Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

40/2010 Bergstaðastræti

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 40/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010 um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júní 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Ó, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 14, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010 að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Með bréfum, dags. 10. og 17. september 2010, sem bárust úrskurðarnefndinni samdægurs, kæra jafnframt B ehf., Bergstaðastræti 13 og D, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, fyrrgreinda ákvörðun byggingarfulltrúa.  Krefjast þessir kærendur ógildingar umrædds byggingarleyfis og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem hagsmunir kærenda standa því ekki í vegi verða kærumálin, sem eru nr. 57/2010 og 58/2010, sameinuð máli þessu.  Telst málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008 fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Fyrir lágu nokkrir kaupsamningar um einstaka eignarhluta fasteignarinnar, samþykki meðeigenda, dags. 15. september 2006, auk tölvupósta frá janúar 2010 um afturköllun fyrra samþykkis eigenda eignarhluta 0204 og 0401.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með því skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á húsinu yrði þinglýst áður en til útgáfu byggingarleyfisins kæmi. Var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Byggingarleyfi sem heimilaði að hefja framkvæmdir var gefið út hinn 30. ágúst 2010 án þess að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina að Bergstaðastræti 13.  Munu framkvæmdir hafa hafist í kjölfar útgáfu leyfisins. 

Málsrök kærenda:  Í fyrsta lagi er á það bent að ekki hafi verið virt það skilyrði fyrir útgáfu umdeilds byggingarleyfis að eignaskiptayfirlýsingu hefði áður verið þinglýst vegna heimilaðra breytinga og ekkert liggi fyrir um hve langt gerð eignaskiptayfirlýsingar sé á veg komin.  Hins vegar liggi fyrir andstaða a.m.k. tveggja eigenda í húsinu við viðbygginguna og blasi við að þeir aðilar muni ekki undirrita nýja eignaskiptayfirlýsingu.  Auk þess leiki vafi á um hvort þinglýst eignaskiptayfirlýsing geti verið forsenda fyrir veitingu byggingarleyfis þar sem um framkvæmd á sameign fjölbýlishúss sé að ræða.  Ljóst sé af framangreindu að útgáfa borgarinnar á byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni að Bergstaðastræti 13 hafi verið ólögmæt. 

Í öðru lagi felist ólögmæti byggingarleyfisins í því að svalir þær sem séu á 2. og 3. hæð viðbyggingarinnar skagi langt út fyrir byggingarreit hússins samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Umfangsmiklar hornsvalir á byggingunni nái langt út á Spítalastíg í suðurátt en þar séu ekki fordæmi fyrir því að svalir skagi út yfir gangstétt með þeim hætti sem nú sé heimilað.  Einnig nái svalir viðbyggingarinnar langt út á Bergstaðastræti í vesturátt. Af ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 leiði að byggingar skuli vera innan leyfilegra byggingarreita samkvæmt deiliskipulagi. 

Í þriðja lagi sé ljóst af teikningum að útgönguleiðir úr kjallara viðbyggingarinnar standist ekki ákvæði gr. 104.13 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Samkvæmt því ákvæði skuli tvær óháðar útgönguleiðir vera úr hverju rými í fjöleignarhúsum, annars vegar um stigahús en hin megi vera um veggsvalir sem stigar eða annar björgunarbúnaður slökkviliðs nái til.  Samkvæmt teikningum sé aðeins hægt að komast úr kjallararými upp tvo stiga sem liggi upp á 1. hæð, þar sem nú sé starfrækt bakarí.  Engar aðrar útgönguleiðir séu úr kjallararýminu. 

Í fjórða lagi sé hin fyrirhugaða viðbygging þannig úr garði gerð að hæðir hennar, kjallari, 1., 2. og 3. hæð, séu ekki samsíða við hæðir húss þess sem byggja eigi við.  Þannig liggi t.a.m. kjallari í viðbyggingunni mun neðar en neðsta hæð þess húss.  Sama sé að segja um aðrar hæðir hússins.  Allar séu þær á skjön við sömu hæðir eldra húss.  Brjóti þetta fyrirkomulag í bága við byggingarreglugerð eða a.m.k. viðtekin sjónarmið um nýbyggingar hérlendis og sé viðbyggingin í hróplegu ósamræmi við það hús sem fyrir sé. 

Heimiluð viðbygging skagi mun lengra út í götu en Bergstaðastræti 14 og með því sé þrengt að götumynd Spítalastígs, útsýni frá Bergstaðastræti 14 skert verulega, en ekki liggi fyrir mæling skuggavarps gagnvart nefndri fasteign vegna heimilaðrar viðbyggingar. 

Síðast en ekki síst sé vísað til þess að samkvæmt veðbandayfirliti sé byggingarleyfishafi ekki eigandi að umræddri fasteign, heldur sé Glitnir banki hf. skráður eigandi eignarinnar.  Byggingarleyfishafi virðist hins vegar byggja rétt sinn á svokölluðum kaupsamningi um eignina, þar sem helstu atriði skjalsins hafi verið afmáð, t.d. undirskriftir, kaupverð, greiðsluskilmálar og annað.  Þar standi þó að afsal fyrir hinu selda verði afhent 30. júlí 2010.  Engin fyrirstaða ætti því að vera fyrir því að byggingarleyfishafi þinglýsti afsalinu en svo hafi ekki verið gert.  Með öllu sé óljóst hvort og þá að hvaða marki byggingarleyfishafi telji til eignaréttinda í umræddri fasteign.  Engan veginn hafi verið tækt af Reykjavíkurborg að veita byggingarleyfið við svo búið. 

Með vísan til allra framangreindra röksemda verði að taka til greina kröfu kærenda um að fella niður hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni við Bergstaðastræti 13. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að  kröfum kærenda um ógildingu samþykktar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað. 

Með byggingarleyfisumsókn þeirri sem samþykkt hafi verið og mál þetta snúist um hafi fylgt undirritaður kaupsamningur byggingarleyfishafa við Íslandsbanka, dags. 21. janúar 2010, og hafi engar athugasemdir verið gerðar við framlagningu hans.  Engin skylda hvíli á mönnum að þinglýsa kaupsamningum en við slíka samninga flytjist réttindi og skyldur á milli samningsaðila.  Þinglýsing sé einungis opinber skráning á réttindum sem þegar séu til staðar.  Enginn vafi hafi leikið á því að byggingarleyfishafi hafi átt rétt á því að sækja um umdeilt byggingarleyfi. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið stætt á öðru en að gefa út byggingarleyfi að ósk umsækjanda eftir samþykkt umsóknarinnar, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna breytinganna á húsinu.  Í 4. mgr. 16. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 segi eftirfarandi:  „Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.“  Þrátt fyrir að greint ákvæði geri það ekki að fortakslausu skilyrði, líkt og 2. og 3. mgr., 16. gr. laganna, hafi embætti byggingarfulltrúa haft þá vinnureglu að setja slíkt skilyrði þegar það hafi átt við til að tryggja að eignaskiptayfirlýsing yrði gerð án ástæðulauss dráttar.  Fordæmi séu fyrir því að fallið hafi verið frá þessu skilyrði að ósk umsækjenda en embættið geti gripið til þvingunarúrræða, skv. 32. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignahúsum, sé eignaskiptayfirlýsingu ekki þinglýst án ástæðulauss dráttar.

Það sé rétt hjá kærendum að svalir á 2. og 3. hæð fari út fyrir byggingarreit.  Ekki hafi verið talin ástæða til að gera athugasemdir við það við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar, enda fari svalirnar aðeins lítillega yfir gangstétt í eigu borgarinnar og skerði ekki göngusvæði á nokkurn hátt.  Sé það í samræmi við kafla 4.3.1 í greinargerð og skilmálum deiliskipulags umrædds reits, þar sem fram komi að við allar nýframkvæmdir skuli gæta þess að göngusvæði skerðist ekki og að aðgengi vegfarenda sé tryggt.  Löng hefð sé einnig fyrir því í miðborginni að svalir fari að einhverju leyti yfir lóðarmörk eða út fyrir byggingarreit.  Benda megi t.d. á sambærileg tilvik á næstu lóðum, svo sem Bergstaðastræti 12 og 11a, en þar fari svalir einnig út fyrir byggingarreit. Verði að gæta samræmis að þessu leyti.  Auk þess verði ekki séð að svalirnar hafi áhrif á umhverfið, hús eða hagsmuni kærenda.  Svalirnar séu hluti af brunahönnun umrædds húss sem nauðsynleg flóttaleið.  Dýpt svalanna sé aðeins um 1,80 m.  Umdeilt byggingarleyfi, sem fyrst hafi verið gefið út árið 2004, hafi verið margendurnýjað en ekki kært fyrr en nú og telji Reykjavíkurborg að slíkt tómlæti eigi að valda því að ekki verði fallist á kröfur kærenda í málinu. 

Verði ekki fallist á ofangreindar málsástæður sé gerð sú krafa að byggingarleyfið verði einungis fellt úr gildi að því er varði svalir hússins og byggingarleyfishafa þannig gefinn kostur á að færa svalir til samræmis við skipulag.  Skýr fordæmi séu fyrir því hjá úrskurðarnefndinni að fella byggingarleyfi úr gildi að hluta, t.d. í úrskurði í málum nr. 57/2005 og nr. 61/2007.  Byggingin sé að öllu öðru leyti í samræmi við deiliskipulagsskilmála hvað varði byggingarmagn og hæð. Verði leyfið fellt úr gildi í heild sinni muni það valda byggingarleyfishafa verulegu tjóni þar sem framkvæmdir séu þegar hafnar við bygginguna.  Verði að meta hagsmuni allra aðila í því ljósi og leita leiða til að takmarka tjón byggingarleyfishafa. 

Misskilnings gæti hjá kærendum varðandi gr. 104.13 í byggingarreglugerð um flóttaleiðir úr kjallara umdeildrar viðbyggingar.  Það ákvæði taki til íbúða en ekki kjallararýmis.  Öllum ákvæðum byggingarreglugerðar um flóttaleiðir sé fullnægt á uppdráttum.  Gildandi skipulag geri ekki kröfu um að fyrirhuguð viðbygging verði samsíða öðrum húsum samkvæmt sneiðingu á skipulagsuppdrætti og sé húsið því í fullkomnu samræmi við skipulag að því leyti.

Loks sé vakin athygli á því að samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa sé einn kærenda leigjandi að fasteign hans að Bergstaðastræti 13.  Gerir Reykjavíkurborg af þeim sökum þá kröfu að kæru þess aðila verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Skorti á þessi kærandi eigi kæruaðild skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga enda geti leigjandi ekki talist hagsmunaaðili í skilningi þess ákvæðis í máli þessu.  Leigjendur geti vissulega í ýmsum tilvikum átt rétt til að koma að athugasemdum vegna byggingarframkvæmda eða skipulagsákvarðana, enda hafi þeir lögmætra hagsmuna að gæta og jafnframt að kæra eða athugasemdir beinist gegn öðrum en leigusala.  Ótækt sé með öllu að leigjanda sé veittur réttur til að fara gegn rétti leigusala með þeim hætti sem hér sé krafist. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað til þess að hann sé eigandi umræddrar eignar samkvæmt kaupsamningi en engin skylda hvíli á honum að þinglýsa þeim samningi.  Áður en seljandi eignarinnar, Íslandsbanki h.f., hafi samþykkt kaupsamninginn hafi hann gert kröfu um að kaupandi hefði samið við eigendur B ehf. um kaup þeirra á eigninni þegar framkvæmdum væri lokið.  Hafi þeim því verið fullkunnugt um fyrirhugaðar framkvæmdir.  Byggingarfulltrúa hafi ekki verið heimilt að synja um útgáfu byggingarleyfis þótt nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir Bergstaðastræti 13 hafi þá ekki verið þinglýst.

Niðurstaða:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð krafa um frávísun málsins að því er varðar einn kærenda, B ehf., sem tengist máli þessu sem leigutaki að eignarhluta byggingarleyfishafa.  Má fallast á með borgaryfirvöldum að réttarstaða leigutaka sé ekki sambærileg stöðu eiganda en auk þess ræðst réttrarstaða leigutakans öðrum þræði af samningi hans við leigusala sem í þessu tilviki er jafnframt byggingarleyfishafi.  Eins og hér stendur á hefur umræddur kærandi ekki sýnt fram á að hann eigi einstaklega lögvarða hagmuni tengda hinni kærðu ákvörðun og verður því fallist á kröfu borgaryfirvalda um frávísun hvað varðar nefndan kæranda.

Með umsókn um hið kærða byggingarleyfi fylgdi undirritaður kaupsamningur, dags. 21. janúar 2010, þar sem þinglýstur eigandi fasteignar að Bergstaðastræti 13 seldi byggingarleyfishafa fasteign sína og byggingarrétt er henni fylgdi.  Var byggingarleyfishafi því réttur aðili að byggingarleyfisumsókninni þar sem yfirfærsla eignarréttinda átti sér stað við undirritun kaupsamningsins.  Þinglýsing samningsins var ekki nauðsynleg forsenda fyrir afgreiðslu umdeildrar umsóknar enda er slíkri þinglýsingu fyrst og fremst ætlað að tryggja rétt kaupanda gagnvart hugsanlegum viðsemjendum og skuldheimtumönnum þinglýsts eiganda.

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var það skilyrði sett fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga að Bergstaðastræti 13.  Ekki er fyrir hendi lagaskylda til að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignahús áður en heimilaðar breytingar eða viðbyggingar hefjast.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að falla frá þessu frjálsa skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem sett hafði verið við töku hinnar kærðu ákvörðunar.

Fyrir liggur samningur fasteignaeigenda og þáverandi handhafa byggingarréttar að Bergstaðastræti 13, dags. 15. september 2006, þar sem meðeigendur handhafa byggingarréttarins samþykktu að gera ekki athugasemdir við áformaða viðbyggingu við húsið gegn því að rétthafinn uppfylli þar tilgreind skilyrði gagnvart sameigendum sínum.  Var byggingarleyfi fyrir greindri viðbyggingu samþykkt og endurnýjað á grundvelli þess samþykkis.  Áður en hin kærða ákvörðun um endurnýjun leyfisins var tekin sendu tveir íbúðareigenda að Bergstaðastræti 13 byggingaryfirvöldum tölvubréf þar sem endurnýjun leyfisins var mótmælt og þess krafist að áður veitt samþykki þeirra fyrir framkvæmdunum yrði afmáð.  Í þeim bréfum koma ekki fram þær ástæður eða lagaskilyrði sem réttlætt gætu afturköllun á bindandi samkomulagi aðila frá árinu 2006.  Eins og atvikum var háttað var byggingaryfirvöldum heimilt að endurnýja fyrrnefnt byggingarleyfi á grundvelli fyrrgreinds samkomulags.

Samkvæmt framansögðu verður ekki talið að hin kærða ákvörðun sé haldin ógildingarannmörkum að formi til.

Með gildistöku deiliskipulags fyrir umræddan reit á árinu 2002 voru heimilaðar fjögurra hæða viðbyggingar við hús það sem fyrir var á lóðinni að Bergstaðastræti 13 með 12 metra hámarkshæð og mátti nýtingarhlutfall lóðarinnar vera 2,47.  Syðri viðbyggingin, sem mál þetta snýst um, má samkvæmt deiliskipulaginu vera fjórar hæðir og nær byggingarreitur viðbyggingarinnar að lóðarmörkum við Spítalastíg og Bergstaðastræti.  Deiliskipulagið hefur ekki að geyma sérstök ákvæði um landnotkun lóðarinnar en í gr. 1.1 í skilmálum þess er vísað í aðalskipulag um það efni. 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er hæð heimilaðrar viðbyggingar og nýtingarhlutfall lóðar eftir byggingu hennar innan marka skilmála deiliskipulagsins og ekki verður annað ráðið en að kröfum byggingarreglugerðar um brunavarnir og flóttaleiðir sé fullnægt.  Flóttaleiðir eru úr íbúðum um stigagang og svalir og um inngang og tvenn björgunarop úr atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð.  Svalir á annarri til fjórðu hæð ná út fyrir byggingarreit og lóðarmörk en slíkt er heimilt, hindri það ekki nægjanlegt útsýni fyrir akandi umferð eða valdi hættu fyrir gangandi umferð, sbr. gr. 76.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Er byggingarnefnd og heimilt skv. gr. 76.2 að veita undanþágu frá fyrrgreindu ákvæði varðandi útitröppur, veggsvalir og hlífðarþak.  Svalir viðbyggingarinnar fara því ekki í bága við ákvæði byggingarreglugerðar og verður ekki séð að þær geti raskað hagsmunum kærenda að nokkru marki. 

Á skipulagsuppdrætti gildandi Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 er landnotkun umrædds götureits merkt sem athafnasvæði, sem ekki er ætlað undir íbúðarbyggð nema í algerum undantekningartilvikum.  Fer hið kærða byggingarleyfi í bága við fyrrgreinda landnotkun aðalskipulagsins.  Af þessu tilefni var fyrirspurn beint til borgaryfirvalda um túlkun þeirra á landnotkun svæðisins.  Var upplýst að svæðið við Bergstaðastræti 13 hafi verið skilgreint sem íbúðarsvæði í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 og við gerð núgildandi aðalskipulags hafi engar tillögur komið fram um að breyta þeirri landnotkun.  Í greinargerð II með aðalskipulaginu sé að finna nokkuð ítarlegan lista yfir breytingar á landnotkun frá fyrra aðalskipulagi og sé þar ekki vikið að þessu svæði.  Merking sú á landnotkun fyrir umrætt svæði, sem komi fram á þéttbýlisuppdrætti gildandi aðalskipulags, stafi augljóslega af mistökum við prentun uppdráttarins.  Þessa villu sé ekki að finna í skipulagssjá, sem þó byggi á upprunalegum kortagrunnum aðalskipulagsins, en þar sé umrædd lóð og nærliggjandi svæði sýnd sem íbúðarsvæði. 

Líklegt verður að telja að mörkuð landnotkun umrædds götureits í gildandi aðalskipulagi sé tilkomin fyrir mistök og fer hún raunar í bága við núverandi landnotkun fasteigna á reitnum.  Verður þó ekki framhjá því litið að landnotkunin er sett fram á samþykktum og staðfestum uppdrætti aðalskipulags, sem öðlaðist gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda.  Á meðan uppdrætti þessum hefur ekki verið breytt, eða hann leiðréttur með lögformlegum hætti vegna ætlaðra mistaka um mörkun landnotkunar, verður að leggja hann til grundvallar í máli þessu. 

Hið kærða byggingarleyfi gerir ráð fyrir að fyrirhuguð viðbygging verði að stærstum hluta til íbúðarnota og er leyfið að því leyti í andstöðu við gildandi landnotkun aðalskipulags á umræddu svæði.  Verður af þeim sökum, með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Úrskurðarorð: 

Kæru B ehf. er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010, sem staðfest var í borgarráði 25. febrúar s.á., um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________          ____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

101/2008 Höfðaströnd II

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 101/2008, kæra á synjun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. september 2008 á umsókn um leyfi til að klæða þrjár hliðar hússins að Höfðaströnd II, Jökulfjörðum, með Steni utanhússklæðningu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. nóvember 2008, er barst nefndinni 8. sama mánaðar, kærir G, f.h. Ó, Brunngötu 20, Ísafirði, eiganda hússins að Höfðaströnd II, Jökulfjörðum, synjun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. september 2008 á umsókn um leyfi til að klæða þrjár hliðar hússins að Höfðaströnd II með Steni utanhússklæðningu. 

Af hálfu kæranda er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Með bréfi umboðsmanns kæranda til umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar, dags. 10. ágúst 2008, var m.a. óskað eftir heimild nefndarinnar til að klæða þrjár hliðar íbúðarhússins að Höfðastönd II að utan með 50 mm trégrind, 50 mm steinull og ljósri svokallaðri Steni klæðningu.  Var erindi kæranda tekið fyrir á fundi umhverfisnefndar 19. september s.á. og því hafnað með eftirfarandi bókun:  „Umhverfisnefnd gerir ekki athugasemd við að húsið verði klætt en hafnar steniklæðningu á húsið þar sem hún er ekki í samræmi við byggingarhefð á svæðinu.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 2. október 2008.  Með bréfi umboðsmanns kæranda til umhverfisnefndar, dags. 26. september 2008, var óskað eftir rökstuðningi synjunar nefndarinnar frá 19. september s.á. og sérstaklega bent á að um væri að ræða steinsteypt hús og ef húsið yrði klætt með Steni yrði það líkast því sem það hafi verið í upphafi.  Á fundi umhverfisnefndar 8. október 2008 var erindi kæranda tekið fyrir og eftirfarandi fært til bókar:  „Samkvæmt niðurstöðum skipulagshóps Norðan Djúps vegna Aðalskipulags 2008-2020 er lagt til að útlit sumarhúsa og breytingar á eldri húsum skuli taka mið af þeim byggingarstíl sem tíðkaðist á meðan byggð var á svæðinu, einkum er átt við stærð, efnisval, lit, hlutföll og þakgerð.  Skv. gr. 8.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 þá segir að meta skuli útlitshönnun bygginga hvað varðar form, hlutföll, efni og næsta umhverfi.  Samkvæmt byggingarhefð voru hús almennt steypt, timburklædd eða bárujárnsklædd.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 16. október 2008. 

Skaut kærandi samþykkt umhverfisnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að sumarhúsið að Höfðaströnd II hafi verið byggt árið 1930.  Óskað hafi verið eftir heimild umhverfisnefndar til að klæða húsið að utan með Steni klæðingu sem sé viðurkennt byggingarefni.  Heimilað hafi verið að klæða hús að utan með Steni um allt land, þar á meðal á Ísafirði.  Með vísan til þessa heldur kærandi því fram að hin kærða synjun sé brot á jafnræðisreglu. 

Málsrök Ísafjarðarbæjar:  Af hálfu Ísafjarðarbæjar er vísað til þess að búið sé að vinna Aðalskipulag Ísafjarðarbæjar 2008-2020. 

Fullyrðing kæranda þess efnis að Steni klæðning sé viðurkennt byggingarefni á Ísafirði sé rétt, en einungis á yngri húsum og nýbyggingum sem ekki lúti reglum Húsafriðunarnefndar.  Húsið Höfðaströnd II sé byggt 1930 og sé staðsett í Jökulfjörðum og lúti ákveðnum reglum eins og fram komi í Aðalskipulagi Ísafjarðar 2008-2020 og sé ljóst að Steni klæðning hafi ekki tíðkast á þessum stað á þeim tíma. 

Vísað sé til útdráttar úr aðalskipulagi bæjarins og byggi umhverfisnefnd niðurstöðu sína á því sem þar segi:  „Stór hluti Ísafjarðarbæjar er á náttúruminjaskrá vegna sérstæðrar náttúru og menningarsögu.  Hornstrandafriðland, Snæfjallaströnd og sunnanverðir Jökulfirðir hafa mikla sérstöðu vegna einangrunar, búsetuminja og sögu svæðisins.“  Þá segi eftirfarandi í umhverfismati svæðisins:  „Óheft uppbygging myndi hafa mikla óvissu í för með sér og mögulega mikil áhrif á lífríki, landslag og upplifun þeirra sem sækja svæðið til dvalar eða útivistar.  Sagan og þær búsetuminjar sem finnast á svæðinu eru mikilvægur þáttur í þeirri sérstöðu sem einkennir svæðið.“ 

Þá sé vísað til þess að um frístundahús norðan Djúps og á hverfisvernduðum svæðum gildi, auk almennra ákvæða um frístundahús í aðalskipulagi bæjarins, eftirfarandi skipulagsákvæði:  „Megináhersla er lögð á að viðhalda ásýnd svæðanna eins og þau voru þegar þau voru byggð.  Útlit nýrra húsa og breytingar á eldri húsum skal taka mið af þeim byggingarstíl sem tíðkaðist meðan byggð hélst enn á svæðinu.  Einkum er átt við stærð, efnisval, lit, hlutföll og þakgerð.“  Þá segi eftirfarandi um Höfðaströnd:  „Svæðið er á náttúruminjaskrá, þar má endurbyggja öll íbúðarhús og þjónustuhús sem búið var í eftir 1908.  Hús byggð eftir 1965 teljast nýbyggingar.  Viðhalda skal ásýnd svæðisins eins og það var þegar það var í byggð.  Útlit húsa skal taka mið af þeim byggingarstíl sem tíðkaðist meðan byggð hélst á svæðinu.  Allar byggingar skulu vera í sátt við náttúru og landslag svæðisins og nánar útfærðar í deiliskipulagi og umhverfismati.“ 

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð synjun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. september 2008 á umsókn um leyfi til að klæða þrjár hliðar hússins að Höfðaströnd II með Steni utanhússklæðningu. 

Í 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segir m.a. í 5. lið að þyki byggingarnefnd sérstök ástæða til geti hún bundið byggingarleyfi því skilyrði að gengið verði frá húsi að utan með tilteknum hætti, t.d. með ákveðinni klæðningu.  Synjaði umhverfisnefnd umsókn kæranda með þeim rökum að Steni klæðning væri ekki í samræmi við byggingarhefð á svæðinu. 

Verður að telja að tilvísun nefndarinnar til byggingarhefðar feli í sér fullnægjandi málefnaleg rök fyrir hinni kærðu ákvörðun svo sem áskilið er í 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og  verður ekki séð að hin kærða ákvörðun hafi verið haldin neinum þeim annmörkum er ógildingu varði.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Síðar til komin rök, sem m.a. eiga stoð í nýju aðalskipulagi Ísafjarðarbæjar, hafa ekki þýðingu við úrlausn málsins og verður því engin afstaða tekin til þeirra í úrskurði þessum. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu synjunar umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. september 2008 á umsókn um leyfi til að klæða þrjár hliðar hússins að Höfðaströnd II með Steni utanhússklæðningu. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

26/2009 Birkihlíð

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 22. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor. 

Fyrir var tekið mál nr. 26/2009, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 24. mars 2009 um að veita heimild til útgáfu byggingarleyfis fyrir tveggja hæða íbúðarhúsi á lóðinni nr. 15 við Birkihlíð, Vestmannaeyjum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. apríl 2009, er barst nefndinni hinn 20. sama mánaðar, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. G, Birkihlíð 17 og T og S, Birkihlíð 11, Vestmannaeyjum, þá ákvörðun bæjarstjórnar Vestmannaeyja frá 24. mars 2009 að veita heimild til útgáfu byggingarleyfis fyrir tveggja hæða íbúðarhúsi á lóðinni nr. 15 við Birkihlíð.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik:  Hinn 4. febrúar 2009 samþykkti umhverfis- og skipulagsráð Vestmannaeyja að grenndarkynna umsókn lóðarhafa Birkihlíðar 15 um byggingu íbúðarhúss á lóðinni, en hún er á íbúðarsvæði sem ekki hefur verið deiliskipulagt.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsráðs hinn 20. mars 2009 og lágu þá fyrir tvö athugasemdabréf, þar sem m.a. kærendur andmæltu umsóttum byggingarframkvæmdum að Birkihlíð 15. Tók ráðið afstöðu til athugasemdanna og samþykkti síðan umsóknina og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið ábótavant.  Óljóst sé hvort um hafi verið að ræða grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, óverulega breytingu á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laganna eða nýtt deiliskipulag fyrir eina lóð, sem óheimilt sé að lögum.  Nauðsynlegt hafi verið að deiliskipuleggja umrætt svæði samkvæmt meginreglu 23. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en heimild væri veitt fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum og þá sérstaklega í ljósi bókunar eins nefndarmanns umhverfis- og skipulagsráðs um að svipað óleyst álitaefni væri til staðar í götunni.  Þá sé byggingarreitur lóðarinnar að Birkihlíð 15 dýpri en flestra lóða á svæðinu, útlit og form fyrirhugaðs húss víki frá því sem almennt gerist og sama eigi við um nýtingarhlutfall lóðarinnar.  Þá hafi rannsókn máls að hálfu sveitarfélagsins verið ábótavant hvað varði fullyrðingu tveggja kærenda um að þeir hafi öðlast afnotarétt yfir hluta umræddrar lóðar með samkomulagi eða fyrir hefð. 

Fyrir um 23-24 árum hafi starfsmaður bæjarins komið og sett niður lóðarmörk Birkihlíðar 11 gagnvart Birkihlíð 15 með þeim hætti að lóðin næði þrjá metra lengra til austurs en samkvæmt hinni kærðu ákvörðun.  Lóðarhafar að Birkihlíð 11 hafi frá þeim tíma nýtt lóð sína í samræmi við nefnd lóðamörk og sett niður palla og gróðursett tré.  Hafi hið kynnta byggingarleyfi því komið þeim kærendum sem um ræði í opna skjöldu en bent sé á að þótt ekki lægi fyrir formlegt samkomulag við bæjaryfirvöld um stækkun lóðarinnar að Birkihlíð 11 hafi myndast hefðarréttur til núverandi nýtingar lóðarinnar.  Með hinni kærðu ákvörðun sé því verið að taka hluta lóðarinnar að Birkihlíð 11 af lóðarhöfum en slíkt verði ekki gert nema með eignarnámi. 

Grenndaráhrif fyrirhugaðrar uppbyggingar á lóðinni að Birkihlíð 15 gagnvart kærendum verði íþyngjandi hvað varði rými og útsýni vegna nálægðar lóðar kærenda.  Hafa verði í huga að kærendur hafi búið við fyrra ástand um áratuga skeið og hafi mátt vænta að lóðin yrði ekki nýtt eins og nú sé fyrirhugað.  Draga megi í efa að eðlilegt sé að samþykkja nú byggingu húss á lóð, sem sé lítil og henti illa til byggingarframkvæmda, gegn hagsmunum íbúa í íbúðarhverfi sem byggst hafi upp fyrir mörgum áratugum. 

Málsrök Vestmannaeyjabæjar: Bæjaryfirvöld Vestmannaeyja taka fram að málsmeðferð umdeildrar ákvörðunar hafi í engu verið áfátt.  Í bókun umhverfis- og skipulagsráðs um að grenndarkynna umsókn um byggingarleyfi vegna Birkihlíðar 15 komi fram að það sé gert á grundvelli 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda hafi verið um að ræða einstaka framkvæmd í þegar byggðu hverfi sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Fyrirhuguð nýbygging falli vel að byggðamynstri götunnar og sé heildarmynd hennar styrkt með jafnri húsaröð, götulínum og samsvarandi byggingarmagni.  Sé nú loks lokið við götumynd Birkihlíðar að norðanverðu.  Að kynningu lokinni hafi verið fjallað um framkomnar athugasemdir, þeim svarað og niðurstaðan send þeim sem athugasemdir gerðu og jafnframt vakin athygli á kæruheimild. 

Fyrir liggi lóðarleigusamningar um lóðirnar að Birkihlíð 11, 15 og 17 og við endurnýjun samninga árið 2004 hafi lóðir verið mældar upp með GPS tækni.  Við þá mælingu hafi lóðin að Birkihlíð 11 verið stækkuð til vesturs svo að bílgeymsla er fylgi þeirri fasteign yrði innan lóðar.  Engin breyting hafi verið gerð á upphaflegum lóðarleigusamningi fyrir Birkihlíð 11 og ekki liggi fyrir gögn um meinta mælingu starfsmanns bæjarins, sem nú sé látinn, á lóðamörkum Birkihlíðar 11 og 15. 

Þá sé því hafnað að réttur til hluta lóðarinnar að Birkihlíð 15 hafi unnist fyrir hefð.  Um þá lóð hafi í þrígang verið gerðir leigusamningar og engin gögn liggi fyrir um hvenær notkun lóðarhafa Birkihlíðar 11 á hluta fyrrnefndrar lóðar hafi átt sér stað og með hvaða hætti hún hafi verið síðan.  Bent sé á að samkvæmt 68. gr. gildandi byggingarreglugerðar beri lóðarhafa að halda vexti trjáa og runna innan lóðarmarka.  Geti hugsanleg ólögmæt notkun, er fari í bága við þá skyldu, ekki skapað hefðarrétt að lögum þar sem slíkur réttur náist ekki fram með óráðvendni.  Ætti fullyrðing um að ætluð notkun styddist við samkomulag um þau not við rök að styðjast kæmi hefðarréttur heldur ekki til álita enda væri notkunin þá samningsbundin.  Loks sé bæjaryfirvöldum ekki kunnugt um dómafordæmi þess að hægt sé að vinna hefð á landi með gróðursetningu trjáa á skipulögðu byggingarsvæði. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun sveitarstjórnar Vestmannaeyjabæjar um veitingu byggingarleyfis var tekin hinn 24. mars 2009.  Upplýst hefur verið í málinu að formlegt byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út af byggingarfulltrúa og framkvæmdir því ekki hafnar að Birkihlíð 15 en byggingarleyfisgjöld hafi hins vegar verið greidd. 

Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga má gefa út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt um veitingu leyfisins og byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafa verið greidd.  Í 4. mgr. sömu greinar segir að staðfesting sveitarstjórnar falli úr gildi hafi byggingarleyfi ekki verið gefið út innan 12 mánaða.  Þá segir í 1. mgr. 45. gr. laganna að byggingarleyfi falli úr gildi hafi byggingarframkvæmdir ekki hafist innan 12 mánaða frá útgáfu þess. 

Eins og að framan greinir hefur byggingarleyfi samkvæmt 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki verið gefið út og framkvæmdir enn ekki hafist á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar, en um 16 mánuðir eru nú liðnir frá staðfestingu sveitarstjórnar á veitingu umdeilds byggingarleyfis.  Er sú samþykkt því úr gildi fallin samkvæmt fyrrgreindri 4. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Byggingarleyfishafi mun hafa greitt tilskilin byggingarleyfisgjöld í kjölfar afgreiðslu bæjaryfirvalda á umsókn hans.  Jafnvel þótt svo yrði litið á að með því hafi honum verið veitt byggingarleyfi skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga er það leyfi jafnframt úr gildi fallið, sbr. 1. mgr. 45. gr. laganna.  Eru því úr gildi fallnar allar heimildir til þeirra framkvæmda sem samþykktar voru með hinni kærðu ákvörðun og verður hér eftir ekki í þær ráðist nema að undangenginni nýrri samþykkt sveitarstjórnar.  Hafa kærendur af þessum sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti umdeildrar samþykktar sveitarstjórnar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________     ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

99/2008 Langholtsvegur

Með

Ár 2010, þriðjudaginn 6. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor. 

Fyrir var tekið mál nr. 99/2008, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. október 2008, er barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kærir F, f.h. G, lóðarhafa Langholtsvegar 168 í Reykjavík, synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni.  Hin kærða synjun byggingarfulltrúa var staðfest í borgarráði 2. október 2008. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. september 2008 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að rífa bílskúr og byggja í hans stað steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg.  Er lóðin á íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og hefur svæðið ekki verið deiliskipulagt. 

Var málinu frestað og vísað til umsagnar skipulagsstjóra.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 26. september s.á. var málið tekið fyrir og eftirfarandi bókað:  „Frestað.  Með vísan til eldri umsagnar skipulagsstjóra er ítrekað að stærð bílgeymslu er ekki í samræmi við ákvæði deiliskipulags Sundahverfis sem tekið er mið af við mat á umsókninni.  Byggingarreitur fyrir bílgeymslu skal ekki vera stærri en 40 fm.“  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 30. s.m. var umsókninni synjað með eftirfarandi bókun:  „Synjað.  Stærð bílgeymslu er ekki í samræmi við ákvæði deiliskipulags, þar kemur fram að stærðin má mest vera 40 ferm.“ 

Skaut kærandi synjun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða synjun sé brot á jafnræðisreglu þar sem byggingarfulltrúi hafi nýverið samþykkt sambærilegan bílskúr á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog sem sé í sama hverfi. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. apríl 2008, vegna fyrri umsóknar kæranda, hafi komið fram að ekki væri til deiliskipulag fyrir svæði það er um ræði.  Aftur á móti hafi verið samþykkt deiliskipulag fyrir nærliggjandi hverfi, Sundin, en það skipulag sé nýlegt og lýsandi fyrir þróun sambærilegrar byggðar.  Rétt hafi því verið að taka mið af því við mat á byggingarleyfisumsóknum á þessu svæði.  Í skilmálum fyrir bílgeymslur í deiliskipulagi Sunda komi fram að byggingarreitur B sýni nýbyggingarreit fyrir einnar hæðar bílgeymslur.  Byggingarreitir fyrir nýjar og/eða endurbyggðar bílgeymslur séu 8×5 m eða 40 m2.  Umsókn kæranda hafi lotið að byggingu 55,1 m²  bílgeymslu.  Í niðurstöðu umsagnar skipulagsstjóra komi fram að mælst sé til að uppbygging á lóðinni sé í samræmi við þær meginlínur sem fram komi í deiliskipulagi Sundanna, m.a. þannig að endurbyggðar bílgeymslur séu í samræmi við þá skilmála sem þar komi fram. 

Hvað varði samanburð á heimild til stækkunar bílskúrs og geymslu á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog sé bent á að í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 25. apríl 2006, hafi komið fram að í nágrenni þeirrar lóðar væru fordæmi fyrir bílskúrum sem væru allt að 50 m² að stærð.  Engar athugasemdir hafi borist við grenndarkynningu á umsókn um byggingarleyfi fyrir bílskúr að Nökkvavogi 23.  Þá sé vísað til þess að grenndaráhrif stækkaðs bílskúrs og vinnustofu að Langholtsvegi 168 yrðu mun meiri en stækkun bílskúrs á lóðinni nr. 23 við Nökkvavog. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík á umsókn um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

Samkvæmt gögnum málsins sótti kærandi um leyfi til breytinga á fasteign sinni til byggingarfulltrúa.  Óskaði byggingarfulltrúi í kjölfarið eftir umsögn skipulagsstjóra sem lagðist gegn erindinu.  Í kjölfarið var umsókninni synjað af byggingarfulltrúa án þess að grenndarkynning færi fram.  Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skal meðferð byggingarleyfisumsókna, þegar ekki liggur fyrir deiliskipulag, vera á þann veg að skipulagsnefnd skal fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en byggingarnefnd afgreiðir umsóknina.  Þessa var ekki gætt í hinu kærða tilviki og var því meðferð byggingaryfirvalda á málinu ekki í samræmi við málsmeðferðarreglur skipulags- og byggingarlaga. 

Þar við bætist að í hinni kærðu ákvörðun var sérstaklega tilgreint að umsókn kæranda væri ekki í samræmi við deiliskipulag, sem kvæði á um að stærð bílskúra mætti mest vera 40 m2.  Í málinu liggur aftur á móti fyrir að á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag.  Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslu erinda sem henni berast og leiðir af eðli máls að rökstuðningur þarf jafnframt að vera haldbær, en því var ekki til að dreifa í tilviki því sem hér er til meðferðar. 

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að ógildingu varðar.  Verður  ákvörðunin því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. september 2008 á beiðni um leyfi til að rífa bílskúr á lóðinni nr. 168 við Langholtsveg og byggja í staðinn steinsteyptan bílskúr með áfastri vinnustofu og gera lagnarými undir tvíbýlishúsi sem stendur á lóðinni. 

___________________________
Ásgeir Magnússon

__________________________             __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

29/2010 Mávanes

Með

Ár 2010, mánudaginn 14. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt. 

Fyrir var tekið mál nr. 29/2010, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Garðabæ til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. maí 2010, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra L og B, Mávanesi 13, Garðabæ, K og H, Mávanesi 24, R og H, Mávanesi 22 og A, Mávanesi 9, leyfi byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 8. desember 2009 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes.  Var samþykktin staðfest á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Með bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. maí 2010, er barst nefndinni samdægurs, gera kærendur ennfremur kröfu um að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda.   

Málavextir:  Á fundi skipulagsnefndar 19. ágúst 2009 var lögð fram fyrirspurn lóðarhafa Mávaness 17 þar sem leitað var eftir afstöðu nefndarinnar um tillögu að nýju einbýlishúsi á lóðinni.  Sagði m.a. eftirfarandi í bókun nefndarinnar:  „Tillagan gerir ráð fyrir einbýlishúsi innan byggingarreits sem er alls 786 m².  Kjallari er undir húsinu að vestanverðu sem opnast til vesturs enda gefur landlagshalli á lóðinni tilefni til þess.  Tillagan er innan þeirra skipulagsskilmála sem í gildi eru í Arnarnesi en byggingarmagn á lóðinni er umtalsvert meira en aðliggjandi hús(nýtingarhlutfall að meðaltali 0,19) og sú bygging sem fyrir er (nh 0,21).  Vandað er til tillögunnar og fellur hún vel að aðliggjandi byggð þrátt fyrir stærð.  Fram kemur að lóðarhafar hafa kynnt nágrönnum tillöguna.  Þar sem að tillagan gerir ráð fyrir húsi sem hefur nýtingarhlutfall sem nemur 0,47 sem er talsvert mikið meira en nústandandi hús og aðliggjandi hús mælir skipulagsnefnd með því að áður en veitt verði byggingarleyfi fyrir framlagðri tillögu  skuli skipulagsstjóri grenndarkynna tillöguna með formlegum hætti.  Vísast þar með til 4. mgr. greinar 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Grenndarkynna skal eigendum Mávaness 15, 16, 18, 19 og 20.“  Grenndarkynning stóð yfir dagana 11. september til 14. október 2009 og bárust engar athugasemdir. 

Á fundi skipulagsnefndar 10. desember 2009 var að nýju fjallað um erindi lóðarhafa Mávaness 17 og lögð fram athugasemd frá íbúa að Mávanesi 22, dags 19. október 2009.  Laut athugasemdin m.a. því að tillagan hafi ekki verið kynnt íbúum innar í götunni, m.a. vegna álags af fyrirhuguðum framkvæmdum, að friðsæld íbúa yrði raskað vegna fyrirhugaðra framkvæmda og að engin heimild væri í upphaflegum byggingarskilmálum til að rífa viðkomandi hús og endurbyggja það.  Var eftirfarandi fært til bókar:  „Við skoðun tillögunnar taldi skipulagsnefnd að framlögð tillaga væri innan marka deiliskipulagsákvæða frá árinu 1964 sem eru sett fram í byggingarskilmálum fyrir lóðir við göturnar Mávanes og Blikanes.  Hér er því ekki um breytingu deiliskipulags að ræða.  En þar sem að einbýlishúsið sem tillagan gerir ráð fyrir  er umtalsvert stærra en aðliggjandi íbúðarhús var ákveðið að grenndarkynna tillöguna eigendum aðliggjandi lóða og þeim gefinn kostur á að gera athugasemdir sem gætu haft áhrif á útfærslu tillögunnar. Engar athugasemdir bárust frá eigendum aðliggjandi lóða… Í Arnarnesi sem og öðrum grónum hverfum eru mörg dæmi þess að eldri hús hafi verið fjarlægð eða að breytingar á þeim hafi verið það umfangsmiklar að þær séu á við framkvæmdir við nýbyggingu.  Út frá jafnræðissjónarmiði er því ekki hægt að meina húseigendum að ráðast í umfangsmiklar endurgerðir húsa sinna enda séu kröfur byggingarfulltrúa uppfylltar sbr. 2. kafli byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Skipulagsnefnd gerir ekki athugasemd við framlagða og grenndarkynnta tillögu og telur að hún sé innan ramma deiliskipulags Arnarness.  Fylgja skal eftir ofangreindri tímaáætlun og fara skal að tilmælum byggingarfulltrúa um umgengni.  Þegar byggingarleyfi hefur verið veitt skal senda erindi til allra íbúa við Mávanes og þeim gerð grein fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum, umfangi þeirra og tímasetningum.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. desember 2009 voru samþykktar umsóknir annars vegar um niðurrif hússins að Mávanesi 17 og hins vegar um byggingu einbýlishúss í þess stað.  Á fundi byggingarnefndar 21. desember voru lagðar fram afgreiðslur byggingarfulltrúa frá 4. nóvember 2009 til 10. desember s.á.  Á fundi bæjarráðs 12. janúar 2010 lagði ráðið til við bæjarstjórn að afgreiðslur byggingarfulltrúa frá 4. nóvember til 21. desember 2009 yrðu staðfestar.  Var fundargerð bæjarráðs samþykkt samhljóða á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.

Hafa kærendur skotið framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til íbúa við Mávanes, dags 15. apríl 2010, var tilkynnt um fyrirhugaðar framkvæmdir og tímaáætlun þeirra.  Með bréfi nokkurra íbúa við götuna, þar á meðal kærenda, til bæjarstjóra, dags. 23. apríl 2010, var framkvæmdunum mótmælt.  

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að lóðir við Mávanes hafi flestar verið seldar af eigendum Arnarness á árunum 1964-1965.  Þegar salan hafi farið fram hafi kaupendum verið kynnt fyrirhugað skipulag nessins og kvaðir, þ.m.t. byggingarskilmálar.  Í kjölfarið hafi afsöl verið gefin út.  Ekki hafi öll hús verið byggð samkvæmt ákvæðum um tímafrest og langflest húsin séu 250 til 400 fermetrar að stærð.  

Mávanesið sé í raun lokuð gata, tveir botnlangar.  Mjög skemmtileg götumynd hafi myndast með árunum með myndarlegum trjágróðri sem veitt hafi mikið skjól.  Aðgengi að fjörunni, sem sé m.a. eftir skipulögðum göngustígum við enda lóðar nr. 25, milli lóðanna nr. 9 og 11 og eftir opnu svæði austan við lóðir nr. 1 og 2.  Þá sé meira en 40 ára hefð fyrir ótakmörkuðu aðgengi eftir u.þ.b. þriggja metra breiðum göngustíg á sameiginlegri spildu milli lóðanna nr. 17 og 19. 

Bent sé á að þrátt fyrir að í byggingarskilmálum hafi ekki verið tiltekin hámarksstærð húsa felist eigi að síður í þeim takmarkanir.  Þannig sé skýrt tekið fram að hús skuli að öllu jöfnu vera einnar hæðar en þó sé leyfilegt að hafa kjallara undir þeim hluta sem fjærstur sé götu.  Varla þurfi að deila um það að fjærsti hluti húss frá götu geti vart orðið meira en helmingur af dýpt þess. 

Þá haldi kærendur því fram að til þess að unnt hefði verið að samþykkja tvöfalt stærra hús en þau hús sem fyrir séu við Mávanes hefði þurft að setja í gang endurskoðunarferli á byggingarskilmálum eða deiliskipulagi, sem kynna hefði þurft öllum húseigendum við götuna og leita eftir samþykki þeirra.  Ekki verði við það unað að nú verði tekin upp sú stefna að leyfa hús við Mávanes þar sem aðalhæð fylli út í byggingarreiti lóðar ásamt því að heimilt verði að grafa fyrir íverukjallara undir stærstum hluta hæðarinnar.

Íbúar við Mávanes telji margir að sjálfsagt hefði verið að kynna fyrirhugaðar framkvæmdir fyrir öllum íbúum götunnar, en ekki aðeins þeim sem næstir séu, og hafi jafnræðisregla verið brotin.  Við sölu lóða hafi verið lögð áhersla á að fljótlega yrði byggt á þeim til að hverfið yrði sem fegurst og friðsælast.  Þegar tekið sé til við að brjóta niður hús í götunni og stofna til umfangsmikilla framkvæmda, sem væntanlega muni standa yfir á annað ár, gefi það vissulega tilefni til að upplýsa íbúa og gefi þeim kost á að tjá sig um málið áður en það sé afgreitt hjá bæjaryfirvöldum.  Verði ekki annað séð en að grenndarkynningin hafi verið svo gölluð að hún teljist ómarktæk.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að kærunni verði vísað frá þar sem kærendur eigi ekki lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun, sbr. 3. ml. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærendur séu allir íbúar í Mávanesi en geti ekki talist næstu nágrannar.  Sé því ljóst að grenndaráhrif hinnar kærðu framkvæmdar geti ekki varðað hagsmuni þeirra.   Beri því þegar af þeirri ástæðu að vísa kærunni frá.

Bent sé á að á fundi skipulagsnefndar 19. ágúst 2009 hafi verið bókað að tillaga að nýbyggingu húss á lóðinni nr. 17 við Mávanes væri í samræmi við þá skipulagsskilmála sem giltu á Arnarnesi.  Í bókuninni komi fram að þar sem nýtingarhlutfall hússins sé talsvert hærra en þess húss sem eigi að rífa og aðliggjandi húsa mæli nefndin með því að áður en veitt verði byggingarleyfi verði tillagan kynnt eigendum Mávaness 15, 16, 18, 19 og 20.  Hafi nefndin vísað til ákvæðis 4. mgr. gr. 4.2.2  skipulagsreglugerðar.  Tilgangur skipulagsnefndar hafi verið að leita eftir sjónarmiðum næstu nágranna, sem ef til vill væri ástæða til að hafa að leiðarljósi eða skoða nánar við útgáfu á byggingarleyfi vegna nýbyggingar.  Nágrannakynning hafi farið frá 11. sept. til 14. okt. 2009.  Kynningin, sem nefnd hafi verið grenndarkynning, hafi ekki verið grenndarkynning í skilningi ákvæða skipulags- og byggingarlaga eins og mælt sé fyrir um að fram fari um tillögu að óverulegri breytingu á deiliskipulagi.  Í umfjöllun um málið hafi gætt þess misskilnings hjá aðilum að um slíka lögformlega kynningu hafi verið að ræða.

Í skipulagsskilmálum sem gildi fyrir Mávanes og Blikanes komi ekki fram neinar takmarkanir á stærð húsa og engin ákvæði séu um nýtingarhlutfall.  Þegar litið sé til stærða húsa við Mávanes og Blikanes megi sjá að almennt sé nýtingarhlutfall þeirra á bilinu 0,2-0,3 en í hinu kærða tilviki sé nýtingarhlutfall 0,46.  Af hálfu Garðabæjar sé mótmælt þeirri röksemd kærenda að skapast hafi hefð fyrir því að hús við Mávanes eigi af vera að svipaðri stærð.  Byggingarréttur á hverri lóð ráðist ávallt af þeim skilmálum sem um viðkomandi lóð gildi og réttur eiganda lóðarinnar til nýtingar sinnar lóðar verði ekki takmarkaður með tilvísun til stærðar bygginga á öðrum lóðum þar sem byggingarréttur hafi ekki verið fullnýttur.  Í tilviki eiganda lóðarinnar að Mávanesi 17 eigi hann að geta treyst því að réttur hans til nýtingar á lóðinni sé í samræmi við þá skilmála sem um lóðina gildi og að bygging á lóðinni verði ekki takmörkuð við annað en gildandi skilmála og stærð og lögun byggingarreits samkvæmt mæliblaði.  Við umfjöllun um nýtingarhlutfall nýbyggingar að Mávanesi 17 verði að líta af sanngirni til raunverulegra grenndaráhrifa.  Slík áhrif ráðist fyrst og fremst af rými 1. hæðar sem sé 468 m² eða sem jafngildi því að nýtingarhlutfall sé 0,27.  Þá verði einnig að horfa til þess að um sé að ræða mjög stóra lóð, 1.681 m²,  sem snúi að sjó, en það dragi úr grenndaráhrifum byggingarinnar. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að þau hafi keypt húsið að Mávanesi 17 í ársbyrjun 2008 með niðurrif þess og byggingu nýs húss í huga.  Húsið hafi þá staðið kalt í á annað ár enda hafi fyrri eigandi ætlað að rífa það og byggja nýtt í þess stað.  Stærð lóðarinnar hafi hentað vel þar sem sjö væru í heimili og fyrirsjáanlegt að húsið yrði nokkuð stórt þótt ekki væri það sjálfstætt markmið.  Frá byrjun hafi verið lögð á það áhersla að við hönnun hússins myndi ekki reyna á byggingarskilmála og að húsið skæri sig ekki í útliti frá nálægum húsum í götunni.

Byggingarleyfishafar haldi því fram að húsið samrýmist að öllu leyti byggingarskilmálum og því hafi grenndarkynningin, sem fram hafi farið, verið óþörf. 

Vandséð sé að kærendur sem séu íbúar húsa nr. 9, 13, 22 og 24 eigi nokkra hagsmuni svo heitið geti af þeirri framkvæmd sem kæran lúti að.  Ekkert þessara húsa liggi að Mávanesi 17 eða standi andspænis því.  Ekkert þeirra sé í beinni sjónlínu við húsið og aðkoma að tveimur þeirra liggi ekki framhjá því.  Það sé því skoðun þeirra að kærunni beri að vísa frá úrskurðarnefndinni.

Andsvör kærenda við málsrökum byggingarleyfishafa: Í andsvörum kærenda kemur fram að í byggingarskilmálum fyrir lóðir við Blikanes og Mávanes séu mjög skýrar kvaðir um hámarksstærð íbúðarhúsnæðis.  Ekki séu kvaðir um stærð bílgeymslna eða lagnakjallara, þ.e. húsnæðis sem ekki telst íbúðarhæft.  Mjög hafi reynt á þessi ákvæði þegar göturnar hafi verið byggðar.  Það sé mjög greinilegt af því hvernig þeir aðilar sem staðið hefðu að gerð byggingarskilmála hafi framfylgt þeim að settar hafi verið hömlur á stærð íbúðarhúsnæðis.  Í þessu sambandi vísist m.a. til nýtingarhlutfalls lóðanna við Mávanes, sem sé að meðaltali 0,22 og með einni undantekningu, Mávanes 7, á bilinu 0,17-0,32.  Við Blikanes séu samsvarandi tölur 0,24 með tveimur undantekningum. 

Varðandi kröfu byggingarleyfishafa um frávísun kærunnar sé bent á að þegar íbúum við Mávanes hafi almennt orðið ljóst hvað til stæði á lóðinni nr. 17 hafi þeir stungið saman nefjum og á örskömmum tíma hafi verið skrifað bréf til bæjarstjóra.  Engin formleg samtök íbúa séu fyrir hendi á svæðinu.  Ekki hafi náðst í alla íbúa götunnar en allir þeir sem tiltækir hafi verið hafi ritað undir umrætt bréf.  Eftir fund sem bæjarstjóri hafi boðað til með bréfriturum hafi verið ljóst að skipulags- og byggingaryfirvöld bæjarins myndu ekki gæta hagsmuna íbúanna ótilneydd og því ekki annar kostur en að leggja málið fyrir úrskurðarnefndina.  Þetta hafi þurft að gera í flýti vegna kærufrests.  Samkvæmt upplýsingum sem aflað hafi verið hafi ekki reynst þörf á að allir íbúar sem hagsmuna eiga að gæta stæðu að því að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Íbúar sem verið hefðu erlendis hafi nú haft samband við kærendur, lýst fullum stuðningi við aðgerðir hópsins og boðist til að bæta nöfnum sínum við undirskriftir.

Það dyljist varla nokkrum að gífurlegir hagsmunir húseigenda við Mávanes, og reyndar annarra íbúa í Arnarnesi, séu í húfi.  Það að opnað verði á að efnamenn, innlendir og erlendir, kaupi upp eldri hús, sem byggð hafi verið í samræmi við þær reglur sem gilt hafi og gildi enn á svæðinu, rífi húsin, eyðileggi yfirbragð gatnanna og byggi síðan hús sem þverbrjóti byggingarskilmála og hækki nýtingarhlutfall lóða sem byggingaraðilar hafi haldið sig við, sé með öllu óásættanlegt.

——-

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 8. desember 2009 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 17 við Mávanes, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar 21. janúar 2010.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verður húsið á einni hæð nær götu en að hluta á tveimur hæðum fjær götu, samtals 760 m².   

Í máli þessu liggur fyrir deiliskipulag Arnarness frá árinu 1961 og byggingarskilmálar fyrir sama svæði frá árinu 1964.  Samkvæmt þeim gögnum er heimilt að byggja þar einnar hæðar íbúðarhús ásamt bifreiðageymslu.  Í skilmálunum segir ennfremur að húsin á svæðinu skuli vera einnar hæðar, en á lóðum sunnan og vestan götu megi þau vera tvílyft á þeim hluta sem fjærstur er götu, gefi jarðvegshæð á lóð tilefni til þess.  Byggingarlínur húsa eru tilgreindar en nýtingarhlutfall lóða er ekki tilgreint. 

Lóðin að Mávanesi 17 er 1.681 m² að stærð og stendur neðan götu í lokuðum botnlanga.  Innar í þessum sama botnlanga eru m.a. hús kærenda nr. 22 og 24, en hús kærenda nr. 9 og 13 standa framar í götunni.  Ekkert húsa kærenda liggur að lóðinni nr. 17 eða er andspænis henni.

Þrátt fyrir stærð hinnar umdeildu nýbyggingar fellur hún vel að lóð og götumynd og breytir ekki að neinu marki yfirbragði hverfisins.  Telur úrskurðarnefndin ljóst að hún muni ekki hafa umtalsverð áhrif á útsýni frá eignum kærenda eða önnur slík grenndaráhrif að það geti snert sérstaka og verulega hagsmuni þeirra.  Verður ekki heldur fallist á að kærendur eigi lögvarða hagsmuni af því einu að koma í veg fyrir að nýtt hús verið reist á lóð byggingarleyfishafa í stað eldra húss, enda verður almennt að gera ráð fyrir því að hús séu endurýjuð með þeim hætti á svæðum þar sem ekki hafa verið reistar við því skorður, svo sem með friðlýsingu eða hverfisvernd.  Verða nágrannar jafnframt að þola tímabundið rask og ónæði sem mannvirkjagerðinni fylgir, enda sé eðlilegt tillit tekið til hagmuna þeirra við framkvæmd verksins.

Að öllu þessu virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að kærendur eigi ekki þá lögvörðu hagsmuni tengda ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar sem eru skilyrði kæruaðildar fyrir úrskurðarnefndinni, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni vegna aðildarskorts kærenda. 

Úrskurðarorð: 

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________         ______________________________
Ásgeir Magnússon                                             Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22
Love0

18/2010 Austurgata

Með

Ár 2010, mánudaginn 14. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt. 

Fyrir var tekið mál nr. 18/2010, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við norðausturhlið hússins að Austurgötu 25 í Hafnarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréf til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. mars 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir K, Gunnarssundi 5, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við norðausturhlið hússins að Austurgötu 25 í Hafnarfirði.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hins kærða byggingarleyfis.

Kærandi hefur jafnframt krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til að taka það til efnismeðferðar, en framkvæmdir vegna hins kærða byggingarleyfis hafa nú þegar verið bannaðar af hálfu byggingaryfirvalda í Hafnarfirði.  Er því ekki ástæða til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kæranda í máli þessu.

Málsatvik og rök:  Hinn 18. apríl 2007 var tekin fyrir umsókn eiganda fasteignarinnar að Austurgötu 25 í Hafnarfirði um breytingar á nefndri fasteign og var erindið afgreitt með svofelldri bókun:  „L… sækir um að byggja viðbyggingu við norðurhlið hússins að Austurgötu 25, Hafnarfirði skv. teikningum Byggingar- og skipulagshönnunar ehf. dags. 21.3. Nýjar teikningar bárust 18.04.2007 með nýjum rýmisnúmerum.  Skipulags- og byggingarfulltrúi samþykkir erindið. Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997.“  Fundargerðin var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarráðs 24. apríl 2007 og staðfest í bæjarstjórn 2. maí sama ár.

Kærandi bendir á að samþykktar teikningar að fyrirhuguðum breytingum feli í sér viðbyggingu við norðvesturhlið hússins að Austurgötu 25 auk glugga sem til standi að bæta við á suðausturhlið hússins, en hún snúi að garði kæranda.  Grenndarkynna hefði átt fyrirhugaðar breytingar en viðbyggingin kalli á breytingu á deiliskipulagi þar sem um stækkun á byggingarreit sé að ræða og útliti húss breytt með fyrrgreindum glugga.  Kæranda hafi fyrir tilviljun fengið vitneskju um umdeilt byggingarleyfi sumarið 2009 og hefði þá verið tjáð af bæjaryfirvöldum að mistök hefðu átt sér stað.  Leyfið væri hins vegar fallið niður þar sem framkvæmdir hefðu ekki hafist innan tilskilins frests og yrði það ekki veitt að nýju nema að undangenginni réttri málsmeðferð.  Í byrjun mars 2010 hafi byggingarleyfishafi hins vegar tjáð kæranda að fyrirhugað væri að saga gat fyrir áðurgreindum glugga í samræmi við veitt byggingarleyfi.  Bæjaryfirvöld hafi nú upplýst að vafi leiki á um hvort umdeilt leyfi sé fallið niður en kærandi hafi gert kröfu til bæjaryfirvalda um að leyfið verði fellt úr gildi og framkvæmdir stöðvaðar.

Fram hefur komið af hálfu Hafnarfjarðarbæjar að veitt leyfi fyrir viðbyggingu að Austurgötu 25 rúmist innan skilmála gildandi deiliskipulags.  Hafi því ekki komið til grenndarkynningar á breytingu skipulagsins en í umsókn hafi þess ekki verið getið að sótt væri um að fjölga gluggum hússins.  Vafi leiki á um hvort framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingaleyfi hafi byrjað innan 12 mánaða lögmælts frests svo það haldi gildi sínu.  Leitað hafi verið upplýsinga hjá byggingarleyfishafa í því efni en engar úttektir hafi átt sér stað af hálfu byggingaryfirvalda á heimiluðum framkvæmdum.

Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað til þess að hann hafi fengið umrætt byggingarleyfi að undangenginni umsögn húsafriðunarnefndar.  Hann sé smiður að mennt og hafi sjálfur unnið að endurbótum að Austurgötu 25 og m.a. smíðað gluggana sjálfur.  Framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfinu hafi verið byrjaðar innan árs frá veitingu þess og beri tiltækar ljósmyndir með sér að búið hafi verið að setja alla glugga á framhlið fyrstu hæðar hússins í febrúar 2008.  Framkvæmdir hafi staðið yfir frá árinu 2007 og standi enn yfir.  Nýtt gluggaop á fyrstu hæð hússins, sem snúi að fasteign kæranda og samþykkt hafi verið af byggingaryfirvöldum hinn 18. apríl 2007, sé eldhúsgluggi og hafi mikið notagildi vegna birtu og loftræstingar.  Þegar séu fyrir tveir gluggar á annarri hæð og einn gluggi á fyrstu hæð sem snúi að fasteign kæranda og ekki verði séð hvaða óhagræði fylgi einu glugga til viðbótar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 18, apríl 2007, sem staðfest var í bæjarstjórn Hafnarfjarðar 2. maí sama ár.  Í samþykktinni felst að heimilað er að reisa viðbyggingu við norðausturhlið hússins að  Austurgötu 25.  Af samþykkum uppdráttum má ráða að einnig felist í hinni umdeildu samþykkt leyfi til að beyta innra skipulagi á 1. hæð, setja nýjan glugga á suðausturhlið hússins og loka dyragati og setja glugga í þess stað á suðvesturhlið, en þessara breytinga á innra skipulagi og á gluggum er hvorki sérstaklega getið í bókun um samþykkt leyfisins né í byggingarlýsingu á aðaluppdráttum.

Kærandi vísar til þess að hann hafi verið búinn að skipta um glugga á framhlið (suðurvesturhlið) hússins í febrúar 2008 og því hafi framkvæmdir hafist innan árs frá útgáfu byggingarleyfisins.  Við þessa staðhæfingu er það að athuga að ekki var í hinu kærða leyfi fjallað um endurnýjun glugga á framhlið hússins, ef frá er talin heimildin til að setja glugga í dyraop, sem ekki hefur verið hafist handa við.  Engin úttekt hefur farið fram í tengslum við verkið og ekki hefur veri skráður byggingarstjóri á það.  Hefur byggingarleyfishafi ekki sýnt fram á að hann hafi, enn sem komið er, hafið neinar framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi, sbr. 14. gr. byggingar¬reglugerðar nr. 441/1998, og skipta framkvæmdir hans við endurbætur á húsinu að öðru leyti engu máli í því sambandi.
 
Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 má gefa út byggingar¬leyfi þegar sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt um veitingu leyfisins og byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafa verið greidd.  Í 4. mgr. sömu greinar segir að staðfesting sveitarstjórnar falli úr gildi hafi byggingarleyfi ekki verið gefið út innan 12 mánaða.  Þá segir í 1. mgr. 45. gr. laganna að byggingarleyfi falli úr gildi hafi byggingarframkvæmdir ekki hafist innan 12 mánaða frá útgáfu þess.

Eins og að framan greinir hafa engar framkvæmdir enn hafist á grundvelli hins kærða byggingarleyfis, en rúm tvö ár eru nú liðin frá staðfestingu sveitarstjórnar á leyfinu.  Er sú staðfesting því úr gildi fallin.  

Byggingarleyfishafi mun hafa greitt tilskilin byggingarleyfisgjöld í kjölfar afgreiðslu bæjaryfirvalda á umsókn hans. Væri litið svo á að með því hafi honum verið veitt byggingaleyfi skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga þá er það leyfi einnig úr gildi fallið, sbr. 1. mgr. 45. gr. laganna.  Eru því úr gildi fallnar allar heimildir til þeirra framkvæmda sem leyfðar voru með hinni kærðu samþykkt og verður hér eftir ekki í þær ráðist nema að undangenginni nýrri samþykkt sveitarstjórnar.  Hefur kærandi af þessum sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti hins kærða byggingarleyfis, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verður málinu því vísað frá úrskurðar¬nefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________                ________________________
Ásgeir Magnússon                                                    Hildigunnar Haraldsdóttir 

des 22
Love0

39/2009 Hrefnugata

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 3. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 39/2009, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 22. apríl 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr og stækkun rishæðar ásamt breytingum innan annarrar hæðar fjölbýlishúss á lóð nr. 3 við Hrefnugötu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. maí 2009, er barst nefndinni 29. sama mánaðar, kæra K og R, Flókagötu 14, Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 22. apríl 2009 að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr og stækkun rishæðar ásamt breytingum innan annarrar hæðar fjölbýlishúss á lóð nr. 3 við Hrefnugötu.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 24. apríl 2009.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða veiting byggingarleyfis verði felld úr gildi. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. júní 2009, er barst nefndinni sama dag, kærir jafnframt Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. E, Flókagötu 14, nefnda ákvörðun um veitingu byggingarleyfis vegna Hrefnugötu 3 og er gerð krafa um ógildingu ákvörðunarinnar.  Með hliðsjón af málatilbúnaði kærenda þykir ekkert standa því í vegi að sameina málin og verður því kærumálið, sem er nr. 41/2009, sameinað hinu fyrra. 

Málsatvik og rök:  Hinn 22. apríl 2009 samþykkti skipulagsráð Reykjavíkur, í kjölfar grenndarkynningar, umsókn um byggingu bílskúrs og stækkun rishæðar ásamt breytingum innan annarrar hæðar fjölbýlishúss á lóð nr. 3 við Hrefnugötu.  Við grenndarkynninguna komu fram athugasemdir, m.a. frá kærendum.  Borgarráð staðfesti ákvörðun skipulagsráðs hinn 24. apríl 2009.  Skutu kærendur ákvörðun um veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Kærendur benda á að óskiljanlegt sé að fyrirhugaður bílskúr verði staðsettur í línu aftan við húsið að Hrefnugötu 3, að suðurmörkum lóðar kærenda að Flókagötu 14.  Stór hluti bílgeymslunnar verði fyrir aftan húsið að Flókagötu 3 og geti sá hluti ekki nýst fyrir bifreið, enda ekki unnt að aka inn í þann hluta byggingarinnar.  Í raun sé um að ræða viðbyggingu við íbúðarhús það sem fyrir sé á lóðinni, sem hljóti að vera ætluð til annarra nota en geymslu bifreiðar, enda muni verða innangengt úr einni geymslu íbúðarhússins í nýbygginguna.  Þá sé hækkun á þaki íbúðarhússins mótmælt.  Sú hækkun muni valda verulegu skuggavarpi og raska lögvörðum hagsmunum íbúa í kjallaraíbúð að Flókagötu 14 og fari breytingin gegn sjónarmiðum sem fram komi í gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur. 

Niðurstaða:  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. maí 2010, upplýsti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að samþykkt skipulagsráðs fyrir veitingu umdeilds byggingarleyfis hefði verið til umfjöllunar á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 25. maí 2010.  Fram kemur í bókun þess fundar að byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út innan tilskilins frests skv. byggingarreglugerð nr. 441/1998 og sé því úr gildi fallið.  Óheimilt sé að endurnýja byggingarleyfið óbreytt.  Borgarráð staðfesti umrædda fundargerð byggingarfulltrúa hinn 27. maí 2010. 

Samkvæmt 5. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. og gr. 13.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, fellur staðfesting sveitarstjórnar á ákvörðun um veitingu byggingarleyfis úr gildi hafi byggingarleyfi skv. nefndri 44. gr. ekki verið gefið út innan 12 mánaða frá staðfestingunni.  Samkvæmt áðurgreindum upplýsingum embættis byggingarfulltrúa liggur fyrir að byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út eftir staðfestingu borgarráðs á veitingu þess frá 24. apríl 2009.  Hefur hin kærða ákvörðun því fallið úr gildi samkvæmt tilvitnuðum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar vegna þess að meira en tólf mánuðir eru liðnir frá staðfestingu borgarráðs á umdeildu byggingarleyfi. 

Af framangreindum sökum hafa kærendur ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hinnar kærðu ákvörðunar og verður kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

____________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________          _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

36/2008 Fagurhóll

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 26. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 36/2008, kæra á synjun umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar frá 4. mars 2008 á beiðni um endurskoðun á lögmæti sólpallabyggingar að Fagurhóli 8a, Grundarfirði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2008, er barst nefndinni 28. sama mánaðar, kæra K og K, Fagurhólstúni 9, Grundarfirði, synjun umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar frá 4. mars 2008 á beiðni kærenda um endurskoðun á lögmæti sólpallabyggingar að Fagurhóli 8a, Grundarfirði.  Bæjarstjórn Grundarfjarðar staðfesti þá afgreiðslu hinn 13. mars sama ár.  Skilja verður málskot kærenda svo að krafist sé ógildingar á hinn kærðu ákvörðun.

Málsatvik og rök málsaðila:  Hinn 6. nóvember 2006 samþykkti umhverfisnefnd Grundarfjarðarbæjar umsókn um leyfi fyrir lóðarframkvæmdum að Fagurhóli 8a.  Var um að ræða pallagerð og skjólveggi auk jöfnunar og frágangs yfirborðs á baklóð og voru framkvæmdir þá þegar hafnar samkvæmt bókun nefndarinnar.  Bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar hinn 9. nóvember sama ár.  Með bréfi, dags. 11. desember 2007, fóru kærendur fram á það við umhverfisnefnd að kannað yrði lögmæti byggingar sólpalls að Fagurhóli 8a.  Var erindið tekið fyrir á fundi nefndarinnar 4. mars 2008 og sú afstaða nefndarinnar bókuð að áður veitt leyfi fyrir byggingu sólpalls að Fagurhóli 8a væri í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar.  Að öðru leyti var vísað til fyrri afgreiðslu og 67. gr. byggingarreglugerðar um girðingu lóða.  Var kærendum tilkynnt um þessa afgreiðslu með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 19. maí 2008.

Kærendur benda á þeir eigi töluverðra hagsmuna að gæta varðandi umdeilt leyfi fyrir gerð sólpalls að Fagurhóli 8a, sem liggi að lóð kærenda, og standi að miklum mun hærra.  Þrátt fyrir það hafi grenndarkynning ekki farið fram.  Kærendur geti ekki fallist á að umræddar framkvæmdir og málsmeðferð geti verið lögum samkvæmt og hafi því vísað málinu til úrskurðarnefndarinnar.

Af hálfu Grundafjarðarbæjar er vísað til þess að á sínum tíma hafi byggingaryfirvöld farið á vettvang og metið það svo að umræddar framkvæmdir gengju ekki á hagsmuni nágranna.  Fjarlægð umdeilds hringlaga palls frá girðingu á lóðamörkum Fagurhóls 8a og Fagurhólstúns 9 sé 2,2 metrar.  Pallurinn sé tengdur aðalsólpalli með brú og sé aðeins ætlaður fyrir blóm og styttur og standi pallurinn 36 sentimetrum lægra en aðalpallurinn.

Niðurstaða:  Hin kærða afgreiðsla umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar fól í sér synjun á erindi kærenda frá 11. desember 2007 um endurskoðun á fyrri ákvörðun um veitingu leyfis fyrir tilteknum framkvæmdum á lóðinni að Fagurhóli 8a, sem bæjarstjórn staðfesti  hinn 9. nóvember 2006. 

Aðili máls getur ekki gert kröfu um að stjórnvald, sem tekið hefur ákvörðun og birt hana, endurskoði hana nema að skilyrði um endurupptöku máls séu fyrir hendi.  Ekki er til að dreifa lagaákvæðum á sviði skipulags- og byggingarmála sem veita rýmri rétt til endurupptöku máls en kveðið er á um í 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en hún hefur að geyma almenna reglu um endurupptöku stjórnvaldsákvarðana.  Samkvæmt nefndri 24. gr. er endurupptaka máls háð þeim skilyrðum að ákvörðun hafi byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum eða að íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hafi byggst á atvikum sem breyst hafi verulega frá því að ákvörðun var tekin.  Mál verður þó ekki endurupptekið eftir að þrír mánuðir eru liðnir frá tilkynningu ákvörðunar eða því að aðila var kunnugt eða mátti vera kunnugt um breytingar á atvikum nema með samþykki annarra málsaðila.  Eftir að ár er liðið frá því að aðila varð eða mátti vera kunnugt um ákvörðun eða breyttar forsendur verður mál ekki endurupptekið nema veigamiklar ástæður mæli með því.

Þegar kærendur óskuðu endurskoðunar á veitingu umþrætts byggingarleyfis var liðið meira en ár frá veitingu þess og byrjun framkvæmda.  Þar sem samþykki byggingarleyfishafa skortir fyrir endurupptöku málsins og ekki liggja fyrir veigamiklar ástæður fyrir henni verður ekki haggað við hinni kærðu afgreiðslu umhverfisnefndar á erindi kærenda.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.          

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á synjun umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar frá 4. mars 2008 á beiðni kærenda um endurskoðun á lögmæti sólpallabyggingar að Fagurhóli 8a, Grundarfirði. 

 

__________________________
Hjalti Steinþórsson

 

__________________________             __________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

73/2008 Sörlaskjól

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 20. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 73/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. júní 2008 um veitingu byggingarleyfis fyrir hækkun húss, gerð tveggja nýrra kvista, breytingu eldri kvists og glugga, greftri frá kjallara og breytinga á innra skipulagi einbýlishússins að Sörlaskjóli 24 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. júlí 2008, er barst úrskurðarnefndinni 7. ágúst sama ár, kærir K, íbúðareigandi að Sörlaskjóli 26, persónulega og fyrir hönd T, íbúðareiganda að Ægissíðu 117 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. júní 2008 að veita byggingarleyfi fyrir hækkun húss, gerð tveggja nýrra kvista, breytingu á eldri kvisti og glugga, greftri frá kjallara og breytingu á innra skipulagi einbýlishússins að Sörlaskjóli 24 í Reykjavík.  Borgarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 26. júní 2008.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. mars 2008 var tekin fyrir leyfisumsókn fyrir áður gerðri stækkun bílskúrs og hækkun húss, byggingu tveggja nýrra kvista, breytingu á kvisti og gluggum sem fyrir voru, stækkun svala, greftri frá kjallara og breytingu á innra skipulagi einbýlishússins að Sörlaskjóli 24.  Málinu var vísað til umsagnar skipulagsstjóra sem afgreiddi erindið neikvætt á embættisafgreiðslufundi sínum 7. mars 2008 með vísan til umsagnar sinnar, dags. sama dag.

Erindið var síðan til meðferðar hjá byggingarfulltrúa sem ákvað á fundi sínum hinn 22. apríl 2008 að vísa því til skipulagsstjóra til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 25. apríl 2008 var samþykkt að grenndarkynna framlagða umsókn fyrir hagsmunaaðilum að Sörlaskjóli nr. 22 og 26 ásamt Ægissíðu nr. 115 og 117 og bárust athugasemdir frá kærendum.  Ákvað skipulagstjóri að vísa málinu til skipulagsráðs sem afgreiddi það á fundi sínum 11. júní 2008 með svofelldri bókun:  ,,Ráðið gerir ekki athugasemdir við að byggingarleyfi verði gefið út þegar uppdrættir hafa verið lagfærðir.  Vísað til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa.“  Byggingarfulltrúi samþykkti síðan umsóknina á fundi hinn 24. júní 2008 og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 26. sama mánaðar.  Felur hið kærða byggingarleyfi m.a. í sér heimild til hækkunar útveggja hússins að Sörlaskjóli 24 um einn metra og samsvarandi hækkunar á þaki auk tveggja nýrra kvista á norðurfleti þaks.  Á samþykktum byggingarteikningum er stækkun húss sögð vera 47 m2 og hækkun nýtingarhlutfalls úr 0,55 í 0,64. 

Skutu kærendur veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að þeim hafi verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við fyrirhugaðar framkvæmdir að Sörlaskjóli 24 og fá nánari upplýsingar hjá skipulags- og byggingarsviði borgarinar.  Kærendur hafi leitað nánari upplýsinga um áhrif fyrirhugaðra framkvæmda á skuggavarp og útsýni gagnvart fasteignum sínum.  Engin svör hafi hins vegar borist við athugasemdum kærenda en aðeins tilkynning um að umræddar framkvæmdir hafi verið samþykktar.  Ætla megi að það stafi af því að upplýsingar um áðurgreind grenndaráhrif hafi ekki legið fyrir hjá borgaryfirvöldum en það hljóti að vera lágmarksréttur íbúa að fá slíkar upplýsingar um áhrif framkvæmda á eignir þeirra svo unnt sé að taka upplýsta ákvörðun. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu boraryfirvalda er farið fram á að hin kærða ákvörðun um veitingu byggingarleyfis standi óhögguð. 

Við grenndarkynningu umsóttra breytinga á fasteigninni að Sörlaskjóli 24 hafi athugasemdir borist frá báðum kærendum sem að mestu hafi lotið að áhrifum á útsýni og skuggavarp á fasteignir þeirra að Sörlaskjóli nr. 26 og Ægissíðu nr. 117.  Í skjalasafni skipulags- og byggingasviðs liggi fyrir svör við þeim athugasemdum, dags. 6. júní 2008.  Þar komi eftirfarandi fram:  ,,Hækkun hússins mun lengja skugga frá því sem nú er um 1-2 metra.  Skipulagsstjóri tekur ekki undir þær athugasemdir sem borist hafa, enda ljóst að um óveruleg áhrif á nálæga byggð er að ræða.  Yfir sumartímann nær skuggi hússins fyrir breytingu ekki yfir á lóð nr. 117 við Ægissíðu, en mun lítillega fara yfir þau eftir breytinguna.  Ekki fæst séð að skugginn skerði nýtingu á garðinum yfir sumartímann.“

Kærendum hafi verið sent bréf, dags. 25. júní 2008, þar sem þeim hafi verið greint frá endanlegri afgreiðslu umdeildrar byggingarleyfisumsóknar en þau mistök virðist hafa orðið að láðst hafi að láta svör við athugasemdum kærenda fylgja.  Þessi mistök beri að harma en þó verði ekki talið að þau eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Meðferð málsins hafi að öðru leyti verið lögum samkvæmt, afstaða tekin til athugasemda og þeim svarað með vönduðum hætti þótt farist hafi fyrir að senda þeim þau svör sem athugasemdir gerðu. 

Niðurstaða:  Af málatilbúnaði kærenda verður ráðið að þeir óttist skuggavarp og útsýnisskerðingu gagnvart fasteignum sínum vegna heimilaðrar hækkunar hússins að Sörlaskjóli 24 og að málsmeðferð hafi verið ábótavant þar sem nefnd grenndaráhrif hafi ekki verið könnuð og athugasemdum þeirra við grenndarkynningu ekki verið svarað.

Í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað m.a. um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar í þegar byggðum hverfum sem ekki hafa verið deiliskipulögð.  Annast skipulagsnefnd grenndarkynninguna áður en málið er afgreitt af hálfu byggingaryfirvalda og tekur afstöðu til framkominna athugasemda í niðurstöðu sinni í málinu með sama hætti og þegar um er að ræða kynningu skipulags skv. 1. mgr. 25. gr. laganna.  Tekið er fram að þeir sem tjáð hafi sig um málið skuli tilkynnt um niðurstöðu skipulagsnefndar auk niðurstöðu byggingarnefndar. 

Óumdeilt er í málinu að láðst hafi að senda kærendum niðurstöðu skipulagsráðs Reykjavíkur í kjölfar grenndarkynningar hinnar umdeildu byggingarleyfisumsóknar þegar þeim var tilkynnt um samþykkt hennar.  Hins vegar liggur fyrir að hugað var að grenndaráhrifum vegna kynntra breytinga á fasteigninni að Sörlaskjóli 24 í tilefni af athugasemdabréfum kærenda áður en skipulagsráð tók afstöðu í málinu.  Í ljósi þess verður umræddur annmarki ekki talinn leiða til ógildingar ákvörðunarinnar. 

Hús kærenda standa norðan og austan við húsið að Sörlaskjóli 24 í um 12-15 metra fjarlægð.  Samkvæmt samþykktum teikningum fer nýtingarhlutfall lóðarinnar að Sörlaskjóli 24 úr 0,55 í 0,64 við hina umdeildu breytingu en samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá er nýtingarhlutfall nágrannalóða eftirfarandi:  0,64 að Sörlaskjóli 22, 0,74 að Sörlaskjóli 26, 0,85 að Ægisíðu 115 og 0,57 að Ægisíðu 117.  Hæðir húsa á svæðinu eru áþekkar og sker húsið að Sörlaskjóli 24 sig ekki úr að því leyti eftir heimilaða hækkun. 

Með hliðsjón af framangreindum aðstæðum og þar sem hækkun hússins að Sörlaskjóli 24 um einn metra og aðrar breytingar verða ekki taldar hafa umtalsverð grenndaráhrif gagnvart nágrannafasteignum þykja ekki efni til að raska gildi umdeildrar ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. júní 2008, er borgarráð staðfesti 26. sama mánaðar, um að veita byggingarleyfi fyrir hækkun húss og fleiri breytingum á fasteigninni að Sörlaskjóli 24 í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

__________________________             __________________________
Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

86/2009 Miðskógar

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 5. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 86/2009, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Álftaness frá 16. nóvember 2009 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 8 við Miðskóga. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. desember 2009, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, kæra K og K S, til heimilis að Miðskógum 6, Álftanesi, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Álftaness frá 16. nóvember 2009 að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 8 við Miðskóga.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar 19. nóvember 2009. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli hins kærða leyfis.  Þykir málið nú vera tækt til efnisúrskurðar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Mál þetta á sér nokkra forsögu og hefur úrskurðarnefndin áður fjallað um deilumál er varða lóðina að Miðskógum 8.  Gera kærendur kröfu til þess að þeir nefndarmenn í úrskurðarnefndinni sem áður hafi fjallað um mál tengd lóðinni og deiliskipulagi svæðisins taki ekki þátt í afgreiðslu málsins.  Á þetta verður ekki fallist enda veldur það ekki vanhæfi þótt nefndarmenn hafi áður, á sama stjórnsýslustigi, leitt til lykta mál tengd úrlausnarefni máls. 

Jafnframt gera kærendur kröfu til þess að nefndin vinni að úrlausn málsins „óháð fyrri úrskurðum eða hugsanlegum dómum“.  Verður ekki fallist á þessa kröfu kærenda um meðferð máls enda væri hún andstæð eðli máls og meginreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um rannsókn máls.  Verður nefndin þvert á móti að líta til fyrri úrlausna, hvort sem er eigin úrskurða eða niðurstöður dómstóla er varða sakarefni málsins, enda er hún bundin af þessum niðurstöðum. 

Kærendur rekja í löngu máli aðdraganda málsins sem þau telja leiða til þess að fyrri niðurstaða úrskurðarnefndarinnar um gildi deiliskipulags á svæðinu fái ekki staðist.  Þykir ekki ástæða til að reifa hér málatilbúnað kærenda hvað þetta varðar, þar sem í úrskurði nefndarinnar frá 21. október 2009 er þegar fengin sú niðurstaða að í gildi sé deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá árinu 1981 þar sem gert er ráð fyrir byggingarlóð að Miðskógum 8.  Kemur sú niðurstaða hvorki til endurskoðunar í máli þessu né í sérstöku máli fyrir úrskurðarnefndinni enda hefur ekki komið fram formleg beiðni um endurupptöku þess máls.  Verður tilvitnaður úrskurður því lagður til grundvallar við úrlausn máls þessa eftir því sem við á. 

Þar sem fyrir liggur sú niðurstaða að í gildi sé deiliskipulag fyrir svæði það sem hér um ræðir, sem fullnægi skilyrðum laga um samræmi við aðalskipulag, kemur það eitt til skoðunar í máli þessu hvort hið kærða byggingarleyfi samræmist gildandi deiliskipulagi. 

Málavextir:  Samkvæmt Aðalskipulagi Sveitarfélagsins Álftaness 2005-2024 stendur lóðin að Miðskógum 8 á íbúðarsvæði.  Á deiliskipulagsuppdrætti fyrir svæðið frá árinu 1981 eru sýndar lóðir og byggingarreitir, auk götu og aðkomu að lóðum.  Á uppdrættinum er m.a. sýnd lóðin að Miðskógum 8.  Í skilmálum deiliskipulagsins er meðal annars að finna ákvæði um að á skipulagssvæðinu megi reisa einnar hæðar íbúðarhús og skuli ris á þaki ekki vera meira en 20°.  Hæð útveggja frá gólfplötu að þakrennukanti megi ekki vera meira 2,6 m, en um hæðarafsetningu íbúðargólfs er vísað til hæðarblaðs með nánar tilteknum skýringum.  Bifreiðageymsla skuli að jafnaði vera í húsinu og minnst tvö bílastæði á hverri lóð. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 16. nóvember 2009 var samþykkt að veita leyfi til byggingar 284,1 m² einbýlishúss auk 39,9 m² bílskúrs á lóðinni nr. 8 við Miðskóga.  Var afgreiðslan staðfest á fundi bæjarstjórnar 19. sama mánaðar og er það sú ákvörðun sem kærð er. 

Málsrök kærenda:  Kærendur kveða deilur hafa staðið um veitingu byggingarleyfis vegna Miðskóga 8 frá árinu 2005.  Þá fyrst hafi komið opinberlega fram hugmynd um að byggja á lóðarskika sem fram að því hafi verið talinn óhæfur til byggingar.  Það ár hafi tekið til starfa nýr bæjarstjóri sem lagt hafi ofuráherslu á að þarna skyldi byggt íbúðarhús og síðan þá hafi skipulagsnefnd og sveitarstjórn margsinnis fjallað um málið.  Með fulltingi fjölmiðla hafi málinu verið stillt upp í pólitísku samhengi og sú staðreynd að heimili fyrrverandi forseta bæjarstjórnar, annar kærenda máls þessa, sé á aðliggjandi lóð og hafi það verið gert að höfuðatriði.  Kærendur hafi ekki haft nein stjórnsýslutengd afskipti af umfjöllun eða afgreiðslum í máli þessu.  Þau hafi hins vegar, með fullum rétti, tjáð afstöðu sína á forsendum leikmanna sem búi á aðliggjandi lóð.  Frá árinu 2005 hafi þrír meirihlutar starfað í sveitarfélaginu og mismunandi stefna ríkt hjá hverjum þeirra.  Deilt hafi verið um afgreiðslur fyrri sveitarstjórna og skipulagsnefnda á stöðu og gildi deiliskipulags á svæðinu.  Stjórnsýslu sveitarfélagsins hafi ekki borið gæfa til þess í upphafi að skoða og skrásetja sögu málsins samkvæmt fundargerðum og fyrirliggjandi skjalasafni. 

Byggingarleyfi hafi nú verið samþykkt á umræddri lóðarspildu.  Í ljósi þess sé ekki hægt að líta framhjá annmörkum sem augljóslega séu á byggingarhæfi lóðarinnar, annmörkum sem samrýmist hvorki lögum og reglugerðum um byggingar- og skipulagslagsmál né tengdum lögum og reglugerðum hvað umhverfismál varði. 

Hverjum þeim sem skoði svæðið verði ljóst á staðnum að lóðarspildan sé að þriðjungi neðan grjótgarðs er umlyki Skógtjörn.  Samkvæmt aðalskipulagi Sveitarfélagsins Álftaness falli verulegur hluti spildunnar utan íbúðarbyggðar og ofan í fjöru, sem sé hverfisvernduð.  Frá upphafi skipulags þessa svæðis hafi aðalskipulag gert ráð fyrir göngustíg meðfram Skógtjörninni.  Við raunverulegar aðstæður megi sjá að lega göngustígsins yrði að hluta í gegnum byggingarreitinn eða í fjöruborðinu þrátt fyrir að augljóst sé að göngustígur verði aðeins byggður á þurru landi.  Landfyllingar hafi ekki verið á döfinni enda illframkvæmanlegar og hvergi getið á skipulagsuppdráttum.  Engin fordæmi séu fyrir sambærilegri staðsetningu lóðar á Álftanesi og tæplega þótt víðar væri leitað.  Hið kærða byggingarleyfi heimili byggingu íbúðarhúss á fjörukambi, ofan á grjótgarði sem þar hafi staðið svo lengi sem elstu menn muni, sjór muni flæða fast að húsinu tvisvar á sólarhring.  Sé í þessu sambandi vísað til gr. 4.15.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998  þar sem segi að í svæðis- og aðalskipulagi skuli auðkenna núverandi og fyrirhugaða vatnsfleti vatna, fallvatna og sjávar og greina frá ef fyrirhugaðar séu breytingar á legu þeirra vegna stífla, breytinga á árfarvegum eða landfyllinga. 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi virðist nær engar takmarkanir vera eða fyrirvarar gerðir við framkvæmdir á spildunni.  Þó komi fram að umhverfisnefnd þurfi að samþykkja landfyllingar innan lóðar.  Sú túlkun hafi komið fram að þessi fyrirvari muni ekki halda þar sem um eignarlóð sé að ræða, nema að fyrirvaranum verði þinglýst á lóðina.  Eigenda sé þannig heimilað að nýta lóðina á þann hátt sem almennt megi ætla að byggingarlóðir séu nýttar.  Því megi ætla að byggingarleyfishafi hafi fengið heimild til að fylla upp í Skógtjörnina og fjöruna að því leyti sem sú landfylling sé innan lóðarmarka.  Vakin sé athygli á að uppfyllingin þurfi að vera allt að 15 m út í fjöru, um 3-5 m á hæð og úr stórgrýti til öldubrots.  Hér virðist því heimild gefin til stórfelldra jarðvegsframkvæmda og landfyllingar án þess að hugað sé að lögum og reglum sem gildi þar um.  Byggingarleyfið sé ekki í samræmi við aðalskipulag Álftaness sem gefi ekki heimild til uppfyllinga, landmótunar neðan fjöru eða jarðrasks af þessari stærðargráðu á hverfisverndarsvæði. 

Þá hafi útfærsla á fyrirhuguðum göngustíg meðfram Skógtjörninni hvergi verið sýnd en samkvæmt aðalskipulagi eigi hann að vera neðan við íbúðarsvæðið.  Ekki verði annað séð en að það verði að koma honum fyrir á lóðinni Miðskógum 8 eða með frekari landfyllingum út í tjörnina. 

Athygli sé vakin á að fjara Skógtjarnar sé hverfisvernduð og á náttúruminjaskrá.  Umhverfisstofnun þurfi lögum samkvæmt að gefa umsögn um fyrirhugað jarðrask og breytingar á svæðum sem þannig séu friðuð.  Umhverfisstofnun hafi ekki gefið umsögn um óumflýjanlegar og nauðsynlegar breytingar á fjörunni eftir að byggingarleyfið hafi verið samþykkt.  Byggingaleyfið sé því ekki í samræmi við umhverfislög. 

Málsrök Sveitarfélagsins Álftaness:  Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að með úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 109/2008 hafi nefndin komist að þeirri niðurstöðu að sveitarfélaginu hafi verið óheimilt að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir Miðskóga 8.  Niðurstaða málsins hafi verið byggð á því að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá 1981.  Þeirri málsástæðu sveitarfélagsins að á svæðinu hafi gilt annað deiliskipulag, m.a. á þeim grundvelli að tillagan frá 1981 hafi aldrei verið samþykkt af bæjarstjórn, hafi verið hafnað af hálfu úrskurðarnefndarinnar.  Þá hafi ekki verið fallist á önnur rök sveitarfélagsins fyrir synjuninni.  Í kjölfar þessarar niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar hafi sveitarfélaginu borist ný umsókn um byggingarleyfi á lóðinni að Miðskógum 8.  Á grundvelli ofangreinds úrskurðar hafi umsóknin verið samþykkt. 

Kærendur séu lóðarhafar á lóðinni Miðskógum 6 sem liggi við hlið Miðskóga 8.  Í kæru sinni reki kærendur ítarlega skipulagslega sögu svæðisins.  Í öllum aðalatriðum sé þarna um að ræða sambærilegar röksemdir og gögn og sveitarfélagið hafi áður vísað til, undir rekstri málsins sem lokið hafi með úrskurði nefndarinnar í fyrrgreindu kærumáli nr. 109/2008. 

Sveitarfélagið telji að úrskurðarnefndin hafi nú þegar tekið afstöðu til þeirra röksemda og gagna sem kærendur byggi á. Lögskylt hafi verið að veita hið umrædda byggingarleyfi, enda hafi umsóknin verið að öllu leyti í samræmi við skipulag á svæðinu eins og skipulaginu sé háttað samkvæmt úrskurðum úrskurðarnefndarinnar. 

Þar sem engin ný gögn, röksemdir eða sjónarmið hafi komið fram sem réttlæti að úrskurðarnefndin komist að annarri niðurstöðu nú en þeirri sem nefndin hafi komst að í máli nr. 109/2008 um skipulag á svæðinu sé óhjákvæmilegt að hafna öllum kröfum kærenda. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að mál þetta hafi verið hjá sveitarfélaginu frá því að hann hafi fyrst lagt fram umsókn sína um byggingarleyfi nærri áramótum 2005-2006.  Málið hafi frá þessum tíma verið skoðað mjög gaumgæfilega af Skipulagsstofnun, Hæstarétti (dómur 444/2007) og úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Niðurstöður þessara aðila liggi fyrir.  Ekki sé unnt að álykta annað en kæran sé til þess ætluð að valda lóðareiganda enn frekara tjóni en orðið sé. 

Göngustígur, eða stiklur eins og sveitarfélagið vilji nefna það samkvæmt nýjustu áformum, liggi meðfram fjölda lóða á svæðinu.  Forsenda slíkrar framkvæmdar sé sú að hún sé unnin í samráði við eigendur allra lóða.  Fjallað hafi verið ítarlega um legu göngustígs meðfram lóðinni, m.a. af arkitekt sveitarfélagsins, úrskurðarnefndinni og sveitarfélaginu.  Niðurstaðan hafi verið sú að áform sveitarfélagsins hefðu ekki áhrif á útgáfu hins kærða byggingarleyfis.  Tvívegis hafi verið kallað eftir áliti Siglingamálastofnunar varðandi byggingu húss á lóðinni með tilliti til sjávarfalla.  Ekki hafi verið lögð fram nein sjónarmið er styðji fullyrðingu kærenda þess efnis að lóðin að Miðskógum 8 sé ekki byggingarhæf vegna ágangs sjávar. 

Með vísan kærenda til gr. 4.15.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 virðist sem þeir deili á skipulagsgerð sveitarfélagsins þar sem reglugerðin gildi um gerð skipulagsáætlana, meðferð og framsetningu þeirra.  Kærendur haldi því fram að samkvæmt samþykktu byggingarleyfi séu engar takmarkanir eða fyrirvarar gerðir við framkvæmdir byggingarleyfishafa á lóðinni neðan sjávargarðs og í fjörunni og að leyfið sé í andstöðu við umhverfislög.  Þessu sé hafnað og þurfi ekki annað en að lesa bókun skipulags- og byggingarnefndar á fundi nefndarinnar 8. nóvember 2009 þar sem segi:  „Samþykktin nær til framkvæmda á lóðinni ofan núverandi sjávargarðs.  Framkvæmdir á lóðinni neðan núverandi sjávargarðs, þar sem gert er ráð fyrir göngustíg skv. Aðalskipulagi Álftaness 2005-2024 og fráveitu, eru ekki heimilaðar án samráðs við umhverfisnefnd Álftaness.“ 

Þá bendi byggingarleyfishafi á að lóðin sé skilgreind sem íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og að strandlengjan sé á náttúruminjaskrá sem og strandlengjan frá Hafnarfirði og vestur í Skerjafjörð.  Lóðin sé hvorki friðlýst né séu á lóðinni friðlýstar minjar. 

Andsvör kærenda við málsrökum Sveitarfélagsins Álftaness og byggingarleyfishafa:  Við skoðun á athugasemdum sveitarfélagsins vegna máls Miðskóga 8 veki athygli sú grundvallarbreyting sem orðin sé á afstöðu þess.  Greinargerðina undirriti sami lögmaður og undirritað hafi fyrri greinargerð sveitarfélagsins þegar kærð hafi verið synjun á byggingarleyfi.  Lögmaður sveitarfélagsins ómerki þar með faglegt álit sitt í fyrri greinargerð án þess að nokkur faglegur rökstuðningur skýri þau óvæntu sinnaskipti. 

Mótmælt sé fullyrðingu byggingarleyfishafa þess efnis að kæran sé sett fram í þeim tilgangi að valda honum enn frekara tjóni en þegar sé orðið.  Þessi fullyrðing sé röng.  Kærendur hafi aldrei haft í hyggju að valda byggingarleyfishafa tjóni af neinu tagi heldur krefjist þeir þess einungis að rétt sé rétt. 

Því sé mótmælt að lóðir hafi verið skilgreindar á aðalskipulagi.  Strandlengja Skógtjarnarfjöru sé vernduð og sérstök vernd sé á sjávarfitjum sem séu á stórum hluta lóðarinnar.  Rangt sé að gert sé ráð fyrir göngustíg og fráveitu neðan sjóvarnargarðs samkvæmt aðalskipulagi, ekki sé sérstakur sjóvarnargarður við fjöruna, aðeins gamall grjótgarður.  Þurfi vart að árétta að göngustígur geti aldrei verið annars staðar en ofan fjörunnar. 

Hús það sem nú hafi verið heimilað að byggja með hinu kærða leyfi sé mun stærra en falist hafi í fyrri áformum byggingarleyfishafa en samkvæmt samþykktum teikningum fylli húsið nær allan byggingarreitinn.  Það útiloki möguleika á að setja göngustíg meðfram húsinu en minnka þurfi byggingarreitinn til að koma göngustígnum fyrir. 

——-

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi 1. febrúar 2010. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um gildi leyfis skipulags- og byggingarnefndar Álftaness frá 16. nóvember 2009 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 8 við Miðskóga. 

Hið kærða leyfi heimilar byggingu 284,1 m² einbýlishúss auk 39,9 m² bílskúrs.  Samkvæmt skilmálum deiliskipulags svæðisins frá 1981 er heimilt að reisa þar einnar hæðar íbúðarhús og skal ris á þaki ekki vera meira en 20°.  Þá má hæð útveggja frá gólfplötu að þakrennukanti ekki vera meira en 2,6 m.  Bifreiðageymsla skal að jafnaði vera í húsum og minnst tvö bílastæði á hverri lóð.  Við samanburð á hinu kærða leyfi og skilmálum deiliskipulags svæðisins verður ekki annað séð en að byggingarleyfið rúmist að fullu innan heimilda deiliskipulagsins og sé í samræmi við það. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Sveitarfélagsins Álftaness 2005-2024 er gert ráð fyrir göngustíg neðan lóðarinnar nr. 8 við Miðskóga.  Á aðaluppdráttum hússins er gerð grein fyrir þessari gönguleið og verður af þeim ráðið að með tæknilegri útfærslu hafi tekist að fullnægja skilmálum skipulags um mannvirki á lóðinni og umferð um hana. 

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfur kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Álftaness frá 16. nóvember 2009 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 8 við Miðskóga. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________      _____________________________                 Ásgeir Magnússon                            Þorsteinn Þorsteinsson