Úrskurðir Archive - Page 240 of 269 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

28/2004 Sunnuhvoll

Með dim

Ár 2004, fimmtudaginn 3. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 28/2004, kæra eiganda sumarhússins Víðilundar, Miðengi, Grímsnes- og Grafningshreppi, á ákvörðun byggingarnefndar frá 27. janúar um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til stækkunar nýbyggingar á lóð Sunnuhvols.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með stjórnsýslukæru, dags. 29. apríl 2004, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Birgir Már Ragnarsson, hdl., f.h. H, eiganda sumarhússins Víðilundar í landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, ákvörðun byggingarnefndar frá 27. janúar 2004 um að veita eigendum sumarhússins Sunnuhvols leyfi til stækkunar sumarhúss á lóð Sunnuhvols í landi Miðengis. Hin kærða ákvörðun var staðfest af sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 4. febrúar 2004

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og útgefið byggingarleyfi, sem veitt hafi verið á grundvelli hennar, verði ógilt. Þá er þess krafist að úrskurðað verði þegar í stað að framkvæmdir, sem hafnar séu á grundvelli fyrrgreinds byggingarleyfis, verði stöðvaðar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga og 5. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina.

Úrskurðarnefndin gerði byggingarleyfishöfum þegar viðvart um kæru í máli þessu og kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. Bárust nefndinni stuttar athugasemdir lögmanns þeirra í bréfi, dags. 6. maí 2004, þar sem m.a. kemur fram að steypuframkvæmdum við þann hluta byggingarinnar, sem hin kærða ákvörðun taki til, sé fyrir löngu lokið.

Með bréfi, dags. 12. maí 2004, féll umboðsmaður kæranda frá kröfu um stöðvun framkvæmda. Verður því ekki frekar um hana fjallað, en málið að öðru leyti tekið til úrlausnar.

Málavextir: Kærandi og byggingarleyfishafar eiga saman liðlega tveggja hektara spildu úr landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi. Á landspildu þessari standa tveir sumarbústaðir, Sunnuhvoll og Víðilundur, og er hinn síðarnefndi í eigu kæranda. Umrædd landspilda er í sameign eigenda sumarbústaðanna tveggja en afnotum er skipt samkvæmt samningi þannig að hvorum bústað fylgja afnot af sérgreindri lóð, en ágreiningur er með aðilum um skýringu á ákvæðum samnings þessa um rétt og skyldur eigendanna.

Snemma árs 2003 fengu eigendur Sunnuhvols leyfi til byggingar nýs tvískipts sumarhúss, 115,4 m² að stærð, í stað eldra húss sem yrði rifið. Af hálfu kæranda var fyrirhugaðri bygginu mótmælt og átti hann samskipti við byggingaryfirvöld og byggingarleyfishafa um málið vorið og sumarið 2003. Ekki náðist samkomulag með aðilum og skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. október 2003, en þá höfðu byggingarleyfishafar þegar lokið við að rífa eldra hús og ganga frá sökkli nýbyggingar að mestu.

Úrskurðarnefndin tók framangreint kærumál til úrskurðar hinn 22. desember 2003 og var málinu vísað frá nefndinni með þeim rökum að kærufrestur hefði verið liðinn þegar kæran barst úrskurðarnefndinni.

Af hálfu kæranda er upplýst að hann hafi höfðað mál um gildi hins umdeilda byggingarleyfis og að það mál sé til meðfeðar fyrir héraðsdómi Reykjavíkur.

Eftir að byggingarleyfishafar hófu framkvæmdir við nýbygginguna sóttu þeir um leyfi til breytingar á áður veittu byggingarleyfi þannig að í stað uppfyllts sökkuls yrði leyft að hafa geymslu- og lagnakjallara í sökkulrýminu, en jarðvegsdýpt mun hafa verið meiri en gert hafði verið ráð fyrir og sökkullinn því hærri en búist hafði verið við. Umrætt leyfi til breytingar var samþykkt í byggingarnefnd 27. janúar 2004 og staðfest af sveitarstjórn 4. febrúar s.á. og er það þessi ákvörðun sem kærð eru í málinu.

Kærandi telur að ummerki bendi til að nota eigi umrætt sökkulrými sem íbúð og sé því verið að bæta einni hæð við húsið. Skort hafi á að samþykkis kæranda, sem sameiganda að óskipu sameignarlandi, væri aflað eða að öðrum kosti að umrædd breyting á fyrra byggingarleyfi væri grenndarkynnt. Þá hafi málsmeðferð við afgreiðslu málsins verið áfátt.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarnefndar um að heimila breytingu á áður útgefnu byggingarleyfi. Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa í bréfi, dags. 13. maí 2004, hefur breytingin ekki í för með sér breytingar á hæðarsetningu hússins eða útliti þess, en kjallari sem leyfður var með hinni kærðu ákvörðun er undir verönd og er ástæðulaust að ætla að hann verði notaður sem íverurými, enda stendur byggingarleyfið ekki til þess. Verður ekki séð að hin umdeilda breyting á byggingarleyfi hússins snerti hagsmuni kæranda á þann veg að rétti hans sé hallað með þeim hætti sem áskilið er í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en af ákvæðinu verður ráðið að lögvarðir hagsmunir séu skilyrði aðildar að kærumáli fyrir úrskurðarnefndinni.

Með vísan til þess að kærandi telst ekki eiga einstaklega og lögvarða hagsmuni því tengda að fá sérstaklega skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar um breytingu á byggingarleyfi nýbyggingarinnar að Sunnuhvoli ber að vísa kærumáli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

40/2003 Tröllagil

Með dim

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 40/2003, kæra eiganda hússins að Tröllagili 23, Akureyri á samþykkt umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003, um breytingu á aðalskipulagi Akureyrar vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil, Akureyri og samhljóða samþykkt um breytingu á deiliskipulagi fyrir sama svæði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 7. júlí 2003, kærir E, Tröllagili 23, Akureyri, samþykkt umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um breytingu á aðalskipulagi Akureyrar vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil, Akureyri og deiliskipulagi fyrir sama svæði. Hinar kærðu ákvarðanir voru staðfestar á fundi bæjarstjórnar Akureyrar hinn 20. maí 2003. Kærandi krefst þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.

Málavextir: Með hinum kærðu skipulagsákvörðunum bæjaryfirvalda á Akureyri var íbúðarhúsalóðinni nr. 29 við Tröllagil breytt á þann veg að hún var stækkuð til norðurs, með því að tekið var undir hana opið óbyggt svæði við gatnamót Borgar- og Hlíðarbrautar. Samkvæmt eldra deiliskipulagi frá árinu 1989 var gert ráð fyrir átta hæða íbúðarhúsi með þremur íbúðum á hæð, en hinar kærðu ákvarðanir lúta að því að á lóðinni rísi níu hæða hús með fimm íbúðum á hæð, ásamt leikskóla á tveimur neðstu hæðum hússins. Með breytingunni er grunnflötur hússins stækkaður úr 300 m² í 440 m² og ráðgerð bílageymsla felld brott. Nýtingarhlutfall lóðarinnar er áætlað allt að 0,8.

Auglýsing um tillögu að breyttu aðal- og deiliskipulagi birtist í Vikudegi hinn 20. mars 2003, á Akureyrarsíðu Morgunblaðsins og í Lögbirtingablaðinu hinn 21. mars s.á. Jafnframt birtist auglýsingin á heimasíðu Akureyrarbæjar. Tillögurnar og önnur gögn lágu frammi í sex vikur frá birtingu auglýsingarinnar eða til 2. maí 2003 og rann frestur til að skila inn athugasemdum út sama dag.

Fjórar athugasemdir voru gerðar við tillögurnar. Að kynningu lokinni voru skipulagstillögurnar ásamt framkomnum athugasemdum teknar fyrir á fundi í umhverfisráði hinn 14. maí 2003 og þær samþykktar óbreyttar ásamt svörum við framkomnum athugasemdum. Afgreiðsla ráðsins var staðfest af bæjarstjórn Akureyrar hinn 20. maí 2003.

Skipulagsstofnun yfirfór aðalskipulagsbreytinguna og mælti með að hún yrði staðfest af umhverfisráðherra skv. 19. gr. skipulags- og byggingarlaga og hinn 4. júlí 2003 var breytingin staðfest af ráðherra og hún síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. s.m.

Deiliskipulagsbreytingin var einnig send Skipulagsstofnun til yfirferðar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og gerði stofnunin ekki athugasemd við birtingu hennar í B-deild Stjórnartíðinda þegar fyrrgreind aðalskipulagsbreyting fyrir sama svæði hefði tekið gildi. Auglýsing þessa efnis birtist hinn 20. ágúst 2003.

Málsrök kæranda: Kærandi mótmælir því hvernig staðið hafi verið að kynningu á tillögum að hinum umdeildu skipulagsbreytingum. Kærandi kveðst hafa verið fjarverandi á þeim tíma er tillögurnar hafi verið auglýstar. Hafi sér því verið alls ókunnugt um að til stæði að gera breytingar á skipulagi lóðarinnar. Kærandi gerir athugasemd við að auglýsingar varðandi skipulagsbreytinguna hafi ekki birst í Fréttablaðinu eða Dagskránni sem berist inn á hvert heimili á Akureyri.

Samkvæmt eldra skipulagi hafi aðeins verið gert ráð fyrir átta hæða íbúðarhúsi með þremur íbúðum á hæð, en samkvæmt hinu nýja skipulagi sé gert ráð fyrir níu hæða húsi með fimm íbúðum á hæð ásamt leikskóla á tveimur neðstu hæðunum. Hér sé verið að breyta íbúðarlóð í stofnanalóð og hafi því nauðsyn borið til að grenndarkynna breytinguna. Þá gerir og kærandi athugasemd við nálægð leikskólans við næstu íbúðarhúsalóðir.

Málsrök Akureyrarbæjar: Akureyrarbær bendir á að í því tilviki sem hér um ræði verði að telja að um verulegar breytingar á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil sé að ræða og beri því að auglýsa hana með áberandi hætti skv. 21. og 25. gr., sbr. 17. og 18. gr. skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997. Samkvæmt 2. mgr. 21. gr. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga sé aðeins heimilt að víkja frá ákvæðum 1. og 2. mgr. 18. gr., sem kveði á um auglýsingu tillagna til breytinga á skipulagi, ef um óverulegar breytingar sé að ræða.

Kærandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi haft slíkra hagsmuna að gæta vegna breytinga á deiliskipulaginu, sbr. 2. mgr. 26. gr., að nauðsyn hafi borið til grenndarkynningar af þeim sökum. Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemdir við framkvæmd eða við efni skipulagsbreytingarinnar og mælt með því við umhverfisráðherra að aðalskipulagsbreytingin yrði staðfest.

Skipulagstillögurnar hafi verið auglýstar í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga og frestur gefinn í sex vikur til að koma að athugasemdum. Kærandi hafi ekki gert athugasemdir við tillögurnar innan þess frests sem gefinn hafi verið. Akureyrarbær hafi uppfyllt skyldur sínar skv. 18. gr. laganna og auglýst tillögurnar með áberandi hætti í dagblöðum og á heimasíðu bæjarins og upplýsingar og auglýsing hafi legið frammi í þjónustuanddyri Akureyrarbæjar. Auglýsingar þessar hafi ekki farið framhjá öðrum íbúum Giljahverfis þar sem fjórar athugasemdir hafi borist, m.a. frá hverfisnefnd Giljahverfis. Það sé harmað að auglýsing um breytingar á aðal- og deiliskipulagi á Tröllagili og Kiðagili hafi ekki vakið athygli kæranda, en sá háttur sem hafður hafi verið á við auglýsingar vegna breytinga á skipulagi Akureyrarbæjar hafi tíðkast athugasemdalaust um árabil.

Vegna umfangs greindra skipulagsbreytinga hafi ekki verið heimilt samkvæmt skipulags- og byggingarlögum að viðhafa einungis grenndarkynningu.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi breytinga sem gerðar voru á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil á Akureyri. Breytingar þessar fólu í sér að lóðin var stækkuð og opið óbyggt svæði tekið undir hana. Jafnframt var byggingarreitur stækkaður og húsið, sem samkvæmt upphaflegu skipulagi skyldi vera átta hæðir með 20 íbúðum, hækkað um eina hæð og íbúðum fjölgað í 35. Ennfremur fólu breytingar þessar í sér heimild til reksturs leikskóla á tveimur neðstu hæðum hússins. Teflir kærandi fram þeim rökum að skipulagstillögurnar hafi ekki verið nægjanlega kynntar og fyrirhuguð bygging og notkun hennar raski grenndarhagsmunum hans.

Breyting á aðalskipulagi sætir ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar þar sem hún er stjórnvaldsákvörðun sem staðfest er af ráðherra sem æðsta handhafa stjórnsýsluvalds. Hefur úrskurðarnefndin áður skorið úr um hliðstæð álitaefni, t.d. í úrskurði í máli nr. 22/2003, uppkveðnum hinn 20. nóvember 2003. Verður kröfu kæranda um ógildingu samþykktar bæjarstjórnar Akureyrar á umdeildri breytingu á aðalskipulagi vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ekki verður fallist á að undirbúningur hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar hafi verið með þeim hætti að ógildingu varði. Þegar deiliskipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr., sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að fá meðferð grenndarkynningar eftir 2. mgr. 26. gr. nefndra laga, enda er þar kveðið á um óvandaðri meðferð óverulegra breytinga á deiliskipulagi. Aftur á móti var ákvæðis 4. mgr. 9. gr. laganna um samráð við hagsmunaaðila ekki gætt. Þykir það, eins og hér stendur á, ekki leiða til ógildingar en hefur það aftur á móti í för með sér að kærandi telst eiga kærurétt um deiliskipulagsákvörðunina þrátt fyrir að ekki hafi verið af hans hálfu gerð athugasemd við kynningu tillögunnar.

Umhverfisráð Akureyrarbæjar auglýsti skipulagstillögurnar samtímis og afgreiddi þær á fundi ráðsins hinn 14. maí 2003. Staðfesti bæjarstjórn samþykktir ráðsins á fundi sínum hinn 20. maí 2003. Aðalskipulagsbreytingin hlaut staðfestingu umhverfisráðherra og var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. júlí 2003. Deiliskipulagsbreytingin var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. ágúst 2003.

Í 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er sett sú meginregla að um breytingar á deiliskipulagi skuli fara eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða. Tillögu að breytingu á deiliskipulagi ber því að auglýsa til kynningar í samræmi við ákvæði 25. gr. laga nr. 73/1997 en jafnframt skal við undirbúning slíkrar tillögu gæta ákvæða 9. gr. laganna um samráð við hagmunaaðila og önnur atriði er þar greinir. Deiliskipulag skal, skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997, gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Samkvæmt 2. málslið 2. mgr. 23. gr., sem bætt var inn í greinina með ákvæði 5. gr. laga nr. 170/2000 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, getur sveitarstjórn þó auglýst tillögu að deiliskipulagi samhliða auglýsingu tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.

Með hinu nýja ákvæði var fallið frá því skilyrði að tillaga að deiliskipulagi þyrfti að vera í samræmi við gildandi aðalskipulag, enda væri samhliða auglýst tillaga að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi. Var ákvæði þetta sett í því skyni að stytta þann tíma sem það tæki að afgreiða tillögu að deiliskipulagi, sem ekki yrði gert nema jafnframt væri gerð breyting á aðalskipulagi með því að gera skipulagsyfirvöldum kleift að nýta sama tíma til kynningar á deiliskipulagstillögu og tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi og stytta þannig afgreiðslutíma málsins. Verður að telja, með hliðsjón af 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997, að heimilt sé að neyta þessarar heimildar við meðferð tillögu að breytingu á deiliskipulagi sem farið er með eftir tilvitnuðu ákvæði.

Í máli því sem hér er til meðferðar liggur fyrir að hin umdeilda deiliskipulagstillaga hlaut samþykki sveitarstjórnar í skilningi 25. gr. laga nr. 73/1997 samtímis og nýtt samsvarandi aðalskipulag, sem vera átti grundvöllur deiliskipulagsákvörðunarinnar. Áttu bæjaryfirvöld þá eftir að afla lögbundinnar staðfestingar ráðherra á hinu nýja aðalskipulagi og auglýsa það áður en það gat orðið grundvöllur ákvörðunar um samþykkt deiliskipulags. Úrskurðarnefndin telur að ekki hafi nægt að bíða með auglýsingu deiliskipulagsákvörðunarinnar þar til nýtt aðalskipulag hafði tekið gildi svo sem gert var í máli þessu. Telur úrskurðarnefndin að heimildin í 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 verði ekki skýrð svo rúmt að með ákvæðinu hafi verið vikið frá því skilyrði að deiliskipulag þurfi að vera í samræmi við aðalskipulag þegar til samþykktar þess komi, heldur hafi einungis verið ætlan löggjafans að heimila að undirbúningur ákvarðana um deiliskipulag og samsvarandi breytingu aðalskipulags gæti átt sér stað á sama tíma. Verða engar svo víðtækar ályktanir dregnar af þeim ummælum í greinagerð með frumvarpi til umrædds lagaákvæðis þar sem segir að „eftir sem áður verði þó óheimilt að auglýsa gildistöku deiliskipulags í Stjórnartíðindum fyrr en auglýst hefur verið í Stjórnartíðindum gildistaka samsvarandi breytingar á aðalskipulagi“, enda verður að ætla að löggjafinn hafi lagt til grundvallar að ákvarðanir þær sem koma eigi til auglýsingar hafi verið teknar með lögformlegum hætti. Hafi svo ekki verið verður ekki úr því bætt með auglýsingu, enda er auglýsing sem slík ekki stjórnvaldsákvörðun heldur er hún birtingarmáti slíkra ákvarðana.

Með vísan til þessa er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ógilda beri ákvörðun umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um deiliskipulag lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfum kæranda, um að felld verði úr gildi breyting á aðalskipulagi Akureyrar sem samþykkt var í bæjarstjórn hinn 20. maí 2003 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 4. júlí 2003, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ákvörðun umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um að samþykkja deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil á Akureyri er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

20/2002 Skipasund

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 20/2002, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 24. apríl 2002 um niðurrif óleyfisbyggingar að Skipasundi 9, að viðlögðum dagsektum.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. maí 2002, er barst nefndinni 28. s.m., kærir Einar Þór Sverrisson, lögfræðingur, f.h. O, eiganda hluta fasteignarinnar að Skipasundi 9, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 24. apríl 2002, að honum sé gert skylt að rífa óleyfisbyggingu að Skipasundi 9, Reykjavík, innan 90 daga, að viðlögðum dagsektum. Hin kærða ákvörðun var samþykkt í borgarráði hinn 30. apríl 2002.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, að staðfest verði að ekki sé heimilt að fjarlægja umrædda byggingu og að veita beri leyfi fyrir henni. Þá er þess krafist að frestur til niðurrifs telji ekki meðan málið sé til úrlausnar hjá úrskurðarnefndinni.

Málavextir: Á lóðinni að Skipasundi 9 stendur tvílyft íbúðarhús. Efri hæð hússins fylgir bílgeymsla ásamt viðbyggingu við hana. Byggingarleyfi mun aldrei hafa verið gefið út vegna viðbyggingarinnar og ekki liggur fyrir hvenær hún var reist. Í gögnum málsins kemur fram að upprunaleg bílgeymsla hafi verið notuð til íbúðar þegar kæran var lögð fram hjá úrskurðarnefndinni og að vinnustofa kæranda sé í hinni umdeildu viðbyggingu. Eignarhluti sá sem hér um ræðir mun hafa verið eigu sama eiganda allar götur frá árinu 1946 fram til ársins 1995 en þá urðu eigendaskipti á honum. Árið 1999 urðu aftur eigendaskipti og enn á ný árið 2001 en þá eignaðist kærandi máls þessa hinn umrædda eignarhluta.

Í maí árið 1996 stöðvaði embætti byggingarfulltrúa breytingar á innra fyrirkomulagi bílgeymslu og viðbyggingar framan við hana að Skipasundi 9. Í kjölfar stöðvunarinnar var þáverandi eigandi hússins krafinn skriflegra skýringa á málinu. Í svarbréfi hans, dags. 20. maí 1996, kom fram að fyrri eigandi hússins hefði byggt viðbygginguna við bílgeymsluna í kringum árið 1961 en aðeins væri verið að innrétta bílgeymsluna og viðbygginguna og væri sú vinna langt komin. Samhliða svarbréfinu lagði þáverandi eigandi fram umsókn þar sem sótt var um leyfi fyrir viðbyggingunni og þeim breytingum sem þá þegar höfðu verið gerðar. Málið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 30. maí 1996 og var þá frestað. Málið kom fyrir nefndina að nýju hinn 13. júní s.á. og var umsókninni synjað. Í kjölfar þessa lagði þáverandi eigandi fram tvær fyrirspurnir til byggingarnefndar, sem byggðu á því að þak hússins yrði hækkað til stækkunar íbúðarrýmis og umrædd óleyfisbygging fjarlægð. Erindi hans voru tekin fyrir á fundum byggingarnefndar hinn 11. júlí 1996 og 25. s.m. og frestað og vísað til skipulagsnefndar. Ekki virðist hafa verið aðhafst frekar af hálfu borgaryfirvalda vegna óleyfisbyggingarinnar eða notkunar bílgeymslunnar og ekki liggur fyrir að nefnd erindi þáverandi eiganda umrædds eignarhluta hafi verið afgreidd í byggingarnefnd.

Í aprílmánuði árið 2000 var efri hæð hússins að Skipasundi 9, ásamt bílgeymslu og viðbyggingu, auglýst til sölu og var tekið fram að eigninni fylgdi 100 m² bílskúr sem að hluta væri innréttaður sem tveggja herbergja íbúð.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 31. janúar 2001 lagði byggingarfulltrúi til við skipulags- og byggingarnefnd að þáverandi eiganda viðbyggingarinnar yrði, með vísan til 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, gefinn 180 daga frestur til þess að rífa viðbygginguna og láta af búsetu í bílgeymslu hússins að viðlögðum dagsektum. Í bréfi byggingarfulltrúa til nefndarinnar vegna málsins kom fram að eigendur kjallaraíbúðar hússins teldu sig hafa orðið fyrir verulegu ónæði þar sem inngangur í íbúðina í bílskúrnum væri þétt við svefnherbergisglugga þeirra og hefðu þeir af þeim sökum orðið að láta af notkun herbergisins. Samþykkti nefndin að gefa þáverandi eiganda 14 daga frest frá birtingu bréfs um framangreinda tillögu til að tjá sig um málið. Mótmælti hann tillögunni en á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. maí 2001 var honum veittur 60 daga frestur til að gera breytingu á uppdráttum vegna nýtingar eignarinnar.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 7. desember 2001 var lögð fram fyrirspurn frá kæranda, sem þá var orðinn eigandi efri hæðar hússins og bílgeymslunnar ásamt viðbyggingunni við hana, um hvort samþykkt yrði áður gerð stækkun bílgeymslu í samræmi við fyrirliggjandi uppdrætti og að eldri hluti bílgeymslu yrði nýttur sem vinnustofa. Skilyrt samþykki meðeiganda ásamt samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða fylgdi erindinu. Bókun nefndarinnar var eftirfarandi: „Neikvætt m.t.t. byggingar og fordæmisgildis.”

Í umsögn byggingarfulltrúa, dags. 10. desember 2001, sem gerð var eftir skoðun á óleyfisbyggingunni, kom m.a. fram að burður í þaki væri of lítill og eldvörnum ábótavant. Þannig væru útveggir t.d. klæddir með svokallaðri lamella klæðningu úr plasti, sem uppfyllti ekki ákvæði byggingarreglugerðar um eldvarnir á lóðarmörkum. Hinn 16. janúar 2002 var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar tillaga byggingarfulltrúa, dags. 15. janúar 2002, þess efnis að kæranda yrði, með vísan til gr. 209.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, gefinn 90 daga frestur til að rífa óleyfisstækkunina. Jafnframt lagði byggingarfulltrúi til að kæranda yrði heimilað, að uppfylltum skilyrðum, að nýta samþykkta bílgeymslu sem vinnustofu, enda yrði um það sótt, sbr. 11. og 12. gr. byggingarreglugerðar. Skipulags- og byggingarnefnd frestaði afgreiðslu tillögunnar og ákvað að kynna hana fyrir eiganda með vísan til 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 var, með vísan til ákvæða í 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 209. og 210. gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998, samþykkt að kæranda yrði gefinn 90 daga frestur til þess að rífa ósamþykkta viðbyggingu við bílskúrinn. Ef tímafrestur yrði ekki virtur yrði beitt dagsektum, kr. 30.000 fyrir hvern dag sem drægist að vinna verkið og þær innheimtar samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga. Borgarráð samþykkti tillöguna á fundi sínum hinn 30. apríl 2002 og hefur kærandi kært samþykktina til úrskurðarnefndar eins og að framan er getið.

Málsrök kæranda: Kærandi byggir kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að Reykjavíkurborg hafi sýnt af sér stórfellt tómlæti og að niðurrif viðbyggingarinnar sé ástæðulaus og gangi verulega gegn hagsmunum hans. Kærandi hafi talið sig hafa samþykki allra nágranna fyrir viðbyggingu bílgeymslunnar, þ.m.t. eigenda kjallaraíbúðar í húsinu, enda hafi þeir skrifað upp á teikningu þar að lútandi. Hann hafi keypt íbúðina að Skipasundi 9 sumarið 2001 í þeirri trú að leyfi fengist fyrir viðbyggingunni. Henni hafi nú verið breytt í vinnustofu og komið þar fyrir klakastyttugalleríi, því eina sinnar tegundar hér á landi. Í því skyni geymi kærandi þar tæki og tól og sé verðmæti þeirra á þriðju milljón króna. Slíkt myndi hann ekki gera væri um að ræða óhæfa og ónýta byggingu. Þá sé úttekt byggingarfulltrúa á burðarvirki byggingarinnar og því hvort hún standist kröfur byggingarreglugerðar talsvert sérstakur málsgrundvöllur. Reyndar byggi borgaryfirvöld ákvörðun sína ekki á þeirri ástæðu, enda hafi byggingin staðið þarna í fjöldamörg ár. Í stað þess sé byggt á því að hún eigi að víkja vegna umfangs og fordæmisgildis en aldrei hafi verið agnúast út í hana vegna þess, heldur vísað til þess að byggingin hafi ekki tilskilin leyfi og hafi að auki verið nýtt til íbúðar.

Kærandi heldur því fram að svo virðist sem byggingin hafi fullnægt byggingarreglugerð á þeim tíma sem hún hafi verið reist. Íbúðin sé ekki lengur til staðar og samþykki allra nágranna liggi fyrir. Það verði að teljast full viðurhlutamikið að ganga í að rífa bygginguna í dag eftir það sem á undan sé gengið, einkum þar sem byggingin hafi staðið í öll þessi ár. Reykjavíkurborg hafi sýnt af sér gríðarlegt tómlæti í málinu, þar sem ekkert hafi verið aðhafst í málinu á árunum 1996 til 2001, auk þess sem allar líkur séu á því að byggingin hafi verið reist fyrir 1980. Þá hafi rök Reykjavíkurborgar fyrir því að byggingin eigi að víkja einnig verið á reiki. Úr því sem komið sé þjóni niðurrif ekki öðrum tilgangi en að valda kæranda verulegu tjóni. Í dómaframkvæmd hafi almennt verið miðað við að ekki sé unnt að rífa mannvirki, sem þegar hafi verið reist, þó leyfa hafi ekki verið aflað í öndverðu, ef það myndi hafa í för með sér sóun verðmæta og aðrir og ríkari hagsmunir réttlættu ekki niðurrif. Ljóst sé að í þessu máli séu slíkir hagsmunir ekki til staðar. Að halda kröfunni um niðurrif til streitu væri því brot á meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærandi greinir frá því að þrátt fyrir nýtingu eignarinnar í dag hafi hann alls ekki fallið frá þeirri nýtingu sem gert hafi verið ráð fyrir árið 2001. Aftur á móti verði að hafa í huga að hann sé nýlega fluttur í húsið og ekki enn búinn að koma öllu í það ástand sem það eigi að vera í til frambúðar. Einnig hafi deilur um bygginguna og óráðinn endir þeirra sett talsvert strik í reikninginn.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun standi óhögguð. Viðbyggingin hafi verið reist í óleyfi og hafi fyrrverandi eigandi haldið áfram breytingum á henni þrátt fyrir formlega stöðvun byggingarfulltrúa og notað sem íbúð. Núverandi eiganda hafi verið kunnugt um að ekki hafi verið leyfi fyrir viðbyggingunni og hafi hann keypt íbúðina þrátt fyrir að vita að breytingar sem gerðar hafi verið á henni hafi verið án leyfis byggingaryfirvalda.

Reykjavíkurborg vísar til 5. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og heldur því fram að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið heimilt að mæla fyrir um að viðbyggingin yrði fjarlægð á kostnað eiganda, enda hafi ekki verið sýnt fram á að hún hafi nokkru sinni verið leyfð eða réttur fyrir henni hafi með einhverjum hætti stofnast. Skipulags- og byggingarnefnd byggir ákvörðun um dagsektir á 1. mgr. 57. gr. sömu laga.

Þá heldur Reykjavíkurborg því fram að hvorki í 3. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga né í öðrum ákvæðum laganna sé heimild sveitarstjórnar til að láta fjarlægja mannvirki sett tímamörk. Tilvitnað ákvæði fjalli ekki um tímamörk sveitarstjórnar heldur veiti það Skipulagsstofnun sjálfstæða heimild til að láta fjarlægja mannvirki. Umrætt ákvæði sé öryggisákvæði og nýmæli í lögum, sett í þeim tilgangi að ýta eftir því að sveitarstjórnir láti fjarlægja ólögleg mannvirki, sbr. ummæli í greinargerð.

Sjónarmið eigenda neðri hæðar Skipasunds 9: Áður en málinu var endanlega lokið af hálfu skipulags- og byggingarnefndar var eigendum neðri hæðar Skipasunds 9 veitt færi á að tjá sig um viðbygginguna. Þar kemur fram að þeir séu því alls ekki andsnúir að vinnustofa sé í viðbyggingunni og bílgeymslan nýtt sem slík, enda hafi þeir gefið samþykki sitt fyrir þess háttar nýtingu rýmisins með áritun sinni á teikningu hinn 23. september 2001. Aftur á móti setji þeir sig verulega upp á móti því að þar sé búið. Núverandi óvissuástand skaði hagsmuni þeirra og brjóti á rétti þeirra þar sem það hamli fyrirhugaðri sölu íbúðar þeirra.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um niðurrif óleyfisbyggingar að Skipasundi 9, sem ekki er með öllu ljóst hvenær hafi verið reist en líkur benda til að staðið hafi á umræddri lóð um áratuga skeið.

Fyrir liggur að byggingarfulltrúi stöðvaði framkvæmdir við innréttingu bílskúrs og umdeildrar viðbyggingar á árinu 1996 og var byggingaryfirvöldum því kunnugt um óleyfisbygginguna á þeim tíma.

Í 1. mgr. 31. gr. þágildandi byggingarlaga nr. 54/1978 var heimild til handa byggingarfulltrúa að fyrirskipa tafarlausa stöðvun leyfislausra framkvæmda og brottnám slíkra bygginga eða byggingarhluta og var lögreglu skylt að aðstoða við þær aðgerðir ef þörf var á. Skyldi byggingarfulltrúi, svo fljótt sem auðið var, gera byggingarnefnd grein fyrir slíkum málum. Í 2. mgr. ákvæðisins var kveðið á um að ef byggingaraðili sinnti ekki fyrirmælum byggingarfulltrúa eða lögreglu um stöðvun eða brottnám framkvæmda skyldi fara með málið að hætti opinberra mála. Þá var sveitarstjórn heimilað í 1. mgr. 36. gr. laganna að leggja á dagsektir til að knýja fram úrbætur í slíkum tilvikum og byggingarnefnd gat skv. 2. mgr. ákvæðisins látið vinna verk á kostnað þess sem fyrir var lagt að vinna það. Umrædd lagaákvæði voru heimildarákvæði og var það því háð mati byggingaryfirvalda hverju sinni hvort til þeirra yrði gripið eða mál leyst með öðrum og vægari hætti.

Byggingaryfirvöld beittu ekki nefndum úrræðum sem þeim voru tiltæk lögum samkvæmt til þess að knýja á um niðurrif umdeildrar viðbyggingar í framhaldi af stöðvun framkvæmda á árinu 1996. Gera verður þá kröfu til stjórnvalda að tekin sé afstaða til þess án ástæðulauss dráttar hvort beitt verði slíkum íþyngjandi úrræðum sem hér um ræðir því að öðrum kosti má búast við að þeir er hagsmuna eiga að gæta standi í þeirri trú að úrræðunum verði ekki beitt. Það var ekki fyrr en í lok janúar 2001, eða um fjórum og hálfu ári eftir að tilefni gafst til, að byggingaryfirvöld gerðu kröfu gagnvart nýjum eiganda eignarhlutans um niðurrif viðbyggingarinnar á grundvelli 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ákváðu beitingu dagsekta skv. 57. gr. laganna.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður að telja að dráttur sá á kröfu byggingaryfirvalda um niðurrif umdeildrar viðbyggingar girði fyrir það að slíku úrræði skv. eldri byggingarlögum verði beitt í máli þessu og verður núgildandi ákvæðum 56. gr. skipulags- og byggingarlaga um niðurrif ekki beitt afturvirkt um tilvik sem tilefni var til að taka afstöðu til fyrir gildistöku þeirra.

Til þess ber og að líta að byggingaryfirvöld eiga þess kost, ef mannvirki er áfátt eða af því stafar hætta, að knýja á um úrbætur, sbr. 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem hægt er að fylgja eftir með úrræðum 57. gr. laganna.

Að öllu þessu virtu og með hliðsjón af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins verður fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Í kæru er þess krafist að úrskurðarnefndin staðfesti að skipulags- og byggingarnefnd beri að veita leyfi fyrir umræddri byggingu. Úrskurðarnefndin hefur það hlutverk skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga að úrskurða um ákvarðanir um skipulags- og byggingarmál en er ekki ætlað að lögum að taka stjórnvaldsákvarðanir á því sviði. Verður kröfu kæranda að þessu leyti því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002, er borgarráð staðfesti hinn 30. apríl s.á., er felld úr gildi.

Kröfu kæranda um að skipulags- og byggingarnefnd beri að veita byggingarleyfi vegna viðbyggingar við bílskúr að Skipasundi 9, Reykjavík er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________ ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

5/2004 Laufás

Með dim

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 5/2004, kæra J á ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. janúar 2004, sem barst nefndinni 28. s.m., kærir J, eigandi sumarhúss að Selási 4 í landi Laufáss í Borgarbyggð, ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss. Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003. Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir: Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi í Hálsabyggð fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð. Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús. Kærandi á sumarhús á þessu svæði en munu ekki hafa orðið var við auglýsingu umræddrar tillögu. Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003. Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, sem er skammt norð-vestan við bústað kæranda. Á lóð nr. 5 á flötinni er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús, allt að 6 metrar að hæð. Er það einkum bygging þess og rekstur á svæðinu sem kærandi setur fyrir sig.

Niðurstaða: Þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni höfðu aðrir hagsmunaaðilar þegar kært hina umdeildu ákvörðun, mál nr. 75/2003. Með tilliti til þess að kærufrestur var liðinn er kæran barst þótti ekki rétt að sameina hana fyrra máli um sömu ákvörðun. Úrskurðarnefndin hefur nú, með úrskurði fyrr í dag, tekið fyrra kærumál um hina kærðu ákvörðun til efnisúrlausnar og hafnað kröfu kærenda í því máli um ógildingu ákvörðunarinnar. Á kærandi, að gengum nefndum úrskurði, ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar eða um rétt sinn til að fá kæru sína tekna fyrir hjá úrskurðarnefndinni og verður kærumáli þessu því vísað frá.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

11/2004 Laufás

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 11/2004, kæra G á ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. janúar 2004, sem barst nefndinni 28. s.m., kærir G, eigandi sumarhúss að Selási 7 í landi Laufáss í Borgarbyggð, ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss. Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003. Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Niðurstaða: Þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni höfðu aðrir hagsmunaaðilar þegar kært hina umdeildu ákvörðun, mál nr. 75/2003. Með tilliti til þess að kærufrestur var liðinn er kæran barst þótti ekki rétt að sameina hana fyrra máli um sömu ákvörðun. Úrskurðarnefndin hefur nú, með úrskurði fyrr í dag, tekið fyrra kærumál um hina kærðu ákvörðun til efnisúrlausnar og hafnað kröfu kærenda í því máli um ógildingu ákvörðunarinnar. Á kærandi, að gengnum nefndum úrskurði, ekki lengur lögvarða hagsmun af því að fá skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar eða um rétt sinn til að fá kæru sína tekna fyrir hjá úrskurðarnefndinni og verður kærumáli þessu því vísað frá.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

56/2002 Sigtún

Með dim

Ár 2004 fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2002, kærur tólf íbúa og eigenda íbúða að Sigtúni 27 og 39, Hofteigi 4 og Laugateigi 4, Reykjavík á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. september 2002 um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfum, dags. 5., 6., 10., 11. og 16. október 2002, sem bárust úrskurðarnefndinni hinn 14., 15. og 21. sama mánaðar, kæra tólf íbúar og eigendur íbúða að Sigtúni 27 og 39, Hofteigi 4 og Laugateigi 4 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík. Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 17. september 2002 og í borgarstjórn hinn 19. sama mánaðar.

Í framangreindum kærum, sex að tölu, byggja kærendur á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og fara hagsmunir þeirra saman. Úrskurðarnefndin ákvað því að sameina kærumálin í eitt mál og voru kærumál nr. 57, 58, 59, 60 og 62/2002 sameinuð máli nr. 56/2002, sem fyrst barst úrskurðarnefndinni. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að öðrum kosti að heimiluð bygging verði lækkuð.

Málavextir: Hinn 14. maí 1985 samþykkti borgarráð Reykjavíkur deiliskipulag fyrir svokallaðan Sigtúnsreit sem afmarkast af Suðurlandsbraut til suðurs, Kringlumýrarbraut til vesturs, Sigtúni til norðurs og Reykjavegi til austurs. Er lóðin nr. 38 við Sigtún innan þess svæðis en á henni er Grand hótel Reykjavík. Ýmsar breytingar hafa verið samþykktar á deiliskipulagi þessu frá þeim tíma. Hvað varðar lóðina nr. 38 við Sigtún þá samþykkti borgarráð Reykjavíkur breytingu á deiliskipulaginu á árinu 1999, þar sem heimiluð var vuðbygging við hótelið.

Á fundi hinn 17. desember 2001 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að heimila lóðarhafa Sigtúns 38 að vinna tillögu að breyttu deiliskipulagi í samræmi við hugmyndir hans um stækkun hótelsins á lóðinni. Hinn 7. febrúar 2002 var haldinn kynningarfundur um skipulagsáformin með nágrönnum og í kjölfarið var unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar. Á fundi hinn 15. maí 2002 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa deiliskipulagstillöguna. Borgarráð Reykjavíkur staðfesti þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 21. maí 2002.

Deiliskipulagstillagan fól m.a. í sér að auk núverandi bygginga á lóðinni yrði heimilað að byggja viðbyggingu, allt að tólf hæða, auk inndreginnar efstu hæðar, syðst á lóðinni. Þá var gert ráð fyrir að byggja eina hæð ofan á syðstu álmu hótelsins, viðbyggingu til suðurs við ráðstefnusal, auk þess að heimiluð var glerbygging milli núverandi bygginga og nýbygginganna. Samkvæmt tillögunni skyldi einnig heimilað að byggja 2.700 m² bílskýli neðanjarðar fyrir 110 bifreiðar. Tillagan gerði jafnframt ráð fyrir nýrri aðkomu að lóðinni um Engjateig.

Deiliskipulagstillagan var auglýst í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum frá 12. júní 2002 með athugasemdafresti til 24. júlí 2002. Fjórar athugasemdir bárust, m.a. frá hluta kærenda, sem einkum lutu að áhyggjum af skuggavarpi, að byggingin samræmdist illa byggðamynstri hverfisins og væri talsvert hærri en nálægar byggingar.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 11. september 2002 var tillagan samþykkt og á fundi borgarráðs hinn 17. sama mánaðar var afgreiðsla nefndarinnar staðfest.

Athugasemdaaðilum var í kjölfarið tilkynnt um afgreiðslu málsins, þeim send umsögn skipulagsfulltrúa og leiðbeint um kærurétt og kærufrest. Tillagan, ásamt fylgiskjölum, var að því loknu send til skoðunar Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Í bréfi Skipulagsstofnunnar, dags. 28. nóvember 2002, kom fram að stofnunin teldi að tilteknum atriðum í athugasemdum hefði ekki verið svarað auk þess sem stofnunin benti á nokkur atriði í deiliskipulagsgögnunum sem lagfæra þyrfti. Athugasemdum var svarað og að því loknu var Skipulagsstofnun send tillagan að nýju ásamt umsögn um framkomnar athugasemdir. Með bréfi, dags. 24. júní 2003, tilkynnti Skipulagsstofnun Reykjavíkurborg að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku tillögunnar yrði birt og var auglýsing þess efnis birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 30. júní 2003.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er annars vegar á því byggt að málsmeðferð við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt af hálfu borgaryfirvalda og hins vegar að ákvörðunin sé haldin efnisannmörkum.

Því er haldið fram að ekki hafi verið haft fullnægjandi samráð við nágranna um gerð hins umdeilda deiliskipulags. Hótelstjóri Grand hótels Reykjavík hafi boðið nágrönnum til fundar hinn 2. febrúar 2002 og þangað hafi komið um þrjátíu manns. Þar hafi byggingaráformin verið kynnt og m.a. komið fram að erindið færi í hefðbundna grenndarkynningu. Auglýsing um tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar hafi birst í Morgunblaðinu miðvikudaginn 12. júní 2002, innan um erlendar fréttir, og hafi verið ein af fimm skipulagsauglýsingum sem birtust þennan dag. Tilviljun hafi ráðið því að tveir kærenda hafi séð auglýsinguna og í kjölfarið sent skipulagsyfirvöldum athugasemd við tillöguna. Telja kærendur að skipulagstillagan hafi ekki verið auglýst með áberandi hætti eins og tilskilið sé samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá hafi auglýsingin verið birt um hásumar og á þeim tíma sem flestir séu í sumarfríi úti á landi eða erlendis. Flestir nágrannanna hafi því ekkert heyrt frekar af fyrirhuguðum byggingarframkvæmdum fyrr en hinn 17. september 2002, en þann dag hafi borgarráð samþykkt breytingu deiliskipulags lóðarinnar. Kærendur eru verulega ósáttir við þessa málsmeðferð og halda því fram að það sé með ólíkindum að svo stór breyting á deiliskipulagi hafi ekki verið kynnt betur en raun beri vitni. Enginn kynningarfundur hafi verið haldinn á vegum borgarinnar og málið ekki farið í bréflega grenndarkynningu eins og íbúar borgarinnar séu vanir, jafnvel þótt um minniháttar mál sé að ræða.

Efnislegar athugasemdir kærenda lúta einkum að hæð turnbyggignar. Engin rök hafi verið færð fram fyrir nauðsyn svo hárrar byggingar í því umhverfi sem um ræði. Í skipulagi hverfisins sé gert ráð fyrir byggingum sem séu í mesta lagi þrjár til fjórar hæðir og því ljóst að byggingin muni gnæfa yfir nærliggjandi byggð. Allar byggingar sunnan Sigtúns séu lágreistar og falli vel að íbúðarbyggð Teigahverfis, auk bygginganna við Engjateig sem allar séu í svipaðri hæð og aðrar byggingar í hverfinu. Að vísa til þess að háar byggingar séu í nágrenninu, við Suðurlandsbraut og Hátún séu engin rök, því þrettán hæða byggingar sé ekki að finna þar, heldur í það mesta sjö til átta hæða.

Fyrirhuguð bygging varpi skugga á eignir sumra kærenda stóran hluta ársins og geti það rýrt verðmæti eignanna svo varði bótaskyldu skv. 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Kærendur telja deiliskipulagið í andstöðu við kafla 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi að við deiliskipulagningu íbúðarhverfa skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.

Kærendur benda einnig á að ef byggingin verði reist sé komið fordæmi sem dregið geti dilk á eftir sér, t.d. ef lóðarhafi næstur hótelinu óski eftir að byggja á lóðinni í svipuðum stíl.

Rannsóknir á áhrifum byggingarinnar á umferð og veðurfar hafi verið ófullnægjandi. Meta hefði þurft umhverfisáhrif skipulagsins, gera húsakönnun og ættu þessir annmarkar að leiða til ógildingar skipulagsins, sbr. álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 727 frá árinu 1992.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg vísar til þess að skv. skipulags- og byggingarlögum sé sveitarfélögum falið skipulagsvald á deiliskipulagsstigi og þeim heimilað að breyta deiliskipulagsáætlunum að undangenginni málsmeðferð í samræmi við ákvæði laganna. Reykjavíkurborg hafi því haft fulla heimild til að breyta umræddu skipulagi á þann veg sem gert hafi verið. Hafa verði í huga að umrædd lóð sé á atvinnusvæði, þ.e. athafnasvæði skv. Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem tillagan hafi verið auglýst. Á slíkum svæðum verði, m.t.t. breytilegra þarfa atvinnulífsins, að ætla sveitarfélögum meira svigrúm til breytinga en á hreinum íbúðasvæðum.

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála geti ekki tekið ákvörðun um að breyta deiliskipulaginu í samræmi við kröfur kærenda því til þess sé hún ekki valdbær. Slíkum kröfum beri nefndinni að vísa frá af sjálfsdáðum.

Hvað skuggavarpið varði þá sé í hinni kærðu breytingu leitast við að staðsetja hæstu húshluta og snúa þeim með þeim hætti að skuggavarp af þeim hafi sem minnst áhrif á íbúa í nágrenninu. Eins og ráða megi af gögnum um skuggavarp, þá varpi hæstu húshlutarnir ekki skugga inn á lóðir við Sigtún frá apríl og fram í september. Á þeim tíma sé mikilvægt að skerða ekki möguleika fólks til að njóta útivistar í görðum sínum. Eftir þann tíma fari skuggar hæstu húshlutanna að fara inn í garðana eins og algengt sé víða í borginni. Á þeim tíma geti mun lægri hús og jafnvel landhæðir haft veruleg áhrif á skuggavarp þar sem sólin lækki verulega á lofti og sólargangur styttist. Íbúar þurfi almennt að sætta sig við slíka skerðingu og sé hún ekki þess eðlis að leitt geti til ógildingar skipulagsbreytingarinnar á grundvelli grenndarsjónarmiða. Telji kærendur sig aftur á móti hafa orðið fyrir tjóni geti það leitt til bótaskyldu af hálfu Reykjavíkurborgar á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en leiði ekki til ógildingar breytingarinnar.

Reykjavíkurborg bendir á að umdeild tillaga hafi verið auglýst til kynningar í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. Auglýsingar um tillöguna hafi birst í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum. Að auki hafi verið haldinn kynningarfundur fyrir íbúa á reitnum áður en hin formlega auglýsing átti sér stað og skipulagstillagan hafi verið unnin í samræmi við skipulags- og byggingarlög. Bent sé á að aðilar að þremur kærum hafi gert athugasemdir á kynningartíma tillögunnar og sé því ljóst að auglýsingin og kynningin hafi ekki farið framhjá þeim.

Deiliskipulag sé ekki matsskyld framkvæmd samkvæmt ákvæðum laga um mat á umhverfisáhrifum. Reykjavíkurborg hafi því ekki getað, þó vilji hefði staðið til, látið meta í formlegu umhverfismatsferli áhrif skipulagsbreytingarinnar. Eins og fram komi í fyrirliggjandi gögnum málsins hafi umhverfisáhrif hennar, s.s. á umferð, skuggavarp o.fl., verið metin áður en breytingin hafi verið samþykkt. Þá hafi ekki verið þörf húsakönnunar skv. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en ráðist var í breytinguna, þar sem tillagan geri ekki ráð fyrir niðurrifi húsa og lúti eingöngu að breytingu á deiliskipulagi varðandi eina lóð, þar sem engin eldri hús standi.

Tilvitnað álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 727 frá 1992 sé ekki sambærilegt máli því sem hér sé til umfjöllunar. Þar hafi verið um að ræða breytingar á deiliskipulagi á íbúðarsvæði auk þess sem farið hafi verið með breytinguna sem óverulega og hún ekki kynnt fyrir hagsmunaaðilum eins og heimilt hafi verið skv. þágildandi lögum. Í málinu sem hér sé til umfjöllunar varði breytingin atvinnusvæði. Málin séu einnig ólík að því leyti að hin kærða breyting hafi verið kynnt sem veruleg breyting á deiliskipulagi. Öllum hagsmunaaðilum hafi því verið gefið tækifæri til að koma að sjónarmiðum sínum, þau tekin til skoðunar og þeim svarað.

Málsrök lóðarhafa: Lóðarhafinn bendir á að enginn skuggi falli út fyrir lóðarmörk Sigtúns 38 frá 20. apríl til 20. ágúst ár hvert og vísar í því sambandi til mælinga Onnó teiknistofu sem lagðar hafi verið fram í málinu. Á jafndægrum nái skuggavarpið út á götu til kl. 15:00 en fari þá inn á lóð nr. 27 við Sigtún og u.þ.b. 40 mínútum síðar inn á lóð nr. 29 og um kl. 16:20 inn á lóð nr. 31. Klukkan 17:00 og eftir það fari skuggavarpið á og yfir hús nr. 33, 35 og 37 við götuna með 40 mínútna millibili samkvæmt sömu mælingum. Með vísan til þessara mælinga sé ekki um staðbundið skuggavarp á hús við Sigtún að ræða eins og kærendur hafi haldið fram.

Öllum húseigendum í Teigahverfi, auk húseigenda í Hátúni og þar í kring, hafi verið boðið á óformlegan fund hinn 2. febrúar 2002 og hafi yfir 30 manns mætt til fundarins. Á þeim fundi hafi tveir aðilar verið á móti byggingaráformunum en aftur á móti hafi margir lýst yfir ánægju með málið. Þá hafi verið haldinn óformlegur fundur með eigendum hússins nr. 27 við Sigtún þar sem áætlað skuggavarp hafi verið sýnt með myndrænum hætti af geisladiski. Þar sjáist skuggavarp frá væntanlegum byggingum á tímabilinu 20. maí til 20. september, frá kl. 9 að morgni til kl. 17 síðdegis. Samkvæmt því sem fram hafi komið félli aldrei skuggi á hús þeirra á umræddu tímabili. Gert hafi verið samsvarandi skuggavarp fyrir tímabilið 20. október til 20. desember og þá hafi komið í ljós að 20. október fari skuggavarpið yfir Sigtún nr. 21 kl. 13:00, síðan yfir hús nr. 23 u.þ.b. 37 mínútum síðar og síðan koll af kolli. Hinn 20. nóvember séu núverandi byggingar hótelsins farnar að varpa skugga yfir á húsin gegnt hótelinu. Benda megi á að húsin við Sigtún varpi skugga á hús við Laugateig og Laugateigshúsin varpi skugga á hús við Hofteig. Enginn skuggi komi frá fyrirhugaðri byggingu á húsið nr. 4 við Hofteig.

Lóðarhafi heldur því fram að hús vestan Sigtúns nái fullum níu hæðum og megi ætla að skuggavarp af þeim hafi meiri áhrif á neðstu hús við Hofteig en væntanleg hótelstækkun. Staðhæfing kærenda þess efnis að fyrirhuguð bygging samkvæmt deiliskipulaginu muni varpa skugga á fjölda garða og þar á meðal nr. 4 við Hofteig sé röng og enginn skuggi falli á það hús eða nærliggjandi hús.

Hótelið að Sigtúni 38 hafi opnað í júlí 1987 og fljótlega hafi komið í ljós að rekstrarforsendur þess hafi ekki verið góðar. Aðalástæður þess hafi verið skortur á gistiherbergjum en öll aðstaða í húsinu svo sem til eldunar, funda- og veisluhalda hafi getað annað miklu stærra hóteli. Í byrjun árs 1995 hafi kærandi eignast fasteignina og þá strax hafi legið fyrir að á næstu árum yrði hótelið stækkað. Árið 1997 hafi verið hafist handa við stækkun á ráðstefnuaðstöðu sem tekin hafi verið í notkun í árslok 1997 og við það hafi rekstrarskilyrði hótelsins batnað mjög. Í framhaldinu hafi verið óskað eftir heimild borgaryfirvalda að leyfa stækkun á sjálfu gistirýminu til að styrkja stoðirnar enn frekar. Séu því málefnalegar ástæður að baki umræddri skipulagsbreytingu.

Séð sé fyrir bifreiðastæðum á lóðinni og í neðanjarðargeymslu fjölgi stæðum úr 143 upp í tæp 300 eftir stækkun. Aðkoma hótelgesta verði færð frá norðurinngangi og í nýjan inngang vestan megin við húsið. Með þessu móti færu rútur strax aftur út á Kringlumýrarbraut en keyrðu ekki upp Sigtúnið eins og gert sé í dag. Til¬gangurinn sé að draga úr umferð stórra bifreiða um Sigtúnið og fækka þar bifreiðum í lausagangi sem séu öllum til ama.

Niðurstaða: Kærendur í máli þessu krefjast ógildingar á samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún, Grand hótel Reykjavík. Byggja þeir annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið áfátt við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að með henni hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra.

Ekki verður fallist á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt. Efnt var til kynningar á skipulagstillögunni á undirbúningsstigi og með því gætt ákvæða 4. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um samráð við hagsmunaaðila, en ekki er í ákvæðinu áskilið að kynning skipulagstillögu á þessu stigi þurfi með beinum hætti að vera á vegum sveitarstjórnar.

Þegar skipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut hún þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr. sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að fá meðferð grenndarkynningar eftir 2. mgr. 26. gr. nefndra laga, enda er þar kveðið á um óvandaðri meðferð óverulegra breytinga á deiliskipulagi.

Af hálfu kærenda er á því byggt að skipulagsbreytingin hafi í för með sér aukin grenndaráhrif viðbyggingarinnar, einkum aukið skuggavarp, frá því sem verið hefði eftir eldra skipulagi. Séu þessi áhrif meiri en kærendur þurfi að una í grónu íbúðahverfi.

Úrskurðarnefndin telur að hæð og umfang byggingar samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi muni ekki skera sig verulega úr umhverfi sínu með tilliti til byggðarmynsturs þegar litið er til hæðar og legu byggigna við Suðurlandsbraut og vestan megin Kringlumýrarbrautar og við Borgartún. Þá verður ekki fallist á að aukið skuggavarp sé svo verulegt að það eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar, en ítarleg gögn um skuggavarp fyrirhugaðrar byggingar hafa verið lögð fyrir úrskurðarnefndina. Verður til þess að líta að íbúðarbyggð sú sem kærendur búa í liggur að athafnasvæði og að íbúar á slíkum jaðarsvæðum mega jafnana búast við að starfsemi á athafnasvæðinu kunni að hafa einhverja röskun í för með sér.

Ekki verður heldur fallist á að hugsanleg verðrýrnun á eignum kærenda vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun. Hins vegar gæti slík verðrýrnun leitt til þess að kærendur ættu rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kærenda um ógildingu hennar því hafnað. Þá ber að vísa frá kröfu einstakra kærenda um að úrskurðarnefndin breyti hinni kærðu ákvörðun, enda er það ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að taka slíka ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. september 2002 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík. Kröfum um að úrskurðarnefndin breyti hinni kærðu ákvörðun er vísað frá nefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

8/2004 Laufás

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 8/2004, kærur D og J á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. janúar 2004, sem barst nefndinni 14. s.m., kærir D ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Bogarbyggð. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar hinn 15. janúar 2004.

Sömu ákvörðun kærir J með bréfi sem úrskurðarnefndinni barst hinn 16. janúar 2004 og hafa framangreind mál verið sameinuð. Krefjast kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir: Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi í Hálsabyggð fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð. Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús. Kærendur eiga sumarhús á þessu svæði en munu ekki hafa orðið varir við auglýsingu umræddrar tillögu. Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003. Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, sem er skammt norð-vestan við bústaði kærenda. Á lóð nr. 5 á flötinni er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús, allt að 6 metrar að hæð. Er það einkum bygging þess sem kærendur setja fyrir sig.

Með bréfi, dags. 15. desember 2003, kærði kærandinn, Daði Ágústsson, ásamt eiginkonu sinni, framangreinda skipulagsákvörðun og kröfðust þau ógildingar hennar. Með úrskurði fyrr í dag hefur úrskurðarnefndin hafnað kröfu þeirra um ógildingu skipulagsins. Kemur því einungis til úrlausnar í þessu máli hvort umdeilt byggingarleyfi kunni að vera haldið sjálfstæðum ógildingarannmörkum sem ekki varði gildi deiliskipulags svæðisins.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er einkum á því byggt að með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi verið gengið gegn lögvörðum hagmunum þeirra. Ónæði muni verða af starfsemi í þjónustuhúsinu sem að auki sé allt of stórt og skerði útsýni og friðhelgi.

Málsrök Borgarbyggðar: Af hálfu Borgarbyggðar er kröfu kærenda mótmælt. Er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög og deiliskipulag sem auglýst hafi verið og yfirfarið af Skipulagsstofnun. Að auki hafi starfsmenn tæknideildar bæjarins skoðað aðstæður á vettvangi og mælt fjarlægð milli húsa kærenda og hins umdeilda húss, svo og hæðarmun húsanna. Sé hið umdeilda hús í um 150 metra fjarlægð frá því húsi kærenda sem nær standi og standi nýbyggingin að auki um 10 metrum neðar í landinu. Byggingin muni því ekki raska hagsmunum kærenda.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað. Telur hann kærendur ekki eiga lögvarða hagsmuni í kærumálinu. Umdeilt leyfi eigi stoð í skipulagi og hafi verið veitt af þar til bæru stjórnvaldi.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu. Verða þær ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi. Á staðnum voru m.a. annar kærenda, byggingarfulltrúinn í Borgarbyggð og byggingarleyfishafi. Gengið var um svæðið og aðstæður skoðaðar. Einnig kynnti nefndin sér sérstaklega útsýni frá húsi annars kæranda og af efri hæð hins umdeilda þjónustuhúss, sem búið var að setja niður á staðnum og verið var að ganga frá.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 við Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð. Hefur úrskurðarnefndin með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag hafnað kröfu um ógildingu deiliskipulags umrædds svæðis og á hið umdeilda byggingarleyfi því stoð í gildu deiliskipulagi. Samkvæmt skilmálum skipulagsins er heimilt að reisa á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt þjónustuhús allt að 70 m² og 6 m á hæð, ætlað sem þjónustuhús fyrir aðliggjandi smáhúsabyggð. Þykir mega ráða af samhenginu að með 70 m² sé átt við grunnflatarmál enda byggingarreitur stærri á lóð nr. 5 en á öðrum lóðum á Lambalækarflöt og eðlilegt að ætla að þjónustuhúsið verði stærra að grunnflatarmáli en smáhýsin, sem vera mega allt að 40 m². Samkvæmt aðaluppdráttum er þjónustuhúsið 69,1 m² að grunnfleti og innan við sex metra á hæð og verður með hliðsjón af framansögðu að telja að húsið samræmist skipulagsskilmálum. Ekki verður annað séð en að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagi að öðru leyti, svo sem um landnotkun og ekki eru sjánlegir aðrir þeir annmarkar á leyfinu er leiða ættu til ógildingar þess. Verður kröfum kærenda um ógildingu leyfisins því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

75/2003 Laufás

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 75/2003, kæra D og H á ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. desember 2003, sem barst nefndinni sama dag, kæra D og H ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð. Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003. Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir: Í júlímánuði árið 1989 var unnið skipulag fyrir sumarbústaðasvæði í landi Ánabrekku, nánar tiltekið í Selási í Borgarhreppi. Svæði þetta er að sunnanverðu við Langá, skammt austan þjóðvegarins vestur Mýrar. Liggur landið nú undir jörðina Laufás sem er útskipt úr landi Ánabrekku. Á skipulagi þessu er gert ráð fyrir 12 lóðum sunnan sumarbústaðalands í einkaeigu, en á því landi eiga kærendur sumarhús auk fleiri sameigenda landsins. Norðan einkalandsins er aðkomuvegur að svæðinu, en með honum að norðanverðu, gegnt austurhluta einkalandsins, er afmarkað útivistarsvæði ætlað fyrir boltaleiki o.þ.h.

Hinn 10. september 1998 var samþykkt í bæjarstjórn Borgarbyggðar skipulag svæðis austan og að hluta norðan þess svæðis sem að framan var lýst. Var svæðinu samkvæmt umræddu skipulagi skipt í 4 áfanga og var samhliða því unnið nákvæmara skipulag að 1. áfanga þess á svonefndum Miðhálsi. Ekki liggur fyrir að athugasemdir hafi komið fram við gerð þessa skipulags.

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2001, leysti landbúnaðarráðherra úr landbúnaðarnotum spildu þá sem framangreind sumarhúsasvæði eru á. Kemur og fram í Svæðisskipulagi Mýrasýslu 1998-2010 að á svæðinu sé gert ráð fyrir frístundabyggð.

Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á áðurnefndu deiliskipulagi frá 10. september 1998 fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð. Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús. Kærendur munu ekki hafa orðið varir við auglýsingu umræddrar tillögu. Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003. Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, skammt norðvestan við fyrirhugað leiksvæði norðan aðkomuvegar, gegnt bústað kærenda. Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús á lóð nr. 5 á flötinni, allt að 6 metrar að hæð. Er það einkum fyrirhugaður rekstur á svæðinu, bygging þjónustuhúss og stækkun skipulagssvæðisins sem kærendur andmæla og krefjast þeir ógildingar hinnar kærðu skipulagsbreytingar af þeim sökum. Jafnframt kærðu þeir útgáfu byggingarleyfis fyrir umræddu húsi og kröfðust stöðvunar framkvæmda við byggingu þess. Var þeirri kröfu hafnað með úrskurði uppkveðnum hinn 19. febrúar 2004, en mál um gildi byggingarleyfisins er að öðru leyti til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að með hinni umdeildu breytingu á deiliskipulagi hafi verið leyfð atvinnustarfsemi á svæðinu, en þess hafi þau ekki mátt vænta. Ónæði muni verða af starfseminni og að auki verði fyrirhugað þjónustuhús allt of stórt og skerði útsýni og friðhelgi kærenda. Einnig hafi málsmeðferð verið áfátt, en ekkert samráð hafi verið haft við kærendur eða aðra hagsmunaaðila á svæðinu við skipulagsbreytinguna svo sem lögskylt sé.

Málsrök Borgarbyggðar: Af hálfu Borgarbyggðar er kröfum kærenda mótmælt. Er á því byggt að hin kærða ákvörðun sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög og hafi deiliskipulagsbreytingin verið auglýst lögum samkvæmt og yfirfarin af Skipulagsstofnun. Umrætt þjónustuhús sé í það mikilli fjarlægð frá bústað kærenda að ekki geti verið um röskun lögvarinna hagsmuna að tefla.

Andmæli landeiganda: Af hálfu landeiganda hefur kröfum og sjónarmiðum kærenda verið mótmælt og vísar hann til sömu raka og fram hafa komið af hálfu Borgarbyggðar í málinu.

Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi. Á staðnum voru m.a. kærendur, byggingarfulltrúinn í Borgarbyggð og byggingarleyfishafi. Gengið var um svæðið og aðstæður skoðaðar. Einnig kynnti nefndin sér sérstaklega útsýn af efri hæð hins umdeilda þjónustuhúss, sem búið var að setja niður á staðnum og verið var að ganga frá.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja tillögu að breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Fyrir liggur að kærendur gerðu ekki athugasemdir við hina umdeildu skipulagstillögu á kynningartíma og bera þeir fyrir sig að þeim hafi ekki verið kunnugt um tillöguna þrátt fyrir að hún hafi verið birt í Lögbirtingablaðinu 29. ágúst 2003 og í Morgunblaðinu sama dag. Þá barst kæra í máli þessu ekki fyrr en 15. desember 2003 eða hálfum fjórða mánuði eftir að sveitarstjórn samþykkti hina kærðu ákvörðun. Kemur fyrst til úrlausnar hvort kærendur hafi átt málskotsrétt eins og á stóð.

Í 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að í auglýsingu um tillögu að aðalskipulagi eða breytingu á því skuli tekið fram að hver sá sem eigi geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni. Þessi regla á einnig við um auglýsingar um deiliskipulag skv. 25. gr. laganna og um breytingar á því skv. 1. mgr. 26. gr. laganna. Gætu þessi ákvæði leitt til þess að aðili glataði kærurétti við það eitt að koma ekki á framfæri athugsemdum við auglýsta tillögu. Í máli því sem hér er til meðferðar hefur láðst að geta um þessi réttaráhrif í auglýsingunum og girðir það fyrir þá niðurstöðu að kærendur geti hafa glatað kærurétti af þessum ástæðum. Að auki verður ekki séð að gætt hafi verið ákvæða 9. gr. skipulags- og byggingarlaga um samráð við hagsmunaaðila við undirbúning skipulagsgerðar og leiðir sá annmarki á undirbúningi málsins til þess að kærendum var ekki kunnugt um fyrirhugða skipulagsgerð. Þykja, að þessu virtu, ekki efni til að vísa kröfum kærenda frá þrátt fyrir framangreint ákvæði 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Hin kærða ákvörðun öðlaðist fyrst gildi við birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003 og var kærufrestur því ekki liðinn þegar kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 15. desember 2003. Er það, samkvæmt framansögðu, niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að kærendur hafi átt kæruaðild og að kæruheimild hafi verið fyrir hendi er kæran barst úrskurðarnefndinni og beri því að taka kæruna til efnislegrar úrlausnar.

Eins og að framan greinir var landið þar sem kærendur eiga sumarhús komið í einkaeigu þegar deiliskipulag var gert fyrir aðliggjandi svæði sumarið 1989. Utan skipulagssvæðisins var þá land til landbúnaðarnota sem ekki hafði verið skipulagt og máttu kærendur búast við hvers kyns nýtingu þess í samræmi við þá landnotkun. Með deiliskipulaginu frá 1998 var sumarhúsasvæðið stækkað og með ákvörðun í Svæðisskipulagi Mýrasýslu 1998-2010 og ákvörðun landbúnaðarráðherra frá 15. febrúar 2001 var svæðið skilgreint sem frístundabyggð og leyst úr landbúnaðarnotum.

Í grein 4.11.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er að finna skilgreiningu svæða fyrir frístundabyggð. Segir þar að svæði fyrir frístundabyggð séu svæði ætluð fyrir frístundahús, þ.e. byggð sem ekki sé ætluð til heilsársbúsetu. Til svæða fyrir frístundabyggð teljist einnig svæði fyrir fjallaskála, gangnamannaskála og neyðarskýli. Í grein 4.11.2 segir að í svæðisskipulagi og á sveitarfélagsuppdrætti aðalskipulags skuli gera grein fyrir þegar byggðum og fyrirhuguðum svæðum fyrir frístundabyggð utan þéttbýlisstaða. Gera skuli grein fyrir staðsetningu og stærð svæðanna, þéttleika byggðar og öðrum einkennum þegar byggðra og fyrirhugaðra svæða fyrir frístundabyggð, eftir því sem þurfa þyki. Gera skuli grein fyrir tengslum svæðanna við samgöngur, þjónustu og opin svæði. Einnig skuli gera grein fyrir áfangaskiptingu og áfangaröð, eftir því sem kostur sé. Engin ákvæði eru hins vegar í reglugerðinni um eignarhald eða rekstur mannvirkja á slíkum svæðum.

Alkunna er að víðfeðm svæði fyrir frístundabyggð eru rekin til útleigu sumarhúsa t.d. á vegum launþegasamtaka og að á slíkum svæðum eru þjónustubyggingar, leiksvæði, baðstaðir og önnur aðstaða fyrir þá sem gista slík svæði. Samræmist slík starfsemi skilgreiningu skipulagsreglugerðar um frístundabyggðir og verður ekki fallist á að óheimilt hafi verið að leyfa slíka starfsemi með hinni kærðu ákvörðun. Þá verður ekki fallist á að stærð eða staðsetning þjónustuhúss á svæðinu sé með þeim hætti að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar þegar litið er til þess hversu lágt byggingin stendur og að hún er í um 150 metra fjarlægð frá bústað kærenda. Var og séstaklega að því hugað við vettvangsskoðun hver áhrif byggingin kynni að hafa á hagsmuni kærenda.

Fallast má á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt þar sem skort hafi á samráð við hagsmunaaðila við skipulagsgerðina, sbr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Hins vegar verður ekki á það fallist að þessi annmarki eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar þegar til þess er litið að einungis var um að ræða breytingu á þegar gerðu skipulagi, enda verður ekki talið að skortur á samráði hafi valdið kærendum réttarspjöllum. Að öðru leyti hlaut hin umdeilda skipulagsákvörðun lögboðna meðferð og afgreiðslu Skipulagsstofnunar án sýnilegra ágalla á málsmeðferð.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að engir þeir ágallar séu á formi eða efni hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar hennar og verður kröfum kærenda því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

12/2004 Viðarrimi

Með dim

Ár 2004, mánudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. febrúar 2004, sem barst nefndinni 23. s.m., kæra H og G, eigendur fasteignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík, ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49. Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur þann 19. febrúar 2004.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og gerðu jafnframt þá kröfu að úrskurðarnefndin kvæði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við viðbygginguna meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Hinn 11. mars sl. var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvunarkröfuna þar sem fallist var á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Málavextir: Fasteignirnar að Viðarrima 47 og 49 eru á svæði sem byggst hefur upp á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var í borgarráði hinn 4. júní 1991. Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir fjölbreytni í gerð húsa á svæðinu. Byggingarreitir setja staðsetningu húsa á lóðum rúmar skorður en nýtingarhlutfall er ekki tilgreint í umræddu skipulagi. Á lóðum á því svæði við Viðarrima sem hér skiptir máli er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð. Á þessu svæði ganga stuttar botngötur norður úr Viðarrima og standa fjögur hús við hverja þeirra, en sunnan götunnar er einföld húsaröð. Húsin á lóðunum nr. 43-53 við Viðarrima (stök númer) voru reist á árunum 1992 til 1994 og er nýtingarhlutfall þeirra lóða á bilinu 0,2 – 0,27. Er gerð þessara húsa nokkuð breytileg.

Fyrir liggur að við byggingu hússins að Viðarrima 49 hefur norðvesturhorn bílgeymslu verið byggt nokkuð út fyrir byggingarreit á um 3,5 metra bili miðað við framhlið hússins, en ekki er til þess vitað að fram hafi komið athugasemdir af því tilefni á byggingartíma þess.

Á árinu 2002 óskuðu eigendur Viðarrima 49 eftir leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta, steinsteypta viðbyggingu við hús sitt til norðurs, innan þess byggingarreits sem markaður er á lóðinni í gildandi skipulagi svæðisins. Var það mat byggingarfulltrúa að umrædd viðbygging samræmdist skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og féllst hann því á að veita umbeðið leyfi á afgreiðslufundi hinn 19. júní 2002.

Framkvæmdir samkvæmt framangreindu leyfi hófust ekki fyrr en tæpu ári eftir útgáfu þess. Fór úttekt á botni grunns fyrir viðbygginguna fram hinn 16. júní 2003, en með bréfi, dags. 23. sama mánaðar, kærðu kærendur í máli þessu útgáfu umrædds leyfis. Kváðu kærendur sér hafa verið ókunnugt um tilvist leyfisins fyrr en eftir að framkvæmdir hefðu hafist, enda hefði þeim engin tilkynning borist um útgáfu þess. Kröfðust þeir ógildingar leyfisins, en jafnframt að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 10. júlí 2003 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða, enda taldi hún að eins og málið lægi þá fyrir yrði hvorki ráðið af málsgögnum að viðbyggingin færi í bága við skipulag eða byggingarreglur né að hún gengi svo gegn hagsmunum kærenda að leitt gæti til ógildingar byggingarleyfisins.

Með bréfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 17. september 2003, kröfðust kærendur þess að byggingaryfirvöld stöðvuðu framkvæmdir við bygginguna þar sem þeir töldu að viðbyggingin næði út fyrir byggingarreit, en á þessum tíma var lokið frágangi sökkuls undir útveggi viðbyggingarinnar. Lét byggingarfulltrúi þegar kanna staðsetningu hennar og kom í ljós við mælingu að hlutar hennar náðu út fyrir byggingarreitinn. Stöðvaði byggingarfulltrúi framkvæmdir við viðbygginguna þegar er niðurstaða mælingarinnar lá fyrir.

Í framhaldi af stöðvun framkvæmdanna gerðu byggingaryfirvöld frekari úttekt á málinu og leituðu skýringa á því misræmi sem komið hafði fram milli aðaluppdrátta og raunmælingar á staðsetningu viðbyggingarinnar. Í kjölfar þessarar athugunar óskuðu byggingarleyfishafar eftir því að deiliskipulagi yrði breytt þannig að þegar hönnuð og samþykkt viðbygging yrði innan byggingarreits. Kom fram í erindi þeirra að forsteyptar einingar sem nota ætti í viðbygginguna hefðu þegar verið steyptar. Erindi þetta var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. október 2003. Samþykkti nefndin að grenndarkynnt yrði tillaga að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindið.

Í kjölfar þessa var unnin tillaga að breytingu deiliskipulagsins sem skipulagsfulltrúi samþykkti að grenndarkynna á fundi sínum hinn 28. nóvember 2003. Tillagan var til kynningar frá 2. desember 2003 með athugasemdafresti til 29. desember s.á. Athugasemdabréf barst frá eigendum þeirra húsa sem kynningin hafði tekið til og lögðust þeir gegn tillögunni. Tillagan ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær, dags. 12. janúar 2004, var lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd þann 14. janúar s.á. Samþykkti nefndin tillöguna og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 20. janúar 2004. Var þeim sem gert höfðu athugasemdir tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi, dags. 21. janúar 2004. Tillagan var loks send Skipulagsstofnun til lögboðinnar meðferðar. Gerði stofnunin ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda, en tók fram að deiliskipulag umrædds svæðis væri ekki til í vörslu stofnunarinnar og benti þar að auki á ákvæði 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 6. febrúar 2004. Á afgreiðslufundi hinn 10. febrúar 2004 samþykkti byggingarfulltrúi að veita leyfi til þess að breyta byggingaraðferð áður samþykktrar steinsteyptrar viðbyggingar í forsteyptar einingar.

Kærendur vildu ekki una ákvörðunum byggingaryfirvalda og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 20. febrúar 2004, svo sem að framan greinir, og hafa jafnframt afturkallað kæru vegna byggingarleyfisins frá árinu 2002 í kjölfar veitingar hins nýja byggingarleyfis.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að húsið að Viðarrima 49 hafi að hluta verið byggt utan byggingarreits á sínum tíma og með því skapast rými fyrir hinni umdeildu viðbyggingu. Þar við bætist að hin umdeilda viðbygging hafi einnig reynst vera að hluta utan byggingarreits og verði fjarlægð viðbyggingarinnar frá lóðamörkum kærenda og byggingarleyfishafa minni en þrír metrar. Úr þessum annmörkum hafi byggingaryfirvöld ætlað að bæta með hinni umdeildu skipulagsbreytingu en það hafi þeim ekki verið heimilt þar sem sú ákvörðun stríði gegn 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. Auk þess hafi ekki verið færð fram haldbær rök fyrir því að skipulagsbreytingin hafi verið réttlætanleg. Þá hafi verið rangt staðið að framkvæmdum við hina umdeildu viðbyggingu og þær ekki verið í samræmi við byggingarleyfi. Í byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni frá árinu 2002 hafi verið gert ráð fyrir hefðbundinni aðferð við uppsteypu byggingarinnar en þess í stað hafi verið notaðar forsteyptar einingar í bygginguna og hafi sú byggingaraðferð verið samþykkt eftirá með hinu kærða byggingarleyfi.

Kærendur telja sem fyrr að með fyrirhugaðri viðbyggingu og þeim sólpalli sem nú þegar sé á lóðinni verði lóðin ofnýtt. Búið sé þá að nýta nánast allan byggingarreit hússins og mjög lítið verði eftir af láréttum lóðarfleti. Viðbyggingin fari 52 sentimetra út fyrir byggingarreit og þakkantur færist fram með sama hætti. Með breytingunni sé fjarlægð þakkants viðbyggingarinnar frá lóðarmörkum aðeins 1,98 metrar og ekkert liggi fyrir um áhrif framkvæmdanna hvað varði skuggavarp og skerðingu á útsýni. Umdeild bygging snúi að framhlið húss kærenda og muni skyggja á þann hluta garðs þeirra sem skipti máli hvað varði gróður, svo og að útsýni muni skerðast og rými til útivistar muni skerðast. Gangi viðbyggingin því á grenndarhagsmuni kærenda og leiði án vafa til lækkunar á verði fasteignar þeirra.

Loks gera kærendur þá kröfu að bílskúr hússins að Viðarrima 49 verði færður inn fyrir upphaflegan byggingarreit hússins, enda hafi bygging hans út fyrir byggingarreit ekki átt stoð í gildandi skipulagi. Myndi sú tilfærsla leiða til þess að fylgt væri ákvæðum gildandi skipulags um tvö bílastæði á lóð og útsýni kærenda ykist til muna, auk þess sem kærendur skírskota til þess að forsenda umdeildrar viðbyggingar sé sú að bílskúrinn hafi verið byggður út fyrir byggingarreit.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hinar kærðu ákvarðanir verið staðfestar.

Málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og verði hún því ekki felld úr gildi sökum galla á málsmeðferð, og 56. gr. skipulags- og byggingarlaga standi ekki í vegi fyrir gildi skipulagsbreytingarinnar. Greininni, eins og hún hljóði í dag, hafi verið breytt í meðförum umhverfisnefndar Alþingis og í nefndaráliti um þá breytingu komi eftirfarandi fram:

„Ekki eru lagðar til breytingar á 55. gr., en nokkrar breytingar eru lagðar til á 56. gr. Snúa þær að því að mæla skýrar fyrir um hvernig fara skuli með framkvæmdir sem brjóta í bága við skipulag eða eru án leyfis. Þau atriði, sem bætt hefur verið við greinina, snúa í fyrsta lagi að því að mælt er fyrir um að ef byggingarframkvæmd er hafin án þess að leyfi sé fengið fyrir henni og hún brýtur í bága við skipulag eða framkvæmd er hafin með byggingarleyfi sem brýtur í bága við skipulag ber byggingarfulltrúa að stöðva framkvæmdir tafarlaust og skal hin ólöglega bygging eða byggingarhluti fjarlægður, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Hins vegar er mælt fyrir um að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Telur nefndin nauðsynlegt að slíkt ákvæði sé sett í lög þar sem dæmin sýna að skipulagi hefur oft verið breytt eftir að mannvirki hefur verið reist og eru slík vinnubrögð óviðunandi og fara gegn anda frumvarps þessa.”

Ljóst sé af greindu nefndaráliti að umræddri 56. gr. sé ætlað að koma í veg fyrir að vísvitandi sé ráðist í byggingarframkvæmdir án leyfa eða andstætt skipulagi. Ákvæðið sé sett til að aðilar geti ekki með þessu móti unnið rétt gagnvart nágrönnum á grundvelli þess að hagsmunir framkvæmdaraðila séu orðnir meiri en þess sem telur á sér brotið vegna framkvæmda sem þegar hafi verið ráðist í. Greininni sé ekki ætlað að taka til framkvæmda sem stoð eigi í leyfi frá sveitarstjórn sem talið hafi verið lögmætt og í samræmi við skipulag. Rýmri túlkun hefði í för með sér að mistök við undirbúning eða málsmeðferð ákvörðunar, sem byggingarleyfishafi bæri enga ábyrgð á, þyrfti ávallt að leiða til þess að byggingarframkvæmd yrði að fjarlægja áður en hægt væri að veita leyfi að nýju. Slík túlkun sé fráleit og hvorki í samræmi við tilgang ákvæðisins né meginreglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf. Þá væri með slíkri túlkun gengið gegn mannréttindaákvæði um friðhelgi eignarréttarins og sjónarmið um sanngirni og eðli máls.

Við skýringu ákvæðisins verði einnig að hafa í huga að það sé verulega íþyngjandi og af refsiréttarlegum toga. Verði því af þeim sökum vart beitt um öll tilvik án tillits til aðstæðna eða huglægrar afstöðu byggjanda. Beri því, í samræmi við hefðbundin lögskýringarsjónarmið, að skýra ákvæðið þröngt og aðeins að beita því í undantekningartilvikum.

Að teknu tilliti til framangreinds sé ljóst að 2. og 4. mgr. 56. gr. eigi ekki við í því máli sem hér um ræði. Í fyrsta lagi sé það skilyrði skv. báðum málsgreinunum að bygging sé ólögleg en umdeild framkvæmd í máli þessu hafi átt stoð í lögmætu byggingarleyfi. Í öðru lagi liggi fyrir að byggingarleyfishafar hafi verið grandlausir um þann galla á leyfinu sem síðar hafi komið í ljós. Í þriðja lagi beri til þess að líta, að svo óverulegur hluti sökkuls umdeildrar viðbyggingar hafi farið út fyrir ramma skipulags, að álitamál sé að þörf hafi verið á skipulagsbreytingu. Bæði úrskurðarnefndin og dómstólar hafi viðurkennt að gera megi ráð fyrir slíkum frávikum, enda myndi brottnám byggingarhlutans utan byggingarreits ónýta viðbygginguna í heild. Í fjórða lagi sé á það bent að grunngröftur og bygging sökkuls, sem lokið hafi verið við stöðvun framkvæmda, sé afturtæk með einföldum hætti og hrófli ekki við hagsmunum kærenda þótt látin verði standa. Einfalt sé að fylla yfir sökkulinn og jafna út lóðina ef ekki hefði verið fallist á skipulagsbreytinguna eða byggingaráformin. Í fimmta lagi hafi breyting sú sem gerð var á deiliskipulaginu óveruleg áhrif á grenndarrétt kærenda enda byggi afstaða þeirra til framkvæmdanna ekki á breytingunni sem slíkri heldur til viðbyggingarinnar í heild. Úrskurðarnefndin sjálf hafi komist að þeirri niðurstöðu, í bráðabirgðaúrskurði sínum frá 10. júní 2003, að viðbyggingin hefði ekki umtalsverð áhrif á hagsmuni kærenda m.t.t. grenndarsjónarmiða. Sú breyting sem gerð hafi verið á deiliskipulaginu breyti engu um þá niðurstöðu enda færist byggingin lítið eitt nær kærendum og skuggavarp eða skerðing á útsýni breytist nánast ekki neitt.

Í ljósi framangreinds og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar hafi Reykjavíkurborg hvorki verið rétt né skylt að láta fjarlægja þann hluta sökkuls viðbyggingarinnar, sem farið hafi út fyrir byggingarreit, áður en gerð hafi verið breyting á deiliskipulagi eða byggingarleyfi samþykkt að nýju, með tilheyrandi tilkostnaði. Hefði ekki verið ráðist í skipulagsbreytingu og veitingu umdeilds byggingarleyfis hefði aðeins verið unnt að gera þá kröfu að fyllt yrði yfir umdeilda sökkla utan byggingarreits.

Þrátt fyrir að þeir sem athugasemdir hafi gert við umdeilda deiliskipulagsbreytingu hafi ekki rökstutt andmæli sín, hafi skipulagsfulltrúi skoðað hvort breytingin hefði áhrif á grenndarhagsmuni þeirra. Niðurstaða hans hafi verið sú að áhrifin væru hverfandi og því væri ekki ástæða til að leggjast gegn breytingunni á þeim grundvelli.

Rétt sé hjá kærendum að breytt hafi verið um byggingaraðferð áður en nýtt byggingarleyfi hafi verið veitt en ekki verði séð að það geti leitt til ógildingar byggingarleyfisins. Engin ákvæði séu um það í deiliskipulagi svæðisins að óheimilt sé að byggja hús úr einingum.

Í kærumáli þessu séu ekki færðar fram sjálfstæðar málsástæður fyrir ógildingu byggingarleyfisins enda byggi gildi þess á deiliskipulagsbreytingunni sem jafnframt sé til umfjöllunar í málinu. Ekki sé því af hálfu Reykjavíkur talin ástæða til sérstakrar umfjöllunar um byggingarleyfið.

Hnotskurn máls þessa sé að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 21. og 26. gr. laganna. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér einhverja skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra. Verði þeir almennt að sæta því að með slíkum breytingum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir. Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir máttu búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna, en umfjöllun um það efni falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar. Ljóst sé að sú breyting á deiliskipulaginu, að lengja byggingarreit hússins að Viðarrima 49 um 0,52 m til vesturs (sic), hafi óveruleg áhrif á grenndarhagsmuni kærenda og geti ekki leitt til ógildingar ákvörðunarinnar.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt. Framkvæmdir þeirra styðjist við gilt byggingarleyfi. Ákvæði í 56. gr. laga nr. 73/1997 eigi ekki við í þessu tilfelli þar sem það ákvæði eigi við um ólöglegar framkvæmdir, en ekkert ólöglegt hafi verið framkvæmt við hina umdeildu viðbyggingu. Þá hafi kærendur engin rök fyrir kröfum sínum. Þeir hafi áður reynt að fá framkvæmdir stöðvaðar en ekki hafi þá verið talin ástæða til að fallast á þá kröfu. Ekkert hafi breyst í þá veru að önnur niðurstaða ætti að verða nú um þá kröfu.

Byggingarleyfishöfum sé ekki kunnugt um hvaða deiliskipulag kærendur séu að skoða, en vesturgafl húss þeirra standi einungis tvo metra frá lóðarmörkum. Hús nr. 53 eigi byggingarreit aðeins metra frá lóðarmörkum til austurs, og svo sé um fleiri hús í götunni.

Byggingarleyfishafar taka ennfremur fram að réttindum að Viðarrima 49 hafi verið þinglýst fyrr en að Viðarrima 47 og hafi eldri þinglýsingin forgang. Því hafi lóðarmörk sem komið hafi fyrr til þinglýsingar forgang fyrir þeim yngri. Þá hafi hlaðinn grjótgarður sem skilji að lóðir Viðarrima 49 og Viðarrima 47, verið gerður eftir lóðarmörkum samkvæmt teikningum af Viðarrima 49, og hafi hann gilt sem lóðarmörk. Samkvæmt þeim rökum eigi lóðarmörk samkvæmt teikningum af Viðarrima 49 að gilda.

Framkomin skekkja í mælingum hljóti að stafa af því að hús kærenda sé ekki rétt staðsett miðað við aðliggjandi hús en það hús hafi verið tekið út síðast og ætti að taka mið af aðliggjandi mannvirkjum. Öll lóðarmörk húsanna að Viðarrima 49, 51 og 53, sem hafi verið tekin út samkvæmt löggiltum teikningum á sínum tíma, raskist verulega við hina nýju mælingu, m.a. færist trjágróður milli lóða.

Að öðru leyti vísi byggingarleyfishafar til framkominna röksemda Reykjavíkurborgar í kærumálinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu. Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangskönnun: Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi við meðferð fyrra kærumáls.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið umrædds húss á grundvelli skipulagsbreytingarinnar.

Samkvæmt greinargerð skipulagsbreytingarinnar felur hún í sér að byggingarreitur umræddrar lóðar er stækkaður um 0,52 metra að hluta til norðurs vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar og um 3 metra að hluta til vesturs til samræmis við legu bílskúrs hússins. Þá er heimilað nýtingarhlutfall 0,4 fyrir lóðina að Viðarrima 49 en í gildandi skipulagi er ekki ákvæði um nýtingarhlutfall lóða á skipulagssvæðinu. Ástæða breytingarinnar er sögð sú að í ljós hafi komið að heimiluð viðbygging skv. byggingarleyfi frá 19. júní 2002 hafi reynst að hluta til fara út fyrir byggingarreit lóðarinnar og hins vegar væri byggingarreiturinn lagaður að legu bílskúrs hússins sem einnig hafi reynst á sínum tíma hafa verið byggður út fyrir ákvarðaðan byggingarreit.

Í málinu er m.a. tekist á um það hvort heimilt hafi verið, með hliðsjón af 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta deiliskipulagi svæðisins í því skyni að laga það að þegar orðnum og fyrirhuguðum framkvæmdum sem í ljós hefur komið að samræmdust ekki skipulagi.

Í 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er m.a. kveðið á um að byggingarfulltrúa beri að stöðva framkvæmdir sem hafnar séu með byggingarleyfi sem brjóti í bága við skipulag og skuli slík bygging eða byggingarhluti fjarlægður eða jarðrask afmáð. Í 4. mgr. ákvæðisins er lagt bann við því að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefur verið fjarlægður eða jarðrask afmáð. Fram kemur í athugasemdum með frumvarpi að breytingu á 56. gr., er vörðuðu umrædd efnisatriði og reifaðar eru í umsögn Reykjavíkurborgar hér að framan, að nauðsynlegt hafi þótt að lögfesta umrædd ákvæði vegna fordæma um að skipulagi hafi verið breytt í kjölfar ólögmætrar mannvirkjagerðar. Slík vinnubrögð voru talin óviðunandi og fara gegn anda laganna.

Auk þess að sporna við framkvæmdum er fari í bága við skipulag má ætla að tilgangur 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé sá að slíkar framkvæmdir, þótt hafnar séu eða þeim lokið, ráði ekki afstöðu sveitarstjórna til skipulagsbreytinga. Ekki verður af texta ákvæðisins ráðið eða af lögskýringargögnum að umrædd fyrirmæli séu bundin við saknæm tilvik heldur er nægilegt að tiltekin framkvæmd sé ólögmæt með því að hún fari í bága við skipulag.

Er hin kærða deiliskipulagsbreyting var samþykkt var einungis búið að setja niður sökkla fyrir hinni umdeildu viðbyggingu að Viðarrima 49 í skjóli byggingarleyfis frá árinu 2002, enda hafði byggingarfulltrúi stöðvað framkvæmdir skv. 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar í ljós var leitt að hluti byggingarinnar myndi fara út fyrir byggingarreit lóðarinnar.

Þegar haft er í huga að framkvæmdir við grunn viðbyggingarinnar verða að teljast óverulegar og auðvelt að afmá þær þykir 4. mgr. 56. gr. umræddra laga ekki ráða úrslitum um hvort heimilt hafi verið að ráðast í umdeilda skipulagsbreytingu eins og hér stendur sérstaklega á og styðst sú ályktun við reglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf. Þá þykir sú staðreynd, að bílskúr á lóðinni hafi verið byggður út fyrir byggingarreit fyrir meira en 10 árum, ekki skipta máli í þessu sambandi. Verður 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki beitt með afturvirkum hætti um þá framkvæmd er átti sér stað löngu fyrir gildistöku ákvæðisins sem átti sér ekki hliðstæðu í eldri lögum.

Kemur þá til álita hvort aðrar ástæður eða sjónarmið standi til þess að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Samkvæmt 23. gr. skipulags- og byggingarlaga bera sveitarstjórnir ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags, og í 26. gr. laganna er gert ráð fyrir heimild þeim til handa að breyta gildandi deiliskipulagi. Ákvarðanir á þessu sviði eru stjórnvaldsákvarðanir og er mat sveitarstjórna við ákvarðanatöku háð sömu meginreglum stjórnsýsluréttarins og gilda um aðrar slíkar ákvarðanir stjórnvalda.

Með samþykkt deiliskipulags svæðis eru festar í sessi áætlanir og markmið sveitarstjórnar um framtíðarnot viðkomandi svæðis Er þar m.a. kveðið á um staðsetningu lóða, byggingarreiti og um útlit og gerðir húsa og verða byggingarleyfi að vera í samræmi við gildandi skipulag skv. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Skipulag er með þessum hætti bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, og verða íbúar skipulagssvæðis, sem byggt hafa hús sín eða keypt með gildandi skipulagsforsendur í huga, að geta treyst því að ekki verði gerðar breytingar á skipulaginu nema veigamiklar ástæður mæli með því. Á þetta sjónarmið ekki síst við þegar um er að ræða tiltölulega nýtt hverfi sem þegar er fullbyggt.

Umrætt svæði mun hafa byggst upp á árunum 1992 – 1994 á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var á árinu 1991 og einkennist byggðamynstur þess af tiltölulega litlum einbýlishúsum á stórum lóðum og er nýtingarhlutfall lóðanna að Viðarrima 43 – 53 (stök númer) á bilinu 0,2 – 0,27. Hin kærða deiliskipulagsbreyting tekur aðeins til lóðarinnar að Viðarrima 49 og stækkar eldri byggingarreit m.a. á þann veg að vikið er frá reglum gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð húss frá lóðarmörkum svo sem heimilað er í grein reglugerðarinnar nr. 75.4. Fyrir liggur að ástæða breytingarinnar var m.a. sú að heimiluð viðbygging samkvæmt fyrra byggingarleyfi frá árinu 2002 fór að hluta til út fyrir byggingarreit en með hinni umdeildu viðbyggingu færi nýtingarhlutfall lóðarinnar í tæplega 0,4.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að greind ástæða fyrir deiliskipulagsbreytingunni geti ekki talist málefnaleg þegar litið er til efnis og tilgangs 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem áður var vikið að. Ekki hafa verið færðar fram ástæður fyrir nauðsyn þess að umdeild viðbygging fari út fyrir ákvarðaðan byggingarreit lóðarinnar gegn andmælum nágranna, en umdeild viðbygging hefði aðeins orðið nokkrum fermetrum minni ef byggingarreitur skipulagsins hefði verið virtur. Hafa verður í huga að skipulagsbreytingin getur haft fordæmisgildi um nýtingu annarra lóða á svæðinu á grundvelli jafnræðissjónarmiða og þar af leiðandi breytt byggðamynstri og núverandi nýtingarhlutfalli skipulagssvæðisins.

Að öllu þessu virtu og að teknu tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins og 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu skipulagsbreytingar.

Samkvæmt þessari niðurstöðu á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi skipulagi og verður það af þeim sökum einnig fellt úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49, eru felldar úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

des 22

Love0

20/2004 Brekkuás

Með dim

Fyrir var tekið mál nr. 20/2004, kæra eigenda húseignanna að Brúnási 16, 18 og 20 í Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2004, sem barst nefndinni 7. s.m., kæra S og S, Brúnási 16, B og R, Brúnási 18 og E og S, Brúnási 20, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til byggingar 372,6 m² einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ. Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 6. febrúar 2004 og staðfest af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við bygginguna.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Garðabæ til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda. Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Garðabæjar um kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda.

Málavextir: Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn þessa þáttar málsins.

Hin umdeilda nýbygging sem byrjað er að reisa að Brekkuási 11 er á nýbyggingarsvæði á Hraunsholti í Garðabæ. Á svæðinu gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt frá árinu 1997 með áorðnum breytingum. Í skipulagi þessu er gert ráð fyrir fjölbreyttri íbúðarbyggð á svæðinu en í skilmálum er nánar kveðið á um mannvirkjagerð á einstökum lóðum. Er á lóðinni að Brekkuási 11 heimiluð bygging einbýlishúss af gerð E-2, en sú húsgerð er samkvæmt skilmálum einnar og hálfrar hæðar og eru á skýringarmyndum í sérskilmálum sýnd dæmi um útfærslur slíkra húsa.

Eins og að framan er rakið veitti byggingarfulltrúinn í Garðabæ leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 á afgreiðslufundi hinn 28. janúar 2004 og var leyfið staðfest í bæjarstjórn hinn 19. febrúar 2004. Hófust framkvæmdir við byggingu hússins í framhaldi af afgreiðslu leyfisins.

Lóðin að Brekkuási 11 liggur á vesturmörkum að lóðum kærenda að Brúnási nr. 16 og 18. Norð-vestur af lóðinni er lóð kærenda að Brúnási 20. Er verulegur hæðarmunur á lóðunum og liggja lóðir kærenda til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11.

Þegar sjá mátti af framkvæmdum hæðarsetningu nýbyggingarinnar töldu kærendur ástæðu til að kynna sér frekar fyrirhugða byggingu. Fengu þeir, að eigin sögn, afrit af teikningum að nýbyggingunni hinn 23. mars 2004. Töldu þeir bygginguna ekki samræmast skipulagsskilmálum og að grenndaráhrif hennar yrðu óviðunandi. Skutu þeir ákvörðun byggingaryfirvalda um leyfi fyrir byggingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. apríl 2004, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að umdeild nýbygging fari með ýmsum hætti gegn skipulagsskilmálum svæðisins. Þannig hafi þess ekki verið gætt að laga mannvirkið að landinu, samræmis sé ekki gætt í þakformi og hæðarsetning sé röng. Raski byggingin grenndarhagsmunum kærenda enda fylgi henni skuggavarp og skerðing á friðhelgi. Nefna kærendur sem dæmi mikla vegghæð og nálægð nýbyggingarinnar og að sjá megi af svölum hennar niður í gegnum þakglugga að Brúnási 18.

Málsrök Garðabæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum og málsástæðum kærenda hafnað. Fullyrðingar kærenda um ranga hæðarsetningu fái ekki staðist enda beri að miða við uppgefinn hæðarkóta gólfplötu þess hluta hússins er snúi að götu eins og ráða megi af skýringarmyndum. Sé þessi skilningur í samræmi við það sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu á byggingarleyfum vegna allra annarra húsa í hverfinu og einnig í öðrum hverfum bæjarins. Sú verklagsregla hafi almennt gilt í nýjum hverfum í Garðabæ að plötuhæð húsa sé um 30 cm hærri en götukóti og sé með því verið að tryggja að vatn frá götu renni ekki óhindrað inn á aðalhæð húsa.

Í kæru kærenda sé ekki haldið fram að önnur atriði, er varði hæð eða umfang hússins, brjóti gegn beinum ákvæðum skilmála, heldur sé vísað til þess að húsgerðin sé andstæð meginmarkmiðum skipulagsins, falli ekki að landinu og sé þess eðlis að hún valdi skerðingu á nýtingu lóða kærenda og skerði verðmæti eigna þeirra. Þá sé í kæru gerð athugasemd við réttmæti þeirrar ákvörðunar að heimila að svalir gangi út fyrir byggingarreit.

Ekkert af þessu fái staðist þegar litið sé til markmiða og framkvæmdar skipulagsins og heimilda þess.

Meginatriði þessa máls séu þau að byggingarleyfi hússins að Brekkuási 11 sé í samræmi við heimildir samkvæmt skipulagsskilmálum hverfisins og því ekki ógildanlegt. Það séu því engar ástæður fyrir hendi er geti réttlætt stöðvun framkvæmda við húsið.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt. Svarar byggingarleyfishafi málsástæðum kærenda lið fyrir lið og telur þær ýmist byggðar á misskilningi eða rangtúlkun á skipulagsskilmálum svæðisins og öðrum réttarheimildum sem við eigi í málinu. Hafa verði í huga að skipulag umrædds svæðis geri ráð fyrir þéttri og fjölbreytilegri byggð og geti kærendur ekki gert tilkall til þess rólega yfirbragðs og sveitasælu sem þeir geri í kærunni. Enginn réttur hafi því verið brotinn á kærendum með útgáfu byggingarleyfis vegna hússins sem verið sé að byggja á lóðinni að Brekkuási 11.

Sé það eindregin afstaða byggingarleyfishafa að þar sem byggingarleyfi vegna húsbyggingar hans að Brekkuási 11 sé ekki haldið neinum ágöllum er ógildingu varði sé sjálfgefið að kröfu um stöðvun framkvæmda verði synjað. Sama eigi að sjálfsögðu við um ógildingu byggingarleyfis síðar.

Með bréfi, dags. 4. maí sl., hefur byggingarleyfishafi komið að ítarlegum frekari athugasemdum sem einkum lúta að túlkun skipulags um vegghæðir með hliðsjón af frávíkjanlegum ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um það efni.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu. Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Vettvangskönnun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 28. apríl 2004. Mættir voru fulltrúar kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 372,6 m² einbýlishús að Brekkuási 11 í Garðabæ. Ber úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins, að taka til úrlausnar þau atriði er varða lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og takamarkast úrlausnarefnið ekki við þær málsástæður sem kærendur tefla fram. Kemur einkum til skoðunar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum byggingarsvæðisins, svo og hvort fylgt hafi verið viðeigandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við hönnun byggingarinnar.

Skipulagsskilmálar þeir sem við eiga í hinu umdeilda tilviki eru um margt óljósir. Er þar m.a. í sérákvæðum fjallað um húsgerð E-2 sem einbýlishús á 1 ½ hæð án þess að slík húsgerð sé skilgreind umfram það sem ráða má af skýringarmyndum. Þykir óljóst hvort hin umdeilda bygging samrýmist umræddum sérskilmálum miðað við þá skýringarkosti sem nærtækastir eru, en við skýringu skipulagsskilmála verður m.a. að líta til réttmætra væntinga lóðarhafa og annarra rétthafa á skipulagssvæðinu.

Einnig kemur til skoðunar hvort hin umdeilda bygging samræmist ákvæðum 74. gr., sbr. 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en ekki er unnt að fallast á að skipulagsskilmálar umrædds svæðis hafi að geyma ákvæði um vegghæðir þótt þar sé kveðið á um mestu leyfilegu hæð hinna ýmsu húsgerða. Samræmi byggingarinnar við önnur atriði skilmálanna geta og komið til skoðunar, svo sem um hæðarsetningu og hæðarlegu.

Samkvæmt framansögðu þykir það mikill vafi leika á um hvort hið umdeilda byggingarleyfi fullnægi lagaskilyrðum, sbr. m.a. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að rétt þykir að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Nokkur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar þessa. Stafar hann af töfum við gagnaöflun og öðrum ófyrirséðum atvikum.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi við byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir

28/2004 Sunnuhvoll

40/2003 Tröllagil

20/2002 Skipasund

5/2004 Laufás

11/2004 Laufás

56/2002 Sigtún

8/2004 Laufás

75/2003 Laufás

12/2004 Viðarrimi

20/2004 Brekkuás

Um okkur

Opnunartími