Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

77/2003 Sólheimakot

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 77/2003, kæra tveggja eigenda landspildna í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 um að hafna umsókn um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 23. desember 2003, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni sama dag, kærir Einar Jónsson hdl., f.h. Ó, Vesturbrún 3, Reykjavík og H, Klapparstíg 1, Reykjavík, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 um að hafna umsókn þeirra um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar þannig að landspildur þeirra teljist til skipulagðrar frístundabyggðar.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 26. nóvember 2003. 

Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og bygginganefndar verði felld úr gildi.  Jafnframt er þess krafist að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar og bæjarstjórn að taka umsóknina til afgreiðslu að nýju og ljúka málinu með breytingu á aðalskipulagi í samræmi við beiðni kærenda.

Málavextir:  Kærendur máls þessa eru eigendur tveggja spildna í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ.

Með bréfi, dags. 20. ágúst 2003, sótti annar kærenda um leyfi til að endurbyggja sumarhús sitt sem stendur í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ.  Var hugmyndin sú að reisa nýtt hús á grunni þess gamla.  Erindinu var hafnað á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. ágúst 2003 með þeim rökum að um væri að ræða almennt opið svæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi.

Með bréfi, dags. 18. september 2003, var af hálfu lögmanns kærenda bent á mistök sem virtust hafa orðið við setningu nýsamþykkts aðalskipulags Mosfellsbæjar og þess óskað að skipulagið yrði leiðrétt, á þann veg að umræddar eignarlóðir kærenda yrðu innan marka frístundabyggðar.

Skipulags- og byggingarnefnd hafnaði erindinu með þeim rökum að umrætt svæði hefði ekki verið skilgreint sem sumarbústaðasvæði frá árinu 1983, en þá hefði aðalskipulag fyrir sveitarfélagið fyrst verið samþykkt.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 26. nóvember 2003.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að annar kærenda hafi átt landspildu sína í þrjá áratugi og hafi byggt þar sumarhús á árunum 1979-1980 samkvæmt byggingarleyfi sveitarfélagsins.  Á umræddu svæði séu fjórar lóðir, þar af tvær í þeirra eigu með sumarhúsum en hinar tvær hafi ekki verið seldar og séu í eigu sveitarfélagsins.  Þá séu fleiri sumarhús í nágrenni við þau.  Þótt skilgreining bæjarstjórnar á landinu hafi allt frá árinu 1983 verið röng breyti það ekki þeirri staðreynd að annar kærenda hafi undanfarna áratugi haft not af sumarhúsi sínu og eðli málsins samkvæmt nýtt landið sem sumarbústaðaland með leyfi og vitund byggingaryfirvalda.  Í raun sé um sumarbústaðasvæði að ræða þótt mistök hafi orðið við nafngift landsins í aðalskipulagi.

Kærendur mótmæla þeim rökum Mosfellsbæjar að ekki sé unnt að breyta skipulaginu þar sem það hafi verið með þessum hætti frá 1983.  Umsókn kærenda til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar lúti að því að hið nýsamþykkta aðalskipulag verði leiðrétt til samræmis við áratuga notkun landsins.  Það sé komið í ljós að svæðið sé skilgreint sem almennt opið svæði og þótt svo hafi verið frá árinu 1983 breyti það ekki því að rétt sé og vel mögulegt að breyta því skipulagi.  Þau einföldu rök að svona hafi þetta verið frá árinu 1983 dugi ekki þegar litið sé til mikilvægra hagsmuna kærenda af nýtingu eigna sinna. 

Sérstaklega sé til þess vísað að hinn 19. júní 1990 hafi Mosfellsbær veitt öðrum kærenda leyfi til byggingar sumarhúss á landi sínu.  Komi það illa heim og saman við þann rökstuðning bæjarins að umrætt svæði hafi ekki frá árinu 1983 verið skilgreint sem sumarhúsabyggð.  Þess sé krafist að skipulaginu verði breytt í samræmi við veitt byggingarleyfi.

Kærendur telja að mistök hafi verið gerð við samþykkt aðalskipulagsins árið 1983, þegar tvær sumarhúsalóðir, sem sumarhús kærenda standi á, hafi af einhverjum ástæðum orðið útundan og láðst hafi að tilkynna þeim eigendum þá breytingu sem varði verulega hagsmuni þeirra.  Vísað sé til þess að sveitarstjórn hafi heimild til leiðréttinga á skipulagi við þessar aðstæður samkvæmt 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, án þess að slíkt leiði til mikils kostnaðar. 

Með þeirri ákvörðun að synja um leyfi til að endurbyggja sumarbústað á grunni þess gamla sé vegið að ráðstöfunarrétti eiganda lands til réttmætrar og eðlilegrar nýtingar.  Annar kærenda hafi undirbúið nauðsynlega endurnýjun á sumarbústaðnum, fengið iðnaðarmann til verksins o.s.frv., og tafir á framkvæmdinni séu til þess fallnar að valda honum og fjölskyldu hans óþægindum og tjóni.  Slík skerðing á nýtingu eignar í einkaeigu, verði ekki gerð án samþykkis eiganda sem jafnframt þurfi ekki að þola það bótalaust skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995. 

Að lokum er til þess vísað að út frá skipulagslegu sjónarmiði sé eðlilegt og rétt að þessar tvær lóðir, sem fyrir mistök hafi lent rétt utan skipulagðrar frístundabyggðar, lendi innan þess svæðis.  Til þess að greiða enn frekar fyrir jákvæðri afgreiðslu málsins hafi kærendur lýst yfir sáttavilja og boðist til að kaupa á sanngjörnu verði þær tvær spildur sem séu í eigu bæjarins og séu reiðubúin til að skuldbinda sig til að setja gróður í lóðirnar og byggja þar ekki.  Með þeim hætti séu órofin tengsl milli skipulagðra sumarhúsalóða.

Málsrök Mosfellsbæjar:  Krafa Mosfellsbæjar er að staðfest verði ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 26. nóvember 2003 um að hafna umsókn kærenda um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar þannig að sumarhús kærenda lendi innan skipulagðrar frístundabyggðar.

Af hálfu bæjarins er vísað til þess að samkvæmt 3. mgr. 6. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fari skipulagsnefndir með skipulagsmál undir yfirstjórn sveitarstjórna.  Skipulagsnefndir annist m.a. gerð aðal- og deiliskipulags vegna alls lands innan sveitarfélagsins.  Samkvæmt 16. gr. laganna beri sveitarstjórn ábyrgð á að gert sé aðalskipulag fyrir sveitarfélagið þar sem fjallað sé um allt land innan marka sveitarfélagsins.  Mosfellsbær hafi staðið við þær skyldur. 

Þá er á það bent að á árinu 1978 hafi Mosfellshreppur efnt til opinnar samkeppni um aðalskipulag sveitarfélagsins.  Í framhaldi af því hafi verið unnið aðalskipulag fyrir sveitarfélagið fyrir tímabilið 1983 til 2003.  Gerð aðalskipulagsins hafi því átt sér talsverðan aðdraganda og til þess verið vandað.  Nýtt aðalskipulag 1992 til 2012 hafi tekið gildi á árinu 1992 og það verið tekið til endurskoðunar á árinu 2002.  Enn hafi nýtt aðalskipulag verið unnið og hafi það tekið gildi í janúar 2003 og gildi fyrir tímabilið 2002 til 2024.  Við alla þessa skipulagsvinnu hafi verið fylgt lögum og reglum um gerð aðalskipulags.  Allt frá árinu 1983 hafi sumarbústaðalönd kærenda verið á svæði sem skilgreint sé sem almennt opið svæði.  Það hafi því legið fyrir strax við gerð fyrsta aðalskipulags Mosfellsbæjar að þetta svæði yrði almennt opið svæði en ekki frístundabyggð.  Ekki hafi verið hrapað að þeirri ákvörðun.  Í greinargerð með aðalskipulagi 2002 til 2024 segi í kafla 2.2.2., sem beri yfirskriftina: „Svæði fyrir frístundabyggð“ að sumarhús megi einungis reisa innan svæða sem afmörkuð séu fyrir frístundabyggð og í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Þá segi í greinargerðinni:  „Ekki verður heimilt að byggja við, endurbyggja eða byggja ný sumarhús utan svæða fyrir frístundabyggð.  Einungis verði um að ræða eðlilegt og nauðsynlegt viðhald slíkra eiga.  Gert er ráð fyrir að skipulögð landnotkun samkvæmt aðalskipulagi taki við þegar slík hús hafa lokið hlutverki sínu, ganga úr sér eða verða fjarlægð.“

Það sé því ljóst að forsendur aðalskipulags Mosfellsbæjar séu þær að ekki verði aukið við frístundabyggð á þeim svæðum sem nú séu skilgreind sem almenn opin svæði, heldur muni þau með tíð og tíma verða raunveruleg opin svæði eftir því sem sumarbústaðirnir gangi úr sér.  Byggð í Mosfellsbæ sé að þéttast og það sé því í samræmi við það sem ekki sé heimilt að endurbyggja eldri bústaði eða nýja.

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 26. nóvember 2003 um að hafna umsókn kærenda um breytingu á aðalskipulagi sé því í fullu samræmi við forsendur aðalskipulagsins.  Engin rök standi til þess að breyta aðalskipulaginu.  Þá sé hætt við að ef samþykkt yrði breyting á aðalskipulaginu í þá veru sem kærendur krefjist muni slíkt leiða til fjölda annarra krafna um breytingar á aðalskipulaginu á öðrum jaðarsvæðum, þar sem það sem skilgreint hafi verið sem almennt opið svæði liggi að frístundabyggð.  Þá sé það af og frá að það hafi verið fyrir einhver mistök, svo sem kærendur haldi fram, að svæðið sem sumarbústaðir þeirra standa á, hafi lent utan skipulagðrar frístundabyggðar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun á beiðni kærenda til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar um leiðréttingu aðalskipulags sveitarfélagsins í þá veru að landspildur þeirra í landi Sólheimakots falli innan frístundabyggðar en ekki innan almenns opins svæðis. 

Samkvæmt 16. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber sveitarstjórn ábyrgð á gerð aðalskipulags og í lögunum er gert ráð fyrir að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér röskun á fasteignarréttindum.  Í 1. mgr. 32. gr. laganna er sveitarstjórnum veitt eignarnámsheimild, með leyfi ráðherra og að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar, þegar sveitarstjórn er nauðsyn á, vegna áætlaðrar þróunar sveitarfélagsins og samkvæmt staðfestu aðalskipulagi, að fá umráð fasteignarréttinda.  Þá er í 33. gr. laganna gert ráð fyrir að ef gildistaka skipulags hafi í för með sér að verðmæti fasteignar lækki eða nýtingarmöguleikar hennar rýrni frá því sem áður var geti sá sem sýni fram á tjón krafið sveitarsjóð um bætur eða innlausn fasteignar.

Samkvæmt þessu raskar það ekki gildi skipulagsáætlana þótt þær gangi á eignarrétt manna en sveitarstjórnir eiga að gæta þess með hliðsjón af greindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, svo og 4. mgr. 1. gr. og 4. mgr. 9. gr. sömu laga að umrædd réttindi verði ekki fyrir borð borin bótalaust.  Það er aftur á móti ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar vegna gildistöku skipulagsáætlana, sbr. 3. mgr. 33. gr. laganna.

Byggingarleyfi skulu vera í samræmi við skipulagsáætlanir samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og í lögunum er ekki að finna lagaheimildir til handa íbúum sveitarfélaga til að knýja á um einstakar lausnir í því skyni að ná tilgreindum markmiðum um landnotkun.  Afstaða skipulagsyfirvalda í Mosfellsbæ við erindi kæranda byggðist samkvæmt framansögðu á lögmætum sjónarmiðum og verður hin kærða ákvörðun því ekki felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 að synja beiðni kærenda um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar er varðar landspildur í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ. 

 

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________            _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

42/2002 Hólmaslóð

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 42/2002, kæra leigutaka húsnæðis að Hólmaslóð 4, Reykjavík vegna höfnunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur á að taka til afgreiðslu kæru á hendur arkitekt. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 8. ágúst 2002, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 9. sama mánaðar, kærir G, f.h. Nuddskóla G ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. júlí 2002 þess efnis að hafna kröfu hans um að taka til afgreiðslu kæru á hendur Þormóði Sveinssyni arkitekt. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarráðs hinn 16. júlí 2002.

Kærandi krefst þess að ákvörðun skipulags- og bygginganefndar verði felld úr gildi. 

Úrskurðarnefndin óskaði hinn 15. september 2003 eftir því við skipulags- og byggingarnefnd að nefndin lýsti viðhorfum sínum til kærunnar og léti úrskurðarnefndinni í té gögn er verið gætu til upplýsingar við úrlausn málsins.  Engin gögn bárust og því var hinn 22. júlí 2004 óskað eftir því að afhent yrði hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar ásamt kæru til skipulags- og byggingarnefndar, dags. 12. apríl 2002, bréfi arkitekts til nefndarinnar, dags. 2. júlí 2002, og bréfi byggingarfulltrúa, dags. 8. júlí 2002.  Telur úrskurðarnefndin sjónarmið skipulags- og byggingarnefndar nægilega reifuð í framangreindum gögnum og málið í heild sinni því tækt til úrskurðar. 

Málavextir:  Í maí árið 2000 tók Þormóður Sveinsson arkitekt að sér gerð aðaluppdrátta vegna breytinga á húsnæði sem kærandi hafði tekið á leigu vegna starfsemi sinnar að Hólmaslóð 4 í Reykjavík. 

Framkvæmdir hófust vegna innréttingabreytinga í júlímánuði árið 2000 og hinn 29. ágúst sama ár var fyrirspurn arkitektsins til byggingaryfirvalda vegna breytinga á húsnæðinu tekin til afgreiðslu í skipulags- og byggingarnefnd.  Húsnæði það sem hér um ræðir er á hafnarsvæði og því þurfti að liggja fyrir samþykki hafnarstjórnar svo unnt væri að samþykkja aðra starfsemi í húsinu en þá sem hafnsækin væri, svo sem við á í þessu tilviki.  Hafnarstjórn lagðist gegn breytingunum og var fyrirspurninni því hafnað á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. september 2000.  Ný umsögn hafnarstjóra barst byggingarfulltrúa hinn 23. nóvember 2000 þar sem fram kom að hafnarstjórn gerði ekki athugasemdir við starfsemi kæranda í húsnæðinu til bráðabirgða eða fram til 31. maí 2001. 

Með bréfi, dags. 2. apríl 2002, kærði kærandi máls þessa arkitektinn til skipulags- og byggingarnefndar með vísan til 58. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 211. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, vegna starfa hans í þágu kæranda. 

Skipulags- og byggingarnefnd tók kæruna til afgreiðslu hinn 10. júlí 2002 og hafnaði kröfum hans um að nefndin beitti fyrrgreindum heimildum.

Framangreinda afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar sætti kærandi sig ekki við og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kæru sína á því að ráðgjöf og vinnubrögð arkitektsins honum til handa hafi verið ófagleg og því hafi skipulags- og byggingarnefnd borið að fallast á kröfu hans um að úrræðum 58. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 211. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 yrði beitt gagnvart arkitektinum.  Fyrir liggi m.a. að arkitektinn hafi ekki kannað afstöðu hafnaryfirvalda til fyrirætlana kæranda og að hann hafi tekið ákvörðun um að iðnaðarmenn mættu hefja störf í húsnæðinu án þess að heimildir byggingaryfirvalda stæðu til þess.  Þá hafi og arkitektinn lagt fram fyrirspurnarblað í stað fullgildrar byggingarleyfisumsóknar og þar að auki hafi verið gerðar veigamiklar athugasemdir við teiknivinnu hans. 

Á grundvelli þess sem hér að ofan er rakið telur kærandi að arkitektinn hafi gerst svo brotlegur í starfi að tilefni hafi verið til að beita úrræði 58. gr. skipulag- og byggingarlaga, sbr. 211. gr. byggingarreglugerðar.  Samkvæmt þeim ákvæðum getur byggingarnefnd veitt hönnuði áminningu leggi hann fram hönnunargögn sem brjóti gegn ákvæðum laganna, reglugerð eða skipulagsáætlunum. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Byggingarfulltrúi bendir á að hinn 28. nóvember 2000 hafi fyrirspyrjanda verið veitt jákvætt svar vegna fyrirspurnarinnar en henni hafi ekki verið fylgt eftir með byggingarleyfisumsókn.  Þá hafi komið fram í kæru kæranda til skipulags- og byggingarnefndar að honum hafi við undirritun leigusamnings vegna húsnæðisins verið fullkunnugt um að afla þyrfti samþykkis hafnarstjórnar. 

Þá telur byggingarfulltrúi að fyrirspurn arkitektsins til skipulags- og byggingarnefndar hafi verið varfærin og til þess fallin að lágmarka kostnað kæranda.  Með framlagningu fyrirspurnarinnar hafi á engan hátt verið brotið gegn ákvæðum 58. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Önnur atriði er fram komi í kæru varði einkaréttarlegan ágreining og sé skipulags- og byggingarnefnd óviðkomandi. 

Mótmæli kæranda við sjónarmiðum byggingarfulltrúa og frekari rök hans:  Kærandi mótmælir í kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar rökum byggingarfulltrúa sem lögð voru til grundvallar ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og færir í kærunni fram frekari rök til stuðnings kröfu sinni.  Verða þau ekki frekar rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um hvort fella beri úr gildi synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur á erindi um að nefndin beiti arkitekt, er tók að sér að vinna verk fyrir kæranda, viðurlögum samkvæmt 58. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 211. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. 

Samkvæmt 58. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur byggingarnefnd veitt hönnuði, sem fengið hefur löggildingu skv. 48. eða 49. gr. laganna, áminningu leggi hann fram hönnunargögn sem brjóta gegn ákvæðum laganna, byggingarreglugerð eða skipulagsáætlunum.  Séu brot alvarleg eða ítrekuð getur nefndin óskað eftir því að ráðherra svipti hlutaðeigandi hönnuð löggildingu.  Ákvæðið veitir tilgreindu stjórnvaldi heimild til þess að beita viðurlögum og er það alfarið á valdi stjórnvaldsins að meta, á málefnalegan hátt, hvort beita eigi þeim samkvæmt ákvæðinu í tilteknu tilviki.  Eiga einstakir borgarar eða lögaðilar ekki aðild að ákvörðun um beitingu þessara viðurlaga og er skipulags- og byggingarnefnd ekki skylt að verða við kröfu um beitingu viðurlaga jafnvel þótt slík krafa sé sett fram af aðila, sem tengist máli á þann hátt sem um er að ræða í hinu kærða tilviki.  Var skipulags- og byggingarnefnd ekki skylt að verða við kröfu kæranda og verður hin kærða ákvörðun því staðfest.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar sem og dráttar vegna gagnaöflunar.

Úrskurðarorð:

Staðfest er ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. júlí 2002 um að hafna kröfu kæranda um að taka til afgreiðslu kæru á hendur Þormóði Sveinssyni arkitekt. 
 

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

26/2004 Miðbraut

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 26/2004, kæra tveggja íbúa að Miðbraut 27, Seltjarnarnesi á samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um útgáfu byggingarleyfis til byggingar bílskúrs á lóðinni nr. 25a við Miðbraut á Seltjarnarnesi. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 23. apríl 2004, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni sama dag, kæra H og S, Miðbraut 27, Seltjarnarnesi, samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um útgáfu byggingarleyfis til byggingar bílskúrs á lóðinni nr. 25a við Miðbraut á Seltjarnarnesi.  Hin kærða ákvörðun var afgreidd á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarnesbæjar hinn 10. mars 2004. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar hinn 6. nóvember 2003 var tekin til afgreiðslu umsókn eiganda hússins að Miðbraut 25a um byggingu bílskúrs á lóðinni og var samþykkt að senda umsóknina í grenndarkynningu.  Kærendur settu fram athugasemdir og mótmæltu fyrirhuguðum framkvæmdum með bréfi, dags. 19. desember 2003.  Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 4. mars 2004 var umsóknin samþykkt með því skilyrði að heildarhæð bílskúrsins færi ekki yfir hæð aðliggjandi bílskúrs við Vallarbraut 16.  Var kærendum tilkynnt um þessa ákvörðun með bréfi, dags. 3. apríl 2004. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að skipulags- og mannvirkjanefnd hafi verið óheimilt að samþykkja umrædda umsókn.  Á samþykktum teikningum sé ekki gert ráð fyrir bílskúr á þeim stað sem hið kærða byggingarleyfi heimili, þ.e. í norðurhorni lóðarinnar. 

Þá sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi umræddur bílskúr einn metra frá lóðarmörkum byggingarleyfishafa og kærenda.  Í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sé kveðið á um fjarlægð frá lóðarmörkum og bil milli húsa og settar fram ákveðnar lágmarksfjarlægðir frá húsvegg að mörkum nærliggjandi lóðar.  Er á því byggt af hálfu kærenda að a.m.k. hefðu þurft að vera þrír metrar frá vegg fyrirhugaðrar bílskúrsbyggingar að lóðarmörkum þeirra.  Í gr. 75.4 segi að heimilt sé að fjarlægðirnar séu minni enda sé þá slíkt ákveðið í deiliskipulagi eða með þinglýstum samningi milli lóðarhafa.  Í máli því sem hér sé til meðferðar sé hvorugt til staðar og því hafi skipulags- og byggingaryfirvöldum verið óheimilt að samþykkja umrætt byggingarleyfi og beri því að fella það úr gildi. 

Þá er því haldið fram af hálfu kærenda að fyrirhuguð bygging komi til með að varpa skugga á lóð kærenda.  Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 3. apríl 2004, komi fram að með þessu fyrirkomulagi bílskúrsins sem samþykkt hafi verið sé „…dregið mjög úr skuggavarpi“.  Með þessum orðum sé beinlínis viðurkennt að byggingin muni varpa skugga á lóð kærenda án þess að kærendur fái rönd við reist.  Því sé alfarið mótmælt að skipulags- og mannvirkjanefnd hafi haft heimild til þess að veita samþykki sitt fyrir framkvæmdum sem muni valda kærendum skuggavarpi.  Verönd kærenda snúi að fyrirhuguðum bílskúr.  Hafi kærendur nýverið endurbyggt sólpall á móti suðvestri og muni fyrirhuguð bygging varpa skugga á suðvesturhluta lóðarinnar og m.a. valda tjóni af þeim sökum á trjágróðri.  Með ákvörðuninni sé verið að skerða hagsmuni kærenda.  Þá muni innkeyrsla að fyrirhuguðum bílskúr valda kærendum ónæði þar sem staðsetning hans sé innst á lóðinni og snúi aðalgluggar húss þeirra að henni. 

Bygging bílskúrs samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi hefði það í för með sér að á lóðinni verði byggingar er liggi að öllum þremur mörkum lóðarinnar, sem ekki séu dæmi um í þessu hverfi.  Þá sé nú þegar tvöfaldur bílskúr á Miðbraut 25a sem sé 50 m² og sé verið að gefa leyfi til að byggja þriðja bílskúrinn sem sé 42 m².  Heildarflatarmál bílskúra á lóðinni verði 92 m².

Sjónarmið Seltjarnarnesbæjar:  Í bréfi byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar til kærenda, dags. 3. apríl 2004, eru sjónarmið bæjarins rakin.  Þar kemur m.a. fram að nýtingarhlutfall lóðarinnar Miðbraut 25a með væntanlegum bílskúr sé 0,37 og telji skipulags- og mannvirkjanefnd að bygging bílskúrsins verði ekki í andstöðu við svipmót hverfisins. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun var samþykkt á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar hinn 4. mars 2004 og afgreidd á fundi bæjarstjórnar hinn 10. sama mánaðar.  Var kærendum tilkynnt um þessa ákvörðun með bréfi, dags. 3. apríl 2004, og barst kæran úrskurðarnefndinni hinn 23. apríl 2004.  All löngu áður en kæran barst, eða hinn 12. mars 2003, hafði annar kærenda símsamband við starfsmann úrskurðarnefndarinnar vegna afgreiðslu bæjaryfirvalda á hinni kærðu ákvörðun og sendi í kjölfarið í tölvupósti „Samantekt frá eigendum að Miðbraut 27, Seltjarnarnesi“ þar sem nöfn og netföng beggja kærenda eru tilgreind.  Er þar að finna útdrætti úr fundargerðum nefnda Seltjarnarnesbæjar vegna framkvæmda á lóð byggingarleyfishafans allar götur frá árinu 1996 ásamt hinni kærðu samþykkt.  Þá sendi og sami kærandi símbréf til skrifstofu úrskurðarnefndarinnar hinn 15. mars 2003 til upplýsinga um aðstæður á umræddri lóð. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að hverjum þeim er telji rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé heimilt innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar. 

Eins og að framan er rakið var kærendum orðið kunnugt um hina kærðu ákvörðun hinn 12. mars 2004, en eins og áður segir barst kæran ekki úrskurðarnefndinni fyrr en hinn 23. apríl 2004.  Var kærufrestur samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga þá liðinn.  Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ber, þegar svo stendur á, að vísa kæru frá nema afsakanlegt verði talið að hún hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að hún verði tekin til meðferðar.

Eins og atvikum er háttað í máli þessu eru engar þær ástæður fyrir hendi er réttlæta að kæran verði tekin til efnismeðferðar og ber því að vísa henni frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004, um að veita byggingarleyfi til að byggja bílskúr á lóðinni nr. 25a við Miðbraut á Seltjarnarnesi, er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

71/2002 Þúfukot

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 71/2002, kæra eiganda jarðarinnar Þúfukots, Kjósarhreppi vegna framkvæmdar hreppsnefndar Kjósarhrepps við lagningu vegar í landi jarðarinnar Þúfukots.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. desember 2002, framsendir Skipulagsstofnun kæru Þuríðar I. Jónsdóttur hdl., f.h. Ó, eiganda jarðarinnar Þúfukots í Kjósarhreppi vegna framkvæmdar hreppsnefndar við lagningu vegar í landi jarðarinnar Þúfukots. 

Kærandi krefst þess að vegurinn verði lagður í samræmi við staðfest skipulag svæðisins. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 31. maí 2002, gerir lögmaður kæranda máls þessa athugasemdir við vegarlagningu sveitarstjórnar á landareign hans.  Kvað hann kæranda aldrei hafa veitt samþykki sitt fyrir framkvæmdunum og að um þær hafi ekki verið samið.  Í bréfi oddvita hreppsnefndar, dags. 19. júní 2002, til lögmanns kæranda kemur fram að hreppsnefnd telji sig vera í fullum rétti vegna framkvæmdarinnar.  Með bréfi lögmanns kæranda til Kjósarhrepps, dags. 28. júní 2002, var óskað svara við því hvers vegna vegstæðið væri ekki í samræmi við staðfest skipulag svæðisins. 

Frekari bréfaskriftir áttu sér stað milli aðila vegna málsins en sættir tókust ekki og var málinu af þeim sökum vísað til úrskurðarnefndarinnar eins og að ofan greinir. 

Málsástæður kæranda:  Kærandi heldur því fram að framkvæmdir sveitarstjórnar á landi hans séu í ósamræmi við staðfest skipulag svæðisins.  Allar götur frá því í maí árið 2002 hafi kærandi reynt að ná samkomulagi við sveitarstjórn um vegstæðið en án árangurs.  Því kæri hann málið til úrskurðarnefndarinnar og krefjist þess að vegurinn verði gerður í samræmi við staðfest skipulag svæðisins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um framkvæmdir við gerð vegar í landi jarðarinnar Þúfukots í Kjósarhreppi.  Fyrir liggur að framkvæmdir við gerð vegarins voru hafnar í maí árið 2002.  Kæran er dagsett hinn 23. desember 2002 og barst hún úrskurðarnefndinni með bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 27. desember 2002. 

Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna er einungis einn mánuður samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 frá því að kæranda er kunnugt um hina kærðu ákvörðun. 

Eins og áður segir voru hinar umdeildu framkvæmdir hafnar í maí árið 2002 en þá leitaði kærandi upplýsinga um verkið hjá hreppsnefnd Kjósarhrepps.  Allt að einu setti hann ekki fram kæru í málinu fyrr en a.m.k. um hálfu ári eftir að framkvæmdir hófust.  Verður við það að miða að kærufrestur hafi byrjað að líða hinn 31. maí 2002, eða þann dag er kærandi sett fram skriflega fyrirspurn vegna framkvæmdarinnar. 

Með hliðsjón af framansögðu barst kæra í máli þessu að liðnum kærufresti og ber því samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

________________________________
Ásgeir Magnússon

 

____________________________            ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

45/2003 Heiðargerði

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 45/2003, kæra G, Heiðargerði 76, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 7. maí 2003 um að samþykkja uppdrátt og greinargerð að deiliskipulagi „Heiðargerðisreits“.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 28. júlí 2003, sem barst úrskurðarnefndinni hinn 8. ágúst s. á, kærir Óskar Sigurðsson hdl., f.h. G, Heiðargerði 76, Reykjavík, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 7. maí 2003 um að samþykkja uppdrátt og greinargerð að deiliskipulagi „Heiðargerðisreits“.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 18. júlí 2003 að undangenginni afgreiðslu Skipulagsstofnunar og staðfestingu borgarráðs.

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 13. mars 2002 voru lögð fram drög að forsögn að deiliskipulagi „Heiðargerðisreits“, sem afmarkast af helgunarsvæði við Miklubraut til norðurs, Grensásvegi til austurs, Brekkugerði og lóð Hvassaleitisskóla til suðurs og lóðum við Stóragerði til vesturs.  Var samþykkt á fundinum að unnin yrði tillaga að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði á grundvelli framlagðrar forsagnar.  Var íbúum og hagsmunaaðilum á svæðinu greint frá þessum áformum með samhljóða bréfum, dags. 3. apríl 2002, og þeim boðið að koma að ábendingum og hugmyndum um gerð skipulagstillögunnar.

Með bréfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 15. september 2002, komu eigendur Heiðargerðis 76, Eggert Guðmundsson og Guðmundur Ó. Eggertsson, kærandi í máli þessu, á framfæri athugasemdum um að þeir teldu að hvorki væri unnið að skipulagsgerðinni á réttum forsendum né í samræmi við fyrirliggjandi forsögn, þar sem ekki hefði verið tekið tillit til þess að húseignin að Heiðargerði 76 væri tvíbýlishús og ætti nýtingarhlutfall lóðarinnar að ráðast af því.  Er í bréfinu vísað til fundar húseigenda með tilgreindum starfsmönnum Borgarskipulags hinn 12. september 2002.

Með bréfum, dags. 20. nóvember 2002, var hagmunaaðilum gefinn kostur á að tjá sig um tillögu að deiliskipulagi svæðisins og fylgdi bréfunum smækkaður uppdráttur að svæðinu ásamt greinargerð skipulagshöfunda.  Athugasemdir og ábendingar bárust frá nokkrum aðilum, þar á meðal frá kæranda, þar sem hann átaldi m.a. að ekki skyldi vera ákvarðað sérstaklega nýtingarhlutfall fyrir sambýlishús á svæðinu, sem væru allmörg, þar á meðal hús hans, sem verið hefði tvíbýlishús allt frá árinu 1954.  Jafnframt taldi kærandi skipulagsuppdráttinn rangan hvað Heiðargerði 76 varðaði.  Munu einhverjar lagfæringar hafa verið gerðar á skipulagstillögunni í tilefni af framkomnum athugasemdum en ekki var fallist á að endurskoða tillöguna varðandi nýtingarhlutfall eignar kæranda.

Hinn 28. febrúar 2003 var birt auglýsing um skipulagstillöguna og frestur veittur til 11. apríl 2003 til að koma að athugasemdum við hana.  Tvær athugasemdir bárust við tillöguna, þar af önnur frá kæranda, sem ítrekaði sjónarmið sín í málinu og lagði hann fram gögn máli sínu til stuðnings.

Að kynningartíma liðnum var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 7. maí 2003 og lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 5. maí 2003, um framkomnar athugasemdir.  Var nefndin ekki einhuga í málinu en skipulagstillagan var þó samþykkt á fundinum með þeim breytingum sem lagðar voru til í umsögn skipulagsfulltrúa.  Skipulagstillagan var staðfest í borgarráði 16. júní 2003 og hlaut lögboðna afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Var auglýsing um gildistöku tillögunnar birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 18. júlí 2003.

Kærandi vildi ekki una hinni kærðu ákvörðun og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 28. júlí 2003, svo sem að framan greinir.

Rétt þykir að taka hér fram að kærandi fékk á árinu 2000 leyfi byggingaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við þakhæð hússins að Heiðargerði 76.  Kærðu nágrannar þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem felldi umrætt byggingarleyfi úr gildi með þeim rökum að byggingarleyfið samræmdist ekki ákvæðum aðalskipulags um nýtingarhlutfall og var því hafnað að miða ætti við nýtingarhlutfall sambýlishúsa við úrlausn málsins, þrátt fyrir að tvær samþykktar íbúðir væru að Heiðargerði 76. 

Kærandi leitaði til dómstóla og krafðist ógildingar á niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar.  Féllst héraðsdómur á kröfur hans en með dómi Hæstaréttar hinn 20. september 2001 var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar um ógildingu byggingarleyfisins staðfest.  Var í dómi Hæstaréttar til þess vísað að kærandi hefði áður fengið leyfi til að bæta við hús sitt og eftir þá viðbót hefði nýting lóðar hans verið komin verulega fram yfir það sem almennt hefði verið ákveðið fyrir aðliggjandi byggð.  Með hinu umdeilda byggingarleyfi hefði nýting kæranda á lóðinni aukist enn frekar, til óhagræðis a.m.k. fyrir næstu nágranna, sem taldir voru hafa mátt treysta því að ekki yrði ráðist í frekari stækkun húss kæranda án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og byggir kærandi kröfu sína einkum á því að a) ekki sé getið um nýtingarhlutfall tvíbýlishúsa/sambýlishúsa í deiliskipulagstillögunni, b) að skort hafi á kynningu greinargerðar skipulagsfulltrúa og að auglýsa hafi þurft tillöguna að nýju og c) að ósamræmi sé milli greinargerðar og deiliskipulagsuppdráttar.

a)  Nýtingarhlutfall tvíbýlishúsa/sambýlishúsa ekki skilgreint.

Kærandi tekur fram að í greinargerð skipulagshöfundar, lið 2.1, komi fram að tvær íbúðir séu í 11 húsum, sem skipulagið taki til, og einnig sé vitað að þrjár íbúðir séu að minnsta kosti í tveimur húsum við Heiðargerði.

Heiðargerði 76 hafi verið tvíbýlishús frá 15. júní 1954 en þá hafi byggingarnefnd Reykjavíkur samþykkt teikningar af íbúð í risi.  Vísar kærandi einnig í greinargerð Hjörleifs B. Kvaran, fyrrverandi borgarlögmanns, dags. 9. janúar 2001.  Með þessari samþykkt byggingarnefndar hafi Heiðargerði 76 orðið að tvíbýli og hafi verið það síðan.  Þá megi einnig minna á að með bréfi, dags. 17. september 1955, til Eggerts Grímssonar lóðarhafa að Heiðargerði 76 hafi bæjarráð tilkynnt að það hefði samþykkt að kærandi yrði einnig aðili að lóðarsamningi að Heiðargerði 76.  Þá hafi eignaskiptayfirlýsing milli Eggerts og kæranda, dags. 8. júlí 1956, staðfest af Byggingarsamvinnufélagi Reykjavíkur, verið samþykkt sama dag.  Yfirlýsing þessi hafi verið staðfest af borgarstjóranum í Reykjavík 8. ágúst 1956 og þinglýst 14. ágúst 1956.  Heiðargerði 76 sé því samþykkt tvíbýlishús.

Fasteign kæranda sé sambýlishús og hafi verið út frá því gengið í aðalskipulagi Reykjavíkurborgar 1996-2016, þar sem viðmiðunarnýtingarhlutfall slíkra húsa hafi verið skilgreint 0,5-0,8.  Í gildandi aðalskipulagi Reykjavíkurborgar, sem staðfest hafi verið 20. desember 2002, sé ekki getið um nýtingarhlutfall lóða, enda eigi slíkt að útfærast í deiliskipulagi.  Í bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 3. apríl 2002, hafi hins vegar komið fram að þágildandi aðalskipulag og skipulagsáætlanir yrðu lagðar til grundvallar við deiliskipulagsvinnuna.

Bent sé á að Heiðargerði 76 hafi þegar verið orðið tvíbýlishús/sambýlishús þegar almenn ákvæði um nýtingarhlutfall hafi verið tekin upp í aðalskipulagsáætlun Reykjavíkurborgar og því verði við gerð deiliskipulags fyrir viðkomandi svæði að skilgreina nýtingarhlutfall slíkra húsa, sbr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Vegna umfjöllunar í greinargerð skipulagsfulltrúa, dags. 5. maí 2003, telur kærandi nauðsynlegt að taka skýrt fram að þetta mál lúti ekki að því hvort byggingarleyfi verði veitt fyrir framkvæmdum hans að Heiðargerði 76, sem dómur Hæstaréttar frá 20. september 2001 lúti að.  Þetta mál lúti að skilgreiningu nýtingarhlutfalls fyrir tvíbýlishús/sambýlishús í deiliskipulagi í samræmi við skilyrði laga.  Það hvort veitt verði leyfi fyrir framkvæmdinni sé einfaldlega annað mál.  Þá sé það ekki brot á jafnræðisreglum, enda þótt nýtingarhlutfallið sé skilgreint í deiliskipulagi fyrir slík hús.  Það sé lagaleg skylda skipulags- og byggingarnefndar að skilgreina nýtingarhlutfall tvíbýlishúsa/sambýlishúsa í deiliskipulagi og það teljist ekki brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga þó að nefndin sinni þeirri skyldu sinni. 

Þá telur kærandi framsetningu í skipulagsgreinargerð á nýtingarhlutfalli fyrir Heiðargerði 3-65 nokkuð villandi, þar sem kvaðir séu á öllum lóðum um akbraut og lagnaleiðir.  Raunnýtingarhlutfall lóðanna sé því mun hærra en fram komi í greinargerðinni, þar sem þeir hlutar þeirra sem teknir séu undir götur nýtist ekki til aukningar byggingarmagns og ættu því að dragast frá við útreikning nýtingarhlutfalls til að fá réttan samanburð við nýtingu lóða á sléttum tölum Heiðargerðis og í Hvammsgerði.

b)  Breyting á greinargerð, skortur á kynningu – auglýsing að nýju.

Í öðru lagi byggir kærandi á því að greinargerð skipulagsfulltrúa, dags. 5. maí 2003, og þá umfjöllun sem þar komi fram, hafi borið að leggja fram til kynningar fyrir íbúa og hagsmunaaðila en ekki einungis fyrir byggingar- og skipulagsnefnd, eins og gert hafi verið.  Í greinargerð skipulagsfulltrúa sé, að mati kæranda, gerð veruleg breyting á skipulagsgreinargerðinni sem og auglýstum uppdrætti, t.d. mælt fyrir um nýtingarhlutfall lóða með öðrum hætti en kynnt hafi verið.  Það hefði því verið rétt að auglýsa tillöguna ásamt skipulagsgreinargerð að nýju, með innfærðum breytingum skipulagsfulltrúa, eða a.m.k. gefa þeim aðilum, sem gert höfðu athugasemdir um þau atriði sem breytingarnar lutu að, sem og öðrum hagsmunaaðilum, kost á að tjá sig um hina breyttu tillögu áður en hún var tekin til afgreiðslu hjá skipulags- og byggingarnefnd.

Bendir kærandi á að í 2. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að auglýsa beri skipulagstillögu á nýjan leik, sé henni breytt í grundvallaratriðum, en ekki sé skýrt í lagatextanum eða lögskýringargögnum hvað felist í þessu hugtaki. 

Við umfjöllun um hvort um verulega breytingu sé að ræða eða ekki megi hafa til hliðsjónar túlkun á 2. mgr. 26. gr. sömu laga.  Við setningu skipulags- og byggingarlaga hafi komið fram hjá umhverfisnefnd að skýra bæri hugtakið óveruleg breyting á deiliskipulagi í greindu ákvæði laganna þröngt.  Í nefndaráliti sínu hafi nefndin sagt að breytingar þær sem hún legði til að gerðar yrðu með 25. gr. væru í samræmi við breytingar á sams konar greinum um svæðisskipulag og aðalskipulag og miðuðu þær að því að auðvelda aðkomu íbúa sveitarfélagsins að skipulaginu, með hertum kröfum um auglýsingar og kynningu.

Þegar þess sé gætt að skipulags- og byggingarlög byggi á þeirri meginreglu að gefa skuli þeim sem kunni að eiga hagsmuna að gæta kost á að gera athugasemdir við efni skipulagstillagna áður en þær séu endanlega afgreiddar verði að telja að heimild til að gera breytingar frá áður auglýstri deiliskipulagstillögu eða skipulagsgreinargerð, án þess að slík breyting sé auglýst, sé undantekningarregla sem skýra verði þröngt.  Skyldan til að auglýsa breytta tillögu og greinargerð sé því mjög brýn samkvæmt lögum, einkum og sér í lagi í þessu máli, þar sem umrætt hverfi, sem skipulagið taki til, þarfnist sérstaks aðhalds við umfjöllun um skipulag, byggingar og nýtingarhlutfall.

c)  Ósamræmi milli uppdráttar og greinargerðar.

Í þriðja lagi byggir kærandi á því að í ljósi greinargerðar skipulagsfulltrúa sé ósamræmi milli uppdráttar annars vegar og skipulagsgreinargerðar hins vegar. 

Deiliskipulag sé stjórnvaldsákvörðun sem birta skuli annars vegar með skriflegri greinargerð og hins vegar á uppdrætti.  Þess þurfi að gæta að samræmi sé í efni þessara tveggja skjala.  Þau atriði sem koma eigi fram í skipulagi og bindi  stjórnvöld, eigendur og notendur fasteigna, þurfi að koma fram í greinargerðinni og á uppdrættinum.  Miðað við þær breytingar sem skipulagsfulltrúi hafi lagt til í greinargerð sinni og samþykktar hafi verið af hálfu skipulags- og byggingarnefndar sé ljóst að ekki sé samræmi milli þessara tveggja skjala, þ.e. uppdráttar og skipulagsgreinargerðar að því er varði nýtingarhlutfall og skilgreiningu þess.

Málsrök Reykjavíkurborgar:   Hinn 9. júlí 2004 barst úrskurðarnefndinni greinargerð Reykjavíkurborgar í málinu ásamt fylgiskjölum.  Er þess þar krafist að hin kærða ákvörðun verið staðfest.

Um málsástæður kæranda um nýtingarhlutfall er einkum vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa frá 5. maí 2003.  Er þar gerð grein fyrir því að nýtingarhlutfall á lóð kæranda hafi áður komið ítrekað til umfjöllunar í tengslum við leyfi til viðbyggingar sem honum hafi verið veitt hinn 6. júní 2000, en síðar hafi verið fellt úr gildi.  Við meðferð málsins hjá Reykjavíkurborg hafi Borgarskipulag lagst gegn því að umsóknin yrði samþykkt þar sem meðalnýtingarhlutfall í viðkomandi „botnlanga“ væri um 0,4 en á lóðinni nr. 76 væri það 0,71 fyrir umsóttar breytingar en 0,77 eftir þær.  Þá hafi breytingin ekki verið talin í samræmi við byggðamynstur svæðisins auk þess sem hún hefði í för með sér skuggamyndun á aðliggjandi lóðum.  Embættið hafi því talið að með veitingu byggingarleyfisins væri verið að víkja enn frekar frá yfirbragði og nýtingarhlutfalli á nærliggjandi lóðum en þegar væri orðið.  Hafi umsóknum kæranda um aukið byggingarmagn tvívegis áður verið hafnað á þessum forsendum.

Þessar forsendur hafi ekki breyst að mati embættisins.  Ef heimilað hefði verið í deiliskipulagi að hækka nýtingarhlutfall lóðar kæranda hefði, með tilliti til jafnræðissjónarmiða, orðið að láta sama gilda um aðrar lóðir sem svipað hafi verið ástatt um.  Það hefði hins vegar verið grundvallarbreyting á skipulagi svæðisins. Í þessu sambandi breyti engu þótt lóðinni hafi á sínum tíma verið úthlutað til tveggja aðila eða hvort samþykktar hafi verið tvær íbúðir í húsinu, enda hafi ekki falist í þeim ákvörðunum loforð um hækkun nýtingarhlutfalls lóðarinnar.  Megi ráða þetta af úrskurði úrskurðarnefndarinnnar frá 10. nóvember 2000, sem staðfestur hafi verið með dómi Hæstaréttar.

Ekki sé ágreiningur um að tvær íbúðir hafi verið samþykktar í húsinu, sem og í fleiri húsum á reitnum.  Borgaryfirvöld telji hins vegar að það eigi ekki að leiða til hækkunar nýtingarhlutfalls þeirra húsa sem svo sé ástatt um og því hafi ekki verið ástæða til að tilgreina það sérstaklega í deiliskipulaginu hvaða hús séu sambýlishús.  Bent sé á að í núgildandi aðalskipulagi sé ekki gerður sá greinarmunur á nýtingarhlutfalli einbýlishúsa og sambýlishúsa sem gerður hafi verið í eldra aðalskipulagi.

Rétt sé að hafa í huga að nýtingarhlutfall í Heiðargerði verði nokkru hærra samkvæmt deiliskipulaginu en það sem miðað hafi verið við í eldri hverfum og verði þéttleiki töluverður.  Í deiliskipulaginu sé verið að leggja línur til framtíðar, taka tillit til byggðarmynsturs og leyfa ákveðna uppbyggingu.  Nýtt aðalskipulag Reykjavíkur segi ekki fyrir um viðmiðunarnýtingarhlutfall en nýtingarhlutfall deiliskipulagsins sé byggt á faglegu og málefnalegu mati á þeim þéttleika sem þyki hæfa á reitnum. 

Reykjavíkurborg mótmælir því að kynna hafi þurft umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir fyrir hagsmunaaðilum áður en skipulagstillagan yrði afgreidd.  Engin fyrirmæli séu um slíkt í skipulags- og byggingarlögum.  Að auki hafi breytingar þær sem lagt hafi verið til í umsögninni að gerðar yrðu á deiliskipulagstillögunni verið smávægilegar og augljóst m.t.t. ákvæða skipulags- og byggingarlaga að ekki hafi þurft að auglýsa tillöguna á ný.

Talsmaður Reykjavíkurborgar kveðst ekki átta sig fyllilega á þriðju málsástæðu kæranda um að misræmi sé milli uppdráttar og greinargerðar deiliskipulagsins.  Af hálfu borgaryfirvalda sé fullyrt að framsetning deiliskipulagsins sé í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og að samræmi sé milli uppdráttar og greinargerðar.  Þá liggi fyrir í gögnum málsins að deiliskipulagið hafi hlotið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Verða þær ekki raktar hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.
 
Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið krefst kærandi ógildingar á ákvörðun borgaryfirvalda um deiliskipulag fyrir „Heiðargerðisreit“.  Teflir kærandi aðallega fram þremur málsástæðum til stuðnings kröfu sinni um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Í fyrsta lagi heldur kærandi því fram að það hafi verið lagaleg skylda skipulags- og byggingarnefndar að skilgreina sérstaklega nýtingarhlutfall tvíbýlishúsa/sambýlishúsa í deiliskipulaginu.  Þessa hafi ekki verið gætt og eigi það að leiða til ógildingar.  Þá sé ekki unnt að fallast á að það hefði talist brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga þótt nefndin hefði sinnt þessari skyldu sinni.

Málsástæða þessi virðist reist á þeirri forsendu að í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi var þegar undirbúningur var hafinn að gerð hins umdeilda skipulags, hafi verið mælt fyrir um hærra gildi fyrir sambýlishús en einbýlishús.  Var kveðið svo á um í greinargerð aðalskipulagsins að hafa skyldi þargreinda töflu um nýtingu eftir húsagerðum til viðmiðunar og var þar miðað við að nýtingarhlutfall einbýlishúsa væri 0,2 – 0,4 en sambýlishúsa (2-5 íbúðir) 0,5 – 0,8.

Eins og tafla þessi var sett fram var augljóst að henni var ætlað að vera til viðmiðunar við ákvörðun um nýtingarhlutfall í íbúðarhverfum víðast hvar í borginni.  Verður að telja, með hliðsjón af ákvæði 3.1.4 í skipulagsregugerð nr. 400/1998, að heimilt hefði verið að ákveða í deiliskipulagi fast gildi fyrir nýtingarhlutfall, að því tilskyldu að það væri innan tilgreindra marka aðalskipulags.  Samræmdist það því ákvæðum Aðalskipulags  Reykjavíkur 1996 – 2016 að gera tillögu um að nýtingarhlutfall fyrir hús kæranda yrði 0,5 svo sem gert var, jafnvel þótt fallist hefði verið á að skilgreina hefði átt húsið sem sambýlishús.  Þá var jafnframt heimilt að leggja til hærra nýtingarhlutfall fyrir einbýlishús en viðmiðunartaflan gerði ráð fyrir, enda var í aðalskipulaginu ótvíræð heimild til þess að víkja í deiliskipulagi frá ákvæðum aðalskipulags um nýtingarhlutfall til hækkunar.  Við gerð hinnar umdeildu skipulagstillögu var nýtingarhlutfall m.a. látið ráðast af  því hvort kjallari væri undir húsum en í aðalatriðum virðist hafa verið stefnt að því að sem mest jafnræði ríkti um nýtingu lóða á svæðinu.

Þegar lokið var vinnu við gerð hinnar umdeildu deiliskipulagstillögu hafði nýtt aðalskipulag Reykjavíkur tekið gildi.  Með hliðsjón af 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 bar borgaryfirvöldum að tryggja að skipulagstillagan samræmdist hinu nýja aðalskipulagi, sem tekið hafði gildi þegar tillagan var auglýst til kynningar hinn 28. febrúar 2003.  Voru þá ekki lengur í gildi áðurgreind ákvæði eldra aðalskipulags um nýtingarhlutfall til viðmiðunar fyrir einstakar húsagerðir.  Verður með hliðsjón af þessu að telja að skipulagsyfirvöldum hafi verið heimilt að ákveða nákvæmlega það nýtingarhlutfall sem talið var hæfilegt með hliðsjón af markmiðum skipulagsforsagnar og almennri stefnu nýs aðalskipulags Reykjavíkur um þéttleika byggðar.  Verður ekki annað ráðið en að málefnalegar ástæður hafi legið að baki ákvörðun borgaryfirvalda um nýtingarhlutfall í hinu umdeilda deiliskipulagi og að ákvarðanir skipulagsins fullnægi lagaskilyrðum.  Verður því ekki fallist á að ógilda beri hina kærðu ákvörðun vegna annmarka á ákvæðum hennar um nýtingarhlutfall.

Í öðru lagi heldur kærandi því fram að kynna hefði átt hagsmunaaðilum umsögn skipulagsfulltrúa um framkomnar athugasemdir og að skylt hafi verið að auglýsa tillöguna að nýju vegna þeirra breytinga sem á henni voru gerðar eftir kynningu hennar.

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga er kveðið á um málsmeðferð eftir að sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi.  Kemur þar fram að  taka skuli afstöðu til þess hvort breyta skuli skipulagstillögu vegna framkominna athugasemda, en af ákvæðinu verður ráðið að umsögn skipulagsnefndar skuli koma til umfjöllunar í sveitarstjórn.  Er ekki kveðið á um að sú umsögn skuli kynnt hagsmunaaðilum sérstaklega en senda skal þeim sem athugasemdir gerðu umsögn sveitarstjórnar um þær eftir að hún hefur afgreitt tillöguna.  Verður ekki fallist á að borgaryfirvöldum hafi borið að kynna hagsmunaaðilum umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir svo sem kærandi heldur fram, enda er slík málmeðferð ekki áskilin að lögum.  Verður ekki heldur fallist á að skipulagstillögunni hafi verið breytt í svo veigamiklum atriðum að skylt hafi verið að auglýsa hana að nýju, enda var tillögunni ekki breytt í grundvallaratriðum, sbr. 2. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.

Loks heldur kærandi því fram að ósamræmi sé milli skipulagsuppdráttar og greinargerðar er ógildingu varði. 

Úrskurðarnefndin fellst ekki á að um slíkt misræmi sé að ræða.  Greinargerð hins umdeilda skipulags er ekki færð inn á uppdráttinn og er það fyrirkomulag í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, gr. 5.1.1.  Afgreiddi Skipulagsstofnun uppdrátt og greinargerð skipulagsins með ábendingu um að betur þyrfti að gera grein fyrir aðkomu að tilgreindum húsum og var farið að þeim tilmælum.  Verður ekki annað séð en að með þeirri lagfæringu hafi skipulagsgögnunum verið komið í lögmætan búning.

Engar aðrar ástæður hafa komið fram er leiða ættu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfu kæranda því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á staðfestri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 7. maí 2003 um að samþykkja uppdrátt og greinargerð að deiliskipulagi „Heiðargerðisreits“.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

61/2003 Sólheimakot

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 24. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 61/2003, kæra eiganda landspildu í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 26. ágúst 2003 um að hafna umsókn um leyfi til að endurbyggja sumarbústað á landspildunni.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 2. október 2003, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni sama dag, kærir Einar Jónsson hdl., f.h. Ó, Vesturbrún 3, Reykjavík, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 26. ágúst 2003 um að hafna umsókn hans um leyfi til að endurbyggja sumarbústað á landspildunni.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 3. september 2003. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er þess krafist að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar að taka umsóknina til afgreiðslu að nýju og ljúka málinu með útgáfu byggingarleyfis í samræmi við umsókn kæranda.

Málavextir:  Með afsali, dags. 26. október 1973, eignaðist kærandi máls þessa 1,5 ha spildu úr eignarlandi Sólheimakots í Mosfellssbæ.  Á landinu stendur sumarhús í hans eigu sem var byggt á árunum 1979 og 1980 samkvæmt byggingarleyfi Mosfellshrepps frá 25. júní 1979. 

Með bréfi, dags. 20. ágúst 2003, óskaði kærandi eftir heimild til að fjarlægja núverandi hús og byggja nýtt, nánast á grunni þess gamla.  Erindinu var synjað á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar 26. ágúst 2003 með svohljóðandi bókun:  „Sumarhúsið er á svæði sem er almennt opið svæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi og því getur nefndin ekki fallist á erindið“.  Bæjarstjórn staðfesti afgreiðsluna á fundi hinn 3. september 2003.

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að um sé að ræða lítið sumarhús sem þarfnist nú verulegrar og kostnaðarsamrar endurnýjunar.  Af þeirri ástæðu hafi hann sótt um leyfi til að fjarlægja núverandi hús og byggja nýtt nánast á grunni þess gamla.  Þeirri beiðni hans hafi verið synjað.  Rök skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar fyrir synjuninni hafi verið þau að ,,Sumarhúsið er á svæði sem er almennt opið svæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi…”.

Kærandi bendir á að á umræddu svæði séu fjórar sumarhúsalóðir, merktar 1-4 á uppdrætti.  Reitur kæranda sé nr. 1 en á reit nr. 2 standi nýlegt sumarhús.  Reitir nr. 3 og 4 hafi ekki verið seldir.  Í nágrenninu séu nokkur eldri hús og fjölmörg sumarhús, enda skipulögð sumarhúsabyggð skammt frá.

Kærandi heldur því fram að með þeirri ákvörðun að synja um leyfi til að endurbyggja sumarbústaðinn á grunni þess gamla sé vegið að ráðstöfunarrétti hans sem eiganda landsins til réttmætrar og eðlilegrar nýtingar þess.  Í þrjá áratugi hafi kærandi átt land það sem um ræði og notað undir sumarbústað í rúm 20 ár.  Nýting landsins undir sumarhús hafi frá byggingu hússins verið samkvæmt heimild skipulagsyfirvalda og í samræmi við útgefið byggingarleyfi.  Ef kæranda sé nú meinað að endurnýja bygginguna, sé brostinn grundvöllur fyrir notum hans á eigninni.  Slík skerðing á nýtingu eignar í einkaeigu verði ekki gerð án samþykkis eiganda sem ekki þurfi að þola slíka skerðingu bótalaust, skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995.  Þegar af þeirri ástæðu sé synjunin um byggingarleyfið ólögmæt.

Kærandi bendir á að eiganda mannvirkis beri að halda við eign sinni og þegar kostnaður við endurnýjun sé orðinn meiri en bygging nýs húss mæli sanngirnisrök með því að bygging hússins verði heimiluð.  Þá liggi fyrir að það hús sem ætlunin sé að reisa muni falla betur að landslaginu og sé vandaðri bygging en sú sem nú standi á spildunni.  Kærandi hafi alla tíð talið að um sumarbústaðasvæði væri að ræða, enda standi yfir bygging sumarhúsa í nágrenninu og nýlegt sumarhús standi á aðliggjandi sumarhúsalandi, reit nr. 2.  Þannig sé um að ræða sumarhúsabyggð og ekki verði synjað um áframhaldandi landnotkun á sumarhúsalandi í einkaeigu þar sem mannvirki standi einungis með vísan til þess að landnotkun hafi verið breytt í almennt opið svæði, án samráðs við eignarréttarhafa.

Af rökstuðningi fyrir synjun byggingarleyfisins verði ráðið að einungis vegna þess að svæðið hafi verið skipulagt sem almennt opið svæði verði þar ekki veitt leyfi til byggingar hússins.  Þannig sé eignarlóð kæranda í skipulagi svæðisins skilgreind sem almennt opið svæði en ekki frístundabyggð, þrátt fyrir að teljast sumarbústaðasvæði samkvæmt áratuganotkun og yfirliti eignar hjá byggingareftirliti.  Þá sé svonefnd frístundabyggð rétt utan við umrætt land, eða um 200 metrum frá.  Því virðist sem mörk frístundabyggðar í aðalskipulagi frá árinu 2003 hafi verið dregin rétt handan við land kæranda, án samráðs við hann.  Á þeim grunni virðist synjun um byggingarleyfi vera reist.

Kærandi telur orsök synjunarinnar vera mistök við gerð aðalskipulagsins, þar sem tvær sumarhúsalóðir hafi af einhverjum ástæðum orðið útundan og láðst hafi að tilkynna eigendum þeirra þá breytingu sem varð á skipulaginu sem varði verulega hagsmuni þeirra. 

Málsrök Mosfellsbæjar:  Krafa skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar er að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála staðfesti hina kærðu ákvörðun.

Af hálfu Mosfellsbæjar er á það bent að fyrsta aðalskipulag sem gert hafi verið fyrir Mosfellsbæ hafi verið samþykkt á árinu 1983.  Samkvæmt því hafi land það sem sumarbústaður kæranda standi á verið utan skipulagðrar frístundabyggðar og hafi verið það ávallt síðan.  Það sé því misskilningur að nýsamþykkt aðalskipulag hafi breytt þessu. 

Samkvæmt 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé allt land skipulagsskylt.  Í skipulagsáætlunum skuli mörkuð stefna um landnotkun og þróun byggðar.  Samkvæmt 16. gr. laganna beri sveitarstjórn ábyrgð á því að gert sé aðalskipulag fyrir sveitarfélagið.  Þar skuli sett fram stefna sveitarstjórnar um landnotkun, samgöngu- og þjónustukerfi, umhverfismál og þróun byggðar í sveitarfélaginu.  Í greinargerð með aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2002 til 2024 komi fram að ákveðin svæði séu skipulögð fyrir frístundabyggð.  Þar segi að sumarhús megi einungis reisa innan svæða sem afmörkuð séu fyrir frístundabyggð og í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Innan slíkra svæða verði einungis hús sem hvorki séu ætluð né notuð til heilsársbúsetu.  Þá komi þar fram að ekki verði heimilt að byggja við, endurbyggja eða byggja ný sumarhús utan svæða fyrir frístundabyggð.  Einungis verði um að ræða eðlilegt og nauðsynlegt viðhald slíkra eigna.  Þegar slík hús hafi lokið hlutverki sínu, gengið úr sér eða verið fjarlægð, sé gert ráð fyrir því að skipulögð landnotkun samkvæmt aðalskipulagi taki við.  Sumarhús kæranda sé utan skipulagðs frístundabyggðarsvæðis.  Sveitarfélagið sé bundið af því skipulagi sem það hafi samþykkt og Mosfellsbæ því óheimilt að gefa út byggingarleyfi til kæranda fyrir byggingu nýs og stærra sumarhúss.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar um að hafna umsókn kæranda um leyfi til að endurbyggja sumarhús á landspildu í landi Sólheimakots, Mosfellsbæ.  Skipulags- og byggingarnefnd hafnaði beiðni kæranda með vísan til þess að sumarhúsið sé samkvæmt aðalskipulagi innan almenns opins svæðis.

Gildandi aðalskipulag Mosfellsbæjar var samþykkt í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 12. febrúar 2003, afgreitt af Skipulagsstofnun hinn 15. maí 2003 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 8. júlí 2003.  Samkvæmt aðalskipulagsuppdrættinum er spilda kæranda sem er úr landi Sólheimakots innan opins óbyggðs svæðis og er ekki gert ráð fyrir sumarhúsi kæranda á spildunni.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu framkvæmdir sem byggingarleyfi heimilar vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Fallist er á þau rök bæjarstjórnar fyrir hinni kærðu ákvörðun að umdeild byggingarleyfisumsókn kæranda samrýmist ekki gildandi aðalskipulagi og verður því hinni kærðu ákvörðun bæjarstjórnar ekki hnekkt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu  hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar er hafnað.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadótti

des 22
Love0

20/2004 Brekkuás

Með

Ár 2004, föstdaginn 25. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2004, kæra eigenda húseignanna að Brúnási 16, 18 og 20 í Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2004, sem barst nefndinni 7. s.m., kæra S og S, Brúnási 16, B og R, Brúnási 18 og E og S, Brúnási 20, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til byggingar 372,6 m² einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 6. febrúar 2004 og staðfest af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá kröfðust kærendur þess að úrskurðað yrði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda sem hafnar væru með stoð í hinni kærðu ákvörðun og féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 10. maí 2004.

Gagnaöflun í málinu er lokið og er það nú tekið til efnisúrlausnar.  Hafa nefndinni m.a. borist frekari greinargerð Garðabæjar, dags. 21. júní 2004, og gögn sem bæjaryfirvöld í Garðabæ og byggingarleyfishafi óskuðu í sameiningu eftir að koma að í málinu.  Hafa tafir við þessa gagnaöflun valdið nokkrum drætti á að málið yrði tækt til úrskurðar.

Málavextir:  Hinn 28. janúar 2004 veitti byggingarfulltrúinn í Garðabæ leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 19. febrúar 2004.  Hófust framkvæmdir við byggingu hússins í framhaldi af afgreiðslu leyfisins.

Þegar sjá mátti af framkvæmdum hver yrði hæðarsetning nýbyggingarinnar töldu kærendur ástæðu til að kynna sér frekar fyrirhugaða byggingu.  Fengu þeir, að eigin sögn, afrit af teikningum að nýbyggingunni hinn 23. mars 2004.  Töldu þeir bygginguna ekki samræmast skipulagsskilmálum og að grenndaráhrif hennar yrðu óviðunandi.  Skutu þeir ákvörðun byggingaryfirvalda í Garðabæ um leyfi fyrir byggingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. apríl 2004, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum hinn 10. maí 2004, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.  Hafa framkvæmdir legið niðri frá þeim tíma.

Hin umdeilda nýbygging að Brekkuási 11 er á nýbyggingarsvæði á Hraunsholti í Garðabæ.  Á svæðinu gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt frá árinu 1997 með áorðnum breytingum.  Í skipulagi þessu er gert ráð fyrir fjöbreyttri íbúðarbyggð á svæðinu en í skilmálum er m.a. nánar kveðið á um mannvirkjagerð á einstökum lóðum.  Er á lóðinni að Brekkuási 11 heimiluð bygging einbýlishúss af gerð E-2, en sú húsgerð er samkvæmt skilmálum einnar og hálfrar hæðar og eru á skýringarmyndum í sérskilmálum sýnd dæmi um útfærslur slíkra húsa.

Lóðin að Brekkuási 11 liggur á vesturmörkum að lóðum kærenda að Brúnási nr. 16 og 18.  Norð-vestur af lóðinni er lóð kærenda að Brúnási 20.  Er verulegur hæðarmunur á lóðunum og liggja lóðir kærenda til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að umdeild nýbygging fari með ýmsum hætti gegn skipulagsskilmálum svæðisins.  Þannig hafi þess ekki verið gætt að laga mannvirkið að landinu, samræmis sé ekki gætt í þakformi og hæðarsetning sé röng.  Raski byggingin grenndarhagsmunum kærenda enda fylgi henni skuggavarp og skerðing á friðhelgi.  Nefna kærendur sem dæmi mikla vegghæð og nálægð nýbyggingarinnar og að sjá megi af svölum hennar niður í gegnum þakglugga að Brúnási 18.  Þá séu aðstæður þannig að ekki séu skilyrði til að heimila að svalir nái að hluta til út fyrir byggingarreit eins og gert hafi verið.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 22. apríl 2004, árétta kærendur sjónarmið sín um að hið umdeilda byggingarleyfi sé andstætt skipulagsskilmálum, en í bréfi þessu andmæla kærendur sjónarmiðum byggingarleyfishafa í málinu.  Telja þeir bygginguna fara í bága við ákvæði skipulagsskilmála um hæðarsetningu gólfplötu, um heimild til að byggja svalir út fyrir byggingarreit, um lögun byggingar að landi og um landmótun og að byggingarleyfishafi rangtúlki ákvæði skilmálanna um þessi atriði.  Þá árétta kærendur að þeir telji bygginguna skerða friðhelgi eigna sinna og lóða.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum og málsástæðum kærenda hafnað.  Fullyrðingar kærenda um ranga hæðarsetningu fái ekki staðist, enda beri að miða við uppgefinn hæðarkóta gólfplötu þess hluta hússins er snúi að götu eins og ráða megi af skýringarmyndum.  Sé þessi skilningur í samræmi við það sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu á byggingarleyfum vegna allra annarra húsa í hverfinu og einnig í öðrum hverfum bæjarins.  Sú verklagsregla hafi almennt gilt í nýjum hverfum í Garðabæ að plötuhæð húsa sé um 30 cm hærri en götukóti og sé með því verið að tryggja að vatn frá götu renni ekki óhindrað inn á aðalhæð húsa.

Í kæru sé ekki haldið fram að önnur atriði, er varði hæð eða umfang hússins, brjóti gegn beinum ákvæðum skilmála, heldur sé vísað til þess að húsgerðin sé andstæð meginmarkmiðum skipulagsins, falli ekki að landinu og sé þess eðlis að hún valdi skerðingu á nýtingu lóða kærenda og skerði verðmæti eigna þeirra.  Þá sé í kæru gerð athugasemd við réttmæti þeirrar ákvörðunar að heimila að svalir gangi út fyrir byggingarreit.

Ekkert af þessu fái staðist þegar litið sé til markmiða og framkvæmdar skipulagsins og heimilda þess.  Meginatriði þessa máls sé að byggingarleyfi hússins að Brekkuási 11 sé í samræmi við heimildir samkvæmt skipulagsskilmálum hverfisins og því ekki ógildanlegt. 

Í viðbótargreinargerð Garðabæjar í málinu, dags. 21. júní 2004, er sérstaklega að því vikið að í bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 10. maí 2004 um stöðvun framkvæmda sé því haldið fram að skipulagsskilmálar séu um margt óljósir og í því sambandi sérstaklega vísað til skilgreiningar á húsgerðinni E-2, sem sé einbýlishús á 1½ hæð.  Slík húsgerð sé skilgreind á skýringarmyndum þannig að hús neðan við götu, eins og eigi við um væntanlega nýbyggingu að Brekkuási 11, sé einnar hæðar hús við götu en tveggja hæða hús séð frá baklóðarmörkum.  Samkvæmt skýringarmyndum geti slík hús ýmist verið aðalhæð og neðri hæð eða pallahús eins og Brekkuás 11.  Í skilmálum séu engar kvaðir um stærðir einstakra hæða, en eðlilegri hönnun sé líklegt að neðri hæð hússins verði minni en aðalhæð, hvort heldur sé á pöllum eða á einni hæð.  Í umræðu um skilgreiningar á húsgerðinni E-2 hafi komið fram að líta eigi svo á að neðri hæð hússins megi aldrei vera stærri en sem nemi 50% af efri hæð.  Af hálfu Garðabæjar hafi, við framkvæmd á skipulagsskilmálum, ekki verið beitt svo þröngri skýringu, enda verði ekki séð nein skynsamleg rök fyrir slíkri takmörkun.  Þá sé það ekki í samræmi við helstu markmið skilmálanna sem séu þau að á Hraunsholti rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja milli mismunandi húsgerða og fá húsnæði við sitt hæfi.  Jafnframt megi benda á að útfærsla á mismunandi stærð hæða sé fyrst og fremst atriði sem lúti að innra skipulagi húsa og hafi þar af leiðandi ekki í för með sér röskun á hagmunum gagnvart næstu nágrönnum.  Garðabær líti svo á að skilmálar og önnur gögn séu skýr hvað varði takmarkanir við útfærslu og hönnun húsa af gerðinni E-2.  Í skilmálum og á skýringarmyndum sé skýrt kveðið á um hæð slíkra húsa og nýtingarhlutfall og einnig komi fram hvernig þakform megi nota.  Sérstök ástæða sé til að vekja athygli á því frelsi sem skýringarmyndir veiti við hönnun á þakformi, þannig geti þakform ýmist verið tvíhalla, einhalla eða flatt.  Í þeim tilvikum sem þakform sé flatt eða einhalla komi skýrt fram að hámarkshæð hússins miðist við þakbrún þess.  Á lóðarblöðum sé síðan tilgreindur gólfkóti sem hæð hússins miðist við og byggingarreitur sem takmarki stærð hússins.

Þegar litið sé til þeirrar framkvæmdar sem viðhöfð hafi verið við afgreiðslu á byggingarleyfum húsa á Hraunsholti sé augljóst að hönnuðir sem unnið hafi eftir skilmálunum hafi ekki talið að í þeim fælist sú takmörkun á stærðum neðri hæða að þær mættu aldrei vera stærri en sem næmi 50% af stærð aðalhæðar.  Slík skýring fæli í sér takmarkanir við hönnun húsa sem engin skynsamleg sjónarmið mæli með í einbýlishúsahverfi þar sem lóðir séu að öllu jöfnu nokkuð stórar og gefi þannig kost á mismunandi hönnun með fjölbreytileika, sem skapi hverfum jákvæða ímynd. 

Í úrskurði úrskurðarnefndar um stöðvun framkvæmda sé og vikið að því hvort til skoðunar eigi að koma ákvæði 74. og 75. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir og því haldið fram að ekki sé hægt að fallast á að skipulagsskilmálar Hraunsholts hafi að geyma ákvæði um vegghæðir þótt þar sé kveðið á um mestu leyfilegu hæð hinna ýmsu húsgerða.

Af hálfu Garðabæjar sé að sjálfsögðu talið eðlilegt að þær greinar komi til skoðunar sem og aðrar greinar byggingarreglugerðar, eftir atvikum.  Þá sé því ekki mótmælt að í skilmálum sé ekki með beinum hætti fjallað um vegghæðir einstakra hæða.  Það sé hins vegar skoðun Garðabæjar að slík tilgreining í skilmálum sé ekki nauðsynleg, enda viðmiðanir greinarinnar frávíkjanlegar.  Óumdeilt sé að í skilmálum sé kveðið á um hámarkshæðir húsa og hafi í framkvæmd verið litið svo á að hönnuðir hefðu frelsi við ákvarðanir á vegghæðum innan þeirra marka og hafi þannig á fullnægjandi hátt verið vikið frá frávíkjanlegu ákvæði fyrrnefndrar greinar byggingarreglugerðar.  Á Hraunsholti séu öll hús, að undanskildum fjölbýlishúsum, annað hvort einnar hæðar eða tveggja og því ekki ástæða til að tilgreina vegghæðir sérstaklega fyrir tveggja hæða hús umfram það sem gert sé með hámarkshæð húsa á skýringarmyndum í skilmálum. Önnur niðurstaða fæli í sér verulegt misræmi gagnvart einnar hæðar húsum, en hámarkshæð slíkra húsa sé 5,4 m eins og fram komi á skýringarmyndum.  Í því tilviki sé augljóslega verið að víkja frá þeim  viðmiðunum um vegghæðir sem nefndar séu í ákvæði 74. gr.  Eðlilegt sé að gætt sé samræmis við skýringu á hámarkshæðum húsa að þessu leyti. 

Af hálfu Garðabæjar er á það bent að við skoðun á húsgerðum tveggja hæða húsa á Hraunsholti megi sjá staðfestingu þess að í framkvæmd hafi ákvæðið verið skýrt með þessum hætti.  Eru tilgreind, þessu til stuðnings, dæmi um fjögur hús, þar á meðal Brúnás 20, en eigendur þess eru meðal kærenda.  Flest standi þessi hús við opin svæði og valdi því ekki hugsanlegri röskun gagnvart nágrönnum.  Húsin séu öll sérstök í hönnun, hvert á sinn hátt og hafi verið talin falla vel að skipulagi hverfisins og vera í samræmi við skilmála. 

Í tilviki Brekkuáss 11 séu aðstæður aðrar, þar sem lóðin sé ekki við opið svæði heldur liggi samsíða öðrum lóðum þ.e. lóðum kærenda í máli þessu að Brúnási 16 og 18.  Þær aðstæður geti á engan hátt skert rétt lóðarhafa Brekkuáss 11 frá því sem skilmálar segi fyrir um.  Sé þá horft til þess hvernig þeir hafi verið skýrðir og framkvæmdir í hverfinu, m.a. í tilvikum kærenda.  Nýbygging að Brekkuási 11 nýti byggingarreit að verulegu leyti og einnig skilmála um hámarkshæð og nýtingarhlutfall.  Slík nýting skilmála gagnvart nágrönnum verði að teljast falla að því sem í úrskurði úrskurðarnefndar sé nefnt réttmætar væntingar lóðarhafa og annarra rétthafa á skipulagssvæðinu.  Kærendur í máli þessu hafi því alltaf mátt vænta þess að á lóðum aftan við lóðir þeirra, sem þeir virðist hafa litið á sem opið svæði, kæmu byggingar sem gætu verið með þeim hætti sem lóðarhafi við Brekkuás 11 hafi sótt um að fá að reisa.  Fráleitt sé að réttur þeirra til verndar gegn hugsanlegri röskun geti gengið framar rétti lóðarhafa Brekkuáss 11 samkvæmt skilmálum hverfisins.

Aðstæðum á lóðamörkum Brekkuáss 11 og Brúnáss 16 og 18 sé ágætlega lýst í úrskurði úrskurðarnefndar um stöðvun framkvæmda, en þar komi fram að verulegur hæðarmunur sé á lóðunum og að lóðir kærenda liggi til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11.  Aðstæður sem þessar sé víða að finna í hverfinu og þar gerist það að byggingar á viðkomandi lóðum leiði af sér skuggavarp og önnur áhrif á þær lóðir sem lægra liggi.  Megi í því sambandi nefna lóðir við Eikarás og Greniás.  Horfa verði til þess að hér sé um nábýli í íbúðahverfi að ræða og þar geti enginn átt takmarkalausan rétt á að tryggt sé algjört afskiptaleysi nágranna.  Slíkt sé eðlilega ómögulegt í íbúðahverfi þar sem um 1500 manns búi.

Varðandi túlkun á skilmálum um hámarkshæðir og vegghæðir hafi byggingarleyfishafi leitað eftir áliti lögfræðings á skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar.  Í tölvubréfi hans komi fram að í Reykjavík hafi verið litið svo á, þegar hámarkshæð húss í metrum sé tilgreind í deiliskipulagi og tekið fram að þakform sé frjálst, megi vegghæð húss ná upp í hámarkshæð þá sem gefin sé upp í metrum. 

Á vegum skipulagsfulltrúa Garðabæjar hafi verið leitað eftir upplýsingum frá Hafnarfirði og Kópavogi og hafi komið fram að þar séu mál meðhöndluð með sama hætti og í Garðabæ og Reykjavík.  Slík framkvæmd um áraraðir á nánast öllu höfuðborgarsvæðinu hljóti að vega þungt í málinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Hefur byggingarleyfishafi svarað málsástæðum kærenda lið fyrir lið og telur þær ýmist byggðar á misskilningi eða rangtúlkun á skipulagsskilmálum svæðisins og öðrum réttarheimildum sem við eigi í málinu.  Hafa verði í huga að skipulag umrædds svæðis geri ráð fyrir þéttri og fjölbreytilegri byggð og geti kærendur ekki gert tilkall til þess rólega yfirbragðs og sveitasælu sem þeir geri í kærunni.  Enginn réttur hafi því verið brotinn á kærendum með útgáfu byggingarleyfis vegna hússins sem verið sé að byggja á lóðinni að Brekkuási 11.

Sé það eindregin afstaða byggingarleyfishafa, að þar sem byggingarleyfi vegna húsbyggingar hans að Brekkuási 11 sé ekki haldið neinum ágöllum er ógildingu varð,i sé sjálfgefið að hafna beri kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins.

Með bréfi, dags. 4. maí 2004, kom byggingarleyfishafi á framfæri ítarlegum frekari athugasemdum sem einkum lúta að túlkun skipulags um vegghæðir með hliðsjón af frávíkjanlegum ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um það efni.  Segir þar m.a. að í þessu sambandi komi einkum þrír þættir til skoðunar sem séu, eftir atvikum, tengdir eða óskyldir.  Sé hér um að ræða hámarkshæð húss, lofthæð í húsi og vegghæð húss.

Hvað varði hámarkshæð húss, sé áréttað það sem fram komi í upphaflegum athugasemdum byggingarleyfishafa um hámarkshæð húss og grunnlínu hennar, þ.e. að hámarkshæð húss á lóðinni Brekkuási 11 sé 5,8 m og að miða skuli við hæðartölu gólfplötu þess hluta húss er snúi að götu.  Verði ekki frekar fjallað um hámarkshæð hér nema í umfjöllun um vegghæð húss.

Hvað varði lofthæð í húsi og vegghæð húss sé mikilvægt að gera grein fyrir því hvað felist í viðkomandi hugtökum og grunnrökunum á bak við þau.  Lofthæð í húsi fjalli um lofthæð í einstökum rýmum húss.  Um lofthæð í húsum fjalli 78. gr. byggingarreglugerðar og geymi hún lágmarksákvæði um lofthæð.  Markmiðið á bakvið ákvæði um lofthæð sé skýrlega að tryggja ákveðin lágmarksgæði rýma fyrir þá sem í húsunum búi og þá sem kaupi hús.  Reglugerðargjafinn horfi hér inn á við, þ.e.a.s. til þeirra sem noti rými innan útveggja húss.  Allt framangreint greini ákvæði um lofthæð með skýrum og áþreifanlegum hætti frá reglum um vegghæð húss.  Reglur um vegghæð fjalli um hæð útveggja húss, algerlega óháð því hvernig húsi sé skipt í hæðir eða innra rými þess skipulagt yfirleitt.  Fjallað sé um vegghæð húss í 74. gr. byggingarreglugerðar og séu ákvæði greinarinnar frávíkjanleg, þ.e.a.s. þau eigi aðeins við ef ekki sé kveðið á um vegghæð húss í metrum í deiliskipulagi.  Kveði greinin á um það hvernig vegghæð skuli reiknuð ef ákvæðum þar um sé ekki til að dreifa í deiliskipulagi, en aðeins tilgreint hversu margar hæðir megi byggja.  Reglugerðargjafinn horfi hér út á við, þ.e.a.s. til ytra útlits húss eins og það kunni að hafa áhrif á umhverfi þess og nábýlinga.

Ekki sé um það deilt að ákvæði 78. gr. byggingarreglugerðar um lágmarkslofthæð séu uppfyllt í tilfelli þess húss sem verið sé að byggja að Brekkuási 11.  Verði því ekki frekar fjallað um lofthæð í þessum athugasemdum, nema í sambandi við umfjöllun um vegghæð.

Í tilviki hússins að Brekkuási 11 komi ekki til kasta 74. gr. byggingarreglugerðar, þar sem vegghæð húss sé ákveðin í deiliskipulagi Hraunsholtshverfis með ótvíræðum hætti í lið 2.1.2 í deiliskipulaginu.  Ákvæði nefndrar greinar byggingarreglugerðar verði ekki skýrð svo að þau áskilji að vegghæð sé skilgreind með einum hætti fremur en öðrum í deiliskipulagi og því verði að telja að vegghæð sem skilgreind sé með tilgreiningu hæðarpunkta á uppdráttum eins og þeim sem liður 2.1.2 í deiliskipulaginu geymi, verði að öllu leyti jafnað til slíkrar tilgreiningar í orðum.  Reyndar sé engin ákvæði að finna um það í settum rétti með hvaða hætti vegghæð húss skuli ákveðin.

Eins og komið hafi fram hér að framan sé markmiðið með reglum um vegghæð húss að tryggja hagsmuni annarra en þeirra sem búi í eða kaupi það hús sem um sé að ræða.  Markmiðið sé að vernda nábýlinga og nágrenni almennt fyrir því að vegghæð húss gangi á tiltekna hagsmuni þeirra.  Sé því ljóst að um hámarksákvæði sé að ræða, enda hagsmunir þeirra sem verið sé að vernda almennt í því fólgnir að vegghæð húss sé ekki meiri en eðlilegt megi teljast og þeir megi gera ráð fyrir.  Langsótt verði að telja að hagsmunir nábýlinga og nágrennis felist í því að vegghæðir séu ekki of litlar.  Þá verði að árétta að óbeint séu fyrir hendi ákvæði um lágmarksvegghæðir í 78. gr. byggingarreglugerðar um lofthæðir, enda verði vegghæðir aldrei lægri en svo að þær samræmist ófrávíkjanlegum ákvæðum þeirrar greinar.  Séu hagsmunir hlutaðeigandi þannig rækilega tryggðir að þessu leyti.

Samspil ákvæða um hámarkshæð húss og vegghæð þess geti verið með ýmsu móti.  Þannig geti verið að um sé að ræða ólíka hæð, þ.e.a.s. að hámarkshæð húss sé hærri en vegghæð þess.  Eigi þetta skýrlega við ef gerðar séu ákveðnar kröfur um frágang og gerð þaks sem leiði til þess að mesta vegghæð geti aldrei náð hámarkshæð húss, t.a.m. þegar gerð sé krafa um valmaþak.  Sé í slíkum tilvikum ljóst að hámarksvegghæð húss geti aldrei orðið sú sama og hámarkshæð húss vegna ákvæða byggingarreglugerðar um þakhalla.  Hámarksvegghæð húss sé hins vegar sú sama og hámarkshæð í öðrum tilvikum og eigi það skýrlega við þegar sú krafa sé gerð til þakgerðar að um sé að ræða „flatt“ þak.  Sama eigi við þegar húsgerð, og þar með gerð og frágangur þaks, sé frjáls.  Verði þá að ganga út frá rétti húsbyggjanda til að byggja „flatt“ þak og að hámarksvegghæð falli því saman við hámarkshæð húss.

Í tilviki hússins að Brekkuási 11 sé ljóst að þar sé á ferð síðastnefnda tilvikið.  Í lið 1.1.8 í skipulagi Hraunsholts komi berum orðum fram að húsgerðir séu frjálsar.  Felist í því orðalagi að þakgerð sé frjáls og heimild húsbyggjanda til að byggja hús með „flötu“ þaki.  Sé þannig ljóst að í þessu tilviki falli hámarksvegghæð og hámarkshæð húss saman.  Ráðist því leyfileg vegghæð hússins að Brekkuási 11 af hámarkshæð þess eins og hún sé tilgreind á skýringarmynd í lið 2.1.2 í skipulaginu.

Í bréfi byggingarleyfishafa frá 4. maí 2004, er auk framanritaðs, gerð ítarleg grein fyrir því hvernig hann telji að túlka beri skýringarmyndir skipulagsins og annað því tengt en ekki þykir þörf á að rekja hér frekar efni bréfsins.  Úrskurðarnefndin hefur hins vegar haft það allt til hliðsjónar við úrlausn málsins, svo og allar frekari röksemdir sem málsaðilar hafa fært fram fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 28. apríl 2004 að viðstöddum fulltrúum kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 372,6 m² einbýlishús að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Ber úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins, að taka til úrlausnar þau atriði er varða lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og takamarkast úrlausnarefnið ekki við þær málsástæður sem kærendur tefla fram.  Kemur einkum til skoðunar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum byggingarsvæðisins, svo og hvort fylgt hafi verið viðeigandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við hönnun byggingarinnar.

Lóðin að Brekkuási 11 er brött og hallar henni niður frá götu í átt að lóðum kærenda að Brúnási 16 og 18.  Heimilt er að byggja á lóðinni hús af gerðinni E-2, en þeirri húsgerð er í sérákvæðum skipulagsskilmála lýst sem einbýlishúsi á 1½ hæð án þess að slík húsgerð sé skilgreind umfram það sem ráða má af skýringarmyndum.  Samkvæmt skýringarmyndum þessum getur hús af nefndri gerð, á lóð sem hallar niður frá götu, annaðhvort verið á einni hæð séð frá götu, og þá með neðri hæð undir þeim hluta húss sem er fjær götu, eða stallað að hluta og er þá hluti hússins, fjær götu, á tveimur hæðum, þar sem neðri gólfplatan er um það bil ½ hæð lægri en gólfplata þess húshluta sem veit að götunni.  Hefur fyrirhugað hús að Brekkuási 11 verið hannað með síðargreinda útfærslu í huga.

Hin umdeilda nýbygging er með flötu þaki en þó í hámarkshæð eins og hún virðist ákvörðuð af bæjaryfirvöldum.  Er salarhæð í húsinu og vegghæðir meiri en verið hefði ef húsið hefði verið hannað með annari þakgerð og eykur þetta byggingarlag grenndaráhrif hússins.  Á skýringarmyndum í skipulagsskilmálum er efsti hluti húsa sýndur með brotnum línum og hjálparlínum, sem augljóslega tákna svigrúm til mismunandi þakgerða, en ekki verður ráðið af þessum gögnum að í skipulaginu felist heimild til þess að hækka útveggi húss upp í tilgreinda hámarkshæð þegar hús er hannað með flötu þaki eins og í hinu umdeilda tilviki.  Þykir slík hönnun ekki samræmast skýringarmyndunum, en að auki leiðir hún í hinu umdeilda tilviki til þess að vegghæðir fara í bága við ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sbr. 3. gr. ÍST 21 um hæðarmál í byggingum og ákvæði gr. 3.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.

Ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar fjallar um vegghæð húsa og kveður m.a. á um að sé vegghæð ekki ákveðin í metrum, heldur tiltekið hve margar hæðir megi byggja, skuli miða við að í íbúðarhúsi sé hver hæð af gólfi á annað 2,70 – 2,80 m, þó þannig að lofthæð verði aldrei minni en 2,50 m.  Í tilviki því sem hér er til úrlausnar hefur verið vísað til þess að á skýringarmyndum sé að finna ákvarðanir um hámarkshæð húsa og að í þeim ákvörðunum felist jafnframt ákvörðun um hámarksvegghæðir.  Hafi, með þessu móti, verið vikið frá ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir, svo sem heimilt sé í skipulagi, sbr. 73. gr. reglugerðarinnar.

Úrskurðarnefndin hafnar þessum röksemdum, enda er á skýringarmyndunum engin afstaða tekin til þess hvernig heildarhæð húss skiptist milli veggja og þakrýmis eða einstakra hæða.  Verður því ekki á það fallist að í skipulagsskilmálum fyrir Hraunsholt séu ákvæði um vegghæðir sem víki frá ákvæðinu í 74. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Verður ekki heldur á það fallist að víkja beri ákvæði þessu til hliðar með þeim rökum að það hafi í ríkum mæli verið virt að vettugi, enda bæði ósannað að svo sé og óljóst að hvaða marki skipulagsskilmálar eru sambærilegir í þessu efni.  Þá verður ekki séð að það sé á færi sveitarstjórna að víkja til hliðar ákvæðum byggingarreglugerðar umfram það sem leiða má af heimildum frávíkjanlegra ákvæða.

Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda bygging samræmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar í þessu tilliti.

Í almennu ákvæði sérákvæða skipulagsskilmála svæðisins, gr. 2.1.0, er tekið fram að bratti sé allmismunandi á lóðum og að lögð sé áhersla á að tillit sé tekið til þess við hönnun.  Skýringarmyndir, sem fylgi skilmálunum, sýni í meginatriðum afstöðu byggingar til götu og lóðar við mismunandi aðstæður, með fyrirvara um að húsgerð falli eðlilega að landi á hverri lóð. 

Fyrirvari þessi er í samræmi við helstu markmið í grein 1.1.2 í skipulagsskilmálunum, þar sem m.a. er tekið fram að öll mannvirki á svæðinu séu hönnuð þannig að þau falli sem best að landi.  Verður að telja fyrirvarann meðal bindandi fyrirmæla skipulagsins um hönnun húsa á svæðinu. 

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er hæðarsetning gólfplötu þess hluta hins umdeilda húss sem snýr að götu um 55 cm yfir götuhæð fyrir miðju húsi.  Ráðast aðrar hæðarsetningar í húsinu af hæð þessarar gólfplötu. Telur úrskurðarnefndin aðfinnsluvert að  hæðarsetningar þessar skuli fyrst hafa verið ákvarðaðar á hæðarblaði eftir samþykkt skipulagsins auk þess sem þær samræmist illa áskilnaði skipulagsins um að mannvirki skuli falla sem best að landi.  Með hliðsjón af því að skipulag svæðisins er að stofni til samþykkt fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og fyrir gildistöku núgildandi ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um framsetningu skipulagsáætlana, sbr. gr. 5.4, þykja þessir annmarkar þó ekki koma til álita við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarnefndin tekur fram að hún telur á skorta að fullnægjandi grein sé gerð fyrir því í skipulagsskilmálum hvað átt sé við þegar talað er um hús á 1½ hæð.  Telur nefndin eðlilegast að skýra ákvæði skipulagsins um þessa húsgerð á þann veg að því séu settar skorður hve stór hluti húss geti verið tveggja hæða, a.m.k. þegar um sé að ræða stallað hús eins og í hinu umdeilda tilviki.  Hins vegar er það niðurstaða nefndarinnar að hlutföll í hinni umdeildu byggingu séu innan eðlilegra marka í þessu tilliti, en þess mátti vænta að byggingar á lóðum í hverfinu yrðu fyrirferðarmeiri eftir að nýtingarhlutfall var hækkað við breytingu sem gerð var á skipulagi þess í ársbyrjun 2003.  Einnig telur nefndin að heimild hafi verið í skipulagi fyrir því að leyfa byggingu svala að hluta til lítillega út fyrir byggingarreit og koma þessar ástæður ekki til álita við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda bygging samræmist ekki ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir.  Er og fallist á að kærendur hafi ekki mátt vænta svo mikilla vegghæða byggingar á lóðinni miðað við eðlilega skýringu á skipulagsskilmálum svæðisins.  Þykja þessar ástæður eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004, sem staðfest var af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ, er felld úr gildi.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________               ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

39/2002 Austurgata

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags-og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 39/2002, kærur eigenda hússins að Hverfisgötu 32 og eigenda neðri hæðar hússins að Hverfisgötu 38, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 12. júlí 2002 um útgáfu byggingarleyfis fyrir stækkun húss að Austurgötu 29b, Hafnarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2002, sem barst nefndinni hinn 1. ágúst s.á., kæra G og G, til heimilis að Hverfisgötu 38, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 12. júlí 2002 að veita byggingarleyfi fyrir stækkun hússins að Austurgötu 29b, Hafnarfirði.  Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2002, sem barst nefndinni hinn 1. ágúst s.á., kæra I og J, til heimilis að Hverfisgötu 32, Hafnarfirði sömu ákvörðun.  Kærur þessar taka til sömu ákvörðunar og eru hagsmunir kærenda sambærilegir og hafa málin því verið sameinuð sem mál nr. 39/2002.

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 30. júlí 2002 og staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.  

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá settu kærendur búsettir að Hverfisgötu 38 einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda en þeirri kröfu var ekki fylgt eftir, enda var framkvæmdum við að reisa hina umdeildu byggingu að mestu lokið er kæran barst úrskurðarnefndarinnar.  Er kæumálið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Árið 2001 fór eigandi einlyfts einbýlishúss að Austugötu 29b, Hafnarfirði þess á leit við byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar að honum yrði veitt heimild til stækkunar þess.  Nánar tiltekið fól ósk húseigandans í sér beiðni um að stækka neðri hæð hússins, byggja rishæð úr timbri ofan á eldri byggingu ásamt því að samræma útlit hússins.  Húsið var að flatarmáli 122,9 m², sem skiptist þannig að kjallari var 36,5 m² og íbúð 86,4 m².  Beiðni húseigendans um stækkun fól í sér að íbúð á 1. hæð yrði stækkuð í 104,8 m² og að við bættist rishæð, 97,4 m² að stærð.  Kjallarinn yrði óbreyttur. 

Húsið stendur í miðbæ Hafnarfjarðar og er í gildi deiliskipulag svæðisins frá árinu 1983.  Í þeim gögnum er bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ og ætla má að séu greinargerð skipulagsins segir m.a. að nýtingarhlutfall einstakra lóða megi mest vera 0,45, leyfð sé stækkun húsa á reit innan nýtingarmarka og að grunnflötur húss megi ekki fara yfir 80 m². 

Erindi byggingarleyfishafans var lagt fram á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 20. nóvember 2001 og var eftirfarandi fært til bókar:  „Lagt fram bréf byggingarfulltrúa dags. 5. nóv. 2001 vegna umsóknar um leyfi til að byggja við húsið nr. 29B við Austurgötu.  Af því sem séð verður af gögnum, er breytingin til bóta.  Þegar fyrir liggur fullnægjandi byggingarleyfisumsókn og gögn til kynningar, er skipulagsstjóra heimilt að kynna tillöguna í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 37/1997.  Áður en grenndarkynning fer fram skal liggja fyrir betri afstöðumynd með fyrirkomulagi lóðar ásamt útlitsmyndum þar sem nýbyggingin er sýnd í afstöðu til næstu íbúðarhúsa.“ 

Á fundi byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2001 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um leyfi til að stækka 1. hæð og byggja rishæð.  Byggingarnefnd tekur jákvætt í erindið og óskar eftir fullnaðarteikningum til grenndarkynningar.  Umsækjanda er bent á að kynna sér umfjöllun skipulagsnefndar um málið.“ 

Á fundi skipulags og umferðarnefndar hinn 4. desember 2001 var erindið enn til umfjöllunar og var eftirfarandi fært til bókar:  „Austurgata 29B, leiðr. bókun.  Á 1141. fundi skipulags- og umferðarnefndar var til umfjöllunar breyting á húsi nr. 29B við Austurgötu.  Fyrri hluti bókunarinnar er orðuð eins og deiliskipulag liggi ekki fyrir eins og talið var, fyrir fundinn.  Síðari hluti bókunarinnar er orðuð sem breyting á deiliskipulagi en í ljós kom á fundinum að deiliskipulag miðbæjarins frá 1983 nær yfir lóðina.  Eftirfarandi er tillaga að nýrri bókun svo hún sé rétt miðað við efnislega afgreiðslu málsins.  Af því sem séð verður af gögnum, er breytingin til bóta. Skipulagsstjóra er heimilt að kynna tillöguna í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 37/1997.  Áður en breytingin er kynnt, skal liggja fyrir betri afstöðumynd af fyrirkomulagi lóðar og bílastæðum, ásamt útlitsmyndum þar sem nýbyggingin er sýnd í afstöðu til næstu íbúðarhúsa.“  Þessi bókun var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. desember 2001. 

Á deiliskipulagsuppdráttinn vegna hússins að Austurgötu 29b er ritað að deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt í skipulags- og umferðarnefnd hinn 20. nóvember 2001, en á þeim fundi var, eins og áður segir, aðeins veitt heimild til handa skipulagsstjóra að grenndarkynna tillöguna.  Úrskurðarnefndin óskaði eftir frekari upplýsingum vegna framangreinds hjá Hafnarfjarðarbæ og fengust þau svör að dagsetning uppdráttarins væri röng, hefði átt að vera 4. desember 2001 eða þann dag sem bókun skipulags- og umferðarnefndar var leiðrétt. 

Grenndarkynning stóð yfir frá 22. apríl 2002 til og með 21. maí sama ár og náði til íbúa að Austurgötu 27, 27b, 29, 31, 33 og 35, Hverfisgötu 34, 36 og 38B og Mjósundi 13 en ekki til kærenda sem búa að Hverfisgötu 32 og Hverfisgötu 38.  Á skipulagsuppdrættinum sem var grenndarkynntur kemur fram að eina breyting deiliskipulagsins sé sú að byggingarflötur hússins stækki um 8 m².  Í engu er getið um breytt nýtingarhlutfall lóðarinnar eða frekari stækkun grunnflatar hússins.  Engar athugasemdir bárust. 

Skipulagsstofnun yfirfór gögn málsins og í bréfi til Hafnarfjarðarbæjar, dags. 10. júní 2002, gerir stofnunin ekki athugasemdir við að birt verði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing um breytingu deiliskipulags miðbæjar vegna Austurgötu 29b, birtist í Stjórnartíðindum hinn 28. júní 2002.  Þar segir að deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 11. desember 2001 og taki bæði til stækkaðs byggingarreits og heimildar til hækkunar hússins. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 30. júlí 2002 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri með bárujárnsklæðningu.  Grenndarkynning hefur farið fram.  Jákvæð umsögn bæjarskipulags liggur fyrir.  12/7 2002.  Samþykkt af byggingarfulltrúa.  Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997 og nr. 82/1994.“

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærur kærenda lúta að því að grenndarkynning hafi farið fram á byggingarleyfisumsókn vegna Austugötu 29b en sú grenndarkynning hafi ekki náð til þeirra og hafi þeim verið alls ókunnugt um framkvæmdirnar fyrr en nýtt og mjög stórt þak hafi verið reist á húsinu á nokkrum dögum.  Kærendur halda því fram að þak það sem hér um ræði sé miklum mun stærra heldur en almennt sé á svæðinu auk þess sem það skerði útsýni. 

Kærendur sem búsettir eru í húsinu nr. 32 við Hverfisgötu halda því fram að lóðamörk þeirra hafi verið rangt tilgreind í gögnum er fylgdu grenndarkynningunni því lóð þeirra liggi að lóðinni nr. 29b við Austurgötu og samkvæmt því hefði átt að grenndarkynna þeim erindið.  Þessir sömu kærendur benda á að þeir hafi endurnýjað hús sitt með tilliti til útsýnis sem nú sé ekki lengur til staðar og því hafi söluverð þess lækkað. 

Kærendur sem búsettir eru að Hverfisgötu 38 halda því fram að með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi verið tekið af þeim útsýni sem þeir hafi haft yfir höfnina og Hvaleyrina. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála óskaði erftir viðhorfum skipulags- og byggingarsviðs til kærunnar og barst nefndinni svarbréf, dags. 16. október 2002, þar sem segir:  „Skipulags- og byggingarráð lítur svo á að rétt hafi verið staðið að grenndarkynningunni og bæjarskipulag hafi kynnt málið þeim sem talið var að hefðu hagsmuna að gæta í samræmi við gildandi miðbæjarskipulag frá 1981“ (sic). 

Með bréfi, dags. 26. janúar 2004, veitti úrskurðarnefndin Hafnarfjarðarbæ færi á því að tjá sig frekar um meðferð málsins og koma að skýringum.  Hinn 24. mars 2004 barst úrskurðarnefndinni bréf frá umhverfis- og tæknisviði, þar sem fram kemur að bæjaryfirvöld hafi ákveðið að endurtaka grenndarkynngu skipulagsbreytingar vegna Austurgötu 29b, en upplýsingar þar um þykja ekki hafa þýðingu við úrlausn máls þessa og verða því ekki raktar hér frekar.

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi segir í greinargerð að hann hafi keypt húsið árið 1996, m.a. með það í huga að það hentaði vel til breytinga.  Verðið hafi verið hagstætt enda húsið óaðlaðandi á ýmsa vegu, innra skipulag þess hafi verið afar óhentugt þar sem það hafði verið tvær íbúðir lengi framan af og eðlileg endurnýjun innandyra hafi ekki átt sér stað.  Þá hafi húsið, utan frá séð, verið tvö ólík hús, misgömul, hvort í sínum byggingarstílnum. 

Byggingarleyfishafinn bendir á að húsið standi mun lægra í landi en þau hús sem fyrir aftan það séu, og hafi hann því talið að líkur væru á því að leyfi fengist fyrir stækkun af einhverju tagi.  Grunnflötur hússins hafi aðeins verið 86 m² og því hafi verið nokkuð þröngt um þegar fjölskyldan hafi verið orðin sex manna.  Við hönnun viðbyggingarinnar hafi verið leitast við að fella húsið að umhverfinu sem samanstandi af nokkuð fjölbreyttum húsum frá mismunandi tímum, en eldri stíll, þ.e. brött þök og kvistir, sé nokkuð ráðandi.

Byggingarleyfishafi mótmælir því að kærendur búsettir að Hverfisgötu 32 hafi orðið fyrir útsýnisskerðingu, enda sé útsýni þeirra þegar skert af hraunklettum, trjám og nýlega byggðum húsum við Fjarðargötu.  Byggingarleyfishafinn mótmælir því að á Hverfisgötu 32 hafi, áður en hann hafi byrjað framkvæmdir, átt sér stað einhver hönnun utandyra m.t.t. útsýnis, það hafi einfaldlega verið skipt um bárujárn á húsinu eftir því sem best verði séð.  Byggingarleyfishafinn mótmælir því og að húseign þessara kærenda hafi lækkað í verði við það að önnur hús í nágrenninu hafi verið gerð upp og að þeim hlúð.  Þvert á móti telji hann jákvætt að endurbætur og fegrun eigi sér stað í gömlum hverfum.

Þá er því mótmælt að kærendum, búsettum að Hverfisgötu 38, hafi verið ókunnugt um framkvæmdina, enda hafi byggingarleyfishafi sýnt kæranda þar búsettum teikningar að breytingu hússins. 

Loks er því haldið fram að útsýnistap kærenda að Hverfisgötu 38 hafi verið bilið milli turnanna á Fjarðargötu 13 – 15, og þaðan hafi höfnin ekki sést, heldur hluti af sjónum, og ræma miðsvæðis úr Hvaleyrinni, og þar með hluti golfvallarins.  Að öðru leyti hafi þetta útsýni þegar verið byrgt af háum trjám og nýbyggingum við Fjarðargötu, rétt eins og hjá hinum kærendunum. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur óformlega kynnt sér staðhætti við Hverfisgötu og Austurgötu vegna undirbúnings úrskurðar þessa. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er til úrlausnar hvort útgáfa byggingarleyfis sem fól í sér heimild til stækkunar hússins að Austurgötu 29b, Hafnarfirði hafi verið lögmæt.  Húsið stendur í miðbæ Hafnarfjarðar og er í gildi deiliskipulag svæðisins frá árinu 1983.  Samkvæmt fyrirliggjandi málsgögnum má nýtingarhlutfall einstakra lóða á svæðinu vera mest 0,45.  Leyfð er stækkun húsa á reit innan nýtingarmarka en grunnflötur húsa má þó ekki fara yfir 80 m².  Á árinu 2001 var gerð breyting á deiliskipulaginu í þá veru að heimilt var að stækka grunnflöt hússins að Austurgötu 29b um 8 m², en auglýsing um gildistöku breytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júní 2002.  Verður að skilja umrætt skipulag þannig að eftir breytinguna hafi grunnflötur hússins að Austurgötu 29b mátt vera 94,4 m² en húsið var fyrir breytinguna 86,4 m² að gunnflatarmáli. 

Hið kærða byggingarleyfi felur í sér heimild til verulegrar stækkunar hússins að Austurgötu 29b, eða úr 122,9 m² í 238,7 m².  Grunnflötur þess verður 104,8 m² með stækkuninni og fer því nokkuð fram úr heimildum gildandi deiliskipulags.  Að auki er nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir breytingu hússins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi nokkru hærra en skipulag heimilar.  Fullnægir hið umdeilda byggingarleyfi því ekki skilyrðun 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um samræmi við skipulag og verður það því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 12. júlí 2002, um útgáfu byggingarleyfis vegna Austurgötu 29b, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

____________________________     __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir 

des 22
Love0

42/2003 Miðhraun

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 42/2003, kæra eiganda Miðhrauns I, Eyja- og Miklaholtshreppi, Snæfellsnes- og Hnappadalssýslu, á samþykkt hreppsnefndar Eyja- og Miklaholtshrepps frá 24. mars 2003 á deiliskipulagi fyrir vatnsaflsvirkjun í fjallinu fyrir ofan Miðhraun í nefndum hreppi og eftirfarandi staðfestingu Skipulagsstofnunar á því deiliskipulagi og atriðum það varðandi frá 30. maí og 3. júlí s.á.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. júlí 2003, er barst nefndinni hinn 16. júlí sama ár, kærir Ólafur Sigurgeirsson hrl., fyrir hönd Miðhrauns I ehf., kt. 500101-3340, eiganda Miðhrauns I, Eyja- og Miklaholtshreppi, Snæfellsnes- og Hnappadalssýslu, þá ákvörðun hreppsnefndar Eyja- og Miklaholtshrepps frá 24. mars 2003 að samþykkja deiliskipulag fyrir vatnsaflsvirkjun í fjallinu fyrir ofan Miðhraun í nefndum hreppi og staðfestingu Skipulagsstofnunar á því deiliskipulagi og atriðum það varðandi frá 30. maí og 3. júlí s.á.  Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða deiliskipulag verði fellt úr gildi.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 12. október 2002, fór hreppsnefnd Eyja- og Miklaholtshrepps þess á leit við Skipulagsstofnun, með vísan til 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að hún heimilaði auglýsingu til kynningar á deiliskipulagstillögu um heimilisrafstöð í landi Miðhrauns.  Ástæða erindisins var sú að ekki hafði verið gert aðalskipulag fyrir hreppinn.  Var þess jafnframt óskað í greindu bréfi að stofnunin tæki afstöðu til þess hvort ráðgerðar framkvæmdir samkvæmt skipulagstillögunni væru háðar mati á umhverfisáhrifum.

Umrædd deiliskipulagstillaga laut að því að heimila allt að 500 kw vatnsaflvirkjun til heimanota í Grímsá í landi Miðhrauns.  Í tillögunni var gert ráð fyrir um 30 metra langri stíflu  ásamt allt að 80 fermetra stöðvarhúsi auk stofnlagnar og vegar frá stíflu að stöðvarhúsi.

Með bréfi, dags. 24. október 2002, heimilaði Skipulagsstofnun á grundvelli 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga að fyrrnefnd deiliskipulagstillaga yrði auglýst til kynningar.  Mun tillagan hafa verið auglýst í Lögbirtingablaði og Skessuhorni til kynningar frá 14. nóvember til 11. desember 2002 með fresti til athugasemda til 25. desember s.á.  Athugasemdir bárust frá fimm aðilum, m.a. af hálfu kæranda í bréfi, dags. 17. desember 2002, þar sem bent var á að fyrirhuguð virkjun yrði í óskiptu landi jarðanna Miðhrauns I og II og að ekki væri fært að auglýsa tillöguna án samþykkis allra landeigenda.

Skipulags- og byggingarnefnd hreppsins tók málið fyrir á fundi hinn 24. febrúar 2003 og lagði til við hreppsnefnd að deiliskipulagstillagan yrði samþykkt óbreytt.  Hreppsnefnd Eyja- og Miklaholtshrepps staðfesti síðan skipulagstillöguna á fundi sínum hinn 24. mars 2003 ásamt umsögnum skipulags- og byggingarnefndar um framkomnar athugasemdir.  Var lögmanni kæranda tilkynnt um þá niðurstöðu með bréfi, dags. 22. maí 2003.  Deiliskipulagið var að því búnu sent til umsagnar Skipulagsstofnunar og tilkynnti stofnunin með bréfi, dags. 30. maí s.á., að ekki væru gerðar athugasemdir við að birting auglýsingar um gildistöku skipulagsins færi fram í B-deild Stjórnartíðinda.

Aðili að hinum umræddu virkjunarframkvæmdum, eigandi Miðhrauns II, tilkynnti Skipulagsstofnun fyrirhugaðar framkvæmdir með bréfi, dags. 14. apríl 2003, og tilkynnti stofnunin í bréfi til framkvæmdaraðila, dags. 3. júlí 2003, að fyrirhuguð framkvæmd væri ekki líkleg til að hafa í för með sér umtalsverð umhverfisáhrif og skyldi því ekki háð mati á umhverfisáhrifum.

Kærandi hefur nú skotið til úrskurðarnefndarinnar samþykkt deiliskipulagsins og afstöðu Skipulagsstofnunar til birtingar þess í B-deild Stjórnartíðinda og ákvörðun stofnunarinnar um að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt skipulaginu skuli ekki háðar mati á umhverfisáhrifum.

Málsrök kæranda:  Kærandi skírskotar til þess að land það sem umdeilt deiliskipulag taki til sé í óskiptri sameign kæranda og eiganda Miðhrauns II svo sem ráða megi af landamerkjabréfum Miðhrauns I og II.  Umdeild virkjun sé í fjallinu fyrir ofan Miðhraun og í báðum landamerkjabréfum komi fram að fjallland jarðarinnar Miðhrauns sé í óskiptri sameign hinna uppskiptu jarðarhluta.  Ekkert samráð hafi verið haft við kæranda við skipulagsgerðina og telji hann það andstætt eignarréttarákvæðum stjórnarskrárinnar að heimila tilteknar framkvæmdir með deiliskipulagningu lands án vilja eigenda. 

Málsrök Eyja- og Miklaholtshrepps:  Bent er á að aldrei hafi komið fram efnisleg rök fyrir því að hafna umræddu deiliskipulagi og framkvæmdum þeim sem þar séu heimilaðar á þessu stigi málsins.  Kæranda hafi verið kunnugt um skipulagsgerðina og Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemd við að deiliskipulagið yrði auglýst til kynningar.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Þar sem kæra í máli þessu snýr m.a. að atbeina Skipulagsstofnunar að hinu kærða deiliskipulagi var stofnuninni gefinn kostur á að lýsa viðhorfum sínum til kæruefnisins og barst umsögn frá stofnuninni, dags. 10. maí 2004.

Skipulagsstofnun telur að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Sveitarstjórnir annist gerð skipulagsáætlana samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og sé meginreglan sú að einstaklingar eða lögaðilar geti ekki takmarkað skipulagsvald þeirra.  Við leyfisveitingar sveitarstjórna til framkvæmda með byggingar- eða framkvæmdaleyfum þurfi hins vegar að liggja fyrir heimildir landeigenda eða eftir atvikum heimild til eignarnáms til þess að hrinda skipulagsáætlunum í framkvæmd.

Niðurstaða:  Auk kröfu um ógildingu samþykktar hreppsnefndar á hinu umdeilda deiliskipulagi gerir kærandi kröfu um ógildingu á afstöðu Skipulagsstofnunar til auglýsingar um gildistöku skipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda frá 30. maí 2003 og afstöðu stofnunarinnar frá 3. júlí s.á. til þess hvort heimilaðar framkvæmdir samkvæmt deiliskipulaginu væru háðar mati á umhverfisáhrifum.

Samkvæmt 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal senda Skipulagsstofnun deiliskipulag sem samþykkt hefur verið af sveitarstjórn.  Telji stofnunin að form- eða efnisgallar séu á skipulagi sem henni hefur verið sent skal hún koma athugasemdum sínum þar að lútandi til sveitarstjórnar.  Umsögn Skipulagsstofnunar í þessu efni ræður ekki úrslitum um hvort deiliskipulag taki gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda og telst því ekki stjórnvaldsákvörðun í skilningi 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Verður kröfu kæranda um ógildingu á afstöðu Skipulagsstofnunar til birtingar umrædds deiliskipulags í B-deild Stjórnartíðinda af þessum sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá verður kæru á ákvörðun Skipulagsstofnunar um matsskyldu heimilaðra framkvæmda samkvæmt deiliskipulaginu jafnframt vísað frá úrskurðarnefndinni, en málskot þeirrar ákvörðunar á undir umhverfisráðherra skv. lokamálsgrein 6. gr. laga nr. 106/2000 um mat á umhverfisáhrifum.

Með hinni kærðu ákvörðun hreppsnefndar Eyja- og Miklaholtshrepps var samþykkt deiliskipulag fyrir vatnsaflsvirkjun í landi Miðhrauns.  Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að ólík sjónarmið séu uppi milli kæranda og eiganda Miðhrauns II um eignarhald á landi því sem ætlað er undir virkjunarmannvirkin.

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga annast sveitarstjórn og ber ábyrgð á gerð deiliskipulags.  Í téðu ákvæði er tekið fram að landeiganda eða framkvæmdaraðila sé þó heimilt að gera tillögu til sveitarstjórnar að deiliskipulagi eða breytingu á gildandi deiliskipulagi á sinn kostnað.  Ákvæði þetta eða önnur ákvæði skipulags- og byggingarlaga gefa ekki tilefni til þeirrar ályktunar að skipulagsvaldi sveitarstjórna sé takmörk sett vegna eignarhalds á landi.  Hins vegar ber sveitarstjórnum skv. 4. mgr. 9. gr. laganna eftir föngum að leita eftir sjónarmiðum og tillögum þeirra er hagsmuna eiga að gæta um mörkun stefnu og skipulagsmarkmið við skipulagsgerð og á ákvæði þetta ekki síst við um þá sem ætla má að eigi land það sem skipulag tekur til.  Ekki liggur fyrir að slíkt samráð hafi verið haft við kæranda við umrædda deiliskipulagsgerð og verður að telja það annmarka á málsmeðferð skipulagsins eins og á stóð.

Eins og hér stendur sérstaklega á þykir þó þessi annmarki ekki eiga að ráða úrslitum um gildi umdeildrar skipulagsákvörðunar enda eru framkvæmdir í skjóli skipulagsins háðar samþykki kæranda, eigi staðhæfingar hans um eignarhald á hinu skipulagða svæði við rök að styðjast, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Að þessu virtu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða deiliskipulags.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu á afstöðu Skipulagsstofnunar til auglýsingar um gildistöku hins kærða deiliskipulags, frá 24. mars 2003 fyrir vatnsaflsvirkjun í fjallinu fyrir ofan Miðhraun í Eyja- og Miklaholtshreppi, í B-deild Stjórnartíðinda frá 30. maí 2003 og á afstöðu stofnunarinnar frá 3. júlí 2003 til þess hvort heimilaðar framkvæmdir samkvæmt deiliskipulaginu væru háðar mati á umhverfisáhrifum er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Kröfu um ógildingu á ákvörðun hreppsnefndar í nefndum hreppi um að samþykkja framangreint deiliskipulag er hafnað.

________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________      _____________________________
             Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir                   

des 22
Love0

25/2004 Múlakot

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 25/2004, kæra eigenda og ábúenda jarðarinnar Múlakots II, Rangárþingi eystra, á samþykkt sveitarstjórnar Rangárþings eystra frá 14. ágúst 2003, um deiliskipulag frístundabyggðar í landi Múlakots I. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 15. apríl 2004, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir Atli Björn Þorbjörnsson hdl., f.h. G og S, eigenda og ábúenda Múlakots II, Rangárþingi eystra, samþykkt sveitarstjórnar Rangárþings eystra frá 14. ágúst 2003, um deiliskipulag frístundabyggðar í landi Múlakots I. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á fundi sveitarstjórnar Rangárþings eystra hinn 14. ágúst 2003 var samþykkt deiliskipulag frístundabyggðar í landi jarðarinnar Múlakots.  Tillaga að skipulaginu hafði verið auglýst og kynnt að fenginni heimild Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæða laga nr. 73/1997.  Kærendur settu á kynningartímanum fram athugasemdir við tillöguna og var þeim athugasemdum svarað.  Í kjölfar samþykktar á hinu kærða deiliskipulagi sendi sveitarstjórnin það til afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Var ákvörðunin loks birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 30. janúar 2004. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að þeir hafi lítið frétt af afdrifum deiliskipulagsins fyrr en hinn 25. mars 2004, en þann dag hafi þeim orðið kunnugt um að sveitarfélagið hafi látið samþykktina frá 14. ágúst 2003 standa og auglýst staðfestingu deiliskipulagsins í Stjórnartíðindum hinn 30. janúar 2004.  Telja kærendur að athugasemdir þær sem þeir hafi sett fram hafi ekki fengið þá umfjöllun sem tilefni hafi verið til og að þær athugasemdir og skilyrði sem sveitarstjórnin hafi sett fyrir samþykkt tillögunnar komi í raun ekki fram í deiliskipulaginu eins og það hafi verið auglýst. 

Kærendur telja að ekki hafi verið forsendur til að samþykkja deiliskipulag fyrir svæðið vegna þess að enn sé ekki til staðar aðalskipulag fyrir sveitarfélagið.  Telja kærendur það ófært, m.a. vegna þess hve viðurhlutamikla breytingu á svæðinu deiliskipulagið feli í sér.

Kærendur telja einnig að ekki hafi verið forsendur til að samþykkja hið kærða deiliskipulag vegna frárennslis- og veitumála og að skipulags- og byggingarnefnd hafi ekki hugað nægjanlega vel að því hvernig leysa ætti þau mál í ljósi þess gríðarlega fjölda bygginga sem fyrirhugað sé að reisa á svæðinu og þess mannfjölda sem fyrirsjáanlegt sé að muni koma þar saman.

Kærendur halda því og fram að deiliskipulagið hafi í för með sér skipulags slys, því með því að setja niður u.þ.b. 1000 manna frístundabyggð í hjarta sveitarinnar sé hið fallega yfirbragð Fljótshlíðarinnar eyðilagt.  Telja kærendur það til þess fallið að rýra eignir þeirra og annarra nágranna, sem felist í minni möguleikum kærenda og eigenda annarra jarða á svæðinu til landbúnaðarafnota jarðanna eða skipulagningar hófsamrar orlofsbyggðar á þeim.

Kærendur styðja kröfur sínar í þessu máli m.a. við þau rök að með umræddu deiliskipulagi hafi réttur einstaklinga og hagur heildarinnar verið fyrir borð borinn, sem sé andstætt 1. gr. laga nr. 73/1997.  Þá telja kærendur að ekki hafi verið tekið nægjanlegt tillit til ábendinga þeirra og sé það einnig andstætt markmiði áðurnefndra laga um áhrif íbúa á skipulag umhverfis síns.

Kærendur ítreka að þeim hafi ekki verið kunnugt um að deiliskipulagið hafi hlotið staðfestingu og verið auglýst fyrr en þann 25. mars 2004.  Telja kærendur sig því vera innan fresta skv. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 og benda einnig í því sambandi á 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sérstaklega 2. mgr., sem og 2. mgr. 28. gr. sömu laga.

Niðurstaða:  Eins og mál þetta liggur fyrir kemur fyrst til skoðunar hvort kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 16. apríl 2004.  Um kærufrest í málinu gildir ákvæði 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997, sbr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en samkvæmt tilvitnuðum ákvæðum er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því aðila er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar á þeirri samþykkt, sem hann hyggst kæra. 

Í tilviki því er hér um ræðir sætti hin kærða ákvörðun birtingu í B-deild Stjórnartíðinda samkvæmt 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Um slíkar birtingar gilda ákvæði laga nr. 64/1943 um birtingu laga og stjórnvaldaerinda, en í 2. málsl. 7. gr. þeirra laga segir: „Birt fyrirmæli skulu binda alla frá og með 1. degi þess mánaðar, er liðnir eru 3 almanaksmánuðir hið skemmsta frá útgáfudegi þess blaðs Stjórnartíðinda, er fyrirmælin voru birt, nema þau geymi aðrar ákvarðanir um gildistöku sína.“

Í auglýsingu þeirri er birt var hinn 30. janúar 2004 um gildistöku hinnar umdeildu skipulagsákvörðunar var kveðið á um að deiliskipulagið öðlaðist þegar gildi.  Samkvæmt 7. gr. laga nr. 64/1943 miðast réttaráhrif ákvörðunarinnar við það tímamark og markar það m.a. upphaf  kærufrests, sbr. 2. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en af því ákvæði verður ráðið að upphaf kærufrests skuli miða við opinbera birtingu sé mælt fyrir um hana að lögum.  Var kærufrestur því löngu liðinn er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni og ber því, samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, að vísa kærunni frá, enda verður ekki fallist á að afsakanlegt hafi verið að kæran barst of seint þegar til þess er litið að kærendur höfðu látið hina umdeildu skipulagsákvörðun til sín taka og var í lófa lagið að fylgjast með framvindu málsins.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir