Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

20/2014 Arnargata

Árið 2014, fimmtudaginn 19. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
 
Fyrir var tekið mál nr. 20/2014, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur frá 12. febrúar 2014 um breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureits og á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 25. mars 2014, um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Arnargötu 10 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 16. mars 2014, er barst nefndinni 24. s.m., kæra G og G og fyrir hönd sex íbúa og eigenda íbúða að Fálkagötu 23a, Reykjavík, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur frá 12. febrúar 2014 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureits. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða skipulagsákvörðun verði felld úr gildi.

Með bréfi, dags. 28. maí 2014, kæra nefnd G og G ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. mars 2014 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Arnargötu 10, með kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. Var það mál, sem er nr. 45/2014, sameinað máli þessu. Jafnframt var gerð krafa um að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi yrðu stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni og var fallist á þá kröfu í úrskurði uppkveðnum 5. júní 2014.

Málavextir: Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag Fálkagötureits, sem afmarkast af Tómasarhaga, Hjarðarhaga, Suðurgötu og lóðunum við Fálkagötu 1-13 og Tómasarhaga 7, er tók gildi hinn 8. júlí 2008. Samkvæmt því skipulagi var ekki gert ráð fyrir frekari uppbyggingu á lóðinni Arnargötu 10.

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa Reykjavíkur 11. október 2013 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort heimilað yrði að byggja við húsið að Arnargötu 10. Var bókað á fundinum að með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 8. október 2013 væru ekki gerðar athugasemdir við að unnin yrði tillaga að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindið sem yrði grenndarkynnt þegar hún bærist. Hinn 8. nóvember 2013 var á fundi skipulagsfulltrúa tekin fyrir umsókn lóðarhafa Arnargötu 10 um deiliskipulagsbreytingu þar sem heimilað yrði að byggja við húsið að Arnargötu 10. Samþykkt var að grenndarkynna skipulagsbreytinguna og bárust athugasemdir frá kærendum. Á fundi umhverfis- og skipulagsráðs 12. febrúar s.á. var skipulagstillagan samþykkt og tók hún gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. mars 2014. Með deiliskipulagsbreytingunni er heimiluð allt að 50 m2 tveggja hæða viðbygging við norðvestur hlið hússins að Arnargötu 10 og jafnframt heimilað að nýta þakflöt viðbyggingarinnar sem svalir. Við breytinguna fór heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar úr 0,51 í 0,72.

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík samþykkti hinn 25. mars 2014 umsókn um leyfi til að byggja 45 m² viðbyggingu með þaksvölum við húsið að Arnargötu 10. Munu framkvæmdir hafa hafist við breytingar á húsinu 26. maí s.á., vinna legið að mestu niðri 27. s.m, en hafist á ný við útgáfu byggingarleyfis 28. s.m.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að heimiluð viðbygging að Arnargötu 10 muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni úr íbúð þeirra og birtuskerðingu á svölum á ákveðnum tímum árs, sem hefði í för með sér verðrýrnun á fasteign þeirra. Þau hafi keypt umrædda fasteign fyrir tæpu ári, óafvitandi um nefndar framkvæmdir og greitt fyrir fermetraverð sem hafi verið langt yfir meðaltali svæðisins. Kynningarferli skipulagsbreytingarinnar hafi verið sýndarmennska. Ekkert tillit hafi verið tekið til athugasemda þeirra. Hafi kærendur m.a. ekki fengið að sjá skýrslu um skuggavarp á nærliggjandi lóðir og engu hafi breytt þótt þeir hafi lýst vilja sínum til að fallast á aðrar útfærslur á fyrirhugaðri viðbyggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til fyrrgreindrar umsagnar skipulagsfulltrúa vegna málsins, dags. 10. janúar 2014. Þar komi m.a. fram að umdeild viðbygging sé ekki afgerandi stór og falli hún að byggingarstíl hússins. Ekki verði fallist á að útsýni teljist til lögvarinna réttinda og ekki verði talið að um sé að ræða afgerandi skerðingu á birtu eða sólarljósi gagnvart fasteign kærenda. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi. Hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við deiliskipulag.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafar telja fráleitt að hin umdeilda viðbygging hafi í för með sér slæmar breytingar fyrir hverfið. Þvert á móti sé stuðlað að hæfilegri uppbyggingu á reitnum. Fordæmi sé fyrir svipuðum viðbyggingum við öll hús á Arnargötu og þyki mikil prýði af. Bent sé á að þegar fólk kaupi sér íbúð í þéttbýli megi það alltaf búast við röskun á nánasta umhverfi. Tekið sé undir með skipulagsfulltrúa Reykjavíkur að útsýni innan borgarmarka teljist til gæða en ekki sé fallist á að það sé réttur. Hljóti hagsmunir byggingarleyfishafa af áframhaldandi búsetu á eign sinni að vega þyngra en örlítið sjávarútsýni, sem njóta megi af takmörkuðum hluta svala kærenda. Nefnt útsýni sé þvert í gegnum nánast trjágróðurlausa lóð byggingarleyfishafa en tré skyggi á sjávarútsýni kærenda annars staðar á svölunum. Útsýni þetta myndi hverfa með öllu ef byggingarleyfishafar myndu rækta upp álíka tré. Telji byggingarleyfishafar ósannað að framkvæmdir þeirra muni valda verðmætisrýrnun á eign kærenda. Að öðrum kosti sé á það bent að kærendur geti eftir atvikum gert kröfu um bætur af þeim sökum á hendur Reykjavíkurborg, sbr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Þá sé ekki um afgerandi skerðingu á sólarljósi að ræða samkvæmt stöðluðum skuggavarpsuppdráttum.

Byggingarleyfishafar hafi verið verið grunlausir um fram komna kæru á þeim tíma sem framkvæmdir hófust. Fjarstæða sé að kynningarferli vegna deiliskipulagsbreytinga hafi verið sýndarmennska og að athugasemdir kærenda hafi verið hunsaðar. Þvert á móti hafi skuggavarp og sjónlínur verið skoðaðar og aðrar tillögur gerðar, en óbreytt viðbyggingartillaga hafi verið eini raunhæfi kosturinn. Þá leiki enginn vafi á því að heimilt hafi verið að viðhafa þá málsmeðferð sem gert hafi verið. Deiliskipulagstillagan sé í mjög góðu samræmi við notkun, útlit og form svæðisins og feli í sér óverulega aukningu á nýtingarhlutfalli. Megi í því samhengi benda á að nýtingarhlutfall annarra lóða við Arnargötu sé með ýmsu móti, t.d. sé það hærra við Arnargötu 14 en hjá byggingarleyfishöfum. Nýtingarhlutfall eftir breytingu geti því ekki talist óeðlilega hátt í þessu samhengi og hin umþrætta deiliskipulagsbreyting sé í góðu samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar, sbr. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga.

Byggingarleyfishafar taki að öðru leyti undir sjónarmið Reykjavíkurborgar.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 5. júní 2014.

———————————

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem ekki verða rakin frekar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Á skipulagssvæði því sem hér um ræðir er þétt byggð sem þegar var mótuð við gildistöku deiliskipulags Fálkagötureits árið 2008. Baklóðir Arnargötu 10 og Fálkagötu 23a snúa hvor að annarri en hafa ekki sameiginleg lóðamörk. Fasteignin að Arnargötu 10 stendur vestanvert frá baklóð fasteignar kærenda. Með hinni umdeildu skipulagsbreytingu var heimilað að reisa allt að 50 m² viðbyggingu á tveimur hæðum og að nýta þakflöt viðbyggingarinnar sem svalir. Nýtingarhlutfall hækkar við breytinguna úr 0,51 í 0,72. Á lóðinni er fyrir 120 m² einbýlishús og voru byggingarheimildir fyrir lóðina samkvæmt eldra skipulagi frá árinu 2008 fullnýttar fyrir umdeilda breytingu. Hin kærða deiliskipulagsbreyting var gerð að undangenginni grenndarkynningu skv. 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga skal fara með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða með því fráviki að ekki er skylt að taka saman lýsingu skv. 1. mgr. 40. gr. laganna. Sú undantekning er gerð í 2. mgr. 43. gr. sömu laga að telji sveitarstjórn að gera þurfi breytingar á gildandi deiliskipulagi, sem séu það óverulegar að ekki sé talin ástæða til meðferðar skv. 1. mgr. ákvæðisins, skuli fara fram grenndarkynning. Við mat á því hvort breyting á deiliskipulagi teljist óveruleg skal taka mið af því að hve miklu leyti tillagan víkur frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis. Er sambærilegt ákvæði að finna í gr. 5.8.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013, en jafnframt er þar tilgreint að meta skuli hvort um fordæmisgefandi breytingu sé að ræða eða breytingu er varði almannahagsmuni. Í frumvarpi til núgildandi skipulagslaga segir m.a. um nefnda 2. mgr. 43. gr. laganna: „Lagt er til það nýmæli í 2. mgr. að sett eru fram viðmið í greininni um það hvenær um óverulega breytingu á deiliskipulagi er að ræða, en við mat á því þarf að skoða að hversu miklu leyti deiliskipulagstillagan víkur frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti, formi og svipmóti viðkomandi svæðis. Sem dæmi um óverulegar breytingar af þessu tagi er þegar iðnaðarhúsnæði er breytt í íbúðarhúsnæði, glerjun útisvala, skyggni yfir útidyr, dúkkuhús sem sett eru í garð o.s.frv.“ Slíkar breytingar á deiliskipulagi skulu þannig grenndarkynntar í stað þess að þær verði auglýstar.

Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu er nýtingarhlutfall lóðarinnar að Arnargötu 10 aukið um rúm 40% þar sem fyrir er þétt byggð. Með hliðsjón af því, og þar sem ætla má að viðbyggingin með heimiluðum þaksvölum sé til þess fallin að hafa grenndaráhrif gagnvart næstu lóðum, verður að telja, eins og á stóð, að ekki hafi verið skilyrði til að grenndarkynna skipulagstillöguna sem óverulega deiliskipulagsbreytingu skv. 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga.

Með hliðsjón af framangreindu verður hin kærða deiliskipulagsákvörðun talin haldin slíkum annmörkum að fallast verði á kröfu um ógildingu hennar.

Að þeirri niðurstöðu fenginni á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi deiliskipulagi og enn fremur liggur fyrir að ekki var leitað álits minjaverndar við meðferð byggingarleyfisins, svo sem áskilið er í 30. gr. laga um menningarminjar nr. 80/2012, þar sem húsið að Arnargötu 10 var byggt fyrir 1925. Verður byggingarleyfið því jafnframt fellt úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur frá 12. febrúar 2014 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Fálkagötureits.
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. mars 2014 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Arnargötu 10, Reykjavík eru felldar úr gildi.

__________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________           _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson