Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

17/2015 Brú í landi Elliðakots

Með
Árið 2015, fimmtudaginn 12. mars, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 17/2015, kæra á ákvörðun skipulagsnefndar Mosfellsbæjar frá 4. febrúar 2015 og á ákvörðun bæjarstjórnar frá 11. s.m. um að samþykkja að veita megi byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á lóðinni Brú í landi Elliðakots í Mosfellsbæ.

Er þess krafist að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. Þess er jafnframt krafist að réttaráhrifum hinna kærðu ákvarðana verði frestað til bráðabirgða meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður

um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 26. febrúar 2015, er barst nefndinni sama dag, kærir Hjalti Steinþórsson hrl., f.h. eigenda fasteignarinnar Elliðakots í Mosfellsbæ, ákvörðun skipulagsnefndar Mosfellsbæjar frá 4. febrúar 2015 og ákvörðun bæjarstjórnar frá 11. s.m. um að samþykkja að veita megi byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á lóðinni Brú í landi Elliðakots. Er þess krafist að ákvörðunum verði hnekkt. Jafnframt er þess krafist að úrskurðarnefndin fresti réttaráhrifum hinna kærðu ákvarðana til bráðabirgða meðan málið sé til meðferðar fyrir nefndinni.

Málsatvik og rök: Árið 2014 brann sumarhúsið Brú sem var í landi lögbýlisins Elliðakots í Mosfellsbæ. Á fundi skipulagsnefndar Mosfellsbæjar hinn 1. júlí 2014 var tekin fyrir fyrirspurn eiganda hússins um hvort leyft yrði að endurbyggja sumarbústað á lóðinni er yrði samkvæmt framlögðum gögnum að hámarksstærð 130 m² með útgröfnum skriðkjallara/tæknirými með 179 cm lofthæð. Var fært til bókar að samkvæmt aðalskipulagi væri heildarhámarksstærð húss á lóðinni 130 m². Jafnframt var bókað að nefndin væri neikvæð fyrir gerð skriðkjallara undir húsi og verönd en að heimiluð yrði grenndarkynning á málinu þegar breyttir uppdrættir lægju fyrir. Í kjölfar þess var grenndarkynnt umsókn um leyfi til að reisa 130 m² sumarbústað með kjallara í stað bústaðar þess sem brann. Komu kærendur að athugasemdum við fyrirhugaða byggingu og kváðust hafna þessari endurbyggingu. Athugasemdum kærenda var svarað með bréfum, dags. 9. september 2014, og þeim gefinn kostur á að koma að frekari athugasemdum, sem þeir og gerðu með bréfum, dags. 18. og 22. s.m.

Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsnefndar hinn 11. nóvember 2014. Taldi nefndin að hafna bæri umsókninni þar sem stærð hússins væri yfir stærðarmörkum í aðalskipulagi. Jafnframt var þeim athugasemdum hafnað að meðferð málsins hefði ekki verið í samræmi við lög. Þá var tekið fram að nefndin tæki ekki afstöðu til ágreinings aðila um túlkun á lóðarleigusamningi. Með bréfum, dags. 20. nóvember 2014, var kærendum að nýju grenndarkynnt umsókn um leyfi til að reisa frístundahús að Brú í Elliðakotslandi og var nú ekki lengur gert ráð fyrir kjallara undir húsinu. Var andmælum og sjónarmiðum kærenda komið á framfæri við bæjaryfirvöld með bréfi, dags. 2. desember s.á. Hinn 4. febrúar 2015 var málið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar og afgreitt með svohljóðandi hætti: „Nefndin samþykkir framlögð drög að svörum og samþykkir jafnframt að hún gerir ekki athugasemdir við að byggingarfulltrúi veiti byggingarleyfi skv. fyrirliggjandi umsókn þegar hann telur hönnunargögn vera orðin fullnægjandi.“ Var forsvarsmanni kærenda tilkynnt um þá niðurstöðu skipulagsnefndar með bréfi, dagsettu sama dag, og vakin athygli á því að nefnd ákvörðun væri kæranleg. Staðfesti bæjarstjórn samþykkt skipulagsnefndar hinn 11. febrúar 2015.

Kærendur vísa til þess að veiting fyrirhugaðs byggingarleyfis fari í bága við gildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar. Að auki hafi ekki verið skilyrði til að viðhafa grenndarkynningu í málinu. Loks telji kærendur að fyrirhuguð bygging húss á lóð þeirra sé háð samþykki þeirra. Engin stoð sé fyrir slíkum byggingarrétti í lóðarleigusamningi.

Krafa um frestun réttaráhrifa sé á því byggð að hin kærða samþykkt skipulagsnefndar veiti heimild til útgáfu byggingarleyfis án frekari undangenginnar málsmeðferðar. Skilja verði ákvæði 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, svo sem því hafi verið breytt með lögum nr. 59/2014, að skipulagsnefnd ákveði að veita megi leyfi án deiliskipulagsgerðar, enda fari áður fram grenndarkynning, og að sú ákvörðun sé endanleg en háð staðfestingu eða samþykki sveitarstjórnar. Megi þannig segja að samþykkt skipulagsnefndar jafngildi samþykkt byggingaráforma skv. 11. gr. laga um mannvirki og standi öll efnisrök til þess að fresta beri réttaráhrifum. Telji kærendur að óeðlilegt væri þegar svona standi á, að gera þeim að bíða þess að byggingarfulltrúi veiti leyfið enda sé skipulagsnefnd í raun búin að taka lokaákvörðun um veitingu þess. Eigi kærendur ríka hagsmuni því tengda að ekki verði byggt á lóðinni stærra eða varanlegra mannvirki en réttur lóðarhafa standi til, m.a. þegar litið sé til mögulegrar innlausnar kærenda í lok leigutíma skv. lögum nr. 75/2008.

Af hálfu Mosfellsbæjar er þess krafist að kröfu um frestun réttaráhrifa verði hafnað. Fyrirhugað hús samræmist fyllilega aðalskipulagi hvað varði landnotkun, stærð og fjölda húsa/lóða á svæðinu. Hvað varði kröfu um frestun réttaráhrifa verði að hafa í huga að ákvæði 1. mgr. 5. gr. laga nr. 130/2011 kveði á um þá meginreglu að kæra til úrskurðarnefndarinnar fresti ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar. Heimild til stöðvunar framkvæmda til bráðabirgða sé undantekning frá meginreglunni sem beri að túlka þröngt. Þurfi ríkar ástæður eða veigamikil rök að liggja til grundvallar slíkri íhlutun. Ekki verði séð að slíkar ástæður eða rök séu fyrir hendi í máli þessu. Þá verði að líta til þess að í hinni kærðu ákvörðun felist aðeins að ekki sé gerð athugasemd við að byggingarfulltrúi veiti byggingarleyfi skv. fyrirliggjandi umsókn þegar hann telji hönnunargögn vera orðin fullnægjandi, en ekki að byggingarfulltrúi skuli veita byggingarleyfi. Þá leiði af 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki að önnur skilyrði ákvæðisins verði jafnframt að vera uppfyllt.

Niðurstaða: Í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er tekið fram að kæra til úrskurðarnefndarinnar fresti ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar en jafnframt er kæranda þar heimilað að krefjast stöðvunar framkvæmda til bráðabirgða séu þær hafnar eða yfirvofandi. Þá getur úrskurðarnefndin að sama skapi frestað réttaráhrifum ákvörðunar sem felur ekki í sér heimild til framkvæmda, komi fram krafa um það af hálfu kæranda, sbr. 3. mgr. nefndrar 5. gr. Með sama hætti er kveðið á um það í 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að kæra til æðra stjórnvalds fresti ekki réttaráhrifum ákvörðunar en þó sé heimilt að fresta réttaráhrifum meðan málið sé til meðferðar hjá kærustjórnvaldi þar sem ástæður mæli með því. Tilvitnuð lagaákvæði bera með sér að meginreglan sé sú að kæra til æðra stjórnvalds fresti ekki réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar. Heimildarákvæði fyrir frestun framkvæmda eða réttaráhrifa kærðar ákvörðunar eru undantekning frá nefndri meginreglu sem skýra ber þröngt. Verða því að vera ríkar ástæður eða veigamikil rök fyrir ákvörðun um frestun réttaráhrifa og stöðvun framkvæmda.

Mál þetta snýst um gildi þeirrar afgreiðslu skipulagsnefndar, sem staðfest var af bæjarstjórn, um að samþykkja að gera ekki athugasemdir við að byggingarfulltrúi veiti byggingarleyfi í samræmi við umsókn leyfishafa. Fela hinar kærðu ákvarðanir ekki í sér heimild til að hefja framkvæmdir og geta þær ekki hafist áður en til útgáfu byggingarleyfis kemur, sbr. 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010. Eru framkvæmdir því ekki yfirvofandi í skilningi nefndrar 5. gr. laga nr. 130/2011 og er þar með ekki tilefni til að kveða á um stöðvun framkvæmda.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða.

______________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

71/2010 Garðarsbraut

Með
Árið 2015, fimmtudaginn 12. mars, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 71/2010, kæra á afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings frá 13. október 2010 á erindi vegna framkvæmda við setlaug á þaksvölum Garðarsbrautar 48, Húsavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni 18. nóvember 2010, kærir E, Túngötu 18, Húsavík, afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings frá 13. október 2010 á erindi vegna framkvæmda við setlaug á þaksvölum Garðarsbrautar 48, Húsavík. Samkvæmt gögnum málsins samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Norðurþings, á fundi sínum 13. október 2010, leyfi fyrir setlaug á þaki hússins og verður að líta svo á að það sé sú ákvörðun er sætir kæru í máli þessu. Þá verður að skilja málskot kæranda svo að þess sé krafist að framangreind ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings 10. nóvember 2014.

Tekur úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála málið nú til úrskurðar á grundvelli ákvæðis til bráðabirgða II í lögum nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála, sbr. breytingu á þeim lögum nr. 139/2014.

Málavextir: Garðarsbraut 48 er fjöleignarhús sem í eru sjö eignarhlutar, þar af er einn eignarhluti íbúðarhúsnæði og sex eignarhlutar eru skráðir sem atvinnuhúsnæði. Kærandi er eigandi þriggja eignarhluta undir iðnaðarstarfsemi á jarðhæð hússins en leyfishafi er eigandi íbúðarhúsnæðis á jarðhæð og 2. hæð. Eignarhlutar kæranda og leyfishafa mynda matshluta 1 í húsinu. Af 2. hæð í eignarhluta leyfishafa er útgengt á flatt þak hússins, en húsnæði kæranda er staðsett undir því. Ágreiningur hefur verið með kæranda og leyfishafa um heimildir leyfishafa til framkvæmda á þakinu.

Kærandi eignaðist eignarhluta sína í húsinu með þremur afsölum sem öll eru undirrituð 1. janúar 2008 og kemur fram í þeim öllum að hann hafi tekið við eigninni sama dag. Leyfishafi var seljandi allra þriggja eignarhlutanna. Leyfishafi hafði þá skömmu áður, eða hinn 7. desember 2007, undirritað nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir Garðarsbraut 48, matshluta 1, og þinglýst henni.

Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings, dags. 4. október 2010, óskaði kærandi eftir því að nefndin léti til sín taka og stöðvaði allar framkvæmdir á þaki Garðarsbrautar 48. Í bréfinu kom fram að unnið væri að uppsetningu á setlaug á þakinu án samráðs við kæranda og án leyfis sveitarstjórnar.

Erindi kæranda var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings 13. október 2010 og á sama fundi var tekin fyrir umsókn leyfishafa um byggingarleyfi fyrir setlaug á þaki umrædds húss. Samkvæmt fundargerð var erindi leyfishafa tekið fyrir á undan erindi kæranda og samþykkti nefndin umsóknina „… að því tilskildu að setlaugin sé sett niður í samræmi við ákvæði 69. gr. byggingarreglugerðar, umsækjandi sýni fram á að burðarvirki hússins beri það álag sem af setlauginni getur hlotist og frágangur lagna verði á þann veg að ekki sé líklegt til að valda nágranna óþægindum eða tjóni“. Erindi kæranda um stöðvun framkvæmda var síðan tekið fyrir og í niðurstöðu nefndarinnar er vísað til þess að í fyrri lið fundargerðarinnar hafi nefndin samþykkt leyfi fyrir setlauginni sem unnið væri að á þaki hússins. Var skipulags- og byggingarfulltrúa falið að skrifa leyfishafa bréf og fara fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar þar til leyfi sveitarstjórnar hefði fengist fyrir þeim. Fundargerð skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi sveitarstjórnar Norðurþings hinn 19. október 2010 og var kæranda tilkynnt um afgreiðslu nefndarinnar á báðum erindunum með bréfi, dags. 20. s.m.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er byggt á því að leyfishafa hafi verið óheimilt að koma fyrir setlaug á þaki Garðarsbrautar 48 án þess að samráð væri haft við hann sem meðeiganda og án þess að leyfi sveitarstjórnar lægi fyrir. Hann hafi reynt að fá byggingarfulltrúa Norðurþings til að beita sér í málinu en byggingarfulltrúinn hafi borið því við að kærandi hafi þegar veitt skjalfest samþykki fyrir þeim byggingum sem hefðu risið á þakinu sem og því sem unnið væri að, þ.e. uppsetningu á setlaug. Kærandi hafi bent á að hann hafi veitt samþykki fyrir sólstofu sem þegar hafi verið byggð en lengra hafi samþykkið ekki náð. Þá hafi engin könnun verið gerð á því hvort niðurfall það sem sett hafi verið á þakið flytji allt það vatnsmagn sem komi úr pottinum eða hvort rennslið sé þétt og temprað, en allt vatn sem lendi á þakinu fari nánast óhindrað niður í eignarhluta kæranda við núverandi aðstæður.

Málsrök Norðurþings: Í athugasemdum Norðurþings kemur fram að í þinglýstum afsölum til kæranda vegna eignarhlutanna á neðri hæð hússins að Garðarsbraut 48 segi: „Þakið yfir hinni seldu eign tilheyrir afsalsgjafa og er honum heimilað að gera þar þær framkvæmdir sem hann óskar og bæjaryfirvöld samþykkja, en þegar hefur verið samþykkt á þakinu bygging sólstofu.“ Skipulags- og byggingarnefnd hafi litið svo á að þessi texti í afsölunum gæfi leyfishafa nokkuð frjálsar hendur við afnot og framkvæmdir á sérafnotafleti ofan á þakinu. Nefndin hafi einnig horft til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 60/2002 þar sem niðurstaðan hafi virst vera sú að setlaug á svölum félli innan ramma þess svigrúms sem eigandi sérafnotaflatar hefði til notkunar á sinni eign. Setlaugin á þaki Garðarsbrautar 48 sé lítið og léttvægt mannvirki og litið hafi verið svo á að ákvæði byggingarreglugerðar um setlaugar snerust fyrst og fremst um öryggismál fremur en skipulagsmál. Þar sem eign kæranda sé iðnaðarhúsnæði sé vart um að ræða truflun vegna hávaða við notkun laugarinnar. Í skýrslu verkfræðistofu, dags. 24. maí 2011, sem leyfishafi hafi aflað, sé rökstutt að þakvirki þoli álag frá setlauginni. Fráveita frá henni hafi verið tengd inn á þakniðurfall sem eigi auðveldlega að anna losun úr henni.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi fer fram á að niðurstaða skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings standi óhögguð. Fullnægjandi úrbætur hafi verið gerðar til að stöðva leka sem bent hafi verið á í ástandsmati í október 2010 og fyrir liggi í álitsgerð verkfræðistofu að burðarþol þaksins standist það álag sem nú sé á þakinu. Þakið sé nú notað sem einkasvalir með sólstofu og setlaug og frekari framkvæmdir séu ekki fyrirhugaðar þar. Í afsölum kæranda hafi hann samþykkt þá takmörkun á eignarrétti sínum að leyfishafi hefði eignar- og ráðstöfunarrétt á þaki eignarinnar. Í þeim komi fram að leyfishafa sé heimilt að ráðast í þær framkvæmdir sem hann óski og bæjaryfirvöld samþykki. Þessa samningsskilmála hafi kærandi samþykkt án fyrirvara með undirskrift sinni á afsölin. Þá hafi kæranda verið kunnugt um að húsnæðið væri í lélegu ástandi þegar hann keypti það en leyfishafi hafi unnið að úrbótum á fasteigninni, þar á meðal á niðurfalli af þakinu, til að gæta sameiginlegra hagsmuna eigenda. Þakið sé sérafnotaflötur/svalir leyfishafa og því beri að hafna beiðni kæranda vegna skorts á lögvörðum hagsmunum.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar um veitingu byggingarleyfis fyrir setlaug á þaki Garðarsbrautar 48. Kærandi heldur því fram í málinu að óheimilt hafi verið að koma setlauginni fyrir á þakinu án samráðs við hann. Í eignaskiptayfirlýsingu Garðarsbrautar 48, matshluta 1, kemur fram að eignarhluta leyfishafa tilheyri svalir 0203 og er þar um að ræða þaksvalirnar þar sem setlaugin er staðsett. Þá er í afsölum til kæranda vegna eignarhluta í fasteigninni tiltekið að afsalsgjafi, þ.e. leyfishafi, hafi full umráð umrædds þakflatar.

Samkvæmt 3. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru er hin kærða ákvörðun var tekin, skal sá sem óskar byggingarleyfis senda um það skriflega umsókn til hlutaðeigandi byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign er að ræða.

Um Garðarsbraut 48 gilda lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laganna, sbr. 6. gr. þeirra, telst allt ytra byrði húss, þar á meðal þak, í sameign allra eigenda fjöleignarhússins. Í 8. tl. 5. gr. sömu laga kemur hins vegar fram að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala teljist til séreignar, en húsfélag hafi ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hafi á útlit hússins og heildarmynd. Gólfflötur svalanna telst því séreign leyfishafa þótt þakið sé að öðru leyti í sameign.

Í 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Er eiganda skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.

Af gögnum málsins er ljóst að framkvæmdir við uppsetningu á setlaug á þaki hússins hófust eftir að kærandi eignaðist eignarhluta sína í húsinu. Í 27. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi og er þar gert ráð fyrir að meðeigendur samþykki breytta hagnýtingu nema sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum þeirra. Að mati úrskurðarnefndarinnar liggur ekki fyrir að hagnýting þaksvalanna undir setlaug raski ein og sér hagsmunum kæranda með þeim hætti að samþykki hans þurfi fyrir breytingunni samkvæmt nefndu lagaákvæði. Er þá litið til þess að hið umdeilda byggingarleyfi var meðal annars veitt með því skilyrði að frágangur lagna yrði á þann veg að ekki væri líklegt til að valda nágranna óþægindum eða tjóni.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið bar ekki nauðsyn til að afla samþykkis kæranda fyrir umdeildri setlaug áður en hin kærða ákvörðun var tekin. Verður kröfu hans um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings frá 13. október 2010 um að veita leyfi fyrir setlaug á þaki Garðarsbrautar 48, Húsavík.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson
 

des 22
Love0

100/2014 Löngubrekka

Með
Árið 2015, fimmtudaginn 5. mars, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 100/2014, kæra á ákvörðun bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 14. ágúst 2014 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir Löngubrekku 2, Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 7. september 2014, sem barst nefndinni 12. s.m., kæra eigendur fasteignar að Löngubrekku 1 þá ákvörðun bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 14. ágúst 2014 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir Löngubrekku 2. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Með bréfi, dags. 14. janúar 2015, sem barst nefndinni 16. s.m., kæra sömu aðilar ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar frá 18. desember 2014 um að veita leyfi til að byggja fjölbýlishús að Löngubrekku 2. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að auki er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þar sem hinar kærðu ákvarðanir eru samofnar og sömu aðilar standa að baki síðari kærunni verður síðargreinda kærumálið, sem er nr. 7/2015, sameinað máli þessu.

Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Kópavogsbæ 30. október 2014 og 23. janúar 2015.

Málavextir: Hinn 18. mars 2014 var á fundi skipulagsnefndar Kópavogsbæjar tekin fyrir umsókn frá 13. s.m. um breytingu á deiliskipulagi fyrir Löngubrekku 2. Í henni fólst bygging tveggja hæða fjölbýlishúss með kjallara. Gert var ráð fyrir fimm íbúðum í húsinu og 10 bílastæðum á lóðinni, tveimur með aðkomu frá Löngubrekku og átta frá Laufbrekku. Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna og var það gert 25. s.m. með athugasemdafresti til og með 2. maí s.á. Bárust athugasemdir frá hagsmunaðilum, þ.á m. frá kærendum. Var þeim svarað af skipulagsnefnd með bréfi, dags. 20. s.m. Sama dag var tillagan tekin fyrir á ný á fundi skipulagsnefndar þar sem henni var hafnað og vísað til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar. Hinn 22. s.m. var erindið tekið fyrir á fundi bæjarráðs og afgreiðslu þess frestað. Erindið var tekið fyrir að nýju á fundi bæjarráðs hinn 5. júní s.á. og því vísað aftur til skipulagsnefndar til úrvinnslu. Hinn 21. júlí s.á. var erindið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar og þá bókað að erindið væri lagt fram að nýju ásamt viðbótargögnum lóðarhafa, þar sem komið væri til móts við innsendar athugasemdir. Var málinu frestað en það tekið fyrir að nýju hinn 28. júlí og þá bókað að heildarbyggingarmagn yrði 512 m², nýtingarhlutfall yrði 0,65 og bílastæði yrðu áfram tíu, líkt og í gildandi deiliskipulagi. Var framlögð tillaga samþykkt með áorðnum breytingum og sú afgreiðsla staðfest á fundi bæjarráðs hinn 14. ágúst s.á. Var hagsmunaaðilum tilkynnt um afgreiðsluna með bréfi, dags. 18. ágúst 2014, og hún síðan auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 21. s.m.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að forsögu málsins megi rekja til ársins 2006 þegar deiliskipulagsgerð fyrir Löngubrekku 2 hafi hafist. Henni hafi frá upphafi verið mótmælt af hálfu íbúa í nágrenninu. Sé ekki vilji fyrir því að hafa svona stóra byggingu í eins litlum botnlanga og Langabrekka sé, sem hafi aðeins að geyma fasteignir með nýtingarhlutfall í kringum 0,3, en nýtingarhlutfall hins umdeilda fjölbýlishúss sé 0,7. Eldra skipulag, sem samþykkt hafi verið árið 2007, hafi leyft byggingu þríbýlis á lóðinni. Með tillögu að hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu hafi verið sótt um sjö íbúðir. Þeim hafi síðan verið fækkað niður í fimm, en þær séu þó enn of margar. Ekki sé hægt að sættast á fleiri en þrjár íbúðir líkt og áður hafi verið gert ráð fyrir.

Í Aðalskipulagi Kópavogs 2012-2024 sé tekið fram að fyrirhugaðar breytingar á einstökum lóðum eða hluta götureita í eldri hverfum bæjarins skuli ekki raska yfirbragði aðliggjandi byggðar þar sem m.a. sé gætt samræmis hvað varði götumynd, hlutföll bygginga og byggingarlistar. Með hliðsjón af framangreindu sé það óskiljanlegt hvernig hægt sé að heimila fjölbýli í götu þar sem aðeins sé að finna einbýli- og tvíbýli.

Í svari skipulagsnefndar við þeim athugasemdum sem borist hafi vegna breytingartillögunnar sé viðurkennt að hin kærða deiliskipulagsbreyting muni hafa í för með sér aukinn bílastæðavanda. Einnig sé viðurkennt að fyrirhuguð nýbygging sé stærri og meiri en nærliggjandi hús, sem og að nokkrar lóðir á umræddum reit séu stærri að flatarmáli en lóðin við Löngubrekku 2. Geti umrædd bygging því verið fordæmisgefandi. Telji kærendur þetta ekki í samræmi við aðalskipulag bæjarins. Á árinu 2012, þegar kærendur hafi keypt húsið að Löngubrekku 1, hafi þau kannað hvort að framkvæmdir væru fyrirhugaðar á lóðinni Löngubrekku 2. Hafi þeim þá verið tjáð af starfsmönnum skipulags- og byggingarsviðs bæjarins að byggingarleyfi, sem hafi átt stoð í greindu deiliskipulagi frá 2007, væri fallið úr gildi og ef byggja ætti á lóðinni yrði aldrei gert ráð fyrir fleiri en þremur íbúðum, líkt og heimilað væri í deiliskipulaginu.

Að auki megi velta því fyrir sér hvort að um sé að ræða pólitíska ákvörðun þar sem breytingartillögunni hafi verið hafnað fyrir síðustu kosningar en hún hafi svo verið send aftur til úrvinnslu skipulagsnefndar strax að loknum kosningum.

Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að fyrra deiliskipulag hafi heimilað byggingu á tveggja hæða húsi og kjallara með þremur íbúðum. Hið breytta skipulag sé innan þess byggingarreits sem samþykktur hafi verið árið 2007. Sé stærð hússins því í samræmi við skipulag. Að auki hafi umfang hússins verið minnkað frá því sem upphaflega hafi verið lagt til og sé nýtingarhlutfall nú 0,65.

Hafnað sé ályktunum um að um pólitíska ákvörðun hafi verið að ræða. Skipulagsnefnd hafi ekki fullnaðarvald í málum sem varði breytingar á skipulagi heldur sé endanlegt ákvörðunarvald í höndum bæjarstjórnar, eða eftir atvikum bæjarráðs. Sé því mögulegt að mál sé sent á ný til skipulagsnefndar til frekari skoðunar hafi bæjarráð ekki fallist á tillögu nefndarinnar. Við meðferð málsins hjá skipulagsnefnd, eftir að bæjarráð hafi vísað erindinu til baka, hafi verið lögð fram ný gögn með breytingum sem hafi falið í sér minna flatarmál hússins. Hafi greindar breytingar verið forsenda fyrir því að breytingartillagan hafi verið samþykkt. Sé því ekki að sjá að ómálefnaleg eða pólitísk sjónarmið hafi ráðið niðurstöðunni.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að við kaup hans á lóðinni Löngubrekku 2 haustið 2013 hafi verið í gildi deiliskipulag fyrir lóðina sem heimilað hafi þriggja hæða 615 m2 byggingu, tvö bílastæði í Löngubrekku og átta bílastæði við Laufbrekku/Bröttubrekku. Hafi samþykkt nýtingarhlutfall verið 0,77 og byggingarreiturinn 276 m2. Deiliskipulagið hafi einnig gert ráð fyrir sléttu þaki, sem ekki hafi samræmst götumyndinni. Upphaflega hafi verið skilað inn breytingartillögu til Kópavogsbæjar sem hafi gert ráð fyrir sjö íbúðum, en endanleg tillaga hafi hljóðað upp á fimm íbúðir. Fyrirhuguð bygging samkvæmt hinni kærðu breytingartillögu sé rúmum 100 m2 minni en gert hafi verið ráð fyrir í eldra deiliskipulagi. Að auki sé nýtingarhlutfallið nú 0,65 og gert sé ráð fyrir hallandi bárujárnsþaki, sem sé í samræmi við götumynd. Muni byggingin því verða minni en eldra deiliskipulag hafi gert ráð fyrir.

——————–

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins þótt þau verði ekki rakin nánar hér.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarráðs á breytingu á deiliskipulagi fyrir Löngubrekku 2 sem gerir ráð fyrir fimm íbúða fjölbýli ásamt 10 bílastæðum á lóð. Er og deilt um gildi byggingarleyfis þess er styðst við hið breytta deiliskipulag.

Á árinu 2007 var samþykkt deiliskipulag fyrir lóðina eina og sér þar sem heimiluð var bygging 615 m2 fjölbýlis, með þremur íbúðum og hámarksnýtingarhlutfalli 0,77, ásamt sex bílastæðum á lóð og fjórum stæðum í bílgeymslu. Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu er hins vegar veitt heimild fyrir 511,9 m2 fjölbýli með fimm íbúðum, hámarksnýtingarhlutfalli 0,65 og 10 bílastæðum á lóð. Deiliskipulagsbreytingin var grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og áttu kærendur þess kost að koma á framfæri athugasemdum sínum vegna hennar. Að lokinni grenndarkynningu var tekin afstaða til athugasemda kærenda og þeim svarað. Samþykkt tillaga var send Skipulagsstofnun til lögboðinnar afgreiðslu og auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda. Var málsmeðferð hennar því í samræmi við skipulagslög.

Hin umdeilda deiliskipulagsbreyting tekur til lóðar á svæði sem samkvæmt Aðalskipulagi Kópavogs 2012-2024 er merkt íbúðarsvæði, ÍB2, Digranes. Svæðinu er lýst sem fastmótaðri byggð með mjög blönduðum húsagerðum, þó mest fjölbýli, og er gert ráð fyrir fjölgun íbúða á svæðinu. Í aðalskipulaginu er lögð áhersla á góða nýtingu lands og landgæða og að mótun byggðarinnar tryggi sjálfbærni og hagkvæma uppbyggingu, sem felist m.a. í þéttingu byggðar. Jafnframt er lögð áhersla á blandaða byggð með fjölbreyttu framboði húsnæðis, þjónustu og útivistar. Verður ekki annað séð en að hin kærða deiliskipulagsbreyting sé í samræmi við markmið og stefnu aðalskipulags, sbr. 3. mgr. 37. gr. skipulagslaga, og að áskilnaði 7. mgr. 12. gr. laganna um innbyrðis samræmi gildandi skipulagsáætlana sé jafnframt fullnægt.

Sveitarstjórnum er veitt víðtækt vald við gerð og breytingar á deiliskipulagi, sbr. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga. Þó ber við töku skipulagsákvarðana m.a. að hafa í huga það markmið c-liðar 1. mgr. 1. gr. laganna að tryggt sé að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Fallast má á að einhver grenndaráhrif geti fylgt heimiluðum framkvæmdum en svo sem áður er rakið er með hinni kærðu ákvörðun dregið úr byggingarmagni og hámarksnýtingarhlutfalli frá gildandi deiliskipulagi. Þá er gert ráð fyrir sama fjölda bílastæða og áður og að þau verði öll ofanjarðar og innan lóðar. Er áfram gert ráð fyrir aðkomu að sama fjölda þeirra frá Löngubrekku. Verður ekki séð að fjölgun íbúða um tvær muni hafa í för með sér teljandi aukningu á umferð eða annað óhagræði fyrir nágranna fjölbýlisins.

Umrædd lóð er deiliskipulögð ein og sér og tekur deiliskipulagið því ekki til svæðis sem myndar heildstæða einingu í skilningi 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga. Lögun þaks byggingarinnar var breytt við meðferð skipulagstillögunnar og þegar litið er til þess að við sömu götu er að finna annað fjölbýli, bæði þríbýli og fjórbýli, verður ekki á það fallist að umrædd bygging sé í ósamræmi við götumynd.

Að öllu framangreindu virtu þykir hin kærða deiliskipulagsákvörðun ekki haldin þeim form- eða efnisannmörkum sem leitt geti til ógildingar hennar. Verður kröfu kærenda þar um því hafnað.

Að fenginni framangreindri niðurstöðu um gildi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar liggur fyrir að hið kærða byggingarleyfi á sér stoð í gildandi deiliskipulagi. Með vísan til þess, og þar sem ekki liggur fyrir að annmarkar hafi verið á málsmeðferð við þá ákvarðanatöku, verður kröfu kærenda um ógildingu leyfisins hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 14. ágúst 2014 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir Löngubrekku 2, Kópavogi.

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 18. desember 2014 um að samþykkja leyfi til að byggja fjölbýlishús að Löngubrekku 2, Kópavogi.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

1/2015 Hólmbergsbraut

Með
Árið 2015, föstudaginn 27. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2015, kæra á samþykkt byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 13. nóvember og 10. desember 2014 um að veita leyfi fyrir smávægilegum breytingum á innra skipulagi og til að bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101, Reykjanesbæ, og á samþykkt byggingarfulltrúa einnig frá 10. desember 2014 á teikningum vegna breytinga á frárennsli og niðursetningu olíuskilju á sömu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 7. janúar 2015, sem barst nefndinni 8. s.m., kærir Björg Ásta Þórðardóttir lögfræðingur, f.h. Summus ehf., eiganda eignarhluta 0110 við Hólmbergsbraut 1, þá samþykkt byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 13. nóvember og 10. desember 2014 að veita leyfi fyrir breytingu á innra skipulagi og bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi hvað varðar innkeyrsludyr. Að auki er þess krafist að ákvörðun byggingarfulltrúans frá 10. desember s.á. um að samþykkja teikningar vegna breytinga á frárennsli og niðursetningu olíuskilju á sömu lóð verði felld úr gildi og að leyfishafa verði gert að fjarlægja nefnda olíuskilju að viðlögðum dagsektum. Loks er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Var fallist á þá kröfu í úrskurði uppkveðnum 30. janúar 2015.

Gögn málsins bárust frá Reykjanesbæ 20. janúar og 18. febrúar 2015.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar hinn 13. nóvember 2014 var samþykkt umsókn Blue Car Rental ehf. um leyfi til að breyta innra skipulagi og setja innkeyrsludyr á vesturhlið Hólmbergsbrautar 2 [svo], matshluta 0101, en húsið er fjöleignarhús sem skiptist í 10 séreignarhluta. Sama dag var haldinn fyrsti aðalfundur húsfélagsins Hólmbergsbraut 1, þar sem leyfishafi gerði grein fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum, sem og því að koma ætti fyrir olíuskilju sem væri í hans eigu. Með bréfi, dags. 19. s.m., var leyfishafa tilkynnt um samþykkt á umsókn hans um byggingarleyfi fyrir smávægilegum breytingum á innra skipulagi og innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1 samkvæmt aðaluppdráttum, dags. 27. október 2014. Hinn 24. nóvember s.á. var greindri olíuskilju komið fyrir.

Hinn 10. desember 2014 samþykkti byggingarfulltrúi annars vegar uppdrætti, dags. 27. október s.á., vegna breytinga á innra skipulagi og nýrra innkeyrsludyra og hins vegar uppdrætti, dags. 5. nóvember s.á., vegna olíuskilju og breytinga á frárennsli tengdum henni.

Málsrök kæranda: Kærandi skírskotar til þess að hin kærða framkvæmd sé byggingarleyfisskyld á grundvelli 9. gr. laga um mannvirki og beri að afla samþykkis sameigenda svo slík framkvæmd sé heimil, sbr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Ótækt sé að leyfishafi hafi það í hendi sér hvernig heildarútlit fasteignarinnar sé án nokkurs samráðs við aðra eigendur fasteignarinnar. Hafi leyfishöfum borið að leita samþykkis annarra eigenda áður en umsókn hafi verið lögð inn. Að auki hafi leyfishafar fengið leyfi til að framkvæma breytingu á sameignarlóð án fyrirliggjandi samþykkis ⅔ hluta eigenda fasteignarinnar, sbr. 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Framkvæmdin felist í niðursetningu á tæplega 7 m langri olíuskilju sem tengist sameiginlegum frárennslislögnum. Sé greind framkvæmd byggingarleyfisskyld og eigi sér stað utan við sérafnotaflöt matshluta 0101 samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Takmarki framkvæmdin möguleika annarra meðeigenda til að setja niður olíuskilju vegna starfsemi sinnar. Sé ljóst að samþykki sameigenda lóðarinnar hafi ekki legið fyrir og hafi byggingarfulltrúa því verið óheimilt að samþykkja teikninguna sem hafi legið umræddum framkvæmdum til grundvallar. Af þeim sökum beri að fella ákvörðun byggingarfulltrúa úr gildi og skylda leyfishafa til að fjarlægja umrædda olíuskilju. Sé ljóst að hin kærða ákvörðun sé ólögmæt og að umþrættar framkvæmdir séu til tjóns fyrir aðra meðeigendur, þ.á m. kæranda.

Málsrök Reykjanesbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að kæran sé of seint fram komin þar sem hin kærða ákvörðun hafi verið tekin 13. nóvember 2014 en kæran hafi ekki borist fyrr en tæpum tveimur mánuðum síðar.

Leyfishöfum hafi verið bent á að ræða við meðeigendur og fá formlegt samþykki vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Að auki hafi verið bent á að þar sem húsið væri fjöleignarhús væri rétt að koma á fót formlegu húsfélagi. Hafi umræða meðeigenda um útlitsbreytingu, þ.e. að bæta við innkeyrsludyrum, verið jákvæð og sumir upplýst að þeir hefðu áhuga á að gera slíkt hið sama við sína eignarhluta. Afgreiðsla byggingarfulltrúa á umsókn leyfishafa um byggingarleyfi fyrir minniháttar breytingum á innra skipulagi og óverulegri útlitsbreytingu hafi því verið jákvæð. Að mati embættisins feli framkvæmdin ekki í sér aukin umsvif í starfsemi leyfishafa og sé hún á engan hátt íþyngjandi fyrir meðeigendur hússins. Kostnaður við framkvæmdina sé alfarið á hendi eigenda eignarhluta 0101 og viðhaldskostnaður á ytri skel hússins muni ekki aukast.

Byggingarfulltrúi hafi tekið tillit til þeirra sjónarmiða leyfishafa að ekki sé fýsilegt að deila olíuskilju með samkeppnisaðilum. Hafi leyfishafi sótt það fast að vera með sjálfstæðan búnað á sérafnotafleti lóðar. Rökin séu fyrst og fremst þau að ekki sé samkomulag milli meðeigenda um sameiginlega olíuskilju fyrir allt húsið. Grundvallist útgáfa starfsleyfis frá Heilbrigðiseftirliti Suðurnesja á því að viðurkenndur hreinsibúnaður sé á frárennsli frá mengandi starfsemi og hafi heilbrigðiseftirlitið ekki gert athugasemdir við umþrætta olíuskilju.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi telur að vísa eigi málinu frá þar sem kæran sé of seint fram komin. Verði ekki fallist á þau rök sé á það bent að leyfishafi sé í beinni samkeppni við kæranda málsins. Teikningar hafi fylgt með byggingarleyfisumsókn, sem hafi sýnt greinilega hvað fælist í fyrirhuguðum framkvæmdum og hafi þær verið kynntar byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar. Nauðsynlegt hafi verið að setja upp umþrætta olíuskilju þar sem heilbrigðisnefnd Suðurnesja hafi gert það að skilyrði fyrir starfsleyfi.

Á húsfundi hafi leyfishafi kynnt fyrir fundarmönnum samþykkt byggingaráform um að bæta við innkeyrsludyrum og setja niður olíuskilju. Hafi hvorki verið gerðar athugasemdir af hálfu kæranda á fundinum né annarra eigenda. Á fundinum hafi kærandi komið með þá tillögu að allir eigendur skyldu í sameiningu koma upp olíuskilju og hafi hann ætlað að leita eftir tilboðum. Hafi leyfishafi ekki getað beðið eftir þeirri athugun og því farið í framkvæmdir í samræmi við útgefið byggingarleyfi. Fylgi því áhætta að hafa sameiginlega olíuskilju en að auki myndi slík framkvæmd taka tíma sem leyfishafi hefði ekki haft. Þrátt fyrir að ekki hafi fylgt formlegt samþykki annarra eigenda með byggingarleyfisumsókninni þá liggi engu að síður fyrir að byggingarleyfið hafi verið kynnt öðrum sameigendum á húsfundi 13. nóvember 2014, án sérstakra athugasemda. Hafi því mátt líta svo á að sameigendur væru samþykkir framkvæmdinni. Framkvæmdirnar séu ekki verulegar og þarfnist ekki samþykkis allra sameigenda skv. 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Þær snúi fyrst og fremst að séreign leyfishafa og snerti ekki aðra sameigendur. Olíuskiljan sé að öllu leyti niðurgrafin á sérafnotafleti leyfishafa og hvíli lögboðin skylda á honum að koma henni fyrir. Um slíkar framkvæmdir gildi 2. mgr. 37. gr. fjöleignarhúsalaga, sem heimili leyfishafa framkvæmdina án sérstaks samþykkis. Þá sé því mótmælt að olíuskilja leyfishafa komi á einhvern hátt í veg fyrir að kærandi geti sett niður olíuskilju á eigin sérafnotafleti.

———-

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins þótt þau verði ekki rakin nánar hér.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar breytingar á innra skipulagi og uppsetningu á innkeyrsludyrum á einum eignarhluta af tíu í atvinnuhúsnæði við Hólmbergsbraut 1. Er og deilt um samþykkt byggingarfulltrúa á teikningum vegna greindra framkvæmda sem og á teikningum vegna breytinga á frárennsli og niðursetningar olíuskilju á sömu lóð. Auk þess krefst kærandi þess að úrskurðarnefndin geri leyfishafa að fjarlægja olíuskiljuna að viðlögðum dagsektum. Beiting slíkra þvingunarúrræða er ekki á forræði úrskurðarnefndarinnar, sbr. 55. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, og tekur nefndin því aðeins til úrlausnar kröfu kæranda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana.

Frestur til að kæra ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hana nema á annan veg sé mælt í lögum, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Upphaf kærufrests ræðst af því hvenær kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um efni kæranlegrar ákvörðunar miðað við málsatvik.

Í málinu liggur fyrir að byggingaráform voru samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 13. nóvember 2014. Bókun byggingarfulltrúa tilgreinir umsókn um byggingarleyfi að Hólmbergsbraut 2 fyrir smávægilegum breytingum á innra skipulagi og að einnig sé verið að bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið samkvæmt aðaluppdráttum, dags. 27. október s.á. Þeir uppdrættir voru hins vegar ekki samþykktir fyrr en 10. desember s.á, eða tæpum mánuði eftir að byggingaráform voru samþykkt. Hafa þær skýringar fengist af hálfu sveitarfélagsins að þær hafi verið ranglega merktar Hólmbergsbraut 2 í stað Hólmbergsbraut 1 og því hafi verið farið fram á leiðréttar teikningar. Hvorki byggingarleyfisumsóknin né samþykkt byggingarfulltrúa á byggingaráformum ber með sér framkvæmdir vegna olíuskilju. Hins vegar liggur fyrir í málinu uppdráttur, dags. 5. nóvember 2014, þar sem gert er ráð fyrir niðursetningu á tæplega sjö metra olíuskilju og breytingum á frárennsli vegna þess. Er sá uppdráttur einnig áritaður um samþykki 10. desember s.á. Með hliðsjón af framangreindu verður að líta svo á kærandi hafi ekki getað gert sér fyllilega grein fyrir því hvaða framkvæmdir hefðu verið samþykktar fyrr en með áritun aðaluppdrátta þar um, eins og áður er lýst. Miðast upphaf kærufrests við það tímamark, þ.e. 10. desember 2014. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 8. janúar 2015, eða innan lögmælts kærufrests, sbr. áðurnefnda 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Verður mál þetta því tekið til efnismeðferðar.

Samkvæmt 8. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. einnig 6. gr. laganna, telst allt ytra byrði húss í sameign allra eigenda fjöleignarhúss. Gildir það þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti, sbr. 2. mg. nefndrar 6. gr. Þá fellur öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 5. tl. 8. gr. Allir eigendur sameignar í fjöleignarhúsi eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss sem utan, sbr. 1. mgr. 39. gr. laganna. Samkvæmt 30. gr. sömu laga verða ekki gerðar breytingar á sameign nema með samþykki meðeiganda. Hvað sem líður fyrirkomulagi sérafnotaflata leyfishafa og annarra eigenda Hólmbergsbrautar 1 sem lýst er í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu stendur fjöleignarhúsið samkvæmt sömu eignaskipatyfirlýsingu á lóð sem er í „hlutfallslegri en óskiptri sameign“. Er af öllu því sem að framan er rakið ljóst að samþykkis meðeiganda var þörf fyrir hinum umþrættu byggingaráformum að því er varðaði innkeyrsludyr, breytingar á frárennsli og lagningu olíuskilju, enda um að ræða hluta sameignar fjöleignarhússins. Þá var ekki um að ræða framkvæmdir sem ekki gátu þolað bið í skilningi 2. mgr. 37. gr. fjöleignarhúsalaganna.

Áskilið er í 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 að hönnunargögn og önnur nauðsynleg gögn fylgi með umsókn um byggingarleyfi, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt gögnum málsins lá slíkt samþykki ekki fyrir við ákvarðanatöku byggingarfulltrúa. Voru því ekki lagaskilyrði fyrir samþykkt hinna umþrættu byggingaráforma og teikninga.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verða hinar kærðu ákvarðanir byggingarfulltrúa felldar úr gildi, en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir rétt að ógilda þær einungis að hluta. Eru þær því felldar úr gildi að öðru leyti en varðar breytingar á innra skipulagi Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 13. nóvember og 10. desember 2014 að því er varðar að veitingu leyfis til að bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101.

Felld er úr gildi samþykkt byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 10. desember 2014 á teikningum vegna breytinga á frárennsli og niðursetningu olíuskilju á lóðinni að Hólmbergsbraut 1.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

108/2014 Hleinar

Með
Árið 2015, fimmtudaginn 19. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 108/2014, kæra á ákvörðun bæjarráðs Hafnarfjarðar frá 10. júlí 2014 og á ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 29. s.m., í umboði bæjarstjórna greindra sveitarfélaga, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hleina að Langeyrarmölum fyrir lóðir nr. 30-34 við Herjólfsgötu.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 7. október 2014, sem barst nefndinni 10. s.m., kæra íbúar við Drangagötu, Herjólfsgötu, og Klettagötu þá ákvörðun bæjarráðs Hafnarfjarðar frá 10. júlí 2014 og  ákvörðun bæjarráðs Garðabæjar frá 29. s.m. að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hleina að Langeyrarmölum fyrir lóðir nr. 30-34 við Herjólfsgötu, Hafnarfirði. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Að auki er gerð krafa um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða. Var kröfu kærenda um að yfirvofandi framkvæmdir yrðu stöðvaðar hafnað með úrskurði nefndarinnar, uppkveðnum, 2. desember 2014.

Með bréfi, dags. 9. janúar 2015, sem barst nefndinni sama dag, kærir W Drangagötu 1, Hafnarfirði, ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 5. nóvember 2014 um að veita leyfi til að byggja tvö 16 íbúða fjölbýlishús ásamt sameiginlegri bílgeymslu. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að auki er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þar sem hinar kærðu ákvarðanir eru samofnar og einn af kærendum fyrra málsins stendur að baki síðari kærunni verður síðargreinda kærumálið, sem er nr. 5/2015, sameinað máli þessu.

Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til síðari stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust frá Hafnarfjarðabæ 22. október 2014 og 21. janúar 2015.

Málavextir: Á fundi skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar hinn 11. mars 2014 og hjá skipulagsnefnd Garðabæjar hinn 10. apríl s.á., var tekin fyrir umsókn um breytingu á sameiginlegu deiliskipulagi Garðabæjar og Hafnarfjarðar fyrir Hleina að Langeyrarmölum vegna lóðanna Herjólfsgötu 30-34. Fólst breytingin í því að lóðirnar Herjólfsgata 30, 32 og 34 yrðu sameinaðar í eina lóð þar sem gert væri ráð fyrir tveimur fjögurra hæða byggingum með 32 íbúðum og bílakjallara. Samþykkt var að auglýsa tillöguna til kynningar og var það gert 6. maí 2014 með fresti til athugasemda til 18. júní s.á. Athugasemdir bárust frá ellefu einstaklingum, þ. á m. frá kærendum. Hin kynnta skipulagstillaga var síðan tekin fyrir og samþykkt á fundi skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar hinn 8. júlí 2014 og í skipulagsnefnd Garðabæjar 28. s.m. Bæjarráð Hafnarfjarðar staðfesti samþykki tillögunnar í umboði bæjarstjórnar 10. júlí 2014 og bæjarráð Garðabæjar gerði slíkt hið sama 29. s.m., einnig í umboði bæjarstjórnar. Tók deiliskipulagsbreytingin gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 19. september 2014.

Hinn 5. nóvember 2014 var á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir áður greindum fjölbýlishúsum við Herjólfsgötu 30-34 á grundvelli hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar og hefur sú ákvörðun jafnframt verið kærð til úrskurðarnefndarinnar, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur skírskota til þess að grenndarréttur nágranna fyrirhugaðra fjölbýlishúsa sé verulega skertur. Muni íbúar Herjólfsgötu 26 og Drangagötu 1 búa í 25 metra fjarlægð frá fyrirhuguðum nýbyggingum og útsýni þeirra muni skerðast. Útsýni muni einnig skerðast hjá íbúum við Klettagötu. Þá muni fjölbýlishúsin varpa skugga á lóðir húsa í 25 m fjarlægð sérstaklega á þeim árstíma þegar sól sé lágt á lofti. Að auki muni innsýn valda óþægindum vegna háreistari nýbygginga í sjónlínu við glugga húsanna og aukið ónæði verði vegna aukinnar umferðar um götu.

Undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi í ýmsu verið ábótavant. Vindálag á núverandi byggingar sé óþekkt en vitað sé að vindasamt geti verið á svæðinu. Nauðsynlegt hafi verið að reikna út hvaða áhrif trekkur geti haft á milli húsa enda geti slíkir vindsveipir valdið húseigendum tjóni. Ekki hafi verið auglýst af hálfu bæjaryfirvalda að eldra deiliskipulag skyldi falla úr gildi og ekki hafi verið leitað umsagna frá viðeigandi stofnunum, s.s. Umhverfisstofnun, sem eigi hagsmuna að gæta vegna breyttrar landnýtingar við friðlýst svæði við Hleina. Þá sé ekki í anda aðalskipulags Hafnarfjarðar að breyta grónu íbúðarhverfi hjá vinsælum friðlýstum útivistarstað í fjölbýlishúsahverfi. Aðalskipulag gangi framar deiliskipulagi og beri að taka fullt tillit til þess við breytingar á deiliskipulagi.

Svör skipulags- og byggingarsviðs Hafnarfjarðar við athugasemdum við deiliskipulagið séu ekki fullnægjandi. Svörin einkennist af huglægu mati og séu án nokkurs rökstuðnings eða rannsókna. Ekki hafi verið komið til móts við athugasemdir íbúa eins og krafa sé um. Tilgangslaust sé að auglýsa eftir athugasemdum ef þeim sé ekki svarað með rökum. Að auki hafi ekki verið sýnt fram á nokkra útreikninga varðandi skuggavarp á svæðinu heldur hafðar uppi órökstuddar staðhæfingar í því efni. Útgáfur umrædds skipulags hafi verið með ýmsu móti undanfarin ár og sé orðið tímabært að Hafnarfjörður haldi sig við útgefið deiliskipulag lengur en nokkur ár í senn svo íbúar viti hverju þeir gangi að þegar þeir flytji í hverfi bæjarins.

Umdeildar fjölbýlishúsabyggingar falli ekki að eldri byggð og óeðlilegt sé að Hafnarfjarðarbær semji eða gefi loforð um breytt deiliskipulag áður en íbúar hafi haft tækifæri til að koma að athugasemdum, en íbúðir í fyrirhuguðum húsum hafi þegar verið auglýstar.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að ekki hafi verið farið með deiliskipulagsbreytinguna sem óverulega, heldur hafi málsmeðferðin verið í samræmi við almenn ákvæði 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Við gerð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið reynt að minnka þau áhrif sem nýbyggingarnar gætu haft, t.d. með því að minnka byggingarmagn frá eldri tillögu sem úrskurðarnefndin á sínum tíma felldi úr gildi. Að auki hafi byggingarnar verið færðar aftar í lóðina og fjær lóðarmörkum en fyrri tillaga hafi gert ráð fyrir til að minnka áhrif skuggavarps á lóð við Drangagötu. Þá hafi þær verið stallaðar til að draga úr skerðingu útsýnis, sem nú teljist óveruleg. Þakform húsanna taki mið af húsum sunnan við lóðina, en hæðin taki mið af húsum við Herjólfsgötu 36-40.

Markmið Aðalskipulags Hafnarfjarðar 2013-2025 sé að þétta núverandi byggð þar sem það eigi við, m.a. með endurskipulagningu vannýttra svæða. Sama markmið hafi verið sett fram í eldra aðalskipulagi. Telji bæjaryfirvöld að lóðir nr. 30-34 við Herjólfsgötu séu vannýttar og sé þar kjörið þéttingarsvæði í anda gildandi og eldra aðalskipulags. Að auki sé bent á að athugasemdum kærenda hafi verið svarað skriflega og athugun vegna skuggavarps hafi legið fyrir 8. júlí 2014.

Athugasemdir byggingarleyfishafa: Leyfishafi bendir á að lóðir nr. 30-34 við Herjólfsgötu standi utan við friðlýst svæði en mörk þess liggi við ofanverð lóðarmörk þeirra, sbr. auglýsingu nr. 399/2009 sem birtist í B-deild Stjórnartíðinda 3. apríl 2009. Sé lögð áhersla á að hinu friðlýsta svæði verði ekki raskað. Undirbúningur að breytingu á deiliskipulagi svæðisins hafi þegar verið byrjaður þegar leyfishafi hafi tekið við skyldum lóðarleigutaka árið 2014. Breytingarnar hafi miðast við að ná fram aukinni hagkvæmni við uppbyggingu á lóðunum til samræmis við yfirlýst markmið aðalskipulags Hafnarfjarðar um þéttingu byggðar og nýtingu á óbyggðum lóðum innan sveitarfélagsins. Skipulagsbreytingin hafi verið gerð í samræmi við 1. mgr. 43. gr. skipulagslaga og afgreiðsla því verið í samræmi við málsmeðferðarreglur. Þó að breytingarnar séu ekki óverulegar sé ekki gerð krafa um að gert sé nýtt deiliskipulag fyrir allt svæðið og eldra deiliskipulag fellt úr gildi nema fyrirhugað sé að gera grundvallarbreytingar, t.d. varðandi landnotkun, byggðamynstur eða yfirbragð alls svæðisins.

Umtalsverð uppbygging hafi átt sér stað á svæðinu á undanförnum árum og hafi m.a. verið reist 4-5 hæða fjölbýlishús á Herjólfsgötu 36-40. Fyrirhugaðar nýbyggingar samræmist vel þeim fjölbýlishúsum, þrátt fyrir að vera nokkuð lágreistari, og muni húsin mynda samfellda götumynd í jaðri hverfisins. Geti eigendur fasteigna alltaf vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagsáætlunum sem geti leitt til skerðingar á útsýni, aukinnar umferðar eða annars konar breytinga á umhverfi þeirra. Þurfi íbúar að sæta því að slík gæði séu skert með almennum hætti. Þótt eigendur fasteigna í grónum íbúðarhverfum megi almennt reikna með stöðugleika í skipulagi verði ekki hjá því litið að hér sé um að ræða lóðir sem hafi verið verulega vannýttar. Þær hafi ýmist verið óbyggðar um nokkurra ára skeið eða með mannvirkjum í niðurníðslu.

Við útfærslu á hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu hafi verið tekið tillit til hagsmuna kærenda. Byggingarreitir hafi verið færðir fjær eignum kærenda og innar á lóðina og byggingarmagn minnkað frá upphaflegri tillögu. Hafi Hafnarfjarðarbær látið vinna sérstaka athugun á skuggavarpi nýbygginganna og af þeim gögnum sé ljóst að ekkert skuggavarp verði af þeim á nærliggjandi hús á þeim tíma sem sól sé hæst á lofti. Þá sé að sama skapi ljóst að aðeins lítils háttar skuggavarp verði af byggingunum að kvöldlagi sem aðeins hafi áhrif á íbúðarhús eins kæranda að Drangagötu 1. Ekkert skuggavarp verði á fasteignir annarra kærenda. Áhrif skuggavarpsins sé ekki meira en fólk þurfi almennt að búa við í þéttbýli. Eigi fullyrðingar um innsýn ekki við rök að styðjast. Byggingarnar hafi verið færðar eins langt frá mörkum lóða kærenda og kostur hafi verið og hafi einnig verið gert ráð fyrir að hraunklettur yrði látinn óhreyfður til þess að lágmarka áhrif nýbygginganna á hagsmuni kærenda.

——————–

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins þótt þau verði ekki rakin nánar hér.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um breytingu á deiliskipulagi Hleina að Langeyrarmölum fyrir lóðir nr. 30-34 við Herjólfsgötu í Hafnarfirði. Felur skipulagsbreytingin í sér að lóðir við Herjólfsgötu verða sameinaðar og er gert ráð fyrir tveimur fjögurra hæða fjölbýlishúsum. Er einnig deilt um samþykki umsóknar um byggingarleyfi fyrir þeim framkvæmdum.

Deiliskipulagsbreytingin var auglýst til kynningar í samræmi við reglur skipulagslaga nr. 123/2010 um almenna meðferð breytinga á deiliskipulagi, sbr. 1. mgr. 43. gr. laganna, og áttu kærendur kost á að koma á framfæri athugasemdum sínum vegna hennar. Að lokinni auglýsingu var tekin afstaða til athugasemda kærenda og þeim svarað. Samþykkt tillaga var send Skipulagsstofnun til lögboðinnar afgreiðslu og auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda. Var málsmeðferð tillögunnar þannig í samræmi við ákvæði skipulagslaga.

Hin umdeilda deiliskipulagsbreyting tekur til lóða á svæði sem samkvæmt Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 2013-2025 er merkt íbúðarsvæði, ÍB3, Vesturbær. Svæðinu er lýst sem gömlum bæjarhluta í nábýli við miðbæ Hafnarfjarðar sem fyrirhugað sé að haldi yfirbragði sínu. Í aðalskipulaginu er lögð áhersla á að fullnýta byggingarmöguleika sem eru í nánasta umhverfi við miðbæinn áður en uppbygging hefjist á svæðum sem fjær eru. Að auki er þétting byggðar eitt af markmiðum þess sem og endurnýting vannýttra lóða. Með hinni kærða deiliskipulagsbreytingu er stefnt að þéttingu byggðar á svæði í göngufjarlægð við miðbæ Hafnarfjarðar með uppbyggingu á fyrrgreindum lóðum. Á næstu lóðum, nr. 36-40, við götuna hafa verið reist sambærileg fjölbýlishús og að því leyti falla fyrirhuguð hús að götumynd sem fyrir er. Gefa teikningar af hinum umdeildu framkvæmdum til kynna að húsin verði ekki stærri en fjölbýlishúsin sem fyrir standa við götuna. Með hliðsjón af framangreindu voru hinar umdeildu deiliskipulagsbreytingar í samræmi við stefnu aðalskipulags, sbr. 3. mgr. 37. gr. skipulagslaga og er áskilnaði 7. mgr. 12. gr. laganna um innbyrðis samræmi gildandi skipulagsáætlana jafnframt fullnægt.

Sveitarstjórnir fara með skipulagsvaldið og bera ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags skv. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga. Í því felst tæki sveitarstjórnar til að hafa áhrif á og þróa byggð og umhverfi með bindandi hætti. Er sveitarstjórnum því veitt víðtækt vald við gerð og breytingar á deiliskipulagi. Þó ber við töku skipulagsákvarðana m.a. að hafa í huga markmið þau sem tíunduð eru í a- til c-liðum 1. mgr. 1. gr. laganna um að við þróun byggðar sé tekið mið af efnahagslegum, félagslegum og menningarlegum þörfum landsmanna, að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða og að tryggja að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Fallast má á að einhver grenndaráhrif geti fylgt heimiluðum framkvæmdum samkvæmt umdeildri skipulagsbreytingu sem felast einkum í útsýnisskerðingu, auknu skuggavarpi og umferð, en við undirbúning skipulagstillögunnar var leitast við að draga úr þeim áhrifum með því að minnka byggingar og breyta staðsetningu þeirra miðað við eldri tillögu frá árinu 2006. Samkvæmt fyrirliggjandi könnun sveitarfélagsins á skuggavarpi mun það ekki verða verulegt gagnvart fasteignum kærenda.

Að öllu framangreindu virtu þykir hin kærða deiliskipulagsákvörðun ekki haldin þeim form- eða efnisannmörkum sem leitt geti til ógildingar hennar.

Að framangreindri niðurstöðu fenginni um gildi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar á hið kærða byggingarleyfi stoð í gildandi deiliskipulagi. Með vísan til þess og þar sem ekki liggur fyrir að annmarkar hafi verið á málsmeðferð við þá ákvarðanatöku verður gildi leyfisins ekki raskað.

Að öllu framangreindu virtu er kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun bæjarráðs Hafnarfjarðar frá 10. júlí 2014 og á ákvörðun Garðabæjar frá 29. s.m., í umboði bæjarstjórna greindra sveitarfélaga, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Hleina að Langeyrarmölum fyrir lóðir nr. 30-34 við Herjólfsgötu, Hafnarfirði.

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 5. nóvember 2014 um að samþykkja leyfi til að byggja tvö 16 íbúða fjölbýlishús ásamt sameiginlegri bílgeymslu.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ómar Stefánsson                                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

67/2013 Hólmgarður

Með
Árið 2015, föstudaginn 13. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 67/2013, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. desember 2012 um að veita byggingarleyfi til að hækka ris hússins á lóð nr. 19 við Hólmgarð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 11. júlí 2013, er barst nefndinni 12. s.m., kærir G, Hólmgarði 17, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. desember 2012 að heimila með byggingarleyfi notkun á öðru þakefni en því sem upprunalega var samþykkt á teikningum frá 1994 á húsi nr. 19 við Hólmgarð. Verður að skilja málskot kæranda svo að gerð sé krafa um að hið kærða leyfi verði fellt úr gildi hvað varðar val á þakefni á húsi nr. 19 við Hólmgarð.

Með bréfi, dags. 2. desember 2014, kærir sami aðili ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. júlí 2014 um að samþykkja núverandi innra og ytra fyrirkomulag hússins á lóðinni nr. 19 við Hólmgarð. Verður að skilja kröfugerð kærenda með sama hætti og áður, þ.e. að ákvörðunin verð felld úr gildi hvað varðar val á þakefni á húsi nr. 19 við Hólmgarð. Þar sem hinar kærðu ákvarðanir eru samofnar og sami aðilinn stendur að báðum kærumálunum verður síðargreinda kærumálið, sem er nr. 122/2014, sameinað máli þessu.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 7. nóvember 2014.

Málavextir: Húsið við Hólmgarð 17-19 er sambyggt fjórbýlishús. Á fundi byggingarnefndar Reykjavíkurborgar 13. október 1994 var tekin fyrir sameiginleg umsókn kæranda og þáverandi eiganda efri hæðar Hólmgarðs 19 um leyfi til að lyfta þaki hússins nr. 17-19 við Hólmgarð. Umsókninni fylgdi samþykki allra eigenda húseignarinnar um að lyfta þaki hússins að fengnu samþykki byggingarfulltrúa og var tekið fram hver kostnaðarskipting yrði við framkvæmdina. Mun hafa verið fjallað um umsóknina sem tvær umsóknir og umsækjendum tilkynnt með bréfum, dags. 14. október 1994, um samþykki þeirra. Í bréfunum var tekið fram að veiting byggingarleyfa fyrir greindum framkvæmdum á þaki Hólmgarðs 17 og á þaki Hólmgarðs 19 væri háð því skilyrði að ráðist yrði í framkvæmdir samhliða á báðum húseignum. Á fundi sömu nefndar 27. s.m. var umsóknin aftur tekin fyrir að því er varðaði leyfi til að lyfta þaki hússins við Hólmgarð 17. Var svohljóðandi bókað: „Umsækjandi [kærandi] óskar eindregið eftir því að byggingarnefnd falli frá fyrri bókun um framkvæmdir þar sem hann hafi þegar hafið framkvæmdir með efniskaup.“ Féllst nefndin á erindi kæranda og samþykkti án skilyrða leyfi til að lyfta þaki hússins nr. 17 við Hólmgarð. Í kjölfarið hófust framkvæmdir við það hús. Ekkert varð úr framkvæmdum á þaki hússins að Hólmargarði 19.

Árið 2008 samþykkti byggingarfulltrúinn umsókn um endurnýjun á fyrra leyfi til að hækka ris hússins við Hólmgarð 19. Aftur urðu tafir á framkvæmdum og hinn 2. desember 2012 var sótt um endurnýjun á fyrri leyfum hvað varðaði Hólmgarð 19. Var takmarkað byggingarleyfi til þess að hækka ris samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. desember 2012 og eftirfarandi bókað: „Samþykktin fellur úr gildi við útgáfu á endanlegu byggingarleyfi.“ Hinn 11. mars 2014 sótti leyfishafi um nýtt byggingarleyfi á grundvelli reyndarteikninga og var jafnframt sótt um að hið takmarkaða byggingarleyfi yrði fellt úr gildi. Var umsóknin samþykkt af byggingarfulltrúa 8. júlí s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að sérstakt sé að ekki þurfi að fara eftir stimpluðum útlitsteikningum sem hafi verið gefnar út af hálfu byggingarfulltrúans í Reykjavík. Liggi teikningar hjá embættinu sjálfu og hafi gert það síðan 1994. Þar sem kærandi hafi það ár lagt sjálfur út í þann kostnað að láta teikna upphækkun á þaki Hólmgarðs 17-19 ætti hann að vita hvers var óskað. Kærandi, ásamt fyrri eigendum Hólmgarðs 19, hafi ákveðið að fara út í greindar framkvæmdir á húseigninni og hafi verið komist að samkomulagi um efnisval á þeim tíma. Hafi sú ásýnd sem verið var að skapa í hverfinu á þeim tíma verið höfð til hliðsjónar, en á öllum húsum þar sem farið hafi verið út í samskonar breytingar hafi stallað þakjárn verið notað.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er á því byggt að þakklæðningin sé í samræmi við samþykkta uppdrætti frá 13. október 1994. Á séruppdráttum með byggingarleyfinu sé þakefni tilgreint sem þakjárn og með teiknimáta uppdráttanna sé gefið í skyn að um bárujárn sé að ræða.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að ákvörðun byggingafulltrúa byggi á samþykktum gögnum hjá embættinu frá 1. júlí 2008 og 4. desember 2012, ásamt stimpluðum séruppdráttum sem fylgt hafi með samþykktum frá árinu 1994. Komi hvergi fram á séruppdráttum að notast skuli við stallað svart þakefni heldur hafi komið fram á sérteikningum bylgjað bárujárn. Að auki hafi þakefni á Hólmgarði 17 verið á þakinu í 19 ár og upplitast á þeim tíma. Ef nýtt svart efni hefði verið sett á Hólmgarð 19 og rennukassi málaður svartur hefði slíkt dregið fram hversu mikið þakið á Hólmgarði 17 hefði upplitast. Að auki sé það umhugsunarvert ef eigendur að einni íbúð í fjöleignarhúsi hafi lagt út í vinnu og kostnað við breytingarteikningar á heilu fjöleignarhúsi og fengið samþykki fyrir þeim breytingum hjá byggingarfulltrúa. Við breytingu á þaki Hólmgarðs 17 hafi verið notast við þakefni sem ekki hafi verið í neinu samræmi við þakefni annarra húsa í hverfinu.

——————-

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins þótt þau verði ekki rakin nánar hér.

Niðurstaða: Í máli þessu er uppi ágreiningur um val á þakefni við framkvæmdir á Hólmgarði 19. Byggingarleyfi var upphaflega veitt árið 1994 og endurnýjað nokkrum sinnum. Var takmarkað byggingarleyfi samþykkt 4. desember 2012 og kært til úrskurðarnefndarinnar, en að framkvæmdum loknum var umsókn ásamt reyndarteikningum samþykkt 8. júlí 2014. Við það féll hið takmarkaða byggingarleyfi úr gildi, svo sem nánar er rakið í málavöxtum. Þar sem leyfið hefur ekki lengur réttarverkan að lögum verður þeim hluta málsins vísað frá nefndinni.

Í gildi er deiliskipulag fyrir Bústaðarhverfi frá 2004 og er fjöleignarhúsið Hólmgarður 17-19 af húsgerð B. Samkvæmt deiliskipulaginu eru um þá húsgerð aðeins sett skilyrði er varða lögun húsþaka, þ.e. valmaþök, hæð þeirra og breidd, en ekki hvað varðar þakklæðningu. Samkvæmt ákvæðum mannvirkjalaga nr. 160/2010 ber að haga byggingarleyfiskyldum framkvæmdum í samræmi við samþykkta aðal- og séruppdrætti og skipulagsáætlanir, sbr. 11. og 13. gr. greindra laga. Í byggingarlýsingu á þeim teikningum sem samþykktar voru af byggingarnefnd 13. október 1994 segir að ysta þakhúð sé „bárað þakstál“. Af teikningunum verður ekki með ótvíræðum hætti ráðið um gerð þakklæðningar. Á sérteikningar aðalhönnuðar, mótteknum af byggingarfulltrúa 7. apríl 1995, er ritað orðið þakjárn og verður af þeim ráðið að um bárað form sé að ræða. Með hliðsjón af greindri byggingarlýsingu og sérteikningum verður ekki talið að byggingarleyfið frá 1994 hafi bundið efnisval við stallaða þakklæðningu, svo sem kærandi hefur haldið fram. Við málsmeðferð sveitarfélagsins á seinni byggingarleyfisumsóknum á árunum 2008 og 2012 kom fram að um endurnýjun á hinu upphaflega leyfi frá 1994 hefði verið að ræða og var þar gert ráð fyrir bárujárnsklæðningu á þaki Hólmgarðs 19. Verður ekki séð að um efnislega breytingu hafi verið að ræða. Af öllu framangreindu verður ekki annað ráðið en að val leyfishafa á hefðbundinni bárujárnsklæðningu sé í samræmi við samþykktar teikningar allt frá árinu 1994 og að fullnægt sé áðurnefndum ákvæðum mannvirkjalaga.

Svo sem áður er lýst er húsið Hólmgarður 17-19 fjöleignarhús og telur kærandi að samskonar þakefni skuli vera á þaki alls hússins. Kærandi og þáverandi eigandi efri hæðar Hólmgarðs 19 stóðu sameiginlega að upphaflegri umsókn um byggingarleyfi á árinu 1994 og fylgdi henni samþykki allra eigenda hússins. Leyfi voru veitt samkvæmt þeim teikningum sem fylgdu umsókninni og fylgja þær teikningar þinglýstum eignaskiptayfirlýsingum fyrir bæði Hólmgarð 17 og 19. Kærandi hefur haldið því fram að sátt hafi verið um efnisval en sú fullyrðing er ekki studd neinum gögnum, s.s. fundargerðum húsfélags. Samkvæmt framangreindu er ekki við annað að miða en að þáverandi eigendur Hólmgarðs 17 og 19 hafi allir verið samþykkir þeim breytingum sem fram koma á teikningunum og að samráð hafi þannig farið fram um hvernig útliti hússins skyldi háttað að framkvæmdum loknum, eins og áskilið var í þágildandi lögum nr. 59/1976 um fjölbýlishús og áskilið er nú samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem úrskurðarnefndin hefur þegar komist að þeirri niðurstöðu að hin kærða framkvæmd hafi verið í samræmi við teikningarnar frá 1994 og ákvæði fjöleignarhúsalaga þykja ekki standa því í vegi var leyfishafa heimilt að ráðast í hinar kærðu framkvæmdir án frekara samráðs við aðra eigendur.

Að öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu.
 

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. desember 2012, um að veita byggingarleyfi til þess að hækka ris hússins á lóð nr. 19 við Hólmgarð, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. júlí 2014 um að veita byggingarleyfi til þess að hækka ris hússins á lóð nr. 19 við Hólmgarð.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

74/2010 Lágholtsvegur

Með
Árið 2015, fimmtudaginn 12. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 74/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. nóvember 2010 um að synja um leyfi fyrir áður byggðum 15,8 m2 svalapalli úr timbri við einbýlishúsið á lóð nr. 11 við Lágholtsveg.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. desember 2010, er barst nefndinni 3. s.m., kærir G, Lágholtsvegi 11, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. nóvember 2010 að synja um leyfi fyrir áður byggðum svalapalli á lóð nr. 11 við Lágholtsveg. Skilja verður málskot kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða synjun verði felld úr gildi.

Tekur úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála málið nú til úrskurðar á grundvelli ákvæðis til bráðabirgða II í lögum nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála, sbr. breytingu á þeim lögum nr. 139/2014.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 14. febrúar 2011 og 4. og 6. febrúar 2015.

Málavextir: Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 13. ágúst 2007, var kærandi krafinn skýringa á svalapalli sem byggður hafði verið út frá miðhæð hússins við Lágholtsveg 11 án þess að byggingarleyfi lægi fyrir. Með ódagsettu bréfi, mótteknu hjá byggingarfulltrúa 1. október 2007, óskaði kærandi eftir fresti til að sækja um leyfi fyrir svalapallinum. Engri umsókn var þó skilað inn af hálfu kæranda.

Með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 29. júní 2010, var þess krafist að kærandi fjarlægði svalapallinn af lóðinni innan 30 daga eða sækti ella um byggingarleyfi fyrir honum innan sama frests. Var kæranda jafnframt veittur 14 daga frestur til að tjá sig um málið.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 28. september 2010 var lögð fram fyrirspurn frá kæranda, dags. 17. september 2010, um hvort leyfi fengist fyrir áður nefndum svalapalli sem byggður hefði verið árið 1984. Byggingarfulltrúi frestaði málinu með vísan til athugasemda á fyrirspurnarblaði. Athugasemdirnar lutu að því að umsögn húsafriðunarnefndar og Minjasafns Reykjavíkur þyrfti að fylgja umsókn um byggingarleyfi þar sem húsið væri friðað. Þá þyrfti að sýna staðsetningu og stærð pallsins á afstöðumynd. Samkvæmt deiliskipulagi væri heimilt að byggja svalir eða viðbyggingu, allt að 20 m2, við húsið en samþykki lóðarhafa aðlægrar lóðar þyrfti ef byggja skyldi nær lóðamörkum en þrjá metra. Lóð Lágholtsvegar 11 liggur að lóðunum við Lágholtsveg 9, Grandaveg 36 og 38 og opnu svæði.

Kærandi sótti um byggingarleyfi fyrir svalapallinum með umsókn, dags. 28. október 2010, og fylgdi erindinu samþykki eigenda Grandavegar 4 og 36 og Lágholtsvegar 3 og 13, dags. 15. september 2010. Umsókn kæranda var synjað á fundi byggingarfulltrúa 2. nóvember 2010 með svofelldri bókun: „Þrátt fyrir leiðbeiningu með fyrirspurn um að samþykki lóðarhafa Grandavegar 38 yrði að fylgja barst það ekki með byggingarleyfisumsókn. Er erindinu því synjað sbr. ákvæði deiliskipulags. Umsækjanda er bent á að hægt er að sækja um breytta staðsetningu pallsins sbr. ákvæði deiliskipulags. Fjarlægja skal pallinn innan 30 daga. Verði það ekki gert mun embætti byggingarfulltrúa leggja til beitingu þvingunarúrræða byggingarreglugerðar.“ Ákvörðun byggingarfulltrúa var staðfest í borgarráði 4. nóvember 2010.

Málsrök kæranda: Að sögn kæranda var svalapallurinn byggður árið 1984 eða 1985 með samþykki allra þáverandi eigenda nærliggjandi húsa, þar með talið eigenda Grandavegar 38. Ekki hafi verið gerð athugasemd við svalapallinn fyrr en árið 2007 og hann hafi því staðið án athugasemda í 23 ár. Núverandi eigendur Grandavegar 38 hafi eignast hús sitt árið 2004.

Húsið við Lágholtsveg 11 hafi á sínum tíma verið ranglega staðsett eins og fleiri hús á Bráðræðisholtinu. Húsið sjálft sé aðeins 2 m frá lóðamörkum og telur kærandi að það yrði til lýta ef pallurinn fengi ekki að standa í beinni línu við húsið. Staðsetning hússins sé á ábyrgð byggingarfulltrúans í Reykjavík. Í deiliskipulagi sé leyfi fyrir allt að 20 m2 viðbyggingu við hús kæranda en pallurinn sé 15,8 m2. Núverandi eigendur Grandavegar 38 vilji ekki samþykkja svalapallinn vegna þess að af honum sjáist í heitan pott á lóð Grandavegar 38 en hið sama megi raunar segja um rishæð Lágholtsvegar 11.

Umsókn kæranda um byggingarleyfi hafi fylgt samþykki eigenda Grandavegar 4 og 36 og Lágholtsvegar 3 og 13 fyrir pallinum. Síðar hafi úrskurðarnefndinni verið afhent yfirlýsing fyrri eigenda Grandavegar 38, dags. 24. apríl 2014, um að þeir hefðu ekki gert athugasemd þegar svalapallurinn var byggður, og yfirlýsing um samþykki fyrir pallinum frá eigendum Framnesvegar 66, dags. 17. febrúar 2014, og eiganda Framnesvegar 68, dags. 20. apríl s.á.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg tekur ekki undir málsástæður kæranda og telur að byggingarfulltrúa hafi verið heimilt að synja um leyfi fyrir svalapallinum sem um er deilt í málinu. Er þess krafist að kröfum kæranda verði hafnað.

Ljóst sé að samkvæmt deiliskipulagi Lýsisreits, samþykktu í borgarráði hinn 15. febrúar 2007, séu sérskilmálar fyrir lóð kæranda þeir að heimilt sé að byggja svalir eða viðbyggingu allt að 20 m2 og kvisti á allt að þriðjungi þakflatar með hliðsjón af verndunarákvæðum. Samþykki lóðarhafa aðlægrar lóðar þurfi ef byggja skuli nær lóðamörkum en 3 m. Reykjavíkurborg hafi fyrst orðið kunnugt um svalapallinn þegar vinna við gerð deiliskipulags hafi staðið yfir á árinu 2006 en fallið hafi verið frá því að heimila pallinn þá þar sem hann hafi ekki verið í samræmi við deiliskipulag auk þess sem ekkert leyfi hafi verið fyrir honum.

Pallurinn sé um 1,20 m frá lóðarmörkum Grandavegar 38 og uppfylli því ekki framangreind skilyrði. Ekki skipti máli hvenær pallurinn hafi verið byggður eða hve lengi hann hafi staðið því ljóst sé að ekki hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir honum í upphafi. Árið 2007 hafi verið hafist handa gagnvart eigendum pallsins. Reykjavíkurborg taki hvorki afstöðu til þess í málinu hvort um tómlæti nágranna sé að ræða né til fullyrðinga kæranda um að húsið, sem byggt hafi verið árið 1911, hafi verið rangt staðsett í upphafi enda hafi ekki verið sýnt fram á það af hálfu kæranda.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist ógildingar á þeirri ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. nóvember 2010 að synja um byggingarleyfi fyrir áður byggðum svalapalli við Lágholtsveg 11. Svalapallurinn mun hafa verið reistur árið 1984 eða 1985 en umsókn um byggingarleyfi fyrir pallinum var fyrst lögð fram 28. október 2010. Um umsóknina og þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að synja henni gilda því skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997. Þá verður horft til þess deiliskipulags sem í gildi var þegar sótt var um byggingarleyfið.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga var óheimilt að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem féllu undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. Í 2. mgr. sömu greinar kom fram að framkvæmdir skv. 1. mgr. skyldu vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.

Í deiliskipulagi Lýsisreits, sem tekur til umrædds svæðis og samþykkt var í borgarráði 15. febrúar 2007 og auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 14. júní s.á., eru skilgreindar heimildir til endurnýjunar og viðbygginga. Um Lágholtsveg 11 segir þar að heimilt sé að byggja viðbyggingu allt að 20 m2 og kvisti á allt að þriðjungi þakflatar, með hliðsjón af verndunarákvæðum. Samþykki lóðarhafa aðlægrar lóðar þurfi ef byggja skal nær lóðamörkum en 3 m. Í eldra deiliskipulagi, sem samþykkt var í skipulagsnefnd Reykjavíkur 21. janúar 1980 og staðfest 24. september s.á., var ekki að finna heimild fyrir byggingu svalapallsins.

Svalapallurinn sem hér um ræðir stendur um 1,2 m frá lóðamörkum Lágholtsvegar 11 og Grandavegar 38. Er því ljóst að samþykki eigenda Grandavegar 38 er áskilið samkvæmt fyrrgreindum skilmálum gildandi deiliskipulags. Breytir þar engu þótt húsið við Lágholtsveg 11 sé aðeins í tveggja metra fjarlægð frá lóðamörkunum. Yfirlýsing fyrri eigenda Grandavegar 38 um að þeir hafi ekki gert athugasemdir við pallinn þegar hann var reistur verður ekki talin nægja til þess að uppfylla áðurnefnt skilyrði deiliskipulagsins um samþykki lóðarhafa aðlægrar lóðar. Nauðsynlegt var að afla samþykkis lóðarhafa Grandavegar 38 á þeim tíma sem sótt var um byggingarleyfið.

Sú fullyrðing kæranda að svalapallurinn hafi staðið athugasemdalaust í 23 ár hefur ekki áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar enda verða skipulagsyfirvöld ekki knúin til að veita byggingarleyfi sem færi á svig við ákvæði gildandi deiliskipulags. Var byggingarfulltrúa því rétt sökum skorts á samþykki lóðarhafa aðlægrar lóðar, og með hliðsjón af 1. og 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið, og þar sem ekki verður talið að neinir þeir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun sem geti raskað gildi hennar, verður kröfu kæranda um ógildingu hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingafulltrúans í Reykjavík frá 2. nóvember 2010 um að synja um leyfi fyrir áður byggðum svalapalli á lóð nr. 11 við Lágholtsveg.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

1/2015 Hólmbergsbraut

Með
Árið 2015, föstudaginn 30. janúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2015, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 13. nóvember 2014 um að veita Blue Car Rental ehf. byggingarleyfi fyrir breytingum á innra skipulagi og til að bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður

um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 7. janúar 2015, sem barst nefndinni 8. s.m., kærir Björg Ásta Þórðardóttir, lögfræðingur, f.h. Summus ehf., eiganda matshluta 0110 við Hólmbergsbraut 1, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar að veita leyfi fyrir breytingum á innra skipulagi og bæta við innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, ásamt þeim teikningum sem samþykktar voru af byggingarfulltrúa 10. desember s.á. Að auki er þess krafist að framkvæmdir við uppsetningu á innkeyrsludyrum verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Verður nú tekin afstaða til fram kominnar stöðvunarkröfu kæranda.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar hinn 13. nóvember 2014 var samþykkt umsókn Blue Car Rental ehf. um leyfi til að breyta innra skipulagi og setja innkeyrsludyr á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101, en húsið er fjöleignarhús sem skiptist í tíu séreignarhluta. Sama dag var haldinn fyrsti aðalfundur húsfélagsins Hólmbergsbrautar 1, þar sem leyfishafi gerði grein fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum, sem og því að koma ætti fyrir á lóðinni olíuskilju sem væri í hans eigu. Hinn 24. s.m. var greindri olíuskilju komið fyrir. Hinn 10. desember s.á. voru teikningar vegna hinna kærðu framkvæmda samþykktar af byggingarfulltrúa.

Málsrök kæranda: Kærandi skírskotar til þess að hinar umþrættu framkvæmdir séu byggingarleyfisskyldar á grundvelli 9. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 og þurfi samþykki sameigenda að liggja fyrir, sbr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Hafi leyfishöfum borið að leita samþykkis annarra eigenda áður en umsókn um byggingarleyfi var lögð inn til afgreiðslu. Sé fulljóst að samþykki sameigenda liggi ekki fyrir og hafi byggingarfulltrúa því verið óheimilt að samþykkja umsóknina. Séu greindar breytingar til tjóns fyrir kæranda og aðra meðeigendur að fasteigninni. Sé því rík ástæða til þess að stöðva yfirvofandi framkvæmdir.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að embætti byggingarfulltrúa telji ekki rétt að stöðva framkvæmdir þar sem kærandi hafi ekki sett fram formleg málsrök fyrir kröfu um stöðvun, s.s. málsgögn um samþykki húsfélags, um formlega afstöðu meðeigenda hússins eða annað sem styðji kröfu þeirra. Byggi útgáfa umrædds byggingarleyfis á afgreiðslu byggingarfulltrúa og samþykki bæjarstjórnar. Myndi stöðvun framkvæmda og bann við notkun á umræddri olíuskilju ógilda starfsleyfi og þannig stöðva starfsemi leyfishafa og valda fjárhagslegu tjóni.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að ákvæði um stöðvun framkvæmda sé undantekningarregla sem ekki skuli beita nema í sérstökum tilvikum. Liggi fyrir að sameigendur hafi ekki gert athugasemdir við framkvæmdirnar og sé nauðsynlegt að halda þeim áfram til þess að hægt sé að hefja starfsemi. Einnig liggi fyrir að framkvæmdirnar valdi öðrum sameigendum ekki tjóni.

Niðurstaða: Samkvæmt 5. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála frestar kæra til nefndarinnar ekki réttaráhrifum ákvörðunar. Kærandi getur þó krafist úrskurðar um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða séu þær hafnar eða yfirvofandi. Hefur úrskurðarnefndin á grundvelli þessa ákvæðis sjálfstæða heimild til stöðvunar framkvæmda í tengslum við meðferð kærumáls.

Í máli þessu er krafist ógildingar á ákvörðun byggingarfulltrúa, sem heimilar breytingar á innra skipulagi og uppsetningu á innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101. Samkvæmt teikningum er að auki veitt leyfi til þess að koma fyrir olíuskilju á lóð fjöleignarhússins.

Af þeim gögnum sem þegar liggja fyrir úrskurðarnefndinni verður ráðið að ýmis álitamál séu uppi varðandi lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar. Leikur meðal annars vafi á því hvort ákvæðum fjöleignarhúsalaga, sem og ákvæðum mannvirkjalaga, hafi verið fullnægt við samþykki á hinni kærðu ákvörðun, en gögn þar um, sem úrskurðarnefndinni hafa borist frá sveitarfélaginu, eru ófullnægjandi. Framkvæmdir eru þegar hafnar og geta haft röskun í för með sér, m.a. fyrir kærendur. Eins og atvikum er háttað þykir rétt að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, en byggingarleyfishafi getur óskað þess að málið sæti flýtimeðferð, sbr. 2. mgr. 5. gr. laga nr. 130/2011.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru samkvæmt hinni kærðu ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar frá 13. nóvember 2014, um að heimila breytingar á innra skipulagi og uppsetningu á innkeyrsludyrum á vesturhlið Hólmbergsbrautar 1, matshluta 0101, skulu stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

117/2014 Hamraborg

Með
Árið 2015, föstudaginn 30. janúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 117/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 15. júlí 2014, sem breytt var 27. nóvember s.á., um að veita leyfi fyrir breytingu á innra skipulagi og að innrétta gistiheimili að Hamraborg 11.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. nóvember 2014, sem barst nefndinni 19. s.m., kærir Lárentsínus Kristjánsson, f.h. Þvottabjarnarins ehf. og Catalinu ehf., sem eru annars vegar eigendur þriggja eignarhluta í fasteigninni Hamraborg 11 og hins vegar rekstraraðilar í sama húsnæði, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs frá 15. júlí 2014, sem breytt var 27. nóvember s.á., að veita leyfi fyrir breytingu á innra skipulagi og að innrétta gistiheimili að Hamraborg 11. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að auki er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Kópavogsbæ 19. desember 2014 og 19. janúar 2015.

Málavextir: Í húsi á lóð nr. 11 við Hamraborg í Kópavogi hafa verið starfræktar verslanir og önnur þjónusta, þ. á. m. vínveitingastaður annars kærenda á fyrstu hæð hússins. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Kópavogs 15. júlí 2014 var samþykkt umsókn um leyfi til að gera breytingar á innra skipulagi og gera gistirými á 2. og 3. hæð. Hinn 4. nóvember s.á. sendu kærendur bréf til byggingarfulltrúans þar sem þess var krafist að framkvæmdir sem stæðu yfir í húsinu yrðu stöðvaðar. Þá var þess krafist að byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum yrði afturkallað þar sem samþykki sameigenda lægi ekki fyrir og leyfið því ólögmætt. Í svarbréfi sínu, dags. 17. s.m., tók Kópavogsbær fram að byggingarleyfi hefði ekki verið gefið út og hafnaði afturköllun á samþykkt byggingarfulltrúa á byggingaráformum. Eftir ítrekun frá kærendum voru framkvæmdir stöðvaðar með bréfi byggingarfulltrúa þar um, dags. 18. s.m. Í bréfinu var bent á að byggingarleyfi lægi ekki fyrir og að við skoðun hefði komið í ljós að framkvæmdir væru ekki í samræmi við samþykktar teikningar.

Hinn 27. s.m. var umsókn um leyfi til að breyta innra skipulagi gistiheimilis að Hamraborg 11 tekin fyrir á ný og samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa. Var byggingarleyfi síðan gefið út 11. desember 2014, með skírskotun til samþykktar byggingaráforma 15. júlí s.á. og breytinga á þeim 27. nóvember s.á.

Málsrök kæranda: Kærendur skírskota til þess að umrædd breyting, þ.e. að breyta efri hæð hússins í gistiheimili, geti skapað vandræði í húsinu og fyrir rekstur vínveitingastaðarins enda fylgi honum mun meiri umferð utan húss sem innan, þ.m.t. í sameign. Greind breyting sé þess eðlis að hún kalli á samþykki annarra eigenda skv. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og því hafi skilyrði 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 ekki verið uppfyllt. Hefði af þeirri ástæðu átt að vísa umsókn um byggingarleyfi frá. Fengist samþykki fyrir slíkri breytingu myndi umrædd byggingarleyfisumsókn kalla á deiliskipulagsferli eða að minnsta kosti grenndarkynningu skv. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Kærendur leggi áherslu á að ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga sé óháð því hvernig svæði séu skipulögð þótt í ákveðnum tilvikum sé tekið mið af skipulagi. Ekki liggi fyrir deiliskipulag af umræddu svæði en í aðalskipulagi séu mjög almenn ákvæði er um það gildi. Hafi ekki verið rekinn gististaður í húsinu og svo hafi ekki verið þegar kærendur hafi keypt sína eignarhluta. Sé því augljóst að verið sé að breyta hagnýtingu á séreign í húsinu frá því sem verið hafi. Slíkt þurfi sameigendur að samþykkja.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að byggingarfulltrúi hafi metið það svo að ekki væri þörf á samþykki meðeigenda, sbr. lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Ekki hafi verið gert deiliskipulag fyrir svæðið og Hamraborg 11 sé á svokölluðu miðsvæði samkvæmt aðalskipulagi Kópavogs. Skilgreining slíkra svæða skv. b-lið 2. mgr. gr. 6.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 sé svæði fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjóni heilu landssvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, s.s. verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi, sem talin sé samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis. Sé því samkvæmt aðalskipulagi beinlínis gert ráð fyrir gistihúsum á þessu svæði. Húsið við Hamraborg 11 sé skráð sem atvinnuhúsnæði og verði ekki breyting á því þrátt fyrir framangreint samþykki byggingaráforma. Sé því ekki um grundvallarbreytingu á notkun hússins að ræða, enda verði það áfram notað til atvinnustarfsemi. Sé um að ræða hljóðláta starfsemi sem trufli lítt aðra og verði því að líta svo á að breytingin hafi ekki í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar m.a. breytta notkun rýmis á 2. og 3. hæð í fjöleignarhúsi að Hamraborg 11.

Fasteignin Hamraborg 11 er staðsett á ódeiliskipulögðu svæði. Í 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. 19. gr. laga nr. 59/2014, er skipulagsnefnd heimilað að ákveða að veita megi byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við aðalskipulag hvað varðar landnotkun, byggðarmynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag liggur ekki fyrir fyrir, enda fari áður fram grenndarkynning. Kemur og skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að skipulagslögum að grenndarkynnt skuli í slíkum tilvikum. Er þannig með ótvíræðum hætti lögð sú skylda á sveitarfélög að sjá til þess að grenndarkynning fari fram áður en leyfi er gefið til framkvæmda á ódeiliskipulögðu svæði og það þrátt fyrir að framkvæmd sé í samræmi við aðalskipulag. Samkvæmt þeim upplýsingum sem úrskurðarnefndin hefur undir höndum hefur grenndarkynning ekki farið fram. Þá voru ekki skilyrði fyrir því að falla frá grenndarkynningu á grundvelli undantekningaákvæðis 3. mgr. 44. gr. laganna, enda ekki girt fyrir að umþrætt framkvæmd muni hafa áhrif á aðra en sveitarfélagið og umsækjanda hins kærða leyfis.

Að öllu framagreindu virtu, og með hliðsjón af skýru orðalagi greinds ákvæðis skipulagslaga, verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 15. júlí 2014, sem breytt var 27. nóvember s.á., um að veita leyfi fyrir breytingu á innra skipulagi og að innrétta gistiheimili að Hamraborg 11.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

121/2014 Fannborg

Með
Árið 2015, föstudaginn 30. janúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 121/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. febrúar 2014 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. október 2014, sem barst nefndinni 2. desember s.á., kæra K, Fannborg 7 og J, H og Æ, eigendur íbúða að Fannborg 9, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs að veita Hömlum ehf. leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9. Er þessi krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, en að auki er þess krafist að yfirvofandi framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust frá Kópavogsbæ 12. desember 2014 og 28. janúar 2015.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Kópavogs 11. febrúar 2014 var tekin fyrir og samþykkt umsókn Hamla ehf. um leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð fjöleignarhússins við Fannborg 7-9, en þar var áður rekin heilsugæsla. Hinn 24. október s.á. beindi húsfélagið Fannborg 7-9 fyrirspurn til byggingarfulltrúa Kópavogs varðandi framkvæmdir í fyrrum húsnæði heilsugæslunnar, sem hefðu hafist nokkrum vikum fyrr. Í svari byggingarfulltrúa 28. s.m. var upplýst að byggingaráform fyrir gistiheimili hefðu verið samþykkt en ekkert byggingarleyfi verið gefið út. Jafnframt kom fram að byggingarfulltrúi hefði talað við framkvæmdaaðila um að stöðva allar frekari framkvæmdir þar til svo yrði.

Samkvæmt upplýsingum fengnum frá sveitarfélaginu 28. janúar 2015 hefur enn ekki verið gefið út byggingarleyfi. Kemur fram í gögnum frá sveitarfélaginu að skilyrði til þess séu ekki uppfyllt þar sem áskilið samþykki eigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum liggi ekki fyrir, auk þess sem samþykkja þurfi breytt byggingaráform í samræmi við nýjar teikningar.

Úrskurðarnefndin gaf Hömlum ehf. kost á að koma á framfæri athugasemdum vegna fram kominnar kæru. Var nefndin upplýst um að Hömlur ehf. hefði selt Hraunbrekku ehf. eignarhluti sína í húsnæðinu við Fannborg 7-9 með kaupsamningi, dags. 1. ágúst 2013, og hefði eignin verið afhent kaupsamningshöfum 31. júlí s.á. Hömlur ehf. hafi aldrei sótt um framkvæmdaleyfi vegna húsnæðisins og geti því ekki verið leyfishafi. Samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands eru Hömlur ehf. enn skráð þinglýstur eigandi þeirra eignarhluta er kaupsamningurinn tekur til en í ljósi veittra upplýsinga gaf úrskurðarnefndin kaupsamningshafa kost á að tjá sig um málið.

Málsrök kærenda: Kærendur skírskota til þess að eigendur, eða hugsanlega kaupendur, hafi tvisvar reynt að fá íbúðareigendur í Fannborg 7-9 til að samþykkja heimild til að breyta umþrættu húsnæði í litlar íbúðir eða gistiheimili. Samkvæmt eignaskiptasamningi frá 1976 sé eingöngu heimilt að vera með íbúðarhúsnæði og verslunarhúsnæði í Fannborg 7-9. Með því að veita greint framkvæmdarleyfi væri verið að valda kærendum verulega auknu ónæði frá því sem hafi verið meðan heilsugæsla hafi verið starfrækt í húsnæðinu, enda hafi sú starfsemi eingöngu verið að degi til. Að auki muni umþrættar breytingar valda fjárhagslegu tjóni, en að mati löggiltra fasteignasala megi búast við að verðmæti eigna kærenda muni rýrna.

Samkvæmt fjöleignarhúsalögum þurfi samþykki allra eigenda til að heimila breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi, eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, hafi sú breyting í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa. Greind regla sé í gildi nema sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda. Sé því nauðsynlegt að fá samþykki allra eigenda til að breyta nýtingu séreignar verulega. Það teljist veruleg breyting á hagnýtingu eignar að reka gistiheimili í húsnæði sem áður hafi hýst heilsugæslu. Að auki hafi breytingin í för með sér óþægindi og truflun fyrir íbúa á sama stigagangi, enda hafi rekstur gistiheimilis allt önnur og víðtækari áhrif en rekstur heilsugæslu og þá sérstaklega þar sem umgangur um gistiheimili sé á öðrum tímum. Einnig megi ráða af lögunum að það sé hlutverk framkvæmdaraðila að sýna fram á að ekki verði um neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda að ræða, en ekki eigendanna að sýna fram á að röskun muni verða af breyttri starfsemi.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er skírskotað til þess að við samþykki byggingarfulltrúa á þeim byggingaráformum að breyta heilsugæslurými í gistiheimili hafi það verið mat hans að ekki væri þörf á samþykki meðeigenda. Ekki liggi fyrir deiliskipulag fyrir svæðið en Fannborg 7-9 sé á svokölluðu miðsvæði samkvæmt aðalskipulagi Kópavogs. Sé miðsvæði skilgreint sem svæði fyrir verslunar-, þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjóni heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, s.s. verslanir, skrifstofur, þjónustustofnanir, hótel, veitinga- og gistihús, menningarstofnanir og önnur hreinleg atvinnustarfsemi sem talin sé samræmast yfirbragði og eðli starfsemi miðsvæðis, sbr. b-lið 2. mgr. 6.2. gr. skipulagsreglugerðar nr. 90/2013. Samkvæmt aðalskipulagi sé því gert ráð fyrir gistihúsum á þessu svæði. Sé húsið við Fannborg 7-9 skráð sem atvinnuhúsnæði og verði ekki breyting þar á. Því sé ekki um grundvallarbreytingu á notkun hússins að ræða. Um sé að ræða hljóðláta starfsemi sem trufli lítt aðra og verði því að líta svo á að breytingin hafi ekki í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en verið hafi. Að auki sé bent á að ákvörðun um að samþykkja byggingaráform sé ekki stjórnvaldsákvörðun, enda bindi hún ekki enda á mál. Sé því rétt að vísa kærunni frá úrskurðarnefndinni.

Athugasemdir kaupsamningshafa: Kaupsamningshafi bendir á að áður en til útgáfu framkvæmdaleyfis komi þurfi byggingarfulltrúi að taka afstöðu til sumra þeirra álitaefna sem nefnd séu í kæru, þ.m.t. nauðsyn þess að fá samþykki annarra eigenda við fyrirhuguðum breytingum. Sé bent á að staðhæfingar um verðmætarýrnun annarra eignarhluta hússins séu órökstuddar. Að auki verði ekki séð hvernig rekstur íbúða í skammtímaleigu myndi leiða af sér ónæði fyrir aðra íbúa í húsinu. Ekki sé hægt að skýra ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga með þeim hætti að það sé eigenda þeirra eignarhluta sem fyrirhugað er að breyta að sýna fram á að ekki verði um að ræða neina röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda. Þeir sem hyggist beita sér fyrir stöðvun á breyttri hagnýtingu annarra eignarhluta verði að sýna fram á að þeir hafi af því lögmæta hagsmuni og geti sýnt fram á hverjir þeir séu. Í því felist krafa um rökstuðning fyrir því í hverju verðmætarýrnun á öðrum eignarhlutum fasteignarinnar sé fólgin. Þar sem slíkur rökstuðningur liggi ekki fyrir í málinu sé rétt að hafna kærunni.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar að gistiheimili verið innréttað í húsnæði við Fannborg 7-9 þar sem áður var heilsugæsla. Samþykki byggingarfulltrúa á hinum umþrættu byggingaráformum fól í sér stjórnvaldsákvörðun, enda skapar hún rétt til handa umsækjanda til að fá útgefið byggingarleyfi í skjóli hennar, að uppfylltum þeim skilyrðum sem nánar greinir í 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010. Undir rekstri málsins hefur umsækjandi, samkvæmt þeirri umsókn sem byggt var á við töku hinnar kærðu ákvörðunar, andmælt því að hann sé leyfishafi og upplýst að ekki hafi verið sótt um umþrætt leyfi af hans hálfu. Þá kemur fram í gögnum að sveitarfélagið hafi breytt afstöðu sinni varðandi áskilnað um samþykki eigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum fyrir hinum kærðu breytingum.

Fasteignin Fannborg 7-9 er staðsett á ódeiliskipulögðu svæði. Þegar hin kærða ákvörðun var tekin mælti 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 fyrir um að skipulagsnefnd skyldi láta fara fram grenndarkynningu þegar sótt væri um byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem væri í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag lægi ekki fyrir. Kemur og skýrt fram í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að skipulagslögum að grenndarkynnt skuli í slíkum tilvikum. Er þannig með ótvíræðum hætti lögð sú skylda á sveitarfélög að sjá til þess að grenndarkynning fari fram áður en leyfi er gefið til framkvæmda á ódeiliskipulögðu svæði og það þrátt fyrir að framkvæmd sé í samræmi við aðalskipulag hvað landnotkun varðar. Samkvæmt þeim upplýsingum sem úrskurðarnefndin hefur undir höndum hefur grenndarkynning ekki farið fram. Þá voru ekki skilyrði fyrir því að falla frá grenndarkynningu á grundvelli undantekningaákvæðis 3. mgr. 44. gr. laganna, enda ekki girt fyrir að umþrætt framkvæmd hafi áhrif á aðra en sveitarfélagið og umsækjanda hins kærða leyfis.

Samkvæmt öllu framangreindu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. febrúar 2014 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 1. og 2. hæð að Fannborg 7-9.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson