Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

95/2014 Skipholt

Með
Árið 2014, fimmtudaginn 16. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 95/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2014 um að veita byggingarleyfi til að byggja þrjár hæðir ofan á eldra hús að Skipholti 11-13 með 20 íbúðum, nota 1. hæð undir verslun og að kjallari verði innréttaður sem geymslur og bílageymsla fyrir sex bíla.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 27. ágúst 2014, er barst nefndinni sama dag, kærir Sveinn Sveinsson hrl., f.h. G, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 4. mars 2014, að veita leyfi til að byggja þrjár hæðir ofan á eldra hús að Skipholti 11-13 með 20 íbúðum, nota 1. hæð undir verslun og að kjallari verði innréttaður sem geymslur og bílageymsla fyrir sex bíla.

Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 10. september 2014.

Málavextir: Húsin Skipholt 11-13 og Brautarholt 10-14 voru reist á sameiginlegri lóð sem mun hafa verið í eigu Mjólkursamsölunnar. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum seldi Mjólkursamsalan Samspili ehf. eignarhlut í húsinu Skipholt 11-13 ásamt hlutdeild í leigulóðarréttindum. Var tekið fram í afsali, dags. 30. júní 1998, að í sölunni fylgir „…allur ofanábyggingarréttur á húsið…“ en að ekki fylgi „…viðbyggingarréttur við vesturgafl hússins…“. Samkvæmt afsali, dags. 6. september 2000, fékk félag í eigu kæranda „… óbyggða leigulóð og byggingarrétt á lóðinni Brautarholt 10-14 og Skipholt 11-13, Reykjavík, en seljanda var með tveimur bréfum byggingarfulltrúa Reykjavíkur, dags. 14. október 1988, veitt byggingarleyfi á lóðinni, að frátöldum rétti til að byggja 3. hæð að Skipholti 11-13, stærð 484,8 fermetrar.“

Í kjölfar breytingar á deiliskipulagi svæðisins þar sem gert var ráð fyrir skiptingu umræddrar lóðar var lóðinni Brautarholt 10-14 og Skipholt 11-13 skipt upp með yfirlýsingu, dags. 2. október 2007. Var yfirlýsingin um greinda lóðarskiptingu undirrituð af lóðarhöfum og móttekin til þinglýsingar 25. nóvember 2008 en hins vegar var skjalinu í framhaldi vísað frá þinglýsingu. Með afsali, dags. 10. nóvember 2009, afsalaði félag í eigu kæranda fyrrgreindum byggingarrétti á lóðinni Skipholt 11-13 til hans persónulega. Hinn 29. ágúst 2013 keypti leyfishafi allar eignir á nefndri lóð og hinn 14. janúar 2014 sótti hann um byggingarleyfi til þess að byggja þrjár hæðir ofan á núverandi byggingu samkvæmt deiliskipulagi. Var umsóknin samþykkt af byggingarfulltrúa hinn 4. mars 2014 með því skilyrði að ný eignaskiptayfirlýsing yrði samþykkt fyrir útgáfu byggingarleyfis og henni þinglýst eigi síðar en við fokheldi. Hinn 23. apríl s.á. barst leyfishafa bréf um að komið hefði í ljós að ekki væri að finna í opinberum gögnum skiptingu á lóðinni Brautarholt 10-14/Skipholt 11-13. Hafði lóðarblaði sem gert var í kjölfar deiliskipulags fyrir lóðina árið 2007 ekki verið þinglýst. Var leyfishafa gefinn kostur á að bæta úr þessu og var fyrrgreindri lóðarskiptingu þinglýst hinn 4. júlí 2014 þar sem undirskrift núverandi eiganda Skipholts 11-13 hafði verið bætt við. Byggingarleyfi var síðan gefið út 28. s.m.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann hafi ekki heimilað að byggingarréttur sinn væri nýttur af leyfishafa og hafi samþykkis hans ekki verið aflað. Hafi leyfishafi viljað kaupa byggingarrétt hans en samkomulag ekki náðst. Hafi kærandi næst heyrt af því að leyfishafar hafi farið af stað með breytingar á húsi sínu. Samkvæmt afsali sem Mjólkursamsalan hafi gefið út hinn 6. september 2000, hafi félag í hans eigu eignast „óbyggða leigulóð og byggingarrétt á lóðinni Brautarholt 10-14 og Skipholt 11-13, Reykjavík“. Hafi kærandi keypt byggingarréttinn af félagi sínu hinn 10. nóvember 2009 og hafi afsali og kaupsamningi þar um verið þinglýst. Leiki því enginn vafi á eignarrétti kæranda á umræddum byggingarrétti. Gengið hafi verið frá yfirlýsingu vegna lóðarskipta hinn 2. október 2007 en henni hafi verið vísað frá þinglýsingu. Hafi ekkert frekar verið gert í málinu og kærandi því talið að lóðin væri enn óskipt.

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi tilkynnt leyfishöfum um afturköllun byggingarleyfisins með bréfi, dags. 23. apríl 2014, ef ekki yrði sýnt fram á samþykki kæranda á byggingarframkvæmdunum þar sem að lóðin væri óskipt. Hafi leyfishafar þá dregið fram eldri yfirlýsinguna frá 2. október 2007 og bætt við undirritun kæranda. Hafi leyfishafi fengið greindu skjali þinglýst og framvísað því til byggingarfulltrúa. Kærandi telji að afturkalla beri leyfið þar sem leyfishafi hafi komist hjá því að uppfylla skilyrði um samþykki meðeiganda lóðar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er á það bent að í ákvæðum byggingarreglugerðar séu ekki gerðar kröfur til þess að leyfisveitandi framkvæmi sjálfstæða könnun á eignarheimildum. Við útgáfu byggingarleyfisins hafi byggingarfulltrúi kannað skráningu í fasteignaskrá fyrir fasteignina Skipholt 11-13. Hafi við þá könnun komið í ljós að leyfishafi væri þinglýstur eigandi. Hafi ekki verið gerð sjálfstæð könnun á gögnum þeim sem þinglýst hafi verið á fasteignina til að kanna eignarheimildir að byggingarrétti enda sé ekki gerð slík krafa til byggingarfulltrúa við útgáfu byggingarleyfis.

Á þeim tíma sem byggingarfulltrúi ritaði bréf til leyfishafa um að afla þyrfti samþykkis meðeiganda að lóðinni hafi hún enn verið óskipt samkvæmt þinglýsingargögnum en í kjölfar þinglýsingar á yfirlýsingu um skiptingu lóðarinnar hafi ekki verið lengur þörf á samþykki eiganda Brautaholts 10-14. Hafi með bréfinu ekki verið tekin afstaða til þess hvorum byggingarrétturinn tilheyri. Telji kærandi að skjal til grundvallar skiptingu lóðarinnar Brautarholt 10-14 og Skipholts 11-13 hafi verið falsað þurfi hann að leita til lögreglu með slíkt. Byggingarfulltrúi geti ekki afturkallað útgefið leyfi þótt grunur sé um fölsun. Sé það ekki á valdsviði hans og utan rannsóknarskyldu hans að leggja mat á réttmæti skjala ef ágreiningur sé um slíkt.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi skírskotar til þess að í kæru séu ámælisverðar rangfærslur. Leyfishafi sé eini þinglýsti eigandi fasteignarinnar Skipholt 11-13. Komi mörk lóðarinnar skýrt fram í yfirlýsingu um skiptingu lóðarinnar Brautarholt 10-14/Skipholt 11-13, sem gefin hafi verið út af Reykjavíkurborg 2. október 2007. Að auki samræmist skiptingin gildandi deiliskipulagi. Sé því allur réttur til að byggja ofan á hús við Skipholt 11-13 á hans hendi, sem eiganda fasteignarinnar, og hafi honum verið veitt byggingarleyfi af Reykjavíkurborg á þeim grundvelli.

Bent sé á að sá byggingarréttur sem kærandi reisi mál sitt á nái hvorki til breytinga á húsinu að Skipholti 11-13 né til að byggja ofan á það eða austan við húsið. Þvert á móti komi fram í afsali Mjólkursamsölunnar frá árinu 2000 að réttur til byggingar ofan á húsið sé undanskilinn. Einnig sé á það bent að hinn meinti byggingarréttur sé tengdur byggingarleyfum sem hafi fallið úr gildi.

Umræddri lóð hafi verið skipt með yfirlýsingu Reykjavíkurborgar hinn 2. október 2007 í lóðina Skipholt 11-13 og Brautarholt 10-14. Sú yfirlýsing hafi verið samþykkt af kæranda án fyrirvara um meintan byggingarrétt hans. Ástæðan fyrir því að greindri yfirlýsingu hafi ekki verið þinglýst á sínum tíma sé sú að láðst hafi að uppfæra skráningarupplýsingar um breytingarnar í fasteignaskrá, en það hafi verið forsenda fyrir þinglýsingu skjala um breytt lóðamörk. Sé ákvörðun Reykjavíkurborgar um skiptingu lóðarinnar bindandi og í samræmi við gildandi deiliskipulag enda hafi eigendur fasteigna og lóðarleiguhafar samþykkt skiptinguna. Sé því ótvírætt að öll lóðarréttindi Skipholts 11-13 séu á hendi leyfishafa samkvæmt lóðarleigusamningi.

Aðilar hafa gert frekari grein fyrir sjónarmiðum sínum í málinu sem ekki verður rakin nánar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er um það deilt hvort hið kærða byggingaleyfi fari í bága við svonefndan byggingarrétt kæranda samkvæmt þinglýstu afsali og hafi verið háð samþykki hans sem meðeiganda lóðarinnar Skipholts 11-13. Uppi er ágreiningur milli leyfishafa og kæranda um túlkun á efni afsalsins og deilur um réttmæti þinglýsinga skjala er snerta fasteignirnar Skipholt 11-13 og Brautarholt 10-14.

Samkvæmt gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis frá árinu 2007 var heimilt að skipta hinni óskiptu lóð Brautarholts 10-14 og Skipholts 11-13 og liggur fyrir samningur, dags. 2. október 2007, um skiptingu lóðarinnar í lóðina Brautarholt 10-14 annars vegar og lóðina Skipholt 11-13 hins vegar sem samþykktur var af Reykjavíkurborg. Var samningurinn færður í veðmálabækur Sýslumannsins í Reykjavík hinn 4. júlí 2014.

Eigandi fasteignar fer með ráðstöfunarrétt og nýtingu hennar, þ.m.t. lóðarréttindi, í skjóli lóðarleigusamnings. Eðli máls samkvæmt eru fasteignaeigendur einir til þess bærir að sækja um byggingarleyfi fyrir mannvirkjum á sinni lóð enda er í 1. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 áskilið að byggingarleyfisumsókn þurfi að fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús.

Þinglýsingum fylgir ákveðinn áreiðanleiki að lögum og verður við þær að styðjast við töku stjórnvaldsákvarðana hverju sinni. Þinglýsingarstjórar hafa eftir atvikum heimildir til að endurskoða úrlausnir sínar í þinglýsingarmálum og heyrir ágreiningur um efni þinglýstra réttinda, og eftir atvikum forgangsvernd þeirra samkvæmt þinglýsingalögum, undir dómstóla en ekki úrskurðarnefndina. Fyrir liggur að leyfishafi er eigandi allrar fasteignarinnar Skipholts 11-13 samkvæmt afsali, dags. 29. ágúst 2013, sem þinglýst var hinn 4. september s.á. Var borgaryfirvöldum því rétt að samþykkja umsókn þinglýsts rétthafa fyrrgreindrar fasteignar um byggingu ofan á hús hans, sem stendur á lóðinni, enda væru byggingaráform í samræmi við heimildir gildandi deiliskipulags.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið, og þar sem ekki verður talið að neinir þeir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun sem geti raskað gildi hennar, verður kröfu kæranda um ógildingu hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2014 um að veita leyfi til að byggja þrjár hæðir ofan á eldra hús að Skipholti 11-13 með 20 íbúðum, nota 1. hæð hússins undir verslun og að kjallari verði innréttaður sem geymslur og bílageymsla fyrir sex bíla.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

62/2014 Auðbrekka

Með
Árið 2014, föstudaginn 10. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2014, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 27. maí 2014 um að veita leyfi til að byggja við jarðhæð húss við Auðbrekku 3 sem nemur 3,5×14,8 m eða 51,8 m2.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 4. júlí 2014, sem barst nefndinni sama dag, kærir Eik fasteignafélag hf., þá ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 27. maí 2014, um að veita leyfi til að byggja við jarðhæð húss við Auðbrekku 3 að stærð 3,5×14,8 m eða 51,8 m2. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Þess er jafnframt krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Kópavogsbæ 25. júlí, 25. ágúst og 15. september 2014.

Málavextir: Lóðirnar Auðbrekka 1 og 3-5 eru hlið við hlið. Hinn 16. júní 1960 var gerður lóðarleigusamningur fyrir lóð nr. 52 ,nú Auðbrekka 3-5, og honum þinglýst. Var slíkur samningur gerður vegna Auðbrekku 54, nú Auðbrekka 1, hinn 31. desember 1965 og honum ásamt afstöðumynd þinglýst samdægurs. Í þeim samningi segir um aðra skilmála að gagnkvæmur umferðarréttur sé um norðurhluta nefndra lóða og sameiginleg afnot af þeim norðan við hús fyrir bifreiðastæði og er vísað til meðfylgjandi yfirlýsingar sem ekki hefur verið þinglýst. Með yfirlýsingu, dags. sama dag eða 31. desember 1965, og undirritaðri af sömu aðilum f.h. Kópavogskaupstaðar annars vegar og þáverandi lóðarhafa Auðbrekku 52 hins vegar er því lýst að samkomulag sé til staðar um breytingar á og viðauka við lóðarleigusamninginn og verði ákvæði þau sem lýst er í yfirlýsingunni færð inn í lóðarsamning sem gefinn verði út að nýju þegar endanleg mæling á lóðinni liggi fyrir. Er annars vegar um að ræða ákvæði líkt og áður er lýst um umferðarrétt og afnot af bifreiðastæðum og hins vegar ákvæði þess efnis að af norðvestur horni lóðarinnar (nú nr. 3-5 við Auðbrekku) sé tekinn skiki að stærð 3,8×24,0 m og færður á þá lóð sem nú er nr. 1 við Auðbrekku. Sú yfirlýsing er ekki til staðar í þinglýstum gögnum lóðanna en sömu rétthafar munu hafa verið á þeim tíma að báðum lóðunum. Með lóðarleigusamningi lóðar þeirrar sem nú er nr. 1 fylgdi uppdráttur með lóðarmörkum eins og þeim er lýst í nefndri yfirlýsingu. Hins vegar er hvergi að finna hin breyttu lóðarmörk í þinglýstum gögnum lóðar nr. 3-5 við Auðbrekku eins og áður er lýst.

Haustið 2013 sótti lóðarhafi Auðbrekku 3 um leyfi fyrir viðbyggingu við húsið. Vísaði byggingarfulltrúi erindinu til skipulagsnefndar sem samþykkti á fundi sínum 21. janúar 2014 að grenndarkynna tillöguna með vísan til 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þar sem ekkert deiliskipulag er á umræddu svæði. Var lóðarhöfum Auðbrekku 1 og 5 og Skeljabrekku 4 tilkynnt um greinda umsókn með bréfum, dags. 28. s.m., og þeim gefinn frestur til 27. febrúar s.á. að gera athugasemdir við tillöguna. Barst athugasemd frá einum lóðarhafa Auðbrekku 1 og þess krafist að tillögunni yrði hafnað þar sem lóðarmörk hefðu verið færð með þeim hætti að hann gæti ekki lengur notað bílastæði eða nýtt húsnæði sitt eins og lagt hefði verið upp með samkvæmt samþykktri lóðarteikningu og þinglýstum eignaskiptasamningi. Mun kærandi einnig hafa sent athugasemd innan þeirra tímamarka sem tilgreind voru í bréfi um grenndarkynningu en á annað tölvupóstfang en þar var gefið var upp og barst hún því ekki skipulagsnefnd fyrr en að kynningunni lokinni.

Hinn 15. apríl s.á. hafnaði skipulagsnefnd leyfisumsókninni á grundvelli umsagnar skipulags- og byggingardeildar þar sem fram kom að fyrirhuguð framkvæmd myndi rýra möguleika lóðarhafa Auðbrekku 1 um afnot að sameiginlegum bílastæðum norðan lóðanna Auðbrekku nr. 1 og 3-5. Hinn 22. apríl s.á. samþykkti bæjarstjórn að vísa málinu aftur til skipulagsnefndar. Var málið tekið fyrir á fundi nefndarinnar hinn 20. maí s.á. og afgreitt með eftirfarandi bókun: „Við nánari skoðun er það mat skipulagsnefndar að fyrirhuguð viðbygging rýrir ekki aðkomu eða sameiginlega nýtingu bílastæða á lóð. Vísað til bæjarráðs og bæjarstjórnar.“ Á fundi sínum 22. s.m. vísaði bæjarráð málinu til bæjarstjórnar til afgreiðslu og samþykkti bæjarstjórn erindið 27. s.m. Var leyfishafa og þeim lóðarhafa Auðbrekku 1 er gert hafði athugasemdir tilkynnt um samþykki erindis leyfishafa með bréfum, dags. 1. júní s.á., en ekki kæranda.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs gangi á lögvarða hagsmuni hans þar sem fyrirhuguð viðbygging sé inni á lóð hans að Auðbrekku 1. Þá minnki lóðin um þriðjung samkvæmt breytingunni og gangi því gegn gildandi lóðarleigusamningi, dags. 31. desember 1965.

Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu Kópavogsbæjar er tekið fram að í upphafi hafi skipulagsnefnd hafnað erindi leyfishafa á grundvelli umsagnar skipulags- og byggingardeildar, dags. 15. apríl 2014. Hafi bæjarstjórn vísað málinu aftur til skipulagsnefndar sem við nánari skoðun hafi komist að þeirri niðurstöðu að fyrirhuguð viðbygging myndi ekki rýra aðkomu eða sameiginlega nýtingu bílastæða á lóð. Hafi sú niðurstaða fyrst og fremst byggst á því að á umræddum bílastæðum á lóðinni stæðu gámar og svæðið hafi því ekki verið nýtt sem bílastæði. Myndi viðbygging við Auðbrekku 3 því ekki breyta nýtingu svæðisins. Skipulagsnefnd hafi því samþykkt umsóknina á fundi sínum 20. maí 2014 og bæjarstjórn staðfest tillöguna 27. s.m.

Málsrök leyfishafa: Af hálfu leyfishafa hefur því verið lýst yfir að hann muni ekki láta málið til sín taka en hann bendi þó á að hann hafi staðið í þeirri trú að mörk lóðar sinnar að Auðbrekku 3 væru önnur en hin kærða ákvörðun sýni. Hafi hann án árangurs reynt að fá skýringar frá Kópavogsbæ um hin breyttu lóðarmörk sem felist í hinni kærðu ákvörðun.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist ógildingar á þeirri ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 27. maí 2014 að heimila viðbyggingu við hús að Auðbrekku nr. 3. Snýst ágreiningurinn um lóðamörk eins og þau koma fram í hinni kærðu ákvörðun og hvort heimiluð viðbygging muni fara inn á lóð kæranda. Ber aðilum, þ.e. kæranda, leyfishafa og sveitarfélaginu, ekki saman um hvar hin eiginlegu mörk umræddra lóða liggja.

Í fyrirliggjandi gögnum málsins er að finna þinglýsta lóðarleigusamninga. Slíkir samningar afmarka það land sem ráðstafað er og verður þeim ekki breytt nema með samkomulagi aðila þar um. Var gerður lóðarleigusamningur vegna Auðbrekku 3-5 árið 1960 en vegna Auðbrekku 1 árið 1965. Við gerð lóðarleigusamnings Auðbrekku 1 var að auki gerð breyting á lóð Auðbrekku 3-5 en á þeim tíma munu sömu aðilar hafa verið lóðarhafar beggja lóða. Var skiki af norðvesturhorni lóðar Auðbrekku 3-5 færður á lóð nr. 1, sbr. uppdrátt þann er þinglýst var með lóðarleigusamningnum 1965. Verður ekki séð af gögnum málsins, eða þeim þinglýstu skjölum sem úrskurðarnefndin hefur aflað sér hjá Fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands, að þeim lóðarmörkum hafi verið breytt síðar með samningum þar um.

Þinglýsingum fylgir ákveðinn áreiðanleiki að lögum og mátti kærandi treysta því að þeim lóðarmörkum sem fram koma í lóðarleigusamningi þinglýstum á fasteign hans yrði ekki breytt án hans aðkomu. Að sama skapi mátti leyfishafi treysta því að þinglýsingabækur greindu frá tilvist réttinda yfir hans eign, þ. á m. hverjum þeim breytingum á lóðarmörkum sem gerðar hefðu verið. Þinglýsingarstjórar hafa eftir atvikum heimildir til þess að endurskoða úrlausnir sínar í þinglýsingarmálum og heyrir ágreiningur um efnisatvik að baki þinglýstum réttindum og eftir atvikum forgangsvernd þeirra samkvæmt þinglýsingalögum undir dómstóla en ekki úrskurðarnefndina. Hins vegar verður ekki fram hjá því litið að þau lóðamörk sem felast í hinni kærðu ákvörðun eru hvorki í samræmi við lóðarleigusamning Auðbrekku 3-5 (áður Auðbrekku 52) né lóðarleigusamning Auðbrekku 1 (áður Auðbrekku 54). Þá verður ekki annað séð en að fyrirhuguð viðbygging muni að hluta til fara inn á lóð kæranda þegar litið er til lóðarmarka á þinglýstum uppdrætti vegna Auðbrekku 1. Að teknu tilliti til eðlis þeirrar athugasemdar sem barst frá einum lóðarhafa Auðbrekku 1 á grenndarkynningartíma og með hliðsjón af þeim gögnum sem sveitarfélagið sem lóðarleigjandi hafði undir höndum og var jafnframt samningsaðili að var ástæða til frekari rannsóknar af hálfu sveitarfélagsins varðandi umdeild lóðamörk. Þykir svo verulega skorta á að rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 væri fullnægt við undirbúning og töku hinnar kærðu ákvörðunar að ógildingu varði enda geta mörk lóðanna ráðið úrslitum um lögmæti hennar.

Í ljósi alls framangreinds verður fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:


Felld er úr gildi hin kærða ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 27. maí 2014 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við jarðhæð húss við Auðbrekku 3.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              ______________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

104/2014 Öldutún

Með
Árið 2014, föstudaginn 10. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 104/2014, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnafjarðar frá 3. desember 2002 um að heimila niðurrif bílskúrs og byggingu annars í hans stað að Öldutúni 4, Hafnarfirði.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður

um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 22. september 2014, er barst nefndinni 1. október s.á., kæra J, Öldutúni 2, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnafjarðar frá 3. desember 2002 um að heimila niðurrif bílskúrs og byggingu annars í hans stað að Öldutúni 4, Hafnarfirði.

Verður að skilja kröfugerð kærenda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá er gerð krafa um að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Verður nú tekin afstaða til fram kominnar stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn bárust frá Hafnarfirði 8. og 10. október 2014.

Málsatvik og rök: Hinn 30. júlí 2002 var fyrirspurn um að rífa þáverandi bílskúr og byggja annan í hans stað að Öldutúni 4 tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar. Meðfylgjandi var samþykki nágranna og meðeigenda í húsi. Áður hafði byggingarfulltrúi sent fyrirspurnina til skipulagsdeildar til umsagnar vegna stækkunar og hækkunar nýs skúrs. Ráðið samþykkti að óska eftir fullnaðarteikningum og að heimila grenndarkynningu erindisins í samræmi við 7. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Ein athugasemd barst á grenndarkynningartíma og á fundi sínum 3. desember s.á. samþykkti skipulags- og byggingarráð að verða við erindinu með þeim breytingum að byggingarreitur bílskúrs yrði færður upp að lóðarmörkum og atriði sem lutu að frágangi yrðu leyst í samráði við nágranna. Var byggingarfulltrúa heimilað að gefa út byggingarleyfi þegar umsókn þar um lægi fyrir. Hinn 17. mars 2003 samþykkti byggingarfulltrúi byggingaráformin með áritun sinni á teikningar, dags. 14. s.m., sem sýna 3,9 m hæð þess veggjar er snýr að lóð kærenda. Botnúttekt fór fram 11. júlí 2003.

Hinn 26. janúar 2005 var á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja bílskúr að Öldutúni 4 og var bókað að nýjar teikningar hefðu borist 20. s.m. Leyfið var samþykkt á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 23. febrúar s.á. Samkvæmt nýjum teikningum fól leyfið í sér að heimiluð var breyting á innra fyrirkomulagi bílskúrsins frá fyrra leyfi 2003 og heimiluð gerð gryfju undir bíla. Staðfesti skipulags- og byggingarráð þá afgreiðslu á fundi sínum 14. mars s.á. Hinn 21. október 2009 voru enn samþykktar af byggingarfulltrúa breytingar á innra fyrirkomulagi bílskúrsins. Fór úttekt á plötu yfir kjallara fram 6. júní 2011. Deiliskipulag Öldugötu, Öldutúns 2-6, Ölduslóðar 1-10 og 12 og Hringbrautar 1-15 var samþykkt í bæjarstjórn Hafnarfjarðarbæjar hinn 25. nóvember 2008 og birtist auglýsing þar um í B-deild Stjórnartíðinda 10. júní 2009.

Kærendur vísa til þess að hið kærða byggingarleyfi brjóti í bága við gildandi deiliskipulag á svæðinu. Leyfi sé veitt fyrir mun hærra bílskýli með töluvert hærri útvegg sem snúi að lóðarmörkun en gildandi deiliskipulag segi til um og fordæmi séu fyrir á svæðinu. Ákvörðun byggingarfulltrúa snerti hagsmuni kærenda verulega og skerði hæð útveggjar á lóðarmörkum útsýni og varpi miklum skugga á lóð kærenda og rýri þannig lífsgæði þeirra og verðmæti fasteignar þeirra. Muni bygging umrædds bílskýlis skyggja á einu mögulega áttina þaðan sem sól skíni á lóð kærenda. Fyrstu stoðir að útveggjum hafi risið sumarið 2014 og kærendum ekki orðið ljóst hver hæð og áhrif veggjar yrðu fyrr en steypumótum hefði verið komið fyrir hinn 13. september s.á. og í raun ekki fyrr en fyrsta sólríka dag þar á eftir eða 16. s.m.

Hinn umdeildi útveggur er snúi að lóðarmörkum muni verða 3,9 m á hæð en megi ekki vera nema 2,8 m samkvæmt núgildandi deiliskipulagi, hæðarmunur sé 1,1 m eða sem nemi um 40%. Þar sem ekki hafi verið til deiliskipulag fyrir svæðið við leyfisveitingu sé rík ástæða til að fylgja gr. 113.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 hvað varði stærð og hæð bílskýlis. Leyfi fyrir hærra bílskýli á þessum stað valdi verulegri röskun á umhverfi og aðstæðum. Þá sé hæðarmunur á lóðum kærenda og byggingarleyfishafa og séu forsendur fyrir frávikum frá þágildandi byggingareglugerð og leyfisveitingu fyrir óvenju háreistu bílskýli því enn veikari. Möl hafi verið borin í lóð byggingarleyfishafa og hún hækkuð þannig að bílskýli standi hærra en ella og séu miklir ágallar á samþykktum teikningum þar sem ekki séu gefnir upp hæðarpunktar sem hæð útveggjar gangi útfrá þvert á gr. 18.8 þágildandi byggingarreglugerðar sem og núgildandi byggingarreglugerð. Þá séu engin dæmi um svo háreist bílskýli á svæðinu, hvorki fyrir né eftir hina umdeildu leyfisveitingu.

Standist leyfisveitingin ekki lög en í 46. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 18. gr. þágildandi byggingarreglugerðar hafi komið fram að aðaluppdráttur skyldi sýna hvernig mannvirki félli að nærliggjandi umhverfi, gefa skyldi upp hæðarkóta hverrar hæðar og hæsta punkt þakvirkis en ekkert af þessu sé að finna á teikningum fyrir umrætt bílskýli. Þá hafi kærendur ekki fengið gögn um grenndarkynningu umrædds bílskýlis þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir þar um. Hafi grenndarkynning farið fram telji kærendur hana ómerka. Ómögulegt hafi verið fyrir þá sem grenndarkynnt hafi verið fyrir að gera sér grein fyrir umfangi byggingarinnar þar sem lögum um aðaluppdrætti hafi ekki verið fylgt og teikningar sýnt bílskýlið eitt og sér með enga stærðarviðmiðun.

Virðist undirskriftir nágranna sem bjuggu á svæðinu þegar sótt var um leyfi ekki hafa legið fyrir. Bent sé á að samkvæmt fundargerðum Hafnarfjarðabæjar hafi þær legið fyrir 24. júlí 2002 og hafi því liðið um 12 ár frá samþykki nágranna þar til steypumót risu að grunni bílskýlis. Deiliskipulag svæðisins sé frá árinu 2008 og hafi því sex ár liðið þar til fyrstu steypumótum var slegið upp. Kærendur veki athygli á framangreindu, óski eftir að leyfi verði fyrnt og ný grenndarkynning fari fram.

Loks fyrirfinnist samþykktar teikningar frá árinu 2009 sem sýni hvar búið sé að bæta kjallara við teikningar umrædds bílskýlis en sú breyting virðist ekki hafa farið í grenndarkynningu. Telji kærendur að þegar byggingarfulltrúi samþykkti þær teikningar hefði grenndarkynning átt að fara fram þar sem kjallari á bílskýli Öldutúns 4 fari gegn deiliskipulagi á svæðinu.

Vegi réttur kærenda að sjá til sólar á lóð sinni þyngra en réttur byggingarleyfishafa til að geyma t.d. vöruflutningabíla innandyra á lóð sinni.

Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til afgreiðslu málsins hjá skipulags- og byggingarsviði Hafnarfjarðar. Erindið hafi verið grenndarkynnt frá 25. október til 25. nóvember 2002, byggingaráform verið samþykkt í mars 2003 og botnúttekt farið fram í júlí s.á. Breytingar á byggingarleyfi hafi verið samþykktar á árinu 2005 þegar gryfja undir bíla var heimiluð og á árinu 2009 er aðrar breytingar á innra fyrirkomulagi bílskúrs hafi verið samþykktar. Úttekt á plötu yfir kjallara hafi farið fram 6. júní 2011 og skýringar á byggingartíma hafi borist frá byggingarleyfishafa og byggingarstjóra með bréfi, dags. 22. september 2014.

Byggingarleyfishafi bendir á að framkvæmdir þær sem hann vinni að við Öldutún 4 séu unnar samkvæmt samþykktu byggingarleyfi byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar, dags. 21. og 22. október 2009.

Niðurstaða: Samkvæmt 5. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála frestar kæra til nefndarinnar ekki réttaráhrifum ákvörðunar. Kærandi getur þó krafist úrskurðar um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða séu þær hafnar eða yfirvofandi. Hefur úrskurðarnefndin á grundvelli þessa ákvæðis sjálfstæða heimild til stöðvunar framkvæmda í tengslum við meðferð kærumáls.

Í máli þessu er krafist ógildingar ákvörðunar frá árinu 2002 sem heimilaði að reistur yrði 44,9 m² bílskúr að Öldutúni 4. Úttekt á plötu yfir kjallara mun hafa farið fram 6. júní 2011 en framkvæmdir við útveggi bílskúrsins hafist sumarið 2014. Byggingarleyfi sem gefið var út í skjóli hinnar kærðu ákvörðunar heimilar að hæð skúrsins verði mest 3,9 m þar sem hann stendur á mörkum lóða kærenda og leyfishafa. Deiliskipulag er í gildi á svæðinu samkvæmt birtingu auglýsingar þar um 10. júní 2009. Þar kemur fram að á svæðinu sé byggingarreitur bílageymslna að jafnaði 5×7 m og að hámarksvegghæðar við aðliggjandi lóðarmörk sé 2,8 m.

Af þeim gögnum sem þegar liggja fyrir úrskurðarnefndinni verður ráðið að ýmis álitaefni eru uppi sem áhrif geta haft á gildi hinnar kærðu ákvörðunar. Til dæmis liggi ekki fyrir gögn um grenndarkynningu þá sem fram fór á sínum tíma og hvort fjallað hafi verið um erindi leyfishafa með tilliti til ákvæðis gr. 113.1 í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Framkvæmdir eru þegar hafnar og eru til þess fallnar að hafa röskun í för með sér fyrir kærendur. Eins og atvikum er háttað þykir rétt að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, en byggingarleyfishafi getur óskað þess að málið sæti flýtimeðferð, sbr. 2. mgr. 5. gr. laga nr. 130/2011.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru samkvæmt hinni kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 3. desember 2002 um að heimila niðurrif bílskúrs og byggingu annars í hans stað að Öldutúni 4, Hafnarfirði, skulu stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_________________________________
Nanna Magnadóttir

_____________________________                             _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

77/2014 Mánatún

Með
Árið 2014, fimmtudaginn 2. október tók Ómar Stefánsson varaformaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála fyrir með heimild í 3. mgr. 3. gr., sbr. 1. mgr. 2. gr. l. nr. 130/2011:

Mál nr. 77/2014, kæra á ákvörðunum byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. mars 2006 og 23. nóvember 2011 um að veita leyfi til þess að byggja allt að níu hæða steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 3-5 við Mánatún í Reykjavík með fimmtíu og sex íbúðum ásamt bílageymslu og geymslukjallara á tveimur hæðum fyrir samtals 284 bíla og að ganga frá og taka í notkun til bráðabirgða hluta bílageymslunnar á nefndri lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. júlí 2014, er barst nefndinni sama dag, kærir O, f.h. hússtjórnar Mánatúns 3-5, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. mars 2006 að veita leyfi til þess að byggja allt að níu hæða steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 3-5 við Mánatún með 56 íbúðum ásamt bílageymslu og geymslukjallara á tveimur hæðum fyrir samtals 284 bíla og ákvörðun byggingarfulltrúa frá 23. nóvember 2011 um að veita byggingarleyfi til þess að ganga frá og taka í notkun til bráðabirgða hluta bílageymslunnar á nefndri lóð.

Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi að því er varðar heimilaða bílageymslu og að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg hinn 28. júlí 2014.

Málavextir: Hinn 30. mars 2006 staðfesti borgarráð ákvörðun byggingarfulltrúa frá 28. s.m. um að veita byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi við Mánatún 3-5 sem var fyrsti áfangi í uppbyggingu á svonefndum bílanaustreit, en hann samanstendur af lóðum nr. 1-17 við Mánatún og 1-3 við Sóltún. Var byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum gefið út hinn 28. febrúar 2007. Hinn 23. nóvember 2011 samþykkti byggingarfulltrúi að veitt yrði byggingarleyfi til þess að ganga frá og taka í notkun til bráðabirgða hluta bílageymslunnar á nefndri lóð sem heimiluð hafði verið með byggingarleyfinu frá árinu 2006. Staðfesti borgarráð þá ákvörðun hinn 25. s.m. Samkvæmt þeim teikningum sem samþykktar voru árin 2006 og 2011 er gert ráð fyrir einni inn- og útkeyrslu í bílageymsluna frá Mánatúni en á gildandi deiliskipulagsuppdrætti svæðisins frá árinu 2005 er að finna tvær inn- og útkeyrslur, þ.e. ein frá Mánatúni og hin frá Sóltúni. Hinn 10. júlí 2013 gerði leyfishafi samkomulag um tímabundin afnot af bílastæðum við íbúa Mánatúns 3-5 og í kjölfarið sendi kærandi byggingafulltrúa bréf dags. 17. júlí 2013 þar sem áréttað var að samkvæmt gildandi deiliskipulagi væri gert ráð fyrir tveimur inn- og útkeyrslum fyrir umrædda bílgeymslu og að óhjákvæmilegt væri að taka tillit til þess í núverandi byggingaráfanga. Var farið fram á að byggingarfulltrúi hlutaðist til um að önnur inn- og útkeyrsla yrði gerð. Sendi kærandi byggingarfulltrúa ítrekunarbréf, dags. 20. janúar 2014 og 14. apríl s.á. Svar barst frá byggingarfulltrúa, dags. 7. maí 2014, þar sem hann mat það svo að inn- og útkeyrslur í bílageymsluna sem sýndar væru á skipulagsuppdrætti væru leiðbeinandi en ekki skyldubundnar.
 
Málsrök kæranda: Skírskotar kærandi til þess að með hinum kærðu ákvörðunum hafi í veigamiklum atriðum verið vikið frá gildandi deiliskipulagi er varðar fjölda og fyrirkomulag inn- og útkeyrslna í bílageymslu sem fjölbýlishúsið að Mánatúni 3-5 hafi aðgang að. Aðeins sé gert ráð fyrir einni inn- og útkeyrslu en í deiliskipulaginu sé gert ráð fyrir tveimur. Samkvæmt skipulagslögum nr. 123/2010 sem og eldri skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 eigi að byggja í samræmi við gildandi deiliskipulag. Gert hafi verið ráð fyrir 305 bílastæðum í gildandi deiliskipulagi en samkvæmt umdeildu byggingarleyfi séu bílastæðin aðeins 284. Hafi greint fyrirkomulag á aðkomu verið kynnt kaupendum íbúða í Mánatúni 3-5 með vísan til deiliskipulagsins. Núverandi inn- og útkeyrsla sé í norðausturhluta Mánatúns 3 en samkvæmt deiliskipulagi hafi einnig verið gert ráð fyrir inn- og útkeyrslu frá Sóltúni. Sú inn- og útkeyrsla hafi ekki verið til staðar í upphafi þar sem framkvæmdir standi enn yfir í þeim hluta. Þegar framkvæmdir hafi hafist við Mánatún 7-17 hafi verið vakin athygli á því að samkvæmt deiliskipulagi sé gert ráð fyrir tveimur inn- og útkeyrslum og hafi framkvæmdaraðili tekið undir þau sjónarmið að hentugra væri að hafa tvær en slíkt væri þó ekki skylt samkvæmt byggingarleyfi. Í kjölfarið hafi verið leitað til byggingarfulltrúa og hafi verið farið fram á að hann sæi til þess að framkvæmdaraðili myndi gera ráðstafanir til að koma fyrir annarri inn- og útkeyrslu. Hins vegar hafi byggingarfulltrúi ekki talið ástæðu til að verða að beiðninni þar sem ekki væri um skyldu að ræða. Virðist fjöldi inn- og útkeyrslna í bílageymsluna og fyrirkomulag þeirra ekki hafa fengið neina umfjöllun áður en byggingarleyfið hafi verið samþykkt. Sé aðeins vísað til þess að í deiliskipulaginu sé tekið fram að fyrirkomulag bílastæða sé leiðbeinandi. Telji kærandi það fráleitt að ákvæði um „fyrirkomulag bílastæða“ sé yfirfært á fyrirkomulag og fjölda innkeyrslna í bílageymsluna.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að í deiliskipulaginu sé tekið fram að fyrirkomulag bílastæða á skipulagsuppdrætti sé leiðbeinandi en að auki sé fjallað um aðkomu að byggingum í deiliskipulaginu þar sem komi fram að aðkoma íbúðarlóða sé frá Sóltúni og Mánatúni. Þegar litið sé til þess að fyrirmæli í deiliskipulagi um bílastæði, bæði ofanjarðar og í bílakjallara, séu leiðbeinandi verði ekki séð að umrædd byggingaleyfi fari í bága við ákvæði gildandi deiliskipulags.

Málsrök leyfishafa: Bendir leyfishafi á að framkvæmdir byggi á gildu byggingarleyfi og sé því ekki um óleyfisframkvæmdir að ræða. Vísa eigi málinu frá þar sem í fyrsta lagi sé kæra í máli þessu allt of seint fram komin. Umdeilt byggingarleyfi hafi verið gefið út 26. janúar 2012 og hafi framkvæmdir hafist strax í kjölfarið. Mætti kæranda því hafa verið kunnugt um ákvörðunina strax á árinu 2012. Að auki hafi verið haldinn húsfélagsfundur í júlí 2013 þar sem fjallað hafi verið um málið og í framhaldi hafi hafist bréfaskriftir á milli kæranda og Reykjavíkurborgar. Einnig hafi legið fyrir samþykktar teikningar og eignaskiptayfirlýsing með teikningum, m.a. af bílakjallara sem hafi verið fylgigögn með kaupsamningum allra þeirra sem að kæranda standi. Hafi komið fram á þeim teikningum að einungis ein inn- og útkeyrsla verði fyrir bílakjallarann. Hafi því kæranda mátt vera kunnugt um útgáfu byggingarleyfisins fyrir löngu síðan. Kærandi hafi ekki sýnt fram á að veigamiklar ástæður séu til þess að heimila lengri kærufrest. Hins vegar séu fyrir hendi veigamiklar ástæður fyrir því að ekki sé vikið frá lögbundnum kærufresti þar sem framkvæmdirnar séu langt komnar á grundvelli hins kærða byggingarleyfis og sé nú þegar búið að selja íbúðir í Mánatúni 7-17. Myndu tafir á framkvæmdum og breytingar á byggingunni og byggingarkostnaði leiða til verulegs tjóns fyrir leyfishafa þar sem þeir hefðu mátt gera ráð fyrir því að kærufrestir vegna útgefinna byggingarleyfa væru liðnir.

Því sé andmælt að byggingarleyfið sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Deiliskipulagið sé skipulagsáætlun fyrir tiltekið svæði og hafi verið veitt byggingar- og framkvæmdarleyfi í samræmi við lög og reglugerðir. Það komi hvergi fram í deiliskipulaginu að skylt sé að hafa tvær inn- og útkeyrslur í bílakjallarann og teljist það því ekki frávik eða breyting frá deiliskipulagi. Að auki sé ekki kveðið á um í byggingarreglugerð hversu margar útkeyrslur eigi að vera úr bílageymslu.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist að byggingarleyfi sem samþykkt voru hinn 28. mars 2006 og 23. febrúar 2011 verði felld úr gildi. Er um það deilt hvort hinar kærðu ákvarðanir séu í samræmi við gildandi deiliskipulag hvað varðar fjölda bílastæða í bílageymslu og fjölda inn- og útkeyrslna fyrir bílageymsluna. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 18. júlí 2014 og fer byggingarleyfishafi fram á að kærumálinu verði vísað frá þar sem kærufrestur hafi verið liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni.

Frestur til að kæra ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hana nema á annan veg sé mælt í lögum, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Upphaf kærufrests í máli þessu ræðst af því hvenær kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um efni kæranlegrar ákvörðunar miðað við málsatvik.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum málsins áttu fulltrúar kæranda fund með starfsmanni byggingarfulltrúa hinn 4. júlí 2013 þar sem m.a. var rætt um fyrirkomulag inn- og útaksturs fyrir fyrrgreinda bílageymslu. Er vísað til þessa fundar í bréfi kæranda til embættis byggingarfulltrúa, dags. 17. júlí 2013, þar sem þeirri skoðun var lýst að óhjákvæmilegt væri að hafa aðkomurnar í umrædda bílageymslu tvær enda gert ráð fyrir slíku í gildandi deiliskipulagi. Verður af þessu ekki annað ráðið en að kæranda hafi fyrir þann tíma mátt vera kunnugt um að veitt byggingarleyfi gerðu aðeins ráð fyrir einni aðkomu að bílageymslunni. Fyrrgreindu bréfi kæranda var svarað með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 7. maí 2014, þar sem þeirri skoðun var lýst að gildandi deiliskipulag fæli ekki í sér ákvörðun um tvær aðkomur að umræddri bílageymslu heldur sýndi uppdráttur möguleika á aðkomum frá tveimur stöðum. Ekki liggur fyrir að kæranda hafi verið leiðbeint um kæruleiðir og kærufrest vegna málsins svo sem rétt hefði verið að gera með hliðsjón af 1. mgr. 7. gr. og 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar. Í 2. mgr. ákvæðisins er þó tekið fram að kæra verði ekki tekin til meðferðar ef meira en ár er liðið frá því að ákvörðun var tilkynnt aðila.

Með vísan til þess sem að framan er rakið barst kæra í máli þessu þegar meira en ár var liðið frá því að kæranda mátti vera kunnugt um hinar kærðu ákvarðanir og er því óheimilt að taka málið til efnismeðferðar, sbr. áðurnefnda 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga. Verður máli þessu af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni

_________________________________
Ómar Stefánsson
des 22
Love0

97/2014 Skógarás

Með
Árið 2014, fimmtudaginn 25. september, tók Nanna Magnadóttir, formaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, með heimild í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 130/2011, fyrir:

Mál nr. 97/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. janúar 2009 um að veita leyfi til að stækka svalir, breyta gluggum á norður- og vesturhliðum og innra skipulagi á 2. hæð húss á lóð nr. 21 við Skógarás.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 28. ágúst 2014, sem barst nefndinni sama dag, kæra A og S, Skógarási 19, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. janúar 2009 að veita leyfi til að stækka svalir húss á lóð nr. 21 við Skógarás.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og þess jafnframt krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Til vara er þess krafist að svölunum verði breytt þannig að þær samræmist byggingarreit hússins. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði nú tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 4. og 23. og 24. september 2014.

Málsatvik og rök: Hinn 27. janúar 2009 var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavíkur tekin fyrir og samþykkt umsókn um að stækka svalir, breyta gluggum á norður- og vesturhliðum og innra skipulagi á 2. hæð einbýlishúss á lóð nr. 21 við Skógarás. Fundargerð byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs 28. s.m. og staðfest í borgarráði 29. janúar 2009.

Kærendur skírskota til þess að framkvæmdir hafi staðið yfir við byggingu hússins nr. 21 við Skógarás með hléum frá árinu 2007 en framkvæmdir við byggingu svala hafi nýverið hafist. Feli svalirnar í sér skerðingu á réttindum kærenda enda sé opið útsýni af svölunum yfir í garð þeirra. Engin grenndarkynning hafi átt sér stað áður en hið umþrætta leyfi hafi verið veitt og kærendum þannig ekki gefist kostur á að tjá sig. Svalirnar nái út fyrir samþykktan byggingarreit sem sé ólögmætt. Þá hafi þurft að fara fram grenndarkynning þar sem svalirnar rýri grenndarrétt kærenda. Svalirnar séu of nálægt húsi þeirra og mannaferðir svo nálægt í þeirri hæð sem svalirnar séu sé brot á rétti kærenda til friðs og notkunar á húsi þeirra. Vísi kærendur til 7. mgr. 43. gr. l. nr. 73/1997 um þetta efni, sbr. nú skipulagslög nr. 123/2010.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er farið fram á að kröfu kærenda verði vísað frá. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. l. nr. 130/2011 teljist kærufrestur vera einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra eigi. Frestur til að kæra hina kærðu ákvörðun í máli þessu hafi því verið löngu liðinn þegar kæra barst úrskurðarnefndinni. Ekki sé reynt að færa rök að því í kæru hvers vegna víkja ætti frá nefndu ákvæði laganna. Þá sé allur vafi tekinn af í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um að vísa beri kæru þessari frá, en skv. ákvæðinu sé óheimilt að sinna kæru ef meira en ár sé liðið frá því að ákvörðun hafi verið tekin.

Kærendur vísa til þess að þeim hafi ekki verið kynnt sú breyting sem gerð hafi verið á áður samþykktum teikningum. Engin tilkynning hafi verið send þeim en allir frestir VII. kafla stjórnsýslulaga nr. 37/1993 miði við það þegar kæranda hafi verið tilkynnt um ákvörðun stjórnvalds. Framkvæmdir við hinar umþrættu svalir hafi ekki hafist fyrr en í ágúst 2014 og þá þegar hafi kærendur andmælt og sent kæru innan lögmælts frests, sbr. 2. mgr. 4. gr. l. nr. 130/2011. Vísi kærendur m.a. til sjónarmiðar nefndarinnar sem fram komi í málum nr. 8/2012 og 20/2014. Þá sé ljóst að byggingarleyfi fyrir stækkun svala hafi fallið úr gildi 29. janúar 2010 og sé því um óleyfisframkvæmd að ræða.

Niðurstaða: Hið kærða byggingarleyfi fyrir stækkun svala, breytingu á gluggum og innra skipulagi á 2. hæð hússins nr. 21 við Skógarás var samþykkt af byggingarfulltrúanum í Reykjavík 27. janúar 2009 og staðfest í borgarráði 29. s.m. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 28. ágúst 2014.

Frestur til að kæra ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hana nema á annan veg sé mælt í lögum, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála nr. 130/2011. Upphaf kærufrests í máli þessu ræðst af því hvenær kærendum varð kunnugt um tilvist og efni hinnar kærðu ákvörðunar eða mátti af aðstæðum vera ljóst að leyfi hafi verið veitt fyrir byggingu svalanna og öðrum breytingum, svo sem af framkvæmdum við bygginguna. Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum málsins ráðið að framkvæmdir samkvæmt leyfinu hafi byrjað við svalirnar fyrr en í ágúst 2014 þegar kærendur kveðast hafa orðið áskynja um framkvæmdirnar en aðrar breytingar samkvæmt leyfinu eru ekki þess eðlis að þeir hafi mátt ráða af því að til stæði að stækka hinar umþrættu svalir. Verður því við það að miða að kæra í máli þessu hafi borist innan lögmælts kærufrests.

Upplýst hefur verið í málinu að byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út af byggingarfulltrúa í samræmi við 44. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en slíkt leyfi var forsenda fyrir því að hefja framkvæmdir. Þá verður ekki séð af gögnum málsins að skilyrðum greinds lagaákvæðis til útgáfu byggingarleyfis hafi verið fullnægt en byggingarleyfisgjöld munu ekki hafa verið greidd, sbr. 2. tl. 1. mgr. ákvæðisins, og er ekki að sjá að byggingarstjóri hafi undirritað yfirlýsingu um ábyrgð sína eða tilkynnt byggingarfulltrúa um nöfn iðnmeistara í samræmi við 3. mgr. nefndrar 44. gr. Í 4. mgr. nefnds ákvæðis laganna var kveðið á um að staðfesting sveitarstjórnar skv. 43. gr. laganna félli úr gildi hefði byggingarleyfi ekki verið gefið út innan 12 mánaða frá staðfestingunni.

Þar sem staðfesting borgarráðs er fallin úr gildi, sbr. framangreinda 4. mgr. 44. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga, eru úr gildi fallnar heimildir til þeirra framkvæmda sem samþykktar voru með hinni kærðu ákvörðun. Er ekki lengur fyrir hendi nein sú ákvörðun er bindur enda á mál og sætt getur kæru til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, verður máli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Nanna Magnadóttir
des 22
Love0

48/2014 Borgarhólsstekkur

Með
Árið 2014, föstudaginn 19. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 48/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 12. júlí 2007 um að veita leyfi fyrir stækkun á sumarhúsi um 7,8 m2 og byggingu 25,8 m2 gestahúss á lóð nr. 1 við Borgarhólsstekk, Miðfellslandi í Bláskógabyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 3. júní 2014, sem barst nefndinni 5. s.m., kærir J,  þá ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu, dags. 12. júlí 2007, að veita leyfi fyrir stækkun á sumarhúsi um 7,8 m2 og byggingu 25,8 m2 gestahúss á lóð nr. 1 við Borgarhólsstekk, Miðfellslandi í Bláskógabyggð.

Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi að því er varðar heimild til byggingar gestahúss á nefndri lóð. Jafnframt er gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði nú tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Bláskógabyggð 18. júní og viðbótargögn 29. ágúst og 3. september 2014.

Málavextir: Árið 2005 sótti lóðarhafi Borgarhólsstekks nr. 1 í Bláskógabyggð um leyfi til að stækka sumarhús á lóðinni um 8,2 m2 og að byggja 21,7 m2 geymslu á lóðinni. Með umsókninni fylgdi yfirlýsing, dags. 15. mars 2005, frá eiganda lóðar nr. 3 við Borgarhólsstekk þar sem hann gerir engar athugasemdir við fyrirhugaðar framkvæmdir. Var umsóknin samþykkt á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 29. mars 2005, sem staðfest var af byggðaráði Bláskógabyggðar 12. apríl s.á og af sveitarstjórn Bláskógabyggðar 19. s.m. Árið 2007 sótti leyfishafi um breytingu frá fyrri umsókn. Fólst breytingin í því að í stað geymslu yrði byggt 25,8 m2 gestahús og stækkun sumarhúss yrði 9,5 m2. Var umsóknin afgreidd af byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu hinn 12. júlí 2007 og veitt leyfi fyrir stækkun sumarhúss um 7,8 m2 og byggingu 25,8 m2 gestahúss. Var afgreiðsla byggingarfulltrúa staðfest af byggingarnefnd uppsveita Árnessýslu 17. s.m., af byggðaráði Bláskógabyggðar 31. s.m. og af sveitarstjórn Bláskógabyggðar 4. september s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að umrædd frístundabyggð við Þingvallavatn eigi sér áratuga sögu og sé hún mjög þétt í samanburði við aðrar frístundabyggðir. Stækkun húsa eða nýbyggingar geti því breytt ásýnd byggðar og haft veruleg áhrif á næstu lóðir. Kærandi hafi fyrst orðið þess áskynja við komu í frístundahús sitt hinn 12. maí 2014 að verið væri að reisa nýbyggingu á lóð nr. 1 við Borgarhólsstekk. Við nánari eftirgrennslan hafi komið í ljós að framkvæmdirnar væru gerðar í skjóli byggingarleyfis frá árinu 2007 og hinn 14. maí 2014 hafi verið óskað eftir teikningum frá skipulagsfulltrúa af umræddu húsi. Beiðni um gögn og upplýsingar hafi verið ítrekuð 22. s.m. og umbeðin gögn borist 27. maí 2014.

Hvorki hafi farið fram grenndarkynning vegna umdeilds byggingarleyfis né hafi nágrönnum, sem eigi lögvarinna hagsmuna að gæta vegna ákvörðunarinnar, verið sent bréf til upplýsingar um veitingu leyfisins. Hafi sveitarfélagið því brotið gegn 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem og gr. 12.5 í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Að auki séu teikningar hins umþrætta gestahúss villandi en þar segi að verið sé að byggja skúr þegar um nýtt hús sé að ræða. Samkvæmt 45. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga og 13. og 14. gr. þágildandi byggingareglugerðar, sem og gr. 2.4.7. í núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012, falli byggingarleyfi úr gildi séu framkvæmdir ekki hafnar innan 12 mánaða frá útgáfu leyfisins. Af framangreindu sé því ljóst að byggingarnefnd uppsveita Árnessýslu og byggðaráð Bláskógabyggðar hafi brotið alvarlega á hagsmunum þeirra aðila sem eigi lögvarinna hagsmuna að gæta. Grenndarréttur sé ótvíræður í frístundabyggð og sé ekki hægt að sættast á að lóðarhafi fái að reisa nýbyggingu sem rýri útsýni og ásýnd nágrannalóða verulega með mögulegri verðrýrnun á nærliggjandi frístundahúsum.

Málsrök Bláskógabyggðar: Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að framkvæmdir við stækkun á bústaðnum og undirstöður gestahúss hafi hafist árið 2007. Hafi framkvæmdum við viðbyggingu verið lokið 2008 en þær hins vegar stöðvast við gestahúsið. Framkvæmdum við byggingu gestahússins hafi verið haldið áfram árið 2014.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi vísar til þess að hann hafi í kjölfar veitingar leyfisins hafist handa við framkvæmdir. Lokið hafi verið við viðbygginguna og borað fyrir súlum og settir upp bitar fyrir umþrætt gestahús. Hafi verið beðið með frekari framkvæmdir til 29. mars 2014 þegar vinna hafi byrjað við klæðningu á botni og uppsetningu grindar á gestahúsinu. Telji leyfishafi kæruna of seint fram komna. Ráðist hafi verið í framkvæmdir við gestahúsið árið 2007, þó svo að grind þess hafi ekki risið fyrr en í lok mars 2014. Bent sé á að kærandi nýti sumarhús sitt mikið og ótrúverðugt sé að hann hafi ekki orðið framkvæmdanna var fyrr en 12. maí sl., enda hafi verið unnið við framkvæmdirnar helgarnar 29.-30. mars, 25.-27. apríl og 3.-4. maí 2014. Hafi kærufrestur því verið liðinn þegar kæra barst úrskurðarnefndinni.

Ekki verði talið að grenndarkynning hefði haft úrslitaráhrif á ákvörðun byggingarnefndar. Með grenndarkynningu sé nágrönnum sem eigi lögvarða hagsmuni aðeins gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum á framfæri en það sé ekki þar með sagt að athugasemdir sem kunni að berast hafi áhrif á útgáfu greinds leyfis. Sé skortur á grenndarkynningu því aðeins formgalli og hafi því ekki áhrif á efnislega niðurstöðu. Að auki hafi byggingarnefnd metið það svo að þeir sem ættu hagsmuna að gæta í málinu hefðu verið með í ráðum og af því leiði að kærandi eigi ekki lögvarða hagsmuni tengda umdeildu leyfi. Áréttað sé að almennt hafi ekki verið farið í grenndarkynningu á þessu svæði á þeim árum sem um ræði og ekki sé heldur um brot á deiliskipulagi að ræða. Séu hagsmunir kæranda ekki miklir af því hvort gestahúsið standi. Þær myndir sem kærandi hafi tekið við enda sólpalls hans séu til þess fallnar að gera eins mikið úr hinu skerta útsýni og mögulegt sé. Þá séu lóðir nær vatninu þar sem sumarhús muni rísa. Geti kærandi því ekki búist við að útsýni hans í átt að vatninu haldist óbreytt til frambúðar.

Niðurstaða: Hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við sumarhúsið að Borgarhólsstekk 1 og byggingu gestahúss á lóðinni var samþykkt af byggingarfulltrúa og staðfest í sveitarstjórn Bláskógabyggðar á árinu 2007. Heimiluð viðbygging við sumarhúsið mun hafa verið risin á árinu 2008 en unnið var við að reisa umdeilt gestahús frá lokum mars og fram í maí 2014 samkvæmt upplýsingum leyfishafa. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 5. júní 2014.

Frestur til að kæra ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um hana nema á annan veg sé mælt í lögum, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Upphaf kærufrests í máli þessu ræðst af því hvenær kæranda varð kunnugt um tilvist og efni hinnar kærðu ákvörðunar eða mátti af aðstæðum vera ljóst að leyfi hafi verið veitt fyrir byggingu gestahússins, svo sem af framkvæmdum við bygginguna.

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum málsins ráðið með óyggjandi hætti hvenær framkvæmdir hafi byrjað við undirstöður gestahússins en ekki er til að dreifa formlegri úttekt byggingarfulltrúa á verkþáttum þeirrar byggingar. Framkvæmdir við gestahúsið hófust síðan í lok mars 2014 og stóðu fram í maí samkvæmt upplýsingum leyfishafa. Þótt framkvæmdir kunni að hafa átt sér stað við undirstöður hússins á árinu 2008 leikur verulegur vafi á að kærandi hafi mátt ráða af því hvað til stæði. Í ljósi þess að um er að ræða frístundabyggð verður heldur ekki sú ályktun dregin að honum hafi verið kunnugt um framkvæmdir þær við gestahúsið sem fram fóru á árinu 2014 fyrr en 12. maí það ár, þegar kærandi kvaðst hafa orðið áskynja um framkvæmdirnar. Í kjölfar þess leitaði hann til skipulagsyfirvalda og fékk í hendur upplýsingar og gögn varðandi bygginguna. Verður því við það að miða að kæra í máli þessu hafi borist innan lögmælts kærufrests. Kærandi á sumarhús sem stendur í næsta nágrenni við umrædda lóð og getur uppbygging á þeirri lóð snert lögvarða grenndarhagsmuni hans, svo sem áskilið er í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Verður mál þetta af greindum ástæðum tekið til efnisúrlausnar.

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar voru í gildi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997. Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laganna varð veiting byggingarleyfis að styðjast við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Sú undantekning var gerð í 7. mgr. ákvæðisins, sbr. 3. mgr. 23. gr. laganna, að unnt var að veita byggingarleyfi í þegar byggðu hverfi þótt ekki lægi fyrir deiliskipulag, en þá að undangenginni grenndarkynningu. Loks var skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laganna unnt að veita leyfi fyrir einstökum framkvæmdum þótt ekki lægi fyrir staðfest aðal- eða svæðisskipulag eða samþykkt deiliskipulag, en þá að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar.

Fyrir liggur að við veitingu umdeilds byggingarleyfis var ekki í gildi deiliskipulag fyrir umrædda frístundabyggð og að leyfið var veitt án undangenginnar grenndarkynningar. Þá er ekki að sjá að meðmæla Skipulagstofnunar hafi verið aflað. Brast því lagaskilyrði fyrir veitingu byggingarleyfisins og verður því fallist á kröfu kæranda um ógildingu þess að því er varðar heimild til byggingar greinds gestahúss.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu, dags. 12. júlí 2007, sem sveitarstjórn Bláskógabyggðar staðfesti 4. september s.á, að því er varðar heimild fyrir byggingu 25,8 m2 gestahúss á lóð nr. 1 við Borgarhólsstekk, Miðfellslandi í Bláskógabyggð.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

87/2014 Geirsgata

Með

Árið 2014, þriðjudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 87/2014, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 24. september 2013, um að veita leyfi til að breyta nýtingu verbúðar í veitingahús í flokki II, breyta gluggum og dyrum, stækka op í steinsteypta plötu, lagfæra reykháf og gera hann nýtanlegan fyrir arinstæði og útigrill í húsi nr. 3 við Geirsgötu í Reykjavík, sem og leyfi fyrir tímabundna opnun frá 2. hæð inn í hús nr. 3A-B við sömu götu.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 5. ágúst 2014, er barst nefndinni sama dag, kærir Arnar Þór Stefánsson hrl., f.h. E og M, Tryggvagötu 4-6, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. september 2013 að veita leyfi til að breyta nýtingu verbúðar í veitingahús í flokki II, breyta gluggum og dyrum, stækka op í steinsteypta plötu, lagfæra reykháf og gera nýtanlegan fyrir arinstæði og útigrill í húsi nr. 3 við Geirsgötu í Reykjavík, sem og fyrir tímabundna opnun frá 2. hæð inn í hús nr. 3A-B við sömu götu. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar til bráðabirgða. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 11. ágúst og 9. og 10. september 2014.

Málavextir: Borgarráð Reykjavíkurborgar samþykkti hinn 26. apríl 2007 deiliskipulag fyrir Slippa- og Ellingsenreit og öðlaðist það gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 11. júní s.á. Í deiliskipulaginu var m.a. gert ráð fyrir að hluti Mýrargötu yrði lagður í stokk, Geirsgata yrði breikkuð og hluti verbúða myndi víkja þess vegna. Í skipulagsskilmálum fyrir reit R16, sem tekur til umrædds svæðis, sagði m.a: „Sá hluti verbúðanna sem eftir eru verða varðveittar.“ Enn fremur sagði: „Hér er einungis leyfð hafnarsækin starfsemi.“ Hinn 7. maí 2009 samþykkti borgarráð breytingu á deiliskipulagi fyrir Slippasvæði vegna breyttrar notkunar verbúða við Geirsgötu og tók breytingin gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 16. september s.á. Eftir breytinguna sagði um nýtingu í skilmálum fyrir reit R16: „Á reitnum skal fyrst og fremst gera ráð fyrir starfsemi sem er í samræmi við starfsemi á miðborgarsvæði, svo sem ferðaþjónusta, verslanir, veitingahús, vinnustofur listamanna og verslanir þeim tengdum.“ Að öðru leyti var deiliskipulagið óbreytt. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 24. september 2013 var lögð fram umsókn um að breyta verbúð að Geirsgötu 3 í veitingahús og um breytingar innanhúss, sem og að breyta gluggum í upprunalega mynd og gera nýja glugga og dyr á suðvesturgafl hússins. Fyrir fundinum lá umsögn skipulagsfulltrúa frá 16. ágúst s.á. þar sem ekki var gerð nein skipulagsleg athugasemd við erindið. Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina og er það hin kærða ákvörðun í máli þessu. Hinn 7. apríl 2014 gaf byggingarfulltrúi svo út byggingarleyfi á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar.

Málsrök kærenda: Kærendur telja að hið umdeilda byggingarleyfi fari bæði gegn eldra deiliskipulagi á svæðinu, sem hafi tekið gildi 11. júní 2007, og yngra deiliskipulagi sem hafi tekið gildi 3. febrúar 2014. Ljóst sé af texta tilvitnaðra deiliskipulaga að ekki hafi þar verið um að ræða heimilaðar breytingar á verbúðunum og útliti þeirra. Fari þær breytingar sem nú sé verið að gera og byggingarleyfi verið veitt fyrir því í bága við deiliskipulag. Með vísan til 1. mgr. 9. gr. og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og 1. tl. gr. 2.4.4. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 sé byggingarleyfið því ólögmætt enda megi það ekki fara í bága við deiliskipulag. Eina undantekningin frá slíku sé ef um óverulegar breytingar sé að ræða frá deiliskipulagi en þá hvíli fortakslaus skylda á sveitarfélagi að grenndarkynna þær, sbr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Slíkt hafi ekki verið gert og raunar hafni kærendur því að breytingarnar geti talist óverulegar, sbr. gr. 2.3.4. byggingarreglugerðar, þar sem þær skerði hagsmuni nágranna hvað „innsýn“ varði og hafi jafnframt áhrif á götumynd.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er skírskotað til þess að hið kærða byggingarleyfi fyrir breyttri notkun mannvirkis sé í samræmi við Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 og deiliskipulag Slippa- og Ellingsenreits R16, sem samþykkt hafi verið í borgarráði 7. maí 2009 og birt í B-deild Stjórnartíðinda 16. september s.á. Í greinargerð deiliskipulagsins segi um „gömlu verbúðirnar“ að á reitnum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir starfsemi sem sé í samræmi við starfsemi á miðborgarsvæði, svo sem ferðaþjónustu, verslunum, veitingahúsum, vinnustofum listamanna og verslunum þeim tengdum. Á undanförnum árum hafi starfsemi verbúðanna færst frá upphaflegri hafnsækni yfir í framreiðslu veitinga og smásölu. Fyrir liggi að starfsemi svæðisins haldi áfram að þróast í þá átt á kostnað hefðbundins handverks, vinnslu og umsýslu er tengist sjávarfangi. Byggingarfulltrúi hafi gefið út leyfi til breytinga á notkun húss sem sé í fullu samræmi við aðal- og deiliskipulag. Hafi málsmeðferð leyfisveitingarinnar að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulagslaga nr. 123/2010, mannvirkjalaga nr. 160/2010 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að á hans vegum hafi verið stunduð útgerð og fiskvinnsla um árabil. Hann hafi leigt aðstöðu í Verbúð 10 og eigi Verbúð 11. Áður hafi hafnsækin starfsemi eingöngu átt sér stað í verbúðunum en sú breyting hafi orðið á árinu 2002 að veitingaaðstaða hafi verið sett upp í Verbúð 8. Í verbúðunum sé nú að finna veitinga- og kaffistaði, kvikmyndasýninga- og fundasali, bílaleigu, listmunagallerí og skartgripaverslun, smábátafélag og minjagripaverslun, gallerí og listmunasölu. Með auknum umsvifum þjónustufyrirtækja, verslana og veitingastaða í gömlu verbúðunum hafi sífellt orðið örðugra að reka þar fiskvinnslu og útgerðarstarfsemi og hafi leyfishafi því leitað hófanna með að nýta fasteignina í öðrum tilgangi. Brugðist hafi verið í einu og öllu við ábendingum og athugasemdum byggingarfulltrúa. Byggingarleyfi hafi verið gefið út 7. apríl 2014 og framkvæmdir hafist. Bent sé á að íbúðir kærenda séu í um tveggja metra fjarlægð frá mikilli umferðargötu og ekki þurfi að leita langt aftur í tímann til að fullvissa sig um að verðmæti íbúðarhúsnæðis í næsta nágrenni hafi aukist í kjölfar breyttrar starfsemi í gömlu verbúðunum og nágrenni þeirra. Ef kæra nái fram að ganga sé einsýnt að álykta sem svo að engin atvinnustarfsemi í gömlu verbúðunum sé í samræmi við þá umsögn í skipulagi sem vitnað sé til.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist ógildingar byggingarleyfis vegna breytinga og nýtingar á húsinu nr. 3 við Geirsgötu þar sem leyfið sé í andstöðu við deiliskipulag og breytingarnar hafi í för með sér neikvæð grenndaráhrif gagnvart kærendum.

Í 11. gr. og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er það gert að skilyrði fyrir samþykkt byggingaráforma og útgáfu byggingarleyfa að efni þeirra sé í samræmi við skipulagsáætlanir. Hið umþrætta byggingarleyfi styðst við þágildandi deiliskipulag Slippa- og Ellingsenreits, sem tók gildi 11. júní 2007, með þeim breytingum sem tóku gildi 16. september 2009 varðandi reit R16, sem hér á við. Á þeim tíma er hin kærða ákvörðun var tekin var áformað að á reitnum skyldi fyrst og fremst gera ráð fyrir starfsemi sem væri í samræmi við starfsemi á miðborgarsvæði, svo sem ferðaþjónustu, verslunum, veitingahúsum, vinnustofum listamanna og verslunum þeim tengdum. Því er ljóst að hin breytta notkun umrædds húsnæðis samræmist því deiliskipulagi sem í gildi var við veitingu umdeilds byggingarleyfis og þágildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, en þar kemur fram að á svæðinu sé stefnt að samhæfingu hafnarsvæðis og miðborgar þar sem fram fari fjölbreytt hefðbundin hafnarstarfsemi með áherslu á þjónustu við skemmtiferðaskip, fiskiskip og báta, menningarstarfsemi og ferðaþjónustu. Þá er rétt að taka fram að í núgildandi deiliskipulagi sem tók gildi 3. febrúar 2014, er gert ráð fyrir óbreyttu ástandi á umræddu svæði frá því sem að framan er lýst. Loks verður ekki talið að orðalag fyrirvara í deiliskipulaginu þess efnis að varðveittur verði hluti verbúða að loknum breytingum við umferðarmannvirki girði fyrir þær breytingar á útliti sem heimilaðar voru með hinu umdeilda byggingarleyfi. Í því samhengi er rétt að benda á að umrædd bygging nýtur hvorki þeirrar verndar sem mælt er fyrir um í lögum nr. 80/2012 um menningarminjar né gerð tillaga að varðveislu hennar í húsakönnun fyrir Mýrargötusvæði frá árinu 2003.

Eins og að framan greinir á byggingarleyfið sér stoð í þágildandi deiliskipulagi Slippa- og Ellingsenreits, svo sem því var breytt hinn 16. september 2009. Hefur úrskurðarnefndinni ekki borist kæra vegna þeirrar breytingar og auk þess er kærufrestur vegna hennar liðinn. Kemur deiliskipulagsbreytingin og möguleg áhrif hennar á grenndarhagsmuni kærenda því ekki til álita hér. Þá tekur úrskurðarnefndin fram að ekki var ástæða til að grenndarkynna byggingarleyfið fyrir kærendum eða öðrum skv. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, enda var það gefið út með stoð í gildu deiliskipulagi. Þó geta nýir gluggar og dyr á þeim gafli sem staðsettur er gegnt fasteign kærenda og áður var gluggalaus haft í för með sér sjálfstæð grenndaráhrif. Í því samhengi verður hins vegar ekki fram hjá því litið að yfir 20 m eru frá fasteign kærenda að umræddum gafli og að á milli liggur fjölfarin umferðargata. Þá liggur fyrir að við hlið þess húss, er hið kærða leyfi tekur til, og stendur nær kærendum, er veitingahús með útbyggðu glerhýsi, en við hina hlið hússins og fjær kærendum er veitingahús með útisvæði. Með hliðsjón af framangreindum aðstæðum, og einnig því að fasteign kærenda er á svæði sem skilgreint er sem miðborg og miðsvæði í aðalskipulagi, sbr. b-lið gr. 6.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013, verður ekki á það fallist að sú breyting er hér um ræðir sé til þess fallin að breyta götumynd eða skerða hagsmuni kærenda hvað varðar útsýni eða innsýn svo mjög að raskað geti gildi hinnar kærðu ákvörðunar.
 
Í ljósi alls þess sem að framan er rakið og þar sem ekki liggur fyrir að neinir þeir annmarkar hafi verið á málsmeðferð við samþykki hins kærða byggingarleyfis að ógildingu varði er kröfu kærenda um ógildingu þess hafnað.
 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. september 2013 um að veita leyfi til að breyta nýtingu verbúðar í veitingahús í flokki II, breyta gluggum og dyrum, stækka op í steinsteypta plötu, lagfæra reykháf og gera nýtanlegan fyrir arinstæði og útigrill í húsi nr. 3 við Geirsgötu í Reykjavík, sem og leyfi fyrir tímabundna opnun frá 2. hæð inn í hús nr. 3A-B við sömu götu.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

49/2013 Vesturhús

Með

Árið 2014, þriðjudaginn 2. september kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 49/2013, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. maí 2013 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðri stækkun undir bílageymslu við hús nr. 2 við Vesturhús í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 17. maí 2013, er barst nefndinni hinn 21. s.m., kærir S, Vesturhúsum 2, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. maí 2013 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðri stækkun undir bílageymslu að Vesturhúsum 2 í Reykjavík. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Úrskurðarnefndinni bárust gögn málsins frá Reykjavíkurborg hinn 22. ágúst 2013.

Málavextir: Fasteignin að Vesturhúsum 2 er einbýlishús á tveimur hæðum með bílskúr. Í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er eignin skráð sem einbýlishús með tvær íbúðir, en íbúðirnar og bílskúrinn eru með sama fastanúmer. Neðri hæð fasteignarinnar er 73,8 m2, efri hæðin er 130,2 m2 og bílskúrinn er 50,4 m2. Þá er óskráð 50,4 m2 rými undir bílskúrnum.

Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. apríl 2013 var tekin fyrir umsókn kæranda um byggingarleyfi þar sem sótt var um „… að fá rými undir bílageymslu samþykkt, áður gerðu. Þetta er geymsla.“ Afgreiðslu málsins var frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði. Erindið var síðan tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa 30. apríl s.á. og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 3. maí s.á. var ákveðið að vísa málinu til umsagnar verkefnastjóra. Skipulagsfulltrúi tók síðan málið fyrir á embættisafgreiðslufundi 10. s.m. og lá þá fyrir umsögn hans, dagsett sama dag. Þar kom fram að umsóknin samræmdist ekki deiliskipulagi þar sem heildarflatarmál umrædds húss færi fram úr leyfilegu heildarflatarmáli samkvæmt skipulagi og var afstaða skipulagsfulltrúa til umsóknarinnar neikvæð með vísan til þess. Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. maí 2013 var umsókn kæranda synjað með eftirfarandi bókun: „Synjað. Með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 10. maí 2013.“ Framangreind ákvörðun var staðfest í borgarráði hinn 30. maí s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann hafi staðið í þeirri trú við kaupin á fasteigninni að Vesturhúsum 2 að í húsinu væru tvær séríbúðir og unnt væri að selja aðra íbúðina ef á þyrfti að halda. Við undirbúning eignaskiptayfirlýsingar hafi verið leitað til arkitekts til að gera nauðsynlega uppdrætti í því skyni að fá umdeilt rými undir bílskúrnum samþykkt sem geymslurými, en það hafi verið óskráð frá byggingu fasteignarinnar. Kæranda hafi verið tjáð í kjölfar hinnar kæruðu ákvörðunar að tvær sjálfstæðar íbúðir yrðu ekki samþykktar í húsinu enda yrði farið út fyrir heimildir deiliskipulags um stærð minni íbúðarinnar ef fallist yrði á umbeðna stækkun. Vísar kærandi til þess að ýmis dæmi séu um að heimilaðar hafi verið tvær íbúðir sem sjálfstæðar fasteignir í húsum við Vesturhús, sambærilegar að stærð og vera myndi í húsi kæranda ef fallist yrði á umrædda umsókn hans og flatarmál hússins yrði ekki meira en flatarmál fjölda annarra húsa við götuna. Í því ljósi verði að telja að hvorki sé unnt að synja um skráningu tveggja íbúða í húsi kæranda við Vesturhús né um skráningu fyrrgreinds rýmis undir bílskúr.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að í gildi hafi verið deiliskipulag fyrir umrætt hverfi í Grafarvogi sem samþykkt hafi verið í borgarráði 10. september 1991. Þar falli umrædd fasteign í húsflokk E9, en þau hús geti í mesta lagi verið 270 m² að flatarmáli samkvæmt skilmálum skipulagsins. Skrá megi aukaíbúð í húsunum að hámarki 50 m² og teljist sú íbúð með í heildarflatarmáli fasteignarinnar, sbr. 3. mgr. gr. 1.1.25. deiliskipulagsins. Samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands sé fasteignin Vesturhús 2 skráð sem 254,4 m² að stærð. Ef fallist væri á þá málaleitan að stækka rými fasteignarinnar um 50,4 m² yrði heildarflatarmálið 304,8 m², sem færi í bága við skipulagið. Af þeim sökum hafi ekki verið unnt að samþykkja umsókn kæranda. Rétt sé í þessu sambandi að benda á að umhverfis- og skipulagssvið Reykjavíkurborgar hafi um nokkurt skeið unnið að breytingum á deiliskipulagi hverfisins og hafi því ekki þótt efni til að ráðast í skipulagsbreytingu varðandi lóð kæranda sérstaklega. Þau tilvik sem kærandi nefni um að heimilaðar hafi verið stærri aukaíbúðir en 50 m² séu frá gildistíð eldri skipulagslaga nr. 19/1964, en lagaumhverfi á þessu sviði sé nú gjörbreytt í núgildandi skipulagslögum nr. 123/2010. Af þeirri ástæðu geti kærandi ekki vænst þess að fá sambærilega afgreiðslu.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 14. maí 2013 á byggingarleyfisumsókn kæranda um að rými sem nú þegar er til staðar undir bílskúr hússins að Vesturhúsum 2 verði samþykkt sem geymslurými. Umsókn kæranda lýtur ekki að því að aukaíbúð í húsinu verði samþykkt sem sérstök fasteign og í hinni kærðu ákvörðun er ekki tekin afstaða til þess. Í kærumáli þessu kemur það atriði því ekki til skoðunar.

Samkvæmt 3. mgr. gr. 1.1.25. deiliskipulagsins, Grafarvogur III Húsahverfi C hluti, sem samþykkt var í borgarráði 10. september 1991 og á við um umrædda fasteign kæranda, kemur fram að hús sem eru í flokki E9 mega að hámarki vera 270 m² að stærð. Fasteignin við Vesturhús 2 er skráð 254,4 m² samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands, en yrði við skráningu fyrrgreinds rýmis 304,8 m² eða 34,8 m² umfram það sem heimilað var samkvæmt greindu deiliskipulagi. Samþykki umsóknar kæranda hefði því farið gegn skilmálum skipulagsins. Í 11. gr. og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er það gert að skilyrði fyrir samþykki og útgáfu byggingarleyfa að efni þeirra sé í samræmi við skipulagsáætlanir. Með hliðsjón af því var borgaryfirvöldum rétt að synja umsókn kæranda að óbreyttu skipulagi. Þótt dæmi kunni að vera um að skilmálar skipulags um hámarksflatarmál húsa á svæðinu hafi ekki verið virt geta slík tilvik ekki skapað fordæmi fyrir frávikum frá skilmálum skipulags við veitingu byggingarleyfa.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Rétt þykir að taka fram að breyting á deiliskipulagi, Grafarvogur III Húsahverfi C hluti, vegna húsgerðanna E8, E9 og útbygginga, var samþykkt í umhverfis- og skipulagsráði Reykjavíkur hinn 11. september 2013. Breytingin felur í sér að heimilt hámarksbyggingarmagn er aukið hvað varðar nefndar húsgerðir. Deiliskipulagsbreytingin tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda, hinn 29. október 2013.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. maí 2013 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðri stækkun undir bílageymslu við hús nr. 2 við Vesturhús í Reykjavík.

______________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________                            ______________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

127/2012 Bergstaðastræti

Með

Árið 2014, þriðjudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 127/2012, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. október 2012 um að veita leyfi fyrir uppsetningu svala á suðvesturhlið 1., 2. og 3. hæðar fjölbýlishússins á lóð nr. 56 við Bergstaðastræti í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 30. nóvember 2012, er barst nefndinni sama dag, kærir Ásgeir Þór Árnason hrl., f.h. Þ, Bergstaðastræti 54, í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. október 2012 að veita leyfi fyrir uppsetningu svala á suðvesturhlið 1., 2. og 3. hæðar fjölbýlishússins á lóð nr. 56 við Bergstaðastræti í Reykjavík.

Gerir kærandi þá kröfu að nefnd ákvörðun og útgáfa byggingarleyfis verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun yfirvofandi framkvæmda. Með úrskurði, upp kveðnum 24. maí 2013, hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. Er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kæranda að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg hinn 14. maí 2013.

Málavextir: Húsin að Bergstaðastræti 54 og 56 eru sambyggð og mynda vinkil en standa hvort á sinni lóð. Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 12. júlí 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að setja svalir á suðvesturhlið 1., 2. og 3. hæðar ásamt samþykki fyrir „áður gerðri stækkun íbúðar 2. hæðar um hluta af 3. hæð og fyrir stiga á milli 2. og 3. hæðar“ fjölbýlishússins á lóð nr. 56 við Bergstaðastræti. Ódagsett samþykki meðeigenda að Bergstaðastræti 56 fylgdi erindinu ásamt samþykki hluta eigenda að Bergstaðastræti 54. Leyfisumsóknin var grenndarkynnt fyrir íbúum Bergstaðastrætis 53, 54, 55 og íbúum að Laufásvegi 49-51 og bárust nokkrar athugasemdir við áformaðar framkvæmdir. Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir í skipulagsráði sem gerði ekki athugasemdir við að byggingarleyfi yrði veitt þegar teikningar hefðu verið lagfærðar og breytingar gerðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði og umsögn skipulagsstjóra.

Málið var til umfjöllunar á fundum byggingarfulltrúa á árunum 2005, 2006 og 2011, en á afgreiðslufundi hans 28. ágúst 2012 var erindinu vísað að nýju til skipulagsstjóra til ákvörðunar um grenndarkynningu. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 31. ágúst s.á. var samþykkt að grenndarkynna tillöguna m.a. fyrir kæranda. Í kjölfar grenndarkynningarinnar var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 24. október s.á. þar sem fyrir lágu fram komnar athugasemdir, m.a. frá kæranda, og umsögn skipulagsstjóra, dags. 11. s.m. Skipulagsráð bókaði að ekki væru gerðar athugasemdir við erindið og vísaði því til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa, sem samþykkti byggingaráformin á fundi sínum hinn 30. október 2012. Borgarráð staðfesti þá afgreiðslu 1. nóvember s.á.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að með tilkomu svala þeirra sem hin kærða ákvörðun heimili verði friðhelgi einkalífs og heimilis hans raskað með óásættanlegum hætti og verðmæti fasteignar hans skert. Svalirnar muni skerða útsýni úr stofu kæranda mót suðri og bein sjónlína verði frá þeim í vistarverur hans. Á skorti að lögboðið samþykki eigenda húseignanna að Bergstaðastræti 54 og 56 hafi legið fyrir, sbr. 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Þá eigi umdeildar framkvæmdir sér ekki stoð í skipulagi og hafi reglna nábýlis- og grenndarréttar ekki verið gætt.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er skírskotað til þess að meðferð umdeildrar byggingarleyfisumsóknar hafi verið í samræmi við lög og reglur. Ekkert deiliskipulag sé til fyrir umrædda lóð og hafi umsóknin því verið grenndarkynnt í samræmi við ákvæði skipulagslaga. Við meðferð málsins hafi verið komið til móts við athugasemdir kæranda með því að stytta fyrirhugaðar svalir miðað við upprunaleg áform. Húsin á lóðunum nr. 54 og 56 standi hvort á sinni lóð og séu ekki eitt fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga. Eigi reglur þeirra laga um samþykki meðeigenda því ekki við í máli þessu. Rétt sé að taka fram að svipaðar svalir og hér um ræði séu á hússins nr. 54 við Bergstaðastræti og því megi ætla að flest þau rök sem kærandi tefli fram gegn umþrættum svölum eigi við um þær svalir. Jafnræðis að þessu leyti hafi verið gætt við umdeilda leyfisveitingu.

Málsrök leyfishafa: Byggingarleyfishafi andmælir kröfum kæranda og bendir á að um sé að ræða þéttbýlasta svæði borgarinnar og sé nánd milli fasteigna því mikil. Kæranda ætti að vera þetta ljóst og taka verði mið af þessum aðstæðum við mat á grenndarsjónarmiðum. Ekki sé fallist á að umdeildar svalir muni rýra verðgildi fasteignar kæranda heldur megi færa rök fyrir því að endurbætur á húsinu að Bergstaðastræti 56 muni virka á hinn veginn. Umdeildar svalir hafi m.a. þann tilgang að uppfylla kröfur um flóttaleiðir vegna bruna og verið sé að færa gamalt hús að nútímakröfum.

———

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Úrskurðarnefndarinnar hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða: Í málinu er einungis deilt um leyfi fyrir svölum á húsinu að Bergstaðastræti 56 en ekki um þær breytingar innanhúss sem í hinu kærða byggingarleyfi felast.

Á svæðinu er ekki í gildi deiliskipulag og var hið kærða byggingarleyfi veitt að undangenginni grenndarkynningu svo sem heimilt er í þegar byggðum hverfum þar sem ekki er í gildi deiliskipulag, sbr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Húsin að Bergstaðastræti 54 og 56 eru sambyggð og voru þau upprunalega ein húseign samkvæmt aðaluppdrætti frá 30. desember 1927. Húseigninni var síðar skipt í Bergstaðastræti 54 og 56 og samkvæmt aðaluppdrætti fyrir Bergstaðastræti 56 frá 12. maí 1959 var útliti hússins er breytt með því bæta við kvisti. Frá þeim tíma hafa útlitsbreytingar átt sér stað nokkrum sinnum á báðum húseignum án þess að gögn sýni að það hafi sérstaklega verið talið varða sameiginlegt útlit og heildarsvip húseignanna. Þó er áréttað af byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar í byggingarleyfi frá 5. apríl 2011 vegna stækkunar kvists á húsinu að Bergstaðastræti 54 að frágangur á lóðamörkum verði gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóðar. Af framangreindu má ætla að húseignirnar að Bergstaðastræti 54 og 56 hafi frá 1959, hið minnsta, viðhaldið sjálfstæðu útliti og heildarsvip, þrátt fyrir að útveggir þess á norðurhlið mætist. Þá liggur fyrir að húsin standa hvort á sinni lóð og að eignaskiptayfirlýsingar hafi verið gerðar fyrir sín hvora húseignina, en fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 gera ráð fyrir því að eignaskiptayfirlýsing sé gerð fyrir öll fjöleignarhús og að atbeina allra eða meirihluta eigenda þurfi til þess gernings, sbr. 16. gr. laganna. Með vísan til þessa lítur úrskurðarnefndin svo á að Bergstaðastræti 54 og 56 séu tvö sjálfstæð hús í skilningi áðurnefndra fjöleignarhúsalaga og eigi 30. gr. laganna sem áskilur samþykki meðeigenda því ekki við um hið kærða byggingarleyfi. Ennfremur er það álit úrskurðarnefndarinnar í ljósi alls framangreinds að ákvæði 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga, þess efnis að ákvæði laganna gildi eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu á milli tveggja eða fleiri sjálfstæðra húsa, s.s. útlit og heildarsvip ef því sé að skipta, eigi ekki við. Hafði kærandi því ekki íhlutunarrétt vegna hinnar umdeildu breytingar á grundvelli fjöleignarhúsalaga.

Ljóst er að kærandi hefur grenndarhagsmuna að gæta í málinu. Bakhliðar Bergstaðastrætis 54 og 56 liggja í vinkil til suðvesturs. Með vísan til legu og staðsetningar húsanna, stærð og gerð fyrirhugaðra svala, sem og staðsetningar nærliggjandi húsa, telur úrskurðarnefndin hins vegar að útsýnis- og birtuskerðing verði óveruleg. Hvað varðar friðhelgi einkalífs kæranda bendir úrskurðarnefndin á að staðsetning glugga í báðum byggingum er slík að sjónlína er nú þegar á milli vistarvera. Þá verður að líta til þess að nú þegar eru til staðar svalir á húsinu að Bergstaðastræti 54 þar sem kærandi býr. Tekur úrskurðarnefndin því undir þau jafnræðissjónarmið sem fram hafa komið af hálfu Reykjavíkurborgar. Loks má eðli máls samkvæmt gera ráð fyrir því að eitthvert almennt ónæði hljótist af því að búa í þéttbýli og er sú skerðing á friðhelgi einkalífs kæranda sem hann hefur haldið fram ekki umfram það sem búast má við. Verður því ekki fallist á að fyrirhuguð framkvæmd feli í sér slík grenndaráhrif að raski gildi hinnar kærðu ákvörðunar.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 30. október 2012 um að veita leyfi fyrir uppsetningu svala á suðvesturhlið 1., 2. og 3. hæðar fjölbýlishússins á lóð nr. 56 við Bergstaðastræti í Reykjavík. 

__________________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________                _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                     Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

78/2014 Garðastræti

Með

Árið 2014, föstudaginn 22. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 78/2014, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 27. maí 2014, um að veita leyfi til að hækka um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli, byggja svalir á bakhlið og fjölga íbúðum úr tveimur í sex í húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 22. júlí 2014, er barst nefndinni sama dag, kærir P, Garðastræti 16, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 27. maí 2014 um að veita leyfi til að hækka um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli, byggja svalir á bakhlið og fjölga íbúðum úr tveimur í sex í húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti, Reykjavík. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og þess jafnframt krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar. Er því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunar¬kröfu kæranda.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 28. júlí 2014.

Málavextir: Hinn 27. nóvember 2013 samþykkti umhverfis- og skipulagsráð breytingu á deiliskipulagi Grjótaþorps vegna lóðarinnar við Garðastræti 21. Var breytingartillagan auglýst 23. desember 2013 í fjölmiðlum og á vef Reykjavíkurborgar og var veittur frestur til að skila inn athugasemdum til 7. febrúar 2014. Engar athugasemdir bárust. Tók breytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. mars 2014. Hinn 10. júlí gaf byggingarfulltrúinn í Reykjavík út byggingarleyfi til Festa ehf. Var veitt leyfi til að hækka um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli, byggja svalir á bakhlið og fjölga íbúðum úr tveimur í sex í húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti.

Málsrök kæranda: Telur kærandi að framangreindar framkvæmdir eigi eftir að rýra virði fasteignar sinnar. Nýbyggingin muni skerða útsýni verulega, en útsýni og staðsetning fasteignarinnar hafi verið helstu ástæður kæranda fyrir kaupum á henni. Þá sé fyrirsjáanlegt að atvinnustarfsemi í húsinu, s.s. rekstur gistiheimilis, sé mjög á skjön við umgjörð hverfisins. Engin grenndar¬kynning hafi verið gerð vegna framkvæmdanna og hafi enginn íbúa í nágrenninu fengið tilkynningu um fyrirhugaðar framkvæmdir aðra en þá sem birt hafi verið á vef Reykjavíkur¬borgar 23. desember 2013.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er skírskotað til þess að hið kærða byggingarleyfi sé í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag. Vísað sé til 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um að kæra fresti ekki réttaráhrifum. Þá sé ljóst að kjósi byggingarleyfishafi að halda framkvæmdum áfram, áður en efnisúrskurður liggur fyrir, geri hann það á eigin ábyrgð.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að byggingarleyfið sé gefið út í samræmi við gildandi deiliskipulag. Því sé mótmælt að hinar kærðu endurbætur eigi eftir að rýra virði fasteignar kæranda, þær stuðli frekar að fegrun götumyndar Garðastrætisins, til hagsbóta fyrir eigendur fasteigna við götuna. Ljóst sé að ekki sé hægt að tryggja öllum óhindrað útsýni í þéttbýli og sú skerðing sem kærandi verði að þola á útsýni frá íbúð sinni sé ekki meiri en fólk sem býr í þéttbýli þurfi almennt að þola. Ekki sé fyrirhugað að breyta notkun hússins líkt og ranglega sé haldið fram í kæru um að reka eigi gistiheimili þar. Sé áréttað að stöðvun framkvæmda við mannvirkið sé alvarlegt inngrip í umráða- og hagnýtingarrétt leyfishafa sem eiganda fasteignarinnar og myndi hafa í för með sér verulegt óhagræði og aukinn kostnað fyrir hann.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist ógildingar byggingarleyfis vegna breytinga á húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti þar sem breytingarnar hafi í för með sér neikvæð grenndaráhrif og rýri virði fasteignar kæranda. Hið umþrætta byggingarleyfi styðst við deiliskipulag Grjótaþorps með þeim breytingum sem tóku gildi 28. mars 2014. Hefur úrskurðarnefndinni ekki borist kæra vegna þeirrar deiliskipulagsbreytingar og er kærufrestur vegna hennar liðinn. Kemur deiliskipulagsbreytingin og möguleg áhrif hennar á grenndarhagsmuni kæranda því ekki til álita hér.

Samkvæmt 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er það eitt skilyrða fyrir útgáfu byggingar¬leyfis að mannvirki og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu. Samkvæmt áðurnefndu deiliskipulagi er gert ráð fyrir hækkun hússins að Garðastræti 21 um eina hæð svo það verði alls þrjá hæðir frá götu svo og hækkun rishæðarinnar. Einnig er gert ráð fyrir að ris verði með kvistum að götu og valma til suðurs og svölum. Húsið verði áfram íbúðarhús. Sé miðað við að varðveita stíleinkenni hússins, í múrverki, gluggum og kvistum, og stuðla þannig að því að halda heildarsvipmóti götunnar. Með hinu umdeilda byggingarleyfi er heimiluð hækkun um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli. Þá er heimiluð bygging svala á bakhlið og fjölgun íbúða úr tveimur í sex. Af framangreindum lýsingum og með hliðsjón af samþykktum teikningum er ljóst að hið kærða byggingarleyfi samræmist gildandi deiliskipulagi sem ekki sætir endurskoðun og verður ekki ráðið af gögnum málsins að byggingarleyfið raski hagsmunum kæranda að öðru leyti. Í ljósi þess og þar sem ekki liggur fyrir að neinir þeir annmarkar hafi verið á málsmeðferð við útgáfu hins kærða byggingarleyfis að ógildingu varði er kröfu kæranda um ógildingu þess hafnað.
 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 27. maí 2014 um að veita leyfi til að hækka um eina hæð og ris með tveimur kvistum á götuhlið og svölum á gafli, byggja svalir á bakhlið og fjölga íbúðum úr tveimur í sex í húsi á lóð nr. 21 við Garðastræti í Reykjavík.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                  Þorsteinn Þorsteinsson