byggingarleyfi Archives - Page 55 of 69 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

62/2006 Eyrarstígur

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 8. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2006, kæra á samþykkt umhverfismálaráðs Fjarðabyggðar frá 26. júlí 2006 um byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. ágúst 2006, er barst nefndinni hinn 4. sama mánaðar, kæra H og G, eigendur hússins að Eyrarstíg 2, Reyðarfirði samþykkt umhverfismálaráðs Fjarðabyggðar frá 26. júlí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði. Á fundi bæjarráðs hinn 1. ágúst 2006 var samþykkt nefndarinnar staðfest.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda. Fyrir liggur að framkvæmdir við hina umdeildu bílgeymslu eru ekki hafnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfuna um stöðvun framkvæmda heldur kveðinn upp efnisúrskurður í málinu.

Málavextir: Hinn 18. maí 2006 barst embætti byggingarfulltrúa Fjarðabyggðar umsókn frá eiganda hússins nr. 4 við Eyrarveg á Reyðarfirði, m.a. um byggingu bílgeymslu á lóðinni. Var samkvæmt umsókninni gert ráð fyrir að bílgeymslan yrði staðsett austan við húsið, um einn metra frá mörkum lóðarinnar að lóð nr. 2 við Eyrarveg, en á henni er bílgeymsla sem stendur fast að lóðarmörkum. Ákvað byggingarfulltrúi að grenndarkynna beiðnina þar sem ekki væri til deiliskipulag fyrir umrætt svæði. Á fundi umhverfismálaráðs hinn 12. júlí 2006 var umsóknin tekin fyrir ásamt athugasemdum kærenda og var afgreiðslu málsins frestað. Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi ráðsins hinn 26. júlí s.á. og var eftirfarandi fært til bókar: „Nefndin hefur skoðað málið vandlega og veitir byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4. Uppfylla þarf skilyrði um brunavarnir vegna fjarlægðar á milli húsa. Nefndin telur að framkvæmdin skerði útsýni að mjög litlu leyti. Þar sem bílgeymsla á lóð nr. 2 er byggð mjög nálægt lóðarmörkum lítur ráðið svo á að um gagnkvæman rétt til byggingar bílgeymslu sé að ræða við lóðarmörk.“

Framangreindri samþykkt umhverfismálaráðs hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur halda því fram að verði af byggingu bílgeymslu í samræmi við hið kærða leyfi muni það hafa í för með sér birtu- og útsýnisskerðingu þar sem að nokkru yrði byggt fyrir glugga á húsi þeirra.

Kærendur vísa til þess að hið kærða byggingarleyfi sé í andstöðu við ákvæði gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, en samkvæmt ákvæðinu skuli lágmarks fjarlægð frá lóðamörkum vera þrír metrar. Í því tilfelli er hér um ræði sé fjarlægðin aðeins einn metri og einn og hálfur metri sé á milli bílgeymslu á lóðinni nr. 2 við Eyrarstíg og þeirrar er um sé deilt í málinu. Telji kærendur þetta fyrirkomulag í það minnsta varhugavert með tilliti til sambrunahættu.

Kærendur gera athugasemd við undirbúning og málsmeðferð hins kærða leyfis og telja að gögn er notuð hafi verið við grenndarkynningu þess hafi ekki verið rétt. Í þeim hafi m.a. verið vísað til gr. 12.5 í byggingarreglugerð í stað 2. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsrök Fjarðabyggðar: Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að ákvörðun umhverfismálaráðs byggi á því að bílskúr á lóð kærenda sé byggður aðeins um hálfan metra frá mörkum lóðanna að Eyrarstíg 2 og 4. Bílastæði á lóðinni nr. 4 við Eyrarstíg hafi ávallt verið við mörk lóðanna og geti raunar ekki verið annars staðar. Þegar veitt hafi verið heimild til byggingar bílskúrs á lóð kærenda hafi verið talið að um gagnkvæman byggingarrétt væri að ræða.

Við ákvörðun um staðsetningu og stærð hinnar umdeildu bílgeymslu sé fullt tillit tekið til kærenda. Þannig sé hún staðsett á mörkum lóðarinnar nr. 8 við Brekkugötu með samþykki eigenda þess húss ásamt því að hún sé höfð aðeins í 60 sentimetra fjarlægð frá íbúðarhúsi byggingarleyfishafa og sé hófleg að stærð.

Varðandi birtuskerðingu sé bent á að þeir gluggar á húsi kærenda, er snúi að húsi byggingarleyfishafa og bygging bílgeymslunnar hafi áhrif á, séu á geymslu og þvottahúsi. Eldhúsgluggi á húsi kærenda sé framan við fyrirhugaða bílgeymslu. Því sé hafnað að kærendur verði fyrir útsýnisskerðingu enda þurfi að fella tré til að koma bílgeymslunni fyrir.

Tekið sé fram að byggingarleyfið hafi verið veitt á þeim forsendum að brunakröfur verði í samræmi við ákvæði gr. 113.3, 113.4 og 113.6 í byggingarreglugerð.

Grenndarkynningargögn hafi verið unnin af byggingarleyfishafa og megi rekja skekkju í þeim til loftmynda af svæðinu.

Sjónarmið byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að hin umdeilda bílgeymsla muni uppfylla þær kröfur sem til hennar séu gerðar skv. 113 gr. í byggingarreglugerð og telji hann að ákvæði 75. gr. reglugerðarinnar eigi ekki við í þessu tilviki.

Staðsetning bílgeymslunnar ákvarðist af því að hún hafi sem minnst grenndaráhrif og sé raunar eini mögulegi staðurinn sem hún geti verið á. Þá sé bent á að eigendur hússins að Brekkugötu 8 hafi ekki sett fram neinar athugasemdir við byggingaráformin.

Varðandi fullyrðingu kærenda þess efnis að þeir verði fyrir útsýnisskerðingu sé bent á að eina útsýnið sem þeir verði af sé bakgarður byggingarleyfishafa. Gluggar á húsi kærenda er um ræði séu gegnt herbergisgluggum byggingarleyfishafa og vísi í vestur. Skerðing verði ekki á sólarljósi fyrr en sólin sé komin norður fyrir vestur. Þá sé degi farið að halla verulega, auk þess sem landfræðilegar aðstæður séu þess eðlis að sólargangur í vestri og norðan við vestur sé einungis yfir björtustu sumarmánuðina.

Ekki sé réttmætt af hálfu kærenda að halda því fram að afstaða íbúðarhúss og bílgeymslu í þeirra eigu komi í veg fyrir byggingu hinnar umdeildu bílgeymslu. Í hverfinu séu flest húsanna byggð á árunum 1960-1970 og við sum þeirra standi bílgeymslur við lóðamörk og séu sumar þeirra nær þeim en kærendur telji heimilt í kærumáli þessu.

Að öðru leyti sé tekið undir sjónarmið þau er sett hafi verið fram af hálfu sveitarfélagsins.

Niðurstaða: Er hin kærða ákvörðun var tekin var í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 kveðið á um lágmarksfjarlægð frá lóðamörkum og minnsta bil milli húsa. Þó var heimilt að víkja frá lágmarksfjarlægð frá lóðamörkum samkvæmt greininni í skipulagi eða með þinglýstum samningi lóðarhafa.

Ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði og ekki liggur fyrir þinglýstur samningur lóðarhafa. Var því ekki fullnægt skilyrðum til þess að heimila staðsetningu hinnar umdeildu bílgeymslu nær lóðamörkum en áskilið var í tilvitnuðu ákvæði svo sem gert var. Því var hið umdeilda byggingarleyfi í andstöðu við gildandi ákvæði byggingarreglugerðar þegar leyfið var veitt og verður það af þeim sökum fellt úr gildi. Breytir það ekki þessari niðurstöðu þótt nú hafi verið gerðar breytingar á umræddu reglugerðarákvæði til rýmkunar, enda verður hinu breytta ákvæði ekki beitt með afturvirkum hætti.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Samþykkt umhverfismálaráðs Fjarðabyggðar frá 26. júlí 2006 um byggingarleyfi, sem staðfest var í bæjarráði hinn 1. ágúst 2006, fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði er felld úr gildi.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

38/2006 Reykjahlíð

Með dim

Ár 2007, miðvikudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 38/2006, kæra eigenda hússins að Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Hulda Rós Rúriksdóttir hdl., f.h. M og S, Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytingu á notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.

Málavextir: Með bréfi, dags. 6. febrúar 2006, óskaði eigandi húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun húsanna úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Sveitarstjórn tók beiðnina fyrir á fundi hinn 9. febrúar 2006 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að fela sveitarstjóra að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina. Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir, þ.á m. frá kærendum, og á fundi 27. apríl 2006 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða: „Með bréfi dags. 6. feb. s.l. óskaði Eldá ehf. eftir leyfi til að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Sveitarstjórn Skútustaðahrepps samþykkti á fundi sínum 9. feb. að fram skyldi fara grenndarkynning sem næði til eigenda og íbúa við Helluhraun. Eftirtöldum eigendum húsnæðis við Helluhraun var sent bréf það sem hér fer á eftir: Heilbrigðisstofnun Þingeyinga v/ Helluhrauns 17, Birningi ehf v/Helluhrauns 16, Jóni Illugasyni v/Helluhrauns 15, Magnúsi Ómari Stefánssyni og Unni Sigurðardóttur v/Helluhrauns 14, Ásdísi Illugadóttur v/Helluhrauns 13, Rögnvaldi Agli Sigurðssyni v/Helluhrauns 12, Skútustaðahreppi v/Helluhrauns 10 og 18, Landsvirkjun v/Helluhrauns 11, Helluholti v/Helluhrauns 7 og 9, Álfdísi Sigurgeirsdóttur v/Helluhrauns 6, Sigurði Kára Sigfússyni og Margréti Hróarsdóttur v/Helluhrauns 5, Sverri Karlssyni v/Helluhrauns 4, Sparisjóði S-Þingeyinga v/Helluhrauns 3, Karli Viðari Pálssyni v/Helluhrauns 2 og Norrænu Eldfjallastöðinni v/Helluhrauns 1 … Tvær athugasemdir bárust vegna framangreinds bréfs, frá eigendum Helluhrauns 2 annars vegar og frá eigendum Helluhrauns 5 hins vegar. Athugasemdirnar fylgja aftast í fundargerðinni. Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags– og byggingarmála frá 24. apríl sl. tekur sveitarstjórn ekki undir athugasemdir íbúa Helluhrauns 2 og 5 og heimilar Eldá ehf. að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Samþykkt samhljóða.“

Kærendur hafa skotið nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að meðal markmiða skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 sé að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila sé ekki fyrir borð borinn, sbr. ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna. Sama ákvæði sé að finna í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, grein 1.1. Einnig sé það markmið laganna að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða og að landnotkun sé í samræmi við skipulagsáætlanir.

Fyrirkomulag í húsum við Helluhraun í Mývatnssveit sé nokkuð sérstakt og því þyki rétt að fara yfir lista eigenda húseignanna.

Heilbrigðisstofnun Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 17. Þar sé rekin heilsugæslustöð og það komi ekki á óvart að beiðni um leyfi til reksturs gistihúss hafi ekki verið hafnað. Starfsemi sé í húsinu virka daga vikunnar og enginn búi þar að staðaldri.

Kísiliðjan sé eigandi Helluhrauns 16 samkvæmt fundargerð sveitarstjórnar. Starfsemi Kísiliðjunnar hafi verið lögð af og því enginn til staðar til að koma að mótmælum fyrir hönd eiganda. Samkvæmt upplýsingum kærenda hafi eigandi fasteigna þeirra er um ræði í máli þessu, keypt húseignina að Helluhrauni 16 og ætli að nota hana undir gistingu.

Jón Illugason, eigandi fasteigna þeirra er um ræði í kærumáli þessu, sé enn fremur eigandi Helluhrauns 15. Einstaklingurinn Jón Illugason og fjölskylda hans reki Eldá ehf. og sé eigandi Helluholts ehf., sem sé eigandi húseignanna nr. 7 og 9 við Helluhraun. Því hafi ekki verið að vænta neinna mótmæla frá eigendum húseignarinnar nr. 15 í grenndarkynningu sveitarfélagsins.

Magnús Ómar Stefánsson og Unnur Sigurðardóttir séu eigendur Helluhrauns 14. Þau búi í húsi sínu en hafi ekki gert athugasemdir.

Ásdís Illugadóttir sé eigandi Helluhrauns 13. Ásdís sé systir Jóns Illugasonar. Sterk tengsl séu á milli systkinanna og því hafi mátt búast við að Ásdís mótmælti ekki starfsemi fyrirtækis bróður síns. Ásdís hafi í gegnum árin leigt út herbergi á sumrin.

Rögnvaldur Sigurðsson sé eigandi Helluhrauns 12. Hann og fjölskylda hans búi í húsinu og hafi ekki gert athugasemdir.

Skútustaðahreppur sé eigandi Helluhrauns 10 og 18. Starfsmenn hreppsins búi í húsunum.

Landsvirkjun sé eigandi Helluhrauns 11. Þar hafi starfsmenn Landsvirkjunar búið í gegnum árin. Það komi ekki á óvart þó engin mótmæli hafi borist frá yfirmönnum Landsvirkjunar enda um risafyrirtæki að ræða.

Helluholt ehf. sé eigandi Helluhrauns 7 og 9 en sama fjölskylda sé eigandi að fyrirtækjunum Helluholt ehf. og Eldá ehf. Ekki sé því unnt að líta öðruvísi á en að þarna sé um sömu aðila að ræða en einungis með sitt hvoru nafninu á félögunum.

Álfdís Sigurgeirsdóttir sé eigandi Helluhrauns 6. Hún hafi um mjög langt árabil leigt út herbergi til ferðamanna. Um sé að ræða tvö herbergi. Vegna þessa hafi ekki mátt vænta nokkurra viðbragða af hálfu Álfdísar.

Kærendur máls þessa séu eigendur Helluhrauns 5.

Sverrir Karlsson sé eigandi Helluhrauns 4. Engin mótmæli liggi fyrir af hans hálfu.

Sparisjóður S-Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 3. Starfsemi sparisjóðsins fari fram í þessu húsi á hefðbundnum opnunartíma. Engin starfsemi sé í húsinu á kvöldin og um helgar. Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu sparisjóðsins.

Karl Viðar Pálsson sé eigandi Helluhrauns 2. Fyrir liggi mótmæli af hans hálfu til sveitarstjórnar.

Norræna Eldfjallastöðin sé eigandi Helluhrauns 1. Þar hafi í gegnum árin búið starfsmenn stöðvarinnar á meðan þeir hafi sinnt tímabundnum verkefnum. Síðustu árin hafi húsið hins vegar verið notað aðallega sem orlofshús. Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu stofnunarinnar.

Af framangreindri upptalningu sé ljóst að samsetning eigenda húsa við Helluhraun í Mývatnssveit sé alls ekki eins og venjulegt megi teljast. Í húsum nr. 3 og 17 sé starfsemi sem sé í gangi á hefðbundnum dagvinnutíma, virka daga vikunnar. Starfsemin hafi ekki truflandi áhrif á þær fjölskyldur sem búi í götunni. Í húsum nr. 1, 10, 11, 16 og 18 hafi fram til þessa búið einstaklingar sem hafi unnið á vegum eigenda húsanna í sérverkefnum í sveitinni og séu eins og hver önnur fjölskylda.

Í húsum nr. 13 og 15 búi systkinin Jón og Ásdís. Fjölskyldan hafi stofnað fyrirtækið Eldá ehf. fyrir mörgum árum og hafi starfsemi fyrirtækisins verið öll á sviði ferðaþjónustu. Starfsemin hafi hafist á jörðinni Bjargi með gistingu, tjaldstæðum og rútuferðum sem boðið hafi verið upp á. Með árunum hafi fyrirtækið vaxið og því hafi fjölskyldan brugðið á það ráð að færa gistiþjónustu í þorpið. Það sé afar hentugt að hafa gistinguna í sömu götu og eigendur fyrirtækisins búi. Húsverð hafi einnig verið lágt og mun hagstæðara að kaupa hús en byggja ný til starfseminnar.

Í Helluhrauni nr. 6 hafi eigandi hússins alltaf selt gistingu í nokkrum rúmum. Eigandinn hafi búið þar ein og hafi drýgt tekjur sínar með þessu.

Í húsunum nr. 2, 4, 5, 12 og 14 búi fjölskyldur sem séu ótengdar rekstraraðila Eldár ehf. eða „bara venjulegar fjölskyldur“ sem búi í húsum sínum. Eftir framangreinda upptalningu sé því auðvelt að segja að reikna hefði mátt með því að eigendur þessara húsa myndu hafa skoðanir á því hvort þeir teldu eitthvað athugavert við að fleiri leyfi yrðu veitt til reksturs gistiheimila í götunni.

Í hinni kærðu ákvörðun geri sveitarstjórnin rökstuðning úrskurðarnefndarinnar í kærumáli nr. 59/2005 að sínum. Kærendur mótmæli þessum rökstuðningi fyrir afgreiðslu málsins.

Af hálfu kærenda sé byggt á því að samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 sé heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn valdi ekki nágrönnum ónæði. Enn fremur sé byggt á því að ýmis þjónustustarfsemi sé í húsunum við Helluhraun, þ.á m. að nú þegar sé gistiheimili í götunni. Bent sé á að „gistiheimili“ sem rekin hafi verið í samræmi við skipulag sveitarfélagsins sé einungis í tveimur húsum, þ.e. í húsi Álfdísar nr. 6 og í húsi Ásdísar í húsi nr. 13. Skynsemd hverrar manneskju geti sagt að það sé sitthvað að nokkur rúm séu leigð út í einu húsi eða hvort rekið sé gistiheimili í skipulögðum rekstri eins og fyrirtæki Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans. Þó að seld hafi verið út nokkur gistirúm í götunni fram til þessa geti það ekki með nokkru móti verið rökstuðningur fyrir því að veita heimild til reksturs gistiheimilis í götunni.

Rekstur gistiheimila fyrirtækja Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans hafi haft veruleg áhrif nú þegar á aðra íbúa götunnar því að hann hafi rekið gistiheimili án heimildar um nokkurt skeið. Kvartanir íbúa götunnar hafi ekkert haft að segja. Hins vegar hafi íbúar götunnar orðið varir við bíla er tengist gistiheimilinu auk þess sem ekki hafi verið hikað við að kvarta við íbúa götunnar hafi rekstraraðilar talið að það hefði truflandi áhrif á gesti gistiheimilisins ef íbúar hafi haft of mikinn hávaða við hús sín á sumarkvöldum.

Þeirri röksemd sé harðlega mótmælt af kærendum að rekstur gistiheimilis í húsunum við Helluhraun 7a, 8 og 8a fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi svæðisins. Þó að segi í aðalskipulagi svæðisins að heimilað sé að reka gistiaðstöðu geti það átt við um þau tilvik þegar heimili selji út gistirúm í húsum sínum. Það geti ekki átt við um rekstur gistiheimilis. Það sé allt önnur notkun húsnæðisins og alls ekki hægt að nefna í sömu setningu.

Kærendur hafni þeim röksemdum fyrir leyfisveitingunni að nú þegar sé ýmiss konar þjónustustarfsemi í götunni við Helluhraun. Eins og áður hafi verið nefnt sé ekki hægt að líkja rekstri pósthúss, bankastofnunar og heilsugæslu við rekstur gistiheimilis. Eins og áður hafi verið nefnt séu framangreindar þjónustustofnanir reknar á virkum dögum á dagvinnutíma. Allt annað eigi við um gistiheimili eins og áður hafi verið nefnt.

Með því að heimila rekstur gistiheimilis í húsum þeim er um ræði í máli þessu sé farið gegn markmiði 1. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997, þar sem búið sé þá að heimila allt aðra starfsemi í götunni heldur en sé til staðar nú þegar og sem aðalskipulag svæðisins geri ráð fyrir að undanskilinni leyfisveitingu vegna Helluhrauns 9, sem fjallað hafi verið um í úrskurði nefndarinnar nr. 59/2005.

Við Helluhraun séu einungis íbúðarhús öðru megin götunnar. Þeim megin sem ekki sé byggt sé friðað hraun svo ekki muni verða byggt þar í framtíðinni eða gerð bílastæði.

Málsrök Skútustaðahrepps: Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess að forsaga kærumáls þessa sé sú að á árinu 2005 hafi eigandi hússins að Helluhrauni 9 óskað eftir því við sveitarstjórn að breyta notkun hússins úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Fram hafi farið grenndarkynning og hafi borist athugasemdir frá eigendum tveggja húsa, þ.á m. kærendum máls þessa. Í framhaldinu hafi sveitarstjórn hafnað beiðni um breytt not hússins og hafi sú ákvörðun verið kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði hinn 24. apríl 2006 hafi fellt synjunina úr gildi.

Í febrúar árið 2006 hafi sveitarstjórn borist erindi frá forsvarsmanni eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a, sem sé sá hinn sami og eigandi hússins nr. 9 við Helluhraun, þar sem sótt hafi verið um leyfi til að breyta notkun hinna fyrrnefndu húsa nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Fram hafi farið grenndarkynning og hafi athugasemdir borist, þ.á m. frá kærendum. Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndarinnar hinn 24. apríl 2006 varðandi húsið að Helluhrauni 9 hafi sveitarstjórn talið að sér hafi ekki verið fært að hafna erindinu og því samþykkt það á fundi hinn 27. apríl 2006.

Sveitarstjórn hafi verið fullljóst að með því að verða við erindi eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a myndi hún kalla yfir sig kæru frá kærendum og í raun og veru alveg sama hver ákvörðun sveitarstjórnar hefði orðið hefði mátt búast við kæru, annað hvort frá kærendum eða eiganda húsanna. Því hafi verið úr vöndu að ráða.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa sé vísað til þess að hann hafi haft leyfi til reksturs gistingar í húsum við Helluhraun um langt árabil. Leitast hafi verið eftir að sá rekstur væri í samræmi við lög og reglugerðir og hafi byggingarleyfishafi átt gott samband við sveitaryfirvöld, sýslumannsembættið, Vinnueftirlit ríkisins, heilbrigðisfulltrúa og eldvarnareftirlit. Samband við íbúa Helluhrauns hafi almennt verið gott og nánast engar kvartanir heyrst frá þeim þann aldarfjórðung sem reksturinn hafi staðið yfir. Ein kvörtun hafi þó borist vorið 2006 vegna hávaða frá kórfélögum í erlendum kór sem þátt hafi tekið í kórastefnu við Mývatn. Hafi þeir er í hlut hafi átt gleymt sér í blíðviðri og miðnætursól og haft háreisti nokkra við opinn glugga er snúi að húsi kærenda. Þar hafi verið um réttmæta kvörtun að ræða sem brugðist hafi verið við og séð til þess að háreistinni linnti. Fullyrða megi að ekkert annað atvik þessu líkt hafi átt sér stað í tengslum við gistihúsareksturinn sl. 25 ár.

Þess megi geta að ánægjuraddir hafi heyrst frá nokkrum næstu nágrönnum, sem m.a. séu ánægðir með snyrtilega umgengni á lóðum Helluhrauns 7, 7a, 8, 8a, og 9 og geri sér jafnframt grein fyrir mikilvægi þessa reksturs fyrir samfélagið.

Helluhraun sé friðsæl gata og séu mjög fá dæmi þess að nokkur ástæða hafi verið til kvartana um hávaða á síðkvöldum.

Bent sé á að bílastæði við húsin að Helluhrauni 7, 7a, 8, 8a og 9 rúmi alls um 20 bíla sem í raun sé meira en þörf sé fyrir vegna reksturs gistingar í húsunum, enda hafi ekki verið nein vandamál til staðar varðandi bílastæði.

Fullyrðing kærenda um að næst Helluhrauni að vestan sé friðað hraun sé einfaldlega röng, sbr. gildandi deiliskipulag. (sic)

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps um að heimila breytingu á notkun húsanna að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því standa hús þau sem hér um ræðir á íbúðarsvæði. Fyrir úrskurðarnefndinni liggur uppdráttur Verkfræðistofu Norðurlands, dagsettur í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar en ekki liggur fyrir að uppdrátturinn hafi öðlast gildi sem deiliskipulag. Verður því að styðjast við ákvæði aðalskipulags um landnotkun á svæðinu.

Samkvæmt gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 er heimilt að reka starfsemi á íbúðarsvæðum sem eðlilegt er að þar sé, enda valdi reksturinn ekki ónæði, m.a. vegna hávaða eða óeðlilega mikillar umferðar. Hefur ákvæði þetta verið skýrt svo að rekstur gistiheimila rúmist innan heimilda þess. Verður með hliðsjón af tilvitnuðu ákvæði að skýra Aðalskipulags Skútustaðahrepps 1996-2015 svo að rekstur gistiheimila samræmist landnotkun umrædds svæðis. Húsin að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a standa í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmis konar þjónustustarfsemi. Eru þar m.a. bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni. Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði þar sem gert er ráð fyrir blandaðri landnotkun samkvæmt gildandi aðalskipulagi.

Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem byggingarleyfishafi hyggst starfrækja á svæðinu telur úrskurðarnefndin að sú breytta notkun sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi. Þá verður ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar.

Samkvæmt framansögðu verður að telja að lagaskilyrðum hafi verið fullnægt og málefnaleg rök hafi legið til grundvallar hinni kærðu ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

21/2005 Frakkastígur

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 25. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 21/2005, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 á umsókn um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými, matshluta 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. mars 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn sama dag, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. I, Baugatanga 1, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými, matshluta nr. 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg. Er kærandi eigandi framangreinds eignarhluta.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik: Með umsókn, dags. 10. mars 2004, sótti kærandi um leyfi til byggingarfulltrúa um að breyta verslunarrými á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í íbúð, en um er að ræða skúrbyggingu við aðalhús það er á lóðinni stendur og hafði þar verið starfrækt fiskbúð. Byggingarfulltrúi frestaði afgreiðslu málsins með vísan til athugasemda á umsóknarblaði og vísaði því til skipulagsfulltrúa.

Í bréfi skipulagsfulltrúa til byggingarfulltrúa, dags. 2. apríl 2004, kom fram að í deiliskipulagi fyrir reitinn sem lóðin Frakkastígur 7 tilheyri sé gert ráð fyrir að skúrar verði fjarlægðir og í þeirra stað verði gefin heimild til viðbygginga við aðalhúsið. Þetta sé gert með það að leiðarljósi að fækka skúrum á reitnum, en margir þeirra séu ekki vel byggðir og til lýta í umhverfinu. Það yrði því í andstöðu við þá hugsun sem legið hefði til grundvallar við gerð deiliskipulagsins að heimila að umræddum skúr yrði breytt í íbúð. Því væri lagt til að erindinu yrði svarað neikvætt.

Hinn 5. apríl 2004 var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og málinu vísað til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu. Hinn 27. apríl var umsóknin tekin fyrir á ný hjá byggingarfulltrúa og afgreiðslu frestað þar sem skipulagsferli væri ólokið, ekki hefði borist umsögn skipulagsfulltrúa auk þess sem gera þyrfti grein fyrir einangrun útveggja.

Hinn 9. júlí 2004 vísaði skipulagsfulltrúi málinu til hverfisstjóra. Hinn 16. júlí s.á. var málið á ný tekið fyrir hjá skipulagsfulltrúa þar sem lögð var fram umsögn hans, dags. 15. júlí s.á. Í henni kom m.a. fram að í fyrri umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 2. apríl 2004, hefði verið komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri hægt að synja erindinu ef stjórn skipulagssjóðs samþykkti ekki að kaupa skúrinn. Hafi þessi niðurstaða verið fengin í samráði við Ívar Pálsson og Magnús Sædal Svavarsson. Í netpósti frá Ívari Pálssyni sé sú niðurstaða ítrekuð að ekki sé hægt að leggjast gegn þessari breytingu frá „skipulagslegu sjónarmiði“ þar sem í ljós hafi komið að skipulagssjóður hafni uppkaupum á eigninni og verði erindið ekki samþykkt sé að vænta skaðabótakröfu á borgarsjóð. Þó sé sá varnagli sleginn af hálfu forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu að húsnæðið þurfi að uppfylla kröfur byggingarreglugerðar. Telji skipulagsfulltrúi að ákvæði í gildandi og staðfestu deiliskipulagi mæli gegn þessari ráðstöfun.

Var eftirfarandi fært til bókar á fundi skipulagsfulltrúa: „Neikvætt. Með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa“.

Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 22. október 2004 var tekið upp að nýju bréf byggingarfulltrúa, dags. 24. mars 2004, vegna umsóknar um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými, matshluta 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg. Lögð var fram umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 15. júlí 2004. Erindinu fylgdi samþykki meðlóðarhafa, umsögn burðarvirkishönnuðar og viðauki frá í maí 2004. Þá var og lögð fram umsögn lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004. Var erindinu frestað milli funda. Í fyrrgreindu bréfi forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu sagði svo: „Sótt hefur verið um leyfi til að breyta notkun húsnæðisins að Frakkastíg nr. 7 úr verslunarhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Umsókn þess efnis barst embætti byggingarfulltrúa í lok mars 2004. Vísaði byggingarfulltrúi erindinu til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á fundi sínum þann 5. apríl sl. vísaði skipulagsfulltrúi erindinu til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu. Þann 2. apríl óskaði skipulagsfulltrúi eftir afstöðu skipulagsjóðs til þess hvort sjóðurinn væri reiðubúinn til að kaupa skúrinn þar sem deiliskipulag svæðisins gerir ráð fyrir að hann verði rifinn. Hafnaði sjóðurinn að koma að kaupum hússins. Undirritaður óskaði eftir því með tölvupósti, dags. 5. júlí sl., þegar afstaða sjóðsins lá fyrir, að málið yrði lagt fyrir fund skipulagsfulltrúa og skipulagsfulltrúa myndi ekki gera athugasemd við erindið fyrir sitt leyti. Á fundi skipulagsfulltrúa þann 9. júlí sl. var málið tekið fyrir og vísað til umsagnar hverfisstjóra (málið hafði í millitíðinni verið tekið fyrir á nokkrum fundum byggingarfulltrúa en ekki afgreitt þar sem umsögn skipulagsfulltrúa vantaði). Á fundi skipulagsfulltrúa þann 16. júlí 2004 var málið svo afgreitt neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 15. júlí 2004. Var sú afgreiðsla, fyrir mistök, send umsækjanda í stað byggingarfulltrúa sem átti að fá umsögnina og afgreiða málið. Olli það því að byggingarfulltrúi hefur ekki enn afgreitt málið.

Í kjölfar tilkynningar til umsækjanda um afgreiðslu skipulagsfulltrúa leitaði umboðsmaður hans til embættisins og óskaði munnlega eftir að málið yrði skoðað á ný. Ákvað undirritaður að verða við þeirri beiðni enda málið nokkuð sérstakt. Í fyrsta lagi þar sem fyrir lágu umsagnir tveggja embættismanna um málið þar sem komist var að mismunandi niðurstöðu. Í öðru lagi þar sem í ljós hafði komið að byggingin hafði verið samþykkt með niðurrifskvöð á sínum tíma. Sú kvöð er hins vegar ekki skráð í þinglýsingabækur né var hún skráð eða bókuð vegna reyndarteikninga sem samþykktar voru af húsinu árið 2003. Kvöðin hafði því farið fram hjá undirrituðum.

Fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn lítur að breyttri landnotkun hússins þ.e. að breyta því úr verslunarhúsnæði í íbúð. Ekkert í deiliskipulagi svæðisins, sem samþykkt var í borgarráði 26. október 1999 né í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, bannar slíka notkun á jarðhæð við Frakkastíg. Samkvæmt deiliskipulaginu er gert ráð fyrir að umræddur skúr verði rifinn, ásamt nokkrum öðrum, til að styrkja verndun byggðamynsturs á þeim hluta reitsins. Á skúrnum hvíli einnig sú kvöð, sem samþykkt var um leið og veitt var byggingarleyfi fyrir skúrnum, að hann skyldi fjarlægður bæjarsjóði að kostnaðarlausu þegar krafist yrði.

Þar sem deiliskipulagið bannar ekki slíka landnotkun telur undirritaður að ekki sé rétt að leggjast gegn umsókninni af skipulagsástæðum enda réttlæti niðurrifskvöðin ein sér ekki að lagst verði gegn breytingu á notkun hans. Telur undirritaður að slík afgreiðsla væri andstæð meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar. Hafi umrædd kvöð gildi er hægt að krefjast niðurrifs skúrsins án tillits til þess hvaða notkun er leyfð. Vissulega er þó líklega erfiðara gagnvart eigendum húss að krefjast niðurrifs þar sem haldið er heimili en þar sem atvinnustarfsemi fer fram. Yrði fallist á umsóknina væri rétt að ítreka umrædda kvöð við afgreiðslu málsins þannig að núverandi eigendum og þeim sem koma til með að leiða rétt sinn frá þeim sé þessi kvöð ljós. Hér er ekki lagt mat á það hvort húsnæðið uppfyllir ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði en það ber embætti byggingarfulltrúa að meta áður en til afgreiðslu málsins kemur.“

Hinn 29. október 2004 var málinu vísað af skipulagsfulltrúa til skipulags- og byggingarnefndar.

Hinn 16. febrúar 2005 var á fundi skipulagsráðs eftirfarandi fært til bókar: „Synjað. Með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, að auki uppfyllir húsnæðið ekki ákvæði byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús sbr. gr. 90, 92 og 93 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 m.s.b.“

Framangreindri synjun skipulagsráðs hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða synjun skipulagsráðs með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa hafi verið ólögmæt enda ekkert í deiliskipulagi svæðisins eða aðalskipulagi sem takmarki slíka nýtingu, þ.e. að breyta hagnýtingu eignarhlutans úr verslunarhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Beri því að veita byggingarleyfi að uppfylltum ákvæðum byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús. Líta verði til þess að fyrir liggi samþykki sameiganda fyrir þessari breyttu notkun. Þá sé hvorki grundvöllur fyrir verslunarrekstri í húsnæðinu né vilji hjá borgaryfirvöldum til að kaupa húsnæðið og því sé kærandi í pattstöðu með eign sína. Eins og fram komi í umsögn forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004, þá réttlæti niðurrifskvöð ein og sér ekki að lagst verði gegn breytingum á rýminu.

Þá byggi kærandi og kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu synjunar á sjónarmiðum þeim er koma fram í bréfi forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004.

Af hálfu kæranda sé einnig vísað til þess að í bókun skipulagsráðs frá 16. febrúar 2005, sem kærð sé í málinu, þar sem byggingarleyfisumsókninni sé hafnað á grundvelli umsagnar skipulagsfulltrúa, sé vísað til þess að húsnæðið uppfylli að auki ekki skilyrði byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús. Verði ekki annað ráðið en að um málamyndaathugasemd sé að ræða, enda sé það fyrst þá þegar málið hafi verið afgreitt, tæpu ári eftir að umsóknin hafi fyrst verið tekin fyrir, að gerðar hafi verið athugasemdir um þessi atriði. Því til stuðnings sé á það bent að frá og með fundi sem haldinn hafi verið hinn 1. júní 2004 hafi málið verið afgreitt athugasemdalaust og einungis frestað þar sem umsögn skipulagsfulltrúa hafi verið ókomin. Greinilegt sé að þessi atriði hafi ekki haft úrslitaþýðingu um afgreiðslu málsins heldur umsögn skipulagsfulltrúa og hafi synjunin byggst á henni fyrst og fremst. Ráða megi af bókuninni að byggingarleyfinu hefði verið synjað hvort sem umsóknin hefði uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðar eða ekki. Sé því mikilvægt fyrir kæranda að úrskurðarnefndin úrskurði hvort synjun skipulagsráðs á grundvelli umsagnar skipulagsfulltrúa hafi verið heimil eða ekki, enda sé það hlutverk byggingarfulltrúa að meta hvort húsnæðið uppfylli skilyrði byggingarreglugerðar áður en til afgreiðslu málsins komi en ekki með eftir á gerðum frekari rökstuðningi eins og gert hafi verið.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að skipulagsráði hafi verið fullkomlega heimilt að synja umræddri umsókn. Fyrir liggi umsögn skipulagsfulltrúa frá 15. október 2004 þess efnis að ákvæði gildandi deiliskipulags mæli ekki með því að þessi ráðstöfun verði heimiluð. Í umsögn skipulagsfulltrúa segi eftirfarandi: „En ef hægt er að teygja svo á byggingarreglugerð að skúr sem býr við birtugjafa við gangstéttarbrún í liðlega mittishæð til norð-vesturs að umferðargötu, ásamt glugga til norð-austurs út í dimman bakgarð, þá er hægt að samþykkja að þessi húshluti henti lögformlegri skilgreiningu sem íbúð“. Sé alveg ljóst af umsögninni að skipulagsfulltrúi leggist gegn þessari ráðstöfun skúrsins.

Við afgreiðslu máls þessa hafi einnig legið fyrir upphafleg umsögn skipulagsfulltrúa þess efnis að í deiliskipulagi fyrir reit þann er lóðin Frakkastígur 7 tilheyri sé gert ráð fyrir að skúrar á lóðinni verði fjarlægðir. Í þeirra stað væri veitt heimild til viðbygginga við aðalhúsið. Þetta væri gert með það að leiðarljósi að fækka skúrbyggingum á reitnum, en margir þeirra væru ekki vel byggðir og til lýta í umhverfinu. Leyfi til að breyta skúr í íbúð væri því ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og lagt til að erindinu yrði svarað neikvætt. Þessi umsögn hafi þó aldrei verið send byggingarfulltrúa þar sem málinu hafi í millitíðinni verið vísað til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu, sem hafi talið að ekki væru skipulagslegar forsendur fyrir því að synja erindinu, m.a. með tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýslulaga.

Varðandi tilvísun kæranda til umsagnar forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004, sé það um hana að segja að hann telji ekki rétt að leggjast gegn umsókninni af skipulagsástæðum enda hafi niðurrifskvöðin, ein og sér, ekki réttlætt að lagst yrði gegn henni. Í tölvupósti frá 5. júlí, sem skoðist sem hluti umsagnar, telji forstöðumaðurinn að synjun gæti mögulega haft í för með sér bótaskyldu. Ekki verði nánar fjallað um það á þessum vettvangi. Ákvörðun um afgreiðslu málsins hafi endanlega legið hjá skipulagsráði og burtséð frá vangaveltum um mögulega bótaskyldu hafi það verið ákvörðun ráðsins að synja umsókninni með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa um að breytingin samræmdist ekki deiliskipulagi.

Umræddur skúr hafi verið samþykktur árið 1961 með þeirri þinglýstu kvöð að hann skyldi rifinn ef þess yrði krafist, borgarsjóði að kostnaðarlausu. Heimilt sé þó að reisa viðbyggingar við íbúðarhúsin í staðinn samkvæmt skipulaginu. Fjölmargar byggingar séu háðar slíkum niðurrifskvöðum í borginni, en sjaldan reyni á þær. Ljóst megi þó vera að þrátt fyrir að skipulagið á reitnum geri ráð fyrir íbúðabyggð á svæðinu sé tilgangur skipulagsyfirvalda með niðurrifskvöðum sá að skúrarnir hverfi með tímanum en breytist ekki í íbúðahúsnæði í dimmum bakgörðum. Slíkir skúrar sem víða megi finna í bakgörðum lóða séu ekki taldir heppilegir íverustaðir fólks, auk þess sem þeir uppfylli sjaldnast ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhús.

Umsókninni hafi því verið synjað af skipulagslegum ástæðum en einnig af þeirri ástæðu að skúrinn hafi ekki uppfyllt ákvæði 90., 92. og 93. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Samkvæmt reglugerðinni sé ekki heimilt að hafa baðherbergi og þvottahús í sama rými auk þess sem baðherbergi þurfi a.m.k. að vera 4,8 m² og þvottahús 3,0 m², en baðherbergi og þvottahús séu sýnd saman 4,3 m². Allir gluggar snúi í norðurátt (sic) út í bakgarð þar sem lítillar birtu njóti og því sé ákvæðum byggingarreglugerðar um birtuskilyrði ekki fullnægt. Engir gluggar séu á eldhúsi, eins og áskilið sé samkvæmt 93.2 gr. reglugerðarinnar. Ekki verði þó annað séð við nánari athugun á uppdráttum en að anddyri fullnægi ákvæðum byggingarreglugerðar. Athugasemdir byggingarfulltrúa hafi þó verið tæknilegs eðlis og hefði hugsanlega mátt bæta úr því sem þær hafi lotið að, en eins og áður hafi fram komið hafi verið óheimilt að samþykkja íbúð í skúrnum af skipulagslegum ástæðum.

Sú röksemd kæranda að um málamyndaathugasemdir sé að ræða sé því með öllu órökstudd. Mál séu sjaldnast fullyfirfarin af starfsmönnum skipulags- og byggingarsviðs þegar þau berist afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og því algengt að athugasemdir berist síðar séu tilefni til. Umsóknarblað kæranda beri auk þess með sér skráðar athugasemdir m.a. um þvottahús. Byggingafulltrúi vísi til þeirra strax við fyrstu afgreiðslu umsóknarinnar hinn 23. mars 2004. Sé ekki venjan að reifa athugasemdir í bókun, aðeins látið nægja að vísa til þeirra. Fullyrðingar kæranda um að málið hafi, frá og með 1. júní 2004, ætíð verið afgreitt athugasemdalaust eigi því ekki við rök að styðjast.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 um leyfi til að breyta verslunarrými á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í íbúð. Byggir synjunin á því að deiliskipulag svæðisins heimili ekki þess háttar breytingu ásamt því að kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu ekki uppfylltar.

Deiliskipulag svæðis þess er hér um ræðir afmarkast af Laugavegi, Frakkastíg, Hverfisgötu og Vitastíg og tók það gildi á árinu 1999. Markmið þess eru m.a. að hlúa að fjölbreytilegri byggð á svæðinu, að miðbæjarstarfsemi verði áfram ríkjandi landnotkun og að íbúabyggð geti dafnað á efri hæðum og á baklóðum. Þá er það og markmið deiliskipulagsins að bæta götumyndir, en halda um leið í sögulegt gildi byggðarinnar, ásamt því að viðhalda og tryggja aðstæður fyrir smávöruverslun og umhverfi hennar. Stefnt sé að því að á götuhliðum jarðhæða verði að stærstum hluta smásöluverslun og hvatt er til að nota efri hæðir verslunarhúsnæðis sem íbúðarhúsnæði. Í kafla deiliskipulagsins um almenna skilmála þess kemur fram að heimilt sé að vera með á reitunum þá starfsemi sem samræmist landnotkun aðalskipulags Reykjavíkur. Ekki sé óheimilt að breyta þeim húsum er falli undir vernd byggðamynsturs en breytingar verði þó að vera í samræmi við skilmála deiliskipulagsins er gildi um hvert hús og taka mið af yfirbragði byggðarinnar í heild. Settir eru skilmálar fyrir hverja lóð á svæðinu og segir eftirfarandi varðandi lóðina að Frakkastíg 7. „Verndun byggðamynsturs. Útbygg. innan byggingarreits. Niðurrif skúra á baklóð.“ Á uppdrættinum er sýndur stækkaður byggingarreitur aðalhúss lóðarinnar og að fyrirhugað sé niðurrif útbygginga, þ.á.m. á rými því er um ræðir í máli þessu. Með þessum breytingum lækkar nýtingarhlutfall lóðarinnar úr 1,09 í 0,7.

Í tilvísun deiliskipulagsins til ákvæða aðalskipulags Reykavíkur um landnotkun felst að hún ræðst af þeim kafla þróunaráætlunar miðborgar um landnotkun sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulagið. Verður ekki annað af honum ráðið en að ekki sé gert ráð fyrir íbúðum á götuhlið jarðhæða á verslunarsvæðum. Verður að telja að húsnæði það sem um ræðir í málinu falli þar undir, enda um að ræða verslunarrými við götu þótt það nái nokkuð langt inn í lóð þá er það stendur á. Jafnframt er húsrýmið þannig auðkennt á skipulagsuppdrætti að það skuli rifið og er sú skipulagsákvörðun ekki tengd meintri kvöð sem borgaryfirvöld telja hvíla á umræddu húsnæði samkvæmt sérstakri yfirlýsingu þar um.

Ekki er að framangreindum atriðum vikið í rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun. Bar þó nauðsyn til að tekin væri afstaða til þess hvort umsókn kæranda samrýmdist tilvitnuðum ákvæðum aðalskipulags um landnotkun og hvaða þýðingu ákvörðun deiliskipulagsins um niðurrif kynni að hafa þegar afstaða var tekin til umsóknar kæranda. Þessa var ekki gætt og þykir undirbúningi og rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun af þeim sökum svo verulega áfátt að leiða eigi til ógildingar hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005, um að synja umsókn kæranda um leyfi til að breyta verslunarrými, matshluta nr. 03, í íbúð á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg, er felld úr gildi.

__________________________
Hjalti Steinþórsson

_________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

30/2006 Langagerði

Með dim

Ár 2007, fimmtudaginn 18. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2006, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. apríl 2006, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kæra G, Langagerði 124 og Ö, Langagerði 120, Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík. Á fundi borgarráðs hinn 16. mars 2006 var afgreiðsla skipulagsráðs lögð fram.

Skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa í nóvember 2004 var ákveðið að grenndarkynna hagsmunaaðilum tillögu að deiliskipulagi lóðarinnar nr. 122 við Langagerði. Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 19. janúar 2005 þar sem kynntar voru athugasemdir sem borist höfðu, þ.á.m. frá kærendum, og svör skipulagsfulltrúa við þeim. Var deiliskipulagstillagan samþykkt. Síðar komu í ljós gallar á málatilbúnaði borgaryfirvalda sem urðu til þess að ákveðið var að fella úr gildi fyrrgreinda samþykkt. Í kjölfarið var hagsmunaaðilum þeim er gerðu athugasemdir við fyrrgreinda deiliskipulagstillögu tilkynnt með bréfi, dags. 29. júní 2005, að deiliskipulagið hefði verið fellt niður vegna formgalla. Í bréfinu var jafnframt tilkynnt að unnin yrði byggingarleyfisumsókn sem síðar yrði grenndarkynnt.

Hinn 25. janúar 2006 var tekin fyrir á fundi skipulagsráðs umsókn Styrktarfélags vangefinna um leyfi til þess að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði. Skipulagsráð færði af því tilefni eftirfarandi til bókar: „Frestað. Vísað til athugasemda á umsóknarblaði. Samþykkt að grenndarkynna framlagða umsókn fyrir hagsmunaaðilum að Langagerði 106, 108, 110, 116, 118, 120, 124, 126 og 128.“ Að lokinni grenndarkynningu sem stóð frá 6. febrúar til 6. mars 2006 var umsóknin samþykkt á fundi skipulagsráðs þann 15. mars 2006, en engar athugasemdir höfðu borist.

Hafa kærendur kært þá samþykkt svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er bent á að þeir hafi ekki sett fram athugasemd við borgaryfirvöld vegna hinnar grenndarkynntu byggingarleyfisumsóknar þar sem þeim hafi verið leiðbeint af starfsmönnum skipulagssviðs um að slíkt væri óþarft þar sem sjónarmið þeirra til framkvæmdarinnar hefðu legið fyrir á fyrri stigum málsins. Kærendum hafi eigi að síður verið gerð grein fyrir afgreiðslu skipulagsráðs á hinni kærðu ákvörðun og leiðbeint um kæru til æðra stjórnvalds.

Á það sé bent að á fyrirhuguðu sambýli muni sex einstaklingar búa ásamt því að þar muni einn til tveir starfsmenn verða við störf. Ljóst sé að fjölgun íbúa á svæðinu muni auka mjög umferð um botnlangann, þó svo að heimilismenn verði ekki sjálfir færir um að aka bifreiðum. Meðan starfræktur hafi verið leikvöllur á lóðinni hafi umferð um götuna verið mjög mikil og þar hafi skapast algjört ófremdar- og hættuástand. Enginn snúningshaus sé í enda botnlangans og hafi það gerst daglega, þegar börnum hafi verið ekið að gæsluvellinum, að bifreiðum hafi verið bakkað niður götuna. Ekki hafi verið hægt að snúa bifreiðum við gæsluvöllinn þar sem öll bílastæði við hann hafi verið notuð af starfsmönnum vallarins. Þetta ástand hafi skapað mikla hættu fyrir íbúa hverfisins, sérstaklega börnin.

Gata sú er lóðin að Langagerði 122 standi við sé mun þrengri en aðrar götur í hverfinu og þar muni 2,5 metrum. Þetta hafi það í för með sér að aðeins sé unnt að leggja bifreiðum öðrum megin götunnar í stað beggja vegna eins og víðast hvar annars staðar sé í hverfinu. Af þessari ástæðu hafi endi botnlangans verið nýttur af íbúum götunnar. Það segi sig sjálft að aukin bílaumferð um götuna muni skapa algjört vandræðaástand.

Í huga kærenda skipti ekki máli hvort á lóðinni verði starfrækt stofnun eða heimili. Umferðin og ónæði muni allt að einu aukast í þessu friðsæla hverfi sem hafi í för með sér mikla röskun og í ljósi reynslunnar geti kærendur ekki sætt við þess háttar ástand.

Það sé staðreynd að á meðan starfræktur hafi verið gæsluvöllur hafi verið erfiðara að selja húseignir í næsta nágrenni hans. Hvernig verði þá staðan þegar komið verði á lóðina sambýli? Minni eftirspurn eftir húseignum við götuna þýði einfaldlega verðfall þeirra sem kærendur muni ekki sætta sig við.

Sú hugmynd hafi komið upp, til að afstýra aukinni umferð um botngötuna, að gera aðkeyrslu að sambýlinu frá Tunguvegi. Taka hefði mátt hluta af opnu svæði austan lóðarinnar undir aðkomu og bílastæði fyrir sambýlið þar sem merkt opið leiksvæði sé hvort eð er mjög lítið notað sem slíkt.

Bent sé á að aukin umferð sé það sem kærendur hafi áhyggjur af, ekki sambýlið sjálf. Eigi að síður sé það skoðun þeirra að sambýli eins og það er hér um ræði, eigi ekki að vera sett í rótgróið hverfi, heldur í ný hverfi þar sem skipulag geri ráð fyrir því.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt. Vísar hann til þeirra raka sem borgaryfirvöld tefla fram í málinu og gerir kröfu til þess að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að meðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga þrátt fyrir að fella hafi þurft niður fyrri samþykkt um deiliskipulag lóðarinnar vegna formgalla. Sérstaklega sé tekið fram að hagsmunaaðilar hafi verið vel upplýstir og fengið send bréf þar sem þeim hafi verið tilkynnt um hvaða skref væru í vændum.

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé gert ráð fyrir því að á lóðinni að Langagerði 122 megi byggja sambýli fyrir fólk með þroskahömlun. Eins og fram komi í gögnum málsins sé gert ráð fyrir að þar verði byggt einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum ásamt sameiginlegu rými. Íbúar verði fimm til sex auk eins til tveggja starfsmanna sem skipti á milli sín vöktum tvisvar til þrisvar á sólarhring. Afar sjaldgæft sé að fólk með þroskahömlun sé fært um að aka bíl og sé því ekki ástæða til að ætla að aukning umferðar um botnlangagötuna stafi af hinum nýju íbúum sambýlisins.

Á það beri aftur á móti að líta að langlíklegast sé að íbúar sambýlisins muni njóta þjónustu frá ferðaþjónustu fatlaðra til að komast leiðar sinna, bæði til vinnu og til að sinna öðrum erindum. Jafnframt sé gert ráð fyrir því að starfsmenn komi akandi til vinnu sinnar, þ.e. að einn til tveir starfsmenn muni koma til vinnu á morgnana og fara þaðan seinnipart dags þegar vaktaskipti séu og þá komi aðrir starfsmenn í þeirra stað.

Með vísan til þessa megi halda því fram með nokkurri vissu að bílaumferð um botnlangann verði mun minni eftir hinar samþykktu breytingar heldur en verið hafi þegar á þessari sömu lóð hafi verið starfræktur gæsluvöllur, þar sem fjölda barna hafi verið ekið til og frá vellinum um hinn þrönga botnlanga. Með vísan til þessa sé því vísað á bug að verið sé að auka umferð í götunni miðað við það sem verið hafi þegar gæsluvöllur hafi verið starfræktur á umræddri lóð. Jafnframt megi vísa til þess að umferð vegna sambýlisins verði sennilega minni heldur en frá öðrum íbúðarhúsum við götuna, þar sem íbúar þess muni að öllum líkindum samnýta ferðir í frekari mæli en aðrir íbúar sem haldi jafnvel marga bíla við hvert hús.

Ekki séu bornar brigður á þær fullyrðingar kærenda að snúningshaus við enda botnlangans í Langagerði 116-128 sé minni en í öðrum botnlöngum í Langagerði. Við hönnun gatnanna á sínum tíma hafi það verið talin eðlileg ráðstöfun í ljósi þess að við enda þessa botnlanga séu mun færri hús en í öðrum botnlöngum í Langagerði og þar af leiðandi ekki eins mikil þörf á miklu rými til snúninga. Ekki sé fallist á að breyta aðkomu að lóðinni og hafa hana frá Tunguvegi, aðallega með vísan til þess að slík aðkoma myndi skerða möguleika íbúa hverfisins til útivistar á opnu svæði sem þar sé, auk þess sem aðkoma bíla frá ferðaþjónustu fatlaðra muni verða erfiðari eftir þeirri leið. Einnig sé talið að slík aðkoma hafi mun meiri truflun og skerðingu umhverfisgæða í för með sér en sú aðkoma sem nú sé að lóðinni.

Ítrekað sé að um sé að ræða heimili fyrir fólk með þroskahömlun. Slíkt heimili sé ekki opinber stofnun. Mikilvægt sé að átta sig á því að um sé að ræða heimili, eins og hvert annað í hverfinu, nema að því leyti að heimilisfólk þurfi aðstoð eins til tveggja starfsmanna til þess að geta búið í eigin íbúð vegna fötlunar sinnar. Sambærileg heimili séu í íbúðahverfum víða í borginni og í öllum tilfellum hafi slíkt fyrirkomulag gefið góða raun og ríkt mikil og góð sátt við nágranna.

Hvað varði fullyrðingar kærenda um verðfall á eignum þeirra vegna nábýlis við heimili fyrir þroskahamlaða sé bent á að reynslan hafi sýnt að sú sé ekki raunin og sé þessi málsástæða bæði ósönnuð og órökstudd.

Í málum sem þessum geti eigendur fasteigna í þéttbýli ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. Talið sé að þær breytingar sem nágrannar sambýlisins að Langagerði 122 þurfi að þola séu að engu leyti með þeim hætti að þær valdi óhóflegri skerðingu á hagsmunum þeirra þannig að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs um að heimila byggingu einlyfts fjölbýlishúss sem sambýlis með fimm íbúðum ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík. Áður hafði lóðin verið nýtt fyrir gæsluvöll.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lóðin að Langagerði 122 felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði. Fyrirhuguð bygging er þar mun rísa mun verða nýtt sem íbúðarhús og samræmist hið kærða byggingarleyfi því landnotkun aðalskipulags.

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu borgaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna. Verður að telja að það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinnar umdeildu byggingar. Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Langagerði 122 eru fullbyggðar og því ekki að vænta þar mikilla breytinga. Má fallast á með borgaryfirvöldum að af þessum sökum hafi ekki verið skylt að ráðast í gerð deiliskipulags vegna hinnar umdeildu byggingar.

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar um götuna sem sé þrengri en almennt gerist í hverfinu svo og vegna skorts á bílastæðum ásamt því að ónæði aukist í annars rólegu umhverfi. Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið. Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar um götuna eða önnur slík grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu leyfisins.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

68/2004 Lækjargata

Með dim

Ár 2007, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2004, kæra stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Lækjargötu 4, Reykjavík, f.h. stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og til að nýta svalir á 3. hæð í tengslum við rekstur þeirra, allt eins og nánar greinir í leyfinu.

Samþykkt byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 16. nóvember 2004.

Kærandi krefst þess aðallega að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að henni verði breytt þannig að ekki verði heimilað að nýta svalir á þriðju hæð hússins fyrir veitingastarfsemi. Kærandi setti einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda en með úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 14. desember 2004 var þeirri kröfu hafnað.

Málavextir: Á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. ágúst 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og var afgreiðslu erindisins frestað. Á fundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var erindið tekið fyrir að nýju og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa og/eða ákvörðunar um grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum þriðju hæðar fyrir veitingastarfsemi og nálægðar þeirra við íbúðarhúsnæði. Skipulagsfulltrúi tók beiðnina fyrir á fundi hinn 10. september 2004 og samþykkti að kynna hana hagsmunaaðilum að Austurstræti 20 og 22 og Lækjargötu 2 og 4 vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum fyrir veitingastarfsemi. Kynningin fór fram dagana 16.-30. september 2004 og settu 12 íbúðareigendur fram athugasemdir. Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 1. október 2004 voru athugasemdirnar kynntar og á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 13. október 2004 var lögð fram umsögn lögfræði og stjórnsýslu vegna athugasemdanna og var bókað að nefndin gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi þegar teikningar hefðu verið lagfærðar. Var málinu því vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem afgreiddi erindið hinn 9. nóvember 2004 með áskilnaði um lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og að áður en húsnæðið yrði tekið í notkun myndi fara fram athugun á að hljóð frá veitingastöðunum ylli ekki ónæði að Lækjargötu 4.

Hið kærða leyfi felur í sér heimild til að koma fyrir tveimur veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu. Á þriðju hæð er gert ráð fyrir að hámarksfjöldi gesta verði 100 en á fjórðu hæð 120. Snyrtingar verði sameiginlegar og eldhús, uppþvottur og aðstaða starfsmanna verði í kjallara. Jafnframt verði gerður hringstigi af svölum á þriðju hæð niður á jörð og stigi frá fjórðu hæð niður á svalir á þriðju hæð. Ennfremur verði lyftustokki breytt þannig að lyfta komist í kjallara, gólf í eldhúsi hækkað um 18 cm, handriði og gróðri komið fyrir á svölum þriðju hæðar o.fl.

Framangreinda ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2A, þá Austurstræti 22B, hafi verið samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd Reykjavíkurborgar hinn 12. október 1998. Þar sé kveðið á um starfsemi í húsnæðinu og segi þar m.a. að á þriðju og fjórðu hæð skuli gera ráð fyrir íbúðum. Skilmálarnir hafi verið samþykktir í borgarráði hinn 20. október 1998 með þeirri viðbót að ekki yrði leyfður skemmtistaður í húsnæðinu.

Með kaupsamningi, dags. 20. október 1998, hafi borgarsjóður selt fasteignina að Austurstræti 22B (nú Lækjargata 2A) til Bónuss sf. Í samningnum sé kveðið á um að á lóðinni megi byggja samkvæmt staðfestu deiliskipulagi miðbæjarins frá 1986 með þeim takmörkunum sem kunni að leiða af samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998. Síðan séu skilmálar þessir teknir upp orðrétt þar sem segi: „Kaupsamningi þessum skal kaupandi þinglýsa og eru skilmálar nýbyggingarinnar bindandi fyrir hann sem og síðari eigendur.“

Hinn 16. júní 1999 hafi Smáralind ehf. yfirtekið öll réttindi og skyldur Bónuss sf. samkvæmt greindum kaupsamningi við Reykjavíkurborg og hafi það verið samþykkt af hálfu borgarinnar. Afsal vegna fasteignarinnar hafi verið gefið út til Smáralindar ehf. við lokagreiðslu hinn 2. júlí 1999. Umrætt afsal hafi verið móttekið til þinglýsingar hinn 13. júlí og innfært hinn 22. júlí sama ár. Á þinglýsta skjalinu sé strikað yfir þá málsgrein sem segi að eignin sé seld án veðbanda og kvaða. Stimpill borgarstjórans í Reykjavík sé við áritunina.

Ljóst sé að með skilmálum borgarráðs frá 20. október 1998 séu kvaðir lagðar á umráða- og notkunarrétt viðkomandi aðila yfir lóðinni. Samkvæmt skýrum ákvæðum skilmálanna sé á þriðju og fjórðu hæð hússins gert ráð fyrir íbúðum og óheimilt sé að reka skemmtistað í húsnæðinu. Ekki liggi fyrir í gögnum málsins hvenær samþykkt hafi verið af hálfu borgarinnar að nýta þessar hæðir fyrir skrifstofur. Sú starfsemi sem þar fari fram sé að sjálfsögðu háð þessum skilyrðum og því óheimilt að hafa þar aðra starfsemi en að ofan greini. Ástæða þessara takmarkana sé augljós, enda sé íbúðabyggð í næsta húsi, og sé m.a. verið að tryggja hagsmuni íbúanna. Samkvæmt þeim gögnum sem kærandi hafi undir höndum hafi umræddri kvöð um nýtingu fasteignarinnar ekki verið aflétt eða skilmálarnir felldir niður. Hin þinglýsta kvöð í kaupsamningnum frá 20. október 1998 sé því bindandi fyrir núverandi eigendur fasteignarinnar, eins og tekið sé skýrt fram í samningnum sjálfum, og nágrannar megi treysta því að eignin sé ekki nýtt með öðrum hætti meðan kvöðin standi. Sérstaklega sé tekið fram að umsögn skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar byggi á röngum grundvelli hvað þetta varði. Svo virðist sem sviðið hafi ekki haft hið þinglýsta afsal frá 2. júlí 1999 undir höndum.

Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 skuli umsækjandi um byggingarleyfi m.a. leggja fram skilríki, þar með talið samþykki meðeigenda, ef um sameign sé að ræða. Í samræmi við þetta og hina almennu rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi byggingarfulltrúa borið að ganga úr skugga um heimild lóðarhafa til nýtingar á lóðinni og húsinu að Lækjargötu 2A og fá fram fullnægjandi skilríki þar um. Telji kærandi með hliðsjón af framangreindu að óheimilt hafi verið að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri að fella það úr gildi.

Ennfremur verði hér að hafa í huga að með samþykkt skilmálanna á sínum tíma hafi borgarráð sem stjórnvald tekið bindandi ákvörðun af sinni hálfu um það efni sem þar birtist og þeirri ákvörðun verði ekki breytt nema þá með sambærilegri ákvörðun, þ.e. nýjum skilmálum fyrir eignina eða eftir atvikum breytingu á skilmálunum.

Samþykkt skilmálanna feli jafnframt í sér að íbúar, þ.m.t. eigendur fasteigna á viðkomandi svæði, megi treysta að þeir standi óbreyttir, þ.m.t. um stefnumarkandi atriði, nema ákvörðuninni sé breytt með framangreindum hætti. Umfjöllun um byggingarleyfi eða staðfesting á ákvörðun byggingarfulltrúa um veitingu þess geti ekki komið í stað heildstæðrar ákvörðunar sem tekin sé með slíkum skilmálum, sem séu ígildi skipulags. Megi í því sambandi vísa til þeirrar meginreglu stjórnsýsluréttarins að ákvörðun stjórnvalds verði ekki breytt nema með sambærilegri nýrri ákvörðun.

Ljóst sé því að borgarráði hafi borið að fjalla sérstaklega um umsóknir um breytta notkun húseigna og skoða það sérstaklega með tilliti til þess hvort breytt notkun samrýmdist gildandi skilmálum. Ljóst sé miðað við þau gögn sem fyrir liggi að gildandi skilmálum um notkun hússins hafi ekki verið breytt. Ennfremur liggi fyrir að ef breyta eigi þessum skilmálum verði að fara með slíkar breytingar í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda sé hér um að ræða ígildi skipulags auk þess sem breytt notkun hafi mikil áhrif á eigendur nærliggjandi eigna, sem hafi treyst því að þessir skilmálar stæðu.

Svo virðist sem misskilnings gæti hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar varðandi samþykkta skilmála fyrir notkun hússins. Í erindum skipulagsfulltrúa komi fram að verið sé að kynna fyrirhugaða veitingasölu á þriðju og fjórðu hæð hússins sem og svölum þriðju hæðar. Hafi sérstaklega verið tekið fram að þessi notkun hússins væri heimil. Hins vegar sé ljóst að það sé ekki rétt miðað við samþykkta skilmála. Þá hafi einungis verið veittur tveggja vikna frestur til að skila inn athugasemdum en eðlilegt hafi verið að veita a.m.k. fjögurra vikna frest í samræmi við 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt framangreindu hafi ekki verið unnt að veita byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra framkvæmda, þar sem leyfið hafi farið gegn samþykktum skilmálum fyrir notkun hússins, sbr. samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.

Af hálfu kæranda er og á því byggt að á byggingarfulltrúa sem og borgarstjórn hvíli sú skylda sem stjórnvaldi að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Í þessu máli hafi ríkari skylda hvílt á stjórnvöldum til þess en ella þar sem ákvörðunin sé mjög íþyngjandi í garð íbúa að Lækjargötu 4 og hafi viðurhlutamikil áhrif fyrir þá og eignir þeirra. Kærandi telji að í umræddri rannsóknarskyldu hafi m.a. falist skylda fyrir viðkomandi stjórnvöld, sbr. meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að kanna áhrif reksturs veitingastaðar fyrir nærliggjandi íbúðir, m.a. varðandi hljóðvist, lykt og innsýn í íbúðirnar af svölum á þriðju hæð, þar sem ætlunin sé að reka veitingastarfsemi. Grenndaráhrif séu mjög mikil. Þessi atriði hafi borið að skoða og ganga úr skugga um áður en byggingarleyfi hafi verið veitt því augljóst sé að það hafi litla þýðingu að gera það þegar rekstur sé hafinn. Málið hafi því ekki verið nægjanlega upplýst áður en ákvörðun hafi verið tekin um veitingu byggingarleyfis.

Samkvæmt umsögn lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs, dags. 11. október 2004, skyldi, áður en hið kærða byggingarleyfi yrði veitt, gengið úr skugga um hljóðvist milli húsanna til að tryggja að starfsemin ylli nágrönnum ekki ónæði. Þá hafi einnig verið bent á að notkun á svölunum gæti skapað óþægindi m.t.t. hljóðs og innsýnar í nærliggjandi íbúðir. Samkvæmt gögnum málsins hafi þetta atriði ekki verið skoðað áður en leyfið hafi verið veitt. Ekki virðist hafa verið leitað eftir umsögn heilbrigðiseftirlits um fyrirhugaða starfsemi og hljóðvist í samræmi við reglugerð nr. 933/1999 með síðari breytingum.

Af hálfu kæranda er á það bent að fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi. Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum sem og skilmálum og kvöðum, sem stjórnvöld samþykki.

Í þessu tilviki séu grenndaráhrif framkvæmdarinnar mikil. Samkvæmt gildandi skilmálum fyrir notkun hússins sé gert ráð fyrir íbúðum á þriðju og fjórðu hæð. Áður en hið kærða leyfi hafi verið veitt hafi verið þar skrifstofur. Nú sé ætlunin að reka þar veitingastarfsemi, með tilheyrandi ónæði og hávaða fyrir nágranna. Hér megi einnig sérstaklega benda á að ætlunin sé að reka veitingastarfsemi á svölum þriðju hæðar en af svölunum sé auðveldlega unnt að sjá inn í íbúðir að Lækjargötu 4. Þetta sé ekki unnt að sætta sig við.

Ekkert liggi fyrir í málinu um hljóðvarnir á þriðju og fjórðu hæð eða á svölunum eða hvort uppfyllt séu skilyrði reglugerðar nr. 933/1999. Þá liggi ekkert fyrir um hvort og með hvaða hætti eigi að takmarka innsýn í nærliggjandi íbúðir af svölum þriðju hæðar eða hvernig koma eigi í veg fyrir augljóst ónæði af veitingastarfsemi þar fyrir nágranna. Í ljósi þess hve grenndaráhrif framkvæmdanna og fyrirhugaðrar starfsemi séu mikil hafi nauðsyn borið til að þessi atriði lægju fyrir áður en ákvörðun um að veita byggingarleyfi hafi verið tekin.

Um sé að ræða mál, sem hafi veruleg áhrif á rétt húseiganda í næsta nágrenni við fyrirhugaða starfsemi. Ennfremur sé vísað til samþykktra skilmála fyrir notkun hússins og nýtingu, sem hafi ekki verið felldir úr gildi, til áréttingar því sjónarmiði sem áður hafi komið fram að framkvæmdir skuli vera í samræmi við skipulag sem og sérstakar samþykktir um nýtingu og starfsemi. Svo sé ekki í þessu tilviki. Það sé eitt af meginhlutverkum slíkra samþykkta að setja fram í heild sinni og með bindandi hætti, bæði fyrir stjórnvöld, þ.m.t. sveitarstjórn, og eigendur viðkomandi fasteigna, áætlun um hvernig nýta megi fasteignir á ákveðnu svæði. Alþekkt sé að nýting einnar fasteignar, t.d. að hluta undir veitingastarfsemi, innan- og utandyra í þessu tilviki, geti haft afgerandi áhrif á hagnýtingu nágrannaeigna, bæði þá sem þegar sé fyrir hendi og framtíðarnýtingu. Það mál sem hér sé til umfjöllunar sé dæmigert fyrir þær aðstæður að breytt notkun einnar byggingar m.t.t. skilmála sem fyrir séu hafi veigamikil áhrif á nýtingu eigna kæranda þannig að hagsmunir einstakra fasteignaeigenda skerðist verulega. Jafnframt sé mikilvægt að hafa í huga að íbúðareigendur hafi ekki mátt gera ráð fyrir slíkri starfsemi, sem hér um ræði, eða breytingu á nýtingu þriðju og fjórðu hæðar að Lækjargötu 2A, með þeim hætti sem hin kærða ákvörðun geri ráð fyrir, miðað við það sem fram komi í samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í umsögn lögfræði og stjórnsýslu, dags. 11. október 2004, hafi komið fram að samkvæmt gildandi deiliskipulagi Kvosarinnar, sbr. breytingu þess hinn 2. febrúar 1989, sé landnotkun á svæðinu hin sama og landnotkun aðalskipulags, þ.e.a.s. miðsvæði/miðborg. Samkvæmt aðalskipulagi, kafla 3.1.5 í Greinargerð I – stefnumörkun, sé á miðsvæðum fyrst og fremst gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi, stjórnsýslu og skrifstofum. Veislusalir falli undir þjónustustarfsemi. Á miðsvæðum fari fram fjölbreyttari starfsemi en rúmist á verslunar- og þjónustusvæðum svo sem skrifstofur, menningar- og þjónustustofnanir, veitinga- og gistihús og í sumum tilvikum hreinlegur iðnaður og íbúðir (sjá gr. 4.4 í skipulagsreglugerð). Í aðalskipulaginu séu miðsvæði borgarinnar flokkuð niður eftir stefnu um meginstarfsemi. Um hvert svæði gildi ákveðin stefnumörkun og grundvallist hún á mismunandi hlutverki þeirra og staðsetningu í borginni. Í miðborgarkjarna, þar sem umrætt hús sé staðsett, sé lögð áhersla á blandaða notkun. Í III. hluta greinargerðar með Aðalskipulagi Reykjavíkur, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun, sé fjallað nánar um landnotkun í miðborgarkjarnanum. Þar komi fram að engin ein notkun, önnur er smásöluverslun og matvöruverslun, megi vera ríkjandi, það er meira en 50% á götuhliðum jarðhæða skilgreindra götusvæða. Tekið sé fram að á efri hæðum og í bakhúsum sé heimilt að vera með þá notkun sem samræmist landnotkun miðborgar, sbr. skilgreiningu M1 í kafla 3.1.5 í Greinargerð I – stefnumörkun. Rekstur veitingasala á 3. og 4. hæð hússins samræmist því gildandi landnotkun á svæðinu.

Þeir sem eigi eignir og búi á svæði þar sem fjölbreyttust landnotkun sé leyfð samkvæmt skipulagi eigi réttindi og beri skyldur í samræmi við það. Þeir megi búast við að notkun húsa á svæðinu sé fjölbreytt og breytist innan þeirra heimilda og takmarka sem sett séu í skipulagi. Þetta verði eigendur og notendur fasteigna að þola, enda sé starfsemin innan þeirra marka sem lög og reglur, sem um slíka starfsemi gildi, segi til um og ekki sé gengið á lögvarða hagsmuni með öðrum hætti. Borgaryfirvöld vilji hvetja til og styðja við notkun efri hæða í miðborginni fyrir íbúðir en þau geri sér einnig grein fyrir takmörkunum slíks húsnæðis. Í umfjöllun um íbúðarhúsnæði í miðborgarkjarnanum segi m.a. (sjá III. hluta greinargerðar með Aðalskipulagi Reykjavíkur, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun bls. 6): „Borgaryfirvöld munu halda áfram að stuðla að nýtingu efri hæða húsa í miðborgarkjarnanum til búsetu. Miðborgarkjarninn er ekki ákjósanlegur fyrir barnafjölskyldur til búsetu þar sem ekki er hægt að mæta þar ýtrustu kröfum sem gerðar eru til íbúðasvæða. Ein ástæða þess er hið fjölskrúðuga næturlíf kjarnans sem borgaryfirvöld hyggjast styðja við.“

Áfram segi í umsögn lögfræði og stjórnsýslu að þótt athugasemdir kæranda séu skiljanlegar þá sé ekki hægt að leggjast gegn notkun húsnæðisins, sbr. ákvæði skipulags. Áður en byggingarleyfi verði gefið út verði gengið úr skugga um hljóðvist milli húsanna til að tryggja að starfsemin valdi íbúum ekki ónæði. Þá verði hljóðvistin sérstaklega prófuð við lokaúttekt á framkvæmdunum, áður en salirnir verði teknir í notkun. Skoða þurfi, áður en veitt verði leyfi til áfengisveitinga fyrir salina, hvort rétt sé að takmarka áfengisveitingatíma vegna nálægðar við umræddar íbúðir.

Hvað varði notkun á svölunum sé ljóst að notkun þeirra geti skapað ónæði frá gestum sem þar muni dvelja, s.s. vegna hljóðs og innsýnar í íbúðir að Lækjargötu nr. 4. Samkvæmt málsmeðferðarreglum um vínveitingaleyfi sé almennt heimilt að veita leyfi til veitinga áfengis utandyra til kl. 22:00. Á þeirri lóð sem hér um ræði megi þó veita leyfi til kl. 23:30, sjá 8. gr. reglnanna. Muni embættið leggja til við borgarráð að útiveitingaleyfi verði ekki veitt nema til kl. 22:00. Hvað innsýnina varði sé lagt til að byggingarleyfishafa verði gert að girða af hluta svalanna, sem snúi að Aðalstræti 4, til að minnka þessi áhrif.

Rétt sé að geta þess að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2, þá Austurstræti 22B, hafi verið samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd hinn 12. október 1998. Í þeim hafi m.a. verið kveðið á um landnotkun allra hæða hússins. Skilmálar þessir hafi verið samþykktir í borgarráði hinn 20. október s.á. með smávægilegri breytingu, þar sem tekið hafi verið fram að ekki yrði heimilaður skemmtistaður í húsnæðinu. Samkvæmt skilmálum þessum hafi verið gert ráð fyrir íbúðum á 3. og 4. hæð hússins.

Þegar uppdrættir að húsinu hafi verið samþykktir hafi verið samþykkt frávik frá þessum skilmálum og leyfðar skrifstofur á 3. og 4. hæð. Þegar afsal hafi verið gefið út fyrir eigininni, hinn 2. júlí 1999, hafi verið tekið fram í því að eignin væri seld án kvaða. Þó ljóst sé að umræddir skilmálar hafi verið af skipulagslegum toga hafi þeir ekki gildi sem deiliskipulagsskilmálar enda hafi staðfestu deiliskipulagi Kvosarinnar ekki verið breytt við samþykkt þeirra. Skilmálarnir hafi því verið einkaréttarlegs eðlis á milli Reykjavíkurborgar og kaupanda lóðarinnar. Með vísan til yfirlýsingar í afsali verði að telja að fallið hafi verið frá skilmálunum. Þeir hafi því ekki þýðingu varðandi mál það sem hér sé til umfjöllunnar. Jafnvel þó talið væri að þeir hefðu gildi gæti Reykjavíkurborg ákveðið einhliða að falla frá skilyrði um að 3. og 4. hæð yrðu nýttar fyrir skrifstofur.

Þá sé og vísað til þess að Gunnar H. Pálsson verkfræðingur hafi framkvæmt hljóðvistarmælingar hinn 19. ágúst 2005 í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa og samkvæmt niðurstöðum þeirra mælinga virðist öllum skilyrðum um hljóðvist fullnægt.

Við meðferð málsins fyrir úrskurðarnefndinni kom í ljós misræmi milli bókana um hið umdeilda byggingarleyfi annars vegar og áritunar á samþykkum uppdráttum hins vegar. Er á uppdráttunum tekið fram að sótt sé um leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð Lækjargötu 2A og hefur allur málatilbúnaður Reykjavíkurborgar verið við það miðaður. Í bókunum um meðferð umsóknarinnar er hins vegar talað um veitingastaði og óskaði nefndin af þessu tilefni skýringa borgaryfirvalda á þessu misræmi og að umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi yrði lögð fram.

Á umsóknarblaði kemur fram að sótt sé um leyfi fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð. Er á það bent af hálfu borgaryfirvalda að hugtakið „veitingastaður“ sé skilgreint sem eins konar yfirhugtak í 9. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985. Undir hugtakið „veitingastaður“ falli samkvæmt e-lið 9. gr. nefndra laga einkasalir, félagsheimili og útisamkomur, tækifærisveitingar á opinberum samkomum eða einkasamkomum þar sem leyfi séu bundin við einstök tækifæri. Skýrt komi fram á uppdráttum að verið sé að sækja um „veitingasali“ af þessu tagi og það sé það sem samþykkt hafi verið. Ekki skipti því máli að í bókunum standi veitingastaðir enda falli salirnir undir hugtakið. Jafnframt var upplýst að gefið hefði verið út leyfi til vínveitinga í sölunum.

Sjónarmið byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt. Vísar hann til þeirra sjónarmiða sem borgaryfirvöld tefla fram og áréttar að fullt tillit hafi verið tekið til hagsmuna nágranna, m.a. hafi hljóðstig verið mælt og ráðstafanir gerðar til þess að takmarka aðgengi gesta að þeirri hlið svala er viti að fasteigninni að Lækjargötu 4.

Vettvangur: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi fimmtudaginn 7. desember 2006.

Niðurstaða: Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita heimild til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu í Reykjavík. Á samþykktum teikningum kemur fram að um sé að ræða veislusali sem leigðir verði út fyrir ráðstefnur, afmæli o.þ.h. ásamt því að svalir þriðju hæðar verði nýttar í tengslum við rekstur salanna á góðviðrisdögum.

Í 9. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985 eru taldar upp í liðum a-i þær tegundir veitingarekstrar er flokkast undir hugtakið veitingastaður. Í e-lið lagagreinarinnar segir að einkasalir, félagsheimili og útisamkomur, þar sem um sé að ræða tækifærisveitingar á opinberum samkomum eða einkasamkomum, flokkist undir framangreint hugtak. Enda þótt misræmi það sem að framan er lýst sé til þess fallið að valda misskilningi má fallast á með borgaryfirvöldum að það eigi ekki að leiða til ógildingar leyfisins, enda verði að skýra efni þess í samræmi við þær takmarkanir sem felast í áritun á samþykkta uppdrætti. Leiðir umræddur ágalli því ekki til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag frá árinu 1989, deiliskipulag Kvosarinnar, og er landnotkun samkvæmt því tilgreind sú hin sama og landnotkun aðalskipulags eða miðbæjarsvæði. Ræðst landnotkun því nú af kafla Þróunaráætlunar miðborgar Reykjavíkur um landnotkun sem felldur hefur verið inn í aðalskipulag Reykjavíkur. Er umrædd fasteign á svæði sem þar er skilgreint sem miðborgarkjarni. Er þar fyrst og fremst gert ráð fyrir blandaðri notkun, þar á meðal verslunar- og þjónustustarfsemi ýmis konar, og verður að telja að rekstur veitingasala á þriðju og fjórðu hæð húss þess er hér um ræðir sé í samræmi við skipulagsheimildir svæðisins. Var því ekki þörf breytinga á deiliskipulagi vegna umsóknar um hið umdeilda byggingarleyfi og var kynning sú sem borgaryfirvöld stóðu fyrir í tilefni af áformum byggingarleyfishafa því ekki formleg grenndarkynning vegna minni háttar breytingar á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 7. mgr. 43. gr. sömu laga. Var umrædd kynning viðhöfð umfram skyldu og hefur það því engin áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar þó kynningarfrestur hafi verið styttri en áskilið er um formlega grenndarkynningu.

Í máli þessu er m.a. deilt um þýðingu skilmála um byggingu og nýtingu hússins nr. 2A við Lækjargötu. Í málsgögnum kemur fram að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2A, þá Austurstræti 22B, voru samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd borgarinnar hinn 12. október 1998. Í þeim var m.a. kveðið á um landnotkun allra hæða hússins. Skilmálar þessir voru samþykktir í borgarráði hinn 20. október s.á. með þeirri viðbót að ekki yrði heimilaður skemmtistaður í húsnæðinu. Samkvæmt skilmálum þessum var gert ráð fyrir íbúðum á þriðju og fjórðu hæð hússins. Síðar virðast hafa verið leyfðar skrifstofur á efri hæðum.

Þegar afsal var gefið út fyrir eigninni hinn 2. júlí 1999 var tekið fram að hún væri seld án kvaða. Verður að fallast á með Reykjavíkurborg að umræddir skilmálar hafi ekki öðlast gildi sem deiliskipulagsskilmálar enda var deiliskipulagi Kvosarinnar ekki breytt við samþykkt þeirra. Þeim var ekki heldur þinglýst sem kvöð á eignina. Giltu þeir því aðeins milli Reykjavíkurborgar og kaupanda lóðarinnar og verður ekki talið að eigendur fasteigna á svæðinu geti leitt rétt af fyrrgreindri samþykkt borgarráðs. Verður því ekki fallist á sjónarmið kæranda um að ógilda beri hina kærðu ákvörðun með þeim rökum að hún fari gegn umræddum skilmálum.

Eins og framan greinir stendur hús það er hér um ræðir á miðborgarsvæði þar sem landnotkun er blönduð starfsemi af ýmsum toga ásamt íbúðabyggð. Verður ekki séð að þeirri starfsemi sem heimiluð var með hinu kærða byggingarleyfi fylgi meiri hávaði eða ónæði en búast megi við á slíkum svæðum. Verður hið kærða byggingarleyfi því ekki alfarið fellt úr gildi með vísan til grenndarhagsmuna eða sjónarmiða er lúta að áhrifum starfseminnar á næsta nágrenni. Ekki verður heldur fallist á að málsmeðferð eða rannsókn máls hafi verið áfátt þannig að ógilda beri hina kærðu ákvörðun af þeim sökum.

Kærandi gerir til vara kröfu um að hinni kærðu ákvörðun verði breytt þannig að ekki verði heimilað að nýta svalir á þriðju hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu fyrir veitingastarfsemi. Í þessari kröfu felst að úrskurðarnefndinni taki nýja ákvörðun án þess að lægra stjórnvald hafi tekið afstöðu til kröfunnar. Til þessa er úrskurðarnefndin ekki bær og verður þessum kröfulið því vísað frá nefndinni.

Þrátt fyrir þetta telur úrskurðarnefndin að með þeirri nýtingu svalanna sem heimiluð er með hinu kærða leyfi sé hagsmunum kæranda raskað umfram það sem eigendur íbúða að Lækjargötu 4 þurfi að sæta með hliðsjón af gildandi deiliskipulagi svæðisins. Þykir á skorta að mælt hafi verið fyrir um fullnægjandi umbúnað til að hindra innsýn í íbúðir að Lækjargötu 4 og á svalir þeirra og til að koma í veg fyrir að rusli og öðru lauslegu sé kastað á svalir nærliggjandi íbúða. Verður hið kærða byggingarleyfi því ógilt hvað varðar heimild til nýtingar svalanna en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúa í heild.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tímafrekrar gagnaöflunar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um að hinni kærðu ákvörðun um notkun svala á þriðju hæð að Lækjargötu 2A verði breytt.

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004, um að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og til að nota svalir á þriðju hæð í tengslum við reksturinn er felld úr gildi að því er tekur til notkunar svalanna. Að öðru leyti stendur hin kærða ákvörðun óröskuð með þeirri skýringu sem borgaryfirvöld hafa áréttað að heimildin sé bundin við veislusali eins og greinir í áritun á aðaluppdrætti.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

61/2004 Miðvangur

Með dim

Ár 2006, mánudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 61/2004, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Austur- Héraðs frá 23. september 2004 um að heimila breytt innra skipulag og breytta notkun kjallara fasteignarinnar að Miðvangi 1-3, Egilsstöðum, ásamt því að fjarlægja stiga milli kjallara og fyrstu hæðar hússins, loka stigagati með steinsteypu og bæta við gluggum á norðurhlið.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. október 2004, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, kærir Ragnheiður M. Ólafsdóttir hdl., f.h. Í ehf. og H, eigenda að eignarhlutum í fasteigninni að Miðvangi 1-3, Egilsstöðum, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Austur-Héraðs frá 23. september 2004 að heimila breytt innra skipulag og breytta notkun kjallara fasteignarinnar að Miðvangi 1-3 ásamt því að fjarlægja stiga milli kjallara og fyrstu hæðar hússins, loka stigagati með steinsteypu og bæta við gluggum á norðurhlið. Ákvörðunin var staðfest í umhverfisráði sveitarfélagsins hinn 28. september 2004.

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi. Var jafnframt gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda en í ljósi þess að framkvæmdum var lokið í kjölfar þess að kæra barst þótti ekki tilefni til að taka afstöðu til þeirrar kröfu.

Málavextir: Með eignaskiptayfirlýsingu, dags. 26. febrúar 1997, var fasteigninni að Miðvangi 1-3 skipt upp í níu eignarhluta. Í yfirlýsingunni segir m.a. að í kjallara hússins sé verslun með kvöð um umgengi milli útidyra í norðvestur horni og stiga upp á fyrstu hæð og skuli gangvegur fullnægja skilyrðum byggingaryfirvalda á hverjum tíma. Með kaupsamningi, dags. 15. júní 2004, varð byggingarleyfishafi eigandi að kjallara Miðvangs 1-3. Samkvæmt greindri eignaskiptayfirlýsingu var hlutfallstala hins selda séreignarhluta 33,93% í húsi og lóð en 15,8% í svonefndum Perlusal, sem mun vera rými það sem greindur stigi lá að á fyrstu hæð hússins.

Hinn 22. september 2004 var haldinn fundur í húseigendafélagi Miðvangs 1-3 þar sem fyrir lá að ræða fyrirhugaðar breytingar á notkun kjallara hússins í prentsmiðju og lágu fyrir fundinum teikningar að fyrirhuguðum breytingum. Samkvæmt fundargerð voru 44,67% eigenda mótfallnir því að gera breytingar á eignarskiptayfirlýsingu en eigendur að 32,77% eignarhlutum móttfallnir prentsmiðjurekstri í húsinu. Aðrir eigendur voru ekki sagðir setja sig upp á móti breytingunum svo framanlega sem þær hefðu ekki í för með sér óásættanlega röskun í húsinu.

Byggingarfulltrúi Austur-Héraðs samþykkti hið kærða byggingarleyfi „að uppfylltum skilyrðum laga og reglugerða“ á afgreiðslufundi hinn 23. september 2004 og var sú afgreiðsla staðfest á fundi umhverfisráðs hinn 28. september sama ár.

Eftir að kæra í máli þessu barst, eða hinn 18. nóvember 2004, óskaði byggingarleyfishafi eftir því við byggingarfulltrúa að heimild í umræddu byggingarleyfi fyrir gluggum yrði felld niður og féllst byggingarfulltrúi á það á afgreiðslufundi hinn 3. desember 2004.

Málsrök kærenda: Kærendur benda á að óheimilt hafi verið að gefa út umdeilt byggingarleyfi þar sem samþykki allra eigenda fasteignarinnar að Miðvangi 1-3 skorti, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þeir hafi verið mótfallnir umsóttum breytingum en þeir fari með 44,67% atkvæða í húsfélaginu að Miðvangi 1-3 í skjóli eignarhluta sinna.

Samkvæmt 16. og 18. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 þurfi samþykki allra eigenda til þeirra breytinga er greint byggingarleyfi heimili. Í eignaskiptayfirlýsingu komi skýrt fram að í kjallara hússins sé verslunar- og skrifstofuhúsnæði og kvöð sé um umgengi milli útidyra í norðvestur horni og stiga upp á fyrstu hæð. Þá sé áskilið í 19. gr. laganna að samþykki allra eigenda þurfi fyrir verulegum breytingum á sameign en brottnám sameiginlegs stiga og lokun stigagats sé slík breyting.

Athugasemdir af hálfu bæjaryfirvalda eða byggingarleyfishafa vegna kærumáls þessa hafa ekki borist úrskurðarnefndinni.

Niðurstaða: Hið kærða byggingarleyfi var staðfest á fundi umhverfisráðs Austur-Héraðs hinn 28. september 2004 og var fundargerð ráðsins lögð fram á fundi bæjarstjórnar hinn 6. október sama ár. Fundargerð þess fundar ber með sér að fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa frá 23. september 2004 var ekki staðfest af bæjarstjórn.

Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sveitarstjórn afgreiða byggingarleyfisumsóknir, sbr. t.d. 2. mgr. 38. gr., 2. mgr. 39. gr. og 1. mgr. 43. gr. laganna. Sveitarstjórnum er heimilt skv. 4. mgr. 40. gr. að víkja frá ákvæðum laganna um meðferð umsókna um byggingarleyfi með sérstakri samþykkt sem staðfest skal af umhverfisráðherra, sem fer með yfirstjórn skipulags- og byggingarmála skv. lögunum, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna.

Ekki liggur fyrir, þrátt fyrir eftirgrennslan, að staðfest og birt samþykkt skv. nefndri 4. mgr. 40 gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið í gildi er hin kærða ákvörðun var tekin og er því, að mati úrskurðarnefndarinnar, ekki fyrir hendi viðhlítandi heimild til þess að víkja frá fyrrgreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um afgreiðslu sveitarstjórnar á byggingarleyfum.

Af framangreindum ástæðum hefur hið kærða byggingarleyfi ekki hlotið lögboðna staðfestingu samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og verður því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni með skírskotun til 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þar sem lokaákvörðun hefur ekki verið tekin um veitingu byggingarleyfisins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ásgeir Magnússon

des 22

Love0

37/2006 Skipholt

Með dim

Ár 2006, þriðjudaginn 28. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 37/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra G og G, Skipholti 50, Reykjavík, f.h. eigenda og íbúa að Skipholti 50, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.

Verður að skilja erindi kærenda á þann veg að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 28. september 2006, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, settu kærendur fram kröfu um stöðvun framkvæmda en þær voru þá nokkuð á veg komnar. Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um sjónarmið borgaryfirvalda í málinu og bárust athugasemdir þeirra hinn 24. október 2006. Var gagnaöflun þá lokið og ákvað úrskurðarnefndin því að taka málið til efnisúrlausnar í stað þess að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar. Hafa óvænt atvik eftir það leitt til þess að uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist þar til nú.

Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa í júlí árið 2005 var lögð fram tillaga Þórsafls hf. um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar að Skipholti 50A og var samþykkt að grenndarkynna tillöguna hagsmunaaðilum. Að grenndarkynningu lokinni var málið tekið fyrir á ný á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og grenndarkynningin felld niður og málinu vísað frá með eftirfarandi bókun: „Með vísan til þess að skipulagsskilmálar sem taldir hafa verið í gildi fyrir lóðina að Skipholti 50a og tilgreindir voru í grenndarkynntri tillögu að breytingu á deiliskipulagi teljast ekki fullnægja skilyrðum undantekningarákvæðis 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða í lögum 73/1997, er framlögðu erindi vísað frá vegna formgalla auk þess sem grenndarkynning er felld niður. Umsækjanda ber þess í stað að sækja um byggingarleyfi vegna breytinganna og verður slíkt leyfi grenndarkynnt fyrir sömu aðilum og var gefinn kostur á að tjá sig um fyrri afgreiðslu málsins í samræmi við ákvæði 7. mgr. laga nr. 73/1997.“

Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 20. desember 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja eina hæð úr steinsteypu ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt þar sem yrði komið fyrir fimm íbúðum. Jafnframt var sótt um heimild til að breyta félagsaðstöðu á neðri hæð hússins í fimm íbúðir þannig að samtals yrðu tíu íbúðir í bakbyggingunni. Byggingarfulltrúi afgreiddi málið með eftirfarandi bókun: „Vísað til athugasemda á umsóknarblaði. Að þeim uppfylltum verður málið sent skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.“

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 27. janúar 2006 var málið tekið fyrir og samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu hagsmunaaðilum. Stóð kynningin yfir frá 1. febrúar 2006 til 1. mars 2006 og bárust nokkrar athugasemdir, þar á meðal frá kærendum.

Á fundi skipulagsráðs hinn 15. mars 2006 var málið tekið fyrir á ný að lokinni grenndarkynningu. Á fundinum var lagt fram bílastæðabókhald hönnuðar ásamt samantekt á athugasemdum og svör skipulagsfulltrúa vegna grenndarkynningar. Var eftirfarandi samþykkt færð til bókar: „Ráðið gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi þegar teikningar hafa verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði og með vísan til samantektar og svara skipulagsfulltrúa vegna grenndarkynningar. Málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. apríl 2006 var beiðni um breytingar á bakhúsinu að Skipholti 50A samþykkt.

Hafa kærendur skotið fyrrgreindri ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er í upphafi vísað til þess að þeir fagni því að atvinnuhúsnæðinu að Skipholti 50A verði breytt í íbúðarhúsnæði. Aftur á móti geti þeir ekki sætt sig að öllu leyti við breytingar húsnæðisins, þar sem sumar þeirra séu líklegar til þess að rýra verðgildi eigna að Skipholti 50, m.a. vegna fyrirsjáanlegs ónæðis og óvistlegra umhverfis.

Kærendur benda á að hækkun húsnæðisins að Skipholti 50A valdi mikilli skerðingu á útsýni frá gluggum á austurhlið Skipholts 50, en þar séu á fyrstu og annarri hæð tveir svefnherbergisgluggar ásamt stofuglugga og í kjallara séu þar svefnherbergis-, eldhús- og stofugluggar. Skerðing útsýnis kjallaraíbúðar nái til 60% glugga (75% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri). Skerðing útsýnis á annarri hæð nái til 33% glugga (37,5% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri) og skerðing útsýnis á fyrstu hæð nái til 37,5% glugga (43% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri). Á vesturhlið hússins að Skipholti 50 séu engir gluggar, þar sem húsnæðið sé sambyggt Skipholti 44. Kærendur leggi til að efsta hæð hússins að Skipholti 50A verði inndregin svo hún skerði ekki útsýni eins mikið.

Kærendur halda því fram að skuggavarp aukist verulega á austurgafl hússins að Skipholti 50 og yfir garðinn sem snúi í suður. Á austurgafli hafi tvær íbúðir svefnherbergis- og stofuglugga og ein íbúð svefnherbergis-, eldhús- og stofuglugga. Mögulega muni austurgafl Skipholts 50 lítið sem ekkert njóta sólar með haustinu. Aukið skuggvarp muni einnig hafa áhrif á gróður í garði ásamt því að notkunarmöguleikar hans og svala fyrstu og annarrar hæðar rýrni þegar hausta taki. Kærendur undrist að í gögnum vegna hinnar kærðu ákvörðunar skuli ekki vera miðað við haustjafndægur 22. september eins venja sé, en verulega geti munað um hæð sólar og lengd skugga eftir því sem nær jafndægri dragi.

Talsvert mikið ónæði verði vegna nálægðar Skipholts 50A, en á vesturhlið hússins séu fyrirhugaðir stofu-, eldhús- og svefnherbergisgluggar ásamt svölum sem snúi að austurhlið Skipholts 50 þar sem m.a. svefnherbergi séu staðsett. Skipholt 50A standi á lóðarmörkum og telji kærendur mikið ónæði af því að hafa stofu og eldhúsglugga ásamt svölum beint fyrir framan svefnherbergisglugga þeirra. Ekki sé ljóst miðað við teikningar hvar aðalinngangur eignarinnar eigi að vera en verði hann á vesturhlið sé ljóst að talsvert ónæði muni verða af umgengni þar. Þá verði kærendur fyrir ónæði af völdum umferðar um göngustíg sem sé við húsgafl Skipholts 50.

Mótmælt sé sterklega þeirri ákvörðun að leyfa byggingu svala utan byggingarreits en samkvæmt teikningu komi svalirnar inn á almenningsgöngustíg sem skilji að lóðamörk Skipholts 50 og 50A. Göngustígurinn sé í umsjá borgarinnar og á honum séu kvaðir um lagnir og opinn stíg. Svalir skuli a.m.k. vera þrjá metra frá lóðarmörkum en samkvæmt hinni kærðu ákvörðun nái svalirnar út fyrir lóðarmörk. Útveggur vesturhliðar Skipholts 50A sé nánast á lóðarmörkum og úr því þurfi að skera hvort leyfilegt sé að byggja svalir sem nái yfir almenningsgöngustíg og hvaða reglur gildi um fjarlægð svala frá svefnherbergisgluggum næstu eignar. Vegna alls framangreinds sé því sérstaklega mótmælt að heimilað verði að byggja svalir á vesturhlið Skipholts 50A.

Kærendur benda á að óljóst sé af gögnum málsins hvort til standi að færa fyrrnefndan göngustíg. Þá sé og óljóst hvað hafi orðið af áformum byggingarleyfishafa um sérstakan byggingarreit fyrir bílageymslu sem áður hafi verið kynntur kærendum.

Ætla megi að við hina kærðu ákvörðun muni söluverðmæti og sölumöguleikar að íbúða Skipholti 50 rýrna verulega.

Kærendur benda á að framkvæmdir hafi fyrir löngu verið hafnar við breytingar á húsnæðinu að Skipholti 50A. Byggingarfulltrúa hafi verið tilkynnt þetta í ágúst 2005 en samkvæmt upplýsingum frá fulltrúa byggingarfulltrúa hafi hann ekki séð sér fært að koma og skoða aðstæður og umhverfi.

Þó svo að kærendur fagni því að Skipholti 50A skuli breytt í íbúðarhúsnæði hljóti þeir að leiða hugann að því hvers konar nágranna megi vænta miðað við þá hönnun sem fyrir liggi. Vegna smæðar þeirra tíu íbúða sem koma eigi fyrir í húsinu og nálægðar fimm þeirra við fjölfarinn göngustíg megi teljast ólíklegt að þær verði vænlegur kostur fyrir fjölskyldufólk. Eðlilegt sé að benda á að fyrir ofan Skipholt 50 og 50A sé Fjöltækniskólinn og að Háteigsvegi 31-33 séu stúdentagarðar. Klúbburinn Geysir, athvarf fyrir geðveikt fólk, sé staðsettur að Skipholti 29 og þeim megin götunnar sé einnig Færeyska sjómannaheimilið og Sjómannaheimilið Örkin. Að Skipholti 27, 50E og 50F séu einnig stúdentagarðar. Það sé því tilfinning kærenda að frekar sé skortur á stærri íbúðum sem henti fjölskyldum en fleiri litlum einstaklingsíbúðum eða stúdentagörðum, nema það sé stefna borgaryfirvalda að breyta hverfinu í kringum Fjöltækniskólann í stúdentagarða.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun. Því verði eigendur húsa að gera ráð fyrir því að hvorki útsýni né sólarljós sé sjálfgefið í þéttri byggð og geti breyst, enda réttur til óbreytts útsýnis ekki bundinn í lög. Það sé hlutverk skipulagsyfirvalda að tryggja heildarhagsmuni og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun verði að ræða vegna framkvæmda á annarri eign. Útsýni sé ekki sjálfgefið og taki breytingum eftir því sem borgin þróist. Því megi alltaf búast við því að einhver skerðing verði á útsýni þegar byggð séu ný hús eða gerðar viðbyggingar við eldri hús. Telja verði að hagsmunir byggingarleyfishafa af því að byggja ofan á hús sitt á þann hátt sem samþykkt hafi verið séu mun meiri en þeir hagsmunir kærenda sem hugsanlega fari forgörðum vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar.

Í gögnum málsins sé að finna upplýsingar um skuggavarp hússins að Skipholt 50A, bæði fyrir og eftir breytingar þess, hinn 20. júlí kl. 9, 12 og 17 og hinn 18. september kl. 9, 12 og 17. Jafndægri séu 20. mars og 22. september, þannig að þarna muni fjórum sólarhringum sem teljist óverulegt þegar skoðaðir séu skuggar sólar. Samkvæmt skuggavarpi hinn 18. september sé ljóst að aukið skuggavarp sé á húsið að Skipholti 50 snemma hausts, fyrir hádegi, en upp úr kl. 12 hverfi skuggi alfarið af húsi og lóð að Skipholti 50. Aukið skuggavarp yfir sumarmánuði sé eingöngu á bílskúrum og bílastæðum. Því sé hvorki hægt að fallast á þá fullyrðingu að skuggavarp vegna fyrirhugaðrar hækkunar hússins að Skipholti 50A sé svo mikið að um rýrnun á eigninni að Skipholti 50 sé að ræða né að það sé meiri en búast megi við í þéttbýli sem sé í stöðugri þróun.

Það sé í samræmi við skilgreiningu á miðsvæðum í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 að heimila að skrifstofuhúsnæði í umræddu húsi sé breytt í íbúðir. Varla verði hjá því komist að útveggir hússins séu nýttir fyrir glugga, bæði til að draga inn dagsbirtu og loftun. Gert hafi verið ráð fyrir svölum á vesturhlið hússins í fyrri kynningu. Þær hafi verið grynnkaðar og lengdar lítillega. Ekki sé gert ráð fyrir breytingum á inngöngum inn í húsið að Skipholti 50A. Umræddar svalir séu um 2,6 metra frá lóðamörkum og þaðan séu um 8,5 metrar að húsinu að Skipholti 50. Þetta geti ekki talist óeðlileg nálægð í þéttbýli. Vesturhlið efri hluta hússins að Skipholti 50A sé um 3,8 metra frá lóðamörkum. Stígurinn sem á hvíli kvöð um almenna umferð sé inni á lóð Skipholts 50A og sé við lóðamörk Skipholts 50 og 50A. Umræddar svalir séu því ekki út fyrir lóðamörk. Samkvæmt byggingarreglugerð sé heimilt að hafa útskagandi húshluta yfir almennum göngustígum, þó ekki í minna en 2,6 metra hæð frá jörðu. Út frá skipulagslegum forsendum sé því ekki ástæða til að gera athugasemdir við gerð svala á vesturhlið hússins að Skipholti 50A, eins og þær séu sýndar á uppdráttum.

Varðandi staðsetningu göngustígs þá sé samkvæmt gildandi mæliblaði kvöð um göngustíg fyrir almenning á lóðamörkum Skipholts 50 og 50A og að húsinu að Skipholti 50A. Ekki þurfi því að sækja sérstaklega um legu stígs á því svæði.

Villa hafi verið í fyrri uppdrætti og þar hafi átt að standa byggingarreitur fyrir hús í stað byggingarreitur fyrir bílgeymslu.

Ljóst þyki að áhrif umþrættra breytinga séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins. Telji kærendur sig geta sannað það að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi teljast hjá fasteignaeigendum í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. Um bótarétt sé úrskurðarnefndin ekki bær til að fjalla um.

Tekið sé fram að byggingarfulltrúi hafi stöðvað framkvæmdir á lóðinni með bréfi, dags. 10. mars 2006, er í ljós hafi komið að framkvæmdir hafi verið hafnar án þess að gefið hafi verið út byggingarleyfi. Hvað varði þá málsástæðu kærenda að íbúðirnar henti ekki fjölskyldufólki sé bent á að hvergi segi að ekki megi byggja íbúðir sem henti öðrum þjóðfélagshópum auk fjölskyldufólks, en tekið skuli fram að aðeins ein af tíu nýjum íbúðum sé um 80 fermetrar. Allar hinar séu stærri og henti því fjölskyldufólki jafnt sem öðrum.

Andsvör kærenda við málsrökum Reykjavíkurborgar: Kærendur telja fyllilega ljóst að það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun. Í umsögn skipulags- og byggingarsviðs sé þess getið að hlutverk skipulagsyfirvalda sé að tryggja heildarhagsmuni og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun verði að ræða á eignum vegna framkvæmda á annarri eign. Það sé mat kærenda að umræddar framkvæmdir séu einmitt „óþolandi skerðing á gæðum eða verðrýrnun“. Hagsmunir byggingarleyfishafa, sem séu verktakar úr öðru bæjarfélagi, virðist vega þyngra hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar heldur en rök þeirra íbúa Reykjavíkur sem við breytingarnar þurfi að búa. Kærendur fallist ekki á þá skilgreiningu skipulags- og byggingarsviðs að einungis sé um lítilsháttar útsýnisskerðingu að ræða. Hún verði að teljast veruleg, sérstaklega fyrir íbúðir á fyrstu og annarri hæð.

Þó svo að skipulags- og byggingarsvið meti aukningu skuggavarps óverulega þá sé það mat kærenda að slík aukning geti, auk þess að draga úr birtu á lóð, rýrt verðgildi eigna. Sé vanalegt að miða skuggavarp við ákveðnar dagsetningar þá skuli ekki víkja frá þeirri venju.

Í hinni kærðu ákvörðun sé gert ráð fyrir verönd á jarðhæð sem nái nánast að almennum göngustíg. Segja megi að Skipholt 50 tilheyri, skipulags- og hönnunarlega séð, Skipholti 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, og 48. Skipholt 50 tilheyri efri húsaröð þar sem 17-18 metrar séu á milli húsa. Fjarlægð frá Skipholti 50 yfir í 50A sé, samkvæmt mælingum skipulags- og byggingarsviðs, um 11 metrar. Að mati kærenda muni hið mikla byggingarmagn í kjölfar hækkunar hússins á lóðinni að Skipholti 50A verða til þess að ónæði aukist til muna. Ef miðað sé við verönd á vesturhlið Skipholts 50A standi eignin mun nær lóðamörkum en skipulags- og byggingarsvið telji í gögnum sínum. Steypt eining Skipholts 50A sé, samkvæmt mælingum kærenda, næst lóðamörkum Skipholts 50 um 3,6 metrar. Samkvæmt upplýsingum, sem fram hafi komið í símtali við Skipulagsstofnun, tilheyri göngustígurinn borginni og því sé rétt að reikna lóðarmörk að stígnum, en kveðið sé á um að hann skuli vera þriggja metra breiður. Samkvæmt þessari skilgreiningu séu svalir komnar út fyrir lóðarmörk og verönd liggi alveg að lóðarmörkum. Miðað við áætlað byggingarmagn á lóð megi ljóst vera að gríðarleg aukning verði á mannaferðum sem hafi talsvert ónæði í för með sér.

Ítrekað sé að áhrif umræddra breytinga séu veruleg. Eðlilegt hljóti því að vera að um málið sé fjallað þannig að byggingaraðili hafi ekki áunnið sér aukin réttindi með því að hafa hafið framkvæmdir og öll gögn látin gilda sem hin sömu og áður en til framkvæmda hafi komið, þ.e. frá því að athugasemdir bárust upphaflega.

Kærendur hafa rökstutt frekar sjónarmið sín í málinu. Þykir ekki þörf á að reifa þau frekar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar í kærumáli þessu.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að ekki sé um að ræða skerðingu útsýnis úr kjallara eða íbúð fyrstu hæðar hússins að Skipholti 50 þar sem núverandi bygging að Skipholti 50A skerði nú þegar útsýni til austurs og verði því engin breyting á því útsýni sem fyrir sé. Útsýni frá annari hæð til austurs skerðist óverulega vegna sólstofu sem sé á þaki núverandi byggingar og skerði útsýni annarrar hæðar um 3/5 til austurs, lengra í austri séu fimm hæða hús sem skerði útsýni enn frekar.

Varðandi skuggavarp sé vísað til þess að yfir sumartímann muni skuggi vegna ofanábyggingarinnar ná kl. 9 frá miðju bílastæði yfir það allt, en þó ekki upp á húsgaflinn. Um kl. 12 verði skuggi farinn af lóðinni. Þann 18. september um kl. 9 nái skugginn lengst frá miðjum garði og yfir hann allan en ekkert skuggavarp sé af bílskúr sem standi í suðaustur horni lóðar, en bílskúr gæti gefið svipað skuggavarp og viðbygging ofan á núverandi bakhús. Um kl. 12 verði skuggi yfir bílastæðinu sem þó nái ekki upp á húshliðina. Lóð hússins að Skipholti 50 snúi til suð-suðvesturs með enga byggingu fyrir framan sig og njóti því að fullu sólar þangað til að skuggi myndist af Skipholti 44.

Misskilnings gæti hjá kærendum um staðsetningu Skipholts 50A gagnvart lóðarmörkum Skipholts 50. Húsið að Skipholti 50A standi ekki á lóðarmörkum eins og kærendur haldi fram. Vesturhlið Skipholts 50A, nánar tiltekið útbrún útveggjar, sé 3,77 m frá lóðarmörkum. Fjarlægð milli húsanna sé 12,92 m. Svalir ofanábyggingar muni ekki ná inn á göngustíg eins og kærendur haldi fram því fjarlægð frá svalabrún að göngustíg sé 0,97 m. Fjarlægð frá svalabrún að lóðarmörkum sé 2,57 m sem þýði að svalirnar ná ekki út fyrir lóðarmörk. Þær séu 1,2 m á breidd.

Aðalinngangur Skipholts 50A sé á austurhlið og snúi því að bílastæðum og bílageymslu. Inngangurinn á vesturhlið sé fyrst og fremst ætlaður sem aðgengi að sorp- og hjólageymslu. Umferðin muni því verða um aðalinnganginn þar sem verði dyrasími og póstkassar fyrir innan. Umferð um göngustíg muni ekki aukast með tilkomu aðgengis að sorp- og hjólageymslu, þvert á móti muni aðgengi um þennan inngang minnka frá því sem áður hafi verið, en þar hafi verið félagsaðstaða.

Ekki hafi verið sótt um leyfi af hálfu byggingarleyfishafa til að breyta göngustíg sem liggi innan lóðarmarka Skipholts 50A enda kvöð um almenna gönguumferð um stíginn. Ekki standi til að færa eða breyta göngustígnum.

Fyrirhugað sé að sex íbúðir í húsinu að Skipholti 50A verði frá 110 m² til 120 m², minni íbúðirnar séu frá 80 m² til 100 m². Íbúðirnar henti því fjölskyldufólki og eldra fólki.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu, sem stendur á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík, ásamt því að heimilað er að breyta nýtingu hússins í íbúðarhúsnæði. Krefjast kærendur ógildingar leyfisins vegna neikvæðra grenndaráhrifa byggingarinnar.

Á svæði því er hér um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag en byggðin er tiltölulega gróin og þétt. Vestan við hús kærenda er íbúðarbyggð en austan þess eru stórar atvinnulóðir sem teljast vera fullbyggðar og á standa nýleg hús. Er ekki að vænta mikilla breytinga á byggingum á þessum lóðum. Telja verður, eins og hér stendur sérstaklega á, að byggingaryfirvöldum hafi verið heimilt að veita hið kærða leyfi án þess að fyrir lægi deiliskipulag að umræddu svæði, enda verður ekki talið að byggðamynstri hverfisins verði raskað til muna með hinni umdeildu viðbyggingu eða að hún muni skera sig úr umhverfi sínu. Var því unnt að fara með málið eftir 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna umsókn um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu og breyttri notkun, svo sem gert var.

Lóðirnar að Skipholti 50 og 50A standa við hlið hvorrar annarrar að hluta en inn á lóðinni nr. 50A er göngustígur meðfram lóðarmörkum að mestu þar sem húsin standast á. Bil milli húss kærenda og bakhússins á lóðinni nr. 50A er tæpir 13 metrar og stendur bakhúsið um 3,8 metra frá lóðarmörkum og er með því fullnægt kröfum um fjarlægð húss frá lóðarmörkum. Verður ekki heldur talið að það varði ógildingu byggingarleyfisins þótt svalir séu lítillega nær lóðarmörkum en nemur 3,0 metrum. Er þá litið til þess að bil milli húsanna að Skipholti 50 og 50A er eftir sem áður vel yfir þeim mörkum sem áskilið er í byggingarreglugerð. Teljast ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 því uppfyllt hvað varðar bil milli húsa og fjarlægðir frá lóðarmörkum.

Nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 50A við Skipholt verður 0,76 eftir breytingarnar sem verður að telja í samræmi við það sem tíðkast á umræddu svæði. Ekki verður fallist á það með kærendum að útsýnisskerðing, skuggavarp, birtuskerðing eða aukin umferð vegna hinnar umdeildu ofanábyggingar valdi þeim slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri hið kærða byggingarleyfi af þeim sökum.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildinu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

71/ 2005 Bókhlöðustígur

Með dim

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 71/2005, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst og 5. september 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og til stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 22. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Kristinn Bjarnason hrl., f.h. I þinglýsts eiganda fasteignarinnar nr. 9 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi ákvörðun byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi. Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.

Með bréfi, dags. 16. maí 2006, áréttar lögmaður kæranda að kæran taki einnig til ákvarðana byggingarnefndar frá 5. september 2005 og bæjarstjórnar frá 29. september 2005, en með þeim ákvörðunum hafi sú breyting verið gerð á áður veittu byggingarleyfi að hámarkshæð bílskúrs hafi verið lækkuð um 50 sentimetra frá því sem verið hafi í upphaflega leyfinu. Krefst kærandi þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan kærumál þetta sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Ekki hefur komið til þess að úrskurðarnefndin tæki afstöðu til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda þar sem byggingarleyfishafi hefur haldið að sér höndum og frestað því að hefja framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun. Er gagnaöflun lokið í málinu og er það nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir: Með bréfi, dags. 22. júní 2005, var kæranda kynnt tillaga að byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi. Sendi kærandi inn athugasemdir með bréfi, dags. 19. júlí 2005, og færði þar fram rök fyrir því að synja bæri umsókn um umbeðið leyfi.

Með bréfi, dags. 15. ágúst 2005, var kæranda tilkynnt að fallist hefði verið á umsóknina, þó með þeirri breytingu að fyrirhugaður bílskúr yrði lækkaður um 50 sentimetra. Var þessi ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005. Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. september 2005, svo sem að framan greinir. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var málið tekið fyrir í byggingarnefnd hinn 5. september 2005 og í bæjarstjórn hinn 29. september 2005 þar sem breyting var gerð á áður veittu leyfi. Liggja ekki fyrir gögn um að kæranda hafi verið tilkynnt um þessar síðustu fyrirtökur í málinu, en þess hefur verið óskað að kæran verði einnig talin taka til þeirra.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þessa að ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem hér um ræði. Sveitarstjórn sé heimilt að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum samkvæmt ákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. sömu laga. Það sé þó áskilið samkvæmt ákvæðinu að um sé að ræða óverulega breytingu en kærandi telji að það skilyrði hafi ekki verið uppfyllt, enda breyti fyrirhuguð bygging götumynd verulega auk þess sem ekki séu bílskúrar við önnur hús við götuna. Það hafi því verið óheimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi, enda sé meginreglan sú að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Kærandi telur enn fremur að hinar kærðu ákvarðanir hafi ekki verið nægilega rökstuddar og vísar því til stuðnings til 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga. Þá hafi skort á að fyrir lægju fullnægjandi gögn í málinu. Af málsgögnum verður og ráðið að kærandi telji fyrirhugaða bílskúrsbyggingu skerða verulega fagurt útsýni frá húsi kæranda.

Málsrök Stykkishólmsbæjar: Af hálfu Stykkishólmsbæjar hafa verið lögð fram gögn um meðferð málsins við gerð og undibúning hinna kærðu ákvarðana, auk loftmynda og uppdrátta sem úrskurðarnefndin óskaði eftir. Er á því byggt af hálfu bæjaryfirvalda að í alla staði hafi verið farið að lögum við meðferð málsins og að hinar kærðu ákvarðanir rúmist innan heimilda skipulags- og byggingarlaga. Þá hafi verið komið til móts við athugasemdir kæranda með því að lækka fyrirhugaðan bílskúr um 50 sentimetra frá því sem upphaflega hafi verið áformað.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingaleyfishafa hefur sjónarmiðum kæranda verið mótmælt og vísað til ríkra hagmuna sem leyfishafinn hafi af því að fá að reisa bílskúr við hús sitt, en hann hyggist nú flytjast heim eftir langa dvöl erlendis.

Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 11. október 2006 að viðstöddum byggingarfulltrúa sem veitti nefndinni upplýsingar um staðsetningu fyrirhugaðs bílskúrs og annað sem máli þótti skipta.

Niðurstaða: Fallast verður á með kæranda að kæra hans taki til þeirra ákvarðana sem voru lokaákvarðanir um kæruefnið, enda var kæranda ekki gert kunnugt um þær ákvarðanir sem teknar voru í málinu eftir að honum var kynnt niðurstaða byggingarnefndar með bréfi, dags. 15. ágúst 2005. Tekur kæran því til ákvörðunar byggingarnefndar um endanlega afgreiðslu málsins hinn 5. september 2005 og staðfestingar bæjarstjórnar á þeirri afgreiðslu frá 29. september 2005.

Hinar kærðu ákvarðanir lutu annars vegar að því að samþykkt var stækkun lóðarinnar nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi, sem fólst í því að aukið var við hana um það bil fjórum fermertrum af landi í eigu Stykkishólmsbæjar. Þessi ráðstöfun var gerð með samningi bæjaryfirvalda og lóðarhafa og verður ekki talin stjórnvaldsákvörðun er sætt geti kæru til úrskurðarnefndarinnar. Verður kærunni því vísað frá hvað varðar umrædda lóðarstækkun.

Hins vegar var með hinum kærðu ákvörðunum veitt byggingarleyfi fyrir bílskúr á umræddri lóð. Studdist sveitarstjórn við undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar um byggingarleyfið, en ekki er í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem um er að ræða.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í samþykktu deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.

Þegar metið er hvort einstakar nýbyggingar í grónum hverfum hafi í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri verður að líta til þeirrar byggðar sem fyrir er og hvers íbúar og eigendur fasteigna á svæðinu megi vænta. Ræðst það þannig af atvikum hverju sinni hvort nýbygging hafi í för með sér slíka breytingu á byggðamynstri að ekki verði farið með málið eftir undantekningarákvæðinu í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í tilviki því sem hér er til úrlausnar á fyrirhuguð bygging að rísa í grónu íbúðarhverfi þar sem hús eru ýmist gömul eða endurbyggð í gömlum stíl. Er hverfið á klettahöfða þar sem útsýni er mikið og telur úrskurðarnefndin að við þær aðstæður sem þarna eru verði bygging fyrirhugaðs bílskúrs, auk þess fordæmis sem í henni felst, ekki talin hafa í för með sér svo óverulega breytingu á byggðamynstri hverfisins að heimilt hafi verið að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning ákvörðunar um að veita byggingarleyfi fyrir honum. Verður byggingarleyfið því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun um stækkun lóðarinnar að Bókhlöðustíg 10 í Stykkishólmi. Fellt er úr gildi byggingarleyfi fyrir bílskúr á téðri lóð, sem veitt var á fundi byggingarnefndar 5. september 2005 og staðfest í bæjarstjórn 29. sama mánaðar.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

__________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ásgeir Magnússon

des 22

Love0

79/2006 Sómatún

Með dim

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. október 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K, handhafa lóðar að Sómatúni 4, og H og E, handhafa lóðar nr. 8 við Sómatún, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða leyfi. Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, sjónarmið bæjaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda.

Málavextir: Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005.

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi að hluta til vera á tveimur hæðum. Er lóðarhafa að Sómatúni 4 var kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð.

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006, þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum. Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október sl. með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið. Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006.

Hafa kærendur nú skotið veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda: Til stuðnings kröfu sinni skírskota kærendur til þess að á deiliskipulagsuppdrætti séu 17 lóðir með húsagerð H, þ.e. einbýlishús, annað hvort merktar sem einnar hæðar (1h) eða einnar- til tveggja hæða (1-2h). Kærendur hafi valið lóðir sínar með það markmið í huga að byggja hús á einni hæð. Sómatún 4 og 8 hafi orðið fyrir valinu, enda húsin merkt sem 1h á mæliblaði og deiliskipulagsuppdrætti. Allar einbýlishúsalóðir við Sómatún séu merktar 1h að undanskilinni lóð að Sómatúni 2, sem sé merkt sem 2h og húsagerð E.

Í skipulagsskilmálum sé sérákvæði um svokölluð H hús. Þar sé sú húsagerð skilgreind sem „Einnar til tveggja hæða (þar sem landhalli býður upp á) einbýlishús með innbyggðum bílgeymslum. 15 af minni gerð (H1) og 2 af stærri gerð (H2).“ Kærendur hafi litið á þetta sem almenna lýsingu á húsagerðum því að búið hafi verið að merkja inn á deiliskipulagsuppdrátt viðkomandi húsagerð í samræmi við landhalla. Þar sem landhalli hafi verið mestur hafi lóðir verið merktar 1-2h húsum en 1h húsum þar sem landhalli hafi verið minnstur. Samkvæmt þessu hafi verið búið að taka ákvörðun um húsagerð í þessu tilviki og því ekki svigrúm til mats hvað það varði. Sérstaklega hefði þurft að taka fram í skilmálum og uppdrætti að umræddar merkingar væru ekki bindandi en að hvert tilfelli fyrir sig yrði metið sérstaklega eftir að teikningar bærust. Hefði þá átt að merkja allar lóðirnar 1-2h.

Hafa verði í huga að deiliskipulag sé stjórnvaldsákvörðun sem sé sett fram í greinargerð og á uppdrætti. Þess þurfi að gæta að samræmi sé í efni þessara tveggja skjala, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997. Í lagagreininni sé tiltekið hvaða atriði skuli koma fram í greinargerðinni og á uppdrættinum, en nánar sé fjallað um þau í gr. 5.4.1 og 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Þar segi m.a. að „…skipulagsskilmálar deiliskipulags skulu eftir því sem svæðið gefur tilefni til koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða á um: Landnotkun, lóðastærðir, umferðarsvæði, byggingarreiti, hæðarlegu, hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð í m²/m³, og/eða hæðafjölda, …“ Eins og tekið sé fram í lagaákvæðinu þurfi þau atriði skipulags sem séu bindandi fyrir stjórnvöld, eigendur og notendur fasteigna, að koma fram í greinargerðinni og á uppdrættinum að því marki sem efni skipulagsins sé lýst þar.

Af framangreindu leiði að sú ákvörðun að birta hæðafjölda húsa í skipulagsuppdrætti deiliskipulagsins sé bindandi fyrir alla hlutaðeigendur, jafnt skipulags- og byggingaryfirvöld á Akureyri sem og fasteignaeigendur. Með þessari framsetningu sé búið að taka ákvörðun um hæðafjölda húsa við Sómatún. Því verði að skoða skipulagsskilmálana í samhengi við uppdráttinn.

Sé það hins vegar afstaða umhverfisráðs að skilmálarnir heimili byggingu eins til tveggja hæða húss sé ljóst að ekki sé samræmi á milli skilmálanna og uppdráttarins. Fari það gegn 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 og gr. 5.4.1 og 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 sé óheimilt að veita byggingarleyfi til framkvæmda nema þær séu í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Af 3. mgr. 23. gr. laganna leiði að leyfið verði að vera í samræmi við bæði skipulagsskilmála deiliskipulags sem og skipulagsuppdrátt. Ljóst sé að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við skipulagsuppdrátt og því ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag. Kærendur telji því í ljósi framangreinds að skort hafi lagaskilyrði til að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri þegar af þeirri ástæðu að fella það úr gildi.

Þá sé veitt byggingarleyfi ekki í samræmi við mæliblöð. Í skipulagsskilmálum segi í kaflanum um húsagerðir og lóðir: „Húsagerðir skulu vera í samræmi við skilmála þessa (sérákvæði), mæliblöð og hæðarblöð.“ Á mæliblöðum sé merkt inn á hverja lóð 1h eða 1-2h líkt og á skipulagsuppdrætti deiliskipulagsins. Lóðin að Sómatúni 6 sé merkt 1h. Byggingarleyfið sé því einnig í andstöðu við mæliblöð og þar með skilmála deiliskipulagsins.

Tekið skuli fram, í tilefni af þeirri afstöðu umhverfisráðs að landhalli að Sómatúni 6 bjóði upp á byggingu tveggja hæða húss, að hæðarmunur á viðkomandi lóð sé 1,69 metrar eins og sjá megi á mæliblöðum. Hins vegar sé ljóst að við samþykkt deiliskipulagsins hafi verið talið að þessi landhalli byði ekki upp á tveggja hæða hús.

Í skilmálum sé að finna skilmálateikningar sem séu í kvarða. Þar sé sýnt hvernig hús skuli aðlagast landi miðað við landhalla. Þar sjáist einnig að hús á tveimur hæðum miðist við að hæðarmunur á lóð skuli vera meiri en 3 metrar miðað við aðkomu að jarðhæð.

Þegar H-lóðir séu skoðaðar á mæliblöðum sjáist að minnsti hæðarmunur í lóð sem merkt sé 1-2h sé 2,62 en sú lóð sé hornlóð með aðkomu um götu sem liggi mun neðar en gata sem liggi fyrir ofan lóðina. Hæðarmunur upp á 1,69 metra sé því ekki nægjanlegur auk þess sem það sé í andstöðu við það sem deiliskipulagið gangi út frá sem og innbyrðis samræmi lóða á þessu svæði.

Í skilmálum um H-hús í kaflanum um lóðafrágang segi að jarðvegspúðar séu bannaðir og að húsin sjálf skuli aðlagast landi. Samkvæmt aðaluppdráttum fyrir Sómatún 6 sjáist að húsið standi að hluta á jarðvegspúða, þar sem búið sé að hækka það upp að framan. Feli það einnig í sér brot gegn skipulagsskilmálum.

Þá sé með þessari framkvæmd brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu. Fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi. Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum. Kærendur hafi gengið út frá deiliskipulagi, uppdrætti og fyrirmælum við ákvörðun um að byggja á lóðum sínum og þá byggingargerð og hæð húsa, sem skipulagið geri ráð fyrir. Hið samþykkta deiliskipulag mæli fyrir um með hvaða hætti fasteignareigendum sé heimilt að nýta eignir sínar. Það gangi ekki að heimila einum eiganda fasteignar eitt en öðrum annað. Kærendur séu ekki að byggja til einnar nætur en það myndi rýra verðmæti eigna þeirra ef hús á lóðinni við Sómatún 6 yrði tveggja hæða og með því yrði gengið á stjórnarskrárvarinn eignarrétt kærenda. Húsið að Sómatúni 4 myndi t.d. lenda á milli tveggja hæða húsa.

Málsrök Akureyrarbæjar: Í svarbréfi bæjaryfirvalda til annars kærenda, dags. 17. ágúst 2006, í tilefni af framkomnum athugasemdum við útgáfu hins kærða byggingarleyfis, eru sjónarmið bæjarins reifuð.

Þar kemur fram að þar sem sótt hafi verið um byggingu húss að Sómatúni 6 að hluta til á tveimur hæðum hafi málið verið skoðað sérstaklega. Lóðarhafi og hönnuður hússins hafi talið hönnunina í samræmi við gildandi skipulagsskilmála. Þar komi fram að húsagerð H1 og H2 sé einnar til tveggja hæða, þar sem landhalli leyfi, með innbyggðum bílgeymslum.

Eftir gaumgæfilega skoðun á landhalla lóðarinnar og texta greinargerðar skipulagsins með skipulagshönnuðum hafi verið samdóma álit allra þeirra sem að málinu komu að heimila umsótta stöllun umrædds húss ásamt því að byggja á tveimur hæðum eins og skilmálasneiðingar sýndu miðað við hús ofan götu.

Á skipulagsuppdrætti séu gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur, s.s. 1h við sum einbýlishúsin. Í umræddu tilviki hafi verið taldar forsendur fyrir tveggja hæða húsi innan þess svigrúms er skipulagsskilmálar hafi gefið.

Óskað hafi verið eftir áliti skipulagshönnuða áður en byggingarleyfið hafi verið veitt og á ný í tilefni af erindi eins kærenda. Í niðurlagi minnisblaðs skipulagshönnuða segi svo: „Það samræmist okkar skipulagshugmyndum að H-hús sem er merkt sem 1h á deiliskipulagsuppdrætti sé 2 hæðir ef landhalli lóðarinnar býður upp á það. En virða ber nágrannaréttinn þannig að sýna þarf fram á að hækkunin valdi ekki skerðingu á sólarljósi og útsýni nærliggjandi lóða.“

Á fundi umhverfisráðs hafi götumyndin verið skoðuð sérstaklega með væntanlegt útlit húsanna að Sómatúni 2, 4, 6, 8 og 10 í huga með hliðsjón af fyrirliggjandi áliti skipulagshönnuða. Þegar götumyndin sé skoðuð komi fram að fjarlægð milli þess hluta umdeildrar byggingar sem sé á tveimur hæðum og hússins að Sómatúni 4 séu tæpir 15 metrar en húshæðin sé 6,2 metrar. Í ljósi þessa sé ekki um skerðingu á sólarljósi eða útsýni eða öðrum hagsmunum kærenda að ræða vegna fyrirhugaðrar byggingar að Sómatúni 6.

Á það sé bent að við hönnun hússins að Sómatúni 4 hafi ekki verið tekið tillit til landhalla sem sé talsverður og mestur næst húsinu að Sómatúni 6. Byggingin sé grafin niður að vestanverðu um 1,7 metra miðað við landhæð á lóðarmörkum.

Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er gerð sú krafa að veiting hins kærða byggingaleyfis verði staðfest.

Byggingarleyfishafi bendi á að starfsmenn umhverfisdeildar Akureyrarbæjar hafi talið hönnun hússins að Sómatúni 6 í samræmi við deiliskipulag og því hafi verið lokið við hönnun hússins. Í bréfi skipulags- og byggingafulltrúa til eins kærenda frá 17. ágúst sl. sé rakið hvernig staðið hafi verið að veitingu umdeilds byggingaleyfis og sé tekið undir það sem þar komi fram.

Athygli sé vakin á því að í raun séu kærendur að gera athugasemd við innra skipulag umrædds húss þar sem málið snúist um milligólf í þeim hluta hússins sem sé hærri. Hámarkshæð húsa samkvæmt skipulagsskilmálum sé 4,8 metrar og sé hús byggingarleyfishafa innan þeirra marka. Ekki verði séð að kærendur eigi hagsmuna að gæta varðandi innra fyrirkomulag húss byggingarleyfishafa.

Í greinargerð umrædds deiliskipulags segi að markmið með skipulaginu sé m.a. margbreytileg byggð sérbýlis með rólegri heilsteyptri götumynd. Síðan segi að sveigjanlegir skilmálar um húsform og stærð gefi fjölbreytilega byggð og að landhalli sé þó nokkur á nokkrum lóðum einbýlishúsa. Hús skuli aðlagast landi og þannig verði möguleiki á aukinni lofthæð eða jafnvel viðbótarhæð. Þessi umsögn verði ekki skilin á annan veg en að heimilt hafi verið að byggja hús þeirrar gerðar sem leyfi hafi verið veitt fyrir.

Bent sé á að í umsögn skipulagshönnuða, sem leitað hafi verið til vegna málsins, komi fram að tveggja hæða hús á umræddri lóð samræmist þeirra skipulagshugmyndum og þó svo að hús sé merkt ein hæð á deiliskipulagsuppdrætti komi það ekki í veg fyrir að byggt sé tveggja hæða hús á lóðinni ef landhalli bjóði upp á það.

Meginröksemd kærenda sé sú að á deiliskipulagsuppdrætti hafi verið gert ráð fyrir húsi á einni hæð á lóðinni að Sómatúni 6 og í því felist bindandi ákvörðun. Það sé áréttað sem áður hafi verið sagt um hvernig staðið hafi verið að veitingu byggingaleyfisins en fyrir liggi að skipulagshönnuðir telji ekkert í veginum fyrir því að hús byggingarleyfishafa verði að hluta á tveimur hæðum. Í þessu sambandi verði að hafa í huga hvað deiliskipulag sé, en það sé skilgreint í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 73/1997 sbr. grein 1.3 í reglugerð nr. 400/1998. Í tilvitnuðum ákvæðum komi fram að um sé að ræða áætlun um skipulag afmarkaðra reita. Deiliskipulagsuppdráttur eigi að sýna fyrirhugaða byggð en það sem ráði séu þó skipulagsskilmálarnir. Á uppdrættinum hafi verið gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur fyrir þau hús sem gert hafi verið ráð fyrir að risu við Sómatún, en í skipulagsskilmálunum sé gert ráð fyrir að við hönnun húsa verði tekið tillit til landhalla. Í skilmálunum sé greinilega ekki gert ráð fyrir að merkingar á uppdrættinum séu bindandi. Það séu engin efni til að túlka deiliskipulagið eins þröngt og kærendur geri því að slíkt hafi ekki stoð í skipulagsskilmálunum. Auk þess verði að benda á að deiliskipulag sé áætlun, sem vissulega beri að fylgja, en langsótt sé að það beri að túlka eins og kærendur haldi fram. Af skipulagsskilmálunum verði ráðið að þær hugmyndir sem fram séu settar á deiliskipulagsuppdrætti séu ekki endanlegar og bindandi.

Í 4. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 segi að deiliskipulag skuli setja fram í greinargerð og á uppdrætti. Síðan segi að í greinargerð beri að lýsa forsendum skipulagsins og einstök atriði skýrð. Þar eigi einnig að koma fram byggingaskilmálar. Ef auk þess sé litið til 5. kafla reglugerðar nr. 400/1998 sé ljóst að það sé í greinargerðinni sem skipulagsskilmálarnir skuli koma fram. Hús byggingarleyfishafa sé í samræmi við skilmálana og sé hannað með það í huga að það aðlagist halla lóðarinnar sem best.

Ekki sé fallist á það að landhalli lóðarinnar að Sómatúni 6 bjóði ekki upp á tveggja hæða hús en mesti hæðarmunur lóðarinnar sé 1,89 metrar. Vísað sé til þess að hæð hússins sé innan þeirra marka sem gert sé ráð fyrir í skipulagi. Engin afdráttarlaus afstaða sé tekin til þess í deiliskipulaginu hvað halli á landi þurfi að vera mikill svo að heimilað verði að byggja hús á tveimur hæðum en slíkt hafi verið metið með tilliti til legu húss í landinu við meðferð umsóknar um leyfi til byggingar slíks húss. Minnt sé á að í umsögn skipulagshönnuða komi fram sú skýra afstaða þeirra að það samrýmist þeirra hugmyndum að hús, sem merkt séu 1h, geti verið byggð sem tveggja hæða og renni það stoðum undir þá ályktun að merkingar á deiliskipulagsuppdrætti hafi ekki verið bindandi.

Byggingarleyfishafi telji að misskilnings gæti hjá kærendum um að umrætt hús standi á jarðvegspúða og hvað varði skilning á skipulagsskilmálunum í því efni. Í þessu máli sé ekki til úrlausnar frágangur á lóð við húsið svo að þessi rök kærenda geti ekki átt við.

Ekki sé fallist á þau rök kærenda að jafnræðis hafi ekki verið gætt gagnvart lóðarhöfum. Vandséð sé hvernig komist verði að þessari niðurstöðu. Kærendur hafi sóst sérstaklega eftir þeim lóðum sem þeir fengu vegna þess að þeir hafi talið að á þeim mætti byggja hús á einni hæð. Þeir hafi því eðlilega ekki sótt um að fá að byggja hús á tveimur hæðum og því ómögulegt að átta sig á því hvernig hægt sé að halda því fram að Akureyrarbær hafi ekki gætt jafnræðis í þessu efni.

Þá verði ekki séð að hin umdeilda bygging geti skert eignarrétt kærenda. Heimilt sé að byggja enn hærra hús en fyrirhugað sé svo að þessi sjónarmið séu langsótt.

Að lokum sé bent á að þrátt fyrir ítarlegan rökstuðning kærenda fyrir kröfum sínum hafi ekki komið fram hvaða lögvörðu hagsmunum þeirra verði raskað með umdeildri byggingu. Þeir beri ekki fyrir sig venjuleg grenndarsjónarmið.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. Er ágreiningur um hvort deiliskipulag 2. áfanga Naustahverfis heimili stöllun húss á nefndri lóð.

Kærendur eiga lóðir er liggja beggja vegna við lóð byggingarleyfishafa. Það hvort heimilt sé að byggja húsið að Sómatúni 6 að hluta til á tveimur hæðum getur snert hagsmuni kærenda svo sem vegna yfirsýnar yfir á lóðir þeirra frá annarri hæð umdeildrar byggingar. Verða kærendur því taldir eiga lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu og eiga af þeim sökum kæruaðild.

Í sameiginlegum ákvæðum í skilmálum umrædds deiliskipulags kemur fram að til úthlutunar voru 17 einnar hæðar hús af gerðinni H. Þar kemur og fram í texta undir yfirskriftinni „Byggingar“ að húshæð sé gefinn upp sem bindandi hæðafjöldi og hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta. Í sérákvæðum skilmálanna, er taka til húsa af gerðinni H, er sagt að um sé að ræða einnar til tveggja hæða einbýlishús með innbyggðum bílgeymslum þar sem landhalli bjóði uppá. Á deiliskipulagsuppdrætti eru allar lóðir merktar ákveðnum húsagerðum og hæðafjölda. Samkvæmt uppdrættinum er gert ráð fyrir að á lóðinni að Sómatúni 6 skuli rísa einnar hæðar einbýlishús af gerðinni H og er lóðin merkt með sama hætti á mæliblaði.

Af greindum skilmálum og skipulagsuppdrætti verður ekki annað ráðið en að í umræddu deiliskipulagi felist ákvörðun um húsagerðir og hæðafjölda húsa á einstökum lóðum, enda er enginn fyrirvari á skipulagsuppdrætti eða í skilmálum er bendi til annars. Verður að líta svo á að með merkingum lóða á staðfestum deiliskipulagsuppdrætti hafi verið tekin afstaða til þess á hvaða lóðum skipulagssvæðisins væri rétt að heimila byggingu eins til tveggja hæða húsa með tilliti til landhalla. Sú staðreynd að sömu merkingar um húsagerð og hæðafjölda er að finna á mæliblaði umræddra lóða, sem samkvæmt áritun var síðast breytt hinn 18. ágúst 2006, rennir jafnframt stoðum undir þá ályktun. Verður og að hafna þeirri túlkun bæjaryfirvalda að í skipulagsskilmálum geti falist heimildir til frávika frá ótvíræði framsetningu skipulagsuppdráttar.

Samkvæmt því sem rakið hefur verið er hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins svo sem áskilið er í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður það af þeim sökum fellt úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri, er felld úr gildi.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ _________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

77/2005 Skaftahlíð

Með dim

Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 77/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. húsfélagsins að Skaftahlíð 4-10, húsfélagsins að Skaftahlíð 12-22 og eigenda að Skaftahlíð 26, 30, 38 og 40 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 að veita leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta. Greind afgreiðsla byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 og staðfest í borgarráði hinn 13. október s.á.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda á lóðinni samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu. Þar sem fyrir lá að framkvæmdir við byggingu tengibyggingar myndu ekki hefjast fyrr en málinu væri lokið hjá úrskurðarnefndinni var ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu. Er málið nú tekið til efnisúrskurðar.

Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. febrúar 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð. Húsið yrði reist ofan á kjallara sem fyrir væri á milli húsanna og hluti af þakplötu kjallarans yrði fjarlægður til að mynda rými með meiri lofthæð. Jafnframt var sótt um heimild til að breyta innra fyrirkomulagi allra hæða í norðurhúsi o.fl. Var afgreiðslu erindisins frestað.

Byggingarfulltrúi tók málið fyrir að nýju hinn 1. mars 2005 og vísaði því til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. mars 2005 var afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 1. mars 2005 tekin fyrir ásamt því að lögð var fram ný og breytt tillaga þar sem kjallari var stækkaður og byggður nýr bílastæðakjallari fyrir 68 bifreiðar. Skipulagsfulltrúi ákvað að grenndarkynna erindið fyrir hagsmunaaðilum að Skaftahlíð 12-22, 11-15 og 26-34 ásamt Bólstaðarhlíð 20. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 6. maí 2005 var kynntur undirskriftalisti þar sem byggingarleyfisumsókninni var mótmælt. Kynningarbréf vegna grenndarkynningar til hagsmunaaðila höfðu misfarist og því var ákveðið á sama fundi að endurtaka grenndarkynninguna.

Að lokinni grenndarkynningu eða hinn 17. ágúst 2005 voru á fundi skipulagsráðs lagðar fram athugasemdir sem borist höfðu ásamt umsögn skipulagsfulltrúa. Var afgreiðslu byggingarleyfisumsóknarinnar frestað og eftirfarandi fært til bókar: „Skipulagsráð beinir því til framkvæmdaráðs að fjórum hraðahindrunum verði komið fyrir í nágrenni Skaftahlíðar 24 í samræmi við tillögur í umsögn framkvæmdasviðs. Jafnframt verði hugað að umferðarmálum hverfisins sem afmarkast af Miklubraut, Lönguhlíð/Nóatúni, Skipholti og Kringlumýrarbraut í samráði við hverfisráð Hlíða, lögregluna og aðra hagsmunaaðila á svæðinu þ.m.t. KHÍ, Fjöltækniskóla Íslands, Ísaksskóla og 365 Ljósvakamiðla. Markmið rýninnar verði að draga úr og takmarka umferð um íbúðagötur og tryggja hámarks umferðaröryggi í hverfinu.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. október 2005 samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina fyrir sitt leyti og á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 var eftirfarandi bókað: „Skipulagsþáttur málsins samþykktur með þremur atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlistans með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa. Vísað til borgarráðs. Skipulagsráð leitar jafnframt eftir því við borgarráð að það staðfesti að nýju byggingarleyfi vegna Skaftahlíðar 24 frá 6. okt. sl.“

Borgarráð samþykkti á fundi sínum hinn 13. október 2005 bókun skipulagsráðs frá 12. sama mánaðar. Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað er til þess að í umsókn um hið kærða byggingarleyfi hafi eingöngu verið sótt um leyfi fyrir byggingu og breytingum á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, en ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir aukinni starfsemi á lóðinni í kjölfar stækkunar húsnæðisins. Eðli málsins samkvæmt feli samþykki á umsókninni í sér samþykki á aukinni starfsemi í hinu stækkaða húsnæði enda komi skýrt fram í gögnum málsins að tilgangurinn með stækkun þess sé aukning á starfsemi þeirri sem rekin sé að Skaftahlíð 24. Byggt sé á því að skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að horfa til notkunar húsnæðis, þ.e. þeirrar starfsemi sem fram fari í viðkomandi húsnæði eða sem fyrirhuguð sé vegna stækkunarinnar, enda verði framkvæmdir sem byggingarleyfi sé veitt fyrir að vera í samræmi við aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Verði þetta ekki aðskilið enda tilgangurinn með stækkun hússins á lóðinni tengdur umræddri starfsemi. Þó svo að hvorki sé að finna í fundargerðum borgaryfirvalda bókun um starfsemina á lóðinni né um aukningu hennar í kjölfar stækkunar húsnæðisins megi ljóst vera að hin raunverulega fyrirætlun um nýtingu húsnæðisins hafi ávallt legið ljós fyrir, enda upplýst í bréfum framkvæmdasviðs, dags. 11. mars og 5. júlí 2005, sem og athugasemdum íbúa hverfisins. Verði af því ráðið að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki séð neitt athugavert við aukna starfsemi á lóðinni þegar þau hafi samþykkt byggingarleyfið.

Vísað sé til greinar 1.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem fram komi að bygging húsa og annarra mannvirkja, ofan jarðar og neðan, og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif á umhverfið og breyti ásýnd þess skuli gerðar í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða samkvæmt þeim. Þannig komi fram í 3. kafla skipulagsreglugerðar að í aðalskipulagi sé sett fram stefna sveitastjórnar, m.a. um landnotkun og þróun byggðar, en í deiliskipulagi sé stefna og ákvæði aðalskipulags nánar útfærð. Með vísan til þessa verði deiliskipulag að byggja á aðalskipulagi. Með sama hætti verði breytingar á landnotkun þeirra svæða, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir og kynntar séu með grenndarkynningu, að vera í samræmi við aðalskipulag svæðisins. Verði notkun húsa því að vera í samræmi við landnotkunarflokk aðalskipulags hvort sem byggt sé á deiliskipulagi eða ekki. Svæði sem skilgreint sé í aðalskipulagi sem íbúðarsvæði verði ekki breytt í annars konar svæði svo sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir nema með breytingum á aðalskipulagi. Þá komi fram í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð að heimilt sé að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en gert sé í aðalskipulagi. Með vísan til þess verði landnotkun ekki skilgreind rýmri með deiliskipulagi eða með grenndarkynningu, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir, eins og gert hafi verið í máli þessu.

Af hálfu kærenda sé á því byggt að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér. Núverandi hús á lóðinni séu samtals 5.031,9 m², þ.e. norðurhús sé 2.880,2 m² og suðurhús sé 2.150,7 m² að stærð. Eftir stækkun verði húsið samtals 5.872 m² að stærð fyrir utan bílastæðakjallara. Nemi stækkunin 841 m², fyrir utan bílageymslu. Bílageymslan verði samtals 1.769 m². Eftir stækkunina séu þetta því samtals 7.641 m² eða sem nemi 2.610,1 m² stækkun. Nýtingarhlutfall lóðar sé nú 0,97, en verði eftir stækkunina 1,13 fyrir utan bílastæðakjallara, en 1,47 með bílastæðakjallara. Telji kærendur að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 komi ekki fram hvert nýtingarhlutfall lóða eigi að vera en í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð komi fram að slíkt skuli gert í deiliskipulagi. Þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir á því svæði sem um ræði sé á það bent að á Melunum sé nýtingarhlutfallið að meðaltali um 0,7-0,8. Þá sé og á það bent að samkvæmt 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 420/2002, sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls. Að Skaftahlíð 24 hafi ekki verið samþykkt deiliskipulag og því ekki gert ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð. Eigi þetta ákvæði ekki við í því tilviki sem hér um ræði og því eigi að reikna bílastæðakjallarann með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðarinnar. Samkvæmt umsögn framkvæmdasviðs borgarinnar muni starfsmannafjöldi í húsinu að Skaftahlíð 24 aukast úr 286 í 390 við stækkunina. Við þetta bætist svo viðskiptavinir fyrirtækisins. Bent sé á að einn kærenda hafi haft samband símleiðis við 365 Ljósvakamiðla og hafi honum verið sagt að 184 starfsmenn starfi í húsinu og að 280 starfsmenn til viðbótar myndu starfa þar. Þetta séu samtals 464 starfsmenn. Af teikningum hússins megi einnig ráða að gert sé ráð fyrir um 400 vinnuplássum. Ljóst sé því að umferð verði töluverð og geri Framkvæmdasvið ráð fyrir að bílaumferð muni aukast um 300 bíla á sólarhring, samkvæmt hefðbundnum viðmiðunum, vegna breytinganna. Liggi alveg ljóst fyrir að aukning um 300 bíla á sólarhring sé algjört lágmark miðað við aukningu starfsmanna og viðskiptavina. Telji kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki aflað sér nægilegra upplýsinga um aukningu starfseminnar í húsinu áður en ákvörðun hafi verið tekin eins og þeim hafi borið lögum samkvæmt. Með samþykki byggingarleyfisumsóknarinnar séu skipulags- og byggingaryfirvöld að heimila aukna atvinnustarfsemi á lóð sem skilgreind sé á íbúðasvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Vegna fjölda starfsmanna, auk viðskipavina fyrirtækisins, muni starfsemin augljóslega valda töluverðri viðbótarumferð og séu bílastæðamál enn óleyst.

Í 3. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 sé fjallað um landnotkun og þéttleika byggðar. Þar komi fram að framsetning á þéttbýlisuppdrætti sé í meginatriðum í samræmi við skilgreiningu og ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Séu landnotkunarsvæði mörkuð í grófum dráttum í aðalskipulaginu enda sé gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi. Í aðalskipulaginu sé m.a. að finna skilgreiningu á því hvers konar byggð og starfsemi falli undir íbúðarsvæði, sbr. grein 3.1.2, blandað svæði, sbr. grein 3.1.3 og á svæði fyrir þjónustustofnanir, sbr. grein 3.1.4. Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé Skaftahlíð 24 í Reykjavík á svæði sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði. Deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.

Í grein 3.1.2 í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð að á íbúðarsvæðum ásamt tilheyrandi nærþjónustu, sbr. einnig grein 4.2 í skipulagsreglugerð. Í grein 4.2.1 skipulagsreglugerðar séu sömu kröfur gerðar til atvinnu- og þjónustustarfsemi í íbúðabyggð, það er henni sé einkum ætlað að sinna þörfum íbúa hverfisins. Þá segi í grein 4.2.2 reglugerðarinnar að atvinnustarfsemi í íbúðabyggð skuli valinn staður þannig að hvorki valdi hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis. Skuli skipulagningu íbúðarsvæða jafnan hagað þannig að sem minnst umferð verði um húsagötur og að gönguleiðir barna að leiksvæðum, leikskólum og skólum séu öruggar. Í aðalskipulaginu komi fram að við mat á umsókn um tiltekna starfsemi, sem teljist nærþjónusta, innan íbúðarsvæðis þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé lagt til grundvallar úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða eða annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins. Samkvæmt þessari skilgreiningu komi til greina að samþykkja starfsemi að Skaftahlíð 24 sem feli í sér þjónustu við íbúa hverfisins enda sé gerð úttekt á nærþjónustu í viðkomandi hverfi. Sú starfsemi sem fram fari á vegum 365 Ljósvakamiðla teljist eðli málsins samkvæmt ekki til nærþjónustu enda einskorðist hún ekki við íbúa hverfisins heldur sé um að ræða atvinnustarfsemi sem eigi samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags Reykjavíkur og skipulagsreglugerðar að vera á svæði sem skilgreint sé sem blandað svæði. Svæðið sem um ræði teljist íbúðarsvæði en ekki blandað svæði. Geti byggingaryfirvöld ekki á grundvelli grenndarkynningar samþykkt annað fyrirkomulag á svæðinu en fram komi í aðalskipulagi. Sé röksemdafærslu skipulagsfulltrúa sem fram komi í svörum hans við athugasemdum íbúa við grenndarkynningu, um að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi, alfarið hafnað. Vísi hann til nánari útfærslu á landnotkun í aðalskipulagi með deiliskipulagi en í þessu tilviki sem um ræðir sé ekki um að ræða breytingar á deiliskipulagi auk þess sem telja verði að sú landnýting sem um ræði sé töluvert rýmri en heimild liggi fyrir á svæðinu samkvæmt aðalskipulaginu. Tekið sé fram að þær fjölmennu stofnanir sem skipulagsfulltrúi bendi á að séu í hverfinu, þ.e. Kennaraháskóli Íslands, Fjöltækniskóli Íslands og Ísaksskóli, séu ekki staðsettar á skilgreindu íbúðarsvæði, sem ekki hafi verið deiliskipulagt, heldur á svæði fyrir þjónustustofnanir þar sem fyrir liggi samþykkt deiliskipulag. Ef vilji hefði staðið til þess að hafa þjónustustofnanir eða annan atvinnurekstur á umræddu svæði hefði svæðið sem Skaftahlíð 24 sé á verið skilgreint sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir en ekki sem íbúðarsvæði. Þá sé á því byggt að þó svo að nú sé stunduð slík atvinnustarfsemi í húsinu réttlæti það ekki að auka starfsemina eins og fyrirhugað sé í hinu nýja húsnæði.

Kærendur taka undir það sjónarmið skipulagsfulltrúa að ljóst sé að umferð um Stakkahlíð sé mikil vegna þeirrar starfsemi sem stunduð sé við götuna. Einnig sé tekið undir það sjónarmið hans að starfsemi á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð hafi verið nokkuð mikil frá árinu 1974 og að hún muni aukast miðað við fyrirhugaða starfsemi á lóðinni. Því skjóti það skökku við að komist sé að þeirri niðurstöðu að engin rök hnígi að því að synja umsókn um hið kærða byggingarleyfi, sérstaklega í ljósi þess að eitt af skilyrðum þess við mat á umsókn um tiltekna starfsemi innan íbúðarsvæða, þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða og annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins. Skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að meta áhrif fyrirhugaðrar aukningar á starfsemi á lóðinni áður en ákvörðun hafi verið tekin um að samþykkja byggingarleyfið enda tilgangur breytinganna sá að stækka húsnæði fyrirtækisins fyrir umfangsmeiri starfsemi þess. Ljóst sé þó að sú vitneskja sem legið hafi fyrir hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum þegar ákvörðunin hafi verið tekin hafi sýnt að starfsemin myndi hafa veruleg áhrif á lögmæta hagsmuni íbúa hverfisins. Hafi því ekki verið heimilt á grundvelli ákvæða skipulagsreglugerðar og gildandi aðalskipulags, sbr. ákvæði þess um landnotkun, að samþykkja umsóknina og yfirvöldum borið af þeim sökum að hafna henni.
Í umsögn framkvæmdarsviðs, dags. 11. maí 2005, sbr. einnig samhljóða umsögn þess, dags. 5. júlí 2005, komi fram að fyrir liggi að starfsmannafjöldi muni vaxa úr 286 í 390 starfsmenn og gera megi ráð fyrir að bílaumferð vaxi um tæplega 300 bíla á sólarhring. Fyrir liggi að fjöldi bílastæða á lóðinni muni vera 176. Þó svo að bílastæðafjöldinn uppfylli skilyrði um eitt bílastæði á hverja 35 m² liggi alveg ljóst fyrir að bílastæðaþörfinni sé ekki fullnægt enda muni vanta 214 bílastæði fyrir starfsmennina eina og sér ef hver og einn þeirra mæti á bíl til vinnunar eins og algengt sé, auk bílastæða fyrir viðskiptavini. Sé því ljóst að umferðaröngþveiti verði mikið á svæðinu og bílstjórar að hringsóla á bílum sínum um hverfið í leit að bílastæðum. Ekki hafi verið fundin lausn á þessari staðreynd áður en byggingarleyfið hafi verið veitt. Yfirvöldum hafi borið að hafna umsókninni á grundvelli þeirrar staðreyndar að íbúar hverfisins verði fyrir miklu ónæði og óþægindum vegna þeirrar bílaumferðar sem tengist starfseminni á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð. Þá sé fyrirsjáanlegt að mikið öngþveiti og hætta geti skapast t.d. á morgnana þegar börnin í hverfinu séu á leið í skóla á sama tíma og 390 starfsmenn séu að mæta til vinnu og einungis 177 þeirra geti lagt bílum sínum í bílastæði á lóðinni.
Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimilt að veita byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir enda hafi grenndarkynning farið fram eins og nánar sé lýst í tilvitnuðu ákvæði. Skilyrði þess að byggingarleyfi verði veitt með þessum hætti sé að fyrir liggi staðfest aðalskipulag fyrir umrætt svæði og að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við skilmála þess. Af hálfu kærenda sé á því byggt að umrædd umsókn hafi ekki verið í samræmi við skilmála aðalskipulags eins og að framan er rakið svo sem áskilið er í 43. grein skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Hafi skipulags- og byggingaryfirvöldum verið óheimilt að veita leyfi til stækkunar húss í grónu íbúðarhverfi. Þá liggi fyrir að bílastæði og aðkomuleiðir að fyrirhugaðri byggingu séu á svæði, sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi. Með vísan til þessa sé á því byggt að ekki hafi verið heimilt að samþykkja umræddar framkvæmdir á lóðinni í kjölfar grenndarkynningar, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997. Þessu til stuðnings sé vísað til álits umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 2556/1998.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1990-2010 og Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 hafi lóðin að Skaftahlíð 24 verið sérgreind sem verslunar- og þjónustulóð í samræmi við skilgreinda landnotkunarflokka. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 hafi verið gerð breyting á skilgreiningu landnotkunarflokka. Hluti af þeim breytingum hafi falist í því að flokkurinn verslun og þjónusta hafi með öllu verið felldur út. Þessi nýja stefnumörkun hafi verið ákveðin m.a. með vísan til ákvæða skipulagsreglugerðar, m.a. gr. 1.3 um landnotkunarreiti og stærðir þeirra. Með vísan til þessa ákvæðis hafi verið ákveðið við gerð Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 að fella út af þéttbýlisuppdrætti sérafmörkun einstakra þjónustukjarna innan hverfa, stakar atvinnulóðir innan hverfa sem ekki taki yfir götureit, svo og ýmsar þjónustustofnanir, þ.m.t. skólalóðir og útivistarsvæði. Með þessari framsetningu hafi ekki verið lýst yfir þeirri stefnu að á viðkomandi lóðum eða svæðum yrði gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði, þ.e. „aðallandnotkun“ landnotkunarflokksins, enda hefði verið þar um að ræða byltingarkennda breytingu á öllum stökum atvinnulóðum og þjónustukjörnum innan hverfa. Þetta sé undirstrikað í gr. 3.1.2 í greinargerð aðalskipulagsins og sérstaklega fyrir útivistarsvæðin sem sýnd hafi verið í íbúðarlit, til að fyrirbyggja allan misskilning en þar segi m.a: „Ekki má túlka þessa framsetningu sem svo að gert sé ráð fyrir að byggja megi íbúðir eða annað húsnæði á núverandi útivistarsvæðum.“

Þá sé og að finna skilgreiningu á því hvað teljist til íbúðarsvæða í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar. Skilgreining og afmörkun íbúðarsvæða í Aðalskipulagi 2001-2024 hafi verið unnin á grundvelli ofangreindra ákvæða, enda skýrt kveðið á um að í aðalskipulagi sé sett fram almenn stefna um landnotkun sem síðan sé útfærð nánar í deiliskipulagi. Þetta sé meðal annars gert til að einfalda framsetningu aðalskipulags og til að tryggja að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi vegna breytinga á mörkum einstakra lóða. Í greinargerð aðalskipulagsins grein 3.1.1 segi: „Landnotkunarsvæði eru mörkuð í grófum dráttum enda gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi. Mörk landnotkunarsvæða ákvarðast af götum fremur en lóðamörkum innan götureita. Í samræmi við þessa framsetningu eru ekki sýnd hús eða lóðamörk á grunni uppdráttarins.“

Með vísan til ofangreindrar stefnumörkunar í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé atvinnulóðin Skaftahlíð 24 nú skilgreind sem hluti af íbúðarsvæði í Hlíðum og Holtum, sem markist af Miklubraut, Lönguhlíð, Skipholti og Kringlumýrarbraut. Innan sama íbúðarsvæðis sé jafnframt að finna þjónustukjarna við Skipholt 70. Umrætt íbúðarsvæði umljúki svæði fyrir þjónustustofnanir, sem ætlað sé til uppbyggingar Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands, Háteigsskóla, Ísaksskóla og Háteigskirkju.

Áhersla sé lögð á það að atvinnu- og þjónustustarfsemi hafi verið á umræddri lóð síðan eldra húsið hafi verið byggt árið 1965 og hið yngra árið 1974 og ætti kærendum að vera fullkunnugt um það að lóðin sé atvinnu- og þjónustulóð þó hún falli undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði. Málsrök kærenda varðandi þetta atriði virðist því byggja á því að þeim sé ókunnugt um þá breytingu sem átt hafi sér stað á landnotkunarflokkum í núgildandi aðalskipulagi.

Lóðin að Skaftahlíð 24 hafi fyrir gildistöku Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 verið samþykkt atvinnu- og þjónustulóð, eða allt frá árinu 1965. Augljóst hljóti því að vera að gildistaka núverandi aðalskipulags, þar sem stakar atvinnulóðir séu felldar inn í lit íbúðarsvæða, hafi ekki afturvirk áhrif, ef ætlunin hefði verið að breyta notkun á lóðinni, frekar en aðrar slíkar íþyngjandi ákvarðanir fyrir borgarana.

Ekki sé um að ræða einsdæmi varðandi skilgreiningu þessarar ákveðnu lóðar. Fjöldinn allur af sambærilegum stökum þjónustulóðum, sem ekki sé lengur skilgreindur á sérstakan hátt í aðalskipulagi, sé að finna um alla borg.

Heimilt sé að starfrækja atvinnu- og þjónustustarfsemi á lóðinni og þurfi því ekki að sækja um heimild til breyttrar notkunar vegna þeirrar starfsemi sem nú sé fyrirhuguð. Um það vísist einnig til skráningar lóðarinnar sem atvinnu- og þjónustulóð hjá Fasteignamati ríkisins. Ýmis atvinnustarfssemi hafi verið rekin á lóðinni til langs tíma án þess að sótt hafi verið um leyfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar fyrir henni sérstaklega.

Fullyrðingum kærenda þess efnis að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi, sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér, sé mótmælt. Með hinni samþykktu byggingarleyfisumsókn sé aðeins verið að auka byggingarmagn á lóðinni ofanjarðar sem nemi tengibyggingu á milli þeirra húsa sem nú þegar standi á lóðinni. Núverandi stærð húsa á lóðinni sé 5.031 m² en verði með tengibyggingu 5.872 m². Nýtingarhlutfall hækki óverulega, þ.e. úr 0,97 í 1,08 ofanjarðar, en ekki 1,13 eins og ranglega sé tilgreint í kæru.

Ekki sé fjallað um umfang starfsemi við afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar, enda hafi skipulags- og byggingaryfirvöld engar heimildir til að setja einhverskonar takmörk á fjölda starfsmanna og/eða viðskiptavina fyrirtækja, uppfylli starfsemin þau skilyrði sem lög og reglugerðir mæli fyrir um. Að sama skapi sé bent á að fullyrðingar kærenda um umfang fyrirhugaðrar starfsemi á lóðinni byggist ekki á neinum rökum umfram heimatilbúið mat á því hvað skuli teljast vera hæfileg starfsemi á ákveðnum stöðum innan borgarinnar. Kærendur haldi því fram að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt. Því sé haldið fram af hálfu Reykjavíkurborgar að hinar samþykktu breytingar hafi það óverulegar breytingar á nýtingarhlutfalli í för með sér að ekki sé unnt að halda því fram að þær valdi neinni röskun á grenndarhagsmunum kærenda. Umrædd tengibygging sé lágreist og lítil að umfangi, skuggavarp á lóðir kærenda sé ekkert auk þess sem útsýnisskerðing sé engin.

Röksemdir í kæru varðandi tilgreiningu á útreikningi nýtingarhlutfalls ofanjarðar og neðanjarðar telji Reykjavíkurborg illskiljanlegar og bendi á að nýtingarhlutfall sé gefið upp vegna lóðarinnar bæði ofanjarðar og í heild með bílastæðakjallara. Það sé þó rétt tilgreint í kæru að nýtingarhlutfall einstakra lóða sé ekki bundið í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Af þeirri ástæðu verði því að meta það í hverju tilviki fyrir sig hvort hækkun á nýtingarhlutfalli vegna umsóttra breytinga, þegar ekki er til deiliskipulag, sé forsvaranlegt á lóðinni.

Í 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls. Það helgist af því að nýtingarhlutfall sé ein af þeim aðferðum sem notaðar séu til að meta áhrif heildarbyggingarmagns á ákveðnum lóðum/svæðum. Þar sem bílastæði neðanjarðar séu eðli málsins samkvæmt órjúfanlegur hluti af byggingarmagni ofanjarðar sé jafnan miðað við nýtingarhlutfall byggingarmagns ofanjarðar annars vegar og nýtingarhlutfall byggingarmagns með bílastæðakjallara hins vegar, þegar þessi mælikvarði sé notaður til að leggja mat á byggingarmagn lóðarinnar. Eins og áður hafi fram komið sé nýtingarhlutfall ofanjarðar á lóðinni nú 0,97 en verði 1,08. Nýtingarhlutfall með bílastæðakjallara verði 1,42. Samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa megi gera ráð fyrir að fjöldi starfsmanna í atvinnuhúsunum á lóðinni muni fara úr 286 í 390 og samkvæmt umsögnum framkvæmdasviðs megi gera ráð fyrir að bílaumferð aukist um tæplega 300 bíla á sólarhring. Í gr. 64.5 byggingarreglugerðar komi fram að gera skuli ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 35 m². Engar reglur séu í gildi sem kveði á um fjölda bílastæða í samræmi við fjölda starfsmanna. Í Stakkahlíð og í næsta nágrenni séu fjölmennar stofnanir á lóðum sem skilgreindar séu í aðalskipulagi sem svæði fyrir þjónustulóðir. Megi þar helst nefna Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands og Ísaksskóla. Þessa vinnustaði, auk 365 Ljósvakamiðla, sæki því daglega um 2.950 starfsmenn og nemendur á bílprófsaldri auk nemenda í Ísaksskóla, sem margir séu keyrðir til og frá skóla stóran hluta ársins. Starfsmönnum 365 Ljósvakamiðla að Skaftahlíð 24 fjölgi væntanlega um 150 til 200 sem verði að teljast lágt hlutfall sé miðað við þá starfsemi sem þar sé fyrir.

Það sé mat Reykjavíkurborgar að hvorki hefði verið málefnalegt né lögmætt að synja um hinar kærðu breytingar á lóðinni með vísan til umferðar þar sem hana megi rekja til fjölda annarra þátta í götunni. Það hefði verið brot á reglum stjórnsýslulaga um jafnræði og meðalhóf ef einum lóðarhafa hefði ekki verið heimilt að auka gæði innan eigin lóðar hvað varði not húsnæðis og aukningu á bílastæðum vegna heildarástands í umferðarmálum svæðisins.

Eins og réttilega sé bent á í kæru sé ekkert deiliskipulag til af lóðinni að Skaftahlíð 24 en einmitt af þeirri ástæðu hafi byggingarleyfisumsókn verið grenndarkynnt fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi. Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu.

Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu sbr. 7. mgr. 43. gr. eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um. Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að fara þá leið samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.

Þegar ákvörðun hafi verið tekin um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar að Skaftahlíð 24 hafi það verið mat skipulagsráðs að breytingin á lóðinni væri svo óveruleg, m.t.t. grenndaráhrifa, að fyllilega hefði verið heimilt, ef í gildi hefði verið deiliskipulag af svæðinu, að grenndarkynna hana sem óverulega breytingu á því, sbr. 2. mgr. 26. gr.,sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. Í því sambandi verði enn að hafa í huga að samkvæmt hinu samþykkta byggingarleyfi sé um að ræða aukningu á byggingarmagni ofanjarðar sem nemi 577,1 m² auk þess sem aukning á byggingarmagni neðanjarðar hafi engin grenndaráhrif í för með sér. Ekki verði séð að áhrif fyrirhugaðs bílastæðakjallara verði önnur en jákvæð í umhverfinu sérstaklega í ljósi þess að íbúar hafi lagt mikla áherslu á bílastæðavandamál í hverfinu. Það hljóti að vera jákvæð umhverfisáhrif að 68 ný bílastæði komi í kjallara.

Kærendur telji að óheimilt hafi verið að leyfa neina uppbyggingu á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag. Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé sérstaklega gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geta í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi mótmælir framkominni kröfu og vísar til þess að hin kærða ákvörðun hafi verið tekin í fullu samræmi við lög. Því til stuðnings sé vísað til röksemda í greinargerð Reykjavíkurborgar um málið, sem byggingarleyfishafi taki að öllu leyti undir.

Til viðbótar nefnir byggingarleyfishafi að ákvörðun Reykjavíkurborgar sé ívilnandi gagnvart byggingarleyfishafa og hafi hann mikla hagsmuni af því að byggingarleyfið standi.

Starfsemi 365 Ljósvakamiðla og prentmiðla flytjist ekki öll í Skaftahlíð 24, þótt hún geri það að stórum hluta. Sé gert ráð fyrir að starfsmönnum í húsnæðinu muni fjölga úr 286 í 390. Fullyrðingum um annað sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Einnig sé tekið fram að starfsemi fyrirtækisins sé þess eðlis að starfsmennirnir séu hvergi nærri allir að vinna samtímis í húsnæðinu.

Kæran snerti í reynd ekki byggingarleyfið sem slíkt heldur þá ákvörðun að færa starfsemi tiltekins fyrirtækis á milli staða í Reykjavík. Slíkar ákvarðanir eigi ekki undir skipulagsyfirvöld og úrskurðarnefndina. Kröfur um bílastæði innan lóðar séu uppfylltar og gott betur. Þá sé bent á að skipulag umferðar til og frá bílageymslukjallara, þ.e. að beygt sé strax inn til hægri í Stakkahlíð þegar komið sé af Miklubraut, dragi mjög úr umferðarálagi á svæðinu og sé þannig augljóslega til hagsbóta fyrir kærendur.

Byggingarleyfishafi telji óeðlilegt að líta til bílastæðakjallara við mat á stækkun og nýtingarhlutfalli, enda sé honum í raun ætlað að bregðast við athugasemdum kærenda um bílastæðavanda á svæðinu. Þá sé mótmælt túlkun kærenda á 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Telji byggingarleyfishafi að skýra verði ákvæðið til samræmis við 2. mgr. greinarinnar. Í síðarnefnda ákvæðinu sé gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall sé ákveðið í deiliskipulagi og af þeim sökum fjalli fyrrnefnda ákvæðið aðeins um útreikninga á nýtingarhlutfalli við þær aðstæður. Að þessu virtu telji byggingarleyfishafi að skýra verði 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð rúmt þannig að ekki eigi að taka bílastæðakjallara neðanjarðar með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðar.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Á árunum 1965 og 1974 voru byggð tvö hús á lóðinni að Skaftahlíð 24. Síðan þá hafa hús þessi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar enda var lóðin í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1984-2004 skilgreind sem verslunar- og þjónustulóð. Hefur svo verið allar götur síðan, en með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 var látið af sérgreiningu lóðarinnar og hún þess í stað felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarbyggð, enda er landnotkunarflokkurinn verslun og þjónusta felldur út af þéttbýlisuppdrætti aðalskipulagsins. Ekki er unnt að skilja þessa framsetningu aðalskipulagsins svo að með henni sé verið að fyrirskipa breytta landnotkun einstakra lóða á svæðinu heldur verður að líta svo á að verið sé að færa skilgreiningu á landnotkun til þess horfs sem gr. 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 heimilar, þ.e. að meiri hluti reits skuli vera í samræmi við aðallandnotkun viðkomandi landnotkunarflokks, en þó sé önnur notkun heimil nái hún til óverulegs hluta reitsins.

Í aðalskipulaginu segir að landnotkunarsvæði séu mörkuð í grófum dráttum enda sé ráð fyrir því gert að frekari grein sé gerð fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi. Eigi að síður kusu borgaryfirvöld í hinu kærða tilviki að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsókn, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna. Verður að telja það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinna umdeildu bygginga. Hafa húsin að Skaftahlíð 24 frá upphafi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar og felur hið umdeilda byggingarleyfi ekki í sér neina breytingu hvað það varðar. Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Skaftahlíð 24 eru fullbyggðar og að aðliggjandi stofnana- og atvinnulóðir hafa þegar verið deiliskipulagðar. Má í ljósi þessara atvika fallast á með borgaryfirvöldum að ekki hafi verið þörf á að gera sérstakt deiliskipulag vegna hinna umdeildu framkvæmda.

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar og skorts á bílastæðum. Að auki verði nýtingarhlutfall lóðarinnar of hátt. Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið. Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar eða önnur grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu þess. Ekki er heldur hægt að fallast á að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skaftahlíð 24 verði óeðlilega hátt, eða fari gegn stefnu aðalskipulags, eftir hinar umdeildu breytingar og verður hinni kærðu ákvörðun því ekki hnekkt af þeirri ástæðu.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að veita leyfi til byggingar tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01, er hafnað.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

62/2006 Eyrarstígur

38/2006 Reykjahlíð

21/2005 Frakkastígur

30/2006 Langagerði

68/2004 Lækjargata

61/2004 Miðvangur

37/2006 Skipholt

71/ 2005 Bókhlöðustígur

79/2006 Sómatún

77/2005 Skaftahlíð

Um okkur

Opnunartími