Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

46/2009 Bergþórugata

Með

Ár 2009, föstudaginn 10. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 46/2009, kæra vegna byggingarleyfis fyrir þegar gerðum breytingum og á embættisfærslu byggingarfulltrúa varðandi framkvæmdir að Bergþórugötu 1 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júní 2009, framsendir umhverfisráðuneytið úrskurðarnefndinni erindi A, Bergþórugötu 1, Reykjavík, dags. 13. maí 2009, en erindi þetta hafði umhverfisráðuneytinu borist framsent frá samgönguráðuneytinu með bréfi, dags. 29. maí 2009.  Í erindinu er sett fram kæra er lýtur að byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi neðri hæðar hússins að Bergþórugötu 1 í Reykjavík er veitt var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. júní 2006.  Jafnfram tekur kæran til embættisfærslu byggingarfulltrúa varðandi framkvæmdir við umræddan eignarhluta. 

Í bréfi umhverfisráðuneytisins til úrskurðarnefndarinnar kemur fram að ráðuneytið muni svara almennum fyrirspurnum um hlutverk byggingarfulltrúa o.fl. er fram komi í téðu erindi, en að rétt þyki að framsenda úrskurðarnefndinni það til afgreiðslu í ljósi 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Málsatvik og rök:  Kærandi er eigandi íbúðar á efri hæð að Bergþórugötu 1.  Samkvæmt því sem fram kemur í kæru hóf eigandi neðri hæðar vinnu við breytingar á eignarhluta sínum í janúar 2006, en hann hafði þá nýlega fest kaup á honum.  Kærandi kveðst hafa gert byggingarfulltrúa grein fyrir þessum framkvæmdum í lok maí 2006 en þær hafi verið án leyfis og falið í sér röskun á hagsmunum kæranda.  Hafi þá komið fram að fyrir lægi umsókn um leyfi fyrir umræddum breytingum og að hún yrði tekin fyrir innan fárra daga. 

Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. maí 2006.  Var málinu þá frestað og vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Málið var tekið fyrir að nýju á afgreiðslufundi hinn 6. júní 2006 og var byggingarleyfi þá veitt í samræmi við fyrirliggjandi umsókn. 

Af málsgögnum verður ráðið að kærandi hafi á árunum 2007 – 2009 ítrekað kvartað yfir framkvæmdum á neðri hæð og m.a. bent á að umrætt byggingarleyfi væri úr gildi fallið auk þess sem framkvæmdirnar snertu sameign og séreignarhluta kæranda og að ekkert samþykki væri fyrir þeim svo sem áskilið væri samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994.

Í óundirrituðu bréfi skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar til kæranda, dags. 27. febrúar 2009, kemur m.a. fram að ekki hafi verið talið að breytingar þær sem um var sótt í maí 2006 væru þess eðlis að samþykki meðeiganda þyrfti að liggja fyrir.  Þá sé það mat embættisins að ágreiningur kæranda og eiganda neðri hæðar sé einkaréttarlegs eðlis sem leysa verði á öðrum vettvangi á grundvelli almennra reglna um skaðabótarétt og eftir atvikum með atbeina dómstóla. 

—————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er annars vegar kærð embættisfærsla byggingarfulltrúa vegna tiltekinna framkvæmda og hins vegar byggingarleyfi, sem veitt var hinn 6. júní 2006, vegna framkvæmdanna. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sæta kæru til úrskurðarnefndarinnar stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga og samvinnunefndar miðhálendisins, þegar það á við, nema annað sé sérstaklega tiltekið í lögum. 

Ekki verður séð að fyrir liggi í máli þessu kæranleg stjórnvaldsákvörðun um afskipti eða afskiptaleysi byggingarfulltrúa af hinum umdeildu framkvæmdum og koma ávirðingar kæranda er lúta að embættisfærslu hans því eigi til umfjöllunar við úrlausn málsins.  Hins vegar er byggingarleyfi það sem veitt var hinn 6. júní 2006 kæranleg stjórnvaldsákvörðun sem borin verður undir úrskurðarnefndina. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á.  Verður ráðið af kærunni að kæranda hafi verið orðið kunnugt um hið umdeilda byggingarleyfi þegar á árinu 2007 og var kærufrestur því löngu liðinn er kærandi vísaði málinu til samgönguráðuneytisins hinn 13. maí 2009. 

Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til efnismeðferðar.  Í 2. mgr. 28. gr. segir síðan að kæru skuli þó ekki sinna ef meira en ár sé liðin frá því að ákvörðun hafi verið tilkynnt aðila. 

Leggja verður að jöfnu tilkynningu til aðila máls og vitneskju hans um hina umdeildu stjórnvaldsákvörðun.  Ber því, með hliðsjón af 1. og 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, að vísa frá þeim hluta kærunnar er tekur til umrædds byggingarleyfis frá 6. júní 2006. 

Með vísan til framanritaðs verður kærumáli þessu vísað í heild frá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________             ____________________________
        Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

30/2009 Skipholt

Með

Ár 2009, þriðjudaginn 30. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor. 

Fyrir var tekið mál nr. 30/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. apríl 2009 um að hafna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda við Skipholt 17 í Reykjavík og að synja kröfu hans um að fella niður byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. maí 2009, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir Dögg Pálsdóttir hrl. f.h. O ehf., eiganda eignarhluta að Skipholti 17, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. apríl 2009 að hafna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda við Skipholt 17 og að synja kröfu hans um að fella niður byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum sem byggingarfulltrúi samþykkti hinn 8. nóvember 2006 og borgarráð staðfesti hinn 9. sama mánaðar. 

Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda. 

Málsatvik og rök:  Hinn 23. júní 2006 gerðu kærandi og byggingarleyfishafi, sem eru sameigendur að fasteigninni að Skipholti 17, með sér samkomulag um að byggingarleyfishafi fengi tiltekinn eignarhluta kæranda í kjallara fasteignarinnar gegn því að kærandi fengi hluta kjallararýmis sem grafa átti út.  Þá gaf kærandi samþykki sitt fyrir teikningum að fyrirhuguðum framkvæmdum við fasteignina.  Var samkomulagið háð þeim fyrirvara að fyrirhugaður útgröftur kjallarans gengi eftir en ella félli það úr gildi.  Samkomulaginu var þinglýst á greinda fasteign hinn 25. apríl 2007. 

Að undangegninni grenndarkynningu samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík hinn 8. nóvember 2006 umsókn meðeiganda kæranda að fasteigninni að Skipholti 17 um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hluta fasteignarinnar úr skrifstofuhúsnæði í íbúðir og hækkun umrædds húss um eina hæð.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 9. nóvember s.á.  Samþykki kæranda sem meðeiganda að umræddri fasteign fyrir umsóttum breytingum lá þá fyrir.  Munu framkvæmdir hafa byrjað eftir útgáfu byggingarleyfisins.

Með bréfi lögmanns kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 1. október 2008, var tilkynnt um afturköllun samþykkis kæranda fyrir heimiluðum breytingum samkvæmt fyrrnefndu byggingarleyfi.  Byggingarfulltrúi tilkynnti í svarbréfi, dags. 14. nóvember s.á., að embættinu væri óheimilt að taka til greina afturköllun kæranda og var beiðni þar um hafnað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs.  Hinn 16. febrúar 2009 var af hálfu kæranda krafist þess að byggingarfulltrúi stöðvaði framkvæmdir við nefnda fasteign með vísan til afturköllunar kæranda á samþykki fyrir framkvæmdunum og þar sem þær væru ólöglegar sökum þess að enginn byggingarstjóri væri skráður fyrir þeim.  Byggingarfulltrúi hafnaði erindinu með bréfi, dags. 2. mars 2009, og taldi ekki lagaskilyrði vera fyrir hendi til að stöðva framkvæmdir enda hefði þá nýr byggingarstjóri verið skráður fyrir verkinu í stað þess sem hefði sagt sig frá því. 

Með bréfum lögmanns kæranda, dags. 5. og 18. mars 2009, var enn gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan ekki lægi fyrir úttekt vegna byggingarstjóraskipta og fyrir lægi að framkvæmdir vikju í verulegu frá samþykktum uppdráttum.  Í síðargreinda bréfinu var jafnframt krafist niðurfellingar byggingarleyfisins fyrir umdeildum framkvæmdum.  Byggingarfulltrúi svaraði greindum erindum í bréfi, dags. 23. mars 2009, þar sem tilkynnt var að úttekt vegna byggingarstjóraskiptanna hefði farið fram og var kröfu um stöðvun framkvæmda hafnað.  Jafnframt var upplýst um að byggingarleyfishafa hafi verið tilkynnt um framkomnar athugasemdir kæranda og honum veittur 14 daga frestur til þess að koma á framfæri skýringum.  Var krafa um stöðvun framkvæmda ítrekuð með bréfi, dags. 7. apríl 2009, en með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 15. apríl 2009, var kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda synjað að svo stöddu. 

Ógildingarkrafa kæranda byggi fyrst og fremst á þeirri málsástæðu að samkomulag kæranda og byggingarleyfishafa, sem hafi verið forsenda samþykkis kæranda fyrir umdeildum framkvæmdum, sé fallið úr gildi.  Jafnframt byggi kærandi á því að í ljós hafi komið að ekki sé verið að byggja í samræmi við samþykkta uppdrætti og teikningar en þegar af þeirri ástæðu beri að fella umrætt byggingarleyfi úr gildi.  Skýr réttur hafi verið brotinn á kæranda þegar ekki hafi verið fallist á kröfu um stöðvun framkvæmda við Skipholt 17 þegar í ljós hafi komið að enginn byggingarstjóri hafi verið skráður á verkið í marga mánuði. 

Burtséð frá hinu brottfallna samkomulagi kæranda og byggingarleyfishafa sé ljóst að kærandi hafi aldrei samþykkt að farið yrði svo verulega út fyrir upphaflegar teikningar sem nú sé raunin.  Sprungur hafi myndast í rúðum og telja verði líklegt að burðarþolsmælingar séu rangar.  Hagsmunir kæranda verði ekki tryggðir með öðru móti en að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan gerðar séu nýjar teikningar og sótt um nýtt byggingarleyfi eins og skýrt komi fram í matsgerð dómkvaddra matsmanna sem lögð hafi verið fram og unnin hafi verið í tilefni af endurgerð nýs eignaskiptasamnings um fasteignina að Skipholti 17.  Þar komi og fram að ekki hafi verið byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti og teikningar og að svo veruleg frávik séu frá samþykktum teikningum að afar ólíklegt sé að byggingaryfirvöld láti við svo búið standa. 

Byggingarfulltrúi hafi með bréfi sínu, dags. 14. apríl 2009, staðfest að í raun væri ekki verið að byggja í samræmi við veitt leyfi.  Byggingarleyfishafa hafi verið gefinn kostur á að leggja fram nýjar teikningar og aðaluppdrætti til þess að hægt væri að ljúka við framkvæmdir við húsið.  Óskiljanlegt sé að byggingarfulltrúi stöðvi ekki framkvæmdir þar til þessar upplýsingar liggi fyrir.  Auk þess sé ljóst samkvæmt niðurstöðu áðurnefndrar matsgerðar að íbúðir þær sem verið sé að byggja í húsinu nr. 17 við Skipholt verði aldrei samþykktar ef farið verði að lögum.  Við þessar aðstæður hafi byggingaryfirvöld heimild til þess að stöðva framkvæmdir tafarlaust.  Kærandi hafi orðið að þola rask og ónæði sem af framkvæmdunum hafi hlotist í nokkra mánuði eftir að byggingarstjóri hafi sagt sig frá verkinu og orðið fyrir talsverðu tjóni sem erfitt sé að sjá hver beri ábyrgð á þar sem enginn byggingarstjóri hafi verið á verkinu og byggingarleyfishafi sé nánast gjaldþrota. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð krafa um að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfum kæranda verði hafnað. 

Í fyrsta lagi sé kæran of seint fram komin.  Leggja verði til grundvallar að báðum kröfum kæranda í málinu hafi verið hafnað í síðasta lagi 2. mars 2009, en ekki sé hægt að líta svo á að ítrekaðar tilraunir kæranda til að fá kröfum sínum framgengt í málinu rjúfi kærufresti.  Þrátt fyrir að krafa um niðurfellingu byggingarleyfis sé fyrst orðuð í bréfi kæranda, dags. 18. mars 2009, hafi sú krafa í raun komið fram með bréfi hans, dags. 1. október 2008, þar sem samþykki kæranda á uppdráttum hafi verið afturkallað.  Kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sé einn mánuður frá því að kæranda varð, eða mátti vera kunnugt, um hin kæranlegu atvik.  Kæran sé dagsett 4. maí 2009 og því ljóst að allir frestir hafi þá verið löngu liðnir. 

Í öðru lagi sé krafist frávísunar málsins á þeim grundvelli að ekki sé um kæranlega ákvörðun að ræða þar sem synjun byggingarfulltrúa í málinu geti vart talist formleg stjórnsýsluákvörðun, en hvorki skipulagsráð né borgarráð hafi tekið afstöðu til málsins. 

Hvað efnishlið málsins varði sé á það bent að fyrir liggi að skriflegt samþykki kæranda sem meðlóðarhafa Skipholts 17 á innsendum byggingarleyfisuppdráttum hafi verið til staðar við veitingu leyfisins.  Afturköllun samþykkis kæranda, dags. 1. október 2008, hafi byggst á því að hann hafi með samkomulagi við byggingarleyfishafa, dags. 23. júní 2006, vegna fyrirhugaðra framkvæmda við að grafa út kjallara í húsnæðinu Skipholt 17, veitt skilyrt samþykki fyrir breytingum er hið kærða byggingarleyfi taki til.  Hafi samþykkið verið bundið því skilyrði að ef ekki yrði grafið út rými í kjallara hússins félli samkomulagið niður og jafnframt að meðlóðarhafi myndi þá afturkalla samþykki sitt.  Samkomulagi þessu hafi verið þinglýst á lóðina nr. 17 við Skipholt hinn 25. apríl 2007, liðlega fimm mánuðum eftir veitingu umdeilds byggingarleyfis.  Þar sem í ljós hafi komið að ekki hafi verið hægt að grafa út kjallarann hafi samþykkið verið afturkallað. 

Telja verði að afturköllun samþykkis kæranda hafi verið allt of seint fram komin. Kærandi hafi ekki fært fram rök fyrir því að taka ætti afturköllun fyrirvaralauss samþykkis kæranda til greina.  Í engu beyti þó aðilar hafi gert með sér sérstakt samkomulag um fyrirvara á samþykki meðlóðarhafa, en byggingaryfirvöldum hafi verið ókunnugt um.  Ljóst sé, að þrátt fyrir að kærandi standi í deilum við byggingarleyfishafa um gerninga að baki samþykki hans á uppdráttum, leiði slíkar deilur ekki til þess að hann eignist kröfu á að byggingarfulltrúi felli úr gildi útgefið byggingarleyfi þar sem m.a. hafi legið fyrir samþykki kæranda sem meðeiganda. 

Byggingarfulltrúa hafi verið rétt að hafna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda enda hafi þá nýr byggingarstjóri verið skráður fyrir framkvæmdunum að Skipholti 17.  Afturköllun kæranda á samþykki sínu fyrir framkvæmdunum hafi hér enga þýðingu enda hafi samþykkið verið lagt fyrir embætti byggingarfulltrúa á sínum tíma án nokkurs fyrirvara. 

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum vegna kærumáls þessa en engar athugasemdir hafa borist úrskurðarnefndinni af hans hálfu. 

————-

Aðilar hafa fært fram frekari rök máli sínu til stuðnings sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í kærumáli þessu er tekist á um afstöðu byggingarfulltrúans í Reykjavík er fram kemur í bréfi embættisins, dags. 15. apríl 2009, til krafna kæranda um stöðvun framkvæmda við Skipholt 17 og niðurfellingu byggingarleyfis frá 8. nóvember 2006, sem settar voru fram í bréfum til byggingarfulltrúa, dags. 18. mars og 7. apríl 2009. 

Um heimild byggingarfulltrúa til að stöðva framkvæmdir við byggingu húss, sem ekki hefur fengist leyfi fyrir eða byggt er á annan hátt en leyfi stendur til, er mælt fyrir um í 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ákvörðun um stöðvun framkvæmda á grundvelli þeirrar heimildar er bráðabirgðaákvörðun sem tekin er tafarlaust en skal þó staðfest í byggingarnefnd svo fljótt sem við verður komið.  Í kjölfar slíkrar ákvörðunar þarf að taka afstöðu til afdrifa byggingarframkvæmdanna, eftir atvikum með veitingu byggingarleyfis eftir ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða ákvörðun um að bygging eða byggingarhluti verði fjarlægður, sbr. 2. og 4. mgr. 56. gr. laganna.  Hins vegar er ekki kveðið á um í nefndu lagaákvæði að þörf sé á staðfestingu byggingarnefndar á ákvörðun byggingarfulltrúa að stöðva ekki framkvæmdir.  Slík ákvörðun er eftir atvikum háð frjálsu mati embættisins og verður ekki séð að einstaklingar eigi lögvarinn rétt til þess að knýja fram beitingu þessa þvingunarúrræðis. 

Að framangreindu virtu felur hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa, um að stöðva ekki framkvæmdir við Skipholt 17 að svo stöddu, ekki í sér stjórnvaldsákvörðun er bindur enda á mál og verður kærandi ekki talinn eiga aðild að þeirri ákvörðun.  Verður þessum kröfulið því vísað frá úrskurðarnefndinni með vísan til 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Kröfu kæranda um niðurfellingu umrædds byggingarleyfis var svarað í fyrrgreindu bréfi byggingarfulltrúa á þann veg að það væri enn staðfast mat embættisins að samningar kæranda og byggingarleyfishafa séu embættinu óviðkomandi og að of seint sé að framvísa þeim nú í þeim tilgangi að fá byggingarleyfið fellt úr gild. 

Ekki liggur fyrir að afstaða hafi verið tekin til þessarar kröfu kæranda með öðrum hætti, svo sem með bókun á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa eða af hálfu borgarráðs, sem hefur ákvörðunarvald um veitingu byggingarleyfis og eðli máls samkvæmt einnig afturköllun þess.  Verður því að líta svo á að ekki liggi fyrir lokaákvörðun þar til bærs stjórnvalds um greinda kröfu kæranda.  Verður ógildingarkröfu kæranda af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni í samræmi við 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_________________________________            _________________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                              Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

42/2009 Aratún

Með

Ár 2009, föstudaginn 19. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 42/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður 
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. júní 2009, er barst nefndinni 11. sama mánaðar, kæra S og M, Aratúni 34, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni og verður sú krafa nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Um nokkurt skeið hefur verið í undirbúningi að byggja bifreiðageymslu að Aratúni 36 í Garðabæ.  Var byggingarleyfi veitt fyrir bifreiðageymslu á lóðinni hinn 7. júní 2007 en það leyfi mun síðar hafa verið afturkallað þar sem ekki hafði verið staðið rétt að undirbúningi þess.  Þann 6. nóvember 2008 var samþykkt í bæjarstjórn bókun skipulagsnefndar frá 15. október s.á. þar sem tillögu að byggingu bifreiðageymslu á lóðinni var vísað í grenndarkynningu í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en ekkert deiliskipulag er í gildi fyrir umrætt svæði.  Stóð grenndarkynningin frá 10. nóvember til 8. desember 2008 og bárust athugasemdir frá nokkrum aðilum, þar á meðal frá kærendum.

Á fundi skipulagsnefndar hinn 21. janúar 2009 var bókað um framkomnar athugasemdir og afstöðu nefndarinnar til málsins.  Síðan segir í lok bókunarinnar:  „Skipulagsnefnd mælir með því að byggingarfulltrúi samþykki grenndarkynnta tillögu óbreytta.“  Var umrædd bókun skipulagsnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar  hinn 5. febrúar 2009.  Í kjölfar þessara samþykkta veitti byggingarfulltrúi byggingarleyfi fyrir umæddri bifreiðageymslu hinn 19. maí 2009 og tilkynnti hann kærendum þá ákvörðun með bréfi, dags. 28. maí 2009, sem póstlagt var hinn 3. júní s.á.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar skömmu eftir viðtöku bréfsins.

Kærendur telja byggingu bílgeymslunnar ganga gegn hagmunum sínum.  Bifreiðageymslan sé með yfir 70 m² lagnakjallara, en sjálf sé hún yfir 60 m².  Vegghæð og mænishæð sé mikil, en byggingin eigi að rísa við mörk lóðar kærenda.

Af hálfu Garðabæjar er kröfum kærenda mótmælt.  Við afgreiðslu málsins hafi þess verið gætt að láta fara fram grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, áður en byggingarfulltrúi hafi samþykkt leyfi til framkvæmda.  Kærendur hafi gert athugasemdir við byggingu bifreiðageymslunnar og talið að svo miklu stærri bygging myndi þrengja að þeim, skerða útsýni og rýra verðmæti húss þeirra.  Í kæru sé vísað til bréfs er þau hafi sent skipulagsnefnd á athugasemdarfresti.  Að öðru leyti sé þar ekki gerð nein frekari grein fyrir sjónarmiðum kærenda.

Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Rétt hafi verið staðið að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar og hafi málsmeðferð verið vönduð í alla staði nema hvað hún hafi tekið langan tíma.  Hafna beri kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda enda brjóti hið umdeilda leyfi hvorki í bága við skipulagsskilmála né byggingarreglur.

Áður hafi legið fyrir byggingarleyfi fyrir minni bifreiðageymslu á þessum stað og þó að um stærra mannvirki sé að ræða sem aðallega sé neðanjarðar verði ekki séð að grenndarhagsmunum kærenda sé ógnað umfram það sem þau hafi mátt gera ráð fyrir.  Það verði að krefjast viðameiri ástæðna fyrir stöðvun framkvæmda en þarna sé um að ræða.

—————-

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu sem ekki verða rakin nánar í bráðbirgðaúrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er með hinu umdeilda leyfi heimiluð bygging rúmlega 60 m² bifreiðageymslu og undir henni rúmlega 70 m² „lagnakjallara“ en í honum er lofthæð 2 m samkvæmt gögnum sem liggja fyrir úrskurðarnefndinni.  Er álitamál hvort svo umfangsmikil bygging geti talist hafa í för með sér breytingu sem aðeins verði talin óveruleg og þar með hvort heimilt hafi verið að veita leyfið án þess að fyrir lægi deiliskipulag að umræddu svæði. 

Þá verður ekki séð að fjallað hafi verið um umsóknina um byggingarleyfið með tilliti til ákvæðis gr. 113.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 auk þess sem uppi er vafi um lögmæti meðferðar umsóknarinnar að öðru leyti.  Er hér um að ræða álitaefni sem leitt gætu til ógildingar og þykir því rétt að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við byggingu bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ skulu stöðvaðar þar til endanlegur úrskurður liggur fyrir í málinu.

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_______________________________   ____________________________
Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

103/2008 Neshagi

Með

Ár 2009, föstudaginn 12. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 103/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. október 2008 um að veita leyfi til byggingar svalaskýlis og svala yfir þaki annarrar hæðar hússins nr. 14 við Neshaga.  

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. nóvember 2008, er barst nefndinni samdægurs, kæra H og D, Neshaga 12, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. október 2008 um að veita leyfi til byggingar svalaskýlis og svala yfir þaki annarrar hæðar  hússins nr. 14 við Neshaga.  

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Síðar, eða með bréfi, dags. 17. apríl 2009,  kröfðust kærendur þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar til bráðabirgða.  Fyrir liggur að hinar umdeildu framkvæmdir eru ekki hafnar.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að taka það til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
 
Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa 18. júní 2008 var samþykkt umsókn um leyfi til að byggja svalaskýli úr gluggapóstakerfi með tvöföldu gleri og léttar svalir ofan á þak á þriðju hæð fjölbýlishússins nr. 14 við Neshaga.  Eftir samþykki umsóknarinnar kom í ljós að meðferð málsins hafði verið ábótavant og byggingarleyfisumsókn ekki verið grenndarkynnt hagmunaaðilum.  Var  málið því tekið upp að nýju á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 4. júlí 2008 og samþykkt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina, m.a. fyrir kærendum, sem komu að athugasemdum sínum vegna umsóknarinnar.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 15. ágúst 2008 sem vísaði því til umsagnar vesturteymis arkitekta skipulagsstjóra.  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 22. s.m. var lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa og málinu vísað til skipulagsráðs, sem á fundi 24. september 2008 samþykkti byggingarleyfisumsóknina með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsstjóra og með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 28. október 2008 var samþykkt endurnýjuð umsókn um leyfi fyrir svalaskýli úr stálstyrktu gluggakerfi með tvöföldu gleri yfir svalir ásamt svölum yfir þaki annarrar hæðar við íbúð 0301 á þriðju hæð hússins að Neshaga 14.  Staðfesti borgarráð samþykktina á fundi 30. október 2008. 

Hafa kærendur skotið samþykkt byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan er getið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að aðalútsýni úr íbúð þeirra sé til sjávar, út um tvo glugga í vesturátt út á Faxaflóann, þar sem þau njóti sólarlagsins á vissum árstímum.  Þetta útsýni myndi skerðast verulega ef hin kærða framkvæmd næði fram að ganga.  Útsýnið sé stór hluti af kostum íbúðarinnar, sem sé risíbúð, og ein af ástæðum þess að kærendur hafi á sínum tíma fest kaup á henni.  Ljóst sé að skerðing á útsýni muni lækka söluverð íbúðarinnar verulega.  Þó svo að hið kærða svalaskýli verði úr gleri telji kærendur ekki að það muni minnka skerðingu útsýnisins. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að komið hafi verið til móts við athugasemdir kærenda eftir að byggingarleyfisumsókn hafi verið grenndarkynnt.  Þannig hafi glerhýsið verið lækkað í tvo metra fremst og það dregið inn fyrir innri brún útveggjar, þannig að útveggir hússins/svalahandriðsins muni standa um 20 cm utar en glerveggirnir.  Einnig hafi verið tekið fram að vanda þyrfti frágang nýrra svala þannig að þær myndu falla vel að byggingarstíl hússins og að frágangur glerhýsis yrði fínlegur og færi húsinu vel.  Fallast megi á að svalaskýlið hafi áhrif á útsýni frá íbúð kærenda að Neshaga 12 að hluta, en þó sé ljóst af myndum að eftir sem áður sé mjög fallegt útsýni úr íbúðinni.

Það sé hlutverk skipulagsyfirvalda að tryggja heildarhagsmuni og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun verði að ræða vegna framkvæmda á annarri eign.  Útsýni sé ekki sjálfgefið og taki breytingum eftir því sem borgin þróist.  Því megi alltaf búast við því að einhver skerðing verði á útsýni þegar byggð séu ný hús eða þegar byggt sé við hús sem fyrir séu.  Telja verði að hagsmunir byggingarleyfishafa af því að byggja ofan á svalir sínar á þann hátt sem samþykkt hafi verið séu mun meiri en hagsmunir kærenda vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar.  Þá sé minnt á að réttur íbúa til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög. 

Sú málsástæða að svalaskýlið muni rýra verðmæti eignar kærenda sé órökstudd og vandséð hvernig verðgildi eignar þeirra rýrni vegna svalaskýlisins.

Kröfu um ógildingu sé því mótmælt enda ekkert komið fram í málinu sem bendi til þess að byggingarleyfið sé háð annmörkum. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að íbúar að Neshaga 14 hafi glímt við lekavandamál í meira en áratug sem reynt hafi verið að koma í veg fyrir en ekki tekist.  Fjölmargir fagmenn hafi komið að framkvæmdum og telji þeir ljóst að lekinn stafi af svölum á íbúð byggingarleyfishafa sem verði ekki stöðvaður nema með byggingu yfir svalirnar.  Því hafi verið ákveðið að sækja um leyfi til svalabyggingarinnar sem auk þess myndi nýtast byggingarleyfishafa og fjölskyldu hans vel.  Benda megi á fasteignina að Neshaga 16 en þar hafi verið byggt yfir svalir fyrir nokkrum árum.

Byggingarleyfishafi lýsi undrun og óánægju vegna kröfu kærenda þar sem því sé haldið fram að hin umdeilda bygging muni valda þeim útsýnisskerðingu og fjártjóni.  Tilgreini kærendur sérstaklega að byggingin muni spilla útsýni út Faxaflóann úr tveimur gluggum til vesturs.  Því sé til að svara að í íbúð þeirra sé einungis einn gluggi sem snúi til vesturs, hinn tilheyri gangi milli hæða og sé byggingarleyfishafa til efs að þau noti þann glugga til þess að njóta sólarlagsins.  Þessi eini gluggi íbúðar þeirra er snúi í vestur sé á herbergi barna þeirra og því ekki mikið notaður til að njóta sólarlagsins.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 29. maí 2009 og hitti fyrir kærendur máls þessa, byggingarleyfishafa og fulltrúa byggingaryfirvalda.  

Niðurstaða:  Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu byggingaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja að það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðar breytist til mikilla muna við tilkomu hinnar umdeildu framkvæmdar.  Má af þessum sökum fallast á að ekki hafi verið skylt að ráðast í gerð deiliskipulags vegna hennar.

Kærendur halda því fram að með hinu kærða byggingarleyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra vegna útsýnis- og birtuskerðingar.  Þegar litið er til þess að grenndaráhrif framkvæmdarinnar hafa hvorki áhrif af svölum né úr stofu kærenda, heldur eingöngu lítillega í svefnherbergjum, verður ekki fallist á að umdeild bygging hafi slík grenndaráhrif að leiða eigi til ógildingar hins kærða byggingarleyfis.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. október 2008 um að veita leyfi til byggingar svalaskýlis og svala yfir þaki annarrar hæðar hússins nr. 14 við Neshaga.  

__________________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________   ______________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

67/2007 Frostaþing

Með

Ár 2009, föstudaginn 12. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 67/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 25. janúar 2007 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 12 við Frostaþing í Kópavogi og til vara á afturköllun byggingarfulltrúans, dags. 9. júlí 2007, á fyrri ákvörðun um að fella byggingarleyfi úr gildi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. júlí 2007, er barst nefndinni samdægurs, kærir Sigurbjörn Þorbergsson hdl., f.h. G og G, lóðarhafa Frostaþings 10 í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 25. janúar 2007 að veita leyfi til að reisa einbýlishús á lóðinni nr. 12 við Frostaþing.  Ákvörðunin var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 13. febrúar 2007.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Til vara er þess krafist að afturköllun byggingarfulltrúans í Kópavogi, sem tilkynnt var með bréfi, dags. 9. júlí 2007, á fyrri ákvörðun um að fella byggingarleyfi úr gildi verði ógilt.  Jafnframt gerðu kærendur þá kröfu að kveðinn yrði upp úrskurður um stöðvun framkvæmda en þar sem þeim framkvæmdum sem einkum er um deilt í málinu var að mestu lokið er kæra barst nefndinni þótti ekki tilefni til að taka afstöðu til þeirrar kröfu.

Málavextir:  Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 16. maí 2006 var tekið fyrir erindi lóðarhafa að Frostaþingi 12 um leyfi til að byggja hús út fyrir byggingarreit til norðurs, austurs og suðurs, um 1,0-1,7 m, aðkomuhæð hússins yrði hækkuð um 0,18 m og að heimilt yrði að hækka húsið um 9 cm, þ.e. húsið færi 9 cm upp fyrir mestu leyfilegu hæð samkvæmt skipulagsskilmálum.  Var ákveðið að senda málið í kynningu til lóðarhafa Frostaþings 10, 11, 13 og 15, Fróðaþings 24 og Dalaþings 15.  Málið var kynnt sem útfærsla deiliskipulags og var á skýringarmynd m.a. sýndur stoðveggur er lægi þvert á lóðarmörk.  Engar athugasemdir bárust við tillöguna og á fundi skipulagsnefndar hinn 4. júlí 2006 var hún samþykkt sem og á fundi bæjarráðs hinn 13. júlí s.á.  Mun auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags ekki hafa verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.

Á fundi byggingarfulltrúans í Kópavogi hinn 25. janúar 2007 var veitt leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 12 við Frostaþing og staðfesti bæjarstjórn þá ákvörðun á fundi sínum hinn 13. febrúar s.á.

Með umsókn, dags. 18. maí 2007, sótti lóðarhafi Frostaþings 12 um leyfi til að reisa veggi á norður- og austurmörkum lóðar sinnar auk breytinga á útitröppum og var umsóknin samþykkt af byggingarfulltrúa hinn 31. maí 2007.  Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 28. júní s.á., var fyrrgreindum lóðarhafa tilkynnt að við afgreiðslu málsins hefði láðst að leggja fram samþykki lóðarhafa Frostaþings 10 og í ljósi þessara mistaka væri samþykkt leyfisins frá 31. maí 2007 felld úr gildi.  Nokkru síðar, eða með bréfi, dags. 9. júlí 2007, tilkynnti byggingarfulltrúi lóðarhafa Frostaþings 12 að komið hefði í ljós að framangreind afgreiðsla hefði verið á misskilningi byggð og væri hún af þeim sökum afturkölluð með vísan til 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jafnframt sagði svo í bréfinu:  „Vakin er athygli yðar á því hér með að lóðarhafi að Frostaþingi 10 telur að á rétti sínum hafi verið hallað við samþykkt byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi að Frostaþingi 12.  Af hans hálfu er því haldið fram að ekki hafi komið fram við grenndarkynningu að stoðveggur yrði á lóðarmörkum, en slíkir veggir eru háðir samþykki annarra lóðarhafa.  Í umsókn um byggingarleyfi kom ekki fram að sótt væri um stoðvegg á lóðarmörkum, en slíkir veggir koma ekki fram á deiliskipulagi.“

Hafa kærendur kært áðurgreindar ákvarðanir til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja á því að hið kærða byggingarleyfi samræmist ekki ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem umræddur veggur sé ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag svæðisins.  Í skipulagsskilmálum skuli, sbr. ákvæði 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, kveða m.a. á um byggingarmagn á lóð og frágang lóða og lóðamarka en í skipulagi sé hvergi minnst á umræddan stoðvegg á lóðamörkum.  Nái byggingarleyfið til hans beri að fella það úr gildi þar sem veggurinn sé ekki í samræmi við deiliskipulag.

Jafnframt sé á því byggt að byggingarteikningar stangist á við ákvæði 20. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þar sem téður stoðveggur sé ekki málsettur og hafi því ekki verið möguleiki fyrir kærendur að átta sig á stærð hans og umfangi.  Hafi byggingarfulltrúa borið að synja um útgáfu leyfisins þar sem teikningar hafi ekki verið í samræmi við tilvitnuð ákvæði.

Byggingarleyfið sé ennfremur í andstöðu við 1. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðar.  Um sé að ræða stoðvegg sem rísi á lóðarmörkum, um þriggja metra háan mælt frá yfirborði lóðar kærenda.  Hann sé aðeins í um þriggja metra fjarlægð frá stofuglugga kærenda og rísi hærra en gólfflötur í stofu á efri hæð.  Því sé um verulega skerðingu á gæðum húseignar kærenda að ræða.  Girðing á mörkum lóða sé háð samþykki beggja lóðarhafa og ekki verði gerðar minni kröfur til stoðveggja.  Hafi kærendur aldrei samþykkt slík mannvirki á lóðamörkum.  Byggingarfulltrúa hafi borið að synja um útgáfu leyfis þar sem samþykki hafi ekki legið fyrir.

Um kærufrest sé byggt á því að kærendum hafi ekki verið ljóst að leyfi fyrir slíkum vegg hefði verið veitt fyrr en hann hafi verið reistur, síðustu vikuna í júní og í byrjun júlí 2007.

Krafa um að felld verði úr gildi afturköllun byggingarfulltrúa á fyrri ákvörðun sé á því byggð að afturköllunin sé ekki í samræmi við ákvæði 25. gr. stjórnsýslulaga en ekki hafi verið haldið fram að um ógildanlega ákvörðun sé að ræða.  Hafi umrædd ákvörðun verulega íþyngjandi áhrif fyrir kærendur.  Verði að telja kærendur aðila máls í samræmi við meginreglu stjórnsýslulaga, enda hafi þeir lögmætra hagsmuna að gæta þar sem umrætt byggingarleyfi snúi m.a. að mannvirki á mörkum lóðar þeirra.

Ekki hafi verið sýnt fram á að fyrri ákvörðun hafi verið byggð á röngum gögnum.  Að auki hafi málið ekki verið nægilega upplýst, sbr. ákvæði 10. gr. stjórnsýslulaga, svo taka mætti ákvörðunina.  Þá hafi verið brotinn andmælaréttur á kærendum en þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um meintan „misskilning“.  Sé vísað til ákvæða 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 í því sambandi.  Samræmist umþrætt ákvörðun hvorki ákvæðum stjórnsýslulaga né ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærendur taka fram að samkvæmt teikningum muni yfirborð lóðar þeirra hækka um ca. 90 cm frá núverandi ástandi.  Á móti sé gert ráð fyrir álíka háu handriði á umræddan vegg.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er þess aðallega krafist að kröfum kærenda verði vísað frá nefndinni.  Til vara er þess krafist að kröfum verði hafnað og til þrautavara að kröfum kærenda verði hafnað að hluta.

Samkvæmt 2. gr. reglugerðar um úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála sé kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda var kunnugt um þá samþykkt sem hann kæri.  Byggingarleyfi hafi verið samþykkt í janúar 2007 og nýtt deiliskipulag ári áður.  Kæra sé því of seint fram komin og í ljósi þess beri að vísa málinu frá nefndinni.

Þess sé krafist að kröfu um að byggingarleyfið verði fellt úr gildi verði hafnað en til vara að leyfið verði aðeins ógilt að því er varðar umdeildan stoðvegg á lóðamörkum.  Bent sé á að með kynningargögnum við grenndarkynningu hafi fylgt uppdráttur af fyrirhuguðu mannvirki að Frostaþingi 12.  Þar hafi mannvirkið verið sýnt og gerð grein fyrir hvað fælist í breytingunni.  Á uppdrættinum sé jafnframt gert grein fyrir frágangi á lóðamörkum en sérstaklega sé tilgreindur og sýndur stoðveggur við lóðamörk.  Engar athugasemdir hafi borist frá kærendum við kynninguna né hafi samþykkt deiliskipulagsins verið kærð.  Málsmeðferð við töku ákvörðunar hafi að öllu leyti verið í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997.  Byggingarleyfið hafi verið gefið út í samræmi við hið breytta deiliskipulag og sé því í fullu gildi samkvæmt 2. mgr. 43. gr. sömu laga.

Krafa kærenda um að fella úr gildi þá ákvörðun byggingarfulltrúa að afturkalla byggingarleyfi frá því í maí 2007 sé á misskilningi byggð auk þess sem þeir eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta vegna þeirrar ákvörðunar.  Hinn 21. maí 2007 (sic) hafi byggingarfulltrúi gefið út leyfi fyrir stoðveggjum á austur- og norðurmörkum lóðarinnar Frostaþing 12.  Í framhaldi af kvörtun kærenda hafi útgáfa leyfisins verið afturkölluð en um mistök hafi verið að ræða þar sem byggingarleyfið frá 21. maí 2007 (sic) hafi ekki tekið til þess stoðveggjar sem kvörtun kærenda hafi beinst að, þ.e. á lóðamörkum Frostaþings 10 og 12, heldur að stoðveggjum á austur- og norðurmörkum lóðarinnar, sem ekki snúi að lóð kærenda.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi bendir á að leyfi það er afturkallað hafi verið af hálfu byggingarfulltrúi varði stoðveggi á lóðarmörkum að opnum svæðum er tilheyri Kópavogsbæ, en ekki stoðvegg á lóðamörkum Frostaþings 10 og 12. Stoðveggur á lóðarmörkum hafi verið reistur í maí og júní og verið fullbúinn í byrjun júlí 2007.

Teikningar hafi verið lagðar fram til skipulagsnefndar 5. mars 2006.  Þá hafi hæðarkóti fyrir neðri hæð Frostaþings 10 verið 100,20 skv. hæðarblaði tæknideildar Kópavogsbæjar.  Umræddur stoðveggur sé í kóta 100,90 og hæðarmismunur því 70 cm.  Í mars 2007 hafi lóðarhafi Frostaþings 10 fengið samþykktar teikningar þar sem hæðarkóti neðri hæðar sé 98,80, þ.e. 140 cm neðar en skilmálar segi til um, og hæðarmismunur því orðinn 210 cm.  Efri brún stoðveggjarins sé því 210 cm fyrir ofan gólfflöt neðri hæðar Frostaþings 10 og standi 10 cm inn á lóð Frostaþings 12. 

Þá sé bent á að kærendum hafi allan tímann verið fullkunnugt um stoðvegginn á lóðamörkunum og hafi þeir m.a. nefnt við arkitekt hússins að Frostaþingi 12 í apríl 2007 að veggurinn væri fyrirferðarmikill.  Hafi lóðarhöfum Frostaþings 10 staðið til boða að skoða aðra mögulega útfærslu.  Telji byggingarleyfishafi sig hafa öll tilskilin leyfi fyrir framkvæmdunum, teikningar hafi verið grenndarkynntar og engar athugasemdir borist.

Andsvör kærenda vegna málsraka byggingarleyfishafa:  Kærendur taka fram að húsið að Frostaþingi 10 fari ekki upp fyrir leyfilega hæð.  Hins vegar sé byggt niður fyrir hæðarlínu, en það sé ekki í andstöðu við byggingarreglugerð.  Aldrei hafi verið samþykkt að reisa mætti vegg á lóðamörkum Frostaþings 10 og 12.  Í greinargerð með skipulagsbreytingu hafi einungis verið fjallað um að byggt væri út fyrir byggingarreit en hvergi minnst á umræddan stoðvegg.  Vísað sé til ákvæða gr. 5.4.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Þar sem ekki sé getið um téðan stoðvegg í greinargerð með tillögunni geti samþykki á skipulagstillögunni ekki falið í sér samþykki á byggingu hans. 

———–

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í máli þessu sem ekki verða rakin nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi með óformlegum hætti. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti leyfis byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 25. janúar 2007 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 12 við Frostaþing.  Snýr ágreiningsefnið fyrst og fremst að stoðvegg er liggur við norðurmörk lóðar kærenda, þ.e. á mörkum lóðanna nr. 10 og 12 við Frostaþing.

Af hálfu Kópavogsbæjar er aðallega krafist frávísunar málsins á þeirri forsendu að kærufrestur hafi verið liðinn er kæra barst úrskurðarnefndinni.  Þá hefur byggingarleyfishafi haldið því fram að kærendum máls þessa hafi verið kunnugt um fyrirhugaða framkvæmd í apríl 2007. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er frestur til að skjóta máli til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á.  Ekki nýtur við gagna í málinu um það hvenær kærendum mátti fyrst vera kunnugt um hæð og umfang stoðveggjar við mörk lóðanna.  Þykir rétt, m.a. vegna óvissu um það hvenær gengið var frá skjólvegg á brún stoðveggjarins og með hliðsjón af efni bréfs byggingarfulltrúa til byggingarleyfishafa frá 9. júlí 2007, að fallast á að kærufrestur hafi ekki verið liðinn þegar kæra barst nefndinni.  Verður kröfu um frávísun því hafnað og málið tekið til efnislegar úrlausnar.

Á svæðinu Vatnsendi-Þing í Kópavogi er í gildi deiliskipulag frá árinu 2005.  Samkvæmt því er heimilt á lóðinni að Frostaþingi 12 að byggja einbýlishús á einni hæð auk kjallara.  Í almennum ákvæðum fyrir einbýlishús, raðhús og parhús á reit 1, er gilda m.a. fyrir lóðirnar að Frostaþingi 10 og 12, segir í lið 3c um frágang lóða að öll stöllun á lóð skuli gerð innan lóðar í beinni línu milli uppgefinna hæðartalna nema annað sé tekið fram eða um annað semjist við lóðarhafa aðliggjandi lóða.  Komi upp ágreiningur um frágang á sameiginlegum lóðamörkum skuli hlíta úrskurði byggingarnefndar um lausn málsins.  Flái við lóðamörk skuli að jafnaði ekki vera brattari en 1:2.  Þá segir enn fremur í lið 3d að stoðveggir og skábrautir í bílakjallara skuli vera í samræmi við skilmála skipulagsins (sérákvæði) og skuli sýna á byggingarnefndarteikningum.  Stoðveggir séu hluti af hönnun húsa og skuli efni og yfirbragð vera í samræmi við þau. 

Úrskurðarnefndin telur með vísan til ofangreinds að túlka beri skilmála skipulagins á þann veg að þar sé gert ráð fyrir stoðveggjum á lóðamörkum.  Er þar ekki gerð krafa um að stoðveggir séu sýndir á skipulagsuppdráttum en slíka veggi þarf hins vegar að sýna á byggingarnefndarteikningum.  Bar því ekki nauðsyn til að sýna eða geta sérstaklega um hinn umdeilda stoðvegg í skipulagi eða að grenndarkynna áform um byggingu hans og verður ekki fallist á að veggurinn hafi verið reistur í andstöðu við gildandi deiliskipulag. 

Fyrir liggur að hæðarmunur lóðanna að Frostaþingi 10 og 12 er meiri en orðið hefði að óbreyttu skipulagi en bæði kærendur og eigandi Frostaþings 12 fengu samþykktar breytingar á hæðarkótum á lóðum sínum.  Var samþykkt breyting á hæðarkóta neðri hæðar húss kærenda að Frostaþingi 10 þannig að hann yrði 98,80 í stað 100,20.  Að auki var samþykkt hækkun á aðkomuhæð Frostaþings 12 um 18 cm, en þeirri hækkun mótmæltu kærendur ekki.  Þótt fallast megi á að umdeildur veggur sé hár þá er hann í samræmi við skipulag með áorðnum breytingum.  Veggurinn stendur allur innan marka lóðarinnar nr. 12 og er hann sýndur og málsettur á samþykktum byggingarnefndarteikningum líkt og almennir skilmálar skipulagsins gera ráð fyrir.  Verður því ekki fallist á að byggingarleyfi hússins að Frostaþingi 12 fari gegn skilmálum deiliskipulags hvað umræddan vegg varðar og verður það því ekki fellt úr gildi af þeim sökum.

Kærendur telja ennfremur að byggingarleyfið sé í andstöðu við ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar og að ekki skuli gera vægari kröfur til stoðveggja en til girðinga á lóðamörkum.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Umrætt ákvæði tekur til girðinga en ekki stoðveggja.  Auk þess er beinlínis gert ráð fyrir því í 2. lið tilvitnaðs ákvæðis að kveðið sé á um það í skipulagi að girt sé með tilteknum hætti og verður að skilja ákvæðið svo að víkja megi frá skilyrðum þess í skipulagi.  Er áður rakið hvernig gerð er grein fyrir stöllun lóða, stoðveggjum o.fl. í gildandi skipulagi og ganga þau ákvæði framar ákvæðinu í 1. lið gr. 76 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.     

Þá hafa kærendur krafist þess til vara að afturköllun byggingarfulltrúans í Kópavogi, sem tilkynnt var með bréfi, dags. 9. júlí 2007, á fyrri ákvörðun um að fella byggingarleyfi úr gildi verði ógilt.  Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að umrætt byggingarleyfi varði stoðveggi á norður- og austurmörkum lóðarinnar að Frostaþingi 12, sem ekki snúi að lóð kærenda.  Verður ekki séð að gerð þeirra raski svo lögvörðum hagsmunum kærenda að þeir eigi rétt á að fá úrlausn um lögmæti umræddrar afturköllunar, sbr. 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997.  Tekur úrskurðarnefndin því ekki afstöðu til þess hvort hin kærða afturköllun á fyrri afturköllun hafi verið lögmæt heldur verður þessum kröfulið vísað frá.

Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.   

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.  

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 25. janúar 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 13. febrúar 2007, um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 12 við Frostaþing í Kópavogi.

Vísað er frá varakröfu kærenda um ógildingu á afturköllun byggingarfulltrúans í Kópavogi, dags. 9. júlí 2007, á fyrri ákvörðun um að fella byggingarleyfi úr gildi.

__________________________
 Hjalti Steinþórsson

_____________________________    ____________________________
       Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson 

des 22
Love0

26/2007 Unubakki

Með

Ár 2009, þriðjudaginn 19. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 26/2007, kæra á afgreiðslu bæjarráðs Sveitarfélagsins Ölfuss frá 8. mars 2007 um að synja að svo stöddu umsókn um breytta notkun hússins að Unubakka 24 í Þorlákshöfn og uppsetningu tveggja ósontanka að Unubakka 26-28.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. mars 2007, er barst nefndinni hinn 30. sama mánaðar, kærir Sigurbjörn Magnússon hrl., f.h. Lýsis hf., lóðarhafa lóðanna að Unubakka 24 og 26-28 í Þorlákshöfn, þá afgreiðslu bæjarráðs Sveitarfélagsins Ölfuss frá 8. mars 2007 að synja að svo stöddu umsókn Lýsis hf. um breytta notkun hússins að Unubakka 24 og uppsetningu ósontanka að Unubakka 26-28. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Með bréfi kæranda máls þessa til skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 25. ágúst 2006, var óskað eftir heimild til að setja upp þvottatanka við þurrkverksmiðju kæranda.  Sagði í bréfinu að um væri að ræða viðurkenndan búnað til að eyða lykt.  Þá sagði ennfremur að óskað væri eftir bráðabirgðaleyfi til 18 mánaða á meðan bygging nýrrar verksmiðju stæði yfir.  Var umsókn kæranda tekin til umfjöllunar á fundum skipulags-, byggingar- og umhverfisnefndar sveitarfélagsins hinn 2., 18. og 31. október 2006 og 19. desember s.á. án þess að umsóknin væri afgreidd.  Á fundi nefndarinnar hinn 16. janúar 2007 var eftirfarandi fært til bókar:  „Mál fyrir Unubakka 26-28, uppsetning á ósontönkum og breytingar á Unubakka 24, rædd.  Fyrir liggja teikningar af Unubakka 26-28, byggingum og afstöðumynd og af innra skipulagi, breytingar á Unubakka 24.  Starfleyfisveitingin er í vinnslu hjá lögmanni sveitarfélagsins.  Afgreiðsla á þeim málum er varða starfsemi Lýsis, hausaþurrkun og þá leyfi fyrir uppsetningu á ósontönkum og breytingar á Unubakka 24, verður tekin fyrir á fundi bæjarstjórnar 25. janúar n.k. til afgreiðslu.“  Á fundi bæjarstjórnar hinn 25. janúar 2007 var eftirfarandi fært til bókar:  „Á fundi skipulags-, byggingar- og umhverfisnefndar þann 16. janúar sl. tók nefndin fyrir erindi Lýsis hf. um breytta notkun á Unubakka 24 og uppsetningu á tveimur ósontönkum við Unubakka 26-28.  Bæjarstjórn felur lögmanni sveitarfélagsins að skila áliti um hvort þörf sé á deiliskipulagi fyrir umrætt svæði áður en framkvæmdir verði heimilaðar.  Þá er lögmanni sveitarfélagsins einnig falið að kanna hvort fyrirhugaðar framkvæmdir séu í samræmi við gildandi aðalskipulag svæðisins.“  

Á fundi bæjarráðs hinn 8. mars 2007 var fjallað um umsókn kæranda og samþykkti meirihluti ráðsins eftirfarandi bókun:

„Erindi Lýsis hf. um breytta notkun á Unubakka 24 og uppsetningu á tveimur ósontönkum við Unubakka 26-28 var tekin fyrir í bæjarstjórn síðast þann 25. janúar sl.  Á þeim fundi var lögmanni sveitarfélagsins falið að skila áliti sínu um hvort þörf væri á deiliskipulagi fyrir umrætt svæði áður en framkvæmdir yrðu heimilaðar.  Þá var lögmanni sveitarfélagsins einnig falið að kanna hvort fyrirhugaðar framkvæmdir væru í samræmi við gildandi aðalskipulags svæðisins.  Álit lögmanns sveitarfélagsins hefur verið lagt fram til bæjarstjórnar.

Að íhuguðu máli þá hafnar bæjarráð Ölfuss að svo stöddu framkominni umsókn Lýsis hf. um breytta notkun á Unubakka 24 og uppsetningu á tveimur ósontönkum við Unubakka 26-28.

Bæjarráð bendir á þá meginreglu sem orðuð er í 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 (sbl) og mælir fyrir um að skylt er að gera deiliskipulag fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Sú heimild sem fram kemur í 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. (sbl) þess efnis að sveitarstjórn getur heimilað framkvæmdir á þegar byggðum svæðum, þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag, að undangenginni grenndarkynningu, er undanþága frá þessari meginreglu.

Bæjarráð bendir á að sú málsmeðferð að láta fara fram deiliskipulag áður en byggingarleyfi er gefið út í þegar byggðu hverfi er mun vandaðri málsmeðferð en sú að láta fara fram grenndarkynningu.  Tryggir sú leið því betur að nágrönnum og hagsmunaaðilum sé gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum. Hins vegar er gerð deiliskipulags þyngra í vöfum og tímafrekara en grenndarkynning.

Bæjarráð bendir á að málefni Lýsis hf. hafa verið mikið í umræðu í sveitarfélaginu.  Þá hafa sveitarfélaginu borist kvartanir um ólykt frá starfsemi verksmiðju Lýsis hf, vegna þessara kvartana verður að telja að útgáfa byggingarleyfis geti haft áhrif á fleiri aðila en hægt er að flokka sem nágranna skv. grenndarkynningu.

Bæjarráð metur það sem svo að hagsmunir íbúa sveitarfélagsins á að fá að koma sjónarmiðum sínum á framfæri vegi þyngra en hagsmunir Lýsis á því að fá skjótari úrlausn sinna mála.

Bæjarráð bendir Lýsi hf. á ákvæði 2. ml. 1. mgr. 23. gr. sbl er mælir fyrir um að framkvæmdaraðila er heimilt að gera tillögu til sveitarstjórnar að deiliskipulagi.“

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er krafist ógildingar á ofangreindri afgreiðslu bæjarráðs og því m.a. haldið fram að vandséð sé nauðsyn á gerð deiliskipulags vegna fyrirhugaðra framkvæmda.  Telji kærandi það vera meginreglu að veita beri lóðarhafa byggingarleyfi í samræmi við umsókn hans sé hún í samræmi við gildandi skipulags- og byggingarlöggjöf og skipulag viðkomandi svæðis.  Þá standist ekki afgreiðslan þar sem hún geri ráð fyrir að deiliskipulag takmarkist eingöngu við lóð kæranda en túlka verði úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarlaga á þann veg að deiliskipulag skuli ná yfir stærra svæði. 

Málsrök Sveitarfélagsins Ölfuss:  Af hálfu sveitarfélagsins er kröfum kæranda hafnað og því m.a. haldið fram að framkvæmdir þær sem kærandi óski eftir séu þess eðlis að gera þurfi deiliskipulag, grenndarkynning sé ekki nægileg.  Byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Lögfest sé því sú meginregla að byggingarleyfi verið ekki gefin út nema í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Með því að benda kæranda á heimild til að gera tillögu að deiliskipulagi sé fyrirtækinu gefið færi á að koma með tillögur eða hefja viðræður um gerð deiliskipulags fyrir svæðið.

———-

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök máli sínu til stuðnings sem ekki verða reifuð hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var á fundi skipulags-, byggingar- og umhverfisnefndar hinn 16. janúar 2007 bókað að umsókn um uppsetningu ósontanka á lóð kæranda og breytingar að Unubakka 24 yrði tekin til afgreiðslu á fundi bæjarstjórnar 25. sama mánaðar.  Á þeim fundi fól bæjarstjórn lögmanni sveitarfélagsins að skila áliti um hvort þörf væri á deiliskipulagi fyrir umrætt svæði áður en framkvæmdir yrðu heimilaðar ásamt því að kanna hvort fyrirhugaðar framkvæmdir væru í samræmi við gildandi aðalskipulag.  Að áliti þessu fegnu afgreiddi bæjarráð umsókn kæranda og hafnaði henni að svo stöddu.  Verður að skilja bókun ráðsins svo að það hafi talið að vinna þyrfti tillögu að deilskipulagi í tilefni af umsókn kæranda.

Í  2. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að byggingarnefnd fjalli um byggingarleyfisumsóknir sem berist og álykti um úrlausn þeirra til viðkomandi sveitarstjórnar.  Þá segir í 2. mgr. 39. gr. laganna að nefndinni sé skylt að rökstyðja afgreiðslu á erindum sem henni berast og að ákvarðanir nefndarinnar skuli leggja fyrir sveitarstjórn til afgreiðslu.

Fyrir liggur að skipulags-, byggingar- og umhverfisnefnd ályktaði aldrei um umsókn kæranda heldur tók bæjarráð ákvörðun í málinu án þess að fyrir lægi rökstudd ályktun nefndarinnar um úrlausn þess.  Er þessi málsmeðferð andstæð tilvitnuðum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um meðferð byggingarleyfisumsókna.  Þar við bætist að með hinni kærðu ákvörðun bæjarráðs var umsókn kæranda hafnað að svo stöddu án þess að gerð væri grein fyrir því með skýrum hætti við hvað væri átt. 

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi hinnar kærðu afgreiðslu áfátt en auk þess skorti á að hún væri fyllilega skýr að efni til.  Þykja þessir annmarkar svo verulegir að leiða eigi til ógildingar og verður hin kærða afgreiðsla því felld úr gildi.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Afgreiðsla bæjarráðs Sveitarfélagsins Ölfuss frá 8. mars 2007, um að synja að svo stöddu umsókn um breytta notkun hússins að Unubakka 24 og uppsetningu ósontanka að Unubakka 26-28, er felld úr gildi. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________      _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Aðalheiður Jóhannsdóttir

 
 
 

des 22
Love0

23/2006 Lónsbraut

Með

Ár 2009, fimmtudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 23/2006, kæra á ákvörðunum skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 6. október 2004, 3. nóvember 2004, 8. desember 2004, 15. júní 2005 og 10. ágúst 2005 um að veita byggingarleyfi fyrir endurbyggingu og breytingum á bátaskýlum á lóðunum nr. 52, 54, 60, 64 og 68 við Lónsbraut í Hafnarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. mars 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir E, eigandi bátaskýlis nr. 58 við Lónsbraut, Hafnarfirði, þær ákvarðanir skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 6. október 2004, 3. nóvember 2004, 8. desember 2004, 15. júní 2005 og 10. ágúst 2005 um að veita byggingarleyfi fyrir endurbyggingu og breytingum á bátaskýlum á lóðunum nr. 52, 54, 60, 64 og 68 við Lónsbraut í Hafnarfirði.  Staðfesti bæjarstjórn veitingu byggingarleyfanna fyrir Lónsbraut 60 og 68 hinn 7. mars 2006.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærðu byggingarleyfi verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á þeim tíma er hinar kærðu ákvarðanir voru teknar var í gildi deiliskipulag fyrir suðurhöfn Hafnarfjarðar frá árinu 2000 er tekur til umrædds svæðis.  Í skilmálum deiliskipulagsins kemur m.a. fram að hæð bátaskýla við Lónsbraut megi vera samræmi við þau nýjustu sem standi austast á svæðinu og að heimilt sé að hækka sökkla þeirra skýla sem lægst standa um allt að 1,5 metra vegna sjávarhæðar. 

Hinn 6. október 2004 samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi Hafnarfjarðar umsókn er fól m.a. í sér hækkun bátaskýlis að Lónsbraut 64 um 1,5 metra.  Var sú ákvörðun staðfest í skipulags- og byggingarráði hinn 7. mars 2005.  Þá tók hann fyrir og samþykki á afgreiðslufundi sínum hinn 3. nóvember 2004 umsókn vegna Lónsbrautar 52 um leyfi til að lengja hús um 1,0 metra og hækka það um 80 sentimetra.  Staðfesti skipulags- og byggingarráð þá ákvörðun hinn 7. mars 2005.  Skipulags- og byggingarfulltrúi samþykkti hinn 21. desember 2005 breytingu á því leyfi er fól í sér hækkun skýlisins um 25 sentimetra.  Var sú ákvörðun lögð fram á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 6. janúar 2006 og staðfest í bæjarstjórn hinn 10. janúar s.á.  Ennfremur var samþykkt umsókn um hækkun og viðbyggingu bátaskýlis að Lónsbraut 54, til samræmis við hús nr. 52, á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 8. desember 2004.  Skipulags- og byggingarráð staðfesti erindið hinn 7. mars 2005. Hinn 15. júní 2005 samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir endurbyggingu og stækkun bátaskýlis að Lónsbraut 60.  Var sú afgreiðsla lögð fram á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 24. febrúar 2006 og staðfesti bæjarstjórn afgreiðsluna hinn 7. mars s.á. Hinn 10. ágúst 2005 samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi Hafnarfjarðar umsókn um leyfi fyrir endurbyggingu og stækkun bátaskýlis að Lónsbraut 68.  Skipulags- og byggingarráð staðfesti afgreiðsluna hinn 24. febrúar 2006 og bæjarstjórn hinn 7. mars s.á. 

Kærandi máls þessa skaut veitingu byggingarleyfa varðandi greind bátaskýli til úrskurðarnefndarinnar í lok árs 2005, sem vísaði málinu frá hinn 9. febrúar 2006 með vísan til þess að lokaákvörðun hefði ekki verið tekin um veitingu þeirra þar sem á skorti að bæjarstjórn Hafnarfjarðar hefði staðfest umdeild leyfi. 

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína þeim rökum að búið sé að hækka sökkla umdeildra bygginga verulega og stefni í að mænishæð þeirra verði allt að 2,5 – 3,0 metrum hærri en skýli kæranda og séu þau í engu samræmi við hæðir annarra skýla á svæðinu og gildandi deiliskipulag.  Kærandi hafi átt í vandræðum vegna aur- og vatnsflæðis að skýli sínu, sem hann hefði vænst að úr rættist þegar Lónsbrautin yrði hönnuð og lögð lægra en nú sé með hliðsjón af ákvarðaðri hæð bátaskýlanna í gildandi skipulagi.  Umræddar byggingar skemmi heildarsvip svæðisins vegna hæðar sinnar en auk þess sé þakhalli skýlisins að Lónsbraut 52 í engu samræmi við þakhalla annarra skýla. 

Málsrök bæjaryfirvalda:  Bæjaryfirvöld benda á að eigendur sumra bátaskýla á svæðinu hafi nýtt sér heimild í skipulagsskilmálum um að hækka gólf skýlanna um 1,5 metra og hafi skýlunum þá verið lyft til að gæta samræmis í þakhalla annarra skýla.  Á gildandi mæliblaði fyrir umrætt svæði sé gólfkóti greindur á einum stað 3,9 metrar sem gildi fyrir öll skýlin og sé kótinn miðaður við að gólf skýlanna sé yfir stórstreymi. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi Lónsbrautar 68 bendir á að hann hafi byggt skýlið í góðri trú en byggingaryfirvöld hafi stimplað teikningar af skýli hans.  Byggingarleyfishafi bátaskýlis að Lónsbraut 54 tekur fram að aðeins sé búið að byggja sökkul og því hvorki komin gólfhæð né mænishæð á húsið svo óljóst sé hvað verið sé að kæra.  Hafi alfarið verið farið að reglum og leyfum hvað varði byggingu hússins.  Öðrum byggingarleyfishöfum var veitt færi á að tjá sig en ekki liggja fyrir í málinu athugasemdir þeirra. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi í tilefni af fyrra kærumáli um sama efni. 

Niðurstaða:  Kærandi ber fyrst og fremst fyrir sig að með hinum kærðu byggingarleyfum sé vikið frá gildandi skipulagi um gólfhæð umræddra bátaskýla sem hafa muni áhrif á mótun aðkomu að skýlunum sem verði hærri en ella hefði orðið. 

Sveitarstjórn skal afgreiða byggingarleyfisumsóknir, sbr. t.d. 2. mgr. 38. gr., 2. mgr. 39. gr. og 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum verður ekki ráðið að afgreiðslur skipulags- og byggingarfulltrúa frá 6. október, 3. nóvember og 8. desember 2004 á umsóknum um byggingarleyfi vegna Lónsbrautar 52, 54 og 64 hafi verið staðfestar í bæjarstjórn.  Af þessum ástæðum hafa greind byggingarleyfi ekki hlotið lögboðna meðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og verður því að vísa kærumáli þessu frá úrskurðarnefndinni hvað umdeild leyfi varðar, með skírskotun til 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þar sem lokaákvörðun hefur ekki verið tekin um veitingu byggingarleyfanna. 

Deiliskipulag það er í gildi var er umdeild byggingarleyfi varðandi bátaskýlin að Lónsbraut 60 og 68 voru veitt þykir að ýmsu leyti óljóst að því er tekur til heimilaðrar hæðar skýlanna og hæðarsetningar þeirra í landi.  Á skipulagsuppdrætti er ekki að finna upplýsingar um landhæð eða hæðarsetningu gólfplötu umræddra skýla.  Í greinargerð skipulagsins segir um yfirbragð bygginga á svæðinu í kafla 5.2 að þakform þeirra sé bundið núverandi A-formi en heimilt verði að hækka þau skýli sem lægst standi í landi um allt að 1,5 m vegna sjávarhæðar.  Þar segir þar ennfremur: „Hæð skýlanna sjálfra má vera skv. þeim nýjustu austast á svæðinu.“ 

Af greindum upplýsingum og fyrirliggjandi gögnum verður ekki ráðið með afdráttarlausum hætti að greind byggingarleyfi hafi farið í bága við skipulag svæðisins.  Verður því ekki fallist á kröfu kæranda um ógidingu umræddra byggingarleyfa. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð:

Kæru vegna byggingarleyfisákvarðana skipulags- og byggingarfulltúa Hafnarfjarðar frá 6. október, 3. nóvember og 8. desember 2004 vegna bátaskýla við Lónsbraut 52, 54 og 64 er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Kröfu um ógilndingu ákvarðana skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 15. júní og 10. ágúst 2005 um veitingu byggingarleyfa vegna bátaskýla að Lónsbraut 60 og 68 er hafnað. 

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

_____________________________             ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

112/2008 Eyrarstígur

Með

Ár 2009, fimmtudaginn 26. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 112/2008, kæra á samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Fjarðabyggðar frá 12. nóvember 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. desember 2008, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar, kæra H og G, eigendur hússins að Eyrarstíg 2, Reyðarfirði, samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar frá 12. nóvember 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4.  Bæjarstjórn staðfesti þá afgreiðslu nefndarinnar hinn 20. nóvember 2008.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda.  Þar sem fyrir liggur að framkvæmdir við hina umdeildu bílgeymslu eru ekki hafnar og málið þykir nú nægjanlega upplýst til þess að taka það til endanlegs úrskurðar verður ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Kærumál þetta á sér nokkra forsögu.  Hinn 18. maí 2006 barst embætti byggingarfulltrúa Fjarðabyggðar umsókn frá eiganda hússins nr. 4 við Eyrarstíg á Reyðarfirði, m.a. um byggingu bílgeymslu á lóðinni.  Var samkvæmt umsókninni gert ráð fyrir að bílgeymslan yrði staðsett austan við húsið, um einn metra frá mörkum lóðarinnar  nr. 2 við Eyrarstíg, en á henni er bílgeymsla sem stendur fast að þeim.  Ákvað byggingarfulltrúi að grenndarkynna beiðnina þar sem ekki væri til deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Á fundi umhverfismálaráðs hinn 12. júlí 2006 var umsóknin tekin fyrir ásamt athugasemdum kærenda og var afgreiðslu málsins frestað.  Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi ráðsins hinn 26. júlí s.á. og var eftirfarandi fært til bókar:  „Nefndin hefur skoðað málið vandlega og veitir byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4.  Uppfylla þarf skilyrði um brunavarnir vegna fjarlægðar á milli húsa.  Nefndin telur að framkvæmdin skerði útsýni að mjög litlu leyti.  Þar sem bílgeymsla á lóð nr. 2 er byggð mjög nálægt lóðarmörkum lítur ráðið svo á að um gagnkvæman rétt til byggingar bílgeymslu sé að ræða við lóðarmörk.“ 

Framangreindri samþykkt umhverfismálaráðs skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði uppkveðnum hinn 8. mars 2007 felldi byggingarleyfið úr gildi með vísan til þágildandi ákvæða 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. 

Í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar var á fundi umhverfismálaráðs hinn 25. júlí 2007 eftirfarandi fært til bókar:  „1. Samþykktir byggingarfulltrúa … Eyrarstígur 4, … sækir um leyfi til að byggja bílskúr við austurhlið hússins.  Liður 1 samþykktur.“  Var fundargerð umhverfismálaráðs samþykkt á fundi bæjarráðs hinn 31. júlí 2007.  Samþykkt þessi var einnig kærð til úrskurðarnefndarinnar, sem með úrskurði uppkveðnum hinn 2. apríl 2008 felldi hana úr gildi sökum þess að undirbúningi hennar væri áfátt. 

Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 27. ágúst 2008 var enn á ný lögð fram umsókn um leyfi til að byggja bílskúr á lóðinni nr. 4 við Eyrarstíg og var samþykkt að grenndarkynna erindið, m.a. gagnvart kærendum.  Komu þau á framfæri athugasemdum sínum vegna þessa með bréfi, dags. 22. október 2008.  Að lokinni grenndarkynningu var á fundi nefndarinnar hinn 12. nóvember 2008 m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Ein athugasemd hefur borist, þar sem lagst er gegn veitingu byggingarleyfis.  Nefndin telur ekki nógu sterk rök gegn veitingu byggingarleyfis og felur byggingarfulltrúa að ganga frá byggingarleyfinu.“  Var samþykkt þessi staðfest í bæjarstjórn hinn 20. nóvember 2008. 

Hafa kærendur kært framangreinda samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að byggingarfulltrúi hafi brugðist skyldum sínum þar sem hann hafi ekki farið að lögum varðandi upplýsingaskyldu gagnvart kærendum.  Þeim hafi ekki verið gert kunnugt um að hið kærða leyfi hafi verið samþykkt nema við lestur fundargerða á netinu.   

Átelja beri byggingarfulltrúa og umhverfis- og skipulagsnefnd fyrir endurtekna útgáfu á leyfi til byggingar bílskúrs á lóðinni nr. 4 við Eyrarstíg, þ.e. fyrir sama bílskúrinn á sama stað, og sé spurning hversu oft slíkt sé hægt og hvort það standist lög. 

Því sé haldið fram að hinn umdeildi bílskúr sé bæði of stór og of hár samkvæmt ákvæðum byggingarreglugerðar.  Bílskúrinn fari fyrir glugga á húsi kærenda og valdi aukinni brunahættu.  Í byggingarreglugerð sé talað um að Brunamálastofnun gefi út leiðbeiningar varðandi framangreint en kærendum sé tjáð að þær reglur séu enn í smíðum. 

Af gefnu tilefni sé bent á að aldrei hafi verið bílastæði á milli húsanna nr. 2 og 4 við Eyrarstíg heldur fyrir framan húsin.  Þá sé því mótmælt að um gagnkvæman rétt til byggingar bílskúrs sé að ræða.   

Málsrök Fjarðabyggðar:  Af hálfu Fjarðabyggðar er bent á að hið kærða byggingarleyfi hafi verið samþykkt að undangenginni grenndarkynningu og hafi aðeins ein athugasemd borist, þ.e. frá kærendum. 

Tvívegis áður hafi umhverfis- og skipulagsnefnd heimilað byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 4 og í þetta skiptið hafi þótt rétt að veita leyfið og láta reyna á ný ákvæði byggingarreglugerðar varðandi brunafjarlægðir.

Byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út og sé ástæðan fyrir því sú að ekki hafi verið talið rétt að gefa út byggingarleyfi áður en kærendum hafi verið gert viðvart um hina kærðu ákvörðun, leiðbeint um kæruleiðir og kærufrest.

Smávægileg frávik frá byggingarreglugerð séu heimiluð er varði stærð hins umdeilda bílskúrs, eða 3,6 m².  Þá sé og frávik er varði hæð hans, en reynt sé að koma í veg fyrir hæðarmismun með því að hafa kóta bílskúrs lægri en íbúðarhúss.  Eins sé miðað við að samræma vegghæðir bílskúrs að Eyrarstíg 4 og bílskúrs kærenda að Eyrarstíg 2, þannig að útlit hverfisins verði heilsteypt.

Staðsetning bílskúrsins sé heimiluð aftast í lóðinni þannig að sem minnst af byggingunni skyggi á íbúðarhús kærenda, en fari þess í stað fyrir bílskúr þeirra og fyrir framan glugga geymslu og þvottahúss.  Bent sé á að tré séu nú fyrir framan þann glugga. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að þau hafi lagt þann skilning í úrskurð úrskurðarnefndarinnar frá 2. apríl 2008 að tvennt hafi verið að við undirbúning og gerð ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar.  Annars vegar að beiðni þeirra hafi ekki verið grenndarkynnt og hins vegar hafi efnisleg rök skort fyrir heimild til þess að byggja stærri og hærri bílskúr en að jafnaði skuli gert.  Því mætti ætla að hönnun og staðsetning bílskúrsins sé nú með þeim hætti að skilyrðum laga og reglna sé hlýtt, að öðru leyti en hvað hæð og stærð varði.
 
Grenndarkynning hafi farið fram og hafi verið send nágrönnum sem eigi aðliggjandi lóðir og einnig þeim sem ekki eigi aðliggjandi lóðir en hafi sýn heim að Eyrarstíg 4.  Athugasemdir hafi einungis borist frá íbúum að Eyrarstíg 2.
 
Unnar hafi verið teikningar sem sýni staðsetningu og hæðarsetningu bílskúrs er fylgt hafi grenndarkynningunni.  Þær teikningar liggi til grundvallar þeim rökum að veitt verði heimild til byggingar bílskúrs á lóðinni.  Í umsókn til byggingarfulltrúa, dags. 13. ágúst 2008, hafi m.a. eftirfarandi komið fram:  „Í byggingareglugerð eru takmarkandi ákvæði um vegghæð bílskúra.  Með því að hafa gólfkvóta bílskúrs eins lágt yfir hæstu jarðvegshæð og kostur er, verður niðurstaðan eftirfarandi með vegghæð 2,80 metrar.  Mænishæð bílskúrs verður 79 cm undir mænishæð á Eyrarstíg 4, jafnframt er mænishæð bílskúrs u.þ.b. 40 cm lægri en frambrún þaks á Eyrarstíg 2.  Eins og sjá má á sniðmynd verður vegghæð ekki meiri en vegghæð aðlægs framhorns bílskúrs á Eyrarstíg 2.  Í byggingarreglugerð eru takamarkandi ákvæði um flatarmál bílskúra.  Nokkur atriði við hönnun bílskúrsins sem styðja hönnunarstærð umfram ákvæði reglugerðar um jafnaðarstærð.  Fatarmál bílskúrsins sem hannaður hefur verið á lóð að Eyrarstíg 4 er 39,6 fermetrar. Flatarmál einangrunar sem verður utanfrá er 3,16 fermetrar og er munurinn að okkar mati óverulegur.  Staðsetning bílskúrsins innan lóðar, með stafn á lóðarmörkum Brekkugötu 8 og 1 meter frá lóðarmörkum Eyrarstígs 2 á langhlið.  Brunaþolshönnun bílskúrsins er þannig háttað að heimilt er skv. reglugerðinni að byggja innan eins meters frá lóðarmörkum.“ 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar umhverfis- og skipulagsnefndar Fjarðabyggðar frá 12. nóvember 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir 39,5 m² bílgeymslu að Eyrarstíg 4, Reyðarfirði.  Á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag.  

Í gr. 113.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 segir að bílageymsla fyrir einn bíl skuli að jafnaði ekki vera stærri en 36 m² brúttó.  Þá kemur fram í lokamálslið sömu greinar að byggingarnefnd geti aðeins heimilað stærri og hærri  bílgeymslur þar sem slíkt valdi ekki verulegri röskun á umhverfi og aðstæður leyfi að öðru leyti. 

Í úrskurði nefndarinnar í máli nr. 88/2007 var talið að á skorti að sýnt hefði verið fram á að fyrrgreindum skilyrðum væri fullnægt og að rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar væri því áfátt.  Þrátt fyrir að bílskúr sá sem hið umdeilda leyfi lýtur að sé nokkuð lægri en bílskúr samkvæmt fyrri byggingarleyfisumsóknum sýnist mega ráða af fyrirliggjandi gögnum að hann muni hafa grenndaráhrif gagnvart kærendum.  Þykir því enn á skorta að sýnt hafi verið fram á réttmæti þess að víkja frá fyrrgreindu ákvæði byggingarreglugerðar.  Var rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun því áfátt, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og hún af þeim sökum felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Fjarðabyggðar frá 12. nóvember 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði. 

 

 

____________________________________
                                                        Ásgeir Magnússon                                                      

 

______________________________                      _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                                 Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

 

des 22
Love0

147/2007 Smábýli 15A

Með

Ár 2009, fimmtudagur 26. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 147/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. október 2007 um að synja um leyfi fyrir byggingu stálgrindarhúss á lóð Smábýlis nr. 15A, Kjalarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. október 2007, er barst nefndinni hinn 2. nóvember s.á., kærir S, eigandi lóðarinnar Smábýli nr. 15A, Kjalarnesi, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. október 2007 að synja um leyfi fyrir byggingu stálgrindarhúss á steyptum sökklum undir hesthús, reiðskemmu og vélageymslu á lóðinni.

Skilja verður kröfugerð kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 2. október 2007 var lögð fram umsókn kæranda um leyfi til að byggja stálgrindarhús á steyptum sökklum sem nýtt yrði sem hesthús, reiðskemma og vélageymsla á lóð Smábýlis nr. 15A á Kjalarnesi.  Var málinu frestað og því vísað til umsagnar skipulagsstjóra Reykjavíkurborgar er afgreiddi það á fundi sínum hinn 5. október 2007 með svohljóðandi bókun:  „Neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa dags. 5.10.07.“  Hinn 9. s.m. var umsóknin tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og eftirfarandi bókað:  „Synjað.  Samræmist ekki skipulagsskilmálum sbr. umsögn skipulagsstjóra dags. 5. október 2007.“  Greind afgreiðsla var staðfest í borgarráði hinn 18. október 2007.

Hefur kærandi kært ofangreinda afgreiðslu eins og fyrr greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hann hafi fyrr á árinu 2007 lagt fram umsókn er fól í sér ósk um heimild til að byggja geymsluhúsnæði á lóð Smábýlis nr. 15A.  Hafi þeirri umsókn verið hafnað með þeim rökstuðningi að umrætt svæði væri skipulagt sem landbúnaðarsvæði.  Synjun sú er nú hafi verið kærð hafi hins vegar verið byggð á þeim forsendum að umsókn um byggingarleyfi teldist ekki samræmast skipulagsskilmálum, sbr. umsögn skipulagsstjóra frá 5. október 2007.  Ofangreindar synjanir séu ekki í samræmi við hvora aðra.  Þá sé bent á að á næstu lóð, Sætúni 1, sé verið að selja lóðir sem séu samkvæmt skipulagi bæði ætlaðar fyrir iðnaðar- og íbúðarhúsnæði og sé slíkt í hrópandi ósamræmi við fyrrgreindar synjanir.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfum kæranda verði hafnað.  Bent sé á að á næstu lóð sé í gildi deiliskipulag fyrir Sætún 1 sem ekki hafi verið kært til nefndarinnar.  Þar komi fram að ekkert hafi verið byggt upp fyrir landbúnað á umræddu svæði í langan tíma og að hugmyndir um landnýtingu hafi þróast í aðrar áttir samfara stækkun Reykjavíkur og áformum um byggingu Sundabrautar upp á Kjalarnes.  Hafi umhverfisráðuneytið veitt undanþágu frá reglum um fjarlægðarmörk svo að heimilt yrði að byggja í samræmi við deiliskipulagið.

Borgaryfirvöld vísa til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 5. október 2007 en þar komi m.a. fram að umrætt Smábýli nr. 15A sé í næsta nágrenni við tvö kjúklingabú og innan fjarlægðartakmarkana sem banni óskylda starfsemi nær búunum en 500 metra.

Áður hafi verið hafnað umsókn um að reisa atvinnuskemmu fyrir starfsemi óskylda búrekstri á smábýlinu.  Hafi það hús hvorki verið í samræmi við deiliskipulagstillögur um smábýli á svæðinu né skilgreiningu aðalskipulags um landnotkun, en þar segi að staðsetja eigi vöruskemmur á skilgreindum athafnasvæðum en ekki á dreifðum bújörðum við jaðar höfuðborgarinnar.

Ekki verði betur séð en verið sé að sækja um sama hús og áður hafi verið hafnað.  Húsið hafi öll einkenni atvinnuskemmu líkt og fyrri tillaga.  Hæð þess, mögulegar vöruhurðir og bílastæði séu þau sömu og áður þó þau séu sýnd með öðrum hætti á tillögunni.  Stærð hússins sem hesthús og reiðskemma sé heldur ekki í góðu samhengi við landkosti smábýlisins og tengingar þess við nauðsynlegar reiðleiðir.

Ein af meginforsendum þess að mælt hafi verið með því að umsókn yrði hafnað sé sú að ástæða sé til að halda í yfirbragð svæðisins sem landbúnaðarsvæðis, sem þróast gæti í átt til dreifðrar íbúðarbyggðar í framtíðinni fremur en til annarra nota.  Nýtt aðalskipulag sé í undirbúningi og rétt sé að binda ekki hendur manna með því að samþykkja atvinnuhús á svæðinu.

Líklegt megi telja að landlausri reiðskemmu og hesthúsi fylgi miklir gripaflutningar um þjóðveg er þarna liggi með tilheyrandi hættu fyrir alla umferð.  Ekki hafi verið mælt með því að tillagan yrði samþykkt meðan landnotkun svæðisins væri óbreytt og ekki unnar úrbætur á þjóðveginum.  Þá hafi það einnig mælt gegn tillögunni að ekki lægi fyrir aðalskipulag og/eða deiliskipulag sem heimili svo mikla og breytta starfsemi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til byggingar stálgrindarhúss á lóð Smábýlis nr. 15A, Kjalarnesi.
 
Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er umrædd lóð á skilgreindu landbúnaðarsvæði.  Á svæðinu er í gildi deiliskipulag fyrir spildu úr löndum Móa, Skrauthóla og Sjávarhóla er samþykkt var á fundi sveitarstjórnar Kjalarneshrepps 3. febrúar 1975.  Í almennum skilmálum þess um útihús segir svo í gr. 2.6 að hæð veggja að þakkanti skuli ekki vera meiri en 2,50 m frá landi en leyfilegt sé þó að hafa meiri hæð að hluta ef þörf krefji.  Breyting á umræddu deiliskipulagi tók gildi hinn 31. ágúst 2007 þar sem m.a. var heimilað að reisa íbúðar- og atvinnuhús á spildu úr landi Móa er nefnd er Sætún 1 og mun vera Smábýli nr. 16 samkvæmt eldra skipulagi.  Hins vegar hefur upphaflegu deiliskipulagi ekki verið breytt að því er snertir spildu kæranda, Smábýli nr. 15A. 

Í máli þessu liggur fyrir að bygging sú er synjað var um leyfi fyrir er með mænishæð 8,04 m og vegghæð langhliða 5,0 m, eða tvöfalt meiri hæð en heimilt er samkvæmt gildandi skipulagsskilmálum.  Byggingarleyfisumsókn kæranda var því ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins og var byggingarfulltrúa rétt að synja umsókninni í samræmi við 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður hin kærða ákvörðun af þeim sökum ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. október 2007, er staðfest var í borgarráði hinn 18. október sama ár, um að synja um leyfi fyrir byggingu stálgrindarhúss á steyptum sökklum undir hesthús, reiðskemmu og vélageymslu á lóð merktri Smábýli 15A, Kjalarnesi.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

______________________________           _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

113/2008 Strandgata

Með

Ár 2009, þriðjudaginn 10. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 113/2008, kæra á afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 27. nóvember 2008 varðandi byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni nr. 5 við Strandgötu á Stokkseyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. desember 2008, er barst nefndinni hinn 15. sama mánaðar, kærir V, Sandgerði 1, Stokkseyri, afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 27. nóvember 2008 um að leggja til við bæjarstjórn að veitt verði byggingarleyfi á lóðinni nr. 5 við Strandgötu á Stokkseyri.  Bæjarráð samþykkti þá afgreiðslu nefndarinnar hinn 4. desember 2008 og staðfesti bæjarstjórn afgreiðsluna hinn 22. sama mánaðar. 

Skilja verður erindi kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi.  Með bréfi, dags. 26. febrúar 2009, er barst úrskurðarnefndinni hinn 2. mars s.á., gerir kærandi jafnframt þá kröfu að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda.  Þykir málið vera tækt til lokaúrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu kæranda. 

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Árborgar hinn 11. september 2008 var tekin fyrir fyrirspurn um leyfi til að flytja hús frá Grund í Meðallandi að Strandgötu 5 á Stokkseyri.  Lóðin er óbyggð en þar stóð áður hús er brann árið 2002.  Á svæðinu er ekki í gildi deiliskipulag.  Var málinu frestað og óskað eftir fullnægjandi aðaluppdráttum.  Erindið var tekið fyrir að nýju á fundi nefndarinnar hinn 23. október s.á. og lagt til að það yrði grenndarkynnt og var svo gert, m.a. gagnvart kæranda.  Í kjölfar þess sendi kærandi skipulags- og byggingaryfirvöldum spurningar í tölvupósti og var þeim svarað með tölvubréfi, dags. 30. október 2008.  Í þeim svörum sagði m.a. að á svæðinu væri deiliskipulag frá 17. maí 1989 og að samkvæmt því mætti byggja 153,16 m² hús á lóðinni.  Fyrirhugað hús væri 159,8 m² og nýtingarhlutfall 0,41, sem væri innan skekkjumarka.  Kærandi sendi síðan inn skriflegar athugasemdir í tilefni grenndarkynningarinnar.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. nóvember 2008 var samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að samþykkja hina grenndarkynntu tillögu með þeim fyrirvara að húsið yrði fært um einn metra að Strandgötu.  Staðfesti bæjarstjórn þessa afgreiðslu hinn 22. desember 2008 að undangengnu samþykki bæjarráðs hinn 4. desember s.á.  Athugasemdum kæranda var svarað með bréfi, dags. 8. sama mánaðar.

Hefur kærandi kært framangreinda samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að grenndarkynning sú er fram hafi farið hafi verið afar gölluð, m.a. hafi kærandi sjálf þurft að óska eftir frekari gögnum varðandi málið áður en hún hafi komið á framfæri athugasemdum sínum til byggingaryfirvalda.  Í grenndarkynningunni hafi t.d. hvergi komið fram að um væri að ræða aðflutt hús sem hafi enga tengingu við gömlu húsaröðina við Sandgerði á Stokkseyri en öll húsin í þeirri röð séu friðuð.  Hvergi hafi verið sýnt fram á raunverulegt ástand hússins, teikningar sem hafi fylgt hafi ekki verið málsettar og ekki stimplaðar af byggingarfulltrúa.  Fyrirhuguð bygging verði miklu nær Sandgerði 1, húsi kæranda, en gamla húsið er áður hafi staðið á lóðinni.  Það hafi staðið alveg úti í götu, sem hafi verið einstefnugata, en sé í dag tvístefnugata með gangstétt.  Þarna muni trúlega um fimm til sex metrum.  Benda megi á að verið sé að troða of stóru húsi á lóðina, sama hvað það kosti, og séu eingöngu tímabundnir, fjárhagslegir hagsmunir bæjarfélagsins látnir ganga fyrir, þrátt fyrir að 15 lóðir séu lausar í bænum.  Þótt þessi gömlu hús virðist ekki eiga sér málssvara í tíðarandanum í dag megi benda á að allsstaðar í Evrópu sé verið að halda í gamla miðbæi, og þyki sameiginleg saga ómetanleg og mikilvæg. 

Kærandi telji að skylt sé að deiliskipuleggja hverfi og vinna svo eftir því, en af hálfu byggingaryfirvalda hafi ýmist verið haldið fram að í gildi væri deiliskipulag fyrir umrætt svæði eða ekki.  Spyrja mætti hvort byggja mætti blokk á lóðinni, ef byggingaryfirvöldum sýndist svo, þar sem ekki væru fyrir hendi takmörk á mænishæð, byggingarmagni eða byggingarreit.

Húsið sem talað sé um að flytja á lóðina sé þriggja hæða en húsin í nágrenninu séu hæð og ris.  Öll húsin í gömlu röðinni séu friðuð og eigi sér sameiginlega sögu, sem séu menningarverðmæti út af fyrir sig og verði aldrei sköpuð aftur.  Húsamyndinni verði stórkostlega raskað, en hún hafi verið vinsæl meðal ferðamanna, málara og ljósmyndara.  Ekki spilli nálægðin við einn elsta og merkasta kirkjustað landsins.  Hið umdeilda hús falli því alls ekki inn í götumyndina. 

Inngangur í fyrirhugað hús sé um það bil einn metra frá lóðarmörkum, sem snúi að lóð kæranda, og því fylgi truflun og óþægindi þó innkeyrslan sé frá Strandgötu.  Þetta rýri lífsgæði kæranda og geti hún t.d. ekki byggt aftur bílskúr á lóð sinni ásamt því að hún missi útsýni til kirkjunnar og draga muni úr kvöldsól. 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu sveitarfélagsins er því ekki mótmælt að svo kunni að vera að vanda hefði mátt betur til grenndarkynningar þeirrar sem fram hafi farið.  Hins vegar telji sveitarfélagið að þar sem kærandi hafi komið fjölmörgum spurningum varðandi hið umdeilda hús á framfæri við skipulagsyfirvöld, og fengið svör við þeim, hafi verið bætt úr ágöllum sem kunni að hafa verið á framkvæmd grenndarkynningarinnar. 

Þrátt fyrir að hið umdeilda hús standi eitthvað nær fasteign kæranda en hús það sem áður hafi staðið á lóðinni sé minnsta fjarlægð þess frá fasteign kæranda 13,2 metrar.  Minnsta fjarlægð frá lóðarmörkum verði 3,57 metrar.  Bent sé á að fyrirhugað hús sé kjallari, hæð og ris, rétt eins og hús það sem áður hafi staðið á lóðinni.  Þá hafi það sama gólfflöt og eldra hús.  Heildarflatarmál nýja hússins sé 159,8 m² og nýtingarhlutfall 0,41, sem ekki geti talist óeðlilegt miðað við nýtingarhlutfall lóða á svæðinu. 

Hús það sem deilt sé um sé gamalt hús, upphaflega byggt í Reykjavík og flutt þaðan í Meðalland.  Það sé bárujárnsklætt timburhús, eins og meirihlutinn af þeim húsum sem fyrir séu í húsaröðinni, m.a. hús kæranda og hús það sem áður hafi staðið á lóðinni.  Húsið muni því falla vel að götumyndinni að mati sveitarfélagsins. 

Það sé misskilningur hjá kæranda að öll húsin í húsaröðinni séu friðuð.  Eina húsið á Stokkseyri sem sé friðað sé Stokkseyrarkirkja byggð 1886 auk Rjómabúsins að Baugsstöðum.  Þá uppfylli ekkert af húsunum í húsaröðinni aldursskilyrði 1. mgr. 6. gr. laga um húsafriðun nr. 104/2001.  Ekkert af húsunum sé reist fyrir 1850.  Elstu húsin í húsaröðinni Sandgerði 1 til Sandgerði 9 séu byggð árið 1900 og það yngsta 1955.  Þá telji sveitarfélagið athugasemdir kæranda varðandi byggðarmynstur í hverfinu á misskilningi byggðar og geti ekki leitt til þess að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi. 

Kærandi geri athugasemdir við misvísandi upplýsingar um deiliskipulag á svæðinu.  Í spurningum kæranda til sveitarfélagsins og svörum við þeim, sbr. tölvubréf, dags. 30. október 2008, hafi kærandi óskað svara við því frá hvaða tíma deiliskipulag svæðisins sé og fengið þau svör að það væri frá 17. maí 1989.  Hið rétta sé að ekkert deiliskipulag sé í gildi fyrir umrætt svæði.    Hins vegar sé til „lóðaskipulag“ sem miðað hafi verið við, en það skipulag hafi þó aldrei fengið þá umfjöllun sem þurfi til að öðlast gildi sem deiliskipulag.  Af þeirri ástæðu hafi umdeilt byggingarleyfi verið grenndarkynnt kæranda með vísan í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Slík grenndarkynning hefði verið óþörf ef deiliskipulag væri í gildi á svæðinu. 

Mótmælt sé fullyrðingum kæranda þess efnis að hún verði fyrir truflun og óþægindum af hinu umdeilda húsi ásamt því að lífsgæði hennar rýrni.  Lóð sú sem til standi að reisa hið umdeilda hús á sé byggingarlóð þar sem hafi staðið hús frá árinu 1915 fram til ársins 2002.  Þó svo að það hús hafi verið rifið í kjölfar bruna fyrir sex árum geti kærandi ekki haft neinar væntingar um að lóðin standi auð um ókomna framtíð.  Umrætt svæði sé miðbær Stokkseyrar og geti kærandi því ekki búist við að verða ekki fyrir ónæði af nágrönnum.  Ónæði það sem hljótist af því að inngangur hússins sé nálægt lóðarmörkum fasteignar kæranda geti ekki talist meira en það sem íbúar miðbæjar verði almennt að þola. 

Sömu sjónarmið gildi um þá fullyrðingu kæranda að hún missi útsýni til kirkju og kvöldsólar.  Fyrirhugað hús sé í fullu samræmi við hús það sem áður hafi staðið á lóðinni, það komi til með að standa lítillega nær húsi kæranda en fyrra hús, en sé fyllilega sambærilegt hvað hæð varði.  Bæði húsin séu, eða hafi verið, hæð og ris á steyptum kjallara.  Væntingar kæranda um óskert útsýni á kirkju og kvöldsól, séu því ekki eitthvað sem kærandi geti reist rétt sinn á sem réttmætar væntingar.  Hin umdeilda byggingarlóð sé í eigu sveitarfélagsins og geti kærandi ekki búist við því að lóðin verði óbyggð til frambúðar. 

Ekki eigi við rök að styðjast að kærandi geti ekki byggt bílskúr á lóð sinni. Ef umsókn um slíkt myndi berast frá kæranda færi hún í hefðbundið kynningarferli, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Bent sé á að ef fallist verði á það að skerðing verði á grenndarhagsmunum kæranda sé ljóst að hún sé ekki slík að bótaákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nái ekki yfir að bæta þá hugsanlegu skerðingu, komi sú grein yfir höfuð til skoðunar. 

Lóðin að Strandgötu 5 sé innan svæðis sem njóti hverfisverndar samkvæmt Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025, Stokkseyri.  Í greinargerð með aðalskipulaginu kafli 4.4.5 segi m.a. um hverfisvernd: „Hverfisverndin tekur til einstakra húsa, götumynda, húsaraða og heildaryfirbragðs sem skal varðveita og halda sem upprunalegustu. Sérstök aðgát skal höfð við breytingar, viðbyggingar, nýbyggingar og aðra mannvirkjagerð s.s. gerð gatna, gangstétta, girðinga og grjótgarða, og ákvarðanir um breytingar á einstökum húsum eða umhverfi þeirra skulu teknar með tilliti til sérkenna og þess gildis sem byggingarnar hafa fyrir umhverfi, sögu og byggingarlist.  Virða skal upprunalega gerð bygginga og halda óbreyttri efnisnotkun við frágangs- og deililausnir.  Nýbyggingar skulu sniðnar að þeirri byggð sem fyrir er hvað varðar stærðir, form, mænisstefnu, efnisval og liti, án þess að um eftiröpun þurfi að vera að ræða.“  Með því að veita byggingarleyfi fyrir flutningi gamals, bárujárnsklædds timburhúss á lóðina að Strandgötu 5 sé verið að fylgja skilmálum aðalskipulags um hverfisvernd eins ítarlega og frekast sé unnt.  Hverfisvernd útiloki ekki nýjar byggingar á lóðum innan þess svæðis sem njóti hverfisverndar, heldur skuli nýjar byggingar falla að götumynd og húsaröðum auk þess sem halda skuli heildaryfirbragði svæðisins.  Telji sveitarfélagið að með því að veita leyfi til að flytja gamalt bárujárnsklætt timburhús á þessa lóð séu skilyrði hverfisverndar uppfyllt.  Sérstaklega með tilliti til þess að á þessari lóð hafi, frá 1915 til 2002, staðið bárujárnsklætt timburhús á steyptum kjallara.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt þar sem engin haldbær rök hafi verið færð fram til stuðnings þeim.  Aftur á móti sé tekið undir málsrök sveitarfélagsins sem styðji lögmæti þeirra framkvæmda sem um sé deilt. 

Bent sé á að öll tilskilin leyfi hafi verið fengin fyrir framkvæmdinni og öll gjöld greidd.  Því hafi byggingarleyfishafar talið sig geta farið í umrædda framkvæmd af fullum krafti.  Þau séu að losa bújörð í Meðallandi og ætlunin hafi verið sú að flytja inn í nýja húsnæðið á fardögum.  Nú þegar hafi verið lagt mikið fé í þessa framkvæmd og kostnaður þegar hlotist af töfum vegna stöðvunar jarðvegsverktaka af völdum kæranda.  Áskilji byggingarleyfishafar sér allan rétt til að krefjast bóta úr hendi þeirra sem að slíkum töfum standi. 

———————–

Aðilar hafa fært fram frekari rök í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
 
Niðurstaða:  Lóðin að Strandgötu 5 er óbyggð og er í elsta hluta Stokkseyrar.  Þar stóð áður hús er brann árið 2002.  Ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði en í gildandi Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025, Stokkseyri, er lóðin á svæði umhverfis Stokkseyrarkirkju er nýtur hverfisverndar. 

Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 4.22.1, er tekið fram að um hverfisverndarsvæði gildi sérstök ákvæði í skipulagsáætlunum sem sveitarstjórnir hafi sett, er kveði á um verndun sérkenna eldri byggðar eða annarra menningarsögulegra minja án þess að um lögformlega friðun sé að ræða.  Í 4. mgr. gr. 4.22.2 nefndrar reglugerðar er tekið fram að öll svæði sem staðfest hverfisvernd gildi um samkvæmt aðalskipulagi skuli deiliskipulögð ef framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Þegar um er að ræða þegar byggð hverfi skal jafnframt gera bæja- og húsakönnun samhliða gerð deiliskipulags sem höfð skal til hliðsjónar. 

Samkvæmt ótvíræðu orðalagi áðurnefndrar 4. mgr. gr. 4.22.2 skipulagsreglugerðar bar að deiliskipuleggja hið hverfisverndaða svæði sem lóðin að Strandgötu 5, Stokkseyri tilheyrir áður en leyfi fyrir húsi og staðsetningu þess á lóðinni var veitt.  Svo var ekki gert og verður hin kærða afgreiðsla þegar af þeirri ástæðu felld úr gildi. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Árborgar frá 27. nóvember 2008, sem staðfest var í bæjarráði hinn 4. desember og bæjarstjórn hinn 22. desember s.á., um veitingu byggingarleyfis fyrir húsi á lóðinni nr. 5 við Strandgötu á Stokkseyri. 

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

_____________________________                 ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Aðalheiður Jóhannsdóttir