Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

19/2003 Spítalastígur

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 23. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 19/2003, kæra eigenda íbúða í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík á synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. janúar 2003 á erindi þeirra, dags. 24. október 2002, um að tengibygging skúrs við húsið verði fjarlægð og að lagt verði fyrir nefndina að tryggja brunaöryggi hússins sem og næstu húsa.

Á málið er lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. mars 2003, sem barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra G og S, eigendur íbúða í húsinu nr. 4b við Spítalastíg í Reykjavík, synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. janúar 2003 á erindi kærenda, dags. 24. október 2002, um að tengibygging skúrs við húsið verði fjarlægð og að nefndin tryggi brunaöryggi þess.  Afgreiðsla nefndarinnar var staðfest af borgarstjórn hinn 20. febrúar 2003.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að tryggja brunaöryggi húss þeirra og næstu húsa með þeim hætti sem lög standi til. 

Málavextir:  Húsið á lóðinni nr. 4b við Spítalastíg mun hafa verið reist á árinu 1904 en ekki eru fyrir hendi teikningar af húsinu frá þeim tíma.  Húsið sjálft og skúr er á lóðinni stendur voru virt í tvennu lagi við brunavirðingu á árunum 1941-1947.  Hinn 23. maí 1946 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á dyrum hússins samkvæmt teikningu er sýnir götuhlið þess, en af þeim uppdrætti verður ráðið að skúrbyggingin hafi þá verið ótengd íbúðarhúsinu.  Við brunavirðingu fasteignarinnar hinn 31. október 1960 kom fram að húsinu hafði verið breytt frá virðingu sem fram fór hinn 15. maí 1946.  M.a. hafði skúr á baklóð hússins verið lengdur og tengdur húsinu sem framhaldsbygging við þriggja metra breiðan gang sem gerður hafði verið í gegnum jarðhæð hússins. 

Aðdragandi máls þessa er sá að kærendur, sem eru eigendur íbúða í aðalhúsinu að Spítalastíg 4b, sendu byggingarfulltrúanum í Reykjavík bréf hinn 17. apríl 2000 þar sem leitað var liðsinnis hans við að koma ásigkomulagi fasteignarinnar og brunavörnum í viðunandi horf.  Var þar lýst samskiptaörðugleikum kærenda við eiganda viðbyggingarinnar um nauðsynlegar framkvæmdir.  Málið var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 25. október 2000 þar sem lögð var fram umsögn, dags. 20. október 2000, um erindi kærenda.  Þar kom fram að skrifstofustjóri byggingarfulltrúa og fulltrúi eldvarnareftirlits hefðu skoðað fasteignina að Spítalastíg 4b í kjölfar bréfs kærenda til byggingarfulltrúa og hafi komið í ljós að eldvarnir væru ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Þrátt fyrir það var ekki mælt með því að krafa um niðurrif tengibyggingar bakhúss og aðalhúss að Spítalastíg 4b yrði tekin til greina og afgreiddi skipulags- og byggingarnefnd erindi kærenda í samræmi við fyrrgreinda umsögn.  Kærendur kærðu framangreinda afgreiðslu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sem með úrskurði uppkveðnum hinn 26. september 2002 felldi ákvörðu byggingaryfirvalda í Reykjavík úr gildi með vísan til þess að þeim hafi borið að ganga úr skugga um mögulega brunahættu vegna tengibyggingarinnar, áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Slík athugun á ástandi fasteignarinnar með tilliti til brunahættu hefði eftir atvikum leitt í ljós hvort nauðsynlegt væri að fjarlægja umrædda tengibyggingu eða hvort bætt yrði með öðrum hætti úr mögulegum annmörkum.  Í kjölfar þessa óskaði byggingarfulltrúi eftir úttekt forvarnarsviðs Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins á brunahættu tengibyggingarinnar og úttekt á byggingunni að Spítalastíg 4b og í bréfi forvarnarsviðsins til byggingarfulltrúa, dags. 7. janúar 2003, segir m.a.:  „Þeir annmarkar sem eru á brunavörnum hússins í heild eru eftirfarandi og nauðsynlegum úrbótum raðað eftir mikilvægi:  1.  Í öllum íbúðum eiga að vera reykskynjarar og handslökkvitæki.  Æskilegt er að reykskynjarar séu einnig í sameign.  2.  Gera þarf stigahús að sérbrunahólfi EI-60 með EICS-30 hurðum að íbúðum.  Allar klæðningar í stigahúsi skulu vera í fl. 1.  3.  Gera þarf annan útgang (björgunarop) úr íbúð á 1. hæð.  4. Þak tengibyggingar þarf að vera REI-60 frá aðalhúsi og í 6 m fjarlægð.  Útveggur tengibyggingar í sömu fjarlægð þarf einnig að vera REI-60.  5. Gluggi annars vegar á tengibyggingu hins vegar á íbúð á 1. hæð eru of nálægt hvor öðrum.  Setja þarf E-30 gler í annan hvorn… 

Ofangreindar úrbætur eru byggðar á kröfum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og þeirri vinnureglu forvarnardeildar að forgangsröðun eigi að miðast við að allir geti bjargast út úr húsi komi til eldsvoða.  Ekki er lagt mat á hvort þessar reglugerðarkröfur eigi við um þetta hús vegna aldurs og ekki er heldur lagt mat á hversu raunhæfar þessar kröfur eru miðað við aðstæður í húsinu.  Ef um væri að ræða skoðunarskylt hús samkvæmt lögum um brunavarnir yrði eiganda að öllum líkindum bent á möguleika tækniskrifta eða brunahönnunar sbr. gr. 141 og 142 í byggingarreglugerð.“ 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. janúar 2003 var erindi kærenda tekið til afgreiðslu og synjaði nefndin kröfu þeirra um niðurrif tengibyggingarinnar.  Vísaði nefndin í rökstuðningi sínum til bréfs byggingarfulltrúa til nefndarinnar, dags. 13. janúar 2003, þar sem segir m.a. að í umsögn slökkviliðsins komi ekki fram að ágallar tengibyggingarinnar séu það alvarlegir að hana þurfi að fjarlægja. 

Kærendur undu ekki þessari ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu synjunar.  Þeir telja hana byggða á misskilningi þar sem enginn nefndarmanna sé kunnugur á vettvangi.  Niðurstaða umsagnar forvarnardeildar Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins um hættu fyrir íbúa íbúðarhússins af bruna í tengibyggingunni sé skýr og í samræmi við byggingarreglugerð.  Aftur á móti sé mat byggingarfulltrúa á umsögn forvarnardeildarinnar ekki í samræmi við reglugerðina, sbr. það sem fram komi í bréfi hans til skipulags- og byggingarnefndar, að í umsögn slökkviliðs komi ekki fram að ágallar á tengibyggingunni séu það alvarlegir að hana þurfi að fjarlægja.  Það hljóti að vera alvarlegir ágallar að báðar rýmingarleiðir úr íbúðum 2. og 3. hæðar teppist við bruna í tengibyggingunni.  Með vísan til þess sem segi í umsögn slökkviliðsins um að þak tengibyggingarinnar þurfi að vera REI-60 frá aðalhúsi og í 6 m fjarlægð sé skipulags- og byggingarnefnd með ákvörðun sinni um að synja um niðurrif tengibyggingarinnar í raun að samþykkja, gegn vilja eigenda íbúðarhússins, að endurbyggja óleyfisbyggðan, nánast ónýtan skúr, sem aldrei hafi uppfyllt skilyrði til að vera samþykktur sem íbúðarhús þótt uppgerður væri. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg vísar um rökstuðning fyrir hinni kærðu ákvörðun til bókunar skipulags- og byggingarnefndar frá 15. janúar 2003 og bréfs byggingarfulltrúa, dags. 13. janúar 2003.  Þar segir m.a. að í umsögn forvarnarsviðs Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins komi ekki fram að ágallar á hinni umræddu tengibyggingu séu það alvarlegir að hana þurfi að fjarlægja.  Þá hafi byggingaryfirvöldum verið sannanlega ljós tilvist hennar í apríl árið 1974 og hafi hún skipulagslega engin áhrif á umhverfi sitt.  Með vísan til þessa séu ekki efnislegar forsendur til þess að krefjast niðurrifs tengibyggingarinnar. 

Málsrök eiganda tengibyggingar:  Eigandi tengibyggingarinnar bendir á að fyrir liggi tillögur frá slökkviliðinu um ráðstafanir í húsinu að Spítalastíg 4, Reykjavík til þess að auka þar brunavarnir, sbr. bréf, dags. 7. janúar 2003.  Vísað sé til tölusettra liða bréfsins er tilgreini nauðsynlegar úrbætur.  Sérstaklega sé bent á að úrbótum sé raðað niður eftir mikilvægi.  Af fyrrnefndu bréfi megi ráða að eðlilegar brunavarnir í húsinu kalli ekki á aðskilnað þeirra húseininga sem krafa kærenda lúti að. 

Eigandi tengibyggingarinnar bendir einnig á að fyrir liggi héraðsdómur, dags. 10. júní 2004, þar sem viðurkenndur sé séreignarréttur hans sem eiganda íbúðar í bakhúsinu, að rými í forstofu hússins að Spítalastíg 4, ásamt hlutdeild í allri sameign hússins, þar með talinni forstofunni.  Fyrir liggi umsókn hans til skipulags- og byggingarnefndar um staðsetningu á vegg í forstofu til samræmis við niðurstöðu í fyrrgreindu dómsmáli.  Niðurrif tengingar milli fram- og bakhússins væri í hróplegu ósamræmi við eignahald hússins samkvæmt dóminum.  Með vísan til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins sé einungis unnt að gera kröfu um eðlilegar brunavarnir miðað við núverandi fyrirkomulag í húsinu. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um niðurrif tengibyggingar milli bakhúss og íbúðarhúss að Spítalastíg 4b í Reykjavík, sem reist var, að því er virðist í óleyfi, fyrir árið 1960.  Fyrir liggur að byggingaryfirvöldum hefur sannanlega verið kunnugt um tilvist tengibyggingarinnar allt frá árinu 1974 og að hún hefur, að þeirra mati, engin áhrif á umhverfi sitt í skipulagslegu tilliti. 

Krafa kærenda um niðurrif er studd þeim rökum að brunaöryggi hússins að Spítalastíg 4b verði ekki tryggt með öðrum hætti en að rífa umrædda tengibyggingu.  Eins og að framan er rakið liggur fyrir í máli þessu úttekt forvarnarsviðs Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins, dags. 7. janúar 2003, varðandi brunaöryggi fasteignarinnar.  Um er að ræða heildarúttekt þar sem nauðsynlegum úrbótum er raðað eftir mikilvægi.  Samkvæmt því sem þar kemur fram er unnt að tryggja brunaöryggi með öðrum og viðurhlutaminni úrræðum en niðurrifi tengibyggingarinnar. 

Í 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 segir að stjórnvald skuli aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði, sem að sé stefnt, verði ekki náð með öðru og vægara móti.  Skuli þess þá gætt að ekki sé farið strangar í sakirnar en nauðsyn beri til.  Samkvæmt 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eiga byggingaryfirvöld þess kost, ef mannvirki er áfátt eða af því stafar hætta, að knýja á um úrbætur, sbr. 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem hægt er að fylgja eftir með úrræðum 57. gr. laganna.  Bar byggingaryfirvöldum að gæta þess meðalhófs sem kveðið er á um í 12. gr. stjórnsýslulaga við ákvörðun sína í málinu og beita vægari úrræðum en þeim sem kærendur kröfðust, væru slík úrræði tiltæk.  Telur úrskurðarnefndin að skipulags- og byggingarnefnd hafi með hinni kærðu ákvörðun gætt framangreindra sjónarmiða og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Í kæru er þess krafist að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að tryggja brunaöryggi hússins sem og næstu húsa.  Úrskurðarnefndin hefur það hlutverk skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál og hefur málskotsréttur til nefndarinnar verið talinn einskorðast við lokaákvarðanir lægra setts stjórnvalds.  Verður úrskurðarnefndin því ekki krafin úrlausnar um ágreining um brunavarnir umræddrar byggingar nema áður sé fengin endanleg ákvörðun þar til bærra stjórnvalda á sveitarstjórnarstigi, en brunavarnir eru meðal lögbundinna verkefna sveitarstjórna.  Verður kröfu kæranda að þessu leyti því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. janúar 2003. 

Kröfu kærenda um að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að tryggja brunaöryggi húss þeirra og næstu húsa með þeim hætti sem lög standi til er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 
___________________________ 
Ásgeir Magnússon

___________________________       ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir    

des 22
Love0

64/2004 Bessahraun

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 23. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Bessahrauni 15, Vestamannaeyjum á samþykkt skipulags- og umhverfisráðs frá 27. október 2004 um að veita byggingarleyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. nóvember 2004, er barst nefndinni hinn 9. sama mánaðar, kærir Hrund Kristinsdóttir hdl., f.h. I og J, Bessahrauni 15, Vestmannaeyjum, ákvörðun skipulags- og umhverfisráðs (áður skipulags- og byggingarnefnd) Vestmannaeyjabæjar frá 27. október 2004 um að veita byggingarleyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun skipulags- og umhverfisráðs verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Samþykkt skipulags- og umhverfisráðs var staðfest í bæjarstjórn Vestmannaeyjabæjar hinn 4. nóvember 2004.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu byggingaryfirvalda til framangreindrar kæru.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar, með hliðsjón af gögnum málsins, að það sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyjabæjar hinn 3. desember 2002 var lögð fram umsókn um lóðina nr. 13 við Bessahraun til byggingar einbýlishúss og var hún samþykkt.  Í október 2003 var lóðarhafa Bessahrauns 13 veitt heimild til könnunar jarðvegs og í kjölfarið leituðu kærendur sér upplýsinga um framkvæmdina þar sem þeir töldu að staðsetning hússins yrði norðar en þeir hefðu átt von á og ekki innan byggingarreits.  Vegna deilna um staðsetningu byggingarreits hússins var málið nokkru sinnum á dagskrá skipulags- og byggingarnefndar, en hinn 30. mars 2004 samþykkti nefndin að auglýsa deiliskipulagstillögu vegna Bessahrauns 1-15.  Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 1. apríl 2004.  Tillagan var auglýst frá 16. apríl til 14. maí 2004 með fresti til athugasemda til 28. maí sama ár.  Ein athugasemd barst, frá lóðarhöfum Bessahrauns 13, sem kröfðust þess að byggingarreitur lóðarinnar færðist um einn metra til norðurs frá áður auglýstri tillögu. 

Á fundi skipulags- og byggingarefndar hinn 2. júní 2004 var eftirfarandi fært til bókar:  „Í ljósi innsendra athugasemda lóðarhafa að Bessahrauni 13, og málavöxtu alla vegna umræddra lóðar, gerum við það að tillögu okkar að byggingarreitur Bessahrauns 13 verði færður til norðurs um einn metra.  Þannig að fjarlægð frá lóðarmörkum að sunnan verði 6 m. í stað 5 m., byggingarreitur verði óbreyttur að öðru leyti hvað varðar stærð og legu austur-vestur.“ 
Kærendur kærðu framangreinda ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem fyrr í dag úrskurðaði um kröfu þeirra um ógildingu deiliskipulagsins.

Á fundi skipulags- og umhverfisráðs Vestmannaeyjabæjar hinn 27. október 2004 var samþykkt að veita byggingarleyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun og hlaut samþykktin afgreiðslu bæjarstjórnar hinn 4. nóvember 2004.  

Kærendur máls þessa voru ósáttir við framangreinda ákvörðun skipulags- og umhverfisráðs og kærðu hana til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu byggingarleyfis þeim rökum að krafist hafi verið ógildingar skipulagsákvörðunar þeirrar sem leyfið eigi sér stoð í.  Verði fallist á kröfur kærenda um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar verði byggingarleyfið einnig fellt úr gildi.  Á hinni kærðu skipulagsákvörðun séu ágallar, sem leiða eigi til ógildingar hennar.  Ógilda beri deiliskipulagið vegna annmarka á málsmeðferð og vegna þess að með samþykktinni hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra.  Af þessum sökum sé ákvörðun um útgáfu byggingarleyfis til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun ólögmæt.

Málsrök Vetmannaeyjabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið veitt með stoð í skipulagi sem ekki hafi verið hnekkt.  Engar ástæður hafi verið færðar fram er leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins verði kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags svæðisins hafnað.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim einum rökum að leyfið byggist á deiliskipulagi sem þau telja ólögmætt og hafa kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar. 

Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í.  Engar aðrar ástæður hafa verið færðar fram er leiða eigi til ógildingar hins umdeilda byggingarleyfis og verður kröfu kærenda um ógildingu þess því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulags- og umhverfisráðs Vestmannaeyjabæjar frá 27. október 2004 um að veita byggingarleyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun. 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir.

des 22
Love0

73/2003 Tjarnarbraut

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 23. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon, héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 73/2003, kæra eiganda bakhúss að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði, á afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 4. nóvember 2003 á erindi um breytingu á notkun greinds bakhúss úr iðnaðarhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. desember 2003, er barst nefndinni hinn 8. desember sama ár, kærir J, eigandi bakhúss að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði, þá afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 4. nóvember 2003 að synja beiðni kæranda um að breyta notkun um 60 fermetra bakhúss á nefndri lóð úr iðnaðarhúsnæði í íbúð.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á fyrrgreindri afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar.

Málavextir:  Húsið að Tjarnarbraut 29 er þriggja íbúða hús og á lóðinni er tæplega 60 fermetra bakhús sem mun hafa verið byggt á árinu 1958 sem geymsluskúr. Lóðin er 401 fermetri að flatarmáli.  Bakhúsið er sérstakur eignarhluti samkvæmt fasteignamatsskrá og hefur verið nýtt sem prentsmiðja um áratuga skeið.

Kærandi, sem á íbúð í húsinu að Tjarnarbraut 29, mun hafa keypt umrætt bakhús árið 2000 er starfsemi, sem þar var fyrir, var hætt.  Hinn 13. maí 2003 var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar fyrirspurn kæranda um hvort heimilað yrði að breyta notkun bakhússins úr iðnaðarhýsi í íbúð.  Erindinu fylgdi uppdráttur og samþykki meðeiganda að lóð.  Var erindinu vísað til bæjarskipulags þar sem um væri að ræða fyrirspurn um breytta notkun húsnæðisins.

Erindi kæranda var tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarráðs hinn 20. maí og 3. júní 2003 og sú ákvörðun tekin að fela bæjarskipulagi að grenndarkynna erindið þegar byggingarleyfisumsókn lægi fyrir, með því fororði að húsnæðið uppfyllti skilyrði byggingarreglugerðar um íbúðir.

Erindi kæranda var síðan grenndarkynnt með bréfi, dags. 24. september 2003, í kjölfar framlagningar aðaluppdráttar vegna breyttrar notkunar og gerð anddyris við umrætt bakhús, dags. 6. september s.á., og bárust athugasemdir frá tveimur nágrönnum kæranda þar sem kynntri breytingu notkunar var mótmælt.

Erindið var loks tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 4. nóvember 2003 og það afgreitt með svofelldri bókun:  „Tekin fyrir að nýju fyrirspurn Jóhanns Tryggva Jónssonar dags. 13.05.03 um að breyta iðnaðarhúsnæði mhl. 02 í íbúð.  Erindið var í grenndarkynningu og athugasemdir bárust.  Á grundvelli athugasemda og fyrirliggjandi gagna frá 1957 um að leyfi hafi verið veitt fyrir geymsluskúr telur skipulags- og byggingarráð ekki rétt að heimila breytingu yfir í íbúðarhús og eðlilegra sé að nýta húsið sem geymslu eða bílskúr og synjar erindinu eins og það liggur fyrir.”

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að framkomnar athugasemdir um ónóg bílastæði, lóðarskort bakhússins og áhrif á götumynd, sem vísað sé til í hinni kærðu bókun, eigi ekki við rök að styðjast. 

Við endurbætur á Tjarnarbraut á árinu 2001 hafi gleymst að gera ráð fyrir stæðum fyrir íbúðarhúsið að Tjarnarbraut 29, sem sé þriggja íbúða hús.  Vegna athugasemda íbúa hússins hafi skipulagi götunnar verið breytt og komið fyrir þremur bílastæðum framan við húsið.  Fyrir sé aðkeyrsla að bakhúsi lóðarinnar sem yrði bílastæði fyrir bakhúsið ef breytt yrði í íbúð.  Bendir kærandi á að eignaskiptasamningur vegna fasteignarinnar að Tjarnarbraut 29 frá árinu 1985 beri með sér að bakhúsið eigi 14,65% hlut í heildarlóð að Tjarnarbraut 29.  Umrædd bygging sé bakhús og hafi umsótt breyting ekki áhrif á götumynd Tjarnarbrautar.

Loks lýsir kærandi sig ósáttan við þá forsendu fyrir afgreiðslu erindis hans, að leyfi fyrir umræddu húsi frá árinu 1957 hafi miðað við nýtingu þess sem geymsluskúrs.  Augljóst sé að um sé að ræða skráð iðnaðarhúsnæði sem hafi verið notað sem slíkt í áratugi.        

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Bæjaryfirvöld ítreka afstöðu sína til erindis kæranda sem fram kemur í hinni kærðu bókun.  Í fyrirliggjandi bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar, er sent var kæranda í tilefni af bréfi hans, dags. 27. nóvember 2003, kemur fram það álit að umdeilt húsnæði, sem leyfi hafi verið veitt fyrir sem geymsluskúr á árinu 1957, henti ekki til íbúðar og aðeins verði fyrir hendi þrjú bílastæði fyrir þær fjórar íbúðir sem á lóðinni yrðu.  Nýting lóðarinnar fyrir fjórar íbúðir samræmist ekki heildarskipulagi götunnar en bent hafi verið á hentugri nýtingu húsnæðisins svo sem undir bílskúr.  

Niðurstaða:  Hin kærða bókun ber með sér afgreiðslu á fyrirspurn kæranda um afstöðu bæjaryfirvalda í Hafnarfirði til breyttrar notkunar  á bakhúsi því er stendur á lóðinni að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði.

Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga verður stjórnvaldsákvörðun ekki skotið til æðra stjórnvalds nema hún feli í sér lokaákvörðun um mál.  Fyrirspurn um afstöðu yfirvalda til erindis verður ekki lögð að jöfnu við formlega leyfisumsókn og svar yfirvalds í slíku tilfelli getur ekki, eðli máls samkvæmt, talist stjórnvaldsákvörðun með þeirri réttarverkan sem slíkri ákvörðun fylgir.

Allar fyrirliggjandi bókanir um hið kærða erindi bera það ótvírætt með sér að þar sé verið að fjalla um fyrirspurn kæranda frá 13. maí 2003 og tilkynning bæjaryfirvalda til kæranda um afgreiðslu fyrirspurnarinnar hefur ekki að geyma upplýsingar um kæruheimild og kærufrest til æðra stjórnvalds, svo sem skylt væri skv. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga, ef tilkynningin fæli í sér stjórnvaldsákvörðun.

Þótt ætla megi, með hliðsjón af fyrirliggjandi aðaluppdrætti frá september 2003, fyrirmælum skipulags- og byggingarráðs frá 3. júní s.á. um grenndarkynningu eftir framlagningu byggingarleyfisumsóknar og fyrirliggjandi minnispunktum bæjarskipulags, dags. 22. september 2003, að byggingarleyfisumsókn hafi komið fram, verður ekki hjá því komist að vísa kæru þessari frá með vísan til framangreindra raka.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________       _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

47/2004 Látraströnd

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2004, kæra húseigenda að Látraströnd 9, Seltjarnarnesi á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar turns að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi. 

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. september 2004, sem barst nefndinni sama dag, kæra S og B, Látraströnd 9, Seltjarnarnesi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar turns að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi.  Hin kærða ákvörðun var afgreidd í bæjarstjórn Seltjarnarnesbæjar 10. mars 2004. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Hinn 12. desember 2002 var tekin fyrir á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar fyrirspurn frá eiganda hússins að Látraströnd 7 um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins að Látraströnd 7.  Fram kom að nefndur turn yrði 2,15 m upp fyrir aðalþak hússins.  Samþykkti nefndin að senda málið í grenndarkynningu.  Fram komu mótmæli frá nokkrum nágrönnum, þar á meðal kærendum.  Niðurstaða málsins varð sú að fyrirspurninni var hafnað á grundvelli niðurstöðu grenndarkynningar.

Hinn 5. júní 2003 var á ný tekin fyrir í skipulags- og mannvirkjanefnd fyrirspurn frá eiganda Látrastrandar 7 um byggingu turns ofan á garðskála hússins.  Nokkur breyting hafði verið gerð á fyrri uppdrætti og turninn lækkaður niður í 1,65 m yfir aðalþak hússins.  Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti að senda málið aftur í grenndarkynningu.  Nokkur mótmæli bárust, þar á meðal frá eigendum Látrastrandar 9.  Var því fyrirspurninni hafnað en jafnframt bókað að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins og á grundvelli þessa var leyfið veitt. 

Í málinu liggur fyrir að hið umdeilda glerþak garðskálans var sett upp hinn 23. september sl., en eigendur stöðvuðu framkvæmdir þegar ljóst var að afgreiðsla skipulags- og mannvirkjanefndar hafði verið kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að við byggingu húsa við Látraströnd hafi hæðarpunktur verið staðlaður við hæsta punkt þaks.  Ef turnbygging sem þessi yrði heimiluð víðar þyrfti að skipuleggja staðsetningu þeirra á öllum húsunum í húsaröðinni þannig að þeir skyggðu ekki hver á annan. 

Þá byggja kærendur á því að grenndaráhrif turnbyggingarinnar verði veruleg þar sem hún muni skerða útsýni, bæði úr húsi og af lóð.  Einnig komi byggingin til með að rýra afnot af garði þeirra og að séð verði úr turninum inn í borðstofu hjá þeim.  Þá muni og byggingin lækka húseign þeirra umtalsvert í verði. 

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu skipulags- og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Bent sé á að svo hagi til að húsið að Látraströnd 7 sé einnar hæðar með flötu þaki en á norður hlið hússins séu tveir veggfletir sem gangi 1,05 m upp fyrir þak.  Húsin sitt hvoru megin séu á háum sökkli sem gefi möguleika á bílskúr undir húsi.  Húsið sé því nokkuð lágreistara en húsin við hliðina og hefði því verið mögulegt að hafa svipaðan þakhalla og eru á nálægum húsum sem ekki hafi verið nýttir.  Því sé þakbreytingin ekki úr takt við hæð aðlægra húsa og að fullt tillit hafi verið tekið til athugasemda kærenda sem fram komu við grenndarkynningar varðandi hæðarsetningu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu eigenda Látrastrandar 9 liggja fyrir sjónarmið þeirra til krafna kærenda þar sem neikvæðum grenndaráhrifum er mótmælt.    Ekki þykir ástæða á þessu stigi málsins að reifa sjónarmið byggingarleyfishafa frekar. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi föstudaginn 15. október 2004.  

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir ákvað skipulags- og mannvirkjanefnd Seltjarnarnesbæjar á fundi sínum hinn 4. mars 2004 að veita leyfi það sem um er deilt í máli þessu.  Fyrir liggur að umdeildum framkvæmdum utanhúss var að mestu lokið er kæra barst úrskurðarnefndinni.  Þykir af þeim sökum ekki hafa þýðingu hér eftir að stöðva framkvæmdir meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, en frekari framkvæmdir við bygginguna eru á ábyrgð og áhættu húseigenda.  Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

41/2004 Bessahraun

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 23. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Bessahrauni 15, Vestamannaeyjum á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar frá 2. júní 2004 á deiliskipulagi Bessahrauns 1 – 15.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. júlí 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Hrund Kristinsdóttir hdl., f.h. I og J, Bessahrauni 15, Vestmannaeyjum, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyjabæjar frá 2. júní 2004 um deiliskipulag lóðanna nr. 1 – 15 við Bessahraun.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Vestmannaeyjabæjar hinn 30. júní 2004.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Vestamannaeyjabæjar hinn 11. apríl 2000 var lögð fram umsókn kærenda um lóð undir einbýlishús í Bessahrauni og af því tilefni var eftirfarandi bókað:  „Jónas Þór Þorsteinsson og Ingunn Ársælsdóttir sækja um lóð til skipulags- og byggingarnefndar að Bessahrauni 25-31 til byggingar íbúðarhúss.  Jafnframt er sótt um að fá að breyta fyrirhugaðri lóð fyrir raðhús, skv. aðalskipulagi, í lóðir fyrir tvö einbýlishús.  Meðfylgjandi er staðsetning umsóttrar lóðar á afstöðumynd, þ.e. eystri lóðin á fyrirliggjandi hugmynd að lóðarskiptingu.  Nefndin samþykkti á fundi sínum þann 14. febrúar sl. að gera breytingu á aðalskipulagi sbr. 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingalaga, þ.e. að breyta raðhúsalóð í einbýlishúsalóðir.  Nefndin fól einnig skipulags- og byggingarfulltrúa að athuga hvort hægt sé að koma fyrir þremur einbýlishúsalóðum á ofangreindu svæði.  Nefndin samþykkir að úthluta umsækjendum ofangreindri lóð þegar stærð og staðsetning hennar liggur fyrir.  Nefndin samþykkir að gera breytingu á Aðalskipulagi Vestmannaeyja sbr. 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingarlaga, þ.e. að breyta raðhúsalóð í einbýlishúsalóðir.  Skipuleggja skal tvær einbýlishúsalóðir hvoru megin í götunni, alls fjórar lóðir.“  Á fundi nefndarinnar hinn 12. desember 2000 var eftirfarandi fært til bókar:  „Bessahraun 15… Jónas Þór Þorsteinsson sækir um leyfi skipulags- og byggingarnefndar að byggja íbúðarhús að Bessahrauni 15, skv. teikningum Sigurjóns Pálssonar byggingatæknifræðings.  Stærð húss: 176,8 m² og 710,0 m³.  Nefndin hefur móttekið erindi og teikningar umsækjanda og samþykkir að senda aðaluppdrætti í grenndarkynningu til íbúa að Bessahrauni 24 og 26 og að Áshamri 49-55.  Að þeirri kynningu lokinni, sem tekur fjórar vikur, mun erindið verða afgreitt frá nefndinni.  Afgreiðsla þessi er skv. skipulags- og byggingalögum nr. 73/1997.“ 

Hinn 22. janúar 2001 var umsókn kærenda tekin fyrir að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar og var þá eftirfarandi bókað:  „Nefndin sendi aðaluppdrætti í grenndarkynningu til íbúa að Bessahrauni 24 og 26 og að Áshamri 49-55 og rann athugasemdafrestur út þann 17. janúar sl.  Alls barst ein skrifleg athugasemd f.h. íbúa að Áshamri 49-55.  Nefndin samþykkir erindið og skulu framkvæmdir hefjast innan þeirra tímamarka sem kveðið er á um í lóðarleigusamningi.  Varðandi athugasemd húseigenda að Áshamri 49-55 þá vill nefndin benda á að skv. Aðalskipulagi Vestmannaeyja 1988-2008 er umrætt svæði skipulagt fyrir íbúðabyggð.  Gert var ráð fyrir tveimur botnlöngum með lóðum fyrir raðhús en nefndin hefur, eins og kom fram í grenndarkynningu, ákveðið að breyta þeim nyrðri nú þegar í lóðir fyrir einbýlishús.  Á aðalskipulagsuppdrætti er gert ráð fyrir að fjarlægð frá raðhúsum að Áshamri í raðhús að Bessahrauni sé um 15 metrar en eftir breytinguna verður fjarlægðin a.m.k. 20 metrar og gæti orðið meiri ef húsbygging á lóð nr. 13 fyllti ekki út í byggingarreitinn.  Nefndin telur því að tekið hafi verið tillit til raðhúss að Áshamri 49-55 með því að færa byggingarreitinn fjær húsinu.  Afgreiðsla þessi er skv. skipulags- og byggingalögum nr. 73/1997.“ 

Í kjölfar þessa var kærendum veitt byggingarleyfi hinn 19. mars 2001 og hinn 29. ágúst sama ár var lóðarleigusamningur gefinn út.  Aðalskipulagsbreyting sú sem fyrirhuguð var samkvæmt áður tilvitnuðum bókunum mun aldrei hafa verið gerð.  Þá var ekki heldur á þessum tíma gert deiliskipulag fyrir svæðið. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 3. desember 2002 var lögð fram umsókn um lóðina nr. 13 við Bessahraun til byggingar einbýlishúss og var hún samþykkt.  Í október 2003 var lóðarhafa Bessahrauns 13 veitt heimild til könnunar jarðvegs og í kjölfarið leituðu kærendur sér upplýsinga um framkvæmdina þar sem þeir töldu að staðsetning hússins yrði norðar en þeir hefðu átt von á og ekki innan byggingarreits.  Vegna deilna um staðsetningu hússins innan byggingarreits var málið nokkrum sinnum á dagskrá skipulags- og byggingarnefndar en hinn 30. mars 2004 samþykkti nefndin að auglýsa deiliskipulagstillögu vegna Bessahrauns 1-15.  Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 1. apríl 2004.  Tillagan var auglýst frá 16. apríl til 14. maí 2004 með fresti til athugasemda til 28. maí sama ár.  Ein athugasemd barst, frá lóðarhöfum Bessahrauns 13, sem kröfðust þess að byggingarreitur lóðarinnar færðist um einn metra í norður frá áður auglýstri tillögu. 

Á fundi skipulags- og byggingarefndar hinn 2. júní 2004 var eftirfarandi fært til bókar:  „Í ljósi innsendra athugasemda lóðarhafa að Bessahrauni 13, og málavöxtu alla vegna umræddra lóðar, gerum við það að tillögu okkar að byggingarreitur Bessahrauns 13 verði færður til norðurs um einn metra.  Þannig að fjarlægð frá lóðarmörkum að sunnan verði 6 m. í stað 5 m., byggingarreitur verði óbreyttur að öðru leyti hvað varðar stærð og legu austur-vestur.“
Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Vestmannaeyjabæjar hinn 30. júní 2004.

Í kjölfar hinnar kærðu ákvörðunar var Skipulagsstofnun tilkynnt um afgreiðsluna og í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. júlí 2004, segir að stofnunin hafi yfirfarið framlögð gögn og ekki séu gerðar ekki athugasemdir við að Vestmannaeyjabær birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda.  Hin kærða ákvörðun birtist í B- deild Stjórnartíðinda hinn 20. ágúst 2004.  

Kærendur eru ósáttir við framangreinda ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og hafa kært hana til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast ógildingar hins kærða deiliskipulags með vísan til þess að þegar þau hafi fengið byggingarleyfi fyrir húsi sínu að Bessahrauni 15 hafi legið fyrir útfærsla á byggingarreit lóðarinnar sem og aðliggjandi lóðar nr. 13.  Einnig hafi legið fyrir lóðarblað þar sem byggingarreitur Bessahrauns 13 hafi verið afmarkaður með ákveðnum hætti.  Útfærsla þessi komi fram á teikningu, dags. 22. maí 2000.  Síðar hafi gatan verið færð um fimm metra til suðurs, sbr. ódagsetta teikningu þar að lútandi. 

Kærendur hafi byggt hús sitt við Bessahraun á þeirri forsendu að aðliggjandi hús nr. 13 myndi ekki hafa óæskileg grenndaráhrif vegna útsýnis o.fl.  Þau hafi átt möguleika á að breyta staðsetningu eigin húss eða hönnun þess, en hafi talið að deiliskipulag lægi fyrir þar sem réttur þeirra í þessu efni væri tryggður, sbr. það sem fram komi í lóðarleigusamningi. 

Mótmæli kærenda lúti aðallega að því að samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi skagi húsið að Bessahrauni 13 út fyrir byggingarreit að norðanverðu sem sé í andstöðu við forsendur þeirra þegar þau hafi byggt hús sitt.  Hið kærða deiliskipulag skerði útsýni sem kærendur hafi gert ráð fyrir þegar þau hafi byggt húsið og hafi stofa þess verið hönnuð sérstaklega vegna þessa.  Hið kærða deiliskipulag leiði til þess að verðmæti fasteignar þeirra muni rýrna vegna útsýnisskerðingarinnar. 

Kærendur mótmæla því sérstaklega að breyting sú sem skipulags- og byggingarnefnd hafi gert eftir að deiliskipulagstillagan hafi verið auglýst sé minniháttar og sanngjörn sáttatillaga eins og nefndin hafi haldið fram. 

Kærendur benda á að á árinu 2000 hafi verið samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd að gera breytingu á aðalskipulagi Bessahrauns en sú breyting hafi aldrei verið send til Skipulagsstofnunar eins og lög geri ráð fyrir.  Áætlunum um framkvæmdir hafi síðan aftur verið breytt árið 2001 og þá byggð parhús í stað einbýlishúsa.  Þetta hafi verið gert án grenndarkynningar.  Kærendur byggi á því að ekki hafi verið farið eftir lögum og reglum varðandi grenndarkynningar, undirbúning og samþykkt aðal- og deiliskipulags.

Þá telji kærendur að skipulags- og byggingarnefnd hafi brotið ákvæði stjórnsýslulaga enda hafi ítrekað borið á því að nefndin hafi ekki svarað athugasemdum þeirra og þeim neitað um afrit af fundargerðum nefnda á þeim tíma sem málið hafi staðið yfir. 

Á fundi bæjarstjórnar hinn 30. júní 2004, þegar ákveðið hafi verið að samþykkja endanlega tillögu skipulags- og byggingarnefndar frá 2. júní s.á., hafi bréf Húseigendafélagsins f.h. kærenda verið lagt fram.  Í fundargerð komi aftur á móti hvorki fram að farið hafi verið yfir þau sjónarmið sem þar séu fram sett né að tekin hafi verið rökstudd afstaða til þeirra.  Þetta telji kærendur ámælisverð vinnubrögð.

Kærendur hafi ekki gert athugasemdir við tillögu deiliskipulagsins þegar hún hafi verið auglýst enda hafi þeim verið kynnt að byggingarreitir á lóðum við Bessahraun yrðu 15×20 m á miðri lóð.  Krafa þeirra hafi verið sú að fimm metrar yrðu frá norðurmörkum lóðar nr. 13 við Bessahraun að byggingarreit.  Þá hafi þau talið að með því að fallast á framangreinda stærð byggingarreits sem væri fimm metra frá norðurmörkum lóðar væri byggt á þeim forsendum sem í gildi hafi verið þegar þau hafi fengið lóð sína afhenta. 

Varðandi lögrök vísi kærendur fyrst og fremst til ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sérstaklega 15. gr. um upplýsingaskyldu stjórnvalda.

Málsrök Vestmannaeyjabæjar:  Af hálfu Vestamannaeyjabæjar er vísað til þess að svæði það sem hér um ræði sé skipulagt samkvæmt aðalskipulagi sem íbúðarsvæði en deiliskipulag hafi ekki verið gert er hafist hafi verið handa við úthlutun lóða við Bessahraun. 

Vinna við gerð hins kærða deiliskipulags hafi hafist í mars 2004 og sé málsmeðferð þess í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Eins og sjá megi á afgreiðslu nefndarinnar hafi það verið mat bæjarins að um minniháttar breytingu á auglýstu deiliskipulagi hafi verið að ræða og að ekki hafi verið gerð slík grundvallarbreyting á tillögunni að nauðsyn hafi borið að auglýsa hana upp á nýtt, sbr. 2. mgr. 25. gr. laganna.

Á það sé bent að þegar bæjarstjórn hafi staðfest deiliskipulagið hafi bréf lögmanns kærenda legið fyrir enda hafi á fundi bæjarráðs hinn 28. júní 2004 verið bókað að erindið yrði lagt fram til kynningar á fundi bæjarstjórnar hinn 30. júní 2004, samhliða afgreiðslu fundargerðar skipulags- og byggingarnefndar hinn 2. júní sama ár.  Afgreiðsla nefndarinnar hafi endanlega verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 30. júní 2004 og hafi bréf kærenda legið fyrir við afgreiðslu málsins.

Af hálfu Vestamannaeyjabæjar sé gerð athugasemd við að kröfugerð kærenda hafi á síðari stigum tekið breytingum og af þeim sökum sé eðlilegast að úrskurðarnefndin einblíni á þá kröfugerð sem upphaflega hafi verið sett fram af hálfu kærenda. 

Varðandi fullyrðingu kærenda þess efnis að aðalskipulagi umrædds svæðis hafi átt að breyta þá sé bent á að í gildi sé aðalskipulag frá árinu 1988 þar sem gert sé ráð fyrir íbúðabyggð á umræddu svæði og því ljóst að ekki hafi þurft að gera breytingar á gildandi aðalskipulagi.  Aftur á móti sé rétt að byggð hafi verið parhús í stað einbýlishúsa án grenndarkynningar en því hafi ekki verið mótmælt og sé ekki til úrlausnar í þessu máli.

Vísað sé á bug fullyrðingu kærenda þess efnis að vinnubrögð skipulags- og byggingarnefndar hafi einkennst af hlutdrægni.  Almenn afstaða nefndarinnar sé sú að ítrekaðar málamiðlanir hafi verið reyndar til að sætta ólík sjónarmið án árangurs og að við afgreiðslu nefndarinnar hafi allir þurfi að gefa eftir af sínum ítrustu kröfum.  Það sé mat nefndarinnar að farið hafi verið að lögum og reglum við gerð deiliskipulagsins.  Þá sé því mótmælt að skipulags- og byggingarnefnd hafi brotið ákvæði stjórnsýslulaga, s.s. með því að nefndin hafi ekki svarað athugasemdum kærenda og að þeim hafi verið neitað um afrit af fundargerðum.  Þetta sé rangt enda séu allar fundargerðir skipulags- og byggingarnefndar á vef bæjarins og séu almennt settar á netið innan við sólarhring frá fundi nefndarinnar.  Þá hafi kærendur haft óhindraðan aðgang að starfsmönnum nefndarinnar og nefndarmönnum sjálfum, ásamt því að haldnir hafi verið margir fundir með öllum málsaðilum, þ.á.m. kærendum.

Á það sé bent að við gerð deiliskipulagsins hafi legið fyrir bréf frá fjölda íbúa á svæðinu, þ.á.m. kærendum, og hafi tillögur þeirra verið hafðar til hliðsjónar við gerð deiliskipulagsins.  Því hafi umfjöllun nefndarinnar um deiliskipulagið verið í alla staði lýðræðisleg og öllum hlutaðeigandi hafi verið gefinn kostur á að koma sínum sjónarmiðum á framfæri.

Ljóst sé að kærendur séu fyrst og fremst ósáttir við tilfærslu á byggingarreitnum enda hafi þeir ekki sett fram athugasemdir þegar deiliskipulagstillagan hafi verið auglýst.  Það hafi verið mat skipulags- og byggingarnefndar að sú tilfærsla sem gerð hafi verið teljist ekki vera slík grundvallarbreyting á fyrirliggjandi skipulagi að nauðsynlegt hafi verið að auglýsa það aftur.  Þá sé breytingin ekki þess eðlis að hún geti valdið ógildingu á samþykktu deiliskipulagi.  Líta verði til þeirra hagsmuna sem um sé deilt í málinu og verði ekki séð að hagsmunir kærenda séu svo miklir vegna tilfærslu byggingarreitsins að Bessahrauni 13 um einn metra að slíkt geti valdið ógildingu skipulagsins.

Í 73. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segi að hæðir húsa og afstaða þeirra á lóð skuli ákveðin í deiliskipulagi, og í b-lið 75. gr. segi að hús skuli ekki vera nær lóðarmörkum en þrjá metra.  Ljóst sé því að sú minniháttar breyting sem gerð hafi verið sé vel innan marka laga og almennra viðmiðana um staðsetningu byggingarreita.

Að lokum sé á það bent af hálfu Vestmannaeyjabæjar að teikningar þær er kærendur vísi í máli sínu til stuðnings varðandi byggingarreit o.fl. séu aðeins óstaðfest vinnuplögg bæjarins. 

Andsvör kærenda við málsrökum Vestmannaeyjabæjar:  Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um framkomna greinargerð Vestmannaeyjabæjar og lögðu þau fram frekari athugasemdir ásamt því að ítreka fyrri kröfur.  Kærendur benda á að teikningar þær sem af hálfu bæjarins séu skilgreindar sem óstaðfest vinnuplögg séu allar komnar frá skipulags- og byggingarfulltrúa.  Ætlast hafi verið til að eftir þeim yrði unnið og hvergi komi fram á þeim að um ófullgerðar teikningar sé að ræða.  Kærendur hafi verið í góðri trú þegar þau hafi tekið við teikningum frá Vestmannaeyjabæ og ekki hafi hvarflað að þeim að þær væru ómarktækar.  Hafi svo verið hafi bæjaryfirvöldum verið skylt að gera þeim grein fyrir því.  Val þeirra á lóðinni nr. 15 við Bessahraun hafi m.a. ákvarðast af þessum teikningum og eftir þeim hafi verið farið við hönnun húss þeirra. 

Kærendur færa fram fleiri rök fyrir kröfu sinni sem ekki verða rakin frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við afgreiðslu máls þessa.

Niðurstaða:  Kærendur í máli þessu krefjast ógildingar á samþykkt bæjarstjórnar Vestmannaeyjabæjar frá 30. júní 2004 um deiliskipulag Bessahrauns 1-15 í Vestmannaeyjum.  Byggja kærendur í meginatriðum annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið áfátt við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að auglýstri deiliskipulagstillögu hafi verið breytt á þann veg að byggignarreitur hússins nr. 13 við Bessahraun hafi verið færður um einn metra í norður og þannig hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra. 

Eins og að framan er rakið vísa kærendur til þess að þegar þeim hafi verið úthlutað lóðinni nr. 15 við Bessahraun hafi þau treyst því, m.a. á grundvelli teikninga sem skipulags- og byggingaryfirvöld í Vestmannaeyjum hafi fengið þeim í hendur, að hús sem síðar yrðu reist í nágrenni við þau myndu ekki valda þeim tjóni vegna grenndaráhrifa sem ekki væru fyrirsjáanleg. 

Þegar þessi sjónarmið eru virt verður að líta til þess að á þeim tíma sem hér um ræðir hafði Aðalskipulag Vestmannaeyja 1988-2008 þegar tekið gildi.  Samkvæmt aðalskipulaginu hefur svæði þar sem hér um ræðir lit íbúðarsvæðis auk þess sem greina má byggingarreiti á uppdrætti aðalskipulagsins sem benda til þess að þar hafi verið gert ráð fyrir raðhúsum.  Ekki verður þó talið að í aðalskipulaginu felist bindandi ákvörðun um húsagerð á einstökum lóðum íbúðarsvæðisins þrátt fyrir ráðagerðir á uppdrætti og í greinargerð og verður að telja að með úthlutun einbýlishúsalóða við Bessahraun, m.a. til kærenda, hafi verið fallið frá fyrri áformum skipulagsyfirvalda um raðhús á umræddum lóðum.  Má ætla að sú ákvörðun hafi verið til hagsbóta fyrir íbúa hverfisins, enda til þess fallin að draga úr þéttleika byggðarinnar.   Telst bygging einbýlishúsa á svæðinu því samræmast landnotkun þess samkvæmt aðalskipulagi og er hið umdeilda deiliskipulag því í samræmi við aðalskipulag að þessu leyti.

Þegar kærendum var úthlutað lóð sinni nr. 15 við Bessahraun var ekki í gildi deiliskipulag svæðisins.  Eigi að síður var af hálfu bæjaryfirvalda hafist handa við úthlutun lóða og bygging húsa heimiluð.  Slík skipan mála er í andstöðu við ákvæði 43. gr. skipulags- og byggingarlaga um að framkvæmdir verði að styðjast við samþykkt deiliskipulag.  Það er ekki fyrr en með hinni kærðu samþykkt sem endanleg ákvörðun um deiliskipulag svæðisins liggur fyrir en þá hafði m.a. hús kærenda risið.  Eldri samþykktir bæjaryfirvalda vegna þessa máls voru á sínum tíma ekki kærðar til úrskurðarnefndarinnar og verður því ekki um þær fjallað hér. 

Ekki verður á það fallist að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Þegar skipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og jafnframt hlaut hún þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr., sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Einnig liggur fyrir að skipulagsyfirvöld héldu fund með hagsmunaaðilum þar sem þeim gafst kostur á að reifa sjónarmið sín varðandi staðsetningu húss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun. 

Í 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að ef sveitarstjórn ákveði að breyta auglýstri tillögu í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið óheimilt að breyta auglýstri tillögu á þann veg sem gert var, enda felur breytingin aðeins í sér færslu byggingarreits hússins nr. 13 við Bessahraun um einn metra sem engan veginn getur talist vera grundvallarbreyting. 

Úrskurðarnefndin tekur ekki undir sjónarmið kærenda þess efnis að hin kærða ákvörðun hafi í för með sér svo aukin grenndaráhrif gagnvart kærendum vegna breyttrar staðsetningar hússins nr. 13 við Bessahraun að ógildingu varði.  Þvert á móti telur úrskurðarnefndin að hæð, umfang og staðsetning hússins samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé ekki meiri en almennt megi búast við á íbúðarsvæði. 

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kærenda þess efnis að hugsanleg verðrýrnun á eignum þeirra vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Slík verðrýrnun gæti aftur á móti leitt til þess að kærendur öðluðust rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Samkvæmt öllu framangreindu er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar sú að hafna beri kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu samþykktar skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyjabæjar um deiliskipulag Bessahrauns 1-15.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyjabæjar frá 2. júní 2004, sem staðfest var í bæjarstjórn Vestmannaeyjabæjar hinn 30. júní 2004, um að samþykkja deiliskipulag fyrir Bessahraun 1-15.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

45/2005 Strandvegur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 45/2004, kæra 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ, á ákvörðunum byggingarnefndar Garðabæjar um að veita byggingarleyfi fyrir húsum nr. 1-5 (oddatölur) við Strandveg í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. ágúst 2004, sem barst nefndinni 1. september s.á., kærir Karl Axelsson hrl. fyrir hönd G, G, J, V, H, K, H, H, Ö, G, M, H, V og L vegna fasteigna þeirra að Skrúðási 3-14, Garðabæ, ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 6. ágúst 2004 að samþykkja byggingarleyfisumsókn fyrir húsi að Strandvegi 1, og ákvörðun sömu nefndar frá 19. september 2003 að samþykkja byggingarleyfi vegna lóðanna að Strandvegi 3 og 5, öllum í Garðabæ.
 
Kærendur krefjast þess aðallega að ákvarðanir byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 um samþykkt byggingarleyfa að Strandvegi 3 og 5 og ákvörðun nefndarinnar frá 6. ágúst 2004 um samþykkt byggingarleyfis að Strandvegi 1 verði felldar úr gildi, en til vara er þess krafist að ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 6. ágúst 2004 um samþykkt byggingarleyfis á Strandvegi 1 verði felld úr gildi.

Þá krefjast kærendur þess að byggingarframkvæmdir á Strandvegi 1-5 verði stöðvaðar í heild þar til úrskurður nefndarinnar liggur fyrir, en ella að byggingarframkvæmdir á grundvelli framangreinds byggingarleyfis við húsið nr. 1 við Strandveg verði stöðvaðar.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og telur málið nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar.  Verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða í máli þessu en byggingarleyfishafi hefur tilkynnt úrskurðarnefndinni að framkvæmdum á umræddum lóðum verði ekki fram haldið fyrr en úrskurður liggi fyrir í málinu.

Málavextir:  Samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 var, fyrir miðjum Arnarnesvogi, gert ráð fyrir iðnaðarsvæði, ásamt höfn, en vestan við iðnaðarsvæðið var reitur með blandaðri landnotkun, ætlaður t.d. stofnunum, íbúðum eða þrifalegri atvinnustarfsemi.  Á landræmu næst ströndinni vestan iðnaðarsvæðisins var gert ráð fyrir útivistarsvæði.

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var samþykkt tillaga að breyttu aðalskipulagi bæjarins.  Breytingin fól í sér að iðnaðarsvæðið við höfnina í Arnarnesvogi ásamt svæðinu vestan þess yrði að mestu breytt í íbúðarsvæði, núverandi höfn yrði fyllt upp auk þess sem bætt yrði við um 2,5 ha nýrri landfyllingu.  Breyting aðalskipulagsins gerði ráð fyrir íbúðarbyggð með 560 almennum íbúðum ásamt 200 íbúðum sem ætlaðar yrðu eldri borgurum.  Auk íbúða var gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði fyrir skrifstofur og þjónustu, lítilli smábátahöfn, bensínstöð, leikskóla, sjóbaðströnd, fuglaskoðunarstað o.fl.  Í greinargerð með tillögunni að nefndri breytingu á aðalskipulagi kom fram að hún væri í samræmi við tillögu að svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins um þéttingu byggðar.  Með tillögunni væri stuðlað að aukinni fjölbreytni íbúðarhúsnæðis í bænum, hagkvæmari rekstri stofnana og fyrirtækja, hærra þjónustustigi og betri nýtingu lands.

Á áðurnefndum fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var einnig samþykkt tillaga að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði í samræmi við framangreinda tillögu að breytingu á aðalskipulagi. 

Í greinargerð með deiliskipulagstillögunni kom fram að meirihluti bygginga á svæðinu yrði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús.  Vestast á svæðinu yrðu tveggja hæða hús og væri þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Austan við þau og næst ströndinni yrðu þriggja hæða hús, en hús upp á fjórar til fimm hæðir innar í landinu.  Hæð húsa yrði því ákvörðuð þannig að þau trufluðu sem minnst útsýni frá núverandi íbúðarhverfum.  Þá sagði ennfremur að húsaþyrpingar yrðu flestar byggðar í kringum garða sem myndu opnast í sólarátt.  Áhersla yrði lögð á að sem flestar íbúðir nytu í senn útsýnis og rólegs umhverfis.  Hús sem stæðu á núverandi óhreyfðu landi næst sjó ættu að mynda lágreista ósamfellda byggð og á milli þeirra og yfir þau myndi sjást til hafs frá næstu húsum sem stæðu ofar í landinu.  Aðal- og deiliskipulagstillögurnar öðluðust gildi við lögboðnar auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 19. júlí og 9. ágúst 2003.

Framkvæmdir hófust við byggingu húsa við Strandveg um og eftir mitt sumar 2003.  Kom þá í ljós að landfræðilegar aðstæður voru aðrar á svæðinu en ráða hafði mátt af deiliskipulagsuppdrættinum.  Var þetta misræmi einkum fólgið í því að óhreyft land milli lóða og fjöru vestan til á svæðinu var aðeins mjó ræma og að ógerlegt var að óbreyttu að koma göngustíg fyrir neðan byggðarinnar eins og kveðið var á um í skipulaginu.

Kærendur í máli þessu kærðu til úrskurðarnefndarinnar skipulagsákvarðanir varðandi umrætt svæði og útgáfu byggingarleyfa, m.a. vegna lóðanna nr. 1-5 við Strandveg, með kæru, dags. 25. september 2003.  Úrskurður gekk í því máli hinn 20. nóvember 2003, þar sem m.a. var hafnað kröfu um ógildingu byggingarleyfa vegna lóðanna að Strandvegi 3 og 5, en kröfu um ógildingu byggingarleyfis vegna lóðarinnar að Strandvegi 1 var vísað frá þar sem það byggingarleyfi hafði þá verið afturkallað.

Á næstu mánuðum var unnið að endurskoðun deiliskipulags fyrir Sjáland, sem tekur til umdeilds svæðis, og var deiliskipulagsbreyting samþykkt í skipulagsnefnd Garðabæjar hinn 3. mars 2004 og í bæjarstjórn hinn 18. s.m.  Skipulagsbreytingin var síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2004.  Breytingin snerti ekki umdeildar lóðir að öðru leyti en því að gert var ráð fyrir stoðvegg við lóðarmörk Strandvegar 1 að göngustíg ofan fjöru, bílgeymslur voru færðar til samræmis við lóðarblöð og byggingarreitir þeirra minnkaðir.

Kærendur höfðuðu dómsmál þar sem krafist var ógildingar á sömu stjórnvaldsákvörðunum og til umfjöllunar voru í úrskurði úrskurðarnefndarinnar er kveðinn var upp hinn 20. nóvember 2003.  Urðu málalyktir þær að héraðsdómur vísaði málinu frá með þeim rökum að af málatilbúnaði yrði ekki ráðið að stefnendur ættu slíkra lögvarinna hagsmuna að gæta að þeir ættu rétt á efnisúrlausn um kröfur sínar.  Var sá úrskurður staðfestur í Hæstarétti.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa einkum til tveggja málsástæðna máli sínu til stuðnings. 

Kærendur byggja í fyrsta lagi á því að fella beri byggingarleyfi úr gildi, enda séu fyrirliggjandi teikningar og hönnun umræddra mannvirkja ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Í deiliskipulaginu, svo sem það hafi verið fyrir breytingu þá sem gerð hafi verið með hinu endurskoðaða deiliskipulagi frá 2. apríl s.l., sé sérstaklega tekið fram að hús á umræddu svæði, þ.e. á vesturenda svæðisins við Strandveg, skuli eingöngu vera tveggja hæða og tekið fram að með því sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Við framangreinda endurskoðun hafi sérstaklega verið tekið fram að ekki stæði til að endurskoða deiliskipulagið hvað þetta varðaði og sé þetta ítrekað í bréfum skipulagsfulltrúa frá 2. og 17. september 2003, þar sem auk annars sé sérstaklega tekið fram að ekki sé verið að stækka byggingarreitina, ekki sé verið að fjölga íbúðum og ekki sé verið að leyfa neina hækkun á húsum.  Í greinargerð með tillögu að breyttu deiliskipulagi sé sérstaklega tekið fram með sama hætti og fyrr að hús á umræddu svæði skuli eingöngu vera tveggja hæða og með því sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Þá sé tekið fram um umræddar fasteignir að skipulag sé óbreytt.  Staðreyndin sé hinsvegar sú að hús á umræddum lóðum við Strandveg séu í raun hækkuð svo sem fram komi á uppdráttum. 

