Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

131/2007 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 11. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 131/2007, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007 um að heimila byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 á orlofs- og sumarhúsasvæði í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. október 2007, er barst nefndinni með símbréfi samdægurs, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, til heimilis að Glaðheimum 14 í Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóðinni nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi þær ákvarðanir byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007 að heimila byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112.  Voru framangreindar ákvarðanir staðfestar á fundi sveitarstjórnar hinn 4. október 2007.

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Er krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 4. júlí 2007 voru felld úr gildi leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 á orlofs- og sumarhúsasvæði í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi þar sem þau voru talin vera í andstöðu við deiliskipulag svæðisins.  Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 12. júlí 2007 var ákveðið að auglýsa tillögu að breytingu á deiliskipulagsskilmálum svæðisins er vörðuðu stærð og útlit húsa og var hún auglýst í kjölfarið.  Var tillögunni andmælt af hálfu kærenda.  Á fundi hreppsnefndar hinn 6. september 2007 var tillagan samþykkt.  Með bréfi Skipulagsstofnunar til hreppsnefndarinnar, dags. 21. september 2007, lagðist stofnunin gegn auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar.  Eigi að síður birtist auglýsing um gildistökuna í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. september 2007.  Skutu kærendur ákvörðun hreppsnefndar um breytt deiliskipulag svæðisins til úrskurðarnefndarinnar og er það mál nú til meðferðar hjá nefndinni. 

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 25. september 2007 var samþykkt að heimila byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs og staðfesti hreppsnefnd þær ákvarðanir á fundi hinn 4. október 2007.  Kærendur hafa nú skotið þeim ákvörðunum til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun hreppsnefndar um breytt deiliskipulag er m.a. taki til lóðanna nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs og krafist ógildingar hennar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að jafnframt beri að fella hin kærðu byggingarleyfi úr gildi.  Að auki séu hin kærðu byggingarleyfi ekki í samræmi við hina áður kærðu samþykkt um breytt deiliskipulag. 

Þá liggi fyrir að húsin á lóðunum nr. 109 og 112 hafi verið reist í andstöðu við deiliskipulag.  Óheimilt sé, samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta deiliskipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Húsin hafi ekki verið fjarlægð, þvert á móti hafi verið unnið í og við þau þrátt fyrir úrskurð úrskurðarnefndarinnar er fellt hafi byggingarleyfi þeirra úr gildi.     

Kröfu sína um stöðvun framkvæmda byggi kærendur á 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Hinar leyfðu framkvæmdir séu augljóslega verulega frábrugðnar gildandi skipulagi, hvort sem miðað sé við eldri eða nýrri skilmála.  Framkvæmdir á svæðinu hafi þegar verið látnar ganga allt of langt á grundvelli ólögmætra skipulagsákvarðana, ólögmætra byggingarleyfa og vegna ólögmæts afskiptaleysis sveitarstjórnaryfirvalda. 

Nauðsynlegt sé í ljósi forsögu málsins og háttsemi sveitarstjórnar og byggingaraðila að stöðva þegar allar framkvæmdir við húsin þar til efnislega hafi verið leyst úr ágreiningnum.  Með nútímatækni geti byggingarframkvæmdir gengið mjög hratt fyrir sig.  Verði framkvæmdir ekki stöðvaðar nú þegar geti það leitt til enn frekari réttarspjalla fyrir kærendur og hugsanlega haft áhrif á niðurstöðu málsins að lokum. 
 
Af hálfu Grímsnes- og Grafningshrepps er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði synjað enda séu hin kærðu byggingarleyfi í samræmi við lögformlegt skipulag svæðisins svo sem því hafi nú verið breytt. 

Þá geri kærendur ekki grein fyrir því með skýrum hætti að hvaða leyti þeir telji leyfin andstæð gildandi skipulagi og/eða skilmálum.

Byggt sé á því að gildandi deiliskipulag sé lögmætt og málsmeðferð við afgreiðslu þess í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Hið sama gildi um skilmála skipulagsins.

Því sé mótmælt að breyting á skipulagsskilmálum hafi verið ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109 og 112 áður en unnt hefði verið að breyta skipulagi svæðisins.

Vakin sé athygli á því að umræddar byggingar séu í samræmi við deiliskipulagsbreytingu þá er öðlast hafi gildi hinn 23. ágúst 2006.  Ágreiningurinn nú standi einungis um skilmálana sem slíka, þ.e. stærðir húsa á öllum sumarhúsalóðum í landi Kiðjabergs.  Það eitt leiði til þess að hafna beri þessum sjónarmiðum. 

Framkvæmdir við hús á umræddum lóðum hafi verið taldar í samræmi við gildandi skipulag. T.d. megi benda á að framkvæmdir við hús á lóð nr. 112 hafi farið í gang eftir að breytingar á skilmálum deiliskipulagsins hafi tekið gildi haustið 2006.  Frá þeim tíma og allt til 4. júlí 2007 hafi verið framkvæmt í samræmi við byggingarleyfi og gildandi deiliskipulag. Ennfremur megi nefna að neikvæð áhrif framkvæmda á lóðunum fyrir hagsmuni kærenda séu óveruleg.  Ljóst sé einnig að framkvæmdir verði ekki stöðvaðar með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að úrskurðarnefndin hafni kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Leyfishafar hafi í höndunum útgefin byggingaleyfi af þar tilbærum byggingaryfirvöldum.  Á grundvelli þeirra leyfa hafi byggingarleyfishafar hafið framkvæmdir á ný við húsin en framkvæmdir hafi legið niðri frá því í sumar og þar til nýtt deiliskipulag svæðisins hafi tekið gildi.  Það deiliskipulag hafi ekki verið fellt úr gildi og meðan svo sé ástatt standi engin rök til þess að fella byggingarleyfin úr gildi. 

Fyrir úrskurðarnefndinni liggi krafa kærenda um að nýsamþykkt deiliskipulag verði fellt úr gildi.  Þar til niðurstaða liggi fyrir í því þrætumáli telji byggingarleyfishafar, að teknu tilliti til hagsmuna kærenda annars vegar og hagsmuna þeirra sjálfra hins vegar, að úrskurðarnefndin eigi að hafna kröfu um stöðvun framkvæmda.  Framkvæmdir séu það langt á veg komnar og hafi kostað það mikið fé að hagsmunir þeirra séu miklu ríkari en hagsmunir kærenda.

Bent sé á að húsið á lóð nr. 109 sé komið upp með frágengnu þaki að mestu leyti.  Það sé krossviðarklætt.  Gluggar og gler sé komið í húsið, en þó ekki að öllu leyti.  Búið sé að einangra og klæða geymslu, en einangrun hússins sé ekki að fullu lokið.  Kalt vatn og rafmagn sé komið í húsið.  Búið sé að steypa gólfplötu með hitalögn.  Hætta sé á skemmdum verði framkvæmdir stöðvaðar nú. 

Áætla megi að búið sé að framkvæma 80% af vinnu við smíði hússins á lóð nr. 112 og að það yrði fullfrágengið á næstu þremur vikum, fengju menn að vinna óáreittir.  Búið sé að klára klæðningu allra innveggja og lofts.  Vatns- og rafmagnsinntak sé komið í hús.  Allar rafmagnslagnir séu komnar og búið sé að draga í þær og setja upp bráðabirgðalýsingu.  Allar pípulagnir séu komnar og búið að ganga frá öllu í kringum böð.  Rotþró sé komin á sinn stað.  Öll eldhústæki, blöndunartæki og þess háttar séu komin í hús og tilbúin til uppsetningar.  Allri innréttingasmíði sé lokið.  Utanhúsklæðning sé komin á staðinn og bíði uppsetningar.  Búið sé að kaupa þakklæðningu og bíði hún uppsetningar af fagaðilum.  Þakkantur sé frágenginn og lokið sé klæðningu undir hann.  Búið sé að grófjafna lóð.  Hætta sé á skemmdum verði ekki gengið frá utanhúsklæðningu og þakklæðningu hið fyrsta. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur kærandi krafist þess að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða meðan mál er til meðferðar fyrir nefndinni.  Er ákvæðinu ætlað að gera nefndinni kleift að tryggja að réttarstöðu aðila verði ekki breytt til muna meðan mál er þar til meðferðar, án þess að afstaða hafi verið tekin til efnis máls.  Felur ákvæðið hins vegar ekki í sér viðurlög af neinu tagi enda um þau fjallað í VI. kafla laganna.

Í máli þessu liggur fyrir að sumarhús þau, sem hinar kærðu samþykktir heimila, eru risin og að unnið er að frágangi þeirra utanhúss og má fallast á með byggingarleyfishöfum að stöðvun framkvæmda nú gæti leitt til óþarfra eignaspjalla.  Þá verður ekki séð að stöðvun framkvæmda hafi hér eftir neina sérstaka þýðingu með tilliti til hagsmuna kærenda, enda verða allar framkvæmdir við umræddar byggingar að teljast unnar á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan kærumál um lögmæti byggingarleyfanna og deiliskipulag umrædds svæðis eru til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Er vandséð að byggingarleyfishafar vinni nokkurn rétt þótt þeir haldi framkvæmdum áfram við þessar aðstæður.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda, um að framkvæmdir á lóðunum nr. 109 og 112 á orlofs- og sumarhúsasvæði í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi skuli stöðvaðar, meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                          ____________________________
  Ásgeir Magnússon                                                       Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

126/2007 Aspargrund

Með

Ár 2007, mánudaginn 15. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 126/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 31. maí 2007 um að heimila byggingu bílskúrs og stækkun hússins að Aspargrund 9 í Kópavogi. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. september 2007, er barst nefndinni samdægurs, kærir Stefán BJ. Gunnlaugsson hrl., f.h. S,  Aspargrund 1, S og  G, Aspargrund 3, Á og G , Aspargrund 5 og F og O, Aspargrund 7, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 31. maí 2007 að heimila byggingu bílskúrs og stækkun íbúðarhússins á lóðinni nr. 9 við Aspargrund í Kópavogi.  Var framangreind ákvörðun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 12. júní 2007.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Er krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Á fundi byggingarnefndar hinn 3. maí 2006 var tekið fyrir erindi um að byggja bílskúr og stækkun hússins að Aspargrund 9 í Kópavogi.  Byggingarnefnd vísaði erindinu til skipulagsnefndar sem samþykkti að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi.  Við grenndarkynninguna bárust athugasemdir.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 5. september 2006 var tillagan samþykkt með breytingu er varðaði staðsetningu bílskúrs.  Á fundi bæjarráðs Kópavogs hinn 7. september 2006 var ákvörðun skipulagsnefndar samþykkt og er það mál til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Hinn 31. maí 2007 heimilaði byggingarfulltrúi byggingu bílskúrs og stækkun hússins að Aspargrund 9 og staðfesti bæjarstjórn leyfið hinn 12. júní 2007.  Hafa kærendur einnig kært þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar líkt og að framan greinir.    

Hinn 15. júní 2007 ritaði byggingarfulltrúi byggingarleyfishafa bréf þar sem sagði eftirfarandi:  „Byggingarleyfi fyrir viðbyggingu og bílskúr að Aspargerði 9 (sic), sem samþykkt var af byggingarfulltrúanum í Kópavogi  31. maí 2007 og staðfest var af bæjarstjórn Kópavogs þann 12. júní 2007 er ekki í samræmi við 26. grein skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem breytt deiliskipulag lóðarinnar hefur ekki verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Með tilvísunar til 2. töluliðar 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er hér með fyrirskipuð stöðvun allar frekari framkvæmda við mannvirki á lóðinni Aspargrund 9-11, þar til umrædd breyting á skipulagi hefur verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.“

Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun bæjarráðs um breytt deiliskipulag er taki til lóðarinnar að Aspargrund 9 og krafist ógildingar hennar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að jafnframt beri að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Byggingarfulltrúi hafi stöðvað framkvæmdir með vísan til 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hinn 15. júní 2007.  Kærendur hafi talið að byggingarleyfið hefði verið afturkallað og að sækja hefði þurft um byggingarleyfi að nýju eftir að auglýsing um breytt deiliskipulag birtist í B-deild Stjórnartíðinda.  Ekki liggi fyrir samþykkt bæjarstjórnar um byggingarleyfi á grundvelli hins breytta skipulags eftir að það hafi tekið  gildi. 

Af hálfu Kópavogsbæjar er þess krafist að kröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem hin kærða ákvörðun hafi verið afturkölluð.  Stjórnvald geti afturkallað ákvörðun sína að eigin frumkvæði, sem tilkynnt hafi verið aðila máls, þegar ákvörðun sé ógildanleg, sbr. 25. gr. stjórnsýslulaga.  Í því tilfelli sem hér um ræði hafi byggingarleyfið verið gefið út á grundvelli deiliskipulags sem ekki hafi hlotið gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda.  Byggingarleyfið hafi því verið afturkallað með erindi byggingarfulltrúa, dags. 15. júní 2007.  Ekki hafi verið gefið út nýtt byggingarleyfi eftir að það hafi verið afturkallað.

Byggingarleyfishafa voru kynntar framkomnar kærur og af hálfu lögmanns hans liggur fyrir yfirlýsing, dags. 8. október 2007, þess efnis að byggingarleyfishafi muni halda að sér höndum með framkvæmdir fram til 24. október 2007.  Þrátt fyrir það hefur verið haldið áfram við framkvæmdir og hefur krafa um stöðvun framkvæmda verið ítrekuð.  

Vettvangur:  Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 8. október 2007. 

Niðurstaða:  Hið kærða byggingarleyfi á stoð í skipulagsbreytingu þeirri sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogs hinn 7. september 2006 og kærð hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.  Af hálfu Kópavogsbæjar er því haldið fram að umdeilt byggingaleyfi hafi verið afturkallað hinn 15. júní 2007 en í bréfi byggingarfulltrúa bæjarins til byggingarleyfishafa, dagsett sama dag, kemur fram að framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfinu séu stöðvaðar með vísan til 1. tl. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar til fyrrgreind skipulagsbreyting hafi verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Sú auglýsing mun hafa birst hinn 19. september 2007 og var framkvæmdum haldið áfram í kjölfar þess.

Í ljósi þess að uppi eru álitaefni er varða gildi hins kærða byggingarleyfis sem kryfja þarf til mergjar þykir eftir atvikum rétt að verða við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda þar til málið er til lykta leitt fyrir úrskurðarnefndinni. 
 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru á lóðinni nr. 9 við Aspargrund í Kópavogi, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                          ____________________________
  Ásgeir Magnússon                                                   Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

70/2005 Steinasel

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 70/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005 um samþykki fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými ásamt leyfi til að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar íbúðarhússins á lóðinni nr. 8 við Steinasel í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 21. sama mánaðar, kærir S, Skagaseli 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005 um að samþykkja áður gerða stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými og að veita leyfi til að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar íbúðarhússins á lóðinni nr. 8 við Steinasel í Reykjavík.  Borgarráð staðfesti fyrrgreinda ákvörðun hinn 1. september 2005.  Hinn 10. október 2006 samþykkti byggingarfulltrúi beiðni um endurnýjun hinnar kærðu ákvörðunar og var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 12. október 2006. 

Málsatvik:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. ágúst 2003 var lögð fram umsókn eiganda hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík um leyfi til að til að breyta útliti og innra fyrirkomulagi hússins, stækka aukaíbúð og bílgeymslu og taka í notkun óuppfyllt rými á fyrstu hæð.  Jafnframt var sótt um leyfi til að byggja við suður- og norðurhlið hússins.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem samþykkti að grenndarkynna umsóknina og bárust athugasemdir, m.a. frá kæranda.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 var umsókninni synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Þar sagði m.a. að í húsinu að Steinaseli 8 væru tvær samþykktar íbúðir, samtals 400 fermetrar að flatarmáli, og væri nýtingarhlutfall 0,47.  Deiliskipulag svæðisins, er samþykkt hefði verið á árinu 1974, tæki til 114 einbýlishúsalóða þar sem í tíu húsum væru leyfðar aukaíbúðir, allt að 60 fermetra að stærð.  Hámarksnýtingarhlutfall væri miðað við 0,4 en á nokkrum lóðum hefðu verið samþykkt stærri hús en miðað væri við í skilmálum með nýtingu allt að 0,49.  Ef umsókn um stækkun hússins að Steinaseli 8 yrði samþykkt yrði nýtingarhlutfall lóðar þess 0,546.  Var niðurstaða skipulagsfulltrúa sú að í ljósi mótmæla íbúa og þar sem um væri að ræða stórt hús miðað við önnur hús í hverfinu væri ekki hægt að verða við erindinu eins og það lægi fyrir. 

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. júní 2004 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 8 við Steinasel, sem fól í sér að byggt yrði yfir og undir svalir að norðanverðu og byggt yfir verönd sem gengi inn í efri hæð hússins að sunnanverðu.  Við breytinguna myndi byggingarreitur stækka um 0,61 fermetra til norðurs og nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði 0,54 í stað 0,39.  Var tillagan grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 26. gr. sbr. ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kom kærandi máls þessa athugasemdum sínum á framfæri til skipulagsyfirvalda vegna tillögunnar.  Í umsögn skipulagsfulltrúa um málið, dags. 13. ágúst 2004, kom fram að samkvæmt tillögunni hafi þakhæð fyrirhugaðrar yfirbyggingar yfir suðursvalir á lægri hluta hússins verið lækkuð frá því sem áður hefði verði sótt um, til samræmis við leyfilegar húshæðir í gildandi deiliskipulagi.  Að öðru leyti væri tillagan óbreytt.  Væri því komið til móts við athugasemdir er borist hefðu.  Í umsögninni sagði að lokum: „Hæð á þaki hússins samræmist deiliskipulagi en nýtingarhlutfall er nokkuð hærra eða 0,54 í stað 0,4.  Fordæmi eru víða í hverfinu fyrir hærri nýtingu en deiliskipulag leyfir eða allt að 0,49.  Með tilliti til athugasemda og nýtingarhlutfalls er ekki hægt að fallast á erindið“.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 18. ágúst 2004 var erindinu synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  

Á fundi skipulagsfulltrúa í janúar árið 2005 var lagt fram bréf f.h. eiganda hússins að Steinaseli 8, þar sem þess var óskað að fyrrgreind synjun á beiðni um breytingar á húsinu yrði afturkölluð og var málinu vísað til skipulagsráðs sem á fundi hinn 2. febrúar s.á. frestaði erindinu.  

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. apríl 2005 var tekin fyrir umsókn um byggingarleyfi til breytinga á fasteigninni að Steinaseli 8.  Var óskað eftir því að veitt yrði leyfi fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í áður óuppfylltu sökkulrými.  Jafnframt að heimilað yrði að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, og að þak yrði reist yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði.  Þá var óskað eftir því að veitt yrði leyfi til að breyta gluggum á fyrstu hæð hússins.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem vísaði því til umsagnar hverfisarkitekts auk lögfræði og stjórnsýslu.  Hinn 13. maí 2005 var málið tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa sem féllst á framkomið erindi með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Umsóknin var tekin fyrir á ný á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 17. maí 2005 og frestað en bókað að ekki væru gerðar athugasemdir við málið vegna skipulags.  Hinn 9. ágúst 2005 var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og því enn frestað.  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 30. ágúst 2005 var eftirfarandi fært til bókar:  „Stærð:  Áður gerð stækkun 70,2 ferm., viðbygging 6,8 ferm., samtals 77 ferm., 329.4 rúmm.  Útigeymslur og skýli yfir verönd (B-rými) samtals 56.8 ferm., 150.4 rúmm … Samþykkt.“ 

Hefur kærandi skotið fyrrgreindri ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.  

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að verði þak hússins að Steinaseli 8 hækkað muni útsýni úr húsi hans yfir Kópavog, Reykjavík og Snæfellsjökul hverfa en húsið hafi verið hannað með það í huga að útsýnis mætti sem best njóta.  Um augljósa verðmætaskerðingu á húseign kæranda sé að ræða.  Hæð og stærð húsa í umræddu hverfi hafi verið ákveðin með byggingarskilmálum þegar hverfið hafi verið hannað og skjóti það skökku við að breyta einbýlishúsi í einbýlishúsahverfi í þríbýlishús.  Hækkun á þaki viðbyggingar og svölum sé hafnað algjörlega en hús kæranda hafi verið hannað þannig þegar það hafi verið byggt um 1980 að hann gæti notið þess útsýnis sem lóðin bjóði uppá.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld halda því fram að hin kærða samþykkt byggingarfulltrúa byggist á því að viðbygging í suður sé ekki lengur inni á uppdráttum sem lokuð bygging heldur hálfopið rými (B-rými) sem ekki sé nú hluti af fermetratölu húss, en hafi verið það áður.  Viðbygging í norður, sem sé útbyggður gluggi og sorpgeymsla, teljist svo óveruleg að hún hafi ekki verið talin skipta máli í þessu sambandi.  Sýnt hafi verið fram á að hús í nágrenninu væru öll álíka stór og umfram hámarksstærðir samkvæmt deiliskipulagi.  Af hálfu borgaryfirvalda sé vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 11. maí 2005.  Þar segi að svo virðist sem stærð hússins hjá fasteignamati sé röng þar sem samþykktar teikningar sýni hús sem sé u.þ.b. 320 fermetrar að flatarmáli en 392,2 fermetrar samkvæmt umsókn. Aukning byggingarmagns komi fyrst og fremst til af því að verið sé að gera grein fyrir rými sem áður hafi verið skilgreint sem uppfyllt rými og breytingin hafi því óveruleg umhverfisleg áhrif.  Aðrar viðbætur séu smávægilegar og innan byggingarreits.  Heildarbyggingarmagn á lóðinni sé orðið nokkuð mikið en þar sem húsið sé tvær hæðir verði ásættanlegur hluti lóðarinnar eftir til útivistar.  Þá segi í umsögn skipulagsfulltrúa að þróun byggðar í eldri einbýlishúsahverfum borgarinnar hafi víða orðið þannig að byggingarmagn á lóðum sé meira en deiliskipulag hafi reiknað með, fordæmi fyrir slíku séu því mörg og í mörgum tilvikum hafi húsin í upphafi verið samþykkt stærri en heimilt hafi verið.  Niðurstaða skipulagsfulltrúa hafi því, með vísan til þess sem að ofan greini og þess að breytingar séu innan byggingarreits, verið sú að ekki hafi verið gerð athugasemd við erindið.

Borgaryfirvöld vísi jafnframt í umsögn skipulagsfulltrúa frá 25. ágúst 2005 vegna nýtingarhlutfalls lóðarinnar.  Þar segi að komið hafi í ljós að brúttóflatarmál að viðbættum B-rýmum sé nokkru hærra en umsögn skipulagsfulltrúa frá 11. sama mánaðar byggi á.  Tilgreint sé að stærð lóðarinnar sé 847 fermetrar að flatarmáli, uppgefin núverandi heildarstærð hússins sé 327,1 fermetri og nýtingarhlutfall 0,39.  Heildarstærð eftir breytingu við gerð umsagnar hinn 11. maí 2005 hafi verið 393,2 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,46.  Heildarstærð með B-rýmum sé 462,5 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,55 en samkvæmt deiliskipulaginu sé stærð hússins 339 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,4.  Byggingarmagnsaukningin á lóðinni sé til komin að mestu vegna þess að verið sé að gera grein fyrir rými sem áður hafi verið skilgreint sem uppfyllt rými í kjallara og því að verið sé að loka af rými inni í miðju húsi og hafi breytingin því óveruleg umhverfisáhrif í för með sér.  Málið eigi sér nokkuð langa forsögu og hafi umsóknin þróast þannig að breytingarnar séu nú innan ramma deiliskipulagsins og byggingarreits hvað aðra þætti varði en það að nýtingarhlutfallið sé hærra en leyfilegt sé.  Þá sé ennfremur bent á að þróun byggðar í hverfum frá þessum tíma hafi orðið þannig að vegna framkvæmda hafi orðið til rými sem ekki séu hluti af samþykktum aðaluppdráttum og liggi því oft ekki fyrir í raun upplýsingar um byggingarmagn á lóðum.  Ef til staðar ætti að vera greinargóð mynd af nýtingu lóða á svæðum frá þessum tíma, miðað við gildandi skilgreiningu reglugerðar á útreikningi nýtingarhlutfalls, þar sem kveðið sé á um að B-rými skuli reikna með til nýtingarhlutfalls á lóð, þyrfti að fara í veigamikla rannsóknarvinnu.  Niðurstaða skipulagsfulltrúa sé sú að umsóknin víki lítillega frá ákvæðum deiliskipulags um nýtingarhlutfall en í ljósi þess sem áður sé rakið sé mælt með því að ekki verði gerð athugasemd við erindið.

Samkvæmt öllu fyrrgreindu telji Reykjavíkurborg að réttilega hafi verið staðið að samþykkt byggingarleyfis og að meðferð þess hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytt útlit götumyndar, aukið skuggavarp og aðrar breytingar enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í tilgreindum lögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
 
Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er því haldið fram að tilgangur þess að ráðist hafi verið í framkvæmdir sé þríþættur.  Í fyrsta lagi þurfi að lagfæra steypuskemmdir á húsinu og stækka borðstofu.  Í öðru lagi að stækka eldhúsið sem sé of lítið en svalir, sem séu fyrir enda þess, séu litlar, gagnslausar og safni aðeins óhreinindum.  Í þriðja lagi að auka geymslupláss.  Byggingarleyfishafi telji að ofangreindar framkvæmdir auki verðgildi eignarinnar sem hafi jákvæð áhrif á sölu húsa í næsta nágrenni.

Þá sé því haldið fram að kærandi máls þessa hafi farið með rangfærslur í bréfum sínum til byggingarfulltrúa.  Ekki sé unnt að fallast á að með breytingum á húsinu verði það að fjölbýlishúsi.  Húsið að Steinaseli 8 sé tvær einingar og með framkvæmdunum sé verið að gera húsið að betri íverustað. 

Ekki sé farið fram á hækkun hússins heldur muni tillögurnar fela það í sér að þaklínu verði fylgt.  Þak hússins hafi verið lækkað enn frekar frá því að fyrst hafi verið lögð inn umsókn um breytingu á húsinu þrátt fyrir að breytingar hafi aldrei valdið auknu skuggavarpi gagnvart íbúum Skagasels 8.  Málið hafi tekið langan tíma, eða um tvö og hálft ár, og valdið byggingarleyfishafa fjárhagslegu tjóni þar sem til hafi staðið að selja húsið en ekki hafi getað orðið úr því vegna þessa seinagangs. 

Á það sé bent að þegar húsið að Steinaseli 8 hafi verið byggt hafi verið algengt að ekki hafi verið fyllt upp í rými sem mynduðust í sökklum.  Þannig hafi málum verið háttað í húsinu að Steinaseli 8 og hafi lega klappar verið látin ráða gólfhæð í einstökum rýmum.  Því hafi húsið í upphafi verið skráð minna hjá embætti byggingarfulltrúa en hjá Fasteignamati ríkisins. 

Þegar unnið hafi verið að breytingum á húsinu hafi komið í ljós að helsta vandamálið yrði að nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði of hátt.  Í útreikningum frá skipulagsfulltrúa hafi komið fram að Staðarsel 8 og Steinasel 8 væru stærstu húsin í hverfinu.  Samkvæmt útreikningunum sé nýtingarhlutfall Staðarsels 8 0,49 og við það hafi verið miðað sem hámark fyrir Steinasel 8. 

Eftir synjun borgaryfirvalda á beiðnum um stækkun hússins hafi verið farin vettvangsskoðun og þá komið í ljós að aðferð við útreikning á brúttóstærð hafi verið röng.  Hafi hönnuður breytinganna ákveðið að kanna útreikninga brúttóflatarmáls og breytingu á skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt frumvarpi til laga um breytingu á skipulags- og byggingarlögum, þingskjali 199, 190. mál á 126. löggjafarþingi og athugasemdum með frumvarpinu, beri að reikna A- og B-rými, að undanskildum svölum, til brúttóflatarmáls við útreikning á nýtingarhlutfalli.  Sé því haldið fram að fram til þessa hafi verið miðað við brúttóflöt, birt flatarmál, samkvæmt skráningartöflu.  Gerðar hafi verið leiðréttingar á brúttóflatarmáli samkvæmt þessu. 

Einnig hafi komið í ljós að upplýsingar um stærð hússins að Staðarseli 8 hafi verið rangar.  Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins sé það hús 421,1 fermetri, birt stærð, og lóðin 710 fermetrar sem geri 0,594 í nýtingarhlutfall.  Óljóst sé hvernig standi á því að gamlar fermetratölur hafi verið notaðar í tilfelli Staðarsels 8 til að finna áður samþykkt nýtingarhlutfall.  Brúttóflatarmál samkvæmt skipulags- og byggingarlögum fyrir Staðarsel 8 sé það sama og birta flatarmálið.  Séu teikningar að Staðarseli 8 skoðaðar komi í ljós að þær hafi verið samþykkar hinn 1. október 2002 eða rúmu ári áður en fundið hafi verið út að hámarkið fyrir hverfið skyldi vera 0,49.  Ekki sé hönnuðinum kunnugt um að þær teikningar hafi verið grenndarkynntar eða að gerð hafi verið deiliskipulagsbreyting. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík ásamt leyfi til þess að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar hússins, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar þess.  Fram kemur í bókun byggingarfulltrúa að áður gerð stækkun hússins sé 70,2 fermetrar, viðbygging 6,8 fermetrar, eða samtals 77 fermetrar.  Þá segir einnig að útigeymslur og skýli yfir verönd, eða svokölluð B-rými, séu samtals 56,8 fermetrar.

Í gildi er deiliskipulag fyrir Seljahverfi, Selhrygg, samþykkt í borgarráði hinn 17. desember 1974, sbr. 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.  Samkvæmt því deiliskipulagi er leyfilegt nýtingarhlutfall lóða á svæðinu allt að 0,4.  Húsið að Steinaseli 8 er samkvæmt eldri samþykktum teikningum 327,1 fermetri að stærð, lóð þess 847 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,39.  Eins og áður segir felst í hinni kærðu samþykkt m.a. heimild til að byggja við fyrstu og aðra hæð á austurhlið hússins og reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar þess.  Að loknum þessum breytingum á húsinu, ásamt þeim er áður hafa verið gerðar, verður fermetrafjöldi þess rúmlega 460 og nýtingarhlutfall um 0,5.  Er því ljóst að hið umdeilda byggingarleyfi fer talsvert út fyrir nýtingarheimildir þær er á svæðinu gilda.

Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum er heimilt að hafa tvær íbúðir í húsinu að Steinaseli 8 og í sérákvæði þeirra nr. 1.1 segir að önnur íbúðin megi þó aldrei vera stærri en 70 fermetrar.  Í húsinu eru tvær íbúðir sem eftir breytingar samkvæmt hinni kærðu samþykkt yrðu báðar talsvert umfram greind stærðarmörk.  Samkvæmt þessu brýtur hið kærða byggingarleyfi einnig í bága við deiliskipulagsskilmála þá er á svæðinu gilda hvað þetta varðar.   

Er borgaryfirvöldum barst fyrst beiðni um breytingar á húsinu að Steinaseli 8 var erindið grenndarkynnt og síðan hafnað.  Síðar var lögð fram umsókn um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar og var sú umsókn grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 26. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var henni einnig hafnað og kom því aldrei til þess að deiliskipulagi væri breytt vegna umræddrar lóðar.

Með hinni kærðu ákvörðun var veitt byggingarleyfi til breytinga og stækkunar hússins.  Var leyfið veitt þrátt fyrir að í umsögn skipulagsfulltrúa um málið kæmi fram að umsóknin viki lítillega frá ákvæðum deiliskipulags þar sem nýtingarhlutfall væri hærra en þar væri gert ráð fyrir. 

Í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að byggingarframkvæmdir skuli vera í samræmi við samþykkt deiliskipulag en eins og að framan er rakið brýtur hið kærða byggingarleyfi gegn heimildum skipulags eins og að framan er lýst og verður af þeim sökum fellt úr gildi.  Breytir það ekki þeirri niðurstöðu þótt það kunni að hafi verið látið átölulaust að vikið væri frá gildandi skipulagi við byggingu einstakra húsa á svæðinu á áttunda og níunda áratug síðustu aldar, löngu fyrir tíð núgildandi laga og reglugerða um skipulags- og byggingarmál.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005, sem endurnýjuð var 10. október 2006, fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík ásamt leyfi til þess að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar hússins, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar þess, er felld úr gildi. 

 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                           _____________________________
     Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

118/2007 Fífuhvammur

Með

Ár 2007, mánudaginn 24. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 118/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar  Kópavogs frá 22. ágúst 2007 um að veita leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr ásamt skyggni yfir innkeyrslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. september 2007, er barst úrskurðarnefndinni 13. sama mánaðar, kærir Guðmundur Ágústsson hdl., f.h. eigenda fasteignarinnar nr. 27 við Fífuhvamm í Kópavogi þá ákvörðun byggingarnefndar  Kópavogs frá 22. ágúst 2007 að veita leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr ásamt skyggni yfir innkeyrslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 11. september 2007.

Kærendur krefjast þess að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarnefndinni hafa borist andmæli Kópavogsbæjar og byggingarleyfishafa og er málið nú tekið til úrskurðar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik og rök:  Á fundi skipulagsnefndar þann 3. apríl 2007 var tekið fyrir erindi frá lóðarhafa að Fífuhvammi 25 þar sem óskað var eftir leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr austan við húsið að Fífuhvammi 25.  Í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997 samþykkti skipulagsnefnd að senda málið í kynningu til lóðarhafa Fífuhvammi 23 og 27 og Víðihvammi 16, 18 og 20.  Kynningartíma lauk 15. maí 2007 og bárust athugasemdir frá lóðarhafa að Fífuhvammi 27.  Á fundi skipulagsnefndar þann 19. júní 2007 var erindið lagt fram að nýju ásamt umsögn bæjarskipulags.  Skipulagsnefnd ákvað á þeim fundi að fela skipulagsstjóra að ræða við aðila máls. 

Á fundi skipulagsnefndar þann 3. júlí var erindið tekið fyrir að nýju og samþykkt með nokkrum breytingum.

Þann 23. júlí barst erindi til skipulagsnefndar þar sem gerðar voru athugasemdir við afgreiðslu nefndarinnar en á fundi bæjarráðs þann 16. ágúst 2007 var ákvörðun skipulagsnefndar samþykkt.

Þessa málsmeðferð skipulagsnefndar kærðu kærendur til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 3. september 2007, sem barst nefndinni hinn 7. september og er það kærumál jafnframt til meðferðar hjá nefndinni.

Umsókn byggingarleyfishafa var tekin fyrir í byggingarnefnd Kópavogs hinn 22. ágúst 2007 og afgreidd með svofelldri bókun: „Samþykkt, þar sem teikningar eru í samræmi við byggingar- og skipulagslög nr. 73/1997, með síðari breytingum. Nefndin leggur til að bæjarstjórn samþykki afgreiðslu byggingarnefndar.“  Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn  11. september 2007.

Skutu kærendur þessari ákvörðun byggignarnefndar til úrskurðarnefndarinnar með bréfi sem móttekið var hinn 13. september 2007 svo sem að framan greinir.

Af hálfu Kópavogsbæjar er á því byggt að málsmeðferð hafi verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997.  Grenndaráhrif hinnar umdeildu byggingar séu óveruleg þagar tillit sé tekið til hávaxinna trjáa á lóðamörkum.  Engin efni séu því til þess að fallast á kröfur kærenda, þvert á móti beri að hafna þeim.

Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Mótmælir hann, sem röngum og órökstuddum, staðhæfingum kærenda um að framkvæmdir muni hafa í för með sér  mikla röskun á svæðinu. Þá mótmælir hann þeirri fullyrðingu kærenda að fyrirhuguð bygging sé veruleg breyting á þegar staðfestu skipulagi svæðisins. Á þessu svæði séu bílskúrar nánast við hvert hús, nema hús byggingarleyfishafa.  Þá muni magn bygginga á lóð hans ekki verða meira eftir byggingu greinds bílskúrs en á öðrum lóðum á svæðinu.

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu sem ekki verða rakin í úrskurði þessum en nefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar er ekki tekin með tilvísun til þeirrar grenndarkynningar sem skipulagsnefnd hafði staðið fyrir, en ætla verður að niðurstaða grenndarkynningarinnar hafi átt að verða grundvöllur ákvörðunar um byggingarleyfi.  Ekki er heldur neitt að því vikið í hinni kærðu ákvörðun hvernig staðið skuli að framkvæmdum með tilliti til þeirra trjáa sem eru á lóð kærenda, nærri mörkum hennar gagnvart lóð byggingarleyfishafa.  Kemur þó fram í endurskoðaðri umsögn bæjarskipulags um framkomnar athugasemdir að umrædd tré verði væntanlega til trafala við byggingu bílgeymslunnar.  Er rökstuðningi byggingarnefndar hvað þetta varðar stórlega áfátt og fer það í bága við ákvæði 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Af málsgögnum verður einnig ráðið að skipulagsyfirvöld hafi talið að samkomulag væri komið á milli kærenda og byggingarleyfishafa um hinar umdeildu framkvæmdir, en þeirri staðhæfingu hefur verið mótmælt af hálfu kærenda og hefur ekkert undirritað samkomulag verið lagt fram í málinu.  Þá þykja áhöld um það hvort hið kærða byggingarleyfi rúmist innan heimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eins og það ákvæði hefur verið skýrt, en ekki mun vera í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði.

Þegar litið er til þess sem að framan er rakið þykir svo veruleg óvissa ríkja um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Ber bæjarstjórn að framfylgja úrskurði þessum, sbr. 6. mgr. 8. gr. l. nr. 73/1997.  Jafnframt er lagt fyrir bæjaryfirvöld að hlutast til um að öryggi á verkstað verði tryggt meðan stöðvun framkvæmda varir.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi við byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi, skulu stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Jafnframt er lagt fyrir bæjaryfirvöld í Kópavogi að hlutast til um að öryggi á verkstað verði tryggt meðan stöðvun framkvæmda varir.

 

    
__________________________ 
                           Hjalti Steinþórsson                          

 

_____________________________         ____________________________              
      Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson                                

des 22
Love0

96/2007 Heiðaþing

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 96/2007, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar  Kópavogs frá 4. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir húsunum að Heiðaþingi 2 og 4, Kópavogi

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. september 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Guðjón Ólafur Jónsson hrl., f.h. Ö og S, lóðarhafa Heiðaþings 6, Kópavogi, þær ákvarðanir byggingarnefndar Kópavogs frá 4. apríl 2007 að veita byggingarleyfi fyrir húsunum að Heiðaþingi 2 og 4, Kópavogi. Bæjarstjórn staðfesti hinar kærðu ákvarðanir á fundi sínum hinn 10 apríl 2007.

Gera kærendur þá kröfu að fyrrgreind byggingarleyfi verði felld úr gildi.  Jafnframt hefur verið gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni en eftir atvikum þykir nú rétt að taka málið til endanlegrar úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfunnar.

Málavextir:  Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag fyrir suðursvæði Vatnsenda er tekur m.a. til umræddra lóða við Heiðaþing í Kópavogi.  Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum skyldu fyrirhuguð hús á lóðunum vera einnar hæðar parhús með innbyggðum bílageymslum, en heimilt var að hafa kjallara fyrir geymslur undir húsunum að hluta.

Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 6. júní 2006 var lagt fram erindi lóðarhafa Heiðaþings 2-4 er fól í sér frávik frá gildandi skipulagi að því leyti að heimilað yrði að nýta kjallararými sem íbúðarherbergi og að svalir næðu út fyrir byggingarreit.  Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 og að Gulaþingi 1 og 3.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar 8. ágúst 2006 þar sem lá fyrir umsögn bæjarskipulags um fram komnar athugasemdir frá lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 varðandi skuggavarp og frágang á lóðamörkum.  Skipulagsnefnd fjallaði um erindið á fundi 22. ágúst 2006 ásamt tillögum um útfærslu og frágang á lóðamörkum vegna athugasemda kærenda.  Var skipulagsstjóra falið að kynna tillöguna fyrir lóðarhöfum og í kjölfarið gáfu lóðarhafar Heiðaþings 2 og 4 út yfirlýsingu þar sem samþykkt var að reistur yrði skjólveggur á lóðamörkum Heiðaþings 4 og 6 og því lýst yfir að lóðarhafar Heiðaþings 4 myndu setja upp stoðvegg á lóð sinni.

Skipulagsnefnd samþykkti síðan tillögu um útfærslu deiliskipulags varðandi Heiðaþing 2 og 4 og vísaði málinu til bæjarráðs sem samþykkti tillöguna á fundi hinn 7. september 2006.   Var þeirri ákvörðun skotið til úrskurðarnefndarinnar af hálfu kærenda í máli þessu.

Hinn 4. apríl 2007 voru umsóknir lóðarhafa að Heiðaþingi 2 og 4 teknar fyrir á fundi byggingarnefndar sem samþykkti byggingarleyfi fyrir Heiðaþing 2 og 4 með vísan til þess að erindin hefðu hlotið afgreiðslu skipulagsnefndar og bæjarráðs í samræmi við 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Byggingarfulltrúi gaf síðan út umrædd leyfi hinn 3. maí 2007.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að hin kærðu byggingarleyfi eigi ekki stoð í gildandi skipulagi umrædds svæðis en kærendur hafi efnislegar athugasemdir við greind byggingarleyfi. 

Kærendum hafi ekki verið kunnugt um útgefin byggingarleyfi eða efni þeirra fyrr en með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 6. september 2007.   Þeir hafi enga ástæðu haft til að ætla að byggingarfulltrúi myndi gefa út byggingarleyfi í andstöðu við gildandi deiliskipulag og hafi í raun mátt treysta að svo yrði ekki.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er gerð krafa um frávísun málsins en að öðrum kosti að umdeild byggingarleyfi standi óröskuð.

Kærendur eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu en þar að auki sé kæran of seint fram komin.  Kærendum hafi mátt vera ljóst að leyfi hafi verið gefið út þar sem framkvæmdir hafi byrjað í kjölfar útgáfu byggingarleyfis.  Samkvæmt byggingarsögu hafi úttektir farið fram á jarðvegsgrunni 4. júní 2007 og úttekt á sökklum þann 17. júlí sama ár.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Haldið er fram af hálfu byggingarleyfishafa að kæra kærenda hafi borist að liðnum kærufresti og komi kröfur þeirra því ekki til álita.    Þar að auki verði ekki séð að kærendur eigi lögvarinna hagsmuna að gæta varðandi umdeild leyfi þar sem heimilaðar byggingar raski í engu grenndarhagsmunum þeirra enda hafi ekki verið sýnt fram á það og málið sé vanreifað.  Því sé mótmælt að leyfin eigi ekki stoð í gildandi skipulagi.  Hvað sem líði skipulagsbreytingunni frá september 2006 eigi leyfin stoð í eldra skipulagi þar sem einungis hafi verið um að ræða breytingar á nýtingu kjallara umræddra húsa.

Niðurstaða:  Lóð kærenda liggur að lóðarmörkum Heiðaþings 4.  Ákvörðun um nýtingu húsanna að Heiðarþingi 2 og 4 eða nærliggjandi húsa getur snert lögvarða hagsmuni kærenda enda voru þeim grenndarkynntar fyrirhugaðar breytinga á deiliskipulagi vegna lóðanna að Heiðaþingi 2 og 4.  Verður máli þessu því ekki vísað frá sökum aðildarskorts.  Þá liggur ekki fyrir í málinu að kærendum hafi verið kunnugt um efni umdeildra byggingarleyfa fyrir þann tíma er þeir sjálfir halda fram enda varð ekki ráðið framkvæmdum þeim sem hafnar voru hvort byggingarleyfin væru í samræmi við gildandi skipulag.  Má og fallast á með kærendum að þeir hafi mátt treysta því að svo væri.  Eins og atvikum er háttað verður því ekki talið að kæra í máli þessu hafi borist að liðnum kærufresti og verður frávísunarkröfu af þeim sökum einnig hafnað.

Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð fyrr í dag í kærumáli vegna deiliskipulagsbreytingar er m.a. heimilaði breytta notkun kjallararýma húsanna að Heiðaþingi 2 og 4.  Var því kærumáli vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem meðferð skipulagsbreytingarinnar samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 var ekki talið lokið.

Í hinum umþrættu byggingarleyfum er heimilað að hafa íbúðarherbergi í kjallara umræddra húsa en gildandi skipulag heimilar slíkt ekki.  Liggur því fyrir að hin kærðu byggingarleyfi víkja frá gildandi deiliskipulagi sem fer í bága við 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verða hin kærðu byggingarleyfi því felld úr gildi.  

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir byggingarnefndar Kópavogs frá 4. apríl 2007, um að veita byggingarleyfi fyrir húsum að Heiðaþingi 2 og 4, eru felldar úr gildi.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                             __________________________
         Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

37/2005 Ólafsgeisli

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 37/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. apríl 2005 um að heimila breytt útlit og innra fyrirkomulag hússins nr. 24 við Ólafsgeisla.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. maí 2005, er barst nefndinni samdægurs, kæra Þórður Þórðarson, Ólafgeisla 22, Björn Zoëga, Ólafsgeisla 26, Kamilla Sveinsdóttir, Ólafsgeisla 26, Ágúst Gunnlaugsson, Ólafsgeisla 28 og Rebekka Guðmundsdóttir, Ólafsgeisla 28, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í  Reykjavík frá 5. apríl 2005 að heimila breytt útlit og innra fyrirkomulag hússins nr. 24 við Ólafsgeisla.  Var hin kærða ákvörðun lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 6. sama mánaðar og staðfest á fundi borgarráðs hinn 14. apríl 2005. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að eigendum hússins nr. 24 við Ólafsgeisla verði gert að halda sig við upprunalegar teikningar og koma sameiginlegri lóð í fyrra horf. 

Málavextir:  Húsið að Ólafsgeisla 24 er eitt fjögurra húsa á lóðinni nr. 22-28 við Ólafsgeisla.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 27. apríl 2004 var lögð fram umsókn um leyfi m.a. til að loka stigaopi milli 1. og 2. hæðar hússins og fjölga gluggum og setja nýjan inngang á austurhlið 1. hæðar þess.  Var erindinu synjað.  Hinn 3. maí 2004 ritaði embætti byggingarfulltrúa umsækjanda bréf og stöðvaði framkvæmdir við byggingu hússins.  Eigi að síður héldu byggingarframkvæmdir áfram og í kjölfarið var lögð fram fyrirspurn til skipulags- og byggingarnefndar um hvort unnt væri að breyta deiliskipulagi lóðarinnar þannig að gera mætti ráð fyrir þremur íbúðum í húsunum á lóðinni.  Á fundi hinn 29. september 2004 hafnaði nefndin breytingum á deiliskipulagi.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 18. janúar 2005 var sótt um leyfi fyrir breyttri aðkomu og breyttum útitröppum við húsið nr. 24 við Ólafsgeisla.  Þá var og sótt um leyfi fyrir breyttu útliti og innra fyrirkomulagi.  Var erindinu frestað en á fundi embættisins hinn 8. febrúar s.á. var samþykkt að kynna málið meðlóðarhöfum.  Bárust tvö mótmælabréf.   Á fundi skipulagsráðs hinn 9. mars 2005 var eftirfarandi fært til bókar varðandi umsóknina:  „Ráðið gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi þegar teikningar hafa verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði og í samræmi við tillögu byggingarfulltrúa. Málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“  Í kjölfarið var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 5. apríl 2005 samþykkt byggingarleyfi vegna umrædds húss.  Fól leyfið í sér heimild til að breyta útliti og innra fyrirkomulagi hússins, nánar tiltekið að settur yrði nýr gluggi á vesturhlið þess, tveir nýir gluggar á austurhlið ásamt útidyrum á fyrstu hæð, svalir við suðurhlið annarrar hæðar stækkaðar, minnkun á opi milli fyrstu og annarrar hæðar ásamt breyttu innra fyrirkomulagi á öllum hæðum.  Í fundargerð afgreiðslufundarins var bókað að breytingar utanhúss væru flestar þegar framkvæmdar.  Jafnframt var bókað að erindinu fylgdi ódagsett bréf meðlóðarhafa, móttekið 7. mars 2005, og bréf eins meðlóðarhafa, dags. 16. febrúar 2005.  Að lokum var eftirfarandi fært til bókar:  „Áður en samþykkt öðlast gildi skal rífa þær óleyfisframkvæmdir á lóð sem ekki eru sýndar á þeim uppdrætti sem fylgdi umsókn.“  Var afgreiðsla byggingarfulltrúa staðfest í borgarráði þann 14. apríl 2005.

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa hafa kærendur skotið til úrskurðanefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 18. júní 2004, hafi framkvæmdum þeim er um ræði í máli þessu verið hafnað.  Í bréfinu komi einnig fram að byggingarfulltrúi hafi synjað breytingum hinn 27. apríl 2004 og hótað þvingunarúrræðum ef húsið yrði ekki fært til fyrra horfs.  Það hafi aldrei verið gert.  Þrátt fyrir þennan aðdraganda hafi framkvæmdirnar verið samþykktar og mótmæli nágranna að engu höfð. 

Þá sé á það bent að hin kærða breyting á húsinu nr. 24 við Ólafsgeisla samræmist ekki samþykktu skipulagi, þ.e. að þrír inngangar séu á húsinu í stað tveggja.  Þetta fyrirkomulag hafi það í för með sér að eiganda hússins sé veitt færi á að koma aukaíbúð fyrir í húsinu.  

Með þriðja innganginum í húsið hafi lóðarlínan verið lækkuð um a.m.k. þrjá metra sem geri það að verkum að lóðinni halli frá Ólafsgeisla 26 niður á við og að Ólafgeisla 24.  Þessar framkvæmdir hafi verið gerðar á sameiginlegri lóð og án nokkurs samráðs við meðlóðarhafa og þeim haldið áfram þrátt fyrir mótmæli þeirra. 

Að mati kærenda sé það óforsvaranlegt að aðilar geti hafið framkvæmdir án tilskilinna leyfa og í trássi við gildandi skipulag og leyfi, séð hvað þeir komist langt og fengið svo leyfi með lítilsháttar breytingum á þeim óleyfisframkvæmdum sem þegar sé lokið.     

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að óleyfisframkvæmdum vegna byggingarinnar að Ólafsgeisla 24 hafi verið hafnað hinn 27. apríl 2004 og hafi sú ákvörðun verið kæranleg.  Því hafi verið eðlilegt að beðið hafi verið með frekari aðgerðir í málinu af hálfu embættis byggingarfulltrúa fram yfir kærufrest en hann hafi runnið út í byrjun júní s.á.  Tilkynning byggingarfulltrúa um synjunina hafi verið dagsett 28. apríl 2004 og hafi í henni verið leiðbeint um kæruleið og kærufrest.

Venja sé að embætti byggingarfulltrúa geri ekki tillögu um beitingu þvingunarúrræða fyrr en sýnt sé að málsaðilar láti undir höfuð leggjast að framfylgja tilmælum byggingaryfirvalda, sbr. ákvæði 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Um miðjan júní 2004 hafi þótt sýnt að fyrrnefnd synjun um byggingarleyfi yrði virt að vettugi og hafi óleyfisframkvæmdir haldið áfram á lóðinni þar til þær hafi verið stöðvaðar og þvingunarúrræði boðuð.  Í kjölfarið hafi verið óskað eftir breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar.  Því hafi verið hafnað af skipulags- og byggingarnefnd hinn 29. september 2004.  Eðlilega hafi frekari aðgerðum verið frestað af hálfu embættis byggingarfulltrúa meðan ósk um breytingu á deiliskipulagi hafi verið til umfjöllunar, sbr. 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Fullyrðing kærenda um að byggingarfulltrúi hafi samþykkt óleyfisframkvæmdir nánast óbreyttar sé röng.  Hið rétta sé að með samþykkt umsóknarinnar hafi útitröppum milli 1. og 2. hæðar að austan verið synjað sem og inngangi í þvottahús á 3. hæð að austan og svölum á vesturhlið á 2. og 3. hæð.  Umsækjanda hafi verið gert að hafa stiga milli 1. og 2. hæðar innanhúss sem og að setja hindranir á flöt vestan við tvö bílastæði við bílgeymslur hússins til að hindra að hún yrði notuð sem tvö viðbótarbílastæði á sameiginlegri lóð.  Í samþykktinni hafi falist að heimilt yrði að setja einn glugga á vesturhlið 1. hæðar ásamt breytingu á jarðvegsfyllingu, inngang og tvo glugga á 1. hæð austurhliðar ásamt stækkun á svölum 2. hæðar.  Við afgreiðslu málsins hafi verið tekið tillit til mótmæla meðlóðarhafa.

Bent sé á að við afgreiðslu málsins hafi verið leitað venjubundins álits skipulagsfulltrúa sem hafi staðfest að umrædd umsókn félli að skipulagsskilmálum.  Í þeim sé ekki kveðið á um fjölda innganga en sagt að möguleiki sé á inngangi íbúða eftir hvorri langhlið.  Það séu getsakir að tveir inngangar í íbúð á 1. og 2. hæð leiði til þess að gerð verði þriðja íbúðin í húsinu enda slík framkvæmd byggingarleyfisskyld.  Á það sé bent að unnt sé að komast út á lóð allra húsanna af 1. hæð.  Hvað fjölgun glugga varði séu engin ákvæði um slíkt í skipulagsskilmálum.  Stækkun á svölum 2. hæðar sé í samræmi við áður samþykktar svalir á 3. hæð, sem ekki hafi verið gerð athugasemd við af skipulagsyfirvöldum við upphaflegt samþykki á húsinu.

Fullyrðing um að með samþykkt á nýjum inngangi á austurhlið hafi lóðarlína verið lækkuð um a.m.k. 3 metra sé algerlega röng.  Landhæð við innganginn á 1. hæð sé u.þ.b. 1,1 metra lægri en fram komi á uppdrætti frá 20. nóvember 2001.  Mjög líklegt sé að lækkun frá óhreyfðu landi sé um 0,50 metrar og sé þá miðað við þann halla sem sýnilegur sé á lóðinni, þ.e. óhreyft land.  Ekki sé annað að sjá á staðnum en breytt hæðarlega falli betur að landi en áður hafi verið áformað.  Hæðaraðlögun sé auðvelt að taka upp á því svæði sem hreyft hafi verið og hafi ekki nokkur áhrif á frágang heildarlóðar.  Endanlegur frágangur lóðarinnar innan lóðarmarka sé á forræði allra lóðarhafanna en frágangur á lóðarmörkum skuli unninn í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.

Tekið sé undir með kærendum að illþolanlegt sé að lóðarhafar ráðist í byggingarframkvæmdir án tilskilinna leyfa, en því mótmælt að í samþykkt frá 5. apríl 2005 hafi byggjandi fengið vilja sínum framgengt.

Með vísan til framangreinds ítreki Reykjavíkurborg þá kröfu sína að úrskurðarnefndin staðfesti samþykkt byggingarfulltrúa frá 5. apríl 2005 með því skilyrði sem þar sé sett, enda hafi kærendur ekki á nokkurn hátt sýnt fram á að lögvörðum hagsmunum eða væntingum þeirra hafi verið raskað.

Byggingarleyfishafa var tilkynnt um framkomna kæru með bréfi, dags. 26. júlí 2005, og honum gefin kostur á að tjá sig um efni hennar, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en það hefur hann ekki gert.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi fimmtudaginn 6. september 2007.
  
Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að heimila breytt útlit og innra fyrirkomulag hússins nr. 24 við Ólafsgeisla.  Nánar fólst í hinu kærða byggingarleyfi m.a. heimild til að koma fyrir dyrum og tveimur gluggum á austurhlið neðstu hæðar hússins ásamt einum glugga á vesturhlið sömu hæðar.  Til þess að framkvæma framangreint varð að fjarlægja jarðveg af lóðinni næst húsinu og varð yfirbragð hennar þar með nokkuð öðrum hætti en fyrirhugað var samkvæmt eldra byggingarleyfi hússins.    

Húsið að Ólafsgeisla 24 er á sameiginlegri lóð húsanna nr. 22-28 við Ólafsgeisla.  Mikill landhalli er undan húsunum og standa þau í jaðri íbúðarsvæðis næst borgarlandi.  Í gildi er deiliskipulag svæðisins, Grafarholt svæði 2, frá árinu 2000, og samkvæmt því er ætlast til þess að land umræddra lóða sé svo ósnortið sem kostur er og yfirbragð náttúrulegt.  Verður að telja að enda þótt yfirborð lóðar hafi verið lækkað nokkuð meðfram sunnaverðum langhliðum hússins frá því sem upphaflega var áformað sé hæðarsetning og frágangur lóðar í samræmi við skipulag og að hin umdeilda breyting hafi verið innan þeirra marka sem búast megi við að gerðar kunni að vera á meðan á byggingu húss stendur.

Af hálfu kærenda er því haldið fram að hið kærða byggingarleyfi sé andstætt deiliskipulagi svæðisins þar sem heimilað hafi verið að setja nýjan inngang á austurhlið 1. hæðar hússins að Ólafsgeisla 24.  Á þetta verður ekki fallist enda engar skorður reistar við slíku fyrirkomulagi í deiliskipulagi svæðisins.  Verður og til þess að líta að inngangur  var fyrir á 1. hæð að sunnanverðu samkvæmt upphaflegu byggingarleyfi hússins.  

Kærendur krefjast einnig ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar með vísan til þess að með þriðja innganginum hafi eiganda hússins verið veitt færi á að hafa aukaíbúð á neðstu hæð hússins.  Á þetta verður heldur ekki fallist.  Í hinu kærða leyfi er aðeins veitt heimild fyrir tveimur íbúðum í húsinu líkt og áður hafði verið og er fermetrafjöldi þess nánast sá hinn sami eftir breytinguna.  Sé húsrými aftur móti hagnýtt með öðrum hætti en leyfi standa til er það hlutverk byggingarfulltrúa að bregðast við slíku.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. apríl 2005 um að heimila breytt útlit og innra fyrirkomulag hússins nr. 24 við Ólafsgeisla verði felld úr gildi.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                           Þorsteinn Þorsteinsson 

 

des 22
Love0

32/2006 Jöklasel

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 18. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 32/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til að byggja steinsteypta bílskúra fyrir fjóra bíla norðaustanvert við lóð nr. 21-23 við Jöklasel í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kæra G og Í, Fjarðarseli 31, Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 að veita leyfi til að byggja steinsteypta bílskúra fyrir fjóra bíla norðaustanvert við lóð nr. 21-23 við Jöklasel í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarráðs hinn 16. apríl 2006. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var þess krafist að framkvæmdir, sem hafnar voru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, yrðu stöðvaðar.  Með úrskurði uppkveðnum hinn 18. maí 2006 var kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda hafnað. 

Málsatvik:  Ráðið verður af málsgögnum að snemma árs 2004 hafi komið fram ósk frá eigendum íbúða að Jöklaseli 21-23 um að fá að byggja fjóra bílskúra á landspildu í eigu Reykjavíkurborgar norðaustan við lóð umræddra húsa.  Var erindið tekið til athugunar hjá embætti skipulagsfulltrúa og hlaut jákvæðar undirtektir.  Var því beint til umsækjenda að láta vinna tillögu að breyttu skipulagi svæðisins þar sem gert væri ráð fyrir byggingu umræddra skúra.  Létu umsækjendur vinna tillögu að breyttu skipulagi og var samþykkt á fundi skipulagsráðs hinn 8. júní 2005 að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Jöklaseli 1-19 (oddatölur). 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir að nýju í skipulagsráði og tillagan samþykkt á fundi ráðsins hinn 20. júlí 2005, með vísan til 12. gr. samþykkta fyrir skipulagsráð, en engar athugasemdir höfðu borist við tillöguna.  Var tillagan send Skipulagsstofnun til afgreiðslu með bréfi, dags. 22. júlí 2005.  Með bréfi, dags. 28. júlí 2005, lýsti Skipulagsstofnun þeirri afstöðu sinni að ekki væri gerð athugasemd við að birt yrði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda og var sú auglýsing birt hinn 17. ágúst 2005. 

Hinn 16. ágúst 2005 sóttu húsfélögin að Jöklaseli 21 og 23 um byggingarleyfi fyrir fjórum bílskúrum í samræmi við hið breytta skipulag.  Endanlegir uppdrættir, dags. 3. febrúar 2006, voru samþykktir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 14. febrúar s.á. og var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarráðs hinn 16. sama mánaðar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að bygging bílskúra suðaustan við eign þeirra að Fjarðarseli 31 muni skerða útsýni frá eigninni og skyggja verulega á sól í garði.  Þarna hafi áður verði grænt svæði samkvæmt deiliskipulagi sem í gildi hafi verið allt frá árinu 1978.  Engin grenndarkynning hafi farið fram gagnvart hagsmunaaðilum við Fjarðarsel og hafi því ekki verið farið að lögum við undirbúning málsins.  Þá sé stærð og hæð fyrirhugaðra bílskúra meiri en eðlilegt geti talist og bent sé á að byggingarfulltrúi hafi gert athugasemd vegna þessa.  Verulega hafi skort á að rök byggingarleyfishafa, sem færð hafi verið fram vegna framkominna athugasemda byggingarfulltrúa, hafi verið fullnægjandi og ekki hafi verið tekið tillit til næsta umhverfis.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld hafa lagt fram gögn í máli þessu og vísa til þeirra máli sínu til stuðnings en ekki hefur verið lögð fram sérstök greinagerð af þeirra hálfu í málinu.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá nefndinni.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var gerð breyting á deiliskipulagi umrædds svæðis haustið 2005 þar sem gert var ráð fyrir byggingu bílskúra þeirra sem um er deilt í málinu.  Var auglýsing um skipulagsbreytinguna birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. ágúst 2005 og verður að líta svo á að hún teljist almenningi kunn frá þeim tíma.  Skipulagsákvörðun þessi var ekki kærð til úrskurðarnefndarinnar og hefur henni ekki verið hnekkt.  Er hún því bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Af málsgögnum verður ekki annað ráðið en að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við fyrrgreint deiliskipulag.  Verða íbúar skipulagssvæðis að sætta sig við framkvæmdir sem stoð eiga í gildandi skipulagi, en geta eftir atvikum átt bótarétt skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi gildistaka skipulagsins valdið þeim tjóni. 

Með vísan til þess sem að ofan greinir er ekki fallist á að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til að byggja steinsteypta bílskúra fyrir fjóra bíla norðaustanvert við lóð nr. 21-23 við Jöklasel í Reykjavík verði felld úr gildi.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                  ____________________________
   Þorsteinn Þorsteinsson                                       Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

74/2006 Unnarbraut

Með

Ár 2007, föstudaginn 7. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 74/2006, kæra á samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness um að veita leyfi til að byggja við húsið að Unnarbraut 15 á Seltjarnarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2006, er barst úrskurðarnefndinni 1. október s. á., kærir E f.h. eigenda hússins að Unnarbraut 13, Seltjarnarnesi þá ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006 að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi.  Á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006 var ofangreind afgreiðsla samþykkt.   

Kærendur krefjast þess að felld verði úr gildi samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar. Með bréfi, dags. 6. október 2006, var þess jafnframt krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir yrðu stöðvaðar.  Ekki kom til þess að framkvæmdir hæfust við viðbygginguna.  Hefur krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki verið tekin til úrlausnar.

Málavextir:  Á lóðinni að Unnarbraut 15 er tvíbýlishús á tveimur hæðum og er grunnflötur hússins 137,34 fermetrar.  Birt flatarmál fyrstu hæðar er 116,4 fermetrar og annarrar hæðar 132,8 fermetrar.  Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 11. maí 2006 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja við tilgreint hús þannig að heimilt yrði að stækka það í átt frá götu og þar með hvora hæð um u.þ.b. 30 fermetra.  Samþykkt var að senda málið í grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997. 

Kærendur eru eigendur að raðhúsum á lóðinni númer 13 við Unnarbraut og eru þau merkt 13a, 13b og 13c talið frá götu.  Snúa stofur, sólskálar og litlir garðar suðvestan húsanna að húsi byggingarleyfishafa að Unnarbraut 15.  Gerðu kærendur athugasemdir við fyrirhugða viðbyggingu sem þeir töldu rýra gæði húseigna sinna verulega.

Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 13. júlí 2006 og niðurstaða grenndarkynningar kynnt.  Málið var enn tekið fyrir hjá nefndinni hinn 17. ágúst en afgreiðslu frestað og samþykkt að skoða málið nánar á vettvangi.  Á fundi nefndarinnar hinn 31. ágúst 2006 var umsóknin loks afgreidd með eftirfarandi hætti: „Umsóknin samþykkt. Byggingarfulltrúa jafnframt falið að svara athugasemd sem borist hafði við grenndarkynningu“.   

Hafa kærendur kært samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að ekki sé til deiliskipulag að svæðinu sem heimili að byggt sé við húsið að Unnarbraut 15.  Er vísað til þess að kærendur hafi mótmælt framkvæmdum vegna viðbyggingarinnar með bréfi, dags. 14. júní 2006, en ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda þeirra við vinnslu málsins.  Telja kærendur að með fyrrgreindri ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar hafi verið gengið mjög gróflega á rétt þeirra og lífsgæði og verðgildi eignar þeirrar verið rýrt verulega.  Kærendur bendi sérstaklega á að óbætanleg skerðing verði á birtu við miðhúsið nr. 13b og útsýni frá því til hafs hverfi algjörlega og verði framvegis ekkert nema að vegg hússins að Unnarbraut 15.
 
Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að þar sem hvorki sé fyrir hendi deiliskipulag að svæðinu né um umfangsmikla viðbyggingu að ræða eigi grenndarkynning samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 við.  Ekki sé um að ræða breytingu á notkun hússins og viðbyggingin falli vel að húsinu og yfirbragði hverfisins.  Bent sé á að núverandi nýtingarhlutfall lóðarinnar að Unnarbraut 15 sé lágt miðað við hverfið allt og aðliggjandi lóðir eða 0,37 en verði 0,44 eftir hina umdeildu stækkun, sem sé innan viðmiðunarmarka lóða í nágrenninu.  Viðbyggingin verði sjö metra frá lóðarmörkum Unnarbrautar 13 og birtuskerðing óveruleg af hennar völdum.  Þá telji bæjaryfirvöld að útsýnisskerðing vegna viðbyggingarinnar verði ekki meiri en búast megi við í þéttbýli. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Vísar byggingarleyfishafi til þess að hvorki sé til deiliskipulag fyrir lóð hans né lóð kærenda.  Því sé mótmælt að ekki hafi verið til staðar heimild til að stækka hús hans en öll leyfi hafi verið fengin til stækkunar þess.  Hafi hann og byggingaryfirvöld farið í öllu eftir þeim lagareglum og reglugerðum sem hér gildi.  Grenndarkynning hafi átt sér stað og viðkomandi aðilum verið leyft að neyta andmælaréttar síns.  Nægilegt hafi verið að grenndarkynna málið en um óverulega breytingu sé að ræða á byggðamynstri hverfisins. Vísi byggingarleyfishafi máli sínu til stuðnings í  dóm Hæstaréttar nr. 114/2001 og úrskurð úrskurðarnefndarinnar i máli nr. 80/2005.  Þá sé á það bent að kærendur hafi marg oft óskað eftir því að fá að stækka hús sín og hafi það verið samþykkt.

Því sé andmælt að umrædd viðbygging valdi útsýnisskerðingu í íbúð 13a enda sé það ekki til staðar en jafnframt sé því andmælt að útsýnisskerðing verði í íbúð 13c þar sem viðbyggingin taki mið af byggingarlínu á aðalbyggingu hússins nr. 17, en sú lína marki útsýni úr þessari íbúð.  Byggingarleyfishafi neiti því ekki að viðbyggingin hafi áhrif á núverandi útsýni úr íbúð 13b en telji að það byggist m.a. á því að ekki hafi verið gerðar eðlilegar breytingar á garðinum við húsið nr. 15, en yrði svo gert myndi núverandi útsýni af neðri hæð hússins nr. 13b skerðast með sambærilegum hætti og þá yrði ekkert útsýni af neðri hæð þess húss.   Hús kærenda sé fjórða hús frá sjávarlínu og einkennilegt sé ef slík staða geti hindrað hógvær áform íbúa í nærliggjandi húsum til framkvæmda.

Byggingarleyfishafi bendi á að hafa verði í huga að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Þá telji byggingarleyfishafi að taka beri mið af jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og beita jafnræðissjónarmiðum og sé í því sambandi bent á að byggt hafi verið við allar þrjár íbúðir hússins að Unnarbraut 13 á undanförnum árum.  Athygli sé vakin á því að nýtingarhlutfall lóðar byggingarleyfishafa sé mun lægra en lóða í kring.  Eftir stækkun muni nýtingarhlutfallið verða 0,41 en lóðin sé 900 fermetrar eða 11% stærri en lóð kærenda.  Nýting lóðar kærenda sé 0,58 og því um 100 fermetra eða 21% meira byggingarmagn þar en á lóðinni að Unnarbraut 15.

Byggingarleyfishafi bendi á að við útlitshönnun og útfærslu á viðbyggingu hafi verið lögð rík áhersla á að heildarmynd hússins héldist og væri í fullu samræmi við upphaflegt útlit þess.  Viðbyggingin hafi engin áhrif á götumynd og snúi frá götu í átt að bílskúr og stórum garði.  Ytri mörk stækkunar hafi verið miðuð við samsvarandi línu á aðalbyggingu. Þá sé vitnað til orða byggingarfulltrúans á Seltjarnarnesi þess efnis að breyting á notkun hússins og viðbygging falli vel að núverandi húsi og yfirbragði. 

Að lokum sé því haldið fram að sjónarmið um athafnafrelsi leiði til þess að heimila verði stækkun húss á lóðinni enda sé um hóflega stækkun að ræða og nýtingarhlutfall eftir stækkun verði eftir sem áður minna en á lóð kærenda.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu sem ekki verða rakin hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 4. september 2007 að viðstöddum fulltrúum kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006,  um að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi. 

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra bæri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.

Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði og hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.

Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða stækkun húss sem nemur rúmlega 27% af heildarflatarmáli þess.  Sú hlið hússins sem snýr að eignum kærenda lengist til suðurs um 3,8m en því til viðbótar er gert ráð fyrir 1,0m breiðum steyptum stiga meðfram nýjum suðurgafli hússins frá lóð og upp að útgangi á 2. hæð. 

Úrskurðarnefndin telur að fyrirhuguð viðbygging muni hafa veruleg grenndaráhrif á eignir kærenda, einkum húsið nr. 13b við Unnarbraut.  Lutu athugasemdir kærenda við grenndarkynningu raunar einkum að þessum áhrifum, svo sem að skerðingu á birtu og útsýni og auknu skuggavarpi.  Ekkert var hins vegar að þessum athugasemdum vikið í svari byggingarfulltrúa f.h. skipulags- og mannvirkjanefndar til kærenda og verður ekki ráðið af málsgögnum að nein athugun hafi verið gerð af hálfu byggingaryfirvalda á meintum grenndaráhrifum byggingarinnar.  Bar þó nauðsyn til þess að gera slíka athugun, m.a. til þess að unnt væri að meta hvort nýbyggingin hefði einungis í för með sér óverulegar breytingar.

Með hliðsjón af framansögðu er það mat úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið sýnt fram á að áhrif umdeildar byggingar, sem felur í sér 27% stækkun húss byggingarleyfishafa, geti talist óveruleg.  Voru því ekki skilyrði til þess að veita hið umdeilda byggingarleyfi án þess að unnið væri deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Fær þessi niðurstaða einnig stoð í greinargerð aðalskipulags Seltjarnarness, sem staðfest var af umhverfisráðherra hinn 16. maí 2006, þar sem segir í umfjöllun um þéttingu byggðar í eldri hverfum að stefnt sé að því að á einstökum svæðum verði unnið deiliskipulag þar sem mörkuð verði stefna varðandi þéttingu byggðar.

Hvað varðar tilvísun byggingarleyfishafa til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 80/2005 tekur nefndin fram að í því máli var deilt um breytingu á deiliskipulagi sem gerð var að undangenginni auglýsingu samkvæmt 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og því ekki um sambærilegt úrlausnarefni að ræða við það sem hér er til meðferðar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006, um að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi. 

     

_________________________________          
        Hjalti Steinþórsson                          

 

_____________________________                  ____________________________
            Þorsteinn Þorsteinsson                                     Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

79/2007 Sómatún

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 22. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2007, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans á Akureyri frá 18. júlí 2007 um að heimila byggingu einbýlishúss, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. ágúst 2007, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K og A, til heimilis að Sómatúni 4 og H og E, til heimilis að Sómatúni 8, þá ákvörðun skipulags og byggingarfulltrúans á Akureyri frá 18. júlí 2007 um að heimila byggingu einbýlishúss, að hluta á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún. á Akureyri. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006 var fellt úr gildi leyfi til byggingar einbýlishúss að Sómatúni 6 á Akureyri, þar sem það var talið andstætt samþykktu deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2005 að heimila byggingu tveggja hæða húss á lóðinni.  Ákvað bæjarstjórn hinn 14. mars 2007 að auglýsa breytingu á deiliskipulagi hverfisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða einbýlishús að Sómatúni 4, 6 og 8 í stað einnar hæða húsa, svo sem áður hafði verið gert ráð fyrir á skipulagsuppdrætti.  Var deiliskipulagstillögunni andmælt, þar á meðal af hálfu kærenda.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 16. maí 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi rökum:  „Hönnuðir deiliskipulagsins hafa skýrt út með breytingartillögunni, grunnhugsun og hugmyndafræði deiliskipulagsins varðandi byggingu einbýlishúsa þar sem landhalli er fyrir hendi.  Skipulagsnefnd telur að með breytingu þessari sé verið að skýra og leiðrétta misræmi, annars vegar á uppdráttum og í sérskilmálum til þess að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar.  Meirihluti skipulagsnefndar leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagsbreytingin verði samþykkt og skipulags- og byggingarfulltrúa falið að annast gildistöku hennar.“   Staðfesti bæjarstjórn skipulagsbreytinguna á fundi hinn 22. maí 2007.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 14. júní 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2007.  Skutu kærendur deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar og er mál það nú til meðferðar hjá nefndinni. 

Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 18. júlí 2007 var samþykkt að heimila byggingu einbýlishúss á þremur pöllum á lóðinni nr. 6 við Sómatún og staðfesti bæjarráð framangreint á fundi hinn 2. ágúst 2007.  Kærendur hafa nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar deiliskipulagsbreytingu þá er taki til lóðanna að Sómatúni 4, 6 og 8 og krafist ógildingar hennar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að jafnframt beri að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi.  Í kæru vegna deiliskipulagsbreytingarinnar sé m.a. vísað til þess að breytingin taki aðeins til þriggja lóða og þar af séu einnar hæðar hús þegar risin á tveimur lóðanna.  Sé breytingin í andstöðu við skipulag það sem gengið hafi verið út frá er kærendur hafi fengið sínum lóðum úthlutað og reist hús sín.  Þá sé breytingin í andstöðu við fyrsta kafla skipulagsreglugerðar þar sem segi að deiliskipulag skuli ná til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu ásamt því að í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Augljóst sé að breytingunni sé einungis ætlað að taka til einnar lóðar, þ.e. Sómatúns 6.  Þá telji kærendur að slík breyting á tiltölulega nýlegu deiliskipulagi verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið.  Breytingin sé því ólögmæt.  Kærendur hafi gengið út frá deiliskipulagi, uppdrætti og fyrirmælum við ákvörðun um hönnun og byggingu húsa þeirra.  Breytingin mæli fyrir um nýja húsagerð, sem ekki hafi verið kveðið á um áður, augljóslega aðeins gerða til að þóknast einum lóðarhafa umfram aðra. 

Þar að auki bjóði landhalli ekki upp á slíka byggingu sem hið kærða leyfi taki til. Auk þess sé brotið gegn skipulagsskilmálum, þar sem segi að jarðvegspúðar séu bannaðir, en á aðaluppdráttum fyrir Sómatún 6 komi fram að húsið standi að hluta á jarðvegspúða þar sem búið sé að hækka það upp að framan. 

Bent sé á að um sé að ræða mál þar sem miklir hagsmunir séu í húfi og sýnt að kærendur yrðu fyrir umfangsmiklu tjóni ef ekki yrði fallist á kröfu um stöðvun framkvæmda.  Framkvæmdir á lóðinni séu á byrjunarstigi og því brýnt að kveðinn verði upp úrskurður um að ekki skuli hefja framkvæmdir á lóðinni meðan mál þetta sé til meðferðar.

Af hálfu Akureyrarbæjar er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði synjað enda sé hið kærða byggingarleyfi í samræmi við lögformlegt skipulag svæðisins svo sem því hafi nú verið breytt.  Tilgangur umdeildrar skipulagsbreytingar hafi verið sá að skýra og leiðrétta misræmi sem fyrir hafi verið milli skipulagsuppdráttar og skipulagsskilmála eins og fram komi í bókun skipulagsnefndar um samþykkt breytingarinnar. 

Niðurstaða:  Hið kærða byggingarleyfi á stoð í skipulagsbreytingu þeirri sem samþykkt var í bæjarstjórn Akureyrar hinn 22. maí 2007 og kærð hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.  Hús kærenda eru einnar hæðar í samræmi við skipulagsuppdrátt fyrir umdeilda skipulagsbreytingu og standa þau sitt hvoru megin við lóðina að Sómatúni 6, þar sem nú hefur verið heimilað að reisa hús að hluta til á tveimur hæðum. 

Í ljósi þess að uppi eru álitaefni sem geta varðað gildi skipulagsbreytingarinnar sem hið kærða byggingarleyfi styðst við og þar sem fyrirhuguð húsbygging getur haft töluverð grenndaráhrif á fasteignir kærenda þykir eftir atvikum rétt að verða við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda þar til málið er til lykta leitt fyrir úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri, með stoð í hinu kærða byggingarleyfi, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________          ___________________________          Ásgeir Magnússon                              Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

87/2005 Ólafsgeisli

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 22. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 87/2005, kæra eigenda fasteignarinnar að Ólafsgeisla 67 á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 11. október 2005 þess efnis að synja umsókn kærenda um að breyta lagnarými í kjallara og setja þrjá glugga á vesturhlið þess.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. nóvember 2005, er barst nefndinni sama dag, kæra V og Þ eigendur að fasteigninni Ólafsgeisla 67, Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. október 2005 að synja umsókn þeirra um að setja þrjá glugga á vesturhlið lagnarýmis í húsinu að Ólafsgeisla 67 og breyta því rými í kjallara.  Framangreind ákvörðun var staðfest á fundi borgarráðs hinn 13. október 2005. 

Er þess krafist að framangreind synjun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Fasteignin að Ólafsgeisla 67 er íbúðarhús á tveimur hæðum auk lagnarýmis.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 27. september 2005 var tekin fyrir áður greind umsókn kærenda.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Á fundi hans hinn 7. október 2005, sem og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. október 2005, var umsókn kærenda synjað á þeirri forsendu að hún samræmdist ekki deiliskipulagi.  

Málsrök kærenda:  Kærendur taka fram að þeir hafi staðið í þeirri trú við kaup sín á fasteigninni að fyrri eigandi hennar hefði leyfi fyrir ófylltu lagnarými sem mögulegt væri að nýta.  Óeðlilegt teljist að slík nýting sé ekki möguleg þar sem rýmið sé nú þegar til staðar undir húsinu.  Bent sé á að gluggar muni ekki sjást frá götu en landið liggi lægra en sýnt sé á upprunalegum teikningum og lítið jarðrask verði vegna þessa. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgarinnar er þess krafist að hin kærða ákvörðun standi óröskuð.

Reykjavíkurborg telji sig ekki bera ábyrgð á því hvaða skilning kærendur hafi haft á nýtingarmöguleikum hússins við kaup þeirra á fasteigninni.  Vísi borgin til skilmála fyrir húsagerð I, er eigi við 26 einbýlishús við Ólafsgeisla nr. 25-75 og 89-97, en þar segi meðal annars að um sé að ræða tveggja hæða einbýlishús með innbyggðri bílageymslu.  Ekki sé getið um kjallara undir húsum en samþykktir hafi verið lagnakjallarar undir húsi vegna jarðvegsdýptar.  Hámarksstærð húsanna sé samkvæmt skilmálum 210 fermetrar að meðtöldum innbyggðum bílgeymslum, en verði 323,9 fermetrar verði breytingar heimilaðar og því langt yfir því hámark sem leyft sé samkvæmt þeim. 

Samkvæmt fyrrgreindum skilmálum skuli vanda til allrar hönnunar og frágangs bygginga og lóða og þess gætt að hvort tveggja falli sem best að landi.  Kappkosta skuli að halda góðu heildaryfirbragði allra húsa hverrar húsagötu.  Verði kjallaragluggi settur á húsið muni það virka hærra í umhverfinu miðað við önnur hús og breyta götumyndinni verulega sem sé ekki í samræmi við skipulagsskilmála svæðisins. 

Niðurstaða:  Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag fyrir Grafarholt frá árinu 2000.  Samkvæmt sérákvæði í skilmálum um einbýlishús við Ólafsgeisla 25-75 og 89-97 skulu hús á umræddu svæði vera tveggja hæða einbýlishús með innbyggðri bílgeymslu.  Hámarksstærð húsanna er samkvæmt sérákvæðinu 210 fermetrar að meðtöldum innbyggðum bílgeymslum. 

Deiliskipulag sem tekið hefur gildi er bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Er þar kveðið á um hvaða heimildir eru fyrir hendi til nýtingar einstakra lóða og fyrirkomulags bygginga og verða borgarar að geta treyst því að festa sé í framkvæmd byggingarmála og að mannvirki séu reist í samræmi við gildandi skipulag.

Af gögnum málsins verður ráðið að sú breyting á húsi kærenda að Ólafsgeisla 67 að  setja glugga á lagnarými og nýta það sem kjallara verði til þess að heildarstærð hússins verði 323,9 fermetrar.  Felur hin umsótta breyting því í sér verulegt frávik frá ákvæði gildandi skipulags hverfisins um hámarksstærð húsa og væri samþykkt  hennar í andstöðu við 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kæranda í máli þessu hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á synjun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 11. október 2005 á umsókn þeirra um leyfi til að breyta lagnarými í kjallara og setja þrjá glugga á vesturhlið þess.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                  _____________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson