Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

15/2003 Laugavegur

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 27. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 15/2003, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um breytingu deiliskipulags fyrir staðgreinireit 1.171.0 er tekur til svæðis innan Laugavegar, Bankastrætis, Ingólfsstrætis, Hverfisgötu og Smiðjustígs. 
 
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. mars 2003, er barst nefndinni hinn 13. sama mánaðar, kærir Davíð Guðmundsson lögfræðingur f.h. M ehf., Laugavegi 1, Reykjavík samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um breytingu deiliskipulags staðgreinireits 1.171.0 er tekur til hluta Laugavegar og Bankastrætis til austurs,  hluta Ingólfsstrætis til suðurs, hluta Hverfisgötu til vesturs og hluta Smiðjustígs til norðurs. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Til vara að hann þurfi ekki að þola skerðingu á byggingarrétti sem eigninni tilheyri skv. deiliskipulagi frá árinu 1963.  Enn fremur krefst kærandi þess að framkvæmdir stjórnvalda við gildistöku skipulagsins verði stöðvaðar og gildistöku þess frestað þar til ágreiningur um það hafi verið til lykta leiddur.

Málavextir:  Á árinu 2000 hófst undirbúningur að endurskoðun deiliskipulags reits 1.171.0 sem afmarkast af hluta Laugavegar og Bankastrætis til austurs, hluta Ingólfsstrætis til suðurs, hluta Hverfisgötu til vesturs og hluta Smiðjustígs til norðurs.  Á þeim reit sem hér um ræðir var í gildi skipulagsuppdráttur, staðfestur af félagsmálaráðherra hinn 6. mars 1963.  Skipulagsuppdrætti þessum var breytt árið 1990 varðandi lóðirnar austan Traðarkotssunds og vegna byggingar bílastæðahúss á horni Hverfisgötu og Smiðjustígs.  Var sú breyting staðfest af ráðherra hinn 11. nóvember s.á.

Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti að auglýsa tillögu að deiliskipulagi reitsins á fundi sínum hinn 11. september 2002.  Jafnframt samþykkti nefndin að tilkynna hagsmunaaðilum um auglýsinguna.  Tillagan var auglýst til kynningar frá 1. nóvember 2002 til 13. desember s.á. með athugasemdafresti til 13. desember 2002.  Á kynningartíma tillögunnar bárust 10 athugasemdir þ.m.t. frá kæranda.  Voru þær, ásamt deiliskipulagstillögunni, lagðar fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 23. janúar 2003.  Var afgreiðslu málsins frestað.  Tillagan ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 29. janúar 2003, var lögð á ný fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 5. febrúar 2003 og samþykkt á þeim fundi með breytingum sem lagðar voru til í umsögn skipulagsfulltrúa.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 19. febrúar 2003. Athugasemdaaðilum var tilkynnt um afgreiðslu tillögunnar með bréfi, dags. 13. febrúar 2003.  Tillagan var send Skipulagsstofnun til skoðunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og með bréfi, dags. 7. mars 2003, féllst Skipulagsstofnun á að auglýsing um gildistöku skipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Deiliskipulagið öðlaðist gildi með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. mars 2003.

Hið kærða deiliskipulag gerir m.a. ráð fyrir nýbyggingum á lóðum nr. 1, 3, 5 og 11 við Laugaveg og nr. 6 við Traðarkotssund.  Þá er og tilgreint í skipulaginu að nokkur hús á svæðinu séu friðuð vegna aldurs, þ.m.t. hús kæranda við Laugaveg 1. 

Kærandi hefur skotið  deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi setur fram þær athugasemdir til stuðnings kröfum sínum að honum hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um umsögn skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar, dags. 29. janúar 2003, sem ráðið hafi  úrslitum í máli þessu.  Reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt hafi því ekki verið fylgt.  Hin kærða ákvörðun sé því haldin slíkum ágöllum að ómerkingu varði. 

Kærandi bendir á að skv. deiliskipulagi svæðisins frá árinu 1963, sem hafi verið í samræmi við deiliskipulag frá árinu 1923, hafi verið gert ráð fyrir fjögurra hæða húsi á lóðinni nr. 1 við Laugaveg.  Þar segi m.a.:  „Við Laugaveg og Bankastr. er fyrirhuguð fjögurra hæða byggð, 13,0 metra djúp, og er neðsta hæðin inndregin um 4,6 m, súlur innifaldar.“  Megi glöggt sjá af teikningu deiliskipulagsins að heimilt sé að byggja þrjár hæðir ofan á núverandi fasteign.  Um þetta hafi ekki verið ágreiningur. 

Skv. hinu kærða deiliskipulagi sé byggingarréttur sem veittur hafi verið með skipulaginu frá árinu 1963 afturkallaður en þess í stað veittur byggingarréttur á baklóð fasteignarinnar.  Í svarbréfi skipulagsfulltrúa, dags. 29. janúar 2003, komi fram að húsið að Laugavegi 1 hafi verið byggt árið 1848 og það því sjálfkrafa friðað, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 104/2001 um húsafriðun.  Skv. ákvæðinu séu öll hús, sem reist hafi verið fyrir árið 1850, friðuð.  Síðan segi áfram í bréfi skipulagsstjóra að í þróunaráætlun miðborgar Reykjavíkur sé  ekki gert ráð fyrir breytingu á núverandi stöðu hússins og sé sú afstaða staðfest í deiliskipulaginu, en veitt heimild til uppbyggingar til beggja hliða við hið friðaða hús og á baklóð þess.  Bornar séu saman heimildir til nýbyggingar á lóðinni og sé komist að þeirri niðurstöðu að hámarksbyggingarmagn aukist um 540 fermetra með tilkomu hins nýja deiliskipulags.  Í bréfinu segi einnig:  „Í ljósi þess verður vart talið að nýtingarréttur sé skertur á lóðinni, þar sem jarðhæð, sem er verðmætasti hluti húsa í miðborgum, stækkar mjög mikið, auk þess sem nýting á efri hæðum, hvort sem er fyrir atvinnustarfsemi eða íbúðir, flyst á baklóð sem að mörgu leyti er ekki verri staður fyrir slíka starfsemi m.a. m.t.t. hljóðvistar.  Það er því lagt til að ekki verði gerðar breytingar á fyrirliggjandi tillögu.“  

Ekki sé ágreiningur í máli þessu um að húsið að Laugavegi 1, sem byggt hafi verið fyrir árið 1850, sé friðað skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 104/2001 um húsafriðun.  Aftur á móti sé bent á að þrátt fyrir friðun hússins sé hvorki gert ráð fyrir því í lögunum að eigendur þess skuli taka á sig bótalaust að byggingarréttur þeirra á lóðinni verði skertur, sbr. 1. mgr. 19. gr. laganna, né gengið út frá því að óheimilt sé að breyta húsinu, flytja það eða rífa.  Í umræddum lögum sé þvert á móti gert ráð fyrir að slíkt sé heimilt með þeim áskilnaði sem þar um sé gerður, skv. 2. mgr. 6. gr., sbr. 13. gr. laganna.  Af þessum sökum hafni kærandi því alfarið að af honum verði tekinn byggingarréttur skv. hinni kærðu ákvörðun. 

Af fyrrgreindu bréfi skipulagsstjóra, dags. 29. janúar 2003, megi ráða að heimilt sé að skerða byggingarrétt á lóðinni með breyttu deiliskipulagi komi annar í hans í stað.  Þessu sé til að svara að réttur kæranda til að nýta sér þann rétt sem honum hafi verið veittur með skipulaginu frá árinu 1963 eigi ekki að hrófla við rétti hans til að sækjast síðar eftir auknum byggingarrétti á baklóð eignarlóðar sinnar.  Af þeim sökum sé ekki hægt að fallast á það mat skipulagsfulltrúa að stjórnvöldum sé heimilt að skerða einhliða og bótalaust byggingarrétt kæranda með því að honum verði úthlutað annars konar réttindum.  Slík breyting hljóti að vera háð samþykki kæranda.  Í máli þessu hafi hvorki verið farið þess á leit við kæranda að hann afsali sér fyrrgreindum réttindum sínum né að hann fallist á að skerða byggingarrétt sinn með þeim hætti. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að kröfu kæranda, um „…framkvæmdir stjórnvalda við gildistöku…“ skipulagsins eða frestun réttaráhrifa þess verði hafnað og að varakröfu um að kærandi þurfi ekki að þola skerðingu á byggingarrétti miðað við deiliskipulag reitsins frá 1963, verði vísað frá nefndinni.  Þá er krafist staðfestingar á hinn kærðu ákvörðun.  

Af hálfu Reykjavíkurborgar er því haldið fram að 5. gr. reglugerðar nr. 621/1997 veiti úrskurðarnefndinni ekki rétt til þess að fresta gildistöku deilskipulagsins.  Samkvæmt skýru orðalagi greinarinnar veiti hún eingöngu heimild til að stöðva framkvæmdir.  Engum framkvæmdum, í skilningi skipulags- og byggingarlaga, sé fyrir að fara í því tilviki sem hér um ræði. 

Í varakröfu  kæranda virðist felast ósk um að úrskurðarnefndin kveði á um breytingu á hinu samþykkta deiliskipulagi.  Til þess sé úrskurðarnefndin ekki bær og því beri að vísa varakröfunni frá.

Varðandi þá málsástæðu kæranda að andmælaréttur hans hafi verið virtur að vettugi þar sem hann hafi ekki fengið að tjá sig um umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir sem hafi borist við kynningu tillögunnar, þá vísar Reykjavíkurborg til þess að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og skipulagsreglugerð nr. 400/1998 sé mælt nákvæmlega fyrir um málsmeðferð deiliskipulagstillagna, þ.e. kynningu, auglýsingu þeirra og rétt hagsmunaaðila til að gera athugasemdir.  Séu þessar reglur settar til að tryggja lýðræðislega málsmeðferð, andmælarétt hagsmunaaðila og að mál séu nægilega vel upplýst og rannsökuð til að hægt sé að taka í þeim lögmætar ákvarðanir.  Málsmeðferð deiliskipulagstillagna, samkvæmt skipulags- og byggingarlögum, samræmist að þessu leyti almennum reglum stjórnsýsluréttar og stjórnsýslulaga þ.m.t. reglunni um andmælarétt.

Leitað hafi verið eftir samráði við hagsmunaðila á reitnum við upphaf deiliskipulagsvinnunar og eftir að drög að tillögu hafi verið unnin.  Þá hafi tillagan verið auglýst til kynningar í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga auk þess sem hagsmunaaðilum hafi verið send bréf þar sem þeim hafi sérstaklega verið tilkynnt um að tilllagan hafi verið auglýst til kynningar.  Kæranda hafi þannig verið gefið tækifæri til þess að neyta andmælaréttar sem hann hafi gert.  Hafi athugasemd hans fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og verið svarað með málefnalegum rökum sem kæranda hafi verið send.

Í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga komi m.a. fram að sveitarstjórn skuli, að lokinni auglýsingu deiliskipulagstillagna, taka afstöðu til þeirra athugasemda sem borist hafi.  Í 3. mgr. 25. gr. segi að sveitarstjórn skuli að lokinni afgreiðslu máls senda þeim aðilum sem athugasemdir hafi gert umsögn sína um þær.  Hvergi sé mælt fyrir um að athugasemdaaðilum skuli gefinn kostur á að gera athugasemdir við eða svara umsögn sveitarstjórnar áður en til afgreiðslu máls komi.  Ótvíræð skylda hvíli því ekki á Reykjavíkurborg að gefa athugasemdaaðilum kost á að tjá sig um umsagnir um athugasemdir þeirra áður en mál séu tekin til afgreiðslu.

Fallast megi á að upp kunni að koma slík tilvik að eðlilegt geti talist að gefa athugasemdaaðila tækifæri til þess að tjá sig frekar um deiliskipulagstillögu, eða málsgögn henni tengd, eftir að athugasemdafresti sé lokið ef ljóst sé að upplýsa þurfi tiltekin atriði frekar.  Við mat á því sé eðlilegt að taka mið af sjónarmiðum sem fram komi í 13. gr. stjórnsýslulaga.  Auk þess þurfi að hafa hliðsjón af þeim hagsmunum sem í húfi séu og reglu stjórnsýsluréttar og stjórnsýslulaga um málshraða.  Í tilviki kæranda hafi engin ástæða verið til að veita á ný frest til andmæla.  Kæranda hafi verið gefið tækifæri til að neyta andmælaréttar og hann komið sjónarmiðum sínum skýrt á framfæri.  Enginn vafi hafi verið um afstöðu hans og afstaða borgaryfirvalda hafi legið fyrir í hinni kynntu deiliskipulagstillögu.  Rangt sé hjá kæranda að afstaða Reykjavíkurborgar hafi fyrst komið fram í hinni kærðu umsögn.  Með vísan til framangreinds sé ljóst að við meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi ekki verið brotið gegn andmælarétti kæranda, hvort sem litið sé til ákvæða skipulags- og byggingarlaga, stjórnsýslulaga eða meginreglna stjórnsýsluréttar.

Reykjavíkurborg telur rangt hjá kæranda að hið breytta deilskipulag skerði verðmæti eignar hans.  Samkvæmt skipulaginu sem staðfest hafi verið árið 1963 sé gert ráð fyrir að heimilt sé að byggja á lóðinni fjögurra hæða hús fram við Laugaveginn.  Lóðin sé um 18,5 m breið en hús skv. skipulaginu hafi mátt vera 13 metra djúp.  Neðsta hæðin hafi átt að vera inndregin um 4,6 metra.  Samtals hafi því mátt byggja á lóðinni 877 fermetra.  Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi verði ekki heimilt að byggja út við götuna nema viðbyggingar á 1. hæð.  Í stað þess verði heimilt að byggja eina hæð á suðurhluta baklóðarinnar og þriggja hæða hús nyrst á lóðinni.  Heimilt sé að hafa kjallara undir báðum nýbyggingunum.  Byggingarmagn á lóðinni skv. deiliskipulaginu sé 1417 fermetrar, þ.e. 540 fermetrum meira en skv. skipulaginu frá 1963.  Byggingarmagnið á lóðinni sé því aukið.  Þá telji Reykjavíkurborg að fleiri atriði í deiliskipulaginu hafi jákvæð áhrif á verðmæti lóðar kæranda umfram skipulagið frá 1963, s.s. möguleikinn á stærri jarðhæð en áður, breyttar bílastæðakröfur o.fl.

Þrátt fyrir að rétt væri hjá kæranda að verðmæti fasteignarinnar hafi lækkað leiði það ekki til þess að deiliskipulagið sé ólögmætt og ógildanlegt.  Skipulags- og byggingarlögin geri ráð fyrir að skipulagsáætlanir geti leitt til tjóns fyrir eigendur fasteigna, sbr. 33. gr. laganna.  Eigi þeir þá rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að sveitarstjórn leysi fasteignina til sín.  Vegna fullyrðinga kæranda skuli tekið fram að Reykjavíkurborg hafi aldrei sagt að kærandi þurfi að þola lækkun á verðmæti fasteignar sinnar bótalaust eins og látið sé liggja að í kæru.  Reykjavíkurborg telji aftur á móti að verðmæti fasteignar kæranda hafi ekki lækkað við gildistöku hins nýja deiliskipulags.  Sá ágreiningur, þ.e. hvort bótaskylda sé til staðar eða tjón hafi orðið, sé sjálfstætt mál og verði ekki rekið fyrir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála, enda breyti það engu um gildi skipulagsins.  Kærandi hafi hvorki óskað eftir viðræðum við Reykjavíkurborg um þann hluta málsins né hafi hann gert reka að því að sýna fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni.

Augljóst sé að lögmæt sjónarmið búi að baki þeirri breytingu sem gerð hafi verið á skipulagi reitsins, ekki bara hvað varði fasteign kæranda heldur skipulag reitsins í heild. Deiliskipulag reitsins frá 1963 hafi verið úrelt og löngu tímabært að endurskoða það m.t.t. gerbreyttra viðhorfa til húsaverndar og uppbyggingar.  Með hinu nýja deiliskipulagi sé ekki bara fallið frá áformum um niðurrif Laugavegar nr. 1 heldur margra annarra húsa á reitnum.  Ástæður þess að ákveðið hafi verið að falla frá heimild til niðurrifs Laugavegar nr. 1 séu þær að húsið sé friðað skv. ákvæðum laga um húsafriðun þar sem það hafi verið byggt árið 1848.  Þá sé húsið merkilegt fyrir margra hluta sakir.  Það hafi verið byggt af þýskum trésmið sem byggt hafi nokkur glæsilegustu húsin í upphafi timburhúsatímabilsins í Reykjavík.  Það sé elsta húsið við Laugaveginn og með elstu húsum borgarinnar sem enn standi á upprunalegum stað.  Úr breyttri notkun þess megi lesa hluta úr sögu borgarinnar auk þess sem verslað hafi verið í þessu elsta verslunarhúsi við Laugaveginn frá því um aldamótin 1900.  Varðveislugildi þess á þeim stað sem það standi sé því mjög mikið vegna uppruna þess og sögu.  Við deiliskipulagið hafi verið tekið mið af þessu án þess að skerða uppbyggingarmöguleika kæranda.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um breytingu deiliskipulags staðgreinireits 1.171.0 er tekur til hluta Laugavegar og Bankastrætis til austurs, hluta Ingólfsstrætis til suðurs, hluta Hverfisgötu til vesturs og hluta Smiðjustígs til norðurs.  Kærandi er eigandi fasteignarinnar að Laugavegi 1. 

Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður kæranda m.a. á því að málsmeðferðarreglur stjórnsýsluréttarins hafi ekki verið virtar.  Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags.  Þar segir m.a. að eftir að sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst.  Þegar frestur til athugasemda sé liðinn skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik og í þeirri umfjöllun taka afstöðu til athugasemda sem borist hafi.  Að því loknu skuli sveitarstjórn senda Skipulagsstofnun hið samþykkta deiliskipulag ásamt athugasemdum og umsögnum um þær.  Jafnframt beri sveitarstjórn að senda þeim aðilum er athugasemdir gerðu umsögn sína um þær.

Í máli því sem hér er til meðferðar liggur fyrir að eftir að athugasemdarfresti lauk fjallaði skipulags- og byggingarnefnd um umdeilda tillögu og tók nefndin afstöðu til athugasemda sem henni bárust og tilkynnti þeim er athugasemdir gerðu við hana.  Með vísan til þessa verður ekki fallist á það með kæranda að brotið hafi verið gegn andmælarétti hans enda hlaut tillagan lögboðna málsmeðferð.   

Málatilbúnaður kæranda byggir einnig á því að hin kærða ákvörðun feli í sér að byggingarréttur á lóðinni verði skertur frá því sem heimilað var í eldra deiliskipulagi.  Ástæður þær sem Reykjavíkurborg teflir fram vegna þessa eru þær helstar að húsið að Laugavegi 1 sé friðað, skv. ákvæðum laga um húsafriðun nr. 104/2001, ásamt því að það sé merkilegt fyrir margra hluta sakir.  Verður að telja að hin kærða ákvörðun skipulagsyfirvalda borgarinnar sé reist á lögmætum og málefnalegum rökum.  Verður því ekki fallist á ógildingu hennar vegna þessa.   

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kæranda þess efnis að hugsanleg verðrýrnun á eign hans vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Slík verðrýrnun gæti aftur á móti leitt til þess að hann öðlaðist rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.
 
Framsetningu hins kærða deiliskipulags er þannig háttað að á uppdrætti þess segir að nánari markmið og forsendur deiliskipulagsins komi fram í heftinu „Miðborgarsvæði Reykjavíkur.  Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.171.0.  Á uppdrætti deiliskipulagsins er í engu getið um landnotkun en það er gert í fyrrgreindu hefti, nánar tiltekið í 1. kafla greinargerðar/skilmálum þess.  Kemur þar fram að innan svæðisins sé heimil sú notkun sem samræmist reglum þar um skv. Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016.  Áfram segir síðan:  „Í því sambandi er rétt að minna á að sérstakar takamarkanir gilda um starfsemi á nokkrum götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar (sjá kort nr. 2 hér að neðan  yfir skilgreind götusvæði og reglur um útreikning götusvæða, fskj. 2).  Reglur um málsmeðferð vegna þessa eru fylgiskjal með skilmálum þessum (sjá fskj. nr. 1).“  Kort nr. 2 sem vitnað er til hér að ofan ber heitið „Skilgreind götusvæði“ og kemur þar fram að svæðinu austan Ægisgötu og vestan Snorrabrautar sé skipt í miðborgarkjarna, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði.  Kort þetta er án mælikvarða. 

Í gr. 5.4.2 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á skipulagsuppdrætti deiliskipulags skuli setja fram þá stefnu sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð fyrir skipulagssvæðið og bundin sé í þeim skipulagsskilmálum sem þar eru settir fram.  Þá skuli skipulagsskilmálar deiliskipulags, eftir því sem svæðið gefi tilefni til, koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða m.a. á um landnotkun, lóðastærðir, umferðarsvæði og byggingarreiti.  Ennfremur segir að skipulagsskilmálar skuli einnig eftir atvikum kveða á um önnur atriði en ofangreind eftir aðstæðum hverju sinni, s.s. þrengri skilgreiningu landnotkunar á einstökum reitum, lóðum, byggingum eða byggingarhlutum.  

Telja verður að framsetning deiliskipulagsuppdráttar hinnar kærðu ákvörðunar, hvað landnotkun varðar, sé ekki í samræmi við fyrrgreint ákvæði skipulagsreglugerðar. Einnig er  efnisinnihald þeirra skjala, sem vitnað er til og eiga að ákvarða landnotkun svæðisins, um sumt ruglingslegt og óskýrt og til þess fallið að valda misskilningi.  Þegar litið er til þess að á umræddu skipulagssvæði er fyrir gróin byggð með mótaða landnotkun og að einstakir fasteignaeigendur leiða rétt af hinu kærða skipulagi þykir ekki, þrátt fyrir þessa óskýru framsetingu deiliskipulagsákvörðunarinnar, alveg nægjanleg ástæða til þess að ógilda hana. 

Að öllu framanrituðu virtu verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað. 

Varakrafa kæranda felur annars vegar í sér kröfu um að úrskurðarnefndin breyti hinu kærða deiliskipulagi og hins vegar að gildistöku þess verði frestað.  Hvorugt er á valdi úrskurðarnefndarinnar.  Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er úrskurðarnefndinni falið vald til að meta lögmæti kærðra ákvarðana en ekki til að breyta þeim.  Þá hefur úrskurðarnefndin heimild til að kveða upp úrskurð um stöðvun framkvæmda en ekki er heimild í lögum fyrir nefndina til að fresta gildistöku skipulagsákvarðana sveitarfélaga.  Varakröfu kæranda er af þessum sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar ásamt töfum við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. febrúar 2003 um breytingu deiliskipulags fyrir staðgreinireit 1.171.0 er tekur til svæðis innan Laugavegar, Bankastrætis, Ingólfsstrætis, Hverfisgötu og Smiðjustígs.

Varakröfu kæranda er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

 

des 22
Love0

59/2005 Helluhraun

Með

Ár 2006, mánudaginn 24. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2005, kæra eiganda hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. ágúst 2005, er barst nefndinni samdægurs, kærir J, Helluhrauni 15, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi f.h. H ehf. synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 24. maí 2005, óskaði kærandi eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Í bréfinu sagði að fyrirhugað væri að leigja út sex herbergi til ferðamanna fyrst um sinn en bæta síðar við þremur herbergjum þannig að alls yrðu tuttugu svefnpláss í húsinu.  Að  auki yrði í húsinu aðstaða til að neyta morgunverðar. 

Sveitarstjórn Skútustaðahrepps tók beiðni kæranda fyrir á fundi hinn 26. maí 2005 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina og var frestur veittur til 29. júní 2005.  Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir og á fundi hennar hinn 6. júlí 2005 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða:  „Sveitarstjórn hafnar að verða við erindi Helluholts ehf. um að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9 úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Til grundvallar ákvörðunar sveitarstjórnar liggur eftirfarandi:  Borist hafa athugasemdir frá eigendum Helluhrauns 2 og 5.  Þar kemur m.a. fram að eigendur hafi keypt húseignir sínar á þeim forsendum að hús þeirra væru í íbúðarhverfi.  Þá tekur sveitarstjórn undir þær röksemdir að umferð um götuna muni aukast verulega verði af áformum um frekari gistirekstur.  Enn fremur tekur sveitarstjórn undir þær athugasemdir að bílastæði verði of fá við götuna til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar.“  
Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að húsið að Helluhrauni 9 hafi upphaflega verið byggt af Kísiliðjunni hf. árið 1969 sem bústaður fyrir 12 einhleypa starfsmenn verksmiðjunnar.  Því sé ljóst að alveg frá upphafi hafi húsið verið ætlað til notkunar fyrir fjölmennt starfslið sem m.a. hafi unnið á þrískiptum vöktum sem óhjákvæmilega hafi fylgt talsverð umsvif og umferð.  Sniðill hf. hafi eignast húsið árið 1993 og rekið þar gistingu um árabil.  Kærandi hafi eignaðist húsið 2001 og hafi því þá verið breytt í íbúðarhúsnæði. 

Kærandi vísar enn fremur til þess að Helluhraun sé ekki hrein íbúðargata heldur sé þar starfrækt ýmis þjónustustarfsemi í bland við íbúðarbyggð.  Svo hafi verið nánast frá því að gatan hafi byggst í kringum árið 1970.  Pósthús hafi verið að Helluhrauni 3 í meira en 30 ár og lengst af einnig símstöð, en nú síðustu árin sé þar afgreiðsla Sparisjóðs Suður-Þingeyinga.  Þá hafi heilsugæslustöð verið starfrækt um árabil að Helluhrauni 17 og Norræna eldfjallastöðin sé með aðsetur að Helluhrauni 1.  Gistirekstur hafi verið í meira en 20 ár að Helluhrauni 13 og 15 og gisting hafi einnig verið lengi rekin að Helluhrauni 6.  Bent sé á að fyrir 20–30 árum hafi búið allt að 17 fjölskyldur við Helluhraun og auk þess allt að 12 einstaklingar sem dvalið hafi í húsinu að Helluhrauni 9.  Hafi íbúar við götuna þá verið á bilinu 60–80 en í dag séu þeir litlu fleiri en 30.  Umferð íbúa hafi því minnkað til muna og telji kærandi líklegt að gistirekstur hafi minni umferð í för með sér heldur en umferð heimamanna.  Vísar kærandi sérstaklega til þess að umferð hafi fylgt notkun húss þess sem hér um ræði í þau 24 ár sem það hafi verið dvalarstaðar fyrir allt að 12 einstaklinga sem flestir eða allir hafi haft bíl til umráða.  Með vísan til alls þessa telji kærandi að athugasemdir, sem fram hafi komið í kjölfar grenndarkynningar þess efnis að Helluhraun sé skipulögð íbúðargata og að íbúar við götuna hafi mátt treysta því að svo yrði áfram, fái ekki staðist. 

Deiliskipulag frá árinu 1977 sýni aðeins fimm bílastæði við Helluhraun 9.  Þrátt fyrir þetta viti allir kunnugir að sunnan við húsið hafi árið 1969 verið gert bílastæði sem hafi verið í notkun allar götur síðan og sé bílastæði þetta um 180 fermetrar að stærð.  Svo virðist sem að mistök hafi orðið við frágang deiliskipulagsins árið 1977, hvað varði bílastæði við húsið.  Kærandi skírskotar einnig til þess að á vesturkanti Helluhrauns, þar sem engin byggð sé, séu einnig leyfð bílastæði.  Því sé vandséð hvernig halda megi því fram að bílastæði skorti vegna gistireksturs að Helluhrauni 9.

Kærandi heldur því fram að gistiheimili séu gjarnan staðsett í íbúðarhverfum eða í jaðri þeirra.  Vandfundin sé sú atvinnustarfsemi sem hafi minni áhrif á nánasta umhverfi sitt en gistiheimili þar sem aðeins sé framreiddur morgunverður.

Af hálfu kæranda er bent á að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu erindis hans en einn nefndarmaður hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins.  Ekki hafi verið boðaður varamaður og hljóti slíkt að teljast ámælisvert. 

Að lokum bendir kærandi á að Kísiliðjunni hafi verið lokað og hafi þá 45 manns misst vinnuna.  Engin atvinnustarfsemi hafi enn komið í staðinn.  Allir séu sammála um að ferðaþjónusta eigi sér bjarta framtíð í Mývatnssveit.  Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi þó engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili.  Við Helluhraun sé blönduð byggð, þar hafi ýmis þjónustustarfsemi verið í áratugi, gatan liggi í jaðri þjónustusvæðis og engin vandkvæði séu með bílastæði.  Eigendur 18 íbúða af 20 við götuna hafi ekki gert athugasemdir við grenndarkynninguna og hafi þar með lýst samþykki sínu varðandi breytta notkun hússins að Helluhrauni 9.

Málsrök Skútustaðahrepps:  Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess  að á fundi sveitarstjórnar hinn 26. maí 2005 hafi eftirfarandi verið samþykkt samhljóða:  „Erindi Helluholts ehf. þar sem óskað er eftir leyfi til að breyta notkun hússins Helluhrauni 9 úr íbúðahúsnæði í gistiheimili.  Fyrirhugað er að leigja út 6 herbergi til ferðamanna fyrst um sinn, en bæta við 3 herbergjum síðar, þannig að alls verði 20 svefnpláss í húsinu.  Sveitarstjóra falið að láta fara fram grenndarkynningu í samræmi við lokamálsgrein 43. gr. skipulags- og byggingalaga…“

Í kjölfar samþykktar sveitarstjórnar hafi sveitarstjóri sent öllum eigendum fasteigna við Helluhraun bréf, dags. 30. maí 2005, og hafi því m.a. fylgt afrit af umsókn kæranda.  Athugasemdir hafi borist frá tveimur eigendum fasteigna og á fundi sveitarstjórnar hinn 6. júlí 2005 hafi beiðni kæranda verið synjað.

Af hálfu sveitarfélagsins sé bent á að leyfi sem veitt hafi verið til gistirekstrar í húsinu að Helluhrauni 9 árið 1995 til 1999 hafi aðeins verið nýtt um skamma hríð þar sem erindi hafi borist bygginganefnd Skútustaðahrepps frá þáverandi eiganda hússins, sbr. fundargerð bygginganefndar frá 29. október 1995, þar sem óskað hafi verið eftir heimild til að breyta austurenda Helluhrauns 9 í tvær íbúðir.  Byggingarnefnd hafi samþykkt erindið og sveitarstjórn staðfest afgreiðslu byggingarnefndar á fundi hinn 30. október 1995.  Húsnæðinu hafi því verið breytt í hefðbundið íbúðahúsnæði löngu fyrir árið 2001.  Síðan þá hafi ekki verið gistirekstur að Helluhrauni 9.

Varðandi þá fullyrðingu kæranda að gatan Helluhraun sé blönduð byggð þá er bent á að Norræna eldfjallastöðin að Helluhrauni 1 teljist ekki starfsstöð.  Húsið sé íbúðarhús í eigu Norrænu eldfjallastöðvarinnar.

Varðandi bílastæði á svæðinu þá óttist sveitarstjórn að bílastæði verði of fá til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar.  Vitað sé að all oft hafi komið upp mál þar sem lagt hafi verið í einkastæði íbúa og þeir ýmist kvartað vegna þess við kæranda og starfmenn hans eða látið kyrrt liggja.  Þetta segi ef til vill ekki endilega mikla sögu um bílastæðaþörfina, en ljóst sé að ókunnugir átti sig ekki á aðstæðum á hverjum stað eins og heimamenn.  Vart verði á móti mælt að alla jafnan takist nágrönnum að umgangast hverjir aðra af kurteisi og tillitssemi og venjast háttum hvers annars.  Mörgum kunni að reynast óþægilegt að fá nýja granna dag eftir dag.

Það að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu málsins verði vart talið ámælisvert en einn sveitarstjórnarmaður hafi vikið af fundi vegna tengsla við kæranda.  Alger einhugur hafi ríkt í sveitarstjórninni um afgreiðslu málsins og vandséð að afstaða sveitarstjórnar hefði breyst þótt varamaður hefði verið kallaður til. 

Rétt sé að Kísiliðjunni hafi verið lokað og engin atvinnustarfsemi komið í staðinn.  Þær staðreyndir réttlæti þó ekki að farið sé á svig við lög og reglur til atvinnusköpunar.  Það sé aftur á móti ofmælt að allir séu sammála um bjarta framtíð ferðaþjónustu í Mývatnssveit.  Framtíð ferðaþjónustunnar sé björt ef vel sé að henni staðið og víðtæk sátt ríki um atvinnugreinina meðal íbúa sveitarinnar.  Framtíðin sé ekki björt hjá þeim ferðaþjónustuaðilum sem ekki fari að þeim lögum og reglum sem gildi og hafi skapað sér óvild með frekjulegri framgöngu.

Í kærunni komi fram að Skútustaðahreppur hafi engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili.  Rétt sé að Skútustaðahreppur sé landlaus, hafi aðeins yfir takmörkuðu leigulandi að ráða.  Engu að síður séu skipulögð svæði til aukningar ferðaþjónustu og enn fremur hafi tvö stór hótel og nokkur smærri gistiheimili hafið starfsemi á síðustu árum og gistirýmum fjölgað umtalsvert.  Kærandi hafi t.d. aldrei leitað hófanna hjá sveitarstjórn um lóð fyrir gistiheimili.

Þá sé einnig rétt hjá kæranda að eigendur 18 íbúða af 20 hafi ekki gert athugasemdir í grenndarkynningu og teljist þar með samþykkir breytingunni.  Vegna þessa sé rétt að taka fram að í mörgum þeirra húsa sem við götuna standi búi leigjendur en ekki eigendur sem að auki búi aðeins þar tímabundið. 

Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi verið nokkur vandi á höndum í þessu máli.  Fjárhagslegir hagsmunir kæranda kunni að vera í veði.  Þeir sem athugasemdir hafi gert telji að eignir þeirra rýrni í verði frá því sem nú sé ef  rekstur gistiheimilis verði leyfður í næsta nágrenni.  Sveitarstjórn viti að kærandi hafi lagt í fjárfestingar sem hann kunni að glata að einhverju leyti fái hann ekki leyfi til að gera þær breytingar sem hann óski. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á beiðni um að breyta húsinu að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsi í gistiheimili.  Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því stendur hús það sem hér um ræðir á íbúðarsvæði.  Fyrir úrskurðarnefndina hefur verið lagt skipulag, dagsett í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar.  Skipulag þetta felur ekki í sér ákvörðun um fekari nýtingu fasteigna við götuna.

Samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur ekki nágrönnum ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar.

Húsið að Helluhrauni 9 mun hafa verið byggt árið 1969 af Kísiliðjunni hf. sem nýtti það sem aðsetur fyrir starfsmenn verksmiðjunnar.  Í maí árið 1995 var veitt heimild til gistirekstrar í húsinu en í október sama ár var veitt heimild til að breyta austurenda þess í tvær íbúðir.     

Helluhraun nr. 9 í Reykjahlíð stendur í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmiss konar þjónustustarfsemi.  Eru þar m.a. pósthús, bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni.  Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði sem skv. gildandi aðalskipulagi gerir ráð fyrir blandaðri landnotkun. 

Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem kærandi hyggst starfrækja í húsi sínu telur úrskurðarnefndin að notkunarbreytingin sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  

Við húsið að Helluhrauni nr. 9 eru fimm bílastæði auk þess sem sunnan þess er svæði sem nýtt hefur verið sem bílastæði.  Verður því ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. skipulagsreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar. 

Samkvæmt þessu verður að telja að málefnaleg rök hafi skort fyrir hinni kærðu ákvörðun og verður hún af þeim sökum úr gildi felld.   

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Synjun hreppsnefndar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili, er felld úr gildi. 

 

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Geirharður Þorsteinsson

 

 

 

des 22
Love0

15/2006 Tangagata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 6. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 15/2006, kæra á ákvörðun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. febrúar 2006, er barst nefndinni hinn 3. mars s.á., kærir R, Sundstræti 41, Ísafirði ákvörðun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Ísafjarðarbæjar hinn 2. febrúar 2006. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda. 

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og skipulags- og byggingaryfirvalda á Ísafirði til kærunnar og framkominnar kröfu.  Hefur nefndinni borist greinargerð Ísafjarðarbæjar en byggingarleyfishafi hefur ekki lýst sjónarmiðum sínum til kærunnar.  Með hliðsjón af framlögðum gögnum er það mat úrskurðarnefndarinnar að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Árið 2000 sótti eigandi Tangagötu 26 um byggingarleyfi til breytinga á íbúðarhúsi og byggingar bílskúrs á eignarlóð sinni.  Á svæðinu var í gildi deiliskipulag fyrir Eyrina frá árinu 1997.  Tillaga að breytingu á umræddu deiliskipulagi var kynnt á árinu 2000 þar sem bygging bílskúrs á lóðinni nr. 26 við Tangagötu, fast að lóðamörkum við Sundstræti, var heimiluð.  Erindið var grenndarkynnt og lauk kynningunni án athugasemda.  Breyting þessi á deiliskipulaginu var hvorki send Skipulagsstofnun til afgreiðslu né auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Framkvæmdir hófust við breytingar á íbúðarhúsinu en ekki við bílskúrinn. 

Vorið 2005 hófst eigandi Tangagötu 26 handa við bílskúrsbygginguna, gróf  fyrir sökklum, skipti um jarðveg og lagði lagnir að grunninum.  Kærandi, sem er eigandi að Sundstræti 41, kom á framfæri við umhverfisnefnd athugasemdum vegna framkvæmdanna og í kjölfarið sótti eigandi Tangagötu 26 um endurnýjun á byggingarleyfi fyrir bílskúrnum með bréfi, dags. 22. júlí 2005.  Það erindi var tekið fyrir á fundi umhverfisnefndar 27. júlí 2005 og var tæknideild falið að grenndarkynna umsóknina.  Það var gert með bréfum, dags. 29. júlí og 11. ágúst 2005, og markar seinna bréfið upphaf og lok grenndarkynningarinnar.  Ein athugasemd barst, frá kæranda í bréfum, dags. 12. ágúst og 5. september 2005. 

Að grenndarkynningu lokinni eða hinn 28. september 2005 var á fundi umhverfisnefndar bókað eftirfarandi:  „Umhverfisnefnd metur það svo, að þar sem skuggamyndun virðist vera óveruleg og að í gildandi deiliskipulagi fyrir Eyrina, dags. í nóvember 1997, er gert ráð fyrir að heimilt verði að byggja geymsluhús aftast á lóðum, leggur umhverfisnefnd til við bæjarstjórn að umsókn Þórðar verði samþykkt.“  Bæjarstjórn vísaði tillögunni aftur til umhverfisnefndar og á fundi nefndarinnar hinn 12. október 2005 var byggingarfulltrúa falið að ræða við umsækjanda.  Á fundi umhverfisnefndar hinn 26. október 2005 var gerð grein fyrir því að samkomulag hafi náðst við eiganda lóðarinnar að Tangagötu 26 um breytingu á áður innsendu erindi þannig að innri gafl bílskúrsins verði u.þ.b. 1,3 metra frá lóðarmörkum að Sundstræti 41, en skúrinn breikki og verði fimm metrar á breidd í stað fjögurra.  Í kjölfarið lagði umhverfisnefnd til við bæjarstjórn að umsóknin um byggingarleyfið, svo breytt, yrði samþykkt.  Tillaga umhverfisnefndar var samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 3. nóvember 2005.  Með bréfi, dags. 25. nóvember 2005, kærði kærandi ákvörðun þessa til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði uppkveðnum til bráðabirgða hinn 16. desember 2005 stöðvaði framkvæmdir við gerð bílskúrsins með vísan til þess að svo virtist sem hið umþrætta byggingarleyfi væri ekki í samræmi við deiliskipulag. 

Gögn umhverfisnefndar varðandi grenndarkynninguna voru send Skipulagsstofnun með bréfi, dags. 8. desember 2005, og í bréfi stofnunarinnar, dags. 22. desember 2005, voru ekki gerðar athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Birtist auglýsing um gildistökuna í B-deild Stjórnartíðina hinn 5. janúar 2006. 

Á fundi umhverfisnefndar hinn 11. janúar 2006 var eftirfarandi fært til bókar:  „Lagður fram úrskurður ÚSB í kærumáli vegna bílskúrsbyggingar að Tangagötu 26 á Ísafirði.  Fram kemur í úrskurðinum að framkvæmdir við bygginguna skuli stöðvaðar, þar sem byggingarleyfi var ekki í samræmi við deiliskipulag, þar sem auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins, sem gerir ráð fyrir bílskúrnum, hafi ekki verið birt í Stjórnartíðindum þegar umsókn um byggingu bílskúrsins var samþykkt.  Með vísan til úrskurðar ÚSB er lagt til við bæjarstjórn að samþykkt bæjarstjórnar frá 3. nóvember 2005, um veitingu byggingarleyfis fyrir bílskúrbyggingu að Tangagötu 26 á Ísafirði, verði felld úr gildi, sbr. 2. tl. 26. gr. stjórnsýslulaga.“   Kærandi féll frá fyrri kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar, dags. 25. nóvember 2005, með bréfi, dags. 30. janúar 2006.
Á fyrrgreindum fundi umhverfisnefndar hinn 11. janúar 2006 var einnig eftirfarandi fært til bókar:  „Tekin fyrir umsókn Þórðar Eysteinssonar þar sem hann sækir um heimild til að byggja 35m² bílskúr á lóðinni að Tangagötu 26, Ísafirði, í samræmi við deiliskipulag um lóðina, sem gekk í gildi með auglýsingu í Stjórnartíðindum 5. janúar 2006.  Umhverfisnefnd leggur til við bæjarstjórn að erindið verði samþykkt.“  Á fundi bæjarstjórnar 19. janúar var tillaga umhverfisnefndar samþykkt.

Hefur kærandi skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að umdeild bygging hafi verulega neikvæð grenndaráhrif.  Hún muni skyggja á lóð hennar og hús.  Byggingin eigi að vera fjögurra metra há og muni byrgja alla sýn sem þó hafi verið einhver milli húsa.  Nálægðin verði yfirþyrmandi.  Byggingin sé áætluð við lóðamörk hennar húss, í gömlu og grónu hverfi þar sem hús séu lágreist og byggðin þétt.  Lóðin sem fylgi húsi kæranda sé vestan megin þar sem sólar njóti síðari hluta dags og muni byggingin skyggja á glugga á báðum hæðum húss hennar. 

Ekki sé fallist á að komið hafi verið til móts við sjónarmið kæranda með þeirri breytingu sem gerð hafi verið frá upphaflegri umsókn, enda hafi breikkun bílskúrsins í för með sér að hann stækki um sjö fermetra.  Skúrinn hafi mikil neikvæð áhrif á umhverfið og skapi slæmt fordæmi.  Í upphaflegu deiliskipulagi fyrir svæðið hafi verið gert ráð fyrir geymsluskúrum aftast á lóðum en hér sé á ferðinni mikið meira en geymsluskúr. 

Málsrök Ísafjarðarbæjar:  Af hálfu Ísafjarðarbæjar er kröfu kæranda mótmælt.  Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum bílskúr og komið hafi verið til móts við sjónarmið kæranda í málinu með því að færa skúrinn frá lóðamörkum. 

Bent sé á að í allri umfjöllun bæjaryfirvalda um mál þetta hafi verið fjallað um bílskúrsbyggingu en ekki geymsluskúr aftast í lóð. 

Fyrirhuguð bygging verði um 3,4 metrar á hæð en ekki 4 eins og kærandi haldi fram.  Fyrirhuguð bygging verði um 4,7 metra frá húsinu að Sundstræti 41 og 1,3 metra frá lóðarmörkum að Sundstræti 41.  Gluggar á 2. hæð að Sundstræti 41 séu nokkru hærri en fyrirhugaður bílskúr og muni hann því ekki byrgja útsýni úr þeim gluggum. 

Bæjarstjórn hafi á fundi sínum hinn 3. nóvember 2005 samþykkt að breyta deiliskipulagi lóðarinnar þannig að það tæki mið af athugasemdum um nálægð við Sundstræti 41 sem fram hafi komið í kjölfar grenndarkynningarinnar.  Málsmeðferð öll vegna deiliskipulagsbreytingarinnar hafi verið yfirfarin af Skipulagsstofnun sem ekki hafi gert athugasemd við að deiliskipulagsbreytingin væri auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsingin hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. janúar sl.  Umsókn um byggingarleyfi hafi verið samþykkt í bæjarstjórn hinn 2. febrúar sl., enda í samræmi við gildandi deiliskipulag. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti samþykktar umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 þess efnis að veita byggingarleyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði í samræmi við samþykkt deiliskipulag sem tók gildi hinn 5. janúar 2006. 

Baklóð kæranda, sem snýr í norður, og baklóð byggingarleyfishafa liggja saman.  Samkvæmt gögnum sem lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina mun hin fyrirhugaða bílskúrsbygging vera 3,4 metrar á hæð og vera 1,3 metra frá lóðamörkum kæranda.  Hús kæranda stendur um 3,4 metrum frá lóðamörkum.  Á næstu lóð við byggingarleyfishafa hefur verið byggður bílskúr að lóðarmörkum. 

Úrskurðarnefndin telur að hæð og umfang byggingar samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi muni ekki skera sig verulega úr umhverfi sínu með tilliti til byggðarmynsturs þegar litið er til þess að um þétta byggð er að ræða og á lóðinni við hliðina hefur þegar verið reistur bílskúr.  Skuggavarp og birtuskerðing vegna hinnar fyrirhuguðu byggingar mun einkum beinast að norðurhluta lóðar kæranda.  Með vísan til þessa verður ekki séð að hið umdeilda byggingarleyfi og sú útsýnisskerðing sem af því leiðir valdi kæranda slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri ákvörðunina. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði. 

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 
_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Geirharður Þorsteinsson

 

 

 

 

des 22
Love0

17/2006 Fellabrekka

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 11. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 17/2006, kæra vegna framkvæmda við Fellabrekku, Grundarfjarðarbæ, þannig að götunni er breytt í botnlanga, hún  færð til suðurs og hækkuð í landinu. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. mars 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 7. sama mánaðar, kæra Þ og A, Fellasneið 2, P og A, Fellasneið 4, F og S, Fellasneið 10, G og K, Fellasneið 14, og G, Hellnafelli 2, Grundarfirði, framkvæmdir við Fellabrekku, Grundarfjarðarbæ, þannig að götunni er breytt í botnlanga, hún  færð til suðurs og hækkuð í landinu. 

Skilja verður málskot kærenda svo að gerð sé krafa um að heimild fyrir hinum kærðu framkvæmdum verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var á fundi umhverfisnefndar Grundarfjarðarbæjar hinn 19. september 2005 kynnt hönnun nýrrar botlangagötu fyrir Fellabrekku 7-19 og var á fundinum gerð svofelld bókun:  „…umhverfisnefnd líst mjög vel á þau hönnunargögn sem byggingarfulltrúi kynnti og óskar eftir að verkið verði fullhannað og auglýst til útboðs. Byggingarfulltrúi sagði frá því að til stæði að halda kynningarfund með íbúum Grundargötu 65 ,67 og 69 í næstu viku.“  Var fundargerðin staðfest í bæjarstjórn hinn 29. september 2005.

Fyrirhugaðar framkvæmdir voru kynntar á fundum með íbúum að Grundargötu hinn 11. nóvember 2005 og með íbúum að Fellasneið og Hellnafelli 17. nóvember s.á.  Einn kærenda kom á framfæri fyrirspurnum og athugasemdum við fyrirhugaða gatnaframkvæmd og var þeim athugasemdum svarað með bréfum skipulags- og byggingarfulltrúa og á fundum kærandans og fulltrúa bæjaryfirvalda í febrúarmánuði 2006, en þau samskipti leiddu ekki til breytinga á umdeildri götuframkvæmd og kærðu kærendur framkvæmdina til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Kærendur byggja málskot sitt á því að fyrirhuguð framkvæmd feli í sér að Fellabrekka verði hækkuð um 1,5 metra við austurenda nýs botlanga og um 0,8 metra þar sem hann endi til vesturs.  Lóðarhafar við Fellasneið og Hellnafell hafi samkvæmt gildandi skipulagi mátt treysta því að tveggja hæða hús sem ráðgerð hafi verið við Fellabrekku, neðan við Fellasneið, gætu ekki skert útsýni frá þeirra eignum svo nokkru næmi en helstu gæði lóða þeirra vegna staðsetningar sé mikilfenglegt útsýni.  Fyrirhuguð hækkun umræddrar götu, sem leiði til samsvarandi hækkunar fyrirhugaðra húsa, muni skerða verulega útsýni frá fasteignum kærenda.  Ákvörðun um framkvæmdina sé ekki í samræmi við 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Sveitarstjórn ákveði nú að breyta götu frá gildandi deiliskipulagi í botnlangagötu og færa hana um breidd sína til suðurs og hækka um 0,8-1,5 metra og með því skerða útsýni íbúa sem hafi fengið lóðir skv. öðrum skilmálum en nú standi til.  Grenndarkynning framkvæmda hafi verið í skötulíki og upplýsingar ekki fengist nema með eftirgangsmunum og eftir útboð verksins sem synjað hafi verið um að fresta og nú sé hafið.  Hafi öll meðferð málsins verið löglaus og þeir sem hagsmuna hafi átt að gæta aldrei fengið að koma að nýrri hönnun götunnar, kynningargögn hafi ekki fylgt fundarboði sem borist hafi degi fyrir kynningarfund sem haldinn hafi verið á vinnutíma. 

Af hálfu bæjarfélagsins hefur verið lögð fram greinargerð, dags. 10. apríl sl., þar sem þess er krafist að kröfu um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Því sé  haldið fram að í kæru íbúanna til úrskurðarnefndarinnar séu ekki nægjanlega sterk rök færð fyrir málinu, sem réttlæti að stöðva beri framkvæmdir við verkið.  Ljóst sé að stöðvun framkvæmda þýði fjárhagslegt tjón fyrir verktaka verksins og þar með einnig fyrir bæjarfélagið.  Með útboði á verkinu, gerð nýs botnlanga í Fellabrekku, hafi bæjarfélagið skuldbundið sig til þess að greiða verktakanum fyrir ákveðna verkþætti, allt til fullbúins verks.  Verktakinn komi auk þess frá Súðavík á Vestfjörðum og því sé ljóst að hann eigi þess ekki kost að taka sér frí frá verkinu um óákveðinn tíma.  Verkið sé á lokastigi, verklok verði 19. þessa mánaðar.  Engar óafturkræfar framkvæmdir, s.s. húsbyggingar, séu hafnar við þennan íbúðarbotnlanga því eingöngu sé verið að vinna jarðvinnu og jarðlagnir í þessu verki.  Til að mynda ekki fyrirhugað að leggja malbik á götuna fyrr en á næsta ári.

Um forsögu málsins sé bent á að árið 1985 hafi Skipulag ríkisins, félagsmálaráðuneytið og hreppsnefnd Eyrarsveitar samþykkt nýtt aðalskipulag fyrir Grundarfjörð sem hlaut nafnið „Aðalskipulag Grundarfjarðar 1984 – 2004“.  Það skipulag hafi átt að gilda til ársins 2004.  Gatan sem hér um ræði hafi verið á því skipulagi, en ekki sem botnlangagata heldur hafi hún náð alla leið að vestustu byggð við Grundargötuna, þ.e.a.s. mun lengra en núverandi botnlangi geri ráð fyrir og hafi tengst Grundargötunni í vestri, en hún liggi neðan (norðan) umræddrar götu.  Í framhaldinu hafi orðið til deiliskipulag fyrir Hjaltalínsholt, þar sem gatnakerfið sé áfram í svipaðri mynd og gert hafi verið ráð fyrir á aðalskipulaginu, en lóðaskipan hafi breyst töluvert í Hjaltalínsholti.  Deiliskipulagið heimili byggingu tveggja hæða húsa þar sem landhalli lóða bjóði upp á slíkt, sbr. skipulags- og byggingarskilmála hverfisins. 

Það hafi verið í kringum árið 1990 að fyrsta húsið byggðist í hverfinu eða Hellnafell 2, og samhliða hafi verið unnið að gatnagerð hverfisins.  Ákvörðun um framlengingu götunnar Fellabrekku hafi ekki verið tekin í þessum gatnaáfanga árið 1990.  Þess beri að geta að hverfið Hjaltalínsholt hafi allt til dagsins í dag verið byggt upp eftir þessu eina skipulagi frá árinu 1985, bæði lóðir og gatnakerfi.  Við heildarendurskoðun aðalskipulagsins árið 2003 hafi áfram gert ráð fyrir framlengingu Fellabrekku, en henni breytt í botnlanga í Aðalskipulagi Grundarfjarðar 2003 – 2015.  Botnlangagatan sé því í samræmi við gildandi aðalskipulag Grundarfjarðar.

Á vinnslustigi gatnahönnunarinnar eða í nóvember á sl. ári hafi verið haldnir tveir kynningarfundir um framkvæmdina fyrir íbúum beggja vegna við götuna, þ.e.a.s. íbúa við Grundargötu og íbúa við Fellasneið og Hellnafell.

Síðan þá sé búið að halda einn kynningarfund um framkvæmdina til viðbótar fyrir íbúana sem að kærunni standa, en sá fundur hafi verið haldinn hinn 20. mars sl.  Einnig hafi umhverfisnefnd samþykkt að gera breytingar á kvöðum fyrirhugaðra húsa við botnlangann og þannig komið til móts við sjónarmið íbúanna.

Eftir að kæra barst úrskurðarnefndinni héldu bæjaryfirvöld fund með kærendum í því skyni að leita ásættanlegrar lausnar í málinu og í kjölfar hans var haldinn fundur í skipulags- og mannvirkjanefnd bæjarins hinn 30. mars sl., þar sem fallist var á tilteknar breytingar á hönnun fyrirhugaðra húsa við margnefndan botnlanga við Fellabrekku gegn því að kærendur féllu frá kæru sinni í máli þessu.  Einn kærenda hafði samband við úrskurðarnefndina eftir greindan fund og tilkynnti að hann myndi ekki falla frá kæru. 

Niðurstaða:  Eins og mál þetta liggur nú fyrir úrskurðarnefndinni verður á þessu stigi ekki tekin afstaða til frávísunar þess en það mun verða gert í endanlegum úrskurði nefndarinnar. 

Umdeild framkvæmd felur í sér að Fellabrekku er breytt í botnlanga,  gatan færð til suðurs og hún hækkuð í landinu.  Er vinna verksins vel á veg komin.  Þegar litið er til þess að ætla má að stöðvun verksins nú muni hafa í för með sér umtalsverða röskun og fjártjón með hliðsjón af þegar gerðum samningum við verktaka og að um er að ræða afturtæka framkvæmd, þykir ekki nauðsyn knýja á um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Frekari framkvæmdir eru þó á ábyrgð og áhættu sveitarfélagsins.

Úrskurðarorð:
 
Kröfu kærenda, um stöðvun framkvæmda við breytingu Fellabrekku í Grundarfirði, er hafnað.
 

 

      ___________________________________         
Ásgeir Magnússon

 

_____________________________       _____________________________                
Þorsteinn Þorsteinsson                                Geirharður Þorsteinsson

 

 

 

 

des 22
Love0

45/2002 Bankastræti

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 6. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar- verkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson, arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 45/2002, kæra eiganda hússins að Bankastræti 3, Reykjavík á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. júlí 2002, á deiliskipulagi staðgreinireita 1.170.1 og 1.170.2 er taka til svæðis innan Lækjargötu, Bankastrætis, Þingholtsstrætis og Amtmannsstígs. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. ágúst 2002, er barst nefndinni hinn 26. sama mánaðar, kærir E, f.h. H, Bankastræti 3, Reykjavík samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. júlí 2002 á deiliskipulagi staðgreinireita 1.170.1 og 1.170.2, er taka til hluta Lækjargötu til austurs, hluta Bankastrætis til suðurs, hluta Þingholtsstrætis til vesturs og hluta Amtmannsstígs til norður.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 16. júlí 2002 og auglýsing um gildistöku hennar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. janúar 2003. 

Skilja verður kröfu kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Í febrúar árið 2000 hófst vinna við gerð deiliskipulags miðborgar Reykjavíkur og hinn 16. janúar 2002 var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar tillaga Batterísins ehf. – arkitekta að deiliskipulagi fyrir staðgreinireiti 1.170.1 og 1.170.2, sem afmarkast af hluta Lækjargötu, hluta Bankastrætis, hluta Þingholtsstrætis og hluta Amtmannsstígs, ásamt drögum að greinargerð og skilmálum.  Á þeim fundi var málinu frestað og tillögunni vísað til umsagnar menningarmálanefndar.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 6. mars 2002 var samþykkt að auglýsa framlagða tillögu að deiliskipulagi.  Vinna við deiliskipulag reits nr. 1.170.0 var ekki lokið en á honum standa margar opinberar byggingar, m.a. Stjórnarráð Íslands. 

Deiliskipulagstillagan var til kynningar frá 10. maí til 21. júní 2002 og var athugasemdafrestur til 21. júní 2002.  Tvær athugasemdir bárust, þar af önnur frá kæranda.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 10. júlí s.á. var málið tekið fyrir að nýju og umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 1. júlí 2002, lögð fram.  Á fundinum var deiliskipulagstillagan samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa og vísað til borgarráðs.  Staðfesti borgarráð afgreiðslu nefndarinnar hinn 16. júlí 2002. 

Í kjölfar þessa var athugasemdaraðilum tilkynnt um afgreiðslu málsins.  Var þeim send umsögn skipulagsfulltrúa og leiðbeint um kærurétt og kærufrest með bréfi, dags. 16. maí 2002.  Tillagan, ásamt fylgiskjölum, var að því loknu send til afgreiðslu Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. janúar 2003. 

Lóðir á svæði því sem hið kærða deiliskipulag tekur til eru að mestu fullbyggðar.  Þó felur skipulagið m.a. í sér heimild til hækkunar húsa nr. 4 og 6 við Bankastræti. 

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína á því að deiliskipulag alls Bankastrætisins tengist þar sem að breytingar á byggingum á svæðinu komi til með að hafa áhrif á aðrar nærliggjandi byggingar.  Vegna þessa sé ógerlegt að skipuleggja reiti þá sem hér um ræði sem sjálfstæðar og óháðar einingar. 

Einnig sé bent á að megintilgangur nýs deiliskipulags sé að skapa samræmda heild og heildstæða götumynd, m.a. með því að byggð norðan Bankastrætis og Laugavegar sé tryggð ákveðin birtuskilyrði með því að hafa byggðina hærri norðan megin við götu.  Kærandi telur að verði leyft að reisa tvær hæðir og ris ofan á húsið við Bankastræti 4 og 6 verði þessi boðskapur að engu hafður.  Gæta verði jafnvægis við hönnun svæðanna og að ákvarðanataka hafi ekki óbærileg áhrif á næstu svæði. 

Kærandi kveðst hafa ítrekað óskað eftir því að fá nýtingarhlutfall á lóðinni að Bankastræti 3 hækkað með því að nýta lóðina að lóðamörkum í austri, norðri og til vesturs með nýbyggingu sem falli að næstu húsum.  Þess sé óskað að lóðir norðan götu öðlist sama rétt til bygginga og lóðir sunnan götu.  Verði ekki á það fallist áskilji kærandi sér rétt til skaðabóta. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Í greinargerð Reykjavíkurborgar, móttekinni hinn 23. september 2004, er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.  Varðandi þá gagnrýni kæranda að ekki skuli vera gert samræmt deiliskipulag fyrir Bankastræti sunnan og norðan götu bendir Reykjavíkurborg á að í skipulags- og byggingarlögum komi fram að deiliskipulag sé skipulagsáætlun fyrir afmarkaða reiti innan sveitarfélags sem byggð sé á aðalskipulagi og kveði nánar á um útfærslu þess.  Í 2. mgr. 23. gr. laganna komi jafnframt fram að deiliskipulag skuli gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir séu fyrirhugaðar. 

Í skipulagsforsendum deiliskipulagsins komi fram að reitirnir séu í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 skilgreindir sem miðborgarsvæði og í Þróunaráætlun miðborgar sem V-2.1 (hliðarverslunarsvæði) að undanskildum lóðum meðfram Bankastræti sem skilgreindar séu sem V-1.1 (aðalverslunarsvæði). 

Vinna við deiliskipulagningu allra svokallaðra Bankastrætisreita hafi hafist á sama tíma og verið í höndum sama skipulagsráðgjafa einmitt með það í huga að tekið yrði tillit til heildstæðar götumyndar.  Reitur 1.170.0 hafi ákveðna sérstöðu en á honum sé m.a. Stjórnarráð Íslands og Íslenska Óperan.  Meginástæða þess að dregist hafi að ljúka deiliskipulagi reitsins sé sú að gera þurfi könnun á framtíðahúsnæðisþörf og staðsetningu Íslensku Óperunnar.  Nú sjái fyrir endann á þeirri vinnu. 

Ekki sé hægt að sjá að það geti valdið ógildingu deiliskipulagsins þótt ekki hafi verið lokið við deiliskipulagningu reits 1.170.0 á sama tíma.  Almennt sé deiliskipulag unnið fyrir afmarkaðan staðgreinireit og séu ekki fordæmi fyrir því að það hafi valdið ógildingu slíks deiliskipulags á þeim grundvelli að nauðsynlegt hafi verið að hafa stærra svæði undir með vísan til þess að skipulag eins reits hafi áhrif á annan.  Við deiliskipulagningu einstakra reita sé að sjálfsögðu haft til hliðsjónar hvaða áhrif breytingar muni hafa á nánasta umhverfi þótt það sé ekki innan þess reits sem skipulagið nái til, enda hafi tillögurnar verið unnar af sama ráðgjafa og vinna við þær hafist á sama tíma. 

Þá sé einnig bent á að núverandi hús við Bankastræti 4 sé byggt árið 1927.  Í upphafi hafi verið gert ráð fyrir því að á lóðinni risi fimm hæða hús.  Núverandi hús á lóðinni beri það með sér að ætíð hafi verið ætlunin að byggt yrði ofan á það.  Sé því ekki hægt að fallast á að ekki hefði mátt búast við því að á lóðunum myndi vera heimilað meira byggingarmagn en standi á þeim núna.  Ákvæði deiliskipulagsins um heildstæða götumynd sé einmitt fylgt með því að heimila meira byggingarmagn á lóðunum við Bankastræti 4 og 6 og fylgi þ.a.l. þeirri götumynd sem gert hafi verið ráð fyrir og hafi nú þegar risið við Bankastræti.  Ekki hafi verið sýnt fram á að skuggavarp af heimiluðu byggingarmagni hafi óviðunandi áhrif á fasteign kæranda að Bankastræti 3. 

Varðandi hækkað nýtingarhlutfall fasteignar kæranda upplýsir Reykjavíkurborg að skipulagsráðgjafar sem vinni að tillögu að deiliskipulagi vegna reits 1.170.0 hafi til skoðunar óskir um aukið nýtingarhlutfall og hafi þegar verið fallist á að heimila frekari uppbyggingu á lóðinni.  Ljóst sé þó að vanda verði til þess með vísan til sérstöðu hússins að Bankastræti 3 og reitsins í heild. 

Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til skipulags- og byggingarsviðs, dags. 4. janúar 2005, var tilkynnt að nefndin myndi, við úrlausn kærumáls þessa m.a. kanna hvort framsetning deiliskipulagsins samrýmdist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og ákvæðum skipulagsreglugerðar um framsetningu skipulagsáætlana.  Tilefnið var það að í hinu kærða deiliskipulagi sem og í öðru kærðu deiliskipulagi er fyrir nefndinni lá var um landnotkun vísað til Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 og Þróunaráætlunar miðborgarinnar.  Var borgaryfirvöldum gefinn kostur á að lýsa viðhorfum sínum til þessara sjónarmiða og var viðbótargreinargerð móttekin hinn 18. janúar 2006. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að hið kærða deiliskipulag samanstandi af skipulagsuppdrætti, dags. 8. janúar 2002, lagfærðum 26. júlí 2002 og greinargerð sem sé sem sett fram á A4 blöðum og sé kölluð „Miðborgarsvæði Reykjavíkur, Greinargerð og skilmálar með deiliskipulagi fyrir staðgreinireiti 1.170.1 og 1.170. sem afmarkast af Lækjargötu, Bankastræti, Þingholtsstræti og Amtmannsstíg (fylgir deiliskipulagsuppdrætti dags. 8.1 2002)“.  Greinargerðin sé dagsett 16. janúar 2002.  Í greinargerðinni séu einnig skilmálar skipulagsins. 

Á skipulagsuppdrættinum sé gerð grein fyrir lóðaafmörkun, byggingarreitum, núverandi byggð auk þess sem sýndar eru götumyndir sem sýna breytingarnar o.fl.  Á uppdrættinum sé útdráttur úr greinargerð skipulagsins þar sem gerð sé grein fyrir afmörkun svæðisins, núverandi ástandi og meginþáttum skipulagsins auk þess sem gerð sé grein fyrir breytingum einstakra lóða í töflu.  Tilvísun til greinargerðar skipulagsins á uppdrættinum sé ekki alveg nákvæm en vísað sé til þess að öðru leyti gildi almennir deiliskipulagsskilmálar fyrir Miðborgarsvæði Reykjavíkur, dags. í  janúar 2002. 

Bæði greinargerð deiliskipulagsins og uppdrátturinn séu sett fram með sama hætti eða sambærilegum og deiliskipulagsáætlanir sem unnar hafi verið á svipuðum tíma af öllum reitum við Laugaveginn og annarstaðar í miðborginni.  Eins og fram komi í inngangi greinargerðarinnar byggi skilmálarnir á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi hafi verið á þeim tíma, og stefnu sem sett hafi verið fram í einstökum köflum Þróunaráætlunar miðborgar sem samþykktir voru í borgarráði og borgarstjórn.  Byggi greinargerðin og skilmálarnir á fyrirmynd af greinargerð og skilmálum sem notaðir hafi verið við gerð deiliskipulagsáætlana af öllum reitum á miðborgarsvæðinu en sniðnir að hverjum reit fyrir sig í hverju tilviki. 

Um landnotkun sé fjallað í kafla 1 í skilmálum greinargerðarinnar.  Í kafla 1.1 komi fram að innan svæðisins sé heimil sú notkun sem samræmist reglum þar um samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 m.s.br.  Séu reitirnir báðir innan svæðis sem skilgreint sé sem miðborg-miðsvæði samkvæmt aðalskipulagi eins og gerð sé grein fyrir í kafla 1.2 í skilmálunum.  Í skilmálunum sé minnt á að sérstakar takmarkanir gildi um starfsemi á nokkrum götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar samkvæmt aðalskipulagi.  Sé í því sambandi vísað til korts sem sýni götuhliðarnar þar sem takmarkanirnar gildi og það sýnt í greinargerðinni.  Nánar sé síðan fjallað um það í kafla 1.2 í skilmálunum.  Tekið sé fram að heimilt sé í deiliskipulagi fyrir hvert svæði/reit að kveða nánar á um notkun einstakra lóða, hæða eða hluta bygginga.  Í skipulaginu sé það ekki gert varðandi þá reiti sem skipulagið taki til.  Þó sé tekið fram að óheimilt sé að veita leyfi fyrir starfsemi nýrra næturklúbba með vísan til samþykktar borgaráðs frá 25. júlí 2000. 

Í kafla 1.2 sé tekið fram að sé sótt um breytingu á jarðhæð skilgreinds götusvæðis samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 skuli slík breyting kynnt fyrir hagsmunaðilum á svæðinu í samræmi við reglur þar um sem fylgi skipulaginu sem fylgiskjal nr. I.  Síðan sé gerð grein fyrir hvaða götuhlið sé að hluta innan svæðisins og að allar húseignir á reitunum séu í miðborg-miðhverfi samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags um landnotkun. 

Hvað landnotkun varði sé í deiliskipulaginu vísað til gildandi landnotkunar samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur sem í gildi hafi verð á þeim tíma er deiliskipulagið hafi verið samþykkt, að öðru leyti en því að bannað sé að opna nýja næturklúbba.  Landnotkun svæðisins sé óbreytt í núgildandi aðalskipulagi, Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. 

Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. skipulags- og byggingarlaga sé í aðalskipulagi sett fram stefna sveitarstjórnar um landnotkun o.fl. fyrir 12 ára tímabil.  Samkvæmt 3. málsl. 4. mgr. 23. gr. sömu laga skuli í deiliskipulagi útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði.  Í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 segi eftirfarandi:

„Í deiliskipulagi er stefna og ákvæði aðalskipulags, s.s. um þéttleika byggðar og byggðamynstur, nánar útfærð fyrir viðkomandi skipulagssvæði.  Nýtingarhlutfall skal ákveða fyrir landnotkunarreiti, götureiti eða einstakar lóðir.  Heimilt er að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en gert er í aðalskipulagi.  Heimilt er að kveða á um mismunandi notkun einstakra hæða eða hluta í byggingum.  Stærðir lóða skal ákveða í deiliskipulagi hverju sinni í samræmi við landfræðilegar aðstæður, húsagerð, staðsetningu húsa á lóðum og aðgengi að samgöngum og opnum svæðum, sbr. einnig ákvæði byggingarreglugerðar gr. 75.“ 

Í 3. mgr. greinar 4.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, sem fjalli um hverju skuli gera grein fyrir í deiliskipulagi á miðsvæðum, segi:

„Í deiliskipulagi skal gera grein fyrir byggingarmagni og nánar skilgreindri landnotkun á einstökum lóðum og reitum og einstökum byggingarhlutum, eftir því sem ástæða þykir til. Einnig skal þar gera grein fyrir nýtingu útisvæða, s.s. torga og almenningsgarða, trjágróðri, leiksvæðum, bílastæðum og öðru sem þurfa þykir.“ 

Með vísan til framangreinds sé heimilt en ekki skylt að kveða nánar á um landnotkun í deiliskipulagi en gert sé í aðalskipulagi.  Löng venja sé fyrir því á Íslandi að taka ákvarðanir um landnotkun í aðalskipulagi sem síðan sé vísað til í deiliskipulagi.  Óalgengt sé hins vegar að gerðar séu frekari takmarkanir á landnotkun í deiliskipulagsáætlunum hér á landi.  Hafi úrskurðarnefndin ekki gert athugasemdir við þessa framkvæmd hingað til. 

Um landnotkun á umræddum götureitum fari því eftir Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 en landnotkunarþáttur þess varðandi miðborgina sé nokkuð ítarlegur en um landnotkun í miðborginni sé fjallað í kafla 3.1.5 í „Greinargerð I“ auk þess sem „Greinargerð III“ fjalli eingöngu um landnotkun í miðborginni.  Þar segi m.a. á bls. 5:

„Rétt er að geta þess í upphafi að þar sem annað er ekki sérstaklega tekið fram gildir stefnumörkun sem kemur fram í kafla 3.1.5. í Greinargerð I-Stefnumörkun . Heimilt er í deiliskipulagi að útfæra notkunina nánar þ.m.t. setja tiltekna notkunarflokka á einstakar byggingar, hæðir bygginga, lóðir o.s.frv.“

Með vísan til framangreinds sé ljóst að framsetning sú sem beitt sé í hinu kærða deiliskipulagi samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, skipulagsreglugerðar ásamt stefnumörkun og framsetningu aðalskipulagsins.

Minnt sé á að „Greinargerð III“, með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, hafi upphaflega verið staðfest sem breyting á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016.  Hafi hún verið í gildi þegar hið kærða deiliskipulag var samþykkt.  Óverulegar breytingar hafi verið gerðar á þeim kafla við gerð núgildandi aðalskipulags.  Því megi segja að sá hluti aðalskipulagsins hafi verið staðfestur tvisvar og í bæði skiptin í fullu samráði við Skipulagsstofnun og án athugasemda af hálfu umhverfisráðherra. 

Þar sem úrskurðarnefndin sé ekki valdbær til að endurskoða aðalskipulagsáætlanir og þar sem aðalskipulagið sé ekki til umfjöllunar í þessu máli hafi enga þýðingu, hvað landnotkun svæðisins varði, þó deiliskipulagið yrði fellt úr gildi þar sem sama landnotkun gildi áfram samkvæmt aðalskipulaginu. 

Jafnvel þó úrskurðarnefndin hafi athugasemdir við framsetningu landnotkunar í deiliskipulaginu sé það mat Reykjavíkurborgar að það geti ekki leitt til ógildingar skipulagsins í heild enda myndi slík ákvörðun vera mjög íþyngjandi gagnvart eigendum allra fasteigna á reitnum.  Eðlilegt væri og í samræmi við sjónarmið um meðalhóf, telji nefndin þrátt fyrir framangreint að landnotkunarkafli skipulagsins samræmist ekki skipulags- og byggingarlögum, að sá hluti skipulagsins yrði felldur úr gildi og Reykjavíkurborg gert að endurskoða framsetningu hans.

Þá gerir Reykjavíkurborg kröfu um að kæru kæranda verði vísað frá úrskurðarnefndinni án kröfu þar sem nefndin sé ekki valdbær til slíkrar ákvarðanatöku sem krafist sé. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. júli 2002 á deiliskipulagi staðgreinireita 1.170.1 og 1.170.2, er tekur til hluta Lækjargötu til austurs, hluta Bankastrætis til suðurs, hluta Þingholtsstrætis til vesturs og hluta Amtmannsstígs til norðurs.  Felur hið kærða deiliskipulag m.a. í sér heimild til hækkunar húsanna nr. 4 og 6 við Bankastræti.  Kærandi er eigandi fasteignarinnar að Bankastræti 3, gegnt húsunum að Bankastræti 4 og 6, en hin kærða ákvörðun tekur ekki til hans eignar.  Er málatilbúnaður kæranda fyrst og fremst byggður á því að deiliskipuleggja þyrfti stærra svæði en gert væri með hinni kærðu ákvörðun með tilliti til jafnræðis um nýtingu og götumyndar. 

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber sveitarstjórn ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags.  Sú meginregla gildir skv. 2. mgr. sömu greinar að gera skuli deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Vinna við gerð deiliskipulags miðborgarinnar hófst á árinu 2000.  Í skipulagsferlinu var miðborgarsvæðinu skipt í nokkra skipulagsreiti og hver þeirra um sig tekinn til skipulagsmeðferðar.  Í máli þessu setur kærandi fram þá athugasemd að efnisrök standi til þess að Bankastrætið í heild sinni sé deiliskipulagt en ekki skipt niður í nokkra skipulagsreiti enda komi slíkt í veg fyrir heildstæða götumynd.  Í gr. 3.1.4 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit og hefur verið farið að þessari reglu við hina umdeildu deiliskipulagsgerð. 

Framsetningu hins kærða deiliskipulags er þannig háttað að á uppdrætti þess segir varðandi skipulagsforsendur að reitirnir séu í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 skilgreindir sem miðborgarsvæði.  Þá segir að í Þróunaráætlun miðborgar séu þeir skilgreindir sem V.2.1 (hliðarverslunarsvæði) að undanskildum lóðum meðfram Bankastræti sem skilgreindar séu sem V.1 (aðaverslunarsvæði).  Á uppdrætti deiliskipulagsins er í engu getið um landnotkun en það er gert í 1. kafla greinargerðar/skilmálum þess.  Kemur þar fram að innan svæðisins sé heimil sú notkun sem samræmist reglum þar um skv. Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 m.s.br.  Áfram segir síðan:  „Í því sambandi er rétt að minna á að sérstakar takamarkanir gilda um starfsemi á nokkrum götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar (sjá kort nr. 2 hér að neðan  yfir skilgreind götusvæði og reglur um útreikning götusvæða, fskj. 2).  Reglur um málsmeðferð vegna þessa eru fylgiskjal með skilmálum þessum (sjá fskj. nr. 1).“  Kort nr. 2 sem vitnað er til hér að ofan ber heitið „Skilgreind götusvæði“ og kemur þar fram að á svæðinu austan Ægisgötu og vestan Snorrabrautar sé skipt í miðborgarkjarna, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði.  Kort þetta er án mælikvarða og í svart/hvítu.  Á deiliskipulagsuppdrættinum segir enn fremur:  „Að öðru leyti gilda „Almennir deiliskipulagsskilmálar fyrir Miðborgarsvæði Reykjavíkur“, dags. janúar 2002.“ 

Í 1. mgr. gr. 5.1.2 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á skipulagsuppdrætti skuli sýna fyrirhugaða landnotkun og þróun byggðar í samræmi við þá stefnumörkun sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð.  Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að stærð uppdráttar skuli vera samkvæmt ÍST 1, eftir því sem við verði komið.  Telja verður að framsetning deiliskipulagsuppdráttar hinnar kærðu ákvörðunar, hvað landnotkun varðar, sé ekki í samræmi við fyrrgreint ákvæði skipulagsreglugerðar og efnisinnihald þeirra skjala, sem vitnað er til og eiga að ákvarða landnotkun svæðisins, er um sumt ruglingslegt og óskýrt.  Þegar litið er til þess að á umræddu skipulagssvæði er fyrir gróin byggð með mótaða landnotkun og að einstakir fasteignareigendur leiða rétt af hinu kærða skipulagi þykir  ekki alveg nægjanleg ástæða til þess að ógilda deiliskipulagið þrátt fyrir framangreinda ágalla á framsetningu og skýrleika þess. 

Húseign kæranda er á miðborgarsvæði við tiltölulega þrönga verslunargötu þar sem fyrir er þétt byggð og hátt nýtingarhlutfall lóða, sem gerir það að verkum að húsaraðir beggja vegna götu hafa áhrif hvor á aðra hvað varðar birtuflæði og skuggavarp.  Aukið byggingarmagn í þá veru sem í hinu kærða skipulagi felst við greindar aðstæður verður ekki talið snerta grenndarhagsmuni kæranda þannig að ógilda beri hina kærðu ákvörðun. 

Að öllu þessu virtu verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. júlí 2002, sem staðfest var í borgarráði Reykjavíkur hinn 16. júlí 2002, um samþykkt deiliskipulags staðgreinireita 1.170.1 og 1.170.2, fyrir hluta Lækjargötu, hluta Bankastrætis, hluta Þingholtsstrætis og hluta Amtmannsstígs í Reykjavík. 

 

 

 

________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Geirharður Þorsteinsson

 

des 22
Love0

20/2006 Suðurströnd

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 6. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 20/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 7. október 2005 um að heimila framkvæmdir við gerð gervigrasvallar við Suðurströnd, Seltjarnarnesi er fólu m.a. í sér lækkun jarðvegsyfirborðs um 1,5 metra.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. mars 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 8. sama mánaðar, kærir H, Steinavör 6, Seltjarnarnesi, þá ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 7. október 2005 að heimila framkvæmdir við gerð gervigrasvallar við Suðurströnd, Seltjarnarnesi er fólu m.a. í sér lækkun jarðvegsyfirborðs um 1,5 metra.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.

Málsatvik og rök:  Forsaga málsins er sú að hinn 25. júní 2005 voru haldnar almennar kosningar um skipulag og landnotkun á Hrólfsskálamelum og Suðurströnd á Seltjarnarnesi og hlaut svokölluð S-tillaga, sem gerir m.a. ráð fyrir að áfram verði íþróttavöllur við Suðurströnd, meirihluta atkvæða bæjarbúa en gert hafði verið ráð fyrir að niðurstaða kosninganna væri bindandi gagnvart bæjaryfirvöldum.  Í samræmi við þá niðurstöðu samþykkti bæjarstjórn hinn 21. september 2005 að gerður yrði gervigrasvöllur við Suðurströnd samkvæmt tillögu þeirri er hlotið hafði meirihluta atkvæða. Óskaði bæjarstjóri Seltjarnarnesbæjar eftir því við skipulags- og mannvirkjanefnd með bréfi, dags. 6. október 2005, að nefndin gæfi út leyfi fyrir jarðvegsframkvæmdum og gerð gervigrasvallar með varmalögnum í stað malarvallar þess sem fyrir var.  Samþykkti nefndin beiðnina 7. október s.á. og í kjölfar þess var verkið boðið út og framkvæmdir síðan hafnar.  Kærandi skaut ákvörðun um greindar framkvæmdir til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Kærandi skírskotar til þess að umdeildar framkvæmdir séu ekki í samræmi við gildandi skipulag.  Ekki sé um að ræða endurbætur á velli sem fyrir sé heldur sé um mun víðtækari framkvæmdir að ræða án þess að hönnun veigamikilla þátta verksins liggi fyrir og verið sé að ganga á loforð sem íbúum hafi verið gefin við kynningu og kosningu um byggingarkosti á svæðinu.  Gangi framkvæmdin eftir með lækkun yfirborðs vallarins að brekkubrún við Suðurströnd og tilfærslu á staðsetningu vallarins, muni hagsmunum kæranda sem búi í næsta nágrenni, verða raskað vegna aukins hávaða og ónæðis sem óhjákvæmilega muni fylgja breytingunni.  Verði framkvæmdir ekki stöðvaðar megi vænta þess að menn standi frammi fyrir orðnum hlut þegar endanlegur úrskurður gangi í málinu, sem ekki yrði færður til lögmæts horfs vegna kostnaðar.  Hefur kærandi reifað sjónarmið sín  frekar í bréfi, dags. 5. apríl, er úrskurðarnefndinni barst í dag.

Af hálfu Seltjarnarnesbæjar er þess krafist að ógildingarkröfu og stöðvunarkröfu kæranda verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að stöðvunarkröfu verði hafnað.  Bent er á að gert sé ráð fyrir að jarðvegsmanir í kringum völlinn verði að mestu færðar í fyrra horf en nauðsynlegt hafi reynst að taka ofan af þeim og opna þær tímabundið vegna framkvæmdarinnar.  Frávísunarkrafan byggi á því að umrædd framkvæmd sé ekki kæranleg til nefndarinnar enda liggi ekki fyrir kæranleg ákvörðun.  Framkvæmdin sé ekki leyfisskyld, en eingöngu sé um að ræða breytingu á hæð og yfirborði íþróttavallar sem fyrir hafi verið á svæðinu.  Þá hafi kærufrestur vegna framkvæmdanna verið liðinn þegar kæran með stöðvunarkröfu hafi borist nefndinni en framkvæmdir hafi hafist í byrjun desember 2005.  Loks sé á því byggt að kærandi eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta í málinu og ekki hafi komið fram hvaða hagsmunir kæranda knýji á um stöðvun framkvæmda.

Krafa um að hafna beri kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda byggi á því að ekkert í gögnum málsins bendi til þess að brotið hafi verið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða annarra laga í tengslum við hinar kærðu framkvæmdir og séu þær í samræmi við Aðalskipulag Seltjarnarness 1981-2001. Neikvæð grenndaráhrif vegna lækkunar vallarins, breytingar á yfirborðsefni hans og lagfæringa á leiksvæði við hlið hans séu engin. Viðurkennt sé að íbúar í þéttbýli verði almennt að gera ráð fyrir slíkum breytingum og sætta sig við þær.  Stöðvun framkvæmda sé úrræði sem beita verði af varfærni og túlka beri slíkar heimildir þröngt.

Á það sé bent að sá sem setji fram kröfu um stöðvun, verði að sanna eða leiða sterkar líkur að því að ákvörðun sé ólögmæt og að höfnun slíkrar kröfu leiði til tjóns eða réttarspjalla.  Ljóst sé að verði umdeildar framkvæmdir stöðvaðar, muni það leiða til verulegs tjóns fyrir Seltjarnarnesbæ sem augljóslega þurfi a.m.k. að greiða verktaka þeim sem vinni verkið bætur vegna stöðvunarinnar. Fjárhagslegir hagsmunir Seltjarnarnesbæjar séu því skýrir á meðan hagsmunir kærenda liggi ekki fyrir. Að auki séu hagsmunir Seltjarnarnesbæjar miklir af því að koma mannvirkinu sem fyrst í not til að styrkja og efla íþrótta- og ungmennastarf í bæjarfélaginu.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 30. mars sl. að viðstöddum kæranda ásamt fulltrúum og lögmanni Seltjarnarnesbæjar er reifuðu sjónarmið sín og svöruðu fyrirspurnun nefndarmanna.

Niðurstaða:  Ekki verður fallist á að vísa frá kröfu kæranda um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda, en tekin verður afstaða til frávísunar málsins í endanlegum úrskurði enda liggja ekki fyrir á þessu stigi málsins allar upplýsingar um atriði er haft geta þýðingu um afstöðu til frávísunar.

Umdeild framkvæmd felst í breytingum á íþróttasvæði við Suðurströnd á Seltjarnarnesi er fela í sér lækkun yfirborðs og frágang undirlags með hitalögn og lagningu gerfigrass á vallaryfirborð.  Er vinna verksins vel á veg komin.  Þegar litið er til þess að ætla má að stöðvun verksins nú muni hafa í för með sér umtalsverða röskun og fjártjón með hliðsjón af þegar gerðum samningum við verktaka og að um er að ræða afturtæka framkvæmd, þykir ekki nauðsyn knýja á um að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda, um stöðvun framkvæmda við íþróttavöll við Suðurströnd sem skipulags- og mannvirkjanefnd Seltjarnarness heimilaði hinn 7. október 2005, er hafnað.

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

_____________________________          ____________________________
Geirharður Þorsteinsson                                 Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

10/2006 Lindargata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 30. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 10/2006, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 13. apríl 2004 um að samþykkja deiliskipulag fyrir Skúlagötusvæði við Lindargötu og breytingu á því skipulagi sem skipulagsráð Reykjavíkur samþykkti hinn 12. janúar 2005 varðandi lóðina að Lindargötu 27-29 í Reykjavík.  Þá er kærð veiting byggingarleyfis fyrir átta hæða íbúðarhúsi á lóðinni að Lindargötu 27-29 sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík samþykkti hinn 22. mars 2005. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. febrúar 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Guðfinna J. Guðmundsdóttir hdl., f.h. D, K, K og M, íbúa að Lindargötu 25 í Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 13. apríl 2004 að samþykkja deiliskipulag fyrir Skúlagötusvæði við Lindargötu og breytingu á því skipulagi sem skipulagsráð Reykjavíkur samþykkti hinn 12. janúar 2005 varðandi lóðina að Lindargötu 27-29 í Reykjavík.  Þá er kærð veiting byggingarleyfis fyrir átta hæða íbúðarhúsi á lóðinni að Lindargötu 27-29 sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík samþykkti hinn 22. mars 2005. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda skv. hinu kærða byggingarleyfi þar til málsúrslit liggi fyrir. 

Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða og greinargerðir Reykjavíkurborgar og byggingarleyfishafa og þykir málið nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar.  Verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Þann 5. nóvember 2003 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi reits 1.152.4, sem afmarkast af Hverfisgötu, Klapparstíg, Lindargötu og Vatnsstíg, og var sú afgreiðsla staðfest af borgarráði 11. nóvember s.á.  Áður hafði nefndin kynnt tillöguna fyrir hagsmunaaðilum. 

Á fundi nefndarinnar hinn 7. apríl 2004 var skipulagstillagan tekin fyrir að lokinni auglýsingu en athugasemdir höfðu borist frá tveimur aðilum.  Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti auglýsta tillögu með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsfulltrúa vegna framkominna athugasemda og vísaði málinu til borgarráðs sem samþykkti bókunina á fundi sínum 13. apríl 2004. 

Hinn 26. nóvember 2004 samþykkti skipulagsfulltrúi á embættisafgreiðslufundi sínum að grenndarkynna tillögu að breytingu á ofangreindu deiliskipulagi, að því er varðaði lóðina að Lindargötu 27 og 29.  Samþykkt var að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Lindargötu 20, 26, 28 og 30, Skúlagötu 10 og 12 og Klapparstíg 1 og 1a en engar athugasemdir bárust.  Skipulagsráð Reykjavíkur staðfesti deiliskipulagsbreytinguna hinn 12. janúar 2005. 

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík samþykkti síðan byggingarleyfi á umræddri lóð fyrir átta hæða íbúðarhúsi á grundvelli hins breytta deiliskipulags og mun hafa verið hafist handa við framkvæmdir í nóvember 2005. 

Í kjölfar þess settu kærendur sig í samband við skipulags- og byggingarsvið Reykjavíkur og voru upplýst um hina grenndarkynntu deiliskipulagsbreytingu og í bréfi, dags. 12. desember sl., óskuðu þeir eftir endurupptöku málsins.  Á fundi borgarráðs hinn 20. desember 2005 var samþykkt að vísa málinu til meðferðar lögfræðiskrifstofu stjórnsýslu- og starfsmannasviðs.  Sviðsstjóri fundaði með kærendum vegna málsins og urðu lyktir þær, skv. minnisblaði sviðsstjóra, dags. 15. og 19. janúar 2006, sem sent var tveimur kærenda, að skilyrði væru hvorki fyrir hendi til að endurupptaka málið né til afturköllunar stjórnvaldsákvörðunarinnar. 

Hafa kærendur skotið fyrrgreindum deiliskipulagsákvörðunum og veittu byggingarleyfi til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að þeir hafi ekki fengið vitneskju um hinar kærðu deiliskipulagsákvarðanir fyrr en í nóvember 2005 og hafi þá verið farið fram á endurupptöku deiliskipulagsins hinn 12. desember s.á. vegna ágalla á málsmeðferð.  Með bréfi forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 19. desember 2005, til borgarráðs hafi verið óskað eftir heimild til að afturkalla skipulagsbreytinguna frá janúar 2005 með vísan til 25. gr. stjórnsýslulaga á þeim forsendum að um hafi verið að ræða ógildanlega ákvörðun.  Með bréfi borgarritara, dags. 19. janúar 2006, hafi kærendum verið gert kunnugt um að umdeilt deiliskipulag yrði ekki afturkallað.  Á því sé byggt að þá fyrst hafi kærufrestur byrjað að líða og sé kæran því innan kærufrests. 

Fyrir liggi að deiliskipulagið frá 13. apríl 2004 hafi verið auglýst í dagblöðum lögum samkvæmt en einnig sent íbúum sem borgin taldi að hagsmuna hefðu að gæta.  Kærendur hafi ekki verið þeirra á meðal þó svo hús þeirra standi við hlið lóðarinnar nr. 27 við Lindargötu.  Hefðu þeir þó átt að vera þeir aðilar sem hvað mestra hagsmuna hefðu að gæta af umræddum breytingum.  Samkvæmt grein 3.2 í skipulagsreglugerð eigi að leitast við að marka stefnu og áherslur skipulagstillögu í sem mestri samvinnu við íbúa og aðra hagsmunaðila og kynna þeim áform um skipulagsgerðina og leita eftir skoðunum þeirra varðandi áherslur.  Skilja verði ákvæðið svo að yfirvöld verði við slíkt að gæta jafnræðis meðal borgaranna en það hafi ekki verið gert heldur hafi aðilum verið mismunað og jafnræðis ekki gætt þar sem borgin hafi eingöngu kynnt tillöguna fyrir einstökum aðilum en ekki kærendum. 

Áður en umrætt deiliskipulag hafi verið samþykkt 13. apríl 2004 hafi verið í gildi deiliskipulag fyrir svæðið frá janúar 1985 en fyrir lóðina nr. 29 við Lindargötu hafi verið samþykkt deiliskipulag 21. janúar 2003.  Í greinargerð með deiliskipulaginu frá árinu 2004 komi fram að helstu breytingarnar séu aukið leiksvæði fyrir leiksskóla, lóðirnar nr. 27 og 29 við Lindargötu verði sameinaðar og lóðarmörk þeirra færð lengra til norðurs.  Að öðru leyti sé gert ráð fyrir uppbyggingu á svæðinu með svipuðum hætti og fyrra skipulag hafi gert ráð fyrir.  Sama orðalag sé notað í auglýsingunum sem birtust í blöðunum.  Í greinargerðinni sé síðan vísað í töflu með skilmálum einstakra lóða.  Í töflunni komi fram að ekkert nýtingarhlutfall sé á lóðunum nr. 27 og 29 við Lindargötu en eftir sameininguna verði það 2,51 og heimilt sé að byggja allt að einn metra út fyrir skilgreindan byggingarreit á annarri hæð og ofar.  Í uppdráttum sem fylgi komi fram að ekkert hús sé á lóðunum fyrir skipulagsbreytinguna en eftir hana megi byggja á lóðinni nr. 27 fjórar hæðir, kjallara og ris og á lóðinni nr. 29 sex hæðair, kjallara og ris.  Hús kærenda á nr. 25 sé skilgreint sem hluti af verndaðri götumynd, tvær hæðir kjallari og ris, og sé nýtingarhlutfallið hækkað úr 0,69 upp í 0,75 og gert ráð fyrir að reisa megi viðbyggingu garðmegin án fjölgunar bílastæða.  Liggi alveg ljóst fyrir að miklir hagsmunir séu og hafi verið í húfi fyrir kærendur vegna umrædds deiliskipulags enda hús þeirra skilgreint sem hluti af verndaðri götumynd sem varla eigi við rök að styðjast eftir að við hlið þess hafi verið heimiluð bygging húss upp á margar hæðir. 

Hinn 12. janúar 2005 hafi síðan verið gerð breyting á deiliskipulaginu með grenndarkynningu sem ekki hafi náð til kærenda þótt þeir eigi verulegra hagsmuna að gæta í málinu og þar með hafi verið gengið á persónulegan og lögvarðan rétt þeirra.  Með breytingunni hafi lágmarkshæð á vestari hluta nýbyggingarinnar við Lindargötu 27 verið lækkuð en mörk efstu hæðar að Lindargötu 29 færð í sömu hæð lengra til vesturs og inn á lóðina nr. 27.  Með þessari breytingu hafi því hluti af nýbyggingunni á lóðinni nr. 27 verið lækkaður en hluti af henni settur í sömu hæð og nýbyggingin á lóðinni nr. 29.  Þá hafi verið heimilaður bílastæðakjallari undir húsinu, lóðarmörk færð til norðurs og veitt heimild til að byggja allt að einn metra út fyrir skilgreindan byggingarreit á fyrstu hæð og ofar við Lindargötu 27 en hefði áður verið á annarri hæð og ofar.

Deiliskipulagsbreytingin sé ólögmæt þar sem gengið hafi verið framhjá kærendum við grenndarkynningu hennar og sjónarmið kærenda aldrei komist að í málinu.  Ákvörðunin sé íþyngjandi fyrir kærendur og takmarki réttindi þeirra að verulegu leyti, bæði persónuleg og fjárhagsleg.  Á grundvelli umrædds deiliskipulags hafi síðan verið veitt byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á lóðinni nr. 27 og 29 við Lindargötu í samræmi við deiliskipulagið frá 12. janúar 2005.  Af hálfu kærenda sé á því byggt að svo verulegir gallar hafi verið á kynningu deiliskipulagsbreytinganna og um leið lögmæti ákvörðunarinnar, að byggingarleyfi sem veitt hafi verið á grundvelli þess sé ógilt.  Þessu til stuðnings sé vísað til álits umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 2210/1997. 

Þá telji kærendur að forsendur fyrir hinni vernduðu götumynd séu brostnar.  Hið nýja skipulag hafi valdið því að verðmæti fasteignar þeirra hafi lækkað, nýtingarmöguleikar hennar hafi skerst frá því sem áður hafi verið auk þess sem hún hafi rýrnað svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður.  Skuggavarp hafi aukist enda byggingin við hliðina of há.  Þó svo að hluti byggingarinnar sem standi á lóðinni nr. 27 hafi verið lækkaður um 1,5 metra þá komi á móti að hluti byggingarinnar hafi verið hækkaður um 5,4 metra.  Telji kærendur að möguleikarnir á því að nýta lóð þeirra hafa skerst verulega með deiliskipulagsbreytingunni samþykktri 12. janúar 2005 vegna hækkunar á húsinu að hluta, m.a. vegna aukins skuggavarps.  Kærendur hafi nýlega fengið samþykki fyrir svölum á annarri hæð húss síns sem nú komi að litlum notum vegna skuggavarpsins og nálægðar við nýbygginguna.  Þá sé til lítils að byggja við húsið viðbyggingu þegar umrædd nýbygging muni rísa svo nálægt eign þeirra.  Aukið ónæði og óþægindi muni stafa af hinu nýja húsi við byggingu bílastæðakjallara og ekki hafi verið athugað hvaða áhrif bygging hans muni hafa á hús kærenda.  Bent sé á að í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 segi að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  Fyrirhuguð bygging sé í andstöðu við heildaryfirbragð þess svæðis sem til stóð að vernda.  Hafi upphaflega verið við það miðað að mörk varðandi uppbyggingu Skuggahverfis ætti að vera við lóð nr. 29 en því hafi nú verið breytt. 

Sú hlið fyrirhugaðrar byggingar sem snúi að húsi kærenda sé aðeins þremur metrum frá lóðarmörkum auk þess sem veitt sé heimild til að byggja einn metra út fyrir byggingarreit frá fyrstu hæð og upp úr.  Sé gert ráð fyrir stórum gluggum á hliðinni beint út að húsi og lóð kærenda.  Vísað sé í þessu sambandi til brunavarnaákvæða um fjarlægð milli húsa og að þessi tilhögun gangi enn frekar gegn grenndarhagsmunum kærenda. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að kærumálinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að ógildingarkröfum verði hafnað. 

Vísað er til þess að kæran sé of seint fram komin hvað alla kröfuliði varði. Deiliskipulag reits 1.152.4 hafi öðlast gildi 14. júní 2004 með birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda og umdeild skipulagsbreyting sem grenndarkynnt hafi verið hafi öðlast gildi með birtingu auglýsingar hinn 25. janúar 2005.  Þá hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt af byggingarfulltrúa 29. mars 2005. 

Í 5. málsl. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 komi skýrt fram að frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar sé einn mánuður frá þeim tíma að kæranda var kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra á.  Kærufrestur vegna fyrstu ákvörðunarinnar hafi því runnið út hinn 14. júlí árið 2004, en kæran sé dagsett þann 21. febrúar 2006.  Ekki sé að finna neinar útskýringar á því í kæru hvers vegna kæran sé jafn seint fram komin og raun beri vitni nema þær að kærendum hafi verið ókunnugt um auglýsingar í blöðum.  Það að borgarar fylgist ekki með lögboðnum auglýsingum geti ekki talist haldbær afsökun fyrir því að kæra komi of seint fram. 

Annað sé uppi á teningnum að því er varði síðari skipulagsákvörðunina frá 12. janúar 2005.  Ítreka beri að breytingar með þeirri skipulagsákvörðun hafi öðru fremur falist í því að lækka hámarkshæð vesturhluta byggingarinnar við Lindargötu 27, sem snúi að húsi kærenda, stækka lóðina til norðurs og gera ráð fyrir bílastæðakjallara undir húsinu.  Þau mistök hafi átt sér stað að tillagan hafi ekki verið grenndarkynnt gagnvart kærendum. 

Framkvæmdir hafi byrjað á umræddri lóð í lok nóvember 2005 en í bréfi kærenda frá 28. nóvember s.á. komi fram að þá fyrst hafi þeim verið ljóst að samkvæmt gildandi deiliskipulagi væri ráðgerð átta hæða bygging að Lindargötu 27, þar af tæpar tvær hæðir neðan götulínu.  Telja verði, ef kærufrestur vegna seinni deiliskipulags-ákvörðunarinnar miðist ekki við birtingu gildistökuauglýsingar í Stjórnartíðindum eins og lögboðið sé, þá hafi kærufrestur í síðasta lagi byrjað að líða frá þeim tíma sem kærendum mátti vera kunnugt um að ákvörðunin hefði verið tekin.  Sé því mótmælt að hægt sé að teygja kærufrest lengur en til loka árs 2005 vegna umræddrar ákvörðunar.  Reykjavíkurborg leggi sérstaka áherslu á að kærufrestir í skipulags- og byggingarmálum séu ákvarðaðir skammir af löggjafanum svo að ekki ríki réttaróvissa um lögmæti ákvarðana lengur en brýna nauðsyn beri til með tilliti til hagsmuna byggingarleyfishafa.  Í ljósi þessa verði kærendur því að bera hallann af því að kæran sé of seint fram komin. 

Þá sé frávísunarkrafan studd þeim rökum að kærendur hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá umrædda breytingu á deiliskipulagi fellda úr gildi í ljósi þess að breytingin felist í því að lækka hámarkshæð byggingarinnar við Lindargötu 27, gengt húsi kærenda, stækka lóðina til norðurs og gera ráð fyrir bílastæðakjallara undir húsinu.  Eina atriðið sem hafi möguleg neikvæð áhrif á hagsmuni kærenda á framkvæmdastigi sé vegna bílakjallarans.  Vekja beri athygli á því að framkvæmd við hann hafi verið að mestu leyti um garð gengin þegar kæran hafi komið fram.  Efnislegar athugasemdir kærenda á frumstigi málsins hafi einkum lotið að bílakjallaranum og ónæði vegna hans og þeim stóru byggingum sem nú séu að rísa í grennd við minni og viðkvæmari eldri byggð.  Yfirlýst markmið borgaryfirvalda sé að fjölga bílastæðum neðanjarðar í miðborginni þótt því geti fylgt hvimleitt ástand fyrir íbúa í grenndinni á meðan framkvæmdir standi yfir, en um sé að ræða bílastæðalausn sem létti einnig á þeirri byggð sem fyrir sé.  Ekki sé tekið undir þau sjónarmið að umræddar breytingar á deiliskipulagi valdi frekari röskun á hagsmunum kærenda umfram það sem kunni að leiða af samþykkt eldra deiliskipulags. 

Komi kæran til efnislegrar skoðunar bendi Reykjavíkurborg á að sjónarmið kærenda um skerðingu á nýtingu lóðar þeirra vegna hinna kærðu breytinga séu þess eðlis að þau geti aldrei valdið ógildingu umræddra ákvarðana.  Ljóst sé að hin samþykkta breyting á deiliskipulagi geti valdið einhverjum afmörkuðum grenndaráhrifum á hluta af lóð kærenda en við slíkum áhrifum megi að jafnaði búast þegar gerðar séu breytingar á húsum í þéttbýli.  Aukning skuggavarps inn á lóð kærenda, þegar sól sé lægst á lofti, sé innan þeirra marka sem miðað sé við í þéttri byggð og hið sama megi segja um útsýnisskerðingu.  Við umfjöllun um grenndarsjónarmið verði sérstaklega að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 25. og 26. gr. þeirra laga.  Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi búast við hjá fasteignaeigendum í þéttbýli eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Um bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær til að fjalla. 

Hvað varði hið kærða byggingarleyfi, þá geri kærendur ekki neinar efnislegar athugasemdir við það, þrátt fyrir kröfu um ógildingu þess, né bendi þeir á nein atriði sem leitt geti til ógildingar þess.  Kröfu um ógildingu sé því hafnað enda ekkert komið fram í málinu sem bendi til þess að byggingarleyfið sé háð neinum annmörkum. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að öllum kröfum kærenda verið vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að þeim verði hafnað. 

Sótt hafi verið um byggingarleyfi fyrir umdeildu húsi að Lindargötu 27 hinn 2. febrúar 2005 og hafi byggingarfulltrúi samþykkt hana 22. mars s.á.  Byggingarleyfishafi hafi tilkynnt kærendum um væntanlegar framkvæmdir sem síðan hafi hafist með uppsetningu girðingar í samráði við borgaryfirvöld og lögreglu en girðingarefni hafi verið flutt á staðinn hinn 30. nóvember 2005. 

Varðandi kærðar deiliskipulagsákvarðanir eru sjónarmið byggingarleyfishafa á sömu lund og tíunduð hafa verið af hálfu Reykjavíkurborgar fyrir frávísunarkröfum en áhersla lögð á að kærufrestur 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé ákvarðaður út frá hlutlægu viðmiði og komi grandsemi kærenda því ekki til álita í þeim efnum.  Meginreglan sé sú að borgurum eigi að vera kunnugt um þær ákvarðanir sem sæti opinberri birtingu að lögum.  Sé þessi ályktun í fullu samræmi við 2. mgr. 8. gr. laga nr. 15/2005 um Stjórnartíðindi og Lögbirtingarblað, þar sem segi að birt fyrirmæli skuli binda alla frá og með deginum eftir útgáfu þeirra Stjórnartíðinda þar sem fyrirmælin hafi verið birt, ef þau geymi ekki aðrar ákvarðanir um gildistöku. 

Varðandi hið kærða byggingarleyfi sé á því byggt að kærendum hafi mátt vera kunnugt um byggingarleyfið fljótlega eftir veitingu þess í ljósi þess að deiliskipulagsbreytingin að baki leyfinu hafi sætt opinberri birtingu.  Jafnvel þótt lagt yrði til grundvallar það tímamark sem gert sé í kæru, þ.e. í nóvember 2005, sé ljóst að kærufresturinn hafi verið liðinn í desember s.á.  Rétt sé að benda á að í bréfum kærenda til borgaryfirvalda sé óskað eftir endurupptöku á deiliskipulagi en ekki byggingarleyfi.  Ákvæði 4. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 geti því ekki komið til skoðunar við útreikning kærufrests. 

Af kæru verði ráðið að krafa um ógildingu byggingarleyfisins sé eingöngu byggð á því að það hafi verið veitt á grundvelli ólögmæts skipulags.  Kæran snerti því í reynd ekki byggingarleyfið sem slíkt heldur deiliskipulagið að baki því.  Krafan um ógildingu leyfisins sé því afleidd af kröfu um ógildingu skipulagsins.  Hafi kærendur enga hagsmuni af því að úrskurðarnefndin fjalli um gildi byggingarleyfisins ef kæruliðum um skipulagsákvarðanirnar verði vísað frá en kærufrestir vegna þeirra ákvarðana sé löngu liðnir.  Af þessum sökum beri að vísa öllu málinu frá. 

Að baki skömmum kærufresti í skipulags- og byggingarmálum búi sjónarmið um réttaröryggi og hagsmunir leyfishafa.  Ekki sé unnt að mynda nýjan kærufrest með beiðni um endurupptöku máls enda væru reglur um kærufresti þýðingarlausar og færi slík túlkun gegn sjónarmiðum 1. málsl. 4. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga.  Framangreindum röksemdum til stuðnings megi vísa til dóms Hæstaréttar frá 16. júní 2005 í málinu nr. 45/2005. 

Byggingarleyfishafi telji enga þá form- eða efnisannmarka vera á hinum kærðu ákvörðunum að leitt geti til ógildingar.  Sérstaklega sé bent á að mistök við grenndarkynningu skipulagsbreytingarinnar frá 12. janúar 2005 geti ekki ein og sér valdið ógildingu þeirra ákvörðunar.  Fram komi í svari borgarritara við endurupptökubeiðni kærenda að ekkert liggi fyrir um að athugasemdir kærenda hefðu leitt til annarrar niðurstöðu en raunin hafi orðið á hefðu þær legið fyrir við afgreiðslu málsins. 

Áhersla sé lögð á að byggingarleyfishafi hafi ríka hagsmuni af því að umdeilt skipulag verði ekki ógilt enda hafi hann fengið útgefið byggingarleyfi á grundvelli þess og hafið framkvæmdir samkvæmt því í góðri trú um gildi skipulagsins og byggingarleyfisins.  Framkvæmdir hafi ekki verið hafnar fyrr en kærufrestir hafi verið liðnir og verði að telja að kærendur hafi sýnt af sér tómlæti með því að hafa ekki freistað þess að fá skipulaginu hnekkt fyrr.  Ótækt sé að byggingarleyfishafi gjaldi fyrir það og ógilding umdeildra ákvarðana muni fyrirsjáanlega valda honum miklu tjóni. 

Aðilar hafa fært fram frekari rök og sjónarmið fyrir kröfum sínum en hér hafa verið rakin og hefur úrskurðarnefndin haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Borgaryfirvöld og byggingarleyfishafi hafa sett fram kröfu um frávísun kærumáls þessa.  Hefur sú krafa einkum verið studd þeim rökum að kæra hafi borist að liðnum kærufresti. 

Fyrir liggur að umdeildar deiliskipulagsákvarðanir sættu opinberri birtingu, sú fyrri hinn 11. júní 2004 og sú seinni hinn 24. janúar 2005.  Við mat á upphafi kærufrests hins kærða byggingarleyfis verður við það að miða að kærendum hafi mátt vera ljóst að leyfi hafði verið gefið út fyrir framkvæmdum á lóðinni nr. 27-29 við Lindargötu í síðasta lagi í lok nóvember, er þeir rituðu skipulags- og byggingarsviði borgarinnar bréf vegna fyrirhugaðrar byggingar og þegar undirbúningur framkvæmda hófst með flutningi girðingarefnis á staðinn.  Gátu kærendur þá þegar kært veitingu byggingarleyfsins án tillits til beiðni þeirra um endurupptöku hinna kærðu deiliskipulagsákvarðana, en kæra þeirra barst ekki úrskurðarnefndinni fyrr en rúmum tveimur og hálfum mánuði síðar, eða hinn 18. febrúar 2006.  Hafa því allar hinar kærðu ákvarðanir verið kærðar að liðnum kærufresti sem er einn mánuður skv. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Kemur þá til skoðunar hvort einhver þau atvik séu fyrir hendi sem leiða eigi til þess að málið verði tekið til efnismeðferðar samkvæmt undanþáguheimildum 1. og 2. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Ljóst er að deiliskipulagsákvörðunin sem tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 11. júní 2004 verður ekki tekin til efnismeðferðar samkvæmt greindum undanþáguákvæðum þar sem meira en eitt ár er liðið frá birtingu gildistökuauglýsingar, sbr. 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga.  Seinni skipulagsákvörðunin, sem fól í sér tilteknar breytingar á heimilaðri húsbyggingu skv. fyrra skipulagi, var kærð tæpum tólf mánuðum eftir gildistöku að teknu tilliti til tímans sem afgreiðsla endurupptökubeiðni kærenda tók í samræmi við 4. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga.  Ekki verður talið að slíkur dráttur á að kæra ákvörðun, sem birt var opinberri birtingu, teljist afsakanlegur og með hliðsjón af efni ákvörðunarinnar verður ekki fallist á að veigamiklar ástæður mæli með því að ákvörðunin verði tekin til efnismeðferðar.  Ennfremur liggja ekki fyrir ástæður er réttlætt geti að kæra vegna umrædds byggingarleyfis, sem tengist fyrrgreindum skipulagsákvörðunum að efni til, verði tekin til efnismeðferðar að liðnum kærufresti. 

Að öllu framangreindu virtu og með vísan til 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga verður kærumáli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                         Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

5/2006 Laugavegur

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 23. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 5/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. nóvember 2005 um að veita leyfi fyrir niðurrifi húss að Laugavegi 85 í Reykjavík og byggingu fjögurra hæða húss með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og sex íbúðum á efri hæðum hússins. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. janúar 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir J, Hverfisgötu 100a, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. nóvember 2005 um að veita leyfi fyrir niðurrifi húss að Laugavegi 85 í Reykjavík og byggingu fjögurra hæða húss með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og sex íbúðum á efri hæðum hússins. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Jafnframt hefur kærandi gert þá kröfu í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 6. mars 2006, að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi þar til efnisniðurstaða liggi fyrir í kærumálum hans vegna byggingarleyfisins og deiliskipulags umrædds reits. 

Gögn og umsagnir vegna byggingarleyfiskærunnar og greindrar skipulagskæru hafa nú borist úrskurðarnefndinni og telst málið nægilega upplýst til þess að taka það til efnismeðferðar.  Verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 28. júní 2005, skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar gildistöku deiliskipulags fyrir reit sem afmarkast af Laugavegi, Barónsstíg, Hverfisgötu og Snorrabraut.  Skipulagið var samþykkt í skipulagsráði 1. júní 2005, staðfest í borgarráði 9. júní s.á. og öðlaðist gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 11. ágúst 2005.  Lóðin að Laugavegi 85 og lóð kæranda að Hverfisgötu 100a eru innan þessa skipulagsreitsreits.  Í kærunni er vísað til þess að í hinu samþykkta deiliskipulagi hafi verið gerð tillaga að nýjum lóðarmörkum hússins að Hverfisgötu 100a, en í skipulaginu hafi ekki verið tekið tillit til óska kæranda um byggingarreit efri hæða til samræmis við byggingarrreiti aðlægra húsa.  Skipulagið gangi gegn hagsmunum kæranda með ýmsu móti, m.a. sé innkeyrsla að baklóð við hús hans breikkuð. 

Hinn 29. nóvember 2005 samþykkti síðan byggingarfulltrúinn í Reykjavík, með stoð í hinu kærða skipulagi, umsókn um leyfi til þess að rífa eldra hús og byggja í þess stað fjögurra hæða hús úr steinsteyptum einingum með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð en sex íbúðum á efri hæðum á lóðinni nr. 85 við Laugaveg.  Hefur kærandi nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi skírskotar til þess að hann hafi kært deiliskipulag það sem hið kærða byggingarleyfi grundvallist á, en af því skipulagi verði ekki annað ráðið en gert sé ráð fyrir gegnumakstri að húsum við Laugaveg 85-91 og virðist húsið að Laugavegi 85 eiga aðkomu frá Hverfisgötu um lóð kæranda.  Telur kærandi óeðlilegt að veitt sé byggingarleyfi fyrir umræddu húsi á meðan kæra hans er varði gildi deiliskipulags svæðisins sé ekki til lykta leidd. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að kærumáli vegna umdeilds byggingarleyfis verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að hin kærða ákvörðun standi óhögguð. 

Til stuðnings frávísunarkröfu vísar Reykjavíkurborg til þess að kæran sé of seint fram komin.  Byggingarfulltrúi hafi samþykkti umsótt byggingarleyfi hinn 29. nóvember 2005.  Skv. 5. málsl. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé kærufrestur einn mánuður frá þeim tíma að kæranda var kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra á.  Kærufrestur vegna ákvörðunarinnar hafi því runnið úr þann 29. desember sama ár en kæran sé dagsett 19. janúar 2006.  Þá verði ekki séð að kærandi eigi lögvarinna hagsmuna að gæta vegna heimilaðrar byggingar að Laugavegi 85. 

Hvergi í skipulagskæru kæranda, sem vitnað sé til í kærumáli þessu, sé gerð athugasemd við uppbyggingarheimildir lóðarinnar að Laugavegi 85, heldur snúist óánægja kæranda um heimildir skipulagsins varðandi hans eigin lóð.  Því sé ranglega haldið fram að húsið að Laugavegi 85 eigi aðkomu um lóðina að Hverfisgötu 100a.  Eina aðkoman fyrir akandi umferð að umræddri lóð sé fyrirhuguð með skipulagskvöð yfir lóðirnar að Laugavegi 87-91 eins og umdeilt skipulag beri vitni um.  Verði ekki séð að hið kærða byggingarleyfi raski á nokkurn hátt hagsmunum kæranda. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi hefur mótmælt kröfum kæranda og krefst þess að kærumáli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Hann hafi beðið með að hefja framkvæmdir þar til kærufrestur hafi verið liðinn samkvæmt lögum en kæran hafi borist að liðnum þeim fresti.  Byggingarleyfi hans sé í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag og hafi verið farið að öllum reglum við undirbúning og meðferð þess. 

Niðurstaða:  Eins og fram er komið hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar deiliskipulagsákvörðun þeirri er hið kærða byggingarleyfi á stoð í.  Skírskotað er til sömu raka fyrir byggingarleyfiskæru þeirri sem hér er til umfjöllunar og búa að baki greindri skipulagskæru að því viðbættu að kærandi telur umdeilt skipulag gera ráð fyrir að fasteignin að Laugavegi 85 hafi aðkomu frá Hverfisgötu við húshlið hans. 

Hús kæranda og fyrirhugað hús að Laugavegi 85 eru á sama skipulagsreit og í nálægð hvort við annað og verður ekki að fyrra bragði fullyrt um að fyrirhuguð bygging geti ekki snert hagsmuni kæranda.  Í málinu liggja ekki fyrir gögn um að kæranda hafi verið tilkynnt um veitingu hins kærða byggingarleyfis en borgaryfirvöldum var kunnugt um málskot hans til úrskurðarnefndarinnar vegna deiliskipulags þess sem umdeilt byggingarleyfi styðst við.  Þá verður ekki af málsatvikum ráðið hvenær kæranda mátti vera ljóst að veitt hafi verið byggingarleyfi fyrir húsi því sem fyrirhugað er að reisa á lóðinni að Laugavegi 85.  Verður að virða vafa í þessu efni kæranda í hag og liggur því ekki fyrir að kæra vegna umdeilds byggingarleyfis, sem barst úrskurðarnefndinni hinn 19. janúar sl., hafi borist að liðnum kærufresti. 

Af þessum sökum verður ekki fallist á að vísa beri kærumáli þessu frá vegna aðildarskorts kæranda eða vegna þess að kæra hafi borist að liðnum kærufresti. 

Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli kæranda vegna gildistöku deiliskipulags þess sem tekur til umrædds skipulagsreits og í þeim úrskurði var kæru kæranda um ógildingu skipulagsins hafnað. 

Eina málsástæða kæranda, sem sérstaklega er færð fram í kærumáli þessu og ekki er tekið á í fyrrgreindum úrskurði, snýst um það hvort fasteignin að Laugavegi 85 muni hafa rétt til gegnumaksturs um húsasund það sem liggur við hús kæranda.  Gildandi deiliskipulagsuppdráttur ber með sér að svo er ekki. 

Í ljósi þess að hið kærða byggingarleyfi er í samræmi við greint skipulag og ekki er fram komið að það sé haldið annmörkum er áhrif gætu haft á gildi hinnar kærðu ákvörðunar verður ekki fallist á kröfu kæranda.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda, um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. nóvember 2005 um að veita leyfi fyrir niðurrifi húss að Laugavegi 85 í Reykjavík og byggingu fjögurra hæða húss með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og sex íbúðum á efri hæðum hússins, er hafnað.

 

 

___________________________ 
 Ásgeir Magnússon

 

_____________________________       ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Geirharður Þorsteinsson

des 22
Love0

11/2002 Drekavogur

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 30. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 11/2002, kæra 12 íbúa við Sigluvog í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins að Drekavogi 4, Reykjavík, úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. maí 2002, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kæra M, Sigluvogi 6, G, Sigluvogi 8, M, M og H, Sigluvogi 10, J, V og E, Sigluvogi 12, G, Sigluvogi 14 og R, H og J, Sigluvogi 16, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun húss að Drekavogi 4, úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð.  Sú ákvörðun var staðfest í borgarstjórn hinn 18. apríl 2002.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Hinn 10. janúar 2001 barst Borgarskipulagi fyrirspurn um hvort breyta mætti notkun lóðarinnar að Langholtsvegi 115 í íbúðarbyggð, en fyrir var á lóðinni skrifstofu- og þjónustustarfsemi.  Var fyrirspurninni svarað á þá leið að ekki væri lagst gegn því að breyta notkun lóðarinnar úr athafnasvæði í íbúðasvæði með nýtingarhlutfalli allt að 0,7.  Eftir að tillögur frá fyrirspyrjanda höfðu borist um uppbyggingu svæðisins samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að unnin yrði skipulagstillaga með hliðsjón af framlögðum tillögum. 

Hinn 22. ágúst 2001 var hagsmunaaðilum sent bréf þar sem tilkynnt var að skipulags- og byggingarnefnd hefði samþykkt að hefja vinnu að deiliskipulagi svæðisins og var þeim gefinn kostur á að koma á framfæri ábendingum eða athugasemdum, sem nýst gætu við mótun skipulagsins. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. október 2001 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi fyrir umræddan skipulagsreit og breytingu á aðalskipulagi í samræmi við hana og samþykkti borgarráð erindið á fundi sínum hinn 30. október það ár. 

Með bréfi, dags. 2. nóvember 2001, var óskað eftir heimild Skipulagsstofnunar til auglýsingar á tillögunni í samræmi við 2. mgr. 17. gr. laga nr. 73/1997 vegna fyrirhugaðrar aðalskipulagsbreytingar og gerði stofnunin ekki athugasemd við að tillagan yrði auglýst til kynningar. 

Tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins var í auglýsingu frá 21. nóvember til 19. desember 2001 með athugasemdafresti til 4. janúar 2002.  Sex athugasemdabréf bárust frá nágrönnum og voru þau kynnt fyrir skipulags- og byggingarnefnd á fundi hinn 18. janúar 2002 auk þess sem skuggavarp vegna fyrirhugaðra mannvirkja var kynnt.  Umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar var síðan lögð fram á fundi nefndarinnar hinn 30. janúar 2002 og var auglýst tillaga að deiliskipulagi og breyting á aðalskipulagi samþykkt með þeim breytingum sem lagðar voru til í umsögninni og fram koma á uppfærðum deiliskipulagsuppdrætti.  Borgarráð samþykkti afgreiðsluna á fundi sínum hinn 5. febrúar 2002.  Þeim sem gert höfðu athugasemdir var tilkynnt um afgreiðsluna og leiðbeint um kærurétt með bréfi, dags. 7. febrúar 2002.  Hinn 20. febrúar s.á. staðfesti umhverfisráðherra nefnda breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur.  Aðalskipulagsbreytingin öðlaðist síðan gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda hinn 11. mars 2002. 

Skipulagsstofnun tilkynnti síðan í bréfi, dags. 12. mars 2002, að stofnunin gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulags yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda en auglýsing þess efnis var þó ekki birt í Stjórnartíðindum. 

Kærendur skutu síðan aðal- og deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. mars 2002. 

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík gaf síðan út hið kærða byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins að Drekavogi 4 ásamt viðbyggingu og hækkun hússins á grundvelli hins samþykkta deiliskipulags hinn 9. apríl 2002, en áður hafði heimild verið veitt fyrir skiptingu lóðarinnar að Langholtsvegi 115 þar sem teknir voru undir lóðina við Drekavog 4a og 4b 2991 fermetri af heildarlóðinni í samræmi við fyrrgreint deiliskipulag.  Skutu kærendur veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Með bréfi, dags. 14. febrúar 2004, lagði forstöðumaður lögfræði og stjórnsýslu hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar það til við skipulags- og byggingarnefnd að nefndin afturkallaði samþykki sitt á deiliskipulagstillögunni frá 30. janúar 2002 og samþykkti hana að nýju með vísan til 2. tl. 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Var lagt til að þeim sem hefðu andmælt tillögunni á sínum tíma yrði tilkynnt um afturköllun fyrri ákvörðunar og um hina nýju samþykkt og þeim leiðbeint um kærurétt að nýju.  Tilgreind ástæða þessarar málsmeðferðar var sú að líklegt þótti að úrskurðarnefndin felldi deilskipulagið úr gildi í ljósi úrskurðar nefndarinnar í máli nr. 13/2002, dags. 13. mars 2003, en þar komst nefndin að þeirri niðurstöðu að þótt heimilt væri að auglýsa samhliða breytingu á aðal- og deiliskipulagi mætti ekki samþykkja deiliskipulag sem fengið hefði slíka meðferð fyrr en að umhverfisráðherra hefði staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Skipulags- og byggingarnefnd afturkallaði samþykkt sína um deiliskipulagið frá 30. janúar 2002 og samþykkti deiliskipulagstillöguna að nýju á fundi sínum hinn 18. febrúar 2004.  Borgarráð samþykkti þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 25. febrúar 2004.  Ekki verður séð að skipulagsákvörðunin hafi eftir þetta fengið lögboðna afgreiðslu Skipulagsstofnunar eða verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Úrskurðarnefndinni bárust loks í hendur gögn og umsögn borgaryfirvalda vegna skipulags- og byggingarleyfiskæru kærenda hinn 28. september 2005 og kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumálinu vegna skipulagsins hinn 5. nóvember 2005.  Var kæru vegna aðalskipulagsbreytingarinnar vísað frá þar sem það er ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að dæma um gildi slíkrar breytingar og kæru vegna deiliskipulagsins var einnig vísað frá nefndinni með þeim rökum að sú skipulagsákvörðun hefði ekki tekið gildi þar sem hún hefði ekki verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja ógildingarkröfu sína þeim rökum að óeðlilegt hafi verið að veita byggingarleyfið á meðan kæra þeirra vegna skipulags svæðisins væri óafgreidd.  Húsið að Drekavogi 4a og 4b sé í engu samræmi við nærliggjandi hús og muni tróna yfir þeim.  Hæðafjöldi hússins, þ.e. kjallari og þrjár hæðir, sé ekki í samræmi við svör þau sem kærendur hafi fengið við athugasemdum sínum við umdeilda skipulagstillögu þar sem húsið hafi þar verið talið tvær hæðir og þakhæð auk kjallara. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að kærumáli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kærendur hafi ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi byggingarleyfisins þar sem umrætt hús sé löngu risið í samræmi við það deiliskipulag sem afturkallað hafi verið á árinu 2004. 

Niðurstaða:  Húsið Drekavogi 4 mun hafa verið fullbyggt á árinu 2003 í samræmi við hið kærða byggingarleyfi.  Þrátt fyrir þessa staðreynd verður ekki fallist á kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun kærumáls þessa, enda ekki útilokað að greind bygging geti snert hagsmuni kærenda og þeim verður ekki kennt um þann drátt sem orðið hefur á afgreiðslu málsins. 

Fyrir liggur að deiliskipulag það sem umrætt byggingarleyfi studdist við tók aldrei gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda og var skipulagsákvörðunin afturkölluð af borgaryfirvöldum á árinu 2004 og ný ákvörðun sama efnis tekin.  Sú ákvörðun fékk heldur ekki lögboðna meðferð skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem hún var ekki send Skipulagsstofnun til umsagnar og auglýsing um gildistöku hennar var ekki birt í B-deild Stjórnartíðnda. 

Hið kærða byggingarleyfi hefur því hvorki stoð í gildandi deiliskipulagi né hefur það verið grenndarkynnt skv. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Brast því lagagrundvöll fyrir veitingu þess og ber af þeim sökum að fallast á kröfu kærenda um ógildingu þess. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist úr hömlu.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni og óhæfilegur dráttur borgaryfirvalda á því að nefndin fengi í hendur umbeðin málsgögn, þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002, um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins Drekavogur 4 úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð, er felld úr gildi. 

 

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

 
________________________________          ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                           Geirharður Þorsteinsson

 

des 22
Love0

99/2005 Vaðnes

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 22. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 99/2005, kæra á synjun skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu frá 31. október 2005 á beiðni um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 10 við Höfðabraut, Vaðnesi þannig að þar yrði heimilt að reisa 81,8 m² sumarhús ásamt 31,5  m² vinnustofu.  

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2005 kærir, Karl Axelsson hrl. fyrir hönd G og V til heimilis að Arnarási 19, Garðabæ, synjun skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu um höfnun á breytingu deiliskipulags lóðarinnar nr. 10 við Höfðabraut, Vaðnesi.  Var ákvörðunin staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 2. nóvember 2005. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi þannig að bygging sumarhúss og vinnustofu á lóðinni að Höfðabraut 10, Vaðnesi samræmist deiliskipulagi og að tekin verði ný ákvörðun þess efnis að byggingin verði heimiluð.

Málavextir:  Kærendur keyptu lóðina að Höfðabraut 10 í Vaðnesi í Grímsnesi fyrir tæpum þremur árum.  Síðastliðið vor festu þau kaup á sumarhúsi og vinnustofu við það, sem þau höfðu látið teikna fyrir sig.  Teikningarnar voru lagðar fyrir byggingar- fulltrúa uppsveita Árnessýslu í ágústmánuði, en í þeim var gert ráð fyrir 81,8 m² sumarhúsi auk 31,5 m² vinnustofu.  Á fundi byggingarnefndar hinn 30. ágúst 2005 var umsókn kærenda tekin fyrir og var afgreiðslu leyfisins hafnað þar sem byggingar-skilmálar heimiluðu eingöngu sumarhús að hámarksstærð 80,0 m² ásamt því að aukahús mættu ekki vera stærri en 25,0 m². 

Hinn 3. september 2004 samþykkti sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps deiliskipulag fyrir sumarhúsasvæði í Vaðnesi sem m.a. tekur til lóðar kærenda.  Svæði þetta afmarkast af landamerkjagirðingu við Snæfoksstaði að norðvestanverðu, áður skipulögðum sumarhúsalóðum til suðurs og girðingu heimalands Vaðness til austurs.  Í greinargerð með deiliskipulaginu segir að sumarhús á svæðinu skuli ekki vera stærri en 80 m².  Hinn 23. janúar sl. samþykkti sveitarstjórn breytingar á deiliskipulaginu í þá veru að hámarksstærð sumarhúsa mætti vera 120 m² og hámarksstærð aukahúsa allt að 25 m². 

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. október 2005 var erindi kærenda um breytingu deiliskipulags hafnað og þeim tilkynnt niðurstaðan með bréfi, dags. 31. október 2005.  Ákvörðun skipulagsnefndar var staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 2. nóvember 2005.

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína á því að ekki hafi verið gætt jafnræðis, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Kröfu sína styðja þau við eftir- farandi sjónarmið.

Í fyrsta lagi benda þau á að jafnræðis hafi ekki verið gætt við samþykktir skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu á byggingarleyfum innan Vaðness í Grímsnesi.  Í gildandi deiliskipulagi og byggingarskilmálum fyrir þann hluta Vaðness sem nái til lóðar kærenda, sem samþykkt hafi verið 3. september 2003, séu ekki heimiluð stærri sumarhús en 80 m² og ekki sé gert ráð fyrir byggingu aukahúsa.  Umsókn kærenda hafi verið hafnað á þessum grundvelli.  Í samtölum kærenda og lögmanns þeirra við skipulagsfulltrúa hreppsins hafi komið fram að þrátt fyrir að ekki sé gert ráð fyrir aukahúsum í byggingarskilmálum Vaðness þá hafi engu að síður verið heimilaðar byggingar aukahúsa allt að 10 m².  Reyndar komi fram í deiliskipulagi, sem nái m.a. til Hvammabrautar í Vaðnesi og samþykkt hafi verið í sveitarstjórn hinn 16. janúar 2002, að sumarhús megi vera 100 m² að stærð og aukahús 15 m².  Mismunandi byggingarskilmálar virðist því vera í gildi fyrir Vaðnes, eftir því hvort lóðir séu við Hvammabraut eða Höfðabraut.  Kærendur átti sig illa á því af hverju mismunandi byggingarskilmálar séu í gildi fyrir sama svæðið, enda beri mikið á milli í skilmálum án þess að það sé rökstutt nánar.  En hverju sem því líði þá haldi kærendur því fram að sveitarstjórn hafi heimilað byggingu stærri aukahúsa en 15 m² í Vaðnesi.  Benda þau á sumarhús sem stendur á lóðinni Hvammabraut 3, landnúmer 195769, þar sem sumarhúsið sé skráð 88,3 m² og aukahúsið 21,7 m².  Kærendur efist ekki um að fleiri dæmi um stærri hús megi finna innan Vaðness.  Ljóst sé hins vegar að bygging stærri sumarhúsa og aukahúsa en leyfilegt eigi að vera samkvæmt gildandi deiliskipulagi og byggingarskilmálum innan Vaðness hafi verið heimiluð í öðrum tilfellum.

Sú regla virðist einnig hafa verið í gildi um einhvern tíma að sveitarstjórn hafi heimilað byggingu aukahúsa innan hreppsins sem séu allt að 25 m² að stærð.  Í samtali lögmanns kærenda við sveitarstjóra Grímsnes- og Grafningshrepps hafi komið fram að um væri að ræða óskrifaða meginreglu innan stjórnsýslu sveitarfélagsins sem fylgt hafi verið um nokkurn tíma.  Kærendum sé ókunnugt um hvort um sé að ræða óskrifaða reglu eða ekki.  En hverju sem því líði þá sé ljóst að aukahús það sem kærendur hyggist byggja sé stærra en 25 m² og komi hin óskráða meginregla þeim því ekki að notum.  

Kærendur benda á að sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hafi ákveðið á fundi hinn 7. september 2005 að auglýsa breytingu á byggingarskilmálum fyrir þann hluta Vaðness sem snúi að lóð þeirra, þannig að hámarksstærð sumarhúsa verði aukin í 120 m² og að stærð aukahúsa megi vera allt að 25 m².  Breytingartillaga sveitar- stjórnarinnar breyti því hins vegar ekki að sveitarstjórn hafi áður tekið ákvarðanir í bága við gildandi deiliskipulag og byggingarskilmála auk þess sem tillagan leysi ekki vanda kærenda.  Þau hafi enn hagsmuni af því að fá teikningu af aukahúsi sínu samþykkta þar sem stærð þess sé umfram 25 m².

Í öðru lagi vísa kærendur til þess að þrátt fyrir óskráða meginreglu sveitarfélagsins um 25 m² aukahús innan hreppsins í heild eða breytingartillögu í þá veru innan Vaðness, þá megi finna bæði sumarhús og aukahús sem séu mun stærri en framangreind deiliskipulög og byggingarskilmálar geri ráð fyrir.  Fjölmörg sumarhús megi finna í landi Kiðjabergs í Grímsnesi sem séu langt umfram þessi mörk en hafi engu að síður hlotið samþykki sveitarstjórnar.  Í kæru nefna kærendur nokkur dæmi þar sem þeir telja að reglur, hvort sem þær séu skráðar eða óskráðar, hafi verið þverbrotnar af sveitarstjórn við útgáfu byggingarleyfa við Hvammabraut og í landi Kiðjabergs vegna sumarhúsa og/eða aukahúsa.  Kærendur hafi látið teikna og lagt inn pöntun fyrir húsum á grundvelli þeirra réttmætu væntinga sem þau hafi haft til sumarhúsabyggðanna í Grímsnesi.  Þau hafi keypt lóð sína fyrir tæpum þremur árum og hafi fylgst náið með byggingu húsa í Vaðnesi og í hreppnum í heild frá þeim tíma.  Innan Vaðness og hreppsins eigi að gilda sömu reglur um stærð sumarhúsa og aukahúsa, en ljóst sé að ákvarðanir um leyfi til bygginga hafi ekki verið teknar á grundvelli þessara reglna.  Þannig hafi sveitarstjórn bæði vikið frá þessum reglum innan Vaðness og á öðrum sumarhúsasvæðum innan sveitarfélagsins.  Synjun skipulagsnefndar á umsókn kærenda feli því í sér skýrt brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga og beri af þeirri ástæðu að fella hana úr gildi.

Af framangreindu megi einnig vera ljóst að reglur um stærð sumarhúsa og aukahúsa innan hreppsins séu óskýrar og ósamræmdar.  Vísað hafi verið til reglna sem virðist ekki hafa verið birtar með hefðbundnum og lögbundnum hætti heldur eingöngu byggt á sem óskráðum vinnureglum.  Ljóst sé að ekki sé hægt að byggja synjun á slíkum reglum, sérstaklega þegar litið sé til þess að umsóknir annarra lóðareigenda hafi fengið annars konar meðferð.

Kærendur áskilji sér rétt til að krefjast skaðabóta úr hendi sveitarfélagsins vegna þess tjóns sem þau kunni að verða fyrir fáist teikningar þeirra ekki samþykktar.  Ljóst sé að synjun sveitarstjórnarinnar kunni að valda þeim umtalsverðu tjóni en þau hafi látið ganga frá öllum teikningum og lagt inn pöntun vegna húsanna.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu verði hafnað.  Vísað sé til þess að afgreiðsla skipulagsnefndar sé í samræmi við gildandi skipulag á svæðinu.  Samkvæmt byggingarskilmálum í því skipulagi sem í gildi hafi verið fyrir svæðið á þeim tíma er umsókn kærenda hafi borist hafi hámarksstærð húsa verið 80 m² og ekki verið gert ráð fyrir aukahúsum. 

Sveitarstjórn hafi ákveðið á fundi hinn 7. september 2005 að auglýsa breytingu á byggingarskilmálum fyrir svæði það sem um ræði þannig að hámarksstærð húsa yrði 120 m² og að heimilt yrði að byggja aukahús allt að 25 m².  Sé það í samræmi við vinnureglur sveitarstjórnar sem fylgt hafi verið áður við afgreiðslu sambærilegra mála.  Sveitarstjórn hafi verið sveigjanleg varðandi stærð sumarhúsa en gengið út frá því að hámarksstærð aukahúsa sé 25 m².  Ástæða þessa sé m.a. sú að litið sé á aukahús sem viðbótargistirými eða geymslu en ekki annað sumarhús.  Af aukahúsum þurfi ekki að greiða þjónustugjöld, s.s. sorpeyðingargjald og seyrulosunargjald, og því hafi sveitarstjórn gert greinarmun á aukahúsi og litlu sumarhúsi með þessu móti. 

Af þessu tilefni sé vísað til fyrri samþykkta sveitarstjórnar, m.a. frá 4. nóvember 2004, varðandi stærð gestahúss í landi Öndverðarness.  Þar komi fram að samkvæmt reglum sveitarfélagsins sé hámarksstærð aukahúsa 25 m², nema annars sé getið í byggingarskilmálum.  Sjónarmiðum um brot á jafnræðisreglu sé því hafnað. 

Í samræmi við fyrrgreinda reglu sveitarfélagsins hafi verið gerð breyting á deiliskipulagi við Efri-Markarbraut, Höfðabraut og Tóftabraut í landi Vaðness.  Tillagan hafi verið í kynningu frá 16. nóvember til 14. desember 2005.  Engar athugasemdir hafi borist.  Skipulagsnefnd hafi því samþykkt breytinguna samkvæmt 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 á fundi sínum hinn 23. janúar 2006. 

Ítrekað sé að skipulagsnefnd hafi afgreitt umsókn kærenda í samræmi við gildandi skipulag og reglur sveitarfélagsins og hafi m.a. vísað til fyrirhugaðra breytinga á skipulaginu, sem hafi tekið gildi eftir að málið hafi verið afgreitt hjá nefndinni.  Af því leiði að ekki hafi verið unnt að samþykkja stærra aukahús en 25 m², sbr. skýr fyrirmæli í deiliskipulagi.  

Niðurstaða:  Erindi kærenda til skipulagsnefndar fól í sér beiðni um að breyta deiliskipulagi fyrir lóð þeirra nr. 10 við Höfðabraut í Vaðnesi þannig að þar yrði heimilt að reisa 81,8 m² sumarhús ásamt 31,5 m² vinnustofu.  Þegar hin kærða ákvörðun var tekin var í gildi deiliskipulag fyrir sumarhúsasvæði í Vaðnesi, er afmarkast af landamerkjagirðingu við Snæfoksstaði að norðvestanverðu, áður skipulögðum sumarhúsalóðum til suðurs og girðingu heimalands Vaðness til austurs og varðar svæði það sem lóð kærenda tilheyrir.  Deiliskipulag þetta var samþykkt í sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 3. september 2004 og kemur fram í greinargerð þess að sumarhús á svæðinu skuli ekki vera stærri en 80 m².  Í engu er getið um aukahús eða stærðir þeirra.  Síðar, eða 23. janúar sl., samþykkti sveitarstjórn breytingar á deiliskipulaginu í þá veru að hámarksstærð sumarhúsa mætti vera 120 m² og hámarksstærð aukahúsa allt að 25 m². 

Kærendur byggja ógildingarkröfu sína á þeim rökum að með hinni kærðu ákvörðun hafi jafnræðis ekki verið gætt og vísa til þess að í landi Kiðjabergs og við Hvammabraut í landi Vaðness hafi sveitarstjórn samþykkt stærri byggingar en deiliskipulagsskilmálar heimili.  Á þessum svæðum er í gildi annað deiliskipulag en það sem hér um ræðir og verður ekki fallist á það með kærendum að meint brot sveitarstjórnar gegn deiliskipulagi þessara svæða geti talist vera brot á jafnræðisreglu.

Hin kærða ákvörðun er í samræmi við deiliskipulag umrædds svæðis sem í gildi var þegar hún var tekin og eru því ekki skilyrði til þess að taka ógildingarkröfu kærenda til greina.  Er kröfu kærenda því hafnað að þessu leyti. 

Kröfu kærenda um að úrskurðarnefndin taki ákvörðun um að heimila bygginguna er vísað frá nefndinni, enda slíkt ekki á hennar færi. 

Kærendur áskilja sér rétt til bóta úr hendi sveitarfélagsins.  Það er ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar af því tagi sem hér um ræðir og verður því ekki fjallað um það álitaefni frekar hér.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á synjun skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu frá 31. október 2005 um breytingu á deiliskipulagi, er hafnað.

Kröfu kærenda um að úrskurðarnefndin heimili byggingu sumarhúss og vinnustofu á lóð kærenda er vísað frá nefndinni. 

 

 

___________________________
                               Ásgeir Magnússon                                

      

 

_____________________________       ____________________________          Þorsteinn Þorsteinsson                            Geirharður Þorsteinsson