Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

121/2014 Fannborg

Árið 2015, föstudaginn 30. janúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 121/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. febrúar 2014 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. október 2014, sem barst nefndinni 2. desember s.á., kæra K, Fannborg 7 og J, H og Æ, eigendur íbúða að Fannborg 9, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs að veita Hömlum ehf. leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9. Er þessi krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, en að auki er þess krafist að yfirvofandi framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Kópavogsbæ 12. desember 2014 og 28. janúar 2015.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Kópavogs 11. febrúar 2014 var tekin fyrir og samþykkt umsókn Hamla ehf. um leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð fjöleignarhússins við Fannborg 7-9, en þar var áður rekin heilsugæsla. Hinn 24. október s.á. beindi húsfélagið Fannborg 7-9 fyrirspurn til byggingarfulltrúa Kópavogs varðandi framkvæmdir í fyrrum húsnæði heilsugæslunnar, sem hefðu hafist nokkrum vikum fyrr. Í svari byggingarfulltrúa 28. s.m. var upplýst að byggingaráform fyrir gistiheimili hefðu verið samþykkt en ekkert byggingarleyfi verið gefið út. Jafnframt kom fram að byggingarfulltrúi hefði talað við framkvæmdaaðila um að stöðva allar frekari framkvæmdir þar til svo yrði.

Samkvæmt upplýsingum fengnum frá sveitarfélaginu 28. janúar 2015 hefur enn ekki verið gefið út byggingarleyfi. Kemur fram í gögnum frá sveitarfélaginu að skilyrði til þess séu ekki uppfyllt þar sem áskilið samþykki eigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum liggi ekki fyrir, auk þess sem samþykkja þurfi breytt byggingaráform í samræmi við nýjar teikningar.

Úrskurðarnefndin gaf Hömlum ehf. kost á að koma á framfæri athugasemdum vegna fram kominnar kæru. Var nefndin upplýst um að Hömlur ehf. hefði selt Hraunbrekku ehf. eignarhluti sína í húsnæðinu við Fannborg 7-9 með kaupsamningi, dags. 1. ágúst 2013, og hefði eignin verið afhent kaupsamningshöfum 31. júlí s.á. Hömlur ehf. hafi aldrei sótt um framkvæmdaleyfi vegna húsnæðisins og geti því ekki verið leyfishafi. Samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands eru Hömlur ehf. enn skráð þinglýstur eigandi þeirra eignarhluta er kaupsamningurinn tekur til en í ljósi veittra upplýsinga gaf úrskurðarnefndin kaupsamningshafa kost á að tjá sig um málið.

Málsrök kærenda: Kærendur skírskota til þess að eigendur, eða hugsanlega kaupendur, hafi tvisvar reynt að fá íbúðareigendur í Fannborg 7-9 til að samþykkja heimild til að breyta umþrættu húsnæði í litlar íbúðir eða gistiheimili. Samkvæmt eignaskiptasamningi frá 1976 sé eingöngu heimilt að vera með íbúðarhúsnæði og verslunarhúsnæði í Fannborg 7-9. Með því að veita greint framkvæmdarleyfi væri verið að valda kærendum verulega auknu ónæði frá því sem hafi verið meðan heilsugæsla hafi verið starfrækt í húsnæðinu, enda hafi sú starfsemi eingöngu verið að degi til. Að auki muni umþrættar breytingar valda fjárhagslegu tjóni, en að mati löggiltra fasteignasala megi búast við að verðmæti eigna kærenda muni rýrna.

Samkvæmt fjöleignarhúsalögum þurfi samþykki allra eigenda til að heimila breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi, eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, hafi sú breyting í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa. Greind regla sé í gildi nema sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda. Sé því nauðsynlegt að fá samþykki allra eigenda til að breyta nýtingu séreignar verulega. Það teljist veruleg breyting á hagnýtingu eignar að reka gistiheimili í húsnæði sem áður hafi hýst heilsugæslu. Að auki hafi breytingin í för með sér óþægindi og truflun fyrir íbúa á sama stigagangi, enda hafi rekstur gistiheimilis allt önnur og víðtækari áhrif en rekstur heilsugæslu og þá sérstaklega þar sem umgangur um gistiheimili sé á öðrum tímum. Einnig megi ráða af lögunum að það sé hlutverk framkvæmdaraðila að sýna fram á að ekki verði um neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda að ræða, en ekki eigendanna að sýna fram á að röskun muni verða af breyttri starfsemi.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að við samþykki byggingarfulltrúa á þeim byggingaráformum að breyta heilsugæslurými í gistiheimili hafi það verið mat hans að ekki væri þörf á samþykki meðeigenda. Ekki liggi fyrir deiliskipulag fyrir svæðið en Fannborg 7-9 sé á svokölluðu miðsvæði samkvæmt aðalskipulagi Kópavogs. Sé miðsvæði skilgreint sem svæði fyrir verslunar-, þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjóni heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, s.s. verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi sem talin sé samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis, sbr. b-lið 2. mgr. 6.2. gr. skipulagsreglugerðar nr. 90/2013. Samkvæmt aðalskipulagi sé því gert ráð fyrir gistihúsum á þessu svæði. Sé húsið við Fannborg 7-9 skráð sem atvinnuhúsnæði og verði ekki breyting þar á. Því sé ekki um grundvallarbreytingu á notkun hússins að ræða. Um sé að ræða hljóðláta starfsemi sem trufli lítt aðra og verði því að líta svo á að breytingin hafi ekki í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en verið hafi. Að auki sé bent á að ákvörðun um að samþykkja byggingaráform sé ekki stjórnvaldsákvörðun, enda bindi hún ekki enda á mál. Sé því rétt að vísa kærunni frá úrskurðarnefndinni.

Athugasemdir kaupsamningshafa: Kaupsamningshafi bendir á að áður en til útgáfu framkvæmdaleyfis komi þurfi byggingarfulltrúi að taka afstöðu til sumra þeirra álitaefna sem nefnd séu í kæru, þ.m.t. nauðsyn þess að fá samþykki annarra eigenda við fyrirhuguðum breytingum. Sé bent á að staðhæfingar um verðmætarýrnun annarra eignarhluta hússins séu órökstuddar. Að auki verði ekki séð hvernig rekstur íbúða í skammtímaleigu myndi leiða af sér ónæði fyrir aðra íbúa í húsinu. Ekki sé hægt að skýra ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga með þeim hætti að það sé eigenda þeirra eignarhluta sem fyrirhugað er að breyta að sýna fram á að ekki verði um að ræða neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda. Þeir sem hyggist beita sér fyrir stöðvun á breyttri hagnýtingu annarra eignarhluta verði að sýna fram á að þeir hafi af því lögmæta hagsmuni og geti sýnt fram á hverjir þeir séu. Í því felist krafa um rökstuðning fyrir því í hverju verðmætarýrnun á öðrum eignarhlutum fasteignarinnar sé fólgin. Þar sem slíkur rökstuðningur liggi ekki fyrir í málinu sé rétt að hafna kærunni.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar að gistiheimili verið innréttað í húsnæði við Fannborg 7-9 þar sem áður var heilsugæsla. Samþykki byggingarfulltrúa á hinum umþrættu byggingaráformum fól í sér stjórnvaldsákvörðun, enda skapar hún rétt til handa umsækjanda til að fá útgefið byggingarleyfi í skjóli hennar, að uppfylltum þeim skilyrðum sem nánar greinir í 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010. Undir rekstri málsins hefur umsækjandi, samkvæmt þeirri umsókn sem byggt var á við töku hinnar kærðu ákvörðunar, andmælt því að hann sé leyfishafi og upplýst að ekki hafi verið sótt um umþrætt leyfi af hans hálfu. Þá kemur fram í gögnum að sveitarfélagið hafi breytt afstöðu sinni varðandi áskilnað um samþykki eigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum fyrir hinum kærðu breytingum.

Fasteignin Fannborg 7-9 er staðsett á ódeiliskipulögðu svæði. Þegar hin kærða ákvörðun var tekin mælti 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 fyrir um að skipulagsnefnd skyldi láta fara fram grenndarkynningu þegar sótt væri um byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem væri í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag lægi ekki fyrir. Kemur og skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að skipulagslögum að grenndarkynnt skuli í slíkum tilvikum. Er þannig með ótvíræðum hætti lögð sú skylda á sveitarfélög að sjá til þess að grenndarkynning fari fram áður en leyfi er gefið til framkvæmda á ódeiliskipulögðu svæði og það þrátt fyrir að framkvæmd sé í samræmi við aðalskipulag hvað landnotkun varðar. Samkvæmt þeim upplýsingum sem úrskurðarnefndin hefur undir höndum hefur grenndarkynning ekki farið fram. Þá voru ekki skilyrði fyrir því að falla frá grenndarkynningu á grundvelli undantekningaákvæðis 3. mgr. 44. gr. laganna, enda ekki girt fyrir að umþrætt framkvæmd hafi áhrif á aðra en sveitarfélagið og umsækjanda hins kærða leyfis.

Samkvæmt öllu framangreindu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. febrúar 2014 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson