Ár 2001, miðvikudaginn 11. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 27/2001; kæra á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001, að hafna kröfu eigenda Skildinganess 51 í Reykjavík um afturköllun byggingarleyfis fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 49 við Skildinganes.
         

Í málinu er nú upp kveðinn svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. júní 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir Brynjólfur Eyvindsson hdl., f.h. Sofíu Johnson og Jóns Ólafssonar, eigenda fasteignarinnar nr. 51 við Skildinganes í Reykjavík, ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001, um að hafna kröfu kærenda um afturköllun byggingarleyfis fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 5. júní 2001.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi.  Jafnframt gera þau kröfu um að framkvæmdir, sem hafnar eru við nýbyggingu að Skildinganesi 49, verði stöðvaðar á meðan úrskurðarnefndin hafi málið til meðferðar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur og byggingarleyfishafa var, svo fljótt sem við var komið, gert viðvart um kæruna og þeim gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að í málinu.  Hafa nefndinni nú borist andmæli og málsrök greindra aðila.  Jafnframt hefur nefndin af sjálfsdáðum aflað nýrra gagna, mæliblaða og hæðarblaða fyrir lóðina nr. 49 við Skildinganes og aðliggjandi lóðir.  Er málið nú tekið til úrskurðar hvað varðar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Aðeins verður stuttlega gerð grein fyrir málavöxtum og einungis að því marki sem þurfa þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Kærendur eru eigendur að einbýlishúsi á lóðinni Skildinganesi 51, Reykjavík, en það munu þau hafa byggt á árinu 1974.  Húsið er á einni hæð, eins og áskilið var í skipulagsskilmálum sem í gildi voru á byggingartíma hússins.  Árið 1976 mun hafa komið fram vilji skipulagsyfirvalda til að breyta hæð húsa í nágrenni við fasteign kærenda.  Mótmæltu kærendur þessum áformum með bréfi til borgarverkfræðingsins í Reykjavík, dags. 22. mars 1976, og þá sérstaklega er varðaði lóðina Skildinganes 49, sem verið hefur óbyggð.  Kom ekki til þess að skipulagsskilmálum á svæðinu væri breytt í það sinn.  Breyting var hins vegar gerð á skipulagsskilmálunum í október 1990 og fól hún í sér nokkra rýmkun á heimildum til bygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu.  Mun breyting þessi hafa farið framhjá kærendum, enda ekki kynnt þeim.
    
Þegar kærendur kynntu sér fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni að Skildinganesi 49 kom í ljós að samþykkt hafði verið bygging húss á lóðinni, sem þau töldu ganga gegn lögvörðum hagsmunum sínum, auk þess sem hún færi í bága við skipulagsskilmála.  Sendu þau erindi til skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur með bréfi, dagsettu 23. apríl 2001, þar sem farið var fram á afturköllun byggingarleyfis nýbyggingar að Skildinganesi 49.  Þeirri beiðni var hafnað, að öðru leyti en því að leyfi fyrir stoðvegg utan byggingarreits var fellt úr gildi.  Vísuðu kærendur málinu þá til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 15. júní 2001, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja í fyrsta lagi á því, að þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að koma að athugasemdum vegna breytinga á byggingarskilmálum, sem samþykktar voru af skipulagsnefnd Reykjavíkur í október 1990 og vörðuðu húsbyggingar í hverfi þeirra.  Byggingaryfirvöldum hafi mátt vera ljóst, vegna fyrri bréfaskipta og afskipta kærenda af hæð húsbygginga í hverfinu, að þetta atriði skipti þau miklu máli.  Í skipulagsreglugerð, er í gildi hafi verið á árinu 1990, komi fram að við deiliskipulagningu íbúðarhverfa skuli þess jafnan gætt að íbúðir geti notið sem best sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar, eftir því sem kostur sé og aðstæður leyfi.  Samhljóða ákvæði sé í núgildandi skipulagsreglugerð.  Í ljósi þessara ákvæða megi ljóst vera, með tilliti til grenndarsjónarmiða, að leita hefði átt eftir áliti kærenda vegna hæðar fyrirhugaðrar byggingar á lóðinni nr. 49.

Þá telja kærendur að fyrirhuguð bygging verði að teljast tveggja hæða, sem sé andstætt skipulagsskilmálum svæðisins, og því ólögmæt.  Með veitingu byggingarleyfis fyrir slíkri byggingu séu byggingaryfirvöld ekki aðeins að brjóta á rétti kærenda heldur einnig að fara út fyrir samþykkta byggingarskilmála.  Samkvæmt skipulagsskilmálunum frá október 1990 sé heimilt að stalla hús á allt að helmingi grunnflatar.  Efri hæð fyrirhugaðrar byggingar fari langt fram yfir þau mörk eins og arkitektateikningar beri með sér.  Að mati kærenda skipti engu máli í þessu sambandi þótt gat sé í plötu milli hæða.

Um kröfu sína um stöðvun framkvæmda vísa kærendur til ríkra hagsmuna sinna af því að umrædd bygging verði ekki reist.  Telja kærendur og að hagsmuna byggingarleyfishafa hljóti einnig að vera best gætt verði framkvæmdir stöðvaðar.  Hann leggi þá ekki í óþarfan byggingarkostnað verði fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Í greinargerð Borgarskipulags Reykjavíkur, f.h. skipulags- og byggingarnefndar, dags. 4. júlí 2001, er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda og um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað og ákvörðunin látin standa óröskuð.

Rétt sé hjá kærendum að þegar skilmálunum hafi verið breytt árið 1990 hafi þeim ekki verið kynnt sú ákvörðun.  Breytingin hafi verið gerð skv. 19. gr. þágildandi skipulagslaga, nr. 19/1964.  Samkvæmt tilvitnuðu ákvæði hafi hvorki verið skylt að grenndarkynna né auglýsa til kynningar breytingar á skipulagi sem gerðar hafi verið á grundvelli þess.  Breytingin hafi verið staðfest af skipulagsstjórn ríkisins þann 24. október 1990 og hafi breyttir skilmálar öðlast gildi með auglýsingu félagsmálaráðuneytis í B-deild Stjórnartíðinda nr. 480/1990.  Skilmálarnir séu því ótvírætt í gildi og hafi verið í rúm 10 ár.  Tilvísun kærenda til greinar 4.3.2. í þágildandi skipulagsreglugerð breyti engu þar um enda hafi borgaryfirvöld og skipulagsstjórn ríkisins metið það svo á þeim tíma að breytingin uppfyllti framangreint ákvæði.

Umrætt byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi skilmála svæðisins, m.a. hvað varði hæð og fjölda hæða, sbr. 3. og 5. gr. þeirra.  Því hafi hvorki þurft að fara fram grenndarkynning á grundvelli 2. mgr. 26. gr. né 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þegar umsókn um byggingarleyfið kom fram.  Það eina sem ekki hafi samræmst gildandi deiliskipulagi, skv. samþykktum byggingarnefndarteikningum, hafi verið að steyptur veggur hafi náð út fyrir byggingarreit suðaustan hússins.  Með hinni kærðu ákvörðun hafi byggingarleyfið verið afturkallað að því er vegginn varðaði, en ólögmætt hafi verið talið að afturkalla leyfið í heild vegna hans, sbr. meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Í ljósi framangreinds hafi verið talið að skilyrði 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um afturköllun væru ekki fyrir hendi, enda væri ákvörðunin um veitingu byggingarleyfisins ekki ógildanleg.

Í ljósi framangreinds og framlagðra gagna sé ljóst að byggingarleyfið samræmist gildandi deiliskipulagi og að málsmeðferð hafi verið í samræmi við ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Því séu áréttaðar kröfur Reykjavíkurborgar um að hafnað verði kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda og ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar og hún látin standa óröskuð.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafa var, svo fljótt sem unnt var, tilkynnt um framkomna kæru í máli þessu og honum gefinn kostur að neyta andmælaréttar í málinu.  Hefur hann fylgst með framvindu málsins og m.a. kynnt sér greinargerð byggingaryfirvalda í málinu.  Vísar hann til þeirra málsraka sem þar komi fram og til þess að framkvæmdir á lóð hans eigi sér stoð í formlega gildu byggingarleyfi.

Frekari andsvör Borgarskipulags Reykjavíkur:  Eins og að framan er rakið aflaði úrskurðarnefndin af sjálfsdáðum gagna um hæðarafsetningu aðalgólfplötu húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes en til þessara gagna er vísað í skipulagsskilmálum.  Koma upplýsingar um hæðarafsetningu fram á hæðarblaði sem fengið var frá embætti gatnamálstjóra.  Þar sem ekki var að sjá að fjallað hefði verið sérstaklega um hæðarafsetningu nýbyggingar við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis var byggingaryfirvöldum og byggingarleyfishafa gefinn kostur á að tjá sig um þessi gögn.  Með bréfi, dags. 10. júlí 2001, sem barst nefndinni að morgni 11. júlí, eru sett fram sjónarmið Borgarskipulags Reykjavíkur um þau álitaefni er varða hæðarafsetningu aðalplötu á lóðinni.  Er þar komist að þeirri niðurstöðu að hæðarafsetning aðalgólfplötu og lægra gólfs hússins samræmist skipulagsskilmálum enda sé sá hluti gólfplötu sem næstur sé götu í áskilinni hæð aðalgólfplötu, en með því sé náð því meginmarkmiði skipulagsskilmálanna að stýra afstöðu hússins gagnvart götunni.

Niðurstaða:  Af hálfu kærenda er annars vegar á því byggt að þau verði að teljast óbundin af þeim breyttu skipulagsskilmálum, sem settir voru um óbyggðar lóðir í nágrenni þeirra í október 1990.  Skilmálar þessir hlutu meðferð skv. 3. mgr. 19. gr. þágildandi skipulagslaga nr. 19/1964 og hefur því verið litið svo á að um minniháttar breytingu á skilmálunum væri að ræða.  Um þær málsástæður kærenda, er lúta að gildi umræddra skilmála, verður hins vegar ekki fjallað nú í kærumáli á stjórnsýslustigi þar sem kærufrestur vegna ákvörðunar um hina breyttu skilmála er löngu liðinn.  Verður því lagt til grundvallar að umræddir skipulagsskilmálar frá október 1990 séu í gildi og eigi við í málinu.

Kærendur byggja hins vegar einnig á því að byggingarleyfi það sem um er deilt, sé andstætt skipulagsskilmálunum frá 1990, eigi þeir á annað borð við í málinu.  Verða þessar málsástæður teknar til meðferðar, en telja verður að kærendur hafi rofið kærufest með því að leita eftir að fá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um veitingu hins umdeilda byggingarleyfis tekna upp að nýju, enda kom endurupptökubeiðni þeirra til efnislegrar meðferðar.

Þegar byggingarnefndarteikningar að hinni umdeildu nýbyggingu eru bornar saman við gildandi skipulagsskilmála verður ekki annað séð en að við hönnun byggingarinnar hafi verið vikið frá skilmálunum í veigamiklum atriðum.  Mestur hluti gólfflatar hússins er í lágmarkshæð, sem ekki virðist samræmast skilmálum um hæð aðalgólfplötu.  Stöllun tekur til mun meira en helmings grunnflatar og er húsið meira en að hálfu leyti á tveimur hæðum.  Verður ekki annað ráðið en að í þessum efnum hafi verið vikið verulega frá skipulagsskilmálum.  Eins og málið liggur nú fyrir virðist hið umdeilda byggingarleyfi því ekki fullnægja lagaskilyrðum, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og verður því fallist á kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.

Nokkur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar þessa, umfram það sem úrskurðarnefndin hefði kosið.  Stafar drátturinn af töfum við gagnaöflun og  öðrum ófyrirséðum atvikum.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við bygginu húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík, samkvæmt byggingarleyfi samþykktu af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 3. apríl 2001, eru stöðvaðar meðan kærumál um lögmæti leyfisins er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Ár 2001, miðvikudaginn 27. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2000; kæra eigenda á ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 18. maí 2000 um að samþykkja tillögu að breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 um þróunaráætlun miðborgar.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. júlí 2000, sem barst nefndinni sama dag, kærir Reimar Pétursson hdl., f.h. rekstraraðila veitinga- og skemmtistaðarins L A café, Laugavegi 45a, Reykjavík, ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 18. maí 2000 um breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996 – 2016 um þróunaráætlun miðborgar.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af umhverfisráðherra hinn 6. júlí 2000.  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði úrskurðuð ógild.  Þá krefst hann hæfilegs kærumálskostnaðar sér til handa.

Eftir framlagningu kæru í máli þessu var umboðsmanni kæranda bent á að nefndin hefði með úrskurði í máli nr. 43/1998 komist að þeirri niðurstöðu að hana brysti vald til þess að skera úr ágreiningi um aðalskipulag eða breytingu á aðalskipulagi, sem hlotið hefði staðfestingu ráðherra.  Sömu málalok hefðu orðið í málum nr. 31 og 32/1999, þar sem aðstæður hefðu verið sambærilegar, og hygðist úrskurðarnefndin því vísa máli þessu frá í samræmi við fyrri úrskurði.  Hins vegar lá fyrir að kvartað hafði verið til Umboðsmanns Alþingis vegna frávísunarúrskurðar nefndarinnar í máli nr. 32/1999 og að kvörtunin hafði verið tekin til efnislegrar meðferðar.  Var ákveðið, í ljósi þessara aðstæðna og í samráði við umboðsmann kæranda, að fresta meðferð málsins þar til álit Umboðsmanns Alþingis í nefndu kvörtunarmáli lægi fyrir. 

Með áliti hinn 29. maí 2001 lauk Umboðmaður Alþingis athugun sinni í framangreindu kvörtunarmáli.  Var það niðurstaða hans að ekki væri ástæða til athugasemda við þá frávísun úrskurðarnefndarinnar sem kvörtunin beindist að.  Þar sem umrætt álit Umboðsmanns Alþingis liggur nú fyrir er málið tekið til úrskurðar.

Málsatvik:  Málsatvik eru í stuttu máli þau að hinn 29. nóvember 1999 var auglýst í Lögbirtingablaðinu tillaga að breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur, þróunaráætlun miðborgar.  Var tillagan til meðferðar næstu vikur og mánuði og virðast nokkrir hnökrar hafa orðið á meðferð málsins sem m.a. leiddu til þess að borgarstjórn afturkallaði samþykkt sína á breytingartillögunni og tók málið upp að nýju.  Endanlegri meðferð málsins hjá borgaryfirvöldum lauk með samþykkt borgarstjórnar hinn 18. maí 2000.  Var samþykkt þessi staðfest af umhverfisráðherra hinn 6. júlí 2000, að undangenginni afgreiðslu Skipulagsstofnunar. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að slíkir annmarkar hafi verið á málsmeðferð borgaryfirvalda við afgreiðslu skipulagstillögu þeirrar sem um er deilt í málinu að varði ógildingu.  Hafi bæði gerð og undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar verið stórlega áfátt.  Þá heldur kærandi því fram að efnislega sé með hinni kærðu skipulagsbreytingu brotið gegn rétti sínum.  Vísar kærandi m.a. til ákvæða stjórnarskrárinnar um lögvernd eignarréttinda og sjónarmiða um staðfestu í skipulagsmálum, sem ráða megi af ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Einnig feli þær takmarkanir, sem breytingin hafi í för með sér, í sér ólögmæta skerðingu á atvinnuréttindum kæranda. 

Kærandi hefur fært frekari rök fyrir kærunni.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir kæranda til athugunar við meðferð málsins.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu borgaryfirvalda hefur verið vísað til fyrri frávísana sambærilegra mála.  Er á því byggt að úrskurðarnefndin verði að gæta samræmis í úrlausnum sínum og hljóti því að vísa málinu frá.  Áskilnaður er hins vegar gerður um framlagningu greinargerðar, verði það niðurstaða nefndarinnar að taka málið til efnislegrar meðferðar.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið hefur úrskurðarnefndin talið sig bresta vald til að fjalla efnislega um skipulagsákvarðanir sveitarstjórna sem sætt hafa staðfestingu ráðherra.  Rök nefndarinnar fyrir þeirri niðurstöðu hafa áður komið fram, m.a. í úrskurði nefndarinnar í máli nr. 43/1998, en þar segir m.a:  „Með setningu nýrra laga um skipulags- og byggingarmál nr. 73/1997, sem tóku gildi hinn 1. janúar 1998, var tekið upp það nýmæli að fela sérstakri úrskurðarnefnd að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál, en úrskurðarvald í þeim málum var fyrir þann tíma í höndum umhverfisráðherra.  Ekki er í lögunum gerð með skýrum hætti grein fyrir því hvaða ágreiningsmál falla undir valdsvið úrskurðarnefndarinnar en af 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 má ráða, að meginviðfangsefni hennar séu að leysa úr álitaefnum sem eiga rætur að rekja til ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna um byggingar- eða skipulagsmál.  Þá er það á valdsviði nefndarinnar að skera úr um ágreining um það hvort framkvæmdir séu háðar ákvæðum laganna um framkvæmdaleyfi sbr. 2. mgr. 27. gr. nefndra laga, hvort mannvirki sé háð byggingarleyfi skv. 36. gr. laganna, svo og um  ágreining um niðurstöðu Skipulagsstofnunar um erindi er varðar undanþágur skv. 3. tl. ákvæða til bráðabirgða með lögunum.  Loks er það á valdsviði nefndarinnar að skera úr um ágreining vegna álagningar og innheimtu skipulagsgjalds skv. 7. gr. reglugerðar nr. 737/1997.  Hvergi er hins vegar að því vikið í lögunum að nefndin hafi það hlutverk að endurskoða ákvarðanir ráðherra um staðfestingu  aðalskipulags eða breytinga á því.

Þegar sérstakri kærunefnd hefur verið komið á fót í tilteknum málflokki, eins og hér um ræðir, verður að líta svo á að ráðherra og kærunefndin séu hliðsett stjórnvöld á æðra stjórnsýslustigi með lögbundinni verkaskiptingu.  Leiki vafi á um valdmörk milli ráðherra og kærunefndar verður að telja valdið í höndum ráðherra, enda er það meginregla að ráðherra fari með yfirstjórn stjórnsýslunnar nema hún sé að lögum undanskilin forræði hans.

Í 19. grein laga nr. 73/1997 segir að aðalskipulag, eða breyting á því, sé háð staðfestingu ráðherra og taki gildi þegar staðfestingin hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Af þessu leiðir að það er á valdsviði ráðherra að taka stjórnvaldsákvörðun um staðfestingu aðalskipulags, eða breytingar á því, en í þeirri ákvörðun felst að ráðherra tekur afstöðu til lögmætis aðalskipulagsins eða breytingarinnar, bæði hvað varðar form og efni. 

Ákvörðun ráðherra um staðfestingu aðalskipulags eða breytingu á því er lokaákvörðun æðra stjórnvalds og verður hún, að mati úrskurðarnefndar, einungis borin undir dómstóla en ekki skotið til hliðsetts stjórnvalds.  Því brestur úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála vald til þess að taka þessar ákvarðanir ráðherra til endurskoðunar.“

Af framangreindri niðurstöðu leiðir, að kæruheimild er, að mati úrskurðarnefndarinnar, ekki fyrir hendi þegar um er að ræða ákvarðanir, sem sæta staðfestingu ráðherra. Liggur nú fyrir álit Umboðsmanns Alþingis um þá ákvörðun nefndarinnar að vísa málum frá við þessar aðstæður og gerir hann ekki athugasemdir við þá niðurstöðu.  Eru því ekki efni til að víkja frá fyrri afstöðu nefndarinnar.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því vísað frá úrskurðarnefndinni.  Lagaheimild skortir til þess að ákvarða málskostnað í kærumálum fyrir úrskurðarnefndinni og verður kröfu kæranda um kærumálskostnað því einnig vísað frá.

Úrskurðarorð:

Kröfum kæranda um ógildingu ákvörðunar borgarstjórnar Reykjavíkur frá 18. maí 2000 um breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996 – 2016, þróunaráætlun miðborgar, sem staðfest var af umhverfisráðherra hinn 6. júlí 2000, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kröfu kæranda um kærumálskostnað er einnig vísað frá.

Ár 2001, fimmtudaginn 21. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 50/2000; kæra K, Kverná, Grundarfirði, á ákvörðunum byggingarnefndar Eyrarsveitar frá 16. og 23. maí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir nýbyggingum á lóðum nr. 13c og 12b í nýju iðnaðarhverfi í Eyrarsveit.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. ágúst 2000, sem barst nefndinni hinn 25. sama mánaðar, kærir K, Kverná, Grundarfirði ákvarðanir byggingarnefndar Eyrarsveitar frá 16. og 23. maí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir nýbyggingum á lóðum nr. 13c og 12b í nýju iðnaðarhverfi í Eyrarsveit.  Hinar kærðu ákvarðanir voru staðfestar af sveitarstjórn Eyrarsveitar hinn 18. og 25. maí 2000.  Krafðist kærandi þess að hinar kærðu ákvarðanir yrðu felldar úr gildi og að framkvæmdir við byggingar á umræddum lóðum yrðu stöðvaðar.  Nokkru eftir að kæran barst úrskurðarnefndinni féll kærandi frá kröfu sinni um stöðvun framkvæmda með tilliti til byggingarstigs og gerðar bygginga á umræddum lóðum. 

Málavextir:  Kærandi er eigandi eignarhluta í jörðinni Kverná í Grundarfirði í Eyrarsveit.  Markast land jarðarinnar að vestanverðu af ánni Kverná en nokkru vestan hennar er  þéttbýlið og höfnin í Grundarfirði.  Hefur kærandi á undanförnum árum rekið ferðaþjónustu á jörðinni. 

Snemma á árinu 1999 auglýsti sveitarstjórn Eyrarsveitar tillögur að breytingu á aðalskipulagi Grundarfjarðar og að deiliskipulagi iðnaðarsvæðis skammt vestan Kvernár.  Kom kærandi á framfæri athugasemdum við tillögur þessar.  Tók sveitarstjórn afstöðu til athugasemda þessara og munu skipulagstillögurnar síðan hafa verið afgreiddar með venjubundnum hætti.  Tók hið breytta skipulag gildi um mitt ár 1999 án eftirmála af hálfu kæranda eða annarra.

Leyfi fyrir byggingum á lóðum nr. 13c og 12b á hinu nýja iðnaðarsvæði voru veitt í maímánuði árið 2000.  Hófust framkvæmdir fljótlega eftir útgáfu byggingarleyfanna og fóru botnúttektir fram í byrjun júní 2000.  Þegar burðarvirki húsanna, sem eru stálgrindahús, höfðu verið reist, taldi kærandi ástæðu til að ætla að byggingarnar samræmdust ekki skipulagsskilmálum, m.a. um byggingarreiti, fjarlægð frá lóðarmörkum og hæð bygginga.  Vísaði hann málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 23. ágúst 2000, eins og að framan greinir.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 11. maí 2001, áréttar kærandi fyrra erindi en gerir jafnframt kröfu til þess að sveitarstjórn Eyrarsveitar verði gert að færa jarðvegsmanir við Kverná nær byggingarsvæðinu.  Þá kvartar kærandi yfir því að girðing á vesturbakka Kvernár torveldi umferð gangandi manna um svæðið.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er því haldið fram að byggingar á umræddum lóðum samræmist ekki skilmálum deiliskipulags um byggingarreiti, fjarlægð frá lóðamörkum og hæð bygginga.  Þá skorti á að fimmtíu metra helgunarreitur, sem vernda hafi átt umhverfi Kvernár, sé fullgildur.  Í mörgum tilvikum þurfi að aka inn á helgunarreitinn til þess að komast inn í húsin auk þess sem hann sé notaður sem athafnasvæði.  Loks sé umgengni um lóðirnar verulega ábótavant.

Málsrök sveitarstjórnar:  Af hálfu sveitarstjórnar Eyrarsveitar er þess krafist að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála vísi frá eða hafni kröfu kæranda um að umrædd byggingarleyfi verði felld úr gildi.  Eru helstu röksemdir sveitarstjórnar eftirfarandi:

Sveitarstjórnin bendir á að kæran sé afar óljós.  Annars vegar séu efnisatriði kæru ekki skýr.  Þau séu sett fram með þeim hætti að fullyrt sé að bygging á umræddu svæði sé ,,ekki innan byggingarreits” og ekki í samræmi við ákvæði í greinargerð deiliskipulags ,,t.d. hvað varðar hæð byggingar og fjarlægð frá lóðarmörkum”.  Ekki sé að finna nánari tilgreiningu eða rökstuðning, heldur einungis vísað í meðfylgjandi gögn.  Hins vegar sé að finna misvísanir í kærubréfinu sjálfu, t.d. sé þar talað um byggingu í eintölu þó kærð sé útgáfa tveggja byggingarleyfa.  

Hvað varði málsástæður kæranda um gerð skipulags á umræddu svæði, ,,ítrekaðar athugasemdir” hans og að ekkert tillit hafi verið tekið til þeirra, þá verði að líta svo á að hér séu ekki til umfjöllunar atriði sem snerti gerð og samþykki skipulagsins sjálfs, enda sé það annað mál, sem þegar hafi verið leitt til lykta.  Það sé skilningur sveitarstjórnar, að í máli þessu sé fjallað um kæru kæranda til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála skv. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en ekki kröfu [eða ,,kæru”] skv. 33. gr. sömu laga, sem beint sé til sveitarstjórnar.

Hvað varði byggingarleyfin sé litið er svo á að efnisatriði kæru séu þrjú.

Í fyrsta lagi sé því haldð fram að ekki sé byggt innan byggingarreits. Þessu sé því til að svara að skipulagið geri ráð fyrir að lóðir merktar  ,,c” séu stækkanlegar þannig að við þær megi bæta einingum/metrabilum.  Þessi heimild hafi verið nýtt varðandi lóð 13c og hún stækkuð til norðurs og byggingarreitur stækkaður í samræmi við stækkun lóðarinnar.  Á lóð 12b, sem sé svokölluð metralóð, hafi verið sótt um lóð sem numið hafi 11 einingum eða 55 metrum og byggingarreitur ákvarðaður í samræmi við stærð lóðar eins og gert sé ráð fyrir í skipulagi.  Byggingarreitir beggja lóðanna séu því í samræmi við skipulag.

Í öðru lagi telji kærandi að fjarlægð frá lóðarmörkum sé ekki í samræmi við skipulag.  Rétt sé að á teikningu arkitekts vegna byggingar á lóð 13c (afstöðumynd) sé gert ráð fyrir að syðri mörkum lóðarinnar verði breytt.  Það sé hins vegar rangt og þurfi að lagfæra teikningu.  Augljóst sé, að þessu athuguðu, að fjarlægðir frá lóðarmörkum séu í samræmi við samþykkt skipulag.  Hið sama gildi um byggingu á lóð 12b.

Loks telji kærandi að hæð bygginga sé ekki í samræmi við skipulagsskilmála.  Um hæð bygginga og hæðarlegu botnplötu á lóðum sé vísað í skýringarmynd II – landmótun um hæðarlegu lands og skýringarmynd IV – snið í skýringarmynd II.  Þetta séu þau gögn sem gildi um hæðarlegu svæðisins.  Hæðarlega bygginganna sé þó nokkuð undir þeim hámarkshæðum sem fyrrgreindar myndir sýni. Bygging á lóð 13c sé undir þeim mörkum um vegghæð bygginga sem áskilið sé í skipulagi.  Varðandi byggingu 12b, þá sé hún 1,2 m neðar en hin byggingin og hafi verið leyft að vegghæð yrði 70 cm hærri, enda sé um lágmarksþakhalla að ræða eða 15°, þannig að mænishæð sé í lágmarki.  Hæð bygginga yfir mönum verði því í samræmi við deiliskipulagsskilmála.

Af hálfu sveitarstjórnar er á það bent að nokkrar efasemdir vakni varðandi kærufrest í ljósi þess að framkvæmdir á lóðunum hafi verið hafnar í byrjun júnímánaðar 2000 og þann 27. júlí hafi grind seinna hússins verið risin.  Hefði kæranda átt að vera kunnugt um framkvæmdir á umræddum lóðum allt frá því þær hófust, en hann riti bréf sitt fyrst þann 23. ágúst 2000. 

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar í málinu segir m.a:  „Samkvæmt gildandi deiliskipulagi iðnaðar- og athafnasvæðis sunnan þjóðvegar 57, vestan Kvernár, sem samþykkt var í hreppsnefnd Eyrarsveitar þann 1. júlí 1999 er tekið sérstaklega fram að byggingarreitir skuli vera fjær Kverná en 50 metra. Ekki sést af gögnum málsins hversu nálægt ánni byggingar eru á lóðunum nr. 12-b og 13-c en af samanburði afstöðumyndar og deiliskipulags virðist fjarlægð í samræmi við deiliskipulag. Ekki verður heldur með vissu ráðið af gögnum hver hæð bygginga er en vegghæð virðist þó vera rúmir 5 m og þakhalli 15º.

Samkvæmt gildandi deiliskipulagi er gert ráð fyrir að vegghæð bygginga á svæðinu
skuli vera 3,3-4,95 m.  Þakform sé frjálst en lágmarks þakhalli skuli vera 15º, enda sé 136. gr. byggingarreglugerðar fylgt.

Í gögnum málsins er að finna byggingarleyfi og byggingarvottorð vegna bygginga á lóðunum nt. 12b og 13c á iðnaðarsvæðinu við Kverná.  Fram kemur að byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á lóðinni nr. 13c var veitt 18. maí 2000. Samkvæmt byggingarvottorði var botnúttekt gerð 5. júní 2000, úttekt gerð á undirstöðum þann 20. og á burðargrind þann 27. sama mánaðar. Einnig kemur fram að byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á lóðinni nr. 12b var útgefið þann 25. maí 2000. Samkvæmt byggingarvottorði var botnúttekt gerð 7. júní 2000, úttekt á undirstöðum þann 14. júní og burðargrind tekin út 1. ágúst 2000. Skipulagsstofnun telur að kæranda hljóti að hafa verið orðið kunnugt um framkvæmdir á lóðinni nr. 13c eigi síðar en 20. júní 2000 og á lóðinni nr. 12b eigi síðar en 14. júní 2000, þegar undirstöður voru teknar út. Kæra, dags. 23. ágúst 2000 hljóti í báðum tilvikum að teljast of seint fram komin, sbr. ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br., þar sem kærufrestur er aðeins einn mánuður frá því að viðkomandi verður kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar. Því beri að vísa kærunni frá úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.“

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér, ásamt framkvæmdastjóra, aðstæður á vettvangi hinn 14. maí 2001.  Viðstaddir voru kærandinn, K, en af hálfu Eyrarsveitar mættu byggingarfulltrúi, formaður byggingarnefndar svo og höfundur skipulagstillögu svæðisins.  Viðstaddir veittu nefndarmönnum upplýsingar er málið varða og gerðu grein fyrir helstu sjónarmiðum sínum í málinu.  Gengið var um byggingarsvæðið en jafnframt fóru nefndarmenn ásamt kæranda að sumarhúsum hans í landi Kvernár og skoðuðu hvernig hinar umdeildu nýbyggingar horfa við þaðan séð.

Niðurstaða:   Eins og að framan greinir telur sveitarstjórn Eyrarsveitar að áhöld séu um það í málinu hvort kæran hafi borist fram innan kærufrests.  Sömu sjónarmið koma fram í umsögn Skipulagsstofnunar í málinu.  Kemur fyrst til skoðunar hvort fallast eigi á frávísunarkröfu sveitarstjórnar. 

Eins og atvikum er hér háttað mátti kærandi vænta þess að byggingarframkvæmdir hæfust á svæði því sem deiliskipulagt hafði verið sem iðnaðarsvæði.  Byrjun framkvæmda á svæðinu gaf því ekki tilefni til athugasemda af hálfu kæranda, enda mátti hann treysta því að byggt yrði í samræmi við það skipulag, sem áður hafði verið til umfjöllunar og hann hafði kynnt sér.  Kærandi byggir í málinu m.a. á því að hæð hinna umdeildu húsa sé meiri en skipulag svæðisins gefi tilefni til.  Verður að fallast á það með kæranda að honum hafi ekki mátt vera ljóst hver hæð húsanna yrði fyrr en burðargrindur þeirra höfðu verið reistar, en um er að ræða stálvirki, sem reist eru á tiltölulega skömmum tíma.  Fyrir liggur að burðarvirki hússins á lóð 13c var tekið út hinn 27. júní 2000.  Rétt þykir að miða upphaf kærufrests vegna þeirrar byggingar við það tímamark og var kærufrestur, sem er einn mánuður skv. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997, því liðinn að því er varðar byggingarleyfi þess húss þegar kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 25. ágúst 2000.  Verður máli kæranda því vísað frá að því er varðar byggingarleyfi fyrir húsinu á lóð 13c.  Hins vegar verður að fallast á að kæran hafi borist innan lögboðins frests að því er varðar byggingarleyfi hússins á lóðinni nr. 12b, en burðarvirki þess var tekið út hinn 1. ágúst 2000.  Gaf bygging þess húss auk þess frekar tilefni til aðgerða af hálfu kæranda, enda virðist við byggingu þess hafa verið vikið lítillega frá skipulagsskilmálum.  Verður krafa kæranda um ógildingu byggingarleyfis fyrir húsinu á lóð 12b því tekin til efnislegrar meðferðar.

Ráðið verður af málsgögnum að vikið hefur verið frá skipulagsskilmálum um hámarks vegghæð við hönnun hússins á lóð 12b og er vegghæð um 70 cm meiri en mesta leyfilega vegghæð samkvæmt skipulagsskilmálum.  Á móti kemur að dregið hefur verið úr þakhalla hússins og virðist hann raunar nokkru minni en lágmarksþakhalli samkvæmt skilmálum. Mænishæð hússins verður af þessu sökum ekki meiri en verið hefði ef byggt hefði verið eftir skilmálum en þakhalli hafður meiri.  Þótt átelja verði að vikið sé með framansögðum hætti frá skipulagsskilmálum þykir það eitt ekki eiga að leiða til ógildingar byggingarleyfisins, enda eru umrædd frávik ekki að ráði íþyngjandi fyrir kæranda eða aðra nágranna.

Í skipulagsskilmálum áðurnefnds iðnaðarsvæðis er gerð all ítarleg grein fyrir þeirri landmótun, sem fyrirhuguð er á svæðinu.  Segir þar m.a. að áformað sé að lækka svæðið til suðvesturs og að það efni sem við það falli til verði notað í manir austan svæðisins og sunnan austurhluta þess.  Hvergi er hins vegar að því vikið í greinargerð um landmótun að fyrirhugað sé að hækka austurhluta svæðisins.

Við skoðun á vettvangi kom í ljós að lóðir hinna umdeildu húsa eru nokkru hærri en flati sá sem fyrir var á þeim hluta svæðisins.  Þá eru gólfplötur húsanna einnig nokkru hærri en yfirborð lóðanna eins og það er nú og gefur það til kynna að yfirborð þeirra verði hækkað enn frekar.  Verður að fallast á það með kæranda að heildarhæð hússins á lóðinni nr. 12b og sjónræn áhrif þess séu meiri en búast mátti við miðað við greinargerð um landmótun og skilmála deiliskipulagsins um hámark vegghæðar og líklegan þakhalla.  Verður að átelja þá ónákvæmni sem gætir í skipulagsskilmálum um hæðarlegu lands, en ekki verður ráðið af fyrirliggjandi gögnum hver eigi að vera hæðarkóti á lóðum eða gólfplötum.  Var þó rík ástæða til að gera grein fyrir þessum þáttum í skipulagsgögnum, sbr. kafla 5.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Af hálfu sveitarstjórnar hefur verið vísað til fylgiskjals nr. IV með deiliskipulagstillögu fyrir umrætt svæði, en fylgiskjal þetta er sagt vera snið í skýringarmynd II.  Þá er í málsgögnum getið fylgiskjala nr. III og IV með tillögunni.  Þrátt fyrir ítrekaðar óskir nefndarinnar um að fá þessi gögn hafa þau ekki borist og munu ekki hafa verið meðal þeirra gagna sem sveitarstjórn Eyrarhrepps hefur nú tiltæk um skipulag svæðisins.  Gögn þessi eru ekki heldur meðal þeirra gagna, sem Skipulagsstofnun fékk til meðferðar við afgreiðslu skipulagstillögunnar.  Er því ekki að treysta að þau hafi verði meðal þeirra gagna, sem til sýnis voru við kynningu skipulagstillögunnar og verður sveitarstjórn að bera hallann af því að þessi gögn hafa ekki komið fram.

Fallist er á að grenndarhagsmunir kæranda hafi verið skertir nokkuð umfram það sem hann mátti vænta.  Hins vegar þykir ekki alveg næg ástæða til þess að fallast á kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfs fyrir húsinu á lóð 12b á umræddu iðnaðarsvæði, þegar litið er til hagsmuna byggingarleyfishafa og þess að húsið var nær fullbyggt þegar kæra í máli þessu kom fram.  Úrskurðarnefndin væntir þess hins vegar að áður en til frekari framkvæmda kemur á svæðinu, verði bætt úr þeim ágöllum sem á skipulagsskilmálunum eru og að framan hefur verið lýst.  Þá er þess og vænst að við frekari útgáfu byggingarleyfa á svæðinu verði gætt  ákvæðis 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Það fellur utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar að fjalla um ágreining um manir og girðingu, sem vikið er að í bréfi kæranda, dags. 11. maí 2001, enda liggur ekki fyrir nein kæranleg ákvörðun sveitarstjórnar um gerð þeirra mannvirkja.  Verður kröfu kæranda um afskipti úrskurðarnefndarinnar af gerð þeirra því vísað frá.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun í málinu.

Úrskurðarorð:

Kröfum kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar Eyrarsveitar frá 16. maí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir iðnaðarhúsi á lóð nr. 13c á skipulögðu iðnaðarsvæði vestan Kvernár í Grundarfirði er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Jafnframt er vísað frá kröfum kæranda er lúta að gerð mana og girðingar vestan Kvernár.  Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar Eyrarsveitar frá 23. maí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir iðnaðarhúsi á lóð 12b á áðurnefndu iðnaðarsvæði.

Ár 2001, miðvikudaginn 13. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 26/2001; kæra H ehf. og BGG ehf. á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. maí 2001 um að veita Sæsmíð ehf. leyfi til að endurbyggja útbyggingu á suðurhlið 2. hæðar hússins nr. 8 við Grandagarð í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. júní  2001, sem barst nefndinni hinn 7. sama mánaðar, kærir Jóhannes Sigurðsson hrl., f.h. H ehf. og BGG ehf. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. maí 2001 um að veita Sæsmíð ehf. leyfi til að endurbyggja útbyggingu á suðurhlið 2. hæðar hússins nr. 8 við Grandagarð í Reykjavík.

Hin kærða ákvörðun var tekin með stoð í samþykkt um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 661/2000.  Var bókun um hana lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. maí 2001 og samþykkt í borgarstjórn hinn 7. júní 2001.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar þar til endanlegur úrskurður gangi í kærumálinu.  Af hálfu Sæsmíðar ehf. er þess aðallega krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að synjað verði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Málið er nú tekið til úrlausnar um framkomna frávísunarkröfu og eftir atvikum einnig um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  

Málsatvik:  Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúans í Reykjavík var útbygging á suðurhlið hússins nr. 8 við Grandagarð fyrst samþykkt á fundi byggingarnefndar þann 28. júní 1979.  Samkvæmt samþykktum uppdráttum átti útbyggingin að vera út frá fyrstu og annarri hæð hússins, um 14,20 metrar að lengd og 2,80 metra djúp.  Neðri hluti útbyggingarinnar var aldrei byggður.  Efri hluti hennar var hins vegar byggður, en með lítið eitt breyttum málsetningum, örlítið lengri, en jafnframt grynnri en gert var ráð fyrir á teikningum.  Reyndarteikningar af útbyggingunni þannig breyttri voru samþykktar á fundi byggingarfulltrúa þann 13. apríl 1999.  Umsækjandi var fyrirtækið Hamra ehf., sem þá var eitt eigandi að öllu húsinu.  Útbyggingin skemmdist síðan verulega í bruna í janúar 2001.  Eftir stóðu þó steypt plata og togbönd og stoðir úr stáli. 

Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 13. febrúar sl., til Sæsmíðar ehf., kemur fram að kanna verði hvort tjón hafi orðið á burðarvirkjum byggingarinnar í framangreindum eldsvoða.  Sérstaklega skuli huga að útbyggingu 2. hæðar til suðurs og skila um það skýrslu til embættis byggingarfulltrúa.  Í niðurlagi bréfsins segir að allar framkvæmdir við innréttingu á húsinu séu óheimilar fyrr en uppfyllt hafi verið ákvæði greina 11, 12 og 13 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Þegar ekkert svar hafði borist vegna þessa bréfs, né heldur verið sótt um leyfi til endursmíði útbyggingarinnar, þrátt fyrir að framkvæmdir væru að hefjast, sendi byggingarfulltrúi eiganda fyrirskipun um stöðvun framkvæmda, dags. 11. maí 2001.

Í framhaldi þessa sótti eigandi um leyfi til að endurbyggja útbygginguna.  Með erindinu fylgdi álit verkfræðistofunnar Víðsjár, dags. 11. maí 2001.  Var erindið samþykkt á fundi byggingarfulltrúa þann 22. maí 2001 og er það sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að þeir hafi sent byggingarfulltrúa athugasemdir vegna umsóknar Sæsmíðar ehf. um leyfi til endurbyggingarinnar.  Hafi þeir krafist þess að ef af endurbyggingu yrði, þá myndi hún að öllu leyti verða í samræmi við teikningu þá sem samþykkt hafi verið 28. júní 1979, enda hefðu sameigendur Sæsmíðar ehf. að húsinu ekki samþykkt nein frávik frá þeirri teikningu.  Þá hafi verið á það bent að útbyggingin hafi náð 120 cm upp á vegg þriðju hæðar hússins, sem hafi gert það að verkum að ómögulegt yrði að setja glugga á suðurvegg þriðju hæðar.  Auk þess hafi þeir lýst áhyggjum yfir því að brunavarnir væru ekki fullnægjandi

Byggingarfulltrúi hafi ekki fallist á andmæli kærenda og samþykkti endurbygginguna.  Samþykktin hafi hins vegar ekki lotið að endurbyggingu útbyggingarinnar í samræmi við upphaflega samþykkta teikningu, dags. 28. júní 1979, heldur hafi komið í ljós að um sé að ræða nýja teikningu sem hvorki sé í samræmi við upphaflega teikningu né heldur í samræmi við útlit útbyggingarinnar eins og það hafi verið fyrir brunann.  Dýpt byggingarinnar sé nú orðin 264 cm, en hafi verið 244 cm fyrir brunann.  Þá virðist hæðin orðin um 5-10 cm meiri en fyrir brunann, þar sem efsti hluti útbyggingarinnar virðist nú ná upp fyrir neðri brún glugga þriðju hæðar, miðað við vesturhlið.  Loks sé lengd útbyggingarinnar orðin 1572 cm í stað 1562 cm áður.  Þá sé kominn gluggi á vesturhlið útbyggingarinnar frá gólfi og upp að þakbrún, en ekki hafi verið þar gluggi áður.  Gert sé ráð fyrir gluggum eftir endilöngu þaki byggingarinnar, en ekki hafi verið þar gluggar fyrir.  Þá sé gert ráð fyrir álklæðningu í ljósum lit, án nánari skýringa.  Telja kærendur augljóst að breytingar þær, sem hið nýja byggingarleyfi hafi í för með sér, muni hafa veruleg áhrif á heildarsvip hússins.  Útbyggingin hafi verið lýti á húsinu fyrir brunann, en hún hafi þó verið mun látlausari heldur en bygging sú sem nú sé fyrirhugað að reisa.  Auk þess muni nýja byggingin útiloka möguleika á því að setja glugga á suðurhlið þriðju hæðar hússins.

Telja kærendur framangreindar breytingar á útliti hússins vera þess eðlis að 2/3 hlutar eigenda þess verði að samþykkja þær í samræmi við 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Að minnsta kosti þurfi samþykki einfalds meiri hluta í samræmi við 3. mgr. 30. gr. laganna.  Sæsmíð ehf. hafi ekki leitað slíks samþykkis sameigenda sinna fyrir framkvæmdunum.  Telja kærendur því að byggingarfulltrúanum í Reykjavík hafi borið að hafna umsókn Sæsmíðar ehf. þar til slíkt lögformlegt samþykki sameigenda lægi fyrir.  Í það minnsta hefði ekki átt að heimila neinar breytingar á byggingunni frá því sem verið hafi samkvæmt áður samþykktum teikningum.

Kærendur mótmæla framkominni frávísunarkörfu.  Telja þeir að enda þótt ágreiningur hafi risið um hugsanlegan forkaupsrétt Sæsmíðar ehf. að eignarhluta BGG ehf. geti sá ágreiningur ekki leitt til þess að vísa beri málinu frá.  Í öllu falli standi aðild H ehf. að málinu óhögguð, en ekki hafi verið bornar brigður á  eignaraðild þess félags að hluta í fasteigninni að Grandagarði 8.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Frávísunarkröfu sína styður byggingarleyfishafi þeim rökum að annar sóknaraðila, BGG ehf., sé ekki eigandi að Grandavegi 8, heldur sé það Hamra ehf.  Að vísu hafi verið gerður kaupsamningur milli Hamra ehf. og verslunarinnar um hluta hússins, en byggingarleyfishafi eigi forkaupsrétt að þeirri eign, og hafi hann ákveðið að nýta sér hann eins og ráða megi af framlögðum gögnum.

Þá telur byggingarleyfishafi nauðsynlegt að mótmæla nokkrum staðhæfingum, er fram komi í kærunni.  Sú endurbygging, sem nú eigi sér stað, sé í samræmi við gildandi teikningar um útbygginguna, og hafi þær teikningar verið samþykktar af eigendum hússins. Rétt sé jafnframt að benda á, að húsið hafi upphaflega verið á einni hendi, og hafi upphaflegur eigandi því ekki þurft að fá samþykki annarra en byggingaryfirvalda. Þau leyfi hafa alltaf verið fyrir hendi. Þær athugasemdir, sem kærendur geri um teikningarnar,  eigi sér  enga stoð. 

Gerðar hafi verið smávægilegar breytingar á teikningum, sem séu til þess að útbyggingin sé í samræmi við núgildandi byggingarreglugerð. Þurft hafi að koma einangrun fyrir og dýpki byggingin því um 20 cm og lengist um 10 cm. Þetta hafi sáralítil áhrif á útlit og sé innan þess ramma, sem heimilt sé að breyta teikningum, án samþykkis meðeiganda.  Þá sé það  rangt að hæð byggingarinnar sé meiri nú en fyrir brunann.

Í smíðalýsingu sé sagt að álklæðning sé í ljósum lit og í samræmi við aðra álklæðningu á húsinu. Aðrar breytingar, svo sem á gluggum og þaki, séu svo smávægilegar, að byggingarfulltrúi geti heimilað þær.

Miklir hagsmunir séu í húfi fyrir byggingarleyfishafa að ekki komi til stöðvunar framkvæmda en hann sé bundinn samningi við leigutaka um að ljúka byggingu útbyggingarinnar. Verkið hafi tafist og verði hann nú að greiða dagsektir þar til því sé lokið.  Allar tafir séu honum því til mikils tjóns.

Málsrök byggingarfulltrúa:  Í umsögn byggingarfulltrúa um kæruna er áréttað að um endurbyggingu eftir brunatjón sé að ræða.  Allt að einu hafi byggingaraðilanum verið gert að sækja um byggingarleyfi til að unnt væri að sannreyna að byggingin uppfyllti ákvæði skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar, m.a. um burðarþol og öryggi, svo og til að tryggja að framkvæmdin yrði unnin á ábyrgð byggingarstjóra og iðnmeistara.  Þessum skilyrðum hafi nú verið fullnægt.

Við skoðun og samanburð samþykktra uppdrátta frá 13. apríl 1999 og þeirra uppdrátta að endurbyggingu, sem samþykktir hafi verið þann 22. maí 2001, verði ekki séð í hverju ætlaður mismunur liggi, ef frá sé talin 10 cm lenging, 20 cm síkkun og sama dýpkun vegna einangrunar og álklæðningar utan á útveggi.  Ekki verði séð af uppdráttunum hvort um breytta gluggasetningu sé að ræða.

Samkvæmt framansögðu séu ekki efni til að fallast á kröfur kærenda í máli þessu.

Niðurstaða:  Af málsgögnum verður ráðið að BGG ehf. leiðir eignarrétt sinn að húsnæði að Grandagarði 8 af lögformlega gildum kaupsamningi, en ágreiningur hefur risið um forkaupsrétt Sæsmíðar ehf. að húsnæðinu.  Þrátt fyrir þann ágreining verður að telja að BGG ehf. eigi lögvarinna hagsmuna að gæta í málinu eins og atvikum er háttað.  Þá hafa ekki verið bornar brigður á aðild H ehf. að málinu.  Verður frávísunarkröfu byggingarleyfishafa því hafnað.

Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir endurbyggingu mannvirkis eftir brunatjón.  Fyrir liggur að framkvæmdum við bygginguna er langt á veg komið, en að mestu leyti er um létta timburbyggingu að ræða sem gerlegt er að breyta, gefi niðurstaða málsins tilefni til þess.  Verður því ekki séð að það raski til muna réttarstöðu málsaðila þótt framkvæmdum við bygginguna verði lokið.  Þykja hagsmunir kærenda af  því að fá framkvæmdir við verkið stöðvaðar til bráðabirgða óverulegir miðað við þá hagsmuni byggingarleyfishafa að geta lokið verkinu án frekari tafa.  Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmdanna því hafnað.

Úrskurðarorð:

Frávísunarkröfu Sæsmíðar ehf. í máli þessu er hafnað.  Hafnað er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við endurbyggingu útbyggingar á suðurhlið húseignarinnar nr. 8 við Grandagarð í Reykjavík.

Ár 2001, fimmtudaginn 31. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 24/2000; kæra Múrarafélags Reykjavíkur og Múrarameistarafélags Reykjavíkur á úrskurði byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2000, þar sem hafnað er kröfu kærenda um að viðurkennt verði að vinna við frágang keramikflísa, sem ystu klæðningar á útveggi hússins nr. 1 við Sætún og á inn- og útveggi Grafarvogskirkju, sé á sérfagsviði félaganna.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. maí 2000, sem barst nefndinni sama dag, kæra Múrarafélag Reykjavíkur og Múrarameistarafélag Reykjavíkur, úrskurð byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2000, þar sem hafnað er kröfu kærenda um að viðurkennt verði að vinna við frágang keramikflísa, sem ystu klæðningar á útveggi hússins nr. 1 við Sætún og á inn- og útveggi Grafarvogskirkju, sé á sérfagsviði félaganna.  Krefjast kærendur þess að úrskurðinum verði hrundið og breytt á þá leið að krafa félaganna verði tekin til greina.  Kæruheimild er í 1. mgr. 46. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Málavextir:  Ágreiningur reis snemma árs 2000 milli kærenda og byggingarfélagsins Eyktar ehf. um fagsvið múrara og húsasmiða við uppsetningu granitflísa sem ysta byrðis á nýbyggingu að Sætúni 1 í Reykjavík og við sambærilega verkþætti við byggingu Grafarvogskirkju.  Óskuðu kærendur úrskurðar byggingarfulltrúans í Reykjavík um ágreining þennan með vísan til ákvæðis í 1. mgr. 46. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Gerðu félögin kröfu til þess að staðfest yrði að umræddir verkþættir féllu undir fagsvið múrara þar sem um flísalögn væri að ræða.  Af hálfu Eyktar ehf. var þessum kröfum mótmælt og þess krafist að umrædd fagvinna félli undir fagsvið húsasmiða, m.a. með vísun til ákvæða í grein 38.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Ennfremur var þess krafist að verkefni við Grafarvogskirkju yrðu ekki tekin til skoðunar við meðferð málsins þar sem því verki væri að mestu lokið.

Með rökstuddum úrskurði, dags. 11. apríl 2000, hafnaði byggingarfulltrúinn í Reykjavík kröfum kærenda í málinu.  Þeirri niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 9. maí 2000, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að í 39. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 komi skýrt fram að múrarameistari, sem staðfest hafi ábyrgð sína á verki, beri m.a. ábyrgð á allri flísalögn, en í því felist að flísalögn heyri undir múraraiðn.  Ákvæðið geymi ekki skýringu á því hvað sé flísalögn og verði því að leita annað um skýringu á því.  Af orðskýringu, m.a. með vísan til orðabóka, verði hins vegar ráðið að það að flísaleggja í skilningi 39. gr. byggingarreglugerðar sé að klæða veggi og gólf með flísum.  Á síðari hluta 20. aldar hafi farið að tíðkast hér á landi að klæða steinsteypt hús að utan með flísum af ýmsum stærðum og þykktum.  Hafi þessar flísar ýmist verið unnar af íslenskri steinsmiðju úr innlendu efni eða fluttar til landsins.  Séu flísar þessar hengdar á veggi með þar til gerðum festingum, oftast úr málmi.  Ýmist sé fyllt á bak við flísarnar með múr eða holrúm haft á bak við þær sem loft leiki um.  Nefna kærendur allmargar byggingar sem klæddar hafi verið steinflísum á undanförnum árum og áratugum og taka fram að klæðningar þeirra hafi verið unnar af múrurum. 

Kærendur kveða utan- og innahússklæðningar með flísum frá öndverðu hafa heyrt undir iðngreinarnar múrsmíði og steinsmíði, sem séu tvær greinar af sama meiði.  Námsefni í greinunum sé að verulegu leyti hið sama og sé Múrarafélag Reykjavíkur stéttarfélag steinsmiða jafnt sem múrara.  Múrarar hafi í nokkrum mæli sótt námskeið erlendis í flísaklæðningum, en frá árinu 1992 hafi flísaklæðning verið fastur liður í kennsluskrá múraradeildar Iðnskólans í Reykjavík.  Þá hafi verið haldin þar endurmenntunarnámskeið í flísa- og steinlögnum fyrir múrara.

Kærendur taka fram að flísar þurfi að sníða við glugga- og dyraop, á hornum og þar sem flísalagður flötur endi og eigi það jafnt við um upphengdar flísar sem límdar.  Til þess séu notuð handverkfæri, svo sem flísaskerar og flísatengur, sem séu meðal þeirra verkfæra er múrara eigi að leggja sér til en ekki trésmiðir.  Einnig séu notaðar flísasagir með vatnsbaði og slípitæki við þessi verk en múrarar fái kennslu í notkun slíkra verkfæra.  Ágreiningur í þessu máli snúist annars vegar um granítflísar og hins vegar um granítplötur og leiði af eðli máls að vinna við að sníða þær og koma þeim fyrir sé steinsmíði en ekki trésmíði.

Þá vísa kærendur til erlendra handbóka og kennslubóka þar sem fjallað sé um flísalagnir sem hluta af múraraiðn og sé þar ekki gerður greinarmunur á því hvernig flísar séu festar við undirlagið.

Loks vísa kærendur til gagna um menntunargrundvöll múrara, m.a. áfangalýsingar iðnfræðsluráðs í 10 iðngreinum frá 1983 og prófverkefna til sveinsprófs múrara, sem samin voru af fræðslunefnd um menntunarmál múrara á árinu 1989.  Vísa kærendur sérstaklega til greinar 3.1.9. um steinlögn í nefndum prófverkefnum, en þar telja kærendur að átt sé við loftaðar veggjaklæðningar.

Kærendur hafa fært frekari rök fyrir kröfu sinni og sjónarmiðum í málinu.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður þó ekki gerð frekari grein fyrir röksemdum kærenda í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Málsrök byggingarfulltrúans í Reykjavík:  Úrskurðarnefndin leitaði afstöðu byggingarfulltrúans í Reykjavík til álitaefna kærumáls þessa.  Af hans hálfu er vísað til rökstuðnings í úrskurði hans frá 11. apríl 2000, en þar segir m.a:

„Sú aðferð sem um er deilt við byggingu hússins við Sætún nr. 1 er þannig að á steypta útveggi hússins er fest með múrboltum þar til gerðum vinkilfestingum úr galvaniseruðu stáli. Á þessar vinkilfestingar eru síðan festir álleiðarar sem skrúfaðir eru á stálvinkilinn með stálskrúfum og er útflötur veggjarins tekinn réttur um leið. Álleiðararnir eru með u.þ.b. 30 sm millibili miðju á miðju. Útveggurinn er einangraður með steinull sem dýfluð er á vegginn.

Á álleiðarana eru festir með draghnoðum þar til gerðar klemmur úr ryðfríu stáli. Í þessar klemmur er komið fyrir granítsteyptuflísum 30×60 sm að stærð og um 12 mm þykkum. Opin fúga er milli flísa lárétt og gefa klemmur fast millibil. En álleiðarinn lokar lóðréttum fúgum. Gott loftunarbil er milli einangrunar og bakflatar flísanna og kerfið í heild loftræst. Þar sem nema þarf af flísum er það gert með þar til gerðri sög í vatnsbaði.
Í Grafarvogskirkju eru notaðar granítplötur sem bornar eru uppi af þar til gerðum festingum sem boltaðar eru beint á steypta veggi innanhúss. En utanhúss er um sama kerfi að ræða að viðbættri steinullareinangrun.

Á undanförnum árum hafa loftaðar útveggjaklæðningar mjög rutt sér rúms, sem lokafrágangur steyptra útveggja og hafa verið notuð til klæðninganna ýmis efni. Má þar nefna gegnheilar sléttar stál- og álplötur, álplötur með kjarna úr plastefnum, plastplötur með sérstökum kjörnum og trefjabundnar plastplötur með margskonar yfirborðsáferð auk báraðra málmplatna og hvers kyns flísa og náttúrusteins.

Ágreiningslaust hafa húsasmiðir annast uppsetningu allra þeirra klæðninga annara en þeirra er hér er um deilt. Blikksmiðir hafa þó annast þær klæðningar þar sem samskeytum er lokað með „læsingu“. Húsasmiðir hafa og annast klæðningu þaka þar sem notaðar eru báraðar málmplötur. Sama á við um lagningu steyptra og glerjaðra þaksteina og þakskífur úr náttúrusteini.

Í 52. grein skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1998 er fjallað um iðnmeistara. Í 2. mgr. greinarinnar segir að í byggingarreglugerð skuli kveðið á um menntun, starfsreynslu, réttindi og skyldur iðnmeistara.

Í gr. 37.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 segir:
Skulu ábyrgðarsvið iðnmeistara, skv. 38. – 45. gr., vera í samræmi við gildandi hæfniskröfur og námskrár til meistaraprófs í viðkomandi iðngrein á hverjum tíma. Um ábyrgðarsvið iðnmeistara vísast að öðru leyti til reglugerðar um löggiltar iðngreinar, námssamninga, sveinspróf og meistararéttindi.

Ekki er að finna í Iðnaðarlögum eða öðrum gögnum sem vísað er til í gr. 37.5 afgerandi skilgreiningar á fagsviðum.

Í 38. gr. segir um húsasmíðameistara:
Húsasmíðameistari, sem staðfest hefur ábyrgð sína á verki, ber m.a. ábyrgð á: Allri trésmíðavinnu við bygginguna, steypumótum, svo og öllum stokkum og götum sem í þau koma, stokkum fyrir lagnir sem sett eru í steypumót, veggklæðningum með raka-, hljóð- og eldvörn ásamt einangrun og loftun eftir því sem við á, að lóð sé jöfnuð í rétta hæð, frágangi einangrunar sem lögð er laus á plötu eða í grind og ef hún er sett í steypumót.

Þá segir um múrarameistara í 39. gr.:
Múrarameistari, sem staðfest hefur ábyrgð sína á verki, ber m.a. ábyrgð á:
Grunngreftri og sprengingum, allri steinsteypu, niðurlögn hennar og eftirmeðhöndlun, allri hleðslu, múrhúðun, ílögnum og vélslípun, allri flísalögn, allri járnalögn, fyllingu í og við grunn og þjöppun hennar, frágangi á einangrun undir múrvinnu.

Af hálfu múrarafélaganna er vísað til gr. 39 þar sem segir að múrarameistari beri ábyrgð á allri flísalögn og jafnframt vísað til þess að flísalögn eins og hér um ræðir sé kennd á endurmenntunarnámskeiðum fyrir múrara. Ekki er að finna í orðabókum Menningarsjóðs eða Sigfúsar Blöndal fullnægjandi orðskýringar á orðinu flísalögn, né heldur í öðrum fagbókum sem aðgangur er að. Í almennu máli er talað um að veggir, gólf eða sundlaug séu flísalögð og þá átt við að flísar séu límdar beint á viðkomandi fleti, ekki er talað um að viðkomandi flötur sé klæddur flísum. Á sama hátt er talað um að baðherbergi eða eldhús í húsum séu flísalögð.

Óumdeilt er að flísalagnir í þessum skilningi orðsins eru meðal námsefnis múraranema.
Í byggingarlýsingu sem fylgdi byggingarleyfisumsókn á aðaluppdráttum af húsinu nr. 1 við Sætún segir:

Húsið er steinsteypt og einangrað og kætt að utan með keramikflísum og setrusviði.

Í áður nefndri 38. grein í byggingarreglugerð kemur fram að húsasmíðameistari beri ábyrgð á: „[] veggklæðningum með raka, hljóð- og eldvörn ásamt einangrun og loftun eftir því sem við á:“[]

Loftaðar veggklæðningar eru eðli máls samkvæmt útveggjaklæðning en óloftaðar klæðningar innan dyra. Í greininni er ekki kveðið á um hvert klæðningarefnið sé heldur aðeins notað orðið veggklæðning.

Húsasmiðir hafa annast hverskyns klæðningar veggja og þaka eins og áður er komið fram. Engin múr eða límefni eru notuð við frágang þeirra klæðninga sem hér um ræðir.  Með hliðsjón af framanrituðu er það niðurstaða byggingarfulltrúans í Reykjavík að sú vinna sem hér um ræðir sé ekki flísalögn í þess orðs merkingu heldur vegg klæðningarvinna sbr. gr. 38.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.“

Af hálfu byggingarfulltrúa er sérstaklega mótmælt þeim skilningi kærenda að átt sé við loftaðar útveggjaklæðningar í grein 3.1.9. í próverkefnum til sveinsprófs múrara.

Niðurstaða:  Úrskurðarnefndin hefur af sjálfsdáðum tekið til athugunar álitaefni um aðild og hagsmuni kærenda í máli þessu.  Almennt er það skilyrði aðildar að kærumáli fyrir úrskurðarnefndinni að kærendur eigi einstaklegra og lögvarinna hagsmuna að gæta. Í þessu máli koma kærendur hins vegar fram sem stéttar- og hagsmunafélög faggreinar, en málið er ekki rekið í umboði tiltekins félagsmanns eða félagsmanna.  Þrátt fyrir þetta verður að telja, með hliðsjón af eðli og hlutverki stéttarfélaga og lagareglum um starfsemi þeirra og aðildarhæfi, að kærendur geti komið fram ótilgreint fyrir hönd félagsmanna sinna í stjórnsýslumáli í því skyni að fá skorið úr ágreiningi um starfssvið þeirra.  Styður það og þessa niðurstöðu að sérákvæði er í 46. gr. byggingarreglugerðar um vald byggingarfulltrúa til að skera úr ágreiningi af þessum toga og að málskot til úrskurðarnefndarinnar á sér stoð í sama ákvæði.

Þar sem úrlausn málsins hefur nokkra almenna þýðingu um fagréttindi iðnmeistara á tilteknu sviði verður einnig að telja að kærendur eigi enn lögvarða hagsmuni því tengda að fá úrlausn um kæruefni máls þessa, þrátt fyrir að framkvæmdum sé nú lokið við verk þau, sem hinn kærði úrskurður tók til.  Verður kæran því tekin til efnislegrar meðferðar.

Í máli þessu er til úrlausnar hvort uppsetning upphengdra veggjaklæðninga úr steinefnum skuli teljast á fagsviði múrarameistara.

Ekki verður fallist á þau málsrök kærenda að leiða megi af orðskýringu að uppsetning veggjaklæðninga úr steinefnum teljist flísalögn í skilningi 39. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Í kærunni tala kærendur sjálfir m.a. um upphengdar klæðningar úr steinefnum, að klæða steinsteypt hús að utan með flísum, hús klædd með flísum, flísaklæðningar á byggingum, utanhúss- og innanhússklæðningar með flísum og flísaklæðningar sem lið í námsefni múrara, svo dæmi séu nefnd.  Bendir þetta orðfar ekki til þess að fagmönnum sé tamt að nota orðið flísalögn eða tala um að flísaleggja þegar um er að ræða uppsetningu steinflísa með festingum eins og um er deilt í málinu.  Telur úrskurðarnefndin þá orðnotkun ekki heldur samræmast almennri málvenju.  Verður því ekki fallist á að túlka beri orðalag 39. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 á þann veg að umrædd verkefni séu þar berum orðum felld undir ábyrgð og starfssvið múrara.

Samkvæmt grein 37.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skulu ábyrgðarsvið iðnmeistara vera í samræmi við hæfniskröfur og námsskrár til meistaraprófs í viðkomandi iðngrein á hverjum tíma.  Í gildandi námsskrá fyrir iðnsveina til iðnmeistaraprófs er námsáfangi um útveggjaklæðningar meðal valgreina bæði í húsasmíði og múraraiðn og er um sama námsáfanga að ræða.  Svarar hluti innihaldslýsingar hans vel til veggjaklæðninga af því tagi sem um er deilt í málinu.  Þá hafa nemendur í nefndum greinum svipaðan bakgrunn í byggingarefnisfræði.  Verður ekki annað ráðið en að bæði húsasmíðameistarar og múrarameistarar hafi fullnægjandi menntunargrundvöll til þess að standa fyrir og bera ábyrgð á veggjaklæðningum af því tagi sem um ræðir í málinu, en ljóst er að uppsetning slíkra klæðninga felur í sér fjölmarga verkþætti sem snerta jafnt fagsvið húsasmiða og múrara.

Byggingarreglugerð nr. 441/1998 hefur að geyma skýrt fordæmi um að starfssvið húsasmíðameistara og múrarameistara geti skarast, þannig að tilteknir verkþættir geti ýmist verið á ábyrgð hins fyrrnefnda eða hins síðarnefnda.  Vísast um þetta annars vegar til ákvæðis 39. greinar byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um ábyrgð múrarameistara á grunngreftri, sprengingum og fyllingu í og við grunn og hins vegar til ákvæðis í grein 38.2 í sömu reglugerð, sem kveður á um að heimilt sé að húsasmíðameistari annist og ábyrgist þessa sömu verkþætti. 

Samkvæmt grein 20.3, sbr. grein 19.4.a, í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skal m.a. gera grein fyrir frágangi útveggjaklæðninga á byggingaruppdráttum (séruppdráttum) mannvirkis.  Er það á valdsviði byggingarfulltrúa að meta, með hliðsjón af hönnunargögnum í hverju tilviki, hvernig best verði fullnægt kröfum um meistaraábyrgð á umræddum verkþætti.

Með vísan til framanritaðs og að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar er kröfum kærenda í máli þessu hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda og anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu Múrarafélags Reykjavíkur og Múrarameistarafélags Reykjavíkur um að hrundið verði úrskurði byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2000 í ágreiningsmáli um starfssvið múrara og húsamiða við frágang upphengdra veggjaklæðninga.  Skal hinn kærði úrskurður standa óhaggaður.

Ár 2001, þriðjudaginn 10. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 34/2000; kæra á samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir opnu bílskýli að Skildinganesi 10 í Reykjavík.

Í málinu er nú upp kveðinn svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júní 2000, er barst nefndinni sama dag, kærir Stefán Þór Ingimarsson hdl., f.h. eigenda fasteignarinnar nr. 12 við Skildinganes í Reykjavík, samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir opnu bílskýli að Skildinganesi 10 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 15. júní 2000.

Kærendur gera kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.  Jafnframt gerðu kærendur kröfu um stöðvun framkvæmda, sem hafnar voru við gerð opins bílskýlis við fasteignina nr. 10 við Skildinganes í Reykjavík, á meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var þeirri kröfu hafnað með úrskurði, dags. 29. júní 2000.

Málavextir:  Kærumál er varðar hið umdeilda bílskýli að Skildinganesi 10 hefur áður komið til úrlausnar í úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Felldi úrskurðarnefndin, með úrskurði uppkveðnum hinn 26. apríl 2000, úr gildi synjun byggingarnefndar á umsókn um byggingarleyfi fyrir hinu umdeilda bílskýli, þar sem á þótti skorta að rannsókn af hálfu byggingarnefndar hafi verið fullnægjandi.  Jafnframt komst úrskurðarnefndin að þeirri niðurstöðu að opið bílskýli við Skildinganes 10 samrýmdist skipulagsskilmálum svæðisins og að byggingarnefnd hefði því verið óheimilt að synja umsókn eigenda með þeim rökum sem gert hefði verið.  Var ákvörðun byggingarnefndar felld úr gildi og lagt fyrir hana að taka málið til meðferðar að nýju í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og meginreglur stjórnsýsluréttarins. 

Í framhaldi af nefndum úrskurði leitaði byggingarnefnd umsagnar skipulags- og umferðarnefndar um álitaefni málsins.  Var eigendum Skildinganess 10 síðan veitt byggingarleyfi fyrir bílskýlinu ásamt skábraut til aðkomu að því.  Þegar kærendur urðu þess varir að framkvæmdir voru að hefjast við bílskýlið leituðu þeir upplýsinga um afgreiðslu byggingarnefndar á málinu og vísuðu því síðan til úrskurðarnefndarinnar með kæru í máli þessu, dagsettri 23. júní 2000.

Málsrök kærenda:  Eftir heildarskoðun á gögnum þeim, sem lögð hafa verið fram við nýja afgreiðslu málsins, segjast kærendur vera þess fullvissir að hvorki hafi verið farið að ákvæðum byggingar- og skipulagslaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 né ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og að almennt hafi verið brotið gegn góðum stjórnsýsluháttum.  Beri því að ógilda hina kærðu ákvörðun.

Breytingar þær sem leyfi hafi verið var veitt fyrir feli í sér verulegar breytingar á útliti og nýtingu Skildinganess 10. Breytingarnar séu minniháttar við skoðun á gildandi deiliskipulagi en snerti hagsmuni nágranna Skildinganess 10 þó verulega.  Afgreiðsla byggingaryfirvalda á veitingu hins nýja byggingarleyfis, án þess að fram hafi farið grenndarkynning, fái með engu móti staðist. Skipulagslög og byggingar- og skipulagsreglugerðir geri ráð fyrir því að haldnar séu grenndarkynningar þegar um óverulegar breytingar sé að ræða á deiliskipulagi.  Ekki sé unnt fallast á að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi séu í samræmi við gildandi deiliskipulag þótt byggingaryfirvöld hafi haldið því fram.  Með því fyrirkomulagi að heimila bílgeymslu undir húsinu að Skildinganesi 10 fá húsið ásýnd þriggja hæða húss og slysahætta skapist vegna hæðarmunar lóðar og innkeyrslu.  Þá séu bílastæði færð frá austurhluta lóðar á vesturhluta hennar, sem sé andstætt skipulagi og til óhagræðis fyrir kærendur.  Hafi staðsetning bílastæða samkvæmt deiliskipulagi frá 1967 m.a. verið höfð til hliðsjónar við hönnun húss kærenda og hafi svefnherbergjum verið valinn staður með tilliti til þeirrar staðsetningar.

Kærendur hafa í ítarlegu máli fært frekari rök fyrir kærunni.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Málsrök byggingarnefndar: Af hálfu byggingarfulltrúa f.h. byggingarnefndar er vísað til fyrri greinargerðar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Verði ekki séð að neitt nýtt komi fram í kæru lögmanns eigenda fasteignarinnar á lóðinni nr. 12 við Skildinganes, sem breytt geti ákvörðun byggingarnefndar um að veita leyfi fyrir umræddum framkvæmdum.  Hið umdeilda byggingarleyfi sé í samræmi við skipulag, eins og fram komi í umsögn skipulags- og umferðarnefndar um skipulagsþátt málsins.  Sé leyfið því í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og beri því að hafna kröfu kærenda um ógildingu þess.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa hafa komið fram andmæli við kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins.  Er af þeirra hálfu á því byggt að framkvæmdirnar séu í samræmi við staðfest byggingarleyfi frá Reykjavíkurborg og að kærendur rökstyðji ekki kæru sína með neinni beinni tilvísun í lagagreinar, bein ákvæði byggingarreglugerðar né skipulagsskilmála.  Komið hafi verið til móts við kærendur með því að byggja skjólgirðingu á lóðarmörkum Skildinganess 10 að vestanverðu og hafi það verið gert í samráði við embætti gatnamálstjóra þar sem gangstígur sé meðfram lóðinni að vestanverðu.  Þá muni trjágróðri verða komið fyrir á lóðinni til þess að draga enn frekar úr hljóðmengun.

Auk þess sem að framan er rakið hefur úrskurðarnefndin, við úrlausn máls þessa, stuðst við fyrirliggjandi gögn og áður fengið álit Skipulagsstofnunar í fyrra máli um byggingarmál að Skildinganesi 10.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið hefur úrskurðarnefndin áður haft til úrlausnar ágreining um bygginu bílskýlis að Skildinganesi 10 í Reykjavík.  Í úrskurði nefndarinnar frá 26. apríl 2000 kemur fram að nefndin sé sammála því áliti Skipulagsstofnunar að opið bílskýli samræmist skipulagsskilmálum svæðisins.  Samkvæmt þeirri niðurstöðu var óþarft að kynna kærendum áform um byggingu hins umdeilda bílskýlis þar sem ekki var um breytingu á gildandi deiliskipulagi að ræða.  Verður ekki fallist á að staðsetning bílastæða á skipulagsuppdrætti frá 1967 feli í sér bindandi ákvörðun um staðsetningu stæðanna, enda verður ekki annað ráðið af endurskoðuðum skipulagsskilmálum hverfisins frá 17. október 1990 en að staðsetning bílastæða sé m.a. háð staðsetningu bílgeymslu í húsi eða á lóð.

Þar sem ekki var skylt að lögum að viðhafa grenndarkynningu í málinu og með hliðsjón af því að sjónarmið kærenda voru þekkt vegna fyrri grenndarkynningar á áformum um fyrirkomulag bílgeymslu undir baklóð og aðkomu að henni, er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi fullnægt lagaskilyrðum, m.a. um rannsókn máls við gerð og undirbúning stjórnvaldsákvörðunar.  Verður kröfu kærenda um ógildingu því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna aukins málafjölda og anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir opnu bílskýli að Skildinganesi 10 í Reykjavík.

Ár 2001, miðvikudaginn 25. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 18/2000; kæra Heimilisvara ehf., Reykjavík, á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn kæranda um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. mars 2000, sem barst nefndinni hinn 5. apríl sama ár, kærir Sigurður I. Halldórsson hdl., f.h. Heimilisvara ehf., Reykjavík, ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn hans um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 2. mars 2000.

Málavextir:  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. júní 1998, var kæranda leigð lóðin nr. 6 við Fossaleyni í Reykjavík.  Var lóðin leigð til þess að reisa á henni atvinnuhúsnæði en lóðin er á skilgreindu athafnasvæði.  Voru heimildir til starfsemi á lóðinni takmarkaðar með ákvæði í 1. grein samningsins þar sem skorður voru settar við tiltekinni starfsemi.  Er ákvæði þetta svohljóðandi:  „Óheimilt er að starfrækja á lóðinni hvers konar verslanir með matvöru, s.s. stórmarkaði, matvöruverslanir og söluturna. Hvorki verða veitt starfsleyfi né önnur tilskilin leyfi samkvæmt lögum um hollustuhætti og heilbrigðiseftirlit nr. 81/1988, lögum um matvæli nr. 93/1995 eða sambærilegum ákvæðum í lögum sem síðar kunna að verða sett, eða reglum settum samkvæmt slíkum lögum sem síðar kunna að verða sett, eða reglum settum samkvæmt slíkum lögum, til reksturs ofangreindra verslana.”(sic). Sama dag og nefndur lóðarsamningur var gerður var undirrituð af aðilum yfirlýsing til þinglýsingar, samhljóða tilvitnuðu ákvæði lóðarsamningsins um takmörkun á starfsemi á lóðinni.

Með bréfi til Borgarskipulags Reykjavíkur, dags. 11. mars 1999, sótti kærandi um leyfi til reksturs matvöruverslunar, veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6, Reykjavík.  Var í bréfinu vísað til þess að samkvæmt staðfestu aðalskipulagi Reykjavíkur þyrfti að sækja um leyfi til skipulagsyfirvalda í Reykjavík fyrir matvörumarkaði á athafnasvæðum.  Með bréfi, dags. 6. apríl 1999, gerði Borgarskipulag kæranda grein fyrir þeirri afstöðu sinni að það mælti ekki með því að erindi hans yrði samþykkt og vísaði í því sambandi til lóðarsamnings kæranda við borgina þar sem fram kæmi að óheimilt væri að starfrækja hvers konar verslanir með matvöru á lóðinni.  Með bréfi, dags. 21. apríl 1999, sótti kærandi um það til byggingarnefndar Reykjavíkur, að auk þáverandi starfsemi yrði veitt leyfi til reksturs matvöruverslunar, veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í greindu húsnæði kæranda.  Á fundi sínum þann 29. apríl 1999 ákvað byggingarnefnd að framsenda erindið til borgarráðs til umsagnar.  Málið var tekið fyrir á fundi borgarráðs hinn 18. maí 1999 og var á fundinum samþykkt umsögn skrifstofustjóra borgarverkfræðings, dags. 14. maí 1999, sem ráðið hafði óskað eftir að hann ynni um erindi kæranda.  Í umsögninni var ekki mælt með því að kvöð um bann við matvöruverslun yrði aflétt af lóðinni þegar litið væri til forsendna kvaðarinnar og skuldbindinga borgaryfirvalda gagnvart öðrum lóðarhöfum á svæðinu.  Á fundi sínum þann 27. maí 1999 synjaði byggingarnefnd umsókninni með vísan til umsagnar skrifstofustjóra borgarverkfræðings og samþykktar borgarráðs. 

Kærandi vildi ekki una þessum málalokum og skaut málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 2. júní 1999 og krafðist þess að synjun byggingarnefndar yrði felld úr gildi.  Með úrskurði uppkveðnum hinn 6. október 1999 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar með vísan til þess að umsókn hans hefði verið andstæð skilmálum í þinglýstum lóðarleigusamningi.

Með bréfi til byggingarnefndar Reykjavíkur, dags. 17. febrúar 2000, sótti kærandi um að heimilaður yrði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, videoleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík.  Erindi þessu synjaði byggingarnefnd á fundi sínum hinn 24. febrúar 2000 með vísan til þinglýstrar kvaðar í lóðarleigusamningi og til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar frá 6. október 1999 í fyrra máli kæranda.  Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi dags. 29. mars 2000 svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns falli ekki undir bann við starfrækslu verslunar með matvöru svo sem segi í hinni þinglýstu kvöð.  Kvöðina verði að skýra þröngt og sé kæranda nauðsyn á að fá úr því skorið hvaða nýting honum sé heimil á umræddri lóð.  Sé málið því lagt fyrir úrskurðarnefndina og krafist ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Vísað sé til gagna er fylgt hafi erindi kæranda til úrskurðarnefndarinnar í fyrra máli.

Málsrök byggingarnefndar:  Af hálfu byggingarnefndar er í meginatriðum vísað til umsagnar í fyrra máli kæranda. Er því alfarið hafnað að borgaryfirvöld túlki skilmála í lóðarleigusamningi kæranda þrengra en eðlilegt geti talist með tilliti til orðalags samningsins og þeirra forsendna og lögmætu sjónarmiða sem að baki honum liggi.  Með þeirri umsókn sem mál þetta sé sprottið af hafi kærandi m.a. sótt um leyfi til reksturs söluturns, enda þótt það sé sérstaklega tekið fram í þinglesinni kvöð að slík starfsemi verði ekki heimiluð á lóðinni.  Eins og umsóknin hafi verið sett fram hafi ekki verið um annað að ræða en að synja henni í heild, svo sem gert hafi verið.  Engin rök standi því til þess að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Við úrlausn máls þessa hefur úrskurðarnefndin, auk framangreindra málsraka, haft til hliðsjónar gögn í fyrra máli kæranda, þar á meðal umsögn Skipulagsstofnunar í því máli.  Þá hefur nefndin einnig kynnt sér umfjöllun Borgarskipulags á árinu 2000 um umsókn um leyfi til reksturs brauðgerðar og verslunar á lóð við Gylfaflöt, þar sem í gildi er kvöð, hliðstæð þeirri er hvílir á lóð kæranda.

Niðurstaða:  Fyrir úrskurðarnefndinni liggur að skera úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar í máli þessu.  Það er hins vegar ekki á verksviði úrskurðarnefndarinnar að láta í té álit á því hvaða nýting kæranda sé heimil á umræddri lóð að Fossaleyni 6. 

Eins og að framan er rakið hefur úrskurðarnefndin, með úrskurði dags. 6. október 1999, komist að þeirri niðurstöðu að kærandi verði að sæta þeim takmörkunum á hagnýtingu eignarinnar að Fossaleyni 6, sem fram koma í kvöð þeirri sem þinglýst er á lóðina.  Í kvöðinni er tilgreind sú starfsemi, sem óheimilt er að starfrækja á lóðinni og er sérstaklega tiltekið að rekstur söluturna sé þar óheimill.

Meðal þeirrar starfsemi, sem kærandi sótti um leyfi fyrir með umsókn sinni hinn hinn 17. febrúar 2000, var rekstur söluturns.  Var umsóknin því í andstöðu við hina þinglýstu kvöð.  Eins og umsókn kæranda, sem samin var af lögmanni hans, var orðuð, var byggingarnefnd rétt að synja henni í heild, enda var ekki gerður áskilnaður um að byggingarnefnd tæki afstöðu til þess hvort unnt væri að samþykkja umsóknina að hluta.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.  Þá var málinu frestað um tíma meðan beðið var afstöðu skipulagsyfirvalda til erindis um nýtingu lóðar á umræddu svæði, þar sem um hliðstæða skilmála var að ræða.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn hans um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði hans að Fossaleyni 6 í Reykjavík.

Ár 2001, miðvikudaginn 4. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2000; kæra eigenda fasteignanna nr. 64, 66 og 68 við Hjallaveg í Reykjavík á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 29. febrúar 2000 um að samþykkja deiliskipulag fyrir lóðirnar nr. 9 og 11 við Dyngjuveg í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 25. apríl 2000, sem barst úrskurðarnefndinni hinn 28. sama mánaðar, kæra eigendur fasteignanna nr. 64, 66 og 68 við Hjallaveg í Reykjavík ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 29. febrúar 2000 um að samþykkja deiliskipulag fyrir lóðirnar nr. 9 og 11 við Dyngjuveg í Reykjavík.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 10. apríl 2000.

Af bréfi kærenda verður ráðið að þeir vilji ekki una hinni kærðu ákvörðun og hafa þeir áréttað að krafist sé ógildingar hennar.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Málavextir:  Svæði það sem hið umdeilda deiliskipulag tekur til var áður erfðafestuland, auðkennt sem Laugarásblettur 2.  Á árinu 1962 var landið tekið úr erfðafestu og rétthöfum gefinn kostur á að fá úthlutað úr því tveimur byggingarlóðum, nr. 9 og 11 við Dyngjuveg.  Ekki kom þó til þess að sótt væri eftir leyfi til að byggja á lóðinni nr. 11 við Dyngjuveg, en eftir andlát lóðarhafa á árinu 1998 óskaði dánarbú hans eftir því að gengið yrði formlega frá byggingar- og lóðarréttindum í samræmi við fyrri ákvarðanir.

Þar sem um var að ræða lóðarafmörkun og einu óbyggðu lóðina í hverfinu var ákveðið að vinna deiliskipulag af lóðunum. Var gerð tillaga að deiliskipulagi þeirra og bárust athugasemdir frá kærendum.  Vegna þessara athugasemda var haldinn fundur með kærendum þar sem þeim var kynnt ný tillaga er gerði ráð fyrir því að fyrirhugað hús að Dyngjuvegi 11 yrði lækkað um 0,3m og byggingarreitur færður um 1m til suðvesturs og 0,6m til norðvesturs.  Þeim voru einnig kynntar skuggavarpsteikningar af húsinu og smávægilegar breytingar á húsi því, sem fyrir er á lóðinni nr. 9 við Dyngjuveg, en sótt hafði verið um þær breytingar eftir að skipulagstillagan hafði verið auglýst.  Kærendur gerðu ekki athugasemdir við fyrirhugaðar breytingar á húsinu nr. 9 en töldu að ekki hefði verið tekið nægilegt tillit til athugasemda þeirra hvað varðaði fyrirhugað hús á lóðinni nr. 11.  Þrátt fyrir þessi andmæli var tillagan, eins og henni hafði áður verið breytt, samþykkt á fundi skipulags- og umferðarnefndar þann 21. febrúar 2000 og var sú ákvörðun staðfest í borgarráði hinn 29. febrúar 2000.  Er það sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína í málinu alfarið á sjónarmiðum grenndarréttarins.  Telja þeir byggingu fyrirhugaðs húss á lóðinni nr. 11 við Dyngjuveg valda verulegri röskun og ónæði.  Þá muni nýtt hús skyggja á sól og hefta útsýni.  Verið sé að þrengja nýju húsi í rótgróið hverfi en slík bygging þrengi að aðliggjandi lóðum og rýri eignir kærenda.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu borgaryfirvalda er mótmælt þeirri fullyrðingu kærenda að bygging nýs húss, á lóð nr. 11 við Dyngjuveg samkvæmt hinu umdeilda skipulagi muni valda verulegri röskun og ónæði.  Byggingarreitur hússins sé í u.þ.b. fjögurra metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hjallavegar 68, sex metra frá lóðarmörkum Hjallavegar 66 og í nærri fimm metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hjallavegar 64.  Fjarlægð frá byggingarreit að húsinu nr. 64 sé tæplega nítján metrar og að húsum nr. 66 og 64 um  fjórtán metrar.  Hæð hússins og fjöldi hæða sé í samræmi við önnur hús í götureitnum og nýtingarhlutfall lóðarinnar eðlilegt og í samræmi við það sem almennt gerist á svæðinu og fordæmi séu fyrir.  Rétt sé hjá kærendum að bygging húss á lóðinni nr. 11 leiði til aukins skuggavarps á lóðir þeirra.  Það sé hins vegar ekki meira en menn þurfi almennt að sætta sig við í umræddum götureit og í þéttbýli almennt.  Yfir sumartímann, þegar áhrif skuggavarps skipti hvað mestu máli m.t.t. til gróðurs og útivistarmöguleika, varpi húsið nánast engum skugga á lóðir kærenda.

Þá er áréttað af hálfu borgaryfirvalda að kærendur hafi alltaf mátt búast við því að byggt yrði meira á lóðinni nr. 9 við Dyngjuveg og henni jafnvel skipt upp í tvær lóðir, enda lóðin merkt sem íbúðarlóð í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 en ekki útivistarsvæði.  Alltaf hafi því mátt búast við því að eigendur hennar fengju að nýta eign sína með sama hætti og aðrir eigendur fasteigna í reitnum.  Við byggingu nýrra húsa í þegar byggðum hverfum megi ávallt búast við því að hagsmunir nágranna séu að einhverju leyti skertir.  Í ljósi framangreinds telji borgaryfirvöld að sú óverulega skerðing sem kærendur verði fyrir vegna fyrirhugaðrar byggingar geti ekki gefið nægilegt tilefni til þess að fella skipulagið úr gildi á grundvelli ólögfestra reglna grenndarréttarins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi, en ekki þóttu efni til að boða til formlegrar vettvangsgöngu eins og atvikum er háttað.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort ógilda beri ákvörðun borgaryfirvalda um að samþykkja deiliskipulag svæðis, sem áður var erfðafestuland að Laugarásbletti 2 í Reykjavík.  Fram kemur í málsgögnum að um er að ræða rúmlega 1200 m² spildu en á henni er fyrir eitt íbúðarhús rúmlega 100 m² að grunnfleti.  Legið hefur fyrir allt frá árinu 1962 vilji borgaryfirvalda til þess að skipta spildu þessari í tvær byggingarlóðir og heimila byggingu eins húss á nýrri lóð nr. 11 við Dyngjuveg.  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur er umrætt svæði merkt til nota fyrir íbúðarbyggð.

Úrskurðarnefndin telur að byggingaryfirvöldum hafi verið rétt að taka umrædda spildu til deiliskipulags, svo sem gert var, enda er byggð í götureit þeim er spildan tilheyrir að öðru leyti gróin og fullmótuð.  Með hinu umdeilda deiliskipulagi var stefnt að þeim lögmætum markmiðum byggingaryfirvalda að afmarka nýja byggingarlóð á svæðinu og ákvarða nýtingarhlutfall hennar og byggingarreit.  Samræmdist þessi framkvæmd og markmiðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um skipulagsáætlanir. 

Skipulagsgerðin hlaut lögboðna málsmeðferð og kom til afgreiðslu Skipulagsstofnunar, svo sem áskilið er að lögum.  Verður ekki ráðið að stofnunin hafi lagst gegn afmörkun lóðarinnar nr. 11 við Dyngjuveg og áformum um byggingu á henni, en athugasemdir komu fram af hálfu stofnunarinnar um efni auglýsinga varðandi fyrirhugðar breytingar á húsinu nr. 9 við Dyngjuveg.  Hafa þær athugasemdir ekki þýðingu við úrlausn máls þessa, enda þykja þær hvorki varða gildi hinnar kærðu ákvörðunar né hagsmuni kærenda.

Úrskurðarnefndin telur kærendur ekki hafa sýnt fram á að í hinni umdeildu skipulagsákvörðun felist slík skerðing á lögvörðum hagsmunum þeirra að leiða eigi til ógildingar hennar. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun fullnægi lagaskilyrðum um form og efni og feli ekki í sér ólögmæta skerðingu á hagsmunum kærenda.  Verður kröfu þeirra um ógildingu hennar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu eigenda fasteignanna nr. 64, 66 og 68 við Hjallaveg í Reykjavík um ógildingu þeirrar ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 29. febrúar 2000 að samþykkja deiliskipulag fyrir lóðirnar nr. 9 og 11 við Dyngjuveg í Reykjavík.

Ár 2001, miðvikudaginn 28. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 9/2001; kæra eigenda eignarhluta 0104, 0105, 0106 og 0107 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í nefndu húsi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. mars 2001, sem barst nefndinni sama dag, kærir Erla Árnadóttir hrl., f.h. eigenda eignarhluta 0104, 0105, 0106 og 0107 í húsinu nr. 17-19, Listhúsinu við Engjateig í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu.  Hin kærða ákvörðun var tekin með stoð í samþykkt um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 661/2000.  Var bókun um hana lögð fram á fundi byggingarnefndar hinn 7. mars 2001 og staðfest í borgarstjórn hinn 15. mars 2001.

Krefjast kærendur þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir við smíði innréttinga í eignarhluta 0103 verði stöðvaðar.  Þá kröfðust kærendur þess að í úrskurði nefndarinnar yrði kveðið á um að sá hluti framkvæmda, er ekki samrýmdist byggingarleyfinu, yrði fjarlægður, en fallið hefur verið frá þeim kröfulið.

Málsatvik:  Hinn 12. janúar 2001 munu kærendur hafa orðið þess varir að vinna var hafin við breytingar inni í eignarhluta 0103 í Listhúsinu að Engjateigi 17-19, eign Ráðs og reksturs ehf.  Framkvæmdir þessar voru á vegum leigutaka, sem fyrirhugaði innréttingu snyrtistofu í húsnæðinu.  Kærendur vöktu athygli byggingarfulltrúans í Reykjavík á framkvæmdunum með bréfi hinn 16. janúar 2001 og með bréfi embættisins sama dag var mælt fyrir um stöðvun framkvæmdanna, þar sem ekki hefði verið sótt um byggingarleyfi fyrir þeim.

Ráð og rekstur ehf. sótti um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum með umsókn til byggingarfulltrúa hinn 23. janúar 2001.  Fyrirhugaðar breytingar fólust í því að skipta eignarhlutanum niður í smærri rými með milliveggjum frá gólfi og upp í loft, innrétta þar klefa og setja upp milliveggi er mynda opið anddyri innan við inngang inn í eignarhlutann á framhlið hússins. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar sl. var umsókninni synjað með svofelldri bókun: 

„Synjað.  Vantar samþykki meðeigenda sbr. 4. mgr. 43. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, sbr. einnig umsögn borgarlögmanns dags. 8. febrúar 2001.“

Ráð og rekstur ehf. sótti að nýju um byggingarleyfi og var um að ræða breytta útfærslu innréttinganna.  Var miðja rýmisins höfð opnari en áður hafði verið áformað en jafnframt var gert ráð fyrir gleri í klefaveggjunum fyrir ofan 2,2 metra vegghæð.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. mars 2001 var umsókn um byggingarleyfi samkvæmt hinum breyttu teikningum samþykkt með svofelldri bókun:

„Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Áskilið samþykki Vinnueftirlits ríkisins.  Áskilið samþykki heilbrigðiseftirlits.  Að mati byggingarfulltrúa eru framlögð gögn með þeim hætti að fyrirhugð breyting á séreignarhluta sætir ekki sérstakri takmörkun skv. l. nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Jafnframt er litið til þess að starfsemin hefur verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda.“

Er þetta sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.

Úrskurðarnefndin hófst þegar handa við rannsókn máls þessa vegna þeirra framkvæmda, sem hafnar voru og krafist er stöðvunar á.  Kynnti nefndin sér m.a. aðstæður á vettvangi hinn 20. þessa mánaðar.  Eins og málið liggur nú fyrir þykir það nægilega upplýst til þess að ljúka megi efnisúrlausn þess og verður krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki tekin til sjálfstæðrar úrlausnar.

Málsrök kærenda:  Kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggja kærendur á því að breytingar samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi feli í sér verulega breytingu á séreignarhluta, sem raski hagsmunum eigenda annarra eignarhluta í húsinu í skilningi 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Breytingarnar séu því háðar samþykki annarra eigenda.  Telja kærendur að 1. mgr. 27. gr. eigi við í þessu tilfelli, en í það minnsta 3. mgr. 27. gr.  Í öllu falli telja þeir að 4. mgr. 27. gr. eigi við.

Kærendur benda á að í lóðarleigusamningi frá 9. apríl 1992 sé kveðið á um að lóðin sé leigð til að reisa á henni íbúðarhúsnæði og listamiðstöð.  Samningnum hafi verið þinglýst 7. maí 1992.  Í þessu felist að þau verslunarrými, er gert sé ráð fyrir í húsinu, séu ætluð undir verslun á sviði listastarfsemi.  Allar breytingar í þá veru að taka húspláss undir aðra starfsemi, svo sem þjónustustarfsemi, krefjist samþykkis allra eigenda.  Athygli veki að í bókun byggingarfulltrúa frá 6. mars 2001 sé tiltekið að Engjateigur 17 – 19 sé viðskipta- og þjónustulóð og sé það í ósamræmi við þinglýstan lóðarleigusamning.  Að mati kærenda takmarki þinglýstur lóðarleigusamningur hins vegar eignarumráð eiganda yfir séreignarhluta.  Í ofangreindri bókun sé byggingarleyfi rökstutt með því að snyrtistofa hafi verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda.  Það sé að vísu rétt en fyrri staðsetning snyrtistofunnar hafi ekki gefið tilefni til athugasemda.

Í umsögn borgarlögmanns frá 8. febrúar 2001 sé komist að þeirri niðurstöðu að fyrirhugaðar breytingar hafi bæði áhrif á sameign hússins og að þær valdi öðrum eigendum og afnotahöfum óþægindum eða truflunum þannig að gæta þurfi ákvæða 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um breytingar á hagnýtingu séreignar.  Í umsögn borgarlögmanns segi m.a.:  „Húsið að Engjateigi 17 – 19 er því hannað og byggt með tilliti til fyrirhugaðrar notkunar […listamiðstöð með vinnustofum og vinnustofuíbúðum, ásamt sýningaraðstöðu…].  Þannig eru t.d. einkenni neðri hæðarinnar opin rými þar sem séreignarhlutar eru afmarkaðir með glerveggjum og gott aðgengi er milli eignarhluta af gangi í miðju hússins.  Þá er glernotkun einkennandi fyrir 1. hæðina sem veitir talsverðri birtu um séreignarhluta og sameign hæðarinnar.“  Með vísan til þess, að ætla mætti að fyrirhugaðar breytingar hefðu áhrif á sameign hússins, samþykki sameigenda lægi ekki fyrir og ekki lægi fyrir samþykki eigenda 1. hæðar, hafi verið lagt til að umsókn um byggingarleyfi yrði synjað.

Á þessari niðurstöðu hafi synjun byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar verið byggð.  Kærendur hefðu í bréfum sínum bent sérstaklega á að glernotkun í veggjum, er aðskilji sameignarganginn frá séreignarhlutum í húsi nr. 17, leiði til gegnumsæis um fremri eignarhlutana inn á sameignarganginn og inn í séreignarhlutana í bakhlutanum.  Gengt sé gegnum fremri eignarhlutana inn á sameignarganginn og hafa dyr inn á sameignarganginn ætíð staðið opnar á opnunartíma verslananna.  Glernotkunin leiði einnig til þess að dagsbirta flæðir utan af götunni inn á sameignarganginn og inn í eignarhluta í bakhluta.  Upphaflegir eigendur eignarhluta í húsinu hafi lagt í mikinn kostnað við smíði innréttinga, m.a. glerveggja er afmarki einstaka eignarhluta frá sameignarganginum, og myndi eins konar „front“ út á ganginn.  Einnig hafi verið lagt í kostnað við hönnun og gerð skiltis utan á húsinu með nafni þess, Listhúsið.  Af þessu leiði að þjónustustarfsemi geti alls ekki samrýmst þeirri notkun er fremri rýmin hafi verið ætluð til og hafa verið notuð undir hingað til, sér í lagi fremri rýmin í húsinu nr. 17.  Ekki gegni að öllu leyti sama máli um eignarhluta í húsinu nr. 19, enda eigi vinnustofurýmin í norðurhluta þess húss ekki hlutdeild í sameignargangi hússins nr. 17.  Framhlið eignarhluta Ráðs og reksturs ehf. nemi u.þ.b. 50% af framhlið hússins nr. 17.  Hlyti leyfi fyrir fyrirhuguðum breytingum að að skapa fordæmi fyrir nýtingu hins eignarhlutans í framhlið nr. 17, eignarhluta 0102, núverandi Listagallerí.  Augljóst megi vera að yrði veitt leyfi fyrir sams konar breytingu á þeim eignarhluta og hér um ræði næði alls engin birta inn á sameignarganginn, gegnumsæi og gegnumstreymi viðskiptavina yrði þá ekkert og hugmyndinni sem tilvera gangsins byggðist á væri algerlega varpað fyrir róða.

Þá benda kærendur á að rekstri verslana í húsinu undir aðra starfsemi en listastarfsemi hafi verið mótmælt f.h. eigenda fjögurra eignarhluta í húsinu með bréfi lögmanns þeirra til embættis byggingarfulltrúa, dags. 27. janúar 1998.  Þegar bréf þetta hafi verið ritað hafi verslunin Svefn og heilsa nýlega tekið til starfa í húsinu nr. 19 og fyrir dyrum hafi staðið eigendaskipti að öðrum eignarhluta.  Af þessu tilefni hafi því verið mótmælt í bréfinu að ákvæðum lóðarleigusamnings hafi ekki verið fylgt varðandi starfsemi í húsinu.  Kærendum sé kunnugt um að í tilefni af bréfi þessu hafi borgarlögmaður beint því til byggingarfulltrúa að kannað yrði hvort í húsinu færi fram starfsemi sem ekki væri í samræmi við úthlutun lóðarinnar.  Með bréfi 30. nóvember 1998 hafi byggingarfulltrúi upplýst að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum væri ekki litið á einstaka lóðarsamninga heldur hvort starfsemin samrýmdist landnotkun á viðkomandi svæði. 

Kærendur kveðast ósammála þeim skilningi byggingarfulltrúa að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum skuli litið til skipulags en ekki til einstakra lóðarleigusamninga.  Þinglýstur lóðarleigusamningur, eins og sá sem um ræði í tilfelli Listhússins, takmarki óumdeilanlega eignarumráð eigenda yfir séreignarhlutum.

Óskiljanlegt sé að byggingarfulltrúi telji smávægilegar breytingar á innréttingum geta leitt til þess að sjónarmið í umsögn borgarlögmanns eigi ekki lengur við og að því þurfi ekki að gæta að 27. gr. fjöleignarhúsalaga.  Ítreka kærendur að þær breytingar er byggingarleyfið heimili eiga sér enga samsvörun í nýtingu hússins fram að þessu.

Auk framanritaðs hafa kærendur fært fram rök er sérstaklega lúta að kröfu þeirra um stöðvun framkvæmda, sem ekki þykir hafa þýðingu að rekja sérstaklega eins og málið liggur nú fyrir.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Málsrök byggingarleyfishafa eru sett fram í andmælum lögmanns hans, Guðjóns Ægis Sigurjónssonar hdl., dags. 14. og 26. mars 2001, svo og í ítarlegum bréfum hans til borgarlögmanns, dags. 31. janúar 2001, og til byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 17. janúar, 24. janúar og 23. febrúar 2001.  Krefst hann þess að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar og um stöðvun framkvæmda verði hafnað.

Af hálfu byggingarleyfishafa er því mótmælt að breytingar skv. veittu byggingarleyfi feli í sér verulega breytingu á séreign hússins sem raski hagsmunum eigenda annarra eignarhluta í húsinu í skilningi 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Samkvæmt greininni séu eiganda settar nokkrar skorður til að framkvæma breytingar á hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar.  Vegist þar á hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi hafi verið ráðgert og þeir hafi mátt reikna með, svo sem segi í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga sé undantekningarákvæði frá meginreglu 26. gr. laganna um að eigandi séreignar hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni.  Sú meginregla byggi á þeirri grundvallarreglu að eignarrétturinn sé friðhelgur og sem slíkur njóti hann sérstakrar verndar skv. ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar.  Allar undantekningar frá þessari meginreglu beri að skýra þröngt og til samræmis við meginregluna um friðhelgi eignarréttarins.  Af hálfu kærunefndar fjöleignarhúsamála hafi þessari túlkunaraðferð verið beitt við skýringu á 27. gr. og hafi verið talið að 27. gr. laganna sé fyrst og fremst ætlað að sporna við því stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar.  Krafa kærenda feli í sér að túlka þurfi ákvæðið víðtækar, þannig að það eigi við þegar fasteignareigandi geri breytingar á skipulagi séreignarhluta síns án þess þó að breyta nýtingargrundvelli þess að nokkru marki.  Slík túlkun sé í andstöðu við tilgang ákvæðisins og eigi sér því ekki stoð.  Af hálfu byggingarleyfishafa sé fyrirhugað að nýta eignarhlutann fyrir verslun og þjónustu, en hingað til hafi eignarhlutinn verið nýttur með þeim hætti.

Af hálfu byggingarleyfishafa sé því mótmælt þeirri málsástæðu kærenda að allar breytingar í þá veru að taka húspláss undir aðra starfsemi en íbúðarhúsnæði eða listamiðstöð krefjist samþykkis allra eigenda vegna ákvæða í þinglýstum lóðarleigusamningi.  Hafi byggingarleyfishafi ítrekað vísað til þeirrar staðreyndar að í eignarhluta þeim sem um sé deilt hafi verið rekin önnur starfsemi en listamiðstöð eða íbúð.  Áður en snyrtistofan Agnes hafi tekið rýmið á leigu hafi verið rekin þar blómaverslun og þar áður tölvufyrirtæki.  Tilraunir kærenda til að láta líta út fyrir að í rekstri blómaverslunarinnar hafi falist einhvers konar listastarfsemi, þar sem seld hafi verið nytjalist og myndir í versluninni, skipti ekki máli í þessu samhengi.  Þá er rétt að geta þess að tölvufyrirtækið Tölvusetrið hafi selt tölvur og tölvubúnað auk þess að annast þjónustu og viðgerðir á slíkum búnaði.  Þannig liggi fyrir að í eignarhlutanum hafi verið rekin starfsemi, sem falli ekki að ákvæðum lóðarleigusamnings um listamiðstöð eða íbúð án þess að leitað hafi verið eftir samþykki annarra sameigenda, eða að þeir hafi andmælt starfseminni sérstaklega.

Við túlkun á því hvaða áhrif efni þinglýsts lóðarleigusamnings hafi í þessu sambandi, skipti meginmáli hvernig ákvæðum hans hefur verið framfylgt í gegnum tíðina.  Eins og rakið sé í umfjöllun kærenda um Listhúsið í kæru þeirra þá sé húsið tvískipt í nr. 17 og nr. 19.  Fram komi í kærunni að ýmis starfsemi fari fram í húsinu.  Af upptalningu megi ráða að flest sú starfsemi geti vart talist hluti listamiðstöðvar.  Líta verði til eðlis hverrar starfsemi, óháð heiti, við mat á því hvort um listastarfsemi sé að ræða eða ekki.  Ljóst sé að mikill meirihluti þeirrar starfsemi sem rekin sé að Engjateigi 17 – 19 geti var talist hluti af listamiðstöð og falli því ekki að ákvæðum lóðarleigusamnings skv. orðanna hljóðan.

Þá telur byggingarleyfishafi að sú staðreynd að snyrtistofan Agnes hafi verið rekin í fasteigninni í hartnær fjögur ár skipti verulegu máli við mat á því hvort eða hvaða takmarkanir séu á því hvers konar starfsemi megi vera að Engjateigi 17 – 19.  Það eitt að starfsemin sé flutt á milli eignarhluta í húsi sem byggi á einum og sama lóðarleigusamningnum, eigi ekki að skipta máli, enda fái það ekki staðist að ákvæði lóðarleigusamningsins eigi við um einn hluta í húsinu en annan ekki.  Lóðarleigusamningurinn sé grundvallareignarheimild allra rýma í fjöleignarhúsinu.  Sé fallist á röksemdir kærenda þá leiði það til þess að ákvæði lóðarleigusamningsins eiga aðeins við um fremri rými í Engjateigi 17, en ekki önnur, þar sem ýmis konar starfsemi fari fram.  Engin rök séu til slíkrar niðurstöðu.  Framkvæmd lóðarleigusamningsins hafi verið með þeim hætti að þær takmarkanir sem í honum hafi falist hafi ekkert gildi í dag.  Jafnframt vísist til yfirlýsingar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 1998 um að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum sé ekki litið á einstaka lóðarsamninga heldur til þess hvort fyrirhuguð starfsemi samræmist landnotkun á viðkomandi svæði.  Augljóst sé að byggingaryfirvöld Reykjarvíkurborgar hafi gengið út frá þessu sem meginreglu og að önnur niðurstaða um hið umdeilda byggingarleyfi myndi leiða til augljósrar mismununar sem ekki stæðist lög.  Jafnframt yrði sú starfsemi í húsinu, sem ekki félli beinlínis að ákvæðum lóðarleigusamnings, í uppnámi ef fallist yrði á túlkun kærenda.  Lóð hússins við Engjateig nr. 17 – 19 tilheyri athafnasvæði skv. aðalskipulagi.  Á athafnasvæðum sé gert ráð fyrir blandaðri notkun, verslunum, skrifstofum, léttum iðnaði, bensínstöðvum og ýmis konar þjónustu.  Sé fyrirhuguð starfsemi í samræmi við skilgreinda landnotkun í staðfestu aðalskipulagi. 

Þá telur byggingarleyfishafi það vafasamt að það sé á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að fjalla um þá málsástæðu kærenda að fyrirhuguð starfsemi sé í andstöðu við efni lóðarleigusamningsins.  Sé það í höndum borgaryfirvalda að kveða á um gildi samningsins og takmarkana skv. honum.  Það hafi ekki verið gert og því sé dregið í efa að úrskurðarnefndin geti kveðið upp úrskurð um gildi samningsins og framkvæmd hans.  Slíku ágreiningsefni þurfi kærendur að beina til borgaryfirvalda sem þurfi að taka ákvörðun í málinu áður en það verði lagt fyrir úrskurðarnefndina.

Af hálfu byggingarleyfishafa er því haldið fram að sú breyting, sem veitt hafi verið byggingarleyfi fyrir, feli ekki í sér nokkra breytingu á sameign og valdi ekki öðrum eigendum eða afnotahöfum óþægindum eða truflunum þannig að gæta þurfi ákvæða 27. gr. fjöleignarhúsalaga.  Telji hann niðurstöðu embættis borgarlögmanns í umsögn hans frá 8. febrúar 2001 ranga, enda hafi hann mótmælt henni sérstaklega með bréfi, dags. 23. febrúar 2001.

Byggingarleyfishafi hafnar þeirri málsástæðu kærenda að húsið að Engjateigi 17 – 19 sé byggt og hannað með tiltekna notkun í huga, þ.e. listamiðstöð með vinnustofum og vinnustofuíbúðum ásamt sýningaraðstöðu, sem m.a. komi fram í því að einkenni neðri hæðarinnar séu opin rými þar sem séreignarhlutar eru afmarkaðir með glerveggjum.  Hafi byggingarleyfishafi sérstaklega mótmælt því að hönnun hússins feli í sér þær takmarkanir sem kærendur haldi fram þannig að þeim er nýti fremri hluta hússins beri sérstök skylda til að veita í gegnum eignarhluta sinn birtu og umferð inn í sameignarrými hússins.  Húsið sé í raun hannað þannig að einn aðalainngangur sé í húsið þar sem komið sé inn í miðrými, þar sem m.a. sé rekið kaffihús.  Inn af því rými taki við sameignargangurinn sem eigi að veita umferð inn í rými til beggja handa í suður- og norðurhluta.  Upphafleg hönnun hússins geri því ekki ráð fyrir að veitt sé umferð um fremri hluta hússins inn á sameignargang og þaðan inn í aftari rýmin í norðurhluta hússins.  Kvöð um að fasteignareiganda sé skylt að veita umferð gangandi vegfaranda um eignarhluta sinn verði ekki komið á nema með samningi eða með lögum en hvorugu sé til að dreifa í þessu tilviki og eigi röksemdarfærsla kærenda því ekki við.  Lýsingar kærenda á tilgangi með hönnun hússins styðjist ekki við hönnunargögn eða önnur haldbær gögn. 

Þrátt fyrir þetta hafi byggingarleyfishafi lagt sig fram um að koma til móts við kröfur og umkvartanir kærenda, enda þótt það hafi leitt af sér nokkra skerðingu á ráðstöfun eignarhlutarins og nýtingarmöguleikum hans.  Muni sú breyting sem þegar hafi verið gerð leiða af sér talsverða tekjuskerðingu fyrir rekstraraðila þar sem vinnuaðstaða hafi verið takmörkuð að nokkru leyti.  Með breytingu á hönnun hafi rýmið verið opnað umtalsvert frá því sem upphaflega hafi verið fyrirhugað og nú hafi verið myndaður sérstakur gangur inn í rýminu sem veiti umferð beint á dyr inn á sameignarganginn.  Þá hafi veggir allra vinnuherbergja verið lækkaðir og gler sett í efri hluta þeirra til að veita sem mestri birtu inn á sameignarganginn.

Byggingarleyfishafi mótmælir sérstaklega þeirri fullyrðingu kærenda að fyrirhuguð starfsemi sé þjónustustarfsemi sem geti ekki samrýmst þeirri notkun er fremri rýmin hafi verið hugsuð undir, sér í lagi rýmin í húsinu nr. 17.  Líta beri til þess að rekstur snyrtistofunnar byggist að miklu leyti á verslun.  Stór hluti rýmisins sé verslun með snyrti- og förðunarvörur og hafi ætíð verið lögð mikil áhersla á verslunarþáttinn í rekstri stofunnar.  Rekstraraðilinn hyggist markaðssetja starfsemi sína sérstaklega sem verslun, með merkingum og auglýsingum.

Byggingarleyfishafi mótmælir hugleiðingum kærenda um með hvaða hætti skipulag eignarhlutans leiði til þess að umferð um rýmið verði takmörkuð þar sem viðskiptavinir komi til með að taka af sér yfirhafnir við vegg sem settur hefur verið upp við fremri dyrnar.  Slíkar hugleiðingar geti aldrei verið annað og meira en vangaveltur og geti ekki falið í sér rökstuðning fyrir lögfræðilegri niðurstöðu í ágreiningsmáli sem þessu. 

Loks er á það bent að niðurfelling byggingarleyfis yrði mjög íþyngjandi fyrir byggingarleyfishafann, sérstaklega þegar litið sé til þess að hingað til hafi hann átölulaust getað ráðstafað eignarhlutanum til ýmis konar starfsemi, auk þess sem snyrtistofan Agnes hafi verið starfrækt í nærri fjögur ár í Listhúsinu.  Telur byggingarleyfishafi að slík niðurstaða færi gegn jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Málsrök byggingarfulltrúans í Reykjavík:  Sjónarmið byggingarfulltrúa eru rakin í greinargerð embættisins til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. mars 2001.  Þar segir að við umfjöllun um síðara erindi umsækjanda, sem samþykkt hafi verið þann 6. mars 2001, hafi m.a. verið litið til breytinga frá fyrri umsókn.  Uppdrættir geri ráð fyrir að glerveggur, er skilji að séreign og sameign, verði óbreyttur og að aðkoma sé um dyr á þeim vegg.  Klefum í séreign hafi verið fækkað til að opna betur fyrir aðkomu og innsæi frá sameignargangi.  Með fækkun klefa og lækkun þeirra er eftir standi niður í 2,20 metra og lækkun veggja innan við dyr á útvegg niður í 2 metra, verði minni röskun á birtuflæði frá framhlið um séreignarrýmið og inn í sameignargang.  Að mati byggingarfulltrúa hafi framlögð gögn verið með þeim hætti að ekki hafi sætt sérstakri takmörkun skv. lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. einnig ákvæði gr. 12.2 í byggingarreglugerð um samþykki meðeigenda. 

Samkvæmt lóðarleigusamningi frá 9. apríl 1992 sé lóðin leigð til að reisa á henni íbúðarhúsnæði og listamiðstöð, en samkvæmt aðalskipulagi sem þá hafi gilt hafi lóðin verið á svæði sem merkt hafi verið litum stofnana- og útivistarsvæða.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem tekið hafi gildi um mitt ár 1997, sé lóð hússins nr. 17-19 við Engjateig á svæði merktu athafnasvæði, en skv. skilgreiningu aðalskipulagsins sé á athafnasvæðum gert ráð fyrir blandaðri notkun; verslunum, skrifstofum, léttum iðnaði, bensínstöðvum og ýmiskonar þjónustu.  Í jaðri athafnasvæða og íbúðasvæða megi gera ráð fyrir íbúðum á efri hæðum atvinnubygginga, ef aðstæður leyfi.  Umrædd starfsemi sé því í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Jafnframt beri til þess að líta að sama starfsemi hafi verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda og í þessu tiltekna rými hafi áður verið rekin blómabúð og þar áður tölvubúð.

Ekki verði séð að neitt nýtt komi fram í kærubréfi, sem breytt geti ákvörðun byggingarfulltrúa um að veita leyfi fyrir ofangreindum framkvæmdum.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga og gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin gekk á vettvang hinn 20. mars 2001.  Viðstaddir voru lögmenn kærenda og byggingarleyfishafa ásamt nokkrum skjólstæðinga þeirra.  Þá var skrifstofustjóri embættis byggingarfulltrúa einnig viðstaddur.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður á vettvangi og þær framkvæmdir, sem þar er unnið að.  Nefndin hefur einnig af sjálfsdáðum aflað nokkurra vibótargagna í málinu, svo sem fundargerða húsfunda, en gögn þessi eru málsaðilum kunn.

Niðurstaða:  Samkvæmt 4. mgr. 43. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sá er sækir um byggingarleyfi láta samþykki meðeigenda fylgja umsókn ef um sameign er að ræða.  Sé um fjöleignarhús að tefla ræðst það af ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvaða framkvæmdir séu háðar samþykki meðeigenda og hvers konar samþykki sé áskilið í hverju tilviki.  Í tilviki því, sem hér um ræðir, er um að ræða breytingu á innréttingum og notkun séreignarhluta í fjöleignarhúsi.  Kemur því til skoðunar hvort þörf hafi verið samþykkis samkvæmt ákvæði 27. greinar laga um fjöleignarhús við þá afgreiðslu umsóknar um leyfi sem kærð er í máli þessu. 

Í tilvitnuðu ákvæði er í 1. mgr. áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum.  Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr.  Sé um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg, er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar.  Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir, sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Í greinargerð með frumvarpi að lögum um fjöleignarhús, sem lagt var fyrir Alþingi haustið 1993 er ítarleg umfjöllun um efni 27. greinar laganna.  Kemur þar fram að ákvæðið sé nýmæli og feli í sér þýðingarmiklar reglur sem lúti að breytingum á hagnýtingu séreignar.  Sé þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar.  Þrátt fyrir þetta orðalag í greinargerðinni verður ákvæði 27. greinar laga um fjöleignarhús ekki skýrt á þann veg að það taki ekki til atvinnuhúsnæðis, enda hefði þá mátt taka það fram í ákvæðinu sjálfu.  Verður því að leggja til grundvallar að ákvæði eigi við um breytingar á hagnýtingu séreignar í fjöleignarhúsi, óháð því hvernig notkun hússins er háttað.  Það, hver notkun hússins er, getur hins vegar ráðið miklu um mat á því hvort breyting á hagnýtingu séreignar teljist hafa í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir eignendur eða afnotahafa en gengur og gerist í sambærilegum húsum.

Í tilviki því, sem hér er til úrlausnar, leiða hinar umdeildu breytingar til þess að minni birta berst inn á sameignargang og verulega dregur úr gagnsæi rýmis þess, sem verið er að breyta en glerveggur skilur rýmið frá sameignarganginum.  Hefur það fyrirkomulag verið allt frá því bygginu hússins lauk á árinu 1993. 

Umræddar breytingar samræmast skilgreindri landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Stóðu skipulagsforsendur því ekki í vegi fyrir því að hið umdeilda leyfi yrði veitt.  Ekki verður heldur fallist á að skilmálar um Listhús í lóðarleigusamningi hafi átt að leiða til þess að synja bæri umsókn byggingarleyfishafans um byggingarleyfið, enda eru þeir skilmálir óljósir og hefur ekki verið framfylgt um starfsemi í húsinu.  Hins vegar er til þess að líta að á samþykktum aðaluppdráttum hússins er gerð grein fyrir notkun einstakra rýma.  Sama skilgreining á notkun kemur fram í þinglýstri skiptayfirlýsingu, dags. 20. desember 1992, sem hlotið hefur lögboðna afgreiðslu byggingarfulltrúa.  Verður að telja að ákvæði um nýtingu rýma á samþykktum teikningum og í þinglýstri heimild séu bindandi fyrir eigendur hússins, enda geta þessar heimildir verið meðal ákvarðandi þátta við kaup á eignarhlutum í húsinu.

Hinar umdeildu breytingar eru í séreignarrými sem skilgreint er sem verslunarrými á samþykktum aðaluppdráttum og í skiptayfirlýsingu.  Í breytingunni felst að settar eru upp viðamiklar innréttingar vegna leyfisskylds þjónusturekstrar í rýminu.  Breytingin hefur í för með sér nokkra röskun og óþægindi vegna skertrar birtu og gagnsæis inn á sameignargang, sem aðrir eigendur máttu ekki vænta.  Þessi óþægindi verða þó ekki talin veruleg.  Þykir það ekki breyta þessari niðurstöðu þótt samhliða þjónustustarfseminni sé áformaður verslunarrekstur í rýminu.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að leita hefði átt samþykkis einfalds meirihluta eigenda, samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.  Hins vegar er ekki fallist á að breytingarnar hafi svo sérstök og veruleg óþægindi í för með sér fyrir kærendur að ákvæði 4. mgr. 27. greinar eigi við í málinu.  Þar sem tilskilins samþykkis hafði ekki verið aflað var ekki fullnægt áskilnaði 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 um samþykki meðeigenda og skorti því lagaskilyrði fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Verður ekki litið til þess þótt áður hafi verið vikið frá skilgreindri notkun einstakra rýma í húsinu, enda verður ekki annað ráðið en að þau frávik hafi verið með samþykki eigenda eða að þeir hafi a.m.k. ekki talið þau skerða lögvarða hagsmuni sína með þeim hætti að ástæða væri til andmæla.

Samkvæmt framansögðu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík.

Sératkvæði Ingimundar Einarssonar formanns:  Ég er ekki sammála þeirri niðurstöðu meirihluta nefndarinnar að hinar umdeildu breytingar feli í sér slíkt ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur að eigninni að leita hafi þurft samþykkis þeirra fyrir þeim breytingum. Hins vegar er ég sammála þeirri niðurstöðu að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi en þá af þeirri ástæðu að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu séreignarrýmis byggingarleyfishafa er í andstöðu við þinglýsta skiptayfirlýsingu um húseignina, dags. 20. desember 1992.  Umrætt rými er þar skilgreint sem verslunarrými og verður ekki séð að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um aðra hagnýtingu eignarhlutans en þar greinir.

Ár 2001, mánudaginn 26. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 54/2000, kæra J og R á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 23 ágúst 2000 um að krefjast þess að kærendur fjarlægi framkvæmdir við bílskúrbyggingu að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi og afmái allt jarðrask fyrir 9. september 2000.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. september 2000, sem barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hdl., f.h. J og R, Vatnsendabletti 102, Kópavogi, ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 23. ágúst 2000 um að krefjast þess að kærendur fjarlægi framkvæmdir við bílskúrbyggingu að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi og afmái allt jarðrask.  Í ákvörðuninni kemur fram að frestur sé veittur til 8. september 2000 og að verði kröfu byggingarnefndar ekki sinnt innan tilskilins frests muni byggingarnefnd „…kæra málið til sýslumannsins í Kópavogi í samræmi við 6. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til að fá hina ólöglegu bílskúrsbyggingu fjarlægða.“

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs 12. september 2000.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að staðfest verði að ekki sé heimilt að fjarlægja bílskúrinn.  Þá er þess krafist að framkvæmdir við niðurrif skúrsins verði stöðvaðar meðan kærumálið sé til meðferðar fyrir nefndinni.

Málavextir:  Kærendur hafa frá því á vordögum 1998 haft hug á að stækka bílskúr á lóð sinni að Vatnsendabletti 102a.  Í fylgiskjölum með fyrirspurn kærenda um byggingarleyfi frá 4. maí 1998 og umsókn þeirra hinn 8. september 1998 kemur fram að á lóðinni sé 25m² skúr en kærendur hafi hug á að byggja í hans stað 50m² skúr á sama stað.  Eldri skúrinn telja kærendur í fyrra erindi sínu hafa verið byggðan fyrir um 15 árum.  Hefði skúrinn samkvæmt því verið byggður um 1983.  Þá kemur fram í sömu gögnum að leyfi hafi verið veitt á árinu 1988 til þess að stækka skúrinn í 36m² og í 45m² á árinu 1991 en leyfi þessi hafi aldrei verið nýtt.  Sóttu kærendur um endurnýjun á síðarnefnda leyfinu með umsókn, dags. 8. september 1998, með þeirri breytingu að skúrinn yrði 50m² í stað 45m².  Þessari umsókn synjuðu byggingaryfirvöld og hafa kærumál vegna ákvarðana bæjaryfirvalda í Kópavogi varðandi umrædda skúrbyggingu þrívegis komið til kasta úrskurðarnefndarinnar.  Hinu síðasta þessara mála var skotið til úrskurðarnefndarinnar með kæru dags. 8. mars 2000.  Var þá kærð sú ákvörðun byggingarnefndar að fresta afgreiðslu umsóknar kærenda með stoð í 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var það mál enn til meðferðar hjá nefndinni þegar kæra í máli þessu barst hinn 7. september 2000.

Með bréfi bæjarstjórans í Kópavogi til kærenda, dags. 10. maí 2000, var leigusamningi um lóðarréttindi kærenda að Vatnsendabletti 102a sagt upp með eins árs fyrirvara með stoð í 4. grein lóðarleigusamningsins.  Mótmælti lögmaður kærenda uppsögn þessari með bréfi, dags. 26. júní 2000.  Sama dag sendi lögmaðurinn úrskurðarnefndinni í símbréfi uppsagnarbréf bæjarstjóra og mótmæli kærenda við því.

Hinn 8. ágúst 2000 fór byggingarfulltrúinn í Kópavogi eftirlitsferð að Vatnsendabletti 102a.  Í ljós kom að eldri skúr á lóðinni hafði verið rifinn og að framkvæmdir við bygginu nýs og stærri skúrs voru langt komnar.  Skipaði byggingarfulltrúi svo fyrir að framkvæmdir þessar skyldu stöðvaðar en síðar ákvað byggingarnefnd á fundi sínum hinn 23. ágúst 2000 að byggingin skyldi fjarlægð og jarðrask afmáð og var frestur veittur til 8. september 2000.  Er það sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.  Hefur hin kærða ákvörðun ekki komið til framkvæmda, enda var, af hálfu Kópavogsbæjar, fallist á tilmæli úrskurðarnefndarinnar um að fresta framkvæmd hinnar kærðu ákvörðunar hans meðan málið væri rekið fyrir nefndinni.

Málsrök kærenda:  Kærendur kveða ágreining aðila í meginatriðum lúta að því hvort byggingarnefnd Kópavogsbæjar hafi haft heimild til gera þeim að rífa bílskúr við húseign sína að Vatnsendabletti 102a.  Byggja kærendur kröfu sína um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi einkum á eftirtöldum málsástæðum:

Í fyrsta lagi telja kærendur að þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að tala máli sínu, (neyta andmælaréttar), áður hin umdeilda ákvörðun um niðurrif bílskúrs þeirra hafi verið tekin.  Kærendur hafi sent erindi til bæjarlögmanns 13. ágúst 2000 til að skýra sína hlið á framkvæmdunum en af einhverjum ástæðum hafi erindi þeirra ekki verið lagt fram á fundi byggingarnefndar.  Það leiði af ákvæði 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að skylt hafi verið að veita kærendum tækifæri til að tjá sig um þá ákvörðun að rífa eign þeirra og koma athugasemdum sínum á framfæri áður en ákvörðun um svo mikilvægt atriði yrði tekin.  Það hafi því ekki verið staðið rétt að ákvörðuninni.

Í öðru lagi telja kærendur málið ekki hafa verið nægilega upplýst.  Á byggingarnefnd hvíli sú skylda að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993  Byggingarnefnd hafi því borið, sbr. meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að kanna sérstaklega hvort aðrar leiðir væru færar og þar með hvort unnt væri að koma í veg fyrir eyðileggingu verðmæta.  Engar aðrar leiðir hafi hins vegar verið teknar til skoðunar.

Í þriðja lagi telja kærendur að ekki hafi verið nein efnisleg skilyrði fyrir þeirri ákvörðun byggingarnefndar að rífa bílskúrinn.  Sá 36 fermetra bílskúr, sem verið hafi á lóð kærenda hafi þarfnast nauðsynlegs viðhalds og endurbóta.  Kærendur hafi sótt um endurnýjun byggingarleyfis til að stækka bílskúrinn 28. apríl 1998.  Afstaða byggingarnefndar og seinagangur á málsmeðferð hafi tafið fyrir þessum nauðsynlegu framkvæmdum.  Þegar kærendur hafi séð að ekki mátti bíða lengur með endurbætur og viðhaldsvinnu við bílskúrinn hafi þau hafist handa við lagfæringar hans.  Sú stækkun, sem þau hefðu sótt um leyfi fyrir, yrði þá viðbygging við skúrinn.  Með þessu móti hafi þau getað haldið við eign sinni án þess að fara út í kostnaðarsamar breytingar þegar leyfi fengist fyrir stækkuninni.  Þau hafi því, samhliða endurbyggingu skúrsins, steypt sökkla, sem ætlaðir séu til að taka við fyrirhugaðri viðbyggingu, en þangað til að leyfi fengist fyrir þeirri framkvæmd hafi þau ætlað að nota gólfplötu fyrirhugaðrar viðbyggingar sem bílastæði.

Af hálfu kærenda er tekið fram að bílskúrinn hafi verið, og sé enn í dag, 36 fermetrar og hafi útliti, hæð eða legu ekki verið breytt.  Þá hafi burðarvirki skúrsins ekki verið breytt, enda þótt það hafi verið endurnýjað.  Hafi kærendur ekki talið sig þurfa að sækja um byggingarleyfi fyrir þessum endurbótum og beri úrskurðarnefndinni því að leggja fyrir byggingarnefnd að veita leyfi fyrir umræddum endurbótum, telji nefndin að afla beri leyfis fyrir þeim.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er því mótmælt að sérstaklega hafi þurft að leita eftir afstöðu kærenda vegna ákvörðunar byggingarnefndar 23. ágúst 2000 um að fjarlægja ólöglegar framkvæmdir við bílskúrsbygginguna, enda hafi afstaða þeirra áður verið komin fram í bréfi þeirra til bæjarlögmanns, dags. 13. ágúst 2000, í tilefni af stöðvun hinna ólöglegu framkvæmda við bílskúrsbyggingu.  Jafnvel þótt afstaða kærenda hefði ekki legið fyrir verði að telja að óþarft hefði verið að gefa þeim kost á að tjá sig um efni máls áður en byggingarnefnd tók ákvörðun sína 23. ágúst 2000.  Ákvörðun byggingarnefndar hafi alfarið byggst á hlutlægum forsendum. en óumdeilt sé að kærendur hafi ráðist í byggingu nýs bílskúrs án þess að hafa til þess tilskilin leyfi byggingaryfirvalda.  Verði því að telja að upplýsingar og atvik máls hafi verið þess eðlis að ekki hafi verið við því að búast að kærendur gætu þar neinu breytt.  Af þessu leiði að óþarft hafi verið samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga að veita kærendum færi á að tjá sig um efni málsins áður en hin umdeilda ákvörðun var tekin.

Af hálfu Kópavogsbæjar er einnig mótmælt þeirri málsástæðu kærenda að málið hafi ekki verið nægilega upplýst og að brotið hafi verið gegn 10. og 12. gr. stjórnsýslulaga við meðferð málsins.  Mál kærenda, er varði umrædda bílskúrsbyggingu, hafi verið til meðferðar í rúm tvö ár.  Þar að auki séu atvik málsins óumdeild um það að kærendur hafi ráðist í framkvæmdir á lóð sinni án þess að hafa tilskilin leyfi til þess.  Allar athugasemdir, öll sjónarmið og öll röksemdafærsla kærenda hafi legið fyrir byggingarnefnd þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.  Ákvörðunin hafi byggst á þessum gögnum og sé því ljóst að gætt hafi verið rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga.

Loks er því mótmælt að efnisleg skilyrði hafi skort fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Mál það sem hér sé til úrlausnar snúist um óleyfilegar framkvæmdir kærenda en ekki um skipulagsmál í Kópavogi.  Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé óheimilt er að reisa mannvirki, breyta því eða rífa án leyfis byggingarnefndar.  Ákvörðun byggingarnefndar hafi því uppfyllt öll efnisleg skilyrði.  Það sé rangt að byggingaryfirvöld hafi tafið afgreiðslu á umsókn kærenda eða framgang kærumála þeirra.  Það sé einnig rangt að á lóð kærenda hafi verið 36 fermetra bílskúr sem hafi þarfnast nauðsynlegs viðhalds og endurbóta.  Kjarni málsins sé sá að gamall 21 fermetra bílskúr hafi verið rifinn og hafist handa við byggingu nýs og stærri bílskúrs. Byggingarleyfi hafi þurft fyrir báðum þessum framkvæmdum.  Af þessu leiði að framkvæmdirnar hafi verið ólöglegar og byggingarnefnd því rétt að krefjast brottnáms þeirra.

Andmæli kærenda: Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um greinargerð Kópavogsbæjar í máli þessu.  Hafa kærendur gert ítarlegar athugasemdir við málatilbúnað Kópavogsbæjar og áréttað fyrri sjónarmið sín í málinu.  Sérstaklega er áréttað að skúrinn hafi verið 36m² og að einungis hafi verið um endurnýjun hans að ræða í óbreyttri mynd.  Vísa kærendur til þess að skúrinn hafi verið skráður 36m² hjá Fasteignamati ríkisins allt frá árinu 1992.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 25. janúar 2001.  Mættir voru allir aðalmenn í nefndinni auk framkvæmdastjóra.  Þá voru viðstaddir Gísli Norðdahl byggingarfulltrúi í Kópavogi og annar kærenda, J.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður á vettvangi, en byggingu nýs skúrs á lóðinni er að mestu lokið.  Inni í skúrnum er botnplata eldri skúrs en nýi skúrinn er bæði breiðari og lengri en nemur þeirri plötu.  Fram kom að sáralítið af efni úr gamla skúrnum hefði verið nýtt í bygginguna.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort byggingarnefnd Kópavogs hafi verið rétt að stöðva framkvæmdir við bygginu bílskúrs að Vatnsendabletti 102a og leggja fyrir kærendur að fjarlægja bygginguna svo sem gert var með hinni kærðu ákvörðun hinn 23. ágúst 2000.

Ekki verður fallist á að brotið hafi verið gegn andmælarétti kærenda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður að ætla að byggingarnefnd hafi verið kunnugt um sjónarmið kærenda í málinu, m.a. vegna bréfs þeirra til bæjarlögmanns frá 13. ágúst 2000.  Þá verður ekki heldur á það fallist að málið hafi ekki verið nægilega upplýst, enda laut hin kærða ákvörðun að því að leggja fyrir kærendur að fjarlægja byggingarframkvæmdir, sem nefndin taldi að unnar hefðu verið í heimildarleysi, að því einu viðlögðu, að málið yrði að öðrum kosti kært til sýslumanns.  Hefði m.a. komið til úrlausnar við meðferð málsins hjá sýslumanni hvort framkvæmdir kærenda yrðu taldar ólögmætar og þá um leið hvort krafa byggingarnefndar um niðurrif ætti sér fullnægjandi lagastoð.  Fólst því ekki í hinni kærðu ákvörðun að til niðurrifs skúrsins gæti komið án þess að áður kæmi til frekari málsrannsóknar og verður að meta kröfur um gerð og undirbúning ákvörðunarinnar með hliðsjón af þeirri staðreynd.

Í kærumáli þessu halda kærendur því fram að fyrir hafi verið á lóð þeirra 36m² skúr og hafi framkvæmdir þeirra verið í því fólgnar að endurbyggja skúrinn og að engar breytingar hafi verið gerðar á honum aðrar en að betra efni hafi verið notað.  Hafi útliti, hæð og legu skúrsins ekki verið breytt.  Vitna kærendur til framlagðra gagna um að skúrinn hafi verið skráður 36m² hjá Fasteignamati ríkisins hinn 5. mars 1992.

Þessar fullyrðingar kærenda samræmast ekki upplýsingum sem þau hafa áður látið í té um stærð skúrsins í fyrri kærumálum um ágreining um meðferð umsóknar þeirra um leyfi til stækkunar hans.  Þannig segir í fylgiskjali með umsókn kærenda um endurnýjun byggingarleyfis fyrir bílskúrnum, dags. 8. september 1998, að þegar leyfi hafi verið fengið til stækkunar hússins á árinu 1988 (á að vera 1987) hafi einnig verið fengið leyfi til að byggja nýjan bílskúr í stað þess sem fyrir hafi verið á lóðinni.  Fyrri eigendur hússins hafi ekki nýtt sér byggingarréttinn.  Gamli bílskúrinn sé 25m² og standi á þeim stað, þar sem byggja eigi nýja skúrinn.

Kærendur virðast nú leggja til grundvallar málatilbúnaði sínum að byggður hafi verið á lóð þeirra 36m² bílskúr á grundvelli samþykktar byggingarnefndar fyrir slíkum skúr frá 10. september 1987 og að 36m² skúr hafi verið fyrir á lóðinni er þau keyptu eignina að Vatnsendabletti 102a á árinu 1994.  Úrskurðarnefndin telur augljóst að þessar staðhæfingar fái ekki staðist.  Samkvæmt uppdráttum, samþykktum í byggingarnefnd 10. september 1987, var forvera kærenda veitt leyfi til að stækka 21m² skúr sem fyrir var á lóðinni í 36m².  Hefði skúrinn, eftir þessa stækkun, orðið 6×6 m að grunnfleti með tvöföldum innkeyrsludyrum á vesturgafli og með mænisstefnu frá austri til vesturs en á skúr þeim sem fyrir var voru einfaldar innkeyrsludyr á suðurgafli og skúrþak, hallandi til austurs.  Hafði þessi gamli skúr sambærilegt útlit og skúr sá sem kærendur byggðu í ágúst 2000 og um er deilt í máli þessu.  Verður ekki annað ráðið af ummerkjum á vettvangi en að skúr sá, sem samþykktur var 10. september 1987, hafi aldrei verið byggður og væri með ólíkindum ef svo viðamikið hús hefði alveg farið forgörðum á einum áratug.  Verður heldur ekki séð að fyrir hafi verið 36m² skúr á lóðinni með sama byggingarlagi og hinn nýi skúr heldur benda öll ummerki til þess að skúrinn sé til muna stærri en sá skúr, sem fyrir var á lóðinni.  Þykir ekki skipta máli við úrlausn um þennan þátt málsins þótt skráður hafi verið hjá Fasteignamati ríkisins 36m² skúr á lóðinni á árinu 1992 enda eru þær upplýsingar, sem liggja að baki þeirri skráningu, ekki staðreyndar sérstaklega af hálfu skráningaraðilans.  Þess í stað er byggt á upplýsingum byggingaryfirvalda og eru allar líkur á að í umræddu tilviki hafi Fasteignamati ríkisins verið sendar rangar upplýsingar um staðreyndir eins og byggingarfulltrúinn í Kópavogi hefur staðhæft.  Loks þykja kærendur verða að bera hallan af öllum vafa um stærð gamla skúrsins enda var með niðurrifi hans fyrir það girt að unnt væri að sannreyna stærð hans með mælingu.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að efnisleg skilyrði hafi verið fyrir hendi til að taka þá ákvörðun sem um er deilt í máli þessu.  Hins vegar var frestur sá er kærendum var veittur liðinn er hin kærða ákvörðun kom til afgreiðslu sveitarstjórnar hinn 12. september 2000.  Var því ekki fullnægt skilyrði 2. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Með hliðsjón af 1. mgr. 57. greinar laga nr. 73/1997 hefði einnig verið réttara að sveitarstjórn tæki afstöðu til þess frests sem veita ætti kærendum til þess að verða við fyrirmælum byggingarnefndar.  Verður af þessum ástæðum ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 23. ágúst 2000, um að krefjast þess að kærendur fjarlægi framkvæmdir við bílskúrbyggingu að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi og afmái allt jarðrask fyrir 9. september 2000, er felld úr gildi.