Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

65/2005 Brákarbraut

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 26. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússson héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2005, kæra á afgreiðslu Borgarbyggðar á erindi kæranda um leyfi til að byggja bílskúr á lóð nr. 11 við Brákarbraut í Borgarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. ágúst 2005, er barst nefndinni 24. sama mánaðar, kærir I, Brákarbraut 11 í Borgarnesi afgreiðslu Borgarbyggðar á erindi hans frá 15. júlí 2004 um að honum verði heimilað að byggja bílgeymslu á lóðinni nr. 11 við Brákarbraut í Borgarnesi.  Kemur fram í bréfi kæranda að þar sem hann hafi í upphafi ranglega sent málið til umboðsmanns Alþingis sé þess óskað að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála taki það til efnislegrar meðferðar.  Bréfinu fylgja tvö yfirlit um umkvörtunarefni kæranda, sem annars vegar lúta að afgreiðslu sveitarfélagsins Borgarbyggðar á erindi hans og hins vegar að vinnubrögðum Skipulagsstofnunar við afgreiðslu tillögu að deiliskipulagi fyrir gamla miðbæinn í Borgarnesi. 

Engin krafa er sett fram af hálfu kæranda önnur en sú að úrskurðarnefndin taki erindi hans til meðferðar svo sem að framan greinir. 

Erindi kæranda fylgir fjöldi fylgiskjala auk bréfs umboðsmanns Alþingis til hans, dags 18. júlí 2005, þar sem kæranda er gerð grein fyrir því að ef skjóta megi máli til æðra stjórnvalds sé ekki unnt að kvarta til umboðsmanns fyrr en æðra stjórnvald hafi fellt úrskurð sinn í málinu.  Er í bréfi umboðsmanns fjallað ítarlega um málskotsrétt til úrskurðarnefndarinnar og um úrskurðarvald hennar og er kæranda bent á að leita úrlausnar úrskurðarnefndarinnar í málinu.

Málsatvik:  Með bréfi til umhverfis- og skipulagnefndar Borgarbyggðar, dags. 15. júlí 2004, bar kærandi upp svofellt erindi:  „Undirritaður sækir hér með um leyfi til að byggja alltað 70 fermetra og 220 rúmmetra Bílgeymslu á lóð nr. 11 við Brákarbraut, Borgarnesi.  Meðfylgjandi er ljósrit af uppdrætti lóðar, þar kemur fram tillaga að staðsetningu fyrirhugaðrar byggingar.“  Bréfið bar yfirskriftina „Umsókn um byggingarleyfi“ og var það undirritað af kæranda.  Fylgdi því ljósrit af hnitasettu mæliblaði lóðar þar sem teiknaður hafði verið inn ómálsettur byggingarreitur merktur „Bílgeymsla“. 

Erindi þetta var tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 27. júlí 2004 og eftirfarandi bókað:  „Spurt hvort heimilað yrði að byggja allt að 70m² og 220m³ bílgeymslu á lóðinni nr. 11 við Brákarbraut, samkv. meðf. frumhugmyndum.  Bókun umhverfis- og skipulagsnefndar:  Samþykkt að fresta afgreiðslu málsins.“

Var afgreiðsla þessi staðfest á fundi bæjarráðs Borgarbyggðar hinn 29. júlí 2004.

Með bréfi, dags. 9. ágúst 2004, krafðist kærandi rökstuðnings fyrir ákvörðun umhverfis- og skipulagnefndar um frestun málsins og áréttaði að um umsókn væri að ræða en ekki fyrirspurn.  Með bréfi bæjarstjóra, dags. 24. ágúst 2004, var kæranda gerð grein fyrir því að nefndin hefði frestað málinu til að afla frekari gagna, enda hefði hún litið svo á að aðeins lægju fyrir frumhugmyndir varðandi umsóknina.  Til að hægt yrði að taka byggingarleyfisumsókn til greina þyrfti að liggja fyrir samþykkt skipulag og tilheyrandi byggingarnefndarteikningar.

Málið var að nýju tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagnefndar hinn 31. ágúst 2004 og eftirfarandi bókað:  „Samkvæmt 11. og 12. gr. byggingarreglugerðar er ekki hægt að líta á erindið sem byggingarleyfisumsókn þar sem deiliskipulag liggur ekki fyrir og hönnunargögn, sem fylgja eiga umsókn, vantar.  Nefndin bendir á að um þessar mundir er deiliskipulag svæðisins í auglýsingu þar sem umsækjandi getur komið athugasemdum á framfæri fyrir 16. september n.k.  Einnig telur nefndin rétt að leita álits Húsafriðunarnefndar í málinu.“  Var þessi niðurstaða umhverfis- og skipulagsnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar hinn 16. september 2004 og kynnt kæranda með bréfi, dags. 17. sama mánaðar.

Kærandi gerði athugasemdir við auglýsta deiliskipulagstillögu með bréfi, dags. 15. september 2005, þar sem hann fór m.a. fram á gert yrði ráð fyrir bílgeymslunni í skipulaginu.  Til þess kom ekki en bæjaryfirvöld leituðu allt að einu umsagnar Húsafriðunarnefndar um byggingu bílskúrs á lóð kæranda og barst umsögn hennar með bréfi, dags. 5. október 2004, þar sem ekki var lagst gegn erindinu en tekið fram að mikilvægt væri að vel tækist til með hönnun bílskúrsins ef af framkvæmdum yrði, þannig að hann félli að húsunum þarna megin Brákarbrautar.

Frekari bréfaskriftir áttu sér stað milli kæranda og bæjaryfirvalda á vordögum 2005.  Má af þeim ráða að kærandi hafi verið ósáttur við afstöðu bæjaryfirvalda til erindis hans og afgreiðslu deiliskipulags umrædds svæðis, en í bréfi bæjarstjóra Borgarbyggðar til kæranda, dags. 31. maí 2005, kveðst hann vilja ítreka þá afstöðu bæjaryfirvalda að þau séu reiðubúin til þess að vinna að því í samráði við lóðarhafa að setja byggingarreit fyrir bílskúr inn á deiliskipulagið.

Ekki virðist hafa komið til frekari viðræðna eða bréfaskrifta milli aðila um mál þetta eftir þetta en þegar hér var komið sögu hafði kærandi skotið ákvörðun Borgarbyggðar um deiliskipulag gamla miðbæjarins í Borgarnesi til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 29. apríl 2005.  Sneri kærandi sér jafnframt til umboðsmanns Alþingis með kvörtunum er bárust umboðsmanni hinn 13. júlí 2005 en málunum lauk umboðsmaður með bréfi til hans, dags. 18. júlí 2005.  Barst úrskurðarnefndinni erindi kæranda röskum mánuði síðar, eða hinn 24. ágúst 2005, svo sem að framan greinir.

Málsrök aðila:  Af hálfu kæranda er kvartað yfir því að bæjaryfirvöld í Borgarbyggð hafi með margvíslegum hætti staðið rangt að afgreiðslu erindis hans um leyfi fyrir bílskúrsbyggingu.  Niðurstaða varðandi lyktir máls hafi verið óviðunandi, seinagangur hafi verið við afgreiðslu málsins, rökstuðningi ábótavant, leiðbeiningarskyldu ekki sinnt, rannsóknarregla sniðgengin, erindi ekki svarað með fullnægjandi hætti, misfarið með staðreyndir í rökstuðningi og svörum við fyrispurnum og að starfshættir og málsmeðferð hafi verið óviðunandi.  Þá telur kærandi að Skipulagsstofnun hafi ekki sinnt lögboðnu hlutverki sínu við yfirferð deiliskipulagstillögu fyrir gamla miðbæinn í Borgarnesi og hvorki gengið eftir að ábendingum stofnunarinnar væri svarað né að bæjaryfirvöld svöruðu óskum og athugasemdum kæranda.  Staðhæfingar þessar styður kærandi með tilvísunum í málsgögn.

Í málsgögnum koma fram sjónarmið bæjaryfirvalda í Borgarbyggð um að þau telji meðferð erindis kæranda hafa verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 og ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Ekki hefur verið leitað afstöðu Skipulagsstofnunar til umkvörtunarefna kæranda er að henni lúta af ástæðum er síðar greinir.

Niðurstaða:  Í máli þessu krefst kærandi þess að úrskurðarnefndin taki til úrlausnar þá ákvörðun bæjaryfirvalda Borgarbyggðar að að líta ekki á erindi hans frá 15. júlí 2004 um bílskúrsbyggingu sem byggingarleyfisumsókn.  Verður ráðið af málsgögnum að kæranda hafi mátt vera þessi afstaða bæjaryfirvalda ljós eftir að honum barst bréf byggingarfulltrúa, dagsett 17. september 2004.  Kærandi gerði ekki reka að því að leita réttar síns í þessu tiltekna máli fyrr en undir miðjan júlí 2005 og þá með kvörtun til umboðsmanns Alþingis, en ekki með erindi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, þrátt fyrir að hann hefði þá nokku fyrr, eða í lok apríl 2005, kært til nefndarinnar ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar um deiliskipulag gamla miðbæjarins í Borgarnesi.  Verður í raun að telja, með hliðsjón af fyrra erindi kæranda til úrskurðarnefndarinnar og vitneskju hans um hana, að kærufrestur hafi verið liðinn er hann gerði reka að málskoti sínu.

Þrátt fyrir þetta þykir rétt, með stoð í undantekningarreglu 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og með hliðsjón af því að hin umdeilda ákvörðun snertir ekki hagsmuni þriðja aðila, svo og með tilliti til framangreinds bréfs umboðsmanns Alþingis til kæranda, að taka til umfjöllunar kæru hans að því er varðar afgreiðslu bæjaryfirvalda á erindi hans um leyfi fyrir bílskúrsbyggingu.

Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að byggingarleyfisumsókn skuli fylgja nauðsynleg hönnunargögn og skilríki sem nánar sé kveðið á um í byggingarreglugerð.  Í 46. gr. laganna og 12. gr., sbr. 18. gr., byggingarreglugerðar nr. 441/1998 eru ákvæði um fylgigögn byggingarleyfisumsóknar og um þær kröfur sem gerðar eru til uppdrátta og annarra hönnunargagna.

Fyrir liggur að umrætt erindi kæranda fullnægði ekki lögboðnum skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar um fylgigögn byggingarleyfisumsókna og var ekki úr því bætt þrátt fyrir að kæranda væri bent á að uppdrættir þyrftu að fylgja byggingarleyfisumsókn, svo sem sjá má af bréfi bæjarstjóra, dags. 24. ágúst 2004. 
Bókun umhverfis- og skipulagnefndar frá 31. ágúst 2004 ber þess og vitni að réttilega hafi verið litið á erindi kæranda sem fyrirspurn, en altítt er að leitað sé afstöðu byggingaryfirvalda til framkvæmdaáforma áður en ráðist er í gerð kostanaðarsamra fullnaðaruppdrátta, sbr. gr. 12.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Verður að skýra ákvæði 3. og 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga svo að byggingarleyfisumsókn verði að uppfylla lágmarkskröfur um aðaluppdrátt og framkvæmdaáform til þess að umsókn verði tekin til efnislegrar meðferðar.

Sú afstaða sem umhverfis- og skipulagnefnd tók til erindis kæranda fól ekki í sér ákvörðun sem batt endi á meðferð máls, enda liggur fyrir viljayfirlýsing bæjaryfirvalda um að setja fyrirhugaðan bílskúr inn í skipulag í samráði við kæranda.  Hafa bæjaryfirvöld þannig lýst jákvæðri afstöðu til málsins og sama máli gegnir um Húsafriðunarnefnd.  Verður ekki annað séð en að kærandi eigi þess kost að sækja með formlegum hætti um byggingarleyfi fyrir bílskúrnum en fráleitt er að líta svo að fyrir liggi synjun bæjaryfirvalda í málinu.

Úrskurðarnefndin er kærustjórnvald á æðra stjórnsýslustigi.  Hefur nefndin, í ljósi þess, túlkað valdheimildir sínar til samræmis við 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga á þann veg að ákvörðunum sem ekki bindi endi á meðferð máls á lægra stjórnsýslustigi verði ekki skotið til nefndarinar.  Verður þeim þætti málsins er varðar afstöðu byggingaryfirvalda til erindis kæranda frá 15. júlí 2004 því vísað frá nefndinni.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 24. janúar 2006 lauk úrskurðarnefndin máli kæranda um deiliskipulag gamla miðbæjarins í Borgarnesi.  Er í þeim úrskurði fjallað um meðferð bæjaryfirvalda og Skipulagsstofnunar á skipulagstillögunni sem orðið hafa kæranda að umkvörtunarefni.  Voru þær ákvarðanir sem hann kvartar yfir varðandi skipulagið hluti af afgreiðsluferli þess og hefur úrskurðarnefndin þegar tekið afstöðu til þess að hvaða marki þeim hafi verið áfátt og til hvað niðurstöðu annmarkar á meðferð skipulagstillögunnar leiddu.  Verður ekki fjallað um þau álitaefni að nýju í úrskurði þessum og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni í heild sinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna og af öðrum óviðráðanlegum orsökum.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni

 

________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                          Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

107/2005 Brákarbraut

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 5. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 107/2005, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 30. mars 2005 um að veita sveitarfélaginu leyfi til að reisa tengibyggingu á lóðunum nr. 13 og 15 við Brákarbraut í Borgarbyggð.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með símbréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála hinn 22. desember 2005 kærir Pétur Kristinsson hdl., f.h. I, Brákarbraut 11, Borgarbyggð, ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 30. mars 2005 um að veita Borgarbyggð leyfi til að reisa tengibyggingu á lóðunum nr. 13 og 15 við Brákarbraut í Borgarbyggð.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 14. apríl 2005, en leyfi byggingarfulltrúa til framkvæmda samkvæmt hinni kærðu samþykkt var gefið út hinn 20. desember 2005.

Skilja verður kröfugerð kæranda á þann veg að hann krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt gerir hann þá kröfu að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við bygginguna þar til efnisniðurstaða liggi fyrir í málinu.

Byggingarfulltrúa Borgarbyggðar var samdægurs gert viðvart um kæruna og var sveitarfélaginu, sem jafnframt er byggingarleyfishafi, gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum um kæruna og fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda.  Barst úrskurðarnefndinni greinargerð Borgarbyggðar í málinu hinn 28. desember 2005.  

Málsatvik og rök:  Hinn 4. ágúst 2004 var auglýst tillaga að deiliskipulagi gamla miðbæjarins í Borgarnesi.  Lá tillagan frammi til kynningar á bæjarskrifstofum Borgarbyggðar til 2. september 2004, en frestur til athugasemda var til 16. sama mánaðar.  Athugasemdir bárust við tillöguna, m.a. frá kæranda, en á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar hinn 5. október 2004 var gerð svofelld bókun:
„Erindi frá bæjarráði þar sem óskað er umsagnar nefndarinnar um framkomnar athugasemdir við deiliskipulag gamla miðbæjarins í Borgarnesi.  Nefndin telur að þrátt fyrir innsendar athugasemdir sé ekki þörf á breytingum á deiliskipulaginu.“

Skipulagstillagan mun síðan hafa verið samþykkt í bæjarstjórn hinn 11. nóvember 2004.

Með bréfi bæjarverkfræðings Borgarbyggðar, dags. 30. nóvember 2004, var skipulagið sent Skipulagsstofnun til yfirferðar.  Gerði stofnunin, með bréfi, dags. 20. desember 2004, verulegar athugasemdir við skipulagið, bæði um form og efni.  Voru þessar athugasemdir teknar til athugunar og breytingar gerðar bæði á uppdrætti skipulagsins og greinargerð að því er helst verður ráðið af málsgögnum, en ekki verður séð að sveitarstjórn hafi fjallað um þessar breytingar.  Var skipulagið, svo breytt, sent að nýju til Skipulagsstofnunar til yfirferðar með bréfi, dags. 2. mars 2005.

Með bréfi, dags. 10. mars 2005, lýsti Skipulagsstofnun þeirra afstöðu sinni að ekki væru gerðar athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda, en benti þó á að gera þyrfti smávægilegar lagfæringar á skipulagsgögnunum.  Auglýsing um gildistöku skipulagsins var síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 31. mars 2005.  Skaut kærandi ákvörðun sveitarstjórnar um framangreint skipulag til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. apríl 2005, og er það kærumál enn til meðferðar hjá nefndinni.  Gerir kærandi þar þær kröfur að skipulagið verði auglýst til kynningar að nýju með áorðnum breytingum, en til vara að ítarleg grenndarkynning fari ella fram á tengi- og viðbyggingu við húsin nr. 13 og 15 við Brákarbraut.

Eins og að framan er rakið skaut kærandi einnig til úrskurðarnefndarinnar, með bréfi, dags. 22. desember 2005, ákvörðun bæjaryfirvalda um að heimila byggingu umdeildrar tengibyggingar, en framkvæmdir við bygginguna voru þá að hefjast.  Krefst kærandi þess að framkvæmdir verði stöðvaðar og styður kröfu sína þeim rökum að ekki hafi verið skorið úr ágreiningi um lögmæti deiliskipulagsins en verulegur vafi leiki á um það hvort heimilt hafi verið að gera breytingar á skipulaginu eftir kynningu þess og samþykkt, sem m.a. heimili umdeilda tengibyggingu, en ekki hafi verið gert ráð fyrir henni í þeirri tillögu sem auglýst hafi verið og honum hafi gefist kostur á að gera athugasemdir við.  Verði því að minnst kosti að stöðva framkvæmdir við bygginguna meðan kæran varðandi deiliskipulagið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Af hálfu Borgarbyggðar er kröfum kæranda mótmælt og því haldið fram að rétt hafi verið staðið að undirbúningi og gerð hinna umdeildu ákvarðana um skipulag og byggingarleyfi.  Skipulagið hafi verið auglýst lögum samkvæmt og hlotið lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar, sem ekki hafi lagst gegn auglýsingu þess í B-deild Stjórnartíðinda eftir að lagfæringar hafi verið gerðar á því í tilefni af athugasemdum stofnunarinnar.

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki veriða rakin frekar í bráðbirgðaúrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við ákvörðun sína í þessum þætti málsins.

Niðurstaða:  Eins og mál þetta liggur nú fyrir verður ekki annað ráðið en að efnisbreytingar hafi verið gerðar á skipulagi því sem liggur til grundvallar hinu umdeilda byggingarleyfi eftir að skipulagið var samþykkt í sveitarstjórn.  Meðal annars virðist byggingarreitur fyrir umdeilda tengi- og viðbyggingu hafa verið færður inn á skipulagsuppdrátt eftir samþykkt hans í bæjarstjórn 11. nóvember 2004.

Það verklag að breyta skipulagi með þessum hætti án atbeina sveitarstjórnar og án auglýsingar eða kynningar sýnist ekki samrýmast málsmeðferðarreglum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um undirbúning og gerð skipulagsákvarðana og eru líkur á að til ógildingar hins kærða skipulags geti komið, a.m.k. hvað varðar byggingarreit umdeildrar tengi- og viðbyggingar.  Eru því umtalsverðar líkur á því byggingarleyfið skorti fullnægjandi stoð í skipulagi og verður af þeim sökum ekki hjá því komist að stöðva framkvæmdir meðan álitaefni um lögmæti byggingarleyfisins eru til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru við tengi- og viðbyggingu að Brákarbraut 13 og 15 í Borgarbyggð, skulu stöðvaðar meðan mál um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis er til meðferðar fyrir nefndinni.

 

 

___________________________
 Hjalti Steinþórsson

 

 
_____________________________            ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

36/2005 Brákarbraut

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 24. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2005, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar um samþykki og gildistöku deiliskipulags fyrir gamla miðbæinn í Borgarnesi.

Í málinu er nú til kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með símbréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála hinn 29. apríl 2005 kærir Pétur Kristinsson hdl., f.h. I, Brákarbraut 11, Borgarbyggð, ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar um samþykki og gildistöku deiliskipulags um „gamla miðbæinn í Borgarnesi“, sbr. auglýsingu sem birtist í Stjórnartíðindum þann 31. mars 2005.

Kærandi krefst þess í fyrsta lagi að deiliskipulagið verði ógilt og að lagt verði fyrir bæjarstjórn Borgarbyggðar að auglýsa skipulagið að nýju og til vara að fram fari grenndarkynning vegna viðbyggingar við húsin Brákarbraut 13 og 15.  Þá er þess krafist að engar framkvæmdir sem byggja á hinu samþykkta deiliskipulagi verði leyfðar fyrr en bætt hafi verið úr og að þær ákvarðanir sem teknar hafi verið á grundvelli þess verði ógiltar.

Málavextir:  Hinn 4. ágúst 2004 var auglýst tillaga að deiliskipulagi gamla miðbæjarins í Borgarnesi.  Lá tillagan frammi til kynningar á bæjarskrifstofum Borgarbyggðar til 2. september 2004, en frestur til athugasemda var til 16. sama mánaðar.  Athugasemdir bárust við tillöguna, m.a. frá kæranda, en á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar hinn 5. október 2004 var gerð svofelld bókun:

„Erindi frá bæjarráði þar sem óskað er umsagnar nefndarinnar um framkomnar athugasemdir við deiliskipulag gamla miðbæjarins í Borgarnesi.  Nefndin telur að þrátt fyrir innsendar athugasemdir sé ekki þörf á breytingum á deiliskipulaginu.“

Skipulagstillagan mun síðan hafa verið samþykkt í bæjarstjórn hinn 14. október 2004 en síðar, eða hinnn 11. nóvember 2004, samþykkti bæjarstjórn þó svör við framkomnum  athugasemdum þar sem fallist var á minni háttar breytingar í tilefni af þeim.

Þrátt fyrir að umhverfis- og skipulagsnefnd hafi ekki talið þörf á að breyta skipulaginu var fallist á nokkrar breytingar og kemur fram í bréfi bæjarstjóra til kæranda, dags. 19. nóvember 2004, að tekið hafi verið undir ábendingu hans um mörk skipulagssvæðis og að eðlilegt sé að geta í skipulaginu um umferðarétt um lóðina að Brákarbraut 13 að lóð kæranda.  Þá kemur fram í bréfinu að hugmyndir séu uppi um tengibyggingu milli Brákarbrautar 13 og 15 sem meðal annars eigi að þjóna starfsemi Egilsstofu og því ekki óeðlilegt að gert sé ráð fyrir byggingarreit vegna þess auk lýsingar á þeirri starfsemi sem þar sé fyrirhuguð. 

Með bréfi bæjarverkfræðings Borgarbyggðar, dags. 30. nóvember 2004, var umrætt deiliskipulag sent Skipulagsstofnun til yfirferðar.  Gerði stofnunin, með bréfi, dags. 20. desember 2004, verulegar athugasemdir við skipulagið, bæði um form og efni.  Voru þessar athugasemdir teknar til athugunar og bera málsgögn það með sér að breytingar hafi verið gerðar bæði á uppdrætti skipulagsins og greinargerð, en ekki verður séð að sveitarstjórn hafi fjallað um þær breytingar.  Var skipulagið, svo breytt, sent að nýju til Skipulagsstofnunar til yfirferðar með bréfi, dags. 2. mars 2005.

Með bréfi, dags. 10. mars 2005, lýsti Skipulagsstofnun þeirra afstöðu sinni að ekki væru gerðar athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda, en benti þó á að gera þyrfti smávægilegar lagfæringar á skipulagsgögnunum.  Auglýsing um gildistöku skipulagsins var síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 31. mars 2005.  Skaut kærandi ákvörðun sveitarstjórnar um samþykkt og auglýsingu skipulagsins til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. apríl 2005, svo sem að framan greinir.

Með kæru, dags. 22. desember 2005, krafðist kærandi ógildingar byggingarleyfis fyrir margnefndri tengi- og viðbyggingu að Brákarbraut 13 og15 og krafðist þess jafnframt að framkvæmdir sem þá voru hafnar við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan kærumál hans væru til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Féllst nefndin á þá kröfu kæranda með rökstuddum úrskurði, uppkveðnum 5. janúar 2006.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á það bent að greinargerð sú með deiliskipulaginu, sem kynnt hafi verið og auglýst, sé frá því í maí 2004.  Hafi kærandi fengið hana afhenta á bæjarskrifstofu Borgarbyggðar í tilefni af því að skipulagið var  auglýst.  Til séu að minnsta kosti fjórar útgáfur af greinargerðinni og verði ekki annað séð en það skipulag sem auglýst hafi verið 31. mars 2005 byggi á greinargerð sem dagsett sé í febrúar 2005 og lagfærð í mars 2005.  Þrátt fyrir þessar dagsetningar sé áritun á greinargerðinni um að hún hafi verið samþykkt í nóvember 2004.

Greinargerðin frá því í maí 2004 sem auglýst hafi verið geri hvorki ráð fyrir tengi- né viðbyggingu við húsin Brákarbraut 13 og 15.  Greinargerðin sem öðlast hafi gildi þann 31. mars 2005 geri hinsvegar ráð fyrir bæði tengi- og viðbyggingu við þau hús.  Kæranda sé ekki kunnugt um að sú breyting hafi verið auglýst né að grenndarkynning hafi farið fram.

Rétt sé að taka fram að greinargerð sú sem öðlast hafi gildi þann 31. mars 2005 beri ekki með sér að þær breytingar sem á henni hafi verði gerðar frá upphaflegu greinargerðinni byggi á athugasemdum sem við hana hafi verið gerðar. 

Samkvæmt 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir því að deiliskipulag sé kynnt með uppdrætti og greinargerð.  Tilgangur þess sé sá að þeir sem hagsmuna eigi að gæta geti gert athugasemdir við skipulagsskilmálana.  Sé því ljóst að þeim megi ekki breyta eftir að þeir hafa verið kynntir nema breytingarnar séu auglýstar eða að grenndarkynning fari fram. 
    
Kærandi, sem sé eigandi húseignarinnar að Brákarbrautar 11, telji sig ekki hafa haft tækifæri til að gera athugasemdir við að sú viðbygging sem nefnd sé í síðustu útgáfu skipulagsskilmálanna verði heimiluð við húsin Brákarbraut 13 og 15.  Hann hafi gert athugasemdir við skipulagið með bréfi, dags. 15. september 2004, m.a. varðandi nýtingu lóðarinnar að Brákarbraut 15, en hafi ekki haft ástæðu til að mótmæla viðbyggingu við húsið þar sem hún hafi ekki verið nefnd í greinargerðinni.  Athugasemdum hans hafi verið svarað með bréfi bæjarstjóra Borgarbyggðar, dags. 19. nóvember 2005, þar sem fram komi m.a. að uppi séu hugmyndir um tengibyggingu milli húsanna að Brákarbrautar 13 og 15 án þess að þar hafi verið minnst á viðbyggingu við þau hús.  Virðist upphaflegri greinargerð þannig hafa verið breytt í grundvallaratriðum eftir kynningarauglýsingu og samþykkt bæjarstjórnar, m.a. með þeim afleiðingum að þeir sem hagsmuna hafi átt að gæta hafi ekki getað ekki komið að athugasemdum.  Beri því með vísan til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 að auglýsa skipulagið að nýju áður en það öðlist gildi. 

Verði ekki fallist á kröfu kæranda um að skipulagið verði auglýst að nýju styðji hann varakröfu sína þeim rökum að ákvörðun um tengi- og viðbygging við og á milli húsanna að Brákarbraut 13 og 15 feli í sér breytingu á því deiliskipulagi sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn Borgarbyggðar þann 11. nóvember 2004 og þurfi því a.m.k. að fara fram ítarleg grenndarkynning, sbr. 26. gr. laga nr. 73/1997, eigi breyting á þeim að öðlast gildi.

Málsrök Borgarbyggðar:  Af hálfu Borgarbyggðar er kröfum kæranda mótmælt og því haldið fram að rétt hafi verið staðið að undirbúningi og gerð hinnar umdeildu ákvörðunar.  Skipulagið hafi verið auglýst lögum samkvæmt og hlotið lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar, sem ekki hafi lagst gegn auglýsingu þess í B-deild Stjórnartíðinda eftir að lagfæringar hafi verið gerðar á því í tilefni af athugasemdum stofnunarinnar.

Á fundi bæjarráðs Borgarbyggðar 29. júlí 2004 hafi verið samþykkt að sveitarfélagið skipaði fulltrúa í byggingarnefnd fyrir Landnámssetur í Borgarnesi, en fram hefðu komið hugmyndir um að setrið yrði hýst í húsi sveitarfélagsins að Brákarbraut 15.  Nefndin hafi gert það að tillögu sinni að byggð yrði tengibygging á milli húsanna að Brákarbraut 13 og 15, en eigendur hússins nr. 13 hefðu tekið jákvætt í þá tillögu.  Á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar þann 9. desember 2004 hafi verið samþykkt að veita fjármagni til byggingar tengibyggingar á milli Brákarbrautar 13 og 15.  Gengið hafi verið frá samkomulagi eigenda húsanna um tengibygginguna í mars 2005.  Þá hafi umhverfis- og skipulagsnefnd Borgarbyggðar samþykkt bygginguna, en það hafi verið var gert á fundi nefndarinnar 30. mars 2005.  Einnig hafi Húsafriðunarnefnd veitt umsögn um teikningar að byggingunni og hafi nefndin talið að skálinn raskaði ekki götumyndinni og væri í sátt við gömlu húsin sem fyrir væru auk þess sem hann myndi styðja við starfsemi í báðum húsum, en slíkt stuðlaði að varðveislu húsanna.

Bæjaryfirvöld telji að breytingar á deiliskipulagstillögunni frá því að hún hafi verið auglýst og þar til hún hafi verið staðfest hafi verið unnar í samræmi við skipulagslög nr. 73/1997.  Óskað hafi verið eftir leiðbeiningum Skipulagsstofnunar við þá vinnu, m.a. hvort mögulegt væri að setja umræddan byggingarreit inn á skipulagsuppdrátt.  Telji sveitarfélagið að ekki hafi þurft að auglýsa skipulagstillöguna að nýju þó svo að gerðar hafi verið á henni minniháttar breytingar og lagfæringar.  Með bréfi bæjarstjóra, dagsettu 19. nóvember 2004, til kæranda hafi verið vakin athygli á því að áformað væri að reisa tengibyggingu á milli Brákarbrautar 13 og 15.  Hlutverk byggingarinnar sé að tengja þá safnastarfsemi sem fyrirhuguð sé að Brákarbraut 15 við veitingarekstur í húsinu að Brákarbraut 13.  Bæjaryfirvöld telji að byggingin muni falla vel að umhverfinu enda sé umsögn Húsafriðunarnefndar um hana afar jákvæð.  Það hafi verið mat skipulagsyfirvalda í Borgarbyggð að ekki þyrfti að fara með þessa breytingu á skipulagstillögunni í sérstaka grenndarkynningu, enda um óverulega breytingu á þegar samþykktu skipulagi að ræða.  Þá verði ekki heldur séð að umrædd breyting á skipulaginu raski hagsmunum kæranda sem eiganda hússins að Brákarbraut 11. 

Bæjaryfirvöld í Borgarbyggð telja að öll vinna við skipulagstillöguna hafi farið fram í samræmi við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997.  Þá sé ljóst að með bréfi sínu dagsettu 10. mars 2005 geri Skipulagsstofnun ekki athugasemdir við að samþykkt skipulagsins sé auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.

Með vísan til ofanritaðs telji bæjaryfirvöld að hafna beri kærunni og þar með öllum kröfum kæranda vegna deiliskipulags fyrir gamla miðbæinn í Borgarnesi.

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki veriða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 12. janúar 2006 að viðstöddum kæranda og fulltrúum Borgarbyggðar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er krafist ógildingar á deiliskipulagi gamla miðbæjarins í Borgarnesi og að lagt verði fyrir bæjarstjórn Borgarbyggðar að auglýsa skipulagið að nýju.  Til vara er þess krafist að fram fari grenndarkynning vegna viðbyggingar við húsin Brákarbraut 13 og 15.  Eru kröfur kæranda studdar þeim rökum að undirbúningi og gerð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið verulega áfátt og að ekki hafi verið gætt ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 við meðferð málsins.

Fallast verður á með kæranda að málsmeðferð sveitarstjórnar við gerð skipulagsins hafi að ýmsu leyti verið áfátt.  Verður m.a. ekki ráðið af málsgögnum hvenær fallist hafi verið á þær breytingar sem gerðar voru í tilefni af athugasemdum kæranda þótt fyrir liggi upplýsingar um svör við athugasemdum sem gefi nokkra vísbendingu þar um.  Verður og að átelja að svo virðist sem skort hafi á að gögn sem send voru Skipulagsstofnun til meðferðar væru árituð um samþykki sveitarstjórnar og gætir misræmis milli þeirra gagna annars vegar og gagna sveitarstjórnar hins vegar í því efni.

Þrátt fyrir þessa annmarka verður að telja að breytingar þær sem gerðar voru í tilefni af athugasemdum kæranda, þar sem komið var til móts við sjónarmið hans, hafi rúmast innan þeirra marka sem telja verður að sveitarstjórn hafi með stoð í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til að gera breytingar á skipulagstillögu í tilefni af framkomnum athugasemdum, en ráðið verður af bréfi bæjarstjóra til kæranda, dags. 19. nóvember 2004, að ákvörðun um breytingar þessar hafi legið fyrir áður en skipulagsákvörðunin var send Skipulagsstofnun til afgreiðslu með bréfi hinn 30. nóvember 2004.  Verður ekki fallist á að með umræddum breytingum hafi skipulagstillögunni verði breytt í grundvallaratriðum þannig að skylt hafi verið að auglýsa hana að nýju samkvæmt fyrirmælum 2. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Verður því ekki fallist á með kæranda að ógilda beri hið umdeilda skipulag af þessum sökum. 

Ekki verður heldur fallist á að ógilda beri skipulagið vegna þeirrar skerðingar sem með því er gerð á lóð kæranda.  Leiðir af staðháttum og stærð lóðarinnar að umrædd skerðing verður ekki talin fela í sér ólögmætt inngrip í rétt kæranda, enda er honum tryggður réttur til skaðabóta fyrir það tjón sem hann kann að verða fyrir af þessum sökum, sbr. ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Eftir stendur að ákvörðun um stærð og fyrirkomulag tengi- og viðbyggingar að Brákarbraut 13 og 15, og um byggingarreit hennar, virðist fyrst hafa verið tekin eftir að sveitarstjórn samþykkti skipulagstillöguna og sendi Skipulagsstofnun til afgreiðslu.  Í þessu felst að efnisbreyting var gerð á skipulagstillögunni án atbeina sveitarstjónar og virðist bæði greinargerð og uppdrætti hafa verið breytt eftir samþykkt sveitarstjórnar.  Samrýmist slík málsmeðferð ekki ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um undirbúning og gerð skipulagsáætlana og er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki sé í hinu umdeilda skipulagi fullnægjandi heimild fyrir umdeildri tengi- og viðbyggingu að Brákarbraut 13 og 15.

Telja verður að kærandi eigi lögvarða hagsmuni tengda umræddri breytingu, bæði vegna sjónrænna áhrifa og aukinnar umferðar, sem gera verður ráð fyrir að fylgi auknu byggingarmagni á svæðinu.  Verður krafa kæranda um ógildingu því tekin til úrlausnar en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir ekki koma til álita að ógilda skipulagið í heild heldur verður einugis leyst úr kröfu kæranda að því er tekur til tengi- og viðbyggingarinnar að Brákarbraut 13 og 15.  Þykir rétt, vegna réttaráhrifa auglýsingar um skipulagið í B-deild Stjórnartíðinda, að ógilda þá heimild sem er í auglýstu skipulagi til byggingar tengi- og viðbyggingar að Brákarbraut 13 og15 í Borgarnesi.

Engin efni eru til að fallast á kröfu kæranda um að úrskurðarnefndin kveði á um að fram fari grenndarkynning á þeim hluta skipulagsins sem sætir ógildingu samkvæmt úrskurði þessum og verður þeirri kröfu vísað frá.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu skipulagsákvörðunar er hafnað að öðru leyti en því að felld er úr gildi heimild fyrir tengi- og viðbyggingu að Brákarbraut 13 og 15 í Borgarbyggð, sem gert er ráð fyrir í auglýstu skipulagi.  Kröfu kæranda um að fram fari grenndarkynning vegna viðbyggingar við húsin Brákarbraut 13 og 15 er vísað frá. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson      

 

 
_____________________________            ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

63/2005 Barmahlíð

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 5. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 63/2005, kæra íbúa að Miklubraut 50 og 52 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð (3. hæð) í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. ágúst 2005, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kæra J, K, F, E, E, B og H, íbúar að Miklubraut 50 og 52, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 að samþykkja byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð (3. hæð) í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 7. júlí 2005. 

Skilja verður erindi kærenda svo að krafist sé ógildingar á hinu kærða byggingarleyfi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. febrúar 2005 var tekin fyrir umsókn íbúðareiganda að Barmahlíð 9 í Reykjavík, þar sem sótt var um leyfi til þess að hækka þak, byggja kvisti og svalir og taka í notkun rishæð (3. hæð) hússins á lóðinni nr. 9 við Barmahlíð.  Jafnframt var sótt um að breyta svölum á fyrstu og annarri hæð og gera kjallarainngang á norðurhlið hússins.  Umsókninni fylgdi samþykki meðeigenda umræddrar fasteignar fyrir umbeðnum breytingum.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem ákvað að grenndarkynna erindið fyrir hagsmunaaðilum að Barmahlíð 7, 8, 10, 11 og 12 og Miklubraut 48, 50 og 52.  Að lokinni grenndarkynningu bárust athugasemdir frá 11 húseigendum og leigutökum að Miklubraut 50 og 52, sem mótmæltu umsóttri hækkun hússins að Barmahlíð 9 og gerð svala á rishæð.

Að lokinni grenndarkynningu var erindinu vísað til skipulagsráðs sem tók það fyrir á fundi hinn 6. apríl 2005 og lá þá fyrir umsögn skipulagsfulltrúa vegna framkominna athugasemda við grenndarkynningu umsóknarinnar.  Gerði skipulagsráð ekki athugasemd við að umsótt byggingarleyfi yrði veitt og vísaði erindinu til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina hinn 5. júlí 2005.

Var þeim, sem gert höfðu athugasemdir við grenndarkynninguna, tilkynnt um lyktir málsins og skutu kærendur veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur telja heimilaða hækkun hússins að Barmahlíð 9 og gerð svala á rishæð hafa í för með sér óásættanlega röskun á grenndarhagsmunum þeirra.  Útsýni til suðurs að Öskjuhlíð muni skerðast og skuggavaps gæta á lóðum þeirra.  Áskilji kærendur sér rétt til skaðabóta verði af heimiluðum framkvæmdum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfu kærenda verði hafnað.

Á það er bent að ekki sé fyrir hendi deiliskipulag á svæðinu og hafi því farið fram grenndarkynning á umræddri byggingarleyfisumsókn í samræmi við ákvæði laga 73/1997 og þeim sem hagsmuna hafi átt að gæta gefinn kostur á að tjá sig um breytingarnar.

Hafa verði í huga að borgir þróist og taki breytingum.  Fasteignaeigendur geti því vænst þess að útsýni og birtuflæði geti breytst í þéttri byggð.  Í hverfaskipulagi fyrir borgarhluta 3 í kaflanum um Hlíðar sé m.a. tekið fram að leyfa megi kvisti þar sem þeir falli vel að húsi og nánasta umhverfi.  Ekki séu til skilmálar um hækkun rishæða og kvisti í Hlíðarhverfi, en höfð hafi verið hliðsjón af rammaskilmálum fyrir Norðurmýri vegna svipaðra húsagerða, en þar sé gert ráð fyrir leyfðum þakhalla allt að 45 gráðum og hámarkshæð mænis 3,6 metra yfir steyptri plötu. 

Samþykktar hafi verið hækkanir á húsum í Hlíðunum á grundvelli fyrrgreindra viðmiðana en í umdeildu byggingarleyfi sé gert ráð fyrir um 30 sentimetra lægri mænishæð en skilyrt hámarkshæð samkvæmt greindum skilmálum auk þess sem kvistir séu taldir vera í samræmi við gerð hússins.  Því verði ekki talið að skipulagssjónarmið mæli gegn fyrirhuguðum breytingum að Barmahlíð 9. 

Útsýnisskerðing sú sem fylgi hinum samþykktu breytingum geti ekki talist meiri en vænta megi í borgarumhverfi.  Telja verði að hagsmunir byggingarleyfishafa séu meiri, að geta framkvæmt umdeildar breytingar, en hagsmunir kærenda vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar.

Málsmeðferð hinnar kærðu byggingarleyfisumsóknar hafi í engu verið ábótavant og séu ekki efni til þess að fella það úr gildi.  Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi búast við hjá fasteignaeigendum í þéttbýli geti þeir átt bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en það álitaefni falli utan verkahrings úrskurðarnefndarinnar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi bendir á að við kaup hans á hluta fasteignarinnar að Barmahlið 9 á árinu 2003 hafi honum verið tjáð að samþykki byggingarfulltrúa lægi fyrir á beiðni fyrri eiganda um að hækka þak hússins.  Síðar hafi útlit þaks verið hannað í samráði við aðra eigendur fasteignarinnar og teikningar lagðar fram sem hafi verið samþykktar og mál þetta snúist um. 

Samskonar breytingar og hér um ræði hafi verið heimilaðar um langan aldur í Hlíðahverfi og fordæmi þess mörg í nágrenni húss byggingarleyfishafa.  Nú sé verið að gera sambærilegar breytingar á tveimur húsum í innan við 100 metra fjarlægð frá Barmahlíð 9.  Hafi mænishæð húsa á umræddu svæði því sætt breytingum í tímans rás.  Núverandi mænishæð og þakhalli umrædds húss sé lítill og þakleki verið vandamál af þeim sökum og sé fyrirhuguð framkvæmd, m.a. til þess að bæta þar úr. 

Bent sé á að talsverð fjarlægð sé milli Barmahlíðar 9 og húsa kærenda sem leiði til þess að grenndaráhrif heimilaðra breytinga séu óveruleg.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér staðhætti á vettvangi.

Niðurstaða:  Ekki er til að dreifa deiliskipulagi er tekur til umræddrar byggðar sem reist var um miðbik síðustu aldar.  Voru umsóttar breytingar á fasteigninni að Barmahlíð 9 grenndarkynntar skv. 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Bera kærendur fyrir sig að heimiluð hækkun hússins og gerð svala á rishæð raski hagsmunum þeirra með skerðingu útsýnis og skuggavarpi. 

Með hinu kærða byggingarleyfi hækkar mænir umrædds húss um 1,8 metra vegna heimilaðrar rishæðar og þak verður nokkuð umfangsmeira en fyrir var.  Lóðir kærenda að Miklubraut 50 og 52 liggja norðanvert við lóð byggingarleyfishafa og stendur bílskúr við norðurmörk lóðarinnar að Barmahlíð 9 á móts við Miklubraut 50.  Fjarlægð milli hússins að Barmahlíð 9 og húsa kærenda er á bilinu 25 til 28 metrar og eru um 10 metrar frá húsi byggingarleyfishafa að umræddum lóðamörkum.  Á svæðinu er að finna hús, sambærileg húsinu að Barmahlíð 9, með rishæð sem þriðju hæð og því fordæmi fyrir nýtingu lóða með þeim hætti sem hið kærða byggingarleyfi heimilar. 

Í ljósi staðhátta verður ekki talið að aukið skuggavarp, er fylgir umdeildri hækkun og breytingum hússins að Barmahlíð 9, rýri svo nýtingu lóða kærenda eða skerði útsýni að varði ógildingu hins kærða leyfis, enda verður heimiluð hæð og umfang hússins ekki meiri en víða er á svæðinu.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005, er borgarráð staðfesti hinn 7. sama mánaðar, um að veita byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

46/2005 Vagnhöfði

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2005, kæra á ákvörðun byggingafulltrúans í Reykjavík  frá 3. maí 2005 um að samþykkja breytingu á byggingarleyfi er fól í sér stækkun og breytingu á áður samþykktri lager- og tengibyggingu á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. júní 2005, er barst nefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir Hákon Stefánsson hdl., fyrir hönd A ehf., leigutaka fasteignarinnar að Vagnhöfða 27, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 3. maí 2005 að samþykkja breytingu á byggingarleyfi er fól í sér stækkun og breytingu á áður samþykktri lager- og tengibyggingu á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um að úrskurðað yrði um stöðvun framkvæmda þar til efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu.  Þar sem framkvæmdir hafa ekki verið hafnar í skjóli hins kærða leyfis og með hliðsjón af því að málið þykir nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar verður ekki tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu.

Málavextir:  Hinn 1. júní 1999 samþykkti borgarráð breytingu á deiliskipulagi Ártúnshöfða – Iðnaðarsvæðis sem upphaflega er frá árinu 1969.  Með þeirri breytingu var ákveðið að eitt bílastæði yrði á lóð fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis skv. gr. 4.3.1 í skipulagsskilmálum og að hámark nýtingarhlutfalls lóða yrði 0,7 skv. gr. 4.4.5 í greindum skipulagsskilmálum. Var í gr. 4.4.4 gert ráð fyrir að ónýttir byggingarmöguleikar á lóðum yrðu skoðaðir við byggingarleyfisumsóknir í hverju tilfelli með hliðsjón af hámarks nýtingarhlutfalli.  Á skipulagsuppdrættinum er markaður byggingarreitur við norðurmörk lóðarinnar að Vagnhöfða 29.

Hinn 10. september 2002 var samþykkt byggingarleyfi fyrir 277,2 fermetra birgðaskemmu á norðurmörkum lóðarinnar að Vagnhöfða 29 og jafnframt heimiluð 22,8 fermetra tengibygging í suðaustur horni, milli skemmunnar og húss þess sem fyrir er á lóðinni.  Með byggingarleyfinu fór nýtingarhlutfall lóðarinnar í 0,67.  Þá samþykkti byggingarfulltrúi hinn 17. desember 2002 tillögu um byggingarreit, breytingu á bílastæðum og innkeyrslu að lóðinni.

Kærandi í máli þessu mótmælti heimiluðum mannvirkjum við byggingaryfirvöld við upphaf framkvæmda á árinu 2002 og mun hafa verið leitað sátta um fyrirkomulag bygginga að Vagnhöfða 29 og framkvæmdir stöðvast af þeim sökum.  

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 27. október 2004 var síðan lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vagnhöfða 29 þar sem byggingarreitur á norðanverðri lóðinni var dreginn inn frá Vagnhöfða og breikkaður til suðurs og jafnframt stækkaður í 456 fermetra með jafnstórri bílageymslu neðanjarðar með nýrri aðkeyrslu frá Vagnhöfða.  Þá fól tillagan í sér að reisa mætti í suðaustur horni lóðarinnar 432 fermetra þriggja hæða skrifstofubyggingu.  Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Vagnhöfða 27.

Málið var í kynningu frá 3. nóvember til 1. desember 2004.  Engar athugasemdir bárust og samþykkti skipulags- og byggingarnefnd tillöguna sem öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 3. janúar 2005 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar.  Skaut kærandi þessari ákvörðun um deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar.

Hinn 3. maí 2005 samþykkti byggingarfulltrúi beiðni lóðarhafa að Vagnhöfða 29 um breytingu á byggingarleyfinu frá árinu 2002 til samræmis við hina nýsamþykktu deiliskipulagsbreytingu.  Fól byggingarleyfið í sér heimild til að byggja 454 fermetra bílageymslu neðanjarðar, birgðaskemmu og skrifstofubyggingu, 450,1 fermetra að flatarmáli á fyrstu hæð og 137 fermetra á annarri og þriðju hæð, hvorri um sig.  Samkvæmt byggingarleyfinu var gert ráð fyrir 37 bílastæðum á lóð og í kjallara og að greiða þyrfti í bílastæðasjóð fyrir 8 stæði sem á vantaði svo kröfum um bílastæði samkvæmt skipulagi væri fullnægt.  Skaut kærandi þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Hinn 21. júní 2005 var síðan samþykkt breyting á afstöðumynd af lóð þar sem tilhögun bílastæða var breytt þannig að á lóðinni og í bílakjallara voru sýnd alls 42 bílastæði.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að hann hafi kært deiliskipulagsbreytingu þá er hin kærða breyting á byggingarleyfi styðjist við og sé sú kæra til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Telur hann að óheimilt sé að samþykkja breytingar á byggingarleyfi og þar með heimila byggingarframkvæmdir á lóðinni að Vagnhöfða 29 á meðan úrlausn um deiliskipulag liggi ekki fyrir.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg telur hið kærða byggingarleyfi í samræmi við deiliskipulag sem ekki hafi verið hnekkt og sé ekki neinum annmörkum háð.  Sé framkominni ógildingarkröfu því mótmælt.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir framkominni ógildingarkröfu og tekur undir sjónarmið Reykjavíkurborgar í málinu.

Niðurstaða:  Hið kærða byggingarleyfi var veitt með stoð í gildandi skipulagi svæðisins svo sem því var breytt  með samþykki borgarráðs hinn 8. desember 2004.

 Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli vegna deiliskipulagsbreytingarinnar þar sem hún var staðfest.  Í þeim úrskurði er fjallað um og tekin afstaða til málsástæðna kæranda í máli þessu er varða fyrirhugaðar byggingar á lóðinni að Vagnhöfða 29.  Að gengum greindum úrskurði samræmast umþrættar byggingar og aðkoma að bílakjallara gildandi deiliskipulagi.

Ekki verður fallist á þá málsástæðu kæranda að ógilda beri hið kærða byggingarleyfi þar sem það hafi verið veitt á meðan skipulagsbreyting sú sem var undanfari leyfisins var í kærumeðferð hjá úrskurðarnefndinni.  Við útgáfu leyfisins hafði umræddri  skipulagsbreytingu ekki verið hnekkt.

Samkvæmt gildandi skipulagsskilmálum umrædds svæðis þarf eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis.  Samkvæmt þeirri reglu þurfa að vera 45 stæði á lóðinni að Vagnhöfða 29 miðað við byggingarmagn það sem heimilað hefur verið með hinu kærða byggingarleyfi, en fyrir liggur að þau eru 42.

Í 6. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð er heimild til að víkja frá tilskildum fjölda bílastæða í deiliskipulagi, enda sé sýnt fram á að bílastæðaþörf sé minni eða unnt sé að uppfylla hana með öðrum hætti.  Í gr. 4.3.1 í skipulagsskilmálum fyrir umrætt svæði er sambærileg heimild.  Ekki er að finna í deiliskipulagsbreytingu þeirri sem var undanfari hins kærða byggingarleyfis á hvaða forsendu vikið sé frá bílastæðakröfum á lóðinni að Vagnhöfða 29 eða með hvaða hætti verði bætt úr bílastæðaþörf með öðrum hætti. 

Með hliðsjón af því að stór hluti heimilaðrar byggingar er ætlaður undir birgðaskemmu sem ætla má að ekki fylgi mikil bílastæðaþörf  og í ljósi þess að stórt almenningsbílastæði er handan Vagnhöfða þykir þessi skortur á þremur bílastæðum ekki alveg nægjanleg ástæða til þess að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi.

Með vísan til þess sem að framan greinir verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 3. maí 2005 um að samþykkja breytingu á byggingarleyfi fyrir mannvirkjum á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson 

 

 
_____________________________          ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

11/2005 Vagnhöfði

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 11/2005, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar  Reykjavíkur frá 8. desember 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi er fól í sér stækkun og breytingu á byggingarreit og heimild fyrir byggingu þriggja hæða skrifstofubyggingar á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. febrúar 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Hákon Stefánsson hdl., fyrir hönd A ehf., leigutaka fasteignarinnar að Vagnhöfða 27, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. desember 2004 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi er fól í sér stækkun og breytingu á byggingarreit og heimild fyrir byggingu þriggja hæða skrifstofubyggingar á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða skipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 1. júní 1999 samþykkti borgarráð breytingu á deiliskipulagi Ártúnshöfða – Iðnaðarsvæðis sem upphaflega er frá árinu 1969.  Með þeirri breytingu var ákveðið að eitt bílastæði yrði á lóð fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis skv. gr. 4.3.1 í skipulagsskilmálum og að hámark nýtingarhlutfalls lóða yrði 0,7 skv. gr. 4.4.5 í greindum skilmálum.  Var í gr. 4.4.4 gert ráð fyrir að ónýttir byggingarmöguleikar á lóð yrðu skoðaðir við byggingarleyfisumsóknir í hverju tilfelli með hliðsjón af hámarks nýtingarhlutfalli. Á skipulagsuppdrætti var markaður byggingarreitur við norðurmörk lóðarinnar að Vagnhöfða 29.

Hinn 10. september 2002 var samþykkt byggingarleyfi fyrir 277,2 fermetra birgðaskemmu á norðurmörkum lóðarinnar að Vagnhöfða 29 og jafnframt heimiluð 22,8 fermetra tengibygging í suðaustur horni lóðarinnar milli skemmunnar og húss þess sem fyrir er á lóðinni.  Með byggingarleyfinu varð nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,67.  Þá samþykkti byggingarfulltrúi hinn 17. desember 2002 tillögu um byggingarreit, breytingu á bílastæðum og innkeyrslu að lóðinni.

Kærandi í máli þessu mótmælti heimiluðum mannvirkjum við byggingaryfirvöld við upphaf framkvæmda á árinu 2002 og mun hafa verið leitað sátta um fyrirkomulag bygginga að Vagnhöfða 29 og framkvæmdir stöðvast af þeim sökum.  

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 27. október 2004 var síðan lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vagnhöfða 29 þar sem byggingarreitur á norðanverðri lóðinni var styttur frá Vagnhöfða og breikkaður til suðurs og jafnframt stækkaður í 456 fermetra með jafnstórri bílageymslu neðan jarðar með nýrri aðkeyrslu frá Vagnhöfða.  Þá fól tillagan í sér að reisa mátti í suðaustur horni lóðarinnar 432 fermetra þriggja hæða skrifstofubyggingu auk 312 fermetra einnar hæðar skemmu við norðurmörk lóðarinnar sem mun hafa verið lækkuð nokkuð frá útgefnu byggingarleyfi með breytingu á þakformi.  Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Vagnhöfða 27.

Málið var í kynningu frá 3. nóvember til 1. desember 2004. Engar athugasemdir bárust og samþykkti skipulags- og byggingarnefnd tillöguna sem öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 3. janúar 2005 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar.  Hefur kærandi skotið þessari deiliskipulagsbreytingu  til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að hann sé leigutaki að Vagnhöfða 27 og hafi leigusali veitt honum heimild til að halda uppi þeim hagsmunum í máli þessu er tengist ofangreindri skipulagsbreytingu og kunni að hafa áhrif á hagsmuni lóðarhafa að Vagnhöfða 27, Reykjavík.  Jafnframt telji hann sig eiga aðild að máli þessu á grundvelli leigusamnings um eignina.

Byggt sé á því að hin kærða ákvörðun sé ógildanleg.  Ekki hafi verið staðið rétt að grenndarkynningu umræddrar skipulagsbreytingar auk þess sem breytingin raski verulega hagsmunum er tengist aðliggjandi lóðum.  Þá hafi framkvæmdir verið hafnar á lóðinni sem hafi farið þvert gegn eldra skipulagi.

Fara hafi átt með breytinguna skv. 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997  þar sem ekki sé um að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi sem heimili grenndarkynningu í stað auglýsingar.  Breytingin feli í sér heimild til byggingar þriggja hæða húss en samkvæmt gildandi skipulagi og í framkvæmd hafi almennt verið gengið út frá því í hverfinu að mannvirki væru á einni hæð.   Þá sé um verulega breytinga að ræða í ljósi þess að lóðin að Vagnhöfða 29 liggi mun hærra en lóðin að Vagnhöfða 27.  Þá sé vart heimilt að beita 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar deiliskipulag liggi fyrir í þegar byggðum hverfum, sbr. 3. mgr. 23. gr. laganna.

Hvað sem öðru líði hafi grenndarkynning skipulagsbreytingarinnar ekki verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Kærandi hafi ekki fengið senda tilkynningu um fyrirhugaða breytingu þrátt fyrir að vera hagsmunaaðili sem leigjandi fasteignarinnar að Vagnhöfða 27 og eigandi fasteignarinnar hafi ekki fengið tilkynningu um téða breytingu.  Grenndarkynningin sé því ekki í samræmi við 43. gr., sbr. 2. mgr. 26. gr. laganna.

Umdeild skipulagsbreyting víki umtalsvert frá byggðamynstri því sem fyrir sé í hverfinu.  Heimiluð þriggja hæða bygging verði mjög há og muni skyggja verulega á aðliggjandi lóðir og þá sérstaklega þegar horft sé frá Bíldshöfða inn Vagnhöfðann.  Staðsetning fyrirhugaðs mannvirkis innan lóðar sé með þeim hætti að fari í bága við skipulag annarra lóða, a.m.k. þeirra  sem eigi lóðamörk við Höfðabakka, þar sem mannvirki á þeim lóðum séu á austurhluta þeirra.  Við breytinguna hafi ekki verið gætt ákvæðis 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga um bæja- og húsakönnun og um sé að ræða breytingu á einni lóð sem ekki sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög.

Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Vagnhöfða 29 verði of hátt við umdeilda breytingu auk þess sem bílastæði á lóð verði of fá miðað við byggingarmagn.  Jafnframt muni aðkoma að lóðinni versna til muna gangi heimiluð breyting eftir.

Umrædd skipulagsbreyting gangi gegn hagsmunum kæranda sem lóðarhafa næstu lóðar og því sé gerð krafa um ógildingu hinnar kærðu skipulagbreytingar.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg fellst ekki á málsástæður kæranda  fyrir kröfu hans um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Við meðferð málsins hafi það verið metið svo að um óverulega breytingu á deiliskipulagi væri að ræða.  Í samræmi við ákvæði laga nr. 73/1997 hafi farið fram ítarleg grenndarkynning og þeim sem hagsmuna hafi átt að gæta verið gefinn kostur á að tjá sig um breytingarnar.  Ekki séu fordæmi fyrir kröfu um almenna auglýsingu skipulagsbreytingar í sambærilegum tilvikum enda slík framkvæmd ekki í samræmi við venjubundna túlkun á skipulags- og byggingarlögum.

Þar sem umrædd skipulagstillaga hafi varðað breytingar á byggingarreit og aðkomu á lóðamörkum Vagnhöfða 27 og 29 hafi hún verið kynnt fyrir þinglýstum eiganda að Vagnhöfða 27.  Ekki hafi verið tilefni til að kynna breytingarnar öðrum enda þær þess eðlis að þær gætu aðeins varðað hagsmuni lóðarhafa aðliggandi lóðar.  Í kynningarbréfi til eiganda að Vagnhöfða 27 hafi verið tekið fram að leigutakar teldust einnig til hagsmunaaðila og áréttað að eigandi gerði þeim aðvart um kynninguna.

Um sé að ræða breytingu á deiliskipulagi fyrir eina lóð.  Samkvæmt venjubundinni túlkun á skipulags- og byggingarlögum sé ekki heimilt að vinna nýskipulag af einni lóð þegar um sé að ræða safn lóða í þéttbýli.  Í máli þessu sé hins vegar um að ræða óverulega breytingu á samþykktu deiliskipulagi í samræmi við málsmeðferðarreglur skipulags- og byggingarlaga og eigi því efasemdir kæranda um lögmæti slíkrar málsmeðferðar ekki við rök að styðjast.  

Samþykktar breytingar séu í raun til bóta fyrir kæranda þar sem byggingarreitur hafi verið styttur við lóðamörk og húsið lækkað frá því sem áður hafi verið heimilað í samþykktu byggingarleyfi.  Ekki hafi verið þörf á bæja- og húsakönnun við skipulagsbreytinguna skv. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga í ljósi efnis hennar og bent sé á að heimild hafi verið í gildandi deiliskipulagi fyrir byggingu á lóðarmörkum en hin kærða breyting hafi einungis í för með sér tilfærslu og breytingu á þeirri heimild.

Skilmálum varðandi bílastæði hafi ekki verið breytt frá gildandi deiliskipulagi og sé enn gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 50 fermetra auk þess sem heimild sé veitt fyrir bílageymslu í kjallara með 10 bílastæðum.  Nýtingarhlutfall hækki úr 0,67 í 0,83 ofanjarðar en ekki sé ákvæði um hámarksnýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi. Gert sé ráð fyrir nýrri aðkomu að bílastæðakjallara auk fyrri aðkomu að lóðinni sem telja verði til bóta.

Ljóst þyki að áhrif umþrættra breytinga séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar deiliskipulagsbreytingarinnar. Telji kærandi sig hins vegar geta sannað að deiliskipulagsbreytingin valdi honum fjártjóni geti hann átt bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Um bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær til að fjalla.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:  Hin kærða skipulagsbreyting felur í sér lítilsháttar stækkun áður afmarkaðs byggingarreits fyrir birgðaskemmu og tengibyggingu á lóðinni að Vagnhöfða 29 og liggur reiturinn að lóðamörkum Vagnhöfða 27.  Breytingin heimilar jafnframt byggingu 312 fermetra einnar hæðar skemmu og þriggja hæða 432 fermetra skrifstofuhúsnæðis á umræddum byggingarreit ásamt bílageymslu undir nýbyggingunni.  Veggæð skemmunnar er tilgreind um 4,5 metrar en skrifstofubyggingarinnar um 10 metrar.  Við breytinguna fer heildarflatarmál bygginga á lóðinni úr 1.468 fermetrum  í 2.212 fermetra án bílageymslu.  Lóðin er 2.652 fermetrar og fer nýtingarhlutfall í 0,83.  Samkvæmt gildandi deiliskipulagi þurfa bílastæði á lóð að vera 45 ef byggingarheimildir eru fullnýttar.

Umræddar lóðir eru á athafnasvæði og er lóðin að Vagnhöfða 29 hornlóð og hefur af þeim sökum aukna nýtingarmöguleika á við aðrar lóðir þar sem svo háttar ekki til.  Nýtingarhlutfall annarra hornlóða á viðkomandi götureit er skv. töflu í  gildandi skipulagsskilmálum með þeim hætti að nýtingarhlutfall lóðanna að Vagnhöfða 1 er 0,51, Vagnhöfða 7 er 0,74 og Vagnhöfða 23 er 1,16.  Lóðir þessar eru sambærilegar að stærð.  Meginbreytingin frá gildandi skipulagi er fólst í hinni kærðu ákvörðun er heimild fyrir 432 fermetra þriggja hæða skrifstofubyggingu í suðaustur horni umræddrar lóðar.

 Þegar hafðar eru í huga þær aðstæður á skipulagssvæðinu sem að framaner lýst, verður að meta skipulagsbreytinguna óverulega enda eru grenndaráhrif skrifstofubyggingarinnar ekki umtalsverð gagnvart kæranda.  Liggur og fyrir að víða á skipulagssvæðinu hefur verið vikið frá upphaflegu skipulagi frá árinu 1969 hvað varðar fjölda hæða bygginga. Þá verður einnig að líta til þess að í aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi var við endurskoðun umrædds deiliskipulags, voru ákvæði um hámark nýtingarhlutfalls, sem vitnað var til í greinargerð deiliskipulagsins, en þessi ákvæði eru ekki lengur fyrir hendi í gildandi aðalskipulagi.  Með hliðsjón af framansögðu var heimilt að fara með skipulagsbreytinguna skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Deiliskipulagsbreytingin var kynnt fyrir þinglýstum eiganda að Vagnhöfða 27, sem er eina lóðin sem hinn umdeildi byggingarreitur liggur að, en Vagnhöfði 29 á ekki mörk að öðrum lóðum.  Þykir því hafa verið nægilegt að kynna fyrirhugaða skipulagsbreytingu fyrir lóðarhafa þeirrar lóðar enda verður ekki séð að heimilaðar framkvæmdir geti snert grenndarhagsmuni annarra á svæðinu.  Telja verður þá framkvæmd eðlilega að senda þinglýstum eiganda bréf um kynninguna, enda vandséð hvernig skipulagsyfirvöld geti haft upplýsingar hugsanlega leigutaka fasteigna.  Í fyrirliggjandi kynningarbréfi skipulagsyfirvalda til þinglýsts eiganda, sem ekki hefur andmælt móttöku bréfsins, var sérstaklega tekið fram að leigutakar teldust eiga hagsmuna að gæta og á það bent að eigandi gerði þeim aðvart um kynninguna. Grenndarkynning umdeildrar skipulagsbreytingar telst að þessu leyti ekki áfátt.

Ekki er fallist á þau rök kæranda að óheimilt sé að beita grenndarkynningu við skipulagsbreytingu þegar deiliskipulag liggur fyrir í þegar byggðum hverfum, að þörf hafi verið á bæjar- og húsakönnum við skipulagsbreytinguna eða að óheimilt sé að breyta skipulagi vegna einnar lóðar.

Í 26. gr. skipulags- og byggingarlaga er fjallað um breytingar á deiliskipulagi og er kveðið á um í 2. mgr. ákvæðisins að heimilt sé að grenndarkynna breytingu í stað auglýsingar sé hún talin óveruleg.  Hins vegar tekur 3. mgr. 23. gr. laganna til grenndarkynningar fyrirhugaðra framkvæmda þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag.  Þá verður 5. mgr. ákvæðisins um bæja- og húsakönnun skýrð svo að hún eigi einungis við þegar deiliskipulag er sett í hverfum sem byggst hafa upp án deiliskipulags.   Styðst sú túlkun við eðli máls.  Þótt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kveði á um að deiliskipulag skuli ná til einstakra svæða eða reita girðir það ákvæði ekki fyrir að breyting á þegar settu skipulagi geti tekið til einnar lóðar.  Á ákvæðið við þegar verið er að skipuleggja svæði eða reiti í fyrsta sinn enda tilgangur skipulags að taka mið af  heildarþörf við uppbyggingu og nýtingu svæðis.  Eðli máls samkvæmt getur forsenda fyrir breytingu skipulags eftir atvikum átt við um eina lóð.

Að  öllu þessu virtu þykja ekki þeir annmarkar vera á málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar eða hún talin snerta hagsmuni kæranda með þeim hætti að varðað geti ógildingu.  Er kröfu kæranda þess efnis því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda, um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. desember 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vagnhöfða 29 í Reykjavík, er hafnað.

 

 

___________________________        
Hjalti Steinþórsson

 

 
_____________________________       ____________________________ 
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

93/2005 Vesturgata

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 93/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að veita leyfi til að rífa norðvesturálmu bakhúss og byggja í hennar stað tveggja hæða byggingu á kjallara á lóðinni nr. 3 við Vesturgötu í Reykjavík, hækka veggi annarra hluta hússins um 75 cm, bæta kvistum á þakið og breyta innra fyrirkomulagi allra hæða.  Enn fremur að heimila að byggja göngubrú yfir Fischersund, svo og að heimila að starfrækt verði hótel í húsinu.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. nóvember 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Minjavernd hf. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að veita leyfi til að rífa norðvesturálmu bakhúss og byggja í hennar stað tveggja hæða byggingu á kjallara á lóðinni nr. 3 við Vesturgötu í Reykjavík, hækka veggi annarra hluta hússins um 75 cm, bæta kvistum á þakið og breyta innra fyrirkomulagi allra hæða.  Enn fremur að heimila að byggja göngubrú yfir Fischersund, svo og að starfrækt verði hótel í húsinu.
 
Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði hinn 7. júlí 2005.  Skriflegt byggingarleyfi skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlag nr. 73/1997 var gefið út hinn 23. september 2005.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi þar til efnisniðurstaða liggi fyrir í málinu.

Umsögn Reykjavíkurborgar vegna kærumáls þessa, dags. 8. desember 2005, barst úrskurðarnefndinni hinn 9. sama mánaðar ásamt fylgiskjölum.  Þá hefur byggingarleyfishafi andmælt kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.   Er málið nú tekið til úrlausnar um þá kröfu.

Málsatvik og málsrök aðila:  Í árbyrjun 2004 kom fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi Grjótaþorps varðandi lóðina nr. 3 við Vesturgötu í Reykjavík.  Borgaryfirvöld tóku vel í tillöguna og var hún tekin til meðferðar skipulagsyfirvalda. All langur tími leið þar til málið þótti komið á það stig að hægt væri að taka tillöguna til afgreiðslu en hinn 25. febrúar 2005 var samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Fischersundi 3 og 3a, Vesturgötu 5 og 5a og Aðalstræti 2.  Tillagan var grenndarkynnt frá 3. mars til 1. apríl 2005.  Athugasemdir bárust frá tveimur einstaklingum auk Minjaverndar hf., kæranda í máli þessu.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs þann 4. maí 2005.  Urðu nokkrar umræður um tillöguna en hún var síðan samþykkt á fundinum.  Málinu var eftir þetta vísað til borgarráðs sem staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum þann 12. maí 2005.  Skipulagsstofnun staðfesti í bréfi sínu, dags. 27. maí 2005, að framlögð gögn hefðu verið yfirfarin og að stofnunin gerði ekki athugasemd við að auglýsing um skipulagstillöguna yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda. Öðlaðist deiliskipulagsbreytingin gildi með birtingu auglýsingar hinn 8. júní 2005.

Með bréfi kæranda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 6. júní 2005, var þess farið á leit „…að gildistöku breytts skipulags skv. samþykkt skipulagsráðs frá 4. maí sl. verði frestað og að allar fyrirliggjandi tillögur verði auglýstar.“  Kærandi gerði síðar í tölvupósti og með bréfi, dags. 14. júlí 2005, grein fyrir aðild sinni að málinu sem eiganda að húseignum að Aðalstræti 2.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 31. maí 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að rífa norðvesturálmu bakhúss og byggja í hennar stað tveggja hæða byggingu á kjallara á lóðinni nr. 3 við Vesturgötu.  Jafnframt var sótt um leyfi til að hækka veggi annarra hluta hússins um 75 cm og bæta kvistum á þakið og breyta innra fyrirkomulagi allra hæða.  Enn fremur var sótt um leyfi til að byggja göngubrú yfir Fischersund og breyta notkun húss þannig að þar mætti starfrækja hótel.  Málinu var vísað til yfirferðar skipulagsfulltrúa sem afgreiddi erindið til byggingarfulltrúa á fundi sínum þann 3. júní 2005 með bókun um að ekki væri gerð athugasemd við erindið sem samræmdist deiliskipulagi.
 
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 5. júlí 2005 var byggingarleyfisumsóknin tekin fyrir að nýju og samþykkt.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu byggingarfulltrúa á fundi sínum þann 7. júlí 2005.

Af hálfu kæranda er því haldið fram að breyting sú á  deiliskipulagi, sem verið hafi undanfari hinna umdeildu framkvæmda, hafi verið meiri en heimilt sé að gera með grenndarkynningu með stoð í undantekningarákvæði 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingin sé umfangsmeiri en þörf hafi verið á og ekki hafi verið gætt sjónarmiða um verndun húsa og verslunarports á svæðinu.  Fleiri rök eru færð fram sem ekki verða tíunduð í bráðabirgðaúrskurði þessum.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er kröfum kæranda mótmælt.  Til þess er vísað að sambærilegar breytingar á deiliskipulagi Grjótaþorps hafi áður verið gerðar með grenndarkynningum án athugasemda af hálfu kæranda.  Við gerð skipulagsbreytingarinnar hafi verið vandað til alls undirbúnings og leitað hafi verið umsagnar húsafriðunarnefndar ríkisins og Minjasafns Reykjavíkur um breytingarnar og allra lagaskilyrða gætt.  Frekari rök eru tíunduð af hálfu borgaryfirvalda sem ekki þykir þurfa að rekja í úrskurði þessum.

Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um sjónarmið Reykjavíkurborgar um stöðvunarkröfuna en ekki hefur borist formlegt erindi frá honum af  því tilefni. 

Af hálfu byggingarleyfishafa hefur kröfum kæranda verið mótmælt og vísar hann til sömu sjónarmiða og borgaryfirvöld í málinu.
 
Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um hvort heimilt hafi verið að breyta deiliskipulagi lóðarinnar að Vesturgötu 3 með grenndarkynningu svo sem gert var og jafnframt hvort gætt hafi verið lagaskilyrða þegar hinar umdeildu ákvarðanir um skipulag og byggingarleyfi voru teknar.  Við mat á því hvort heimilt hafi verið að grenndarkynna umdeilda skipulagsbreytingu þykir rétt að líta til þess að um er að ræða atvinnulóðir á miðborgarsvæði þar sem nýtingarhlutfall er hátt og margvísleg starfsemi rekin.  Leiðir af þessum aðstæðum að umræddar breytingar verða varla taldar þess eðlis að ástæða hafi verið til að auglýsa skipulagsbreytinguna í samræmi við ákvæði 1. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Er og til þess líta að Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við meðferð málins að þessu leyti.

Ekki hefur verið sýnt fram á að líklegt sé að efnisannmarkar séu á hinum umdeildu ákvörðunum er ógildingu varði. 

Samkvæmt framansögðu verður kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um að framkvæmdir samkvæmt leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að heimila tilgreindar breytingar mannvirkja á lóðinni nr. 3 við Vesturgötu í Reykjavík ásamt gerð gögnubrúar yfir Fischersund verði stöðvaðar.

 

 

___________________________
 Hjalti Steinþórsson                      

 

_____________________________       ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

100/2005 Tangagata

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 100/2005, kæra á ákvörðun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 26. október 2005 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. nóvember 2005, er barst nefndinni hinn 2. desember s.á., kærir R, Sundstræti 41, Ísafirði ákvörðun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 26. október 2005 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Ísafjarðarbæjar hinn 3. nóvember 2005.

Skilja verður erindi kæranda á þann veg að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt krefst kærandi þess að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við byggingu bílskúrsins þar til efnisniðurstaða liggi fyrir í málinu.

Af hálfu úrskurðarnefndarinnar var byggingarfulltrúa gerð grein fyrir framkominni kæru og kröfu um stöðvun framkvæmda og þess jafnframt óskað að hann kynnti byggingarleyfishafa kæruna og kröfur kæranda.  Hefur byggingarfulltrúi sent úrskurðarnefndinni gögn er málið varða og jafnframt upplýst um afstöðu byggingarleyfishafa, sem hefur að sögn í hyggju að ljúka gerð sökkla og plötu í vetur eftir því sem tíðarfar leyfi.  Þykir málið nú nægilega upplýst til þess að úrskurðað verði til bráðabirgða um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik og rök:  Á svæðinu þar sem umdeildur bílskúr á að rísa er í gildi deiliskipulag fyrir Eyrina á Ísafirði frá árinu 1997.  Fyrir liggja gögn um að kynnt hafi verið tillaga að breytingu á umræddu skipulagi á árinu 2000 þar sem gert hafi verið ráð fyrir að leyft yrði að byggja bílskúr á lóðinni nr. 26 við Tangagötu, fast að lóðamörkum við Sundstræti.  Mun umrædd breyting á skipulagi hins vegar hvorki hafa verið send Skipulagsstofnun til afgreiðslu né auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og tók breytingin því aldrei gildi.

Í bréfi byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar, dags. 13. desember 2005, er málsatvikum lýst og segir þar að upphaf málsins megi rekja aftur til ársins 2000.  Þá hafi eigandi Tangagötu 26 sótt um, í einu erindi, byggingarleyfi til breytinga á íbúðarhúsi og byggingar bílskúrs á eignarlóð sinni.  Erindið hafi verið grenndarkynnt og hafi kynningunni lokið án athugasemda.  Framkvæmdir hafi eftir þetta verið hafnar við breytingar á íbúðarhúsinu en ekki við bílskúrinn.  Vorið 2005 hafi eigandinn hafist handa við bílskúrsbygginguna.  Grafið hafi verið fyrir sökklum, skipt um jarðveg og lagðar lagnir að grunninum.

Kærandi, sem sé eigandi að Sundstræti 41, hafi orðið var við framkvæmdirnar og skrifað bréf, dags. 9. júní 2005, til nefndarmanna í umhverfisnefnd.  Eigandi Tangagötu 26 hafi síðan sótt um endurnýjun á byggingarleyfi fyrir bílskúrnum með bréfi, dags. 22. júlí 2005.  Það erindi hafi verið tekið fyrir á fundi umhverfisnefndar 27. júlí 2005 og hafi tæknideild þá verið falið að grenndarkynna umsóknina. Það hafi verið gert með bréfum, dags. 29. júlí og 11. ágúst 2005.  Seinna bréfið hafi verið sent vegna formgalla á fyrra bréfi og hafi upphaf og lok grenndarkynningarinnar miðast við dagsetningu seinna bréfsins.

 Ein athugasemd hafi borist eftir grenndarkynninguna, frá kæranda í bréfum dags. 12. ágúst og 5. september 2005, sem séu endurtekningar þess sem fram komi í bréfinu frá 9. júní 2005.  Kannað hafi verið með skuggamyndun á lóðinni að Sundstræti 41 vegna bílskúrsins og í ljósi þeirrar niðurstöðu hafi umhverfisnefnd lagt til við bæjarstjórn að umsóknin yrði samþykkt.  Bæjarstjórn hafi vísað tillögunni aftur til umhverfisnefndar. Umsóknin hafi aftur verið tekin fyrir í umhverfisnefnd 12. október 2005 og hafi byggingarfulltrúa þá verið falið að ræða við umsækjanda.  Niðurstaða viðræðna við hann hafi orðið sú að hann hafi fallist á að gera þær breytingar á bílskúrnum að hann yrði færður 1,3 metra frá lóð kæranda að Sundstræti, en þess í stað yrði skúrinn breikkaður úr fjórum metrum í fimm.  Umhverfisnefnd hafi metið það svo að með þessari breytingu á upphaflegri umsókn hafi verið komið til móts við athugasemd kæranda um nálægð bílskúrsins við lóðamörk og fjarlægð milli húsa.  Umhverfisnefnd hafi því lagt til við bæjarstjórn að umsóknin um byggingarleyfið, svo breytt, yrði samþykkt.  Tillaga umhverfisnefndar hafi síðan verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar 3. nóvember 2005.

Aðilum hafi verið kynnt þessi niðurstaða bæjarstjórnar.  Gögn varðandi grenndarkynninguna hafi verið send til Skipulagsstofnunar en gildistaka breytingarinnar á deiliskipulaginu hafi ekki enn verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.

Kærandi telur að umdeild bygging hafi veruleg grenndaráhrif.  Ekki verði fallist á að komið hafi verið til móts við sjónarmið kæranda með þeirri breytingu sem gerð hafi verið frá upphaflegri umsókn, enda hafi breikkun bílskúrsins í för með sér að hann stækki um 7 fermetra.  Ekki hafi verið nægilega ljóst hvað fælist í skipulagsbreytingu þeirri sem kynnt hafi verið og telji kærandi að heimild fyrir umdeildri byggingu hafi verið „smyglað“ inn í skipulagið.  Skúrinn hafi mikil neikvæð áhrif á umhverfið og skapi slæmt fordæmi.

Af hálfu Ísafjarðarbæjar hefur kröfu um stöðvun framkvæmda verið mótmælt.  Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum bílskúr og komið hafi verið til móts við sjónarmið kæranda í málinu með því að færa skúrinn frá lóðamörkum.

Byggingarfulltrúi hefur kynnt byggingarleyfishafa efni kærunnar og kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.  Hefur byggingarfulltrúi lýst áformum hans um framkvæmdir en ekki hefur borist skriflegt erindi frá byggingarleyfishafa vegna málsins.

Niðurstaða:  Eins og mál þetta liggur nú fyrir virðist byggingarleyfi það sem um er deilt í málinu ekki hafa verið í samræmi við gildandi deiliskipulag þegar það var gefið út og staðfest í bæjarstjórn hinn 3. nóvember 2005.  Sýnast framkvæmdir samkvæmt leyfinu því vera andstæðar ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þykir þegar af þessari ástæðu rétt að fallast á kröfu kæranda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við byggingu bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði, samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
      Hjalti Steinþórsson           

 

 
_____________________________       ____________________________   
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

36/2004 Ofanleiti

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2004, kæra eigenda hluta fasteignarinnar að Ofanleiti 17, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. maí 2004 um að staðfesta þá afstöðu byggingarfulltrúans í Reykjavík að hafa ekki afskipti af gerð sólpalls og skjólgirðingar að Ofanleiti 17. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. júní 2004, er barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir Gunnar Sæmundsson hrl., f.h. K og Ö, Ofanleiti 17, Reykjavík staðfestingu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. maí 2004 á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að hafa ekki afskipti af gerð sólpalls og skjólgirðingar að Ofanleiti 17 í Reykjavík.  Var ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 15. maí 2004.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi, dags. 2. desember 2005, óskar lögmaður kæranda þess jafnframt, með vísun í 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarmála, að úrskurðarnefndin taki til úrlausnar, óháð niðurstöðu málsins að öðru leyti, álitaefni um það hvort umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi.

Málavextir:  Í júlí árið 2003 barst embætti byggingarfulltrúa kvörtun frá kærendum vegna framkvæmda eiganda íbúðar á 1. hæð að Ofanleiti 17, sem hafði hafist handa við gerð sólpalls og skjólgirðingar á baklóð hússins.  Embætti byggingarfulltrúa gerði húsfélaginu að Ofanleiti 17 grein fyrir kvörtuninni og krafðist skýringa á umræddum framkvæmdum í bréfi, dags. 17. júlí 2003.  Við vettvangsskoðun embættisins sama dag hafði komið í ljós að smíði sólpallsins og skjólveggja var lokið.

Hinn 15. ágúst 2003 var haldinn fundur með byggingarfulltrúanum í Reykjavík og eiganda sólpallsins vegna málsins og var ákveðið að boða til húsfundar þar sem leitað yrði eftir samþykki meðeigenda fyrir framkvæmdinni. 

Var sá fundur haldinn hinn 11. september 2003 og sátu hann allir íbúðareigendur eða umboðsmenn þeirra ásamt byggingarfulltrúa.  Þar lýsti byggingarfulltrúi því áliti sínu að samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum hússins væri gert ráð fyrir skjólveggjum við þann sérnotaflöt er deilt væri um, að langhliðinni undanskilinni.  Því væri fyrir hendi byggingarleyfi fyrir skammhliðunum og þar sem langhliðin færi ekki yfir 1,80 metra á hæð væri ekki þörf á leyfi byggingarfulltrúa fyrir henni.  Myndi embættið því ekki aðhafast frekar vegna framkvæmdarinnar. 

Hinn 25. febrúar 2004 barst embætti byggingarfulltrúa síðan krafa kærenda um að skipulags- og byggingarnefnd ómerkti framangreinda ákvörðun byggingarfulltrúa og tæki jafnframt nýja ákvörðun í málinu um að fjarlægja mannvirkið.

Byggingarfulltrúi vísaði erindi kærenda til umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs, sem í umsögn sinni, dags. 21. apríl 2004, komst að þeirri niðurstöðu að byggingarfulltrúi ætti ekki að hafa frekari afskipti af málinu. Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti umdeilda ákvörðun byggingarfulltrúa hinn 5. maí 2004 með vísan til niðurstöðu greinds lögfræðiálits. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að mannvirkjagerðin á lóðinni að Ofanleiti 17 sé byggingarleyfisskyld skv. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Því til stuðnings megi vísa til hrd. 1999 bls. 1794.  Framkvæmdin breyti verulega svipmóti hússins nr. 17 við Ofanleiti og stingi mjög í stúf við byggingarstíl þess og sé reist á sameiginlegri lóð án tilskilins samþykkis meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús.  Farið sé gegn byggingarskilmálum fyrir umrætt svæði enda séu heimildir þeirra til að afmarka spildur til einkaafnota framan við íbúðir fyrstu hæðar bundnar við 80 sentimetra hátt limgerði. 

Kærendur benda á að þegar samþykktar teikningar af húsinu séu skoðaðar komi í ljós að á grunnmynd 1. hæðar virðist upphaflega hafa verið sýndir steyptir veggstubbar sem gangi út úr vesturhlið hússins sitt hvoru megin við einkaafnotaflöt íbúðar þeirrar sem um ræði í málinu.  Þeir séu einnig sýndir á útlitsmynd vesturhliðar.  Samkvæmt grunnmyndinni nái þeir báðir út fyrir heildarlínu vesturhliðar og ættu því að sjást á útlitsmynd norðurhliðar en þar séu þeir ekki sýndir.  Báðir þessir veggstubbar hafi síðan á grunnmyndinni verið lengdir með veggjum úr öðru efni allt að vesturmörkum sérafnotaflatarins.  Engar skýringar sé að finna á þeirri breytingu á teikningunum og ljóst sé að hinir steyptu veggstubbar hafi ekki verið byggðir með húsinu.  Sú skoðun byggingarfulltrúa, að í gildi hafi verið byggingarleyfi er framkvæmdir hófust við gerð timburveggja norðan og sunnan sérafnotaflatarins, fái ekki staðist þegar ákvæði 45. gr. skipulags- og byggingarlaga séu virt. 

Umrædd framkvæmd raski hagsmunum kærenda, sé gróft stílbrot við arkitektúr hússins, meiði fegurðarskyn þeirra og annarra og sé til þess fallin að valda verðfalli á íbúðum annarra í húsinu.  Að auki benda kærendur á að það séu almannahagsmunir að einstakir borgarar komist ekki upp með að hunsa skipulags- og byggingarlög. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa í tilefni af kvörtun kærenda standi óhögguð. 

Umrædd ákvörðun byggingarfulltrúa geti tæpast talist stjórnvaldsákvörðun enda ekki verið að kveða einhliða á um rétt og/eða skyldu tiltekins aðila í ákveðnu máli í skjóli stjórnsýsluvalds.  Í þessu tilviki hafi verið um að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa um að afmarkað mál ætti ekki undir verksvið hans að lögum. 

Formlegri beiðni kærenda þess efnis að skipulags- og byggingarnefnd endurskoðaði ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið vísað til skipulags- og byggingarnefndar, sem hafi staðfest hina kærðu afgreiðslu byggingarfulltrúa.  Byggingarfulltrúa hljóti að hafa verið heimilt að lýsa þeirri afstöðu sinni munnlega að tiltekið mál ætti ekki undir embætti hans eftir að fram hefði farið nauðsynleg frumathugun á efni umkvörtunar.

Hvað varði efnisatriði málsins sé bent á að umrædd fasteign standi á heildarlóð fyrir Ofanleiti nr. 15 og 17.  Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fylgi íbúðum á jarðhæð réttur til sérafnota af afmörkuðum skikum á lóðinni en um þá segi í byggingarskilmálum fyrir íbúðabyggð norðan Ofanleitis, sem í gildi séu á svæðinu:  „Á uppdrætti er merkt 4-6 metra spilda, sem íbúar á 1. hæð eiga að fá til einkaafnota, fyrir framan íbúðir sínar.  Þennan reit skal merkja á teikningar, sem sendar verða til byggingarnefndar.  Reit þennan mega eigendur íbúðanna afmarka með limgerði, 80 sm. á hæð.“ 

Á samþykktum aðaluppdráttum hússins, dags. 13. október 1983, séu sýndir skjólveggir á skammhliðum sérnotaflatarins, sem geti verið allt að tveggja metra háir.  Þar sem tréveggur standi nú á langhlið sé gert ráð fyrir trjágróðri eins og fyrr greini. 

Samkvæmt gögnum málsins megi ljóst vera að hluti framkvæmda við ofangreindan sérafnotaflöt rúmist innan samþykktrar teikningar og hafi því þinglýstum eiganda ekki borið að afla sér samþykkis meðeigenda sinna vegna framkvæmda á skammhliðum sólpallsins samkvæmt fjöleignarhúsalögum.  Á hinn bóginn sé því ekki að heilsa hvað varði skjólvegg á langhlið sólpallsins en með honum sé að verulegu leyti vikið frá samþykktum aðaluppdráttum þar sem gert sé ráð fyrir limgerði.  Þó megi líta svo á að um sé að ræða smávægilega breytingu frá samþykktum aðaluppdrætti í ljósi þess að takmarkaða stjórn sé hægt að hafa á því hversu hátt limgerði geti orðið og sé það væntanlega háð ákvörðun eigenda hverju sinni. 

Þá beri að líta til þess að skv. 67. gr. byggingarreglugerðar séu girðingar aðeins byggingarleyfisskyldar ef hæð þeirra fari yfir 1,80 metra en við vettvangsskoðun hafi umdeild langhlið skjólveggjarins ekki farið yfir 1,77 metra.  Í ljósi alls framangreinds hafi ekki verið talið að um byggingarleyfisskylda framkvæmd væri að ræða heldur ætti ágreiningur eigenda í máli þessu um útfærslu skjólveggja undir ákvæði laga um fjöleignarhús. 

Eiganda hins umdeilda mannvirkis var gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum í máli þessu en hann hefur ekki nýtt þann rétt sinn. 

Frekari rök hafa verið færð fram í máli þessu sem ekki þykir tilefni til að tíunda en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 23. júní 2005. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um staðfestingu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík, sem hann tilkynnti á húsfundi að Ofanleiti 17 hinn 11. september 2003, um að aðhafast ekki frekar í tilefni af kvörtun kærenda vegna byggingar skjólveggja og sólpalls á lóð hússins.  Var afstaða byggingarfulltrúa  byggð á  þeirri niðurstöðu hans að byggingarleyfi væri fyrir umdeildum skjólveggjum að hluta til og að ekki væri þörf byggingarleyfis fyrir mannvirkinu að öðru leyti.  Virðist byggingarfulltrúi hafa metið það svo, eins og málið lá þá fyrir, að frágangi umrædds mannvirkis hafi ekki verið ábótavant með þeim hætti að tilefni væri til afskipta hans, en um það á byggingarfulltrúi mat, sbr. 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þykja ekki efni til að hnekkja hinni kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um að staðfesta þessa afstöðu byggingarfulltrúa.

Eins og að framan greinir hefur lögmaður kærenda óskað úrlausnar  úrskurðarnefndarinnar um það álitaefni hvort títtnefnt mannvirki sé háð byggingarleyfi, óhað niðurstöðu málsins að öðru leyti.  Á úrskurðarnefndin úrlausnarvald um  það efni, án þess að fyrir liggi kæranleg stjórnvaldsákvörðun, sbr. 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ber nefndinni samkvæmt tilvitnuðu ákvæði að taka erindi kærenda um þetta álitaefni til úrlausnar. 

Á neðstu hæð hússins að Ofanleiti 15-17 eru fjórar íbúðir og fylgja þeim svonefndir sérafnotafletir af sameiginlegri lóð sem markaðir eru á aðaluppdrætti hússins.  Sjá má á uppdráttunum að gert er ráð fyrir skjólveggjum út frá vegg hússins á mörkum sérafnotaflata nefndrar íbúðar, en trjágróður er sýndur að framanverðu í samræmi við fyrrnefnda skilmála, sem gera ráð fyrir 80 sentimetra runnagróðri.  Umdeildir skjólveggir og sólpallur hafa verið reistir við íbúðina en gólfflötur þeirrar íbúðar er nokkru hærri en íbúðanna beggja vegna og er umþrætt mannvirki jarðfast og fasttengt útvegg hússins og rís allhátt yfir yfirborð lóðar.  Segir í úttekt starfsmanns byggingarfulltrúa frá 17. júlí 2003 að sólpallurinn standi á steyptum súlum og að skjólveggir séu yfir 180 sentimetrar á hæð en af málsgögnum verður ráðið að veggirnir hafi síðar verði lækkaðir. 

Í 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er kveðið á um að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun eða gera önnur þau mannvirki er falla undir 4. kafla laganna um mannvirki nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Þá segir í 1. mgr. 36. gr., er markar gildissvið 4. kaflans, að hann taki til hvers konar bygginga ofan jarðar og neðan. 

Af þessum ákvæðum verður leidd sú meginregla að byggingarleyfi þurfi fyrir öllum húsbyggingum og breytingum á þeim ásamt öðrum jarðföstum framkvæmdum eins og hugtakið mannvirki er skýrt í byggingarreglugerð, gr. 4.2.6.  Með meginreglunni er verið að vernda bæði almanna- og einstaklingshagsmuni.  Með því að mannvirkjagerð sé háð leyfum er unnt að fylgja eftir öryggiskröfum um hönnun og gerð mannvirkis og hindra að ekki verið ráðist í framkvæmdir er breyti ásýnd og yfirbragði byggðar frá því sem skipulagsyfirvöld hafa mælt fyrir um og íbúar hafa mátt vænta. 

Ekki verður þó gerð krafa um að hvers konar framkvæmdir séu leyfisskyldar.  Má nefna að samkvæmt 67. gr. byggingarreglugerðar verður almennt ekki gerð krafa um byggingarleyfi fyrir girðingum sem ekki eru hærri en 180 sentimetrar, nema um sé að ræða girðingar á lóðamörkum, og í framkvæmd hefur það verið látið átölulaust að byggðir séu sólpallar og lágar girðingar á íbúðarlóðum. 

Þegar meta skal hvort umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi kemur helst til álita hvort það breyti svipmóti hússins að Ofanleiti 15-17, sbr. fyrrgreinda 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en afstaða til þess hlýtur að vera háð mati hverju sinni. 

Þótt hæð títtnefndra skjólveggja að Ofanleiti 17 fari ekki yfir 180 sentimetrar metra er óumdeilt að a.m.k. hluti þeirra fer í bága við lóðarskilmála þá sem lóðarhöfum á svæðinu var gert að fylgja.  Einnig er það mat úrskurðarnefndarinnar að mannvirkið hafi mikil áhrif á svipmót hússins vegna umfangs, staðhátta og þess ósamræmis sem verður í frágangi lóðarhlutanna.  Ekki verður heldur á það fallist að mannvirkið eigi svo verulega stoð í byggingarleyfi hússins samkvæmt aðaluppdráttum að það hafi réttlætt byggingu þess í heild.  Verður í því sambandi að líta til þess að staðsetning veggjanna samræmist að hluta til ekki aðaluppdráttum og að stöllun þeirra og 45º sneiðing hluta annars hliðarveggjanna á sér enga stoð í uppdráttum.

Með vísan til þeirra sjónarmiða sem hér hafa verið rakin er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi.  Jafnframt er því hafnað að mannvirkið eigi sér fullnægjandi stoð í gildandi byggingarleyfi hússins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna tafa við gagnaöflun og mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ekki er fallist á að ógilda beri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 5. maí 2004, þar sem staðfest var fyrri afstaða byggingarfulltrúa til hinna umdeildu mannvirkja.

Umdeild mannvirki við íbúð fyrstu hæðar að Ofanleiti 17 eru byggingarleyfisskyld og eiga sér ekki stoð í byggingarleyfi samkvæmt aðaluppdráttum.
 

 

     ___________________________         
Hjalti Steinþórsson

 

 

 
_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                   Ásgeir Magnússon 

 

des 22
Love0

78/2005 Háteigsvegur

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 7. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 78/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 um að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra P og M, íbúar að Rauðarárstíg 41 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 22. september 2005.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Var jafnframt höfð uppi krafa um stöðvun framkvæmda meðan beðið væri efnisniðurstöðu í málinu og var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um þá kröfu hinn 27. október sl., þar sem framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi voru stöðvaðar vegna álitaefna varðandi bílastæði, grenndaráhrif og skipulagsskyldu.

Málavextir:  Íbúð kærenda er í fjölbýlishúsi að Rauðarárstíg 41 sem stendur samhliða á bak við og norðan megin við húsið að Háteigsvegi 3, sem er að stærstum hluta tveggja hæða.  Ekki liggur fyrir deiliskipulag er tekur til umræddra lóða.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 1. mars 2005 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort leyft yrði að byggja tvær hæðir og ris auk hanabjálka ofan á húsið á lóðinni nr. 3 við Háteigsveg og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa.  Skipulagsfulltrúi afgreiddi fyrirspurnina hinn 12. apríl 2005 á þann veg að ekki væri lagst gegn hækkun hússins um eina hæð og ris.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 5. júlí 2005 var byggingarleyfisumsókn, sem sniðin var að fyrrgreindri afstöðu skipulagsfulltrúa, tekin fyrir þar sem jafnframt var sótt um leyfi til að breyta atvinnuhúsnæði á annarri hæð hússins í þrjár íbúðir og koma fyrir þremur íbúðum á þriðju hæð og þremur á fjórðu hæð og gerð svala á austur- og norðurhlið og að steina húsið að utan með ljósri steiningu.  Var málinu vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Samþykkti skipulagsfulltrúi, á fundi sínum hinn 8. júlí 2005 að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 1, 2, 4, 6 og 8.

Grenndarkynning stóð yfir frá 14. júlí til 11. ágúst 2005 og komu fram athugasemdir frá nágrönnum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 4 þar sem kynntri umsókn var mótmælt.
 
Erindið var á næstu vikum til umfjöllunar hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum Reykjavíkur þar sem sjónum var einkum beint að fyrirhugaðri hækkun hússins og bílastæðamálum og urðu lyktir málsins þær að skipulagsráð samþykkti umsóknina fyrir sitt leyti hinn 14. september 2005 samkvæmt breyttum teikningum, dags. 8. september 2005, þar sem mænishæð hússins hafði verið lækkuð um 1,5 metra.  Var málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina á fundi sínum hinn 20. september 2005 og staðfesti borgarráð þá ákvörðun hinn 22. sama mánaðar.  Kærendur skutu veitingu byggingarleyfsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur bera fyrir sig að hækkun umrædds húss sé óhófleg og muni hindra birtuflæði og valda því að suðurhlið húss þeirra verði í stöðugum skugga.  Muni breytingin skerða nýtingarmöguleika og rýra verðgildi eigna þeirra.  Fjölgun bílastæða norðan við Háteigsveg 3 og aukin umferð allan sólarhringinn sem fylgi níu íbúðum muni valda auknum hávaða milli húsanna en til þessa hafi umferð vegna starfsemi að Háteigsvegi 3 aðeins verið að degi til.  Þá muni tvöfalt fyrirkomulag á sorphirðu fyrir íbúðir annars vegar og atvinnuhúsnæði hins vegar auka á ónæðið.  Þá skilji kærendur það svo að lóðamörk að Háteigsvegi 1 og 3 verði að einhverju leyti opin og verði unnt að aka milli húsanna og muni ónæði gagnvart kærendum margfaldast.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað.  Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum framkvæmdum.  Umbeðin hækkun hússins að Háteigsvegi 3 sé í samræmi við næsta umhverfi og götumyndir Þverholts og Háteigsvegar og umferð muni ekki aukast að neinu ráði.  Komið hafi verið til móts við framkomin andmæli á kynningartíma umsóknarinnar með því að mænishæð umrædds húss hafi verið lækkuð um 1,5 metra frá kynntri tillögu og létt hafi verið á þaki austur- og vesturhliða, þannig að skuggavarps muni ekki gæta á neðri hæðum húss kærenda um miðjan dag á jafndægrum.  Grenndaráhrif heimilaðra framkvæmda séu ekki meiri en almennt megi búast við á miðborgarsvæði (sic), en geti kærendur sannað að svo sé yrði þeim bættur skaðinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í kjölfar bráðabirgðaúrskurðar í málinu um stöðvun framkvæmda sendi Reykjavíkurborg úrskurðarnefndinni viðbótargreinargerð vegna þeirra álitaefna sem reifuð voru í þeim úrskurði.

Þar kemur fram að samkvæmt uppdráttum sé gert ráð fyrir níu íbúðum í húsinu að Háteigsvegi 3 sem allar séu stærri en 80 fermetrar.  Þrjár af þeim íbúðum séu tilkomnar vegna breyttrar nýtingar 500 fermetra atvinnuhúsnæðis á annarri hæð. Samkvæmt 64. gr. byggingarreglugerðar ættu að fylgja íbúðunum 12 bílastæði en hafa verði í huga að bílastæðainneign hins breytta 500 fermetra atvinnuhúsnæðis séu 10 bílastæði.  Þar myndist því inneign upp á fjögur bílastæði sem eðlilegt sé að telja með þeim íbúðum sem bætist í húsið.  Atvinnuhúsnæði á 1. hæð sé um 370 fermetra og reiknist eitt bílastæði á hverja 50 fermetra eða samtals 7,4 bílastæði. Samtals þyrftu því að vera 21,4 bílastæði á lóðinni samkvæmt tilvitnuðu ákvæði byggingarreglugerðar en samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald þurfi ekki að fjölga stæðum fyrir þann hluta húsnæðisins sem breytt er í íbúðarhúsnæði.

Hluti bílastæða sé utan lóðar, en samkvæmt 11. gr. reglna um bílastæðagjald sé heimilt að samþykkja slíkt fyrirkomulag, enda sé gangstétt innan lóðar.

Það sé hinsvegar álit Reykjavíkurborgar að heimilt hafi verið að samþykkja eitt bílastæði fyrir hverja íbúð og eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra atvinnuhúsnæðis í máli þessu.  Ástæðan sé sú að árið 1986 hafi verið samþykkt bygging fjölbýlishúsa, Egilsborga, á Rauðarárstíg 35-41 og Þverholti 20-32.  Þessi hús séu að mestu fjórar hæðir og ris, en að hluta þrjár hæðir og ris.  Gert hafi verið ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð.

Á umræddum reitum sé krafist eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hinnar miklu uppbyggingar íbúðarhúsnæðis á næsta reit til austurs, milli Þverholts og Einholts.  Í samræmi við þessar kröfur og með hliðsjón að jafnræði þyki ekki rétt að krefjast nema eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hækkunar hússins að Háteigsvegi 3.  Árið 1996 hafi verið samþykkt í byggingarnefnd lóðarmynd (afstöðumynd) fyrir umrædda lóð þar sem gert hafi verið ráð fyrir 20 bílastæðum á lóðinni.

Komist úrskurðarnefndin að þeirri niðurstöðu að fella beri niður byggingarleyfið í máli þessu sé það álit Reykjavíkurborgar að heimilt sé, með vísan til reglna um bílastæðagjald, sbr. 54. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 28 og 64.10 í byggingarreglugerð, að láta greiða fyrir þau stæði sem ekki er hægt að gera á lóðinni.
 
Nú sé gert ráð fyrir 17 bílastæðum á lóðinni en samkvæmt framansögðu sé ekki tilefni til að gera kröfur um fjölgun þeirra.

Umdeildur reitur teljist vera fullbyggður og því ekki ástæða til að vinna deiliskipulag fyrir reitinn í heild sinni vegna umsóknar um hækkun hússins að Háteigsvegi 3. Umbeðin hækkun sé í fullu samræmi við hæð annarra húsa á reitnum og hið sama eigi við um reitinn næst fyrir norðan.  Ekki sé heldur talið æskilegt að vinna deiliskipulag fyrir eina lóð.  Í ljósi aðstæðna hafi því verið talið heimilt að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn þá sem fjallað sé um í máli þessu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vakin er athygli á því að kærendur búi í endaíbúð, sem snúi að Rauðarárstíg, gegnt Háteigsvegi 1, og gæti því ekki skuggavarps við íbúð kærenda frá húsinu að Háteigsvegi 3.  Bílastæðum verði ekki fjölgað að norðanverðu við Háteigsveg 3 andspænis lóðinni að Rauðarárstíg 41 og rekstrareiningum í húsinu fjölgi aðeins um fjórar til fimm við heimilaða breytingu hússins.  Þá sé ekki rétt, sem kærendur haldi fram, að opnað verði fyrir umferð á milli húsanna að Háteigsvegi 1 og 3.

Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 17. nóvember 2005.

Niðurstaða:  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og er hið kærða byggingarleyfi því veitt með grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í gildandi aðalskipulagi er svæðið skilgreint sem íbúðarbyggð.  Kærendur búa í fjölbýlishúsinu að Rauðarárstíg 41, sem reist var á bak við húsið að Háteigsvegi 3, og geta breytingar og framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi haft áhrif á grenndarhagsmuni þeirra.  Verða þeir því taldir eiga kæruaðild í máli þessu. 

Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 eru settar fram ýmsar kröfur er taka til íbúðarhúsnæðis og íbúðarbyggðar.  Í byggingarreglugerð, gr. 92.1, er kveðið á um að íbúðir skuli þannig hannaðar að þær njóti fullnægjandi dagsbirtu og henti sem best til sinna nota og í gr. 104.1, er tekur til fjölbýlishúsa, er áréttað að staðsetning vistarvera skuli taka mið af dagsbirtu og útsýni.  Þá segir í skipulagsreglugerð, gr. 4.2.2, 4. mgr., að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  

Með hinu kærða byggingarleyfi er heimilað að tvöfalda hæð meginhluta hússins að Háteigsvegi 3 í rúma 14 metra og er gert ráð fyrir svölum á norðurhlið hússins gegnt svölum á suðurhlið fjölbýlishússins að Rauðarárstíg 41 þar sem kærendur búa.  Fyrir liggur að umdeild hækkun hússins mun auka skuggavarp umtalsvert gagnvart húsi kærenda vegna nálægðar og afstöðu húsanna.  Þá eykur staðsetning svala innsýn milli húsanna.  Fer umrætt byggingarleyfi að þessu leyti gegn markmiðum áðurnefndra ákvæða skipulags- og byggingarreglugerða.

Í gr. 64.3 og 64.4 byggingarreglugerðar er kveðið á um að fjöldi bílastæða skuli að lágmarki vera tvö stæði á lóð fyrir hverja íbúð sem er stærri en 80 fermetrar.  Fjölbýlishúsum með sex íbúðum eða fleiri skal auk þess fylgja eitt gestabílastæði sem henti þörfum fatlaðra.  Atvinnuhúsnæði, öðru en verslunar-, þjónustu- eða skrifstofuhúsnæði, skal fylgja a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis.  Þá segir í 16. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 um bílastæði að miðað við umferðarspár og aukna bílaeign sé ljóst að framfylgja þurfi ítrustu kröfum skipulagsreglugerðar um bílastæði í flestum tilvikum.

Samkvæmt aðaluppdrætti byggingarleyfisins tilheyra húsinu sex bílastæði innan lóðar að Háteigsvegi 3 og ellefu stæði við götu, þar af tvö fyrir fatlaða, eða samtals sautján bílastæði.  Með hinu umdeilda leyfi eru heimilaðar níu íbúðir í húsinu með breytingu annarrar hæðar og byggingu þeirrar þriðju auk rishæðar og eru allar íbúðirnar stærri en 80 fermetrar.  Auk fyrirhugaðra íbúða er í húsinu 370 fermetra atvinuhúsnæði á fyrstu hæð.  Til þess að uppfylla lágmarkskröfur byggingarreglugerðar um fjölda bílastæða þyrftu að fylgja húsinu a.m.k. 26 stæði.  Ekki er unnt að víkja frá þessum lágmarkskröfum um bílastæði nema í deiliskipulagi, sbr. 6. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, enda sé sýnt fram á að bílastæðaþörf sé minni eða unnt sé að uppfylla hana með öðrum hætti.  Sömu sjónarmið eru uppi í gr. 64 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sem heimilar í gr. 64.9 að bílastæðum sé komið fyrir á annarri lóð í sama hverfi, sem nýtist viðkomandi húsi, ef ekki verði komið fyrir á lóð nægjanlegum fjölda bílastæða.  Þessi undantekningarákvæði eiga ekki við um hið kærða byggingarleyfi og ekki verður frávik frá lágmarksfjölda bílastæða réttlætt með framkvæmd í tíð eldri reglna eða með hliðsjón af forsögn að deiliskipulagi fyrir nágrenni umrædds svæðis, sem ekki hefur öðlast gildi.  Skortir því verulega á að fullnægt hafi verið kröfum um lágmarksfjölda bílastæða fyrir húsið við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.

Þá er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að heimiluð stækkun og notkunarbreyting hússins að Háteigsvegi 3 sé þess eðlis að ekki hafi verið heimilt að beita undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu byggingarleyfis á ódeiliskipulögðum svæðum í stað deiliskipulagsgerðar í samræmi við meginreglu 2. mgr. ákvæðisins.  Fyrrgreind hækkun húss og tilkoma níu nýrra íbúða á reit, sem þegar er þéttbyggður, hefur í för með sér töluverð áhrif á byggð þá sem fyrir er, svo sem vegna skuggavarps, umferðar og bílastæðamála, en að þessum atriðum er hugað við deiliskipulagsgerð skv. 2. mgr. gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð. 

Að virtum áðurnefndum grenndaráhrifum, reglum um fjölda bílastæða og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga eins og hún hefur verið skýrð, þykir rétt að verða við kröfu um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Úrskurðarorð:

Byggingarleyfi, sem veitt var af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 20. september 2005 og staðfest af borgarráði hinn 22. sama mánaðar, fyrir framkvæmdum að Háteigsvegi 3 í Reykjavík er fellt úr gildi.

 

___________________________ 
Hjalti Steinþórsson

 
_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ásgeir Magnússon