Kærendur mótmæli þessu og telji sig hafa mátt treysta því að ekki kæmi til neinna breytinga af þessu tagi sem brjóti í bága við skipulags- og grenndarhagsmuni íbúa í Hraunsholti, sem yfirlýst markmið hafi verið að vernda, sbr. ítrekuð ummæli þar að lútandi í greinargerð skipulagsins.  Gæta beri þessara hagsmuna kærenda og túlka möguleg frávik þröngt. 

Kærendur telji engan vafa leika á því, að þar sem misræmis gæti milli skipulagsuppdráttar og skipulagsgreinargerðar eins og hér sé raunin, gangi greinargerðin framar.  Fyrir liggi að í hinu breytta skipulagi sé misræmi á milli texta greinargerðar og uppdráttar.  Í kafla 1.2.2 í greinargerð með skipulaginu komi fram, að við vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og sé þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti en af 4. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 megi ljóst vera að um hæð sé að ræða nema, gólf sé undir yfirborði jarðvegs á alla vegu.  Þrátt fyrir greint orðalag skipulagsgreinargerðarinnar, beri skipulagsuppdrátturinn með sér að fyrirhuguð hús á umræddum lóðum verði tvær hæðir auk jarðhæðar, sem fái með engu móti  samrýmst fyrrgreindri tilgreiningu greinargerðarinnar.

Við skoðun og samanburð á ákvæðum skipulagsreglugerðar megi ráða að texti greinargerðar vegi þyngra en texti á uppdrætti, komi upp vafi um túlkun.  Í þessu sambandi sé bent á 3. kafla reglugerðarinnar, þar sem segi í lið 3.1 að í skipulagsáætlun skuli gera grein fyrir markmiðum viðkomandi stjórnvalda og ákvörðunum um framtíðarnotkun lands og fyrirkomulag byggðar og lýsa forsendum þeirra ákvarðana og skuli skipulagsáætlanir settar fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í lið 5.1.1 segi ennfremur að í skipulagsgreinargerð sé sett fram rökstudd stefnumörkun um landnotkun og þróun byggðar.  Stefna sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð skuli einnig sett fram á skipulagsuppdrætti, að svo miklu leyti sem það geti átt við. Undir lið 5.1.2 segir svo m.a. að á skipulagsuppdrætti skuli sýna fyrirhugaða landnotkun og þróun byggðar í samræmi við þá stefnumörkun sem kynnt sé í skipulags-greinargerð.  Á sömu lund sé liður 5.2.2 er fjalli um svæðisskipulag.  Í lið 5.4.1 komi  fram að í skipulagsgreinargerð deiliskipulags skuli eftir því sem við eigi gera grein fyrir þeim skipulagsskilmálum sem skipulagsáætlunin feli í sér og séu þeir bindandi um útfærslu stefnu og ákvæða aðalskipulags fyrir viðkomandi skipulagssvæði, sbr. einnig ákvæði gr. 3.1.1 og 3.1.4.  Loks sé kveðið á um í lið 5.4.2 að á skipulagsuppdrætti deiliskipulags skuli setja fram þá stefnu sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð fyrir skipulagssvæðið og bundin í þeim skipulagsskilmálum sem þar séu settir fram, að svo miklu leyti sem það geti átt við.

Til viðbótar þeirri stefnu sem af þessum samanburði verði ráðin megi benda á þau sannindi, er hér eigi við, að með hæðartakmörkun í deiliskipulaginu sé verið að vernda skipulags- og grenndarhagsmuni íbúa í Hraunsholti.  Vafa um túlkun skipulagsins verði, eins og fyrr segi, að túlka þeim í hag.

Kærendur byggi kröfu sína um ógildingu byggingarleyfis í öðru lagi á sjónarmiðum sem fram komi í fyrri kæru þeirra frá 25. september fyrra árs og vísa þar um til hennar.

Í þeirri kæru byggðu kærendur ógildingarkröfu sína á byggingarleyfi fyrir lóðirnar að Strandvegi 1-5, m.a. á því að bygging húsa nær sjó en skv. uppdráttum, er fylgt hafi greinargerð með tillögu að deiliskipulagi, sé augljóslega ekki í samræmi við deiliskipulag.  Því beri að fella úr gildi leyfi til framkvæmdanna.  Krafa um ógildingu byggingarleyfanna styðjist m.a. við 27. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 1. gr. laganna.  Þá telji kærendur að framkvæmdir þær sem hafnar séu, og jafnframt þær sem fyrirhugaðar séu, gangi gegn úrskurði um mat á umhverfisáhrifum, en ljóst sé að byggð svo nærri sjó stefni í hættu þeim náttúruminjum sem fjaran sannarlega sé og til hafi staðið að vernda.

Hús nr. 1 og jafnvel hús nr. 3 við Strandveg séu fyrir utan byggingarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Kærendur benda á að skv. aðalskipulagsuppdrætti séu mörk byggingarsvæðis hverfisins í vestur í beinni línu á móti vík í fjöru, en skv. samþykktu deiliskipulagi gangi byggingar lengra í vestur.  Kærendur telja þetta augljóst við samanburð uppdrátta aðalskipulags og deiliskipulags.  Þá sé þessi staðreynd jafnframt augljós við vettvangsskoðun.  Fyrrgreint deiliskipulag og útgáfa byggingarleyfis fyrir Strandveg nr. 1 og 3 brjóti því gegn aðalskipulagi Garðabæjar og beri því að ógilda samþykkt bæjarstjórnar um útgáfu byggingarleyfa, sbr. t.d. 16. gr., 23. gr., 27. gr. og 43. gr. laga nr. 73/1997.

Þá telja kærendur að fella beri úr gildi hin kærðu byggingarleyfi þar sem nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga sé hærra en skv. gildandi skipulagi.  Kærendur benda á að landnæði sé miklum mun minna en greini í skipulagstillögum, sbr. það sem áður greini, og því sé nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga á svæðinu hærra en skipulag geri ráð fyrir.

Til stuðnings kröfum sínum í málinu vísa kærendur loks til markmiða skipulags- og byggingarlaga og m.a. til forsendna í áliti umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 727/1992.

Sú sérstaka staða sé uppi í málinu að byggingarleyfi á lóðinni nr. 1-5 við Strandveg hafi verið veitt á grundvelli óendurskoðaðs deiliskipulags þann 19. september 2003.  Á fundi byggingarnefndar þann 14. nóvember 2003 hafi byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 verið afturkallað en ekki byggingarleyfi vegna 3 og 5.  Byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 hafi síðan verið veitt að nýju þann 6. ágúst s.l.  Þessi staða sé afar bagaleg í ljósi þess að sömu sjónarmið eigi við um Strandveg 1-5, þannig að verði fallist á ógildingu byggingarleyfis vegna Strandvegar 1, þá liggi fyrir sama efnislega niðurstaða um byggingar á Strandvegi 3 og 5.  Með tilliti til knappra tímafresta til málskots, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997, verði að teljast leika á því vafi að úrskurðarnefnd telji sig bæra til þess að fjalla um gildi byggingarleyfa vegna Strandvegar 3 og 5.  Kærendur líti hins vegar þannig á, að umrædd byggingarleyfi séu svo nátengd að efni til að óhjákvæmilegt sé annað en að fjalla um þau sem heild.  Í ljósi þeirrar staðreyndar að önnur niðurstaða geti leitt til miklu mun meiri fjárhagslegs tjóns,  sem og þeirrar staðreyndar að tímafrestir 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 eigi sér ekki beina stoð í 8. gr. laga nr. 73/1993, telji kærendur einsýnt að túlka beri umrædda tímafresti þeim í vil og taka þannig til efnislegrar úrlausnar útgáfu byggingarleyfa vegna allra bygginga á Strandvegi 1-5.  Til vara sé þess hins vegar krafist, sbr. 2. gr. reglugerðar  nr. 621/1997 að úrskurðarnefnd ógildi byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 eingöngu.

Málsrök Garðabæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er þess krafist að kæru þessari verði vísað frá úrskurðarnefndinni, en ella að öllum kröfum kærenda verði hafnað. 

Fyrir liggi yfirlýsing lögmanns Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf., dags. 8. september 2004, um stöðvun framkvæmda við Strandveg 1-5.  Að svo komnu máli er litið svo á að það atriði komi ekki til sérstakrar meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. 

Samkvæmt meginreglum stjórnsýsluréttar geti þeir aðilar sem eigi einstaklegra og verulegra hagsmuna að gæta átt rétt, m.a. til að kæra mál til æðra stjórnvalds.  Að sama skapi sé ljóst, að þeir sem ekki hafi lögvarða hagsmuni af úrlausn stjórnvalds eigi ekki slíka aðild.  Samkvæmt 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga geti eingöngu sá sem telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar skotið máli sínu til úrskurðarnefndarinnar. Verði það ákvæði skýrt í samræmi við þær meginreglur stjórnsýsluréttarins sem vísað hafi verið til hér að framan.  Skírskotar Garðabær í þessu sambandi til forsendna frávísunarúrskurðar Héraðsdóms Reykjaness, sem staðfestur hafi verið í Hæstarétti, í máli kærenda gegn Garðabæ o.fl., er hafi m.a. tekið til sömu stjórnvaldsákvarðana og hér séu til umfjöllunar. 

Ekki sé fallist á, að við síðustu deiliskipulagsbreytingu á umdeildum skipulagsreit hafi verið heimilað að hækka húsin að Strandvegi 1-5.  Engin hækkun hafi orðið á umræddum byggingum frá því sem deiliskipulag, sem auglýst hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002, hafi gert ráð fyrir.  Af fyrrgreindum úrskurði Héraðsdóms Reykjaness megi ráða, að kærendur teljist ekki hafa lögvarða hagsmuni af fyrirkomulagi skipulags eða byggingarleyfa á Sjálandi, sem sé annað skipulagssvæði en þeirra fasteignir séu á, nema sýnt sé fram á að fyrirkomulag skipulags eða byggingarleyfi rýri á einhvern hátt beina hagsmuni þeirra, svo sem varðandi hæð húsa eða þætti sem hafi áhrif á verðgildi húsa þeirra.

Í almennri greinargerð með deiliskipulagstillögu Strandhverfis frá 2002 segi um útfærslu skipulags í lið 1.2.2 að meginhluti bygginga verði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús og á vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Í skipulagsskilmálum tillögunnar segi hins vegar orðrétt undir liðnum 2.7: „Á deiliskipulagsuppdrætti er sýndur fjöldi hæða hvers húss og gólfkóti 1. hæðar“.  Undir sama lið segi síðan, að hús við Strandveg (hús nr. 1, 3, 5, 10 og 12) hafi hámarkshæðina kóti 1. hæð + fjöldi hæða x 280 cm +100 cm. Á deiliskipulagsuppdrætti komi síðan skýrlega fram tilgreiningin 2H + JH á lóðum Strandvegar 1, 3 og 5.   Í svokölluðu fylgiriti með upphaflegri deiliskipulagstillögu, sem raunar sé ekki hluti skipulagsins og ekki bindandi fyrir sveitarstjórn, hafi verið sýnd sniðmynd sem sýni snið vestustu húsa við Strandveg sem tveggja hæða hús.  Umræddu fylgiriti sé eingöngu ætlað að sýna helstu snið og útlit hverfisins í heildardráttum og vera þannig upplýsandi fyrir lóðarhafa og hönnuði samkvæmt ummælum í inngangi þess.  Í greinargerð með endurskoðaðri deiliskipulagstillögu, sem síðar hafi verið  samþykkt í skipulagsnefnd Garðabæjar hinn 3. mars 2004 og í bæjarstjórn hinn 18. mars s.á., hafi lið 2.7 í skipulagsgreinargerðinni í engu verið breytt og á hinum breytta  skipulagsuppdrætti komi skýrlega fram að þrjár vestustu byggingarnar við Strandveg 1, 3 og 5 séu 2H + JH.  Á sniðmynd sem birt hafi verið í fylgiriti með þeirri deiliskipulagstillögu, sé hæð umræddra bygginga sú sama og í upphaflegum deiliskipulagstillögum.  Sú breyting, sem um ræði frá því sem birt hafi verið í fyrra fylgiriti, felist í því að sniðmynd sýni jarðhæð, sem sé neðan götulínu Strandvegar séð að sunnan, þ.e. frá Hraunsholti.  Hafi tilgreining þeirrar jarðhæðar engin áhrif á útsýni kærenda frá Skrúðási.  Ráðgerð þakhæð Strandvegar 1, skv. samþykktri deiliskipulagstillögu í mars 2002, hafi verið 14 metrar y.s. en hámarkshæð þaks skv. samþykktum byggingarnefndarteikningum nú 13,5 metrar y.s.  Sama gildi varðandi Strandveg 3 og 5.  Helgist þetta m.a af því að vegna endanlegrar ákvörðunar hæðarkóta hafi heimilaðar þakútfærslur verið lækkaðar úr 2,4 m upphaflega í 1,0 m.

Af þessu sé ljóst, að engin hækkun hafi orðið á Strandvegi 1-5 þannig að áhrif geti haft á útsýni eða eftir atvikum á aðra hagsmuni eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ.  Með vísan til þessa og þeirra sjónarmiða sem vísað er til í dómi Hæstaréttar í málinu nr. 171/2004, sbr. til hliðsjónar úrskurð Héraðsdóms Reykjaness, beri að vísa stjórnsýslukæru  þessari frá nefndinni.  Gildi þá einu hvort talið sé að fyllsta samræmi hafi verið milli almennrar lýsingar deiliskipulagsgreinargerðar annars vegar og deiliskipulagsuppdráttarins hins vegar, sem telja verði að sé í viðeigandi samræmi þegar sérstaklega sé haft í huga hæð húsa miðað við götulínu Strandvegar.

Með vísan til þess, að engin hækkun hafi orðið á fasteignunum við Strandveg 1-5, sem skert geti hagsmuni kærenda, og þar sem þeir hafi ekki vísað til neinna annarra lögvarinna hagsmuna, sé ljóst, að kærendur eigi ekki rétt á að bera mál þetta undir úrskurðarnefndina og beri því að vísa máli þessu frá nefndinni.

Verði máli þessu ekki vísað frá á grundvelli sjónarmiða sem fyrr séu rakin, sé frávísunarkrafa Garðabæjar reist á þeim grundvelli að kærufrestur sé liðinn, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. og 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997.

Er til þess vísað að kröfugerð kærenda sé reist á því að misræmi sé milli almennrar greinargerðar deiliskipulags og skipulagsuppdráttar varðandi meinta hæð húsa, en deiliskipulagið hafi verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002 annars vegar og í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2004 hins vegar.  Líta verði svo á að lögboðin birting í B-deild Stjórnartíðinda jafngildi tilkynningu til málsaðila í skilningi 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga.  Með vísan til þessa og með hliðsjón af því að kæra barst úrskurðarnefnd ekki innan tilgreindra fresta, sé óhjákvæmilegt að líta svo á að kærufrestir séu liðnir, sbr. og 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Þá geti engin efnisrök leitt til annarrar niðurstöðu, eins og mál þetta sé vaxið.

Til vara sé á því byggt að vísa beri frá nefndinni kröfu um ógildingu og niðurfellingu byggingarleyfa vegna Strandvegar 3 og 5.  Byggingarleyfi vegna þeirra hafi verið gefin út 19. september 2003.  Frestir til að kæra þá stjórnvaldsákvörðun til æðra stjórnvalds teljist allir liðnir.

Verði kröfum kærenda ekki vísað frá nefndinni er gerð sú krafa að öllum kröfum kærenda verði hafnað.

Samkvæmt 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skuli deiliskipulag sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í greinargerð skuli lýsa forsendum skipulagsins og einstök atriði þess skýrð.  Í 9. gr. laganna, sem vísað sé til í 23. gr., segi að byggingar húsa og annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif á umhverfið og breyti ásýnd þess, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir. Samkvæmt 5. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1997 skuli skipulagsáætlanir koma fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í gr. 5.4.2 sé tilgreint að í skipulagsgreinargerð skuli eftir því sem við eigi gera grein fyrir þeim skipulagsskilmálum sem skipulagsáætlunin feli í sér, svo sem um landnotkun og notkun einstakra lóða. Jafnframt sé tiltekið að skipulagsskilmálar skuli eftir því sem svæðið gefi tilefni til koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða á um m.a. hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð, í fermetrum eða rúmmetrum, og/eða hæðafjölda.  Þá skuli skipulagsskilmálar að auki eftir atvikum kveða á um önnur atriði en ofangreind eftir aðstæðum hverju sinni, sbr. nánar gr. 5.4.2.

Ljóst sé af framangreindu að megintilgangur skipulagsáætlana sé sá að lýsa þeim atriðum sem lúti að byggingum o.fl. og sem áhrif hafi á umhverfið og ásýnd þess, sbr. 9. gr. laganna. Þannig sé gerð krafa um að hámarkshæð húsa sé tilgreind og byggingarmagn á lóðum, í fermetrum eða rúmmetrum, og/eða hæðafjölda.

Af framangreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, og skipulagsreglugerðar leiði óhjákvæmilega að orðalag greinargerðar með deiliskipulagi vegna Strandhverfis, sem auglýst hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002, sé rétt og uppfylli þær kröfur sem kveðið sé á um í 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. og gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð.  Lýsing gildandi deiliskipulags teljist vera raunrétt m.t.t. þeirra krafna sem gerðar séu til skipulagsáætlana, þar sem verið sé að lýsa hæð húsa (fjölda hæða) sem snúi að götu og jafnframt að skipulagssvæðinu á Hraunsholti.  Skýrlega sé tekið fram undir kafla 2.7 í skipulagsgreinargerðinni að á deiliskipulagsuppdrætti sé sýndur fjöldi hæða hvers húss og gólfkóti 1. hæðar.  Á uppdrættinum sé síðan skýrlega tilgreint, að umræddar byggingar, Strandvegur 1, 3 og 5, séu 2H + JH, þ.e. tvær hæðir, og jarðhæð.  Af þessu sé ljóst að útgefin byggingarleyfi fyrir Strandveg 1-5 séu í fullu samræmi við samþykkta deiliskipulagstillögu.

Verði ekki fallist á þau sjónarmið sem að framan eru rakin, er á því byggt af hálfu Garðabæjar, að ágalli sá sem kunni að vera á fyllsta samræmi milli greinargerðar skipulagsáætlunarinnar annars vegar og skipulagsuppdráttar hins vegar sé svo smávægilegur, að ekki hann geti ekki leitt til ógildingar byggingarleyfa.

Hér megi vísa til þeirra raka sem að framan séu tilgreind og þess sérstaklega að meint frávik hafi í reynd engin áhrif á umhverfið og ásýnd þess í skilningi 9. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. og 23. gr. laganna.  Það, hvort nægilega hafi verið tilgreint í greinargerð með skipulagstillögu að neðan götulínu Strandvegar væri jarðhæð, hafi litla sem enga sjálfstæða þýðingu eins og hér standi á.  Af staðsetningu fasteignarinnar leiði, að rými neðan götulínu hafi engin áhrif að því er varði aðrar byggingar enda liggi lóð fasteignarinnar að sjó og breyti engu um ásýnd byggingarinnar sem slíkrar. Óumdeilt sé hins vegar að byggingar á lóðinni séu innan hæðarmarka og viðeigandi nýtingarhlutfalls samkvæmt deiliskipulagi.  Beri því af þessum ástæðum að hafna kröfu um ógildingu útgefinna byggingarleyfa.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kærumálinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að öllum kröfum kærenda verði hafnað og er á það minnt, að í kæru sé aðeins kært byggingarleyfi fyrir húsi að Strandvegi 1, þótt kröfugerð nái til fleiri byggingarleyfa og hljóti umfjöllun úrskurðarnefndarinnar því að takmarkast við byggingarleyfið að Strandgötu 1.  Þá er það áréttað að byggingarleyfishafi hafi tilkynnt úrskurðarnefndinni með bréfi, dags. 8. september 2004, að framkvæmdum yrði ekki fram haldið samkvæmt hinum umdeildu byggingarleyfum meðan beðið væri úrskurðar í kærumáli þessu.

Til stuðnings frávísunarkröfu er á því byggt að kærendur hafi ekki sýnt fram á að þeir eigi lögvarða hagsmuni af því að kæran verði tekin til efnislegrar meðferðar og er vísað því til stuðnings til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 171/2004, uppkveðnum hinn 3. júní sl., er allir kærendur hafi átt aðild að.  Í kærunni sé ekki leitast við að rökstyðja sérstaklega hvaða grenndarhagsmuni kærendur hafi í málinu þótt sérstök ástæða hafi verið til þess með hliðsjón af tilvitnuðum hæstaréttardómi og þeirri staðreynd að fasteignir kærenda standi utan umdeilds skipulagsreits.

Skýring kærenda á ákvæðum skipulagsreglugerðar og umdeildrar skipulagsgreinargerðar sé röng.  Virðist allur málatilbúnaður þeirra reistur á því að tilgreining hæða í skipulagsgreinargerð gangi framar tilgreiningu hæða á skipulagsuppdrætti.  Með einfaldri textaskýringu sé hins vegar ljóst að hæðir húsa skuli tilgreina á uppdrætti. 

Vísar byggingarleyfishafi til 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um skilgreiningu hugtaksins skipulagsskilmálar, til 23. gr. laganna um gerð deiliskipulags og 5. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um framsetningu skipulagsáætlana og skírskotar sérstaklega til gr. 5.4.2, er kveði á um atriði sem sett skuli fram á skipulagsuppdrætti.  Telur hann að augljóst sé af ákvæðum þessum að skipulagsuppdráttur gangi framar texta skipulagsgreinargerðar komi fram misræmi hvað varði hæð húsa.     

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 27. október 2003 í tilefni af fyrri kæru kærenda varðandi byggingarframkvæmdir og skipulag á umdeildum skipulagsreit að viðstöddum fulltrúum frá Garðabæ og lögmönnum kærenda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Í málinu liggur fyrir krafa af hálfu Garðabæjar og byggingarleyfishafa  um að öllum kröfum kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni.

Eins og kæru og kröfugerð kærenda er háttað verður að skilja málskot þeirra svo að útgefin byggingarleyfi vegna lóðanna að Strandvegi 1, 3 og 5 í Garðabæ séu kærð til ógildingar.

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 20. nóvember 2003 var tekin efnisleg afstaða til gildis byggingarleyfa vegna lóðanna nr. 3 og 5 við Strandveg sem samþykkt voru í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 19. september s.á.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar sú að umrædd byggingarleyfi væru í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins og var kröfu kærenda um ógildingu leyfanna hafnað.  Frá uppkvaðningu þess úrskurðar hafa engar forsendur breyst eða deiliskipulagi verið breytt hvað varðar umrædd byggingarleyfi.  Með hliðsjón af því og þar sem kærufrestur vegna umræddra byggingarleyfa er löngu liðinn verður kröfum um ógildingu þeirra vísað frá úrskurðarnefndinni enda þykja ekki vera fyrir hendi þau atvik að réttlætt verði að víkja frá kærufresti með stoð í 1. og 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í máli þessu er jafnframt krafist ógildingar á byggingarleyfi vegna lóðarinnar að Strandvegi 1 sem samþykkt var í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 6. ágúst 2004.  Af hálfu bæjaryfirvalda og byggingarleyfishafa er þess krafist að þeirri kröfu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem kærendur eigi ekki kæruaðild sökum þess að ekki hafi verið sýnt fram á að leyfið snerti lögvarða hagsmuni þeirra.

Í málinu liggur fyrir frávísunarúrskurður héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti, þar sem kröfu kærenda um ógildingu umrædds byggingarleyfis var m.a. vísað frá dómi með þeim rökum að kærendur hafi ekki sýnt fram á að þeir ættu lögvarða hagsmuni af því að fá efnisúrlausn um gildi byggingarleyfisins eins og málið lá fyrir.  Í kærumáli þessu tefla kærendur fram þeirri málsástæðu að hæð byggingarinnar, sem byggingarleyfi hefur verið veitt til að reisa á lóðinni nr. 1 við Strandveg, sé meiri en heimilað sé í gildandi deiliskipulagi og raski hæð hússins grenndarhagsmunum þeirra.

Hæð og umfang húsa, sem reist eru í nágrenni annarra fasteigna, getur að fyrra bragði snert hagsmuni eigenda nágrannaeigna svo sem vegna útsýnis.  Verður að telja að kærendur geti átt hagsmuna að gæta af því að fá úr því skorið hvort heimiluð hæð fyrirhugaðrar byggingar að Strandvegi 1 fari fram úr heimildum gildandi deiliskipulags, en ekki verður ráðið af fyrrgreindu dómsmáli, að þar hafi verið teflt fram eða tekin afstaða til þessarar málsástæða kærenda.   Í ljósi þessa, sem og þeirrar staðreyndar að í deiliskipulagsgreinargerð gr. 1.2.2 er sérstaklega skírskotað til hagsmuna íbúa í Hraunsholti hvað varðar hæðir húsa vestast á deiliskipulagssvæðinu, verður að fallast á að kærendur geti átt hagsmuna að gæta í þessu efni og verður ógildingarkrafa þeirra, hvað varðar greint byggingarleyfi fyrir lóðina að Strandvegi 1, því tekin til efnisúrlausnar.

Kærendur hafa vísað til þess að umdeilt byggingarleyfi heimili byggingu hærra húss að Strandvegi 1 en gert sé ráð fyrir í deiliskipulagi.  Greinargerð skipulagsins kveði á um tveggja hæða hús á umræddri lóð en uppdráttur sýni hins vegar tvær hæðir auk jarðhæðar.  Er því haldið fram að greinargerðin gangi framar uppdrætti ef misræmis gæti og skipulagsáætlunina beri að túlka með hliðsjón af hagsmunum íbúa Hraunsholts, þ.m. kærenda, sem nefndir séu í skipulagsgreinargerðinni sem ástæða fyrir lágum húsum á vesturhluta skipulagssvæðisins.

Af 2. mgr. 10. gr. skipulags- og byggingarlaga verður ótvírætt ráðið að skipulagsáætlanir séu settar fram í greinargerð og á uppdrætti og í 4. mgr. 23. gr. laganna er kveðið á um að deiliskipulag skuli sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Hvorki af þessum ákvæðum laganna né af ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 441/1998 verður ráðið um innbyrðis rétthæð hvors þáttar um sig ef saman lýstur.  Við skýringu deiliskipulagsákvörðunar verður því að horfa heildstætt á uppdrátt og greinargerð og túlka skipulagið eftir atvikum með hliðsjón af tiltækum skýringargögnum og að teknu tilliti til, tilgangs og markmiða skipulagsins. 

Í gildandi deiliskipulagi fyrir Sjáland, sem hér á við, er kveðið á um í skipulagsgreinargerð í gr. 1.2.2  að meginhluti bygginga á svæðinu verði tveggja og þriggja hæða en á vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og þannig sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Í gr. 2.7 segir síðan að á deiliskipulagsuppdrætti sé  sýndur fjöldi hæða hvers húss og tekið fram að leyfð hámarkshæð húsa við Strandveg 1, 3, 5, 10 og 12 sé fjöldi hæða x 280 cm + 100 cm miðað við kóta fyrstu hæðar.  Þá er í nefndri grein heimilað að byggja á þökum hvers stigahúss tæknirými allt að 8 fermetra að flatarmáli og allt að 100 cm hærri en greindar hámarkshæðir húsa.  Á gildandi skipulagsuppdrætti samþykktum í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 18. mars 2004 er á lóðinni að Strandvegi 1 sýnt fjölbýlishús með tilgreiningunni tvær hæðir auk jarðhæðar og gólfkóti 1. hæðar (götuhæðar) er greindur 6,9.  Hið umdeilda byggingarleyfi heimilar byggingu þriggja hæða húss þar sem hluti þaks er með hæðartöluna 13,5 en meginhluti byggingarinnar með þakhæðina 12,9.

Þrátt fyrir misvísandi orðalag eða hugtakanotkun um fjölda hæða milli deiliskipulags og byggingarleyfis er ljóst að umrætt deiliskipulag heimilar á uppdrætti, sem gr. 2.7 í skipulagsgreinargerð vísar til, byggingu húss á greindri lóð sem er tvær hæðir miðað við götu og aðalinngang húss og hæð, sem er að fullu niðurgrafin við götu en með gólfplötu í sömu hæð og lóðaryfirborð baklóðar.  Helgast sú útfærsla af landhalla lóðarinnar.  Hefur deiliskipulag svæðisins verið óbreytt að þessu leyti frá árinu 2002.  Samkvæmt þessu heimilar skipulagið að hús rísi allt að 6,6 metra ( 2 x 2,8 m + 1 m) frá gólfplötu götuhæðar sem sýnd er með hæðartölunni 6,9.  Í hinu umdeilda byggingarleyfi felst heimild til þess að reisa hús sem er með sömu útfærslu og gert er ráð fyrir í deiliskipulagi, þ.e. hæð með gólfkóta við yfirborð baklóðar en niðurgrafna við götu og tvær hæðir er rísa frá lóðaryfirborði við götu.  Mesta hæð þess húss er 6,6 metra frá gólfkóta götuhæðar en meginhluti byggingarinnar rís 6 metra frá sama yfirborði.  Verður byggingarleyfi því talið samræmast gildandi skipulagi hvað hæð varðar og felur það því ekki í sér meiri röskun á hagsmunum kærenda en þeir máttu búast við samkvæmt hinu gildandi skipulagi. 

Ekki liggur fyrir að umrætt byggingarleyfi sé haldið öðrum þeim annmörkum er gætu valdið ógildingu þess og verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins af þeim sökum hafnað.     

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfa fyrir húsin að Strandvegi 3 og 5, Garðabæ er samþykkt voru í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 19. september 2003 er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kröfu um ógildingu byggingarleyfis fyrir húsi að Strandvegi 1, Garðabæ sem samþykkt var í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 6. ágúst 2004 er hafnað.

 

 _________________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

54/2004 Pósthússtræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 54/2004, kæra eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. október 2004, sem barst nefndinni hinn 8. s.m., kærir Einar Baldvin Árnason hdl., f.h. eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar ásamt því að framkvæmdir á grundvelli hennar verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu aðila máls þessa og er það mat nefndarinnar, með hliðsjón af framlögðum gögnum, að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 28. október 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra kærendur máls þessa nýtt takmarkað byggingarleyfi vegna sömu fasteigna þ.e. að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28.  Leyfi þetta felur í sér, á sama hátt og hið eldra leyfi, heimild til handa byggingarleyfishafa til að rífa og undirbúa framkvæmdir auk þess sem leyft er að endurnýja létta innveggi í húsunum fyrir breytingar.  Kemur fyrst til úrlausnar hvort þýðingu hafi að skera úr um gildi hins fyrra leyfis og verður,  að svo stöddu, ekki gerð sérstök grein fyrir málavöxtum og málsrökum aðila.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra breytinga fasteignanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28. Verður ekki annað séð en að með takmörkuðu byggingarleyfi, útgefnu hinn 15. október 2004, sem einnig hefur verið skotið til úrskurðarnefndarinnar, séu heimilaðar sömu framkvæmdir og í leyfi því sem kæra í máli þessu tekur til, auk frekari framkvæmda sem getið er í hinu síðara leyfi. 

Samkvæmt framansögðu hefur hér eftir ekki þýðingu að fjalla um leyfi það sem kært er í máli þessu, enda verður hið síðara kærumál tekið til efnismeðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Eiga kærendur af þessum sökum ekki lögvarða hagsmuni því tengda að fá sérstaklega skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og ber því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

60/2004 Pósthússtræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2004, kæra eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að rífa, undirbúa framkvæmdir og endurnýja létta innveggi í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. október 2004, sem barst nefndinni sama dag, kærir Einar Baldvin Árnason hdl., f.h. eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að rífa, undirbúa framkvæmdir og endurnýja létta innveggi í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar ásamt því að framkvæmdir á grundvelli hennar verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda til framangreindrar kæru.  Hafa nefndinni borist sjónarmið byggingarleyfishafa og málsrök Reykjavíkurborgar um kæruefnið.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar, með hliðsjón af framlögðum gögnum, að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 22. júní 2004 var tekin fyrir beiðni um heimild til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti úr skrifstofuhúsnæði í hótel með 50 herbergjum.  Samkvæmt umsókninni var gert ráð fyrir að í kjallara yrði eldhús, þvottahús, geymslur, skrifstofur o.fl.  Á fyrstu hæð yrði móttaka, setustofa, veitingasalur o.fl., og á annarri til fimmtu hæð 50 tveggja manna hótelherbergi með snyrtingum, þar af þrjú sérhönnuð fyrir fatlaða.  Jafnframt var sótt um leyfi til að gera innangengt milli hússins og annarrar til fjórðu hæðar hússins nr. 28 við Tryggvagötu og samnýta sorpgeymslu, bakdyrainngang og aðkomu að lóð með því húsi.  Var erindinu frestað en tekið fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa hinni 14. september 2004.  Var þá sótt um leyfi til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti og nr.  28 við Tryggvagötu úr skrifstofuhúsnæði í hótel með 59 herbergjum, með fyrirkomulagi sem nánar er lýst í umsókninni.   Var erindinu frestað á ný. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 22. sama mánaðar var samþykkt að fela skipulagsfulltrúa að vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi Kvosarinnar vegna sameiningar lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og Tryggvagötu 28.  Þá samþykkti nefndin að vísa byggingarleyfisþætti málsins til afgreiðslu byggingarfulltrúa.

Hinn 28. september 2004 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík takmarkað byggingarleyfi til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík vegna fyrirhugaðra breytinga.  Ákvörðun þessari skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 6. október 2004, sem barst nefndinni hinn 8. s.m.  Kröfðust kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og að framkvæmdir yrðu stöðvaðar.

Áður en úrskurðarnefndin hafði lokið meðferð greinds kærumáls barst henni kæra í máli þessu, dags. 28. október, þar sem kærð er ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita nýtt og aukið takmarkað byggingarleyfi til framkvæmda við áðurnefndar fasteignir.  Var það mat nefndarinnar að hið fyrra leyfi rúmaðist innan heimilda síðastgreinds leyfis og að kærendur ættu því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hins fyrra leyfis.  Vísað úrskurðarnefndin fyrra málinu frá með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag, 11. nóvember 2004.  Jafnframt var mál þetta tekið til úrskurðar. 
 
Málsrök kærenda:  Málsrök kærenda í máli þessu koma að í meginatriðum fram í fyrri kæru þeirra, dags. 6. október 2004.  Styðja þeir kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar þeim rökum að byggingarfulltrúa hafi skort lagaheimild til ákvörðunar um útgáfu hins kærða leyfis og hafi brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins.  Í henni felist að ákvarðanir stjórnvalda verði að eiga sér stoð í lögum.  Bent sé á að útgáfa takmarkaðs byggingarleyfis skv. 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga sé undantekning frá meginreglu 1. mgr. 44. gr. sömu laga.  Þar segi að gefa megi út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hafi staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis, byggingarfulltrúi áritað aðaluppdrætti og þegar byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafi verið greidd eða um þau samið.  Skilyrði löggjafans séu þrjú fyrir því að heimilt sé að beita þessari undantekningarreglu og verði þau öll að vera uppfyllt.  Svo sé ekki fyrir að fara í máli þessu.  Í fyrsta lagi sé það skilyrði gert að sérstaklega standi á.  Kærendur hafni því að þetta skilyrði sé uppfyllt, enda séu atvik þessa máls ekki með þeim hætti.  Ákvæði þetta eigi ekki við þegar umsókn um byggingarleyfi sé í venjubundnu umsóknarferli og engin sérstök atvik séu til staðar.  Það eina sem mætti segja að væri sérstakt við atvik þessa máls sé að uppi sé ágreiningur um sameiningu lóðanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 og lúti sá ágreiningur m.a. að stærð lóða, umferðarrétti, stærð húsa, réttmæti stærðarmælinga húsa/lóða, auk fjölmargra grenndarréttarlega atriða er varði byggingarleyfisumsóknina.  Af þeim sökum hafi skipulags- og byggingaryfirvöld ákveðið að standa fyrir grenndarkynningu vegna deiliskipulagsbreytingarinnar og hafi kærendum verið gefinn frestur til 27. október 2004 til að koma að athugasemdum sínum.  Sé vinna hafin við þær athugasemdir og sé þegar ljóst að þær verði umfangsmiklar, enda margt athugavert bæði við efni og form tillögunnar.  Kærendur telji þessa staðreynd málsins koma í veg fyrir að hið kærða leyfi sé veitt fyrir framkvæmdum, a.m.k. eins víðtækt leyfi og hér um ræði.  Hið útgefna leyfi sé verulega ívilnandi fyrir leyfishafa og geri í framhaldinu stöðu hans mun sterkari gagnvart kæranda varðandi þann ágreining sem uppi sé í málinu.  Þar fyrir utan geri þessi takmarkalausa leyfisveiting áðurnefnda grenndarkynningu og andmælarétt kæranda að engu enda í raun veitt leyfi fyrir þeim framkvæmdum sem kynna eigi í grenndarkynningunni.  Sú staðreynd að hin kærða ákvörðun gengisfelli grenndarkynninguna fullkomlega ætti í raun að nægja til þess að krafa kærendum verði tekin til greina.  Það megi því ljóst vera að einu atvikin sem hér séu til staðar og gætu leitt til þess að talið yrði að sérstaklega stæði á séu þess eðlis að hafna ætti leyfisútgáfunni frekar en að heimila hana.

Í annan stað sé það gert að skilyrði að leyfið sé eingöngu veitt til einstakra þátta byggingarframkvæmda.  Kærendur telji ljóst að leyfi það sem hér sé um deilt sé alltof rúmt og fjarri því að uppfylla þetta skilyrði.  Leyfið sé veitt til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 fyrir breytingar.  Það megi ljóst vera að þetta leyfi sé ekki á nokkurn hátt takmarkað.  Það sem sé alvarlegast sé að leyfið sé hvorki takmarkað á nokkurn hátt varðandi þá þætti er lúti að lóðasameiningunni né takmarkað við afturkræfar framkvæmdir.  Þá telji kærendur fráleitt að ekki skuli hafa verið skýrlega tekið fram að slíkar framkvæmdir séu á ábyrgð og áhættu umsækjanda.  Samkvæmt leyfinu geti leyfishafinn brotið á milli húsanna og gert allt það sem kærendur hyggjast gera athugasemdir við í andmælum sínum við lóðasameininguna. 

Í þriðja lagi sé það skilyrði gert samkvæmt 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga að leyfið sé takmarkað við samþykkt hönnunargögn.  Kærendur telji að þetta skilyrði sé heldur ekki uppfyllt, enda liggi hvorki fyrir að hönnunargögnin séu að öllu leyti í samræmi við þær kröfur sem lög og reglugerðir geri til þeirra né að þau hafi verið samþykkt af þar til bærum aðilum.  Sérstaklega sé bent á það atriði í hönnunargögnum er lúti að brunavörnum, umgengni og skipulagi lóðar.  Varðandi brunavarnir sé athygli vakin á gluggum á þaki Pósthússtrætis 2 sem liggi á lóðamörkum og virðist vera gert ráð fyrir að séu opnanlegir. 

Kærendur telji einnig að embætti byggingarfulltrúa hafi farið út fyrir valdsvið sitt og brotið gegn skýrum fyrirmælum skipulags- og byggingarnefndar er það veitti hið umdeilda leyfi.  Byggingarfulltrúi sé lægra sett stjórnvald en skipulags- og byggingarnefnd og geti ekki með löglegum hætti gengið gegn þeim fyrirmælum sem nefndin setji honum eða þeim takmörkunum sem felist í ákvörðunum nefndarinnar.  Vísa kærendur til bókunar skipulags- og byggingarnefndar frá 22. september 2004 þar sem segi:  „Með vísan til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu er byggingarleyfisþætti málsins vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“  Af þessu megi ljóst vera að um forsendur ákvörðunar sinnar vísi nefndin til umræddrar umsagnar lögfræði og stjórnsýslu skipulags- og byggignarsviðs, þar sem segi m.a.:  „Með vísan til framangreinds er ljóst að endanlegt byggingarleyfi fyrir framkvæmdum í húsunum verður ekki afgreitt fyrr en að lokinni grenndarkynningu deiliskipulagsbreytingar vegna lóðarsameiningarinnar.  Lagt er til að byggingarleyfisþætti málsins verði vísað til endanlegrar afgreiðslu og meðferðar byggingarfulltrúa.“  Kærendur vísa áfram til fyrrgreindrar umsagnar, þar sem segi svo:  „Hvað varðar kröfu aðila um að engin leyfi verði veitt fyrr en endanlegar teikningar hafi verið unnar þá liggur fyrir að endanlegt byggingarleyfi fyrir framkvæmdum við hótelbyggingu á báðum lóðunum verður ekki veitt fyrr en að lokinni grenndarkynningu á deiliskipulagsbreytingunni.  Undirritaður telur þó, m.t.t. meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar, að telji byggingarfulltrúi ástæðu til sé honum heimilt að veita umsækjanda takmarkað byggingarleyfi s.s. til framkvæmda innanhúss skv. 2. mgr. 44. gr., sem ekki tengjast sameiningu lóðanna og eru afturkræfar.  Slíkar framkvæmdir væru á ábyrgð og áhættu umsækjanda.  Eins og málið er vaxið, m.t.t. aðstæðna, telur undirritaður rétt að fyrirliggjandi aðaluppdrættir verði kynntir athugasemdaraðilum áður en byggingarleyfisumsókn verður afreidd endanlega. Slíkt mætti gera á fundi með aðilum og eða gefa þeim stuttan frest til að tjá sig um þá þætti sem snúa að þeim s.s. eins og framkvæmdum utanhúss, til að tryggja að málið sé að fullu upplýst áður en endanleg ákvörðun er tekin.“

Kærendur halda því fram að með vísan til tilvitnaðrar umsagnar megi ljóst vera að hið útgefna leyfi hafi ekki verið takmarkað á þann hátt sem skilyrt hafi verið í ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og forsendum þeirrar ákvörðunar.  Þá sé einnig ljóst að með hinu nær takmarkalausa leyfi hafi byggingarfulltrúi gengið þvert gegn þeirri ætlan skipulags- og byggingarnefndar að tryggja að málið væri nægjanlega rannsakað/upplýst með því að kynna athugasemdaraðilum fyrirliggjandi aðaluppdrætti áður en endanleg ákvörðun væri tekin.  Nú hafi leyfishafinn frjálsar hendur til framkvæmda og verði andmælaréttur kæranda verðlítill ef ekki verðlaus.

Kærendur halda því fram að þeir eigi mikla hagsmuni af því að staða þeirra gagnvart leyfishafa verði ekki veikt enn frekar en nú þegar hafi verið gert.  Þeir benda á að því lengra sem framkvæmdir verði komnar, þegar athugasemir þeirra við sameiningu lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu og við umsóknina um byggingarleyfið verði teknar til skoðunar, þeim mun ólíklegra sé að þær verði teknar til greina. 

Þá benda kærendur á að heimili þeirra sé í því húsi er næst liggi fyrirhuguðu hóteli og af þeim sökum telji þeir hagsmuni sína enn ríkari.  Framkvæmdirnar valdi þeim verulegu ónæði auk þess sem á þeim stutta tíma sem framkvæmdir hafi staðið hafi framkvæmdaraðilar komið í veg fyrir að þeir gætu nýtt sér lögvarinn umferðarrétt þeirra að lóð sinni. 

Að lokum taka kærendur fram að samkvæmt óformlegum mælingum faglærðra ráðgjafa þeirra bendi margt til að þær mælingar af umræddum lóðum og húsum, sem liggi til grundvallar teikningum leyfishafa, séu rangar.  Það leiði til þess að verulega vafasamt sé að ákvarðanir skipulags- og byggingaryfirvalda séu byggðar á réttum forsendum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess aðallega að kröfum kærenda um ógildingu hins takmarkaða byggingarleyfis verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að kröfunni verði synjað og staðfest verði útgáfa takmarkaðs byggingarleyfis sem byggingarfulltrúi hafi veitt hinn 15. október 2004.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er á það bent að í samræmi við ákvæði 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 13.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, hafi byggingarfulltrúi gefið út takmarkað byggingarleyfi hinn 15. október 2004, til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 vegna fyrirhugaðra breytinga á þeim sem sótt hafi verið um.  Takmarkist leyfið við samþykkt hönnunargögn byggingarfulltrúa, þ.e. séruppdrætti vegna framkvæmdarinnar.  Í hinu takmarkaða byggingarleyfi felist að leyfishafa sé heimilt að ráðast í þær framkvæmdir sem gerð sé grein fyrir á uppdráttunum, s.s. niðurif og niðurbrot veggja, þ.m.t. á milli húsanna, þ.e. gerð hurðargata.

Reykjavíkurborg heldur því fram að allar þær framkvæmdir sem heimilaðar séu samkvæmt hinu takmarkaða byggingarleyfi séu afturkræfar og hægt að breyta húsunum til sama horfs komi til þess að byggingarleyfi, sem sótt hafi verið um, verði ekki samþykkt.  Mótmælt sé þeirri fullyrðingu, sem fram komi í kæru, að um gríðarlegar framkvæmdir sé að ræða.  Sé í því sambandi sérstaklega bent á að hurðagöt þau sem gerð séu milli húsanna séu það lítil að hvorki þau né aðrar breytingar sem leyfið nái til geti raskað burðarvirki eða breytt stöðugleika húsanna.  Þá verði ekki séð að breytingarnar raski í neinu hagsmunum kærenda enda lúti þær nánast eingöngu að breytingum inni í umræddum húsum.  Vegna þessa beri að vísa kröfum kærenda frá nefndinni þar sem þeir eigi ekki lögmæta hagsmuni vegna hins takmarkaða byggingarleyfis enda hafi þeir ekki sýnt fram á að það geti á nokkurn hátt raskað hagsmunum þeirra. 

Fallist nefndin ekki á frávísun sé, með vísan til framangreinds og samþykktra hönnunargagna, augljóst að leyfið sé innan þeirra marka sem ákvæði 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 13.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 geri ráð fyrir.  Séu þær sérstöku aðstæður uppi í málinu að sá hluti framkvæmdanna sem veitt hafi verið leyfi fyrir geti ekki leitt til tjóns fyrir hagsmunaaðila og séu auk þess allar afturkræfar.  Þá liggi fyrir að þær breyti engu varðandi rétt byggingarleyfishafa til frekari framkvæmda eða sameiningar lóðanna sem nú sé í grenndarkynningu.  Hafa beri einnig í huga að ákveðið hafi verið að grenndarkynna lóðarbreytinguna að beiðni kærenda, þrátt fyrir að í henni felist í raun engin breyting.  Með því hafi útgáfu byggingarleyfis vegna framkvæmda á lóðunum verið frestað.  Í því sambandi sé bent á að hvergi í gildandi deiliskipulagi séu sýnd nákvæm mörk á lóðunum eða stærða þeirra getið.  Afmörkun þeirra ráðist af gildandi mæliblöðum sem ekki sé verið að breyta að neinu leyti, öðru en að stærðarskráningin sé leiðrétt en útmörk lóðanna gagnvart lóð kærenda breytist ekki.  Rangt sé hjá kærendum að leyfi til framkvæmdanna sé ekki skýrt afmarkað, sbr. samþykkt hönnunargögn.  Byggingarfulltrúa hafi því verið rétt á grundvelli framangreindra lagagreina og meginreglna stjórnsýsluréttar, einkum meðalhófsreglu, að gefa út takmarkað byggingarleyfi eins og hann hafi gert.  Beri úrskurðarnefndinni því að staðfesta útgáfu leyfisins, enda sé veiting þess í fullu samræmi við þau sjónarmið um útgáfu takmarkaðra byggingarleyfa sem fram komi í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 19. maí 1998, í máli nr. 11/1998.  Órökstuddar fullyrðingar kærenda um röskun á umferðarrétti og rangar mælingar krefjist nánari skýringa af þeirra hálfu.  Ljóst sé þó að með hinu útgefna leyfi sé umferðarrétti kærenda í engu raskað.

Ítrekað sé að Reykjavíkurborg telji úrskurð úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 11/1998 hafa mikla þýðingu í því máli sem hér sé til umfjöllunnar.  Aðstæður í því máli sem hér sé til meðferðar séu mun betri en í málinu frá árinu 1998 bæði m.t.t. forms og efnis (aðstæðna/áhrifa framkvæmda).  Fordæmisgildi úrskurðarins sé ótvírætt og ætti að leiða til þeirrar niðurstöðu að umrætt leyfi verði staðfest telji nefndin á annað borð að kærandi eigi aðild að málinu.

Í málavaxtalýsingu úrskurðarins frá árinu 1998 komi skýrt fram að byggingarfulltrúi hafi, án atbeina byggingarnefndar eða sveitarstjórnar, veitt leyfi til jarðvegsskipta á viðkomandi svæði.  Í niðurstöðukaflanum sé vísað til 2. mgr. 44. gr. með þeim hætti að bæði sé vísað til fyrri málsliðar hennar, sem fjalli um heimild til að gefa út leyfi til einstaka þátta byggingarframkvæmdar, og seinni málsliðarins sem veiti byggingarfulltrúa heimild til að veita leyfi til jarðvegskönnunnar.  Ótvírætt sé því að með úrskurðinum hafi úrskurðarnefndin komist að þeirri niðurstöðu að byggingarfulltrúi geti veitt heimild til einstakra þátta byggingarframkvæmda án atbeina byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Leyfið sem til umfjöllunar hafi verið í málinu verði ekki túlkað sem leyfi sem hægt hefði verið að veita eingöngu á grundvelli 2. máls. 2. mgr. 44. gr., enda um jarðvegsskipti að ræða.  Komist úrskurðarnefndin, í máli því sem hér sé til meðferðar, að annarri niðurstöðu, þ.e. að byggingarfulltrúi geti ekki, án staðfestingar nefndar eða sveitarstjórnar, veitt slíkt leyfi, yrði það ekki skýrt nema með því að niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í málinu frá árinu 1998 hafi verið röng.

Staðan í máli því sem hér sé til meðferðar sé einnig betri að því leyti að skipulags- og byggingarnefnd sé búin að fjalla um málið og fela byggingarfulltrúa byggingarleyfisþátt þess.  Verði því að líta svo á að skipulags- og byggingarnefnd hafi fyrir sitt leyti fallist á að gefið verði út takmarkað byggingarleyfi.  Sá munur sé einnig á málunum að leyfið í máli því sem hér sé til meðferðar sé formlega gefið út og á grundvelli samþykktra hönnunargagna.  Í máli nr. 11/1998 virðist engin gögn hafa verið lögð inn auk þess sem fyrir liggi að leyfið hafi verið veitt munnlega.

Á grundvelli úrskurðar nr. 11/1998 sé einnig hægt að álykta án vafa að leyfi til einstakra framkvæmda megi gefa út áður en byggingarleyfi hafi verið samþykkt, enda hafi ekki einu sinni verið búið að sækja um byggingarleyfi í því máli skv. málavaxtalýsingu.  Í því máli sem hér sé til meðferðar hafi þó verið sótt um byggingarleyfi auk þess sem notkunarbreyting á jarðhæð hafi verið kynnt fyrir hagsmunaaðilum og breyting á deiliskipulagi verið grenndarkynnt að beiðni kærenda.

Í máli nr. 11/1998 byggi úrskurðarnefndin einnig á því að framkvæmdirnar raski ekki hagsmunum kærenda og séu afturkræfar.  Hér eigi sömu rök við og í raun enn frekar þar sem um sé að ræða framkvæmdir innanhúss sem geti ekki raskað hagsmunum kæranda enda séu allar afturkræfar. 

Sjónarmið kærenda um að framkvæmdir kunni að leiða til þrýstings á borgaryfirvöld um að gefa út endanlegt leyfi eigi líka síður við í máli því sem hér sé til meðferðar en í máli nr. 11/1998.  Þar hafi verið veitt leyfi fyrir framkvæmdum á grundvelli deiliskipulags sem ekki hafi verið samþykkt enda auglýsingu þess ekki lokið.  Það hefði því getað tekið breytingum.  Hafa verði í huga að framkvæmdir þær sem hér um ræði séu innan húss og hægt að breyta þeim til baka án þess að eftir því yrði tekið.  Einnig verði að líta til þess að jafnvel þótt lóðirnar yrðu ekki sameinaðar, þ.e. fallið yrði frá breytingu deiliskipulagsins sem nú sé í grenndarkynningu, sé líklegt að ekki þyrfti að breyta framkvæmdinni í neinu, að öðru leyti en því að huga þyrfti frekar að brunavörnum milli húsanna. 

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi bendir á að hann hafi lengi starfað í ferðamannaiðnaði hér heima og erlendis og í því augnamiði haft í hyggju um langt skeið að hefja rekstur hótels í Reykjavík.  Tækifærið hafi verið gripið þegar eitt glæsilegasta hús Reykjavíkur, Pósthússtræti 2, hafi verið boðið til sölu.  Gamla Eimskipshúsið falli einkar vel að hugmyndum hans um fyrirhugaðan hótelrekstur.  Húsið sé staðsett í miðborg Reykjavíkur þar sem ákveðið hafi verið að byggja upp öfluga starfsemi tengda ferðamennsku og menningarlífi, sbr. fyrirhugað tónlistarhús, ráðstefnumiðstöð og 400 herbergja hótel.

Samhliða og í framhaldi af kaupum hússins hafi verið ráðist í að vinna málinu fylgi, kynna verkefnið og fjármagna það.  Arkitektastofan Arkís ehf. hafi verið ráðin til að hanna hótelið sem hafi frá upphafi leitt og séð um það ágæta samstarf sem hafi verið við byggingar- og skipulagsyfirvöld borgarinnar.  Nauðsynlegt hafi verið að vinna náið með byggingaryfirvöldum m.a. vegna staðsetningar húsanna og vegna þess að hluti húsanna sé verðmætur þáttur í íslenskri byggingarsögu.  Pósthússtræti 2 sé m.a. friðað að utan og að hluta til að innan.

Einn þáttur í undirbúningi verkefnisins hafi verið að kynna verkefnið fyrir nágrönnum að Hafnarstræti 9 og 11.  Á kynningarfundi hafi m.a. verið fjallað um þær þreifingar húseigenda að Hafnarstræti 9 og 11 að byggingarleyfishafi myndi einnig kaupa þeirra húseignir. 
Teikningar hafi verið lagðar inn til byggingafulltrúa á ýmsum stigum málsins eins og lög og reglur geri ráð fyrir.  Aðaluppdrættir ásamt öllum séruppdráttum arkitekta og verkfræðinga hafi verið lagðir inn til samþykktar í byrjun september 2004.

Á sama tíma hafi farið fram opið útboð um framkvæmdaþátt verkefnisins.  Tilboð verktaka hafi legið fyrir hinn 9. september 2004 og þá hefði verið hægt að hefja framkvæmdir þar sem nokkuð af framkvæmdum sé ekki háð leyfi byggingaryfirvalda eða að leyfi vegna þeirra liggi þegar fyrir s.s. vegna fyrirhugaðs utanhússviðhalds og gluggaskipta.  Aftur á móti hafi verið ákveðið að bíða eftir útgáfu byggingarleyfis og hafi framkvæmdir hafist hinn 28. september 2004 í kjölfar útgáfu takmarkaðs byggingarleyfis. 

Byggingarleyfishafi bendir á að upphaflegar hugmyndir hafi gert ráð fyrir um 70 herbergjum í hótelinu.  Heildarfjárfesting hótelsins sé áætluð um 900 milljónir króna. Þegar hafi verið fjárfest fyrir um 700 milljónir króna í byggingum og framkvæmdum, af því sé áfallinn undirbúnings- og framkvæmdakostnaður um 90 milljónir króna.  Viðskiptaáætlanir séu grundvallaðar á að hægt verði að hefja rekstur hótelsins næsta vor og sé hraði í undirbúningi og framkvæmdum nauðsynlegur í verkefnum sem þessum þar sem að arðsemi skipti miklu máli.  Ferðir erlendra ferðamanna til Íslands séu fyrst og fremst á tímabilinu frá 15. maí til 15. september.  Það skipti því höfuðmáli að hótelið geti opnað á réttum tíma, ella falli allt sumarið út.  Áreiðanleiki í tímasetningum skipti ferðaheildsala sem selja Ísland sem ferðamannastað miklu máli.  Ekki sé hægt að upp á gistingu á hóteli sem óvíst sé um opnun á. 

Byggingarleyfishafi vísar til þess að í Reykjavík sé ekkert fjögurra stjörnu miðbæjarhótel í þeim gæðaflokki sem hans hótel verði.  Það sé mikilvægt fyrir íslenskan ferðamannamarkað að hafa upp á slíkt hótel að bjóða og hafi sú þörf verið til staðar í mörg ár.  Hótelið hafi nú þegar verið kynnt um allan heim og ráðist hafi verið í umfangsmikla kynningu á því miðað við upphaflegan áætlaðan opnunartíma í byrjun apríl 2005.

Byggingarleyfishafi mótmælir því að hið kærða leyfi brjóti gegn rétti kærenda og að fyrirsjáanlegar séu hömlur á nýtingu eigna þeirra.  Hið rétta sé að í engu sé verið að skerða eignir kærenda enda muni starfsemi hótelsins ekki hafa áhrif á nágranna í næstu húsum umfram það sem eðlilegt geti talist.  Til að mynda muni umferð nágranna um port á engan hátt skerðast miðað við fyrirliggjandi tillögur og sorpgeymslur hafi verið færðar úr sameiginlegu porti að Tryggvagötu 28.  Engin hótelstarfsemi verði á 1. hæð Tryggvagötu 28.
Á öllum stigum verkefnisins hafi verið leitast við að uppfylla þau skilyrði sem sett séu vegna undirbúnings, framkvæmda og reksturs starfsemi sem þessarar.  Lausnum og útfærslum hafi verið breytt þegar málefnaleg og fagleg rök hafi legið fyrir.  Allt inngrip í húsin sem mögulega gæti angrað kærendur hafi verið endurskoðað og breytt til að koma til móts við þá. 

Byggingarleyfishafi heldur því fram að kærendur eigi engra lögvarinna hagsmuna að gæta í kærumáli þessu og að þegar hafi verið tekið fullt tillit til allra þeirra málefnalegu athugasemda sem borist hafi frá þeim.  Þar megi nefna að áform um að búa til nýja glugga á gafli Pósthússtrætis 2 sem snúi að porti hafi verið dregin til baka, þrátt fyrir að staðsetning þeirra og umfang muni á engan hátt rýra tæknileg, útlitsleg eða tilfinningarleg gæði aðliggjandi eignar kærenda.  Bent sé á að eignirnar séu staðsettar í miðborg Reykjavíkur og að gluggar snúi inn í þröngt port.  Það fyrirkomulag sé unnt að rekja til yfir hundrað ára gamals skipulags í Reykjavík.  Sorpgeymslur og aðkoma að stoðrýmum hafi verið flutt úr porti og að Tryggvagötu 28 til að forðast árekstra við eigendur Hafnarstrætis 9-11.  Þetta sé gert þrátt fyrir að umferðarréttur byggingarleyfishafa um port sé til staðar.

Að lokum bendir byggingarleyfishafi á að húseignirnar að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 hafi staðið á þessum lóðum með fastsett lóðamörk í áratugi.  Í fyrirliggjandi tillögum að breyttu deiliskipulagi séu breytingar á umhverfi og ásýnd húsanna í algjöru lágmarki.  Hafi framkvæmdaraðili þegar tekið meira en fullt tillit til athugasemda kærenda við þróun verkefnisins þannig að vandséð sé hvernig hið kærða leyfi geti skert notkunarmöguleika þeirra á eignum þeirra í framtíðinni.  Eingöngu sé verið að breyta innra skipulagi og breyta starfsemi hússins frá skrifstofuhaldi yfir í hótelrekstur með háu gæðastigi.  Mestu hagsmunirnir í þessu máli séu almannahagsmunir og hagsmunir Reykvíkinga, þ.e. að þeim aðilum sem hafi dug og þor til að ráðast í vandaða og markvissa uppbyggingu athafna- og viðskiptalífs í miðborginni, verði ekki gert það ógerlegt.

Andsvör kærenda vegna sjónarmiða byggingarleyfishafa:  Kærendur mótmæla sem ósönnuðum fullyrðingum byggingarleyfishafa þess efnis að á kynningarfundi þeirra hafi verið fjallað um þær þreifingar kærenda að byggingarleyfishafi keypti eignir þeirra.  Hið rétta sé að eina skiptið sem byggingarleyfishafi hafi haft samband við þá hafi verið þegar forráðamaður byggingarleyfishafa hafi komið á fund þeirra í júlí 2004 og stuttlega minnst á hvort þeir myndu ekki samþykkja fyrirhugaðar breytingar.  Því hafi verið hafnað enda hafi verið margt í þeim tillögum sem stangast hafi á við skipulags- og byggingarlög. 

Þeirri fullyrðingu byggingarleyfishafa sé mótmælt að áform hans um að búa til nýja glugga á gafli Pósthússtrætis 2 sem snúa myndu að porti hafi verið dregin til baka.  Hið rétta sé að umræddir gluggar hafi verið teknir út af teikningum vegna þess að kærendur hafi bent á að þessir gluggar stönguðust á við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða settra með stoðum í þeim lögum.  Byggingarfulltrúi hafi fallist á það og því hafi byggingarleyfishafi þurft að fjarlægja þá.

Kærendur benda á að þó að viðskiptaáætlun og arðsemiskröfur framkvæmdaraðila geri ráð fyrir því að framkvæmdum verði lokið fyrir ákveðinn tíma og ekkert megi hægja á hraða framkvæmdanna þá megi ljóst vera að þau sjónarmið geti aldrei vegið þyngra en þær lagareglur sem um slíkar framkvæmdir gildi.

Kærendur krefjast þess að farið sé að lögum við umrædda framkvæmd.  Hagsmunir kærenda af úrlausn þessa máls séu miklir og sé því alfarið hafnað að þeir eigi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 vegna fyrirhugaðra breytinga við húsin. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem hagsmunir kærenda séu engir og eigi þeir því ekki aðild að málinu.  Hefur byggingarleyfishafi og tekið undir þessi sjónarmið. 

Á þetta verður ekki fallist.  Annars vegar er til þess að líta að til meðferðar er hjá skipulagsyfirvöldum tillaga að deiliskipulagsbreytingu vegna sameiningar lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu.  Sameining þessi er til komin vegna áforma byggingarleyfishafans um breytta starfsemi og samnýtingu húsanna og eiga kærendur aðild að þeirri ákvörðun.  Hins vegar verður ekki framhjá því litið að hið kærða leyfi, þótt takmarkað sé, veitir byggingarleyfishafa heimild til kostnaðarsamra framkvæmda innanhúss sem eru til undirbúnings áforma hans um hótelrekstur í húsunum og gætu því haft áhrif á niðurstöðu borgaryfirvalda við afgreiðslu endanlegs byggingarleyfis.  Er kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun því hafnað. 

Úrskurðarnefndin fellst ekki á skilning talsmanns Reykjavíkurborgar þess efnis að úrskurður nefndarinnar í máli nr. 11/1998 sé skýrt fordæmi um heimild byggingaryfirvalda til veitingar hins umdeilda leyfis.  Í tilvitnuðu máli var einvörðungu um jarðvegsframkvæmdir að ræða auk þess sem kæran tengdist skipulagsákvörðun og setur umræddur úrskurður því ekki slíkt fordæmi sem borgaryfirvöld halda fram. 

Í 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falli undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Í kjölfar samþykktar sveitarstjórnar má, skv. 44. gr. laganna, gefa út byggingarleyfi, enda hafi sveitarstjórn þá staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis og byggingarfulltrúi áritað aðaluppdrætti.  Þegar sérstaklega stendur á má, skv. 2. mgr. 44. gr. laganna, veita leyfi til einstakra þátta byggingarframkvæmda og takmarkast leyfið þá hverju sinni við samþykkt hönnunargögn. 

Í máli því sem hér er til úrlausnar gaf byggingarfulltrúi út takmarkað byggingarleyfi til að hefja framkvæmdir við breytingar fasteignanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 án þess að borgarstjórn Reykjavíkur hefði tekið afstöðu til umsóknar byggingarleyfishafa um leyfi til breyttrar notkunar eignanna og breytinga á þeim.  Telur úrskurðarnefndin að 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga verði ekki túlkuð á þann veg að hún feli í sér sjálfstæða heimild til útgáfu takmarkaðs leyfis til einstakra þátta byggingarframkvæmda þegar svo stendur á sem hér um ræðir.

Samkvæmt framansögðu var útgáfa hins takmarkaða byggingarleyfis, sem um er deilt í máli þessu, ekki reist á réttum lagagrundvelli.  Að auki var afgreiðslu leyfisins verulega áfátt en á skorti að uppdrættir tilheyrandi leyfinu væru áritaðir með fullnægjandi hætti, en áritun þeirra ber hvorki með sér dagsetningu áritunar né tilvísun til þess leyfis sem þeir taka til.  Þykja framangreindar ástæður eiga að leiða til þess að hið umdeilda leyfi verði fellt úr gildi.

Með hliðsjón af málatilbúnaði borgaryfirvalda og vísunar til meints fordæmis þykir rétt að taka fram að jafnvel þótt fallist væri á þá túlkun að heimilt hefði verið að veita umdeilt leyfi, með stoð í 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga, hefði ákvörðun byggingarfulltrúa verið háð afgreiðslu borgarstjórnar Reykjavíkur, sbr. 4. gr. samþykktar nr. 558/2003 um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík.  Er ekki til þess vitað að slíkrar staðfestingar hafi verið aflað og var hin kærða ákvörðun því ekki tekin af þar til bæru stjórnvaldi, hvað sem öðru leið.  Hefði sú niðurstaða leitt til þess að hin kærða ákvörðun hefði verið metin ógild.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um útgáfu takmarkaðs byggingarleyfis vegna breytinga að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík er felld úr gildi. 

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________           _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

2/2003 Smáragata

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 14. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 3/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Smáragötu 13 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002 um að hafna umsókn kæranda um endurnýjun bílskúrs á greindri fasteign.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. janúar 2003, er barst nefndinni hinn 10. janúar s.á., kærir S, Smáragötu 13, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002 að hafna umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og byggingu nýs og stærri skúrs á lóð hans að Smáragötu 13.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti þá afgreiðslu hinn 19. desember 2002.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi.

Málavextir:  Í aprílmánuði árið 2002 sótti kærandi um leyfi til að rífa 22,8 fermetra bílskúr er fyrir var á lóð hans að Smáragötu 13 í Reykjavík og byggja nýjan 71,2 fermetra skúr í hans stað í samræmi við teikningar, dags. 16. apríl 2002.  Var erindið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 23. apríl og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.  Bakhlið hins nýja skúrs átti að ná að lóðarmörkum Laufásvegar 72 þar sem bílskúr þeirrar lóðar liggur að lóðarmörkum kæranda, en vegna landhalla lóðar yrði umsótt bygging um 70 sentimetra yfir lóðaryfirborði við lóðamörkin. 

Næstu mánuði var málið nokkrum sinnum á dagskrá á fundum skipulagsfulltrúa og byggingarfulltrúa Reykjavíkur.  Leitað var umsagnar Árbæjarsafns vegna fyrirhugaðrar byggingar og var ekki gerð athugasemd við hana af hálfu safnsins í umsögn þess, dags. 9. maí 2002.  Hins vegar kom fram í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 10. maí 2002, að fyrirhugaður bílskúr og aðkeyrsla að honum þætti full stór og lagt til að bílskúrinn og aðkeyrsla að honum yrði minnkuð.

Í júní og júlí 2002 kynnti kærandi eigendum nágrannafasteigna umsóttar framkvæmdir en engar athugasemdir komu fram að öðru leyti en því að bréf barst frá skrifstofu forseta Íslands vegna Laufásvegar 72 til skipulagsfulltrúa Reykjavíkur, dags. 21. ágúst 2002, þar sem gerð var grein fyrir nýtingu hússins að Laufásvegi 72 sem gestabústaðar opinberra gesta og var þar vakin athygli á ákvæðum laga um grenndarkynningu og óskað upplýsinga um framvindu málsins.  Kærandi fékk afrit þessa bréfs.  Í svarbréfi skipulagsfulltrúa til forsetaembættisins, dags. 2. september 2002, voru málavextir reifaðir og tekið fram að ef umsóknin yrði grenndarkynnt og ekki lægi fyrir samþykki nágranna yrði umsókninni hafnað með vísan til 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægðir bygginga að lóðarmörkum ef athugasemdir kæmu fram við grenndarkynninguna.

Kærandi gerði þá breytingu á umsókn sinni að framhlið fyrirhugaðs bílskúrs var minnkuð úr 8,9 í 7,2 metra, en áður hafði aðkeyrsla verið þrengd frá upphaflegum teikningum.  Voru teikningar svo breyttar teknar fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. september 2002 og málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Málið var á dagskrá skipulagsfulltrúa hinn 10. og 16. október 2002 og samþykkt að grenndarkynna umsókn kæranda fyrir hagsmunaaðilum að Laufásvegi 70, 72 og 74.  Var umsóknin grenndarkynnt frá 21. október með athugasemdafresti til 19. nóvember 2002 sem framlengdur var til 26. nóvember að ósk forsetaembættisins.  Andmæli bárust frá skrifstofu forseta Íslands og forsætisráðuneytinu í bréfum, dags. 25. nóvember 2002.  Þar var vísað til þess að vegna notkunar hússins að Laufásvegi 72 fyrir opinbera tignargesti væri ekki unnt að fallast á bílskúr á lóðarmörkum.  Var skírskotað til þess að fyrirhuguð bílskúrsbygging myndi torvelda öryggisgæslu  og valda ónæði í húsinu og suðurgarði þess.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. nóvember og 4. desember 2002, en afgreiðslu þess frestað.  Málið var loks til lykta leitt á fundi nefndarinnar hinn 11. desember 2002 með því að umsókn kæranda var synjað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 9. desember 2002, þar sem a og b liður greinar 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, um fjarlægð bygginga frá lóðamörkum, þótti standa því í vegi að unnt væri að samþykkja erindið.

Kærandi undi ekki þeim málalokum og skaut ákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur engin efnisleg rök mæla gegn umsóttri bílskúrsbyggingu að Smáragötu 13.  Um sé að ræða stóra lóð og muni bílskúrinn að mestu verða niðurgrafinn og hafa lítil sem engin grenndaráhrif.  Hafi kærandi komið til móts við athugasemdir skipulagsfulltrúa og minnkað framhlið skúrsins og þrengt aðkomu að honum til samræmis við ábendingar þar um.  Hönnun skúrsins taki mið af útliti íbúðarhúss og falli vel að umhverfi sínu og götumynd.

Þau andmæli sem einungis hafi komið fram vegna einnar nágrannalóðar við grenndarkynningu fyrirhugaðs bílskúrs eigi ekki við rök að styðjast.  Vandséð sé að bílskúrinn geti torveldað nýtingu Laufásvegar 72 þar sem hann verði niðurgrafinn og og lítt eða ekki sýnilegur frá því húsi vegna legu sinnar og gróðurs á lóðamörkum.  Þar að auki gnæfi bílskúr að Laufásvegi 72, sem nái að lóðarmörkum kæranda, um 6 metra yfir helming fyrirhugaðs bílskúrs en hann muni ekki ná upp fyrir botnplötu bílskúrsins að Laufásvegi 72.

Þá er á það bent að lóðin að Smáragötu 13 sé eignalóð og engar kvaðir hvíli á henni hvað nýtingu snerti umfram það sem almennt gerist um íbúðarlóðir.  Hugsanleg notkun fasteignarinnar að Laufásvegi 72 geti því ekki rýrt notkun nágrannalóða, enda hafi sú lóð engin réttindi umfram nágrannalóðir er gæti leitt til slíkrar niðurstöðu.

Kærandi telur að ekki hafi verið gætt jafnræðis við hina kærðu ákvörðun og ekki verið tekið tillit til þeirrar staðreyndar að þegar sé til staðar bílskúr að Laufásvegi 72, 11,3 x 4,2 metrar að stærð, sem liggi að lóðarmörkum kæranda og gnæfi 6 metra yfir yfirborði lóðar hans.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hin kærða synjun byggingarleyfis standi óröskuð og er vísað til fyrirliggjandi gagna og einkum umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 9. desember 2002, til stuðnings þeirri kröfu.

Í tilvitnaðri umsögn skipulagsfulltrúa kemur fram að þar sem ekki sé í gildi deiliskipulag af svæðinu sé samþykkt byggingar á lóðamörkum háð samþykki eiganda aðliggjandi lóðar.  Í gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé kveðið á um lágmarksfjarlægðir bygginga frá lóðarmörkum.  Samkvæmt a og b lið greinarinnar verði fjarlægð að lóðarmörkum að vera a.m.k. hálf hæð húss eða að lágmarki 3 metrar að vissum skilyrðum uppfylltum um brunaþol útveggja.

Samkvæmt þeim uppdráttum sem fyrir liggi sé umsótt bílgeymsla staðsett á lóðarmörkum.  Hún uppfylli því ekki lágmarksfjarlægð frá lóðarmörkum eftir ákvæðum a og b liðar fyrrgreindrar 75 gr. byggingarreglugerðar.  Í gr. 75.4 í nefndri reglugerð sé mælt fyrir í hvaða tilvikum heimilt sé að veita undanþágu frá ákvæðum greinar 75.1.  Þar sé heimilað að víkja frá fyrrgreindum lágmarksfjarlægðum bygginga frá lóðarmörkum í deiliskipulagi eða með þinglýstum samningi milli lóðarhafa en hvorugu sé til að dreifa í umdeildu tilviki.

Af þessum sökum hafi ekki verið hægt að fallast á byggingu bílgeymslu að Smáragötu 13 að lóðarmörkum Laufásvegar 72.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er loks upplýst að nú sé unnið að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði, m.a. vegna máls kæranda, og sé í deiliskipulagstillögunni gert ráð fyrir heimild til byggingar bílskúrs á lóð hans.
 
Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og byggingu nýs skúrs að lóðamörkum lóðar hans að Smáragötu 13 og Laufásvegar 72 hafnað.

Synjun á byggingarleyfisumsókn kæranda er einungis studd þeim rökum að grein 75.1 í byggingarreglugerð um lágmarksfjarlægðir bygginga frá lóðarmörkum standi í vegi fyrir samþykki umsóknarinnar.  Ekki er teflt fram af hálfu borgarinnar að umrædd bílskúrsbygging hafi í för með sér efnislega röskun eða óhagræði fyrir nágranna kæranda sem leitt gæti til synjunar á umræddri umsókn.

Fallast verður á það með borgaryfirvöldum að gr. 75 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 taki til umsóttrar bílskúrsbyggingar þótt hún rísi að óverulegu leyti upp úr yfirborði lóðar við lóðarmörk að Laufásvegi 72, enda tekur 4. kafli skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um mannvirki til hvers konar bygginga ofan jarðar og neðan, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna.  Krafa nefndrar greinar byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum stendur því í vegi fyrir samþykkt umsóknar kæranda á meðan ekki er fyrir hendi þinglýst samþykki viðkomandi lóðarhafa um byggingu að lóðamörkum eða sú tilhögun ákveðin með gildistöku deiliskipulags, sbr. gr. 73 og gr. 75.4 í byggingarreglugerð.

Að þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002, að hafna umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og um byggingu nýs skúrs á lóð hans að Smáragötu 13 í Reykjavík.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

8/2003 Melateigur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 14. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2003, kæra stjórnar Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri á svörum sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs Akureyrarbæjar frá 27. desember 2002 þess efnis að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. janúar 2003, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir stjórn Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri svör sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs Akureyrarbæjar frá 27. desember 2002 til kærenda þess efnis að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess. 

Kærendur krefjast þess að byggingarfulltrúa verði gert skylt að taka út ofangreinda verkþætti.

Málavextir:  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. desember 1999, var Byggingarfélaginu Hyrnunni ehf. úthlutað byggingarlóðinni nr. 1-41 við Melateig á Akureyri.  Var lóðinni úthlutað sem einni óskiptri lóð, 20.026 m² að stærð.  Lóðarleiguskilmálar, samkvæmt deiliskipulagi samþykktu í bæjarstjórn hinn 7. september 1999, úthlutunarskilmálum og lóðarleigusamningi, voru þeir að Akureyrarbær skyldi annast tengingu lóðarinnar við gatnakerfi bæjarins en að öðru leyti annaðist byggingarfélagið frágang lóðarinnar, þ.m.t. að fullgera aðkomuleiðir innan lóðar, bílastæði og göngustíga ásamt því að grófjafna lóð og ganga frá opnum svæðum.  Skyldi byggingarfélagið greiða gatnagerðargjald vegna íbúða við götuna í samræmi við gjaldskrá Akureyrarbæjar.  Lóðarhafi samþykkti ofangreinda skilmála og tók til við byggingu húsa á svæðinu sem síðar voru seld. 

Húseigendur og íbúar við Melateig 1–41 stofnuðu með sér hagsmunasamtök og hinn 11. maí 2002 var haldinn fundur með þeim og byggingarfélaginu þar sem kærendur kynntu athugasemdir sínar við frágang á götumannvirkinu og lóðum við Melateig og komu á framfæri ósk um úrbætur.  Undirtektir byggingarfélagsins voru jákvæðar og var ákveðið þegar í stað að fara yfir svæðið með verktökum og hönnuðum og lagfæra mörg aðfinnsluefnanna. 

Með bréfi kærenda, dags. 15. maí 2002, til byggingarfulltúa komu kærendur þeirri skoðun sinni á framfæri að þeir teldu götumannvirkið og grassvæði við Melateiginn vera byggingarleyfisskylda framkvæmd, sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Framkvæmdin væri því bæði eftirlits- og úttektarskyld og um hana giltu ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998. 

Með bréfi, dags. 20. október 2002, til bæjarráðs Akureyrar, kröfðust kærendur þess að erindi þeirra frá 15. maí sama ár yrði afgreitt og á fundi bæjarráðs hinn 24. sama mánaðar var sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs falið að svara erindinu.  Fundargerð bæjarráðs var afgreidd á fundi bæjarstjórnar hinn 5. nóvember 2002. 

Í bréfi sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs, dags. 25. október 2002, til kærenda segir:  „Helstu upplýsingar varðandi lóð eiga að koma fram á byggingarnefndaruppdrætti, en á grundvelli þess uppdráttar er byggingarleyfi veitt.  Almennt eru húsbyggjendur ekki krafðir séruppdrátta af lóðum, nema þess þurfi við, að mati byggingarfulltrúa hverju sinni.  Á þetta við þegar lóðir eru stórar og huga þarf að aðgengi fatlaðra, fjölda bílastæða, tryggja afvötnun og þess háttar. 

Varðandi úttektir og eftirlit, þá er við lokaúttekt gengið eftir því að hæðir á lóðamörkum séu innan eðlilegra skekkjumarka sbr. mæliblað lóðarinnar og hvort hætta geti skapast vegna frágangs hennar.  Aðrar úttektir eru ekki viðhafðar á lóð, nema annað eigi við, svo sem lagnir, steypt mannvirki og þess háttar.“ 

Bréfi þessu fylgdu nokkur gögn, þ.á.m. stöðuúttekt, dags. 13. nóvember 2001, en þar segir m.a. að sérafnotahlutar lóða par- og raðhúsa og sameignarlóð séu fullgerð nema eftir sé að lagfæra frágang á lóðarmörkum að austan og sunnan. 

Kærendur sættu sig ekki við ofangreind svör sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs og með bréfi, dags. 18. nóvember 2002, mótmæltu þeir fyrrnefndri stöðuúttekt og óskuð eftir svörum bæjaryfirvalda við eftirfarandi: 

„1. Viðurkennir Akureyrarbær, byggingareftirlit, að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga, þá sé götumannvirkið og lóðin Melateigur 1-41 háð byggingarleyfi og því eftirlits- og úttektarskyld þar sem framkvæmdin er ekki á vegum opinberra aðila?  2. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu tryggja að aðgengi hreyfihamlaðra varðandi umrætt götumannviki verði tryggt, samanber ákvæði 22. gr. byggingarreglugerðar, en slíkt á að koma fram á lóðaruppdrætti, sem á að vera samþykktur samanber 19. gr.?  3. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu, og með tilvísun til ákvæða 61., 66. og 68. gr. byggingarreglugerðar, tryggja bætta og öruggari afvötnun af umræddri götu og lóð, sem og betri frágang lóðar og fyllingu bakvið kantstein?“ 

Með bréfi, dags. 27. desember 2002, svaraði sviðsstjóri tækni- og umhverfissviðs framangreindum spurningum kæranda með eftirfarandi hætti: 

„1. Samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 2001 skal lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6, er náð, en byggingarstig 6 er náð þegar bygging er fullgerð án lóðarfrágangs.  Lóðarfrágangur er skilgreindur á byggingarstigi 5 en segir þar:  Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður.  Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.  Samkvæmt grein 48 í byggingarreglugerð, um áfangaúttektir, er ekki tilgreint sérstaklega um úttektir á lóð eða bílastæðum.  

Með vísan til þess er að ofan greinir er ekki gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. þrátt fyrir að framkvæmdin sé háð byggingarleyfi sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og 18.14. gr. byggingarreglugerðar. 

Ekki hefur verið farið fram á að séruppdráttum af lóð sé skilað inn með byggingarleyfisumsókn þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta (byggingarnefndaruppdráttum) koma fram þau atriði sem krafist er að komi fram á lóðaruppdráttum sbr. gr. 22 í byggingarreglugerð. 

2. Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum sbr. gr. 62.2.  Úttekt á þessum atriðum hefur ekki farið fram en verður framkvæmd við lokaúttekt sem mun fara fram strax á nýju ári, að ósk byggingaraðila þann 5. des. sl.

Í byggingarreglugerð er þess hvergi getið að íbúðarhús og leiðir um lóðir þeirra skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en 6 íbúðum er að ræða.

Þá er gerð krafa um að hús og lóðir sem ætlaðar eru almenningi eða almenningur þarf að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum.  Í tilfelli Melateigs er ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu fellur skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því ekki gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.

3. Frárennslislagnir á lóð eru úttektarskyldar og er gerð krafa um að þær séu teiknaðar.  Þær teikningar eru til og teiknaðar af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf. og uppfylla að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar eru til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar sbr. samþykkta byggingarnefndaruppdrætti (aðaluppdrætti).“

Framangreinda ákvörðun sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs hafa kærendur ekki sætt sig við og hafa kært hana til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að götumannvirkið og lóðir við Melateiginn verði afhentar í ásættanlegu formi frá verktakanum og vísa til þess að Akureyrarbær beri fulla ábyrgð á deiliskipulagi götunnar og opnum svæðum.  Kærendur halda því fram að þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi og um þau gildi öll ákvæði byggingareglugerðar, enda komi undanþáguákvæði 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ekki til álita, þar sem framkvæmdin sé að kröfu Akureyrarbæjar unnin og kostuð af verktaka.

Kærendur benda á að í gr. 53.1 byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segi að þegar smíði húss sé að fullu lokið skuli byggingarstjóri eða húsbyggjandi óska eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Í gr. 4.7.3 ÍST 51 sé greint frá því að bygging sé fullgerð þegar allar notaeiningar séu fullgerðar og í lið 4.7.2 segi að lokið skuli gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.

Kærendur vísa og til gr. 4.5.14 í ÍST 51 máli sínu til stuðnings þar sem segi að jarðvegur á lóð skuli frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skuli vera lokið þar sem þess sé þörf undir hellur malbik eða gróður og lagnir í lóð skuli frágengnar.  Byggingaeftirliti beri að tryggja að verktakinn/lóðarhafi hafi framkvæmt framangreint áður en byggingarstigi 6 sé náð, sbr. gr. 4.6.1 í ÍST 51.  Þetta hafi byggingareftirlitið ekki framkvæmt þar sem engar hæðarmælingar hafi farið fram á lóðum eða stallaskilum milli húsa, engin jarðvegsskipti hafi farið fram, heldur hafi ísaldarleirnum með grjóti verið jafnað út og annað grjót ekki fjarlægt og engin fínjöfnun verið framkvæmd fyrir þökulagningu.

Kærendur benda á að samkvæmt framlögðum teikningum sé hvergi sýnd niðursneiðing gangstétta með tilliti til aðgengis fatlaðra líkt og kveðið sé á um í 22. gr. byggingarreglugerðar og benda á stærð lóðarinnar því til stuðnings.

Kærendur halda því fram að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga sé götumannvirkið byggingarleyfisskylt og því gildi um þá framkvæmd öll ákvæði byggingarreglugerðarinnar, eftir því sem við eigi.  Sérstaklega sé áréttað að samkvæmt 48. gr. reglugerðarinnar skuli byggingarstjóri við áfangaúttekt óska eftir úttekt byggingarfulltrúa á þáttum er varði aðgengi m.t.t. fatlaðra.  Þá sé í 199.2 gr. fjallað um umferðarleiðir með tilliti til fatlaðra og í 203. gr. sé ákvæði um skábrautir fyrir hjólastóla.  Þá veki kærendur einnig athygli á að samkvæmt gr. 3.1.1 skipulagsreglugerðar skuli við skipulagsgerð ávalt taka tillit til þarfa barna, fatlaðra og aldraðra við ákvarðanatöku um landnotkun og tilhögun mannvirkja, s.s. vegna stíga, bílastæða og varðandi aðgengi að byggingum og opnum svæðum o.s.frv.

Kærendur halda því fram að að niðurföllin sem fyrir séu fullnægi ekki fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og tryggi í engu afvötnun hennar og vísa til þess að öll lóðin halli niður í suð-austur hluta hennar. 

Kærendur ítreka að málið varði annars vegar húsin við götuna, ásamt lóðum til sérafnota sem þeir telji úttektarskyldar, og hins vegar götumannvirkið sjálft, skolp, regnvatnslögn, malbik, kantstein, gangstétt og lýsingu ásamt opnum sameiginlegum grassvæðum.  Öll þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi samkvæmt 36. gr. skipulags og byggingarlaga og því beri byggingareftirliti að taka þau út.

Kærendur krefjast þess einnig að Akureyrarbær, byggingareftirlit standi við ákvæði byggingarreglugerðar og taki út eftirfarandi verkþætti og krefjist þess við lokaúttekt að verktakinn gangi fullnægjandi frá þeim: 

„1.  Gerðir verði fláar á enda gangstétta, eins og lögformlegt er og annars staðar er gert á götum bæjarins, sem tryggi umferð hreyfihamlaðra (hjólastólanotenda) um svæðið.

2. Bætt verði við niðurföllum á neðanverðu svæðinu t.d. framan nr. 9 og 13, sem og niðurfalli á opna grassvæðið ofan húss nr. 2 – 8, til að tryggja örugga afvötnun, og koma í veg fyrir að í leysingum flæði inn í hús.

3. Bæta skal aðfyllingu að kantsteini, sem steyptur var eftir þökulagningu, og stendur því víðast hvar langt upp fyrir grasið og hefur engan stuðning, auk þess sem frágangur er þannig að hirðing er mjög erfið.

4. Taka skal út, annars vegar undirbyggingu lóða, jöfnun, hæðartöku og almennan frágang, og hins vegar það efni (þökur) sem lagt var á lóðirnar, sem er að stórum hluta fullkomlega óboðlegt á húsalóðir, ekkert nema snarrætur, vallhumall og annað illgresi. Á þetta bæði við húsalóðir til sérnota, sem og það svæði (lóð) sem telst til sameiginlegra nota.“

Kærendur rekja í kærunni samskipti sín við bæjaryfirvöld á Akureyri vegna kæruefnisins.  Gerð er grein fyrir því að bæjarráð hafi á fundi sínum hinn 24. október 2002 falið sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs að svara erindinu og hafi sú afgreiðsla verið staðfest á bæjarstjórnarfundi hinn 5. nóvember 2002.  Því verði að líta á svör sviðsstjórans sem lokaniðurstöðu af hálfu Akureyrarbæjar við erindum þeirra.

Málsrök Akureyrarbæjar:  Í greinargerð skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar vegna málsins segir að embætti skipulags- og byggingarfulltrúa hafi ekki farið fram á að séruppdráttum af lóðum sé skilað inn með byggingarleyfisumsóknum þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta skuli koma fram þau atriði sem krafist sé að fram komi á lóðaruppdráttum, sbr. 22. gr. byggingarreglugerðar.  Með vísan til 36. gr skipulags- og byggingarlaga og gr. 18.14 í byggingarreglugerð séu framkvæmdir við gerð bílastæða og aðkomuleiða innan lóða háðar byggingarleyfi, en yfirborðsfrágangur sé ekki úttektarskyldur.

Akureyrarbær bendir á að samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 skuli lokaúttekt byggingafulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6 sé náð, en þeim áfanga sé náð þegar bygging sé fullgerð án lóðarfrágangs.  Lóðarfrágangur sé skilgreindur í byggingarstigi 5 en þar segi:  „Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður.  Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.“ 

Þá er og vísað af hálfu Akureyrarbæjar til 48. gr. byggingarreglugerðar, um áfangaúttektir, en þar sé ekki tilgreint sérstaklega að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h.  Með vísan til gr. 4.7.2 í ÍST 51 teljist bygging ekki fullgerð fyrr en byggingarstigi 7 sé náð, en þá skuli lokið „…gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða og öllum frágangi jarðvegs“.  Úttektarskyldu byggingarfulltrúa ljúki við byggingarstig 6 eins og fram komi í gr. 4.6.15 í ÍST 51.

Þá er því og haldið fram af hálfu bæjarins að í byggingarreglugerð sé þess hvergi getið að íbúðarhús og lóðir þeim tilheyrandi skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en sex íbúðum sé að ræða.  Samkvæmt reglugerðinni sé gerð krafa um að hús og lóðir sem ætluð séu almenningi eða almenningur þurfi að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum.  Í umræddu tilfelli sé ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu falli skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því hafi ekki verið gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.  Úttektir á aðgengi fatlaðra séu ekki framkvæmdar nema þar sem kröfur um slíkt séu gerðar samkvæmt byggingarreglugerð og byggingarskilmálum.  Þá sé í gr. 62.2 byggingarreglugerðar eftirfarandi ákvæði:  „Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum.“  Ekki sé nánari skilgreining á þessu ákvæði í byggingarreglugerð en víða verði ekki komist hjá tröppum eða skábrautum að inngöngum frá lóð og hafi embættið ekki litið svo á að gerðar væri kröfur um aðgengi fatlaðra að öllum inngöngum nema þegar sérstaklega væru gerðar kröfur um slíkt samkvæmt reglugerðum og byggingarskilmálum.

Bent sé að frárennslislagnir á lóð séu úttektarskyldar og gerð sé krafa um að þær séu teiknaðar.  Lagnauppdrættir lóðarinnar, sem unnir séu af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf., séu til í vörslu byggingarfulltrúaembættisins.  Þær uppfylli að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar séu til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar í samræmi við samþykkta byggingarnefndaruppdrætti. 

Þá er þess getið í greinargerð Akureyrarbæjar að lokaúttekt hafi farið fram miðað við að byggingarstigi 6 væri náð, en skírteini ekki verið gefið út þar sem mál þetta sé til meðferðar hjá úrskurðanefndinni.

Andmæli kærenda við sjónarmiðum Akureyrarbæjar:  Kærendur árétta að samkvæmt 53. gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998 sé það framkvæmdaraðili sjálfur sem óski eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa þegar smíði húss sé að fullu lokið að hans mati.  Slík úttekt geti farið fram samkvæmt ÍST 51/2001 gr. 4.6.15 án þess að það feli í sér að allt ferlið sé fullfrágengið, enda sé í 54. gr. reglugerðarinnar um útgáfu lokaúttektarvottorðs gert ráð fyrir því að við lokaúttektina geti komið fram atriði sem þarfnist úrbóta og verði að lagafæra áður en heimilt verði að gefa út umrætt lokavottorð.

 Kærendur benda á að í áðurnefndum staðli segi svo um byggingarstig 7, fullgerða byggingu, í lið 4.7.1:  „Til þess að teljast fullgerð þarf hún að uppfylla þær kröfur sem lýst er í fyrri byggingarstigum og í gr. 4.7.2. o.s.frv.“  en sú gr. hljóði svo:  „Lokið skal gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.“

Kærendur telja að útilokað sé að flokka yfirborðsefnið, þ.e. þökurnar á lóðirnar og opna svæðið, öðruvísi en sem jarðvegsefni, og því lögformlega ákveðið að slíkur frágangur falli undir úttektarskyldu og eftirlit byggingarfulltrúa.  Embættið verði því að sjá um að ákvæðum byggingarstigs 7 sé fullnægt, svo unnt sé að tala um „fullgerða byggingu“, enda sé það í samæmi við ákvæði gr. 53.1 og 54.1 í byggingareglugerð.  Verði verktakinn ekki við slíkum óskum beri byggingafulltrúa að láta framkvæma það sem upp á vanti og sækja greiðslu á þeim kostnaði í ábyrgðartryggingu hönnuða, sbr. 26. gr. byggingarreglugerðarinnar.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Með bréfi, dags. 11. ágúst 2004, óskaði úrskurðarnefndin eftir umsögn Skipulagsstofnunar á kæruefninu.  Í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. sama mánaðar, segir svo:  „Skipulagsstofnun telur ljóst að skýra beri 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga þröngt.  Tilvísun málsgreinarinnar til framkvæmda sem eru „á vegum“ opinberra aðila verður að skýra þannig að opinber aðili sé með beinum hætti ábyrgur fyrir umræddri framkvæmd.  Í þessu samhengi er rétt að geta þess að líklega er um málvillu að ræða í fyrrnefndri lagagrein, þar sem orðið „framkvæmdar“ kemur fyrir.  Hlýtur að vera átt við „framkvæmdir“, enda er upptalning greinarinnar byggð á mismunandi tegundum framkvæmda. 

Hafi bæjarfélag lýst því yfir að það yfirfæri að öllu leyti ábyrgð vegna framkvæmdar yfir á einkaaðila, sem að öðrum kosti hefði fallið undir ábyrgðarsvið bæjarfélagins, telur Skipulagsstofnun að undantekning 2. mgr. 36. gr. eigi ekki lengur við.  Við það að yfirfæra ábyrgð verks með slíkum hætti breytast forsendur fyrir beitingu 2. mgr. 36. gr. sé tekið mið af orðalagi greinarinnar, sem vísar til umsjónar og þar með ábyrgðar opinbers aðila með framkvæmdinni.  Undantekning umræddrar lagagreinar eigi því ekki lengur við og almenn ákvæði IV. kafla laganna um málsmeðferð byggingarleyfisskyldra framkvæmda gildi.“

Niðurstaða:  Í máli þessu eru kærð svör sviðstjóra tækni- og umhverfissviðs Akureyrarbæjar við spurningum og athugasemdum kærenda sem lúta að úttektum og frágangi framkvæmda innan lóðarinnar nr. 1 – 41 við Melateig á Akureyri.  Af gögnum málsins er ljóst að aðila greinir á um hvaða framkvæmdir séu úttektarskyldar og hvaða kröfur hafi átt að gera til hönnunargagna, en ekki virðist um það deilt að um byggingarleyfisskylda framkvæmd sé að ræða enda framkvæmdirnar ekki á vegum opinberra aðila, sbr. 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Umrædd svör í bréfi sviðstjóra umhverfis- og tækisviðs, dags. 27. desember 2002, fela ekki í sér ákvörðun sem bindur enda á meðferð máls og hafa að auki ekki komið til staðfestingar bæjarstjórnar.  Meint ákvörðun sem kærð er í máli þessu sætir því ekki kæru skv. 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og ber af þeim sökum að vísa kæru þessari frá úrskurðarnefndinni.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________             _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                        Ingibjörg Ingvadóttir