Ár 2007, miðvikudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 38/2006, kæra eigenda hússins að Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Hulda Rós Rúriksdóttir hdl., f.h. M og S, Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytingu á notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.
Málavextir: Með bréfi, dags. 6. febrúar 2006, óskaði eigandi húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun húsanna úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Sveitarstjórn tók beiðnina fyrir á fundi hinn 9. febrúar 2006 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að fela sveitarstjóra að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina. Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir, þ.á m. frá kærendum, og á fundi 27. apríl 2006 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða: „Með bréfi dags. 6. feb. s.l. óskaði Eldá ehf. eftir leyfi til að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Sveitarstjórn Skútustaðahrepps samþykkti á fundi sínum 9. feb. að fram skyldi fara grenndarkynning sem næði til eigenda og íbúa við Helluhraun. Eftirtöldum eigendum húsnæðis við Helluhraun var sent bréf það sem hér fer á eftir: Heilbrigðisstofnun Þingeyinga v/ Helluhrauns 17, Birningi ehf v/Helluhrauns 16, Jóni Illugasyni v/Helluhrauns 15, Magnúsi Ómari Stefánssyni og Unni Sigurðardóttur v/Helluhrauns 14, Ásdísi Illugadóttur v/Helluhrauns 13, Rögnvaldi Agli Sigurðssyni v/Helluhrauns 12, Skútustaðahreppi v/Helluhrauns 10 og 18, Landsvirkjun v/Helluhrauns 11, Helluholti v/Helluhrauns 7 og 9, Álfdísi Sigurgeirsdóttur v/Helluhrauns 6, Sigurði Kára Sigfússyni og Margréti Hróarsdóttur v/Helluhrauns 5, Sverri Karlssyni v/Helluhrauns 4, Sparisjóði S-Þingeyinga v/Helluhrauns 3, Karli Viðari Pálssyni v/Helluhrauns 2 og Norrænu Eldfjallastöðinni v/Helluhrauns 1 … Tvær athugasemdir bárust vegna framangreinds bréfs, frá eigendum Helluhrauns 2 annars vegar og frá eigendum Helluhrauns 5 hins vegar. Athugasemdirnar fylgja aftast í fundargerðinni. Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags– og byggingarmála frá 24. apríl sl. tekur sveitarstjórn ekki undir athugasemdir íbúa Helluhrauns 2 og 5 og heimilar Eldá ehf. að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Samþykkt samhljóða.“
Kærendur hafa skotið nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að meðal markmiða skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 sé að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila sé ekki fyrir borð borinn, sbr. ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna. Sama ákvæði sé að finna í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, grein 1.1. Einnig sé það markmið laganna að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða og að landnotkun sé í samræmi við skipulagsáætlanir.
Fyrirkomulag í húsum við Helluhraun í Mývatnssveit sé nokkuð sérstakt og því þyki rétt að fara yfir lista eigenda húseignanna.
Heilbrigðisstofnun Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 17. Þar sé rekin heilsugæslustöð og það komi ekki á óvart að beiðni um leyfi til reksturs gistihúss hafi ekki verið hafnað. Starfsemi sé í húsinu virka daga vikunnar og enginn búi þar að staðaldri.
Kísiliðjan sé eigandi Helluhrauns 16 samkvæmt fundargerð sveitarstjórnar. Starfsemi Kísiliðjunnar hafi verið lögð af og því enginn til staðar til að koma að mótmælum fyrir hönd eiganda. Samkvæmt upplýsingum kærenda hafi eigandi fasteigna þeirra er um ræði í máli þessu, keypt húseignina að Helluhrauni 16 og ætli að nota hana undir gistingu.
Jón Illugason, eigandi fasteigna þeirra er um ræði í kærumáli þessu, sé enn fremur eigandi Helluhrauns 15. Einstaklingurinn Jón Illugason og fjölskylda hans reki Eldá ehf. og sé eigandi Helluholts ehf., sem sé eigandi húseignanna nr. 7 og 9 við Helluhraun. Því hafi ekki verið að vænta neinna mótmæla frá eigendum húseignarinnar nr. 15 í grenndarkynningu sveitarfélagsins.
Magnús Ómar Stefánsson og Unnur Sigurðardóttir séu eigendur Helluhrauns 14. Þau búi í húsi sínu en hafi ekki gert athugasemdir.
Ásdís Illugadóttir sé eigandi Helluhrauns 13. Ásdís sé systir Jóns Illugasonar. Sterk tengsl séu á milli systkinanna og því hafi mátt búast við að Ásdís mótmælti ekki starfsemi fyrirtækis bróður síns. Ásdís hafi í gegnum árin leigt út herbergi á sumrin.
Rögnvaldur Sigurðsson sé eigandi Helluhrauns 12. Hann og fjölskylda hans búi í húsinu og hafi ekki gert athugasemdir.
Skútustaðahreppur sé eigandi Helluhrauns 10 og 18. Starfsmenn hreppsins búi í húsunum.
Landsvirkjun sé eigandi Helluhrauns 11. Þar hafi starfsmenn Landsvirkjunar búið í gegnum árin. Það komi ekki á óvart þó engin mótmæli hafi borist frá yfirmönnum Landsvirkjunar enda um risafyrirtæki að ræða.
Helluholt ehf. sé eigandi Helluhrauns 7 og 9 en sama fjölskylda sé eigandi að fyrirtækjunum Helluholt ehf. og Eldá ehf. Ekki sé því unnt að líta öðruvísi á en að þarna sé um sömu aðila að ræða en einungis með sitt hvoru nafninu á félögunum.
Álfdís Sigurgeirsdóttir sé eigandi Helluhrauns 6. Hún hafi um mjög langt árabil leigt út herbergi til ferðamanna. Um sé að ræða tvö herbergi. Vegna þessa hafi ekki mátt vænta nokkurra viðbragða af hálfu Álfdísar.
Kærendur máls þessa séu eigendur Helluhrauns 5.
Sverrir Karlsson sé eigandi Helluhrauns 4. Engin mótmæli liggi fyrir af hans hálfu.
Sparisjóður S-Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 3. Starfsemi sparisjóðsins fari fram í þessu húsi á hefðbundnum opnunartíma. Engin starfsemi sé í húsinu á kvöldin og um helgar. Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu sparisjóðsins.
Karl Viðar Pálsson sé eigandi Helluhrauns 2. Fyrir liggi mótmæli af hans hálfu til sveitarstjórnar.
Norræna Eldfjallastöðin sé eigandi Helluhrauns 1. Þar hafi í gegnum árin búið starfsmenn stöðvarinnar á meðan þeir hafi sinnt tímabundnum verkefnum. Síðustu árin hafi húsið hins vegar verið notað aðallega sem orlofshús. Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu stofnunarinnar.
Af framangreindri upptalningu sé ljóst að samsetning eigenda húsa við Helluhraun í Mývatnssveit sé alls ekki eins og venjulegt megi teljast. Í húsum nr. 3 og 17 sé starfsemi sem sé í gangi á hefðbundnum dagvinnutíma, virka daga vikunnar. Starfsemin hafi ekki truflandi áhrif á þær fjölskyldur sem búi í götunni. Í húsum nr. 1, 10, 11, 16 og 18 hafi fram til þessa búið einstaklingar sem hafi unnið á vegum eigenda húsanna í sérverkefnum í sveitinni og séu eins og hver önnur fjölskylda.
Í húsum nr. 13 og 15 búi systkinin Jón og Ásdís. Fjölskyldan hafi stofnað fyrirtækið Eldá ehf. fyrir mörgum árum og hafi starfsemi fyrirtækisins verið öll á sviði ferðaþjónustu. Starfsemin hafi hafist á jörðinni Bjargi með gistingu, tjaldstæðum og rútuferðum sem boðið hafi verið upp á. Með árunum hafi fyrirtækið vaxið og því hafi fjölskyldan brugðið á það ráð að færa gistiþjónustu í þorpið. Það sé afar hentugt að hafa gistinguna í sömu götu og eigendur fyrirtækisins búi. Húsverð hafi einnig verið lágt og mun hagstæðara að kaupa hús en byggja ný til starfseminnar.
Í Helluhrauni nr. 6 hafi eigandi hússins alltaf selt gistingu í nokkrum rúmum. Eigandinn hafi búið þar ein og hafi drýgt tekjur sínar með þessu.
Í húsunum nr. 2, 4, 5, 12 og 14 búi fjölskyldur sem séu ótengdar rekstraraðila Eldár ehf. eða „bara venjulegar fjölskyldur“ sem búi í húsum sínum. Eftir framangreinda upptalningu sé því auðvelt að segja að reikna hefði mátt með því að eigendur þessara húsa myndu hafa skoðanir á því hvort þeir teldu eitthvað athugavert við að fleiri leyfi yrðu veitt til reksturs gistiheimila í götunni.
Í hinni kærðu ákvörðun geri sveitarstjórnin rökstuðning úrskurðarnefndarinnar í kærumáli nr. 59/2005 að sínum. Kærendur mótmæli þessum rökstuðningi fyrir afgreiðslu málsins.
Af hálfu kærenda sé byggt á því að samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 sé heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn valdi ekki nágrönnum ónæði. Enn fremur sé byggt á því að ýmis þjónustustarfsemi sé í húsunum við Helluhraun, þ.á m. að nú þegar sé gistiheimili í götunni. Bent sé á að „gistiheimili“ sem rekin hafi verið í samræmi við skipulag sveitarfélagsins sé einungis í tveimur húsum, þ.e. í húsi Álfdísar nr. 6 og í húsi Ásdísar í húsi nr. 13. Skynsemd hverrar manneskju geti sagt að það sé sitthvað að nokkur rúm séu leigð út í einu húsi eða hvort rekið sé gistiheimili í skipulögðum rekstri eins og fyrirtæki Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans. Þó að seld hafi verið út nokkur gistirúm í götunni fram til þessa geti það ekki með nokkru móti verið rökstuðningur fyrir því að veita heimild til reksturs gistiheimilis í götunni.
Rekstur gistiheimila fyrirtækja Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans hafi haft veruleg áhrif nú þegar á aðra íbúa götunnar því að hann hafi rekið gistiheimili án heimildar um nokkurt skeið. Kvartanir íbúa götunnar hafi ekkert haft að segja. Hins vegar hafi íbúar götunnar orðið varir við bíla er tengist gistiheimilinu auk þess sem ekki hafi verið hikað við að kvarta við íbúa götunnar hafi rekstraraðilar talið að það hefði truflandi áhrif á gesti gistiheimilisins ef íbúar hafi haft of mikinn hávaða við hús sín á sumarkvöldum.
Þeirri röksemd sé harðlega mótmælt af kærendum að rekstur gistiheimilis í húsunum við Helluhraun 7a, 8 og 8a fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi svæðisins. Þó að segi í aðalskipulagi svæðisins að heimilað sé að reka gistiaðstöðu geti það átt við um þau tilvik þegar heimili selji út gistirúm í húsum sínum. Það geti ekki átt við um rekstur gistiheimilis. Það sé allt önnur notkun húsnæðisins og alls ekki hægt að nefna í sömu setningu.
Kærendur hafni þeim röksemdum fyrir leyfisveitingunni að nú þegar sé ýmiss konar þjónustustarfsemi í götunni við Helluhraun. Eins og áður hafi verið nefnt sé ekki hægt að líkja rekstri pósthúss, bankastofnunar og heilsugæslu við rekstur gistiheimilis. Eins og áður hafi verið nefnt séu framangreindar þjónustustofnanir reknar á virkum dögum á dagvinnutíma. Allt annað eigi við um gistiheimili eins og áður hafi verið nefnt.
Með því að heimila rekstur gistiheimilis í húsum þeim er um ræði í máli þessu sé farið gegn markmiði 1. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997, þar sem búið sé þá að heimila allt aðra starfsemi í götunni heldur en sé til staðar nú þegar og sem aðalskipulag svæðisins geri ráð fyrir að undanskilinni leyfisveitingu vegna Helluhrauns 9, sem fjallað hafi verið um í úrskurði nefndarinnar nr. 59/2005.
Við Helluhraun séu einungis íbúðarhús öðru megin götunnar. Þeim megin sem ekki sé byggt sé friðað hraun svo ekki muni verða byggt þar í framtíðinni eða gerð bílastæði.
Málsrök Skútustaðahrepps: Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess að forsaga kærumáls þessa sé sú að á árinu 2005 hafi eigandi hússins að Helluhrauni 9 óskað eftir því við sveitarstjórn að breyta notkun hússins úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Fram hafi farið grenndarkynning og hafi borist athugasemdir frá eigendum tveggja húsa, þ.á m. kærendum máls þessa. Í framhaldinu hafi sveitarstjórn hafnað beiðni um breytt not hússins og hafi sú ákvörðun verið kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði hinn 24. apríl 2006 hafi fellt synjunina úr gildi.
Í febrúar árið 2006 hafi sveitarstjórn borist erindi frá forsvarsmanni eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a, sem sé sá hinn sami og eigandi hússins nr. 9 við Helluhraun, þar sem sótt hafi verið um leyfi til að breyta notkun hinna fyrrnefndu húsa nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Fram hafi farið grenndarkynning og hafi athugasemdir borist, þ.á m. frá kærendum. Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndarinnar hinn 24. apríl 2006 varðandi húsið að Helluhrauni 9 hafi sveitarstjórn talið að sér hafi ekki verið fært að hafna erindinu og því samþykkt það á fundi hinn 27. apríl 2006.
Sveitarstjórn hafi verið fullljóst að með því að verða við erindi eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a myndi hún kalla yfir sig kæru frá kærendum og í raun og veru alveg sama hver ákvörðun sveitarstjórnar hefði orðið hefði mátt búast við kæru, annað hvort frá kærendum eða eiganda húsanna. Því hafi verið úr vöndu að ráða.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa sé vísað til þess að hann hafi haft leyfi til reksturs gistingar í húsum við Helluhraun um langt árabil. Leitast hafi verið eftir að sá rekstur væri í samræmi við lög og reglugerðir og hafi byggingarleyfishafi átt gott samband við sveitaryfirvöld, sýslumannsembættið, Vinnueftirlit ríkisins, heilbrigðisfulltrúa og eldvarnareftirlit. Samband við íbúa Helluhrauns hafi almennt verið gott og nánast engar kvartanir heyrst frá þeim þann aldarfjórðung sem reksturinn hafi staðið yfir. Ein kvörtun hafi þó borist vorið 2006 vegna hávaða frá kórfélögum í erlendum kór sem þátt hafi tekið í kórastefnu við Mývatn. Hafi þeir er í hlut hafi átt gleymt sér í blíðviðri og miðnætursól og haft háreisti nokkra við opinn glugga er snúi að húsi kærenda. Þar hafi verið um réttmæta kvörtun að ræða sem brugðist hafi verið við og séð til þess að háreistinni linnti. Fullyrða megi að ekkert annað atvik þessu líkt hafi átt sér stað í tengslum við gistihúsareksturinn sl. 25 ár.
Þess megi geta að ánægjuraddir hafi heyrst frá nokkrum næstu nágrönnum, sem m.a. séu ánægðir með snyrtilega umgengni á lóðum Helluhrauns 7, 7a, 8, 8a, og 9 og geri sér jafnframt grein fyrir mikilvægi þessa reksturs fyrir samfélagið.
Helluhraun sé friðsæl gata og séu mjög fá dæmi þess að nokkur ástæða hafi verið til kvartana um hávaða á síðkvöldum.
Bent sé á að bílastæði við húsin að Helluhrauni 7, 7a, 8, 8a og 9 rúmi alls um 20 bíla sem í raun sé meira en þörf sé fyrir vegna reksturs gistingar í húsunum, enda hafi ekki verið nein vandamál til staðar varðandi bílastæði.
Fullyrðing kærenda um að næst Helluhrauni að vestan sé friðað hraun sé einfaldlega röng, sbr. gildandi deiliskipulag. (sic)
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps um að heimila breytingu á notkun húsanna að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því standa hús þau sem hér um ræðir á íbúðarsvæði. Fyrir úrskurðarnefndinni liggur uppdráttur Verkfræðistofu Norðurlands, dagsettur í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar en ekki liggur fyrir að uppdrátturinn hafi öðlast gildi sem deiliskipulag. Verður því að styðjast við ákvæði aðalskipulags um landnotkun á svæðinu.
Samkvæmt gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 er heimilt að reka starfsemi á íbúðarsvæðum sem eðlilegt er að þar sé, enda valdi reksturinn ekki ónæði, m.a. vegna hávaða eða óeðlilega mikillar umferðar. Hefur ákvæði þetta verið skýrt svo að rekstur gistiheimila rúmist innan heimilda þess. Verður með hliðsjón af tilvitnuðu ákvæði að skýra Aðalskipulags Skútustaðahrepps 1996-2015 svo að rekstur gistiheimila samræmist landnotkun umrædds svæðis. Húsin að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a standa í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmis konar þjónustustarfsemi. Eru þar m.a. bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni. Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði þar sem gert er ráð fyrir blandaðri landnotkun samkvæmt gildandi aðalskipulagi.
Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem byggingarleyfishafi hyggst starfrækja á svæðinu telur úrskurðarnefndin að sú breytta notkun sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi. Þá verður ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar.
Samkvæmt framansögðu verður að telja að lagaskilyrðum hafi verið fullnægt og málefnaleg rök hafi legið til grundvallar hinni kærðu ákvörðun.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
