Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
feb 22
Love0

108/2022 Eyravegur

Með

Árið 2023, miðvikudaginn 22. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Þátt tóku Arnór Snæbjörnsson forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 108/2022, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 7. september 2022, um að synja umsókn um leyfi fyrir byggingu við íbúðarhús að Eyravegi 22.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

 Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 8. september 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar að synja umsókn hans um leyfi fyrir byggingu á einni hæð við íbúðarhúsið að Eyravegi 22, Selfossi. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og að kæranda verði veitt umbeðið byggingarleyfi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Sveitarfélaginu Árborg 28. október 2022.

Málavextir: Með umsókn, dags. 8. ágúst 2022, sótti kærandi um byggingaráform og leyfi fyrir byggingu á einni hæð við íbúðarhúsið að Eyravegi 22. Málið var tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 24. ágúst. s.á. Á fundinum var eftirfarandi bókað: „Framkvæmdin er í umfangsflokki 1, deiliskipulag liggur ekki fyrir. Fyrir liggur yfirlýsing meðeigenda um aðild að umsókninni og samþykki. Vísað til skipulagsnefndar.“ Kæranda var tilkynnt þessi ákvörðun með tölvupósti sama dag, auk þess sem byggingarfulltrúi átti í samskiptum við hönnunarstjóra varðandi athugasemdir við uppdrættina.

Málið var tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa á ný 7. september s.á. Á fundinum var bókað að skipulags- og byggingarnefnd teldi að áform um fjölgun íbúða á lóðinni væru ekki tímabær á meðan ekki hefði verið unnið rammaskipulag fyrir svæðið í heild, eins og endurskoðað Aðalskipulag Árborgar 2020–2036 gerði ráð fyrir, þar sem svæðið meðfram Eyravegi væri skilgreint sem miðsvæði/þróunarsvæði. Var kæranda tilkynnt með tölvupósti 8. september 2022 að með vísan til framangreindra sjónarmiða væri umsókn hans hafnað og hann jafnframt upplýstur um kæruleiðir og kærufresti.

 Málsrök kæranda: Kærandi telur að jafnræðis hafi ekki verið gætt þegar umsókn hans um byggingarleyfi hafi verið hafnað á þeim forsendum að ekki hafi verið unnið rammaskipulag fyrir svæðið í heild, þar sem núverandi aðalskipulag sé í gildi til ársins 2036. Viðbyggingin sem sótt hafi verið um byggingarleyfi fyrir muni ekki skyggja á útsýni fyrir nágrönnum og komi ekki til með að sjást frá götu. Fordæmi séu fyrir því að veitt hafi verið leyfi til stækkunar húsa á Eyravegi. Bæði hafi staðið hótel við götuna sem síðar hafi verið breytt í íbúðir, ásamt því að gefin hafi verið út leyfi fyrir þremur viðbyggingum fyrir framan hótelið og þær síðar seldar sem íbúðir.

 Málsrök sveitarfélags: Sveitarfélagið áréttar að heimilt sé, að svo stöddu, að hafna fjölgun íbúða á svæðum sem skilgreind verði sem þróunarsvæði með nýju aðalskipulagi sem taki gildi von bráðar. Við höfnun á umþrættri umsókn hafi legið fyrir umsögn skipulags- og byggingar-nefndar, sbr. 2. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010. Höfnun á umsókninni byggi einvörðungu á því að eins og sakir standi varðandi aðalskipulag og fyrirhugaða vinnu varðandi deiliskipulag á svæðinu telji sveitarfélagið ekki rétt að heimila viðbyggingar íbúðarhúsnæðis og fjölgun íbúða.

Þegar leitað hafi verið álits skipulags- og byggingarnefndar hafi ekki fengist staðfesting á að fyrirhuguð framkvæmd væri í samræmi við skipulagsáætlanir á svæðinu eins og framangreind 2. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga kveði á um. Þvert á móti hafi verið bent á að ekki lægi fyrir deiliskipulag á svæðinu og að fyrirhugaðar væri frekari endurskoðun á svæðinu með skilgreiningu þess sem þróunarsvæðis og með frekari vinnu við rammaskipulag svæðisins.

Því sé hafnað að brotið sé gegn jafnræði íbúa með ákvörðun sveitarfélagsins. Þær viðbyggingar við hótelið á Eyrarvegi 26 sem kærandi vísi til að hafi verið seldar sem íbúðir, hafi upphaflega verið ætlaðar undir hótelstarfsemi, en síðar hafi verið samþykkt að breyta notkun húsnæðisins. Hafi skipulags- og byggingarnefnd afgreitt þá umsókn með því að vísa málinu í grenndarkynningu. Að henni lokinni hafi beiðnin verið samþykkt þar sem hún samrýmdist Aðalskipulagi Árborgar 2020–2036 og hafi forsendur í skipulagsáætlunum sveitarfélagsins á þeim tíma verið aðrar en þær séu nú.

 Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 31. ágúst 2022 um að synja kæranda um leyfi fyrir byggingu við hús sitt að Eyravegi 22, Selfossi. Var synjun byggingarleyfis byggð á þeim rökum að áform um fjölgun íbúða á lóðinni séu ekki tímabær á meðan ekki hafi verið unnið rammaskipulag fyrir svæðið í heild, en í endurskoðuðu Aðalskipulagi Árborgar 2020–2036 væri gert ráð fyrir að svæðið meðfram Eyravegi yrði skilgreint sem miðsvæði/þróunarsvæði. Þá er ekki í gildi deiliskipulag fyrir svæðið.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 er það í höndum sveitarstjórnar að annast gerð skipulagsáætlana innan marka sveitarfélags. Í því felst tæki sveitarstjórnar til að hafa áhrif á og þróa byggð og umhverfi með bindandi hætti. Þó ber við töku skipulagsákvarðana m.a. að hafa í huga það markmið c-liðar 1. mgr. 1. gr. laganna að tryggt sé að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.

Við mat á því hvort jafnræðis hafi verið gætt við töku hinnar umdeildu ákvörðunar verður að líta til þess að um er að ræða stjórnvaldsákvörðun sem veitir skipulagsyfirvöldum ákveðið svigrúm í skjóli lögbundinna skipulagsheimilda til að móta byggð einstakra svæða. Stjórnvöldum ber þó við töku stjórnvaldsákvarðana, svo sem útgáfu byggingarleyfis að byggja ákvarðanir sínar á málefnalegum sjónarmiðum og þeim lagagrundvelli sem ákvörðun byggist á hverju sinni.

Á svæðum þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar er meginreglan sú að gera skuli deili-skipulag, sbr. 2. mgr. 37. gr skipulagslaga. Finna má undantekningu frá þeirri meginreglu í 1. mgr. 44. gr. laganna þegar sótt er um byggingar- eða framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag og deiliskipulag liggur ekki fyrir, svo sem hagaði til í máli þessu. Við þær aðstæður getur sveitarstjórn eða sá aðili sem heimild hefur til fullnaðarafgreiðslu mála, sbr. 6. gr. skipulagslaga, ákveðið að veita megi leyfi án deiliskipulagsgerðar ef framkvæmdin er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Skal skipulagsnefnd þá láta fara fram grenndarkynningu.

Að áliti úrskurðarnefndarinnar hefði byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar verið rétt að leggja mat á það samkvæmt þessari lagagrein hvort um óverulega breytingu væri að ræða sem vert væri að grenndarkynna. Þessa var ekki gætt að því séð verði í málinu. Þá er til þess að líta að við afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi er stefna gildandi aðalskipulags bindandi, sbr. 6. mgr. 32. gr. skipulagslaga. Því er óheimilt að leggja til grundvallar ákvæði í aðalskipulags-tillögu sem ekki hefur fengið þá afgreiðslu sem lög kveða á um.

Með þessu verður að telja að rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun hafi verið svo áfátt að ekki verði komist hjá því að fella hana úr gildi.

 Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir byggingu við Eyraveg 22 er felld úr gildi.

des 16
Love0

70/2022 Starmýri

Með

Árið 2022, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 70/2022, kæra á ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 21. júní 2022 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar vegna lóðar nr. 2 við Starmýri, Reykjavík. Jafnframt er kærð fyrirhuguð ákvörðun byggingar­fulltrúans í Reykjavík sem tekin var 6. september 2022 þar sem samþykkt var umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi kjallara, bæta við fjórðu hæðinni og fjölga íbúðum um tvær þannig að þær verði 20 talsins í húsi nr. 2a við Starmýri.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 8. júlí 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi Starmýrar 4, Reykjavík, þá ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 21. júní 2022 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar vegna lóðar nr. 2 við Starmýri. Jafnframt er kærð fyrirhuguð ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík sem tekin var 6. september 2022 þar sem samþykkt var umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi kjallara, bæta við fjórðu hæðinni og fjölga íbúðum um tvær þannig að þær verði 20 talsins í húsi nr. 2a við Starmýri, Reykjavík.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 9. ágúst 2022.

Málavextir: Á fundi skipulags- og samgönguráðs Reykjavíkur 12. janúar 2022 og borgarráðs 20. s.m. var samþykkt að auglýsa tillögu að breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar vegna lóðar nr. 2 við Starmýri. Með breytingunni var bætt við heimild fyrir 4. hæð á suðurhluta hússins að Starmýri 2a sem nemur um helmingi þakflatar. Heimilt byggingarmagn 4. hæðar yrði þannig 350 m2 brúttó. Heimilt yrði að fjölga íbúðum á lóðinni Starmýri 2 um tvær þannig að hámarks­fjöldi þeirra verði 25.

Tillagan var auglýst 9. febrúar 2022 með athugasemdafresti til 23. mars s.á. Athugasemdir bárust á kynningartíma, m.a. frá kæranda. Í kjölfarið var tillögunni ásamt innsendum athuga­semdum vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á embættisafgreiðslufundi hans ­1. apríl s.á. var tillögunni vísað til skipulags- og samgönguráðs að nýju þar sem lagt var til að deiliskipulags­tillagan yrði samþykkt með tilteknum lagfæringum vegna misræmis í auglýstu byggingarmagni á deiliskipulagsuppdrætti annars vegar og auglýstum skuggavarps­uppdráttum hins vegar. Var tillagan samþykkt á fundi skipulags- og samgönguráðs 27. apríl s.á. með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsfulltrúa og málinu vísað til borgarráðs. Á fundi borgarráðs 5. maí s.á. var málinu vísað til endanlegrar afgreiðslu borgarstjórnar sem samþykkti deili­skipulagstillöguna á fundi sínum 21. júní 2022. Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 20. júlí s.á., var ekki gerð athugasemd við að auglýsing um samþykkt deiliskipulags­breytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og var hún birt þar 27. s.m.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 6. september 2022 var samþykkt umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi kjallara, bæta við fjórðu hæðinni, fjölga íbúðum um tvær þannig að þær væru samtals 20 og skráning yrði uppfærð í matshluta nr. 03 í húsi nr. 2a á lóðinni Starmýri 2.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að skuggavarp sem sýnt hafi verið þegar gefið var upprunalegt leyfi fyrir byggingu umrædds húss sé gjörbreytt eftir að fjórðu hæðinni hafi verið bætt ofan á. Með auknu byggingarmagni muni síðdegissól á helstu viðverusvæðum í garðinum í Starmýri 4 hverfa í maí og fyrri hluta júní og mestan hluta júlí, ágúst og september. Þetta feli í sér verulega skerðingu á lífsgæðum íbúa Starmýrar 4. Verandi búsett í köldu landi sé það mikilvægt að geta nýtt það sólarljós sem í boði sé. Skert sólarljós, auknir skuggar og ásýnd á þessar stóru byggingar sem drottni yfir nálægum húsum muni hafa mikil áhrif á söluverðmæti Starmýrar 3. Þá hafi hin kærða ákvörðun einungis verið kynnt húsfélagi Starmýrar 4, en ekki fyrir eigendum hvers eignarhluta.

 Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til umsagnar skipulags­fulltrúa, dags. 1. apríl 2022, þar sem skuggamyndum var ekki talin skerða lífsgæði nágranna. Aukið skuggavarp verði á bílastæðum norðan megin við fjölbýlishúsið á lóð nr. 32 við Álfta­mýri, en að öðru leyti sé ekki um aukið skuggavarp að ræða þar sem samþykkt hækkun hússins sé einungis á suðurhluta þaks, á helmingi þakflatar. Breytingin fæli því ekki í sér aukið skugga­varp norðanmegin við húsið umfram núverandi heimildir skv. eldra deiliskipulagi fyrir Star­mýri 2A sem hafi verið samþykkt 9. september 2020. Hvað varðaði þá málsástæðu að hækkun hússins væri ekki í samræmi við nærliggjandi byggð þá var bent á að í nágrenni hússins væru fjölmörg margra hæða fjölbýlishús, t.d. við Álftamýri.

 Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á að í málatilbúnaði kæranda felist rangfærslur og mis­skilningur. Ekki væri verið að auka byggingarmagn verulega líkt og kærandi haldi fram. Þegar fyrra deiliskipulag hafi verið gert hafi verið 2 hæða hús á lóðinni. Þá hafi verið heimild samkvæmt deiliskipulagi að auka byggingarmagn á lóðinni um eina hæð þannig að heimilt væri að hafa þrjár hæðir. Hvað varði fullyrðingar um aukið skuggavarp og myndir sem sýni fjórðu hæðina ofan á röngu húsi, eða húsi nr. 2b og 2c, þá séu rúmir 20 m frá austurenda Starmýrar 2a að austurhlið Starmýrar 2b og 2c og svo um 8 m þaðan að gafli Starmýrar 4. Því sé fjarlægðin milli Starmýrar 4 og Starmýrar 2a um 29 m auk þess sem þriðja hæð Starmýrar 2 sé inndregin um tæpa 2 m. Myndir frá kæranda séu ekki í réttum hlutföllum og til dæmis sjáist ekki í þriðju hæð ný­byggingar á Starmýri 2a þótt staðið sé við girðingu Starmýrar 4. Sá skuggi sem varpist á lóð Starmýrar 4 sé að mestu frá Starmýri 2b og 2c.

 Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi tekur fram að það að bæta við fjórðu hæðinni hljóti augljóslega að teljast veruleg aukning á byggingarmagni. Ekki sé um neinn misskilning að ræða þar sem árið 2016 hafi legið fyrir leyfi til að bæta einni hæð á umrætt hús en nú sé verið að bæta við þremur hæðum. Það sé ekki rétt að íbúar Starmýrar 2b og c verði fyrir mestu áhrifum af byggingu 4. hæðarinnar enda myndist aldrei skuggi í garði sem tilheyri þeim húsum. Framkvæmdin muni hafa veruleg áhrif á lífsgæði og verðmæti eignar kæranda.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 21. júní 2022 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar og ákvörðun byggingar­fulltrúans í Reykjavík frá 6. september s.á. um að samþykkja byggingarleyfi fyrir breytingum á húsi nr. 2a við Starmýri í Reykjavík.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 annast sveitarstjórn gerð skipulagsáætlana og ber ábyrgð á gerð aðal- og deiliskipulags í sínu umdæmi, sbr. 29. gr. og 38. gr. laganna. Í aðal­skipulagi er sett fram stefna sveitarstjórnar um þróun sveitarfélags, m.a. varðandi land­notkun, sbr. 1. mgr. 28. gr., en við gerð deiliskipulags ber að byggja á stefnu aðalskipulags auk þess sem deiliskipulag skal rúmast innan heimilda aðalskipulags, sbr. 2. mgr. 37. gr. og 7. mgr. 12. gr. nefndra laga.

Hin kærða deiliskipulagsbreyting var auglýst til kynningar í samræmi við 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga og átti kærandi kost á að koma á framfæri athugasemdum sínum vegna hennar sem og hann gerði. Samþykkt tillaga ásamt samantekt um málmeðferð, athugasemdir og svör við þeim var send Skipulagsstofnun til lögboðinnar afgreiðslu í samræmi við 1. mgr. 42. gr. skipulags­laga. Stofnunin gerði ekki athugasemdir við að auglýsing um samþykkt deili­skipulags­breytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og tók hún gildi með auglýsingu þar um 27. júlí 2022. Var formleg málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar því í samræmi við lög.

Starmýri 2a er á svæði sem er flokkað sem íbúðarbyggð samkvæmt aðalskipulagi. Á svæðinu er að finna blandaða íbúðarbyggð sem saman stendur af fjölbýlishúsum, raðhúsum og sambýlishúsum ásamt litlum hverfiskjörnum með blandaðri notkun. Þá er einnig að finna þar skóla, leikskóla og íþróttasvæði. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 er fyrst og fremst mörkuð stefna um svæða­nýtingu og þéttleika byggðar á stærri reitum og landnotkunarsvæðum, en nýtingarhlutfall á smærri reitum og einstökum lóðum er alfarið ákveðið í hverfis- og eða deiliskipulagi. Hin kærða deiliskipulagsbreyting gerir ráð fyrir að heimilt sé að bæta við fjórðu hæðinni á hús nr. 2a á lóðinni Starmýri 2 og er hæð hússins sambærileg öðrum fjölbýlishúsum á hinu deiliskipulagða svæði.

Fjallað er um skuggavarp í 1. mgr. b-liðar í gr. 5.3.2.1. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Þar kemur fram að við ákvörðun um fjarlægð milli einstakra byggingarreita skuli taka tillit til sólar­hæðar og skuggavarps eftir því hver notkun bygginganna sé. Þá er fjallað um skýringarmyndir og önnur fylgiskjöl deiliskipulagstillögu í gr. 5.5.4. og kemur þar fram að ef skýringar­upp­drættir fylgi skuli vísa til þeirra í deiliskipulagi og að skýringaruppdrætti, svo sem skugga­varps­teikningar, sé heimilt að nota til að sýna áhrif af og dæmi um útfærslu deili­skipulags.

Í máli þessu fylgja skuggavarpsteikningar með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu sem sýna skuggavarp á jafndægrum og sumarsólstöðum kl. 10:00, 11:00, 12:00, 14:00, 15:00, 17:00 og 19:00. Hafa því áhrif umræddrar deiliskipulagsbreytingar á skuggavarp verið könnuð í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar. Telja verður að skipulagsyfirvöld hafi nokkuð svigrúm við mat á því hvert ásættanlegt skuggavarp sé hverju sinni. Í umsögn skipulagsfulltrúa við innsendum athugasemdum kemur fram að þar sem áætluð hækkun hússins sé einungis á suður­hluta þaks gætti ekki aukins skuggavarps umfram heimildir gildandi deiliskipulags. Engin breyting yrði á skuggavarpi á lóð nr. 4 við Starmýri og að sá skuggi sem næði yfir lóðamörk stafaði af húsum nr. 2b og 2c. Miðað við þá fjarlægð sem er á milli húss kæranda og húss nr. 2a á lóðinni Starmýri 2, að á milli húsanna standa tvö önnur hús og í ljósi fyrirliggjandi skuggavarpsteikninga verður að telja að skuggavarp af fjórðu hæð hússins á lóð kæranda sé óverulegt.

Í kjölfar deiliskipulagsbreytingarinnar var gefið út byggingarleyfi fyrir fjórðu hæðinni á húsinu Starmýri 2a. Var byggingarleyfið í samræmi við skilmála deiliskipulagsins og málsmeðferð þess í samræmi við ákvæði mannvirkjalaga nr. 160/2010.

Með vísan til þess sem að framan er rakið var málsmeðferð hinnar kærðu skipulagsákvörðunar og byggingarleyfis lögum samkvæmt og fór deiliskipulagsbreytingin ekki í bága við gildandi aðal­skipulag. Verður því ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar borgarstjórnar Reykjavíkur frá 21. júní 2022, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Safamýrar-Álftamýrar vegna lóðar nr. 2 við Starmýri og ógildingu ákvörðunar byggingar­fulltrúans í Reykjavík frá 6. september 2022 um að samþykkja umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi kjallara, bæta við fjórðu hæðinni og fjölga íbúðum um tvær þannig að þær verði 20 talsins í húsi nr. 2a á lóð nr. 2 við Starmýri.

des 16
Love0

63/2022 Hrísateigur

Með

Árið 2022, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 63/2022, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. júní 2022 um að synja um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni Hrísateigi 15.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 28. júní 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Hrísateigi 15, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. júní 2022 að synja umsókn hans um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni Hrísateigi 15. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 23. ágúst 2022.

Málavextir: Hinn 20. september 2021 sóttu eigendur Hrísateigs 15 um leyfi til breytinga á húsinu sem fólust í áformum um að stækka stofur allra íbúða til suðurs, lengja svalir á 1. og 2. hæð, einangra húsið að utan og klæða það með bárujárni eða álklæðningu. Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslu­fundum byggingarfulltrúa 28. september og 12. október 2021 þar sem henni var vísað til um­sagnar skipulagsfulltrúa. Umsóknin var enn á dagskrá afgreiðslufundar byggingarfulltrúa 15. desember s.á. þar sem afgreiðslu hennar var frestað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 10. s.m. Í umsögninni kom m.a. fram að um væri að ræða mikla breytingu þar sem hlutföll og ásýnd hússins breyttust mikið og að umsókn kæranda væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Hinn 25. maí 2022 kærði kærandi drátt á afgreiðslu málsins til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála og krafðist þess að afgreiðslu umsóknar hans yrði lokið. Í kjölfarið var byggingarleyfisumsókn kæranda synjað á afgreiðslu­fundi byggingarfulltrúa 7. júní 2022 með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa. Var kærandi því ekki lengur talinn eiga lögvarða hagsmuni af því að knýja fram afgreiðslu og kæru hans þess efnis vísað frá úrskurðarnefndinni hinn 15. s.m.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann hafi talið að heimildir væru í endurskoðuðu deiliskipulagi Teigahverfis frá árinu 2002 fyrir byggingaráformum hans. Skipulagsfulltrúinn í Reykjavík hefði árið 2017 tekið jákvætt í fyrirspurn hans um það hvort leyfi fengist fyrir því að stækka húsið að Hrísateig 15, lyfta þaki og setja kvisti. Fordæmi séu fyrir því að ekki hafi verið leitað eftir umsögn skipulagsfulltrúa þegar gerðar hafi verið rishæðir í hverfinu. Eitt dæmi af mörgum sé tilgreind fasteign þar sem umsóknaraðili hafi verið starfsmaður skipulags­fulltrúa. Húsið sem um ræði sé „fullar tvær hæðir og/eða fullar þrjár hæðir (3×250) […]“. Þá horfi kærandi á fjölmargar nýbyggingar og viðbyggingar út um gluggann hjá sér sem skipulags­fulltrúi og byggingarfulltrúi hafi lagt blessun sína yfir. Um skipulagssvæði 1, sem fasteign kæranda tilheyri, segi einfaldlega í deiliskipulaginu að leyfilegt sé að raska hlutföllum töluvert mikið og sérkennum frá því sem hefði verið, þ.e. ef farið sé í ítrustu leyfilegar framkvæmdir samkvæmt svigrúmi vegna fordæma og heimilda deili­skipulagsins. Af umsögn skipulags­fulltrúa megi ráða að hann standi í þeirri trú að Hrísateigur 15 sé forskalað timburhús en það sé í reynd steinsteypt. Kærandi bendi á að sérkenni svæðis 1 í skipulaginu sé að þar séu allskonar húsagerðir og eigi það við um þá götumynd sem fasteign kæranda tilheyri.

Fasteign kæranda þurfi endurnýjun lífdaga líkt og mælt sé með í álitum sérfræðinga, t.d. í skýrslu starfshóps Umhverfis- og auðlindaráðuneytisins um endurskoðun laga og reglugerða með tilliti til myglusvepps í húsnæði frá í mars 2015. Brýnt sé að hefja framkvæmdir sem allra fyrst þar sem svalir séu við það að hrynja og hafi kærandi því lagt áherslu á framkvæmdir sem vinna mætti fljótt og örugglega.

Af fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa 7. júní 2022 megi ráða að hann hafi ekki sjálfur setið fundinn. Afgreiðslu umsóknar kæranda hafi verið frestað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. desember 2021 með vísan í umsögn skipulagsfulltrúa frá 10. s.m. Kærandi hafi gert alvarlegar athugasemdir við þessa umsögn skipulagsfulltrúa og fengið upp­lýsingar um að skipulagsfulltrúi væri að endurskoða umsögnina og að hann yrði látinn vita um leið og ný umsögn lægi fyrir. Byggingarfulltrúi hafi m.a. staðfest þær upplýsingar með tölvu­pósti 3. maí 2022. Því hafi ekki verið haldbært að bera greinda umsögn skipulagsfulltrúa fyrir sig sem röksemdafærslu fyrir fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa. „[A]ugljóslega hefði umsóknin átt að vera áfram í rökstuddum frestunarfasa, eða hún samþykkt með vísun til heimilda í deiliskipulagi[…].“

Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld vísa til þess að í umsögn skipulagsfulltrúa frá 10. desember 2021 hafi komið fram að samkvæmt skipulagsskilmálum Teigahverfis frá 2002 skyldu allar breytingar vera úr sama efni og í sama stíl og upphaflega hefði verið gert. Timbur­hús skyldu vera klædd bárujárni eða timbri, eftir því sem við ætti, og múrhúðaðar byggingar vera múrhúðaðar. Leitast skyldi við að endurgera upphaflega klæðningu þeirra húsa sem hefðu verið forsköluð. Frágangur útveggja með bárujárns- eða álklæðningu sé því ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Í umsókn kæranda um byggingarleyfi hefði verið gert ráð fyrir að út­veggur að götuhlið skyldi lengdur fram yfir svalir en án þaks. Þetta þyki brjóta í bága við deili­skipulagið þar sem hlutföll hússins raskist mjög mikið. Svalir þyki enn fremur ekki falla vel að húsinu.

Niðurstaða: Kærandi hefur greint frá því að hann telji umsögn skipulagsfulltrúa frá 10. desem­ber 2021 vera á misskilningi byggða. Hann hafi átt í samskiptum við embættið um að fá um­sögnina leiðrétta og talið að verið væri endurskoða hana. Umsókn kæranda um byggingar­leyfi hefði því verið í „frestunarfasa“ og byggingarfulltrúa af þeim sökum ekki verið stætt að nota um­sögn skipulagsfulltrúa sem rökstuðning fyrir hinni kærðu ákvörðun svo sem hann hefði gert. Líkt og áður greinir kærði kærandi töf á afgreiðslu málsins til úrskurðarnefndar umhverfis- og auð­linda­mála og krafðist þess að byggingarfulltrúi lyki afgreiðslu þess. Í ljósi þeirrar kröfu kæranda og þeirra tafa sem þegar höfðu orðið á afgreiðslu málsins var byggingarfulltrúa rétt að ljúka málinu. Hafa borgaryfirvöld upplýst úrskurðarnefndina um að staðgengill byggingar­full­trúa hafi setið afgreiðslufund þann þar sem umsókn kæranda var afgreidd.

 Samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki verða byggingaráform aðeins samþykkt ef fyrirhuguð mannvirkjagerð er í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis. Að sama skapi verður byggingarleyfi ekki gefið út nema mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. sömu laga.

Lóðin að Hrísateig 15 er í grónu hverfi í austurbæ Reykjavíkur. Á svæðinu er í gildi endur­skoðað deiliskipulag Teigahverfis (syðri hluti) sem tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnar­tíðinda 16. ágúst 2002. Er svæðinu þar skipt í tvö svæði og tilheyrir lóð kæranda svæði 1. Í greinargerð skipu­lagsins segir í yfirliti um núverandi aðstæður á skipulagssvæðinu að á svæði 1 sé gert ráð fyrir breytingum en að svæði 2 sé talið fullbyggt og einungis lagðar til lítilsháttar breytingar á því svæði. Er um bæði svæðin vísað til skipulagsuppdráttar. Í almennum skil­málum skipulagsins segir um svæði 1 að þar sé byggð mjög blönduð hvað varði stærðir, stíl og áferð. Húsin séu úr timbri, hlaðin hús úr grásteini eða steyptum steini en einnig séu þar stein­steypt hús. Gert sé ráð fyrir að grunnflötur húsa geti breyst og hámarksstærð grunnflatar geti orðið allt að 200 m2. Um stækkunarmöguleika er vísað til byggingarreita á skipulags­uppdrætti. Þá kemur jafnframt fram að „[a]llar breytingar skulu vera úr sama efni og í sama stíl og upphaflega var gert. Þ.e. timburhús skal klætt bárujárni eða timbri eftir því sem við á og múrhúðaðar viðbyggingar múrhúðaðar.“ Þá sé heimilt að byggja svalir út fyrir byggingarreit en garðstofur og aðrar viðbyggingar skuli vera innan reitsins.

Líkt og að framan greinir er vísað til skipulagsuppdráttar um hugsanlega stækkun húsa á skipulagssvæðinu. Eru þar sýndir byggingarreitir á þeim lóðum skipulagssvæðisins þar sem heimildir eru veittar til stækkunar húsa. Þá fylgja skýringarmyndir með greinargerð skipulagsins sem sýna með hvaða hætti byggingarreitir taki mið af verndun götumyndar. Á skipulags­upp­drættinum er sýndur byggingarreitur fyrir lóðina Hrísateig 15 og má þar sjá að töluverðar heimildir eru veittar til stækkunar hússins og rúmast stækkunaráform kæranda innan byggingarreitsins. Í umsögn skipulagsfulltrúa í tilefni af umsókn kæranda er vísað til leið­beininga með hverfisskipulagi um það þegar grafið sé frá húsum í gróinni byggð og um leið­beiningar um svalabreytingar. Þær leiðbeiningar hafa þó ekki þýðingu hér þar sem hverfis­skipulag fyrir umrætt svæði hefur ekki tekið gildi. Á hinn bóginn ber að líta til þess að umrætt hús er steinsteypt með múrhúð að utan. Er því ljóst að áform kæranda um að klæða það með bárujárni eða álklæðningu uppfylla ekki skilyrði 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki um sam­ræmi byggingarleyfis við skipulagsáætlanir. Að því virtu verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. júní 2022 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni Hrísateig 15, Reykjavík.

des 16
Love0

124/2022 Holtsvegur

Með

Árið 2022, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 124/2022, kæra á ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 15. febrúar 2022 um að veita leyfi til að byggja sex deilda leikskóla að Holtsvegi 20, Garðabæ.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 31. október 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Holtsvegi 16, þá ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 15. febrúar 2022 að veita leyfi til að byggja sex deilda leikskóla að Holtsvegi 20. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Garðabæ 9. nóvember 2022.

Málavextir: Á fundi bæjarráðs Garðabæjar 15. febrúar 2022 var samþykkt afgreiðsla byggingar­fulltrúa um að veita leyfi til að byggja sex deilda leikskóla að Holtsvegi 20, Garðabæ.

 Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að samkvæmt aðaluppdrætti muni byggingin verða 2,31 m hærri en leyfileg hámarkshæð samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Í kafla 4.6.4 í greinar­gerð deiliskipulagsins segi: „Gefin verða út mæli- og hæðarblöð. Mæliblöð sýna nákvæmar stærðir lóða, lóðarmörk, byggingarlínur og byggingarreiti húsa og bílgeymslna, fjölda bíla­stæða og kvaðir á lóð ef einhverjar eru. Enn fremur skulu kvaðir um meðhöndlun ofanvatns koma fram á mæliblöðum. Hæðarblöð sýna bindandi hæð aðkomuhæðar húss og hæðir á lóðar­mörkum nær og fjær götu, og opnum svæðum og á milli lóða“. Kærandi hafi haft sambandi við höfund hæðarblaðs fyrir Holtsveg 20 til að fá úr því skorið hver aðkomuhæð hússins væri og svör hans hafi verið að aðkomuhæð hússins væri sú sama og hæð aðalgólfs GK 49,00.

Í kafla 4.6.10 í skipulagsgreinargerð segi: „Hæðafjöldi og hámarkshæð bygginga eru tilgreind í sérskilmálum fyrir hverja lóð. Hæð bygginga er gefin upp sem bindandi hæðafjöldi og hámarkshæð bygginga yfir viðmiðunarkóta aðkomuhæðar“. Í sérskilmálum fyrir lóðina Holts­veg 20 komi fram að húsið eigi að vera 1-2 hæðir og að miðað sé við að byggingin sé ein hæð að götu og lækki þaðan niður með landhalla lóðarinnar. Hámarkshæð húss sé 6 m frá aðkomu­kóta. Sett sé fram skýringarmynd þar sem bersýnilega komi fram að gert sé ráð fyrir 6 m frá aðkomuhæð hússins en leyfilegt sé að vera með kjallarahæð allt að 4 m niður frá aðkomu­hæð. Skýrt komi fram í sérskilmálum að hámarkshæð húss frá aðkomukóta séu 6 m og þar sem aðkomukóti hússins sé GK 49,00 sé leyfileg hámarkshæð hússins samkvæmt deiliskipulagi því 55,00. Samkvæmt aðaluppdráttum hins kærða byggingarleyfis sé hæð hússins hins vegar 57,31 eða 2,31 m yfir leyfilegri hámarkshæð. Einnig sé húsið tvær hæðir að götu en ekki ein hæð eins og lýst sé í deiliskipulagi.

Mælt sé fyrir um í 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki að byggingaráform verði aðeins samþykkt ef fyrirhuguð mannvirkjagerð sé í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis. Að sama skapi verði byggingarleyfi ekki gefið út nema mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. sömu laga. Þar sem aðaluppdrættir byggingarinnar að Holtsvegi 20 brjóti gegn gildandi deiliskipulagi á þann hátt að hámarkshæð byggingarinnar sé 2,31 m yfir leyfilegri hámarkshæð fari kærandi fram á að byggingarleyfið verði fellt úr gildi.

 Málsrök Garðabæjar: Bent er á að í skilmálum deiliskipulags er gildi um lóðina Holtsveg 20 komi fram í lýsingu á lóðinni að hún standi í miklum halla til vesturs og að hæðamunur sé um 5-6 m innan lóðar. Taka þurfi tillit til þessa landhalla í lóðinni við hönnun aðkomu, bíla­stæða, byggingar og leiksvæða. Við hönnun og frágang bílastæða og aðkomu þurfi að hafa í huga hæðarmun milli stæðanna og aðkomunnar gagnvart Holtsvegi, en stæðin og inngangar muni liggja nokkru neðar. Í skilmálunum komi fram að hámarkshæð hússins megi vera 6 m frá aðkomukóta og á kennisniði komi fram að heimilt sé að byggja hús á tveimur hæðum sem sé 10 m. Augljóst sé að miða eigi í þessu tilviki við aðkomukóta lóðar við götu en ekki kóta aðkomuhæðar hússins. Hæðarkótar á lóðarmörkum við Holtsveg séu 50,85 næst Holtsvegi 14-18 og 51,50 við útivistarsvæði. Eðlilegt væri að miða við að aðkomukóti á Holtsvegi 20 sé 51,17 sem sé meðalhæðarkóti á lóðarmörkum við Holtsveg.

Leyfileg hámarkshæð hússins sé því í hæðarkóta 57,17 en hæð hússins sé í kóta 57,31 sem sé 14 cm yfir leyfilegri hæð. Telja verði að þar sé um svo óverulegt frávik að ræða að fallið geti undir 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 enda geti þar aldrei verið um að ræða skerðingu á hagsmunum nágranna hvað varði landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýni. Skoðaður verði sá möguleiki að lækka hæð á þeim hluta hússins sem sé tvær hæðir og gefa út nýtt byggingar­leyfi þannig að húsið falli að öllu leyti að deiliskipulagsskilmálum sem gildi fyrir lóðina.

Í skilmálum deiliskipulagsins sé tekið fram að hámarkshæð húss frá aðkomukóta sé 6 m. Þar sem aðkomuhæð hússins sé á neðri hæð hafi ekki verið litið svo á að hægt væri að miða við að skilmálar kvæðu á um að hámarkshæð hússins sé 6 m frá neðri hæð þess. Heimilt sé að byggja 10 m hátt hús skv. kennisniði deiliskipulagsins en fallast megi á að íbúar hafi mátt gera ráð fyrir að hámarkshæð hússins færi ekki yfir 6 m frá aðkomukóta. Kennisnið í skilmálahefti séu leiðbeinandi og ekki beri að líta svo á að sá kóti sem gefinn sé upp á skýringarmyndum sé endanlegur hæðarkóti bygginga. Kennisniðið sem sýnt sé fyrir bygginguna sé skýringarmynd.

 Viðbótarathugasemdir kæranda: Ótvírætt sé að hámarkshæð bygginga sem gefinn sé upp í sérskilmálum hverrar lóðar miðist við aðkomuhæð enda sé það tilgreint í kafla 4.6.10 í skilmálum deiliskipulagsins. Aðkomuhæð byggingarinnar sé 49,00. Í skipulaginu á bls. 36 sé snið D-D sem tekið er í gegnum byggingarreit lóðarinnar. Þar megi sjá að aðkomuhæð byggingarinnar sé notuð til að skilgreina þá 6 m sem byggingin megi að hámarki vera. Aðkoman í deiliskipulagi sé jafnframt sá hluti byggingarinnar sem snúi að bílastæði, líkt og núverandi aðaluppdrættir geri ráð fyrir. Ef litið sé til bls. 34 í deiliskipulaginu, sem fjalli um útlit Holtsvegar 14-18, megi sjá að aðkomuhæð sérhvers húsnúmers sé mismunandi jafnvel þótt byggingarnar liggi allar að sömu lóð sem sé jafnframt hallandi. Það að miða eigi aðkomukóta lóðar við götu, eins og komi fram í greinargerð Garðabæjar, gangi bersýnilega á skjön við skilgreiningar og skýringarmyndir sem komi fram í deiliskipulagi. Augljóst sé að miða eigi við aðkomuhæð hússins óháð því hvernig lóðin liggur nema annað væri sérstaklega tekið fram í skilmálum lóðar. Ekkert slíkt sé tekið fram í sérskilmálum fyrir lóðina Holtsveg 20. Byggingin sé því 2,31 m yfir leyfilegri hámarkshæð en ekki 0,14 m eins og haldið sé fram af bæjaryfirvöldum. Þetta muni hafa veruleg áhrif á útsýni, skuggavarp og innsýn í íbúðir að Holtsvegi 14-18.

Niðurstaða: Samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki verða byggingaráform aðeins samþykkt ef fyrirhuguð mannvirkjagerð er í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis. Að sama skapi verður byggingarleyfi ekki gefið út nema mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. sömu laga. Ágreiningur þessa máls lýtur að því hvort greind lagaskilyrði séu uppfyllt, en kærandi telur að hið kærða byggingarleyfi samræmist ekki skilmálum deiliskipulags hvað varðar hámarkshæð húss á lóð Holtsvegar 20.

Á svæðinu er í gildi deiliskipulag norðurhluta Urriðaholts, 1. áfangi, sem tók gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 27. mars 2014. Um Holtsveg 20 segir í skilmálum deiliskipulagsins að almennt skuli fylgja almennum lóðarskilmálum fyrir íbúðarhús í skilmálahefti. Um hæð húss og vegghæðir er fjallað í kafla 4.6.10 skilmálaheftisins þar sem segir: „Hæðafjöldi og hámarkshæð bygginga eru tilgreind í sérskilmálum fyrir hverja lóð. Hæð bygginga er gefin upp sem bindandi hæðafjöldi og hámarkshæð bygginga yfir viðmiðunarkóta aðkomuhæðar“. Í sérskilmálum fyrir lóðina Holtsveg 20 er fjallað um hæð byggingar á lóðinni. Þar kemur fram að húsið skuli vera 1-2 hæðir og að miðað sé við að byggingin sé ein hæð að götu og lækki þaðan niður með landhalla lóðarinnar. Hámarkshæð húss sé 6 m frá aðkomukóta. Í skilmálum deiliskipulagsins er enn fremur sýnd sneiðmynd D-D af byggingu á lóðinni og samkvæmt henni nemur efri hæð byggingarinnar við götu en neðri hæð er niðurgrafin. Samkvæmt sneið­myndinni er gert ráð fyrir að efri hæðin geti verið allt að 6 m að hæð frá aðkomuhæð en að kjallari, sem er niðurgrafinn á þeirri hlið sem snýr að götu, geti verið allt að 4 m að hæð. Geti húsið því hafi hámarks hæð samtals 10 m á þeirri hlið sem snýr frá götu.

Á uppdráttum sem fylgja skilmálahefti deiliskipulagsins er að finna tvær útgáfur af mögulegu kennisniði byggingar á umræddri lóð eftir því hvort um er að ræða byggingu á einni eða tveimur hæðum. Á því kennisniði sem sýnir byggingu á tveimur hæðum er sá hluti hússins sem liggur að götu á einni hæð og neðri hæð byggingarinnar er sýnd full niðurgrafin götu megin en er svo í lóðarhæð garð megin.

Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum hins kærða byggingarleyfis var veitt leyfi til að byggja hús á tveimur hæðum þar sem það snýr að götu og er aðkomuhæðin á neðri hæðinni. Samkvæmt aðaluppdrætti er gólfkóti aðkomuhæðar 49,00 og hæðarkóti hússins 57,31. Er hæð hússins samkvæmt þessu 8,31 m.

Að framangreindu virtu verða skilmálar deiliskipulagsins fyrir lóðina Holtsveg 20 ekki túlkaðir á annað veg en að hámarkshæð hússins frá aðkomuhæð, sem er neðri hæð hússins, eigi að vera 6 m. Þar sem gólfkóti aðkomuhæðar er 49,00 verður að telja að samkvæmt skilmálum deiliskipulagsins megi hæðarkóti húss á lóðinni mest vera 55,00 enda miða skilmálar skipulagsins við að byggingin sé einungis ein hæð að götu en ekki tvær líkt og hið kærða byggingarleyfi heimilar.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svo sem áskilið er í 11. gr. og 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010. Verður af þeim sökum ekki hjá því komist að fella leyfið úr gildi.

 Úrskurðarorð:

 Felld er úr gildi ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 15. febrúar 2022 um að samþykkja leyfi til að byggja sex deilda leikskóla að Holtsvegi 20.

nóv 30
Love0

55/2022 Móhóll

Með

Árið 2022, miðvikudaginn 30. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík.  Mættir voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Ómar Stefánsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 55/2022, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Hvalfjarðarsveitar frá 28. september 2021 um að samþykkja umsókn um leyfi til að byggja frístundahús og frístandandi geymslu á lóðinni Móhól 7, Hvalfjarðarsveit.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 30. maí 2022, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur lóðanna Móhóls 13, 14, 9 og 10 og spildunnar Móhólsmela, í Hvalfjarðarsveit,  þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hvalfjarðarsveitar frá 28. september 2021 að samþykkja umsókn um leyfi til að byggja frístundahús og frístandandi geymslu á lóðinni Móhól 7. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hvalfjarðarsveit 8. júlí 2022.

Málavextir: Árið 2007 var deiliskipulagi Ölvers og Móhóls í Hvalfjarðarsveit breytt og meðal annars var bætt við átta nýjum lóðum fyrir frístundabyggð, Móhóll 4-15. Var deiliskipulagsbreytingin samþykkt í sveitarstjórn 20. mars 2007 og birt í B-deild Stjórnartíðinda 1. júní 2007.

Lóðin Móhóll 7 var stofnuð í fasteignaskrá 27. maí 2008 og fékk hún landnúmerið L216474 og fasteignarnúmer F2334158. Við stofnun lóðarinnar var hún upphaflega skráð 3.000 m2 en stærð hennar var leiðrétt 4. júní s.á. og staðfest af þáverandi Fasteignamati Ríkisins 14. s.m. þannig að lóðin var skráð 3.136 m2. Stofnskjal lóðarinnar var innfært í þinglýsingarbók sýslumanns 19. september s.á. Upphaflegir landeigendur seldu lóðina með kaupsamningi og afsali, dags. 6. febrúar 2018, sem þinglýst var 8. s.m. Leyfishafi eignaðist Móhól 7 með afsali, dags. 10. október 2018, sem þinglýst var 14. s.m. Byggingarfulltrúi Hvalfjarðarsveitar samþykkti byggingaráform og gaf út byggingarleyfi 28. september 2021 fyrir byggingu frístundahúss og frístandandi geymslu á lóðinni Móhóli 7.

 Málsrök kærenda: Kærendur benda á að í kjölfar kaupa þeirra á lóðinni Móhólsmelum og lóðunum Móhól 13, 14, 9 og 10 árið 2021 hafi komið í ljós ósamræmi milli þinglýstra gagna og upplýsinga og afstöðu eigenda lóða um staðsetningar þeirra. Lóðin Móhólsmelar sé samkvæmt fasteignaskrá 36 ha, en á svæðinu hafi verið unnið deiliskipulag sem geri ráð fyrir lóðunum Móhól 1-15. Stofnskjal vegna lóðarinnar Móhóls 7 sé dagsett 23. maí 2008 og því hafi verið þinglýst en ekki liggi fyrir að neinn uppdráttur af mörkum lóða hafi fylgt þinglýsingu. Með kaupsamningi og afsali, dags. 6. febrúar 2018, hafi þáverandi eigendur lóðanna Móhóll 7 og 8 selt lóðirnar og samkvæmt samningnum séu landnúmer lóðanna tilgreind 216474 og 216475 og þær sagðar vera 3.000 og 4.000 m2 samkvæmt uppdrætti. Lóðunum hafi svo verið afsalað til núverandi eiganda 10. október 2019.

Kærendur hafi orðið þess varir sumarið 2021 að eigandi Móhóls 7 og 8 byggði á því að staðsetning lóðanna færi eftir deiliskipulagstillögu frá árinu 2006, en ekki á deiliskipulagstillögu frá 2005 sem sé þinglýst með fyrsta afsali um lóðirnar. Haft hafi verið samband við sveitarfélagið vegna lóðanna og óskað eftir afriti af uppdrætti sem hefði átt að fylgja stofnskjali um staðsetningu þeirra. Var sveitarfélagið einnig upplýst um að þinglýst skjöl, þ.e. deiliskipulagstillaga frá 2005, sýndi lóðina Móhól 7 á öðrum stað en deiliskipulagið frá 2006. Haft hafi verið samband við sveitarfélagið að nýju 3. maí 2022 og þá hafi kærendur fengið upplýsingar um að eigandi Móhóls 7 hefði fengið útgefið byggingarleyfi haustið 2021. Þetta hafi verið í fyrsta skipti sem kærendur hefðu fengið upplýsingar um byggingarleyfið þrátt fyrir að hafa verið í samskiptum við sveitarfélagið fyrr á árinu.

Útgáfa umrædds byggingarleyfis byggi ekki á fullnægjandi heimildum á sviði skipulags- og mannvirkjalöggjafar auk þess sem byggingarleyfið varði svæði sem þinglýst gögn staðfesti ekki að tilheyri eiganda Móhóls 7. Honum hafi verið sent erindi þar sem lögð var fram tillaga um lagfæringu á lóðarmálum til samræmis við þinglýst gögn þannig að eigandi fengi fullgilt stofnskjal fyrir lóð nyrst á svæðinu sem væri staðsett sem næst þeirri tilgreiningu sem þinglýsti deiliskipulagsuppdrátturinn frá 2005 sýni. Sveitarfélaginu hafi verið ljóst eða mátt vera ljósir þeir annmarkar sem væru á eignarheimild eiganda lóðarinnar og „skorts á staðsetningu hennar“. Skilyrði útgáfu byggingarleyfis, sbr. gr. 2.3.7. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 sé að fyrir liggi gögn sem sýni fram á eignarheimildir. Ekki hafi legið fyrir uppdráttur staðfestur af þinglýstum eigendum um afmörkun lóða, sbr. stofnskjal, og hafi lóðirnar verið stofnaðar án lögformlegrar staðsetningar af hálfu landeigenda. Stærð lóðarinnar hafi verið breytt úr 3.000 m2 í 3.136 m2. Einn kærenda hafi fyrir útgáfu byggingarleyfisins upplýst sveitarfélagið um að hann teldi þinglýst gögn sýna að lóðin Móhóll 7 væri á öðrum stað en þinglýstur lóðarhafi teldi lóðina vera. Sú staða hefði átt að leiða til höfnunar byggingarleyfis eða í öllu falli frekari rannsóknar máls og andmælaréttar kærenda, áður en ákvörðun væri tekin.

Þinglýst eignarhald á Móhól 7 segi ekkert til um staðsetningu og afmörkun lóðarinnar. Staðfesting á eignarhaldi sé því ekki nægjanlegt gagn í skilningi gr. 2.3.7. byggingarreglugerðar. Sveitarfélagið hafi verið í óvissu um staðsetningu lóðarinnar þar sem ekki hafi legið fyrir hnitsettar eða stafrænar útgáfur af deiliskipulagi svæðisins frá 2006. Það, að sveitarfélagið hafi haft upp á slíkum teikningum árið 2021, geti ekki með neinum hætti verið ígildi eða komið í staðin fyrir þá lögbundnu kröfu að landeigandi þurfi að staðfesta afmörkun lóða úr eignarhaldi hans.

 Athugasemdir Hvalfjarðarsveitar: Sveitarfélagið vísar til þess að á þeim tíma sem lóðin Móhóll 7 hafi verið stofnuð hafi 14. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 kveðið á um  að eigandi skuli gefa út stofnskjal fyrir hverja lóð eða heildarsafn lóða sem myndaðar séu í Landskrá fasteigna og að í stofnskjali skuli koma fram heiti landeignar, landnúmer lóða/-r, landnúmer þess lands sem lóðir eru teknar úr og fastanúmer hverrar lóðar eða jarðar sem hefði beina tilvísun í þá skika sem henni tilheyri. Ákvæðið hafi einnig kveðið á um að í stofnskjali eigi að koma fram afmörkun lóðar á uppdrætti sem staðfestur hafi verið af skipulagsyfirvöldum. Þessu hafi verið breytt með lögum nr. 83/2008 þar sem nú sé gerð krafa um að uppdráttur skuli vera hnitsettur en breytingin hafi ekki tekið gildi fyrr en 1. janúar 2009 og því hafi ekki þurft hnitsettan uppdrátt við stofnun lóðarinnar Móhóls 7. Þrátt fyrir að það hafi ekki verið skylda sé skipulagsuppdráttur fyrir þann hluta deiliskipulagssvæðisins sem Móhóll 7 sé á, svæði A, hnitsettur að hluta. Var umræddur skipulagsuppdráttur sendur með stofnskjali lóðanna í þinglýsingu á sínum tíma og hafi fulltrúi sýslumannsins á Vesturlandi staðfest það. Skipulagsuppdrátturinn sé hins vegar í svo stóru broti að uppdrátturinn hafi ekki verið skannaður inn með stofnskjalinu auk þess að hann hafi verið geymdur sér en ekki í þinglýsingarbókinni sjálfri.

Aðkoma sveitarfélagsins að lóðarstofnuninni hafi einskorðast við það að stofna lóðina í þar til gerðum hugbúnaði og afhenda eiganda hennar að því loknu lóðarnúmer sem þurfti að koma fram í stofnskjalinu og svo afhenda þáverandi Fasteignamati ríkisins skráninguna til yfirferðar. Lóðin Móhóll 7 hafi verið formlega stofnuð í kerfinu „BYGGING“ af byggingarfulltrúa 27. maí 2008. Byggingarfulltrúi hafi tekið við áætluðum stærðum lóðanna frá eigendum til að byrja með og stofnað lóðirnar miðað við fyrirliggjandi upplýsingar. Fasteignamat ríkisins hafi að því loknu yfirfarið skráninguna og óskað eftir leiðréttingu á stærð lóðarinnar þar sem hún hafi ekki verið rétt samkvæmt deiliskipulaginu. Stærð lóðarinnar hafi verið lagfærð 4. júní s.á. og stofnun hennar þá staðfest af starfsmanni Fasteignamats ríkisins. Í kjölfarið hafi stofnskjal lóðarinnar verið sent í þinglýsingu og það verið innfært í þinglýsingarbók 19. september s.á. Frá þeim degi hafi lóðin Móhóll 7 verið skráð 3.136 m2 í landeignaskrá.

Ranglega sé haldið fram að ekki liggi fyrir staðfesting frá landeiganda um staðsetningu lóða við Móhól. Fyrir liggi hnitsett deiliskipulagsbreyting frá árinu 2006 sem útbúin hafi verið að undirlagi og í nafni þáverandi landeigenda. Þegar deiliskipulagsbreytingin hafi verið lögð fram hjá sveitarfélaginu hafi þáverandi landeigendur staðfest staðsetningu nýrra lóða sem fengu nöfnin Móhóll 4-15. Þá hafi deiliskipulagsuppdrátturinn verið lagður inn til þinglýsingar með stofnskjali lóðanna.

Rétt sé að með kaupsamningi og afsali um lóðirnar Móhóll 7 og 8 frá árinu 2018 hafi verið þinglýst uppdrætti samkvæmt deiliskipulagstillögu frá árinu 2005. Það hafi hins vegar ekkert vægi við mat á því hvort staðið hafi verið rétt að stofnun lóðanna við Móhól. Uppdrátturinn hafi ekki formlegt gildi og í umræddum kaupsamningi og afsali sé vísað til þess að lóðirnar Móhóll 7 og 8 séu með landnúmerið 216474 og 216475 og fastanúmer 233-4158 og 233-4159 sem séu réttu auðkennin samkvæmt Landskrá fasteigna. Fyrrum landeigendur hafi selt fleiri lóðir við Móhól frá stofnun þeirra og enginn vafi hafi verið á stærð eða staðsetningu þeirra lóða. Þar á meðal sé lóðin Móhóll 12 sem eigi lóðarmörk að Móhól 7. Óumdeilt sé að lóðin Móhóll 7 sé staðsett í samræmi við hnit- og málsett deiliskipulag sem þinglýst hafi verið með stofnskjali hennar og miðað við skráningu hennar í dag.

Staðsetning lóða við Móhól sé óumdeild. Þáverandi landeigendur lóða við Móhól hafi lagt fram deiliskipulagstillögu hjá sveitarfélaginu til staðfestingar. Þar hafi komið fram hnit í fjórum hornum lóðanna Móhóll 5 og 6 en þess utan séu aðrar lóðir nákvæmlega málsettar. Þá hafi deiliskipulagsuppdrátturinn fylgt með til þinglýsingar. Lóðin Móhóll 7 eigi lóðarmörk að Móhól 6 og því séu tvö horn lóðarinnar hnitsett. Mælingarmaður á vegum byggingarfulltrúa sveitarfélagsins hafi farið á vettvang til að mæla út fyrir leyfilegri staðsetningu mannvirkis á Móhól 7 og í framhaldi hafi verið sótt um byggingarleyfi. Að mælingu lokinni hafi byggingarfulltrúi gefið út leyfið þar sem umsóknin og framlögð fylgigögn hafi uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðar nr. 112/2012 um útgáfu þess.

Treysta verði því sem þinglýst hafi verið hjá sýslumanni varðandi eignarhald lóða og sveitarfélagið sé ekki til þess bært að meta hvaða skjöl séu fullnægjandi um eignarhald. Haustið 2021 hafi sveitarfélagið áttað sig á að til staðar var hnitsett deiliskipulagsáætlun en erfitt sé að sjá það á því eintaki sem finna megi skannað inn á skipulagssjá Skipulagsstofnunar. Það hefði verið óeðlilegt ef sveitarfélagið hefði ekki stuðst við slík gögn um stofnun og staðsetningu lóðarinnar sem stafað hafi frá landeigendum sjálfum. Landeigendur hafi með gerð deiliskipulagsins staðfest afmörkun umræddra lóða gagnvart sveitarfélaginu með skýrum og lögformlega fullnægjandi hætti og á þeim grundvelli hafi sveitarfélagið gefið hið kærða byggingarleyfi út til þinglýsts eiganda lóðarinnar Móhóls 7. Þá hafi deiliskipulagsuppdrættinum verið þinglýst með stofnskjali lóðarinnar.

 Málsrök leyfishafa: Bent er á að málið varði einkaréttarlegan ágreining sem eigi rætur að rekja til deiliskipulags svæðisins sem um ræði, Móhóls í Hvalfjarðarsveit. Gildandi deiliskipulag svæðisins sé upprunalega frá 1997 en gerðar hafi verið breytingar á því árið 2006. Þá hafi m.a. verið bætt við 8 lóðum fyrir frístundabyggð. Með breytingunum hafi fylgt uppdráttur af svæðinu þar sem gerð var grein fyrir hinum nýju lóðum og þær merktar lóðanúmerum á uppdrættinum, þar á meðal lóðir nr. 7 og 8. Lóð nr. 7 hafi verið skráð 3.136 m2 en lóð nr. 8 4.400 m2. Breytingarnar hafi verið samþykktar 8. mars 2006 og feli í sér gildandi deiliskipulag. Árið 2008 hafi landeigendur stofnað lóðirnar Móhól 4 og Móhól 7-15 en svo virðist sem stofnskjalið hafi verið háð nokkrum annmörkum. Uppdráttur sem hafi átt að fylgja stofnskjalinu hafi ekki fundist sem og að lóðarstærðir sem tilgreindar voru í skrám Fasteignamats ríkisins hafi ekki verið í fullu samræmi við þær stærðir sem tilgreindar séu í gildandi deiliskipulagi. Í útprentuninni sé lóðin Móhóll 7 skráð 3.000 m2 og Móhóll 8 skráð 4.000 m2. Ljóst sé samkvæmt núgildandi skráningu að stærð þeirra lóða og annarra lóða sem voru stofnaðar á sama tíma sé í samræmi við tilgreiningu deiliskipulags frá 2006 þar sem lóð nr. 7 sé 3.136 m2 og lóð nr. 8 sé 4.400 m2.

Árið 2018 hafi lóðirnar Móhóll 7 og 8 verið seldar og í kaupsamningi og afsali hafi verið vísað til landnúmeranna 216474 og 216475 og tiltekið að samkvæmt uppdrætti mældust þær 3.000 m2 og 4.000 m2. Á uppdrætti sem fylgt hafi kaupsamningnum væru lóðir 7 og 8 nyrstar á svæðinu, norðan við lóðir nr. 6 og 9. Þá hafi lega svæðisins einnig verið önnur en í gildandi deiliskipulagi. Við þennan uppdrátt sé hins vegar að athuga að lóðir nr. 7 og 8 voru tilgreindar 4.000 m2 að stærð hvor en ekki 3.000 m2 og 4.000 m2 sem hafi verið í ósamræmi við kaupsamning. Árið 2019 hafi leyfishafi keypt lóðirnar Móhól 7 og 8. Í afsali hafi verið vísað til landeignanúmeranna 216474 og 216475 og stærðir lóðanna tilgreindar sem 3.136 m2 og 4.400 m2. Árið 2021 hafi kærendur keypt lóðir á svæðinu og í kjölfarið hafi sprottið upp ágreiningur sem leyfishafi átti sig ekki á enda hafi þeim mátt vera ljóst hvaða lóðir með tilgreindum landeignanúmerum þau hafi keypt.

Bent er á að byggingarleyfið hafi verið gefið út 28. september 2021 en kæran hafi borist 30. maí 2022. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sé kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda hafi orðið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að. Kærendur hafi staðið í mikilli rannsóknarvinnu tengdu þessu máli auk þess að eiga nokkrar lóðir á umræddu svæði og hafi því augljóslega orðið vör við framkvæmdir leyfishafa löngu fyrir þann tímapunkt sem kærendur haldi fram að sé sá tímapunktur sem þeir hafi orðið varir við hið útgefna byggingarleyfi. Þá hafi þeim í öllu falli mátt vera kunnugt um útgáfu byggingarleyfisins löngu áður. Verði því að telja að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra barst.

Kærendur byggi málatilbúnað sinn á því að skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis hafi ekki verið uppfyllt og vísi til gr. 2.3.7. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 þar sem kveðið sé á um að umsókn um byggingarheimild fylgi gögn sem sýni fram á eignarheimildir. Umsókn leyfishafa hafi uppfyllt öll skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis, þar á meðal gögn sem sýndu fram á eignarheimildir. Sömu landeignarnúmer hafi fylgt lóðunum frá stofnun þeirra árið 2008 og lóðirnar verið í samræmi við gildandi deiliskipulag.

 Viðbótarathugasemdir kærenda: Bent er á að umfjöllun Hvalfjarðarsveitar um verklag við stofnun lóða sé villandi varðandi aðkomu sveitarfélagsins við stofnun lóða á þessum tíma. Ljóst sé að sveitarfélagið hafi átt að gæta að afmörkun lóða, þ.e. á grundvelli hnitaskrár og uppdrátta. Engin hnitaskrá hafi legið fyrir vegna lóðanna við Móhól sbr. stofnskjal lóðanna, dags. 23. maí 2008, og að enginn uppdráttur af lóðunum hafi verið staðfestur af sveitarfélaginu. Ágallar á aðkomu sveitarfélagsins við lóðastofnunina séu grunnurinn að því að síðari aðkoma Fasteignamats ríkisins og þinglýsingastjóra séu einnig ófullnægjandi. Órökrétt sé að vísa til þess að deiliskipulagsuppdrátturinn vegna Móhóla hafi falið í sér afmörkun lóðanna þar sem ósamræmi er um stærð lóða samkvæmt stofnskjalinu annars vegar og deiliskipulagsuppdrættinum hins vegar.

Misskilnings gæti um fyrirkomulag þinglýsingar. Afhending Fasteignamats ríkisins til þinglýsingar felist í því að stofnunin hafi staðfest skráningu byggingarfulltrúa í Landsskrá fasteigna en það sé hins vegar landeigandi sem færi stofnskjal til þinglýsingar ásamt staðfestum uppdrætti eða hnitaskrá. Þá verði ekki séð að staðfesting frá sýslumanni breyti stöðu málsins. Skjal sem finnist lagt til hliðar á skrifstofu sýslumanns hafi ekki verið þinglýst ef það komi ekki fram í opinberri þinglýsingaskráningu. Þinglýsing felist í slíkri skráningu en ekki stimplun skjalsins.

Umfjöllun sveitarfélagsins staðfesti það sem fram hafi komið í kæru að því hafi verið ljósir annmarkar á afmörkun umræddrar lóðar og þar af leiðandi hafi þinglýsingarvottorð um eignarhald hennar verið háð óvissu um það hvaða land fylgdi lóðinni. Því falli málið undir valdsvið úrskurðarnefndarinnar þar sem óvissa sé um afmörkun, staðsetningu og stærð lóðarinnar sem þinglýsingarvottorðið snúi að. Fullyrðingar leyfishafa um að kærendur hafi fengið upplýsingar um hið kærða byggingarleyfi fyrr en gerð hafi verið grein fyrir í kæru séu rangar. Slíkt sé ekki stutt neinum gögnum og engar þær aðstæður hafi verið til staðar að þeir hafi mátt vita af byggingarleyfinu fyrr.

 Viðbótarathugasemdir Hvalfjarðarsveitar: Á þeim tíma sem lóðin Móhóll 7 hafi verið stofnuð hafi 14. gr. laga um skráningu og mat fasteigna nr. 6/2001 ekki gert kröfu um að í stofnskjali væri kveðið sérstaklega á um stærð lóðar, heldur aðeins að hún væri afmörkuð á uppdrætti sem hafi verið staðfestur af skipulagsyfirvöldum. Draga megi það í efa að skilgreining stærða lóða við Móhól í fylgiskjali með stofnskjali lóðarinnar hafi nokkurt lögformlegt gildi eitt og sér eða geti með nokkrum hætti gengið framar þeim deiliskipulagsuppdrætti sem óumdeilanlegt sé að var til staðar þegar lóðin var stofnuð. Þannig hafi hlutverk lista sem hafi verið fylgiskjal stofnskjals vegna lóðanna Móhóls 4 og 7-15 einungis verið að tilgreina landnúmer þeirra lóða sem myndaðar voru við gerð skjalsins en hlutverk skipulagsuppdráttarins hafi verið að afmarka lóðirnar og þar með að ákveða stærðir þeirra. Uppdrátturinn hafi óumdeilanlega einnig verið fylgiskjal stofnskjalsins og hluti þess þegar það var afhent til þinglýsingar af landeigendum, sbr. dagbókarfærslu sýslumanns. Umræddur listi sem hafi ekki verið staðfestur af skipulagsyfirvöldum geti aldrei gengið framar þeim ákvörðunum sem komi fram um lóðarstærðir í hinu samþykkta deiliskipulagi sem telja verði hluta stofnskjals framangreindra lóða. Ákvæði 20. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 hafi kveðið á um sömu skilyrði fyrir þinglýsingu stofnskjals fasteignar og 14. gr. laga nr. 6/2001. Samkvæmt því hefði ekki átt að þinglýsa stofnskjalinu ef deiliskipulagsuppdrátturinn hefði ekki fylgt með því til þinglýsingarstjóra og hann metið stofnskjalið og fylgiskjöl þess fullnægjandi lögum samkvæmt.

Einkennilegt sé að halda því fram að enginn uppdráttur af lóðunum hafi verið staðfestur af sveitarfélaginu enda liggi fyrir í málinu deiliskipulagsuppdráttur, hnitsettur að hluta auk frekari málsetninga, sem staðfestur hafi verið af sveitarstjórn. Stærð lóðarinnar sé í samræmi við uppgefna stærð hennar í margumræddum deiliskipulagsuppdrætti og við útgáfu byggingarleyfisins hafi lóðin Móhóll 7 verið skráð 3.136 m2 að stærð, í samræmi við deiliskipulagsuppdrátt sem óumdeilanlega hafi verið hluti stofnskjals lóðarinnar frá stofnun hennar árið 2008. Verði því ekki séð að óvissa ríki um stærð og staðsetningu lóðarinnar. Tilvísun kæranda til afsals sem gert hafi verið um lóðina árið 2018 hafi ekkert gildi hvað þetta varði.

 —–

Aðilar hafa gert frekari grein fyrir atvikum málsins sem verður ekki rakið nánar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt um eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að. Hið kærða byggingarleyfi var samþykkt 28. september 2021 en kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 30. maí 2022, eða rúmum átta mánuðum eftir að ákvörðun byggingarfulltrúa lá fyrir. Kærendur byggja á því að þeim hafi ekki verið kunnugt um heimilaða byggingu frístundahúss á lóðinni Móhóll 7 fyrr en 3. maí 2022.

Samþykkt eða útgáfa byggingarleyfis sætir ekki opinberri birtingu og er að jafnaði aðeins tilkynnt umsækjanda leyfis. Leiðir af því að ekki er unnt að miða kærufrest þriðja aðila, sem kann að eiga hagsmuna að gæta, við dagsetningu ákvörðunar byggingarfulltrúa. Samkvæmt upplýsingum frá Hvalfjarðarsveit hófust framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi ekki fyrr en vorið 2022. Þá voru kærendur ekki upplýstir af sveitarfélaginu um hið umdeilda byggingarleyfi fyrr en í maí s.á. Verður upphaf kærufrests í máli þessu því miðað við þann tíma sem kærendur halda fram að þeim hafi orðið kunnugt um hina kærðu ákvörðun enda liggja ekki vísbendingar fyrir um að þeim hafi mátt vera kunnugt um hana fyrr. Telst kæran því hafa borist úrskurðarnefndinni innan kærufrests skv. 2. mgr. 4. gr. laga um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.

 Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa Hvalfjarðarsveitar um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir frístundahúsi og frístandandi geymslu á lóðinni Móhól 7 í Hvalfjarðarsveit. Sú lóð er skráð í landeignaskrá með landeignanúmerið L216474 og í fasteignaskrá með fasteignarnúmerið F2334158. Lóðin er afmörkuð á gildandi deiliskipulagsuppdrætti frístundabyggðar í landi Hafnar, Ölvers og Móhóls, í samræmi við  breytingar á upphaflegu deiliskipulagi sem tóku gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 14. maí 2007.

Fyrir liggur að leyfishafi er eigandi lóðarinnar Móhóls 7 samkvæmt afsali, dags. 10 október 2019, sem þinglýst var 14. s.m. Þinglýsingum fylgir ákveðinn áreiðanleiki að lögum og verður að styðjast við þær við töku stjórnvaldsákvarðana hverju sinni á meðan þeim hefur ekki verið hnekkt. Þinglýsingastjórar hafa eftir atvikum heimildir til að endurskoða úrlausnir sínar í þinglýsingarmálum og heyrir ágreiningur um efni þinglýstra réttinda undir dómstóla en ekki úrskurðarnefndina. Var byggingarfulltrúa Hvalfjarðarsveitar því rétt að samþykkja umsókn þinglýsts eiganda fyrrgreindrar lóðar um byggingarleyfi enda voru byggingaráform í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Ágreiningur um eignarréttindi eða efni þinglýstra réttinda verður ekki til lykta leiddur fyrir úrskurðarnefndinni, þar á meðal ágreiningur sem kann að stafa af óvissu um afmörkun lóðar. Slíkur ágreiningur á eftir atvikum undir dómstóla. Rétt þykir að taka hér fram að beinum eða óbeinum eignaréttindum verður ekki ráðstafað með deiliskipulagi.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa Hvalfjarðarsveitar frá 28. september 2021 um að samþykkja umsókn um leyfi til að byggja frístundahús og frístandandi geymslu á lóðinni Móhól 7.

nóv 25
Love0

56/2022 Höfðabakki

Með

Árið 2022, föstudaginn 25. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2022, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. maí 2022 um að synja umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi hússins að Höfða-bakka 1, matshluta 02.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 9. júní 2022, kærir einkahlutafélagið JB Eignir, eigandi hluta 1. og 2. hæðar í húsinu að Höfðabakka 1, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. maí 2022 að synja umsókn kæranda um breytingar á innra skipulagi hússins að Höfðabakka 1, matshluta 02. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 2. september 2022.

Málavextir: Með umsókn, dags. 18. mars 2022, sótti kærandi um leyfi til að breyta innra skipulagi hússins að Höfðabakka 1, matshluta 02. Í breytingunni fólst að stigahús yrði gert að sérrými og að skrifstofurými í eignarhluta 02-0201 yrði breytt í fjórar íbúðir. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 5. apríl 2022 var umsókninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Lá umbeðin umsögn fyrir 9. s.m. þar sem tekið var neikvætt í erindið. Skilgreina þyrfti sérstaklega í deiliskipulagi ef heimila ætti íbúðarhúsnæði á svæðinu en það hafi ekki verið gert í gildandi deiliskipulagi. Á fundi byggingarfulltrúa 10. s.m. var umsókn kæranda synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að fordæmi séu fyrir íbúðum í umræddu húsi en nú þegar séu um 20 íbúðir á 2. og 3. hæð hússins. Deiliskipulag svæðisins samþykki blandaða byggð.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er bent á að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040 sé lóðin Höfðabakki 1 á svæði skilgreindu sem miðsvæði, M4b, en í skipulaginu segi að ekki sé gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði á svæðinu nema það sé sérstaklega tilgreint í deiliskipulagi. Í deiliskipulaginu Ártúnshöfði – Eystri frá árinu 2002 segi að heimilt sé að hafa „núverandi starfsemi á lóðum eins og hún sé í dag“ og að ekki sé gert ráð fyrir nýrri íbúðabyggð. Ekki þyki rétt að taka eitt hús fyrir í einu heldur þurfi að fara í heildarendurskoðun svæðisins til að ekki verði árekstrar á milli nýrrar íbúðabyggðar og þeirrar starfsemi sem fyrir sé. Við mat á því hvort jafnræðis hafi verið gætt við töku hinnar umdeildu synjunar verði að líta til þess að um sé að ræða stjórnvaldsákvörðun sem veiti skipulagsyfirvöldum ákveðið svigrúm í skjóli lögbundins skipulagsvalds til að móta byggð einstakra svæða.

 Niðurstaða: Samkvæmt 7. mgr. 12. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 skulu gildandi skipulagsáætlanir vera í innbyrðis samræmi og er svæðisskipulag rétthærra en aðalskipulag og aðalskipulag rétthærra en deiliskipulag. Breytt notkun mannvirkis er háð byggingarleyfi, sbr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, og skv. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. sömu laga skal útgefið byggingarleyfi vera í samræmi við skipulagsáætlanir.

Lóðin Höfðabakki 1 er á skilgreindu miðsvæði, M4, samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2040. Í greinargerð aðalskipulagsins er tekið fram að fyrst og fremst sé gert ráð fyrir rýmisfrekum verslunum, heildsölum og skrifstofum á svæðinu. Léttur iðnaður og verkstæði séu leyfð. Að öllu jöfnu sé ekki gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði, gistiheimilum eða hótelum nema það sé sérstaklega tilgreint í deiliskipulagi. Á því svæði sem hér um ræðir er í gildi deiliskipulag Ártúnshöfða – Eystri frá árinu 2002 þar sem fram kemur að heimilt sé að hafa „núverandi starfsemi á lóðum eins og hún er í dag“ en að ekki sé gert ráð fyrir nýrri íbúðabyggð. Er því ljóst að áform kæranda um að breyta skrifstofurými í íbúðir í húsinu á lóðinni Höfðabakka 1 uppfyllir ekki skilyrði 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki um samræmi byggingarleyfis við skipulagsáætlanir.

Kærandi skírskotar til þess að fordæmi séu fyrir því að heimila íbúðir í húsinu. Jafnræðisreglu íslensks stjórnsýsluréttar er að finna í 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Kveður sú regla á um að við úrlausn mála skuli stjórnvald gæta samræmis og jafnræðis milli aðila. Í reglunni felst að almennt er óheimilt að mismuna aðilum sem eins er ástatt um svo og að sambærileg mál beri að afgreiða á sambærilegan hátt. Reglan á að hindra að ákvarðanir verði tilviljanakenndar, byggðar á geðþótta eða annarlegum viðhorfum. Þó hefur verið talið að réttlætanlegt geti verið að afgreiða sambærileg tilvik með ólíkum hætti ef slík niðurstaða byggir á frambærilegum og málefnalegum sjónarmiðum.

Samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá Þjóðskrár voru 18 eignarhlutar í húsinu að Höfðabakka 1 skráðir sem hótelíbúðir í júní 2002 en á árinu 2008 var skráningu þeirra breytt í íbúðir. Verður því ekki annað séð en að byggingarfulltrúi hafi á þeim tíma heimilað breytta skráningu í andstöðu við skipulag svæðisins og ákvæði þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.e. 1. og 2. mgr. 43. gr. laganna, sem sambærileg eru 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki. Hins vegar verður ekki fram hjá því litið að kærandi getur ekki unnið betri rétt en honum ber að lögum og reglum með vísan til afgreiðslu annarra mála, leiki vafi á því hvort viðkomandi stjórnvald mat atvik þar með réttum hætti að teknu tilliti til gildandi laga og reglna. Með hliðsjón af þeim skýru skilmálum deiliskipulagsins, sem gilda um nýjar íbúðir á svæðinu, verður kærandi ekki talinn eiga rétt á því að umsókn hans fái sambærilega afgreiðslu og umsóknir þær sem afgreiddar munu hafa verið á árinu 2008.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. maí 2022 um að synja umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi hússins að Höfðabakka 1, matshluta 02.

nóv 04
Love0

118/2022 Vesturgata

Með

Árið 2022, föstudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Kristín Benediktsdóttir dósent og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 118/2022, kæra á útgáfu byggingarleyfis, dags. 15. september 2022, fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis, sbr. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2022 á lóð Vesturgötu 67 í Reykjavík.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 14. október 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir B, Vesturgötu 73, f.h. nánar tilgreindra íbúa og eigenda Vesturgötu 65, 65a, 69, 73 og Seljavegi 10, öll í Reykjavík, útgáfu byggingarleyfis, dags. 15. september 2022, fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis á lóð Vesturgötu 67, sbr. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst s.á. um að samþykkja umsókn Félagsbústaða hf. um greint leyfi. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 25. október 2022.

Málavextir: Lóðin Vesturgata 67 er á svæði þar sem í gildi er deiliskipulag milli Seljavegar og Ánanausta, staðgreinireitur 1.133.1, sem samþykkt var í borgarráði 24. janúar 1984 og tók gildi 18. apríl s.á. Með skipulaginu var gert ráð fyrir að reist yrði tveggja og hálfs hæðar íbúðarhús á lóðinni. Hinn 15. október 2020 tók gildi breyting á deiliskipulaginu er fól m.a. í sér að á lóðinni yrði heimilt að reisa fjögurra hæða hús með sex íbúðum ásamt sameiginlegum rýmum á jarðhæð. Byggingarmagn færi úr 349 í 606 m². Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 15. desember 2020 var samþykkt umsókn um leyfi fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis „sem [yrði] „léttur“ búsetukjarni í notkunarflokki 5“ á lóðinni. Byggingarleyfi var gefið út 27. janúar 2022 og munu framkvæmdir hafa byrjað í mars sl.

Með úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, í máli nr. 57/2022, kveðnum upp 2. ágúst 2022, var byggingarleyfið, sbr. ákvörðun byggingarfulltrúans um að samþykkja umsókn um leyfi, fellt úr gildi. Taldi nefndin að ekki yrði séð að við hönnun götuhliðar hússins hefði verið tekið tillit til aðliggjandi húsa, eins og kveðið væri á um í skilmálum skipulagsins. Nýbyggingin yrði með flötu þaki og óreglubundna gluggasetningu og myndi götuhlið hennar stinga verulega í stúf við aðliggjandi hús sem öll væru með mænisþaki og reglubundna gluggasetningu.

Hinn 10. ágúst s.á. barst byggingarfulltrúa ný umsókn um byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni sem var í öllu sambærileg fyrri umsókn utan þess að sótt var um leyfi til að breyta gluggasetningu á norðurhlið, þ.e. götuhlið hússins. Tók byggingarfulltrúi erindið fyrir á afgreiðslufundi 16. s.m. og vísaði því til umsagnar skipulagsfulltrúa sem gerði ekki athugasemd við það, en taldi að rýna þyrfti hámarkshæð þakkants hússins. Hinn 30. ágúst 2022 var umsóknin tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og hún samþykkt með vísan til þess að hún samræmdist ákvæðum laga nr. 160/2010 um mannvirki. Byggingarleyfi var gefið út 15. september s.á. og munu framkvæmdir við húsið hafa hafist að nýju í framhaldi þess.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að þeir búi í aðliggjandi húsum og í nágrenni við Vesturgötu 67, en um sé að ræða sömu kærendur og í fyrra máli fyrir nefndinni. Reykjavíkurborg virðist hafa virt úrskurð úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í því máli að vettugi og gefið út nýtt byggingarleyfi sem sé í öllum meginatriðum eins og það sem fellt hafi verið úr gildi. Samkvæmt deiliskipulagi fyrir lóðina skuli götuhlið hússins taka tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé, en þetta þýði m.a. að nýbyggingin skuli vera með mænisþak, eins og reyndar sé á öllum húsum í nærliggjandi götum. Á Vesturgötu 67 eigi hins vegar að reisa hús með flötu þaki og passi það alls ekki inn í götumyndina.

Af hálfu eigenda Vesturgötu 65a eru að auki gerðar athugasemdir varðandi framkvæmdir á byggingarlóð og samtengingu húsaraðar Vesturgötu 65, 65a, 67 og 69. Engar upplýsingar liggi fyrir um hvaða áhrif sambinding húsa á misþykkum malarpúða í hallandi landslagi hafi m.a. á jarðskjálftasvörun þeirra. Hafi Reykjavíkurborg ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni um fyrirhugaðar framkvæmdir og með því gengið á eignarrétt kærenda. Þá muni fyrirhuguð bygging byrgja fyrir gluggann á gafli Vesturgötu 65a.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað. Samkvæmt skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir lóðina skulu götuhliðar taka tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé, t.d. varðandi efnisval, gluggagerðir og/eða hæð og form. Hámarksvegghæð hússins skuli miðast við vegghæð baklóðar Vesturgötu 65a (ofan á steyptan kant), en þak megi fara upp í sömu hæð og þak húss nr. 65a ef húsið hafi mænisþak. Ekki sé fallist á að samþykktir uppdrættir séu ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Götuhliðar taki tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé og hæðarkótar þaks samræmist skilmálum deiliskipulagsins. Gluggasetning sé einnig í samræmi við aðliggjandi hús svo og efnisval, en framhlið hússins sé sléttpússaður múr með einangrun að innan, líkt og hjá aðliggjandi húsum.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að farið hafi verið í umfangsmikla vinnu við breytingu á framhlið hússins. Breytingar hafi verið gerðar á útliti og staðsetning glugga samræmd við götumynd og gildandi deiliskipulag. Engar breytingar hafi verið gerðar á þaki hússins, enda séu ekki ákvæði í deiliskipulagi um mænisþak. Því sé alfarið hafnað að úrskurður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 57/2022 hafi verið virtur að vettugi.

Við meðferð málsins komu fram athugasemdir frá arkitektum hússins. Þar er bent á að útliti hússins hafi verið breytt til að koma til móts við sjónarmið úrskurðarnefndarinnar og gluggar settir í reglulegri röð en áður. Þess hafi verið gætt að halda götulínu og nota sömu áferð á veggi og aðliggjandi hús. Gluggagerð vísi í húsið að Vesturgötu 69 varðandi stærðir og hlutföll, þó svo að röðun glugga sé ekki hefðbundin. Stigi sé í útvegg norðurhliðar og þar með riðlist gluggaröðin. Umrædd húsaröð sé nokkuð dæmigerð fyrir gamla Vesturbæinn. Hús séu mjög ósamstæð, þau reist á ólíkum tímum og endurspegli því hvert sinn tíðaranda. Þau séu einnig misstór, allt frá einni upp í fjóra og hálfa hæð með risi neðst við Ánanaust. Gríðarleg uppbygging sé hafin hinum megin við götuna og muni fjölbýlishús á þeim reit gnæfa yfir húsaröðina. Mikil breyting verði því á ásýnd og upplifun götunnar og í því samhengi virðist hlutfallsleg stærð Vesturgötu 67 falla ágætlega inn í götumyndina. Ef húsið yrði með mænisþaki yrði það verra fyrir fyrirhugaða starfsemi í húsinu þar sem aðgengismál yrðu þá ófullnægjandi.

Viðbótarathugasemdir kærenda: Kærendur benda á að ef nýbyggingin eigi að vera hár kassi með flötu þaki þá sé hvorki tekið tillit til forms né nærliggjandi húsa eins og kostur sé. Þótt ekki standi að þakið skuli vera mænisþak þá liggi það í augum uppi miðað við skilmála deiliskipulagsins. Þrátt fyrir að gluggasetningu hússins hafi verið breytt muni það enn „stinga í stúf“. Almenn óánægja virðist með húsið hjá íbúum Vesturbæjar. Þá hefði verið skynsamlegt að huga að því í byrjun hvort umrætt rými hentaði fyrir sex íbúða rými og fyrirhugaða starfsemi í stað þess að þvinga svona byggingu þarna inn. Að halda því fram að nýting hússins kalli á að litið sé fram hjá skilmálum deiliskipulagsins séu einfaldlega ekki gild rök. Þá komi þau hús sem reist verði andspænis Vesturgötu 67 til að falla betur að götumyndinni.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. september 2022 um að gefa út byggingarleyfi fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis, sem verður „léttur búsetukjarni“ á lóð Vesturgötu 67.

Samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki verða byggingaráform aðeins samþykkt ef fyrirhuguð mannvirkjagerð er í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis. Að sama skapi verður byggingarleyfi ekki gefið út nema mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. sömu laga.

Svo sem greinir í málavöxtum felldi úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála úr gildi 2. ágúst 2022, í máli nr. 57/2022, leyfi fyrir byggingu húss að Vesturgötu 67 þar sem ekki yrði séð að við hönnun götuhliðar hússins hefði verið tekið tillit til aðliggjandi húsa eins og kveðið væri á um í skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir lóðina. Í kjölfarið samþykkti byggingar-fulltrúi að nýju óbreytt byggingaráform, utan þess að gerðar höfðu verið breytingar á glugga-skipan hússins. Telja kærendur, sem fyrr, að húsið samræmist ekki götumynd þar sem það verði með flötu þaki, en öll aðliggjandi og nærliggjandi hús séu með mænisþaki. Þá er gerð athugasemd við að ekki sé fjallað um glugga á gafli húss á Vesturgötu 65a.

Lóðin að Vesturgötu 67 er í gamalgrónu hverfi í Vesturbæ Reykjavíkur, á reit sem markast af Seljavegi, Holtsgötu, Ánanaustum og Vesturgötu. Samkvæmt húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur frá 2007 standa 12 hús á reitnum, sex þeirra eru einlyft, þrjú eru tvílyft og þrjú eru þrílyft. Húsin eru byggð á ýmsum tímum og er elsta húsið byggt árið 1881. Húsið að Vesturgötu 65a, sem liggur að Vesturgötu 67, er reist árið 1946 og Vesturgata 69 árið 1987.

Fram kemur í gildandi deiliskipulagi lóðarinnar Vesturgötu 67 að á henni sé heimilt að reisa fjögurra hæða hús. Segir að hámarksvegghæð miðist við vegghæð bakhliðar Vesturgötu 65a ofan á steyptan kant, en þak megi fara upp í sömu hæð og þak Vesturgötu 65a ef húsið að Vesturgötu 67 hafi mænisþak. Á skipulagsuppdrættinum er sýnt hvernig þak Vesturgötu 67 muni líta út miðað við mænisþak annars vegar og flatt þak hins vegar. Í skipulagsskilmálum segir einnig að götuhlið hússins skuli taka tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé, t.d. varðandi efnisval, gluggagerðir og/eða hæð og form.

Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum mun hin umþrætta bygging verða fjögurra hæða og með flatt þak. Vegghæð hússins á norðurhlið verður 19,52 m, en skuli þó taka mið af þakkanti á bakhlið húss nr. 65a. Er gluggaskipan hússins reglulegri en á fyrri uppdráttum hússins. Í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 18. ágúst 2022, er fjallað um hönnun hússins með hliðsjón af gildandi deiliskipulagi og ekki gerð athugasemd við erindið.

Af gögnum þeim sem liggja fyrir í málinu frá arkitektum hússins, þ.m.t. útlitsmynd og tölvuteiknuð mynd af Vesturgötu séð frá gatnamótum Ánanausta, verður að telja að götuhlið Vesturgötu 67 muni enn stinga nokkuð í stúf við aðliggjandi hús sem öll eru með mænisþaki og reglubundna gluggaskipan. Ljóst er að þrátt fyrir fyrrgreindan áskilnað í deiliskipulagi um að götuhlið hússins skuli taka tillit til aðliggjandi húsa eins og kostur sé, girða skilmálar þess þó ekki fyrir að þak fyrirhugaðrar nýbyggingar geti verið flatt. Að framangreindu virtu, og þar sem húsið tekur að öðru leyti nokkurt tillit til efnisvals og gluggagerða aðliggjandi húsa verður kröfum kærenda um ógildingu hafnað.

Vegna athugasemda kærenda um rask á byggingartíma þykir rétt að benda á að byggingarstjóra og iðnmeisturum er skylt samkvæmt gr. 4.11.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 að sjá um að sem minnst hætta, óþrifnaður eða önnur óþægindi stafi af framkvæmdum. Jafnframt hefur byggingarfulltrúi eftirlit með mannvirkjagerð sem fellur undir 1. og 2. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010, sbr. 8. gr. laganna.

Vegna athugasemda í kæru um að byrgt verði fyrir glugga á gafli Vesturgötu 65a skal bent á að geti kærendur sýnt fram á tjón vegna breytinga sem gerðar eru á skipulagi geta þeir eftir atvikum átt rétt á bótum af þeim sökum, sbr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Það álitaefni á hins vegar ekki undir úrskurðarnefndina.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag, svo sem áskilið er í 11. gr. og 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010. Verður kröfum kærenda því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um að fellt verði úr gildi byggingarleyfi, dags. 15. september 2022, fyrir steinsteyptu fjögurra hæða húsi með sex íbúðum auk starfsmannarýmis, sbr. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2022 á lóð Vesturgötu 67 í Reykjavík.

 

okt 31
Love0

26/2022 Orustustaðir

Með

Árið 2022, föstudaginn 28. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Arnór Snæbjörnsson, formaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 26/2022, kæra vegna synjunar skipulags- og byggingarfulltrúa Skaftárhrepps frá 25. janúar 2022 um að samþykkja umsókn um leyfi til að byggja fyrsta hluta hótelbyggingar á Orustustöðum í Skaftárhreppi.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 22. mars 2022, er barst nefndinni sama dag, kærir A synjun byggingarfulltrúa Skaftárhrepps frá 22. febrúar s.á. um leyfi til að byggja fyrsta hluta hótelbyggingar á eignarjörð hans Orustustöðum í Skaftárhreppi. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Skaftárhreppi 29. apríl 2022.

Málavextir: Jörðin Orustustaðir mun hafa farið í eyði um 1950, en hún liggur þar sem heitir Brunasandur í Skaftárhreppi. Kærandi hefur unnið að því um nokkurt skeið að þar verði byggt hótel og tengd starfsemi, svo sem nánar er rakið í kæru. Árið 2015 tók gildi breyting á Aðalskipulagi Skaftárhrepps 2010–2022. Fól breytingin m.a. í sér að landbúnaðarsvæði var breytt í 15 ha verslunar- og þjónustusvæði og á því gert ráð fyrir um 7.000 m² hóteli á tveimur hæðum. Þá kom fram í greinargerð með breytingunni að skilgreina þyrfti héraðsveg að svæðinu, en enginn vegur lægi að jörðinni, aðeins slóðar að austan- og vestanverðu.

Árið 2016 öðlaðist gildi deiliskipulag hótels í landi Orustustaða. Í greinargerð með því segir að skipulagssvæðið nái yfir tæplega 40 ha svæði, þar af séu 28 ha innan Orustustaða, 10 ha innan óskipts lands Hraunbóls/Sléttabóls og 0,5 ha innan Fossjarða. Gert er ráð fyrir að hótelið verði með 200 gistirýmum auk annarrar aðstöðu. Skipulagið nær um leið til aðkomuvegar sem myndi vera að hluta til í landi Hraunbóls/Sléttabóls og Foss á Síðu, en aðkoma að hótelinu yrði þannig frá þjóðvegi 1 eftir núverandi vegi að Hraunbóli og síðan eftir nýjum 1,7 km vegkafla, sem liggja myndi suður fyrir bæjarstæði Hraunbóls austur að Orustustöðum. Árið 2016 lá jafnframt fyrir ákvörðun Skipulagsstofnunar um að fyrirhugað hótel og aðkomuvegur að því skyldu ekki háð mati á umhverfisáhrifum. Voru báðar þessar ákvarðanir kærðar til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, m.a. af hálfu eigenda Hraunbóls, og þess krafist að þær yrðu felldar úr gildi. Með úrskurðum nefndarinnar í málum nr. 26/2016, uppkveðnum 22. desember 2017, og nr. 31/2016, uppkveðnum 25. janúar 2018, var þeim kröfum hafnað.

Ágreiningur hefur verið um lagningu aðkomuvegar að Orustustöðum. Hinn 27. ágúst 2019 synjaði Vegagerðin umsókn kæranda um að fyrirhugaður nýr vegur að jörðinni, samkvæmt deiliskipulagi, yrði gerður að héraðsvegi, á þeim grundvelli að ekki lægi fyrir samþykki eigenda þeirra jarða sem vegurinn mundi liggja um. Með úrskurði, dags. 8. maí 2020, var sú ákvörðun staðfest af ráðherra samgöngumála. Eina núverandi vegtenging að Orustustöðum virðist vera vegslóði sem liggur frá næstu jörð, Hraunbóli. Um hann er ágreiningur. Hefur sá ágreiningur komið til úrskurðarnefndarinnar. Með úrskurði frá 16. október 2020 í máli nr. 38/2020, felldi nefndin úr gildi ákvörðun sveitarstjórnar um að samþykkja framkvæmdaleyfi til lagfæringar á vegslóðanum. Byggði niðurstaða nefndarinnar m.a. á því að við meðferð málsins hefði ekki verið tekin afstaða til þess hvort framkvæmdin væri í samræmi við skipulagsáætlanir, en fyrir lá að hluti vegslóðans hafði verið afmáður af aðalskipulagsuppdrætti. Þá hefði ekki verið uppfyllt lagaskilyrði til að veita hið umdeilda framkvæmdaleyfi án grenndarkynningar. Benti nefndin enn fremur á að ágreiningur um umferðarrétt og inntak hans ættu ekki undir úrskurðar-nefndina, en hvorugur aðili málsins hefði gert reka að því að fá úr honum skorið fyrir dóm-stólum.

Í sama máli var vísað frá kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir þremur starfsmannahúsum að Orustustöðum. Í niðurstöðu sinni tók nefndin fram að umræddar byggingar myndu standa í töluverðri fjarlægð frá fasteignum kærenda í landi Hraunbóls og með hliðsjón af því yrði ekki séð að hagsmunir þeirra myndu skerðast í þeim mæli að skapaði þeim kæruaðild. Væri þá jafnframt til þess að líta að byggingarleyfið veitti einvörðungu heimild til byggingar téðra húsa, en fæli t.d. ekki í sér heimild til umferðar um land kærenda. Þættu framkvæmdir samkvæmt leyfinu því ekki vera þess eðlis að þær snertu grenndarhagsmuni eða aðra einstak-lega lögvarða hagsmuni kærenda með þeim hætti að þeir gætu talist eiga kæruaðild. Skipulags- og byggingarfulltrúi samþykkti einnig leyfi fyrir byggingu íbúðarhúss á jörðinni en sú afgreiðsla sætti ekki kæru til nefndarinnar.

Hinn 1. desember 2021 sótti kærandi um byggingarleyfi til að reisa fyrsta hluta hótelbyggingar á Orustustöðum innan byggingarreits hótels samkvæmt deiliskipulagi. Kom fram í umsókninni að um væri að ræða einnar hæðar gistihús með 18 herbergjum úr þegar gerðum einingum, sem settar yrðu á steyptan sökkul. Í tölvubréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til kæranda af því tilefni, frá 25. janúar 2022, kom fram að byggingarleyfi fyrir frekari hóteluppbyggingu yrðu ekki gefin út á meðan aðkomuleið að Orustustöðum væri ekki tryggð og vegur samkvæmt samþykktu deiliskipulagi hefði ekki verið byggður upp. Fyrir uppbyggingu hótels sem þessa væri það grundvallarþáttur að tryggja öllum greiða aðkomu að svæðinu, þ.m.t. verktökum, sjúkrabílum, slökkviliði og gestum og gangandi. Í tölvubréfinu voru fleiri erindi frá kæranda til meðferðar, en í lok þess var gefið yfirlit um ákvæði byggingarreglugerðar nr.112/2012 um brunavarnir á gististöðum, sem tekið var saman af slökkviliðsstjóra Skaftárhrepps. Var þar m.a. vísað til ákvæða í gr. 9.2.6., gr. 9.2.4 -h og gr. 4.3.3. í reglugerðinni.

Með tölvubréfi frá 3. febrúar s.á. kom kærandi að athugasemdum og staðhæfði m.a. að sveitarstjórn hefði gefið það út að honum væri leyft að hagnýta vegslóðann þangað til nýr vegur yrði lagður. Í framhaldi var skipulags- og byggingarfulltrúi inntur eftir því hvort líta bæri á svar hans sem endanlega afgreiðslu og þar með synjun umsóknarinnar. Í svari skipulags- og byggingarfulltrúa í tölvubréfi frá 22. febrúar 2022 sagði að honum hefði verið ráðið frá því að gefa út fleiri byggingarleyfi eða framkvæmdaleyfi að Orustustöðum á meðan ekki lægi fyrir afstaða eða niðurstaða ráðuneytisins varðandi eignarnám. Þá lægi ekki fyrir stjórnsýsluákvörðun um að kærandi hefði heimild til að hagnýta sér slóðann þar til nýr vegur yrði lagður samkvæmt deiliskipulagi.

Í kæru er rakið að kærandi hafi leitast við að fá Vegagerðina, ráðherra samgöngumála og sveitarstjórn til að leita samninga við landeigendur um vegstæði og um lagningu vegar eða hlutast til um eignarnám á landi undir hann ella. Þær beiðnir hafi ekki borið árangur og standi á því, sem áður, að ekki liggi fyrir samþykki eigenda vegstæðis.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að nú liggi fyrir afstaða ráðherra samgöngumála í úrskurði um að ekki verði ráðist í eignarnám vegna hins nýja vegar. Synjun á samþykkt byggingaráforma geti við svo búið ekki verið reist á því að beðið sé eftir slíkri afgreiðslu. Jafnframt sé það ekki lögmætur grundvöllur að hafna því að samþykkja frekari byggingaráform að engin stjórnsýsluákvörðun liggi fyrir um að kærandi hafi heimild til að hagnýta sér vegslóða að Orustustöðum þar til nýr vegur verði lagður. Kærandi þurfi ekki samþykki sveitarstjórnar til að nota núverandi aðkomu. Hann eigi rétt á því samkvæmt eðli máls og með vísan til hefðarréttar að fara eftir núverandi vegi/slóða að jörð sinni enda sé það eina aðkoman að jörðinni.

Samkvæmt skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði sé gert ráð fyrir því að aðkoma að hótelinu verði frá þjóðvegi 1, eftir núverandi vegi að Hraunbóli og síðan vegslóða. Skipulagið geri einnig ráð fyrir hinum nýja vegi, lengra frá Hraunbóli, en hvergi komi fram að nýr vegur sé skilyrði fyrir uppbyggingunni samkvæmt skilmálum skipulagsins. Verði kæranda ekki gert að leggja nýja veginn enda sé honum það ekki fært nema með samþykki eigenda Fossjarða og eigenda á Hraunbóli eða að landið verði tekið eignarnámi af hálfu Vegagerðarinnar eða sveitarfélagsins, sem bæði hafi hafnað því að hafa forsendur til þess að fara í eignarnám. Eigi kærandi því ekki annan kost en að nota núverandi aðkomu.

Umrætt deiliskipulag taki ekki til núverandi vegar eða aðkomu. Hún sé því örugglega ekki felld niður með skipulaginu. Muni kærandi nota núverandi aðkomu að jörðinni, þ.e. um núverandi veg og slóða, a.m.k. þangað til honum verði gert kleift að leggja nýjan veg. Sé litið til um-fjöllunar sveitarfélagsins vegna athugasemda er borist hafi við áætlanagerð vegna fyrirhugaðra framkvæmda sé ljóst að alltaf hafi verið gert ráð fyrir að núverandi vegur yrði áfram og að hann yrði notaður auk hins nýja vegar. Synjun á samþykkt byggingaráforma á þeim forsendum að nýr vegur hafi ekki verið lagður eigi sér því ekki stoð í skipulagi, heldur þvert á móti.

Úrskurður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 38/2020 hafi staðfest heimild til framkvæmda á svæðinu óháð hinum nýja vegi. Í málinu hafi nefndin staðfest gildi hinna umdeildu byggingarleyfa á þeirri forsendu að kærendur málsins, sem þó séu næstu nágrannar kæranda í máli þessu, ættu ekki lögvarða hagsmuni af útgáfu leyfanna. Með vísan til þess fái kærandi ekki skilið hvaða hagsmunir það séu sem væru lögmætir af hálfu sveitarfélagsins til að takmarka frekari útgáfu byggingarleyfa sem séu í samræmi við deiliskipulag. Sveitarfélagið hafi engin lögmæt og málefnaleg sjónarmið til að synja um samþykkt frekari byggingaráforma eða útgáfu byggingarleyfa.

Málsrök Skaftárhrepps: Sveitarfélagið mótmælir kröfum kæranda. Byggingarfulltrúi hafi gefið út framkvæmdaleyfi 31. desember 2019 fyrir vegabótum á vegslóða sem notaður hafi verið undanfarna áratugi sem heimreið að Orustustöðum. Leyfið hafi verið háð því skilyrði að skriflegt samþykki eiganda aðliggjandi jarða lægi fyrir. Kærandi hafi í engu skeytt um þau skilyrði sem sett hafi verið og hafi ráðist í framkvæmdir án tilskilinna leyfa. Umræddur vegslóði liggi að hluta til í gegnum óskipt land jarðanna Hraunbóls/Sléttabóls 2 og Sléttabóls sem liggi að jörðinni Orustustöðum að vestanverðu.

Í greinargerð Aðalskipulags Skaftárhrepps 2010–2022 segi að skilgreina þurfi héraðsveg að hótelsvæðinu. Tillögur hafi verið gerðar um sex veglínur og hafi veglína C verið valin en þar sé gert ráð fyrir rúmlega 1,7 km nýjum vegkafla. Þessi vegur hafi hins vegar ekki verið lagður, fyrst og fremst vegna djúpstæðs ágreinings kæranda og eigenda Hraunbóls. Hafi ágreiningur ratað fyrir dómstóla, sbr. mál nr. E-784/2020 hjá Héraðsdómi Suðurlands, en dómur í því hafi verið kveðinn upp 14. febrúar 2022. Þrátt fyrir að um einkaréttarlegan ágreining hafi verið að ræða sem sveitarfélagið hafi ekki átt aðild að lýsi hann í hnotskurn þeirri pattstöðu sem fyrir hendi sé varðandi frekari uppbyggingu innan Orustustaða.

Núverandi staða í skipulagslegum skilningi sé sú að ekki sé unnt að veita framkvæmdaleyfi fyrir lagfæringu og/eða endurbótum á vegslóða þeim er um ræði. Forsendur séu ekki til slíks fyrr en endanleg niðurstaða liggi fyrir um skipan mála varðandi vegslóðann með áherslu á eignar- og afnotarétt. Lögð sé áhersla á að þrátt fyrir að gert sé ráð fyrir nýjum aðkomuvegi í deiliskipulagi fyrir jörðina þá hafi það ekki sjálfkrafa þá réttarverkan í för með sér að framkvæmdaleyfi skuli veitt. Eftir að úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hafi fellt framkvæmdaleyfi við veginn úr gildi liggi fyrir að skipulagsvald sveitarfélagsins nái ekki til þess hluta vegslóðans sem liggi í gegnum jarðirnar Hraunból og Sléttaból. Það sé engin aðkoma að Orustustöðum líkt og gert sé ráð fyrir í deiliskipulagi fyrir jörðina. Samkvæmt framansögðu sé hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svo sem áskilið sé að lögum og því beri að hafna kröfu um útgáfu þess.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi áréttar fyrri sjónarmið sín. Jafnframt er bent á að í greinargerð sveitarfélagsins til úrskurðarnefndarinnar sé byggt á allt öðrum málsástæðum en skipulags- og byggingarfulltrúi hafi byggt synjun sína á. Þegar af þeirri ástæðu sé greinargerðin þýðingarlaus enda sé ekki hægt að breyta rökstuðningi eða forsendum fyrir synjun eftir á. Þá sé því mótmælt að „skipulagsvald sveitarfélagsins“ nái ekki til vegslóðans þar sem hann liggi um land Hraunbóls eða Sléttabóls enda taki það til alls lands innan sveitarfélagsins, skv. 1. mgr. 12. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Rétt sé að ekki hafi verið gerð ný aðkoma að Orustustöðum eins og gert sé ráð fyrir í deiliskipulagi. Það að sá vegur hafi ekki verið lagður veiti sveitarfélaginu hins vegar ekki heimild til að hafna frekari framkvæmdum á jörðinni. Ávallt hafi verið gert ráð fyrir að núverandi vegur yrði áfram og að hann yrði notaður auk hins nýja vegar. Hafi vegurinn verið lagfærður þannig að hann sé nú fær allri umferð. Engar forsendur hafi breyst frá því að sveitarfélagið hafi gefið út byggingarleyfi á jörðinni.

 Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarfulltrúa Skaftárhrepps að synja umsókn kæranda um leyfi til að byggja fyrsta hluta hótelbyggingar á Orustustöðum innan byggingarreits fyrir þá starfsemi samkvæmt deiliskipulagi. Um er að ræða einnar hæðar gistihús með 18 herbergjum úr þegar gerðum einingum, sem settar yrðu á steyptan sökkul (Orustustaðavegur 4, matshluti 01). Telja verður að hin kærða ákvörðun komi fram í tölvubréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til kæranda 25. janúar 2022. Í kæru er aðallega vísað til tölvubréfs skipulags- og byggingarfulltrúa frá 22. febrúar s.á., þar sem sú ákvörðun var áréttuð. Samkvæmt þessu verður eigi að síður að telja að kæranda hafi þegar mátt vera ljós afstaða til umsóknar hans 25. janúar. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 22. mars s.á., eða að liðnum lögbundnum kærufresti, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Verður þó talið afsakanlegt að kæra hafi ekki borist fyrr í ljósi þess að ekki verður séð að kæranda hafi verið leiðbeint um kærurétt og kæruheimild og verður málið því tekið til efnismeðferðar.

Hin kærða ákvörðun er reist á þeirri forsendu að byggingarleyfi fyrir frekari hóteluppbyggingu yrðu ekki gefin út á meðan aðkoma að Orustustöðum væri ekki tryggð og vegur samkvæmt samþykktu deiliskipulagi hefði ekki verið lagður. Fyrir uppbyggingu hótels sem þessa væri það grundvallarþáttur að tryggja öllum greiða aðkomu að svæðinu. Þá var einnig vísað til þess að beðið væri með að gefa út fleiri byggingarleyfi eða framkvæmdaleyfi að Orustustöðum á meðan ekki lægi fyrir afstaða eða niðurstaða ráðuneytis varðandi eignarnám lands undir veg. Jafnframt að ekki lægi fyrir „stjórnsýsluákvörðun“ um að kærandi hefði heimild til að hagnýta sér vegslóðann sem fyrir væri þar til nýr vegur yrði lagður samkvæmt deiliskipulagi.

Mælt er fyrir um í 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki að byggingaráform verði aðeins samþykkt ef fyrirhuguð mannvirkjagerð er í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis. Að sama skapi verður byggingarleyfi ekki gefið út nema mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. sömu laga, en synjun skipulags- og byggingarfulltrúa var m.a. á því reist að vegur samkvæmt samþykktu deiliskipulagi hefði ekki verið lagður.

Fyrir liggur að sveitarstjórn Skaftárhrepps hefur samþykkt skipulagsáætlanir sem gera ráð fyrir hóteli á Orustustöðum. Í þeim er gert ráð fyrir að lagður verði nýr aðkomuvegur að hótelinu. Um veginn er fjallað ítarlega í bæði greinargerð með breytingu á Aðalskipulagi Skaftárhrepps  2010–2022 og í greinargerð með deiliskipulagi hótels í landi Orustustaða. Við töku hinnar kærðu ákvörðunar lá fyrir að ágreiningur væri um vegarlagninguna. Var sveitarfélaginu kunnugt um úrskurð ráðherra samgöngumála, dags. 8. maí 2020, þar sem staðfest var ákvörðun Vegagerðarinnar um að synja umsókn um að nýr aðkomuvegur að Orustustöðum yrði héraðs-vegur, gegn mótmælum eigenda vegstæðisins. Kærandi hefur mótmælt þessum úrskurði og að eigin sögn leitast við að fá Vegagerðina, ráðherra samgöngumála og sveitarstjórn til að leita samninga við landeigendur um vegstæði og um lagningu vegar eða hlutast til um eignarnám á landi undir hann ella. Hann hefur þó ekki talið rétt, a.m.k. að svo stöddu, að láta reyna á rétt sinn fyrir dómstólum.

Nýr aðkomuvegar er hluti af deiliskipulagi hótels á Orustustöðum. Í skilmálum þess er þó ekki tekið fram beinum orðum að bygging mannvirkja hótelsins sé háð því að nýr aðkomuvegur verði áður lagður. Þá veitir byggingarleyfi einvörðungu heimild til byggingar mannvirkja, en felur t.d. ekki í sér heimild til umferðar um vegi sem að þeim mannvirkjum kunna að liggja.

Það skal athugað að þeir sem fá byggingarleyfi bera sjálfir ábyrgð á því að njóta þeirra heimilda að einkarétti sem þarf til þess að tryggja eðlileg not viðkomandi fasteignar. Ágreiningur um eignarréttindi sem þessi verður hvorki leiddur til lykta með málafærslu fyrir sveitarfélögum né fyrir úrskurðarnefndinni, enda á slíkur ágreiningur eftir atvikum undir dómstóla.

Undanfari deiliskipulagsins var álit Skipulagsstofnunar frá 9. febrúar 2016 um að fyrirhugað hótel á Orustustöðum og aðkomuvegur að því skyldu ekki háð mati á umhverfisáhrifum þar sem talið var að þau væru ekki líkleg til að hafa í för með sér umtalsverð umhverfisáhrif. Í niðurstöðum álitsins sagði að kæmi til þess að breytt yrði út frá þeirri aðkomuleið að hótelinu sem áformuð væri, þá bæri framkvæmdaraðila að tilkynna að nýju til Skipulagsstofnunar um þær breytingar. Það sama ætti við ef aðrar breytingar yrðu á framkvæmdaáformum, en slíkar breytingar gætu fallið undir tölulið 13.02 í 1. viðauka við þágildandi lög nr. 106/2000 um mat á umhverfisáhrifum og væru því tilkynningaskyldar. Í kæru segir frá því að aðkoma að Orustustöðum sé „nokkuð erfið“ um vegslóðann. Í framhaldsathugasemdum kæranda segir á hinn bóginn að slóðinn hafi verið „lagfærður þannig að hann sé nú fær allri umferð bæði stórra og smárra bíla.“ Virðist ljóst með þessu að kærandi hyggist nota vegslóða eða veg þennan sem aðkomuveg að hótelinu. Virðist eðlilegt í því ljósi að kæranda verði leiðbeint af hálfu sveitarfélagsins um að ef standi til af hans hálfu að breyta frá þeirri aðkomuleið að hótelinu sem áformuð er í deiliskipulagi, þá geti verið skylt að tilkynna um þá breytingu til Skipulagsstofnunar.

Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar sé svo áfátt að það beri af þeirri ástæðu að ógilda hana.

Úrskurðarorð:

 Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Skaftárhrepps frá 25. janúar 2022 um að synja umsókn um byggingarleyfi til að byggja fyrsta hluta hótelbyggingar á Orustustöðum í Skaftárhreppi.

okt 29
Love0

99/2022 Nesvegur

Með

Árið 2022, föstudaginn 28. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 99/2022, kæra á ákvörðun bæjarráðs Stykkishólmsbæjar og Helgafellssveitar frá 18. ágúst 2022 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir atvinnuhúsnæði á lóð Nesvegar 22A.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 7. september 2022, kærir eigandi, Nestúni 4, þá ákvörðun bæjarráðs Stykkishólmsbæjar og Helgafellssveitar frá 18. ágúst 2022 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir atvinnuhúsnæði á lóðinni Nesvegi 22A. Skilja verður málatilbúnað kæranda svo að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Með þremur kærum til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er bárust nefndinni 9. september 2022, kæra 11 íbúar við götuna Nestún í Stykkishólmi sömu ákvörðun. Krefjast kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og stöðvunar framkvæmda til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Verða þau kærumál, sem eru nr. 100/2022, 103/2022 og 104/2022, sameinuð máli þessu enda standa hagsmunir kærenda því ekki í vegi. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkrafna kærenda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Stykkishólmsbæ og Helgafellssveit 20. október 2022.

Málavextir: Á fundi bæjarstjórnar Stykkishólmsbæjar 24. febrúar 2022 var lögð fram umsókn fyrirtækisins Asco Harvester ehf. um að fá úthlutað lóð nr. 22A við Nesveg í Stykkishólmi vegna áforma þess um öflun og vinnslu sjávarþörunga. Samþykkti bæjarstjórn að fela bæjarstjóra að ganga til samninga við fyrirtækið í samræmi við erindi þess. Hinn 26. apríl s.á. sótti fyrirtækið um byggingarleyfi fyrir 958,9 m2 atvinnuhúsnæði á greindri lóð. Á afgreiðslufundi byggingar­fulltrúa 15. júní s.á. var umsókninni vísað til skipulagsnefndar þar sem ekki lá fyrir deiliskipulag. Skipulagsnefnd tók erindið fyrir á fundi sínum 22. s.m. og samþykkti meirihluti nefndarinnar að leyfisumsóknin yrði grenndarkynnt skv. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 fyrir lóðarhöfum Nesvegar 20 og 24 auk þess sem á sama tíma yrði boðið upp á opinn kynningar­fund fyrir íbúa. Á fundi bæjarráðs 23. júní 2022 var afgreiðsla nefndarinnar samþykkt. Erindið var tekið fyrir á fundi bæjarstjórnar 30. s.m. þar sem afgreiðslan var samþykkt með fjórum atkvæðum gegn þremur.

Byggingarleyfisumsóknin var grenndarkynnt 24. júní 2022 með athugasemdafresti til 22. júlí s.á. og á kynningartíma bárust athugasemdir frá lóðarhöfum Nesvegar 20 og 24. Þá fór fram opinn kynningarfundur á Amtsbókasafninu í Stykkishólmi 10. ágúst s.á. vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Á fundi skipulagsnefndar 15. s.m. var málið tekið fyrir að nýju þar sem lögð var fram og samþykkt tillaga skipulagsfulltrúa að svörum við framkomnum athugasemdum við grenndarkynningu. Jafnframt var lögð fram samantekt skipulagsfulltrúa á athugasemdum og/eða spurningum sem fram höfðu komið á kynningarfundi. Afgreiðsla skipulagsnefndar var staðfest á fundi bæjarráðs 18. s.m., auk þess sem endanlegri afgreiðslu byggingarleyfisins var vísað til byggingarfulltrúa. Á afgreiðslufundi hans 5. september s.á. voru byggingar­áform samþykkt og bókað að byggingarleyfi yrði gefið út að uppfylltum skilyrðum í gr. 2.4.4. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Var byggingarleyfi gefið út 14. október 2022.

Á fyrrgreindum fundi skipulagsnefndar 15. ágúst 2022 voru bornar upp þrjár tillögur, þ. á m. að nefndin leiti umsagnar Skipulagsstofnunar um það hvort byggingarleyfið félli innan ramma laga nr. 111/2021 um umhverfismat framkvæmda og áætlana. Var sú tillaga felld en skipulags­fulltrúi ákvað samt sem áður að spyrjast fyrir um það hjá Skipulagsstofnun hvort framkvæmdin væri háð umhverfismati samkvæmt þeim lögum. Í svörum stofnunarinnar kom fram að hún taldi svo ekki vera en minnti á að útgáfa byggingarleyfisins þyrfti að vera í samræmi við aðalskipulag og hvatti sveitarfélagið til að gera deiliskipulag fyrir svæðið þar sem fram kæmu skýrir skipulagsskilmálar, m.a. varðandi ásýnd og yfirbragð byggðar á athafna- og hafnarsvæðinu, umfang mannvirkja, vatn og fráveitumál og aðkomu ásamt því að gera grein fyrir umhverfisáhrifum. Jafnframt þyrfti að óska eftir umsögnum frá lögbundnum umsagnar­aðilum. Sæi sveitarfélagið sér ekki fært að vinna deiliskipulagið mælti stofnunin með því að settir yrðu skýrir skilmálar varðandi framangreinda þætti í byggingarleyfið. Með tilliti til ábendinga Skipulagsstofnunar leitaði sveitarfélagið eftir umsögnum Heilbrigðiseftirlits Vestur­lands, Umhverfisstofnunar, Breiðafjarðarnefndar og Minjastofnunar. Þá óskaði sveitarfélagið eftir úttekt frá óháðri verkfræðistofu þar sem skoða skyldi hvort hávaði eða lykt gæti borist frá starfseminni að íbúðarbyggð. Skilaði stofan minnisblaði 13. október s.á.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að í fyrirhugaðri byggingu við Nesveg 22A, sem muni verða 958,9 m2 að stærð og 10 m að hæð, muni fara fram þurrkun á þangi, en fyrirhugað sé að vinna um 5.000 tonn á ári í verksmiðjunni. Meirihluti bæjarstjórnar hafi hafnað því að gera deiliskipulag vegna verksmiðjunnar en í stað þess talið nægjanlegt að grenndarkynna hana fyrir lóðarhöfum aðliggjandi lóða. Ekki hafi verið grenndarkynnt fyrir íbúum á nærliggjandi svæðum en einungis um 100 m séu í næsta íbúðarhús. Ekkert faglegt mat utanaðkomandi aðila hafi verið gert. Fyrir liggi að ef þurrkunin sé í líkingu við það sem þekkt sé hljótist af starfseminni lyktarmengun og hljóðmengun sem hafi í för með sér verðlækkun á fasteignum í nágrenni við verksmiðjuna. Jafnframt verði þungaflutningar á svæðinu með tilheyrandi ónæði.

Í Aðalskipulagi Stykkishólms 2002–2022 sé lóðin á skilgreindu hafnarsvæði. Í gr. 3.3.8 í greinargerð skipulagsins segi m.a.: „Markmiðið er að hafa tiltæk sem fjölbreyttasta atvinnu­starfsemi. Stefnt er að enn betri nýtingu núverandi hafnar- og athafnasvæða og er deili­skipulagning þeirra verkfæri til þess. Í deiliskipulagi verður tekið á nýtingu svæðanna með tilliti til hagkvæmni og landslags og aðlögunar að bæjarmyndinni.“ Þá hafi skipulagsfulltrúi látið bóka að gera ætti deiliskipulag vegna framkvæmdarinnar.

Málsrök Stykkishólmsbæjar og Helgafellssveitar: Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að um sé að ræða rúmlega 960 m2 iðnaðarhús á þegar röskuðu hafnarsvæði þar sem áður hafi verið rekin steypustöð. Leyfið sé því í samræmi við uppbyggingu og starfsemi sem kærendur hafi mátt búast við.

Málsmeðferð sveitarfélagsins hafi byggt á heimild 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, en þar segi m.a.: „Þegar sótt er um byggingar- eða framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag en deiliskipulag liggur ekki fyrir getur sveitarstjórn eða sá aðili sem heimild hefur til fullnaðarafgreiðslu mála, sbr. 6.gr., ákveðið að veita megi leyfi án deiliskipulags­gerðar ef framkvæmdin er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þétt­leika byggðar.“ Sú framkvæmd sem hér um ræði falli algjörlega að þeim skilyrðum sem sett séu í greininni. Starfsemin sé í samræmi við landnotkun samkvæmt aðalskipulagi. Byggingin sé í samræmi við það sem búast megi við á slíkum svæðum. Stærð og umfang hennar sé alls ekki meira en almennt megi búast við á slíkum svæðum. Fyrir liggi að áhrif vegna lyktar og hávaða verði engin og a.m.k. ekki meiri en búast megi við á slíkum svæðum. Umferð verði heldur ekki veruleg og ekki meiri en almennt megi gera ráð fyrir á slíkum svæðum.

Því hafi verið haldið fram að um sé að ræða framkvæmd sem sé háð mati á umhverfisáhrifum framkvæmda eða áætlana en Skipulagsstofnun hafi staðfest að svo sé ekki. Þá hafi því líka verið haldið fram að framkvæmdirnar kunni að raska minjum á svæðinu. Fyrir liggi umsögn Minjastofnunar þar sem fram komi að ekki sé gerð athugasemd við framkvæmdina og að hún sé utan allra minja samkvæmt aðalskipulagi og minjaskráningu í Stykkishólmi frá 1987.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi tekur fram að vegna áforma fyrirtækisins um umhverfisvæna fullframleiðslu sjávarþörunga hafi verið haldinn vel sóttur íbúafundur í apríl 2022. Þar hafi verið farið yfir teikningar og hönnun en lögð sé áhersla á að vinnslan falli vel í umhverfið, bæði það sem snúi að útliti og litavali. Þá hafi einnig verið haldinn kynningarfundur 10. ágúst s.á. þar sem sýnt hafi verið myndband sem gefi til kynna að sjónræn áhrif íbúa í nágrenninu verði lítil sem engin. Búast megi við að þegar hámarksafakastagetu verði náð muni ein vörubifreið fara frá verksmiðjunni í hverri viku með fullunnar afurðir.

 Viðbótarathugasemdir kærenda: Kærendur benda á að meginreglan sé sú að gera eigi deili­skipulag fyrir svæði eða reiti þar sem framkvæmdir séu fyrirhugaðar, sbr. 2. mgr. 37. gr. skipulags­laga nr. 123/2010. Grenndarkynning á grundvelli 1. mgr. 44. gr. laganna sé undan­tekningarheimild sem túlka beri þröngt. Samkvæmt gr. 3.3.8 í Aðalskipulag Stykkishólms 2002–2022 sé gert ráð fyrir deiliskipulagningu svæðisins, en engin bygging hafi risið á svæðinu frá því árið 2001. Setja þurfi deiliskipulag til að tryggja að allir sem hafi hagsmuna að gæta hafi tækifæri til að koma að sínum sjónarmiðum og þannig að réttaröryggi og almanna­hagsmunir séu tryggðir á þann hátt sem mælt er fyrir um í skipulagslögum. Bæði Skipulags­stofnunar og Umhverfisstofnunar telja æskilegt að unnið verði deiliskipulag fyrir svæðið. Í umsögn Skipulagsstofnunar komi einnig fram að ef ekki yrði unnið skipulag sé mælt með því að skýrir skilmálar varðandi ásýnd og yfirbragð byggðar, umfang mannvirkja, vatn og fráveitu­mál og aðkomu yrðu settir í byggingarleyfið. Það hafi ekki verið gert. Telji úrskurðarnefndin að sveitarfélaginu hafi verið heimilt að beita 1. mgr. 44. gr. skipulags­laga sé ljóst að grenndar-kynna hefði átt leyfisumsóknina fyrir íbúum í nágrenninu. Því hafi málsmeðferðin ekki verið í samræmi við 2. mgr. 44. gr. skipulagslaga.

———-

Færð hafa verið fram frekari rök í máli þessu sem ekki þykja efni til að rekja nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er kærð ákvörðun bæjarráðs Stykkishólmsbæjar og Helgafellssveitar frá 18. ágúst 2022 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir 958,9 m2 atvinnuhúsnæði á lóðinni Nesvegi 22A vegna söfnunar og vinnslu á sjávarþörungum. Sú ákvörðun er liður í máls­meðferð umsóknar leyfishafa um byggingarleyfi sem lýkur með samþykki byggingar­áforma, sbr. 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, og útgáfu byggingarleyfis, sbr. 2. mgr. 9. gr. og 13. gr. sömu laga. Verður að því virtu litið svo á að fyrirliggjandi kærur lúti að þeirri ákvörðun byggingarfulltrúa frá 5. september 2022 að samþykkja byggingaráform leyfishafa og að þess sé krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Samkvæmt 2. mgr. 37. gr skipulagslaga nr. 123/2010 gildir sú meginregla að gera skal deili­skipulag fyrir svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Finna má undantekningu frá þeirri meginreglu í 1. mgr. 44. gr. laganna þar sem segir að þegar sótt er um byggingar- eða framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag og deiliskipulag liggur ekki fyrir getur sveitarstjórn eða sá aðili sem heimild hefur til fullnaðarafgreiðslu mála, sbr. 6. gr., ákveðið að veita megi leyfi án deiliskipulagsgerðar ef framkvæmdin er í samræmi við land­notkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Skal skipulagsnefnd þá láta fara fram grenndar­kynningu. Í máli þessu er m.a. tekist á um það hvort heimilt hafi verið að veita umdeilt byggingar­leyfi að undangenginni grenndarkynningu eða hvort þurft hefði að gera deiliskipulag fyrir umrætt svæði.

Sveitarstjórn ber við gerð skipulagsáætlunar sem og við mat á því hvort víkja eigi frá gerð deiliskipulags að fylgja markmiðum skipulagslaga sem tíunduð eru í 1. gr. laganna, en meðal þeirra markmiða er að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða, tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála og tryggja að samráð sé haft við gerð skipulags­áætlana, sbr. b-, c- og d-lið ákvæðisins. Með það í huga þykir rétt að benda á að í skipulags­áætlunum er ekki einungis tekin ákvörðun um hvaða landnotkunarflokki viðkomandi svæði tilheyrir heldur er þar einnig mótuð stefna um byggðaþróun og sett fram stefnumið einstakra þátta á borð við náttúruvernd, vatnsvernd, landslag og náttúruvá, sbr. 2. mgr. 12. gr. skipulags­laga, auk þess sem skv. 7. mgr. sömu lagagreinar skal gera grein fyrir umhverfisáhrifum skipulags­áætlunar og einstökum stefnumiðum hennar. Deiliskipulags­áætlun hefur jafnframt þann tilgang að setja skipulagsforsendur fyrir byggingarleyfi og framkvæmda­leyfi, sbr. 1. mgr. 37. gr. skipulagslaga, en slíkt er aðallega gert með skipulags­skilmálum sem eru bindandi ákvæði um útfærslu skipulags. Þá verður og bent á að skv. 2. mgr. 37. gr. skal gera deiliskipulag fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar og skal jafnan miða við að það taki til svæða sem mynda heildstæða einingu.

Að teknu tilliti til framangreindra lagaákvæða og sjónarmiða sem að baki þeim búa er ljóst að skipulagsáætlanir þjóna fjölþættum tilgangi og ber því að sýna varkárni við beitingu undantekningarheimildar 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga sem ber að skýra þröngt. Með hliðsjón af því verður að telja að grenndarkynning byggingar­leyfisumsóknar fyrir atvinnuhúsnæði á hafnarsvæði ekki tæka nema fjallað hafi verið um framkvæmdina með fullnægjandi hætti í aðalskipulagi þannig að þeir almennu og einstaklings­bundnu hagsmunir sem skipulagslögum er ætlað að vernda séu þar tryggðir.

Fyrir liggur að lóðin Nesvegur 22A er á skilgreindu hafnarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Stykkishólms 2002–2022, en ekki hefur verið gert deiliskipulag fyrir svæðið. Í greinargerð aðal­skipulagsins er fjallað um athafnasvæði/hafnarsvæði í kafla 3.3.8 og segir þar: „Markmiðið er að hafa tiltæk svæði fyrir sem fjölbreyttasta atvinnustarfsemi. Stefnt er að enn betri nýtingu núverandi hafnar- og athafnasvæða og er deiliskipulagning þeirra verkfæri til þess.“ Þá segir einnig að í deiliskipulagi verði tekið á nýtingu svæðanna með tilliti til „hagkvæmni og landslags og aðlögunar að bæjarmyndinni.“ Í aðalskipulaginu er á engan hátt fjallað um hinu umdeildu byggingaráform. Gerir skipulagið þar að auki ráð fyrir deiliskipulagningu svæðisins. Með hliðsjón af framansögðu verður að líta svo á að ekki hafi verið uppfyllt skilyrði áðurnefndrar 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga um samræmi byggingarleyfis við aðalskipulag þegar samþykkt var að grenndarkynna umsókn leyfishafa, sbr. einnig sambærilegt skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis í 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki.

Með vísan til þess sem að framan er rakið og þar sem að á svæðinu eru enn óbyggðar lóðir verður að telja að þörf hafi verið á að deiliskipuleggja svæðið áður en byggingarleyfisumsókn leyfishafa var samþykkt. Eru því þeir annmarkar á hinni kærðu ákvörðun að fella ber hana úr gildi.

 Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Stykkishólmsbæjar og Helgafellssveitar frá 5. september 2022 um að samþykkja byggingaráform fyrir 958,9 m2 atvinnuhúsnæði á lóðinni Nesvegi 22A.

okt 17
Love0

59/2022 og 60/2022 Dalshraun

Með

Árið 2022, föstudaginn 14. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Ómar Stefánsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verk­fræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2022, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. apríl 2022 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir breyttri skráningu eignar-hluta í húsinu að Dalshrauni 5, Hafnarfirði.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

 Með tveimur bréfum til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 3. og 7. júní 2022, er bárust nefndinni 13. s.m., kærir Gosi trésmiðja ehf., eigandi eignarhluta 04-0201, 04-0202 og 04-0302 í húsinu að Dalshrauni 5, þær ákvarðanir byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. apríl s.á. að synja annars vegar umsókn um leyfi til að breyta íbúðarrými í eignarhluta 04-0302 í tvær íbúðir og hins vegar umsókn um leyfi til að breyta skráðum skrifstofurýmum í eignar­hlutum 04-0201 og 04-0202 í þrjár íbúðir í fyrrnefndu húsi. Verður síðara kærumálið, sem er nr. 60/2022, sameinað máli þessu enda þykja hagsmunir kæranda ekki standa því í vegi. Þess er krafist að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að lagt verði fyrir byggingarfulltrúa að taka málin til afgreiðslu að nýju.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ 1. júlí 2022.

Málavextir: Í fasteignaskrá eru eignarhlutar 04-0201 og 04-0202 í húsinu að Dalshrauni 5 í Hafnar­­firði skráðir skrifstofur og eignarhluti 04-0302 íbúð. Hinn 26. apríl 2022 sótti kærandi um byggingar­l­eyfi til að breyta tveimur fyrrgreindum rýmunum í þrjár íbúðir og síðast­­nefnda rýminu í tvær íbúðir. Voru greindar umsóknir teknar fyrir á afgreiðslufundi skipulags- og byggingar­fulltrúa 27. s.m. og þeim synjað með vísan til þess að erindin sam­ræmdust ekki aðal­skipu­lagi. Tilkynnti byggingarfulltrúi kæranda um nefndar afgreiðslur með bréfum, dags. 28. apríl 2022. Með tölvupósti 4. maí s.á. óskaði kærandi frekari rökstuðnings og var hann veittur með bréfum skipulagsfulltrúa, dags. 16. s.m.

 Málsrök kæranda: Kærandi tekur fram að fjöleignarhúsið að Dalshrauni 5 sé þriggja hæða bygging. Á fyrstu hæð hússins séu verslanir og skrifstofur, samtals fimm matshlutar. Á annarri hæð séu fjórar íbúðir sem skráðar séu hjá fasteignaskrá sem þrjú skrifstofurými og hafi einu þeirra verið skipt upp í tvær einingar. Um sé að ræða eignarhluta 04-0201, 04-0202 og 04-0203, en þau séu öll nýtt sem íbúðir. Þeim hafi verið breytt til samæmis við það og uppfylli að öllu leyti þau skilyrði sem gerð séu til íbúðarhúsnæðis í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Á þriðju hæðinni séu tvær samþykktar íbúðir, eignarhlutar 04-0301 og 04-0302. Þær breytingar sem sótt hafi verið um leyfi fyrir séu alfarið í samræmi við núverandi nýtingu rýmanna.

Synjun umsóknanna virðist eingöngu byggjast á því að í Aðalskipulagi Hafnar­fjarðar 2013-2025 komi fram að íbúðir séu ekki heimilar á athafnasvæðum auk þess sem staða skipulagsmála á um­ræddu svæði sé með þeim hætti að ekki sé hægt að fjölga íbúðum á lóðinni. Vísað sé til þess að endurnýjun svæðisins standi yfir en breytingum á aðalskipulagi og deiliskipulagi væri ólokið. Átta ár séu nú liðin frá samþykkt aðalskipulagsins en þá hafi komið fram að unnið væri að breytingum á skipulagi svæðisins og að hluta þess yrði breytt í íbúðasvæði. Virðist sem staðan sé lítið sem ekkert breytt, en kæranda sé kunnugt um að unnin hafi verið drög að deili­skipu­lagi fyrir umrætt svæði þar sem gert sé ráð fyrir íbúðabyggð.

Ekki verði séð að aðalskipulag Hafnarfjarðar né deiliskipulag iðnaðarhverfis austan Reykja­víkur­­­vegar standi í vegi fyrir því að hægt sé að fallast á umsóknir kæranda. Í aðalskipulaginu sé ekki að finna fortakslaust bann við íbúðum á athafnasvæðum eða á því svæði sem hér um ræði. Fram komi með skýrum hætti að unnt sé að gera „ráð fyrir íbúðum tengdri starf­semi fyrir­­tækja, s.s. húsvarðaríbúðum og starfsmannaíbúðum sbr. 3. mgr. 1. gr. laga um lög­heimili nr. 21/1990 með síðari breytingum“. Falli notkun þeirra sem starfsmannaíbúðir vel að um-sóknum kæranda. Jafnframt hafi Hafnar­fjarðar­­bær nú þegar samþykkt að breyta rýmum 04-0301 og 04-0302, sem áður hafi verið skráð skrifstofurými, í samþykktar íbúðir. Það hafi m.a. verið gert á grundvelli þess að rýmin hefðu um langan tíma verið nýtt sem íbúðir.

Mikilvægt sé að samræmis og jafnræðis sé gætt við afgreiðslu umsókna um byggingarleyfi. Í jafn­­ræðis­­reglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 felist að mál sem séu sambærileg í lagalegu tilliti skuli hljóta sams konar úrlausn. Gangi hinar kærðu ákvarðanir þvert gegn til­vitnuðu ákvæði og beri þegar af þeirri ástæðu einni að fella þær úr gildi. Ákvörðun byggingar­fulltrúa skuli byggð á málefnalegum forsendum þar sem gætt skuli að meginreglum stjórnsýslu­laga, s.s. um jafn­ræði og meðalhóf.

 Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfum kæranda verði hafnað. Meðferð sveitarfélagsins á umsóknum kæranda hafi verið samkvæmt lögum og reglum. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé óheimilt að breyta notkun mann­virkis nema að fengnu leyfi byggingarfulltrúa og skal fyrirhuguð mannvirkjagerð vera í sam­ræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði, sbr. 11. gr. sömu laga.

Dalshraun sé á athafnasvæði samkvæmt Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 2013-2025 og á slíkum svæðum séu ekki heimilaðar íbúðir. Við gerð skipulags á vegum sveitarfélaga séu landsvæði skil­greind með tilliti til notkunar þeirra og þjónustu sem við eigi í hverju tilfelli. Skipulag at­hafna­svæða geri ekki ráð fyrir fastri búsetu nema í algjörum undantekningartilfellum. Sé föst búseta í athafna- og iðnaðarhúsnæði ekki í samræmi við skipulags- eða byggingarlög og skipu­lags­reglugerð. Árið 1989 hafi verið settar reglur um húsvarðaríbúðir á atvinnusvæðum þar sem m.a. hafi verið samþykkt að ætti eigandi stærri eign en 1.000 m² væri heimilt að vera með hús­varðaríbúð á staðnum, en þær hafi verið felldar úr gildi á fundi bæjarráðs 30. júní 2016.

 Viðbótarathugasemdir kæranda: Bent er á að Hafnarfjarðarbær hafi samþykkt íbúð í eignar­hluta 04-0302 og það þrátt fyrir að eignin væri á athafnasvæði samkvæmt aðalskipulagi Hafnar­fjarðar. Þá hafi tilvísun til reglna um húsvarðaríbúðir á atvinnusvæðum ekkert gildi því eftir sem áður standi heimildarákvæði í aðalskipulaginu.

 Niðurstaða: Samkvæmt Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 2013-2025 er fasteignin að Dalshrauni 5 á skilgreindu athafnasvæði, nánar tiltekið svæði AT1, þ.e. svæði milli Flatahrauns, Fjarðar­hrauns og Reykjavíkurvegar. Í gr. 2.2.5 í aðalskipulaginu segir í almennum ákvæðum um at­hafna­svæði að þar skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta sé á mengun, s.s. léttum iðnaði, vörugeymslum, hreinlegum verkstæðum og umboðs- og heild­verslunum. Ekki séu heimilar íbúðir á athafnasvæðum. Þó sé unnt að gera ráð fyrir íbúðum tengdri starfsemi fyrirtækja, svo sem húsvarðaríbúðum og starfsmannaíbúðum sbr. 3 mgr. 1. gr. laga nr. 21/1990 um lögheimili, m.s.br. Nánar segir um svæði AT1 að það sé skilgreint sem at­hafna­svæði, annars vegar [fyrir] iðnað og hins vegar verslun og þjónustu. Unnið hafi verið óformlegt ramma­skipul­ag fyrir svæðið sem samþykkt hafi verið að skyldi leggja til grundvallar fyrir aðal-­ og deiliskipulag, en það hafi ekki hlotið lögbundna meðferð að öðru leyti. Þar sé lagt til að hluta svæðisins verði breytt í íbúðarsvæði. Í samræmi við það sé hér gert ráð fyrir að mestur hluti þess svæðis verði áfram skilgreindur sem athafnasvæði, en að hluti þess verði skil­­greindur sem íbúðarsvæði með blöndu af þessu tvennu, sbr. kafla 2.2.1. Svæðið sé full­byggt, en reikna megi með endur­nýjun þess, m.a. fyrir gistiheimili og hótel og snyrtilegri iðnað, sem sækist eftir stað­setningu þar og betri umhverfisgæðum en nú séu í hverfinu.

Túlka verður ákvæði aðalskipulags um landnotkun athafnasvæða með hliðsjón af núgildandi gr. 6.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Þar segir að athafnasvæði sé „Svæði fyrir atvinnu­starfsemi þar sem lítil hætta er á mengun svo sem léttur iðnaður, hreinleg verkstæði, bílasölur og umboðs- og heildverslanir. Einnig atvinnustarfsemi sem þarfnast mikils rýmis, t.d. vinnu­svæði utandyra á lóðum eða starfsemi sem hefur í för með sér þungaflutninga, svo sem vöru­geymslur og matvælaiðnaður.“ Er samkvæmt þessu ekki gert ráð fyrir íbúðum á athafna­svæðum í skipulagsreglugerð og geta heimildir aðalskipulags ekki vikið frá eða víkkað út til­vitnað ákvæði reglugerðarinnar. Var byggingarfulltrúa því rétt að synja umsóknum kæranda hvað sem líður skilmálum aðalskipulags Hafnarfjarðar um íbúðir á athafnasvæðum. Breytir það engu þótt sveitarfélagið hafi nú þegar heimilað skráningu íbúða í húsinu, en rétt þykir þó að benda á að samkvæmt gr. 4.6.1 í þágildandi skipulagsreglugerð nr. 400/1998 var unnt að gera ráð fyrir íbúðum tengdri starfsemi fyrirtækja á athafnasvæðum, svo sem fyrir húsverði.

Með vísan til þess sem að framan greinir verður kröfum kæranda í máli þessu hafnað.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um að felldar verði úr gildi ákvarðanir byggingarfulltrúa Hafnar­fjarðar frá 27. apríl 2022 um að synja annars vegar umsókn um leyfi til að breyta íbúðarrými í eignarhluta 04-0302 í tvær íbúðir og hins vegar umsókn um leyfi til að breyta skráðum skrifstofurýmum í eignarhlutum 04-0201 og 04-0202 í þrjár íbúðir í húsinu að Dalshrauni 5 í Hafnarfirði.