Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

18/2005 Hólmgarður

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 22. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 18/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 26. janúar 2005 um breytingu á deiliskipulagi Bústaðahverfis vegna bílastæða við Hólmgarð í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. febrúar 2005, er barst nefndinni hinn 1. mars s.á., kærir K, Hólmgarði 28, Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 26. janúar 2005 að breyta deiliskipulagi Bústaðahverfis vegna bílastæða við Hólmgarð í Reykjavík.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun. 

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 19. nóvember 2004 var lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi vegna bílastæða við Hólmgarð.  Á fundinum var samþykkt að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Hólmgarði 17-46. 

Að grenndarkynningu lokinni var skipulagstillagan tekin fyrir á fundi skipulagsfulltrúa hinn 21. janúar 2005, þar sem fyrir lágu framkomnar athugasemdir við tillöguna frá nokkrum fjölda íbúa við Hólmgarð og þ.á m. kæranda.  Á fundinum var lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 20. janúar 2005, og var málinu vísað til afgreiðslu skipulagsráðs sem samþykkti deiliskipulagstillöguna hinn 26. sama mánaðar.  Auglýsing um gildistöku hennar var síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 8. febrúar 2005. 

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir málskot sitt á því að ekki sé rétt með farið í svörum skipulagsfulltrúa við athugasemdum við staðsetningu bílastæða að meirihluti íbúa við Hólmgarð 22-32 og 36-46 hafi viljað hafa stæðin framan við innganga húsa við götuna.  Hið rétta sé að með handauppréttingu á íbúafundi 2. september 2004 hafi meirihlutinn samþykkt að bílastæðin yrðu staðsett til hliðar við inngangana eins og þau hefðu áður verið.  Svar skipulagsfulltúa vegna umdeildrar staðsetningar bílastæðanna eigi því ekki við rök að styðjast. 

Það auki slysahættu að færa stæðin beint ofan í innganga húsanna, mengun aukist þar og fórnað sé grænu svæði framan við hús kæranda, en það svæði hafi ásamt öðru ráðið því að hann hafi keypt íbúð sína við Hólmgarð.  Fyrirhuguð tilkoma trjáa og runna við hlið bílastæða skerði útsýni og auki slysahættu.  Kæranda gruni að það komi í hlut íbúanna að annast þennan gróður, enda hafi þeir slegið grasbletti í eigu borgarinnar fyrir framan húsin.  Breikkun götu um einn metra, svo sem skipulagsbreytingin geri ráð fyrir, auki líkur á hraðakstri með tilheyrandi slysahættu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að kröfu kæranda um ógildingu á umdeildri samþykkt skipulagsráðs verði hafnað. 

Meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. 

Í umsögn skipulagsfulltúa vegna framkominna athugasemda við skipulagstillöguna segi m.a.:  „Á fyrrnefndum íbúafundi sem haldinn var 2. september síðastliðinn voru kynntar tvær tillögur að bílastæðum fyrir framan umrædd hús. Ein tillagan gerði ráð fyrir því að bílastæðin yrðu staðsett á svipuðum stað og þau voru áður en framkvæmdir hófust þ.e. ekki við innganga húsa heldur til hliðar við innganga. Hin tillagan sem kynnt var á fundinum gerir ráð fyrir að bílastæðin yrðu staðsett við innganga. Það var greinilega vilji meirihluta íbúa að hafa bílastæðin staðsett við innganga húsa og er það ástæðan fyrir því að gert var ráð fyrir því fyrirkomulagi á kynntum uppdrætti.“  Þá segi þar ennfremur:  „Mjög vel var mætt á fundinn og náðist ágæt sátt á honum, en ósk allflestra var að fyrirkomulag bílastæða við Hólmgarð 22-32 og 36-46 yrði eins og það var áður.“ 

Athugasemdir íbúa við grenndarkynningu hafi verið allnokkrar en engin þeirra hafi lotið að staðsetningu bílastæða fyrir framan innganga húsanna nema athugasemd kæranda í máli þessu.  Sé kærandi því einn um túlkun sína á niðurstöðu fyrrgreinds íbúafundar um vilja íbúa.  Ekki hafi sérstaklega verið greidd atkvæði um það hvort bílastæðin ættu að vera framan við inngang húsa eða til hliðar, heldur hafi komið fram sá vilji meirihluta fundarmanna að hafa fyrirkomulagið eins og áður, þ.e. með grænum svæðum á milli bílastæða. 

Varðandi aðrar málsástæður kæranda sé vísað til ofangreindrar umsagnar skipulagsfulltrúa en þar komi fram að grafík vegna gróðurs á uppdrætti sé ekki bindandi.  Deiliskipulagsbreytingin taki ekki til gróðurs á grænu svæðunum.  Ekki megi gróðursetja á þessum reitum á þann hátt að það valdi skerðingu á útsýni. 

Gert sé ráð fyrir hraðahindrun við Hólmgarð 34 samkvæmt gildandi deiliskipulagi sem draga muni úr hraðakstri í götunni.  Ekki sé fallist á að breikkun á götunni á svo stuttum kafla sem um ræði leiði til hraðaksturs eða aukinnar slysahættu og ekki hafi verið leidd rök að því að staðsetning bílastæðanna valdi aukinni mengun. 

Niðurstaða:  Hin kærða deiliskipulagsbreyting fól í sér fækkun bílastæða og gerð gróðurreita á milli þeirra auk þess sem göngustígur við götu var færður nær húsum á kafla og þar gert ráð fyrir bílastæðum meðfram gróðurreitum við götu.  Samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, er tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. júlí 2004, var gert ráð fyrir bílastæðum án gróðurreita framan við húsin að Hólmgarði 22-32 og 36-46, þ.á.m. við innganga þeirra húsa.  Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að skiptar skoðanir hafi verið meðal íbúa um hvort fækka ætti bílastæðum og skapa þannig rými fyrir gróðurreiti á milli stæða og að tilgangurinn með umdeildri skipulagsbreytingu hafi verið sá að koma til móts við óskir þeirra sem vildu halda í gróðurreiti framan við húsin á kostnað fjölda bílastæða sem ráðgerð voru í skipulaginu frá árinu 2004. 

Hvað sem líður skoðanaskiptum á fyrrgreindum kynningarfundi með íbúum hinn 2. september 2004 hróflar það ekki við gildi skipulagsbreytingarinnar að þar sé gert ráð fyrir bílastæðum framan við innganga húsa, enda var sú tilhögun þegar mörkuð í skipulagi svæðisins. 

Breikkun sú sem verður á götu við það að gangstígur er færður verður ekki talin til þess fallin að auka hraðakstur, enda er sú breikkun á stuttum kafla götunnar og rýmið sem myndast lagt undir bílastæði.. 

Að þessu virtu og þar sem ekki verður séð að þeir annmarkar hafi verið á meðferð hinnar kærðu ákvörðunar að ógildingu varði verður kröfu kæranda þar að lútandi hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 26. janúar 2005, um að breyta deiliskipulagi Bústaðahverfis vegna bílastæða við Hólmgarð í Reykjavík. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_________________________                                 ___________________________    Ásgeir Magnússon                                                     Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

7/2007 Helgafellsbraut

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 14. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 7/2007, kæra 19 íbúa og eigenda fasteigna við Brekkuland og Álafossveg í Mosfellsbæ á ákvörðunum bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 13. desember 2006, um að samþykkja tillögu að deiliskipulagi er tekur til 500 metra kafla tengibrautar milli Helgafellslands og Álafossvegar og um útgáfu framkvæmdaleyfis til Helgafellsbygginga ehf. fyrir gerð tengibrautar með fyrirvara um gildistöku deiliskipulags. 

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. janúar 2007, sem barst nefndinni 29. sama mánaðar, kærir Katrín Theodórsdóttir hdl., f.h.  19 íbúa og eigenda fasteigna við Brekkuland og Álafossveg í Mosfellsbæ, ákvarðanir bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 13. desember 2006, um að samþykkja tillögu að deiliskipulagi er tekur til 500 metra kafla tengibrautar milli Helgafellslands og Álafossvegar og um útgáfu framkvæmdaleyfis til Helgafellsbygginga ehf. fyrir gerð tengibrautar með fyrirvara um gildistöku deiliskipulags.

Krefjast kærendur þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að engar framkvæmdir eigi sér stað áður en niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í málinu liggi fyrir.  Þá krefjast kærendur þess að framkvæmdir sem hafnar eru við gerð umræddrar tengibrautar verði stöðvaðar til bráðbirgða þar til dómur um það hvort tengibrautin skuli háð mati á umhverfisáhrifum liggi fyrir.  Er málið nú tekið til úrlausnar um kröfur kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Undanfarna mánuði hefur verið unnið að undirbúningi lagningar tengibrautar frá Vesturlandsvegi að nýrri byggð sem Helgafellsbyggingar ehf. hyggjast reisa í Helgafellslandi við Vesturlandsveg í Mosfellsbæ.  Munu Helgafellsbyggingar ehf. einnig leggja tengibrautina.  Var fyrirhuguð framkvæmd við lagningu brautarinnar tilkynnt til Skipulagsstofnunar sem komst að þeirri niðurstöðu hinn 22. maí 2006 að tengibrautin væri ekki líkleg til að hafa umtalsverð umhverfisáhrif og skyldi því ekki háð mati samkvæmt lögum nr. 106/2000 um mat á umhverfisáhrifum.  Þessa niðurstöðu kærðu Varmársamtökin til umhverfisráðherra sem staðfesti ákvörðun Skipulagsstofnunar með úrskurði hinn 7. desember 2006.

Á 185. fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar 5. desember 2006 var tekin fyrir tillaga að deiliskipulagi tengivegar og svofelld bókun gerð: „Nefndin leggur til að tillagan svo breytt verði samþykkt ásamt framlögðum drögum að svörum við athugasemdum og skipulagsfulltrúa falið að annast gildistökuferlið“.  Með umsókn frá 8. desember 2006 sóttu Helgafellsbyggingar ehf. um framkvæmdaleyfi fyrir lagningu tengibrautarinnar.   Á 186. fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 12. desember 2006 var tekin fyrir umsókn Helgafellsbygginga ehf. um framkvæmdaleyfi fyrir gerð tengibrautarinnar.  Lagði nefndin til að umsóknin yrði samþykkt með fyrirvara um gildistöku deiliskipulags að því er varðar framkvæmdir við tengibraut.  Á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar, sem haldinn var 13. desember 2006, var tekin fyrir fundargerð 185. fundar skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar og var afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar á deiliskipulagi tengibrautarinnar staðfest.  Þá var tekin fyrir fundargerð 186. fundar skipulags- og byggingarnefndar.  Var þar meðal annars sérstaklega tekin fyrir afgreiðsla nefndarinnar á umsókn um framkvæmdaleyfið fyrir tengibrautinni og var hún samþykkt.  Auglýsing um samþykkt deiliskipulags er varðar tengibrautina var birt í B-deild Stjórnartíðinda 2. janúar 2007.  Hófust framkvæmdir við tengibrautina í lok janúar sl., en  hinn 31. janúar létu bæjaryfirvöld stöðva framkvæmdir tímabundið og munu þær að mestu hafa legið niðri frá þeim tíma.

Málsrök kærenda:  Krafa kærenda um að framkvæmdir hefjist ekki meðan málið er til  meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni er á því byggð að hið kærða framkvæmdaleyfi sé haldið annmörkum sem leiða eigi til ógildingar þess.  Meðal annars uppfylli það ekki kröfur 27. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 enda hafi það verið gefið út áður en deiliskipulag tengibrautarinnar hafi öðlast gildi. 

Þá sé fyrirhuguð framkvæmd ekki í samræmi við stefnu um landnotkun og markmið aðalskipulags varðandi íbúarbyggð, atvinnusvæði og náttúruvernd.

Skylt hafi verið að leita umsagnar Umhverfisstofnunar áður en komið hafi til útgáfu framkvæmdaleyfis í samræmi við 27. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 38. gr. laga nr. 44/1999, vegna jarðrasks í og við Varmá.

Deiliskipulag það sem eigi að vera grundvöllur framkvæmdaleyfisins sé ekki í samræmi við Aðalskipulag Mosfellsbæjar 2002-2024 hvað varði staðsetningu tengibrautarinnar.  Ekki hafi verið gerð grein fyrir áhrifum framkvæmdarinnar á umhverfi, náttúruauðlindir og samfélag eins og boðið sé í 5. mgr. 9. gr. laga nr. 73/1997 en það gildi almennt um skipulagsáætlanir.  Bæjaryfirvöld hafi þannig brotið gegn 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Verklag bæjaryfirvalda hafi verið í andstöðu við reglur stjórnsýslulaga um andmælarétt og um skyldu stjórnvalds til rannsóknar, sbr. 13. og 10. gr. stjórnsýslulaga, meginreglur skipulags- og byggingarlaga, lög um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000 og ný lög um mat á umhverfisáhrifum áætlana nr. 105/2006. 
 
Krafa kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabrigða meðan dómstólar fjalli um hvort bygging tengibrautar skuli vera háð mati á umhverfisáhrifum er reist á því að hagsmunir kærenda séu náttúruverndarhagsmunir en þeir verði auðveldlega skertir með því að stórtækar þungavinnuvélar fari inn á hið viðkvæma svæði til að grafa.  Nauðsynlegt sé að láta reyna á fyrir dómstólum hvort meta skuli áhrif framkvæmdarinnar á umhverfið og að framkvæmdir verði stöðvaðar þar til dómur gangi í málinu.

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er þess krafist að öllum kröfum kærenda verði hrundið og að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar.  Er vísað til þess að úrskurðarnefndin hafi í fyrri úrskurðum ekki talið efni til að stöðva framkvæmdir við jarðvinnu, enda um afturtækar framkvæmdir að ræða.  Ekkert hafi verið athugavert við að veita framkvæmdaleyfi eftir samþykkt sveitarstjórnar á viðkomandi deiliskipulagi með fyrirvara um gildistöku þess með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda enda hafi framkvæmdir ekki hafist fyrr en eftir gildistöku skipulagsins.

Því er haldið fram að gætt hafi verið allra lagaskilyrða við gerð og undirbúning hinna kærðu ákvarðana.  Ítarlega hafi verið gerð grein fyrir umhverfisáhrifum hinna umdeildu framkvæmda eins og ráða megi af úrskurði umhverfisráðherra frá 7. desember 2006 þar sem staðfest hafi verið sú niðurstaða Skipulagsstofnunar að ekki væri líklegt að framkvæmdin hefði umtalsverð umhverfisáhrif og skyldi því ekki háð mati samkvæmt lögum nr. 106/2000 um mat á umhverfisáhrifum.

Um þá málsástæðu að ekki hafi verið gætt ákvæða 38. gr. náttúruverndarlaga sé tekið fram að vafamál sé hvort úrskurðarnefndin eigi úrlausn um það álitaefni en auk þess megi vera ljóst að Umhverfisstofnun væri bundin af niðurstöðu umhverfisráðherra um umhverfisþátt málsins.

Málsrök framkvæmdaleyfishafa:  Þegar kæra barst í máli þessu varð ekki annað ráðið en að um væri að ræða framkvæmdir á vegum Mosfellsbæjar.  Við frekari gagnaöflun kom í ljós að Helgafellsbyggingar ehf. leggja umrædda tengibraut en munu síðar afhenda Mosfellsbæ hana.  Framkvæmdaleyfishafa var því með stuttum fyrirvara gefinn kostur á að tjá sig um kröfur kærenda í málinu.  Vísar hann til þess að hann styðjist við formlega gilt leyfi Mosfellsbæjar og að við gerð skipulags og undirbúning framkvæmdaleyfis hafi verið vandað til verka og meðal annars verið haft samráð við Skipulagsstofnun við undirbúning framkvæmdarinnar.  Mótmælir framkvæmdaleyfishafi kröfum kærenda og áskilur sér rétt til að koma að frekari  gögnum og málsrökum á síðari stigum málsins.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir kröfum sínum og málsástæðum í máli þessu sem ekki þykir ástæða til að rekja í bráðbirgðaúrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið samþykkti bæjarstjórn á fundi sínum hinn 13. desember 2006 að veita framkvæmdaleyfi það sem um er deilt í málinu með fyrirvara um gildistöku deilskipulags sem samþykkt hafði verið fyrr á saman fundi.  Bar sveitarstjórn, samkvæmt 4. mgr. 27. gr. skipulags- og byggingarlaga, að gæta þess við útgáfu leyfisins að það væri í samræmi við skipulagsáætlanir.  Verður að telja að leyfið hafi ekki verið í samræmi við gildandi skipulag þegar það var veitt, enda hafði deiliskipulag það sem liggur því til grundvallar þá ekki tekið gildi.  Hins vegar var útgáfa leyfisins skilyrt og hófust framkvæmdir samkvæmt leyfinu ekki fyrr en eftir að gildistaka deiliskipulagsins hafði verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og þykir ekki líklegt að annamarkar á veitingu leyfisins að þessu leyti leiði til ógildingar þess.  Verða framkvæmdir því ekki stöðvaðar vegna þessa annmarka.

Deiliskipulag það sem um er deilt í málinu tekur til hluta tengibrautar er liggja mun frá  Vesturlandsvegi að nýju íbúðarsvæði í landi Helgafells í Mosfellsbæ.  Hefur verið gert ráð fyrir slíkri tengibraut í aðalskipulagi Mosfellsbæjar allt frá því slíkt skipulag var fyrst gert árið 1983.

Seinni hluta sumars 2006 var auglýst tillaga að breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar vegna íbúðarbyggðar í Helgafellslandi sem m.a. fól í sér breytingu á legu fyrirhugaðrar tengibrautar.  Er í greinargerð með breytingunni sett fram áhrifamat þar sem lýst er áhrifum breytingarinnar og tekið fram að ekki sé um neinar grundvallarbreytingar að ræða.  Í bréfi stofnunarinnar til umhverfisráðuneytisins, dags. 8. nóvember 2006, sem fylgdi aðalskipulagsbreytingunni er hún var send til staðfestingar ráðherra, er m.a. vikið að nýlegum lögum nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana en tekið fram að stofnunin telji að aðalskipulagsbreytingin falli ekki undir lögin þar sem ekki sé um að ræða nýja framkvæmd eða grundvallarstefnubreytingu á aðalskipulaginu.  Hlaut aðalskipulagsbreytingin staðfestingu ráðherra án athugasemda hvað þetta varðar hinn 30. nóvember 2006 og birtist auglýsing um gildistöku hennar í B-deild Stjórnartíðinda daginn eftir.

Með deiliskipulagi því sem um er deilt í málinu var lagður grunnur að framkvæmd sem fellur undir viðauka 2 við lög um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000 m.s.br., sbr. lið 10c.  Telur úrskurðarnefndin að taka þurfi til úrlausnar hvort deilskipulagstillagan hafi fallið undir 3. gr. laga nr. 105/2006 og þar með hvort vinna hefði þurft umhverfisskýrslu vegna hennar skv. 6. gr. nefndra laga og kynna hana samkvæmt 7. gr.  Verður hvorki talið að mat á áhrifum áðurnefndrar breytingar aðalskipulags sé fullnægjandi í þessu sambandi né að sú niðurstaða að framkvæmdin sé ekki matsskyld samkvæmt lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000 m.s.br. taki af tvímæli um þörf á umhverfisskýrslu vegna deiliskipulagsins.

Auk þess sem nú var rakið telur úrskurðarnefndin að álitamál sé hvort ekki hefði þurft í hinum kærðu ákvörðunum að gera grein fyrir þeim ráðstöfunum sem um er rætt í málsgögnum að grípa eigi til vegna hugsanlegrar mengunar ofanvatns og til verndunar vistkerfis Varmár. 

Samkvæmt framansögðu leikur, að mati úrskurðarnefndarinnar, talsverður vafi á um lögmæti hinn kærðu ákvarðana.  Þykir af þeim sökum, og með tilliti til staðhátta, rétt að stöðva framkvæmdir við umrædda tengibraut meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni, jafnvel þótt einungis sé um jarðvegsframkvæmdir að ræða.

Vísað er frá kröfu kærenda um að úrskurðanefndin stöðvi framkvæmdir meðan rekið er fyrir dómstólum fyrirhugað mál til ógildingar á niðurstöðu umhverfisráðherra um matsskyldu framkvæmdarinnar, enda brestur nefndina vald til þess að kveða á um stöðvun framkvæmda vegna meðferðar máls fyrir dómi.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru við gerð 500 metra kafla tengibrautar milli Helgafellslands og Álafossvegar í Mosfellsbæ, samkvæmt framkvæmdaleyfi bæjarstjórnar frá 13. desember 2006, skulu stöðvaðar meðan kærumál um lögmæti leyfisins og tilheyrandi deiliskipulags er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Vísað er frá nefndinni kröfu kærenda um að úrskurðanefndin stöðvi framkvæmdir meðan rekið er fyrir dómstólum mál til ógildingar á niðurstöðu umhverfisráðherra um matsskyldu umræddrar framkvæmdar.

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson       

 

   
_______________________________       _________________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson   

 

 

 

 

 

des 22
Love0

38/2006 Reykjahlíð

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 38/2006, kæra eigenda hússins að Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Hulda Rós Rúriksdóttir hdl., f.h. M og S, Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytingu á notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a  við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 6. febrúar 2006, óskaði eigandi húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun húsanna úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Sveitarstjórn tók beiðnina fyrir á fundi hinn 9. febrúar 2006 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að fela sveitarstjóra að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina.  Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir, þ.á m. frá kærendum, og á fundi 27. apríl 2006 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða:  „Með bréfi dags. 6. feb. s.l. óskaði Eldá ehf. eftir leyfi til að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Sveitarstjórn Skútustaðahrepps samþykkti á fundi sínum 9. feb. að fram skyldi fara grenndarkynning sem næði til eigenda og íbúa við Helluhraun. Eftirtöldum eigendum húsnæðis við Helluhraun var sent bréf það sem hér fer á eftir:  Heilbrigðisstofnun Þingeyinga v/ Helluhrauns 17, Birningi ehf v/Helluhrauns 16, Jóni Illugasyni v/Helluhrauns 15, Magnúsi Ómari Stefánssyni og Unni Sigurðardóttur v/Helluhrauns 14, Ásdísi Illugadóttur v/Helluhrauns 13, Rögnvaldi Agli Sigurðssyni v/Helluhrauns 12, Skútustaðahreppi v/Helluhrauns 10 og 18, Landsvirkjun v/Helluhrauns 11, Helluholti v/Helluhrauns 7 og 9, Álfdísi Sigurgeirsdóttur v/Helluhrauns 6, Sigurði Kára Sigfússyni og Margréti Hróarsdóttur v/Helluhrauns 5, Sverri Karlssyni v/Helluhrauns 4, Sparisjóði S-Þingeyinga v/Helluhrauns 3, Karli Viðari Pálssyni v/Helluhrauns 2 og Norrænu Eldfjallastöðinni v/Helluhrauns 1 … Tvær athugasemdir bárust vegna framangreinds bréfs, frá eigendum Helluhrauns 2 annars vegar og frá eigendum Helluhrauns 5 hins vegar. Athugasemdirnar fylgja aftast í fundargerðinni.  Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags– og byggingarmála frá 24. apríl sl. tekur sveitarstjórn ekki undir athugasemdir íbúa Helluhrauns 2 og 5 og heimilar Eldá ehf. að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Samþykkt samhljóða.“  

Kærendur hafa skotið nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að meðal markmiða skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 sé að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila sé ekki fyrir borð borinn, sbr. ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna.  Sama ákvæði sé að finna í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, grein 1.1.  Einnig sé það markmið laganna að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða og að landnotkun sé í samræmi við skipulagsáætlanir.

Fyrirkomulag í húsum við Helluhraun í Mývatnssveit sé nokkuð sérstakt og því þyki rétt að fara yfir lista eigenda húseignanna. 

Heilbrigðisstofnun Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 17.  Þar sé rekin heilsugæslustöð og það komi ekki á óvart að beiðni um leyfi til reksturs gistihúss hafi ekki verið hafnað. Starfsemi sé í húsinu virka daga vikunnar og enginn búi þar að staðaldri.

Kísiliðjan sé eigandi Helluhrauns 16 samkvæmt fundargerð sveitarstjórnar.  Starfsemi Kísiliðjunnar hafi verið lögð af og því enginn til staðar til að koma að mótmælum fyrir hönd eiganda.  Samkvæmt upplýsingum kærenda hafi eigandi fasteigna þeirra er um ræði í máli þessu, keypt húseignina að Helluhrauni 16 og ætli að nota hana undir gistingu.

Jón Illugason, eigandi fasteigna þeirra er um ræði í kærumáli þessu, sé enn fremur eigandi Helluhrauns 15.  Einstaklingurinn Jón Illugason og fjölskylda hans reki Eldá ehf. og sé eigandi Helluholts ehf., sem sé eigandi húseignanna nr. 7 og 9 við Helluhraun.  Því hafi ekki verið að vænta neinna mótmæla frá eigendum húseignarinnar nr. 15 í grenndarkynningu sveitarfélagsins.

Magnús Ómar Stefánsson og Unnur Sigurðardóttir séu eigendur Helluhrauns 14.  Þau búi í húsi sínu en hafi ekki gert athugasemdir.

Ásdís Illugadóttir sé eigandi Helluhrauns 13.  Ásdís sé systir Jóns Illugasonar.  Sterk tengsl séu á milli systkinanna og því hafi mátt búast við að Ásdís mótmælti ekki starfsemi fyrirtækis bróður síns.  Ásdís hafi í gegnum árin leigt út herbergi á sumrin.

Rögnvaldur Sigurðsson sé eigandi Helluhrauns 12.  Hann og fjölskylda hans búi í húsinu og hafi ekki gert athugasemdir.

Skútustaðahreppur sé eigandi Helluhrauns 10 og 18.  Starfsmenn hreppsins búi í húsunum. 

Landsvirkjun sé eigandi Helluhrauns 11.  Þar hafi starfsmenn Landsvirkjunar búið í gegnum árin.  Það komi ekki á óvart þó engin mótmæli hafi borist frá yfirmönnum Landsvirkjunar enda um risafyrirtæki að ræða.

Helluholt ehf. sé eigandi Helluhrauns 7 og 9 en sama fjölskylda sé eigandi að fyrirtækjunum Helluholt ehf. og Eldá ehf.  Ekki sé því unnt að líta öðruvísi á en að þarna sé um sömu aðila að ræða en einungis með sitt hvoru nafninu á félögunum.
  
Álfdís Sigurgeirsdóttir sé eigandi  Helluhrauns 6.  Hún hafi um mjög langt árabil leigt út herbergi til ferðamanna.  Um sé að ræða tvö herbergi.  Vegna þessa hafi ekki mátt vænta nokkurra viðbragða af hálfu Álfdísar.

Kærendur máls þessa séu eigendur Helluhrauns 5.

Sverrir Karlsson sé eigandi Helluhrauns 4.  Engin mótmæli liggi fyrir af hans hálfu.

Sparisjóður S-Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 3.  Starfsemi sparisjóðsins fari fram í þessu húsi á hefðbundnum opnunartíma.  Engin starfsemi sé í húsinu á kvöldin og um helgar.  Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu sparisjóðsins.

Karl Viðar Pálsson sé eigandi Helluhrauns 2.  Fyrir liggi mótmæli af hans hálfu til sveitarstjórnar.

Norræna Eldfjallastöðin sé eigandi Helluhrauns 1.  Þar hafi í gegnum árin búið starfsmenn stöðvarinnar á meðan þeir hafi sinnt tímabundnum verkefnum.  Síðustu árin hafi húsið hins vegar verið notað aðallega sem orlofshús.  Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu stofnunarinnar.

Af framangreindri upptalningu sé ljóst að samsetning eigenda húsa við Helluhraun í Mývatnssveit sé alls ekki eins og venjulegt megi teljast.  Í húsum nr. 3 og 17 sé starfsemi sem sé í gangi á hefðbundnum dagvinnutíma, virka daga vikunnar.  Starfsemin hafi ekki truflandi áhrif á þær fjölskyldur sem búi í götunni.  Í húsum nr. 1, 10, 11, 16 og 18 hafi fram til þessa búið einstaklingar sem hafi unnið á vegum eigenda húsanna í sérverkefnum í sveitinni og séu eins og hver önnur fjölskylda.  

Í húsum nr. 13 og 15 búi systkinin Jón og Ásdís.  Fjölskyldan hafi stofnað fyrirtækið Eldá ehf. fyrir mörgum árum og hafi starfsemi fyrirtækisins verið öll á sviði ferðaþjónustu.  Starfsemin hafi hafist á jörðinni Bjargi með gistingu, tjaldstæðum og rútuferðum sem boðið hafi verið upp á.  Með árunum hafi fyrirtækið vaxið og því hafi fjölskyldan brugðið á það ráð að færa gistiþjónustu í þorpið.  Það sé afar hentugt að hafa gistinguna í sömu götu og eigendur fyrirtækisins búi.  Húsverð hafi einnig verið lágt og mun hagstæðara að kaupa hús en byggja ný til starfseminnar. 

Í Helluhrauni nr. 6 hafi eigandi hússins alltaf selt gistingu í nokkrum rúmum.  Eigandinn hafi búið þar ein og hafi drýgt tekjur sínar með þessu.

Í húsunum nr. 2, 4, 5, 12 og 14 búi fjölskyldur sem séu ótengdar rekstraraðila Eldár ehf. eða „bara venjulegar fjölskyldur“ sem búi í húsum sínum.  Eftir framangreinda upptalningu sé því auðvelt að segja að reikna hefði mátt með því að eigendur þessara húsa myndu hafa skoðanir á því hvort þeir teldu eitthvað athugavert við að fleiri leyfi yrðu veitt til reksturs gistiheimila í götunni.

Í hinni kærðu ákvörðun geri sveitarstjórnin rökstuðning úrskurðarnefndarinnar í kærumáli nr. 59/2005 að sínum.  Kærendur mótmæli þessum rökstuðningi fyrir afgreiðslu málsins. 

Af hálfu kærenda sé byggt á því að samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 sé heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn valdi ekki nágrönnum ónæði.  Enn fremur sé byggt á því að ýmis þjónustustarfsemi sé í húsunum við Helluhraun, þ.á m. að nú þegar sé gistiheimili í götunni.  Bent sé á að „gistiheimili“ sem rekin hafi verið í samræmi við skipulag sveitarfélagsins sé einungis í tveimur húsum, þ.e. í húsi Álfdísar nr. 6 og í húsi Ásdísar í húsi nr. 13.  Skynsemd hverrar manneskju geti sagt að það sé sitthvað að nokkur rúm séu leigð út í einu húsi eða hvort rekið sé gistiheimili í skipulögðum rekstri eins og fyrirtæki Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans.  Þó að seld hafi verið út nokkur gistirúm í götunni fram til þessa geti það ekki með nokkru móti verið rökstuðningur fyrir því að veita heimild til reksturs gistiheimilis í götunni. 

Rekstur gistiheimila fyrirtækja Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans hafi haft veruleg áhrif nú þegar á aðra íbúa götunnar því að hann hafi rekið gistiheimili án heimildar um nokkurt skeið.  Kvartanir íbúa götunnar hafi ekkert haft að segja.  Hins vegar hafi íbúar götunnar orðið varir við bíla er tengist gistiheimilinu auk þess sem ekki hafi verið hikað við að kvarta við íbúa götunnar hafi rekstraraðilar talið að það hefði truflandi áhrif á gesti gistiheimilisins ef íbúar hafi haft of mikinn hávaða við hús sín á sumarkvöldum.

Þeirri röksemd sé harðlega mótmælt af kærendum að rekstur gistiheimilis í húsunum við Helluhraun 7a, 8 og 8a fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi svæðisins.  Þó að segi í aðalskipulagi svæðisins að heimilað sé að reka gistiaðstöðu geti það átt við um þau tilvik þegar heimili selji út gistirúm í húsum sínum.  Það geti ekki átt við um rekstur gistiheimilis. Það sé allt önnur notkun húsnæðisins og alls ekki hægt að nefna í sömu setningu. 

Kærendur hafni þeim röksemdum fyrir leyfisveitingunni að nú þegar sé ýmiss konar þjónustustarfsemi í götunni við Helluhraun.  Eins og áður hafi verið nefnt sé ekki hægt að líkja rekstri pósthúss, bankastofnunar og heilsugæslu við rekstur gistiheimilis.  Eins og áður hafi verið nefnt séu framangreindar þjónustustofnanir reknar á virkum dögum á dagvinnutíma.  Allt annað eigi við um gistiheimili eins og áður hafi verið nefnt.    

Með því að heimila rekstur gistiheimilis í húsum þeim er um ræði í máli þessu sé farið gegn markmiði 1. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997, þar sem búið sé þá að heimila allt aðra starfsemi í götunni heldur en sé til staðar nú þegar og sem aðalskipulag svæðisins geri ráð fyrir að undanskilinni leyfisveitingu vegna Helluhrauns 9, sem fjallað hafi verið um í úrskurði nefndarinnar nr. 59/2005.

Við Helluhraun séu einungis íbúðarhús öðru megin götunnar.  Þeim megin sem ekki sé byggt sé friðað hraun svo ekki muni verða byggt þar í framtíðinni eða gerð bílastæði.

Málsrök Skútustaðahrepps:  Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess að forsaga kærumáls þessa sé sú að á árinu 2005 hafi eigandi hússins að Helluhrauni 9 óskað eftir því við sveitarstjórn að breyta notkun hússins úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Fram hafi farið grenndarkynning og hafi borist athugasemdir frá eigendum tveggja húsa, þ.á m. kærendum máls þessa.  Í framhaldinu hafi sveitarstjórn hafnað beiðni um breytt not hússins og hafi sú ákvörðun verið kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði hinn 24. apríl 2006 hafi fellt synjunina úr gildi. 

Í febrúar árið 2006 hafi sveitarstjórn borist erindi frá forsvarsmanni eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a, sem sé sá hinn sami og eigandi hússins nr. 9 við Helluhraun, þar sem sótt hafi verið um leyfi til að breyta notkun hinna fyrrnefndu húsa nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Fram hafi farið grenndarkynning og hafi athugasemdir borist, þ.á m. frá kærendum.  Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndarinnar hinn 24. apríl 2006 varðandi húsið að Helluhrauni 9 hafi sveitarstjórn talið að sér hafi ekki verið fært að hafna erindinu og því samþykkt það á fundi hinn 27. apríl 2006. 

Sveitarstjórn hafi verið fullljóst að með því að verða við erindi eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a myndi hún kalla yfir sig kæru frá kærendum og í raun og veru alveg sama hver ákvörðun sveitarstjórnar hefði orðið hefði mátt búast við kæru, annað hvort frá kærendum eða eiganda húsanna.  Því hafi verið úr vöndu að ráða.        

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa sé vísað til þess að hann hafi haft leyfi til reksturs gistingar í húsum við Helluhraun um langt árabil.  Leitast hafi verið eftir að sá rekstur væri í samræmi við lög og reglugerðir og hafi byggingarleyfishafi átt gott samband við sveitaryfirvöld, sýslumannsembættið, Vinnueftirlit ríkisins, heilbrigðisfulltrúa og eldvarnareftirlit.  Samband við íbúa Helluhrauns hafi almennt verið gott og nánast engar kvartanir heyrst frá þeim þann aldarfjórðung sem reksturinn hafi staðið yfir.  Ein kvörtun hafi þó borist vorið 2006 vegna hávaða frá kórfélögum í erlendum kór sem þátt hafi tekið í kórastefnu við Mývatn.  Hafi þeir er í hlut hafi átt gleymt sér í blíðviðri og miðnætursól og haft háreisti nokkra við opinn glugga er snúi að húsi kærenda.  Þar hafi verið um réttmæta kvörtun að ræða sem brugðist hafi verið við og séð til þess að háreistinni linnti.  Fullyrða megi að ekkert annað atvik þessu líkt hafi átt sér stað í tengslum við gistihúsareksturinn sl. 25 ár. 

Þess megi geta að ánægjuraddir hafi heyrst frá nokkrum næstu nágrönnum, sem m.a. séu ánægðir með snyrtilega umgengni á lóðum Helluhrauns 7, 7a, 8, 8a, og 9 og geri sér jafnframt grein fyrir mikilvægi þessa reksturs fyrir samfélagið. 

Helluhraun sé friðsæl gata og séu mjög fá dæmi þess að nokkur ástæða hafi verið til kvartana um hávaða á síðkvöldum. 

Bent sé á að bílastæði við húsin að Helluhrauni 7, 7a, 8, 8a og 9 rúmi alls um 20 bíla sem í raun sé meira en þörf sé fyrir vegna reksturs gistingar í húsunum, enda hafi ekki verið nein vandamál til staðar varðandi bílastæði.   

Fullyrðing kærenda um að næst Helluhrauni að vestan sé friðað hraun sé einfaldlega röng, sbr. gildandi deiliskipulag. (sic)

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps um að heimila breytingu á notkun húsanna að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því standa hús þau sem hér um ræðir á íbúðarsvæði.  Fyrir úrskurðarnefndinni liggur uppdráttur Verkfræðistofu Norðurlands, dagsettur í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar en ekki liggur fyrir að uppdrátturinn hafi öðlast gildi sem deiliskipulag.  Verður því að styðjast við ákvæði aðalskipulags um landnotkun á svæðinu.

Samkvæmt gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 er heimilt að reka starfsemi á íbúðarsvæðum sem eðlilegt er að þar sé, enda valdi reksturinn ekki ónæði, m.a. vegna hávaða eða óeðlilega mikillar umferðar. Hefur ákvæði þetta verið skýrt svo að rekstur gistiheimila rúmist innan heimilda þess.  Verður með hliðsjón af tilvitnuðu ákvæði að skýra Aðalskipulags Skútustaðahrepps 1996-2015 svo að rekstur gistiheimila samræmist landnotkun umrædds svæðis.  Húsin að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a standa í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmis konar þjónustustarfsemi.  Eru þar m.a. bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni.  Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði þar sem gert er ráð fyrir blandaðri landnotkun samkvæmt gildandi aðalskipulagi. 

Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem byggingarleyfishafi hyggst starfrækja á svæðinu telur úrskurðarnefndin að sú breytta notkun sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Þá verður ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar. 

Samkvæmt framansögðu verður að telja að lagaskilyrðum hafi verið fullnægt og málefnaleg rök hafi legið til grundvallar hinni kærðu ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson    

 

______________________________        _______________________________
Ásgeir Magnússon   Þorsteinn Þorsteinsson       

 

 

 

des 22
Love0

2/2005 Melateigur

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2005, kæra stjórnar Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri á bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. janúar 2005, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir stjórn Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi  taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess. 

Kærendur krefjast þess að byggingarfulltrúa verði gert skylt að taka út ofangreinda verkþætti.

Málavextir:  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. desember 1999, var Byggingarfélaginu Hyrnunni ehf. úthlutað byggingarlóðinni nr. 1 – 41 við Melateig á Akureyri.  Var lóðinni úthlutað sem einni óskiptri lóð, 20.026 m² að stærð.  Lóðarleiguskilmálar, samkvæmt deiliskipulagi samþykktu í bæjarstjórn hinn 7. september 1999, úthlutunarskilmálum og lóðarleigusamningi, voru þeir að Akureyrarbær skyldi annast tengingu lóðarinnar við gatnakerfi bæjarins en að öðru leyti annaðist byggingarfélagið frágang lóðarinnar, þ.m.t. að fullgera aðkomuleiðir innan lóðar, bílastæði og göngustíga ásamt því að grófjafna lóð og ganga frá opnum svæðum.  Skyldi byggingarfélagið greiða gatnagerðargjald vegna íbúða við götuna í samræmi við gjaldskrá Akureyrarbæjar.  Lóðarhafi samþykkti ofangreinda skilmála og tók til við byggingu húsa á svæðinu sem síðar voru seld. 

Húseigendur og íbúar við Melateig 1 – 41 stofnuðu með sér hagsmunasamtök og hinn 11. maí 2002 var haldinn fundur með þeim og byggingarfélaginu þar sem kærendur kynntu athugasemdir sínar við frágang á götumannvirkinu og lóðum við Melateig og komu á framfæri ósk um úrbætur.  Undirtektir byggingarfélagsins voru jákvæðar og var ákveðið þegar í stað að fara yfir svæðið með verktökum og hönnuðum og lagfæra mörg aðfinnsluefnanna. 

Með bréfi kærenda til byggingarfulltrúa, dags. 15. maí 2002, komu kærendur þeirri skoðun sinni á framfæri að þeir teldu götumannvirkið og grassvæði við Melateiginn vera byggingarleyfisskylda framkvæmd, sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Framkvæmdin væri því bæði eftirlits- og úttektarskyld og um hana giltu ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998. 

Með bréfi til bæjarráðs Akureyrar, dags. 20. október 2002, kröfðust kærendur þess að erindi þeirra frá 15. maí sama ár yrði afgreitt og á fundi bæjarráðs hinn 24. sama mánaðar var sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs falið að svara erindinu.  Fundargerð bæjarráðs var afgreidd á fundi bæjarstjórnar hinn 5. nóvember 2002. 

Í bréfi sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs til kærenda, dags. 25. október 2002, til kærenda segir:  „Helstu upplýsingar varðandi lóð eiga að koma fram á byggingarnefndaruppdrætti, en á grundvelli þess uppdráttar er byggingarleyfi veitt.  Almennt eru húsbyggjendur ekki krafðir séruppdrátta af lóðum, nema þess þurfi við, að mati byggingarfulltrúa hverju sinni.  Á þetta við þegar lóðir eru stórar og huga þarf að aðgengi fatlaðra, fjölda bílastæða, tryggja afvötnun og þess háttar.  Varðandi úttektir og eftirlit, þá er við lokaúttekt gengið eftir því að hæðir á lóðamörkum séu innan eðlilegra skekkjumarka sbr. mæliblað lóðarinnar og hvort hætta geti skapast vegna frágangs hennar.  Aðrar úttektir eru ekki viðhafðar á lóð, nema annað eigi við, svo sem lagnir, steypt mannvirki og þess háttar.“ 

Bréfi þessu fylgdu nokkur gögn, þ.á m. stöðuúttekt, dags. 13. nóvember 2001, en þar segir m.a. að sérafnotahlutar lóða par- og raðhúsa og sameignarlóð séu fullgerð nema eftir sé að lagfæra frágang á lóðarmörkum að austan og sunnan. 

Kærendur sættu sig ekki við ofangreind svör sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs og með bréfi, dags. 18. nóvember 2002, mótmæltu þeir fyrrnefndri stöðuúttekt og óskuð eftir svörum bæjaryfirvalda við eftirfarandi:

„1. Viðurkennir Akureyrarbær, byggingareftirlit, að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga, þá sé götumannvirkið og lóðin Melateigur 1-41 háð byggingarleyfi og því eftirlits- og úttektarskyld þar sem framkvæmdin er ekki á vegum opinberra aðila?  2. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu tryggja að aðgengi hreyfihamlaðra varðandi umrætt götumannviki verði tryggt, samanber ákvæði 22. gr. byggingarreglugerðar, en slíkt á að koma fram á lóðaruppdrætti, sem á að vera samþykktur samanber 19. gr.?  3. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu, og með tilvísun til ákvæða 61., 66. og 68. gr. byggingarreglugerðar, tryggja bætta og öruggari afvötnun af umræddri götu og lóð, sem og betri frágang lóðar og fyllingu bakvið kantstein?“ 

Með bréfi, dags. 27. desember 2002, svaraði sviðsstjóri tækni- og umhverfissviðs framangreindum spurningum kæranda með eftirfarandi hætti: 

„1. Samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 2001 skal lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6, er náð, en byggingarstig 6 er náð þegar bygging er fullgerð án lóðarfrágangs.  Lóðarfrágangur er skilgreindur á byggingarstigi 5 en segir þar:  Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður.  Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.  Samkvæmt grein 48 í byggingarreglugerð, um áfangaúttektir, er ekki tilgreint sérstaklega um úttektir á lóð eða bílastæðum.  Með vísan til þess er að ofan greinir er ekki gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. þrátt fyrir að framkvæmdin sé háð byggingarleyfi sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og 18.14. gr. byggingarreglugerðar. 

Ekki hefur verið farið fram á að séruppdráttum af lóð sé skilað inn með byggingarleyfisumsókn þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta (byggingarnefndaruppdráttum) koma fram þau atriði sem krafist er að komi fram á lóðaruppdráttum sbr. gr. 22 í byggingarreglugerð. 

2. Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum sbr. gr. 62.2.  Úttekt á þessum atriðum hefur ekki farið fram en verður framkvæmd við lokaúttekt sem mun fara fram strax á nýju ári, að ósk byggingaraðila þann 5. des. sl.

Í byggingarreglugerð er þess hvergi getið að íbúðarhús og leiðir um lóðir þeirra skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en 6 íbúðum er að ræða.

Þá er gerð krafa um að hús og lóðir sem ætlaðar eru almenningi eða almenningur þarf að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum.  Í tilfelli Melateigs er ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu fellur skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því ekki gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.

3. Frárennslislagnir á lóð eru úttektarskyldar og er gerð krafa um að þær séu teiknaðar.  Þær teikningar eru til og teiknaðar af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf. og uppfylla að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar eru til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar sbr. samþykkta byggingarnefndaruppdrætti (aðaluppdrætti).“

Framangreint kærðu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði hinn 14. október 2004 vísaði kærumálinu frá nefndinni með þeim rökum að framangreint svar sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs fæli ekki í sér ákvörðun sem bindi enda á meðferð máls og hefði að auki ekki komið til staðfestingar bæjarstjórnar og væri því ekki um að ræða ákvörðun er sætt gæti kæru til æðra stjórnvalds.

Í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar var á fundi umhverfisráðs hinn 8. desember 2004 lagt fram bréf, dags. 19. október 2004, frá Hagsmunafélagi húseigenda og íbúum Melateigs 1 – 41 og í kjölfarið var eftirfarandi fært til bókar:  „Umhverfisráð er sammála eftirfarandi túlkun skipulags- og byggingafulltrúa eins og hún kemur fram í bréfi hans til Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 10. mars 2004:

1.  Embætti skipulags- og byggingafulltrúa á Akureyri hefur ekki farið fram á að séruppdráttum af lóðum sé skilað inn með byggingarleyfisumsóknum þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta (byggingarnefndaruppdráttum) eiga að koma fram þau atriði sem krafist er að komi fram á lóðaruppdráttum sbr. gr. 22 í byggingarreglugerð.  Með vísan til. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og 18.14. gr. byggingarreglugerðar er gert ráð þrátt fyrir að framkvæmdir við gerð bílastæða og aðkomuleiða innan lóða séu háðar byggingarleyfi, en yfirborðsfrágangur ekki úttektarskyldur sbr. túlkun embættisins sem fer hér á eftir.

Samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 2001 skal lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6,  er  náð, en byggingarstigi 6 er náð þegar bygging er fullgerð án lóðarfrágangs.  Lóðarfrágangur, skv. byggingarstigi 6, er skilgreindur í byggingarstigi 5 en þar segir: ,,Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður.  Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11. 

Skv. grein 48 í byggingarreglugerð, um áfangaúttektir, er ekki tilgreint sérstaklega að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h.  Með vísan til ÍST 51:2001 greinar 4.7.2 telst bygging ekki fullgerð fyrr en byggingarstigi 7 er náð en þá skal lokið ,,gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða og öllum frágangi jarðvegs”.  Úttektarskyldu byggingarfulltrúa lýkur við byggingarstig 6 eins og fram kemur í ÍST 51:2001 grein 4.6.15

2.  Í byggingarreglugerð er þess hvergi getið að íbúðarhús og lóðir þeirra skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en 6 íbúðum er að ræða.
Þá er gerð krafa um að hús og lóðir sem ætluð eru almenningi eða almenningur þarf að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum.  Í umræddu tilfelli er ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu fellur skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því ekki gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.  Úttektir á aðgengi fatlaðra eru ekki framkvæmdar nema þar sem kröfur um slíkt eru gerðar skv. byggingarreglugerð og byggingarskilmálum.

Í gr. 62.2 í byggingarreglugerð eru eftirfarandi ákvæði:  ,,Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum”.  Ekki er nánari skilgreining á þessu ákvæði í byggingarreglugerð en víða verður ekki komist hjá tröppum eða skábrautum að inngöngum frá lóð og hefur embættið ekki litið svo á að gerðar séu kröfur um aðgengi fatlaðra að öllum inngöngum nema þegar sérstaklega eru gerðar kröfur um slíkt skv. reglugerðum og byggingarskilmálum eins og áður hefur komið fram.

3.  Frárennslislagnir á lóð eru úttektarskyldar og er gerð krafa um að þær séu teiknaðar. Lagnauppdrættir, sem unnir eru af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf., eru til í vörslu embættisins og uppfylla að mati þess staðla og hönnunarkröfur sem gerðar eru til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar í samræmi við samþykkta byggingarnefndaruppdrætti (aðaluppdrætti).“

Framangreint hafa kærendur kært til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að götumannvirkið og lóðir við Melateiginn verði afhentar í ásættanlegu formi frá verktakanum og vísa til þess að Akureyrarbær beri fulla ábyrgð á deiliskipulagi götunnar og opnum svæðum.  Kærendur halda því fram að þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi og um þau gildi öll ákvæði byggingarreglugerðar, enda komi undanþáguákvæði 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ekki til álita, þar sem framkvæmdin sé að kröfu Akureyrarbæjar unnin og kostuð af verktaka.

Kærendur benda á að í gr. 53.1 byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segi að þegar smíði húss sé að fullu lokið skuli byggingarstjóri eða húsbyggjandi óska eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Í gr. 4.7.3 í ÍST 51 sé greint frá því að bygging sé fullgerð þegar allar notaeiningar séu fullgerðar og í lið 4.7.2 segi að lokið skuli gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.

Kærendur vísa og til gr. 4.5.14 í ÍST 51 máli sínu til stuðnings þar sem segi að jarðvegur á lóð skuli frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skuli vera lokið þar sem þess sé þörf undir hellur, malbik eða gróður og lagnir í lóð skuli frágengnar.  Byggingareftirliti beri að tryggja að verktakinn/lóðarhafi hafi framkvæmt framangreint áður en byggingarstigi 6 sé náð, sbr. gr. 4.6.1 í ÍST 51.  Þetta hafi byggingareftirlitið ekki framkvæmt þar sem engar hæðarmælingar hafi farið fram á lóðum eða stallaskilum milli húsa, engin jarðvegsskipti hafi farið fram, heldur hafi ísaldarleirnum með grjóti verið jafnað út og annað grjót ekki fjarlægt og engin fínjöfnun verið framkvæmd fyrir þökulagningu.

Kærendur benda á að samkvæmt framlögðum teikningum sé hvergi sýnd niðursneiðing gangstétta með tilliti til aðgengis fatlaðra líkt og kveðið sé á um í 22. gr. byggingarreglugerðar og benda á stærð lóðarinnar því til stuðnings.

Kærendur halda því fram að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga sé götumannvirkið byggingarleyfisskylt og því gildi um þá framkvæmd öll ákvæði byggingarreglugerðarinnar, eftir því sem við eigi.  Sérstaklega sé áréttað að samkvæmt 48. gr. reglugerðarinnar skuli byggingarstjóri við áfangaúttekt óska eftir úttekt byggingarfulltrúa á þáttum er varði aðgengi m.t.t. fatlaðra.  Þá sé í 199.2 gr. fjallað um umferðarleiðir með tilliti til fatlaðra og í 203. gr. sé ákvæði um skábrautir fyrir hjólastóla.  Þá veki kærendur einnig athygli á að samkvæmt gr. 3.1.1 skipulagsreglugerðar skuli við skipulagsgerð ávallt taka tillit til þarfa barna, fatlaðra og aldraðra við ákvarðanatöku um landnotkun og tilhögun mannvirkja, s.s. vegna stíga, bílastæða og varðandi aðgengi að byggingum og opnum svæðum o.s.frv.

Kærendur halda því fram að niðurföllin sem fyrir séu fullnægi ekki fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og tryggi í engu afvötnun hennar og vísa til þess að öll lóðin halli niður í suð-austur hluta hennar. 

Kærendur ítreka að málið varði annars vegar húsin við götuna, ásamt lóðum til sérafnota sem þeir telji úttektarskyldar, og hins vegar götumannvirkið sjálft, skolp, regnvatnslögn, malbik, kantstein, gangstétt og lýsingu ásamt opnum sameiginlegum grassvæðum.  Öll þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og því beri byggingareftirliti að taka þau út.

Kærendur krefjast þess einnig að Akureyrarbær, byggingareftirlit, standi við ákvæði byggingarreglugerðar og taki út eftirfarandi verkþætti og krefjist þess við lokaúttekt að verktakinn gangi fullnægjandi frá þeim svo sem hér segir: 

„1. Gerðir verði fláar á enda gangstétta, eins og lögformlegt er og annars staðar er gert á götum bæjarins, sem tryggi umferð hreyfihamlaðra (hjólastólanotenda) um svæðið.

2. Bætt verði við niðurföllum á neðanverðu svæðinu t.d. framan nr. 9 og 13, sem og niðurfalli á opna grassvæðið ofan húss nr. 2 – 8, til að tryggja örugga afvötnun, og koma í veg fyrir að í leysingum flæði inn í hús.

3. Bæta skal aðfyllingu að kantsteini, sem steyptur var eftir þökulagningu, og stendur því víðast hvar langt upp fyrir grasið og hefur engan stuðning, auk þess sem frágangur er þannig að hirðing er mjög erfið.

4. Taka skal út, annars vegar undirbyggingu lóða, jöfnun, hæðartöku og almennan frágang, og hins vegar það efni (þökur) sem lagt var á lóðirnar, sem er að stórum hluta fullkomlega óboðlegt á húsalóðir, ekkert nema snarrætur, vallhumall og annað illgresi. Á þetta bæði við húsalóðir til sérnota, sem og það svæði (lóð) sem telst til sameiginlegra nota.“

Kærendur líta svo á að um sé að ræða lögformlega stjórnvaldsákvörðun, sbr. samþykkt um stjórn Akureyrarkaupstaðar og fundarsköp bæjarstjórnar nr. 895/2003, er félagsmálaráðuneytið hefur staðfest og birt hefur verið í B-deild Stjórnartíðinda, en þar sé skipulags- og byggingarfulltrúa og umhverfisráði heimiluð lokaafgreiðsla mála.   

Málsrök Akureyrarbæjar:  Í greinargerð skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar vegna málsins segir að embætti skipulags- og byggingarfulltrúa hafi ekki farið fram á að séruppdráttum af lóðum sé skilað inn með byggingarleyfisumsóknum þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta skuli koma fram þau atriði sem krafist sé að fram komi á lóðaruppdráttum, sbr. 22. gr. byggingarreglugerðar.  Með vísan til 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 18.14 í byggingarreglugerð séu framkvæmdir við gerð bílastæða og aðkomuleiða innan lóða háðar byggingarleyfi, en yfirborðsfrágangur sé ekki úttektarskyldur.

Akureyrarbær bendir á að samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 skuli lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6 sé náð, en þeim áfanga sé náð þegar bygging sé fullgerð án lóðarfrágangs.  Lóðarfrágangur sé skilgreindur í byggingarstigi 5 en þar segi:  „Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður.  Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.“ 

Þá er og vísað af hálfu Akureyrarbæjar til 48. gr. byggingarreglugerðar um áfangaúttektir, en þar sé ekki tilgreint sérstaklega að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h.  Með vísan til gr. 4.7.2 í ÍST 51 teljist bygging ekki fullgerð fyrr en byggingarstigi 7 sé náð, en þá skuli lokið „…gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða og öllum frágangi jarðvegs“.  Úttektarskyldu byggingarfulltrúa ljúki við byggingarstig 6 eins og fram komi í gr. 4.6.15 í ÍST 51.

Þá er því og haldið fram af hálfu bæjarins að í byggingarreglugerð sé þess hvergi getið að íbúðarhús og lóðir þeim tilheyrandi skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en sex íbúðum sé að ræða.  Samkvæmt reglugerðinni sé gerð krafa um að hús og lóðir sem ætluð séu almenningi eða almenningur þurfi að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum.  Í umræddu tilfelli sé ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu falli skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því hafi ekki verið gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.  Úttektir á aðgengi fatlaðra séu ekki framkvæmdar nema þar sem kröfur um slíkt séu gerðar samkvæmt byggingarreglugerð og byggingarskilmálum.  Þá sé í gr. 62.2 byggingarreglugerðar eftirfarandi ákvæði:  „Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum.“  Ekki sé nánari skilgreining á þessu ákvæði í byggingarreglugerð en víða verði ekki komist hjá tröppum eða skábrautum að inngöngum frá lóð og hafi embættið ekki litið svo á að gerðar væri kröfur um aðgengi fatlaðra að öllum inngöngum nema þegar sérstaklega væru gerðar kröfur um slíkt samkvæmt reglugerðum og byggingarskilmálum.

Bent sé að frárennslislagnir á lóð séu úttektarskyldar og gerð sé krafa um að þær séu teiknaðar.  Lagnauppdrættir lóðarinnar, sem unnir séu af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf., séu til í vörslu byggingarfulltrúaembættisins.  Þær uppfylli að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar séu til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar í samræmi við samþykkta byggingarnefndaruppdrætti. 

Þá er þess getið í greinargerð Akureyrarbæjar að lokaúttekt hafi farið fram miðað við að byggingarstigi 6 væri náð, en skírteini ekki verið gefið út þar sem mál þetta sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Andmæli kærenda við sjónarmiðum Akureyrarbæjar:  Kærendur árétta að samkvæmt 53. gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998 sé það framkvæmdaraðili sjálfur sem óski eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa þegar smíði húss sé að fullu lokið að hans mati.  Slík úttekt geti farið fram samkvæmt ÍST 51/2001 gr. 4.6.15 án þess að það feli í sér að allt ferlið sé fullfrágengið, enda sé í 54. gr. reglugerðarinnar um útgáfu lokaúttektarvottorðs gert ráð fyrir því að við lokaúttektina geti komið fram atriði sem þarfnist úrbóta og verði að lagfæra áður en heimilt verði að gefa út umrætt lokavottorð.

 Kærendur benda á að í áður nefndum staðli segi svo um byggingarstig 7, fullgerða byggingu, í lið 4.7.1:  „Til þess að teljast fullgerð þarf hún að uppfylla þær kröfur sem lýst er í fyrri byggingarstigum og í gr. 4.7.2 o.s.frv.“  en sú gr. hljóði svo:  „Lokið skal gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.“

Kærendur telja að útilokað sé að flokka yfirborðsefnið, þ.e. þökurnar á lóðirnar og opna svæðið, öðruvísi en sem jarðvegsefni, og því lögformlega ákveðið að slíkur frágangur falli undir úttektarskyldu og eftirlit byggingarfulltrúa.  Embættið verði því að sjá um að ákvæðum byggingarstigs 7 sé fullnægt, svo unnt sé að tala um „fullgerða byggingu“, enda sé það í samræmi við ákvæði gr. 53.1 og 54.1 í byggingarreglugerð.  Verði verktakinn ekki við slíkum óskum beri byggingarfulltrúa að láta framkvæma það sem upp á vanti og sækja greiðslu á þeim kostnaði í ábyrgðartryggingu hönnuða, sbr. 26. gr. byggingarreglugerðarinnar.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Með bréfi, dags. 11. ágúst 2004, óskaði úrskurðarnefndin eftir umsögn Skipulagsstofnunar á kæruefninu.  Í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. sama mánaðar, segir svo:  „Skipulagsstofnun telur ljóst að skýra beri 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga þröngt.  Tilvísun málsgreinarinnar til framkvæmda sem eru „á vegum“ opinberra aðila verður að skýra þannig að opinber aðili sé með beinum hætti ábyrgur fyrir umræddri framkvæmd.  Í þessu samhengi er rétt að geta þess að líklega er um málvillu að ræða í fyrrnefndri lagagrein, þar sem orðið „framkvæmdar“ kemur fyrir.  Hlýtur að vera átt við „framkvæmdir“, enda er upptalning greinarinnar byggð á mismunandi tegundum framkvæmda. 

Hafi bæjarfélag lýst því yfir að það yfirfæri að öllu leyti ábyrgð vegna framkvæmdar yfir á einkaaðila, sem að öðrum kosti hefði fallið undir ábyrgðarsvið bæjarfélagins, telur Skipulagsstofnun að undantekning 2. mgr. 36. gr. eigi ekki lengur við.  Við það að yfirfæra ábyrgð verks með slíkum hætti breytast forsendur fyrir beitingu 2. mgr. 36. gr. sé tekið mið af orðalagi greinarinnar, sem vísar til umsjónar og þar með ábyrgðar opinbers aðila með framkvæmdinni.  Undantekning umræddrar lagagreinar eigi því ekki lengur við og almenn ákvæði IV. kafla laganna um málsmeðferð byggingarleyfisskyldra framkvæmda gildi.“

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess eins og nánar greinir í bókun ráðsins.  Fundargerð umhverfisnefndar var lögð fram til kynningar á fundi bæjarstjórnar hinn 14. desember 2004.  Felur bókun ráðsins í sér að staðfest er sú afstaða byggingarfulltrúa að hafna kröfu kærenda um að hann taki út tilgreinda verkþætti við frágang lóðarinnar að Melateig 1 – 41 á Akureyri. Verður að túlka hina kærðu ákvörðun svo að með henni hafi verið staðfest synjun byggingarfulltrúa á erindi kærenda um úttektir og úrbætur sem krafist var af þeirra hálfu.  Umrædd ákvörðun hefur hlotið meðferð í samræmi við gildandi samþykkt um stjórn Akureyrarkaupstaðar.

Í kröfugerð kærenda felst að byggingarfulltrúi hlutist til um úttektir í krafti eftirlitsvalds embættis hans.  Almennt gildir um úttektir við gerð byggingarleyfisskyldra mannvirkja að byggingarstjóra ber að óska einstakra áfangaúttekta samkvæmt 48. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Þá skal byggingarstjóri, eða byggjandi, óska lokaúttektar samkvæmt 53. gr. nefndrar reglugerðar og samkvæmt 54. gr. reglugerðarinnar skal byggingarfulltrúi setja byggingarstjóra og byggjanda tímafrest til úrbóta komi fram við lokaúttekt að úrbóta sé þörf í einhverjum efnum.

Skilja verður ákvæði þessi svo að þeim sé ætlaða að tryggja eftirlit með öryggi og gæðum mannvirkja og að unnt sé að knýja þá sem ábyrgð bera á framkvæmdum til að bæta úr því sem á kunni að skorta til að mannvirkið fullnægi viðeigandi skilyrðum.  Lúta þessi ákvæði einkum að vörslu almannahagsmuna en ekki verður af þeim ráðið að eigendur fasteigna, sem keypt hafa eignir í byggingu, eignist lögvarinn rétt til þess að krefjast þess að byggingarfulltrúi láti fara fram úttekt að þeirra ósk til þess að staðreyna skilaástand eigna eða knýja á um úrbætur í því efni.  Eru kröfur kærenda er að þessu lúta einkaréttarlegs eðlis og verða þeir að beina þeim að viðsemjendum sínum um eignirnar.

Með vísan til framanritaðs verður að fallast á að byggingarfulltrúa hafi verið rétt að synja kröfum kærenda um úttekt umræddra verkþátta og að hann hlutaðist til um tilgreindar úrbætur.  Verður kröfum kærenda í málinu því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda í máli þessu er hafnað.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson 

des 22
Love0

21/2005 Frakkastígur

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 25. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 21/2005, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 á umsókn um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými, matshluta 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. mars 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn sama dag, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. I, Baugatanga 1, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými,  matshluta nr. 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg.  Er kærandi eigandi framangreinds eignarhluta. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 
 
Málsatvik:  Með umsókn, dags. 10. mars 2004, sótti kærandi um leyfi til byggingarfulltrúa um að breyta verslunarrými á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í íbúð, en um er að ræða skúrbyggingu við aðalhús það er á lóðinni stendur og hafði þar verið starfrækt fiskbúð.  Byggingarfulltrúi frestaði afgreiðslu málsins með vísan til athugasemda á umsóknarblaði og vísaði því til skipulagsfulltrúa. 

Í bréfi skipulagsfulltrúa til byggingarfulltrúa, dags. 2. apríl 2004, kom fram að í deiliskipulagi fyrir reitinn sem lóðin Frakkastígur 7 tilheyri sé gert ráð fyrir að skúrar verði fjarlægðir og í þeirra stað verði gefin heimild til viðbygginga við aðalhúsið.  Þetta sé gert með það að leiðarljósi að fækka skúrum á reitnum, en margir þeirra séu ekki vel byggðir og til lýta í umhverfinu.  Það yrði því í andstöðu við þá hugsun sem legið hefði til grundvallar við gerð deiliskipulagsins að heimila að umræddum skúr yrði breytt í íbúð.  Því væri lagt til að erindinu yrði svarað neikvætt.

Hinn 5. apríl 2004 var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og málinu vísað til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu.  Hinn 27. apríl var umsóknin tekin fyrir á ný hjá byggingarfulltrúa og afgreiðslu frestað þar sem skipulagsferli væri ólokið, ekki hefði borist umsögn skipulagsfulltrúa auk þess sem gera þyrfti grein fyrir einangrun útveggja. 

Hinn 9. júlí 2004 vísaði skipulagsfulltrúi málinu til hverfisstjóra.  Hinn 16. júlí s.á. var málið á ný tekið fyrir hjá skipulagsfulltrúa þar sem lögð var fram umsögn hans, dags. 15. júlí s.á.  Í henni kom m.a. fram að í fyrri umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 2. apríl 2004, hefði verið komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri hægt að synja erindinu ef stjórn skipulagssjóðs samþykkti ekki að kaupa skúrinn.  Hafi þessi niðurstaða verið fengin í samráði við Ívar Pálsson og Magnús Sædal Svavarsson.  Í netpósti frá Ívari Pálssyni sé sú niðurstaða ítrekuð að ekki sé hægt að leggjast gegn þessari breytingu frá „skipulagslegu sjónarmiði“ þar sem í ljós hafi komið að skipulagssjóður hafni uppkaupum á eigninni og verði erindið ekki samþykkt sé að vænta skaðabótakröfu á borgarsjóð.  Þó sé sá varnagli sleginn af hálfu forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu að húsnæðið þurfi að uppfylla kröfur byggingarreglugerðar.  Telji skipulagsfulltrúi að ákvæði í gildandi og staðfestu deiliskipulagi mæli gegn þessari ráðstöfun. 

Var eftirfarandi fært til bókar á fundi skipulagsfulltrúa:   „Neikvætt.  Með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa“. 

Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 22. október 2004 var tekið upp að nýju bréf byggingarfulltrúa, dags. 24. mars 2004, vegna umsóknar um leyfi til að breyta í íbúð verslunarrými, matshluta 03, á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg.  Lögð var fram umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 15. júlí 2004.  Erindinu fylgdi samþykki meðlóðarhafa, umsögn burðarvirkishönnuðar og viðauki frá í maí 2004.  Þá var og lögð fram umsögn lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004.  Var erindinu frestað milli funda.  Í fyrrgreindu bréfi forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu sagði svo:  „Sótt hefur verið um leyfi til að breyta notkun húsnæðisins að Frakkastíg nr. 7 úr verslunarhúsnæði í íbúðarhúsnæði. Umsókn þess efnis barst embætti byggingarfulltrúa í lok mars 2004. Vísaði byggingarfulltrúi erindinu til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á fundi sínum þann 5. apríl sl. vísaði skipulagsfulltrúi erindinu til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu. Þann 2. apríl óskaði skipulagsfulltrúi eftir afstöðu skipulagsjóðs til þess hvort sjóðurinn væri reiðubúinn til að kaupa skúrinn þar sem deiliskipulag svæðisins gerir ráð fyrir að hann verði rifinn. Hafnaði sjóðurinn að koma að kaupum hússins. Undirritaður óskaði eftir því með tölvupósti, dags. 5. júlí sl., þegar afstaða sjóðsins lá fyrir, að málið yrði lagt fyrir fund skipulagsfulltrúa og skipulagsfulltrúa myndi ekki gera athugasemd við erindið fyrir sitt leyti. Á fundi skipulagsfulltrúa þann 9. júlí sl. var málið tekið fyrir og vísað til umsagnar hverfisstjóra (málið hafði í millitíðinni verið tekið fyrir á nokkrum fundum byggingarfulltrúa en ekki afgreitt þar sem umsögn skipulagsfulltrúa vantaði). Á fundi skipulagsfulltrúa þann 16. júlí 2004 var málið svo afgreitt neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 15. júlí 2004. Var sú afgreiðsla, fyrir mistök, send umsækjanda í stað byggingarfulltrúa sem átti að fá umsögnina og afgreiða málið. Olli það því að byggingarfulltrúi hefur ekki enn afgreitt málið.

Í kjölfar tilkynningar til umsækjanda um afgreiðslu skipulagsfulltrúa leitaði umboðsmaður hans til embættisins og óskaði munnlega eftir að málið yrði skoðað á ný. Ákvað undirritaður að verða við þeirri beiðni enda málið nokkuð sérstakt. Í fyrsta lagi þar sem fyrir lágu umsagnir tveggja embættismanna um málið þar sem komist var að mismunandi niðurstöðu. Í öðru lagi þar sem í ljós hafði komið að byggingin hafði verið samþykkt með niðurrifskvöð á sínum tíma. Sú kvöð er hins vegar ekki skráð í þinglýsingabækur né var hún skráð eða bókuð vegna reyndarteikninga sem samþykktar voru af húsinu árið 2003. Kvöðin hafði því farið fram hjá undirrituðum.

Fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn lítur að breyttri landnotkun hússins þ.e. að breyta því úr verslunarhúsnæði í íbúð. Ekkert í deiliskipulagi svæðisins, sem samþykkt var í borgarráði 26. október 1999 né í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024,  bannar slíka notkun á jarðhæð við Frakkastíg. Samkvæmt deiliskipulaginu er gert ráð fyrir að umræddur skúr verði rifinn, ásamt nokkrum öðrum, til að styrkja verndun byggðamynsturs á þeim hluta reitsins. Á skúrnum hvíli einnig sú kvöð, sem samþykkt var um leið og veitt var byggingarleyfi fyrir skúrnum, að hann skyldi fjarlægður bæjarsjóði að kostnaðarlausu þegar krafist yrði.

Þar sem deiliskipulagið bannar ekki slíka landnotkun telur undirritaður að ekki sé rétt að leggjast gegn umsókninni af skipulagsástæðum enda réttlæti niðurrifskvöðin ein sér ekki að lagst verði gegn breytingu á notkun hans. Telur undirritaður að slík afgreiðsla væri andstæð meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar. Hafi umrædd kvöð gildi er hægt að krefjast niðurrifs skúrsins án tillits til þess hvaða notkun er leyfð. Vissulega er þó líklega erfiðara gagnvart eigendum húss að krefjast niðurrifs þar sem haldið er heimili en þar sem atvinnustarfsemi fer fram. Yrði fallist á umsóknina væri rétt að ítreka umrædda kvöð við afgreiðslu málsins þannig að núverandi eigendum og þeim sem koma til með að leiða rétt sinn frá þeim sé þessi kvöð ljós. Hér er ekki lagt mat á það hvort húsnæðið uppfyllir ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði en það ber embætti byggingarfulltrúa að meta áður en til afgreiðslu málsins kemur.“

Hinn 29. október 2004 var málinu vísað af skipulagsfulltrúa til skipulags- og byggingarnefndar.

Hinn 16. febrúar 2005 var á fundi skipulagsráðs eftirfarandi fært til bókar:  „Synjað. Með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, að auki uppfyllir húsnæðið ekki ákvæði byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús sbr. gr. 90, 92 og 93 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 m.s.b.“

Framangreindri synjun skipulagsráðs hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða synjun skipulagsráðs með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa hafi verið ólögmæt enda ekkert í deiliskipulagi svæðisins eða aðalskipulagi sem takmarki slíka nýtingu, þ.e. að breyta hagnýtingu eignarhlutans úr verslunarhúsnæði í íbúðarhúsnæði.  Beri því að veita byggingarleyfi að uppfylltum ákvæðum byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús.  Líta verði til þess að fyrir liggi samþykki sameiganda fyrir þessari breyttu notkun.  Þá sé hvorki grundvöllur fyrir verslunarrekstri í húsnæðinu né vilji hjá borgaryfirvöldum til að kaupa húsnæðið og því sé kærandi í pattstöðu með eign sína.  Eins og fram komi í umsögn forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004, þá réttlæti niðurrifskvöð ein og sér ekki að lagst verði gegn breytingum á rýminu.   

Þá byggi kærandi og kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu synjunar á sjónarmiðum þeim er koma fram í bréfi forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004. 

Af hálfu kæranda sé einnig vísað til þess að í bókun skipulagsráðs frá 16. febrúar 2005, sem kærð sé í málinu, þar sem byggingarleyfisumsókninni sé hafnað á grundvelli umsagnar skipulagsfulltrúa, sé vísað til þess að húsnæðið uppfylli að auki ekki skilyrði byggingarreglugerðar um þvottahús, anddyri og eldhús.  Verði ekki annað ráðið en að um málamyndaathugasemd sé að ræða, enda sé það fyrst þá þegar málið hafi verið afgreitt, tæpu ári eftir að umsóknin hafi fyrst verið tekin fyrir, að gerðar hafi verið athugasemdir um þessi atriði.  Því til stuðnings sé á það bent að frá og með fundi sem haldinn hafi verið hinn 1. júní 2004 hafi málið verið afgreitt athugasemdalaust og einungis frestað þar sem umsögn skipulagsfulltrúa hafi verið ókomin.  Greinilegt sé að þessi atriði hafi ekki haft úrslitaþýðingu um afgreiðslu málsins heldur umsögn skipulagsfulltrúa og hafi synjunin byggst á henni fyrst og fremst.  Ráða megi af bókuninni að byggingarleyfinu hefði verið synjað hvort sem umsóknin hefði uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðar eða ekki.  Sé því mikilvægt fyrir kæranda að úrskurðarnefndin úrskurði hvort synjun skipulagsráðs á grundvelli umsagnar skipulagsfulltrúa hafi verið heimil eða ekki, enda sé það hlutverk byggingarfulltrúa að meta hvort húsnæðið uppfylli skilyrði byggingarreglugerðar áður en til afgreiðslu málsins komi en ekki með eftir á gerðum frekari rökstuðningi eins og gert hafi verið.      

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að skipulagsráði hafi verið fullkomlega heimilt að synja umræddri umsókn.  Fyrir liggi umsögn skipulagsfulltrúa frá 15. október 2004 þess efnis að ákvæði gildandi deiliskipulags mæli ekki með því að þessi ráðstöfun verði heimiluð.  Í umsögn skipulagsfulltrúa segi eftirfarandi:  „En ef hægt er að teygja svo á byggingarreglugerð að skúr sem býr við birtugjafa við gangstéttarbrún í liðlega mittishæð til norð-vesturs að umferðargötu, ásamt glugga til norð-austurs út í dimman bakgarð, þá er hægt að samþykkja að þessi húshluti henti lögformlegri skilgreiningu sem íbúð“.  Sé alveg ljóst af umsögninni að skipulagsfulltrúi leggist gegn þessari ráðstöfun skúrsins.

Við afgreiðslu máls þessa hafi einnig legið fyrir upphafleg umsögn skipulagsfulltrúa þess efnis að í deiliskipulagi fyrir reit þann er lóðin Frakkastígur 7 tilheyri sé gert ráð fyrir að skúrar á lóðinni verði fjarlægðir.  Í þeirra stað væri veitt heimild til viðbygginga við aðalhúsið.  Þetta væri gert með það að leiðarljósi að fækka skúrbyggingum á reitnum, en margir þeirra væru ekki vel byggðir og til lýta í umhverfinu.  Leyfi til að breyta skúr í íbúð væri því ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag og lagt til að erindinu yrði svarað neikvætt.  Þessi umsögn hafi þó aldrei verið send byggingarfulltrúa þar sem málinu hafi í millitíðinni verið vísað til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu, sem hafi talið að ekki væru skipulagslegar forsendur fyrir því að synja erindinu, m.a. með tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýslulaga.

Varðandi tilvísun kæranda til umsagnar forstöðumanns lögfræði og stjórnsýslu, dags. 20. október 2004, sé það um hana að segja að hann telji ekki rétt að leggjast gegn umsókninni af skipulagsástæðum enda hafi niðurrifskvöðin, ein og sér, ekki réttlætt að lagst yrði gegn henni.  Í tölvupósti frá 5. júlí, sem skoðist sem hluti umsagnar, telji forstöðumaðurinn að synjun gæti mögulega haft í för með sér bótaskyldu.  Ekki verði nánar fjallað um það á þessum vettvangi.  Ákvörðun um afgreiðslu málsins hafi endanlega legið hjá skipulagsráði og burtséð frá vangaveltum um mögulega bótaskyldu hafi það verið ákvörðun ráðsins að synja umsókninni með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa um að breytingin samræmdist ekki deiliskipulagi.

Umræddur skúr hafi verið samþykktur árið 1961 með þeirri þinglýstu kvöð að hann skyldi rifinn ef þess yrði krafist, borgarsjóði að kostnaðarlausu.  Heimilt sé þó að reisa viðbyggingar við íbúðarhúsin í staðinn samkvæmt skipulaginu.  Fjölmargar byggingar séu háðar slíkum niðurrifskvöðum í borginni, en sjaldan reyni á þær.  Ljóst megi þó vera að þrátt fyrir að skipulagið á reitnum geri ráð fyrir íbúðabyggð á svæðinu sé tilgangur skipulagsyfirvalda með niðurrifskvöðum sá að skúrarnir hverfi með tímanum en breytist ekki í íbúðahúsnæði í dimmum bakgörðum.  Slíkir skúrar sem víða megi finna í bakgörðum lóða séu ekki taldir heppilegir íverustaðir fólks, auk þess sem þeir uppfylli sjaldnast ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhús.

Umsókninni hafi því verið synjað af skipulagslegum ástæðum en einnig af þeirri ástæðu að skúrinn hafi ekki uppfyllt ákvæði 90., 92. og 93. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Samkvæmt reglugerðinni sé ekki heimilt að hafa baðherbergi og þvottahús í sama rými auk þess sem baðherbergi þurfi a.m.k. að vera 4,8 m² og þvottahús 3,0 m², en baðherbergi og þvottahús séu sýnd saman 4,3 m².  Allir gluggar snúi í norðurátt (sic) út í bakgarð þar sem lítillar birtu njóti og því sé ákvæðum byggingarreglugerðar um birtuskilyrði ekki fullnægt.  Engir gluggar séu á eldhúsi, eins og áskilið sé samkvæmt  93.2 gr. reglugerðarinnar.  Ekki verði þó annað séð við nánari athugun á uppdráttum en að anddyri fullnægi ákvæðum byggingarreglugerðar.  Athugasemdir byggingarfulltrúa hafi þó verið tæknilegs eðlis og hefði hugsanlega mátt bæta úr því sem þær hafi lotið að, en eins og áður hafi fram komið hafi verið óheimilt að samþykkja íbúð í skúrnum af skipulagslegum ástæðum.

Sú röksemd kæranda að um málamyndaathugasemdir sé að ræða sé því með öllu órökstudd.  Mál séu sjaldnast fullyfirfarin af starfsmönnum skipulags- og byggingarsviðs þegar þau berist afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og því algengt að athugasemdir berist síðar séu tilefni til.  Umsóknarblað kæranda beri auk þess með sér skráðar athugasemdir m.a. um þvottahús.  Byggingafulltrúi vísi til þeirra strax við fyrstu afgreiðslu umsóknarinnar hinn 23. mars 2004.  Sé ekki venjan að reifa athugasemdir í bókun, aðeins látið nægja að vísa til þeirra.  Fullyrðingar kæranda um að málið hafi, frá og með 1. júní 2004, ætíð verið afgreitt athugasemdalaust eigi því ekki við rök að styðjast.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005 um leyfi til að breyta verslunarrými á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg í íbúð.  Byggir synjunin á því að deiliskipulag svæðisins heimili ekki þess háttar breytingu ásamt því að kröfur byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu ekki uppfylltar.   

Deiliskipulag svæðis þess er hér um ræðir afmarkast af Laugavegi, Frakkastíg, Hverfisgötu og Vitastíg og tók það gildi á árinu 1999.  Markmið þess eru m.a. að hlúa að fjölbreytilegri byggð á svæðinu, að miðbæjarstarfsemi verði áfram ríkjandi landnotkun og að íbúabyggð geti dafnað á efri hæðum og á baklóðum.  Þá er það og markmið deiliskipulagsins að bæta götumyndir, en halda um leið í sögulegt gildi byggðarinnar, ásamt því að viðhalda og tryggja aðstæður fyrir smávöruverslun og umhverfi hennar.  Stefnt sé að því að á götuhliðum jarðhæða verði að stærstum hluta smásöluverslun og hvatt er til að nota efri hæðir verslunarhúsnæðis sem íbúðarhúsnæði.  Í kafla deiliskipulagsins um almenna skilmála þess kemur fram að heimilt sé að vera með á reitunum þá starfsemi sem samræmist landnotkun  aðalskipulags Reykjavíkur.  Ekki sé óheimilt að breyta þeim húsum er falli undir vernd byggðamynsturs en breytingar verði þó að vera í samræmi við skilmála deiliskipulagsins er gildi um hvert hús og taka mið af yfirbragði byggðarinnar í heild.  Settir eru skilmálar fyrir hverja lóð á svæðinu og segir eftirfarandi varðandi lóðina að Frakkastíg 7.  „Verndun byggðamynsturs.  Útbygg. innan byggingarreits.  Niðurrif skúra á baklóð.“  Á uppdrættinum er sýndur stækkaður byggingarreitur aðalhúss lóðarinnar og að fyrirhugað sé niðurrif útbygginga, þ.á.m. á rými því er um ræðir í máli þessu.  Með þessum breytingum lækkar nýtingarhlutfall lóðarinnar úr 1,09 í 0,7.   

Í tilvísun deiliskipulagsins til ákvæða aðalskipulags Reykavíkur um landnotkun felst að hún ræðst af þeim kafla þróunaráætlunar miðborgar um landnotkun sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulagið.  Verður ekki annað af honum ráðið en að ekki sé gert ráð fyrir íbúðum á götuhlið jarðhæða á verslunarsvæðum.  Verður að telja að húsnæði það sem um ræðir í málinu falli þar undir, enda um að ræða verslunarrými við götu þótt það nái nokkuð langt inn í lóð þá er það stendur á.  Jafnframt er húsrýmið þannig auðkennt á skipulagsuppdrætti að það skuli rifið og er sú skipulagsákvörðun ekki tengd meintri kvöð sem borgaryfirvöld telja hvíla á umræddu húsnæði samkvæmt sérstakri yfirlýsingu þar um.

Ekki er að framangreindum atriðum vikið í rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Bar þó nauðsyn til að tekin væri afstaða til þess hvort umsókn kæranda samrýmdist tilvitnuðum ákvæðum aðalskipulags um landnotkun og hvaða þýðingu ákvörðun deiliskipulagsins um niðurrif kynni að hafa þegar afstaða var tekin til umsóknar kæranda.  Þessa var ekki gætt og þykir undirbúningi og rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun af þeim sökum svo verulega áfátt að leiða eigi til ógildingar hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 16. febrúar 2005, um að synja umsókn kæranda um leyfi til að breyta verslunarrými, matshluta nr. 03, í íbúð á lóðinni nr. 7 við Frakkastíg, er felld úr gildi.

 

__________________________         
Hjalti Steinþórsson

 

_________________________       ___________________________  
                             Ásgeir Magnússon                        Þorsteinn Þorsteinsson                               

des 22
Love0

30/2006 Langagerði

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 18. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2006, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. apríl 2006, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kæra G, Langagerði 124 og Ö, Langagerði 120, Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.  Á fundi borgarráðs hinn 16. mars 2006 var afgreiðsla skipulagsráðs lögð fram.

Skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa í nóvember 2004 var ákveðið að grenndarkynna hagsmunaaðilum tillögu að deiliskipulagi lóðarinnar nr. 122 við Langagerði.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 19. janúar 2005 þar sem kynntar voru athugasemdir sem borist höfðu, þ.á.m. frá kærendum, og svör skipulagsfulltrúa við þeim.  Var deiliskipulagstillagan samþykkt.  Síðar komu í ljós gallar á málatilbúnaði borgaryfirvalda sem urðu til þess að ákveðið var að fella úr gildi fyrrgreinda samþykkt.  Í kjölfarið var hagsmunaaðilum þeim er gerðu athugasemdir við fyrrgreinda deiliskipulagstillögu tilkynnt með bréfi, dags. 29. júní 2005, að deiliskipulagið hefði verið fellt niður vegna formgalla.  Í bréfinu var jafnframt tilkynnt að unnin yrði byggingarleyfisumsókn sem síðar yrði grenndarkynnt.

Hinn 25. janúar 2006 var tekin fyrir á fundi skipulagsráðs umsókn Styrktarfélags vangefinna um leyfi til þess að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði.  Skipulagsráð færði af því tilefni eftirfarandi til bókar:  „Frestað.  Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Samþykkt að grenndarkynna framlagða umsókn fyrir hagsmunaaðilum að Langagerði 106, 108, 110, 116, 118, 120, 124, 126 og 128.“  Að lokinni grenndarkynningu sem stóð frá 6. febrúar til 6. mars 2006 var umsóknin samþykkt á fundi skipulagsráðs þann 15. mars 2006, en engar athugasemdir höfðu borist.

Hafa kærendur kært þá samþykkt svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að þeir hafi ekki sett fram athugasemd við borgaryfirvöld vegna hinnar grenndarkynntu byggingarleyfisumsóknar þar sem þeim hafi verið leiðbeint af starfsmönnum skipulagssviðs um að slíkt væri óþarft þar sem sjónarmið þeirra til framkvæmdarinnar hefðu legið fyrir á fyrri stigum málsins.  Kærendum hafi eigi að síður verið gerð grein fyrir afgreiðslu skipulagsráðs á hinni kærðu ákvörðun og leiðbeint um kæru til æðra stjórnvalds.

Á það sé bent að á fyrirhuguðu sambýli muni sex einstaklingar búa ásamt því að þar muni einn til tveir starfsmenn verða við störf.  Ljóst sé að fjölgun íbúa á svæðinu muni auka mjög umferð um botnlangann, þó svo að heimilismenn verði ekki sjálfir færir um að aka bifreiðum.  Meðan starfræktur hafi verið leikvöllur á lóðinni hafi umferð um götuna verið mjög mikil og þar hafi skapast algjört ófremdar- og hættuástand.  Enginn snúningshaus sé í enda botnlangans og hafi það gerst daglega, þegar börnum hafi verið ekið að gæsluvellinum, að bifreiðum hafi verið bakkað niður götuna.  Ekki hafi verið hægt að snúa bifreiðum við gæsluvöllinn þar sem öll bílastæði við hann hafi verið notuð af starfsmönnum vallarins.  Þetta ástand hafi skapað mikla hættu fyrir íbúa hverfisins, sérstaklega börnin.

Gata sú er lóðin að Langagerði 122 standi við sé mun þrengri en aðrar götur í hverfinu og þar muni 2,5 metrum.  Þetta hafi það í för með sér að aðeins sé unnt að leggja bifreiðum öðrum megin götunnar í stað beggja vegna eins og víðast hvar annars staðar sé í hverfinu.  Af þessari ástæðu hafi endi botnlangans verið nýttur af íbúum götunnar.  Það segi sig sjálft að aukin bílaumferð um götuna muni skapa algjört vandræðaástand.

Í huga kærenda skipti ekki máli hvort á lóðinni verði starfrækt stofnun eða heimili.  Umferðin og ónæði muni allt að einu aukast í þessu friðsæla hverfi sem hafi í för með sér mikla röskun og í ljósi reynslunnar geti kærendur ekki sætt við þess háttar ástand.

Það sé staðreynd að á meðan starfræktur hafi verið gæsluvöllur hafi verið erfiðara að selja húseignir í næsta nágrenni hans.  Hvernig verði þá staðan þegar komið verði á lóðina sambýli?  Minni eftirspurn eftir húseignum við götuna þýði einfaldlega verðfall þeirra sem kærendur muni ekki sætta sig við.

Sú hugmynd hafi komið upp, til að afstýra aukinni umferð um botngötuna, að gera aðkeyrslu að sambýlinu frá Tunguvegi.  Taka hefði mátt hluta af opnu svæði austan lóðarinnar undir aðkomu og bílastæði fyrir sambýlið þar sem merkt opið leiksvæði sé hvort eð er mjög lítið notað sem slíkt.

Bent sé á að aukin umferð sé það sem kærendur hafi áhyggjur af, ekki sambýlið sjálf.  Eigi að síður sé það skoðun þeirra að sambýli eins og það er hér um ræði, eigi ekki að vera sett í rótgróið hverfi, heldur í ný hverfi þar sem skipulag geri ráð fyrir því.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Vísar hann til þeirra raka sem borgaryfirvöld tefla fram í málinu og gerir kröfu til þess að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að meðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga þrátt fyrir að fella hafi þurft niður fyrri samþykkt um deiliskipulag lóðarinnar vegna formgalla.  Sérstaklega sé tekið fram að hagsmunaaðilar hafi verið vel upplýstir og fengið send bréf þar sem þeim hafi verið tilkynnt um hvaða skref væru í vændum.

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé gert ráð fyrir því að á lóðinni að Langagerði 122 megi byggja sambýli fyrir fólk með þroskahömlun.  Eins og fram komi í gögnum málsins sé gert ráð fyrir að þar verði byggt einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum ásamt sameiginlegu rými.  Íbúar verði fimm til sex auk eins til tveggja starfsmanna sem skipti á milli sín vöktum tvisvar til þrisvar á sólarhring.  Afar sjaldgæft sé að fólk með þroskahömlun sé fært um að aka bíl og sé því ekki ástæða til að ætla að aukning umferðar um botnlangagötuna stafi af hinum nýju íbúum sambýlisins.

Á það beri aftur á móti að líta að langlíklegast sé að íbúar sambýlisins muni njóta þjónustu frá ferðaþjónustu fatlaðra til að komast leiðar sinna, bæði til vinnu og til að sinna öðrum erindum.  Jafnframt sé gert ráð fyrir því að starfsmenn komi akandi til vinnu sinnar, þ.e. að einn til tveir starfsmenn muni koma til vinnu á morgnana og fara þaðan seinnipart dags þegar vaktaskipti séu og þá komi aðrir starfsmenn í þeirra stað.

Með vísan til þessa megi halda því fram með nokkurri vissu að bílaumferð um botnlangann verði mun minni eftir hinar samþykktu breytingar heldur en verið hafi þegar á þessari sömu lóð hafi verið starfræktur gæsluvöllur, þar sem fjölda barna hafi verið ekið til og frá vellinum um hinn þrönga botnlanga.  Með vísan til þessa sé því vísað á bug að verið sé að auka umferð í götunni miðað við það sem verið hafi þegar gæsluvöllur hafi verið starfræktur á umræddri lóð.  Jafnframt megi vísa til þess að umferð vegna sambýlisins verði sennilega minni heldur en frá öðrum íbúðarhúsum við götuna, þar sem íbúar þess muni að öllum líkindum samnýta ferðir í frekari mæli en aðrir íbúar sem haldi jafnvel marga bíla við hvert hús.

Ekki séu bornar brigður á þær fullyrðingar kærenda að snúningshaus við enda botnlangans í Langagerði 116-128 sé minni en í öðrum botnlöngum í Langagerði.  Við hönnun gatnanna á sínum tíma hafi það verið talin eðlileg ráðstöfun í ljósi þess að við enda þessa botnlanga séu mun færri hús en í öðrum botnlöngum í Langagerði og þar af leiðandi ekki eins mikil þörf á miklu rými til snúninga.  Ekki sé fallist á að breyta aðkomu að lóðinni og hafa hana frá Tunguvegi, aðallega með vísan til þess að slík aðkoma myndi skerða möguleika íbúa hverfisins til útivistar á opnu svæði sem þar sé, auk þess sem aðkoma bíla frá ferðaþjónustu fatlaðra muni verða erfiðari eftir þeirri leið.  Einnig sé talið að slík aðkoma hafi mun meiri truflun og skerðingu umhverfisgæða í för með sér en sú aðkoma sem nú sé að lóðinni.

Ítrekað sé að um sé að ræða heimili fyrir fólk með þroskahömlun.  Slíkt heimili sé ekki opinber stofnun.  Mikilvægt sé að átta sig á því að um sé að ræða heimili, eins og hvert annað í hverfinu, nema að því leyti að heimilisfólk þurfi aðstoð eins til tveggja starfsmanna til þess að geta búið í eigin íbúð vegna fötlunar sinnar.  Sambærileg heimili séu í íbúðahverfum víða í borginni og í öllum tilfellum hafi slíkt fyrirkomulag gefið góða raun og ríkt mikil og góð sátt við nágranna.

Hvað varði fullyrðingar kærenda um verðfall á eignum þeirra vegna nábýlis við heimili fyrir þroskahamlaða sé bent á að reynslan hafi sýnt að sú sé ekki raunin og sé þessi málsástæða bæði ósönnuð og órökstudd.

Í málum sem þessum geti eigendur fasteigna í þéttbýli ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Talið sé að þær breytingar sem nágrannar sambýlisins að Langagerði 122 þurfi að þola séu að engu leyti með þeim hætti að þær valdi óhóflegri skerðingu á hagsmunum þeirra þannig að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs um að heimila byggingu einlyfts fjölbýlishúss sem sambýlis með fimm íbúðum ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.  Áður hafði lóðin verið nýtt fyrir gæsluvöll.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lóðin að Langagerði 122 felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði.  Fyrirhuguð bygging er þar mun rísa mun verða nýtt sem íbúðarhús og samræmist hið kærða byggingarleyfi því landnotkun aðalskipulags.

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu borgaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja að það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinnar umdeildu byggingar.  Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Langagerði 122 eru fullbyggðar og því ekki að vænta þar mikilla breytinga.  Má fallast á með borgaryfirvöldum að af þessum sökum hafi ekki verið skylt að ráðast í gerð deiliskipulags vegna hinnar umdeildu byggingar.

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar um götuna sem sé þrengri en almennt gerist í hverfinu svo og vegna skorts á bílastæðum ásamt því að ónæði aukist í annars rólegu umhverfi.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar um götuna eða önnur slík grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu leyfisins.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________                 ____________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

56/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 56/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 25. október 2005 um að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóð nr. 109 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.   

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. júlí 2006, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóð nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, þá ákvörðun  byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 25. október 2005 að veita leyfi til byggingar sumarhúss á lóð nr. 109 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Kærendur settu fram kröfu um stöðvun framkvæmda og með bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006 var fallist á þá kröfu. 

Málsatvik og rök:  Hinn 7. desember 2005 samþykkti sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps breytingu á deiliskipulagi frá árinu 1990 um frístundabyggð á svæði C í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. ágúst 2006.  Hinn 25. október 2005 veitti byggingarfulltrúi uppsveita Árnessýslu leyfi til byggingar sumarhúss á lóðinni nr. 109 í landi Kiðjabergs.  

Kærendur skírskota m.a. til þess að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við þágildandi deiliskipulag frá árinu 1990.  Sveitarstjórn hafi raunar samþykkt breytingar á því deiliskipulagi en málsmeðferðinni hafi ekki verið lokið er hið kærða byggingarleyfi hafi verið veitt. 

Með tölvubréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 31. október 2006, tilkynnti lögmaður Grímsnes- og Grafningshrepps að hið kærða byggingarleyfi hefði verið afturkallað á fundi byggingarnefndar hinn 17. október 2006 þar sem fyrir lægi að hið kærða leyfi væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.  Var afturköllunin staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 26. október 2006.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að hin kærða ákvörðun hefur verið afturkölluð.  Hefur hún því ekki lengur þýðingu að lögum og eiga kærendur ekki hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hennar.

Verður málinu af greindum ástæðum vísað frá úrskurðarnefndinni.  Jafnframt falla niður réttaráhrif bráðabirgðaúrskurðar úrskurðarnefndarinnar frá 26. ágúst 2006 um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða leyfi.  

 Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_________________________        ___________________________
 Ásgeir Magnússon                            Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

43/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 43/2006, kæra á ákvörðunum byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 28. febrúar 2006 og 28. júní 2005 um að veita leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.   

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. júní 2006, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóð nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, þær ákvarðanir byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu frá 28. febrúar 2006 og 28. júní 2005 að veita leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Kærendur settu fram kröfu um stöðvun framkvæmda og með bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006 var fallist á þá kröfu. 

Málsatvik og rök:  Hinn 7. desember 2005 samþykkti sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps breytingu á deiliskipulagi frá árinu 1990 um frístundabyggð á svæði C í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. ágúst 2006.  Hinn 28. janúar 2006 og 28. júní 2005 veitti byggingarfulltrúi uppsveita Árnessýslu leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 112 og 113 í landi Kiðjabergs.  

Kærendur skírskota m.a. til þess að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við þágildandi deiliskipulag frá árinu 1990.  Sveitarstjórn hafi raunar samþykkt breytingar á því deiliskipulagi en málsmeðferðinni hafi ekki verið lokið er hið kærða byggingarleyfi hafi verið veitt. 

Með tölvubréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 31. október 2006, tilkynnti lögmaður Grímsnes- og Grafningshrepps að hin kærðu byggingarleyfi hafi verið afturkölluð á fundum byggingarnefndar hinn 29. ágúst 2006 og 17. október 2006 þar sem fyrir hafi legið að leyfin væru ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.  Voru afturkallanirnar staðfestar á fundum sveitarstjórnar hinn 6. september 2006 og 26. október 2006.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að hinar kærðu ákvarðanir hafa verið afturkallaðar.  Hafa þær því ekki lengur þýðingu að lögum og eiga kærendur ekki hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi þeirra.

Verður málinu af greindum ástæðum vísað frá úrskurðarnefndinni.  Jafnframt falla niður réttaráhrif bráðabirgðaúrskurðar úrskurðarnefndarinnar frá 26. ágúst 2006 um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinum kærðu leyfum.  

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________      _________________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson       

 

                                  

 

 

 

 

des 22
Love0

68/2004 Lækjargata

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2004, kæra stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Lækjargötu 4, Reykjavík, f.h. stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og til að nýta svalir á 3. hæð í tengslum við rekstur þeirra, allt eins og nánar greinir í leyfinu. 

Samþykkt byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 16. nóvember 2004. 

Kærandi krefst þess aðallega að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að henni verði breytt þannig að ekki verði heimilað að nýta svalir á þriðju hæð hússins fyrir veitingastarfsemi.  Kærandi setti einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda en með úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 14. desember 2004 var þeirri kröfu hafnað.  

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. ágúst 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og var afgreiðslu erindisins frestað.  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var erindið tekið fyrir að nýju og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa og/eða ákvörðunar um grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum þriðju hæðar fyrir veitingastarfsemi og nálægðar þeirra við íbúðarhúsnæði.  Skipulagsfulltrúi tók beiðnina fyrir á fundi hinn 10. september 2004 og samþykkti að kynna hana hagsmunaaðilum að Austurstræti 20 og 22 og Lækjargötu 2 og 4 vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum fyrir veitingastarfsemi.  Kynningin fór fram dagana 16.-30. september 2004 og settu 12 íbúðareigendur fram athugasemdir.  Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 1. október 2004 voru athugasemdirnar kynntar og á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 13. október 2004 var lögð fram umsögn lögfræði og stjórnsýslu vegna athugasemdanna og var bókað að nefndin gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi þegar teikningar hefðu verið lagfærðar.  Var málinu því vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem afgreiddi erindið hinn 9. nóvember 2004 með áskilnaði um lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og að áður en húsnæðið yrði tekið í notkun myndi fara fram athugun á að hljóð frá veitingastöðunum ylli ekki ónæði að Lækjargötu 4. 

Hið kærða leyfi felur í sér heimild til að koma fyrir tveimur veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.  Á þriðju hæð er gert ráð fyrir að hámarksfjöldi gesta verði 100 en á fjórðu hæð 120.  Snyrtingar verði sameiginlegar og eldhús, uppþvottur og aðstaða starfsmanna verði í kjallara.  Jafnframt verði gerður hringstigi af svölum á þriðju hæð niður á jörð og stigi frá fjórðu hæð niður á svalir á þriðju hæð.  Ennfremur verði lyftustokki breytt þannig að lyfta komist í kjallara, gólf í eldhúsi hækkað um 18 cm, handriði og gróðri komið fyrir á svölum þriðju hæðar o.fl. 

Framangreinda ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2A, þá Austurstræti 22B, hafi verið samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd Reykjavíkurborgar hinn 12. október 1998.  Þar sé kveðið á um starfsemi í húsnæðinu og segi þar m.a. að á þriðju og fjórðu hæð skuli gera ráð fyrir íbúðum.  Skilmálarnir hafi verið samþykktir í borgarráði hinn 20. október 1998 með þeirri viðbót að ekki yrði leyfður skemmtistaður í húsnæðinu.

Með kaupsamningi, dags. 20. október 1998, hafi borgarsjóður selt fasteignina að Austurstræti 22B (nú Lækjargata 2A) til Bónuss sf.  Í samningnum sé kveðið á um að á lóðinni megi byggja samkvæmt staðfestu deiliskipulagi miðbæjarins frá 1986 með þeim takmörkunum sem kunni að leiða af samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.  Síðan séu skilmálar þessir teknir upp orðrétt þar sem segi:  „Kaupsamningi þessum skal kaupandi þinglýsa og eru skilmálar nýbyggingarinnar bindandi fyrir hann sem og síðari eigendur.“

Hinn 16. júní 1999 hafi Smáralind ehf. yfirtekið öll réttindi og skyldur Bónuss sf. samkvæmt greindum kaupsamningi við Reykjavíkurborg og hafi það verið samþykkt af hálfu borgarinnar.  Afsal vegna fasteignarinnar hafi verið gefið út til Smáralindar ehf. við lokagreiðslu hinn 2. júlí 1999.  Umrætt afsal hafi verið móttekið til þinglýsingar hinn 13. júlí og innfært hinn 22. júlí sama ár.  Á þinglýsta skjalinu sé strikað yfir þá málsgrein sem segi að eignin sé seld án veðbanda og kvaða.  Stimpill borgarstjórans í Reykjavík sé við áritunina. 

Ljóst sé að með skilmálum borgarráðs frá 20. október 1998 séu kvaðir lagðar á umráða- og notkunarrétt viðkomandi aðila yfir lóðinni.  Samkvæmt skýrum ákvæðum skilmálanna sé á þriðju og fjórðu hæð hússins gert ráð fyrir íbúðum og óheimilt sé að reka skemmtistað í húsnæðinu.  Ekki liggi fyrir í gögnum málsins hvenær samþykkt hafi verið af hálfu borgarinnar að nýta þessar hæðir fyrir skrifstofur.  Sú starfsemi sem þar fari fram sé að sjálfsögðu háð þessum skilyrðum og því óheimilt að hafa þar aðra starfsemi en að ofan greini.  Ástæða þessara takmarkana sé augljós, enda sé íbúðabyggð í næsta húsi, og sé m.a. verið að tryggja hagsmuni íbúanna.  Samkvæmt þeim gögnum sem kærandi hafi undir höndum hafi umræddri kvöð um nýtingu fasteignarinnar ekki verið aflétt eða skilmálarnir felldir niður.  Hin þinglýsta kvöð í kaupsamningnum frá 20. október 1998 sé því bindandi fyrir núverandi eigendur fasteignarinnar, eins og tekið sé skýrt fram í samningnum sjálfum, og nágrannar megi treysta því að eignin sé ekki nýtt með öðrum hætti meðan kvöðin standi.  Sérstaklega sé tekið fram að umsögn skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar byggi á röngum grundvelli hvað þetta varði.  Svo virðist sem sviðið hafi ekki haft hið þinglýsta afsal frá 2. júlí 1999 undir höndum.

Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 skuli umsækjandi um byggingarleyfi m.a. leggja fram skilríki, þar með talið samþykki meðeigenda, ef um sameign sé að ræða.  Í samræmi við þetta og hina almennu rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi byggingarfulltrúa borið að ganga úr skugga um heimild lóðarhafa til nýtingar á lóðinni og húsinu að Lækjargötu 2A og fá fram fullnægjandi skilríki þar um.  Telji kærandi með hliðsjón af framangreindu að óheimilt hafi verið að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri að fella það úr gildi.

Ennfremur verði hér að hafa í huga að með samþykkt skilmálanna á sínum tíma hafi borgarráð sem stjórnvald tekið bindandi ákvörðun af sinni hálfu um það efni sem þar birtist og þeirri ákvörðun verði ekki breytt nema þá með sambærilegri ákvörðun, þ.e. nýjum skilmálum fyrir eignina eða eftir atvikum breytingu á skilmálunum. 

Samþykkt skilmálanna feli jafnframt í sér að íbúar, þ.m.t. eigendur fasteigna á viðkomandi svæði, megi treysta að þeir standi óbreyttir, þ.m.t. um stefnumarkandi atriði, nema ákvörðuninni sé breytt með framangreindum hætti.  Umfjöllun um byggingarleyfi eða staðfesting á ákvörðun byggingarfulltrúa um veitingu þess geti ekki komið í stað heildstæðrar ákvörðunar sem tekin sé með slíkum skilmálum, sem séu ígildi skipulags.  Megi í því sambandi vísa til þeirrar meginreglu stjórnsýsluréttarins að ákvörðun stjórnvalds verði ekki breytt nema með sambærilegri nýrri ákvörðun.

Ljóst sé því að borgarráði hafi borið að fjalla sérstaklega um umsóknir um breytta notkun húseigna og skoða það sérstaklega með tilliti til þess hvort breytt notkun samrýmdist gildandi skilmálum.  Ljóst sé miðað við þau gögn sem fyrir liggi að gildandi skilmálum um notkun hússins hafi ekki verið breytt.  Ennfremur liggi fyrir að ef breyta eigi þessum skilmálum verði að fara með slíkar breytingar í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda sé hér um að ræða ígildi skipulags auk þess sem breytt notkun hafi mikil áhrif á eigendur nærliggjandi eigna, sem hafi treyst því að þessir skilmálar stæðu.

Svo virðist sem misskilnings gæti hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar varðandi samþykkta skilmála fyrir notkun hússins.  Í erindum skipulagsfulltrúa komi fram að verið sé að kynna fyrirhugaða veitingasölu á þriðju og fjórðu hæð hússins sem og svölum þriðju hæðar.  Hafi sérstaklega verið tekið fram að þessi notkun hússins væri heimil.  Hins vegar sé ljóst að það sé ekki rétt miðað við samþykkta skilmála.  Þá hafi einungis verið veittur tveggja vikna frestur til að skila inn athugasemdum en eðlilegt hafi verið að veita a.m.k. fjögurra vikna frest í samræmi við 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt framangreindu hafi ekki verið unnt að veita byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra framkvæmda, þar sem leyfið hafi farið gegn samþykktum skilmálum fyrir notkun hússins, sbr. samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.

Af hálfu kæranda er og á því byggt að á byggingarfulltrúa sem og borgarstjórn hvíli sú skylda sem stjórnvaldi að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Í þessu máli hafi ríkari skylda hvílt á stjórnvöldum til þess en ella þar sem ákvörðunin sé mjög íþyngjandi í garð íbúa að Lækjargötu 4 og hafi viðurhlutamikil áhrif fyrir þá og eignir þeirra.  Kærandi telji að í umræddri rannsóknarskyldu hafi m.a. falist skylda fyrir viðkomandi stjórnvöld, sbr. meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að kanna áhrif reksturs veitingastaðar fyrir nærliggjandi íbúðir, m.a. varðandi hljóðvist, lykt og innsýn í íbúðirnar af svölum á þriðju hæð, þar sem ætlunin sé að reka veitingastarfsemi.  Grenndaráhrif séu mjög mikil.  Þessi atriði hafi borið að skoða og ganga úr skugga um áður en byggingarleyfi hafi verið veitt því augljóst sé að það hafi litla þýðingu að gera það þegar rekstur sé hafinn.  Málið hafi því ekki verið nægjanlega upplýst áður en ákvörðun hafi verið tekin um veitingu byggingarleyfis.

Samkvæmt umsögn lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs, dags. 11. október 2004, skyldi, áður en hið kærða byggingarleyfi yrði veitt, gengið úr skugga um hljóðvist milli húsanna til að tryggja að starfsemin ylli nágrönnum ekki ónæði.  Þá hafi einnig verið bent á að notkun á svölunum gæti skapað óþægindi m.t.t. hljóðs og innsýnar í nærliggjandi íbúðir.  Samkvæmt gögnum málsins hafi þetta atriði ekki verið skoðað áður en leyfið hafi verið veitt.  Ekki virðist hafa verið leitað eftir umsögn heilbrigðiseftirlits um fyrirhugaða starfsemi og hljóðvist í samræmi við reglugerð nr. 933/1999 með síðari breytingum.

Af hálfu kæranda er á það bent að fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum sem og skilmálum og kvöðum, sem stjórnvöld samþykki.

Í þessu tilviki séu grenndaráhrif framkvæmdarinnar mikil.  Samkvæmt gildandi skilmálum fyrir notkun hússins sé gert ráð fyrir íbúðum á þriðju og fjórðu hæð.  Áður en hið kærða leyfi hafi verið veitt hafi verið þar skrifstofur.  Nú sé ætlunin að reka þar veitingastarfsemi, með tilheyrandi ónæði og hávaða fyrir nágranna.  Hér megi einnig sérstaklega benda á að ætlunin sé að reka veitingastarfsemi á svölum þriðju hæðar en af svölunum sé auðveldlega unnt að sjá inn í íbúðir að Lækjargötu 4.  Þetta sé ekki unnt að sætta sig við.

Ekkert liggi fyrir í málinu um hljóðvarnir á þriðju og fjórðu hæð eða á svölunum eða hvort uppfyllt séu skilyrði reglugerðar nr. 933/1999.  Þá liggi ekkert fyrir um hvort og með hvaða hætti eigi að takmarka innsýn í nærliggjandi íbúðir af svölum þriðju hæðar eða hvernig koma eigi í veg fyrir augljóst ónæði af veitingastarfsemi þar fyrir nágranna.  Í ljósi þess hve grenndaráhrif framkvæmdanna og fyrirhugaðrar starfsemi séu mikil hafi nauðsyn borið til að þessi atriði lægju fyrir áður en ákvörðun um að veita byggingarleyfi hafi verið tekin.

Um sé að ræða mál, sem hafi veruleg áhrif á rétt húseiganda í næsta nágrenni við fyrirhugaða starfsemi.  Ennfremur sé vísað til samþykktra skilmála fyrir notkun hússins og nýtingu, sem hafi ekki verið felldir úr gildi, til áréttingar því sjónarmiði sem áður hafi komið fram að framkvæmdir skuli vera í samræmi við skipulag sem og sérstakar samþykktir um nýtingu og starfsemi.  Svo sé ekki í þessu tilviki.  Það sé eitt af meginhlutverkum slíkra samþykkta að setja fram í heild sinni og með bindandi hætti, bæði fyrir stjórnvöld, þ.m.t. sveitarstjórn, og eigendur viðkomandi fasteigna, áætlun um hvernig nýta megi fasteignir á ákveðnu svæði.  Alþekkt sé að nýting einnar fasteignar, t.d. að hluta undir veitingastarfsemi, innan- og utandyra í þessu tilviki, geti haft afgerandi áhrif á hagnýtingu nágrannaeigna, bæði þá sem þegar sé fyrir hendi og framtíðarnýtingu.  Það mál sem hér sé til umfjöllunar sé dæmigert fyrir þær aðstæður að breytt notkun einnar byggingar m.t.t. skilmála sem fyrir séu hafi veigamikil áhrif á nýtingu eigna kæranda þannig að hagsmunir einstakra fasteignaeigenda skerðist verulega.  Jafnframt sé mikilvægt að hafa í huga að íbúðareigendur hafi ekki mátt gera ráð fyrir slíkri starfsemi, sem hér um ræði, eða breytingu á nýtingu þriðju og fjórðu hæðar að Lækjargötu 2A, með þeim hætti sem hin kærða ákvörðun geri ráð fyrir, miðað við það sem fram komi í samþykkt borgarráðs frá 20. október 1998.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í umsögn lögfræði og stjórnsýslu, dags. 11. október 2004, hafi komið fram að samkvæmt gildandi deiliskipulagi Kvosarinnar, sbr. breytingu þess hinn 2. febrúar 1989, sé landnotkun á svæðinu hin sama og landnotkun aðalskipulags, þ.e.a.s. miðsvæði/miðborg.  Samkvæmt aðalskipulagi, kafla 3.1.5 í Greinargerð I – stefnumörkun, sé á miðsvæðum fyrst og fremst gert ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi, stjórnsýslu og skrifstofum.  Veislusalir falli undir þjónustustarfsemi.  Á miðsvæðum fari fram fjölbreyttari starfsemi en rúmist á verslunar- og þjónustusvæðum svo sem skrifstofur, menningar- og þjónustustofnanir, veitinga- og gistihús og í sumum tilvikum hreinlegur iðnaður og íbúðir (sjá gr. 4.4 í skipulagsreglugerð).  Í aðalskipulaginu séu miðsvæði borgarinnar flokkuð niður eftir stefnu um meginstarfsemi.  Um hvert svæði gildi ákveðin stefnumörkun og grundvallist hún á mismunandi hlutverki þeirra og staðsetningu í borginni.  Í miðborgarkjarna, þar sem umrætt hús sé staðsett, sé lögð áhersla á blandaða notkun.  Í III. hluta greinargerðar með Aðalskipulagi Reykjavíkur, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun, sé fjallað nánar um landnotkun í miðborgarkjarnanum.  Þar komi fram að engin ein notkun, önnur er smásöluverslun og matvöruverslun, megi vera ríkjandi, það er meira en 50% á götuhliðum jarðhæða skilgreindra götusvæða.  Tekið sé fram að á efri hæðum og í bakhúsum sé heimilt að vera með þá notkun sem samræmist landnotkun miðborgar, sbr. skilgreiningu M1 í kafla 3.1.5 í Greinargerð I – stefnumörkun.  Rekstur veitingasala á 3. og 4. hæð hússins samræmist því gildandi landnotkun á svæðinu.

Þeir sem eigi eignir og búi á svæði þar sem fjölbreyttust landnotkun sé leyfð samkvæmt skipulagi eigi réttindi og beri skyldur í samræmi við það.  Þeir megi búast við að notkun húsa á svæðinu sé fjölbreytt og breytist innan þeirra heimilda og takmarka sem sett séu í skipulagi.  Þetta verði eigendur og notendur fasteigna að þola, enda sé starfsemin innan þeirra marka sem lög og reglur, sem um slíka starfsemi gildi, segi til um og ekki sé gengið á lögvarða hagsmuni með öðrum hætti.  Borgaryfirvöld vilji hvetja til og styðja við notkun efri hæða í miðborginni fyrir íbúðir en þau geri sér einnig grein fyrir takmörkunum slíks húsnæðis.  Í umfjöllun um íbúðarhúsnæði í miðborgarkjarnanum segi m.a. (sjá III. hluta greinargerðar með Aðalskipulagi Reykjavíkur, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun bls. 6):  „Borgaryfirvöld munu halda áfram að stuðla að nýtingu efri hæða húsa í miðborgarkjarnanum til búsetu. Miðborgarkjarninn er ekki ákjósanlegur fyrir barnafjölskyldur til búsetu þar sem ekki er hægt að mæta þar ýtrustu kröfum sem gerðar eru til íbúðasvæða. Ein ástæða þess er hið fjölskrúðuga næturlíf kjarnans sem borgaryfirvöld hyggjast styðja við.“

Áfram segi í umsögn lögfræði og stjórnsýslu að þótt athugasemdir kæranda séu skiljanlegar þá sé ekki hægt að leggjast gegn notkun húsnæðisins, sbr. ákvæði skipulags.  Áður en byggingarleyfi verði gefið út verði gengið úr skugga um hljóðvist milli húsanna til að tryggja að starfsemin valdi íbúum ekki ónæði.  Þá verði hljóðvistin sérstaklega prófuð við lokaúttekt á framkvæmdunum, áður en salirnir verði teknir í notkun.  Skoða þurfi, áður en veitt verði leyfi til áfengisveitinga fyrir salina, hvort rétt sé að takmarka áfengisveitingatíma vegna nálægðar við umræddar íbúðir.

Hvað varði notkun á svölunum sé ljóst að notkun þeirra geti skapað ónæði frá gestum sem þar muni dvelja, s.s. vegna hljóðs og innsýnar í íbúðir að Lækjargötu nr. 4.  Samkvæmt málsmeðferðarreglum um vínveitingaleyfi sé almennt heimilt að veita leyfi til veitinga áfengis utandyra til kl. 22:00.  Á þeirri lóð sem hér um ræði megi þó veita leyfi til kl. 23:30, sjá 8. gr. reglnanna.  Muni embættið leggja til við borgarráð að útiveitingaleyfi verði ekki veitt nema til kl. 22:00.  Hvað innsýnina varði sé lagt til að byggingarleyfishafa verði gert að girða af hluta svalanna, sem snúi að Aðalstræti 4, til að minnka þessi áhrif.

Rétt sé að geta þess að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2, þá Austurstræti 22B, hafi verið samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd hinn 12. október 1998.  Í þeim hafi m.a. verið kveðið á um landnotkun allra hæða hússins.  Skilmálar þessir hafi verið samþykktir í borgarráði hinn 20. október s.á. með smávægilegri breytingu, þar sem tekið hafi verið fram að ekki yrði heimilaður skemmtistaður í húsnæðinu.  Samkvæmt skilmálum þessum hafi verið gert ráð fyrir íbúðum á 3. og 4. hæð hússins. 

Þegar uppdrættir að húsinu hafi verið samþykktir hafi verið samþykkt frávik frá þessum skilmálum og leyfðar skrifstofur á 3. og 4. hæð.  Þegar afsal hafi verið gefið út fyrir eigininni, hinn 2. júlí 1999, hafi verið tekið fram í því að eignin væri seld án kvaða.  Þó ljóst sé að umræddir skilmálar hafi verið af skipulagslegum toga hafi þeir ekki gildi sem deiliskipulagsskilmálar enda hafi staðfestu deiliskipulagi Kvosarinnar ekki verið breytt við samþykkt þeirra.  Skilmálarnir hafi því verið einkaréttarlegs eðlis á milli Reykjavíkurborgar og kaupanda lóðarinnar.  Með vísan til yfirlýsingar í afsali verði að telja að fallið hafi verið frá skilmálunum.  Þeir hafi því ekki þýðingu varðandi mál það sem hér sé til umfjöllunnar.  Jafnvel þó talið væri að þeir hefðu gildi gæti Reykjavíkurborg ákveðið einhliða að falla frá skilyrði um að 3. og 4. hæð yrðu nýttar fyrir skrifstofur.

Þá sé og vísað til þess að Gunnar H. Pálsson verkfræðingur hafi framkvæmt hljóðvistarmælingar hinn 19. ágúst 2005 í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa og samkvæmt niðurstöðum þeirra mælinga virðist öllum skilyrðum um hljóðvist fullnægt.

Við meðferð málsins fyrir úrskurðarnefndinni kom í ljós misræmi milli bókana um hið umdeilda byggingarleyfi annars vegar og áritunar á samþykkum uppdráttum hins vegar.  Er á uppdráttunum tekið fram að sótt sé um leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð Lækjargötu 2A og hefur allur málatilbúnaður Reykjavíkurborgar verið við það miðaður.  Í bókunum um meðferð umsóknarinnar er hins vegar talað um veitingastaði og óskaði nefndin af þessu tilefni skýringa borgaryfirvalda á þessu misræmi og að umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi yrði lögð fram.

Á umsóknarblaði kemur fram að sótt sé um leyfi fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð.  Er á það bent af hálfu borgaryfirvalda að hugtakið „veitingastaður“ sé skilgreint sem eins konar yfirhugtak í 9. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985.  Undir hugtakið „veitingastaður“ falli samkvæmt e-lið 9. gr. nefndra laga einkasalir, félagsheimili og útisamkomur, tækifærisveitingar á opinberum samkomum eða einkasamkomum þar sem leyfi séu bundin við einstök tækifæri.  Skýrt komi fram á uppdráttum að verið sé að sækja um „veitingasali“ af þessu tagi og það sé það sem samþykkt hafi verið.  Ekki skipti því máli að í bókunum standi veitingastaðir enda falli salirnir undir hugtakið.  Jafnframt var upplýst að gefið hefði verið út leyfi til vínveitinga í sölunum.
 
Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt.  Vísar hann til þeirra sjónarmiða sem borgaryfirvöld tefla fram og áréttar að fullt tillit hafi verið tekið til hagsmuna nágranna, m.a. hafi hljóðstig verið mælt og ráðstafanir gerðar til þess að takmarka aðgengi gesta að þeirri hlið svala er viti að fasteigninni að Lækjargötu 4.    

Vettvangur:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi fimmtudaginn 7. desember 2006. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita heimild til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu í Reykjavík.  Á samþykktum teikningum kemur fram að um sé að ræða veislusali sem leigðir verði út fyrir ráðstefnur, afmæli o.þ.h. ásamt því að svalir þriðju hæðar verði nýttar í tengslum við rekstur salanna á góðviðrisdögum. 

Í 9. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985 eru taldar upp í liðum a-i þær tegundir veitingarekstrar er flokkast undir hugtakið veitingastaður.  Í e-lið lagagreinarinnar segir að einkasalir, félagsheimili og útisamkomur, þar sem um sé að ræða tækifærisveitingar á opinberum samkomum eða einkasamkomum, flokkist undir framangreint hugtak.  Enda þótt misræmi það sem að framan er lýst sé til þess fallið að valda misskilningi má fallast á með borgaryfirvöldum að það eigi ekki að leiða til ógildingar leyfisins, enda verði að skýra efni þess í samræmi við þær takmarkanir sem felast í áritun á samþykkta uppdrætti.  Leiðir umræddur ágalli því ekki til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag frá árinu 1989, deiliskipulag Kvosarinnar, og er landnotkun samkvæmt því tilgreind sú hin sama og landnotkun aðalskipulags eða miðbæjarsvæði.  Ræðst landnotkun því nú af kafla Þróunaráætlunar miðborgar Reykjavíkur um landnotkun sem felldur hefur verið inn í aðalskipulag Reykjavíkur.  Er umrædd fasteign á svæði sem þar er skilgreint sem miðborgarkjarni.  Er þar fyrst og fremst gert ráð fyrir blandaðri notkun, þar á meðal verslunar- og þjónustustarfsemi ýmis konar, og verður að telja að rekstur veitingasala á þriðju og fjórðu hæð húss þess er hér um ræðir sé í samræmi við skipulagsheimildir svæðisins.  Var því ekki þörf breytinga á deiliskipulagi vegna umsóknar um hið umdeilda byggingarleyfi og var kynning sú sem borgaryfirvöld stóðu fyrir í tilefni af áformum byggingarleyfishafa því ekki formleg grenndarkynning vegna minni háttar breytingar á deiliskipulagi samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Var umrædd kynning viðhöfð umfram skyldu og hefur það því engin áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar þó kynningarfrestur hafi verið styttri en áskilið er um formlega grenndarkynningu.

Í máli þessu er m.a. deilt um þýðingu skilmála um byggingu og nýtingu hússins nr. 2A við Lækjargötu.  Í málsgögnum kemur fram að sérstakir skilmálar um byggingu Lækjargötu 2A, þá Austurstræti 22B, voru samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd borgarinnar hinn 12. október 1998.  Í þeim var m.a. kveðið á um landnotkun allra hæða hússins.  Skilmálar þessir voru samþykktir í borgarráði hinn 20. október s.á. með þeirri viðbót að ekki yrði heimilaður skemmtistaður í húsnæðinu.  Samkvæmt skilmálum þessum var gert ráð fyrir íbúðum á þriðju og fjórðu hæð hússins.  Síðar virðast hafa verið leyfðar skrifstofur á efri hæðum. 

Þegar afsal var gefið út fyrir eigninni hinn 2. júlí 1999 var tekið fram að hún væri seld án kvaða.  Verður að fallast á með Reykjavíkurborg að umræddir skilmálar hafi ekki öðlast gildi sem deiliskipulagsskilmálar enda var deiliskipulagi Kvosarinnar ekki breytt við samþykkt þeirra.  Þeim var ekki heldur þinglýst sem kvöð á eignina.  Giltu þeir því aðeins milli Reykjavíkurborgar og kaupanda lóðarinnar og verður ekki talið að eigendur fasteigna á svæðinu geti leitt rétt af fyrrgreindri samþykkt borgarráðs.  Verður því ekki fallist á sjónarmið kæranda um að ógilda beri hina kærðu ákvörðun með þeim rökum að hún fari gegn umræddum skilmálum.

Eins og framan greinir stendur hús það er hér um ræðir á miðborgarsvæði þar sem landnotkun er blönduð starfsemi af ýmsum toga ásamt íbúðabyggð.  Verður ekki séð að þeirri starfsemi sem heimiluð var með hinu kærða byggingarleyfi fylgi meiri hávaði eða ónæði en búast megi við á slíkum svæðum.  Verður hið kærða byggingarleyfi því ekki alfarið fellt úr gildi með vísan til grenndarhagsmuna eða sjónarmiða er lúta að áhrifum starfseminnar á næsta nágrenni.  Ekki verður heldur fallist á að málsmeðferð eða rannsókn máls hafi verið áfátt þannig að ógilda beri hina kærðu ákvörðun af þeim sökum.  

Kærandi gerir til vara kröfu um að hinni kærðu ákvörðun verði breytt þannig að ekki verði heimilað að nýta svalir á þriðju hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu fyrir veitingastarfsemi.  Í þessari kröfu felst að úrskurðarnefndinni taki nýja ákvörðun án þess að lægra stjórnvald hafi tekið afstöðu til kröfunnar.  Til þessa er úrskurðarnefndin ekki bær og verður þessum kröfulið því vísað frá nefndinni.

Þrátt fyrir þetta telur úrskurðarnefndin að með þeirri nýtingu svalanna sem heimiluð er með hinu kærða leyfi sé hagsmunum kæranda raskað umfram það sem eigendur íbúða að Lækjargötu 4 þurfi að sæta með hliðsjón af gildandi deiliskipulagi svæðisins.  Þykir á skorta að mælt hafi verið fyrir um fullnægjandi umbúnað til að hindra innsýn í íbúðir að Lækjargötu 4 og á svalir þeirra og til að koma í veg fyrir að rusli og öðru lauslegu sé kastað á svalir nærliggjandi íbúða.  Verður hið kærða byggingarleyfi því ógilt hvað varðar heimild til nýtingar svalanna en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki fallist á kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarfulltrúa í heild.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tímafrekrar gagnaöflunar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um að hinni kærðu ákvörðun um notkun svala á þriðju hæð að Lækjargötu 2A verði breytt. 

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004, um að veita leyfi til að koma fyrir veitingasölum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og til að nota svalir á þriðju hæð í tengslum við reksturinn er felld úr gildi að því er tekur til notkunar svalanna.  Að öðru leyti stendur hin kærða ákvörðun óröskuð með þeirri skýringu sem borgaryfirvöld hafa áréttað að heimildin sé bundin við veislusali eins og greinir í áritun á aðaluppdrætti.

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
   Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

75/2006 Bergstaðastr.

Með

Ár 2006, föstudaginn 29. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 75/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. september 2006 um að veita leyfi fyrir endurbyggingu hússins að Hverfisgötu 44 á lóðinni að Bergstaðastræti 16, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. september 2006, er barst nefndinni 2. október s.á., kærir Sigurbjörn Þorbergsson hdl., f.h. ÞG verktaka ehf., eiganda fasteignanna að Spítalastíg 20 og baklóðar að Spítalastíg 6 og S, eiganda Spítalastígs 6 og hluta fasteignarinnar að Spítalastíg 4, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. september 2006 að veita leyfi fyrir endurbyggingu hússins að Hverfisgötu 44 á lóðinni að Bergstaðastræti 16, Reykjavík.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurðar til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Framkvæmdir á greindri lóð voru stöðvaðar af hálfu byggingarfulltrúans í Reykjavík í kjölfar kærumáls þessa og var því ekki tilefni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.

Málsatvik og rök:  Með kæru, dags. 7. mars 2006, skutu kærendur deiliskipulagsákvörðun borgarráðs frá 24. nóvember 2005, er tekur til umrædds svæðis, til úrskurðarnefndarinnar.  Í því máli gera kærendur kröfu um ógildingu skipulagsins.

Benda kærendur á að hið kærða byggingarleyfi eigi stoð í fyrrgreindu skipulagi.  Þar sem ekki liggi fyrir niðurstaða í kærumálinu vegna skipulagsins leiki vafi á um gildi þess og sé því krafist ógildingar hins kærða byggingarleyfis.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 6. desember 2006, tilkynnti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að hið kærða byggingarleyfi hefði verið afturkallað á grundvelli 2. tl. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar sem fyrir lægi að hið kærða leyfi væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Niðurstaða:  Fyrir liggur að hin kærða ákvörðun hefur verið afturkölluð.  Hefur ákvörðunin því ekki lengur þýðingu að lögum og eiga kærendur ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hennar.

Verður máli þessu af framangreindum ástæðum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

        ___________________________          
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                  ____________________________
            Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson