Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

11/2002 Drekavogur

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 30. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 11/2002, kæra 12 íbúa við Sigluvog í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins að Drekavogi 4, Reykjavík, úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. maí 2002, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kæra M, Sigluvogi 6, G, Sigluvogi 8, M, M og H, Sigluvogi 10, J, V og E, Sigluvogi 12, G, Sigluvogi 14 og R, H og J, Sigluvogi 16, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun húss að Drekavogi 4, úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð.  Sú ákvörðun var staðfest í borgarstjórn hinn 18. apríl 2002.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Hinn 10. janúar 2001 barst Borgarskipulagi fyrirspurn um hvort breyta mætti notkun lóðarinnar að Langholtsvegi 115 í íbúðarbyggð, en fyrir var á lóðinni skrifstofu- og þjónustustarfsemi.  Var fyrirspurninni svarað á þá leið að ekki væri lagst gegn því að breyta notkun lóðarinnar úr athafnasvæði í íbúðasvæði með nýtingarhlutfalli allt að 0,7.  Eftir að tillögur frá fyrirspyrjanda höfðu borist um uppbyggingu svæðisins samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að unnin yrði skipulagstillaga með hliðsjón af framlögðum tillögum. 

Hinn 22. ágúst 2001 var hagsmunaaðilum sent bréf þar sem tilkynnt var að skipulags- og byggingarnefnd hefði samþykkt að hefja vinnu að deiliskipulagi svæðisins og var þeim gefinn kostur á að koma á framfæri ábendingum eða athugasemdum, sem nýst gætu við mótun skipulagsins. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. október 2001 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi fyrir umræddan skipulagsreit og breytingu á aðalskipulagi í samræmi við hana og samþykkti borgarráð erindið á fundi sínum hinn 30. október það ár. 

Með bréfi, dags. 2. nóvember 2001, var óskað eftir heimild Skipulagsstofnunar til auglýsingar á tillögunni í samræmi við 2. mgr. 17. gr. laga nr. 73/1997 vegna fyrirhugaðrar aðalskipulagsbreytingar og gerði stofnunin ekki athugasemd við að tillagan yrði auglýst til kynningar. 

Tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins var í auglýsingu frá 21. nóvember til 19. desember 2001 með athugasemdafresti til 4. janúar 2002.  Sex athugasemdabréf bárust frá nágrönnum og voru þau kynnt fyrir skipulags- og byggingarnefnd á fundi hinn 18. janúar 2002 auk þess sem skuggavarp vegna fyrirhugaðra mannvirkja var kynnt.  Umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar var síðan lögð fram á fundi nefndarinnar hinn 30. janúar 2002 og var auglýst tillaga að deiliskipulagi og breyting á aðalskipulagi samþykkt með þeim breytingum sem lagðar voru til í umsögninni og fram koma á uppfærðum deiliskipulagsuppdrætti.  Borgarráð samþykkti afgreiðsluna á fundi sínum hinn 5. febrúar 2002.  Þeim sem gert höfðu athugasemdir var tilkynnt um afgreiðsluna og leiðbeint um kærurétt með bréfi, dags. 7. febrúar 2002.  Hinn 20. febrúar s.á. staðfesti umhverfisráðherra nefnda breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur.  Aðalskipulagsbreytingin öðlaðist síðan gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda hinn 11. mars 2002. 

Skipulagsstofnun tilkynnti síðan í bréfi, dags. 12. mars 2002, að stofnunin gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulags yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda en auglýsing þess efnis var þó ekki birt í Stjórnartíðindum. 

Kærendur skutu síðan aðal- og deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. mars 2002. 

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík gaf síðan út hið kærða byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins að Drekavogi 4 ásamt viðbyggingu og hækkun hússins á grundvelli hins samþykkta deiliskipulags hinn 9. apríl 2002, en áður hafði heimild verið veitt fyrir skiptingu lóðarinnar að Langholtsvegi 115 þar sem teknir voru undir lóðina við Drekavog 4a og 4b 2991 fermetri af heildarlóðinni í samræmi við fyrrgreint deiliskipulag.  Skutu kærendur veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Með bréfi, dags. 14. febrúar 2004, lagði forstöðumaður lögfræði og stjórnsýslu hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar það til við skipulags- og byggingarnefnd að nefndin afturkallaði samþykki sitt á deiliskipulagstillögunni frá 30. janúar 2002 og samþykkti hana að nýju með vísan til 2. tl. 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Var lagt til að þeim sem hefðu andmælt tillögunni á sínum tíma yrði tilkynnt um afturköllun fyrri ákvörðunar og um hina nýju samþykkt og þeim leiðbeint um kærurétt að nýju.  Tilgreind ástæða þessarar málsmeðferðar var sú að líklegt þótti að úrskurðarnefndin felldi deilskipulagið úr gildi í ljósi úrskurðar nefndarinnar í máli nr. 13/2002, dags. 13. mars 2003, en þar komst nefndin að þeirri niðurstöðu að þótt heimilt væri að auglýsa samhliða breytingu á aðal- og deiliskipulagi mætti ekki samþykkja deiliskipulag sem fengið hefði slíka meðferð fyrr en að umhverfisráðherra hefði staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Skipulags- og byggingarnefnd afturkallaði samþykkt sína um deiliskipulagið frá 30. janúar 2002 og samþykkti deiliskipulagstillöguna að nýju á fundi sínum hinn 18. febrúar 2004.  Borgarráð samþykkti þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 25. febrúar 2004.  Ekki verður séð að skipulagsákvörðunin hafi eftir þetta fengið lögboðna afgreiðslu Skipulagsstofnunar eða verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Úrskurðarnefndinni bárust loks í hendur gögn og umsögn borgaryfirvalda vegna skipulags- og byggingarleyfiskæru kærenda hinn 28. september 2005 og kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumálinu vegna skipulagsins hinn 5. nóvember 2005.  Var kæru vegna aðalskipulagsbreytingarinnar vísað frá þar sem það er ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að dæma um gildi slíkrar breytingar og kæru vegna deiliskipulagsins var einnig vísað frá nefndinni með þeim rökum að sú skipulagsákvörðun hefði ekki tekið gildi þar sem hún hefði ekki verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja ógildingarkröfu sína þeim rökum að óeðlilegt hafi verið að veita byggingarleyfið á meðan kæra þeirra vegna skipulags svæðisins væri óafgreidd.  Húsið að Drekavogi 4a og 4b sé í engu samræmi við nærliggjandi hús og muni tróna yfir þeim.  Hæðafjöldi hússins, þ.e. kjallari og þrjár hæðir, sé ekki í samræmi við svör þau sem kærendur hafi fengið við athugasemdum sínum við umdeilda skipulagstillögu þar sem húsið hafi þar verið talið tvær hæðir og þakhæð auk kjallara. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að kærumáli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kærendur hafi ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi byggingarleyfisins þar sem umrætt hús sé löngu risið í samræmi við það deiliskipulag sem afturkallað hafi verið á árinu 2004. 

Niðurstaða:  Húsið Drekavogi 4 mun hafa verið fullbyggt á árinu 2003 í samræmi við hið kærða byggingarleyfi.  Þrátt fyrir þessa staðreynd verður ekki fallist á kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun kærumáls þessa, enda ekki útilokað að greind bygging geti snert hagsmuni kærenda og þeim verður ekki kennt um þann drátt sem orðið hefur á afgreiðslu málsins. 

Fyrir liggur að deiliskipulag það sem umrætt byggingarleyfi studdist við tók aldrei gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda og var skipulagsákvörðunin afturkölluð af borgaryfirvöldum á árinu 2004 og ný ákvörðun sama efnis tekin.  Sú ákvörðun fékk heldur ekki lögboðna meðferð skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem hún var ekki send Skipulagsstofnun til umsagnar og auglýsing um gildistöku hennar var ekki birt í B-deild Stjórnartíðnda. 

Hið kærða byggingarleyfi hefur því hvorki stoð í gildandi deiliskipulagi né hefur það verið grenndarkynnt skv. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Brast því lagagrundvöll fyrir veitingu þess og ber af þeim sökum að fallast á kröfu kærenda um ógildingu þess. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist úr hömlu.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni og óhæfilegur dráttur borgaryfirvalda á því að nefndin fengi í hendur umbeðin málsgögn, þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002, um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins Drekavogur 4 úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð, er felld úr gildi. 

 

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

 
________________________________          ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                           Geirharður Þorsteinsson

 

des 22
Love0

99/2005 Vaðnes

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 22. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 99/2005, kæra á synjun skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu frá 31. október 2005 á beiðni um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 10 við Höfðabraut, Vaðnesi þannig að þar yrði heimilt að reisa 81,8 m² sumarhús ásamt 31,5  m² vinnustofu.  

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2005 kærir, Karl Axelsson hrl. fyrir hönd G og V til heimilis að Arnarási 19, Garðabæ, synjun skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu um höfnun á breytingu deiliskipulags lóðarinnar nr. 10 við Höfðabraut, Vaðnesi.  Var ákvörðunin staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 2. nóvember 2005. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi þannig að bygging sumarhúss og vinnustofu á lóðinni að Höfðabraut 10, Vaðnesi samræmist deiliskipulagi og að tekin verði ný ákvörðun þess efnis að byggingin verði heimiluð.

Málavextir:  Kærendur keyptu lóðina að Höfðabraut 10 í Vaðnesi í Grímsnesi fyrir tæpum þremur árum.  Síðastliðið vor festu þau kaup á sumarhúsi og vinnustofu við það, sem þau höfðu látið teikna fyrir sig.  Teikningarnar voru lagðar fyrir byggingar- fulltrúa uppsveita Árnessýslu í ágústmánuði, en í þeim var gert ráð fyrir 81,8 m² sumarhúsi auk 31,5 m² vinnustofu.  Á fundi byggingarnefndar hinn 30. ágúst 2005 var umsókn kærenda tekin fyrir og var afgreiðslu leyfisins hafnað þar sem byggingar-skilmálar heimiluðu eingöngu sumarhús að hámarksstærð 80,0 m² ásamt því að aukahús mættu ekki vera stærri en 25,0 m². 

Hinn 3. september 2004 samþykkti sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps deiliskipulag fyrir sumarhúsasvæði í Vaðnesi sem m.a. tekur til lóðar kærenda.  Svæði þetta afmarkast af landamerkjagirðingu við Snæfoksstaði að norðvestanverðu, áður skipulögðum sumarhúsalóðum til suðurs og girðingu heimalands Vaðness til austurs.  Í greinargerð með deiliskipulaginu segir að sumarhús á svæðinu skuli ekki vera stærri en 80 m².  Hinn 23. janúar sl. samþykkti sveitarstjórn breytingar á deiliskipulaginu í þá veru að hámarksstærð sumarhúsa mætti vera 120 m² og hámarksstærð aukahúsa allt að 25 m². 

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. október 2005 var erindi kærenda um breytingu deiliskipulags hafnað og þeim tilkynnt niðurstaðan með bréfi, dags. 31. október 2005.  Ákvörðun skipulagsnefndar var staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 2. nóvember 2005.

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína á því að ekki hafi verið gætt jafnræðis, sbr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Kröfu sína styðja þau við eftir- farandi sjónarmið.

Í fyrsta lagi benda þau á að jafnræðis hafi ekki verið gætt við samþykktir skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu á byggingarleyfum innan Vaðness í Grímsnesi.  Í gildandi deiliskipulagi og byggingarskilmálum fyrir þann hluta Vaðness sem nái til lóðar kærenda, sem samþykkt hafi verið 3. september 2003, séu ekki heimiluð stærri sumarhús en 80 m² og ekki sé gert ráð fyrir byggingu aukahúsa.  Umsókn kærenda hafi verið hafnað á þessum grundvelli.  Í samtölum kærenda og lögmanns þeirra við skipulagsfulltrúa hreppsins hafi komið fram að þrátt fyrir að ekki sé gert ráð fyrir aukahúsum í byggingarskilmálum Vaðness þá hafi engu að síður verið heimilaðar byggingar aukahúsa allt að 10 m².  Reyndar komi fram í deiliskipulagi, sem nái m.a. til Hvammabrautar í Vaðnesi og samþykkt hafi verið í sveitarstjórn hinn 16. janúar 2002, að sumarhús megi vera 100 m² að stærð og aukahús 15 m².  Mismunandi byggingarskilmálar virðist því vera í gildi fyrir Vaðnes, eftir því hvort lóðir séu við Hvammabraut eða Höfðabraut.  Kærendur átti sig illa á því af hverju mismunandi byggingarskilmálar séu í gildi fyrir sama svæðið, enda beri mikið á milli í skilmálum án þess að það sé rökstutt nánar.  En hverju sem því líði þá haldi kærendur því fram að sveitarstjórn hafi heimilað byggingu stærri aukahúsa en 15 m² í Vaðnesi.  Benda þau á sumarhús sem stendur á lóðinni Hvammabraut 3, landnúmer 195769, þar sem sumarhúsið sé skráð 88,3 m² og aukahúsið 21,7 m².  Kærendur efist ekki um að fleiri dæmi um stærri hús megi finna innan Vaðness.  Ljóst sé hins vegar að bygging stærri sumarhúsa og aukahúsa en leyfilegt eigi að vera samkvæmt gildandi deiliskipulagi og byggingarskilmálum innan Vaðness hafi verið heimiluð í öðrum tilfellum.

Sú regla virðist einnig hafa verið í gildi um einhvern tíma að sveitarstjórn hafi heimilað byggingu aukahúsa innan hreppsins sem séu allt að 25 m² að stærð.  Í samtali lögmanns kærenda við sveitarstjóra Grímsnes- og Grafningshrepps hafi komið fram að um væri að ræða óskrifaða meginreglu innan stjórnsýslu sveitarfélagsins sem fylgt hafi verið um nokkurn tíma.  Kærendum sé ókunnugt um hvort um sé að ræða óskrifaða reglu eða ekki.  En hverju sem því líði þá sé ljóst að aukahús það sem kærendur hyggist byggja sé stærra en 25 m² og komi hin óskráða meginregla þeim því ekki að notum.  

Kærendur benda á að sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hafi ákveðið á fundi hinn 7. september 2005 að auglýsa breytingu á byggingarskilmálum fyrir þann hluta Vaðness sem snúi að lóð þeirra, þannig að hámarksstærð sumarhúsa verði aukin í 120 m² og að stærð aukahúsa megi vera allt að 25 m².  Breytingartillaga sveitar- stjórnarinnar breyti því hins vegar ekki að sveitarstjórn hafi áður tekið ákvarðanir í bága við gildandi deiliskipulag og byggingarskilmála auk þess sem tillagan leysi ekki vanda kærenda.  Þau hafi enn hagsmuni af því að fá teikningu af aukahúsi sínu samþykkta þar sem stærð þess sé umfram 25 m².

Í öðru lagi vísa kærendur til þess að þrátt fyrir óskráða meginreglu sveitarfélagsins um 25 m² aukahús innan hreppsins í heild eða breytingartillögu í þá veru innan Vaðness, þá megi finna bæði sumarhús og aukahús sem séu mun stærri en framangreind deiliskipulög og byggingarskilmálar geri ráð fyrir.  Fjölmörg sumarhús megi finna í landi Kiðjabergs í Grímsnesi sem séu langt umfram þessi mörk en hafi engu að síður hlotið samþykki sveitarstjórnar.  Í kæru nefna kærendur nokkur dæmi þar sem þeir telja að reglur, hvort sem þær séu skráðar eða óskráðar, hafi verið þverbrotnar af sveitarstjórn við útgáfu byggingarleyfa við Hvammabraut og í landi Kiðjabergs vegna sumarhúsa og/eða aukahúsa.  Kærendur hafi látið teikna og lagt inn pöntun fyrir húsum á grundvelli þeirra réttmætu væntinga sem þau hafi haft til sumarhúsabyggðanna í Grímsnesi.  Þau hafi keypt lóð sína fyrir tæpum þremur árum og hafi fylgst náið með byggingu húsa í Vaðnesi og í hreppnum í heild frá þeim tíma.  Innan Vaðness og hreppsins eigi að gilda sömu reglur um stærð sumarhúsa og aukahúsa, en ljóst sé að ákvarðanir um leyfi til bygginga hafi ekki verið teknar á grundvelli þessara reglna.  Þannig hafi sveitarstjórn bæði vikið frá þessum reglum innan Vaðness og á öðrum sumarhúsasvæðum innan sveitarfélagsins.  Synjun skipulagsnefndar á umsókn kærenda feli því í sér skýrt brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga og beri af þeirri ástæðu að fella hana úr gildi.

Af framangreindu megi einnig vera ljóst að reglur um stærð sumarhúsa og aukahúsa innan hreppsins séu óskýrar og ósamræmdar.  Vísað hafi verið til reglna sem virðist ekki hafa verið birtar með hefðbundnum og lögbundnum hætti heldur eingöngu byggt á sem óskráðum vinnureglum.  Ljóst sé að ekki sé hægt að byggja synjun á slíkum reglum, sérstaklega þegar litið sé til þess að umsóknir annarra lóðareigenda hafi fengið annars konar meðferð.

Kærendur áskilji sér rétt til að krefjast skaðabóta úr hendi sveitarfélagsins vegna þess tjóns sem þau kunni að verða fyrir fáist teikningar þeirra ekki samþykktar.  Ljóst sé að synjun sveitarstjórnarinnar kunni að valda þeim umtalsverðu tjóni en þau hafi látið ganga frá öllum teikningum og lagt inn pöntun vegna húsanna.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu verði hafnað.  Vísað sé til þess að afgreiðsla skipulagsnefndar sé í samræmi við gildandi skipulag á svæðinu.  Samkvæmt byggingarskilmálum í því skipulagi sem í gildi hafi verið fyrir svæðið á þeim tíma er umsókn kærenda hafi borist hafi hámarksstærð húsa verið 80 m² og ekki verið gert ráð fyrir aukahúsum. 

Sveitarstjórn hafi ákveðið á fundi hinn 7. september 2005 að auglýsa breytingu á byggingarskilmálum fyrir svæði það sem um ræði þannig að hámarksstærð húsa yrði 120 m² og að heimilt yrði að byggja aukahús allt að 25 m².  Sé það í samræmi við vinnureglur sveitarstjórnar sem fylgt hafi verið áður við afgreiðslu sambærilegra mála.  Sveitarstjórn hafi verið sveigjanleg varðandi stærð sumarhúsa en gengið út frá því að hámarksstærð aukahúsa sé 25 m².  Ástæða þessa sé m.a. sú að litið sé á aukahús sem viðbótargistirými eða geymslu en ekki annað sumarhús.  Af aukahúsum þurfi ekki að greiða þjónustugjöld, s.s. sorpeyðingargjald og seyrulosunargjald, og því hafi sveitarstjórn gert greinarmun á aukahúsi og litlu sumarhúsi með þessu móti. 

Af þessu tilefni sé vísað til fyrri samþykkta sveitarstjórnar, m.a. frá 4. nóvember 2004, varðandi stærð gestahúss í landi Öndverðarness.  Þar komi fram að samkvæmt reglum sveitarfélagsins sé hámarksstærð aukahúsa 25 m², nema annars sé getið í byggingarskilmálum.  Sjónarmiðum um brot á jafnræðisreglu sé því hafnað. 

Í samræmi við fyrrgreinda reglu sveitarfélagsins hafi verið gerð breyting á deiliskipulagi við Efri-Markarbraut, Höfðabraut og Tóftabraut í landi Vaðness.  Tillagan hafi verið í kynningu frá 16. nóvember til 14. desember 2005.  Engar athugasemdir hafi borist.  Skipulagsnefnd hafi því samþykkt breytinguna samkvæmt 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 á fundi sínum hinn 23. janúar 2006. 

Ítrekað sé að skipulagsnefnd hafi afgreitt umsókn kærenda í samræmi við gildandi skipulag og reglur sveitarfélagsins og hafi m.a. vísað til fyrirhugaðra breytinga á skipulaginu, sem hafi tekið gildi eftir að málið hafi verið afgreitt hjá nefndinni.  Af því leiði að ekki hafi verið unnt að samþykkja stærra aukahús en 25 m², sbr. skýr fyrirmæli í deiliskipulagi.  

Niðurstaða:  Erindi kærenda til skipulagsnefndar fól í sér beiðni um að breyta deiliskipulagi fyrir lóð þeirra nr. 10 við Höfðabraut í Vaðnesi þannig að þar yrði heimilt að reisa 81,8 m² sumarhús ásamt 31,5 m² vinnustofu.  Þegar hin kærða ákvörðun var tekin var í gildi deiliskipulag fyrir sumarhúsasvæði í Vaðnesi, er afmarkast af landamerkjagirðingu við Snæfoksstaði að norðvestanverðu, áður skipulögðum sumarhúsalóðum til suðurs og girðingu heimalands Vaðness til austurs og varðar svæði það sem lóð kærenda tilheyrir.  Deiliskipulag þetta var samþykkt í sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 3. september 2004 og kemur fram í greinargerð þess að sumarhús á svæðinu skuli ekki vera stærri en 80 m².  Í engu er getið um aukahús eða stærðir þeirra.  Síðar, eða 23. janúar sl., samþykkti sveitarstjórn breytingar á deiliskipulaginu í þá veru að hámarksstærð sumarhúsa mætti vera 120 m² og hámarksstærð aukahúsa allt að 25 m². 

Kærendur byggja ógildingarkröfu sína á þeim rökum að með hinni kærðu ákvörðun hafi jafnræðis ekki verið gætt og vísa til þess að í landi Kiðjabergs og við Hvammabraut í landi Vaðness hafi sveitarstjórn samþykkt stærri byggingar en deiliskipulagsskilmálar heimili.  Á þessum svæðum er í gildi annað deiliskipulag en það sem hér um ræðir og verður ekki fallist á það með kærendum að meint brot sveitarstjórnar gegn deiliskipulagi þessara svæða geti talist vera brot á jafnræðisreglu.

Hin kærða ákvörðun er í samræmi við deiliskipulag umrædds svæðis sem í gildi var þegar hún var tekin og eru því ekki skilyrði til þess að taka ógildingarkröfu kærenda til greina.  Er kröfu kærenda því hafnað að þessu leyti. 

Kröfu kærenda um að úrskurðarnefndin taki ákvörðun um að heimila bygginguna er vísað frá nefndinni, enda slíkt ekki á hennar færi. 

Kærendur áskilja sér rétt til bóta úr hendi sveitarfélagsins.  Það er ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar af því tagi sem hér um ræðir og verður því ekki fjallað um það álitaefni frekar hér.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á synjun skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu frá 31. október 2005 um breytingu á deiliskipulagi, er hafnað.

Kröfu kærenda um að úrskurðarnefndin heimili byggingu sumarhúss og vinnustofu á lóð kærenda er vísað frá nefndinni. 

 

 

___________________________
                               Ásgeir Magnússon                                

      

 

_____________________________       ____________________________          Þorsteinn Þorsteinsson                            Geirharður Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

52/2005 Hverfisgata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 23. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 52/2005, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 9. júní 2005 um deiliskipulag fyrir reit er afmarkast af Laugavegi, Barónsstíg, Hverfisgötu og Snorrabraut.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. júní 2005, er barst nefndinni 4. júlí sama ár, kærir J, Hverfisgötu 100a, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 9. júní 2005 um deiliskipulag fyrir reit er afmarkast af Laugavegi, Barónsstíg, Hverfisgötu og Snorrabraut.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hús kæranda að Hverfisgötu 100a er á þeim skipulagsreit er hin kærða ákvörðun tekur til og við kaup hans á húsinu mun aðeins hafa fylgt því sú lóð sem undir því var.  Meginhluti lóðar hússins hafði á sínum tíma verið seld undir bílastæði fyrir fasteignina að Laugavegi 91 en formleg skipting lóðarinnar hafði ekki átt sér stað fyrir gildistöku hins kærða skipulags.

Á árinu 2002 var auglýst tillaga að deiliskipulagi fyrir umræddan reit en í ljósi athugasemda vegna lóðamála fasteignarinnar að Hverfisgötu 100a, bílastæðamála og mögulegs byggingarréttar þurfti að leita lausna með lóðarhöfum og tafðist vinna við tillöguna af þeim sökum.  Lyktaði þessu ferli með því að breytingar voru gerðar á tillögunni og samþykkti skipulagsráð Reykjavíkur hinn 9. mars 2005 að auglýsa tillöguna að nýju.

Fram komu tvær athugasemdir við deiliskipulagstillöguna, þar á meðal frá kæranda.  Lutu þær m.a. að gegnumakstri um húsasund við hús kæranda, kostnaði við viðhald innkeyrslu, ósamræmi varðandi byggingarrétt kæranda gagnvart nágrannaeignum og beiðni um bílastæði á jarðhæð fasteignar hans.  Var deiliskipulagstillagan síðan samþykkt í borgarráði hinn 9. júní 2005 með breytingum er hér skipta ekki máli nema að því leyti að gert var ótvírætt á uppdrætti að um fyrrgreint sund gilti umferðarréttur.  Skaut kærandi deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að hann hafi gert ýmsar athugasemdir við umdeilda skipulagstillögu og hafi verið tekið tillit til þeirra í sumu en ósk hans um byggingarreit efri hæða húss hans til samræmis við byggingarreiti aðlægra húsa hafi ekki verið tekin til greina. 

Vandræðaástand hafi skapast vegna lóðarleysis fasteignar hans.  Í hinu kærða deiliskipulagi hafi lóðinni verið skipt þannig að fjarlægð húss hans að lóðarmörkum uppfyllti lágmarksákvæði byggingarreglugerðar.  Byggingarreitur hússins skv. skipulaginu samsvari dýpt þess, sem sé einungis átta metrar, en dýpt aðlægra húsa sé mun meiri.  Því muni myndast skarð í húsaröðina garðmegin að óbreyttu.  Kærandi fari ekki fram á breyttan byggingarreit fyrstu hæðar og muni bílastæði á baklóð því ekki skerðast þótt byggingarreitur efri hæða verði eins og reitir aðlægra húsa. 

Með hinu kærða skipulagi hafi kærandi þurft að láta ýmislegt yfir sig ganga þrátt fyrir mótmæli, m.a breikkun innkeyrslu við hús hans og gegnumakstur að húsum við Laugaveg.  Að óbreyttu skipulagi muni uppbygging á lóð hans vart verða raunhæfur kostur.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar borgarráðs frá 9. júní 2005 verði hafnað. 

Hafa verði í huga að húsinu að Hverfisgötu 100a fylgi engin baklóð.  Í hinu kærða deiliskipulagi sé gerð tillaga að nýjum lóðamörkum á þá leið að lóð kæranda stækki í 149 fermetra auk þess sem heimilað sé að byggja hús upp á þrjár hæðir og ris innan byggingarreits.  Ný lóð verði til, merkt Hverfisgata 100c, sem einungis sé heimilt að nýta fyrir bílastæði sem tilheyri húsinu að Laugavegi 91.  Tillaga þessi hafi verið unnin í samráði við eiganda lóðarinnar að Laugavegi 91 og „Hverfisgötu 100c“ og veiti þeim lóðarhafa og kæranda heimild til að breyta lóðamörkum náist samkomulag um slíkt.  Ekki hafi verið hægt að verða við óskum kæranda um stækkun byggingarreits inn á baklóð enda hefði hann þá náð yfir núverandi lóðamörk. 

Þrátt fyrir að heimildir séu veittar til lóðastækkunar með samþykktu deiliskipulagi sé ljóst að lóðin verði mjög lítil og beri tæpast meira byggingarmagn en nú þegar hafi verið heimilað.  Þar af leiðandi sé óraunhæft að bera nýtingarmöguleika lóðar kæranda saman við mögulega nýtingu nærliggjandi lóða.  Athygli sé vakin á því að heimilað nýtingarhlutfall lóðar kæranda sé samkvæmt hinu kærða skipulagi 2,5, sem teljist mjög há nýting þótt á miðborgarsvæði sé. 

Niðurstaða:  Í hinu kærða deiliskipulagi felst heimild til handa kæranda og lóðarhafa lóðarinnar að Hverfisgötu 100c, sem er fyrrum baklóð fasteignar kæranda sem nýtt er sem bílastæði, að skipta lóðinni með þeim hætti að kæranda öðlaðist umráð yfir mjórri ræmu meðfram húsinu að Hverfisgötu 100a.  Fyrir liggur að þessir lóðarhafar hafa ekki gengið frá samkomulagi í þá veru.  Af málatilbúnaði kæranda verður ráðið að megin óánægja hans með hina kærðu ákvörðun lúti að því að hann fái ekki byggingarreit við baklóð til jafns við aðlæg hús og að ekki sé gert ráð fyrir bílastæði við hús hans. 

Fallist er á það með borgaryfirvöldum að ekki hafi verið unnt að verða við óskum kæranda um stækkaðan byggingarreit og bílastæði við hús hans eins og aðstæðum er háttað.  Skipulagsyfirvöld geta ekki heimilað byggingu, þótt aðeins á efri hæðum sé, sem gengur inn á umráðasvæði annarra.  Þá verður ekki séð að unnt sé að koma fyrir bílastæði við umrætt hús sem að óbreyttu á enga lóð umfram grunnflöt þess. 

Með vísan til þessa og þar sem ekki liggur fyrir að hin umdeilda skipulagsákvörðun sé haldin öðrum annmörkum verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða deiliskipulags. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 9. júní 2005 um deiliskipulag fyrir reit er afmarkast af Laugavegi, Barónsstíg, Hverfisgötu og Snorrabraut. 

 

___________________________ 
 Ásgeir Magnússon   

  

 

_____________________________          ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                 Geirharður Þorsteinsson

 

des 22
Love0

14/2006 Hraunteigur

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 22. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 14/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. febrúar 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir tveimur tveggja hæða parhúsum með innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 4 og 6 við Hraunteig í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. febrúar 2006, er barst nefndinni hinn 1. mars sama ár, kæra J og E, íbúar að Hrísateigi 4, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. febrúar 2006 að veita byggingarleyfi fyrir tveimur tveggja hæða parhúsum með innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 4 og 6 við Hraunteig í Reykjavík.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði Reykjavíkur hinn 9. febrúar 2006.
Skilja verður erindi kærenda svo að gerð sé krafa um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.  Jafnframt var gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda skv. hinu kærða leyfi þar til að efnisniðurstaða lægi fyrir í kærumáli kærenda varðandi deiliskipulagsbreytingu þá sem var undanfari byggingarleyfisins.

Gögn og umsögn Reykjavíkurborgar hafa borist úrskurðarnefndinni vegna kæru deiliskipulagsins og byggingarleyfisins og þykir málið nægjanlega upplýst til þess að taka það nú til efnismeðferðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 4. mars 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagsbreytingu varðandi lóðina nr. 6 við Hrísateig.  Samþykkt var að grenndarkynna tillöguna sem óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi.  Fólst breytingin í því, að í stað tveggja húsa á tveimur lóðum með fjórum íbúðum og bílskúrum á milli, kæmu þrjú parhús á jafnmörgum lóðum, öll með innbyggðum bílskúrum.  Hámarkshæð húsa var óbreytt, eða 8,5 m miðað við götu.

Andmæli bárust frá nokkrum fjölda íbúa á svæðinu við hina kynntu skipulagstillögu og þar á meðal frá kærendum.  Mun tillagan hafa tekið þeim breytingum eftir kynningu hennar að í stað þriggja parhúsa skyldu koma tvö parhús og eitt einbýlishús.

Greind skipulagstillaga var samþykkt á afgreiðslufundi skipulagsráðs 22. júní 2005 og staðfest í borgarráði hinn 30. júní s.á.  Gildistaka skipulagsbreytingarinnar var síðan auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 14. júlí 2005 og skutu kærendur þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar.

Hinn 7. febrúar 2006 samþykkti síðan byggingarfulltrúi byggingarleyfi fyrir tveimur tveggja hæða parhúsum á lóðunum nr. 4 og 6 við Hraunteig á grundvelli breytingar þeirrar sem gerð hafði verið á greindu deiliskipulagi lóðarinnar að Hrísateigi 6 og staðfesti borgarráð þá ákvörðun 9. febrúar sl.  Hafa kærendur skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja málskot sitt á því að fyrir úrskurðarnefndinni sé óafgreidd kæra á deiliskipulagsbreytingu vegna lóðarinnar að Hrísateig 6 þar sem ráðagerð sé um umþrættar byggingar.  Óeðlilegt sé að borgaryfirvöld gefi út byggingarleyfi með stoð í hinu kærða skipulagi áður en málalyktir fáist um gildi umræddrar skipulagsákvörðunar.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld fara fram á að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað.

Umrædd ákvörðun sé í fullu samræmi við deiliskipulag svæðisins eftir breytingu þá sem gerð hafi verið á árinu 2005 og sem kærendur hafi skotið til úrskurðarnefndarinnar.  Ætla verði að kæra byggingarleyfisins byggi á sömu rökum og deiliskipulagskæran og hafi Reykjavíkurborg tjáð sig um þau vegna þeirrar kæru.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér staðhætti á vettvangi.

Niðurstaða:  Kærendur byggja málskot sitt á því að óeðlilegt sé að veita byggingarleyfi í skjóli skipulags sem kært hafi verið til úrskurðarnefnarinnar og sé enn óafgreitt.

Fyrr í dag féll úrskurður í máli kærenda um deiliskipulagsbreytingu þá er heimilar umdeildar byggingar og varð niðurstaða sú að hafnað var kröfu um ógildingu skipulagsins og eru í þeim úrskurði gerð grein fyrir þeim álitaefnum sem í raun búa að baki kærumáli þessu.

Þar sem engum sjálfstæðum málsástæðum er teflt fram gegn hinni kærðu ákvörðum umfram þær sem stíundaðar voru í skipulagskærunni og ekki er kunnugt um annmarka á málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar verður kröfu kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis hafnað.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. febrúar 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir tveimur tveggja hæða parhúsum með innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 4 og 6 við Hraunteig í Reykjavík, er hafnað.

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

 

__________________________          ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                            Geirharður Þorsteinsson

 

 

 

 

des 22
Love0

8/2006 Gullengi

Með

Ár 2006, mánudaginn 6. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagsfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. janúar 2006, að veita leyfi fyrir byggingu þrílyfts fjölbýlishúss með níu íbúðum ásamt geymslukjallara undir hluta hússins nr. 6 við Gullengi ásamt veitingu takmarkaðs byggingarleyfis fyrir greftri, fyllingu og aðstöðugerð vegna sömu byggingar sem byggingarfulltrúi samþykkti hinn 7. febrúar 2006.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. febrúar 2006, og með rafrænu bréfi, dags. 17. febrúar 2006, er bárust nefndinni sömu daga, kærir G, formaður húsfélagsins að Gullengi 11, Reykjavík, þá ákvörðun  byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. janúar 2006 að veita leyfi fyrir byggingu þrílyfts fjölbýlishúss með níu íbúðum ásamt geymslukjallara undir hluta hússins nr. 6 við Gullengi ásamt veitingu takmarkaðs byggingarleyfis fyrir greftri, fyllingu og aðstöðugerð vegna sömu byggingar sem byggingarfulltrúi samþykkti hinn 7. febrúar 2006.  Þessar ákvarðanir voru staðfestar í borgarráði hinn 26. janúar og 9. febrúar 2006.

Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Jafnframt var gerð sú krafa að framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu byggingarleyfum yrðu stöðvaðar þar til að efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu.

Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn og umsögn Reykjavíkurborgar ásamt greinargerð lögmanns byggingarleyfishafa vegna stöðvunarkröfunnar ásamt fylgigögnum og þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að unnt sé að taka það til efnismeðferðar.  Verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Þann 17. mars 2004 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur að kynna fyrir hagsmunaaðilum framlagða tillögu Tekton ehf., dags. 25. febrúar 2004, að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 2-6 við Gullengi.  Mun tillagan hafa falið í sér byggingu þriggja fjölbýlishúsa á lóðinni en í upphaflegu skipulagi var lóðin, sem er um 6000 fermetrar, ætluð undir bensínstöð og bílastæði fyrir stóra bíla. 

Skipulags- og byggingarnefnd tók málið fyrir að nýju á fundi sínum 28. júlí 2004 að lokinni kynningu tillögunnar fyrir hagsmunaaðilum og var þá lögð fram breytt skipulagstillaga, dags. 21. júlí 2004, ásamt athugasemdabréfum þeim er borist höfðu við fyrrgreinda kynningu.  Jafnframt var lögð fram umsögn forstöðumanns verkfræðistofu Reykjavíkurborgar og samantekt skipulagsfulltrúa á athugasemdum, dags. 14. maí 2004, með breytingum frá 26. júlí 2004. Á þeim fundi var samþykkt að auglýsa framlagða tillögu og málinu vísað til borgarráðs sem samþykkti á fundi hinn 10. mars 2005 greinda bókun nefndarinnar um auglýsingu á breyttu deiliskipulagi að Gullengi 2-6.

Hinn 8. júní 2005 var deiliskipulagstillagan tekin fyrir á fundi skipulagsráðs að lokinni auglýsingu með athugasemdafresti til 2. maí 2005.  Fjöldi athugasemda barst þar sem fyrirhugaðri skipulagsbreytingu var andmælt og þar á meðal af hálfu kærenda.  Fyrir fundinum lá jafnframt umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 3. júní 2005.  Skipulagsráð samþykkti að vísa skipulagstillögunni ásamt framkomnum athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa til umsagnar hverfisráðs Grafarvogs. 

Á fundi skipulagsráðs þann 21. september 2005 var málið tekið fyrir að nýju ásamt bókun hverfisráðs Grafarvogs, dags. 8. september 2005, og var deiliskipulagstillagan samþykkt með svofelldri bókun:

„Samþykkt með þremur atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlista með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.
Vísað til borgarráðs.

Fulltrúar Sjálfstæðisflokks greiddu atkvæði á móti og óskuðu bókað:
Fulltrúar Sjálfstæðisflokks taka undir vel rökstudd mótmæli íbúa á svæðinu og greiða atkvæði gegn tillögunni.

Fulltrúar Reykjavíkurlista óskuðu bókað:
Fulltrúar Reykjavíkurlistans vísa til umsagnar hverfisráðs Grafarvogs og ítreka þær ábendingar sem þar koma fram. Íbúðir fara betur á þessum reit en bensínstöð og stæði fyrir stóra bíla.“

Afgreiðslunni var vísað til borgarráðs sem samþykkti erindið með fjórum atkvæðum gegn tveimur á fundi sínum hinn 29. september 2005 og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu hinn 4. október s.á. með 13 samhljóða atkvæðum.  Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við birtingu gildistökuauglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda og birtist auglýsing þar um hinn 20. október 2005.

Kærandi, ásamt nokkrum öðrum íbúum á svæðinu, skutu þessari deiliskipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar.

Hinn 24. janúar 2006 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík síðan byggingarleyfi fyrir þrílyftu fjölbýlishúsi að Gullengi 6, sem fyrirhugað er að reisa á lóðinni að Gullengi 2-6, með stoð í hinu kærða deiliskipulagi og hinn 7. febrúar sl. var veitt svonefnt takmarkað byggingarleyfi fyrir greftri, fyllingu og aðstöðugerð vegna fyrirhgaðrar byggingar.  Hefur kærandi skotið þessum ákvörðunum til úrskurðar-nefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfur sínar við sömu málsástæður og tíundaðar eru í kæru á skipulagi því sem var undanfari hinna kærðu ákvarðana.  Þar er byggt á sjónarmiðum um stöðugleika í skipulagsmálum og væntingum íbúa út frá skipulagsákvörðunum.  Telur kærandi byggingar þær sem fyrirhugaðar séu á lóðinni að Gullengi 2-6 óhóflega stórar og nýtingarhlutfall of hátt sem leiði til skerðingar á útsýni, aukinnar umferðar og ónæðis gagnvart nágrönnum sem muni rýra verðmæti nágrannaeigna.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Bent er á að hin kærðu byggingarleyfi séu ekki háð neinum efnislegum annmörkum og eigi þau stoð í skipulagi því sem sett hafi verið á árinu 2005.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð lögmanns byggingarleyfishafa í tilefni af kröfu um stöðvun framkvæmda er tekið fram að umdeild byggingarleyfi séu í samræmi við gildandi aðal- og deiliskipulag.  Ekkert liggi fyrir um að málsmeðferð, efni eða form hinna kærðu ákvarðana sé ábótavant eða andstætt lögum.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:   Eins og rakið hefur verið byggir kærandi ógildingarkröfu sína á sömu rökum og færð eru fram í kæru hans og annarra íbúa á deiliskipulagsbreytingu þeirri er m.a. heimilar byggingu umdeilds húss að Gullengi 6.  Engar sjálfstæðar málsástæður hafa verið færðar fram af hálfu kæranda er snerta undirbúning og efni umdeildra byggingarleyfisákvarðana.

Úrskurðarnefndin hefur fyrr í dag kveðið upp úrskurð í kærumálum nr. 80 og 83/2005 er snúast um fyrrgreinda deiliskipulagsákvörðun fyrir lóðina að Gullengi 2-6 og var í þeim úrskurði hafnað kröfu um ógildingu skipulagsins.  Eru sjónarmið kæranda og Reykjavíkurborgar vegna umþrættra byggingaráforma gerð þar ítarleg skil.

Hinar kærðu ákvarðanir eru í samræmi við deiliskipulagsákvörðun sem ekki hefur verið hnekkt og ekki liggur fyrir að annmarkar hafi verið á málsmeðferð umdeildra  byggingarleyfa.  Eru því ekki skilyrði til þess að taka ógildingarkröfu kæranda til greina.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 24. janúar 2006, að veita leyfi fyrir byggingu þrílyfts fjölbýlishúss með níu íbúðum ásamt geymslukjallara undir hluta hússins nr. 6 við Gullengi, ásamt veitingu takmarkaðs byggingarleyfis fyrir greftri, fyllingu og aðstöðugerð vegna sömu byggingar sem byggingarfulltrúi samþykkti hinn 7. febrúar 2006, er hafnað.

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

_____________________________      ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson              Geirharður Þorsteinsson

des 22
Love0

58/2005 Hrísateigur

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 22. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2005, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 30. júní 2005 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Hrísateigi 6 í Reykjavík, er fól í sér að í stað tveggja fjögurra íbúða húsa á tveimur lóðum skyldi heimilt að reisa tvö parhús með fjórum parhúsaíbúðum og eitt einbýlishús á þremur lóðum.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. júlí 2005, er barst nefndinni hinn 2. ágúst sama ár, kæra J og E, íbúar að Hrísateigi 4, Reykjavík samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 30. júní 2005 fyrir breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Hrísateigi 6 í Reykjavík, er fól í sér að í stað tveggja fjögurra íbúða húsa á tveimur lóðum skyldi heimilt að reisa tvö parhús með fjórum íbúðum og eitt einbýlishús á þremur lóðum.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 4. mars 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagsbreytingu varðandi lóðina nr. 6 við Hrísateig.  Samþykkt var að grenndarkynna tillöguna sem óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi.  Fólst breytingin í því, að í stað tveggja húsa á tveimur lóðum með fjórum íbúðum og bílskúrum á milli, kæmu þrjú parhús á jafnmörgum lóðum, öll með innbyggðum bílskúrum.  Hámarkshæð húsa var óbreytt, eða 8,5 m miðað við götu.

Andmæli bárust frá nokkrum fjölda íbúa á svæðinu við hina kynntu skipulagstillögu og þar á meðal frá kærendum.  Mun tillagan hafa tekið þeim breytingum eftir kynningu hennar, að í stað þriggja parhúsa skyldu koma tvö parhús og eitt einbýlishús.

Greind skipulagstillaga var samþykkt á afgreiðslufundi skipulagsráðs 22. júní 2005 og staðfest í borgarráði hinn 30. júní s.á.  Gildistaka skipulagsbreytingarinnar var síðan auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 14. júlí 2005 og hafa kærendur skotið umdeildri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur telja að lítið tillit hafi verið tekið til athugasemda þeirra og annarra íbúa við meðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar.  Með ákvörðuninni sé verið að skerða hverfisverndaðan garð og heimila nýtingarhlutfall lóða langt umfram það sem annars sé á umræddum reit.

Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 sé gert ráð fyrir nýtingarhlutfalli einbýlishúsalóða á bilinu 0,2-0,4 en að hæsta nýtingarhlutfall fyrir allt að fimm íbúða hús geti orðið 0,8.  Samkvæmt gildandi deiliskipulagi umrædds hverfis sé lagt til að þetta hlutfall gildi á deiliskipulagssvæðinu.  Með hinni kærðu breytingu eigi að heimila nýtingarhlutfall 0,56 fyrir einbýlishús á lóðinni, sem sé næstum tvöföldun miðað við nýtingu nágrannalóða.  Kærendur hafi ekki fundið þeirri staðhæfingu borgaryfirvalda stoð að heimilað nýtingarhlutfall nágrannalóða við Hrísateig 6 sé allt að 0,8 í deiliskipulagi reitsins.

Með umdeildri breytingu sé götumynd og hverfisverndun varpað fyrir róða og vafasamt fordæmi gefið fyrir nýtingarhlutfalli einbýlishúsalóða.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að samþykkt skipulagsráðs frá 22. júní 2005, sem staðfest var í borgarráði Reykjavíkur 30. júní 2005 um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar að Hrísateigi 6, verði staðfest.

Ástæða hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið óskir lóðarhafa um betri nýtingu lóðarinnar en gert hafi verið ráð fyrir í samþykktu skipulagi.  Óskir lóðarhafa hafi verið í samræmi við markmið borgaryfirvalda um að þétta byggð í grónum hverfum.  Fallist hafi verið á breytinguna þar sem hún hafi hvorki talist úr takti hvað varði hæð húsa né viðmiðunarnýtingarhlutfall og hafi tillagan þótt ásættanleg í ljósi byggðamynsturs.

Í fyrirliggjandi deiliskipulagi sé ekki gert ráð fyrir að neitt rask verði á steinhleðsluhúsi því sem fyrir sé á lóðinni, enda verði væntanlega óskað eftir friðun þess, en heimilað verði að rífa allar aðrar byggingar.  Gert sé ráð fyrir að garður sem fyrir sé á lóðinni verði áfram háður skilmálum hverfisverndar og verði einstök tré eða runnar ekki felldir án leyfis garðyrkjustjóra.  Borgaryfirvöld hafi ekki haft áform um að hafa garðinn í sinni umsjón.

Í deiliskipulaginu hafi verið komið til móts við framkomnar athugasemdir þar sem gert sé ráð fyrir þremur lóðum með einu einbýlishúsi og tveimur parhúsum með nýtingarhlutfalli frá 0,56–0,68 í stað þriggja parhúsa með nýtingarhlutfalli allt að 0,77.  Þrátt fyrir að nýting á lóðum í nágrenninu sé sumstaðar lægri en sem því nemi, sé gert ráð fyrir aukinni nýtingu á lóðum í skipulaginu frá 2003.  Í því skipulagi sé heimilað nýtingarhlutfall á nágrannalóðum allt að 0,8.  Nýtingarhlutfall umdeildra lóða sé því innan þeirra marka sem samþykkt skipulag heimili á reitnum í heild sinni.

Götumyndin við Hrísateig/Hraunteig sé ekki hverfisvernduð enda um að ræða hús sem séu nokkuð ólík að stærð og útliti.  Víða sé gefið svigrúm til stækkunar, hækkunar og byggingar bílskúra þannig að búast megi við að hverfið geti tekið nokkrum breytingum í framtíðinni samkvæmt gildandi skipulagi.  Lóðin að Hrísateigi 6 hafi nokkra sérstöðu og þyki ekki óeðlilegt að leggja til breytingar nú þar sem ljóst sé að Reykjavíkurborg muni ekki leysa þann hluta lóðarinnar til sín þar sem trjágarður sé nú.

Þau hús sem gert sé ráð fyrir að rísi samkvæmt breyttu deiliskipulagi séu að öllu leyti innan þeirra hæðarmarka sem heimiluð hafi verið að óbreyttu skipulagi og ekki sé óalgengt að nútímaleg hús standi við hlið eldri húsa og beri vitni um byggingarstíl síns tíma.  Enn sé haldið í markmið um verndun einstakra bygginga og götumynda og ekki sé verið að víkja frá heildaryfirbragði hverfisins.  Í gildandi deiliskipulagi sé heimilað að rífa gömul hús og byggja ný án þess þó að heildarásýnd sé lögð fyrir róða.

Reykjavíkurborg mótmælir þeirri málsástæðu kærenda að verið sé að skapa fordæmi fyrir því að nýtingarhlutfall fari yfir 0,4 eins og aðalskipulag geri ráð fyrir.  Tillögur að húsum sem sýndar séu á deiliskipulagsuppdrætti séu stærri en þau hús sem standi nú þegar við Hrísateig/Hraunteig.  Hinsvegar megi benda á að víða í hverfinu sé að finna hús af sömu stærðargráðu.  Til dæmis sé nýting á Hraunteigi 16 og upp í 28 frá 0,6 í nýtingu og þar yfir og eigi það einnig við um Kirkjuteig 25 og Gullteig 6.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér staðhætti á vettvangi.

Niðurstaða:  Deiliskipulagsbreyting sú sem hér um ræðir felur í sér að lóðinni að Hrísateigi 6 er skipt upp í þrjár lóðir með nýtingarhlutfall 0,58, 0,64 og 0,68 í stað tveggja lóða áður með heildarnýtingarhlutfall að hámarki 0,4 og er þar heimiluð bygging einbýlishúss til viðbótar þeim tveimur parhúsum með fjórum íbúðum sem ráð var fyrir gert fyrir umdeilda breytingu deiliskipulagsins.

Í núgildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, sem umhverfisráðherra staðfesti hinn 20. desember 2002, eru ekki ákvæði um nýtingarhlutfall íbúðarsvæða en ráð fyrir því gert að það sé ákveðið í deiliskipulagi.  Fer því umrædd deiliskipulagsbreyting ekki í bága við aðalskipulag með ákvörðun sinni um nýtingarhlutfall lóðarinnar að Hrísateigi 6.  Eins og hér háttar til verður heldur ekki talið að aukning á nýtingarhlutfalli lóðarinnar vegna heimilaðs einbýlishússtljist svo veruleg breyting að skylt hefði verið að fara með skipulagsbreytinguna í almenna auglýsingu skv. 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997í stað grenndarkynningar skv. 2. mgr. ákvæðisins.

Kemur þá til skoðunar hvort heimiluð bygging einbýlishúss á lóðinni, til viðbótar þeim húsum sem áður var heimild fyrir, raski svo einstaklingshagsmunum kærenda að varðað geti ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Lóðin að Hrísateigi 6 er stór hornlóð og er því til þess fallin að geta borið meira byggingarmagn en ella án þess að raska verulega grennndarhagsmunum nágrannaeigna.  Samkvæmt skipulagsbreytingunni mun umrætt einbýlishús standa næst og norðaustanvert að húsi kærenda að Hrísateigi 4.  Af skipulaginu verður ekki ráðið að það muni valda verulegum grenndaráhrifum, s.s. vegna skuggavarps, gagnvart fasteign kærenda.

Að öllu þessu virtu liggja ekki fyrir ágallar á málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar eða efnisannmarkar sem leiða til ógildingar hennar og verður kröfu kærenda þar að lútandi því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 30. júní 2005 fyrir breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Hrísateigi 6 í Reykjavík, er hafnað.

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

 

_____________________________       ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson              Geirharður Þorsteinsson

 

des 22
Love0

80/2005 Gullengi

Með

Ár 2006, mánudaginn 6. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagsfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 80/2005, kæra á samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur frá 4. október 2005 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Gullengi 2-6 í Reykjavík er fól í sér heimild fyrir byggingu þriggja fjölbýlishúsa, þar sem áður hafði verið gert ráð fyrir bensínstöð og stæðum fyrir stóra bíla.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. október 2005, er barst nefndinni hinn 25. sama mánaðar, kæra H, Þ, K, Ó, S og G, íbúar að Gullengi 11, Reykjavík, samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur frá 4. október 2005 um að breyta deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Gullengi 2-6, er fól í sér heimild til byggingar þriggja fjölbýlishúsa þar sem áður hafði verið gert ráð fyrir bensínstöð og stæðum fyrir stóra bíla.

Skilja verður málskot kærenda svo að þar sé krafist ógildingar á hinni kærðu skipulagsákvörðun.

Með bréfi, dags. 24. október 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 31. sama mánaðar kæra Gylfi Þór Sigurjónsson og Halldór Jóhannesson, íbúar að Gullengi 9, Reykjavík, fyrrgreinda deiliskipulagsákvörðun með sömu rökum og fram koma í fyrra kærumálinu.  Þykir því rétt að sameina það mál, sem er nr. 83/2005, máli því sem hér er til meðferðar.

Málavextir:  Þann 17. mars 2004 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur að kynna fyrir hagsmunaaðilum framlagða tillögu Tekton ehf., dags. 25. febrúar 2004, að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 2-6 við Gullengi.  Mun tillagan hafa falið í sér byggingu þriggja fjölbýlishúsa á lóðinni en í upphaflegu skipulagi var lóðin, sem er um 6000 fermetrar, ætluð undir bensínstöð og bílastæði fyrir stóra bíla. 

Skipulags- og byggingarnefnd tók málið fyrir að nýju á fundi sínum 28. júlí 2004 að lokinni kynningu tillögunnar fyrir hagsmunaaðilum og var þá lögð fram breytt skipulagstillaga, dags. 21. júlí 2004, ásamt athugasemdabréfum þeim er borist höfðu við fyrrgreinda kynningu.  Jafnframt var lögð fram umsögn forstöðumanns verkfræðistofu Reykjavíkurborgar og samantekt skipulagsfulltrúa á athugasemdum, dags. 14. maí 2004, með breytingum frá 26. júlí 2004. Á þeim fundi var samþykkt að auglýsa framlagða tillögu og málinu vísað til borgarráðs sem samþykkti á fundi hinn 10. mars 2005 greinda bókun nefndarinnar um auglýsingu á breyttu deiliskipulagi að Gullengi 2-6.

Hinn 8. júní 2005 var deiliskipulagstillagan tekin fyrir á fundi skipulagsráðs að lokinni auglýsingu með athugasemdafresti til 2. maí 2005. Fjöldi athugasemda barst þar sem fyrirhugaðri skipulagsbreytingu var andmælt og þar á meðal af hálfu kærenda.  Fyrir fundinum lá jafnframt umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 3. júní 2005.  Skipulagsráð samþykkti að vísa skipulagstillögunni ásamt framkomnum athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa til umsagnar hverfisráðs Grafarvogs. 

Á fundi skipulagsráðs þann 21. september 2005 var málið tekið fyrir að nýju ásamt bókun hverfisráðs Grafarvogs, dags. 8. september 2005, og var deiliskipulagstillagan samþykkt með svofelldri bókun:

„Samþykkt með þremur atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlista með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.
Vísað til borgarráðs.

Fulltrúar Sjálfstæðisflokks greiddu atkvæði á móti og óskuðu bókað:
Fulltrúar Sjálfstæðisflokks taka undir vel rökstudd mótmæli íbúa á svæðinu og greiða atkvæði gegn tillögunni.

Fulltrúar Reykjavíkurlista óskuðu bókað:
Fulltrúar Reykjavíkurlistans vísa til umsagnar hverfisráðs Grafarvogs og ítreka þær ábendingar sem þar koma fram. Íbúðir fara betur á þessum reit en bensínstöð og stæði fyrir stóra bíla.“

Afgreiðslunni var vísað til borgarráðs sem samþykkti erindið með fjórum atkvæðum gegn tveimur á fundi sínum hinn 29. september 2005 og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu hinn 4. október s.á. með 13 samhljóða atkvæðum.  Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við birtingu gildistökuauglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda og birtist auglýsing þar um hinn 20. október 2005.

Kærendur skutu þessari deiliskipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að í tvígang hafi umdeild deiliskipulagstillaga verið kynnt íbúum svæðisins og þeir bent á annmarka tillögunnar.  Lítið tillit hafi verið tekið til athugasemda kærenda og annarra íbúa.  Fyrirhugað sé að reisa þrjú tiltölulega stór fjölbýlishús á umræddri lóð þar sem áður hafi verið gert ráð fyrir bensínstöð og bifreiðarstæðum fyrir stóra bíla.  Við vinnslu tillögunnar hafi fyrirhuguð hús verið stytt en breikkuð í staðinn, íbúðum verið fækkað en stækkaðar að sama skapi, þannig að heildarmyndin sé sú sama og lagt hafi verið upp með í byrjun.

Leggja kærendur áherslu á að skipulagsyfirvöld hafi ákveðnar skyldur með hliðsjón af fyrra skipulagi.  Þótt ákveðið sé að breyta notkun lóða, í þessu tilviki úr þjónustu í íbúðarbyggð, beri að gera það með þeim hætti að hið nýja skipulag verði ekki að marki meira íþyngjandi gagnvart íbúum en verið hefði.  Skipulagsyfirvöld hafi ekki jafn frjálsar hendur við breytingar á gildandi deiliskipulagi og raunin sé við skipulagsgerð á óskipulögðum svæðum.  Fjölmargir íbúar á umræddu svæði hafi komið með óskir og tillögur um nýtingu lóðarinnar að Gullengi 2-6 en almenn óánægja sé með þá skipulagsbreytingu er nú liggi fyrir.

Skírskotun til nýtingarhlutfalls annarra lóða í hverfinu teljist ekki haldbær rök fyrir byggingu stórra blokka þar sem nánast engin hús áttu að vera og umdeilanlegt sé hvort þétta eigi höfuðborgarbyggðina eða ekki.  Þéttleiki byggðar sé ákveðinn þegar hverfi séu deiliskipulögð en veruleg vandamál skapist oft þegar verið sé að troða eins miklu byggingarmagni og hægt sé á litlar óbyggðar lóðir í hverfum sem ekki séu mjög þéttbýl.  Í því tilviki sem hér um ræði hefði verið heppilegra að nýta lóðina undir sérbýli sem skortur sé á í höfuðborginni enda hefði sú tilhögun verið í sátt við íbúa hverfisins.

Hið kærða skipulag feli í sér óhæfilega röskun á hagsmunum kærenda þar sem útsýni muni skerðast, umferð og hljóðmengun aukast og fyrirhuguð byggð muni verða til lýta.  Muni þetta valda verðrýrnun á fasteignum kærenda.

Meðferð hinnar kærðu skipulagstillögu snerti ekki aðeins íbúa hverfisins heldur snúist málið um lýðræði og rétt íbúa til að taka þátt í ákvarðanatöku af þessu tagi.  Rétt sé að geta þess að hvorki hverfisráð Grafarvogs né skipulagsráð Reykjavíkur hafi verið einhuga við afgreiðslu skipulagstillögunnar og að minnihlutinn hafi talið að taka ætti tillit til sjónarmiða íbúa þar sem þau væru vel grunduð. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að samþykkt skipulagsráðs frá 21. september 2005, sem staðfest var af borgarráði Reykjavíkur þann 29. september sl. og af borgarstjórn Reykjavíkur þann 4. október um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar að Gullengi 2-6, verði staðfest.

Ljóst sé að meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi að öllu leyti verið í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga.  Allir hagsmunaaðilar á svæðinu hafi fengið senda kynningu um framkomna tillögu auk þess sem hún hafi verið kynnt fyrir íbúasamtökum Grafarvogs og hverfisráði Grafarvogs áður en hún var auglýst á lögformlegan hátt.  Í ljósi framkominna athugasemda við kynninguna hafi hinni kynntu tillögu að deiliskipulagi svæðisins verið breytt á þann hátt að íbúðum í fyrirhuguðum húsum á lóðinni hafi verið fækkað úr 36 í 27 og bílastæðum fækkað um 18.  Einnig hafi skilmálum verið breytt á þann veg að gert hafi verið ráð fyrir talsvert stærri íbúðum en í kynntri tillögu eða á bilinu 110-130 m².  Þá hafi byggingarreitir umræddra húsa verið færðir fjær Gullenginu um u.þ.b. tvo metra auk þess sem byggingarreitir sorpgeymslna voru færðir fjær lóðarmörkum.  Af þessu megi ráða að víðtækt samráð hafi verið við hagsmunaaðila við gerð skipulagstillögunnar og tillit tekið til framkominna athugasemda.  Hafa verði í huga að ekki sé unnt að taka mið af öllum hugmyndum og skoðunum sem fram kunni að koma við kynningu skipulagstillögu og feli sú staðreynd ekki í sér að íbúalýðræði sé virt að vettugi.

Svæðið sem hér um ræði sé enn óbyggt.  Við þróun íbúðarbyggðar umhverfis lóðina á 15-20 ára tímabili hafi forsendur fyrir uppbyggingu og skilgreiningu landnotkunar breyst.  Með breyttum verslunarháttum auk tilkomu verslunarmiðstöðvar í Spönginni sé ekki lengur talin þörf fyrir bensínstöð og stæði fyrir stóra bíla á umræddum stað.  Í framhaldi af fyrirspurn lóðarhafa um breytingu deiliskipulags svæðisins hafi það verið mat skipulagsyfirvalda að eðlilegast væri að gera ráð fyrir íbúðarbyggð á svæðinu sem sé í íbúðarhverfi og virðist kærendur ekki mótfallnir þessari breyttu landnotkun.  Reykjavíkurborg telji að til lengri tíma litið sé deiliskipulagsbreytingin ívilnandi fyrir grenndarhagsmuni nágranna hvað varði umferð og ónæði.

Við vinnslu deiliskipulagsbreytingarinnar hafi verið tekið mið af fjöleignarhúsum við Gullengi, Fróðengi, Laufengi og Reyrengi sem séu 30 talsins. Nýtingarhlutfall þeirra lóða sé frá 0,47 – 0,84 en þar af fari nýting 16 þeirra yfir 0,6.  Húsagerð á svæðinu sé blönduð byggð með þriggja hæða fjöleignarhúsum, hvort sem um sé að ræða punkthús með 6 íbúðum eða lengjuhús með 40 íbúðum.  Punkthúsin við Gullengi 1-17 og Fróðengi 6-10 með 6-9 íbúðum skeri sig nokkuð úr þar sem þau standi á tvískiptri lóð, undir húsin annars vegar og bílskúra hins vegar.  Nýtingarhlutfall margra þessara lóða fari yfir 0,6 sem sé það nýtingarhlutfall sem heimilað sé á lóðunum nr. 2-6 við Gullengi.  Af þessu verði sú ályktun dregin að fyrirhuguð hús við Gullengi falli vel inn í það byggðamynstur og nýtingarhlutfall sem fyrir sé á svæðinu.

Fallast megi á að umdeild deiliskipulagsbreyting geti haft þau áhrif að útsýni kærenda skerðist eitthvað frá því sem ella hefði orðið en því þó alfarið hafnað að skerðingin sé slík að haft geti áhrif á gildi deiliskipulagsins.  Minna megi á að aðilar í þéttri borgarbyggð geti ekki búist við því að óbyggðar lóðir í nágrenni þeirra haldist óbyggðar um aldur og að réttur íbúa til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög.  Bent sé á að skuggavarp vegna heimilaðra bygginga sé langt innan þeirra marka sem við megi búast þegar uppbygging eigi sér stað í þéttri borgarbyggð.

Hvað varði meinta rýrnun á verðmæti eigna kærenda vegna deiliskipulagsbreytingarinnar, sé bent á að ekki hafi verið gerð tilraun til að renna stoðum undir þá fullyrðingu.  Þvert á móti megi ætla að með samþykkt deiliskipulagsins hafi verðmæti nærliggjandi fasteigna aukist, en uppbygging í grónum hverfum hafi margoft haft í för með sér slíka verðmætaaukningu.  Ástæða sé til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en þar sé borgurum tryggður bótaréttur sýni þeir fram á að gildistaka skipulags rýri verðmæti fasteigna þeirra.  Valdi þessi málsástæða því ekki að deiliskipulagsbreytingin á lóðunum að Gullengi 2-6 teljist ógildanleg þótt hún ætti við rök að styðjast.

Hafa verði í huga að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Niðurstaða:  Með hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun var fallið frá því að nýta lóðina að Gullengi 2-6 undir bensínstöð og bifreiðastæði fyrir stóra bíla en þess í stað gert ráð fyrir þremur þriggja hæða fjölbýlishúsum með kjallara.

Virðast kærendur ekki setja sig upp á móti breyttri landnotkun lóðarinnar en bera fyrst og fremst fyrir sig stærð og umfang heimilaðra fjölbýlishúsa sem þeir telja að skerði óhæfilega útsýni frá fasteignum þeirra og muni skapa aukna umferð og ónæði frá því sem þeir hafi mátt vænta samkvæmt fyrra skipulagi.

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi, sem mótað hefur byggð á skipulagssvæðinu, nema að lögmætar ástæður búi að baki.

Almannahagsmunir, þróun byggðar, skipulagrök eða önnur málefnaleg sjónarmið geta knúið á um breytingu á gildandi deiliskipulagi og er í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 gert ráð fyrir slíkum breytingum.  Breytingar á deiliskipulagi þegar byggðra hverfa geta haft og hafa oft áhrif á grenndarhagsmuni þeirra er búa næst vettvangi er breytingin snertir og er einstaklingum tryggður bótaréttur í 33. gr. nefndra laga, valdi skipulagsákvörðun þeim fjártjóni.

Hin umdeilda deiliskipulagsbreyting byggir á því mati skipulagsyfirvalda að ekki sé þörf á þeirri þjónustu sem upphaflega hafði verið fyrirhuguð á lóðinni að Gullengi 2-6 og eðlilegast að hafa þar íbúðarbyggð, en lóðin liggur inn í íbúðarhverfi.

Á svæðinu eru fjölbýlishús og af fyrirliggjandi gögnum verður ekki ráðið að stærðir fyrirhugaðra fjölbýlishúsa á nefndri lóð eða nýtingarhlutfall lóðarinnar skeri sig að marki úr þeirri byggð sem fyrir er í hverfinu og ekki verður fullyrt um að umferð og ónæði aukist svo við fyrirhugaða byggð að varði ógildingu skipulagsákvörðunarinnar.  Hafa verður í huga að þjónustu bensínstöðva, eins og gert hafði verið ráð fyrir á lóðinni, fylgi töluvert ónæði.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður að telja hina umdeildu skipulagsbreytingu studda skipulagslegum rökum og málefnalegum sjónarmiðum og að fyrirhuguð byggð raski ekki svo grenndarhagsmunum kærenda að leitt geti til ógildingar hennar.  Það er ekki á verksviði úrskurðarnefndarinnar að meta hvort deiliskipulagsbreytingin hafi í för með sér bótaskylt tjón gagnvart kærendum, sbr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur frá 4. október 2005 um að breyta deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Gullengi 2-6. 

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

_____________________________     ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                               Geirharður Þorsteinsson

des 22
Love0

90/2005 Lónsbraut

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 9. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 90/2005, kæra á ákvörðunum skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar 3. nóvember 2004, 8. desember 2004 og 10. ágúst 2005 og ákvörðunum skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 7. mars 2005 og 15. apríl 2005 um að veita byggingarleyfi fyrir endurbyggingu og breytingum á bátaskýlum á lóðunum nr. 52, 54, 60, 64 og 68 við Lónsbraut í Hafnarfirði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. nóvember 2005, er barst nefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir E, eigandi bátaskýlis nr. 58 við Lónsbraut, Hafnarfirði, ákvarðanir skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 3. nóvember 2004, 8. desember 2004 og 10. ágúst 2005 og ákvarðanir skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 7. mars 2005 og 15. apríl 2005 um að veita byggingarleyfi fyrir endurbyggingu og breytingum á bátaskýlum á lóðunum nr. 52, 54, 60, 64 og 68 við Lónsbraut í Hafnarfirði.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærðu byggingarleyfi verði felld úr gildi og hefur jafnframt krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinum kærðu byggingarleyfum þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Þar sem málsatvik liggja nægjanlega ljós fyrir verður málið nú tekið til endanlegrar úrlausnar.

Málsatvik og rök:  Í gildi er deiliskipulag fyrir suðurhöfn Hafnarfjarðar frá árinu 2000 er tekur til umrædds svæðis.  Í skilmálum deiliskipulagsins kemur m.a. fram að hæðir bátaskýla við Lónsbraut skuli taka mið af hæð nýjustu skýlanna sem standi austast á svæðinu og að heimilt sé að hækka sökkla þeirra skýla sem lægst standa um allt að 1,5 metra vegna sjávarhæðar.

Kærandi styður kröfu sína þeim rökum að búið sé að hækka sökkla umdeildra bygginga verulega og stefni í að mænishæð þeirra verði allt að 2,5 – 3,0 metrum hærri en skýli kæranda og séu þau í engu samræmi við hæðir annarra skýla á svæðinu og gildandi deiliskipulag.  Kærandi hafi átt í vandræðum vegna aur- og vatnsflæðis að skýli sínu, sem hann hefði vænst að úr rættist þegar Lónsbrautin yrði hönnuð og lögð lægra en nú sé með hliðsjón af ákvarðaðri hæð bátaskýlanna í gildandi skipulagi.  Umræddar byggingar skemmi heildarsvip svæðisins vegna hæðar sinnar en auk þess sé þakhalli skýlisins að Lónsbraut 52 í engu samræmi við þakhalla annarra skýla.

Bæjaryfirvöld benda á að eigendur sumra bátaskýla á svæðinu hafi nýtt sér heimild í skipulagsskilmálum um að hækka gólf skýlanna um 1,5 metra og hafi skýlunum þá verið lyft til að gæta samræmis í þakhalla annarra skýla fremur en að taka mið af skýlum austast á svæðinu.  Á gildandi mæliblaði fyrir umrætt svæði sé gólkóti, (GK á mæliblaðinu), greindur á einum stað 3,9 metrar sem gildi fyrir öll skýlin og sé kótinn miðaður við að gólf skýlanna sé yfir stórstreymi.  Breyting á umræddu skipulagi sé í vinnslu þar sem skýrar sé kveðið á um gólfkóta og mænishæð umræddra skýla til þess að taka af allan vafa en ekki sé áformuð gatnagerð á svæðinu að svo komnu.

Niðurstaða:  Hin kærðu byggingarleyfi voru annars vegar afgreidd af embætti skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar og hins vegar af skipulags- og byggingarráði bæjarins á tímabilinu nóvember 2004 til ágúst 2005, en ekki liggur fyrir að umdeildar afgreiðslur hafi verið staðfestar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar.

Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sveitarstjórn afgreiða byggingarleyfisumsóknir, sbr. t.d. 2. mgr. 38. gr., 2. mgr. 39. gr. og 1. mgr. 43. gr. laganna.  Sveitarstjórnum er heimilt skv. 4. mgr. 40. gr. að víkja frá ákvæðum laganna um meðferð umsókna um byggingarleyfi með sérstakri samþykkt sem staðfest skal af ráðherra.

Af bókunum afgreiðslufunda skipulags- og byggingarfulltrúa, þar sem ákvarðanir voru teknar um hin kærðu byggingarleyfi, má ráða að afgreiðslumátinn byggi á heimild í samþykkt bæjarstjórnar Hafnarfjarðar frá 4. maí 2004 um embættisafgreiðslur skipulags- og byggingarfulltrúa. 

Í ljós er leitt að umrædd samþykkt hefur ekki hlotið staðfestingu ráðherra og er því ekki viðhlítandi heimild til þess að víkja frá fyrrgreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um afgreiðslu sveitarstjórnar á byggingarleyfum.  Þá liggur ekki fyrir samþykkt, staðfest af ráðherra, sem heimilar skipulags- og byggingarráði Hafnarfjarðar lokaafgreiðslu byggingarleyfisumsókna á umræddum tíma.

Af þessum ástæðum hafa hin kærðu byggingarleyfi ekki hlotið lögboðna meðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 þar sem á skortir að bæjarstjórn Hafnarfjarðar hafi staðfest umdeild leyfi og verður því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni með skírskotun til 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þar sem lokaákvörðun hefur ekki verið tekin um veitingu byggingarleyfanna.

Vegna kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda þykir rétt að taka fram að það er á verksviði byggingaryfirvalda bæjarins að gæta þess að ekki sé ráðist í byggingarleyfisskyldar framkvæmdir eða þeim fram haldið án gilds byggingarleyfis, sbr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________  
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

5/2005 Kirkjuteigur

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 9. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 5/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2004 um að hafna kröfu sameigenda að fasteigninni Kirkjuteigi 25 um að gróðurskáli á nefndri lóð verði fjarlægður.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. janúar 2005, er barst nefndinni hinn 13. sama mánaðar, kærir H, íbúðareigandi að Kirkjuteigi 25, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2004 að synja kröfu sameigenda lóðarinnar að Kirkjuteigi 25 um niðurrif gróðurskála á lóðinni sem er í eigu eins eiganda fasteignarinnar.

Skilja verður erindi kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málavextir:  Á lóðinni að Kirkjuteigi 25 í Reykjavík stendur fjölbýlishús og er lóðin í óskiptri sameign íbúðareigenda.  Í norðausturhorni lóðarinnar stendur gróðurskáli í eigu eins íbúðareiganda.  Ekki liggja fyrir upplýsingar um hvenær skálinn var reistur, en það mun þó hafa gerst fyrir a.m.k. 15 til 20 árum og án þess að samþykkis byggingaryfirvalda hafi verið leitað fyrir byggingunni.

Við kynningu á deiliskipulagstillögu fyrir Teigahverfi í janúar 2002 mótmæltu eigendur íbúða að Kirkjuteigi 25 því, að undanskildum einum íbúa, að í fyrirhuguðu deiliskipulagi hverfisins væri gert ráð fyrir staðfestingu á breyttri hagnýtingu lóðar með því að gera ráð fyrir garðhýsi á sameiginlegri lóð hússins.  Var þess jafnframt krafist að embætti byggingarfulltrúa hlutaðist til um að garðhýsið sem fyrir var yrði rifið.  Í kjölfarið var byggingarreitur fyrir garðhýsið að lóðinni nr. 25 við Kirkjuteig fjarlægt úr deiliskipulagstillögunni auk sambærilegra byggingarreita á öðrum lóðum á skipulagsreitnum.

Með bréfi, dags. 20. maí 2003, var eiganda gróðurskálans á umræddri lóð tilkynnt að frístandandi garðskálar yrðu leyfðir með samþykki allra eigenda svo og lóðarhafa aðliggjandi lóða, en þar sem eigendur íbúða að Kirkjuteigi 25 hefðu margítrekað kröfu um að garðhýsið yrði rifið, væri eigenda þess veittur 30 daga frestur til að tjá sig um kröfuna.  Ítrekun vegna bréfs þessa var send eiganda garðhýsisins 13. nóvember 2003, sem kom sínum sjónarmiðum á framfæri í bréfi, dags. 28. nóvember s.á.  Þar kom m.a. fram að umdeilt garðhýsi hafi verið byggt uppúr 1970, áður en hann keypti íbúð sína og hafi staðið á lóðinni síðan í samræmi við munnlegt samkomulag íbúa.

Krafan um niðurrif gróðurskálans var síðan tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 7. desember 2004 og afgreitt með eftirfarandi bókun:

„Í samræmi við umsögn lögfræði og stjórnsýslu er kröfu meðeigenda á Kirkjuteig 25 um að fjarlægja gróðurskála á lóð hafnað. Leiðbeint er um að meðeigendur geta kært þessa niðurstöðu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sbr. 10. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 eða leitað réttar síns fyrir dómstólum.“

Hefur kærandi skotið þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Í kæru er tekinn upp fjöldi ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um byggingar og skipulag auk ákvæða fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um nýtingu sameignar og réttindi og skyldur sameigenda er kærandi telur mæla gegn hinni kærðu ákvörðun.

Sú ástæða er tilgreind fyrir því að gróðurskálinn hafi staðið óáreittur á umræddri lóð af hálfu byggingaryfirvalda að þau hafi ekki haft vitneskju um bygginguna fyrr en kvörtun vegna hennar hafi borist og aðrir eigendur íbúða í húsinu hafi viljað halda friðinn eða dvalist langdvölum erlendis og fyrri eigandi skálans því getað framkvæmt nánast hvað sem var án afskipta annarra eigenda hússins.  Í ljósi þessa sé ekki um tómlæti að ræða í máli þessu.

Áréttar kærandi að um óleyfisframkvæmd sé að ræða sem standi á sameiginlegri lóð í andstöðu við vilja og hagsmuni annarra sameigenda og beri byggingaryfirvöldum að sjá svo um að því ástandi verði aflétt.  Skálinn hindri leiki barna á lóðinni og vart verði hróflað við jarðvegi vegna raflagnar úr bílskúr í skálann sem ekki séu gögn um hvar liggi.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað.

Óumdeilt sé að ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir umþrættu garðhýsi svo sem skylt hafi verið að lögum.  Ekki sé unnt að staðreyna nákvæmlega hvenær garðhýsinu hafi verið komið fyrir á lóðinni en óhætt þyki að miða við að það hafi staðið á lóðinni síðastliðin 15 til 20 ár miðað við gerð þess og útlit.

Í 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segi að öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls, sé í sameign eiganda hússins og í 36. gr. laganna segi að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar.  Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.  Einstökum eiganda sé að sama skapi óheimilt upp á sitt eindæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerti sameign eða sameiginleg málefni.  Höfð yrði hliðsjón af þessum ákvæðum við afgreiðslu umsókna til byggingaryfirvalda um framkvæmdir eða byggingar. 

Umræddu garðhýsi hafi hins vegar verið komið fyrir á lóðinni í tíð þágildandi laga um fjölbýlishús og beri því einnig að hafa hliðsjón af þeim reglum við mat á því hvort unnt sé að grípa til þvingunarúrræða í máli þessu. 

Með vísan til gagna málsins og ofangreindra lagaákvæða sé óumdeilt að garðhýsi það er standi í norðausturhorni lóðarinnar nr. 25 við Kirkjuteig sé svokölluð óleyfisframkvæmd.  Það eitt og sér leiði ekki til þess að byggingarfulltrúa sé heimilt eða skylt að beita viðurlagaákvæðum skipulags- og byggingarlaga.  Fyrir liggi að ítrekað hafi verið kvartað undan garðhýsinu og farið fram á að það yrði fjarlægt. 

Aftur á móti beri einnig á það að líta að garðhýsið hafi staðið á lóðinni í fjölda ára án afskipta byggingaryfirvalda auk þess sem allir núverandi eigendur utan einn hafi keypt sína eignarhluta eftir að garðhýsinu hafi verið komið fyrir á umræddri lóð og ekki hafi verið gerðar athugasemdir vegna tilveru þess fyrr en á árinu 2002.  Í ljósi þessa hafi sameigendur að lóðinni sýnt af sér tómlæti vegna byggingar og stöðu skálans á lóð þeirra.  Hafa verði og í huga að ekki sé vitað til að núverandi eiganda umrædds skála hafi verið kunnugt um skort á leyfi fyrir garðhýsinu er hann festi kaup á eigninni.  Þá hafi ekki verið sýnt fram á neina brýna nauðsyn þess að garðhýsið verði fjarlægt né að það hafi áhrif á hagsmuni meðeiganda á þann hátt að horfi til tjóns þótt þeir þurfi að bíða dóms um réttarstöðu sína. 

Byggingaryfirvöldum í Reykjavík hafi orðið kunnugt um óleyfisbygginguna á árinu 2001 þegar deiliskipulag Teigahverfis var í vinnslu.  Ekki sé hægt að draga þá ályktun af þeirri ákvörðun, að taka nefnda óleyfisbyggingu út af deiliskipulagstillögunni, að fallist hafi verið á niðurrif byggingarinnar enda tekið fram í skipulaginu að frístandandi garðhýsi séu leyfð samkvæmt skipulaginu ef fyrir liggi samþykki lóðarhafa.  Telja verði að tómlæti meðeiganda girði fyrir að byggingarfulltrúi hafi getað knúið fram niðurrif garðskálans eins og málum hafi verið komið. 

Að öllu þessu virtu og með hliðsjón af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins hafi byggingarfulltrúa ekki verið heimilt í þessu tilviki að beita svo íþyngjandi úrræðum sem farið sé fram á í máli þessu.  Óhjákvæmilegt virðist því að beina deiluaðilum til almennra dómstóla til að leysa úr ágreiningi þeirra varðandi nefnt garðhýsi á lóðinni. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun hafnaði byggingarfulltrúinn í Reykjavík að beita úrræðum 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til þess að knýja fram niðurrif á gróðurskála á lóðinni að Kirkjuteigi 25 í Reykjavík, sem reistur var án leyfis byggingaryfirvalda og staðið hefur þar um árabil. 

Í 5. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem hér á við, er byggingarnefnd heimilað að knýja fram niðurrif óleyfisbygginga og er ákvörðun um beitingu þess þvingunarúrræðis háð mati hverju sinni.  Mat um beitingu þessa úrræðis hlýtur fyrst og fremst að byggjast á almannahagsmunum og skipulagsrökum en einstaklingum eru tryggð önnur réttarúrræði til þess að verja einkaréttarlega hagsmuni.

Hin umdeilda ákvörðun er einkum studd þeim rökum að fyrir liggi að gróðurskálinn hafi staðið um árabil á lóðinni að Kirkjuteigi 25 án athugasemda sameigenda að lóð. Að auki hafi eigendaskipti orðið að íbúðum umrædds fjölbýlishúss eftir byggingu skálans, þ.á.m. að íbúð þeirri er hann fylgi, og í gildandi skipulagi sé heimilað að hafa slíka skála á lóðum á umræddu svæði.

Með hliðsjón af greindum atvikum og lagasjónarmiðum þykja málefnaleg rök hafa búið að baki þeirri ákvörðun borgaryfirvalda að beita ekki þvingunarúrræði 56. gr. skipulags- og byggingarlaga gagnvart eiganda margnefnds gróðurskála um niðurrif skálans.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2004, um að synja kröfu um niðurrif gróðurskála á lóðinni að Kirkjuteigi 25, er hafnað.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

 
_____________________________                  ____________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ásgeir Magnússon

 

 

 

 

des 22
Love0

92/2005 Gnitakór

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 26. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 92/2005, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs  frá 6. apríl 2005 um að samþykkja leyfi fyrir byggingu tveggja hæða einbýlishúss á lóðinni að Gnitakór 9 í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. nóvember 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. H, eiganda fasteignarinnar að Kleifarkór 19, Kópavogi, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 6. apríl 2005 að veita leyfi fyrir byggingu tveggja hæða einbýlishúss að Gnitakór 9 í Kópavogi.  Bæjarstjórn Kópavogs staðfesti þá ákvörðun hinn 12. apríl 2005. 

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Í ljósi þess að umdeild bygging var þegar risin er kæra barst og málið þykir nú nægjanlega upplýst til þess að taka það til úrlausnar. þykja ekki efni til að taka afstöðu til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik og rök:  Á árinu 2003 tók gildi deiliskipulag fyrir nýbyggingarsvæði sem hin kærða bygging að Gnitakór 9 tilheyrir.  Umdeilt byggingarleyfi var veitt í apríl 2005 og var úttekt gerð á járnabindingu útveggja efri hæðar áður en uppsteypa hófst hinn 13. september 2005. 

Kærandi krefst ógildingar byggingarleyfisins með þeim rökum að það fari í bága við gildandi deiliskipulag með því að húsið að Gnitakór 9 sé hærra en heimiluð hámarkshæð og stöllun gólfplötu efri hæðar eigi ekki stoð í skipulaginu.  Húsið sé yfir 6 metra á hæð miðað við aðkomukóta að ofanverðu við götu en skilmálateikningar deiliskipulagsins heimili aðeins 4,8 metra hæð miðað við þann kóta.  Valdi þetta skerðingu á útsýni kæranda frá annarri hæð húss hans að Kleifarkór 19 sem verið sé að byggja.  Kærandi hafi ekki orðið áskynja um þennan ágalla fyrr en gólfplata á efri hæð húss hans hafi verið steypt um mánaðarmótin október – nóvember 2005 og hafi kæran því borist innan kærufrests.

Af hálfu Kópavogsbæjar er gerð krafa um frávísun málsins en ella að ógildingarkröfu kæranda verði hrundið.  Bent er á að úttekt vegna útveggja efri hæðar hússins að Gnitakór 9 hafi farið fram 13. september 2005 og hafi kæranda mátt vera ljóst frá þeim tíma hver hæð hússins væri.  Hafi kæran því borist að liðnum kærufresti og beri að vísa henni frá úrskurðarnefndinni.  Þá er á það bent að skipulagsskilmálar heimili hæð húss allt að 7,5 metra frá aðkomukóta en húsið að Gnitakór 9 sé um 6 metra yfir þeim kóta.  Húsið standi lægra en hús kæranda og í nokkurri fjarlægð auk þess sem óbyggð séu hús ofan Gnitakórs milli húss kæranda og byggingarleyfishafa og verði ekki séð að umdeilt hús skerði útsýni frá fasteign kæranda umfram önnur hús á svæðinu.  Vafi leiki á um, í ljósi aðstæðna, að kærandi eigi einstaklegra og lögvarinna hagsmuna að gæta í málinu.

Byggingarleyfishafi hefur mótmælt kröfu kæranda og tekur undir frávísunar- og efniskröfu Kópavogsbæjar í málinu.  Húsið að Gnitakór 9 hafi verið hannað og byggt í samræmi við skipulagsskilmála er byggingarleyfishafa voru látnir í té og hafi húsið verið reist samkvæmt samþykktu byggingarleyfi og veggir efri hæðar steyptir hinn 14. september 2005.  Gæti einhvers misræmis í skipulagsgögnum beri byggingarleyfishafi ekki ábyrgð á því og eigi hann ekki að verða fyrir óþægindum og tjóni af þeim sökum.

Málsaðilar hafa fært fram frekari rök og sjónarmið til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.  Þá hefur nefndin kynnt sér staðhætti á vettvangi.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að útveggir hússins að Gnitakór 9 voru uppsteyptir um miðjan september 2005 og húsið þá komið í fulla hæð og fengið endanlegt form þótt frágangi þaks hafi verið ólokið.  Gólfplata efri hæðar í húsi kæranda er í sömu hæð og aðkoma að húsinu frá götu og mátti kærandi því gera sér grein fyrir frá fyrrgreindum tíma hver áhrif húsið að Gnitakór 9 hefði á útsýni frá húsi kæranda að Kleifarkór 19.

Kæra í máli þessu er dagsett 16. nóvember 2005 og barst hún úrskurðarnefndinni hinn 17. sama mánaðar eða um tveimur mánuðum eftir að uppsteypu hússins að Gnitakór 9 var lokið.  Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kærð er og verður því að telja með hliðsjón af greindum málsatvikum að kæra í máli þessu hafi borist að liðnum kærufresti.

Með vísan til 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður kærumáli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni, enda liggja ekki fyrir atvik er réttlæta að taka málið til meðferðar skv. 1. eða 2. tl . greinds ákvæðis.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
 Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________     
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ásgeir Magnússon