Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

3/2011 Kúrland

Með

Ár 2011, föstudaginn 4. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 3/2011, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. janúar 2011, er barst nefndinni samdægurs, kærir Jóhannes S. Ólafsson hdl., f.h. K, Kúrlandi 27, Reykjavík, synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland.  Skilja verður kröfugerð kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Kærandi er eigandi raðhússins að Kúrlandi 27 og sumarið 2010 kom hann fyrir heitum potti í bakgarði lóðarinnar.  Ágreiningur virðist hafa risið með kæranda og nágranna hans, búsettum að Kúrlandi 25, um heimild kæranda til að koma honum fyrir, tengingu hans og staðsetningu. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 26. ágúst 2010, var kæranda tilkynnt að embættinu hefði borist athugasemd þess efnis að verið væri að setja niður heitan pott á lóð hússins við Kúrland 27.  Ekkert slíkt leyfi hefði verið veitt en framkvæmdin væri leyfisskyld.  Voru allar framkvæmdir stöðvaðar tafarlaust.  Þá var og skorað á kæranda að veita skriflegar skýringar til embættisins innan 14 daga frá móttöku bréfsins ellegar sækja um byggingarleyfi innan 30 daga frá móttöku bréfsins.  Með bréfi, dags. 5. september 2010, sendi kærandi byggingarfulltrúa skriflegar skýringar á framkvæmdinni. 

Með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 27. september 2010, var bent á að meisturum og hönnuðum sem komið hefðu að verkinu ætti að vera kunnugt um að afla þyrfti byggingarleyfis fyrir uppsetningu heitra potta en slíkt leyfi sé auk þess háð skýru samþykki meðlóðarhafa.  Þá sagði að í tölvupósti meðlóðarhafa til byggingarfulltrúa væri því lýst yfir að slíkt samþykki myndi ekki verða veitt.  Með vísan til þessa áformaði embætti byggingarfulltrúa að leggja til við borgaryfirvöld að kæranda yrði veittur 30 daga frestur til að fjarlægja umræddan pott og koma lögnum í sama form og þær hefðu verið í áður en framkvæmdir hófust. 

Með bréfi, dags. 11. október 2010, kom kærandi frekari athugasemdum sínum á framfæri og sótti í framhaldinu um byggingarleyfi með umsókn, dags. 26. október 2010.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 7. desember 2010 var umsókn kæranda synjað á grundvelli þess að umbeðið samþykki meðeigenda hefði ekki borist.  Var framangreind afgreiðsla staðfest á fundi borgarráðs 9. s.m. 

Hefur kærandi skotið þessari ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að samþykki meðlóðarhafa hafi í raun legið fyrir allan framkvæmdatímann.  Þetta komi fram í tölvupósti meðlóðarhafa, dags. 4. júlí 2010, þar sem segi svo:  „Staðreyndir málsins eru einfaldlega þær að það er búið að vera ljóst í langan tíma að þið ætlið að setja umræddan pott í garðinn hjá ykkur og höfum við ekki sett okkur upp á móti því á nokkurn hátt.“  Þetta komi einnig fram í tölvupósti meðlóðarhafa til lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 21. september 2010, þar sem segi eftirfarandi:  „Við höfum í sjálfu sér ekkert við það að athuga að eigendur Kúrlands 27 setji niður pott í lóðinni, svo framarlega að hann er úr augsýn okkar út um glugga húss okkar og hann sé rétt tengdur, en að hann sé settur nánast fyrir framan stofuglugga húss okkar og langt út á lóðinni, er algjörlega óásættanlegt fyrir okkur, eigendur Kúrlands 25.“  Það standist ekki að einn meðlóðarhafi dragi samþykki sitt til baka hvenær sem honum sýnist eftir að framkvæmdir séu hafnar og langt á veg komnar.  Væri réttarstaðan með þeim hætti gætu meðlóðarhafar hvenær sem er gert kröfu um að potturinn yrði farlægður og lóð og lögnum komið í fyrra horf og þannig í raun haldið meðlóðarhöfum sínum í eins konar gíslingu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að byggingarfulltrúa hafi verið skylt að synja um leyfi fyrir umræddum heitum potti, en hann sé staðsettur fyrir framan stofuglugga meðlóðarhafa.  Ljóst sé að samþykki meðlóðarhafa samkvæmt 30. gr., sbr. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé skilyrði þess að byggingarfulltrúa sé unnt að samþykkja byggingarleyfisumsókn fyrir pottinum, sbr. gr. 69.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Af gögnum málsins megi ráða að meðlóðarhafi muni ekki samþykkja staðsetningu umrædds potts undir neinum kringumstæðum.  Af samskiptum aðila megi einnig ráða að ekki séu gerðar athugasemdir við pottinn svo framarlega sem hann sé fyrir framan stofuglugga kæranda og upp við hús hans. 

Almennt verði að gera þá kröfu við meðferð byggingarleyfisumsókna, þar sem samþykki sé áskilið fyrir tilteknum framkvæmdum, að samþykki aðila sé skýrt og skriflegt og í tengslum við þá byggingarleyfisumsókn sem til meðferðar sé hverju sinni.  Slíku sé ekki til að dreifa í máli þessu og því hafi byggingarfulltrúa verið óheimilt að samþykkja umrædda byggingarleyfisumsókn. 

Málsrök lóðarhafa að Kúrlandi 25:  Lóðarhafi að Kúrlandi 25 bendir á að hinn umdeildi heiti pottur sé staðsettur langt úti á lóð kæranda, á mörkum lóðanna nr. 25 og 27 við Kúrland, fyrir framan stofuglugga hússins nr. 25, í stað þess að vera staðsett upp við húsið og fyrir framan stofuglugga húss nr. 27, sem lóðarhafi myndi ekki setja sig upp á móti.  Þessi staðsetning rýri söluandvirði hússins að Kúrlandi 25, eins og hæfir matsaðilar geti væntanlega staðfest. 

———–

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir sjónarmiðum sínum og kröfum, sem ekki verða rakin nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi synjunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík.  Var synjunin rökstudd á þann veg að umbeðið samþykki meðeigenda hefði ekki borist. 

Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1968 fyrir raðhúsahverfi í Fossvogi, svæði III og IV.  Samkvæmt fyrirliggjandi skilmálum fyrir raðhúsalóðir á svæðinu, dags. 30. apríl 1968, teljast allar raðhúsaíbúðir, er liggja að sömu götu, vera á sömu lóð.  Götur tilheyra þó ekki lóðunum og kostar borgarsjóður lagningu þeirra og viðhald.  Þá segir ennfremur í skilmálunum að lóðir séu sameiginlegar og óskiptar, eins og mæliblað sýni, en þó sé heimilt að afmarka garð fyrir framan hverja íbúð með limgirðingum.  Í samhljóða lóðarleigusamningum frá árinu 1969 fyrir lóðirnar að Kúrlandi 23, 25, 27 og 29, sem er raðhús það er hér um ræðir, segir að um sé að ræða leigusamning um lóð til byggingar íbúðarhúss og sé hverjum leigutaka leigð ein tilgreind lóð.  Í lóðarleigusamningi um lóðina nr. 27 við Kúrland segir ennfremur:  „Lóðin Kúrland 1-30 er ein óskipt lóð, að stærð 17.378 ferm., skv. viðfestum uppdrætti.  Lóðin Kúrland nr. 27 er hluti af þeirri lóð.“  Samhljóða ákvæði er í samningi um lóðir nr. 23, 25 og 29 og eru lóðarhlutar afmarkaðir á baklóð hverrar raðhúsaíbúðar á lóðarblaði er fylgir hverjum lóðarleigusamningi. 

Verður að skilja greind ákvæði deiliskipulags svæðisins og lóðarleigusamninga ásamt lóðarblaði á þann veg að hverri raðhúsaíbúð fylgi garður sem sé sérstakur lóðarhluti.  Hafi því ekki verið skylt að afla samþykkis annarra rétthafa hinnar sameiginlegu lóðar til framkvæmda á sérgreindum lóðarhluta kæranda, en hinn umdeildi heiti pottur er staðsettur á þeim lóðarhluta.  Samkvæmt því eru rök fyrir hinni kærðu ákvörðun ekki haldbær og verður því fallist á kröfu kæranda um ógildingu hennar. 

Úrskurðarorð:

Synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010, á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík, er felld úr gildi. 

__________________________
Ómar Stefánsson

_________________________       ________________________
Ásgeir Magnússon                               Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

76/2009 Vefmyndavél

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 24. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 76/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Garðs frá 14. október 2009 um að stöðva framkvæmdir við uppsetningu á mastri við Rósaselstorg í Garði og beiðni um úrskurð um leyfisskyldu greindrar framkvæmdar. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. nóvember 2009, er barst nefndinni sama dag, kærir Vegagerðin þá ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Garðs frá 14. október 2009 að stöðva framkvæmdir við uppsetningu á mastri við Rósaselstorg í Garði og fer fram á að skorið verði úr um leyfisskyldu greindrar framkvæmdar. 

Málsatvik og rök:  Í októbermánuði 2009 voru framkvæmdir Vegagerðarinnar við uppsetningu mannvirkis fyrir vefmyndavél og fjarskiptabúnað henni tengdri stöðvaðar að kröfu skipulags- og byggingaryfirvalda í Sveitarfélaginu Garði.   Var kæranda tilkynnt um ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda með bréfi, dags. 14. október 2009, en skipulags- og byggingarnefnd sveitarfélagsins hafði fjallað um málið á fundi deginum áður.  Er ágreiningur milli greindra aðila um hvort nefnt mannvirki hafi verið leyfisskylt samkvæmt þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. 

Framkvæmdaaðili vísar til þess að umdeild framkvæmd sé ekki leyfisskyld að lögum.  Um sé að ræða uppsetningu á vefmyndavél til notkunar við eftirlit með færð og ástandi vegar en slíkar vélar hafi verið settar upp víða um land án þess að sótt hafi verið um framkvæmdaleyfi vegna þeirra.  Úrskurðarnefndin hafi áður í úrskurði komist að þeirri niðurstöðu að uppsetning hraðamyndavéla væri ekki byggingarleyfisskyld enda félli sú framkvæmd undir undanþáguákvæði 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga sem venjulegur búnaður tengdur rekstri og notkun vega.  Ekki hafi komið til álita að uppsetning myndavélanna teldist framkvæmdaleyfisskyld.  Ekki sé fallist á þau rök Sveitarfélagsins Garðs fyrir hinni kærðu ákvörðun um stöðvun framkvæmda að framkvæmdaleyfi þurfi fyrir þeim mannvirkjum sem ekki séu byggingarleyfisskyld.  Ákvæði 27. gr. framangreindra laga, er fjalli um framkvæmdaleyfi, taki til framkvæmda sem vegna eðlis eða umfangs hafi veruleg áhrif á umhverfi, svo sem framkvæmdir sem háðar séu mati á umhverfisáhrifum, en því sé ekki til að dreifa í umræddu tilviki. 

Af hálfu Sveitarfélagsins Garðs er á það bent að í máli þessu sé um að ræða uppsetningu masturs fyrir vefmyndavél, fjarskiptabúnað vegna hennar og hugsanlega veðurstöð o.fl., sem framkvæmdaaðili telji nauðsynlegt að staðsetja í slíkum möstrum.  Hvorki liggi fyrir með ótvíræðum hætti hvaða búnað verði um að ræða né um hæð masturs og umfang þess.  Af fyrirliggjandi mynd af sambærilegu mastri megi hins vegar ráða að hæð þess verði um 12 m, að umfang þess verði umtalsvert og að það muni hafa veruleg sjónræn áhrif og takmarka landnotkun á svæðinu.  Mastrið sé ekki hefðbundið umferðarmannvirki og sé á engan hátt sambærilegt uppsetningu hraðamyndavélar sem um sé fjallað í úrskurði þeim sem framkvæmdaaðili vísi til.  Fyrirhuguð sé ýmis konar þjónusta á svæðinu þar sem aðkoma að sveitarfélaginu liggi og sé mikilvægt að ásýnd þess sé ekki raskað.  Hafa verði og í huga að um svæðið gildi margþætt skilyrði laga vegna nálægðar við alþjóðaflugvöll. 

Verði ekki talið að umdeilt mastur sé framkvæmdaleyfisskylt hljóti það að vera háð byggingarleyfi samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í 1. mgr. ákvæðisins sé tekið fram að öll mannvirki, ofan jarðar og neðan, séu byggingarleyfisskyld.  Undanþegin þeirri leyfisskyldu séu tiltekin mannvirki sem talin séu upp í 2. mgr. en þar sé þó tekið fram að byggingarleyfi þurfi fyrir fjarskiptamöstrum, tengivirkjum og móttökudiskum.  Því sé ótvírætt að umdeilt mannvirki, sem sé fjarskiptamastur sem virðist ná út fyrir umráðasvæði veghaldara, sé háð byggingarleyfi og þurfi að eiga stoð í skipulagi.  Öndverð niðurstaða leiði til þess að unnt verði að reisa stór og umfangsmikil mannvirki við þjóðvegi landsins með tilheyrandi umhverfisáhrifum án aðkomu íbúa eða viðkomandi sveitarfélags.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um leyfisskyldu mannvirkis sem fyrirhugað er að reisa við veg til að hafa þar vefmyndavél og fjarskiptabúnað henni tengdri.  Ekki liggja fyrir hönnunargögn varðandi mannvirkið en hins vegar hefur kærandi lagt fram mynd af sambærilegu mannvirki sem sett hafi verið upp á öðrum stað. 

Í 13. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 er kveðið á um framkvæmdaleyfisskyldu meiri háttar framkvæmda sem áhrif hafa á umhverfið og breyta ásýnd þess, svo sem breytingar lands með jarðvegi eða efnistöku og annarra framkvæmda sem falla undir lög um mat á umhverfisáhrifum.  Þar er og tekið fram að ekki þurfi slíkt leyfi fyrir framkvæmdum sem háðar séu byggingarleyfi samkvæmt lögum um mannvirki.  Orðalag ákvæðisins ber með sér að framkvæmdaleyfi þurfi að koma til þegar ásýnd lands er breytt, svo sem með jarðvegsröskun eða námuvinnslu, en mannvirkjagerð, þótt áhrif geti haft á umhverfið, falli undir lög um mannvirki.  Kemur því aðeins til álita hvort umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi samkvæmt lögum um mannvirki. 

Í 2. mgr. 2. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, er tóku gildi 1. janúar 2011, er tekið fram að lögin taki m.a. ekki til vega eða annarra samgöngumannvirkja, að undanskyldum umferðar- og göngubrúm í þéttbýli, og er hér um að ræða breytingu frá fyrri byggingarlöggjöf.  Í greinargerð með frumvarpi laganna kemur fram að rétt þyki að þau mannvirki sem 2. mgr. 2. gr. laganna taki til falli ekki undir lögin, þar sem mannvirkin og eftirlit með þeim falli undir aðra löggjöf, svo sem vegalög og siglingalög.  Samkvæmt 8. tl. 3. gr. vegalaga nr. 80/2007 er hugtakið vegur skilgreint sem:  „Akbraut, sem er sá hluti vegar sem er fyrst og fremst ætlaður fyrir umferð ökutækja, öll önnur mannvirki og vegsvæði sem að staðaldri eru nauðsynleg til þess að vegur sé varanlegur, unnt sé að halda honum við og hafa af honum sem fyllst not.“  Samkvæmt þessum lagaákvæðum taka lög um mannvirki ekki til mannvirkja við vegi sem þjóna viðhaldi og notkun hans, svo sem umferðarskilta, ljósastaura eða annars eðlilegs og nauðsynlegs búnaðar sem stuðlar að auknu umferðaröryggi og tryggri notkun vega. 

Vefmyndavélar eru settar upp við vegi í því skyni að auðvelda veghaldara eftirlit með færð og ástandi viðkomandi vegar.  Slíkur búnaður mun hafa verið settur upp á nokkrum stöðum við vegakerfi landsins í þessu skyni og verður að telja að búnaðurinn falli undir fyrrgreinda skilgreiningu veghugtaksins í 3. gr. vegalaga enda umrætt mannvirki til þess ætlað að þjóna þeim tilgangi sem þar er tíundaður. 

Með vísan til þess sem rakið hefur verið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að umdeilt mannvirki sé ekki háð framkvæmdaleyfi að skipulagslögum og að lög um mannvirki taki ekki til uppsetningar umræddrar vefmyndavélar og fjarskiptabúnaðar henni tengdri innan umráðasvæðis veghaldara.  Ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda frá 14. október 2009 er bráðabirgðaákvörðun sem bindur ekki enda á mál og verður hún því ekki borin undir úrskurðarnefndina, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Garðs frá 14. október 2009 um að stöðva framkvæmdir við uppsetningu á mastri við Rósaselstorg í Garði er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Umdeilt mannvirki er ekki háð framkvæmdaleyfi samkvæmt 13. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og lög um mannvirki nr. 160/2010 taka ekki til uppsetningar þess á umráðasvæði veghaldara. 

___________________________
Ómar Stefánsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

141/2007 Gnitakór

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 24. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 141/2007, kæra á samþykkt bæjarráðs Kópavogs frá 26. júní 2007 um breytt deiliskipulag Hörðuvalla vegna lóðarinnar nr. 13 við Gnitakór og ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. september 2007 um leyfi til byggingar húss á nefndri lóð. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. september 2007, er barst nefndinni 19. sama mánaðar, kæra B og Þ, Fjallakór 14, Kópavogi, ákvörðun bæjarráðs Kópavogs frá 26. júní 2007 um breytt deiliskipulag Hörðuvalla vegna lóðarinnar nr. 13 við Gnitakór og ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. september 2007 um að veita leyfi til byggingar húss á nefndri lóð. 

Gera kærendur þá kröfu að ofangreindar ákvarðanir verði felldar úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 2006 var sótt um leyfi til byggingar húss að Gnitakór 13 í Kópavogi.  Vísaði byggingarnefnd umsókninni til skipulagsnefndar sem ákvað að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi Hörðuvalla vegna lóðarinnar er m.a. fól í sér stækkun húss og að byggt yrði út fyrir byggingarreit.  Var grenndarkynningin síðar endurtekin vegna mistaka í framsetningu tillögunnar.  Skipulagsnefnd bárust athugasemdir vegna grenndarkynningarinnar og á fundi nefndarinnar 21. nóvember 2007 var tillögu um breytt deiliskipulag hafnað með vísan til athugasemda er borist höfðu á kynningartíma hennar. 

Á fundi skipulagsnefndar 6. febrúar 2007 var eftirfarandi fært til bókar:  „Lagt fram erindi lóðarhafa Gnitakórs 13 við Gnitakór, dags. 5. febrúar 2007, um útfærslu deiliskipulags lóðarinnar.  Svalir fara 2,1 meter út fyrir ytri byggingarreit til suðurs og 0,9 til vesturs.  Hús fer 1,2 metra upp úr ytri byggingarreit í suðurhluta húss og á stuttu bili á norður hluta húss.  Hús fer 3,3 m2 upp úr hámarks grunnfleti húss og 5,2 m2 upp úr hámarks heildarflatarmáli. … Skipulagsnefnd samþykkir að senda málið í kynningu til lóðarhafa Gnitakórs 11 og 15 og Fjallakórs 12, 14 og 16.“  Á fundi skipulagsnefndar 3. apríl 2007 var fjallað um athugasemdir er bárust, m.a. frá kærendum, vegna grenndarkynningarinnar.  Var málinu frestað og bæjarskipulagi falið að taka saman gögn varðandi innsendar athugasemdir.  Á fundum skipulagsnefndar 17. apríl, 30. apríl og 15. maí 2007 var enn fjallað um málið en afgreiðslu þess frestað.  Á fundi skipulagsnefndar 29. maí 2007 var eftirfarandi bókað:  „Lagt fram erindi dags. 22. maí 2007 þar sem komið er til móts við innsendar athugasemdir og suðurveggur lækkaður um 20 cm.  Skipulagsnefnd samþykkir erindið og umsögn bæjarskipulags dags. 16. apríl 2007 vísar því til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar.“  Á fundi bæjarráðs 31. s.m. var afgreiðslu skipulagsnefndar vísað að nýju til nefndarinnar til frekari meðferðar.  Á fundi skipulagsnefndar 19. júní s.á. var erindið samþykkt að nýju og á fundi bæjarráðs 28. s.m. var lögð fram umsögn skipulagsstjóra þar sem segir m.a:  „Bæjaryfirvöld hafa beðið um umsögn skipulagsstjóra um þær breytingar sem gerðar hafa verið til að koma til móts við innsendar athugasemdir.  Umsögn:  Verulega hefur verið komið til móts við innsendar athugasemdir samk. teikningum dags. í febrúar 2007 og breytt 12. júní 2007 þar sem hæð suðurveggjar hefur verið lækkuð um 26 cm og svalir á suðurhlið hafa verið færðar inn fyrir byggingarreit. … Undirritaður mælir með að bæjarstjórn samþykki erindið með áorðnum breytingum dags. 12. júní 2007 og umsögn bæjarskipulags dags. 16. apríl 2007.“  Var tillaga skipulagsstjóra samþykkt. 

Í kjölfar þessa var samþykktin send Skipulagsstofnun til yfirferðar og í bréfi stofnunarinnar til Kópvogsbæjar, dags. 14. september 2007, segir m.a:  „Nýr uppdráttur, dags. 3. september 2007, sýnir nú þá breytingu á deiliskipulaginu sem bæjaryfirvöld samþykktu í samræmi við síðustu umsögn skipulagsstjóra og felst breytingin einvörðungu í því að vegghæð og hluti þaks hækkar, en hámarkshæð þaks er óbreytt. … Skipulagsstofnun hefur yfirfarið framlögð gögn og gerir ekki athugasemd við að sveitarstjórn birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Skipulagsstofnun telur hins vegar að vafi geti leikið á um hvort það samræmist gildandi skipulagsskilmálum að heimila hús á þremur pöllum á lóðinni.“  Í bréfi Kópavogsbæjar til Skipulagsstofnunar, dags. 20. september 2007, segir m.a:  „Umrætt hús fer 64 cm upp úr byggingarreit að sunnan. … Hús á þrem pöllum er leyfilegt samkvæmt skipulagsskilmálum á þessu svæði.“  Birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda 20. september 2007. 

Hinn 11. september 2007 veitti byggingarfulltrúi síðan leyfi til byggingar húss á lóðinni að Gnitakór 13 og staðfesti bæjarstjórn þá ákvörðun á fundi 25. s.m. 

Hafa kærendur skotið áðurgreindum ákvörðunum til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að það geti vart verið eðlilegt að almennir borgarar séu settir í þá aðstöðu að þurfa að eyða miklum tíma og fjármunum, jafnvel í sérfræðiaðstoð, til að berjast fyrir því að farið sé að skipulagi hverfisins sem þeir búi í. 

Bent sé á að húsið að Gnitakór 13 sé á þremur pöllum.  Þá sé hæðarmunur lóða Gnitakórs 13 og Fjallakórs 14 talsverður og aukist enn með hinum kærðu samþykktum.  Óljós sé hvernig frágangi lóðarinnar að Gnitakór 13 verði háttað og líklegt að hæðarmismunurinn verði tekinn á eins litlu bili og auðið sé.  Húsið að Gnitakór 13 muni gnæfa yfir hús kærenda og gera það að verkum að notkun kærenda á vestur- og norðurhluta lóðar þeirra verði þrúgandi fyrir þá. 

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er því haldið fram að meðferð skipulags- og byggingaryfirvalda bæjarins á málinu hafi verið að öllu leyti í samræmi við lög og reglur.  Gerðar hafi verið breytingar á auglýstri tillögu til að koma enn frekar til móts við kærendur. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 11. janúar 2011. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um gildi ákvörðunar bæjarráðs Kópavogs frá 26. júní 2007 um breytt deiliskipulag Hörðuvalla vegna lóðarinnar nr. 13 við Gnitakór og ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. september sama ár um að veita leyfi til byggingar húss á þeirri lóð. 

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag Hörðuvalla frá árinu 2003.  Samkvæmt skilmálum er gilda fyrir einbýlishús í Gnitakór er heimilt að reisa þar hús á einni eða tveimur hæðum.  Um hæðir húsa segir eftirfarandi í 5. gr. skilmálanna:  „Húshæð er gefin upp sem a) bindandi hæðafjöldi og b) hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta.  Þegar talað er um hæðafjölda er átt við fulla hæð, þ.e. útveggir séu í fullri lofthæð (ekki rishæð eða portbyggð rishæð).  Efsti hluti þaks má ná upp í uppgefna hámarkshæð, en getur verið lægri.  Hæðarkótar fyrir aðkomuhæðir húsa eru sýndir á hæðarblaði (gólfkótar –k).  Hámarkshæð húsa er gefin upp á skilmálateikningu og er hún miðuð við hæð yfir tilgreindum hæðarkóta aðkomuhæðar.  Mesta hæð húss talið frá aðkomuhæð er 7,5 metrar.“  Skilmálamynd sýnir að efri hæð húss ásamt þaki má vera 4,80 m. 

Í bókun skipulagsnefndar 6. febrúar 2007, varðandi beiðni lóðarhafa Gnitakórs 13 um skipulagsbreytingu, sagði m.a. eftirfarandi:  „Hús fer 1,2 metra upp úr ytri byggingarreit í suðurhluta húss og á stuttu bili á norður hluta  húss”, svo og að svalir yrðu byggðar út fyrir byggingarreit og að heildarflatarmál þess yrði aukið um 5,2 m2.  Var tillaga þessi grenndarkynnt og í kjölfarið var áformum breytt á þann veg samkvæmt skilmálamynd deiliskipulags að salarhæð efri hæðar fór úr því að mega vera allt að 3,60 m í 4,24 m.  Eftir breytinguna var hámarkshæð hússins innan þeirra marka sem sett voru í upphaflegu skipulagi.  Með hliðsjón af því verður hin umrædda breyting talin óveruleg og var skipulagsyfirvöldum því heimilt að grenndarkynna hana í samræmi við 2. mgr. 26. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Samkvæmt gildandi deiliskipulagi skal húsið að Gnitakór 13 vera á einni eða tveimur hæðum og stendur það norðan við hús kærenda að Fjallakór 14, en það hús er á einni hæð.  Talsverður hæðarmunum er á milli lóðanna enda landhalli allnokkur.  Umdeild skipulagsbreyting veitir heimild fyrir hækkun hluta hússins að Gnitakór 13 á þeirri hlið er snýr að kærendum, en hámarkshæð og umfang hússins rúmast engu að síður innan marka upphaflegs deilskipulags.  Verða grenndaráhrif breytingarinnar því ekki að marki önnur eða meiri en vænta mátti af byggingu að óbreyttu deiliskipulagi.  Deiliskipulagsbreytingin raskar því ekki hagsmunum kærenda með þeim hætti að leitt geti til ógildingar hennar. 

Að framangreindri niðurstöðu fenginni á hið kærða byggingarleyfi sér stoð í gildu deiliskipulagi og þar sem ekki liggur fyrir að annmarkar hafi verið á málsmeðferð þess verður ekki fallist á ógildingu byggingarleyfisins. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun, en málsgögn bárust úrskurðarnefndinni hinn 30. desember 2010. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um ógildingu ákvörðunar bæjarráðs Kópavogs frá 26. júní 2007 um breytt deiliskipulag Hörðuvalla vegna lóðarinnar nr. 13 við Gnitakór og ákvörðunar byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. september 2007, er bæjarstjórn staðfesti hinn 25. s.m., um veitingu byggingarleyfis fyrir húsi að Gnitakór 13. 

___________________________
Ómar Stefánsson

____________________________     ___________________________
Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

32/2010 Hvammabraut

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 32/2010, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. janúar 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir sólhúsi á svölum íbúðar í fjölbýlishúsinu að Hvammabraut 4 í Hafnarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. maí 2010, er barst nefndinni 19. sama mánaðar, kæra Á, G, A og B, eigendur íbúða að Hvammabraut 2-16, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. janúar 2010 að veita byggingarleyfi fyrir sólhúsi á svölum íbúðar 102 í fjölbýlishúsinu að Hvammabraut 4.  Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi. 

Með bréfi, dags. 25. maí 2010, gerði einn kærenda kröfu um bráðabirgðúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Í málinu verður nú kveðinn upp endanlegur úrskurður og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfunnar. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar hinn 25. nóvember 2009 var tekin fyrir umsókn um byggingarleyfi fyrir gerð sólhúss yfir hluta svala íbúðar 102 að Hvammabraut 4, Hafnarfirði.  Afgreiðslu málsins var frestað og óskað eftir fullnaðargögnum samkvæmt gr. 12.2 í byggingarreglugerð.  Erindið var síðan tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarfulltrúa 27. janúar 2010 og umsóknin samþykkt með vísan til þess að hún samræmdist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Bæjarstjórn samþykkti þá afgreiðslu hinn 10. febrúar sama ár. 

Málsrök kærenda:  Byggt er á því af hálfu kærenda að heimiluð framkvæmd feli í sér meiriháttar útlitsbreytingu á fjölbýlishúsinu að Hvammabraut 2-16 sem háð sé samþykki allra sameigenda.  Til séu samþykktar teikningar af húsinu, dags. 9. júní 1993, sem sýni þá sólskála sem fyrir séu.  Þar séu sólskálarnir staðsettir ýmist á vinstri eða hægri helmingi svala og hafi sú tilhögun fordæmisgildi.  Bæjaryfirvöld hafi hins vegar í máli þessu heimilað staðsetningu sólskála fyrir miðjum svölum og telji kærendur þá breytingu þurfa samþykki allra eigenda fjölbýlishússins samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga, sbr. 5., 8., 19. og 28.-30. gr. laganna. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Vísað er til þess að úthlutunarskilmálar fyrir umrædda lóð, sem jafnframt séu skipulagaskilmálar, heimili að byggt sé yfir hálfar upprunalegar svalir íbúða.  Leyfi fyrir þeim byggingum séu því aðeins háðar samþykki byggingaryfirvalda.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vísað er til þess að teikningar að umræddum sólskála hafi verið bornar undir arkitekt hússins sem hafi engar athugasemdir gert við þær.  Í g-lið 14. gr. þinglýsts lóðarleigusamnings fyrir Hvammabraut 2-16 sé tilgreindur réttur til byggingar sólskála sem fylgi ákveðnum íbúðum í húsinu og auki sá réttur verðmæti þeirra.  Hafi byggingaryfirvöld byggt hina kærðu ákvörðun á þessu þinglýsta skjali.  Í nefndu ákvæði lóðarleigusamningsins komi fram að skálarnir skuli standa nær stigahúsi og sé hin kærða ákvörðun í samræmi við það.  Hitt sé annað mál að þegar hafi verið reistir þrír sólskálar næst stigahúsi og einn fjærst stigahúsi og að líkindum án leyfis nema í einu tilfelli.  Fráleitt sé að greind tilvik hafi fordæmisgildi eins og málum sé háttað.  Umræddur skáli hafi ekki verið framleiddur fyrr en að fengnu byggingarleyfi.  Staðsetning taki mið af nýtingu skálans fyrir íbúðina og yfirfalls- og niðurfallslögnum frá efri svölum og hafi framkvæmdin verið samþykkt á húsfundi með 20 atkvæðum gegn 2. 

Niðurstaða:  Lóðarleigusamningur fyrir lóðina að Hvammabraut 2-16, sem þinglýst var hinn 4. apríl 1984, hefur að geyma heimild fyrir viðbyggingum út á svalir íbúða fjölbýlishússins á lóðinni.  Í g-lið 14. gr. samningsins segir svo:  „Gert er ráð fyrir viðbyggingarmöguleika út á svalir íbúða.  Ef til slíkra útbygginga kemur, skulu þær vera uppbyggðar samkvæmt samræmdu kerfi og háðar samþykki byggingarnefndar.  Slíkar útbyggingar mega ekki vera breiðari en hálfar upprunalegar svalir viðkomandi íbúðar og koma aðeins til greina á húsum nr. 2, 4, 6, 14 og 16 á þeim hluta svala sem nær er stigahúsi.“  Efnislega samhljóða heimild er í fyrirliggjandi úthlutunarskilmálum fyrir fjölbýlishúsið að Hvammabraut 2-16 frá apríl 1982 að öðru leyti en því að staðsetning viðbygginga á svölum er ekki tilgreind. 

Kveðið er á um rétt byggingarleyfishafa til byggingar á svölum íbúðar að Hvammabraut 4 í þinglýstum lóðarleigusamningi sem sameigendur að Hvammabraut 2-16 eru bundnir af.  Umrædd svalabygging rúmast innan samþykktrar teikningar fjölbýlishússins í skilningi 1. mgr. 29. gr. laga um fjölbýlishús nr. 26/1994 enda um að ræða smíð innan opinna svala íbúðar í séreign sem heimiluð var í upphafi og kallar ekki á breytingu húss að öðru leyti.  Fyrir liggja samþykktar teikningar af nefndu fjölbýlishúsi frá árinu 1993 og 2002 þar sem teiknaðar hafa verið inn á upprunalega teikningu hússins sólstofur á svölum tveggja íbúða í tilefni af veitingu byggingarleyfa fyrir þeim. 

Af eðli máls og framangreindum atvikum leiðir að nýting umrædds byggingarréttar í samræmi við ákvæði lóðaleigusamningsins er ekki bundin samþykki sameigenda skv. 2. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga og gat byggingarleyfishafi að uppfylltum þeim ákvæðum ráðist í slíkar framkvæmdir að fengnu byggingarleyfi, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna. 

Hið kærða byggingarleyfi heimilar byggingu sólstofu innan þeirra stærðarmarka sem sett eru í fyrrgreindum lóðarleigusamningi með sambærilegri hönnun og útliti og sólstofur þær sem áður hafa verið samþykktar á svölum umrædds fjölbýlishúss.  Staðsetning sólstofunnar er hins vegar önnur en samkvæmt fyrri byggingarleyfum þar sem hún er ekki staðsett við hliðarvegg svala.  Sólstofan stendur fyrir miðju svalanna en þó nær stigagangi en hliðarvegg milli svala. 

Eins og áður greinir skal viðbygging á svölum staðsett á þeim hluta svala sem nær er stigagangi skv. g-lið 14. gr. lóðarleigusamnings fyrir Hvammabraut 2-16.  Í því ákvæði felst að sólskálinn verður að standa að öllu leyti milli miðlínu svala og hliðarveggs við stigagang.  Sólskáli sá sem hér um ræðir stendur hins vegar að hluta til á þeim helmingi svala sem fjær er stigagangi og fer að því leyti gegn nefndu ákvæði samningsins, þrátt fyrir að umdeild staðsetning fari ekki gegn fyrirliggjandi skipulagsskilmálum fyrir lóðina frá apríl 1982.  Með hliðsjón af framangreindu fer hið kærða byggingarleyfi í bága við hinn þinglýsta lóðarleigusamning og verður af þeim sökum að fella það úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. janúar 2010, er bæjarstjórn staðfesti 10. febrúar sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir sólhúsi á svölum íbúðar 102 í fjölbýlishúsinu að Hvammabraut 4 í Hafnarfirði. 

 

___________________________
Ómar Stefánsson

 

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

37/2010 Sóleyjarimi

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 27. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 37/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010 um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar 0602 á efstu hæð fjölbýlishúss að Sóleyjarima 1-7 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með símskeyti til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, hinn dags. 7. júní 2010, kærir Kristinn Sigurjónsson hrl., f.h. E, eiganda íbúðar á efstu hæð að Sóleyjarima 1-7, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010 um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar kæranda í fyrrgreindu fjölbýlishúsi.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Fjölbýlishúsið að Sóleyjarima 1-7 er sex hæða með 80 íbúðum.  Á árinu 2009 var sótt um leyfi fyrir lokun svala hússins og samþykkti byggingarfulltrúi þá umsókn hinn 18. júlí sama ár.  Í kjölfar þess andmælti eigandi íbúðar í húsinu leyfisveitingunni og mun byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem heimilar byrjun framkvæmda, ekki hafa verið gefið út vegna álitaefna um hvort kröfur fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um samþykki sameigenda væru uppfylltar. 

Fundur í húsfélaginu Sóleyjarima 1-7 var haldinn hinn 8. febrúar 2010 þar sem mættir voru eigendur eða umboðsmenn vegna 68 íbúða.  Á fundinum var tillaga um lokanir svala samþykkt með 66 atkvæðum gegn tveimur. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. mars 2010 var tekin fyrir umsókn húsfélagsins að Sóleyjarima 1-7 þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á 2. til 5. hæð fjölbýlishússins.  Umsókninni fylgdi fundargerð fyrrgreinds húsfundar, dags. 8. febrúar 2010, og bréf frá stjórn húsfélagsins, dags. 10. og 11. mars s.á.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með vísan til þess að lokun svala er aðeins framkvæmd með upphengdum einföldum glerskífum telur byggingarfulltrúi að ekki þurfi samþykki allra íbúðareigenda, en íbúðir eru 80, heldur sé nægjanlegt að 2/3 hlutar eigenda lýsi samþykki sínu. Fyrir liggur að eigendur 66 íbúða eru samþykkir og eigendur tveggja íbúða á móti. Svalalokun sem samþykkt var 28. júlí 2009 BN040205, er jafnframt felld úr gildi.“ 

Hinn 18. maí 2010 tók byggingarfulltrúi fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á svölum  íbúðar 0602 í eigu kæranda á 6. hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7.  Var umsókninni synjað með eftirfarandi bókun:  „Vantar samþykki meðeigenda.  Ekki er fallist á að umsótt breyting sé minniháttar og verður hún því ekki afgreidd með sama hætti og fyrri umsóknir um lokanir á öðrum hæðum, en þeirri efstu.“  Var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði hinn 20. maí 2010. 

Málsrök kæranda:  Málatilbúnaður kæranda er á því byggður að við hönnun fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7 hafi í upphafi verið gert ráð fyrir lokun svala eins og fram komi í fyrirliggjandi yfirlýsingu arkitekts hússins.  Af kostnaðarástæðum hafi að beiðni byggingaraðila verið fallið frá að setja svalalokanir og þak yfir efstu svalir.  Í ljósi þessa verði ekki fallist á að samþykki allra sameigenda fjölbýlishússins þurfi til að heimila lokun svala á efstu hæð þess. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að ógildingarkröfu kæranda verði hafnað. 

Byggingarfulltrúa hafi verið heimilt að synja umræddri umsókn.  Umsótt breyting hafi ekki verið minni háttar og hefði því þurft að liggja fyrir samþykki allra meðeigenda hússins skv. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Uppdráttur að breytingunum beri með sér að til viðbótar glerveggjum hafi einnig verið gert ráð fyrir þaki á svölum 6. hæðar.  Í bréfum húsfélagsins Sóleyjarima 1-7, dags. 10. og 11. mars 2010, komi fram að tveir íbúar hafi andmælt lokun svala fjölbýlishússins og hafi byggingarfulltrúa því ekki verið heimilt að samþykkja umsóknina. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 11. janúar 2011. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var hafnað umsókn um gerð svalaskýlis á sjöttu og jafnframt efstu hæð hússins að Sóleyjarima 1-7 með þeim rökum að samþykki allra sameigenda yrði að liggja fyrir svo unnt væri að fallast á umsóknina.  Áður höfðu byggingaryfirvöld heimilað svalalokanir á 2. til 5. hæð hússins þar sem fyrir slíkum framkvæmdum þótti nægja samþykki 2/3 hluta sameigenda miðað við fjölda og eignarhluta. 

Umdeild svalaskjól fela ekki einungis í sér framkvæmdir við umbúnað innan séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, heldur er jafnframt um að ræða breytingu á sameign sem um er fjallað í 30 gr. laganna þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir nefndum svalaskýlum á endanlega samþykktri teikningu hússins að Sóleyjarima 1-7. 

Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir verulegum breytingum á sameign húss, þar á meðal á útliti þess.  Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.  Sé um smávægilegar breytingar að ræða nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins. 

Í máli þessu er tekist á um skilyrði fyrir uppsetningu opnanlegs svalaskýlis úr gleri sem fellt er í álbrautir eða ramma festa við svalabrún, útvegg og lokun sem komið er fyrir út frá útvegg yfir svölum.  Um er að ræða einfalda smíð sem auðvelt er að fjarlægja en hvorki er gert ráð fyrir breytingum á útveggjum né þaki hússins.  Fyrir liggur að kostnaður við uppsetninguna skuli greiddur af íbúðareiganda. 

Ljóst er að gerð svalaskýla á efstu hæð umrædds húss hefur í för með sér breytingu á sameign enda telst allt ytra byrði húss til sameignar, þar með talið ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús.  Breytingin er þó fyrst og fremst á ytra útlit hússins, sem getur þó ekki talist veruleg í skilningi 30. gr. nefndra laga.  Áhrif á notkun sameignar og viðhaldskostnað verður að teljast lítil sem engin.  Nægði því samþykki 2/3 hluta eigenda til að unnt væri að veita byggingarleyfi fyrir breytingunum enda verða þær ekki taldar það smávægilegar að samþykki einfalds meirihluta nægi samkvæmt 3. mgr. 30. gr. nefndra laga. 

Með vísan til þess sem að framan er rakið var hin kærða ákvörðun ekki reist á réttum forsendum og ber því að ógilda hana. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. maí 2010, sem borgarráð staðfesti 20. sama mánaðar, um að hafna umsókn um lokun svala íbúðar 0602 á sjöttu hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

79/2010 Bergstaðastræti

Með

Ár 2011, mánudaginn 24. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 79/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. desember 2010 um að veita takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu 2. hæðar nýbyggingar við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. desember 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Arnar Þór Stefánsson hdl., f.h. D, eiganda eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. desember 2010 að veita takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu 2. hæðar nýbyggingar við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi og framkvæmdir við heimilaða byggingu verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008 fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina og var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Byggingarleyfi sem heimilaði að hefja framkvæmdir var gefið út hinn 30. ágúst 2010. 

Kærandi, ásamt öðrum, kærði ákvörðun um veitingu fyrrgreinds byggingarleyfis til úrskurðarnefndarinnar, sem með úrskurði uppkveðnum 6. október 2010 felldi hana úr gildi, þar sem notkun annarrar til fjórðu hæðar heimilaðrar byggingar samræmdist ekki landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir umrædda lóð. 

Í kjölfarið var veitt sérstakt byggingarleyfi fyrir fyrstu hæð hússins og leituðu borgaryfirvöld jafnframt til Skipulagsstofnunar með erindi um að á grundvelli 23. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda leiðrétting á landnotkun umrædds svæðis, þar sem landnotkun hefði fyrir mistök borið lit athafnasvæðis í stað íbúðarsvæðis á aðalskipulagsuppdrætti.  Féllst Skipulagsstofnun á erindið fyrir sitt leyti og var málinu síðan vísað til umhverfisráðuneytisins sem annaðist staðfestingu og auglýsingu aðalskipulags samkvæmt þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. 

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík gaf út byggingarleyfi samkvæmt 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga hinn 8. desember 2010, er takmarkaðist við uppsteypu annarrar hæðar nýbyggingar sem verið er að reisa að Bergstaðastræti 13, en veiting leyfisins var afgreidd á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. desember sama ár.  Sú afgreiðsla var lögð fram á fundi skipulagsráðs 15. desember og staðfest í borgarráði 16. desember 2010.  Hefur veitingu þessa byggingarleyfis verið skotið til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Með bréfi, dags. 17. janúar 2011, tilkynnti umhverfisráðuneytið Reykjavíkurborg að ráðuneytið gæti ekki fallist á erindi borgarinnar um leiðréttingu á landnotkun umrædds svæðis á gildandi aðalskipulagsuppdrætti samkvæmt 23. gr. stjórnsýslulaga.  Byggðist sú niðurstaða á því að stjórnsýslulög ættu ekki við um skipulagsáætlanir, sbr. 1. gr. laganna, þar sem þær teldust vera almenn stjórnvaldsfyrirmæli. 

Af hálfu kæranda er vísað til þess að byggingarleyfi fyrir umdeildri fjögurra hæða viðbyggingu að Bergstaðastræti 13 hafi með úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála verið fellt úr gildi þar sem leyfið hafi farið í bága við gildandi landnotkun svæðisins.  Kærandi hafi í kjölfarið krafist þess af borgaryfirvöldum að hin ólögmæta bygging yrði fjarlægð og lóðinni komið í fyrra horf í samræmi við 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Borgaryfirvöld hafi hins vegar hinn 7. október 2010 veitt takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu fyrstu hæðar viðbyggingarinnar.  Byggingarfulltrúi hafi nú veitt takmarkað byggingarleyfi fyrir uppsteypu annarrar hæðar sem ætluð sé til íbúðar þrátt fyrir óbreytta landnotkun á svæðinu frá því að fyrrgreindur úrskurður gekk. 

Borgaryfirvöld benda á að í ljósi aðstæðna hafi verið heimilt og eðlilegt að veita hið umþrætta byggingarleyfi.  Fyrir liggi að umrædd bygging og það sem þegar hafi verið byggt sé hvorki í andstöðu við deiliskipulag né aðalskipulag.  Aðeins fyrirhuguð notkun hluta byggingarinnar til íbúðar komi þar til álita, en ekki sé búið að taka nýbygginguna í notkun.  Landnotkun á reitnum sé íbúðarsvæði og hafi svo alltaf verið.  Nú sé unnið að leiðréttingu mistaka við prentun aðalskipulagsuppdráttar.  Það sé vandséð hvaða hagsmuna kærandi eigi að gæta í máli þessu þar sem öllum efnislegum málatilbúnaði hanshafi verið hafnað í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar um umrædda byggingu.  Mistök við gerð aðalskipulagsuppdráttar réttlæti ekki stöðvun framkvæmda, enda mikið í húfi fyrir byggingarleyfishafa. 

———-

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma að í málinu athugasemdum sínum og sjónarmiðum en greinargerð af hans hálfu hefur ekki borist úrskurðarnefndinni. 

Niðurstaða:  Í máli nr. 40/2010 tók úrskurðarnefndin afstöðu til gildis byggingarleyfis fyrir fjögurra hæða viðbyggingu að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, en í máli þessu er deilt um gildi byggingarleyfis, sem veitt var eftir fyrri úrskurð, fyrir uppsteypu annarrar hæðar greindrar viðbyggingar, sem ætluð er til íbúðar. 

Lóðin að Bergstaðastræti 13 er enn ætluð undir athafnastarfsemi samkvæmt gildandi aðalskipulagsuppdrætti þar sem ekki hefur verið gerð breyting eða leiðrétting á honum sem geri ráð fyrir íbúðarsvæði á umræddum stað.  Notkun annarrar hæðar umræddrar byggingar til íbúðar getur farið í bága við gildandi landnotkun lóðarinnar að Bergstaðastræti 13 þótt heimilt sé í undantekningartilfellum að leyfa íbúðir á athafnasvæðum.  Þykir í ljósi atvika rétt að fallast á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda þar til lokið verður efnismeðferð málsins fyrir nefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Stöðva skal framkvæmdir á lóðinni að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi meðan kærumál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________        _____________________________
Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

78/2010 Hólabraut

Með

Ár 2011, föstudaginn 21. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 78/2010, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2010, er barst nefndinni 12. sama mánaðar, kærir Þ, Laxagötu 3a, Akureyri, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010 að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri. 

Kærandi gerir þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Málið þykir nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. 

Með fjórum bréfum, dags. 20. desember 2010, er bárust úrskurðarnefndinni 20. og 27. sama mánaðar, kæra jafnframt átta íbúar við Laxagötu 2, 3b, 4 og 7 fyrrgreint byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Hólabraut 16.  Skilja verður málskot þeirra svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Þar sem hagsmunir kærenda standa því ekki í vegi verða kærumálin, sem eru nr. 81, 83, 84 og 86/2010, sameinuð máli þessu. 

Málavextir:  Árið 1961 keypti Áfengis- og tóbaksverslun ríkisins, handhafi hins kærða byggingarleyfis, fasteignina að Hólabraut 16 og hóf þar rekstur vínbúðar.  Síðar keypti byggingarleyfishafi lóðina að Gránufélagsgötu 1 og árið 1977 fasteignina að Laxagötu 1.  Húsið að Laxagötu 1 var síðar rifið.  Þá hefur byggingarleyfishafi afnot lóðarinnar að Gránufélagsgötu 5 fyrir bílastæði.  Árið 1986 var byggt við húsið að Hólabraut 16. 

Á árinu 1981 tók gildi deiliskipulag miðbæjar Akureyrar og tilheyra nefndar lóðir deiliskipulagsreit sem merktur var nr. 18 á skipulagsuppdrætti.  Var þar gert ráð fyrir uppbyggingu reitsins eftir því sem eldri byggð viki, byggingarreitur var markaður yfir reitinn í heild og nýtingarhlutfall ákvarðað 0,7.  Norðurhluta miðbæjardeiliskipulagsins var breytt á árinu 1996 og tók sú breyting m.a. til nefnds reits nr. 18. 

Hinn 6. október 2010 var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 og 13. október s.á. var óskað eftir sameiningu lóðanna að Hólabraut 16 og Laxagötu 1, þar sem umsótt viðbygging færi inn á lóðina að Laxagötu 1.  Skipulagsnefnd samþykkti sameiningu lóðanna hinn 27. október 2010 og skipulags- og byggingarfulltrúi síðan byggingarleyfisumsóknina á afgreiðslufundi hinn 17. nóvember 2010 með þeim rökum að viðbyggingin samræmdist gildandi deiliskipulagi.  Bæjarstjórn Akureyrar staðfesti veitingu byggingarleyfisins hinn 7. desember 2010. 

Heimiluð viðbygging er á tveimur hæðum og áföst núverandi tveggja hæða byggingu að Hólabraut 16.  Viðbyggingin er 7,00×18,06 m að stærð eða 126,4 m2 að grunnfleti og heildarflatarmál hennar er 211 m2.

Hafa kærendur skotið ákvörðun um veitingu greinds byggingarleyfis til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að umdeild byggingaráform séu í trássi við þá staðreynd að um sé að ræða svæði með íbúðarhúsum.  Augljóst sé að rekstur vínbúðar á umræddum stað eigi enga framtíð fyrir sér nema áform séu uppi um að ráðast í að rífa fleiri íbúðarhús á svæðinu til að uppfylla bílastæðaþörf fyrir stærri verslun.  Með þessum áformum sé freklega gengið gegn rétti íbúa svæðisins. 

Íbúar við Laxagötu og Hólabraut sjái fyrir sér að endurreisa megi íbúðarhús á þeim fjórum lóðum sem byggingarleyfishafi hafi sölsað undir sig.  Íbúarnir kalli á friðsælt grænt umhverfi í kringum þá íbúðarbyggð sem fyrir sé.  Á svæðinu sé gömul byggð við Laxagötu, Smáragötu og Hólabraut sem bjóði upp á það besta sem finna megi á Akureyri í byggingarlist forfeðranna sem tilefni sé til að vernda sem hefðbundna íbúðarbyggð. 

Hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið veitt án undangenginnar breytingar á deiliskipulagi eða grenndarkynningar eins og lögmælt sé og með því brotið gegn lögvörðum rétti húseigenda og íbúa á svæðinu.  Byggingarreitur Hólabrautar 16 sé fullnýttur og í greinargerð gildandi deiliskipulags komi skýrt fram að ekki séu fyrirhugaðar framkvæmdir innan reits nr. 18, sem hér um ræði, nema að undangengnu deiliskipulagsferli. 

Heimiluð viðbygging yrði staðsett um einn metra frá lóðarmörkum Laxagötu 3a og um sjö metra meðfram þeim og stæði viðbyggingin á lóð Laxagötu 1.  Húsið sem staðið hafi á þeirri lóð hafi verið rifið fyrir 20-25 árum en engin bygging eða byggingarreitur sé á lóðinni á gildandi deiliskipulagsuppdrætti. 

Fyrirhuguð viðbygging muni skerða núverandi gæði, lífsskilyrði og öryggi næstu nágranna bæði utan og innan dyra og rýra verðgildi fasteigna.  Ætla megi að gaflveggur byggingarinnar, sem snúi að lóðarmörkum Laxagötu 3a, verði  6-7 m hár og muni valda miklu skuggavarpi á lóð og glugga sem að lóðarmörkunum snúi og svalir hússins að Laxagötu 3a muni ekki nýtast sem skyldi.  Þá megi vænta þess að gaflveggnum fylgi mikil snjósöfnun inn á lóðina að vetrarlagi sökum hæðarmunar. 

Aðkeyrsla að vörulager núverandi verslunarhúsnæðis að Hólabraut 16 muni við breytinguna færast neðar í átt að Laxagötu og þar með nær svefnherbergisgluggum hússins að Laxagötu 3a.  Þungri umferð vöruflutningabíla, sem stöðva muni beint fyrir utan svefnherbergin, muni fylgja aukin óþægindi vegna titrings og aukins hávaða. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum kærenda í máli þessu mótmælt. 

Byggingarleyfishafi hafi í nokkurn tíma leitað eftir nýju hentugu húsnæði undir starfsemi sína þar sem núverandi húsnæði sé orðið of lítið.  Ekki hafi tekist að finna hentuga staðsetningu og húsnæði á Akureyri og hafi því verið farið fram á stækkun núverandi húsnæðis. 

Byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Hólabraut 16, Akureyri, sé veitt með vísan til gildandi deiliskipulags norðurhluta miðbæjarins sem samþykkt hafi verið af bæjarstjórn Akureyrar 17. ágúst 1996 og staðfest af Skipulagsstjórn ríkisins 23. október sama ár.  Samkvæmt deiliskipulaginu sé heimilt að byggja til viðbótar innan byggingarreits á umræddum skipulagsreit milli Laxagötu og Hólabrautar allt að 1157 m2 að brúttólatarmáli án þess að farið sé upp fyrir heimilað nýtingarhlutfall alls reitsins, sem sé 0,7.  Núverandi byggingarmagn á reitnum sé 2940 m2 og sé nýtingarhlutfall hans því um 0,5 en heimilað nýtingarhlutfall reitsins samkvæmt gildandi deiliskipulagi sé 0,7. 

Þá sé ekki fallist á að ákvæði í greinargerð með skipulaginu, þess efnis að ekki séu fyrirhugaðar framkvæmdir innan reitsins nema að undangengnu deiliskipulagsferli, komi í veg fyrir veitingu byggingarleyfis á grundvelli gildandi deiliskipulags og nýtingarhlutfalls á reit nr. 18.  Umrætt ákvæði vísi til hugsanlegrar allsherjarendurnýjunar á reitnum vegna stærri framkvæmda í tengslum við miðbæjarreitinn í heild sinni.  Slíkar vangaveltur geti ekki fellt úr gildi staðfest deiliskipulag um mögulega framþróun eða heimildir íbúa og eigenda lóða til breytinga innan reitsins. 

Reitur 18 sé sýndur sem einn byggingarreitur á gildandi deiliskipulagsuppdrætti og þó að húsið sem staðið hafi að Laxagötu 1 hafi verið rifið sé ekki þar með sagt að byggingarreitur þess verði auður eða alltaf óbyggður.  Þótt íbúar nærliggjandi fasteigna hafi notið þess að ekki hafi staðið bygging á þeim hluta lóðarinnar sem áður hafi verið Laxagata 1 geti þeir ekki vænst þess að auð lóð eða lóðarhlutar verði ávallt óbyggðir. 

Loks eigi það ekki við rök að styðjast að aðkeyrsla hinnar nýju viðbyggingar valdi meiri óþægindum en núverandi aðkeyrsla geri í dag.  Eina breytingin sem verði á aðkeyrslunni sé sú að hún styttist og færist fram um sjö metra. 

———-

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að lýsa viðhorfum sínum vegna kærumáls þessa en athugasemdir af hans hálfu hafa ekki borist úrskurðarnefndinni. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er fyrst og fremst til úrlausnar hvort samþykkja mátti hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 án undangenginnar breytingar á deiliskipulagi svæðisins. 

Eins og fyrr hefur verið rakið var gerð breyting á deiliskipulagi norðurhluta miðbæjar Akureyrar á árinu 1996, er tók m.a. til umrædds deiliskipulagsreits, en hann er merktur nr. 18 á skipulagsuppdrætti.  Þrátt fyrir að uppdrátturinn hafi ekki að geyma skýringartákn fyrir lóðamörk má ráða af honum hvernig þeim hefur verið háttað á sínum tíma.  Sýndar eru húsbyggingar sem fyrir eru á skipulagsreitnum en ekki eru sýndir byggingarreitir fyrir hverja lóð.  Markaður er einn byggingarreitur sem nær yfir allan skipulagsreitinn.  Samkvæmt samantekt um skilmála einstakra skipulagsreita í greinargerð deiliskipulagsins kemur fram að umræddur reitur er 5801 m2 að stærð og heimilað byggingarmagn á honum 4061 m2.  Í greinargerð deiliskipulagsins segir í kafla V.2.9 um reit nr. 18 – Laxagata, Hólabraut:  „Reiturinn er skilgreindur fyrir miðbæjarstarfsemi og íbúðir.  Nýtingarhlutfallið er 0,7.  Ekki er gert ráð fyrir nýbyggingum á þessum reit að svo stöddu.  Til greina hefur komið allsherjar endurnýjun á reitnum, sbr. staðfest miðbæjarskipulag 1981, en slíkt verður einungis gert samkvæmt nánara deiliskipulagi, sem unnið verður síðar og þá í samhengi við reit nr. 17.“ 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verður heildarflatarmál hússins að Hólabraut 16, að teknu tilliti til nýbyggarinnar, 969 m2, en sameinuð lóð að Hólabraut 16 og Laxagötu 1 telst vera 796,2 m2.  Nýtingarhlutfall verður því 1,22. 

Líta verður svo á að heimilað nýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi fyrir umræddan skipulagsreit eigi við um nýtingu einstakra lóða innan reitsins nema að sérstaklega sé á annan veg mælt eða leiði af eðli máls.  Öndverð túlkun fæli í sér að unnt væri að veita einum lóðarhafa á reitnum byggingarleyfi þar sem byggingarheimildir alls skipulagsreitsins væru fullnýttar gagnvart öðrum lóðarhöfum. Færi slík túlkun gegn jafnræðis- og sanngirnissjónarmiðum án þess að séð verði að með því væri verið að ná fram nauðsynlegum lögmætum markmiðum.  Samkvæmt því verður að telja að heimilað nýtingarhlutfall fyrir hina sameinuðu lóð sem hér um ræðir sé 0,7.  Hið kærða byggingarleyfi fer því í bága við gildandi deiliskipulag hvað varðar nýtingarhlutfall og ber af þeim sökum að ógilda það, sbr. 2. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 17. nóvember 2010, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti 7. desember sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið að Hólabraut 16 á Akureyri.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

53/2009 Fjárborg 10d

Með

Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 53/2009, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellisands í Snæfellsbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. júlí 2009, er barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir L, Munaðarhóli 18, Snæfellsbæ, lóðarhafi að Fjárborg 10d, sunnan Hellissands í Snæfellsbæ, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 20. júní 2009. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í júní árið 2006 var kæranda máls þessa úthlutað lóð í Hraunskarði sunnan Hellissands fyrir tómstundabúskap og mun byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni hafa verið veitt hinn 27. júní 2006.  Samkvæmt upplýsingum kæranda lét hann það ár slétta lóð og grafa fyrir grunni hússins.  Ári síðar var grunnur steyptur og húsið reist árið 2008. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 21. ágúst 2008, voru framkvæmdir við bygginguna stöðvaðar og m.a. vísað til þess að húsið væri hvorki í samræmi við deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 27. sama mánaðar eftirfarandi fært til bókar:  „Bréf dags. 21.08.2008 hefur verið sent lóðarhafa að Fjárborg 10 og framkvæmdir stöðvaðar.  Lóðarhafi hefur hafið byggingu við Fjárborg 10 á Hellissandi og er sú bygging ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Lóðarhafa hefur verið gefinn kostur á að gefa skýrslu á þessari framkvæmd og skila inn teikningum eins og byggingin er í dag.  Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir stöðvun framkvæmda meðan byggingin er ekki í samræmi við teikningar.  Einnig að skrifa byggingarstjóra verksins bréf og óska skýringa á stöðu verksins.  Nefndin felur byggingarfulltrúa einnig að undirbúa frekari aðgerðir.“  Var samþykkt þessi staðfest á fundi bæjarráðs hinn 28. ágúst 2008. 

Í gildi er Aðalskipulag Snæfellsbæjar 1995-2015.  Með breytingu á því, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. október 2008, var svæði því er hér um ræðir breytt úr opnu óbyggðu svæði í opið svæði til sérstakra nota, þ.e. tómstundabúskap.  Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 22. október sama ár, var vísað til erindis Snæfellsbæjar þar sem óskað hafði verið eftir meðmælum stofnunarinnar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til veitingar leyfis til byggingar 200 m² hesthúss á svæðinu, með hæstu leyfilegu þakhæð 5,0 m yfir gólfi.  Gerði stofnunin ekki athugasemd við að leyfi yrði veitt en benti á að vinna þyrfti deiliskipulag fyrir svæðið, yrði af frekari uppbyggingu.  Með hliðsjón af þessu var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar 30. október 2008 endurútgefið byggingarleyfið frá 27. júní 2006.  Var eftirfarandi bókað um erindið:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir áður útgefið byggingarleyfi á grundvelli meðfylgjandi gagna.  Nefndin vill hins vegar beina þeim tilmælum til byggingarfulltrúa að fylgja eftir fyrri ákvörðun um stöðvun framkvæmda þar sem húsið er ekki í samræmið við samþykktar teikningar.“ 

Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 19. nóvember 2008 lagði tæknideild bæjarins fram fyrirspurn til nefndarinnar þess efnis hvort kærandi gæti fengið leyfi fyrir hesthúsinu eins og það væri þá.  Var eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir ekki að gengið verði frá húsinu í þeirri mynd sem það er í dag.  Byggingarnefnd fer fram á það að skilað verði inn teikningum í samræmi við byggt hús án turns og hann verði fjarlægður.“  Var bókun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 20. nóvember 2008. 

Kærandi skaut fyrrgreindri samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 27. ágúst 2008 og bókun nefndarinnar frá 19. nóvember s.á. til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 25. nóvember 2008.  Lauk nefndin því máli með úrskurði uppkveðnum hinn 10. mars 2009 þar sem málinu var vísað frá með þeim rökum að ekki hefði legið fyrir lokaákvörðun í málinu er sætt gæti kæru til úrskurðarnefndarinnar. 

Hinn 13. mars 2009 var birt í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um deiliskipulag fyrir hesthúsavæði sunnan Hellissands.  Segir þar að í deiliskipulaginu felist afmörkun fjögurra lóða fyrir hesthús, ásamt sameiginlegu gerði og svæði fyrir ökutæki.  Í greinargerð skipulagsins er tekið fram að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum og í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar sama ár, um afgreiðslu skipulagsins kemur fram að þegar hafi verið byggt á einni af lóðunum.  Mun þar átt við lóð kæranda. 

Hinn 20. maí 2009 sótti kærandi um byggingarleyfi fyrir hesthúsi á lóð sinni að Fjárborg 10d og voru teikningar að húsinu í samræmi við það hús sem þegar var risið á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 25. júní 2009 og eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd Snæfellsbæjar hafnar erindi vegna hesthúss í samræmi við teikningar dagsettar 03.04.2009 frá Arnari Inga Ingólfssyni byggingarfræðingi, Dalhúsum, þar sem þær samræmast ekki gildandi deiliskipulagi. Synjunin byggist m.a. á eftirtöldum rökum: 1. Samkvæmt skipulagsskilmálum er heimilt að reisa allt að 200 m2 hesthús á einni hæð. Samkvæmt framlögðum teikningum er gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðis og hafnar nefndin því. 2. Lóðinni var úthlutað með teikningum af hesthúsi frá Byggingaþjónustu bændasamtaka Íslands dagsettar 08.10.2001 og skal samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja þeim í öllum megin atriðum. Nefndin bendir á að upphækkun þaks er verulegt frávik frá þeim teikningum og getur hús með slíkri upphækkun í þaki ekki talist í megin atriðum í samræmi við þær teikningar. 3. Lögð er áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ. Upphækkun í þaki er áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar eru hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni. Upphækkunin gefur hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð. Húsið var reist án þess að fyrir lægju teikningar af því. Því gafst nefndinni ekki kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum og er ekki ásættanleg hvað varðar útlit. Auk þess vill nefndin benda á að í grein um umhverfisáhrif er tekið fram að húsin verði samræmd og lágreist og lítt áberandi í umhverfinu. Að mati nefndarinnar kallar það ákvæði á að upphækkun úr þaki verði fjarlægð. Nefndin vill benda lóðarhafa á lausnir í samræmi við þær breytingar sem lóðarhafi féllst á að gera á húsinu á fundi sem haldinn var með honum á liðnum vetri. Þar var gefinn kostur á að fjarlægja upphækkun þaks eða breyta þakhalla þannig að hæð útveggja verði óbreytt og þakið samfellt með auknum þakhalla. Með hvorri lausinni sem er fær húsið útlit og yfirbragð einnar hæðar húss. Nefndin mælir með að sú útfærsla verði valin að upphækkun þaks verði fjarlægð og þaki haldið óbreyttu að öðru leyti. Eins og fram kom á áður nefndum fundi, er lóðarhafa heimilt að stækka grunnflöt hússins samkvæmt skipulagsskilmálum. Lögð er áhersla á að slíkar breytingar verði ekki gerðar nema áður liggi fyrir samþykktar teikningar sem nefndin telur að samræmist forsendum á svæðinu.“ 

Framangreind synjun á umsókn kæranda var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. júlí 2009, svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að þegar húsið, sem hafi verið þrjú ár í byggingu, hafi verið orðið fokhelt hafi framkvæmdir verið stöðvaðar af byggingaryfirvöldum með þeim rökum að húsið væri ekki í samræmi við teikningar sem unnar hefðu verið af Bændasamtökunum árið 2001. 

Kærandi hafi komist að því að byggingaryfirvöldum hafi ekki verið heimilt að veita leyfi til byggingarinnar þar sem deiliskipulag hafi ekki verið fyrir hendi.  Þeim hafi verið bent á að sækja um undanþágu fyrir húsinu úr því það hafi verið risið og hafi sú undanþága fengist þar og hafi í henni verið gert hafi verið ráð fyrir fimm metra háu, 200 m² húsi.  Hús það sem kærandi hafi reist á lóðinni og synjað hafi verið um leyfi fyrir með hinni ákvörðun sé í samræmi við deilskipulag að öðru leyti en því að milligólf hafi ekki samræmst skipulaginu.  Því hafi kærandi verið tilbúinn að breyta og falla frá því að hafa milligólf í húsinu.  Synjun á umsókn kæranda hafi því verið ólögmæt. 

Málsrök Snæfellsbæjar:  Af hálfu Snæfellsbæjar er því haldið fram að vísa eigi málinu frá nefndinni á þeim grundvelli að ekki sé til staðar lagaheimild til þess að skjóta hinu kærða málefni til úrskurðarnefndarinnar.  Eins og skýrt komi fram í ákvörðunum skipulagsyfirvalda, bæði þeim sem teknar hafi verið á 31. og 32. fundi umhverfis- og skipulagsnefndar og í bréfi til kæranda, dags. 1. júlí 2009, hafi kæranda verið gefinn frestur til andmæla og hafi sá frestur verið ákveðinn 30 dagar.  Í samræmi við það hafi kæranda verið gefinn frestur til 1. ágúst 2009 til að koma á framfæri andmælum.  Kæra sé dagsett 21. júlí 2009 en á þeim tíma hafi andmælafrestur ekki enn verið liðinn, en ljóst hafi mátt vera að endanleg ákvörðun yrði ekki tekin fyrr en að honum liðnum.  Ekki sé hægt að kæra ákvörðun sem enn eigi eftir að taka með endanlegum hætti enda geri ákvæði laga nr. 73/1997 kröfu um að fyrir liggi samþykkt byggingarnefndar til að heimilt sé að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar. 

Telji úrskurðarnefndin hins vegar að heimilt sé að taka málið til efnislegrar meðferðar verði að hafa til hliðsjónar við úrlausn málsins að umhverfis- og skipulagsnefnd og byggingarfulltrúi hafi leitað lausna sem hluteigandi aðilar gætu unað við.  Hafi byggingaryfirvöld Snæfellsbæjar farið eins vægt í sakirnar gagnvart kæranda og unnt hafi verið. 

Aftur á móti verði ekki litið framhjá því að kærandi hafi brotið alvarlega gegn skipulags- og byggingarlögum með því að byggja hús sem ekki sé í samræmi við samþykktar teikningar.  Jafnframt liggi fyrir að skipulagsyfirvöld hafi boðað, að virtum andmælarétti kæranda, að reyndarteikningum þeim sem kærandi hafi skilað inn að þegar byggðu húsi, yrði hafnað að öllu óbreyttu, enda séu þær teikningar ekki í samræmi við deiliskipulag.  Í deiliskipulagi komi skýrt fram að lóðum hafi verið úthlutað með teikningum frá byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands og að þeim beri að fylgja í öllum meginatriðum.  Í því felist að aðeins sé heimilt að víkja í óverulegum atriðum frá umræddum teikningum en veruleg frávik rúmist ekki innan deiliskipulagsins.  Að mati umhverfis- og skipulagsnefndar felist í teikningum kæranda veruleg frávik frá viðmiðunarteikningum.  Samkvæmt þessu séu framlagðar teikningar kæranda óásættanlegar að mati skipulagsyfirvalda og rúmist ekki innan deiliskipulags. 

Hafa þurfi í huga að skipulagsyfirvöld Snæfellsbæjar hafi reynt að forðast að beita þeim úrræðum sem séu mest íþyngjandi fyrir kæranda, en takmörk séu fyrir því hve langt sé hægt að ganga í þeim efnum.  Telji Snæfellsbær að komið hafi verið til móts við kæranda að því marki sem hægt sé.  Strangt til tekið beri að fjarlægja umrætt mannvirki á grundvelli 56. gr. laga nr. 73/1997 enda sé það hvorki byggt í samræmi við samþykktar teikningar né deiliskipulag.  Með vísan til þessa telji bæjaryfirvöld að kæranda hafi verið gefinn kostur á að ljúka málinu með viðunandi hætti í samræmi við gildandi deiliskipulag og að öll afgreiðsla málsins hafi verið lögmæt. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 14. október 2010 að viðstöddum kæranda og fulltrúum Snæfellsbæjar. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóð kæranda að Fjárborg 10d.  Var hin kærða ákvörðun staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009. 

Af hálfu Snæfellsbæjar er krafist frávísunar málsins með þeim rökum að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið lokaákvörðun, enda hafi kæranda verið veittur frestur til andmæla.  Sæti slík ákvörðun ekki kæru.  Á þetta verður ekki fallist.  Verður ekki annað ráðið af bókun umhverfis- og skipulagsnefndar á 38. fundi nefndarinnar hinn 25. júní 2009 en að fyrirliggjandi umsókn kæranda hafi verið hafnað og er hvergi að því vikið að kæranda hafi verið veittur frestur til að andmæla ákvörðuninni.  Breytir engu um þá niðurstöðu þótt byggingarfulltrúi hafi í bréfi sínu til kæranda hinn 1. júlí 2009, degi eftir að bæjarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun, tekið fram að kæranda gæfist kostur á að andmæla ákvörðuninni innan 30 daga, enda var það ekki á færi byggingarfulltrúa að breyta ákvörðun nefndarinnar að þessu leyti.  Verður frávísunarkröfu Snæfellsbæjar því hafnað. 

Eins og að framan er rakið var kæranda úthlutað lóð og veitt leyfi til byggingar hesthúss á fundi umhverfis- og byggingarnefnd Snæfellsbæjar hinn 27. júní 2006.  Til grundvallar þeirri afgreiðslu lá munnleg umsókn kæranda en ekki munu hafa fylgt henni teikningar að húsi, unnar að frumkvæði kæranda, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki lágu heldur fyrir meðmæli Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðbirgðaákvæða laganna, en ekkert deiliskipulag var á þessum tíma í gildi fyrir umrætt svæði.  Í tilkynningu til kæranda um úthlutun lóðar, dags. 30. júní 2006, segir að lóðarhafa beri að senda byggingarfulltrúa teikningar að fyrirhuguðu húsi innan fimm mánaða frá úthlutun lóðar, en jafnframt liggur fyrir að kæranda var afhent teikning að hesthúsi, gerðri af byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands, og virðist hafa verið til þess ætlast að hann hefði hana til fyrirmyndar við hönnun og byggingu hesthúss á lóðinni. 

Með bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 10. október 2008, óskaði Snæfellsbær eftir því að stofnunin heimilaði að gefið yrði út byggingarleyfi fyrir allt að 200 m² hesthúsi sunnan Hellissands og fylgdi erindinu hnitasettur uppdráttur ásamt skýringum þar sem m.a. kemur fram að mesta leyfileg hæð þaks verði allt að fimm metrum yfir aðalgólfi.  Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum var hús kæranda risið á þessum tíma en þess er þó að engu getið í téðu erindi til Skipulagsstofnunar.  Féllst stofnunin á erindið og í framhaldi af því samþykkti umhverfis- og skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 30. október 2008 áður útgefið byggingarleyfi frá 27. júní 2006 á grundvelli fyrirliggjandi gagna.  Var sú málsmeðferð sem að framan er lýst ekki í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga um meðferð byggingarleyfisumsókna og útgáfu byggingarleyfa þar sem engar teikningar fylgdu umsókn kæranda um byggingarleyfið  og meðmæla Skipulagsstofnunar var aflað eftir á og eftir að umrætt mannvirki var risið.

Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um byggingarleyfi synjað með rökum sem tilfærð eru í þremur liðum.  Í fyrsta lagi segir í bókun nefndarinnar að samkvæmt skipulagsskilmálum sé heimilt að reisa á lóðinni allt að 200 m² hesthús á einni hæð.  Samkvæmt framlögðum teikningum sé hins vegar gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðisins.  Í öðru lagi skuli samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja í meginatriðum teikningum að hesthúsi frá byggingaþjónustu Bændasamtaka Íslands sem fylgt hafi lóðarúthlutun en þess hafi ekki verið gætt við bygginu hússins.  Í þriðja lagi hafi verið lögð áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ.  Upphækkun í þaki sé áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar séu hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni.  Upphækkunin gefi hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð.  Húsið hafi verið reist án þess að fyrir lægju teikningar að því.  Því hafi nefndinni ekki gefist kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum. 

Framangreindar röksemdir eru að mestu leyti haldlausar.  Fyrir liggur að hesthús það er málið varðar var byggt án tilskilins leyfis og var húsið orðið fokhelt þegar aflað var heimildar Skipulagsstofnunar til útgáfu byggingarleyfis í október 2008.  Tilvísun byggingarnefndar til skipulagsskilmála og þeirra teikninga sem vísað er til í skilmálunum á hér ekki við vegna þess að húsið var risið þegar deiliskipulag svæðisins tók gildi.  Er þess getið í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar 2009, um yfirferð deiliskipulagsins, að þegar hafi verið byggt hús á einni lóðinni, en í skipulagsskilmálum á uppdrætti deiliskipulagsins segir aðeins að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum.  Bar við gerð skipulagsins að taka afstöðu til þess húss sem þegar var risið á lóðinni, sbr. til hliðsjónar 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sérstaklega þegar til þess er litið að Skipulagsstofnun hafði áður fallist á að veitt yrði leyfi til byggingar húss á lóðinni á grundvelli undanþágu þar sem ekki komu fram þeir skilmálar um þakhalla, samræmi og húsagerð sem síðar voru settir í deiliskipulagi svæðisins.  Þessa var ekki gætt og leiðir af því að aðeins bar að líta til þeirra skilmála sem felast í undanþágu þeirri sem Skipulagsstofnun veitti til útgáfu byggingaleyfis fyrir húsi á lóð kæranda þegar umsókn hans um byggingarleyfi kom til afgreiðslu.  Verður að fallast á með kæranda að umsóknin samræmist þeirri undanþágu.  Er húsið allt innan byggingarreits og hæðarmarka og verður ekki talið að nýting hluta þakrýmis með millilofti fari gegn skilmálunum, enda fullægir rýmið ekki ákvæðum 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um lofthæðir og verður því ekki talið hæð. 

Samkvæmt framansögðu var málsmeðferð hvað varðar undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að fallast verður á kröfu kæranda um ógildingu hennar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hin kærða ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009, um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellissands, er felld úr gildi. 

________________________________
Hjalti Steinþórsson

________________________________   _______________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

98/2008 Krókháls

Með

Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 92/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi á annarri hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir E, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Krókhálsi 10 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi á annarri hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Var jafnframt gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Í kjölfar kærumáls þessa munu framkvæmdir samkvæmt umdeildu byggingarleyfi hafa legið niðri og hefur því ekki verið tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kæranda. 

Málavextir:  Fasteignin að Krókhálsi 10 í Reykjavík er á athafnasvæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur og er tekið fram í gr. 3.1.6 í greinargerð þess að umrætt svæði, sem nefnt er A2, sé fyrst og fremst ætlað undir léttan iðnað, sem ekki hafi í för með sér mengun, verkstæði, umboðs- og heildverslanir, skrifstofur, þjónustustarfsemi og rýmisfrekar verslanir.  Í gildandi deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2000 er landnotkun umræddrar fasteignar ekki þrengd.  Húsið að Krókhálsi 10 er þrjár hæðir og hefur verið notað undir atvinnustarfsemi. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. mars 2008 var tekin fyrir umsókn þar sem sótt var um leyfi til að breyta innra skipulagi í húsrými umsækjanda á annarri og þriðju hæð að Krókhálsi 10.  Sótt var um breytingu innra skipulags stigagangs annarrar hæðar og leyfi til að innrétta 27 skrifstofuherbergi á þriðju hæð ásamt eldhúsum, þvottahúsi, ræstingu og böðum auk gerðar millilofts yfir 23 herbergjanna.  Var umsóknin samþykkt en sett það skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á húsinu yrði þinglýst fyrir útgáfu byggingarleyfis.  Borgarráð staðfesti þessa afgreiðslu hinn 6. mars 2008.  Byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, er heimilaði byggingarleyfishafa að byrja framkvæmdir, var gefið út 9. júní 2008 án þess að fyrir lægi ný þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna fasteignarinnar.  Hefur kærandi skotið leyfisveitingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið. 

Málsrök kæranda:  Til stuðnings málatilbúnaði sínum vísar kærandi til þess að ekki hafi verið gengið frá eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga og henni þinglýst eins og gert hafi verið að skilyrði við samþykkt fyrir veitingu umrædds byggingarleyfis.  Beri af þeim sökum að ógilda hina kærðu ákvörðun. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfu kæranda um ógildingu samþykktar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið stætt á öðru en að gefa út byggingarleyfi í samræmi við samþykkt hans á málinu, að ósk umsækjanda, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna breytinganna í húsinu. 

Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 skuli gera eignaskiptayfirlýsingu án ástæðulauss dráttar í þeim tilvikum þegar um breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslum sé að ræða sem breyti eða raski eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum.  Slík eignaskiptayfirlýsing sé ekki fortakslaust skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis sem hins vegar eigi við um tilvik sem 2. og 3. mgr. 16. gr. laganna taki til.  Engu að síður hafi sú vinnuregla verið viðhöfð hjá byggingaryfirvöldum borgarinnar, þegar það hafi átt við, að setja umrætt skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfa til að tryggja að eignaskiptayfirlýsing sé gerð.  Sé það gert í því skyni að tryggja að það sé gert án ástæðulauss dráttar, en í sumum tilfellum hafi verið fallið frá umræddu skilyrði að ósk byggingarleyfishafa.  Verði ástæðulaus dráttur á gerð og þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar geti embætti byggingarfulltrúa gripið til þvingunarúrræða skv. 32. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignahúsum nr. 910/2000. 

Ekki hafi verið lagaheimild fyrir því að synja um útgáfu byggingarleyfis þrátt fyrir að skilyrði í bókun byggingarfulltrúa um þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki verið uppfyllt og beri því að hafna ógildingarkröfu kæranda. 

Niðurstaða:  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum heimilar hið kærða byggingarleyfi innréttingu skrifstofurýma innan séreignarhluta leyfishafa að Krókhálsi 10 og felur leyfið ekki í sér heimild til breytinga á sameign.  Notkun húsnæðisins undir skrifstofustarfsemi samræmist landnotkun gildandi aðalskipulags fyrir Hálsahverfi í Reykjavík. 

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var það skilyrði sett fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga að Krókhálsi 10.  Ekki er fyrir hendi lagaskylda til að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignahús áður en heimilaðar breytingar eða viðbyggingar hefjast.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að falla frá þessu ólögbundna skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem sett hafði verið við töku hinnar kærðu ákvörðunar. 

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2008 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi þriðju hæðar og á stigagangi annarrar hæð hússins að Krókhálsi 10 í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

76/2008 Nesjaskógur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 76/2008, kæra á byggingarframkvæmdum við sumarhús á lóð nr. 12 í Nesjaskógi í Grímsnes- og Grafningshreppi, byggingarleyfi vegna sömu lóðar og samþykkt sveitarstjórnar um breytt deiliskipulag svæðisins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. ágúst 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. K og Ö, eigenda sumarhúss á lóð nr. 13 í Nesjaskógi í Grímsnes- og Grafningshreppi, byggingarframkvæmdir við sumarhús á lóð nr. 12 í sama landi.  Með bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. apríl 2009, er gerð krafa um ógildingu annars vegar leyfis til byggingar sumarhúss á lóðinni, sem byggingarfulltrúi veitti á árinu 2003, og hins vegar samþykktar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. október 2007 um breytt deiliskipulag í landi Nesja.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. júní 2008. 

Málavextir og rök:  Í frístundabyggðinni Nesjaskógi í landi Nesja í Grímsnes- og Grafningshreppi er í gildi deiliskipulag frá árinu 1993.  Á skipulagi þessu munu tvívegis hafa verið gerðar breytingar og tók sú seinni gildi með auglýsingu samþykktar sveitarstjórnar þar að lútandi í B-deild Stjórnartíðinda 4. júní 2008.  Fól breytingin í sér heimild til að reisa á svæðinu allt að 250 m2 hús þar sem mænishæð mætti vera allt að 6 m frá aðalgólfi og 7 m frá jörðu. 

Telja kærendur að byggingarframkvæmdir sem átt hafi sér stað á lóð nr. 12 í Nesjaskógi séu ekki í samræmi við gildandi skipulag svæðisins og hús er þar standi sé í andstöðu við skipulag, m.a. hvað varði hæð þess og staðsetningu.  Í júlí 2008 hafi kærendur orðið þess varir að verið væri að byggja skúr norðvestan við húsið, auk mannvirkis suðaustan þess, en samkvæmt samþykktum teikningum sé ekki gert ráð fyrir þessum mannvirkjum á lóðinni. 

Í síðara bréfi lögmanns kærenda til úrskurðarnefndarinnar er greint frá því að skipulags- og byggingarnefnd hafi, að kröfu kærenda, staðfest ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun byggingarframkvæmda á lóðinni. 

Kærendur halda því fram að meira en 7 m séu frá gólfplötu og upp í mæni hússins og benda á að hámarkshæð samkvæmt skipulagsskilmálum, eftir breytingu þeirra á árinu 2008, sé 7 m frá jörðu.  Húsið hafi hins vegar verið byggt fyrir þann tíma og því örugglega ekki í samræmi við skilmála.  Hafi húsið verið meira en 7 m á hæð þegar hinir breyttu skilmálar hafi öðlast gildi sé deiliskipulagsbreytingin ólögmæt með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til byggingarfulltrúa, dags. 20. ágúst 2008, var óskað eftir gögnum er málið vörðuðu og hefur sú beiðni verið ítrekuð í tölvupósti en engin gögn hafi borist.  Eins og atvikum er háttað þykir það þó ekki standa í vegi fyrir því að málið verði tekið til úrlausnar. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kveður úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála upp úrskurði um ágreiningsmál um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Er kærufrestur einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á.  Sé um að ræða ákvarðanir sem sæta opinberri birtingu telst kærufrestur frá birtingu ákvörðunar, sbr. 5. mgr. fyrrnefnds ákvæðis.  Í sömu málsgrein er áréttað að stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga sæti kæru til nefndarinnar. 

Byggingarleyfi vegna sumarhúss á lóð nr. 12 í Nesjaskógi var veitt á árinu 2003 og samþykkt sveitarstjórnar um breytt deiliskipulag svæðisins öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 4. júní 2008.  Var kærufestur vegna þessara ákvarðana liðinn þegar erindi kærenda um þær bárust úrskurðarnefndinni og ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að vísa málinu frá hvað þær varðar.  Þá liggur ekki fyrir að framkvæmdir við byggingu skúrs og annars mannvirkis á lóð nr. 12 í Nesjaskógi, sem kærðar eru, hafi stuðst við stjórnvaldsákvörðun er sæti kæru og verður þeim þætti kærunnar því einnig vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________   ______________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson