Ár 2006, föstudaginn 28. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 41/2005, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 14. apríl 2005 um deiliskipulag fyrir Ellingsenreit, staðgreinireit 1.115.3, er tekur til tveggja lóða að Grandagarði 2 og Mýrargötu 26. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. maí 2005, er barst nefndinni sama dag, kæra H og G, f.h. Reykjaprents ehf., eiganda fasteignarinnar að Grandagarði 2, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 14. apríl 2005 að samþykkja deiliskipulag fyrir Ellingsenreit sem afmarkast af Mýrargötu, Grandagarði og tveimur nýjum götum í norðri og austri samkvæmt tillögu að rammaskipulagi fyrir Mýrargötu og slippasvæði.  Gerir kærandi þá kröfu að deiliskipulagsákvörðunin verði ógilt, að því leyti sem hún brjóti gegn hagsmunum og réttindum kæranda, og lagt verði fyrir skipulagsyfirvöld í Reykjavík að lagfæra skipulagið að því leyti.

Kærandi í máli þessu hefur jafnframt, með kæru, dags. 4. nóvember 2005, kært og krafist ógildingar á breytingu á umræddu deiliskipulagi, er varðar breytt byggingaráform á lóðinni að Mýrargötu 26, sem borgaráð samþykkti hinn 13. október 2005.  Er það kærumál nr. 85/2005 hjá úrskurðarnefndinni.  Með hliðsjón af því að um breytingu á áður kærðri ákvörðun er að ræða, sem ekki verður fjallað um nema í órofa tengslum við fyrri ákvörðun, verður síðara kærumálið sameinað hinu fyrra og fjallað um hina umdeildu skipulagsákvörðun með áorðnum breytingum í einu máli.

Málavextir:  Á fundi hinn 11. ágúst 2004 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur forsögn skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi reits 1.115.3, svokallaðs Ellingsenreits.  Við afmörkun deiliskipulagssvæðisins var farið eftir rammaskipulagi Mýrargötusvæðisins og stefnumörkun þess og var samþykkt að kynna forsögnina fyrir hagsmunaaðilum á reitnum.  Voru þeim send bréf þar sem tilkynnt var að ákveðið hefði verið að hefja vinnu við deiliskipulag reitsins og þeim boðið að koma á framfæri ábendingum og athugasemdum.  Fimm erindi bárust og var þeim vísað til skoðunar við frekari vinnslu skipulagstillögunnar.

Hinn 6. október 2004 var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar tillaga að deiliskipulagi reitsins ásamt forsögn og þeim ábendingum sem bárust við kynningu, auk samantektar skipulagsfulltrúa um ábendingarnar, dags. 23. ágúst s.á.  Samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum á svæðinu.

Tillagan var lögð fram að nýju á fundi nefndarinnar hinn 17. nóvember 2004 auk þeirra athugasemda er borist höfðu við hagsmunaaðilakynninguna.  Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti á þeim fundi að auglýsa hina framlögðu tillögu auk þess sem henni var vísað til umsagnar hafnarstjórnar og til borgarráðs.  Borgarráð samþykkti bókun skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. desember s.á. auk þess sem umsögn hafnarstjórnar Faxaflóahafna frá 1. desember 2004 var lögð fram.

Hinn 11. janúar 2005 var auglýst í B-deild Stjórnartíðinda gildistaka breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, þar sem hluta hafnar- og athafnasvæðis norðan Mýrargötu milli Ánanausta og Ægisgötu var breytt í svonefnda blandaða byggð.  Jafnframt var nokkru svæði sunnan Mýrargötu milli Ánanausta og Ægisgötu breytt úr íbúðarsvæði í blandaða byggð.  Var í greinargerð aðalskipulagsbreytingarinnar lýst skilgreiningu landnotkunar hafnar- og athafnasvæðis HA2 og blandaðrar byggðar samkvæmt skilmálum gildandi aðalskipulags.

Að lokinni aulýsingu fyrrnefndrar deiliskipulagstillögu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 6. apríl 2005.  Lagðar voru fram nokkrar athugasemdir er borist höfðu, m.a. frá kæranda og eiganda fasteignarinnar að Mýrargötu 26, ásamt umsögn skipulagsfulltrúa um framkomnar athugasemdir, dags. 4. apríl 2005.

Á fundinum samþykkti skipulagsráð auglýsta tillögu að deiliskipulagi með þeim breytingum sem lagðar voru til í umsögn skipulagsfulltrúa og samþykkti borgarráð afgreiðsluna á fundi sínum 14. apríl 2005.  Skipulagstillagan var send Skipulagsstofnun til umsagnar og fór stofnunin fram á það með bréfi, dags. 9. maí 2005, að útreikningar á áætluðu hljóðstigi lægju fyrir áður en deiliskipulagið tæki gildi.  Sótt var um heimild til frávika frá reglum um hljóðstig á grundvelli 5. gr. reglugerðar um hávaða og veitti umhverfissvið borgarinnar slíka heimild fyrir umrætt svæði með bréfi, dags. 6. júní 2005.  Öðlaðist deiliskipulagstillagan gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 12. júlí 2005 að undangenginni afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Skaut kærandi nefndri deiliskipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr var rakið.

Hinn 3. júní 2005 var á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa lagt fram bréf eiganda fasteignarinnar að Mýrargötu 26, dags. 19. maí 2005, með beiðni um hækkun nýtingarhlutfalls lóðarinnar vegna fjölgunar bílastæða innan húss og einnig var lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 27. maí 2005, um erindið.  Með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa var tekið jákvætt í erindið og var samþykkt að grenndarkynna breytingu á deiliskipulagi reitsins.

Að lokinni grenndarkynningu var tillagan lögð fram að nýju á fundi skipulagsráðs hinn 5. október 2005 ásamt bréfi lóðarhafa að Mýrargötu 26, dags. 16. september 2005, og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 3. október s.á.  Skipulagsráð samþykkti tillöguna og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 13. október 2005.  Tók skipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 9. nóvember 2005. 

Hefur kærandi jafnframt krafist ógildingar á deiliskipulagsbreytingunni með málskoti til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að samkvæmt deiliskipulagstillögunni sé nýtingarhlutfall lóðarinnar að Mýrargötu 26 án bílageymslu ákveðið 3,68 og 4,43 með bílageymslu, en nýtingarhlutfall lóðar hans að Grandagarði 2, án bílageymslu, ákveðið miklu lægra eða 2,54 og 3,28 með bílageymslu.  Bent sé á að í íslenskum rétti gildi almenn jafnræðisregla, sem feli það í sér að af hálfu stjórnvalda skulu þeir, sem svipað sé ástatt um, sæta sömu meðferð.  Frá reglunni megi þó víkja, ef til þess liggi ríkar málefnalegar ástæður.  Í máli þessu standi svipað á.  Um sé að ræða tvær samliggjandi lóðir á tiltölulega litlu svæði.  Báðar séu vel til byggingar fallnar og verði trúlega varla önnur þeirra talin betri byggingarlóð en hin nema samkvæmt einhverju huglægu mati.  Báðar þoli lóðirnar stórar byggingar.  Ekkert verði því séð í eðli lóðanna, sem leiði til þess að nýtingarhlutfall annarrar lóðarinnar sé ákveðið 45% hærra en hinnar.  Skipulagsyfirvöldum borgarinnar hafi ekki tekist að réttlætta með málefnalegum rökum stórfelldan mun á nýtingarhlutfalli þessara tveggja lóða.  Hér sé því um að ræða ólögmæta mismunun sem leiða eigi til ógildingar.  Það sé krafa kæranda að nýtingarhlutfall lóðanna tveggja verði ákveðið hið sama.  Muninn á leyfðu nýtingarhlutfalli lóðanna Grandagarðs 2 og Mýrargötu 26 telji kærandi brjóta í bága við jafnræðisreglur 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og 65. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.

Þessu til viðbótar megi benda á að svo virðist sem staðsetning fyrirhugaðs húss að Grandagarði 2 innan lóðar sé gerð með þeim hætti að auðveldara sé að toga upp byggingarmagn að Mýrargötu 26.

Kærandi bendir einnig á að í greinargerð með hinu kærða deiliskipulagi sé vikið að því að samkvæmt rammaskipulagstillögu sem fyrir liggi um Mýrargötu og slippsvæði sé gert ráð fyrir neðanjarðarstokki fyrir gegnumakstur milli Ægisgötu og Ánanausta og að vestari munni stokksins muni liggja við suðvesturhorn fyrirhugaðs húss að Grandagarði 2.  Um hljóðvistarvandamál vegna framkvæmdarinnar sé tekið fram að allur kostnaður vegna hljóðvarna við stokkinn tilheyri kostnaði við þá framkvæmd en bætt við að allur kostnaður við hljóðvarnir vegna tæknilegra lausna við húsbyggingu að Grandagarði 2 greiðist af eiganda lóðarinnar.  Setur kærandi fram athugasemdir við það að þessi kostnaðar við hljóðvarnir sé lagður á eiganda lóðarinnar að Grandagarði 2.  Aðstæður á deiliskipulagssvæðinu séu þannig að engin ástæða sé til þess að hafa áhyggjur af hljóðvist.  Þar séu engin sérstök hljóðvistarvandamál og alls engin önnur en þau, sem væru sameiginleg lóðunum að Grandagarði 2 og Mýrargötu 26.  Því sé óþarft að vera með íþyngjandi sérákvæði varðandi Grandagarð 2 í þessu efni.  Því aðeins að einhver skipulagsslys verði í framtíðinni geti orðið til vandamál vegna hljóðvistar.  Verði því ekki séð að nein ástæða sé yfirleitt til þess að fjalla um slíka hugsanlega möguleika í hinni kærðu ákvörðun eða setja kvaðir á húseigendur af því tilefni.  Engin ákvörðun hafi verið tekin um lagningu umferðarstokksins.  Hér sé um svo dýrt mannvirki að ræða að ekki verði flanað að ákvörðun um það auk þess sem breyta þurfi aðalskipulagi Reykjavíkur að undangengnu mati á umhverfisáhrifum svo af því geti orðið.  Auk þessa sé kvöð greinargerðarinnar um hljóðvernd varðandi Grandagarð 2 allt of óljós og órökstudd.  Slík kvöð yrði ekki sett án undangenginnar rannsóknar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Einn liður í því væri að láta fara fram hávaðamælingu, sbr. 10. gr. reglugerðar um hávaða nr. 933/1999, sem mælir svo fyrir að við gerð svæðis-, aðal- og deiliskipulags skuli skipulagsyfirvöld hafa hliðsjón af niðurstöðum hávaðamælinga og útreikninga.  Við gerð hins kærða deiliskipulags hafi yfirvöld hvorki látið fara fram neinar slíkar mælingar né útreikninga.  Ekkert sé því hægt að upplýsa um það hvaða hávaða eða hávaðastigi þurfi að verjast.  Fyrirmælin í greinargerðinni séu þess vegna órökstudd og út í bláinn.  Það sé enn annað mál að leiði skipulagsákvarðanir í framtíðinni til þess að gera þurfi sérstakar hljóðverndarráðstafanir að Grandagarði 2 sé um að ræða bótaskylt tjón sem Reykjavíkurborg muni bera ábyrgð á, sbr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þar verði ekki um að ræða kostnað sem hægt verði að leggja bótalaust á húseiganda.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 12. júlí 2006, áréttar kærandi að endanleg kröfugerð hans sé að hin kærða deiliskipulagsákvörðun um Ellingsenreit verði ógilt:
a) að því er varði nýtingarhlutfall að Grandagarði 2, og
b) að því er varði ákvæði þess efnis að allur kostnaður hljóðvarna vegna tæknilegra lausna við húsbyggingu að Grandagarði 2 greiðist af húsbyggjanda.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Í greinargerð borgaryfirvalda, er barst úrskurðarnefndinni hinn 1. júní 2006, er þess krafist að ógildingarkröfum kæranda vegna hinna kærðu deiliskipulagsákvarðana verði hafnað.

Við gerð deiliskipulagsáætlana séu veittar heimildir til uppbyggingar í samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda, sem birtist m.a. í aðalskipulagi sveitarfélagsins.  Í forsögn skipulagsfulltrúa, dags. í ágúst 2004, vegna umdeilds skipulags sé nánar farið út í hvaða sjónarmið skuli ráða við þéttingu byggðar á reit eins og hér um ræði.  Á svæðinu liggi þar að auki fyrir ítarlegt og vandað rammaskipulag Mýrargötu- og slippasvæðis sem gefi tóninn fyrir almenna stefnumörkun svæðisins.

Deiliskipulag reitsins sé í samræmi við stefnumörkun Reykjavíkurborgar eins og hún birtist í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 með þeim breytingum sem auglýstar og samþykktar hafi verið á árinu 2004.  Einnig hafi verið höfð til hliðsjónar stefnumörkun í svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins auk frekari stefnumörkunar í fyrrgreindu rammaskipulagi sem þá hafi verið í vinnslu.  Ákveðið hafi verið við vinnslu rammaskipulagsins að hefja skipulagsvinnu á Ellingsenreit, þar sem hann hefði ákveðna sérstöðu vegna legu sinnar, stærðar lóða og hugmynda um uppbyggingu.  Fyrirséð hafi verið að nýting á reitnum gæti jafnvel orðið hærri en almennt sé gert ráð fyrir á Mýrargötusvæðinu vegna sérstöðu lóðanna en eitt helsta viðfangsefni deiliskipulagsins hafi verið að stuðla að uppbyggingu og endurnýjun á reitnum, þó þannig að tryggja skyldi að nýbyggingar féllu vel að því umhverfi sem fyrir væri.

Mótmælt sé að ómálefnaleg sjónarmið hafi ráðið við deiliskipulagsgerðina og að hið samþykkta deiliskipulag með áorðinni breytingu brjóti gegn ákvæðum stjórnsýslulaga s.s. meðalhófsreglu og/eða jafnræðisreglu laganna.  Benda megi á að deiliskipulag Ellingsenreits sé einn hluti af stærra svæði sem haldið sé utan um með rammaskipulagi Mýrargötusvæðis.  Í forsögn skipulagsins komi fram að gert sé ráð fyrir að nýtingarhlutfall byggingarmagns ofanjarðar á reitnum geti orðið allt að 2,0.  Allt að 20% frávik sé heimilað í deiliskipulaginu, ef aðstæður bjóði upp á það.  Í nefndri forsögn komi fram að í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 séu ekki ákvæði um viðmiðunarnýtingarhlutfall einstakra húsgerða, en samkvæmt skipulagslöggjöf skuli í deiliskipulagi kveða á um nýtingarhlutfall svæða og/eða lóða.  Við deiliskipulagsvinnu á Mýrargötusvæði skuli gera greinarmun á tvenns konar nýtingarhlutfalli, annars vegar nýtingarhlutfalli byggingarmagns ofanjarðar miðað við aðalinngangshæð og hins vegar nýtingarhlutfalli byggingarmagns neðanjarðar.

Aðstæður á lóðum innan skipulagssvæðis Mýrargötunnar séu mismunandi en nýtingarhlutfall sé aðeins eitt þeirra atriða sem notað sé til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða.  Algengt sé við deiliskipulagsgerð að á lóðum, þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga eða til niðurrifs húsa sem fyrir séu og til nýbygginga, sé kveðið á um mismunandi hátt nýtingarhlutfall með hliðsjón af stærð þess byggingarreits sem lóðin sé talin þola með hliðsjón af aðstæðum.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í eldri byggð.  Meta þurfi hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé gegn jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan skipulagssvæðis.  Skipulagsvaldið sé hjá sveitarfélögunum sem verði að hafa heimildir til að meta svæði sem verið sé að skipuleggja á faglegan hátt án þess að vera bundin af því að þurfa að ákvarða eitt og sama nýtingarhlutfallið yfir stór svæði, jafnvel heilu hverfin.  Ef svo væri þyrfti ekki að vinna deiliskipulagsáætlanir.

Á Ellingsenreit, sem tilheyri Mýrargötusvæðinu, séu tvær stórar lóðir, báðar í einkaeign.  Er vinna við gerð hins kærða deiliskipulags hafi farið fram hafi staðið á annarri þeirra auð bygging, fyrrum vinnslu- og skrifstofuhús Hraðfrystistöðvarinnar í Reykjavík.  Á hinni lóðinni standi geymsluhús ásamt nýlegri viðbyggingu, þar sem rekin sé verslunin Ellingsen.  Göngustígur liggi á milli lóðanna.  Fyrir gerð hins umdeilda deiliskipulags hafi nýtingarhlutfall umræddra lóða verið mjög mismunandi, þ.e. 0,75 á lóðinni að Grandagarði 2 og 3,12 að Mýrargötu 26.  Í hinu samþykkta deiliskipulagi, þar sem veittar séu miklar uppbyggingarheimildir á lóðinni að Grandagarði 2 sem sé í eigu kæranda, hækki nýtingarhlutfall úr 0,75 í 3,28.  Heimilað sé að byggja sjö hæðir ofan á bílageymsluhæð með nánari skilmálum um stöllun og inndregna efstu hæð.  Þakform sé frjálst en hámarkshæð byggingar skuli miðast við 24 metra.  Vandséð sé því með hvaða hætti hið samþykkta deiliskipulag gangi gegn nokkrum hagsmunum kæranda þar sem með því sé verið að veita honum veruleg réttindi.

Á lóðinni að Mýrargötu 26 hafi nýting verið mjög mikil fyrir, þar sem hús það sem fyrir hafi verið hafi nánast þakið alla lóðina.  Eigendur hússins hafi óskað eftir því við deiliskipulagsgerðina að húsið fengi að standa áfram en að heimilað yrði að byggja ofan á það.  Reykjavíkurborg hafi ekki haft í hyggju að leysa til sín húsið og ekki hafi verið fyrir hendi lögbundin skilyrði um beitingu eignarnámsheimilda í því skyni að fella niður þann rétt sem þá þegar hafi verið til staðar á lóðinni.
 
Við vinnslu rammaskipulags svæðisins hafi því ekki verið gert ráð fyrir að byggð meðfram Mýrargötu yrði almennt hærri en upphaflega hafi verið kynnt, þ.e. 3-5 hæðir.  Þó hafi verið gert ráð fyrir að unnt væri að fara upp í 6-7 hæðir þar sem skilyrði leyfðu.  Þær aðstæður hafi þótt vera fyrir hendi á Ellingsenreit þar sem skuggamyndun frá viðkomandi húsum myndu ekki rýra útivistarmöguleika í  hverfinu.  Af þeim sökum hafi verið talið unnt að heimila lóðarhöfum þessa auknu hæð.  Ofanábygging fyrir Mýrargötu 26 hafi verið talin æskileg með það í huga að möguleikar sköpuðust fyrir inngarði eins og talið hafi verið æskilegt í rammaskipulagi.  Byggingarreitur fyrir Mýrargötu 26 hafi því verið samþykktur þannig að ofanábygging sé dregin inn á horni næst Mýrargötu en það dragi úr hæð hússins séð frá götunni.  Jákvætt hafi verið talið að fjölga íbúum á svæðinu, til að styrkja þjónustu og koma húsinu að Mýrargötu 26 í notkun.  Heimilað hafi verið að byggja þrjár hæðir ofan á þáverandi byggingu á lóðinni en sá byggingarreitur hafi verið í samræmi við rammaskipulag Mýrargötusvæðisins.  Nýtingarhlutfall Mýrargötu 26 hafi því hækkað úr 3,12 í 4,43 með hinni kærðu ákvörðun.  Vegna skírskotunar kæranda til jafnræðisreglu vegna ákvörðunar nýtingarhlutfalla sé rétt að benda á að nýtingarhlutfall á Mýrargötu 26 hækki miklu minna í deiliskipulaginu en nýtingarhlutfall á lóð kæranda að Grandagarði 2.  Samkvæmt lagatúlkun kæranda ætti slík mismunun í deiliskipulagsvinnu væntanlega líka að fara gegn jafnræðisreglu.

Sérstaklega sé vakin athygli á því að Reykjavíkurborg hafi ekki talið málefnalegar ástæður fyrir því að krefjast niðurrifs hússins að Mýrargötu 26 í trássi við óskir lóðarhafa.  Reykjavíkurborg telji sig jafnframt ekki hafa heimildir til þess að fella einhliða niður byggingarrétt sem í gildi sé innan einkalóða án þess að lóðarhafar eignist bótarétt á hendur sveitarfélaginu.  Mismunur á samþykktu nýtingarhlutfalli lóðanna tveggja helgist því að mestu af þeirri gífurlegu nýtingu lóðarinnar að Mýrargötu 26 sem lóðarhafi hafi átt við upphaf deiliskipulagsvinnunar.  Nauðsynlegt sé að líta til þeirra réttinda sem verið sé að veita lóðarhafa að Grandagarði 2 til uppbyggingar og átta sig á því að ekki sé verið að baka honum neitt tjón, þvert á móti séu byggingarheimildir gífurlegar og miklu mun meiri en gert hafi verið ráð fyrir á skipulagssvæðinu, enda sérstaða lóðanna tveggja mikil eins og vikið hafi verið að.

Í tilefni af málsástæðu kæranda, varðandi kostnað vegna hljóðvarna vegna tæknilegra lausna við væntanlega nýbyggingu að Grandagarði 2, sé vísað til þess að í rammaskipulagi Mýrargötusvæðis sé gert ráð fyrir neðanjarðarstokki fyrir bílaumferð á milli Ægisgötu og Ánanausta.  Gert sé ráð fyrir að munni stokksins liggi við suðausturhorn nýbyggingarinnar að Grandagarði 2, en endanleg staðsetning hans hafi ekki verið ákveðin enda sé skipulagsvinna vegna stokksins ekki hafin og utan skipulagssvæðis þess sem fjallað sé um hér.

Ákvæði deiliskipulagsins sé í samræmi við venjubundna túlkun á ákvæðum reglugerðar um hávaða þar sem gert sé ráð fyrir að sveitarstjórn afli nauðsynlegra gagna, þ.m.t. hljóðmælinga, sem liggi fyrir í máli þessu, og samþykkis samkvæmt reglugerðinni á undanþágum og/eða frávikum til að uppbygging geti átt sér stað.  Það sé þó alveg ljóst að ef lóðarhafar hyggist nýta sér þær heimildir sem felist í samþykktu deiliskipulagi, beri þeim að gera ráð fyrir staðbundnum tæknilegum ráðstöfunum sem nauðsynlegar kunni að vera til að uppfylla þær kröfur sem settar séu fram í lögum og stjórnvaldsfyrirmælum varðandi fullnægjandi hljóðvist.  Hvergi í reglugerð um hljóðvist né í lögum sé að finna ákvæði sem geri sveitarfélagi að taka beinan þátt í kostnaði sem falli á lóðarhafa við að uppfylla þær kröfur sem gerðar séu til byggingartæknilegra lausna, hvorki vegna hljóðvistar, brunavarna né annarra öryggiskrafna samkvæmt reglugerðum.

Um breytingu þá sem gerð hafi verið á samþykktu deiliskipulagi Ellingsenreits með samþykkt borgarráðs hinn 13. október 2005 sé rétt að taka fram, að óskað hafi verið eftir að hækka nýtingarhlutfall hins samþykkta deiliskipulags Ellingsenreits um 0,2, en eins og fram komi í erindi lóðarhafa Mýrargötu 26 þá hafi ítrekað komið upp eldur í húsinu á lóðinni á meðan það hafi staðið autt.  Vegna þessa hafi verið framkvæmd nákvæm skoðun á burðarvirki hússins og komið í ljós að endurbætur á því yrðu mun dýrari en áður hafi verið talið.

Í ljósi þess hafi þótt hagkvæmara að falla frá því að láta húsið standa á lóðinni en þess í stað að huga að endurbyggingu þess í samræmi við heimildir í deiliskipulagi Ellingsenreits.  Hugur lóðarhafa hafi staðið til þess að byggja það upp samkvæmt þeim aðaluppdráttum sem upphaflega hafi verið miðað við og í ljósi þessara breyttu aðstæðna hafi verið talið eðlilegt að nýta tækifærið til að jafna upp hæðarmun á framhúsi og bakhúsi.  Við það hafi flatarmál í framhúsi minnkað, auk þess sem hægt hafi verið að gera ráð fyrir fleiri bílastæðum í húsinu og fleiri milliloftum en áður, sem leitt hafi til óverulegrar hækkunar á samþykktu nýtingarhlutfalli lóðarinnar.  Breytingin hafi ekki haft í för með sér stækkun á húsinu sjálfu. 

Í umsögn skipulagsfulltrúa vegna breytingartillögunnar komi fram að það sé faglegt mat hans að það væri æskilegra og færi betur í umhverfinu að byggja nýtt hús á lóðinni sem væri meira í samræmi við ákvæði rammaskipulags á nálægum reitum, þ.e. hús með inngörðum til suðurs og gegnumgangandi íbúðum í frekar „þunnum“ húskroppum, frekar en að endurbyggja gamalt atvinnuhús.

Skipulagsfulltrúi hafi talið, með vísan til þeirra aðstæðna sem skapaðar hafi verið með samþykkt deiliskipulagsins, að hin kærða breyting á skipulaginu væri óveruleg, sérstaklega í ljósi þess að hún hefði hvorki áhrif á útlit hússins né fjölda íbúða.  Aftur á móti myndu bílastæðamál lóðarinnar batna við þessa breytingu, þar sem svigrúm skapaðist til að fullnægja bílastæðakröfum innan lóðarinnar sjálfrar.

Telur Reykjavíkurborg samkvæmt framanskráðu engin rök til þess að ógilda hið kærða deiliskipulag með áorðinni breytingu en telji kærandi sig verða fyrir tjóni vegna gildistöku skipulagsins, s.s. vegna hljóðvistarúrræða, geti hann átt rétt á bótum skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga verði tjón sannað.  Um slíkan bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær um að fjalla.

Málsrök lóðarhafa Mýrargötu 26:  Af hálfu lóðarhafa Mýrargötu 26 er bent á að húsið að Mýrargötu 26, oft nefnt „Gamla Hraðfrystistöðin“, hafi staðið ónýtt í nokkur ár eða frá því að áætlanir hafi hafist um uppbyggingu þess í september 2002.  Framkvæmdir hafi verið í samræmi við þágildandi byggingarsamþykkt en þar sem heimildir til íbúða hafi ekki verið fyrir hendi nema að takmörkuðu leyti á svæðum, sem skilgreind hafi verið sem hafnarsvæði, hafi framkvæmdir verið stöðvaðar þar til skipulagi svæðisins yrði breytt.  Í hönd hafi farið skipulagssamkeppni sem leitt hafi af sér svokallað rammaskipulag fyrir slippasvæðið sem ekki hafi sérstakt lagalegt gildi en sýni stefnu borgaryfirvalda um framtíðarskipulag svæðisins.  Í kjölfar kynningar á niðurstöðum samkeppninnar um rammaskipulag á slippasvæði hafi verið ákveðið að deiliskipuleggja hinn svokallaða Ellingsenreit.  Lóðarhafi Grandagarðs 2 og lóðarhafi Mýrargötu 26 hafi tekið þátt í vinnu við að móta umrætt deiliskipulag sem hagsmunaaðilar.  Skipulagsvinnan hafi verið undanfari aðalskipulagsbreytingar og hafi deiliskipulagsgerð tekið u.þ.b. tvö ár.

Vísað sé til þess að eiganda Grandagarðs 2 sé heimilt samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi að hafa fyrirhugaða nýbyggingu á lóðinni einni hæð hærri en að Mýrargötu 26. Við þetta hafi verið unað enda hafi fengist heildarlausn á deiliskipulagi reitsins og því séu ekki á þessu stigi gerðar athugasemdir við þá hækkun en áskilinn sé réttur til þess síðar komi til þess að tekið verði tillit til krafna kæranda.

Hið kærða deiliskipulag taki ekki til gerðar stokks enda sé þar um að ræða ákvörðun sem feli í sér breytingu á aðalskipulagi sem sæti ekki kæru til úrskurðarnefndar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlagalaga.  Ekki séu gerðar athugasemdir við umræddan stokk þó hann komi síðar að undangengnu lögformlegu skipulagsferli, enda yrðu áhrif hans jákvæð fyrir heildarskipulag reitsins. 

Vegna legu hússins að Mýrargötu 26 og byggingu þess á sínum tíma út í lóðarmörk sé ljóst að nýtingarhlutfall þeirrar lóðar og lóðar kæranda að Grandagarði 2 sé mismunandi.  Nýtingarhlutfallið á lóð kæranda hafi þó hækkað í skipulagsvinnunni úr 2,0 í fyrstu forsögn í 2,54. 

Við endurbyggingu hússins að Mýrargötu 26 hafi upphaflega verið stefnt að því að bílastæði yrðu alfarið færð út úr húsinu og að lóð fengist við hlið hússins til þess að nýta undir bílastæði.  Í upphaflegum teikningum hússins, samþykktum hinn 10. september 2002, séu bílastæði í kjallara samþykkt til bráðabirgða.  Fallið hafi verið frá þeirri fyrirætlan og þeim síðar komið fyrir í kjallara, samkvæmt teikningum samþykktum 19. júlí 2005.  Hafi þetta verið gert til að minnka álag á nærliggjandi umhverfi vegna umferðar í tengslum við bílastæði utanhúss.  Ítrekað hafi verið leitað eftir því við borgar- og hafnaryfirvöld að fá lóð við hlið hússins fyrir bílastæði en því verið hafnað.

Mismunandi nýtingarhlutfall lóðanna byggist því á málefnalegum rökum sem skipulagsyfirvöld eigi frjálst mat um.  Ljóst sé að bílastæði hafi almennt ekki verið fyrirferðarmikil við skipulag eldri húsa á hafnarsvæðum og jafnramt sé ljóst að hugtök eins og bílastæðakjallari, bílastæðalóð og nýtingarhlutfall hafi verið fjarlæg skipulagsyfirvöldum þegar húsið hafi upphaflega verið samþykkt út í lóðarmörk sem frystihús árið 1940.

Stefnt sé að því að nýta sem best þau skipulagsgæði sem felist í staðsetningu hússins með því að færa öll bílastæði inn í það og nýta alla möguleika til notkunar á þakrými sem lóð fyrir íbúa hússins.  Lóðarrými hússins til útivistar sé því teljandi þrátt fyrir gildandi nýtingarhlutfall.

Sterkar og málefnalegar ástæður mæli því með því að nýtingarhlutfall lóðanna skuli ekki ákvarðað hið sama, enda mismunandi aðstæður á lóðunum og fyrirliggjandi samningar um bílastæðamál og aðstæður mismunandi með tilliti til legu lóðanna.

Á hinn bóginn megi benda á að það sé ójafnræði í hæðum húsanna á reitnum þar sem húsið að Grandagarði 2 sé haft einni hæð hærra, sem augljóslega feli í sér skerðingu á hagsmunum þeirra sem muni búa að Mýrargötu 26, en þeir muni fara á mis við útsýni til sjávar.

Mismunandi aðstæður séu á umræddum lóðum.  Önnur lóðin liggi við endimörk svæðisins og hafi því verið heimilað að byggja þar einni hæð hærra.  Hún sé byggð í U til þess að fanga birtu og búa til garðsvæði og nýta sem best útsýni til vesturs frá íbúðum að því er álíta verði.  Það sé því fráleitt að halda því fram að staðsetning fyrirhugaðs húss sé ákvörðuð með þeim hætti að „auðveldara væri að toga upp byggingarmagn á Mýrargötu 26“ eins og kærandi haldi fram.  Um sé að ræða samráðsskipulag sem eigendur Grandagarðs 2 hafi tekið fullan þátt í að móta með skipulagshöfundum.  Það, að halda því fram að gildandi skipulag, sem heimili að húsið að Grandagarði 2 sé einni hæð hærra en væntanlegt hús á lóð Mýrargötu 26, sé gert í þágu lóðarhafa Mýrargötu 26, sé fráleit staðhæfing og sé henni sérstaklega mótmælt sem tilhæfulausri.
   
Mótrök kæranda vegna málsraka Reykjavíkur og lóðarhafa Mýrargötu 26:  Af hálfu kæranda er fallist á að skipulagsaðstæður geti krafist þess að nýtingarhlutfall lóða sem skipulagðar séu saman sé mismunandi.  En þetta þýði ekki að skipulagsyfirvöldum sé í sjálfsvald sett að hunsa jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins.  Jafnræðisreglan sé almenn grundvallarregla sem eigi að vera ráðandi í allri stjórnsýslu nema stjórnvöld neyðist til þess að víkja frá henni. Og neyðist stjórnvöld til þess að víkja frá henni eigi þau ekki að ganga lengra en nauðsyn krefji.  Ákvæði skipulags- og byggingarlaga beri þess vegna að skýra, eins og aðra löggjöf á sviði stjórnsýslunnar, með hliðsjón af ákvæði 11. gr. stjórnsýslulaga um jafnræði, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 1999 bls. 2809.  Niðurstaðan um þetta atriði sé því sú að þótt ekki sé í skipulags- og byggingarlögum hnykkt á öllum grundvallarreglum stjórnsýslulaga séu skipulagsyfirvöld engu að síður bundin af grundvallarreglunum, hvort sem sé í aðalskipulagi eða deiliskipulagi og hvort sem deiliskipulagt sé í eldri byggð eða nýrri byggð.

Kjarninn í röksemdafærslu borgarinnar virðist vera sá að nýtingarhlutfall lóðanna tveggja hafi verið mismunandi hátt samkvæmt eldra skipulagi, en þá hafi reiturinn verið innan skipulags fyrir hafnsækna starfsemi.  Þetta skipti engu máli.  Nú hafi verið skipulagt upp á nýtt og reiturinn tekinn undir íbúðarbyggð í meginatriðum.  Nýtt skipulag þýði auðvitað nýtt skipulag miðað við nýjar þarfir þar sem enginn eigi fyrirfram neinn ákveðinn rétt.  Þar að auki viti enginn hversu hátt nýtingarhlutfall Grandagarður 2 hefði getað fengið innan hins eldra skipulags ef eftir því hefði verið leitað.  Málefnalega mæli öll rök með því að það hefði verið svipað og nýtingarhlutfall Mýrargötu 26.  En það skipti ekki máli í dag.  Málflutningur borgarinnar beri keim af því að „kvótakerfi“ sé í gangi í lóðamálum, það er að Mýrargata 26 hafi haft hátt nýtingarhlutfall samkvæmt eldra skipulagi og eigi þess vegna að hafa hátt nýtingarhlutfall í hinu kærða skipulagi.  Grandagarður 2 hafi aftur á móti haft lágt nýtingarhlutfall og megi þess vegna þakka fyrir að fá nú hækkun á nýtingarhlutfalli.  Það sé eins og það gleymist að skipulagsákvarðanir séu stjórnsýsla innan ákveðins lagaramma en ekki gjafaúthlutun.  Skipulagsástæður eigi að ráða skipulagi.  Mismunum milli manna á grundvelli „eignar“ sé bönnuð eins og önnur mismunun á ómálefnalegum grundvelli, sjá til dæmis jafnræðisreglu 14. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu.  Þó að Reykjavíkurborg hafi, án lagaskyldu, viljað taka tillit til þess byggingarmagns sem fyrir hafi verið á Mýrargötu 26 girði það ekki fyrir að Grandagarður 2 verði látinn njóta jafnræðis, enda sé ekki að lögum heimilt að beita slíkum ívilnunarvilja í mismununarskyni.  Engar skipulagsástæður séu því til fyrirstöðu að jafnræðis sé gætt.

Kærandi bendir einnig á tillögu að deiliskipulagsuppdrætti af svæðinu hinum megin Mýrargötunnar, svokallaðs Héðinsreits.  Þar sé nýtingarhlutfall lóða, þar sem ný hús verði byggð, ákveðið 3,68, hækkað úr 0,00-0,83 í eldra skipulagi, eða lítið lægra heldur en nýtingarhlutfall Mýrargötu 26.  Þannig sé nýtingarhlutfall lóða bæði við hliðina á Grandagarði 2 (Mýrargötu 26) og hinum megin við götuna (á Héðinsreit) ákveðið 45-55% hærra en fyrir Grandagarð 2. 

Reykjavíkurborg hafi ekki sýnt fram á að ómögulegt sé að gæta jafnræðis við úrlausn máls þessa heldur eingöngu vísað til þess að sér sé það ekki skylt samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Þó sé það eitt af meginmarkmiðum skipulags- og byggingarlaga að tryggja að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Þetta markmið gildi ekki bara fyrir suma einstaklinga og lögaðila, heldur fyrir alla einstaklinga og lögaðila, enda sé þetta markmið í samræmi við grundvallarreglur stjórnsýslulaga, stjórnarskrár og mannréttindasáttmála.

Varðandi kostnað af hljóðverndarráðstöfunum ítrekar kærandi að sérákvæði fyrir Grandagarð 2 en ekki Mýrargötu 26 um slíkan kostnað eigi engan rétt á sér enda sé um að ræða tilraun Reykjavíkurborgar til þess að komast framhjá mengunarbótareglu umhverfisréttarins.  Sértæk ákvæði í deiliskipulagi af þessum toga fyrir einstaka eign eigi að ógilda, en ekki staðfesta.

Kærandi bendir á að hann amist ekki við nýtingarhlutfalli lóðarinnar að Mýrargötu 26 nema að því marki sem það feli í sér brot á jafnræðisreglu.  Hann sé sammála því að skipulagslegar forsendur séu fyrir því að ákvarða nýtingarhlutfall á Ellingsenreit í heild nokkuð hátt meðal annars með hliðsjón af því markmiði að þétta íbúðarbyggð á svæðinu og í borginni í heild.

Eigandi Mýrargötu 26 tilgreini nokkur atriði, sem feli í sér mun á hinum tveimur eignum.  Ekkert þessara atriða dugi til þess að skýra mun á nýtingarhlutfalli þessara tveggja lóða enda hafi Reykjavíkurborg sjálf ekki fært fram neinar ástæður, sem varði skipulagsmál, til réttlætingar á mismunandi nýtingarhlutfalli, heldur fyrst og fremst mismun frá gömlu hafnarsvæðisskipulagi, mismun, sem enga þýðingu hafi í dag við gerð nýs skipulags.

Mótrök lóðarhafa Mýrargötu 26:  Af hálfu lóðarhafa Mýrargötu 26 er vísað til þess að mismunun á nýtingarhlutfalli lóðanna tveggja styðjist við málefnaleg rök skipulagsyfirvalda.  Deiliskipulagið byggi á sjálfstæðu sérfræðimati til þess bærra aðila sem með víðtæku samráðsferli hafi kynnt skipulagstillöguna ítarlega fyrir hagsmunaaðilum áður en hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.  Það mat sé sjálfstætt og endanlegt mat þar til bærra stjórnvalda sem sæti ekki endurskoðun hjá úrskurðarnefndinni nema fyrir því liggi skýr lagaheimild.  Sveitarstjórnir fari með skipulagsvaldið og geti úrskurðarnefndin ekki mælt fyrir um annað nýtingarhlutfall.

Bent sé á að ívilnun til handa kæranda sé meiri heldur en til lóðarhafa að Mýrargötu 26 þegar litið sé til þess byggingarmagns sem fyrir hafi verið á lóðunum og þess sem heimilað sé samkvæmt hinni kærðu ákvörðun. 

Mengunarbótareglan eigi ekki við í máli þessu enda beinist hún að starfsemi sem mengi umhverfi sitt.  Hér sé um að ræða almenna bílaumferð sem fari um stokk.  Vegfarendur geti ekki greitt fyrir þá mengun eða ráðstafanir sem gera þurfi hennar vegna nema í formi skatta. 

Aðstæður á lóðunum tveimur séu mismunandi og því eigi jafnræðisreglan ekki við í máli þessu.  Tilvikin séu ekki sambærileg.  Fyrir séu ólíkar byggingar á reitnum.  Lega lóðanna sé ólík, önnur lóðin sé hornlóð þar sem landhalli sé niður og til vesturs en hin þar sem landhalli sé upp og til austurs.  Staða nærliggjandi háhýsis (Héðinshússins) horfi mismunandi við lóðunum með hliðsjón af birtuskilyrðum og skuggavarpi.  Þá liggi önnur lóðin í hálfboga í austur vestur átt meðan hin lóðin liggi til suðurs og norðurs og sé ferhyrnd.   

Ekki skipti máli hvers konar ástæður hafi legið áður til grundvallar því skipulagi sem ákveðið hafi verið að breyta og deilt sé um.  Breytingin felist í  því að verið sé breyta hafnarsvæði í íbúðarsvæði sem falli að því umhverfi sem fyrir sé. 

Engu skipti hvort þær byggingar sem á reitnum séu hafi verið í notkun eða ekki.  Notkun sé breytileg eftir efnahagsástandi á hverjum tíma og byggða- og atvinnuþróun á svæðinu.  Það sé því samþykkt byggingarmagn á lóðunum sem máli skipti og það sé sá mælikvarði sem beri að miða við þegar borin sé saman breyting á nýtingarhlutfalli til hækkunnar.

Óumdeilt sé að skipulagslegar forsendur beggja lóðanna séu afar mismunandi vegna staðhátta, legu þeirra og með tilliti til þegar samþykkts byggingarmagns.  Málefnalegar ástæður mæli fyrir um mismunandi nýtingarhlutfall á lóðunum tveimur sem Reykjavíkurborg hafi gert grein fyrir í umsögn sinni og engar sannanir liggi fyrir í málinu sem dragi úr vægi þeirra eða hnekki þeim, verði á annað borð talið að jafnræðisreglan eigi við í málinu.  Af hálfu lóðarhafa Mýrargötu 26 sé því haldið fram að mismununin beinist að lóðinni að Mýrargötu 26 en ekki Grandagarði 2  þegar borið sé saman þegar samþykkt byggingarmagn og viðbótarbyggingamagn.

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir málatilbúnaði sínum sem ekki verða rakin hér nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti deiliskipulags er tekur til lóðanna nr. 2 við Grandagarð og nr. 26 við Mýrargötu, sem samþykkt var á fundi borgarráðs Reykjavíkur 14. apríl 2005, með breytingu sem á því var gerð hinn 13. október 2005.  Umræddar lóðir eru norðan Mýrargötu, vestast á svæði sem breytt var úr hafnar- og athafnasvæði í svæði fyrir blandaða byggð með breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 og öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 11. janúar 2005.  Ekki er þess getið í greinargerð með aðalskipulagsbreytingu þessari hvort ætlunin sé að svæðið fyrir blandaða byggð norðan Mýrargötu verði hluti af sérstöku þéttingarsvæði, þar sem aðalskipulag gerir ráð fyrir þéttingu íbúðarbyggðar sunnan Mýrargötu.  Í greinargerðinni er hins vegar lýst landnotkun blandaðrar byggðar og segir þar að á blönduðum svæðum sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð ásamt tilheyrandi nærþjónustu í bland við fjölþætta atvinnustarfsemi, en blönduð byggð kemur ekki fyrir sem skilgreindur landnotkunarflokkur í skipulagsreglugerð.  Í  greinargerðinni með aðalskipulagsbreytingunni er síðan vitnað til ákvæða aðalskipulags um skipulagsgerð á blönduðum svæðum, en þar segir að við skipulagningu blandaðra svæða og afmörkun landnotkunar innan þeirra verði ávallt litið á þau sem skipulagslega heild.  Fyrir stærri svæðin, t.d. Gufunes, verði unnið heildarskipulag áður en gert verði deiliskipulag fyrir einstök skólahverfi.  Smærri svæðin séu deiliskipulögð sem ein heild, t.d. Norðlingaholt.

Úrskurðarnefndin telur að í tilvitnuðum ákvæðum greinargerðar Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 felist bindandi fyrirmæli um að smærri svæði fyrir blandað byggð beri að deiliskipuleggja sem eina heild.  Því hafi það ekki samrýmst ákvæðum aðalskipulags að samþykkja deiliskipulag fyrir reit sem aðeins nær til lítils hluta þess  svæðis sem skilgreint var sem blönduð byggð við umrædda breytingu gildandi aðalskipulags.  Er þessi skilningur í bestu samræmi við ákvæði 1. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem segir að deiliskipulag skuli að jafnaði ná til svæða sem myndi heildstæða einingu.  Miða þessi ákvæði að því að tryggja að sem best verði náð þeim markmiðum sem að er stefnt með gerð deiliskipulags.

Auk þess áskilnaðar um gerð heildstæðs deiliskipulags fyrir blönduð svæði sem að framan er getið segir í greinargerð Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024, gr. 3.4, að lágmarksstærð deiliskipulagssvæða innan núverandi byggðar skuli vera einn götureitur.  Verður ákvæði þetta ekki skýrt á anna veg en þann að átt sé við þá götureiti sem fyrir séu í núverandi byggð en ekki nýja götureiti sem kunni að verða til við gerð deiliskipulags eða undirbúning þess.  Verður að líta svo á að blandaða svæðið norðan Mýrargötu sé einn götureitur frá Ánanaustum í vestri að Ægisgötu í austri og að því hafi ekki verið heimilt að taka til deiliskipulags einungis tvær lóðir vestast á svæðinu svo sem gert var.  Breytir engu um þá niðurstöðu þótt í óskuldbindandi rammaskipulagi hafi verið gert ráð fyrir einhvers konar konar götum norðan og austan umræddra lóða.

Úrskurðarnefndin bendir á að í aðalskipulagi hafi verið gert ráð fyrir þéttingu byggðar á þessum slóðum með byggingu um 200 nýrra íbúða.  Var einsýnt að með samþykkt deiliskipulags Ellingsenreits, þar sem gera má ráð fyrir á annað hundrað íbúðum við endanlega hönnun mannvirkja, væri verulega vikið frá stefnumörkun aðalskipulags um uppbyggingu svæðisins, enda umræddur reitur óverulegur hluti þess svæðis sem fyrirhuguð uppbygging átti að taka til.  Liggur og fyrir að nýlega hefur verið gerð breyting á aðalskipulagi Reykjavíkur vegna umrædds svæðis þar sem tekin eru af tvímæli um að svæðið norðan Mýrargötu sé hluti umrædds þéttingarsvæðis, en jafnframt er á svæðinu gert ráð fyrir allt að 700 nýjum íbúðum í stað þeirra 200 íbúða sem áður var gert ráð fyrir.  Öðlaðist þessi breyting á aðalskipulagi gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 26. maí 2006 og felur hún í sér grundvallarbreytingu á skipulagsforsendum svæðisins.  Ekki verður hins vegar til hennar litið þegar metið er hvernig skipulag það sem um er deilt í máli þessu falli að aðalskipulagi, enda er hún til komin löngu eftir samþykkt þess.  Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að umrætt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við bindandi fyrirmæli aðalskipulags um deiliskipulag blandaðra svæða, um afmörkun deiliskipulagssvæða innan núverandi byggðar og um stefnumótun um þéttingu byggðar á umræddu svæði, enda hafi með skipulaginu verið raskað óhæfilega möguleikum til jafnræðis í uppbyggingu á svæðinu miðað við þær forsendur aðalskipulags sem í gildi voru þegar ákvörðunin um deiliskipulagið var tekin.

Enda þótt skipulagsvald sé óefað á hendi sveitarstjórna fellst úrskurðarnefndin á það með kæranda að óheimilt sé að mismuna lóðarhöfum verulega við ákvörðun um byggingarheimildir nema veigamiklar málefnalegar ástæður séu færða fram er réttlæti slíka mismunun.  Þykir skorta nokkuð á að sýnt hafi verið fram á að slíkar ástæður væru fyrir hendi áður en ákvörðun um nýtingarhlutfall lóðanna að Grandagarði 2 og Mýrargötu 26 var tekin og var rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun að þessu leyti áfátt.  Breytir síðari rökstuðningur undir rekstri kærumálsins ekki þessari niðurstöðu.

Fallast má á með kæranda að óeðlilegt sé að fjalla sérstaklega um skyldur eins lóðarhafa um ráðstafanir og kostnað vegna hljóðvarna, sérstaklega þegar litið er til þess að skipulagssvæðið var aðeins lítill hluti þess svæðis sem til stendur að skipuleggja og byggja upp að nýju og að ekki lá fyrir endanleg ákvörðun um legu eða staðsetningu munna umferðarstokks á svæðinu.  Er einmitt áréttað í umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir deiliskipulagstillögunar að enn liggi ekki fyrir endanleg útfærsla stokksins og því ekki heldur staðsetning munna hans.  Hefði í ljós þessa verið eðlilegra að fjalla með almennum hætti um ráðstafanir til hljóðvarna á svæðinu en jafnframt birtast í þessari umfjöllun um hljóðvist að hluta til þau vandkvæði sem það hefur í för með sér að vinna deiliskipulag fyrir svæði af þessari gerð í mörgum áföngum.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að við gerð hins umdeilda deiliskipulags hafi í veigamiklum atriðum verið vikið frá ákvæðum aðalskipulags auk þess sem rökstuðningi hafi verið áfátt.  Þykja þessir annmarkar svo verulegir að ekki verði hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.  Þar sem umræddir annmarkar varða grundvöll hinnar kærðu ákvörðunar í heild þykir ekki koma til álita að ógilda ákvörðunina einungis að hluta svo sem krafist er.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda hjá úrskurðarnefndinni, svo og vegna breytingar á sakarefni undir rekstri málsins og vegna mikils umfangs þess.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 14. apríl 2005 um deiliskipulag fyrir Ellingsenreit, staðgreinireit 1.115.3, með síðari breytingu, er felld úr gildi.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 
_____________________________                ____________________________  
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Aðalheiður Jóhannsdóttir