Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

100/2008 Nýlendureitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 100/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur  

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 6. sama mánaðar, kæra L, L, A og Ó, eigendur fasteignarinnar að Nýlendugötu 24b í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 23. febrúar 2009. 

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Þá gerðu kærendur ennfremur kröfu um stöðvun réttaráhrifa en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Árið 2007 var samþykkt deiliskipulag svokallaðs Nýlendureits eða svæðis er markast af Vesturgötu, Ægisgötu, Mýrargötu og Seljavegi.  Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir nýrri lóð að Nýlendurgötu 24c er nýta átti undir byggingu á einni hæð fyrir spennistöð Orkuveitu Reykjavíkur.  Var lóðin staðsett norðan hússins að Nýlendugötu 24b og var gert var ráð fyrir byggingarreit miðja vegu milli þeirrar lóðar og lóðarinnar að Mýrargötu 16. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 13. júní 2008 var tekin fyrir tillaga að breytingu á deiliskipulagi Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu.  Fól tillagan í sér að lóðarmörk og byggingarreitur spennistöðvarinnar yrðu færð um nokkra metra til suðvesturs, nær húsi kærenda að Nýlendugötu 24b.  Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna hagsmunaaðilum og komu m.a. kærendur athugasemdum á framfæri við skipulagsyfirvöld. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. sama dag.  Í umsögninni var lagt til að breytingin yrði til bráðabirgða og þegar Mýrargatan yrði færð skyldi spennistöðin færð sem næst þeim stað sem upphaflega hefði verið gert ráð fyrir.  Þangað til skyldi spennistöðin staðsett eins langt og unnt væri frá íbúðarhúsunum við Nýlendugötu.  Þá skyldi útlit stöðvarinnar falla vel að byggðinni í kring og allur frágangur byggingar og lóðar vera vandaður.  Tillaga að útliti stöðvarinnar skyldi kynnt skipulagsráði.  Skipulagsráð samþykkti tillögu skipulagsstjóra með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“ 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi í för með sér skerðingu á lóð þeirra að Nýlendugötu 24b.  Kærendur hafi unnið hefðarrétt (eignarhefð) og/eða afnotahefð að þeim hluta lóðarinnar að Nýlendugötu 24c sem hafi í 60 ár verið innan girðingar lóðarinnar Nýlendugötu 24b og hafi jafnlengi verið nýtt af eigendum þess húss.  Færsla byggingarreitsins skerði því lóðina að Nýlendugötu 24b. 

Þá halda kærendur því fram að rafsegulsvið frá væntanlegri spennistöð muni hafa skaðleg áhrif á heilsufar íbúa nærri henni og megi búast við því að hin kærða skipulagsbreyting muni fæla stóran hóp fólks frá kaupum á fasteign þeirra og rýra verðgildi hennar. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að tilgangur hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið sá að flýta flutningi spennistöðvarinnar.  Nauðsynlegt hafi reynst að breyta staðsetningu lóðar og byggingarreits spennistöðvarinnar lítillega þar sem staðsetning hans samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi sé í núverandi götustæði Mýrargötu og ekki hafi verið tekin ákvörðun um tímasetningu á tilfærslu götunnar.  Lóð og byggingarreit spennistöðvarinnar hafi verið snúið um því sem næst 90 gráður og færð úr götustæðinu um fáeina metra til suðvesturs.  Breytingin sé til bráðabirgða. 

Ekki séu færð nein rök fyrir því með hvaða hætti skipulagsbreytingin skerði lóðina nr. 24b við Nýlendugötu, enda ekki um neina skerðingu að ræða.  Því sé algjörlega hafnað að eigendur hússins að Nýlendugötu 24b hafi áunnið sér hefðarrétt norðan hússins.  Verði ekki með nokkru móti séð að slíkur réttur hafi stofnast. 

Ekki sé talið að hætta stafi af spennistöðinni, enda bendi ekkert til þess að heilsufarstjón hljótist af nálægð við spennistöðvar.  Hafi kærendur ekki sýnt fram á að heilsu íbúa sé hugsanlega hætta búin vegna byggingar umræddrar spennistöðvar.  Sérstaklega sé vakin athygli á að breytingin sé til bráðabirgða.  Þegar Mýrargatan verði færð verði spennistöðin færð sem næst þeim stað sem upphaflega hafi verið gert ráð fyrir.  Þangað til verði spennistöðin staðsett eins langt og unnt sé frá íbúðarhúsum við Nýlendugötu.  Þá hafi það verið skilyrt að útlit stöðvarinnar félli vel að byggðinni í kring og að allur frágangur byggingar og lóðar yrði vandaður. 

Ekki verði séð með hvaða hætti deiliskipulagsbreytingin muni rýra verðmæti eignar kærenda.  Sé í því sambandi ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður eigi sá sem sýnt geti fram tjón af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði eða hann leysi fasteignina til sín.  Þessi málsástæða leiði því ekki til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Nauðsynlegt sé að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar séu gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík.  Felur samþykktin í sér að mörk lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu og byggingarreit eru færð um nokkra metra til suðvesturs. 

Í deiliskipulagi svæðisins, sem samþykkt var á árinu 2007, var tekin ákvörðun um leik- og dvalarsvæði og nýja lóð undir spennistöð austan þess, norðvestan við lóð kærenda að Nýlendugötu 24b.  Var með þeirri ákvörðun ráðstafað þeirri spildu sem kærendur tekja sig hafa eignast rétt til fyrir hefð og koma þær ákvarðanir ekki til endurskoðunar í máli þessu.  

Hús kærenda stendur nærri mörkum lóðar þeirra að fyrrnefndu leik- og dvalarsvæði en ekki verður þó talið að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi slík grenndaráhrif gagnvart eign kærenda að ógildingu varði.  Er þá til þess litið að fyrirhugað mannvirki er lítið að umfangi og þar að auki til bráðabirgða, en fyrir liggur að færa á umrædda spennistöð fjær eign kærenda við færslu Mýrargötu til norðurs. 

Þá hefur hvorki verið sýnt fram á að hætta stafi af fyrirhugðari spennistöð né að hin kærða ákvörðun sé haldin neinum öðrum annmörkum, hvað varðar form eða efni, er leitt gætu til ógildingar hennar og verður kröfu kærenda því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________   _____________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

56/2008 Fálkagötureitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 56/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 15. maí 2008 um deiliskipulag fyrir Fálkagötureit, sem afmarkast af Tómasarhaga, Hjarðarhaga, Suðurgötu, lóðum við Fálkagötu 1-13 og Tómasarhaga 7. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. júlí 2008, er barst nefndinni 1. ágúst sama ár, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. byggingarfélagsins B ehf., eiganda lóðarinnar að Fálkagötu 26 í Reykjavík, ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 15. maí 2008 um deiliskipulag fyrir Fálkagötureit, sem afmarkast af Tómasarhaga, Hjarðarhaga, Suðurgötu, lóðum við Fálkagötu 1-13 og Tómasarhaga 7.  Tók ákvörðunin gildi með birtingu auglýsingar þar um í B-deild Stjórnartíðinda hinn 8. júlí 2008. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að ákvörðunin verði felld úr gildi að því leyti sem hún brjóti gegn hagsmunum og réttindum kæranda og að lagt verði fyrir skipulagsyfirvöld í Reykjavík að lagfæra skipulagið. 

Málavextir:  Á árinu 2006 var fyrirspurn beint til borgaryfirvalda um hvort heimilað yrði að byggja þriggja hæða steinsteypt fjölbýlishús með kjallara og rishæð, eða inndreginni þakhæð, á lóðinni að Fálkagötu 26, en fyrir er á lóðinni einlyft timburhús.  Urðu málalyktir þær að umsótt bygging þótti ná of langt inn í lóð og væri of há, en lagt var til að unnið yrði deiliskipulag fyrir umrætt svæði. 

Á fundi skipulagsráðs 7. febrúar 2007 var lögð fram forsögn skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi fyrir Fálkagötu, reiti 1.553.0, 1.553.1, 1.553.2 og hluta af reit 1.554.2.  Skipulagráð samþykkti forsögn skipulagsfulltrúa og að hún yrði kynnt fyrir hagsmunaaðilum á skipulagssvæðinu.  Nokkrar ábendingar bárust frá íbúum við þá kynningu.  Tillaga að deiliskipulagi Fálkagötureits var síðan lögð fyrir skipulagsráð hinn 24. október 2007 og lágu jafnframt fyrir fundinum ýmsar eldri fyrirspurnir um framkvæmdir á reitnum ásamt samantekt skipulagsstjóra um athugasemdir, dags. 22. október sama ár.  Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum og hverfisráði Vesturbæjar.  Að þeirri kynningu lokinni samþykkti skipulagsráð hinn 28. nóvember 2007 að auglýsa skipulagstillöguna og vísaði málinu til borgarráðs. 

Eftir auglýsingu og kynningu tillögunnar tók skipulagsráð hana fyrir á fundi 7. maí 2008.  Lágu þá fyrir nokkrar athugasemdir er borist höfðu, m.a. frá kæranda, ásamt umsögn Húsafriðunarnefndar ríkisins, dags. 14. mars 2008, og umsögn skipulagsstjóra, dags. 2. maí sama ár.  Var skipulagstillagan samþykkt með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsstjóra og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 15. maí 2008. 

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir á því að ekki hafi verið gætt jafnræðis við gerð hins kærða deiliskipulags og að ákvæði um verndun byggðamynsturs hafi verið sett inn í tillöguna eftir að hún hafi verið auglýst og beri því að fella deiliskipulagið úr gildi, eða a.m.k. að því leyti er það snerti lóð kæranda. 

Samkvæmt jafnræðisreglu íslensks réttar skuli þeir sem svipað sé ástatt um sæta sömu meðferð.  Hús kæranda sé á milli Fálkagötu 24 og 28.  Fálkagata 24 skiptist í 24 og 24a.  Í deiliskipulaginu sé gert ráð fyrir að hús kæranda megi vera jafn hátt og Fálkagata 24 en hvorki í sömu hæð og Fálkagata 24a né Fálkagata 28, 30 og 32 eins og kærandi hafi farið fram á við deiliskipulagsgerðina.  Skjóti það skökku við að eigendur hússins að Fálkagötu 30 fái að hækka það í sömu hæð og Fálkagata 28 en ekki kærandi, sem eigi fasteign við hina hlið þess húss.  Ekki verði ráðið af rökstuðningi borgarinnar að jafnræðis hafi verið gætt við skipulagsgerðina, heldur hafi geðþótti ráðið för.  Ekkert í rökstuðningi borgaryfirvalda réttlæti hvers vegna hús kæranda megi ekki vera í sömu hæð og önnur hús og þá sérstaklega hús nr. 30 sem heimilað sé að hækka.  Ekki verði séð að mismunandi skipulagslegar forsendur réttlæti þennan mismun.  Þvert á móti sé ósk kæranda í samræmi við markmið deiliskipulagsins um hæðir húsa. 

Ákvæði um verndun byggðamynsturs á umræddum reit hafi verið sett í deiliskipulagstillöguna eftir auglýsingu hennar til kynningar.  Sé sú ráðstöfun byggð á órökstuddu mati skipulagsyfirvalda sem fari gegn jafnræði eigenda fasteigna á svæðinu og hagsmunum kæranda.  Ákvörðun skipulagsyfirvalda, um að verða ekki við óskum kæranda um sambærilega nýtingu lóðar sinnar við nærliggjandi lóðir og sem væri í samræmi við skipulagsforsögn og markmið skipulagsins, beri að ógilda.  Í skipulagsforsögn komi m.a. fram að eitt helsta viðfangsefni væntanlegs deiliskipulags sé að stuðla að hæfilegri uppbyggingu og endurnýjun á reitnum.  Athuga þurfi hvort hægt sé að fjölga íbúðum og hvernig hægt sé að leysa bílastæðamál.  Þá komi fram að við mótun byggðamynsturs beri að hafa í huga mælikvarða þeirrar byggðar sem fyrir sé á svæðinu.  Ekki sé gert ráð fyrir hærri húsum en þremur hæðum með risi eða inndreginni hæð.  Umfang húsanna þurfi að vera á mælikvarða núverandi byggðar og gæta þurfi að skuggavarpi.  Beiðni kæranda hafi verið í samræmi við þetta og sé því synjun skipulagsyfirvalda óskiljanleg og þá sérstaklega í ljósi þess að byggðin sé ekki að lækka í umrædda átt, enda hús nr. 24a í sömu hæð og hús það sem kærandi hafi óskað eftir að fá að byggja.  Þá hafi kærandi lagt fram uppdrátt skuggavarps sem sýni að það sé ekki meira en gangi og gerist í sambærilegum hverfum og á lóðum í kring. 

Ákvörðun um verndun byggðamynsturs hafi fjárhagsleg áhrif á hagsmuni kæranda og komi í veg fyrir eðlilega uppbyggingu á lóð hans.  Ákvæðið hafi ekki verið í auglýstri tillögu heldur sett inn eftir á og án þess að kæranda gæfist kostur á að tjá sig um það.  Þá hafi verið heimiluð hækkun á húsinu á þar næstu lóð til samræmis við húsið sem liggi á milli þess húss og húss kæranda.  Um það mikla breytingu sé að ræða frá auglýstri tillögu að fella beri deiliskipulagið úr gildi, a.m.k. er varði lóð kæranda, og leggja fyrir skipulagsyfirvöld að heimila jafn mikla uppbyggingu á lóð hans eins og heimilað sé á lóðinni nr. 30 við Fálkagötu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld fara fram á að kröfum kæranda verði hafnað.  Ljóst sé að meðferð umdeildrar deiliskipulagstillögu hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. 

Ekki hafi verið lagst gegn því að kærandi fengi að auka byggingarmagn á lóð sinni og sé honum heimilt skv. deiliskipulaginu að byggja jafnhátt og Fálkagata 24 eða rífa núverandi hús og byggja nýtt í sömu hæð innan byggingarreits.  Því hafi verið komið til móts við kæranda eftir auglýsingu tillögunnar, en í henni hafi ekki verið gert ráð fyrir að kærandi fengi að rífa húsið, heldur einungis stækka núverandi hús. 

Við skipulagsgerð þurfi alltaf að meta aðstæður á lóðum sem geti verið mismunandi.  Á þeim lóðum þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga og/eða nýbygginga sé kveðið á um mismunandi hæð húsa sem endurspegli samspil við hæð annarra húsa og fleiri atriði sem máli geti skipt, s.s. legu, götuhalla og dýpt aðlægra húsa.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að hæð húsa skuli vera sú sama á aðliggjandi lóðum þegar deiliskipulagt sé í þröngri og gamalli byggð.  Væri það fásinna og ekki í takt við stefnumörkun í forsögn skipulagsins að heimila jafnmikla uppbyggingu á öllum lóðum.  Meta þurfi hverja lóð fyrir sig þegar byggingarmagn sé ákveðið og sé því vísað á bug að með því sé gengið gegn jafnræði borgaranna. 

Ákveðið hafi verið að fara ekki hærra með húsin norðan Fálkagötu vegna áhrifa skuggavarps, en undantekningin á því sé Fálkagata 30 sem eðlilegt þótti að hafa í sömu hæð og aðliggjandi hús þannig að þar myndist ein heild.  Áréttað sé að skipulagsvaldið sé hjá sveitarfélögunum og í jafnræðisreglu stjórnsýslulaga felist ekki skylda til að heimila borgurunum að byggja á þann hátt sem þeir óski, jafnvel þótt þeir geti bent á önnur hús í nágrenninu máli sínu til stuðnings.  Þótt Fálkagata 28 sé þrjár hæðir þýði það ekki að Fálkagata 26 megi eða eigi að vera það líka.  Ef slíku yrði játað væru skipulagslög væntanlega með öllu óþörf. 

Skýringin á því að verndun byggðamynsturs fyrir Fálkagötu hafi ekki verið sett inn fyrr en eftir auglýsingu umræddrar skipulagstillögu sé sú að húsakönnun Minjasafns Reykjavíkur hafi ekki borist fyrr en eftir auglýsingu hennar.  Skipulagstillagan hafi engu að síður verið unnin í anda slíkrar verndunar þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir miklum breytingum á reitnum.  Þess misskilnings virðist gæta hjá kæranda að ákvæði um verndun byggðamynsturs feli í sér friðun.  Um hverfisverndarsvæði gildi sérstök ákvæði í skipulagsáætlunum sem sveitarstjórnir hafi sett en þar sé t.d. kveðið á um verndun sérkenna eldri byggðar eða annarra menningarsögulegra minja án þess að um lögformlega friðun sé að ræða.  Samkvæmt húsakönnuninni hafi verið lagt til að byggðarmynstur svæðisins nyti verndar.  Tilgangur deiliskipulagsins komi fram í skipulagsforsögn, en þar segi að eitt helsta markmið væntanlegs deiliskipulags á þessum reit verði að stuðla að hæfilegri uppbyggingu og endurnýjun á reitnum, en um leið hlúa að því sem fyrir sé og búa þannig um hnútana að uppbygging geti gerst á forsendum þeirrar byggðar sem þar standi.  Á þessu sé hnykkt í skipulagsskilmálum deiliskipulagsins.  Einnig segi í skipulagsforsögn að athuga þurfi hvort hægt sé að fjölga íbúðum og hvernig sé hægt að leysa bílastæðamál. Tryggja skuli að nýbyggingar og viðbyggingar falli vel að því umhverfi sem fyrir sé.  Markmið skipulagsins um verndun byggðamynsturs breyti engu fyrir kæranda enda sé nú heimilað niðurrif núverandi húss á lóð hans í samræmi við óskir hans þar um. 

Verði ekki séð að ákvæði um verndun byggðamynsturs, þótt það hafi verið sett í deiliskipulagið eftir auglýsingu þess, sé svo mikil breyting að raskað geti gildi þess, enda séu ákvæði um verndun byggðamynsturs ekki bindandi heldur byggist þau á mati hverju sinni.  Sama gildi um þær breytingar aðrar sem gerðar hafi verið eftir auglýsingu skipulagstillögunnar.  Þær séu ekki þess eðlis að þær snerti gildi hennar. 

Hafna beri varakröfu kæranda með sömu rökum og aðalkröfu en vakin sé athygli á því að það sé utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar að kveða á um skyldu sveitastjórnar til að heimila uppbyggingu á lóð kæranda í samræmi við kröfu hans og beri því að vísa þeim hluta kröfunnar frá. 

Sérstaklega skuli áréttað að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir.  Kærandi hafi ekki rennt stoðum undir fullyrðingu sína um verðrýrnun fasteignar hans vegna hinnar kærðu ákvörðunar en í 33. gr. skipulags- og byggingarlaga sé þeim, sem geti sýnt fram á að gildistaka skipulags valdi þeim fjárhagslegu tjóni tryggðar bætur eins og nánar greinir í ákvæðinu. 

—————–

Frekari rök og ítarlegri sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Hið kærða deiliskipulag tekur að stærstum hluta til gróinnar byggðar sem hefur ekki áður verið deiliskipulögð.  Af forsögn skipulagsins má ráða að tilefni skipulagstillögunnar hafi verið það að nokkuð hafi verið um umsóknir um endur- og viðbyggingar á svæðinu.  Í greinargerð skipulagsins er markmið þess skýrt svo að stuðlað sé að hæfilegri uppbyggingu og endurnýjun á reitnum sem skuli taka mið af þeirri byggð sem fyrir sé.  Vegna verndunar byggðamynsturs, þar sem það eigi við, skuli við breytingar taka mið af mælikvarða byggðar og hlutföllum húsa.  Við Fálkagötu er heimiluð hækkun húsa á 8 lóðum af 32 og þá mest um eina hæð og ris.  Á lóð kæranda er heimiluð stækkun og hækkun húss til jafns við hæð húss nr. 24 við Fálkagötu. 

Í máli þessu er fyrst og fremst deilt um það hvort mismunandi heimildir til aukinnar nýtingar einstakra lóða samkvæmt hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun feli í sér ólögmæta mismunun og fari gegn markmiðum skipulagsins.  Þá er um það deilt hvort málsmeðferð tillögunnar sé haldin þeim annmörkum að leiða eigi til ógildingar. 

Hugmyndir að hinu kærða deiliskipulagi voru kynntar hagsmunaðilum á sínum tíma og tekin afstaða til ábendinga og athugasemda er fram komu við þá kynningu.  Deiliskipulagstillagan var auglýst í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var bæja- og húsakönnun framkvæmd samhliða deiliskipulagsgerðinni samkvæmt 5. mgr. 23. gr. laganna.  Lá niðurstaða hennar fyrir við meðferð skipulagstillögunnar að lokinni kynningu og var verndun byggðamynsturs víkkuð út og hún látin ná til reita við Fálkagötu, lóða við Tómasarhaga og Smyrilsveg með hliðsjón af niðurstöðu þeirrar könnunar.  Þá voru þær breytingar gerðar eftir auglýsingu tillögunnar að byggingarreitur á einni lóð var stækkaður um 5 fermetra, heimiluð var hækkun þaks á einu húsi, felld niður heimild fyrir kvistum á norðurhlið eins húss og heimild veitt fyrir niðurrifi húss kæranda og byggingu nýs húss í samræmi við byggingarheimildir skipulagstillögunnar. 

Bæja- og húsakönnun samkvæmt 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga er gerð við skipulagningu þegar byggðra hverfa svo skipulagsyfirvöld geti haft hana til hliðsjónar við gerð skipulags, svo sem við ákvarðanatöku um verndun byggðamynsturs, friðun húsa eða um það hvaða mannvirki sem fyrir séu á skipulagssvæðinu megi víkja.  Þykir hvorki orðalag tilvitnaðs ákvæðis né tilgangur þess, sem lýtur fyrst og fremst að skipulags- og almannahagsmunum, eiga að leiða til þess að óhjákvæmilegt sé að könnunin liggi fyrir við auglýsingu skipulagstillögu til kynningar. 

Þá verða framangreindar breytingar, sem gerðar voru á skipulagstillögunni að lokinni kynningu hennar, ekki taldar breyta tillögunni í grundvallaratriðum eða að öðru leyti vera þess eðlis að leiða hefði átt til auglýsingar og kynningar tillögunnar að nýju samkvæmt 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Um framsetningu deiliskipulagsuppdráttar er fjallað í gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Á slíkum uppdrætti skal setja fram stefnu og skipulagsskilmála sem fram koma í skipulagsgreinargerð, eftir því sem við getur átt, m.a. um hæðarlegu, hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð í fermetrum og/eða hæðafjölda.  Skipulagsuppdráttur hins kærða deiliskipulags er ekki í samræmi við greint ákvæði skipulagsreglugerðar.  Ber hann ekki með sér heimilaðar breytingar sem kveðið er á um í skipulagsskilmálum að öðru leyti en því að stækkun byggingarreita virðist hafa verið færð inn á uppdráttinn.  Ekki kemur fram breyttur hæðafjöldi, hámarkshæðir húsa eða breytt nýtingarhlutfall lóða.  Hins vegar er gerð grein fyrir heimilaðri stækkun húsa á einstökum lóðum í skipulagsskilmálum og jafnframt sýndar skýringarmyndir sem sýna snið húsaraða á skipulagssvæðinu og má af því ráða efnisinntak skipulagsins.  Með hliðsjón af framansögðu, og því að hið kærða deiliskipulag felur í sér tiltölulega litlar breytingar á mótaðri byggð, þykir ekki alveg næg ástæða til að fella ákvörðunina úr gildi vegna greinds ágalla á framsetningu hennar. 

Skipulagsvald í hverju sveitarfélagi er í höndum sveitarstjórnar, sbr. 2. mgr. 3. gr. og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsvaldið er tæki sveitarstjórnar til að ráða þróun byggðar og umhverfis í sveitarfélaginu og í skjóli þess valds eru til dæmis teknar ákvarðanir um þéttleika byggðar og byggðamynstur við skipulagsgerð.  Hið kærða deiliskipulag hefur m.a. það markmið samkvæmt greinargerð þess að varðveita sem best byggðamynstur umrædds svæðis og aðlaga viðbyggingar við eldri hús að götumynd þeirri sem fyrir er.  Hafa skipulagsyfirvöld talið þessu markmiði best náð með því að heimila hækkun húss kæranda að Fálkagötu 26 til samræmis við hæð húss nr. 24 við Fálkagötu  í stað hússins að Fálkagötu 28, sem er mun hærra.  Fallist er á að greint skipulagsmarkmið sé lögmætt og málefnalegt og verður mati skipulagsyfirvalda í þessu efni ekki hnekkt eins og hér stendur á.  Mismunandi nýtingarhlutfall einstakra lóða helgast m.a. af þessu skipulagsmarkmiði og verður sú mismunun sem af því leiðir ekki talin fara í bága við jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins. 

Að öllu framangreindu virtu þykir hið kærða deiliskipulag ekki haldið slíkum annmörkum að ógildingu varði og verður því ekki fallist á kröfu kærenda þar um.  Með vísan til forsendna að þessari niðurstöðu verður einnig hafnað varakröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar að hluta. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kæranda um ógildingu ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 15. maí 2008 um deiliskipulag fyrir Fálkagötureit í Reykjavík.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

102/2008 Byggðarhorn

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 28. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 102/2008, kæra á samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. nóvember 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Ingunn Agnes Kro hdl., f.h. G og S, Grenigrund 29, Selfossi, eigenda lóðar nr. 3 í landi Byggðarhorns, samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 31. október 2008. 

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í maí 2007 samþykkti bæjarstjórn Árborgar deiliskipulag fyrir hluta jarðarinnar Byggðarhorns, sem gerði ráð fyrir að þar risi svokölluð búgarðabyggð með 26 lóðum, frá 1,8 til 11,0 ha að stærð.  Á svæðinu yrði heimilað að reisa íbúðarhús og starfrækja ýmiskonar atvinnustarfsemi tengda landbúnaði.  Í greinargerð deiliskipulagsins sagði að hver byggingarreitur hefði verið sérstaklega valinn með tilliti til náttúrufars, hæðarlegu og fjarlægðar frá lóðamörkum.  Þá sagði ennfremur að á lóðum sem væru innan við fjórir ha að stærð væri gert ráð fyrir einu íbúðarhúsi, einu útihúsi fyrir dýr og fóður og einni vélageymslu.  Á stærri lóðum væri heimilt að bæta við einu íbúðarhúsi.  Hámarksstærð íbúðarhúsa væri 400 m2 og samanlögð stærð á útihúsi og vélageymslu 1200 m2 á hverri lóð.  Nýtingarhlutfall væri að hámarki 0,1 innan hverrar lóðar.

Skömmu eftir samþykkt deiliskipulagsins var óskað eftir því að gerðar yrðu breytingar á aðalskipulagi og deiliskipulagi svæðisins og lóðum fjölgað.  Á fundi bæjarráðs 2. ágúst 2007 var beiðninni hafnað með eftirfarandi rökstuðningi:  „Bæjarráð Árborgar hafnar framkominni beiðni um breytingu á aðalskipulagi Árborgar við Byggðarhorn og beiðni um breytingu deiliskipulags búgarðabyggðar við Byggðarhorn. Núgildandi deiliskipulag Byggðarhorns var samþykkt af bæjarstjórn Árborgar fyrir tæpum þremur mánuðum og hefur verið unnið samkvæmt því síðan þá. Þær breytingar sem farið er fram á frá gildandi skipulagi teljast umtalsverðar.“

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 23. apríl 2008 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi hluta jarðarinnar Byggðarhorns.  Fól tillagan í sér að lóðir á svæðinu yrðu 1,8 til 7,9 ha að stærð og þeim fjölgað úr 26 í 41.  Sagði í tillögunni að upphaflegt deiliskipulag svæðisins hefði gert ráð fyrir 26 lóðum og allt að 47 íbúðarhúsum, þar sem byggja hefði mátt tvö íbúðarhús á lóðum sem væru stærri en fjórir ha.  Með tillögunni væri gert ráð fyrir 41 lóð.  Væru 35 lóðir innan við fjóra ha að stærð og sex lóðir stærri.  Samtals mætti því byggja 47 íbúðarhús á svæðinu.  Lagði nefndin til að deiliskipulagstillagan yrði auglýst og samþykkti bæjarráð það á fundi sínum 25. s.m.  Komu kærendur á framfæri athugasemdum sínum vegna tillögunnar með bréfi, dags. 7. júní 2008.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 14. ágúst 2008 var lagt til við bæjarstjórn að tillaga að breyttu deiliskipulagi yrði samþykkt og að byggingarfulltrúa ásamt bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.  Bæjarráð samþykkti tillöguna á fundi 21. ágúst 2008. 

Í bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarfélagsins, dags. 11. september 2008, segir m.a. eftirfarandi:  „Byggingarreitir hafa einnig verið stækkaðir og eru mörk þeirra 20 metra frá lóðamörkum.  Skipulagsstofnun telur það óheppilega lausn að hafa einn stóran byggingarreit á hverri lóð og telur að afmarka eigi byggingarreiti innan lóða með þeim hætti að móta yfirbragð og byggðamynstur og að skýrt sé hvar íbúðarhús verði staðsett og hvar hús fyrir atvinnustarfsemi eða útihús, sbr. einnig ákvæði skipulagsreglugerðar í gr. 3.1.4 um að ákveða skuli staðsetningu húsa á lóðum.  Hagsmunaaðilar eiga að geta séð á skipulagi hvar má byggja íbúðarhús og útihús á næstu lóðum auk þess sem það dregur úr líkum á ágreiningi milli nágranna um staðsetningu bygginga.  Þessi aðgreining er einnig sérstaklega mikilvæg m.t.t. réttarstöðu eigenda á þeim lóðum þar sem fleiri en ein íbúð má vera ásamt atvinnuhúsnæði.  Skipulagsstofnun mælir því eindregið með að sveitarfélagið endurskoði afmörkun byggingarreita m.t.t. ofangreinds áður en deiliskipulagið tekur gildi.“ 

Með bréfi sveitarfélagsins til Skipulagsstofnunar, dags. 15. september 2008, var greint frá því að byggingarreitirnir væru með fyrrgreindu sniði til að koma til móts við breytilegan vilja væntanlegra íbúa á svæðinu, án þess að þurfa í framtíðinni að breyta skipulagi og byggingarreitum í tíma og ótíma með allri þeirri fyrirhöfn og kostnaði sem því fylgdi.  Taldi sveitarfélagið litlar líkur á hagsmunaárekstrum þar sem byggingarreitirnir væru 20 m frá lóðamörkum.

Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 31. október 2008. 

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að framkvæmdir á jörðinni hafi hafist í kringum 26. ágúst 2008.  Samkvæmt tölvupósti yfirmanns framkvæmdasviðs sveitarfélagsins til kærenda, dags. 24. september s.á., hafi framkvæmdaleyfi verið veitt 11. ágúst 2008 á grundvelli þágildandi deiliskipulags.  Í sama tölvupósti segi að tekið hafi verið tillit til breyttrar hönnunar lagna við framkvæmdirnar og því telji kærendur að lagnirnar hafi ekki verið lagðar í samræmi við gildandi skipulag.  Það skipulag sem unnið hafi verið eftir hafi ekki öðlast gildi fyrr en með birtingu auglýsingar þar að lútandi 31. október 2008.  Samkvæmt þessu hafi framkvæmdaleyfi í samræmi við nýtt deiliskipulag verið gefið út 11. ágúst 2008, þ.e. áður en deiliskipulagið hafi tekið gildi og meira að segja áður en bæjarráð samþykkti það.  Þá hafi framkvæmdirnar hafist áður en Skipulagsstofnun hafi afgreitt málið 11. september 2008 og löngu áður en skipulagið hafi öðlast gildi. 

Í 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Þar sem lagning lagnanna hafi verið í ósamræmi við gildandi skipulag hafi sveitarfélaginu verið óheimilt að breyta skipulaginu fyrr en framkvæmdir sem farið hafi í bága við þágildandi skipulag hafi verið afmáðar.  Af þeim sökum beri að fella hina kærðu samþykkt úr gildi. 

Þá sé á það bent að í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram að sveitarstjórn skuli við seinni umræðu í sveitarstjórn „… taka afstöðu til athugasemda sem borist hafa og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni.“  Ljóst sé að bæjarráð hafi ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda áður en tillagan hafi verið samþykkt á fundi þess 21. ágúst 2008, sbr. það að umsögn um athugasemdirnar sé dagsett 1. september 2008.  Slík afgreiðsla sé auðvitað ekki í samræmi við ákvæði áðurnefndrar 25. gr., enda byggi lögin á því að sveitarstjórnin sjálf taki afstöðu til athugasemda sem berist.  Sé hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu ógildanleg. 

Í ofangreindu felist einnig brot gegn andmælarétti kærenda, þar sem þeim hefði verið tjáð að þau gætu sent inn frekari mótmæli eftir að umsögn um athugasemdirnar væri komin og þannig veittur ríkari andmælaréttur en samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Þá sé það meginreglan í stjórnsýslurétti að aðili máls eigi að geta tjáð sig um efni máls áður en stjórnvald taki ákvörðun í því, þannig að aðili geti komið athugasemdum sínum á framfæri og bent á misskilning eða ónákvæmni í gögnum máls. 

Kærendur bendi einnig á að í 11. gr. byggingarskilmála segi:  „Heimilt er að byggja eitt íbúðarhús, útihús og vélageymslu á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö íbúðarhús á 4 ha og stærri lóðum.“  Í greinargerð deiliskipulagsins segi að gert sé ráð fyrir 41 lóð, þar af 35 sem séu innan við fjórir ha og sex lóðum sem séu stærri en fjórir ha, eða samtals 47 íbúðarhúsum, líkt og heimilt hafi verið samkvæmt eldra skipulaginu.  Í byggingarskilmálum segi einnig í 1. gr. að heimilt sé að byggja á lóðunum alls 47 íbúðarhús ásamt tilheyrandi útihúsum, vélageymslu o.s.frv.  Þegar litið sé á uppdráttinn af lóðunum komi aftur á móti í ljós að átta lóðir, en ekki sex, séu fjórir ha og stærri, þ.e. lóðir nr. 3, 19, 29, 31, 24, 44, 62 og 64.  Samkvæmt 11. gr. byggingarskilmálanna hafi eigendur allra þessara lóða heimild til að byggja tvö íbúðarhús á lóðum sínum.  Heildarfjöldi íbúðarhúsa sé þá kominn upp í 49 en það stangist á við 1. gr. byggingarskilmálanna, sem og greinargerð deiliskipulagsins.  Ekki sé tekið fram í greinargerð með deiliskipulaginu á hvaða lóðum sé heimilt að byggja tvö íbúðarhús.  Geti þetta valdið lóðakaupendum verulegri óvissu.  Sérstaklega sé bent á að sveitarfélagið hafi í engu svarað athugasemdum kærenda varðandi fjölgun útihúsa og vélageymslna á svæðinu.  Heimild til þess að byggja útihús og vélageymslu, að hámarksstærð 1.200 m2, fylgi hverri lóð, sbr. 11. gr. byggingarskilmálanna.  Með fjölgun lóða úr 26 í 41 sé því um að ræða tæplega 60% aukningu á slíku húsnæði. 

Í svörum sveitarfélagsins til kærenda í tilefni af athugasemdum þeirra komi fram að ástæða samþykktarinnar sé sú að upphaflegt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag og sé vísað til 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga í þessu sambandi.  Í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 komi fram að reiknað sé með að lóðir á svæðinu verði 1-5 ha að stærð en þar sem upphaflegt skipulag hafi gert ráð fyrir lóðastærð allt að 10,9 ha hafi það verið í ósamræmi við aðalskipulag.  Því hafi sveitarfélagið talið að breytingin yrði að taka gildi svo gætt væri ákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Hvað framangreind rök varði bendi kærendur á að í fyrsta lagi segi eftirfarandi á bls. 39 í aðalskipulaginu:  „Reiknað er með að lóðir verði 1-5 ha að stærð.“  Samkvæmt þessu þurfi lóðirnar ekki skilyrðislaust að vera af stærðinni 1-5 ha.  Í öðru lagi hafi ekki allar lóðirnar verið minnkaðar niður fyrir 5 ha.  Til að mynda ekki stærsta lóðin sem sé 10,9 ha, þ.e. sú lóð sem vísað sé til varðandi þörfina á að minnka lóðirnar.  Þá sé lóð nr. 31 enn eftir breytinguna stærri en 5 ha, eða 7,2 ha.  Nýja deiliskipulagið sé því ekki, frekar en hið eldra, í samræmi við aðalskipulag, sé rökum sveitarfélagsins beitt.  Í þriðja lagi hafi upphaflegt deiliskipulag verið samþykkt af Skipulagsstofnun án þess að gerð hafi verið athugasemd við stærð lóða.  Í fjórða lagi hafi bæjarráð samþykkt tillögu að deiliskipulagi búgarðabyggðar að Eystra-Stokkseyrarseli 27. júlí 2008, þar sem gert sé ráð fyrir að stærð lóða sé frá 4,7-10 ha.  Deiliskipulag þetta hafi verið samþykkt eftir að breyting á deiliskipulagi fyrir Byggðarhorn hafi verið auglýst.  Því standist ekki að ástæða breytinganna hafi verið sú að upphaflega deiliskipulagið hafi ekki verið í samræmi við aðalskipulag.  Með þeim rökum hefði bæjarráð ekki samþykkt deiliskipulagið fyrir Eystra-Stokkseyrarsel.  Þegar litið sé til alls þessa líti málið þannig út fyrir kærendum að rök sveitarstjórnar fyrir breytingunni hafi verið fundin til eftir á til réttlætingar á breytingunni.  Slík málsmeðferð verði síst talin málefnaleg og brjóti gegn reglum stjórnsýsluréttarins um rökstuðning. 

Ólögmætt sé að breyta svo nýju deiliskipulagi, líkt og hér um ræði.  Upphaflegt deiliskipulag hafi  öðlast gildi 16. maí 2007.  Líkt og áður hafi komið fram hafi tillögu um að breyta því skipulagi, þannig að lóðafjöldi færi úr 26 í 44, verið hafnað af bæjarráði 2. ágúst 2007, þar sem vísað hefði verið til þess að einungis væru liðnir tæpir þrír mánuðir frá því að skipulagið hefði tekið gildi, auk þess sem breytingarnar hefðu verið taldar umtalsverðar.  Engu að síður hafi bæjarráð samþykkt fjölgun lóða upp í 41 ári síðar.  Í hinni kærðu samþykkt felist umtalsverð fjölgun á húsum og lóðum og aukning á byggingarmagni á svæðinu.

Í auglýsingu frá seljendum lóða í landi Byggðarhorns segi m.a. eftirfarandi:  „Skipulag gerir ráð fyrir heimildum til að byggja allt að 1.600 fm byggingar á hverjum 4 hekturum.  Á stærri lóðunum er heimilt að tvöfalda umrædda byggingastærð.  Þar meðtalin eru íbúðarhús, garðhús, hesthús, reiðskemmur og/eða aðrar byggingar sem ábúendur kjósa.“  Verði staðið við slík fyrirheit geti fjölgun útihúsa orðið 88% eða 62.400 m2.  Heildarfjölgun húsa sé þá 56%.  Þó svo að aukning á mögulegum heildarfjölda íbúðarhúsa virðist við fyrstu sýn ekki veruleg verði að líta til þess að fyrir breytinguna hafi öruggur fjöldi íbúðarhúsa á svæðinu einungis verið 26 en verði eftir breytinguna 41.  Þá sé alls óvíst að allir íbúar svæðisins hefðu nýtt sér möguleikann á að reisa tvö íbúðarhús á lóð sinni.  Því telji kærendur nær að miða við að aukningin á íbúðarhúsum sé um 57% og að heildaraukning húsa sé því nær því að vera 58% en 39%. 

Samkvæmt hinni kærðu samþykkt fylli byggingarreitir alveg út í lóðirnar. Samkvæmt eldra deiliskipulagi hafi aftur á móti hver byggingarreitur verið sérstaklega valinn með tilliti til náttúrufars, hæðarlegu og fjarlægðar frá lóðamörkum.  Eftir breytinguna geti aðrir lóðarhafar því byggt hús sín hvar sem þeim sýnist á lóð sinni og með því algjörlega byrgt kærendum sýn til suðurs.  Skapi það gífurlega óvissu varðandi verðgildi lóðar þeirra og í raun verðgildi allra lóðanna, þar sem allt útsýni frá lóðum gæti horfið eftir á vegna framkvæmda nágranna.  Slík óvissa leiði til verðlækkunar, sérstaklega þegar litið sé til samdráttar í eftirspurn sem nú eigi sér stað.  Skipulagsstofnun hafi gert athugasemdir við þetta fyrirkomulag og mælt eindregið með því að sveitarfélagið endurskoðaði framangreint. 

Kærendur telji að sú mikla fjölgun húsa sem heimiluð sé með deiliskipulagsbreytingunni, auk þess fyrirkomulags sem sé á byggingarreitum, komi til með að hafa veruleg áhrif á útsýni frá lóð þeirra.  Telji þau ótvírætt að breytingin muni hafa bein áhrif á verðgildi lóðar þeirra.  Þá muni breytingin skerða mjög friðhelgi og grenndarrétt kærenda þar sem gera megi ráð fyrir meiri fjölda íbúa en áður hafi mátti búast við vegna fjölgunar lóða og aukinnar umferðar.  Rétt sé að taka fram að vegna þess hvar lóð þeirra er staðsett fari öll umferð inn og út af svæðinu framhjá henni.  Forsendur kærenda fyrir kaupum á lóðinni hafi verið þær að þau væru að fjárfesta í framtíðarheimili þar sem fengist sú kyrrð og næði sem búseta í sveit veiti, sbr. lýsingar á svæðinu í greinargerð með eldra deiliskipulagi. 

Eigendur fasteigna verði að geta treyst því að það umhverfi og þau réttindi sem þeim séu sköpuð með skipulagsáætlunum sé ekki breytt nema fyrir því liggi sterk málefnaleg og lögmæt sjónarmið.  Með breytingu sem þessari sé raskað öllum þeim væntingum sem kærendur hafi haft þegar þau sóttu um og fengu lóð á svæðinu.  Sá forsendubrestur sem fylgi breyttu skipulagi sé meiri en svo að úr verði bætt með skaðabótum.  Verði því að ógilda deiliskipulagsbreytinguna. 

Þá sé vakin athygli úrskurðarnefndarinnar á því að sveitarfélagið hafi ekki gert grein fyrir þeirri eignaupptöku sem breikkun vegstæðisins úr 16 í 20 m feli í sér.  Ekkert sé minnst á þetta í gögnum er varði hina kærðu ákvörðun og kærendum hafi á engan hátt verið greint frá því hvernig fyrirhugað sé að standa að þeim málum, en ljóst sé að lóð kærenda muni skerðast við breytinguna. 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu Árborgar er mótmælt fullyrðingu kærenda þess efnis að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið óheimil þar sem framkvæmdaleyfi vegna lagna innan skipulagssvæðisins hafi verið veitt 11. ágúst 2008, en deiliskipulagið hafi ekki verið samþykkt fyrr en 21. ágúst s.á. og það ekki öðlast gildi fyrr en með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 31. október s.á.  Hið rétta sé að framkvæmdaleyfi vegna lagna hafi verið gefið út í samræmi við þágildandi skipulag.  Allar lagnir sem lagðar hafi verið samræmist bæði þágildandi og breyttu deiliskipulagi.  Framkvæmdirnar séu því ekki í andstöðu við 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Hafnað sé málsrökum kærenda þess efnis að hin kærða ákvörðun sé ógildanleg þar sem bæjarráð hafi ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda áður en skipulagstillagan hafi verið samþykkt á fundi 21. ágúst 2008, sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þessa niðurstöðu virðist kærendur byggja á því að umsögn sveitarfélagsins um athugasemdirnar sé dagsett 1. september s.á.  Bent sé á að á fundi skipulags- og byggingarnefndar 14. ágúst 2008 hafi verið lagt til að skipulagstillagan yrði samþykkt af bæjaryfirvöldum, jafnframt að byggingarfulltrúa ásamt bæjarlögmanni yrði falið að svara framkomnum athugasemdum.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar hafi verið samþykkt á fundi bæjarráðs 21. ágúst s.á., þ.m.t. sú tillaga að fela bæjarlögmanni og byggingarfulltrúa að svara framkomnum athugasemdum.  Með þeirri afgreiðslu að samþykkja deiliskipulagstillöguna, þrátt fyrir framkomnar athugasemdir, sé tekin afstaða til athugasemdanna í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingaralaga.  Ákvæðið kveði ekki á um að sveitarstjórn skuli sjálf svara efnislega öllum framkomnum athugasemdum. 

Þá sé hafnað þeim röksemdum kærenda að í hinni kærðu samþykkt felist brot á andmælarétti þeirra þar sem þeim hefði verið sagt að þau gætu sent inn frekari mótmæli eftir að umsögn um athugasemdirnar væri komin og þannig veittur ríkari andmælaréttur en skv. skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt skýru ákvæði 1. mgr. 25. gr., sbr. 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga, skuli hverjum þeim aðila sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests sem eigi skuli vera skemmri en sex vikur frá birtingu auglýsingar.  Í auglýsingu skuli þess einnig getið hvert skila skuli athugasemdum.  Þessi skilyrði hafi verið að fullu uppfyllt í auglýsingu deiliskipulagstillögunnar.  Það að brotið hafi verið gegn andmælarétti kærenda standist ekki. 

Þá sé á það bent af hálfu sveitarfélagins að þótt ekki komi fram í byggingarskilmálum hvaða lóðir það séu sem byggja megi á tvö hús geti slík óvissa ekki valdið ógildingu skipulagsins, þar sem ljóst sé að byggja megi tvö hús á lóðum stærri en 4 ha. 

Sveitarfélagið mótmæli fullyrðingum kærenda þess efnis að rökstuðningur fyrir breytingu á deiliskipulaginu sé svo verulegum annmörkum háður að ógilda beri hana og að rökin hafi verið fundin eftir á.  Ástæða þess að sveitarfélagið hafi samþykkt breytingu á umræddu deiliskipulagi hafi verið sú að upphaflegt deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag.  Umrætt svæði sé í grein 4.7.2 í gildandi aðalskipulagi skilgreint sem búgarðabyggð, en þar segi:  „Búgarðabyggð er skilgreind með öðrum hætti en venjulegur landbúnaður.  Reiknað er með að lóðir verði 1–5 hektarar að stærð og þar megi reisa vegleg íbúðarhús og hesthús eða húsnæði fyrir ýmiss konar húsdýrahald.  Þéttleiki byggðar sé þannig að eitt íbúðarhús sé á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö hús geti verið á 4–5 ha lóðum.“

Eldra deiliskipulag hafi gert ráð fyrir lóðastærð allt að 10,9 ha og hafi því verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag.  Hafi það verið mat sveitarfélagsins að þessu þyrfti að breyta svo gætt væri ákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Tillaga að breyttu deiliskipulagi hafi stafað frá þeim aðila sem á þeim tíma hafi átt flestar þær lóðir sem breytingin hafi náð til.  Þar sem búið hafi verið að selja ákveðinn hluta lóða innan skipulagssvæðisins, þ.m.t. lóð kærenda og þá lóð sem sé og hafi verið 10,9 ha, þ.e. lóð nr. 24, hafi sveitarfélagið ekki talið sér stætt að láta breyta stærð þeirra lóða.  Sama eigi við um lóð þá sem samkvæmt nýju skipulagi sé nr. 31 en hafi verið númer 17 í eldra skipulagi, en stærð þeirrar lóðar hafi verið minnkuð um hálfan ha í samráði við landeiganda. 

Kærendur vísi máli sínu til stuðnings m.a. til þess að 27. júlí 2008 hafi verið samþykkt tillaga að nýrri búgarðabyggð í Eystra-Stokkseyrarseli, þar sem gert sé ráð fyrir að stærð lóða sé frá 4,7-10 ha.  Deiliskipulag þetta hafi verið samþykkt eftir að breytingin á deiliskipulagi því sem hér um ræði hafi verið auglýst og því standist ekki að ástæða sveitarfélagsins fyrir breyttu deiliskipulagi hafi verið að fyrra deiliskipulag hafi verið í ósamræmi við aðalskipulag.  Hér virðist vera um misskilning hjá kærendum að ræða.  Land Eystra-Stokkseyrarsels sem umrætt deiliskipulag nái til sé ekki skilgreint sem búgarðabyggð í gildandi aðalskipulagi heldur sem landbúnaðarsvæði.  Í landi Eystra-Stokkseyrarsels sé ekki verið að skipuleggja búgarðabyggð heldur lönd sem hægt verði að stunda venjulegan landbúnað á, í samræmi við gildandi aðalskipulag. 

Að mati sveitarfélagsins hafi verið nauðsynlegt að breyta upphaflegu deiliskipulagi þar sem það hafi ekki samræmst ákvæðum gildandi aðalskipulags hvað varði stærð lóða miðað við skilgreiningu aðalskipulags á búgarðabyggð.  Sveitarfélaginu hafi því verið skylt að breyta því til samræmis við gildandi aðalskipulag.  Skipulagslegar forsendur hafi því ráðið för við breytinguna.  Hafi ákvörðun sveitarfélagsins um að breyta svo nýju deiliskipulagi því verið lögmæt. 

Sveitarfélagið hafni því að með breyttu fyrirkomulagi byggingarreita á svæðinu geti íbúar svæðisins byggt hús sín hvar sem þeim sýnist á lóð sinni og með því byrgt kærendum sýn til suðurs.  Lóð kærenda sé 6,4 ha að stærð og byggingarreitur þeirrar lóðar sé við norðaustur mörk hennar.  Þó svo að byggt yrði að leyfðu hámarki á hverri lóð innan skipulagssvæðisins sé fráleitt að telja að byrgt yrði fyrir allt útsýni kærenda til suðurs.  Minnsta fjarlægð frá byggingarreit á lóð kærenda að byggingarreit á lóð nr. 5, sem sé næsta lóð til suðurs, sé u.þ.b. 255 m og að byggingarreit á lóð nr. 7 u.þ.b. 400 metrar.  Enn lengra sé að næstu byggingarreitum.  Þó svo að byggingar á þessum lóðum myndu skarast telji sveitarfélagið það fráleitt að byggingar á lóðunum komi til með að byrgja kærendum sýn til suðurs.  Sveitarfélagið skori á úrskurðarnefndina að ganga á vettvang áður en ákvörðun sé tekin í máli þessu. 

Hvað varði breikkun vegstæðis þá sé ekkert hróflað við lóðarmörkum kærenda með hinni kærðu ákvörðun.  Reiðleið sú sem gert sé ráð fyrir sé utan lóðarmarka kærenda og hafi breikkun vegstæðis því engin áhrif. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns.  Deiliskipulag sama svæðis hafði áður verið samþykkt í bæjarstjórn í maí 2007, en með hinni kærðu ákvörðun var það fellt úr gildi. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 er hluti jarðarinnar Byggðarhorns skilgreindur sem svæði þar sem heimiluð er blönduð landnotkun íbúðarsvæðis og opins svæðis til sérstakra nota, eða svokölluð búgarðabyggð.  Í greinargerð aðalskipulagsins segir að búgarðabyggð sé skilgreind með öðrum hætti en venjulegur landbúnaður þar sem reiknað sé með að lóðir verði 1-5 ha að stærð.  Á svæðum þar sem búgarðabyggð sé heimiluð megi reisa vegleg íbúðarhús og hesthús eða húsnæði fyrir ýmiskonar húsdýrahald.  Þéttleiki byggðar sé þannig að eitt íbúðarhús megi vera á hverri lóð upp að 4 ha stærð, en tvö hús geti verið á 4-5 ha lóðum. 

Samkvæmt uppdrætti hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar er gert ráð fyrir 41 lóð á skipulagssvæðinu hverri að stærð 1,8 ha til 10,9 ha og eru þrjár lóðanna stærri en 5 ha. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 9. gr. sömu laga segir og að svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir skuli vera í innbyrðis samræmi.  Samkvæmt framansögðu samræmist hið kærða deiliskipulag ekki aðalskipulagi hvað varðar hámarksstærð lóða svo sem áskilið er að lögum. 

Í 11. gr. byggingarskilmála hinnar kærðu ákvörðunar kemur fram að heimilt sé að byggja eitt íbúðarhús, útihús og vélageymslu á hverri lóð upp að 4 ha stærð en tvö íbúðarhús á 4 ha og stærri lóðum.  Í greinargerð deiliskipulagsins segir að gert sé ráð fyrir 41 lóð, þar af 35 sem séu innan við 4 ha og sex lóðum sem séu stærri en 4 ha, eða samtals 47 íbúðarhúsum.  Í byggingarskilmálum segir í 1. gr. að heimilt sé að byggja á lóðunum alls 47 íbúðarhús ásamt tilheyrandi útihúsum, vélageymslu o.s.frv.  Deiliskipulagsuppdrátturinn sýnir aftur á móti að átta lóðir eru 4 ha og stærri.  Heildarfjöldi íbúðarhúsa er því 49 en ekki 47 og er að þessu leyti ósamræmi milli byggingarskilmála, greinargerðar deiliskipulagsins og uppdráttar. 

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi, sem lagt hefur grunn að byggð á skipulagssvæðinu, nema lögmætar ástæður búi þar að baki.  Almannahagsmunir, þróun byggðar, skipulagsrök eða önnur málefnaleg sjónarmið geta þó knúið á um breytingu á gildandi deiliskipulagi og er í skipulags- og byggingarlögum gert ráð fyrir slíkum breytingum.  Telur úrskurðarnefndin, með tilliti til þessara sjónarmiða, að við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi ekki verði færð fram haldbær, málefnaleg rök fyrir þeim umfangsmiklu breytingum á rúmlega ársgömlu deilskipulagi umrædds svæðis, sem ákvörðunin felur í sér. 

Með vísan til alls framanritaðs verður hin kærða deiliskipulagsákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt bæjarráðs Árborgar frá 21. ágúst 2008 um deiliskipulag búgarðabyggðar í landi Byggðarhorns, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

84/2007 Austurvegur

Með

Ár 2010, föstudaginn 15. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 84/2007, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Árborgar um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. íbúa við Heiðmörk, Þórsmörk og Austurveg á Selfossi, samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi, dags. 9. janúar 2008, settu kærendur fram kröfu um frestun réttaráhrifa hinnar kærðu ákvörðunar.  Hefur úrskurðarnefndin ekki fjallað sérstaklega um kröfur kærenda þar sem ekki hefur verið ráðist í framkvæmdir á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á árinu 2006 samþykkti bæjarstjórn Árborgar að auglýsa tillögu að deiliskipulagi lóðanna að Austurvegi 51-59, Selfossi sem fól í sér að lóðirnar yrðu sameinaðar í eina lóð og að heimilt yrði að byggja þar tvö sex hæða fjölbýlishús, ásamt tengibyggingu við húsið að Grænumörk 5.  Samkvæmt tillögunni var nýtingarhlutfall fyrirhugað 2,0.  Svæði þetta hafði ekki áður verið deiliskipulagt. 

Á þeim tíma sem ofangreind deiliskipulagstillaga var til kynningar var Aðalskipulag Árborgar 2005-2025 staðfest en samkvæmt því eru umræddar lóðir innan miðsvæðis þar sem nýtingarhlutfall er heimilað 1,0-2,0.  Samkvæmt eldra aðalskipulagi tilheyrði svæðið blandaðri byggð fyrir verslun, skrifstofur og íbúðir. 

Athugasemdir vegna tillögunnar bárust frá 33 einstaklingum og einum lögaðila.  Í kjölfar þeirra var byggingarreitur fyrirhugaðra bygginga færður um fimm metra til suðurs og mesta hæð þeirra lækkuð um einn metra.  Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006 og 10. sama mánaðar í bæjarstjórn.  Var hún að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar. 

Með bréfi Skipulagsstofnununar, dags. 23. júní 2006, gerði stofnunin athugasemdir, m.a. við að umsagnir Vegagerðar um tillöguna og upplýsingar um vindafar vantaði.  Einnig að skuggavarp væri þó nokkuð á næstu lóðir og vísaði til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Hinn 2. október 2006 var Skipulagsstofnun send tillagan að nýju til umsagnar ásamt gögnum þeim sem óskað var eftir í fyrrnefndu bréfi stofnunarinnar.  Hafði þá aðkomu að fyrirhuguðum húsum á lóðinni verið breytt auk þess sem efsta hæðin hafði verið dregin inn.  Með bréfi, dags. 6. nóvember 2006, gerði Skipulagsstofnun athugasemdir við að gögn þau sem áttu að fylgja tillögunni hefðu ekki borist ásamt því að bókun og rökstuðning sveitarstjórnar fyrir breyttri deiliskipulagstillögu vantaði.  Var þá ráðist í frekari breytingar á tillögunni og fyrirhugaðar byggingar lækkaðar um eina hæð. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 20. apríl 2007 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt af meirihluta nefndarmanna:  „Lögð eru fram gögn sem sýna breytingar á áður samþykktri tillögu að deiliskipulagi Austurvegar 51-59.  Breytingarnar teljast ívilnandi fyrir nánasta umhverfi, enda eru fyrirhugaðar byggingar nú lækkaðar um eina hæð.  Alls hafa fyrirhugaðar byggingar því lækkað um rúma fjóra metra frá upphaflegri tillögu sem lögð var fram í skipulags- og byggingarnefnd þann 24. janúar 2006, auk þess sem heildarflatarmál fyrirhugaðra bygginga minnkar um nærri 2.600 m².  Skipulags- og byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykki deiliskipulagstillögu Austurvegar 51-59 verði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykki tillögu þá sem nú er lögð fram.  Nefndin telur, með hliðsjón af skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 6.3.3, 3. mgr., að ekki sé þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.“  Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „… formaður lagði til að bæjarráð samþykki tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykki breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59.  Snorri Finnlaugsson, D-lista, lagði fram svohljóðandi tillögu:  Bæjarráð vísar erindinu aftur til skipulags- og byggingarnefndar og felur nefndinni að láta deiliskipuleggja svokallað mjólkurbúshverfi í heild sinni, og afmarkist skipulagið af Austurvegi frá mjólkurbúi að Grænumörk og að Árvegi í sömu línu.  Með þessu er komið til móts við óskir íbúa um að marka framtíðarstefnu fyrir hverfið. … Tillaga Snorra var borin undir atkvæði og felld með tveimur atkvæðum gegn atkvæði fulltrúa D-lista.“ 

Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og var eftirfarandi samþykkt af meirihluta bæjarfulltrúa:  „Þær breytingar sem gerðar hafa verið á deiliskipulagstillögu vegna Austurvegar 51-59 frá því að tillagan kom upphaflega fram miða allar að því að mæta athugasemdum sem fram komu við tillöguna er hún var auglýst og vörðuðu hæð hússins og staðsetningu þess á lóðinni. Þar sem breytingarnar nú teljast óverulegar í skilningi skipulags- og byggingarlaga og koma til móts við þegar framkomnar athugasemdir er ekki skylt að auglýsa tillöguna að nýju.“  Var samþykktin send Skipulagsstofnun sem með bréfi, dags. 28. júní 2007, lagðist gegn því að hún yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda á þessu stigi.  Með bréfi byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 4. júlí s.á., sagði að sveitarfélagið hefði leiðrétt gögn í samræmi við athugasemdir stofnunarinnar og að auglýsing um gildistöku samþykktarinnar hefði verið send til birtingar í B-deild Stjórnartíðinda.  Birtist auglýsingin 18. júlí 2007. 

Skutu kærendur framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeim hafi ekki verið kynnt hið umdeilda deiliskipulag, hvorki deiliskipulagsuppdráttur né greinargerð.  Þá hafi þau hvorki fengið aðgang að þeim gögnum, sem Skipulagsstofnun hafi farið yfir né gögnum sem sveitarfélagið hafi sent til stofnunarinnar 4. júlí 2007. 

Kærendur byggi á því að áður en hin kærða ákvörðun hafi verið samþykkt hafi borið að auglýsa og kynna tillögu þess efnis samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Ekkert samráð hafi verið haft við íbúa eða þeim kynnt ný deiliskipulagstillaga, sem nú hafi tekið gildi.  Í ljósi þess langa tíma sem liðinn sé frá því að upphafleg tillaga hafi verið auglýst og kynnt, sem og í ljósi þeirra breytinga sem sveitarfélagið hafi gert á þeirri tillögu, verði ekki annað ráðið en að um nýja deiliskipulagstillögu hafi verið að ræða sem hefði þurft að auglýsa og kynna samkvæmt tilvitnuðu ákvæði. 

Telji úrskurðarnefndin að um breytingu á þegar kynntri tillögu hafi verið að ræða sé sú málsmeðferð sem sveitarfélagið hafi viðhaft engu að síður í andstöðu við 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem sveitarfélaginu beri þrátt fyrir það að auglýsa tillöguna á nýjan leik.  Í greindu ákvæði laganna sé skylda sveitarstjórnar til að auglýsa deiliskipulagstillögu að nýju háð því að áður auglýstri tillögu sé breytt í grundvallaratriðum.  Ekki sé hins vegar skýrt í lagatextanum eða lögskýringargögnum hvað felist í þessu hugtaki. 

Þá byggi kærendur á að skipulags- og byggingarnefnd, sem og bæjarstjórn, hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi óskað eftir því að Fossafl ehf., sem nefndin hafi talið vera eiganda allra lóðanna að Austurvegi 51-59, myndi rita undir yfirlýsingu þess efnis að félagið tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna.  Slík yfirlýsing hafi verið gefin og ábyrgðarfjárhæð takmörkuð við 30 milljónir króna.  Þessi yfirlýsing hafi þar með verið hluti af málsmeðferð og afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, sem og bæjarstjórnar.  Slík afgreiðsla eða skilyrði eigi sér hins vegar ekki stoð í skipulags- og byggingarlögum. 

Sveitarfélagið geti ekki réttlætt ákvörðun sína með því einu að vísa til þess að  byggingar samkvæmt deiliskipulaginu rúmist innan skilgreinds nýtingarhlutfalls, sem samkvæmt aðalskipulagi sé 1,0-2,0.  Hér sé mikilvægt að hafa í huga að hús hafi þegar verið reist á þessum lóðum og í hverfinu.  Séu þau hluti af götumyndinni og hafi verið það í mörg ár.  Megi því segja að í þessu þegar byggða hverfi hafi í raun komist á ákveðið „skipulag“ með þeim byggingum og notkun lands sem heimiluð hafi verið af hálfu skipulagsyfirvalda.  Fasteignir kærenda, hönnun þeirra og staðsetning, hafi tekið mið af því enda hafi kærendur treyst því að byggingar, sem komi til með að rísa, verði í samræmi við það sem heimilað hafi verið í gegnum árin. 

Deiliskipulagið uppfylli ekki skilyrði skipulagsreglugerðar og vinna hefði þurft heildstætt skipulag fyrir hverfið.  Í gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð segi að deiliskipulag nái til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu.  Þá segi og að í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Hið kærða deiliskipulag taki ekki til nema hluta af tveggja götureita og geti því ekki talist deiliskipulag í framangreindum skilningi.  Hverfið myndi heildstæða einingu og hefði deiliskipulag a.m.k. átt að ná til þess alls.  Hafi úrskurðarnefndin margítrekað þetta sjónarmið í úrskurðum sínum. 

Við gerð deiliskipulagsins hafi ekki verið gætt meðalhófs, með hliðsjón af núverandi þéttleika og hæð bygginga á svæðinu.  Hófleg hæð bygginga gæti verið um þrjár hæðir en sterk rök þurfi fyrir því að heimila hærri byggingar.  Þá telji kærendur að slíkt deiliskipulag, sem feli í sér svo afdrifaríkar og miklar breytingar á þeirri byggð sem fyrir sé, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi.  Ákvörðunin sé af þessum sökum ólögmæt.  Engar veigamiklar ástæður geti réttlætt svo mikla breytingu frá þeirri byggð sem til staðar sé með þeim hætti sem gert sé.  Þá sé auk þess ólögmætt og ómálefnalegt að taka hagsmuni eins aðila og láta þá ganga fyrir á kostnað annarra. 

Við gerð hins umdeilda deiliskipulags hafi ekki verið gerð bæja- og húsakönnun.  Samkvæmt 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skuli gera bæja- og húsakönnun þegar unnið sé deiliskipulag í þegar byggðu hverfi og skuli það vera til hliðsjónar við tillögu að deiliskipulagi.  Þá virðist sem ekki hafi verið gerð umferðarkönnun í hverfinu, a.m.k. hafi niðurstaða slíkrar könnunar ekki verið kynnt, hafi hún farið fram.  Hvorki hafi verið lagt mat á grenndaráhrif fyrirhugaðra framkvæmda né röskun á friðhelgi íbúa.  Þá hafi ekki verið unnin afstöðumynd hinna umdeildu bygginga gagnvart nærliggjandi byggingum.  Auk þess hafi ekki verið skoðuð áhrif slíkra framkvæmda gagnvart byggingunum, en samkvæmt upplýsingum kærenda liggi klöpp frá Heiðmörk 8 út í byggingarreitinn og kanna þurfi sérstaklega áhrif sprenginga og fleygunar á klöpp fyrir undirstöður nærliggjandi húsa. 

Ljóst sé að þótt byggingar á reitnum hafi verið færðar til um einn metra breyti það engu fyrir næstu íbúa eða skuggavarp gagnvart þeim.  Hæð húsanna sé mjög mikil.  Rýrnun verði á verðgildi húsa í næsta nágrenni og í hverfinu.  Röskun á friðhelgi sé söm og áður, sem og skerðing á grenndarrétti íbúa.  Skuggavarp sé inn á lóðir næstu húsa, síðdegis á besta sólartíma ársins. 

Þá falli fyrirhugaðar byggingar við Austurveg 51-59 ekki að næsta nágrenni vegna hæðar.  Byggingarnar séu í hrópandi mótsögn við hina grónu íbúðarhúsabyggð í hverfinu þar sem fyrir séu lágreist hús.  Ljóst sé að deiliskipulagið brjóti því gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi orðrétt:  „Við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skal þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.“ 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu Árborgar er vísað til þess að undirbúningur hins kærða deiliskipulags hafi verið með lögformlegum hætti og í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Aðilum hafi verið gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum að, þeim verið svarað og í kjölfarið hafi byggingarreitur verið færður nær Austurvegi um fimm metra og byggingar lækkaðar um einn metra.  Þá hafi minniháttar breytingar verið gerðar á deiliskipulagstillögunni í samræmi við athugasemdir Vegagerðarinnar og umferðarsérfræðings, auk þess sem efsta hæð bygginganna hafi verið dregin inn og með því dregið úr skuggavarpi á íbúðarhverfið norðan skipulagssvæðisins.  Síðar hafi deiliskipulagstillögunni enn verið breytt til hagsbóta fyrir kærendur, m.a. með því að fyrirhugaðar byggingar hafi verið lækkaðar úr sex hæðum í fimm auk þess sem byggingarreitur hafi áður verið færður til suðurs, fjær íbúðabyggð þeirri sem sé norðan við skipulagssvæðið.  Breytingar þessar hafi verið kynntar kærendum. 

Mótmælt sé að borið hafi að auglýsa og kynna að nýju hina samþykktu deiliskipulagstillögu skv. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda hafi Skipulagsstofnun staðfest þann skilning sveitarfélagsins, sbr. bréf stofnunarinnar, dags. 28. júní 2007.  Allar þær breytingar sem gerðar hafi verið á tillögunni, frá því að hún hafi upphaflega verið auglýst og þar til hún hafi verið var samþykkt sem deiliskipulag, hafi miðað að því að koma til móts við athugasemdir kærenda. 

Fullyrðingar kærenda þess efnis að kynningu hafi verið stórlega ábótavant af hálfu sveitarfélagsins séu ekki réttar enda hafi kærendum m.a. verið sent bréf, dags. 2. nóvember 2006, þar sem fylgt hafi afrit bréfa sem send hafi verið Skipulagsstofnun og tilkynnt að uppdráttur með þeim breytingum sem gerðar hefðu verið væru til sýnis á skrifstofu skipulags- og byggingarfulltrúa.  Hinn 20. apríl 2007 hafi verið haldinn fundur með kærendum, bæjarstjóra og bæjarritara þar sem breytingar hafi verið kynntar.  Fullyrðingar kærenda um að kynning breytinga hafi verið stórlega áfátt sé því ósönn. 

Þá sé rangt að skipulags- og byggingarnefnd og bæjarstjórn hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar með því að krefjast þess að Fossafl ehf., eiganda lóðanna nr. 51, 55, 57 og 59 við Austurveg, tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna.  Hið rétta sé að ábyrgðaryfirlýsingar hafi ekki verið krafist heldur hafi hún verið lögð fram að frumkvæði lóðarhafa.  Auk þess sé slík ábyrgðaryfirlýsing einkaréttarlegs eðlis og hafi ekkert að gera með lögmæti þeirrar ákvörðunar að samþykkja umrætt deiliskipulag. 

Sveitarfélagið bendi á að í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 sé svæði það er um ræði skilgreint sem miðsvæði, allt frá Ölfusárbrú að Austurvegi 65.  Lóðirnar að Austurvegi 51-59 og Grænumörk 5 séu því innan miðsvæðis.  Í Aðalskipulagi Selfoss 1987-2007 hafi umræddur reitur, Austurvegur 51-59, verið skilgreindur sem blönduð byggð, þ.e. verslun, skrifstofur og íbúðarbyggð, en hverfið þar fyrir norðan skilgreint sem íbúðarbyggð.  Grænamörk 5 sé á svæði sem sé skilgreint sem svæði fyrir opinbera þjónustu.  Á íbúðarsvæðum á Selfossi sé skv. núgildandi aðalskipulagi gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall íbúðarlóða verði á bilinu 0,3-0,4, á miðsvæði sé hins vegar gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 1,0-2,0.  Bent sé á að hverfið í heild sinni myndi ekki heildstæða einingu, eins og kærendur haldi fram, þar sem það skiptist í íbúðarsvæði annars vegar og miðsvæði hins vegar.  Aftur á móti myndi lóðirnar nr. 51-59 við Austurveg heildstæða einingu, sem afmarkist af íbúðum fyrir aldraða við Grænumörk til vesturs, að Heiðmörk til austurs, Austurveginum til suðurs og íbúðabyggð til norðurs.  Það sé því ekki geðþóttaákvörðun sveitarfélagsins að umrætt skipulag nái til þessa afmarkaða svæðis heldur sé það staðfest aðalskipulag sem ráði skiptingu svæðisins. 

Það sé mat sveitarfélagsins að fyllsta meðalhófs hafi verið gætt við töku hinnar kærðu ákvörðunar. 

Hæð fyrirhugaðra bygginga hafi verið lækkuð og bent sé á að húsið að Austurvegi 56 sé tæpir 12,5 metrar að hæð, aðliggjandi hús að Grænumörk 5 séu rúmir 10 metrar og Grænamörk 2 sé um 13 metrar.  Að mati sveitarfélagsins sé því samræmi á milli fyrirhugaðra bygginga og annarra nýrra bygginga á miðsvæði, í nágrenni þess svæðis sem deiliskipulagið taki til.  Þá sé vakin athygli á því að fyrirhuguð bygging sé fráleitt sú hæsta í nágrenni kærenda.  Turn Mjólkurbúsins sé tæpir 19 metrar að hæð og standi nær lóðum kærenda að Heiðmörk 1, 1a og 2a en fyrirhugaðar byggingar að Austurvegi 51-59. 

Það sé mat sveitarfélagsins að fyrirhugaðar framkvæmdir hafi óveruleg grenndaráhrif og hafi litla sem enga röskun á friðhelgi íbúa í för með sér.  Skuggavarp verði eitthvað meira á ákveðnar lóðir kærenda.  Eigi það einkum við um lóðina að Heiðmörk 8, og þá nær eingöngu fyrri hluta dags þegar sól sé sem lægst á lofti, og um eignina að Austurvegi 61, síðari hluta dags, þegar sól sé sem lægst á lofti, og lítillega síðari hluta dags og að kvöldi til að sumarlagi.  Á móti komi að byggingin muni væntanlega draga úr meðalvindhraða á lóðum norðan við húsin og verði skjólið helst merkjanlegt í hafgolu á sumrin og útsynningi á vetrum.  Bent sé á að fyrirhugaðar byggingar hafi ekki verið hannaðar og ekki hafi verið sótt um eða gefin út byggingarleyfi fyrir þeim og því sé ekki tímabært að fjalla um ágreining er að því lúti. 

Hvað varði rýrnun á verðgildi húsa í næsta nágrenni sé bent á að ekkert liggi fyrir sem bendi til lækkunar á verðgildi húsa í hverfinu.  Ef til verðlækkunar komi hafi kærendum þegar verið bent á bótarétt sinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Varðandi röskun á friðhelgi og skerðingu á grenndarrétti vilji sveitarfélagið minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verið gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Það hafi legið fyrir, a.m.k. frá því árið 1987, að byggðamynstur á þessum lóðum kynni að breytast.  Íbúðarbyggð sú sem kærendur búi í liggi að miðsvæði og íbúar á slíkum jaðarsvæðum megi ávallt búast við einhverri röskun af nálægð við slík svæði.  Umferð um íbúðarhverfið, norðan fyrirhugaðra bygginga, muni ekki aukast svo nokkru nemi þar sem aðkoma að byggingunum verði áfram frá Austurvegi.  Einungis aðkoma að bílakjallara verði frá Heiðmörk og sé sú aðkoma sunnarlega í götunni.  Því sé hafnað þeim röksemdum kærenda að brotið sé gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Bent sé á að við gerð aðalskipulags Árborgar hafi ítarlega verið farið yfir þróun og sögu byggðar í sveitarfélaginu.  Hús þau sem til standi að rífa samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi séu öll byggð á árunum 1944-1946.  Hús kærenda og önnur hús í íbúðarbyggðinni norðan hins umdeilda deiliskipulagssvæðis séu byggð á árunum 1944-1976.  Við gerð Aðalskipulags Árborgar 2005-2025 hafi sú ákvörðun verið tekin að hús á þessu svæði myndu ekki koma til með að njóta verndar, auk þess sem húsin við Austurveg hafi verið skilgreind sem víkjandi byggð frá gerð aðalskipulags árið 1987.  Sveitarfélagið telji enda þótt ekki hafi verið gerð formleg bæjar- og húsakönnun við gerð deiliskipulagsins, eins og 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kveði á um, séu skilyrði þess ákvæðis uppfyllt.  Og við gerð aðalskipulags, sem staðfest hafi verið af ráðherra þann 23. mars 2006, hafi bæjaryfirvöld sinnt þeirri skyldu sinni að taka afstöðu til varðveislu mannvirkja. 

Málsrök lóðarhafa:  Strax er bæjaryfirvöldum varð kunnugt um kæruna komu þau henni á framfæri við lóðarhafa.  Þá hafði forstöðumaður úrskurðarnefndarinnar símasamband við einn forsvarsmanna lóðarhafa og bauð honum að koma sjónamiðum sínum á framfæri við nefndina, en það var ekki gert. 

—————–

Frekari rök og ítarleg sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. 

Eins og að framan greinir samþykkti bæjarstjórn á árinu 2006 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi svæðis þess er um ræðir og bárust bæjaryfirvöldum fjölmargar athugasemdir.  Í kjölfar þeirra var byggingarreitur færður um fimm metra til suðurs og hæð fyrirhugaðra bygginga lækkuð um einn metra.  Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006, hinn 10. sama mánaðar í bæjarstjórn og að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar.  Gerði stofnunin athugasemdir við samþykktina og var í kjölfarið ráðist í breytingar á henni þar sem m.a. aðkomu að fyrirhuguðum húsum var breytt, þau lækkuð og efsta hæð þeirra dregin inn.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 20. apríl 2007 var samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykkt deiliskipulagstillögu svæðisins yrði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykkti tillögu sem lögð var fram á fundinum og innihélt ofangreindar breytingar.  Var sérstaklega tilgreint að nefndin teldi, með hliðsjón af 3. mgr. gr. 6.3.3 skipulagsreglugerð nr. 400/1998, að ekki væri þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.  Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var fært til bókar að bæjarráð samþykkti tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykkti breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59.  Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu að nýju tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og hún samþykkt.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007. 

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og þegar frestur til athugasemda sé liðinn skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar.  Í þeirri umfjöllun skuli taka afstöðu til athugasemda sem borist hafi og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni, en að því loknu skuli samþykkt deiliskipulag sent Skipulagsstofnun, sbr. 3. mgr.  Telji Skipulagsstofnun að form- eða efnisgallar séu á deiliskipulagi sem henni er sent skal hún koma athugasemdum sínum á framfæri við sveitarstjórn. 

Til að koma til móts við athugasemdir Skipulagsstofnunar verður að ætla sveitarstjórn heimild til að gera minni háttar lagfæringar og leiðréttingar á samþykktri deiliskipulagstillögu en þar með er meðferð sveitarstjórnar á málinu lokið.  Að því loknu skal samþykkt um deiliskipulagið birt í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Vilji sveitarstjórn hins vegar fjalla að nýju um áður samþykkta tillögu sína og gera á henni breytingar í kjölfarið leiðir af tilvitnuðu ákvæði að slíkt verður ekki gert nema að undangenginni endurupptöku eða afturköllun hinnar fyrri samþykktar.  Ber þá að auglýsa hina breyttu tillögu til kynningar að nýju, enda í raun um nýja tillögu að ræða.  Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar með vísan til þessa ekki í samræmi við skipulags- og byggingarlög. 

Í bókunum bæjaryfirvalda er lutu að hinni kærðu ákvörðun var þess í engu getið að deiliskipulagið tæki einnig til lóðanna nr. 1-5 við Grænumörk, sem það gerði þó miðað við áritaðan skipulagsuppdrátt.  Þá segir í áritun á skipulagsuppdrætti að deiliskipulagið hafi fengið meðferð skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem fjallar um heimild sveitarstjórna til að grenndarkynna minni háttar breytingar á deiliskipulagi.  Er sú áritun röng, enda var um að ræða tillögu að nýju deiliskipulagi, sem auglýst hafði verið samkvæmt 25. gr. laganna. 

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Deiliskipulag nær til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skal jafnan miðast við að ná til svæða sem mynda heildstæða einingu.  Í þéttbýli skal deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit. 

Skipulagsyfirvöld í Árborg ákváðu að vinna deiliskipulag fyrir fimm lóðir við Austurveg og þrjár lóðir við Grænumörk á svæði sem ekki hafði áður verið deiliskipulagt en er hluti miðsvæðis samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Telur úrskurðarnefndin að ekki hafi verið færð fram fullnægjandi rök fyrir því að taka einungis umrætt svæði til deiliskipulags, en svæðið er hluti götureits og hluti landnotkunarreits, í hverfi sem ekki hefur verið deiliskipulagt í heild. 

Þegar litið er til alls framanritaðs verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna, málafjölda hjá úrskurðarnefndinni og tafa við gagnöflun. 

Úrskurðarorð: 

Ákvörðun bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007, um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

40/2010 Bergstaðastræti

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 40/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010 um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júní 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Ó, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 14, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010 að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Með bréfum, dags. 10. og 17. september 2010, sem bárust úrskurðarnefndinni samdægurs, kæra jafnframt B ehf., Bergstaðastræti 13 og D, eigandi eignarhluta í fasteigninni að Bergstaðastræti 15, fyrrgreinda ákvörðun byggingarfulltrúa.  Krefjast þessir kærendur ógildingar umrædds byggingarleyfis og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem hagsmunir kærenda standa því ekki í vegi verða kærumálin, sem eru nr. 57/2010 og 58/2010, sameinuð máli þessu.  Telst málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 23. febrúar 2010 var tekin fyrir umsókn um endurnýjun byggingarleyfis sem samþykkt hafði verið 19. ágúst 2008 fyrir fjögurra hæða viðbyggingu með atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð og þremur íbúðum á annarri til fjórðu hæð á lóðinni nr. 13 við Bergstaðastræti.  Fyrir lágu nokkrir kaupsamningar um einstaka eignarhluta fasteignarinnar, samþykki meðeigenda, dags. 15. september 2006, auk tölvupósta frá janúar 2010 um afturköllun fyrra samþykkis eigenda eignarhluta 0204 og 0401.  Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með því skilyrði að eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á húsinu yrði þinglýst áður en til útgáfu byggingarleyfisins kæmi. Var sú afgreiðsla staðfest í borgarráði 25. febrúar 2010.  Byggingarleyfi sem heimilaði að hefja framkvæmdir var gefið út hinn 30. ágúst 2010 án þess að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina að Bergstaðastræti 13.  Munu framkvæmdir hafa hafist í kjölfar útgáfu leyfisins. 

Málsrök kærenda:  Í fyrsta lagi er á það bent að ekki hafi verið virt það skilyrði fyrir útgáfu umdeilds byggingarleyfis að eignaskiptayfirlýsingu hefði áður verið þinglýst vegna heimilaðra breytinga og ekkert liggi fyrir um hve langt gerð eignaskiptayfirlýsingar sé á veg komin.  Hins vegar liggi fyrir andstaða a.m.k. tveggja eigenda í húsinu við viðbygginguna og blasi við að þeir aðilar muni ekki undirrita nýja eignaskiptayfirlýsingu.  Auk þess leiki vafi á um hvort þinglýst eignaskiptayfirlýsing geti verið forsenda fyrir veitingu byggingarleyfis þar sem um framkvæmd á sameign fjölbýlishúss sé að ræða.  Ljóst sé af framangreindu að útgáfa borgarinnar á byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni að Bergstaðastræti 13 hafi verið ólögmæt. 

Í öðru lagi felist ólögmæti byggingarleyfisins í því að svalir þær sem séu á 2. og 3. hæð viðbyggingarinnar skagi langt út fyrir byggingarreit hússins samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Umfangsmiklar hornsvalir á byggingunni nái langt út á Spítalastíg í suðurátt en þar séu ekki fordæmi fyrir því að svalir skagi út yfir gangstétt með þeim hætti sem nú sé heimilað.  Einnig nái svalir viðbyggingarinnar langt út á Bergstaðastræti í vesturátt. Af ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 leiði að byggingar skuli vera innan leyfilegra byggingarreita samkvæmt deiliskipulagi. 

Í þriðja lagi sé ljóst af teikningum að útgönguleiðir úr kjallara viðbyggingarinnar standist ekki ákvæði gr. 104.13 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Samkvæmt því ákvæði skuli tvær óháðar útgönguleiðir vera úr hverju rými í fjöleignarhúsum, annars vegar um stigahús en hin megi vera um veggsvalir sem stigar eða annar björgunarbúnaður slökkviliðs nái til.  Samkvæmt teikningum sé aðeins hægt að komast úr kjallararými upp tvo stiga sem liggi upp á 1. hæð, þar sem nú sé starfrækt bakarí.  Engar aðrar útgönguleiðir séu úr kjallararýminu. 

Í fjórða lagi sé hin fyrirhugaða viðbygging þannig úr garði gerð að hæðir hennar, kjallari, 1., 2. og 3. hæð, séu ekki samsíða við hæðir húss þess sem byggja eigi við.  Þannig liggi t.a.m. kjallari í viðbyggingunni mun neðar en neðsta hæð þess húss.  Sama sé að segja um aðrar hæðir hússins.  Allar séu þær á skjön við sömu hæðir eldra húss.  Brjóti þetta fyrirkomulag í bága við byggingarreglugerð eða a.m.k. viðtekin sjónarmið um nýbyggingar hérlendis og sé viðbyggingin í hróplegu ósamræmi við það hús sem fyrir sé. 

Heimiluð viðbygging skagi mun lengra út í götu en Bergstaðastræti 14 og með því sé þrengt að götumynd Spítalastígs, útsýni frá Bergstaðastræti 14 skert verulega, en ekki liggi fyrir mæling skuggavarps gagnvart nefndri fasteign vegna heimilaðrar viðbyggingar. 

Síðast en ekki síst sé vísað til þess að samkvæmt veðbandayfirliti sé byggingarleyfishafi ekki eigandi að umræddri fasteign, heldur sé Glitnir banki hf. skráður eigandi eignarinnar.  Byggingarleyfishafi virðist hins vegar byggja rétt sinn á svokölluðum kaupsamningi um eignina, þar sem helstu atriði skjalsins hafi verið afmáð, t.d. undirskriftir, kaupverð, greiðsluskilmálar og annað.  Þar standi þó að afsal fyrir hinu selda verði afhent 30. júlí 2010.  Engin fyrirstaða ætti því að vera fyrir því að byggingarleyfishafi þinglýsti afsalinu en svo hafi ekki verið gert.  Með öllu sé óljóst hvort og þá að hvaða marki byggingarleyfishafi telji til eignaréttinda í umræddri fasteign.  Engan veginn hafi verið tækt af Reykjavíkurborg að veita byggingarleyfið við svo búið. 

Með vísan til allra framangreindra röksemda verði að taka til greina kröfu kærenda um að fella niður hið kærða byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni við Bergstaðastræti 13. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að  kröfum kærenda um ógildingu samþykktar byggingarfulltrúa í máli þessu verði hafnað. 

Með byggingarleyfisumsókn þeirri sem samþykkt hafi verið og mál þetta snúist um hafi fylgt undirritaður kaupsamningur byggingarleyfishafa við Íslandsbanka, dags. 21. janúar 2010, og hafi engar athugasemdir verið gerðar við framlagningu hans.  Engin skylda hvíli á mönnum að þinglýsa kaupsamningum en við slíka samninga flytjist réttindi og skyldur á milli samningsaðila.  Þinglýsing sé einungis opinber skráning á réttindum sem þegar séu til staðar.  Enginn vafi hafi leikið á því að byggingarleyfishafi hafi átt rétt á því að sækja um umdeilt byggingarleyfi. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að byggingarfulltrúa hafi ekki verið stætt á öðru en að gefa út byggingarleyfi að ósk umsækjanda eftir samþykkt umsóknarinnar, þrátt fyrir að ekki lægi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing vegna breytinganna á húsinu.  Í 4. mgr. 16. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 segi eftirfarandi:  „Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.“  Þrátt fyrir að greint ákvæði geri það ekki að fortakslausu skilyrði, líkt og 2. og 3. mgr., 16. gr. laganna, hafi embætti byggingarfulltrúa haft þá vinnureglu að setja slíkt skilyrði þegar það hafi átt við til að tryggja að eignaskiptayfirlýsing yrði gerð án ástæðulauss dráttar.  Fordæmi séu fyrir því að fallið hafi verið frá þessu skilyrði að ósk umsækjenda en embættið geti gripið til þvingunarúrræða, skv. 32. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignahúsum, sé eignaskiptayfirlýsingu ekki þinglýst án ástæðulauss dráttar.

Það sé rétt hjá kærendum að svalir á 2. og 3. hæð fari út fyrir byggingarreit.  Ekki hafi verið talin ástæða til að gera athugasemdir við það við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar, enda fari svalirnar aðeins lítillega yfir gangstétt í eigu borgarinnar og skerði ekki göngusvæði á nokkurn hátt.  Sé það í samræmi við kafla 4.3.1 í greinargerð og skilmálum deiliskipulags umrædds reits, þar sem fram komi að við allar nýframkvæmdir skuli gæta þess að göngusvæði skerðist ekki og að aðgengi vegfarenda sé tryggt.  Löng hefð sé einnig fyrir því í miðborginni að svalir fari að einhverju leyti yfir lóðarmörk eða út fyrir byggingarreit.  Benda megi t.d. á sambærileg tilvik á næstu lóðum, svo sem Bergstaðastræti 12 og 11a, en þar fari svalir einnig út fyrir byggingarreit. Verði að gæta samræmis að þessu leyti.  Auk þess verði ekki séð að svalirnar hafi áhrif á umhverfið, hús eða hagsmuni kærenda.  Svalirnar séu hluti af brunahönnun umrædds húss sem nauðsynleg flóttaleið.  Dýpt svalanna sé aðeins um 1,80 m.  Umdeilt byggingarleyfi, sem fyrst hafi verið gefið út árið 2004, hafi verið margendurnýjað en ekki kært fyrr en nú og telji Reykjavíkurborg að slíkt tómlæti eigi að valda því að ekki verði fallist á kröfur kærenda í málinu. 

Verði ekki fallist á ofangreindar málsástæður sé gerð sú krafa að byggingarleyfið verði einungis fellt úr gildi að því er varði svalir hússins og byggingarleyfishafa þannig gefinn kostur á að færa svalir til samræmis við skipulag.  Skýr fordæmi séu fyrir því hjá úrskurðarnefndinni að fella byggingarleyfi úr gildi að hluta, t.d. í úrskurði í málum nr. 57/2005 og nr. 61/2007.  Byggingin sé að öllu öðru leyti í samræmi við deiliskipulagsskilmála hvað varði byggingarmagn og hæð. Verði leyfið fellt úr gildi í heild sinni muni það valda byggingarleyfishafa verulegu tjóni þar sem framkvæmdir séu þegar hafnar við bygginguna.  Verði að meta hagsmuni allra aðila í því ljósi og leita leiða til að takmarka tjón byggingarleyfishafa. 

Misskilnings gæti hjá kærendum varðandi gr. 104.13 í byggingarreglugerð um flóttaleiðir úr kjallara umdeildrar viðbyggingar.  Það ákvæði taki til íbúða en ekki kjallararýmis.  Öllum ákvæðum byggingarreglugerðar um flóttaleiðir sé fullnægt á uppdráttum.  Gildandi skipulag geri ekki kröfu um að fyrirhuguð viðbygging verði samsíða öðrum húsum samkvæmt sneiðingu á skipulagsuppdrætti og sé húsið því í fullkomnu samræmi við skipulag að því leyti.

Loks sé vakin athygli á því að samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa sé einn kærenda leigjandi að fasteign hans að Bergstaðastræti 13.  Gerir Reykjavíkurborg af þeim sökum þá kröfu að kæru þess aðila verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Skorti á þessi kærandi eigi kæruaðild skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga enda geti leigjandi ekki talist hagsmunaaðili í skilningi þess ákvæðis í máli þessu.  Leigjendur geti vissulega í ýmsum tilvikum átt rétt til að koma að athugasemdum vegna byggingarframkvæmda eða skipulagsákvarðana, enda hafi þeir lögmætra hagsmuna að gæta og jafnframt að kæra eða athugasemdir beinist gegn öðrum en leigusala.  Ótækt sé með öllu að leigjanda sé veittur réttur til að fara gegn rétti leigusala með þeim hætti sem hér sé krafist. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað til þess að hann sé eigandi umræddrar eignar samkvæmt kaupsamningi en engin skylda hvíli á honum að þinglýsa þeim samningi.  Áður en seljandi eignarinnar, Íslandsbanki h.f., hafi samþykkt kaupsamninginn hafi hann gert kröfu um að kaupandi hefði samið við eigendur B ehf. um kaup þeirra á eigninni þegar framkvæmdum væri lokið.  Hafi þeim því verið fullkunnugt um fyrirhugaðar framkvæmdir.  Byggingarfulltrúa hafi ekki verið heimilt að synja um útgáfu byggingarleyfis þótt nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir Bergstaðastræti 13 hafi þá ekki verið þinglýst.

Niðurstaða:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð krafa um frávísun málsins að því er varðar einn kærenda, B ehf., sem tengist máli þessu sem leigutaki að eignarhluta byggingarleyfishafa.  Má fallast á með borgaryfirvöldum að réttarstaða leigutaka sé ekki sambærileg stöðu eiganda en auk þess ræðst réttrarstaða leigutakans öðrum þræði af samningi hans við leigusala sem í þessu tilviki er jafnframt byggingarleyfishafi.  Eins og hér stendur á hefur umræddur kærandi ekki sýnt fram á að hann eigi einstaklega lögvarða hagmuni tengda hinni kærðu ákvörðun og verður því fallist á kröfu borgaryfirvalda um frávísun hvað varðar nefndan kæranda.

Með umsókn um hið kærða byggingarleyfi fylgdi undirritaður kaupsamningur, dags. 21. janúar 2010, þar sem þinglýstur eigandi fasteignar að Bergstaðastræti 13 seldi byggingarleyfishafa fasteign sína og byggingarrétt er henni fylgdi.  Var byggingarleyfishafi því réttur aðili að byggingarleyfisumsókninni þar sem yfirfærsla eignarréttinda átti sér stað við undirritun kaupsamningsins.  Þinglýsing samningsins var ekki nauðsynleg forsenda fyrir afgreiðslu umdeildrar umsóknar enda er slíkri þinglýsingu fyrst og fremst ætlað að tryggja rétt kaupanda gagnvart hugsanlegum viðsemjendum og skuldheimtumönnum þinglýsts eiganda.

Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var það skilyrði sett fyrir útgáfu byggingarleyfis samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að þinglýst hefði verið nýrri eignaskiptayfirlýsingu vegna heimilaðra breytinga að Bergstaðastræti 13.  Ekki er fyrir hendi lagaskylda til að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignahús áður en heimilaðar breytingar eða viðbyggingar hefjast.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að falla frá þessu frjálsa skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem sett hafði verið við töku hinnar kærðu ákvörðunar.

Fyrir liggur samningur fasteignaeigenda og þáverandi handhafa byggingarréttar að Bergstaðastræti 13, dags. 15. september 2006, þar sem meðeigendur handhafa byggingarréttarins samþykktu að gera ekki athugasemdir við áformaða viðbyggingu við húsið gegn því að rétthafinn uppfylli þar tilgreind skilyrði gagnvart sameigendum sínum.  Var byggingarleyfi fyrir greindri viðbyggingu samþykkt og endurnýjað á grundvelli þess samþykkis.  Áður en hin kærða ákvörðun um endurnýjun leyfisins var tekin sendu tveir íbúðareigenda að Bergstaðastræti 13 byggingaryfirvöldum tölvubréf þar sem endurnýjun leyfisins var mótmælt og þess krafist að áður veitt samþykki þeirra fyrir framkvæmdunum yrði afmáð.  Í þeim bréfum koma ekki fram þær ástæður eða lagaskilyrði sem réttlætt gætu afturköllun á bindandi samkomulagi aðila frá árinu 2006.  Eins og atvikum var háttað var byggingaryfirvöldum heimilt að endurnýja fyrrnefnt byggingarleyfi á grundvelli fyrrgreinds samkomulags.

Samkvæmt framansögðu verður ekki talið að hin kærða ákvörðun sé haldin ógildingarannmörkum að formi til.

Með gildistöku deiliskipulags fyrir umræddan reit á árinu 2002 voru heimilaðar fjögurra hæða viðbyggingar við hús það sem fyrir var á lóðinni að Bergstaðastræti 13 með 12 metra hámarkshæð og mátti nýtingarhlutfall lóðarinnar vera 2,47.  Syðri viðbyggingin, sem mál þetta snýst um, má samkvæmt deiliskipulaginu vera fjórar hæðir og nær byggingarreitur viðbyggingarinnar að lóðarmörkum við Spítalastíg og Bergstaðastræti.  Deiliskipulagið hefur ekki að geyma sérstök ákvæði um landnotkun lóðarinnar en í gr. 1.1 í skilmálum þess er vísað í aðalskipulag um það efni. 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er hæð heimilaðrar viðbyggingar og nýtingarhlutfall lóðar eftir byggingu hennar innan marka skilmála deiliskipulagsins og ekki verður annað ráðið en að kröfum byggingarreglugerðar um brunavarnir og flóttaleiðir sé fullnægt.  Flóttaleiðir eru úr íbúðum um stigagang og svalir og um inngang og tvenn björgunarop úr atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð.  Svalir á annarri til fjórðu hæð ná út fyrir byggingarreit og lóðarmörk en slíkt er heimilt, hindri það ekki nægjanlegt útsýni fyrir akandi umferð eða valdi hættu fyrir gangandi umferð, sbr. gr. 76.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Er byggingarnefnd og heimilt skv. gr. 76.2 að veita undanþágu frá fyrrgreindu ákvæði varðandi útitröppur, veggsvalir og hlífðarþak.  Svalir viðbyggingarinnar fara því ekki í bága við ákvæði byggingarreglugerðar og verður ekki séð að þær geti raskað hagsmunum kærenda að nokkru marki. 

Á skipulagsuppdrætti gildandi Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 er landnotkun umrædds götureits merkt sem athafnasvæði, sem ekki er ætlað undir íbúðarbyggð nema í algerum undantekningartilvikum.  Fer hið kærða byggingarleyfi í bága við fyrrgreinda landnotkun aðalskipulagsins.  Af þessu tilefni var fyrirspurn beint til borgaryfirvalda um túlkun þeirra á landnotkun svæðisins.  Var upplýst að svæðið við Bergstaðastræti 13 hafi verið skilgreint sem íbúðarsvæði í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 og við gerð núgildandi aðalskipulags hafi engar tillögur komið fram um að breyta þeirri landnotkun.  Í greinargerð II með aðalskipulaginu sé að finna nokkuð ítarlegan lista yfir breytingar á landnotkun frá fyrra aðalskipulagi og sé þar ekki vikið að þessu svæði.  Merking sú á landnotkun fyrir umrætt svæði, sem komi fram á þéttbýlisuppdrætti gildandi aðalskipulags, stafi augljóslega af mistökum við prentun uppdráttarins.  Þessa villu sé ekki að finna í skipulagssjá, sem þó byggi á upprunalegum kortagrunnum aðalskipulagsins, en þar sé umrædd lóð og nærliggjandi svæði sýnd sem íbúðarsvæði. 

Líklegt verður að telja að mörkuð landnotkun umrædds götureits í gildandi aðalskipulagi sé tilkomin fyrir mistök og fer hún raunar í bága við núverandi landnotkun fasteigna á reitnum.  Verður þó ekki framhjá því litið að landnotkunin er sett fram á samþykktum og staðfestum uppdrætti aðalskipulags, sem öðlaðist gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda.  Á meðan uppdrætti þessum hefur ekki verið breytt, eða hann leiðréttur með lögformlegum hætti vegna ætlaðra mistaka um mörkun landnotkunar, verður að leggja hann til grundvallar í máli þessu. 

Hið kærða byggingarleyfi gerir ráð fyrir að fyrirhuguð viðbygging verði að stærstum hluta til íbúðarnota og er leyfið að því leyti í andstöðu við gildandi landnotkun aðalskipulags á umræddu svæði.  Verður af þeim sökum, með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Úrskurðarorð: 

Kæru B ehf. er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 23. febrúar 2010, sem staðfest var í borgarráði 25. febrúar s.á., um að endurnýja byggingarleyfi fyrir fjögurra hæða viðbyggingu við húsið að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________          ____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

46/2008 Aðalstræti

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 46/2008, kæra á synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar frá 25. júní 2008 á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. júlí 2008, er barst nefndinni hinn 23. sama mánaðar, kærir H, f.h. Nýs morguns ehf., lóðarhafa Aðalstrætis 12b á Akureyri, synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri. 

Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu synjunar. 

Málavextir:  Mál þetta rekur upphaf sitt til þess að kærandi keypti tvær lóðir í einkaeigu, þ.e. hluta lóðar nr. 12 og spildu næst lóð nr. 14 við Aðalstræti.  Á svæðinu er í gildi staðfest deiliskipulag frá árinu 1986 og er í því gert ráð fyrir nýbyggingu á umræddri spildu.  Skipulagsnefnd samþykkti 22. ágúst 2007 að fyrrgreindar lóðir yrðu sameinaðar í eina lóð, Aðalstræti 12b.  Í framhaldi var útbúið lóðarblað sem samþykkt var í skipulagsnefnd 26. september 2007.  Var af því tilefni eftirfarandi fært til bókar:  „Lögð fram tillaga að byggingarreit og staðsetningu bílastæða á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti, sem tekur mið af stærð lóðarinnar.  Skipulagsnefnd staðfestir staðsetningu og stærð byggingarreits á lóðinni ásamt staðsetningu bílastæða eins og fram kemur á mæliblaði nr. 7122 dags. maí 2007.  Jafnframt samþykkir skipulagsnefnd með vísun til deiliskipulags Innbæjarins og nánasta umhverfis að heimilt verði að byggja tvílyft hús á lóðinni með tveimur íbúðum. A.m.k. 1 bílastæði fyrir hvora íbúð verði staðsett innan lóðar.“  Hinn 9. október 2007 sendi kærandi erindi til skipulagsnefndar sem tekið var fyrir á fundi nefndarinnar 24. sama mánaðar.  Óskaði hann eftir því að fá að kaupa sig frá þeim bílastæðum sem áætluð voru á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti og að byggingarreiturinn yrði stækkaður til að hægt væri að byggja þar hús með fjórum íbúðum.  Í fundargerð skipulagsnefndar segir eftirfarandi um afgreiðslu erindisins:  „Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er óskað eftir að byggingarleyfi fáist fyrir byggingu fjögurra íbúða húss á reitnum.  Skipulagsnefnd telur lóðina ekki bera þann fjölda íbúða þar sem undirlendi er lítið og kallar auk þess á 8 bílastæði.  Í fyrirliggjandi deiliskipulagi svæðisins er heimilt að byggja tvær íbúðir á reitnum og er gerð krafa um 2 bílastæði á lóð, og er því ósk um fjögurra íbúða hús á lóðinni hafnað.  Skipulagsnefnd hafnar ósk um afnot á sameiginlegu bílastæði norðan verslunarinnar Brynju en þau stæði eru ætluð íbúum hverfisins almennt ásamt versluninni Brynju.“ 

Hinn 5. desember 2007 sótti kærandi á ný um leyfi til að byggja tveggja hæða fjögurra íbúða hús á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti, en í erindinu var greint frá samkomulagi sem kærandi hafði gert við eigendur Hafnarstrætis 7 um að skika úr lóð þeirra yrði varið undir 4-5 bílastæði fyrir Aðalstræti 12b.  Eftirfarandi segir um umsókn kæranda í fundargerð skipulagsnefndar frá 12. desember 2007:  „Skipulagsnefnd bókaði á fundi sínum 24. október sl. að hún telur lóðina ekki bera þann fjölda íbúða þar sem m.a. undirlendi væri lítið.  Samkvæmt byggingarreglugerð er gerð krafa um 2 bílastæði á íbúð.  Skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 fyrir bílastæði nægir ekki til þess að uppfylla umræddar kröfur um fjölda bílastæða við nýbygginguna.  Í gildandi deiliskipulagi er gert ráð fyrir samskonar húsum og fyrir eru á svæðinu og er þar aðallega um að ræða tvíbýlishús.  Byggingarreitur er 13×9 m en tillagan gerir ráð fyrir 16×10,15 m húsi.  Skipulagsnefnd getur ekki fallist á að breyta fyrirliggjandi deiliskipulagi og hafnar því erindinu.“ 

Hinn 18. desember 2007 mætti kærandi á fund skipulagsnefndar og gerði nefndinni grein fyrir óskum sínum vegna byggingar á lóðinni við Aðalstræti 12b.  Á fundi 16. janúar 2008 var bókað:  „Skipulagsnefnd getur ekki fallist á hugmyndir umsækjanda miðað við óbreytta lóðarstærð og heldur sig við fyrri bókanir hvað varðar stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða.“ 

Á fundi skipulagsnefndar 12. mars 2008 var tekið fyrir erindi kæranda frá 25. febrúar sama ár þar sem hann sótti aftur um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða húsi með fjórum íbúðum á lóðinni Aðalstræti 12b, á byggingarreit að stærð 10×15 m.  Meðfylgjandi umsókn hans var skriflegt samþykki nágranna.  Skipulagsnefnd taldi að forsendur hefðu ekki breyst frá fyrri tillögu um uppbyggingu á reitnum og hélt sig við fyrri afstöðu hvað varðar stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða og hafnaði erindinu. 

Loks barst skipulagsnefnd erindi kæranda, dags. 6. júní 2008, þar sem óskað var eftir að gert yrði nýtt deiliskipulag að svæðinu í kringum Aðalstræti 12, með bílastæðum sem kæmu suður af Aðalstræti 9, á skika af lóð Hafnarstrætis 7.  Á fundi 25. júní 2008 bókaði skipulagsnefnd eftirfarandi:  „Skipulagsnefnd telur að ekki sé ástæða til að gera breytingar á núgildandi deiliskipulagi svæðisins þar sem nú þegar er heimild til staðar um uppbyggingu á lóðinni við Aðalstræti 12.“ 

Skaut kærandi þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. júlí 2008, svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er því haldið fram að uppdrættir þeir sem hann hafi lagt til grundvallar byggingarleyfisumsóknum sínum og ósk um breytingu á deiliskipulagi vegna Aðalstrætis 12b séu vel innan þeirra marka sem 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 4410/1998 tilgreini um fjarlægð bygginga frá lóðamörkum.  Fyrir liggi samþykki nágranna en að auki hafi kærandi fengið leyfi til að koma fyrir bílastæðum fyrir húsið á lóðinni nr. 7 við Hafnarstæti, gegnt lóð kæranda. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Akureyrarbær krefst þess að kröfum kæranda verði hafnað og að ákvörðun skipulagsnefndar, sem geri ráð fyrir að heimilt sé að byggja á lóð kæranda tveggja hæða hús að grunnfleti 9×13 m, standi. 

Skipulagsnefnd bendi á að ákvörðun hennar um að hafna beiðni um nýtt deiliskipulag að svæðinu í kringum Aðalstræti 12b hafi ekki snúist um fjarlægðir milli húsa og hvort skilyrðum 75. gr. byggingarreglugerðar hafi verið fullnægt heldur aðra þætti sem skipulagsnefnd telji styðja synjun á ósk um deiliskipulagsbreytingu.  Bent sé á að ef fallist hefði verið á óskir kæranda um byggingarmagn og stærð grunnflatar hússins hefði ekki verið hægt að koma fyrir lágmarksfjölda bílastæða á lóðinni, í þessu tilviki 4-8 stæðum, eins og kveðið sé á um í gr. 64.3 í byggingarreglugerð.  Á bls. 12 í greinargerð með gildandi deiliskipulagi frá 1986 sé tekið fram að æskilegt sé að byggja í skarðið sem sé að Aðalstræti 12 og að um gæti verið að ræða tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt.  Eins og fram komi í bókun skipulagsnefndar frá 12. desember 2007 sé erindinu hafnað með þeim rökum að lóðin beri ekki þann fjölda íbúða, þar sem undirlendið sé lítið og að tillagan uppfylli ekki kröfur um bílastæðafjölda innan lóðar.  Bent sé á að á mæliblaði nr. 7122 sé farið eins nálægt brattri brekku með staðsetningu byggingarreits eins og talið sé ásættanlegt til að tryggja að rými og birta verði nægjanleg við bakhlið hússins, en mjög bratt sé á þessum slóðum í Innbænum.  Skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 fyrir bílastæði nægi ekki til að uppfylla kröfu um fjölda bílastæða fyrir nýbygginguna, en samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð. 

—————–

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun skipulagsnefndar frá 25. júní 2008 á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri, er öðlaðist gildi á árinu 1986.  Í greinargerð þess segir, varðandi lóðina nr. 12 við Aðalstræti, að þar geti risið tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt. 

Eins og að framan er rakið samþykkti skipulagsnefnd 22. ágúst 2007 að hluti lóðar nr. 12 og spilda næst lóð nr. 14 við Aðalstræti yrðu sameinuð í eina lóð, Aðalstræti 12b.  Í kjölfarið var gert lóðarblað sem samþykkt var í skipulagsnefnd 26. september 2007.  Segir í bókun nefndarinnar á fyrrgreindum fundi að hún staðfesti staðsetningu og stærð byggingarreits á lóðinni ásamt staðsetningu bílastæða eins og fram komi á  mæliblaði.  Jafnframt er tekið fram að með vísan til gildandi deiliskipulags að svæðinu væri heimilt að byggja á lóðinni tvílyft hús með tveimur íbúðum, þar sem gert yrði ráð fyrir a.m.k. einu bílastæði innan lóðar fyrir hvora íbúð.  Í bókun nefndarinnar frá 9. október 2007 segir að í fyrirliggjandi deiliskipulagi svæðisins sé heimilt að byggja tvær íbúðir á reitnum og í bókun 12. desember 2007 segir ennfremur að samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði á íbúð og nægi skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 ekki til að uppfylla umræddar kröfur um fjölda bílastæða við nýbygginguna.  Á fundi hinn 16. janúar 2008 er loks bókað að skipulagsnefnd geti ekki fallist á hugmyndir umsækjanda miðað við óbreytta lóðarstærð og haldi sig við fyrri bókanir hvað varði stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða. 

Ætla verður að til grundvallar hinni kærðu synjun hafi legið forsendur sem tilgreindar eru í fyrri bókunum og að framan eru raktar.  Er þar teflt fram rökum sem um sumt eru beinlínis röng.  Þannig kemur hvergi fram í gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis að á reitnum sé gert ráð fyrir tveimur íbúðum heldur segir aðeins að þar geti orðið um að ræða tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt.  Þá er rangt sem segir í bókun skipulagsnefndar 12. desember 2007 að samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði á íbúð enda má ráða af gögnum málsins að kærandi væri að falast eftir heimild til að hafa í húsinu fjórar litlar íbúðir, undir 80 m² að flatarmáli, en um þær gildir að hverri íbúð skuli fylgja eitt bílastæði.  Af sömu ástæðu stenst ekki sú staðhæfing að skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 nægi ekki til að uppfylla kröfur um bílastæði þar sem víkja má frá kröfu um bílastæði innan lóðar, sbr. gr. 28.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 og gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Var afstaða skipulagsnefndar til erindis kæranda þannig reist á röngum forsendum og rökstuðningi sem ekki er haldbær. 

Auk þess sem að framan er rakið var afgreiðsla  skipulagsnefndar haldin þeim annmarka að vera byggð á mæliblaði sem ekki fellur að gildandi deiliskipulagi.  Á uppdrætti deiliskipulagsins, staðfestum af félagmálaráðherra 5. febrúar 1986, eru sýnd lóðamörk sem ná lengra upp í brekkuna til vesturs en mæliblaðið gerir ráð fyrir.  Auk þess eru lóðamörk samkvæmt deiliskipulaginu nær núverandi húsi á lóðinni nr. 12 við Aðalstræti en er á mæliblaðinu.  Gat skipulagsnefnd því ekki lagt umrætt mæliblaði til grundvallar í málinu.  Leiða þessir annmarkar á meðferð skipulagnefndar á málinu til þess að fallast ber á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu synjunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar frá 25. júní 2008, á erindi um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

39/2008 MR reitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 30. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 39/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 3. apríl 2008 um deiliskipulag reits Menntaskólans í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júní 2008, er barst nefndinni 12. sama mánaðar, kærir Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl., f.h. K, þáverandi eiganda Þingholtsstrætis 14 í Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 3. apríl 2008 að samþykkja deiliskipulag fyrir reit Menntaskólans í Reykjavík.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik og rök:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 7. janúar 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi reits 1.180.0, Menntaskólareits.  Var málinu frestað og lagt fyrir skipulagshönnuð að leggja fram umsagnir Húsafriðunarnefndar ríkisins og Borgarminjavarðar vegna hússins að Bókhlöðustíg 7.  Skipulagsráð samþykkti síðan á fundi sínum hinn 29. júní 2005 að auglýsa skipulagstillöguna en þá lá fyrir umsögn Húsafriðunarnefndar ríkisins, dags. 31. janúar s.á.  Að lokinni auglýsingu tillögunnar samþykkti ráðið tillöguna hinn 31. ágúst 2005 með vísan til 12. gr. samþykktar fyrir skipulagsráð Reykjavíkur, en engar athugasemdir höfðu borist á kynningartíma hennar. 

Málið var á ný tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 4. janúar 2008 og lagður fram nýr skipulagsuppdráttur og greinargerð með breytingum frá fyrri tillögu, dags. 3. janúar 2008.  Skipulagsfulltrúi vísaði málinu til skipulagsráðs.  Samþykkti ráðið á fundi sínum 9. janúar 2008 að auglýsa tillöguna að nýju og vísaði málinu til borgarráðs.  Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 2. apríl 2008 þar sem lögð var fram umsögn Húsafriðunarnefndar ríkisins, dags. 1. desember 2005.  Athugasemdir við tillöguna höfðu borist frá nágranna að Þingholtsstræti 12.  Skipulagsráð samþykkti hina auglýstu skipulagstillögu, með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 2. apríl 2008.  Borgarráð samþykkti tillöguna á fundi sínum hinn 3. apríl 2008.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birtist svo í B-deild Stjórnartíðinda 2. júní 2008. 

Af hálfu kæranda er á því byggt að þétting byggðar á svæðinu og hin mikla uppbygging sem felist í hinni kærðu ákvörðun eigi sér ekki stoð í aðalskipulagi Reykjavíkurborgar og ekki sé tekið nægilegt mið af íbúðarbyggð þeirri sem fyrir sé.  Því sé mótmælt að ákvörðunin sé aðeins lítillega breytt frá tillögunni sem lögð hafi verið fram á árinu 2005, eins og borgaryfirvöld haldi fram.  Vikið sé frá lágmarkskröfum um fjölda bílastæða án þess að sýnt sé fram á að bílastæðaþörfinni verði mætt með öðrum hætti.  Leita hefði þurft eftir samráði við Borgarminjavörð og Húsafriðunarnefnd vegna hinnar breyttu skipulagstillögu, en ekki verði séð að það hafi verið gert.  Ekkert tillit sé tekið til hæðar á lóð kæranda við staðsetningu íþróttahúss menntaskólans svo nærri lóðamörkum á bak við hús hans.  Jarðhæð Þingholtsstrætis 14 verði eins og í gryfju miðað við íþróttahúsið, sem virki eins og langur fangelsisveggur bak við hús kæranda.  Birtuskilyrði muni skerðast verulega og skuggavarp verði mikið.  Loks hafi ekki verið hugað að því hvort unnt sé að koma fyrir byggingum neðanjarðar á reitnum í ljósi þess að í nágrenninu standi gömul hús og óvíst um hvort fasteign kæranda verði ekki fyrir tjóni við slíkt jarðrask. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er farið fram á að kröfum kæranda í málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Sé sú krafa á því byggð að kærandi í máli þessu eigi enga lögvarða hagsmuni lengur af því að fá skorið úr um gildi hins kærða deiliskipulags.  Í ljós hafi komið að hann sé ekki lengur eigandi Þingholtsstrætis 14, en málatilbúnaður kæranda hafi einkum lotið að því að hið kærða deiliskipulag raski hagsmunum hans sem eiganda þeirrar fasteignar.  Þeir einir geti skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun skv. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Fyrirliggjandi upplýsingar úr veðmálabókum beri með sér að Íslandsbanki hafi eignast Þingholtsstræti 14 á nauðungarsölu hinn 12. apríl 2010 og hafi síðan selt núverandi eiganda fasteignina tveimur dögum síðar. 

Kærandi gerir þá athugasemd við framkomna frávísunarkröfu að hann eigi töluverðra hagsmuna að gæta við úrlausn máls þessa.  Hann hafi selt fasteign sína en þeim kaupum hafi verið rift vegna hins kærða skipulags, sem aldrei hafi verið kynnt kæranda á sínum tíma, og í kjölfarið hafi hann tapað eign sinni.  Kærandi hafi beðið úrskurðar í máli þessu og ítrekað hringt og sent tölvupóst til úrskurðarnefndarinnar með fyrirspurnum um framvindu málsins og hvort verið væri að bíða eftir fyrningu þess.  Hann hafi fengið þau svör að málið fyrntist ekki í meðförum nefndarinnar. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er aðild að kærumálum, sem skotið verður til úrskurðarnefndarinnar, bundin við þá sem eiga lögvarða hagsmuni tengda hinni hinni kærðu ákvörðun.  Er það í samræmi við meginreglur íslensks stjórnarfarsréttar að kæruaðild í kærumálum innan stjórnsýslunnar eigi þeir einir sem eiga einstaklingsbundinna lögvarinna hagsmuna að gæta varðandi kærða ákvörðun. 

Samkvæmt fyrirliggjandi veðbandayfirliti fyrir fasteignina að Þingholtsstræti 14 í Reykjavík fór hún úr eigu kæranda við útgáfu nauðungarsöluafsals til Íslandsbanka hf. hinn 12. apríl 2010.  Eignin var síðan seld þriðja aðila með kaupsamningi, dags. 16. apríl sama ár.  Snertir hin kærða deiliskipulagsákvörðun því ekki lengur lögvarin réttindi kæranda sem fasteignareiganda á umræddu svæði, en ákvörðun um mögulegan rétt til skaðabóta vegna gildistöku skipulagsins á ekki undir úrskurðarnefndina. 

Með hliðsjón af framangreindu á kærandi ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hinnar kærðu ákvörðunar og verður málinu af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun, en umbeðin málsgögn bárust ekki úrskurðarnefndinni frá borgaryfirvöldum fyrr en 7. september 2010. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

50/2010 Vogar, byggingarsvæði

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 30. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 50/2010, erindi J vegna moldarfoks frá byggingarsvæði í Vogum á Vatnsleysuströnd. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. júlí 2010, er barst nefndinni 28. sama mánaðar, framsendir úrskurðarnefnd um hollustuhætti og mengunarvarnir til úrskurðarnefndarinnar ódagsett erindi J, þar sem hann fer fram á að „…fá endanlega niðurstöðu um hvort heilbrigðisfulltrúa Suðurnesja sé heimilt að hafna rannsókn á meintri mengun er kvartað er yfir í neðangreindum póstum …“

Málavextir og rök:  Hinn 14. maí 2010 barst úrskurðarnefnd um hollustuhætti og mengunarvarnir erindi J vegna moldarfoks frá byggingarsvæði í Vogum á Vatnsleysuströnd og fylgdu því tölvupóstsamskipti hans við heilbrigðisfulltrúa Suðurnesja og skipulags- og byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Voga auk fleiri aðila.  Verður af þeim ráðið að Jakob hefur ítrekað kvartað yfir moldarfoki frá byggingarsvæði í Vogum og krafist aðgerða af hálfu heilbrigðisfulltrúa og byggingarfulltrúa til að koma í veg fyrir það. 

Í tölvupósti til kæranda hinn 16. apríl 2010 svaraði framkvæmdastjóri Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja erindi hans og segir þar að heilbrigðiseftirlitið hafi ekki valdheimildir til að taka á málinu.  Byggingarlóðir og moldrok af þeim sé alfarið í höndum byggingarfulltrúa og sé kæranda bent á að snúa sér þangað.  Virðist kærandi ekki hafa viljað una þessari niðurstöðu heilbrigðiseftirlitsins og krafðist hann þess að úrskurðarnefnd um hollustuhætti og mengunarvarnar skæri úr um það hvort heilbrigðisfulltrúa væri heimilt að hafna rannsókn á meintri mengun.  Var það erindi framsent úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir. 

Jafnframt liggur fyrir að kærandi sendi skipulags- og byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Voga tölvubréf hinn 25. apríl 2010 og kvartaði yfir moldarfokinu.  Svaraði skipulags- og byggingarfulltrúi erindinu með tölvubréfi hinn 29. apríl 2010 þar sem tekið var fram að byggingarfulltrúa og stjórnendum sveitarfélagsins væri ljós sá vandi sem fælist í foki lausra jarðefna af umræddu svæði og hafi verið lagt fyrir eiganda landsins að grípa til viðeigandi aðgerða til að hefta fokið.  Lítill árangur hafi verið af aðgerðum hans en sveitarfélagið muni hefja vinnu við uppgræðslu þeirra svæða sem rofin hafi verið og sé þess vænst að við það dragi úr fokinu, en allt taki þetta tíma.  Kærandi svaraði tölvubréfi þessu hinn 30. apríl 2010 og krafðist tafarlausra úrbóta. 

Skipulags- og byggingarfulltrúi Sveitarfélagsins Voga hefur upplýst að ekki hafi verið tekin nein stjórnvaldsákvörðun í tilefni tölvupósta kæranda vegna moldarfoks frá Grænuborgarsvæði.  Ekki liggi heldur fyrir neitt óafgreitt erindi vegna þess og hafi erindi kæranda verið svarað á fullnægjandi hátt. 

—————–

Málsaðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu en með hliðsjón af niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar þykir ekki ástæða til að rekja þau frekar. 

Niðurstaða:  Erindi það sem úrskurðarnefnd um hollustuhætti og mengunarvarnir framsendi úrskurðarnefndinni til úrlausnar laut að því að fá skorið úr um réttmæti þeirrar afstöðu Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja að taka erindi kæranda ekki til meðferðar.  Að því gefnu að um kæranlega stjórnvaldsákvörðun hafi verið að ræða þá átti það úrlausnarefni ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Tók erindið ekki til neinnar ákvörðun á grundvelli skipulags- og byggingarlaga og verður hinu framsenda erindi því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Í máli þessu eru jafnframt áhöld um valdmörk stjórnvalda á lægra stjórnsýslustigi.  Þau álitaefni koma hins vegar ekki úrlausnar úrskurðarnefndarinnar, enda liggur ekki fyrir í málinu kæranleg ákvörðun, tekin á grundvelli skipulags- og byggingarlaga, er borin verði undir úrskurðarnefndina.  Verður kærumáli þessu því vísað í heild frá nefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

38/2010 Leirubakki

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 38/2010, kæra á álagningu skipulagsgjalds vegna þriggja matseininga á jörðinni Leirubakka, Rangárþingi ytra. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. júní 2010, framsendi Fasteignaskrá Íslands erindi eigenda jarðarinnar Leirubakka, Rangárþingi ytra, dags. 18. maí 2010, þar sem farið er fram á að álagning skipulagsgjalda vegna söngskála, hestaskýlis og snyrtingar tengdri söngskálanum verði felld niður. 

Málsatvik og rök:  Á jörðinni Leirubakka, Rangárþingi ytra, starfrækja eigendur ferðaþjónustu.  Hinn 22. september 1998 samþykkti byggingarnefnd Holta og Landsveitar teikningar að söngskála og snyrtingu tengdri honum og hinn 10. október 2000 samþykkti nefndin teikningu að hestaskýli á nefndri jörð.  Mannvirkin voru virt til brunabóta hinn 8. janúar 2010 og skipulagsgjald lagt á 20. janúar sama ár, með gjalddaga 1. febrúar 2010. 

Kærendur segjast hafa leitað eftir leiðréttingum á skráningu bygginga á jörðinni Leirubakka vegna nokkurra gamalla húsa sem virtust ekki vera á skrá og bæru hvorki fasteignagjöld né væru tryggð.  Hafi leiðrétting á skráningu gengið eftir.  Hins vegar hafi komið þeim á óvart að sá böggull fylgdi skammrifi að greiða þyrfti skipulagsgjald af umræddum byggingum eins og um nýbyggingar væri að ræða.  Kærendur sætti sig ekki við álagningu gjaldsins enda hafi ekki verið um að ræða skráningu nýrra bygginga.  Um hafi verið að ræða gamlar byggingar og sumar raunar margra alda gamlar.  Fyrir liggi að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi í tveimur úrskurðum komist að þeirri niðurstöðu að ekki sé lagastoð fyrir innheimtu skipulagsgjalds vegna bygginga sem byggðar hafi verið mörgum árum eða áratugum áður. 

Niðurstaða:  Fyrir liggur að álagning umdeildra skipulagsgjalda átti sér stað í janúar, með gjalddaga 1. febrúar 2010.  Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulag- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá er kæra á.  Samkvæmt því var kærufrestur vegna umdeildrar gjaldtöku liðinn þegar erindi kærenda vegna álagningarinnar barst Fasteignaskrá Íslands hinn 18. maí 2010. 

Í 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er kveðið á um að berist kæra að liðnum kærufresti skuli vísa henni frá nema að afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar.  Kæru verður þó ekki sinnt ef meira en ár er liðið frá því að ákvörðun var tilkynnt aðila skv. 2. mgr. ákvæðisins. 

Ekki liggur fyrir að kæranda hafi verið leiðbeint um málskotsrétt sinn til úrskurðarnefndarinnar skv. 7. gr. reglugerðar um skipulagsgjald eða um kærufrest svo sem kveðið er á um í 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga.  Með hliðsjón af þeim atvikum þykir afsakanlegt að kæran hafi borist svo seint sem raun ber vitni og verður málið því tekið til efnismeðferðar. 

Samkvæmt 2. mgr. 35. gr. skipulags- og byggingarlaga skal greiða skipulagsgjald af nýbyggingum sem virtar eru til brunabóta.  Telst nýbygging hvert nýreist hús sem virt er til brunabóta, svo og viðbyggingar við eldri hús, ef virðingarverð hinnar nýju viðbyggingar nemur a.m.k. 1/5 verðs eldra húss.  Í 3. mgr. sömu greinar segir að skipulagsgjald falli í gjalddaga þegar virðingargjörð hafi farið fram og Fasteignaskrá Íslands hafi tilkynnt hana innheimtumanni ríkissjóðs. 

Eins og háttað er reglum um álagningu skipulagsgjalds má við því búast að hún geti dregist nokkuð eftir að viðkomandi bygging hefur verið tekin í notkun og hefur úrskurðarnefndin í fyrri úrskurðum fallist á að réttlætanlegt kunni að vera að leggja gjaldið á allnokkru eftir að byggingu mannvirkis var lokið.  Á hitt ber að líta að miðað er við að gjaldið sé lagt á nýreist hús og nýjar viðbyggingar og verður að gera þá kröfu að tilkynning til Fasteignaskrár, sem er forsenda álagningar skipulagsgjalds, eigi sér stað án ástæðulauss dráttar.  Verður ekki á það fallist að umræddar byggingar, sem leggja verður til grundvallar að reistar hafi verið eða endurbyggðar fyrir 10-12 árum, verði taldar nýreist hús í skilningi 35. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar umdeild álagning fór fram.  Ekki liggur fyrir í málinu að atvik sem kærendur bera ábyrgð á hafi átt þátt í þeim drætti sem varð á umdeildri álagningu og engin lögskýringarsjónarmið eða gögn gefa tilefni til að beita rýmkandi lögskýringu gagnvart ótvíræðu orðalagi þess lagaákvæðis sem umdeild álagning styðst við. 

Samkvæmt því sem að framan er rakið ber að fella úr gildi álagningu skipulagsgjalds á tilgreindar byggingar kærenda eins og nánar greinir í úrskurðarorði. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi álagning skipulagsgjalds hinn 20. janúar 2010, vegna söngskála og snyrtingar tengdri honum og hestaskýlis á jörðinni Leirubakka, Rangárþingi ytra, samtals að fjárhæð 59.289 krónur. 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________         _____________________________
Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson

49/2008 Höfðavegur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 49/2008, kæra annars vegar á samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt hennar frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg á Húsavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir Ingvar Þóroddsson hdl., f.h. S, Laugarbrekku 3, Húsavík og H, Laugarbrekku 5, Húsavík, annars vegar samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt hennar frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Auglýsingar um gildistöku hinna kærðu ákvarðana birtust í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008 og 10. júlí s.á. 

H lést hinn 29. ágúst 2009 en eftirlifandi eiginkona hans, J, Höfðabrekku 5, Húsavík, hefur fengið leyfi til setu í óskiptu búi og tekur hún við aðild málsins vegna dánarbúsins. 

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinna kærðu ákvarðana. 

Málavextir:  Göturnar Höfðavegur og Laugarbrekka eru hluti gamalgróinnar íbúðarbyggðar á Húsavík.  Á milli þessara gatna er opið óbyggt svæði, sem að hluta er nýtt undir leiksvæði, m.a. sparkvöll.  Eru kærendur eigendur húsa við Laugarbrekku og snúa baklóðir þeirra að svæðinu. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 19. apríl 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi Höfðavegar, þar sem m.a. var gert ráð fyrir tveggja hæða parhúsum á lóðum nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Í sömu auglýsingu var kynnt tillaga að breyttu aðalskipulagi og m.a. tekið fram að opið svæði til sérstakra nota milli Laugarbrekku og Höfðavegar stækkaði til vesturs, en austurhluti þess breyttist í íbúðarsvæði þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarlóð, þ.e. Höfðavegi 6a og 6b.  Öðlaðist samþykkt um breytt aðalskipulag gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 18. desember 2006. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 31. júlí 2006 var rætt um fyrrgreinda deiliskipulagstillögu en engar athugasemdir bárust er hún var auglýst til kynningar.  Lagði nefndin til við sveitarstjórn að tillagan yrði samþykkt.  Á fundi sveitarstjórnar 25. september 2006 var framangreint staðfest.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 5. september 2007 var samþykkt að byggingarfulltrúi gerði nauðsynlegar textaleiðréttingar á deiliskipulagsuppdrætti og sendi Skipulagsstofnun til yfirferðar og auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 9. október 2007 var tekið fyrir erindi lóðarhafa Höfðavegar 6a og 6b, þar sem hann óskaði eftir umsögn nefndarinnar um hvort leyfilegt yrði að byggja á lóðunum fimm til sex einstaklingsíbúðir.  Tók nefndin jákvætt í erindið, með þeim fyrirvara að slík bygging væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Á fundi nefndarinnar 13. nóvember 2007 var ákveðið að grenndarkynna framangreint og bárust skipulagsyfirvöldum athugasemdir vegna þessa. 

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 30. nóvember 2007, óskaði hann eftir heimild stofnunarinnar til að auglýsa gildistöku deiliskipulags, sem hefði verið samþykkt í sveitarstjórn 25. september 2006 og birtist auglýsing þess efnis 7. janúar 2008. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 15. janúar 2008 voru lagðar fram athugasemdir er borist höfðu er grenndarkynnt var tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg um fjölgun íbúða á lóðunum.  Á fundinum ákvað nefndin að falla frá tillögunni í ljósi athugasemdanna og var formanni hennar og byggingarfulltrúa falið að ræða við fulltrúa nágranna og lóðahafa um umfang bygginga á lóðinni. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 12. febrúar 2008 var m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um byggingarleyfi fyrir 6 smáíbúða húsi á einni hæð á lóðinni.  Húsið er 351,4 m² að grunnfleti og 1.125 m3 að rúmmáli og stendur þar af leiðandi talsvert útyfir byggingarreit.  Húsið er teiknað af Hauki Haraldssyni tæknifræðingi hjá AVH.  Skv. gildandi deiliskipulagi Höfðavegar er heimilt að byggja tveggja hæða hús allt að 280 m² að grunnfleti á lóðinni með hæð allt að 7,5 m yfir gólfplötu.  Nágrannar lóðarinnar hafa nú mótmælt svo háu húsi á lóðinni.  Skipulags- og byggingarnefnd telur að lóðarhafi bjóði raunhæfa sáttaleið með því að láta teikna á lóðina einnar hæðar hús með mestu hæð 4,7 m gegn því að byggingarreitur verði rýmkaður um 25,5%.  Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar samþykkir að fela skipulags- og byggingarfulltrúa að láta vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagsuppdrætti og kynna skv. ákvæðum skipulags- og byggingarlaga.“  Var framangreint staðfest á fundi sveitarstjórnar 19. febrúar 2008 og tillagan auglýst.  Með bréfum kærenda, dags. 5. og 6. apríl 2008, komu þeir á framfæri athugasemdum sínum vegna tillögunnar. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 29. apríl 2008 var fjallað um framkomnar athugasemdir og m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar telur: a1) Nefndin telur að skipulagsbreytingin feli ekki í sér aukna skuggamyndun á lóðum við Laugarbrekku þar sem jafnframt því að útvíkka byggingarreitinn var leyfileg hæð húss lækkuð úr 7,5 m í 5,0 metra.  Ekki verður fallist á að 5 m hátt hús sem stendur 3,5 m frá lóðarmörkum geti valdið óhóflegri skuggamyndum á næstu lóðum.  a2) Ekki er lagt til í breytingartillögunni að lóðarmörkum verði breytt og því ekki um að ræða skerðingu á leiksvæði frá gildandi deiliskipulagi.  b1) Nýtingarhlutfall upp á 40% getur ekki talist óhóflegt, sérstaklega í ljósi þess að gert er ráð fyrir fullnægjandi bílastæðafjölda utan lóðar.  Heimilað nýtingarhlutfall skv. gildandi deiliskipulagi er 60% og því í raun verið að minnka byggingarrétt á lóðinni frá gildandi deiliskipulagi.  b2) Nefndin telur að umrædd lóð rúmi það mannvirki sem gert er ráð fyrir í skipulagstillögunni sbr. b1).  b3) Nefndin telur að skipulagsbreytingin feli ekki í sér aukna skuggamyndun á lóðum við Laugarbrekku þar sem jafnframt því að útvíkka byggingarreitinn var leyfileg hæð húss lækkuð úr 7,5 m í 5,0 metra.  Ekki verður fallist á að 5 m hátt hús sem stendur 3,5 m frá lóðarmörkum geti valdið óhóflegri skuggamyndum á næstu lóðum.  b4) Við gerð núverandi aðalskipulags var leitast við að takmarka umfang þéttbýlisins á Húsavík, m.a. með þéttingu byggðar.  Lóðin sem stofnað hefur verið til að Höfðavegi 6 er liður í þeirri þéttingu.  Skipulags- og byggingarnefnd telur ekki tilefni til að falla frá þeirri hugmynd að nýta svæðið fyrir húsbyggingu, enda er skv. skipulagstillögunni skilið eftir umtalsvert óbyggt svæði milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar leggur til við sveitarstjórn að skipulagstillagan verði samþykkt eins og hún var kynnt.“  Sveitarstjórn samþykkti tillögu að breyttu deiliskiplagi Höfðavegar á fundi 20. maí 2008 og 10. júlí s.á. birtist auglýsing um gildistöku breytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. 

Hafa kærendur skotið samþykkt sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að líta beri á alla málsmeðferð við gerð deiliskipulags Höfðavegar sem aðdraganda að einni ákvörðun varðandi lóðina á opna svæðinu milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Þeir telji að skipulagsferlið hafi verið ein heild frá því að fyrst hafi verið kynntar hugmyndir um þéttingu byggðar á svæðinu og því hafi ekki lokið fyrr en auglýsing birtist í B-deild Stjórnartíðinda 10. júlí 2008. 

Áður en deiliskipulagið, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 18. september 2007, hafi formlega tekið gildi 7. janúar 2008 hafi sveitarfélagið tekið ákvörðun um að breyta þessu sama deiliskipulagi vegna austurhluta svæðisins, norðan Höfðavegar.  Hinn 13. nóvember 2007 hafi skipulags- og byggingarnefnd tekið ákvörðun um að grenndarkynna fyrirhugaða fimm íbúða byggingu á tveimur hæðum, sem hafi verið í andstöðu við samþykkt deiliskipulag.  Sveitarstjórn hafi samþykkt þessa ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar á fundi 27. nóvember 2007.  Telji kærendur að með þessu hafi sveitarfélagið í raun afturkallað ákvörðun um deiliskipulagið og auglýsing deiliskipulagsins 7. janúar 2008 hafi verið markleysa, að minnsta kosti vegna byggingarlóða 6a og 6b, þar sem þá þegar hafi verið búið að falla frá fyrri skipulagshugmyndum um þetta tiltekna svæði.  Með vísan til þessa geti úrskurðarnefndin endurskoðað viðkomandi ákvarðanir sveitarfélagsins, sbr. niðurlag 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þannig að upphaf kærufrests gagnvart öllum ákvörðunum í ferlinu beri að miða við 10. júlí 2008, þegar auglýsingin hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Þá sé einnig á því byggt að málsmeðferðarreglum hafi ekki verið fylgt þegar upphaflega deiliskipulagstillagan hafi verið auglýst.  Einkum sé byggt á því að í auglýsingu, sem birst hafi í Lögbirtingarblaði og öðrum fjölmiðlum, hafi í engu verið kynnt efnisatriði deiliskipulagstillögunnar.  Þetta hafi verið í beinni andstöðu við 1. mgr. gr. 6.2.3 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, þar sem segi að þegar sveitarstjórn hafi samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt.  Sérstaklega hafi verið nauðsynlegt að geta um efni tillögunnar í auglýsingunni, og þar með kynna hana almenningi, þar sem hún hafi gert ráð fyrir auknu byggingarmagni á viðkomandi byggingarreit miðað við það sem áður hafi komið fram.  Á kynningarfundi árið 2005 hafi eingöngu verið rætt um einbýlis- eða parhús á einni hæð.  Tillagan hafi hins vegar gert ráð fyrir parhúsi á tveimur hæðum.  Á það sé einnig að líta að deiliskipulagstillagan hafi verið í beinni andstöðu við aðalskipulagstillöguna, þar sem hún hafi gert ráð fyrir einni lóð á svæðinu, en deiliskipulagstillaga hafi gert ráð fyrir tveimur lóðum, Höfðavegi 6a og 6b.  Af auglýsingunni verði ekki annað ráðið en að ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um svæðið þegar hafist hafi verið handa við gerð tillögunnar sem auglýst hafi 15. júní 2006, sbr. vísun til 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Sveitarfélaginu hafi verið skylt að kynna hagsmunaaðilum sérstaklega framkomna tillögu að nýju deiliskipulagi, sbr. ákvæði í gr. 3.2.1 í skipulagsreglugerð, ekki síst þar sem búið hafi verið að kynna aðra útfærslu varðandi byggingarmagn á opna svæðinu milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Enn meiri ástæða hafi verið til að kynna hagsmunaaðilum þessa útfærslu þar sem efnisatriða hennar hafi í engu verið getið í opinberum auglýsingum um hið nýja skipulag.  Í þessu sambandi sé einnig vísað til meginreglna í stjórnsýslurétti um rannsóknarskyldu stjórnvalds og skyldu til að veita hagsmunaaðilum andmælarétt, sbr. 10., 13, og 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Um rannsóknarskyldu við þessar aðstæður sé einnig vísað til úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 7. september 2007 í máli nr. 74/2006. 

Þá sé því haldið fram að sveitarfélagið hafi ekki farið að réttum málsmeðferðarreglum skv. 1. mgr. 26. gr., sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þegar breytingartillagan, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 20. maí 2008, hafi verið undirbúin.  Kærendur telji að tillagan hafi hvorki verið samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd né sveitarstjórn í endanlegri gerð áður en hún hafi verið auglýst.  Hins vegar hafi nefndin samþykkt að fela byggingarfulltrúa að gera tillögu að breyttu deiliskipulagi og kynna er umsókn um byggingarleyfi hefði borist.  Þessi samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hafi verið afgreidd í sveitarstjórn 19. febrúar 2008 án þess að ákveðin breytingartillaga hafi legið fyrir, eftir því sem best verði séð af fundargerð. 

Með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið svo gegn grenndarhagsmunum kærenda að það varði ógildingu, þar sem farið sé á svig við þær meginreglur sem settar séu í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Óþægindi, s.s. skuggavarp og útsýnisskerðing, fari út fyrir þau mörk sem húseigendur megi búast við í grónum hverfum.  Verið sé að skerða með víðtækum hætti opið svæði, sem liggi að lóðum kærenda, og takmarki það leik- og frístundasvæði íbúa í grenndinni.  Með skipulagsákvörðuninni sé verið að ákveða húsagerð að á lóðinni Höfðavegi 6, sem ekki sé að finna annars staðar í hverfinu.  Ákvörðunin sé í beinni andstöðu við það sem komi fram í greinargerð tillögunnar, dags. 14. febrúar 2008, þar sem segi að stefnt sé að hverfisvernd skipulagssvæðisins að hluta, með vísun til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Sveitarfélagið hafi ekki sinnti rannsóknarskyldu sinni varðandi ábendingar kærenda um að hin fyrirhugaða bygging muni varpa skugga á hús og lóðir þeirra.  Engra gagna virðist hafa verið aflað til að rökstyðja það álit skipulags- og byggingarnefndar að skuggavarp af fyrirhugaðri byggingu skipti ekki máli fyrir kærendur.  Ekki sé nægilegt að líta eingöngu til hæðar fyrirhugaðs húss að Höfðavegi 6 þegar skuggavarp gagnvart nágrönnum sé skoðað heldur verði að hafa í huga að hús kærenda standi neðar í landi.  Um skyldu til að upplýsa mál sé vísað til 10. gr. stjórnsýslulaga.  Kærendur hafi skilning á þéttingu byggðar en þeir bendi jafnframt á að engin skipulagsleg rök hafi verið sett fram í þessu máli af hálfu bæjarfélagsins sem réttlæti að byggja á svo stórum reit með þeim hættu sem ákveðið hafi verið með hinni kærðu ákvörðun, er tekið hafi gildi 10. júlí 2008. 

Málsrök Norðurþings:  Af hálfu Norðurþings er vísað til þess að sveitarstjórn hafi samþykkt fullbúið deiliskipulag að Höfðavegi á fundi 20. mars 2007.  Gerðar hafi verið fáeinar prentvilluleiðréttingar á skipulaginu sem engu hafi breytt um innihald skipulagstillögunnar og hafi þær verið samþykktar á fundi sveitarstjórnar 18. september 2008.  Því miður hafi dregist hjá embættismönnum sveitarfélagsins að auglýsa gildistöku deiliskipulagsins en þessu skipulagsferli hafi endanlega lokið með auglýsingu um gildistöku í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008 eftir yfirferð Skipulagsstofnunar á skipulagsferlinu. 

Vissulega sé ofangreint ferli ekki hnökralaust.  Það að gildistaka samþykkts deiliskipulags hafi ekki verið auglýst fljótlega eftir fund sveitarstjórnar 20. mars 2007 verði að skrifast á embættismenn sveitarfélagsins og skýringa þar að lútandi líklegast að leita í þeim mannaskiptum í embætti skipulags- og byggingarfulltrúa sem átt hafi sér stað á tímabilinu.  Þrátt fyrir þetta langa skipulagsferli hafi engar formlegar athugasemdir borist við byggingarmagn á lóðinni að Höfðavegi 6 skv. þessu skipulagi fyrr en með kæru til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. júlí 2008, en kærufrestur hafi þá löngu verið liðinn, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Sveitarstjórn hafi falið skipulags- og byggingarfulltrúa að grenndarkynna breytingu á skipulagi vegna byggingar tveggja hæða fjölbýlishúss á lóðinni í nóvember 2007.  Vegna mótmæla nágranna hafi sveitarstjórn alfarið fallið frá breytingunni í janúar 2008.  Ekki sé rétt sem fram komi í kæru að sveitarstjórn hafi verið búin að taka ákvörðun um breytingu á deiliskipulagi áður en auglýsing um gildistöku fyrra skipulags hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda heldur hafi sveitarstjórn aðeins verið að kynna tillögu að breytingu deiliskipulags sem hún hafi svo algerlega fallið frá þegar athugasemdir hafi borist frá nágrönnum.  Engar forsendur séu fyrir því að álykta sem svo að auglýsing um gildistöku fyrra skipulags sé markleysa, enda stjórnvaldsákvörðun sem að baki hennar liggi tekin löngu áður en grenndarkynning hafi farið fram og hún aldrei afturkölluð. 

Í undirbúningsferli að breyttu aðalskipulagi Húsavíkur hafi vissulega verið kynnt þétting byggðar, m.a. með nýtingu umrædds svæðis við Höfðaveg.  Þar verði að teljast fremur ósennilegt að skipulagsyfirvöld hafi kynnt hæðarmörk húss/húsa á svæðinu enda hafi engin ákvörðun þar að lútandi verið tekin á þeim tímapunkti.  Engar athugasemdir hafi borist við nýtingu lóðarinnar að Höfðavegi 6 við kynningu á tillögu að breyttu aðalskipulagi.  Það hefði ekki þurft að koma kærendum á óvart að gert væri ráð fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni í þeirri deiliskipulagstillögu sem kynnt hafi verið í júní 2006, enda nánast öll hús í umhverfinu, þ.m.t. þeirra húseignir, á tveimur hæðum eða aðalhæð auk hárra rishæða. 

Því sé alfarið hafnað að útsýnisskerðing og skuggavarp fari yfir þau mörk sem húseigendur megi búast við í grónum hverfum, hvort sem litið sé til fyrra skipulags né breytts deiliskipulags.  Fyrra skipulag hafi heimilað allt að 7,5 m háa byggingu á lóðinni sem sé alls ekki í ósamræmi við önnur hús á svæðinu og geti á engan hátt talist yfirþyrmandi.  T.d. séu hús beggja kærenda um 7,5 m há.  Nýlega samþykkt deiliskipulagsbreyting heimili allt að 5 m hátt hús, 3,5 m frá lóðarmörkum kærenda, og sé varla hægt að skilgreina mikið lágreistari byggingu í deiliskipulagi.  Lítill og nokkuð jafn landhalli, um 1:20, sé á svæðinu milli umræddrar lóðar og íbúða kærenda þannig að aðalgólf íbúða beggja kærenda séu nærri 1,0 m neðar í landi en fyrirhugaður gólfkóti nýs húss.  Íbúðir kærenda séu næst í 19,5 m fjarlægð frá byggingarreit nýju lóðarinnar. 

Málflutningi kærenda um að rannsóknarskyldu sveitarfélagsins hafi ekki verið fullnægt vegna mögulegrar skuggamyndunar inn á lóðum þeirra sé hafnað.  Ljóst sé að 5 m hátt mannvirki sem standi í 3,5 m fjarlægð, sunnan og suðvestan lóða kærenda, valdi litlu skuggavarpi á lóðir þeirra nema þegar sól sé allra lægst á loft, hvað þá á íbúðir í um og yfir 20 m fjarlægð, þótt þær standi metranum neðar í landi.  Í því samhengi megi geta þess að kærendur hafi nærri sínum lóðarmörkum að nýju lóðinni röð hávaxinna trjáa, á að giska 8-15 m hárra, sem séu mun líklegri til að valda skuggamyndun á lóðum þeirra en fyrirhugað hús. 

Ekki sé fallist á með kærendum að með hinum kærðu ákvörðunum sé skert með víðtækum hætti opið svæði sem liggi að lóðum þeirra sem takmarki leik- og frístundasvæði íbúa í grenndinni.  Ákvörðun um skerðingu hafi verið tekin með samþykkt Aðalskipulags Húsavíkurbæjar 2005-2025, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn Norðurþings árið 2006. 

Því sé hafnað að ekki hafi verið farið að málsmeðferðarreglum skipulags- og byggingarlaga.  Bæði skipulags- og byggingarnefnd, svo og sveitarstjórn, hafi verið fullkunnugt um hvað hafi falist í þeirri deiliskipulagsbreytingu sem ákveðið hafi verið að kynna á fundum nefndanna 12. og 19. febrúar 2007, þó svo hinn endanlegi uppdráttur hafi ekki verið tilbúinn fyrr en 21. febrúar.  Um það hafi ekki verið efast fyrr en með kæru í máli þessu.  Ekki komi fram í skipulags- og byggingarlögum að sveitarstjórn skuli hafa hina endanlega útgáfu deiliskipulagstillögu í höndum þegar ákvörðun sé tekin um kynningu og telja verði nóg að nefndarfulltrúar hafi haft aðgang að fullnægjandi gögnum til ákvarðanatökunnar. 

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er annars vegar deilt um gildi samþykktar sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 20. maí 2008 um breytingu þess deiliskipulags, vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Auglýsingar um gildistöku hinna kærðu ákvarðana birtust í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar og 10. júlí 2008. 

Eins og framan er rakið var samþykkt á árinu 2006 að auglýsa tillögu að nýju deiliskipulagi Höfðavegar, þar sem m.a. var gert ráð fyrir tveggja hæða parhúsum á lóðum nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Í sömu auglýsingu var kynnt tillaga að breyttu aðalskipulagi og tekið m.a. fram að opið svæði til sérstakra nota milli Laugarbrekku og Höfðavegar stækkaði til vesturs, en austurhluti þess breyttist í íbúðarsvæði þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarlóð, þ.e. Höfðavegi 6a og 6b.  Öðlaðist samþykkt um breytt aðalskipulag gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 18. desember 2006 en samþykkt um nýtt deiliskipulag Höfðavegar öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sæta ákvarðanir sveitarfélaga, sem þar er getið, kæru til úrskurðarnefndarinnar og er kærufrestur einn mánuður frá birtingu ákvörðunar, sé um að ræða ákvörðun sem sætir opinberri birtingu svo sem er í hinu kærða tilviki.  Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 24. júlí 2008, eða rúmum fjórum mánuðum eftir lok kærufrests, og ber því að vísa þessum hluta málsins frá úrskurðarnefndinni samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Ákvörðun sveitarstjórnar um breytingar á nýlega samþykktu deiliskipulagi Höfðavegar fól m.a. í sér að í stað tveggja hæða parhúsa á lóðunum nr. 6a og 6b við Höfðabraut voru lóðirnar sameinaðar í eina lóð, Höfðaveg nr. 6, þar sem heimilt yrði að byggja eitt íbúðarhús með fimm íbúðum á einni hæð.  Hámarkshæð hússins yrði 5,0 m yfir gólfkóta og nýtingarhlutfall 0,4. 

Tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var auglýst og málsmeðferð hagað í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Kærendur komu athugasemdum á framfæri og þeim var svarað af skipulagsyfirvöldum.  Ákvörðun bæjarstjórnar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Öðlaðist hún gildi með auglýsingu hinn 10. júlí 2008.  Verður hvorki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð málsins er ógildingu gætu varðað né að með ákvörðuninni hafi verið gengið gegn lögvörðum rétti kærenda, enda var með breyttu aðalskipulagi Húsavíkur tekin ákvörðun um breytta landnotkun svæðis þess er um ræðir.  Verður því ekki fallist á kröfu þeirra um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kærenda um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík. 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________   _____________________________
Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson