlutast til um innra skipulag Snorrabrautar 29, svo lengi sem það samræmist ákvæðum deili­skipulags. Þá hafi Hæstiréttur Íslands, í máli nr. 25/2020, talið að eigendur fasteigna séu frjálsir að því að ákveða, innan þeirra marka sem réttarheimildir á sviði skipulags- og mannvirkjamála, um brunavarnir, hollustuhætti og mengunarvarnir svo og skipulagsskilmálar kveði á um, hvernig innra skipulagi fasteigna þeirra sé háttað. Breytingar samkvæmt hinni kærðu ákvörðun lúti fyrst og fremst að innra skipulagi Snorrabrautar 29 og nauðsynlegar minniháttar útlits­breytingar vegna þeirra. Byggingarleyfi, sem séu í samræmi við gildandi skipulag samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum, verði almennt ekki ógilt, sbr. úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í málum nr. 108/2020 og 23/2023.

25. Því sé hafnað að málið varði verulega hagsmuni kæranda þótt lóð sé sameiginleg. Engar breytingar séu gerðar á lóð eða bílastæðum á lóðinni og engar viðbyggingar í formi sorp­geymslu séu á norðurhlið. Viðbót á einum svölum á norðurhlið hafi lítil áhrif á útlit hússins eða hagsmuni meðlóðarhafa. Fjarlægð milli svala og núverandi mannvirkja sé í samræmi við ákvæði um brunavarnir í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Í kærunni sé vísað til byggingarreits Snorrabrautar 27, en núverandi bygging fylli ekki út í byggingarreit. Byggingarreglugerð taki einungis til mannvirkja sem reist séu á landi en ekki til mannvirkja á hugmyndastigi og því eigi tilvitnuð ákvæði um eldvarnir ekki við. Þá séu tilvitnuð ákvæði byggingarreglugerðar viðmið en ekki meginregla, sbr. gr. 9.2.1. Enn fremur sé heimilt að taka sérstakt tillit til útskagandi byggingarhluta, s.s. þakskeggs eða svala, og minnka lágmarksfjarlægð milli bygginga.

26. Í kæru sé fullyrt að aðaluppdrættir séu haldnir annmörkum, m.a. vegna tilgreiningar bílastæða og sorpgeymslu. Þessu sé hafnað. Engar breytingar hafi verið gerðar á bílastæðum og sorp­geymslum og enginn ágalli á byggingarlýsingu sé fyrir hendi sem leitt geti til þess að upp­drættirnir séu ótækir til samþykktar. Sé því engin ástæða til að fjalla um meint brot gegn þinglýstri kvöð um umferðarrétt annarra aðliggjandi lóðarhafa. Engar athugasemdir hafi borist frá þeim lóðarhöfum sem eigi umræddan rétt og kunni það að skýrast af því að engar breytingar hafi verið gerðar. Kærandi eigi ekki þá hagsmuni sem hann telji að leiða eigi til ógildingar að þessu leyti.

27. Þótt lóð Snorrabrautar 27 og 29 sé sameiginleg þá séu húsin aðskilin og veiti lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús eiganda Snorrabrautar 27 engin réttindi til að hlutast til um málefni Snorra­brautar 29. Ákvarðanir um lóð séu sameiginlegar en ákvarðanir um innra skipulag Snorra­brautar 29 tilheyri einungis því húsi og eigendum þess. Því beri að hafna öllum sjónarmiðum kæranda er lúti að innra skipulagi hússins nr. 29 við Snorrabraut. Þá séu breytingar á útliti 2. hæðar óverulegar og einungis séu einar nýjar svalir sem snúi að Snorrabraut 27.

Viðbótarathugasemdir kæranda

28. Kærandi vísar til þess að kærufrestur hafi ekki byrjað að líða fyrr en 11. september 2025 þegar tölvupóstur frá starfsmanni Reykjavíkurborgar hafi borist, en með póstinum hafi hann fengið nánari upplýsingar um efni ákvörðunarinnar og um kæruheimild til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, sbr. 2. mgr. 20. gr. og 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Því hafi kæra í málinu borist innan kærufrests.

29. Ítrekuð eru sjónarmið um að með uppsetningu svala hafi framkvæmdaraðili tekið undir sig stærri hluta lóðarinnar á kostnað kæranda. Svalirnar séu hluti byggingarinnar og rýmið undir þeim tilgreint í skráningartöflu. Enginn vafi sé á því að hinar umþrættu breytingar á svölum feli í sér breytta hagnýtingu hinnar sameiginlegu lóðar og því hafi þurft samþykki með­lóðarhafa. Enn fremur séu áréttaðar athugasemdir um annmarka á aðaluppdráttum, en til viðbótar sé vísað til skoðunarblaðs aðaluppdrátta. Þar sé að finna samantekt á ýmsum ann­mörkum aðaluppdráttanna. Loks sé bent á að kærandi sé ekki eingöngu meðlóðarhafi heldur einnig eigandi að fasteigninni að Hverfisgötu 114. Þinglýst umferðarkvöð leggi skyldur á kæranda sem meðlóðarhafa að Snorrabraut 27-29 og eins veiti hún kæranda réttindi sem eiganda að Hverfisgötu 114. 

Niðurstaða

30. Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst 2025 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðum breytingum á fast­eigninni að Snorrabraut 29. Kæruheimild byggist á 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.

31. Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum sendi kærandi tölvupóst til byggingarfulltrúa 20. ágúst 2025 og óskaði eftir fundi með starfsmönnum umhverfis- og skipulagssviðs vegna málsins. Hin kærða ákvörðun var síðan tekin 26. s.m. Kærandi ítrekaði erindi sitt með tölvupósti 28. s.m. og fékk í kjölfarið boð um fund föstudaginn 5. september s.á. Af gögnum málsins er ekki ljóst hvort af þeim fundi hafi orðið, en svo virðist sem kærandi hafi þann dag rætt við starfsmann Reykjavíkurborgar símleiðis.

32. Borgaryfirvöld fara fram á frávísun málsins á þeim grundvelli að kæranda hafi í síðasta lagi verið kunnugt um hina kærðu ákvörðun 5. september 2025, en stjórnvaldið hefur þó engin gögn lagt fram um hvaða upplýsingar voru veittar kæranda á þeim degi. Af fyrirliggjandi gögnum er örðugt að slá föstu hvenær kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hina kærðu ákvörðun. Hins vegar liggur fyrir að í tölvupósti frá starfsmanni Reykjavíkurborgar 11. s.m. til kæranda var veittur nánari rökstuðningur fyrir ákvörðuninni. Samkvæmt 3. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga hefst kærufrestur, í þeim tilvikum þegar aðili máls fer fram á rökstuðning ákvörðunar, ekki fyrr en rökstuðningur hefur verið tilkynntur aðila. Með hliðsjón af framan­greindu verður að líta svo á að kæra í máli þessu hafi borist innan kærufrests.

33. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 18. nóvember 2025 var bókað um mistök, sem gerð höfðu verið á afgreiðslufundi 26. ágúst s.á. þegar hin umræddu byggingaráform voru samþykkt. Nánar tiltekið var greint frá því að afgreiðslan hafi ekki tekið mið af uppfærðum umsóknar­gögnum þar sem framkvæmdaraðili hefði fallið frá því að stækka sorpgeymslu. Þá hafi í fundargerðinni verið vísað til húss nr. 27, en sem hefði með réttu átt að vera hús nr. 29. Var tekið fram að mistök þessi væru leiðrétt með bókuninni. Telur úrskurðarnefndin ekki tilefni til að gera athugasemd við þá afgreiðslu, en við samanburð samþykktra uppdrátta við eldri uppdrætti er ljóst að ekki var samþykkt nein breyting á sorpgeymslu lóðarinnar.

34. Af hálfu kæranda hefur í máli þessu komið fram að ekki hafi verið fylgt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús við töku hinnar kærðu ákvörðunar þar sem samþykki hans sem eiganda á sameiginlegri lóð hafi ekki legið fyrir, en skv. 1. mgr. 10. gr. laga um mannvirki skal samþykki meðeigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum fylgja með umsókn um byggingarleyfi. Hefur kærandi hvað það varðar vísað til 30. gr. fjöleignarhúsalaga er fjallar um áskilið samþykki eigenda vegna breytinga á sameign.

35. Hugtakið hús er skilgreint í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 þannig að með því sé átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús. Í 2. mgr. lagaákvæðisins er mælt fyrir um að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því sé að skipta. Sama gildi einnig ef því sé að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.

36. Snorrabraut 27 og 29 eru tvö sjálfstæð hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, enda eru þau aðgreind og skilja sig frá hvoru öðru þótt sambyggð séu með öðrum húsum. Svo sem áður hefur komið fram er lóðin sem þau standa á sameiginleg og óskipt, með landeignanúmerið L102978, og verður því að meta með hliðsjón af 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga hvort að framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun séu þess eðlis að kallað hafi á samþykki eiganda Snorrabrautar 27.

37. Framkvæmd sú sem heimiluð var með hinni kærðu ákvörðun snýst um breytingar á innra skipulagi og fjölgun eigna með því að skipta 2. hæð hússins að Snorrabraut 29 í íbúðir, þ.e. rými 0201, 0202 og 0205, gera svalir á norðurhlið þess og innrétta geymslurými í kjallara. Fallið var frá því að sækja um breytingu á sorpgeymslu eins og áður hefur komið fram. Varðar hin kærða ákvörðun því ekki framkvæmdir eða breytingar á hinni sameiginlegu lóð. Með hliðsjón af því svo og þar sem Snorrabraut 27 og 29 eru tvö sjálfstæð hús var ekki þörf á að afla samþykkis kæranda á grundvelli fjöleignarhúsalaga, en fyrir liggur að aflað var samþykkis allra þinglýstra eigenda að eignarhlutum í Snorrabraut 29. Er hvað það varðar þá einnig horft til þess að þótt Snorrabraut 27 og 29 séu sambyggð þá fela svalir á norðurhlið húss nr. 29 ekki í sér slíka breytingu á útliti eða heildarsvip hinna samtengdu húsa að það veiti eigendum að Snorrabraut 27 rétt til íhlutunar á grundvelli fjöleignarhúsalaga.

38. Svo sem rakið er í málavöxtum er í gildi deiliskipulag fyrir götureitinn Snorrabraut-Hlemmur frá árinu 2020 og var gerð breyting á því í október 2024. Með breytingunni var heimilað að fara með svalir allt að 1,0 m út fyrir byggingarreit á 2. hæð á norðurhlið hússins nr. 29 við Snorrabraut, þ.e. innan lóðarinnar Snorrabraut 27–29. Einnig var heimilað að fara með svalir allt að 0,35 m út fyrir byggingarreit á 2. hæð suðurhliðar hússins, sem snýr að Laugavegi. Eru hinar umdeildu svalir þar með í samræmi við gildandi deiliskipulag, sbr. 11. gr. laga nr. 160/2010. Þá verður ekki talið að af þeim felist nein brunahætta sem girt getur fyrir samþykki hinna umdeildu byggingaráforma.

39. Með hliðsjón af framanröktu og þar sem ekki verður séð að neinir þeir annmarkar liggi fyrir sem raskað geta gildi hinnar kærðu ákvörðunar verður kröfu kæranda þar um hafnað. 

Úrskurðarorð

Hafnað er kröfu kæranda um að ógilda þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. ágúst 2025 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðum breytingum á fasteigninni að Snorrabraut 29.