Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

67/2013 Hólmgarður

Árið 2015, föstudaginn 13. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 67/2013, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. desember 2012 um að veita byggingarleyfi til að hækka ris hússins á lóð nr. 19 við Hólmgarð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 11. júlí 2013, er barst nefndinni 12. s.m., kærir G, Hólmgarði 17, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. desember 2012 að heimila með byggingarleyfi notkun á öðru þakefni en því sem upprunalega var samþykkt á teikningum frá 1994 á húsi nr. 19 við Hólmgarð. Verður að skilja málskot kæranda svo að gerð sé krafa um að hið kærða leyfi verði fellt úr gildi hvað varðar val á þakefni á húsi nr. 19 við Hólmgarð.

Með bréfi, dags. 2. desember 2014, kærir sami aðili ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. júlí 2014 um að samþykkja núverandi innra og ytra fyrirkomulag hússins á lóðinni nr. 19 við Hólmgarð. Verður að skilja kröfugerð kærenda með sama hætti og áður, þ.e. að ákvörðunin verð felld úr gildi hvað varðar val á þakefni á húsi nr. 19 við Hólmgarð. Þar sem hinar kærðu ákvarðanir eru samofnar og sami aðilinn stendur að báðum kærumálunum verður síðargreinda kærumálið, sem er nr. 122/2014, sameinað máli þessu.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 7. nóvember 2014.

Málavextir: Húsið við Hólmgarð 17-19 er sambyggt fjórbýlishús. Á fundi byggingarnefndar Reykjavíkurborgar 13. október 1994 var tekin fyrir sameiginleg umsókn kæranda og þáverandi eiganda efri hæðar Hólmgarðs 19 um leyfi til að lyfta þaki hússins nr. 17-19 við Hólmgarð. Umsókninni fylgdi samþykki allra eigenda húseignarinnar um að lyfta þaki hússins að fengnu samþykki byggingarfulltrúa og var tekið fram hver kostnaðarskipting yrði við framkvæmdina. Mun hafa verið fjallað um umsóknina sem tvær umsóknir og umsækjendum tilkynnt með bréfum, dags. 14. október 1994, um samþykki þeirra. Í bréfunum var tekið fram að veiting byggingarleyfa fyrir greindum framkvæmdum á þaki Hólmgarðs 17 og á þaki Hólmgarðs 19 væri háð því skilyrði að ráðist yrði í framkvæmdir samhliða á báðum húseignum. Á fundi sömu nefndar 27. s.m. var umsóknin aftur tekin fyrir að því er varðaði leyfi til að lyfta þaki hússins við Hólmgarð 17. Var svohljóðandi bókað: „Umsækjandi [kærandi] óskar eindregið eftir því að byggingarnefnd falli frá fyrri bókun um framkvæmdir þar sem hann hafi þegar hafið framkvæmdir með efniskaup.“ Féllst nefndin á erindi kæranda og samþykkti án skilyrða leyfi til að lyfta þaki hússins nr. 17 við Hólmgarð. Í kjölfarið hófust framkvæmdir við það hús. Ekkert varð úr framkvæmdum á þaki hússins að Hólmargarði 19.

Árið 2008 samþykkti byggingarfulltrúinn umsókn um endurnýjun á fyrra leyfi til að hækka ris hússins við Hólmgarð 19. Aftur urðu tafir á framkvæmdum og hinn 2. desember 2012 var sótt um endurnýjun á fyrri leyfum hvað varðaði Hólmgarð 19. Var takmarkað byggingarleyfi til þess að hækka ris samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. desember 2012 og eftirfarandi bókað: „Samþykktin fellur úr gildi við útgáfu á endanlegu byggingarleyfi.“ Hinn 11. mars 2014 sótti leyfishafi um nýtt byggingarleyfi á grundvelli reyndarteikninga og var jafnframt sótt um að hið takmarkaða byggingarleyfi yrði fellt úr gildi. Var umsóknin samþykkt af byggingarfulltrúa 8. júlí s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að sérstakt sé að ekki þurfi að fara eftir stimpluðum útlitsteikningum sem hafi verið gefnar út af hálfu byggingarfulltrúans í Reykjavík. Liggi teikningar hjá embættinu sjálfu og hafi gert það síðan 1994. Þar sem kærandi hafi það ár lagt sjálfur út í þann kostnað að láta teikna upphækkun á þaki Hólmgarðs 17-19 ætti hann að vita hvers var óskað. Kærandi, ásamt fyrri eigendum Hólmgarðs 19, hafi ákveðið að fara út í greindar framkvæmdir á húseigninni og hafi verið komist að samkomulagi um efnisval á þeim tíma. Hafi sú ásýnd sem verið var að skapa í hverfinu á þeim tíma verið höfð til hliðsjónar, en á öllum húsum þar sem farið hafi verið út í samskonar breytingar hafi stallað þakjárn verið notað.

Málsrök sveitarfélags: Af hálfu sveitarfélagsins er á því byggt að þakklæðningin sé í samræmi við samþykkta uppdrætti frá 13. október 1994. Á séruppdráttum með byggingarleyfinu sé þakefni tilgreint sem þakjárn og með teiknimáta uppdráttanna sé gefið í skyn að um bárujárn sé að ræða.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að ákvörðun byggingafulltrúa byggi á samþykktum gögnum hjá embættinu frá 1. júlí 2008 og 4. desember 2012, ásamt stimpluðum séruppdráttum sem fylgt hafi með samþykktum frá árinu 1994. Komi hvergi fram á séruppdráttum að notast skuli við stallað svart þakefni heldur hafi komið fram á sérteikningum bylgjað bárujárn. Að auki hafi þakefni á Hólmgarði 17 verið á þakinu í 19 ár og upplitast á þeim tíma. Ef nýtt svart efni hefði verið sett á Hólmgarð 19 og rennukassi málaður svartur hefði slíkt dregið fram hversu mikið þakið á Hólmgarði 17 hefði upplitast. Að auki sé það umhugsunarvert ef eigendur að einni íbúð í fjöleignarhúsi hafi lagt út í vinnu og kostnað við breytingarteikningar á heilu fjöleignarhúsi og fengið samþykki fyrir þeim breytingum hjá byggingarfulltrúa. Við breytingu á þaki Hólmgarðs 17 hafi verið notast við þakefni sem ekki hafi verið í neinu samræmi við þakefni annarra húsa í hverfinu.

——————-

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins þótt þau verði ekki rakin nánar hér.

Niðurstaða: Í máli þessu er uppi ágreiningur um val á þakefni við framkvæmdir á Hólmgarði 19. Byggingarleyfi var upphaflega veitt árið 1994 og endurnýjað nokkrum sinnum. Var takmarkað byggingarleyfi samþykkt 4. desember 2012 og kært til úrskurðarnefndarinnar, en að framkvæmdum loknum var umsókn ásamt reyndarteikningum samþykkt 8. júlí 2014. Við það féll hið takmarkaða byggingarleyfi úr gildi, svo sem nánar er rakið í málavöxtum. Þar sem leyfið hefur ekki lengur réttarverkan að lögum verður þeim hluta málsins vísað frá nefndinni.

Í gildi er deiliskipulag fyrir Bústaðarhverfi frá 2004 og er fjöleignarhúsið Hólmgarður 17-19 af húsgerð B. Samkvæmt deiliskipulaginu eru um þá húsgerð aðeins sett skilyrði er varða lögun húsþaka, þ.e. valmaþök, hæð þeirra og breidd, en ekki hvað varðar þakklæðningu. Samkvæmt ákvæðum mannvirkjalaga nr. 160/2010 ber að haga byggingarleyfiskyldum framkvæmdum í samræmi við samþykkta aðal- og séruppdrætti og skipulagsáætlanir, sbr. 11. og 13. gr. greindra laga. Í byggingarlýsingu á þeim teikningum sem samþykktar voru af byggingarnefnd 13. október 1994 segir að ysta þakhúð sé „bárað þakstál“. Af teikningunum verður ekki með ótvíræðum hætti ráðið um gerð þakklæðningar. Á sérteikningar aðalhönnuðar, mótteknum af byggingarfulltrúa 7. apríl 1995, er ritað orðið þakjárn og verður af þeim ráðið að um bárað form sé að ræða. Með hliðsjón af greindri byggingarlýsingu og sérteikningum verður ekki talið að byggingarleyfið frá 1994 hafi bundið efnisval við stallaða þakklæðningu, svo sem kærandi hefur haldið fram. Við málsmeðferð sveitarfélagsins á seinni byggingarleyfisumsóknum á árunum 2008 og 2012 kom fram að um endurnýjun á hinu upphaflega leyfi frá 1994 hefði verið að ræða og var þar gert ráð fyrir bárujárnsklæðningu á þaki Hólmgarðs 19. Verður ekki séð að um efnislega breytingu hafi verið að ræða. Af öllu framangreindu verður ekki annað ráðið en að val leyfishafa á hefðbundinni bárujárnsklæðningu sé í samræmi við samþykktar teikningar allt frá árinu 1994 og að fullnægt sé áðurnefndum ákvæðum mannvirkjalaga.

Svo sem áður er lýst er húsið Hólmgarður 17-19 fjöleignarhús og telur kærandi að samskonar þakefni skuli vera á þaki alls hússins. Kærandi og þáverandi eigandi efri hæðar Hólmgarðs 19 stóðu sameiginlega að upphaflegri umsókn um byggingarleyfi á árinu 1994 og fylgdi henni samþykki allra eigenda hússins. Leyfi voru veitt samkvæmt þeim teikningum sem fylgdu umsókninni og fylgja þær teikningar þinglýstum eignaskiptayfirlýsingum fyrir bæði Hólmgarð 17 og 19. Kærandi hefur haldið því fram að sátt hafi verið um efnisval en sú fullyrðing er ekki studd neinum gögnum, s.s. fundargerðum húsfélags. Samkvæmt framangreindu er ekki við annað að miða en að þáverandi eigendur Hólmgarðs 17 og 19 hafi allir verið samþykkir þeim breytingum sem fram koma á teikningunum og að samráð hafi þannig farið fram um hvernig útliti hússins skyldi háttað að framkvæmdum loknum, eins og áskilið var í þágildandi lögum nr. 59/1976 um fjölbýlishús og áskilið er nú samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem úrskurðarnefndin hefur þegar komist að þeirri niðurstöðu að hin kærða framkvæmd hafi verið í samræmi við teikningarnar frá 1994 og ákvæði fjöleignarhúsalaga þykja ekki standa því í vegi var leyfishafa heimilt að ráðast í hinar kærðu framkvæmdir án frekara samráðs við aðra eigendur.

Að öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu.


Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. desember 2012, um að veita byggingarleyfi til þess að hækka ris hússins á lóð nr. 19 við Hólmgarð, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. júlí 2014 um að veita byggingarleyfi til þess að hækka ris hússins á lóð nr. 19 við Hólmgarð.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson