Ár 2001, þriðjudaginn 10. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 34/2000; kæra á samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir opnu bílskýli að Skildinganesi 10 í Reykjavík.

Í málinu er nú upp kveðinn svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júní 2000, er barst nefndinni sama dag, kærir Stefán Þór Ingimarsson hdl., f.h. eigenda fasteignarinnar nr. 12 við Skildinganes í Reykjavík, samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir opnu bílskýli að Skildinganesi 10 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 15. júní 2000.

Kærendur gera kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.  Jafnframt gerðu kærendur kröfu um stöðvun framkvæmda, sem hafnar voru við gerð opins bílskýlis við fasteignina nr. 10 við Skildinganes í Reykjavík, á meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var þeirri kröfu hafnað með úrskurði, dags. 29. júní 2000.

Málavextir:  Kærumál er varðar hið umdeilda bílskýli að Skildinganesi 10 hefur áður komið til úrlausnar í úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Felldi úrskurðarnefndin, með úrskurði uppkveðnum hinn 26. apríl 2000, úr gildi synjun byggingarnefndar á umsókn um byggingarleyfi fyrir hinu umdeilda bílskýli, þar sem á þótti skorta að rannsókn af hálfu byggingarnefndar hafi verið fullnægjandi.  Jafnframt komst úrskurðarnefndin að þeirri niðurstöðu að opið bílskýli við Skildinganes 10 samrýmdist skipulagsskilmálum svæðisins og að byggingarnefnd hefði því verið óheimilt að synja umsókn eigenda með þeim rökum sem gert hefði verið.  Var ákvörðun byggingarnefndar felld úr gildi og lagt fyrir hana að taka málið til meðferðar að nýju í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og meginreglur stjórnsýsluréttarins. 

Í framhaldi af nefndum úrskurði leitaði byggingarnefnd umsagnar skipulags- og umferðarnefndar um álitaefni málsins.  Var eigendum Skildinganess 10 síðan veitt byggingarleyfi fyrir bílskýlinu ásamt skábraut til aðkomu að því.  Þegar kærendur urðu þess varir að framkvæmdir voru að hefjast við bílskýlið leituðu þeir upplýsinga um afgreiðslu byggingarnefndar á málinu og vísuðu því síðan til úrskurðarnefndarinnar með kæru í máli þessu, dagsettri 23. júní 2000.

Málsrök kærenda:  Eftir heildarskoðun á gögnum þeim, sem lögð hafa verið fram við nýja afgreiðslu málsins, segjast kærendur vera þess fullvissir að hvorki hafi verið farið að ákvæðum byggingar- og skipulagslaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 né ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og að almennt hafi verið brotið gegn góðum stjórnsýsluháttum.  Beri því að ógilda hina kærðu ákvörðun.

Breytingar þær sem leyfi hafi verið var veitt fyrir feli í sér verulegar breytingar á útliti og nýtingu Skildinganess 10. Breytingarnar séu minniháttar við skoðun á gildandi deiliskipulagi en snerti hagsmuni nágranna Skildinganess 10 þó verulega.  Afgreiðsla byggingaryfirvalda á veitingu hins nýja byggingarleyfis, án þess að fram hafi farið grenndarkynning, fái með engu móti staðist. Skipulagslög og byggingar- og skipulagsreglugerðir geri ráð fyrir því að haldnar séu grenndarkynningar þegar um óverulegar breytingar sé að ræða á deiliskipulagi.  Ekki sé unnt fallast á að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi séu í samræmi við gildandi deiliskipulag þótt byggingaryfirvöld hafi haldið því fram.  Með því fyrirkomulagi að heimila bílgeymslu undir húsinu að Skildinganesi 10 fá húsið ásýnd þriggja hæða húss og slysahætta skapist vegna hæðarmunar lóðar og innkeyrslu.  Þá séu bílastæði færð frá austurhluta lóðar á vesturhluta hennar, sem sé andstætt skipulagi og til óhagræðis fyrir kærendur.  Hafi staðsetning bílastæða samkvæmt deiliskipulagi frá 1967 m.a. verið höfð til hliðsjónar við hönnun húss kærenda og hafi svefnherbergjum verið valinn staður með tilliti til þeirrar staðsetningar.

Kærendur hafa í ítarlegu máli fært frekari rök fyrir kærunni.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Málsrök byggingarnefndar: Af hálfu byggingarfulltrúa f.h. byggingarnefndar er vísað til fyrri greinargerðar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Verði ekki séð að neitt nýtt komi fram í kæru lögmanns eigenda fasteignarinnar á lóðinni nr. 12 við Skildinganes, sem breytt geti ákvörðun byggingarnefndar um að veita leyfi fyrir umræddum framkvæmdum.  Hið umdeilda byggingarleyfi sé í samræmi við skipulag, eins og fram komi í umsögn skipulags- og umferðarnefndar um skipulagsþátt málsins.  Sé leyfið því í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og beri því að hafna kröfu kærenda um ógildingu þess.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa hafa komið fram andmæli við kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins.  Er af þeirra hálfu á því byggt að framkvæmdirnar séu í samræmi við staðfest byggingarleyfi frá Reykjavíkurborg og að kærendur rökstyðji ekki kæru sína með neinni beinni tilvísun í lagagreinar, bein ákvæði byggingarreglugerðar né skipulagsskilmála.  Komið hafi verið til móts við kærendur með því að byggja skjólgirðingu á lóðarmörkum Skildinganess 10 að vestanverðu og hafi það verið gert í samráði við embætti gatnamálstjóra þar sem gangstígur sé meðfram lóðinni að vestanverðu.  Þá muni trjágróðri verða komið fyrir á lóðinni til þess að draga enn frekar úr hljóðmengun.

Auk þess sem að framan er rakið hefur úrskurðarnefndin, við úrlausn máls þessa, stuðst við fyrirliggjandi gögn og áður fengið álit Skipulagsstofnunar í fyrra máli um byggingarmál að Skildinganesi 10.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið hefur úrskurðarnefndin áður haft til úrlausnar ágreining um bygginu bílskýlis að Skildinganesi 10 í Reykjavík.  Í úrskurði nefndarinnar frá 26. apríl 2000 kemur fram að nefndin sé sammála því áliti Skipulagsstofnunar að opið bílskýli samræmist skipulagsskilmálum svæðisins.  Samkvæmt þeirri niðurstöðu var óþarft að kynna kærendum áform um byggingu hins umdeilda bílskýlis þar sem ekki var um breytingu á gildandi deiliskipulagi að ræða.  Verður ekki fallist á að staðsetning bílastæða á skipulagsuppdrætti frá 1967 feli í sér bindandi ákvörðun um staðsetningu stæðanna, enda verður ekki annað ráðið af endurskoðuðum skipulagsskilmálum hverfisins frá 17. október 1990 en að staðsetning bílastæða sé m.a. háð staðsetningu bílgeymslu í húsi eða á lóð.

Þar sem ekki var skylt að lögum að viðhafa grenndarkynningu í málinu og með hliðsjón af því að sjónarmið kærenda voru þekkt vegna fyrri grenndarkynningar á áformum um fyrirkomulag bílgeymslu undir baklóð og aðkomu að henni, er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi fullnægt lagaskilyrðum, m.a. um rannsókn máls við gerð og undirbúning stjórnvaldsákvörðunar.  Verður kröfu kærenda um ógildingu því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna aukins málafjölda og anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir opnu bílskýli að Skildinganesi 10 í Reykjavík.

Ár 2001, miðvikudaginn 25. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 18/2000; kæra Heimilisvara ehf., Reykjavík, á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn kæranda um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. mars 2000, sem barst nefndinni hinn 5. apríl sama ár, kærir Sigurður I. Halldórsson hdl., f.h. Heimilisvara ehf., Reykjavík, ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn hans um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 2. mars 2000.

Málavextir:  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. júní 1998, var kæranda leigð lóðin nr. 6 við Fossaleyni í Reykjavík.  Var lóðin leigð til þess að reisa á henni atvinnuhúsnæði en lóðin er á skilgreindu athafnasvæði.  Voru heimildir til starfsemi á lóðinni takmarkaðar með ákvæði í 1. grein samningsins þar sem skorður voru settar við tiltekinni starfsemi.  Er ákvæði þetta svohljóðandi:  „Óheimilt er að starfrækja á lóðinni hvers konar verslanir með matvöru, s.s. stórmarkaði, matvöruverslanir og söluturna. Hvorki verða veitt starfsleyfi né önnur tilskilin leyfi samkvæmt lögum um hollustuhætti og heilbrigðiseftirlit nr. 81/1988, lögum um matvæli nr. 93/1995 eða sambærilegum ákvæðum í lögum sem síðar kunna að verða sett, eða reglum settum samkvæmt slíkum lögum sem síðar kunna að verða sett, eða reglum settum samkvæmt slíkum lögum, til reksturs ofangreindra verslana.”(sic). Sama dag og nefndur lóðarsamningur var gerður var undirrituð af aðilum yfirlýsing til þinglýsingar, samhljóða tilvitnuðu ákvæði lóðarsamningsins um takmörkun á starfsemi á lóðinni.

Með bréfi til Borgarskipulags Reykjavíkur, dags. 11. mars 1999, sótti kærandi um leyfi til reksturs matvöruverslunar, veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6, Reykjavík.  Var í bréfinu vísað til þess að samkvæmt staðfestu aðalskipulagi Reykjavíkur þyrfti að sækja um leyfi til skipulagsyfirvalda í Reykjavík fyrir matvörumarkaði á athafnasvæðum.  Með bréfi, dags. 6. apríl 1999, gerði Borgarskipulag kæranda grein fyrir þeirri afstöðu sinni að það mælti ekki með því að erindi hans yrði samþykkt og vísaði í því sambandi til lóðarsamnings kæranda við borgina þar sem fram kæmi að óheimilt væri að starfrækja hvers konar verslanir með matvöru á lóðinni.  Með bréfi, dags. 21. apríl 1999, sótti kærandi um það til byggingarnefndar Reykjavíkur, að auk þáverandi starfsemi yrði veitt leyfi til reksturs matvöruverslunar, veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í greindu húsnæði kæranda.  Á fundi sínum þann 29. apríl 1999 ákvað byggingarnefnd að framsenda erindið til borgarráðs til umsagnar.  Málið var tekið fyrir á fundi borgarráðs hinn 18. maí 1999 og var á fundinum samþykkt umsögn skrifstofustjóra borgarverkfræðings, dags. 14. maí 1999, sem ráðið hafði óskað eftir að hann ynni um erindi kæranda.  Í umsögninni var ekki mælt með því að kvöð um bann við matvöruverslun yrði aflétt af lóðinni þegar litið væri til forsendna kvaðarinnar og skuldbindinga borgaryfirvalda gagnvart öðrum lóðarhöfum á svæðinu.  Á fundi sínum þann 27. maí 1999 synjaði byggingarnefnd umsókninni með vísan til umsagnar skrifstofustjóra borgarverkfræðings og samþykktar borgarráðs. 

Kærandi vildi ekki una þessum málalokum og skaut málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 2. júní 1999 og krafðist þess að synjun byggingarnefndar yrði felld úr gildi.  Með úrskurði uppkveðnum hinn 6. október 1999 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar með vísan til þess að umsókn hans hefði verið andstæð skilmálum í þinglýstum lóðarleigusamningi.

Með bréfi til byggingarnefndar Reykjavíkur, dags. 17. febrúar 2000, sótti kærandi um að heimilaður yrði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, videoleigu og söluturns í húsnæði félagsins að Fossaleyni 6 í Reykjavík.  Erindi þessu synjaði byggingarnefnd á fundi sínum hinn 24. febrúar 2000 með vísan til þinglýstrar kvaðar í lóðarleigusamningi og til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar frá 6. október 1999 í fyrra máli kæranda.  Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi dags. 29. mars 2000 svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns falli ekki undir bann við starfrækslu verslunar með matvöru svo sem segi í hinni þinglýstu kvöð.  Kvöðina verði að skýra þröngt og sé kæranda nauðsyn á að fá úr því skorið hvaða nýting honum sé heimil á umræddri lóð.  Sé málið því lagt fyrir úrskurðarnefndina og krafist ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Vísað sé til gagna er fylgt hafi erindi kæranda til úrskurðarnefndarinnar í fyrra máli.

Málsrök byggingarnefndar:  Af hálfu byggingarnefndar er í meginatriðum vísað til umsagnar í fyrra máli kæranda. Er því alfarið hafnað að borgaryfirvöld túlki skilmála í lóðarleigusamningi kæranda þrengra en eðlilegt geti talist með tilliti til orðalags samningsins og þeirra forsendna og lögmætu sjónarmiða sem að baki honum liggi.  Með þeirri umsókn sem mál þetta sé sprottið af hafi kærandi m.a. sótt um leyfi til reksturs söluturns, enda þótt það sé sérstaklega tekið fram í þinglesinni kvöð að slík starfsemi verði ekki heimiluð á lóðinni.  Eins og umsóknin hafi verið sett fram hafi ekki verið um annað að ræða en að synja henni í heild, svo sem gert hafi verið.  Engin rök standi því til þess að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Við úrlausn máls þessa hefur úrskurðarnefndin, auk framangreindra málsraka, haft til hliðsjónar gögn í fyrra máli kæranda, þar á meðal umsögn Skipulagsstofnunar í því máli.  Þá hefur nefndin einnig kynnt sér umfjöllun Borgarskipulags á árinu 2000 um umsókn um leyfi til reksturs brauðgerðar og verslunar á lóð við Gylfaflöt, þar sem í gildi er kvöð, hliðstæð þeirri er hvílir á lóð kæranda.

Niðurstaða:  Fyrir úrskurðarnefndinni liggur að skera úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar í máli þessu.  Það er hins vegar ekki á verksviði úrskurðarnefndarinnar að láta í té álit á því hvaða nýting kæranda sé heimil á umræddri lóð að Fossaleyni 6. 

Eins og að framan er rakið hefur úrskurðarnefndin, með úrskurði dags. 6. október 1999, komist að þeirri niðurstöðu að kærandi verði að sæta þeim takmörkunum á hagnýtingu eignarinnar að Fossaleyni 6, sem fram koma í kvöð þeirri sem þinglýst er á lóðina.  Í kvöðinni er tilgreind sú starfsemi, sem óheimilt er að starfrækja á lóðinni og er sérstaklega tiltekið að rekstur söluturna sé þar óheimill.

Meðal þeirrar starfsemi, sem kærandi sótti um leyfi fyrir með umsókn sinni hinn hinn 17. febrúar 2000, var rekstur söluturns.  Var umsóknin því í andstöðu við hina þinglýstu kvöð.  Eins og umsókn kæranda, sem samin var af lögmanni hans, var orðuð, var byggingarnefnd rétt að synja henni í heild, enda var ekki gerður áskilnaður um að byggingarnefnd tæki afstöðu til þess hvort unnt væri að samþykkja umsóknina að hluta.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.  Þá var málinu frestað um tíma meðan beðið var afstöðu skipulagsyfirvalda til erindis um nýtingu lóðar á umræddu svæði, þar sem um hliðstæða skilmála var að ræða.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. febrúar 2000 um að synja umsókn hans um að heimilaður verði, auk núverandi starfsemi, rekstur veitingasölu, myndbandaleigu og söluturns í húsnæði hans að Fossaleyni 6 í Reykjavík.

Ár 2001, miðvikudaginn 4. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2000; kæra eigenda fasteignanna nr. 64, 66 og 68 við Hjallaveg í Reykjavík á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 29. febrúar 2000 um að samþykkja deiliskipulag fyrir lóðirnar nr. 9 og 11 við Dyngjuveg í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 25. apríl 2000, sem barst úrskurðarnefndinni hinn 28. sama mánaðar, kæra eigendur fasteignanna nr. 64, 66 og 68 við Hjallaveg í Reykjavík ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 29. febrúar 2000 um að samþykkja deiliskipulag fyrir lóðirnar nr. 9 og 11 við Dyngjuveg í Reykjavík.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 10. apríl 2000.

Af bréfi kærenda verður ráðið að þeir vilji ekki una hinni kærðu ákvörðun og hafa þeir áréttað að krafist sé ógildingar hennar.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Málavextir:  Svæði það sem hið umdeilda deiliskipulag tekur til var áður erfðafestuland, auðkennt sem Laugarásblettur 2.  Á árinu 1962 var landið tekið úr erfðafestu og rétthöfum gefinn kostur á að fá úthlutað úr því tveimur byggingarlóðum, nr. 9 og 11 við Dyngjuveg.  Ekki kom þó til þess að sótt væri eftir leyfi til að byggja á lóðinni nr. 11 við Dyngjuveg, en eftir andlát lóðarhafa á árinu 1998 óskaði dánarbú hans eftir því að gengið yrði formlega frá byggingar- og lóðarréttindum í samræmi við fyrri ákvarðanir.

Þar sem um var að ræða lóðarafmörkun og einu óbyggðu lóðina í hverfinu var ákveðið að vinna deiliskipulag af lóðunum. Var gerð tillaga að deiliskipulagi þeirra og bárust athugasemdir frá kærendum.  Vegna þessara athugasemda var haldinn fundur með kærendum þar sem þeim var kynnt ný tillaga er gerði ráð fyrir því að fyrirhugað hús að Dyngjuvegi 11 yrði lækkað um 0,3m og byggingarreitur færður um 1m til suðvesturs og 0,6m til norðvesturs.  Þeim voru einnig kynntar skuggavarpsteikningar af húsinu og smávægilegar breytingar á húsi því, sem fyrir er á lóðinni nr. 9 við Dyngjuveg, en sótt hafði verið um þær breytingar eftir að skipulagstillagan hafði verið auglýst.  Kærendur gerðu ekki athugasemdir við fyrirhugaðar breytingar á húsinu nr. 9 en töldu að ekki hefði verið tekið nægilegt tillit til athugasemda þeirra hvað varðaði fyrirhugað hús á lóðinni nr. 11.  Þrátt fyrir þessi andmæli var tillagan, eins og henni hafði áður verið breytt, samþykkt á fundi skipulags- og umferðarnefndar þann 21. febrúar 2000 og var sú ákvörðun staðfest í borgarráði hinn 29. febrúar 2000.  Er það sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína í málinu alfarið á sjónarmiðum grenndarréttarins.  Telja þeir byggingu fyrirhugaðs húss á lóðinni nr. 11 við Dyngjuveg valda verulegri röskun og ónæði.  Þá muni nýtt hús skyggja á sól og hefta útsýni.  Verið sé að þrengja nýju húsi í rótgróið hverfi en slík bygging þrengi að aðliggjandi lóðum og rýri eignir kærenda.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu borgaryfirvalda er mótmælt þeirri fullyrðingu kærenda að bygging nýs húss, á lóð nr. 11 við Dyngjuveg samkvæmt hinu umdeilda skipulagi muni valda verulegri röskun og ónæði.  Byggingarreitur hússins sé í u.þ.b. fjögurra metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hjallavegar 68, sex metra frá lóðarmörkum Hjallavegar 66 og í nærri fimm metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hjallavegar 64.  Fjarlægð frá byggingarreit að húsinu nr. 64 sé tæplega nítján metrar og að húsum nr. 66 og 64 um  fjórtán metrar.  Hæð hússins og fjöldi hæða sé í samræmi við önnur hús í götureitnum og nýtingarhlutfall lóðarinnar eðlilegt og í samræmi við það sem almennt gerist á svæðinu og fordæmi séu fyrir.  Rétt sé hjá kærendum að bygging húss á lóðinni nr. 11 leiði til aukins skuggavarps á lóðir þeirra.  Það sé hins vegar ekki meira en menn þurfi almennt að sætta sig við í umræddum götureit og í þéttbýli almennt.  Yfir sumartímann, þegar áhrif skuggavarps skipti hvað mestu máli m.t.t. til gróðurs og útivistarmöguleika, varpi húsið nánast engum skugga á lóðir kærenda.

Þá er áréttað af hálfu borgaryfirvalda að kærendur hafi alltaf mátt búast við því að byggt yrði meira á lóðinni nr. 9 við Dyngjuveg og henni jafnvel skipt upp í tvær lóðir, enda lóðin merkt sem íbúðarlóð í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 en ekki útivistarsvæði.  Alltaf hafi því mátt búast við því að eigendur hennar fengju að nýta eign sína með sama hætti og aðrir eigendur fasteigna í reitnum.  Við byggingu nýrra húsa í þegar byggðum hverfum megi ávallt búast við því að hagsmunir nágranna séu að einhverju leyti skertir.  Í ljósi framangreinds telji borgaryfirvöld að sú óverulega skerðing sem kærendur verði fyrir vegna fyrirhugaðrar byggingar geti ekki gefið nægilegt tilefni til þess að fella skipulagið úr gildi á grundvelli ólögfestra reglna grenndarréttarins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi, en ekki þóttu efni til að boða til formlegrar vettvangsgöngu eins og atvikum er háttað.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort ógilda beri ákvörðun borgaryfirvalda um að samþykkja deiliskipulag svæðis, sem áður var erfðafestuland að Laugarásbletti 2 í Reykjavík.  Fram kemur í málsgögnum að um er að ræða rúmlega 1200 m² spildu en á henni er fyrir eitt íbúðarhús rúmlega 100 m² að grunnfleti.  Legið hefur fyrir allt frá árinu 1962 vilji borgaryfirvalda til þess að skipta spildu þessari í tvær byggingarlóðir og heimila byggingu eins húss á nýrri lóð nr. 11 við Dyngjuveg.  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur er umrætt svæði merkt til nota fyrir íbúðarbyggð.

Úrskurðarnefndin telur að byggingaryfirvöldum hafi verið rétt að taka umrædda spildu til deiliskipulags, svo sem gert var, enda er byggð í götureit þeim er spildan tilheyrir að öðru leyti gróin og fullmótuð.  Með hinu umdeilda deiliskipulagi var stefnt að þeim lögmætum markmiðum byggingaryfirvalda að afmarka nýja byggingarlóð á svæðinu og ákvarða nýtingarhlutfall hennar og byggingarreit.  Samræmdist þessi framkvæmd og markmiðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um skipulagsáætlanir. 

Skipulagsgerðin hlaut lögboðna málsmeðferð og kom til afgreiðslu Skipulagsstofnunar, svo sem áskilið er að lögum.  Verður ekki ráðið að stofnunin hafi lagst gegn afmörkun lóðarinnar nr. 11 við Dyngjuveg og áformum um byggingu á henni, en athugasemdir komu fram af hálfu stofnunarinnar um efni auglýsinga varðandi fyrirhugðar breytingar á húsinu nr. 9 við Dyngjuveg.  Hafa þær athugasemdir ekki þýðingu við úrlausn máls þessa, enda þykja þær hvorki varða gildi hinnar kærðu ákvörðunar né hagsmuni kærenda.

Úrskurðarnefndin telur kærendur ekki hafa sýnt fram á að í hinni umdeildu skipulagsákvörðun felist slík skerðing á lögvörðum hagsmunum þeirra að leiða eigi til ógildingar hennar. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun fullnægi lagaskilyrðum um form og efni og feli ekki í sér ólögmæta skerðingu á hagsmunum kærenda.  Verður kröfu þeirra um ógildingu hennar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu eigenda fasteignanna nr. 64, 66 og 68 við Hjallaveg í Reykjavík um ógildingu þeirrar ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 29. febrúar 2000 að samþykkja deiliskipulag fyrir lóðirnar nr. 9 og 11 við Dyngjuveg í Reykjavík.

Ár 2001, miðvikudaginn 28. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 9/2001; kæra eigenda eignarhluta 0104, 0105, 0106 og 0107 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í nefndu húsi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. mars 2001, sem barst nefndinni sama dag, kærir Erla Árnadóttir hrl., f.h. eigenda eignarhluta 0104, 0105, 0106 og 0107 í húsinu nr. 17-19, Listhúsinu við Engjateig í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu.  Hin kærða ákvörðun var tekin með stoð í samþykkt um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 661/2000.  Var bókun um hana lögð fram á fundi byggingarnefndar hinn 7. mars 2001 og staðfest í borgarstjórn hinn 15. mars 2001.

Krefjast kærendur þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir við smíði innréttinga í eignarhluta 0103 verði stöðvaðar.  Þá kröfðust kærendur þess að í úrskurði nefndarinnar yrði kveðið á um að sá hluti framkvæmda, er ekki samrýmdist byggingarleyfinu, yrði fjarlægður, en fallið hefur verið frá þeim kröfulið.

Málsatvik:  Hinn 12. janúar 2001 munu kærendur hafa orðið þess varir að vinna var hafin við breytingar inni í eignarhluta 0103 í Listhúsinu að Engjateigi 17-19, eign Ráðs og reksturs ehf.  Framkvæmdir þessar voru á vegum leigutaka, sem fyrirhugaði innréttingu snyrtistofu í húsnæðinu.  Kærendur vöktu athygli byggingarfulltrúans í Reykjavík á framkvæmdunum með bréfi hinn 16. janúar 2001 og með bréfi embættisins sama dag var mælt fyrir um stöðvun framkvæmdanna, þar sem ekki hefði verið sótt um byggingarleyfi fyrir þeim.

Ráð og rekstur ehf. sótti um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum með umsókn til byggingarfulltrúa hinn 23. janúar 2001.  Fyrirhugaðar breytingar fólust í því að skipta eignarhlutanum niður í smærri rými með milliveggjum frá gólfi og upp í loft, innrétta þar klefa og setja upp milliveggi er mynda opið anddyri innan við inngang inn í eignarhlutann á framhlið hússins. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar sl. var umsókninni synjað með svofelldri bókun: 

„Synjað.  Vantar samþykki meðeigenda sbr. 4. mgr. 43. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, sbr. einnig umsögn borgarlögmanns dags. 8. febrúar 2001.“

Ráð og rekstur ehf. sótti að nýju um byggingarleyfi og var um að ræða breytta útfærslu innréttinganna.  Var miðja rýmisins höfð opnari en áður hafði verið áformað en jafnframt var gert ráð fyrir gleri í klefaveggjunum fyrir ofan 2,2 metra vegghæð.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. mars 2001 var umsókn um byggingarleyfi samkvæmt hinum breyttu teikningum samþykkt með svofelldri bókun:

„Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Áskilið samþykki Vinnueftirlits ríkisins.  Áskilið samþykki heilbrigðiseftirlits.  Að mati byggingarfulltrúa eru framlögð gögn með þeim hætti að fyrirhugð breyting á séreignarhluta sætir ekki sérstakri takmörkun skv. l. nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Jafnframt er litið til þess að starfsemin hefur verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda.“

Er þetta sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.

Úrskurðarnefndin hófst þegar handa við rannsókn máls þessa vegna þeirra framkvæmda, sem hafnar voru og krafist er stöðvunar á.  Kynnti nefndin sér m.a. aðstæður á vettvangi hinn 20. þessa mánaðar.  Eins og málið liggur nú fyrir þykir það nægilega upplýst til þess að ljúka megi efnisúrlausn þess og verður krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki tekin til sjálfstæðrar úrlausnar.

Málsrök kærenda:  Kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggja kærendur á því að breytingar samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi feli í sér verulega breytingu á séreignarhluta, sem raski hagsmunum eigenda annarra eignarhluta í húsinu í skilningi 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Breytingarnar séu því háðar samþykki annarra eigenda.  Telja kærendur að 1. mgr. 27. gr. eigi við í þessu tilfelli, en í það minnsta 3. mgr. 27. gr.  Í öllu falli telja þeir að 4. mgr. 27. gr. eigi við.

Kærendur benda á að í lóðarleigusamningi frá 9. apríl 1992 sé kveðið á um að lóðin sé leigð til að reisa á henni íbúðarhúsnæði og listamiðstöð.  Samningnum hafi verið þinglýst 7. maí 1992.  Í þessu felist að þau verslunarrými, er gert sé ráð fyrir í húsinu, séu ætluð undir verslun á sviði listastarfsemi.  Allar breytingar í þá veru að taka húspláss undir aðra starfsemi, svo sem þjónustustarfsemi, krefjist samþykkis allra eigenda.  Athygli veki að í bókun byggingarfulltrúa frá 6. mars 2001 sé tiltekið að Engjateigur 17 – 19 sé viðskipta- og þjónustulóð og sé það í ósamræmi við þinglýstan lóðarleigusamning.  Að mati kærenda takmarki þinglýstur lóðarleigusamningur hins vegar eignarumráð eiganda yfir séreignarhluta.  Í ofangreindri bókun sé byggingarleyfi rökstutt með því að snyrtistofa hafi verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda.  Það sé að vísu rétt en fyrri staðsetning snyrtistofunnar hafi ekki gefið tilefni til athugasemda.

Í umsögn borgarlögmanns frá 8. febrúar 2001 sé komist að þeirri niðurstöðu að fyrirhugaðar breytingar hafi bæði áhrif á sameign hússins og að þær valdi öðrum eigendum og afnotahöfum óþægindum eða truflunum þannig að gæta þurfi ákvæða 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um breytingar á hagnýtingu séreignar.  Í umsögn borgarlögmanns segi m.a.:  „Húsið að Engjateigi 17 – 19 er því hannað og byggt með tilliti til fyrirhugaðrar notkunar […listamiðstöð með vinnustofum og vinnustofuíbúðum, ásamt sýningaraðstöðu…].  Þannig eru t.d. einkenni neðri hæðarinnar opin rými þar sem séreignarhlutar eru afmarkaðir með glerveggjum og gott aðgengi er milli eignarhluta af gangi í miðju hússins.  Þá er glernotkun einkennandi fyrir 1. hæðina sem veitir talsverðri birtu um séreignarhluta og sameign hæðarinnar.“  Með vísan til þess, að ætla mætti að fyrirhugaðar breytingar hefðu áhrif á sameign hússins, samþykki sameigenda lægi ekki fyrir og ekki lægi fyrir samþykki eigenda 1. hæðar, hafi verið lagt til að umsókn um byggingarleyfi yrði synjað.

Á þessari niðurstöðu hafi synjun byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar verið byggð.  Kærendur hefðu í bréfum sínum bent sérstaklega á að glernotkun í veggjum, er aðskilji sameignarganginn frá séreignarhlutum í húsi nr. 17, leiði til gegnumsæis um fremri eignarhlutana inn á sameignarganginn og inn í séreignarhlutana í bakhlutanum.  Gengt sé gegnum fremri eignarhlutana inn á sameignarganginn og hafa dyr inn á sameignarganginn ætíð staðið opnar á opnunartíma verslananna.  Glernotkunin leiði einnig til þess að dagsbirta flæðir utan af götunni inn á sameignarganginn og inn í eignarhluta í bakhluta.  Upphaflegir eigendur eignarhluta í húsinu hafi lagt í mikinn kostnað við smíði innréttinga, m.a. glerveggja er afmarki einstaka eignarhluta frá sameignarganginum, og myndi eins konar „front“ út á ganginn.  Einnig hafi verið lagt í kostnað við hönnun og gerð skiltis utan á húsinu með nafni þess, Listhúsið.  Af þessu leiði að þjónustustarfsemi geti alls ekki samrýmst þeirri notkun er fremri rýmin hafi verið ætluð til og hafa verið notuð undir hingað til, sér í lagi fremri rýmin í húsinu nr. 17.  Ekki gegni að öllu leyti sama máli um eignarhluta í húsinu nr. 19, enda eigi vinnustofurýmin í norðurhluta þess húss ekki hlutdeild í sameignargangi hússins nr. 17.  Framhlið eignarhluta Ráðs og reksturs ehf. nemi u.þ.b. 50% af framhlið hússins nr. 17.  Hlyti leyfi fyrir fyrirhuguðum breytingum að að skapa fordæmi fyrir nýtingu hins eignarhlutans í framhlið nr. 17, eignarhluta 0102, núverandi Listagallerí.  Augljóst megi vera að yrði veitt leyfi fyrir sams konar breytingu á þeim eignarhluta og hér um ræði næði alls engin birta inn á sameignarganginn, gegnumsæi og gegnumstreymi viðskiptavina yrði þá ekkert og hugmyndinni sem tilvera gangsins byggðist á væri algerlega varpað fyrir róða.

Þá benda kærendur á að rekstri verslana í húsinu undir aðra starfsemi en listastarfsemi hafi verið mótmælt f.h. eigenda fjögurra eignarhluta í húsinu með bréfi lögmanns þeirra til embættis byggingarfulltrúa, dags. 27. janúar 1998.  Þegar bréf þetta hafi verið ritað hafi verslunin Svefn og heilsa nýlega tekið til starfa í húsinu nr. 19 og fyrir dyrum hafi staðið eigendaskipti að öðrum eignarhluta.  Af þessu tilefni hafi því verið mótmælt í bréfinu að ákvæðum lóðarleigusamnings hafi ekki verið fylgt varðandi starfsemi í húsinu.  Kærendum sé kunnugt um að í tilefni af bréfi þessu hafi borgarlögmaður beint því til byggingarfulltrúa að kannað yrði hvort í húsinu færi fram starfsemi sem ekki væri í samræmi við úthlutun lóðarinnar.  Með bréfi 30. nóvember 1998 hafi byggingarfulltrúi upplýst að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum væri ekki litið á einstaka lóðarsamninga heldur hvort starfsemin samrýmdist landnotkun á viðkomandi svæði. 

Kærendur kveðast ósammála þeim skilningi byggingarfulltrúa að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum skuli litið til skipulags en ekki til einstakra lóðarleigusamninga.  Þinglýstur lóðarleigusamningur, eins og sá sem um ræði í tilfelli Listhússins, takmarki óumdeilanlega eignarumráð eigenda yfir séreignarhlutum.

Óskiljanlegt sé að byggingarfulltrúi telji smávægilegar breytingar á innréttingum geta leitt til þess að sjónarmið í umsögn borgarlögmanns eigi ekki lengur við og að því þurfi ekki að gæta að 27. gr. fjöleignarhúsalaga.  Ítreka kærendur að þær breytingar er byggingarleyfið heimili eiga sér enga samsvörun í nýtingu hússins fram að þessu.

Auk framanritaðs hafa kærendur fært fram rök er sérstaklega lúta að kröfu þeirra um stöðvun framkvæmda, sem ekki þykir hafa þýðingu að rekja sérstaklega eins og málið liggur nú fyrir.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Málsrök byggingarleyfishafa eru sett fram í andmælum lögmanns hans, Guðjóns Ægis Sigurjónssonar hdl., dags. 14. og 26. mars 2001, svo og í ítarlegum bréfum hans til borgarlögmanns, dags. 31. janúar 2001, og til byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 17. janúar, 24. janúar og 23. febrúar 2001.  Krefst hann þess að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar og um stöðvun framkvæmda verði hafnað.

Af hálfu byggingarleyfishafa er því mótmælt að breytingar skv. veittu byggingarleyfi feli í sér verulega breytingu á séreign hússins sem raski hagsmunum eigenda annarra eignarhluta í húsinu í skilningi 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Samkvæmt greininni séu eiganda settar nokkrar skorður til að framkvæma breytingar á hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar.  Vegist þar á hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi hafi verið ráðgert og þeir hafi mátt reikna með, svo sem segi í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga sé undantekningarákvæði frá meginreglu 26. gr. laganna um að eigandi séreignar hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni.  Sú meginregla byggi á þeirri grundvallarreglu að eignarrétturinn sé friðhelgur og sem slíkur njóti hann sérstakrar verndar skv. ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar.  Allar undantekningar frá þessari meginreglu beri að skýra þröngt og til samræmis við meginregluna um friðhelgi eignarréttarins.  Af hálfu kærunefndar fjöleignarhúsamála hafi þessari túlkunaraðferð verið beitt við skýringu á 27. gr. og hafi verið talið að 27. gr. laganna sé fyrst og fremst ætlað að sporna við því stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar.  Krafa kærenda feli í sér að túlka þurfi ákvæðið víðtækar, þannig að það eigi við þegar fasteignareigandi geri breytingar á skipulagi séreignarhluta síns án þess þó að breyta nýtingargrundvelli þess að nokkru marki.  Slík túlkun sé í andstöðu við tilgang ákvæðisins og eigi sér því ekki stoð.  Af hálfu byggingarleyfishafa sé fyrirhugað að nýta eignarhlutann fyrir verslun og þjónustu, en hingað til hafi eignarhlutinn verið nýttur með þeim hætti.

Af hálfu byggingarleyfishafa sé því mótmælt þeirri málsástæðu kærenda að allar breytingar í þá veru að taka húspláss undir aðra starfsemi en íbúðarhúsnæði eða listamiðstöð krefjist samþykkis allra eigenda vegna ákvæða í þinglýstum lóðarleigusamningi.  Hafi byggingarleyfishafi ítrekað vísað til þeirrar staðreyndar að í eignarhluta þeim sem um sé deilt hafi verið rekin önnur starfsemi en listamiðstöð eða íbúð.  Áður en snyrtistofan Agnes hafi tekið rýmið á leigu hafi verið rekin þar blómaverslun og þar áður tölvufyrirtæki.  Tilraunir kærenda til að láta líta út fyrir að í rekstri blómaverslunarinnar hafi falist einhvers konar listastarfsemi, þar sem seld hafi verið nytjalist og myndir í versluninni, skipti ekki máli í þessu samhengi.  Þá er rétt að geta þess að tölvufyrirtækið Tölvusetrið hafi selt tölvur og tölvubúnað auk þess að annast þjónustu og viðgerðir á slíkum búnaði.  Þannig liggi fyrir að í eignarhlutanum hafi verið rekin starfsemi, sem falli ekki að ákvæðum lóðarleigusamnings um listamiðstöð eða íbúð án þess að leitað hafi verið eftir samþykki annarra sameigenda, eða að þeir hafi andmælt starfseminni sérstaklega.

Við túlkun á því hvaða áhrif efni þinglýsts lóðarleigusamnings hafi í þessu sambandi, skipti meginmáli hvernig ákvæðum hans hefur verið framfylgt í gegnum tíðina.  Eins og rakið sé í umfjöllun kærenda um Listhúsið í kæru þeirra þá sé húsið tvískipt í nr. 17 og nr. 19.  Fram komi í kærunni að ýmis starfsemi fari fram í húsinu.  Af upptalningu megi ráða að flest sú starfsemi geti vart talist hluti listamiðstöðvar.  Líta verði til eðlis hverrar starfsemi, óháð heiti, við mat á því hvort um listastarfsemi sé að ræða eða ekki.  Ljóst sé að mikill meirihluti þeirrar starfsemi sem rekin sé að Engjateigi 17 – 19 geti var talist hluti af listamiðstöð og falli því ekki að ákvæðum lóðarleigusamnings skv. orðanna hljóðan.

Þá telur byggingarleyfishafi að sú staðreynd að snyrtistofan Agnes hafi verið rekin í fasteigninni í hartnær fjögur ár skipti verulegu máli við mat á því hvort eða hvaða takmarkanir séu á því hvers konar starfsemi megi vera að Engjateigi 17 – 19.  Það eitt að starfsemin sé flutt á milli eignarhluta í húsi sem byggi á einum og sama lóðarleigusamningnum, eigi ekki að skipta máli, enda fái það ekki staðist að ákvæði lóðarleigusamningsins eigi við um einn hluta í húsinu en annan ekki.  Lóðarleigusamningurinn sé grundvallareignarheimild allra rýma í fjöleignarhúsinu.  Sé fallist á röksemdir kærenda þá leiði það til þess að ákvæði lóðarleigusamningsins eiga aðeins við um fremri rými í Engjateigi 17, en ekki önnur, þar sem ýmis konar starfsemi fari fram.  Engin rök séu til slíkrar niðurstöðu.  Framkvæmd lóðarleigusamningsins hafi verið með þeim hætti að þær takmarkanir sem í honum hafi falist hafi ekkert gildi í dag.  Jafnframt vísist til yfirlýsingar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 1998 um að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum sé ekki litið á einstaka lóðarsamninga heldur til þess hvort fyrirhuguð starfsemi samræmist landnotkun á viðkomandi svæði.  Augljóst sé að byggingaryfirvöld Reykjarvíkurborgar hafi gengið út frá þessu sem meginreglu og að önnur niðurstaða um hið umdeilda byggingarleyfi myndi leiða til augljósrar mismununar sem ekki stæðist lög.  Jafnframt yrði sú starfsemi í húsinu, sem ekki félli beinlínis að ákvæðum lóðarleigusamnings, í uppnámi ef fallist yrði á túlkun kærenda.  Lóð hússins við Engjateig nr. 17 – 19 tilheyri athafnasvæði skv. aðalskipulagi.  Á athafnasvæðum sé gert ráð fyrir blandaðri notkun, verslunum, skrifstofum, léttum iðnaði, bensínstöðvum og ýmis konar þjónustu.  Sé fyrirhuguð starfsemi í samræmi við skilgreinda landnotkun í staðfestu aðalskipulagi. 

Þá telur byggingarleyfishafi það vafasamt að það sé á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að fjalla um þá málsástæðu kærenda að fyrirhuguð starfsemi sé í andstöðu við efni lóðarleigusamningsins.  Sé það í höndum borgaryfirvalda að kveða á um gildi samningsins og takmarkana skv. honum.  Það hafi ekki verið gert og því sé dregið í efa að úrskurðarnefndin geti kveðið upp úrskurð um gildi samningsins og framkvæmd hans.  Slíku ágreiningsefni þurfi kærendur að beina til borgaryfirvalda sem þurfi að taka ákvörðun í málinu áður en það verði lagt fyrir úrskurðarnefndina.

Af hálfu byggingarleyfishafa er því haldið fram að sú breyting, sem veitt hafi verið byggingarleyfi fyrir, feli ekki í sér nokkra breytingu á sameign og valdi ekki öðrum eigendum eða afnotahöfum óþægindum eða truflunum þannig að gæta þurfi ákvæða 27. gr. fjöleignarhúsalaga.  Telji hann niðurstöðu embættis borgarlögmanns í umsögn hans frá 8. febrúar 2001 ranga, enda hafi hann mótmælt henni sérstaklega með bréfi, dags. 23. febrúar 2001.

Byggingarleyfishafi hafnar þeirri málsástæðu kærenda að húsið að Engjateigi 17 – 19 sé byggt og hannað með tiltekna notkun í huga, þ.e. listamiðstöð með vinnustofum og vinnustofuíbúðum ásamt sýningaraðstöðu, sem m.a. komi fram í því að einkenni neðri hæðarinnar séu opin rými þar sem séreignarhlutar eru afmarkaðir með glerveggjum.  Hafi byggingarleyfishafi sérstaklega mótmælt því að hönnun hússins feli í sér þær takmarkanir sem kærendur haldi fram þannig að þeim er nýti fremri hluta hússins beri sérstök skylda til að veita í gegnum eignarhluta sinn birtu og umferð inn í sameignarrými hússins.  Húsið sé í raun hannað þannig að einn aðalainngangur sé í húsið þar sem komið sé inn í miðrými, þar sem m.a. sé rekið kaffihús.  Inn af því rými taki við sameignargangurinn sem eigi að veita umferð inn í rými til beggja handa í suður- og norðurhluta.  Upphafleg hönnun hússins geri því ekki ráð fyrir að veitt sé umferð um fremri hluta hússins inn á sameignargang og þaðan inn í aftari rýmin í norðurhluta hússins.  Kvöð um að fasteignareiganda sé skylt að veita umferð gangandi vegfaranda um eignarhluta sinn verði ekki komið á nema með samningi eða með lögum en hvorugu sé til að dreifa í þessu tilviki og eigi röksemdarfærsla kærenda því ekki við.  Lýsingar kærenda á tilgangi með hönnun hússins styðjist ekki við hönnunargögn eða önnur haldbær gögn. 

Þrátt fyrir þetta hafi byggingarleyfishafi lagt sig fram um að koma til móts við kröfur og umkvartanir kærenda, enda þótt það hafi leitt af sér nokkra skerðingu á ráðstöfun eignarhlutarins og nýtingarmöguleikum hans.  Muni sú breyting sem þegar hafi verið gerð leiða af sér talsverða tekjuskerðingu fyrir rekstraraðila þar sem vinnuaðstaða hafi verið takmörkuð að nokkru leyti.  Með breytingu á hönnun hafi rýmið verið opnað umtalsvert frá því sem upphaflega hafi verið fyrirhugað og nú hafi verið myndaður sérstakur gangur inn í rýminu sem veiti umferð beint á dyr inn á sameignarganginn.  Þá hafi veggir allra vinnuherbergja verið lækkaðir og gler sett í efri hluta þeirra til að veita sem mestri birtu inn á sameignarganginn.

Byggingarleyfishafi mótmælir sérstaklega þeirri fullyrðingu kærenda að fyrirhuguð starfsemi sé þjónustustarfsemi sem geti ekki samrýmst þeirri notkun er fremri rýmin hafi verið hugsuð undir, sér í lagi rýmin í húsinu nr. 17.  Líta beri til þess að rekstur snyrtistofunnar byggist að miklu leyti á verslun.  Stór hluti rýmisins sé verslun með snyrti- og förðunarvörur og hafi ætíð verið lögð mikil áhersla á verslunarþáttinn í rekstri stofunnar.  Rekstraraðilinn hyggist markaðssetja starfsemi sína sérstaklega sem verslun, með merkingum og auglýsingum.

Byggingarleyfishafi mótmælir hugleiðingum kærenda um með hvaða hætti skipulag eignarhlutans leiði til þess að umferð um rýmið verði takmörkuð þar sem viðskiptavinir komi til með að taka af sér yfirhafnir við vegg sem settur hefur verið upp við fremri dyrnar.  Slíkar hugleiðingar geti aldrei verið annað og meira en vangaveltur og geti ekki falið í sér rökstuðning fyrir lögfræðilegri niðurstöðu í ágreiningsmáli sem þessu. 

Loks er á það bent að niðurfelling byggingarleyfis yrði mjög íþyngjandi fyrir byggingarleyfishafann, sérstaklega þegar litið sé til þess að hingað til hafi hann átölulaust getað ráðstafað eignarhlutanum til ýmis konar starfsemi, auk þess sem snyrtistofan Agnes hafi verið starfrækt í nærri fjögur ár í Listhúsinu.  Telur byggingarleyfishafi að slík niðurstaða færi gegn jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Málsrök byggingarfulltrúans í Reykjavík:  Sjónarmið byggingarfulltrúa eru rakin í greinargerð embættisins til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. mars 2001.  Þar segir að við umfjöllun um síðara erindi umsækjanda, sem samþykkt hafi verið þann 6. mars 2001, hafi m.a. verið litið til breytinga frá fyrri umsókn.  Uppdrættir geri ráð fyrir að glerveggur, er skilji að séreign og sameign, verði óbreyttur og að aðkoma sé um dyr á þeim vegg.  Klefum í séreign hafi verið fækkað til að opna betur fyrir aðkomu og innsæi frá sameignargangi.  Með fækkun klefa og lækkun þeirra er eftir standi niður í 2,20 metra og lækkun veggja innan við dyr á útvegg niður í 2 metra, verði minni röskun á birtuflæði frá framhlið um séreignarrýmið og inn í sameignargang.  Að mati byggingarfulltrúa hafi framlögð gögn verið með þeim hætti að ekki hafi sætt sérstakri takmörkun skv. lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. einnig ákvæði gr. 12.2 í byggingarreglugerð um samþykki meðeigenda. 

Samkvæmt lóðarleigusamningi frá 9. apríl 1992 sé lóðin leigð til að reisa á henni íbúðarhúsnæði og listamiðstöð, en samkvæmt aðalskipulagi sem þá hafi gilt hafi lóðin verið á svæði sem merkt hafi verið litum stofnana- og útivistarsvæða.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem tekið hafi gildi um mitt ár 1997, sé lóð hússins nr. 17-19 við Engjateig á svæði merktu athafnasvæði, en skv. skilgreiningu aðalskipulagsins sé á athafnasvæðum gert ráð fyrir blandaðri notkun; verslunum, skrifstofum, léttum iðnaði, bensínstöðvum og ýmiskonar þjónustu.  Í jaðri athafnasvæða og íbúðasvæða megi gera ráð fyrir íbúðum á efri hæðum atvinnubygginga, ef aðstæður leyfi.  Umrædd starfsemi sé því í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Jafnframt beri til þess að líta að sama starfsemi hafi verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda og í þessu tiltekna rými hafi áður verið rekin blómabúð og þar áður tölvubúð.

Ekki verði séð að neitt nýtt komi fram í kærubréfi, sem breytt geti ákvörðun byggingarfulltrúa um að veita leyfi fyrir ofangreindum framkvæmdum.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga og gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin gekk á vettvang hinn 20. mars 2001.  Viðstaddir voru lögmenn kærenda og byggingarleyfishafa ásamt nokkrum skjólstæðinga þeirra.  Þá var skrifstofustjóri embættis byggingarfulltrúa einnig viðstaddur.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður á vettvangi og þær framkvæmdir, sem þar er unnið að.  Nefndin hefur einnig af sjálfsdáðum aflað nokkurra vibótargagna í málinu, svo sem fundargerða húsfunda, en gögn þessi eru málsaðilum kunn.

Niðurstaða:  Samkvæmt 4. mgr. 43. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sá er sækir um byggingarleyfi láta samþykki meðeigenda fylgja umsókn ef um sameign er að ræða.  Sé um fjöleignarhús að tefla ræðst það af ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvaða framkvæmdir séu háðar samþykki meðeigenda og hvers konar samþykki sé áskilið í hverju tilviki.  Í tilviki því, sem hér um ræðir, er um að ræða breytingu á innréttingum og notkun séreignarhluta í fjöleignarhúsi.  Kemur því til skoðunar hvort þörf hafi verið samþykkis samkvæmt ákvæði 27. greinar laga um fjöleignarhús við þá afgreiðslu umsóknar um leyfi sem kærð er í máli þessu. 

Í tilvitnuðu ákvæði er í 1. mgr. áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum.  Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr.  Sé um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg, er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar.  Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir, sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Í greinargerð með frumvarpi að lögum um fjöleignarhús, sem lagt var fyrir Alþingi haustið 1993 er ítarleg umfjöllun um efni 27. greinar laganna.  Kemur þar fram að ákvæðið sé nýmæli og feli í sér þýðingarmiklar reglur sem lúti að breytingum á hagnýtingu séreignar.  Sé þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar.  Þrátt fyrir þetta orðalag í greinargerðinni verður ákvæði 27. greinar laga um fjöleignarhús ekki skýrt á þann veg að það taki ekki til atvinnuhúsnæðis, enda hefði þá mátt taka það fram í ákvæðinu sjálfu.  Verður því að leggja til grundvallar að ákvæði eigi við um breytingar á hagnýtingu séreignar í fjöleignarhúsi, óháð því hvernig notkun hússins er háttað.  Það, hver notkun hússins er, getur hins vegar ráðið miklu um mat á því hvort breyting á hagnýtingu séreignar teljist hafa í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir eignendur eða afnotahafa en gengur og gerist í sambærilegum húsum.

Í tilviki því, sem hér er til úrlausnar, leiða hinar umdeildu breytingar til þess að minni birta berst inn á sameignargang og verulega dregur úr gagnsæi rýmis þess, sem verið er að breyta en glerveggur skilur rýmið frá sameignarganginum.  Hefur það fyrirkomulag verið allt frá því bygginu hússins lauk á árinu 1993. 

Umræddar breytingar samræmast skilgreindri landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Stóðu skipulagsforsendur því ekki í vegi fyrir því að hið umdeilda leyfi yrði veitt.  Ekki verður heldur fallist á að skilmálar um Listhús í lóðarleigusamningi hafi átt að leiða til þess að synja bæri umsókn byggingarleyfishafans um byggingarleyfið, enda eru þeir skilmálir óljósir og hefur ekki verið framfylgt um starfsemi í húsinu.  Hins vegar er til þess að líta að á samþykktum aðaluppdráttum hússins er gerð grein fyrir notkun einstakra rýma.  Sama skilgreining á notkun kemur fram í þinglýstri skiptayfirlýsingu, dags. 20. desember 1992, sem hlotið hefur lögboðna afgreiðslu byggingarfulltrúa.  Verður að telja að ákvæði um nýtingu rýma á samþykktum teikningum og í þinglýstri heimild séu bindandi fyrir eigendur hússins, enda geta þessar heimildir verið meðal ákvarðandi þátta við kaup á eignarhlutum í húsinu.

Hinar umdeildu breytingar eru í séreignarrými sem skilgreint er sem verslunarrými á samþykktum aðaluppdráttum og í skiptayfirlýsingu.  Í breytingunni felst að settar eru upp viðamiklar innréttingar vegna leyfisskylds þjónusturekstrar í rýminu.  Breytingin hefur í för með sér nokkra röskun og óþægindi vegna skertrar birtu og gagnsæis inn á sameignargang, sem aðrir eigendur máttu ekki vænta.  Þessi óþægindi verða þó ekki talin veruleg.  Þykir það ekki breyta þessari niðurstöðu þótt samhliða þjónustustarfseminni sé áformaður verslunarrekstur í rýminu.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að leita hefði átt samþykkis einfalds meirihluta eigenda, samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.  Hins vegar er ekki fallist á að breytingarnar hafi svo sérstök og veruleg óþægindi í för með sér fyrir kærendur að ákvæði 4. mgr. 27. greinar eigi við í málinu.  Þar sem tilskilins samþykkis hafði ekki verið aflað var ekki fullnægt áskilnaði 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 um samþykki meðeigenda og skorti því lagaskilyrði fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Verður ekki litið til þess þótt áður hafi verið vikið frá skilgreindri notkun einstakra rýma í húsinu, enda verður ekki annað ráðið en að þau frávik hafi verið með samþykki eigenda eða að þeir hafi a.m.k. ekki talið þau skerða lögvarða hagsmuni sína með þeim hætti að ástæða væri til andmæla.

Samkvæmt framansögðu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík.

Sératkvæði Ingimundar Einarssonar formanns:  Ég er ekki sammála þeirri niðurstöðu meirihluta nefndarinnar að hinar umdeildu breytingar feli í sér slíkt ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur að eigninni að leita hafi þurft samþykkis þeirra fyrir þeim breytingum. Hins vegar er ég sammála þeirri niðurstöðu að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi en þá af þeirri ástæðu að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu séreignarrýmis byggingarleyfishafa er í andstöðu við þinglýsta skiptayfirlýsingu um húseignina, dags. 20. desember 1992.  Umrætt rými er þar skilgreint sem verslunarrými og verður ekki séð að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um aðra hagnýtingu eignarhlutans en þar greinir.

Ár 2001, mánudaginn 26. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 54/2000, kæra J og R á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 23 ágúst 2000 um að krefjast þess að kærendur fjarlægi framkvæmdir við bílskúrbyggingu að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi og afmái allt jarðrask fyrir 9. september 2000.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. september 2000, sem barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hdl., f.h. J og R, Vatnsendabletti 102, Kópavogi, ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 23. ágúst 2000 um að krefjast þess að kærendur fjarlægi framkvæmdir við bílskúrbyggingu að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi og afmái allt jarðrask.  Í ákvörðuninni kemur fram að frestur sé veittur til 8. september 2000 og að verði kröfu byggingarnefndar ekki sinnt innan tilskilins frests muni byggingarnefnd „…kæra málið til sýslumannsins í Kópavogi í samræmi við 6. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til að fá hina ólöglegu bílskúrsbyggingu fjarlægða.“

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs 12. september 2000.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að staðfest verði að ekki sé heimilt að fjarlægja bílskúrinn.  Þá er þess krafist að framkvæmdir við niðurrif skúrsins verði stöðvaðar meðan kærumálið sé til meðferðar fyrir nefndinni.

Málavextir:  Kærendur hafa frá því á vordögum 1998 haft hug á að stækka bílskúr á lóð sinni að Vatnsendabletti 102a.  Í fylgiskjölum með fyrirspurn kærenda um byggingarleyfi frá 4. maí 1998 og umsókn þeirra hinn 8. september 1998 kemur fram að á lóðinni sé 25m² skúr en kærendur hafi hug á að byggja í hans stað 50m² skúr á sama stað.  Eldri skúrinn telja kærendur í fyrra erindi sínu hafa verið byggðan fyrir um 15 árum.  Hefði skúrinn samkvæmt því verið byggður um 1983.  Þá kemur fram í sömu gögnum að leyfi hafi verið veitt á árinu 1988 til þess að stækka skúrinn í 36m² og í 45m² á árinu 1991 en leyfi þessi hafi aldrei verið nýtt.  Sóttu kærendur um endurnýjun á síðarnefnda leyfinu með umsókn, dags. 8. september 1998, með þeirri breytingu að skúrinn yrði 50m² í stað 45m².  Þessari umsókn synjuðu byggingaryfirvöld og hafa kærumál vegna ákvarðana bæjaryfirvalda í Kópavogi varðandi umrædda skúrbyggingu þrívegis komið til kasta úrskurðarnefndarinnar.  Hinu síðasta þessara mála var skotið til úrskurðarnefndarinnar með kæru dags. 8. mars 2000.  Var þá kærð sú ákvörðun byggingarnefndar að fresta afgreiðslu umsóknar kærenda með stoð í 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var það mál enn til meðferðar hjá nefndinni þegar kæra í máli þessu barst hinn 7. september 2000.

Með bréfi bæjarstjórans í Kópavogi til kærenda, dags. 10. maí 2000, var leigusamningi um lóðarréttindi kærenda að Vatnsendabletti 102a sagt upp með eins árs fyrirvara með stoð í 4. grein lóðarleigusamningsins.  Mótmælti lögmaður kærenda uppsögn þessari með bréfi, dags. 26. júní 2000.  Sama dag sendi lögmaðurinn úrskurðarnefndinni í símbréfi uppsagnarbréf bæjarstjóra og mótmæli kærenda við því.

Hinn 8. ágúst 2000 fór byggingarfulltrúinn í Kópavogi eftirlitsferð að Vatnsendabletti 102a.  Í ljós kom að eldri skúr á lóðinni hafði verið rifinn og að framkvæmdir við bygginu nýs og stærri skúrs voru langt komnar.  Skipaði byggingarfulltrúi svo fyrir að framkvæmdir þessar skyldu stöðvaðar en síðar ákvað byggingarnefnd á fundi sínum hinn 23. ágúst 2000 að byggingin skyldi fjarlægð og jarðrask afmáð og var frestur veittur til 8. september 2000.  Er það sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.  Hefur hin kærða ákvörðun ekki komið til framkvæmda, enda var, af hálfu Kópavogsbæjar, fallist á tilmæli úrskurðarnefndarinnar um að fresta framkvæmd hinnar kærðu ákvörðunar hans meðan málið væri rekið fyrir nefndinni.

Málsrök kærenda:  Kærendur kveða ágreining aðila í meginatriðum lúta að því hvort byggingarnefnd Kópavogsbæjar hafi haft heimild til gera þeim að rífa bílskúr við húseign sína að Vatnsendabletti 102a.  Byggja kærendur kröfu sína um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi einkum á eftirtöldum málsástæðum:

Í fyrsta lagi telja kærendur að þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að tala máli sínu, (neyta andmælaréttar), áður hin umdeilda ákvörðun um niðurrif bílskúrs þeirra hafi verið tekin.  Kærendur hafi sent erindi til bæjarlögmanns 13. ágúst 2000 til að skýra sína hlið á framkvæmdunum en af einhverjum ástæðum hafi erindi þeirra ekki verið lagt fram á fundi byggingarnefndar.  Það leiði af ákvæði 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að skylt hafi verið að veita kærendum tækifæri til að tjá sig um þá ákvörðun að rífa eign þeirra og koma athugasemdum sínum á framfæri áður en ákvörðun um svo mikilvægt atriði yrði tekin.  Það hafi því ekki verið staðið rétt að ákvörðuninni.

Í öðru lagi telja kærendur málið ekki hafa verið nægilega upplýst.  Á byggingarnefnd hvíli sú skylda að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993  Byggingarnefnd hafi því borið, sbr. meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að kanna sérstaklega hvort aðrar leiðir væru færar og þar með hvort unnt væri að koma í veg fyrir eyðileggingu verðmæta.  Engar aðrar leiðir hafi hins vegar verið teknar til skoðunar.

Í þriðja lagi telja kærendur að ekki hafi verið nein efnisleg skilyrði fyrir þeirri ákvörðun byggingarnefndar að rífa bílskúrinn.  Sá 36 fermetra bílskúr, sem verið hafi á lóð kærenda hafi þarfnast nauðsynlegs viðhalds og endurbóta.  Kærendur hafi sótt um endurnýjun byggingarleyfis til að stækka bílskúrinn 28. apríl 1998.  Afstaða byggingarnefndar og seinagangur á málsmeðferð hafi tafið fyrir þessum nauðsynlegu framkvæmdum.  Þegar kærendur hafi séð að ekki mátti bíða lengur með endurbætur og viðhaldsvinnu við bílskúrinn hafi þau hafist handa við lagfæringar hans.  Sú stækkun, sem þau hefðu sótt um leyfi fyrir, yrði þá viðbygging við skúrinn.  Með þessu móti hafi þau getað haldið við eign sinni án þess að fara út í kostnaðarsamar breytingar þegar leyfi fengist fyrir stækkuninni.  Þau hafi því, samhliða endurbyggingu skúrsins, steypt sökkla, sem ætlaðir séu til að taka við fyrirhugaðri viðbyggingu, en þangað til að leyfi fengist fyrir þeirri framkvæmd hafi þau ætlað að nota gólfplötu fyrirhugaðrar viðbyggingar sem bílastæði.

Af hálfu kærenda er tekið fram að bílskúrinn hafi verið, og sé enn í dag, 36 fermetrar og hafi útliti, hæð eða legu ekki verið breytt.  Þá hafi burðarvirki skúrsins ekki verið breytt, enda þótt það hafi verið endurnýjað.  Hafi kærendur ekki talið sig þurfa að sækja um byggingarleyfi fyrir þessum endurbótum og beri úrskurðarnefndinni því að leggja fyrir byggingarnefnd að veita leyfi fyrir umræddum endurbótum, telji nefndin að afla beri leyfis fyrir þeim.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er því mótmælt að sérstaklega hafi þurft að leita eftir afstöðu kærenda vegna ákvörðunar byggingarnefndar 23. ágúst 2000 um að fjarlægja ólöglegar framkvæmdir við bílskúrsbygginguna, enda hafi afstaða þeirra áður verið komin fram í bréfi þeirra til bæjarlögmanns, dags. 13. ágúst 2000, í tilefni af stöðvun hinna ólöglegu framkvæmda við bílskúrsbyggingu.  Jafnvel þótt afstaða kærenda hefði ekki legið fyrir verði að telja að óþarft hefði verið að gefa þeim kost á að tjá sig um efni máls áður en byggingarnefnd tók ákvörðun sína 23. ágúst 2000.  Ákvörðun byggingarnefndar hafi alfarið byggst á hlutlægum forsendum. en óumdeilt sé að kærendur hafi ráðist í byggingu nýs bílskúrs án þess að hafa til þess tilskilin leyfi byggingaryfirvalda.  Verði því að telja að upplýsingar og atvik máls hafi verið þess eðlis að ekki hafi verið við því að búast að kærendur gætu þar neinu breytt.  Af þessu leiði að óþarft hafi verið samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga að veita kærendum færi á að tjá sig um efni málsins áður en hin umdeilda ákvörðun var tekin.

Af hálfu Kópavogsbæjar er einnig mótmælt þeirri málsástæðu kærenda að málið hafi ekki verið nægilega upplýst og að brotið hafi verið gegn 10. og 12. gr. stjórnsýslulaga við meðferð málsins.  Mál kærenda, er varði umrædda bílskúrsbyggingu, hafi verið til meðferðar í rúm tvö ár.  Þar að auki séu atvik málsins óumdeild um það að kærendur hafi ráðist í framkvæmdir á lóð sinni án þess að hafa tilskilin leyfi til þess.  Allar athugasemdir, öll sjónarmið og öll röksemdafærsla kærenda hafi legið fyrir byggingarnefnd þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.  Ákvörðunin hafi byggst á þessum gögnum og sé því ljóst að gætt hafi verið rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga.

Loks er því mótmælt að efnisleg skilyrði hafi skort fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Mál það sem hér sé til úrlausnar snúist um óleyfilegar framkvæmdir kærenda en ekki um skipulagsmál í Kópavogi.  Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé óheimilt er að reisa mannvirki, breyta því eða rífa án leyfis byggingarnefndar.  Ákvörðun byggingarnefndar hafi því uppfyllt öll efnisleg skilyrði.  Það sé rangt að byggingaryfirvöld hafi tafið afgreiðslu á umsókn kærenda eða framgang kærumála þeirra.  Það sé einnig rangt að á lóð kærenda hafi verið 36 fermetra bílskúr sem hafi þarfnast nauðsynlegs viðhalds og endurbóta.  Kjarni málsins sé sá að gamall 21 fermetra bílskúr hafi verið rifinn og hafist handa við byggingu nýs og stærri bílskúrs. Byggingarleyfi hafi þurft fyrir báðum þessum framkvæmdum.  Af þessu leiði að framkvæmdirnar hafi verið ólöglegar og byggingarnefnd því rétt að krefjast brottnáms þeirra.

Andmæli kærenda: Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um greinargerð Kópavogsbæjar í máli þessu.  Hafa kærendur gert ítarlegar athugasemdir við málatilbúnað Kópavogsbæjar og áréttað fyrri sjónarmið sín í málinu.  Sérstaklega er áréttað að skúrinn hafi verið 36m² og að einungis hafi verið um endurnýjun hans að ræða í óbreyttri mynd.  Vísa kærendur til þess að skúrinn hafi verið skráður 36m² hjá Fasteignamati ríkisins allt frá árinu 1992.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 25. janúar 2001.  Mættir voru allir aðalmenn í nefndinni auk framkvæmdastjóra.  Þá voru viðstaddir Gísli Norðdahl byggingarfulltrúi í Kópavogi og annar kærenda, J.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður á vettvangi, en byggingu nýs skúrs á lóðinni er að mestu lokið.  Inni í skúrnum er botnplata eldri skúrs en nýi skúrinn er bæði breiðari og lengri en nemur þeirri plötu.  Fram kom að sáralítið af efni úr gamla skúrnum hefði verið nýtt í bygginguna.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort byggingarnefnd Kópavogs hafi verið rétt að stöðva framkvæmdir við bygginu bílskúrs að Vatnsendabletti 102a og leggja fyrir kærendur að fjarlægja bygginguna svo sem gert var með hinni kærðu ákvörðun hinn 23. ágúst 2000.

Ekki verður fallist á að brotið hafi verið gegn andmælarétti kærenda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður að ætla að byggingarnefnd hafi verið kunnugt um sjónarmið kærenda í málinu, m.a. vegna bréfs þeirra til bæjarlögmanns frá 13. ágúst 2000.  Þá verður ekki heldur á það fallist að málið hafi ekki verið nægilega upplýst, enda laut hin kærða ákvörðun að því að leggja fyrir kærendur að fjarlægja byggingarframkvæmdir, sem nefndin taldi að unnar hefðu verið í heimildarleysi, að því einu viðlögðu, að málið yrði að öðrum kosti kært til sýslumanns.  Hefði m.a. komið til úrlausnar við meðferð málsins hjá sýslumanni hvort framkvæmdir kærenda yrðu taldar ólögmætar og þá um leið hvort krafa byggingarnefndar um niðurrif ætti sér fullnægjandi lagastoð.  Fólst því ekki í hinni kærðu ákvörðun að til niðurrifs skúrsins gæti komið án þess að áður kæmi til frekari málsrannsóknar og verður að meta kröfur um gerð og undirbúning ákvörðunarinnar með hliðsjón af þeirri staðreynd.

Í kærumáli þessu halda kærendur því fram að fyrir hafi verið á lóð þeirra 36m² skúr og hafi framkvæmdir þeirra verið í því fólgnar að endurbyggja skúrinn og að engar breytingar hafi verið gerðar á honum aðrar en að betra efni hafi verið notað.  Hafi útliti, hæð og legu skúrsins ekki verið breytt.  Vitna kærendur til framlagðra gagna um að skúrinn hafi verið skráður 36m² hjá Fasteignamati ríkisins hinn 5. mars 1992.

Þessar fullyrðingar kærenda samræmast ekki upplýsingum sem þau hafa áður látið í té um stærð skúrsins í fyrri kærumálum um ágreining um meðferð umsóknar þeirra um leyfi til stækkunar hans.  Þannig segir í fylgiskjali með umsókn kærenda um endurnýjun byggingarleyfis fyrir bílskúrnum, dags. 8. september 1998, að þegar leyfi hafi verið fengið til stækkunar hússins á árinu 1988 (á að vera 1987) hafi einnig verið fengið leyfi til að byggja nýjan bílskúr í stað þess sem fyrir hafi verið á lóðinni.  Fyrri eigendur hússins hafi ekki nýtt sér byggingarréttinn.  Gamli bílskúrinn sé 25m² og standi á þeim stað, þar sem byggja eigi nýja skúrinn.

Kærendur virðast nú leggja til grundvallar málatilbúnaði sínum að byggður hafi verið á lóð þeirra 36m² bílskúr á grundvelli samþykktar byggingarnefndar fyrir slíkum skúr frá 10. september 1987 og að 36m² skúr hafi verið fyrir á lóðinni er þau keyptu eignina að Vatnsendabletti 102a á árinu 1994.  Úrskurðarnefndin telur augljóst að þessar staðhæfingar fái ekki staðist.  Samkvæmt uppdráttum, samþykktum í byggingarnefnd 10. september 1987, var forvera kærenda veitt leyfi til að stækka 21m² skúr sem fyrir var á lóðinni í 36m².  Hefði skúrinn, eftir þessa stækkun, orðið 6×6 m að grunnfleti með tvöföldum innkeyrsludyrum á vesturgafli og með mænisstefnu frá austri til vesturs en á skúr þeim sem fyrir var voru einfaldar innkeyrsludyr á suðurgafli og skúrþak, hallandi til austurs.  Hafði þessi gamli skúr sambærilegt útlit og skúr sá sem kærendur byggðu í ágúst 2000 og um er deilt í máli þessu.  Verður ekki annað ráðið af ummerkjum á vettvangi en að skúr sá, sem samþykktur var 10. september 1987, hafi aldrei verið byggður og væri með ólíkindum ef svo viðamikið hús hefði alveg farið forgörðum á einum áratug.  Verður heldur ekki séð að fyrir hafi verið 36m² skúr á lóðinni með sama byggingarlagi og hinn nýi skúr heldur benda öll ummerki til þess að skúrinn sé til muna stærri en sá skúr, sem fyrir var á lóðinni.  Þykir ekki skipta máli við úrlausn um þennan þátt málsins þótt skráður hafi verið hjá Fasteignamati ríkisins 36m² skúr á lóðinni á árinu 1992 enda eru þær upplýsingar, sem liggja að baki þeirri skráningu, ekki staðreyndar sérstaklega af hálfu skráningaraðilans.  Þess í stað er byggt á upplýsingum byggingaryfirvalda og eru allar líkur á að í umræddu tilviki hafi Fasteignamati ríkisins verið sendar rangar upplýsingar um staðreyndir eins og byggingarfulltrúinn í Kópavogi hefur staðhæft.  Loks þykja kærendur verða að bera hallan af öllum vafa um stærð gamla skúrsins enda var með niðurrifi hans fyrir það girt að unnt væri að sannreyna stærð hans með mælingu.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að efnisleg skilyrði hafi verið fyrir hendi til að taka þá ákvörðun sem um er deilt í máli þessu.  Hins vegar var frestur sá er kærendum var veittur liðinn er hin kærða ákvörðun kom til afgreiðslu sveitarstjórnar hinn 12. september 2000.  Var því ekki fullnægt skilyrði 2. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Með hliðsjón af 1. mgr. 57. greinar laga nr. 73/1997 hefði einnig verið réttara að sveitarstjórn tæki afstöðu til þess frests sem veita ætti kærendum til þess að verða við fyrirmælum byggingarnefndar.  Verður af þessum ástæðum ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 23. ágúst 2000, um að krefjast þess að kærendur fjarlægi framkvæmdir við bílskúrbyggingu að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi og afmái allt jarðrask fyrir 9. september 2000, er felld úr gildi.

Ár 2001, fimmtudaginn 8. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 51/2000; kæra eigenda fjögurra fasteigna við Hringteig og Mosateig á Akureyri á samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 30. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri svo og á samþykkt um byggingar- og skipulagsskilmála fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti á Akureyri frá nóvember 1998 og á framkvæmd þeirra.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. ágúst 2000, er barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kæra eigendur fasteignanna nr. 13, 15 og 17 við Hringteig og nr. 8 við Mosateig á Akureyri samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 30. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri.  Jafnframt tekur kæran til byggingar- og skipulagsskilmála fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti á Akureyri frá nóvember 1998 og framkvæmdar þeirra.  Hin kærða ákvörðun um byggingarleyfi var staðfest á fundi bæjarráðs Akureyrar hinn 6. júlí 2000 og tilkynnt kærendum með bréfi, dags. 26. júlí 2000.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist ógildingar hins kærða byggingarleyfis og að úrskurðarnefndin taki þar að auki til úrlausnar hvort skipulags- og byggingarskilmálar fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti fullnægi skilyrðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og hverjar séu skyldur skipulags- og byggingaryfirvalda til þess að gæta hagsmuna nágranna, sem þegar hafa byggt eða keypt fasteignir á svæðum þar sem skipulagsskilmálar eru jafn opnir og raunin er í hinu kærða tilviki.  Þá kröfðust kærendur þess að framkvæmdir við byggingu hússins að Mosateigi 10 yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni  Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði nefndarinnar hinn 14. september 2000.

Málsatvik:  Í maímánuði 2000 barst byggingarnefnd Akureyrar umsókn lóðarhafa um byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri.  Umrædd lóð er á skipulögðu íbúðarsvæði á Eyrarlandsholti og gilda um byggingar á svæðinu byggingar-, skipulags- og úthlutunarskilmálar, samþykktir af bæjarstjórn Akureyrar 1. september 1998, sem síðar voru auglýstir sem deiliskipulag svæðisins. Í umsókninni fólst m.a. að óskað var heimildar til þess að fara lítillega út fyrir byggingarreit með hluta byggingarinnar á afmörkuðu svæði.  Þar sem um frávik frá samþykktu skipulagi var að ræða ákváðu byggingaryfirvöld að láta fara fram grenndarkynningu á umsókninni, þar sem í henni fælist minni háttar breyting á deiliskipulagi.  Var nágrönnum send kynning á umsókninni og skiluðu þeir athugasemdum, sem einkum lutu að hæð fyrirhugaðrar byggingar en ekki voru gerðar athugasemdir við þá breytingu á byggingarreitnum, sem verið hafði tilefni grenndarkynningarinnar.  Umhverfisráð tók framkomnar athugasemdir til athugunar á fundi hinn 30. júní 2000, en taldi ekki annmarka á því að veita byggingarleyfi fyrir húsinu og var ákvörðun um að veita leyfið staðfest á fundi bæjarráðs hinn 6. júlí 2000.

Málsrök kærenda:  Kærendur hafa uppi efasemdir um að bæjarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja skipulags- og byggingarskilmála fyrir umrætt svæði, sem séu jafn opnir og raun sé á.  Varpa kærendur fram þeirri spurningu, hvort nægjanlegt sé að tiltaka fjölda hæða án þess að tilgreina hámarkshæð, þakform, mænishæð og mænisstefnu.  Vísa kærendur í þessu efni til kafla 5.4. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Þá vilja kærendur fá úr því skorið hverjar séu skyldur skipulags- og byggingaryfirvalda til þess að gæta hagsmuna þeirra sem þegar hafi byggt eða keypt á svæðinu þegar fjallað er um væntanlegar byggingar, sé gengið út frá því að hinir opnu byggingarskilmálar séu heimilir.  Þá krefjast kærendur úrlausnar um það hvort brotið hafi verið gegn lögmætum hagsmunum nágranna með því að heimila byggingu umrædds húss, sem að hluta til sé tveggja hæða, þar sem í skipulagsskilmálunum sé gert ráð fyrir einnar hæðar húsi á umræddri lóð.

Málsrök Akureyrarbæjar:  Í greinargerð bæjarlögmanns Akureyrarbæjar, dags 19. september 2000, er gerð grein fyrir kröfum og málsástæðum Akureyrarbæjar í málinu.  Er þess krafist að kærunni verði vísað frá í heild enda fullnægi málatilbúnaður kærenda ekki lagaskilyrðum.  Kæran sé sett fram sem álitsumleitan en feli ekki í sér kröfu um úrlausn réttarágreinings.  Sérstaklega eigi þetta við um þau kæruatriði er lúti að heimildum umhverfisráðs og bæjarstjórnar Akureyrar til að samþykkja skipulags- og byggingarskilmála frá nóvember 1998 og skyldur skipulags- og byggingaryfirvalda til að gæta hagsmuna nágranna.

Þá hafi skilmálar í deiliskipulagi svæðisins verið hafðir opnir og hafi kærendur því ekki haft réttmætar ástæður til að ætla að form eða lögun mannvirkis að Mosateigi 10 væri niðurneglt.  Um sé að ræða einnar hæðar hús, þrátt fyrir að gert sé ráð fyrir geymslurými í lofti, og sé byggingin í fullu samræmi við skipulagsskilmála svæðisins með þeirri breytingu, sem gerð hafi verið á byggingarreit að undangenginni grenndarkynningu, en sú breyting hafi ekki sætt andmælum.  Með vísan til þessa sé ekki ástæða til þess að fallast á kröfur kærenda.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er því mótmælt að fyrirhugað hús geti talist tveggja hæða.  Um sé að ræða 14,8 m² pall í stofu, sem sé hluti af innréttingu bókasafns.  Upp á pallinn sé fellistigi og lofthæð á pallinum 1,7 – 2,4 metrar.  Stærð pallsins sé einungis 7,9% alls hússins.  Þá bendir byggingarleyfishafi á að mikill hæðarmunur sé á gólfkóta húss hans og þeirra húsa, sem standi við Hringteig og standi hús hans mun lægra en húsin við Hringteig.  Hafi verið tekið mið af þessum aðstæðum við hönnun hússins að Mosateigi 10.  Loks er á það bent að hefði verið byggt einnar hæðar hús með hefðbundnu húsformi og og algengum þakhalla (30º) hefði mænir þess verið hærri en hæsti punktur hins umdeilda húss.  Hefði slík bygging orðið kærendum til muna óhagstæðari en hið umdeilda hús.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunni annars vegar og hinum kærðu ákvörðunum hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður þó ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar, dags. 29. september 2000, segir m.a:

 „Á viðkomandi svæði er í gildi deiliskipulag Eyrarlandsholts, sem samþykkt var í sveitarstjórn þann 1. september 1998. Samkvæmt upplýsingum frá skipulagsdeild Akureyrarbæjar hefur deiliskipulaginu ekki verið breytt með formlegum hætti nema hvað varðar breytingu þá sem grenndarkynnt var við umfjöllun um umsókn um hið kærða byggingarleyfi. Á lóðinni nr. 10 við Mosateig er í deiliskipulaginu gert ráð fyrir einbýlishúsi á 1-2 hæðum (E I-II). Í greinargerð deiliskipulagsins er á bls. 5-6 sagt um einbýlishús E I-II:

„Húsagerð þessi skal koma á lóðir vestan húsagötu og liggja að bindandi byggingarlínu, 6 metrum frá götu. Þar sem land er brattast skulu hús vera á tveimur hæðum götumegin. Bílageymslur verði innan byggingarreita. Minniháttar útbyggingar s.s. útskotsgluggar og svalir eru heimilar allt að tveimur metrum utan við bindandi byggingarlínu. Bifreiðastæði skulu vera 2 á hverri lóð. Lóðarhafar skulu hafa samráð um gerð lóðar á lóðamörkum. Byggingarreitir eru 18×14 metrar að stærð. Fjarlægð frá lóðamörkum við götu eru 6 metrar. Grunnflötur byggingar á hverri lóð skal ekki vera stærri en sem nemur 1/4 af stærð lóðar.“

Í bréfi Skipulagsstofnunar til Akureyrarbæjar, dags. 27. október 1998 kemur fram að stofnunin teldi að æskilegt hefði verið að gera betur grein fyrir ákvörðunum varðandi reiti 4-6 en Hrísateigur og Mosateigur eru á reit 6. Þó var ekki gerð athugasemd við að auglýsing um samþykkt og gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.

Varðandi kærulið 1 er vísað til orðalags 3. mgr. greinar 5.4.2. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 en þar segir að skipulagsskilmálar deiliskipulags skuli eftir atvikum kveða á um önnur atriði en þau sem tilgreind eru í 2. mgr. sömu greinar eftir aðstæðum hverju sinni, s.s. þrengri skilgreiningu landnotkunar, þakform, mænishæð og -stefnu o.fl.  Skipulagsstofnun telur að skv. orðalagi ákvæðisins hafi skipulagsyfirvöld sveitarfélaga nokkuð rúmar heimildir varðandi deiliskipulagsáætlanir og skilmála þeirra og að deiliskipulag það sem hér eru gerðar athugasemdir við geti ekki talist svo „opið“ að ekki sé heimilt að veita byggingarleyfi á grundvelli þess.

Skipulagsstofnun telur að hið kærða byggingarleyfi samræmist samþykktu deiliskipulagi Eyrarlandsholts, sem samþykkt var í bæjarstjórn Akureyrar þann 1. september 1998, sbr. óverulega breytingu sem grenndarkynnt var skv. 2. mgr. 26. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga við meðferð umsóknar um hið kærða byggingarleyfi.

Skipulagsstofnun telur að ekki hafi verið sýnt fram á að brotið hafi verið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða -reglugerða við veitingu hins kærða byggingarleyfis. Það skuli því óhreyft standa.“

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 7. september 2000, en þann dag var nefndin stödd á Akureyri vegna annars kærumáls.  Framkvæmdir við byggingu hússins voru þá hafnar og gátu nefndarmenn áttað sig á staðsetningu þess og hæðarlegu og afstöðu til nærliggjandi húsa.

Niðurstaða:  Kærendur byggja að hluta til á þeim málsrökum, að óheimilt hafi verið að samþykkja skipulags- og byggingarskilmála án þess að kveða í þeim nánar á um ýmis atriði, sem ráðgert er í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 að fram komi í skilmálum deiliskipulags.  Umræddir skipulagsskilmálar voru samþykktir í bæjarstjórn 1. september 1998 og auglýsing um gildistöku þeirra birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 1998.  Var unnt að kæra ákvörðun bæjarstjórnar um skilmálana innan kærufrests frá þeim tíma.  Skilmálar þessir verða hins vegar ekki lengur bornir undir úrskurðarnefndina þar sem kærufrestur vegna ákvörðunar bæjarstjórnar um þá er löngu liðinn.  Þá verður ekki séð að kærendur hafi leitað úrskurðar bæjarráðs Akureyrar um skilmálana á grundvelli ákvæðis í niðurlagi þeirra um úrskurð um ágreining.  Verður þeim þáttum kærunnar, er lúta að gildi umræddra skilmála, því vísað frá úrskurðarnefndinni og verður ekki litið til þeirra málsraka að umræddir skilmálar fullnægi ekki skilyrðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um greinargerð með deiliskipulagi.

Eftir stendur sú málsástæða kærenda, að hið kærða byggingarleyfi sé andstætt skipulagskilmálunum og beri af þeirri ástæðu að fella leyfið úr gildi.  Svo sem að framan er rakið eru skipulagsskilmálar fyrir umrætt svæði all rúmir og bjóða upp á fjölbreytileika í gerð húsa á svæðinu.  Þó er í skilmálunum tekin afstaða til fjölda hæða og byggingareitur afmarkaður fyrir mannvirki á hverri lóð.  Á lóðinni nr. 10 við Mosateig er í skilmálunum leyfð bygging einnar hæðar húss innan afmarkaðs byggingarreits.  Var lögun byggingarreitsins breytt lítillega frá upphaflegum skilmálum að undangenginni grenndarkynningu og sætti sú breyting ekki andmælum.  Hús það, sem síðar var leyft að byggja á lóðinni og um er deilt í máli þessu, samræmist skipulagsskilmálum fyrir lóðina svo sem þeim hafði verið breytt.  Verður ekki fallist á að húsið skuli teljast tveggja hæða enda þótt litlu nýtirými með ófullnægjandi lofthæð hafi verið komið fyrir á millilofti yfir einu herbergi í húsinu. Hvorki hefur verið sýnt fram á að umrætt hús fari í bága við skipulagsskilmálana með neinum öðrum hætti né að bygging þess sé andstæð ákvæðum í skipulags- og byggingarlögum eða reglugerðum settum samkvæmt þeim og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna og málfjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda er lúta að byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti á Akureyri frá nóvember 1998 og framkvæmd þeirra er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu á samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 30. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri.

Ár 2001, miðvikudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 10/2000, kæra J á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. febrúar 2000 um að fresta afgreiðslu umsóknar um endurnýjun leyfis til stækkunar bílskúrs að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi í allt að tvö ár.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. mars 2000, sem barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hdl., f.h. J, Vatnsendabletti 102, Kópavogi, ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. febrúar 2000 um að fresta afgreiðslu umsóknar hans um endurnýjun byggingarleyfis til stækkunar bílskúrs að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi, í allt að 2 ár með stoð í 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs 22. febrúar 2000.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að honum verði veitt heimild til að hefja framkvæmdir á lóð sinni í samræmi við umsókn sína en til vara að staðfest verði að sá tími, sem heimilt kunni að hafa verið að fresta afgreiðslu umsóknar hans, sé liðinn.  Til þrautavara er þess krafist að upphaf frestsins samkvæmt 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 verði miðað við 28. apríl 1998, en þá hafi kærandi sótt um leyfi til að stækka umræddan skúr í 50 fermetra.

Málavextir:  Kærandi mun hafa keypt fasteignina Vatnsendablett 102a, íbúðarhús ásamt bílskúr, í febrúar 1994.  Húsið hafði áður verið sumarbústaður en verið breytt í íbúðarhús. Hinn 10. september 1987 hafði verið veitt leyfi til að byggja við íbúðarhúsið og stækka bílskúr á lóðinni úr 21 fermetra í 36 fermetra, en síðar, eða hinn 12. september 1991, var veitt leyfi til þess að stækka bílskúrinn í 45 fermetra.  Leyfi til stækkunar á skúrnum höfðu hins vegar ekki verið nýtt og höfðu því ekki verið gerðar þær breytingar á honum, sem leyfðar höfðu verið.

Hinn 28. apríl 1998 beindi kærandi fyrirspurn til byggingarnefndar um það hvort leyft yrði að stækka umræddan skúr í 50 fermetra.  Erindi þessu var vísað til skipulagsnefndar Kópavogsbæjar og kom það til umfjöllunar á fundi nefndarinnar hinn 2. júní 1998.  Taldi nefndin sér ekki fært að afgreiða erindið meðan ekki lægi fyrir samþykkt deiliskipulag af svæðinu.  Var þessi niðurstaða staðfest á fundi bæjarráðs Kópavogs hinn 4. júní 1998.

Hinn 8. september 1998 sótti kærandi um leyfi til stækkunar bílskúrsins í 50 fermetra enda hafði fyrra erindi hans ekki komið til endanlegrar afgreiðslu byggingarnefndar.  Var erindi kæranda hafnað á fundi byggingarnefndar hinn 16. september 1998.  Voru færð fram þau rök fyrir þeirri niðurstöðu, að nefndin sæi sér ekki fært að samþykkja erindið þar eð deiliskipulag lægi ekki fyrir.  Ákvörðun þessi var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 22. september 1998 og var kæranda tilkynnt um þessa niðurstöðu í málinu. 

Kærandi vildi ekki una þessum málalokum og skaut málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi dags. 26. október 1998.  Með úrskurði, uppkveðnum hinn 29. desember 1998, felldi úrskurðarnefndin úr gildi ákvörðun byggingarnefndar frá 16. september 1998 um að synja erindi kæranda og var lagt fyrir byggingarnefnd að taka umsókn kæranda til meðferðar að nýju og ljúka afgreiðslu erindis hans í samræmi við ákvæði 2. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.

Byggingarnefnd tók umsókn kæranda til meðferðar að nýju og vísaði málinu til skipulagsnefndar til nánari skoðunar.  Á fundi byggingarnefndar hinn 12. maí 1999 var lögð fram bókun skipulagsnefndar um málið frá 30. mars 1999, svohljóðandi:  „Aðeins hefur verið samþykkt deiliskipulag af litlum hluta Vatnsendalands, þar af er íbúðarhverfi með um 40 íbúðum á stórum lóðum, svokölluð Hvörf.  (Þetta hverfi hefur stundum verið kallað „Sveit í bæ”).  Í Aðalskipulagi Kópavogs er hins vegar gert ráð fyrir að í Vatnsendahverfi muni búa um 5000 manns í framtíðinni.  Það þýðir að á þeim íbúðarsvæðum sem eftir er að skipuleggja verður nýtingarhlutfall lands mun hærra en í Hvörfunum.  Í frumdrögum bæjarskipulags að skipulagi hverfisins er gert ráð fyrir að á því svæði sem Vatnsendablettur 102 stendur verði þétt byggð, að öllum líkindum fjölbýlishús.  Kópavogsbær verður því að öllu óbreyttu að kaupa upp núverandi húseignir á svæðinu.  Þótt svo að tekin verði sú ákvörðun að sérbýlishúsabyggð verði á svæðinu er ljóst að það fyrirkomulag sem sótt er um að Vatnsendabletti 102 (þ.e. að bílskúrinn standi í rúmlega 25 m fjarlægð frá íbúðarhúsinu) mun hamla skipulagi t.d. varðandi lóðarstærðir og aðkomu.  Því sér nefndin sér ekki fært annað en að hafna erindinu.”

Synjaði byggingarnefnd erindi kæranda á fundi sínum hinn 12. maí 1999 með vísun til þessarar bókunar skipulagsnefndar. 

Kærandi skaut framangreindri ákvörðun byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar með bréfi dags 9. júní 1999.  Með úrskurði uppkveðnum 23. desember 1999 felldi úrskurðarnefndin hina kærðu ákvörðun úr gildi.  Var lagt fyrir byggingarnefnd Kópavogs að taka umsóknina til meðferðar að nýju og ljúka afgreiðslu erindisins í samræmi við ákvæði 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Tekið var fram í úrskurðarorði að byggingarnefndin gæti þó einnig leitað afstöðu bæjarstjórnar til þess hvort beitt yrði heimildarákvæði 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 um frestun á afgreiðslu umsóknar kæranda, með þeim skilyrðum sem í ákvæðinu greindi.

Í kjölfar þessarar niðurstöðu var umsókn kæranda enn á ný tekin til meðferðar í byggingarnefnd Kópavogs.  Leitaði byggingarnefnd afstöðu bæjarráðs til málsins sem ákvað að beitt skyldi heimildarákvæði 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 og að fresta skyldi afgreiðslu umsóknar kæranda í allt að tvö ár.  Ákvað byggingarnefnd á fundi sínum hinn 9. febrúar 2000, með vísan til álits bæjarráðs, „…. að fresta afgreiðslu umsóknar kæranda um endurnýjun á byggingarleyfi frá 12. september 1991 til stækkunar bílskúrs að Vatnsendabletti 102a í allt að tvö ár.“  Var ákvörðun byggingarnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 22. febrúar 2000.  Er það framangreind ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs, sem kærð er í máli þessu.

Með bréfi til byggingarfulltrúans í Kópavogi, dags. 25. febrúar 2000, spurðist lögmaður kæranda fyrir um það frá hvaða tíma frestunin gilti eða hvenær henni lyki, enda kæmi það ekki fram í ákvörðun byggingarnefndar.  Með bréfi, dags. 7. mars 2000, til lögmanns kæranda upplýsti byggingarfulltrúi að frestunin gilti frá staðfestingu bæjarstjórnar, hinn 22. febrúar 2000, og lyki því 22. febrúar 2002.  Hefur kærandi mótmælt þessari túlkun á hinni kærðu ákvörðun.

Með bréfi bæjarstjórans í Kópavogi til kæranda, dags. 10. maí 2000, var leigusamningi um lóðarréttindi kæranda að Vatnsendabletti 102a sagt upp með eins árs fyrirvara með stoð í 4. grein lóðarleigusamningsins.  Mótmælti lögmaður kæranda uppsögn þessari með bréfi, dags. 26. júní 2000.  Sama dag sendi lögmaðurinn úrskurðarnefndinni í símbréfi uppsagnarbréf bæjarstjóra og mótmæli kæranda við því.

Hinn 8. ágúst 2000 fór byggingarfulltrúinn í Kópavogi eftirlitsferð að Vatnsendabletti 102a.  Í ljós kom að eldri skúr á lóðinni hafði verið rifinn og að framkvæmdir við bygginu nýs og stærri skúrs voru langt komnar.  Skipaði byggingarfulltrúi svo fyrir að farmkvæmdir þessar skyldu stöðvaðar en síðar ákvað byggingarnefnd að byggingin skyldi fjarlægð.  Þeirri ákvörðun skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 7. september 2000.  Er það kærumál til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni en af hálfu Kópavogsbæjar var fallist á tilmæli úrskurðarnefndarinnar um að fresta niðurrifi skúrsins meðan málið væri rekið fyrir nefndinni.

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína, um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og breytt, á eftirfarandi atriðum:

Kærandi telur ljóst af lögskýringargögnum að löggjafinn hafi ætlast til að unnt væri að heimila framkvæmdir enda þótt deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.  Verði þetta einnig ráðið af fyrri úrskurðum úrskurðarnefndarinnar í málum hans.  Megi jafnframt draga í efa að ákvæði 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eigi við í tilviki hans þar sem fyrir liggi að fyrirhuguð stækkun á bílskúr hans sé fyllilega í samræmi við gildandi aðalskipulag og aðra íbúðarbyggð á svæðinu og ekkert liggi fyrir um það hvort eða hvernig umrædd framkvæmd, sem telja verði minniháttar, komi til með að hindra áform Kópavogsbæjar um uppbyggingu á svæðinu.

Sé hins vegar ætlun sveitarstjórnar að bera fyrir sig heimildarákvæði 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 verði sveitarstjórn að rökstyðja hvers vegna það sé gert og greina ástæður fyrir því að sú leið sé valin og hvernig mannvirki fari gegn fyrirhuguðu deiliskipulagi.  Hér verði jafnframt að hafa í huga að sú framkvæmd sem þegar liggi fyrir með núverandi byggð sé ígildi deiliskipulags meðan formlegt deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.

Ennfremur sé mikilvægt að hafa í huga að ákvæði 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 beri að skýra þröngt í samræmi við almennar lögskýringarreglur, ekki síst í ljósi þess að það fari gegn meginreglu stjórnsýslulaga um hraða málsmeðferð, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 37/1993, og meginreglu eignarréttar um heimildir fasteignareiganda til hagnýtingar fasteignar sinnar.  Í ákvæðinu sé heimild veitt til að fresta afgreiðslu umsóknar í allt að tvö ár frá því að umsókn berist.  Það sé ekki heimilt til að miða upphaf frestsins við eitthvert síðara tímamark, t.d. þann tíma þegar ákvörðun sé tekin.

Kærandi bendir á að í erindi byggingarfulltrúa, dags. 10. febrúar 2000, sé ekki að finna rökstuðning fyrir ákvörðun byggingarnefndar eða bæjarráðs. Þá sé ekki mælt fyrir um upphaf frestsins eða hvenær honum ljúki og ekki sé tekið fram að sveitarstjórn ábyrgist allt tjón, sem kærandi verði fyrir vegna þessarar málsmeðferðar, eins og ákvæði 6. mgr. 43. gr. mælir þó fyrir um.  Það verður því að telja að umrædd afgreiðsla uppfylli ekki kröfur 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um rökstuðning ákvarðana.  Þá uppfylli umrædd ákvörðun ekki þær kröfur um skýrleika stjórnvaldsákvarðana, sem gildi samkvæmt almennum reglum stjórnsýsluréttar, ekki síst í ljósi þess að um mjög íþyngjandi ákvörðun sé að ræða í garð kæranda.

Ennfremur telur kærandi að engar forsendur hafi verið fyrir því að byggingarnefnd beitti umræddu ákvæði skipulags- og byggingarlaga, þar sem frestur til þess að neyta þess úrræðis hafi verið liðinn.  Í ákvæðinu sé mælt fyrir um heimild til að fresta afgreiðslu umsóknar í allt að tvö ár frá því að umsókn berist.  Í tilviki kæranda hafi verið veitt leyfi til stækkunar bílskúrsins 12. september 1991 en umsókn hans þar að lútandi hafi verið send byggingarnefnd nokkru áður.  Upphaf frestsins verði því samkvæmt skýru ákvæði 6. mgr. 43. gr. laganna að miðast við þann tíma.  Byggingarnefnd hafi því ekki haft heimild til að beita frestunarákvæði laganna svo sem gert var, heldur hafi borið að heimila kæranda stækkun á bílskúr hans í samræmi við umsókn hans, enda um minniháttar framkvæmd að ræða, sem sé bæði í samræmi við aðalskipulag og aðra byggð á svæðinu.

Þá verði að hafa í huga að byggingarnefnd Kópavogsbæjar eigi ekki að geta hagnast á ólögmætri málsmeðferð sinni.  Það geti ekki bitnað á kæranda að afgreiðsla nefndarinnar hafi verið andstæð lögum og að hún hafi skirrst við að heimila honum lögmætar framkvæmdir á lóð sinni öll þessi ár.  Því verði að gera byggingarnefnd Kópavogsbæjar að heimila honum nú þegar að hefja framkvæmdir í samræmi við umsókn sína og hafi úrskurðarnefndin vald til þess að lögum.

Ennfremur kveðst kærandi efast um að heimilt sé að beita ákvæði 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 í tilviki hans, þar sem fyrir liggi að fyrirhuguð stækkun á bílskúr hans sé fyllilega í samræmi við gildandi aðalskipulag og aðra íbúðabyggð á svæðinu og ekkert liggi fyrir um hvort eða hvernig þessi framkvæmd, sem telja verði minniháttar, komi til með að hindra áform Kópavogsbæjar um uppbyggingu á svæðinu.

Telji úrskurðarnefndin hins vegar að byggingarnefnd hafi haft heimild til að beita umræddu ákvæði laganna geri kærandi þá kröfu að staðfest verði að heimild til að neyta þessa frestunarúrræðis sé ekki lengur fyrir hendi, þar sem meira en tvö ár séu liðin frá því að umsókn hans hafi borist byggingarnefnd, sbr. 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, en eins og áður sé komið fram hafi leyfi verið veitt til stækkunar bílskúrsins 12. september 1991.

Til þrautavara krefst kærandi þess að úrskurðarnefndin geri byggingarnefnd að mæla skýrt fyrir um upphaf frestsins, sem eigi að vera frá þeim tíma er umsókn kæranda hafi borist, sbr. orðalag 6. mgr. 43. gr., og jafnframt að fram komi með skýrum hætti hvenær frestinum ljúki og að sveitarstjórn ábyrgist allt tjón, sem kærandi verði fyrir af þessum sökum.  Verði ekki fallist á að miða upphaf frestsins við 12. september 1991, sé einungis unnt að miða upphaf hans við 28. apríl 1998, en þá hafi kærandi sótt um leyfi til að stækka umræddan skúr í 50 fermetra, en út frá þeirri umsókn og afgreiðslu hennar hafi spunnist kærur hans til úrskurðarnefndarinnar.  Ennfremur óskist staðfest að einungis sé heimilt að neyta umræddrar heimildar samkvæmt 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga einu sinni og að byggingarnefnd verði því, að frestinum liðnum, að heimila kæranda framkvæmdir í samræmi við umsókn hans enda þótt deiliskipulag hafi ekki verið staðfest fyrir þann tíma.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Vegna mikilla anna og sumarleyfa en einnig vegna breyttra aðstæðna eftir að uppsögn lóðarleigusamnings kæranda, dags. 10. maí 2000, var komin fram var ekki leitað formlegrar umsagnar byggingarnefndar Kópavogs fyrr en með bréfi, dags. 26. júlí 2000.  Með bréfi byggingarfulltrúans í Kópavogi, dags. 10. ágúst 2000, var úrskurðarnefndinni tilkynnt að í ljósi þess að kærandi hefði rifið eldri skúr á lóðinni og í óleyfi hafið framkvæmdir við byggingu stærri skúrs sæi byggingarnefnd ekki ástæðu til þess að láta í té umsögn um kæruefnið að svo stöddu.  Síðar ákvað byggingarnefnd að skila greinargerðum í báðum málum kæranda varðandi bílskúrinn.  Barst úrskurðarnefndinni greinargerð Eyvindar G. Gunnarssonar hdl. og Guðjóns Ólafs Jónssonar hdl., f.h. Kópavogsbæjar, í máli þessu hinn 8. desember 2000. 

Í greinargerð nefndra lögmanna f.h. Kópavogsbæjar er fyrst vikið að ákvæði 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Sé vafasamt að ákvæðið eigi við í hinu umdeilda tilviki þegar litið sé til lögskýringargagna, m.a. um tilurð ákvæðisins.  Byggingarleyfi það sem sótt hafi verið um 28. apríl 1998 hafi verið til stækkunar bílskúrs að Vatnsendabletti 102a.  Það sé ákvörðun byggingarnefndar um synjun á byggingarleyfi til þessarar stækkunar sem sé tilefni þess ágreinings sem uppi sé í máli þessu.  Hér sé ekki um breytingar eða viðhald á bílskúrnum að ræða heldur byggingu nýs og stærri bílskúrs.  Umrætt ákvæði eigi því ekki við.  Eins og staða málsins sé í dag hafi kærandi rifið eldri bílskúr og hafið byggingu nýs og stærri bílskúrs á sama stað.

Af hálfu Kópavogsbæjar er því mótmælt að miða beri upphaf umsóknar við það tímamark sem kærandi geri.  Að mati bæjarins hafi fyrst verið forsendur til beitingar tilvitnaðs lagaákvæðis er úrskurður úrskurðarnefndarinnar hafi legið fyrir hinn 23. desember 1999.  Að minnsta kosti sé ljóst að upphaf frestsins hafi aldrei getað byrjað að líða fyrr en kærandi lagði inn umsókn fyrir stækkun bílskúrs, sem dagsett sé 6. janúar 1999.

Þá hafi bæjaryfirvöld rökstutt ákvörðun sína með fullnægjandi hætti, en hún hafi verið tekin með vísan til þess að deiliskipulag hefði ekki verið samþykkt.  Þann rökstuðning verði að telja fullnægjandi í ljósi 6. mgr. 43. gr. þegar haft sé í huga að í ákvæðinu segi að slík frestun sé heimil ef deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.  Þá hafi rök bæjaryfirvalda fyrir ákvörðuninni áður komið fram með ítarlegum hætti.

Af hálfu bæjaryfirvalda er því mótmælt að frestur til þess að neyta úrræðis 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið liðinn.  Því er sérstaklega andmælt að upphaf frests eigi að miða við 12. september 1991 er fyrrverandi eigandi hafi sótt um leyfi til stækkunar á bílskúrnum. Samkvæmt 15. gr. byggingarlaga nr. 54/1978, sem í gildi hafi verið á þeim tíma er leyfið var veitt, hafi byggingarleyfi fallið úr gildi ef ekki hafi verið hafnar framkvæmdir á grundvelli þess innan 12 mánaða frá útgáfu leyfisins.  Augljóst sé að kærandi geti ekki byggt neinn rétt á leyfi sem fallið hafi úr gildi fyrir mörgum árum.

Þá segir í greinargerð bæjarins að byggingarnefnd telji sig í fullum rétti að meina kæranda að reisa nýjan og stærri bílskúr á lóð sinni.  Það séu skipulagslegar ástæður fyrir þeirri synjun en nú standi yfir vinna að deiliskipulagi.  Miðað við þær hugmyndir sem nú séu uppi sé einsætt að bílskúr að þessari stærð og á þessum stað samrýmist ekki þeim hugmyndum.  Bæjaryfirvöld mótmæli sérstaklega þeirri fullyrðingu að um sé að ræða lögmætar framkvæmdir.  Þær framkvæmdir einar geta talist lögmætar sem lögbundið byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir.

Sé lagt til grundvallar að beiting 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga sé tæk, eins og úrskurðarnefndin geri ráð fyrir, sé auðsætt að heimilt sé að beita henni í tilviki kærenda. Hafa verði í huga að hér sé um að ræða heimild til að fresta framkvæmdum.  Tilgangur reglunnar sé að veita stjórnvöldum umþóttunartíma í þeim tilvikum er deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.  Reglunni hefði ekki verið beitt ef endanlegar hugmyndir hefðu legið fyrir, t.d. um þéttari íbúðabyggð en nú er til staðar.  Umsókninni hefði þá einfaldlega verið synjað með vísan til þess.  Í máli þessu liggi fyrir að unnið sé að deiliskipulagi í Vatnsendalandi.  Þróun byggðar og stefnumörkun þar að lútandi sé að miklu leyti háð pólitísku mati og verði að játa stjórnvöldum nokkurt svigrúm í þeim efnum.  Mæli úrskurðarnefnd fyrir um upphaf frestsins sé þess krafist að hann miðist við úrskurð nefndarinnar 23. desember 1999 enda hafi byggingarnefnd þá fyrst haft forsendur fyrir beitingu 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Að lokum er á það bent að athugunarefni sé hvort úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála beri ekki að vísa kærunni frá enda liggi fyrir að lóðarleigusamningi kæranda hafi verið sagt upp.  Hafi hann því tæpast lögvarða hagsmuni af því lengur að efnisúrskurður verði kveðinn upp í máli þessu.

Andmæli kæranda:  Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um greinargerð Kópavogsbæjar í máli þessu, enda er þar teflt fram nýrri málsástæðu um frávísun vegna breyttra aðstæðna eftir að kæran kom fram.  Með bréfi. dags. 19. janúar 2001, gerir lögmaður kæranda í ítarlegu máli athugasemdir við málatilbúnað Kópavogsbæjar og áréttar fyrri sjónarmið sín í málinu.  Sérstaklega er mótmælt hugleiðingum í greinargerð bæjarins um frávísun málsins og á það bent að uppsögninni hafi verið mótmælt sem ólögmætri og hafi mótmælum kæranda enn ekki verið svarað.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 25. janúar 2001.  Mættir voru allir aðalmenn í nefndinni auk framkvæmdastjóra.  Þá voru viðstaddir Gísli Norðdahl byggingarfulltrúi í Kópavogi og kærandi, J.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður á vettvangi en byggingu nýs skúrs á lóðinni er að mestu lokið.  Inni í skúrnum er botnplata eldri skúrs en nýi skúrinn er bæði breiðari og lengri en nemur þeirri plötu.  Fram kom að sáralítið af efni úr gamla skúrnum hefði verið nýtt í bygginguna.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir hefur úrskurðarnefndin tvívegis áður fjallað um kærumál er risið hafa um afgreiðslu byggingarnefndar Kópavogs á umsóknum kæranda um leyfi til stækkunar á bílskúr að Vatnsendabletti 102a.  Hefur úrskurðarnefndin í báðum þessum málum fellt úr gildi ákvarðanir byggingarnefndar Kópavogs um að synja umsókn kæranda með þeim rökum sem greinir í úrskurðum nefndarinnar frá 29. desember 1998 og 23. desember 1999.

Í máli því sem hér er til meðferðar er annars vegar á því byggt af hálfu kæranda að ekki hafi verið gætt formskilyrða við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að efnisskilyrði hafi skort fyrir ákvörðuninni. 

Ekki verður fallist á það með kæranda að hinni kærðu ákvörðun hafi verið svo áfátt að formi til að ógildingu varði.  Verður ekki séð að ástæða hafi verið til að rökstyðja ákvörðunina frekar en gert var þegar litið er til forsögu málsins og þeirra raka sem áður voru fram komin af hálfu Kópavogsbæjar og kæranda voru þegar kunn.  Hins vegar má fallast á að nokkuð hafi skort á um skýrleika hinnar kærðu ákvörðunar þar sem þess var ekki getið frá hvaða tímamarki telja bæri frestun þá, sem í ákvörðuninni fólst.  Þykir þessi ágalli þó ekki eiga að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun þar sem fram kemur með ótvíræðum hætti í 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 við hvaða tímamark skuli miða frestun á afgreiðslu umsóknar samkvæmt ákvæðinu en til þess er vitnað í hinni kærðu ákvörðun.  Breytir það ekki þessari niðurstöðu þótt byggingarfulltrúinn í Kópavogi hafi með bréfi til kæranda, dags. 7. mars 2000, rangtúlkað umrætt ákvæði, enda verður ekki litið á umrætt bréf sem hluta hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarnefndin telur að eins og ástatt var hafi sveitarstjórn verið heimilt að beita umræddu ákvæði 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 við afgreiðslu umsóknar kæranda.  Hann hefur í kærumálum þeim, er varða fyrri meðferð byggingarnefndar Kópavogs á umsókninni, lagt á það áherslu að um hafi verið að ræða umsókn um leyfi til stækkunar á bílskúr, sem fyrir hafi verið á lóðinni.  Hefur helst mátt skilja málatilbúnað kæranda á þann veg að til stæði að stækka, þ.e. byggja við, eldri skúr í stað þess að rífa hann að öllu leyti og byggja nýjan.  Var því eðlilegt að skilja umsóknina á þann veg að bæði væri sótt um leyfi til breytinga á húsi en jafnframt til niðurrifs að hluta.  Fellur hvort tveggja, breyting húss og niðurrif, undir heimild 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 og verður ekki fallist á að þau sjónarmið um húsafriðun og hverfisvernd, sem liggja að baki umræddu ákvæði, hafi átt að leiða til þess að ekki væri heimilt að beita ákvæðinu eins og atvikum var háttað.

Mikils ósamræmis gætir í málatilbúnaði kæranda um það hvað í raun hafi falist í umsókninni.  Í fylgiskjali með umsókn kæranda um endurnýjun byggingarleyfis fyrir bílskúr, dags. 8. september 1998, kemur fram að þegar leyfi hafi verið fengið til stækkunar hússins á árinu 1988 hafi einnig verið fengið leyfi til að byggja nýjan bílskúr í stað þess sem fyrir hafi verið á lóðinni.  Fyrri eigendur hússins hafi ekki nýtt sér byggingarréttinn.  Gamli bílskúrinn sé 25m² og standi á þeim stað, þar sem byggja eigi nýja skúrinn.  Af athugasemdum lögmanns kæranda, dags. 19. janúar 2001, verður hins vegar ráðið að nú sé á því byggt að fyrir hafi verið á lóðinni 36 m² skúr og að með umsókninni hafi einungis verið að leita endurnýjunar á samþykkt byggingarnefndar frá 12. september 1991 um að heimila stækkun skúrsins um 9m², eða úr 36m² í 45m², þó með þeirri breytingu að nú verði leyft að stækka skúrinn í 50m².  Hvorki verður séð við skoðun á vettvangi né af gögnum málsins að byggður hafi verið 36m² skúr á lóðinni eftir 10 september 1987, þegar bygging slíks skúrs var heimiluð.  Þar sem kærandi reif, án heimildar byggingarnefndar, skúr þann sem fyrir var á lóðinni eftir að máli þessu hafði verið vísað til úrskurðarnefndarinnar verður hann að bera hallann af öllum hugsanlegum vafa um stærð skúrsins og verður að átelja að kærandi hafi með þessum hætti spillt möguleikum úrskurðarnefndarinnar til þess að afla gagna um staðreyndir í málinu.

Ekki verður fallist á sjónarmið kæranda um það hvaða umsóknir komi til álita við úrlausn máls þessa.  Alveg er út í hött að byggja á umsókn forvera kæranda frá 10. september 1991 um stækkun bílskúrs enda var sú umsókn samþykkt á fundi byggingarnefndar 12. september 1991 með þeirri áritun að um væri að ræða breytingu á samþykkt frá 1987.  Byggingarleyfi þetta var ekki nýtt og hefur hvorki það né umrædd umsókn haft nokkurt lögformlegt gildi í meira en áratug.  Er því alfarið hafnað að umrædd umsókn geti markað upphaf þess frests, sem sveitarstjórn ákvað með stoð í 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Því er einnig hafnað að miða beri upphaf frestsins við erindi kæranda frá 28. apríl 1998, sem er fylgiskjal með útfylltu umsóknareyðublaði, dags. 4. maí 1998.  Erindið er tilgreint sem fyrirspurn á umsóknarblaði og um það fjallað sem fyrirspurn á fundi byggingarnefndar 20. maí 1998.  Hlaut erindi þetta ekki endanlega afgreiðslu og var þeim málalokum ekki vísað til æðra stjórnvalds.

Fyrsta og eina umsókn kæranda um endurnýjun á byggingarleyfi fyrir bílskúr er dagsett 8. september 1998.  Má fallast á að frá þeim tíma hafi átt að telja þann frest, sem sveitarstjórn var heimilt að ákveða um umsókn kæranda á grundvelli 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Hefði fresturinn því varað til 8. september 2000 og hefði umsókn kæranda ekki þurft að koma til afgreiðslu fyrr en eftir þann tíma.

Hinn 8. september 2000 voru aðstæður í máli þessu gerbreyttar.  Þá lá fyrir að lóðarleigusamningi kæranda hafði verið sagt upp með stoð í ákvæði 4. greinar samningsins og leigutíminn ætti að renna út hinn 1. júní 2001 samkvæmt uppsögninni.  Þrátt fyrir að mótmælum kæranda við uppsögninni hefði ekki verið svarað hafði hann ekki gert reka að því að fá henni hnekkt.

Á sama tíma hafði kærandi, án heimildar byggingarnefndar, rifið eldri skúr, sem fyrir var á lóðinni og reist nýjan í hans stað, einnig án heimildar.

Vegna þessara breyttu aðstæðna verður byggingarnefnd nú ekki gert að taka umsókn kæranda til frekari meðferðar.  Verður ekki séð að kærandi eigi lögvarða hagsmuni því tengda að fá umsókn sína tekna til meðferðar fyrr en lóðarréttindi hans hafa verið endurnýjuð eða ágreiningur um lögmæti uppsagnarinnar leiddur til lykta með öðrum hætti.  Getur kærandi ekki með réttu vænst þess að honum verði veitt byggingarleyfi við núverandi og óbreyttar aðstæður.  Er málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því annir og sumarleyfi framan af, síðan breyttar aðstæður, aukin gagnaöflun af þeim sökum og loks töf vegna árangurslausra tilrauna sem gerðar voru nýlega til sátta af hálfu málsaðila.

Úrskurðarorð:

Kæru J á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. febrúar 2000, um að fresta afgreiðslu umsóknar um endurnýjun leyfis til stækkunar bílskúrs að Vatnsendabletti 102a, Kópavogi í allt að tvö ár, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ár 2001, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2000; kæra eigenda og íbúa húsanna nr. 42, 44, 46 og 48 við Garðsstaði í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. júní 2000 um að veita leyfi til að byggja skjólvegg við suðvesturhorn lóðarinnar nr. 56 við Garðsstaði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. október 2000, sem barst nefndinni hinn 20 sama mánaðar, kæra eigendur og íbúar húsanna nr. 42, 44, 46 og 48 við Garðsstaði í Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. júní 2000 um að veita leyfi til að byggja skjólvegg umhverfis suðvesturhorn lóðarinnar nr. 56 við Garðsstaði.  Krefjast þeir þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir við byggingu veggjarins verði stöðvaðar. 

Byggingarfulltrúanum í Reykjavík var þegar í stað gert viðvart um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Við athugun hans á vettvangi kom í ljós að framkvæmdir voru ekki í samræmi við samþykktar teikningar og stöðvaði hann því framkvæmdir við verkið.  Við nánari athugun kom ennfremur í ljós að fyrirhugaður veggur samræmdist ekki skipulagsskilmálum fyrir Staðahverfi.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 7. nóvember 2000 voru lagðir fram nýir uppdrættir ásamt umsókn um breytingu á hæðarkóta hússins að Garðsstöðum 56 og um leyfi til að breyta girðingu á suðurhluta lóðarinnar.  Var umsókn þessi samþykkt á fundinum en jafnframt voru eldri uppdrættir felldir úr gildi.  Kærendum var gert kunnugt um þessi málalok.
 
Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið hefur hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík verið afturkölluð og eru réttaráhrif hennar fallin niður.  Þykja kærendur eftir það ekki eiga lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti ákvörðunarinnar.  Er málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kæru eigenda og íbúa húsanna nr. 42, 44, 46 og 48 við Garðsstaði í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. júní 2000, um að veita leyfi til að byggja skjólvegg við suðvesturhorn lóðarinnar nr. 56 við Garðsstaði, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ár 2001, þriðjudaginn 30. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru formaður nefndarinnar, Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur, aðalmaður í nefndinni og Dr. Sigurður Erlingsson verkfræðingur, varamaður Þorsteins Þorsteinssonar verkfræðings, sem vikið hefur sæti við meðferð málsins.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2000; kæra A og K, Vallargerði 20, Kópavogi á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 26. september 2000 um að samþykkja deiliskipulag fyrir lóð Þinghólsskóla í Kópavogi og ákvörðun bæjarstjórnar frá 28. nóvember 2000 um að veita leyfi til að reisa nýbyggingu á lóðinni.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. desember 2000, sem barst nefndinni sama dag, kæra A og K, Vallargerði 20, Kópavogi  framkvæmdir á lóð Þinghólsskóla.  Fara þau fram á að nefndin stöðvi framkvæmdirnar og felli úr gildi framkvæmdaleyfi og byggingarleyfi, hafi slík leyfi verið veitt.  Eins og atvikum er háttað verður að skilja kæruna á þann veg að kærðar séu til ógildingar ákvarðanir bæjaryfirvalda í Kópavogi um að samþykkja deiliskipulag fyrir lóð Þinghólsskóla og um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við skólann og að jafnframt sé  krafist stöðvunar framkvæmda meðan fjallað sé um kæruefnið fyrir nefndinni.

Þegar mál þetta kom fyrst til meðferðar í úrskurðarnefndinni lýsti Þorsteinn Þorsteinsson, aðalmaður í nefndinni, sig vanhæfan í málinu vegna persónulegra tengsla við kærendur og tók varamaður hans, Dr. Sigurður Erlingsson verkfræðingur, sæti hans í nefndinni við meðferð málsins.

Málsatvik:  Hinn 10. mars 1973 voru samþykktir í byggingarnefnd Kópavogs uppdrættir að Þinghólsskóla á lóð milli Vallargerðis og Kópavogsbrautar.  Byggingin var þannig hönnuð að hægt væri að byggja hana í áföngum.  Hefur enn ekki verið lokið byggingu nyrðri hluta austurálmu og tengibyggingar milli austur- og vesturálma að norðanverðu eins og áformað var á upphaflegum teikningum.

Á árinu 2000 var hafinn undirbúningur að frekari framkvæmdum við skólann.  Vegna breyttra aðstæðna kusu bæjaryfirvöld að víkja frá fyrri áformum og byggja nokkru stærri viðbyggingu en áður hafði verið áformað norðanvert við þær byggingar, sem fyrir eru á lóðinni.  Munar þar mestu að ákveðið var að tengibygging að norðanverðu yrði tveggja hæða í stað einnar hæðar byggingar eins og ráðgert var í eldri samþykkt.  Af þessu tilefni þótti nauðsynlegt að vinna nýtt deiliskipulag fyrir lóð Þinghólsskóla.  Var tillaga að deiliskipulagi lóðarinnar auglýst í Morgunblaðinu hinn 16. júlí 2000 og í Lögbirtingarblaðinu hinn 21. júlí 2000.  Á kynningartíma bárust athugasemdir frá kærendum og einnig frá eigendum og íbúum að Vallargerði 18.  Lutu athugasemdir þessar annars vegar að málsmeðferð en hins vegar að röskun á hagsmunum, svo sem fækkun bílastæða, skuggavarpi og skerðingu útsýnis.  Var brugðist við þessum athugasemdum með því að lækka mænishæð fyrirhugaðrar nýbyggingar úr 9 m í 7,5 m og skipulagstillagan samþykkt svo breytt.  Tillagan var send til Skipulagsstofnunar til lögboðinnar meðferðar með bréfi hinn 19. október 2000.  Tilkynnti Skipulagsstofnun með bréfi til Kópavogsbæjar, dags. 30. október 2000, að ekki væru gerðar athugasemdir við að auglýsing um skipulagið yrði birt í B – deild Stjórnartíðinda.  Var kærendum gert kunnugt um þessa niðurstöðu með bréfi, dags. 13. nóvember 2000, en jafnframt var auglýsing um deiliskipulagið sent til birtingar í B – deild Stjórnartíðinda og birtist hún þar hinn 20. nóvember 2000. 

Á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 28. nóvember 2000 var staðfest byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við Þinghólsskóla í samræmi við hið nýja deiliskipulag.  Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúans í Kópavogi var grafinn grunnur fyrir nýbyggingunni hinn 8. desember 2000 en úttekt á sökklum og steypuheimild fyrir þeim er dagsett 23. desember 2000.  Lokið er steypu grunnra sökkla undir bygginguna og hefur fyllingarefni verið ekið í þá.  Engar frekari framkvæmdir hafa átt sér stað við bygginguna.

Eins og að framan greinir vildu kærendur ekki una hinum kærðu ákvörðunum og skutu málin til úrskurðarefndarinnar með bréfi dags. 19. desember 2000.  Hefur nefndin aflað frekari upplýsinga um staðreyndir í málinu og kynnt sér aðstæður á verkstað með óformlegum hætti.  Einnig liggur fyrir afstaða byggingaryfirvalda í Kópavogi til kærunnar og umsögn Skipulagsstofnunar um kæruefnið.  Þykir málið nú þegar nægilega upplýst til þess að ljúka megi efnisúrlausn þess og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda með sérstökum úrskurði.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að samkvæmt 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 2. gr. laganna, skuli deiliskipulag ná til afmarkaðs reits innan sveitarfélags.  Ekki sé heimilt að deiliskipulag nái til einnar lóðar, án tengsla við aðliggjandi svæði.  Þá sé kveðið á um það í 4. mgr. sömu greinar að þegar gert sé deiliskipulag í byggðu hverfi skuli samhliða gerð bæja- og húsakönnun sem höfð skuli til hliðsjónar við gerð tillögunnar.  Þessari vinnureglu hafi ekki verið fylgt við gerð hinnar umdeildu deiliskipulagstillögu. 

Bæjaryfirvöldum hafi borið að haga deiliskipulagsgerðinni í samræmi við framangreind ákvæði og eigi þau ekki sjálfdæmi um það hvort eftir þeim sé farið eða ekki.

Þá telja kærendur að fjarlægð nýbyggingar frá lóðarmörkum sé vart nægjanleg með hliðsjón af ákvæði byggingarreglugerðar um 3ja metra lágmarksfjarlægð.  Fyrirhuguð bygging falli illa að götumynd og þrengi að umferð um götuna.  Einnig muni umferð hafa truflandi áhrif á skólastarf í kennslustofum á neðri hæð byggingarinnar.  Þá muni nýbyggingin hafa í för með sér aukna snjósöfnun í Vallargerði að vetrarlagi.  Telja kærendur einnig að skuggavarp frá byggingunni muni skerða stórlega notkunarmöguleika suðurhluta lóðar þeirra að Vallargerði 20 auk þess sem sjónmengun verði af byggingunni í svo mikilli nálægð sem raun ber vitni.  Muni þetta rýra eign þeirra í verði og áskilja kærendur sér bótarétt af þessu tilefni.

Loks er að því fundið af hálfu kærenda að þeim hafi ekki verið gerð grein fyrir því hvaða úrræði þeir ættu vegna afgreiðslu bæjaryfirvalda á framkomnum athugasemdum en bæjaryfirvöldum hafi borið að veita slíka leiðsögn.

Umsögn byggingaryfirvalda í Kópavogi:  Í bréfi byggingarfulltrúans í Kópavogi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. janúar 2000, er rakin málsmeðferð bæjarins við undirbúning og gerð hinnar umdeildu skipulagsákvörðunar.  Segir í bréfinu að það sé mat bæjaryfirvalda að rétt hafi verið staðið að allri málsmeðferð við gerð og samþykkt deiliskipulagsins og byggingarleyfis fyrir nýbyggingunni og séu ekki efni til að stöðva framkvæmdir.  Í svörum bæjaryfirvalda við athugasemdum kærenda, sem liggja frammi í málinu, kemur fram að fyrir hafi legið samþykktir uppdrættir að viðbyggingu við Þinghólsskóla og að í deiliskipulagstillögunni hafi einungis falist breyting á útliti og stærð þeirrar byggingar.  Sé grunnflötur svipaður og upphaflega hafi verið áformað en heildarflatarmál byggingarinnar aukist um tæpa 500m².  Ekki sé verið að breyta forsendum skipulags í hverfinu og þar sem ekki hafi legið fyrir umsóknir um aðrar framkvæmdir í nágrenninu hafi verið talið ástæðulaust að endurskoða skipulag aðliggjandi reita.  Forvinna hafi verið unnin að bæja- og húsakönnun fyrir svæðið við gerð hverfaskipulags Vesturbæjar 1993.  Sé hverfaskipulagið iðulega haft til hliðsjónar þegar fjallað sé um skipulagsbreytingar á svæðinu.  Þá er hafnað öðrum athugasemdum kærenda og m.a. vísað til þess að mænishæð nýbyggingar hafi verið lækkuð niður í 7,5 metra til að milda áhrif viðbyggingarinnar.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin hefur aflað umsagnar Skipulags-stofnunar um álitaefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar segir m.a: 

„Skipulagssstofnun yfirfór í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br. málsmeðferð Kópavogsbæjar í kjölfar samþykktar deiliskipulags lóðar Þinghólsskóla í Kópavogi.  Í bréfi stofnunarinnar til Kópavogsbæjar, dags. 30. október 2000, var ekki gerð athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda. 

Kærendur gerðu við meðferð málsins athugasemd við að deiliskipulagið næði aðeins til einnar lóðar.  Vísuðu þeir til 23. gr. skipulags- og byggingarlaga í því sambandi.  Þar segir í 1. mgr. að deiliskipulag skuli gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 segir í grein 3.1.4 að deiliskipulag nái til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu.  Tekið er fram að í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Í hinu kærða tilviki háttar svo til að um er að ræða viðbót við þegar byggt skólahúsnæði, breytingu á samþykktum byggingarnefndarteikningum og breytingu á fyrirkomulagi skólalóðar.  Lóð Þinghólsskóla er í Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012 ætluð til blandaðrar notkunar stofnana og opins svæðis til sérstakra nota.  Ekki eru fyrirhugaðar aðrar framkvæmdir á svæðinu, en í kring um umrætt svæði er íbúðarsvæði og austan við reitinn er opið svæði til sérstakra nota, íþróttavöllur.  Skipulagsstofnun telur að þar sem viðkomandi lóð er sjálfstæður landnotkunarreitur og þar sem ekki eru fyrirhugaðar aðrar framkvæmdir í tengslum við viðkomandi breytingar á samþykktum byggingarnefndar-teikningum og fyrirkomulagi skólalóðar hafi verið heimilt og í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar að deiliskipuleggja lóð Þinghólsskóla eina og sér eins og gert var í hinu kærða tilviki.

Kærendur gerðu einnig athugasemd við að ákvæði 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, um að við vinnslu deiliskipulags í þegar byggðu hverfi skuli gerð bæja- og húsakönnun, hafi ekki verið uppfyllt.  Skipulagsstofnun telur, að þar sem einungis voru fyrirhugaðar breytingar á þegar samþykktum uppdráttum af húsnæði Þinghólsskóla og fyrirkomulagi skólalóðar hafi ekki verið ástæða til að framkvæma húsakönnun, þar sem breytingarnar snerta ekki aðra byggð á svæðinu.

Skipulagsstofnun telur að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br.“

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið voru framkvæmdir fyrir nokkru hafnar þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni.   Eru framkvæmdir enn sem komið er skammt á veg komnar.  Með hliðsjón af verkframvindu og því að álitaefni í málinu gefa ekki tilefni til umfangsmikillar gagnaöflunar hefur nefndin kappkostað að ljúka efnismeðferð þess.  Hefur því ekki komið til þess að úrskurðað væri til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Ekki verður annað ráðið af málsgögnum en að rétt hafi verið staðið að auglýsingu og kynningu hinnar umdeildu skipulagstillögu.  Þá liggur fyrir að afstaða var tekin til framkominna athugasemda og þeim svarað, jafnframt því sem skipulagstillagan hlaut lögboðna afgreiðslu Skipulagsstofnunar og var að því búnu birt með lögformlega réttum hætti.  Ekki verður heldur séð að það hafi valdið kærendum réttarspjöllum þótt þeim hafi ekki verið gerð grein fyrir kæruheimildum, enda komu þeir kæru sinni á framfæri innan kærufrests.  Þykja vanhöld um að upplýsa kærendur í þessu efni því ekki geta leitt til ógildingar hinna kærðu ákvarðana eins og atvikum er háttað.

Kærendur telja, með vísun til ákvæða 23. gr. laga nr. 73/1997, að óheimilt hafi verið að skipuleggja aðeins umrædda lóð, án tengsla við aðliggjandi svæði, og að bæja- og húsakönnun hefði átt að fara fram samhliða gerð skipulagsins.  Við úrlausn þessa álitaefnis verður að líta til þess að áður höfðu verið samþykktir mannvirkjauppdrættir af byggingum á lóðinni, líkir þeim sem hið umdeilda skipulag felur í sér.  Verður að telja að uppdrættir þessir hafi nokkurt gildi sem skipulagsgögn um lóðina sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 117/1999 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.  Í ljósi þessa verður að líta svo á að í hinu umdeilda skipulagi hafi fyrst og fremst falist breyting á áður samþykktu skipulagi lóðarinnar.  Því verði ekki gerðar jafn ríkar kröfur um málsmeðferð eins og um alveg ný skipulagsáform hefði verið að ræða.  Þá verður einnig að líta til þess að Þinghólsskóli er á sérgreindum landnotkunarreit, sem skilgreindur er í aðalskipulagi sem svæði fyrir blandaða notkun sem stofnanasvæði og opið svæði til sérstakra nota.  Er reitur þessi aðskilinn frá aðliggjandi svæðum af götum á þrjá vegu en af göngustíg á eina hlið og stendur þannig sem sjálfstæður reitur hvað landnotkun áhrærir.  Á aðliggjandi reitum er fastmótuð og gróin íbúðabyggð þar sem ekki er að vænta mikilla breytinga.  Verður ekki séð að við þessar aðstæður hafi það verið andstætt grundvallarreglu 23. greinar laga nr. 73/1997 um afmörkun deiliskipulagssvæðis að taka skólalóðina eina til skipulags. Styðst þessi niðurstaða einnig við þau sjónarmið, sem fram koma í umsögn Skipulagsstofnunar í málinu. 

Þá verður ekki á það fallist að þörf hafi verið bæja- og húsakönnunar vegna skipulagsgerðarinnar.  Í nefndaráliti umhverfisnefndar Alþingis um ákvæði 23. gr. laga nr. 73/1997 segir að með bæja- og húsakönnun sé átt við ákveðna aðferðafræði til þess að meta listrænt og menningarsögulegt gildi hins byggða umhverfis og samspil þess við náttúruna.  Megi líta á niðurstöðu slíkrar könnunar sem eins konar gagnasafn yfir hús og hverfi sem þurfi sérstakt aðhald í umfjöllun sveitarfélags í skipulags- og byggingarmálum.  Þegar litið er til þess hvaða tilgangi bæja- og húsakönnun er ætlað að þjóna telur úrskurðarnefndin að hin umdeilda skipulagsákvörðun snerti ekki aðliggjandi byggð með þeim hætti að þörf hafi verið slíkrar könnunar samfara skipulagsgerðinni.

Ekki verður fallist á að fjarlægð nýbyggingar frá götu sé andstæð ákvæðum byggingarreglugerðar um þriggja metra lágmarksfjarlægð frá lóðamörkum.  Staðsetning nýbyggingarinnar á stoð í samþykktu deiliskipulagi en í deiliskipulagi er heimilt að víkja frá almennum ákvæðum byggingarreglugerðar um þessi fjarlægðarmörk, sbr. grein 75.4. í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Samræmist staðsetning byggingarinnar því ákvæðum byggingarreglugerðar um fjarlægðarmörk.

Aðrar málsástæður kærenda um skuggavarp, sjónmengun, snjósöfnun og óhagræði af þrengslum í Vallargerði eru reistar á grenndarsjónarmiðum.  Enda þótt fallast megi á að skuggavarp verði nokkurt og að einhver skerðing kunni að verða á rétti kærenda með tilliti til grenndarsjónarmiða verður ekki fallist á að sú skerðing sé svo veruleg að hinar kærðu ákvarðanir teljist af þeim sökum ólögmætar.  Leiði hin umdeilda skipulagsákvörðun hins vegar til verðrýrnunar á eign kærenda kann það að leiða til bótaréttar á hendur Kópavogsbæ skv. ákvæðum 33. greinar skipulags- og byggingarlaga, en úrlausn um álitaefni þar að lútandi er ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hinar kærðu ákvarðanir séu ekki haldnar neinum þeim annmörkum er leiða eigi til ógildingar þeirra.  Er kröfum kærenda í málinu því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum  kærenda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Kópavogs frá 26. september 2000 um að samþykkja deiliskipulag fyrir lóð Þinghólsskóla í Kópavogi og ákvörðunar bæjarstjórnar frá 28. nóvember 2000 um að veita leyfi til að reisa nýbyggingu á lóðinni.

Ár 2000, föstudaginn 29. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2000; kæra nokkurra íbúa og eigenda íbúða við Fjólugötu og Smáragötu í Vestmannaeyjum á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyja frá 5. september 2000 um að veita leyfi til byggingar veitinga- og ráðstefnuhúss ofan á vatnstank í Löngulág.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfum til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. og 30. september 2000, sem bárust nefndinni hinn 21. september og 5. október 2000, kæra nokkrir íbúar og eigendur íbúða við Fjólugötu og Smáragötu í Vestmannaeyjum, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyja frá 5. september 2000 um að veita Grími Þór Gíslasyni og Sigmari Georgssyni leyfi til byggingar veitinga- og ráðstefnuhúss ofan á vatnstank í Löngulág.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Vestmannaeyja hinn 7. september 2000.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.

Málavextir:  Snemma árs 2000 leituðu byggingarleyfishafar eftir því við bæjarveitur Vestmannaeyja að þeim yrði heimilað að reisa veitinga- og ráðstefnuhús ofan á vatnstank í Löngulág.  Féllst stjórn bæjarveitna á að heimila slíka byggingu fyrir sitt leyti með fyrirvara um samþykki Hollustuverndar ríkisins.  Hugmyndir þessar fengu einnig góðar undirtektir bæjaryfirvalda og var ráðist í breytingu á aðalskipulagi bæjarins af þessu tilefni.  Var skilgreindri landnotkun afmarkaðs svæðis, sem umræddur vatnstankur stendur á, breytt á þann veg að á svæðinu mætti vera verslun og þjónusta auk þeirrar starfsemi sem leyfð hafði verið þar fyrir, en svæðið hafði verið verið ætlað undir opinberar stofnanir/félagsheimili.  Skipulasgbreyting þessi hlaut lögboðna meðferð sem minni háttar breyting á aðalskipulagi og var breytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 23. maí 2000.

Hinn 21. júní 2000 var íbúum og eigendum fasteigna í nágrenni við vatnstankinn í Löngulág kynnt fyrirhugað veitinga- og ráðstefnuhús á vatnstankinum og var þeim veittur frestur til 19. júlí 2000 til þess að gera athugasemdir við bygginguna.  Bárust allmargar athugasemdir og voru þær teknar til umfjöllunar í skipulags og byggingarnefnd og þeim svarað skriflega.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. september 2000 var samþykkt að veita umsækjendum leyfi til að byggja veitinga- og ráðstefnuhús á vatnstankinum í Löngulág og var samþykkt nefndarinnar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 7. september 2000.  Kærendur vildu ekki una þessum ákvörðunum og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum hinn 11. október 2000, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Eftir að úrskurður um að stöðva skyldi framkvæmdir hafði verið birtur bæjaryfirvöldum í Vestmannaeyjum og byggingarleyfishafa var lögð fram ný umsókn um byggingarleyfi með breytingum, sem tóku mið af fyrirliggjandi bráðabirgðaúrskurði.  Var umsókn þessi tekin til meðferðar á fundi  skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyja hinn 31. október 2000 og var hún samþykkt á fundinum, en kærendum hafði áður verið kynnt efni umsóknarinnar.  Jafnframt felldi nefndin úr gildi byggingarleyfi það, sem veitt hafði verið á grundvelli samþykktar nefndarinnar frá 5. september 2000.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi bæjarstjórnar Vestmannaeyja hinn 8. nóvember 2000.  Hafa úrskurðarnefndinni borist fundargerðir skipulags- og byggingarnefndar og bæjarstjórnar Vestmannaeyja um framangreindar ákvarðanir.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið hefur hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyja frá 5. september 2000 verið felld úr gildi og eru réttaráhrif hennar fallin niður.  Þykja kærendur eftir það ekki eiga lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hennar.  Er málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli nágranna um þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyja frá 5. september 2000 að veita leyfi til byggingar veitinga- og ráðstefnuhúss ofan á vatnstank í Löngulág í Vestmannaeyjum er vísað frá úrskurðarnefndinni.