Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

95/2014 Skipholt

Árið 2014, fimmtudaginn 16. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 95/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2014 um að veita byggingarleyfi til að byggja þrjár hæðir ofan á eldra hús að Skipholti 11-13 með 20 íbúðum, nota 1. hæð undir verslun og að kjallari verði innréttaður sem geymslur og bílageymsla fyrir sex bíla.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 27. ágúst 2014, er barst nefndinni sama dag, kærir Sveinn Sveinsson hrl., f.h. G, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 4. mars 2014, að veita leyfi til að byggja þrjár hæðir ofan á eldra hús að Skipholti 11-13 með 20 íbúðum, nota 1. hæð undir verslun og að kjallari verði innréttaður sem geymslur og bílageymsla fyrir sex bíla.

Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 10. september 2014.

Málavextir: Húsin Skipholt 11-13 og Brautarholt 10-14 voru reist á sameiginlegri lóð sem mun hafa verið í eigu Mjólkursamsölunnar. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum seldi Mjólkursamsalan Samspili ehf. eignarhlut í húsinu Skipholt 11-13 ásamt hlutdeild í leigulóðarréttindum. Var tekið fram í afsali, dags. 30. júní 1998, að í sölunni fylgir „…allur ofanábyggingarréttur á húsið…“ en að ekki fylgi „…viðbyggingarréttur við vesturgafl hússins…“. Samkvæmt afsali, dags. 6. september 2000, fékk félag í eigu kæranda „… óbyggða leigulóð og byggingarrétt á lóðinni Brautarholt 10-14 og Skipholt 11-13, Reykjavík, en seljanda var með tveimur bréfum byggingarfulltrúa Reykjavíkur, dags. 14. október 1988, veitt byggingarleyfi á lóðinni, að frátöldum rétti til að byggja 3. hæð að Skipholti 11-13, stærð 484,8 fermetrar.“

Í kjölfar breytingar á deiliskipulagi svæðisins þar sem gert var ráð fyrir skiptingu umræddrar lóðar var lóðinni Brautarholt 10-14 og Skipholt 11-13 skipt upp með yfirlýsingu, dags. 2. október 2007. Var yfirlýsingin um greinda lóðarskiptingu undirrituð af lóðarhöfum og móttekin til þinglýsingar 25. nóvember 2008 en hins vegar var skjalinu í framhaldi vísað frá þinglýsingu. Með afsali, dags. 10. nóvember 2009, afsalaði félag í eigu kæranda fyrrgreindum byggingarrétti á lóðinni Skipholt 11-13 til hans persónulega. Hinn 29. ágúst 2013 keypti leyfishafi allar eignir á nefndri lóð og hinn 14. janúar 2014 sótti hann um byggingarleyfi til þess að byggja þrjár hæðir ofan á núverandi byggingu samkvæmt deiliskipulagi. Var umsóknin samþykkt af byggingarfulltrúa hinn 4. mars 2014 með því skilyrði að ný eignaskiptayfirlýsing yrði samþykkt fyrir útgáfu byggingarleyfis og henni þinglýst eigi síðar en við fokheldi. Hinn 23. apríl s.á. barst leyfishafa bréf um að komið hefði í ljós að ekki væri að finna í opinberum gögnum skiptingu á lóðinni Brautarholt 10-14/Skipholt 11-13. Hafði lóðarblaði sem gert var í kjölfar deiliskipulags fyrir lóðina árið 2007 ekki verið þinglýst. Var leyfishafa gefinn kostur á að bæta úr þessu og var fyrrgreindri lóðarskiptingu þinglýst hinn 4. júlí 2014 þar sem undirskrift núverandi eiganda Skipholts 11-13 hafði verið bætt við. Byggingarleyfi var síðan gefið út 28. s.m.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann hafi ekki heimilað að byggingarréttur sinn væri nýttur af leyfishafa og hafi samþykkis hans ekki verið aflað. Hafi leyfishafi viljað kaupa byggingarrétt hans en samkomulag ekki náðst. Hafi kærandi næst heyrt af því að leyfishafar hafi farið af stað með breytingar á húsi sínu. Samkvæmt afsali sem Mjólkursamsalan hafi gefið út hinn 6. september 2000, hafi félag í hans eigu eignast „óbyggða leigulóð og byggingarrétt á lóðinni Brautarholt 10-14 og Skipholt 11-13, Reykjavík“. Hafi kærandi keypt byggingarréttinn af félagi sínu hinn 10. nóvember 2009 og hafi afsali og kaupsamningi þar um verið þinglýst. Leiki því enginn vafi á eignarrétti kæranda á umræddum byggingarrétti. Gengið hafi verið frá yfirlýsingu vegna lóðarskipta hinn 2. október 2007 en henni hafi verið vísað frá þinglýsingu. Hafi ekkert frekar verið gert í málinu og kærandi því talið að lóðin væri enn óskipt.

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi tilkynnt leyfishöfum um afturköllun byggingarleyfisins með bréfi, dags. 23. apríl 2014, ef ekki yrði sýnt fram á samþykki kæranda á byggingarframkvæmdunum þar sem að lóðin væri óskipt. Hafi leyfishafar þá dregið fram eldri yfirlýsinguna frá 2. október 2007 og bætt við undirritun kæranda. Hafi leyfishafi fengið greindu skjali þinglýst og framvísað því til byggingarfulltrúa. Kærandi telji að afturkalla beri leyfið þar sem leyfishafi hafi komist hjá því að uppfylla skilyrði um samþykki meðeiganda lóðar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er á það bent að í ákvæðum byggingarreglugerðar séu ekki gerðar kröfur til þess að leyfisveitandi framkvæmi sjálfstæða könnun á eignarheimildum. Við útgáfu byggingarleyfisins hafi byggingarfulltrúi kannað skráningu í fasteignaskrá fyrir fasteignina Skipholt 11-13. Hafi við þá könnun komið í ljós að leyfishafi væri þinglýstur eigandi. Hafi ekki verið gerð sjálfstæð könnun á gögnum þeim sem þinglýst hafi verið á fasteignina til að kanna eignarheimildir að byggingarrétti enda sé ekki gerð slík krafa til byggingarfulltrúa við útgáfu byggingarleyfis.

Á þeim tíma sem byggingarfulltrúi ritaði bréf til leyfishafa um að afla þyrfti samþykkis meðeiganda að lóðinni hafi hún enn verið óskipt samkvæmt þinglýsingargögnum en í kjölfar þinglýsingar á yfirlýsingu um skiptingu lóðarinnar hafi ekki verið lengur þörf á samþykki eiganda Brautaholts 10-14. Hafi með bréfinu ekki verið tekin afstaða til þess hvorum byggingarrétturinn tilheyri. Telji kærandi að skjal til grundvallar skiptingu lóðarinnar Brautarholt 10-14 og Skipholts 11-13 hafi verið falsað þurfi hann að leita til lögreglu með slíkt. Byggingarfulltrúi geti ekki afturkallað útgefið leyfi þótt grunur sé um fölsun. Sé það ekki á valdsviði hans og utan rannsóknarskyldu hans að leggja mat á réttmæti skjala ef ágreiningur sé um slíkt.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi skírskotar til þess að í kæru séu ámælisverðar rangfærslur. Leyfishafi sé eini þinglýsti eigandi fasteignarinnar Skipholt 11-13. Komi mörk lóðarinnar skýrt fram í yfirlýsingu um skiptingu lóðarinnar Brautarholt 10-14/Skipholt 11-13, sem gefin hafi verið út af Reykjavíkurborg 2. október 2007. Að auki samræmist skiptingin gildandi deiliskipulagi. Sé því allur réttur til að byggja ofan á hús við Skipholt 11-13 á hans hendi, sem eiganda fasteignarinnar, og hafi honum verið veitt byggingarleyfi af Reykjavíkurborg á þeim grundvelli.

Bent sé á að sá byggingarréttur sem kærandi reisi mál sitt á nái hvorki til breytinga á húsinu að Skipholti 11-13 né til að byggja ofan á það eða austan við húsið. Þvert á móti komi fram í afsali Mjólkursamsölunnar frá árinu 2000 að réttur til byggingar ofan á húsið sé undanskilinn. Einnig sé á það bent að hinn meinti byggingarréttur sé tengdur byggingarleyfum sem hafi fallið úr gildi.

Umræddri lóð hafi verið skipt með yfirlýsingu Reykjavíkurborgar hinn 2. október 2007 í lóðina Skipholt 11-13 og Brautarholt 10-14. Sú yfirlýsing hafi verið samþykkt af kæranda án fyrirvara um meintan byggingarrétt hans. Ástæðan fyrir því að greindri yfirlýsingu hafi ekki verið þinglýst á sínum tíma sé sú að láðst hafi að uppfæra skráningarupplýsingar um breytingarnar í fasteignaskrá, en það hafi verið forsenda fyrir þinglýsingu skjala um breytt lóðamörk. Sé ákvörðun Reykjavíkurborgar um skiptingu lóðarinnar bindandi og í samræmi við gildandi deiliskipulag enda hafi eigendur fasteigna og lóðarleiguhafar samþykkt skiptinguna. Sé því ótvírætt að öll lóðarréttindi Skipholts 11-13 séu á hendi leyfishafa samkvæmt lóðarleigusamningi.

Aðilar hafa gert frekari grein fyrir sjónarmiðum sínum í málinu sem ekki verður rakin nánar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er um það deilt hvort hið kærða byggingaleyfi fari í bága við svonefndan byggingarrétt kæranda samkvæmt þinglýstu afsali og hafi verið háð samþykki hans sem meðeiganda lóðarinnar Skipholts 11-13. Uppi er ágreiningur milli leyfishafa og kæranda um túlkun á efni afsalsins og deilur um réttmæti þinglýsinga skjala er snerta fasteignirnar Skipholt 11-13 og Brautarholt 10-14.

Samkvæmt gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis frá árinu 2007 var heimilt að skipta hinni óskiptu lóð Brautarholts 10-14 og Skipholts 11-13 og liggur fyrir samningur, dags. 2. október 2007, um skiptingu lóðarinnar í lóðina Brautarholt 10-14 annars vegar og lóðina Skipholt 11-13 hins vegar sem samþykktur var af Reykjavíkurborg. Var samningurinn færður í veðmálabækur Sýslumannsins í Reykjavík hinn 4. júlí 2014.

Eigandi fasteignar fer með ráðstöfunarrétt og nýtingu hennar, þ.m.t. lóðarréttindi, í skjóli lóðarleigusamnings. Eðli máls samkvæmt eru fasteignaeigendur einir til þess bærir að sækja um byggingarleyfi fyrir mannvirkjum á sinni lóð enda er í 1. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 áskilið að byggingarleyfisumsókn þurfi að fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús.

Þinglýsingum fylgir ákveðinn áreiðanleiki að lögum og verður við þær að styðjast við töku stjórnvaldsákvarðana hverju sinni. Þinglýsingarstjórar hafa eftir atvikum heimildir til að endurskoða úrlausnir sínar í þinglýsingarmálum og heyrir ágreiningur um efni þinglýstra réttinda, og eftir atvikum forgangsvernd þeirra samkvæmt þinglýsingalögum, undir dómstóla en ekki úrskurðarnefndina. Fyrir liggur að leyfishafi er eigandi allrar fasteignarinnar Skipholts 11-13 samkvæmt afsali, dags. 29. ágúst 2013, sem þinglýst var hinn 4. september s.á. Var borgaryfirvöldum því rétt að samþykkja umsókn þinglýsts rétthafa fyrrgreindrar fasteignar um byggingu ofan á hús hans, sem stendur á lóðinni, enda væru byggingaráform í samræmi við heimildir gildandi deiliskipulags.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið, og þar sem ekki verður talið að neinir þeir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun sem geti raskað gildi hennar, verður kröfu kæranda um ógildingu hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. mars 2014 um að veita leyfi til að byggja þrjár hæðir ofan á eldra hús að Skipholti 11-13 með 20 íbúðum, nota 1. hæð hússins undir verslun og að kjallari verði innréttaður sem geymslur og bílageymsla fyrir sex bíla.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson