Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

57/2005 Holtsgata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 57/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílageymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. júlí 2005, sem barst nefndinni sama dag, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. H, Holtsgötu 5, Reykjavík, ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílgeymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð. 

Kærandi setti einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda, en með úrskurði úrskurðarnefndarinnar hinn 16. september 2005 hafnaði nefndin þeirri kröfu. 

Krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Hinn 9. febrúar 2005 samþykkti skipulagsráð deiliskipulag svokallaðs Holtsgötureits, svæðis er markast af Holtsgötu, Bræðraborgarstíg, Sólvallagötu og Vesturvallagötu.  Hin kærða deiliskipulagsákvörðun fól m.a. í sér að heimilt yrði að  byggja á óbyggðum lóðum á svæðinu ásamt því að byggja við nokkur hús sem fyrir væru á reitnum.  Samkvæmt deiliskipulaginu er nýtingarhlutfall óbyggðra lóða að hámarki 1,5.  Eitt bílastæði er fyrir hverja 50 m² í viðbótarbyggingarmagni atvinnuhúsnæðis og eitt bílastæði er fyrir hverja íbúð.  Lóðir á horni Bræðraborgarstígs og Holtsgötu eru sameinaðar og heimilt er að byggja á lóðinni 13 íbúða þriggja hæða hús með risi og neðanjarðarbílgeymslu með aðkomu frá Bræðraborgarstíg.  Kærandi máls þessa kærði einnig fyrrgreinda deiliskipulagsákvörðun skipulagsráðs.  

Á fundi skipulagsráðs hinn 29. júní 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til sameiningar lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu og loks leyfi til að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílgeymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð.  Umsóknin var samþykkt á fundinum með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Frágangur á lóðamörkum verði gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.“

Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að svo virðist sem hin kærða samþykkt byggi á deiliskipulagi svokallaðs Holtsgötureits frá 9. febrúar 2005 sem sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Sé vísað til þeirra röksemda sem reifaðar hafi verið vegna kæru um gildi deiliskipulagsins.  Telur kærandi m.a. að hið kærða leyfi til framkvæmda brjóti gegn ákvæðum stjórnarskrár nr. 33/1944 um friðhelgi eignarréttar o.fl., ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, ákvæðum reglugerðar nr. 400/1998 og ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, einkum 10., 11., 12. og 13. gr. laganna.

Þá telur kærandi að hin kærða samþykkt sé í andstöðu við deiliskipulag svæðisins ásamt því að vera ólögmæt og því beri að fella hana úr gildi.   

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að kærandi geri ekki neinar efnislegar athugasemdir við hina kærðu samþykkt þrátt fyrir kröfu um ógildingu hennar eða bendi á nein atriði sem leitt geti til ógildingar hennar.  Kröfu um ógildingu sé því hafnað enda ekkert komið fram í málinu sem bendi til þess að byggingarleyfið sé háð einhverjum annmörkum.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt.  Komið hafi verið til móts við athugasemdir kæranda, m.a. með því að færa aðkomu að bílgeymslu frá Holtsgötu yfir á Bræðraborgarstíg.  Athugasemdir um nýtingarhlutfall hefðu þurft að koma fram á meðan unnið hafi verið að gerð skipulagsins en þær hafi ekki komi fram fyrr en síðar.

Álit Brunamálastofnunar og Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins:  Úrskurðarnefndin leitaði álits Brunamálsstofnunar á því hvort deiliskipulag Holtsgötureits samræmdist reglum og kröfum um eldvarnir í íbúðabyggð.  Í bréfi Brunamálastofnunar, dags. 31. ágúst 2005, kom fram að vesturgafl hússins nr. 3 við Holtsgötu gæti ekki talist vera fullnægjandi eldvarnarveggur þar sem umbúnaður reykræstiops þar rýrði brunamótstöðu og væri það í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Framangreindu mótmælti Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins sem taldi að fyrirkomulag brunavarna á aðaluppdráttum samræmdist ákvæðum byggingarreglugerðar.  

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er krafa kæranda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim rökum að leyfið byggist á deiliskipulagi sem kærandi telur ólögmætt og hefur kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar.  Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kæranda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í.  Ekki verður heldur séð að byggingarleyfið brjóti gegn rétti kæranda sem varinn sé af stjórnarskrá nr. 33/1944 eða að undirbúningur þess hafi verið í andstöðu við ákvæði stjórnsýslulaga nr.  37/1993 líkt og kærandi heldur fram.  

Samkvæmt deiliskipulagi Holtsgötureits er gert ráð fyrir því að byggingarreitur hússins nr. 3 við Holtsgötu nái að lóðarmörkum Holtsgötu 5, þó með þeirri takmörkun að nýting hans þrjá metra frá lóðarmörkum Holtsgötu 5 er háð samþykki eiganda þess húss.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er gert ráð fyrir að við vesturgafl hússins nr. 3 við Holtsgötu verði komið fyrir reykræstiopi sem nái einn metra út fyrir húsið í átt að Holtsgötu 5.  Ekki liggur fyrir leyfi eiganda Holtsgötu 5 til hagnýtingar byggingareitsins með framangreindum hætti svo sem áskilið er í deiliskipulagi svæðisins og er byggingarleyfið því að þessu leyti í andstöðu við það.  Þá liggja ekki fyrir fullnægjandi niðurstöður um það að veggurinn uppfylli kröfur um eldvarnarveggi, sem Brunamálastofnun taldi vera forsendu deiliskipulagsins.  Verður af þessum sökum ekki hjá því komist að fallast á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar, en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ógildingin þó takmörkuð við þann hluta leyfisins er varðar húsið nr. 3 við Holtsgötu. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulagsráðs frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílageymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð er felld úr gildi hvað varðar húsið nr. 3 við Holtsgötu. 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________            _____________________________
  Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

70/2006 Sómatún

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 3. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 70/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. ágúst 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K handhafa lóðar að Sómatúni 4 og H og E handhafa lóðar nr. 8 við Sómatún, þá ákvörðun skipulags- og  byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006 að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða leyfi.  Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, sjónarmið bæjaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda. 

Málsatvik og rök:  Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi að hluta til vera á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 var kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu tveggja hæða húss að Sómatúni 6.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Kærendur byggja kröfu sína á því að umdeilt byggingarleyfi víki frá gildandi deiliskipulagi.  Á skipulagsuppdrætti og mæliblaði komi skýrt fram að á umræddri lóð skuli byggja einnar hæðar hús.  Bygging tveggja hæða húss myndi rýra verðmæti fasteigna kærenda og með leyfinu sé brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu. 

Bæjaryfirvöld taka fram að eftir gaumgæfilega skoðun á landhalla lóðarinnar og texta greinargerðar skipulagsins með skipulagshönnuðum hafi verið samdóma álit allra þeirra, sem að málinu hafi komið, að heimila umsótta stöllun umrædds húss ásamt því að byggja á tveimur hæðum eins og skilmálasneiðingar sýndu miðað við hús ofan götu.  Á skipulagsuppdrætti séu gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur, s.s. 1h við sum einbýlishúsin.  Í umræddu tilviki hafi verið taldar forsendur fyrir tveggja hæða húsi innan þess svigrúms er skipulagsskilmálar hafi gefið. 

Byggingarleyfishafi tekur undir sjónarmið bæjaryfirvalda og telur umdeilt byggingarleyfi í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag.  Í raun snúist málið um innra skipulag húss byggingarleyfishafa þar sem gert sé ráð fyrir milligólfi.  Húsið sé þrátt fyrir það innan hæðarmarka skipulagsins og verði ekki séð að kærendur eigi hagsmuna að gæta vegna stöllunar hússins enda hafi þeir ekki borið fyrir sig röskun á grenndarhagsmunum.  Þá sé ástæða til að ætla að kæran hafi borist að liðnum kærufresti. 

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu sem ekki þykir ástæða til að rekja nánar með tilliti til niðurstöðu málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 6 við Sómatún.  Ákvörðunin var lögð fram til kynningar á fundi umhverfisráðs Akureyrar hinn 28. júní 2006 en fundargerð þess fundar var lögð fram til kynningar á fundi bæjarstjórnar hinn 15. ágúst 2006. 

Afgreiðslumáti hinnar kærðu ákvörðunar mun byggja á heimild í samþykkt um afgreiðslur skipulags- og byggingarfulltrúa, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 6. apríl 2004, en þar er skipulags- og byggingarfulltrúa falin afgreiðsla mála er falla undir 4. kafla skipulags- og byggingarlaga án staðfestingar umhverfisráðs og bæjarstjórnar.  Segir í samþykktinni að hún sé sett með stoð í 3. mgr. 44. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998, er heimilar sveitarstjórn að ákveða að fela aðilum innan stjórnsýslu sveitarfélags fullnaðarafgreiðslu mála í samþykkt sveitarfélags, sbr. 10. gr. laganna.  Framangreind samþykkt um afgreiðslur skipulags- og byggingarfulltrúa mun hvorki hafa verið staðfest af ráðherra né birt í B-deild Stjórnartíðinda. 

Samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sveitarstjórn afgreiða byggingarleyfisumsóknir, sbr. t.d. 2. mgr. 38. gr., 2. mgr. 39. gr. og 1. mgr. 43. gr. laganna.  Sveitarstjórnum er heimilt skv. 4. mgr. 40. gr. að víkja frá ákvæðum laganna um meðferð umsókna um byggingarleyfi með sérstakri samþykkt sem staðfest skal af umhverfisráðherra, sem fer með yfirstjórn skipulags- og byggingarmála skv. lögunum, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna.

Telja verður að sérákvæði 4. mgr. 40. gr. skipulags- og byggingarlaga gangi framar almennu ákvæði 44. gr. sveitarstjórnarlaga hvað varðar heimild og skilyrði fyrir því að víkja frá ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um meðferð byggingarleyfisumsókna og um verksvið byggingarfulltrúa.  
 
Í ljós er leitt að sérstök staðfest og birt samþykkt skv. nefndri 4. mgr. 40 gr. skipulags- og byggingarlaga liggur ekki fyrir og er því, að mati úrskurðarnefndarinnar, ekki fyrir hendi viðhlítandi heimild til þess að víkja frá fyrrgreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um afgreiðslu sveitarstjórnar á byggingarleyfum.

Af hálfu Akureyrarbæjar hefur í máli þessu verið vísað til samþykktar um stjórn Akureyrarkaupstaðar og fundarsköp bæjarstjórnar nr. 895/2003, er félagsmálaráðuneytið hefur staðfest og birt hefur verið í B-deild Stjórnartíðinda.  Í 55. gr. þeirrar samþykktar er bæjarstjórn veitt heimild til að fela skipulags- og byggingarfulltrúa fullnaðarafgreiðslu mála skv. skipulags- og byggingarlögum í umboði umhverfisráðs sem jafnframt er heimiluð lokaafgreiðsla mála, er undir ráðið heyra, skv. 54. gr. samþykktarinnar.  Er tilvitnað ákvæði 55. gr. samþykktarinnar í raun óþörf endurtekning á heimildum sem fyrir eru í lögum og þykir, hvað sem öðru líður, ekki koma til álita að meta þessa samþykkt sem fullnægjandi stoð fyrir framsali valds til skipulags- og byggingarfulltrúa þar sem engin ákvörðun er um slíkt framsal í samþykktinni sjálfri svo sem áskilið er í 44. gr., sbr. 10. gr. sveitarstjórnarlaga.
 
Af framangreindum ástæðum hefur hið kærða byggingarleyfi ekki hlotið lögboðna staðfestingu samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og verður því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni með skírskotun til 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þar sem lokaákvörðun hefur ekki verið tekin um veitingu byggingarleyfisins. 

Vegna kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda þykir rétt að taka fram að það er á verksviði byggingaryfirvalda bæjarins að gæta þess að ekki sé ráðist í byggingarleyfisskyldar framkvæmdir eða þeim fram haldið án gilds byggingarleyfis, sbr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

   ___________________________         
                      Hjalti Steinþórsson                        

 

 

_____________________________        ____________________________
           Ásgeir Magnússon                              Þorsteinn Þorsteinsson  

des 22
Love0

22/2005 Holtsgata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 22/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. febrúar 2005 um deiliskipulag Holtsgötureits. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. mars 2005, sem barst nefndinni sama dag, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. H, Holtsgötu 5, Reykjavík, ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. febrúar 2005 um deiliskipulag svokallaðs Holtsgötureits, staðgreinireits 1.134.6.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 17. febrúar 2005.  Hinn 17. mars 2005 barst úrskurðarnefndinni einnig bréf Þorsteins Einarssonar hrl., f.h. Listakots, Holtsgötu 7, Reykjavík þar sem kærð var fyrrgreind deiliskipulagsákvörðun.  Hagsmunir kærenda fara saman og ákvað úrskurðarnefndin því að sameina síðara kærumálið hinu fyrra og er númer þess 22/2005.     

Krefjast kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Hin kærða deiliskipulagsákvörðun tekur til svæðis er markast af Holtsgötu, Bræðraborgarstíg, Sólvallagötu og Vesturvallagötu og felur m.a. í sér að heimilt verður að byggja á óbyggðum lóðum á svæðinu ásamt því að byggja við nokkur hús sem þar eru fyrir.   Samkvæmt deiliskipulaginu er nýtingarhlutfall óbyggðra lóða að hámarki 1,5.  Eitt bílastæði er fyrir hverja 50 m² í viðbótarbyggingarmagni atvinnuhúsnæðis og eitt stæði  fyrir hverja íbúð.  Lóðir á horni Bræðraborgarstígs og Holtsgötu eru sameinaðar og heimilt að byggja á lóðinni þriggja hæða hús með risi og neðanjarðarbílgeymslu með aðkomu frá Bræðraborgarstíg.

Aðdragandi hinnar kærðu ákvörðunar var sá að eigandi lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsögu og 32A við Bræðraborgarstíg lagði fram fyrirspurn til borgaryfirvalda um uppbyggingu á lóðunum, en ekki var til deiliskipulag á svæðinu.  Þar sem ljóst þótti að byggingar á fyrrnefndum lóðum myndu hafa talsverð áhrif var ákveðið að deiliskipuleggja svokallaðan Holtsgötureit eða svæði er markast af Holtsgötu, Bræðraborgarstíg, Sólvallagötu og Vesturvallagötu.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. maí 2004 var samþykkt forsögn skipulagsfulltrúa, dags. í apríl 2004, að deiliskipulagi reitsins og í kjölfarið var hagsmunaaðilum á svæðinu sent bréf þar sem þeim var tilkynnt að ákveðið hefði verið að hefja vinnu að deiliskipulagi og þeim boðið að koma á framfæri ábendingum og athugasemdum.  Fimm erindi bárust.  Hinn 25. ágúst 2004 var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar tillaga að deiliskipulagi reitsins ásamt forsögn og þeim ábendingum sem bárust við kynningu auk samantektar skipulagsfulltrúa um ábendingarnar.  Á fundinum var samþykkt að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum á svæðinu.  Hinn 17. nóvember 2004 var tillagan lögð fram að nýju á fundi skipulags- og byggingarnefndar auk þeirra athugasemda, samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdir og fundargerð kynningarfundar með íbúum frá 12. október 2004.  Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti að auglýsa tillöguna með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsfulltrúa auk þess sem lóðarhöfum að Holtsgötu 1 og 3 og Bræðraborgarstíg 32A og B var gert að fullnægja bílastæðaþörf fyrirhugaðra nýbygginga innan lóðarinnar.  Borgarráð samþykkti hinn 25. nóvember 2004 bókun skipulags- og byggingarnefndar varðandi auglýsingu deiliskipulagstillögunnar.  Hinn 26. janúar 2005 var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs að lokinni auglýsingu, sem stóð til 14. janúar 2005.  Sendu nokkrir aðilar inn athugasemdir, þar með taldir kærendur.  Á fundinum var einnig lögð fram samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 20. janúar 2005.  Voru athugasemdirnar kynntar auk þess sem skipulagsráð samþykkti að boða til fundar með hagsmunaaðilum.  Kynningarfundur var haldinn með íbúum hinn 3. febrúar 2005.  Hinn 9. febrúar 2005 samþykkti skipulagsráð á fundi sínum að auglýsa tillögu að deiliskipulagi með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsfulltrúa og samþykkti borgarráð afgreiðsluna hinn 17. febrúar 2005.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 22. apríl 2005. 

Kærendur hafa skotið framangreindri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja á því að hin kærða ákvörðun um deiliskipulag Holtsgötureits og öll málsmeðferð borgaryfirvalda vegna þeirrar samþykktar hafi verið ólögmæt og því beri að ógilda hana. 

Af hálfu kærenda er bent á að annar þeirra sé eigandi Holtsgötu 5 og hinn eigandi Holtsgötu 7 og séu fasteignirnar innan umrædds deiliskipulagsreits.  Kærendur hafi mikla hagsmuni af því að hið kærða deiliskipulag verði fellt úr gildi, enda sé heimilt samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi að byggja þriggja hæða hús á óbyggðri lóð nr. 3 við Holtsgötu, en sú lóð liggi að Holtsgötu nr. 5.  Samkvæmt deiliskipulaginu sé heimilt að byggja hús á lóð nr. 5.  Kærendur telji augljóst að deiliskipulagið muni valda þeim, sem eigendum Holtsgötu 5 og íbúum þar og eigendum Holtsgötu 7, miklum óþægindum og jafnframt miklu fjárhagstjóni.  Augljóst sé að fyrirhuguð þriggja hæða bygging á lóð nr. 3 muni varpa skugga á lóðir kærenda.  Húsið að Holtsgötu 5 hafi verið byggt fyrir um 100 árum og óvíst sé að það þoli rask það er augljóslega fylgi fyrirhuguðum framkvæmdum á lóð nr. 3.  Þá muni útsýni skerðast mjög ef fyrirhuguð bygging verði reist.

Þá er vísað til þess að annar kærenda nýti fasteign sína undir rekstur leikskóla og sé rekstraröryggi skólans stefnt í hættu aukist umferð í hverfinu til muna.   

Kærendur telja augljóst að hið kærða deiliskipulag rýri verðmæti eigna þeirra og brjóti því gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga laga nr. 73/1997 og 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.

Þá bendir eigandi Holtsgötu 5 á að upphaflega hafi tillögur að deiliskipulagi reitsins gert ráð fyrir að ekki yrði heimilað að byggja hús að Holtsgötu 3 nema hús nr. 5 við Holtsgötu yrði um leið rifið eða eigandi þess húss samþykkti byggingu á lóð nr. 3.  Sú tillaga hafi verið lögum samkvæmt enda beri yfirvöldum að gæta hófs í ákvörðunum sínum.  Yfirvöldum hafi borið að halda sig við fyrri tillögu að deiliskipulagi og ekki heimila byggingu húss á lóð nr. 3 fyrr en hús á lóð nr. 5 yrði rifið eða eigandi þess húss samþykkt byggingu á lóð nr. 3.  Fyrri tillaga hafi þjónað lögvörðum hagsmunum og varið eignarrétt og friðhelgi.  Hagsmunir og réttindi kærenda sem íbúa og eigenda Holtsgötu 5 og 7, gangi framar fjárhagslegum hagsmunum þess sem keypt hafi lóð nr. 3 við Holtsgötu.  Kærendur telji ómálefnaleg sjónarmið hafa ráðið hinu kærða deiliskipulagi, enda gangi augljóslega fyrir fjárhagslegir hagsmunir eiganda lóðar nr. 3 við Holtsgötu.  Kærendur telji hið kærða skipulag m.a. brjóta gegn ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, svo sem reglu laganna um meðalhóf o.fl.

Þá telja kærendur að við samþykkt deiliskipulagsins hafi ekki verið gætt jafnræðis varðandi nýtingarhlutfall lóða á reitnum.  Bent sé á að nýtingarhlutfall á lóðum nr. 1 og 3 við Holtsgötu sé 1,5 og að nýtingarhlutfall á öðrum lóðum við Vesturvallagötu, Sólvallagötu og Bræðraborgarstíg sé allt að 2,59.  Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé nýtingarhlutfall á lóðum kærenda 0,78 og 0,38, enda þótt þær lóðir beri augljóslega hærra nýtingarhlutfall, m.a. ef tekið sé mið af öðrum lóðum á reitnum.  Kærendur telja að ekki standist að ákveða nýtingarhlutfall á lóðum þeirra  aðeins 0,78 og 0,38 á meðan nýtingarhlutfall á lóðum allt í kring sé miklu hærra.  Jafnræðis hafi því ekki verið gætt við setningu skipulagsins og virðist að með hinu kærða skipulagi séu yfirvöld að þjóna sérstökum hagsmunum einstakra lóðarhafa.  Ómálefnaleg rök hafi ráðið ákvörðun um  nýtingarhlutfall á lóðum á reitnum og m.a. vegna þeirra lögbrota beri að fella hið kærða skipulag úr gildi.

Kærendur telja að hið kærða skipulag brjóti gegn ákvæðum stjórnarskrár nr. 33/1944 um friðhelgi eignarréttar o.fl., ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, ákvæðum reglugerðar nr. 400/1998 og ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, einkum 10. gr., 11. gr., 12. gr. og 13. gr. þeirra laga.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að fullyrðing kærenda þess efnis að öll málsmeðferð borgaryfirvalda vegna samþykktar hins kærða deiliskipulags hafi verið ólögmæt sé með öllu órökstudd.  Ljóst sé að meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi að öllu leyti verið í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga.  Bent sé á að allir hagsmunaaðilar á reitnum hafi fengið senda tilkynningu um að deiliskipulagsgerð væri í vændum, auk þess sem viðhöfð hafi verið sérstök hagsmunaaðilakynning á tillögunni sjálfri áður en hún hafi verið auglýst á lögformlegan hátt.  Þar að auki hafi verið boðað til tveggja kynningarfunda með íbúum um tillöguna meðan á ferlinu hafi staðið.  Sé þessari málsástæðu því vísað á bug sem ósannri og órökstuddri.

Í deiliskipulagi Holtsgötureits sé miðað við að lóðirnar að Holtsgötu 1 og 3 ásamt Bræðraborgarstíg 32A verði sameinaðar.  Byggingarreitur þess lóðarhluta sem nú sé Holtsgata 3 sé því að öllu leyti miðaður við að samfelld byggð verði frá húsi að Holtsgötu 1 að Holtsgötu 5.  Möguleiki sé á því að tengja bygginguna við lóðina að Holtsgötu 5, með því að rífa núverandi hús.  Ef sú yrði ekki raunin sé lóðarhöfum að Holtsgötu 3 óheimilt að nýta byggingarreit þrjá metra frá lóðamörkum nema með samþykki eiganda Holtsgötu 5.  Sé þetta gert með hagsmuni eiganda Holtsgötu 5 að leiðarljósi.  Einnig sé bent á að húsið að Holtsgötu 5 standi fast að lóðarmörkum Holtsgötu 3.

Varðandi fullyrðingar kærenda um skuggavarp nýbygginga á lóðir þeirra sé því til að svara að þar sem gert sé ráð fyrir randbyggð á nýbyggingarlóðunum sé skuggavarpi inn á nágrannalóðir haldið í algeru lágmarki og óvíst að nokkuð verði.  Byggingar við Bræðraborgarstíg varpi að mestu leyti skugga á lóðina nr. 5 við Holtsgötu og nýbyggingin Holtsgötumegin nái ekki að varpa skugga inn á lóðina, m.a. vegna þess að hún sé dregin þrjá metra frá lóðamörkum.  Breytingar á skuggavarpi séu því langt innan þeirra marka sem við megi búast þegar uppbygging eigi sér stað í þéttri borgarbyggð.

Í deiliskipulagi séu veittar heimildir til uppbyggingar sem séu í samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda sem birtist m.a. í aðalskipulagi sveitarfélagsins.  Í forsögn skipulagsfulltrúa, dags. í maí 2004, sé nánar farið út í hvaða sjónarmið skuli ráða við þéttingu byggðar á sambærilegum reitum.  Í því samhengi beri að skoða að  framkvæmdaraðilum beri að uppfylla ákveðin skilyrði þegar farið verði af stað við uppbyggingu svo ekki hljótist tjón af.  Það sé hlutverk byggingarfulltrúa að ganga úr skugga um að framkvæmdaraðilar uppfylli öryggisskilyrði og að ekki hljótist tjón af fyrir nágranna þeirra lóða sem uppbygging fari fram á.  Ekki sé tekin afstaða til slíks í ákvæðum deiliskipulags og þaðan af síður settar neinar þær hömlur á ráðstöfunarrétt eigenda óbyggðra og/eða illa nýttra lóða að ekki sé heimil eðlileg uppbygging vegna þess að framkvæmdir geti mögulega valdið raski.  Óumflýjanlegt sé að byggingarframkvæmdir valdi einhverju raski í umhverfi sínu en framkvæmdaraðila og byggingarfulltrúa beri skylda til að sjá til þess að það sé innan þeirra marka sem búast megi við í borgarumhverfi.  Ef svo óheppilega vilji til að tjón verði, þrátt fyrir allar öryggisreglur sem settar séu og beri að uppfylla, þá beri framkvæmdaraðili að sjálfsögðu ábyrgð á því gagnvart tjónþola í samræmi við almennar reglur skaðabótaréttar.

Ekki sé alveg ljóst á hverju sé byggt þegar þeirri fullyrðingu kærenda sé slegið fram að deiliskipulagið muni skerða útsýni þeirra.  Lóðirnar nr. 1 og 3 við Holtsgötu hafi að vísu staðið óbyggðar að miklu leyti, en útsýni kærenda hafi engu að síður takmarkast af háum girðingum, gróðri og þeim byggingum sem fyrir hafi verið.  Sé því hafnað að um sé að ræða nokkra útsýnisskerðingu sem áhrif geti haft á gildi deiliskipulagsins og má enn minna á að aðilar í þéttri borgarbyggð geti ekki búist við því að óbyggðar lóðir nálægt þeim verði óbyggðar um aldur og ævi.  Að sama skapi sé minnt á að réttur íbúa til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög.

Sú málsástæða kærenda að umþrætt deiliskipulag muni rýra verðmæti eigna kærenda og brjóti gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 72. gr. stjórnarskrárinnar sé að sama skapi þeim annmörkum háð að vera það óljós að ekki sé unnt að svara henni á sannfærandi hátt.  Þeirri fullyrðingu að skipulagið brjóti gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga sé mótmælt sem ósannaðri og órökstuddri.  Því sé haldið fram af hálfu Reykjavíkurborg að málsmeðferð öll og vinnsla deiliskipulagsins hafi verið sérstaklega vönduð og samráð haft við íbúa langt umfram það sem boðið sé í skipulags- og byggingarlögum.  Sé það yfirlýst stefnumið Reykjavíkurborgar að hafa uppi slíkt samráð við íbúa.  Að því er varði meinta rýrnun á verðmæti eign kærenda sé bent á að ekki sé gerð nein tilraun til að renna stoðum undir þá fullyrðingu.  Því sé þvert á móti haldið fram af hálfu Reykjavíkurborg að með samþykkt deiliskipulagsins hafi orðið töluverð verðmætaaukning á lóðinni nr. 5 við Holtsgötu, m.a. með auknum byggingarrétti þar sem heimilt sé að rífa núverandi hús og byggja nýtt innan byggingarreits að hámarki þrjár hæðir, kjallara og ris.  Þessar heimildir hafi verið veittar í samræmi við óskir kæranda um aukna nýtingu á lóð sinni.  Þar að auki sé einnig hægt að halda því fram að tilkoma nýrra bygginga á reitinn muni geta stuðlað að verðmætaaukningu nærliggjandi fasteigna í ljósi þess að umhverfið hafi verið tiltölulega óaðlaðandi áður, enda órækt mikil á lóðunum auk illa farinna skúra.  Einnig sé þó ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður eigi sá, sem sýnt geti fram á tjón af þessum sökum, rétt á bótum úr borgarsjóði eða að hann leysi fasteignina til sín.  Geti þessi málsástæða því ekki leitt til þess að deiliskipulag Holtsgötureits teljist ógildanlegt.

Eðli málins samkvæmt taki tillögur að deiliskipulagi ýmsum breytingum í meðferð, enda geri skipulags- og byggingarlög beinlínis ráð fyrir því að svo verði.  Ákvæði laganna um samráð við íbúa, kynningar og auglýsingar á tillögum væru markleysa ef ekki væri unnt að taka tillit til athugasemda og ábendinga sem fram komi við lögbundna meðferð.  Í upphaflegri tillögu að deiliskipulagi Holtsgötureits, hafi verið gert ráð fyrir því að ekki yrði heimilað að byggja á lóð nr. 3 nema að eigandi Holtsgötu 5 myndi samþykkja slíka byggingu eða húsið rifið.  Á þeim tíma sem sú tillaga hafi verið sett fram hafi lóðarhafar hinnar sameiginlegu lóðar jafnvel gert ráð fyrir að húsið að Holtsgötu 5 yrði keypt og að nýbyggingin myndi ná inn á þá lóð auk þess sem gert hafi verið ráð fyrir því að innkeyrsla í bílakjallara yrði á núverandi lóðamörkum Holtsgötu 3 og 5.  Horfið hafi verið frá þessum áformum og byggingarreitur vegna hinnar umdeildu nýbyggingar endurskoðaður með tilliti til þess að húsið að Holtsgötu 5 myndi standa áfram.  Í samþykktu deiliskipulagi sé uppbygging innan byggingarreits á lóð Holtsgötu 3 innan þriggja metra frá lóðamörkum að Holtsgötu 5, háð samþykki eiganda þeirrar eignar.  

Ekki verði gerð sérstök tilraun til að svara þeirri málsástæðu kærenda að ómálefnaleg sjónarmið hafi ráðið deiliskipulagsgerð og að hið samþykkta deiliskipulag brjóti gegn ákvæðum stjórnsýslulaga, svo sem meðalhófsreglu laganna.  Málsástæðunni sé mótmælt sem órökstuddri og ósannaðri.  Því sé einnig haldið fram að jafnræðis hafi ekki verið gætt varðandi nýtingarhlutfall lóða á reitnum þar sem nýtingarhlutfall sé allt frá 0,78 upp í 2,59.  Í forsögn komi fram að meðalnýting á reitnum sé 0,83 en nýting einstakra lóða sé mjög mismunandi allt frá 0,3 að 2,81.  Á fimm lóðum sé nýting hærri en 1,5 en á öðrum lóðum hafi verið lagt til að nýtingarhlutfall mætti vera allt að 1,5 eftir aðstæðum.  Aðstæður á lóðum innan reitsins séu mismunandi og nýtingarhlutfall sé bara eitt þeirra atriða sem notað sé til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða.  Á þeim lóðum þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga og/eða til að rífa núverandi hús og byggja nýtt sé kveðið á um mismunandi hátt nýtingarhlutfall, sem endurspeglist af stærð þess byggingarreits sem lóðin sé talin þola með vísan til legu hennar gagnvart eldri  byggð og annarra atriða sem máli skipti.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í þröngri og gamalli byggð.  Slíkt sé fásinna og ekki í takt við stefnumörkun í forsögn skipulagsins að heimila jafnmikla uppbyggingu á öllum lóðum og sé nú þegar á lóðinni að Holtsgötu 13 og Vesturvallagötu 1 en þar sé nýtingarhlutfall 2,81 og teljist lóðirnar fullbyggðar.  Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins. 

Að lokum sé bent á að gert hafi verið ráð fyrir því í upphaflegri tillögu að innkeyrsla í bílgeymslu yrði frá Holtsgötu, en horfið var frá því, m.a. með vísan til athugasemda eiganda að Holtsgötu 7, þar sem rekinn sé leikskóli.  Innkeyrsla í bílgeymslu sé nú frá Bræðraborgarstíg.

Athugasemdir eiganda Holtsgötu 5 vegna málsraka Reykjavíkurborgar:  Úrskurðarnefndinni bárust athugasemdir frá eiganda Holtsgötu 5 vegna málsraka Reykjavíkurborgar.    Áréttar hann að málsmeðferð Reykjavíkurborgar hafi verið ólögmæt og að ógilda beri hið kærða skipulag af þeim sökum.  Vísað sé til þess að í upphaflegri tillögu að deiliskipulagi Holtsgötureits hafi verið gert ráð fyrir að ekki yrði heimilað að byggja á lóð nr. 3 við Holtsgötu nema eigandi Holtsgötu 5 myndi samþykkja slíka byggingu eða hús hans rifið.  Með öðrum orðum þá hafi upphafleg tillaga Reykjavíkurborgar tekið tillit til lögvarinna hagsmuna kæranda, sem eiganda Holtsgötu 5.  Vegna andmæla eiganda lóða nr. 1 og 3 við Holtsgötu hafi Reykjavíkurborg fallið frá fyrri tillögu.  Hagsmunir þess aðila, sem keypt hafði lóðir nr. 1 og 3 við Holtsgötu, í því skyni að byggja þar hús í hagnaðarskyni, hafi ráðið þeirri niðurstöðu Reykjavíkurborgar.  Hafi borgin tekið um það ákvörðun að þóknast þeim fjárhagslegu hagsmunum á kostnað hagsmuna kæranda, sem Reykjavíkurborg hafði þó áður ákveðið að standa vörð um.  Bent sé sérstaklega á eftirfarandi í greinargerð Reykjavíkurborgar til úrskurðarnefndarinnar vegna kærumáls þessa:  ,,Á þeim tíma sem sú tillaga var sett fram gerðu lóðarhafar hinnar sameiginlegu lóðar jafnvel ráð fyrir því að húsið að Holtsgötu 5 yrði keypt og að nýbyggingin myndi ná inn á þá lóð auk þess sem gert var ráð fyrir því að innkeyrsla í bílakjallara stæði á núverandi lóðamörkum Holtsgötu 3 og 5.  Horfið var frá þessum áformum og byggingarreitur hinnar umdeildu nýbyggingu var endurskoðaður með tilliti til þess að húsið að Holtsgötu 5 myndi standa.“  Með fyrrgreindum orðum viðurkenni Reykjavíkurborg að ómálefnaleg sjónarmið hafi ráðið ákvörðun um að falla frá fyrri tillögu um að samþykki eiganda Holtsgötu 5 þyrfti fyrir byggingu húss að Holtsgötu 3, enda viðurkenni Reykjavíkurborg í fyrrgreindri greinargerð að upphafleg tillaga að deiliskipulagi hafi tekið mið af ráðagerðum eiganda Holtsgötu 1 og 3 um framkvæmdir á þeim lóðum og jafnvel á lóðinni nr. 5.  Sé athyglisvert að Reykjavíkurborg skuli nú upplýsa að fyrri tillaga að skipulagi hafi m.a. byggt á þeirri forsendu að byggingarfyrirtæki fengi að kaupa fasteignina að Holtsgötu 5.  Með skipulaginu hafi Reykjavíkurborg gengið erinda byggingarfyrirtækis sem keypt hafi lóðir nr. 1 og 3 við Holtsgötu og hafi sú skipulagsákvörðun byggst á ómálefnalegum sjónarmiðum.  Málsmeðferðin hafi því verið ólögmæt og beri að fallast á kröfur kærenda í málinu.  

Þá sé áréttað að hið kærða skipulag brjóti gegn ákvæði 72. gr. stjórnarskrár um vernd eignarréttar.  Almenningsþörf hafi ekki krafist þess að breytt yrði frá upphaflegri tillögu er gert hafi ráð fyrir að aflað yrði samþykkis eiganda Holtsgötu 5 fyrir byggingu húss á lóð nr. 3 við Holtsgötu, enda geti sérstakar óskir byggingaraðilans, er keypt hafi lóðir nr. 1 og 3 við Holtsgötu, ekki talist almenningsþörf í skilningi ákvæðisins.  Hagsmunir eiganda Holtsgötu 5 og eignarréttur gangi framar sérstökum hagsmunum þess aðila sem keypt hafi lóðir nr. 1 og 3 við Holtsgötu í því skyni að hagnast á byggingarframkvæmdum á þeim lóðum.

Að lokum er bent á að skuggavarp vegna byggingar húss á lóð nr. 3 við Holtsgötu sé fjarri því að vera innan þeirra marka sem búast hafi mátt við.  Þvert á móti hafi ekki mátt búast við slíku skuggavarpi og útsýnisskerðingu, ekki síst í ljósi þess að Reykjavíkurborg hafði áður ákveðið að standa vörð um hagsmuni eiganda Holtsgötu 5.

Viðbótarsjónarmið Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er áréttað að við upphaf deiliskipulagsgerðar sé útbúin forsögn skipulagsfulltrúa þar sem settur sé fram rammi um fyrirhugaða deiliskipulagsgerð.  Að því loknu sé forsögnin kynnt hagsmunaaðilum með bréfi og kallað eftir tillögum, hugmyndum og ábendingum lóðarhafa, m.a. um uppbyggingu á viðkomandi svæði.  Í kjölfarið vinni skipulagsráðgjafar tillögu að deiliskipulagi með hliðsjón af óskum og ábendingum lóðarhafa innan ramma skipulagsforsagnar.  Það sé því ekki hægt að halda því fram að það séu ómálefnaleg sjónarmið að hafa óskir lóðarhafa, þótt byggingaverktaki sé, að leiðarljósi þegar deiliskipulag sé unnið, sérstaklega þegar haft sé í huga að óskað sé eftir þeim frá öllum lóðarhöfum.  Að sjálfsögðu sé tillaga að deiliskipulagi unnin með hliðsjón af óskum lóðarhafa.  Reykjavíkurborg hafi aldrei haldið öðru fram, enda væri það andstætt meginreglum skipulags- og byggingarlaga og stefnumörkun Reykjavíkurborgar um virkt samráð við íbúa í skipulagsmálum.  Bent sé á að erindi eiganda Holtsgötu 1 og 3, auk allra annarra sem sent hafi ábendingar við for- og hagsmunaaðilakynningu málsins, sé hluti af málsskjölum og hafi aldrei farið leynt.  Yfirlýsingum um ómálefnaleg sjónarmið sé því hafnað og talið að þær hljóti að byggjast á misskilningi.

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Komið hafi verið til móts við athugasemdir kæranda, m.a. með því að færa aðkomu að bílgeymslu frá Holtsgötu yfir á Bræðraborgarstíg.  Athugasemdir kærenda um nýtingarhlutfall hefðu þurft að koma fram á meðan enn hafi verið unnið að gerð skipulagsins en þær hafi ekki komi fram fyrr en síðar.

Álit Brunamálastofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði álits Brunamálsstofnunar á því hvort fyrirkomulag mannvirkja samkvæmt deiliskipulaginu samræmdist reglum og kröfum um eldvarnir í íbúðabyggð.  Í bréfi Brunamálstofnunar, dags. 31. ágúst 2005, kemur fram að fjarlægð milli húsanna að Holtsgötu 3 og 5 sé fullnægjandi svo fremi sem að gafl hússins nr. 3 sem snúi að Holtsgötu 5 sé eldvarnarveggur svo tryggja megi brunaöryggi.          

Úrskurðarnefndinni hefur, auk framangreindra gagna, borist frekari gögn og ábendingar málsaðila sem óþarfi þykir að gera grein fyrir sérstaklega en nefndin hefur haft til hliðsjónar öll þau sjónarmið er þar koma fram.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur tvisvar kynnt sér óformlega aðstæður á vettvangi. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar skipulagsráðs frá 9. febrúar 2005 um deiliskipulag Holtsgötureits. 

Af hálfu kærenda er því haldið fram að með hinni kærðu ákvörðun sé gengið svo gegn grenndarhagsmunum þeirra að ógildingu varði.  Á þetta verður ekki fallist.  Telja verður að óþægindi, skuggavarp og útsýnisskerðing sem kærendur kunna að verða fyrir vegna deiliskipulags Holtsgötureits sé ekki umfram það sem íbúar í þéttbýli megi almennt búast við, en á svæðinu innan Snorrabrautar og Hringbrautar er byggð mjög þétt og umferð mikil.  Verður og til þess að líta að hafi kærendur sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku skipulagsins er þeim tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Þá verður ekki fallist á að fella beri skipulagið úr gildi sökum óvissu um það hvort 100 ára gamalt hús eiganda Holtsgötu 5 þoli framkvæmdir á svæðinu.  Ekki verður heldur fallist á  að deiliskipulagið brjóti gegn rétti kærenda sem varinn sé af stjórnarskrá nr. 33/1944 eða að undirbúningur þess hafi verið í andstöðu við ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993 líkt og kærendur halda fram.  

Uppbygging svæðisins er svokölluð randbyggð.  Þannig liggur byggingarreitur lóðarinnar nr. 5 við Holtsgötu, samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi, að götu og er hvað það varðar sambærilegur byggingarreit á lóðinni nr. 3 við Holtsgötu.  Aðstæður eru aftur á móti ólíkar að því leyti að lóðin að Holtsgötu 5 gengur langt inn í skipulagsreitinn og norðan lóðarinnar er húsasund sem leiðir til þess að möguleikar á nýtingu hennar eru hlutfallslega minni en á lóðunum nr. 1 og 3.  Þá er lóðin að Holtsgötu 7 mjög stór baklóð sem ekki fellur að randbyggðinni.  Leiðir þetta til þess að nýtingarhlutfall lóðanna nr. 5 og 7 við Holtsgötu er lægra en t.d. á lóðunum nr. 1 og 3 og skýrist það af fyrrgreindum aðstæðum.  Þegar hafðar eru í huga þær aðstæður á skipulagssvæðinu sem að framan er lýst er ekki unnt að fallast á að lóðarhöfum á svæðinu hafi verið mismunað við ákvörðun um byggingarrétt á einstökum lóðum.  Breytir það ekki þessari niðurstöðu þótt aðrar hugmyndir um skipulag svæðisins hafi áður komið fram sem hafi fallið betur að væntingum kærenda. 

Í áliti Brunamálastofnunar kemur fram að fjarlægð milli húsanna að Holtsgötu 3 og 5 sé fullnægjandi svo fremi sem að gafl hússins nr. 3 er veit að Holtsgötu 5 sé eldvarnarveggur svo brunaöryggi á svæðinu sé tryggt og sé það í raun forsenda skipulagsins.  Þess háttar tæknileg atriði lúta hins vegar að byggingarleyfi hússins og koma því ekki til skoðunar hér.             

Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki fallist á ógildingu hins kærða deiliskipulags eða að það brjóti í bága við skipulags- og byggingarlög eða reglugerðir þar að lútandi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um ógildingu ákvörðunar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. febrúar 2005 um deiliskipulag Holtsgötureits.   

 

_____________________________
  Hjalti Steinþórsson

 

 ___________________________                  _____________________________
 Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

34/2004 Hagavagninn

Með

Ár 2006, mánudaginn 25. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 34/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 21. apríl 2004, um deiliskipulag Vesturbæjarsundlaugar. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. maí 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir H, Huldulandi 9, Reykjavík, eigandi Hagavagnsins, sem er veitingavagn við Vesturbæjarsundlaug, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 21. apríl 2004 um deiliskipulag Vesturbæjarsundlaugar.  Greind afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarráði hinn 27. apríl 2004.

Skilja verður kæru kæranda á þann veg að gerð sé krafa um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.    

Málavextir:  Á  fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 9. júlí 2003 voru lögð fram drög að deiliskipulagi Vesturbæjarsundlaugar og var samþykkt að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum á svæðinu.  Á fundi nefndarinnar hinn 17. september 2003, að lokinni kynningu fyrir hagsmunaaðilum, var tillagan lögð fram að nýju og samþykkt að auglýsa hana.  Málið var í auglýsingu frá 8. október til 19. nóvember 2003.  Nokkrar athugasemdir bárust.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 21. apríl 2004 var málið tekið fyrir á ný að lokinni auglýsingu.  Við afgreiðslu málsins var m.a. lagt fram bréf kæranda þar sem hann óskaði eftir stækkun á veitingavagni sínum við Vesturbæjarsundlaugina.  Einnig var lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa um beiðnina.  Var hin auglýsta deiliskipulagstillaga samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Auglýst deiliskipulagstillaga samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa.“  Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 27. apríl 2004.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. júní 2005.

Hin kærða deiliskipulagssamþykkt nær til svæðisins í kringum Vesturbæjarsundlaug, og afmarkast af aðliggjandi lóðum einbýlishúsa við Einimel, til suðurs og vesturs, fjölbýlishúsalóðum við Hagamel til norðurs og af Hofsvallagötu til austurs.  Stærð reitsins er 17.963 m².  Vesturbæjarsundlaug var opnuð árið 1961 en á árunum 1998-1999 var byggt við laugina og bætt við heitum pottum og eimbaði.  Samkvæmt skipulaginu er m.a. heimilað að stækka sundlaugarsvæðið, bæta við innisundlaug, heilsuræktarstöð og stækka útiaðstöðu.  Þá breytist aðkoman að lauginni, bætt er við stígum inn á grænt svæði umhverfis laugina og á torgi til hliðar við fyrirhugaðan aðalinngang, nær Hofsvallargötu, er gert ráð fyrir heimild til að reka veitingavagn (pylsuvagn), að hámarksstærð 27 fermetra.

Kærandi hefur kært deiliskipulagssamþykktina til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hann hafi ítrekað leitað til borgarinnar um viðunandi veitingaaðstöðu við Vesturbæjarsundlaug.  Með hinni kærðu ákvörðun hafi verið heimilað að við laugina yrði staðsettur veitingavagn að hámarksstærð 27 fermetrar.  Beiðni kæranda um að veitingavagninn yrði 55 fermetrar hafi engar undirtektir hlotið og aðeins verið samþykkt að vagninn stækkaði úr 18 í 27 fermetra.  Rekstrargrundvöll sé ekki unnt að tryggja í slíkri aðstöðu.  Til að svo megi verða sé grundvallaratriði að breyta rekstrinum, þar verði að hafa fullkomna grilllínu með nægu starfsfólki til að uppfylla nútíma kröfur. 

Kærandi felli sig ekki við þau rök borgarinnar að veitingaaðstaða hins svokallaða pylsuvagns við Laugardalslaug gefi fordæmi fyrir því hvernig aðstaðan við Veturbæjarlaug skuli að vera og óskar eftir því að úrskurðarnefndin kveði upp úr um að aðstaða veitingavagnsins verði 55 fermetrar eins og kærandi hafi óskað í stað 27 fermetra.    

Hafa verði í huga að borgin komist ekki hjá því að hafa veitingarþjónustu til reiðu þegar framkvæmdum á svæðinu ljúki því gestir muni reikna með því.  Mjög sennilegt sé að þeir muni vænta líkrar þjónustu og gestum sé boðið upp á í líkamsræktarstöðinni í Laugardal. 

Þá sé sá möguleiki fyrir hendi að veitingareksturinn verði innandyra í byggingu laugarinnar en þá yrðu bæði vegfarendur sem og gestir laugarinnar og líkamsræktarinnar að eiga greitt aðgengi að slíkri veitingasölu.  Þá mætti einnig tengja veitingaþjónustuna við líkamsræktarhúsið þannig að byggður yrði rani út frá fyrstu hæð þess í áttina að austurhorni lóðarinnar sem samanstæði af þremur hringlaga byggingum í takt við bogadregnar línur líkamsræktarbyggingarinnar.  Innsta byggingin myndi hýsa veitingasal fyrir gesti líkamsræktarinnar og sundlaugarinnar, ysta byggingin yrði salur fyrir gangandi vegfarendur og miðbyggingin yrði vinnuaðstaða beggja salanna.         

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið fullkomlega heimilt að afgreiða málið með þeim hætti sem gert hafi verið.  Fyrir liggi að hið kærða deiliskipulag hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Deiliskipulagstillagan hafi verið kynnt þeim aðilum sem hafi átt hagsmuna að gæta á svæðinu.  Kæranda hafi ekki verið sent sérstakt kynningarbréf þar sem lagt hafi verið til að stækka mætti pylsuvagn hans í 27 fermetra, sem sé sambærilegt þeim veitingaskála sem standi við Laugardalslaug, og því hafi verið talið að hagsmunir hans væru tryggðir með deiliskipulaginu.  Kærandi hafi auk þess komið að athugasemdum sínum þegar deiliskipulagið hafi verið auglýst.  Það sé því fráleitt að telja að það valdi ógildi deiliskipulagsins þótt kærandi hafi ekki fengið sérstakt bréf í hagsmunaaðilakynningu, enda hafi hann komið að öllum athugasemdum sínum innan tímamarka.

Skipulagsvaldið liggi hjá sveitarfélögunum í landinu. Það hafi verið ákvörðun skipulagsyfirvalda, með vísan í  umsögn skipulagsfulltrúa, að synja kæranda um stækkun veitingaskálans við Vesturbæjarsundlaugina í 55 fermetra, sem væri 28 fermetra stækkun umfram það sem deiliskipulagið heimilaði.  Kærandi telji að ekki sé rekstrargrundvöllur fyrir 27 fermetra aðstöðu, en rökstyðji það ekki frekar.  Af því tilefni sé tekið fram að Reykjavíkurborg sé ekki skylt að tryggja meintan rekstargrundvöll kæranda með því að heimila stækkun af því tagi sem óskað hafi verið eftir og sé úr takti við sambærilega aðstöðu við sundlaugar annars staðar í borginni.  Einnig sé tekið fram að nefndur pylsuvagn standi inni á lóð Reykjavíkurborgar með leyfi ÍTR, en ekki á einkalóð kæranda, og sé borginni því algjörlega í sjálfsvald sett að ákveða hvað sé leyft á lóðinni og hvað ekki.

Niðurstaða:  Svo sem að framan greinir fól umdeild deiliskipulagssamþykkt m.a. í sér að svæðið umhverfis Vesturbæjarsundlaugina í Reykjavík yrði stækkað, byggð yrði innisundlaug og heilsuræktarstöð.  Þá breyttist aðkoman að lauginni samkvæmt deiliskipulaginu og á torgi til hliðar við fyrirhugaðan aðalinngang var heimiluð staðsetning veitingavagns að hámarksstærð 27 fermetrar.  Hefur kærandi sett fram kæru vegna framangreinds og óskar eftir heimild til þess að veitingavagninn verði mun stærri, eða 55 fermetrar.

Áður en hin kærða deiliskipulagsákvörðun var tekin var tillaga sama efnis auglýst lögum samkvæmt, en þá þegar hafði nokkrum hagsmunaaðilum á svæðinu verið kynnt fyrirætlan borgaryfirvalda, þó ekki kæranda.  Af málsgögnum má greina að allar götur frá árinu 1998 hafi kærandi farið þess á leit við borgina að heimiluð yrði stækkun á veitingaaðstöðu hans við Vesturbæjarsundlaugina.  Á þetta hafði ekki verið fallist en skipulagsyfirvöldum var full kunnugt um óskir kæranda um stækkun veitingaaðstöðu hans og má því fallast á að það raski ekki gildi ákvörðunarinnar þótt kæranda hafi ekki verið kynnt skipulagsáformin sérstaklega á undirbúningsstigi.  Ekki skiptir heldur máli þótt kærandi gerði ekki athugasemdir á kynningartíma skipulagsins enda lágu bréf hans til skipulags- og byggingarnefndar, dags. 6. mars og 29. mars 2004, fyrir við afgreiðslu málsins ásamt svörum skipulagsfulltrúa þar sem afstaða var tekin til sjónarmiða kæranda.  

Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 annast sveitarstjórnir gerð skipulagsáætlana sem eiga, skv. 2. mgr. 9. gr. sömu laga, m.a. að marka stefnu um landnotkun og þróun byggðar. Verður ekki séð að kærandi hafi átt lögvarinn rétt til þess að skipulagsyfirvöld létu honum í té frekari aðstöðu í landi borgarinnar en gert var með hinni kærðu ákvörðun, sem telja verður að reist hafi verið á málefnalegum grundvelli. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu samþykktar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 21. apríl 2004, sem staðfest var á fundi borgarráðs hinn 27. apríl 2004, um deiliskipulag Vesturbæjarsundlaugar. 

 

   ___________________________         
                      Hjalti Steinþórsson                          

 

____________________________                 ____________________________                    Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

71/2006 Skógarás

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 71/2006, kæra á ákvörðunum byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. september 2006, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kæra Iog E, Skógarási 14, B og S, Skógarási 16, H og S, Skógarási 18, R, Skógarási 8, A og S, Skógarási 19 og T, Skógarási 10, í Reykjavík þær ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006 að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík.  Greindar ákvarðanir voru staðfestar í borgarráði hinn 13. júlí 2006. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinum kærðu leyfum.  Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, greinargerð borgaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Hinn 4. apríl 2006 var lögð fram fyrirspurn á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa um hvort heimilað yrði að reisa tvíbýlishús ásamt sambyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás.  Var erindið afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Ekki er gerð athugasemd við að fyrirspyrjandi láti vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindi, á eigin kostnað, sem síðar verður grenndarkynnt.“ 

Var tillaga að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis vegna lóðanna nr. 21 og 23 við Skógarás lögð fram á fundi skipulagsfulltrúa hinn 24. apríl 2006.  Þar var samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Skógarási 8, 10, 12, 14, 16, 18, 19 og 20. 

Að lokinni grenndarkynningu var tillagan tekin fyrir í skipulagsráði Reykjavíkur hinn 28. júní 2006 og lágu þar frammi athugasemdir er borist höfðu frá kærendum í máli þessu auk nýrra uppdrátta, dags. 15. júní 2006, og umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 21. júní sama ár.  Skipulagsráð afgreiddi málið með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa og með vísan til 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“ 

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar 6. júlí 2006 var hins vegar bókað að umsækjandi félli frá umræddri deiliskipulagsbreytingu og myndi sækja um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa.  Mun samþykkt breyting skipulagsráðs því ekki hafa öðlast gildi. 

Á afgreiðslufundi byggingafulltrúa 20. júní 2006 voru teknar fyrir umsóknir um leyfi til að byggja tvílyft steinsteypt einbýlishús með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás en afgreiðslu málsins frestað.  Umsóknirnar voru síðan samþykktar á fundi byggingarfulltrúa hinn 11. júlí 2006 og staðfestar í borgarráði 13. sama mánaðar.  Eru það þessar ákvarðanir sem kærendur hafa nú skotið til úrskurðarnefndarinnar. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að í apríl 2006 hafi byggingarleyfishafi farið fram á að fá að víkja frá gildandi skipulagi á viðkomandi byggingarreitum en leyfi sé til að byggja einbýlishús af gerðinni E-2 á viðkomandi reitum samkvæmt skipulagsskilmálum.  Farið hafi verið fram á að hafa tvær jafn stórar íbúðir í húsunum og breyta þeim því í tvíbýlishús.  Við grenndarkynningu hafi kærendur mótmælt tillögunni, að mestu á grundvelli þess að gatan þyldi ekki þann aukna bílaflota sem fylgja myndi stærri íbúðum.  Bréf hafi borist frá byggingarfulltrúa þar sem tilkynnt hafi verið að byggingaraðili hefði fallið frá umsókninni og hygðist halda sig innan gildandi skipulags. 

Nú sé búið að samþykkja teikningar að húsum sem ekki verði kölluð annað en parhús, og sé minni íbúðin í húsunum 113 m² með bílskúr.  Húsin séu, samkvæmt söluyfirliti fasteignasölu, parhús og sé því byggingaraðili augljóslega að víkja frá gildandi skipulagi þar sem gert sé ráð fyrir að aukaíbúð sé ekki stærri en 60 m².  Ekki sé rétt, eins og haldið hafi verið fram af hálfu borgaryfirvalda, að fordæmi sé fyrir stærri aukaíbúð að Skógarási 14. 

Vakin sé athygli á því að íbúðirnar séu auglýstar sem óháðar eignir, en slíkt samræmist ekki skilmálum um hús af gerðinni E-2.  Húsin séu fullar tvær hæðir en í gildandi skipulagi sé leyfileg hámarkshæð frá botnplötu að mænisási 4,55 metrar. 

Erfitt sé því að sjá hvernig hin kærðu byggingarleyfi samræmast því skipulagi sem gildi um lóðirnar að Skógarási 21 og 23. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er gerð krafa um að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar. 

Sú fullyrðing kærenda, að minni íbúðirnar í húsunum séu 113 fermetrar, sé röng.  Aukaíbúðin, sem um ræði á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás, sé 83,5 fermetrar í hvoru húsi.  Geymslur aukaíbúðanna séu 6,3 fermetrar og bílgeymslurnar 23,1 fermetri.  Stækkunin á aukaíbúðunum frá því sem gert hafi verið ráð fyrir í skilmálum sé 23,5 fermetrar, því geymsla og bílgeymsla reiknist ekki með samkvæmt þeim.  Þessi stækkun á aukaíbúðum, þ.e. úr 60 fermetrum í 83,5 fermetra, sé samþykkt í ljósi þess að áður hafi verið samþykkt frávik frá stærð aukaíbúða í gildandi deiliskipulagi, sbr. Skógarás 16.  Það sé þó rétt sem komi fram hjá kærendum að ekki hafi verið samþykkt aukaíbúð í Skógarási 14 eins og fullyrt hafi verið í umsögn skipulagsfulltrúa fyrir mistök.  Það sé þó áréttað að samþykkt hafi verið aukaíbúð í húsi eins kæranda í máli þessu, þ.e. í Skógarási 16, sem sé 106,4 fermetrar að frádreginni geymslu sem sé 6,0 fermetrar, en heildarstærð aukaíbúðar í nefndu húsi sé 112,4 fermetrar með geymslu.  Einnig hafi verið leyfð stærri einnar hæða hús, í stað tveggja hæða, á lóðunum í kring auk þess sem samþykkt hafi verið deiliskipulagsbreyting fyrir lóðina nr. 20 við Skógarás, þar sem byggingarreitur hafi verið stækkaður til að koma fyrir bílgeymslu.  Rétt sé að árétta að ekki sé verið að auka byggingarmagn á lóðunum með hinum kærðu byggingarleyfum, enda húsin vel innan stærðarramma þar sem þau séu 252,8 fermetrar, en heimilt sé að byggja 280 fermetra hús samkvæmt deiliskipulaginu auk 10 fermetra sólskála.  Það hafi því verið talið, með tilliti til jafnræðissjónarmiða og í ljósi þess að um gamalt skipulag hafi verið að ræða, og að aukaíbúðir hafa farið stækkandi með tímanum, að samþykkt breyting teldist innan skipulagsins og þess sem leyft hafi verið í götunni, enda fordæmin fyrir hendi.  Skipulagsskilmálar fyrir Suður-Selás séu hartnær aldarfjórðungs gamlir og hafi margt breyst um venjur manna.  Benda megi á aukna bílaeign og kröfur um rýmra húsnæði.  Það hafi því verið metið svo í ljósi alls framangreinds að um minniháttar frávik væri að ræða frá deiliskipulagi. 

Leyfileg hæð húsanna upp í mæni samkvæmt skilmálum sé 7,05 metrar.  Í texta í skilmálum komi fram að leyfð hæð húsagerðar E-2 sé 4,55 metrar.  Þetta skýrist af prentvillu í texta því uppdráttur í skilmálum sýni glögglega að hæðin megi vera 7,05 metrar, enda slíkt í samræmi við hæð tveggja hæða húsa.  Séu tveggja hæða hús, 4,55 metrar að hæð, vandfundin hér í borg. 

Vegna málsástæðu kærenda, um að umdeildar íbúðir væru auglýstar sem óháðar eignir og með því væri gengið gegn skipulagsskilmálum, sé tekið fram að Reykjavíkurborg beri enga ábyrgð á því hvernig fasteignasölur auglýsi hús til sölu.  Byggingarfulltrúa beri hins vegar að sjá til þess að farið sé eftir samþykktum aðaluppdráttum og ákvæðum byggingarreglugerðar við hönnun og byggingu húsanna og það verði gert. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er framkominni ógildingarkröfu andmælt. 

Til viðbótar því sem fram kemur í greinargerð Reykjavíkurborgar tekur byggingarleyfishafi fram að hann hafi lagt sig fram um að fara eftir skipulagsskilmálum er gildi um Suður-Selás.  Meðal annars hafi verið fengnar skissur frá arkitekt þeim er hannaði umrætt deiliskipulag á sínum tíma og séu umdeild byggingarleyfi í samræmi við það. 

Flestir íbúa á svæðinu séu jákvæðir í garð þessara framkvæmda og hafi margir þeirra haft samband við byggingaleyfishafa með það í huga að stækka við sig. 

Bent sé á að það hafi verulegt fjárhagstjón í för með sér fyrir byggingarleyfishafa, verði byggingarleyfin felld úr gildi.  Lokið sé við að fjármagna framkvæmdina, borga lóðir, hönnunarkostnað og gatnagerðargjöld og gera verksamninga við alla aðila. 

Niðurstaða:  Með hinum kærðu byggingarleyfum var heimilað að byggja tvö íbúðarhús með tveimur tveggja hæða íbúðum í hvoru húsi.  Birt stærð stærri íbúðanna er 110,5 fermetrar en minni íbúðanna 83,5 fermetrar en hverri íbúð fylgir 6,3 fermetra geymsla og 23,1 fermetra innbyggð bílgeymsla.  Heildarflatarmál hvors húss fyrir sig er 252,8 fermetrar.  Deilur eru uppi um það hvort greind byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum deiliskipulags fyrir Suður-Selás frá árinu 1983 er gildir fyrir umrætt svæði. 

Samkvæmt deiliskipulagsuppdrætti eiga að rísa á umræddum lóðum hús af gerðinni E-2.  Í skilmálum deiliskipulagsins segir m.a. um þá húsgerð að um sé að ræða tveggja hæða einbýlishús, allt að 140 fermetra að grunnfleti, með innibyggðum bílskúr og mænisþaki með 14 til 20 gráðu halla.  Mænir húss megi ekki vera hærri en 4,55 metrar yfir uppgefinni plötuhæð á lóðarblaði, en samkvæmt skýringarteikningu er hæð húss frá neðri gólfplötu sýnd 7,05 metrar.  Þá segir að heimilt sé að gera ráð fyrir aukaíbúð í húsinu að grunnfleti allt að 60 fermetra auk nauðsynlegs geymslurýmis.  Aukaíbúðir skuli vera annað tveggja óskiptur eignarhluti úr sameign eða háðar kvöð um forkaupsrétt aðalíbúðar. 

Ekki er fallist á að umdeild hús fari gegn nefndum skilmálum um hámarkshæð enda ljóst, vegna kröfu um 2,5 metra lágmarkshæð íbúðarherbergja í gr. 78.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, að greindir 4,55 metrar geti ekki átt við, heldur verði að miða við hæðina 7,05 metra samkvæmt skýringarmynd í skipulagsskilmálunum.  Þá er heildarstærð heimilaðra húsbygginga innan þeirra marka er deiliskipulagið setur. 

Hins vegar er ljóst að minni íbúðirnar í umræddum húsum fara um 23 fermetra yfir það hámarksflatarmál, sem aukaíbúðum er sett í skilmálum, en samkvæmt byggingarnefndarteikningum er í raun verið að heimila byggingu parhúsa sem vart geta talist „einbýlishús með aukaíbúð“.  Þá gera skilmálar ekki ráð fyrir að aukaíbúðum fylgi bílgeymsla svo sem gert er ráð fyrir í hinum kærðu byggingarleyfum. 

Samkvæmt framansögðu fara hin kærðu byggingarleyfi í bága við gildandi deiliskipulag fyrir umrætt svæði og verður ekki fallist á að fordæmi, sem fyrir liggja um að vikið hafi verið frá gildandi skipulagsskilmálum, geti réttlætt að þeim sé vikið til hliðar.  Þess ber að gæta að staðfest deiliskipulag er bindandi fyrir stjórnvöld og borgara skv. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, en sveitarstjórnir geta breytt deiliskipulagi þyki tilefni til þess. 

Þá er vakin athygli á að misræmis gætir í númerum lóða milli deiliskipulagsuppdráttar og mæliblaðs þar sem umdeildar lóðir eru nr. 22 og 24 á deiliskipulagsuppdrætti auk þess sem afstaða húsa er ekki eins á skipulagsuppdrætti og mæliblaði. 

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið og með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem áskilur að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við gildandi skipulag, verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu ákvarðana. 

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. júlí 2006, sem staðfestar voru í borgarráði hinn 13. júlí s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir tvílyftum steinsteyptum „einbýlishúsum“ með tveimur innbyggðum bílgeymslum á lóðunum nr. 21 og 23 við Skógarás í Reykjavík, eru felldar úr gildi.

 

 

   ___________________________ 
       Hjalti Steinþórsson

 

 

_______________________            _________________________
Ásgeir Magnússon                             Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

63/2004 Fálkagata

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 63/2004, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2004, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir A, Fálkagötu 1, Reykjavík samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum  breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík.

Málavextir:  Húsið að Fálkagötu 1 mun hafa verið byggt í kringum árið 1965.  Í því voru upphaflega þrjár samþykktar íbúðir en auk þess mun ris hússins einnig hafa verið nýtt sem ósamþykkt íbúð, a.m.k. frá árinu 1971.  Úr risíbúðinni er gengið út á suðursvalir.   

Á árinu 1995 samþykktu þáverandi eigendur íbúða í húsinu, þar með talinn kærandi, að eignarhluti í risi yrði samþykktur af borgaryfirvöldum sem íbúðarhúsnæði.  Var yfirlýsing þessa efnis móttekin til þinglýsingar í janúar árið 2004.        

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. september 2003 voru lagðar fram reyndarteikningar af húsinu nr. 1 við Fálkagötu og sótt um samþykki fyrir þáverandi fyrirkomulagi þess.  Gerð var grein fyrir breytingum á útliti hússins og áður gerðri íbúð í risi.  Var erindinu frestað.  Síðar, eða á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 1. október 2004, var erindið samþykkt ásamt breytingu á innra fyrirkomulagi íbúðar á fyrstu hæð.

Framagreindri ákvörðun hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 
 
Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að sá sem sótt hafi um að borgaryfirvöld samþykktu íbúð í risi, sé látinn.  Vegna vanrækslu á viðhaldi risíbúðar liggi íbúð kæranda undir miklum skemmdum.  Þrátt fyrir ítrekuð tilmæli hafi eigandi risíbúðar ekki brugðist við á nokkurn hátt.  Sá grunur hafi læðst að kæranda, þó teikningar segi annað, að loftið í íbúð kæranda, þ.e. gólf risíbúðarinnar, sé ekki steypt eins og segi á teikningum.  Skýri það hávaða frá risíbúð og leka sem eyðilagt hafi viðarloftklæðingu í íbúð kæranda.  Eftir að settar hafi verið svalir á þakið, fyrir um tuttugu árum, hafi það verið til endalausra vandræða.  Skipt hafi verið um þak fyrir 10-12 árum og nú þurfi að fara fram stórviðgerð á þakinu þar sem bæði svalir og gluggar risíbúðar leki og hafi gert árum saman.
 
Kærandi kveðst í raun ekkert hafa á móti því að risíbúðin verði samþykkt, en sé, ásamt öðrum eigendum hússins, alfarið á móti því að áður nefndar svalir séu ofan á íbúð kæranda.  Hafi því verið farið fram á að teikningum yrði breytt og húsinu komið í upprunalegt horf.  Rök fyrir samþykkt risíbúðar hafi kærandi heyrt að séu þau að það þurfi að vera brunaútgangur úr íbúðinni en nú þegar séu tvær útgönguleiðir úr henni og þar myndu svalir ekki breyta neinu þar sem þessar útgönguleiðir séu allar á sama svæði.  Þá hafi því verið haldið fram að íbúðin sé bjartari með svölum en kærandi telji að unnt sé að hafa glugga íbúðarinnar stærri. 

Kærandi telur að eðlileg framvinda máls þessa hefði verið að þeir sem sótt hafi um samþykki fyrir risíbúðinni hefðu kallað saman húsfund og rætt fyrirætlan sína við aðra húseigendur. 

Að lokum bendir kærandi á að það sem kallað sé samþykki frá september 2004 eigi aðeins við um kjallaraíbúðina.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að þegar reyndarteikningar hússins hafi verið lagðar fram hafi fylgt þeim skoðunarskýrslur byggingarfulltrúa ásamt bréfi hönnuðar.  Afgreiðslu erindisins hafi verið frestað og óskað eftir upplýsingum um það frá hvaða tíma risið hafi verið nýtt sem íbúð og um samþykki meðeigenda.  Síðar hafi verið lögð fram gögn er sýnt hafi fram á tilvist íbúðar í risi frá því skömmu eftir að húsið hafi verið byggt, m.a. skýrsla um tengingu eldavélar í risi árið 1968 og afsal fyrir séreign í risi frá árinu 1971.  Einnig hafi verið lagðar fram tvær yfirlýsingar eigenda.  Önnur dagsett 24. september 2004 varðandi fyrirkomulag á jarðhæð og hin dagsett 14. nóvember 1995 þar sem fram komi að þáverandi eigendur, þar á meðal kærandi, séu samþykkir því að séreign í risi verði samþykkt sem íbúðarhúsnæði. 

Borgaryfirvöld benda á að ekki sé ágreiningur um samþykki fyrir íbúð í risi hússins, enda uppfylli hún kröfur byggingarreglugerðar, heldur snúist kæran um fyrirkomulag svala og slælegt viðhald.  Umræddar svalir hafi verið á húsinu í fjölda ára og þak þess endurnýjað með óbreyttum svölum fyrir meira en tíu árum, en þá hafi kærandi verið eigandi einnar íbúðar í húsinu.  Í skjölum embættis byggingarfulltrúa sé ekki að finna neinar athugasemdir við þessa framkvæmd enda svalirnar mikið öryggisatriði fyrir íbúðina í risinu. 

Varðandi viðhald hússins og meintan leka frá þaki vísist til ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er fjalli um nauðsynlegt viðhald og úrræði einstakra eigenda gagnvart athafnaleysi húsfélags eða annarra eigenda. 

Málsrök eiganda risíbúðar:  Í málinu liggja fyrir sjónarmið eiganda risíbúðarinnar er lögð voru fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála vegna beiðni kæranda um álit nefndarinnar.  Þar er m.a. bent á að á árinu 1995 hafi eigendur hússins, þar með talinn kærandi, fallist á að íbúð í risi yrði samþykkt af borgaryfirvöldum.  Svalir hafi verið settar á íbúð rishæðar árið 1970 og um það hafi verið full sátt meðal allra eigenda hússins.  Þetta sé haft eftir þáverandi eiganda risíbúðarinnar.  Bent sé á að kærandi hafi keypt eignarhluta sinn árið 1984 og hafi því verið fullkunnugt um útlit hússins og um svalir á risíbúð við kaupin. 

Fullyrðingum um slælegt viðhald íbúðarinnar sé mótmælt.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir fólst í hinni kærðu ákvörðun að fallist var á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum á fyrirkomulagi hússins nr. 1 við Fálkagötu, þ.e. að ris þess væri nýtt sem íbúð, og um breytt innra fyrirkomulag fyrstu hæðar ásamt breytingum á útliti hússins.  Verður að skilja erindi kæranda á þann veg að kæran lúti aðeins að þeim þætti hinnar kærðu ákvörðunar er varðar nýtingu á risi og svalir á þaki hússins. 

Í málinu liggur fyrir að fljótlega eftir byggingu hússins, eða í kringum árið 1970, var farið að nýta ris þess sem íbúð og a.m.k. tuttugu ár munu vera frá því að svalir voru settar á þak þess.  Hvort tveggja var gert án þess að leitað væri samþykkis borgaryfirvalda.  

Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir m.a. að sá sem óski eftir heimild til breytinga húss skuli senda um það skriflega umsókn til byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign sé að ræða. 

Í yfirlýsingu allra þáverandi eigenda hússins, þar á meðal kæranda, dags. 14. nóvember 1995, segir að þeir samþykki fyrir sitt leyti að eignarhluti í risi verði samþykktur sem íbúðarhúsnæði og miðað við upplýsingar frá kæranda sjálfum liggur fyrir að svalir höfðu þá þegar verið gerðar á þaki hússins.  Samkvæmt framangreindu lá tilskilið samþykki meðeigenda fyrir er sótt var um hið umdeilda samþykki byggingaryfirvalda og ekki verður séð að neinar þær ástæður hafi verið fyrir hendi er hefðu átt að girða fyrir að fallist yrði á erindið enda var það fyrirkomulag sem um var sótt í samræmi við gildandi skipulag.

Umsókn um umræddar breytingar á húsinu að Fálkagötu 1 var tekin fyrir á fundi hinn 30. september 2003 og var þá eigandi risíbúðarinnar enn á lífi.  Þykir ekki máli skipta þó hann hafi látist hinn 11. júní 2004, eða nokkru áður en hin kærða ákvörðun var tekin, enda tók dánarbú hans og síðar erfingjar við fasteignarréttindum hans lögum samkvæmt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda, um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík, er hafnað. 

 

____________________________________
     Hjalti Steinþórsson

 

______________________________           _______________________________
Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

42/2004 Fitjahlíð

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 42/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra S og S, eigendur sumarhúsa á lóðum nr. 49 og 51A í landi Fitja, Skorradalshreppi, þá samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. Sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. júní 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi. 

Málavextir:  Lóðin að Fitjahlíð 51 var á árinu 1977 skipt upp í tvær lóðir, nr. 51 og nr. 51A, og standa sumarhús á hvorri lóð sem eru í nokkuð brattri hlíð vaxinni trjágróðri. 

Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Skorradalshrepps, dags. 30. september 2003, var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við sumarhús á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi.  Var umsótt bygging um 100 fermetrar, ein hæð og ris, og með 6,6 metra hámarkshæð.  Eldri bústaður mun hafa verið um 25 fermetrar á einni hæð.  Mun bygging umsóttrar viðbyggingar hafa verið langt komin um svipað leyti, en framkvæmdir síðan stöðvaðar vegna andmæla eigenda nágrannabústaða og skorts á byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. 

Skorradalshreppur leitaði eftir meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vegna fyrrgreindrar byggingarleyfisumsóknar, þar sem ekki var til að dreifa deiliskipulagi fyrir umrætt svæði.  Skipulagsstofnun svaraði erindinu í bréfi, dags. 14. nóvember 2003, og benti á að á svæðinu gilti svæðisskipulag fyrir sveitarfélögin norðan Skarðsheiðar.  Grenndarkynna þyrfti byggingarleyfisumsóknina skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem um væri að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi á ódeiliskipulögðu svæði.  Var byggingarleyfisumsóknin grenndarkynnt fyrir lóðarhafa lóðar nr. 51A í landi Fitja, sem andmælti stækkun hússins á lóð nr. 51 í bréfi, dags. 6. desember 2003. 

Hinn 2. febrúar 2004 svaraði Skipulagsstofnun fyrirspurn frá byggingarnefnd Skorradalshrepps frá 13. janúar s.á. varðandi grundvöll fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir margnefndri framkvæmd.  Í svarbréfinu var m.a. tekið fram að þar sem grenndarkynning virtist hafa verið framkvæmd í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga teldi stofnunin það á valdi sveitarstjórnar að veita umrætt byggingarleyfi, en hafa yrði í huga hagsmuni umsækjanda jafnt sem hagsmuni eigenda nærliggjandi húsa. 

Málið var tekið fyrir á fundi hreppsnefndar Skorradalshrepps hinn 10. mars 2004 og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Sveitarstjórn vísar lið 18 aftur til skipulags- og byggingarnefndar og leggur fyrir hana að kanna hvort Skipulagsstofnun sé vanhæf sem leiðbeinandi, þar sem arkitekt hins umdeilda húss er starfsmaður Skipulagsstofnunar.  Einnig kemur ekki fram í gögnum málsins um grenndarkynningu til lóðareiganda Fitjahlíðar 51.  Sveitarstjórn felur byggingarfulltrúa og byggingarnefnd að beita sér fyrir því að húseigandi Þorsteinn Marinósson nái sáttum við nágranna sína áður en málið verður afgreitt, t.d. með kaupum á húsi nr. 51A og geri einnig ásættanlegan samning við lóðarhafa á nr. 49 sé þess nokkur kostur.“ 

Landeigendum var grenndarkynnt hin umdeilda byggingarleyfisumsókn með bréfi, dags. 23. apríl 2004, og gerðu þeir athugasemdir við umdeilda byggingu í bréfi, dags. 20. maí 2004.

Með bréfi, dags. 1. júlí 2004, var öðrum kæranda máls þessa tilkynnt um að skipulags- og byggingarnefnd Borgarfjarðar hefði mælt með því á fundi sínum hinn 15. júní 2004 að byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, yrði veitt og að sveitarstjórn Skorradalshrepps hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 26. júní s.á.  Í bréfinu voru jafnframt tíunduð rök er búið hefðu að baki ákvörðun í málinu í tilefni af framkomnum athugasemdum móttakanda bréfsins. 

Kærendur sættu sig ekki við málalyktir og skutu nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild viðbygging, er þeir telji í raun nýbyggingu, hafi að stórum hluta verið risin þegar grenndarkynning hafi átt sér stað, sem auk þess sem kynningunni hafi verið ábótavant þar sem hún hafi ekki náð til allra nágranna. 

Umdeild bygging standi að hluta til á lóð nr. 51A samkvæmt lóðasamningum, en ekkert samband hafi verið haft við kærendur áður en hún hafi verið reist.  Bent sé á að fjarlægð milli húsa á lóðum 51 og 51A sé aðeins 12-15 metrar og heimiluð bygging sé 6,6 metra há og valdi sjónmengun fyrir nágranna og vegfarendur.  Fyrir liggi að landeigendur og nágrannar, sem grenndarkynning hafi náð til, hafi lagst gegn umræddri byggingu.  Þá hafi byggingarnefnd ekki farið að tilmælum oddvita sveitarstjórnar um sáttaumleitanir við nágranna umdeilds sumarhúss og ekki hafi komið fram álit um vanhæfi Skipulagsstofnunar sem leiðbeinanda í málinu.  Af allri málsmeðferð megi ráða að hlutdrægni hafi gætt við ákvarðanatöku í málinu en ljóst sé að umdeild bygging raski mjög grenndarhagsmunum kærenda, stingi í stúf við nánasta umhverfi og muni hafa vafasamt fordæmisgildi. 

Málsrök Skorradalshrepps:  Vísað er til þess að engir skipulagsskilmálar, þar sem m.a. sé kveðið á um gerð og stærð húsa, séu til fyrir sumarhúsabyggðina í landi Fitja og lóðamörk séu þar víða óljós.  Sumarhús á svæðinu séu mjög fjölbreytt að stærð og útliti og sé svæðið því ekki einsleitt.  Mikill trjágróður sé í hlíðinni þar sem umdeild bygging standi og því alls ekki víst að hún verði mjög áberandi, a.m.k. þegar til lengri tíma sé litið og óvíst sé að viðbyggingin rýri verðmæti húss á lóð nr. 51A, sem sé gamalt og í frekar lélegu ástandi.  Verðmæti þess húss hljóti að ákvarðast með hliðsjón af því. 

Byggingarleyfishafi hefur ekki sent úrskurðarnefndinni athugasemdir vegna kærumáls þessa en vegna dvalar hans erlendis var bróður hans, sem jafnframt var byggingastjóri við umdeilda byggingu, gert aðvart um kærumálið fyrir hans hönd. 

Vettvangsganga:  Nefndarmenn og starfsmenn úrskurðarnefndarinnar kynntu sér staðhætti á vettvangi hinn 27. apríl 2006, en þar mætti jafnframt eigandi húss á lóð nr. 51A og skipulags- og byggingafulltrúi. 

Niðurstaða:  Með hinu kærða byggingarleyfi var heimilað að reisa tæplega 80 fermetra viðbyggingu, sem er hæð og ris, við tæplega 25 fermetra sumarhús.  Var hin kærða ákvörðun tekin að undangenginni grenndarkynningu með stoð í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem svæðið var ekki deiliskipulagt. 

Umdeild viðbygging er verulega stærri en önnur sumarhús í nágrenninu, sem samkvæmt upplýsingum úr fasteignamatsskrá eru á bilinu 20 til 60 fermetrar og við blasti við vettvangsskoðun að byggingin sker sig úr vegna hæðar sinnar. 

Í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kemur fram sú meginregla að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. greinds ákvæðis er að finna þá undantekningarreglu að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna þar sem deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum.  Hefur 3. mgr. 23. gr. verið túlkuð til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna sem heimilar óverulegar breytingar á deiliskipulagi að undangenginni grenndarkynningu.  Af því leiðir að einungis eru heimilaðar framkvæmdir skv. 3. mgr. 23. gr. þegar um er að ræða minni háttar framkvæmd er víki ekki frá byggðarmynstri sem fyrir er. 

Fær þessi túlkun nefndrar 3. mgr. 23. gr. stoð í dómi Hæstaréttar, uppkveðnum 20. september 2001, í máli nr. 114/2001, en í forsendum hans segir m.a:

„Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum sem og 9. gr. og 43. gr. sömu laga verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.“ 

Eins og fyrr var rakið telur úrskurðarnefndin umdeilda viðbyggingu víkja að töluverðu leyti frá því byggðarmynstri lítilla og lágreistra sumarhúsa sem fyrir er á umræddu svæði.  Hafi því ekki verið heimilt að veita hið kærða byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, heldur hafi þurft að deiliskipuleggja umrætt svæði að gættum þeim sjónarmiðum er lög áskilja.  Umdeilt byggingarleyfi á af þessum sökum ekki viðhlítandi stoð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess. 

Að þessari niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að meta lögmæti grenndarkynningar þeirrar sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar eða þá röskun á grenndarhagsmunum kærenda er umdeild viðbygging felur í sér. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi, er sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti hinn 26. júní 2004, er felld úr gildi.

 

   ___________________________ 
        Hjalti Steinþórsson        

 

 

 ____________________________           __________________________
      Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson 

des 22
Love0

69/2003 Vesturberg

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 30. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 69/2003, kæra íbúa að Vesturbergi 199, Reykjavík á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. október 2003 um breytingu á deiliskipulagi vegna  lóðarinnar að Vesturbergi 195.  

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. nóvember 2003, sem barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, kærir Hörður F. Harðarson hrl., f.h. G, Vesturbergi 199, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. október 2003 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vesturbergi 195.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Kærandi máls þessa eignaðist húsið að Vesturbergi 199 á árinu 1978.  Árið 1990 fékk hann leyfi til að byggja yfir svalir hússins með gluggum til suðurs í átt að dæluhúsi Hitaveitu Reykjavíkur sem er við Vesturberg 195.  Í yfirlýsingu þessa efnis, dags. 19. janúar 1990, segir m.a.:  „Engar athugasemdir eru gerðar af hálfu Hitaveitunnar við fyrirhugaðar framkvæmdir, enda ekki fyrirhuguð viðbygging við dælustöðina.“  Þar sagði enn fremur að Hitaveitan samþykkti að yfirlýsingunni yrði þinglýst sem kvöð á lóð Hitaveitunnar.   

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 2. júlí 2003 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 195 við Vesturberg.  Fól tillagan m.a. í sér að þar yrði heimilað að innrétta þriggja íbúða raðhús innan núverandi byggingar og reisa útbyggingar, svalir og útitröppur við húsið.  Einnig fólst í tillögunni heimild til að byggja við húsið til allra átta, byggja stoðmúra við norður- og suðurgafla hússins til að hleypa birtu inn í núverandi kjallara og að grafa frá húsinu til vesturs.  Hámarks stærð húss eftir breytingu var heimiluð 380 m² í stað 213,5 m² og nýtingarhlutfall lóðar 0,49 í stað 0,27. 

Tillagan var auglýst til kynningar frá 23. júlí til 3. september 2003.  Athugasemdabréf bárust, þar á meðal frá kæranda máls þessa, þar sem hann mótmælti áformunum.  Vísaði hann til áðurnefndar yfirlýsingar frá 19. janúar 1990 og að fyrirhuguð framkvæmd færi gegn þeirri kvöð sem hvíldi samkvæmt yfirlýsingunni á lóðunum við Vesturberg 195-197.  Í umsögn skipulags- og byggingarsviðs vegna athugasemda kæranda var vísað til þess að samkvæmt veðbókarvottorði fyrir Vesturberg 195 hvíldi umrædd kvöð ekki á eigninni.  Yrði því þegar af þeirri ástæðu að álykta að núverandi lóðarhafi væri með öllu óbundinn af nefndri yfirlýsingu enda hafi hann verið í góðri trú þegar gengið var frá kaupunum.  Þá segir að kvöðin hvíli eingöngu á eign kæranda að Vesturbergi 199 og að það sé eðlilegt í ljósi innihalds yfirlýsingarinnar.  Þá segir að orðalag yfirlýsingarinnar gefi ekki tilefni til að ætla að það hafi verið ætlun Hitaveitunnar að „…girða fyrir alla uppbyggingu eða breytingar á lóðinni til frambúðar“.

Hinn 15. október 2003 var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar og auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi samþykkt og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi hinn 21. október 2003.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. nóvember 2003.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að þegar hann hafi óskað eftir leyfi til að byggja yfir svalir einbýlishúss síns að Vesturbergi 199 hafi verið sett það skilyrði af hálfu byggingarfulltrúa að samþykki fengist fyrir breytingunni frá Hitaveitu Reykjavíkur, eiganda lóðanna að Vesturbergi 195-197.  Ekki hafi verið talið fullnægjandi að forsvarsmenn Hitaveitunnar samþykktu breytinguna með einfaldri yfirlýsingu heldur hafi þess jafnframt verið krafist að því yrði lýst yfir, að af þeirra hálfu væru engar stækkanir eða viðbyggingar fyrirhugaðar við dælustöðina.  Í kjölfarið hafi verið sett upp yfirlýsing og aðstoðuðu starfsmenn byggingarfulltrúa og borgarstjóra kæranda við að setja upp yfirlýsinguna.

Svo sem yfirlýsingin beri með sér þá hafi sérstaklega verið tekið fram af hálfu Hitaveitunnar að ekki væri fyrirhuguð viðbygging við dælustöðina.  Nauðsynlegt hafi þótt að yfirlýsingunni yrði þinglýst sem kvöð á lóð Hitaveitunnar og af þeim sökum hafi verið bætt við texta þar sem Hitaveitan samþykkti sérstaklega að yfirlýsingunni yrði þinglýst á lóð Hitaveitunnar.  Athugasemdir skipulags- og byggingasviðs Reykjavíkur-borgar um að eðlilegt hafi verið að þinglýsa yfirlýsingunni eingöngu á lóð kæranda séu því óskiljanlegar.  Skjalið beri það skýrt með sér að því hafi verið ætlað að hvíla sem kvöð á lóð Hitaveitunnar.

Allt frá því að skjalið hafi verið fært inn í þinglýsingabækur í febrúar 1990 hafi kærandi staðið í þeirri trú að þessi kvöð hvíldi á lóð Hitaveitunnar.  Það sé fyrst þegar viðhorf  borgarinnar til kærunnar séu reifuð að í ljós komi að yfirlýsingunni hafi fyrir mistök verið þinglýst á hans eigin lóð.  Þessi staðreynd breyti hins vegar engu um það að starfsmönnum Reykjavíkurborgar hafi verið vel kunnugt um þessa kvöð.  Vísist þar til þess að yfirlýsingin hafi verið útbúin af starfsmönnum byggingarfulltrúans í Reykjavík, undirrituð af forsvarsmanni Hitaveitu Reykjavíkur og þinglýsingin sérstaklega samþykkt f.h. borgarsjóðs Reykjavíkur.

Af framangreindu leiði að samþykkt borgarráðs á nýju deiliskipulagi sem fari í bága við umrædda yfirlýsingu sé ólögmæt.  Reykjavíkurborg sé bundin af yfirlýsingunni hvort sem henni hafi verið þinglýst eða ekki.  Ljóst sé af efni yfirlýsingarinnar og aðdraganda hennar að ætlun Reykjavíkurborgar hafi verið að tryggja að mannvirki yrðu ekki reist nær lóðarmörkum kæranda en þá þegar hefði verið gert.  Á þeim forsendum hafi kæranda verið veitt heimild til framkvæmda enda ljóst að þær hefðu horft öðruvísi við honum ef byggingarréttur Hitaveitunnar, eða síðari lóðarhafa, hefði verið óskertur að þessu leyti.  Hús kæranda sé á lóðarmörkum og eðlilegt að því séu takmörk sett hversu nærri lóðarmörkunum ný mannvirki verði reist.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda sé þess krafist að kærumáli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Vísað sé til þess að réttur samkvæmt yfirlýsingunni, dags. 19. janúar 1990, hafi stofnast með samningi Hitaveitu Reykjavíkur og kæranda á árinu 1990 og hafi honum verið þinglýst.  Á svæðinu hafi þá verið í gildi deiliskipulag Breiðholt 3, vesturdeild, samþykkt í borgarráði í apríl 1970, uppfært hinn 29. maí 1990.  Hvorki sé vikið að umræddri yfirlýsingu í deiliskipulagi né í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur.  Verði því ekki litið á rétt sem stofnast hafi samkvæmt yfirlýsingunni sem skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem slíkar kvaðir verði einungis lagðar á með skipulagsákvörðun.

Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 komi fram að hlutverk úrskurðar-nefndarinnar sé að úrskurða í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Hafi ákvæði þetta verið skilið svo að skotið yrði til nefndarinnar ágreiningi um ákvarðanir sveitarstjórna um skipulags- og byggingarmál og öðrum ágreiningsefnum sem tilgreind séu í lögunum eða reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Frávísunarkröfu styðji Reykjavíkurborg þeim rökum að athugasemdir og málatilbúnaður kæranda eigi ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Nefndin hafi ekki valdheimildir til þess að fjalla um málið á grundvelli hinnar þinglýstu kvaðar enda sé um að ræða einkaréttarlegan samning á milli kæranda og þáverandi lóðarhafa að Vesturbergi 195.  Ágreining um þann meinta rétt sem kærandi telji sig hafa eignast á grundvelli samningsins verði kærandi að bera undir hina almennu dómstóla vilji hann fá úr þeim skorið.  Þar af leiðandi sé þess krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni.

Til vara sé þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.  Í kærunni sé ekki að finna frekari rökstuðning fyrir kröfugerð kæranda en að hin þinglýsta kvöð girði fyrir frekari uppbyggingarmöguleika á lóðinni.  Af hálfu borgarinnar sé vísað til þess að heimilaðar breytingar samkvæmt deiliskipulaginu séu að öllu leyti í samræmi við form- og efnisákvæði skipulags- og byggingarlaga auk þess sem heimiluð notkunarbreyting, aukning á byggingarmagni, nýtingarhlutfall og stærð byggingarreits hafi ekki þau áhrif til skerðingar á grenndarhagsmunum kæranda að leitt geti til ógildingar á hinu kærða deiliskipulagi.

Hið kærða deiliskipulag geri ráð fyrir að á lóðinni að Vesturbergi 195 sé heimilað að innrétta þrjár íbúðir í raðhúsi innan núverandi byggingar sem áður hafi verið nýtt sem dælustöð Orkuveitu Reykjavíkur.  Í deiliskipulaginu felist einnig heimild til að byggja útbyggingar, svalir og útitröppur við húsið.  Heimiluð hæð viðbygginga miðist við hæð núverandi húss á lóðinni en þakgluggar megi vera einum metra hærri.

Í breytingunni felist heimild til að byggja stoðmúra við norður- og suðurgafl hússins til að hleypa birtu inn í núverandi kjallara og að grafa frá húsinu til vesturs.  Á lóðinni sé kvöð um aðkomu og akbraut vegna Vesturbergs 199 og haldist hún óbreytt.  Landnotkun sé í samræmi við Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 en samkvæmt því sé lóðin á íbúðarsvæði.  Í deiliskipulagi svæðisins hafi upphaflega verið gert ráð fyrir því að á lóðinni risi íbúðarhús en því svo breytt vegna þarfa Hitaveitu Reykjavíkur.  Ekki verði heimilt að fara nær lóðamörkum að Vesturbergi 193 og 199 en 3,5 metra, en um það atriði vísist til uppdrátta þar sem sýndur sé hámarksbyggingarreitur fyrir stoðmúra.

Hin samþykkta breyting sé í fullu samræmi við byggðamynstur svæðisins og nýtingar-hlutfall sambærilegt og á aðliggjandi lóðum.  Samkvæmt samþykktum skilmálum sé hámark leyfilegrar nýtingar 0,49 en auk þess sé hámarksstærð hússins bundin við 380 m².  Ekki sé heimilt að hafa fleiri íbúðir en þrjár auk þess sem sýnd séu sex bílastæði innan lóðar. 

Að lokum sé vísað til þess að kærandi hafi ekki borið fyrir sig útsýnisskerðingu, skuggavarp eða nokkuð annað sem leitt gæti til þess að samþykkt breyting á deiliskipulagi yrði felld úr gildi vegna grenndarhagsmuna kæranda.  Sé því haldið fram af hálfu Reykjavíkurborgar að umþrætt breyting leiði ekki til neinnar slíkrar skerðingar á réttindum kæranda.

Vettvangsganga:  Hinn 31. maí 2005 fór úrskurðarnefndin á vettvang og kynnti sér staðhætti.  Auk nefndarmanna og starfsmanna úrskurðarnefndar mættu fulltrúar Reykjavíkurborgar.

Niðurstaða:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð krafa um frávísun málsins með þeim rökum að úrskurðarnefndin sé ekki bær um að fjalla um málið þar sem málatilbúnaður kæranda byggist á einkaréttarlegri kvöð eða samkomulagi.

Í máli þessu er deilt um lögmæti deiliskipulagsákvörðunar, en slíkum ákvörðunum verður skotið til úrskurðarnefndarinnar samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verði ekki fallist á einstakar málsástæður kærenda í slíkum málum getur það leitt til höfnunar á ógildingarkröfu en verður ekki til þess að máli sé vísað frá úrskurðarnefndinni.  Verður til þess að líta að málsforræðisregla einkamálaréttarfars á ekki við um meðferð kærumála í stjórnsýslunni og geta því úrskurðarnefndir á þeim vettvangi tekið sjálfstætt til skoðunar atriði sem áhrif geta haft á gildi kærðrar ákvörðunar.  Skipulagsákvörðun sú sem hér er til umfjöllunar snertir hagsmuni kæranda með þeim hætti að hann telst eiga kæruaðild að máli þessu.  Að þessu virtu verður ekki fallist á framkomna frávísunarkröfu.

Umdeildri yfirlýsingu Hitaveitu Reykjavíkur, í tilefni af umsókn kæranda um að byggja að lóðarmörkum Vesturbergs 195, var ekki þinglýst sem kvöð á þá lóð og verður kvöðin ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem slíkar kvaðir verða einungis lagðar á í skipulagi.  Yfirlýsingin er því einkaréttarlegs eðlis er getur haft áhrif á innbyrðis réttarstöðu lóðarhafa að lóðunum að Vesturbergi 195 og 199, en verður ekki talin binda hendur borgaryfirvalda við skipulagsgerð sem slík.  Efni yfirlýsingarinnar verður því ekki talið hafa áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar en hér verður ekki skorið úr því hvaða þýðingu yfirlýsingin hafi á rétt lóðarhafa að Vesturbergi 195 til nýtingar þeirrar lóðar, enda á slíkt álitaefni undir dómstóla.

Í hinu kærða skipulagi felst m.a. heimild til viðbyggingar við hús það sem stendur á lóðinni að Vesturbergi 195, í átt að húsi kæranda, í allt að 3,5 metra fjarlægð frá lóðarmörkum kæranda, en greint hús er nú í 8 metra fjarlægð frá nefndum lóðarmörkum.  Í skipulaginu er gert ráð fyrir greftri frá gafli viðbyggingarinnar og stoðvegg til þess að halda jarðvegi frá húsi svo unnt sé að setja glugga á neðri hæð hússins.

Í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er kveðið á um að lágmarksbil milli húsa skuli vera 6 metrar en að baki þeirri reglu búa m.a. brunaöryggissjónarmið.  Samkvæmt hinu kærða skipulagi gæti bil milli húss kæranda, sem stendur á lóðarmörkum, og heimilaðrar viðbyggingar í átt að húsi kæranda, orðið aðeins 3,5 metrar.  Veggur húss kæranda, er að lóðarmörkum snýr, er með gluggum og ráðagerð er um að nefnd viðbygging hafi glugga á þeirri hlið er snúa muni að húsi kæranda.  Brýtur þessi tilhögun í bága við tilvitnað ákvæði byggingarreglugerðar og ber af þeim sökum að ógilda hina kærðu ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.    

Úrskurðarorð:

Samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 21. október 2003 um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar að Vesturbergi 195 er felld úr gildi.

 

   ___________________________ 
            Hjalti Steinþórsson   

 

 

_______________________________           ____________________________
    Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

74/2004 Öldugata

Með

Ár 2006, föstudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 74/2004, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. desember 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir Sveinn Andri Sveinsson hrl., fyrir hönd íbúa að Öldugötu 16 og 18 og að Stýrimannastíg 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti ákvörðunina hinn 7. desember 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til þess að byggja tvo kvisti á norðurþekju, útbúa svalir á þakfleti rishæðar, byggja svalir á suðurhlið 1. og 2. hæðar og innrétta tvær íbúðir á 1. hæð, tvær á 2. hæð og eina rishæð í núverandi atvinnuhúsi á lóð nr. 17 við Öldugötu í Reykjavík.  Var erindinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. 

Hinn 17. september s.á. var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Ægisgötu 26 og Öldugötu 16 og 19.  Var umsótt breyting í kynningu frá 22. september til 20. október 2004 og bárust athugasemdir frá kærendum. 

Hinn 27. október 2004 var málið tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd en afgreiðslu þess frestað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 25. október 2004, þar sem mælt var með að íbúðum í umræddu húsi yrði fækkað í þrjár.  Var umsækjanda gefinn kostur á að breyta umsókn sinni til samræmis við umsögn skipulagsfulltrúa. 

Af hálfu umsækjanda var komið að andmælum við fækkun fyrirhugaðra íbúða með vísan til fordæma og aðstæðna á umræddu svæði. 

Málið var síðan tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd 17. nóvember 2004 og þar afgreitt með eftirfarandi bókun: 

„Samþykkt með fjórum atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlista m.t.t. jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu, sbr. ný gögn frá umsækjanda þ.e. bréf arkitektanna Ólafar Flygenring og Jon Nordsteien, dags. 01.11.04, tölvubréfa þeirra, dags. 8. og 10.11.04, og bréfs Doma ehf., dags. 01.11.04.“ 

Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu umdeildri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að rökstuðning skorti fyrir hinni kærðu ákvörðun sem gangi gegn áliti skipulagsfulltrúa um fjölda íbúða í húsinu að Öldugötu 17.  Aðeins eitt bílastæði fylgi nefndri fasteign og augljóst sé að þrengt verði að nágrönnum vegna skorts á bílastæðum sem þegar sé vandamál á svæðinu.  Bent sé á að umdeildar framkvæmdir hafi byrjað án þess að lögmætra leyfa hafi verið aflað. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er byggt á því að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið fullkomlega heimilt að samþykkja umrædda umsókn í máli þessu. 

Hvað varði nauðsynlegan fjölda bílastæða vegna umdeildra breytinga á fasteigninni að Öldugötu 17, vísi Reykjavíkurborg til umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir kærenda, þar sem eftirfarandi sé tekið fram: 

„Bílastæðainneign þess er því reiknuð í samræmi við það þ.e. 1 bílastæði á hverja 50fm eða tæplega 7 stæði. Miðað við umsókn þarf húsið að skaffa 7 bílastæði. Samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald, sem samþykktar voru í borgarráði þann 15. janúar 1997 m.s.br. skal ekki krefjast bílastæðagjalds þegar atvinnuhúsnæði er breytt í íbúðarhúsnæði. Hvorki þarf því að fjölga bílastæðum né greiða bílastæðagjald vegna umsóttra breytinga. Reikna má með að breytingin á húsnæðinu hafi ekki neikvæð áhrif á eftirspurn bílastæða á daginn. Hún mun hins vegar líklega gera það á kvöldin og um helgar þegar lítil starfsemi hefur verið í húsinu.“

Þrátt fyrir álit skipulagsfulltrúa, um að æskilegt væri að einungis þrjár íbúðir yrðu leyfðar í umræddu húsi, hafi skipulags- og byggingarnefnd samþykkt að leyfa fimm íbúðir í húsinu.  Slíka ákvörðun hafi skipulags- og byggingarnefnd verið fullkomlega heimilt að taka enda nefndin ekki í neinu bundin af álitum embættismanna.  Um rök að baki þeirri ákvörðun hafi nefndin vísað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með skírskotun til nýrra gagna frá hönnuðum byggingarinnar og umsækjanda.  Rétt sé að taka fram að leyfislausar byggingarframkvæmdir séu á ábyrgð framkvæmdaaðila en ekki hafi komið fram krafa um stöðvun umdeildra framkvæmda, hvorki til byggingaryfirvalda né úrskurðarnefndarinnar, svo vitað sé. 

Í ljósi framangreinds ítreki Reykjavíkurborg þá kröfu að úrskurðarnefndin staðfesti hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar í máli þessu, enda ekkert komið fram í málinu sem leitt geti til ógildingar hennar. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Athugasemdir byggingarleyfishafa koma fram í fyrirliggjandi bréfum til borgaryfirvalda. 

Vísað er til þess að upphaflega hafi verið leitað eftir afstöðu skipulagsyfirvalda til fyrirhugaðra fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17.  Niðurstaðan hafi verið jákvæð og sérstaklega tekið fram að fjöldi bílastæða væri ekki fyrirstaða þar sem verið væri að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir en húsnæðinu hafi fylgt sjö bílastæði. 

Á svæðinu séu fyrir hús með fleiri íbúðum en þremur auk leikskóla, skóla, skrifstofa, sendiráðs og spítala.  Öldugata 17 beri fimm íbúðir án nokkurra breytinga á lóð og bílastæðafjölda sem ekki eigi við um flest hús í nágrenninu.  Birt stærð hússins að Öldugötu 17 samkvæmt umsókn hafi verið 412,3 fermetrar.  Við Öldugötu, Bárugötu, Marargötu og Ægisgötu séu 13 íbúðarhús með birta stærð yfir 400 fermetra og séu aðeins þrjú þeirra með þremur íbúðum eða færri, eitt með þremur íbúðum og verslun, sjö hús með fjórum til fimm íbúðum, eitt með 20 íbúðum og eitt gistiheimili.  Fyrirhugaðar fimm íbúðir að Öldugötu 17 skeri sig því ekki úr þegar litið sé til nýtingar annarra fasteigna á svæðinu og sú ráðstöfun verði ekki talin skapa vafasamt fordæmi. 

Samkvæmt gildandi reglum hafi umdeild breyting á notkun hússins að Öldugötu 17 ekki í för með sér þörf á fjölgun bílastæða frá því sem húsið hafi átt rétt til.  Séu andmæli, sem fram hafi komið við grenndarkynningu, því að þessu leyti byggð á misskilningi.  Þá sé vísað til stefnu borgaryfirvalda um þéttingu byggðar á umræddu svæði. 

Niðurstaða:  Fyrir liggur að andmæli kærenda gegn heimilaðri innréttingu fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17 lúta að skorti á bílastæðum á svæðinu, sem muni aukast við umdeilda fjölgun íbúða, en jafnframt er bent á að hin kærða ákvörðun hafi verið órökstudd. 

Í bókun skipulags- og byggingarnefndar um hina kærðu ákvörðun er skírskotað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með vísan til nýrra gagna er borist hefðu frá byggingarleyfishafa.  Sjónarmið er þar komu fram eru tíunduð hér að framan þar sem gerð er grein fyrir andmælum byggingarleyfishafa.  Með hliðsjón af þessu verður ekki fallist á að rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið svo áfátt að raskað geti gildi hennar. 

Með hinni kærðu ákvörðun var m.a. heimilað að breyta atvinnuhúsnæði að Öldugötu 17 í fimm íbúðir.  Fjórar þeirra eru minni en 80 fermetrar að stærð en ein yfir þeim stærðarmörkum og ættu því að fylgja íbúðunum sex bílastæði skv. gr. 64.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Hins vegar ber að hafa í huga að samkvæmt gr. 12.8 í téðri reglugerð skal, við umfjöllun um byggingarleyfi vegna húsa sem byggð hafa verið fyrir gildistöku reglugerðarinnar, taka mið af reglugerðarákvæðum sem í gildi voru við byggingu þeirra.  Þá er í gr. 28 í byggingarreglugerð heimild fyrir að víkja frá kröfum um bílastæði ef þeim verður ekki komið fyrir á lóð, gegn greiðslu gjalds í bílastæðasjóð. 

Í málinu liggur fyrir af hálfu borgaryfirvalda að atvinnuhúsnæði því sem fyrir hafi verið að Öldugötu 17 hafi fylgt réttur til sjö bílastæða en aðeins eitt stæði er innan lóðar fasteignarinnar.  Samkvæmt þessu og með hliðsjón af fyrrgreindum fráviksreglum byggingarreglugerðar standa kröfur um bílastæði ekki í vegi fyrir samþykki hinnar kærðu ákvörðunar. 

Skortur á bílastæðum í eldri hverfum er þekkt vandamál og þá sérstaklega í gömlum íbúðarhverfum nærri miðborg Reykjavíkur.  Getur sú staðreynd þó ekki takmarkað rétt fasteignareigenda til eðlilegrar nýtingar fasteigna sinna miðað við það sem gerist og gengur á viðkomandi svæði.  Breytt notkun umrædds húss, sem er um 412 fermetrar, úr atvinnuhúsnæði í fimm íbúðir, telst vart óhófleg þegar litið er til notkunar annarra fasteigna í nágrenninu. 

Að öllu þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki talin haldin þeim annmörkum að ógildingu varði. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004, er borgarstjórn staðfesti hinn 7. desember sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. 

 

 

      ___________________________         
                  Hjalti Steinþórsson                          

 

_________________________             ___________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

37/2003 Hringbraut

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 30. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 37/2003, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 20. maí 2003 á tillögu að deiliskipulagi vegna færslu Hringbrautar í Reykjavík, þar sem m.a. var gert ráð fyrir vegtengingu frá Umferðarmiðstöðvarreit að gatnamótum gömlu Hringbrautar og Smáragötu og gerð hringtorgs við þau gatnamót. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. júní 2003, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kæra A, Smáragötu 16, E, Laufásvegi 74, H, Smáragötu 11, S, Smáragötu 13, V, Smáragötu 14, K, Hringbraut 10 og E, Sóleyjargötu 31, öll í Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. maí 2003 að samþykkja tillögu að deiliskipulagi vegna færslu Hringbrautar í Reykjavík, þar sem m.a. var gert ráð fyrir vegtengingu frá Umferðarmiðstöðvarreit að gatnamótum gömlu Hringbrautar og Smáragötu og gerð hringtorgs við þau gatnamót.  Skilja verður málskot kærenda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu skipulagsákvörðun.

Málsatvik og rök:  Hinn 20. maí 2003 samþykkti borgarráð Reykjavíkur auglýsta deiliskipulagstillögu fyrir Hringbraut að Þorfinnsgötu, þar sem gert var ráð fyrir færslu hennar til suðurs í samræmi við áætlun aðalskipulags um færslu Hringbrautar sem verið hefur í aðalskipulagi um árabil.  Í tillögunni var m.a. gert ráð fyrir vegtengingu frá Umferðarmiðstöðvarreit að gatnamótum gömlu Hringbrautar og Smáragötu og skyldu götur þessar tengjast með hringtorgi.  Tillagan var tekin fyrir að nýju á fundi borgarráðs hinn 21. október 2003 og samþykkt að nýju eftir gildistöku aðalskipulagsbreytingar er snerti fyrirhugaðar framkvæmdir við færslu Hringbrautar.  Tók deiliskipulagstillagan gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003. 

Kærendur gerðu athugasemdir við fyrrgreinda vegtengingu og hringtorg og töldu að með því væri verið að beina umferð frá Umferðarmiðstöðvarreitnum að íbúðarbyggð að óþörfu.  Aðrar betri lausnir lægju fyrir svo sem tenging við nýja Hringbraut, tenging við fyrirhuguð göng undir Þingholtin og við núverandi Vatnsmýrarveg.  Með umdeildu skipulagi sé að ástæðulausu verið að taka verðmætt byggingarland undir umferðarmannvirki og auka umferð að gömlu Hringbraut og rýra þannig vistfræðilegt gildi færslu hennar.  Kærendur hafa fært fram ítarlegri rök í máli þessu, sem ekki verða rakin frekar hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Greinargerð vegna kærumáls þessa hefur ekki borist frá borgaryfirvöldum og úrskurðarnefndinni hafa ekki borist gögn er mál þetta varða þrátt fyrir beiðni þar um, sem upphaflega var komið á framfæri í bréfi, dags. 15. ágúst 2003.  Þrátt fyrir þetta telur úrskurðarnefndin rétt að taka málið til úrskurðar, en nefndin hefur að eigin frumkvæði aflað gagna er málið varða.  Auk þess fylgdi samantekt borgaryfirvalda um athugasemdir og svör eftir kynningu tillögunnar kæru kærenda. 

Í nefndri samantekt kemur fram að við færslu Hringbrautar, fjær íbúðarbyggð, muni umferð um gömlu Hringbraut stórminnka, íbúum til hagsbóta.  Hún verði safngata, er taki við umferð frá aðliggjandi götum, en eðlilegt og nauðsynlegt sé að tengja Umferðarmiðstöðvarreit við götuna.  Litlar líkur séu á að umferð stórra bíla fari um umdeilt hringtorg enda megi ætla að sú umferð beinist inn á tengingar við stofnbrautakerfi borgarinnar svo sem inn á hina nýju Hringbraut. 

Niðurstaða:  Við umdeilda breytingu á legu Hringbrautar færðist hún fjær fasteignum kærenda og má ljóst vera að umferð um gömlu Hringbrautina, sem fasteignir kærenda standa í námunda við, minnki verulega með tilkomu hinnar nýju stofnbrautar og það þótt umdeild vegtenging Umferðarmiðstöðvarreits með hringtorgi sé höfð í huga.  Jafnframt verður að líta til þess að samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi er gerð vegtenging frá greindum Umferðarmiðstöðvarreit inn á hina nýju Hringbraut. 

Með hliðsjón af þessum málsatvikum þykir umdeild deiliskipulagsákvörðun ekki snerta einstaklega, verulega og lögvarða hagsmuni kærenda með þeim hætti að þeir eigi kæruaðild um þá ákvörðun að stjórnsýslurétti.  Verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og sökum þess að úrskurðarnefndin hefur ekki fengið í hendur frá borgaryfirvöldum umbeðin málsgögn sem ber að átelja. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________               _____________________________
Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson.