Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

50/2003 Halldórskaffi

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 50/2003, kæra á ákvörðun sveitarstjórnar Mýrdalshrepps frá 22. maí 2003 um endurnýjun vínveitingaleyfis fyrir Halldórskaffi, Vík. 

Í málinu er nú kveðin upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. ágúst 2003, er barst nefndinni með símbréfi sama dag og með pósti hinn 12. september 2003, kærir J, veitingamaður á Hótel Lunda, Vík ákvörðun sveitarstjórnar Mýrdalshrepps frá 22. maí 2003 um endurnýjun vínveitingaleyfis fyrir Halldórskaffi, Vík. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi sveitarstjórnar Mýrdalshrepps hinn 22. maí 2003 var lagt fram bréf Ágústs Freys Bjartmarssonar f.h. Undanfara ehf., rekstraraðila Halldórskaffis í Vík, dags. 28. apríl 2003, um endurnýjun vínveitingaleyfis vegna Halldórskaffis.  Upphaflegt vínveitingaleyfi var útgefið af sveitarstjóra Mýrdalshrepps hinn 21. maí 2001.  Fyrir áðurgreindum fundi sveitarstjórnar lágu jákvæðar umsagnir skipulags- og byggingarnefndar, lögreglustjóra og heilbrigðiseftirlits vegna umsóknarinnar sem og sjónarmið kærenda til hennar.  Sveitarstjórn samþykkti að verða við umsókninni og skyldi leyfið til áfengisveitinga gilda í fjögur ár.  Var kæranda tilkynnt um afgreiðslu sveitarstjórnar með bréfi, dags. 23. maí 2003. 

Framangreindri samþykkt sveitarstjórnar Mýrdalshrepps skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið. 

Málsrök kæranda:  Kærandi mótmælir því að leyfi til áfengisveitinga hafi verið veitt fyrir Halldórskaffi í Vík og heldur því fram í bréfi til sveitarstjórnar, dags. 12. maí 2003, að rekstur skemmtistaðar eða kráar í húsnæði Halldórskaffis sé ekki í samræmi við gildandi skipulag svæðisins.  Samkvæmt skipulagi Mýrdalshrepps sé svæðið sem Hótel Lundi og Halldórskaffi standi á skipulagt sem verslunar- og þjónustusvæði.  Kærandi telur að sú ráðstöfun að taka húsnæðið sem Halldórskaffi sé í undir rekstur safns eða kaffihúss gangi ekki gegn því skipulagi, en öðru máli gegni um skemmtistað eða krá sem sé opin til kl. 2 eftir miðnætti og um helgar.  Slíkt hljóti að teljast breytt notkun húsnæðisins sem skylt sé að grenndarkynna, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Kærandi gerir og athugasemdir við útgáfu vínveitingaleyfisins þar sem ónæði stafi af viðskiptavinum Halldórskaffis um nætur þegar gestir á Hótel Lundi vilji njóta friðar og hvíldar.  Nálægð Halldórskaffis og Hótels Lunda sé mjög mikil og þessi rekstur fari illa saman. 

Málsrök sveitarstjórnar Mýrdalshrepps:  Af hálfu sveitarstjórnar er tekið fram að hún, sem lægra sett stjórnvald, telji sig ekki eiga beina aðild að kærumálinu þar sem það varði hvorki sértæka né lögvarða hagsmuni sveitarfélagsins.  Telji úrskurðarnefndin að sveitarfélagið eigi beina aðild er því haldið fram að vísa beri málinu frá þar sem það eigi ekki undir úrskurðarnefndina, sbr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki liggi fyrir neinn ágreiningur um skipulags- eða byggingarmál í skilningi laganna. 

Verði ekki fallist á ofangreint er því haldið fram af hálfu sveitarfélagsins að kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar hafi verið liðinn er kæra barst nefndinni, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997, og 1. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verði talið að hún eigi við um málsatvik. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun sveitarstjórnar Mýrdalshrepps um framlengingu vínveitingaleyfis vegna Halldórskaffis í Vík en upphaflegt vínveitingaleyfi var gefið út hinn 21. maí 2001 og gilti í tvö ár.  Af hálfu sveitarfélagsins er sett fram krafa um frávísun málsins. 

Við undirbúning ákvörðunarinnar aflaði sveitarstjórn sér umsagnar lögreglustjóra, heilbrigðiseftirlits og skipulags- og byggingarnefndar svo sem lögskylt er, sbr. 1. mgr. 14. gr. laga nr. 75/1998. 

Samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga kveður úrskurðarnefndin upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál.  Í máli þessu liggur fyrir að veitingastarfsemi hefur verið rekin í húsnæði Halldórskaffis í a.m.k. þrjú ár áður en hin kærða ákvörðun var tekin, með leyfi frá viðkomandi yfirvöldum, sbr. starfsleyfi veitingastaðarins, dags. 19. júní 2000, og veitingaleyfi sýslumannsembættisins í Vík, dags. 5. júní 2000.  Ákvörðun sveitarstjórnar laut því ekki að breyttri notkun húsnæðisins og var ekki skipulagsákvörðun í skilningi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 heldur einvörðungu ákvörðun um framlengingu vínveitingaleyfis.  Í 29. gr. áfengislaga nr. 75/1998 segir að heimilt sé að bera ákvarðanir sveitarstjórnar samkvæmt þeim lögum undir úrskurðarnefnd um áfengismál sem úrskurðar um ágreininginn.  Í málinu liggur fyrir að kærandi hafi einnig skotið ákvörðun sveitarstjórnar til þeirrar nefndar.

Samkvæmt framansögðu sætir umrædd ákvörðun ekki kæru til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála og er máli þessu vísað frá nefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

76/2003 Ingólfsstræti

Með

Ár 2004, föstudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 76/2003, kæra eigenda 2., 3., 4. og 5. hæðar auk rishæðar að Ingólfsstræti 5 og íbúa og eigenda fasteigna að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og Ingólfsstræti 10 í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóð nr. 5 við Ingólfsstræti.

Er nú í málinu kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. desember 2003, sem barst nefndinn 16. s.m., kærir, Atli Gíslason hrl. sem eigandi 4. hæðar og f.h. eigenda 2., 3. og 5. hæðar auk rishæðar að Ingólfsstræti 5 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóð nr. 5 við Ingólfsstræti.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 4. desember 2003.

Í framangreindu bréfi er þess aðallega krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að hún verði ómerkt og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsóknina til afgreiðslu á nýjan leik.  Loks var þess krafist að úrskurðarnefndin kvæði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi og féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði, uppkveðnum 29. janúar 2004.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni bárust henni þrjár kærur hinn 5. og 6. janúar 2004 frá íbúum og eigendum fasteigna að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og Ingólfsstræti 10 í Reykjavík, þar sem kærð er sama ákvörðun og í máli þessu.  Ekki voru í þeim málum hafðar uppi kröfur um stöðvun framkvæmda og voru málin því ekki sameinuð fyrir uppkvaðningu bráðabirgðaúrskurðar.  Við efnisúrlausn málsins eru kröfur kærenda í umræddum málum hins vegar í aðalatriðum hinar sömu, og að hluta til studdar sömu málsástæðum og fara hagsmunir kærenda saman.  Þykir því rétt að sameina yngri kærumálin hinu fyrsta og eru málin nú tekin til efnisúrlausnar, þannig sameinuð, sem mál nr. 76/2003, en úrskurðarnefndin hefur nú lokið gagnaöflun í málinu.

Málavextir:  Málsatvik eru þau að hinn 21. janúar 2003 sótti Eldhugi ehf. um byggingarleyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara hússins nr. 5 við Ingólfsstræti í Reykjavík.  Af málsgögnum verður ráðið að umsækjandi hafi vorið 2002 leitað afstöðu byggingaryfirvalda til erindisins og að jákvætt hafi þá verið tekið í það.  Þá liggur fyrir að deiliskipulag umrædds svæðis var tekið til endurskoðunar síðar á því ári og að þeirri endurskoðun lauk skömmu fyrir lok ársins 2002.

Framangreind umsókn var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 28. janúar 2003 og frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði.  Málið var að nýju tekið fyrir hjá byggingarfulltrúa hinn 1. apríl 2003 og enn frestað.  Var umsækjanda m.a. bent á að leita umsagnar kærunefndar fjöleignarhúsamála um ágreining húseigenda um það hvort fyrirhuguð framkvæmd væri háð samþykki meðeigenda og að hvaða marki ef svo væri. 

Málinu var enn frestað á afgreiðslufundum byggingarfulltrúa hinn 8. apríl og 27. maí 2003 en á fundi hinn 23. september 2003 vísaði byggingarfulltrúi málinu til skipulagsfulltrúa til grenndarkynningar.  Var á sama fundi lagt fram álit kærunefndar fjöleignarhúsamála þar sem nefndin lét í ljós það álit sitt að fyrirhuguð hagnýting eignarhluta álitsbeiðanda væri ekki háð samþykki annarra eigenda hússins.

Af hálfu Borgarskipulags var samþykkt að grenndarkynna umrædda umsókn fyrir nágrönnum og stóð kynning málsins yfir frá 1. til 30. október 2003.  Málið var að kynningu lokinni tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 12. nóvember 2003 og voru á fundinum m.a. lagðar fram fjölmargar athugasemdir sem borist höfðu.  Hinn 26. nóvember var málið tekið að nýju fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar og m.a. lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa um framkomnar athugasemdir.  Var umsóknin samþykkt með áskilnaði um samþykki heilbrigðiseftirlits, svo og um lokaúttekt byggingarfulltrúa og um prófun á hljóðvist staðarins.

Samþykkt þessi var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 4. desember 2003.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 11. desember 2003, og í byrjun janúar 2004, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda að Ingólfsstræti 5:  Meginröksemd þessara kærenda lýtur að því að í þinglýstum eignaskiptasamningi sé húseignin að Ingólfsstræti 5 skilgreind sem verslunar- og skrifstofuhús og hafi húsið verið nýtt sem slíkt frá því það hafi verið byggt fyrir um 55 árum.  Þssi skilgreining komi bæði fram almennt um húsið og í skilgreiningu hverrar hæðar.  Að þessu hafi forsvarsmenn Eldhuga ehf. gengið þegar þeir hafi fest kaup á 1. hæð hússins og hluta kjallara.

Nefndir kærendur byggja ennfremur á því að álit kærunefndar  fjöleignarhúsamála og hin kærða samþykkt standist hvorki lög né samningsfrelsi þeirra.  Þá telja þeir að álitið og samþykktin brjóti alvarlega í bága við eignar- og  atvinnurétt, friðhelgi einkalífs og grenndarréttindi þeirra og allra nágranna.  Stórfelldum hagsmunum kærenda og nágranna sé fórnað á altari léttvægra hagsmuna byggingarleyfishafa, sem sé einn á báti.  Lýðræðið sé að vettugi virt.  Sé fráleitt að túlkun skipulagsyfirvalda á fátæklegum reglum Reykjavíkurborgar um svonefndar hliðarverslunargötur geti rutt í burt ákvæðum eignaskiptasamnings fyrir Ingólfsstræti 5 sem hafi verið samþykktur samhljóða af öllum þáverandi eigendum hússins. 

Kærendur að Ingólfsstræti 5 telja að í hinni kærðu ákvörðun felist breyting á hagnýtingu séreignar sem sé þess háttar að samþykki meðeigenda sé áskilið samkvæmt 27. grein laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Með greinargerðum og athugasemdum kærenda hafi verið leitast við að rökstyðja að samþykki meðeigenda hefði þurft fyrir hinni umdeildu breytingu á notkun 1. hæðar Ingólfsstrætis 5.  Í 16 öðrum athugasemdum frá 11 eigendum og íbúum húseigna í næsta nágrenni sé í einu og öllu tekið undir þessi sjónarmið og mörg önnur ítarlega reifuð.  Í umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir nágranna sé margsinnis tekið undir það að hin breytta hagnýting muni hafa í för með sér verulegt ónæði, röskun og óþægindi. 

Umræddir kærendur telja að umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, sem hin kærða samþykkt virðist byggja á, gefi tilefni til fjölda athugasemda.  Fyrst sé til þess að taka að umsagnaraðilar, Jóhannes S. Kjarval, arkitekt, og Ívar Pálsson, lögfræðingur, hafi verið vanhæfir til þess að standa að umsögninni, sbr. 6. tl. 3. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jóhannes hafi tekið afstöðu í málinu löngu áður en það hafi komið til umsagnar hans og áður en hagsmunaaðilum hafi verið gefinn kostur á að tjá sig.  Fyrir liggi skjalfest að Jóhannes hafi í svari við fyrirspurn tekið þá afstöðu að engar skipulagslegar ástæður væru til að hafna umsókn um breytingar og að meðeigendur umsækjanda gætu ekki staðið í vegi fyrir þessari notkun.  Hann hafi þó talið æskilegt að samþykki meðeigenda lægi fyrir til að tryggja frið innanhúss eins og hann orði það.  Verði ekki betur séð en að aðkoma kærenda að málinu sé nánast til málamynda.  Til hins sama bendi að þessi fimm blaðsíðna umsögn liggi fyrir einungis rúmri viku eftir að fresti til að skila athugasemdum hafi lokið og án þess að skipulagsyfirvöld hafi séð ástæðu til vettvangsgöngu í því skyni að kynna sér aðstæður í húsinu og nágrenni þess að eigin raun. Varakrafa kærendanna byggi meðal annars á þessum ágöllum á málsmeðferð og því að grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi.  Hin breytta notkun hafi ekki verið auglýst og mjög takmörkuðum hluta nágranna hafi verið gefinn kostur á að tjá sig.  Einnig sé varakrafa byggð á þeirri staðreynd að kærendunum hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um öll gögn málsins, meðal annars gögn sem vísað sé til í nefndri umsögn og í fundargerðum byggingafulltrúa.  Hvað allar kröfur kærenda varði sé byggt á því að við málsmeðferðina hafi verið brotið gegn 7., 10., 11., 12., 13. og  15. gr. stjórnsýslulaga.  Varakrafan sé auk þess studd þeim rökum að umsókn hafi verið ófullnægjandi um fjölda útfærsluatriða sem ekki hafi verið úr bætt.  Óheimilt hefði verið að veita leyfi fyrr en fyrir hefði legið hvernig leysa ætti vandamál vegna hljóðvistar, lofthreinsunar, sorps, aukinnar umferðar, bílastæða og margra fleiri atriða.  Þá sé það einber vanhugsun að veita leyfi til vínveitinga í kjallara hússins þar sem allir eigi eignarhluta til notkunar fyrir geymslur.  Leyfið sé rétt eins og óútfylltur tékki.

Um nefnda umsögn og álit kærunefndar fjöleignarhúsamála megi almennt segja að byggingarleyfishafi njóti alls vafa í málinu þó svo að meðeigendur og allir nágrannar við Ingólfsstræti og næsta nágrenni leggist gegn hinni breyttu notkun og færi fram veigamikil rök fyrir afstöðu sinni.  Í upphafi umsagnarinnar sé almennt vikið að framkomnum athugasemdum og bæði þar og síðar í umsögninni vanti mikið á að gerð sé grein fyrir öllum athugasemdum kærenda og annarra og tekin efnisleg afstaða til þeirra.  Víða í umsögninni sé tekið undir það að hinn breytta notkun muni hafa verulega aukið ónæði í för með sér.  Það virðist þó engu skipta heldur sé vísað til þess að vandamálin séu á ábyrgð lögreglu, unnt sé að setja skilyrði eftir að leyfi hafi verið veitt, eða að hugsanlegt sé að leyfið verði afturkallað þegar skaðinn sé skeður og þar fram eftir götunum.  Þetta sé ólíðandi afstaða og beri vott um skilningsleysi á því umtalsverða ónæði, röskun og óþægindum sem breytingin muni óhjákvæmilega hafa í för með sér.
 
Í svörum við athugasemdum sé bent á að Ingólfsstræti sé ekki skilgreint sem íbúðarsvæði eða íbúðargata milli Bankastrætis og Amtmannsstígs heldur sem hliðarverslunarsvæði þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð.  Á þessum hluta götunnar séu tvær verslanir en fjöldi skrifstofa og íbúða.  Tveir samliggjandi veitingastaðir séu nú við vestanverða götuna, sem þegar skapi mikið ónæði.  Með  samþykktinni bætist einn við hlið þeirra innar í götunni og verði staðirnir með svo stuttu millibili að það yrði ekki heimilað við aðalverslunargötur, svo sem Laugaveginn.  Þrátt fyrir að gatan sé skilgreind sem verslunargata í eignaskiptasamningi og skipulagi, þrátt fyrir að þar sé fjöldi íbúða og þrátt fyrir að gengið sé lengra en heimilt sé við aðalverslunargötur, sé leyfið veitt þar sem reglur skorti fyrir hliðarverslunargötur.  Rökstuðningurinn sé sem öfugmælavísa.   Þar sé vísað í þróunaráætlun sem verður ekki öðruvísi skilin en að rýmri afgreiðslutími áfengis á hliðarverslunargötum sé helsta leiðin til að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf.   Og af því að gatan hafi ekki verið skilgreind sem sérstakt götusvæði virðist allt leyfilegt.  Byggingarleyfishafi virðist þannig vinna rétt á regluleysi og skipulagsleysi, andstætt vilja og hagsmunum allra annarra sem búi eða starfi á götusvæðinu, andstætt eignaskiptasamningi og andstætt skilgreiningu götunnar sem  hliðarverslunargötu.  Ekki verði lagður að jöfnu rekstur verslunar annars vegar og veitingastaðar og öldurhúss hins vegar.  Hér skorti ærið á meðalhófið.  Mikilsverðum hagsmunum sé fórnað fyrir léttvæga skemmtana- og áfengissöluhagsmuni eins aðila.  Þess háttar starfsemi hafi Reykjavíkurborg þó þegar séð fyrir í miðborginni svo yfirdrifið sé.

Kærendurnir halda því fram að samþykktin sé í blóra við aðal- og deiliskipulag sem skilgreini götuna sem hliðarverslunargötu.  Þeirri skilgreiningu verði ekki rutt til hliðar með sérstæðri tilvísun í þróunaráætlun.  Þá sé sérstaklega tekið fram í aðalskipulagi að það sé skilyrði fyrir leyfisveitingu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum.  Það hafi breytingin sannanlega.  Hljóðvist sé engan veginn tryggð, hvorki í húsinu né í aðliggjandi húsum.  Verulegt ónæði muni óhjákvæmilega stafa frá verðandi eða fyrrverandi gestum utan dyra.  Hljóðvistarmælingar séu ófullnægjandi og hafa ekki verið kynntar.  Af umsögninni megi ráða að mælt sé með leyfi þrátt fyrir hljóðvistarvandamál á þeim forsendum að það megi bæta úr þeim síðar.  Hvað lykt viðvíki þá sé morgunljóst að reykingastybba og óþefur af sorpi muni fara um allar hæðir hússins.  Umsagnaraðilar virðist ekki hafa kynnt sér ástand mála í húsum þar sem veitingastaðir séu reknir á 1. hæð, t.d. að Ingólfsstræti 3 yfir veitingastaðnum Ara í Ögri.  Þar séu þó gerðar ríkar kröfur um loftræsingu og hreinsibúnað vegna matseldar á staðnum.  Engar kröfur virðist gerðar í þessu tilviki.  Í umsögn sé vandamálið leyst með því að segja að gerðar verði kröfur „ef með þurfi“ og að ólíklegt sé að lyktarmengun verði af staðnum.  Sú fullyrðing fái þó vart staðist þar sem geyma eigi rusl og úrgang innan dyra, en byggingarleyfishafi eigi ekki annarra kosta völ eins og glöggt komi fram í umsögninni.  Í umsögninni komi fram að þinglýsa verði yfirlýsingu um sorpmálin á eignina í blóra við vilja kærenda, sem hafi sín sorpmál á hreinu með samningsbundinni aðstöðu fyrir ruslatunnur sínar á lóðinni nr. 7.  Verði það að teljast til verulegra breytinga á notkun séreignar ef þar eigi að koma upp sorpgeymslum 55 árum eftir að húsið hafi verið byggt.  Frá þessum málum og ótal fleirum verði að ganga tryggilega áður en til leyfisveitingar komi. 

Rétt sé að taka fram að upphaflega hafi verið sótt um leyfi til veitingarekstrar í húsnæðinu en fallið hafi verið frá því þar sem slíkur rekstur hafi þarfnast sérstaks lofræsibúnaðar með lofræsirörum utanhúss.  Þá breytingu hafi allir eigendur hússins og aðliggjandi húsa þurft að samþykkja.  Samþykki hafi ekki fengist og því hafi verið brugðið á það ráð að sækja um leyfi til reksturs vínveitingastaðar þar sem matur verði ekki á boðstólum.  Í því tilviki séu gerðar litlar sem engar kröfur til loftræsingar, sem leiði óhjákvæmilega til verulegrar lyktarmengunar um allt húsið meðal annars um opinn loftræsistokk í húsinu.  Að þessu leyti sem öðru brjóti málsmeðferðin gegn tilvitnuðum ákvæðum stjórnsýslulaga.  Kærendur geti einfaldlega ekki boðið starfsmönnum sínum og viðskiptavinum uppá þær aðstæður sem blasi við innan húss sem utan komi til knæpureksturs á 1. hæð hússins.       

Ranglega sé fullyrt í umsögninni að umferð aukist ekki eða að bílastæðakröfur breytist.  Það viti allir sem búi eða starfi á umræddu svæði að ekki verði þverfótað fyrir bílum á kvöldin, einkum um helgar, og þeim sé hvarvetna lagt, jafnt löglega sem ólöglega.  Umferð aukist að sama skapi.  Í umsögninni sé viðurkennt það ónæði sem hljótast muni af veitingastaðnum vegna drykkjuláta og ósæmilegrar hegðunar fyrir utan staðinn, en það virðist ekki koma umsagnaraðilum við.  Í umsögninni sé tekið fram að í umfjöllun um leyfisveitingar til að breyta notkun húsnæðis segi ekkert um umgengni og hegðun þeirra sem sæki staði af þessu tagi þegar þeir séu utanhúss.  Sé komist að þeirri niðurstöðu að ekki sé unnt að leggjast gegn umsókn á þeim forsendum.  Velti umsagnaraðilar vandamálinu yfir á lögreglu og bendi enn á hugsanlegar lausnir eftirá.  Sé það virkilega svo að vandamálið sé talið óviðkomandi úrlausn málsins lifi skipulagsyfirvöld Reykjavíkurborgar í sýndarveruleika og í öðrum heimi en borgarbúar.  Slíkur rökstuðningur sé engum borgarbúa bjóðandi.   Ástæða sé til að vekja athygli á því að ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 og skilgreiningar í aðalskipulagi, séu ekki einskorðuð við það sem gerist innan dyra þess húsnæðis sem standi til að breyta hvað hagnýtingu varði.  Skipulagsyfirvöld geti ekki fyrrt sig ábyrgð með því að vísa á lögreglu sem sé fáliðuð og ráði illa við það ástand sem skapist við staði af því tagi sem hér um ræði.  Það viti líka allir sem vita vilji að það sé fáliðað á skipulags- og byggingasviði Reykjavíkurborgar og gangi ekki alltof vel að hafa eftirlit með  framkvæmdum og fylgja eftir leyfisskilmálum, hvað þá að setja ný skilyrði og framfylgja þeim á meðan á framkvæmdum standi eða að þeim loknum.

Í margnefndri umsögn sé fjallað um athugasemdir einstakra aðila.  Veki fyrst athygli að þar virðist aðeins greint frá athugasemdum 5 aðila af 17.  Hvað varði athugasemdir sameigenda að Ingólfsstræti 5 þá fái þær ekki efnisumfjöllun nema að hluta til, eins og samanburður á athugasemdunum og umsögn gefi skýrt til kynna, og ekki sé tekin sjálfstæð afstaða til ákvæða eignaskiptasamnings.  Skipulagsmál lúti öðrum lögum og forsendum en fjöleignarhúsamál.  Ljóst sé af umsögninni að grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi bæði almennt séð gagnvart fleiri hagsmunaaðilum í nágrenninu og sérstaklega gagnvart hagsmunaaðilum að Skólavörðustíg 6b.  Athugasemd íbúa að Skólavörðustíg 2 sé afgreidd með því einu að skoðað verði hvort grípa eigi til mótvægisaðgerða eftir að búið verði að breyta staðnum og innrétta hann.   Þá sé of seint í rassinn gripið.  Umsagnaraðilar dragi að lokum þá ályktun að athugasemdaaðilar verði ekki fyrir tjóni.  Lýsi þessi niðurstaða vanþekkingu á aðstæðum, sem umsagnaraðilar hafi ekki kynnt sér.   Það hafi sýnt sig að íbúðir og skrifstofur í nágrenni öldurhúsa, svo sem við Smiðjustíg, séu nánast óseljanlegar og leigjendur fáist ekki.  Við bætist herverk og sóðaskapur ölvaðra manna. 

Loks áskilja þessir kærendur sér allan rétt til að krefja Reykjavíkurborg um bætur. 

Með bréfi, dags. 19. desember 2003, gerir talsmaður kærendanna að Ingólfsstræti 5 frekari grein fyrir sjónarmiðum þeirra þar sem einkum er stuðst við greinargerð Ögmundar Skarphéðinssonar arkitekts um ýmis tæknileg atriði, en Ögmundur er eigandi eignarhluta í húsinu og einn kærenda.

Málsrök kærenda að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og að Ingólfsstræti 10.  Af hálfu þessara kærenda er að nokkru byggt á sömu sjónarmiðum og að framan eru rakin.  Málsástæður þeirra lúta þó einkum að atriðum er varða grenndarhagsmuni, svo sem að hinni umdeildu starfsemi muni fylgja ónæði og hávaði umfram það sem nágrannar þurfi að láta yfir sig ganga.  Einnig byggja þessir kærendur á því að hið umdeilda leyfi samrýmist ekki gildandi skipulagi.  Ekkert tillit hafi verið tekið til sjónarmiða sem nágrannar hafi sett fram við grenndarkynningu í málinu þrátt fyrir að andmæli þeirra hafi af hálfu skipulags- og byggingarnefndar verið talin fela í sér „réttmætar og vel rökstuddar kvartanir íbúa“, eins og fram komi í fundargerð nefndarinnar frá 26. nóvember 2003.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, þar sem svarað sé flestum málsástæðum kærenda, s.s. hvað varði landnotkun skv. aðal- og deiliskipulagi, grenndarsjónarmið o.fl. 

Ljóst sé að málsmeðferð umsóknar um leyfi það sem kært sé í málinu hafi verið til fyrirmyndar og í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga.  Þar sem uppi hafi verið ágreiningur milli eigenda í umræddu húsi um það hvort samþykki sameigenda þyrfti fyrir starfseminni hafi byggingarfulltrúi óskað þess að ágreiningnum yrði skotið til kærunefndar fjöleignarhúsamála.  Einnig hafi verið óskað eftir greinargerð varðandi hljóðvist hússins.  Þegar álit kærunefndarinnar hafi legið fyrir um að ekki þyrfti samþykki meðeigenda, og umsögn um hljóðvist hússins, hafi byggingarfulltrúi vísað umsókninni til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. Þrátt fyrir að til væri deiliskipulag af reitnum sem leyfi starfsemi þá sem hin kærða samþykkt  fjalli um auk þess sem starfsemin samræmdist aðalskipulagi hafi hún verið grenndarkynnt hagsmunaaðilum á reitnum. Við grenndarkynninguna hafi borist 17 athugasemdir.  Hafi athugasemdunum verið svarað með ítarlegri umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003.  Ein athugasemd hafi borist skipulagsfulltrúa að loknum fresti til að skila inn athugasemdum.

Í ljósi umsagnar skipulagsfulltrúa hafi umsóknin verið samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 26. nóvember 2003 með tveimur fyrirvörum, annar vegar að heilbrigðiseftirlit samþykkti frágang framkvæmdanna og hins vegar að lokaúttekt byggingarfulltrúa færi fram á staðnum, þ.m.t. prófun á því hvort hljóðvistarkröfum hefði verið mætt.  Borgarstjórn hafi staðfest afgreiðslu nefndarinnnar á fundi sínum þann 4. desember 2003 og hafi þeim sem athugasemdir gerðu verið tilkynnt um afgreiðslu málsins og þeim leiðbeint um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar.

Um þá málsástæðu kærenda að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að samþykkja hið kærða leyfi vegna ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 vísist til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 15. september 2003, sem fjalli um þann ágreining.  Hafi Reykjavíkurborg tekið mið af áliti nefndarinnar og vísi til sjónarmiða þeirra sem þar komi fram um þá málsástæðu.  Um grenndarsjónarmið vísist til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003.

Af hálfu borgaryfirvalda er hafnað sjónarmiðum kærenda um að umsagnaraðilar skipulagsfulltrúa hafi verið vanhæfir til umfjöllunnar málsins. Í tilvitnuðu skjali hafi eingöngu verið fjallað um fyrirspurn aðila, sbr. gr. 12.4 í byggingarreglugerð, um hvort slík starfsemi sem fyrirspurnin laut að, sem á þeim tíma var um rekstur matsölustaðar, samræmdist landnotkun skv. aðal- og deiliskipulagi og hvort reglur borgarinnar um áfengisveitingaleyfi takmörkuðu áfengisveitingaleyfistíma á því svæði sem Ingólfsstræti 5 stendur.  Hafi umsögnin verið í samræmi við gildandi deiliskipulag og landnotkun á svæðinu skv. aðalskipulagi og reglur Reykjavíkurborgar um leyfi til áfengisveitinga.  Fráleitt sé að svar við slíkri fyrirspurn, sem byggingarreglugerð geri ráð fyrir að heimilt sé að senda embættinu, geti leitt til vanhæfis við afgreiðslu umsóknar vegna málsins.  Slík túlkun myndi koma í veg fyrir að embættið gæti sinnt leiðbeiningarskyldu sinni og veitt almennar leiðbeiningar til borgaranna um hvað sé heimilt samkvæmt skipulagi.  Svarið við fyrirspurninni varði í raun eingöngu hvort slík starfsemi samræmist landnotkun skv. skipulagi.  Ekki sé tekin afstaða til þess hvort starfsemin verði leyfð, enda hvorki ljóst á fyrirspurnarstigi hvort umsækjandi  uppfylli önnur skilyrði, s.s. um hljóðvist o.fl. skv. byggingarreglugerð, né hvort sjónarmið nágranna, sem fram komi við grenndarkynningu, geti leitt til þess að hafna beri umsókn.  Í umræddri umsögn sé sérstaklega tekið fram að grenndarkynna þurfi byggingarleyfisumsókn sæki fyrirspyrjandi um leyfi og sé þar engin afstaða tekin til sjónarmiða nágranna enda hafi þau þá ekki legið fyrir.  Í umsögninni hafi verið vikið að því að samþykki meðeigenda þyrfti ekki fyrir notkuninni á jarðhæð. Hafi umsagnaraðilinn þar verið að vísa til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 50/2002, þar sem komist hafi verið að þessari niðurstöðu varðandi matsölustað á Laugavegi nr. 7.  Umsókn sú sem grenndarkynnt hafi verið hafi hins vegar ekki lotið að rekstri matsölustaðar heldur að kaffi- og vínveitingastað (krá) í húsinu.  Í ljósi þess hafi Reykjavíkurborg ekki talið hægt að byggja á framangreindu áliti kærunefndarinnar sem fordæmi og hafi því bent aðilum á að leita með ágreining sinn til kærunefndar fjöleignarhúsamála, sem komist hafi að þeirri niðurstöðu að samþykki meðeiganda þyrfti ekki fyrir starfseminni. Ummæli um þetta í umræddri umsögn frá 8. maí 2003(sic) hafi því ekki þýðingu varðandi þá umsókn sem kynnt hafi verið.

Ekkert sé við það að athuga þótt umsögn um athugasemdir þeirra sem grenndarkynnt var fyrir hafi legið fyrir sjö dögum eftir að kynningu lauk.  Beri þetta þvert á móti bera vott um góða stjórnsýslu, enda hafi legið fyrir í málinu ítarleg gögn og upplýsingar. Ekki hafi, að mati Reykjavíkurborgar, verið nauðsynlegt að skoða húsið sérstaklega,  enda séu til af því aðaluppdrættir og eignaskiptayfirlýsing auk þess sem unnin hefði verið skýrsla varðandi hljóðvistarmálin.  Húsið verði hins vegar skoðað áður en starfsemi hefjist í húsnæðinu,  þ.e. við lokaúttekt byggingarfulltrúa og úttekt heilbrigðiseftirlits.

Hvað málsmeðferðina varði vísist til meðfylgjandi gagna. Ítrekað sé að málsmeðferðin hafi verið vandaðri en skipulags- og byggingarlög geri ráð fyrir þar sem umsóknin hafi verið grenndarkynnt, þrátt fyrir að það væri ekki skylt, enda umsóknin í samræmi við skipulagsáætlanir. Öll skjöl málsins hafi legið fyrir til skoðunar og upplýsingar fyrir hagsmunaaðila við kynningu þess.  Ljóst sé því að málsmeðferðin hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Reykjavíkurborg hafnar sem órökstuddri þeirri fullyrðingu að ekki hafi legið fyrir hvernig tryggja ætti hljóðvist frá staðnum sbr. fyrirliggjandi skýrslu þar um.  Nánari hönnun á slíkum aðgerðum fari hins vegar ekki fram fyrr en aðaluppdrættir hafi verið samþykktir, en skilað sé inn deiliuppdráttum þar sem gerð sé nánar grein fyrir frágangi einstakra verkþátta.  Hið sama gildi um loftræsingu staðarins. Um sorpmál og bílastæði vísist til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Rétt sé að í umsögn skipulagsfulltrúa sé ekki fjallað sérstaklega um hverja athugasemd sem borist hafi, enda hafi athugasemdir margra aðila lotið að sömu atriðunum og sé þeim svarað saman.  Í umsögn skipulagsfulltrúa sé tekin bein afstaða til athugasemda kærenda sem byggi á ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Sé vísað til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála og geri Reykjavíkurborg álit kærunefndarinnar að sínu, þ.m.t. umfjöllun um orðalag eignarskiptayfirlýsingar.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. janúar 2004, reifar talsmaður Reykjavíkurborgar nánar einstök atriði og svarar athugasemdum sem fram koma í greinargerð Ögmundar Skarphéðinssonar arkitekts, sem áður er getið.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi, dags. 18. janúar 2004, kom Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl. sjónarmiðum byggingarleyfishafa á framfæri við úrskurðarnefndina, einkum með tilliti til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Er þar á því byggt að kærendur hafi hvorki sýnt fram á formgalla á málsmeðferð né fært fram haldbær rök fyrir því að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Af hálfu byggingarleyfishafa er þeim málsástæðum sem fram koma í kærum alfarið hafnað.  Um þá málsástæðu kærenda að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að samþykkja hið kærða leyfi vegna ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 vísist til niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 33/2002.  Þá sé því alfarið hafnað að úrskurður úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 2/2002 hafi nokkurt fordæmisgildi í máli þessu, enda hafi umsókn sú er um hafi verið deilt í því máli ekki hlotið málsmeðferð sambærilega þeirri sem hin kærða ákvörðun hafi fengið. Þá hafi ákvæði um landnotkun í deiliskipulagi þess reits sem til umfjöllunnar hafi verið í því máli verið allt önnur en gildi á þeim reit þar sem Ingólfsstræti 5 standi. 

Að öðru leyti sé vísað til þeirra málsástæðna og lagaraka sem fram komi í  umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, og greinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 29. desember 2003.

Með bréfi, dags. 28. janúar 2004, gerir lögmaður byggingarleyfishafa frekari grein fyrir sjónarmiðum hans í málinu.  Segir þar m.a. að byggingarleyfishafa sé heimilt að hagnýta eignahluta sinn að Ingólfsstræti 5 sem kaffi- og vínveitingastað án samþykkis annarra eigenda hússins.  Því til stuðnings sé vísað til þeirra röksemda sem fram komi í forsendum kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 33/2002.  Þá sé hvorki að finna takmarkanir fyrir hinni fyrirhuguðu starfsemi byggingarleyfishafa í lögum né í skipulagi svæðisins.  Hafi kærendur að Ingólfsstræti 5 á engan hátt sýnt fram á að fyrirhuguð framkvæmd byggingarleyfishafa hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir þá en þeir hefðu mátt gera ráð fyrir í upphafi við kaup sín á húsinu. 

Húsnæðið standi í miðborg Reykjavíkur og megi eigendur á því svæði gera ráð fyrir að húsnæði sem þar standi sé nýtt í samræmi við heimilaða notkun á því svæði skv. gildandi skilmálum.  Í aðalskipulagi Reykjavíkur sé gatan Ingólfsstræti ekki skilgreind sem íbúðarhúsnæði eða íbúðargata heldur sem hliðarverslunarsvæði V.II.I og sé skv. skilgreiningu aðalskipulags hliðarverslunargata í miðborg þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð, þ.m.t. rekstur veitingastaða. 

Hafi Ingólfsstrætið ekki verið skilgreint sem sérstakt götusvæði þar sem takmarkanir gildi um fjölda veitingastaða eða aðra starfsemi.  Hins vegar hafa verið skilgreind fjögur götusvæði á hliðarverslunarsvæðum V.II.I og V.II.II, þar sem nákvæmari stýringu verður beitt í þeim tilgangi að tryggja æskilega dreifingu notkunar og verði umsóknir um breytingar á notkun jarðhæða götuhliða á þessum skilgreindu götusvæðum úr verslunum í aðra notkun ekki leyfðar nema hlutfall annarrar notkunar en verslunar fari ekki yfir 50% á hverju götusvæði fyrir sig, samfelld götuhlið jarðhæðar annarrar notkunar en verslunar sé ekki umfram 30 metrar og notkunin hafi ekki neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir.  Þetta eigi hins vegar ekki við í þessu tilviki því Ingólfsstrætið falli ekki innan þessarar skilgreiningar. 

Að Ingólfsstræti 5 sé því heimilt að vera með þá notkun sem samræmist landnotkun í miðborg og á miðsvæði, sbr. kafla 3.1.5 í Greinargerð I, Stefnumörkun í aðalskipulagi Reykjavíkur, sbr. einnig skilgreiningu efst á bls. 11 í Þróunaráætlun miðborgar.  Samkvæmt aðalskipulaginu rúmist m.a. veitingarekstur innan þess svæðis.  Þá sé í deiliskipulagi reitsins heldur ekki gerð frekari takmörkun á landnotkun svæðisins frá því sem aðalskipulag geri ráð fyrir.  Með vísan til þessa falli byggingarleyfið bæði að ákvæðum aðalskipulags og gildandi deiliskipulags.   

Rétt sé að benda á að í næsta húsi hafi verið rekinn veitingastaður til fjölda ára.  Hefði það verið brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga ef umsókn byggingarleyfishafa hefði átt að sæta annarri meðferð og takmörkunum.  Erfitt sé að sjá á hvaða forsendum synjunin hefði átt að vera þar sem fyrirhuguð nýting sé í samræmi við skilmála svæðisins og hafi byggingarleyfishafi að öllu leyti uppfyllt þau skilyrði sem honum hafi verið sett fyrir veitingu leyfisins. 

Byggingarleyfishafi hafi frá upphafi leitast við að ná samkomulagi um nýtingu eignarhlutans við aðra eigendur í húsinu og tilkynnt þeim um framvindu mála.  Þar sem samstaða hafi ekki náðst hafi framkvæmdir nú dregist í tæpt ár með tilheyrandi kostnaði og tekjutapi fyrir byggingarleyfishafa. 

Mótmælt sé fullyrðingum kærenda um að samþykkt byggingarnefndar hafi verið byggð á röngum forsendum og upplýsingum og að nefndin hafi vanrækt rannsóknarskyldu sína.  Hafi meðferð málsins þvert á móti verið í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga og verði öllum tæknilegum kröfum fullnægt. 

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Með bréfi, dags. 5. febrúar 2004, óskaði úrskurðarnefndin umsagnar Skipulagsstofnunar um tiltekin álitaefni í málinu, en í bréfi nefndarinnar segir svo: „Auk þeirra atriða sem kærendur tilgreina hefur úrskurðarnefndin af sjálfsdáðum tekið til athugunar hvort ákvæði um landnotkun í deiliskipulagi fyrir staðgreinireit 1.171.2, sem öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. feb. 2003, fullnægi skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar um framsetningu skipulagsáætlana og almennum kröfum um skýrleika stjórnvaldsákvarðana.

Af  þessu tilefni, og með vísan til e liðs 4. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, er óskað eftir áliti Skipulagsstofnunar um sakarefni málsins og þá einkum hvort stofnunin telji að heimilt hafi verið að vísa í framangreindu deiliskipulagi til ákvæða aðalskipulags Reykjavíkur og Þróunaráætlunar miðborgarinnar um landnotkun, svo sem gert var, svo og hvort þær ákvarðanir teljist nægilega skýrar til þess að vera ráðandi um landnotkun í deiliskipulagi einstakra svæða eða reita.“

Úrskurðarnefndinni barst umbeðin umsögn í bréfi, dags. 11. mars 2003.  Er þar fyrst gerð grein fyrir aðdraganda málsins en síðan segir:

„Umsögn Skipulagsstofnunar  
Eins og að framan greinir óskaði  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála, með bréfi dags. 5. febrúar 2004,  umsagnar Skipulagsstofnunar um það  hvort ákvæði um landnotkun í gildandi Deiliskipulagi  fyrir staðgreinireit 1.171.2, frá 20. febrúar 2003, fullnægi skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar um framsetningu skipulagsáætlana og almennum kröfum um skýrleika stjórnvalds-ákvarðana.

Ennfremur er óskað umsagnar  Skipulagsstofnunar um sakarefni málsins og þá einkum hvort stofnunin telji að heimilt hafi verið að vísa til ákvæða Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 og Þróunaráætlunar Miðborgar um landnotkun, í framangreindu deiliskipulagi,  eins og  gert var,  og  hvort þær ákvarðanir teljist nægjanlega skýrar,  til þess að vera ráðandi um landnotkun í deiliskipulagi einstakra svæða eða reita.

Aðalskipulag  2001-2024/Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun.                                    
Samkvæmt aðalskipulaginu, sem staðfest var 20. desember 2002,   er landnotkun á svæðinu skilgreind sem miðborgarsvæði. Í greinargerð áfestri aðalskipulagsuppdrætti kemur fram að á miðborgarsvæði skuli gera ráð fyrir starfsemi á sviði  smásöluverslunar, sértækrar þjónustu og afþreyingar.   Í Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun  sem er fylgirit/greinargerð  með aðalskipulaginu kemur fram að Ingólfsstræti 5 er á svæði sem nefnt er V-II.I,  hliðarverslunarsvæði og eru þar eftirfarandi sérákvæði: Á jarðhæð götuhliða á skilgreindum götusvæðum hliðarverslunarsvæða verða umsóknir um breytingar á notkun úr smásöluverslun og matvöruverslun í  aðra  notkun einungis heimilaðar ef:  Hlutfall annarrar notkunar en smásöluverslunar og matvöruverslunar, fari ekki yfir 50% á hverju götusvæði fyrir sig. Samfelld götuhlið jarðhæðar, annarrar notkunar en smásöluverslunar og matvöruverlsunar, sé ekki umfram 30 metrar. Notkunin hafi ekki neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum.  

Ennfremur segir efnislega í sérákvæði um svæði V-II.I: Borgaryfirvöld vilja sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni,  að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V-II.I. Samkvæmt aðalskipulagi er því heimilt að hafa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti,  svo  fremi sem notkunin hafi ekki  neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum.
 

Deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.171.2
Deiliskipulag  staðgreinireits  1.171.2 öðlaðist gildi með birtingu tilkynningar í B-deild Stjórnartíðinda  20. febrúar 2003.  Á deiliskipulagsuppdrætti er vísað í nánari skilmála, markmið og forsendur í heftinu: Miðborgarsvæði Reykjavíkur,  Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.171.2. Í Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun,  sem er fylgirit/greinargerð með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, að heimilt geti verið að hafa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti, að uppfylltum skilyrðum um að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða, sorps eða af öðrum ástæðum.
    

Niðurstaða
Fyrirhugðar breytingar á  notkun jarðhæðar og kjallara byggingar á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti voru grenndarkynntar  samkv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, þótt það hafi ekki verið nauðsynlegt þar sem fyrir hendi var deiliskipulag sem ekki var verið að breyta. Að því skilyrði uppfylltu að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum, telur Skipulagsstofnun að sú ákvörðun borgaryfirvalda að leyfa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti sé í samræmi við aðal- og deiliskipulag.   

Fyrir liggur  samkv. aðalskipulagi,   að heimilt geti verið að hafa veitingarekstur á umræddri lóð  nr. 5 við Ingólfsstræti, að uppfylltum skilyrðum um að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða, sorps eða af öðrum ástæðum.“  

Kærendum að Ingólfsstræti 5 og fulltrúum borgaryfirvalda og byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að tjá sig um framangreinda umsögn Skipulagsstofnunar.  Komu þeir viðhorfum sínum á framfæri og verða þau höfð til hliðsjónar við úrlausn málsins  ásamt öllum röksemdum sem aðilar hafa fært fram fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu. 
 
Niðurstaða:  Í meginatriðum er úrlausnarefni máls þessa þríþætt.  Í fyrsta lagi eru til úrlausnar álitaefni er varða form og máslmeðferð, í öðru lagi hvort þörf hafi verið samþykkis meðeigenda að Ingólfsstræti 5 og í þriðja lagi hvort hin kærða ákvörðun samræmist gildandi skipulagi umrædds svæðis.

Kærendur telja málsmeðferð borgaryfirvalda hafa verði áfátt í ýmsum efnum.  Skort hafi á fullnægjandi rannsókn við ákvarðanatökuna, grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi og umsögn um athugasemdir haldin annmörkum.  M.a. hafi þeir sem samið hafi umsögnina verið vanhæfir til að fjalla um málið vegna fyrri afskipta er fyrirspurn var svarað hinn 8. maí 2002, sbr. 6. tl. 3. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Úrskurðarnefndin fellst á með kærendum að ágallar hafi verið á meðferð málsins.  Óheppilegt hafi verið að svara fyrispurn með jafn afdráttarlausum hætti og gert var hinn 8. maí 2002, þar sem m.a. var fullyrt að ekki væri þörf á samþykki meðeigenda.  Verður ekki framhjá því litið að umrætt svar kunni að hafa vakið óraunhæfar væntingar.  Þrátt fyrir þetta verður ekki talið að þeir starfsmenn sem að svarinu stóðu hafi ekki síðar getað komið að málinu.  Eiga reglur stjórnsýslulaga um sérstakt hæfi ekki við á sveitarstjórnarstigi heldur gilda þar vægari hæfisreglur sveitarstjórnarlaga en að auki var umrædd umsögn unnin í umboði og á ábyrgð skipulags- og byggingarnefndar og fól í sér svör nefndarinnar við framkomnum athugasemdum.  Þykja annmarkar á málsmeðferð að þessu leyti ekki eiga að leiða til ógildingar.

Úrskurðarnefndin telur að alvarlegur ágalli hafi verið á meðferð málsins hvað varðar kynningu þess gagnvart hagsmunaaðilum.  Á því var byggt að hið umdeilda leyfi samræmdist gildandi deiliskipulagi, sem ekki væri þörf á að breyta.  Þrátt fyrir þetta var efnt til grenndarkynningar með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem þó augljóslega átti ekki við í málinu.  Var þessi framsetning til þess fallin að villa um fyrir þeim sem kynningin tók til, enda varð ekki annað af henni ráðið en að annað hvort skorti deiliskipulag af svæðinu eða að þörf væri óverulegrar breytingar á deiliskipulagi.  Hvorugt var þó raunin og áttu borgaryfirvöld að haga kynningu málsins með öðrum hætti en gert var.  Hins vegar liggur ekki fyrir að þessi ranga framsetning hafi leitt til réttarspjalla og þykir því ekki rétt að láta þennan annmarka á meðferð málsins varða ógildingu.  Eru ekki aðrir ágallar sjáanlegir á meðferð borgaryfirvalda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar.

Eins og að framan er rakið lét kærunefnd fjöleigarhúsamála í té álit á því hvort hin breytta notkun séreignarhluta byggingarleyfishafa sem felst í hinu umdeilda byggingarleyfi væri háð samþykki meðeigenda.  Var það niðurstaða kærunefndarinnar að svo væri ekki.  Í forsendum álitsins kemur m.a. fram að kærunefndin telji meðeigendurna ekki hafa sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en eigendur hússins hefðu mátt gera ráð fyrir við kaup á eignarhlutum í því. 

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála fer með úrskurðarvald og er ekki bundin af áliti kærunefndarinnar.  Ber úrskurðarnefndinni að taka sjálfstætt til úrlausnar hvort fullnægt hafi verið lagaskilyrðum við veitingu leyfisins, m.a. með hliðsjón af ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Eins og mál þetta liggur nú fyrir telur úrskurðarnefndin að ljóst sé orðið að starfsemi samkvæmt hinu umdeilda leyfi hafi í för með sér röskun og óþægindi umfram það sem eigendur hafi mátt búast við.  Liggur m.a. fyrir að geyma verði sorp í kjallara hússins við óviðunandi aðstæður og að það fyrirkomulag hafi óhjákvæmilega í för með sér óþægindi, sem ekki mátti vænta.  Að auki mun vera áskilið að kvöð verði felld á eignina um þetta fyrirkomulag.  Er þó um fyrirkomulag að ræða sem ekki samræmist ákvæðum 84. gr. byggingarreglugerðar um sorpgeymslur og verður grein 12.8 í byggingarreglugerðinni ekki skýrð svo að víkja megi, með stoð í ákvæðinu, frá heilbrigðiskröfum að þessu leyti.  Þá leiðir af reglum um opnunartíma að húseigendur geta búist við að húsið verði opið fram undir morgun aðfararnætur laugardaga og sunnudaga, en af öryggisástæðum verði ekki heimilt að hindra aðgengi úr húsrými byggingarleyfishafa inn í sameignarrými hússins.  Telur úrskurðarnefndin með hliðsjón af framansögðu að ekki verði alfarið litið framhjá hagsmunum meðeigendanna og að afla hefði átt samþykkis þeirra í samræmi við þá meginreglu 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 að breyting á hagnýtingu séreignar sé háð samþykki annarra eigenda við þær aðstæður sem í ákvæðinu er lýst.  Með hliðsjón af því að um atvinnuhúsnæði er að ræða telur úrskurðarnefndin þó að breytingin verði ekki talin veruleg og að því hefði nægt samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir henni.  Þar sem tilskilið samþykki lá ekki fyrir skorti á að fullnægt væri skilyrðum 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 og var hin kærða ákvörðun því ólögmæt.  Ber af þessum sökum að ógilda hið umdeilda byggingarleyfi. 

Kærendur hafa haldið því fram að hin kærða ákvörðun samræmdist ekki skipulagsskilmálum umrædds svæðis.  Eru það ekki síst þeir kærendur sem eiga fasteignir í nágenni Ingólfsstrætis 5 sem byggja á slíkum málsástæðum.

Fyrir svæði það sem hér um ræðir var unnið deiliskipulag þegar á árinu 1989.  Skipulag þetta var endurskoðað að hluta til á árinu 1994.  Deiliskipulagið var í heild tekið til endurskoðunar sumarið 2002.  Á uppdrætti deiliskipulagsins frá 2002 er einungis að sjá óverulegar breytingar.  Greinargerð er á uppdrættinum og gefur hún ekki til kynna að um sé að ræða umfangsmiklar breytingar á skipulaginu.  Í dálki á jaðri skipulagsuppdráttarins, sem hefur yfirskriftina skýringar er svohljóðandi málsgrein: „Nánari skilmálar, markmið og forsendur deiliskipulagsins koma fram í heftinu Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.171.2. “

Í umræddu hefti er að finna einhvers konar staðlaða skipulagsskilmála fyrir deiliskipulögð svæði innan miðborgarinnar og er í skilmálunum m.a. í löngu máli gerð grein fyrir því hvaða flokkar um húsvernd samkvæmt þemahefti með aðalskipulagi og þróunaráætlun miðborgar eigi ekki við á svæðinu.  Þá er um landnotkun stuðst við þá kafla úr nefndri þróunaráætlun sem settir eru fram í hefti sem tekið var upp í Aðalskipulag Reykjavíkur á árinu 2000.  Eru ákvarðanir um landnotkun þar m.a. settar fram með skilgreiningum og hólfunum sem fram koma á örsmáum uppdráttum í heftinu auk þess sem starfsemi er sums staðar takmörkuð af notkunarkótum eða lengdum í götuhliðum, svo dæmi séu nefnd.

Spurningar þær sem úrskurðarnefndin beindi til Skipulagsstofnunar lutu m.a. að því hvort þessi framsetning fullnægði lagaskilyrðum um framsetningu deiliskipulags.  Skipulagsstofnun tók ekki afstöðu til spurninganna en af umsögn stofnunarinnar verður ráðið að Ingólfsstræti 5 sé á svonefndu „skilgreindu götusvæði“ en af hálfu borgaryfirvalda hefur í málinu verið lögð rík áhersla á að svo sé ekki.  Verður af þessu ráðið að stefna þróunaráætlunar miðborgarinnar um landnotkun sé óskýr og óhentug sem ákvarðandi um landnotkun í deiliskipulagi.  Verður að líta til þessa við skýringu skipulagsskilmála deiliskipulags svæðisins, en ekki þykir vera á færi úrskurðarnefndarinnar að víkja því til hliðar sem markleysu, þrátt fyrir þá annmarka sem nefndin telur vera á skipulaginu.

Í landnotkunarþætti þróunaráætlunar miðborgar, sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulag og til er vísað í deiliskipulagsgögnum, segir um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða að skilyrði fyrir veittri notkun séu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega auknigu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.

Úrskurðarnefndin telur augljóst að fyrirhuguð starfsemi samrýmist ekki þessum skilmálum, enda verður ekki á það fallist að skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi ekki að líta til þeirra áhrifa sem starfseminni muni fylgja utandyra.  Verður hin kærða ákvörðun því einnig felld úr gildi af þessum sökum.  Er úrskurðarnefndin sammála því mati skipulags- og byggingarnefndar, sem ráða má af samþykkt nefndarinnar frá 26. nóvember 2003, að kvartanir íbúa við Ingólfsstræti og Þingholtsstræti hafi verið réttmætar og vel rökstuddar.

Með hliðsjón af framansögðu er hin kærða ákvöðrun felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 4. desember 2003, um að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti er felld úr gildi.

 

________________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

60/2003 Skólatún

Með

Ár 2004, miðvikudaginn 31. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2003, kæra eigenda Skólatúns I, Vatnsleysustrandarhreppi á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 29. júlí 2003 um að synja umsókn um leyfi til að loka Naustakotsvegi með hliði. 

Á málið er lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 24. september 2003, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, kæra V, Skólatúni II, Vatnsleysustrandarhreppi og S, Skólatúni I, Vatnsleysustrandarhreppi, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 29. júlí 2003 um að synja umsókn þeirra um leyfi til að loka Naustakotsvegi með hliði. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi hreppsnefndar Vatnsleysustrandarhrepps hinn 2. september 2003.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að þeim verði heimilað að setja upp hlið sem loki Naustakotsvegi.

Málavextir:  Hinn 21. maí 2003 lagði annar kærenda máls þessa, f.h. eigenda Skólatúns I, Vatnsleysustrandarhreppi, inn umsókn um byggingarleyfi til Vatnsleysustrandarhrepps.  Umsóknin fól í sér beiðni um leyfi til að setja hlið á Naustakotsveg sem liggur af Vatnsleysustrandarvegi og m.a. að bæjunum Sunnuhlíð, Skólatúni I og Skólatúni II.  Í umsókninni kom fram að hliðið skyldi staðsett fyrir innan bæinn Sunnuhlíð til að draga úr óþarfa umferð sem oft væri mjög hröð með tilheyrandi ryki og grjótkasti. 

Skipulags- og byggingarnefnd tók umsóknina til afgreiðslu á fundi hinn 27. maí 2003 og bókaði af því tilefni eftirfarandi:  „Erindinu er hafnað þar sem þessi vegur er safnvegur í umsjón Vegagerðar ríkisins.“  Á fundi hreppsnefndar hinn 10. júní sama ár var eftirfarandi bókað vegna fyrrgreindrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar:  „Varðandi 4. mál þá vísar hreppsnefnd því aftur til nefndarinnar þ.s. umræddur vegur er ekki safnvegur.“  Skipulags- og byggingarnefnd tók erindið til umfjöllunar að nýju á fundi hinn 29. júlí 2003 og var þá eftirfarandi bókað:  „Byggingarnefnd hafnar erindinu.  Vegurinn hefur verið tekinn út af safnskrá en er jafnframt heimreið að fleiri bæjum.“  Afgreiðsla þessi var staðfest á fundi hreppsnefndar hinn 2. september 2003. 

Framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að ekki sé ætlun þeirra með beiðni um uppsetningu hliðs á Naustakotsvegi að loka alfarið allri umferð um veginn.  Þó svo að hliðið verði sett upp þá verði öllum frjálst að aka um veginn, það eina sem breytist sé það að opna og loka þurfi hliðinu. 

Kærendur benda og á að rök sveitarfélagsins fyrir hinni kærðu ákvörðun séu þau að vegurinn sé heimreið að fleiri bæjum en Skólatúni I, sem sé alveg rétt, en bærinn Skólatún II sé í eigu sömu aðila og Skólatún I.  Þá liggi vegurinn heim að tveimur sumarbústöðum sem varla teljist vera bæir í merkingu þess orðs. 

Sjónarmið Vatnsleysustrandarhrepps:  Vatnsleysustrandarhreppur bendir á að Naustakotsvegur liggi af Vatnsleysustrandarvegi að bæjunum Sunnuhlíð, Skólatúni I, Skólatúni II og Naustakoti og sé í þeim skilningi að hluta til safnvegur.  Vegurinn liggi um hlað Sunnuhlíðar og Skólatúns að Naustakoti sem sé lögbýli.  Þegar erindinu hafi verið hafnað hafi það verið gert vegna þess að umræddur vegur sé heimreið að fleiri bæjum og því ekki einkamál eins aðila að loka veginum. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps að synja umsókn um leyfi til að loka Naustakotsvegi í Vatnsleysustrandarhreppi með hliði.  Fyrir liggur að vegur sá sem hér um ræðir er ekki einkavegur. 

Í 1. mgr. 38. gr. vegalaga nr. 45/1994 segir að enginn megi gera girðingu yfir veg með hliði á veginum án leyfis Vegagerðarinnar nema um einkaveg sé að ræða.  Samkvæmt framansögðu var það ekki á færi skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps að afgreiða beiðni kærenda um uppsetningu hliðs á Naustakotsvegi heldur Vegagerðarinnar og skorti því nefndina vald til að taka hina kærðu ákvörðun með þeim hætti sem gert var. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið reist á réttum lagagrundvelli og að ekki hafi verið gætt réttrar aðferðar við meðferð málsins.  Ber því að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 29. júlí 2003, um synjun umsóknar um uppsetningu hliðs á Naustakotsvegi, er felld úr gildi. 

______________________
Ásgeir Magnússon

______________________     ___________________
Þorsteinn Þorsteinsson             Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

67/2003 Steinás

Með

Ár 2004, föstudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 67/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Steinási 3, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ þar sem gert er ráð fyrir yfirbyggðri bílgeymslu.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. nóvember 2003, er barst úrskurðarnefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Guðmundsdóttir hdl., fyrir hönd S, Steinási 3, Garðabæ þá ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003 að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, sem felur í sér að byggt verði ofan á bílgeymslu hússins.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af bæjarstjórn Garðabæjar 16. október 2003.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á umræddu svæði gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt í Garðabæ frá árinu 1997 og gilda skipulagsskilmálar deiliskipulagsins fyrir nýbyggingarsvæði á Hraunsholti.  Steinás fellur undir nefnda skipulagsskilmála og samkvæmt skipulagsuppdrætti skyldi reisa einbýlishús á lóðinni nr. 5 við Steinás sem og á öðrum lóðum í nágrenninu.  Í skipulagsskilmálunum er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð eða einni og hálfri hæð þar sem landhalli lóðar leyfir.  Skipulagið heimilar nýtingu þakrýmis í einnar hæðar einbýlishúsum.

Kærandi festi kaup á einnar hæðar einbýlishúsi að Steinási 3, Garðabæ í febrúar 1999 og flutti hann í húsið í febrúar 2001.  Hinn 14. júní 2000 var tekin fyrir í skipulagsnefnd Garðabæjar umsókn um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða einbýlishúsi á grannlóð kæranda að Steinási 5 og lagðist skipulagsnefnd gegn veitingu leyfisins með þeim rökum að gert væri ráð fyrir einnar hæðar húsum á umræddu svæði.  Breytt umsókn var lögð fyrir skipulagsnefnd hinn 5. júlí 2000 þar sem gólf bílgeymslu, sem er sambyggð húsinu, hafði verið lækkað og bygging ofan á henni innan leyfðrar þakhæðar samkvæmt gildandi skipulagi.  Skipulagsnefnd lagðist enn gegn veitingu byggingarleyfisins þar sem um tveggja hæða hús væri að ræða þótt hæð þess væri innan marka skipulags um þakhæð húsa.   Byggingarfulltrúinn í Garðabæ samþykkti síðan á afgreiðslufundi hinn 28. júlí 2000 byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5 og var það leyfi endurútgefið af byggingarfulltrúa hinn 5. mars 2001.  Hafði hönnun hússins þá verið breytt frá fyrri umsóknum á þann veg að veggur að norðanverðu og framhlið byggingarinnar yfir þaki
bílgeymslu hússins voru dregnir inn og gert ráð fyrir svölum á ónýttum þakfleti er myndaðist við breytinguna.

Framkvæmdir við byggingu hússins að Steinási 5 hófust eftir að byggingarleyfi hafði verið veitt og var veiting leyfisins kærð af hálfu kæranda í máli þessu til úrskurðarnefndarinnar vegna nýtingar og yfirbyggingar bílgeymslu hússins sem kærandi taldi fara í bága við gildandi deiliskipulag svæðisins og ganga verulega á hagsmuni sína.

Hinn 15. maí 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem byggingarleyfið frá 28. júlí 2000 og 5. mars 2001 var fellt úr gildi með þeim rökum að samkvæmt fyrirliggjandi uppdráttum væri húsið að Steinási 5 tveggja hæða að hluta vegna yfirbyggingarinnar á bílgeymslu hússins, sem talin var með 2,5 metra vegghæð, en á lóðinni skyldi reisa einnar hæðar einbýlishús samkvæmt deiliskipulagi og útgefnu byggingarleyfi.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar jafnframt studd þeim rökum að nýting hluta þakflatar bílgeymslunnar undir svalir gegnt suðurlóð kæranda og stórir gluggar á þeirri hlið byggingarinnar væri til þess fallin að raska óhæfilega hagsmunum kæranda og yrði slík óhefðbundin notkun þakflatarins að eiga stoð í gildandi deiliskipulagi.  Í kjölfar úrskurðarins felldu byggingaryfirvöld í Garðabæ útgefið byggingarleyfi fyrir Steinás 5 úr gildi.

Síðar kom í ljós að teikningar þær sem lágu til grundvallar nefndum úrskurði voru ekki þær sömu og umdeilt hús var byggt eftir.  Breytingar höfðu verið gerðar á samþykktum teikningum frá 28. júlí 2000 með endurnýjun leyfisins hinn 5. mars 2001 er fólust í breyttri byggingaraðferð og útlitsbreytingu á þaki og gluggum hússins.

Leitast var við að sætta sjónarmið aðila varðandi umdeilda yfirbyggingu á bílskúr hússins að Steinási 5, en án árangurs.  Urðu lyktir mála þær að nýtt byggingarleyfi var samþykkt í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 10. október 2003 þar sem felldar höfðu verið út svalir þær sem gert hafði verið ráð fyrir gegnt suðurlóð kæranda og tillit tekið til þess að vegg og mænishæð hinnar umdeildu byggingar voru í raun talsvert lægri ráða hafði mátt af fyrri teikningum.  Hefur umrætt byggingarleyfi nú verið kært til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á til stuðnings kröfu sinni að ekki verði annað ráðið af úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í málinu nr. 58/2001 en að sú ákvörðun byggingarfulltrúa að samþykkja yfirbygginguna í heild hafi verið felld úr gildi en ekki einstök útlitsatriði er hana varði.  Svo virðist hins vegar sem byggingarnefnd Garðabæjar túlki úrskurðinn með öðrum hætti og samþykki yfirbygginguna, en með breyttu útliti.  Kærandi telji að eingöngu sé um útlitsbreytingu að ræða frá fyrra byggingarleyfi.  Eftir sem áður sé ekki um að ræða notkun á rými í rishæð eins og hönnun hússins sé háttað heldur tvær hæðir sem landhalli bjóði ekki upp á samkvæmt ákvæðum deiliskipulags. 

Í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé að finna skilgreiningar á hugtakinu rishæð.  Samkvæmt gr. 4.31 sé rishæð skilgreind svo:  „Þegar tveir eða fleiri þakfletir mynda útveggi rýmis.“  Þá sé portbyggt ris: „Rishæð, þar sem útveggir ná upp fyrir efstu gólfplötu“, sbr. gr. 4.28.  Umrædd yfirbygging geti með engu móti fallið undir þessar skilgreiningar enda sé hönnun yfirbyggingarinnar ofan á bílskúrnum með þeim hætti að ekki sé um það að ræða að verið sé að nýta rými í rishæð heldur sé húsið tvær hæðir að hluta vegna þessarar yfirbyggingar.  Þá verði ekki ráðið af skipulagsskilmálum að þar rúmist heimild til byggingarleyfishafa að byggja ofan á bílskúr á þann hátt sem hér um ræði.  Það eitt, að lofthæð yfirbyggingarinnar hafi ekki uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðarinnar um lofthæðir, geri yfirbygginguna ekki að rishæð. 

Kærandi byggir á því að sá byggingarhluti hússins sem reistur sé á þaki bílskúrs standist ekki gildandi skipulagsskilmála.  Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum sé gert ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar (E1) og hins vegar stölluðum (E2).  Með stölluðum húsum sé átt við hús á 1 og ½ hæð.   Stölluð hús séu eingöngu heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húsa.  Ljóst sé, með vísan til fyrri umsókna fyrir Steinás 5, að landhalli leyfi ekki að þar sé byggt stallað hús eða tveggja hæða.  Hins vegar sé samkvæmt skipulagsskilmálum heimilt að nýta rými í risi rúmist það innan tilskilinna stærðarmarka.  Í þessu tilviki sé ekki um slíka nýtingu á rými í risi að ræða heldur sérhæð ofan á bílskúr.  Með vísan til þessa sé á því byggt að umdeilt byggingarleyfi brjóti í bága við ákvæði deiliskipulagsskilmála.

Jafnframt sé á það bent að í deiliskipulagsskilmálum sé stefnt að fjölbreyttri byggð á svæðinu og sé þar kveðið á um að gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Ljóst sé að þakform hússins nr. 5 við Steinás sé í engu samræmi við þakform annarra húsa við götuna og skeri húsið sig verulega úr í samanburði við nærliggjandi hús vegna yfirbyggingarinnar.  Með vísan til þess sé á því byggt að þakform hússins samræmist ekki gildandi skipulagsskilmálum.

Ljóst sé að hönnun yfirbyggingarinnar gangi verulega á rétt og hagsmuni kæranda.  Í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 segi að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  Norðurhlið yfirbyggingarinnar sé með stórum gluggum er snúi að sunnanverði lóð kæranda.  Raski þetta verulega hagsmunum kæranda þar sem bæði suðurgarður hans og eldhús, sem að stórum hluta sé úr gleri, blasi við frá umræddri yfirbyggingu en suðurgarðurinn sé helsta útivistarsvæðið á lóð kæranda þar sem mest njóti sólar.  Vegna yfirbyggingarinnar eigi birta og sólarljós ekki eins greiðan aðgang að suðurhlið lóðarinnar.  Liggi því ljóst fyrir að yfirbyggingin komi í veg fyrir að kærandi geti notið sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld í Garðabæ gera þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi standi óhaggað.

Við afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsinu að Steinási 5 hafi verið lagt til grundvallar að húsið væri einnar hæðar og óumdeilt sé að húsið sé innan stærðarmarka samkvæmt skilmálum sem gildi um slík hús.  Á teikningum megi sjá að gólfkóti þess sé 16,7 metrar og hæsti kóti hússins 21,97 metrar og mismunur því 5,27 metrar en mesta leyfða hæð einnar hæðar húsa á skipulagssvæðinu sé 5,4 metrar.  Hluti hússins sé stallaður niður fyrir viðmiðunarkóta um 0,51 metra, en við það skapist möguleikar á að nýta rými í risi hússins.  Samkvæmt nýjum teikningum af húsinu hafi svalir á þaki bílskúrs sem áður sneru að lóð kæranda verið felldar niður og séu nú hluti af eiginlegu þaki hússins. 

Í skipulagskilmálum íbúðarbyggðar á Hraunsholti komi fram að markmið skilmálanna sé að á svæðinu rísi fjölbreytt byggð þar sem möguleikar séu á mismunandi húsagerðum til að koma til móts við mismunandi óskir fólks.  Í skilmálunum komi fram, að heimilt sé að nýta rishæð einnar hæðar húsa (E-1), rúmist það innan stærðarmarka.

Í tilviki því sem hér sé til meðferðar megi augljóst vera að byggingarleyfishafi sé að nýta sér þessa heimild skilmálanna við hönnun húss síns og með þeim breytingum sem nú hafi verið gerðar á teikningum hússins verði að telja að rými ofan við bílskúr falli að þeirri skilgreiningu að teljast nýtanlegt þakrými.  Við hönnun rýmisins sé þess gætt að hafa húsið innan stærðarmarka samkvæmt skipulagsskilmálum sem kærandi mátti búast við að heimilað yrði.

Ekki verði séð að gerð hússins sé með þeim hætti að farið sé gegn hagsmunum kæranda, en brottfall svala á þaki bílskúrs geri það augljóslega að verkum að þær hugsanlegu raskanir á hagsmunum hans, sem áður töldust vera fyrir hendi, séu það ekki lengur.

Við mat á aðstæðum verði ekki hjá því komist að horfa til þess að hús kæranda sé í raun stallað öfugt miðað við landhalla lóðarinnar, sem orðið hafi til þess að hæðarmunur húsanna hafi aukist.  Þegar litið sé til landhalla á lóð kæranda hefði verið eðlilegt og í samræmi við skilmála að stalla húsið með öðrum hætti, en þá hefði nýting þakrýmis að Steinási 5 ekki haft þau áhrif sem nefnd séu í kæru.

Meginatriði málsins hljóti að vera það að hin kærða bygging sé innan stærðarmarka sem gildandi skipulag setji og nýting risrýmis samkvæmt heimild í þeim skilmálum.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi vekur athygli á að í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar hafi byggingarleyfi hússins að Steinási 5 samkvæmt teikningum frá 28. júlí 2000 verið fellt úr gildi.  Húsið hafi hins vegar verið byggt eftir breyttum teikningum sem samþykktar hafi verið hinn 5. mars 2001, sem ekki hafi verið felldar úr gildi í nefndum úrskurði, en bæjaryfirvöld Garðabæjar hafi afturkallað í kjölfar hans.  Húsið að Steinási 5 hafi verið nær fullbyggt er byggingarleyfi þess hafi verið kært á árinu 2001 nema að eftir hafi verið að ganga frá ofanábyggingu bílskúrsins.  Hafi málið allt valdið byggingarleyfishafa miklu tjóni og óhagræði vegna tafa á byggingarframkvæmdum og breytingum á hönnun hússins vegna hins nýja byggingarleyfis.  Telur byggingarleyfishafi að umdeilt byggingarleyfi sé í samræmi við skipulagsskilmála sem óvéfengjanlega heimili byggingu nýtanlegs rýmis í rishæð en vísar að öðru leyti til framlagðrar greinargerðar arkitekts hans í málinu.

Í greinargerð arkitektsins, dags. 8. mars 2004, kemur fram að lóðin að Steinási 5 sé sneiðlaga og snúi mót vestri í hallandi landi og sé 798 fermetrar að stærð.  Lóðin mjókki inn á við og sé byggingarreitur einungis um 14,5 m breiður um miðbik lóðar og um 22 m að dýpt, 3 m frá lóðamörkum að norðanverðu, 5 m frá lóðamörkum að sunnanverðu og um einum metra mjórri við götu en á nágrannalóðum.

Ljóst hafi verið, miðað við vinkillaga húsbyggingu, vegna aðstæðna á lóð og vegna þrengsla, að gengið yrði mikið á byggingarreitinn.  Nauðsynlegt hafi því verið að ná sem mestu út úr byggingunni miðað við skipulagsskilmálana.  Þar sem skilmálar hafi leyft nýtingu riss hafi verið augljóst að nýta yrði þann möguleika.

Samkvæmt kafla 1.1.2 í skipulagskilmálum séu helstu markmið með skipulaginu, að á Hraunsholti rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja milli mismunandi húsagerða og fá húsnæði við sitt hæfi.  Einnig sé í sama kafla hvatt til stöllunar húsa í lóðréttum fleti og hvatt til að þau falli að landhalla.  Landhalli á viðkomandi lóð sé um 1,5 metrar og hafi verið nýttur til að aðlaga húsið að hæðarskilmálum.  Samráð hafi verið haft við skipulagsfulltrúa Garðabæjar í því efni.  Hvergi sé í skilmálum minnst á að 1,5 metra landhalli þurfi að vera á lóð til að stöllun húss sé heimil.  Í skilmálum sé talað um að nýta megi rými í rishæð, en samkvæmt hefðbundnum skilningi sé ris þakrými þar sem vegghæð er lægri er full lofthæð, sem skv. byggingarreglugerð sé 2,5 metrar.  Í risherbergi því sem um sé deilt sé vegghæð 214 sentimetrar og meðallofthæð 245 sentimetrar, en þegar af þeirri ástæðu sé ekki hægt að líta á risið sem hæð.

Þess misskilnings gæti í úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 15. maí 2003 að ris það sem hér sé til umfjöllunar sé hæð og megi benda á í því sambandi  að ekki sé gengið upp heila hæð upp í risið vegna stöllunar bílskúrsins, sem ekki virðist hafa verið tekið tillit til í úrskurðinum.  Fordæmi hafi verið fyrir hendi fyrir stöllun húsa á svæðinu þar sem slíkt eigi við um hús kæranda að Steinási 3, sem sé stallað niður um 50 sentimetra á tvo vegu.  Ótækt sé að þessi staðreynd þurfi að bitna á byggingarleyfishafa.  Bent er á að víða séu dæmi um aðstæður þar sem hús/svalir/garðskálar gnæfi yfir annarra lóðir og nægi þar að nefna aðstæður ofan við Steinás 3 og 5.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort ógilda eigi hið kærða byggingarleyfi sökum þess að byggingarhluti hússins að Steinási 5, Garðabæ, sem reistur er á þaki bílgeymslu þess, fari gegn gildandi deiliskipulagi eða sökum óhæfilegrar hagsmunaröskunar gagnvart kæranda af völdum greindra framkvæmda.

Eins og fyrr er rakið ógilti úrskurðarnefndin áður útgefið byggingarleyfi fyrir húsi að Steinási 5 með skírskotun til þess að umdeildur byggingarhluti ofan á bílgeymslu hússins og ráðgerðar svalir á þakinu stæðust ekki gildandi skipulag og hefðu í för með sér óásættanlega röskun á hagsmunum kæranda.

Úrskurðarnefndin fór þess á leit við embætti byggingarfulltrúa Garðabæjar að innanmál veggja umdeilds byggingarhluta á þaki bílgeymslu að Steinási 5 yrði mælt.  Samkvæmt símbréfi embættisins, dags. 30. mars 2004, reyndist vegghæð frá gólfi upp undir innri klæðningu í lofti vera 2,13 metrar og hæð frá gólfi upp í mæni 2,76 metrar.  Í báðum tilfellum var mælt frá yfirborði parkets á gólfi.

Byggingarleyfi það sem hér er um deilt og byggingarnefnd Garðabæjar samþykkti hinn 10. október 2003 felur í sér samþykki á reyndarteikningum hússins með þeim breytingum frá fyrra byggingarleyfi að fyrirhugaðar svalir gegnt suðurlóð kæranda eru felldar brott og er hæð yfirbyggingarinnar um 13 sentimetrum lægri en gert hafði verið ráð fyrir.  Þá er fram komið að innanmál veggja í umdeildum byggingarhluta er 2,13 metrar en ekki 2,5 metrar svo sem ráða mátti af teikningum sem úrskurðarnefndinnni bárust frá Garðabæ við úrlausn fyrra kærumáls.

Samkvæmt skilmálum gildandi deiliskipulags svæðisins er stefnt að mótun fjölbreyttrar byggðar en gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Gert er ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar húsum (E1) og hins vegar stölluðum húsum í tvær hæðir að hluta (E2).  Af skilmálunum verður ráðið að húsagerðin E2 verði heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húss, en mat um það atriði er í höndum skipulagsyfirvalda bæjarins sem sett hafa sér viðmiðunarreglur í þeim efnum sem telja verður að styðjist við málefnaleg rök.  Hefur verið miðað við það að landhalli innan lóðar þurfi að vera 1,5 metrar svo heimila megi stöllun húsa.  Hvort heldur sem um er að ræða einbýlishús af gerðinni E1 eða E2 heimila skipulagsskilmálar að nýtt sé rými í rishæð, rúmist það innan stærðarmarka húss.

Landhæð lóðarinnar að Steinási 5 við götu, næst lóðamörkum við lóð kæranda, er 16,10 metrar en landhæð við lóðamörk baklóðar 17,60 metrar, en hæðarmunur innan lóðar er þar mestur.  Landhalli innan lóðar er þar um 1,5 metrar en er um 1,4 metrar við suðurmörk lóðarinnar.  Með hliðsjón af landhalla lóðarinnar hafnaði skipulagsnefnd á sínum tíma umsóknum um byggingu húss sem væri tvær hæðir að hluta þ.e. af gerðinni E2, en fyrir liggur í málinu að umdeilt byggingarleyfi heimilar byggingu einnar hæðar húss (E1).  Deilur standa um hvort heimiluð ofanábygging á bílgeymslu hússins að Steinási 5 geri húsið tveggja hæða að hluta eða hvort um sé að ræða nýtingu þakrýmis sem skipulagsskilmálar heimila í einnar hæðar húsum.

Samkvæmt gr. 78 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 er hefðbundin lágmarkshæð veggja íbúðarhúsnæðis að innanmáli 2,5 metrar.  Fyrir liggur að lofthæð umdeilds byggingarhluta nær ekki þeirri hæð. Verður að telja, með hliðsjón af heimildum gildandi deiliskipulags um nýtingu þakrýmis í einnar hæðar húsum, að byggingarhlutinn samræmist skipulagi að þessu leyti en hæð hússins er innan stærðarmarka er skipulagið setur og kærandi mátti vænta.

Með veitingu hins kærða byggingarleyfis hefur svalarými á þaki bílskúrs byggingarleyfishafa gegnt suðurlóð kæranda verið fellt brott og er því ekki lengur fyrir hendi sú röskun á hagsmunum kæranda sem slíkri nýtingu hefði fylgt.  Þótt hönnun umdeilds byggingarhluta sé óhefðbundin og óheppileg með tilliti til hagsmuna kæranda er það álit úrskurðarnefndarinnar að það eitt og sér leiði ekki til ógildingar umdeilds byggingarleyfis. 

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið verður að telja að umdeilt byggingarleyfi fari ekki í bága við gildandi skipulag og ekki þykir hagsmunum kæranda raskað svo, með umdeildri byggingu, að leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins.  Af þessum sökum verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, er hafnað.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________        ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

33/2003 Brekkuland

Með

Ár 2004, miðvikudaginn 31. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2003, kæra eiganda neðri hæðar fasteignarinnar nr. 3 við Brekkuland, Mosfellsbæ á bókun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 15. apríl 2003 varðandi framtíðaraðkomu að lóðinni nr. 3 við Brekkuland.

Á málið er lagður svofelldu

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. maí 2003, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar kærir K, eigandi neðri hæðar fasteignarinnar nr. 3 við Brekkuland, Mosfellsbæ, bókun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar varðandi framtíðaraðkomu að lóðinni nr. 3 við Brekkuland.

Krefst kærandi þess að hin kærða bókun verði fell úr gildi.

Bókun skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 23. apríl 2003.

Málsatvik: Með bréfi, dags. 31. mars 2003, óskaði kærandi máls þessa eftir því við skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar að framtíðaraðkoma að lóðinni nr. 3 við Brekkuland yrði með þeim hætti sem verið hefði, eða frá Álafossvegi.

Samkvæmt Aðalskipulagi Mosfellsbæjar 1992 – 2012 var ekki gert ráð fyrir aðkomu frá Álafossvegi að húsinu nr. 3 við Brekkuland. Aðalskipulag Mosfellsbæjar 2002 – 2024 var samþykkt í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 12. febrúar 2003, staðfest af umhverfisráðherra hinn 8. júlí 2003 og birt í Stjórnartíðindum hinn 22. júlí 2003, en samkvæmt því er ekki gert ráð fyrir breytingum varðandi þennan þátt skipulagsins.

Skipulags- og byggingarnefnd tók erindi kæranda til afgreiðslu á fundi hinn 15. apríl 2003 og bókaði að því tilefni eftirfarandi: „Brekkuland 3. Erindi frá Konný Agnarsdóttur og Gunnari Atlasyni, dags. 31.03.2003, þar sem farið er fram á að aðkoma að neðri hæð verði frá Álafossvegi. Byggingarfulltrúi gerði grein fyrir skipulaginu og forsögu aðkomu að lóðinni. Lagt var fram minnisblað frá byggingarfulltrúa, dags. 10.02.2003, og skipulagsráðgjafa, dags. 17.03.2003. Nefndin leggur áherslu á að framtíðaraðkoma að lóðinni verði frá Brekkulandi, en gerir ekki athugsemdir við aðkomu frá Álafossvegi meðan uppbygging á Helgafellshverfi kallar ekki á öfluga vegtengingu við Vesturlandsveg. Gera má ráð fyrir að frekari uppbygging á Helgafellslandi hefjist á allra næstu árum.“

Framangreinda bókun sættir kærandi sig ekki við og hefur skotið málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi heldur því fram að ætlun bæjarfélagsins sé sú að skerða lóðarina að Brekkulandi 3 með þeim afleiðingum að engin aðkeyrsla verði að húsinu. Kærandi heldur því og fram að skipulagsyfirvöld hafi ekki boðið upp á neina lausn málsins og telji hann því verulega á sér brotið. Eignin verði verðminni fyrir vikið og næsta óseljanleg að mati fasteignasala.

Í bréfi kæranda til skipulags- og byggingarnefndar, dags. 31. mars 2003, kveðst hann hafa eignast fasteignina árið 2002 og hafi þá verið tjáð að ekki stæði til að loka fyrir aðgengi framan við húsið. Hann hafi og aflað sér gagna á skrifstofum Mosfellsbæjar sem hann hafi túlkað sem svo að aðkoman frá Álfossvegi hafi verið heimil. Í fyrrnefndu bréfi kæranda til skipulags- og byggingarnefndar segir einnig að í garðinum að Brekkulandi 3 séu gömul birkitré sem myndi göngustíg að inngangi neðri hæðar hússins og yrði af þeim sjónarsviptir ef breyta þyrfti göngustíg að húsinu. Áfram segir í bréfinu að öruggt megi telja að húsnæðið að Brekkulandi 3 falli verulega í verði ef breytt aðkoma að húsinu verði að veruleika. Ekkert hús sé þannig byggt í dag að bílastæði séu í gluggahæð að svefnherbergjum en sú yrði einmitt raunin ef breyta þyrfti aðkomunni. Miðað við fyrirliggjandi skipulag sé ekkert skipulagt bílastæði við Brekkuland 3 og sé það eina húsið í öllu hverfinu sem svo sé ástatt um. Úr þessu megi bæta með því að skipuleggja bílastæði þar sem bílum hafi verið lagt við húsið í áratugi.

Málsrök Mosfellsbæjar: Af hálfu Mosfellsbæjar er þess krafist að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála staðfesti hina kærðu ákvörðun. Mosfellsbær bendir á að húsið að Brekkulandi 3 sé tvíbýlishús. Íbúar neðri hæðar hafi ekið að húsinu frá Álafossvegi, en íbúar efri hæðar hafi ekið að húsinu frá Brekkulandi. Hafi þetta verið látið óátalið af hálfu bæjaryfirvalda.

Einnig er á það bent og á að samkvæmt nýsamþykktu aðalskipulagi bæjarins sé gert ráð fyrir því að í framtíðinni verði Álafossvegur byggður upp, enda kalli framtíðaruppbygging í Helgafellshverfi á öfluga vegtengingu við Vesturlandsveg. Eftir að vegurinn verði byggður upp verði aðkoma að lóð kæranda frá Álafossvegi ómöguleg nema með ærnum tilkostnaði. Ótækt sé út frá umferðaröryggissjónarmiðum að heimilaður verði út- og innakstur að einstökum húsum meðfram veginum. Því sé það svo samkvæmt aðalskipulaginu að aðkoman að Brekkulandi 3 sé frá Brekkulandi en ekki Álafossvegi. Það hafi því verið niðurstaða skipulags- og byggingarnefndar að hafna erindi kærenda. Nefndin hafi aftur á móti ekki séð ástæðu til að amast við því að íbúarnir héldu áfram að aka að húsinu frá Álafossvegi meðan vegurinn hafi ekki verið byggður upp.

Loks segir í greinargerð Mosfellsbæjar að af kærunni megi ráða að kærendur vilji að skipulaginu verði breytt þannig að þeir geti haldið áfram að aka að húsi sínu frá Álafossvegi og leggja bifreiðum sínum þar. Með vísan til framanritaðs geti bæjaryfirvöld ekki fallist á þá kröfu.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um bókun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar varðandi framtíðaraðkomu að lóðinni nr. 3 við Brekkuland í Mosfellsbæ og má af málatilbúnaði kæranda ráða að þess sé óskað að framtíðaraðkoma að lóð kæranda verði frá Álafossvegi í stað Brekkulands.

Í Aðalskipulagi Mosfellsbæjar 1992 – 2012 var gert ráð fyrir að Álafossvegur yrði tengibraut og hið sama kemur einnig fram í Aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2002 – 2024. Samkvæmt þessu hefur um all langt skeið verið gert ráð fyrir því að aflögð verði sú skipan, sem verið hefur, að aðkoma lóðarinnar nr. 3 við Brekkuland verði frá Álafossvegi.

Af svæði því sem hér um ræðir er ekki til staðfest deiliskipulag en á ósamþykktum skipulagsuppdrætti og lóðablöðum kemur fram lega lóða, lóðamörk og götustæði.

Erindi kæranda til skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar, dags. 31. mars 2003, fól í sér ósk um að framtíðarskipan yrði með þeim hætti sem að framan er lýst og hin kærða bókun var svar við þeirri ósk. Hin kærða bókun fól því aðeins í sér afstöðu til óskar kæranda um efnið en ekki ákvörðun um réttindi eða skyldur til handa kæranda sem metin verður sem stjórnvaldsákvörðun á sviði skipulagsmála sem kæranleg er til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Verður af þessum sökum að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

                                                                       Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________    _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

15/2004 Akrar

Með

Ár 2004, miðvikudaginn 31. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 15/2004, kæra eiganda jarðarinnar Akrar I, Borgarbyggð, á samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar hinn 24. júní 2003 um að heimila byggingu sumarhúss á lóð í landi Akra I. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. febrúar 2004, er barst nefndinni með símbréfi hinn 25. sama mánaðar og með pósti hinn 1. mars 2004, kærir Þórður Þórðarson hdl., f.h. M, eiganda jarðarinnar Akra I, Borgarbyggð, samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 24. júní 2003 um að heimila byggingu sumarhúss á lóð í landi Akra I.

Ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar hinn 26. júní 2003. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við byggingu sumarhússins.

Málavextir:  Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar hinn 24. júní 2003 var tekin fyrir beiðni um að byggja sumarhús á lóð í landi Akra I.  Samkvæmt teikningum er fylgdu erindinu skyldi sumarhúsið vera 76,9 m².  Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkti beiðnina og á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar var afgreiðsla nefndarinnar staðfest.  Byggingarleyfið var gefið út hinn 27. júní 2003. 

Hinn 21. júlí 2003 var grafið fyrir undirstöðum sumarhússins og hinn 31. júlí sama ár sendi kærandi máls þessa, ásamt öðrum eigendum jarðarinnar, byggingarleyfishafanum símskeyti þar sem þess var krafist að hann fjarlægði tafarlaust þau mannvirki sem reist hefðu verið.  Þá var þess og krafist að byggingarleyfishafinn lagfærði hugsanleg landspjöll sem hlotist hefðu af framkvæmdunum. 

Með bréfi, dags. 30. september 2003, óskaði lögmaður kæranda eftir því við bæjarráð Borgarbyggðar að fyrrgreind ákvörðun yrði endurskoðuð.  Með bréfi lögmanns Borgarbyggðar, dags. 27. október 2003, var erindinu hafnað, með þeim rökstuðningi að fyrir lægi þinglýstur leigusamningur, dags. 31. ágúst 2002, um það land sem leyfið tæki til.  Þá hefðu og bændur á jörðinni Ökrum I gert með sér samkomulag um skipti á túni og ræktarlandi jarðarinnar hinn 26. júní 1955. 

Á fundi bæjarráðs Borgarbyggðar hinn 19. febrúar 2004 var bókað að ofangreindu erindi lögmanns kæranda hefði verið hafnað á fundi ráðsins hinn 23. október 2003, en láðst hafi að bóka um það.  Á fundinum hinn 19. febrúar 2004 var ákvörðunin færð til bókar og lögmanni Borgarbyggðar falið að tilkynna ákvörðunina með formlegum hætti. 

Kærandi er ósáttur við framangreinda afgreiðslu umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar og hefur kært hana til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Lögmaður kæranda heldur því fram að bréf lögmanns Borgarbyggðar, dags. 27. október 2003, um synjun á beiðni hans um endurupptöku málsins, hafi borist honum í símbréfi hinn 26. janúar 2004.  Á því sé byggt að fyrrgreint bréf lögmanns Borgarbyggðar hafi ekkert gildi í málinu þar sem ekki hafi legið fyrir heimild til hans um að svara erindi kæranda. 

Kærandi heldur því og fram að land Akra I sé í óskiptri sameign og því sé einum eigenda landsins óheimilt að ráðstafa því á nokkurn hátt án samþykkis annarra eigenda landsins.  Kærandi sé einn eigenda Akra I og hafi ekki verið óskað eftir samþykki hans fyrir gerð leigusamningsins, sem sé grundvöllur hins kærða byggingarleyfis.  Greindur leigusamningur sé því ógildur og geti ekki orðið grundvöllur byggingarleyfis.

Kærandi hafnar þeirri röksemd bæjarstjórnar Borgarbyggðar að umræddur leigusamningur hvíli á samningi landeigenda um skiptingu lands frá 26. júní 1955 og að leiguréttur verði byggður á þeim samningi. 

Kærandi gerir einnig athugasemd við það að ekki liggi fyrir deiliskipulag á svæði því sem byggingarleyfið nái til.  Grenndarkynning hefði því þurft að eiga sér stað áður en byggingarleyfið hafi verið veitt, samkvæmt 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Greint hús blasi við kæranda og skyggi á útsýni hans. 

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi krefst þess að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem krafan sé of seint fram komin, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Miða beri upphaf kærufrests við veitingu byggingarleyfisins en ekki ákvörðun sveitarstjórnar um að hafna endurupptöku málsins. 

Byggingarleyfishafi bendir á að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi hafi hafist strax eftir útgáfu þess.  Um það hafi kæranda verið kunnugt enda hafi hann sent byggingarleyfishafa skeyti hinn 31. júlí 2003 og krafist þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar.  Byggingarleyfishafi hafi hafnað því með skeyti, dags. 6. ágúst 2003. 

Sjónarmið Borgarbyggðar:  Borgarbyggð hefur ekki sett fram sérstakar athugasemdir í málinu en byggingarfulltrúi Borgarbyggðar sendi úrskurðarnefndinni, með símbréfi hinn 25. mars sl., byggingarsögu sumarhússins.  Þar greinir frá því að hinn 21. júlí 2003 hafi verið grafið fyrir undirstöðum og hinn 30. desember sama ár hafi byggingin verið fokheld. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um útgáfu byggingarleyfis vegna sumarhúss á lóð í landi Akra I, Borgarbyggð.  Fyrir liggur að hinn 21. júlí 2003 var grafið fyrir undirstöðum sumarhússins og að hinn 30. desember sama ár var það fokhelt.  Kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 25. febrúar 2004.

Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna er einungis einn mánuður, samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, frá því að kæranda mátti vera kunnugt um hina kærðu framkvæmd. 

Eins og áður segir hófust framkvæmdir við hið umdeilda sumarhús í júlí 2003 og þá þegar var kæranda í lófa lagið að leita frekari upplýsinga um verkið.  Allt að einu setti kærandi ekki fram kæru í málinu fyrr en um sjö mánuðum seinna og tveimur mánuðum eftir að húsið var fokhelt.  Verður við það að miða að kærufrestur hafi í allra síðasta lagi byrjað að líða hinn 31. júlí 2003, eða þann dag er kærandi krafði byggingarleyfishafa um stöðvun framkvæmda.  Var kærufestur því liðinn hinn 30. september 2003 er kærandi óskaði endurupptöku málsins og gat sú beiðni því ekki rofið kærufrest í málinu sbr. 3. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Með hliðsjón af framansögðu barst kæra í máli þessu að liðnum kærufresti og ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

32/2003 Klettás

Með

Ár 2004, föstudaginn 19. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 32/2003, kæra eigenda Klettáss 12, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 þess efnis að byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun og sá hluti palls á lóð kærenda sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykktinni. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 19. maí 2003, kæra J og S, Klettási 12, Garðabæ, ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 þess efnis að byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun og sá hluti palls á lóð kærenda sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykktinni. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Garðabæjar hinn 15. maí 2003.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Kærendur hugðust reisa sólpall á lóð sinni að Klettási 12, Garðabæ og af því tilefni leitaði annar kærenda til byggingarfulltrúa og innti hann eftir því hvort leggja þyrfti fram teikningar af pallinum.  Byggingarfulltrúi tjáði honum að ekki væri nauðsynlegt að teikna pallinn upp en þar sem hann myndi liggja að lóðarmörkum þyrfti að leita samþykkis eigenda aðliggjandi lóðar.  Kærandinn hafði samband við nágranna sinn sem samþykkti pallinn með fyrirvara um samþykki sambýliskonu sinnar.  Þegar framkvæmdir voru vel á veg komnar hafði hann á ný samband við nágranna sinn sem þá samþykkti pallinn, en hafði á orði að ganga þyrfti frá samkomulaginu skriflega.  Með vísan til þessara samskipta áleit kærandi að fyrrnefndur fyrirvari nágrannans væri ekki lengur til staðar.  Eftir að pallurinn hafi verið full smíðaður og steyptur niður hafi nágranninn tekið aftur samþykki sitt þar sem að fyrirvaranum hafi aldrei verið fullnægt. 

Með bréfi til byggingarnefndar Garðabæjar, dags. 24. mars 2003, beindi nágranni kærenda þeim tilmælum til nefndarinnar að þeim yrði tilkynnt að reistur hafi verið sólpallur á lóð þeirra án þess að tilskilið leyfi þar að lútandi hafi legið fyrir. 

Á fundi byggingarnefndar hinn 11. apríl 2003 var bréf nágranna kærenda lagt fram og eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Byggingarfulltrúa falið að senda lóðarhafa að Klettási 12 bréf þar sem boðuð er byggingarstöðvun og sá hluti pallsins sem ekki samrýmist byggingarlögum og skilmálum skuli fjarlægður innan 6 vikna frá samþykkt þessari.”  Í kjölfarið sendi byggingarfulltrúi bréf til annars kærenda þar sem m.a. segir:  „Á fundi byggingarnefndar 11.04.2003 var lagt fram bréf, dagsett 24.03.2003, frá lóðarhafa Hraunási 5, Garðabæ um trépall sem búið er að reisa á lóðinni Klettási 12, Garðabæ, að sameiginlegum baklóðarmörkum við lóðina Hraunás 5, Garðabæ.  Byggingarfulltrúi upplýsti á fundinum að sami aðili hafi mætt á skrifstofu byggingarfulltrúa sl. haust og komið kvörtun á framfæri um sama efni en dregið hana til baka síðar vegna samkomulagsumleitana milli lóðarhafa í málinu.”  Síðan segir áfram í sama bréfi:  „Lóðarhæðir á lóðarmörkum á umræddum trépalli eru ekki í samræmi við samþykktan aðaluppdrátt og 2. ml. 18.8. gr. byggingarreglugerðar og eins og fyrr segir hefur ekki náðst samkomulag eigenda framangreindra lóða eins og 67.1 gr. byggingarreglugerðar heimilar. Byggingarfulltrúa var falið að senda yður sem lóðarhafa Klettás 12, Garðabæ bréf þar sem mælt er fyrir um stöðvun framkvæmda með vísan til 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Með vísan til framanritaðs skulu byggingarframkvæmdir við timburpall stöðvaðar tafarlaust og sá hluti pallsins fjarlægður sem ekki samrýmist lögum og skilmálum innan 6 vikna frá dagsetningu þessa bréfs.”

Annar kærenda mótmælti bréfi byggingarfulltrúa með símskeyti, dags. 22. apríl 2003, og af því tilefni sendi byggingarfulltrúi kærendum bréf, dag.28. sama mánaðar þar sem segir m.a.:  „Þegar undirritaður hafði samband við yður síðastliðið haust, vegna kvartana yfir framkvæmdum við umræddan trépall, var yður gerð grein fyrir kvörtun eigenda Hraunáss 5, Garðabæ, vegna framkvæmdanna jafnframt sem yður var gert ljóst hvers vegna framkvæmdir þessar brytu í bága við byggingarreglugerð og skipulagsskilmála og afleiðingar þess.  Yður mátti því vera ljóst frá því á síðastliðnu hausti að framkvæmdir við umræddan trépall brytu í bága við byggingarreglugerð og skipulagsskilmála. Undirrituðum var síðan tjáð af lóðarhafa Hraunáss 5, að samkomulagsumleitanir væru í gangi vegna frágangs trépalls og girðingar við lóðarmörk milli lóðarhafa Klettáss 12 og Hraunáss 5 hér í bæ.  Að sögn lóðarhafa Hraunáss 5 taldi hann verulegar líkur á að samkomulag næðist og því var umrædd kvörtun af hans hendi, í trausti þess að samkomulag næðist, dregin til baka.”

Áfram segir svo í bréfi byggingarfulltrúa:  „Varðandi athugasemdir yðar um að ekki hafi verið gætt ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga um andmælarétt þá liggur ljóst fyrir að yður var sl. haust gerð grein fyrir að verulegar líkur væru á að framkvæmdir við téðan pall væru í ósamræmi við byggingarreglugerð og skilmála.  Þá þegar kom afstaða yðar í ljós þar sem þér sögðuð að þér væruð ekki tilbúinn að rífa umræddan pall þar sem þér hefðuð eytt tíma og fjármunum í byggingu hans.  Þá mátti yður vera ljóst af áðurnefndum samtölum okkar og frá því að upp úr samningaviðræðum yðar og aðliggjandi lóðarhafa slitnaði og þar sem umræddar framkvæmdir augljóslega brjóta í bága við byggingarreglugerð að ekki yrði hægt að veita byggingarleyfi vegna trépallsins og að gripið yrði til lögákveðinna aðgerða til að knýja fram úrbætur.” 

Kærendur máls þessa eru ósáttir við framgöngu byggingaryfirvalda í Garðabæ og hafa kært meðferð málsins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan er rakið. 

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar þess efnis að þeim verði gert að rífa umræddan timburpall verði felld úr gildi, þar sem ekki hafi verið farið að ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við ákvörðunina.  Við afgreiðslu málsins hjá byggingarnefnd hafi aðeins verið tekið tilliti til sjónarmiða nágranna kærenda og í engu hlustað á sjónarmið þeirra þrátt fyrir að þess hafi verið krafist. 

Kærendur halda því fram að skipulagsskilmálar lóðarinnar nr. 12 við Klettás séu skýrir varðandi heimild þeirra til að reisa umræddan timburpall og skjólvegg og vegna framkvæmdarinnar sé kærendum einnig heimilt að hækka lóðina.  Ekki megi mismuna lóðarhöfum sem eins sé ástatt fyrir vegna jafnræðisreglu og því geti byggingaryfirvöld ekki gert strangari kröfur til kærenda en annarra lóðarhafa í hverfinu. 

Þá krefjast kærendur þess einnig að byggingarnefndarmenn víki sæti þar sem fyrir liggi að þeim sé fyrirmunað að taka hlutlausa ákvörðun í málinu. 

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að staðfest verði ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda við byggingu timburpalls á lóð hússins nr. 12 við Klettás og að hluti pallsins verði fjarlægður innan sex vikna frá úrskurði úrskurðarnefndarinnar.

Því er haldið fram af hálfu Garðabæjar að umræddur timburpallur á lóð kærenda sé ekki í samræmi við skipulag, sbr. 2. ml. 18.8 gr. byggingarreglugerðar, en þar kemur fram að á aðaluppdrætti húsa skuli gera grein fyrir hæðarlegu lóðar eins og hún er og eins og ætlast er til að hún verði gagnvart götu og lóðum sem að henni liggja.  Með byggingu timburpallsins á lóðarmörkum með miklu hærri hæðarsetningu en tilgreint er á aðaluppdrætti sé augljóslega verið að brjóta gegn skipulagi og því hafi byggingarfulltrúa réttilega borið skylda til að stöðva framkvæmdir við byggingu pallins.  Þá sé ljóst að af hálfu kærenda hafi ekki verið sótt um byggingarleyfi, en slíkt sé skylt samkvæmt lögum þegar ráðist sé í framkvæmdir á lóð sem feli í sér breytingar á aðaluppdrætti. 

Í málsrökum sínum bendir Garðabær á 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem fram komi að ef framkvæmd sé hafin án þess að tilskilið leyfi sé fyrir hendi og framkvæmd fari gegn skipulagi beri byggingarfulltrúa skylda til að stöðva framkvæmdir tafarlaust.  Við slíkar aðstæður skapist ekki svigrúm til að veita þolendum málsins sérstaka fresti til andmæla eða greinargerða.  Það útiloki þó ekki að þolendur geti komið sjónarmiðum sínum á framfæri við byggingarfulltrúa og hann þá eftir aðstæðum fellt byggingarstöðvun úr gildi, hafi hún byggst á röngum forsendum eða misskilningi.  Slíkar aðstæður hafi ekki verið fyrir hendi í tilviki kærenda þar sem svo augljóst sé að framkvæmdin hafi verið hafin án tilskilinna leyfa og brjóti sannanlega gegn gildandi skipulagi og byggingarreglugerð. 

Garðabær heldur því fram að annar kærenda hafi verið í sambandi við byggingarfulltrúa um téðar framkvæmdir og við það tækifæri hafi hann komið sjónarmiðum sínum á framfæri, jafnhliða því sem byggingarfulltrúi hafi gert honum grein fyrir annmörkum málsins. 

Þá bendir Garðabær á að aldrei hafi legið fyrir samþykki nágranna fyrir framkvæmdinni og kærendur hafi átt að gera sér grein fyrir því að slíkt samkomulag væri nauðsynlegt vegna hennar. 

Hvað varði athugasemdir kærenda um annmarka á málsmeðferð, svo sem meint vanhæfi, sé augljóst að þær geti ekki átt við með vísan til vanhæfisreglna sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998.

Að lokum bendir Garðabær á að af málsgögnum komi fram að ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda hafi verið borin undir byggingarnefnd á fundi hinn 11. apríl 2003 og í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 15. sama mánaðar, sé vísað til staðfestingar byggingarnefndar á ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda.  Þrátt fyrir þessa tilhögun málsins sé um að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér að kærendum var gert skylt að stöðva framkvæmdir við gerð sólpalls á lóðinni nr. 12 við Klettás í Garðabæ ásamt því að fjarlægja hluta pallsins. 

Byggingarnefnd fjallaði um mál kærenda á fundi hinn 11. apríl 2003 og samþykkti að fela byggingarfulltrúa að senda kærendum máls þessa bréf, þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun ásamt því að sá hluti sólpallsins sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykkt nefndarinnar.  Í kjölfarið ritaði byggingarfulltrúi bréf til kærenda þar sem greint er frá bókun nefndarinnar.  Verður því ekki fallist á þá fullyrðingu Garðabæjar að um sé að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga heldur ákvörðun nefndarinnar sem tekin var í tilefni af kvörtun nágranna kærenda.  Af málsgögnum verður hvorki séð að kærendum hafi verið kynnt þessi tiltekna kvörtun nágranna til byggingarnefndar né að þeim hafi gefist kostur á að tjá sig um ætlan nefndarinnar í kjölfar kvörtunarinnar.  Af bókun nefndarinnar og öðrum gögnum málsins má ráða að smíði hins umdeilda sólpalls var að mestu lokið þegar kærendum var tilkynnt ákvörðun byggingaryfirvalda um stöðvun framkvæmda og niðurrif.  Ljóst er að hin kærða ákvörðun er töluvert íþyngjandi fyrir kærendur og með vísan til þess er það mat úrskurðarnefndarinnar að byggingarnefnd Garðabæjar hafi ekki verið heimilt að taka slíka ákvörðun án þess að gætt væri ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt kæranda, sérstaklega þegar fyrir liggur að hæglega var unnt að koma því við í ljósi atvika málsins. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 varðandi sólpall að Klettási 12 er felld úr gildi.

 

______________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________          _____________________
Þorsteinn Þorsteinsson                   Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

59/2003 Litli-Botn

Með

Ár 2004, föstudaginn 19. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2003; kæra P, á þeirri ákvörðun hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps frá 12. febrúar 2003 að synja erindi kæranda um að fella úr gildi útgáfu byggingarleyfis fyrir stækkun sumarhúss að Litla-Botni í Hvalfirði, sem staðfest var 26. júní 2002, og synjun byggingarfulltrúa á kröfu um að stöðva byggingarframkvæmdir frá 30. september s.á.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. september 2003, sem nefndinni barst hinn 29. sama mánaðar, kærir Guðmundur H. Pétursson hdl., f.h. P, Egilsgötu 16, Borgarnesi, synjun hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps frá 12. febrúar 2003 á erindi kæranda um að fella úr gildi útgáfu byggingarleyfis fyrir stækkun sumarhúss að Litla-Botni í Hvalfirði, sem staðfest var 26. júní 2002, og synjun byggingarfulltrúa á kröfu um að stöðva byggingarframkvæmdir frá 30. september s.á.

Eru þær kröfur gerðar að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála felli úr gildi annars vegar útgáfu framangreinds byggingarleyfis og hins vegar synjun byggingarfulltrúa að stöðva byggingarframkvæmdirnar.

Málavextir og málatilbúnaður kæranda:  Að sögn kæranda er jörðin Litli-Botn í Hvalfjarðarstrandarhreppi í óskiptri sameign 9 einstaklinga í tilteknum hlutföllum.  Ágreiningur er m.a. uppi í máli þessu um ráðstöfun eins eigendanna á lóð úr landi jarðarinnar fyrir sumarbústað þann sem hinar kærðu ákvarðanir varða.  Er því haldið fram af hálfu kæranda að þurft hafi samþykki sameigendanna fyrir ráðstöfun umræddrar lóðar og meðan það hafi ekki legið fyrir hafi byggingarnefnd og hreppsnefnd verið óheimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi.  Af  sömu ástæðum hafi byggingarfulltrúa verið skylt að stöðva framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda leyfi, enda hafi þær verið ólögmætar.  Að auki hafi skort á að hinar kærðu ákvarðanir væru rökstuddar með fullnægjandi hætti.

Kærandi krafðist þess að hreppsnefnd felldi hið umdeilda byggingarleyfi, og aðrar ákvarðanir er tengdust framangreindri ráðstöfun, úr gildi eftir að Héraðsdómur Vesturlands hafði, með úrskurði hinn 23. október 2002, fallist á kröfu kæranda um að leggja fyrir þinglýsingarstjóra að afmá lóðarleigusamning um umrædda lóð úr þinglýsingarbókum.  Hafnaði hreppsnefnd því erindi á fundi sínum hinn 11. febrúar 2003.

Kærandi vildi ekki una niðurstöðu sveitarstjórnar í málinu og vísaði hann því til félagsmálaráðuneytisins með stjórnsýslukæru, dags. 3. apríl 2003, á grundvelli 103. gr. sveitarstjórnarlaga.  Kærunni var vísað frá með bréfi ráðuneytisins, dags. 23. apríl 2003.  Var í bréfinu á það bent að hinar umdeildu ákvarðanir sættu að hluta kæru til landbúnaðarráðuneytisins og að hluta til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Væri kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því kæranda væri kunnugt um ákvörðun þá er hann kærði, sbr. 2. gr. reglug. nr. 621/1997.  Þar sem kærufrestur væri liðinn teldi ráðuneytið hins vegar ekki rétt að framsenda  erindið til áðurgreindra stjórnvalda.

Við þetta vildi kærandi ekki una þar eð hann taldi frávísun málsins byggjast á röngum forsendum og óskaði eftir því með bréfi, dags. 22. maí 2003, að ráðuneytið endurskoðaði fyrri ákvörðun sína.  Því hafnaði ráðuneytið með bréfi, dags. 4. júní 2003.  

Með bréfi, dags. 27. júní 2003, óskaði lögmaður kæranda álits umboðsmanns Alþingis á meðferð hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps og félagsmálaráðuneytisins á málinu.  Í áliti umboðsmanns, dags. 3. júlí 2003, kemur fram að ekki sé ástæða til að gera athugasemdir við þá niðurstöðu félagsmálaráðuneytisins að vísa máli kæranda frá, enda hafi þau úrlausnarefni sem stjórnsýslukæran hafi tekið til verið falin öðrum stjórnvöldum að lögum.  Ekki séu lagaskilyrði til að taka kvörtunina til frekari meðferðar enda hafi umræddar ákvarðanir hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps hvorki sætt umfjöllun landbúnaðarráðuneytisisns né úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. 

Að fengnu áliti umboðsmanns Alþingis vísaði kærandi málinu til landbúnaðarráðuneytisins með bréfi, dags 31. júlí 2003.  Þeirri kæru vísaði ráðuneytið frá með bréfi, dags. 22. ágúst 2003, með þeim rökum að kærufrestur í málinu væri löngu liðinn, sbr. 17. gr. jarðalaga nr. 65/1976 og 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Svo sem að framan greinir vísaði lögmaður kæranda málinu loks til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 25. september 2003.  Kemur fram í erindinu að kæranda sé kunnugt um að kærufrestur skv. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997, sbr. 8. gr. laga nr. 73/1997, sé einn mánuður.  Þess beri hins vegar að geta að í ákvörðun sveitarfélagsins frá 12. febrúar 2003 hafi hvorki verið að finna leiðbeiningar um kæruheimild, kærufresti né hvert kærunni skyldi beint, eins og stjórnsýslulög kveði skýrt á um, sbr. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. l. nr. 37/1993.  Þessi upplýsingaskortur hafi haft í för með sér keðjuverkandi áhrif og hafi málinu verið vísað frá einni ríkisstofnun til annarrar.  Í því ljósi telji kærandi að beita eigi 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga um kærufrestinn.  Telji kærandi reyndar að reglugerðarákvæðið sem kveði á um lengd kærufrestsins hafi ekki lagastoð þar sem ekkert sé minnst á lengd kærufrests í skipulags- og byggingarlögum.  Beri því að taka kæruna til efnislegrar úrlausnar.

Andmæli hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps:  Úrskurðarnefndin leitaði afstöðu hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps til kæruefnis máls þessa.  Í svari oddvita f.h. hreppsnefndar, sem úrskurðarnefndinni barst 2. desember 2003, kemur fram að hreppsnefndin vísi til fyrri afgreiðslu í málinu sem fram komi í málsgögnum.  Einnig sé staðfest að afstaða hreppsnefndar sé óbreytt.

Niðurstaða:  Eins og mál þetta liggur nú fyrir hefur úrskurðanefndin ákveðið að taka sérstaklega til úrlausnar hvort vísa eigi málinu frá nefndinni með vísan til ákvæðis 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Að framan er því lýst að kærandi leitaði eftir því við hreppsnefnd Hvalfjarðarstrandarhrepps að felld yrði úr gildi útgáfa byggingarleyfis fyrir stækkun sumarhúss að Litla-Botni í Hvalfirði, sem staðfest var 26. júní 2002, og synjun byggingarfulltrúa á kröfu um að stöðva byggingarframkvæmdir frá 30. september s.á.   Erindi þessu hafnaði hreppsnefnd á fundi sínum hinn 11. febrúar 2003 og er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.  Eins og kröfugerð kæranda er háttað verður jafnframt að skilja málatilbúnað hans á þann veg að einnig sé krafist ógildingar á útgáfu umrædds byggingarleyfis og á synjun byggingarfulltrúa á kröfu um stöðvun framkvæmda frá 30. september 2002. 

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að hún hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að hún verði tekin til meðferðar.  Er á því byggt af hálfu kæranda að afsakanlegt sé að kæran hafi borist of seint og að auki skorti lagastoð fyrir ákvæði 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um eins mánaðar kærufrest.  Verði því að miða við almennar reglur stjórnsýsluréttarins um þriggja mánaða kærufrest, sbr. 1. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur á ákvörðunum byggingarnefnda og sveitarstjórna samkvæmt lögunum einn mánuður.  Felst í ákvæði þessu fullnægjandi lagastoð fyrir framangreindu reglugerðarákvæði og er staðhæfingum kæranda um hið gagnstæða hafnað.  Verður við það að miða að kærufrestur í máli þessu sé einn mánuður en fallast má á að miða beri upphaf kærufrestsins við það tímamark þegar ætla verður að kæranda hafi verið orðið kunnugt um kærustjórnvald og kærufrest, enda skorti á að upplýsingar þar að lútandi kæmu fram í tilkynningum hreppsnefndar Hvalfjarðarstrandarhrepps um ákvarðanir hennar í málinu.

Í bréfi félagsmálaráðuneytisins til lögmanns kæranda, dags. 23. apríl 2003, er skilmerkilega gerð grein fyrir kæruheimildum í máli þessu, kærustjórnvöldum og kærufresti hvað úrskurðarnefndina varðar.  Verður við það að miða að kæranda hafi allt frá móttöku nefnds bréfs verið kunnugt um kæruheimildir sínar og annað er máli skipti varðandi þær og því beri að miða upphaf kærufrestsins við það tímamark.  Kærandi vísaði málin fyrst til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 23. september 2003, eða um fimm mánuðum eftir að honum hafði verið gerð grein fyrir því sem máli skipti um málskotsréttinn.  Var kærufrestur þá löngu liðinn og verður ekki fallist á að afsakanlegt sé að kæran hafi borist svo seint sem raunin varð.  Gildir einu þótt kærandi hafi leitað álits umboðsmanns Alþingis, enda lá það fyrir hinn 3. júlí 2003 og var kærufrestur því einnig liðinn þótt upphaf hans yrði miðað við það tímamark þegar álitið kom fram.  Loks verður það ekki talið hafa áhrif á upphaf kærufrests til úrskurðarnefndarinnar þótt kærandi hafi, að fengnu áliti umboðsmanns, beint kæru til landbúnaðarráðuneytisins, enda varðaði sú kæra afmarkaðan þátt, sem ekki átti undir úrskurðarnefndina og var kæranda í lófa lagið að kæra samhliða til nefndarinnar þau úrlausnarefni sem undir hana gátu átt.  Réttlætti bið eftir niðurstöðu landbúnaðarráðuneytisins því ekki þann drátt sem varð á kæru til úrskurðarnefndarinnar.

Þegar allt framanritað er virt er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að lögboðinn kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í málinu barst nefndinni og að ekki hafi verið fyrir hendi þau atvik er leiða eigi til þess að beitt verði undantekningarheimildum 1. eða 2. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og beri því, skv. meginreglu ákvæðisins, að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________          _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

52/2002 Ásgarður

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 52/2002; kæra eiganda íbúðar að Ásgarði 22 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að samþykkja byggingarleyfi fyrir eignarhluta í fasteigninni Ásgarði 22-24, er fól í sér breytingu á verslunarhúsnæði í þrjár íbúðir og útlitsbreytingu á ytra byrði hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. september 2002, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir A, eigandi íbúðar að Ásgarði 22-24, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. ágúst 2002 að samþykkja byggingarleyfi fyrir breytingu verslunarhúsnæðis á fyrstu hæð fasteignarinnar í þrjár íbúðir og útlitsbreytingu á ytra byrði hússins.  Ákvörðunin var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 5. september 2002.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Í maímánuði árið 2001 voru haldnir tveir húsfundir í húsfélaginu Ásgarði 22-24, þar sem til umræðu var fyrirhuguð breyting byggingarleyfishafa á eignarhluta hans á annarri hæð hússins úr verslunarrými í þrjár íbúðir og breyting á ytra byrði hússins af þeim sökum.  Var kærandi mótfallinn fyrirhuguðum framkvæmdum.  Í kjölfar húsfundanna var sótt um leyfi til byggingarfulltrúa fyrir framkvæmdunum en kærandi leitaði álits kærunefndar fjöleignarhúsa hinn 11. maí 2001 um það hvort umdeildar breytingar væru háðar samþykki allra meðeigenda fjöleignarhússins.  Álit kærunefndarinnar, dags. 17. september 2001, var á þann veg að fyrir skiptingu eignarhlutans í þrjár íbúðir og útlitsbreytingu hússins þyrfti samþykki allra eigenda fjöleignarhússins.

Hinn 27. ágúst 2002 var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa umsókn byggingarleyfishafa frá maímánuði 2001 um umdeildar breytingar og var umsóknin samþykkt með svofelldri bókun:  „Umsókn eiganda verslunarhúsnæðis í húsinu við Ásgarð 22-24 um að gera þar þrjár íbúðir hefur verið til umfjöllunar hjá embætti byggingarfulltrúa síðan 28. maí 2001 eða í 15 mánuði.  Tveir eigendur í húsinu hafa mótmælt umsókninni.  Þeir hafa ekki sýnt fram á með haldbærum rökum að hagsmunir þeirra skerðist við að íbúðir verði samþykktar í verslunarhúsnæði.  Þá er útlitsbreyting á norðurhlið í samræmi við þá breytingu sem gerð var með samþykkt á íbúð nr. 0205.  Ætla má að breyting úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði sé öllum eigendum til hagsbóta þar sem atvinnuhúsnæði getur fylgt meiri umferð, hávaði og lyktarmengun.  Eigendur verslunarhúsnæðisins hafa ekki getað nýtt það sem slíkt um 2 ára skeið en borið af því allan kostnað, hagsmunir þeirra eru því ríkir.  Með skírskotun til ofanritaðs samþykkir byggingarfulltrúi umsóknina.“

Kæranda var tilkynnt um málalyktir með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 28. ágúst 2002, og skaut hann síðan veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.  Er krafa kæranda um ógildingu byggingarleyfisins byggð á þeirri málsástæðu að umdeildar framkvæmdir hafi ekki hlotið samþykki allra eigenda fjölbýlishússins svo sem lögskylt sé og fram komi í fyrrnefndu áliti kærunefndar fjöleignarhúsa, sem legið hafi fyrir við afgreiðslu byggingarleyfisins.

Með kaupsamningi, dags. 13. desember 2002, seldi kærandi eignarhlut sinn í húsinu Ásgarði 22-24 og fór afhending hins selda og útgáfa afsals til kaupanda fram sama dag samkvæmt ákvæðum þess samnings.  Kaupandi eignarhluta kæranda hefur ekki látið kærumál þetta til sín taka.

Niðurstaða:  Kærandi byggir málskot sitt vegna hins umdeilda byggingarleyfis á atvikum er tengjast réttarstöðu hans sem eiganda að eignarhluta í fjölbýlishúsinu að Ásgarði 22-24.  Fyrir liggur kaupsamningur þar sem kærandi afsalar eignarhluta sínum í umræddu húsi til þriðja aðila og urðu eigendaskiptin hinn 13. desember 2002.  Frá þeim tíma hefur kærandi ekki hagsmuna að gæta vegna nýtingar séreignar eða breytingar á sameign fjölbýlishússins og á þar ekki lengur íhlutunarrétt í þeim efnum samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994.

Vegna þessara ástæðna á kærandi nú ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um ágreiningsefni máls þessa og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________        _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                            Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

62/2002 Bleikjukvísl

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 63/2002, kæra eigenda húseignarinnar að Birtingakvísl 15, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 4. júlí 2002 um útgáfu byggingarleyfis til byggingar leikskóla á lóðinni nr. 10 við Bleikjukvísl, Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. nóvember 2002, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, kæra Á og E, eigendur húseignarinnar að Birtingakvísl 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 4. júlí 2002 að gefa út byggingarleyfi vegna byggingar leikskóla á lóðinni nr. 10 við Bleikjukvísl, Reykjavík. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og í bréfi lögmanns kærenda, dags. 27. febrúar 2002, er þess krafist að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarráði hinn 16. júlí 2002.

Málavextir:  Húseignin að Birtingakvísl 15, Reykjavík stendur neðst í götu og austan og sunnan hennar er lóðin að Bleikjukvísl 10.  Á milli þeirra er göngustígur.

Samkvæmt aðalskipulagi var svæðið skilgreint sem útivistarsvæði til sérstakra nota.  Samkvæmt deiliskipulagi frá árinu 1982 var gert ráð fyrir dagvistarstarfsemi á lóðinni en með deiliskipulagi samþykktu í skipulagsnefnd hinn 5. júní 1989 og borgarráði 6. sama mánaðar var samþykkt deiliskipulag lóðarinnar sem fól í sér að á lóðinni skyldi vera gæsluvöllur, 60m² hús, leiktæki og náttúrulegt holt.  Starfrækslu gæsluvallarins var hætt fyrir nokkrum árum og húsið sem stóð á lóðinni flutt í burtu. 

Í júlí árið 2001 sótti núverandi lóðarhafi um að fá lóðinni nr. 10 við Bleikjukvísl úthlutað fyrir leikskóla.  Honum var úthlutað lóðinni og sótti hann um byggingarleyfi fyrir leikskóla.  Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. janúar 2002 og var frestað, en samþykkt að auglýsa óverulega breytingu á aðalskipulagi þar sem lóðinni skyldi breytt úr grænu svæði í stofnanasvæði.  Þá var hönnuði bent á að hafa samband við skipulagsfulltrúa vegna breytinga á deiliskipulagi.  Tillaga að breyttu aðalskipulagi var auglýst til kynningar frá 19. febrúar 2002 með athugasemdafresti til 20. mars s.á.  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 8. febrúar 2002 var samþykkt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar Bleikjukvísl 10 fyrir húseigendum að Bleikjukvísl 1, 2, 6, 8, 12, 14, 16, 18, 24 og 26, Birtingakvísl 11-19 (oddatölur), frá 19. febrúar 2002 til og með 19. mars sama ár. 

Að lokinni auglýsingu og grenndarkynningu voru tillögurnar lagðar fyrir skipulags- og byggingarnefnd á fundi hinn 24. apríl 2002.  Nefndin samþykkti breytingu á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar og staðfesti borgarráð afgreiðsluna á fundi hinn 30. apríl 2002.  Kærendur skutu ákvörðunum þessum til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði uppkveðnum í dag hefur vísað frá kæru vegna aðalskipulags en fellt úr gildi hið kærða deiliskipulag lóðarinnar .

Hinn 4. júlí 2002 var gefið út byggingarleyfi vegna leikskólabyggingarinnar, en hún er 461,7 m² að stærð.  Leikfangageymsla er stendur á lóðinni er 7 m².  Húsið er finnskt timbureiningahús, klætt að utan með lóðréttri timburklæðningu í ljósgráum lit. 

Framangreinda ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að kæran þeirra hafi borist úrskurðarnefndinni innan kærufrests en byggingarleyfi það sem um sé deilt í málinu hafi verið gefið út 4. júlí 2002.  Það hafi verið kært til nefndarinnar með bréfi, dags. 28. nóvember s.á. sem borist hafi nefndinni hinn 29. sama mánaðar.  Kærendur telja framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi ólögmætar og gera þeir athugasemd við að ósamræmi sé milli hins nýsamþykkta deiliskipulags og byggingarleyfisins.  Í kærunni segir að kærendum hafi orðið kunnugt um byggingarleyfið um miðjan nóvember er þeim hafi borist í hendur teikningar af leikskólanum og kæran hafi því borist innan kærufrests.  Vísa kærendur til þess að þeir séu ólöglærðir, enda segi í kærunni að þeir hafi talið að ekki mætti gefa út byggingarleyfi á meðan ekki hafi verið úrskurðað í eldri kæru þeirra vegna aðal- og deiliskipulags lóðarinnar.  Þeim hafi því ekki verið kunnugt um að fyrir lægi kæranleg stjórnsýsluákvörðun og framkvæmdir á lóðinni breyti þar engu um.  Með vísan til fyrri samskipta kærenda við borgaryfirvöld sé því haldið fram að þeir hafi mátt ætla að þeim yrði tilkynnt sérstaklega um veitingu byggingarleyfisins.  Kærufrestur teljist almennt ekki byrja að líða þótt óstaðfestar upplýsingar berist aðila á skotspónum og því verði að telja að kæran hafi borist innan kærufrests samkvæmt 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997. 

Verði ekki fallist á ofangreinda röksemdafærslu vísa kærendur til 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem segi að málsmeðferð fyrir úrskurðarnefndinni fari eftir stjórnsýslulögum nr. 73/1993 sem geri lágmarkskröfur til málsmeðferðar.  Ákvæði reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina víki fyrir settum lögum.  Því sé haldið fram að ef í skipulags- og byggingarlögum eða reglugerð um úrskurðarnefndina felist ákvæði um málsmeðferð sem geri vægari kröfur til málsmeðferðar, þ.e. veiti aðila minna réttaröryggi en samkvæmt stjórnsýslulögum, verði að telja að stjórnsýslulögin gildi. 

Þá er því einnig haldið fram með vísan til 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að ekki skuli vísa kæru kærenda frá þar sem að afsakanlegt sé að hún hafi ekki borist fyrr.  Einnig sé vísað til þess að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar vegna hinna skýru og alvarlegu ágalla á byggingarleyfinu og vegna þess að byggingarleyfið varði mikilvæga hagsmuni fjölda fólks sem búsett sé í nágrenni við bygginguna. 

Kærendur byggja á því að aðal- og deiliskipulag sem liggi til grundvallar hinu kærða byggingarleyfi séu ógild og þar með sé byggingarleyfið einnig ógilt, sbr. 1. og 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Verði fallist á að aðal- og deiliskipulag lóðarinnar séu gild halda kærendur því fram að slíkir efnislegir annmarkar séu á hinu útgefna byggingarleyfi að ógildingu þess varði.  Samþykktar teikningar og framkvæmdaáform, sem séu hluti af hinu kærða byggingarleyfi, séu ekki í samræmi við deiliskipulag svæðisins.  Í deiliskipulagsskilmálum segi að aðkoma akandi að lóðinni sé um Bleikjukvísl og utan lóðar séu 12 bílastæði við enda götunnar.  Kærendur halda því fram að þetta sé hið bindandi ákvæði deiliskipulagsins sem beri að hlíta, sbr. 11. mgr. 2. gr. og 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Þó svo að í greinargerðinni með deiliskipulaginu segi að aðkoma og bílastæði verði frá Streng og að þar verði gerð átta ný bílastæði feli slíkt ekki í sér bindandi ákvæði deiliskipulagsins, heldur einungis lýsingu forsendna þess og skýringu við það, sbr. 4. mgr. 23. leiki gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 1.3 í skipulagsreglugerð.  Því sé óheimilt samkvæmt skilmálum deiliskipulagsins að hafa bílastæði og aðkomu lóðarinnar annars vegar frá Bleikjukvísl og hins vegar frá Streng eins og fram komi í byggingarleyfinu.  Auk þess komi fram í byggingarleyfinu að aðkoma að leikskólanum verði ekki frá Bleikjukvísl og Streng heldur annars vegar frá Bleikjukvísl og þaðan eftir göngustíg að vestanverðu og hins vegar frá Streng að sunnanverðu og eftir göngustíg að vestan.  Deiliskipulagið heimili ekki að aðkoma sé um göngustíga heldur einungis frá Bleikjukvísl og hugsanlega Streng verði ekki fallist á sjónarmið kærenda um að það sé óheimilt samkvæmt deiliskipulaginu.  Byggingarleyfið sé því í ósamræmi við deiliskipulagið og beri af þeim sökum að ógilda það.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er því haldið fram að krafan sé of seint fram komin.

Þá heldur Reykjavíkurborg því fram að aðkomur að leikskólanum, samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, séu í fullu samræmi við deiliskipulagið.  Kveðið sé á um aðkomu bíla frá Bleikjukvísl og Streng og ekkert banni það að gengið sé inn á lóðina frá göngustígnum milli lóðanna.  Þá hafi hliðið inn á lóðina verið fært að Streng og hafi verið sótt um þá breytingu.  Engu breyti um gildi byggingarleyfisins þótt lóðarhafar hafi vikið frá því enda muni byggingaryfirvöld bregðast við þeim framkvæmdum í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 6. mars 2002, lýsa byggingarleyfishafar sjónarmiðum sínum varðandi framkomna kæru.  Þeir benda á að framkvæmdum við leikskólann sé að mestu lokið og að börn hafi þegar hafið skólagöngu í leikskólanum.  Byggingarleyfishafar telji sig hafa farið að leikreglum enda þótt um misskilning af þeirra hálfu hafi verið um að ræða þegar þau hafi farið út fyrir lóðarmörk.

Niðurstaða:  Eins og mál þetta liggur fyrir kemur fyrst til skoðunar hvort kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 29. nóvember 2002, en hið umdeilda byggingarleyfi var gefið út hinn 4. júlí s.á.  Um kærufrest í málinu gildir ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en samkvæmt ákvæðinu er kærufrestur einn mánuður frá því aðila er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar á samþykkt, sem hann hyggst kæra til úrskurðarnefndarinnar. 

Í máli því sem hér er til úrlausnar liggur fyrir að í september árið 2002 var kærendum kunnugt um að framkvæmdir við bygginguna væru hafnar, enda segir í bréfi þeirra til úrskurðarnefndar, dags. 30. september 2002, að vinna við sökkla leikskólabyggingarinnar sé vel á veg komin.  Kærendum var ekki formlega kynnt leyfi skipulags- og byggingarnefndar fyrir byggingunni en á móti verður til þess að líta að þeir búa örskammt frá byggingarstað.  Það er álit úrskurðarnefndar að ætlast verði til þess að þeir sem kæra vilji framkvæmdir, sem þeir telja andstæðar hagsmunum sínum, leiti sér upplýsinga um heimildir fyrir þeim.  Kærendur kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. nóvember 2002 og var þá vinna við gerð sökkla vel á veg komin.  Með vísan til þessa verður að telja að kærufrestur vegna útgáfu byggingarleyfisins sé einn mánuður frá því að kærendum hafi mátt vera ljóst að framkvæmdir væru hafnar við bygginguna og hafi því byrjað að líða í síðasta lagi 30. september 2002 er kærendur rituðu úrskurðarnefndinni áðurnefnt bréf.  Því verður að telja að kærufrestur hafi verið liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni.

Samkvæmt framansögðu ber, með vísan til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um ógildingu leyfis fyrir byggingu leikskóla við Bleikjukvísl 10 í Reykjavík, samkvæmt ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 4. júlí 2002, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________
Ásgeir Magnússon

_______________________   ____________________
Þorsteinn Þorsteinsson              Ingibjörg Ingvadóttir