Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

30/2006 Langagerði

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 18. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2006, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. apríl 2006, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kæra G, Langagerði 124 og Ö, Langagerði 120, Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.  Á fundi borgarráðs hinn 16. mars 2006 var afgreiðsla skipulagsráðs lögð fram.

Skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa í nóvember 2004 var ákveðið að grenndarkynna hagsmunaaðilum tillögu að deiliskipulagi lóðarinnar nr. 122 við Langagerði.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 19. janúar 2005 þar sem kynntar voru athugasemdir sem borist höfðu, þ.á.m. frá kærendum, og svör skipulagsfulltrúa við þeim.  Var deiliskipulagstillagan samþykkt.  Síðar komu í ljós gallar á málatilbúnaði borgaryfirvalda sem urðu til þess að ákveðið var að fella úr gildi fyrrgreinda samþykkt.  Í kjölfarið var hagsmunaaðilum þeim er gerðu athugasemdir við fyrrgreinda deiliskipulagstillögu tilkynnt með bréfi, dags. 29. júní 2005, að deiliskipulagið hefði verið fellt niður vegna formgalla.  Í bréfinu var jafnframt tilkynnt að unnin yrði byggingarleyfisumsókn sem síðar yrði grenndarkynnt.

Hinn 25. janúar 2006 var tekin fyrir á fundi skipulagsráðs umsókn Styrktarfélags vangefinna um leyfi til þess að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði.  Skipulagsráð færði af því tilefni eftirfarandi til bókar:  „Frestað.  Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Samþykkt að grenndarkynna framlagða umsókn fyrir hagsmunaaðilum að Langagerði 106, 108, 110, 116, 118, 120, 124, 126 og 128.“  Að lokinni grenndarkynningu sem stóð frá 6. febrúar til 6. mars 2006 var umsóknin samþykkt á fundi skipulagsráðs þann 15. mars 2006, en engar athugasemdir höfðu borist.

Hafa kærendur kært þá samþykkt svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að þeir hafi ekki sett fram athugasemd við borgaryfirvöld vegna hinnar grenndarkynntu byggingarleyfisumsóknar þar sem þeim hafi verið leiðbeint af starfsmönnum skipulagssviðs um að slíkt væri óþarft þar sem sjónarmið þeirra til framkvæmdarinnar hefðu legið fyrir á fyrri stigum málsins.  Kærendum hafi eigi að síður verið gerð grein fyrir afgreiðslu skipulagsráðs á hinni kærðu ákvörðun og leiðbeint um kæru til æðra stjórnvalds.

Á það sé bent að á fyrirhuguðu sambýli muni sex einstaklingar búa ásamt því að þar muni einn til tveir starfsmenn verða við störf.  Ljóst sé að fjölgun íbúa á svæðinu muni auka mjög umferð um botnlangann, þó svo að heimilismenn verði ekki sjálfir færir um að aka bifreiðum.  Meðan starfræktur hafi verið leikvöllur á lóðinni hafi umferð um götuna verið mjög mikil og þar hafi skapast algjört ófremdar- og hættuástand.  Enginn snúningshaus sé í enda botnlangans og hafi það gerst daglega, þegar börnum hafi verið ekið að gæsluvellinum, að bifreiðum hafi verið bakkað niður götuna.  Ekki hafi verið hægt að snúa bifreiðum við gæsluvöllinn þar sem öll bílastæði við hann hafi verið notuð af starfsmönnum vallarins.  Þetta ástand hafi skapað mikla hættu fyrir íbúa hverfisins, sérstaklega börnin.

Gata sú er lóðin að Langagerði 122 standi við sé mun þrengri en aðrar götur í hverfinu og þar muni 2,5 metrum.  Þetta hafi það í för með sér að aðeins sé unnt að leggja bifreiðum öðrum megin götunnar í stað beggja vegna eins og víðast hvar annars staðar sé í hverfinu.  Af þessari ástæðu hafi endi botnlangans verið nýttur af íbúum götunnar.  Það segi sig sjálft að aukin bílaumferð um götuna muni skapa algjört vandræðaástand.

Í huga kærenda skipti ekki máli hvort á lóðinni verði starfrækt stofnun eða heimili.  Umferðin og ónæði muni allt að einu aukast í þessu friðsæla hverfi sem hafi í för með sér mikla röskun og í ljósi reynslunnar geti kærendur ekki sætt við þess háttar ástand.

Það sé staðreynd að á meðan starfræktur hafi verið gæsluvöllur hafi verið erfiðara að selja húseignir í næsta nágrenni hans.  Hvernig verði þá staðan þegar komið verði á lóðina sambýli?  Minni eftirspurn eftir húseignum við götuna þýði einfaldlega verðfall þeirra sem kærendur muni ekki sætta sig við.

Sú hugmynd hafi komið upp, til að afstýra aukinni umferð um botngötuna, að gera aðkeyrslu að sambýlinu frá Tunguvegi.  Taka hefði mátt hluta af opnu svæði austan lóðarinnar undir aðkomu og bílastæði fyrir sambýlið þar sem merkt opið leiksvæði sé hvort eð er mjög lítið notað sem slíkt.

Bent sé á að aukin umferð sé það sem kærendur hafi áhyggjur af, ekki sambýlið sjálf.  Eigi að síður sé það skoðun þeirra að sambýli eins og það er hér um ræði, eigi ekki að vera sett í rótgróið hverfi, heldur í ný hverfi þar sem skipulag geri ráð fyrir því.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Vísar hann til þeirra raka sem borgaryfirvöld tefla fram í málinu og gerir kröfu til þess að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að meðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga þrátt fyrir að fella hafi þurft niður fyrri samþykkt um deiliskipulag lóðarinnar vegna formgalla.  Sérstaklega sé tekið fram að hagsmunaaðilar hafi verið vel upplýstir og fengið send bréf þar sem þeim hafi verið tilkynnt um hvaða skref væru í vændum.

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé gert ráð fyrir því að á lóðinni að Langagerði 122 megi byggja sambýli fyrir fólk með þroskahömlun.  Eins og fram komi í gögnum málsins sé gert ráð fyrir að þar verði byggt einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum ásamt sameiginlegu rými.  Íbúar verði fimm til sex auk eins til tveggja starfsmanna sem skipti á milli sín vöktum tvisvar til þrisvar á sólarhring.  Afar sjaldgæft sé að fólk með þroskahömlun sé fært um að aka bíl og sé því ekki ástæða til að ætla að aukning umferðar um botnlangagötuna stafi af hinum nýju íbúum sambýlisins.

Á það beri aftur á móti að líta að langlíklegast sé að íbúar sambýlisins muni njóta þjónustu frá ferðaþjónustu fatlaðra til að komast leiðar sinna, bæði til vinnu og til að sinna öðrum erindum.  Jafnframt sé gert ráð fyrir því að starfsmenn komi akandi til vinnu sinnar, þ.e. að einn til tveir starfsmenn muni koma til vinnu á morgnana og fara þaðan seinnipart dags þegar vaktaskipti séu og þá komi aðrir starfsmenn í þeirra stað.

Með vísan til þessa megi halda því fram með nokkurri vissu að bílaumferð um botnlangann verði mun minni eftir hinar samþykktu breytingar heldur en verið hafi þegar á þessari sömu lóð hafi verið starfræktur gæsluvöllur, þar sem fjölda barna hafi verið ekið til og frá vellinum um hinn þrönga botnlanga.  Með vísan til þessa sé því vísað á bug að verið sé að auka umferð í götunni miðað við það sem verið hafi þegar gæsluvöllur hafi verið starfræktur á umræddri lóð.  Jafnframt megi vísa til þess að umferð vegna sambýlisins verði sennilega minni heldur en frá öðrum íbúðarhúsum við götuna, þar sem íbúar þess muni að öllum líkindum samnýta ferðir í frekari mæli en aðrir íbúar sem haldi jafnvel marga bíla við hvert hús.

Ekki séu bornar brigður á þær fullyrðingar kærenda að snúningshaus við enda botnlangans í Langagerði 116-128 sé minni en í öðrum botnlöngum í Langagerði.  Við hönnun gatnanna á sínum tíma hafi það verið talin eðlileg ráðstöfun í ljósi þess að við enda þessa botnlanga séu mun færri hús en í öðrum botnlöngum í Langagerði og þar af leiðandi ekki eins mikil þörf á miklu rými til snúninga.  Ekki sé fallist á að breyta aðkomu að lóðinni og hafa hana frá Tunguvegi, aðallega með vísan til þess að slík aðkoma myndi skerða möguleika íbúa hverfisins til útivistar á opnu svæði sem þar sé, auk þess sem aðkoma bíla frá ferðaþjónustu fatlaðra muni verða erfiðari eftir þeirri leið.  Einnig sé talið að slík aðkoma hafi mun meiri truflun og skerðingu umhverfisgæða í för með sér en sú aðkoma sem nú sé að lóðinni.

Ítrekað sé að um sé að ræða heimili fyrir fólk með þroskahömlun.  Slíkt heimili sé ekki opinber stofnun.  Mikilvægt sé að átta sig á því að um sé að ræða heimili, eins og hvert annað í hverfinu, nema að því leyti að heimilisfólk þurfi aðstoð eins til tveggja starfsmanna til þess að geta búið í eigin íbúð vegna fötlunar sinnar.  Sambærileg heimili séu í íbúðahverfum víða í borginni og í öllum tilfellum hafi slíkt fyrirkomulag gefið góða raun og ríkt mikil og góð sátt við nágranna.

Hvað varði fullyrðingar kærenda um verðfall á eignum þeirra vegna nábýlis við heimili fyrir þroskahamlaða sé bent á að reynslan hafi sýnt að sú sé ekki raunin og sé þessi málsástæða bæði ósönnuð og órökstudd.

Í málum sem þessum geti eigendur fasteigna í þéttbýli ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Talið sé að þær breytingar sem nágrannar sambýlisins að Langagerði 122 þurfi að þola séu að engu leyti með þeim hætti að þær valdi óhóflegri skerðingu á hagsmunum þeirra þannig að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs um að heimila byggingu einlyfts fjölbýlishúss sem sambýlis með fimm íbúðum ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.  Áður hafði lóðin verið nýtt fyrir gæsluvöll.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lóðin að Langagerði 122 felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði.  Fyrirhuguð bygging er þar mun rísa mun verða nýtt sem íbúðarhús og samræmist hið kærða byggingarleyfi því landnotkun aðalskipulags.

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu borgaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja að það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinnar umdeildu byggingar.  Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Langagerði 122 eru fullbyggðar og því ekki að vænta þar mikilla breytinga.  Má fallast á með borgaryfirvöldum að af þessum sökum hafi ekki verið skylt að ráðast í gerð deiliskipulags vegna hinnar umdeildu byggingar.

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar um götuna sem sé þrengri en almennt gerist í hverfinu svo og vegna skorts á bílastæðum ásamt því að ónæði aukist í annars rólegu umhverfi.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar um götuna eða önnur slík grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu leyfisins.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________                 ____________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

56/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 56/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 25. október 2005 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóð nr. 109 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.   

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. júlí 2006, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóð nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, þá ákvörðun  byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 25. október 2005 að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóð nr. 109 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Kærendur settu fram kröfu um stöðvun framkvæmda og með bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006 var fallist á þá kröfu. 

Málsatvik og rök:  Hinn 7. desember 2005 samþykkti sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps breytingu á deiliskipulagi frá árinu 1990 um frístundabyggð á svæði C í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. ágúst 2006.  Hinn 25. október 2005 veitti byggingarfulltrúi uppsveita Árnessýslu leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni nr. 109 í landi Kiðjabergs.  

Kærendur skírskota m.a. til þess að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við þágildandi deiliskipulag frá árinu 1990.  Sveitarstjórn hafi raunar samþykkt breytingar á því deiliskipulagi en málsmeðferðinni hafi ekki verið lokið er hið kærða byggingarleyfi hafi verið veitt. 

Með tölvubréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 31. október 2006, tilkynnti lögmaður Grímsnes- og Grafningshrepps að hið kærða byggingarleyfi hefði verið afturkallað á fundi byggingarnefndar hinn 17. október 2006 þar sem fyrir lægi að hið kærða leyfi væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.  Var afturköllunin staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 26. október 2006.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að hin kærða ákvörðun hefur verið afturkölluð.  Hefur hún því ekki lengur þýðingu að lögum og eiga kærendur ekki hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hennar.

Verður málinu af greindum ástæðum vísað frá úrskurðarnefndinni.  Jafnframt falla niður réttaráhrif bráðabirgðaúrskurðar úrskurðarnefndarinnar frá 26. ágúst 2006 um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða leyfi.  

 Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_________________________        ___________________________
 Ásgeir Magnússon                            Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

43/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 43/2006, kæra á ákvörðunum byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 28. febrúar 2006 og 28. júní 2005 um að veita leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.   

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. júní 2006, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóð nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, þær ákvarðanir byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 28. febrúar 2006 og 28. júní 2005 að veita leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Kærendur settu fram kröfu um stöðvun framkvæmda og með bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006 var fallist á þá kröfu. 

Málsatvik og rök:  Hinn 7. desember 2005 samþykkti sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps breytingu á deiliskipulagi frá árinu 1990 um frístundabyggð á svæði C í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. ágúst 2006.  Hinn 28. janúar 2006 og 28. júní 2005 veitti byggingarfulltrúi uppsveita Árnessýslu leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs.  

Kærendur skírskota m.a. til þess að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við þágildandi deiliskipulag frá árinu 1990.  Sveitarstjórn hafi raunar samþykkt breytingar á því deiliskipulagi en málsmeðferðinni hafi ekki verið lokið er hið kærða byggingarleyfi hafi verið veitt. 

Með tölvubréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 31. október 2006, tilkynnti lögmaður Grímsnes- og Grafningshrepps að hin kærðu byggingarleyfi hafi verið afturkölluð á fundum byggingarnefndar hinn 29. ágúst 2006 og 17. október 2006 þar sem fyrir hafi legið að leyfin væru ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.  Voru afturkallanirnar staðfestar á fundum sveitarstjórnar hinn 6. september 2006 og 26. október 2006.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að hinar kærðu ákvarðanir hafa verið afturkallaðar.  Hafa þær því ekki lengur þýðingu að lögum og eiga kærendur ekki hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi þeirra.

Verður málinu af greindum ástæðum vísað frá úrskurðarnefndinni.  Jafnframt falla niður réttaráhrif bráðabirgðaúrskurðar úrskurðarnefndarinnar frá 26. ágúst 2006 um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinum kærðu leyfum.  

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________      _________________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson       

 

                                  

 

 

 

 

des 22
Love0

68/2004 Lækjargata

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2004, kæra stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Lækjargötu 4, Reykjavík, f.h. stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og til að nýta svalir á 3. hæð í tengslum við rekstur þeirra, allt eins og nánar greinir í leyfinu. 

Samþykkt byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 16. nóvember 2004. 

Kærandi krefst þess aðallega að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að henni verði breytt þannig að ekki verði heimilað að nýta svalir á þriðju hæð hússins fyrir veitingastarfsemi.  Kærandi setti einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda en með úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 14. desember 2004 var þeirri kröfu hafnað.  

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. ágúst 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og var afgreiðslu erindisins frestað.  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var erindið tekið fyrir að nýju og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa og/eða ákvörðunar um grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum þriðju hæðar fyrir veitingastarfsemi og nálægðar þeirra við íbúðarhúsnæði.  Skipulagsfulltrúi tók beiðnina fyrir á fundi hinn 10. september 2004 og samþykkti að kynna hana hagsmunaaðilum að Austurstræti 20 og 22 og Lækjargötu 2 og 4 vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum fyrir veitingastarfsemi.  Kynningin fór fram dagana 16.-30. september 2004 og settu 12 íbúðareigendur fram athugasemdir.  Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 1. október 2004 voru athugasemdirnar kynntar og á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 13. október 2004 var lögð fram umsögn lögfræði og stjórnsýslu vegna athugasemdanna og var bókað að nefndin gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi þegar teikningar hefðu verið lagfærðar.  Var málinu því vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem afgreiddi erindið hinn 9. nóvember 2004 með áskilnaði um lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og að áður en húsnæðið yrði tekið í notkun myndi fara fram athugun á að hljóð frá veitingastöðunum ylli ekki ónæði að Lækjargötu 4. 

Hið kærða leyfi felur í sér heimild til að koma fyrir tveimur veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.  Á þriðju hæð er gert ráð fyrir að hámarksfjöldi gesta verði 100 en á fjórðu hæð 120.  Snyrtingar verði sameiginlegar og eldhús, uppþvottur og aðstaða starfsmanna verði í kjallara.  Jafnframt verði gerður hringstigi af svölum á þriðju hæð niður á jörð og stigi frá fjórðu hæð niður á svalir á þriðju hæð.  Ennfremur verði lyftustokki breytt þannig að lyfta komist í kjallara, gólf í eldhúsi hækkað um 18 cm, handriði og gróðri komið fyrir á svölum þriðju hæðar o.fl. 

Framangreinda ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2A, þá Austurstræti 22B, hafi verið samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd Reykjavíkurborgar hinn 12. október 1998.  Þar sé kveðið á um starfsemi í húsnæðinu og segi þar m.a. að á þriðju og fjórðu hæð skuli gera ráð fyrir íbúðum.  Skilmálarnir hafi verið samþykktir í borgarráði hinn 20. október 1998 með þeirri viðbót að ekki yrði leyfður skemmtistaður í húsnæðinu.

Með kaupsamningi, dags. 20. október 1998, hafi borgarsjóður selt fasteignina að Austurstræti 22B (nú Lækjargata 2A) til Bónuss sf.  Í samningnum sé kveðið á um að á lóðinni megi byggja samkvæmt staðfestu deiliskipulagi miðbæjarins frá 1986 með þeim takmörkunum sem kunni að leiða af samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.  Síðan séu skilmálar þessir teknir upp orðrétt þar sem segi:  „Kaupsamningi þessum skal kaupandi þinglýsa og eru skilmálar nýbyggingarinnar bindandi fyrir hann sem og síðari eigendur.“

Hinn 16. júní 1999 hafi Smáralind ehf. yfirtekið öll réttindi og skyldur Bónuss sf. samkvæmt greindum kaupsamningi við Reykjavíkurborg og hafi það verið samþykkt af hálfu borgarinnar.  Afsal vegna fasteignarinnar hafi verið gefið út til Smáralindar ehf. við lokagreiðslu hinn 2. júlí 1999.  Umrætt afsal hafi verið móttekið til þinglýsingar hinn 13. júlí og innfært hinn 22. júlí sama ár.  Á þinglýsta skjalinu sé strikað yfir þá málsgrein sem segi að eignin sé seld án veðbanda og kvaða.  Stimpill borgarstjórans í Reykjavík sé við áritunina. 

Ljóst sé að með skilmálum borgarráðs frá 20. október 1998 séu kvaðir lagðar á umráða- og notkunarrétt viðkomandi aðila yfir lóðinni.  Samkvæmt skýrum ákvæðum skilmálanna sé á þriðju og fjórðu hæð hússins gert ráð fyrir íbúðum og óheimilt sé að reka skemmtistað í húsnæðinu.  Ekki liggi fyrir í gögnum málsins hvenær samþykkt hafi verið af hálfu borgarinnar að nýta þessar hæðir fyrir skrifstofur.  Sú starfsemi sem þar fari fram sé að sjálfsögðu háð þessum skilyrðum og því óheimilt að hafa þar aðra starfsemi en að ofan greini.  Ástæða þessara takmarkana sé augljós, enda sé íbúðabyggð í næsta húsi, og sé m.a. verið að tryggja hagsmuni íbúanna.  Samkvæmt þeim gögnum sem kærandi hafi undir höndum hafi umræddri kvöð um nýtingu fasteignarinnar ekki verið aflétt eða skilmálarnir felldir niður.  Hin þinglýsta kvöð í kaupsamningnum frá 20. október 1998 sé því bindandi fyrir núverandi eigendur fasteignarinnar, eins og tekið sé skýrt fram í samningnum sjálfum, og nágrannar megi treysta því að eignin sé ekki nýtt með öðrum hætti meðan kvöðin standi.  Sérstaklega sé tekið fram að umsögn skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar byggi á röngum grundvelli hvað þetta varði.  Svo virðist sem sviðið hafi ekki haft hið þinglýsta afsal frá 2. júlí 1999 undir höndum.

Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 skuli umsækjandi um byggingarleyfi m.a. leggja fram skilríki, þar með talið samþykki meðeigenda, ef um sameign sé að ræða.  Í samræmi við þetta og hina almennu rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi byggingarfulltrúa borið að ganga úr skugga um heimild lóðarhafa til nýtingar á lóðinni og húsinu að Lækjargötu 2A og fá fram fullnægjandi skilríki þar um.  Telji kærandi með hliðsjón af framangreindu að óheimilt hafi verið að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri að fella það úr gildi.

Ennfremur verði hér að hafa í huga að með samþykkt skilmálanna á sínum tíma hafi borgarráð sem stjórnvald tekið bindandi ákvörðun af sinni hálfu um það efni sem þar birtist og þeirri ákvörðun verði ekki breytt nema þá með sambærilegri ákvörðun, þ.e. nýjum skilmálum fyrir eignina eða eftir atvikum breytingu á skilmálunum. 

Samþykkt skilmálanna feli jafnframt í sér að íbúar, þ.m.t. eigendur fasteigna á viðkomandi svæði, megi treysta að þeir standi óbreyttir, þ.m.t. um stefnumarkandi atriði, nema ákvörðuninni sé breytt með framangreindum hætti.  Umfjöllun um byggingarleyfi eða staðfesting á ákvörðun byggingarfulltrúa um veitingu þess geti ekki komið í stað heildstæðrar ákvörðunar sem tekin sé með slíkum skilmálum, sem séu ígildi skipulags.  Megi í því sambandi vísa til þeirrar meginreglu stjórnsýsluréttarins að ákvörðun stjórnvalds verði ekki breytt nema með sambærilegri nýrri ákvörðun.

Ljóst sé því að borgarráði hafi borið að fjalla sérstaklega um umsóknir um breytta notkun húseigna og skoða það sérstaklega með tilliti til þess hvort breytt notkun samrýmdist gildandi skilmálum.  Ljóst sé miðað við þau gögn sem fyrir liggi að gildandi skilmálum um notkun hússins hafi ekki verið breytt.  Ennfremur liggi fyrir að ef breyta eigi þessum skilmálum verði að fara með slíkar breytingar í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda sé hér um að ræða ígildi skipulags auk þess sem breytt notkun hafi mikil áhrif á eigendur nærliggjandi eigna, sem hafi treyst því að þessir skilmálar stæðu.

Svo virðist sem misskilnings gæti hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar varðandi samþykkta skilmála fyrir notkun hússins.  Í erindum skipulagsfulltrúa komi fram að verið sé að kynna fyrirhugaða veitingasölu á þriðju og fjórðu hæð hússins sem og svölum þriðju hæðar.  Hafi sérstaklega verið tekið fram að þessi notkun hússins væri heimil.  Hins vegar sé ljóst að það sé ekki rétt miðað við samþykkta skilmála.  Þá hafi einungis verið veittur tveggja vikna frestur til að skila inn athugasemdum en eðlilegt hafi verið að veita a.m.k. fjögurra vikna frest í samræmi við 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt framangreindu hafi ekki verið unnt að veita byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra framkvæmda, þar sem leyfið hafi farið gegn samþykktum skilmálum fyrir notkun hússins, sbr. samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.

Af hálfu kæranda er og á því byggt að á byggingarfulltrúa sem og borgarstjórn hvíli sú skylda sem stjórnvaldi að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Í þessu máli hafi ríkari skylda hvílt á stjórnvöldum til þess en ella þar sem ákvörðunin sé mjög íþyngjandi í garð íbúa að Lækjargötu 4 og hafi viðurhlutamikil áhrif fyrir þá og eignir þeirra.  Kærandi telji að í umræddri rannsóknarskyldu hafi m.a. falist skylda fyrir viðkomandi stjórnvöld, sbr. meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að kanna áhrif reksturs veitingastaðar fyrir nærliggjandi íbúðir, m.a. varðandi hljóðvist, lykt og innsýn í íbúðirnar af svölum á þriðju hæð, þar sem ætlunin sé að reka veitingastarfsemi.  Grenndaráhrif séu mjög mikil.  Þessi atriði hafi borið að skoða og ganga úr skugga um áður en byggingarleyfi hafi verið veitt því augljóst sé að það hafi litla þýðingu að gera það þegar rekstur sé hafinn.  Málið hafi því ekki verið nægjanlega upplýst áður en ákvörðun hafi verið tekin um veitingu byggingarleyfis.

Samkvæmt umsögn lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs, dags. 11. október 2004, skyldi, áður en hið kærða byggingarleyfi yrði veitt, gengið úr skugga um hljóðvist milli húsanna til að tryggja að starfsemin ylli nágrönnum ekki ónæði.  Þá hafi einnig verið bent á að notkun á svölunum gæti skapað óþægindi m.t.t. hljóðs og innsýnar í nærliggjandi íbúðir.  Samkvæmt gögnum málsins hafi þetta atriði ekki verið skoðað áður en leyfið hafi verið veitt.  Ekki virðist hafa verið leitað eftir umsögn heilbrigðiseftirlits um fyrirhugaða starfsemi og hljóðvist í samræmi við reglugerð nr. 933/1999 með síðari breytingum.

Af hálfu kæranda er á það bent að fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum sem og skilmálum og kvöðum, sem stjórnvöld samþykki.

Í þessu tilviki séu grenndaráhrif framkvæmdarinnar mikil.  Samkvæmt gildandi skilmálum fyrir notkun hússins sé gert ráð fyrir íbúðum á þriðju og fjórðu hæð.  Áður en hið kærða leyfi hafi verið veitt hafi verið þar skrifstofur.  Nú sé ætlunin að reka þar veitingastarfsemi, með tilheyrandi ónæði og hávaða fyrir nágranna.  Hér megi einnig sérstaklega benda á að ætlunin sé að reka veitingastarfsemi á svölum þriðju hæðar en af svölunum sé auðveldlega unnt að sjá inn í íbúðir að Lækjargötu 4.  Þetta sé ekki unnt að sætta sig við.

Ekkert liggi fyrir í málinu um hljóðvarnir á þriðju og fjórðu hæð eða á svölunum eða hvort uppfyllt séu skilyrði reglugerðar nr. 933/1999.  Þá liggi ekkert fyrir um hvort og með hvaða hætti eigi að takmarka innsýn í nærliggjandi íbúðir af svölum þriðju hæðar eða hvernig koma eigi í veg fyrir augljóst ónæði af veitingastarfsemi þar fyrir nágranna.  Í ljósi þess hve grenndaráhrif framkvæmdanna og fyrirhugaðrar starfsemi séu mikil hafi nauðsyn borið til að þessi atriði lægju fyrir áður en ákvörðun um að veita byggingarleyfi hafi verið tekin.

Um sé að ræða mál, sem hafi veruleg áhrif á rétt húseiganda í næsta nágrenni við fyrirhugaða starfsemi.  Ennfremur sé vísað til samþykktra skilmála fyrir notkun hússins og nýtingu, sem hafi ekki verið felldir úr gildi, til áréttingar því sjónarmiði sem áður hafi komið fram að framkvæmdir skuli vera í samræmi við skipulag sem og sérstakar samþykktir um nýtingu og starfsemi.  Svo sé ekki í þessu tilviki.  Það sé eitt af meginhlutverkum slíkra samþykkta að setja fram í heild sinni og með bindandi hætti, bæði fyrir stjórnvöld, þ.m.t. sveitarstjórn, og eigendur viðkomandi fasteigna, áætlun um hvernig nýta megi fasteignir á ákveðnu svæði.  Alþekkt sé að nýting einnar fasteignar, t.d. að hluta undir veitingastarfsemi, innan- og utandyra í þessu tilviki, geti haft afgerandi áhrif á hagnýtingu nágrannaeigna, bæði þá sem þegar sé fyrir hendi og framtíðarnýtingu.  Það mál sem hér sé til umfjöllunar sé dæmigert fyrir þær aðstæður að breytt notkun einnar byggingar m.t.t. skilmála sem fyrir séu hafi veigamikil áhrif á nýtingu eigna kæranda þannig að hagsmunir einstakra fasteignaeigenda skerðist verulega.  Jafnframt sé mikilvægt að hafa í huga að íbúðareigendur hafi ekki mátt gera ráð fyrir slíkri starfsemi, sem hér um ræði, eða breytingu á nýtingu þriðju og fjórðu hæðar að Lækjargötu 2A, með þeim hætti sem hin kærða ákvörðun geri ráð fyrir, miðað við það sem fram komi í samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í umsögn lögfræði og stjórnsýslu, dags. 11. október 2004, hafi komið fram að samkvæmt gildandi deiliskipulagi Kvosarinnar, sbr. breytingu þess hinn 2. febrúar 1989, sé landnotkun á svæðinu hin sama og landnotkun aðalskipulags, þ.e.a.s. miðsvæði/miðborg.  Samkvæmt aðalskipulagi, kafla 3.1.5 í Greinargerð I – stefnumörkun, sé á miðsvæðum fyrst og fremst gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi, stjórnsýslu og skrifstofum.  Veislusalir falli undir þjónustustarfsemi.  Á miðsvæðum fari fram fjölbreyttari starfsemi en rúmist á verslunar- og þjónustusvæðum svo sem skrifstofur, menningar- og þjónustustofnanir, veitinga- og gistihús og í sumum tilvikum hreinlegur iðnaður og íbúðir (sjá gr. 4.4 í skipulagsreglugerð).  Í aðalskipulaginu séu miðsvæði borgarinnar flokkuð niður eftir stefnu um meginstarfsemi.  Um hvert svæði gildi ákveðin stefnumörkun og grundvallist hún á mismunandi hlutverki þeirra og staðsetningu í borginni.  Í miðborgarkjarna, þar sem umrætt hús sé staðsett, sé lögð áhersla á blandaða notkun.  Í III. hluta greinargerðar með Aðalskipulagi Reykjavíkur, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun, sé fjallað nánar um landnotkun í miðborgarkjarnanum.  Þar komi fram að engin ein notkun, önnur er smásöluverslun og matvöruverslun, megi vera ríkjandi, það er meira en 50% á götuhliðum jarðhæða skilgreindra götusvæða.  Tekið sé fram að á efri hæðum og í bakhúsum sé heimilt að vera með þá notkun sem samræmist landnotkun miðborgar, sbr. skilgreiningu M1 í kafla 3.1.5 í Greinargerð I – stefnumörkun.  Rekstur veitingasala á 3. og 4. hæð hússins samræmist því gildandi landnotkun á svæðinu.

Þeir sem eigi eignir og búi á svæði þar sem fjölbreyttust landnotkun sé leyfð samkvæmt skipulagi eigi réttindi og beri skyldur í samræmi við það.  Þeir megi búast við að notkun húsa á svæðinu sé fjölbreytt og breytist innan þeirra heimilda og takmarka sem sett séu í skipulagi.  Þetta verði eigendur og notendur fasteigna að þola, enda sé starfsemin innan þeirra marka sem lög og reglur, sem um slíka starfsemi gildi, segi til um og ekki sé gengið á lögvarða hagsmuni með öðrum hætti.  Borgaryfirvöld vilji hvetja til og styðja við notkun efri hæða í miðborginni fyrir íbúðir en þau geri sér einnig grein fyrir takmörkunum slíks húsnæðis.  Í umfjöllun um íbúðarhúsnæði í miðborgarkjarnanum segi m.a. (sjá III. hluta greinargerðar með Aðalskipulagi Reykjavíkur, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun bls. 6):  „Borgaryfirvöld munu halda áfram að stuðla að nýtingu efri hæða húsa í miðborgarkjarnanum til búsetu. Miðborgarkjarninn er ekki ákjósanlegur fyrir barnafjölskyldur til búsetu þar sem ekki er hægt að mæta þar ýtrustu kröfum sem gerðar eru til íbúðasvæða. Ein ástæða þess er hið fjölskrúðuga næturlíf kjarnans sem borgaryfirvöld hyggjast styðja við.“

Áfram segi í umsögn lögfræði og stjórnsýslu að þótt athugasemdir kæranda séu skiljanlegar þá sé ekki hægt að leggjast gegn notkun húsnæðisins, sbr. ákvæði skipulags.  Áður en byggingarleyfi verði gefið út verði gengið úr skugga um hljóðvist milli húsanna til að tryggja að starfsemin valdi íbúum ekki ónæði.  Þá verði hljóðvistin sérstaklega prófuð við lokaúttekt á framkvæmdunum, áður en salirnir verði teknir í notkun.  Skoða þurfi, áður en veitt verði leyfi til áfengisveitinga fyrir salina, hvort rétt sé að takmarka áfengisveitingatíma vegna nálægðar við umræddar íbúðir.

Hvað varði notkun á svölunum sé ljóst að notkun þeirra geti skapað ónæði frá gestum sem þar muni dvelja, s.s. vegna hljóðs og innsýnar í íbúðir að Lækjargötu nr. 4.  Samkvæmt málsmeðferðarreglum um vínveitingaleyfi sé almennt heimilt að veita leyfi til veitinga áfengis utandyra til kl. 22:00.  Á þeirri lóð sem hér um ræði megi þó veita leyfi til kl. 23:30, sjá 8. gr. reglnanna.  Muni embættið leggja til við borgarráð að útiveitingaleyfi verði ekki veitt nema til kl. 22:00.  Hvað innsýnina varði sé lagt til að byggingarleyfishafa verði gert að girða af hluta svalanna, sem snúi að Aðalstræti 4, til að minnka þessi áhrif.

Rétt sé að geta þess að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2, þá Austurstræti 22B, hafi verið samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd hinn 12. október 1998.  Í þeim hafi m.a. verið kveðið á um landnotkun allra hæða hússins.  Skilmálar þessir hafi verið samþykktir í borgarráði hinn 20. október s.á. með smávægilegri breytingu, þar sem tekið hafi verið fram að ekki yrði heimilaður skemmtistaður í húsnæðinu.  Samkvæmt skilmálum þessum hafi verið gert ráð fyrir íbúðum á 3. og 4. hæð hússins. 

Þegar uppdrættir að húsinu hafi verið samþykktir hafi verið samþykkt frávik frá þessum skilmálum og leyfðar skrifstofur á 3. og 4. hæð.  Þegar afsal hafi verið gefið út fyrir eigininni, hinn 2. júlí 1999, hafi verið tekið fram í því að eignin væri seld án kvaða.  Þó ljóst sé að umræddir skilmálar hafi verið af skipulagslegum toga hafi þeir ekki gildi sem deiliskipulagsskilmálar enda hafi staðfestu deiliskipulagi Kvosarinnar ekki verið breytt við samþykkt þeirra.  Skilmálarnir hafi því verið einkaréttarlegs eðlis á milli Reykjavíkurborgar og kaupanda lóðarinnar.  Með vísan til yfirlýsingar í afsali verði að telja að fallið hafi verið frá skilmálunum.  Þeir hafi því ekki þýðingu varðandi mál það sem hér sé til umfjöllunnar.  Jafnvel þó talið væri að þeir hefðu gildi gæti Reykjavíkurborg ákveðið einhliða að falla frá skilyrði um að 3. og 4. hæð yrðu nýttar fyrir skrifstofur.

Þá sé og vísað til þess að Gunnar H. Pálsson verkfræðingur hafi framkvæmt hljóðvistarmælingar hinn 19. ágúst 2005 í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa og samkvæmt niðurstöðum þeirra mælinga virðist öllum skilyrðum um hljóðvist fullnægt.

Við meðferð málsins fyrir úrskurðarnefndinni kom í ljós misræmi milli bókana um hið umdeilda byggingarleyfi annars vegar og áritunar á samþykkum uppdráttum hins vegar.  Er á uppdráttunum tekið fram að sótt sé um leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð Lækjargötu 2A og hefur allur málatilbúnaður Reykjavíkurborgar verið við það miðaður.  Í bókunum um meðferð umsóknarinnar er hins vegar talað um veitingastaði og óskaði nefndin af þessu tilefni skýringa borgaryfirvalda á þessu misræmi og að umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi yrði lögð fram.

Á umsóknarblaði kemur fram að sótt sé um leyfi fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð.  Er á það bent af hálfu borgaryfirvalda að hugtakið „veitingastaður“ sé skilgreint sem eins konar yfirhugtak í 9. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985.  Undir hugtakið „veitingastaður“ falli samkvæmt e-lið 9. gr. nefndra laga einkasalir, félagsheimili og útisamkomur, tækifærisveitingar á opinberum samkomum eða einkasamkomum þar sem leyfi séu bundin við einstök tækifæri.  Skýrt komi fram á uppdráttum að verið sé að sækja um „veitingasali“ af þessu tagi og það sé það sem samþykkt hafi verið.  Ekki skipti því máli að í bókunum standi veitingastaðir enda falli salirnir undir hugtakið.  Jafnframt var upplýst að gefið hefði verið út leyfi til vínveitinga í sölunum.
 
Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt.  Vísar hann til þeirra sjónarmiða sem borgaryfirvöld tefla fram og áréttar að fullt tillit hafi verið tekið til hagsmuna nágranna, m.a. hafi hljóðstig verið mælt og ráðstafanir gerðar til þess að takmarka aðgengi gesta að þeirri hlið svala er viti að fasteigninni að Lækjargötu 4.    

Vettvangur:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi fimmtudaginn 7. desember 2006. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita heimild til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu í Reykjavík.  Á samþykktum teikningum kemur fram að um sé að ræða veislusali sem leigðir verði út fyrir ráðstefnur, afmæli o.þ.h. ásamt því að svalir þriðju hæðar verði nýttar í tengslum við rekstur salanna á góðviðrisdögum. 

Í 9. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985 eru taldar upp í liðum a-i þær tegundir veitingarekstrar er flokkast undir hugtakið veitingastaður.  Í e-lið lagagreinarinnar segir að einkasalir, félagsheimili og útisamkomur, þar sem um sé að ræða tækifærisveitingar á opinberum samkomum eða einkasamkomum, flokkist undir framangreint hugtak.  Enda þótt misræmi það sem að framan er lýst sé til þess fallið að valda misskilningi má fallast á með borgaryfirvöldum að það eigi ekki að leiða til ógildingar leyfisins, enda verði að skýra efni þess í samræmi við þær takmarkanir sem felast í áritun á samþykkta uppdrætti.  Leiðir umræddur ágalli því ekki til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag frá árinu 1989, deiliskipulag Kvosarinnar, og er landnotkun samkvæmt því tilgreind sú hin sama og landnotkun aðalskipulags eða miðbæjarsvæði.  Ræðst landnotkun því nú af kafla Þróunaráætlunar miðborgar Reykjavíkur um landnotkun sem felldur hefur verið inn í aðalskipulag Reykjavíkur.  Er umrædd fasteign á svæði sem þar er skilgreint sem miðborgarkjarni.  Er þar fyrst og fremst gert ráð fyrir blandaðri notkun, þar á meðal verslunar- og þjónustustarfsemi ýmis konar, og verður að telja að rekstur veitingasala á þriðju og fjórðu hæð húss þess er hér um ræðir sé í samræmi við skipulagsheimildir svæðisins.  Var því ekki þörf breytinga á deiliskipulagi vegna umsóknar um hið umdeilda byggingarleyfi og var kynning sú sem borgaryfirvöld stóðu fyrir í tilefni af áformum byggingarleyfishafa því ekki formleg grenndarkynning vegna minni háttar breytingar á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Var umrædd kynning viðhöfð umfram skyldu og hefur það því engin áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar þó kynningarfrestur hafi verið styttri en áskilið er um formlega grenndarkynningu.

Í máli þessu er m.a. deilt um þýðingu skilmála um byggingu og nýtingu hússins nr. 2A við Lækjargötu.  Í málsgögnum kemur fram að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2A, þá Austurstræti 22B, voru samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd borgarinnar hinn 12. október 1998.  Í þeim var m.a. kveðið á um landnotkun allra hæða hússins.  Skilmálar þessir voru samþykktir í borgarráði hinn 20. október s.á. með þeirri viðbót að ekki yrði heimilaður skemmtistaður í húsnæðinu.  Samkvæmt skilmálum þessum var gert ráð fyrir íbúðum á þriðju og fjórðu hæð hússins.  Síðar virðast hafa verið leyfðar skrifstofur á efri hæðum. 

Þegar afsal var gefið út fyrir eigninni hinn 2. júlí 1999 var tekið fram að hún væri seld án kvaða.  Verður að fallast á með Reykjavíkurborg að umræddir skilmálar hafi ekki öðlast gildi sem deiliskipulagsskilmálar enda var deiliskipulagi Kvosarinnar ekki breytt við samþykkt þeirra.  Þeim var ekki heldur þinglýst sem kvöð á eignina.  Giltu þeir því aðeins milli Reykjavíkurborgar og kaupanda lóðarinnar og verður ekki talið að eigendur fasteigna á svæðinu geti leitt rétt af fyrrgreindri samþykkt borgarráðs.  Verður því ekki fallist á sjónarmið kæranda um að ógilda beri hina kærðu ákvörðun með þeim rökum að hún fari gegn umræddum skilmálum.

Eins og framan greinir stendur hús það er hér um ræðir á miðborgarsvæði þar sem landnotkun er blönduð starfsemi af ýmsum toga ásamt íbúðabyggð.  Verður ekki séð að þeirri starfsemi sem heimiluð var með hinu kærða byggingarleyfi fylgi meiri hávaði eða ónæði en búast megi við á slíkum svæðum.  Verður hið kærða byggingarleyfi því ekki alfarið fellt úr gildi með vísan til grenndarhagsmuna eða sjónarmiða er lúta að áhrifum starfseminnar á næsta nágrenni.  Ekki verður heldur fallist á að málsmeðferð eða rannsókn máls hafi verið áfátt þannig að ógilda beri hina kærðu ákvörðun af þeim sökum.  

Kærandi gerir til vara kröfu um að hinni kærðu ákvörðun verði breytt þannig að ekki verði heimilað að nýta svalir á þriðju hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu fyrir veitingastarfsemi.  Í þessari kröfu felst að úrskurðarnefndinni taki nýja ákvörðun án þess að lægra stjórnvald hafi tekið afstöðu til kröfunnar.  Til þessa er úrskurðarnefndin ekki bær og verður þessum kröfulið því vísað frá nefndinni.

Þrátt fyrir þetta telur úrskurðarnefndin að með þeirri nýtingu svalanna sem heimiluð er með hinu kærða leyfi sé hagsmunum kæranda raskað umfram það sem eigendur íbúða að Lækjargötu 4 þurfi að sæta með hliðsjón af gildandi deiliskipulagi svæðisins.  Þykir á skorta að mælt hafi verið fyrir um fullnægjandi umbúnað til að hindra innsýn í íbúðir að Lækjargötu 4 og á svalir þeirra og til að koma í veg fyrir að rusli og öðru lauslegu sé kastað á svalir nærliggjandi íbúða.  Verður hið kærða byggingarleyfi því ógilt hvað varðar heimild til nýtingar svalanna en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúa í heild.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tímafrekrar gagnaöflunar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um að hinni kærðu ákvörðun um notkun svala á þriðju hæð að Lækjargötu 2A verði breytt. 

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004, um að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og til að nota svalir á þriðju hæð í tengslum við reksturinn er felld úr gildi að því er tekur til notkunar svalanna.  Að öðru leyti stendur hin kærða ákvörðun óröskuð með þeirri skýringu sem borgaryfirvöld hafa áréttað að heimildin sé bundin við veislusali eins og greinir í áritun á aðaluppdrætti.

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
   Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

75/2006 Bergstaðastr.

Með

Ár 2006, föstudaginn 29. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 75/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. september 2006 um að veita leyfi fyrir endurbyggingu hússins að Hverfisgötu 44 á lóðinni að Bergstaðastræti 16, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. september 2006, er barst nefndinni 2. október s.á., kærir Sigurbjörn Þorbergsson hdl., f.h. ÞG verktaka ehf., eiganda fasteignanna að Spítalastíg 20 og baklóðar að Spítalastíg 6 og S, eiganda Spítalastígs 6 og hluta fasteignarinnar að Spítalastíg 4, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. september 2006 að veita leyfi fyrir endurbyggingu hússins að Hverfisgötu 44 á lóðinni að Bergstaðastræti 16, Reykjavík.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurðar til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Framkvæmdir á greindri lóð voru stöðvaðar af hálfu byggingarfulltrúans í Reykjavík í kjölfar kærumáls þessa og var því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.

Málsatvik og rök:  Með kæru, dags. 7. mars 2006, skutu kærendur deiliskipulagsákvörðun borgarráðs frá 24. nóvember 2005, er tekur til umrædds svæðis, til úrskurðarnefndarinnar.  Í því máli gera kærendur kröfu um ógildingu skipulagsins.

Benda kærendur á að hið kærða byggingarleyfi eigi stoð í fyrrgreindu skipulagi.  Þar sem ekki liggi fyrir niðurstaða í kærumálinu vegna skipulagsins leiki vafi á um gildi þess og sé því krafist ógildingar hins kærða byggingarleyfis.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 6. desember 2006, tilkynnti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að hið kærða byggingarleyfi hefði verið afturkallað á grundvelli 2. tl. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar sem fyrir lægi að hið kærða leyfi væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að hin kærða ákvörðun hefur verið afturkölluð.  Hefur ákvörðunin því ekki lengur þýðingu að lögum og eiga kærendur ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hennar.

Verður máli þessu af framangreindum ástæðum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

        ___________________________          
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                  ____________________________
            Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

76/2006 Aðalskipulag Ak.

Með

Ár 2006, föstudaginn 29. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 76/2006, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Akureyrar frá 12. september 2006 á tillögu að Aðalskipulagi Akureyrarbæjar 2005-2018.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 12. október 2006, kærir Eyvindur G. Gunnarsson hrl., fyrir hönd Ötuls ehf., Viðjulundi 2, Akureyri, samþykkt bæjarstjórnar Akureyrar á tillögu að Aðalskipulagi Akureyrarbæjar 2005-2018.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik og rök:  Með hinni kærðu ákvörðun mun m.a. landnotkun lóðar kæranda að Viðjulundi 2, Akureyri, hafa verið breytt úr athafnasvæði í íbúðabyggð en kærandi hafði mótmælt þeirri breytingu við kynningu tillögunnar.  Telur kærandi að málsmeðferð hinnar kærðu tillögu hafi verið ábótavant og gangi hún gegn hagsmunum hans.  Bendir kærandi jafnframt á að fyrir úrskurðarnefndinni liggi kæra hans frá árinu 2005 vegna synjunar bæjaryfirvalda á umsókn um uppbyggingu lóðarinnar að Viðjulundi 2.

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kveðið á um að aðalskipulag eða breyting á því sé háð staðfestingu ráðherra.  Verður ákvörðunum samkvæmt skipulags- og byggingarlögum, sem sæta skulu slíkri staðfestingu, ekki skotið til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga svo sem henni var breytt með 21. gr. laga nr. 74/2005. 

Samkvæmt framansögðu á mál þetta ekki undir úrskurðarnefndina.  Verður málinu því vísað frá.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

   ___________________________         
                Hjalti Steinþórsson                          

 

      ____________________________               _____________________________
                    Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

51/2005 Bergstaðastr.

Með

Ár 2006, mánudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 51/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 1. júní 2005 um að hafna umsókn um hækkun þaks, byggingu kvista og svala og að taka í notkun rishæð í húsinu nr. 33b við Bergstaðastræti í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. júlí 2005, er barst nefndinni sama dag, kæra L og  T, eigendur Bergstaðastrætis 33b, Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 1. júní 2005 að hafna umsókn kærenda um hækkun þaks, byggingu kvista og svala og að taka í notkun rishæð í greindri fasteign kærenda.  Skilja verður málskot kærenda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málsatvik og rök:  Að lokinni grenndarkynningu var umsókn kærenda um breytingar og hækkun hússins að Bergstaðastræti 33b tekin fyrir á fundi skipulagsráðs Reykjavíkur hinn 1. júní 2005.  Var umsókninni synjað með vísan til þess að nágrannar hefðu andmælt erindinu en samþykki þeirra væri skilyrði fyrir samþykkt umsóknar vegna fjarlægðar milli húsa.

Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar og boðuðu í kærunni gögn og rökstuðning fyrir máli sínu.  Var afturköllun kærunnar boðuð ef málið yrði endurupptekið og fengi löglega meðferð.  Borgaryfirvöld hafa upplýst að kærendur hafi fengið málið tekið fyrir á ný hjá byggingarfulltrúa hinn 25. október 2005, sem hafi  samþykkt umsóknina, og hafi sú afgreiðsla verið staðfest í borgarráði hinn 27.október s.á..

Niðurstaða:   Fyrir liggur að kærendur hafa fengið leyfi hjá borgaryfirvöldum fyrir umbeðnum breytingum á húsinu að Bergstaðastræti 33b í Reykjavík sem synjað hafði verið um með hinni kærðu ákvörðun.  Hin kærða ákvörðun hefur því ekki lengur þýðingu að lögum og eiga kærendur ekki hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hennar.

Með vísan til framanritaðs og þar sem kærumál þetta hefur ekki verið afturkallað verður því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

        ___________________________          
 Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                  ____________________________
            Ásgeir Magnússon                                                 Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

61/2004 Miðvangur

Með

Ár 2006, mánudaginn 18. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 61/2004, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Austur- Héraðs frá 23. september 2004 um að heimila breytt innra skipulag og breytta notkun kjallara fasteignarinnar að Miðvangi 1-3, Egilsstöðum, ásamt því að fjarlægja stiga milli kjallara og fyrstu hæðar hússins, loka stigagati með steinsteypu og bæta við gluggum á norðurhlið.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. október 2004, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, kærir Ragnheiður M. Ólafsdóttir hdl., f.h. Í ehf. og H, eigenda að eignarhlutum í fasteigninni að Miðvangi 1-3, Egilsstöðum, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Austur-Héraðs frá 23. september 2004 að heimila breytt innra skipulag og breytta notkun kjallara fasteignarinnar að Miðvangi 1-3 ásamt því að fjarlægja stiga milli kjallara og fyrstu hæðar hússins, loka stigagati með steinsteypu og bæta við gluggum á norðurhlið.  Ákvörðunin var staðfest í umhverfisráði sveitarfélagsins hinn 28. september 2004. 

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Var jafnframt gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda en í ljósi þess að framkvæmdum var lokið í kjölfar þess að kæra barst þótti ekki tilefni til að taka afstöðu til þeirrar kröfu. 

Málavextir:  Með eignaskiptayfirlýsingu, dags. 26. febrúar 1997, var fasteigninni að Miðvangi 1-3 skipt upp í níu eignarhluta.  Í yfirlýsingunni segir m.a. að í kjallara hússins sé verslun með kvöð um umgengi milli útidyra í norðvestur horni og stiga upp á fyrstu hæð og skuli gangvegur fullnægja skilyrðum byggingaryfirvalda á hverjum tíma.  Með kaupsamningi, dags. 15. júní 2004, varð byggingarleyfishafi eigandi að kjallara Miðvangs 1-3.  Samkvæmt greindri eignaskiptayfirlýsingu var hlutfallstala hins selda séreignarhluta 33,93% í húsi og lóð en 15,8% í svonefndum Perlusal, sem mun vera rými það sem greindur stigi lá að á fyrstu hæð hússins. 

Hinn 22. september 2004 var haldinn fundur í húseigendafélagi Miðvangs 1-3 þar sem fyrir lá að ræða fyrirhugaðar breytingar á notkun kjallara hússins í prentsmiðju og lágu fyrir fundinum teikningar að fyrirhuguðum breytingum.  Samkvæmt fundargerð voru 44,67% eigenda mótfallnir því að gera breytingar á eignarskiptayfirlýsingu en eigendur að 32,77% eignarhlutum móttfallnir prentsmiðjurekstri í húsinu.  Aðrir eigendur voru ekki sagðir setja sig upp á móti breytingunum svo framanlega sem þær hefðu ekki í för með sér óásættanlega röskun í húsinu. 

Byggingarfulltrúi Austur-Héraðs samþykkti hið kærða byggingarleyfi „að uppfylltum skilyrðum laga og reglugerða“ á afgreiðslufundi hinn 23. september 2004 og var sú afgreiðsla staðfest á fundi umhverfisráðs hinn 28. september sama ár. 

Eftir að kæra í máli þessu barst, eða hinn 18. nóvember 2004, óskaði byggingarleyfishafi eftir því við byggingarfulltrúa að heimild í umræddu byggingarleyfi fyrir gluggum yrði felld niður og féllst byggingarfulltrúi á það á afgreiðslufundi hinn 3. desember 2004. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að óheimilt hafi verið að gefa út umdeilt byggingarleyfi þar sem samþykki allra eigenda fasteignarinnar að Miðvangi 1-3 skorti, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þeir hafi verið mótfallnir umsóttum breytingum en þeir fari með 44,67% atkvæða í húsfélaginu að Miðvangi 1-3 í skjóli eignarhluta sinna. 

Samkvæmt 16. og 18. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 þurfi samþykki allra eigenda til þeirra breytinga er greint byggingarleyfi heimili.  Í eignaskiptayfirlýsingu komi skýrt fram að í kjallara hússins sé verslunar- og skrifstofuhúsnæði og kvöð sé um umgengi milli útidyra í norðvestur horni og stiga upp á fyrstu hæð.  Þá sé áskilið í 19. gr. laganna að samþykki allra eigenda þurfi fyrir verulegum breytingum á sameign en brottnám sameiginlegs stiga og lokun stigagats sé slík breyting. 

Athugasemdir af hálfu bæjaryfirvalda eða byggingarleyfishafa vegna kærumáls þessa hafa ekki borist úrskurðarnefndinni. 

Niðurstaða:  Hið kærða byggingarleyfi var staðfest á fundi umhverfisráðs Austur-Héraðs hinn 28. september 2004 og var fundargerð ráðsins lögð fram á fundi bæjarstjórnar hinn 6. október sama ár.  Fundargerð þess fundar ber með sér að fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa frá 23. september 2004 var ekki staðfest af bæjarstjórn. 

Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sveitarstjórn afgreiða byggingarleyfisumsóknir, sbr. t.d. 2. mgr. 38. gr., 2. mgr. 39. gr. og 1. mgr. 43. gr. laganna.  Sveitarstjórnum er heimilt skv. 4. mgr. 40. gr. að víkja frá ákvæðum laganna um meðferð umsókna um byggingarleyfi með sérstakri samþykkt sem staðfest skal af umhverfisráðherra, sem fer með yfirstjórn skipulags- og byggingarmála skv. lögunum, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. 

Ekki liggur fyrir, þrátt fyrir eftirgrennslan, að staðfest og birt samþykkt skv. nefndri 4. mgr. 40 gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið í gildi er hin kærða ákvörðun var tekin og er því, að mati úrskurðarnefndarinnar, ekki fyrir hendi viðhlítandi heimild til þess að víkja frá fyrrgreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um afgreiðslu sveitarstjórnar á byggingarleyfum. 

Af framangreindum ástæðum hefur hið kærða byggingarleyfi ekki hlotið lögboðna staðfestingu samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og verður því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni með skírskotun til 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þar sem lokaákvörðun hefur ekki verið tekin um veitingu byggingarleyfisins. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                           Ásgeir Magnússon

des 22
Love0

49/2006 Aðalskipulag

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 12. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 49/2006, kæra á samþykkt sveitarstjórnar Leirár- og Melahrepps frá 25. maí  2006 á tillögu að Aðalskipulagi Leirár- og Melahrepps 2002-2014.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júní 2006, er barst nefndinni hinn 15. sama mánaðar, kærir Björn Jónsson hrl., fyrir hönd Á og Ö, eigenda jarðarinnar Leirár í Borgarfirði,  samþykkt sveitarstjórnar Leirár- og Melahrepps frá 25. maí 2006 á tillögu að Aðalskipulagi Leirár- og Melahrepps 2002-2014.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi.

Málsatvik og rök:  Hinn 25. maí 2006 mun sveitarstjórn Leirár- og Melahrepps, nú Hvalfjarðarsveitar, hafa samþykkt tillögu að aðalskipulagi hreppsins fyrir 2002-2014.  Á kynningartíma tillögunnar gerðu kærendur athugasemdir við að sá hluti Leirárdals er tæki til lands þeirra yrði gert að fjarsvæði og 100 metra breitt svæði austanvert við Leirá yrði gert að grannsvæði vatnsbóla.  Þá var  farið fram á að nánar tilgreint svæði yrði gert að frístundabyggð.  Var óskum kærenda hafnað af hálfu sveitarstjórnar og framkomnar athugasemdir leiddu ekki til breytinga á umræddri aðalskipulagstillögu.  Telja kærendur aðalskipulagið þrengja með ólögmætum og bótaskyldum hætti nýtingarmöguleika á landareign þeirra og væri samþykkt þess jafnframt brot á meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Vísaði sveitarstjórn til þess að ekki lægi fyrir ósk allra sameigenda að landi fyrir heimild til frístundabyggðar og ákvörðun um grannsvæði væri til varnar vatnslindum.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að umdeild aðalskipulagstillaga hefur ekki öðlast gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda skv. 1. mgr. 19. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í nefndu lagaákvæði er einnig kveðið á um að aðalskipulag eða breyting á því sé háð staðfestingu ráðherra.  Verður ákvörðunum samkvæmt skipulags- og byggingarlögum, sem sæta skulu slíkri staðfestingu, ekki skotið til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga svo sem henni var breytt með 21. gr. laga nr. 74/2005. 

Samkvæmt framansögðu á mál þetta ekki undir úrskurðarnefndina.  Verður málinu því vísað frá.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________         
            Hjalti Steinþórsson                          

 

 

_______________________________     ____________________________ 
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

 

des 22
Love0

17/2006 Fellabrekka

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 7. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 17/2006, kæra vegna breytinga á legu Fellabrekku, Grundarfjarðarbæ, er fela í sér að gatan verði gerð að botngötu, hún færð til suðurs og hækkuð í landi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. mars 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 7. sama mánaðar, kæra F og S, Fellasneið 10, Grundarfirði, breytingar á legu Fellabrekku, Grundarfjarðarbæ, er fela í sér að gatan verði gerð að botngötu, hún færð til suðurs og hækkuð í landi. 

Skilja verður málskot kærenda svo að gerð sé krafa um að ákvörðun fyrir hinum kærðu framkvæmdum, er fólst í bókun umhverfisnefndar Grundarfjarðar frá 19. september 2005, er bæjarstjórn staðfesti hinn 29. sama mánaðar, verði felld úr gildi. Jafnframt var gerð krafa um að kveðinn yrði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu en úrskurðarnefndin hafnaði þeirri kröfu með bráðabirgðaúrskurði uppkveðnum hinn 11. apríl 2006. 

Málavextir:  Á árinu 1985 tók gildi aðalskipulag fyrir Grundarfjörð þar sem gert var ráð fyrir að gatan Fellabrekka næði að vestustu byggð við Grundargötu og tengdist henni.  Sama ár mun hafa tekið gildi deiliskipulag fyrir Hjaltalínsholt, sem var að þessu leyti í samræmi við fyrrgreint aðalskipulag.  Deiliskipulagið hafði að geyma heimild fyrir byggingu tveggja hæða húsa þar sem landhalli lóða leyfði.  Mun uppbygging svæðisins hafa hafist um 1990. 

Við endurskoðun aðalskipulags Grundarfjarðar á árinu 2003 var áfram gert ráð fyrir framlengingu Fellabrekku en horfið frá tengingu við Grundargötu og götunni breytt í botngötu. 

Á fundi umhverfisnefndar Grundarfjarða hinn 19. september 2005 var kynnt hönnun nýrrar botngötu fyrir lóðirnar að Fellabrekku 7-19 og var á fundinum gerð svofelld bókun:  „…umhverfisnefnd líst mjög vel á þau hönnunargögn sem byggingarfulltrúi kynnti og óskar eftir að verkið verði fullhannað og auglýst til útboðs. Byggingarfulltrúi sagði frá því að til stæði að halda kynningarfund með íbúum Grundargötu 65 ,67 og 69 í næstu viku.“  Var fundargerðin staðfest í bæjarstjórn hinn 29. september 2005. 

Fyrirhugaðar framkvæmdir voru kynntar á fundum með íbúum að Grundargötu hinn 11. nóvember 2005 og með íbúum að Fellasneið og Hellnafelli 17. nóvember s.á.  Fram komu fyrirspurnir og athugasemdir við fyrirhugaða gatnaframkvæmd og var þeim athugasemdum svarað með bréfum skipulags- og byggingarfulltrúa og á fundum fyrirspyrjanda og fulltrúa bæjaryfirvalda í febrúarmánuði 2006  Leiddu þau samskipti ekki til breytinga á umdeildri götuframkvæmd og kærðu nokkrir íbúar framkvæmdina til úrskurðarnefndarinnar, en aðrir en framangreindir kærendur hafa fallið frá kæruaðild sinni í málinu.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja málskot sitt á því að umdeild gatnaframkvæmd feli í sér að Fellabrekka verði hækkuð um 1,5 metra við austurenda nýrrar botngötu og um 0,8 metra þar sem hún endi til vesturs.  Lóðarhafar við Fellasneið og Hellnafell hafi samkvæmt gildandi skipulagi mátt treysta því að tveggja hæða hús sem ráðgerð hafi verið við Fellabrekku, neðan við Fellasneið, gætu ekki skert útsýni frá eignum þeirra svo nokkru næmi, en helstu gæði lóðaanna vegna staðsetningar sé mikilfenglegt útsýni.  Fyrirhuguð hækkun umræddrar götu, sem leiði til samsvarandi hækkunar fyrirhugaðra húsa við götuna, muni skerða verulega útsýni frá fasteign kærenda.  Ákvörðun um framkvæmdina sé ekki í samræmi við 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Sveitarstjórn ákveði nú að breyta götu frá gildandi deiliskipulagi í botngötu og færa hana um breidd sína til suðurs og hækka um 0,8-1,5 metra og með því skerða útsýni íbúa sem hafi fengið lóðir skv. deiliskipulagsskilmálum sem nú standi til að víkja frá.  Grenndarkynning framkvæmda hafi verið í skötulíki og upplýsingar ekki fengist nema með eftirgangsmunum eftir útboð verksins sem synjað hafi verið um að fresta og nú sé hafið.  Hafi öll meðferð málsins verið löglaus og þeir sem hagsmuna hafi átt að gæta aldrei fengið að koma að nýrri hönnun götunnar, kynningargögn hafi ekki fylgt fundarboði sem borist hafi degi fyrir kynningarfund, sem haldinn hafi verið á vinnutíma. 

Málsrök Grundarfjarðarbæjar:  Af hálfu bæjarfélagsins er á það bent að við heildarendurskoðun aðalskipulags bæjarins árið 2003 hafi Fellabrekku verið breytt í botngötu og sé umdeild gatnaframkvæmd því í samræmi við gildandi aðalskipulag Grundarfjarðar. 

Gatnaframkvæmdirnar hafi verið kynntar íbúum á fundum síðla árs 2005 og hafi síðan verið leitast við að koma til móts við athugasemdir kærenda vegna framkvæmdanna.  Hafi umhverfisnefnd bæjarins samþykkt að gera breytingar á kvöðum fyrirhugaðra húsa við botngötuna og þannig komið til móts við sjónarmið íbúanna.  Bæjaryfirvöld hafi fundað með kærendum í máli þessu í því skyni að leita ásættanlegrar lausnar í málinu og hafi skipulags- og mannvirkjanefnd bæjarins fallist á tilteknar breytingar á hönnun fyrirhugaðra húsa við margnefnda botngötu við Fellabrekku gegn því að kærendur féllu frá kæru sinni í máli þessu. 

Telji bæjaryfirvöld umdeilda gatnaframkvæmd í samræmi við gildandi skipulag og verði ekki séð að hún raski svo nokkru nemi hagsmunum kærenda. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 11. október 2006 og voru þar til staðar fulltrúi bæjaryfirvalda og annar kærenda. 

Niðurstaða:  Kærendur styðja málatilbúnað sinn þeim rökum að umdeild gatnaframkvæmd sé ólögmæt þar sem með henni sé vikið frá gildandi deiliskipulagi.  Framlenging Fellabrekku, sem nú sé unnið að, sé færð til suðurs í hækkandi landi og hafi það í för með sér að fyrirhuguð hús við götuna hækki að sama skapi og valdi útsýnisskerðingu til sjávar frá húsi kærenda.  Með hliðsjón af þessu geta hinar kærðu framkvæmdir snert hagsmuni kærenda með þeim hætti að játa verði þeim kæruaðild í máli þessu. 

Óumdeilt er að á sínum tíma hafi verið gert ráð fyrir tengingu Fellabrekku við Grundargötu vestanverða.  Hins vegar var á árinu 2003 gerð breyting á aðalskipulagi Grundarfjarðar þar sem Fellabrekka var stytt og gerð að botngötu, án tengingar við Grundargötu, og er lega götunnar mörkuð á aðalskipulagsuppdráttinn sem er í mælikvarðanum 1:10.000.  Gengur aðalskipulagið, svo breytt, framar hinu eldra deiliskipulagi hvað varðar umdeilda legu götunnar.  Aðalskipulagsuppdrátturinn hefur ekki að geyma hæðarlegu gatna á svæðinu og verður því ekki af honum ráðið hver hæðarkóti Fellabrekku eigi að vera. 

Af fyrirliggjandi gögnum verður ekki annað ráðið en margnefnd framlenging Fellabrekku sé í samræmi við gildandi skipulag svæðisins eftir fyrrnefnda aðalskipulagsbreytingu, en hafa verður í huga að vegna mælikvarða aðalskipulagsuppdráttarins getur frávik hvað varðar legu gatna verið nokkrir metrar.  Verða íbúar skipulagssvæðis að sætta sig við framkvæmdir sem stoð eiga í skipulagi sem ekki hefur verið hnekkt, en geta eftir atvikum átt bótarétt skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 valdi framkvæmd skipulagsins þeim tjóni. 

Tekið skal fram að rétt hefði verið skv. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga að endurskoða deiliskipulag umrædds svæðis í kjölfar áðurgreindrar aðalskipulagsbreytingar til þess að gæta samræmis milli skipulagsáætlana og marka með nákvæmum hætti legu umdeildrar götu á deiliskipulagsuppdrætti áður en ákvörðun um framkvæmdir voru teknar.  Þykja þessi vanhöld þó ekki geta ráðið úrslitum um lögmæti umdeildrar framkvæmdar. 

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður ákvörðun sveitarstjórnar Grundarfjarðar um umdeilda gatnagerð ekki talin fara í bága við skipulag umrædds svæðis og þar sem ekki liggja fyrir aðrir annmarkar er leitt gætu til ógildingar ákvörðunarinnar er kröfu kærenda í máli þessu hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun umhverfisnefndar Grundarfjarðar frá 19. september 2005, er bæjarstjórn staðfesti hinn 29. sama mánaðar, um framkvæmdir við lagningu Fellabrekku í Grundarfirði er hafnað.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________     ____________________________
Ásgeir Magnússon                    Þorsteinn Þorsteinsson