grenndarkynning Archives - Page 8 of 15 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

57/2013 Egilsgata

Með dim

Árið 2015, fimmtudaginn 24. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 57/2013, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Borgarbyggð frá 4. júní 2013 um að veita leyfi til að breyta húsnæði á lóð nr. 6 við Egilsgötu í þrjár stúdíóíbúðir á neðri hæð og eina íbúð á efri hæð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 28. júní 2013, sem barst nefndinni 29. s.m., kærir Þ, f.h. Ikan ehf., Egilsgötu 4, Borgarbyggð, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Borgarbyggð frá 4. júní 2013 að veita leyfi til að breyta húsnæði á lóð nr. 6 við Egilsgötu í þrjár stúdíóíbúðir á neðri hæð og eina íbúð á efri hæð.

Gögn málsins bárust frá Borgarbyggð 11. ágúst 2014 og 2. og 17. september 2015.

Málavextir: Á 60. afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Borgarbyggð 3. apríl 2013 var tekin fyrir umsókn frá 8. febrúar s.á., þar sem sótt var um leyfi til að breyta íbúðarhúsi og geymslu á lóð nr. 6 við Egilsgötu í þrjár stúdíóíbúðir á fyrstu hæð og eina íbúð á annarri hæð. Á fundinum var samþykkt að grenndarkynna fram lagða tillögu skv. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Með samhljóða bréfum umhverfis- og skipulagssviðs, dags. sama dag, var afgreiðsla byggingarfulltrúans kynnt fyrir lóðarhöfum nærliggjandi lóða og gefinn frestur til athugasemda til 3. maí s.á. Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar 15. apríl s.á. voru lagðar fram til kynningar fundargerðir afgreiðslufunda byggingarfulltrúa nr. 58, 59, 60 og 61 og eftirfarandi bókað: „Málið kynnt.“ Var sú fundargerð samþykkt af sveitarstjórn á fundi hennar 18. s.m.

Á 65. afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 7. maí s.á. var lagt fram bréf kæranda, dags. 2. s.m., þar sem óskað var eftir frekari gögnum. Hinn 23. s.m. voru kæranda send frekari gögn er vörðuðu fram lagða tillögu og honum veittur frestur til 31. s.m. til þess að tjá sig frekar um tillöguna. Frekari athugasemdir bárust ekki frá kæranda innan frestsins, en hann mun hafa beiðst frekari frests með bréfi, dags. 3. júní s.á, sem sent var með tölvupósti að kvöldi þess dags.

Tillagan var tekin fyrir á ný á 69. afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. júní s.á. að aflokinni þeirri grenndarkynningu sem að framan er lýst. Var eftirfarandi bókað: „Í ljósi þess að ekki hafa komið athugasemdir við grenndarkynningu er samþykkt að gefa út byggingarleyfi.“ Sú afgreiðsla var lögð fram til kynningar á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar 7. s.m. og bókað á sama veg og áður: „Málið kynnt.“ Beindi kærandi bréfi, dags. 11. s.m., til sveitarstjórnar og óskaði þess að erindi hans yrði tekið fyrir á næsta fundi hennar. Í bréfinu krafðist kærandi þess að fá að koma að athugasemdum vegna grenndarkynningarinnar og hélt kærandi því fram í bréfinu að kynningin hefði ekki hlotið „… lögformlega umfjöllun eða afgreiðslu í umhverfis- og skipulagsnefnd Borgarbyggðar heldur aðeins kynningu“. Á fundi sveitarstjórnar 13. s.m. var fundargerð umhverfis- og skipulagsnefndar frá 7. júní 2015 samþykkt samhljóða, að undangenginni umræðu þar sem m.a. var greint frá bréfi kæranda.

Á fundi byggðarráðs 20. júní 2015 var áðurnefnt bréf kæranda frá 11. s.m. lagt fram og var bókað að grenndarkynning vegna breytinga á Egilsgötu 6 hefði verið framkvæmd með þeim hætti sem lög og reglugerðir gerðu ráð fyrir. Tekið var fram að engar athugasemdir hefðu borist innan þess frests sem gefinn hefði verið og ekki heldur eftir að hann hefði verið framlengdur og því hefði framkvæmdaleyfi verið gefið út. Framkvæmdaleyfið hefði verið staðfest á fundi sveitarstjórnar 13. s.m. Loks var bókað: „Byggðaráð telur því að málið sé fullafgreitt af hálfu sveitarfélagsins og gerir engar athugasemdir við vinnubrögð embættismanna Borgarbyggðar í málinu.“

Málsrök kæranda: Kærandi skírskotar til þess að um verulegar breytingar á fasteigninni að Egilsgötu 6 sé að ræða. Verið sé breyta einbýlishúsi í fjórar íbúðir. Aðgengi að íbúð efri hæðar hússins sé um stiga í eigu lóðarhafa Egilsgötu 4 og sé nánast að öllu leyti á þeirri lóð. Hvorki hafi verið samið um umferðarrétt né samningur þar um gerður milli eigenda Egilsgötu 4 og 6. Byggingarfulltrúa hafi mátt vera þetta kunnugt vegna eignaskiptayfirlýsingar fyrir Egilsgötu 4. Í gögnum greindrar grenndarkynningar hafi ekki verið að finna afstöðumynd með hnitum sem sýni lóðarmörk eða afstöðu á milli eigna á Egilsgötu 4 og 6.

Hafi bréf, dags. 23. maí 2013, ekki fullnægt kröfum um grenndarkynningu með svarfresti til 31. s.m. Hafi athugasemdafrestur verið of stuttur. Veita skuli hagsmunaaðilum að minnsta kosti fjögurra vikna frest. Sé eðlilegt að líta svo á að ákvæðið gangi út frá því að veittar séu fullnægjandi upplýsingar, líkt og mælt sé fyrir um í gr. 5.9.7. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Kærandi hafi óskað eftir frekari gögnum þar sem upplýsingar um afstöðumynd og bílastæði hafi ekki verið fullnægjandi. Þau gögn sem síðar hafi borist hafi ekki fullnægt kröfum skipulagsreglugerðar. Hefði átt að veita fjögurra vikna lágmarksfrest frá 23. maí, þegar kærandi hafi beðið um frekari gögn, þar sem bæjaryfirvöld hafi viðurkennt að gögn hafi verið ófullnægjandi í grenndarkynningu.

Brotið hafi verið gegn rannsóknarreglu stjórnsýsluréttar. Til þess að mál teljist nægjanlega upplýst þurfi að afla nauðsynlegra upplýsinga um málsatvik. Tengist rannsóknarreglan náið andmælareglunni og stundum verði mál ekki nægilega upplýst nema aðila hafi verið gefinn kostur á að kynna sér gögn og koma að athugasemdum. Þá beri stjórnvaldi að leiðbeina þeim aðila sem gert sé að skila inn upplýsingum og láta vita ef þær séu ekki fullnægjandi.

Málsrök Borgarbyggðar: Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að sú starfsemi sem fyrirhuguð sé í húsinu samræmist landnotkun svæðisins, líkt og hún sé skilgreind í Aðalskipulagi Borgarbyggðar 2010-2022, en um sé að ræða svokallaða blandaða landnotkun fyrir íbúðarbyggð, þjónustustofnanir, verslun og þjónustu.

Hinn 3. apríl 2013 hafi verið samþykkt að setja málið í grenndarkynningu skv. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og hafi málið verið kynnt lóðarhöfum aðliggjandi lóða þar sem fyrirhuguð breyting hafi verið í byggðu hverfi. Með grenndarkynningu hafi fylgt afrit af framlögðum teikningum, þ.e. grunnmynd, snið, útlitsteikningar og afstöðumynd. Frestur til að skila inn athugasemdum hafi verið gefinn til 3. maí 2013. Með bréfi, dags. 2. maí s.á., hafi kærandi óskað eftir ítarlegri gögnum um málið, með vísan til skipulagsreglugerðar, til að hann gæti tekið afstöðu til málsins. Í kjölfarið hafi honum verið send afrit af deiliskipulagi gamla miðbæjarins, afstöðumynd úr skjalasafni byggingarfulltrúa, sem sýni afstöðu húsa í nágrenni við Egilsgötu 6, og bréf frá leyfishafa, þar sem upplýst hafi verið að fyrirhugað væri að leigja húsið út til lengri eða skemmri tíma. Vegna óska kæranda um frekari gögn hafi honum verið gefinn lengri tími til að gera skriflegar athugasemdir við fyrirhugaðar framkvæmdir áður en málið yrði endanlega afgreitt frá byggingarfulltrúa, eða til föstudagsins 31. maí 2013. Hafi engar frekari athugasemdir borist frá kæranda og erindið því verið tekið fyrir á vikulegum afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og málið afgreitt.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á að fyrirhugaðar lagfæringar og breytingar á húsinu við Egilsgötu 6 hafi verið kynntar kæranda um miðjan marsmánuð 2013. Hafi honum þá verið afhentar teikningar hússins og haft þær til skoðunar í hálfan mánuð. Í framhaldi hafi kærandi neitað að árita teikningar að fyrirhuguðum breytingum til samþykkis. Í enda marsmánaðar hafi breytingin verið sett í grenndarkynningu. Í umræddum breytingum felist aðallega að verslunarrými á jarðhæð sé breytt í stúdíóíbúðir. Í aðalskipulagi fyrir svæðið sé gert ráð fyrir blandaðri byggð íbúða og atvinnuhúsnæðis. Hafi verið heimild fyrir verslunarrekstri í húsinu. Engar stórvægilegar breytingar séu gerðar á ytra byrði hússins utan þess að útidyrum sé bætt við á þá hlið sem snúi að götu. Að öðru leyti hafi húsið einungis verið lagfært að utan, enda verulega farið að láta á sjá, og flokkist lagfæringarnar því sem eðlilegt viðhald.

Þá sé bent á að leyfishafi sé ekki aðili að eignaskiptayfirlýsingu sem gerð hafi verið 3. apríl 2013 og geti því ekki talist bundinn af henni. Verði að skoða lögmæti þess hvort umræddur eignaskiptasamningur taki til alls stigans í því samhengi að aðilar samningsins séu eigendur þess sem um sé samið. Fullyrðingu kæranda um eignarhald hans og full yfirráð yfir greindum stiga sé því vísað á bug. Stiginn hafi ávallt fylgt Egilsgötu 6 að hálfu.

Löng hefð sé fyrir atvinnustarfsemi á svæðinu í samræmi við aðalskipulag. Af svæðinu og nærliggjandi götum hafi horfið á brott starfsemi, s.s. Kaupfélag Borgfirðinga, Póstur og sími og Sparisjóður Mýrarsýslu, ásamt smærri verslunum og þjónustu. Því sé nóg af bílastæðum í eigu sveitarfélagsins á svæðinu til að þjóna þeim íbúðum sem þar séu. Breytingar á atvinnustarfsemi að Egilsgötu 6 skapi því engan vanda hvað varði bílastæði. Þá sé bent á að á ofanverðri lóð Egilsgötu 6 séu tvö bílastæði sem tilheyri þeirri lóð og muni þau nýtast íbúum hússins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um veitingu byggingarleyfis vegna breytinga á húsinu að Egilsgötu 6.

Byggingarfulltrúum viðkomandi sveitarfélaga er veitt vald til tiltekinna leyfisveitinga með lögum nr. 160/2010 um mannvirki. Þá er sveitarstjórnum falið skipulagsvald samkvæmt skipulagslögum nr. 123/2010 og er náið samspil milli laganna tveggja.

Ekkert deiliskipulag er í gildi fyrir það svæði þar sem fasteignin að Egilsgötu 6 er staðsett. Þegar svo háttar að sótt er um byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og ekkert deiliskipulag liggur fyrir skal skipulagsnefnd láta fara fram grenndarkynningu, sbr. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga. Kemur skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að skipulagslögum að grenndarkynnt skuli í slíkum tilvikum. Er því með ótvíræðum hætti lögð sú skylda á sveitarfélög að sjá til þess að grenndarkynning fari fram samkvæmt lögunum áður en leyfi er veitt til framkvæmda á ódeiliskipulögðu svæði. Gildir það þrátt fyrir að framkvæmd sé í samræmi við aðalskipulag. Í 2. mgr. 44. gr. er nánar fjallað um framkvæmd grenndarkynningar og segir að hún felist í því að skipulagsnefnd kynni nágrönnum, sem taldir séu geta átt hagsmuna að gæta, leyfisumsókn og gefi þeim kost á að tjá sig um hana innan tilskilins frests. Segir jafnframt að þegar sveitarstjórn hafi afgreitt málið skuli þeim sem tjáðu sig um það tilkynnt niðurstaða sveitarstjórnar. Er það því í höndum skipulagsnefndar hvers sveitarfélags að taka ákvörðun um grenndarkynningu og sjá um framkvæmd hennar og þarf síðan samþykki sveitarstjórnar til, að liðnum fresti til athugasemda. Fyrr er byggingarfulltrúa ekki heimilt að veita byggingarleyfi á ódeiliskipulögðu svæði.

Eins og nánar er lýst í málavöxtum er ljóst að ákvörðun um grenndarkynningu var tekin af byggingarfulltrúa. Sú ákvörðun var kynnt fyrir umhverfis- og skipulagsnefnd og var bókað að málið hefði verið kynnt. Ekki er hægt að fallast á að í því hafi falist ákvörðun skipulagsnefndar skv. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga um að grenndarkynning skuli fara fram, enda felur kynning á máli fyrir stjórnvaldi hvorki í sér afstöðu þess til samþykkis né synjunar. Að sama skapi verður ekki séð að sveitarstjórn hafi afgreitt málið skv. 2. mgr. 44. gr. að grenndarkynningu lokinni. Raunar hafði byggingarfulltrúi þegar samþykkt hið kærða byggingarleyfi áður en málið kom næst til kasta sveitarstjórnar, og þá í þeim búningi að sveitarstjórn samþykkti fundargerð umhverfis- og skipulagsnefndar, en í þeirri fundargerð var bókað að kynnt væri afgreiðsla byggingarfulltrúa á byggingarleyfi. Samkvæmt framansögðu var málsmeðferð og ákvörðunartaka vegna hins kærða byggingarleyfis ýmsum annmörkum háð. Með hliðsjón af þeirri verkaskiptingu byggingar- og skipulagsyfirvalda sem löggjafinn hefur ákveðið verður að telja þá annmarka svo verulega að ekki verði hjá því komist að fella leyfið úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Borgarbyggð frá 4. júní 2013 um að veita leyfi til að breyta húsnæði á lóð nr. 6 við Egilsgötu í þrjár stúdíóíbúðir á neðri hæð og eina íbúð á efri hæð.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

43/2015 Hamraborg

Með dim

Árið 2015, föstudaginn 14. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur, Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 43/2015, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 4. júní 2015 um að veita leyfi til að breyta 2. og 3. hæð hússins að Hamraborg 11 í gistiheimili.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 10. júní 2015, sem barst nefndinni sama dag, kærir Lárentsínus Kristjánsson hrl., f.h. Þvottabjarnarins ehf. og Catalinu ehf., rekstraraðila og eigenda þriggja eignarhluta í fasteigninni Hamraborg 11, þá ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 26. maí 2015 að samþykkja að breyta 2. og 3. hæð hússins að Hamraborg 11 í gistiheimili. Verður að skilja málskot kærenda svo að kærð sé sú ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 4. júní s.á. að samþykkja greind byggingaráform. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Kópavogsbæ 18. júní 2015.

Málavextir: Með úrskurði, uppkveðnum 30. janúar 2015, felldi úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála úr gildi byggingarleyfi er heimilaði að breyta notkun hluta 2. og 3. hæðar hússins að Hamraborg 11 í Kópavogi í gistiheimili Var sú niðurstaða reist á því að byggingarleyfisumsóknin sem samþykkt var hafði ekki verið grenndarkynnt í samræmi við 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, en deiliskipulag var ekki í gildi fyrir umrætt svæði.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Kópavogi 12. febrúar 2015 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að innrétta gistiheimili í vesturhluta 2. og 3. hæðar í húsinu að Hamraborg 11, en þar munu áður hafa verið skrifstofur. Var erindinu vísað til skipulagsnefndar í samræmi við 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Hinn 16. s.m. var erindið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar. Var samþykkt að grenndarkynna fram lagða tillögu fyrir lóðarhöfum Hamraborgar 9, 22 og 24 og Álfhólsvegar 2, 2A, 4, 4A og 15A. Var kynningartími frá 18. mars til 27. apríl s.á. og bárust athugasemdir m.a. frá kærendum. Var þeim svarað með umsögn skipulagsstjóra, dags. 18. maí s.á. Sama dag var erindið tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsnefndar og það samþykkt. Var sú afgreiðsla staðfest af bæjarráði 21. s.m. og af bæjarstjórn 26. maí 2015. Á afgreiðslufundi hinn 4. júní 2015 samþykkti byggingarfulltrúinn í
Kópavogi fyrrgreinda byggingarleyfisumsókn og skaut kærandi veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærendur skírskota til þess að fyrra kærumálið hafi byggt á því að ekki hafi verið leitað eftir samþykki frá eigendum annarra eigna í húsinu sem sameigenda. Hafi kærendur átt von á því, eftir að byggingarleyfið hafi verið fellt úr gildi á þeim grundvelli að ekki hafi farið fram grenndarkynning, að þeim yrði gefinn kostur á andmælum. Augljóst sé að verið sé að breyta hagnýtingu séreignar í húsinu frá því sem áður hafi verið og þurfi sameigendur að samþykkja slíkt líkt og komi fram í ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Byggingarfulltrúanum í Kópavogi hafi hvorki verið fengið úrskurðarvald né dómsvald og sé það ekki í hans verkahring að ákveða hvenær þau gögn sem lög áskilji skuli fylgja umsókn um byggingarleyfi, en hann hafi ákveðið að ekki hafi þurft að uppfylla fortakslaust ákvæði 10. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010. Þurfi afstaða annarra eigenda ætíð að liggja fyrir og fylgja byggingarleyfisumsókn.

Brotið hafi verið gegn skýru ákvæði laga um að leita afstöðu annarra eigenda séreignarhluta í húsinu sem sameigenda hússins þar sem umrædd starfsemi muni hafa mikil áhrif á starfsemi þá sem fyrir sé í húsinu. Að auki sé brotið gegn meginreglum stjórnsýsluréttar, s.s. lögmætisreglunni, réttmætisreglunni og rannsóknarreglunni en einnig hafi andmælaréttur ekki verið virtur.

Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er á það bent að samkvæmt 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 meðal þeirra gagna sem fylgja skuli umsókn um byggingarleyfi. Þegar veitt sé byggingarleyfi fyrir breytingu á séreignarhluta í fjöleignarhúsi, hvort sem um sé að ræða breytingu á húsnæðinu eða notkun þess, gildi ákvæði laga um fjöleignarhús um það hvort og hvenær og þá hvers kyns samþykki þurfi að liggja fyrir frá sameigendum. Sé samþykkis þörf skuli það fylgja umsókn um byggingarleyfi. Ekki tíðkist að viðhafa grenndarkynningu gagnvart sameigendum í fjöleignarhúsum enda hafi það enga þýðingu. Réttur sameigenda gangi lengra því veiting leyfis sé háð samþykkis þeirra í ákveðnum tilvikum sem nánar sé kveðið á um í 27. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt því ákvæði sé samþykki meðeigenda einungis áskilið þegar um sé að ræða breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem hafi verið gert ráð fyrir í upphafi. Í umræddu tilviki sé um að ræða fjöleignarhús þar sem gert hafi verið ráð fyrir atvinnuhúsnæði frá upphafi. Á upphaflegum samþykktum uppdráttum hafi verið getið um verslun, skrifstofur, vinnusali, lager og vörumóttöku en síðar hafi m.a. verið samþykkt að þar væri veitingarstaður og skemmtistaður. Húsið sé á miðsvæði þar sem heimiluð sé fjölbreytileg atvinnustarfsemi. Með því að heimila þar rekstur gistiheimilis sé ekki verið að breyta hagnýtingu viðkomandi séreignahluta frá því sem áður hafi verið gert ráð fyrir í upphafi. Því sé ekki talin þörf á samþykki meðeigenda. Þá hafi verið talið að breytingin hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda, sbr. 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Hafi verið sérstaklega haft í huga að inngangur gistiheimilisins sé í vesturenda hússins en bæði veitingastaður og skemmtistaður í húsinu hafi sér inngang að sínu húsrými.

Að auki sé bent á að eigendur starfsemi sem fyrir sé í húsi sem skipulagt sé sem atvinnuhúsnæði geti ekki borið fyrir sig að gistiheimili feli í sér bindingu fyrir þá vegna kröfu íbúa um næturfrið enda verði eigendur og rekstaraðilar fyrirhugaðs gistiheimilis að sætta sig við aðra atvinnustarfsemi sem fram fari í húsinu.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar breytta notkun rýmis á 2. og 3. hæð í fjöleignarhúsi að Hamraborg 11. Telja kærendur að hin breytta nýting muni hafa í för með sér fyrirsjáanlega röskun og óhagræði fyrir starfsemi þeirra sem fyrir er í húsinu og sé af þeim sökum háð samþykki allra húseigenda. Einnig er því haldið fram að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi ekki verið lögum samkvæmt þar sem hún hafi ekki verið kynnt kærendum með grenndarkynningu.

Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 skal fara fram grenndarkynning á byggingarleyfisumsókn þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag í þegar byggðu hverfi. Felst grenndarkynning í því að skipulagsnefnd kynnir nágrönnum, sem taldir eru geta átt hagsmuna að gæta, leyfisumsókn og þeim gefinn kostur á að tjá sig um hana innan tilskilins frests, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Kærendur eru sameigendur leyfishafa í greindu fjöleignarhúsi og eiga því ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 við um réttarstöðu þeirra og teljast þeir ekki nágrannar í þessu tilfelli í skilningi 2. mgr. 44. gr. skipulagslaga.

Samkvæmt 27. gr. fjöleignarhúsalaga eru breytingar á hagnýtingu séreignar í fjöleignarhúsi frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum eru háðar samþykki allra eigenda hússins. Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Kópavogs 2012-2024 er Hamraborg 11 á svokölluðu miðsvæði þar sem gert er ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi s.s. verslunum, hótelum og veitinga- og gistihúsum. Er sú skilgreining í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 90/2013, sbr. b-lið 2. mgr. gr. 6.2. Samkvæmt framangreindu er hin kærða ákvörðun í samræmi við gildandi skipulag svæðisins hvað landnotkun varðar, sem ákvarðar réttindi fasteignareigenda á svæðinu til nýtingar eigna sinna.

Með hliðsjón af framangreindu verður ekki talið að umþrættur rekstur gistiheimilis í séreignarhluta leyfishafa sé háður samþykki annarra eigenda umrædds atvinnuhúsnæðis skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga enda vandséð að sá rekstur geti valdið rekstri skemmtistaðar í eignarhluta kærenda í húsinu verulegu óhagræði.

Að öllu framangreindu virtu og þar sem ekki liggja fyrir þeir annmarkar á málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar að ógildingu varði, verður kröfu um ógildingu hennar hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 4. júní 2015 um að veita leyfi til að breyta 2. og 3. hæð hússins að Hamraborg 11 í gistiheimili.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________ _____________________________
Hólmfríður Grímsdóttir Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

45/2015 Ránargata

Með dim

Árið 2015, fimmtudaginn 2. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 45/2015, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. október 2014 um að veita leyfi til að stækka kvist og byggja svalir við hann, stækka aðaltröppur með palli og breyta innra skipulagi hússins á lóð nr. 29a við Ránargötu, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 11. júní 2015, sem barst nefndinni sama dag, kæra íbúar að Ránargötu 31, Ránargötu 32, Ránargötu 33, Stýrimannastíg 4 og, Stýrimannastíg 8, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. október 2014 að veita leyfi til að stækka kvist og byggja svalir við hann, stækka aðaltröppur með palli og breyta innra skipulagi hússins á lóð nr. 29a við Ránargötu, Reykjavík. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að auki er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 23. júní 2015.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 14. október 2014 var samþykkt umsókn um leyfi til að stækka kvist og byggja svalir við hann, stækka aðaltröppur með palli, breyta stiga milli kjallara og neðri hæðar, koma fyrir salernum og böðum í tveimur svefnherbergjum og tveimur vinnuherbergjum í kjallara, breyta inntaki og endurnýja heimtaugar og heimaæðar í húsinu á lóð nr. 29a við Ránargötu. Umsókninni fylgdi umsögn frá Minjastofnun Íslands, dags. 18. september s.á. Hefur framangreind ákvörðun verið kærð til úrskurðarnefndarinnar, eins og áður greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að eftir að framkvæmdir hafi hafist, m.a. með því að trjágróður væri fjarlægður og grafið væri fyrir dreni, hafi þeir leitað sér nánari upplýsinga um í hverju framkvæmdirnar fælust. Hafi þeir ekki fyrr en þá gert sér grein fyrir því að til stæði að gera áberandi breytingar utanhúss, svo sem verulega stækkun á kvisti vestan megin ásamt byggingu nýrra svala. Breytingarnar séu óæskilegar og ekki í samræmi við aðra kvisti rishæða sem snúi inn að görðum hverfisins. Þeir séu yfirleitt látlausir og lágreistir og samsvari húsunum vel. Muni kvistur og svalir gnæfa yfir nærliggjandi garða og skerða næði kærenda meira en áður hafi verið. Sé þess krafist að byggingarleyfið sé fellt úr gildi þar sem grenndarkynning hafi ekki farið fram í samræmi við 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er upplýst að við skoðun á málinu hafi komið í ljós að láðst hafi að grenndarkynna umrædda byggingarleyfisumsókn. Verði leyfið fellt úr gildi megi búast við því að umsóknin verði grenndarkynnt.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi skírskotar til þess að hann hafi unnið að nýjum teikningum sem lagðar hafi verið fram hjá byggingarfulltrúa og samþykktar þar að loknum viðeigandi breytingum. Húsið sem um ræði sé dæmigert fyrir íslenskan sveitserstíl sem aðlagaður hafi verið aðstæðum hér á landi. Sambærileg hús sé að finna í vesturbænum, umhverfis Tjörnina og í Þingholtunum, en húsið sé sérstakt m.a. fyrir það að standa á baklóð milli gatna og snúa þvert á almenna stefnu húsanna sem standi við göturnar í kring. Breytingar utanhúss séu þær að í stað hallandi kvists á þakinu sé fyrirhugaður veggkvistur með mænisþaki og svölum og dyrum út á þær. Hann sé sömu gerðar og ættar og fjölmargir kvistir á timburhúsum frá þessum tíma og sómi húsinu vel, sbr. umsagnir Minjastofnunar Íslands og Borgarsögusafns. Með kvistinum og svölunum sé tryggð flóttaleið af efri hæð hússins sem ekki hafi verið fyrir. Einnig sé fyrirhuguð breyting á aðaltröppum hússins, þær verði smíðaðar úr timbri og gengið verði um pall sem auki notagildi þeirra. Allar breytingar séu í samræmi við samþykktar teikningar.

Byggingarleyfi hafi verið gefið út og samþykkt af byggingarfulltrúa 14. október 2014, framkvæmdir hafist 13. apríl 2015 og hafi verktakar unnið við fasteignina alla virka daga síðan. Framkvæmdir hafi þá þegar byrjað af fullum þunga utanhúss og verði því ekki betur séð en að kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar sé liðinn, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.

Leyfishafi hafi nú þegar eytt miklum fjármunum og tíma í að koma framkvæmdum í þann farveg sem þær séu í. Samningar hafi verið gerðir við verktaka og myndi ógilding byggingarleyfis hafa mikil og ófyrirsjáanleg fjárhagsleg áhrif á leyfishafa. Stefna hans sé að framkvæma allar breytingar á þeim fasteignum sem hann kunni að eignast í samræmi við aldur hverrar eignar og harmi hann að þessi staða sé komin upp. Leyfishafi eyði verulegum fjármunum í að halda í upphaflegt útlit hússins eins og kostur sé, en ekki sé sjálfgefið að eigendur fasteigna leggi slíka fjármuni og metnað í það að vernda sögulegt gildi og útlit gamalla fasteigna, eins og hér um ræði.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar breytingar innan og utan hússins á lóð nr. 29a við Ránargötu, Reykjavík. Frestur til að kæra ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hana nema á annan veg sé mælt í lögum, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Upphaf kærufrests í máli þessu ræðst af því hvenær kærendum varð kunnugt um tilvist og efni hinnar kærðu ákvörðunar eða mátti af aðstæðum vera það ljóst. Óumdeilt er að framkvæmdir hófust í apríl 2015. Hins vegar verður ekki ráðið af gögnum málsins að neinar þær framkvæmdir hafi þá þegar verið hafnar sem bent gætu til breytinga á kvisti eða að svölum yrði þar bætt við, en að sögn kærenda voru framkvæmdir utan húss fólgnar í því að garður var grafinn upp, trjágróður fjarlægður og grafið fyrir dreni. Munu kærendur hafa aflað sér upplýsinga í byrjun júní s.á. um byggingarleyfi það sem kært var til úrskurðarnefndarinnar 11. s.m. Með hliðsjón af framangreindu verður við það að miða að kæra í máli þessu hafi borist innan lögmælts kærufrests, enda verður ekki fullyrt að kærendum hafi mátt vera efni byggingarleyfisins ljóst fyrr eða haft tilefni til að kanna það sérstaklega vegna aðstæðna. Verður málið því tekið til efnisúrlausnar.

Húsið Ránargötu 29a er staðsett á ódeiliskipulögðu svæði. Í 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. 19. gr. laga nr. 59/2014, er skipulagsnefnd heimilað að ákveða að veita megi byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag hvað varðar landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag liggur ekki fyrir, enda fari áður fram grenndarkynning. Kemur og skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að skipulagslögum að grenndarkynnt skuli í slíkum tilvikum. Er þannig með ótvíræðum hætti lögð sú skylda á sveitarfélög að sjá til þess að grenndarkynning fari fram þegar sótt er um byggingar- eða framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd á ódeiliskipulögðu svæði. Samkvæmt þeim upplýsingum sem úrskurðarnefndin hefur undir höndum hefur grenndarkynning ekki farið fram. Þá voru ekki skilyrði fyrir því að falla frá grenndarkynningu á grundvelli undantekningarákvæðis 3. mgr. 44. gr. laganna, enda ekki útilokað að umþrætt framkvæmd geti haft áhrif á aðra en sveitarfélagið og umsækjanda hins kærða leyfis.

Að framagreindu virtu verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. október 2014 um að veita leyfi til að stækka kvist og byggja svalir við hann, stækka aðaltröppur með palli og breyta innra skipulagi hússins á lóð nr. 29a við Ránargötu, Reykjavík.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

8/2013 Langabrekka

Með dim

Árið 2015, fimmtudaginn 21. maí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2013, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 5. febrúar 2013 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við bílskúr á lóð Löngubrekku 5.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 4. febrúar 2013, er barst nefndinni 5. s.m., kærir K, Löngubrekku 5, Kópavogi, þá ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogsbæjar frá 18. desember 2012 að hafna að endurupptaka mál er varðaði heimild til að byggja við bílskúr á lóð Löngubrekku 5. Eins og atvikum er háttað verður að skilja málskot kæranda svo að kærð sé ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 5. febrúar 2013 um að hafna umsókn um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við bílskúr á lóð Löngubrekku 5, sem felur í sér lyktir málsins. Þess er krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust frá Kópavogsbæ 12. mars 2013 og 10. mars 2015.

Málavextir: Kærandi sótti um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við bílskúr á lóð sinni við Löngubrekku 5 með umsókn, dags. 23. mars 2012, en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt. Var gert ráð fyrir að í viðbyggingunni yrði geymsla. Umsóknin var tekin fyrir hjá byggingarfulltrúa, sem vísaði henni til skipulagsnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu, sbr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Skipulagsnefnd samþykkti á fundi sínum 26. apríl 2012 að grenndarkynna umsóknina og bárust athugasemdir frá lóðarhöfum Álfhólsvegar 61.

Á fundi skipulagsnefndar 18. desember 2012 var erindið tekið fyrir að nýju og var það afgreitt með svohljóðandi bókun: „Með tilvísan til 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga hafnar skipulagsnefnd að endurupptaka mál er varðar heimild til að byggja við bílskúr þar sem ekki liggur fyrir samþykki þeirra er málið varðar.“ Bæjarstjórn Kópavogsbæjar afgreiddi málið á sama veg á fundi sínum hinn 8. janúar 2013. Hinn 5. febrúar 2013 sendi byggingarfulltrúi kæranda bréf þar sem tilkynnt var að umsókninni hefði verið synjað „… með tilvísun í afgreiðslu skipulagsnefndar 15. janúar 2013“.

Fyrir liggur að kærandi hefur áður sótt um byggingarleyfi fyrir stækkun umrædds bílskúrs til suðurs og var þeim umsóknum synjað. Tvívegis hefur úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála fengið til meðferðar kærur vegna synjunar um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við bílskúrinn, sbr. úrskurði nefndarinnar í málum nr. 97/2006 og 34/2007.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að hann hafi áður sótt um byggingarleyfi fyrir stækkun á umræddum bílskúr. Umsókn hans hafi verið synjað í júní 2006 á þeim grundvelli að þinglýst samþykki lóðarhafa Álfhólsvegar 61 skorti, en slíkt samþykki hafi þá verið áskilið samkvæmt gr. 75.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Synjunin hafi verið kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Nefndu ákvæði byggingarreglugerðar hafi verið breytt í desember 2006 og hafi kærandi sótt aftur um byggingarleyfi á árinu 2007. Skipulagsnefnd hafi hafnað því að veita leyfið þrátt fyrir jákvæða umsögn bæjarskipulags Kópavogsbæjar.

Með umsókn sinni, dags. í mars 2012, hafi kærandi sótt um að stækka bílskúrinn samkvæmt nýrri og breyttri teikningu þótt deila megi um hvort teikningin hafi verið mikið eða lítið breytt frá teikningunum sem lagðar hafi verið fram með umsóknunum 2006 og 2007. Með nýrri umsókn um byggingarleyfi fyrir stækkun bílskúrsins hafi ekki verið farið fram á endurupptöku máls heldur hafi verið um að ræða nýja umsókn og nýja teikningu sem ekki hafi verið lögð fyrir skipulagsnefnd áður. Eigi 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 því ekki við í málinu. Þá hafi skipulagsnefnd látið fara fram grenndarkynningu skv. 44. gr. skipulagslaga og skuli að henni lokinni ljúka við afgreiðslu málsins og taka það til efnislegrar umfjöllunar en ekki vísa því frá eins og gert hafi verið.

Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að um endurupptöku stjórnvaldsákvarðana fari eftir 24. gr. stjórnsýslulaga. Þar sé mælt fyrir um að eftir að stjórnvald hafi tekið stjórnvaldsákvörðun og hún hafi verið tilkynnt aðila máls eigi hann rétt á að fá mál endurupptekið, að nánar tilgreindum skilyrðum uppfylltum. Fyrst megi nefna það skilyrði að ákvörðun stjórnvalds hafi byggst á röngum upplýsingum um málsatvik eða atvikum sem hafi breyst verulega frá því að ákvörðun var tekin. Eigandi Löngubrekku 5 hafi ítrekað frá árinu 2005 sótt um byggingarleyfi fyrir stækkun bílskúrs og verið hafnað í öll skiptin. Erindi hans hafi verið hafnað í júní 2006, aftur í apríl 2007, beiðni um endurupptöku hafi verið hafnað í maí 2007, nýrri umsókn hafi verið hafnað í janúar 2009 og að síðustu hafi því verið hafnað á fundi skipulagsnefndar 18. desember 2012 að taka erindið upp að nýju. Málið hafi margsinnis áður fengið efnismeðferð hjá skipulagsyfirvöldum og verið hafnað m.a. á grundvelli grenndaráhrifa. Ekkert nýtt hafi komið fram eða atvik breyst verulega.

Auk þessa sé vakin athygli á því að ef þrír mánuðir séu liðnir frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðun verði beiðni um endurupptöku ekki tekin til greina nema að fengnu samþykki frá öðrum aðilum málsins, sbr. 24. gr. stjórnsýslulaga. Við meðferð málsins hafi ítrekað komið fram andmæli frá íbúum að Álfhólsvegi 61, en sú lóð liggi að lóðarmörkum Löngubrekku 5. Til að unnt sé að taka málið upp að nýju sé fortakslaust skilyrði skv. 24. gr. stjórnsýslulaga að samþykki allra aðila máls liggi fyrir. Aðilar máls í skilningi ólögfestra meginreglna stjórnsýsluréttarins séu þeir sem eigi lögmætra hagsmuna að gæta varðandi stjórnvaldsákvörðun. Ljóst sé að allir þeir sem sent hafi inn andmæli í kjölfar grenndarkynningar verði taldir „aðilar“ málsins og að málið verði ekki endurupptekið án þess að samþykki þeirra liggi fyrir. Í þessu sambandi breyti engu þótt hin nýja beiðni sé lögð fram í búningi nýs máls. Ljóst sé af efnislegum atvikum þessa máls að verið sé að óska eftir því að skipulagsnefnd endurupptaki mál, sem áður hafi margsinnis verið til meðferðar hjá skipulagsyfirvöldum í Kópavogi, án þess að fyrrgreind skilyrði 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga séu uppfyllt, og því beri að hafna. Er þess krafist að ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs um synjun á endurupptöku málsins verði staðfest.

Niðurstaða: Fyrir liggur að kærandi lagði inn byggingarleyfisumsókn hjá byggingarfulltrúa um stækkun bílskúrs á lóð Löngubrekku 5 til suðurs að lóðarmörkum Álfhólsvegar 61. Samkvæmt tilkynningu til kæranda, dags. 5. febrúar 2013, hafnaði byggingarfulltrúi umsókninni „… með tilvísun í afgreiðslu skipulagsnefndar 15. janúar 2013“. Ekki verður þó séð af fundargerð skipulagsnefndar frá 15. janúar 2013 að nefndin hafi fjallað um þá umsókn kæranda sem deilt er um í málinu en á fundinum var hins vegar fjallað um aðra umsókn kæranda um byggingarleyfi vegna breytinga á íbúðarhúsi hans. Skipulagsnefnd afgreiddi hins vegar umsókn kæranda um viðbyggingu við bílskúr á fundi sínum 18. desember 2012 að undangenginni grenndarkynningu og var þá farið með umsóknina sem umsókn um endurupptöku, svo sem áður greinir.

Í málinu er um það deilt hvort heimilt hafi verið að fara með umsókn kæranda um byggingarleyfi sem beiðni um endurupptöku eldra máls. Fyrir liggur að kærandi lagði inn umsókn um byggingarleyfi ásamt nýjum uppdráttum og fékk hún lögboðna meðferð umsóknar í ljósi þess að um ódeiliskipulagt svæði var að ræða. Var umsóknin grenndarkynnt eins og áður greinir í samræmi við 44. gr. skipulagslaga. Þá hefur sveitarfélagið ekki vísað til tiltekins máls sem umsóknin hafi falið í sér beiðni um endurupptöku á, heldur skírskotað til þriggja eldri umsókna kæranda. Af gögnum málsins verður þó ekki ráðið að þær séu að öllu leyti sambærilegar við þá umsókn sem hér er til umfjöllunar.

Að öllu framangreindu virtu verður að telja málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðning haldinn slíkum annmörkum að ekki verði hjá því komist að fella hana úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi sú ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 5. febrúar 2013 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við bílskúr á lóð Löngubrekku 5.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

121/2014 Fannborg

Með dim

Árið 2015, föstudaginn 30. janúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 121/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. febrúar 2014 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. október 2014, sem barst nefndinni 2. desember s.á., kæra K, Fannborg 7 og J, H og Æ, eigendur íbúða að Fannborg 9, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs að veita Hömlum ehf. leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9. Er þessi krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, en að auki er þess krafist að yfirvofandi framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Kópavogsbæ 12. desember 2014 og 28. janúar 2015.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Kópavogs 11. febrúar 2014 var tekin fyrir og samþykkt umsókn Hamla ehf. um leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð fjöleignarhússins við Fannborg 7-9, en þar var áður rekin heilsugæsla. Hinn 24. október s.á. beindi húsfélagið Fannborg 7-9 fyrirspurn til byggingarfulltrúa Kópavogs varðandi framkvæmdir í fyrrum húsnæði heilsugæslunnar, sem hefðu hafist nokkrum vikum fyrr. Í svari byggingarfulltrúa 28. s.m. var upplýst að byggingaráform fyrir gistiheimili hefðu verið samþykkt en ekkert byggingarleyfi verið gefið út. Jafnframt kom fram að byggingarfulltrúi hefði talað við framkvæmdaaðila um að stöðva allar frekari framkvæmdir þar til svo yrði.

Samkvæmt upplýsingum fengnum frá sveitarfélaginu 28. janúar 2015 hefur enn ekki verið gefið út byggingarleyfi. Kemur fram í gögnum frá sveitarfélaginu að skilyrði til þess séu ekki uppfyllt þar sem áskilið samþykki eigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum liggi ekki fyrir, auk þess sem samþykkja þurfi breytt byggingaráform í samræmi við nýjar teikningar.

Úrskurðarnefndin gaf Hömlum ehf. kost á að koma á framfæri athugasemdum vegna fram kominnar kæru. Var nefndin upplýst um að Hömlur ehf. hefði selt Hraunbrekku ehf. eignarhluti sína í húsnæðinu við Fannborg 7-9 með kaupsamningi, dags. 1. ágúst 2013, og hefði eignin verið afhent kaupsamningshöfum 31. júlí s.á. Hömlur ehf. hafi aldrei sótt um framkvæmdaleyfi vegna húsnæðisins og geti því ekki verið leyfishafi. Samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands eru Hömlur ehf. enn skráð þinglýstur eigandi þeirra eignarhluta er kaupsamningurinn tekur til en í ljósi veittra upplýsinga gaf úrskurðarnefndin kaupsamningshafa kost á að tjá sig um málið.

Málsrök kærenda: Kærendur skírskota til þess að eigendur, eða hugsanlega kaupendur, hafi tvisvar reynt að fá íbúðareigendur í Fannborg 7-9 til að samþykkja heimild til að breyta umþrættu húsnæði í litlar íbúðir eða gistiheimili. Samkvæmt eignaskiptasamningi frá 1976 sé eingöngu heimilt að vera með íbúðarhúsnæði og verslunarhúsnæði í Fannborg 7-9. Með því að veita greint framkvæmdarleyfi væri verið að valda kærendum verulega auknu ónæði frá því sem hafi verið meðan heilsugæsla hafi verið starfrækt í húsnæðinu, enda hafi sú starfsemi eingöngu verið að degi til. Að auki muni umþrættar breytingar valda fjárhagslegu tjóni, en að mati löggiltra fasteignasala megi búast við að verðmæti eigna kærenda muni rýrna.

Samkvæmt fjöleignarhúsalögum þurfi samþykki allra eigenda til að heimila breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi, eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, hafi sú breyting í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa. Greind regla sé í gildi nema sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda. Sé því nauðsynlegt að fá samþykki allra eigenda til að breyta nýtingu séreignar verulega. Það teljist veruleg breyting á hagnýtingu eignar að reka gistiheimili í húsnæði sem áður hafi hýst heilsugæslu. Að auki hafi breytingin í för með sér óþægindi og truflun fyrir íbúa á sama stigagangi, enda hafi rekstur gistiheimilis allt önnur og víðtækari áhrif en rekstur heilsugæslu og þá sérstaklega þar sem umgangur um gistiheimili sé á öðrum tímum. Einnig megi ráða af lögunum að það sé hlutverk framkvæmdaraðila að sýna fram á að ekki verði um neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda að ræða, en ekki eigendanna að sýna fram á að röskun muni verða af breyttri starfsemi.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að við samþykki byggingarfulltrúa á þeim byggingaráformum að breyta heilsugæslurými í gistiheimili hafi það verið mat hans að ekki væri þörf á samþykki meðeigenda. Ekki liggi fyrir deiliskipulag fyrir svæðið en Fannborg 7-9 sé á svokölluðu miðsvæði samkvæmt aðalskipulagi Kópavogs. Sé miðsvæði skilgreint sem svæði fyrir verslunar-, þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjóni heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, s.s. verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi sem talin sé samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis, sbr. b-lið 2. mgr. 6.2. gr. skipulagsreglugerðar nr. 90/2013. Samkvæmt aðalskipulagi sé því gert ráð fyrir gistihúsum á þessu svæði. Sé húsið við Fannborg 7-9 skráð sem atvinnuhúsnæði og verði ekki breyting þar á. Því sé ekki um grundvallarbreytingu á notkun hússins að ræða. Um sé að ræða hljóðláta starfsemi sem trufli lítt aðra og verði því að líta svo á að breytingin hafi ekki í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en verið hafi. Að auki sé bent á að ákvörðun um að samþykkja byggingaráform sé ekki stjórnvaldsákvörðun, enda bindi hún ekki enda á mál. Sé því rétt að vísa kærunni frá úrskurðarnefndinni.

Athugasemdir kaupsamningshafa: Kaupsamningshafi bendir á að áður en til útgáfu framkvæmdaleyfis komi þurfi byggingarfulltrúi að taka afstöðu til sumra þeirra álitaefna sem nefnd séu í kæru, þ.m.t. nauðsyn þess að fá samþykki annarra eigenda við fyrirhuguðum breytingum. Sé bent á að staðhæfingar um verðmætarýrnun annarra eignarhluta hússins séu órökstuddar. Að auki verði ekki séð hvernig rekstur íbúða í skammtímaleigu myndi leiða af sér ónæði fyrir aðra íbúa í húsinu. Ekki sé hægt að skýra ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga með þeim hætti að það sé eigenda þeirra eignarhluta sem fyrirhugað er að breyta að sýna fram á að ekki verði um að ræða neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda. Þeir sem hyggist beita sér fyrir stöðvun á breyttri hagnýtingu annarra eignarhluta verði að sýna fram á að þeir hafi af því lögmæta hagsmuni og geti sýnt fram á hverjir þeir séu. Í því felist krafa um rökstuðning fyrir því í hverju verðmætarýrnun á öðrum eignarhlutum fasteignarinnar sé fólgin. Þar sem slíkur rökstuðningur liggi ekki fyrir í málinu sé rétt að hafna kærunni.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar að gistiheimili verið innréttað í húsnæði við Fannborg 7-9 þar sem áður var heilsugæsla. Samþykki byggingarfulltrúa á hinum umþrættu byggingaráformum fól í sér stjórnvaldsákvörðun, enda skapar hún rétt til handa umsækjanda til að fá útgefið byggingarleyfi í skjóli hennar, að uppfylltum þeim skilyrðum sem nánar greinir í 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010. Undir rekstri málsins hefur umsækjandi, samkvæmt þeirri umsókn sem byggt var á við töku hinnar kærðu ákvörðunar, andmælt því að hann sé leyfishafi og upplýst að ekki hafi verið sótt um umþrætt leyfi af hans hálfu. Þá kemur fram í gögnum að sveitarfélagið hafi breytt afstöðu sinni varðandi áskilnað um samþykki eigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum fyrir hinum kærðu breytingum.

Fasteignin Fannborg 7-9 er staðsett á ódeiliskipulögðu svæði. Þegar hin kærða ákvörðun var tekin mælti 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 fyrir um að skipulagsnefnd skyldi láta fara fram grenndarkynningu þegar sótt væri um byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem væri í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag lægi ekki fyrir. Kemur og skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að skipulagslögum að grenndarkynnt skuli í slíkum tilvikum. Er þannig með ótvíræðum hætti lögð sú skylda á sveitarfélög að sjá til þess að grenndarkynning fari fram áður en leyfi er gefið til framkvæmda á ódeiliskipulögðu svæði og það þrátt fyrir að framkvæmd sé í samræmi við aðalskipulag hvað landnotkun varðar. Samkvæmt þeim upplýsingum sem úrskurðarnefndin hefur undir höndum hefur grenndarkynning ekki farið fram. Þá voru ekki skilyrði fyrir því að falla frá grenndarkynningu á grundvelli undantekningaákvæðis 3. mgr. 44. gr. laganna, enda ekki girt fyrir að umþrætt framkvæmd hafi áhrif á aðra en sveitarfélagið og umsækjanda hins kærða leyfis.

Samkvæmt öllu framangreindu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. febrúar 2014 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

117/2014 Hamraborg

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 117/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 15. júlí 2014, sem breytt var 27. nóvember s.á., um að veita leyfi fyrir breytingu á innra skipulagi og að innrétta gistiheimili að Hamraborg 11.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. nóvember 2014, sem barst nefndinni 19. s.m., kærir Lárentsínus Kristjánsson, f.h. Þvottabjarnarins ehf. og Catalinu ehf., sem eru annars vegar eigendur þriggja eignarhluta í fasteigninni Hamraborg 11 og hins vegar rekstraraðilar í sama húsnæði, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs frá 15. júlí 2014, sem breytt var 27. nóvember s.á., að veita leyfi fyrir breytingu á innra skipulagi og að innrétta gistiheimili að Hamraborg 11. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að auki er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Kópavogsbæ 19. desember 2014 og 19. janúar 2015.

Málavextir: Í húsi á lóð nr. 11 við Hamraborg í Kópavogi hafa verið starfræktar verslanir og önnur þjónusta, þ. á. m. vínveitingastaður annars kærenda á fyrstu hæð hússins. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Kópavogs 15. júlí 2014 var samþykkt umsókn um leyfi til að gera breytingar á innra skipulagi og gera gistirými á 2. og 3. hæð. Hinn 4. nóvember s.á. sendu kærendur bréf til byggingarfulltrúans þar sem þess var krafist að framkvæmdir sem stæðu yfir í húsinu yrðu stöðvaðar. Þá var þess krafist að byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum yrði afturkallað þar sem samþykki sameigenda lægi ekki fyrir og leyfið því ólögmætt. Í svarbréfi sínu, dags. 17. s.m., tók Kópavogsbær fram að byggingarleyfi hefði ekki verið gefið út og hafnaði afturköllun á samþykkt byggingarfulltrúa á byggingaráformum. Eftir ítrekun frá kærendum voru framkvæmdir stöðvaðar með bréfi byggingarfulltrúa þar um, dags. 18. s.m. Í bréfinu var bent á að byggingarleyfi lægi ekki fyrir og að við skoðun hefði komið í ljós að framkvæmdir væru ekki í samræmi við samþykktar teikningar.

Hinn 27. s.m. var umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi gistiheimilis að Hamraborg 11 tekin fyrir á ný og samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa. Var byggingarleyfi síðan gefið út 11. desember 2014, með skírskotun til samþykktar byggingaráforma 15. júlí s.á. og breytinga á þeim 27. nóvember s.á.

Málsrök kæranda: Kærendur skírskota til þess að umrædd breyting, þ.e. að breyta efri hæð hússins í gistiheimili, geti skapað vandræði í húsinu og fyrir rekstur vínveitingastaðarins enda fylgi honum mun meiri umferð utan húss sem innan, þ.m.t. í sameign. Greind breyting sé þess eðlis að hún kalli á samþykki annarra eigenda skv. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og því hafi skilyrði 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 ekki verið uppfyllt. Hefði af þeirri ástæðu átt að vísa umsókn um byggingarleyfi frá. Fengist samþykki fyrir slíkri breytingu myndi umrædd byggingarleyfisumsókn kalla á deiliskipulagsferli eða að minnsta kosti grenndarkynningu skv. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Kærendur leggi áherslu á að ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga sé óháð því hvernig svæði séu skipulögð þótt í ákveðnum tilvikum sé tekið mið af skipulagi. Ekki liggi fyrir deiliskipulag af umræddu svæði en í aðalskipulagi séu mjög almenn ákvæði er um það gildi. Hafi ekki verið rekinn gististaður í húsinu og svo hafi ekki verið þegar kærendur hafi keypt sína eignarhluta. Sé því augljóst að verið sé að breyta hagnýtingu á séreign í húsinu frá því sem verið hafi. Slíkt þurfi sameigendur að samþykkja.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að byggingarfulltrúi hafi metið það svo að ekki væri þörf á samþykki meðeigenda, sbr. lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Ekki hafi verið gert deiliskipulag fyrir svæðið og Hamraborg 11 sé á svokölluðu miðsvæði samkvæmt aðalskipulagi Kópavogs. Skilgreining slíkra svæða skv. b-lið 2. mgr. gr. 6.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 sé svæði fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjóni heilu landssvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, s.s. verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi, sem talin sé samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis. Sé því samkvæmt aðalskipulagi beinlínis gert ráð fyrir gistihúsum á þessu svæði. Húsið við Hamraborg 11 sé skráð sem atvinnuhúsnæði og verði ekki breyting á því þrátt fyrir framangreint samþykki byggingaráforma. Sé því ekki um grundvallarbreytingu á notkun hússins að ræða, enda verði það áfram notað til atvinnustarfsemi. Sé um að ræða hljóðláta starfsemi sem trufli lítt aðra og verði því að líta svo á að breytingin hafi ekki í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar m.a. breytta notkun rýmis á 2. og 3. hæð í fjöleignarhúsi að Hamraborg 11.

Fasteignin Hamraborg 11 er staðsett á ódeiliskipulögðu svæði. Í 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. 19. gr. laga nr. 59/2014, er skipulagsnefnd heimilað að ákveða að veita megi byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag hvað varðar landnotkun, byggðarmynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag liggur ekki fyrir fyrir, enda fari áður fram grenndarkynning. Kemur og skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að skipulagslögum að grenndarkynnt skuli í slíkum tilvikum. Er þannig með ótvíræðum hætti lögð sú skylda á sveitarfélög að sjá til þess að grenndarkynning fari fram áður en leyfi er gefið til framkvæmda á ódeiliskipulögðu svæði og það þrátt fyrir að framkvæmd sé í samræmi við aðalskipulag. Samkvæmt þeim upplýsingum sem úrskurðarnefndin hefur undir höndum hefur grenndarkynning ekki farið fram. Þá voru ekki skilyrði fyrir því að falla frá grenndarkynningu á grundvelli undantekningaákvæðis 3. mgr. 44. gr. laganna, enda ekki girt fyrir að umþrætt framkvæmd muni hafa áhrif á aðra en sveitarfélagið og umsækjanda hins kærða leyfis.

Að öllu framagreindu virtu, og með hliðsjón af skýru orðalagi greinds ákvæðis skipulagslaga, verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 15. júlí 2014, sem breytt var 27. nóvember s.á., um að veita leyfi fyrir breytingu á innra skipulagi og að innrétta gistiheimili að Hamraborg 11.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

48/2014 Borgarhólsstekkur

Með dim

Árið 2014, föstudaginn 19. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 48/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 12. júlí 2007 um að veita leyfi fyrir stækkun á sumarhúsi um 7,8 m2 og byggingu 25,8 m2 gestahúss á lóð nr. 1 við Borgarhólsstekk, Miðfellslandi í Bláskógabyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 3. júní 2014, sem barst nefndinni 5. s.m., kærir J, þá ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu, dags. 12. júlí 2007, að veita leyfi fyrir stækkun á sumarhúsi um 7,8 m2 og byggingu 25,8 m2 gestahúss á lóð nr. 1 við Borgarhólsstekk, Miðfellslandi í Bláskógabyggð.

Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi að því er varðar heimild til byggingar gestahúss á nefndri lóð. Jafnframt er gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði nú tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Bláskógabyggð 18. júní og viðbótargögn 29. ágúst og 3. september 2014.

Málavextir: Árið 2005 sótti lóðarhafi Borgarhólsstekks nr. 1 í Bláskógabyggð um leyfi til að stækka sumarhús á lóðinni um 8,2 m2 og að byggja 21,7 m2 geymslu á lóðinni. Með umsókninni fylgdi yfirlýsing, dags. 15. mars 2005, frá eiganda lóðar nr. 3 við Borgarhólsstekk þar sem hann gerir engar athugasemdir við fyrirhugaðar framkvæmdir. Var umsóknin samþykkt á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 29. mars 2005, sem staðfest var af byggðaráði Bláskógabyggðar 12. apríl s.á og af sveitarstjórn Bláskógabyggðar 19. s.m. Árið 2007 sótti leyfishafi um breytingu frá fyrri umsókn. Fólst breytingin í því að í stað geymslu yrði byggt 25,8 m2 gestahús og stækkun sumarhúss yrði 9,5 m2. Var umsóknin afgreidd af byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu hinn 12. júlí 2007 og veitt leyfi fyrir stækkun sumarhúss um 7,8 m2 og byggingu 25,8 m2 gestahúss. Var afgreiðsla byggingarfulltrúa staðfest af byggingarnefnd uppsveita Árnessýslu 17. s.m., af byggðaráði Bláskógabyggðar 31. s.m. og af sveitarstjórn Bláskógabyggðar 4. september s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að umrædd frístundabyggð við Þingvallavatn eigi sér áratuga sögu og sé hún mjög þétt í samanburði við aðrar frístundabyggðir. Stækkun húsa eða nýbyggingar geti því breytt ásýnd byggðar og haft veruleg áhrif á næstu lóðir. Kærandi hafi fyrst orðið þess áskynja við komu í frístundahús sitt hinn 12. maí 2014 að verið væri að reisa nýbyggingu á lóð nr. 1 við Borgarhólsstekk. Við nánari eftirgrennslan hafi komið í ljós að framkvæmdirnar væru gerðar í skjóli byggingarleyfis frá árinu 2007 og hinn 14. maí 2014 hafi verið óskað eftir teikningum frá skipulagsfulltrúa af umræddu húsi. Beiðni um gögn og upplýsingar hafi verið ítrekuð 22. s.m. og umbeðin gögn borist 27. maí 2014.

Hvorki hafi farið fram grenndarkynning vegna umdeilds byggingarleyfis né hafi nágrönnum, sem eigi lögvarinna hagsmuna að gæta vegna ákvörðunarinnar, verið sent bréf til upplýsingar um veitingu leyfisins. Hafi sveitarfélagið því brotið gegn 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem og gr. 12.5 í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Að auki séu teikningar hins umþrætta gestahúss villandi en þar segi að verið sé að byggja skúr þegar um nýtt hús sé að ræða. Samkvæmt 45. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga og 13. og 14. gr. þágildandi byggingareglugerðar, sem og gr. 2.4.7. í núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012, falli byggingarleyfi úr gildi séu framkvæmdir ekki hafnar innan 12 mánaða frá útgáfu leyfisins. Af framangreindu sé því ljóst að byggingarnefnd uppsveita Árnessýslu og byggðaráð Bláskógabyggðar hafi brotið alvarlega á hagsmunum þeirra aðila sem eigi lögvarinna hagsmuna að gæta. Grenndarréttur sé ótvíræður í frístundabyggð og sé ekki hægt að sættast á að lóðarhafi fái að reisa nýbyggingu sem rýri útsýni og ásýnd nágrannalóða verulega með mögulegri verðrýrnun á nærliggjandi frístundahúsum.

Málsrök Bláskógabyggðar: Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að framkvæmdir við stækkun á bústaðnum og undirstöður gestahúss hafi hafist árið 2007. Hafi framkvæmdum við viðbyggingu verið lokið 2008 en þær hins vegar stöðvast við gestahúsið. Framkvæmdum við byggingu gestahússins hafi verið haldið áfram árið 2014.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi vísar til þess að hann hafi í kjölfar veitingar leyfisins hafist handa við framkvæmdir. Lokið hafi verið við viðbygginguna og borað fyrir súlum og settir upp bitar fyrir umþrætt gestahús. Hafi verið beðið með frekari framkvæmdir til 29. mars 2014 þegar vinna hafi byrjað við klæðningu á botni og uppsetningu grindar á gestahúsinu. Telji leyfishafi kæruna of seint fram komna. Ráðist hafi verið í framkvæmdir við gestahúsið árið 2007, þó svo að grind þess hafi ekki risið fyrr en í lok mars 2014. Bent sé á að kærandi nýti sumarhús sitt mikið og ótrúverðugt sé að hann hafi ekki orðið framkvæmdanna var fyrr en 12. maí sl., enda hafi verið unnið við framkvæmdirnar helgarnar 29.-30. mars, 25.-27. apríl og 3.-4. maí 2014. Hafi kærufrestur því verið liðinn þegar kæra barst úrskurðarnefndinni.

Ekki verði talið að grenndarkynning hefði haft úrslitaráhrif á ákvörðun byggingarnefndar. Með grenndarkynningu sé nágrönnum sem eigi lögvarða hagsmuni aðeins gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum á framfæri en það sé ekki þar með sagt að athugasemdir sem kunni að berast hafi áhrif á útgáfu greinds leyfis. Sé skortur á grenndarkynningu því aðeins formgalli og hafi því ekki áhrif á efnislega niðurstöðu. Að auki hafi byggingarnefnd metið það svo að þeir sem ættu hagsmuna að gæta í málinu hefðu verið með í ráðum og af því leiði að kærandi eigi ekki lögvarða hagsmuni tengda umdeildu leyfi. Áréttað sé að almennt hafi ekki verið farið í grenndarkynningu á þessu svæði á þeim árum sem um ræði og ekki sé heldur um brot á deiliskipulagi að ræða. Séu hagsmunir kæranda ekki miklir af því hvort gestahúsið standi. Þær myndir sem kærandi hafi tekið við enda sólpalls hans séu til þess fallnar að gera eins mikið úr hinu skerta útsýni og mögulegt sé. Þá séu lóðir nær vatninu þar sem sumarhús muni rísa. Geti kærandi því ekki búist við að útsýni hans í átt að vatninu haldist óbreytt til frambúðar.

Niðurstaða: Hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við sumarhúsið að Borgarhólsstekk 1 og byggingu gestahúss á lóðinni var samþykkt af byggingarfulltrúa og staðfest í sveitarstjórn Bláskógabyggðar á árinu 2007. Heimiluð viðbygging við sumarhúsið mun hafa verið risin á árinu 2008 en unnið var við að reisa umdeilt gestahús frá lokum mars og fram í maí 2014 samkvæmt upplýsingum leyfishafa. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 5. júní 2014.

Frestur til að kæra ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hana nema á annan veg sé mælt í lögum, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Upphaf kærufrests í máli þessu ræðst af því hvenær kæranda varð kunnugt um tilvist og efni hinnar kærðu ákvörðunar eða mátti af aðstæðum vera ljóst að leyfi hafi verið veitt fyrir byggingu gestahússins, svo sem af framkvæmdum við bygginguna.

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum málsins ráðið með óyggjandi hætti hvenær framkvæmdir hafi byrjað við undirstöður gestahússins en ekki er til að dreifa formlegri úttekt byggingarfulltrúa á verkþáttum þeirrar byggingar. Framkvæmdir við gestahúsið hófust síðan í lok mars 2014 og stóðu fram í maí samkvæmt upplýsingum leyfishafa. Þótt framkvæmdir kunni að hafa átt sér stað við undirstöður hússins á árinu 2008 leikur verulegur vafi á að kærandi hafi mátt ráða af því hvað til stæði. Í ljósi þess að um er að ræða frístundabyggð verður heldur ekki sú ályktun dregin að honum hafi verið kunnugt um framkvæmdir þær við gestahúsið sem fram fóru á árinu 2014 fyrr en 12. maí það ár, þegar kærandi kvaðst hafa orðið áskynja um framkvæmdirnar. Í kjölfar þess leitaði hann til skipulagsyfirvalda og fékk í hendur upplýsingar og gögn varðandi bygginguna. Verður því við það að miða að kæra í máli þessu hafi borist innan lögmælts kærufrests. Kærandi á sumarhús sem stendur í næsta nágrenni við umrædda lóð og getur uppbygging á þeirri lóð snert lögvarða grenndarhagsmuni hans, svo sem áskilið er í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Verður mál þetta af greindum ástæðum tekið til efnisúrlausnar.

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar voru í gildi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997. Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laganna varð veiting byggingarleyfis að styðjast við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Sú undantekning var gerð í 7. mgr. ákvæðisins, sbr. 3. mgr. 23. gr. laganna, að unnt var að veita byggingarleyfi í þegar byggðu hverfi þótt ekki lægi fyrir deiliskipulag, en þá að undangenginni grenndarkynningu. Loks var skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laganna unnt að veita leyfi fyrir einstökum framkvæmdum þótt ekki lægi fyrir staðfest aðal- eða svæðisskipulag eða samþykkt deiliskipulag, en þá að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar.

Fyrir liggur að við veitingu umdeilds byggingarleyfis var ekki í gildi deiliskipulag fyrir umrædda frístundabyggð og að leyfið var veitt án undangenginnar grenndarkynningar. Þá er ekki að sjá að meðmæla Skipulagstofnunar hafi verið aflað. Brast því lagaskilyrði fyrir veitingu byggingarleyfisins og verður því fallist á kröfu kæranda um ógildingu þess að því er varðar heimild til byggingar greinds gestahúss.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu, dags. 12. júlí 2007, sem sveitarstjórn Bláskógabyggðar staðfesti 4. september s.á, að því er varðar heimild fyrir byggingu 25,8 m2 gestahúss á lóð nr. 1 við Borgarhólsstekk, Miðfellslandi í Bláskógabyggð.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

20/2014 Arnargata

Með dim

Árið 2014, fimmtudaginn 19. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2014, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur frá 12. febrúar 2014 um breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureits og á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 25. mars 2014, um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Arnargötu 10 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 16. mars 2014, er barst nefndinni 24. s.m., kæra G og G og fyrir hönd sex íbúa og eigenda íbúða að Fálkagötu 23a, Reykjavík, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur frá 12. febrúar 2014 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureits. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða skipulagsákvörðun verði felld úr gildi.

Með bréfi, dags. 28. maí 2014, kæra nefnd G og G ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. mars 2014 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Arnargötu 10, með kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. Var það mál, sem er nr. 45/2014, sameinað máli þessu. Jafnframt var gerð krafa um að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi yrðu stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni og var fallist á þá kröfu í úrskurði uppkveðnum 5. júní 2014.

Málavextir: Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag Fálkagötureits, sem afmarkast af Tómasarhaga, Hjarðarhaga, Suðurgötu og lóðunum við Fálkagötu 1-13 og Tómasarhaga 7, er tók gildi hinn 8. júlí 2008. Samkvæmt því skipulagi var ekki gert ráð fyrir frekari uppbyggingu á lóðinni Arnargötu 10.

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Reykjavíkur 11. október 2013 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort heimilað yrði að byggja við húsið að Arnargötu 10. Var bókað á fundinum að með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 8. október 2013 væru ekki gerðar athugasemdir við að unnin yrði tillaga að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindið sem yrði grenndarkynnt þegar hún bærist. Hinn 8. nóvember 2013 var á fundi skipulagsfulltrúa tekin fyrir umsókn lóðarhafa Arnargötu 10 um deiliskipulagsbreytingu þar sem heimilað yrði að byggja við húsið að Arnargötu 10. Samþykkt var að grenndarkynna skipulagsbreytinguna og bárust athugasemdir frá kærendum. Á fundi umhverfis- og skipulagsráðs 12. febrúar s.á. var skipulagstillagan samþykkt og tók hún gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. mars 2014. Með deiliskipulagsbreytingunni er heimiluð allt að 50 m2 tveggja hæða viðbygging við norðvestur hlið hússins að Arnargötu 10 og jafnframt heimilað að nýta þakflöt viðbyggingarinnar sem svalir. Við breytinguna fór heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar úr 0,51 í 0,72.

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík samþykkti hinn 25. mars 2014 umsókn um leyfi til að byggja 45 m² viðbyggingu með þaksvölum við húsið að Arnargötu 10. Munu framkvæmdir hafa hafist við breytingar á húsinu 26. maí s.á., vinna legið að mestu niðri 27. s.m, en hafist á ný við útgáfu byggingarleyfis 28. s.m.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að heimiluð viðbygging að Arnargötu 10 muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni úr íbúð þeirra og birtuskerðingu á svölum á ákveðnum tímum árs, sem hefði í för með sér verðrýrnun á fasteign þeirra. Þau hafi keypt umrædda fasteign fyrir tæpu ári, óafvitandi um nefndar framkvæmdir og greitt fyrir fermetraverð sem hafi verið langt yfir meðaltali svæðisins. Kynningarferli skipulagsbreytingarinnar hafi verið sýndarmennska. Ekkert tillit hafi verið tekið til athugasemda þeirra. Hafi kærendur m.a. ekki fengið að sjá skýrslu um skuggavarp á nærliggjandi lóðir og engu hafi breytt þótt þeir hafi lýst vilja sínum til að fallast á aðrar útfærslur á fyrirhugaðri viðbyggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til fyrrgreindrar umsagnar skipulagsfulltrúa vegna málsins, dags. 10. janúar 2014. Þar komi m.a. fram að umdeild viðbygging sé ekki afgerandi stór og falli hún að byggingarstíl hússins. Ekki verði fallist á að útsýni teljist til lögvarinna réttinda og ekki verði talið að um sé að ræða afgerandi skerðingu á birtu eða sólarljósi gagnvart fasteign kærenda. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi. Hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við deiliskipulag.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafar telja fráleitt að hin umdeilda viðbygging hafi í för með sér slæmar breytingar fyrir hverfið. Þvert á móti sé stuðlað að hæfilegri uppbyggingu á reitnum. Fordæmi sé fyrir svipuðum viðbyggingum við öll hús á Arnargötu og þyki mikil prýði af. Bent sé á að þegar fólk kaupi sér íbúð í þéttbýli megi það alltaf búast við röskun á nánasta umhverfi. Tekið sé undir með skipulagsfulltrúa Reykjavíkur að útsýni innan borgarmarka teljist til gæða en ekki sé fallist á að það sé réttur. Hljóti hagsmunir byggingarleyfishafa af áframhaldandi búsetu á eign sinni að vega þyngra en örlítið sjávarútsýni, sem njóta megi af takmörkuðum hluta svala kærenda. Nefnt útsýni sé þvert í gegnum nánast trjágróðurlausa lóð byggingarleyfishafa en tré skyggi á sjávarútsýni kærenda annars staðar á svölunum. Útsýni þetta myndi hverfa með öllu ef byggingarleyfishafar myndu rækta upp álíka tré. Telji byggingarleyfishafar ósannað að framkvæmdir þeirra muni valda verðmætisrýrnun á eign kærenda. Að öðrum kosti sé á það bent að kærendur geti eftir atvikum gert kröfu um bætur af þeim sökum á hendur Reykjavíkurborg, sbr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Þá sé ekki um afgerandi skerðingu á sólarljósi að ræða samkvæmt stöðluðum skuggavarpsuppdráttum.

Byggingarleyfishafar hafi verið verið grunlausir um fram komna kæru á þeim tíma sem framkvæmdir hófust. Fjarstæða sé að kynningarferli vegna deiliskipulagsbreytinga hafi verið sýndarmennska og að athugasemdir kærenda hafi verið hunsaðar. Þvert á móti hafi skuggavarp og sjónlínur verið skoðaðar og aðrar tillögur gerðar, en óbreytt viðbyggingartillaga hafi verið eini raunhæfi kosturinn. Þá leiki enginn vafi á því að heimilt hafi verið að viðhafa þá málsmeðferð sem gert hafi verið. Deiliskipulagstillagan sé í mjög góðu samræmi við notkun, útlit og form svæðisins og feli í sér óverulega aukningu á nýtingarhlutfalli. Megi í því samhengi benda á að nýtingarhlutfall annarra lóða við Arnargötu sé með ýmsu móti, t.d. sé það hærra við Arnargötu 14 en hjá byggingarleyfishöfum. Nýtingarhlutfall eftir breytingu geti því ekki talist óeðlilega hátt í þessu samhengi og hin umþrætta deiliskipulagsbreyting sé í góðu samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar, sbr. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga.

Byggingarleyfishafar taki að öðru leyti undir sjónarmið Reykjavíkurborgar.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 5. júní 2014.

———————————

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem ekki verða rakin frekar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Á skipulagssvæði því sem hér um ræðir er þétt byggð sem þegar var mótuð við gildistöku deiliskipulags Fálkagötureits árið 2008. Baklóðir Arnargötu 10 og Fálkagötu 23a snúa hvor að annarri en hafa ekki sameiginleg lóðamörk. Fasteignin að Arnargötu 10 stendur vestanvert frá baklóð fasteignar kærenda. Með hinni umdeildu skipulagsbreytingu var heimilað að reisa allt að 50 m² viðbyggingu á tveimur hæðum og að nýta þakflöt viðbyggingarinnar sem svalir. Nýtingarhlutfall hækkar við breytinguna úr 0,51 í 0,72. Á lóðinni er fyrir 120 m² einbýlishús og voru byggingarheimildir fyrir lóðina samkvæmt eldra skipulagi frá árinu 2008 fullnýttar fyrir umdeilda breytingu. Hin kærða deiliskipulagsbreyting var gerð að undangenginni grenndarkynningu skv. 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga skal fara með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða með því fráviki að ekki er skylt að taka saman lýsingu skv. 1. mgr. 40. gr. laganna. Sú undantekning er gerð í 2. mgr. 43. gr. sömu laga að telji sveitarstjórn að gera þurfi breytingar á gildandi deiliskipulagi, sem séu það óverulegar að ekki sé talin ástæða til meðferðar skv. 1. mgr. ákvæðisins, skuli fara fram grenndarkynning. Við mat á því hvort breyting á deiliskipulagi teljist óveruleg skal taka mið af því að hve miklu leyti tillagan víkur frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis. Er sambærilegt ákvæði að finna í gr. 5.8.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013, en jafnframt er þar tilgreint að meta skuli hvort um fordæmisgefandi breytingu sé að ræða eða breytingu er varði almannahagsmuni. Í frumvarpi til núgildandi skipulagslaga segir m.a. um nefnda 2. mgr. 43. gr. laganna: „Lagt er til það nýmæli í 2. mgr. að sett eru fram viðmið í greininni um það hvenær um óverulega breytingu á deiliskipulagi er að ræða, en við mat á því þarf að skoða að hversu miklu leyti deiliskipulagstillagan víkur frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti, formi og svipmóti viðkomandi svæðis. Sem dæmi um óverulegar breytingar af þessu tagi er þegar iðnaðarhúsnæði er breytt í íbúðarhúsnæði, glerjun útisvala, skyggni yfir útidyr, dúkkuhús sem sett eru í garð o.s.frv.“ Slíkar breytingar á deiliskipulagi skulu þannig grenndarkynntar í stað þess að þær verði auglýstar.

Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu er nýtingarhlutfall lóðarinnar að Arnargötu 10 aukið um rúm 40% þar sem fyrir er þétt byggð. Með hliðsjón af því, og þar sem ætla má að viðbyggingin með heimiluðum þaksvölum sé til þess fallin að hafa grenndaráhrif gagnvart næstu lóðum, verður að telja, eins og á stóð, að ekki hafi verið skilyrði til að grenndarkynna skipulagstillöguna sem óverulega deiliskipulagsbreytingu skv. 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga.

Með hliðsjón af framangreindu verður hin kærða deiliskipulagsákvörðun talin haldin slíkum annmörkum að fallast verði á kröfu um ógildingu hennar.

Að þeirri niðurstöðu fenginni á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi deiliskipulagi og enn fremur liggur fyrir að ekki var leitað álits minjaverndar við meðferð byggingarleyfisins, svo sem áskilið er í 30. gr. laga um menningarminjar nr. 80/2012, þar sem húsið að Arnargötu 10 var byggt fyrir 1925. Verður byggingarleyfið því jafnframt fellt úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur frá 12. febrúar 2014 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureits.
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. mars 2014 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Arnargötu 10, Reykjavík eru felldar úr gildi.

__________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

37/2013 Háagerði

Með dim

Árið 2013, föstudaginn 20. desember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson, settur forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 37/2013, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. mars 2013 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við einbýlishús að Háagerði 12 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 5. apríl 2013, er barst nefndinni 11. sama mánaðar, kæra Þ og S þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. mars 2013 að synja umsókn þeirra um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við einbýlishús að Háagerði 12 í Reykjavík. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg hinn 28. júní 2013.

Málavextir: Kærendur sendu byggingarfulltrúanum í Reykjavík fyrirspurn í maí 2012 þar sem óskað var eftir afstöðu embættisins til stækkunar á húsinu að Háagerði 12. Lóðin er á íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og hefur svæðið ekki verið deiliskipulagt. Fyrirspurnin var tekin fyrir af byggingarfulltrúa sem vísaði henni til umsagnar skipulagsstjóra. Skipulagsstjóri veitti umsögn, dags. 22. maí 2012. Niðurstaða hans var að viðbyggingin félli rétt innan marka þess nýtingarhlutfalls sem mælt væri með á svæðinu. Þá sagði að þrátt fyrir að umfang viðbyggingarinnar væri ekki mikið í fermetrum raskaði hún svipmóti byggðarinnar og félli ekki vel að götumynd. Viðbyggingin þyrfti að taka betur mið af formi og gerð upprunalegs húss og falla vel að byggingarstíl þess. Þar sem ekki væri í gildi deiliskipulag fyrir svæðið yrði væntanleg byggingarleyfisumsókn, sem unnin væri í samræmi við umsögnina, grenndarkynnt. Loks var fyrirspurnin tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. október 2012. Bókað var eftirfarandi: „Jákvætt. Með vísan til skilyrða í umsögn skipulagsstjóra dags. 22. maí 2012. Byggingarleyfisumsókn sem unnin yrði í samræmi við umsögn yrði grenndarkynnt.“

Kærendur sóttu um byggingarleyfi með umsókn, dags. 22. janúar 2013. Erindið var tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 29. sama mánaðar og vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Skipulagsstjóri tók málið fyrir á fundi 1. febrúar 2013 og bókaði að vísað væri til fyrri umsagnar, frá 22. maí 2012. Byggingarfulltrúi tók umsóknina fyrir að nýju 26. febrúar 2013 og vísaði henni til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 8. mars 2013 var málið tekið fyrir og lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. mars sama ár, ásamt umsögninni frá 22. maí 2012. Skipulagsstjóri bókaði að ekki væri fallist á erindið, með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 7. mars 2013. Niðurstaða umsagnarinnar var að viðbyggingin félli innan nýtingarhlutfalls sem mælt væri með á svæðinu og teldist ásættanleg í því tilliti. Viðbygging þyrfti að mati skipulagsfulltrúa og borgarminjavarðar að taka betur mið af formi og gerð upprunalegs húss og falla betur að svipmóti Smáíbúðahverfisins. Ekki væri því hægt að fallast á umsóknina að óbreyttu. Byggingarfulltrúi synjaði umsókninni á afgreiðslufundi 12. mars 2013 með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Málsrök kærenda: Kærendur telja í fyrsta lagi að málsmeðferðarreglur hafi verið brotnar við meðferð umsóknar þeirra.

Ákvæði laga um mannvirki nr. 160/2010 og skipulagslaga nr. 123/2010 hafi ekki verið virt. Hafi skipulagsstjóra borið að láta fara fram grenndarkynningu skv. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga þegar byggingarfulltrúi sendi erindi þess efnis til hans 26. febrúar 2013. Málið hafi einnig átt að fara til ákvörðunar sveitarstjórnar að lokinni grenndarkynningu. Þá sé byggingarfulltrúi ekki bundinn af umsögn skipulagsfulltrúa og honum sé ekki skylt að leita umsagnar skipulagsfulltrúa, sbr. 2. ml. 2. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga.

Skipulagsfulltrúi hafi ekki sinnt rannsóknarskyldu skv. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þannig hafi ráðleggingar starfsmanns skipulagsfulltrúa á fundi 18. júní 2012 m.a. falið í sér að byggt yrði við norðan megin hússins, sem sé ómögulegt vegna lóðar og nálægðar nágrannahúss. Sýni þetta að málið hafi ekki verið nægjanlega upplýst áður en ákvörðun var tekin.

Loks hafi skipulagsfulltrúi brotið gegn andmælarétti kærenda, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga. Í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. mars 2013, hafi verið vísað í umsögn borgarminjavarðar. Sú umsögn borgarminjavarðar hafi ekki fylgt gögnum málsins og því geti kærendur ekki svarað henni.

Þá telji kærendur í öðru lagi að ákvörðun byggingarfulltrúa hafi byggst á ólögmætum sjónarmiðum. Sjónarmiðin hafi komið fram í umsögn skipulagsstjóra, dags. 7. mars 2013, og fyrri umsögn hans, dags. 22. maí 2012.

Byggingarfulltrúi hafi talið sig bundinn af neikvæðum og ófaglegum umsögnum skipulagsfulltrúa og hafi þær orðið til þess að erindinu var synjað. Formlega sé um að ræða umsögn skipulagsstjóra, dags. 7. mars 2013, en hún byggi á og vísi í umsögn frá 22. maí 2012. Umsagnirnar séu villandi og á köflum beinlínis rangar. Þá vanti alfarið efnislegan rökstuðning fyrir þeim kröfum sem gerðar séu.

Niðurstaða umsagnar skipulagsfulltrúa 22. maí 2012 verði ekki skilin öðruvísi en að með nauðsyn þess að raska ekki „svipmóti byggðar“ og „götumynd“ sé verið að vísa í forsendukafla umsagnarinnar. Þar sé deiliskipulag Teigagerðisreitsins nefnt og sagt að ætla megi að við deiliskipulag svæðisins, sem Háagerði 12 tilheyri, verði horft til deiliskipulags aðliggjandi svæða, því sé tekið mið af skilmálum þeirra. Þegar umsögnin sé rýnd sé hins vegar ekki að sjá að annað deiliskipulag en Teigagerðisskipulagið sé lagt til grundvallar. Við Sogaveginn sé þó í gildi deiliskipulag sem sé mun skyldara umræddri götumynd í sögu og gerð og í því sé allt önnur afstaða til verndunar. Því sé ljóst að fullyrðing skipulagsfulltrúa um að tekið sé almennt tillit til deiliskipulags nærliggjandi svæða sé röng og villandi. Það vanti rökstuðning fyrir því hvers vegna skipulag Teigagerðisreits sé lagt til grundvallar. Þannig sé um að ræða ólögmæt sjónarmið sem leiða skuli til ógildingar á umsögninni og afgreiðslu málsins.

Þessu til viðbótar séu verndunarsjónarmið í Teigagerðisskipulaginu oftúlkuð, greinar teknar úr samhengi og gefin í skyn víðari túlkun þeirra.

Skipulagsfulltrúi telji í umsögninni frá 22. maí 2012 að viðbyggingin muni raska svipmóti byggðarinnar og ekki falla vel að götumynd. Kærendur telji að ekki sé sýnt fram á að svipmót eða götumynd hafi nokkurn tímann kallað á verndun. Viðbyggingin sé innarlega á lóðinni og vart sýnileg frá götu. Þá hafi svipmóti byggðarinnar og götumynd þegar verið raskað af breytingum á nærliggjandi húsum. Ekkert hús sömu megin götu og hús kærenda sé með sama byggingarstíl. Viðbygging við hús skáhallt á móti húsi kærenda, Háagerði 81, og við hús á horni Háagerðis og Mosgerðis hafi samskonar form og fyrirhuguð viðbygging.

Þá telji skipulagsfulltrúi viðbygginguna þurfa að taka betur mið af formi og gerð upprunalegs húss og falla betur að byggingarstíl hússins. Núverandi húsi hafi verið breytt þrisvar og fyrirhuguð viðbygging sé í samræmi við húsið. Húsið sé látið halda sér óbreytt og gluggar viðbyggingarinnar taki mið af því. Náttúruleg viðarklæðning tengi saman núverandi hús og stóran garð. Skipulagsfulltrúi geri að auki enga tilraun til að rökstyðja hvers vegna viðbygging við þetta hús, umfram t.d. Háagerði 14, Háagerði 81 eða fjölmörg hús við Sogaveginn, eigi ein að falla að byggingarstíl upprunalega hússins.

Að lokum geti tilvísanir í almennar greinar aðalskipulags ekki einar og sér verið grundvöllur að umsögn sem þessari. Í skipulaginu sé lögð áhersla á mat aðstæðna í hverju tilfelli.

Um seinni umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. mars 2013, vísi kærendur til þess að þeir hafi ekki séð þá umsögn borgarminjavarðar sem nefnd sé. Sambærileg rök eigi við og þau sem rakin séu varðandi fyrri umsögn. Benda megi á að skipulagsfulltrúi viðurkenni með setningunni „auk þess sem óæskilegt sé að heildarsvipmóti hverfisins verði raskað umfram það sem þegar er orðið“ að verndunargildi hverfisins hafi verið raskað. Ekki verði því annað séð en að jafnræðisregla hafi verið brotin.

Kærendur telji þannig að formskilyrðum, sem og jafnræðisreglu og meðalhófsreglu, hafi ekki verið fullnægt. Efnisatriði umsagnar skipulagsfulltrúa snúi aðeins að húsa- og hverfavernd. Hann hafi samþykkt að stærð viðbyggingarinnar sé ásættanleg og geri ekki athugasemdir varðandi áhrif skuggavarps eða önnur áhrif á nálægar lóðir. Því standi og falli umsögn skipulagsfulltrúa með óljósum verndarhagsmunum. Þessir verndarhagsmunir hafi ekki verið rökstuddir með fullnægjandi hætti og því sé ólögmætt að beita þeim eins og gert hafi verið í málinu. Framangreind sjónarmið skipulagsfulltrúa gangi gegn þróun götu og hverfis og hvað varði kærendur þá gangi þau þvert gegn jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda verði hafnað og synjun byggingarfulltrúa staðfest. Byggt sé á því að synjun byggingarfulltrúa hafi verið lögmæt. Ekki verði séð að ákvæði um málsmeðferð hafi verið brotin á kærendum. Á það skuli bent að fyrirspurn kærenda árið 2012 hafi verið svarað með umsögn skipulagsstjóra. Í umsögninni komi fram að fyrirhuguð bygging muni raska svipmóti byggðarinnar og ekki falla vel að götumynd. Því þurfi hún að taka betur mið af formi og gerð upprunalegs húss og falla að byggingarstíl þess.

Kærendur hafi gert athugasemdir við umsögn skipulagsstjóra með bréfi, dags. í ágúst 2012, og fundað hafi verið með þeim. Niðurstaða þeirrar vinnu hafi verið að ekki væri ástæða til að breyta afstöðu skipulagsstjóra. Því sé þannig hafnað að málsmeðferð hafi verið brotin á kærendum við meðferð fyrirspurnarinnar. Bent skuli á að hvorki skipulagslög né mannvirkjalög geri ráð fyrir fyrirspurnum sem hluta af málsmeðferð vegna byggingarleyfisumsókna, heldur sé verið að láta uppi almenna afstöðu byggingaryfirvalda til fyrirhugaðra framkvæmda á grundvelli þeirra upplýsinga sem fyrir liggi. Ekki sé þannig um endanlega afstöðu borgaryfirvalda að ræða.

Byggingarleyfisumsókn kærenda hafi ekki verið í samræmi við þau skilyrði sem fram hafi komið í umsögn skipulagsstjóra, enda hafi ekki verið fallist á erindið og skipulagsfulltrúi hafi vísað til fyrri umsagnar sinnar. Byggingarfulltrúi hafi engu að síður ákveðið á fundi 26. febrúar 2013 að vísa málinu til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. Ekki hafi verið fallist á það af hálfu skipulagsfulltrúa að láta fara fram grenndarkynningu, en á fundi hans 8. mars 2013 hafi verið bókað að ekki væri fallist á erindið með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 7. mars 2013.

Í umsögn skipulagsfulltrúa komi fram að endurskoða þurfi hönnun viðbyggingarinnar út frá byggðamynstri Smáíbúðahverfisins, en fyrirhuguð bygging þurfi að mati skipulagsfulltrúa og borgarminjavarðar að taka betur mið af upprunalegu húsi og falla betur að svipmóti hverfis. Því sé ekki unnt að fallast á umsóknina að óbreyttu.

Ekki hafi verið skylt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina enda hafi hún ekki uppfyllt það skilyrði 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga að vera í samræmi við byggðamynstur hverfisins. Af uppdráttum sjáist að hin fyrirhugaða viðbygging sé gjörsamlega úr takti við það hús sem fyrir sé og byggðamynstur hverfisins sem einkennist af samskonar húsum. Viðbygging á lóðinni nr. 81 við Háagerði, sem kærendur vísi til, sé ekki sambærileg þeirri sem kærendur vilji reisa. Viðbyggingin við Háagerði 81 hafi verið samþykkt árið 1965 en þá hafi verið samþykkt að setja kvist á bakhlið og stækka húsið um 29,6 m2. Fyrirhuguð bygging kærenda sé rúmlega 41 m² með nýtískulegu yfirbragði sem ekki falli vel að húsi eða hverfi.

Málsástæðum kærenda þess efnis að byggingarfulltrúa hafi ekki verið skylt að vísa málinu til umsagnar skipulagsstjóra eða taka mark á umsögn hans sé einnig mótmælt. Byggingarfulltrúa beri að vísa byggingarleyfisumsókn til umsagnar skipulagsfulltrúa þar sem ekkert deiliskipulag sé í gildi. Skipulagsfulltrúi taki svo ákvörðun um framhald máls, þ.e. hvort vinna þurfi deiliskipulag eða hvort beita megi undanþáguákvæði 44. gr. og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknir. Skv. gr. 2.3.4. í gildandi byggingarreglugerð þurfi að leita samþykkis hlutaðeigandi skipulagsnefndar varði breyting á mannvirki form eða útlit. Tekið sé fram í ákvæðinu að ekki þurfi að leita slíks samþykkis sé breyting óveruleg, breyti ekki eða hafi áhrif á götumynd.

Ekki sé fallist á að þar sem svipmóti hverfisins sé þegar raskað sé ekki þörf fyrir verndun. Í fyrsta lagi sé ekki fallist á að svipmóti hverfisins hafi verið raskað svo neinu nemi og í öðru lagi leiði eitthvert rask á svipmóti byggðar í áranna rás ekki til þess að raska eigi byggðinni meira.

Því sé jafnframt hafnað að meðalhófsregla eða jafnræðisregla hafi verið brotnar á kærendum og að eignarréttur hafi verið rýrður. Þvert á móti hafi verið tekið jákvætt í að stækka húsið og kærendum því í lófa lagið að laga umsókn sína að umsögn skipulagsstjóra í málinu. Því sé mótmælt að rannsóknarregla hafi verið brotin eða andmælaréttur ekki virtur. Engin skylda sé til að veita andmælarétt við umsögn umsagnaraðila enda skoðist slíkar umsagnir sem hluti af þeim gögnum sem borgaryfirvöld styðjist við áður en ákvörðun sé tekin um afgreiðslu umsókna. Ekki sé heldur skylt að veita andmælarétt samkvæmt stjórnsýslulögum teljist það augljóslega óþarft. Bent skuli þó á að leitað hafi verið álits borgarminjavarðar umfram skyldu.

Beinast hafi legið við að líta til deiliskipulags Teigagerðisreits við meðferð umsóknarinnar þar sem það hverfi sé hluti af sömu heild og sé unnið eftir skipulagsuppdrætti frá 1953 „Smáhúsahverfi“. Sogavegur hafi byrjað að byggjast upp töluvert áður og algerlega án skipulags. Deiliskipulag fyrir Sogaveg, sem unnið hafi verið árið 2004, hafi því verið orðið mjög brýnt verkefni og mikil þörf hafi verið fyrir endurnýjun lélegra húsa. Hafi skipulagið því gert ráð fyrir bæði nýbyggingum og niðurrifi. Fráleitt sé að gera þá kröfu að tekið verði mið af óskyldum deiliskipulagsáætlunum sem byggi á öðrum forsendum. Í máli þessu hafi það verið mat skipulagsyfirvalda að hin fyrirhugaða viðbygging hæfi húsinu og byggðamynstri hverfisins illa. Sú afstaða borgaryfirvalda hafi strax verið látin uppi er kærendur hafi lagt inn fyrirspurn. Jafnframt hafi kærendum verið leiðbeint um þau atriði sem uppfylla þyrfti til að byggingarleyfisumsókn yrði grenndarkynnt. Kærendur hafi hins vegar kosið að leggja inn byggingarleyfisumsókn sem hafi ekki verið í samræmi við afstöðu skipulagsyfirvalda. Kærendur hafi því tekið alla áhættu af því að byggingarleyfisumsókninni yrði synjað. Því sé þannig hafnað að synjun byggingarfulltrúa hafi byggst á ólögmætum sjónarmiðum. Á það skuli bent að skipulagsvaldið liggi hjá sveitarfélögunum og samkvæmt lögum sé það hlutverk sveitarstjórna að fjalla um og meta leyfisumsóknir og tryggja faglega umfjöllun, m.a. varðandi útlit og form bygginga.

Aðilar hafa gert nánari grein fyrir sjónarmiðum sínum, sem ekki þykir ástæða til að rekja hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík á umsókn um leyfi til að byggja við einbýlishús að Háagerði 12, sem er í þegar byggðu hverfi sem ekki hefur verið deiliskipulagt. Í umræddu tilviki lögðust skipulagsyfirvöld gegn byggingarleyfisumsókn kærenda án undangenginnar grenndarkynningar.

Til stuðnings afstöðu sinni til umsóttrar viðbyggingar vísa skipulagsyfirvöld til þess að viðbyggingin þurfi að taka betur mið af formi og gerð upprunalegs húss og falla betur að svipmóti Smáíbúðahverfisins auk þess sem óæskilegt sé að heildarsvipmóti hverfisins verði raskað umfram það sem þegar sé orðið. Þau sjónarmið sem búa að baki hinni kærðu ákvörðun byggja, að því er fram kemur í umsögn skipulagsfulltrúa, á aðalskipulagi og deiliskipulagsskilmálum Teigagerðisreits. Fram kemur í aðalskipulagi Reykjavíkur, kafla 3.3, Þéttleiki byggðar og nýtingarhlutfall, að þegar fjallað sé um byggingarleyfisumsókn þar sem ekki hefur verið unnið deiliskipulag og ekki liggur fyrir í aðalskipulagi hver þéttleiki, byggingarmagn og yfirbragð byggðar skuli vera, skuli taka tillit til hæðar nærliggjandi húsa við sömu götu og nýtingarhlutfalls á viðkomandi götureit, auk þess sem áhrif á m.a. götumynd skuli metin, og þess gætt að framkvæmdin leiði aðeins til óverulegra breytinga á byggðamynstri hverfisins. Byggðamynstur er skilgreint í 5. tl. 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sem lögun og yfirbragð byggðar, svo sem hæð og þéttleiki, og í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 er byggðamynstri lýst sem lögun og yfirbragði byggðar, þar með talið fyrirkomulag byggðar og landnotkunar, svo sem hæð og þéttleiki, tegund landnotkunar, gatnakerfi, gerð og uppröðun bygginga, sbr. gr. 1.3.

Skipulagsyfirvöld hafa ekki beitt skipulagsvaldi sínu til að gera nefnd skipulagsmarkmið um svipmót hverfis bindandi gagnvart stjórnvöldum og borgurum með skipulagsákvörðunum. Það er óumdeilt að hæð hússins og nýtingarhlutfall lóðar eftir umsótta breytingu yrðu í samræmi við nærliggjandi hús, en ekki verður í þessu sambandi byggt á ákvæðum deiliskipulags annars götureits, s.s. Teigagerðisreits, sem ekki tengist umræddum götureit og liggur í nokkurri fjarlægð. Umdeild viðbygging yrði 20,8 m² að grunnfleti, og á tveimur hæðum, og hún risi ekki hærra en núverandi hús á lóðinni sem liggur við botngötu. Með hliðsjón af þessu, og því að viðbyggingin yrði staðsett innarlega í lóð frá götu, verður hvorki séð að hún myndi raska götumynd að marki né að með henni yrði vikið frá landnotkun eða þéttleika byggðar svæðisins.

Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga skal skipulagsnefnd láta fara fram grenndarkynningu þegar sótt er um byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og bar því samkvæmt framansögðu að grenndarkynna fyrirhugaða viðbyggingu áður en skipulagsyfirvöld tóku afstöðu til umsóknar kærenda.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið þykja þeir annmarkar vera á málsmeðferð og rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar að fella verði hana úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. mars 2013 um að synja umsókn kærenda um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við einbýlishús að Háagerði 12 í Reykjavík.

____________________________
Ómar Stefánsson

____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

39/2012 Lindargata

Með dim

Árið 2013, fimmtudaginn 21. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson, settur forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 39/2012, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 11. apríl 2012 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Skuggahverfis, staðgreinireit 1.152.4, vegna lóðar nr. 36 við Lindargötu.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 7. maí 2012, kæra D og K, Lindargötu 25, Reykjavík, ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 11. apríl 2012 um breytingu á deiliskipulagi Skuggahverfis, staðgreinireit 1.152.4, vegna lóðar að Lindargötu 36 í Reykjavík. Skilja verður málskot kærenda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarnefndinni bárust gögn málsins frá Reykjavíkurborg hinn 27. september 2012.

Málavextir: Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 17. febrúar 2012 var lögð fram umsókn Rent leigumiðlunar ehf., dags. 16. s.m., um breytingu á deiliskipulagi Skuggahverfis, staðgreinireit 1.152.4, vegna lóðar nr. 36 við Lindargötu. Breytingin fólst í dýpkun byggingarreits úr 8 m í 10 m, nema á þriggja metra kafla næst Vatnsstíg 11. Þá var gert ráð fyrir að byggingin myndi tengjast Vatnsstíg 11, en rishæð yrði inndregin frá Lindargötu 34 um 2,5 m í samræmi við gildandi deiliskipulag. Þá fól breytingin í sér hækkun nýtingarhlutfalls lóðarinnar úr 2,06 í 2,6. Að síðustu voru tvö bílastæði, sem gert hafði verið ráð fyrir á byggingarreit, felld niður. Á fundinum var bókað að samþykkt væri að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Lindargötu 31, 33, 34 og 34a. Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir að nýju hjá skipulagsfulltrúa á afgreiðslufundi hinn 23. mars 2012. Á fundinum lágu fyrir athugasemdir, m.a. frá kærendum, og var málinu vísað til umsagnar verkefnisstjóra. Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 30. mars s.á. var lögð fram umsögn skipulagsstjóra, dags. sama dag, þar sem fram komnum athugasemdum var svarað, og samþykkt að vísa málinu til skipulagsráðs. Áðurnefndar athugasemdir og umsögn skipulagsstjóra voru kynntar á fundi skipulagsráðs hinn 11. apríl 2012. Jafnframt voru lagðar fram upplýsingar um skuggavarp. Breytingartillagan var samþykkt á fundinum með vísan til umsagnar skipulagsstjóra og tók hún gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 27. apríl 2012.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að hin kærða deiliskipulagsbreyting geti ekki talist óveruleg í skilningi gr. 7.2.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Aukning á nýtingarmagni á lóð muni hafa fordæmisáhrif gagnvart öðrum lóðum sem séu óbyggðar á reitnum og þar með hafa í för með sér verulega breytingu á deiliskipulagi svæðisins, sem samþykkt hafi verið árið 2004. Þá komi fram í gr. 5.4.1 reglugerðarinnar að útfærsla stefnu og ákvæði aðalskipulags í deiliskipulagi skuli vera bindandi fyrir viðkomandi skipulagssvæði, en telja megi að áður nefnd breyting setji markmið aðalskipulags fyrir svæðið í hættu. Breytingin standist ekki með hliðsjón af gr. 3.1 í skipulagsreglugerð, þar sem skýrt sé kveðið á um að ef færri en tvö bílastæði séu á íbúð þurfi að sýna fram á að þörfin sé minni eða unnt sé að uppfylla hana með öðrum hætti. Mikilvægt sé að huga að aukningu umferðar sem breytingin muni hafa í för með sér m.t.t. fordæmisgildis á nýtingu annarra lóða. Lindargata sé nú þegar þröng og fjölfarin gata, bílastæði fá og nýtt bæði af íbúum og fólki sem nýti þjónustu miðborgarinnar eða sæki þangað vinnu. Þá sé ekki tekið tillit til almenningssvæða til útivistar og leiks, sem nú þegar séu af mjög skornum skammti við götuna, sbr. gr. 4.5.2 og 4.2.2 fyrrnefndrar reglugerðar.

Að lokum sé gerð athugasemd við rekstur gistiheimilis að Lindargötu 36 og þess krafist að íbúar við Lindargötu fái afhentar upplýsingar um fjölda gistirýma í byggingunni. Lindargata sé í blandaðri byggð en gistirými í nálægð við götuna séu orðin fjölmörg, með tilheyrandi fjölgun rútubifreiða á Skúlagötu, Hverfisgötu og Veghúsastíg, sem skapi hættu bæði fyrir akandi og gangandi vegfarendur.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á frávísun málsins en að öðrum kosti að ógildingarkröfu kærenda verði hafnað.

Kærendur geti ekki talist eiga kæruaðild að málinu enda uppfylli þeir ekki skilyrði laga um að eiga lögvarða hagsmuni af úrlausn þess fyrir úrskurðarnefndinni, sbr. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Kærendur búi í húsi nr. 25 við Lindargötu í umtalsverðri fjarlægð frá skipulagsreitnum. Þeir hafi ekki verið tilnefndir sem hagsmunaaðilar í grenndarkynningunni og hafi því ekki átt beina aðild að umræddu máli. Deiliskipulagsbreytingin snerti þá á engan hátt með beinum hætti og beri af þessum sökum að vísa kærunni frá.

Um efnishlið máls sé vísað til þess að umrædd deiliskipulagsbreyting hafi verið óveruleg. Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 skuli við mat á því hvort breyting á deiliskipulagi teljist óveruleg eða veruleg taka mið af því að hve miklu leyti tillagan víki frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis. Skipulagsbreytingin breyti engu um landnotkun á umræddum lóðum, sem samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé blönduð byggð. Á blönduðum svæðum sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð, ásamt tilheyrandi nærþjónustu, í bland við fjölþætta atvinnustarfsemi og hrófli breytingin í engu við þeirri landnotkun.

Nýtingarhlutfall hækki úr 1,45 í 2,6 enda sé byggingarreitur dýpkaður nokkuð. Ekkert flatarmál innan byggingarreits verði tekið undir bílastæði, eins og gert sé í gildandi deiliskipulagi, en við það hækki nýtingarhlutfallið. Lóðin sé mjög lítil og þar af leiðandi verði nýtingarhlutfall hærra en á aðliggjandi lóðum. Breytingin ætti því ekki að vera fordæmisgefandi fyrir lóðir að Lindargötu 28, 30, 32 og 34, en á þeim lóðum sé hámarksdýpt byggingarreits 10 m. Hæpið sé að telja hækkun nýtingarhlutfallsins verulega. Með breytingunni sé heimilað að byggja rishæð hússins að gafli Vatnsstígs 11, en samkvæmt deiliskipulagi hafi þar áður verið u.þ.b. 2 m bil milli þakhæða. Sú útlitsbreyting hafi þó engin áhrif á nærliggjandi byggð hvað varði skuggavarp. Hvorki í gildandi deiliskipulagi né umræddri breytingu á því sé fjallað um útlit hússins nema varðandi hæð þess og stærð innan byggingarreits. Frá götu líti byggingarreiturinn nánast eins út eftir breytingu og verði hún því ekki talin það mikil að rétt sé að meta hana verulega frá fyrra útliti hússins. Þá breytist form Skuggahverfis lítið við umrædda deiliskipulagsbreytingu. Ekki sé ljóst til hvaða óbyggðu reita kærendur vísi varðandi fordæmisáhrif breytingarinnar, en telja megi Skuggahverfið fullbyggt. Þó sé enn verið að byggja neðan Lindargötu og búast megi við uppbyggingu á nokkum stöðum í samræmi við heimildir í deiliskipulagi. Ólíklegt megi þó telja að 2 m dýpkun byggingarreits að Lindargötu 36 geti haft áhrif á það.

Varðandi athugasemd kærenda um bílastæði sé vísað til umsagnar skipulagsstjóra, dags. 30. mars 2012, en þar hafi m.a. verið bent á nálægð við bílageymslu í Kolaporti og á Lindargötu og það markmið borgaryfirvalda að stuðla að umhverfisvænni ferðamáta, auk þess sem stutt sé í alla þjónustu í þessu hverfi. Einnig sé bent á að þegar litið sé til öryggis gangandi vegfarenda sé það frekar til bóta að fjarlægja bílastæði þar sem bakka þurfi yfir gangstétt út úr stæði.

Því sé mótmælt að við skipulagsbreytinguna hafi þurft að taka sérstakt tillit til almenningssvæða til útivistar og leiks í samræmi við ákvæði gr. 4.2.2 og 4.5.2 í skipulagsreglugerð. Breytingin hafi verið smávægileg og ekki kallað á sérstaka umfjöllun um almenningssvæði af því tagi. Samkvæmt 3. mgr. 7. gr. laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, sé það lögreglustjórinn á höfuðborgarsvæðinu sem gefi út rekstrarleyfi fyrir gistiheimili og sé kærendum bent á að snúa sér til þess embættis varðandi upplýsingar um rekstur gistiheimilis að Lindargötu 36.

Málsrök lóðarhafa: Lóðarhafi krefst þess aðallega að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfum kærenda verði hafnað og er málatilbúnaður hans mjög á sömu lund og Reykjavíkurborgar.

Sérstaklega er vísað til þess að Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemdir við að tillagan yrði grenndarkynnt og að nýtingarhlutfall nærliggjandi lóða spanni allt frá 0 til 4,29, en í fyrirliggjandi máli sé hækkun nýtingarhlutfalls úr 2,06 í 2,60. Verði það ekki talið í ósamræmi við það nýtingarhlutfall sem fyrir sé á einstökum lóðum á reitnum. Telja verði að fordæmi úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 21/2006 (Brákarbraut) hafi beina þýðingu við úrlausn málsins hvað varði mat á því hvort um verulega breytingu sé að ræða. Sá rökstuðningur kærenda að breytingin teljist ekki óveruleg, þar sem hún hafi fordæmisgildi vegna annarra lóða á skipulagsreitnum, hafi í eðli sínu ekkert að gera með það hvort breyting deiliskipulags sé metin veruleg eða óveruleg og hafi því enga þýðingu. Þá sé bent á að með breytingunni sé verið að laga byggingarheimildir að þeim heimildum sem til staðar séu á næstu lóðum í sömu götu.

Að lokum sé vísað til þess að valdsvið úrskurðarnefndarinnar nái ekki til kröfugerðar kærenda um afhendingu upplýsinga um fjölda gistirýma í byggingunni, auk þess sem upplýsingarnar séu ekki til staðar þar sem hvorki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni né leyfi fyrir rekstri gistiheimilis.

————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Kærendur búa við Lindargötu en þar stendur lóð sú sem hin kærða deiliskipulagsbreyting tekur til. Ekki er loku fyrir það skotið að breytingin geti snert lögvarða hagsmuni kærenda og teljast þeir því eiga kæruaðild í málinu skv. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.

Með hinni umdeildu skipulagsbreytingu er byggingarreitur baka til á lóðinni að Lindargötu 36 dýpkaður um 2 m á um 10 m bili til samræmis við byggingarreiti næstu lóða. Við þá breytingu stækkar grunnflötur heimilaðs húss á lóðinni um rúmlega 21 m2, og gólfflötur hússins um 85 m2. Með því eykst nýtingarhlutfall lóðarinnar um rúmlega 26%. Heimilað hús á lóðinni verður áfram þrjár hæðir og ris. Ekki verður séð að umdeild breyting geti raskað svo nokkru nemi grenndarhagsmunum kærenda sem búa í húsi fjórum lóðum frá Lindargötu 36 til vesturs, handan götu, eða hafi að öðru leyti grenndaráhrif að marki á næsta nágrenni. Við breytinguna fækkar bílastæðum á lóðinni um tvö en í umsögn skipulagsstjóra, þar sem andmælum við kynningu skipulagsins var svarað, var færð fram skýring á ástæðum þess. Við staðfestingu skipulagsins er vísað í nefnda umsögn.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 er heimilað að gera breytingar á deiliskipulagi með grenndarkynningu í stað almennrar auglýsingar, sem kveðið er á um í 1. mgr. lagaákvæðisins, þegar breyting telst óveruleg. Við mat á því hvort breyting teljist óveruleg eða ekki skal taka mið af því að hve miklu leyti breytingin víkur fá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis. Þótt hin umdeilda breyting feli í sér nokkra hækkun nýtingarhlutfalls lóðarinnar að Lindargötu 36 eru aðstæður með þeim hætti, eins og fyrr er rakið, að áhrif breytingarinnar á umhverfið eru hverfandi. Verður því fallist á að heimilt hafi verið að fara með umdeilda breytingu á deiliskipulagi svæðisins samkvæmt málsmeðferð 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um ógildingu ákvörðunar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 11. apríl 2012 um breytingu á deiliskipulagi Skuggahverfis, staðgreinireit 1.152.4, vegna lóðar að Lindargötu 36 í Reykjavík.

____________________________________
Ómar Stefánsson

____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

57/2013 Egilsgata

43/2015 Hamraborg

45/2015 Ránargata

8/2013 Langabrekka

121/2014 Fannborg

117/2014 Hamraborg

48/2014 Borgarhólsstekkur

20/2014 Arnargata

37/2013 Háagerði

39/2012 Lindargata

Um okkur

Opnunartími