Fyrir var tekið mál nr. 17/2015, kæra á ákvörðun skipulagsnefndar Mosfellsbæjar frá 4. febrúar 2015 og á ákvörðun bæjarstjórnar frá 11. s.m. um að samþykkja að veita megi byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á lóðinni Brú í landi Elliðakots í Mosfellsbæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 26. febrúar 2015, er barst nefndinni sama dag, kærir Hjalti Steinþórsson hrl., f.h. eigenda fasteignarinnar Elliðakots í Mosfellsbæ, ákvörðun skipulagsnefndar Mosfellsbæjar frá 4. febrúar 2015 og ákvörðun bæjarstjórnar frá 11. s.m. um að samþykkja að veita megi byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á lóðinni Brú í landi Elliðakots. Var gerð sú krafa að hinar kærðu ákvarðanir yrðu felldar úr gildi og að úrskurðarnefndin frestaði réttaráhrifum þeirra til bráðabirgða meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni. Var kröfu um frestun réttaráhrifa hafnað með úrskurði nefndarinnar uppkveðnum 12. mars 2015.

Með bréfum til úrskurðarnefndarinnar, dags. 22. apríl og 6. maí 2015, er bárust nefndinni samdægurs, kæra sömu aðilar ákvörðun byggingarfulltrúans í Mosfellsbæ frá 15. apríl 2015 um að samþykkja byggingaráform fyrir 133,2 m² sumarbústað á fyrrnefndri lóð og ákvörðun byggingarfulltrúans frá 24. apríl 2015 um að samþykkja byggingaráform fyrir sumarbústað á nefndri lóð er yrði 129,3 m² í stað 133,2 m². Gerð er krafa um ógildingu hinna kærðu ákvarðana og að kveðið verði á um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Verður það kærumál, sem er númer 27/2015, sameinað máli þessu enda lúta hinar kærðu ákvarðanir að heimild til byggingar sumarhúss á nefndri lóð. Verður málið nú tekið til endanlegrar úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik: Kærendur eru eigendur fasteignarinnar Elliðakots í Mosfellsbæ sem er lögbýli. Samkvæmt lóðarleigusamningi frá 2002 seldu kærendur leigutaka á leigu „lóð þá úr landi Elliðakots, Mosfellsbæ sem sumarhúsið „Brú“ stendur á“. Umrætt hús, sem mun hafa verið um 70 m² timburhús, brann árið 2014. Á fundi skipulagsnefndar Mosfellsbæjar hinn 1. júlí s.á. var tekin fyrir fyrirspurn f.h. leigutaka lóðarinnar um hvort leyft yrði að endurbyggja sumarbústað í landi Elliðakots, landnr. 125216, sem yrði 130 m² að stærð með útgröfnum skriðkjallara/tæknirými. Var fært til bókar að samkvæmt aðalskipulagi væri hámarksstærð húss á lóðinni 130 m² en nefndin væri neikvæð fyrir gerð skriðkjallara undir húsi. Heimilað yrði að grenndarkynna umrætt sumarhús þegar breyttir uppdrættir lægju fyrir. Í kjölfarið var grenndarkynnt „umsókn um leyfi til að byggja 130 m² sumarbústað í stað bústaðar þess sem brann“ og var samkvæmt kynntum uppdráttum kjallari undir öllu húsinu. Komu kærendur að athugasemdum við fyrirhugaða byggingu og kváðust sem landeigendur hafna henni. Athugasemdum kærenda var svarað með bréfum, dags. 9. september 2014, og þeim gefinn kostur á að koma að frekari athugasemdum, sem þeir og gerðu með bréfum, dags. 18. og 22. s.m.

Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsnefndar hinn 11. nóvember 2014. Taldi nefndin m.a. að hafna bæri umsókn um byggingarleyfi þar sem húsið væri yfir stærðarmörkum í aðalskipulagi þar sem reikna bæri flatarmál kjallara með í heildarflatarmáli þess. Á sama fundi var tekið fyrir erindi frá byggingarfulltrúa um byggingu 129,3 m² sumarhúss á lóðinni og fallist á að grenndarkynna það. Var erindið grenndarkynnt með bréfum, dags. 20. nóvember 2014. Andmælum og sjónarmiðum kærenda var komið á framfæri við bæjaryfirvöld með bréfi, dags. 2. desember s.á. Hinn 4. febrúar 2015 var málið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar og afgreitt með svohljóðandi hætti: „Nefndin samþykkir framlögð drög að svörum og samþykkir jafnframt að hún gerir ekki athugasemdir við að byggingarfulltrúi veiti byggingarleyfi skv. fyrirliggjandi umsókn þegar hann telur hönnunargögn vera orðin fullnægjandi.“ Staðfesti bæjarstjórn samþykkt skipulagsnefndar 11. s.m.

Hinn 15. apríl s.á. var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa umsókn um leyfi til að „byggja/endurbyggja“ 133,2 m² sumarbústað úr forsteyptum einingum á nefndri lóð. Var umsóknin samþykkt og í fundargerð var vísað til bókunar skipulagsnefndar frá 4. febrúar s.á. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 24. apríl 2015 var tekin fyrir og samþykkt umsókn um byggingarleyfi fyrir „breyttri stærð á áður samþykktum sumarbústað úr forsteyptum einingum á lóð nr. 125216 í Elliðakotslandi í samræmi við framlögð gögn en stærð bústaðarins var við umfjöllun skipulagsnefndar og í grenndarkynntum gögnum 129,3 m². Stærð bústaðs eftir breytingu er 129,3 m², 675,0 m³. Áður samþykktir uppdrættir falli úr gildi.“

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að veiting fyrirhugaðs byggingarleyfis fari í bága við gildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar. Svæði það sem hér um ræði sé í aðalskipulagi skilgreint á uppdrætti sem svæði fyrir frístundabyggð sem ekki hafi verið deiliskipulagt. Í gr. 4.11 í greinargerð aðalskipulagsins sé fjallað um svæði fyrir frístundabyggð. Þar segi svo: „Ný frístundahús má einungis reisa innan svæða sem afmörkuð eru fyrir frístundabyggð og í samræmi við samþykkt deiliskipulag.“ Sé þess hvergi getið að víkja megi frá kröfu um deiliskipulag eða að frá henni séu undantekningar. Í umsögn skipulagsfulltrúa í málinu sé ekki gerð grein fyrir því á hvaða grundvelli bæjaryfirvöld telji sig geta vikið til hliðar fortakslausu ákvæði aðalskipulags um deiliskipulag frístundabyggða. Fyrirhuguð sé nýbygging sem sé nærri tvöfalt stærra en hús það sem verið hafi á lóðinni. Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé það skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis að það samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu. Augljóst sé að svo sé ekki í máli þessu og beri þegar af þeirri ástæðu að fella hinar kærðu ákvarðanir úr gildi.

Að auki hafi ekki verið skilyrði til að viðhafa grenndarkynningu í málinu. Ekki sé um þegar byggt hverfi að ræða. Við það bætist m.a. að um verulega breytingu á byggðamynstri og þéttleika byggðar sé að ræða og um leið vikið frá hvoru tveggja, sem ekki samrýmist skilyrðum þeim sem sett séu í 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Því sé alfarið hafnað að líta beri til heimilda aðalskipulags um hvert sé byggðamynstur svæðisins.

Loks telji kærendur að fyrirhuguð bygging húss á lóð þeirra að Brú sé háð samþykki þeirra og gildi þá einu hver afstaða byggingaryfirvalda kunni að vera til umsóknarinnar. Leigulóðarhafi eigi aðeins samningsbundinn og tímabundinn rétt til hagnýtingar afmarkaðs lands í eigu kærenda. Sé réttur hans aðeins sá sem með óyggjandi hætti verði ráðinn af samningnum. Beri að skýra allan vafa kærendum í hag, en úrlausn ágreiningsins eigi undir dómstóla. Hvergi sé í lóðarleigusamningi um lóðina vikið að rétti til nýbyggingar eða endurbyggingar húss á lóðinni. Þvert á móti sé samningurinn gerður fyrir tiltekið hús sem þar sé fyrir. Sé réttur lóðarhafa til afnota af lóðinni bundinn við umrætt hús og þær framkvæmdir sem nauðsynlegar séu til nýtingar þess. Væri talið að réttur til endurbyggingar húss eftir bruna væri fyrir hendi, reistur á sanngirnissjónarmiðum og eðli máls, væri hann takmarkaður við sambærilegt og jafn stórt hús og fyrir hafi verið á lóðinni.

Eigi kærendur ríka lögvarða hagsmuni því tengda að ekki verði byggt á lóðinni stærra og verðmætara hús en það sem fyrir hafi verið, m.a. vegna hugsanlegrar innlausnarskyldu þeirra í lok leigutíma lóðarinnar. Leiði af grundvallareglum eignarréttarins að leyfi landeiganda þurfi til að veita megi byggingarleyfi á hans landi og sé land í sameign þurfi samþykki sameigenda. Sé í því sambandi vísað m.a. til dóma Hæstaréttar í málum nr. 326/2005, 204/2008 og 406/2010. Þá hafi verið samþykkt lítilsháttar breyting árið 1998 á bústað þeim er brann og hafi hann eftir það verið skráður 68,9 m² og því rangt að hann hafi margsinnis verið stækkaður, líkt og haldið sé fram.

Byggt sé á sömu málsrökum vegna hinna kærðu ákvarðana byggingarfulltrúa um samþykkt byggingaráforma. Þar við bætist að leyfi byggingarfulltrúa vegna áforma um byggingu 133,2 m² sumarbústaðar á lóðinni sé bæði í andstöðu við ákvæði aðalskipulags um hámarksstærð sumarhúsa á frístundasvæðum í sveitarfélaginu svo og samþykkt skipulagsnefndar um að heimila mætti byggingu á 129,3 m² húsi á umræddri lóð.

Málsrök Mosfellsbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að öllum kröfum kærenda verði hafnað. Óskað hafi verið eftir leyfi til að endurbyggja sumarhús sem hafi eyðilagst í bruna og verði sá bústaður m.a. með sama fastanúmer og eldri bústaður. Ákvæði aðalskipulags taki samkvæmt orðum sínum ekki til slíkra tilvika þegar endurbygging fari fram. Taki það einungis til nýrra frístundahúsa, og þá í þeim skilningi að um sé að ræða ný hús, sem fái ný fastanúmer, þar sem ekki hafi staðið hús áður. Fyrirhugað hús samræmist fyllilega aðalskipulagi hvað varði landnotkun, stærð húss og fjölda húsa/lóða á svæðinu.

Samkvæmt orðalagi 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 beri aðeins að horfa til þess hvort byggð sé fyrir hendi en ekki til stærðar hennar. Teljist umrætt hverfi byggt í skilningi ákvæðisins, þótt fjöldi húsa eða nágranna sé ekki mikill, en viðmið um fjölda leiði af eðli byggðarinnar sem sé gisin byggð frístundahúsa. Skuli ekki horfa til ástandsins sem fyrir hafi verið á umræddu svæði þegar meta beri hvort bygging feli í sér verulega breytingu á byggðamynstri og þéttleika byggðar, heldur til ákvæða gildandi aðalskipulags. Fyrirhugað hús samræmist fyllilega ákvæðum aðalskipulags um landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Hafi því verið rétt að viðhafa grenndarkynningu.

Sveitarfélagið hafi ekki talið að því væri stætt á að neita að gefa út byggingarleyfi á þeim grundvelli að heimild umsækjanda til notkunar landsins væri ekki fyrir hendi, á meðan í gildi væri lóðarleigusamningur þar sem skýrlega kæmi fram að umrædd lóð væri leigð undir „sumarhúsið Brú“. Sé þá haft í huga að samningur þessi kveði ekki á um að húsið skuli vera af tiltekinni lögun eða stærð, eða að óheimilt sé að endurbyggja það. Hljóti lóðarhafi að hafa rúman rétt til notkunar og hagnýtingar landsins, nema sérstakar kvaðir séu settar í lóðarleigusamningi. Jafnframt hafi verið horft til þess að ef afstaða kærenda til efnis samningsins yrði ofan á sæti lóðarleiguhafi uppi með leigusamning til margra ára án þess að geta hagnýtt sér landið í samræmi við ákvæði hans.
Hvað varði kæru um samþykkt byggingaráforma frá 15. apríl 2015 sé vísað til fram kominna málsraka bæjarins eftir því sem við eigi. Sé bent á að eftir nýja samþykkt byggingarfulltrúa frá 24. s.m. sé húsið nú í samræmi við ákvæði aðalskipulags og samþykkt skipulagsnefndar. Þá standist það ekki málsmeðferðarreglur að leggja sama ágreining aftur til úrskurðar nefndarinnar, eins og gert sé, og ætti því að vísa máli þessu frá með hliðsjón af sjónarmiðum um litis pendens áhrif. Verði í öllu falli ekki séð að kærendur hafi lengur lögvarða hagsmuni af úrlausn kærunefndar í máli nr. 17/2015, þar sem um sama ágreiningsefni sé að ræða, sbr. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á sérkenni lóðarleigusamninga miðað við leigusamninga almennt, sem sé m.a. hinn ríki ráðstöfunarréttur lóðarleiguhafans. Þurfi almennt ekki leyfi landeiganda fyrir breytingu á mannvirkjum sem á leigðri lóð standi. Fram þurfi að koma í lóðarleigusamningi eigi landeigandi að hafa eitthvað að segja um útlit eða gerð húsa á landinu. Í því sambandi verði að benda á að hús það sem staðið hafi á lóðinni, er lóðarleigusamningur hafi verið gerður við fyrri lóðarleiguhafa, hafi verið margstækkað.

Fyrirhugaður bústaður verði eftir sem áður sumarhúsið „Brú“ og muni bera sama fastanúmer og hús það sem fyrir hafi verið. Ekki sé um nýtt hús að ræða í skilningi skipulagslaga. Aðeins sé verið að reisa hús í samræmi við það sem almennt tíðkist í dag hvað varði stærð og útlit. Hvorki sé vikið að því í lóðarleigusamningi aðila að sumarhúsið sé af ákveðinni stærð eða gerð né að óheimilt sé að bæta við það eða breyta því að vild eigenda þess. Réttur til endurbyggingar eftir bruna sé fyrir hendi á grundvelli samnings og bygging nýs húss í stað þess sem brann nauðsynleg og eðlileg framkvæmd til að leyfishafi geti nýtt sér réttindi sín samkvæmt samningum. Sé vísað til þess að samkvæmt 5. gr. samningsins sé gert ráð fyrir að önnur hús eða mannvirki geti staðið á lóðinni. Ekki sé hægt að synja útgáfu byggingarleyfis vegna hugsanlegrar innlausnarskyldu í lok leigutíma. Þá sé ekki hægt að fallast á að 44. gr. skipulagslaga eigi ekki við hér og megi því til stuðnings vísa til úrskurðar úrskurðarnefndar umhverfis og auðlindamála í máli nr. 48/2014. Loks sé tekið fram að samkvæmt gildandi skipulagslögum sé ekki gert ráð fyrir samþykki sameigenda eins og áður hafi verið.

Eftir brunann hafi talsmanni eigenda verið kynntar teikningar og áform um byggingu nýs húss og hafi engar athugasemdir borist. Hafi síðar borist bréf frá eigendum þar sem byggingu hússins hafi verið hafnað. Leyfishafi hafi síðan verið beðinn um að gera kauptilboð í landspilduna en þá hafi eigendur hætt við söluna. Sé ferlið búið að taka eitt ár og hafi kostað leyfishafa bæði tíma og talsverða peninga. Telji leyfishafi sig hafa farið að öllum lögum og reglum og hafi allan tímann reynt að framkvæma í sátt við sveitarfélagið og landeigendur.

Athugasemdir kærenda við greinargerð Mosfellsbæjar og leyfishafa: Kærendur taka fram að ekki verði séð að skilyrði hafi verið til endurupptöku fyrri ákvörðunar byggingarfulltrúa um samþykkt byggingaráforma á grundvelli 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða að um einhliða afturköllun hafi verið að ræða á grundvelli 25. gr. sömu laga. Sé þessari málsmeðferð mótmælt sem ólögmætri. Þá sé hafnað að vísa beri málinu frá. Um sitthvora stjórnvaldsákvörðun sé að ræða sem stafi jafnframt frá sitt hvoru stjórnvaldinu og geti því ekki verið um litis pendens áhrif að ræða þegar þannig standi á.

Kærendur taki einnig fram að lóðarhafa hafi aldrei verið gefið loforð af hálfu landeigenda fyrir því að þeir myndu samþykkja byggingu hins umdeilda húss. Hafi hann ekki verið beðinn um að gera kauptilboð heldur aðeins verið bent á að slíkt væri mögulegt vildi hann fá svar frá landeigendum.
Athugasemdir Mosfellsbæjar við athugasemdum kærenda: Sveitarfélagið tekur fram að við afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 24. apríl 2015 hafi legið fyrir teikning er sýnt hafi að stærð umrædds sumarbústaðar næmi 129,3 m². Við nánari skoðun hafi komi í ljós að þetta væri rangt og hafi bústaðurinn í raun verið 133 m². Í kjölfarið hafi verið ákveðið að afturkalla fyrri ákvörðun og hafi sveitarfélaginu verið það heimilt, sbr. 1. og 2. tl. 25. gr. stjórnsýslulaga, sbr. einnig 1.tl. 1. mgr. 24. gr. sömu laga.

—-

Færð hafa verið fram frekari sjónarmið sem ekki verða rakin nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar í málinu.

Niðurstaða: Samkvæmt 9. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 þarf leyfi byggingarfulltrúa, eða eftir atvikum Mannvirkjastofnunar, fyrir byggingu mannvirkis. Er kveðið á um það í 11. gr. sömu laga að nefndir aðilar tilkynni umsækjanda um samþykkt byggingaráforma enda sé fyrirhuguð mannvirkjagerð í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði. Ef umsókn lýtur að mannvirkjagerð á ódeiliskipulögðu svæði eða vafi leikur á um að fyrirhugað mannvirki sé í samræmi við gildandi deiliskipulag skal leita umsagnar skipulagsfulltrúa eða skipulagsnefndar, sbr. 10. gr. laganna og gr. 2.4.2. í byggingarreglugerð nr. 112/2012.

Ef sótt er um byggingarleyfi fyrir framkvæmd sem er í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag liggur ekki fyrir eða um er að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi getur skipulagsnefnd ákveðið að veita megi leyfi án deiliskipulags, enda hafi áður farið fram grenndarkynning skv. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Felur það lagaákvæði samkvæmt orðanna hljóðan m.a. í sér að skipulagsnefnd taki ákvörðun um hvort veita megi byggingar- eða framkvæmdaleyfi án deiliskipulags. Hins verður ekki litið fram hjá því að endanleg ákvörðun um samþykkt byggingaráforma og útgáfu byggingarleyfis er á hendi byggingarfulltrúa samkvæmt skýrum ákvæðum laga um mannvirki. Var hin kærða ákvörðun skipulagsnefndar frá 4. febrúar 2015, sem og afgreiðsla bæjarstjórnar frá 11. s.m um að samþykkja að veita mætti byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á lóðinni Brú í landi Elliðakots, því ekki lokaákvörðun í skilningi 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Verður þessum hluta málsins því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hinn 24. apríl 2015 felldi byggingarfulltrúi úr gildi samþykkt sína frá 15. s.m. um samþykkt byggingaráforma fyrir 133,2 m² sumarhúsi á lóðinni Brú. Telja kærendur að ekki hafi verið heimild fyrir slíkri málsmeðferð, svo sem áður hefur verið rakið. Fram hefur komið að sama dag samþykkti byggingarfulltrúi áform um byggingu 129,3 m² sumarhúss á sömu lóð í kjölfar umsóknar þess efnis. Lá því fyrir ný stjórnvaldsákvörðun á grundvelli nýrrar og breyttrar umsóknar leyfishafa fyrir byggingu sumarhússins. Hefur hin kærða ákvörðun um byggingarleyfi frá 15. apríl 2015 því ekki lengur réttarverkan að lögum og verður ekki séð að kærendur eigi lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti þeirrar ákvörðunar. Verður þeim þætti málsins af þeim sökum einnig vísað frá úrskurðarnefndinni, sbr. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. 

Verður því eingöngu tekin afstaða til lögmætis þeirra byggingaráforma er samþykkt voru 24. apríl 2015 og fólu í sér heimild til að reisa 129,3 m² sumarhús úr forsteyptum einingum.

Lóðin þar sem hinu umdeilda sumarhúsi er ætlað að rísa er innan svæðis sem afmarkað er í Aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2011-2030 sem frístundabyggð. Ekki er fyrir hendi deiliskipulag af því svæði. Kveðið er á um í gr. 4.11 í aðalskipulaginu að ný frístundahús megi einungis reisa innan svæða sem afmörkuð séu fyrir frístundabyggð og í samræmi við samþykkt deiliskipulag. Aðalskipulagið gerir þó ráð fyrir því að heimila megi, að undangenginni grenndarkynningu, minniháttar viðbyggingar við stök frístundahús frá fyrri tíð sem auðkennd séu á aðalskipulagsuppdrætti með hring í lit frístundasvæða, en um slíkt er ekki að ræða hér. Fram hefur komið að á umræddri lóð stóð áður um 70 m² sumarhús úr timbri en með hinni kærðu ákvörðun er heimilað að reisa þar 129,3 m² sumarhús úr forsteyptum einingum. Telja verður að um nýtt hús sé að ræða en ekki endurbyggingu fyrra húss, enda er hið samþykkta hús töluvert stærra en það sem fyrir var og steinsteypt í stað þess að vera úr timbri. Var því ekki heimilt að samþykkja hin umdeildu byggingaráform án undangenginnar deiliskipulagsgerðar, sbr. áskilnað tilvitnaðrar greinar í aðalskipulagi Mosfellsbæjar. Öndverð túlkun nefnds ákvæðis myndi leiða til þess að áskilnaður um deiliskipulag væri þýðingarlaus. Með hliðsjón af þessu verður að fella hina umdeildu ákvörðun úr gildi.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni afgreiðslu skipulagsnefndar Mosfellsbæjar frá 4. febrúar 2015 og ákvörðun bæjarstjórnar frá 11. s.m. um að samþykkja að veita megi byggingarleyfi fyrir frístundahúsi á lóð, landnr.125216, í landi Elliðakots í Mosfellsbæ.

Jafnframt er vísað frá úrskurðarnefndinni ákvörðun byggingarfulltrúans í Mosfellsbæ frá 15. apríl 2015 um að samþykkja byggingaráform fyrir byggingu 133,2 m² sumarbústaðar á nefndri lóð.

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Mosfellsbæ frá 24. apríl 2015 um að samþykkja byggingaráform fyrir byggingu 129,3 m² sumarbústað á nefndri lóð.