Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

71/2010 Garðarsbraut

Árið 2015, fimmtudaginn 12. mars, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 71/2010, kæra á afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings frá 13. október 2010 á erindi vegna framkvæmda við setlaug á þaksvölum Garðarsbrautar 48, Húsavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni 18. nóvember 2010, kærir E, Túngötu 18, Húsavík, afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings frá 13. október 2010 á erindi vegna framkvæmda við setlaug á þaksvölum Garðarsbrautar 48, Húsavík. Samkvæmt gögnum málsins samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Norðurþings, á fundi sínum 13. október 2010, leyfi fyrir setlaug á þaki hússins og verður að líta svo á að það sé sú ákvörðun er sætir kæru í máli þessu. Þá verður að skilja málskot kæranda svo að þess sé krafist að framangreind ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings 10. nóvember 2014.

Tekur úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála málið nú til úrskurðar á grundvelli ákvæðis til bráðabirgða II í lögum nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála, sbr. breytingu á þeim lögum nr. 139/2014.

Málavextir: Garðarsbraut 48 er fjöleignarhús sem í eru sjö eignarhlutar, þar af er einn eignarhluti íbúðarhúsnæði og sex eignarhlutar eru skráðir sem atvinnuhúsnæði. Kærandi er eigandi þriggja eignarhluta undir iðnaðarstarfsemi á jarðhæð hússins en leyfishafi er eigandi íbúðarhúsnæðis á jarðhæð og 2. hæð. Eignarhlutar kæranda og leyfishafa mynda matshluta 1 í húsinu. Af 2. hæð í eignarhluta leyfishafa er útgengt á flatt þak hússins, en húsnæði kæranda er staðsett undir því. Ágreiningur hefur verið með kæranda og leyfishafa um heimildir leyfishafa til framkvæmda á þakinu.

Kærandi eignaðist eignarhluta sína í húsinu með þremur afsölum sem öll eru undirrituð 1. janúar 2008 og kemur fram í þeim öllum að hann hafi tekið við eigninni sama dag. Leyfishafi var seljandi allra þriggja eignarhlutanna. Leyfishafi hafði þá skömmu áður, eða hinn 7. desember 2007, undirritað nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir Garðarsbraut 48, matshluta 1, og þinglýst henni.

Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings, dags. 4. október 2010, óskaði kærandi eftir því að nefndin léti til sín taka og stöðvaði allar framkvæmdir á þaki Garðarsbrautar 48. Í bréfinu kom fram að unnið væri að uppsetningu á setlaug á þakinu án samráðs við kæranda og án leyfis sveitarstjórnar.

Erindi kæranda var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings 13. október 2010 og á sama fundi var tekin fyrir umsókn leyfishafa um byggingarleyfi fyrir setlaug á þaki umrædds húss. Samkvæmt fundargerð var erindi leyfishafa tekið fyrir á undan erindi kæranda og samþykkti nefndin umsóknina „… að því tilskildu að setlaugin sé sett niður í samræmi við ákvæði 69. gr. byggingarreglugerðar, umsækjandi sýni fram á að burðarvirki hússins beri það álag sem af setlauginni getur hlotist og frágangur lagna verði á þann veg að ekki sé líklegt til að valda nágranna óþægindum eða tjóni“. Erindi kæranda um stöðvun framkvæmda var síðan tekið fyrir og í niðurstöðu nefndarinnar er vísað til þess að í fyrri lið fundargerðarinnar hafi nefndin samþykkt leyfi fyrir setlauginni sem unnið væri að á þaki hússins. Var skipulags- og byggingarfulltrúa falið að skrifa leyfishafa bréf og fara fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar þar til leyfi sveitarstjórnar hefði fengist fyrir þeim. Fundargerð skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi sveitarstjórnar Norðurþings hinn 19. október 2010 og var kæranda tilkynnt um afgreiðslu nefndarinnar á báðum erindunum með bréfi, dags. 20. s.m.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er byggt á því að leyfishafa hafi verið óheimilt að koma fyrir setlaug á þaki Garðarsbrautar 48 án þess að samráð væri haft við hann sem meðeiganda og án þess að leyfi sveitarstjórnar lægi fyrir. Hann hafi reynt að fá byggingarfulltrúa Norðurþings til að beita sér í málinu en byggingarfulltrúinn hafi borið því við að kærandi hafi þegar veitt skjalfest samþykki fyrir þeim byggingum sem hefðu risið á þakinu sem og því sem unnið væri að, þ.e. uppsetningu á setlaug. Kærandi hafi bent á að hann hafi veitt samþykki fyrir sólstofu sem þegar hafi verið byggð en lengra hafi samþykkið ekki náð. Þá hafi engin könnun verið gerð á því hvort niðurfall það sem sett hafi verið á þakið flytji allt það vatnsmagn sem komi úr pottinum eða hvort rennslið sé þétt og temprað, en allt vatn sem lendi á þakinu fari nánast óhindrað niður í eignarhluta kæranda við núverandi aðstæður.

Málsrök Norðurþings: Í athugasemdum Norðurþings kemur fram að í þinglýstum afsölum til kæranda vegna eignarhlutanna á neðri hæð hússins að Garðarsbraut 48 segi: „Þakið yfir hinni seldu eign tilheyrir afsalsgjafa og er honum heimilað að gera þar þær framkvæmdir sem hann óskar og bæjaryfirvöld samþykkja, en þegar hefur verið samþykkt á þakinu bygging sólstofu.“ Skipulags- og byggingarnefnd hafi litið svo á að þessi texti í afsölunum gæfi leyfishafa nokkuð frjálsar hendur við afnot og framkvæmdir á sérafnotafleti ofan á þakinu. Nefndin hafi einnig horft til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 60/2002 þar sem niðurstaðan hafi virst vera sú að setlaug á svölum félli innan ramma þess svigrúms sem eigandi sérafnotaflatar hefði til notkunar á sinni eign. Setlaugin á þaki Garðarsbrautar 48 sé lítið og léttvægt mannvirki og litið hafi verið svo á að ákvæði byggingarreglugerðar um setlaugar snerust fyrst og fremst um öryggismál fremur en skipulagsmál. Þar sem eign kæranda sé iðnaðarhúsnæði sé vart um að ræða truflun vegna hávaða við notkun laugarinnar. Í skýrslu verkfræðistofu, dags. 24. maí 2011, sem leyfishafi hafi aflað, sé rökstutt að þakvirki þoli álag frá setlauginni. Fráveita frá henni hafi verið tengd inn á þakniðurfall sem eigi auðveldlega að anna losun úr henni.

Athugasemdir leyfishafa:
Leyfishafi fer fram á að niðurstaða skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings standi óhögguð. Fullnægjandi úrbætur hafi verið gerðar til að stöðva leka sem bent hafi verið á í ástandsmati í október 2010 og fyrir liggi í álitsgerð verkfræðistofu að burðarþol þaksins standist það álag sem nú sé á þakinu. Þakið sé nú notað sem einkasvalir með sólstofu og setlaug og frekari framkvæmdir séu ekki fyrirhugaðar þar. Í afsölum kæranda hafi hann samþykkt þá takmörkun á eignarrétti sínum að leyfishafi hefði eignar- og ráðstöfunarrétt á þaki eignarinnar. Í þeim komi fram að leyfishafa sé heimilt að ráðast í þær framkvæmdir sem hann óski og bæjaryfirvöld samþykki. Þessa samningsskilmála hafi kærandi samþykkt án fyrirvara með undirskrift sinni á afsölin. Þá hafi kæranda verið kunnugt um að húsnæðið væri í lélegu ástandi þegar hann keypti það en leyfishafi hafi unnið að úrbótum á fasteigninni, þar á meðal á niðurfalli af þakinu, til að gæta sameiginlegra hagsmuna eigenda. Þakið sé sérafnotaflötur/svalir leyfishafa og því beri að hafna beiðni kæranda vegna skorts á lögvörðum hagsmunum.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar um veitingu byggingarleyfis fyrir setlaug á þaki Garðarsbrautar 48. Kærandi heldur því fram í málinu að óheimilt hafi verið að koma setlauginni fyrir á þakinu án samráðs við hann. Í eignaskiptayfirlýsingu Garðarsbrautar 48, matshluta 1, kemur fram að eignarhluta leyfishafa tilheyri svalir 0203 og er þar um að ræða þaksvalirnar þar sem setlaugin er staðsett. Þá er í afsölum til kæranda vegna eignarhluta í fasteigninni tiltekið að afsalsgjafi, þ.e. leyfishafi, hafi full umráð umrædds þakflatar.

Samkvæmt 3. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru er hin kærða ákvörðun var tekin, skal sá sem óskar byggingarleyfis senda um það skriflega umsókn til hlutaðeigandi byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign er að ræða.

Um Garðarsbraut 48 gilda lög um fjöleignarhús nr. 26/1994. Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laganna, sbr. 6. gr. þeirra, telst allt ytra byrði húss, þar á meðal þak, í sameign allra eigenda fjöleignarhússins. Í 8. tl. 5. gr. sömu laga kemur hins vegar fram að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala teljist til séreignar, en húsfélag hafi ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hafi á útlit hússins og heildarmynd. Gólfflötur svalanna telst því séreign leyfishafa þótt þakið sé að öðru leyti í sameign.

Í 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Er eiganda skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.

Af gögnum málsins er ljóst að framkvæmdir við uppsetningu á setlaug á þaki hússins hófust eftir að kærandi eignaðist eignarhluta sína í húsinu. Í 27. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi og er þar gert ráð fyrir að meðeigendur samþykki breytta hagnýtingu nema sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum þeirra. Að mati úrskurðarnefndarinnar liggur ekki fyrir að hagnýting þaksvalanna undir setlaug raski ein og sér hagsmunum kæranda með þeim hætti að samþykki hans þurfi fyrir breytingunni samkvæmt nefndu lagaákvæði. Er þá litið til þess að hið umdeilda byggingarleyfi var meðal annars veitt með því skilyrði að frágangur lagna yrði á þann veg að ekki væri líklegt til að valda nágranna óþægindum eða tjóni.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið bar ekki nauðsyn til að afla samþykkis kæranda fyrir umdeildri setlaug áður en hin kærða ákvörðun var tekin. Verður kröfu hans um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Norðurþings frá 13. október 2010 um að veita leyfi fyrir setlaug á þaki Garðarsbrautar 48, Húsavík.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson