Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

62/2014 Auðbrekka

Árið 2014, föstudaginn 10. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2014, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 27. maí 2014 um að veita leyfi til að byggja við jarðhæð húss við Auðbrekku 3 sem nemur 3,5×14,8 m eða 51,8 m2.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 4. júlí 2014, sem barst nefndinni sama dag, kærir Eik fasteignafélag hf., þá ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 27. maí 2014, um að veita leyfi til að byggja við jarðhæð húss við Auðbrekku 3 að stærð 3,5×14,8 m eða 51,8 m2. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Þess er jafnframt krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Kópavogsbæ 25. júlí, 25. ágúst og 15. september 2014.

Málavextir: Lóðirnar Auðbrekka 1 og 3-5 eru hlið við hlið. Hinn 16. júní 1960 var gerður lóðarleigusamningur fyrir lóð nr. 52 ,nú Auðbrekka 3-5, og honum þinglýst. Var slíkur samningur gerður vegna Auðbrekku 54, nú Auðbrekka 1, hinn 31. desember 1965 og honum ásamt afstöðumynd þinglýst samdægurs. Í þeim samningi segir um aðra skilmála að gagnkvæmur umferðarréttur sé um norðurhluta nefndra lóða og sameiginleg afnot af þeim norðan við hús fyrir bifreiðastæði og er vísað til meðfylgjandi yfirlýsingar sem ekki hefur verið þinglýst. Með yfirlýsingu, dags. sama dag eða 31. desember 1965, og undirritaðri af sömu aðilum f.h. Kópavogskaupstaðar annars vegar og þáverandi lóðarhafa Auðbrekku 52 hins vegar er því lýst að samkomulag sé til staðar um breytingar á og viðauka við lóðarleigusamninginn og verði ákvæði þau sem lýst er í yfirlýsingunni færð inn í lóðarsamning sem gefinn verði út að nýju þegar endanleg mæling á lóðinni liggi fyrir. Er annars vegar um að ræða ákvæði líkt og áður er lýst um umferðarrétt og afnot af bifreiðastæðum og hins vegar ákvæði þess efnis að af norðvestur horni lóðarinnar (nú nr. 3-5 við Auðbrekku) sé tekinn skiki að stærð 3,8×24,0 m og færður á þá lóð sem nú er nr. 1 við Auðbrekku. Sú yfirlýsing er ekki til staðar í þinglýstum gögnum lóðanna en sömu rétthafar munu hafa verið á þeim tíma að báðum lóðunum. Með lóðarleigusamningi lóðar þeirrar sem nú er nr. 1 fylgdi uppdráttur með lóðarmörkum eins og þeim er lýst í nefndri yfirlýsingu. Hins vegar er hvergi að finna hin breyttu lóðarmörk í þinglýstum gögnum lóðar nr. 3-5 við Auðbrekku eins og áður er lýst.

Haustið 2013 sótti lóðarhafi Auðbrekku 3 um leyfi fyrir viðbyggingu við húsið. Vísaði byggingarfulltrúi erindinu til skipulagsnefndar sem samþykkti á fundi sínum 21. janúar 2014 að grenndarkynna tillöguna með vísan til 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þar sem ekkert deiliskipulag er á umræddu svæði. Var lóðarhöfum Auðbrekku 1 og 5 og Skeljabrekku 4 tilkynnt um greinda umsókn með bréfum, dags. 28. s.m., og þeim gefinn frestur til 27. febrúar s.á. að gera athugasemdir við tillöguna. Barst athugasemd frá einum lóðarhafa Auðbrekku 1 og þess krafist að tillögunni yrði hafnað þar sem lóðarmörk hefðu verið færð með þeim hætti að hann gæti ekki lengur notað bílastæði eða nýtt húsnæði sitt eins og lagt hefði verið upp með samkvæmt samþykktri lóðarteikningu og þinglýstum eignaskiptasamningi. Mun kærandi einnig hafa sent athugasemd innan þeirra tímamarka sem tilgreind voru í bréfi um grenndarkynningu en á annað tölvupóstfang en þar var gefið var upp og barst hún því ekki skipulagsnefnd fyrr en að kynningunni lokinni.

Hinn 15. apríl s.á. hafnaði skipulagsnefnd leyfisumsókninni á grundvelli umsagnar skipulags- og byggingardeildar þar sem fram kom að fyrirhuguð framkvæmd myndi rýra möguleika lóðarhafa Auðbrekku 1 um afnot að sameiginlegum bílastæðum norðan lóðanna Auðbrekku nr. 1 og 3-5. Hinn 22. apríl s.á. samþykkti bæjarstjórn að vísa málinu aftur til skipulagsnefndar. Var málið tekið fyrir á fundi nefndarinnar hinn 20. maí s.á. og afgreitt með eftirfarandi bókun: „Við nánari skoðun er það mat skipulagsnefndar að fyrirhuguð viðbygging rýrir ekki aðkomu eða sameiginlega nýtingu bílastæða á lóð. Vísað til bæjarráðs og bæjarstjórnar.“ Á fundi sínum 22. s.m. vísaði bæjarráð málinu til bæjarstjórnar til afgreiðslu og samþykkti bæjarstjórn erindið 27. s.m. Var leyfishafa og þeim lóðarhafa Auðbrekku 1 er gert hafði athugasemdir tilkynnt um samþykki erindis leyfishafa með bréfum, dags. 1. júní s.á., en ekki kæranda.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs gangi á lögvarða hagsmuni hans þar sem fyrirhuguð viðbygging sé inni á lóð hans að Auðbrekku 1. Þá minnki lóðin um þriðjung samkvæmt breytingunni og gangi því gegn gildandi lóðarleigusamningi, dags. 31. desember 1965.

Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu Kópavogsbæjar er tekið fram að í upphafi hafi skipulagsnefnd hafnað erindi leyfishafa á grundvelli umsagnar skipulags- og byggingardeildar, dags. 15. apríl 2014. Hafi bæjarstjórn vísað málinu aftur til skipulagsnefndar sem við nánari skoðun hafi komist að þeirri niðurstöðu að fyrirhuguð viðbygging myndi ekki rýra aðkomu eða sameiginlega nýtingu bílastæða á lóð. Hafi sú niðurstaða fyrst og fremst byggst á því að á umræddum bílastæðum á lóðinni stæðu gámar og svæðið hafi því ekki verið nýtt sem bílastæði. Myndi viðbygging við Auðbrekku 3 því ekki breyta nýtingu svæðisins. Skipulagsnefnd hafi því samþykkt umsóknina á fundi sínum 20. maí 2014 og bæjarstjórn staðfest tillöguna 27. s.m.

Málsrök leyfishafa: Af hálfu leyfishafa hefur því verið lýst yfir að hann muni ekki láta málið til sín taka en hann bendi þó á að hann hafi staðið í þeirri trú að mörk lóðar sinnar að Auðbrekku 3 væru önnur en hin kærða ákvörðun sýni. Hafi hann án árangurs reynt að fá skýringar frá Kópavogsbæ um hin breyttu lóðarmörk sem felist í hinni kærðu ákvörðun.

Niðurstaða: Í máli þessu er krafist ógildingar á þeirri ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 27. maí 2014 að heimila viðbyggingu við hús að Auðbrekku nr. 3. Snýst ágreiningurinn um lóðamörk eins og þau koma fram í hinni kærðu ákvörðun og hvort heimiluð viðbygging muni fara inn á lóð kæranda. Ber aðilum, þ.e. kæranda, leyfishafa og sveitarfélaginu, ekki saman um hvar hin eiginlegu mörk umræddra lóða liggja.

Í fyrirliggjandi gögnum málsins er að finna þinglýsta lóðarleigusamninga. Slíkir samningar afmarka það land sem ráðstafað er og verður þeim ekki breytt nema með samkomulagi aðila þar um. Var gerður lóðarleigusamningur vegna Auðbrekku 3-5 árið 1960 en vegna Auðbrekku 1 árið 1965. Við gerð lóðarleigusamnings Auðbrekku 1 var að auki gerð breyting á lóð Auðbrekku 3-5 en á þeim tíma munu sömu aðilar hafa verið lóðarhafar beggja lóða. Var skiki af norðvesturhorni lóðar Auðbrekku 3-5 færður á lóð nr. 1, sbr. uppdrátt þann er þinglýst var með lóðarleigusamningnum 1965. Verður ekki séð af gögnum málsins, eða þeim þinglýstu skjölum sem úrskurðarnefndin hefur aflað sér hjá Fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands, að þeim lóðarmörkum hafi verið breytt síðar með samningum þar um.

Þinglýsingum fylgir ákveðinn áreiðanleiki að lögum og mátti kærandi treysta því að þeim lóðarmörkum sem fram koma í lóðarleigusamningi þinglýstum á fasteign hans yrði ekki breytt án hans aðkomu. Að sama skapi mátti leyfishafi treysta því að þinglýsingabækur greindu frá tilvist réttinda yfir hans eign, þ. á m. hverjum þeim breytingum á lóðarmörkum sem gerðar hefðu verið. Þinglýsingarstjórar hafa eftir atvikum heimildir til þess að endurskoða úrlausnir sínar í þinglýsingarmálum og heyrir ágreiningur um efnisatvik að baki þinglýstum réttindum og eftir atvikum forgangsvernd þeirra samkvæmt þinglýsingalögum undir dómstóla en ekki úrskurðarnefndina. Hins vegar verður ekki fram hjá því litið að þau lóðamörk sem felast í hinni kærðu ákvörðun eru hvorki í samræmi við lóðarleigusamning Auðbrekku 3-5 (áður Auðbrekku 52) né lóðarleigusamning Auðbrekku 1 (áður Auðbrekku 54). Þá verður ekki annað séð en að fyrirhuguð viðbygging muni að hluta til fara inn á lóð kæranda þegar litið er til lóðarmarka á þinglýstum uppdrætti vegna Auðbrekku 1. Að teknu tilliti til eðlis þeirrar athugasemdar sem barst frá einum lóðarhafa Auðbrekku 1 á grenndarkynningartíma og með hliðsjón af þeim gögnum sem sveitarfélagið sem lóðarleigjandi hafði undir höndum og var jafnframt samningsaðili að var ástæða til frekari rannsóknar af hálfu sveitarfélagsins varðandi umdeild lóðamörk. Þykir svo verulega skorta á að rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 væri fullnægt við undirbúning og töku hinnar kærðu ákvörðunar að ógildingu varði enda geta mörk lóðanna ráðið úrslitum um lögmæti hennar.

Í ljósi alls framangreinds verður fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:


Felld er úr gildi hin kærða ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar frá 27. maí 2014 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við jarðhæð húss við Auðbrekku 3.

____________________________________
Nanna Magnadóttir

______________________________              ______________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir                                   Þorsteinn Þorsteinsson