Ár 2002, mánudaginn 26. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 44/2000, krafa sveitarstjórnar Eyjafjarðarsveitar um úrlausn ágreinings um hvort framkvæmdir við borun eftir heitu vatni í landi Sigtúna í Eyjafjarðarsveit séu háðar framkvæmdaleyfi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. júlí 2000, er barst nefndinni 31. júlí sama ár, krefst sveitarstjórn Eyjafjarðarsveitar  þess að úrskurðað verði að framkvæmdir við borun Hita- og vatnsveitu Akureyrar eftir heitu vatni í landi Sigtúna, Eyjafjarðarsveit séu háðar framkvæmdaleyfi.

Málavextir:   Hinn 5. maí 2000 ritaði veitustjóri Hita- og vatnsveitu Akureyrar eiganda jarðarinnar Sigtúna í Eyjafjarðarsveit bréf þar sem tilkynnt var um fyrirhugaða borun djúprar tilraunaholu í samræmi við samning Akureyrarbæjar og landeiganda frá 27. mars 1980 um einkarétt hins fyrrnefnda á borun og nýtingu á heitu vatni í landi jarðarinnar.  Þar kom fram að framkvæmdir hæfust væntanlega fyrir maílok árið 2000 og yrði holan staðsett nálægt heimreið við Eyjafjarðarbraut eystri.  Áætlað var að tún myndu skerðast um ca. 2-3000 fermetra vegna borplans með burðarlagi úr möl.

Á fundi sveitarstjórnar Eyjafjarðarsveitar hinn 30. maí 2000 komu greindar framkvæmdir til umræðu en þá mun hafa verið lokið framkvæmdum við borplan.  Ályktaði sveitarstjórn á þessum fundi um að borframkvæmdirnar væru það umfangsmiklar að sækja þyrfti um framkvæmdaleyfi til sveitarfélagsins fyrir þeim.  Var Hita- og vatnsveitu Akureyrar sent bréf, dags. 7. júní 2000, þar sem mati sveitarstjórnar á framkvæmdunum var komið á framfæri og þess farið á leit að þá þegar yrði sótt um framkvæmdaleyfi vegna borframkvæmdanna og til þess gefinn frestur til 15. júní 2000. 

Hita- og vatnsveita Akureyrar leitaði álits bæjarlögmanns Akureyrar um hvort umdeildar framkvæmdir væru háðar framkvæmdaleyfi samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Álit lögmannsins var sett fram í bréfi, dags. 19. júní 2000,  og var niðurstaða hans að umrædd framkvæmd félli ekki undir ákvæði 27. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Var sveitarstjórn Eyjafjarðarsveitar tilkynnt með bréfi, dags. 21. júní 2000, um þá afstöðu Hita- og vatnsveitu Akureyrar að framkvæmdin væru ekki háð framkvæmdaleyfi og fylgdi bréfinu fyrrgreint álit bæjarlögmanns.

Sveitarstjórn Eyjafjarðarsveitar féllst ekki á rök framkvæmdaraðila fyrir því að umdeild framkæmd væri undanþegin framkvæmdaleyfi og skaut ágreiningnum til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Sveitarstjórn Eyjafjarðarsveitar telur ótvírætt að hinar kærðu framkvæmdir í landi Sigtúna séu háðar framkvæmdaleyfi samkvæmt 27. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 9. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Í bréfi Hita- og vatnsveitu Akureyrar til ábúanda Sigtúna, dags. 5. maí 2000, komi fram að tún jarðarinnar muni skerðast um 2-3000 fermetra sem væntanlega sé stærð athafnasvæðisins við framkvæmdirnar.  Þar komi og fram að á svæðinu verði gert borplan með burðarlagi úr möl eftir að sléttað hafi verið undir.  Borholan sé í krika milli heimreiðar að Sigtúnum og Eyjafjarðarbrautar eystri.

Kærandi bendir á að umrætt borplan sé um 15 til 20 metra frá Eyjafjarðarbraut eystri sem sé fjölfarinn þjóðvegur og jafnframt í svipaðri fjarlægð frá heimreið að Sigtúnum sem tengist þvert á þjóðveginn.  Vegur að borplaninu tengist nefndum vegum í krikanum og berist gróf möl og steinar auðveldlega úr veginum inn á þjóðveginn og heimreiðina.  Borplanið sjálft, sem í hafi verið ekið að minnsta kosti 1800-2000 rúmmetrum af möl, rísi allhátt í landinu framan í aflíðandi brekku.  Gera megi ráð fyrir því að hæð þess sé um 2 metrar og allt upp í á þriðja meter þar sem planið vísi að þjóðveginum en í brekkuhæð þar sem það snúi frá þjóðvegi.  Planið sé því áberandi í landinu og hætta sé á að staðsetning þess svo nálægt akvegum geti valdið aukinni snjósöfnun við sérstakar veðurfarslegar aðstæður. 

Þá bendir kærandi á að ekkert liggi fyrir um hvernig gengið verði frá framkvæmdasvæðinu beri borun ekki árangur.

Ljóst sé að hér sé um að ræða framkvæmd sem hafi áhrif á umhverfi og breyti ásýnd þess og að mati kærenda sé framkvæmdin meiri háttar og falli því undir 27. gr. laga nr. 73/1997.

Málsrök framkvæmdaraðila:  Norðurorka (áður Hita- og vatnsveita Akureyrar) bendir á að umræddar framkvæmdir hafi verið tímabundnar og minni háttar.  Alltaf hafi verið ljóst að skerðing lands um 2-3000 fermetra yrði aðeins tímabundin.  Ummerki að borun lokinni yrðu mun minni.  Strax að framkvæmdum loknum hafi verið gengið frá landinu í samræmi við óskir landeiganda og nú sjáist lítil ummerki um framkvæmdirnar önnur en uppgróinn slóði að borholunni en þar fari fram mælingar.

Í áliti bæjarlögmanns Akureyrar, er framkvæmdaraðili hafi stuðst við, komi fram að 27. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi upphaflega tekið til allra framkvæmda en með lögum 135/1997 hafi ákvæðinu verið breytt og það aðeins látið taka til meiri háttar framkvæmda og gildissvið ákvæðisins þar með þrengt til mikilla muna.  Í 3. mgr. gr. 9.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/ 1998 sé hugtakið „meiri háttar framkvæmd” skilgreint sem framkvæmd sem hafi veruleg áhrif á umhverfið.  Bent er á þá lögskýringarreglu að takmarkanir á eignarréttindum og íþyngjandi ákvæði, eins og hér um ræði, beri að skýra þröngt og í samræmi við orðalag þeirra.  Íþyngjandi ákvarðanir sem takmarki á einhvern hátt eignarréttindi verði að hafa skýra stoð í lögum.  Framkvæmd sem ætlað sé að standa í skamman tíma geti eðli máls samkvæmt ekki talist meiri háttar eða talin hafa veruleg áhrif á umhverfið.  Umfang umdeildra framkvæmda verði ekki ótvírætt talið meiri háttar í skilningi skipulags- og byggingarlaga en vafa í því efni verði að skýra framkvæmdaraðila í hag.

Niðurstaða:  Ágreiningur málsaðila snýst um það hvort borun tilraunaholu í landi Sigtúna í Eyjafjarðarsveit og gerð borplans af því tilefni séu framkvæmdir sem háðar séu framkvæmdaleyfi samkvæmt 1. mgr. 27. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í greindu lagaákvæði eru þær framkvæmdir leyfisskyldar sem teljast meiri háttar og hafa áhrif á umhverfið og breyta ásýnd þess, svo sem breyting lands með jarðvegi eða efnistöku.  Nánar er fjallað um framkvæmdaleyfi í gr. 9.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Í 2. mgr. ákvæðisins er upptalning framkvæmda á ýmsum sviðum sem háðar skulu framkvæmdaleyfi, teljist framkvæmdir meiri háttar.  Í þeirri upptalningu er framkvæmda við boranir ekki sérstaklega getið.  Í 3. mgr. gr. 9.1 er tekið fram að með meiri háttar framkvæmdum í 2. mgr. sé átt við framkvæmdir sem hafi vegna eðlis eða umfangs veruleg áhrif á umhverfið.  Falla þar m.a. undir framkvæmdir sem farið hafa í mat á umhverfisáhrifum og jafnframt er skírskotað til framkvæmda sem tilgreindar eru í viðauka II með reglugerð um mat á umhverfisáhrifum.

Af 1. mgr. 27. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 9.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 verður því ráðið að einungis þær framkvæmdir sem vegna eðlis eða umfangs hafi veruleg áhrif á umhverfið séu framkvæmdaleyfisskyldar.  Hvort svo sé verður að meta í hverju tilfelli fyrir sig m.a. með hliðsjón af staðháttum.

Áhrif umdeildra borframkvæmda á umhverfið voru þau að gert var lárétt borplan úr möl í slakka nálægt Eyjafjarðarbraut eystri.  Hæð plansins rís ekki upp fyrir brekkubrún.  Þá var gerður vegarslóði til þess að koma nauðsynlegum útbúnaði á framkvæmdastað.  Framkvæmdasvæðið mun hafa verið 2-3000 fermetra að stærð.  Framkvæmdaraðili hefur upplýst að gengið hafi verið frá svæðinu að lokinni borun í júlí árið 2000 og sjáist nú lítil ummerki framkvæmdanna önnur en uppgróinn slóði sem liggi að borholunni þar sem mælingar fari fram.

Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið og af því sem ráða má af myndum af framkvæmdastað, sem teknar voru í júlí 2000 og fylgdu kæru, telur úrskurðarnefndin að umdeild framkvæmd geti ekki talist meiri háttar.  Umfang framkvæmdanna er ekki mikið og þær hafa ekki umtalsverð áhrif á umhverfið, hvorki sjónrænt né á annan hátt.  Verður ekki fallist á að hin kærða framkvæmd hafi verið leyfisskyld samkvæmt 1. mgr. 27. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hinar kærðu framkvæmdir Hita- og vatnsveitu Akureyrar vegna borunar eftir heitu vatni í landi Sigtúna, Eyjafjarðarsveit voru ekki háðar framkvæmdaleyfi samkvæmt 1. mgr. 27. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir
 

Ár 2002, fimmtudaginn 8. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2002, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júlí 2002, sem barst nefndinni föstudaginn 12. júlí 2002, kæra E, R og Á, íbúar og eigendur íbúða að Óðinsgötu 6 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð á húsinu nr. 13 við Bergstaðastræti í Reykjavík.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt krefjast kærendur þess að úrskurðarnefndin úrskurði um stöðvun framkvæmda við bygginguna þar til efnislegur úrskurður gangi í málinu.

Byggingarfulltrúanum í Reykjavík var gert viðvart um kæruna og framkomnar kröfur með bréfi, dags. 15. júlí 2002 og honum gefinn kostur á að koma að athugasemdum.  Jafnframt var byggingarleyfishafa gefinn kostur á að neyta andmælaréttar í málinu.

Athugasemdir byggingarfulltrúa og andmæli byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda bárust úrskurðarnefndinni hinn 17. og 18. júlí sl. og var málið þá tekið til úrskurðar um þá kröfu.  Við nánari athugun kom hins vegar í ljós að hin kærða ákvörðun hafði ekki hlotið lögboðna staðfestingu borgarstjórnar og hafði hið umdeilda byggingarleyfi því ekki öðlast gildi.  Var málsaðilum gerð grein fyrir því að meðan svo væri ástatt ætti málið ekki undir úrskurðarnefndina og yrði því ekki tekið til meðferðar að svo stöddu.

Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarráði í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí sl. og var úrskurðarnefndinni tilkynnt um þá niðurstöðu hinn 31. sama mánaðar.  Er málið nú tekið til úrlausnar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Í þessum þætti málsins verður einungis gerð stuttlega grein fyrir málavöxtum og aðeins að því marki er þýðingu hefur við ákvörðun um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi var fyrst samþykkt af byggingarfulltrúa þann 16. janúar 2002 og fært í fundargerð byggingarfulltrúa þann 22. janúar 2002.  Byggingarstjóri skráði sig á verkið og gengið var frá greiðslu gjalda.  Í bréfi embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. júlí 2002, segir að við nánari skoðun hafi komið í ljós að byggingarleyfið væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Hafi leyfishafa verið tilkynnt um stöðu málsins og jafnframt að byggingarleyfið væri fellt úr gildi og að stöðva skyldi allar framkvæmdir er á því byggðust.  Hafi honum jafnframt verið tilkynnt að sækja bæri um byggingarleyfi að nýju þegar deiliskipulagsbreyting, sem þá hafi verið unnið að, hefði hlotið lögformlegt gildi.

Tillaga að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis var auglýst til kynningar frá 27. febrúar til 10. apríl 2002.  Bárust nokkrar athugasemdir við tillöguna, m.a. frá kærendum.  Tillagan var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 8. maí 2002 og staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002. 

Með bréfi, dags. 14. júní 2002, vísuðu kærendur framangreindum ákvörðunum borgaryfirvalda um breytt deiliskipulag svæðisins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála og er það mál til meðferðar hjá nefndinni.  Kom í ljós við fyrstu athugun á málinu að lögboðin auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hafði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda en auglýsing um gildistöku skipulagsins var fyrst birt hinn 8. júlí 2002.

Eftir að breytt deiliskipulag svæðisins hafði tekið gildi samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að nýju byggingarleyfi fyrir umræddri þakhæð þann 10. júlí 2002 en í hinu breytta deiliskipulagi er gert ráð fyrir þakhæð þeirri sem byggingarleyfið tekur til.  Var ákvörðun byggingarfulltrúans um leyfið færð í gerðarbók embættisins hinn 16. júlí 2002 en hlaut fyrst staðfestingu borgarráðs í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí 2002.

Þegar kærendur settu fram kröfu sína um stöðvun framkvæmda við þakhæðina, hinn 12. júlí 2002, var byggingin þegar langt á veg komin, enda höfðu framkvæmdir þá staðið um tveggja vikna skeið að sögn kærenda.  Kynntu nefndarmenn sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi, en við þá athugun kom í ljós að burðarvirki hafði verið reist og klætt, en ólokið var frágangi ytri klæðningar,  glerjun og öðrum smærri þáttum við frágang að utan.  Virtist byggingin nærri því að geta talist fokheld.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi kært til úrskurðarnefndarinnar ákvarðanir borgaryfirvalda um deiliskipulag það sem sé grundvöllur hins umdeilda byggingarleyfis og byggingar þakhæðarinnar.  Meðan ekki hafi verið skorið úr ágreiningi þeim sem uppi sé um lögmæti þessara skipulagsákvarðana leiki vafi á um lögmæti byggingarleyfisins.  Þeir hafi í kæru sinni vegna skipulagsins sett fram rökstuddar ástæður sem þeir telji eiga að leiða til þess að skipulagsákvörðuninni verði hrundið.  Að auki hafi framkvæmdir við bygginguna meira og minna verið unnar í heimildarleysi.  Beri af þessum sökum að stöðva framkvæmdir við bygginguna þar til efnisleg niðurstaða liggi fyrir í málinu.

Málsrök byggingarfulltrúa:  Af hálfu byggingarfulltrúa er á það bent að ekki séu gerðar neinar efnislegar athugasemdir við byggingarleyfið af hálfu kærenda og verði ekki séð að neitt nýtt komi fram í kærubréfi, sem breytt geti ákvörðun byggingarfulltrúa um að veita leyfi fyrir ofangreindum framkvæmdum.  Á grundvelli meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, verði að telja ástæðulaust að stöðva framkvæmdir við fyrirhugaða byggingu, samkvæmt byggingarleyfi sem veitt hafi verið í samræmi við samþykkt deiliskipulag og á grundvelli staðfests aðalskipulags.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 18. júlí 2002, reifar Othar Örn Petersen hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.  Er kröfunni þar mótmælt.  Bendir hann á að ekki verði séð að fundið sé að því byggingarleyfi sem nú hafi verið veitt þó hnökrar hafi verið á því leyfi sem veitt hafi verið í janúar 2002.

Einu rök kærenda í kæru þeirra á deiliskipulagi svæðisins séu þau að framkvæmdirnar skyggi á útsýni frá Óðinsgötu og skerði þar með sólfar og að þeir hafi varið verulegum fjármunum við endurbyggingu svala en verðmæti þeirra verði nánast að engu.  Svalir á íbúðum að Óðinsgötu 6 snúi í norðvestur en einar eru í suðvestur.  Því sé ljóst að hin umdeilda þakhæð skyggi ekki á hús kærenda hvað birtu varði og skerði ekki sólfar nema ef vera kynni síðla kvölds um hásumar.  Fjarlægð milli húsa sé það mikil að nýbyggingin hafi ekki áhrif á birtu að neinu marki.  Taki byggingarleyfishafi undir þau sjónarmið sem fram komi í tillögu skipulagsfulltrúa, dags. 3. maí 2002, um að byggingin og áhrif hennar séu innan þeirra marka sem gera megi ráð fyrir í miðborg Reykjavíkur.  Það hafi löngum verið vitað að það væri vilji til að þétta byggð, einkum í miðborginni, og þétting byggðar leiðir af sér skerðingu fyrir aðra.  Valdi slík skerðing sannanlegri rýrnun á verð- eða notagildi fasteignar sé eigendum fasteigna tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verði því að ætla að slíkar ákvarðanir séu skipulagsyfirvöldum heimilar.

Við mat á því hvort stöðva eigi framkvæmdir verði og að líta til þess að byggingin hafi þegar verið reist en henni sé ekki lokið.  Það sé knýjandi nauðsyn að loka þakinu vegna íbúða á þriðju hæð.  Frestun framkvæmda ylli verulegum vandræðum því ekki væri þá hægt að loka þakinu þar sem fjórða hæðin sé hluti þess.  Þess sé vænst að nefndin taki sem fyrst ákvörðun um að framkvæmdir byggingarleyfishafa verði ekki stöðvaðar.

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er það meðal skilyrða þess að gefa megi út byggingarleyfi að sveitarstjórn hafi staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis.  Þessu skilyrði var fyrst fullnægt með samþykkt borgarráðs í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí 2002.  Fram til þess tíma var það í höndum byggingaryfirvalda í Reykjavík að hafa eftirlit með því að ekki væri unnið að framkvæmdum við bygginguna í heimildarleysi og, eftir atvikum, að stöðva framkvæmdir ef um ólögmætar framkvæmdir væri að ræða.

Þegar byggingarleyfi fyrir hinum umdeildu framkvæmdum öðlaðist gildi var byggingin vel á veg komin eins og að framan hefur verið rakið.  Stöðvun framkvæmda eftir þann tíma myndi ekki þjóna þeim tilgangi að koma í veg fyrir að umdeilt mannvirki sé reist meðan fjallað er um lögmæti byggingarleyfis þess.  Að auki er mannvirkið þeirrar gerðar að unnt er að fjarlægja það án óyfirstíganlegra hindrana, verði bygging þess talin ólögmæt.  Verður því ekki fallist á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda í máli þessu.

Meðan ekki hefur verið skorið úr um lögmæti skipulags svæðisins og byggingarleyfis fyrir þakhæðinni eru framkvæmdir við bygginguna hins vegar á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu þakhæðar að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, fimmtudaginn 8. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2000, kæra eigenda fasteignanna nr. 2, 3, 4, 6, og 7 við Leirvogstungu, Mosfellsbæ á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 um að veita leyfi til byggingar hesthúss við Leirvogstungu 5 í Mosfellsbæ.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. ágúst 2000, sem barst nefndinni hinn 15. sama mánaðar, kærir Guðjón Ólafur Jónsson hdl., f.h. eigenda fasteignanna nr. 2, 3, 4, 6, og 7 við Leirvogstungu G í Mosfellsbæ, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000, að veita leyfi fyrir byggingu hesthúss við Leirvogstungu 5, Mosfellsbæ.  Bæjarráð Mosfellsbæjar staðfesti ákvörðunina í umboði bæjarstjórnar hinn 20. júlí 2000.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Kærendur gerðu jafnframt kröfu í málinu um stöðvun framkvæmda en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði nefndarinnar nr. 19/2000, uppkveðnum hinn 6. september 2000.

Málsatvik:  Jörðinni Leirvogstungu hefur verið skipt upp í spildur og lóðir sem nú eru í eigu nokkurra aðila.  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar er land Leirvogstungu skilgreint sem landbúnaðarsvæði.

Með afsali, dagsettu 12. júlí 1993, gáfu kærendur G og S syni sínum og tengdadóttur 3.025 fermetra lóð úr landi sínu að Leirvogstungu í Mosfellsbæ og var lóðin merkt sem Leirvogstunga 5.  Lóðin var seld og reist á henni íbúðarhús og fasteignin síðar seld núverandi eiganda, A.

Í byrjun árs 1999 leitaði eigandi fasteignarinnar að Leirvogstungu 5 eftir samþykki kærenda fyrir byggingu hesthúss á lóð sinni.  Gáfu kærendur samþykki sitt fyrir framkvæmdinni samkvæmt uppdrætti sem þeim var sýndur.  Að fengnu samþykki kærenda var sótt um byggingarleyfi fyrir hesthúsinu og fylgdi umsókninni uppdráttur áritaður um samþykki kærenda.  Á fundi skipulagsnefndar Mosfellsbæjar þann 27. janúar 1999 var umsóknin tekin fyrir og fól nefndin tæknideild bæjarins að vinna frekar að málinu.  Á fundi skipulagsnefndar þann 4. maí 1999 var ákveðið að skipulagsnefnd myndi láta fara fram grenndarkynningu í samræmi við lög og reglugerðir þegar byggingarleyfisumsókn hefði borist með fullnægjandi gögnum.
 
Með bréfi bæjarverkfræðings, dags. 30. september 1999, voru kærendum sendar teikningar af fyrirhuguðu hesthúsi að Leirvogstungu 5 og gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum.  Lögmaður kærenda kom athugasemdum þeirra á framfæri með bréfi, dagsettu 18. október 1999.  Lögðust kærendur gegn því að leyfi yrði veitt fyrir byggingu hesthússins.  Til vara kröfðust þeir þess að leyfisveitingu yrði frestað þar til breytt aðalskipulag Mosfellsbæjar lægi fyrir og deiliskipulag á grundvelli þess.  Til þrautavara að leyfið yrði ekki veitt fyrr en fyrir lægi deiliskipulag jarðarinnar á grundvelli gildandi aðalskipulags og til þrautaþrautavara að húsið yrði minnkað, það yrði á einni hæð með steinsteyptri þró fyrir tað, í því yrði engin atvinnustarfsemi og að það yrði ekki tekið í notkun fyrr en frágangi yrði að fullu lokið.  Töldu kærendur að hesthús það, sem til grenndarkynningar var, hafi reynst stærra en á uppdrætti þeim sem kærendum hafi verið sýndur á sínum tíma og þar hafi hvergi komið fram að húsið yrði tvær hæðir.

Með bréfi til bæjarverkfræðings, dags. 24. nóvember 1999, gerði lóðareigandi athugasemdir við áðurgreint bréf lögmanns kærenda en lýsti sig reiðubúinn að sleppa kvistum og lækka ris hesthússins til þess að koma til móts við athugasemdir kærenda.  Umhverfisdeild Mosfellsbæjar boðaði íbúa Leirvogstungu til fundar um málið með bréfi, dags. 6. desember 1999, sem skyldi haldinn þann 9. sama mánaðar en með bréfi lögmanns kærenda, dags. 10. desember 1999, var vísað til framkominna athugasemda þeirra og það tilkynnt að þeir sæju ekki þörf á að funda sérstaklega um málið.
 
Á fundi skipulagsnefndar Mosfellsbæjar þann 25. janúar 2000 var umsókn um byggingarleyfið hafnað með svofelldri bókun:  „Skipulagsnefnd getur í ljósi framkominna athugasemda ekki fallist á óbreytta umsókn umsækjanda og felur formanni að ræða við umsækjanda og íbúa í Leirvogstungu um breytingar á því.”  Málið var enn tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar þann 22. febrúar 2000 þar sem fram kom að hesthúsið hefði verið minnkað og að skipulagsnefnd væri nú jákvæð fyrir erindinu en færi fram á að húsið yrði minnkað frekar þannig að gert væri ráð fyrir sex hesta húsi.  Lögmaður kærenda kom því á framfæri í bréfi til bæjarverkfræðings, dags. 25. febrúar 2000, að kærendum hafi ekki verið kynnt ný tillaga eða nýjar teikningar að Leirvogstungu 5.  Skipulagsnefnd ákvað að grenndarkynna hesthúsbygginguna að nýju með þeim breytingum sem orðið höfðu á byggingunni frá fyrri grenndarkynningu og var kærendum tilkynnt þetta með bréfi, dags. 3. apríl 2000, og gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum.  Athugasemdir voru gerðar við bygginguna í bréfi lögmanns kærenda, dags. 2. maí 2000, og voru þær mjög á sömu lund og við fyrri grenndarkynningu. 

Að lokinni þessari grenndarkynningu var málið til meðferðar hjá bæjaryfirvöldum og var m.a. óformlega leitað álits Skipulagsstofnunar um málsmeðferð og fengin greinargerð bæjarlögmanns.  Hinn 18. júlí 2000 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd á fundi sínum að veita leyfi til byggingar hesthússins með svofelldri bókun:  „Skipulags- og byggingarnefnd samþykkir fyrir sitt leyti framkvæmdir við hesthús við Leirvogstungu 5, í samræmi við seinni grenndarkynningu enda hefur verið tekið tillit til hluta athugasemda íbúa að Leirvogstungu og húsið minnkað frá fyrri grenndarkynningu.  Fyrir liggur umsögn Skipulagsstofnunar um málsmeðferð og greinargerð Þórunnar Guðmundsdóttur lögmanns, þar sem lagt er til að leyfi verði veitt.  Samþykkt nefndarinnar byggir á landnotkun svæðisins samkvæmt núgildandi aðalskipulagi og því að á lóðum næst reiðstígnum með Köldukvísl sé mögulegt að heimila byggingu hesthúsa.”  Bæjarráð Mosfellsbæjar staðfesti afgreiðsluna á fundi 21. júlí 2000 í umboði bæjarstjórnar.

Kærendur sættu sig ekki við veitingu byggingarleyfisins og kærðu ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Hinn 15. júlí 2002 barst úrskurðarnefndinni með umsögn lögmanns skipulags- og byggingarnefndar samkomulag tveggja kærenda, Guðmundar og Selmu, og byggingarleyfishafa, dags. 15. ágúst 2001, þar sem m.a. er sátt um það að byggingarleyfishafi megi fara með hesta sína um land Leirvogstungu inn á reiðstíg meðfram Köldukvísl.  Samkvæmt samkomulaginu gildir umferðarrétturinn til 31. desember 2002 og framlengist eftir það um tvö ár í senn en greindir kærendur geta sagt umferðarheimildinni upp með þriggja mánaða fyrirvara að tilteknum skilyrðum uppfylltum.  Þá er í samkomulaginu yfirlýsing greindra kærenda um að þeir telji byggingarleyfishafa ekki hafa falsað skjöl til framlagningar í málinu en telja samt sem áður að þeim hafi ekki verið að fullu ljóst við hvaða uppdrátt þeir rituðu nafn sitt. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að meðmæli Skipulagsstofnunar hafi skort við veitingu umdeilds byggingarleyfis.  Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé landið allt skipulagsskylt og skuli bygging húsa og annarra mannvirkja vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Í 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segi að óheimilt sé að reisa hús nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar, sbr. 1. mgr. Skuli þær framkvæmdir vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 43. gr. Frá þessu sé gerð undantekning í 3. tl. ákvæðis laganna til bráðabirgða þar sem segi að sveitarstjórn geti án þess að fyrir liggi staðfest aðalskipulag eða samþykkt deiliskipulag og að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar leyft einstakar framkvæmdir sem um kann að verða sótt.  Þá sé jafnframt mælt fyrir um grenndarkynningu í 7. mgr. 43. gr. laganna þegar samþykkt deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðu hverfi.  Sú kynning komi hins vegar ekki í stað meðmæla Skipulagsstofnunar eða leysi sveitarstjórn undan skyldu til að afla þeirra.  Ekki sé um það deilt að í gildi sé staðfest aðalskipulag fyrir Mosfellsbæ.  Þá sé óumdeilt að ekki hafi verið samþykkt deiliskipulag fyrir jörðina Leirvogstungu.  Hafi Mosfellsbæ því borið samkvæmt skýrum og ótvíræðum fyrirmælum 3. tl. ákvæðis til bráðabirgða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að afla meðmæla Skipulagsstofnunar fyrir byggingu hesthúss að Leirvogstungu 5 en svo hafi ekki verið gert.  Rafræn samskipti starfsmanna Skipulagsstofnunar og Mosfellsbæjar um málsmeðferð geti ekki nægt í þessu sambandi.  Beri því þegar af þessari ástæðu að verða við kröfu kærenda og fella fyrrgreint byggingarleyfi úr gildi.

Kærendur halda því fram að á þeim hafi verið brotinn andmælaréttur, sem varinn sé af 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Þeim hafi ekki verið kynnt mikilvæg gögn í málinu sem ráðið hafi úrslitum um hina kærðu ákvörðun.  Eigi þetta við um bréf byggingarleyfishafa til Mosfellsbæjar, dags. 24. nóvember 1999, sem lagt hafi verið fyrir þáverandi skipulagsnefnd, en í því bréfi séu settar fram ýmsar fullyrðingar um hæð og stærð húsa kærenda, samþykki þeirra fyrir framkvæmdum og meint aðgengi byggingarleyfishafa að reiðstíg skammt frá lóð hans.  Kærendur benda á að byggingarleyfishafi geti ekki farið með hross sín af lóð sinni yfir á reiðstíg meðfram Köldukvísl án þess að fara yfir land kærenda Guðmundar og Selmu.  Til þess hafi hann enga heimild.  Fullyrðingu byggingarleyfishafa um aðgengi sitt að stígnum, sem var ásamt öðru ákvörðunarástæða fyrir leyfisveitingu, hefði því hæglega mátt leiðrétta hefði kærendum verið gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum sínum við bréf byggingarleyfishafa auk annars sem kærendur telja ranghermt í nefndu bréfi.  Þá hafi kærendum ekki verið kynnt umsögn Skipulagsstofnunar um málsmeðferð sem vísað sé til í ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar.  Loks hafi kærendum ekki verið kynnt efni bréfs Þórunnar Guðmundsdóttur hrl., dags. 30. júní 2000, þar sem mælt hafi verið með því að umdeilt byggingarleyfi yrði veitt og stuðst hafi verið við þegar hin umdeilda ákvörðun var tekin. 

Kærendur byggja ennfremur á því að við meðferð málsins hafi skipulags- og byggingarnefnd brotið gegn rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Ljóst sé að málið hefði verið mun betur upplýst hefði skipulags- og byggingarnefnd gætt lögbundins andmælaréttar kærenda og gefið þeim kost á að koma að athugasemdum við mikilvæg gögn í málinu.  Þá benda kærendur á að nefndin virðist ekki hafa kynnt sér staðhætti eða aðstæður til hlítar, hvorki með vettvangsgöngu né á annan hátt, sem þó hefði orðið til að upplýsa málið frekar.  Ennfremur telja kærendur að ekki hafi verið upplýst hvort fjarlægð hesthússins frá lóðamörkum uppfylli ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Kærendur styðja mál sitt jafnframt þeim rökum að efnisleg sjónarmið hafi í litlu ráðið ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar.  Er vísað til þess að afstaða nefndarinnar til hins umdeilda byggingarleyfis hafi fyrst og fremst ráðist af hugsanlegri skaðabótaskyldu Mosfellsbæjar vegna þeirrar ákvörðunar sem tekin yrði.  Komi þetta m.a. fram í rafpósti byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar og jafnframt í því að bæjarritari fékk lögmann til að vinna greinargerð um hugsanlega skaðabótaskyldu bæjarfélagsins eftir því hver niðurstaða málsins yrði.

Kærendur skírskota til þess að væntanlega verði Leirvogstunga í Mosfellsbæ í framtíðinni eftirsótt sem íbúðasvæði og eigendur jarðarinnar, kærendur G og S, hafi hug á að hún verði skipulögð sem slík við þá endurskoðun aðalskipulags Mosfellsbæjar sem nú standi yfir.  Bygging hesthúss við Leirvogstungu 5 falli alls ekki að þeirri íbúðabyggð sem eflaust muni rísa í landi Leirvogstungu í framtíðinni.  Þótt sá hluti jarðarinnar, sem Leirvogstunga 5 er á, sé samkvæmt gildandi aðalskipulagi landbúnaðarsvæði, veiti það byggingarleyfishafa ekki sjálfkrafa rétt til að reisa þar hesthús.

Þá telja kærendur að veiting byggingarleyfisins hafi verið byggð á röngum forsendum.  Fyrir nefndina hafi verið lögð tilbúin gögn um ætlað samþykki þeirra.  Teikning sú af hesthúsi sem þeir hafi samþykkt hafi verið önnur en lögð var fyrir byggingarnefnd. Kærendur hafi aldrei samþykkt aðgengi frá umdeildu hesthúsi yfir land sitt inn á reiðstíg en kærendur telja að meint aðgengi hafi átt þátt í því að byggingarleyfið hafi verið veitt.  Þá komi fram í gögnum frá byggingarleyfishafa og í greinargerð Þórunnar Guðmundsdóttur hrl., sem ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar byggist á, að önnur hesthús hafi verið byggð á jörðinni.  Þetta sé rangt.  Á jörðinni séu áratuga gömul útihús, fjós ásamt hlöðu og fjárhús, sem að hluta séu nýtt sem hesthús.  Útihús þessi séu komin vel til ára sinna og muni ekki standa um aldur og ævi.

Loks benda kærendur á að hesthús það sem leyfi hafi verið veitt fyrir sé alltof stórt. Vakin er athygli á að samkvæmt samþykktum teikningum af húsinu sé gólfflötur 97,9 fermetrar en hafi verið samkvæmt fyrri teikningum 115,9 fermetrar.  Þá sé gert ráð fyrir að húsið verði 4,30 metrar á hæð í stað 4,60 metrar.  Húsið sé því verulega stærra en eðlilegt geti talist eða nauðsynlegt sé til að hýsa sex hesta eins og tilgreint sé á teikningum.  Þannig sé t.d. gert ráð fyrir tæplega 30 fermetrum í hlöðu, sem geyma á hey og spæni og miklu rými undir föt, reiðtygi, þvott og járningar.  Telja kærendur að byggingarleyfishafi kunni að hýsa fleiri hesta í húsinu en upp er gefið á teikningum.  Að mati kærenda séu þær breytingar sem gerðar hafi verið á stærð hússins minni háttar og því lítið tillit tekið til athugasemda þeirra.  Byggingarleyfishafi hafi ekkert annað land í Leirvogstungu en lóð sína sem sé aðeins 3.025 fermetrar að stærð.  Dregið er í efa að unnt sé að halda hesta á lóðinni með því tilstandi og umferð sem slíku fylgi og augljóslega valdi óþægindum fyrir aðra íbúa jarðarinnar.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar  vísar til þess að undirbúningur og útgáfa umdeilds byggingarleyfis hafi verið í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Umsókn byggingarleyfishafa hafi fylgt áritun byggingarstjóra og iðnmeistara ásamt séruppdrætti í samræmi við 46. og 47. gr. laganna.  Umsóknin hafi verið send í grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. nefndra laga og nágrönnum gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum.  Ákvörðunin hafi verið í fullu samræmi við aðalskipulag og hlutaðeigendum tilkynnt um ákvörðun byggingaryfirvalda.

Þá er skírskotað til forsendna fyrir synjun á stöðvun framkvæmda samkvæmt umdeildu byggingarleyfi í úrskurði úrskurðarnefndarinnar nr. 19/2000 þar sem fram hafi komið að ekki yrði annað ráðið af fyrirliggjandi gögnum en að undirbúningur hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og ekki væri augljóst að ákvörðunin væri haldin ágöllum er ógildingu varði.  Í úrskurðinum hafi einnig komið fram að ekki yrði séð að kærendur hefðu ríka hagsmuni af því að framkvæmdir yrðu stöðvaðar við byggingu tiltölulega lítils mannvirkis í umtalsverðri fjarlægð frá húseignum þeirra.  Byggingarleyfishafi eigi miklu ríkari hagsmuni af því að umdeilt hesthús, sem þegar hafi verið reist, fái að standa. 

Loks er á það bent að ekki sé hægt að skilja 4. gr. samkomulags byggingarleyfishafa og kærendanna Guðmundar Magnússonar og Selmu Bjarnadóttur, dags. 15. ágúst 2001, öðruvísi en svo að þessir kærendur séu efnislega búnir að samþykkja byggingu hesthússins.

Beri með framangreindum rökum að staðfesta hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 um útgáfu byggingarleyfisins fyrir hesthúsi á lóðinni nr. 5 við Leirvogstungu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi tekur fram að allir kærendur hafi samþykkt byggingu hesthúss með áritun sinni á uppdrátt er fylgdi fyrstu umsókn hans um byggingarleyfi.  Á uppdrættinum sé sýnd aðkoma frá reiðstíg að lóðinni að Leirvogstungu 5. 

Mótmælt er staðhæfingum í kæru um að í bréfi byggingarleyfishafa, dags. 24. nóvember 1999, sem ritað var í tilefni af framkomnum athugasemdum við grenndarkynningu, sé farið með rangar fullyrðingar um stærð húsa, nýtingu og legu reiðstígs á svæðinu.  Myndir af húsum á svæðinu, loftmynd er sýni reiðstíginn og afstöðumynd af hesthúsinu tali sínu máli.  Á það er bent að útihús að Leirvogstungu 2 og 3 hafi um áratuga skeið verið nýtt sem hesthús.

Byggingarleyfishafi telur að verulega hafi verið komið til móts við athugasemdir kærenda að loknum þeim tveimur grenndarkynningum sem fram hafi farið vegna umsóknar um umdeilt hesthús.  Hæð hússins hafi verið lækkuð frá upprunalegri teikningu úr 5 metrum niður í 4,3 metra.  Tveimur kvistum hafi verið fórnað, vegghæð breytt úr 3,3 metrum í 2,9 metra, leyfilegum fjölda hesta í hesthúsi fækkað úr þrettán í sex og ummáli hússins breytt úr 12,2 x 9,8 metrum í 11 x 8,9 metra.   Ekki sé fyrirhugað að taka inn hey í húsið að austanverðu og á því staðhæfing í kæru um ófullnægjandi fjarlægð húss frá lóðamörkum austanverðum ekki við rök að styðjast.  Útfærsla hesthússins, sem byggingarleyfi var veitt fyrir, eigi að nokkru leyti rót sína að rekja til samtals eða fundar sem formaður skipulagsnefndar bæjarins, Eyjólfur Árni Rafnsson, hafi átt með nágrönnum byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Land Leirvogstungu er skilgreint sem landbúnaðarsvæði í gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar og standa skipulagsskilmálar því ekki í vegi að heimiluð sé bygging hesthúss á lóðinni Leirvogstungu 5.  Rök kærenda gegn hinni kærðu ákvörðun lúta fyrst og fremst að meintum annmörkum á undirbúningi ákvörðunarinnar.

Í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er m.a. kveðið á um hvernig staðið skuli að málum þegar sótt er um byggingarleyfi í þegar byggðu hverfi sem hefur ekki verið deiliskipulagt.  Skal skipulagsnefnd þá fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en málið hlýtur afgreiðslu byggingarnefndar.  Þeim sem komu að athugasemdum við grenndarkynninguna skal tilkynnt um niðurstöðu skipulagsnefndar og byggingarnefndar.  Þriðji töluliður bráðabirgðaákvæðis laganna á einungis við í þeim tilfellum þegar engin skipulagsáætlun hefur verið gerð fyrir það svæði þar sem fyrirhugað mannvirki á að rísa.  Eins og fram er komið er í gildi aðalskipulag er tekur til Leirvogstungu og var málsmeðferð bæjaryfirvalda því réttilega í samræmi við 7. mgr. 43. gr. laganna og var ekki þörf á atbeina Skipulagsstofnunar við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.

Fyrirhuguð hesthúsbygging var í tvígang grenndarkynnt og var kærendum með því gefinn kostur á að kynna sér gögn málsins og koma á framfæri athugasemdum við framkvæmdina sem og þeir gerðu í bæði skiptin.  Þá boðaði umhverfisdeild íbúa Leirvogstungu til fundar um málið að lokinni fyrri grenndarkynningu sem kærendur sáu ekki ástæðu til að mæta á.  Ekki verður talið að skipulags- og byggingarnefnd hafi borið skylda til að kynna kærendum sérstaklega óformleg bréfaskipti nefndarinnar og Skipulagsstofnunar eða umsögn lögmanns þess er nefndin leitaði til enda er þar um að ræða ráðgefandi álit um málsmeðferð og lögfræðileg álitaefni er snúa að réttarstöðu bæjarins í málinu.  Þá áttu kærendur þess kost að kynna sér bréf byggingarleyfishafa dags. 24. nóvember 1999 þar sem andmælum var komið á framfæri við framkomnar athugasemdir kærenda við fyrri grenndarkynninguna.  Að þessu virtu og miðað við þá ítarlegu kynningu og umfjöllun sem umdeild hesthúsbygging fékk áður en byggingarleyfi var gefið út verður ekki fallist á að andmælaréttur kærenda hafi verið fyrir borð borinn eða að rannsókn skipulags- og byggingaryfirvalda á málsatvikum hafi verið áfátt.

Þá er ekki fallist á þau rök kærenda að málefnaleg sjónarmið hafi í litlu ráðið umdeildri ákvörðun bæjaryfirvalda.  Í bókun skipulags- og byggingarnefndar um umþrætta ákvarðanatöku kemur fram að samþykkt nefndarinnar byggi á þeirri landnotkun sem aðalskipulag svæðisins geri ráð fyrir og að unnt sé að heimila byggingu hesthúsa á þeim lóðum sem liggi að reiðstígnum meðfram Köldukvísl.  Jafnframt er í bókuninni skírskotað til þess að komið hafi verið til móts við framkomnar athugasemdir kærenda með því að minnka hesthúsið frá fyrri grenndarkynningu. 

Við útgáfu byggingarleyfa verða bæjaryfirvöld að byggja á gildandi skipulagsáætlunum sem þau hafa sett fyrir viðkomandi svæði, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Óheimilt er að synja umsókn með þeim einu rökum að fyrirhugað mannvirki kunni að fara í bága við skipulagsáætlanir í framtíðinni.  Því verður hinni kærðu ákvörðun ekki hnekkt með vísan til óvissra skipulagsáforma.

Kærendur styðja kröfu sína einnig þeim rökum að hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar hafi verið reist á röngum forsendum þar sem teikning sú sem byggingarleyfisumsókninni fylgdi hafi verið önnur en sú sem þeir hafi samþykkt og aldrei hafi verið samþykkt umferð yfir land Leirvogstungu 2 að reiðstígnum meðfram Köldukvísl.  Byggingarleyfishafi hefur vísað þessum staðhæfingum á bug og í samkomulagi hans og tveggja kærenda, dags. 15. ágúst 2001, er yfirlýsing um að þeir kærendur telji byggingarleyfishafa ekki hafa falsað skjöl til framlagningar í málinu.

Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er það ekki skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis að samþykki nágranna liggi fyrir um fyrirhugaða framkvæmd.  Í gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar er gert ráð fyrir reiðstíg meðfram Köldukvísl er liggur við lóðarmörk byggingarleyfishafa en á aðalskipulagsuppdrætti er stígurinn ekki málsettur.  Í samþykki skipulags- og byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis felst samþykkt aðaluppdráttar, sbr. 3. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, og samkvæmt gr. 18.14 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skal afstöðumynd, sem er hluti aðaluppdráttar, m.a. sýna aðkomu að lóð.  Á afstöðumynd á aðaluppdrætti, sem samþykktur var í tilefni af hinni umdeildu byggingarleyfisumsókn, er sýnd aðkoma fyrir hesta og gangandi umferð að og frá reiðvegi.  Útgáfa byggingarleyfisins fól því í sér skipulagsákvörðun um aðgang frá lóð byggingarleyfishafa inn á títtnefndan reiðstíg sem var í valdi bæjaryfirvalda að taka, sbr. 1. og 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hin kærða ákvörðun verður ekki talin haldin annmörkum að þessu leyti.

Loks styðja kærendur kröfu sína um ógildingu byggingarleyfisins þeim rökum að umdeilt hesthús sé alltof stórt miðað við fyrirhugaða nýtingu og benda á að lítið tillit hafi verið tekið til athugasemda þeirra við umdeilda framkvæmd sem muni valda nágrönnum óþægindum.  Þá sé ekki í ljós leitt að húsið standi í nægilegri fjarlægð frá lóðamörkum samkvæmt 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Fyrir liggur í málinu að hestahald hefur verið á nágrannalóðum byggingarleyfishafa og verður ekki talið að hesthús á landbúnaðarsvæði sem hýsa á 6 hesta valdi kærendum þeim óþægindum að réttmætt sé að ógilda byggingarleyfið af þeim sökum.  Þá er ljóst af samanburði á upphaflegri umsókn byggingarleyfishafa um byggingu hesthússins og því byggingarleyfi sem gefið var út að lokinni seinni grenndarkynningu að hliðsjón var höfð af athugasemdum kærenda við samþykkt bæjaryfirvalda fyrir byggingu hesthússins.  Fjarlægð hesthúss frá lóðamörkum er samkvæmt aðaluppdrætti minnst 3 metrar.  Útveggir eru úr steinsteypu og er vegghæð 2,9 metrar.  Verður því að telja að húsið fullnægi skilyrðum 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægð húss frá lóðarmörkum.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir hesthúsi á lóðinni Leirvogstungu 5 í Mosfellsbæ.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, fimmtudaginn 18. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 66/2000, kæra eigenda eignarhluta í fasteigninni nr. 17 við Síðumúla í Reykjavík á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. maí 1995 um að veita leyfi fyrir lokun skýlis í kjallara hússins að Síðumúla 17 og fækkun bílastæða á lóð þess og á ákvörðun byggingarfulltrúa, dags. 20. september 2000, um synjun á endurupptöku ákvörðunarinnar.

    
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. október 2000, sem barst nefndinni hinn 20. sama mánaðar, kærir Halldór Jónsson hdl., fyrir hönd Landsambands íslenskra frímerkjasafnara, Íselekts ehf., Ís-spors ehf. og S, eigenda að eignarhlutum í fasteigninni að Síðumúla 17, Reykjavík, ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. maí 1995 um að veita leyfi fyrir lokun skýlis í kjallara hússins að Síðumúla 17 og fækkun bílastæða á lóð þess.  Jafnframt er kærð sú ákvörðun byggingarfulltrúa, dags. 20. september 2000, að hafna beiðni um endurupptöku hinnar kærðu ákvörðunar.  Kærandi gerir þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir byggingarnefndar og byggingarfulltrúa verði felldar úr gildi.

Málavextir:  Húsið að Síðumúla 17 var byggt í áföngum á árabilinu 1955-1978 og var þá orðið 1.597,6 fermetrar að stærð auk 235 fermetra opins skýlis þar sem þágildandi lóðaruppdráttur sýndi 11 bílastæði.  Hinn 2. janúar 1981 var undirritaður skiptasamningur um fasteignina milli eigenda hennar þar sem B var lýstur eigandi að 36,065% eignarinnar og Málmsmiðjan Hella hf. að 63,935%. Húsið var þá talið vera 1.825,9 fermetrar að stærð.  Fyrrgreint skýli fylgdi eignarhluta Hellu hf.  Í samningnum var kveðið á um að lóðarréttindi og annað það sem máli kunni að skipta um samnot og samrekstur óskiptanlegs hluta eignarinnar skiptist milli eigenda í ofangreindum hlutföllum.  Um bílastæði var sérstaklega tekið fram að B fengi afnotarétt á þeim bílastæðum sem tengdust með eðlilegum hætti eignarhluta hans og væru að fjölda til í samræmi við eignarhlutann.  Samkvæmt samningnum fylgdu eignarhluta B fjögur austustu bílastæðin götumegin, tvö við bakhús og fjögur austustu stæðin á lóðarmörkum baklóðar.

Á árinu 1982 sótti Hella hf. um leyfi fyrir stækkun kjallara, fyrstu og annarrar hæðar hússins.  Byggingarnefnd Reykjavíkur synjaði erindinu með svofelldri bókun:  „Byggingarnefnd getur ekki fallist á að 11 bílastæði er fyrirhuguð voru á lóðinni séu tekin undir byggingu.”  Í tilkynningu byggingarfulltrúa um afgreiðslu erindisins, dags. 1. desember 1982, kemur og fram að búið sé að byggja það sem sótt var um og að umrædd bílastæði undir hluta fyrstu hæðar séu ekki lengur fyrir hendi og var umsækjanda gefinn frestur  til 1. apríl 1983 til að koma bílastæðunum í notkun að viðlögðum dagsektum.  Ekki virðist hafa verið aðhafst frekar vegna framkvæmdanna.

Í drögum að eignaskiptasamningi, dags. 16. september 1983, var gert ráð fyrir að eignarhluta Hellu hf. yrði skipt upp í fjóra hluta.  Tveimur eignarhlutanna fylgdu bílastæði í hinu umdeilda skýli, öðrum eignarhlutanum fylgdu fimm bílastæði en hinum sex.  Hinn 16. ágúst 1984 var þinglýst yfirlýsingu um skiptingu fasteignarinnar að Síðumúla 17, dags. 25. júlí sama ár.  Samkvæmt henni var eignarhluti B óbreyttur frá skiptasamningnum frá árinu 1981 en eignarhluta Hellu hf. skipt upp í sex hluta.  Umrætt skýli var þá gert að sérstökum eignarhluta er taldist vera 5,395% af heildareigninni.

Á árinu 1992 var þinglýst eignaskiptayfirlýsingu sem tók til eignarhluta B í fasteigninni að Síðumúla 17.  Samkvæmt yfirlýsingunni var eignarhluti hans í fasteigninni þá talinn vera 32,7% og var honum skipt upp í þrjá hluta.  Fram kemur í yfirlýsingunni að þau 10 bílastæði er tilheyrðu eigarhluta B samkvæmt eignaskiptasamningnum frá árinu 1981 verði í sameign eigenda eignarhlutanna þriggja.

Hinn 27. mars 1995 sótti Þórunn Adda Eggertsdóttir, eigandi umdeilds skýlis, um leyfi fyrir lagfæringum vegna eldvarna í húsinu og lokun skýlisins.  Í umsögn byggingarfulltrúa um þá umsókn, dags. 26. maí 1995, kom fram að skýlinu hefði þá þegar verið lokað og verið byggt án leyfis við kjallara og fyrstu hæð samtals 62,4 fermetra.  Vegna lokunar skýlisins og greindra framkvæmda þyrfti að útvega 5,99 bílastæði.  Heildarbílastæðaþörf á lóð væri 22 stæði en upp á þá tölu vantaði 4,8 stæði sem þyrfti að greiða fyrir.  Byggingarnefnd samþykkti umsóknina hinn 26. maí 1995 og staðfesti borgarstjórn afgreiðsluna hinn 1. júní 1995.

Með bréfi lögmanns kærenda, dags. 26. maí 2000, til byggingarfulltrúans í Reykjavík var því komið á framfæri að kærendur hafi gert athugasemdir við lokun umdeilds skýlis allt frá því að þeim hafi verið kunnugt um leyfi byggingarnefndar fyrir framkvæmdinni.  Kom þar og fram að gögn er málið gætu varðað hafi þá ekki borist lögmanni kærenda og var beiðni um afhendingu þeirra ítrekuð.  Í bréfinu sagði jafnframt að hugsanlegir kærufrestir væru ekki liðnir sökum skorts á leiðbeiningum byggingaryfirvalda.  Lögmaður kærenda ritaði annað bréf til byggingarfulltrúa vegna málsins, dags 27. júní 2000, og ítrekaði beiðni um gögn.   Jafnframt var áréttuð sú skoðun að kærufrestur vegna umdeildrar ákvörðunar byggingarnefndar væri ekki liðinn og því áliti komið á framfæri að fyrri aðfinnslur og kvartanir kærenda hefði átt að meta sem beiðni um endurupptöku málsins eða kæru á málsmeðferð.  Í bréfinu var komið á framfæri ósk um að byggingarnefnd tæki upp fyrri afgreiðslu málsins frá árinu 1995 og synjaði umdeildri umsókn.

Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 20. september 2000, var greindum bréfum kærenda svarað.  Hafnaði byggingarfulltrúi að leggja fyrir byggingarnefnd að afturkalla ákvörðun hennar frá 26. maí 1995.  Kærendur undu ekki málalyktum og vísuðu málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærubréf kærenda þar sem skírskotað er til áðurgreindra bréfa sem send voru byggingarfulltrúa, dags. 26. maí og 27. júní 2000, felur í sér að krafist er ógildingar á ákvörðun byggingarnefndar frá 26. maí 1995 um lokun skýlis undir hluta fyrstu hæðar fasteignarinnar að Síðumúla 17 en ella að synjun um endurupptöku ákvörðunarinnar verði felld úr gildi.

Kærendur halda því fram að frestur til að kæra hina umdeildu ákvörðun byggingarnefndar frá árinu 1995 sé ekki liðinn.  Samkvæmt viðurkenndum sjónarmiðum í stjórnsýslurétti fari kærufrestur ekki að líða fyrr en fullnægjandi kæruleiðbeiningar hafi verið veittar.  Formlegri kæru vegna afgreiðslu byggingarnefndar frá árinu 1995 hafi verið komið á framfæri í síðasta lagi með bréfi til byggingarfulltrúa frá 27. júní 2000.  Ákvörðuninni hafi þó líklega verið mótmælt óformlega í nóvember 1995 og oftsinnis síðar.  Ekki verði séð að leiðbeiningarskyldu stjórnvalda hafi verið gætt um kæruheimild og fresti en stjórnvald beri hallann af því ef sönnun skorti um að þeirri leiðbeiningarskyldu hafi verið gætt.  Kærendur hafi fyrst fengið kæruleiðbeiningar í bréfi byggingarfulltrúa frá 20. september 2000.  Í því bréfi bendi byggingarfulltrúi á kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar og megi því vænta að hann mæli ekki gegn efnismeðferð málsins.  Þá verði að hafa í huga að umsækjandi um hið umdeilda byggingarleyfi hafi í umsókn sinni lýst ranglega yfir að fyrir lægi samþykki meðeigenda.

Umdeild ákvörðun byggingarnefndar sé ólögmæt þar sem hún hafi byggst á rangri yfirlýsingu um samþykki meðeigenda og beri af þeim sökum að ógilda ákvörðunina.  Kærendur hafi aldrei firrt sig rétti til bílastæða á lóð fasteignarinnar, hvorki með beinum hætti né með tómlæti en ákvörðun byggingarnefndar skerði rétt kærenda til nýtingar bílastæða á lóðinni.

Kærendur benda og á að byggingaryfirvöld hafi átt að taka kvartanir og aðfinnslur kærenda vegna lokunar umrædds skýlis sem kröfu um endurupptöku leyfisins eða kæru með hliðsjón af almennri leiðbeiningarskyldu og framsendingarskyldu stjórnvalda og mæli það með endurupptöku hinnar kærðu ákvörðunar að hún hafi verið tekin á röngum forsendum.

Málsrök byggingarnefndar:  Af hálfu byggingarnefndar er á því byggt að umdeilt byggingarleyfi sé ekki haldið anmörkum en jafnvel þótt svo yrði litið á hafi kærendur fyrirgert rétti sínum til þess að fá umdeilt byggingarleyfi fellt úr gildi.

Við afgreiðslu málsins í byggingarnefnd á árinu 1995 hafi legið fyrir afrit þinglesinnar eignaskiptayfirlýsingar frá árinu 1992 árituð um samþykki allra eigenda fasteignarinnar ásamt fylgiskjölum er  sýndu sama fyrirkomulag bílastæða á lóðinni  og sé á þeim uppdráttum er fylgdu umsókn um byggingarleyfið ásamt lokun skýlisins.  Byggingarnefnd hafi því verið í góðri trú um að samþykki meðeigenda lægi fyrir vegna umbeðinna breytinga.

Af gögnum megi ráða að lokun skýlisins hafi þegar verið framkvæmd á árinu 1982.   Kærendur hafi ekki gert reka að því að mótmæla framkvæmdinni í þau þrettán ár sem liðu frá því hún var gerð þar til samþykki byggingarnefndar lá fyrir.  Samkvæmt dagbókum embættis byggingarfulltrúa hafi þann 21. nóvember 1995 verið gerð almenn athugasemd vegna umdeilds byggingarleyfis en ekki verði séð hver athugasemdina gerði.  Nokkru síðar hafi fulltrúi eins kærenda komið á skrifstofu embættisins og leitað upplýsinga um samþykkt fyrir lokun skýlisins að Síðumúla 17.  Hafi hann fengið afrit allra þeirra skjala er málið varðaði auk leiðbeininga um kæruheimild og ráðleggingar.  Af bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar megi og ráða að kærendum hafi verið kunn umdeild samþykkt byggingarnefndar í mörg ár.  Það sé ekki fyrr en með bréfum lögmanns kærenda frá því í maí og júní 2000 og með bréfi til úrskurðarnefndar frá 18. október sama ár sem formlegar athugasemdir séu gerðar en þá hafi skýlið verið lokað í að minnsta kosti sautján ár.  Verði að telja með hliðsjón af 10. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 að frestir til að fá hinu umdeilda byggingarleyfi hnekkt séu löngu liðnir.

Bent er á að ákvörðun byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfisins sé ívilnandi ákvörðun, sbr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Í vafatilfellum beri stjórnvöldum að beita heimildum um afturköllun af varfærni og þá einkum ef afturköllun ákvörðunar geti leitt til tjóns fyrir leyfishafa.  Þegar þessi sjónarmið séu höfð í huga ásamt tómlæti kærenda séu ekki skilyrði fyrir hendi til afturköllunar hinnar umdeildu ákvörðunar byggingarnefndar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Lögmaður byggingarleyfishafa sendi úrskurðarnefndinni bréf, dags. 7. febrúar 2001, þar sem áskilinn er réttur til að koma að athugasemdum við málskot kærenda komi til þess að úrskurðarnefndin fjalli efnislega um málið þrátt fyrir löngu liðinn kærufrest.  Með bréfinu fylgdi afrit af eignaskiptayfirlýsingu dags. 25. júlí 1984 og afrit veðbókarvottorðs um eignarheimild byggingarleyfishafa yfir hinu umþrætta rými.  Með símbréfi dags. 16. júlí 2002 tekur byggingarleyfishafi undir þau sjónarmið byggingarnefndar sem fram koma í greinargerð nefndarinnar dags. 10. desember 2001.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarnefndar Reykjavíkur að heimila lokun skýlis í kjallara fasteignarinnar nr. 17 við Síðumúla í Reykjavík sem tekin var hinn 26. maí 1995 en sú ákvörðun leiddi til fækkunar bílastæða á lóð fasteignarinnar. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kveðið á um kærufrest á ákvörðunum bygggingarnefndar og sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar.  Þar segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt nefndarinnar eða sveitarstjórnar er honum heimilt innan mánaðar frá því að honum var kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er heimild til að taka kæru til greina að liðnum kærufresti að fullnægðum þeim skilyrðum að afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar.  Auk þess er það skilyrði sett að kæran verður að hafa borist innan árs frá því að ákvörðun var tilkynnt aðila.

Ekki er til að dreifa ótvíræðum gögnum í málinu um hvenær kærendum varð kunnugt um hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar og hvort gætt hafi verið leiðbeiningarskyldu um kæruleið og fresti.  Í bréfi embættis byggingarfulltrúa, dags. 20. september 2000, er fullyrt að fulltrúi eins kærenda hafi leitað til embættisins eftir upplýsingum um umdeilt byggingarleyfi mörgum misserum áður en hafist var handa vegna málsins af hálfu kærenda og hafi þá verið afhent öll gögn er málið varðaði og leiðbeiningar veittar um kæruheimild.  Þá kemur fram í bréfi lögmanns kærenda, dags. 26. maí 2000, að einn kærenda hafi nokkrum sinnum gert athugasemdir við afgreiðslu byggingarleyfisins sem allir meðeigendur að undanskildum byggingarleyfishafa hafi tekið undir og í kærubréfi, dags. 18. október 2000, er því haldið fram að kæra hafi borist í síðasta lagi í bréfi, dags. 27. júní 2000 en líklega hafi ákvörðuninni verið óformlega mótmælt í nóvember 1995 og oft síðar.  Kæruleiðbeiningar hafi kærendur fyrst séð hinn 22. september 2000.

Fyrir liggur að hið umdeilda skýli hafði verið lokað í rúm þrettán ár áður en byggingarnefnd tók hina kærðu ákvörðun án þess að séð verði að kærendur hafi gert nokkra athugasemd við þá tilhögun.  Þá stóðu allir eigendur fasteignarinnar að þinglýstri skiptayfirlýsingu, dags. 25. júlí 1984, þar sem umdeilt skýli var gert að séreignarhluta í fasteigninni.  Telja verður í ljósi staðhæfinga embættis byggingarfulltrúa og ummæla kærenda sjálfra að kærendur hljóti að hafa haft vitneskju um útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis um árabil og í öllu falli var þeim ljós sú staðreynd að umdeilt skýli hafði verið lokað í áraraðir.  Kærendur áttu þess kost allan tímann að leita upplýsinga um rétt sinn og hugsanlegar kæruleiðir og verður í ljósi þess að telja að vafi um fullnægjandi kæruleiðbeiningar skipti hér ekki máli um mat á því hvort víkja beri frá lögbundnum kærufresti.

Ljóst er að kæra til úrskurðarnefndarinnar barst að löngu liðnum eins mánaðar kærufresti  skv. 4. mgr. 39. gr skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ekki þykja skilyrði fyrir beitingu 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 í ljósi þess sem að framan er rakið.  Verður því kröfu kærenda um ógildingu á hinni kærðu ákvörðun byggingarnefndar frá 26. maí 1995 vísað frá úrskurðarnefndinni.

Í bréfi kærenda, dags. 27. júní 2000, til byggingarfulltrúa er þess farið á leit að hin kærða ákvörðun verði endurupptekin og skírskota kærendur til þess að ákvörðunin sé þeim annmörkum háð að samþykki meðeigenda hafi skort fyrir umsókn byggingarleyfishafa en slíkt samþykki hafi verið ófrávíkjanlegt skilyrði fyrir afgreiðslu umsóknarinnar.  Svarbréf embættisins, dags. 20. september 2000, verður að skilja svo að erindinu sé þar hafnað þótt þar sé rætt um afturköllun ákvörðunar.

Í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er endurupptaka máls heimiluð m.a. ef ákvörðun hefur byggst á röngum eða ófullnægandi upplýsingum um málsatvik komi um það beiðni innan þriggja mánaða frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðun, eða innan árs ef allir aðilar máls samþykkja endurupptöku.  Að ári liðnu verður mál ekki tekið upp nema að veigamiklar ástæður mæli með því.

Eins og fram kemur í forsendum úrskurðarnefndarinnar fyrir frávísun hinnar kærðu ákvörðunar byggingarnefndar er lagt til grundvallar að kærendum hljóti að hafa verið kunnugt um ákvörðunina um árabil.  Kemur hér því einungis til skoðunar hvort þær ástæður séu fyrir hendi sem réttlæti endurupptöku þótt meira en ár sé liðið frá því að kærendum hljóti  að hafa verið kunn hin umdeilda ákvörðun.

Þegar litið er til skiptasamninga þeirra sem gerðir hafa verið milli eigenda fasteignarinnar að Síðumúla 17 liggur fyrir að bílastæðum hefur verið skipt milli eignarhluta.  Þannig var gert ráð fyrir því í skiptasamningi frá 2. janúar 1981 að bílastæði í umdeildu skýli fylgdu eignarhluta Hellu hf. enda tilheyrði skýlið eignarhluta fyrirtækisins og þar eru einnig tilgreind 10 bílastæði sem eigi að fylgja eignarhluta B.  Í þinglýstri skiptayfirlýsingu frá 25. júlí 1984, þar sem eignarhluta Hellu hf. var skipt upp í 6 eignarhluta, var umrætt skýli gert að sérstökum eignarhluta.  Á árinu 1992 var síðan þinglýst skiptayfirlýsingu þar sem eignarhluta B var skipt upp í þrjá sjálfstæða eignarhluta.  Í yfirlýsingunni kemur skýrlega fram að þargreind 10 bílastæði verði í sameign eignarhlutanna þriggja.

Með hliðsjón af þessum staðreyndum er vandséð hvaða röskun á hagsmunum kærenda hin umdeilda ákvörðun byggingarnefndar hafði í för með sér þegar litið er til þess að ákvörðunin var ekki undanfari lokunar skýlisins heldur ákvörðun um framkvæmd sem gerð hafði verið þrettán árum áður.  Af framangreindu verður ekki talið að veigamiklar ástæður eða mikilsverðir hagsmunir kærenda mæli með endurupptöku ákvörðunarinnar og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu á þeirri ákvörðun byggingarfulltrúa frá 20. september 2000 að synja um endurupptöku málsins.

Úrskurður í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því annir er stafa af miklum málafjölda sem skotið hefur verið til nefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. maí 1995 er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kröfu um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2000 um synjun á endurupptöku hinnar kærðu ákvörðunar byggingarnefndar er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, fimmtudaginn 18. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 24/2002, erindi R fasteignasala f.h. eigenda íbúðar 00-02 að Skúlagötu 20, Reykjavík um niðurfellingu skipulagsgjalds.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til Fasteignamats ríkisins fer R fasteignasali fram á það f.h. A og Þ, eigenda íbúðar 00-02 að Skúlagötu 20, Reykjavík að innheimtu skipulagsgjalds á íbúð þeirra verði beint að fyrri eiganda.  Erindi þetta framsendi Fasteignamat ríkisins til úrskurðarnefndar skipulags og byggingarmála með bréfi, dags. 6. júní 2002, með vísan til þess að úrskurðarnefndin fari með úrskurðarvald í ágreiningsmálum um álagningu og innheimtu skipulagsgjalds samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 737/1997 um skipulagsgjald.  Verður að skilja framangreint erindi svo að krafist sé niðurfellingar kröfu um skipulagsgjald af framangreindri íbúð á hendur núverandi eigendum en að gjaldið verði þessi í stað lagt á fyrri eiganda íbúðarinnar.

Málavextir:  A og Þ eru eigendur að íbúð 00-02 að Skúlagötu 20 í Reykjavík en íbúðina munu þau hafa keypt hinn 17. október 2001.  Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins er byggingarár eignarinnar 1997 og telst byggingunni þá að fullu lokið.  Fyrir liggur og að fyrsta virðing eignarinnar til brunabótamats að beiðni eiganda hafi ekki farið fram.  Við endurmat brunabóta- og fasteignamats, sem fram fór á árinu 2001, kom í ljós að brunabótamat eigna skorti í einhverjum tilvikum.  Voru allar eignir byggðar 1995 eða síðar, sem þannig var ástatt um, virtar til brunabóta samhliða endurskoðun fasteignamats þeirra.  Voru upplýsingar um fjárhæð brunabótamats umræddra eigna sendar ríkisbókhaldi í lok marsmánaðar 2002.  Voru eigendum þeirra sendir gjaldaseðlar vegna álagðs skipulagsgjalds í byrjun apríl 2002.

Málshefjendur vildu ekki sætta sig við að á þá félli skipulagsgjald af nokkurra ára gamalli fasteign og beindu framangreindu erindi til Fasteignamats ríkisins með beiðni um að kröfu um skipulagsgjald af íbúð þeirra yrði beint að fyrri eiganda.

Málsrök:  Málshefjandi styður erindi sitt þeim rökum að skipulagsgjald hafi átt að leggjast á eignina nýja en ekki nú þegar hún sé 5-6 ára gömul.  Af þessum sökum hafi núverandi eigendur ekki mátt vænta þess að verða krafðir um umrætt gjald heldur hafi borið að beina kröfunni að fyrri eiganda.

Af hálfu Fasteignamats ríkisins er því haldið fram að álagning skipulagsgjaldsins sé ekki á verksviði þess heldur beri því einungis að láta í té þau gögn sem lögð séu til grundvallar við álagningu gjaldsins.  Þessi gögn beri skv. 35. gr. laga nr. 73/1997 að senda innheimtumanni svo sem gert hafi verið í hinu kærða tilviki.  Af hálfu innheimtumanns er álagning og innheimta gjaldsins rökstudd með tilvísun til réttarheimilda, sem prentaðar eru á bakhlið reiknings fyrir gjaldinu.

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal greiða skipulagsgjald af nýbyggingum sem virtar eru til brunabóta.  Telst nýbygging hvert nýreist hús sem virt er til brunabóta, svo og viðbyggingar við eldri hús ef virðingarverð hinnar nýju viðbyggingar nemur a.m.k. 1/5 verðs eldra húss.  Í 3. mgr. sömu greinar segir að skipulagsgjald falli í gjalddaga þegar virðingargjörð hafi farið fram og Fasteignamat ríkisins hafi tilkynnt hana innheimtumanni ríkissjóðs.  Þá segir í nefndu ákvæði að gjaldinu fylgi lögveð í eigninni.

Nánar er kveðið á um álagningu, innheimtu og ráðstöfun gjaldsins í reglugerð nr. 737/1997 um skipulagsgjald.  Er í 7. gr. þeirrar reglugerðar kveðið á um að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála skeri úr ágreiningi sem upp kunni að koma um álagningu og innheimtu gjaldsins.  Verður erindi málshefjenda samkvæmt þessu tekið til efnisúrlausnar í nefndinni. 

Ekki verður fallist á það með málshefjendum að fella beri skipulagsgjald af íbúð þeirra niður gagnvart þeim og beina innheimtu gjaldsins þess í stað að fyrri eiganda.  Skipulagsgjald er sérstakt gjald sem ætlað er að standa straum af kostnaði við gerð skipulagsáætlana.  Er það lagt á fullbyggðar nýbyggingar og á sér ótvíræða lagastoð í 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt 4. gr. reglugerðar nr. 737/1997 fellur skipulagsgjald í gjalddaga þegar brunabótavirðing hefur farið fram eða stofnverð tilkynnt og Fasteignamat ríkisins hefur tilkynnt innheimtumanni ríkissjóðs þær fjárhæðir.  Gjaldinu fylgir lögveð í þeirri fasteign sem það er lagt á og verður að telja að rétt sé að beina innheimtu þess að þinglesnum eiganda fasteignar miðað við það tímamark þegar gjaldið fellur í gjalddaga, enda þótt dráttur kunni að hafa orðið á að eigandi nýrrar eignar sinnti þeirri skyldu sem á honum hvílir um að óska brunavirðingar, sbr. 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 809/2000 um lögboðna bruntryggingu húseigna og samsvarandi ákvæði í 2. mgr. 6. gr. eldri reglugerðar um sama efni nr. 484/1994. 

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu kann að vera að málshefjendur eigi endurkröfu fyrir gjaldinu á hendur fyrri eiganda þegar svo stendur á sem í máli þessu.  Ræðst það af samningi aðila og reglum og venjum í fasteignakaupum.  Ágreiningur um það hvort seljanda beri að endurgreiða málshefjendum umrætt gjald er hins vegar einkaréttarlegs eðlis og fellur utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar að skera úr um hann.

Engar athugasemdir hafa komið fram í máli þessu um gjaldstofn eða fjárhæð hins umdeilda gjalds og verður því lagt til grundvallar að álagning þess sé tölulega rétt.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður kröfu málshefjenda hafnað og skal álagning hins umdeilda skipulagsgjalds standa óröskuð.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu eigenda íbúðar 00-02 að Skúlagötu 20, Reykjavík um að innheimtu skipulagsgjalds af íbúðinni verði beint að fyrri eiganda og skal álagning gjaldsins standa óröskuð.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, föstudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 25/2002, kæra eiganda Reykjafoldar 1, Reykjavík á álagningu skipulagsgjalds vegna byggingar bílskúrs að Reykjafold 1.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til Tollstjórans í Reykjavík, dags. 5. maí 2002, fer K, Reykjafold 1, Reykjavík fram á  niðurfellingu skipulagsgjalds af bílskúr að Reykjafold 1.  Erindi þetta framsendi tollstjóri til Fasteignamats ríkisins, sem framsendi erindið til úrskurðarnefndar skipulags og byggingarmála með bréfi dags. 6. júní 2002 með vísan til þess að úrskurðarnefndin fari með úrskurðarvald í ágreiningsmálum um álagningu og innheimtu skipulagsgjalds samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 737/1997 um skipulagsgjald.

Málavextir:  Kærandi er eigandi fasteignarinnar nr. 1 við Reykjafold í Reykjavík.  Af málsgögnum verður ráðið að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir húsi kæranda ásamt bílskúr snemma árs 1984 en að byggingu bílskúrsins hafi þá verið slegið á frest.  Byggingarleyfi fyrir skúrnum var endurnýjað með afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 12. september 1996, en ekki virðist hafa verið byrjað á byggingu skúrsins fyrr en haustið 1997 og er úttekt á undirstöðum hans dagsett 26. september 1997.  Ekki liggur fyrir hvenær byggingu skúrsins var að fullu lokið en brunabótavirðing hans er dagsett 15. júní 2001 og er skúrinn þá metinn sem sjálfstæður matshluti.  Skipulagsgjald að fjárhæð kr. 7.032,- var lagt á vegna skúrsins og var kæranda sendur reikningur fyrir gjaldinu, dags. 26. mars 2002.  Kærandi vildi ekki una álagningu gjaldsins og óskaði hann þess við innheimtumann þess, Tollstjórann í Reykjavík, að það yrði fellt niður svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína um niðurfellingu hins umdeilda skipulagsgjalds eftirgreindum rökum:

Í fyrsta lagi byggir kærandi á því að ekki hafi verið um neinn kostnað Skipulagsstofnunar eða sveitarfélags að ræða vegna byggingar bílskúrsins.  Hann sé staðsettur og byggður samkvæmt skipulagi sem í gildi hafi verið hinn 22. mars 1984, en þá hafi tilskilin byggingarleyfis- og gatnagerðargjöld verið greidd af honum.  Aðeins hafi því þurft að endurnýja byggingarleyfið og greiða fyrir úttektir til þess að hefja mætti framkvæmdir við bygginguna.

Í öðru lagi byggir kærandi á því að byggingarleyfi fyrir skúrnum hafi verið endurnýjað hinn 12. september 1996 en þá hafi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 ekki verið í gildi.  Þau lög hafi tekið gildi hinn 1. janúar 1998, en þrátt fyrir það sé vísað til þeirra sem forsendu fyrir innheimtu skipulagsgjaldsins.  Ekki sé grundvöllur fyrir gjaldtökunni þar sem lög þau er hún styðjist við hafi ekki verið í gildi þegar framkvæmdirnar hafi verið samþykktar, en búið hafi verið að leggja á þau gjöld sem þágildandi lög og reglugerðir hafi kveðið á um.

Í þriðja lagi bendir kærandi á að bílskúrinn verði alltaf hluti af fasteigninni nr. 1 við Reykjafold.  Ákvæði 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eigi ekki við um skúrinn, sem byggður hafi verið 12 árum síðar en íbúðarhúsið á lóðinni, þar sem hvorki sé um nýreist hús né viðbyggingu við eldra hús að ræða.  Ef telja ætti bílskurinn nýreist hús þyrfti hann að vera sjálfstæð fasteign sem skilja mætti frá húsinu, en það sé óheimilt samkvæmt lóðarsamningi.  Væri skúrinn hins vegar talinn viðbygging félli ekki á hann skipulagsgjald vegna þess að virðingarverð hans sé innan við 1/5 af virðingarverði hússins.

Málsrök Fasteignamats ríkisins og innheimtumanns:  Af hálfu Fasteignamats ríkisins er því haldið fram að álagning skipulagsgjaldsins sé ekki á verksviði þess heldur beri því einungis á láta í té þau gögn sem lögð séu til grundvallar við álagningu gjaldsins.  Þessi gögn beri skv. 35. gr. laga nr. 73/1997 að senda innheimtumanni svo sem gert hafi verið í hinu kærða tilviki.  Af hálfu innheimtumanns er álagning og innheimta gjaldsins rökstudd með tilvísun til réttarheimilda, sem prentaðar eru á bakhlið reiknings fyrir gjaldinu.

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997  skal greiða skipulagsgjald af af nýbyggingum sem virtar eru til brunabóta.  Telst nýbygging hvert nýreist hús sem virt er til brunabóta, svo og viðbyggingar við eldri hús ef virðingarverð hinnar nýju viðbyggingar nemur a.m.k. 1/5 verðs eldra húss.  Í 3. mgr. sömu greinar segir að skipulagsgjald falli í gjalddaga þegar virðingargjörð hafi farið fram og Fasteignamat ríkisins hafi tilkynnt hana innheimtumanni ríkissjóðs.  Þá segir í nefndu ákvæði að gjaldinu fylgi lögveð í eigninni.

Nánar er kveðið á um álagningu, innheimtu og ráðstöfun gjaldsins í reglugerð nr. 737/1997 um skipulagsgjald.  Er í 7. gr. þeirrar reglugerðar kveðið á um að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála skeri úr ágreiningi sem upp kunni að koma um álagningu og innheimtu gjaldsins.  Verður erindi kæranda samkvæmt þessu tekið til efnisúrlausnsar í nefndinni. 

Ekki verður fallist á það með kæranda að fella beri skipulagsgjald af bílskúrsbyggingu hans niður með vísan til þess að byggingin hafi ekki haft í för með sér kostnað fyrir Skipulagsstofnun eða sveitarfélagið þar sem hann hafi verið byggður eftir gildandi skipulagi og tilskilin byggingarleyfis- og gatnagerðargjöld verið greidd af honum á árinu 1984 við upphaflega samþykkt byggingarleyfis hússins.  Skipulagsgjald er sérstakt gjald sem ætlað er að standa straum af kostnaði við gerð skipulagsáætlana.  Er það lagt á fullbyggðar nýbyggingar og á sér ótvíræða lagastoð í 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Gjaldið er þá fyrst lagt á þegar brunabótamat liggur fyrir og er það á engan hátt tengt byggingarleyfis- eða gatnagerðargjöldum eða innifalið í þeim.  Gjöld sem kærandi kann að hafa greitt á árinu 1984, eða síðar, vegna byggingar umrædds bílskúrs leysa hann því ekki undan þeirri skyldu að greiða skipulagsgjald af skúrnum teljist það réttilega álagt.

Ekki verður fallist á að gjaldskylda kæranda verði ekki reist á ákvæði 35. gr. laga nr. 73/1997 vegna sjónarmiða um lagaskil.  Umrætt gjald verður þá fyrst lagt á þegar brunabótamat liggur fyrir, sem í hinu kærða tilviki var 15. júní 2001.  Verður og ráðið af málsgögnun að byggingu bílskúrsins hafi ekki verið lokið hinn 1. janúar 1998 er lög nr. 73/1997 tóku gildi.  Eiga ákvæði þeirra því við í málinu og er réttilega til þeirra vitnað á reikningi innheimtumanns fyrir gjaldinu.

Umræddur bílskúr er sjálfstæð húsbygging í lagaskilningi og sjálfstæður matshluti.  Samkvæmt 1. gr. reglugerðar nr. 809/2000 um lögboðna brunatryggingu fasteigna eru húseignir sem skylt er að virða til brunabóta „…hús eða hlutar húss, sem ætluð eru til íbúðar, atvinnustarfsemi, geymslu eða annarra afnota og eru varanlega skeytt við land.“  Skúrinn bar því að virða til brunabóta og bar að því búnu að leggja skipulagsgjald á hann sem nýbyggingu.  Skiptir í þessu sambandi ekki máli þótt langt sé um liðið frá bygginu húss þess sem skúrinn tilheyrir.  Verður ekki heldur talið að skipulagsgjald af bílskúrnum hafa verið innheimt með skipulagsgjaldi sem áður hefur verið greitt af húsinu, enda reiknast gjaldið einungis af þeim byggingum sem reistar hafa verið og virtar til brunabóta á hverjum tíma.

Engar athugasemdir hafa komið fram í máli þessu um gjaldstofn eða fjárhæð hins umdeilda gjalds og verður því lagt til grundvallar að álagning þess sé tölulega rétt.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður kröfu kæranda hafnað og skal álagning hins umdeilda skipulagsgjalds standa óröskuð.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um niðurfellingu skipulagsgjalds af bílskúr að Reykjafold 1 í Reykjavík og skal hin umdeilda álagning standa óröskuð.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, föstudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 37/2000, kæra íbúðareiganda í fasteigninni nr. 24 við Herjólfsgötu, Hafnarfirði, á ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar Hafnarfjarðar frá 6. júní 2000 um að synja erindi kæranda um að við deiliskipulagsgerð yrði gert ráð fyrir íbúð í kjallara fasteignarinnar og gerð bílastæða á lóð hennar.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 28. júní 2000, sem barst nefndinni sama dag kærir S eigandi rishæðar og kjallara fasteignarinnar nr. 24 við Herjólfsgötu í Hafnarfirði þá ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar Hafnarfjarðar frá 6. júní 2000 að hafna erindi kæranda um að við deiliskipulagsgerð yrði gert ráð fyrir íbúð í kjallara hússins og gerð bílastæða á lóð þess.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:   Lóðinni að Herjólfsgötu 24, Hafnarfirði var úthlutað á árinu 1955 til byggingar tvíbýlishúss.  Árið 1973 var veitt byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóðinni og árið 1995 samþykkti byggingarnefnd stækkun á risi hússins og var þá gert ráð fyrir sameiginlegum geymslum í kjallara. 

Í janúar 1999 var sótt um leyfi til byggingarnefndar fyrir byggingu tvöfalds bílskúrs með geymslum norðvestan við húsið að Herjólfsgötu 24 og var erindinu vísað til skipulags- og umferðarnefndar bæjarins sem sendi málið til umsagnar skipulags- og umhverfisdeildar.  Í umsögn skipulags- og umhverfisdeildar, dags. 15. febrúar 1999 kom fram að stærð bílskúrsins væri nokkuð mikil eða 60,3 fermetrar og væri gert ráð fyrir honum í aðeins 1,20 metra fjarlægð frá húsi  Nýtingarhlutfall fasteignarinnar yrði með bílskúrnum 0,56, sem væri mun hærra en á nágrannalóðum og bílskúrinn myndi rýra möguleika á útivist á lóðinni vegna skuggamyndunar.  Var því mælt með að erindinu yrði hafnað.  Á fundi hinn 16. febrúar 1999 lagðist skipulags- og umferðarnefnd gegn umsókninni með vísan til greindrar umsagnar og hafnaði byggingarnefnd umsókninni á sömu forsendum á fundi hinn 17. febrúar sama ár.

Hinn 5. maí 1999 sótti kærandi um leyfi til byggingarnefndar til að klæða húsið að Herjólfsgötu 24 með Steni klæðningu og einnig að fá kjallara hússins samþykktan sem íbúð.  Byggingarnefnd tók erindið fyrir á fundi sínum hinn 26. maí 1999 og synjaði erindinu eins og það lá fyrir með tilliti til bílastæða, lóðarfyrirkomulags og þess að deiliskipulag lá ekki fyrir.

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 21. ágúst 1999 var tekið fyrir bréf Jóns Sigurgeirssonar hdl. er hann ritar fyrir hönd kæranda, dags. 15. ágúst 1999 vegna fasteignarinnar að Herjólfsgötu 24 og ritað er í tilefni að fyrirhuguðu deiliskipulagi viðkomandi svæðis.  Þar sem segir m.a.  „Eigandinn hefur óskað eftir að fá samþykkta íbúð í kjallara hússins svo og hefur hann óskað eftir leyfi til að fá að byggja bílskúr við húsið.  Beiðnum þessum hefur verið hafnað m.a. vegna þess að skipulag liggur ekki fyrir.  Af þessu tilefni óskar eigandi eftir að í skipulagsskilmálum verði gert ráð fyrir þeim möguleikum sem hann óskar eftir í mikilvægisröð.  1.  Að nýtingarhlutfall lóðar og annað heimili íbúð í kjallara.  2.  Að leyfð verði bílastæði á lóð, helst yfirbyggð (car-port)  3.  Bílskúr verði leyfður á lóð (Ekki er lögð áhersla á þennan lið).”  Erindinu var vísað til þeirra aðila er unnu að deiliskipulaginu en afgreiðslu þess frestað þar til skipulagsvinnunni væri lokið. 

Í septembermánuði 1999 samþykkti byggingarfulltrúi bæjarins „íverustað” í kjallara hússins og að bílgeymslu yrði breytt í geymslur.  Hinn 7. desember 1999 samþykkti byggingarfulltrúi aðalteikningar af fasteign kæranda þar sem húsinu var skipt upp í þrjá matshluta sem eru íbúð á 1. hæð, íbúð á 2. hæð og íbúð á rishæð ásamt herbergjum í kjallara.  Eignaskiptasamningur var gerður í samræmi við greindar teikningar og var honum þinglýst hinn 20. janúar 2000.

Kærandi ítrekaði erindi sitt frá 15. ágúst 1999 með bréfi, dags. 26. apríl 2000.  Þar kom fram að hann hefði kaupanda að rishæð hússins og því brýnt að erindið yrði afgreitt án tafar.  Í bréfinu gerði kærandi að tillögu sinni að íbúðareigendur að Herjólfsgötu 24 nytu forkaupsréttar að kjallaranum.

Umsögn barst frá arkitektum er unnu að deiliskipulagi svæðisins til skipulags- og umhverfisdeildar með bréfi, dags. 31. maí 2000, vegna erindis kæranda.  Þar kom fram það mat skipulagshöfunda að fjölgun íbúða að Herjólfsgötu 24 skapaði ekki augljós skipulagsleg vandamál að því gefnu að íbúðin uppfyllti reglur sem um slíkt húsnæði gilda m.a. um fjölda bílastæða.  Í umsögninni var lögð áhersla á að að bílskúr eða bílskýli sem reist kynni að verða á lóðinni félli vel að umhverfi sínu og samræmis yrði gætt í byggingarstíl, efnisvali og yfirbragði húss.

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 6. júní 2000 var erindi kæranda í bréfum hans, dags. 15. ágúst 1999 og 26. apríl 2000, tekið fyrir og jafnframt lögð fram fyrrgreind umsögn deiliskipulagshöfunda frá 31. maí 2000.  Erindið var afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Skipulags- og umferðarnefnd tekur undir umsögn skipulagshöfunda sem innber m.a. að fjölgun íbúða eða aðrar breytingar á lóð þurfa að uppfylla skipulags- og byggingarlög og reglugerðir og skipulagsskilmála deiliskipulagsins.  Nefndin telur að ekki hafi verið sýnt fram á ásættanlega lausn á fyrirkomulagi og fjölda bílastæða á lóðinni vegna fjölgunar íbúða, samanber ofangreind ákvæði, meðal annars vegna þess að aðkoma að húsinu er frá Herjólfsgötu og ekki eru áform um að breyta því.”

Kærandi undi ekki þessum málalokum og kærði afgreiðslu málsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir og sendi nefndinni bréf, dags. 23. ágúst 2000 þar sem hann rekur nánar sjónarmið sín.

Málsrök kæranda:  Kærandi kveður hina kærðu ákvörðun alls óviðunandi.  Afgreiðsla málsins hafi dregist úr hófi og niðurstaðan feli í sér skerðingu á eignarréttindum hans án þess að knýjandi rök hafi verið til þess.  Kærandi kveðst upphaflega hafa sótt um leyfi fyrir bílskúrsbyggingu á lóð sinni en hafi fengið synjun.  Síðar hafi hann hætt við þá byggingu.  Því sé nú ekki um það að ræða að byggja neitt á lóðinni að Herjólfsgötu 24. 

Kærandi kveðst hafa átt fasteignina um nokkurt skeið og hafi selt hluta eignarinnar.  Hann hafi reynt að selja núverandi eign sína án árangurs enda verulegt óhagræði í því að eignin sé nú skilin sundur með tveimur hæðum og eignin sé að stærð á við veglegt einbýlishús.  Hann hafi kaupanda að rishæðinni og því brýn nauðsyn á að fá kjallarann skilinn frá rishæðinni í eignaskiptasamningi fyrir fasteignina.

Honum væri umhugað um að eiga kjallarann áfram og byggðist umsókn hans um að fá kjallarann samþykktan sem íbúð fyrst og fremst á því að með því móti væri unnt að selja rishæðina sem sérstaka eign.  Bæði rishæð og kjallari hentuðu sem sjálfstæðar íbúðir.  Kjallarinn væri jarðhæð að austanverðu og hefði sér inngang.  Góðir gluggar væru mót suðri, gott geymslu- og þvottarými, full lofthæð og eignin um 103 fermetrar að stærð.  Risið væri eitt og sér hæfilega stórt til íbúðar eða um 119 fermetrar.  Kærandi hafi gert að tillögu sinni í bréfinu frá 26. apríl 2000 til skipulagsnefndar að íbúðareigendur að Herjólfsgötu 24 nytu forkaupsréttar að kjallaranum.

Ekki séu vandkvæði á að fá nægilegan fjölda bílastæða á lóðinni.  Fyrir hendi sé innkeyrsla að geymslum með snjóbræðslu sem henti vel sem bílastæði fyrir kjallarann og nægt rými sé einnig fyrir a.m.k. 4-5 bíla á lóðinni meðfram Drangagötu.

Hin kærða ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar valdi kæranda verulegu tjóni sem sé miklu þyngra á metunum en rök þau sem bæjaryfirvöld færi fram fyrir ákvörðun sinni.

Málsrök skipulags- og umferðarnefndar:  Í greinargerð nefndarinnar er á það bent að ekki hafi legið fyrir samþykkt deiliskipulag við afgreiðslur byggingarnefndar á breytingum fyrir Herjólfsgötu 24.  Upphafleg lóðarúthlutun og byggingarnefndarteikningar gefi þó til kynna áform byggingaryfirvalda um húsagerð og byggðarmynstur við götuna og beri að hafa hliðsjón af því.

þegar erindi kæranda frá 26. apríl 2000 var tekið fyrir í skipulagsnefnd hafi deiliskipulagstillaga fyrir viðkomandi svæði verið í auglýsingu.  Í þeirri tillögu hafi ekki verið heimilað að fjölga íbúðum í eldri húsum nema að stækkun húss félli að stíl þess og yfirbragði nágrennis.  Auk þess sé gerð krafa um að fullnægt sé ákvæði byggingarreglugerðar um fjölda bílastæða fyrir allar íbúðir fasteigna á svæðinu.  Deiliskipulag svæðisins tók gildi hinn 20. október 2000.  Í umsókn kæranda hafi ekki komið fram ásættanleg lausn á tilhögun bílastæða og hafi umsókninni því verið hafnað.

Niðurstaða:  Erindi kæranda, dags. 15. ágúst 1999, sem ítrekað var með bréfi, dags. 26. apríl 2000 var sent skipulags- og umferðarnefnd Hafnarfjarðar til afgreiðslu.  Í erindinu fólst ósk um að skilmálar deiliskipulags, sem þá var í undirbúningi fyrir svæði það sem Herjólfsgata tilheyrir, yrðu á þann veg að íbúð yrði heimil í kjallara hússins að Herjólfsgötu 24 og gert verði ráð fyrir bílastæðum eða bílskýli á lóð hússins.  Umrætt deiliskipulag fyrir Hleina að Langeyrarmölum tók gildi hinn 20. október 2000 og var samþykkt þess ekki kærð.

Byggingarnefndir fara með ákvörðunarvald í byggingarmálum undir yfirstjórn sveitarstjórna og afgreiða byggingarleyfisumsóknir samkvæmt 38. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Byggingarleyfi þarf til að breyta notkun húss og felur byggingarleyfi í sér samþykki aðaluppdrátta sbr. 3. mgr. 43. gr. laganna.  Aðaluppdrættir eiga  m.a. að sýna skipulag lóðar og þar á meðal bílastæði, sbr. 2. mgr. 46. gr. nefndra laga og gr. 18.14 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Það er því hlutverk byggingarnefndar og sveitarstjórnar að  taka lokaákvörðun á lægra stjórnsýslustigi um það með afgreiðslu á byggingarleyfisumsókn hvort kæranda sé heimilt að nýta kjallara fasteignar sinnar til íbúðar og með hvaða hætti bílastæðum er hagað á lóð.

Í  2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 kemur fram að ákvörðun sem ekki bindur endi á mál verði ekki kærð til æðra stjórnvalds fyrr en mál hefur verið til lykta leitt.  Hin kærða ákvörðun skipulags- og umferðarnefndar felur í sér afstöðu til erindis er varðar undirbúning að gerð deiliskipulags.  Deiliskipulagstillagan, sem hér um ræðir, hlaut síðar staðfestingu bæjarstjórnar og var kæranleg sem endanleg stjórnvaldsákvörðun um skipulag umrædds svæðis.  Að þessu virtu verður ekki hjá því komist að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna anna úrskurðarnefndarinnar er stafar af miklum málfjölda sem borist hefur nefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, föstudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2000, kæra eigenda íbúða í fasteigninni nr. 20 við Álafossveg, Mosfellsbæ á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 um að veita leyfi fyrir byggingu göngubrúar  yfir Varmá sunnan Álafossvegar 20 og Álafossvegar 22 í Álafosskvos, Mosfellsbæ.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 9. ágúst 2000, sem barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kæra H og M, eigendur íbúða í fasteigninni að Álafossvegi 20, Mosfellsbæ, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 að veita Mosfellsbæ leyfi til byggingar göngubrúar yfir Varmá sunnan Álafossvegar 20 og Álafossvegar 22 í Álafosskvos í Mosfellsbæ.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik:  Í Aðalskipulagi Mosfellsbæjar er svæði það sem nefnt er Álafosskvos skilgreint sem verslunar- og þjónustusvæði og er þar gert ráð fyrir smáiðnaðar- og listamiðstöð við Álafossveg.  Á árinu 1997 var unnin tillaga að deiliskipulagi fyrir Álafosskvos í Mosfellsbæ.  Á deiliskipulagsuppdrættinum og í forsendum skipulagsins var gert ráð fyrir göngubrú sunnan Álafossvegar 20 (Þrúðvangs) og Álafossvegar 22 (svonefndrar sundlaugar).  Athugasemdir voru gerðar við skipulagstillöguna, m.a. af hálfu kærenda, og var umrædd brú meðal þess sem athugasemdir voru gerðar við.  Var á það bent að göngustígur suðvestan við sundlaug og brú yfir Varmá yrði lífríki tjarnar við sundlaugina og umhverfi hennar til tjóns.  Svar bæjaryfirvalda við þessari athugasemd var á þá leið að tilgangurinn með fyrirhugaðri brúargerð í deiliskipulaginu væri að tengja saman bakkana beggja vegna Varmár og dreifa með því gangandi umferð við hátíðarhöld á svæðinu.  Með því að færa umferð á tjarnarsvæðinu í ákveðinn farveg væri verið að hlífa því.  Deiliskipulagið var samþykkt án breytinga að þessu leyti í desember 1997.

Hinn 18. júlí 2000 var umsókn Mosfellsbæjar um byggingu göngubrúar yfir Varmá sunnan Álafossvegar 20 ásamt byggingu annarar göngubrúar tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar bæjarins.  Um staðsetningu brúnna var vísað til samþykkts deiliskipulags Álafosskvosar.  Nefndin samþykkti erindið og lagði fyrir að niðurstaðan yrði send hagsmunaaðilum á svæðinu til kynningar.

Kærendur voru ósáttir við lyktir málsins og kærðu ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Í kærubréfi kærenda er vísað til þess að í lóðarleigusamningi sem gerður hafi verið milli þáverandi lóðareiganda og annars kærenda hinn 21. júlí 1994 um lóðina nr. 20 við Álafossveg sé í engu getið heimilda bæjaryfirvalda til að nýta lóðina til umdeildra framkvæmda sem feli í sér að leggja göngustíg og hluta brúar innan lóðarinnar.

Framkvæmdirnar muni hefta eðlilegt aðgengi að neðri hæð hússins að Álafossvegi 20 og aukinn umgangur muni óhjákvæmilega valda eigendum og íbúum beggja húsanna á svæðinu óþarfa ónæði en í báðum húsanna séu samþykktar íbúðir.  Framkvæmdin muni rýra notagildi og verðgildi húsanna. 

Kærendur benda á að hinn umdeildi göngustígur sé óþarfur og benda einnig á að komin sé brú yfir ána vestan braggabyggðar aðeins nokkrum metrum neðar við fyrirhugaða staðsetningu umdeildrar brúar.  Jafnframt sé fyrirhugað að reisa aðra göngubrú framan við húsin að Álafossvegi 20 og 22.

Við auglýsingu deiliskipulagsins frá árinu 1997 hafi kærendur, ásamt ýmsum öðrum húseigendum á svæðinu, sent athugasemdir til tæknideildar Mosfellsbæjar.  Hafi þar verið bent á gildandi lóðarsamning og hafi ýmsir lýst áhyggjum sínum vegna viðkvæms lífríkis tjarnar sem þarna er og stafaði hætta af aukinni umferð svo nærri.  Hafi verið lagt til við bæjaryfirvöld að göngustígurinn yrði færður upp fyrir tjörnina og niður að bílastæðum er þar eru.  Ofan tjarnarinnar sé tvímælalaust besta útsýnið yfir svæðið og tjörnina og nægt rými fyrir bekki, upplýsingaskilti og annað sem styrkt gæti útivistarsvæði bæjarbúa.  Bæjaryfirvöld hafi virt þessar athugasemdir að vettugi á þeim tíma og hyggist nú framkvæma fyrsta áfanga deiliskipulagsins á þessu svæði.  

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Krafa Mosfellsbæjar er að hin kærða ákvörðun skipulags- og bygginganefndar verði staðfest með eftirgreindum rökum:

Hús kærenda standi við árbakka.  Samkvæmt 25. gr. laga um náttúrurvernd nr. 44/1999 sé óheimilt að setja mannvirki á árbakka þannig að það hindri frjálsa umferð fótgangandi manna.  Þar sem kærendur búi við árbakka verði þeir lögum samkvæmt að sæta umferð fólks um nágrenni húss síns og megi hér vísa til úrskurðar úrskurðarnefndar í skipulags- og byggingamálum frá 29. júní 2000 í máli nr. 50/1999.  Engu skipti þótt ekki sé að finna kvöð í lóðarleigusamningi kærenda er geri ráð fyrir umdeildum framkvæmdum en rétt sé að benda á að í lóðarleigusamningi kærenda við Framkvæmdarsjóð frá árinu 1994 komi fram kvöð um umgang á lóðinni.

Samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 sé það hlutverk úrskurðarnefndar skipulags- og byggingamála að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum er varða skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Það verði því ekki séð að það heyri undir úrskurðarnefndina að meta hvort húsið muni rýrna að verð- og/eða notagildi.  Sönnunarbyrðin um að verðgildi hússins rýrni hvíli á kærendum.  Auk þess hafi þeir á engan hátt reynt að rökstyðja þessa fullyrðingu sína nánar, hvorki með matsgerð eða öðru slíku.  Fullyrðing þeirra um að húsin hafi rýrnað að verð- og/eða notagildi sé því ósönnuð.   Um þetta efni skírskota bæjaryfirvöld til hrd. 1961, bls. 830 og hrd. 1991, bls. 1368.

Samþykkt skipulags- og bygginganefndar sé í samræmi við samþykkt deiliskipulag fyrir Álafosskvosina frá árinu 1997.  Í deiliskipulaginu sé víða rætt um göngubrýr, t.d. í kafla 3.4 og 3.12.  Í 12. tl. kafla 2.3 sé gerð grein fyrir því að bæta eigi við göngubrúm innan miðsvæðis til að auðvelda og dreifa gönguumferð á álagstímum.  Með því að dreifa gönguumferðinni sé svæðið betur varðveitt en ella væri ef allri umferð væri beint yfir Varmá á 1-2 stöðum.  Mosfellsbær meti þörfina á fjölda göngubrúa til að ná því markmiði sínu að dreifa umferð um svæðið.  Bæjaryfirvöld hafi síður en svo hag af því að fjölga göngubrúm um of á svæðinu. 

Kærendur hafi ekki lagt fram gögn fyrir þeirri fullyrðingu sinni að lífríki tjarnarinnar verði stefnt í hættu með fyrirhuguðum framkvæmdum.  Á það er bent að tjörnin sem kærendur vísi til hafi ekki verið friðlýst.  Hins vegar sé Varmá á Náttúruminjaskrá Náttúruverndarráðs svo sem fram komi í deiliskipulaginu á bls. 4.  Í 5. tl. kafla 2. í deiliskipulaginu komi fram að vernda eigi bakka og lífríki Varmár.  Einnig komi fram í 6. tl. í sama kafla að sérstaklega eigi að vernda einstaka umhverfisþætti, s.s. liljutjörnina.  Deiliskipulagið miði því að verndun svæðisins.

Með vísan til alls framanritaðs sé ljóst að staðfesta beri ákvörðun skipulags- og bygginganefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000.

Niðurstaða:  Íbúðir kærenda eru í húsi sem er á svæði sem gildandi aðalskipulag skilgreinir sem verslunar- og þjónustusvæði.  Eins og fram er komið var samþykkt deiliskipulag fyrir svæðið í desember 1997 og var samþykkt þess ekki kærð.  Í deiliskipulaginu er kveðið á um hina umdeildu framkvæmd þar sem í því er gert ráð fyrir göngustíg er fer inn á lóð fasteignarinnar að Álafossvegi 20 og tengist fyrirhugaðri göngubrú yfir Varmá við húsið suðaustanvert og liggur síðan áfram handan brúarinnar um suðaustanverða lóð fasteignarinnar að Álafossvegi 22.

Í þinglýstum lóðarleigusamningi annars kærenda frá árinu 1994 vegna fasteignarinnar að Álafossvegi 20 er kvöð þess efnis að lóðarhafi þurfi að þola umferð um lóðina norðan hússins og austan, meðfram Varmá.  Umdeild göngubrú liggur yfir Varmá og annar brúarendinn inn á austurjaðar lóðarinnar við árbakkann.  Verður að telja umferðarmannvirki þetta falla að greindri umferðarkvöð.  Þá er og sveitarstjórnum rétt að leggja á skipulagskvaðir á einstakar lóðir við gerð deiliskipulags samkvæmt 4. mgr. 23. gr., sbr. 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Í  deiliskipulagi Álafosskvosar eru m.a. tíunduð þau markmið skipulagsins að á svæðinu verði haldnar almennar samkomur og þar verði rekin markaðs- og sýningarstarfsemi.  Þar er lögð áhersla á aðgengi almennings að svæðinu  og sérstaklega tekið fram að haldið skuli í þá sérstöðu svæðisins að allt útisvæði sé opinbert og almenn umferð fólks hvergi takmörkuð.  Jafnframt byggir skipulagið á því að heildarsvipmót svæðisins verði verndað og m.a. tekið fram að vernda skuli lífríki og bakka Varmár auk  umhverfisþátta svo sem liljutjörnina.   Umdeild brúarframkvæmd þjónar því tilgangi deiliskipulagsins um aðgengi almennings um svæðið og er til þess fallin að takmarka átroðslu á viðkvæmum svæðum með því að beina umferð í ákveðna farvegi.

Það fellur utan verkahrings úrskurðarnefndarinnar að leggja mat á það hvort skipulagsákvarðanir leiði til bótaskyldu sveitarfélags, sbr. 2. mgr. 8. gr. og. 3. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður því ekki tekin afstaða til þess hvort umdeild framkvæmd rýri verðgildi fasteigna kærenda.

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar þar sem bygging hinnar umdeildu göngubrúar er heimiluð er því í samræmi við gildandi deiliskipulag Álafosskvosar og er liður í að ná fram þargreindum skipulagsmarkmiðum.  Miðað við ákvarðaða landnotkun svæðisins í gildandi aðal- og deiliskipulagi og að teknu tilliti til umferðarkvaðarinnar í fyrrgreindum lóðarleigusamningi verður ekki fallist á að framkvæmdin gangi á hagsmuni kærenda umfram það sem þeir máttu búast við.  Hin kærða ákvörðun verður því ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðarins hefur dregist verulega vegna anna nefndarinnar sem stafar af miklum málafjölda sem til hennar hefur verið skotið.
 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. júlí 2000 um að veita Mosfellsbæ leyfi til byggingar göngubrúar yfir Varmá sunnan Álafossvegar 20 og Álafossvegar 22 í Álafosskvos í Mosfellsbæ.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, mánudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru aðalmennirnir, Ásgeir Magnússon hrl., formaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur ásamt varamanninum Óðni  Elíssyni hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2000, kæra Stimplagerðarinnar ehf. á ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 5. september 2000 um að synja umsókn kæranda um að fá eignarhluta í fasteigninni Iðnbúð 5, Garðabæ samþykktan sem íbúð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. október 2000, sem barst nefndinni 10. október 2000, kærir Sveinn Guðmundsson hdl., f.h. Stimplagerðarinnar ehf., þá ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 5. september 2000 að synja umsókn kæranda um að fá eignarhluta kæranda í fasteigninni Iðnbúð 5, Garðabæ, samþykktan sem íbúð.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Í gildandi aðalskipulagi Garðabæjar er það svæði sem Iðnbúð tilheyrir skilgreint sem iðnaðar- og verslunarsvæði.  Svæðið mun hafa verið deiliskipulagt á árinu 1977 og í deiliskipulagsskilmálunum sem nefndir eru „Skilmálar fyrir Iðnaðarlóðir í Búðahverfi” kemur fram að lóðirnar séu ætlaðar léttum framleiðslu- og þjónustuiðnaði, sem geti verið í íbúðahverfi, án þess að valda íbúum hættu eða vandræðum.  Markmið skilmálanna er sagt það að auka á fjölbreytni athafna í hverfinu og skapa möguleika á því að heimili og vinnustaðir séu nálægt hvort öðru.  Á árinu 1989 voru gerðar lítils háttar breytingar á skipulagsskilmálunum sem miðuðu að því að heimila verslunarrekstur á svæðinu.  Frá árinu 1978 til ársins 1989 samþykktu byggingaryfirvöld 8 íbúðir í Iðnbúð og 7 íbúðir í Smiðsbúð.  Þá hafa verið samþykkt 10 íbúðarherbergi í Iðnbúð 3 og 13 stúdíóíbúðir í Smiðsbúð 3 sem rekið er sem gistiheimili. 

Fasteignin að Iðnbúð 5, Garðabæ er fjöleignarhús.  Í húsinu eru sex eignarhlutar, þrír þeirra eru á fyrstu hæð og eru nýttir undir atvinnurekstur en þrír eignahlutanna eru á annarri hæð og eru notaðir til íbúðar.  Tveir eignahlutanna, sem nú eru nýttir sem íbúðarhúsnæði, voru samþykktir til þeirra nota af bæjaryfirvöldum á árinu 1981 og 1984.  Eignarhluti kæranda er þriðji eignarhlutinn á annarri hæð hússins.  Á árinu 1994 leituðu þáverandi eigendur að eignarhluta kæranda eftir því við bæjaryfirvöld að eignarhlutinn yrði samþykktur til íbúðarnota en erindinu var hafnað.

Kærandi keypti eignarhluta sinn í Iðnbúð 5 í janúar 1996 sem ósamþykkta íbúð og mun húsnæðið hafa verið nýtt til íbúðar um langt skeið.  Kærandi sótti um samþykki bæjaryfirvalda á húsnæðinu til íbúðarnota með bréfi dags. 23. júlí 1998 en því erindi var hafnað í skipulagsnefnd 2. september 1998.  Sú afgreiðsla var staðfest á fundi bæjarstjórnar 17. september sama ár.  Kærandi óskaði rökstuðnings fyrir synjuninni með bréfi dags. 27. október 1998, og var sá rökstuðningur veittur í bréfi bæjarritara dags. 2. nóvember 1998.  Þar var skírskotað til rökstuðnings í bréfi bæjarverkfræðings dags. 7. október 1994 til fyrri umsækjenda um sambærilegt erindi vegna viðkomandi húsnæðis. 

Hinn 31. ágúst 2000 sótti kærandi um leyfi til skipulagsnefndar til að loka hurðargati milli efri og neðri hæðar að Iðnbúð 5 og jafnframt var ítrekuð beiðni um að fá húsnæði kæranda samþykkt sem íbúð.  Með bréfi bæjarritara, dags. 6 september 2000, var kæranda tilkynnt að bæjarráð hefði samþykkt á fundi hinn 5. september 2000 að beiðni um leyfi til breytinga á húsnæðinu yrði vísað til byggingarnefndar en beiðni um samþykkt húsnæðisins til íbúðar hafnað með sömu rökum sem fyrr.  Kærandi undi ekki þeim málalokum og skaut synjun bæjarráðs til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Úrskurðarnefndinni barst bréf frá lögmanni kæranda, dags. 29. október 2000, ásamt afriti bréfs eldvarnareftirlits höfuðborgarsvæðisins, dags. 8. október 2000, þar sem fram kemur að eldvarnareftirlitið bendi á þann ágalla í eldvörnum að húsnæði kæranda sé, án heimildar sveitarstjórnar, notað til íbúðar og er kæranda gefinn frestur til að bæta úr þessum ágalla að viðlögðum þvingunarúrræðum.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að bæjaryfirvöld verði að horfast í augu við þá staðreynd að við Iðnbúð í Garðabæ séu nú búsettir 32 íbúar.  Byggðin hafi þróast yfir í blandaða byggð atvinnu- og íbúðarhúsnæðis.  Víða í Búðahverfi sé svo háttað að efri hæðir húsa séu nýttar til íbúðar, hvort sem þær hafa verið samþykktar eður ei, en neðri hæðir til atvinnurekstrar.  Slík blönduð notkun húsnæðis sé víða þekkt og sé sú einnig raunin í Garðabæ.

Bæjaryfirvöld hafi samþykkt íbúðir á svæðinu, m.a. tvær af þremur íbúðum á annarri hæð að Iðnbúð 5.  Sveitarstjórnir verði að gæta samræmis í afgreiðslu mála með hliðsjón af jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins.  Ekki sé hægt að fallast á þau rök bæjaryfirvalda að íbúðir hafi einungis verið samþykktar til nota fyrir húsverði.  Nægi að benda á að á annarri hæð Iðnbúðar 5 séu nú þegar tvær samþykktar íbúðir sem séu 1/3 hluti allrar fasteignarinnar.  Hér sé um að ræða málamyndaástæður af hálfu bæjaryfirvalda.  Staðreyndin sé sú að téðar íbúðir hafi aldrei verið notaðar sem íbúðir húsvarða enda fráleitt að svo stór hluti húseignarinnar hafi verið ætlaður til slíkra nota og það hafi verið ljóst frá upphafi.

Kærandi mótmælir því að meint eldhætta geti réttlætt synjun bæjaryfirvalda á umsókn kæranda.  Aðaluppdrættir hússins hafi verið samþykktir og séu í samræmi við byggingarreglugerð og staðla um eldvarnir.  Byggingarfulltrúi bæjarins hafi og samþykkt byggingarnefndarteikningar er íbúðirnar tvær á annarri hæð Iðnbúðar 5 voru samþykktar.

Kærandi telur umsókn sína um nýtingu húsnæðisins til íbúðar í samræmi við skipulag á svæðinu svo sem það hafi þróast.  Synjun bæjaryfirvalda á erindinu feli í sér brot á jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins og þær ástæður er bæjaryfirvöld greini sem rök fyrir synjuninni eigi ekki við um húsnæði kæranda fremur en annað íbúðarhúsnæði á svæðinu.

Málsrök bæjaryfirvalda:  Bæjaryfirvöld gera þá kröfu fyrir úrskurðarnefndinni að hin kærða ákvörðun verði látin standa óhögguð með eftirgreindum rökum:

Búðahverfið sé í skipulagsáætlunum ætlað fyrir atvinnu- þjónustu og verslunarhúsnæði.  Skipulagsskilmálar geri ekki ráð fyrir íbúðum í hverfinu og með því sé verið að tryggja ákveðið framboð iðnaðarhúsnæðis í nálægð íbúðarbyggðar.  Í upphafi hafi verið heimilað að hafa eina húsvarðaríbúð í hverju húsi en í undantekningartilfellum hafi þær orðið fleiri ef sömu lóðinni hafi verið úthlutað til fleiri en eins aðila.  Þá hafi í einstaka tilfellum verið samþykktar íbúðir af öðrum ástæðum.

Fljótlega hafi komið í ljós að sambýli iðnaðar og íbúða hafi átt erfitt uppdráttar.  Frágangur og aðstaða á lóðum sé óvíða í samræmi við kröfur um íbúðarhúsnæði enda séu gerðar mismunandi kröfur til íbúðar- og atvinnuhúsnæðis í skipulags- og byggingarlögum og byggingarreglugerð.  Inngönguleiðir í íbúðir séu víða á stöðum þar sem búast megi við umferð atvinnutækja.  Þá sé til þess að líta að í iðnaðarhúsnæði séu oft hættuleg efni, svo sem gas og annar eldsmatur, sem geri sambýli iðnaðarhúsnæðis og íbúða erfitt.  Yfirvöld eldvarnaeftirlits séu oft virt að vettugi þegar um sé að ræða kröfur um ítrustu eldvarnir og reynslan sýni að erfitt sé að fylgjast með því að öryggi íbúa sé tryggt í húsum af þessu tagi.

Bæjaryfirvöld hafi viljað sporna við þessari þróun og hafi um margra ára skeið hafnað umsóknum um breytingu á atvinnuhúsnæði í íbúðir í hverfinu.  Dæmalaust sé að slíkar breytingar hafi verið heimilaðar allt frá árinu 1989 í kjölfar breytinga á skipulagsskilmálum fyrir hverfið.  Í ákvæðum skipulags- og byggingarlaga komi fram forræði sveitarfélaga og skylda til að annast gerð skipulagsáætlana þar sem mörkuð sé stefna um landnotkun og þróun byggðar.  Í Aðalskipulagi Garðabæjar 1995-2015 sé hinu umdeilda svæði lýst sem hverfi iðnaðar,- verslunar- og þjónustufyrirtækja. 

Telja verði að sveitarfélög hafi sjálfsforræði á því hvort vikið sé frá gildandi skilmálum og þá á grundvelli eigin forsendna og lagaheimilda hverju sinni.  Hér breyti í engu hagsmunir kæranda að breyttri notkun húsnæðisins enda veiti eignarréttur ekki heimildir til að nota eignir andstætt gildandi skipulagsskilmálum.  Þeir skilmálar hafi lengi legið fyrir og hafi átt að vera kæranda kunnir er hann eignaðist húseignina.  Skipulagsskilmálunum verði ekki breytt með notkun húsnæðis í andstöðu við gildandi skipulag en bæjaryfirvöld eigi erfitt um vik við að sporna við þeirri óheimilu notkun.

Hin kærða ákvörðun bæjaryfirvalda hafi því verið í samræmi við gildandi skipulag sem stefni að lögmætum markmiðum.  Synjun á erindi kæranda brjóti ekki gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga heldur sé hún í samræmi við afgreiðslu annarra sambærilegra mála um áraraðir.

Gagnaöflun.  Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna í málinu um skipulag svæðisins og upplýsingar um fjölda samþykktra íbúða.  Þá kynnti úrskurðarnefndin sér staðhætti í hverfinu.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að á hinu umdeilda svæði gerir aðal- og deiliskipulag ráð fyrir húsnæði fyrir atvinnustarfsemi sem geti verið í íbúðarbyggð.  Jafnframt er í ljós leitt að byggingaryfirvöld hafa samþykkt nokkurn fjölda íbúða í hverfinu og auk þess heimilað rekstur tveggja gistiheimila í Iðnbúð og Smiðsbúð.  Frá árinu 1989 hafa ekki verið samþykktar einstakar íbúðir en frá árinu 1999 mun hafa verið rekið gistiheimili með 13 stúdíóíbúðum í Smiðsbúð 3.  Samkvæmt upplýsingum byggingaryfirvalda í Garðabæ hafa tvær umsóknir um leyfi fyrir íbúðir borist eftir árið 1989 auk þeirrar sem hér er til umfjöllunar en þeim umsóknum hafi verið hafnað.  Önnur umsóknin var frá fyrri eigendum að eignarhluta kæranda en hin frá eiganda eignarhluta í Iðnbúð 4.

Vegna þröngra skilmála deiliskipulagsins fyrir Iðnbúð og Smiðsbúð um eðli þeirrar atvinnustarfsemi sem heimiluð er á svæðinu verður ekki séð að öryggissjónarmið, hljóð- eða loftmengun hindri samtvinnun íbúðabyggðar og atvinnustarfsemi enda er deiliskipulagssvæðið umkringt íbúðabyggð.  Í Iðnbúð 5 hafa verið samþykktar tvær íbúðir og ekkert hefur komið fram um að við afgreiðslu byggingaryfirvalda á þeim umsóknum hafi verið vikið frá reglum skipulags- og byggingarlaga eða reglugerða um íbúðarhúsnæði. 

Í Iðnbúð eru 7 fasteignir og þar hafa verið samþykktar 8 íbúðir og samþykkt 10 íbúðarherbergi til gistiheimilisrekstrar.  Í Smiðsbúð eru 11 fasteignir og þar hafa verið samþykktar 7 íbúðir auk reksturs gistiheimilis með 13 íbúðum.  Fallist er á það með kæranda að í Iðnbúð og Smiðsbúð sé nú blönduð byggð atvinnu- og íbúðarhúsnæðis og hafa skipulagsyfirvöld átt þátt í þeirri þróun með veitingu leyfa fyrir íbúðarhúsnæði á svæðinu.  Þessi þróun er í bága við gildandi aðalskipulag og deiliskipulag hverfisins.

Í 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sem sett var með l. nr. 117/1999, segir að ef sótt er um byggingarleyfi í götureit eða reit þar sem framkvæmt hefur verið í verulegu ósamræmi við samþykkt deiliskipulag skuli endurskoðun á deiliskipulagi fara fram áður en byggingarleyfisumsókn er afgreidd ef um verulega framkvæmd er að ræða en að öðru leyti fari um málsmeðferð eftir 26. gr. laganna.  Tilgangur ákvæðisins hlýtur að vera sá að skipulagsyfirvöld vinni að því að eyða misræmi milli skipulags og byggðar sem fyrir er á deiliskipulagsreit í þeim tilvikum þegar verulegs ósamræmis gætir þar á milli.  Gert er skylt að endurskoða deiliskipulag þegar svo er ástatt áður en byggingarleyfisumsókn er felur í sér verulega framkvæmd á viðkomandi skipulagsreit er afgreidd.  Með hliðsjón af markmiði ákvæðisins verður að skilja skírskotun til 26. gr. skipulags og byggingarlaga svo að um aðrar og veigaminni byggingarleyfisumsóknir við sömu aðstæður nægi grenndarkynning áður en umsókn er afgreidd enda er sá háttur á hafður þegar byggingarleyfisumsókn hefur í för með sér óverulega breytingu á gildandi skipulagi.

Sú breyting sem orðið hefur á nýtingu húsnæðis á skipulagsreit fyrir Iðnbúð og Smiðsbúð verður að teljast veruleg.  Fjöldi eignarhluta fasteigna á svæðinu hefur verið samþykktur til íbúðarnota þrátt fyrir að skipulag geri einungis ráð fyrir iðnaðar- verslunar- og þjónustustarfsemi.  Ljóst er því að verulegs ósamræmis gætir milli skipulags og byggðar á skipulagsreitnum þannig að fyrirmæli  11. töluliðar ákvæðis til bráðabirgða í skipulags- og byggingarlögum nr. 73(1997 eiga hér við.  Umdeild byggingarleyfisumsókn kæranda felur ekki í sér verulega framkvæmd í skilningi umrædds ákvæðis en með hliðsjón af 26. gr. skipulags- og byggingarlaga áttu skipulagsyfirvöld að láta fara fram grenndarkynningu vegna umsóknarinnar um breytta nýtingu húsnæðisins áður en umsóknin var afgreidd.  Úrskurðarnefndin telur að þróun byggðar í Iðnbúð og Smiðsbúð sé í andstöðu við aðal- og deiliskipulag og knýi á um endurskoðun skipulags svæðisins.

Útgáfa byggingarleyfis er stjórnvaldsákvörðun sem lýtur reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Við þær ákvarðanir verður m.a. að taka mið af jafnræðisreglu 11. gr. laganna.  Ljóst er að synjun á umsókn kæranda um að fá að nota eignarhluta sinn í Iðnbúð 5 til íbúðar fer í bága við jafnræðissjónarmið.  Bæjaryfirvöld hafa samþykkt notkun tveggja af þremur eignarhlutum á annarri hæð fasteignarinnar til íbúðarnota en synja nú þriðja eigandanum um sömu not.  Í ljósi byggðaþróunar á svæðinu verður ekki séð að nýting eignarhluta kæranda til íbúðarnota fari fremur í bága við markmið skipulagsyfirvalda um byggðamynstur svæðisins en nýting annarra eignarhluta á sama stað sem samþykktir hafa verið til þeirra nota.  Þá verður ekki á það fallist að fyrir liggi óyggjandi stefnubreyting bæjaryfirvalda á nýtingu húsnæðis í Búðahverfi frá árinu 1989.  Breyting sú sem þá var gerð á deiliskipulagsskilmálum í Iðnbúð og Smiðsbúð getur í engu um breytingar á eldri skilmálum um íbúðir á svæðinu og synjun tveggja umsókna um íbúðir þar eftir 1989, þar af önnur vegna umdeilds eignarhluta í máli þessu, gefa ekki næga vísbendingu um slíka stefnubreytingu.

Með hliðsjón af framangreindum rökum og með vísan til 11. töluliðs bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Úrskurður í máli þessu hefur dregist verulega vegna anna úrskurðarnefndarinnar er stafar af miklum málafjölda sem beint hefur verið til nefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 5. september 2000 um að synja umsókn kæranda um að fá eignarhluta kæranda í fasteigninni Iðnbúð 5, Garðabæ, samþykktan sem íbúð er felld úr gildi.

_____________________________________
Ásgeir Magnússon

_______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Óðinn Elísson

Ár 2002, mánudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson, héraðsdómslögmaður, varamaður í nefndinni.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2002, kæra Ó og A á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 11. desember 2001 um að veita Á leyfi til að innrétta vinnustofu með mögulegri aðstöðu til námskeiðahalds á 2. hæð í húsinu nr. 23 við Álafossveg í Mosfellsbæ. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. janúar 2002, mótteknu sama dag, kæra Ó, Birkihlíð 2b, Hafnarfirði og A, Álafossvegi 23, Mosfellsbæ, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 11. desember 2001 um að veita Á leyfi til að innrétta vinnustofu með mögulegri aðstöðu til námskeiðahalds á 2. hæð í húsinu nr. 23 við Álafossveg í Mosfellsbæ.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellbæjar hinn 19. desember 2001.  Krefjast kærendur þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Af hálfu skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar er krafist staðfestingar hinnar kærðu ákvörðunar.
 
Málavextir:  Húsið að Álafossvegi 23 stendur í svonefndri Álafosskvos í Mosfellsbæ.  Samkvæmt aðalskipulagi Mosfellsbæjar 1992-2012 er Álafosskvosin skilgreind sem verslunar- og þjónustusvæði og gerir skipulagið ráð fyrir smáiðnaðar- og listamiðstöð við Álafossveg til frambúðar.  Í greinargerð með deiliskipulagi fyrir Álafosskvos, samþykktu í desember 1997, segir m.a. að styrkja eigi ímynd svæðisins sem lista- og smáiðnaðarmiðstöð.  Þá segir þar að hvergi eigi að leyfa að hús verði tekin alfarið undir íbúðir eða aðra starfsemi sem ekki tengist listum, menningu eða smáiðnaði, hvort sem það sé í þágu eigenda eða leigjenda.  Samkvæmt fasteignaskrá er rými á 1. hæð hússins að Álafossvegi 23 talið verslunarrými en vinnustofur á 2., 3. og 4. hæð.  Engar íbúðir hafa verið samþykktar í húsinu en eittvað mun vera um að vinnustofur séu nýttar sem íbúðir og eru 12 íbúar skráðir í þjóðskrá til heimilis í húsinu, þar á meðal kærandinn A og fjölskylda hans. 

Kærendur, A og Ó, eru eigendur hvor að sínum að eignarhluta á 3. hæð í húsinu og eiga saman alla þá hæð.  Ó á auk þess eignarhluta á 4. hæð og er hann jafnframt formaður stjórnar húsfélags eignarinnar.  Á er eigandi tveggja samliggjandi eignarhluta á 2. hæð hússins.  Verður af málsgögnum ráðið að hún hafi hafið rekstur myndlistarskóla í húsnæði sínu á árinu 2000 og að í framhaldi af því hafi komið fram athugasemdir af hálfu kærandans, A, m.a. um að starfsleyfi þyrfti fyrir slíkri starfsemi og að leggja þyrfti erindi um starfsemina fyrir fundi í húsfélaginu.

Hinn 20. september 2001 ritaði stjórn húsfélagsins bréf til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar þar sem fjallað er um rekstur myndlistarskóla í húsinu.  Kemur m.a. fram í bréfinu að stjórnin telji samþykki húsfundar þurfa að liggja fyrir áður en unnt sé að veita starfsleyfi fyrir rekstri skólans.  Var erindi þetta tekið til meðferðar á fundi bæjarráðs Mosfellsbæjar hinn 27. september 2001 og áréttað að styrkveiting til skólans væri skilyrt þannig að forsenda hennar væri að húsnæði skólans fullnægði kröfum til slíks skólahúsnæðis.  Myndi heilbrigðisnefnd Kjósarsvæðis fjalla um umsókn um starfsleyfi fyrir skólann á grundvelli þeirra laga og reglna sem um starfsleyfi giltu.  Bæjarráð teldi það hins vegar ekki hlutverk bæjarins að blanda sér í deilur íbúa hússins sem falli undi ákvæði fjöleignarhúsalaga heldur yrðu íbúar hússins að reka þau mál á grundvelli þeirra laga.

Hinn 12. nóvember 2001 ritaði formaður stjórnar húsfélagsins bréf til Á.  Koma í bréfinu fram ábendingar er varða neyðarútgang á 2. hæð hússins, framkvæmdir á framhlið þess og skólahald í húsinu.  Er á það bent að framkvæmdir, sem þá virðast hafa verið hafnar við breytingar á eignarhluta Á, séu óleyfisframkvæmdir og er gerð krafa til þess að úr verði bætt.  Jafnframt kemur fram í bréfinu það álit stjórnarinnar að afla þurfi samþykkis húsfélagsins til fyrirhugaðrar breytingar á húsinu og skólahalds í því.

Hinn 7. desember 2001 sótti Á um leyfi byggingarnefndar til þess að innrétta vinnustofu á 2. hæð samkvæmt uppdráttum, sem fylgdu unsókninni.  Á uppdráttunum er tekið fram að um sé að ræða vinnustofu með aðstöðu til námskeiðahalds.  Var erindi þetta tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 11. desember 2001 og samþykkt, þar sem fyrirhuguð notkun húsnæðisins væri í samræmi við deiliskipulag svæðisins.  Var samþykkt þessi staðfest í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 19. desember 2001.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu því málinu til  úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 4. janúar 2002, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið óheimilt að samþykkja umsókn um leyfi til innréttingar vinnustofu með aðstöðu til námskeiðahalds að Álafossvegi 23 án þess að fyrir lægi lögformlegt samþykki húsfélagsfundar.  Telja kærendur að samkvæmt 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi þurft samþykki meðeigenda fyrir breyttri nýtingu séreignarhluta í húsinu sem felist í skólahaldi.  Slíks samþykkis hefði þurft að afla á löglega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og hafi samþykki nokkurra sameigenda, sem fram hafi komið á umsóknargögnum, enga þýðingu þar sem ekki hafi verið staðið löglega að umfjöllun um málið.  Af þessum sökum beri að ógilda hina umdeildu samþykkt skipulags- og byggingarnefndar. 

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 27. febrúar 2002, gerir Þórunn Guðmundsdóttir hrl. grein fyrir sjónarmiðum skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar í málinu.  Er á því byggt af hálfu skipulags- og byggingarnefndar að hin umdeilda umsókn hafi verið í samræmi við samþykkt deiliskipulag fyrir Álafosskvos.  Ekki hafi verið þörf samþykkis sameigenda að eigninni enda hafi ekki verið um að ræða slíka breytingu á hagnýtingu séreignar sem um ræði í 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga.  Hvorki sé verið að víkja frá skipulagsskilmálum né efna til umfangsmikillar starfsemi enda ekki um stórt húsnæði að ræða.  Meðeigendur geti samkvæmt 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga ekki sett sig upp á móti breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum sameigenda.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á hvernig umrædd samþykkt skipulags- og byggingarnefndar raski hagsmunum þeirra.  Það hafi því ekki þurft samþykki sameigenda fyrir umsókninni.

Verði hins vegar talið að einhvers samþykkis hafi verið þörf hafi samþykki einfalds meirihluta í öllu falli verið fullnægjandi, sbr. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, og verði að telja að með fyrirliggjandi samþykki tilgreindra meðeigenda á umsóknargögnum hafi því skilyrði verið fullnægt.  Sé þess því krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Á var með bréfi, dags. 28. janúar 2002, gefinn kostur á að koma að andmælum í kærumáli þessu.  Hefur hún í símtali við framkvæmdastjóra úrskurðarnefndarinnar lýst því að hún vísi til sömu málsraka og fram koma af hálfu skipulags- og byggingarnefndar í málinu.

Andmæli kærenda:  Kærendum var gefinn kostur á að koma að andmælum við greinargerð lögmanns skipulags- og byggingarnefndar í málinu.  Af þeirra hálfu er málatilbúnaði skipulags- og byggingarnefndar andmælt.  Árétta þeir að ekki hafi verið farið að lögum og að afla hefði þurft samþykkis á löglega boðuðum húsfundi.  Málatilbúnaður Mosfellsbæjar við afgreiðslu umsóknarinnar hafi verið ómarkviss og villandi.  Ljóst megi vera að rekstur myndlistarskóla í húsinu raski hagsmunum sameigenda.  Starfseminni fylgi mikill umgangur um sameign og veruleg óþrif séu óhjákvæmilegur fylgifiskur svo mikils umgangs, auk hljóðmengunar umfram það sem áður hafi verið.  Nemendur noti sameign á annarri hæð sem nokkurs konar kaffistofu og nýti sameiginlegt salerni á hæðinni.  Auk þess noti eldri nemendur skólans sameignina sem reykherbergi og fylgi þessum tóbaksreykingum mikill óþefur og óþægindi.  Alls engin heimild sé fyrir því að hagnýta sameign með þessum hætti og hafi einn af húseigendum á annarri hæð kvartað yfir þessu ónæði og yfirtöku á sameign.  Hvað hann varði eigi við ákvæði í 4. mgr. 27 gr. fjöleignarhúsalaga og hefði því að minnsta kost þurft sérstakt samþykki hans fyrir hinni breyttu hagnýtingu.

Kærendur og byggingaryfirvöld í Mosfellsbæ hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin hefur að eigin frumkvæði aflað nokkurra nýrra gagna, svo sem um staðfestingu skipulagsskilmála og áritanir á teikningar þær er fylgdu umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi.

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er breyting á húsi og breytt notkun húsnæðis háð samþykki viðkomandi sveitarstjórnar.  Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að umsókn um byggingarleyfi skuli send hlutaðeigandi byggingarnefnd og að umsækjandi skuli láta samþykki meðeigenda fylgja umsókn ef um sameign sé að ræða.  Ákvæði þetta verður að skýra svo, að sé um fjöleignarhús að tefla fari um samþykki meðeigenda að ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Eiga þau lög við um fasteignina að Álafossvegi 23, enda fellur eignin að þeirri skilgreiningu sem orðuð er í 2. og 3. mgr. 1. greinar laganna.  Ræðst niðurstaða máls þessa því af skýringu þeirra ákvæða nefndra laga sem kveða á um samþykki sameigenda til breytinga á hagnýtingu séreignarhluta í fjöleignarhúsum.

Í 27. gr. laga um fjöleignarhús eru sett ítarleg ákvæði um þetta efni.  Segir í 1. mgr. 27. gr. að breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða gert hafi verið ráð fyrir í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra sameigenda.  Í 2. mgr. 27. gr. segir hins vegar að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki staðið gegn slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.

Um ákvæði þessi er nokkuð fjallað í greinargerð með frumvarpi því er síðar varð að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Segir þar m.a. um 27. gr að ákvæðið sé nýmæli og með því sé tekið á atriðum sem verið hafi óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum.  Sé þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar.  Vegist hér á þeir hagsmunir eiganda að geta hagnýtt sér eign sína á þann veg er honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið eigna sinna í friði og án truflunar í samræmi við það sem upphaflega hafi verið ráðgert og þeir hafi mátt reikna með.

Þega meta skal hvort ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 eigi við í hinu kærða tilviki eins og kærendur halda fram verður að líta til þess að fasteignin að Álafossvegi 23 er á svæði þar sem landnotkun hefur verið ákvörðuð í deiliskipulagi sem kveður á um að styrkja eigi ímynd svæðisins sem lista- og smáiðnaðarmiðstöð og að hvergi eigi að leyfa að hús verði tekin alfarið undir íbúðir eða aðra starfsemi sem ekki tengist listum, menningu eða smáiðnaði, hvort sem það sé í þágu eigenda eða leigjenda.  Hefur húsnæði að Álafossvegi 23 verið skilgreint og nýtt í samræmi við skilmála deiliskipulagsins sem verslunarrými og vinnustofur.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar á vinnustofu með aðstöðu til skóla- eða námskeiðahalds samræmist að mati úrskurðarnefndarinnar fyllilega skipulagsskilmálum svæðisins.  Felur samþykktin því ekki í sér breytta nýtingu frá því sem aðrir eigendur máttu vænta og ákveðin er í skipulagi svæðisins.  Verður að skýra 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús á þann veg að með tilvísun ákvæðisins til þess sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi sé m.a. vísað til þeirrar nýtingar sem ákvörðuð hafi verið í deiliskipulagi.  Verður því ekki talið að þörf hafi verið samþykkis meðeigenda í hinu umdeilda tilviki. 

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar í máli þessu.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

_______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Óðinn Elísson