Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

39/2007 Höfðatorg

Með

Ár 2007, mánudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 39/2007, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgsreits í Reykjavík.   

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. maí 2007, er barst nefndinni samdægurs, kæra H og P, bæði til heimilis að Miðtúni 14 í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgsreits í Reykjavík.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 9. maí 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kæra H og A, bæði til heimilis að Miðtúni 2 í Reykjavík, einnig fyrrgreinda ákvörðun skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007.  Hagsmunir kærenda fara saman og ákvað úrskurðarnefndin því að sameina síðara kærumálið hinu fyrra, sem er númer 39/2007.  Borgarstjórn staðfesti samþykkt skipulagsráðs á fundi hinn 20. febrúar 2007.   

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik:  Á fundi skipulagsráðs hinn 23. ágúst 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lýtur að Höfðatorgi, eða því svæði er afmarkast af Borgartúni, Höfðatúni, Skúlagötu og Skúlatúni.  Fólst í tillögunni að svæðið breyttist úr miðsvæði í blandaða landnotkun miðsvæðis og íbúðarsvæðis ásamt því að gert var ráð fyrir þéttingu íbúðarsvæðis.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 18. september 2006 til og með 18. nóvember sama ár.  Tillagan var samþykkt í skipulagsráði hinn 20. desember 2006, staðfest í borgarráði degi síðar og lögð fram á fundi borgarstjórnar hinn 2. janúar 2007.  Auglýsing um gildistöku aðalskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. febrúar 2007.     

Í kjölfar auglýsingar um tillögu að breyttu aðalskipulagi var á fundi skipulagsráðs hinn 30. ágúst 2006 samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi sama svæðis en fyrir var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003.  Kynningartími var frá 29. september til og með 24. nóvember 2006 og bárust athugasemdir við tillöguna, meðal annars frá kærendum.  Tillagan fól m.a. í sér aukið byggingarmagn og hækkun húsa. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 var tillagan samþykkt og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar s.á.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 3. apríl 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. apríl 2007.  Hafa kærendur kært þá skipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu muni skuggavarp aukast, vindhviður verða sterkari og umferð um svæðið verða meiri.  Allt þetta hafi í för með sér aukið svifryk, hávaða og ónæði enda heimili breytingin nær tvöfalt byggingarmagn þess er áður var.  Verulega skorti á að skipulagsyfirvöld hafi í svörum sínum við athugasemdum íbúa í Túnahverfi sýnt fram á með mælingum, rannsóknargögnum eða útreikningum að nýjustu breytingar á hönnun reitsins hafi dregið nægilega úr skuggavarpi til að koma til móts við athugasemdir íbúanna.  Ekki hafi verið sýndar neinar mælingar á veður- og vindafari.  Upplýsingar um umferðarmagn séu ónákvæmar og ófullnægjandi. 

Kærendur næst því svæði er um ræðir halda því fram að samkvæmt skuggavarpsmyndum sem þeim hafi verið kynntar njóti þeir aldrei sólar í garði sínum eftir kl. 18 og halda þeir því fram að breytingin rýri bæði búsetugæði og verðgildi eignar þeirra.  Telja þeir að borgarfulltrúar hafi eingöngu staðið vörð um hagsmuni byggingaraðila og ekki komið nægilega til móts við kröfur íbúa í hverfinu.  Kynningarferli tillögunnar hafi borið þess merki að búið væri að taka ákvörðunina fyrirfram og ekkert hafi þýtt fyrir þá að mótmæla henni.  Fram hafi komið kröftug mótmæli frá íbúum, m.a. 200 nafna undirskriftalisti, en þegar breytingin hafi verið tekin fyrir hafi ekkert verið á það minnst í fundargerð. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 hafi þáverandi meirihluti m.a. bókað að tillaga að uppbyggingu svæðisins hafi verið unnin í nánu samstarfi og samráði við hagsmunaaðila og íbúa á svæðinu ásamt því að skuggavarp yrði sambærilegt því sem áður hafi verið samþykkt.  Þessu séu kærendur mjög ósammála og telji að fram séu settar rangar fullyrðingar.    

Hverfið verði senn umkringt háum byggingum og muni þá sú ánægja sem tilheyri því að búa í einbýlishúsi með sólríkum garði heyra sögunni til.  Margt í ferli málsins beri nánast með sér að verið sé markvisst, með einum eða öðrum hætti, að bola þeim í burtu og neyða þá til að selja eigur sínar á sem lægstu verði.  Forstjóri byggingarleyfishafa hafi mætt á alla kynningarfundi sem haldnir hafi verið og hafi hann þar gefið frjálslegar yfirlýsingar um að hverfið verði keypt upp á næstu árum.  Þegar borgarfulltrúar séu spurðir um þetta atriði sé því svarað til að ekkert slíkt sé í bígerð.  Miðað við þær áætlanir sem kærendum hafi verið kynntar muni verkið standa a.m.k. næstu þrjú árin.  Framkvæmdunum fylgi mikið ónæði og verði hverfið nánast óbyggilegt næstu árin.  Einhverjir nágrannar þeirra hafi gefist upp og selt hús sín og virðist sem eignirnar séu keyptar óskoðaðar á markaðsverði. 

Þá sé því haldið fram af hálfu kærenda að ekki hafi verið farið að lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000 en samkvæmt þeim lögum beri byggingaraðila að láta fara fram slíkt mat.  Einnig sé vísað til laga um umhverfismat áætlana nr. 105/2006. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er hafnað málsástæðum kærenda um vindafar, mengun og aukningu umferðar um Höfðatún. Þá er því hafnað að framkvæmdirnar hafi þurft að sæta umhverfismati. 

Hvað varði umferðarmálin komi fram í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 5. febrúar 2007, að sólarhringsumferð um Höfðatún, milli Skúlagötu og Borgartúns, sé 4-5 þúsund bílar.  Samkvæmt hinni kærðu samþykkt sé heimilað að byggja um 75 þúsund fermetra, bæði af íbúðar- og atvinnuhúsnæði.  Miðað við forsendur deiliskipulagsbreytingarinnar megi gera ráð fyrir að umferð í Höfðatúni tvöfaldist og verði allt að 10 þúsund bílar á sólarhring. 

Hvað varði áhrif vinda sé tekið fram að byggingarnar á reitnum séu sérstaklega hannaðar með vind og veðurfar í huga og uppbrotnar í hæðum og formi m.a. af þeim sökum.  Vakin sé athygli á ákvæðum deiliskipulags um uppbrot húsa, en slík ákvæði séu sett fram til að lágmarka áhrif vinda vegna háhýsanna á svæðinu.  Aftur á móti hafi ekki verið talin ástæða til þess að láta fara fram sérstakar rannsóknir vegna vindafars í Borgartúni og nærumhverfi. 

Í svörum skipulagsfulltrúa við athugasemdum kærenda við deiliskipulag svæðisins hafi verið greint frá áætlaðri bílaumferð um svæðið ásamt því að byggingarnar séu hannaðar sérstaklega með vind og veðurfar í huga.  Gert sé ráð fyrir að við fullhönnun húsa fari fram frekari athuganir á áhrifum háhýsabyggðar á veðurfar innan reitsins og í nágrenni hans.

Loks sé því mótmælt að um matskyldar framkvæmdir sé að ræða í skilningi laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi breytingar á deiliskipulagi Höfðatorgs í Reykjavík sem afmarkast af Borgartúni, Höfðatúni, Skúlagötu og Skúlatúni.  Breytingin var gerð í kjölfar breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 fyrir sama svæði er varðaði landnotkun þar sem heimilað var að á svæðinu yrði íbúðabyggð auk verslunar og þjónustu.  Er svæðið á skilgreindu þéttingasvæði samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur en með áðurnefndri breytingu aðalskipulagsins er það jafnfram skilgreint sem svæði til þéttingar íbúðarbyggðar.

Á umræddu svæði var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003 þar sem gert var ráð fyrir verslunar- og skrifstofubyggingum, rúmlega 44.000 m². Hin kærða ákvörðun felur m.a. í sér heimild til aukins byggingarmagns og hækkunar bygginga og verður byggingarmagn eftir breytinguna rúmir 75.000 m².   

Almennt verður að gjalda varhug við því að gerðar séu breytingar á nýlega samþykktu deiliskipulagi en eins og hér stendur á verður þó að telja að skipulagsyfirvöldum hafi verið heimilt að samþykkja hina umdeildu skipulagsbreytingu enda um skilgreint þéttingarsvæði að ræða, auk þess sem nýleg breyting á aðalskipulagi gerði ráð fyrir þéttingu íbúðarbyggðar.  Verður að telja að með hinni umdeildu ákvörðun hafi borgaryfirvöld fyrst og fremst verið að framfylgja breyttri stefnu aðalskipulags um nýtingu svæðisins svo sem þeim var skylt, sbr. lokamálslið 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Ekki verður fallist á þá málsástæðu kærenda að meta hefði þurft framkvæmdir samkvæmt hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu á grundvelli laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, enda felast ekki í henni áform um framkvæmdir sem gætu verið matsskyldar samkvæmt viðauka 1 eða 2 með þeim lögum.  Þá verður ekki séð að hin kærða ákvörðun falli undir lög um umhverfismat áætlana nr. 105/2006, enda markar deiliskipulagsbreytingin ekki stefnu er varðar leyfisveitingar til framkvæmda sem tilgreindar eru í lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 105/2006.

Eignir kærenda eru utan þess svæðis sem hin kærða ákvörðun tekur til.  Breyting sú sem kærð er í málinu getur þó varðað kærendur nokkru, enda felur hún í sér heimild til byggingar umfangsmikilla mannvirkja í næsta nágrenni við fasteignir þeirra.  Hins vegar verður ekki fallist á að af breytingunni hljótist slíkt óhagræði að grenndarhagmunir kærenda eigi að leiða til ógildingar hennar. 

Ekki verður heldur séð að ágallar hafi verið á málsmeðferð við undirbúning og gerð hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað með vísan til framanritaðs en jafnframt er til þess að líta að hafi kærendur sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku skipulagsbreytingarinnar er þeim tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007, sem staðfest var á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar sama ár, um breytingu á deiliskipulagi Höfðatorgsreits í Reykjavík. 

 

___________________________
      Hjalti Steinþórsson          

 

    _________________________          _________________________
                              Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson                       

des 22
Love0

133/2007 Birnustaðir

Með

Ár 2007, mánudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 133/2007, kæra á ákvörðun sveitarstjórnar Súðavíkurhrepps frá 4. október 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. október 2007, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kærir Björn Jóhannesson hrl., f.h. M, G, Þ og Á, eigenda fasteignar í landi Birnustaða, Súðavíkurhreppi, þá ákvörðun sveitarstjórnar Súðavíkurhrepps frá 4. október 2007 að veita byggingarleyfi fyrir vélageymslu að Birnustöðum. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.

Málsatvik og rök:  Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda en hinn 26. júlí 2007 felldi úrskurðarnefndin úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi.  Í kjölfar úrskurðarins var á  fundi byggingarnefndar Súðavíkurhrepps hinn 27. ágúst 2007 lagt fram erindi þar sem óskað var eftir byggingarleyfi fyrir vélageymslu og ákvað byggingarnefnd að leita meðmæla Skipulagsstofnunar á grundvelli 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997 þar sem ekki var fyrir hendi samþykkt deiliskipulag fyrir svæðið.  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 13. september 2007, var ekki gerð athugasemd við að sveitarstjórn veitti leyfi fyrir staðsetningu vélageymslunnar á þeim stað sem umsóknin tók til.  Byggingarnefnd Súðavíkurhrepps ákvað á fundi hinn 18. september 2007 að leggja til við sveitarstjórn að umbeðið byggingarleyfi yrði veitt auk þess sem veitt var leyfi til að loka vélaskemmunni en bygging hennar var þá á lokastigi.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 4. október 2007 samþykkti sveitarstjórn fundargerð  byggingarnefndar frá 18. september 2007.  Kærendur hafa nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi kært niðurstöðu Skipulagsstofnunar frá 13. september 2007 til úrskurðarnefndar þar sem gerð hafi verið krafa um að hún yrði felld úr gildi.  Ekki verði séð að hægt sé að byggja útgáfu byggingarleyfis fyrir vélageymslunni á 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem forsenda fyrir hinu kærða byggingarleyfi sé lögmælt meðmæli Skipulagsstofnunar.   Í því sambandi sé bent á að byggingarleyfishafi hafi byrjað framkvæmdir við byggingu vélageymslunnar án þess að hafa til þess tilskilin leyfi byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar.  Byggingarleyfið, sem gefið hafi verið út hinn 11. júní 2007, hafi verið fellt úr gildi með úrskurði úrskurðarnefndarinnar.  Samkvæmt  2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga beri að stöðva byggingarframkvæmdir sem hafnar séu án þess að leyfi sé fengið fyrir þeim eða ef bygging brjóti í bága við skipulag.  Síðan skuli hin ólöglega bygging eða byggingarhluti fjarlægð og jarðrask afmáð.  Hafa beri í huga að 3. tl. til bráðabirgða í lögum sé undantekningarákvæði.  Samkvæmt því beri að leita meðmæla Skipulagsstofnunar áður en framkvæmdir hefjist enda séu meðmæli stofnunarinnar skilyrði þess að sveitarstjórn geti leyft einstakar framkvæmdir.  Ekki verði séð að  hægt  sé að beita fyrrgreindu bráðabirgðaákvæði til að afla eftir á meðmæla frá Skipulagsstofnun þegar fyrir liggi að framkvæmdir hafi verið hafnar án leyfis og byggingarleyfi þegar verið fellt úr gildi.

Þá bendi kærendur á að í gr. 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 um byggingarreiti fyrir sumarhús komi fram að í deiliskipulagi svæða fyrir frístundabyggð skuli þess gætt að byggingarreitir séu ekki staðsettir nær lóðarmörkum en tíu metra.  Í því tilviki sem hér um ræði sé vélageymslan einungis 2,42 metra frá girðingu, sem kærendur hafi hingað til talið að væri á lóðarmörkum, en girðingin sé 7,82 metra frá sumarhúsi kærenda, þannig að einungis 10,24 metrar séu frá sumarhúsi kærenda að vélageymslunni.  Ný afstöðumynd af lóð sumarhússins sem kærendur hafi látið vinna bendi til að þess vélageymslan sé byggð langt inn á lóð sumarhússins.  Þó svo að miðað væri við að lóðarmörkin væru þar sem núverandi girðing sé, þá séu ekki nema 2,42 metrar frá girðingunni að vélageymslunni og slíkt sé í andstöðu við skýr ákvæði gr. 4.11.2 í skipulagsreglugerð. 

Þá telji kærendur að líta beri til sjónarmiða um meðalhóf þegar tekin sé afstaða til staðsetningar vélageymslunnar og að sumarhús kærenda hafi verið byggt fyrir um 20 árum.  Óumdeilt sé að völ sé á annarri staðsetningu fyrir vélageymsluna þar sem tekið væri jafnt tillit til sjónarmiða kærenda sem og byggingarleyfishafa. 

Kærendur vísi einnig til grenndarsjónarmiða og haldi því fram að byggingin muni valda þeim útsýnisskerðingu, varpa skugga á hús og lóð þeirra, snjósöfnun á lóðinni muni verða veruleg ásamt því að valda þeim miklu ónæði sökum hávaða, vélaumferðar og mengunar frá vélum. 

Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að ekki hafi fyrr verið gerð athugasemd við lóðarmörk sumarhúss kærenda, er þeir hafi sjálfir ákvarðað án nokkurra afskipta byggingaryfirvalda.  Byggingaryfirvöld hafi ekkert á móti því að lóðarmörk verði ákvörðuð á annan hátt en verið hafi en slíkt þurfi þó að gerast í samráði við og með samþykki landeiganda.    

Því hafi aldrei verið í móti mælt að hin umrædda bygging hefði nokkur umhverfisáhrif en því sé mótmælt að hún hafi svo mikil áhrif sem kærendur telji og alls ekki svo mikil að leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins. 

Þá sé litið svo á að úrskurður úrskurðarnefndarinnar í málinu nr. 47/2007, er varðað hafi umþrætt byggingarleyfi, hafi eingöngu byggst á þeim sjónarmiðum að hvorki hafi verið fyrir hendi heimild til útgáfu byggingarleyfis, með stoð í grenndarkynningu, né að leitað hafi verið umsagnar Skipulagsstofnunar með fullnægjandi hætti, með vísan til 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997.  Ekki hafi af hálfu úrskurðarnefndarinnar verið gerðar efnislegar athugasemdir varðandi byggingarframkvæmdirnar, svo sem að þær brytu í bága við grenndarsjónarmið o.þ.h., og því verði að álykta sem svo að nefndin hafi ekki talið slíka annmarka á framkvæmdunum.  Komið hafi verið til móts við athugasemdir úrskurðarnefndarinnar að þessu leyti, með því að leitað hafi verið umsagnar Skipulagsstofnunar á grundvelli fyrrgreinds ákvæðis í kjölfar umsóknar um byggingarleyfi vegna umræddrar vélaskemmu.  Með bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 13. september 2007, hafi ekki verið gerð athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt vegna staðsetningar umræddrar vélaskemmu á þeim stað sem tilgreindur hafi verið í byggingarleyfisumsókn.

Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt og bent á að verði krafa um stöðvun framkvæmda tekin til greina verði hann fyrir fjárhagslegu tjóni áður en efnisleg niðurstaða liggi fyrir hjá nefndinni.  Mál þetta hafi nú dregist í meira en tvö ár og hafi byggingarleyfishafi í einu og öllu fylgt fyrirmælum byggingarfulltrúa varðandi framkvæmdir og haldið að sér höndum.  Hafi á þeim tíma orðið tjón á vélarkosti sem hafi staðið óvarinn og erfitt sé að sinna viðhaldi hans vegna skorts á aðstöðu.  Byggingarleyfishafi eigi ríka hagsmuni af því að halda framkvæmdum áfram og stöðvun framkvæmda nú hefði slæm áhrif á uppbyggingu og rekstur jarðarinnar.  Sjónarmið kærenda, eins og þau komi fram í kæru til nefndarinnar, styðji ekki þá niðurstöðu að hagsmunir þeirra séu ríkari að þessu leyti og sé athygli vakin á því að ekki séu lögð fram nein haldbær gögn um þau áhrif sem kærendur telji að framkvæmdin hafi.  Vegist þannig á hagsmunir sumarhúsaeigenda, sem eiga sumarhús á bæjarhellu lögbýlis, og nýti það yfir sumartímann og eigenda jarðarinnar sem leitist við að reka jörð sína sómasamlega og með hagnaði allt árið um kring.  Þá sé bygging hússins langt komin og augljóst að fjárhagslegt tjón leiði af stöðvun framkvæmda nú.  Kærendur eigi önnur úrræði gagnvart sveitarfélaginu telji þeir á rétt sinn gengið.  Með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skuli stjórnvald aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði sem að sé stefnt verði ekki náð með öðru og vægara móti.  Sé gerð sú krafa af hálfu byggingarleyfishafa að ekki verði farið strangar í sakirnar en nauðsyn beri til. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur kærandi krafist þess að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða meðan mál er til meðferðar fyrir nefndinni.  Er ákvæðinu ætlað að gera nefndinni kleift að tryggja að réttarstöðu aðila verði ekki breytt til muna meðan mál er þar til meðferðar án þess að afstaða hafi verið tekin til efnis máls.  Felur ákvæðið hins vegar ekki í sér viðurlög af neinu tagi enda um þau fjallað í VI. kafla laganna.

Í máli þessu liggur fyrir að vélaskemma sú, sem hin kærða samþykkt heimilar, er risin og að unnið er að lokafrágangi hennar.  Verður ekki séð að stöðvun framkvæmda hafi hér eftir neina sérstaka þýðingu með tilliti til hagsmuna kærenda, enda verða allar framkvæmdir við umrædda byggingu að teljast unnar á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan kærumál um lögmæti byggingarleyfisins er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir við byggingu vélageymslu að Birnustöðum, Súðavíkurhreppi, skuli stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

__________________________           ___________________________
     Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson  

 

 

des 22
Love0

84/2006 Lokastígur

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 25. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 84/2006, kæra eiganda fasteignarinnar að Lokastíg 28, Reykjavík á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 27. september 2006 á umsókn um leyfi til að innrétta kaffihús á annarri hæð hússins að Lokastíg 28, Reykjavík. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. október 2006, er barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir Ólafur Örn Svansson hdl., f.h. Loka ehf., eiganda fasteignarinnar að Lokastíg 28, Reykjavík synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 27. september 2006 á umsókn um að innrétta kaffihús á annarri hæð hússins að Lokastíg 28.  Framangreind ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 3. október 2006. 

Er þess krafist að framangreind synjun verði felld úr gildi.  Þá gerir og kærandi þá kröfu að úrskurðarnefndin úrskurði um heimild til breytinga á nýtingu fasteignarinnar að Lokastíg 28 í samræmi við umsókn þar að lútandi en ella að skipulagsráði verði gert að taka málið að nýju til lögmætrar afgreiðslu. 

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkra forsögu en í febrúar árið 2006 sótti kærandi máls þessa um leyfi til að innrétta verslun á fyrstu hæð hússins að Lokastíg 28 ásamt því að koma fyrir kaffihúsi á fyrstu til þriðju hæð þess.  Var umsóknin grenndarkynnt hagsmunaaðilum.  Á fundi skipulagsráðs hinn 28. júní 2006 var erindið tekið fyrir og því synjað. 

Í ágúst 2006 lagði kærandi inn nýja byggingarleyfisumsókn þar sem sótt var um leyfi til að innrétta kaffihús á annarri hæð hússins en þriðja hæð þess yrði áfram nýtt til íbúðar.  Var umsóknin tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. ágúst 2006.  Henni fylgdu undirskriftir 34 nágranna þar sem þeir gáfu yfirlýsingu um að þeir væru því ekki mótfallnir að kaffihúsi yrði komið fyrir á miðhæð hússins að Lokastíg 28.  Var afgreiðslu erindisins frestað og því vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 18. sama mánaðar var samþykkt að grenndarkynna erindið hagsmunaaðilum að Lokastíg 25, 26, 28a, Þórsgötu 27 og 29 ásamt Njarðargötu 61.  Að lokinni grenndarkynningu var erindið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 27. september 2006 og því synjað með eftirfarandi bókun: „Synjað með fjórum atkvæðum fulltrúa Sjálfstæðisflokks og Framsóknarflokks, með vísan til fyrri málsmeðferðar, framkominna athugasemda og meginatriða fyrri bókunar frá 28. júní 2006. Endurskoðuð bókun er eftirfarandi: „Ráðið gerir ekki athugasemd við að verslun verði áfram starfrækt á 1. hæð hússins en umsókn um breytta notkun úr íbúðarhúsnæði í kaffihús á 2. hæð er synjað. Lokastígur er á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur og því aðeins er unnt að veita leyfi til reksturs veitingahúsa á slíkum svæðum að starfsemin valdi ekki óþægindum fyrir nágranna. Með vísan til þess og þeirra fjölmörgu athugasemda sem frá íbúum hafa borist, telur ráðið að þeim skilyrðum verði ekki fullnægt svo unnt sé að una við.“  Fundargerð skipulagsráðs var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 3. október 2006. 

Framangreindri ákvörðun skipulagsráðs hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hann hafi í nóvember 2005 keypt fasteignina að Lokastíg 28.  Í kjölfarið hafi verið lögð fram fyrirspurn til borgaryfirvalda um breytt not fasteignarinnar, nánar tiltekið að á fyrstu hæð hússins yrði verslun líkt og verið hefði en á annarri og þriðju hæð þess yrði kaffihús með útsýni yfir torgið.  Skólavörðuholtið væri vinsæll áningarstaður ferðamanna og hafi hugmyndin verið sú að auka þjónustu við torgið.  Fyrirspurn kæranda hafi verið svarað á þá leið að ekki væri gerð athugasemd við erindið og að byggingarleyfisumsókn yrði grenndarkynnt er hún bærist.  Í janúar 2006 hafi byggingarleyfisumsókn verið lögð fram og hún grenndarkynnt.  Sextán aðilar hafi fengið málið til kynningar og hafi nokkrar athugasemdir borist en mesta athygli hafi vakið undirskriftalisti með 32 nöfnum, sem safnað hafi verið bæði utan og innan grenndarkynningarsvæðisins.  Hafi byggingarleyfisumsókn kæranda verið hafnað á fundi skipulagsráðs hinn 28. júní 2006.  

Hinn 3. júlí 2006 hafi kærandi sent formanni skipulagsráðs bréf varðandi nýja hugmynd um nýtingu fasteignarinnar þannig að starfsemin á fyrstu hæð yrði óbreytt, kaffihús yrði eingöngu á annarri hæð og opnunartími til kl. 22:00 á kvöldin og að íbúð yrði áfram á þriðju hæðinni.  Hafi kærandi talið að með framangreindu væri verulega komið til móts við athugasemdir þær er borist hefðu á fyrri stigum málsins.  Hafi kærandi safnað undirskriftum 34 einstaklinga búsettra í næsta nágrenni.  Margir þeirra er áður hefðu verið andsnúnir áformum kæranda hafi nú lýst sig samþykka hinni nýju hugmynd um not fasteignarinnar.  Hafi hin nýja umsókn verið grenndarkynnt og af því tilefni hafi kærandi boðið íbúum hverfisins til „opins húss“ til kynningar á fyrirhuguðum breytingum.  Enginn hafi mætt og hafi það staðfest að íbúar í næsta nágrenni hafi í raun haft litla skoðun á umsókninni.

Þrjár athugasemdir hafi borist vegna grenndarkynningarinnar en viðhengi einnar þeirrar hafi innhaldið undirskriftir 44 aðila, þ.á.m. frá aðilum langt frá hugsanlegu „grenndarsvæði“.  Athugasemdir þær sem komið hafi fram að öðru leyti hafi ekki verið þess efnis að koma ætti í veg fyrir útgáfu leyfis.  Af þessu tilefni hafi kærandi gert fulltrúum í skipulagsráði grein fyrir nauðsyn þess að undirskriftirnar yrðu metnar sérstaklega, enda hafi sumar undirskriftirnar bæði verið á lista kæranda er fylgt hafi umsókn hans um byggingarleyfi og þeim lista sem lagður hafði verið fram vegna grenndarkynningarinnar.  Undirskriftum virðist hafa verið safnað í þeim tilgangi að hafa sem flesta á þeim lista og hafi herferðin tekið til neðri hluta Lokastígs, Týsgötu og Skólavörðustígs. 

Á því sé byggt að ekki hafi verið þörf á grenndarkynningu þar sem ekki sé um að ræða ytri breytingu á húsnæðinu heldur einvörðungu óverulega breytingu á notkun fasteignarinnar.  Vakin sé á því athygli að fasteignin hafi verið nýtt sem verslunarhúsnæði í tugi ára sem í eðli sínu sé mjög sambærileg notkun og kaffihús en ekki sé verið að sækja um vínveitingaleyfi.

Þá sé á því byggt að grenndarkynning geti aðeins tekið til næstu húsa og til þeirra sem beinna hagsmuna eigi að gæta.  Verði því að vega og meta sérstaklega hverja og eina athugasemd, þ.á.m. hvort athugasemdin stafi raunverulega frá íbúa í nágrenni við umsækjanda, hvort hún hafi komið frá eiganda fasteignar, leigjanda eða öðrum o.s.frv.  Þetta hafi alls ekki verið gert enda megi finna á umræddum lista kennitölur sem á engan hátt séu tengdar hverfinu.  Jafnt tillit hafi verið tekið til undirskrifta þeirra sem búi utan svæðis sem innan.  Sé lögð á það áhersla að undirskriftarlistar geti ekki haft sama vægi og beinar athugasemdir þeirra sem sendi rökstudd mótmæli sem þeir sjálfir semji og varði skýra hagsmuni viðkomandi af umræddri umsókn.  Þá virðist sem grenndarkynning sé komin langt út fyrir tilgang sinn og orðin keppni í undirskriftasöfnun þar sem undirskriftum sé safnað á grundvelli rangtúlkana þess sem þeim safni en sá er það hafi gert sé ekki sjálfur eigandi fasteignar í nágrenninu.  Sé á því byggt að úrvinnsla grenndarkynningarinnar hafi verið ólögmæt enda farið bæði gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þ.m.t. 10. gr. laganna, en samkvæmt ákvæðinu beri stjórnvaldi að gæta að því að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin.

Ekki sé að finna umsögn skipulagsfulltrúa líkt og við afgreiðslu fyrri umsóknar kæranda en hin síðari hafi verið önnur en hin fyrri.  Sé á því byggt að afgreiðsla erindisins hafi þannig verið í andstöðu við lög auk þess að vera í andstöðu við það verklag sem Reykjavíkurborg hafi unnið eftir.

Þá séu þau rök skipulagsráðs ósannfærandi sem vísi til ætlaðrar andstöðu þeirra sem hagsmuna eigi að gæta.  Sérstaklega í ljósi þeirrar staðreyndar að þeir sem hafi sérfræðiþekkinguna, þ.e. skipulagsfulltrúi, hverfisarkitekt og lögfræðingar borgarinnar, hafi gefið umsókninni jákvæða umsögn og hrakið þær athugasemdir sem færðar hafi verið fram.  Sé á því byggt að afstaða skipulagsráðs feli í sér valdníðslu sem leiða eigi til ógildingar ákvörðunarinnar.

Þá sé á því byggt að synjun skipulagsráðs feli í sér brot á jafnræðisreglu.  Fyrir liggi að fjöldi veitingastaða hafi fengið leyfi til sölu veitinga auk vínveitinga, sem kærandi hafi ekki sótt um, í nágrenni Lokastígs bæði fyrir og eftir gerð þróunaráætlunar miðborgarinnar, innan og utan skilgreindra íbúðarsvæða.  Þá sé við Hallgrímskirkjutorg kirkjan sjálf, listasafn, hótel og skólar á ýmsum skólastigum.  Íbúðarhús sem snúi að torginu séu einungis þrjú auk Lokastígs 28 sem umrædd starfsemi hafi átt að fara fram í.  Í synjun skipulagsráðs sé í engu horft til þeirra leyfa sem þegar hafi verið gefin út á svæðinu og þeirra óverulegu breytinga sem hefðu orðið á starfsemi þeirri er fram fari í húsnæðinu.  Þá sé ekki litið til þeirrar starfsemi sem fyrir sé á svæðinu.  Sé því á því byggt að synjun skipulagsráðs byggi á ómálefnalegum sjónarmiðum auk þess að fela í sér augljóst brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga og stjórnarskrárinnar.

Þá megi augljóst vera að ekki sé unnt að byggja synjun á þeim röksemdum að starfsemi veitingastaða geti valdið nágrönnum hans röskun þegar litið sé til þess að fjöldi veitingastaða, gististaða og hótela sé í næsta nágrenni við kæranda.  Sé á því byggt að hér sé farið út fyrir það meðalhóf sem stjórnsýslulögin kveði á um.  Taka verði tillit til þess hvers konar rekstur um sé að ræða, en í tilviki kæranda sé verið að óska eftir heimild til að hafa kaffihús innan verslunar með listmuni og vinnustofu.  Á því sé byggt að rangt sé og andstætt jafnræðisreglu að hafna umsókn kæranda á þessum grunni.

Kærandi telji að málefnaleg sjónarmið hafi ekki ráðið afgreiðslu umsóknar hans og því beri að fella úr gildi hina kærðu synjun skipulagsráðs. 

Hafa beri sérstaklega í huga meginreglu eignaréttarins sem byggi m.a. á 72 gr. stjórnarskrárinnar en samkvæmt henni hafi menn ákveðinn rétt til hagnýtingar á eigin eignum.  Takmörkun á þeim rétti beri að byggja á málefnalegum sjónarmiðum auk þess sem takmarkanir beri að skýra þröngt.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að skipulagsráði hafi verið fullkomlega heimilt að afgreiða málið með þeim hætti sem gert hafi verið.  Fyrir liggi að hin kærða umsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Umsóknin hafi verið kynnt þeim aðilum sem hagsmuna hafi átt að gæta á svæðinu í samræmi við ákvæði laga.  Því sé vísað á bug að ekki hafi verið þörf grenndarkynningar vegna breyttrar notkunar húsnæðisins.  Það sé viðtekin venja hjá Reykjavíkurborg að grenndarkynna fyrir hagsmunaaðilum breytta notkun á húsnæði ekki síst þegar um veitinga- og kaffihús sé að ræða.  Slíkri starfsemi fylgi oft aukin umferð, hávaði og önnur óþægindi fyrir íbúa í næsta nágrenni.  Borgaryfirvöldum sé því heimilt að ákveða grenndarkynningar í slíkum tilfellum, þyki ástæða til, enda sé það stefna borgaryfirvalda að hafa samráð við borgarbúa þegar komi að breytingum í borginni.  Skipulagsyfirvöld þurfi alltaf að líta til þeirra áhrifa sem fylgt geti starfsemi af þessu tagi við mat á umsóknum.

Leyfisumsóknin hafi verið grenndarkynnt þeim aðilum sem talið hafi verið að hagsmuna ættu að gæta, þ.e. fyrir hagsmunaaðilum að Lokastíg 25, 26 og 28, Þórsgötu 26 og 29 ásamt Njarðargötu 61.  Hafi það verið metið svo að þeir aðilar ættu mestra hagsmuna að gæta varðandi leyfisumsóknina.  Því sé mótmælt sem ósönnu og ósönnuðu að þeir aðilar sem grenndarkynning hafi beinst að hafi ekki átt hagsmuna að gæta.  Íbúum sé frjálst að safna undirskriftum annarra aðila og leggja fram, en það sé ávallt á valdi borgaryfirvalda að meta slíka undirskriftalista hverju sinni.  Fráleitt sé að halda því fram að reglur stjórnsýslulaga hafi verið brotnar á þeim grundvelli að málið hafi ekki verið nægjanlega upplýst, m.a. með vankönnun á því hvort undirskriftalistar hafi verið fengnir með óeðlilegum hætti eða rangtúlkunum af hálfu þess er safni undirskriftum.  Verði sú krafa ekki gerð til borgaryfirvalda að þau kanni þátt hvers og eins aðila sem nafn sitt riti á lista.

Við grenndarkynningu hafi komið fram athugasemdir er lotið hafi m.a. að ónæði, óþrifnaði, bílastæðaskorti og hávaða.  Í umsögn skipulagsfulltrúa við athugasemd, dags. 8. maí 2006, hafi komið fram að um væri að ræða matskennd atriði þar sem pólitísk ákvörðun réði hverju sinni hvernig metin yrðu.

Bent skuli á að í þróunaráætlun vegna íbúðarsvæðis miðborgar, sem umrætt hús tilheyri, komi fram að við mat á tillögum um stækkun og breytingar á húsnæði sem ekki sé notað til íbúðar verði metin m.a. áhrif á yfirbragð svæðis, framboð bílastæða, fyrirkomulag þjónustu og almenn þörf fyrir uppbygginguna.

Við afgreiðslu máls þessa hafi komið fram ólík sjónarmið fulltrúa skipulagsráðs eins og sjá megi af bókunum ráðsins í málinu.  Það breyti þó ekki því að meirihluti hinna kjörnu fulltrúa skipulagsráðs hafi ákveðið að synja leyfisumsókninni.  Skipulagsvaldið liggi hjá sveitarfélögunum í landinu.  Skipulagsyfirvöldum sé ekki skylt að fara eftir þeim umsögnum sem embættismenn borgarinnar leggi til í hvert sinn.  Það sé því ítrekað að ákvörðun um grenndarkynningu sé tekin af skipulagsyfirvöldum borgarinnar lögum samkvæmt í því skyni að afla gagna sem veita megi leiðbeiningu um afstöðu annarra íbúa og nágranna til umsókna um byggingarleyfi í borginni og sé það skipulagsráðs að meta athugasemdir í hverju tilfelli fyrir sig.  Það hafi verið ákvörðun skipulagsyfirvalda með vísan m.a. til fyrri málsmeðferðar að synja kæranda um veitingu leyfis til að innrétta kaffihús á 2. hæð hússins á lóðinni nr. 28 við Lokastíg.  Hafi kærandi ekki fært rök fyrir því að borgaryfirvöldum hafi verið óheimilt að synja leyfisbeiðninni.

Verði ekki séð að kærandi hafi átt lögvarinn rétt til þess að borgaryfirvöld létu honum í té umrætt leyfi og að synjunin hafi verið reist á málefnalegum grundvelli. 

Þá sé því einnig mótmælt að synjun borgaryfirvalda hafi falið í sér brot á jafnræðisreglu.  Borgaryfirvöldum beri í hverju tilviki að meta sjálfstætt umsóknir sem berist með hagsmuni borgarbúa að leiðarljósi og með tilliti til almennra grenndarreglna.  Borgarbúar eigi ekki stjórnarskrárvarinn rétt til að hefja atvinnurekstur hvar sem þeim henti. 

Kröfum kæranda þess efnis að úrskurðarnefndin breyti ákvörðun skipulagráðs í málinu ellegar leggi fyrir ráðið að taka umsóknina fyrir á ný til lögmætrar afgreiðslu sé mótmælt þar sem ekki séu heimildir til staðar fyrir úrskurðarnefndina til að breyta ákvörðunum skipulagsráðs eða leggja fyrir borgaryfirvöld að taka mál til afgreiðslu.

Aðilar hafa komið á framfæri við úrskurðarnefndina frekari röksemdum sem óþarft þykir að rekja frekar en úrskurðarnefndin hefur haft öll þau sjónarmið til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangur:  Úrskurðarnefndin kynnti sér óformlega aðstæður á vettvangi mánudaginn 8. október 2007.  

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr., sbr. 1. mgr., 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er m.a. óheimilt að breyta húsi eða notkun þess nema framkvæmdin sé í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er svæði það sem húsið að Lokastíg 28 stendur á skilgreint sem íbúðarsvæði og þar er ekki í gildi deiliskipulag.

Er borgaryfirvöldum barst umsókn um byggingarleyfi vegna umrædds kaffihúss hófst undirbúningur að ákvörðun um afgreiðslu umsóknarinnar og var hún grenndarkynnt svo sem heimilt er samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Var grenndarkynningin lögbundið skilyrði þess að unnt væri að taka afstöðu til umsóknar kæranda, sbr. 3. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verður því ekki fallist á þá málsástæðu hans að grenndarkynning hafi verið að óþörf og verður hin kærða ákvörðun því ekki ógilt af þeim sökum.

Hin kærða synjun skipulagsráðs er studd þeim rökum að Lokastígur sé á íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og því sé aðeins unnt að veita leyfi til reksturs veitingahúsa á slíkum svæðum að starfsemin valdi ekki óþægindum fyrir nágranna.  Með vísan til þessa og þeirra fjölmörgu athugasemda sem frá íbúum hafi borist telji ráðið að þeim skilyrðum verði ekki fullnægt svo unnt sé að una við.

Í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði.  Þar megi þó einnig gera ráð fyrir starfsemi sem eðlilegt sé að þar sé til þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem hvorki verði ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð.  Þurftu byggingaryfirvöld, við afgreiðslu umsóknar kæranda, að meta hvort fyrirhuguð starfsemi sem um var sótt rúmaðist innan tilgreindra marka.  Ræðst það mat m.a. af staðháttum og starfsemi á nærliggjandi lóðum.
 
Húsið að Lokastíg 28 stendur á horni Lokastígs og Njarðargötu í jaðri þéttbyggðs svæðis.  Bílaumferð er þarna mikil.  Auk íbúðarhúsa eru Hallgrímskirkja, Listasafn Einars Jónssonar og Gistiheimili Leifs Eiríkssonar í nágrenni við húsið.  Í umsókn kæranda, sem synjað var með hinni kærðu ákvörðun, er óskað leyfis til að nýta aðra hæð hússins að Lokastíg 28 til kaffiveitinga og er veitingasalurinn um 50 fermetrar og eldhús 11 fermetrar.  Gluggar veitingasalar snúa að mestu í austur í átt að Hallgrímskirkju og torginu við hana.  Eldvarnarveggur er á lóðarmörkum að Lokastíg 28a.

Í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 8. maí 2006, sem gerð var í tilefni af fyrri umsókn kæranda um leyfi til að koma fyrir veitingaaðstöðu að Lokastíg 28, kom fram það mat embættisins að umrædd starfsemi myndi ekki hafa í för með sér aukið ónæði frá því sem þá var, en í umsögninni sagði m.a.  „Á jarðhæð húseignarinnar að Lokastíg 28 hefur lengi verið rekin „sjoppa“.  Kaffihús yrði rekið með aðkomu um sömu dyr.  Hægt er að fullyrða að ekki eru líkur á að ofangreint áreiti muni aukast vegna kaffihúss með sama opnunartíma og án vínveitingarleyfis.“  

Síðari umsókn kæranda, sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar, fylgdi undirskriftarlisti þar sem því var lýst yfir að þeir er rituðu nöfn sín á listann væru því ekki mótfallnir að kaffihús yrði á miðhæð hússins en nýting þess að öðru leyti óbreytt.  Mótmæli við þessari nýtingu húsnæðisins bárust einnig m.a. í formi undirskriftarlista og má finna þess dæmi að sami aðili hafi ritað undir báða listana.  Verður að telja að varhugavert hafi verið að leggja þessi gögn til grundvallar þegar skipulagsráð synjaði erindinu, en við afgreiðslu málsins var m.a. vísað til þeirra fjölmörgu athugasemda sem frá íbúum hefðu borist.

Úrskurðarnefndin telur að skort hafi á að skipulagsráð rannsakaði málið af sjálfsdáðum með fullnægjandi hætti.  Jafnframt verður að telja ekki hafi verið færð fram haldbær rök fyrir hinni kærðu ákvörðun, sérstaklega þegar litið er til áður nefndrar umsagnar embættis skipulagsfulltrúa frá 8. maí 2006.  Var því ekki gætt með fullnægjandi hætti ákvæðis 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um rannsókn máls auk þess sem rökstuðningi var áfátt þegar hin kærða ákvörðun var tekin og þykja þessir annmarkar eiga að leiða til ógildingar hennar.

Kærandi gerir einnig þá kröfu að úrskurðarnefndin úrskurði um heimild til breytinga á nýtingu fasteignarinnar að Lokastíg 28 í samræmi við umsókn þar að lútandi.  Til þess brestur úrskurðarnefndina vald og verður þeirri kröfu því vísað frá nefndinni.   

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 27. september 2006 á umsókn um að innrétta kaffihús á annarri hæð hússins að Lokastíg 28 í Reykjavík er felld úr gildi.

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu um að úrskurðarnefndin heimili breytt not fasteignarinnar að Lokastíg 28 í Reykjavík. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

______________________________                  _____________________________
    Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

des 22
Love0

97/2007 Sómatún

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2007, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans á Akureyri frá 18. júlí 2007 um að heimila byggingu einbýlishúss, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. ágúst 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K og A, til heimilis að Sómatúni 4 og H og E, til heimilis að Sómatúni 8, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans á Akureyri frá 18. júlí 2007 að heimila byggingu einbýlishúss, að hluta á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri.  Greind ákvörðun var staðfest í bæjarráði Akureyrar hinn 2. ágúst 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu.  Úrskurðarnefndin féllst á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda í bráðabirgðaúrskurði uppkveðnum hinn 22. ágúst sl. 

Málavextir:  Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi vera að hluta til á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 varð kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október 2006 með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006 og var sú byggingarleyfisveiting kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006 var fyrrgreint byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 fellt úr gildi þar sem það var talið andstætt samþykktu deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2005 að heimila byggingu tveggja hæða húss á lóðinni.  Ákvað bæjarstjórn hinn 14. mars 2007 að auglýsa breytingu á deiliskipulagi hverfisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða einbýlishús að Sómatúni 4, 6 og 8 af gerðinni HIII í stað einnar hæðar húsa af gerðinni HI.  Var deiliskipulagstillögunni andmælt, þar á meðal af hálfu kærenda. 

Á fundi skipulagsnefndar hinn 16. maí 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Hönnuðir deiliskipulagsins hafa skýrt út með breytingartillögunni, grunnhugsun og hugmyndafræði deiliskipulagsins varðandi byggingu einbýlishúsa þar sem landhalli er fyrir hendi.  Skipulagsnefnd telur að með breytingu þessari sé verið að skýra og leiðrétta misræmi, annars vegar á uppdráttum og í sérskilmálum til þess að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar.  Meirihluti skipulagsnefndar leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagsbreytingin verði samþykkt og skipulags- og byggingarfulltrúa falið að annast gildistöku hennar.“   Staðfesti bæjarstjórn skipulagsbreytinguna á fundi hinn 22. maí 2007.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 14. júní 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2007.  Hafa kærendur skotið þeirri deiliskipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar. 

Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 18. júlí 2007 var samþykkt að heimila byggingu einbýlishúss á þremur pöllum á lóðinni nr. 6 við Sómatún og staðfesti bæjarráð þá ákvörðun á fundi hinn 2. ágúst 2007.  Kærendur hafa nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar deiliskipulagsbreytingu þá er taki til lóðanna að Sómatúni 4, 6 og 8 og krafist ógildingar hennar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að jafnframt beri að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Hvað sem líði gildi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar fari umdeilt byggingarleyfi gegn skipulagsskilmálum. Þar segi að jarðvegspúðar séu bannaðir, en á aðaluppdráttum fyrir Sómatún 6 komi fram að húsið standi að hluta á jarðvegspúða þar sem búið sé að hækka það upp að framan. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er á það bent að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við lögformlegt skipulag svæðisins svo sem því hafi nú verið breytt.  Tilgangur umdeildrar skipulagsbreytingar hafi verið sá að skýra og leiðrétta misræmi sem fyrir hafi verið milli skipulagsuppdráttar og skipulagsskilmála eins og fram komi í bókun skipulagsnefndar um samþykkt breytingarinnar. 

Því sé vísað á bug að húsið nr. 6 við Sómatún standi samkvæmt aðaluppdráttum á jarðvegspúða í bága við gildandi skipulagsskilmála.  Ef skoðuð sé ásýndarmynd af götunni, séð til vesturs, komi í ljós að meðaltalsfrávikið frá götu og upp á gólfkóta hússins sé 10-15 cm fyrir miðju húss sem sé eðlileg hæðarsetning miðað við aðstæður.  Þar sem landhæð vex til vesturs, velji lóðarhafi að stalla húsið í landið og hanni bygginguna með það í huga að hluti hússins verði á tveimur hæðum en haldi sig innan marka skilmálaskýringarmynda varðandi hámarkshæð. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er gerð sú krafa að veiting hins kærða byggingaleyfis verði staðfest. 

Hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag en byggingarleyfishafi hafi komið á framfæri við úrskurðarnefndina athugasemdum sínum vegna kæru á breytingu á því skipulagi er snerti lóð hans.  Verði ekki séð með hvaða hætti heimiluð bygging snerti lögvarða hagsmuni kærenda enda hafi fyrirhugað hús engin grenndaráhrif gagnvart kærendum umfram það sem búast hafi mátt við að óbreyttu deiliskipulagi. 

Byggingarleyfishafi telji að misskilnings gæti hjá kærendum um að umrætt hús standi á jarðvegspúða og hvað varði túlkun á skipulagsskilmálunum í því efni.  Í þessu máli sé ekki til úrlausnar frágangur á lóð við húsið svo að þessi rök kærenda geti ekki átt við. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri í kjölfar breytingar á deiliskipulagi svæðisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða hús á greindri lóð. 

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 79/2006, er varðaði áður útgefið byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 og í bráðabirgðaúrskurði í kærumáli þessu uppkveðnum hinn 22. ágúst sl., byggði úrskurðarnefndin á því að kærendur máls þessa ættu kæruaðild vegna byggingar umdeilds húss.  Eiga sömu sjónarmið við um kæruaðild í þessu máli og verður málinu ekki vísað frá sökum aðildarskorts kærenda. 

Úrskurðarnefndin hefur fyrr í dag kveðið upp úrskurð í kærumáli vegna fyrrgreindrar deiliskipulagsbreytingar þar sem hún var felld úr gildi.  Að þeim úrskurði gengnum á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi skipulagi og verður það því fellt úr gildi með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 18. júlí 2007, er bæjarráð Akureyrar staðfesti hinn 2. ágúst sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri, er felld úr gildi. 

 

___________________________
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________             ____________________________
           Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

66/2007 Sómatún

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 66/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er fól í sér breytta húsagerð á lóðunum nr. 4, 6 og 8 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K og A, Sómatúni 4, og H og E, Sómatúni 8, þá ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er fól í sér breytta húsagerð á lóðunum nr. 4, 6 og 8 við Sómatún á Akureyri.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, er tekur meðal annars til lóðanna að Sómatúni 4, 6 og 8.  Á uppdrætti þess skipulags var gert ráð fyrir einnar hæðar einbýlishúsum á greindum lóðum af gerðinni HI.  Einnar hæðar einbýlishús hafa verið reist að Sómatúni 4 og 8. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi vera að hluta til á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 varð kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október 2006 með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006 og var sú byggingarleyfisveiting kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006 var fyrrgreint byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 fellt úr gildi þar sem talið var andstætt samþykktu deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2005 að heimila byggingu tveggja hæða húss á lóðinni.  Ákvað bæjarstjórn hinn 14. mars 2007 að auglýsa breytingu á deiliskipulagi hverfisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða einbýlishús að Sómatúni 4, 6 og 8 af gerðinni HIII í stað einnar hæðar húsa af gerðinni HI.  Var deiliskipulagstillögunni andmælt, þar á meðal af hálfu kærenda. 

Á fundi skipulagsnefndar hinn 16. maí 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Hönnuðir deiliskipulagsins hafa skýrt út með breytingartillögunni, grunnhugsun og hugmyndafræði deiliskipulagsins varðandi byggingu einbýlishúsa þar sem landhalli er fyrir hendi.  Skipulagsnefnd telur að með breytingu þessari sé verið að skýra og leiðrétta misræmi, annars vegar á uppdráttum og í sérskilmálum til þess að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar.  Meirihluti skipulagsnefndar leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagsbreytingin verði samþykkt og skipulags- og byggingarfulltrúa falið að annast gildistöku hennar.“   Staðfesti bæjarstjórn skipulagsbreytinguna á fundi hinn 22. maí 2007.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 14. júní 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2007.  Hafa kærendur nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild skipulagsbreyting taki einungis til þriggja lóða og þar af séu einnar hæða hús þegar risin á tveimur lóðanna.  Vikið sé frá gildandi skipulagi sem gengið hafi verið út frá þegar kærendur hafi fengið lóðir sínar og reist hús sín og að auki sé farið á svig við úrskurð úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006. 

Í fyrsta kafla skipulagsreglugerðar komi fram að skipulagssvæði skuli ná til svæða sem myndi heildstæða einingu og í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Hin kærða tillaga nái hins vegar ekki til nema þriggja lóða, þar af tveggja lóða þar sem hús séu þegar risin, og sé því ljóst að henni sé einungis ætlað að taka til einnar lóðar, þ.e. Sómatúns 6.  Geti tillagan því ekki talist deiliskipulag að gættum ákvæðum skipulagsreglugerðar og fordæmum sem þegar liggi fyrir af hálfu úrskurðarnefndarinnar. 

Þá sé umrædd skipulagsbreyting ólögmæt með hliðsjón af reglum stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna.  Bæjarstjórn hefði borið að endurskoða skilmála alls svæðisins.  Ólögmætt sé að ívilna einum lóðarhafa með miklu rýmri skilmálum en gildi á öðrum lóðum.  Nauðsynlegt sé að skoða áhrif slíkrar breytingar á allt svæðið enda hljóti slík breyting á einni lóð að leiða til breytinga á öðrum ef gæta skuli samræmis.  Í þessu efni sé vísað til sjónarmiða og lagaraka sem fram komi í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 21. desember 2000 sem og til úrskurðar nefndarinnar frá 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007. 

Stæði hin kærða skipulagsbreyting óhögguð hefði það í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri svæðisins og skapaði fordæmi fyrir breytingum á gildandi deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa.  Byggð myndi jafnframt þróast í ósamræmi við stefnumörkun deiliskipulags, sem grundvalla beri á fjölmörgum lögmæltum sjónarmiðum, auk þess sem íbúar hlutaðeigandi hverfis og almenningur séu sviptir lögboðnum rétti sínum til þess að koma að sjónarmiðum sínum og hafa áhrif við gerð deiliskipulags.  Slík byggðaþróun verði að teljast í andstöðu við markmið skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Kærendur telji einnig að breyting á tiltölulega nýlegu deiliskipulagi, eins og hér um ræði, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi.  Breytingin sé af þessum sökum ólögmæt.  Til stuðnings þessum sjónarmiðum skírskoti kærendur til tveggja álita umboðsmanns Alþingis SUA 727/1992 og SUA 2421/1998 og til úrskurða úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 10. maí 2004 í máli nr. 12/2004 og 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007. 

Með umdeildri ákvörðun sé brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu og ekki gætt meðalhófs.  Fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum, og þurfi stjórnvöld að rökstyðja það sérstaklega sé ætlun að breyta frá þeim eins og áður hafi verið vikið að.  Ef ákvörðunin verði ekki ógilt myndu eignarréttindi kærenda skerðast. 

Þá sé á því byggt að landhalli að Sómatúni 6 bjóði ekki upp á byggingu 2ja hæða húss. Landhalli á viðkomandi lóð sé 1,69 metrar og hafi við samþykkt gildandi deiliskipulags verið talið að sá landhalli byði ekki upp á slíka húsagerð.  Þegar H-lóðir séu skoðaðar á mæliblöðum sjáist að minnsti halli á lóð sem merkt sé 1-2h sé 2,62 metrar.  Landhalli upp á 1,69 metra sé því ekki nægjanlegur auk þess sem það sé í andstöðu við það sem deiliskipulagið gangi út frá sem og innbyrðis samræmi lóða á þessu svæði. 

Að lokum sé tekið fram að allir lóðareigendur og væntanlegir einbýlishúsaeigendur að gerðinni HI við Sómatún, fyrir utan lóðarhafa lóðar nr. 6, hafi mótmælt hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu en bæjarstjórn hafi hins vegar kosið að hunsa hagsmuni þeirra. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er gerð sú krafa að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði staðfest.

Athugasemdir kærenda geti ekki leitt til ógildingar hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar.  Gera verði ríkar kröfur til þeirra málsástæðna sem leiða ættu til þess að deiliskipulag yrði fellt úr gildi, s.s. að ekki hafi verið farið eftir réttarheimildum um skipulag og stjórnsýslu.  Akureyrarbær hafi uppfyllt allar formkröfur sem gerðar séu til deiliskipulagsgerðar skv. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og efnislega sé deiliskipulagsbreytingin málefnaleg og lögmæt. 

Ástæðan fyrir því að Akureyrarbær hafi ákveðið að fara í umrædda deiliskipulagsbreytingu hafi verið að misræmi hafi komið í ljós milli greinargerðar og uppdráttar deiliskipulags 2. áfanga Naustahverfis frá árinu 2005.  Í sérákvæðum deiliskipulagsskilmála hafi verið greint frá því að tiltekin 17 H-einbýlishús væru á 1-2 hæðum og að þau skyldu m.a. aðlagast landi þar sem landhalli væri, en þannig væri möguleiki á aukinni lofthæð og jafnvel viðbótarhæð.  Á deiliskipulagsuppdrætti hafi hins vegar verið merktar inn húshæðir þannig að 11 H-einbýlishús hafi verið merkt sem einnar hæðar hús og sex H-einbýlishús merkt einnar til tveggja hæða hús.  Á deiliskipulagsuppdrætti hafi húsin að Sómatúni 4, 6 og 8 verið merkt sem einnar hæðar, en ekki einnar til tveggja hæða, eins og landhalli hafi gefið tilefni til.  Þarna hafi því verið um hrein mistök að ræða við gerð deiliskipulagsins sem ekki hafi uppgötvast fyrr en deiliskipulagið hafi tekið gildi.  Með deiliskipulagsbreytingunni sé Akureyrarbær því að leiðrétta þau mistök sem átt hafi sér stað og eyða því misræmi sem verið hafi á milli skipulagsskilmála og skipulagsuppdráttar. 

Í deiliskipulagsbreytingunni felist engin grundvallarbreyting frá fyrra skipulagi eða kúvending frá markmiðum þess í þá veru að byggja megi einnar til tveggja hæða hús þar sem landhalli gefi tilefni til, enda séu skilmálar óbreyttir frá skipulaginu frá árinu 2005 ef frá sé talin sú breyting að tiltekin einbýlishús, sem deiliskipulagsbreytingin taki til, séu merkt HIII og megi vera einnar til tveggja hæða. 

Í tilefni af fullyrðingum kærenda um að allir íbúar í hverfinu hafi gert athugasemdir við málsmeðferð bæjarins á umdeildri skipulagsbreytingu sé rétt að benda á að kærendur hafi farið með undirskriftarlista í nokkur hús í grenndinni þar sem málsmeðferðinni hafi verið mótmælt.  Því fari fjarri að allir íbúar hverfisins hafi látið málið til sín taka. 

Því sé mótmælt að með deiliskipulagsbreytingunni sé einungis verið að komast hjá því að framfylgja niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006.  Akureyrarbær ítreki að með breytingunni sé einungis verið að færa deiliskipulagið í það horf sem það átti að vera, en vegna misræmis eða mistaka við deiliskipulagsgerð hafi það verið túlkað á annan veg. 

Þá mótmæli Akureyrarbær þeirri túlkun kærenda að deiliskipulagsbreytingin sé ólögmæt þar sem hún taki ekki til svæðis sem myndi heildstæða einingu.  Aðeins sé um að ræða breytingu á gildandi deiliskipulagi.  Slíkar breytingar hafi verið tíðkaðar af sveitarfélögum um langa hríð án athugasemda enda ástæðulaust að láta deiliskipulagsbreytingu ná til stærra svæðis en þess sem breytingin taki til. 

Ekki sé á það fallist að hin kærða ákvörðun brjóti í bága við jafnræði borgaranna.  Ástæður skipulagsbreytingarinnar hafi þegar verið raktar en ekki sé verið að fara eftir kenjum eða kröfum eins aðila eins og ráða megi af málatilbúnaði kærenda.  Það sé ljóst af greinargerð og uppdrætti að eigandi lóðar að Sómatúni 6 hafi farið eftir þeim skilningi á deiliskipulagi svæðisins sem Akureyrarbær taldi að væri í gildi fyrir hina kærðu breytingu.  Þannig lagi hann hús sitt að landslaginu og nýti hallann í landinu eins og kveðið sé á um í skilmálum.  Hönnuðir og eigendur Sómatúns 4 og 6 hafi hins vegar valið að grafa byggingar á lóðum sínum niður og sprengja þær inn í landið í stað þess að hanna þær í samræmi við náttúrulegan landhalla.  Þannig muni 2,10 m á gólfkóta hússins nr. 4 og lóðarmarkapunkti í suðvesturhorni lóðarinnar.  Við þessa ákvörðun lóðarhafa nr. 4 og 8 skerðist útsýni þeirra til suðvesturs og norðausturs.  Hefðu kærendur lagað hús sín að landhalla lóðanna væri ekki misræmi í götumynd svo sem kærendur haldi nú fram. 

Ákvörðun Akureyrarbæjar um að bæta fyrir mistök sem leitt hafi til misræmis við deiliskipulagsgerð frá árinu 2005 sé byggð á málefnalegum sjónarmiðum.  Hefðu þau mistök ekki verið lagfærð væru bæjaryfirvöld að láta þann lóðarhafa sem hafi farið eftir skilmálunum gjalda þess og hampa þeim lóðareigendum sem sniðgengið hafi tilmæli skilmálanna að hús skuli aðlagast landinu. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er farið fram á að kröfum kærenda í máli þessu verði hafnað. 

Áður en byggingarleyfi fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni að Sómatúni 6 hafi verið veitt  hinn 24. maí 2006 hafi skipulagsskilmálar verið kannaðir sérstaklega.  Leitað hafi verið til hönnuða skipulagsins og borið undir þá hvort það samrýmdist skipulagshugmyndum þeirra að byggja tveggja hæða hús á lóðinni.  Í svari þeirra hafi komið fram að það samræmdist skipulagshugmyndum þeirra að hús sem merkt væri 1h yrði tvær hæðir ef landhalli biði upp á það.  Bentu þeir og á að virða bæri nágrannarétt þannig að sýnt yrði fram á að hækkun skerti ekki sólarljós og útsýni nærliggjandi lóða.  Hafi verið gengið úr skugga um að svo væri ekki í umræddu tilfelli þrátt fyrir að bæði húsin nr. 4 og 8 séu grafin nokkuð niður.  Fyrirhugað hús að Sómatúni 6 verði lægra en heimilt sé að byggja hæst samkvæmt skipulaginu. 

Byggingarleyfishafi taki undir málsástæður í greinargerð Akureyrarbæjar að baki umdeildri breytingu á deiliskipulaginu en geri eftirfarandi athugasemdir við málatilbúnað kærenda. 

Erfitt sé að gera sér grein fyrir þeim hagsmunum sem kærendur hafi í þessu máli.  Sú breyting sem gerð hafi verið á deiliskipulagi sé unnin í samráði við skipulagshönnuði og til þess fallin að deiliskipulagið verði í samræmi við þær hugmyndir sem fram komi í greinargerð með upphaflega deiliskipulaginu. 

Húsið nr. 4 við Sómatún hafi verið sprengt tæpa tvo metra ofan í klöpp að vestan.  Teikningar að Sómatúni 6 beri það með sér að aðeins einn gluggi sé á efri hæð, sem snúi að Sómatúni 4.  Stofuálma Sómatúns 6 skyggi algerlega á útivistarsvæði hússins nr. 4 og hafa verði í huga að 15 metrar séu á milli húsanna.  Þá hafi sú hlið Sómatúns 8 sem snúi að lóð nr. 6 að geyma þvottahús og bílskúr en eitt lítið kýrauga sé á þeirri hlið Sómatúns 6. 

Í málinu vegist annars vegar á þeir hagsmunir byggingarleyfishafa að fá að byggja hús sem hann hafi látið hanna á lóðinni og keypt talsvert af sérhæfðu efni til húsbyggingarinnar og hins vegar langsóttir og órökstuddir hagsmunir kærenda um hugsanleg áhrif á verðmæti fasteigna þeirra. 

Byggingarleyfishafi hafi frá öndverðu reynt að fara að öllum reglum sem gildi um öflun byggingaleyfis fyrir hús sitt.  Ljóst sé eftir úrskurð nefndarinnar í fyrra máli að skilningur skipulagshönnuða og Akureyrarbæjar hafi ekki verið í samræmi við deiliskipulag svæðisins.  Tilgangurinn með breytingunni sé að taka af vafa sem upp hafi verið kominn og færa deiliskipulagið í það horf sem höfundar þess hafi gert ráð fyrir.  Breytingin sem slík sé ekki grundvallarbreyting á skipulagi hverfisins.  Ásýnd þess eða heildarmynd breytist ekkert.  Það sé ekki verið að auka byggingarmagn á lóð eða stækka húsið umfram það sem gert hafi verið ráð fyrir í upphaflegu skipulagi.  Málefnaleg rök hafi verið færð fyrir breytingunni en svo hafi ekki verið í þeim málum sem fjallað hafi verið um í þeim úrskurðum úrskurðarnefndarinnar sem kærendur vísi til.  Í máli nr. 12/2004 hafi fyrirhuguð bygging farið út fyrir byggingareit og því þurft að víkja frá reglum um lágmarksfjarlægð húsa frá lóðarmörkum.  Í máli nr. 31/2007 hafi aðstæður, að því er virðist, verið þær að deiliskipulagi hafi verið breytt í þágu eins lóðarhafa, en öðrum í sambærilegri stöðu synjað. 

Leggja verði til grundvallar við úrlausn þessa máls að umdeild breyting sé óveruleg, hún hafi engin áhrif á ásýnd skipulagssvæðisins og hagsmunir kærenda af því að koma í veg fyrir byggingu fyrirhugaðs húss að Sómatúni 6 séu í besta falli óverulegir.  Loks verði ekki fram hjá því litið að breytingin miði að því að ná fram tilgangi sem að hafi verið stefnt með deiliskipulaginu, eins og fram komi í greinargerð með því, og leiðrétta þar með ósamræmi á milli uppdráttar og greinargerðar. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var húsagerð á lóðunum að Sómatúni 4, 6 og 8 breytt.  Í stað einnar hæðar einbýlishúsa af gerðinni HI var heimilað að reisa á greindum lóðum nýja húsagerð, einnar til tveggja hæða, af gerðinni HIII.  Er bætt við á skipulagsuppdrátt tveimur skilmálateikningum fyrir einnar og tveggja hæða einbýlishús af gerðinni HIII þar sem hámarkshæð húss miðað við gólfplötu aðkomuhæðar er 6,0 metrar en samkvæmt skilmálateikningum fyrir húsagerð einnar hæðar húss af gerðinni HI er hámarkshæð 4,8 metrar miðað við gólfplötu aðkomuhæðar.  Umræddar lóðir eru þær einu á skipulagssvæðinu þar sem gert er ráð fyrir hinni nýju húsagerð en fyrir liggur að einnar hæðar hús voru þegar risin á lóðunum nr. 4 og 8 við Sómatún er skipulagsbreytingin tók gildi.

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 79/2006, er varðaði áður útgefið byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 og í bráðabirgðaúrskurði í kærumáli nr. 79/2007 vegna útgáfu nýs byggingarleyfis á sömu lóð uppkveðnum hinn 22. ágúst 2007, byggði úrskurðarnefndin á því að kærendur máls þessa ættu kæruaðild vegna byggingar umdeilds húss.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting veitir svigrúm til útgáfu byggingarleyfis í samræmi við áform lóðarhafa að Sómatúni 6 heimilar og tekur auk þess til lóða kærenda að Sómatúni 4 og 8.  Varðar breytingin því augljósa hagmuni kærenda og verður máli þessu því ekki vísað frá sökum aðildarskorts þeirra. 
 
Athugun á mæliblöðum og gildandi skipulagsuppdrætti svæðisins, með tilliti til landhalla einstakra lóða, leiðir í ljós að hvergi á skipulagssvæðinu er að finna lóð með sambærilegan landhalla og lóðirnar að Sómatúni 4, 6 og 8 þar sem heimilað er að reisa meira en einnar hæðar hús.  Jafnframt bera tilvitnuð skipulagsgögn með sér að dæmi eru um lóðir með meiri landhalla en fyrrnefndar lóðir, t.d. að Þrumutúni 2 og 4, þar sem einungis er heimilt að reisa einnar hæðar hús eftir umdeilda skipulagsbreytingu.  Breyting tekur þó ekki til þessara lóða sem þó hefði mátt búast við þegar litið er til þeirra röksemda bæjaryfirvalda að í breytingunni felist einungis leiðrétting á mistökum er birtist í misræmi milli skilmála og uppdráttar.

Eins og fyrr er að vikið tók deiliskipulag fyrir 2. áfanga Naustahverfis, er tekur til umrædds skipulagssvæðis, gildi á árinu 2005 og hafa byggingarleyfi verið veitt fyrir nýbyggingum í samræmi við það frá þeim tíma og húsbyggingar hafnar.  Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða, eins og hér um ræðir, er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar, húsagerðir og innbyrðis afstöðu húsa.  Er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Við úthlutun lóða á slíkum svæðum liggur þegar fyrir í deiliskipulagi hvaða heimildir eru fyrir hendi til nýtingar einstakra lóða og geta lóðarhafar ekki vænst þess að fyrra bragði að skipulagi verði breytt varðandi nýtingu og fyrirkomulag bygginga á einstökum lóðum.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi nema veigamiklar ástæður eða skipulagsrök mæli með því.  Verður að gjalda varhug við því, m.a. með tilliti til fordæmisgildis, að ráðist sé í breytingar á nýlegu deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa, enda geta slíkar breytingar raskað hagsmunum annarra lóðarhafa og dregið úr þeirri festu er deiliskipulagi er ætlað að skapa. 

Reglur þær og sjónarmið sem kærendur tefla fram um umfang og afmörkun skipulagssvæða eiga við um skipulagningu óskipulagðra svæða.  Skipulagsbreytingar geta eðli máls samkvæmt lotið að takmörkuðum hluta deiliskipulagssvæðis og eftir atvikum aðeins að einni lóð.  Afmörkun hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar getur því ein og sér ekki haft áhrif á gildi hennar. 

Bæjaryfirvöld hafa fært fram þau rök fyrir hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu að með henni sé verið að leiðrétta misræmi milli skipulagsskilmála og skipulagsuppdráttar þar sem í skilmálum sé heimilað að reisa tveggja hæða hús þegar landhalli leyfi en á uppdrætti hafi lóðir að Sómatúni 4, 6 og 8 verið með merkingu fyrir einnar hæðar hús þótt landhalli þeirra bjóði upp á stöllun húsa.  Með breytingunni sé verið að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar. 

Með vísan til fyrrgreindrar athugunar á skipulagsgögnum, þeirra sjónarmiða sem tíunduð hafa verið um skipulagsbreytingar og þeirrar staðreyndar að umrædd breyting hefur í raun aðeins þýðingu varðandi lóðina að Sómatúni 6, þykja framkomin rök fyrir umdeildri skipulagsbreytingu ekki haldbær. 

Að öllu þessu virtu verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er felld úr gildi. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ______________________________
            Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

131/2007 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 11. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 131/2007, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007 um að heimila byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 á orlofs- og sumarhúsasvæði í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. október 2007, er barst nefndinni með símbréfi samdægurs, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, til heimilis að Glaðheimum 14 í Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóðinni nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi þær ákvarðanir byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007 að heimila byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112.  Voru framangreindar ákvarðanir staðfestar á fundi sveitarstjórnar hinn 4. október 2007.

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Er krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 4. júlí 2007 voru felld úr gildi leyfi til byggingar sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 á orlofs- og sumarhúsasvæði í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi þar sem þau voru talin vera í andstöðu við deiliskipulag svæðisins.  Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 12. júlí 2007 var ákveðið að auglýsa tillögu að breytingu á deiliskipulagsskilmálum svæðisins er vörðuðu stærð og útlit húsa og var hún auglýst í kjölfarið.  Var tillögunni andmælt af hálfu kærenda.  Á fundi hreppsnefndar hinn 6. september 2007 var tillagan samþykkt.  Með bréfi Skipulagsstofnunar til hreppsnefndarinnar, dags. 21. september 2007, lagðist stofnunin gegn auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar.  Eigi að síður birtist auglýsing um gildistökuna í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. september 2007.  Skutu kærendur ákvörðun hreppsnefndar um breytt deiliskipulag svæðisins til úrskurðarnefndarinnar og er það mál nú til meðferðar hjá nefndinni. 

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 25. september 2007 var samþykkt að heimila byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs og staðfesti hreppsnefnd þær ákvarðanir á fundi hinn 4. október 2007.  Kærendur hafa nú skotið þeim ákvörðunum til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun hreppsnefndar um breytt deiliskipulag er m.a. taki til lóðanna nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs og krafist ógildingar hennar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að jafnframt beri að fella hin kærðu byggingarleyfi úr gildi.  Að auki séu hin kærðu byggingarleyfi ekki í samræmi við hina áður kærðu samþykkt um breytt deiliskipulag. 

Þá liggi fyrir að húsin á lóðunum nr. 109 og 112 hafi verið reist í andstöðu við deiliskipulag.  Óheimilt sé, samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta deiliskipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Húsin hafi ekki verið fjarlægð, þvert á móti hafi verið unnið í og við þau þrátt fyrir úrskurð úrskurðarnefndarinnar er fellt hafi byggingarleyfi þeirra úr gildi.     

Kröfu sína um stöðvun framkvæmda byggi kærendur á 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Hinar leyfðu framkvæmdir séu augljóslega verulega frábrugðnar gildandi skipulagi, hvort sem miðað sé við eldri eða nýrri skilmála.  Framkvæmdir á svæðinu hafi þegar verið látnar ganga allt of langt á grundvelli ólögmætra skipulagsákvarðana, ólögmætra byggingarleyfa og vegna ólögmæts afskiptaleysis sveitarstjórnaryfirvalda. 

Nauðsynlegt sé í ljósi forsögu málsins og háttsemi sveitarstjórnar og byggingaraðila að stöðva þegar allar framkvæmdir við húsin þar til efnislega hafi verið leyst úr ágreiningnum.  Með nútímatækni geti byggingarframkvæmdir gengið mjög hratt fyrir sig.  Verði framkvæmdir ekki stöðvaðar nú þegar geti það leitt til enn frekari réttarspjalla fyrir kærendur og hugsanlega haft áhrif á niðurstöðu málsins að lokum. 
 
Af hálfu Grímsnes- og Grafningshrepps er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði synjað enda séu hin kærðu byggingarleyfi í samræmi við lögformlegt skipulag svæðisins svo sem því hafi nú verið breytt. 

Þá geri kærendur ekki grein fyrir því með skýrum hætti að hvaða leyti þeir telji leyfin andstæð gildandi skipulagi og/eða skilmálum.

Byggt sé á því að gildandi deiliskipulag sé lögmætt og málsmeðferð við afgreiðslu þess í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Hið sama gildi um skilmála skipulagsins.

Því sé mótmælt að breyting á skipulagsskilmálum hafi verið ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109 og 112 áður en unnt hefði verið að breyta skipulagi svæðisins.

Vakin sé athygli á því að umræddar byggingar séu í samræmi við deiliskipulagsbreytingu þá er öðlast hafi gildi hinn 23. ágúst 2006.  Ágreiningurinn nú standi einungis um skilmálana sem slíka, þ.e. stærðir húsa á öllum sumarhúsalóðum í landi Kiðjabergs.  Það eitt leiði til þess að hafna beri þessum sjónarmiðum. 

Framkvæmdir við hús á umræddum lóðum hafi verið taldar í samræmi við gildandi skipulag. T.d. megi benda á að framkvæmdir við hús á lóð nr. 112 hafi farið í gang eftir að breytingar á skilmálum deiliskipulagsins hafi tekið gildi haustið 2006.  Frá þeim tíma og allt til 4. júlí 2007 hafi verið framkvæmt í samræmi við byggingarleyfi og gildandi deiliskipulag. Ennfremur megi nefna að neikvæð áhrif framkvæmda á lóðunum fyrir hagsmuni kærenda séu óveruleg.  Ljóst sé einnig að framkvæmdir verði ekki stöðvaðar með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að úrskurðarnefndin hafni kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Leyfishafar hafi í höndunum útgefin byggingaleyfi af þar tilbærum byggingaryfirvöldum.  Á grundvelli þeirra leyfa hafi byggingarleyfishafar hafið framkvæmdir á ný við húsin en framkvæmdir hafi legið niðri frá því í sumar og þar til nýtt deiliskipulag svæðisins hafi tekið gildi.  Það deiliskipulag hafi ekki verið fellt úr gildi og meðan svo sé ástatt standi engin rök til þess að fella byggingarleyfin úr gildi. 

Fyrir úrskurðarnefndinni liggi krafa kærenda um að nýsamþykkt deiliskipulag verði fellt úr gildi.  Þar til niðurstaða liggi fyrir í því þrætumáli telji byggingarleyfishafar, að teknu tilliti til hagsmuna kærenda annars vegar og hagsmuna þeirra sjálfra hins vegar, að úrskurðarnefndin eigi að hafna kröfu um stöðvun framkvæmda.  Framkvæmdir séu það langt á veg komnar og hafi kostað það mikið fé að hagsmunir þeirra séu miklu ríkari en hagsmunir kærenda.

Bent sé á að húsið á lóð nr. 109 sé komið upp með frágengnu þaki að mestu leyti.  Það sé krossviðarklætt.  Gluggar og gler sé komið í húsið, en þó ekki að öllu leyti.  Búið sé að einangra og klæða geymslu, en einangrun hússins sé ekki að fullu lokið.  Kalt vatn og rafmagn sé komið í húsið.  Búið sé að steypa gólfplötu með hitalögn.  Hætta sé á skemmdum verði framkvæmdir stöðvaðar nú. 

Áætla megi að búið sé að framkvæma 80% af vinnu við smíði hússins á lóð nr. 112 og að það yrði fullfrágengið á næstu þremur vikum, fengju menn að vinna óáreittir.  Búið sé að klára klæðningu allra innveggja og lofts.  Vatns- og rafmagnsinntak sé komið í hús.  Allar rafmagnslagnir séu komnar og búið sé að draga í þær og setja upp bráðabirgðalýsingu.  Allar pípulagnir séu komnar og búið að ganga frá öllu í kringum böð.  Rotþró sé komin á sinn stað.  Öll eldhústæki, blöndunartæki og þess háttar séu komin í hús og tilbúin til uppsetningar.  Allri innréttingasmíði sé lokið.  Utanhúsklæðning sé komin á staðinn og bíði uppsetningar.  Búið sé að kaupa þakklæðningu og bíði hún uppsetningar af fagaðilum.  Þakkantur sé frágenginn og lokið sé klæðningu undir hann.  Búið sé að grófjafna lóð.  Hætta sé á skemmdum verði ekki gengið frá utanhúsklæðningu og þakklæðningu hið fyrsta. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur kærandi krafist þess að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða meðan mál er til meðferðar fyrir nefndinni.  Er ákvæðinu ætlað að gera nefndinni kleift að tryggja að réttarstöðu aðila verði ekki breytt til muna meðan mál er þar til meðferðar, án þess að afstaða hafi verið tekin til efnis máls.  Felur ákvæðið hins vegar ekki í sér viðurlög af neinu tagi enda um þau fjallað í VI. kafla laganna.

Í máli þessu liggur fyrir að sumarhús þau, sem hinar kærðu samþykktir heimila, eru risin og að unnið er að frágangi þeirra utanhúss og má fallast á með byggingarleyfishöfum að stöðvun framkvæmda nú gæti leitt til óþarfra eignaspjalla.  Þá verður ekki séð að stöðvun framkvæmda hafi hér eftir neina sérstaka þýðingu með tilliti til hagsmuna kærenda, enda verða allar framkvæmdir við umræddar byggingar að teljast unnar á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan kærumál um lögmæti byggingarleyfanna og deiliskipulag umrædds svæðis eru til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Er vandséð að byggingarleyfishafar vinni nokkurn rétt þótt þeir haldi framkvæmdum áfram við þessar aðstæður.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda, um að framkvæmdir á lóðunum nr. 109 og 112 á orlofs- og sumarhúsasvæði í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi skuli stöðvaðar, meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                          ____________________________
  Ásgeir Magnússon                                                       Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

126/2007 Aspargrund

Með

Ár 2007, mánudaginn 15. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 126/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 31. maí 2007 um að heimila byggingu bílskúrs og stækkun hússins að Aspargrund 9 í Kópavogi. 

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. september 2007, er barst nefndinni samdægurs, kærir Stefán BJ. Gunnlaugsson hrl., f.h. S,  Aspargrund 1, S og  G, Aspargrund 3, Á og G , Aspargrund 5 og F og O, Aspargrund 7, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 31. maí 2007 að heimila byggingu bílskúrs og stækkun íbúðarhússins á lóðinni nr. 9 við Aspargrund í Kópavogi.  Var framangreind ákvörðun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 12. júní 2007.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Er krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Á fundi byggingarnefndar hinn 3. maí 2006 var tekið fyrir erindi um að byggja bílskúr og stækkun hússins að Aspargrund 9 í Kópavogi.  Byggingarnefnd vísaði erindinu til skipulagsnefndar sem samþykkti að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi.  Við grenndarkynninguna bárust athugasemdir.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 5. september 2006 var tillagan samþykkt með breytingu er varðaði staðsetningu bílskúrs.  Á fundi bæjarráðs Kópavogs hinn 7. september 2006 var ákvörðun skipulagsnefndar samþykkt og er það mál til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Hinn 31. maí 2007 heimilaði byggingarfulltrúi byggingu bílskúrs og stækkun hússins að Aspargrund 9 og staðfesti bæjarstjórn leyfið hinn 12. júní 2007.  Hafa kærendur einnig kært þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar líkt og að framan greinir.    

Hinn 15. júní 2007 ritaði byggingarfulltrúi byggingarleyfishafa bréf þar sem sagði eftirfarandi:  „Byggingarleyfi fyrir viðbyggingu og bílskúr að Aspargerði 9 (sic), sem samþykkt var af byggingarfulltrúanum í Kópavogi  31. maí 2007 og staðfest var af bæjarstjórn Kópavogs þann 12. júní 2007 er ekki í samræmi við 26. grein skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem breytt deiliskipulag lóðarinnar hefur ekki verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Með tilvísunar til 2. töluliðar 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er hér með fyrirskipuð stöðvun allar frekari framkvæmda við mannvirki á lóðinni Aspargrund 9-11, þar til umrædd breyting á skipulagi hefur verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.“

Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar ákvörðun bæjarráðs um breytt deiliskipulag er taki til lóðarinnar að Aspargrund 9 og krafist ógildingar hennar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að jafnframt beri að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Byggingarfulltrúi hafi stöðvað framkvæmdir með vísan til 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hinn 15. júní 2007.  Kærendur hafi talið að byggingarleyfið hefði verið afturkallað og að sækja hefði þurft um byggingarleyfi að nýju eftir að auglýsing um breytt deiliskipulag birtist í B-deild Stjórnartíðinda.  Ekki liggi fyrir samþykkt bæjarstjórnar um byggingarleyfi á grundvelli hins breytta skipulags eftir að það hafi tekið  gildi. 

Af hálfu Kópavogsbæjar er þess krafist að kröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem hin kærða ákvörðun hafi verið afturkölluð.  Stjórnvald geti afturkallað ákvörðun sína að eigin frumkvæði, sem tilkynnt hafi verið aðila máls, þegar ákvörðun sé ógildanleg, sbr. 25. gr. stjórnsýslulaga.  Í því tilfelli sem hér um ræði hafi byggingarleyfið verið gefið út á grundvelli deiliskipulags sem ekki hafi hlotið gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda.  Byggingarleyfið hafi því verið afturkallað með erindi byggingarfulltrúa, dags. 15. júní 2007.  Ekki hafi verið gefið út nýtt byggingarleyfi eftir að það hafi verið afturkallað.

Byggingarleyfishafa voru kynntar framkomnar kærur og af hálfu lögmanns hans liggur fyrir yfirlýsing, dags. 8. október 2007, þess efnis að byggingarleyfishafi muni halda að sér höndum með framkvæmdir fram til 24. október 2007.  Þrátt fyrir það hefur verið haldið áfram við framkvæmdir og hefur krafa um stöðvun framkvæmda verið ítrekuð.  

Vettvangur:  Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 8. október 2007. 

Niðurstaða:  Hið kærða byggingarleyfi á stoð í skipulagsbreytingu þeirri sem samþykkt var í bæjarstjórn Kópavogs hinn 7. september 2006 og kærð hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.  Af hálfu Kópavogsbæjar er því haldið fram að umdeilt byggingaleyfi hafi verið afturkallað hinn 15. júní 2007 en í bréfi byggingarfulltrúa bæjarins til byggingarleyfishafa, dagsett sama dag, kemur fram að framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfinu séu stöðvaðar með vísan til 1. tl. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar til fyrrgreind skipulagsbreyting hafi verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Sú auglýsing mun hafa birst hinn 19. september 2007 og var framkvæmdum haldið áfram í kjölfar þess.

Í ljósi þess að uppi eru álitaefni er varða gildi hins kærða byggingarleyfis sem kryfja þarf til mergjar þykir eftir atvikum rétt að verða við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda þar til málið er til lykta leitt fyrir úrskurðarnefndinni. 
 

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru á lóðinni nr. 9 við Aspargrund í Kópavogi, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                          ____________________________
  Ásgeir Magnússon                                                   Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

47/2006 Grettisgata

Með

 Ár 2007, fimmtudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 47/2006, kæra eiganda eignarhluta í fjöleignarhúsinu að Grettisgötu 46, Reykjavík á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. júní 2006 um að stöðva framkvæmdir við þak fyrrgreinds húss. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. júní 2006, kærir E, eigandi eignarhluta í fjölbýlishúsinu að Grettisgötu 46 í Reykjavík synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. júní 2006 um að stöðva framkvæmdir við þak fyrrgreinds húss. 

Krafist er ógildingar á hinni kærðu afstöðu byggingarfulltrúa og að honum verði gert að stöðva framkvæmdir og krefjast umsóknar um umdeildar breytingar.  Jafnframt fór kærandi fram á að úrskurðarnefndin hlutaðist til um stöðvun framkvæmda meðan málið væri til meðferðar hjá nefndinni.  Í þann mund er kæran barst úrskurðarnefndinni var umdeildum framkvæmdum lokið og voru því ekki efni til að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar. 

Málsatvik og rök:  Með tölvubréfi kæranda til byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 8. júní 2006, var þess krafist að hann stöðvaði framkvæmdir við að fjarlægja steinskífur af hluta þaks hússins að Grettisgötu 46.  Byggingarfulltrúi hafnaði samdægurs þeirri málaleitan í tölvubréfi til kæranda og gerði kærandi athugasemdir við þá afstöðu byggingarfulltrúa í tölvubréfi þann sama dag.  Byggingarfulltrúi ítrekaði fyrri afstöðu sína í tölvubréfi til kæranda hinn 12. júní 2006 og benti þar á kæruleið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. 

Byggir kærandi málskot sitt á því að um sé að ræða óleyfisframkvæmdir af hálfu meðeigenda hans að umræddri fasteign þar sem að sækja beri um leyfi fyrir útlitsbreytingum frá samþykktri teikningu auk þess sem breytingarnar brjóti gegn höfundarrétti hönnuðar hússins og raski útliti þess.  Vísar kærandi til 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 auk gr. 11.1, 12.2 og 12.6 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Með hinni kærðu afgreiðslu synji byggingarfulltrúi um stöðvun framkvæmda sem honum beri að lögum að framfylgja án þess að nokkur rök séu færð fyrir þeirri ákvörðun. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er krafist frávísunar málsins en ella að umdeild ákvörðun byggingarfulltrúa standi óröskuð.  Málið eigi ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála á þeim grundvelli sem það sé sett fram.  Svo virðist sem ágreiningur sé uppi meðal eigenda um þakefni hússins en þau lögskipti fari eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús.  Byggingarfulltrúinn í Reykjavík skeri ekki úr deilum innan húsfélaga, heldur eigi slíkur ágreiningur undir dómstóla.  Húseigendur geti og beint álitaefnum á þessu sviði til kærunefndar fjöleignarhúsamála sem veiti leiðbeinandi álit í slíkum ágreiningsmálum.  Að sama skapi eigi höfundarréttarmál ekki undir embætti byggingarfulltrúa heldur dómstóla.  Að öðru leyti sé byggt á því að sú framkvæmd að fjarlægja þakefni af umræddu húsi geti ekki talist byggingarleyfisskyld framkvæmd eins og henni sé lýst í kæru og eigi því tilvísun kærenda til 43. gr. laganna og ákvæða byggingarreglugerðar ekki við. 

Niðurstaða:  Hin kærða afgreiðsla byggingarfulltrúans í Reykjavík á erindi kæranda fól í sér synjun embættisins á að beita heimildarákvæði 1. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um stöðvun framkvæmda.  Ákvörðun byggingarfulltrúa um slíka stöðvun samkvæmt nefndri 1. mgr. er bráðabirgðaákvörðun sem byggir á frjálsu mati embættisins en byggingarnefnd skal taka afstöðu til hennar svo fljótt sem verða má.  Í 1. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlaga er kveðið á um að byggingarnefndir fari með byggingarmál undir yfirstjórn sveitarstjórna og í 2. mgr. 39. gr. laganna segir að leggja skuli ákvarðanir nefndarinnar fyrir sveitarstjórn til afgreiðslu.  Samkvæmt 4. gr. samþykktar um afgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 161/2005 skulu afgreiðslur embættisins lagðar fram á næsta fundi skipulagsráðs og bókaðar í fundargerð og hljóta endanlega afgreiðslu borgarráðs. 

Erindi kæranda og svar byggingarfulltúa og önnur samskipti þeirra vegna álitaefnis þess sem hér er til umfjöllunar fóru einungis fram með tölvubréfum en ekki liggur fyrir að umrætt erindi og afgreiðsla þess hafi verið tekið fyrir og bókað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa eða lagt fyrir fund skipulagsráðs.  Þá hefur borgarráð ekki tekið afstöðu til málsins. 

Hin kærða afgreiðsla byggingarfulltrúa hefur samkvæmt framansögðu hvorki fengið þá formlegu meðferð er fyrrgreind ákvæði áskilja né lögmælta staðfestingu.  Verður hin kærða afgreiðsla því ekki talin stjórnvaldsákvörðun sem feli í sér lokaafgreiðslu máls og verður kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni í samræmi við 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 _____________________________           _____________________________
     Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

70/2005 Steinasel

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 70/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005 um samþykki fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými ásamt leyfi til að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar íbúðarhússins á lóðinni nr. 8 við Steinasel í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 21. sama mánaðar, kærir S, Skagaseli 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005 um að samþykkja áður gerða stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými og að veita leyfi til að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar íbúðarhússins á lóðinni nr. 8 við Steinasel í Reykjavík.  Borgarráð staðfesti fyrrgreinda ákvörðun hinn 1. september 2005.  Hinn 10. október 2006 samþykkti byggingarfulltrúi beiðni um endurnýjun hinnar kærðu ákvörðunar og var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 12. október 2006. 

Málsatvik:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. ágúst 2003 var lögð fram umsókn eiganda hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík um leyfi til að til að breyta útliti og innra fyrirkomulagi hússins, stækka aukaíbúð og bílgeymslu og taka í notkun óuppfyllt rými á fyrstu hæð.  Jafnframt var sótt um leyfi til að byggja við suður- og norðurhlið hússins.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem samþykkti að grenndarkynna umsóknina og bárust athugasemdir, m.a. frá kæranda.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 var umsókninni synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Þar sagði m.a. að í húsinu að Steinaseli 8 væru tvær samþykktar íbúðir, samtals 400 fermetrar að flatarmáli, og væri nýtingarhlutfall 0,47.  Deiliskipulag svæðisins, er samþykkt hefði verið á árinu 1974, tæki til 114 einbýlishúsalóða þar sem í tíu húsum væru leyfðar aukaíbúðir, allt að 60 fermetra að stærð.  Hámarksnýtingarhlutfall væri miðað við 0,4 en á nokkrum lóðum hefðu verið samþykkt stærri hús en miðað væri við í skilmálum með nýtingu allt að 0,49.  Ef umsókn um stækkun hússins að Steinaseli 8 yrði samþykkt yrði nýtingarhlutfall lóðar þess 0,546.  Var niðurstaða skipulagsfulltrúa sú að í ljósi mótmæla íbúa og þar sem um væri að ræða stórt hús miðað við önnur hús í hverfinu væri ekki hægt að verða við erindinu eins og það lægi fyrir. 

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. júní 2004 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 8 við Steinasel, sem fól í sér að byggt yrði yfir og undir svalir að norðanverðu og byggt yfir verönd sem gengi inn í efri hæð hússins að sunnanverðu.  Við breytinguna myndi byggingarreitur stækka um 0,61 fermetra til norðurs og nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði 0,54 í stað 0,39.  Var tillagan grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 26. gr. sbr. ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kom kærandi máls þessa athugasemdum sínum á framfæri til skipulagsyfirvalda vegna tillögunnar.  Í umsögn skipulagsfulltrúa um málið, dags. 13. ágúst 2004, kom fram að samkvæmt tillögunni hafi þakhæð fyrirhugaðrar yfirbyggingar yfir suðursvalir á lægri hluta hússins verið lækkuð frá því sem áður hefði verði sótt um, til samræmis við leyfilegar húshæðir í gildandi deiliskipulagi.  Að öðru leyti væri tillagan óbreytt.  Væri því komið til móts við athugasemdir er borist hefðu.  Í umsögninni sagði að lokum: „Hæð á þaki hússins samræmist deiliskipulagi en nýtingarhlutfall er nokkuð hærra eða 0,54 í stað 0,4.  Fordæmi eru víða í hverfinu fyrir hærri nýtingu en deiliskipulag leyfir eða allt að 0,49.  Með tilliti til athugasemda og nýtingarhlutfalls er ekki hægt að fallast á erindið“.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 18. ágúst 2004 var erindinu synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  

Á fundi skipulagsfulltrúa í janúar árið 2005 var lagt fram bréf f.h. eiganda hússins að Steinaseli 8, þar sem þess var óskað að fyrrgreind synjun á beiðni um breytingar á húsinu yrði afturkölluð og var málinu vísað til skipulagsráðs sem á fundi hinn 2. febrúar s.á. frestaði erindinu.  

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. apríl 2005 var tekin fyrir umsókn um byggingarleyfi til breytinga á fasteigninni að Steinaseli 8.  Var óskað eftir því að veitt yrði leyfi fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í áður óuppfylltu sökkulrými.  Jafnframt að heimilað yrði að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, og að þak yrði reist yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði.  Þá var óskað eftir því að veitt yrði leyfi til að breyta gluggum á fyrstu hæð hússins.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem vísaði því til umsagnar hverfisarkitekts auk lögfræði og stjórnsýslu.  Hinn 13. maí 2005 var málið tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa sem féllst á framkomið erindi með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Umsóknin var tekin fyrir á ný á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 17. maí 2005 og frestað en bókað að ekki væru gerðar athugasemdir við málið vegna skipulags.  Hinn 9. ágúst 2005 var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og því enn frestað.  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 30. ágúst 2005 var eftirfarandi fært til bókar:  „Stærð:  Áður gerð stækkun 70,2 ferm., viðbygging 6,8 ferm., samtals 77 ferm., 329.4 rúmm.  Útigeymslur og skýli yfir verönd (B-rými) samtals 56.8 ferm., 150.4 rúmm … Samþykkt.“ 

Hefur kærandi skotið fyrrgreindri ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.  

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að verði þak hússins að Steinaseli 8 hækkað muni útsýni úr húsi hans yfir Kópavog, Reykjavík og Snæfellsjökul hverfa en húsið hafi verið hannað með það í huga að útsýnis mætti sem best njóta.  Um augljósa verðmætaskerðingu á húseign kæranda sé að ræða.  Hæð og stærð húsa í umræddu hverfi hafi verið ákveðin með byggingarskilmálum þegar hverfið hafi verið hannað og skjóti það skökku við að breyta einbýlishúsi í einbýlishúsahverfi í þríbýlishús.  Hækkun á þaki viðbyggingar og svölum sé hafnað algjörlega en hús kæranda hafi verið hannað þannig þegar það hafi verið byggt um 1980 að hann gæti notið þess útsýnis sem lóðin bjóði uppá.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld halda því fram að hin kærða samþykkt byggingarfulltrúa byggist á því að viðbygging í suður sé ekki lengur inni á uppdráttum sem lokuð bygging heldur hálfopið rými (B-rými) sem ekki sé nú hluti af fermetratölu húss, en hafi verið það áður.  Viðbygging í norður, sem sé útbyggður gluggi og sorpgeymsla, teljist svo óveruleg að hún hafi ekki verið talin skipta máli í þessu sambandi.  Sýnt hafi verið fram á að hús í nágrenninu væru öll álíka stór og umfram hámarksstærðir samkvæmt deiliskipulagi.  Af hálfu borgaryfirvalda sé vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 11. maí 2005.  Þar segi að svo virðist sem stærð hússins hjá fasteignamati sé röng þar sem samþykktar teikningar sýni hús sem sé u.þ.b. 320 fermetrar að flatarmáli en 392,2 fermetrar samkvæmt umsókn. Aukning byggingarmagns komi fyrst og fremst til af því að verið sé að gera grein fyrir rými sem áður hafi verið skilgreint sem uppfyllt rými og breytingin hafi því óveruleg umhverfisleg áhrif.  Aðrar viðbætur séu smávægilegar og innan byggingarreits.  Heildarbyggingarmagn á lóðinni sé orðið nokkuð mikið en þar sem húsið sé tvær hæðir verði ásættanlegur hluti lóðarinnar eftir til útivistar.  Þá segi í umsögn skipulagsfulltrúa að þróun byggðar í eldri einbýlishúsahverfum borgarinnar hafi víða orðið þannig að byggingarmagn á lóðum sé meira en deiliskipulag hafi reiknað með, fordæmi fyrir slíku séu því mörg og í mörgum tilvikum hafi húsin í upphafi verið samþykkt stærri en heimilt hafi verið.  Niðurstaða skipulagsfulltrúa hafi því, með vísan til þess sem að ofan greini og þess að breytingar séu innan byggingarreits, verið sú að ekki hafi verið gerð athugasemd við erindið.

Borgaryfirvöld vísi jafnframt í umsögn skipulagsfulltrúa frá 25. ágúst 2005 vegna nýtingarhlutfalls lóðarinnar.  Þar segi að komið hafi í ljós að brúttóflatarmál að viðbættum B-rýmum sé nokkru hærra en umsögn skipulagsfulltrúa frá 11. sama mánaðar byggi á.  Tilgreint sé að stærð lóðarinnar sé 847 fermetrar að flatarmáli, uppgefin núverandi heildarstærð hússins sé 327,1 fermetri og nýtingarhlutfall 0,39.  Heildarstærð eftir breytingu við gerð umsagnar hinn 11. maí 2005 hafi verið 393,2 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,46.  Heildarstærð með B-rýmum sé 462,5 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,55 en samkvæmt deiliskipulaginu sé stærð hússins 339 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,4.  Byggingarmagnsaukningin á lóðinni sé til komin að mestu vegna þess að verið sé að gera grein fyrir rými sem áður hafi verið skilgreint sem uppfyllt rými í kjallara og því að verið sé að loka af rými inni í miðju húsi og hafi breytingin því óveruleg umhverfisáhrif í för með sér.  Málið eigi sér nokkuð langa forsögu og hafi umsóknin þróast þannig að breytingarnar séu nú innan ramma deiliskipulagsins og byggingarreits hvað aðra þætti varði en það að nýtingarhlutfallið sé hærra en leyfilegt sé.  Þá sé ennfremur bent á að þróun byggðar í hverfum frá þessum tíma hafi orðið þannig að vegna framkvæmda hafi orðið til rými sem ekki séu hluti af samþykktum aðaluppdráttum og liggi því oft ekki fyrir í raun upplýsingar um byggingarmagn á lóðum.  Ef til staðar ætti að vera greinargóð mynd af nýtingu lóða á svæðum frá þessum tíma, miðað við gildandi skilgreiningu reglugerðar á útreikningi nýtingarhlutfalls, þar sem kveðið sé á um að B-rými skuli reikna með til nýtingarhlutfalls á lóð, þyrfti að fara í veigamikla rannsóknarvinnu.  Niðurstaða skipulagsfulltrúa sé sú að umsóknin víki lítillega frá ákvæðum deiliskipulags um nýtingarhlutfall en í ljósi þess sem áður sé rakið sé mælt með því að ekki verði gerð athugasemd við erindið.

Samkvæmt öllu fyrrgreindu telji Reykjavíkurborg að réttilega hafi verið staðið að samþykkt byggingarleyfis og að meðferð þess hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytt útlit götumyndar, aukið skuggavarp og aðrar breytingar enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í tilgreindum lögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
 
Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er því haldið fram að tilgangur þess að ráðist hafi verið í framkvæmdir sé þríþættur.  Í fyrsta lagi þurfi að lagfæra steypuskemmdir á húsinu og stækka borðstofu.  Í öðru lagi að stækka eldhúsið sem sé of lítið en svalir, sem séu fyrir enda þess, séu litlar, gagnslausar og safni aðeins óhreinindum.  Í þriðja lagi að auka geymslupláss.  Byggingarleyfishafi telji að ofangreindar framkvæmdir auki verðgildi eignarinnar sem hafi jákvæð áhrif á sölu húsa í næsta nágrenni.

Þá sé því haldið fram að kærandi máls þessa hafi farið með rangfærslur í bréfum sínum til byggingarfulltrúa.  Ekki sé unnt að fallast á að með breytingum á húsinu verði það að fjölbýlishúsi.  Húsið að Steinaseli 8 sé tvær einingar og með framkvæmdunum sé verið að gera húsið að betri íverustað. 

Ekki sé farið fram á hækkun hússins heldur muni tillögurnar fela það í sér að þaklínu verði fylgt.  Þak hússins hafi verið lækkað enn frekar frá því að fyrst hafi verið lögð inn umsókn um breytingu á húsinu þrátt fyrir að breytingar hafi aldrei valdið auknu skuggavarpi gagnvart íbúum Skagasels 8.  Málið hafi tekið langan tíma, eða um tvö og hálft ár, og valdið byggingarleyfishafa fjárhagslegu tjóni þar sem til hafi staðið að selja húsið en ekki hafi getað orðið úr því vegna þessa seinagangs. 

Á það sé bent að þegar húsið að Steinaseli 8 hafi verið byggt hafi verið algengt að ekki hafi verið fyllt upp í rými sem mynduðust í sökklum.  Þannig hafi málum verið háttað í húsinu að Steinaseli 8 og hafi lega klappar verið látin ráða gólfhæð í einstökum rýmum.  Því hafi húsið í upphafi verið skráð minna hjá embætti byggingarfulltrúa en hjá Fasteignamati ríkisins. 

Þegar unnið hafi verið að breytingum á húsinu hafi komið í ljós að helsta vandamálið yrði að nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði of hátt.  Í útreikningum frá skipulagsfulltrúa hafi komið fram að Staðarsel 8 og Steinasel 8 væru stærstu húsin í hverfinu.  Samkvæmt útreikningunum sé nýtingarhlutfall Staðarsels 8 0,49 og við það hafi verið miðað sem hámark fyrir Steinasel 8. 

Eftir synjun borgaryfirvalda á beiðnum um stækkun hússins hafi verið farin vettvangsskoðun og þá komið í ljós að aðferð við útreikning á brúttóstærð hafi verið röng.  Hafi hönnuður breytinganna ákveðið að kanna útreikninga brúttóflatarmáls og breytingu á skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt frumvarpi til laga um breytingu á skipulags- og byggingarlögum, þingskjali 199, 190. mál á 126. löggjafarþingi og athugasemdum með frumvarpinu, beri að reikna A- og B-rými, að undanskildum svölum, til brúttóflatarmáls við útreikning á nýtingarhlutfalli.  Sé því haldið fram að fram til þessa hafi verið miðað við brúttóflöt, birt flatarmál, samkvæmt skráningartöflu.  Gerðar hafi verið leiðréttingar á brúttóflatarmáli samkvæmt þessu. 

Einnig hafi komið í ljós að upplýsingar um stærð hússins að Staðarseli 8 hafi verið rangar.  Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins sé það hús 421,1 fermetri, birt stærð, og lóðin 710 fermetrar sem geri 0,594 í nýtingarhlutfall.  Óljóst sé hvernig standi á því að gamlar fermetratölur hafi verið notaðar í tilfelli Staðarsels 8 til að finna áður samþykkt nýtingarhlutfall.  Brúttóflatarmál samkvæmt skipulags- og byggingarlögum fyrir Staðarsel 8 sé það sama og birta flatarmálið.  Séu teikningar að Staðarseli 8 skoðaðar komi í ljós að þær hafi verið samþykkar hinn 1. október 2002 eða rúmu ári áður en fundið hafi verið út að hámarkið fyrir hverfið skyldi vera 0,49.  Ekki sé hönnuðinum kunnugt um að þær teikningar hafi verið grenndarkynntar eða að gerð hafi verið deiliskipulagsbreyting. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík ásamt leyfi til þess að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar hússins, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar þess.  Fram kemur í bókun byggingarfulltrúa að áður gerð stækkun hússins sé 70,2 fermetrar, viðbygging 6,8 fermetrar, eða samtals 77 fermetrar.  Þá segir einnig að útigeymslur og skýli yfir verönd, eða svokölluð B-rými, séu samtals 56,8 fermetrar.

Í gildi er deiliskipulag fyrir Seljahverfi, Selhrygg, samþykkt í borgarráði hinn 17. desember 1974, sbr. 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.  Samkvæmt því deiliskipulagi er leyfilegt nýtingarhlutfall lóða á svæðinu allt að 0,4.  Húsið að Steinaseli 8 er samkvæmt eldri samþykktum teikningum 327,1 fermetri að stærð, lóð þess 847 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,39.  Eins og áður segir felst í hinni kærðu samþykkt m.a. heimild til að byggja við fyrstu og aðra hæð á austurhlið hússins og reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar þess.  Að loknum þessum breytingum á húsinu, ásamt þeim er áður hafa verið gerðar, verður fermetrafjöldi þess rúmlega 460 og nýtingarhlutfall um 0,5.  Er því ljóst að hið umdeilda byggingarleyfi fer talsvert út fyrir nýtingarheimildir þær er á svæðinu gilda.

Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum er heimilt að hafa tvær íbúðir í húsinu að Steinaseli 8 og í sérákvæði þeirra nr. 1.1 segir að önnur íbúðin megi þó aldrei vera stærri en 70 fermetrar.  Í húsinu eru tvær íbúðir sem eftir breytingar samkvæmt hinni kærðu samþykkt yrðu báðar talsvert umfram greind stærðarmörk.  Samkvæmt þessu brýtur hið kærða byggingarleyfi einnig í bága við deiliskipulagsskilmála þá er á svæðinu gilda hvað þetta varðar.   

Er borgaryfirvöldum barst fyrst beiðni um breytingar á húsinu að Steinaseli 8 var erindið grenndarkynnt og síðan hafnað.  Síðar var lögð fram umsókn um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar og var sú umsókn grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 26. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var henni einnig hafnað og kom því aldrei til þess að deiliskipulagi væri breytt vegna umræddrar lóðar.

Með hinni kærðu ákvörðun var veitt byggingarleyfi til breytinga og stækkunar hússins.  Var leyfið veitt þrátt fyrir að í umsögn skipulagsfulltrúa um málið kæmi fram að umsóknin viki lítillega frá ákvæðum deiliskipulags þar sem nýtingarhlutfall væri hærra en þar væri gert ráð fyrir. 

Í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að byggingarframkvæmdir skuli vera í samræmi við samþykkt deiliskipulag en eins og að framan er rakið brýtur hið kærða byggingarleyfi gegn heimildum skipulags eins og að framan er lýst og verður af þeim sökum fellt úr gildi.  Breytir það ekki þeirri niðurstöðu þótt það kunni að hafi verið látið átölulaust að vikið væri frá gildandi skipulagi við byggingu einstakra húsa á svæðinu á áttunda og níunda áratug síðustu aldar, löngu fyrir tíð núgildandi laga og reglugerða um skipulags- og byggingarmál.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005, sem endurnýjuð var 10. október 2006, fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík ásamt leyfi til þess að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar hússins, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar þess, er felld úr gildi. 

 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                           _____________________________
     Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

75/2005 Laufbrekka

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 27. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 75/2005, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar frá 31. ágúst 2005 um deiliskipulag Laufbrekku á Kjalarnesi.    

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. október 2005, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Ólafur Kristinsson hdl., f.h. S ehf., samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar frá 31. ágúst 2005 um deiliskipulag Laufbrekku á Kjalarnesi.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 22. september 2005 að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  

Málsatvik:  Með bréfi landbúnaðarráðherra, dags. 10. desember 2004, var veitt leyfi til að stofna lögbýli til ferðaþjónustu á einum hektara lands úr jörðinni Norðurkoti, Kjalarnesi, nú nefnt Laufbrekka.  

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 4. mars 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi Laufbrekku á Kjalarnesi sem vísað var til umsagnar hverfisarkitekts.  Á fundi skipulagsráðs hinn 6. apríl 2005 var samþykkt að auglýsa framlagða tillögu og var málinu vísað til borgarráðs sem samþykkti bókun skipulagsráðs á fundi hinn 14. apríl 2005.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 10. júní 2005 voru lagðar fram athugasemdir er borist höfðu, m.a. frá kæranda, og var málinu vísað til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu.  Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsráðs hinn 31. ágúst 2005 og var tillaga að deiliskipulagi samþykkt með vísan til umsagnarinnar.  Staðfesti borgarráð fyrrgreinda samþykkt á fundi hinn 8. september 2005 og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 22. sama mánaðar.  
 
Hin kærða ákvörðun fól m.a. í sér heimild til byggja upp aðstöðu fyrir tamningar á svæðinu auk minniháttar aðstöðu fyrir ferðaþjónustu. 

Hefur kærandi kært áðurnefnda samþykkt skipulagsráðs eins og að framan greinir. 

Röksemdir kæranda:  Kærandi kveðst vera landeigandi við Norðurkot en honum hafi verið ókunnugt um að búið væri að samþykkja spilduna sem sérstaka jörð án þess að það hafi verið kynnt sérstaklega.

Að mati kæranda hefði ítarlegri kynning átt að fara fram á deiliskipulaginu og telji kærandi að auglýsing í blöðum stangist á við ákvæði 10. og 15. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og gr. 3.2 reglugerðar nr. 400/1998 þar sem um verulega hagsmuni hans sé að ræða.

Byggt sé á því að verið sé að skerða réttindi, hagsmuni og möguleika kæranda á að nýta sér land sitt við malarnám og fleira í þágu atvinnustarfsemi hans verði nýting Laufbrekku á þann hátt sem skipulagið heimili.  Ekki verði séð hvernig slíkur ferðamannaiðnaður fari saman við þá atvinnustarfsemi sem kærandi hafi með höndum og verði að telja mjög líklegt að hagsmunir aðila á þessu svæði muni skarast.  Megi leiða líkum að því að með breytingu þeirri sem hér liggi fyrir sé í raun og veru smátt og smátt verið að bola kæranda burt af svæðinu þar sem ekki verði séð að ferðamenn eða dýr muni una sér við hlið malarnáms. 

Þá sé verið að brjóta gegn ákvæði 12. gr. stjórnsýslulaga þar sem verið sé að taka íþyngjandi ákvörðun sem skerða muni atvinnumöguleika kæranda á svæðinu, sbr. einnig ákvæði gr. 2.9.1 fyrrgreindrar reglugerðar þar sem um verulega hagsmunaárekstra geti orðið að ræða verði skipulagið samþykkt svo óbreytt. 

Telur kærandi að skipulagið gangi í berhögg við ákvæði 2. mgr. gr. 3.1.1 tilvitnaðrar reglugerðar en þar segi að við forsendur og stefnumörkun skipulagsáætlunar skuli stefnt að því að ná samræmi við aðrar áætlunargerðir, svo sem skipulagsáætlanir aðliggjandi svæða.  Sé að mati kæranda hróplegt ósamræmi í því að hafa aðstöðu fyrir ferðaþjónustu aðliggjandi landi þar sem malarnám fari fram. 

Að lokum bendir kærandi á að ekki hafi fengist upplýst um stærð umræddrar spildu né hvort hún sé innan lóðarmarka sem kærandi hafi nýtingarrétt á samkvæmt þinglýstum gögnum.  Hafi ekki verið upplýst með óyggjandi hætti að spildan liggi ekki innan marka þess svæðis sem kærandi hafi afnotarétt af enda telji hann að vafi leiki á því.  Telur kærandi að með því hafi verið brotið gegn rannsóknarreglu stjórnsýslulaga og óskar eftir því, með vísan til 15. gr. stjórnsýslulaga, að fá úr því skorið. 

Röksemdir Reykjavíkurborgar:  Þess er krafist að ákvörðun skipulagsráðs verði staðfest og kröfum kæranda um ógildingu hennar hafnað.

Telur Reykjavíkurborg að meðferð málsins hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Tillagan hafi verið auglýst samkvæmt 25. gr. laganna og kæranda hafi gefist rúmur tími til að koma að athugasemdum sínum sem hann hafi og gert. 

Þá sé því einnig haldið fram að fyrirhuguð notkun umrædds svæðis samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé í samræmi við ákvæði aðalskipulags Reykjavíkur og leyfi landbúnaðarráðuneytisins.  Ekki sé fallist á að fyrirhuguð notkun hafi í för með sér neina skerðingu á nýtingarmöguleikum né hagsmunum aðlægra landspilda.  Verði að telja að kærandi hafi ekki gert neina tilraun til að sýna fram á eða sanna í hverju meint hagsmunaskerðing hans felist. 

Þá sé ekki fallist á að brotið hafi verið gegn ákvæðum 2. mgr. 3.1.1 reglugerðar nr. 400/1998, enda sé fyrirhuguð notkun svæðisins í samræmi við ákvæði aðalskipulags Reykjavíkur og með leyfi landbúnaðarráðuneytisins.

Stærð spildunnar sé 10.000 fermetrar samkvæmt hinu samþykkta deiliskipulagi. Telji kærandi að spildan sé innan lóðarmarka sem hann telji til réttinda yfir verði hann að sýna fram á að svo sé en einungis hafi verið vísað til ótiltekinna þinglýstra skjala en engum þeirra framvísað í málinu.

Menn geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti áhrif á nánasta umhverfi þeirra.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra verið skertir með slíkum breytingum.  Kæranda hafi ekki tekist að sýna fram á hvaða hagsmunir hans séu skertir.  Þá hafi kærandi ekki sýnt fram á hvaða réttindi hann kunni að eiga gagnvart þinglýstum eiganda spildunnar.  Telji Reykjavíkurborg að hagsmunir lóðarhafa af því að geta nýtt lóð sína á þann hátt sem samræmist landnotkun svæðisins séu mun meiri en einhver ótiltekin grenndaráhrif á starfsemi kæranda.

Að lokum er áréttað að Reykjavíkurborg sé kunnugt um að lóðarspildan sem hafi verið deiliskipulögð sé í eigu tiltekins aðila og afmörkuð í þinglýsingarbókum.  Reykjavíkurborg sé hins vegar ekki kunnugt um á hvaða grunni starfsemi kæranda byggi né heldur á hvaða eignaréttarheimildum hann byggi starfsemi sína. 

Niðurstaða:  Spilda sú er hið umdeilda deiliskipulag tekur til er sérgreind lóð úr landi jarðarinnar Norðurkots, einn hektari að stærð, nefnd Laufbrekka og hefur lögbýlisrétt.  Er landið nánast allt gróinn melur og töluverður landhalli er til vesturs.  Á landinu var fyrir íbúðarhús á einni hæð auk bílskúrs.  Ekki verður séð að nein áhöld séu um afmörkun spildunnar eða legu.

Ekki verður ráðið af fyrirliggjandi gögnum hvernig réttindum kæranda í landi Norðurkots var háttað er tillaga að umræddu deiliskipulagi var auglýst, en af hans hálfu er ýmist vísað til þess að hann eigi beinan eignarrétt eða rétt til efnistöku úr landi Norðurkots.  Hefur kærandi ekki lagt fram önnur gögn um meint réttindi sín en ljósrit af blaði úr veðmálabókum um leiguréttindi Vinnuvéla ehf. að lóð til malarnáms úr landi Esjubergs sem ekki verður séð að hafi þýðingu við úrlausn máls þessa.  Þá hafa gögn, sem úrskurðarnefndin hefur aflað af sjálfsdáðum um þinglesnar heimildir um land Norðurkots, ekki tekið af tvímæli um réttindi kæranda.  Þykir kærandi ekki hafa sýnt fram á að réttur hans til malarnáms á svæðinu hafi verið skertur með deiliskipulagi þeirrar spildu sem um er deilt í málinu, enda var fyrir á spildunni íbúðarhús sem ætla verður að sett hefði starfsemi kæranda svipaðar skorður og skepnuhald og ferðaþjónusta sú sem skipulagið heimilar. 

Kærandi vísar til þess að ekki hafi verið gætt viðeigandi ákvæða stjórnsýslulaga og skipulagsreglugerðar við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og beri að ógilda hana af þeim sökum.  Má fallast á að nokkuð hafi skort á um samráð við hagsmunaaðila við undirbúning skipulagstillögunnar en þegar til þess er litið að kærandi gerði athugasemdir við tillöguna og kom sjónarmiðum sínum að áður en meðferð málsins lauk hjá skipulagsyfirvöldum verður ekki fallist á að þessi annmarki eigi að leiða til ógildingar.

Telja verður að undirbúningur og meðferð hinnar kærðu samþykktar hafi að öðru leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og að skipulagstillagan hafi verið í samræmi við gildandi aðalskipulag.  Þá þykir kærandi ekki hafa sýnt fram á að hin kærða ákvörðun sé haldin neinum öðrum annmörkum er leiða ættu til ógildingar hennar og verður kröfu hans í málinu því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda, um ógildingu á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar frá 31. ágúst 2005 um deiliskipulag Laufbrekku, Kjalarnesi, er hafnað.

 

         ___________________________         
Hjalti Steinþórsson

 

 

 

_________________________         ___________________________
   Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson