Ár 2002, föstudaginn 22. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður,  Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 61/2000, kæra fimm íbúa og eigenda fasteigna að Presthúsabraut 24 og 29, Vesturgötu 136 og 146 og Stillholti 1, Akranesi á ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 21. mars 2000 um að veita leyfi til byggingar iðnaðarhúss á lóðinni nr. 17 við Ægisbraut á Akranesi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. október 2000, sem barst nefndinni 12. sama mánaðar, kæra fimm íbúar og eigendur fasteigna að Presthúsabraut  24 og 29, Vesturgötu 136 og 146 og Stillholti 1 á Akranesi ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 21. mars 2000 um að veita leyfi til byggingar iðnaðarhúss á lóðinni nr. 17 við Ægisbraut á Akranesi.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Akraness 28. mars 2000.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Ægisbraut liggur á kafla með sjó fram á norðvestanverðum Skipaskaga.  Milli sjávar og götu þessarar er mjótt ílangt svæði, sem um langt skeið mun hafa verið skilgreint iðnaðarsvæði í aðalskipulagi Akranesbæjar.  Er svo enn samkvæmt staðfestu aðalskipulagi bæjarins fyrir tímabilið 1992-2012.  Á lóðinni nr. 17 við Ægisbraut stóð bygging til ársins 1983 en hún mun þá hafa eyðilagst í sjávarflóðum af völdum óveðurs er þá gerði.  Stóð lóðin eftir það auð en sjóvarnargarður var byggður á fjörukambi í kjölfar flóðanna til varnar byggð og byggingarlóðum á svæðinu.  Handan Ægisbrautar, andspænis umræddri lóð og nokkrum aðliggjandi lóðum, er íbúðabyggð.  Eru iðnaðarhús á þessu svæði í mikilli nálægð við íbúðabyggðina en suðvestan hennar tekur við opið svæði meðfram götunni og er þar rýmra um.

Snemma árs 2000 var lóðinni nr. 17 við Ægisbraut úthlutað undir iðnaðarhúsnæði. Kemur fram í umsókn um lóðina að fyrir umsækjanda vaki að reisa á henni stálgrindahús til að reka í því vélaverkstæði.  Byggingarleyfi var veitt fyrir húsinu hinn 21. mars 2000 og munu framkvæmdir við bygginguna hafa hafist síðar um vorið.  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum fór úttekt fram á undirstöðum hinn 8. maí 2000 og mun burðarvirki hússins hafa verið reist síðar um sumarið og verið risið að mestu nærri mánaðarmótum júlí og ágúst að sögn kærenda.  Ekki verður séð að úttekt hafi verið gerð á burðarvirkinu en sérteikningar því tengdar voru til meðferðar hjá byggingarfulltrúa er komið var fram í september 2000.

Af málsgögnum verður ráðið að nokkrir íbúar í nágrenni nýbyggingarinnar hafi snúið sér til bæjaryfirvalda fljótlega eftir að í ljós var komið hve umfangsmikil og há byggingin yrði.  Fyrir liggur að fulltrúar íbúanna áttu fund með bæjarstjóra hinn 13. september  2000 og að í framhaldi af  þeim fundi fól hann byggingarfulltrúa að taka saman helstu gögn varðandi skipulag Ægisbrautar, meðferð málsins í byggingarnefnd, reglur um hávaða o. fl. varðandi málið. 

Með bréfi, dags. 26. september 2000, var fulltrúum nágrannanna tilkynnt um niðurstöðu þeirrar athugunar, sem bæjarstjóri hafið látið gera á málinu.  Kemur þar fram að um svæðið gildi aðalskipulag, sem geri ráð fyrir iðnaðarlóðum við götuna.  Unnar hafi verið teikningar að gatnahönnun og fyrirkomulagi lóða á svæðinu á árunum 1980-1986 og að byggingarskilmálar hafi verið samþykktir árið 1984 í kjölfar sjávarflóða á svæðinu.  Framangreindar reglur gildi varðandi svæðið og verði ekki annað séð en að umrædd bygging sé í samræmi við þær rúmu reglur sem á svæðinu gildi.

Kærendur kveða fulltrúa íbúanna hafa leitað upplýsinga hjá Skipulagsstofnun í framhaldi af þessu svari bæjarstjóra.  Hafi þá komið fram að réttur kynni að hafa verið á þeim brotinn.  Hafi þeir eftir það ákveðið að vísa málinu til úrskurðarnefndarinnar, svo sem gert hafi verið. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að með útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi verið brotið gegn ákvæði í gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998  sem og ákvæði 7. mgr. 43 gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem gengið hafi verið framhjá ótvíræðum rétti þeirra til grenndarkynningar.  Einnig hafi verið brotið gegn ákvæði 6. mgr. 37. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem ekki hafi verið farið eftir samþykkt bæjarstjórnar frá 1984 um byggingarefni í veggjum sem snúi að hafi. 

Kærendur árétta að þeir telji að lögmæltur kærufrestur hafi ekki verið liðinn er málinu hafi verið vísað til úrskurðarnefndarinnar þar sem þeir hafi snemma leitað skýringa bæjaryfirvalda en ekki fengið fullnægjandi svör eða leiðbeiningar. Til vara sé vísað til ákvæðis 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um kærur sem berist að loknum kærufresti.

Málsrök byggingarnefndar:  Í greinargerð Tryggva Bjarnasonar hdl., f.h. byggingarnefndar Akraness, er fyrst að því vikið að úrskurðarnefndin skuli úrskurða um kæru innan tveggja mánaða, en heimilt sé henni við sérstakar aðstæður að lengja frestinn um einn mánuð, en þá skuli tilkynna hlutaðeigandi um það og hvenær úrskurðar sé að vænta, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina.  Kæra í máli þessu hafi borist úrskurðarnefndinni 12. október 2000 og séu lögákveðnir frestir til uppkvaðningar úrskurðar því löngu liðnir.  Málsmeðferðin hafi verið andstæð ákvæðum 4. gr. nefndrar reglugerðar og ennfremur 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og sé það krafa byggingarnefndar að þegar af þessum ástæðum verði ekki hróflað við byggingarleyfinu.

Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að grenndarkynning hafi átt að fara fram fyrir útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis er tekið fram að ekki hafi verið leitað álits nágranna vegna byggingarinnar þar sem um hafi verið að ræða iðnaðarbyggingu á iðnaðarsvæði eins og fram komi í bréfi byggingar- og skipulagsfulltrúa, dags. 22. september 2000.  Í gildi séu byggingarskilmálar fyrir Ægisbraut, samþykktir af bæjarstjórn þann 17. apríl 1984.  Þessir skilmálar hafi verið settir í tilefni af því að sjór hafi gengið á land í óveðri árið áður og valdið tjóni á  byggingum, m.a. eyðilagt iðnaðarhús á lóðinni nr. 17 við Ægisbraut.  Síðar hafi verið reistur þar sjóvarnargarður.  Deiliskipulag fyrir þennan reit sé til endurskoðunar og verði þessir skilmálar þá endurskoðaðir.  Sé það afstaða byggingarnefndar að byggingin að Ægisbraut 17 sé í samræmi við þessar rúmu reglur.

Loks er á því byggt af hálfu byggingarnefndar að kærufrestur hafi verið liðinn er málinu hafi verið vísað til úrskurðarnefndarinnar.  Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 sé kærufrestur til úrskurðarnefndar einn mánuður frá því að kæranda hafi orðið kunnugt um þá samþykkt sem hann kæri.  Í bréfi kærenda komi fram  að þeim hafi verið orðið kunnugt um hæð og umfang hinnar umdeildu byggingar um mánaðarmótin júlí/ágúst 2000.  Það verði því að leggja til grundvallar að kærufrestur hafi í síðasta lagi byrjað að líða við það tímamark.  Kærufrestur hafi því verið liðinn þegar úrskurðarnefndin hafi móttekið kæruna þann 12. október 2000.  Beri því að vísa kærunni frá.

Af hálfu byggingarnefndar og bæjaryfirvalda sé ekki fallist á að fulltrúar þeirra hafi vanrækt leiðbeiningarskyldu sínar samkvæmt stjórnsýslulögum eða reynt að afvegaleiða kærendur.  Sé það og skoðun bæjaryfirvalda að ekki sé til að dreifa atvikum sem réttlæti það að nefndin taki málið til úrskurðar að liðnum kærufresti samkvæmt undantekningarákvæðum 1. og 2. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Andmæli byggingarleyfishafa:   Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til greinargerðar bæjaryfirvalda í málinu og þeirra sjónarmiða og kröfugerðar sem þar greinir.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn  8. febrúar 2002.  Viðstaddir voru allir aðalmenn í nefndinni auk framkvæmdastjóra.  Þá voru á staðnum fulltrúar kærenda og byggingar- og skipulagsfulltrúi Akraness og veittu þeir nefndarmönnum upplýsingar er málið varða.  Gengið var um svæðið og skoðað hvernig hin umdeildu nýbygging horfir við séð frá húsum kærenda.
 
Niðurstaða:  Í máli þessu kemur fyrst til úrlausnar hvort fallast beri á frávísunarkröfu byggingarnefndar Akraness, sem byggð er á því að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni.  Eins og að framan er getið skortir úttekt á burðarvirki hins umdeilda húss og eru því ekki fyrir hendi gögn um það hvenær það var reist en kærendur telja það hafa verið um mánaðarmótin júlí/ágúst 2000.  Ekki nýtur heldur gagna um það hvað kærendur aðhöfðust í málinu fyrr en hinn 13. september 2000, er fulltrúar íbúa áttu fund með bæjarstjóra um málið.  Sé upphaf kærufrests, sem er einn mánuður, miðað við 1. ágúst 2000, þegar kærendum var að eigin sögn orðið kunnugt um stærð og hæð hinnar umdeildu byggingar, var hann liðinn er þeir áttu fund með bæjarstjóra hinn 13. september 2000.  Skiptir þá ekki máli þótt erindi kærenda hafi eftir það verið tekið til athugunar af hálfu bæjaryfirvalda. Verður því að taka afstöðu til þess hvort taka eigi kæruna til meðferðar, allt að einu, með vísan til ákvæðis 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Eins og síðar verður vikið að var hin kærða ákvörðun þess eðlis að bæjaryfirvöldum var skylt að hafa samráð við nágranna við gerð hennar og undirbúning.  Ef farið hefði verið að lögum hefði kærendum gefist kostur á að koma sjónarmiðum sínum að á meðan málið var enn á frumstigi.  Bæjaryfirvöldum hefði og borið að gera þeim grein fyrir ákvörðunum sínum í málinu og jafnframt að upplýsa þá um kæruheimild, kærufrest og kærustjórnvald, sbr. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1997.  Þar sem kærendum var hvorki leiðbeint með viðhlítandi hætti né réttrar aðferðar gætt af hálfu bæjaryfirvalda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar verður bæði að telja afsakanlegt að kæra í málinu hafi borist of seint og jafnframt að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar.  Ber því með vísan til 1. og 2. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að hafna framkominni frávísunarkröfu í máli þessu og verður kæran tekin til efnislegrar úrlausnar.

Úrskurðarnefndin hafnar þeirri málsástæðu að dráttur, sem orðið hafi á uppkvaðningu úrskurðar í máli þessu, eigi að leiða til þess að ekki verði hróflað við hinni kærðu ákvörðun.  Sú skylda hvílir á úrskurðarnefndinni að ljúka meðferð þeirra mála sem til hennar er skotið, óháð því hvort það tekst innan lögboðins frests eða ekki.  Almennt er það ekki talið varða ógildi úrskurðar æðra stjórnvalds þótt uppkvaðning dragist fram yfir lögákveðin tímamörk.  Er sú regla þó ekki án undantekninga og hlýtur niðurstaða um þetta álitaefni að vera háð atvikum hverju sinni.  Er það viðfangsefni dómstóla, ef eftir er leitað, að skera úr ágreiningi í þessu efni en stjórnvaldið sjálft verður að jafnaði ekki krafið úrlausnar um réttaráhrif þeirra annmarka sem kunna að vera á málsmeðferð þess.

Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem veitt var til byggingar iðnaðarhúsnæðis á lóð í nágrenni við fasteignir kærenda.  Umrætt svæði er iðnaðarsvæði samkvæmt þeirri skilgreiningu landnotkunar sem sýnd er á staðfestum uppdrætti aðalskipulags Akranesbæjar.  Ekki verður séð að fjallað sé nánar um svæði þetta í greinargerð aðalskipulagsins.  Ekki er í gildi deiliskipulag fyrir svæðið enda verður ekki fallist á að byggingarskilmálar frá 1984 hafi gildi sem fullnægjandi skipulagsákvarðanir.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er það meginregla að gera skal deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Skal byggingarleyfi og vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag sbr. 2. mgr. 43. gr. laganna.

Í 3. mgr. 23. gr. sömu laga er undantekningarheimild sem kveður á um það að sveitarstjórn geti veitt heimild til framkvæmda í þegar byggðum hverfum þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir, en áður skal þá fara fram grenndarkynning eins og nánar er kveðið á um í 7. mgr. 43. gr. laganna.  Hefur undantekningarheimild þessi verið skýrð á þann veg að einungis megi á grundvelli hennar heimila framkvæmdir er samræmist þeirri byggð sem fyrir sé á viðkomandi svæði, sbr. dóm Hæstaréttar frá 20. september 2001 í máli nr. 114/2001.

Bygging sú, sem um er deilt í máli þessu, fellur ekki að því byggðamynstri sem fyrir er á svæðinu.  Er hún til mikilla muna hærri en aðrar byggingar sem standa andspænis íbúðarhúsunum við Presthúsabraut og nálægar götur.  Eru grenndaráhrif hennar og miklu meiri en annarra bygginga á iðnaðarsvæðinu, ekki síst þegar tillit er tekið til þeirrar starfsemi sem fram fer í húsinu og um var vitað þegar leyfi til byggingarinnar var veitt. Samkvæmt framansögðu hefði því ekki verið unnt að veita leyfi fyrir umræddri byggingu að undangenginni grenndarkynninu, svo sem kærendur hafa talið, heldur hefði þurft að ljúka gerð deiliskipulags svæðisins til þess að unnt væri að taka umsókn lóðarhafa um leyfi fyrir umræddri byggingu til afgreiðslu í byggingarnefnd.   Samkvæmt 4. mgr. 9. gr. laga nr. 73/1997 hefði við skipulagsgerðina verið skylt að leita eftir sjónarmiðum og tillögum íbúa og annarra hagsmunaaðila auk þess sem gæta hefði þurft ákvæðis 10. gr. reglugerðar nr. 933/1999, um hávaða, með tilliti til þeirrar starfsemi sem áformuð var í húsinu.  Ekkert af þessu var gert.

Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að mjög hafi á það skort að gætt væri réttrar aðferðar við gerð og undirbúning hinnar umdeildu ákvörðunar og að hún fullnægi ekki lagaskilyrðum.  Hafi og með henni verið gengið freklega gegn lögvörðum hagsmunum kærenda.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 21. mars 2000, sem staðfest var í bæjarstjórn 28. sama mánaðar, um að veita leyfi til byggingar iðnaðarhúss á lóðinni nr. 17 við Ægisbraut á Akranesi er felld úr gildi.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ár 2002, föstudaginn 15. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður nefndarinnar og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur, aðalmenn í nefndinni.

Fyrir var tekið mál nr. 3/2002, kæra E og J á ákvörðun byggingar- og brunamálanefndar Hveragerðis frá 4. apríl 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishús að Kambahrauni 57 í Hveragerði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. janúar 2002, sem barst nefndinni sama dag, kæra E og J, sem eiga einbýlishús í byggingu að Kambahrauni 59 í Hveragerði, ákvörðun byggingar- og brunamálanefndar Hveragerðis frá 4. apríl 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Kambahrauni 57 í Hveragerði.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hveragerðis hinn 5. apríl 2001.  Kærendur gera þá kröfu aðallega að nefnt byggingarleyfi verði ógilt, en til vara að úrskurðarnefndin leggi fyrir byggingarnefndina að afturkalla leyfið þegar í stað, sbr. 4. gr. reglugerðar um úrskurðarnefnd samkvæmt 8 gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 frá 30. október 1997.  Jafnframt krefjast kærendur þess að úrskurðarnefndin úrskurði um stöðvun framkvæmda á lóðinni svo fljótt sem við verði komið, sbr. 5. gr. greindrar reglugerðar.

Vegna kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda var byggingarfulltrúanum í Hveragerði þegar í stað gert viðvart um kæruna og framkomnar kröfur.  Jafnframt var byggingarleyfishafa að Kambahrauni 57 veittur frestur til að neyta andmælaréttar í málinu til 8. febrúar 2002 en sá frestur var framlengdur til 11. sama mánaðar að beiðni lögmanns hans.

Athugasemdir byggingarfulltrúa og andmæli byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda hafa nú borist úrskurðarnefndinni og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Í þessum þætti málsins verður einungis gerð stuttlega grein fyrir málavöxtum og aðeins að því marki er þýðingu hefur við ákvörðun um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Eins og að framan greinir eru kærendur rétthafar að lóðinni nr. 59 við Kambahraun í Hveragerði og eiga þar hús í smíðum.  Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag, samþykkt í bæjarstjórn Hveragerðis hinn 13. apríl 2000, en auglýsing um gildistöku þess birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. júní 2000.  Hinn 4. apríl 2001 veitti byggingar- og brunamálanefnd Hveragerðis leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 57. við Kambahraun.  Eru burðarvirki þess og ytri klæðning úr stáli.  Nokkur dráttur varð á að framkvæmdir hæfust við byggingu hússins og var komið fram í ársbyrjun 2002 er kærendur sáu fyrst burðargrind hússins fullmótaða, þannig að sjá mætti þakform þess og mænishæð.  Kærendum þótti hluti hússins óeðlilega hár og gerðu fyrirspurn til byggingarfulltrúa, með bréfi dags. 15. janúar 2002, um það hvort húsið stæðist reglur um hæðarmörk.  Erindi þessu svaraði byggingarfulltrúi með bréfi, dags. 16. janúar 2002, þar sem m.a. kemur fram að þakhalli hluta hússins sé nokkru meiri en leyfilegt sé og leiði það til þess að mænishæð verði tæplega 30 cm meiri en orðið hefði miðað við mesta leyfilegan þakhalla.

Að fengnum þessum upplýsingum vísuðu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. janúar 2002, svo sem að framan greinir.

Eftir að kæra í máli þessu barst leitaði úrskurðarnefndin upplýsinga frá Skipulagsstofnun um skipulagsskilmála deiliskipulags umrædds svæðis.  Í greinargerð deiliskipulagsins eru m.a. ákvæði um þakhalla en ekkert er getið um hámark vegghæðar eða mænishæðar.  Í greinargerðinni segir hins vegar að hús skuli steinsteypt eða byggð úr timbri.  Úrskurðarnefndin leitaði þegar álits byggingarfulltrúa á þýðingu þessa ákvæðis skilmálanna með tilliti til þess að umrætt hús er að mestu byggt úr stáli.  Jafnframt var kærendum gert kunnugt um þetta ákvæði skilmálanna en það er ekki tekið upp í byggingar- og skipulagsskilmála, dags. 26. maí 2000, sem lóðarhafar á svæðinu virðast hafa fengið afhenta við úthlutun lóða.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að eftir því sem næst verði komist muni ekki hafa verið veitt sérstakt skriflegt eða formlegt byggingarleyfi, heldur munnlegt eða þegjandi samþykki til framkvæmda.  Telji úrskurðarnefndin að byggingarleyfi sé ekki fyrir hendi, sé þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á þeim forsendum.

Kærendur telja að mænishæð umrædds húss verði a.m.k. 40 cm hærri en hún hefði orðið með mestum leyfilegum þakhalla samkvæmt skipulagsskilmálum.  Þá sé vegghæð hússins meiri en búast hafi mátt við, en í byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir lóðirnar nr. 53-60 við Kambahraun segi að húsin skuli vera ein hæð og byggð í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.  Í 74. gr. gildandi byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, segi svo m.a.: „Ef vegghæð húss er ekki ákveðin í metrum, heldur tiltekið hve margar hæðir megi byggja, skal miðað við að í íbúðarhúsi sé hver hæð af gólfi og á annað 2,70-2,80 m, þó þannig að lofthæð verði aldrei minni en 2,50 m“. Vegghæð væntanlegs húss að Kambahrauni 57 sé hins vegar til muna meiri, hvort sem mælt sé samkvæmt teikningum eða þeim veruleika sem við blasi nú.

Húsið að Kambahrauni 57 sé í suðurátt frá stofugluggum húss kærenda.  Því byrgi sá kvistur, sem leyfður hefur verið, fyrir sól og sýn.  Þetta sé kærendum til verulegra miska og rýri verðgildi húss þeirra.  Loks megi telja líklegt að rými á efri hæð hússins verði innréttað og nýtt andstætt skipulagsskilmálum.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar dags. 8. febrúar 2002, taka kærendur fram að til viðbótar því sem komi fram í kæru sé einnig byggt á því að byggingin að Kambahrauni 57 uppfylli ekki það skilyrði skilmála deiliskipulags að hús á skipulagssvæðinu skuli steypt eða byggð úr timbri.

Málsrök byggingarfulltrúa:  Í athugasemdum, sem byggingarfulltrúinn í Hveragerði hefur sent úrskurðarnefndinni segir að í Hveragerði hafi sá háttur verið hafður á veitingu byggingarleyfa að byggingarfulltrúi hafi sent umsækjendum bréf, sem kalla megi byggingarleyfisbréf, þar sem fram komi samþykkt byggingarnefndar, gjöld sem umsækjandi þurfi að greiða og upptalning á þeim skilyrðum sem umsækjandi þurfi að uppfylla áður en byggingarleyfið verði veitt.  Þegar umsækjandi hafi uppfyllt öll skilyrðin hafi byggingarfulltrúi heimilað að framkvæmdir mættu hefjast og sé þessi framkvæmd í samræmi við það sem víða tíðkist.

Hvað þakhalla varði sé bent á að engin ákvæði séu í byggingarskilmálum um hámark mænishæðar.  Væri þaksyllu við útvegg lyft um 30 cm en mænishæð haldið óbreyttri yrði þakhalli í samræmi við ákvæði byggingarskilmála.  Aðgerð sem þessi væri hins vegar engum til gagns en með henni væri hins vegar bætt úr þeim annmörkum sem kærendur benda á að séu á byggingunni að þessu leyti.

Um þá málsástæðu að byggingarefni hússins samræmist ekki skipulagsskilmálum tekur byggingarfulltrúinn fram að tilgangur þess að setja inn ákvæði um byggingarefni húsa í Hveragerðið hafi fyrst og fremst verið að forðast veik byggingarefni á hugsanlegu upptakasvæði jarðskjálfta.  Hugsunin hafi ekki verið sú að banna byggingarefni eins og t.d. stál sem smátt og smátt hafi verið að ryðja sér til rúms hér á landi.  Til að taka af allan vafa um almenn gæði byggingarefna sé í byggingarskilmálum deiliskipulags jafnan vísað til þess að byggingarefni skuli standast ákvæði gildandi byggingarreglugerðar, sbr. ákvæði í gr. 120 og 121 í reglugerðinni.  Þá sé ljóst að hús geti haft sama útlit og staðist öll ákvæði byggingarreglugerðar hvort sem þau séu byggð úr stáli eða timbri og sé ekki hægt að sjá að það varði hagsmuni nágranna hvort þessara byggingarefna sé notað.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi,  dags. 11. janúar 2002, reifar Ólafur Jóhannes Einarsson hdl., f.h. Othars Arnar Petersen hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.

Byggingarleyfishafi telur að frávik frá ákvæðum skilmála hvað þakhalla varðar ekki vera þess eðlis að valda eigi því, að byggingarleyfi hans verði fellt úr gildi.  Sé sú afstaða byggð á því, að frávik þetta sé það smávægilegt, að það geti ekki talist valda ógildi.  Samkvæmt almennum reglum stjórnsýsluréttar valdi sérhver annmarki á stjórnvaldsákvörðun ekki sjálfkrafa ógildi hennar og verði að líta til þess að hagsmunir hans af því að halda áfram að reisa fyrirhugað hús í samræmi við teikningar séu afar mikilsverðir, þar sem lagt hafi verið í verulegan kostnað við húsbygginguna og undirbúning hennar.

Að því er varði hagsmuni kærenda sé vísað til gagna frá Fjölhönnun hf., sem sé aðalhönnuður að hinu umdeilda húsi, þar sem fram komi að aðrar útfærslur á húsinu, sem hefðu í hvívetna verið í samræmi við ákvæði byggingar- og skipulagsskilmála, hefðu haft í för með sér mun meira skerðingu á birtu og útsýni fyrir kærendur en það hús sem um sé deilt.  Þessi staðreynd sýni að hagsmunir kærenda af því að byggingarleyfið verði fellt úr gildi séu ekki það miklir að þeir geti réttlæt ógildingu byggingarleyfisins vegna jafns smávægilegs annmarka og hér um ræði.

Staðhæfingu kærenda um vegghæð telur byggingarleyfishafi ekki vera á rökum reista enda sé hún innan þeirra marka, sem kveðið sé á um í byggingarreglugerð, 2,70 – 2,80 m, en hugtakið vegghæð taki ekki til þaks íbúðarhúsa.  Vegna fullyrðinga í kæru sé tekið fram að þakrými það sem sé í húsinu verði ekki innréttað sem íbúðarhúsnæði heldur notað sem geymsla.

Hvað varði ákvæði deiliskipulagsgreinargerðar um að hús skuli vera steypt eða byggð úr timbri sé bent á að ákvæði þetta sé ekki að finna í skipulags- og byggingarskilmálum frá 26. maí 2000 og hafi byggingarleyfi fyrir hinu umdeilda húsi verði veitt án þess að gerð væri athugasemd við að það væri úr stáli.  Að mati byggingarleyfishafa geti það misræmi, sem þarna sé á milli, ekki valdið ógildi byggingarleyfis þess, sem hann hafi fengið útgefið og þegar hafið byggingarframkvæmdir í samræmi við.  Vísi hann í þessu sambandi til reglu stjórnsýsluréttar um réttmætar væntingar málsaðila og sérstaklega til þess, að ekki verði séð að hagsmunir annarra séu á nokkurn hátt fyrir borð bornir þrátt fyrir að honum verði leyft að reisa hús úr stáli.  Sé einnig vísað til þess, að byggingarefni það sem hann noti fullnægi skilyrðum 118. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Í ljósi framanritaðs telji byggingarleyfishafi ekki skilyrði til að fella byggingarleyfi hans úr gildi og þar af leiðandi beri einnig að hafna kröfum kærenda um að framkvæmdir við hús hans verði stöðvaðar.

Niðurstaða:  Enda þótt byggingarleyfi það sem um er deilt í máli þessu hafi verið veitt hinn 4. apríl 2001 verður við það að miða að kærendum hafi ekki mátt vera ljóst að fyrirhugað hús að Kambahrauni 57 kynni að raska lögvörðum hagsmunum þeirra fyrr en ráða mátti útlínur hússins af burðargrind þess, sem að sögn kærenda var ekki fyrr en í byrjun árs 2002.  Verður í tilvikum sem þessum að skýra ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 á þann veg að upphaf kærufrests miðist við það tímamark þegar ætla verður að kæranda megi vera ljóst að gengið hafi verið gegn rétti hans með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Er því fallist á að kæruheimild hafi verið fyrir hendi er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 29. janúar 2002.

Í máli þessu byggja kærendur aðallega á því að mænishæð og vegghæðir nýbyggingarinnar að Kambahrauni 57 séu meiri en búast hafi mátt við miðað við fyrirliggjandi gögn.  Þá er einnig á því byggt í málinu að gerð hússins sé andstæð ákvæðum deiliskipulagsgreinargerðar um byggingarefni húsa á svæðinu.

Af hálfu byggingarfulltrúa og byggingarleyfishafa er þessum sjónarmiðum mótmælt.  Hvorki vegghæð né mænishæð hússins sé meiri en búast hafi mátt við og skilgreiningu byggingarefnis í skipulagsskilmálum hafi ekki verið ætlað að útiloka vönduð byggingarefni á borð við stál.  Þá verði ekki séð að hagsmunir annarra séu fyrir borð bornir þótt lóðarhafa hafi verið leyft að byggja húsið úr stáli.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu byggingarleyfisskyldar framkvæmdir vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Fyrir liggur að hús það sem um er deilt í máli þessu samræmist ekki ákvæðum um byggingarefni í samþykktu deiliskipulagi fyrir viðkomandi svæði.  Verður því ekki séð að gætt hafi verið lagaskilyrða við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.  Þykir af þessum ástæðum rétt að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir við byggingu hússins verði stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við byggingu húss að Kambahrauni 57 í Hveragerði skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

 

Ár 2002, miðvikudaginn 13. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður nefndarinnar, og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur, aðalmenn í nefndinni.

Fyrir var tekið mál nr. 23/2000; kæra B, Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi á meðferð byggingarnefndar Seltjarnarness á erindi kæranda varðandi skjólvegg og gróður á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 við Sefgarða.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. maí 2000, sem barst nefndinni sama dag, kærir B, Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi meðferð byggingarnefndar Seltjarnarness á erindi kæranda varðandi skjólvegg og gróður á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 við Sefgarða.  Í upphaflegu erindi sínu til úrskurðarnefndarinnar vísaði kærandi til 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og krafðist aðstoðar nefndarinnar við að fá svör við erindi sínu til byggingarnefndar Seltjarnarness og að úrskurðarnefndin upplýsti byggingarnefnd um skyldur stjórnsýslunefnda m.a. til að veita leiðbeiningar og aðstoð. 

Með bréfi Jónasar Haraldssonar hdl. til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. desember 2000, gerir hann þær kröfur f.h. kæranda að úrskurður byggingarnefndar Seltjarnarness frá 22. febrúar 2000 verði ómerktur og að byggingarnefndinni verið gert að taka málið aftur fyrir og kveða upp úrskurð í samræmi við gildandi byggingarlög og byggingarreglugerð. 

Í greinargerð til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. nóvember 2001, sem kærandi lagði fram í tilefni af umsögn byggingarfulltrúans á Seltjarnarnesi, dags. 14. september 2001, um kæruefni málsins, gerir kærandi loks þær kröfur að úrskurðarnefndin taki efnislega afstöðu til þeirra krafna sem hann hafi haft uppi í bréfi til byggingarnefndar, dags. 2. júlí 1999.

Í umræddu bréfi leitaði kærandi í fyrsta lagi álits á því hvort skjólveggir á lóðamörkum Sefgarða 16 og 24, svo og á lóðamörkum Sefgarðar 24 og 26 væru í samræmi við lög og reglur, sem gilt hafi um slík mannvirki.  Síðan segir svo í bréfi kæranda:  „Sé svo ekki fer ég fram á flutning og réttan frágang skjólveggjanna til samræmis við gildandi reglur. Ennfremur verði öll tré á lóðamörkum Sefgarða 16 og 24 fjarlægð svo ganga megi þannig frá lóðamörkunum, að möl og annað lauslegt skríði ekki stöðugt niður hallann frá lóð Sefgarða 24 inn á lóð mína.“

Til vara er þess krafist sem fyrr að ákvörðun byggingarnefndar frá 22. febrúar 2000 verði ómerkt og byggingarnefnd gert að taka málið til nýrrar meðferðar.

Málavextir:  Kærandi er eigandi einbýlishúss að Sefgörðum 16 á Seltjarnarnesi og mun hafa byggt húsið á árinu 1979.  Þannig hagar til að vesturmörk lóðar kæranda liggja að mestu að baklóð hússins nr. 26 við Sefargarða og er lág timburgirðing að mestu milli lóðanna.  Þar sem lóðir standast ekki á til fulls liggja umrædd lóðamörk þó einnig að baklóð hússins nr. 24 við Sefgarða á 7,5-8 metra bili til norðurs frá suðvesturhorni lóðar kæranda.  Við upphaflegan frágang lóðar sinnar setti eigandi Sefgarða 24 niður nokkrar trjáplöntur á lóðamörkum þar sem lóð hans liggur að lóð kæranda en reisti síðar allháan skjólvegg úr timbri inni á lóð sinni, samsíða mörkum lóðanna, en í um það bil 30 cm fjarlægð fá þeim.  Kveður eigandi Sefgarða 24 þennan vegg hafa verið reistan á árinu 1979 en kærandi telur það hafa verið nokkru seinna, líklega fyrir 17-18 árum.  Eftir að umræddur veggur var reistur hefur eigandi Sefgarða 24 ekki getað komist um lóð sína að trjám þeim er hann hafði sett niður á lóðamörkum þar sem skjólveggurinn skilur ræmu þá er þau standa á frá lóðinni.  Kærandi kveðst hafa krafist lagfæringar á þessum frágangi fljótlega eftir að skjólveggirnir hafi verið reistir en á þeim tíma hafi hann ekki búið í húsi sínu heldur hafi það verið leigt út.  Hann hafi flutt í húsið á árinu 1991 og hafi ári síðar ítrekað kröfur sínar um úrbætur við byggingarfulltrúa.  Hafi honum þá verið tjáð að ekkert væri hægt að aðhafast í málinu, en við endurgerð skjólveggjanna skyldu þeir reistir í samræmi við gildandi reglur.  Kveðst kærandi hafa sæst á þetta að svo stöddu.  Hann kveðst hafa ítrekað kröfur sínar við byggingarfulltrúa á árinu 1994.

Með bréfi, dags. 2. júlí 1999, til byggingarnefndar Seltjarnarnesbæjar, kom kærandi á framfæri þeirri skoðun sinni að skjólveggirnir þörfnuðust orðið endurgerðar þar sem þeir væru farnir að sveiflast óeðlilega mikið í hvassviðrum.  Með vísan til þessa krafðist kærandi flutnings og rétts frágangs á skjólveggjunum til samræmis við gildandi reglur, ef byggingarnefndin teldi að skjólveggirnir væru ekki reistir í samræmi við lög og reglur, sem hefðu gilt og giltu um slík mannvirki.  Ennfremur krafðist hann þess þess að trén á lóðamörkunum yrðu fjarlægð, svo ganga mætti þannig frá lóðamörkum að möl og annað lauslegt skriði ekki stöðugt inn á lóð hans. 

Nokkrar bréfaskriftir urðu milli byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi og kæranda um erindi þetta og lyktaði þeim samskiptum með því að byggingarnefnd tók afstöðu til erindisins á fundi sínum hinn 22. febrúar 2000.  Er bókun nefndarinnar í málinu svohljóðandi:  „Byggingarnefnd úrskurðar:  Við endurgerð skjólveggjanna á mörkum lóðanna nr. 16 og nr. 24 og á mörkum lóðanna nr. 24 og 26 við Sefgarða skulu þeir reistir samkvæmt 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 44/1998 (sic).  Aðilum málsins er bent á málsskotsrétt samkvæmt 10. gr. byggingarreglugerðar nr. 44/1998 (sic).“  Ákvörðun þessi var staðfest á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 23. febrúar 2000.

Með bréfi, dagsettu 9. mars 2000, fór kærandi fram á það við byggingarnefnd, að hún tæki nýja ákvörðun í málinu með vísan til þess að ákvörðun hennar frá 22. febrúar 2000 hefði ekki verið í samræmi við kröfugerð hans skv. bréfi, dagsettu 2. júlí 1999, auk þess sem ákvörðunin hefði verið órökstudd.

Þar sem ekkert svar barst frá byggingarnefnd við síðastnefndu erindi kæranda vísaði hann málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. maí 2000, svo sem að framan greinir.

Aðfararnótt hins 11. desember 2001 urðu skemmdir á hinum umdeilda skjólvegg í hvassviðri sem þá gekk yfir.  Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa, sem kvaddur var á staðinn, höfðu staurar brotnað í veggnum niður við jörð þannig að hann hallaðist verulega á kafla en langbönd héldu honum þó saman.  Eigandi veggjanna lét reisa þá við og styrkja til bráðabirgða á næstu dögum eftir foktjónið.
 
Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að hinir umdeildu skjólveggir séu byggingarleyfisskylt mannvirki og hafi verið það á þeim tíma er þeir voru reistir.  Ekkert samráð hafi verið haft um gerð veggjanna og hafi byggingu þeirra verið mótmælt þegar í upphafi.  Hefðu sjónarmið reist á friðhelgi eignarréttarins átt að nægja í upphafi til þess að byggingaryfirvöld létu málið til sín taka en kærandi hafi sæst á að umbera hið óásættanlega ástand þar til kæmi að endurgerð veggjanna.  Hann hafi, með bréfi dags. 2. júlí 1999, vakið athygli byggingarnefndar Seltjarnarness á því að veggirnir þörfnuðust orðið endurgerðar enda væru þeir farnir að sveiflast óeðlilega mikið í hvassviðrum.  Frá þessum tíma hafi ekki einungis eignarréttarleg rök heldur einnig öryggissjónarmið staðið til þess að taka ætti kröfur hans til greina en öryggissjónarmið gangi sem rauður þráður gegnum ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Bendir kærandi á að markmið byggingarreglugerðarinnar sé m.a. að tryggja faglegan undirbúning og virkt eftirlit með því að kröfum um öryggi, endingu, útlit og hagkvæmni bygginga sé fullnægt.  Í 7. mgr. 9. gr. reglugerðarinnar sé byggingarfulltrúa lögð sú skylda á herðar að hafa eftir föngum eftirlit með því að viðhald húsa og mannvirkja sé viðhlítandi.  Í 5. mgr. 61. gr. séu tíunduð þau úrræði, sem byggingarfulltrúa beri að grípa til sé viðhaldi mannvirkis ábótavant, sbr. og 6. mgr. 61. gr., sbr. og 6. mgr. 68. gr. reglugerðarinnar. 

Þá telur kærandi að þar sem veggirnir samræmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar og hafi verið byggðir án samþykkis byggingarnefndar verði ekki við það unað að eiganda þeirra verði gefinn kostur á að gera á þeim lagfæringar með stoð í 3. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðarinnar og komast þannig hjá því að afla tilskilinna leyfa fyrir þeirri gagngerðu endurgerð þeirra, sem framundan sé. 

Að því er varðar trjágróður á lóðamörkum bendir kærandi á að margnefndur skjólveggur skilji hann frá lóð eiganda trjánna og geti hann ekki komist að þeim nema um lóð kæranda.  Slík fyrirkomulag sé með öllu óviðunandi og að auki standi trén í vegi fyrir því að unnt sé að ganga þannig frá lóðamörkum að jarðvegur skríði ekki stöðugt inn á lóð kæranda vegna hæðarmunar lóðanna.

Um varakröfu sína um ómerkingu ákvörðunar byggingarnefndar frá 22. febrúar 2000 vísar kærandi til þess að rökstuðning hafi skort og brotið hafi verið gegn reglum um málshraða auk þess sem ákvörðunin hafi ekki tekið til þess erindis sem fyrir hafi legið frá kæranda.

Málsrök byggingarnefndar Seltjarnarness:  Í bréfi byggingarfulltrúa f.h. byggingarnefndar Seltjarnarness til úrskurðarnefndarinnar, dags. 14. september 2001, er á það bent að hinir umdeildu skjólveggir hafi verið reistir fyrir fjölmörgum árum.  Byggingarnefnd hafi ekki tekið undir kröfu kæranda um færslu skjólveggjanna en bent á að frágangur á lóðamörkum, hvort heldur sé með girðingu eða gróðri, sé háður samþykki beggja lóðarhafa og að við endurnýjun skuli veggirnir reistir samkvæmt núgildandi byggingarreglugerð.  Byggingarnefnd geri sér grein fyrir því að mál þetta snúist fyrst og fremst um stirðleika í samskiptum nágranna.  Byggingarfulltrúi hafi því boðið aðstoð sína við að koma á fundi með nágrönnum en því boði hafi ekki verið tekið.

Umræddir skjólveggir hafi verið reistir fyrir um 19 árum án þess að sótt hafi verið um leyfi en það eigi við um ýmsa aðra skjólveggi.  Byggingarnefnd hafi ekki í neinu slíkra tilfella farið fram á niðurrif enda viðurkennt að vindasamt sé á Seltjarnarnesi og því þörf á skjóli til þess að koma upp gróðri og til nýtingar lóða til útiveru.  Við skoðun byggingarfulltrúa á hinum umdeilda skjólvegg milli lóðanna nr. 16 og 24 við Sefgarða hafi ekki komið fram að hætta stafaði frá honum vegna lélegs frágangs.  Byggingarnefnd geti samkvæmt framansögðu ekki fallist á kröfu kæranda um að láta fjarlægja skjólvegg og gróður milli téðra lóða.

Andmæli eiganda Sefgarða 24:  Eiganda eignarinnar nr. 24 við Sefgarða var gefinn kostur á að andmæla kröfum kæranda í máli þessu.  Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. janúar 2002, kveður hann rangt með farið í greinargerð kæranda að skjólveggurinn hafi verið reistur fyrir 17-18 árum.  Hið rétta sé að hann hafi verið reistur á árinu 1979 og hafi hann því staðið í meira en 21 ár.  Hann kveðst ekki kannast við að hafa átt aðild að eignarréttarlegum ágreiningi við kæranda og sé sér ekki kunnugt um hvert kærandi kunni að hafa beint athugasemdum sínum um vegginn.  Umræddur skjólveggur liggi aðeins á stuttu bili að lóð kæranda en hann sé einnig á mörkum lóðanna nr. 18, 22 og 26 við Sefgarða og hafi ekki verið neinn ágreiningur um þessa skjólveggi.

Í nefndu bréfi kemur og fram að eigandi veggjanna telji að úrskurðarnefndinni beri að vísa máli þessu frá.  Nefndin eigi úrskurðarvald um ágreiningsmál um skipulags- og byggingarmál eftir lögum nr. 73/1997 en í málinu sé deilt um mannvirki sem reist hafi verið fyrir liðlega 20 árum í gildistíð þágildandi laga en kærandi byggi m.a. á því að veggirnir hafi verið reistir í andstöðu við þágildandi réttarheimildir.  Hvorki liggi fyrir niðurstaða stjórnvalds eða dómstóla um að eitthvað hafi verið athugavert við skjólveggina þegar þeir hafi verið reistir.  Þá hafi byggingaryfirvöld á Seltjarnarnesi ekki séð ástæðu til að gera athugasemdir við vegginn þótt þeim hafi að sjálfsögðu verið um hann kunnugt.

Verði ekki fallist á að vísa beri málinu frá verði að líta til þess hve lengi veggurinn hafi staðið átölulaust og þess sem fram hafi komið í máli kæranda að hann hafi sætt sig við það á árinu 1992 að ekkert yrði aðhafst varðandi vegginn.  Hann hafi síðan, að eigin sögn, ekki hreyft málinu fyrr en á árinu 1994 og þá aðeins munnlega við byggingarfulltrúa. Eftir það hafi málið legið í þagnargildi í fimm ár til viðbótar.  Kærandi hafi því í raun sætt sig við uppsetningu og tilvist umrædds skjólveggs í meira en 20 ár eða allt þar til í júlí 1999 er hann hafi ritað byggingarnefnd erindi vegna málsins.

Loks verði við úrlausn málsins að hafa í huga að hagsmunir kæranda af því að fá vegginn fjarlægðan eða færðan séu óverulegir en mikið rask og kostnaður væri því samfara.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 1. febrúar 2002.  Viðstaddir voru allir aðalmenn í nefndinni auk framkvæmdastjóra.  Þá var fyrir á staðnum kærandinn og byggingarfulltrúinn á Seltjarnarnesi.  Ekki náðist til eiganda Sefgarða 24 er reynt var að boða hann til vettvangsgöngunnar og hittist hann ekki fyrir á staðnum.  Nefndarmenn skoðuðu hinn umdeilda skjólvegg og trjágróður og annað er málið varðar.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er því haldið fram af hálfu eiganda Sefgarða 24 að vísa beri máli þessu frá úrskurðarnefndinni enda séu kröfur kæranda á því byggðar að óheimilt hafi verið að reisa hina umdeildu veggi á sínum tíma.  Síðan séu liðin liðlega 20 ár og sé því ekki um ágreining að ræða er sæti úrlausn úrskurðarnefndarinnar skv. 2. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Eins og málatilbúnaði kæranda er háttað verður öðrum þræði að skilja hann svo að hann hafi leitað atbeina byggingaryfirvalda um að beitt yrði úrræðum er lúta að ástandi og viðhaldi mannvirkja.  Taka þessi ákvæði eðli máls samkvæmt til allra mannvirkja, óháð byggingartíma þeirra, og er úrskurðarnefndin bær að fjalla um þá ákvörðun sem byggingarnefnd Seltjarnarness tók í máli kæranda.

Ekki verður fallist á kröfu kæranda um að úrskurðarnefndin taki efnislega afstöðu til þeirra krafna, sem kærandi beindi til byggingarnefndar með bréfi sínu, dags. 2. júlí 1999, enda fælist í þeirri málsmeðferð að úrskurðarnefndin felldi úrskurð um efnisatriði, sem lægra sett stjórnvald hefur ekki tekið fullnægjandi ákvörðun um.  Það er hins vegar viðfangsefni úrskurðarnefndarinnar í máli þessu að fjalla um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarnefndar sem til hennar var skotið.

Eins og að framan er rakið afgreiddi byggingarnefnd erindi kæranda á fundi sínum hinn 22. febrúar 2000.  Kærandi óskaði rökstuðnings fyrir hinni kærðu ákvörðun en því erindi var ekki svarað.  Með vísan til 3. mgr. 27. gr. og 4. mgr. 9. gr. stjórnsýslulaga verður að fallast á að kærufrestur hafi ekki verið liðinn og að kæruheimild hafi því verið fyrir hendi þegar kærandi vísaði málinu til úrskurðarnefndarinnar hinn 8. maí 2000.

Fallast má á með kæranda að hinni kærðu ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness hafi verið verulega áfátt.  Á skortir að ákvörðunin sé rökstudd með fullnægjandi hætti en samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber byggingarnefnd að rökstyðja afgreiðslu á erindum sem til hennar berast.  Þá skortir á að í hinni kærðu ákvörðun væri tekin afstaða til kröfu kæranda um brottnám trjágróðurs á lóðamörkum.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi og lagt fyrir byggingarnefnd að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju til lögmætrar afgreiðslu.  Þykir kærandi eiga rétt á að fá úr því skorið hvort hann þurfi að sæta því að eigandi Sefgarða 24 eigi trjágróður utan skjólveggjarins, sem ekki verður komist að nema um lóð kæranda, svo og hvort þörf sé endurgerðar hins umdeilda skjólveggjar með tilliti til fokskemmda, sem nýlega urðu á honum.

Verulegur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar í máli þessu.  Framan af var þess vænst að reynt yrði að sætta sjónarmið aðila fyrir milligöngu byggingarfulltrúa.  Þá hefur málið dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 22. febrúar 2000, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 23. febrúar 2000, er felld úr gildi.  Lagt er fyrir byggingarnefnd að taka erindi kæranda til meðferðar að nýju til lögmætrar afgreiðslu.

Ár 2002, föstudaginn 11. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2000; kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 19. september 2000 um að synja umsókn kæranda um leyfi til að stækka íbúð á neðri hæð í húsinu nr. 25 við Súluhöfða í Mosfellsbæ.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. október 2000, sem barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir Magnús Ingi Erlingsson hdl., f.h. eiganda Súluhöfða 25 í Mosfellsbæ þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 19. september 2000 að synja umsókn hans um leyfi til breytinga á innra fyrirkomulagi neðri hæðar hússins að Súluhöfða 25 sem fela í sér stækkun á aukaíbúð í húsinu.  Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 27. september 2000.  Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Kærandi er eigandi fasteignarinnar nr. 25 við Súluhöfða í Mosfellsbæ.  Eignin er í nýlegu hverfi, Höfðahverfi, og er hverfið byggt eftir deiliskipulagi, sem samþykkt var af bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 24. júní 1998.  Skilmálum þessum hefur eftir það verið breytt lítillega í fáein skipti og voru þeir samþykktir að nýju í heild sinni með áorðnum breytingum hinn 5. maí 1999.  Samkvæmt skipulagi þessu er lóð kæranda skilgreind sem lóð fyrir einbýlishús en heimild er í skipulagsskilmálum til þess að byggja einbýlishús með aukaíbúð á tilteknum lóðum og á sú heimild við um lóð kæranda.  Hefur heimild þessi verið nýtt og er samþykkt 100 m² aukaíbúð á neðri hæð hússins en aðalíbúð hússins er 301,4 m².

Undir lok ágústmánaðar 2000 sótti kærandi um leyfi til að breyta innra fyrirkomulagi neðri hæðar og stækka umrædda aukaíbúð í 138,8 m².  Erindinu var synjað á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 5. september 2000 og vísaði nefndin til fyrri samþykktar skipulagsnefndar um takmörkun á stærð aukaíbúðar þar sem um væri að ræða einbýlishús með aukaíbúð en ekki tvíbýlishús.  Mun þar hafa verið átt við bókun sem gerð var á fundi skipulagsnefndar 16. nóvember 1999 í tengslum við afgreiðslu annars máls þar sem segir að skipulagsnefnd líti svo á  „…að aukaíbúð sé töluvert minni en aðalíbúð t.d. minni en 100 m².“ 

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og ritaði lögmaður hans bréf, dags. 12. september 2000, til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar þar sem hann m.a. beindi þeirri áskorun til bæjarstjórnar að hún felldi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar úr gildi og legði fyrir nefndina að fallast á umsókn kæranda.  Var erindi þetta tekið fyrir á fundi bæjarstjórnar hinn 13. september 2000 og þar samþykkt að vísa málinu aftur til meðferðar skipulags- og byggingarnefndar.  Málið var á ný tekið til meðferðar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 19. september 2000.  Synjaði nefndin erindi kæranda á ný með vísan til fyrri ályktunar um hámarksstærð aukaíbúðar og til túlkunar nefndarinnar á skipulagsskilmálum hverfisins.  Var sú ákvörðun nefndarinnar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 27. september 2000 með hliðsjón af álitgerð Þórunnar Guðmundsdóttur hrl., dags. 26. september 2000, sem lögð var fram á fundinum en í nefndri álitsgerð er komist að þeirri niðurstöðu að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um að synja erindi kæranda hafi verið lögmæt.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. október 2000, eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að engin málefnaleg rök eða lögmæt sjónarmið styðji hina kærðu ákvörðun og verði ekki séð annað en að skipulags- og byggingarnefnd hafi gengið mun lengra við að íþyngja honum en nauðsynlegt hafi verið til að ná fram nauðsynlegum markmiðum í stjórnsýslu.  Hafi þannig verið brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins með hinni kærðu ákvörðun.  Þá hafi ákvörðun skipulagsnefndar um hámarksstærð aukaíbúðar ekki verið kynnt kæranda og hafi andmælaréttur hans því verið brotinn við meðferð þeirrar stjórnsýsluákvörðunar.  Einnig hafi andmælaréttur hans verið brotinn með því að honum hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um álitsgerð lögmanns bæjarins sem lögð hafi verið til grundvallar við ákvörðun í málinu.

Skipulagsskilmálar kveði ekki á um hámarksstærð aukaíbúða og styðjist síðar tekin ákvörðun um takmörkun á stærð þeirra hvorki við skipulags- og byggingarlöggjöf né byggingarfræðileg rök.  Í umræddri ákvörðun felist þrenging á skipulagsskilmálum svæðisins sem lóðarhafar þurfi ekki að sæta, hún sé þar að auki ónákvæm og fullnægi ekki kröfum um skýrleika stjórnvaldsákvarðana og sé umrætt viðmið sveitarfélagsins hvorki hlutlægt né málefnalegt.  Ekki sé heldur ljóst að ákvörðun þessari hafi verið ætlað að hafa almenna skírskotun en fyrir liggi að henni hafi ekki verið fylgt eftir í framkvæmd eins og framlögð gögn beri með sér.  Þá megi skilja umrædda ákvörðun á þann veg að líta verði til heildarstærðar húss þegar ákvarðað er um stærð aukaíbúðar en verulegur stærðamunur sé á aðalíbúð og aukaíbúð í húsi kæranda, þótt fallist væri á umbeðna stækkun aukaíbúðarinnar.  Synjun byggingaryfirvalda á erindi hans orki því mjög tvímælis.

Þá verði ekki séð að rökstuðningur nefndarinnar um að um sé að ræða einbýlishús með aukaíbúð en ekki tvíbýlishús, byggist á lögmætum sjónarmiðum.

Loks er áréttað að umbeðin breyting leiði til mun betri nýtingar á rými í húsi kæranda og séu verulegir hagsmunir því tengdir að umbeðið leyfi verði veitt.

Málsrök bæjarstjórnar Mosfellsbæjar:  Þórunn Guðmundsdóttir hrl. hefur með bréfi, dags. 19. september 2001, gert grein fyrir sjónarmiðum bæjarstjórnar Mosfellsbæjar í máli þessu.  Er þess þar krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Af hálfu bæjarstjórnar er hafnað þeirri fullyrðingu kæranda að andmælaréttur hafi verið á honum brotinn.  Er á það bent að hann hafi verið búinn að tjá sig um efni málsins áður en endanleg ákvörðun hafi verið tekin eins og ráða megi af bréfum hans, dags. 25. ágúst 2000 og 12. september 2000.  Því hafi legið fyrir í gögnum málsins afstaða hans og rök fyrir henni.  Auk þess verði að benda á að álitsgerð í málinu hafi einungis verið staðfesting á sjónarmiðum sem kæranda hafi áður verið kynnt af hálfu skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar og síðan af bæjarstjórn, eða honum hafi mátt vera kunnugt um er hann keypti Súluhöfða 25 með því að kynna sér skipulags- og byggingarskilmála.  Hafi því ekkert sérstakt tilefni verið til þess að kynna kæranda álitsgerðina.

Af hálfu bæjarstjórnar er áréttað að sveitarstjórnum sé falið vald til að ráða málefnum sínum sjálf og sé sá réttur varinn af 78. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.  Í skipulags- og byggingarlögum og síðan í byggingarreglugerð og skipulagsreglugerð sé sveitarstjórnum m.a. falið að gera aðalskipulag, deiliskipulag og semja skipulags- og byggingarskilmála fyrir ákveðin hverfi.  Í gr. 2.2. í skipulagsskilmálum fyrir Höfðahverfi komi fram að greiðsla gatnagerðargjalda teljist vera viðurkenning lóðarhafa á því að hann hafi kynnt sér skilmálana ítarlega og samþykkt að hlíta þeim.  Skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar skeri úr ágreiningi um túlkun á skilmálunum samkvæmt gr. 2.8.  Húsið að Súluhöfða 25 sé að gerðinni E-2c skv. skilmálunum, þ.e. tveggja hæða einbýlishús neðan götu og í skilmálunum komi fram að aukaíbúð sé heimil í húsum af þessari gerð þar sem aðstæður leyfi.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi tekið þá ívilnandi ákvörðun að taka umsókn kæranda um 100 m² aukaíbúð til greina.  Jafnframt hafi nefndin ákveðið að hámarksstærð aukaíbúða skuli vera 100 m².  Sú ákvörðun byggist á málefnalegum sjónarmiðum og gildi jafnt fyrir alla sem sæki um aukaíbúðir af sambærilegri gerð og að Súluhöfða 25.

Því er alfarið vísað á bug að jafnræðisregla stjórnsýsluréttarins hafi verið brotin í máli kæranda.  Það viðmið sem byggingar- og skipulagsnefnd hafi lagt til grundvallar við ákvörðun á stærð aukaíbúða hafi verið virt þó svo að í fjórum tilvikum hafi verið vikið lítillega frá því og aukaíbúð leyfð allt að 103,8 m², enda verði þau frávik að teljast innan skekkjumarka.  Viðmið skipulags- og byggingarnefndar hafi því verið hlutlægt og málefnalegt og afgreiðsla umsókna verið í samræmi við jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins.  Hefði umsókn kæranda um 138,8 m² aukaíbúð verið samþykkt hefði jafnræðisreglan aftur á móti verið brotin gagnvart þeim sem áður hefðu sótt um stærri aukaíbúðir en 100 m² í sambærilegum einbýlishúsum og verið hafnað.

Þá er á því byggt af hálfu Mosfellsbæjar að fasteignin að Súluhöfða 25 falli ekki undir skilgreiningu fjöleignarhúss skv. ákvæðum laga nr. 26/1994.  Sjónarmiðum kæranda um að einbýlishús með aukaíbúð og tvíbýlishús sé það sama sé því hafnað.  Súluhöfði 25 sé ekki fjöleignarhús með tveimur íbúðum heldur einbýlishús í séreign.  Verði að telja að hefði umsókn um stækkun aukaíbúðar í 138,8 m² verið tekin til greina hefði það falið í sér breytingu á deiliskipulagi og væri ekki í samræmi við skipulags- og byggingarskilmála fyrir Höfðahverfi.

Staðhæfingu kæranda um að meðalhófsregla stjórnsýsluréttarins hafi verið brotin er hafnað sem órökstuddri.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunni annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um álitaefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar, sem nefndinni hefur borist, segir m.a:  „Í gildi er deiliskipulag Mosfellsbær, vestursvæði, Höfðahverfi, sem samþykkt var í bæjarstjórn Mosfellsbæjar 24. júní 1998.  Að Súluhöfða 25 er skv. gildandi deiliskipulagi gert ráð fyrir húsagerð E-2c, „tveggja hæða einbýlishús neðan götu við Súluhöfða“.  Í greinargerð deiliskipulagsins segir að aukaíbúða sé heimil „þar sem aðstæður leyfa sbr. 1.4 hér að framan“.  Í lið 1.4. segir meðal annars að reikna megi með 5 íbúðum sem aukaíbúðum í tveggja hæða einbýlishúsum við Súluhöfða, þ.e. í öllum tveggja hæða einbýlishúsum við götuna.  Í deiliskipulaginu eru ekki settar stærðartakmarkanir á húsagerð E-2c, en varðandi sumar aðrar húsagerðir er í deiliskipulaginu gert ráð fyrir lágmarksstærð íbúða.  Í gögnum málsins kemur fram að byggingarnefnd Mosfellsbæjar hafi ákveðið með bókun að aukaíbúðir skyldu ekki vera stærri en 100 m² og hafi síðan hafnað öllum umsóknum um stærri aukaíbúðir. Þó kemur fram að a.m.k. 2 aukaíbúðir á svæðinu séu stærri en 100 m².

Skipulagsstofnun telur að ef fyrirhugað er að takmarka íbúðastærð á tilteknu svæði skuli það gert í deiliskipulagi.  Í gildandi deiliskipulagi Höfðahverfis í Mosfellsbæ er ekki kveðið á um stærðartakmarkanir svokallaðra aukaíbúða.  Skipulagsstofnun telur að stærðartakmarkanir verði einungis settar með formlegri breytingu deiliskipulags, þar sem þeim sem hagsmuna eiga að gæta sé gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum vegna málsins í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Stofnunin telur það ekki skipta máli varðandi heimildir til stærðartakmarkana að í deiliskipulaginu sé gert ráð fyrir „einbýlishúsi með aukaíbúð“ en ekki tvíbýlishúsi, eins og haldið er fram af hálfu sveitarstjórnar Mosfellsbæjar, þar sem beinlínis er gert ráð fyrir að tvær íbúðir geti verið í viðkomandi húsum. 

Skipulagsstofnun telur samkvæmt framangreindu að hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 19. september 2000, sem staðfest var af sveitarstjórn þann 28. (sic) s.m., um synjun á leyfi fyrir stækkun aukaíbúðar þar sem hún yrði þá stærri en 100 m² hafi ekki verið lögmæt, þar sem í gildandi deiliskipulagi eru ekki settar takmarkanir við stærð slíkra íbúða.“

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar og bæjarstjórnar Mosfellsbæjar að synja umsókn kæranda um leyfi til stækkunar íbúðar á neðri hæð húss hans að Súluhöfða 25 í Mosfellsbæ.  Ákvörðun þessi var m.a. rökstudd með tilvísun til ályktunar skipulagsnefndar Mosfellsbæjar frá 16. nóvember 1999 sem gerð var í tengslum við afgreiðslu annars máls og er svohljóðandi:  „Skipulagsnefnd lítur á að aukaíbúð sé töluvert minni en aðalíbúð t.d. minni en 100 m².“  Verður ráðið af málatilbúnaði Mosfellsbæjar að litið sé á þessa ályktun sem einhvers konar skipulagsákvörðun sem hafi almennt gildi á skipulagssvæðinu.  Er og af hálfu Mosfellsbæjar vísað til stjórnarskrárvarins sjálfsákvörðunarréttar sveitarfélaga og ákvæðis í skipulagsskilmálum um að byggingarnefnd skeri úr um ágreining sem rísa kunni um túlkun einstakra ákvæða skilmálanna.  Loks verði ekki séð að húseign kæranda geti talist fjöleignarhús samkvæmt lagaskilgreiningu heldur sé um að ræða einbýlishús með aukaíbúð.  Leiði af öllu þessu að kærandi þurfi að una ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um álitaefni máls þessa.

Úrskurðarnefndin fellst ekki á framangreind sjónarmið.  Enda þótt í sjáfsákvörðunarrétti sveitarfélaga felist víðtækur réttur þeirra til forræðis í eigin málefnum eru þau eftir sem áður bundin af lögmætisreglu stjórnsýslunnar og þurfa ákvarðanir þeirra að vera reistar á ótvíræðum  lagagrundvelli og lögmætum sjónarmiðum.

Kærandi er rétthafi samkvæmt lóðarsamningi um lóðina að Súluhöfða 25.  Í því felst réttur honum til handa til þess að byggja á lóðinni og hagnýta sér eignina.  Nánar er réttur hans afmarkaður af réttarheimildum laga og reglugerða um skipulags- og byggingarmál og í samþykktum skipulagsskilmálum og sætir þeim takmörkunum sem þar greinir.  Skilmálar þessir heimila að á lóð hans megi reisa einbýlishús með „aukaíbúð“ en hvergi er í skilmálunum eða öðrum heimildum skilgreint hvað við sé átt með aukaíbúð.  Verður ekki lagður annar skilningur í þetta ákvæði skilmálanna en sá að í húsi kæranda megi vera tvær misstórar íbúðir og að húsið falli undir skilgreiningu um fjöleignarhús við það eitt að eignarhald að annarri íbúðinni breytist, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eru þess raunar dæmi að svonefndar aukaíbúðir í húsum á umræddu svæði hafi verið seldar frá aðaleign og hefur umræddum eignum þá verið skipt í tvo séreignarhluta og sameign með skiptayfirlýsingu eftir ákvæðum laga nr. 26/1994.  Með hliðsjón af þessu verður að leggja til grundvallar að þau réttindi sem tengjast svonefndri aukaíbúð í húsinu sæti ekki neinum sérstökum takmörkunum umfram það sem leiðir af skipulagsskilmálum og gengur og gerist um íbúðir almennt á svæðinu.

Í skipulagsskilmálum svæðisins er ekki að finna neinar takmarkanir á hámarksstærð íbúða, hvort sem um er að ræða aðal- eða aukaíbúðir.  Lóðarhafar þar gátu því vænst þess að fá leyfi til að byggja á lóðunum innan marka byggingarreita og í samræmi við ákvæði skilmálanna um húsgerð og reglur um nýtingarhlutfall en að öðru leyti án stærðartakmarkana.  Samkvæmt grein 5.4.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 fela skipulagsskilmálar í sér bindandi útfærslu stefnu og ákvæða aðalskipulags fyrir viðkomandi skipulagssvæði og gat skipulagsnefnd því ekki raskað rétti lóðarhafa með ályktun sinni frá 16. nóvember 1999 um hámarksstæð aukaíbúða.  Ályktunin var þar að auki óskýr og sætti hvorki auglýsingu né þeirri málsmeðferð sem áskilin er að lögum um skipulagsákvarðanir. Verður heldur ekki séð að nauðsyn hafi borið til þess að reisa þær skorður við stærð aukaíbúða sem gert var, en almennt gildir um skipulagsákvarðanir að gjalda verður varhug við tíðum og tilefnislausum breytingum þeirra með tilliti til réttaröryggis og eðlis slíkra ákvarðana.

Enda þótt byggingarnefnd sé í umræddum skipulagsskilmálum falið vald til þess að skera úr um ágreining um túlkun þeirra leiðir það ekki til þess að lóðarhafar, sem hafa skuldbundið sig til að hlíta skilmálunum, séu endanlega bundnir af niðurstöðu byggingarnefndar um slíkan ágreining.  Í því fælist að þeir teldust hafa afsalað sér málskotsrétti en slíkur skilningur væri í senn andstæður grundvallarreglum stjórnsýsluréttarins og ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um kæruheimildir.  Verður ekki fallist á að umrætt ákvæði skilmálanna geti falið í sér slíkt víðtækt afsal almennra og lögvarinna réttinda.  Hefur umrætt ákvæði því enga þýðingu við úrlausn máls þessa.

Með hliðsjón af framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að skort hafi fullnægjandi lagastoð fyrir hinni kærðu ákvörðun og að ekki hafi verið gætt meðalhófs við meðferð málsins.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi og lagt fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsókn kæranda til meðferðar að nýju og ljúka afgreiðslu erindis hans með hliðsjón af þeim sjónarmiðum sem að framan eru rakin.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 19. september 2000, sem staðfest var af bæjarstjórn hinn 27. september 2000, um að synja umsókn kæranda um leyfi til að stækka íbúð á neðri hæð í húsinu nr. 25 við Súluhöfða í Mosfellsbæ er felld úr gildi.  Lagt er fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsókn kæranda til meðferðar að nýju til lögmætrar ákvörðunar.

Ár 2001, fimmtudaginn 20. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 27/2001; kæra á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001, að hafna kröfu eigenda Skildinganess 51 í Reykjavík um afturköllun byggingarleyfis fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 49 við Skildinganes.
         

Í málinu er nú upp kveðinn svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. júní 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir Brynjólfur Eyvindsson hdl., f.h. S og J, eigenda fasteignarinnar nr. 51 við Skildinganes í Reykjavík, ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001, um að hafna kröfu kærenda um afturköllun byggingarleyfis fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 5. júní 2001.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt gerðu þeir kröfu um að framkvæmdir, sem hafnar væru við nýbyggingu að Skildinganesi 49, yrðu stöðvaðar á meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 11. júlí 2001.

Málavextir:   Kærendur eru eigendur að einbýlishúsi á lóðinni að Skildinganesi 51, Reykjavík, en það munu þeir hafa byggt á árinu 1974.  Húsið er á einni hæð, eins og áskilið var í skipulagsskilmálum sem í gildi voru á byggingartíma hússins.  Árið 1976 mun hafa komið fram vilji skipulagsyfirvalda til að breyta hæð húsa í nágrenni við fasteign kærenda.  Mótmæltu kærendur þessum áformum með bréfi til borgarverkfræðingsins í Reykjavík, dags. 22. mars 1976, og þá sérstaklega er varðaði lóðina Skildinganes 49, sem verið hefur óbyggð.  Kom ekki til þess að skipulagsskilmálum á svæðinu væri breytt í það sinn.  Breyting var hins vegar gerð á skipulagsskilmálunum í október 1990 og fól hún í sér nokkra rýmkun á heimildum til bygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu.  Mun breyting þessi hafa farið framhjá kærendum, enda ekki kynnt þeim.
    
Þegar kærendur kynntu sér fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni að Skildinganesi 49 kom í ljós að samþykkt hafði verið bygging húss á lóðinni, sem þau töldu ganga gegn lögvörðum hagsmunum sínum, auk þess sem það færi í bága við skipulagsskilmála.  Sendu þeir erindi til skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur með bréfi, dagsettu 23. apríl 2001, þar sem farið var fram á afturköllun byggingarleyfis nýbyggingar að Skildinganesi 49.  Þeirri beiðni var hafnað, að öðru leyti en því að leyfi fyrir stoðvegg utan byggingarreits var fellt úr gildi.  Vísuðu kærendur málinu þá til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 15. júní 2001, eins og að framan greinir. 

Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð hinn 11. júlí 2001 um að framkvæmdir við byggingu hússins skyldu stöðvaðar.  Eftir að sú niðurstaða var fengin hófst byggingarleyfishafi handa um að gera þær breytingar á hönnun byggingarinnar sem hann taldi bráðabirgðaúrskurð nefndarinnar gefa tilefni til.  Sótti hann um byggingarleyfi fyrir breyttu húsi á lóðinni er kæmi í stað fyrra leyfis. Var nýtt byggingarleyfi samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 27. nóvember 2001, en áður hafði málið hlotið afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 14. nóvember 2001.  Hlaut þessi afgreiðsla staðfestingu borgarstjórnar hinn 6. desember 2001.

Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 13. desember 2001, til lögmanns kærenda, sem úrskurðarnefndinni barst í afriti, er gerð grein fyrir framangreindri afgreiðslu byggingaryfirvalda.  Jafnframt er tekið fram í bréfinu að fyrra byggingarleyfi, sem kæra í máli þessu beindist að, hafi verið fellt úr gildi hinn 14. nóvember 2001.  Er málið nú tekið til úrskurðar með tilliti til þessara breyttu aðstæðna.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið hefur fyrra byggingarleyfi frá 3. apríl 2001, sem um er deilt í máli þessu, verið fellt úr gildi og eru réttaráhrif þess fallin niður.  Einnig eru af sömu sökum fallin niður réttaráhrif samkvæmt úrskurði nefndarinnar frá 11. júlí 2001 um stöðvun framkvæmda sem hafnar voru á grundvelli hins afturkallaða leyfis.  Þykja málsaðilar hér eftir ekki eiga lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti leyfisins.  Er málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

Ár 2002, fimmtudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2001; kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001, að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.
         

Í málinu er nú upp kveðinn svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. desember 2001, er barst nefndinni 18. sama mánaðar, kærir Brynjólfur Eyvindsson hdl., f.h. S og J, eigenda fasteignarinnar nr. 51 við Skildinganes í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001, að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 28. nóvember 2001 og staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 6. desember 2001.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt gera þeir kröfu um að framkvæmdir, sem hafnar eru við nýbyggingu að Skildinganesi 49, verði stöðvaðar á meðan úrskurðarnefndin hafi málið til meðferðar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur og byggingarleyfishafa var, svo fljótt sem við var komið, gert viðvart um kæruna og þeim gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að í málinu.  Hafa nefndinni nú borist andmæli og málsrök greindra aðila.  Er málið nú tekið til úrskurðar hvað varðar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Aðeins verður stuttlega gerð grein fyrir málavöxtum og einungis að því marki sem þurfa þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Kærendur eru eigendur að einbýlishúsi á lóðinni Skildinganesi 51, Reykjavík, en það munu þeir hafa byggt á árinu 1974.  Húsið er á einni hæð, eins og áskilið var í skipulagsskilmálum sem í gildi voru á byggingartíma þess.  Árið 1976 mun hafa komið fram vilji skipulagsyfirvalda til að breyta hæð húsa í nágrenni við fasteign kærenda.  Mótmæltu kærendur þessum áformum með bréfi til borgarverkfræðingsins í Reykjavík, dags. 22. mars 1976, og þá sérstaklega er varðaði lóðina Skildinganes 49, sem verið hefur óbyggð.  Kom ekki til þess að skipulagsskilmálum á svæðinu væri breytt í það sinn.  Breyting var hins vegar gerð á skipulagsskilmálunum í október 1990 og fól hún í sér nokkra rýmkun á heimildum til bygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu.  Mun breyting þessi hafa farið framhjá kærendum, enda ekki kynnt þeim.

Í byrjun apríl 2001 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 49. við Skildinganes.  Kærendur töldu byggingarleyfið ganga gegn lögvörðum hagsmunum sínum, auk þess sem það færi í bága við skipulagsskilmála.  Sendu þau erindi til skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur með bréfi, dagsettu 23. apríl 2001, þar sem farið var fram á afturköllun leyfisins.  Þeirri beiðni var hafnað, að öðru leyti en því að leyfi fyrir stoðvegg utan byggingarreits var fellt úr gildi. 

Þessari niðurstöðu vísuðu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 15. júní 2001, og kröfðust þess að ákvörðun borgaryfirvalda í málinu yrði hnekkt og að framkvæmdir við byggingu húss á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar.

Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum hinn 11. júlí 2001, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til umfjöllunar fyrir nefndinni.  Var sú niðurstaða á því byggð að líklegt væri að fyrirhugað hús á lóðinni samræmdist ekki ákvæðum skipulagsskilmála um stöllun og um hæðarafsetningu aðalgólfplötu.

Eftir að þessi niðurstaða úrskurðarnefndarinnar lá fyrir lét byggingarleyfishafi gera verulegar breytingar á aðaluppdráttum fyrirhugaðs húss á lóðinni.  Var með breytingum þessum leitast við að koma til móts við þau sjónarmið sem vikið var að í forsendum bráðabirgðaúrskurðarins frá 11. júlí 2001.  Sótti hann um byggingarleyfi að nýju að gerðum þessum breytingum og óskaði þess jafnframt að áður veitt byggingarleyfi yrði fellt úr gildi.  Mótmæltu kærendur nýjum teikningum að húsinu og mun þeim hafa verið breytt nokkuð með hliðsjón af mótmælum þeirra.   Var erindið síðan samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. nóvember 2001 en á þeim fundi afturkallaði nefndin áður veitt byggingarleyfi og fól byggingarfulltrúa að gefa út nýtt leyfi í samræmi við fyrirliggjandi umsókn þegar tiltekin atriði hefðu verið lagfærð.  Var hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa tekin á grundvelli þessarar samþykktar.

Kærendur töldu fyrirhugað hús enn fara í bága við grenndarhagsmuni og skipulagsskilmála og vísuðu málinu því að nýju til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 17. desember 2001, eins og að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum hinn 20. desember 2001, vísaði úrskurðarnefndin fyrra kærumáli um byggingu húss að Skildinganesi 49 frá með vísan til þess að byggingarleyfi það sem um væri deilt í því máli hefði verði afturkallað og ættu málsaðilar því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá úrlausn um lögmæti þess leyfis.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að fyrirhuguð bygging sé tveggja hæða en bygging þannig fasteignar á þessu svæði sé óheimil.  Útúrsnúningur yfirvalda um að byggingin uppfylli alla skilmála þar sem hún sé innan mænishæðar, 5,25 m frá götukóta, breyti ekki þeirri staðreynd.  Á arkitektateikningum vegna byggingarinnar sé getið um efri og neðri hæð.  Á fyrirhugaðri byggingu sé enginn mænir heldur ráðgert nánast slétt þak er nái hæðinni 5,25 m.  Með veitingu byggingarleyfis fyrir þannig byggingu séu byggingaryfirvöld ekki aðeins að brjóta á rétti kærenda heldur einnig að fara út fyrir samþykkta skipulagsskilmála.

Kærendur benda einnig á að þegar þeir hafi mótmælt fyrirhuguðum breytingum á hæð bygginga við Skildinganes árið 1976 hafi verið lagðar fram teikningar er sýni skuggamyndun hugsaðrar byggingar að Skildinganesi 49.  Annars vegar hafi verið miðað við að byggt yrði á lóðinni hús með mænisþaki er næði annars vegar 5,20 m og hins vegar 4,0 m yfir götukóta miðað við mæni.  Teikningarnar beri með sér að gert hafi verið ráð fyrir hallandi þaki.  Hæð fyrirhugaðrar byggingar með sléttu þaki sé ráðgerð 5,25 m yfir götukóta og út frá tilgreindum teikningum megi sjá hve gífurleg skuggamyndun verði á lóð kærenda og hve nýting sólar minnki að sama skapi verði byggingin að veruleika í óbreyttri mynd.

Þá telja kærendur stærð og gerð fyrirhugaðs húss stangast á við skipulagsskilmála eins og þeir hafi verið ákveðnir af byggingaryfirvöldum í október 1990.  Samkvæmt skilmálunum sé heimilt að stalla hús á helmingi grunnflatar þar sem aðstæður leyfi.  Húsið sé hins vegar í raun tveggja hæða, efri hæð þess fari langt fram yfir helmingsmörk auk þess sem aðstæður á svæðinu leyfi ekki hús í því formi sem teikningarnar geri ráð fyrir.  Hvað varði útreikning á greindum helmingsmörkum þá hljóti ummál þess hluta sem sé stallaður að ráða.  Á teikningum af húsinu sé sýnt gat á milli hæða en lóðareigandi reikni leyfilega stærð stöllunar aðeins út frá raunverulegum gólffleti annarrar hæðar sem, að mati kærenda, sé beinlínis rangt.
 
Loks taka kærendur fram að þegar skilmálarnir frá 1990 hafi verið samþykktir hafi fáar lóðir verið óbyggðar á svæði því er hér um ræði.  Skilmálarnir hafi falið í sér rýmri heimildir en áður hafi gilt jafnframt sem þeir séu um margt óljósir.  Ekki sé ljóst hvaða skilning byggingaryfirvöld leggi í orðalagið „þar sem aðstæður leyfa”, en þó megi ljóst vera að þau túlki það mjög rúmt.  Kærendur benda á að á greindri lóð sé enginn halli, er gefi tilefni til „stöllunar”.  Þá hljóti grenndarsjónarmið að teljast til aðstæðna, en teikningar hafi þó ekki verið bornar undir kærendur áður en þær hafi verið samþykktar af byggingaryfirvöldum.  Vegghæð fyrirhugaðs húss frá götukóta sé á þriðja metra hærri en vegghæð húss kærenda frá götukóta.  Þá sé vegghæð fyrirhugaðs húss um tveimur metrum hærri en vegghæð hússins að Skildinganesi 47.  Loks sé ráðgert að hafa útvistarsvæði fyrir íbúa hússins ofan á bílskúr fasteignarinnar og því sé gert ráð fyrir vegg ofan á bílskúrnum.  Samtals sé hæð þess veggjar um 13 cm umfram mænishæð fasteignar kærenda.  Með vísan til framangreinds, svo og til forsendna og niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í úrskurði uppkveðnum 14. desember 2001 í kærumáli vegna byggingar að Skeljatanga 9, telja kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld í Reykjavík hafi með veitingu hins umdeilda byggingarleyfis brotið reglur varðandi gildandi skipulagsskilmála, auk þess sem brotið hafi verið á rétti þeirra sem íbúa á svæðinu.

Um kröfu sína um stöðvun framkvæmda vísa kærendur til ríkra hagsmuna sinna af því að umrædd bygging verði ekki reist.  Telja kærendur og að hagsmuna byggingarleyfishafa hljóti einnig að vera best gætt verði framkvæmdir stöðvaðar.  Hann leggi þá ekki í óþarfan byggingarkostnað verði fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Í greinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 7. janúar 2002, um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda er þess krafist að þeirri kröfu verði hafnað.  Er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.m.t. 43. gr., ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og byggingar-reglugerðar nr. 441/1998.  Leyfið sé einnig í samræmi við gildandi deiliskipulag og skilmála þess.  Fullyrðingum kærenda um annað sé mótmælt.  Meginrök úrskurðarnefndarinnar í úrskurði hennar frá 11. júlí 2001, þar sem nefndin hafi ákveðið að stöðva framkvæmdir á lóðinni á grundvelli eldra byggingarleyfis, hafi verið þau að mestur hluti gólfflatar hússins væri í lágmarkshæð skv. skilmálum, stöllun þess tæki til meira en helmings grunnflatar og húsið væri meira en að hálfu leyti á tveimur hæðum. Þetta hafi ekki samræmst deiliskipulagsskilmálum, að mati úrskurðarnefndarinnar.  Vegna þessarar niðurstöðu hafi húsinu nú verið breytt eins og fram komi á samþykktum teikningum.  Aðalgólfplata hússins, þ.e. grunnflötur efri stalls neðri hæðar, sé þannig 115,3 m² en grunnflötur neðri stalls neðri hæðar 113,5 m² og því minni en helmingur jarðhæðarinnar.  Efri hæð hússins sé 83,7 m² og því innan við helmingur grunnflatar jarðhæðar sem sé 228,8 m².  Byggingarleyfið samræmist því að öllu leyti ákvæðum 3. og 4. gr. gildandi skipulagsskilmála hvað varði stærð, stöllun og hæðarafsetningu.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er því ennfremur mótmælt að reikna beri gat milli hæða sem hluta af gólffleti annarrar hæðar.  Væri það þvert á reglur um skráningu og útreikning á stærðum mannvirkja.  Rétt þyki þó að taka fram að þrátt fyrir að það yrði gert væri byggingarleyfið allt að einu í samræmi við ákvæði deiliskipulagsins.  Brúttóflatarmál efri hæðar hússins, auk hins ímyndaða flatar (gatsins), væri í heild 121,2 m² eða um 6,8 m² yfir helmingi grunnflatar jarðhæðarinnar.  Í prósentum væri mismunurinn 5,6%.  Þrátt fyrir deiliskipulagsskilmála verði að ætla skipulags- og byggingaryfirvöldum tiltekið svigrúm við veitingu byggingarleyfa á grundvelli skilmála enda gangi yfirvöld með þeim hætti ekki á grenndarhagsmuni nágranna.  Ef skilmálarnir yrðu túlkaðir þannig að reikna bæri gatið með sé ljóst að framangreindur mismunur hafi engin áhrif á grenndarhagsmuni kærenda.  Sé byggingarleyfið því innan þeirra heimilda sem játa verði skipulags- og byggingaryfirvöldum.

Hæð hússins skv. hinu umdeilda byggingarleyfi sé innan þeirra marka sem 1. og 2. mgr. 5. gr. skilmálanna setji.  Hæsti hluti þaks stallaða hluta hússins sé þannig 5,25 m yfir götukóta en mætti vera 5,7 m.  Athugasemdir kærenda um þakform og lítið hallandi mænisþak hafi því ekki þýðingu.  Hægt væri að koma fyrir brattara mænisþaki á húsinu án þess að vikið væri frá skilmálum.  Grenndaráhrif vegna hæðar hússins séu því ekki meiri en kærendur hafi mátt búast við á grundvelli skilmála.

Þá sé því hafnað að tilvitnaður úrskurður úrskurðarnefndarinnar frá 14. desember 2001 í öðru máli hafi beint fordæmisgildi í máli því sem hér sé til umfjöllunar.  Stöllun og hæðarsetning þess húss sem þar hafi verið deilt um hafi verið með allt öðrum hætti en samþykktar teikningar af Skildinganesi 49 geri ráð fyrir.

Loks er á það bent að annað stjórnvald, sýslumaðurinn í Reykjavík, hafi hafnað kröfu kærenda um að setja lögbann á kærðar framkvæmdir.  Ekkert nýtt hafi komið fram í málinu frá því sú ákvörðun hafi verið tekin.  Þar sem stöðvun framkvæmda sé undantekningar-heimild og auk þess verulega íþyngjandi gagnvart byggingarleyfishafa verði að beita henni af varfærni.  Í þessu máli verði og að hafa í huga að sýslumaður hafi ekki treyst sér til að setja lögbann á framkvæmdirnar þrátt fyrir að hann gæti krafist tryggingar af kærendum vegna hugsanlegs tjóns sem kynni að hljótast af lögbanni.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Vísar hann til þeirra málsraka sem fram komi af hálfu Reykjavíkurborgar í málinu svo og til þess að framkvæmdir á lóð hans eigi sér stoð í formlega gildu byggingarleyfi.

Niðurstaða:  Úrskurðarnefndin hefur í fyrra máli vegna byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes tekið þá afstöðu að leggja beri til grundvallar skipulagsskilmála fyrir óbyggðar lóðir á svæðinu sem settir voru í október 1990.  Er það því megin úrlausnarefni máls þessa að skera úr um það hvort fyrirhugað hús á lóðinni, svo breytt sem það er nú, samræmist greindum skilmálum. 

Eins og að framan er rakið gerði byggingarleyfishafi umtalsverðar breytingar á hönnun hússins að Skildinganesi 49 eftir að úrskurðarnefndin hafði stöðvað framkvæmdir sem hafnar voru á grundvelli fyrra byggingarleyfis.  Með breytingum þessum hefur aðalgólfplata hússins verið stækkuð og er nú ríflega helmingur af grunnfleti þess.  Fjær götu er húsið stallað þannig að gólfplata er lækkuð og nemur þessi lægri gólfflötur tæpum helmingi grunnflatar hússins.  Á þeim hluta þess sem fjær er götu er komið fyrir efri hæð, sem að gólfflatarmáli er talsvert minni en sem nemur helmingi grunnflatar, en þar sem gat er að hluta milli hæða tekur hærri hluti hússins yfir flöt sem er lítillega umfram helming grunnflatar.  Það frávik verður þó að teljast innan eðlilegra vikmarka.  Byggingarleyfishafi hefur með þessum hætti nýtt sér heimildir skipulagsskilmála um stöllun húss þar sem aðstæður leyfa en ætla verður byggingaryfirvöldum mat um það hvar aðstæður séu til stöllunar húsa á svæðinu.  Verður að telja að með þeim breytingum sem gerðar hafa verið á hönnun hússins hafi það verið lagað að þeim heimildum sem í skipulagsskilmálunum felast.  Verður því ekki fallist á að stöðva beri framkvæmdir á þeirri forsendu að byggingin, svo breytt sem hún er nú, fari í bága við skipulagsskilmála.

Miðað við að líklegt sé að húsið samræmist nú skipulagsskilmálum verður ekki fallist á að bygging þess fari gegn grenndarhagsmunum kærenda, enda þurfa þeir að sæta þeirri skerðingu á hagsmunum sínum sem kann að leiða af byggingu húss á grannlóðinni að því tilskyldu að byggingin samræmist skipulagsskilmálum.  Verður því ekki fallist á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda með tilliti til grenndarsjónarmiða, en við efnisúrlausn málsins kemur hins vegar til skoðunar hvort nýting þakflatar fremri hluta hússins sé ólögmæt með tilliti til hagsmuna kærenda.  Sú nýting varðar hins vegar litlu um byggingu hússins og gefur vafi um réttmæti hennar ekki sjálfstætt tilefni til stöðvunar framkvæmda við bygginguna. 

Með vísan til þess sem að framan er rakið er hafnað kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu húss að Skildinganesi 49.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda í máli þessu um að framkvæmdir við byggingu húss að Skildinganesi 49 í Reykjavík verði stöðvaðar.

Ár 2001, fimmtudaginn 6. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 24/2001; kærur íbúa og eigenda fasteignanna Fáfnisness 4, Skildingatanga 6 og Skeljatanga 5 í Reykjavík á ákvörðunum skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. mars 2001 og borgarráðs Reykjavíkur frá 3. apríl 2001 um að breyta deiliskipulagi vegna óbyggðrar lóðar að Skeljatanga 9 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfum íbúa Fáfnisness 4 og Skildingatanga 6 til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. og 25. maí 2001, og með bréfi íbúa Skeljatanga 5 til skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur, dags. 25. maí 2001, sem framsent var til úrskurðarnefndarinnar, kæra framangreindir aðilar ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. mars 2001 um að breyta deiliskipulagi vegna óbyggðrar lóðar að Skeljatanga 9 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarráðs hinn hinn 3. apríl 2001 og var auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 11. júní 2001.  Í framangreindum kærum byggja kærendur á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og fara hagsmunir þeirra saman.  Úrskurðarnefndin ákvað því að sameina kærumálin í eitt mál og voru kærumál nr. 25 og 37/2001 sameinuð máli nr. 24/2001, sem fyrst barst úrskurðarnefndinni.  Í kæru eigenda Skildingatanga 6 er berum orðum krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður að skilja málatilbúnað annarra kærenda á sama veg, enda þótt nokkuð skorti á um skýra kröfugerð af þeirra hálfu.

Málavextir:  Með bréfi til Borgarskipulags Reykjavíkur, dags. 6. júlí 2000, óskaði umboðsmaður eiganda lóðarinnar nr. 9 við Skeljatanga eftir því að deiliskipulagi lóðarinnar yrði breytt á þann veg sem sýnt væri á uppdrætti er erindinu fylgdi.  Væri breytingin fólgin í því að byggingarreitur yrði stækkaður til suðurs og heimilað yrði að reisa einnar og hálfrar hæðar hús á lóðinni með mænishæð 5,7 m miðað við götukóta.  Að öðru leyti giltu skipulagsskilmálar, dagsettir 17. október 1990. Gerði tillagan ráð fyrir að byggingarreitur stækkaði um 11 m til suðurs og 8 m til austurs.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 10. júlí 2000.  Þá lá fyrir umsögn Borgarskipulags, dags. 6. júlí 2000, þar sem komist er að þeirri niðurstöðu að stækkun byggingarreits sé breyting á deiliskipulagi en bygging húss á 1½ hæð á lóðinni samræmdist skipulagsskilmálum.  Var afgreiðslu erindisins frestað á fundinum.  Erindið var á ný lagt fram á fundi nefndarinnar þann 1. ágúst 2000 og var þá samþykkt að fram færi grenndarkynning á tillögu að minniháttar breytingu á deiliskipulagi sem fæli í sér stækkun byggingarreits á lóðinni.  Af þeim athugasemdum sem fram komu við tillöguna verður þó ráðið að auk tillögu að stækkun byggingarreits hafi verið kynnt frumdrög að fyrirhuguðu húsi á lóðinni.

Að lokinni kynningu var erindið á ný lagt fram á fundi skipulags- og umferðarnefndar þann 11. september 2000.  Athugasemdabréf hafði þá borist frá átta íbúum að Fáfnisnesi 8 og 10 og að Skildingatanga 6.  Beindust athugasemdir þessara nágranna bæði að stækkun byggingarreits en ekki síður að þeirri túlkun að aðstæður teldust leyfa byggingu 1½ hæðar húss á lóðinni með mænishæð 5,7 m yfir götukóta.  Í umsögn Borgarskipulags um þessar athugasemdir, dags. 7. september 2000, segir að í deiliskipulagsskilmálum sé kveðið á um að leyfðar skuli einnar hæðar byggingar með hámarkshæð 4,4 m en á lóðum þar sem aðstæður leyfi megi stalla hús.  Þá sé hámarkshæð byggingar sem sé 1½ hæðar 5,7 m yfir götukóta.  Húsin við Skeljatanga séu öll einnar hæðar en aftur á móti séu hús við Skildinganes og Skildingatanga yfirleitt hærri.  Lítill halli sé á lóðinni og sé álitamál hvort aðstæður leyfi þar stöllun húss.  Borgarskipulag hafi sett upp götumynd Skildingatanga og Skeljatanga.  Skipulagsskilmálar séu ekki mjög skýrir og þurfi því að skoða hvert tilvik og athuga hvaða áhrif það hafi á götumynd og umhverfi.  Þá er í umsögninni lagt til að kynningin verði endurtekin og útvíkkuð enda hafi komið fram ábendingar um að málið hafi ekki verið kynnt öllum þeim sem hafi átt hagsmuna að gæta.  Var afgreiðslu málsins frestað.  Málið var á ný tekið fyrir á fundi nefndarinnar hinn 18. september 2000 og enn frestað.

Erindi lóðareiganda um breytingu á deiliskipulagi var áréttað með bréfi til Borgarskipulags, dags. 6. nóvember 2000.  Segir þar að með fyrra erindi hafi þess verið óskað að deiliskipulagi lóðarinnar Skeljatanga 9 yrði breytt og byggingarreitur stækkaður til suðurs.  Fyrra erindi hafi fylgt uppdráttur sem skýrt hafi nánar umrædda stækkun.  Að öðru leyti hafi ekki verið óskað eftir breytingu á deiliskipulagi eða skilmálum.  Í bréfi þessu er síðan vitnað til gildandi skipulagsskilmála og sú ályktun dregin að ekki leiki vafi á því að aðstæður leyfi að byggt sé einnar og hálfrar hæðar hús á lóðinni.  Bréfi þessu fylgdu lauslegar vinnuskissur að húsi á lóðinni, en tekið var fram að þær væru á engan hátt skuldbindandi um frekari mótun hússins.   Þær skýrðu þó hvað vakað hafi fyrir lóðareiganda þegar farið hafi verið fram á breytingu á byggingarreit lóðarinnar.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. nóvember 2000 var málið enn tekið fyrir.  Var samþykkt að grenndarkynna erindið að nýju, nokkuð breytt, og kynna það jafnframt fleiri nágrönnum en áður hafði verið gert.  Nokkur dráttur varð á undirbúningi nýrrar grenndarkynningar en hún stóð yfir frá 14. febrúar til 14. mars 2001 og bárust enn nokkrar athugasemdir, m.a. frá kærendum.  Að lokinni umfjöllun um framkomnar athugasemdir samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi sínum þann 28. mars 2001, breytingu á deiliskipulagi Skildinganess varðandi lóðina nr. 9 við Skeljatanga.  Í breytingunni fólst að byggingarreitur á lóðinni var stækkaður.  Borgarráð staðfesti breytinguna hinn 3. apríl 2001 og var málið sent Skipulagsstofnun til afgreiðslu.  Lagðist stofnunin ekki gegn því að auglýsing um gildistöku breytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og var auglýsingin birt þar hinn 11. júní 2001.

Kærendur vildu ekki una ákvörðun borgaryfirvalda um deiliskipulagsbreytinguna og vísuðu því málinu til úrskurðarnefndarinnar með kærum, dags. 23. og 25. maí 2001, svo sem að framan greinir.

Hinn 17. júlí 2001 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík, í umboði skipulags- og byggingarnefndar, byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með tvöfaldri bílgeymslu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík.  Kærðu íbúar og eigendur Fáfnisness 4 og Skildingatanga 6 þá ákvörðun með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2001.  Kröfðust þeir þess jafnframt að framkvæmdir sem hafnar voru við byggingu hússins yrðu stöðvaðar meðan kærumál vegna breytingar deiliskipulags lóðarinnar og byggingarleyfis væru til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Féllst nefndin á þá kröfu og voru framkvæmdir við bygginguna stöðvaðar með úrskurði uppkveðnum hinn 8. ágúst 2001.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 28. september 2001, kom lögmaður eiganda lóðarinnar á framfæri sjónarmiðum hans í tilefni af úrskurði nefndarinnar um stöðvun framkvæmda.  Var í bréfinu m.a. staðhæft að skipulagsskilmálar umrædds svæðis hefðu verið túlkaðir rúmt og þess krafist að úrskurðarnefndin rannsakaði hvernig skilmálarnir hefðu verið framkvæmdir, væri þess talin þörf.  Ákvað nefndin að rannsaka staðhæfingar lögmanns lóðareigandans um framkvæmd skilmálanna og var honum tilkynnt sú ákvörðun með bréfi dags. 5. október 2001.  Jafnframt var honum tilkynnt að þar sem fyrirsjáanlegt væri að gagnaöflun þessi myndi taka nokkurn tíma hefði nefndin ákveðið að lengja afgreiðslutíma í málinu um einn mánuð með heimild í 4. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Gögn um framkvæmd skipulagsskilmálanna bárust nefndinni hinn 13. nóvember 2001.  Eftir það hefur nefndin aflað enn frekari gagna, m.a. um framkvæmd fyrri grenndarkynningar í málinu og bárust nefndinni síðast ný gögn hinn 5. desember 2001.  Voru kærumálin þá fyrst talin tæk til úrskurðar.

Málsrök kærenda:  Í kæru eigenda Skildingatanga 6 er stækkun byggingarreits mótmælt og vísað til þess að stærð fyrirhugaðrar byggingar sé ekki í samræmi við það sem gert sé ráð fyrir í skilmálum og samræmist ekki nærliggjandi húsum.  Að öðru leyti lúta efnislegar athugasemdir kærenda aðallega að hæð fyrirhugaðs húss, en um þær athugasemdir verður ekki fjallað í máli þessu þar sem hin kærða breyting á deiliskipulagi tók aðeins til skækkunar byggingarreits.  Þá er því haldið fram af hálfu eiganda Fáfnisness 4 að vankantar hafi verið á framsetningu breytingartillögunnar svo og að grenndarkynningu hafi verið áfátt þar sem hún hafi hvorki verið ítarleg né studd fullnægjandi gögnum.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kæru eiganda Fáfnisness nr. 4 verði vísað frá nefndinni.  Þá er þess krafist að hin kærða ákvörðun borgarráðs um breytingu deiliskipulags varðandi lóðina nr. 9 við Skeljatanga standi óröskuð.  Er krafan um að kæru eiganda Fáfnisness 4 verði vísað frá studd þeim rökum að vandséð sé að hann eigi aðild að málinu þar sem hann eigi hvorki verulegra né einstaklega ákveðinna hagsmuna að gæta og beri því að vísa málinu frá, hvað hann varði, vegna aðildarskorts.  Áréttað sé að breytingin á deiliskipulaginu hafi eingöngu lotið að því að stækka byggingarreitinn á lóðinni. Af þeim sökum verði ekki fjallað ítarlega um athugasemdir kærenda, sem flestar lúti að hæð fyrirhugaðs húss.

Rétt sé að orðalag 1. gr. skilmálanna sé afdráttarlaust.  Í því komi fram sú meginregla að hús á svæðinu, önnur en Skildinganes 10, skuli vera á einni hæð.  Augljóst sé hinsvegar  af orðalagi annarra greina skilmálanna, sbr. orðalag 3., 4. og 5. gr, að heimilt sé að stalla hús á öðrum lóðum, þar sem aðstæður leyfi, og nýta stöllunina á 1½ hæð. Skilmálunum hafi augljóslega verið breytt með þessum hætti árið 1990 til þess að veita lóðarhöfum á svæðinu rýmri rétt til uppbyggingar en heimilt hafi verið skv. eldri skilmálum.

Hvað götumyndina varði þá njóti hún ekki sérstakrar verndar skv. deiliskipulaginu. Rétt sé að benda á að það hús sem samþykkt hafi verið á grundvelli deiliskipulagsbreytingarinnar falli ágætlega að götumyndinni þar sem vegghæð þess að götu sé svipuð og annarra húsa sem þar standi. Að auki sé gert ráð fyrir því skv. deiliskipulaginu að Skeljatangi og Skildingatangi verði samliggjandi götur.  Húsið, eins og það hafi verið samþykkt,  falli einnig ágætlega að götumynd Skildingatanga. Í raun megi segja að það brúi bilið milli götumyndar Skeljatanga og Skildingatanga.  Verði ekki talið óheimilt að stalla hús við Skeljatanga sé ekki ólíklegt að fleiri hús við götuna verði stölluð þegar fram líði stundir. Byggingarnefnd hafi þannig samþykkt á fundi sínum þann 15. maí 2001 stöllun á húsinu nr. 7 við Skeljatanga.

Einnig sé tekið undir kröfur, sjónarmið og lagarök sem fram komi í umsögn Skipulagsstofnunar frá 27. október 2001 og í umsögnum Logos lögmannsþjónustu frá 28. september og 19. nóvember 2001.

Loks er vísað til stjórnsýsluframkvæmdar og á það bent að frá því núgildandi skilmálar hafi tekið gildi hafa borgaryfirvöld veitt byggingarleyfi fyrir mörgum stölluðum húsum á svæðinu.  Við framkvæmd skilmálanna hafi skapast venja sem, í ljósi jafnræðissjónarmiða, verði ekki litið framhjá í máli þess.

Með vísan til framanritaðs, aðildarreglna stjórnsýsluréttar og jafnræðis- og meðalhófsreglna stjórnsýslulaga séu áréttaðar kröfur Reykjavíkurborgar um frávísun kæru eiganda Fáfnisness 4 og um staðfestingu á hinni kærðu ákvörðun borgarráðs frá  3. apríl 2001 um breytingu deiliskipulags varðandi lóðina nr. 9 við Skeljatanga.

Málsrök lóðarhafa:  Með bréfi, sem úrskurðarnefndinni barst hinn 27. júlí 2001, gerir umboðsmaður byggingarleyfishafa grein fyrir sjónarmiðum hans í málinu.  Er þar rakin forsaga málsins og svarað þeim athugasemdum, sem kærendur hafa sett fram um bygginguna.  Er m.a. vakin athygli á því að lóðin að Skeljatanga 9 sé stærri en flestar aðrar lóðir á svæðinu.  Stærðarmunur húsanna að Skildingatanga 6 og Skeljatanga 9 endurspegli þá skipulagsákvörðun að lóðirnar séu misstórar en þeirri ákvörðun hafi ekki verið mótmælt.  Þá sé byggingarreitur að Skeljatanga 9 ekki nýttur til fulls og sé húsið fyrirhugað einum metra fjær Skildingatanga 6 en heimilt hafi verið. 

Ekki verði heldur fallist á athugasemdir er lúti að vanköntum á framsetningu tillögu að breytingu deiliskipulags eða framkvæmd grenndarkynningar.  Athugasemdir er lúti að tillögum er varði Fáfnisnes 4 eigi ekki við í málinu.  Kæru hans beri auk þess að vísa fá nefndinni þar sem ekki verði séð að hann eigi einstaklegra og verulegra hagsmuna að gæta við úrlausn málsins.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði álits Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í þeim þætti umsagnar stofnunarinnar þar sem fjallað er um hina kærðu ákvörðun um breytingu á deiliskipulagi segir að stofnunin hafi ekki gert athugasemd við birtingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar í B-deild Stjórnartíðinda og gildistöku hennar þegar breytingartillagan hafi komið til afgreiðslu hjá stofnuninni.

Breytingin hafi verið grenndarkynnt skv. 2. mgr. 26. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br.  Fjórar athugasemdir hafi borist vegna breytingarinnar og hafi þeim verið svarað.  Skipulagsstofnun telji ekkert það koma fram í kærum sem breyti afstöðu stofnunarinnar til deiliskipulagsbreytingarinnar.  Stofnunin telji því að ekki skuli orðið við kröfum um að breyting á deiliskipulagi vegna lóðarinnar Skeljatanga 9 í Reykjavík, sem samþykkt hafi verið í borgarráði þann 3. apríl 2001, verði felld úr gildi.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 21. nóvember 2001.  Viðstaddir voru nefndarmennirnir Hólmfríður Snæbjörnsdóttir og Þorsteinn Þorsteinsson auk framkvæmdastjóra nefndarinnar, en formaður hafði boðað forföll.  Hann kom þó síðar á staðinn eftir að formlegri vettvangsgöngu lauk.  Einnig voru viðstaddir skrifstofustjóri byggingarfulltrúans í Reykjavík, lögfræðingur Borgarskipulags, eigandi Fáfnisness 4 og fulltrúi eiganda lóðarinnar að Skeljatanga 9. Skoðuðu nefndarmenn aðstæður á vettvangi og afstöðu fyrirhugaðs húss til nærliggjandi húsa.

Niðurstaða:  Í máli þessu er einungis til úrlausnar hvort fallast beri á kröfur Reykjavíkurborgar og eiganda lóðarinnar að Skeljatanga 9 um frávísun að því er varðar kæru eiganda Fáfnisness 4, svo og hvort hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 9 við Skeljatanga, sem fól í sér stækkun byggingarreits á lóðinni, skuli sæta ógildingu að kröfu kærenda.

Verður fyrst tekið til úrlausnar hvort fallist verði á frávísunarkröfuna að því er varðar kæru eiganda Fáfnisness 4.  Eftir skoðun á vettvangi er ljóst að fyrirhuguð nýbygging er í sjónlínu horft til sjávar frá bakhlið og baklóð Fáfnisness 4.  Skiptir stærð nýbyggingar að Skeljatanga 9 eiganda þeirrar eignar því augljóslega nokkru máli, einkum hvað útsýni varðar og á hann því lögvarða hagsmuni tengda ákvörðun borgaryfirvalda um stækkun byggingarreits. Virðist það og hafa verið mat byggingaryfirvalda að ákvörðun um stækkun byggingarreitsins gæti varðað hagsmuni hans enda var málið kynnt honum sem hagsmunaaðila er grenndarkynning fór fram snemma árs 2001.  Verður ekki fallist á að hagsmunir hans séu svo óverulegir að um aðildarskort sé að ræða og er framangreindri frávísunarkröfu því hafnað. 

Fallast má á það sem fram kemur í kæru eiganda Fáfnisness 4 að málsmeðferð borgaryfirvalda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið haldin nokkrum ágöllum.  Ekki er fullljóst hvernig málið var kynnt við fyrri grenndarkynningu þess en af athugasemdum má ráða að kynnt hafi verið frumdrög að húsi á lóðinni samfara tillögu að stækkun byggingarreits, sem þó var eina efni breytingartillögunnar.  Virðist þetta hafa valdið nokkrum misskilningi, enda til þess fallið.  Hið sama virðist hafa átt sér stað í síðari grenndarkynningunni.  Að mati úrskurðarnefndarinnar hefði mátt standa betur að kynningunni með því að kynna einungis þá breytingu á deiliskipulagi sem lögð var til í stað þess að blanda byggingaráformum lóðareigandans inn í málið.  Þessi ónákvæmni þykir þó ekki ein og sér eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar, enda átti nágrönnum að vera ljóst að einungis var stefnt að breytingu á stærð byggingarreits í tillögu þeirri sem kynnt var.

Úrskurðarnefndin fellst á að sú breyting sem gerð var á byggingarreit á lóðinni geti talist minni háttar breyting á deiliskipulagi og því hafi verið heimilt að fara með málið eftir undanþáguheimild 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 svo sem gert var.  Þykir umrædd stækkun á byggingarreitnum ekki óeðlileg með tilliti til stærðar lóðarinnar og legu.  Er og sýnt að þrátt fyrir stækkun byggingarreitsins verður væntanleg nýbygging innan marka Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um nýtingarhlutfall á einbýlishúsalóðum að því tilskyldu að byggt sé innan gildandi skipulagsskilmála að öðru leyti.  Þykja því ekki efni til að fallast á kröfur kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar í máli þessu.
 
Verulegur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar þessa.  Stafar hann af önnum hjá úrskurðarnefndinni og tafsamri gagnaöflun, sem nauðsynleg þótti.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu Reykjavíkurborgar og eiganda lóðarinnar nr. 9 við Skeljatanga um frávísun á kæru eiganda Fáfnisness 4 í máli þessu.  Einnig er hafnað kröfum kærenda um ógildingu ákvarðana skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. mars 2001 og borgarráðs Reykjavíkur frá 3. apríl 2001 um að breyta deiliskipulagi vegna óbyggðrar lóðar að Skeljatanga 9 í Reykjavík.

Ár 2001, föstudaginn 14. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 34/2001; kæra íbúa og eigenda fasteignanna Fáfnisness 4 og Skildingatanga 6 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. júlí 2001 um að veita, í umboði skipulags- og byggingarnefndar, byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með tvöfaldri bílgeymslu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík.  

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. júlí 2001, kæra íbúar og eigendur Fáfnisness 4 og Skildingatanga 6 ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. júlí 2001 um að veita, í umboði skipulags- og byggingarnefndar, byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með tvöfaldri bílgeymslu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarráðs hinn 24. júlí 2001.  Af erindi kærenda verður ráðið að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, en í kærunni vísa þeir til athugasemda sem fram komu af þeirra hálfu við grenndakynningu er fram fór vegna breytingar á deiliskipulagi hvað varðar lóðina nr. 9 við Skeljatanga.  Jafnframt kröfðust kærendur þess að framkvæmdir, sem hafnar væru við byggingu húss á lóðinni á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar, yrðu stöðvaðar meðan mál þetta væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Féllst úrksurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum hinn 8. ágúst 2001.

Málavextir: Með bréfi til Borgarskipulags Reykjavíkur, dags. 6. júlí 2000, óskaði umboðsmaður eiganda lóðarinnar nr. 9 við Skeljatanga eftir því að deiliskipulagi lóðarinnar yrði breytt á þann veg sem sýnt væri á uppdrætti er erindinu fylgdi.  Væri breytingin fólgin í því að byggingarreitur yrði stækkaður til suðurs og heimilað yrði að reisa einnar og hálfrar hæðar hús á lóðinni með mænishæð 5,7 m miðað við götukóta.  Að öðru leyti giltu skipulagsskilmálar, dagsettir 17. október 1990. Gerði tillagan ráð fyrir að byggingarreitur stækkaði um 11 m til suðurs og 8 m til austurs.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 10. júlí 2000.  Þá lá fyrir umsögn Borgarskipulags, dags. 6. júlí 2000, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að stækkun byggingarreits væri breyting á deiliskipulagi en bygging húss á 1½ hæð á lóðinni samræmdist hins vegar gildandi skipulagsskilmálum.  Var afgreiðslu erindisins frestað á fundinum.  Erindið var á ný lagt fram á fundi nefndarinnar þann 1. ágúst 2000 og var þá samþykkt að fram færi grenndarkynning á tillögu að minniháttar breytingu á deiliskipulagi sem fæli í sér stækkun byggingarreits á lóðinni.  Af þeim athugasemdum sem fram komu við tillöguna verður þó ráðið að auk tillögu að stækkun byggingarreits hafi verið kynnt frumdrög að fyrirhuguðu húsi á lóðinni.

Að lokinni kynningu var erindið á ný lagt fram á fundi skipulags- og umferðarnefndar þann 11. september 2000.  Athugasemdabréf hafði þá borist frá átta íbúum að Fáfnisnesi 8 og 10 og að Skildingatanga 6.  Beindust athugasemdir þessara nágranna bæði að stækkun byggingarreits en ekki síður að þeirri túlkun að aðstæður teldust leyfa byggingu 1½ hæðar húss á lóðinni með mænishæð 5,7 m yfir götukóta.  Í umsögn Borgarskipulags um þessar athugasemdir, dags. 7. september 2000, segir að í deiliskipulagsskilmálum sé kveðið á um að leyfðar skuli einnar hæðar byggingar með hámarkshæð 4,4 m en á lóðum þar sem aðstæður leyfi megi stalla hús.  Þá sé hámarkshæð byggingar sem sé 1½ hæðar 5,7 m yfir götukóta.  Húsin við Skeljatanga séu öll einnar hæðar en aftur á móti séu hús við Skildinganes og Skildingatanga yfirleitt hærri.  Lítill halli sé á lóðinni og sé álitamál hvort aðstæður leyfi þar stöllun húss.  Borgarskipulag hafi sett upp götumynd Skildingatanga og Skeljatanga.  Skipulagsskilmálar séu ekki mjög skýrir og þurfi því að skoða hvert tilvik og athuga hvaða áhrif það hafi á götumynd og umhverfi.  Þá er í umsögninni lagt til að kynningin verði endurtekin og útvíkkuð enda hafi komið fram ábendingar um að málið hafi ekki verið kynnt öllum þeim sem hafi átt hagsmuna að gæta.  Var afgreiðslu málsins frestað.  Málið var á ný tekið fyrir á fundi nefndarinnar hinn 18. september 2000 og enn frestað.

Erindi lóðareiganda um breytingu á deiliskipulagi var áréttað með bréfi til Borgarskipulags, dags. 6. nóvember 2000.  Segir þar að með fyrra erindi hafi þess verið óskað að deiliskipulagi lóðarinnar Skeljatanga 9 yrði breytt og byggingarreitur stækkaður til suðurs.  Fyrra erindi hafi fylgt uppdráttur sem skýrt hafi nánar umrædda stækkun.  Að öðru leyti hafi ekki verið óskað eftir breytingu á deiliskipulagi eða skilmálum.  Í bréfi þessu er síðan vitnað til gildandi skipulagsskilmála og sú ályktun dregin að ekki leiki vafi á því að aðstæður leyfi að byggt sé einnar og hálfrar hæðar hús á lóðinni.  Bréfi þessu fylgdu lauslegar vinnuskissur að húsi á lóðinni, en tekið var fram að þær væru á engan hátt skuldbindandi um frekari mótun hússins.  Þær skýrðu þó hvað vakað hafi fyrir lóðareiganda þegar farið hafi verið fram á breytingu á byggingarreit lóðarinnar.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. nóvember 2000 var málið enn tekið fyrir.  Var samþykkt að grenndarkynna erindið að nýju, nokkuð breytt, og kynna það jafnframt fleiri nágrönnum en áður hafði verið gert.  Nokkur dráttur varð á undirbúningi nýrrar grenndarkynningar en hún stóð yfir frá 14. febrúar til 14. mars 2001 og bárust enn nokkrar athugasemdir, m.a. frá kærendum.  Að lokinni umfjöllun um framkomnar athugasemdir samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi sínum þann 28. mars 2001, breytingu á deiliskipulagi Skildinganess varðandi lóðina nr. 9 við Skeljatanga.  Í breytingunni fólst að byggingarreitur á lóðinni var stækkaður.  Borgarráð staðfesti breytinguna hinn 3. apríl 2001 og var málið sent Skipulagsstofnun til afgreiðslu.  Lagðist stofnunin ekki gegn því að auglýsing um gildistöku breytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og var auglýsingin birt þar hinn 11. júní 2001.

Kærendur vildu ekki una ákvörðun borgaryfirvalda um deiliskipulagsbreytinguna og vísuðu því málinu til úrskurðarnefndarinnar með kærum, dags. 23. og 25. maí 2001.  Lauk úrskurðarnefndin meðferð þeirra kærumála með úrskurði uppkveðnum hinn 6. desember 2001 og varð það niðurstaða nefndarinnar að hin umdeilda breyting á deiliskipulagi hefði verið lögmæt og var kröfum kærenda um ógildingu hennar því hrundið.

Hinn 17. júlí 2001 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík, í umboði skipulags- og byggingarnefndar, byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með tvöfaldri bílgeymslu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík eins og að framan greinir.  Er það sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 28. september 2001, kom lögmaður eiganda lóðarinnar á framfæri sjónarmiðum hans í tilefni af úrskurði nefndarinnar frá 8. ágúst 2001 um stöðvun framkvæmda.  Var í bréfinu m.a. staðhæft að skipulagsskilmálar umrædds svæðis hefðu verið túlkaðir rúmt og þess krafist að úrskurðarnefndin rannsakaði hvernig skilmálarnir hefðu verið framkvæmdir, væri þess talin þörf.  Ákvað nefndin að rannsaka staðhæfingar lögmanns lóðareigandans um framkvæmd skilmálanna og var honum tilkynnt sú ákvörðun með bréfi dags. 5. október 2001.  Jafnframt var honum tilkynnt að þar sem fyrirsjáanlegt væri að gagnaöflun þessi myndi taka nokkurn tíma hefði nefndin ákveðið að lengja afgreiðslutíma í málinu um einn mánuð með heimild í 4. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Gögn um framkvæmd skipulagsskilmálanna bárust nefndinni hinn 13. nóvember 2001.  Eftir það hefur nefndin aflað enn frekari gagna, m.a. um framkvæmd fyrri grenndarkynningar vegna deiliskipulagsbreytingarinnar og bárust nefndinni síðast ný gögn hinn 5. desember 2001. 

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa máli sínu til stuðnings til athugasemda, sem áður hafi komið fram við grenndarkynningu vegna breytingar á deiliskipulagi fyrir lóðina nr. 9 við Skeljatanga.  Lúta þessar aðhugasemdir að stærð fyrirhugaðs húss á lóðinni en ekki síður að hæð þess, en drög að hönnun hússins voru kynnt nágrönnum, samhliða tillögu að breytingu á deiliskipulagi varðandi byggingnarreit á lóðinni.  Af hálfu kærenda er því haldið fram að ákvæði skipulagsskilmála svæðisins um mænishæð verði að skilja svo að gert sé ráð fyrir að mannvirki séu með a.m.k. 11-14˚ rishalla, sbr. 136. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Miðað við almenna skilgreiningu á hugtakinu „mænir“ verði að líta svo á að þakkantur fyrirhugaðrar byggingar liggi hærra en skipulagsskilmálar geri ráð fyrir.  Telja kærendur að gera verði greinarmun á vegghæð og mænishæð og vísa í þessu sambandi til greinar 74.1. í áður tilvitnaðri byggingarreglugerð.  Komi þessi greinarmunur á vegghæð og mænishæð fram í 5. gr. eldri útgáfu skipulagsskilmálanna, samþykktum í borgarráði 14. febrúar 1967.  Loks telja kærendur að hæðarsetning svokallaðrar aðalgólfplötu fyrirhugaðs húss fái ekki staðist, auk þess sem uppgefinn götukóti á teikningum sé ekki í samræmi við hæðarblað.  Mikilvægt sé að undirstrika skýr ákvæði 1. gr. gildandi skilmála um að á umræddri lóð skuli rísa einnar hæðar hús.  Heimild til stöllunar skv. 3. gr. skilmálanna beri að skoða með hliðsjón af 4. gr. þar sem fram komi að breytingar á hæðarafsetnigu séu háðar því að jarðhalli gefi tilefni til þeirra. 

Málsrök byggingaryfirvalda:  Í greinargerð Borgarskipulags og byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 1. ágúst 2001, er barst úrskurðarnefndinni 2. ágúst 2001, er gerð ítarleg grein fyrir sjónarmiðum Reykjavíkurborgar í málinu.  Er þess aðallega krafist að kröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að henni verði hafnað.

Frávísunarkrafa Reykjavíkurborgar er á því byggð að kæra í máli þessu fullnægi ekki lágmarkskröfum um skýrleika og rökstuðning.  Einungis sé vísað til áður framlagðra athugasemda, en þær hafi verið settar fram vegna breytingar á skipulagi en lúti ekki að byggingarleyfi hússins.  Nauðsynlegt sé að rök kærenda komi fram í kæru svo unnt sé að svara þeim, m.a. með tilliti til hagsmuna byggingarleyfishafa.  Þar sem kæra í máli þessu fullnægi ekki þessum lágmarkskröfum, sbr. 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997, beri að vísa málinu frá.  Hvað varði eiganda Fáfnisness 4 sé vandséð að hann eigi aðild að málinu þar sem hann eigi hvorki verulegra né einstaklega ákveðinna hagsmuna að gæta og beri því að vísa málinu frá hvað hann varðar, vegna aðildarskorts.

Varakröfu sína um að hafna beri ógildingarkröfu kærenda styður Reykjavíkurborg þeim rökum að hið kærða byggingarleyfi sé alfarið í samræmi við gildandi deiliskipulag eins og því hafi nýlega verið breytt.  Húsið sé þannig alfarið innan byggingarreits, hámarkshæð útveggja miðað við götukóta sé 4,2 m og hæð þaks ekki meiri en 5,7 m yfir götukóta.  Nýtingarhlutfall hússins sé innan eðlilegra marka auk þess sem lóðarhafi hafi komið til móts við athugasemdir nágranna með því að færa vesturhlið hússins um einn metra inn fyrir vesturmörk byggingarreits.  Að öðru leyti sé vísað til svara við athugasemdum kærenda, sem fram komi í umsögn Borgarskipulags, dags. 28. mars 2001, en umsögn þessi sé meðal gagna málsins.  Rétt þyki þó að árétta að ekki verði fallist á þá staðhæfingu eiganda Fáfnisness 4 að skipulagsskilmálar umrædds svæðis feli það í sér að hús á svæðinu skuli vera með mænisþaki.  Engin ákvæði séu um þakform húsa á svæðinu og hafi því verið talið að með mænishæð í skilmálunum sé átt við hámarkshæð húss óháð þakformi.  Hafi fjölmörg hús í hverfinu verið samþykkt á grundvelli þeirrar túlkunar skilmálanna.  Grenndarhagsmunir nágranna krefjast heldur ekki slíkrar skýringar á skilmálunum þar sem mænisþak geti í raun nánast verið flatt sbr. 136. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Að auki sé vandséð hvaða hagsmuni eigandi Fáfnisness 4 hafi af því að hæð hússins verði lægri en samþykktir aðaluppdrættir geri ráð fyrir.

Rétt sé að orðalag 1. gr. skipulagsskilmálanna sé afdráttarlaust.  Í því komi fram sú meginregla að hús á svæðinu, önnur en á lóðinni að Skildinganesi 10, skuli vera á einni hæð.  Ljóst sé hinsvegar af orðalagi annarra greina skilmálanna, sbr. 3., 4. og 5. gr, að heimilt sé að stalla hús á öðrum lóðum, þar sem aðstæður leyfi, og nýta stöllunina á 1½ hæð. Skilmálunum hafi augljóslega verið breytt með þessum hætti árið 1990 til þess að veita lóðarhöfum á svæðinu rýmri rétt til uppbyggingar en heimilt hafi verið skv. eldri skilmálum.

Hvað götumyndina varði þá njóti hún ekki sérstakrar verndar skv. deiliskipulaginu. Rétt sé að benda á að það hús sem samþykkt hafi verið á grundvelli deiliskipulagsbreytingarinnar falli ágætlega að götumyndinni þar sem vegghæð þess að götu sé svipuð og annarra húsa sem þar standi. Að auki sé gert ráð fyrir því skv. deiliskipulaginu að Skeljatangi og Skildingatangi verði samliggjandi götur.  Húsið, eins og það hafi verið samþykkt, falli einnig ágætlega að götumynd Skildingatanga.  Í raun megi segja að það brúi bilið milli götumyndar Skeljatanga og Skildingatanga.  Verði ekki talið óheimilt að stalla hús við Skeljatanga sé ekki ólíklegt að fleiri hús við götuna verði stölluð þegar fram líði stundir.  Byggingarnefnd hafi þannig samþykkt á fundi sínum þann 15. maí 2001 stöllun á húsinu nr. 7 við Skeljatanga.

Að gefnu tilefni, m.a. vegna umfjöllunar úrskurðarnefndarinnar um annað byggingarleyfi á sama svæði (Skildinganes 49) þyki rétt að árétta um kótasetningu hússins að í 4. gr. gildandi deiliskipulagsskilmála, „Hæðarblöð“, sé fjallað um hæðarsetningu húsa á skipulagssvæðinu en þar segi orðrétt:

„Hæðarafsetning aðalgólfplötu er sýnd á hæðarblaði og skal hún að öllu jöfnu, gilda um þann hluta húss sem næstur er götu +/-15cm. Afsetningu þessari má breyta að því er varðar bakhluta húss, til hækkunar eða lækkunar eftir því sem jarðhalli gefur tilefni til. Ef í ljós kemur að hæðarblað er ekki í samræmi við raunverulega hæðarafsetningu lagna og götu skal haft samráð við Borgarskipulag Reykjavíkur um breytingu umfram fyrrnefndan leyfilegan mismun.“

Á hæðarblaði af lóðinni Skeljatanga 9 séu gefnir upp tveir hæðarkótar á lóðinni, K 6,21 og H 7,50. Eins og fram komi á samþykktum byggingarnefndarteikningum af húsinu séu gólfkótar þess í raun fjórir.  Aðalhæð hússins hafi gólfkótann 7,65 og sé því 15 cm hærri en hæðarblaðið gefi til kynna og sé það í samræmi við ákvæði 4. gr. skilmálanna.  Millihæðin sé hins vegar í kóta 6,65, neðsta hæðin 5,65 og önnur hæðin 8,38. Á hæðarblaðinu séu engar skýringar á því hvað K eða H þýði. Á hæðarblöðum af lóðunum nr. 9-17 í Skildinganesi og lóðunum 20-24 við sömu götu séu hins vegar skýringar á þessum bókstöfum.  Á þeim komi fram að H þýði hæð á aðalgólfi en K hæð á kjallaragólfi.  Á hæðarblaði af lóðunum 51-53 við Skildinganes og 26-30 við Bauganes komi hins vegar fram að K þýði lágmarkshæð á neðsta gólfi.  Á því blaði sé hins vegar ekki tilgreint hvað H þýði.  Samkvæmt upplýsingum frá Gatnamálastjóranum í Reykjavík, sem vinni umrædd hæðarblöð, séu ekki til almennar skýringar á því hvað umræddir bókstafir tákni

Litið sé svo á að óumdeilt sé að H sé tákn fyrir kóta aðalgólfplötu húss. Engin skilgreining sé hins vegar til á því hugtaki.  Með vísan til gildandi deiliskipulagsskilmála, einkum 3. og 4. gr., verði að skýra það hugtak þannig að átt sé við þann hluta hússins sem næstur sé götu sbr. 1. mgr. 4. gr. enda heimilt að stalla hús fjær götu sbr. 2. mgr. 3. og 4. gr. skilmálanna.  Þetta samræmist einnig því meginmarkmiði, sem telja verði að stefnt sé að með slíkri hæðarafsetningu, að stýra afstöðu hússins gagnvart götu.  Ekki verði lesið út úr skilmálunum að með aðalgólfplötu sé átt við þann hluta hússins sem hafi mesta flatarmálið.

Hvað K-ið varði þá sé ljóst að það verður ekki skýrt með þeim hætti að átt sé við hæð á kjallaragólfi enda ekki nema 1,29 m munur á þessum hæðartölum. Þar sem veitt sé heimild til þess að stalla hús samkvæmt skilmálunum hljóti K-talan að tákna hæð á lægsta gólfi.  K-talan geti þó ekki verið bindandi. Samkvæmt skýru orðalagi 4. gr. skilmálanna sé einungis kveðið á um að hæðarafsetning aðalgólfplötu skuli sýnd á hæðarblaði.  Ekki sé talað um að sýna skuli hæðarafsetningu stöllunar.  Þvert á móti sé tekið fram að breyta megi hæðarafsetningu varðandi bakhluta húss til hækkunar eða lækkunar eftir því sem jarðhalli leyfi.  Athygli sé vakin á því að ekki sé kveðið á um stærð þess „bakhluta“ sem heimilt sé að lækka né að stöllun skuli ekki vera nema ein.  Í þessu sambandi verði einnig að hafa í huga að hæðarblöðin séu gerð áður en núgildandi skilmálar hafi tekið gildi en í eldri skilmálum hafi ekki verið gert ráð fyrir að heimilt væri að stalla hús á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga það mikið að nýta mætti stöllunina á tveimur hæðum.  K-talan geti því ekki verið bindandi fyrir kóta þess hluta húss sem sé stallaður.  Að auki verði ekki hjá því komist að benda á að ekki verði séð kærendur hafi hagsmuni af því hvernig innra fyrirkomulagi hússins sé háttað þar sem aðalhæð þess sé sett í þann kóta sem skipulagið kveði á um og afstaða þess því rétt gagnvart götunni.

Loks er vísað til stjórnsýsluframkvæmdar og á það bent að frá því núgildandi skilmálar hafi tekið gildi hafa borgaryfirvöld veitt byggingarleyfi fyrir mörgum stölluðum húsum á svæðinu.  Við framkvæmd skilmálanna hafi skapast venja sem, í ljósi jafnræðissjónarmiða, verði ekki litið framhjá í máli þess.

Málsrök byggignarleyfishafa:  Með bréfi, sem úrskurðarnefndinni barst hinn 27. júlí 2001, gerir umboðsmaður byggingarleyfishafa grein fyrir sjónarmiðum hans í málinu.  Er þar rakin forsaga málsins og svarað þeim athugasemdum, sem kærendur hafa sett fram um bygginguna.  Er m.a. vakin athygli á því að lóðin að Skeljatanga 9 sé stærri en flestar aðrar lóðir á svæðinu.  Stærðarmunur húsanna að Skildingatanga 6 og Skeljatanga 9 endurspegli þá skipulagsákvörðun að lóðirnar séu misstórar en þeirri ákvörðun hafi ekki verið mótmælt.  Þá sé byggingarreitur að Skeljatanga 9 ekki nýttur til fulls og sé húsið fyrirhugað einum metra fjær Skildingatanga 6 en heimilt hafi verið.  Athugasemdir um hæð hússins virðist byggðar á því að miða beri við hámarkshæð einnar hæðar húss enda þótt eigendur Skeljatanga 9 hafi óskað eftir heimild til þess að reisa einnar og hálfrar hæðar hús.  Einnig virðist misskilningur hafa sprottið af því að erindi lóðareigandans um breytingu á deiliskipulagi hafi fylgt lauslegar skissur til skýringar á þeim byggingaráformum, sem þá hafi verið í mótun.

Þá hefur umboðsmaður lóðarhafa bent á að hús kærenda að Skildingatanga 6 sé að hluta tvílyft og myndi að líkindum teljast vera ein og hálf hæð.  Gildandi skipulag svæðisins hafi heimilað honum að byggja svo hátt hús á lóð sinni en húsið hafi verið reist árið 1995 með fullu samþykki skipulagsnefndar og byggingarnefndar Reykjavíkur.  Sú túlkun að á lóðum á umræddu svæði megi einungis reisa hús á einni hæð sé því ekki í samræmi við framkvæmdina.

Í greinargerð lögmanns eiganda lóðarinnar, dags. 28. september 2001, sem samin er í tilefni af þeirri niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar að stöðva til bráðabirgða framkvæmdir við bygginguna, eru sjónarmið hans reifuð nánar.  Eru þar rakin ákvæði skipulagsskilmála umrædds svæðis og lýst þeim skilningi, sem eigandi lóðarinnar telji að leggja verði til grundvallar niðurstöðu málsins.  Segir þar m.a. að í samræmi við ákvæði 4. gr. skilmálanna sé afsetningu aðalgólfplötu hússins að Skeljatanga 9 breytt með þeim hætti, að sá hluti hennar sem sé fjær götu sé nokkru lægri í samræmi við það sem jarðhalli gefur tilefni til.  Eigandi lóðarinnar hafi einnig nýtt heimild 3. gr. til að stalla húsið en slíkt sé heimilað þar sem aðstæður leyfi.  Hann telji að ekki geti verið nokkrum vafa undirorpið að á lóðinni séu aðstæður með þeim hætti að stöllun verði að teljast heimil.  Sé í því sambandi bæði vísað til þess að um mjög stóra lóð sé að ræða sem og þeirrar stjórnsýsluframkvæmdar sem tíðkuð hafi verið í þessu sambandi. Að því er varði hæð hússins telji eigandinn að hún sé í samræmi við 2. mgr. 5. gr. skilmálanna, enda sé mænishæð hússins hvergi yfir 5,7. metrum.

Verði ekki fallist á að byggingarleyfið sé í samræmi við ákvæði skipulagsskilmála sé af hálfu lóðareigandans vísað til þess að framkvæmd skipulagsskilmála í því hverfi sem hér sé til athugunar hafi að jafnaði verið miðuð við víða túlkun skipulagsskilmálanna og telji hann að það hafi þá þýðingu að ekki sé hægt annað en að heimila bygginguna í samræmi við útgefið byggingarleyfi.  Leiði þetta af jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Staðan í þessu máli sé sú, að stjórnsýsluframkvæmdin hafi þróast með þeim hætti, að skipulagsskilmálar  frá 17. október 1990 hafa verið túlkaðir mjög vítt, enda gefi orðalag þeirra víða tilefni til fjölbreyttra túlkunarmöguleika.  Við mat á þessu atriði beri sérstaklega að hafa í huga að þeir hagsmunir sem vernda eigi með því að halda lóðarhafanum til þröngrar túlkunar á ákvæðum skipulagsskilmálanna séu grenndarhagsmunir nágranna hans.  Hafi þeir hins vegar, hið minnsta í nokkrum tilvikum, fengið að reisa byggingar sem ekki samrýmist ákvæðum skilmálanna og geti hagsmunir þeirra því ekki staðið í vegi fyrir því að jafnræðisreglunni verði beitt á framangreindan hátt.

Loks vísar eigandi lóðarinnar til þess að af gögnum, sem úrskurðarnefndin hafi aflað um framkvæmd skipulasgsskilmálanna, verði ráðið að erfitt sé að greina einhverja heildarmynd í framkvæmd þeirra.  Þó megi benda á að nokkuð sé um að hús séu stölluð og hafi nágrannar því mátt búast við slíku fyrirkomulagi við hönnun hins umdeilda húss.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði álits Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í þeim þætti umsagnar stofnunarinnar þar sem fjallað er um hina kærðu ákvörðun um útgáfu byggingarleyfis segir m.a:

„Í skilmálum hins kærða deiliskipulags segir í 1. gr. að á óbyggðum lóðum á viðkomandi reitum skuli rísa einnar hæðar íbúðarhús en á lóðinni nr. 10 við Skildinganes megi reisa 1 1/2-2 hæða íbúðarhús.  Í 3. gr. segir að þar sem aðstæður leyfi megi stalla hús á helmingi grunnflatar þess, fjær götu, þó þannig að mænishæð húss nær götu sé í samræmi við 5. gr. Stöllun megi nýta á tveimur hæðum innan leyfilegrar mænishæðar sbr. 2. mgr. 5. gr. á helmingi grunnflatar húss, fjær götu.  Í 5. gr. segir að mesta hæð mænis þess hluta húss sem liggi að götu sé 4,4 m á einnar hæðar húsum, 5.7 m á einnar og hálfrar hæðar húsum og 6,8 m í tveggja hæða húsum.  Mesta hæð mænis þess hluta húss sem sé stallaður sé 5,7m miðað við götukóta.

Í bráðabirgðaúrskurði úrkurðarnefndar um stöðvun framkvæmda er vísað til 1. gr. skilmálanna um að reisa skuli einnar hæðar hús á lóðinni og að mesta leyfilega mænishæð þess hluta húss sem liggi að götu sé ákvörðuð 4,4 í skilmálunum, en mænishæð nær alls hússins sé 5,7 m yfir götu. Heimilt sé skv. 3. gr. skilmálanna að stalla hús á allt að helmingi grunnflatar en farið sé verulega yfir þau mörk í hinu kærða tilviki.  Þá sé ekki að sjá að hæðarsetning aðalgólfplötu samræmist skilmálunum.  Verði að skilja ákvæði skilmálanna um aðalgólfplötu á þann veg að átt sé við þann hluta húss sem að jafnaði er nær götu og ekki sé stallaður og að aðalgólfplata verði því að lágmarki að vera helmingur grunnflatar hússins.  Þá telur úrskurðarnefndin að það virðist andstætt ákvæðum skipulagsskilmálanna um einnar hæðar hús með takmarkaðri heimild til stöllunar að lækka mestan hluta lóðaryfirborðs verulega eins og fyrirhugað sé, enda auki það fyrirkomulag sjónræn áhrif byggingarinnar umfram það sem vænta megi þegar um sé að ræða einnar hæðar hús.
 
Eigendur lóðarinnar nr. 9 við Skeljatanga komu á framfæri athugasemdum við úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála vegna bráðabirgðaúrskurðarins með bréfi dags. 28. september 2001.  Er þar sérstaklega bent á að í ákvæði 3. gr. skipulagsskilmálanna sé að finna undantekningu frá ákvæði 1. gr. þeirra um að einnar hæðar hús skuli rísa á skipulagssvæðinu.  Þá er vísað til 4. gr. skilmálanna um að afsetningu megi breyta, að því er varði bakhluta húss, til hækkunar eða lækkunar eftir því sem jarðhalli gefi tilefni til.  Tekið er fram að í samræmi við ákvæði 4. gr. skilmálanna sé afsetningu aðalgólfplötu hússins að Skeljatanga 9 breytt með þeim hætti, að sá hluti hennar sem sé fjær götu sé nokkru lægri í samræmi við það sem jarðhalli gefi tilefni til.  Einnig sé nýtt heimild 3. gr. til stöllunar „þar sem aðstæður leyfa“ til stöllunar hússins en aðstæður leyfi slíkt þar sem lóðins sé stór.  Einnig er vísað til stjórnsýsluframkvæmdar sem tíðkuð hafi verið í þessu sambandi.  Talið er að hæð hússins sé í samræmi við 2. mgr. 5. gr. skilmálanna, enda sé mænishæð hússins hvergi yfir 5,7 metrum. Eigendur lóðarinnar nr. 9 við Skeljatanga benda á að skipulagsskilmálar viðkomandi svæðis, frá 17. október 1990 hafi verið túlkaðir mjög vítt, enda gefi orðalag þeirra tilefni til fjölbreyttra túlkunarmöguleika.

Borgarráð Reykjavíkur samþykkti 3. apríl 2001 breytingu á deiliskipulagi við Skeljatanga þannig að byggingarreitur á lóðinni nr. 9 var stækkaður. Skipulagsskilmálar á svæðinu eru upphaflega frá árinu 1966 en þeim var síðast breytt árið 1990. Samkvæmt skilmálunum er heimilt, þar sem aðstæður leyfa, að stalla hús á þeim helmingi grunnflatar sem er fjær götu með því skilyrði að mænishæð þess hluta hússins sem liggur að götu fari ekki yfir 5,7 m miðað við götukóta. Eftir að tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var kynnt nágrönnum með bréfi dags. 13. febrúar 2001 var þeim kunnugt um það mat borgaryfirvalda að aðstæður á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga leyfðu stallað hús sbr. athugasemd Sólveigar Jónsdóttur, Skeljatanga 5 dags. 13. mars 2001.  Það mat er síðan staðfest með samþykkt byggingarfulltrúa á byggingarleyfisumsókn 17. júlí 2001. Að mati Skipulagsstofnunar tekur hin eiginlega stöllun til þess hluta hússins sem er á tveimur hæðum og er sá hluti vel innan þess að vera helmingur grunnflatar hússins. Meginhluti þaks hússins sem sótt var um leyfi fyrir á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga er í 4,2 m miðað við götukóta. Aðeins mænir glerþaks fyrir miðju hússins er í 5,7 m hæð miðað við götukóta. Það er mat Skipulagsstofnunar að samþykkt byggingarfulltrúa á byggingarleyfisumsókn fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga 17. júlí 2001 hafi verið í samræmi við gildandi deiliskipulag.“

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 21. nóvember 2001.  Viðstaddir voru nefndarmennirnir Hólmfríður Snæbjörnsdóttir og Þorsteinn Þorsteinsson auk framkvæmdastjóra nefndarinnar, en formaður hafði boðað forföll.  Hann kom þó síðar á staðinn eftir að formlegri vettvangsgöngu lauk.  Einnig voru viðstaddir skrifstofustjóri byggingarfulltrúans í Reykjavík, lögfræðingur Borgarskipulags, eigandi Fáfnisness 4 og fulltrúi eiganda lóðarinnar að Skeljatanga 9. Skoðuðu nefndarmenn aðstæður á vettvangi og afstöðu fyrirhugaðs húss til nærliggjandi húsa.

Niðurstaða:  Enda þótt fallast megi á að kæru í máli þessu sé verulega áfátt hvað varðar kröfugerð og rökstuðning verður ekki fallist á frávísunarkröfu Reykjavíkurborgar í málinu.  Leiðir af reglum stjórnsýsluréttarins um leiðbeiningarskyldu stjórnvalda og rannsóknarreglu að gefa á kærendum kost á að bæta úr ágöllum á málatilbúnaði sínum, sé þess talin þörf.  Úrskurðarnefndin telur hins vegar að sjónarmið kærenda og málsrök hafi komið fram með fullnægjandi hætti í þeim athugasemdum, sem þeir höfðu áður sett fram um byggingaráform að Skeljatanga 9, en bæði byggingaryfirvöldum og byggingarleyfishafa voru þessi málsrök kunn.  Er frávísunarkröfu Reykjavíkurborgar á grundvelli vanreifunar því hafnað.  Ekki verður heldur fallist á frávísunarkröfuna að því er varðar eiganda Fáfnisness 4 sérstaklega.  Eftir skoðun á vettvangi er ljóst að fyrirhuguð nýbygging er í sjónlínu horft til sjávar frá bakhlið og baklóð Fáfnisness 4.  Skiptir stærð nýbyggingar að Skeljatanga 9 eiganda þeirrar eignar því augljóslega nokkru máli, einkum hvað útsýni varðar og á hann því lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun.  Verður ekki fallist á að hagsmunir hans séu svo óverulegir að um aðildarskort sé að ræða.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu byggingarleyfisskyldar framkvæmdir vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í máli þessu er um það deilt hvort byggingarleyfi það, sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík veitti hinn 17. júlí 2001 fyrir einbýlishúsi með tvöfaldri bílgeymslu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík, fullnægi þeim lagaskilyrðum að það samræmist samþykktu deiliskipulagi.  Í máli þessu eiga við skipulagsskilmálar sem samþykktir voru í borgarráði hinn 23. október 1990, með þeirri breytingu sem gerð var á þeim með ákvörðun borgarráðs hinn 3. apríl 2001 varðandi stærð byggingarreits á lóðinni að Skeljatanga 9.  Skipulagsskilmálar þessir taka einungis til óbyggðra lóða á svæðinu og hafa að geyma rýmri heimildir en áður giltu.  Felst því í skilmálunum nokkurt ójafnræði gagnvart þeim lóðarhöfum sem byggt höfðu á svæðinu fyrir gildistöku þeirra.  Þá eru þeir um margt óljósir.  Eru heimildir í þeim m.a. bundar við það hvað „aðstæður leyfa“ eða „jarðhalli gefur tilefni til“ og talað um „einnar og hálfs hæðar hús“ og „aðalgólfplötu“ án skilgreininga eða skýringa.  Virðist óvissa ríkja um það við hvað sé átt með tilvitnuðu orðalagi eða hvenær skilyrðum skilmálanna sé fullnægt.  Kemur þessi óvissa m.a. fram í umsögn Borgarskipulags til skipulags- og umferðarnefndar, dags. 7. september 2000, um athugasemdir við grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar breytingar á byggingarreit að Skeljatanga 9, en þar segir m.a:  „Lítill halli er á lóðinni og er álitamál hvort aðstæður leyfi þar stöllun húss.“ ……  „Skipulagsskilmálar eru ekki mjög skýrir og þarf því að skoða hvert tilvik og athuga hvaða áhrif það hefur á götumynd og umhverfi.“  Einnig verður ráðið af þeirri athugun sem úrskurðarnefndin hefur gert á framkvæmd skipulagsskilmálanna að skilningur á þeim sé á reiki og framkvæmd þeirra ómarkviss.

Þegar umræddir skipulagsskilmálar voru settir voru í gildi eldri skipulagslög nr. 19/1964 með áorðnum breytingum.  Sagði í 11. gr. þeirra laga að þar sem gerður hefði verið skipulagsuppdráttur sveitarfélags (aðalskipulag) skyldi, þar sem þörf krefði, einnig gera séruppdrætti að skipulagi einstakra bæjarhverfa.  Var nánar kveðið á um gerð slíkra séruppdrátta og skipulagsskilmála í tilvitnuðu ákvæði, svo og í þágildandi skipulagsreglugerð nr. 318/1985.  Af réttarheimildum þessum verður ráðið að á deiliskipulagsuppdráttum og í skipulags- og byggingarskilmálum skuli m.a. sett fram með skýrum hætti helstu atriði sem afmarka nýtingarrétt lóðarhafa gagnvart rétti nágranna.  Þykir verulega á skorta að skipulagsskilmálar þeir, sem um er deilt í máli þessu, fullnægi þessum kröfum um skýrleika.  Var þó ástæða til að gera alveg sérstakar kröfur um skýrleika þeirra þegar þess er gætt að þeim var einungis ætlað að taka til óbyggðra lóða á svæði sem að mestu leyti var fullbyggt.

Óvissa um skilning skipulagsskilmálanna og beitingu þeirra kemur fram með ýmsum hætti í máli þessu.  Leikur þannig vafi á um það hvort aðstæður leyfi stöllun húss á lóðinni, hvort skilmálarnir heimili þar byggingu einnar og hálfrar hæðar húss og, ef svo er, hvað í því felist svo og hver sé aðalgólfplata hússins og hvort vegghæðir samrýmist skilmálum.

Samkvæmt fyrirliggjandi byggingarnefndarteikningum er sá hluti gólfplötu hússins, sem næstur er götu hæðarsettur í samræmi við hæðarblað.  Þessi hluti er hins vegar mikill minni hluti af heildarflatarmáli hússins en stærstur hluti þess er stallaður niður um 60 cm miðað við gólfhæð fremsta hluta hússins.  Telur úrskurðarnefndin að skýra verði ákvæði 4. gr. skipulagsskilmálanna um hæðarafsetningu aðalgólplötu með hliðsjón af ákvæði 3. gr. þannig að heimild til stöllunar sé bundin að hámarki við helming grunnflatar húss.  Telur úrskurðarnefndin því að hæðarsetning á gólfplötum hússins samræmist ekki skipulagsskilmálum.  Þá verður ekki séð að það eigi sér stoð í skilmálunum að byggja megi á lóðinni einnar og hálfrar hæðar hús ef í því er talið felast að mænishæð hússins alls megi nema 5,7 m.  Á lóðinni er heimilt að reisa einnar hæðar hús með mænishæð 4,4 m, sbr. 1. og  5. gr. skilmálanna.   Séu á annað borð talin skilyrði til stöllunar húss á lóðinni gæti mænishæð þess hluta hússins sem væri stallaður verið 5,7 m, sbr. 2. mgr. 5. gr., en sú heimild takmarkast við helming grunnflatar.  Á fremri hluta hússins, nær götu gildir eftir sem áður ákvæði 1. mgr. 5. gr. þar sem segir að á þeim hluta húss sem liggi að götu sé mænishæð 4,4 m á einnar hæðar húsum.
 
Eins og fram kom í úrskurði nefndarinnar um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða við byggingu hins umdeilda húss taldi nefndin það m.a. orka tvímælis að lóðaryfirborð fylgdi stöllun hússins og sýnileg vegghæð því 60 cm hærri að hluta en ella væri.  Ekki eru í margnefndum skipulagsskilmálum ákvæði um vegghæðir.  Var þó þörf slíkra ákvæða ef ætlunin var að heimila vegghæðir umfram þau viðmið sem fram komu í grein 5.8.2. í byggingarreglugerð nr. nr. 292/1979 með síðari breytingum, sem í gildi var þegar umræddir skilmálar voru settir, en í ákvæðinu er berum orðum áskilið að skipulagsákvörðun þurfi til að koma og að ákveða þurfi vegghæð í metrum ef víkja eigi frá viðmiðunargildum byggingarreglugerðarinnar.  Eru sambærileg ákvæði í 73. og 74. grein núgildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Með hliðsjón af framansögðu telur úrskurðarnefndin að hin umdeilda nýbygging samræmist ekki skipulagsskilmálum svæðisins ef beitt er eðlilegri túkun þeirra, byggðri á orðskýringum og með hliðsjón af tilgangi deiliskipulags, markmiðum skipulags- og byggingarlaga og öðrum réttarheimildum. 

Hafna verður þeim málsástæðum að stjórnsýsluframkvæmd leiði til þess að túlka beri skipulagsskilmálana rúmt þannig að nánast sé hægt að leggja í þá þann skilning sem henta þyki í hverju falli.  Þvert á móti verður að líta svo á að um þau atriði, sem ekki kveður á um með skýrum hætti í skilmálum, skorti viðhlítandi skipulagsákvarðanir.  Verði, þegar svo er ástatt, að fara með mál eins og ekki væri í gildi deiliskipulag um þau atriði sem skipulagið lætur ósvarað.  Verður ekki séð að þörf sé víðtækra heimilda til túlkunar ófullnægjandi skipulagsskilmála þar sem það er á færi þeirra sömu stjórnvalda sem beita skipulagsskilmálum að gera á þeim þær lagfæringar er þörf krefur hverju sinni.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ekki gildandi skipulagsskilmálum og að ekki sé heimild til þeirrar rúmu túlkunar á skilmálunum sem byggingaryfirvöld hafa viljað leggja til grundvallar í málinu.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. júlí 2001, sem staðfest var í borgarráði hinn 24. júlí 2001, um að veita, í umboði skipulags- og byggingarnefndar, byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með tvöfaldri bílgeymslu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík er felld úr gildi.

Ár 2001, fimmtudaginn 22. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 7/2001; kæra íbúa og eigenda fasteignanna nr. 7, 9, 11 og 13 við Selvogsbraut í Þorlákshöfn, á ákvörðun bæjarstjórnar Ölfuss frá 11. janúar 2001 um að breyta deiliskipulagi lóðanna nr. 3-5 við Selvogsbraut.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. febrúar 2001, sem barst nefndinni hinn 20. sama mánaðar, kærir G, f.h. eigenda fasteignanna nr. 7-13 við Selvogsbraut í Þorlákshöfn, ákvörðun bæjarstjórnar Ölfuss frá 11. janúar 2001 um að breyta deiliskipulagi lóðanna nr. 3-5 við Selvogsbraut.  Verður að skilja erindi kærenda á þann veg að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi, dags. 24. október 2001, krefjast kærendur þess að framkvæmdir sem hafnar séu á umræddum lóðum verði stöðvaðar.  Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu handhafa réttinda að lóðunum nr. 3-5 við Selvogsbraut og bæjarstjórnar Ölfuss til kærunnar og til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni nú borist andsvör bæjarstjórnar ásamt málsgögnum og andmæli rétthafa að lóðunum. Þá hefur nefndin kynnt sér stöðu framkvæmda, sem eru á frumstigi.  Þykir málið nú nægilega upplýst til þess að ljúka megi efnisúrskurði á kæruefnið.  Verður krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki tekin sérstaklega til úrlausnar.

Málavextir:  Kærendur eru eigendur og íbúar fasteignanna nr. 7-13 við Selvogsbraut í Þorlákshöfn.  Handan húsagötu, sem eignir kærenda standa við, eru lóðir nr. 3-5 við Selvogsbraut, sem fram til þessa hafa verið óbyggðar.  Með auglýsingu í Lögbirtingablaðinu hinn 1. nóvember 2000 var kynnt tillaga að breytingu á deiliskipulagi lóðanna nr. 3-5 við Selvogsbraut þess efnis að í stað fjögurra raðhúsa mætti reisa á lóðunum fimm minni raðhús og að fara mætti tvo metra út fyrir byggingarreit til norðurs.  Kvöð skyldi vera um þrjú bílastæði inni á hverri lóð.  Auglýsing sama efnis birtist og í Sunnlenska fréttablaðinu um líkt leyti.  Kærendur gerðu athugasemdir við fyrirhugaðar skipulagsbreytingar.  Lutu athugasemdir þeirra einkum að því að breytingunum fylgdi aukin umferð og þrengsli.  Þá hefði breytingin ekki verið grenndarkynnt.  Nóg landarými væri í Þorlákshöfn og þyrfti því ekki að „….troða húsum á lóðir….“

Athugasemdir þessar voru teknar til umfjöllunar í skipulags- og byggingarnefnd hinn 15. desember 2000.  Var þar lagt til að húsagata milli eigna kærenda og lóða þeirra, sem skipulagsbreytingin tók til, yrði breikkuð um hálfan metra til þess að auka rými á svæðinu.  Einnig kom fram tillaga um að loka akbraut norðan við svæði það sem skipulagsbreytingin tekur til og leggja undir bílastæði en akbraut þessi liggur að lóð sambýlis sem liggur austan hinna umdeildu lóða.  Yrði ný aðkoma þess í stað gerð að sambýlinu að austanverðu.  Breytingartillögur þessar voru samþykktar í bæjarstjórn og var nýtt skipulag umædds svæðis, þannig breytt, samþykkt í bæjarstjórn hinn 11. janúar 2001.  Var auglýsing um hið nýja deiliskipulag birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. febrúar að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar.

Kærendur vildu ekki una þessari niðurstöðu og skutu málinu því til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. febrúar 2001, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda, sem staðfest hafa skriflega umboð sitt til G til að koma fram fyrir hönd allra kærenda í málinu, er á því byggt að húsagata milli húsa þeirra og hinna umdeildu lóða sé allt of mjó til að hægt sé að bæta á hana meiri umferð og að snúningur í enda hennar sé ekki ásættanlegur.  Einnig hafi verið samþykkt stækkun húss að Selvogsbraut 1 og sjái kærendur ekki að svæðið beri allar þessar fyrirhuguðu byggingar.  Þá byggðu kærendur á því í athugasemdum sínum á fyrri stigum málsins að skort hefði á að hin umdeildu skipulagsáform væru grenndarkynnt.

Málsrök bæjarstjórnar Ölfuss:  Af hálfu bæjarstjórnar er á það bent að hinar umdeildu skipulagsbreytingar verði að teljast kærendum til hagsbóta fremur en hið gagnstæða.  Húsagatan sé við breytinguna breikkuð úr 6,5m í 7,0m og bílastæðum sé fjölgað um eitt við hvert hinna nýju húsa frá því sem áskilið hafi verið í eldra skipulagi.  Þá séu íbúðarhúsin minnkuð og lækkuð frá eldra skipulagi og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar mun lægra en ráðgert hafi verið í eldra skipulagi.  Þá leiði breytt aðkoma að sambýlinu til þess að rými aukist og bílastæðum fjölgi við húsagötu eignanna nr. 3-13 við Selvogsbraut auk þess sem verulega dragi úr umferð inn á hana.

Andmæli lóðarhafa:  Af hálfu handhafa lóðar- og byggingarréttar að lóðunum nr. 3-5 við Selvogsbraut er kröfum kærenda mótmælt.  Vísar hann til þess að byggingarframkvæmdir á lóðunum eigi stoð í fullgildu byggingarleyfi, sem veitt hafi verið á grundvelli gildandi deiliskipulags og í samræmi við skilmála þess.  Að öðru leyti sé vísað til fyrirliggjandi greinargerðar bæjarstjórnar Ölfuss í málinu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar bæjarstjórnar Ölfuss um að breyta deiliskipulagi afmarkaðs svæðis sem á eru byggingarlóðir fyrir raðhús nr. 3-5 við Selvogsbraut í Þorlákshöfn.  Felur breytingin það í sér að íbúðum á nefndum lóðum er fjölgað um eina en þær jafnframt minnkaðar verulega frá því sem ráðgert var í eldra skipulagi.  Byggingarreitur stækkar lítillega til norðurs og húsagata breikkar um 0,5m.  Tillaga að skipulagsbreytingunni var auglýst og málsmeðferð hagað í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var grenndarkynningar því ekki þörf, enda neytti bæjarstjórn ekki undanþáguheimildar 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 við meðferð málsins.  Kærendur komu athugasemdum á framfæri og verður ráðið af málsgögnum að sanngjarnt tillit hafi verið tekið til sjónarmiða kærenda, m.a. með því að ákveða að breikka húsagötuna um 0,5m.  Var sú breyting á skipulagstillögunni þó ekki þess eðlis að þörf væri auglýsingar að nýju, sbr. 2. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvörðun bæjarstjórnar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og öðlaðist þannig gildi.  Verður hvorki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð málsins er ógildingu gætu varðað né að með ákvörðuninni hafi verið gengið gegn lögvörðum rétti kærenda.  Verður því ekki fallist á kröfu þeirra um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Eftir að athugasemdir kærenda við skipulagstillöguna voru fram komnar kom fram tillaga í skipulags- og byggingarnefnd Ölfuss um að loka akbraut við norðurenda svæðis þess sem skipulagsbreytingin tekur til og leggja hluta hennar undir bílastæði fyrir nærliggjandi íbúðir, þar á meðal íbúðir kærenda.  Var þessi tillaga samþykkt í bæjarstjórn og auglýst sem hluti ákvörðunar bæjarstjórnar um hið breytta deiliskipulag.  Úrskurðarnefndin telur ástæðu til að finna að þessari málsmeðferð og telur að rétt hefði verið að auglýsa þessa breytingu á skipulagstillögunni sérstaklega, eða a.m.k. kynna hana þeim er hagsmuna áttu að gæta, enda felur breytingin það í sér að gera verður nýja aðkomu að lóð sambýlisins austan hins umdeilda skipulagssvæðis.  Breyting þessi er kærendum hins vegar mjög til hagsbóta og þykir nefndur ágalli á málsmeðferð ekki eiga að leiða til þess að kafa kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði tekin til greina.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda og anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Ölfuss frá 11. janúar 2001 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi varðandi lóðir nr. 3-5 við Selvogsbraut í Þorlákshöfn.

Ár 2001, þriðjudaginn 20. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík.  Mættir voru; varaformaður nefndarinnar, Gunnar Jóhann Birgisson hrl., Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir lögfræðingur, aðalmenn í nefndinni.

Fyrir var tekið mál nr. 35/2000; kæra 10 húseigenda við Austurgötu í Keflavík, Reykjanesbæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjanesbæ frá 21. júní 2000 um að veita Húsanesi ehf. byggingarleyfi fyrir nýbyggingu að Hafnargötu 51-55 í Keflavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sem barst nefndinni hinn 26. júní 2000, kærir Ásgeir Jónsson hdl., fyrir hönd húseigenda að Austurgötu 17, 20, 22, 24 og 26 í Keflavík, Reykjanesbæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjanesbæ frá 21. júní 2000, að veita Húsanesi ehf. byggingarleyfi fyrir nýbyggingu að Hafnargötu 51-55 í Keflavík.  Af hálfu kærenda er þess krafist að skipulags- og byggingaryfirvöldum í Reykjanesbæ verði gert að vinna deiliskipulag fyrir téða lóð/lóðir og kynna það með lögformlegum hætti skv. lögum nr. 73/1997 með síðari breytingum.  Þá er þess krafist að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Til vara er þess krafist að byggingarframkvæmdum á téðri lóð verði hagað í samræmi við upphaflegar teikningar um tilhögun byggingar og bílastæða á lóðinni, sbr. teikningu, dags. 15. febrúar 2000, og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar þann 23. mars 2000.

Af hálfu kærenda var þess jafnframt krafist að framkvæmdir við hina umdeildu byggingu yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Með úrskurði uppkveðnum hinn 11. júlí 2000 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda en málið er nú tekið til efnisúrlausnar. 

Vegna fjarveru formanns tók Gunnar Jóhann Birgisson hrl., varaformaður nefndarinnar, sæti formanns við meðferð málsins.

Málavextir:  Byggingarleyfi fyrir hinum umdeildu framkvæmdum við nýbyggingu að Hafnargötu 51-53 í Keflavík var fyrst veitt hinn 27. apríl 2000.  Kærendur vísuðu þeirri leyfisveitingu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 3. maí 2000, og gerðu þær kröfur að byggingaryfirvöldum yrði gert skylt að vinna deiliskipulag að byggingarsvæðinu og kynna það með lögformlegum hætti, en til vara að grenndarkynning yrði látin fara fram áður en framkvæmdum yrði fram haldið.  Þá kröfðust þeir stöðvunar framkvæmda meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Með bréfi, dags. 10. maí 2000, til byggingarleyfishafa afturkallaði byggingarfulltrúinn í Reykjanesbæ áður útgefið byggingarleyfi frá 27. apríl 2000 og var framkvæmdum við bygginguna hætt í framhaldi af afturköllun leyfisins.  Í ljósi þessara breyttu aðstæðna taldi úrskurðarnefndin að kærendur ættu ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um gildi byggingarleyfisins og vísaði máli þeirra frá, með úrskurði hinn 17. maí 2000.

Eftir að umrætt byggingarleyfi hafði verið fellt úr gildi var fyrirhuguð nýbygging kynnt nágrönnum með vísun til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu.  Stóð kynningin yfir frá 12. maí til 13. júní 2000 og komu fram allmargar athugasemdir, flestar frá kærendum.  Að lokinni grenndarkynningu og umfjöllun um framkomnar athugasemdir veitti byggingarfulltrúi, hinn 21. júní 2000, leyfi það sem kært er í máli þessu, en hann afgreiðir byggingarleyfi með heimild í Samþykkt um afgreiðslu byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar, nr. 250 frá 5. apríl 2000.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar hinn 26. júní 2000 eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er aðallega á því byggt að vinna hefði þurft deiliskipulag fyrir byggingarreitinn að Hafnargötu 51-55 áður en til framkvæmda hefði komið á lóðunum.  Með því móti hefði verið tryggt að öllum hagsmunaaðilum hefði gefst kostur á að gera athugasemdir við byggingartillögurnar.  Þá hefði einnig verið tryggt að allir kostir á staðsetningu húss og bílastæða hefðu verið skoðaðir gaumgæfilega.  Vísa kærendur þessu til stuðnings til 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um deiliskipulag svo og til 3. mgr. 2. gr. og 4. mgr. 9. gr. sömu laga.  Um sé að ræða meiri háttar framkvæmd sem hafi mikil áhrif á næsta umhverfi og sérstaklega á aðlæga íbúðarbyggð.

Kærendur benda á að mál þetta snúist að verulegu leyti um þá ákvörðun að snúa við upphaflegri tilhögun að staðsetningu húss og bílastæða á lóðinni að Hafnargötu 51-55.  Upphaflega tilhögunin hafi verið samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 23. mars sl.  Hugmynd um umsnúning á byggingarreitnum virðist hafa fyrst orðið til á fundi bæjarráðs þann 19. apríl 2000, þegar ráðið hafi falið byggingarfulltrúa að kanna hjá byggingaraðila hvort færa mætti bygginguna og bílastæði til á lóðinni.  Svo rösklega hafi verið gengið til verksins að þann 27. apríl hafi byggingarfulltrúinn gefið út byggingarleyfi til Húsaness ehf. án þess að teikningar eða nýjar hugmyndir hefðu verið kynntar í bæjarráði eða í skipulags- og byggingarnefnd.  Byggingarleyfið hafi síðan verið afturkallað þann 10. maí. 2000 og tveimur dögum síðar hafi verið farið út í grenndarkynningu með síðari tillöguna.  Þessi síðari tillaga um staðsetningu húss og bílastæða á lóðinni virðist ekki hafa verið samþykkt eftirá af skipulags- og byggingarnefnd né bæjarráði eða bæjarstjórn.  Bréfi lögmanns kærenda til byggingarfulltrúa, dags. 9. maí 2000, hafi eigi verið svarað, en þar hafi m.a. verið gerð fyrirspurn um það af hverju byggingarleyfið hafi ekki verið lagt fram til kynningar í skipulags- og byggingarnefnd.  Reyndar hafi í bréfinu verið dregið í efa að byggingarfulltrúinn hefði vald til að gefa út byggingarleyfi á grundvelli samþykktar nr. 250/2000 um afgreiðslu byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar skv. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.  Með bréfi, dags. 26. apríl 2000, hafi þess m.a. verið krafist að byggingin yrði staðsett skv. upphaflegri grunnteikningu.  Bæjarráð hafi vísað erindinu til umsagnar skipulags- og byggingarnefndar á fundi sínum 3. maí 2000.  Ekkert hafi hins vegar frést af því máli né hafa nokkur svör borist.  Seinni tillaga um staðsetningu húss hafi verið kynnt í grenndarkynningu en ekkert getið um fyrri tilhögun.  Ekki liggi fyrir hvenær síðari tilhögun á byggingarreitnum, sem var kynnt hafi verið í grenndarkynningunni, hafi verið formlega samþykkt af skipulagsyfirvöldum í Reykjanesbæ en ákvörðun um að kynna síðari tillöguna í grenndarkynningu jafngildi tæpast samþykkt að hálfu skipulagsnefndar á henni.

Skipulags- og byggingarnefnd hafi ákveðið að halda sig við síðari tillögu um staðsetningu húss og bílastæða á Hafnargötu 51-55 eftir að grenndarkynning hafði farið fram og hafi jafnframt ákveðið að athugasemdir kærenda væru þess eðlis að ekki þyrfti að taka tillit til þeirra.  Rök nefndarinnar hafi aðallega verið þau að síðari tillagan að staðsetningu húss og bílastæða hefði afgerandi kosti umfram fyrri tillögu út frá umferðaröryggissjónarmiðum og að betri götumynd fengist með henni þar sem þá skiptust á hús og bílastæði í stað þess að tekið væri stórt samliggjandi svæði undir bílastæði.

Með vísun til fyrirliggjandi álits Dr. Haraldar Sigþórssonar umferðarverkfræðings, telja kærendur þessa staðhæfingu skipulags- og byggingarnefndar marklausa enda verði ekki annað ráðið af álitinu en að seinni tillagan sé í raun heldur verri út frá umferðarsjónarmiðum.  Þá sé staðhæfing nefndarinnar um götumynd ekki á rökum reist og séu skoðanir skiptar um það atriði.  Einnig sé mótmælt þeirri staðhæfingu skipulags- og byggingarnefndar að síðari tillaga hafi í för með sér minni skuggamyndun en sú fyrri.  Auk þess falli fyrri tillagan betur að óskum kærenda í því efni enda séu þeir sem yrðu fyrir birtuskerðingu eftir fyrri tillögunni reiðubúnir að sæta henni og losna þess í stað við aukna umferð og bílastæði í námunda við eignir sínar.

Kærendur telja samkvæmt framansögðu að ákvörðun skipulagsyfirvalda um umsnúning á byggingarreit húss á lóðinni að Hafnargötu 51-55 hafi verið tekin á afar hæpnum grundvelli og að rök fyrir viðsnúningnum standast ekki nánari skoðun.  Kærendur eigi lögvarinn rétt skv. lögum nr. 73/1997, sbr. t.d. 4. mgr. 9. gr. og 1. gr. nefndra laga, á að mark sé tekið á tillögum þeirra og sjónarmiðum.  Ákvæði þessi séu ekki til skrauts í lögunum og hljóta að skapa kærendum rétt.  Engin veigamikil rök hafa komið fram í málinu sem réttlæta að ekki sé farið að óskum og kröfum kærenda.  Því hefði átt að fallast á kröfu þeirra um að byggt yrði á lóðinni að Hafnargötu 51-55 skv. upprunalegum tillögum.

Loks telja kærendur að grenndarkynningu þeirri sem fram fór hafi verið áfátt þar sem ekki hafi verið sýnt fram á að hún hafi náð til allra þeirra sem hagsmuna hafi átt að gæta. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 12. nóvember 2001, hefur lögmaður kærenda, auk framanritaðs, komið því á framfæri að kærendur telji að skuggamyndun frá nýbyggingu sé meiri en vænst hafi verið, hávaði sé frá ruslagámi og vörumóttöku, oft frá kl. 06:00 að morgni, óþægindi stafi frá óvörðu útiljósi á bakhlið nýbyggingarinnar og að ekki hafi verið reist girðing milli húsa kærenda og nýbyggingar eins og til hafi staðið.

Málsrök Reykjanesbæjar:  Af hálfu Reykjanesbæjar er kröfum kærenda mótmælt og því haldi fram að hið umdeilda byggingarleyfi sé í fullu samræmi við gildandi aðalskipulag og að fullnægjandi grenndarkynning hafi farið fram.  Vandað hafi verið til þeirrar kynningar enda hafi í raun engar athugasemdir verið gerðar við framkvæmd hennar.  Allar aðliggjandi lóðir í hverfinu séu að fullu byggðar að undanskilinni lóðinni nr. 52 handan Hafnargötunnar.  Deiliskipulag hafi því verið með öllu óþarft, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Ekki verði séð að kærendur hafi rökstutt það með nokkrum hætti hvers vegna umrætt undanþáguákvæði eigi ekki við í máli þessu.

Grundvallaratriði í málinu sé að kærendur hafi um langt árabil mátt búast við byggingu af þessu tagi og raunar talsvert umfangsmeiri byggingu, sé miðað við nærliggjandi hús.  Þess vegna verði kærendur, líkt og aðrir íbúar í nágrenninu, að sætta sig við það mat bæjaryfirvalda að byggingin samrýmist fyllilega markmiðum aðalskipulags og staðsetning hennar sé sú heppilegasta sem völ sé á.  Á lóðunum sem um ræði hafi verið þrjú gömul hús, tvö lítil íbúðarhús á nr. 51 og nr. 53, og reiðhjólaverkstæði á einni hæð á nr. 55, lágreist og hrörlegt.  Nr. 51 hafi verið flutt á brott árið 1995 en húsið nr. 53 rifið árið 1991, enda þá talið hættulegt börnum og öðrum vegfarendum.  Húsið nr. 55 hafi síðan verið rifið af byggingarleyfishafanum, Húsanesi ehf, í tilefni af fyrirhugaðri byggingu.  Næstu nágrannar við svæðið séu kærendur við Austurgötu nr. 20-26.  Einn kærenda búi þó fjær við Austurgötu.  Aðrir nágrannar hafi flestir hverjir engar athugasemdir gert við það fyrirkomulag byggingarmála á umræddum lóðum sem um sé deilt í málinu.  Umsnúningur hússins komi við sögu.  Hann sé tvímælalaust til bóta, t.d. hafi með honum fundist hagkvæm lausn á fyrirkomulagi bifreiðastæða.  Tíu viðbótarbílastæði fást með þessu við Hafnargötu, aðalgötu bæjarins, auk aðalstæðisins norðanvert við bygginguna. Staðsetning bílastæðanna að sunnanverðu hefði án tvímæla verið lakari kostur, en þar hefðu þau skarast við stór bifreiðastæði á lóðinni nr. 57 með tvennum inn- og útkeyrslum. Með umsnúningnum hafi og dregið úr skuggamyndun á lóðunum við Austurgötu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Talsmaður byggingarleyfishafa, Húsaness ehf., telur að flest af þeim sjónarmiðum, sem fram komi í greinargerð lögmanns kærenda, tengist formreglum og samskiptum kærenda og bæjaryfirvalda og séu í raun Húsanesi óviðkomandi.  Rétt sé þó að fram komi að félagið hafi lagt fyrir byggingarnefnd þrjár tillögur að staðsetningu húss á lóðinni.  Hafi fyrsta tillagan gert ráð fyrir að innkeyrsla á lóð og bílastæði væru sameiginleg með Hafnargötu 57 en þeirri tillögu hafi eigandi þeirrar eignar hafnað.  Næsta tillaga hafi lotið að því að innkeyrsla inn á bílastæði væri frá Hafnargötu.  Bæjaryfirvöld hafi hins vegar bent á þann kost að innkeyrsla inn á lóðina yrði frá Skólavegi og hafi það fyrirkomulag orðið fyrir valinu, enda henti það best með tilliti til bílastæða og aðkomu.  Hafi það því verið hagsmunamál fyrir byggingarleyfishafa að þetta fyrirkomulag væri valið þegar staðsetning húss á lóð hans yrði ákveðin.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um álitaefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar, dags. 31. maí 2001, segir m.a:  „Hafnargata 51-55 er á miðbæjarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjanesbæjar 1995-2015.  Þar er gert ráð fyrir blandaðri byggð verslunar, þjónustustofnana og íbúða.  Ekki er í aðalskipulaginu gerð grein fyrir leyfilegu nýtingarhlutfalli lóða eða reita á miðbæjarsvæði.  Í gögnum málsins kemur fram að á lóðunum hafi áður staðið 2 íbúðarhús og reiðhjólaverkstæði.  Grunnflötur húss skv. hinu kærða byggingarleyfi mun vera 558,3 m2 og stærð samtals 1116,6 m2.  Nýtingarhlutfall lóðar er 0,69.  Ekki liggur fyrir hvert er nýtingarhlutfall nágrannalóða á miðbæjarsvæði. 

Ekki liggur annað fyrir í málinu en að grenndarkynning hafi farið fram með fullnægjandi hætti áður en hið kærða byggingarleyfi var veitt og ekki er í kæru fundið að framkvæmd grenndarkynningarinnar.  Skipulagsstofnun telur að þrátt fyrir að í hinu kærða tilviki hefði verið eðlilegt að vinna deiliskipulag viðkomandi reits, eins og t.d. var gert á árinu 2000 fyrir verslunar- og þjónustusvæði austan Hafnargötu 89, verslunar- og þjónustulóð við ofanverða Aðalgötu og af A hluta gamla bæjarins í Keflavík, hafi ekki hvílt ófrávíkjanleg lagaskylda á sveitarstjórn að gera slíkt.  Bygging samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi samræmist aðalskipulagi og ekki liggja fyrir gögn um að hún víki frá yfirbragði aðliggjandi bygginga á miðbæjarsvæði.  Sveitarstjórn Reykjanesbæjar hafi því verið heimilt að veita leyfið að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br., sbr. 7. mgr. 43. gr. sömu laga.“
 
Vettvangsganga:  Boðað var til vettvangsgöngu í máli þessu hinn 2. maí 2001.  Vegna forfalla gat formaður úrskurðarnefndarinnar ekki verið viðstaddur en aðrir nefndarmenn voru mættir ásamt framkvæmdastjóra nefndarinnar.  Viðstaddir voru auk þeirra eigandi Austurgötu 26 f.h. kærenda og byggingarfulltrúinn í Reykjanesbæ.  Þeir veittu nefndarmönnum upplýsingar er málið varða og gerðu grein fyrir helstu sjónarmiðum sínum í málinu.  Gengið var um byggingarsvæðið en jafnframt skoðuðu nefndarmenn aðstæður frá lóð hússins nr. 26 við Austurgötu og stoðvegg á mörkum þeirrar lóðar og lóðar nýbyggingarinnar.

Niðurstaða:  Valdsvið úrskurðarnefndarinnar sem æðra stjórnvalds er við það bundið að meta gildi lokaákvörðunar lægra setts stjórnvalds sem skotið hefur verið til nefndarinnar með lögmæltum hætti.  Það er því ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að leggja fyrir byggingar- eða skipulagsyfirvöld sveitarfélaga að láta vinna skipulagsáætlanir eða að mæla fyrirfram fyrir um það að mannvirkjagerð skuli hagað með tilteknum hætti.  Af þessum sökum ber að vísa frá nefndinni aðalkröfu kærenda um að lagt verði fyrir byggingaryfirvöld í Reykjanesbæ að vinna deiliskipulag fyrir téðar lóðir svo og varakröfu þeirra um að byggingarframkvæmdum verði hagað í samræmi við upphaflegar teikningar.  Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda hefur áður verið hafnað með úrskurði hinn 11. júlí 2000 og verður því í máli þessu einungis fjallað um þá kröfu kærenda að byggingarleyfi það sem byggingarfulltrúinn í Reykjanesbæ veitti Húsanesi ehf. hinn 21. júní 2000 samkvæmt ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 20. júní 2001 verði fellt úr gildi.

Ekki verður á það fallist með kærendum að nauðsynlegt hafi verið að vinna deiliskipulag fyrir byggingarreitinn að Hafnargötu 51-55 áður en þar yrðu leyfðar byggingarframkvæmdir.  Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með síðari breytingum er sveitarstjórn heimilt, að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. sömu laga, að leyfa framkvæmdir í þegar byggðum hverfum þar sem deiliskipulag liggur ekki fyrir.  Byggingarleyfi sem veitt er með heimild í 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 verður þó að fullnægja kröfum 43. gr. laga nr. 73/1997 að öðru leyti og verður því m.a. að samræmast skilmálum gildandi aðalskipulags fyrir viðkomandi svæði.  Þá hefur undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 verið skýrð svo að byggingarleyfi veitt á grundvelli hennar megi ekki leiða til verulegra breytinga á byggðamynstri viðkomandi svæðis.  Verður að telja að hin umdeilda nýbygging fullnægi þessum skilyrðum enda verður ekki séð að hún víki að marki frá yfirbragði aðliggjandi bygginga á miðbæjarsvæði.  Fær þessi niðurstaða frekari stoð í umsögn Skipulagsstofnunar í málinu. 

Samkvæmt framansögðu var byggingaryfirvöldum í Reykjanesbæ heimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu svo sem gert var.  Ákvörðun um grenndarkynninguna var tekin á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar hinn 10. maí 2000 en þá lá fyrir nefndinni umsókn um leyfi fyrir þeirri byggingu sem kynnt var.  Samræmdist þessi málsmeðferð ákvæði 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, en samkvæmt ákvæðinu ber byggingarnefnd þá fyrst að taka afstöðu til umsóknar um byggingarleyfi þegar grenndarkynningu er lokið þegar um er að ræða afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar með stoð í undanþáguákvæði 3. mgr. 23. gr. lagnanna.  Samkvæmt sama ákvæði er það á valdsviði byggingarnefndar að meta hverjir teljist eiga hagsmuna að gæta og hefur ekki verið sýnt fram á það að ágallar hafi verið á grenndarkynningunni að því leyti enda þótt kærendum væri ekki gerð grein fyrir umfangi hennar í upphafi.

Ekki verður fallist á að skipulags- og byggingarnefnd hafi borið að verða við athugasemdum kærenda er fram komu við grenndarkynninguna.  Hefur ekki heldur verið sýnt fram á það að ákvarðanir nefndarinnar hafi verið reistar á ómálefnalegum grundvelli eða haldnar öðrum þeim annmörkum er til ógildingar gætu leitt.  Verður að skilja ákvæði 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 á þann veg að skipulags- og byggingarnefndum sé einungis skylt að taka framkomnar athugasemdir við grenndarkynningu til athugunar og taka til þeirra rökstudda afstöðu en ekki sé skylt að verða við kröfum eða óskum nágranna.  Hins vegar geta ákvarðanir skipulags- og byggingaryfirvalda á stundum leitt til röskunar á lögvörðum hagsmunum nágranna og má fallast á að í máli þessu hafi eigendur þeirra eigna við Austurgötu, sem liggja að lóð og bílastæðum hinnar umdeildu nýbyggingar, þurft að sæta nokkurri skerðingu á grenndarhagsmunum, einkum eigendur eignarinnar nr. 26. við Austurgötu.  Hafa þeir orðið fyrir umtalsverðri skerðingu á birtu á lóð auk þess sem aukið álag er á stoðvegg sem fyrir var á mörkum þeirrar lóðar og lóðar nýbyggingar, sem tjón gæti hlotist af.  Þykir þessi röskun á hagsmunum nágranna þó ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar hins umdeilda byggingarleyfishafa.

Loks verður ekki fallist á að byggingarfulltrúa hafi brostið heimild til útgáfu byggingarleyfis eins og látið er að liggja af hálfu kærenda.  Eiga heimildir hans sér stoð í staðfestri samþykkt frá 5. apríl 2000, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 73/1997 með síðari breytingum.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um byggingarleyfi og sé ekki haldin neinum þeim annmörkum sem til ógildingar leiði.  Er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Að því marki sem umkvartanir kærenda lúta að því að ekki hafi verið gengið frá mannvirkjum, svo sem girðingu milli lóða, í samræmi við samþykkta uppdrætti, byggingarskilmála eða aðrar settar reglur, ber þeim að beina þeim erindum sínum til byggingaryfirvalda í Reykjanesbæ, enda liggja ekki fyrir ákvarðanir um þessi kvörtunarefni, sem sætt geta kæru til úrskurðarnefndarinnar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda og anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis er byggingarfulltrúinn í Reykjanesbæ veitti Húsanesi ehf. hinn 21. júní 2000 fyrir nýbyggingu á lóðunum nr. 51-55 við Hafnargötu í Keflavík.  Öðrum kröfum kærenda í máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.