Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

7/2003 Hlíðarás

Með

Ár 2003, mánudaginn 10. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 7/2003, kæra eigenda fasteignarinnar nr. 7 við Hlíðarás í Mosfellsbæ á ákvörðun tollstjórans í Reykjavík frá 11. október 2002 að synja erindi kærenda varðandi skipulagsgjald af fasteigninni Hlíðarási 7, Mosfellsbæ.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 24. janúar 2003, framsendir fjármálaráðuneytið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála kæru G f.h. K og K, þar sem kærð er að hluta ákvörðun tollstjórans í Reykjavík frá 11. október 2002 varðandi innheimtu skipulagsgjalds af fasteigninni Hlíðarási 7 í Mosfellsbæ. 

Málavextir:  Með kaupsamningi, dags. 22. febrúar 2001, keyptu kærendur íbúðarhús að Hlíðarási 7 í Mosfellsbæ.  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum mun húsið hafa verið byggt á árinu 1997, en fyrst virt til brunabóta með skoðunargerð hinn 23. janúar 2001.  Í kjölfar brunabótavirðingar hússins var skipulagsgjald lagt á eignina og reikningur sendur þáverandi eigendum og viðsemjendum kærenda um eignina.  Var gjalddagi reiknings þessa 1. febrúar 2001 og eindagi 1. mars s.á.

Ekki verður séð að upplýst hafi verið um álagningu gjalds þessa við kaup kærenda á eigninni.  Er ekkert að gjaldinu vikið í kaupsamningi og virðist kærendum hafa verið ókunnugt um tilvist þess og það lögveð, sem fyrir því hafði stofnast í eigninni.

Með samhljóða bréfum tollstjórans í Reykjavík, dags. 9. september 2002, var kröfum um greiðslu gjaldsins, ásamt áföllnum dráttarvöxtum, beint að kærendum og var þeim veittur 10 daga frestur til þess að greiða skuldina ef komast ætti hjá frekari innheimtuaðgerðum.  Í tilefni af bréfum þessum ritaði umboðsmaður kærenda ódagsett bréf til tollstjórans í Reykjavík, þar sem á það var bent að embættið væri að krefja ranga aðila um greiðslu gjaldsins, enda væru fyrri eigendur eignarinnar réttir greiðendur þess. 

Erindi þessu svaraði tollstjóri með bréfi, dags. 19. september 2002, þar sem upplýst var að fyrri eigendum hefði verið sendur reikningur fyrir gjaldinu með gjalddaga 1. febrúar 2001 og eindaga 1. mars sama ár og væru þeir með réttu skuldarar samkvæmt umræddum reikningi.  Gjaldið hefði hins vegar ekki verið greitt og þar sem það nyti lögveðs í fasteigninni að Hlíðarási 7 væri nauðsynlegt að beina innheimtunni að kærendum, enda yrði fasteign þeirra seld nauðungarsölu fyrir skuldinni yrði hún ekki greidd.

Umboðsmaður kærenda ritaði tollstjóra bréf að nýju hinn 27. september 2002.  Benti hann á að kærendur hefðu aldrei fengið reikning fyrir gjaldinu eða vitneskju um tilvist þess og væri óviðunandi að þeim væri gert að greiða dráttarvexti af gjaldinu í ljósi forsögu málsins.  Krafðist hann þess f.h. kærenda að þeim yrði sendur reikningur og að dráttarvextir yrðu felldir niður.  Jafnframt að gjaldfrestur yrði veittur meðan málið væri í kærufarvegi.

Erindi þessu hafnaði tollstjóri með bréfi, dags. 11. október 2002.  Var þar áréttað að lögveð væri fyrir gjaldinu í fasteign kærenda.  Var í lok bréfsins á það bent að ef kærendur vildu ekki una ákvörðun tollstjóra í málinu væri unnt að skjóta henni til fjármálaráðuneytisins, sem tæki endanlega ákvörðun um afgreiðslu tollstjórans í Reykjavík, sbr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Með bréfi, dags. 15. október 2002, vísaði umboðsmaður kærenda málinu til fjármálaráðuneytisins og krafðist þess að kröfu um dráttarvexti af gjaldinu yrði beint að fyrri eigendum eignarinnar eða að vextirnir yrðu felldir niður.  Af málsgögnum verður ráðið að fjármálaráðuneytið hafi kveðið upp úrskurð í máli kærenda hinn 12. nóvember 2002, en ekki liggur fyrir hvert hafi verið efni þess úrskurðar.  Með bréfi, dags. 24. janúar 2003, tilkynnti fjármálaráðuneytið að það afturkallaði úrskurð sinn í málinu með vísan til 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 á þeim grundvelli að ráðuneytið hafi ekki verið bært stjórnvald til að úrskurða í málinu og að málið yrði, með vísan til 7. gr. stjórnsýslulaga, framsent til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Vísaði ráðuneytið til 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 7. gr. reglugerðar nr. 737/1997 um skipulagsgjald til stuðnings þessari ákvörðun.  Var erindi kærenda samhliða þessu framsent úrskurðarnefndinni með bréfi, dags. 24. janúar 2003, svo sem að framan er rakið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda var upphaflega á því byggt að kröfu innheimtumanns vegna skipulagsgjalds af eign þeirra að Hlíðarási 7 væri beint að röngum aðila og væru fyrri eigendur réttir skuldarar að gjaldinu. 

Eftir að hafa fengið upplýsingar um að lögveð sé fyrir gjaldinu í fasteigninni mótmæla kærendur því ekki lengur að innheimtu þess sé beint að sér en krefjast þess einungis að lagt verði fyrir innheimtumann að hann snúi sér beint að fyrri eigendum varðandi greiðslu dráttarvaxta af gjaldinu eða felli þá niður, enda sé það, með hliðsjón af atvikum málsins, mannréttindabrot að krefja kærendur um vextina.

Málsrök innheimtumanns ríkissjóðs:  Af hálfu innheimtumanns hefur verið vísað til þess að margnefnt skipulagsgjald njóti lögveðréttar í fasteign kærenda og að krefjast megi nauðungarsölu á eigninni til heimtu gjaldsins að undangenginni greiðsluáskorun, sbr. 9. og 6. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991.  Krafan um dráttarvexti hefur ekki verið rökstudd sérstaklega svo séð verði.

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal greiða skipulagsgjald af nýbyggingum sem virtar eru til brunabóta.  Telst nýbygging hvert nýreist hús sem virt er til brunabóta, svo og viðbyggingar við eldri hús ef virðingarverð hinnar nýju viðbyggingar nemur a.m.k. 1/5 verðs eldra húss.  Í 3. mgr. sömu greinar segir að skipulagsgjald falli í gjalddaga þegar virðingargjörð hafi farið fram og Fasteignamat ríkisins hafi tilkynnt hana innheimtumanni ríkissjóðs.  Þá segir í nefndu ákvæði að gjaldinu fylgi lögveð í eigninni, en einnig að innheimta megi gjaldið með fjárnámi.

Nánar er kveðið á um álagningu, innheimtu og ráðstöfun gjaldsins í reglugerð nr. 737/1997 um skipulagsgjald.  Er í 7. gr. þeirrar reglugerðar kveðið á um að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála skeri úr ágreiningi sem upp kunni að koma um álagningu og innheimtu gjaldsins.  Verður erindi kærenda tekið til efnisúrlausnar í nefndinni með vísan til þessa ákvæðis. 

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var fasteignin að Hlíðarási 7 virt til brunabóta með skoðunargerð er fram fór hinn 23. janúar 2001.  Í framhaldi af virðingargjörðinni var skipulagsgjald að fjárhæð kr. 24.387,- lagt á eignina og þáverandi eigendum sendur reikningur fyrir gjaldinu með gjalddaga 1. febrúar 2001 og eindaga 1. mars sama ár.  Við álagningu gjaldsins stofnaðist lögveðréttur í fasteigninni til tryggingar gjaldinu.  Samkvæmt 5. tl. 1. mgr. 6. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 er heimilt að krefjast nauðungarsölu til fullnustu lögveðkröfu af því tagi sem hér um ræðir og nær fullnusturétturinn jafnframt til dráttarvaxta og kostnaðar sem hlýst af greiðsludrætti eða vanskilum skuldarinnar, sbr. 2. mgr. 6. gr. sömu laga. Var innheimtumanni rétt, með heimild í 9. gr. þágildandi vaxtalaga nr. 25/1987, að krefja um dráttarvexti af skuldinni þegar greiðsludráttur var orðinn og stóð lögveðið til tryggingar áföllnum og áfallandi vöxtum jafnt sem höfuðstól skuldarinnar.  Þykir ekki unnt að fallast á kröfu kærenda um eftirgjöf eða niðurfellingu  dráttarvaxta af  umræddu skipulagsgjaldi gagnvart þeim, þrátt fyrir að þeim hafi fyrst orðið kunnugt um lögveðkröfuna svo seint sem raun ber vitni, enda nýtur ekki ákvæða í lögum um fyrningu lögveðréttar fyrir skipulagsgjaldi eða um aðrar sérstakar takmarkanir á skyldum veðþola umfram aðalskuldara gjaldsins.

Hvað varðar áfall vaxta eftir þann tíma er kærendum varð kunnugt um lögveðkröfuna verður að telja það á ábyrgð kærenda, enda var þeim unnt að afstýra frekara vaxtaáfalli með því að greiða hina umkröfðu skuld, eftir atvikum með fyrirvara um endurgreiðslu í samræmi við niðurstöðu æðra stjórnvalds um greiðsluskyldu þeirra.

Þrátt fyrir framangreinda niðurstöðu kann að vera að kærendur eigi endurkröfu fyrir gjaldinu á hendur fyrri eigendum.  Álitaefni um rétt kærenda til endurgreiðslu eða skaðabóta eru hins vegar einkaréttarlegs eðlis og ráðast af samningum aðila og reglum og venjum í fasteignakaupum og um ábyrgð fasteignasala.  Fellur það utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar að skera úr um þessi álitaefni.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður kröfu kærenda hafnað og skal álagning og innheimta hinna umdeildu dráttarvaxta standa óröskuð gagnvart þeim.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu eigenda Hlíðaráss 7, Mosfellsbæ um að innheimtu dráttarvaxta vegna skipulagsgjalds af fasteign þeirra verði beint að fyrri eigendum eða að vextirnir verði felldir niður.

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

12/2002 Sóleyjargata

Með

Ár 2003, mánudaginn 3. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2002, kæra íbúa að Sóleyjargötu 23, Fjólugötu 21 og Fjólugötu 23, Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 að heimila Kennarasambandi Íslands að breyta einbýlishúsinu að Sóleyjargötu 25 í orlofsíbúðir. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. maí 2002, er barst nefndinni hinn 13. sama mánaðar, kæra B, Sóleyjargötu 23, K, Fjólugötu 21 og Ö, Fjólugötu 23, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 að heimila Kennarasambandi Íslands að breyta einbýlishúsinu að Sóleyjargötu 25 í orlofsíbúðir.  Borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 16. maí 2002.  Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Húsið að Sóleyjargötu 25, Reykjavík er steinsteypt tveggja hæða hús auk kjallara, með fullri lofthæð, og bílgeymslu sem stendur í enda götureits, sem markast af Sóleyjargötu, Njarðargötu og Fjólugötu.  Aðgengi er að húsinu bæði frá Sóleyjargötu og Fjólugötu.  Bílastæði eru við Fjólugötu og þar er einnig aðkoma að bílgeymslu.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem við á í máli þessu, stendur húsið á íbúðarsvæði og hefur svæðið ekki verið deiliskipulagt.  Eigandi hússins, Orlofssjóður Kennarasambands Íslands, sótti síla árs 2001 um leyfi til breytinga á innra skipulagi hússins í þá veru að í stað einbýlishúss yrði veitt heimild til að gera sex orlofsrými í húsinu.  Auk þessa skyldi hluti bílgeymslu fjarlægður og nýr inngangur gerður að húsinu. 

Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundum byggingarfulltrúa hinn 18. desember 2001, 8. janúar 2002 og hinn 29. sama mánaðar og frestað í öll skiptin en samþykkt að lokum hinn 19. febrúar 2002.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 26. febrúar 2002 var erindið tekið fyrir að nýju og þá samþykkt að vísa því til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á afgreiðslufundi Borgarskipulags hinn 1. mars sama ár var samþykkt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina fyrir hagsmunaaðilum og voru því framkvæmdir stöðvaðar af byggingarfulltrúa.  Athugasemdir bárust frá 21 íbúa við Fjólugötu og Sóleyjargötu.  Að grenndarkynningunni lokinni var byggingarleyfisumsóknin tekin til afgreiðslu í skipulags- og byggingarnefnd hinn 8. maí 2002 og samþykkt með því skilyrði að innheimt yrði bílastæðagjald vegna tveggja bílastæða.  Þá skyldi og þinglýsa kvöð um að eignarhald hússins yrði á einni hendi og að óheimilt yrði að hafa þar varanlega búsetu eða skrá þar fólk til lögheimilis nema sótt yrði um breytingu á húsnæðinu til samræmis við ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði.  Fundargerð skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarstjórn hinn 16. maí 2002. 

Kærendur voru ósáttir við þessi málalok og skutu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að skipulagsyfirvöld hafi látið undir höfuð leggjast að kynna hagsmunaaðilum fyrirhugaðar framkvæmdir sem hafi staðið yfir í átta vikur án tilskilinna leyfa þegar áformaðar breytingar hafi loks verið grenndarkynntar og þá að kröfu nágranna.  Þrátt fyrir ítrekaðar ábendingar kærenda hafi framkvæmdir staðið yfir í tuttugu vikur án tilskilinna leyfa þegar borgarráð hafi loks samþykkt byggingarleyfið en þá hafi framkvæmdum að mestu verið lokið.  Þá halda kærendur því fram að ekki hafi verið nægjanlegt að grenndarkynna einvörðungu byggingarleyfisumsóknina heldur hafi breytingin verið þess eðlis að deiliskipuleggja hefði þurft svæðið.

Kærendur halda því einnig fram að brotið hafi verið gegn byggingarreglugerð varðandi fyrirkomulag og rýmisstærð orlofsrýmanna.  Hvergi í reglugerðinni sé minnst á „orlofsíbúð“ og því sé engin lagaheimild til fyrir því að gera minni kröfur til þess háttar íbúða en annarra sem búið sé í.  Þá hafi byggingarfulltrúi og Borgarskipulag brugðist hlutverki sínu með því að krefjast ekki leiðréttinga á hönnunargöllum á uppdráttum og á misræmi í umsókn um byggingarleyfi, þrátt fyrir ábendingar kærenda.

Kærendur benda á að breyting hússins að Sóleyjargötu 25 úr einbýlishúsi í fjölbýlishús með sex orlofsrýmum hafi neikvæð áhrif vegna aukinnar bílaumferðar og að möguleikar íbúa götunnar til að leggja bílum sínum þar muniminnka verulega.  Bílastæðin við vesturbrún Fjólugötu, á milli Bragagötu og Njarðargötu, séu fyrir löngu fullnýtt og því þurfi að fjölga bílastæðum verulega ef breytingin eigi að ná fram að ganga.  Þó svo að um sé að ræða „orlofsíbúðir“ þá verði að gera sömu kröfur um bílastæði og almennt tíðkist og sennilega sé ástæða til að gera ríkari bílastæðakröfur til þess háttar íbúða.  Kærendur halda því fram að nú þegar sé komin slæm reynsla á rekstur orlofsrýmanna því vísbendingar séu um að hverju rými fylgi a.m.k. einn bíll og oft sé þar mjög gestkvæmt síðdegis og að kvöldlagi.  Þá sé einnig þjónustuumferð áberandi og umferð vegna skjalageymslu Kennnarasambandsins sé nokkur.  Vegna skorts á bílastæðum sé bifreiðum lagt upp á gangstétt. 

Þá benda kærendur einnig á að með umdeildri byggingarleyfisumsókn hafi ekki fylgt bílastæðabókhald vegna breyttrar landnotkunar og aukinnar bílastæðaþarfar.

Kærendur halda því fram að borgarráð hafi misbeitt valdi sínu gegn hagsmunum íbúa við Fjólugötu og Sóleyjargötu með því að samþykkja að gefa Kennarasambandinu kost á því að kaupa sig frá aukinni bílastæðakröfu.  Næsta bílastæðahús sé í Ráðhúsinu og þangað sé um 8 til 10 mínútna gangur og því feli þessi ráðstöfun ekki í sér lausn á bílastæðavanda íbúa Fjólugötu og Sóleyjargötu. 

Kærendur krefjast þess að borgaryfirvöld sjái til þess að nægilegum fjölda bílastæða verði komið fyrir á lóðinni að Sóleyjargötu 25 en að öðrum kosti verði rekstur orlofsíbúðanna stöðvaður.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Í umsögn Skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 22. apríl 2002, um athugasemdir vegna grenndarkynningar byggingarleyfisumsóknar varðandi Sóleyjargötu 25 er tekið undir það með kærendum að hugtakið „orlofsíbúð“ sé ekki skilgreint í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Aftur á móti sé hugtakið „frístundahús“ skilgreint í 115. gr. reglugerðarinnar sem hús sem sé ætlað til tímabundinnar dvalar og þurfi þess háttar hús ekki að uppfylla skilyrði reglugerðarinnar sem sett séu um íbúðarhús.  Í því tilfelli sem hér um ræði miði breytingar hússins að tímabundinni dvöl fyrir félagsmenn Kennarasambands Íslands en hvorki til varanlegrar né lengri dvalar.  Með vísan til þessa þurfi framkvæmdirnar ekki að uppfylla almenn ákvæði reglugerðarinnar um íbúðarhúsnæði.  Eigi að síður verði að horfa til 105. gr. byggingarreglugerðarinnar sem fjalli um hús til annara nota en íbúðar.  Meginregla hennar sé að við umfjöllun um slík hús skuli almennt miða við þær kröfur sem gerðar séu til íbúðarhúsa eftir því sem við geti átt að mati byggingarnefndar.  Skipulags- og byggingarnefnd borgarinnar hafi því haft heimild til að meta hvað teldist eðlilegt í þessu sambandi m.t.t. notkunar húsnæðisins.  Einnig verði, eftir því sem við geti átt, að líta til ákvæða byggingarreglugerðarinnar um hótel, dvalar- og heimavistir. 

Með tilliti til framangreinds, sbr. skilgreiningu hugtaksins frístundahús, heldur Reykjavíkurborg því fram að „orlofsíbúðir“ þurfi ekki að uppfylla ákvæði reglugerðarinnar um íbúðarhús og eigi það einnig við um þær kröfur sem gerðar séu til fjölda bílastæða.  Reykjavíkurborg telur því að borgin geti metið hvaða bílastæðakröfur gera eigi til hússins.  Afar ólíklegt sé að fleiri en einn bíll fylgi hverri íbúðareiningu og reikna megi með því að hluti gestanna verði ekki á bíl. 

Rétt sé hjá kærendum að ekki hafi verið unnið svokallað bílastæðabókhald vegna umsóknarinnar.  Um slíkt sé hvorki gerð krafa í lögum né byggingarreglugerð og því ekki um formgalla að ræða á umsókn þótt slíkur útreikningur liggi ekki fyrir. 

Andsvör kærenda við málsrökum Reykjavíkurborgar:  Talsmanni kærenda var gefinn kostur á að koma að andsvörum vegna umsagnar Reykjavíkurborgar í málinu og bárust þau úrskurðarnefndinni með bréfi hinn 3. október 2003. 

Kærendur benda á að umsögn skipulags- og byggingarsviðs hafi ekki verið kynnt kærendum vorið 2002 og raunar ekki komið þeim fyrir sjónir fyrr en í september 2003.  Ljóst sé af innihaldi umsagnarinnar að kærendur hefðu getað farið aðrar leiðir og því halda kærendur því fram að grenndarkynningarferlinu hafi ekki lokið með fullnægjandi hætti af hálfu borgaryfirvalda og því sé útgáfa byggingarleyfisins í uppnámi.

Kærendur mótmæla því harðlega að íbúðir þær sem hér um ræðir að Sóleyjargötu 25 geti fallið undir hugtakið „frístundahús“ enda megi af 115. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 ráða að fyrst og fremst sé átt við sumarhús fjarri þéttbýli.  Þess háttar hús séu oft án nokkurrar tengingar við vegakerfið og því séu ekki gerðar sömu kröfur varðandi bílastæði og í þéttbýli.

Kærendur halda því fram að eftir þá sextán mánuði sem rekstur orlofsíbúðanna hafi staðið í húsinu sé ljóst að langflestir leigutakarnir komi til Reykjavíkur á eigin bifreiðum og því sé verulegur skortur á bílastæðum í kringum það.  Íbúar þurfi því oft að leita stæða fyrir bíla sína í nærliggjandi götum.  Vegna þessa halda kærendur því fram að þörf sé á 12 – 16 bílastæðum fyrir húsið.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Orlofssjóður Kennarasambands Íslands tekur undir málsrök Reykjavíkurborgar en bendir einnig á að þegar húsið hafi verið keypt hafi fjögur herbergi í kjallara hússins verið í útleigu og því hafi bílastæðaþörf hússins minnkað er Kennarasambandið hafi eignast húsið. 

Niðurstaða:  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem við á í málinu, er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur nágrönnum ekki ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar.  Hin kærða ákvörðun veitti heimild til þess að húsinu að Sóleyjargötu 25 í Reykjavík yrði breytt úr einbýlishúsi í orlofshús með sex orlofsrýmum ætluðum félagsmönnum Kennarasambands Íslands auk þess að fjarlægja hluta bílgeymslu og gera nýjan inngang að húsinu. 

Á svæðum þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag er það meginregla, samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. ákvæðisins er gerð sú undantekning að sveitarstjórn getur heimilað framkvæmdir í þegar byggðum hverfum, sem ekki hafa verið deiliskipulögð að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Hefur þetta ákvæði verið túlkað svo, til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna, að aðeins megi heimila með þessum hætti óverulegar framkvæmdir eða breytingar.

Að mati úrskurðarnefndarinnar verður hið umdeilda byggingarleyfi ekki talið hafa verulega breytingu í för með sér.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu svo sem gert var og bar ekki nauðsyn til að gera deiliskipulag fyrir svæðið vegna veitingar leyfisins.

Í máli þessu liggur fyrir að framkvæmdir samkvæmt hinu upphaflega byggingarleyfi voru hafnar áður en grenndarkynning um erindið átti sér stað.  Aftur á móti voru þær stöðvaðar af borgaryfirvöldum þegar þau ákváðu að grenndarkynna erindi Orlofssjóðs Kennarasambands Íslands og að grenndarkynningunni lokinni var endanleg ákvörðun um útgáfu leyfisins tekin.  Verður að telja að þrátt fyrir þennan annmarka á málsmeðferð borgaryfirvalda við veitingu leyfisins hafi sjónarmið kærenda legið fyrir þegar endanleg ákvörðun um útgáfu þess var tekin enda gerðu þeir athugasemdir við byggingarleyfisumsóknina.  Þá var þeim, í kjölfar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar, tilkynnt um afgreiðslu erindisins, eins og áskilið er samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Er því ekki unnt að fallast á það með kærendum að framkvæmd grenndarkynningarinnar hafi verið svo áfátt að leiða eigi til þess að byggingarleyfið verði fellt úr gildi. 

Hús það sem hér um ræðir er ætlað sem orlofshús fyrir félagsmenn Kennarasambands Íslands eins og áður er fram komið.  Skilyrði skipulags- og byggingarnefndar fyrir veitingu byggingarleyfisins var að þinglýst yrði kvöð um að eignarhald hússins skyldi vera á einni hendi og að óheimilt væri að hafa þar varanlega búsetu eða skrá þar lögheimili nema sótt yrði um breytingu á húsnæðinu til samræmis við ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði.  Kærendur halda því fram að óheimilt sé að víkja frá kröfum byggingarreglugerðar, t.d. varðandi stærð þessara orlofsrýma, og gera annars konar kröfur til þeirra en almennt séu gerðar samkvæmt reglugerðinni um íbúðir. 

Hvað þetta atriði varðar þá segir í 1. mgr. 105. gr. byggingarreglugerðar að þegar sótt sé um leyfi til að byggja hús til annara nota en íbúðar skuli miða við þær kröfur sem gerðar séu til íbúðarhúsa eftir því sem þær geti átt við að mati byggingarnefndar.  Það er álit úrskurðarnefndarinnar að skipulags- og byggingarnefnd hafi tekið eðlilegt tillit til krafna reglugerðarinnar um íbúðarhús varðandi orlofsýmin, enda liggur fyrir að húsnæðið verði eingöngu nýtt til tímabundinnar dvalar. 

Sóleyjargata nr. 25 er í gamalgrónu hverfi í jaðri miðborgarinnar þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmiskonar þjónustustarfsemi.  Er þar m.a. opinber stofnun, sendiráð, lögfræðiskrifstofa og arkitektastofur.  Fjólugata er einstefnugata, við hana er frágengin gangstétt og meðfram henni öðrum megin eru bílastæði.  Inni á lóð hússins að Sóleyjargötu 25 eru tvö bílastæði auk bílgeymslu fyrir einn bíl.  Meðfram lóð hússins er unnt að leggja einni til tveimur bifreiðum.  Svæði þetta byggðist á þeim tíma þegar bílaeign landsmanna var miklum mun minni en í dag og miðuðust bílastæðakröfur við þá staðreynd.  Því fer fjarri að allir íbúar svæðisins hafi aðgang að bílastæðum heima við hús sín eins og nú er áskilið í 3. mgr. 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en þar segir að á hverri lóð við íbúðarhús skuli vera bílastæði.  Undantekningu frá þessu er að finna í 10. mgr. sömu greinar en þar segir að heimilt sé að leysa lóðarhafa undan kvöð um bílastæði ef hann greiði bílastæðagjald samkvæmt 28. gr. reglugerðarinnar, en gjaldi þessu skal varið til uppbyggingar almenningsbílastæða í nágrenni viðkomandi lóðar. 

Með hliðsjón af framangreindu verður að telja að ekki hafi verið gengið svo gegn grenndarhagsmunum kærenda að ógilda beri byggingarleyfið og því er ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar staðfest.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002, sem staðfest var af borgarstjórn hinn 16. sama mánaðar, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á húsinu að Sóleyjargötu 25, Reykjavík, er staðfest.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

46/2002 Birkihvammur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2002, kæra eigenda íbúðarhússins að Birkihvammi 2, Hafnarfirði á ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 30. júlí 2002 um að synja umsókn þeirra um leyfi til stækkunar og breytinga á húsinu.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. ágúst 2002, er barst nefndinni sama dag, kæra G og H eigendur íbúðarhússins að Birkihvammi 2, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 30. júlí 2002 að synja umsókn þeirra um leyfi til stækkunar og breytinga á húsinu.

Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og byggingarráðs verði felld úr gildi. 

Samþykkt skipulags- og byggingarráðs var staðfest í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.

Málavextir:  Húsið að Birkihvammi 2 í Hafnarfirði er einbýlishús á tveimur hæðum, byggt árið 1952.  Það er 154 fermetrar að stærð, auk bílskúrs.  Gólfflötur hvorrar hæðar er um 70 fermetrar og er þak hússins svokallað „valmaþak“. 

Árið 1999 lögðu kærendur fram fyrirspurn til skipulags- og umferðarnefndar Hafnarfjarðarbæjar þess efnis hvort leyft yrði að hækka þak hússins til að ná fram betri nýtingu þess og laga það að nútímaþörfum.  Nánar tiltekið óskuðu kærendur eftir leyfi til að lyfta þaki hússins og breyta því úr „valmaþaki“ í svokallað „mansardþak“, byggja stigahús utan um tröppur og tengja við bílskúrinn.  Þegar kærendur lögðu fram áðurnefnda fyrirspurn var svæðið sem um ræðir ekki deiliskipulagt.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindi kærenda eins og það lá fyrir.  Eigi að síður lögðu kærendur inn formlega byggingarleyfisumsókn til byggingarnefndar, sem tók jákvætt í erindi þeirra og vísaði því til skipulags- og umferðarnefndar til grenndarkynningar.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindinu, taldi þak of umfangsmikið og fól skipulags- og umhverfisdeild að útbúa ramma fyrir stækkun hússins. 

Kærendur vildu ekki una þessum málalokum og óskuðu eftir rökstuðningi nefndarinnar.  Fyrir skipulags- og umferðarnefnd voru lagðir skilmálar/rammi skipulags- og umhverfisdeildar fyrir stækkun hússins og lagði nefndin til að byggingarnefnd hefði skilmálana/rammann til hliðsjónar við afgreiðslu erindisins en stóð að öðru leyti við fyrri bókanir sínar í málinu.  Í kjölfar þessa tók byggingarnefnd málið til afgreiðslu og vísaði því að nýju til skipulags- og umferðarnefndar til grenndarkynningar.  Í tilefni þessa lagði skipulags- og umferðarnefnd til við bæjarstjórn að frestað yrði afgreiðslu málsins þar til deiliskipulag svæðisins lægi fyrir og samþykkti bæjarráð tillöguna. 

Vorið 2000 var nýtt deiliskipulag kynnt fyrir svæðið en samkvæmt því var ekki tekið tillit til óska kærenda um stækkun og breytingu á húsi þeirra.  Kærendur telja sig hafa sett fram athugasemdir vegna þessa en starfsmenn bæjarskipulags kannast ekki við það og eiga kærendur ekki til afrit af athugasemdunum. 

Í júlí árið 2002 ákváðu kærendur enn og aftur að leggja fram umsókn um leyfi til breytinga og stækkunar hússins og var synjað með vísan til þess að beiðnin væri ekki í samræmi við deiliskipulag svæðisins. 

Framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hliðstæðar framkvæmdir og þeir fari fram á hafi verið leyfðar á umræddu svæði eftir að deiliskipulag svæðisins hafi verið samþykkt og beri því að fella hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarráðs úr gildi.  Að Hringbraut 71 hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir nýju húsi sem samrýmist ekki þeim skilmálum sem kærendum hafi verið settir varðandi hús þeirra.  Þá hafi einnig verið veitt byggingarleyfi fyrir breytingum á húsinu nr. 73 við Hringbraut sem séu sambærilegar þeim og kærendur hafi óskað eftir.  Með vísan til þessa hafi skipulagsyfirvöld ekki verið sjálfum sér samkvæm við afgreiðslu þessara þriggja mála þó umræddar eignir séu allar á sama deiliskipulagssvæðinu. 

Þá er það skoðun kærenda að rökstuðningur fyrir áliti skipulags- og byggingarráðs sé ófullnægjandi.  Kærendur telja málið ekki snúast um það hvort umrætt hús líti betur út með þakhækkuninni eða ekki, eða hvort tillaga þeirra virði ekki byggingarstíl hússins þar sem mörg hús í Reykjavík og nokkur í Hafnarfirði sem séu byggð á sama tíma hafi umrætt þakform.  Þess í stað snúist málið um það að skipulags- og byggingaryfirvöldum hefði borið að grenndarkynna umsókn þeirra um byggingarleyfi sem breytingu á deiliskipulagi.  Húsin sem standi í götunni séu byggð á 25 ára tímabili og séu sitt með hverju forminu.  Þá benda kærendur á að húsið að Hringbraut 69 sem sé þriðja hús frá þeirra húsi sé með það þakform sem þau hafi óskað eftir.  Því telji kærendur að þeim sé heimilt að byggja ofan á hús sitt til jafns við og á sama hátt og aðrir húseigendur hafi gert á sama tíma og á sama deiliskipulagssvæði.

Kærendur halda því fram að flatarmálsaukningin vegna stækkunar hússins sé innan eðlilegra marka skipulags- og byggingarlaga og muni nýtingarhlutfall lóðarinnar fara úr 0.2 í 0.29.  Þá sé stór hluti stækkunarinnar til kominn vegna stigahússins en núverandi stigi sé mjög varasamur og því ætti ekki einvörðungu að líta til stækkunarinnar út frá fermetraaukningunni heldur hvernig þeir verði nýttir. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar var ekki skilað sérstakri greinargerð til úrskurðarnefndarinnar vegna máls þessa en aftur á móti voru gögn þess send nefndinni.   Þar á meðal er umsögn skipulagsstjóra, dags. 23. júlí 2002, varðandi byggingarleyfisumsókn kærenda þar sem fram kemur að skipulagsstjóri telji að byggingarleyfisumsóknir fyrir Hringbraut 71 og 73 uppfylli hvorugt ákvæði deiliskipulagsskilmála þess efnis að „…viðhalda byggðarmynstri hverfisins og virða byggingarstíl fyrirliggjandi húsa“  eins og segi í deiliskipulaginu.  Þó svo að í þessum tilfellum hafi verið vikið frá deiliskipulagi þá skapi það ekki fordæmi sem aðrir lóðarhafar geti byggt einhvern rétt á.

Í sömu umsögn segir einnig að meginmarkmið deiliskipulagsins sé að viðhalda byggðamynstri hverfisins, sérstaklega hvað varði hús sem beri keim af „funkisstíl“ og séu fulltrúar tiltekins tímabils í byggingarsögu bæjarins.  Við vinnslu deiliskipulags fyrir svæðið hafi verið lögð mikil vinna í að greina byggðarmynstrið og skilmálar bæði fyrir eldri og nýja byggð unnir út frá því.  Niðurstaða þeirrar vinnu hafi verið sú að þakgerðin sem hér hafi verið sótt um, þ.e.a.s. „mansardþak“, sé einungis á einu húsi á skipulagssvæðinu og því alls ekki ríkjandi yfirbragð byggðarinnar eins og haldið sé fram.   Að mati skipulagsstjóra brjóti tillagan í bága við stefnumörkum deiliskipulagsins og ákvæði í skipulagsskilmálum með vísan til eftirfarandi:  „Tillagan virðir ekki byggingarstíl hússins.  Tillagan viðheldur ekki þeim einkennum sem mikilvægust eru talin vera þ.e.a.s. þakformið.  Þakgerð og umfang þess ber grunngerð hússins ofurliði.  Flatarmálsauknin er mun meiri en heimilt er“.

Niðurstaða:  Í máli þessu er til úrlausnar hvort synjun bæjaryfirvalda í Hafnarfirði á umsókn kærenda um leyfi til breytinga á húsi og viðbygginar að Birkihvammi 2 hafi verið lögmæt.  Við úrlausn málsins verður að leggja til grundvallar að kærendur eigi, sem eignedur umræddrar fasteignar, lögvarinn rétt til hagnýtingar hennar, þar á meðal til að breyta eigninni og byggja við hana.  Þessi réttur sætir þó almennum takmörkunum sem settar eru í lögum og með lögmætum stjórnvaldsákvörðunum. Meðal annars getur sveitarstjórn takmarkað þennan rétt með skipulagsákvörunum samkvæmt heimildum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í hinu umdeilda tilviki hefur sveitarstórn samþykkt deiliskipulag fyrir umrætt svæði og eiga skilmálar þess við í málinu.  Skilmálar þessir kveða í ríkum mæli á um að ákvarðanir samkvæmt þeim skuli háðar mati byggingaryfirvalda.  Þannig skulu heimildir til viðbygginga og breytinga á húsum samkvæmt skilmálunum m.a. ráðast af því „hvernig breytingin falli að húsinu“ og „hvernig breytingin falli að yfirbragði byggðarinnar“.  Einnig er vísað til þess í skilmálunum að viðbyggingin/breytingin megi ekki í hlutföllum og stærð sinni, útliti eða gerð „bera grunngerð hússins ofurliði“ og að „viðbyggingin/breytingin falli vel að stíl hússins og efnisvali.“   Um flatarmáls- og rúmmálsaukningu segir:  „Flatarmáls og rúmmálsaukning viðbygginga má ekki vera yfir 10% nema sérstakar aðstæður gefi tilefni til þess og að þær uppfylli að öðru leyti skilyrði sem sett eru hér að framan um viðbyggingar.  Miðað er við stærð húss þegar sótt er um og er um heildarbyggingarmagn á lóð að ræða, þó má nýtingarhlutfall á lóð ekki yfirstíga:  0,4 fyrir einbýlishús og 0,6 fyrir fjöleignarhús.“

Það hversu matskenndir umræddir skilmálar eru getur leitt til óvissu um það hvenær skilyrðum þeirra sé fullnægt.  Kemur raunar fram í deiliskipulaginu sjálfu að höfundum þess hafi verið þetta ljóst, en þar segir:  „Þar sem ekki er hægt að gera nákvæma skilmála fyrir breytingar einstakra húsa í eldri byggð skal bera fyrirspurn með ósk um breytingar undir byggingarfulltrúa sem metur í samvinnu við bæjarskipulag, hvort hún uppfylli skilyrðin hér að ofan.“  Virðist þessi óvissa einnig hafa leitt til þess að tvívegis hafi verið veitt byggingarleyfi á umræddu svæði sem að mati skipulagsstjóra hafi reynst vera í andstöðu við umrætt deiliskipulag. 

Úrskurðarnefndin telur að verulega skorti á að skilmálar þeir sem að framan er lýst fullnægi kröfum um skírleika stjórnvaldsákvarðana og að við beitingu þeirra verði að líta til hinna matskenndu þátta sem stefnumótandi fremur en ákvarðandi.  Hafi bæjaryfirvöldum því ekki verið heimilt að synja umsókn kærenda með þeim rökum sem talin eru í umsögn skipulagsstjóra um að tillagan virði ekki byggingarstíl hússins og að hún viðhaldi ekki þeim einkennum sem mikilvægust séu talin vera, þ.e.a.s. þakformið auk þess sem þakgerð og umfang þess beri grunngerð hússins ofurliði.

Auk framangreindra raka var í umsögn skipulagsstjóra vísað til þess að fyrirhugaðar framkvæmdir kærenda leiddu til meiri flatarmáls- og rúmmálsaukningar en skipulagið leyfði.  Var þar vísað til þess að ákvæði í skipulagsskilmálunum að flatarmáls- og rúmmetraaukning viðbygginga megi ekki vera meiri en 10% „…nema sérstakar aðstæður gefi tilefni til“  og þær uppfylli önnur skilyrði skilmálanna.  Nýtingarhlutfall megi þó ekki fara yfir 0,4 á lóðum fyrir einbýlishús.

Tilvitnað ákvæði er frávíkjanlegt.  Hafa kærendur fært fram rök fyrir því að sérstakar aðstæður réttlæt að hluta stækkun húss þeirra til þess að koma fyrir fullnægjandi stiga milli hæða.  Hefur þessum sjónarmiðum ekki verið svarað af háfu bæjaryfirvalda og verður því ekki fallist á að tilvitnað ákvæði hafi átt að standa í vegi fyrir því að fallast mætti á umsókn kærenda, sérstaklega þegar litið er til þess að nýtingarhlutfall lóðar þeirra yrði eftir breytingar hússins samkvæmt hinni umdeildu umsókn 0,29 en mætti samkvæmt deiliskipulaginu vera allt að 0,4.

Með hliðsjón af framansögðu telur úrskurðarnefndin að bæjaryfirvöld í Hafnarfirði hafi ekki fært fram málefnaleg rök fyrir þeirri niðurstöðu að umsókn kærenda hafi ekki samræmst gildandi deiliskipulagi.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 30. júlí 2002, um að synja umsókn kærenda um samþykki fyrir því að heimila stækkun og breytingu á húsinu nr. 2 við Birkihvamm, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________      __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                            Ingibjörg Ingvadóttir 

des 22
Love0

56/2003 Teigagerði

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 9. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2003, kæra húseigenda og íbúa að Teigagerði 1 og 2 og Steinagerði 2 og 4 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2003, sem barst nefndinni 17. s.m., kæra H og J, Teigagerði 1, B, Teigagerði 2, Ó og I, Steinagerði 2 og A, Steinagerði 4 Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 2. október 2003.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar.  Í erindi kærenda kemur jafnframt fram að dregin sé til baka, af formlegri ástæðu, fyrri kæra byggingarleyfis þar sem það sé ekki lengur í gildi.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Seint á árinu 2000 var tekin fyrir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík umsókn eigenda Teigagerðis 3 um leyfi til stækkunar og breytinga á húsi sínu.  Erindið var sent í grenndarkynningu og synjað að henni lokinni á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 7. mars 2001.  Jafnframt var á fundinum samþykkt að vinna deiliskipulag af reit sem afmarkast af Teigagerði, Breiðagerði, Steinagerði og göngustíg sem liggur meðfram lóðunum nr. 15 við Teigagerði og nr. 18 við Steinagerði.

Tillaga að deiliskipulagi reitsins var auglýst til kynningar og samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd þann 18. desember 2002.  Liggur ekki annað fyrir en að tillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð.  Var deiliskipulag reitsins staðfest í borgarráði Reykjavíkur þann 7. janúar 2003 og öðlaðist gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda þann 17. mars 2003.  Engar kærur komu fram í kjölfar auglýsingar skipulagsins.

Umrætt deiliskipulag er sett fram á uppdrætti þar sem sýndir eru möguleikar til stækkunar og/eða hækkunar húsa á einstökum lóðum.  Fáeinar lóðir á svæðinu eru merktar tákni um að þar séu hús nánast í upprunalegu ástandi og að mælst sé til að útlit þeirra og efnisnotkun njóti verndar.  Eru slíkar merkingar m.a. á lóðunum nr. 1 og 3 við Teigagerði.

Auk uppdráttar er skipulagi svæðisins lýst í greinargerð.  Er þar gerð grein fyrir aðdraganda skipulagsgerðarinnar, eldra skipulagi svæðisins og núverandi aðstæðum og niðurstöðum.  Fjallað er um byggingarskilmála fyrir viðbyggingum og breytingum húsa á svæðinu og um nýtingarhlutfall.   Segir að gert sé ráð fyrir að nýtingarhlutfall verði allt að 0,5 á lóðum þar sem um kjallara sé að ræða.  Þar sem ekki sé um kjallara að ræða verði nýtingarhlutfall allt að 0,4 til að forðast mikla hækkun húsa.

Greinargerð skipulagsins fylgir húsakönnun Árbæjarsafns og listi yfir byggingarmagn á lóðum og hvað heimilt sé á hverri lóð.

Eftir gildistöku umrædds deiliskipulags sóttu eigendur Teigagerðis 3 um byggingarleyfi til stækkunar á kjallara og fyrstu hæð hússins auk byggingar á nýrri rishæð úr steinsteypu.  Var umsókn þeirra samþykkt af byggingarfulltrúa þann 13. maí 2003.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi þann 10. júní 2003 og kröfðust þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Ekki kom þó til þess að úrskurðarnefndin tæki þá afstöðu til þeirrar kröfu, þar sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík stöðvaði, að eigin frumkvæði, framkvæmdir sem hafnar voru samkvæmt leyfinu.  Var það niðurstaða hans að útreikningur hönnuðar á nýtingarhlutfalli væri rangur og að nýtingarhlutfallið væri hærra en deiliskipulagið gerði ráð fyrir.
 
Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti á fundi sínum þann 2. júlí 2003 þessa ákvörðun byggingarfulltrúans um stöðvun framkvæmda á lóðinni.  Einnig var lagt til að umrætt byggingarleyfi yrði afturkallað þar sem nýtingarhlutfall virtist brjóta gegn samþykktu deiliskipulagi.  Var samþykkt að veita byggingarleyfishöfum 10 daga frest til þess að tjá sig um tillögu um afturköllun leyfisins. Engar athugasemdir bárust frá byggingarleyfishöfum vegna þessarar tillögu heldur lögðu þeir fram umsókn um nýtt byggingarleyfi með breytingum sem þeir töldu leiða til þess að byggingaráform þeirra samræmdust deiliskipulagi svæðisins.

Var nýtt byggingarleyfi veitt í samræmi við þessa nýju umsókn á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 9. júlí 2003 en jafnframt var fyrra byggingarleyfi afturkallað.  Ákvörðun þessi var staðfest á fundi borgarráðs þann 15. júlí 2003 og var kærendum tilkynnt um þessi málalok með bréfum, dags. 21. júlí 2003.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 18. ágúst 2003.

Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum 2. september 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við breytingar á húsinu nr. 3 við Teigagerði, sem hafnar voru á grundvelli hins nýja byggingarleyfis, enda taldi nefndin enn leika vafa á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Eftir að fyrir lá ákvörðun úrskurðarnefndarinnar um stöðvun umræddra framkvæmda sóttu eigendur Teigagerðis 3 enn á ný um byggingarleyfi sem fól í sér að dregið yrði úr umfangi framkvæmdanna.  Var umsókn þessi samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 10. september 2003 en jafnframt var byggingarleyfið frá 9. júlí 2003 afturkallað.

Með bréfi, dags. 17. september 2003, vísuðu kærendur málinu enn til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust ógildingar hins nýja byggingarleyfis.  Jafnframt kröfðust þeir þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Með vísan til þess að hin kærða ákvörðun hafði ekki hlotið lögboðna staðfestingu borgarstjórnar þegar kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 18. september 2003 beindi nefndin þeim tilmælum til byggingarfulltrúans í Reykjavík að hann hlutaðist til um að framkvæmdum yrði ekki fram haldið meðan svo væri ástatt.  Ritaði byggingarfulltrúinn bréf til eigenda Teigagerðis 3, dags. 23. september 2003, þar sem m.a. var áréttað „að framkvæmdir við húsið að Teigagerði 3, í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa frá 8. september 2003, eru háðar staðfestingu borgarstjórnar.“ Samkvæmt fyrirliggjandi úttektum mun þrátt fyrir þetta hafa verið unnið að breytingum á húsinu að Teigagerði 3 eftir 10. september og fram til þess að borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun á fundi sínum hinn 2. október 2003. Mun framkvæmdum við útveggi og þök viðbygginga og ytra byrði hækkunar á þaki þá hafa verið að mestu lokið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er byggt á sömu sjónarmiðum og í fyrra máli um að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ekki skipulagsskilmálum.  Ekki sé unnt að skilja skilmála deiliskipulagsins á þann veg að einungis þurfi að fylgja hæðarpunktum og stærðarmörkum án tillits til annarra ákvæða skilmálanna.  Grenndaráhrif viðbyggingar og hækkunar hússins verði veruleg og langt umfram það sem þörf krefji, enda séu ekki nýttar heimildir til stækkunar aðalhæðar hússins heldur einblínt á hækkun þess.  Þá sé ekki tekið nægjanlegt tillit til verndunarsjónarmiða við fyrirhugaðar breytingar hússins.  Ný útfærsla samkvæmt hinu nýja byggingarleyfi sé ekki til þess fallin að laga breytingarnar að skilmálum skipulagsins um að gæta skuli verndarsjónarmiða við breytingar hússins.  Þá séu stigin vafasöm skref með því að gera ráð fyrir að hluti kjallara hússins verði fylltur upp til þess eins að skapa grundvöll fyrir hækkun þess.  Eftir breytingar samkvæmt umdeildu byggingarleyfi muni húsið ekki fullnægja kröfum um hreinlætis- og þvottaaðstöðu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Er vísað til sömu sjónarmiða og í fyrra máli en að auki er nú sérstaklega tekið fram hvað stöðvunarkröfu kærenda varðar að í málinu liggi fyrir að framkvæmdum utanhúss, á grundvelli hins kærða byggingarleyfis, sé nánast lokið. Komi það m.a. fram í bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. október 2003, auk þess sem hægt sé að staðreyna það á  vettvangi.  Í ljósi þessa verði ekki séð að kærendur eigi lögvarða hagsmuni af því að framkvæmdir verði stöðvaðar, enda breytist grenndaráhrif þeirra ekki þó haldið verði áfram framkvæmdum innanhúss og lokið við frágang utanhúss. Jafnframt sé ljóst að kjósi byggingarleyfishafar að halda áfram með framkvæmdirnar, áður en efnisúrskurður liggi fyrir, geri þeir það á eigin ábyrgð og áhættu. Í ljósi framangreinds og á grundvelli meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, um að kæra fresti ekki réttaráhrifum ákvörðunar, telji Reykjavíkurborg einsýnt að hafna beri kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Frekari rök eru færð fram í greinargerð borgaryfirvalda í málinu, dags. 8. sept. 2003, sem ekki þykir ástæða til að rekja við úrlausn þessa þáttar málsins.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu eigenda Teigagerðis 3 liggur fyrir að þau muni ekki tjá sig frekar en þegar liggi fyrir í bréfum til úrskurðarnefndarinnar vegna málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir ákvað byggingarfulltrúinn í Reykjavík á fundi sínum hinn 10. september 2003 að veita leyfi það sem um er deilt í máli þessu.  Jafnframt var bókað við afgreiðslu erindisins að byggingarleyfi nr. 27591 félli úr gildi. 

Með bréfi,  dags. 11. september 2003, tilkynnti byggingarfulltrúi úrskurðarnefndinni um hið nýja byggingarleyfi og jafnframt að byggingarleyfi nr. 27591 frá 9. júlí s.l. hefði verið fellt úr gildi.  Væri þessi breyting tilkynnt úrskurðarnefndinni þar sem fyrri samþykkt frá 9. júlí 2003 hefði verið kærð til hennar.

Byggingarleyfishafa var tilkynnt um framangreinda afgreiðslu með bréfi, dags. 16. september 2003.  Var í því bréfi tekið fram að samþykkt byggingarfulltrúa væri háð staðfestingu borgarstjórnar og yrði tilkynnt tafarlaust ef hún fengist ekki.

Af málsgögnum verður ráðið að eigendur Teigagerðis 3 hafi á ný hafist handa um framkvæmdir við breytingar á húsi sínu eftir að hafa fengið vitneskju um afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 10. september 2003 og haldið þeim áfram þrátt fyrir fyrirvarann um staðfestingu borgarstjórnar og bréf byggingarfulltrúa frá 23. september þar sem sá fyrirvari er áréttaður.  Verður ekki annað ráðið en að þessar framkvæmdir hafi jafnframt verið með vitund byggingaryfirvalda, enda gerðu starfsmenn byggingarfulltrúa þrjár úttektir á verkþáttum sem unnir voru eftir 10. september og fram til þess tíma er borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun.

Átelja verður að byggingaryfirvöld skuli hafa látið viðgangast að framkvæmdum væri fram haldið við breytingar hússins að Teigagerði 3 á umræddu tímabili, sérstaklega þegar litið er til þess að í gildi var úrskurður úrskurðarnefndarinnar frá 2. september 2003 um stöðvun framkvæmda á lóðinni, en réttaráhrif hans héldu gildi sínu allt til 2. október 2003 er borgarstjórn staðfesti aftuköllun þeirrar ákvörðunar sem úrskurðurinn tók til.  Vanræktu borgaryfirvöld með þessu þá lagaskyldu, sem á þeim hvíldi samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að framfylgja úrskurði úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda meðan réttaráhrif hans vöruðu.

Vegna þeirra atvika sem að framan eru rakin hafa eigendur Teigagerðis 3 nú að mestu lokið framkvæmdum við ytra byrði viðbygginga og hækkun á þaki hússins.  Þykir af þeim sökum ekki hafa þýðingu hér eftir að stöðva framkvæmdir meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, enda eru framkvæmdir við bygginguna á þeim tíma á ábyrgð og áhættu húseigenda.  Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 _______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

56/2001 Grófin

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2001, kæra eins eiganda fasteignanna að Grófinni 8A og 6A, Reykjanesbæ, á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001, að hafna umsókn hans um leyfi til að steypa plötu milli nefndra húsa, setja upp hringstiga og göngudyr.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2001,  er barst nefndinni sama dag, kærir B, fyrir hönd B ehf. kt. 571197-2169, eins eiganda fasteignanna að grófinni 8A og 6A, Reykjanesbæ,  þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001 að hafna byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir steyptri plötu milli greindra fasteigna, uppsetningu hringstiga og göngudyra.  Bæjarstjórn Reykjanesbæjar staðfesti ákvörðunina á fundi hinn 6. nóvember 2001.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á lóðunum að Grófinni 6 og 8, Reykjanesbæ, eru vinkillaga byggingar sem standa hlið við hlið og skiptast þær í þrjár fasteignir hvor, merktar A, B og C og hafa verið gerðir sérstakir lóðarleigusamningar fyrir hverja fasteign og liggja lóðarmörk fasteignanna að Grófinni 6A og 8A saman.  Húsið að Grófinni 8A er fullbyggt og stendur þrjá metra frá lóðamörkum umræddra fasteigna.  Að Grófinni 6A hefur verið byggður kjallari að lóðarmörkum Grófarinnar 8A og er steypt þakplata kjallarans í yfirborðshæð svæðisins.  Milli fasteignanna er þriggja metra breitt sund, sem hallar til norðurs, en þeim megin er aðkoma að kjallaranum.  Á svæðinu er í gildi deiliskipulag frá árinu 1982 þar sem lóðir eru markaðar en uppdrátturinn hefur ekki að geyma hæðartölur.  Kærandi á 87% fasteignarinnar að Grófinni 8A og 67,3% fasteignarinnar að Grófinni 6A.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar hinn 16. nóvember 2000 var til afgreiðslu byggingarleyfisumsókn kæranda, sem fól í sér að loka sundinu milli Grófarinnar 6A og 8A með steyptri plötu í sömu hæð og gólfplata Grófarinnar 8A og þakyfirborð Grófarinnar 6A.  Jafnframt var sótt um leyfi fyrir akstursdyrum á þeirri hlið Grófarinnar 8A er lægi að hinni steyptu plötu og út á bílastæði á þakplötu Grófarinnar 6A.  Umsóttar framkvæmdir höfðu verið grenndarkynntar og athugasemdir borist frá eigendum Grófarinnar 6B og 6C.  Andmæli við fyrirhuguðum framkvæmdum beindust fyrst og fremst að því að húsin að Grófinni 6 og 8 yrðu eitt fjöleignarhús með tengingu fasteignanna auk þess sem akstursdyr að Grófinni 8A væru til þess fallinar að auka umferð um lóðir Grófarinnar 6B og 6C.  Var byggingarleyfisumsókninni hafnað með þeim rökum að við framkvæmdirnar yrðu tvö hús gerð að einu en slík breyting væri háð samþykki allra viðkomandi eigenda en ekki lægi fyrir samningur eigenda skv. 2. mgr. 2. gr. fjöleignahúsalaga um frávik frá ákvæðum laganna að þessu leyti.  Bæjarstjórn vísaði málinu aftur til skipulags- og byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2000 með þeirri athugasemd að kæranda yrði gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum.

Mun kærandi hafa átt fund með bæjarráði vegna málsins og bæjarráð síðan falið bæjarstjóra að leita lausnar sem kærandi og eigandi Grófarinnar 6B og 6C gætu sætt sig við.  Með bréfi, dags. 21. mars 2001, tilkynnti kærandi bæjarráði að umsókn um akstursdyr á Grófina 8A væri dregin til baka en í þess stað sótt um göngudyr á sama stað, í samræmi við teikningar frá árinu 1987.  Var í bréfinu ítrekuð sú skoðun kæranda að umsóttar framkvæmdir hrófluðu í engu stöðu umræddra fasteigna sem sjálfstæðra fjöleignahúsa og auk þess var skírskotað til þess að allir eigendur Grófarinnar 8A og 6A hefðu samþykkt skriflega fyrirhugaðar framkvæmdir og áréttaður sá skilningur að þær breyttu ekki stöðu húsanna með tilliti til fjöleignarhúsalaga.  Með bréfinu fylgdi greinargerð Guðmundar G. Þórarinssonar verkfræðings frá febrúar 2001, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að umræddar framkvæmdir breyttu ekki réttarstöðu umræddra fasteigna, og fyrrgreindur samningur fasteignaeigenda.  Erindið var afgreitt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. júní 2001 með svofelldri bókun:  „Vegna breyttra forsendna frá áður samþykktum teikningum er erindinu hafnað þar sem ekki er fyrir hendi samþykkt aðkoma að hurðinni.” 

Kærandi sendi inn nýja byggingarleyfisumsókn hinn 13. september 2001 þar sem sótt var um leyfi til að steypa áðurgreinda plötu milli húsanna Grófarinnar 6A og 8A, setja upp hringstiga og setja göngudyr í samræmi við teikningar frá 21. mars 2001.  Umsóttar framkvæmdir voru grenndarkynntar og barst andmælabréf, dags. 25. október 2001, frá lögfræðingi Húseigendafélagsins, f.h. eigenda Grófarinnar 6B og 6C, þar sem lagst var gegn framkvæmdunum með svipuðum rökum og við grenndarkynningu fyrri umsóknar.  Þá lágu fyrir álit verkfræðistofu Njarðvíkur, dags. 26. júlí 2001, og Almennu verkfræðistofunnar, dags. 20. ágúst 2001, um áhrif tengingar umræddra fasteigna með tilliti til fjöleignarhúsalaga.  Umsóknin var síðan tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 1. nóvember 2001 og afgreidd með eftirgreindum hætti:  „Nefndin hafnar öllum atriðum erindisins og vísar í forsendur og greinargerð lögfræðings Húseigendafélagsins.”

Kærandi sendi bæjarráði bréf, dags. 28. nóvember 2001, þar sem komið var á framfæri sjónarmiðum hans og athugasemdum við afgreiðslu málsins og í bréfinu var gerð krafa um endurupptöku þess.  Á fundi bæjarráðs Reykjanesbæjar hinn 13. desember 2001 var erindinu hafnað.

Kærandi sætti sig ekki við synjun byggingarleyfisumsóknarinnar og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína á því að forsendur bæjaryfirvalda fyrir hinn kærðu ákvörðun, sem tíundaðar séu í athugasemdabréfi, dags. 25. október 2001, vegna grenndarkynningar málsins, eigi ekki við rök að styðjast.

Fyrir liggi, að sú framkvæmd, að steypa plötu yfir sund milli Grófarinnar 6A og 8A, geri ekki fasteignirnar sem standi á lóðunum nr. 6 og 8 að einu fjöleignarhúsi.  Fyrir liggi í málinu álit þriggja verkfræðistofa um það álitaefni sem öll séu á sömu lund, að umdeildar framkvæmdir geri ekki greindar fasteignir að einu fjöleignarhúsi.  Þá hafi kærandi aflað álits kærunefndar fjöleignarhúsamála um álitaefnið, eftir kæru til úrskurðarnefndarinnar, en álitið sé dagsett hinn 10. apríl 2002.  Niðurstaða kærunefndarinnar hafi verið á þá leið að Grófin 6A og 8A verði ekki eitt hús við það að sett verði tengiplata milli þeirra og að ekki þurfi samþykki allra eigenda Grófar 6 fyrir framkvæmdunum.  Snerti framkvæmdin því ekki hagsmuni eigenda fasteignanna að Grófinni 6B og 6C með tilliti til fjöleignarhúsalaga, enda tengist þær fasteignir ekki Grófinni 6A og sé framkvæmdin ekki háð samþykki þeirra.  Bendir kærandi á að fyrir liggi samkomulag eigenda Grófarinnar 8A, 8B, 8C og 6A fyrir framkvæmdunum.  Þá hafi framkvæmdirnar að öðru leyti enga efnislega röskun í för með sér fyrir nágranna.  Fyrirhuguð tengiplata sé öll innan lóðar Grófarinnar 8A, umsóttar göngudyr nýtist sem flóttaleið úr hluta hússins að Grófinni 8A, sem hafi aðrar göngudyr á sama gafli, og gerð hringstiga niður á neðri hluta lóðarinnar geti engu breytt um umferð um svæðið, sem áður hafi verið um sundið sem tengiplötunni sé ætlað að liggja yfir.

Málsrök Reykjanesbæjar:  Bent er á að hin kærða ákvörðun hafi verið tekin að lokinni grenndarkynningu þar sem fram hafi komið andmæli nágranna gegn fyrirhuguðum framkvæmdum.  Hafi mótmælin lotið að því að við fyrirhugaða framkvæmd tengdust fasteignirnar að Grófinni 6 og 8 sem leitt gæti til breyttrar stöðu fasteignanna með hliðsjón af fjöleignarhúsalögum.  Fyrir liggi að nágrannar hafi sett sig á móti umsóttum framkvæmdum og þær séu ekki í samræmi við gildandi skipulag svæðisins.  Hafi bæjaryfirvöldum því ekki verið heimilt, að óbreyttu skipulagi, að veita hið umdeilda byggingarleyfi.

Vettvangsganga:  Farið var á vettvang af hálfu úrskurðarnefndarinnar hinn 3. júlí 2003.  Auk nefndarmanna og starfsmanna nefndarinnar voru viðstaddir fulltrúar frá bæjaryfirvöldum Reykjanesbæjar og kærandi.  Aðstæður voru kannaðar og kom í ljós að bráðabirgðaplata úr timbri hafði verið sett milli fasteignanna að Grófinni 8A og 6A á sama stað og umsótt tengiplata milli fasteignanna.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á umsókn kæranda um leyfi til að steypa plötu yfir sund á lóð Grófarinnar 8A að lóðamörkum þeirrar fasteignar og fasteignarinnar að Grófinni 6A, og setja göngudyr á húsið að Grófinni 8A í yfirborðshæð umræddrar plötu og hringstiga niður að neðri hluta lóðar fasteignarinnar, þar sem gengið er inn í kjallara húsanna.  Um rök fyrir hinni kærðu ákvörðun var skírskotað til athugasemdabréfs er barst vegna grenndarkynningar umsóknarinnar frá lögmanni eiganda fasteignanna að Grófinni 6B og 6C.  Í bréfinu er talið óásættanlegt að fallast á tengiplötu milli fasteignanna að Grófinni 8A og 6A en sú tenging fasteignanna raski réttarstöðu eiganda Grófarinnar 6B og 6C með hliðsjón af fjöleignarhúsalögum.  Umsóttur hringstigi sé háður þeirri forsendu að tengiplatan verði steypt milli umræddra fasteigna og yrði hringstiginn því sameign Grófarinnar 8A og 6A og nýjar dyr á útvegg Grófarinnar 8A myndu auka umferð fólks og bíla á svæðinu og m.a. á bílastæði Grófarinnar 6B og 6C.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að umræddar framkvæmdir séu ekki háðar samþykki eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Framkvæmdirnar eru á lóð Grófarinnar 8A þó svo vilji til að umrædd tengiplata nái að þakplötu kjallara Grófarinnar 6A sem byggð er að lóðamörkum fasteignanna.  Engin sameign myndast með fasteignunum við framkvæmdina og verða þær áfram sjálfstæð fjöleignarhús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga, enda er í ákvæðinu gert ráð fyrir að sjálfstæð fjöleignarhús geti verið sambyggð.  Umræddar fasteignir standa á sitt hvorri lóðinni og voru byggðar óháðar hvor annarri sem sjálfstæð hús.  Gerð tengiplötu frá gólfplötu fasteignarinnar að Grófinni 8A að þakplötu kjallarabyggingarinnar að Grófinni 6A hefur aðeins það í för með sér að í stað þriggja metra sunds frá húsi að lóðarmörkum Grófarinnar 8A verður yfirborð lóðarinnar þar í sömu hæð og aðliggjandi lóð og næstu lóðir.

Ekki verður séð að gerð göngudyra á útvegg Grófarinnar 8A og hringstiga niður á neðri hluta lóðar fasteignarinnar, er liggur að kjallarainngangi hennar, sé þess eðlis að raski hagsmunum lóðarhafa næstu lóða.  Fyrir eru á húsinu göngudyr sem liggja að þriggja metra gangstíg meðfram fasteignunum og inni á lóðum Grófarinnar 8A, 8B og 8C.  Nýjar göngudyr veita kæranda engan rétt til nýtingar nágrannalóða umfram það sem fyrir er.

Í gildi er deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá árinu 1982, þar sem lóðir eru sýndar og lega húsa og gatna, en í því er ekki að finna hæðartölur lóða eða greinargerð þar sem skipulagsforsendum er gerð skil.  Af skipulaginu verður því ekkert ráðið um hæðarlegu lóðar eða frágang að öðru leyti á umræddum hluta lóðarinnar að Grófinni 8A.  Hins vegar verður að telja að gerð steyptrar plötu, eins og um var sótt og nær að lóðamörkum Grófarinnar 8A og 6A, sé byggingarleyfisskyld framkvæmd sem verði að eiga stoð í gildandi skipulagi þótt um óverulega framkvæmd sé að ræða.

Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið studd viðhlítandi rökum og beri af þeirri ástæðu að ógilda hana.  Lagt er fyrir bæjaryfirvöld að taka byggingarleyfisumsókn kæranda að nýju til meðferðar og taka afstöðu til, að lokinni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr., sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga,  hvort skipulagsleg markmið eða önnur málefnaleg rök standi í vegi fyrir samþykki umsóknarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001, að hafna byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir steyptri plötu milli húsanna að Grófinni 8A og 6A , uppsetningu hringstiga og göngudyra, er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

47/2002 Geldingsá

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 9. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2002, kæra eiganda húseignarinnar að Hjalteyrargötu 1, Akureyri á synjun byggingarnefndar Eyjafjarðarsvæðis frá 20. ágúst 2002 um leyfi fyrir frístundahúsi að Geldingsá í Svalbarðsstrandarhreppi, sem flutt yrði frá Hjalteyrargötu 1.
 
Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. ágúst 2002, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kærir L, eigandi húseignarinnar að Hjalteyrargötu 1, Akureyri, þá ákvörðun byggingarnefndar Eyjafjarðarsvæðis frá 20. ágúst 2002 að synja honum um leyfi til niðursetningar frístundahúss að Geldingsá, Svalbarðsstrandarhreppi, sem flutt yrði frá Hjalteyrargötu 1.

 Kærandi krefst þess að ákvörðun byggingarnefndar verði felld úr gildi. 

Samþykkt byggingarnefndar var staðfest í hreppsnefnd Svalbarðsstrandarhrepps hinn 3. september 2002. 

Málavextir:  Á fundi byggingarnefndar Eyjafjarðarsvæðis hinn 6. júní 2002 var tekin fyrir beiðni kæranda þess efnis að fá að flytja gamalt timburhús sem stóð á lóðinni nr. 1 við Hjalteyrargötu, Akureyri á sumarhúsalóð nr. 14 að Geldingsá í Svalbarðsstrandarhreppi.  Byggingarnefnd hafnaði beiðninni með vísan til þess annars vegar að húsið væri ekki hæft til endurbyggingar sem frístundahús og hins vegar að það væri yfir stærðarmörkum samkvæmt byggingarskilmálum svæðisins.

Kærandi óskaði eftir því að byggingarnefndin tæki málið fyrir að nýju og óskaði svara við því hvað gera þyrfti til að beiðni hans yrði samþykkt ásamt því hversu mikið af efni hússins mætti nýta. 

Erindi kæranda var tekið fyrir að nýju á fundi byggingarnefndar hinn 16. júlí 2002 og var þá eftirfarandi bókað:  „Í fyrsta lagi að húsin á svæðinu fari ekki yfir 80 fermetra, nema sérstök rök liggi þar að baki.  Í öðru lagi að húsin fari vel í landinu eins og gert er ráð fyrir í deiliskipulagsskilmálum svæðisins.  Það gefur auga leið að hús sem eru byggð til allt annarra nota en frístundahúsa henta í mörgum tilfellum alls ekki til slíkra nota og telur byggingarnefnd að svo sé í þessu tilfelli.  Ber þar aðallega að nefna breidd hússins sem er mun meiri en tíðkast yfirleitt um frístundahús.  Húsið yrði ekki í neinu samræmi við þau nýju hús sem þegar er búið að byggja á skipulagssvæðinu.  Hluti byggingarnefndar og byggingarfulltrúi hafa skoðað húsið og telja eðlilegast að það verði rifið og sé möguleiki á að nýta eitthvað af efni úr húsinu, verði það burðarþolshönnuður og byggingarstjóri sem meti hvað sé nýtanlegt í nýtt frístundahús, sem yrði þó háð samþykki byggingarfulltrúa sem eftirlitsaðila.“

Í bréfi, dags. 30. júlí 2002, ritaði kærandi enn bréf til byggingarnefndarinnar þar sem hann óskaði eftir samþykki nefndarinnar á frístundahúsi, sem staðsetja átti á lóð nr. 14 að Geldingsá og lýsti endurbyggingu þess. 

Á fundi byggingarnefndar hinn 20. ágúst 2002 var erindi kæranda tekið til afgreiðslu og hafnað með vísan til fyrri bókana varðandi efnið.

Þessari ákvörðun byggingarnefndar skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst þess að ákvörðun byggingarnefndar verði felld úr gildi.  Hann hafi óskað eftir leiðbeiningum nefndarinnar um það hvernig koma mætti húsinu fyrir á lóðinni svo uppfyllt yrðu skipulagsskilyrði, en ekki fengið.

Þá sé það ekki á færi byggingarnefndar Eyjafjarðarsvæðis að segja til um niðurrif húsa í öðru sveitarfélagi.  Kærandi hafi ekki ætlað sér annað en að fylgja eftir ákvæðum skipulags- og byggingarlaga varðandi burðarþol og eftirlit en hann hafi óskað eftir leiðbeiningum nefndarinnar til þess að málið næði fram að ganga, en ekki fengið. 

Kærandi heldur því fram að hann hafi ekki fengið leiðbeiningar um kæruheimild hjá byggingarfulltrúa Eyjafjarðarsvæðis heldur hafi byggingarfulltrúinn á Akureyri tjáð honum þann möguleika. 

Málsrök byggingarnefndar Eyjafjarðasvæðis:  Byggingarnefndin heldur því fram að þó svo að teikning sem fylgdi erindi kæranda brjóti ekki gegn byggingarskilmálum sem gildi fyrir svæðið sé það mat nefndarinnar að viðkomandi hús sé ekki hæft til endurbyggingar sem frístundahús.  Í greinargerð með deiliskipulagi fyrir frístundabyggð að Geldingsá segi að húsgerð og lega skuli háð samþykki byggingarnefndar og að stærð þeirra skuli að jafnaði ekki vera meiri en 80 m².  Þá segi ennfremur í skilmálunum að haga skuli gerð húsa og litavali þannig að það falli sem best að umhverfi svæðisins.  Með vísan til þessa beri byggingarnefnd að leggja faglegt mat á þau mannvirki sem fyrirhugað sé að reisa á svæðinu. 

Niðurstaða:  Við rannsókn úrskurðarnefndarinnar á málinu kom í ljós að húseign sú sem um ræðir, Hjalteyrargata 1, hefur verið flutt af grunni og sett niður á Árskógssandi.  Þá hefur kæranda verið veitt byggingarleyfi vegna nýs frístundahúss á sumarhúsalóðinni nr. 14 að Geldingsá í Svalbarðsstrandarhreppi. 

Með vísan til þessa á kærandi ekki lögvarða hagmuni af því að fá úrskurð kveðinn upp í málinu og verður af þeim sökum ekki frekar fjallað um fram komnar kröfur. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að vísa beri kærunni frá nefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________
Ásgeir Magnússon

_______________________        _____________________
Þorsteinn Þorsteinsson                   Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

61/2001 Flugvallarvegur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 9. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 61/2001, kæra eiganda Keiluhallarinnar, Flugvallarvegi við Öskjuhlíð, Reykjavík, á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. apríl 2001 um sölu á viðbyggingarrétti við Keiluhöllina, Öskjuhlíð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. september 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir Hilmar Magnússon hdl., f.h. H ehf., kt. 441193-3199, eiganda Keiluhallarinnar, Flugvallarvegi við Öskjuhlíð, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 10. apríl 2001 að samþykkja umsögn skrifstofustjóra borgarverkfræðings þar sem lagt var til að byggingarréttur við Keiluhöllina við Öskjuhlíð yrði seldur eiganda fasteignarinnar.  Fer kærandi fram á að vikið verði frá kærufresti og málið tekið til efnismeðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Málavextir:  Með bréfi til skipulags- og umferðarnefndar, dags. 20. desember 2000, var þess farið á leit af hálfu kæranda að veitt yrði leyfi fyrir stækkun Keiluhallarinnar um 500 fermetra.   Skipulags- og umferðarnefnd fór með skipulagsmál fram til þess að skipulagsnefnd og byggingarnefnd Reykjavíkur voru sameinaðar í eina nefnd hinn 1. október 2000.  Erindið var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. janúar 2001 en afgreiðslu þess var þá frestað.  Mun hafa verið leitað álits borgarskipulags um þýðingu samnings milli borgarinnar og þáverandi eiganda Keiluhallarinnar frá 25. maí 1994 um greiðslu Reykjavíkurborgar fyrir eftirgjöf byggingarréttar ofan á umrætt hús og endurgreiðslu gatnagerðargjalda vegna þess byggingarréttar.  Erindið var síðan til umfjöllunar á fundi nefndarinnar hinn 24. janúar 2001, þar sem fyrir lá umsögn Borgarskipulags um hvort fyrrgreindur samningur frá árinu 1994 gæti leitt til þess að greiða ætti fyrir umsóttan byggingarrétt.  Var niðurstaða Borgarskipulags sú að svo væri ekki.  Málið var síðan tekið fyrir í nefndinni hinn 21. febrúar 2001 og var  samþykkt að auglýsa breytingu á deiliskipulagi svæðisins til samræmis við umsótta viðbyggingu.  Borgarráð samþykkti þessa afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 27. febrúar 2001 en ákvað jafnframt að fela skrifstofustjóra Borgarverkfræðings að gefa umsögn um málið með hliðsjón af fyrri ákvörðunum borgarráðs varðandi byggingarrétt við Keiluhöllina.  Skipulagstillaga sú sem skipulags- og byggingarnefnd samþykkti fyrir sitt leyti og borgarráð staðfesti hinn 27. febrúar mun hafa fengið lögboðna meðferð og verið birt í B-deild Stjórnartíðinda í kjölfar umfjöllunar Skipulagsstofnunar.

Umsögn skrifstofustjóra borgarverkfræðings, sem borgarráð hafði ákveðið að leita eftir á fundi sínum hinn 27. febrúar 2001, var lögð fyrir borgarráð á fundi þess hinn 10. apríl 2001.  Mun niðurstaða umsagnarinnar hafa verið sú, að með hliðsjón af sölu byggingarréttar eiganda Keiluhallarinnar til borgarinnar á árinu 1994 væri rétt, að krefjast greiðslu fyrir umsótta viðbyggingu við húsið samkvæmt erindinu frá 20. desember 2000.  Samþykkti borgarráð umsögnina á þeim fundi.  Kærandi kærði þá ákvörðun til félagsmálaráðuneytisins hinn 17. júlí 2001.  Ráðuneytið vísaði kærunni frá með úrskurði, dags. 6. nóvember 2001, með þeim rökum að álitaefnið ætti undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála samkvæmt 8. og 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í úrskurðinum kemur fram að kæranda hafi verið tilkynnt um umdeilda ákvörðun borgarráðs með bréfi, dags. 17. apríl 2001, og hafi kæran því borist ráðuneytinu við lok almenns kærufrests hinn 17. júlí s.á.  Hafi því ekki verið unnt að framsenda erindi kæranda til úrskurðarnefndarinnar á grundvelli 2. mgr. 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Er kæranda þar bent á að óska eftir því við úrskurðarnefndina að vikið verið frá kærufresti 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga en að öðrum kosti eigi kærandi þess kost að bera málið undir dómstóla.

Að fengnum þessum málalyktum skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að með hinni umdeildu afgreiðslu borgarráðs hafi verið gengið gegn hagsmunum hans með ólögmætum og óréttmætum hætti, þar sem lagaheimild skorti fyrir gjaldtöku fyrir veitingu byggingarréttar, auk þess sem ákvæði stjórnsýslulaga hafi ekki verið virt og farið hafi verið á svig við góða stjórnsýsluhætti við meðferð málsins.  Fyrirhuguð gjaldtaka, sem samkvæmt umsögn borgarverkfræðings verði kr. 2.437 fyrir hvern fermetra viðbyggingarinnar miðað við verðlag í mars 2001, auk greiðslu gatnagerðargjalda, sé augljóslega gjaldtaka eða skattur sem verði að eiga stoð í lögum.  Slík gjaldtaka hljóti að þurfa að styðjast við málefnaleg sjónarmið en ekkert samhengi sé milli ákvörðunar um gjaldtöku og raunkostnaðar Reykjavíkurborgar við veitingu byggingarréttarins.

Telur kærandi að samningur fyrri eiganda Keiluhallarinnar og Reykjavíkurborgar frá árinu 1994, um eftirgjöf byggingarréttar ofan á húsið og greiðslu Reykjavíkurborgar af því tilefni, eigi enga þýðingu að hafa við úthlutun byggingarréttar til kæranda.  Ella væru yfirvöld að beita ómálefnalegum sjónarmiðum við ákvarðanatöku í málinu.  Skírskotar kærandi til álits Borgarskipulags frá 21. janúar 2001 um þetta álitaefni.  Jafnvel þótt byggingarréttur geti haft fjárgildi í samningum milli manna, leiði það ekki til þess að það yfirvald, sem að lögum hafi það hlutverk að úthluta þeim rétti, geti selt þann rétt sér til ávinnings.  Fyrrgreindur samningur frá árinu 1994 hafi ekki haft í för með sér að réttur til viðbyggingar Keiluhallarinnar væri takmarkaður enda hafi þar verið um sölu á mjög afmörkuðum réttindum að ræða sem Reykjavíkurborg hafi metið til fjár.

Bendir kærandi á að hann hafi fengið leyfi fyrir viðbyggingu við umrædda fasteign á árinu 1997 án þess að til hafi komið krafa um söluandvirði réttarins af hálfu Reykjavíkurborgar.  Því sé ljóst að ekki gæti samræmis í ákvarðanatökum borgarinnar að þessu leyti og hin umdeilda ákvörðun virðist tekin að geðþótta.  Stjórnvöld hafi farið offari við málsmeðferðina en stjórnvöld verði að gæta meðalhófs við ákvarðanir sínar.  Andmælaréttur kæranda hafi auk þess verið brotinn þar sem honum hafi ekki verið kynnt umsögn borgarverkfræðings frá 30. mars 2001, sem hafi verið undanfari hinnar kærðu ákvörðunar borgarráðs, en ákvörðunin varði verulega fjárhagslega hagsmuni kæranda.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að hin kærða ákvörðun standi óröskuð.

Fyrir frávísunarkröfunni eru færð fram þau rök að gögn málsins beri með sér að málskot kæranda til félagsmálaráðuneytisins vegna samþykktar borgarráðs hafi fyrst legið fyrir rúmlega þremur mánuðum eftir hina kærðu samþykkt, eða hinn 16. júlí 2001.  Úrskurður ráðuneytisins hafi verið kveðinn upp hinn 6. nóvember 2001 eða tæplega sjö mánuðum eftir ákvörðun borgarráðs.  Málið hafi ekki verið borið undir úrskurðarnefndina fyrr en með bréfi lögmanns kæranda, dags. 27. desember 2001, eða meira en einum og hálfum mánuði eftir að úrskurður félagsmálaráðuneytisins lá fyrir.  Ekkert hafi gerst í málinu fyrr en úrskurðarnefndin hafi kallað eftir umsögn Reykjavíkurborgar í málinu í maí 2003.  Það sé skoðun Reykjavíkurborgar að með engu móti sé unnt að verða við þeirri beiðni kæranda að falla frá kærufresti og taka málið til úrskurðar.  Kæruheimildir séu afar skýrar og komi fram í 8. og 39. gr. skipulags- og byggingarlaga, en þar sé kveðið á um að kærufrestur sé einn mánuður frá því að aðila varð kunnugt um ákvörðun og skuli úrskurður kveðinn upp svo fljótt sem auðið er en eigi síðar en tveimur mánuðum eftir að kæra berist og í undantekningartilvikum að liðnum þremur mánuðum.  Því séu gerðar ríkar kröfur til málshraða á þessu sviði og að kærur berist án ástæðulauss dráttar.  Sú kæra sem nú er óskað umsagnar um hafi borist úrskurðarnefndinni rúmlega sjö mánuðum eftir að ákvörðun borgarráðs lá fyrir og beri að vísa henni frá með hliðsjón af framangreindum lagaákvæðum.
 
Í 2. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga segi að úrskurðarvald um ágreining samkvæmt lögunum eigi undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Þrátt fyrir það sé ákvörðun borgarráðs kærð til félagsmálaráðuneytisins en kærandi hafi notið lögmannsaðstoðar við gerð kærunnar.  Sú ráðstöfun kæranda, að kjósa þá leið að að bera málið undir félagsmálaráðuneytið, geti ekki leitt til þess að kærufrestur verði annar og lengri í ljósi þeirrar skoðunar ráðuneytisins að málið heyri ekki undir það.  Af þessum sökum og með hliðsjón af nauðsyn á skjótri úrlausn ágreiningsmála á sviði skipulags- og byggingarmála, sem búi að baki fyrrgreindum lagaákvæðum um kærufrest og tímamörkum fyrir úrskurði í þeim málum, beri einnig að vísa kæru þessari frá.  Engu breyti þótt afsakanlegt yrði talið að kæran hafi borist að liðnum kærufresti vegna málskotsins til ráðuneytisins.  Ekkert geti afsakað það tómlæti kæranda að senda kæruna til úrskurðarnefndarinnar meira en sjö vikum eftir að honum varð kunn niðurstaða ráðuneytisins.  Úrskurður félagsmálaráðuneytisins hafi legið fyrir hinn 6. nóvember 2001 og frá þeim tíma hafi kæranda verið um úrskurðinn kunnugt.  Ekkert hafi verið því til fyrirstöðu að málskot kæranda til úrskurðarnefndarinnar hefði átt sér stað innan mánaðar frá uppkvaðningu úrskurðar ráðuneytisins.

Þá verði að líta til þess að löggjafinn geri ríkar kröfur til þess að mál hljóti skjóta afgreiðslu hjá úrskurðarnefndinni eins og 8. gr. skipulags- og byggingarlaga beri með sér.  Í máli þessu hafi verið óskað umsagnar Reykjavíkurborgar 17 mánuðum eftir að nefndinni hafi borist umrædd kæra og verði að telja að hér sé um slíkt tómlæti að ræða og svo skýr brot á settum sérlagaákvæðum um málshraða að ekki verði leyst úr kærunni nú og því beri að vísa henni frá af þeim sökum.  Að sömu niðurstöðu leiði að slíkur dráttur sé orðinn á úrlausn máls þessa að stjórnsýsluúrræði það sem felst í afgreiðslu úrskurðarnefndarinnar á kæru málsins og þau sjónarmið sem að baki því úrræði búi séu ekki lengur fyrir hendi.  Það sé meginhlutverk sérstakra úrskurðarnefnda að veita borgurunum kost á skjótari réttarúrræði en að leita til almennra dómstóla.  Ætla verði, miðað við þann tíma sem nú sé liðinn frá ákvörðun borgarráðs og með hliðsjón af framkomu kæranda, að hagsmunir hans, sem ætlunin sé að tryggja með málskotsúrræði til sérstakrar úrskurðarnefndar, séu eins og komið sé jafntryggðir eða betur með málskoti til dómstóla. 

Frávísunarkrafan sé og studd þeim rökum að álitaefni máls þessa eigi ekki undir úrskurðarnefndina.  Í málinu sé um það deilt hvort sala Reykjavíkurborgar á byggingarrétti við Keiluhöllina í Öskjuhlíð sé lögmæt og styðjist við málefnaleg sjónarmið.  Úrskurðarvald nefndarinnar takmarkist við mál sem tengist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Það sé ekki á valdsviði nefndarinnar að taka afstöðu til hvort sveitarfélögum sé heimilt að selja byggingarrétt eða ekki.  Sala á byggingarrétti, líkt og sala á öðrum fasteignatengdum réttindum, sé einkaréttarlegs eðlis.  Fái sú skoðun stuðning í áliti umboðsmanns Alþingis í bréfi, dags. 27. nóvember 1997, þar sem staðfest hafi verið að sala Reykjavíkurborgar á geymsluhúsnæði hafi verið gerningur á sviði einkaréttar og jafnframt að ákvæði stjórnsýslulaga giltu ekki um einkaréttarlega samninga.

Með hliðsjón af framangreindum röksemdum og sjónarmiðum, skýrum ákvæðum skipulags-og byggingarlaga nr. 73/1997 um kærufresti, fresti til úrlausnar mála fyrir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála og hagsmuna og málsatvika að öðru leyti beri að vísa máli þessu frá nefndinni.

Verði málið tekið til efnismeðferðar er vísað til þess að byggingarréttur á lóð, hvort heldur sem um sé að ræða viðbyggingar- eða nýbyggingarrétt, sé háður eignarrétti, sbr. t.d. 28. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Um sé að ræða fasteignatengd réttindi, sem almennt verði ráðstafað með samningum og geti verið sérstakt veðandlag.  Um verðmæti byggingaréttar gildi engar gjaldskrár eða verðskrár, heldur taki verð hans mið af markaðsaðstæðum.  Með deiliskipulagi sé ákvarðaður byggingarréttur á einstökum lóðum.  Með því að skilgreina nýtingu lands, heimila uppbyggingu þess og tiltekna nýtingu, aukist að jafnaði verðmæti þess.  Við verðmat á landi og lóðum sé m.a. litið til atriða eins og staðsetningar, landnotkunar og byggingarréttar.  Gildi einu hvort landið sé í einkaeigu eða eigu opinberra aðila.  Með deiliskipulagningu landsins verði til verðmæti sem séu fólgin í nýtingarmöguleikum þess, sem eigendum landsins sé heimilt að ráðstafa á einkaréttarlegum grundvelli.  Einkaaðili, eða eftir atvikum opinber aðili, geti ráðstafað þeim verðmætum með sölu byggingarréttar á lóð sem hann eigi sjálfur eða hafi fengið á leigu frá sveitarfélaginu, ef ráðstöfun lóðarinnar eða þeirra réttinda sem henni tengist, sé ekki sérstökum takmörkunum háð.  Samkvæmt 1. mgr. 78. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. 16. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995, skuli sveitarfélög ráða sjálf málefnum sínum eftir því sem lög ákveði. Í 1. gr. sveitarstjórnarlaga komi fram að sveitarfélög ráði sjálf málefnum sínum á eigin ábyrgð.  Sveitarfélög hafi því sjálfsákvörðunarrétt um þau málefni sveitarfélagsins sem ekki sé sérstaklega mælt fyrir um í lögum.  Í lögum sé ekki að finna ákvæði um skyldu sveitarfélaga til úthlutunar byggingarréttar til fyrirtækja og einstaklinga.  Úthlutun byggingarlóða sé því ekki meðal lögbundinna verkefna sveitarfélaga og megi vísa í þessu sambandi til úrskurða félagsmálaráðuneytisins, sem uppkveðnir hafi verið hinn 17. apríl 2001 vegna lóðaúthlutana í Mosfellsbæ, 9. október 2001 vegna lóðaúthlutana í Hafnarfirði og 28. janúar 2002 vegna lóðaúthlutana í Garðabæ.  Í öllum úrskurðunum líti ráðuneytið svo á að lóðaúthlutanir sveitarfélaga teljist ekki til lögbundinna verkefna en í niðurstöðum ráðuneytisins sé m.a. bent á að í 6. mgr. 6. gr. eldri sveitarstjórnarlaga nr. 8/1986 hafi verið að finna upptalningu á helstu verkefnum sveitarfélaga og væri úthlutun byggingarlóða ekki þar á meðal.  Með vísan til venju og eðlis máls telji ráðuneytið ekki vafa á því að sveitarfélögum sé heimilt að úthluta byggingarlóðum, líkt og þeim sé heimilt að taka ákvarðanir um aðra fjárhagslega hagsmuni sína og vísi ráðuneytið í þessu sambandi sérstaklega til 7. og 9. gr. sveitarstjórnarlaga.  Ekki síst með hliðsjón af þessum úrskurðum félagsmálaráðuneytisins verði að telja að sala byggingarréttar geti ekki talist slík nauðsynjaþjónusta sveitarfélaganna að um hana eigi að gilda hliðstæð sjónarmið og um lögbundna þjónustu sveitarfélaga.  Sveitarfélögum sé á hinn bóginn heimilt samkvæmt 3. mgr. 7. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998 að taka að sér hvert það verkefni sem varði íbúa þeirra, enda sé það ekki falið öðrum til úrlausnar að lögum.  Á grundvelli 3. mgr. 7. gr. sveitarstjórnarlaga hafi það verið talið til lögmætra verkefna að bjóða fram byggingarrétt á lóðum til þess að efla og styrkja byggðina, mannlíf og atvinnustarfsemi í sveitarfélaginu.  Sama hljóti að gilda um kaup og sölu fasteigna og fasteignatengdra réttinda.  Í þessu sambandi megi benda á dóm Hæstaréttar í máli nr. 150/2000, en þar hafi reynt á það hvort Hafnarfjarðarbæ hafi verið heimilt að jafna fjárhæð eignarnámsbóta vegna tiltekins lands niður á leigutaka allra lóða á því landi í formi upptökugjalda.  Hafi Hæstiréttur talið að sveitarfélaginu hafi verið heimilt að leggja á sérstakt upptökugjald enda væri hvorki um að ræða skatt eða þjónustugjöld og umræddur lóðarhafi hafi gengið að úthlutunarskilmálum sem kváðu á um slíkt gjald.  Í niðurstöðu Hæstaréttar sé sérstaklega bent á að við undirritun lóðarleigusamnings hafi komist á samningur einkaréttarlegs eðlis milli aðila en með vísan til þess og annarra sjónarmiða sem fram komi í dóminum, m.a. að málefnalegar ástæður geta legið til þess að innheimta slíkt gjald á sumum byggingarsvæðum en öðrum ekki, hafi Hæstiréttur talið að ekki hafi þurft að mæla fyrir um upptökugjald þetta í lögum.  Með skírskotun til þessa dóms telji Reykjavíkurborg að heimilt hafi verið að selja sérstaklega byggingarétt án sérstakrar lagaheimildar enda sé um að ræða sölu á verðmætum líkt og upptökugjald Hafnarfjarðarbæjar sem hvorki teljist skattur né þjónustugjöld.  Með sölu byggingarréttar sé ekki verið að skerða hagsmuni lóðarhafans, enda sé hin umdeilda greiðsla hans endurgjald fyrir tiltekin, framseljanleg verðmæti, sem byggist á málefnalegum sjónarmiðum.  Sveitarstjórn beri skylda til að rýra ekki verðgildi eigna sveitarfélagsins með aðgerðum sínum, heldur beri henni að standa vörð um auðlindir þess og gæta þess að þær séu nýttar á forsvaranlegan hátt. Byggingarland og skilgreindur byggingarréttur teljist til slíkra auðlinda.  Það hljóti því að vera skylda sveitarstjórnar að varpa ekki frá sér þeim verðmætum, sem í byggingarrétti felast.

Með vísan til umsagnar borgarlögmanns til félagsmálaráðuneytisins vegna málsins, dags. 25. september 2001, málsatvika þessa máls og með hliðsjón af framangreindu telji Reykjavíkurborg að heimilt hafi verið að selja viðbyggingarrétt á lóð Keiluhallarinnar við Öskjuhlíð.  Sæki sú heimild sér m.a. stoð í sjálfsákvörðunarrétt sveitarfélaga, 7. og 9. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998, almennar skyldur sveitarfélaga um að hámarka þau verðmæti sem felist í auðlindum sveitarfélagsins og því að sala á fasteignatengdum réttindum séu gerningar á sviði einkaréttar.

Niðurstaða:  Af hálfu kæranda var sent inn erindi, dags. 20. desember 2000, til skipulags- og umferðarnefndar er fól í sér beiðni um leyfi fyrir 500 fermetra viðbyggingu við Keiluhöllina við Öskjuhlíð.  Gögn málsins bera með sér að þörf hafi verið á deiliskipulagsbreytingu svæðisins ef samþykkja ætti viðbygginguna.  Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti að auglýsa deiliskipulagsbreytingu sem gerði ráð fyrir viðbyggingu og fjölgun bílastæða.  Borgarráð staðfesti skipulagstillöguna á fundi hinn 27. febrúar 2001 og mun skipulagstillagan hafa öðlast gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda nr. 431/2001.  Ekki verður séð að erindi kæranda hafi verið sem byggingarleyfisumsókn til meðferðar og afgreiðslu hjá byggingarfulltrúa, byggingarnefnd eða borgarstjórn.

Hin kærða samþykkt borgarráðs hljóðar svo:  „Lögð fram umsögn skrifstofustjóra borgarverkfræðings frá 30. f.m. um viðbyggingu við Keiluhöllina í Öskjuhlíð, þar sem lagt er til að byggingarréttur verði seldur auk greiðslu gatnagerðargjalds.  Borgarráð samþykkir umsögnina með 6 samhljóða atkvæðum.”  Samkvæmt þessari bókun fól samþykktin í sér afstöðu ráðsins til umsagnar borgarverkfræðings þar sem mælt var með að viðbyggingarréttur við Keiluhöllina við Öskjuhlíð yrði seldur á tilteknu verði.  Samþykktin var ekki þáttur í meðferð fyrrgreindrar skipulagstillögu eða meðferð byggingarleyfisumsóknar, enda heyra slíkar umsóknir ekki undir borgarráð, sbr. 38. og 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Að þessu virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða samþykkt feli ekki í sér lokaákvörðun á erindi kæranda frá 20. desember 2000 og sé því ekki kæranleg til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða sé að öðru leyti ákvörðun á sviði skipulags- og byggingarmála sem borin verði undir úrskurðarnefndina.  Er kærumáli þessu af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.  Að þessari niðurstöðu fenginni þykja ekki efni til að taka afstöðu til annarra málsástæðna fyrir frávísun málsins eða efnisúrlausn þess.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

51/2002 Aragerði

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 2. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 51/2002, kæra fyrrum eiganda húseignarinnar að Aragerði 16, Vogum á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 9. september 2002 um að hafna umsókn hans um leyfi til að starfrækja myndbandaleigu í bílgeymslu að Aragerði 16, Vogum.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. september 2002, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir H, f.h. B, þáverandi eiganda húseignarinnar að Aragerði 16, Vogum, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps frá 9. september 2002 að synja henni um leyfi til rekstrar myndbandaleigu í bílgeymslu að Aragerði 16, Vogum.
 
Kærandi krefst þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði felld úr gildi. 

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í hreppsnefnd Vatnsleysustrandarhrepps hinn 10. september 2002. 

Málavextir:  Hinn 30. júlí 2002 lagði H, f.h. B, fram umsókn til byggingarfulltrúa Vatnsleysustrandarhrepps þess efnis að lögð yrði af hefðbundin notkun bílgeymslu húseignarinnar að Aragerði 16, en þess í stað yrði þar starfrækt myndbandaleiga.  Umsóknin var tekin til afgreiðslu á fundi skipulags- og byggingarnefndar hreppsins sama dag, sem bókaði að þar sem ekki lægi fyrir staðfest deiliskipulag hverfisins skyldi fara fram grenndarkynning í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en umsóknin yrði afgreidd.  Umsóknin skyldi grenndarkynnt lóðarhöfum Aragerðis 7, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 20, og 33.  Athugasemdir bárust frá íbúum og eigendum húseigna að Aragerði 11, Aragerði 14 og Aragerði 17.  Athugasemdirnar lutu að því að starfsemin myndi hafa í för með sér aukna umferð um götuna, skort á bílastæðum ásamt ónæði og slysahættu. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. september 2002 var umsókn kæranda tekin til afgreiðslu að nýju og féllu atkvæði í atkvæðagreiðslu þannig að einn nefndarmaður samþykkti umsóknina með því skilyrði að séð yrði fyrir nægilegum fjölda bílastæða í samræmi við gr. 64 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Tveir nefndarmenn höfnuðu umsókninni með vísan til þess að starfsemin samrýmdist ekki íbúðarbyggð, sbr. gr. 4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, m.a. vegna ónæðis af umferð sem fylgdi þjónustustarfsemi af þessu tagi og skorts á bílastæðum.  Fjórði nefndarmaðurinn hafnaði umsókninni með vísan til framkominna athugasemda eftir grenndarkynningu.

Framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vatnsleysustrandarhrepps skaut kærandi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst ógildingar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar með vísan til þess að á sama fundi nefndarinnar og umsókn hans hafi verið synjað hafi nágranna hans í sömu götu verið heimilað að starfrækja rafverkstæði í bílgeymslu.  Rökin þar að baki hafi verið þau sömu og notuð hafi verið til að synja honum um heimild til rekstrar myndbandaleigunnar.  Kærandi heldur því fram að við húsið sé stórt og gott bílastæði og á nokkrum stöðum í þorpinu sé atvinnurekstur í heimahúsum, t.d. hafi verið starfrækt myndbandaleiga í bílgeymslu.  Kærandi heldur því fram að í litlum þorpum, þar sem stutt sé í allar áttir, sé algengt að íbúar gangi eða hjóli eftir myndbandi en aftur á móti þeir sem reki erindi sín á rafverkstæði eigi þess síður kost. 

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar álítur að rekstur myndbandaleigu valdi ónæði og mikilli umferð í gróinni íbúðargötu.  Myndbandaleigan þjóni nær eingöngu íbúum við viðkomandi götu og samrýmist því ekki gr. 4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi m.a. að atvinnustarfsemi sem leyfð sé í íbúðarhúsum skuli valinn staður þannig að hún valdi hvorki hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis.  Einnig hafi meirihluta nefndarinnar þótt ljóst að ekki væri séð fyrir nægilega mörgum bílastæðum, sbr. 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Þá hafi einnig legið fyrir neikvæð afstaða þeirra er tjáðu sig í grenndarkynningunni og ekki hafi þótt unnt að líta framhjá þeim athugasemdum.

Hvað varði samþykki skipulags- og byggingarnefndar til starfrækslu rafverkstæðis í sömu götu og kærandi þá hafi það verið mat nefndarinnar að sú starfsemi samrýmdist íbúðarbyggð því hún valdi ekki þeim óþægindum sem myndabandaleiga geri þar sem eðli starfseminnar sé allt annað.  Starfsemin dragi ekki að sér utanaðkomandi umferð að neinu marki og valdi því ekki íbúum götunnar óþægindum. 

Hvað varði myndbandaleiguna, sem kærandi vísi til í kæru sinni, þá hafi aðstæður þar verið allar aðrar, húsið standi nokkuð út af fyrir sig, sé við fjölfarna umferðargötu og þjóni stærra svæði.  Þá hafi þar verið nægilega mörg bílastæði. 

Niðurstaða:  Við rannsókn úrskurðarnefndarinnar á lokastigi málsins kom í ljós að fasteign sú sem um ræðir hefur verið seld og lætur núverandi eigandi mál þetta ekki til sín taka.

Með vísan til þessa eru ekki lengur lögvarðir hagsmunir tengdir því að úrskurður gangi í málinu og verður af þeim sökum ekki frekar fjallað um framkomnar kröfur. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að vísa beri kærunni frá nefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála
sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

1/2002 Laufásvegur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 2. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Laufásvegi 66 í Reykjavík, á afstöðu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 6. desember 2000 til beiðni kæranda um að fá að reisa bílskúr á greindri fasteign.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. janúar 2001, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Helgi Jóhannesson hrl., f.h. Ö, Laufásvegi 66, Reykjavík, þá niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 6. desember 2000 að hafna beiðni kæranda um að fá að reisa bílskúr á lóð fasteignarinnar að Laufásvegi 66 í Reykjavík.  Gerir kærandi þá kröfu að hinni kærðu ákvörðun verði hrundið og nefndinni verði gert að veita umbeðið leyfi.

Málavextir:  Kærandi sótti um leyfi til þess að byggja tvöfaldan bílskúr við húsið að Laufásvegi 66 í ársbyrjun árið 2000.  Var umsóknin tekin fyrir á fundi byggingarnefndar þann 13. janúar s.á. og hafnað með svohljóðandi bókun:  „Synjað. Samræmist hvorki byggðamynstri á svæðinu né ákvæðum gr. 113.1 í byggingarreglugerð.“  Nýtt erindi barst frá kæranda hinn 10. maí 2000, þar sem leitað var eftir því hvort leyfi yrði veitt fyrir bílskúr á lóðinni með þeirri breytingu frá fyrri umsókn að bílskúrinn yrði færður innar í lóðina og aðkomu að honum breytt. Erindið var tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 23. maí 2000 en  afgreiðslu þess frestað og fyrirspurninni vísað til umsagnar Borgarskipulags.  Í umsögn þess, dags. 20. júní 2000, var lagst gegn því að tekið yrði jákvætt í fyrirspurnina, m.a. með vísan til neikvæðrar afstöðu Árbæjarsafns til erindisins sem þá lá fyrir.  Málið var tekið á dagskrá afgreiðslufundar byggingarfulltrúa sama dag og afgreitt með svofelldri bókun: „Neikvætt. Með vísan til umsagna Borgarskipulags og Árbæjarsafns.“

Með bréfi, dags. 19. september 2000, fór kærandi fram á  að erindi hans yrði tekið fyrir í byggingarnefnd og var því vísað til skipulags- og byggingarnefndar af hálfu byggingarfulltrúa.  Málið var nokkrum sinnum á dagskrá nefndarinnar sem m.a. kallaði eftir umsögn Borgarskipulags með tilliti til framkominna athugasemda kæranda og er sú umsögn dags. 16. október 2000.  Með bréfi, dags. 4. desember s.á., kom kærandi á framfæri  athugasemdum við þá umsögn Borgarskipulags.  Erindið var að lokum tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 6. desember 2000 ásamt bréfi með athugasemdum kæranda, dags. 4. desember s.á., og umsögn Borgarskipulags.   Afgreiddi nefndin fyrirspurnina með svohljóðandi bókun:  „Nefndin er neikvæð gagnvart erindinu, eins og það liggur fyrir, með vísan til umsagnar Borgarskipulags.“ 

Kæranda var tilkynnt niðurstaða málsins með bréfi, dags. 18. desember 2000, og skaut hann málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi kveður tilefni beiðni sinnar um byggingu bílskúrs við fasteignina að Laufásvegi 66 vera það, að bílskúr sá sem fyrir sé á lóðinni sé barn síns tíma, lítill og rúmi ekki nema minnstu bíla.  Skúrinn sé byggður við húsið og liggi að lóðamörkum og því sé ekki unnt að stækka hann.  Lóð fasteignarinnar sé mjög stór og auðvelt að koma fyrir bílskúr austan við húsið eins og sótt hafi verið um og hafi íbúar aðliggjandi fasteignar samþykkt framkvæmdina fyrir sitt leyti.

Hin umdeilda niðurstaða á erindi kæranda byggi á umsögn Árbæjarsafns vegna málsins þar sem ranglega sé haldið fram að umræddur bílskúr samræmist ekki þeirri skipulagshugsun sem sé einkennandi í hverfinu, þar sem bílgeymslur húsa liggi við norðurmörk lóða og að veggur sá sem þurfi að rjúfa vegna aðkeyrslu að fyrirhuguðum bílskúr sé mikilvægur hluti af merkri götumynd.  Jafnframt sé rangt í nefndri umsögn að framkvæmdirnar kalli á að fella þurfi mörg tré. 

Bendir kærandi á að við götuna standi ýmsar gerðir húsa, byggð á ýmsum tímum úr ýmsum byggingarefnum.  Steyptir veggir séu við sum hús en önnur ekki og því sé ekki hægt að halda fram að gatan hafi heildarásýnd.  Þess hafi sérstaklega verið gætt við hönnun fyrirhugaðs bílskúrs að hann stæði innarlega á lóð og muni því ekki skyggja á önnur hús við götuna.  Skúrinn verði í funkis stíl líkt og húsin sem standi beggja vegna og ytra byrði með sama hætti og húsið að Laufásvegi 66.  Jafnframt er á það bent að bílskúrinn muni hafa jákvæð áhrif með hliðsjón af bílastæðamálum svæðisins, sem séu í ólestri, þar sem skapast myndu tvö stæði fyrir bíla framan við skúrinn sem að öðrum kosti væri lagt við götu framan við húsið.   Ekki sé rétt sem komi fram í umsögn Borgarskipulags að stæðum við götuna fækki við gerð innkeyrslu að fyrirhuguðum bílskúr.  Bílastæði séu við norðanverða götuna en hús kæranda standi sunnan hennar.  Vakin sé athygli á því að aðeins þurfi að fjarlægja eitt eða tvö tré vegna skúrsins sem breyti litlu þar sem mikill trjágróður sé fyrir á lóðinni og umræddur veggur, sem rjúfa þurfi, sé ónýtur og þurfi að óbreyttu að brjóta hann niður. 

Neikvæð umsögn Borgarskipulags vegna málsins, dags, 16. október 2000, byggi að mestu á efni þemaheftis Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016.  Bent er á að kæranda hafi aldrei verið kunn tilvist þessa heftis en takmarkanir á eignarrétti sem heftið virðist hafa að geyma sé fáheyrð og verði ekki séð að þemaheftið hafi það gildi að skipulagsyfirvöld geti byggt ákvarðanir sínar á efni þess.

Kærandi telur að við meðferð málsins hafi ekki verið gætt jafnræðisreglu og meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Eins og framlagðar myndir af svæðinu beri með sér sé hefð fyrir því að íbúum í hverfinu hafi verið veitt heimild til að útbúa bílastæði og byggja bílskúra inni á lóðum sínum þótt ekki hafi verið gert ráð fyrir slíku í upphafi.  Hin umsótta framkvæmd sé ekki meiri að umfangi en aðrar sambærilegar framkvæmdir sem leyfðar hafi verið í hverfinu.  Þá telur kærandi að borgaryfirvöldum hafi verið rétt að gefa kæranda kost á að breyta teikningum eða eftir atvikum að gera ráð fyrir niðurrifi eldri skúrs ef með því fengist ásættanleg lausn í málinu í stað þess að leggjast gegn erindi kæranda.  Hafi af þeim sökum ekki verið gætt meðalhófs af hálfu Reykjavíkurborgar við meðferð málsins.

 Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að hin kærða afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar verði staðfest.

Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar hafi ekki fjallað um byggingarleyfisumsókn heldur svokallaða fyrirspurn.  Hjá Reykjavíkurborg hafi borgurunum verið gefinn kostur á að senda inn fyrirspurnir varðandi byggingarframkvæmdir, án þess að fyrir liggi endanleg hönnun mannvirkja í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.  Sé þetta úrræði til þess að borgararnir geti fengið afstöðu borgaryfirvalda til fyrirhugaðra framkvæmda áður en lagt er út í endanlega hönnun þeirra sem oft geti verið kostnaðarsöm.  Sé þá tekin afstaða til hugmyndar þeirrar sem kynnt sé borgaryfirvöldum og annað hvort mælt með eða gegn hugmyndinni.  Fyrirspurn af þessu tagi sé í raun aðeins álitsumleitan.  Hin kærða afgreiðsla varðaði slíka fyrirspurn en ekki byggingarleyfisumsókn.  Afgreiðsla slíkra fyrirspurna feli hins vegar ekki í sér ákvörðun sem bindi enda á mál í skilningi 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Slík afgreiðsla liggi ekki fyrir fyrr en tekin hafi verið afstaða til formlegrar byggingarleyfisumsóknar.  Af þessum sökum telji Reykjavíkurborg hina kærðu ákvörðun ekki kæranlega til úrskurðarnefndarinnar, þar sem skýra verði ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnvaldsreglna settra á grundvelli þeirra í samræmi við fyrrgreint ákvæði 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga.  Þá geti úrskurðarnefndin ekki orðið við kröfu kæranda um að Reykjavíkurborg verði gert að fallast á beiðni kæranda um að reisa bílskúrinn í samræmi við innsendar teikningar, þar sem ekki liggi fyrir byggingarleyfisumsókn um byggingu hans heldur eingöngu fyrirspurn.  Beri af þessum sökum að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Varðandi efnishlið málsins vísar Reykjavíkurborg til umsagnar Borgarskipulags frá 16. október 2000, með breytingum frá 4. desember s.á., þar sem bent sé á að framkvæmdin samræmist ekki skipulagshugsun í hverfinu, tillagan sé ekki ásættanleg með tilliti til húsverndar, umferðaröryggissjónarmiða, skipulags- og byggðamynsturs og fordæmisgildis.  Fyrirhugað sé í þemahefti Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 að setja á svæðisbundna verndun umrædds hverfis og ef fyrirhugaðar framkvæmdir yrðu samþykktar yrðu á lóðinni þrjár bílgeymslur og bílastæði, samtals um 170 fermetrar, en slíks sé ekki dæmi á svæðinu.

Auk þess er á það bent að þær tillögur að verndun sem fram komi í þemaheftinu séu ekki megin ástæða þess að tekið hafi verið neikvætt í fyrirspurn kæranda.  Hins vegar sé ekki óeðlilegt að við afgreiðslu málsins hafi verið fjallað um og tekið að einhverju leyti tillit til þeirrar stefnumörkunar sem þar komi fram enda sjónarmið um húsvernd málefnaleg sjónarmið.  Neikvæð afstaða borgarinnar til fyrirspurnarinnar brjóti ekki gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga enda aðstæður í götunni eða á götureitnum hvergi með þeim hætti sem óskað sé eftir í fyrirspurninni, eins og fram komi í umsögn Borgarskipulags.  Hvað meðalhófsregluna varði, telji Reykjavíkurborg að hún eigi ekki við um hina kærðu afgreiðslu, þar sem engin íþyngjandi ákvörðun hafi verið tekin í málinu í ljósi þess að um fyrirspurn hafi verið að ræða sem byggði á þeirri teikningu sem lögð var fyrir byggingarfulltrúa.  Þess hafi beinlínis verið krafist að tekin yrði bein afstaða til fyrirspurnarinnar eins og hún lá fyrir.  Ekki hafi verið óskað eftir samráði við embættið um breytingar á fyrirhuguðum framkvæmdum eða óskað leiðbeininga um slíkar breytingar.  Neikvæð afgreiðsla á fyrirspurninni þýði ekki að búið sé að útiloka frekari framkvæmdir á lóð kæranda eða að ekki verði fallist á aðra tillögu, berist slík tillaga, enda komi aðeins fram í bókun nefndarinnar að hún sé neikvæð gagnvart erindinu eins og það hafi legið fyrir.  Í kjölfar afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hefði kærandi getað sent inn nýja fyrirspurn sem afstaða hefði verið tekin til.  Þá hefði kærandi einnig getað leitað eftir samráði við borgaryfirvöld um málið og eigi þess enn kost.  Í ljósi framangreinds sé vandséð að brotið hafi verið gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaga enda standi kæranda allir vegir færir í því að leggja inn nýja og breytta fyrirspurn eða byggingarleyfisumsókn.

Niðurstaða:  Erindi kæranda, sem móttekið var af byggingarfulltrúa hinn 10. maí 2000, er ritað á hefðbundið eyðublað fyrir byggingarleyfisumsókn, en ritað hefur verið á eyðublaðið orðið fyrirspurn og strikað yfir orðið byggingarleyfi.  Var erindið meðhöndlað sem fyrirspurn en ekki byggingarleyfisumsókn af hálfu embættis byggingarfulltrúa og skipulags- og byggingarnefndar en slíkar fyrirspurnir eru tíðkaðar fyrir hallkvæmnissakir.  Afgreiðsla erindisins hjá skipulags- og byggingarnefnd hinn 6. desember 2000, sem hér er til umfjöllunar, ber með sér að nefndin var mótfallin erindinu eins og það lá fyrir.

Með vísan til þessa verður hin kærða afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar á erindi kæranda ekki talin hafa falið í sér annað en afstöðu nefndarinnar til fyrirspurnar um hvort leyfi fengist fyrir tilteknum framkvæmdum ef byggingarleyfisumsókn þar um yrði lögð fram.  Svar við slíku erindi verður ekki lagt að jöfnu við afgreiðslu formlegrar byggingarleyfisumsóknar, sem tilskildir uppdrættir og hönnunargögn fylgi.  Þar af leiðandi er hin umdeilda afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar ekki kæranleg til úrskurðarnefndarinnar samkvæmt 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og er málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________              _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

36/2002 Klettahraun

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 2. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2002, kæra eigenda fasteignarinnar að Klettahrauni 3, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002 um að synja beiðni um fjölgun íbúða í einbýlishúsi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. júlí 2002, er barst úrskurðarnefndinni hinn 19. s.m., kæra B og H, Klettahrauni 3, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002, sem staðfest var í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 11. júní s.á., að synja beiðni þeirra varðandi fjölgun íbúða í fasteign þeirra úr einni í tvær.

Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, að gefið verði út byggingarleyfi og að framkvæmd grenndarkynningar verði ógilt. 

Málavextir:  Fasteign kærenda að Klettahrauni 3, Hafnarfirði, sem hér um ræðir, er 327 m² einbýlishús í grónu hverfi nærri miðbænum.  Ekki liggur fyrir deiliskipulag af svæðinu.

Kærendur sóttu í desember árið 2001 um leyfi til byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar fyrir 80 m² íbúð á neðri hæð hússins, en búið hafði verið í henni um áratuga skeið.  Byggingarfulltrúi óskaði eftir umsögn skipulags- og umferðarnefndar, sem á fundi hinn 20. desember 2001 lagðist gegn erindinu með vísan til umsagnar bæjarskipulags.
Á fundi bæjarráðs hinn 31. janúar 2002 var jákvætt tekið í umsókn kærenda og var bæjarskipulagi falið að senda erindið í grenndarkynningu.  Bæjarskipulag annaðist grenndarkynninguna og voru nágrönnum kynnt áform kærenda um að fjölga íbúðum í húsinu ásamt fyrri afstöðu skipulags- og umferðarnefndar til erindisins.  Athugasemdir bárust frá nágrönnum og á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 7. maí 2002 var ákveðið að mæla með því við bæjarstjórn að afgreiðslu umsóknarinnar yrði frestað á grundvelli 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og unnið yrði deiliskipulag fyrir götureitinn.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar samþykkti afgreiðslu skipulags- og umferðarnefndar á fundi hinn 14. maí 2002.  Málið var á dagskrá byggingarnefndar hinn 22. maí 2002 og var þá bókað að nefndin túlkaði afgreiðslu bæjarstjórnar svo að bæjarstjórn myndi ekki staðfesta veitingu byggingarleyfis fyrr en nýtt deiliskipulag lægi fyrir.  Byggingarnefnd taldi því þýðingarlaust að samþykkja erindið og var því synjað eins og það lá fyrir.  Afgreiðsla byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. júní 2002 og hafa kærendur nú kært ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að framkvæmd grenndarkynningar á umsókn þeirra hafi verið áfátt.  Með því að framkvæma grenndarkynninguna með þeim hætti sem gert hafi verið, þ.e. að kynna nágrönnum fyrri umsögn skipulags- og umferðarnefndar þar sem lagst hafi verið gegn erindinu án þess að minnast á jákvæðar umsagnir byggingarnefndar og bæjarráðs, sé ekki verið að kynna málið hlutlægt heldur reynt fyrirfram að hafa áhrif á afstöðu nágranna.  Kærendur telji einnig að þeim sé mismunað við hina kærðu ákvörðun í ljósi afgreiðslu sambærilegra mála í hverfinu sem og víðs vegar í bæjarfélaginu.  Kærendum þyki það einkennileg vinnubrögð að fyrst sé umsókn þeirra alfarið hafnað, þá sé viðhöfð grenndarkynning og að henni lokinni sé ákveðið að deiliskipuleggja götureitinn. 

Kærendur halda því fram að búið hafi verið um áratuga skeið í húsnæði því sem umsókn um byggingarleyfi snýst um án athugasemda nágranna og bæjaryfirvalda.  Íbúðin uppfylli öll skilyrði byggingarreglugerðar, s.s. um stærð svefnherbergis, salernis, stofu, eldhúss og geymslu auk lofthæðar.  Þá hafi verið veitt leyfi fyrir sambærilegum íbúðum og breytingum á húsnæði bæði í sama hverfi og á fjölda annarra staða í bæjarfélaginu.  Það hafi verið íbúð og það muni verða íbúð á neðri hæð umræddrar fasteignar í framtíðinni, hvort sem hún sé samþykkt eða ekki, og það muni ekki hafa nein áhrif á umhverfið þótt heimilað verði að íbúðin verði sérstakur eignarhluti.  Þá hafi nú þegar verið gerð breyting á skipulagi götureitsins með því að heimila breytingu íbúðarhúsnæðis í vinnustað, þ.e. sambýli fatlaðra.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar er vísað til þess að við úthlutun lóðanna við Klettahraun hafi byggingarskilmálar kveðið á um að byggja skyldi einnar hæðar einbýlishús á lóðunum og að leyfðir hafi verið kjallarar þar sem landslag hafi gefið tilefni til.  Samkvæmt fasteignaskrá séu öll húsin í götunni einbýlishús og að ekki sé verið að byggja við húsið að Klettahrauni 3.  Á samþykktum teikningum hússins sé óútgrafið rými, en það nú orðið að geymslu skv. fyrirliggjandi teikningum, þannig að byggingarmagn eða nýting á lóðinni breytist óverulega.  Verið sé að sækja um breytta húsagerð, þ.e. að breyta einbýli í tvíbýli/fjöleignarhús í grónu hverfi, þar sem frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir einbýlishúsum.  Slík breyting í einu húsi sé fordæmisgefandi fyrir sambærileg hús og þá geti allar grunnforsendur fyrir þjónustu á svæðinu verið brostnar og að þau gæði sem einbýlishúsahverfi bjóði upp á séu horfin.  Einnig geti slík breyting haft margt í för með sér sem geti haft áhrif á umhverfið svo sem fjölgun bíla og barna sem aftur hafi áhrif á aðra hluti og því sé ekki hægt að mæla með þessari breytingu á húsinu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um hvort veita beri byggingarleyfi þess efnis að einbýlishús, sem til margra áratuga hefur verið nýtt sem tvær íbúðir, verði samþykkt sem tvíbýlishús.

Kærendur máls þessa kæra til úrskurðarnefndar synjun byggingarnefndar Hafnarfjarðar á erindi þeirra, sem studd var þeim rökum að byggingarnefnd túlki afgreiðslu bæjarstjórnar á erindi kærenda, sem þá þegar lá fyrir, á þann veg að byggingarleyfi verði ekki veitt fyrr en nýtt deiliskipulag svæðisins liggi fyrir.  Bókun byggingarnefndar ber með sér að ákvörðun nefndarinnar tekur mið af fyrrgreindri afstöðu bæjarstjórnar til tillögu skipulags- og umferðarnefndar um afgreiðslu málsins.

Samkvæmt gögnum málsins sótti kærandi um leyfi til breytinga á fasteign sinni til byggingarfulltrúa sem óskaði í kjölfarið eftir umsögn bæjarskipulags.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindinu án þess að grenndarkynning færi fram.  Bæjarráð tók aftur á móti jákvætt í erindi kærenda og fól bæjarskipulagi að grenndarkynna umsókn kærenda.  Grenndarkynningin fór fram með þeim hætti að jafnframt kynningu á umsóttri breytingu var fyrri afstaða skipulags- og umferðarnefndar til málsins kynnt hagsmunaaðilum.  Að lokinni grenndarkynningu gerði skipulags- og umferðarnefnd það að tillögu sinni að afgreiðslu erindisins yrði frestað, með vísan til 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, og deiliskipulag unnið fyrir götureitinn.  Málið var síðan sent til bæjarstjórnar í stað byggingarnefndar og féllst bæjarstjórn á tillögu nefndarinnar.  Fyrst að þessu ferli loknu kom málið til kasta byggingarnefndar sem hafnaði umsókn kærenda eins og fyrr er greint og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu nefndarinnar.

Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, skal meðferð byggingarleyfisumsókna, þegar ekki liggur fyrir deiliskipulag, vera á þann veg að skipulagsnefnd fjalli um málið og láti síðan fara fram grenndarkynningu áður en byggingarnefnd afgreiðir umsóknina.  Grenndarkynning felst í því samkvæmt téðum ákvæðum að kynna skal þeim er hagsmuna eiga að gæta breytinguna bréflega og gefa þeim a.m.k. fjögurra vikna frest til þess að koma á framfæri athugasemdum.  Að því loknu og þegar niðurstaða skipulagsnefndar liggur fyrir skal byggingarnefnd taka málið til afgreiðslu og álykta um úrlausn þess til sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. 38. gr. nefndra laga.

Af framansögðu er ljóst að meðferð bæjaryfirvalda í Hafnarfirði á máli þessu var ekki í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og það er álit úrskurðarnefndarinnar að 6. mgr. 43. gr. sömu laga eigi ekki við í máli þessu.  Heimild 6. mgr. 43. gr. laganna nær aðeins til frestunar á afgreiðslu umsóknar en getur ekki verið forsenda fyrir synjun hennar og telja verður að greinin heimili aðeins frestun á afgreiðslu þegar um niðurrif eða breytingar húss er að ræða.  Í máli þessu kemur fram að ekki er sótt um breytingar á fasteigninni, hvorki að utan- né innanverðu, heldur aðeins verið að óska staðfestingar þess sem verið hefur um árabil.  Málsmeðferðin í heild er haldin slíkum ágöllum að ógilda ber hina kærðu ákvörðun.  Lagt er fyrir byggingaryfirvöld að taka umsókn kærenda til afgreiðslu að nýju að gættum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002, um að synja umsókn kæranda um samþykki fyrir því að neðri hæð hússins nr. 3 við Klettahraun, Hafnarfirði, verði samþykkt sem íbúð, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________   __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir