Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

13/2010 Húsahverfi

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 24. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt. 

Fyrir var tekið mál nr. 13/2010, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 12. nóvember 2009 um að breyta skilmálum svæðis C í deiliskipulagi Húsahverfis í Grafarvogi, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. mars 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Arnar Þór Stefánsson hdl., f.h. A og H, Suðurhúsum 2, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 12. nóvember 2009 að breyta skilmálum svæðis C í deiliskipulagi Húsahverfis í Grafarvogi.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 9. janúar 2009 var lögð fram tillaga skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkur, dags. 6. janúar 2009, að breytingu á skilmálum deiliskipulags sem nefnt er Húsahverfi Grafarvogur III svæði C.  Með breytingunni, sem tók til húsagerðar E8 og útbygginga, var heimilað byggingarmagn hækkað og skilmálum fyrir útbyggingum breytt. Var tillögunni vísað til skipulagsráðs sem ákvað á fundi hinn 14. janúar 2009 að auglýsa hana og var þeirri afgreiðslu vísað til borgarráðs. 

Að lokinni auglýsingu var tillögunni breytt og hún síðan tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 12. ágúst 2009.  Tók tillagan nú til húsagerða E8 og E9.  Nokkrar athugasemdir bárust á kynningartíma hinnar auglýstu tillögu, m.a. frá kærendum.  Samþykkti ráðið að auglýsa hina breyttu tillögu og kynna hana jafnframt fyrir hagsmunaaðilum á skipulagssvæðinu.  Að loknum kynningartíma tillögunnar var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 4. nóvember 2009.  Fyrir fundinum lágu fram komnar athugasemdir við tillöguna og jafnframt umsögn skipulagsstjóra, dags. 14. október 2009.  Var tillagan samþykkt með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsstjóra og málinu vísað til borgarráðs, sem staðfesti þá afgreiðslu hinn 12. nóvember sama ár.  Deiliskipulagsbreytingin tók síðan gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. febrúar 2010 að undangenginni umfjöllum Skipulags-stofnunar.

Kærendur skutu hinni samþykktu deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hin kærða deiliskipulagsbreyting fari gegn lögum með margvíslegum hætti og raski verulega hagsmunum þeirra.

Deiliskipulagstillagan hafi komið fram í kjölfar dóms Hæstaréttar Íslands frá 6. nóvember 2008, í máli nr. 32/2008, sem kærendur hafi höfðað á hendur Reykjavíkurborg og byggingarleyfishafa fyrir viðbyggingu að Suðurhúsum 4, Reykjavík.  Í þeim dómi hafi verið komist að þeirri niðurstöðu að Reykjavíkurborg hefði brotið gegn gildandi skilmálum deiliskipulags á umræddu svæði með veitingu  byggingaleyfis fyrir fyrrnefndri viðbyggingu að Suðurhúsum 4. Í dóminum hafi byggingarleyfishafa verið gert að fjarlægja viðbygginguna.  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu sé verið að veita heimild fyrir viðbyggingunni.  Sé með ólíkindum að borgin skuli samþykkja skipulagsbreytinguna svo skömmu eftir dóminn, að því er virðist í þeim tilgangi að friða þann sem þurft hafi að sæta niðurrifi á viðbyggingu sinni og bjarga skinni embættismanna sem brotið hafi lög.  Sæti  þessi stjórnsýsla furðu og virðist sem menn geti pantað breytingar á deiliskipulagi að vild og fengið þær samþykktar án þess að nokkur rök standi til slíkra breytinga.  Kærendur hafi krafið borgaryfirvöld um ítarlegar upplýsingar um tilurð skipulagstillögunnar, frá hverjum hún stafaði og hver væru tengsl hennar við áðurnefndan dóm Hæstaréttar.  Þær upplýsingar hafi aldrei borist kærendum.  Hins vegar komi fram í minnisblaði lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs borgarinnar til skipulagsráðs, dags. 21. mars 2009, að tilefni breytingarinnar hafi verið dómurinn í máli kærenda.  Sé það rétt sé verið að fórna hagsmunum kærenda til að bjarga  embættismönnum sem brotið hafi lög.  Slíkt sé vítavert og fari í bága við allar almennar reglur stjórnsýsluréttarins.  Feli framangreint framferði borgaryfirvalda í sér valdníðslu að mati kærenda.

Þá fari deiliskipulagsbreytingin í bága við 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt því ákvæði hafi borginni borið að fjarlægja hluta þeirra bygginga sem fari í bága við gildandi skipulag áður en því hafi verið breytt, en óumdeilt sé a.m.k. nýtingarhlutfall fjölda lóða á skipulagssvæðinu fari fram úr heimildum gildandi skipulags.  Það hafi borgin ekki gert og sé samþykkt skipulagstillögunnar því ólögmæt samkvæmt fyrrnefndu ákvæði.  Breyti hér engu hvort umræddar byggingar, eða breytingar á byggingum, viðbætur o.fl., hafi verið reistar fyrir eða eftir gildistöku laga nr. 73/1997.  Athygli veki að Reykjavíkurborg geri engan reka að því að gera grein fyrir með hvaða hætti byggingar eða viðbyggingar á svæðinu fari í bága við gildandi deiliskipulag, hverjar af þeim hafi verið byggðar fyrir gildistöku laga nr. 73/1997 og hverjar eftir, eins og þó hafi verið lagt upp með af hálfu Skipulagsstofnunar að gert yrði.  Aðeins liggi fyrir loðin athugasemd um að samkvæmt athugun borgarinnar hafi komið í ljós að umrætt hverfi hafi byggst upp að mestu leyti fyrir gildistöku umræddra laga en minniháttar breytingar hafi átt sér stað á liðnum árum.  Sterklega sé gefið í skyn að þarna hafi verið byggt eftir gildistöku laga nr. 73/1997, í bága við skipulag.  Skipulagsstofnun árétti athugasemd sína sem að þessu lúti í lokabréfi sínu til borgarinnar, dags. 21. janúar 2010, þar sem segi: „Í ljósi ofangreindra svara þá gerir stofnunin ekki frekari athugasemdir við að birt verði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda, en áréttar þó ábendingu sína varðandi 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.“

Deiliskipulagsbreytingin fari jafnframt í bága við 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í 1. mgr. 26. gr. laganna sé mælt fyrir um að með breytingu á deiliskipulagi skuli fara eins og um nýtt deiliskipulag væri að ræða.  Af því leiði að fylgja hafi átt öllum sömu form- og efnisreglum við meðferð tillögu um breytingu á deiliskipulagi, eins og um nýtt deiliskipulag væri að ræða.   Hér verði að líta til 4. mgr. 23. gr. nefndra laga, þar sem fram komi að deiliskipulag skuli m.a. setja fram á uppdrætti.  Fyrir liggi að hin kærða deiliskipulagsbreyting feli aðeins í sér að texta í skilmálum sé breytt með tilteknum hætti.  Hins vegar fylgi enginn uppdráttur deiliskipulaginu.  Sé t.d. með öllu óljóst um nánari útfærslur þess, svo sem með hvaða hætti stækka megi húsin og bæta við aukaíbúðum og með hvaða hætti stækkun verði.  Þá sé eins og ekkert samræmi eigi að vera í húsagerðum.  Þar sem enginn uppdráttur fylgi deiliskipulaginu standist það ekki 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Ljóst sé að deiliskipulagsbreytingin raski hagsmunum kærenda verulega.  Kærendur hafi á sínum tíma byggt eign sína að Suðurhúsum 2 á grundvelli tiltekins deiliskipulags og bundið væntingar um að skipulagið myndi standa með hliðsjón af markmiðum skipulags- og byggingarlaga sem fram komi í 1. gr. laganna.  Þar komi fram að réttur einstaklinga og lögaðila skuli ekki fyrir borð borinn við framkvæmd laganna þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 21. janúar 2010,  segi m.a. að hér sé um að ræða verulega breytingu eða endurskoðun á skilmálum gildandi deiliskipulags frá árinu 1987.  Breytingin hafi m.a. þær afleiðingar í för með sér að nágrannar kærenda geti farið að reisa viðbyggingar við og ofan á hús sín, sem þar með hækki með tilheyrandi útsýnisskerðingu og lækkuðu markaðsvirði eignar kærenda.  Heimilaðar viðbyggingar geti og haft í för með sér að frá næstu húsum sjáist vel inn í hús kærenda og garð ásamt ónæði frá svölum og aðrar ófyrirséðar afleiðingar.  Enginn uppdráttur fylgi deiliskipulaginu og ekkert komi fram um hvernig hús megi líta út eftir stækkun þeirra frá því sem nú sé.  Engin rök hafi staðið að baki umdeildri skipulagsbreytingu sem sé tilviljanakennd, illa ígrunduð geðþóttaákvörðun.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að ógildingarkröfu kærenda verði hafnað.

Meðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga og því sé vísað á bug að í henni felist valdníðsla í garð kærenda.  Um hafi verið að ræða heildarendurskoðun á því deiliskipulagi sem gilti fyrir hverfið.  Sveitarfélögum sé bæði rétt og skylt að endurskoða deiliskipulagsáætlanir, svo sem í ljósi þróunar byggðar, þarfa íbúa og nýrra viðhorfa.  Hin auglýsta tillaga hafi aðeins gert ráð fyrir að heimildir til hámarks byggingarmagns húsagerða E8 og E9 yrðu auknar um 50 fermetra auk þess sem orðalagi heimildaákvæða til útbygginga hafi verið breytt.  Ákvæði varðandi húsagerð, byggingarreiti og húshæðir séu óbreytt.

Tilefni endurskoðunar skipulagsskilmála á umræddu svæði hafi m.a. verið það að nokkuð hafi verið um óskir um breytingar á deiliskipulagi vegna einstakra lóða á svæðinu.  Meðferð umsóknar um byggingarleyfi að Suðurhúsum 4, sem fellt hafi verið úr gildi með áðurgreindum Hæstaréttardómi, hafi jafnframt gefið tilefni til að yfirfara heimildir með hliðsjón af uppbyggingu hverfisins í tíð gildandi deiliskipulags.  Algengt hafi verið að vikið væri frá þeim deiliskipulagsáætlunum sem samþykktar hafi verið fyrir gildistöku laga nr. 73/1997.  Við hina kærðu ákvörðun hafi hliðsjón verið höfð af leiðbeiningum Skipulagsstofnunar um þörf á endurskoðun skipulagsskilmála, svo sem vegna aldurs deiliskipulags, óskýrleika þess eða þess að  framkvæmt hafi verið í verulegu ósamræmi við skipulagið.  Að sama skapi hafi það verið mat skipulagsstjóra að nauðsynlegt væri að endurskoða skilmálana í heild sinni eftir að athugun hefði leitt í ljós að heimilt byggingarmagn væri lægra en væntingar og þarfir eigenda viðkomandi húsa stæðu til.  Við athugun embættisins á þeirri skipulagslegu heild, sem samanstandi af húsagerðum E8 og E9 á 33 lóðum, hafi komið í ljós samkvæmt fasteignaskrá að byggingarmagn á 15 lóðum, eða á 45% þessara lóða, hafi verið umfram heimildir í gildandi skilmálum og að deiliskipulagi hafi þegar verið breytt vegna tveggja lóða.  Í ljósi þessa, ákvæða skipulags- og byggingarlaga og jafnræðissjónarmiða hafi þótt nauðsynlegt að endurskoða skipulag svæðisins í heild í stað þess að huga að einstökum lóðum.  Hafa verði og í huga að þarfir og viðmið húseigenda breytist í tímans rás og eðlilegt sé að slík þróun kalli á skipulagsbreytingar, enda gert ráð fyrir því í lögum.  Í umræddu tilviki hafi niðurstaðan orðið sú að leggja til aukningu á hámarks byggingarmagni á svæðinu.

Þótt fyrir liggi að í ýmsum tilfellum hafi ekki verið farið að skipulagsskilmálum um hámarks nýtingarhlutfall verði að telja ómögulegt að krefjast þess nú að viðkomandi hús, sem byggð hafi verið fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga, verði minnkuð.  Hvorki verði af ákvæðum skipulags- og byggingarlaga né lögskýringar-gögnum ráðið að ætlunin hafi verið að 4. mgr. 56. gr. yrði beitt með afturvirkum hætti.  Þá verði ákvæðið ekki túlkað á þann veg að fortakslaus skylda hvíli á skipulagsyfirvöldum að fjarlægja öll mannvirki á skipulagssvæði sem reist hafi verið í skjóli byggingarleyfis en kunni að fara í bága við skipulag.  Kærufrestur vegna þeirra leyfa sé löngu liðinn.  Títtnefndri 56. gr. hafi fyrst og fremst verið ætlað að taka til leyfislausra framkvæmda og um sé að ræða undantekningarreglu sem skýra verði þröngt.   Við túlkun umrædds ákvæðis verði auk þess að líta til sjónarmiða svo sem um eyðileggingu verðmæta og takmörkun á tjóni sem telja verði afar íþyngjandi. 

Við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið farið yfir núverandi ástand á svæðinu og samþykktar breytingar sem hafi verið gerðar á lóðum.  Ef ekki hafi verið byggt á svæðinu í samræmi við deiliskipulag geri lög og reglugerðir beinlínis ráð fyrir  að skipulagsáætlanir séu endurskoðaðar.  Við þá skoðun hafi komið í ljós að töluverður fjöldi húsa hefðu verið stækkuð eða byggð stærri en upphaflegt skipulag hafi gert ráð fyrir.

Í bréfi Skipulagsstofnunar frá 8. desember 2009 til borgarinnar sé bent á að ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga geti átt við þegar byggt hafi verið í ósamræmi við gildandi deiliskipulag hafi það verið gert eftir gildisstöku laga nr. 73/1997.  Reykjavíkurborg bendi á að stofnunin sé þarna að vekja athygli á þeim möguleika að ef til vill eigi 4. mgr. 56. gr. við í umdeildu tilviki.  Í því sambandi sé það ítrekað að ekki sé skylt að fjarlægja mannvirki á lóðum á svæðinu áður en að gerð verði breyting á skilmálum deiliskipulagsins. Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti sem kærendur geri í málinu.

Hin kynnta tillaga hafi aðeins falið í sér breytingu á skilmálum deiliskipulags um hámarks byggingarmagn á lóðum tiltekins svæðis.  Samkvæmt venju hafi breytingin því verið sett fram sem textaskjal þar sem fram hafi komið gildandi skilmálar í þessu efni og tillaga um breytingar á þeim.  Skipulagstillagan hafi verið vel sett fram og skýrt komi fram í hverju breytingin hafi verið fólgin.  Skipulagstillagan hafi því að þessu leyti verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög.

Hin kærða deiliskipulagsbreyting, sem taki til alls umrædds skipulagssvæðis, miði að því að gæta hagsmuna allra lóðarhafa.  Verið sé að auka þróunarmöguleika á öllum lóðum með því að sömu skilmálar gildi á þeim öllum í stað þess að breytingar eigi sér stað á einstökum lóðum.  Með vísan, til þess og þegar höfð sé hliðsjón af  útgefnum leiðbeiningum Skipulagsstofnunar um endurskoðun eldri skilmála, telji skipulags-yfirvöld borgarinnar að verið sé að vinna í anda markmiða skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsbreytingin varði einungis tvo þætti, þ.e. byggingarmagn og útbyggingar, en aðrir skilmálar skipulagsins, svo sem um húsagerð, hæð húsa og byggingarreiti, séu óbreyttir.  Að öðru leyti megi hér vísa til þess sem fyrr sé rakið um þróun skipulags í ljósi breyttra viðmiða og þarfa.  Verði almennt að gera ráð fyrir að deiliskipulag, sem komið sé til ára sinna, geti sætt endurskoðun og sé ekki fallist á að hin kærða skipulagsbreyting raski hagsmunum kærenda með þeim hætt að leiða eigi til ógildingar hennar.

Andmæli lóðarhafa Suðurhúsa 4:  Lóðarhafi bendir á að hann hyggist reisa viðbyggingu við hús sitt á nefndri lóð á grundvelli hins breytta deiliskipulags.  Hafa verði í huga að á um 44% lóða, sem hin kærða skipulagsbreyting taki til, sé byggingarmagn umfram það sem upphaflega hafi verið heimilað í deiliskipulagi svæðisins.  Breytingin komi því fjölda lóðarhafa til góða þar sem þeir eigi þá ekki yfir höfði sér niðurrif húsa sinna, líkt og átt hafi sér stað að Suðurhúsum 4.

Niðurstaða:  Hin kærðu ákvörðun fól í sér breytingu á deiliskipulagsskilmálum fyrir Húsahverfi Grafarvogi III, svæði C, sem að stofni til voru samþykktir í borgarráði á árinu 1987 en breytt á árinu 1991.  Samkvæmt upplýsingum í fasteignaskrá Þjóðskrár voru húsin við Suðurhús, þar sem kærendur búa, reist á árunum 1989-1992.  Í breytingunni fólst að heimilað flatarmál einbýlishúsa af gerðinni E8 og E9 var aukið um 50 fermetra.  Þá var ekki lengur gerð krafa um að allt að 10 fermetra útbyggingar, sem máttu ná út fyrir byggingarreit þar sem aðstæður leyfðu, þyrftu að vera léttar byggingar úr gleri.  Breytingin snertir lóðir við göturnar Suður- og Vesturhús.  Telja kærendur ákvörðunina haldna form- og efnisannmörkum.

Með hina umdeildu skipulagsbreytingu var farið samkvæmt þágildandi 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Tillagan var auglýst til kynningar lögum samkvæmt og fram komnum athugasemdum svarað við afgreiðslu hennar.  Eingöngu var um að ræða breytingu á tilteknum ákvæðum skilmála í greinargerð gildandi deiliskipulags en efnisinnihald deiliskipulagsuppdráttar var óbreytt.  Þótt í 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið kveðið á um að fara skyldi með breytingar á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag væri að ræða, bar ekki nauðsyn til að kynna sérstaklega nýjan skipulagsuppdrátt af svæðinu við meðferð umdeildrar skipulagstillögu.  Ákvæðið laut að málsmeðferð deiliskipulagsbreytinga, en eðli máls samkvæmt ræðst það af efni breytingar hverju sinni með hvaða hætti hún er sett fram.  Allt að einu er gildandi deiliskipulag umrædds svæðis sett fram í greinargerð og á uppdrætti í samræmi við 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Kærendur bera fyrir sig að hin kærða ákvörðun hafi farið gegn 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þar hafi verið lagt bann við því að breyta skipulagi, þar sem framkvæmt hefði verið í ósamræmi við skipulag, fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefði verið fjarlægður, en fyrir liggi að fjöldi húsa á skipulagssvæðinu hafi farið í bága við gildandi deiliskipulag.  Fyrir liggur að húsin á umræddum skipulagsreit voru byggð mörgum árum fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður ekki fallist á að umræddu ákvæði, sem telja verður afar íþyngjandi, verði beitt með afturvirkum hætti vegna bygginga sem reistar höfðu verið fyrir gildistöku laganna og kunna að fara í bága við skipulag.  Þá verður og að gera þá kröfu, áður en til álita kemur að fjarlægja byggingu eða byggingarhluta á grundvelli ákvæðisins, að byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum hafi með formlegum hætti verið metið andstætt skipulagi eða það afturkallað af þar til bærum aðilum.  Verður samkvæmt þessu ekki talið að fjarlægja hafi þurft byggingarhluta þeirra húsa á skipulagsvæðinu sem fara út fyrir mörk heimilaðs fermetrafjölda samkvæmt skipulagi svæðisins áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Er sú niðurstaða jafnframt í samræmi við breytt lagaviðhorf, en í núgildandi skipulagslögum nr. 123/2010 er ekki að finna samsvarandi ákvæði og í nefndri 4. mgr. 56. gr.

Þá byggja kærendur á því að skipulagsbreytingin feli í sér valdníðslu auk þess sem hún sé órökstudd, fari gegn markmiðum skipulags- og byggingarlaga um réttaröryggi borgaranna og raski hagsmunum kærenda sem fasteignareigenda á svæðinu.

Við gerð deiliskipulags er m.a. tekin ákvörðun um tilhögun byggðar, húsagerðir og nýtingu lóða.  Er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi, sem mótað hefur byggð á skipulagssvæðinu, nema lögmætar ástæður búi þar að baki.

Almannahagsmunir, þróun byggðar, skipulagsrök eða önnur málefnaleg sjónarmið geta knúið á um breytingu á gildandi deiliskipulagi, einkum þegar skipulag er komið til ára sinna, og var í lögum nr. 73/1997 gert ráð fyrir slíkum breytingum.  Breytingar á deiliskipulagi þegar byggðra hverfa geta haft og hafa oft áhrif á grenndarhagsmuni íbúa og er einstaklingum tryggður bótaréttur í 33. gr. nefndra laga, valdi skipulagsákvörðun þeim fjártjóni. 

Í máli þessu er um að ræða breytingu á rúmlega 20 ára gömlu deiliskipulagi og hafa skipulagsyfirvöld vísað til þess að með hinni umdeildu breytingu hafi m.a. verið leitast við að koma til móts við breyttar kröfur og þarfir íbúa til nýtingar fasteigna á svæðinu.  Fyrir liggur að breytingin var gerð í ljósi þeirrar staðreyndar að við framkvæmd upphafslegs skipulags hafði ákvæði um hámarksflatarmál húsa ekki verið virt, en samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum var veitt leyfi fyrir byggingu fjölda húsa af gerðinni E8 og E9 sem svo var ástatt um.  Þá hafði fallið dómur í Hæstarétti í máli sem snerist um lögmæti byggingarleyfis fyrir viðbyggingu húss á umræddu svæði.  Í því máli var byggingarleyfishafa gert að fjarlægja viðbygginguna í samræmi við fyrirmæli 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem með veitingu byggingarleyfisins hefði verið brotið gegn skilmálum skipulags um fermetrafjölda húsa án þess að skilmálunum hefði verið breytt með lögmæltum hætti.  Í dóminum er að öðru leyti ekki tekin afstaða til lögmætis byggingarleyfis fyrir hinni umdeildu  viðbyggingu.

Um er að ræða gamalt skipulag sem aldrei hefur ekki verið virt sem skyldi.  Breytingin styðst við það sjónarmið sem bjó að baki 11. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997 um þörf á endurskoðun skipulags þegar framkvæmt hafði verið í ósamræmi við það.  Þá var jafnræðis gætt meðal fasteignaeigenda, þar á meðal gagnvart kærendum, við breytinguna.

Að öllu framangreindu virtu verður að telja umdeilda skipulagsbreytingu studda skipulagslegum rökum og lögmætum sjónarmiðum.  Með henni er því ekki farið gegn lagamarkmiði um réttaröryggi einstaklinga sem sett var fram í 1. gr. laga nr. 73/1997.  Þá þykja grenndaráhrif breytingarinnar gagnvart kærendum ekki slík að leitt geti til ógildingar hennar þegar litið er til þess að ákvæðum um byggingarreiti og hæðir húsa er ekki breytt.  Verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 12. nóvember 2009 um að breyta skilmálum í deiliskipulagi Húsahverfis, svæði C, í Grafarvogi, Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   __________________________
Ásgeir Magnússon                                   Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22
Love0

54/2010 Hafnagata

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 31. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 54/2010, kæra vegna ráðstöfunar lóðar fyrir húsið að Hafnagötu 12 í Höfnum, Reykjanesbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. ágúst 2010, er barst nefndinni 23. sama mánaðar, kærir D, eigandi Hafnagötu 14 í Höfnum, ákvörðun byggingaryfirvalda í Reykjanesbæ um að mæla út og ráðstafa lóð fyrir Hafnagötu 12 í Höfnum, að mörkum lóðar kæranda.  Krefst kærandi ógildingar á umræddri ákvörðun. 

Málsatvik og rök:  Kærandi kveðst hafa keypt húsið að Hafnagötu 14 í nóvember 2005.  Hún hafi eftir það girt hluta lóðar sinnar með samþykki þáverand húseigenda að Hafnagötu 12 og 16.  Hafi lóðarblað, dags. 4. ágúst 1995, þá legið fyrir en þar hafi hluti innkeyrslu að húsi hennar verið sýndur utan lóðarmarka.

Í mars 2010 hafi kæranda orðið kunnugt um að sótt hefði verið um útmælingu lóðar fyrir húsið nr. 12, að mörkum lóðar hennar, þar sem innkeyrslan að húsi hennar sé.  Hafi hún beðið byggingarfulltrúa um að skoða aðstæður en hann hafi síðar tjáð sér að ekkert væri hægt að gera í málinu.  Krefjist kærandi þess að felld verði úr gildi sú ákvörðun byggingaryfirvalda að hin nýja lóð skuli liggja að lóð hennar þar sem henni hafi verið alls ókunnugt um umsókn um lóð fyrir húsið að Hafnagötu 12.  Hefði hún vitað af umsókninni hefði hún sótt um að bæta við lóð sína þeirri spildu sem innkeyrslan að húsi hennar liggi um. 

Af hálfu Reykjanesbæjar er tekið fram að ekki hafi verið útmæld sérstök lóð fyrir húsið að Hafnagötu 12 þegar það hafi verið reist á árinu 1953.  Að beiðni eiganda hússins hafi verið ráðist í þá vinnu að skilgreina lóð undir það þar sem ekki hafi verið hægt að þinglýsa eigendaskiptum nema húsinu fylgdi lóð.  Hafi þetta verið gert í samráði við skipulagsfulltrúa Reykjanesbæjar.  Lóðarblað hafi verið gert fyrir Hafnagötu 14 á árinu 1995 og kæranda því verið kunn lega og stærð lóðarinnar allt frá því hún keypti eignina.  Umrædd innkeyrsla sé utan lóðar kæranda.  Hins vegar sé þar í raun ekki um eiginlega innkeyrslu að ræða þar sem engin jarðvegsskipti hafi átt sér þar stað, heldur hafi verið ekið þarna um fjörusand sem borist hafi úr fjörunni inn á umrætt svæði.  Girðing sú sem kærandi hafi sett upp hafi verið reist án vitundar bæjaryfirvalda og sé hún alfarið á vegum kæranda. 

Úrskurðarnefndin leitaði frekari upplýsinga um land það sem hin kærða ákvörðun varðar og um aðkomu sveitarstjórnar að henni.  Í svari starfsmanns umhverfis- og skipulagssviðs Reykjanesbæjar kemur fram að landið sé í eigu Reykjanesbæjar.  Í gildi séu lóðarleigusamningar um lóðirnar en engar samþykktir hafi verið gerðar svo vitað sé.  Lóðarblöð hafi verið unnin af skipulagsfulltrúa og í því ferli hafi verið haft samráð við eigendur.  Hafi eigandi húss nr. 12 munnlega boðið kæranda að hafa lóðamörkin mitt á milli húsanna en því boði hafi ekki verið svarað.  Ekki sé venja að taka lóðarleigusamninga fyrir í bæjarstjórn en hún hafi í bæjarmálasamþykkt falið bæjarstjóra umboð til afgreiðslu slíkra mála. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var ráðstafað spildu úr landi í eigu Reykjanesbæjar undir lóð fyrir húsið að Hafnagötu 12 í Höfnum, en húsið var fram að því án sérgreindrar lóðar.  Hin nýja lóð liggur að mörkum lóðar kæranda og verður að fallast á að kærandi eigi hagsmuna að gæta í málinu, enda höfðu bæjaryfirvöld samráð við hana við meðferð málsins. 

Í 1. mgr. 30. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru er hin kærða ákvörðun var tekin, sagði að óheimilt væri að skipta jörðum, löndum eða lóðum eða breyta landamerkjum og lóðamörkum nema samþykki sveitarstjórnar kæmi til.  Fyrir liggur að bæjarstjórn fjallaði ekki um ráðstöfun þá sem um er deilt í málinu. Hefur málið því ekki hlotið fullnaðarafgreiðslu lögum samkvæmt enda verður ekki fallist á að heimild bæjarstjóra til að undirrita lóðarsamninga eða önnur skjöl í umboði bæjarstjórnar feli í sér vald til að ráðstafa landi í eigu bæjarfélagsins án atbeina bæjarstjórnar.  Ekki liggur því fyrir í máli þessu lögmælt afgreiðsla þar til bærs stjórnvalds enda batt hin kærða ákvörðun ekki enda á meðferð þess.  Var af þeim sökum ekki unnt að bera málið undir úrskurðarnefndina, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Verður máli þessu því vísað frá. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________    _____________________________
Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

34/2011 Ægisgata

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 31. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 34/2011, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2011, er barst nefndinni hinn 23. sama mánaðar, kæra E, G, V, Ó, S og G, íbúar og íbúðareigendur í húsinu að Ægisgötu 10 í Reykjavík, leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. júní 2009 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Var umsóknin samþykkt með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með skilyrði um þinglýsingu á yfirlýsingu sbr. tölvupóst umhverfis- og samgöngusviðs varðandi sorpgeymslu, sorpílát og rekstur þeirra. … Greiða skal fyrir 2 bílastæði í flokki III kr. 3.639.474.“  Ekkert varð af framkvæmdum og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. mars 2011 var samþykkt umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins frá 2. júní 2009.  Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 10. mars 2011.

Með bréfi, dags. 27. apríl 2011, kærðu átta nágrannar framangreinda ákvörðun.  Felldi úrskurðarnefndin ákvörðunina úr gildi, með úrskurði uppkveðnum 12. maí 2011, með þeim rökum að ekki hefði verið leitað umsagnar Húsafriðunarnefndar í málinu.  Byggingarfulltrúi veitti að nýju leyfi fyrir hinni umdeildu breytingu á húsinu að Ægisgötu 4 á afgreiðslufundi hinn 17. maí 2011 en þá lá fyrir umsögn Húsafriðunarnefndar um erindið.  Er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.
 
Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinu kærða byggingarleyfi muni þeir missa útsýni til norðurs, yfir höfnina, og muni eignir þeirra rýrna nái áformin fram að ganga.  Bílastæði á svæðinu séu af skornum skammti og muni framkvæmdin skapa frekari vandamál hvað það varði. 

Kærendum hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hafi engin grenndarkynning farið fram.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Ægisgötu verði 3,32 með hinni umdeildu hækkun hússins, en það sé langt umfram það sem leyfilegt sé samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, sem sé 3,15.  Auk þess sé þakform hússins í andstöðu við skipulagið.  Þá sé byggingin í raun hæð en ekki ris eins og deiliskipulagið heimili og komi þetta m.a. fram í bókun byggingarfulltrúa við afgreiðslu málsins 17. maí 2011, þar sem segi að sótt sé um leyfi til að byggja hæð ofan á hús.

Samkvæmt almennum skilmálum gildandi skipulags skuli engin nýbygging á svæðinu hafa meira en sjö metra vegghæð, en umrædd bygging sé yfir þeim mörkum, hvernig sem mælt sé.  Þá sé með byggingunni brotið gegn gr. 75.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð milli húsa.

Loks hafi við afgreiðslu hins umdeilda byggingarleyfis verið brotið gegn starfsreglum byggingarfulltrúa þar sem áskilið sé að erindi sé komið inn sjö dögum fyrir afgreiðslufund, en svo hafi ekki verið í hinu umdeilda tilviki.
 
Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að hið samþykkta byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag Nýlendureits, sem samþykkt hafi verið í borgarráði hinn 8. desember 2007.  Brúttóflatarmál hússins að Ægisgötu 4 verði eftir breytingu, með kjallara, 391,9 m².   Nýtingarhlutfall fari að vísu í 3,17 í stað 3,15 sem skipulagið heimili.  Verði að telja það frávik óverulegt og innan skekkjumarka þegar tillit sé tekið til þess að um gamalt hús sé að ræða og geti stærðir af þeim sökum verið ónákvæmar. Hámarksstærð húss sé samkvæmt deiliskipulagi 390 m², en húsið samþykkt sé 391,9 m².  Mismunur sem nemi 1,9 m² sé svo óverulegur að slíkt geti ekki varðað ógildingu byggingarleyfisins.

Því fari fjarri að vegghæð hinna samþykktu framkvæmda, þ.e. hækkun á þaki, sé yfir 7 m en hún sé um 1,70 m.  Sé því málsástæðum kærenda um vegghæð mótmælt sem röngum.  Ekki sé hægt að líta á allt húsið sem nýbyggingu, heldur aðeins þann hluta sem byggingarleyfið nái til.

Hvað varði málsástæður kærenda um fjarlægð milli húsa þá eigi tilvitnað ákvæði byggingarreglugerðar ekki við, enda hafi ákvæðið verið úr gildi með reglugerð nr. 1163/2006.  Samþykktin byggi á ákvæðum gr. 75.1, sbr. einnig ákvæði 75.2, í byggingarreglugerð eins og þeim hafi verið breytt, en byggingarleyfið fullnægi þeim kröfum sem þar séu settar.

Því sé einnig mótmælt að þakform samræmist ekki deiliskipulagi, enda sé þar heimild til að hækka þak hússins og breyta formi þess.  Þakformið sé því ekki bundið í deiliskipulagi.  Þakform sem sýnt sé í dæmaskyni á deiliskipulagsuppdrætti sé ekki bindandi fyrir lóðarhafa.  Ljóst sé að samþykkt hafi verið hækkun á risi en ekki full hæð ofan á húsið.  

Hvað varði athugasemdir kærenda um vinnubrögð byggingarfulltrúa í málinu þá skuli á það bent að ekkert í starfsreglum byggingarfulltrúa komi í veg fyrir að mál séu afgreidd með þeim hætti sem gert hafi verið.  Séu hendur byggingarfulltrúa ekki bundnar af neinum tímatakmörkunum í þeim efnum.  Verði ekki séð að þessi athugasemd geti haft nokkur áhrif á gildi hins kærða byggingarleyfis.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi tekur undir öll rök og efnisatriði í greinargerð Reykjavíkurborgar og gerir að sínum þó með þeirri undantekningu að áframhaldandi framkvæmdir, áður en efnisúrskurður liggi fyrir, séu á hans ábyrgð og áhættu.  Kveðst hann hafa kappkostað að haga öllum framkvæmdum sínum í takt við samþykktir og fengin leyfi.  Á sama hátt hafi öll hönnun og útfærsla viðbyggingar hans tekið mið af deiliskipulagi og umhverfi byggingarinnar með það að markmiði að hún félli sem best inn í umhverfið.  Á það megi t.d. benda að hús kærenda sé sýnu stærra og háreistara en umrætt hús og gnæfi það yfir umhverfi sitt.  Sama eigi við um önnur hús í grenndinni.  Hús byggingarleyfishafa verði hins vegar áfram lítið og lágreist þrátt fyrir breytingar sem miði að því að laga það, á sama hátt og fleiri hús á svæðinu, að breyttu skipulagi og nýtingu.

Sú staðreynd að nýtingarhlutfall verði 3,17 í stað 3,15 samkvæmt deiliskipulagi, og stækkun 1,9 m² umfram heimildir, stafi hvort tveggja af ónákvæmni í mælingum og misskilningi og hljóti, miðað við umfang, að teljast innan skekkjumarka.  Um annað sé vísað til þess sem fram komi fram í greinargerð Reykjavíkurborgar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík, ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðir í húsinu. 

Eins og málið liggur nú fyrir er annars vegar deilt um það hvort nýtingarhlutfall lóðarinnar að Ægisgötu 4 verði innan marka deiliskipulags eftir hina umdeildu breytingu og hins vegar hvort byggingin samræmist að öðru leyti skilmálum skipulags um form og vegghæðir, sem og kröfum byggingarreglugerðar um bil milli húsa.

Kærendur hafa haldið því fram að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Ægisgötu 4 verði 3,32 eftir hina umdeildu breytingu.  Þessi niðurstaða virðist til komin vegna þess að brúttóflatarmál hússins sé ofreiknað og að ekki hafi verið gætt ákvæða ÍST 50 frá 1998 um flatarmál og rúmmál bygginga.  Rétt reiknað er nýtingarhlutfall lóðarinnar 3,17, eftir breytingar þær sem um er deilt, en það má samkvæmt skipulaginu vera 3,15.  Verður að fallast á að þessi munur geti ekki leitt til ógildingar einn og sér enda má ráða af málsgögnum að rangar forsendur hafi haft áhrif á niðurstöðu um brúttóflatarmáls eldri hluta hússins.  Þannig reiknast samanlagt flatarmál alls rýmis á 1. hæð, í lokunarflokkum A og B, 125,9 m² eða 2,1 m² stærra en heildarflatarmál lóðar, sem ekki getur staðist nema húsið sé að einhverju leyti byggt út fyrir lóðarmörk.  Með þetta í huga þykja ekki efni til að láta það óverulega frávik sem hér um ræðir valda ógildingu leyfisins.

Í almennum skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði segir að vegghæð nýbygginga á svæðinu skuli ekki fara yfir 7 m.  Er ekki nánar tilgreint hvort vegghæð skuli mæld t.d. frá götu, gangstétt eða gólfplötu jarðhæðar og ekki er gerð grein fyrir því hvort ákvæðið eigi við um breytingar á eldri húsum þar sem vegghæð kann þegar að vera yfir þessum mörkum.  Þegar litið er til þess að sérskilmálar eru í deiliskipulaginu um byggingar á hverri lóð fyrir sig þykir eðlilegast að skýra ákvæði skilmálanna á þann veg að almenna ákvæðið taki fyrst og fremst til nýbygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu en að sérskilmálar gildi um breytingar á þeim húsum sem þar eru fyrir. 

Hús það sem fyrir er á lóðinni að Ægisgötu 4 er með einhalla þaki og er hæð vesturhliðar frá yfirborði lóðar alls staðar meira en 7 m.  Samkvæmt sérskilmálum um lóðina má hækka þak hússins, breyta lögun þess og byggja í það kvisti til þess að nýta þakhæð.  Um hæðir er vísað til götumynda og er þar væntanlega átt við skýringarmyndir á uppdrætti deiliskipulagsins þar sem sýnd eru hús í götulínum og heimilaðar breytingar, nýbyggingar og viðbyggingar, en samkvæmt skýringarmyndinni má byggja að Ægisgötu 4 portbyggt ris upp fyrir hæð núverandi þaks.

Kærendur telja að í hinu umdeilda leyfi felist heimild til að reisa hæð ofan á umrætt hús og vísa um það til bókunar byggingarfulltrúa við afgreiðslu málsins.  Sé það andstætt deiliskipulagi svæðisins.  Samkvæmt 74. og 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1997 skal miða við að hver hæð í íbúðarhúsum skuli vera 2,70 – 2,80 m af einu gólfi á annað og lofthæð ekki minni en 2,5 m.  Bygging sú sem um er deilt í málinu fullnægir ekki þessum kröfum og telst því ekki hæð.  Í gr. 78.4 í byggingarreglugerðinni segir að í þakherbergjum og kvistherbergjum megi meðalhæð vera 2,20 m enda sé lofthæðin 2,4 m í að minnsta kosti þriðjungi herbergis í íbúðarhúsnæði.  Samræmist umdeild bygging þessum viðmiðum og verður því að teljast nýtanlegt þakrými eins og sérskilmálar heimila.  Breytir engu um þá niðurstöðu sú bókun byggingarfulltrúa að sótt sé um leyfi til að byggja hæð ofan á hús, sem ekki er í samræmi við fyrirliggjandi umsókn um endurnýjun á áður samþykktu byggingarleyfi frá 8. mars 2011.

Kærendur hafa gert athugasemdir við þakform hinnar umdeildu byggingar, sem er bogamyndað.  Samkvæmt sérskilmálum skipulags er heimilt að breyta þakformi og eru engin fyrirmæli um þakformið í skipulaginu en skýringarmyndir á skipulagsuppdráttum eru ekki taldar bindandi hvað slíkt varðar.  Húsið að Ægisgötu 4 er á svæði sem nýtur verndar byggðamynsturs samkvæmt húsverndarkorti Reykjavíkur en fyrir liggur í málinu umsögn borgarminjavarðar sem gerir ekki athugasemdir við bygginguna og verður hvorki séð að þakformið fari í bága við skipulag né reglur borgaryfirvalda um húsvernd.

Reglum þeim í 75. gr. byggingarreglugerðar um lágmarksfjarlægð milli húsa sem kærendur vísa til var breytt með reglugerð nr. 1163/2006 og standa núgildandi ákvæði ekki í vegi fyrir samþykkt umdeildrar byggingar, enda sé fullnægt viðeigandi kröfum um eldvarnir.

Loks verður ekki fallist á þá málsástæðu kærenda að byggingarfulltrúi hafi brotið gegn eigin starfsreglum um meðferð byggingarleyfisumsókna og að það eigi að leiða til ógildingar byggingarleyfisins.  Verður ekki talið að tilvitnaðar reglur séu ófrávíkjanlegar og þegar haft er í huga að um var að ræða afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi sem áður hafði komið til umfjöllunar verður ekki fallist á að málsmeðferð hafi verið áfátt að þessu leyti.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki hafi verið sýnt fram á að umdeilt byggingarleyfi hafi verið veitt í andstöðu við gildandi skipulag, lög eða reglugerðir, né að meðferð málsins hafi verið svo áfátt að ógildingu varði.  Verður kröfu kæranda um ógildingu leyfisins því hafnað.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík, ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðir í húsinu. 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________       ___________________________
Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

28/2011 Ægisgata

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 12. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 28/2011, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. apríl 2011, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kæra átta íbúar og íbúðareigendur í húsinu að Ægisgötu 10 í Reykjavík leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. júní 2009 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Var umsóknin samþykkt með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt. Sæmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með skilyrði um þinglýsingu á yfirlýsingu sbr. tölvupóst umhverfis- og samgöngusviðs varðandi sorpgeymslu, sorpílát og rekstur þeirra. … Greiða skal fyrir 2 bílastæði í flokki III kr. 3.639.474.“  Ekkert varð af framkvæmdum og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. mars 2011 var samþykkt umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins frá 2. júní 2009.  Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 10. mars 2011. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinu kærða byggingarleyfi muni þeir missa útsýni til norðurs, yfir höfnina, og muni eignir þeirra rýrna nái áformin fram að ganga.  Bílastæði á svæðinu séu af skornum skammti og muni framkvæmdin skapa frekari vandamál hvað það varði. 

Kærendum hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hafi engin grenndarkynning farð fram.  Deiliskipulagi svæðisins hafi verið breytt á árinu 2008 og nýtingarhlutfall hækkað vegna umræddrar lóðar en sú breyting hafi ekki fengið lögboðna meðferð skipulagsyfirvalda.

Þá sé á það bent að nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Ægisgötu verði 3,39, með hinni umdeildu hækkun hússins, en það sé langt umfram það sem leyfilegt sé samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, auk þess sem þakform hússins sé í andsöðu við það. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni á þeim grundvelli að kærendur uppfylli ekki skilyrði kæruaðildar, en samkvæmt 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 geti þeir einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun.  Deiliskipulagsbreytingin sem byggingarleyfið sé byggt á hafi ekki verið talin varða aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið.  Verði því ekki talið að öðrum hagsmunaaðilum sé til að dreifa nú enda sé hið kærða byggingarleyfi byggt á deiliskipulagsbreytingunni.  Hið kærða byggingarleyfi sé í fullu samræmi við deiliskipulag Nýlendureits, sem samþykkt hafi verið í borgarráði 8. desember 2007.  Það deiliskipulag sé í fullu gildi og hafi aldrei verið kært.  Deiliskipulagsbreytingin sem kærendur vitni til í kæru hafi ekkert með byggingarleyfið að gera, en í þeirri breytingu hafi aðeins falist leiðrétting á skilmálatöflu á þann veg að brúttóstærð húsa á lóðinni hafi orðið 258,6 m² í stað 232,2 m² og hámarksstækkun á lóð yrði 390 m² í stað 360 m².  Ástæða þessa hafi verið sú að í ljós hafi komið misræmi í gögnum.  Hafi margt bent til þess að skýringin á misræminu væri sú að geymsluskúr undir hluta af húsinu hefði áður ekki verið talinn með. 

Verði ekki fallist á kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun málsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu samþykktar verði hafnað.

Deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt í skipulagsráði 17. september 2008 með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.  Málsmeðferð hafi verið í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Deiliskipulagsbreytingin hafi ekki verið talin hafa áhrif á aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið og því hafi skilyrði 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga verið talin uppfyllt með samþykki þeirra. 

Bent sé á að réttur til útsýnis sé ekki bundinn í lög og minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn að jafnaði að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Kærendur geri ekki neina tilraun til að renna stoðum undir fullyrðingu þeirra um meinta rýrnun á verðmæti eignar þeirra og sé þeirri fullyrðingu hafnað sem órökstuddri og ósannaðri. 

Hvað varði þá málsástæðu kærenda að húsið fari yfir leyfilegt nýtingarhlutfall sé því til að svara að í texta á uppdrætti komi fram að kjallari sé undanskilinn nýtingarhlutfalli og því sé nýtingarhlutfall 3,15.  Þarna hafi villa slæðst inn á uppdráttinn því þessi texti sé rangur, enda sé kjallarinn reiknaður inn í nýtingarhlutfall í skráningartöflu.  Í skráningartöflunni séu því réttar upplýsingar varðandi brúttóstærð, sem sé 391,9 m² með kjallara.  Muni þetta verða leiðrétt án tafar.  Nýtingarhlutfallið sé því 3,17 í stað 3,15, sem teljist óverulegt og innan allra skekkjumarka þegar tillit sé tekið til þess að um gamalt hús sé að ræða og geti stærðir af þeim sökum verið ónákvæmar.  Hámarksstærð húss sé samkvæmt deiliskipulagi 390 m², en húsið sé samþykkt 391,9 m².  Stækkun um 1,9 m2 á samþykktum uppdráttum sé svo minniháttar og óveruleg að slíkt geti ekki varðað ógildingu byggingarleyfisins. 

Bent sé á að þakform hússins sé ekki bundið í deiliskipulagi og því mótmælt sem ósönnuðu að þakformið sé ekki í samræmi við það.  Ljóst sé að búið sé að samþykkja hækkun á risi en ekki sé um fulla hæð að ræða.  Ekki sé því um það að ræða að fjórða hæðin hafi byggst ofan á húsið. 

Það athugist að við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi verið talið að húsið væri byggt árið 1928, en það sé það ár sem sé uppgefið byggingarár samkvæmt fasteignamati ríkisins.  Í ljós hafi komið að húsið sé byggt árið 1911 og hafi því hönnuði borið að leggja fram umsögn húsafriðunarnefndar með byggingarleyfisumsókninni.  Sú umsögn liggi þó ekki fyrir, en hönnuður hafi nú óskað eftir henni.  Sérstaklega sé bent á að þótt eigendum húsa byggðra fyrir 1918 sé skylt að leita umsagnar Húsafriðunarnefndar áður en farið sé í framkvæmdir sé borgaryfirvöldum ekki ófrávíkjanlega skylt að fara eftir þeim umsögnum í einu og öllu.  Þyki þessi galli á málsmeðferð því ekki þess eðlis að fella beri byggingarleyfið úr gildi, enda sé unnið að því að fá umsögn nefndarinnar.  Þess sé þó óskað að nefndin kveði ekki upp fullnaðarúrskurð í málinu fyrr en sú umsögn liggi fyrir. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir kröfum kærenda og áskilur sér allan rétt verði á nokkurn hátt orðið við erindi þeirra. 

Bent sé á að leyfishafi, ásamt öðrum, hafi keypt húseignina að Ægisgötu 4 með kaupsamningi, dags. 22. september 2005, og hafi fengið afsal fyrir henni 9. janúar 2006.  Fljótlega eftir kaupin hafi byggingarleyfishafi borið sig eftir samþykki skipulagsyfirvalda fyrir breyttri nýtingu húsnæðisins, breytingum á því og nokkurri stækkun.  Framan af hafi málaleitunin gengið hægt fyrir sig og því borið við að slíkt biði breytingar á deiliskipulagi „Nýlendureits“ sem hafi verið í vinnslu.  Það deiliskipulag hafi verið samþykkt 31. október 2007 og þar sé húsið sýnt með meiri rishæð en heimiluð sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Undanfari deiliskipulagsins megi ætla að hafi verið kynning á áformuðum skipulagsbreytingum, sbr. m.a. bréf arkitekts byggingarleyfishafa til skipulags- og byggingarsviðs, dags. 10. september 2007, þar sem fram komi að „… íbúar að Ægisgötu 10 hafi áhyggjur af því að hærra hús þrengi að þeim og tæki útsýni“.  Því sé ljóst að á þeim tíma hafi íbúum að Ægisgötu 10 verið kunnug breyting á deiliskipulagi svæðisins.  Í framhaldi þessa hafi verið teiknuð breyting og hækkun á húsinu að Ægisgötu 4. 

Af gögnum málsins verði augljóslega ráðið að fylgt hafi verið öllum formskilyrðum, þó vísa verði til skipulagsyfirvalda um nánari útfærslu þess í smáatriðum og samskipti við nágranna. 

Deiliskipulagssamþykkt vegna Ægisgötu 4 hafi breytt deiliskipulagi svæðisins og hafi kærendur sannanlega haft kynni af henni og andmælt og þrengi deiliskipulagið rétt hússins frá því fyrra.  Hækkun á þaki í endanlegri útfærslu sé óveruleg frá því sem þakbrúnin hafi verið hæst fyrir. 

Í framhaldi af samþykkt deiliskipulagsins hafi aðaluppdrættir hússins verið samþykktir 2. júní 2009 og leyfið síðan endurnýjað 8. mars 2011, þar sem framkvæmdir hafi frestast vegna hrunsins alkunna. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Verður að telja að kærendur eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun, enda er meðal annars til úrlausnar hvort hún rúmist innan heimilda gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði.  Verður frávísunarkröfu borgaryfirvalda því hafnað.

 Í málinu hafa kærendur haldið því fram að deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Ægisgötu 4 hafi verið breytt á árinu 2008 með ólögmætum hætti.  Að því er best verður séð fól umrædd breyting aðeins í sér tölulega leiðréttingu ekki neina aukningu byggingarheimilda.  Kemur þessi málsástæða því ekki til frekari álita í málinu. 

Í 2. mgr. 6. gr. húsafriðunarlaga nr. 104/2001 segir að eigendum húsa, sem reist séu fyrir 1918, sé skylt að leita álits hjá húsafriðunarnefnd með góðum fyrirvara ef þeir hyggist breyta húsi sínu, flytja það eða rífa og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að byggingarfulltrúum beri að fylgjast með því að eigendur húsa sem fjallað sé um í greininni leiti eftir áliti húsafriðunarnefndar og minjavarða áður en leyfi sé veitt til framkvæmda. 

Elsti hluti hússins að Ægisgötu 4 var byggður árið 1911 og er húsið auðkennt á skipulagsuppdrætti sem hús byggt fyrir 1918.  Eiganda þess hefði því borið að leita álits húsafriðunarnefndar samkvæmt tilvitnuðu ákvæði húsafriðunarlaga áður en hann sótti um leyfi byggingaryfirvalda fyrir breytingum á húsinu.  Þessa var ekki gætt og var byggingarfulltrúa óheimilt að veita umrætt byggingarleyfi án þess að álit húsafriðunarnefndar lægi fyrir enda ber honum að gæta þess að álits þessa sé leitað áður en leyfi er veitt til framkvæmda.  Er hér um lagaskilyrði að ræða og leiðir þessi ágalli til ógildingar. 

Verður hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu felld úr gildi og þykja ekki efni til að fjalla sérstaklega um nýtingarhlutfall eða samræmi nýbyggingar við deiliskipulag í úrskurði þessum.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun á máli þessu.  Leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu er fellt úr gildi. 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

30/2011 Þrastanes

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 17. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. maí 2011, er barst nefndinni 4. sama mánaðar, kærir Lúðvík Örn Steinarsson hrl., f.h. S, Þrastanesi 16, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 að veita leyfi fyrir viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjastjórn Garðabæjar 7. apríl 2011.  

Krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarnefndin hefur gefið Garðabæ og byggingarleyfishafa kost á að tjá sig um kröfur kæranda og hafa greinargerð þeirra og andmæli borist nefndinni.  Er málið nú tekið til úrlausnar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málsatvik og rök:  Á árinu 2008 leitaði eigandi Þrastaness 18 eftir leyfi bæjaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við austanvert húsið, 11,5 m² að grunnfleti og í minnst þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Þrastaness 16.  Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var ákveðið að grenndarkynna erindið sem óverulega breytingu á deiliskipulagi þar sem umsótt viðbygging færi út fyrir byggingarreit.  Við grenndarkynninguna barst ein athugasemd og var hún frá kæranda í máli þessu.  Skipulagsnefnd ákvað á fundi sínum 21. janúar 2009 að leggja til við bæjarstjórn að hafna hinni kynntu tillögu þar sem ekki næðist sátt um hana og staðfesti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar 5. febrúar 2009. 

Í framhaldi af afgreiðslu bæjarstjórnar leitaði eigandi Þrastaness 18 að nýju eftir leyfi bæjaryfirvalda til að byggja við húsið.  Var þar gert ráð fyrir að viðbyggingin yrði 7 m² að grunnfleti í stað 11,5 m² áður og fjarlægð hennar frá lóðarmörkum fasteignar kæranda fjórir metrar í stað þriggja.  Skipulagsnefnd samþykkti hinn 3. september 2009 að grenndarkynna tillögu að breytingu á deiliskipulagi svæðisins þar sem fyrirhuguð bygging færi út fyrir byggingarreit.  Að lokinni grenndarkynningu samþykkti skipulagsnefnd, á fundi sínum 10. desember 2009, hina kynntu breytingu á skipulagi Arnarness vegna lóðarinnar að Þrastanesi 18 og var sú afgreiðsla staðfest í bæjarstjórn 21. janúar 2010.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. apríl 2010.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 5. ágúst 2010 felldi úrskurðarnefndin framangreinda ákvörðun úr gildi ásamt byggingarleyfi sem veitt hafði verið fyrir umræddri viðbyggingu við Þrastanes 18.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar á því byggð að skipulag það sem bæjaryfirvöld hefðu lagt til grundvallar við meðferð málsins hefði ekki haft gildi sem deiliskipulag og að ákvörðun bæjarstjórnar um óverulega breytingu á deiliskipulagi hefði því ekki verið reist á réttum grundvelli.

Í kjölfar úrskurðarins frá 5. ágúst 2010 munu skipulagsyfirvöld í Garðabæ hafa gert reka að því að láta gera deiliskipulag fyrir hverfið.  Mun vinna við það nú standa yfir.

Eigandi Þrastaness 18 sótti að nýju um byggingarleyfi  fyrir viðbyggingu við hús sitt og ákvað skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 21. október 2010 að grenndarkynna umsóknina sem umsókn um byggingaleyfi í þegar byggðu hverfi þar sem ekki væri í gildi deiliskipulag, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Komu fram athugasemdir af hálfu kæranda, sem taldi m.a. að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið.

Að lokinni grenndarkynningu var málið að nýju tekið fyrir í skipulagsnefnd á fundi hinn 13. janúar 2011 og var þar gerð grein fyrir athugasemdum kæranda.  Var málinu frestað með svohljóðandi bókun: „ Á vegum skipulagsnefndar er nú unnið að gerð nýs deiliskipulags fyrir Arnarnes og fyrirhugað er að kynna fyrstu drög þess á næsta fundi nefndarinnar þann 27. janúar nk. Skipulagsnefnd samþykkir m.a. með vísan til þess að fresta afgreiðslu málsins að svo stöddu.“

Málið var að nýju tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 23. febrúar 2011 og var þar farið yfir athugasemdir kæranda í sjö liðum og hverjum lið svarað fyrir sig.  Bókaði nefndin síðan að hún gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt í samræmi við þá tillögu sem hefði verið grenndarkynnt og veitti byggingarfulltrúi hið umdeilda byggingarleyfi í framhaldi af þessari samþykkt nefndarinnar.
 
Kærandi byggir aðallega á því að um sama mál sé að ræða og úrskurðarnefndin hafi úrskurðað um í máli sínu nr. 23/2010 og að ekki sé unnt að taka það til efnislegrar umfjöllunar fyrr en deiliskipulag fyrir Arnarneshverfið hafi verið samþykkt með lögmæltum hætti.  Þá vísar kærandi til þess að með breytingum sem orðið hafi á lögum hinn 1. janúar 2011, með gildistöku skipulagslaga nr. 123/2010 og laga um  mannvirki nr. 160/2010, hafi heimildir sveitarstjórna til að samþykkja óverulegar breytingar á deiliskipulagi verið þrengdar verulega.  Kærandi byggi nú alveg sérstaklega á að skv. 1. tölulið 1. mgr. 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 hafi hin kærða ákvörðun verið óheimil vegna þess að mannvirkið samrýmist ekki „skipulagáætlun“ á svæðinu þar sem deiliskipulag sé ekki til fyrir svæðið, en deiliskipulag sé flokkur skipulagsáætlana, sbr. orðskýringu í 24. tölulið 3. gr. mannvirkjalaga.  Þá vísi kærandi til þess að nýtt ítarlegra ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um „óverulegar breytingar“ sé háð því skilyrði að mat fari fram á því að hve miklu leyti fyrirhugaðar framkvæmdir samrýmist gildandi skipulagi.  Mat á þessum þáttum geti hins vegar augljóslega ekki farið fram á meðan ekkert deiliskipulag sé til fyrir svæðið.   Á því sé byggt að viðbygging að Þrastarnesi 18, og tilheyrandi stækkun byggingarreits, teljist ekki vera óveruleg breyting sem heimili bæjarstjórn að falla frá því að auglýsa deiliskipulag eða breytingu þess.

Kærandi færir fram frekari rök fyrir máli sínu sem ekki þykir ástæða til að rekja í bráðabirgðaúrskurði þessum.

Af hálfu Garðabæjar er á því byggt að gætt hafi verið réttrar aðferðar við meðferð málsins.  Grenndarkynning hafi átt sér stoð í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi verið litið svo á að ekki væri í gildi deiliskipulag á svæðinu.  Stærð viðbyggingar geti engan veginn talist veruleg og raski hún á engan hátt hagsmunum kæranda.  Framkvæmdir séu hafnar og verði ekki séð að stöðvun þeirra breyti einhverju fyrir kæranda.  Megi jafnvel halda því fram að meiri röskun felist í óloknum framkvæmdum.  Framkvæmdirnar séu á ábyrgð byggingarleyfishafa og hann meti áhættuna af því að halda þeim áfram og eftir atvikum að þurfa að sæta því að krafa verði gerð um niðurrif byggingarinnar í framhaldi af endanlegum úrskurði.

Af hálfu byggingarleyfishafa er krafist frávísunar á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.  Segir í greinargerð lögmanns kæranda, er send var úrskurðarnefndinni í tölvupósti hinn 16. maí 2011, kl. 16.50, að umdeild viðbygging sé langt komin og stefni í að við lok dags hinn 16. maí verði viðbyggingin risin og aðeins eftir að glerja hana.  Sjónræn áhrif og önnur möguleg áhrif gagnvart kæranda verði þá komin fram og eigi hann því ekki lögvarða hagsmuni því tengda að fá leyst úr kröfu um stöðvun framkvæmda.  Þá sé á því byggt að fyrir liggi gilt byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni og hafi verið gætt réttra og lögmætra sjónarmiða við útgáfu þess.  Byggingarleyfishafa hafi því verið heimilt að ráðast í framkvæmdirnar, enda fresti kæra ekki réttaráhrifum.

Úrskurðarnefndin aflaði af sjálfsdáðum gagna um áhrif nýbyggingarinnar á útsýni með ljósmyndum á vettvangi eftir að hornstoðir höfðu verið reistar.

Niðurstaða:  Ekki verður fallist á kröfu byggingarleyfishafa um frávísun á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.  Leyfishafa var veittur frestur til andmæla til 11. maí en lögmaður hans óskaði eftir frekari fresti sem veittur var til 16. maí 2011.  Þótt gerð mannvirkisins hafi miðað nokkuð á veg meðan þessir frestir voru að líða er byggingu þess ekki lokið og hefur það enn þýðingu fyrir kæranda að koma í veg fyrir frekari framkvæmdir við viðbygginguna, enda getur byggingarstig hennar haft áhrif á mat á því hvort fallast beri á kröfu um niðurrif verði hin kærða ákvörðun í málinu felld úr gildi.

Í máli þessu er m.a. til úrlausnar hvort skilyrði hafi verið til að fara með málið eftir 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og að hvaða marki umdeild viðbygging skerði hagsmuni kæranda.  Í bókun skipulagsnefndar á fundi 23. febrúar 2011 um athugasemdir kæranda, sem lá til grundvallar hinni kærðu ákvörðun, segir m.a. að ekki verði séð að framkvæmdin hafi áhrif á sól, útsýni eða skjól.  Þegar hornstoðir útbyggingar við svefnherbergi höfðu verið reistar kom hins vegar í ljós að byggingin hefur í för með sér nokkra skerðingu á útsýni frá húsi kæranda.  Þykir þetta gefa tilefni til að skoða betur forsendur og rök fyrir hinni kærðu ákvörðun, sem og þá rannsókn sem lá henni til grundvallar, auk þess sem fleiri málsástæður gefa tilefni til frekari rannsóknar.  Þykir það mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að rétt sé að stöðva frekari framkvæmdir samkvæmt henni meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu byggingarleyfishafa um frávísun á kröfu um stöðvun framkvæmda er hafnað. 

Framkvæmdir sem hafnar eru við viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________      __________________________
Ásgeir Magnússon                                      Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22
Love0

47/2009 Stórikriki

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 12. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 47/2009, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 10. júní 2009, um breytt deiliskipulag Krikahverfis vegna lóðarinnar nr. 57 við Stórakrika, Mosfellsbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. júlí 2009, er barst nefndinni 4. sama mánaðar, kærir Bjarni Hauksson hrl., f.h. J, lóðarhafa að Stórakrika 59 í Mosfellsbæ, ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 10. júní 2009 um breytt deiliskipulag Krikahverfis, vegna lóðarinnar nr. 57 við Stórakrika. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Samkvæmt deiliskipulagi Krikahverfis frá árinu 2005 var upphaflega gert ráð fyrir stölluðu einnar hæðar einbýlishúsi á lóðinni nr. 57 við Stórakrika.  Hinn 30. apríl 2007 voru samþykktir aðaluppdrættir að einbýlishúsi á lóðinni, sem að hluta til er á tveimur hæðum.  Snýr norðurhlið hússins, sem er tvær hæðir, að lóð kæranda.  Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum er ekki gert ráð fyrir neinum inngangi á norðurhlið og gluggar til norðurs á neðri hæð eru allir sýndir í 90 cm hæð frá yfirborði lóðar. 

Hinn 25. júlí 2008 áritaði starfsmaður byggingarfulltrúa séruppdrætti að gluggum sem merktir eru Stórikriki 47, en munu hafa átt að vera fyrir Stórakrika 57 samkvæmt upplýsingum frá embætti byggingarfulltrúa.  Uppdrættirnir sýna gólfsíða glugga með inngöngudyrum og hefur húsið verið byggt þannig að á norðurhlið eru þrír inngangar í herbergi á jarðhæð.  Hvorki verður ráðið af málsgögnum að séruppdrættir þessir hafi verið teknir fyrir á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa né að aðaluppdráttum eða samþykktu byggingarleyfi fyrir húsinu hafi verið breytt til samræmis við þá. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. mars 2009 var fjallað um umsókn lóðarhafa að Stórakrika 57 um skiptingu húss á lóðinni í tvær íbúðir.  Voru lagðar fram tillöguteikningar að íbúð og var embættismönnum falið að grenndarkynna tillöguna þegar fullnægjandi gögn lægju fyrir.  Var tillagan grenndarkynnt og kom kærandi á framfæri athugasemdum sínum vegna hennar.  Á fundi nefndarinnar 19. maí 2009 var skipulagsfulltrúa falið að undirbúa svör við athugasemdum kæranda og á fundi hennar 2. júní 2009 var lagt til að tillagan yrði samþykkt en athugasemdum var svarað með eftirfarandi bókun:  „Á samþykktum teikningum af Stórakrika 57 er gert ráð fyrir íveruherbergjum við norðausturhlið, sem snýr að nr. 59, með stórum gluggum og útgöngum úr hverju herbergi á lóð. Í breytingartillögu felst að á þessari hlið verði inngangur í aukaíbúð. Það er mat nefndarinnar að sú breyting hafi ekki í för með sér umtalsverða röskun á friði og næði á lóð nr. 59 umfram það sem gera mátti ráð fyrir miðað við samþykktar teikningar.“  Hinn 10. júní 2009 var afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 15. júlí 2009. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar mótmælt enda sé það rangt að breytingin hafi ekki í för með sér umtalsverða röskun á friði og næði á lóð nr. 59 „umfram það sem gera mátti ráð fyrir miðað við samþykktar teikningar“.  Hann telji að breytingarnar skerði frið og næði fjölskyldu hans til að njóta útiveru, enda sé gert ráð fyrir að inngangur í aukaíbúðina verði beint fyrir ofan verönd á hans lóð þar sem hann hafi ætlað sér að hafa heitan pott og aðstöðu til útiveru.  Aukaíbúð, sem væntanlega sé hugsuð til útleigu, hafi augljóslega í för með sér aukna umferð fólks enda séu þar engin takmörk sett fyrir fjölda íbúa.  Muni þetta hafa veruleg áhrif á það næði sem kærandi hafi talið að hann gæti vænst á veröndinni „miðað við samþykktar teikningar“.  Skipti auk þess litlu máli þó gert hafi verið ráð fyrir stórum gluggum og útgangi úr hverju herbergi á neðri hæð hússins nr. 57, sbr. rökstuðning í bréfi, dags. 2. júní 2009, enda hafi varla verið gert ráð fyrir að gestir og gangandi fari um þá útganga frekar en almennt tíðkist um útganga út í garð. 

Þá telji kærandi að rökstuðning skipulags- og byggingarnefndar verði að skoða í samhengi við aðra breytingu sem byggingafulltrúi hafi samþykkt á húsi nr. 57 á fundi 30. apríl 2007, en þá hafi eiganda lóðarinnar verið leyft að byggja tveggja hæða hús í stað pallahúss á einni hæð, eins og áður hafði verið gert ráð fyrir.  Sú breyting hafi þýtt að þar sem áður hafi ekki verið gert ráð fyrir íverurými í húsinu nr. 57 skv. deiliskipulagi hafi komið herbergi með stórum gluggum með útgangi í garð.  Breyting þessi hafi ekki verið grenndarkynnt og því hafi kæranda ekki gefist færi á að tjá sig um hana eða mótmæla henni.  Það skjóti því skökku við að halda því fram að breyting nú hafi ekki í för mér sér umtalsverða röskun „miðað við samþykktar teikningar“, þar sem gert sé ráð fyrir „…íveruherbergjum við norðausturhlið, sem snýr að nr. 59, með stórum gluggum og útgöngum úr hverju herbergi á lóð“.  Verði að skoða hvað sé umtalsverð röskun í samhengi við það sem á undan sé gengið. 

Miklu skipti að samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi hafi ekki verið gert ráð fyrir íverurými í þeim hluta hússins að Stórakrika 57 er snúi að verönd kæranda.  Hafi hann því séð fram á að hafa mikið næði og frið á veröndinni þar sem heitum potti yrði komið fyrir.  Þegar kærandi hafi ákveðið að byggja einbýlishús fyrir fjölskylduna í Mosfellsbæ hafi hann lagt mikið upp úr því að um úthverfi væri að ræða sem byði upp á meiri ró og frið en vænta mætti í þéttari byggð eins og í Reykjavík, en það séu væntingar sem bæjaryfirvöld í Mosfellsbæ megi gera ráð fyrir að nýir íbúar hafi almennt á því svæði sem hér um ræði.  Kærandi hafi talið máli skipta að hverfið væri meira út úr, en í staðinn væri ekki byggt eins þétt og víða annars staðar.  Hann hafi skoðað deiliskipulagið vel og velt fyrir sér stöðu og legu þeirra húsa sem staðið hafi næst húsi hans.  Mál hafi hins vegar öll þróast á versta veg.  Þannig hafi fyrst orðið sú breyting að gert hafi verið ráð fyrir íverurými í húsinu sem snúi að verönd hans og nú sé þar gert ráð fyrir íbúð, þar sem margir íbúar geti búið, með inngangi sem snúi að veröndinni. 

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er bent á að samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimilt að falla frá auglýsingu ef um óverulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða. Fari þá fram ítarleg grenndarkynning og þeim sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að tjá sig um breytingarnar, sbr. 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Kærandi hafi ekki mótmælt þessari málsmeðferð. 

Litið hafi verið svo á að óveruleg breyting á deiliskipulagi feli í sér breytingu sem „hefur lítil áhrif á yfirbragð eða notkun svæðis og snertir fáa, s.s. breyting á byggingarreit, lóðarmörkum eða notkun hluta húss“, sbr. leiðbeiningar Skipulagsstofnunar.  Mosfellsbær telji að breytingar, sem gerðar hafi verið á íbúðarhúsnæðinu að Stórakrika 57, hafi skýrlega talist óverulegar breytingar.  Þær hafi engin áhrif á eign kæranda, þ.m.t. rými, útsýni eða skuggavarp.  Götumynd raskist ekki og falli breytingin vel að húsum sem fyrir séu á svæðinu.  Þegar af þessum sökum verði að telja að um óverulega breytingu sé að ræða. 

Breytingar þær sem samþykktar hafi verið séu í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag.  Í deiliskipulagi frá árinu 2005 sé sérstaklega kveðið á um að aukaíbúðir, allt að 60 m2, séu heimilar þar sem skipulags- og landfræðilegar aðstæður leyfi.  Sem dæmi megi nefna að á lóðinni að Stórakrika 58 hafi verið gert ráð fyrir slíkri aukaíbúð.  Hin kærða samþykkt sé því í fullu samræmi við þá íbúðarbyggð sem þegar sé til staðar.  Stærð lóðarinnar að Stórakrika 57 sé 809,5 m2 og nýtingarhlutfall hennar sé 0,42, en samkvæmt deiliskipulagi megi nýtingarhlutfall vera allt að 0,6-0,9.  Hafi nýtingarhlutfalli því að engu leyti verið raskað.  Hin umdeilda breyting sé vel innan þeirra marka sem búast megi við að gerðar verði á meðan á byggingu húsa standi. 

Því sé mótmælt að breytingin hafi í för með sér umtalsverða röskun á friði og næði á lóð nr. 59.  Fráleitt sé að ætla að umtalsverð röskun verði vegna þeirra breytinga sem deilt sé um.  Fyrir breytinguna hafi verið gert ráð fyrir íverurými með stórum gluggum og dyrum út í garð, þar sem nú sé gert ráð fyrir inngangi í aukaíbúð.  Í ljósi þessa hafi kærandi ekki getað vænst þess að vera í algeru næði á lóð sinni.  Þá verði í þessu samhengi að hafa í huga að eigandi lóðarinnar nr. 57 hafi getað nýtt lóð sína, rétt eins og kærandi, til ýmiss konar útiveru.  Jafnframt verði ekki framhjá því litið að lóðin að Stórakrika 59 standi við enda götunnar, nærri töluverðri umferð bæði fólks og bifreiða.  Sé í ljósi þessa fráleitt að ætla að kærandi hafi mátt gera sér vonir um að vera í algeru næði.  Heildarflatarmál hússins að Stórakrika 57 hafi ekki aukist, heldur hafi því verið skipt í tvær íbúðir.  Sé því gert ráð fyrir færri íbúum í aðalíbúðinni en áður.  Þar sem hin samþykkta aukaíbúð sé jafnframt lítil megi varla vænta fleiri íbúa þar en sem nemi þeim sem fækkaði um í aðalíbúðinni.  Þegar af þessum sökum verði ekki talið að íbúum að Stórakrika 57 muni fjölga til muna. 

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kæranda að bæjaryfirvöld hafi samþykkt hús á lóðinni Stórakrika 57 sem sé ekki í samræmi við skipulag og skilmála.  Þrisvar sinnum hafi verið grenndarkynntar tillögur að óverulegum breytingum á deiliskipulagi sem varðað hafi fasteignirnar að Stórakrika 57 og 59, en samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi sé gert ráð fyrir að húsið á lóð nr. 57 sé af Ep-Ia gerð (einnar hæðar, stallað) og nr. 59 af E-Ia gerð (einnar hæðar).  Bæði húsin hafi verið án aukaíbúðar.  Hinn 14. september 2006 hafi verið grenndarkynnt tillaga um að húsgerð beggja húsanna breyttist í E-IIa og aukaíbúðir yrðu heimilar í þeim báðum.  Tillagan hafi verið gerð vegna óska eiganda hússins nr. 59 og í sátt og samráði við eigendur beggja fasteignanna.  Borist hafi athugasemdir frá nágrönnum og hafi niðurstaðan orðið sú að falla frá breytingu á deiliskipulagi varðandi lóð nr. 57, en leita að annarri lausn fyrir lóð nr. 59.  Hinn 14. janúar 2007 hafi verið grenndarkynnt tillaga um breytta húsgerð Stórakrika nr. 59 úr E-Ia í Ep-Ia og hækkun inngangskóta um 20 cm.  Athugasemd hafi borist frá lóðarhafa Stórakrika 57, en breytingin hafi verið samþykkt í bæjarstjórn 28. febrúar 2007 og tekið gildi 10. ágúst s.á.  Hinn 27. ágúst 2009 hafi síðan verið samþykktar teikningar að húsi nr. 59 í samræmi við fyrrgreint.  Hinn 27. mars 2009 hafi og verið grenndarkynnt tillaga um að aukaíbúð yrði heimiluð í húsinu að Stórakrika 57.  Athugasemd hafi borist frá lóðarhafa Stórakrika 59, en breytingin hafi verið samþykkt í bæjarstjórn 10. júní 2009 og tekið gildi 15. júlí s.á.

Kærandi haldi því fram að húsið að Stórakrika 57 sé ekki í samræmi við skipulag og skilmála þar sem það sé tveggja hæða en ekki einnar hæðar „pallahús“, og að sú breyting hafi ekki verið grenndarkynnt.  Rétt sé að ekki hafi farið fram nein grenndarkynning í tengslum við þessa afgreiðslu, enda hafi afgreiðslan byggst á þeirri túlkun að húsið væri innan ramma skilmálanna þar sem hæð þess hafi verið undir leyfðri hámarkshæð.  Hafi í því sambandi verið litið á neðri hæðina sem kjallara, þótt hún væri upp úr jörðu á tvo vegu.  Kjallarar séu heimilir í þessum húsum skv. deiliskipulagi.  Hafi því án vafa verið um rétta og lögmæta meðferð að ræða. 

Að lokum sé vert að vekja á því athygli að norðausturhlið húss kæranda, þ.e. húss nr. 59, sé áþekk norðausturhlið húss nr. 57, þ.e. þeirri hlið sem snúi að kæranda.  Þessar hliðar húsanna rísi fullar tvær hæðir upp úr jörðu en húsið nr. 59 sé þó ekki með íverurými niðri.  Bæði húsin séu enn fremur með sömu skilgreiningu í skipulaginu (Ep-Ia).  Ef nr. 57 sé ekki í samræmi við skilmálana vegna þess að það sé tveggja hæða eins og kærandi haldi fram, þá hittir sú athugasemd einnig kæranda sjálfan fyrir. 

Athugasemdir kæranda vegna málsraka Mosfellsbæjar:  Kærandi bendir á að grenndarkynning sú sem bæjaryfirvöld hafi staðið að sé viðurkenning á því að aukaíbúð feli í sér breytingu á deiliskipulagi, jafnvel þótt því sé haldið því fram að hún sé óveruleg.  Því veki það athygli að því sé haldið fram af bæjaryfirvöldum að hin kærða breyting sé í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag þar sem í deiliskipulaginu sé kveðið á um að aukaíbúðir, allt að 60 m2, séu heimilar þar sem skipulags- og landfræðilegar aðstæður leyfi.  Í kafla 5.5 í deiliskipulaginu segi að kostur sé á aukaíbúðum allt að 60 m2 í tveggja hæða einbýlishúsum þar sem skipulags- og jarðfræðilegar aðstæður leyfi og séu þær lóðir sérstaklega auðkenndar.  Húsið að Stórakrika 57 sé pallahús á einni hæð samkvæmt deiliskipulagi, auk þess sem hin umdeilda aukaíbúð sé rétt yfir leyfðum stærðarmörkum eða 61 m2.

Mál þetta snúist um að kærandi hafi fest kaup á lóð fyrir einbýlishús og samkvæmt deiliskipulagi hafi samskonar hús átt að vera næst hans húsi.  Þegar einbýlishúsi sé breytt í tveggja íbúða hús hljóti að verða að gera ráð fyrir að íbúum fjölgi, auk þess sem umferð fólks um inngang í íbúð verði aldrei jafnað við tilfallandi nýtingu íbúa einbýlishúss á lóð sinni til útiveru.  Þá skipti máli að aðalverönd fyrir húsið nr. 57 við Stórakrika sé teiknuð við vesturhlið þess, en snúi ekki að húsi kæranda.  Um hreina viðbót á röskun á friði og næði sé því að ræða. 

Það hljóti að teljast undarleg afstaða hjá bæjarfélaginu að kærandi þurfi að sætta sig við frekari röskun á friði og næði frá nágranna sínum vegna þess að lóðin sé staðsett á horni og nálægt umferð.  Umferð fyrir framan húsið geri kæranda ekki réttlausan í sambandi við frið og næði fyrir aftan það, eins og haldið sé fram. 

Furðu veki sá rökstuðningur bæjarins að nýrri íbúð fylgi ekki að fólki í húsinu fjölgi og að nú sé gert ráð fyrir færri íbúum í aðalíbúðinni miðað við áður, enda hafi heildarflatarmál hússins ekki aukist.  Virðist þessi rökstuðningur byggja á því að hluti þeirra íbúa sem áður hafi átt að flytjast í húsið muni nú verða í aukaíbúðinni og að aldrei geti komið til þess að aukaíbúðin verði leigð út til annarra en þeirra sem upphaflega hafi átt að flytjast í húsið.  Þessi rökstuðningur gangi ekki upp, auk þess sem breytt aðgengi inn í húsið feli í sér skerðingu á friði og næði fyrir kæranda óháð því hvort íbúum í aðalíbúðinni fækki eða ekki.  Þá sé ekki samband á milli fjölskyldustærðar hjá eiganda hússins og þess flatarmáls sem hann nýti hverju sinni.  Þessi rökstuðningur samræmist ennfremur illa því skilyrði í deiliskipulagi að gera skuli ráð fyrir tveimur bílastæðum á lóð fyrir hverja aukaíbúð, auk þess sem teikning hússins að Stórakrika 57 geri nú ráð fyrir sorpgeymslu fyrir aukaíbúðina á mörkum lóðanna nr. 57 og 59 fyrir aukaíbúðina og afmörkuðu svæði fyrir útiveru íbúa aukaíbúðarinnar. 

Af hálfu bæjaryfirvalda sé mótmælt þeirri fullyrðingu kæranda að húsið að Stórakrika 57 samræmist ekki deiliskipulagi vegna þess að samþykkt hafi verið teikning að tveggja hæða húsi í stað pallahúss á einni hæð.  Sé kærufrestur varðandi þetta löngu liðinn.  Bæjaryfirvöld sleppi því að geta þess að sá frestur hafi liðið vegna þess að kæranda hafi ekki verið kynnt breytingin lögum samkvæmt.  Þetta atriði skipti kannski mestu máli vegna þess að kærandi hefði ekki sætt sig við þessar breytingar.  Þurfi hann nú að verjast öðrum breytingum varðandi aukaíbúð sem ekki hefðu komið til ef upphafleg breyting á húsinu úr pallahúsi á einni hæð í tveggja hæða hús hefði ekki átt sér stað.  Samhengi hlutanna skipti miklu í þessu sambandi og ein mistök bæjarins réttlæti ekki önnur. 

Í bréfi lögmanns bæjarins séu raktar tillögur sem komið hafi fram um breytingar á húsinu að Stórakrika 57, sem og á húsi kæranda á lóð nr. 59.  Rétt sé að á árinu 2006 hafi verið grenndarkynnt tillaga um að húsin á lóðum nr. 57 og 59 við Stórakrika yrði breytt í húsgerð E-IIa í deiliskipulagi, þ.e. tveggja hæða einbýlishús, og að aukaíbúðir yrðu heimilar í báðum húsum.  Þessum breytingum hafi verið mótmælt af nágrönnum og hafi niðurstaðan orðið sú að falla frá þeim í báðum tilvikum.  Það hljóti því að vekja athygli að bæjaryfirvöld hafi samþykkt teikningu fyrir tveggja hæða húsi á lóð nr. 57 stuttu síðar og á árinu 2009 hafi aukaíbúðin bæst við. 

Bæjaryfirvöld hafi áður haldið því fram að húsið að Stórakrika 57 sé ekki tveggja hæða einbýlishús.  Ljóst sé að það sem máli skipti í þessu sambandi sé að deiliskipulag gerir ráð fyrir að umrætt hús sé pallahús á einni hæð, en byggingarleyfi útgefið af bænum verði ekki skilið öðruvísi en svo að um sé að ræða hús á tveimur hæðum.  Í samræmi við það hafi verið bókað af byggingarfulltrúa að stærð 1. hæðar væri 224,4 m2 og 2. hæðar 224,4 m2.  Af byggingarteikningum hússins sé ljóst að hæðirnar séu jafn stórar og gólf séu hvergi stölluð eins og deiliskipulag geri ráð fyrir.  Þá komi fram í byggingarlýsingu á teikningunni að um sé að ræða einbýlishús á tveimur hæðum. 

Bæjaryfirvöld vísi til þess að byggingarleyfi fyrir húsinu á lóð nr. 57 hafi ekki verið grenndarkynnt enda hafi verið litið svo á að húsið væri innan ramma skilmála deiliskipulags.  Hafi sú afstaða bæjarins ekki síst byggst á því að hæð hússins væri undir hámarkshæð og að neðri hæðin væri kjallari, þó hún væri upp úr jörðu á tvo vegu.  Séu kjallarar leyfilegir í þessum húsum skv. deiliskipulagi og hafi því verið um rétta og lögmæta meðferð að ræða hjá bænum.  Hvað þetta varði bendi kærandi á að húsið sé á tveimur hæðum en ekki einni eins og deiliskipulag geri ráð fyrir og með kjallara sé almennt átt við hæð sem sé að miklu leyti undir yfirborði jarðar.  Það eigi varla við neðri hæðina í húsinu nr. 57.  Í kafla 5.5 í greinargerð deiliskipulagsins komi þessi skilgreining á kjallara einmitt fram, en þar segi að heimilt sé að laga hús að landi með stallaðri gólfplötu, háum sökkli eða kjallara, sem að miklu leyti sé niðurgrafinn.  Í byggingarlýsingu á teikningu og bókun byggingarfulltrúa við útgáfu á byggingarleyfi sé auk þess hvergi minnst á kjallara.  Þá sé hæð hússins yfir lágmarkshæð miðað við mælingar sem kærandi hafi látið gera á húsinu.  Sé fullyrðingu um annað mótmælt. 

Undarlegur sé rökstuðningur bæjarins sem virðist ganga út á að hús kæranda kunni að vera í ósamræmi við deiliskipulag.  Sé með ólíkindum að farið sé út í þessa sálma, enda því í raun haldið fram að hafi bærinn gert mistök við útgáfu byggingarleyfis fyrir hús á lóð nr. 57 hafi samskonar mistök verið gerð af hálfu bæjarins við útgáfu byggingarleyfis fyrir hús á lóð nr. 59.  Allt tal um að þessar athugasemdir hitti því einnig kæranda sjálfan fyrir verði að teljast með ólíkindum, en hér kunni hins vegar að vera um atriði að ræða sem gæti skipt máli varðandi hugsanlega skaðabótaskyldu bæjarins vegna ólögmætra byggingarleyfa. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er áréttað að Mosfellsbær hafi í hvívetna farið að lögum við meðferð málsins.  Samþykktar breytingar hafi verið vel innan þeirra marka sem kærandi og aðrir eigendur lóða í þéttbýli megi búast við í nágrenni sínu.  Málið snúist um rétt lóðarhafa til að fá að nýta eign sína án þess að skert séu raunveruleg réttindi þriðja aðila. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 29. apríl 2011. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 10. júní 2009 um breytt deiliskipulag Krikahverfis vegna lóðarinnar nr. 57 við Stórakrika, er fól í sér heimild til að hafa tvær íbúðir í húsinu. 

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag Krikahverfis frá árinu 2005.  Skiptist svæðið í miðsvæði og íbúðarsvæði en gróðursvæði er þar á milli.  Á íbúðarsvæðinu er gert ráð fyrir fjölbýlis-, rað-, par- og einbýlishúsum.  Í kafla 5.5 í greinargerð deiliskipulagsins, sem hefur að geyma sérákvæði um einbýlishús, segir m.a. að heimilt sé að laga hús að landi með stallaðri gólfplötu, háum sökkli eða kjallara sem að miklu leyti sé niðurgrafinn.  Auk þess sé kostur á aukaíbúðum, allt að 60 m² að stærð, í tveggja hæða einbýlishúsum þar sem skipulags- og jarðfræðilegar aðstæður leyfi.  Þær lóðir séu sérstaklega auðkenndar á skipulagsuppdrætti.  Þá er í skipulaginu gerð sérstök grein fyrir því hvaða húsgerð sé heimiluð á hverri lóð fyrir sig. 

Á gildandi skipulagsuppdrætti er lóðin að Stórakrika 57 auðkennd sem lóð fyrir einnar hæðar einbýlishús á pöllum.  Á árinu 2007 var veitt byggingarleyfi fyrir tveggja hæða einbýlishúsi á lóðinni, en hafna verður þeirri túlkun Mosfellsbæjar að neðri hæð hússins sé kjallari, sbr. gr. 4.25 í byggingarreglugerð nr. 441/1997.  Hefur sú ákvörðun ekki sætt kæru til úrskurðarnefndarinnar og kemur hún ekki til endurskoðunar í máli þessu.  Við byggingu hússins var í veigamiklum atriðum vikið frá samþykktum aðaluppdráttum og húsið m.a. byggt með þremur útgöngum út á norðurhluta lóðar, sem hvorki samræmist samþykktum aðaluppdráttum að húsinu né byggingarleyfi þess.  Breytir þar engu um þótt gluggateikningar hafi verið áritaðar af  starfsmanni byggingarfulltrúa.

Með hinni kærðu ákvörðun var sú breyting gerð á deiliskipulagi svæðisins að heimiluð var aukaíbúð á neðri hæð í húsinu að Stórakrika 57.  Var sú breyting sett fram á uppdrætti með því að auðkenna lóðina með stjörnu, sem á skipulagsuppdrætti er tákn fyrir lóðir þar sem aukaíbúðir eru heimilaðar.  Engin breyting var hins vegar gerð á skilmálum skipulagsins eða skilgreiningu húsgerðar að Stórakrika 57. 

Við afgreiðslu á athugasemdum varðandi hina umdeildu skipulagstillögu bókaði skipulags- og byggingarnefnd að á samþykktum teikningum að Stórakrika 57 væri gert ráð fyrir íveruherbergjum við norðausturhlið með stórum gluggum og útgöngum úr hverju herbergi á lóð.  Í breytingartillögu fælist að á þessari hlið yrði inngangur í aukaíbúð.  Taldi nefndin að breytingin hefði ekki í för með sér umtalsverða röskun á friði og næði á lóð nr. 59 umfram það sem gera hefði mátt ráð fyrir miðað við samþykktar teikningar. 

Eins og að framan er rakið eru þeir stóru gluggar með útgöngum á lóð, sem skipulags- og byggingarnefnd tilgreinir í bókun sinni, ekki sýndir á samþykktum aðaluppdráttum að Stórakrika 57.  Er ályktun nefndarinnar í málinu því byggð á röngum forsendum og telur úrskurðarnefndin að það hefði getað haft áhrif á niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar í málinu ef fyrir henni hefði legið hvernig atvikum var háttað í raun.  Þá var sá ágalli á samþykkt bæjarstjórnar hinn 10. júní 2009 að aðeins var þar staðfest afgreiðsla 254. fundar skipulags- og byggingarnefndar á málinu en í þeirri afgreiðslu  fólst ekki annað en tillaga um að umrædd skipulagsbreyting yrði samþykkt.  Telur úrskurðarnefndin að í ljósi þess að skipulagsnefndum var ekki falið vald til fullnaðarafgreiðslu mála samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, hefði bæjarstjórn þurft að samþykkja skipulagstillöguna sjálfa í stað þess að staðfesta aðeins afgreiðslu nefndarinnar á málinu. 

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar svo verulega áfátt að ekki verður hjá því komist að fella hana úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.  Þá þurfti úrskurðarnefndin að hafa frumkvæði að frekari gagnaöflun í málinu til að það teldist nægilega upplýst og olli það enn frekari töfum á meðferð þess. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 10. júní 2009 um breytt deiliskipulag Krikahverfis vegna lóðarinnar nr. 57 við Stórakrika í Mosfellsbæ. 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

85/2010 Boðaslóð

Með

Ár 2011, föstudaginn 15. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 85/2010, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsráðs Vestmannaeyjabæjar frá 9. desember 2010 um að veita stöðuleyfi fyrir gámi á lóðinni að Boðaslóð 7, Vestmannaeyjum. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. desember 2010, er barst nefndinni 27. sama mánaðar, kærir R, Boðaslóð 5, Vestmannaeyjum, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsráðs Vestmannaeyjabæjar frá 9. desember 2010 að veita stöðuleyfi fyrir gámi á lóðinni að Boðaslóð 7.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hins kærða leyfis. 

Málsatvik og rök:  Síðla árs 2010 var komið fyrir gámi á lóðinni að Boðaslóð 7 í Vestmannaeyjabæ.  Af því tilefni hafði kærandi samband við byggingaryfirvöld bæjarins með ósk um að gámurinn yrði fjarlægður.  Hinn 22. nóvember sama ár sendi skipulags- og byggingarfulltrúi bréf til eiganda Boðaslóðar 7 þar sem bent var á að gámur utan gámasvæða væri háður stöðuleyfi og var farið fram á að hann yrði fjarlægður innan 14 daga.  Í kjölfarið var sótt um leyfi fyrir stöðu gámsins og veitti umhverfis- og skipulagsráð stöðuleyfi fyrir honum til 1. mars 2011 með því skilyrði að gámurinn yrði færður fimm metra frá lóðarmörkum Boðaslóðar 5.  Bæjarstjórn staðfesti þá afgreiðslu hinn 12. desember 2010. 

Kærandi telur meðferð hinnar kærðu ákvörðunar óviðunandi gagnvart íbúum að Boðaslóð 5.  Aldrei hafi verið leitað samþykkis íbúanna fyrir staðsetningu gámsins, en hann sé fáránlega staðsettur inni í miðju hverfi.  Ekki hafi verið veitt leyfi fyrir honum fyrr en eftir að kærandi hafi gert athugasemdir við stöðu gámsins og taki leyfi því til tveggja mánaða aftur í tímann.  Færsla gámsins um fimm metra frá lóðamörkum skipti engu, því hann sé til sömu óprýði í hverfinu og áður og skerði enn útsýni úr stofuglugga kæranda. 

Bæjaryfirvöld benda á að veiting hins kærða stöðuleyfis hafi verið lögum samkvæmt, en heimild fyrir veitingu slíks leyfis sé í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Gámurinn hafi verið staðsettur á umræddri lóð í tengslum við fyrirhugaða byggingu bílgeymslu á lóðinni og hafi þótt rétt að veita umsækjanda leyfisins svigrúm til 1. mars 2011 til þess að skila inn gögnum vegna byggingaráformanna.  Leyfið sé til stutts tíma og hafi ekki veruleg grenndaráhrif. 

Niðurstaða:  Hið kærða stöðuleyfi var tímabundið og rann út hinn 1. mars 2011 og samkvæmt upplýsingum byggingaryfirvalda mun umdeildur gámur þegar hafa verið fjarlægður af lóðinni Boðaslóð 7. 

Samkvæmt framansögðu hefur hið kærða stöðuleyfi runnið sitt skeið á enda og hefur það því ekki lengur réttarverkan að lögum.  Af þeim sökum hefur kærandi ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá fram úrskurð um ógildingu leyfisins.  Verður kærumáli þessu af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni með vísan til 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

________________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________          _____________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

169/2007 Einholt-Þverholt

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 5. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 169/2007, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. maí 2007 um deiliskipulag Einholts-Þverholts, eða svæðis er afmarkast af götunum Þverholti, Háteigsvegi, Einholti og Stórholti í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. desember 2007, er barst nefndinni 28. s.m., kæra A, Meðalholti 5 og S, Meðalholti 13, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. maí 2007 um deiliskipulag Einholts-Þverholts, eða svæðis er afmarkast af götunum Þverholti, Háteigsvegi, Einholti og Stórholti í Reykjavík. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða samþykkt verði felld úr gild. 

Málavextir:  Á fundi skipulagsráðs 1. júní 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi svæðis er afmarkast af Þverholti að vestan, Háteigsvegi að sunnan, Einholti að austan og Stórholti að norðan.  Fól tillagan í sér heimild til niðurrifs húsa á svæðinu og að þar yrði heimiluð mun þéttari byggð.  Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum og bárust fjölmargar athugasemdir.  Á fundi skipulagsráðs 30. nóvember 2005 voru athugasemdir þessar lagðar fram, samantekt skipulagsfulltrúa um þær sem og minnispunktar frá kynningarfundi með íbúum sem haldinn var 21. september s.á.  Þá var og lögð fram ný tillaga að deiliskipulagi svæðisins og var samþykkt að auglýsa hana.  Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 17. maí 2006 og var eftirfarandi fært til bókar:  „Auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa og með vísan til hennar.  Vísað til borgarráðs.“  Á fundi skipulagsráðs 9. ágúst 2006 var lagt fram bréf borgarstjóra, dags. 21. júní 2006, um samþykkt borgarstjórnar frá 20. s.m. um að vísa málinu að nýju til skipulagsráðs.  Á fundi skipulagsráðs 13. desember 2006 var ákveðið að auglýsa að nýju tillögu að deiliskiplagi svæðisins.  Fól tillagan í sér niðurrif húsa á svæðinu og að rísa myndi mun þéttari byggð þar sem á öllum lóðum yrðu íbúðir, verslun og þjónusta.  Að Þverholti 11 og 13 var lagt til að rísa myndi sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara.  Að Einholti 2 og 4 var lagt til að rísa myndi fimm hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara.  Að Þverholti 15-19 var lagt til að rísa myndi sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á tveimur hæðum.  Að Einholti 6-8 var lagt til að rísa myndi fimm til sex hæða bygging með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á þremur hæðum.  Að Þverholti 21 var lagt til að rísa myndi fimm til sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á tveimur hæðum.  Að Háteigsvegi 7 var lagt til að rísa myndi fjögurra til fimm hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á þremur hæðum. 

Á fundi skipulagsráðs 2. maí 2007 voru lagðar fram fjölmargar athugasemdir er borist höfðu ásamt umsögn skipulagsstjóra, dags. 20. apríl 2007.  Þar sagði m.a. eftirfarandi:  „Niðurstaða: að lokinni auglýsingu deiliskipulagstillögunnar og móttöku athugasemda stóðu skipulagsyfirvöld í Reykjavík fyrir samráðsfundum með lóðarhöfum, hönnuðum og að lokum fulltrúum íbúa en áður hafði verið haldinn opinn kynningarfundur með þeim.  Í þeim umræðum voru m.a. lagðar fram athugasemdir … Með vísan til ofangreinds liggur nú fyrir breytt tillaga að deiliskipulagi dags. 20. apríl 2007 og er lagt til að skipulagsráð samþykki hana og leggi fyrir borgarráð til staðfestingar.  Ekki er talið að auglýsa þurfi tillöguna að nýju í ljós þess að í henni hefur verið komið til móts við athugasemdir aðila með því að færa til sama byggingarmagn og í auglýstri tillögu en lækka fyrirhugaða byggingu að Einholti 6 úr 6 hæðum í 5 með inndreginni fimmtu hæðinni.  Byggingar að Þverholti 15 og 15a hækka aftur á móti í annars vegar 8 hæðir og hins vegar í 7 hæðir.  Sú hækkun hefur ekki áhrif á þá aðila sem gerðu athugasemdir við tillöguna, enda eru áhrif hækkunarinnar bundin við lóðarhafa.“  Var tillagan samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra og henni vísað til borgarráðs sem á fundi sínum 10. maí s.á. samþykkti hana. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 22. júní 2007, var gerð athugasemd við að samþykkt borgarráðs frá 10. maí s.á. yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og sagði m.a. eftirfarandi í bréfinu:  „Stofnunin telur að sú breyting sem gerð var eftir auglýsingu tillögunnar og fólst í að hækka hús við Þverholt, sé þess eðlis að hana þurfi að kynna með formlegum hætti.  Ekki kemur fram hver er hámarksfjöldi íbúða á hverri lóð utan lóðar með námsmannaíbúðum.  Að mati stofnunarinnar þarf að ákveða slíkt í deiliskipulagi, með hliðsjón af stefnumörkum aðalskipulags.  Einnig þarf að vera ljóst að ákvæði um „námsmannaherbergi“ og heildarfjöldi íbúða samræmist ákvæðum aðalskipulagsins.  Svör við athugasemdum eru ekki fullnægjandi … Jafnframt er bent á eftirfarandi:  Gera þarf grein fyrir hljóðvist íbúða á svæðinu. … Gæta þarf þess að fullt samræmi sé á milli allra upplýsinga um hæðafjölda, milli uppdrátta og töflu … Tilgreina þarf í greinargerð deiliskipulagsins hvaða breytingar eru gerðar á tillögunni að síðari afgreiðslu sveitarstjórnar.“ 

Með bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 8. október 2007, sagði m.a. eftirfarandi:  „Skipulagsstofnun hefur 25. september 2007 borist deiliskipulagsuppdráttur, dags. 8. desember 2006, breytt 21. september 2007 af deiliskipulagi Einholts-Þverholt, Reykjavík, þar sem fram kemur:  „21/09/07 Deiliskipulagi breytt í samræmi við bréf Skipulagsstofnunar frá 22. júní á þann átt að Þverholt 15 og Þverholt 15a eru lækkuð í 6 hæðir og byggingarmagn lóðarinnar lækkað í samræmi við það.“  Ekki kemur fram að borgaryfirvöld hafi samþykkt breytinguna. … Skipulagsstofnun tekur ekki afstöðu til deiliskipulagsins fyrr en brugðist hefur verið við athugasemdum þeim sem fram komu í áðurnefndu afgreiðslubréfí stofnunarinnar, dags. 22. júní 2007.“ 

Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 26. nóvember 2007, sagði m.a. eftirfarandi:  „Í bréfi Reykjavíkurborgar dags. 9. nóvember 2007 er athugasemdum Skipulagsstofnunar svarað og vísað til minnisblaðs um jarðvinnu vegna húsbygginga í Reykjvík dags. 19. september 2005 eftir Magnús Sædal Svavarsson byggingarfulltrúa, álitsgerðar vegna umferðar eftir Stefán Agnar Finnsson, yfirverkfræðing dags. 12. september 2005, hljóðvistgreiningar Línuhönnunar dags. 23. október 2007 og umsögn umhverfissviðs Reykjavíkurborgar varðandi hljóðvist dags. 6. nóvember 2007.  Þessi gögn fylgdu öll.  Í nýjum gögnum liggur jafnframt fyrir túlkun á því hvernig námsmannaherbergi reiknast sem íbúðir.  Skipulagsstofnun hefur yfirfarið framlögð gögn og ítrekar að það að fækka hæðum og lækka nýtingahlutfall á lóðum nr. 15-19 geti ekki flokkast sem lagfæring á gögnum.  Líta verður á slíkt sem breytingu sem borgaryfirvöld þurfi að fjalla um og samþykkja.  … Jafnframt er bent á eftirfarandi:  Ósamræmi er á milli töflu og greinargerðar hvað varðar leyfilegan hæðafjölda á lóð nr. 21 við Þverholt.  Samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur, breyting staðfest 15. maí 2006, er gert ráð fyrir 240 nýjum íbúðum á svæðinu en í deiliskipulagsgreinargerðinni er sagt að á reitnum megi vera 250 nýjar íbúðir.  Í greinargerð deiliskipulagsins þarf að gera grein fyrir hljóðvist og heimild umhverfissviðs til beitingar fráviks II.  Skipulagsstofnun mun afgreiða málið endanlega þegar samþykki borgaryfirvalda fyrir umræddum breytingum liggja fyrir og stofnuninni hefur borist leiðréttur og undirritaður uppdráttur með upplýsingum um nýjar samþykktir.“ 

Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 29. nóvember 2007. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 30. nóvember 2007 var lagt fram  áðurnefnt bréf Skipulagsstofnunar, dags. 26. s.m.  Á fundi skipulagsráðs 12. desember s.á. var á ný fjallað um málið og lagt fram m.a. minnisblað verkfræðistofunnar Línuhönnunar um hljóðvist, dags. 23. október 2007, og umsögn umhverfissviðs Reykjavíkurborgar, dags. 6. nóvember s.á., um heimild til að beita fráviki II úr viðauka hávaðareglugerðar nr. 933/1999 varðandi hljóðvist.  Einnig voru lagðir fram endanlegir uppdrættir að deiliskipulagi svæðisins, dags. 8. desember 2006, síðast uppfærðir 26. nóvember 2007.  Var eftirfarandi bókað:  „Endanlegir uppdrættir samþykktir. Vísað til borgarráðs.“  Borgarráð samþykkti afgreiðslu skipulagsráðs í málinu á fundi sínum 20. desember 2007. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að borgaryfirvöldum hafi borið að fara eftir ákvæði 3. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er varði rétt einstaklinga.  Kærendur telji að ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda Skipulagsstofnunar og sé sérstaklega bent á breytingar sem gerðar hafi verið á deiliskipulaginu eftir auglýsingu og ekki hafi verið kynntar með formlegum hætti.  Þá sé því og haldið fram að íbúum svæðisins hafi ekki verið gerð fullnægjandi grein fyrir þeim áhrifum sem framfylgd deiliskipulagsins kynni að hafa.  Ennfremur telji kærendur að brotið hafi verið gegn ákvæði gr. 3.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og 37. gr. reglugerðar um sprengiefni nr. 684/1999. 

Í kæru er vísað til athugasemda annars kæranda sem komið hafi verið á framfæri við borgaryfirvöld er tillaga að hinu kærða deiliskipulagi hafi verið auglýst 9. apríl 2007, en þar hafi verið gerð athugasemd við hæð fyrirhugaðra bygginga á svæðinu.  Framlagðar teikningar um skuggavarp gefi hvorki rétta mynd af né lýsi til fullnustu þeirri birtuskerðingu sem verði af byggingunum.  Skipulagið hrifsi til sín þau birtuskilyrði sem íbúar hverfisins hafi búið við sem leiði til verðlækkunar íbúðarhúsnæðis á svæðinu.  Gerð sé athugasemd við stærð og lögun fyrirhugaðra bygginga og því haldið fram að heildarmynd hverfisins muni aflagast verulega verði af byggingu margra hæða fjölbýlishúsa.  Öðru máli gegndi ef hæð fyrirhugaðra bygginga yrði í samræmi við önnur hús í hverfinu.  Engin húsakönnun hafi verið gerð, líkt og skipulags- og byggingarlög geri ráð fyrir, og ekkert jafnræði sé í deiliskipulaginu eða samræmi milli eldri og nýrri byggðar.  Nýtingarhlutfall, sem sé 2,83 samkvæmt deiliskipulaginu, sé í hrópandi ósamræmi við núverandi nýtingarhlutfall íbúðarhúsnæðis á svæðinu, en það sé 1,0-1,6.  Fjölgun íbúa á svæðinu muni hafa í för með sér stóraukna umferð um götur hverfisins sem nú þegar séu oft erfiðar yfirferðar og þá muni bílastæðavandi aukast enn frekar frá því sem nú sé. 

Gerðar séu athugasemdir við að ekki sé gert ráð fyrir því að framkvæmd verði ástandskönnun á húsum og veitukerfum á svæðinu áður en framkvæmdir hefjist.  Þá sé og gerð athugasemd varðandi fyrirkomulag byggingarframkvæmda á svæðinu og að hvorki hafi legið fyrir kostnaðaráætlun vegna fyrirhugaðra bygginga né áætlun um framkvæmdatímann.  Að lokum sé gerð athugasemd við kynningar- og samráðsferlið í heild sinni og að ekkert hafi verið hlustað á raddir íbúa í hverfinu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að öll meðferð málsins hafi verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög og ákvæði skipulagsreglugerðar og því ekki ljóst hvað kærendur eigi við með tilvísun þeirra til 1. mgr. 3. gr. laganna.  Lögð hafi verið áhersla á víðtækt samráð við hagsmunaaðila í nágrenninu, fjölmargir kynningarfundir hafi verið haldnir, langt umfram lagaskyldu, auk þess sem deiliskipulagstillagan sem upphaflega hafi verið auglýst hafi á seinni stigum tekið róttækum breytingum að því er varði hæðir húsa, umfang og innihald.  Í allri meðferð málsins hafi ítrekað komið fram hjá hagsmunaaðilum og íbúum í nágrenninu að uppbygging á þessu svæði væri sjálfsögð svo fremi að ekki yrði gengið á umhverfi og lífsgæða þeirra.    

Í erindum hagsmunaaðila hafi komið fram áhyggjur og mótmæli við ýmsum þáttum er varðað hafi framkvæmd á svæðinu og rask af þeim sökum.  Slíkt geti ekki talist vera hluti af deiliskipulagsferlinu og komi því ekki til umfjöllunar í máli þessu heldur þegar sótt verði um byggingarleyfi.  Það sé skoðun skipulagsyfirvalda að samráð við hagsmunaaðila sé nauðsynlegt þegar um sé að ræða svo viðamikla framkvæmd í gróinni íbúðarbyggð. 

Í deiliskipulagsvinnu sem fram hafi farið á árinu 2003 hafi verið gert ráð fyrir því að á svæðinu myndi rísa hús á fjórum hæðum þar sem efsta hæðin yrði inndregin.  Skipulagsyfirvöld hafi þó fljótlega tekið undir álit lóðarhafa um að dýrar eignir og lóðir, niðurrif og síðan uppbygging, krefðist þéttari byggðar en fyrirhugað hafi verið í fyrstu svo unnt yrði að breyta iðnaðarsvæðinu í íbúðarbyggð.  Í fyrstu tillögum að deiliskipulagi, sem kynntar hafi verið á árinu 2005, hafi verið gert ráð fyrir mun hærri byggingum og meira byggingarmagni en gert hafi verið í hinni kærðu samþykkt, en með vísan til fjölda athugasemda og ábendinga frá hagsmunaðilum, breytinga á eignarhaldi lóða á svæðinu og afstöðu skipulagsyfirvalda hafi verið dregið úr byggingarmagni.  Samfelldar húsaraðir meðfram götum hafi verið brotnar upp og aðkoma í inngarð opnuð. 

Ekki sé dregið í efa að skuggavarp aukist vegna fyrirhugaðra nýbygginga.  Morgunsól skerðist að hluta í íbúðum að Egilsborgum, vestan Þverholts, sem og síðdegissól í görðum austan Einholts.  Með því að draga úr hæð fyrirhugaðra húsa og með því að draga inn efstu hæð hafi verið sýnt fram á að skuggavarp á eldri byggð yrði ásættanlegt að mati skipulagsyfirvalda, enda mætti ætíð vænta breytinga í þéttri borgarbyggð.  Fjarlægð á milli húsa við Einholt yrði ásættanleg, eða um 27 metrar.  Ekki hafi verið fallist á að um óásættanlega birtuskerðingu væri að ræða auk þess sem rétt til óbreytts útsýnis væri ekki hægt að verja í þéttri miðborgarbyggð. 

Í aðalskipulagi Reykjavíkur sé ekki lengur kveðið á um nýtingahlutfall á hverjum stað fyrir sig, enda sé í skipulagsreglugerð gert ráð fyrir að í deiliskipulagi sé nýtingarhlutfall eitt þeirra atriða sem notað sé til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða eða reita.  Heimilað nýtingahlutfall á svæðinu sé sambærilegt við nýtingarhlutfall í sambærilegum áætlunum sem samþykktar hafi verið.  Þá hafi aðstæður innan reitsins verið með þeim hætti að unnt hafi verið að ákvarða hærra nýtingarhlutfall í ljósi stærðar svæðisins, með vísan til legu þess gagnvart eldri byggð og annarra atriða sem máli hafi skipt.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í eldri byggð, þar sem möguleiki sé á að endurbyggja hluta svæðisins á annan hátt.  Slíkt væri óeðlilegt og ekki í takt við almenna stefnumörkun um þéttingu byggðar.  Ætíð þurfi að meta hvert svæði fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið.  Sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða hærra nýtingarhlutfall á nýbyggingarreit en í eldri byggð. 

Ljóst sé að umferð muni breytast á einhvern hátt með hinni kærðu samþykkt.  Umferð vegna iðnaðar og annarrar atvinnustarfsemi muni minnka, þar með talin umferð stórra ökutækja, en í stað þungaumferðar muni bætast við umferð vegna fjölgunar íbúa á svæðinu.  Umferðin muni að öllum líkindum vaxa og ferðum fjölga án þess þó að aukningin hafi þau áhrif að grípa þurfi til sérstakra lausna umfram það sem felist í hinni kærðu samþykkt.  Umferð íbúa muni ekki breyta umferðarmynstri á neinn þann hátt sem talinn sé hafa áhrif á nágrennið.  Umferð á svæðinu sé í ákveðnum vanda, m.a. á Háteigsvegi, en ekki verði séð að unnt verði að leysa þann vanda í tengslum við hið kærða deiliskipulag enda sé það hluti af stærra umferðartæknilegu máli.  Ekki verði séð að deiliskipulagið hafi í för með sér umferðaraukningu um Meðalholt eða Einholt. 

Hið kærða deiliskipulag fullnægi öllum kröfum er varði bílastæði og sé í algeru samræmi við stefnumörkun borgaryfirvalda um framboð bílastæða í miðborginni.  Á það sé bent að í umsögn skipulagsstjóra vegna málsins hafi verið tekið undir athugasemdir hagsmunaaðila um bílastæðavanda í hverfinu, eins og alls staðar í miðborginni og á jaðri hennar.  Meðal ástæðna fyrir þessum vanda sé að bílaeign sé ekki í samræmi við þær kröfur sem gerðar hafi verið þegar eldri hverfi borgarinnar byggðust upp.  Deiliskipulagið geri ráð fyrir því að bílastæðakröfum nýrra bygginga sé fullnægt innan reitsins sjálfs.  Í deiliskipulaginu sé að lágmarki gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð og séu námsmannaíbúðir meðtaldar í þeirri kröfu.  Auk þess sé gert ráð fyrir hálfu bílastæði á hvert námsmannaherbergi í bílageymslukjallara.  Það sé álit skipulagsyfirvalda að með þessu sé verið að bæta fyrirkomulag bílastæðamála í hverfinu, sér í lagi í ljósi þess að skipulag hverfisins geri ekki ráð fyrir almennri bílaeign.  Umræddar bílastæðakröfur séu í samræmi við ákvæði Þróunaráætlunar miðborgarsvæðisins vegna umferðarskipulags á miðborgarsvæðinu að teknu tilliti til þéttingar byggðar í miðborginni og nálægð við mikið framboð almenningsvagna.  Þá sé gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 50 m2 atvinnuhúsnæðis. 
 
Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé gert ráð fyrir 334 einstaklingsherbergjum og 94 námsmannaíbúðum á sameinaðri lóð Þverholts 15, 15A, 17-19 og að Einholti 6 og 8 og allt að 70 almennum íbúðum að Þverholti 21 og Háteigsvegi 7. 

Viðurkennt sé að háar byggingar geti valdið einhverjum veðurfarsbreytingum á jörðu niðri.  Aftur á móti sé því vísað á bug að þær byggingar sem hér um ræði séu það háar að þær geti haft nokkur áhrif á vindafar á svæðinu.  Ekki hafi verið unnar sérstakar athuganir á mögulegum breytingum á vindafari vegna samþykktarinnar enda ekki talin ástæða til slíkra rannsókna nema um sé að ræða byggingu háhýsa. 

Kærendur hafi ekki gert tilraunir til að renna stoðum undir þá fullyrðingu að fasteignir á svæðinu muni rýrna í verði vegna hinnar kærðu samþykktar.  Því sé þvert á móti haldið fram af hálfu skipulagsyfirvalda að með samþykkt deiliskipulagsins verði töluverð verðmætaaukning á svæðinu og nærliggjandi fasteignum. 

Ekki hafi verið talið að auglýsa þyrfti að nýju tillögu að deiliskipualgi reitsins, dags. 8. desember 2006.  Í henni hafi verið komið til móts við athugasemdir aðila með því að færa til sama byggingarmagn og í auglýstri tillögu en lækka fyrirhugaða byggingu að Einholti 6, úr sex hæðum í fimm með inndreginni fimmtu hæðinni.  Byggingar að Þverholti 15 og 15A hafi aftur á móti hækkað í annars vegar í átta hæðir og hins vegar í sjö hæðir.  Sú hækkun muni ekki hafa nein áhrif á þá aðila sem gert hafi athugasemdir við tillöguna, enda verði áhrif hækkunarinnar bundin við lóðarhafa. 

Hvað varði þá málsástæðu kærenda að ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda Skipulagsstofnunar varðandi gildistökuauglýsingar deiliskipulagsins sé bent á að það hafi verið mat Reykjavíkurborgar að breytingarnar væru þess eðlis að ekki væri ástæða til að leggja hina lagfærðu tillögu fram til samþykktar á fundi borgarráðs, enda einungis um lagfæringar að ræða sem ekki hafi haft áhrif á innihald tillögunnar.

—————–

Lóðarhafa Einholts 6-8 og Þverholts 15-21 var tilkynnt um kæruna en hefur ekki komið að sérstökum athugasemdum til úrskurðarnefndarinnar. 

Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi deiliskipulags Einholts-Þverholts, eða svæðis er afmarkast af götunum Þverholti, Háteigsvegi, Einholti og Stórholti í Reykjavík, og samþykkt var í borgarráði 10. maí 2007.  Samkvæmt landnotkun Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 er suðurhluti svæðis þess er hér um ræðir merktur sem íbúðarbyggð en norðurhluti þess er merktur sem miðsvæði. 

Í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði.  Þar megi þó einnig gera ráð fyrir starfsemi sem eðlilegt sé að þar sé til þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis, svo sem verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem hvorki verði ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð.  Í gr. 4.4.1 reglugerðarinnar segir að á miðsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir verslunar- og þjónustustarfsemi og stjórnsýslu sem þjóni heilu landsvæði, þéttbýlisstað eða fleiri en einu bæjarhverfi, s.s. verslunum, skrifstofum, þjónustustofnunum, veitinga- og gistihúsum, menningarstofnunum og hreinlegum iðnaði.  Þar sem aðstæður leyfi megi á miðsvæðum gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði, sérstaklega á efri hæðum bygginga. 

Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi er heimilað að á öllum lóðum á svæðinu verði blönduð byggð, þ.e. verslun, þjónusta og íbúðir án þess að greint sé frá því hvernig skiptingunni sé háttað að öðru leyti en því að á hinum áritaða uppdrætti segir að hámarksfjöldi íbúða verði 240.  Verður að telja að framsetning deiliskipulags með þeim hætti sem að framan er lýst sé í ósamræmi við aðalskipulag Reykjavíkur hvað landnotkun varðar á suðurhluta svæðisins, sem er íbúðarsvæði samkvæmt gildandi uppdrætti aðalskipulags.  Er hin kærða ákvörðun því í andstöðu við 7. mgr. 9. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kvað á um innbyrðis samræmi svæðis-, aðal- og deiliskipulagsuppdrátta. 

Eins og að framan er rakið átti hin kærða deiliskipulagssamþykkt sér nokkurn aðdraganda en áður höfðu komið til umfjöllunar borgaryfirvalda hugmyndir að deiliskipulagi svæðisins er náðu þó ekki fram að ganga.  Í desember 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi er fól í sér heimild til niðurrifs húsa á svæðinu og uppbyggingu nýrra.  Fól tillagan m.a. í sér að á lóðinni að Þverholti 15-19 myndi rísa sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á tveimur hæðum, og að á lóðinni Einholti 6-8 myndi rísa fimm til sex hæða bygging, með inndreginni efstu hæð, ásamt kjallara á þremur hæðum.  Fengu borgaryfirvöld margar athugasemdir vegna tillögunnar og á fundi skipulagsráðs 2. maí 2007 voru þær lagðar fram ásamt umsögn skipulagsstjóra, dags. 20. apríl s.á.  Í umsögninni var lagt til að fyrirhuguð bygging að Einholti 6 yrði lækkuð úr sex hæðum í fimm, og að efsta hæðin yrði inndregin, og að byggingar að Þverholti 15 og 15A yrðu hækkaðar í sjö og átta hæðir.  Var tillagan samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsstjóra og henni vísað til borgarráðs, sem á fundi sínum 10. maí s.á. samþykkti hana.  Birtist auglýsing um gildistöku samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda 29. nóvember 2007.  Á staðfestum og árituðum uppdrætti kemur aftur á móti fram að á lóðunum Einholti 6-8 og Þverholti 15 og 15A sé leyfilegt að byggja fimm til sex hæða hús þar sem efsta hæðin verði inndregin og er því misræmi á milli þess sem samþykkt var í borgrráði 10. maí 2007 og áritaðs uppdráttar.  Virðist þó sem borgarráð hafi ætlað sér að samþykkja innihald deiliskipulagsins eins og það birtist á uppdrættinum en það var hins vegar ekki gert fyrr en á fundi ráðsins 20. desember 2007, þremur vikum eftir auglýsingu samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Var meðferð málsins þá lokið og verður að líta svo á að samþykkt borgarráðs frá 20. desember 2007 hafi enga þýðingu í máli þessu enda hafði ekki komið til endurupptöku þess.  Þegar litið er til framangreindrar meðferðar málsins, og þess misræmis sem var á milli þess sem borgarráð samþykkti 10. maí 2007 og þess sem hinn áritaði uppdráttur ber með sér, verður að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar, sem og tafa við gagnaöflun, en  greinargerð Reykjavíkurborgar í málinu er dagsett 2. nóvember 2010.  Í henni er tekið fram að sá dráttur sem orðið hafi á að skila gögnum til úrskurðarnefndarinnar hafi einkum stafað af því að beðið hafi verið eftir ítarlegri útfærslu á kæru eins og kærendur hafi boðað. 

Úrskurðarorð: 

Samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. maí 2007, um deiliskipulag Einholts–Þverholts, eða svæðis er afmarkast af götunum Þverholti, Háteigsvegi, Einholti og Stórholti í Reykjavík, er felld úr gildi. 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________  ___________________________
Ásgeir Magnússon                               Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

34/2010 Hellisheiðarvirkjun

Með

Ár 2011, föstudaginn 15. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 34/2010, kæra á útgáfu vottorðs um lokaúttekt á starfsmannahúsi Orkuveitu Reykjavíkur við Hellisheiðarvirkjun sem skipulags- og byggingarfulltrúi Sveitarfélagsins Ölfus gaf út hinn 4. maí 2010. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. maí 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir D, byggingarstjóri starfsmannahúss Orkuveitu Reykjavíkur við Hellisheiðarvirkjun, útgáfu vottorðs um lokaúttekt vegna nefnds starfsmannahúss sem skipulags- og byggingarfulltrúi Sveitarfélagsins Ölfus gaf út hinn 4. maí 2010.  Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða úttektarvottorð verði fellt úr gildi.  Auk kröfu sinnar um ógildingu umrædds vottorðs óskar kærandi þess að úrskurðarnefndin kanni og gefi álit á atriðum sem hann setur fram í sjö tölusettum liðum og segir varða starfsmannahús Hellisheiðarvirkjunar.  Fellur það utan verksviðs úrskuðarnefndarinnar að lát í té slíkt álit og verður ekki í úrskurði þessum fjallað um þau atriði sem álitsbeiðni kæranda tekur til.   

Málsatvik og rök:  Kærandi var skráður byggingarstjóri og húsasmíðameistari við byggingu starfsmannahúss Orkuveitu Reykjavíkur við Hellisheiðarvirkjun.  Hinn 23. september 2009 gaf kærandi út yfirlýsingu um verklok við byggingu hússins og 28. sama mánaðar kom hann á framfæri beiðni við skipulags- og byggingarfulltrúa um lokaúttekt á greindu húsi.  Lokaúttektin fór fram hinn 21. október 2009 og voru nokkrar athugasemdir gerðar við frágang hússins.  Kærandi lýsti því síðar yfir við skipulags- og byggingarfulltrúa að yfirlýsing hans um verklok væri ógild.  Umrædd bygging var að nýju skoðuð af skipulags- og byggingarfulltrúa og gaf hann út vottorð um lokaúttekt hinn 4. maí 2010. 

Kærandi vísar til þess að hann hafi á sínum tíma verið byggingarstjóri og húsasmíðameistari að umræddri byggingu hjá þáverandi byggingarverktaka.  Hinn 22. mars 2007 hafi Orkuveita Reykjavíkur yfirtekið verkið með samkomulagi þar um.  Ágreiningslaust sé að skipta hafi átt um byggingarstjóra við yfirtöku verksins en það hafi ekki gengið eftir þrátt fyrir ítrekuð tilmæli kæranda í þá veru.  Umrætt hús hafi verið tekið í notkun fyrir starfsmenn Hellisheiðarvirkjunar á árinu 2007 án þess að stöðuúttekt skv. gr. 55.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 hafi farið fram og hafi kærandi talið sig knúinn til að hlutast til um lokaúttekt á verkinu sem byggingarstjóri þess. 

Eftir lokaúttekt hafi komið í ljós að samningur hafi verið gerður milli Orkuveitunnar og skipulags- og byggingarfulltrúa um hönnun og eftirlit með framkvæmdunum þar sem vikið hafi verið frá ákvæðum laga og reglugerða.  Uppdrættir hafi ekki verið gefnir út á pappír og á þá hafi skort áritun arkitekta og hönnuða auk staðfestingar byggingarfulltrúa.  Á eyðublöð fyrir áfangaúttektir hafi skort reit fyrir undirskrift byggingarstjóra og áfangaúttektir farið fram án aðkomu hans eða iðnmeistara, heldur hafi verið látin nægja undirskrift iðnaðarmanna á staðnum undir hluta áfangaúttektarblaða.  Í ljósi þessa hafi kærandi afturkallað yfirlýsingu sína um verklok og farið fram á úttekt skv. gr. 36.1 í byggingarreglugerð, sem fram skuli fara við byggingarstjóraskipti fyrir verklok, en við því hafi byggingarfulltrúi ekki orðið.

Af hálfu Sveitarfélagsins Ölfus er farið fram á að kröfum kæranda verði hafnað eða eftir atvikum vísað frá úrskurðarnefndinni.  Ekkert hafi komið fram í málatilbúnaði kæranda sem styðji það að fullnægjandi gögn hafi ekki legið fyrir við útgáfu vottorðs um lokaúttekt eða að farið hafi verið á svig við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða byggingarreglugerðar við útgáfu þess.  Yfirlýsing byggingarstjóra um verklok hafi legið fyrir, þeir aðilar hafi verið viðstaddir úttektina sem þar hafi átt að vera og allar nauðsynlegar yfirlýsingar hafi legið fyrir, sbr. 53. gr. byggingarreglugerðar.  Atriði þau sem gerðar hafi verið athugasemdir við í lokaúttekt hafi verið lagfærð áður en vottorðið hafi verið gefið út og starfsmannahúsið hafi uppfyllt allar þær kröfur sem gerðar séu í byggingarreglugerð og í staðli ÍST-51.  Þá hafi verið staðreynt að byggingin hafi verið í samræmi við samþykkta uppdrætti.  Geti kærandi því ekki dregið til baka yfirlýsingu um verklok í því skyni að ógilda vottorð skipulags- og byggingarfulltrúa um lokaúttekt. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 40. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru við útgáfu umdeilds vottorðs, annaðist byggingarfulltrúi úttektir og eftirlit einstakra þátta byggingarframkvæmda og lokaúttekt fullbyggðs mannvirkis og gaf út vottorð þar um.  Í máli þessu er uppi krafa um ógildingu vottorðs byggingarfulltrúa um lokaúttekt. 

Hluti af lögmæltu eftirliti byggingaryfirvalda með mannvirkjagerð er framkvæmd lokaúttektar.  Með henni er gengið úr skugga um að mannvirki sé í samræmi við samþykkta uppdrætti og ákvæði laga og reglugerða sem um þau gilda.  Vottorð um lokaúttekt er skrifleg yfirlýsing um að slík úttekt hafi farið fram og eftir atvikum að bætt hafi verið úr ágöllum sem fram hafi komið við úttektina. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. nú 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sæta stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Með stjórnvaldsákvörðun er átt við einhliða ákvörðun stjórnvalds um rétt eða skyldu manna sem tekin er í skjóli stjórnsýsluvalds.  Vottorð um lokaúttekt felur ekki í sér slíka ákvörðun heldur staðfestingu þess að lokaúttekt hafi farið fram eins og að framan greinir.  Verður kærumáli þessu af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________    _____________________________
Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

20/2011 Skipulagsgjald

Með

Ár 2011, föstudaginn 1. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2011, kæra á álagningu skipulagsgjalds vegna geymslu, matshluta 3, í landi Hóls, Rangárþingi eystra. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. mars 2011, er barst nefndinni 18. sama mánaðar, framsendi Þjóðskrá Íslands erindi eiganda jarðarinnar Hóls, Rangárþingi eystra, dags. 1. mars 2011, þar sem farið er fram á að álagning skipulagsgjalda vegna geymslu, matshluta 3, á nefndri jörð verði felld niður.

Málsatvik og rök:  Á árinu 2000 áritaði byggingarfulltrúi Rangárþings b.s. teikningu, sem dagsett er í júlí 2000, af 52 m2 óskráðu húsi í landi Hóls.  Hinn 23. ágúst 2010 sendi byggingarfulltrúi Þjóðskrá Íslands móttökulista fyrir matsgögn vegna verkfærageymslu, sem merkt var matshluti 3, í landi Hóls.  Kemur þar fram að greindur matshluti, sem byggður hafi verið í kringum árið 2000, hafi náð byggingarstigi 7.  Um sé að ræða kalda geymslu, lítið sem ekkert einangraða, og fylgdi með fyrrgreind teikning frá árinu 2000.  Geymslan var síðan skráð og virt til brunabóta hjá Þjóðskrá Íslands hinn 2. febrúar 2011 og skipulagsgjald lagt á.  Fékk umræddur matshluti matsnúmerið 232 2010.

Kærandi vísar til þess að hið umdeilda skipulagsgjald sé nú lagt á gamlan kofa sem standi á lögbýli hans en hafi byggingaryfirvöldum verið tilkynnt um hann fyrir mörgum árum.  Skipulagsgjald eigi að leggja á nýreist hús samkvæmt 2. mgr. 35. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en ekki sé um það að ræða í máli þessu.  Umræddur kofi hafi verið byggður á árunum 1998-1999 með leyfi Vestur-Landeyjahrepps, sem nú tilheyri Rangárþingi eystra, og hafi teikning legið fyrir hjá byggingarfulltrúa í mörg ár.

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr. 17. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 skal greiða skipulagsgjald af nýbyggingum sem virtar eru til brunabóta.  Telst nýbygging hvert nýreist hús sem virt er til brunabóta, svo og viðbyggingar við eldri hús, ef virðingarverð hinnar nýju viðbyggingar nemur a.m.k. 1/5 verðs eldra húss.  Í 3. mgr. sömu greinar segir að skipulagsgjald falli í gjalddaga þegar virðingargjörð hafi farið fram og Fasteignamat ríkisins, nú Þjóðskrá Íslands, hafi tilkynnt hana innheimtumanni ríkissjóðs.

Eins og háttað er reglum um álagningu skipulagsgjalds má við því búast að hún geti dregist nokkuð eftir að viðkomandi bygging hefur verið tekin í notkun og hefur úrskurðarnefndin í fyrri úrskurðum fallist á að réttlætanlegt kunni að vera að leggja gjaldið á allnokkru eftir að byggingu mannvirkis var lokið.  Á hitt ber að líta að miðað er við að gjaldið sé lagt á nýreist hús og nýjar viðbyggingar og verður að gera þá kröfu að tilkynning til Þjóðskrár, sem er forsenda álagningar skipulagsgjalds, eigi sér stað án ástæðulauss dráttar.  Verður ekki á það fallist að umrædd bygging, sem leggja verður til grundvallar að reist hafi verið fyrir tíu til tólf árum, verði talin nýreist hús í skilningi 17. gr. skipulagslaga þegar umdeild álagning fór fram.  Ekki liggur fyrir í málinu að atvik sem kærandi ber ábyrgð á hafi átt þátt í þeim drætti sem varð á umdeildri álagningu.

Samkvæmt því sem að framan er rakið ber að fella úr gildi álagningu skipulagsgjalds á umrædda byggingu kæranda eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi álagning skipulagsgjalds frá febrúar 2011, vegna geymslu, sem merkt er matshluti 3, í landi Hóls, Rangárþingi eystra, og ber matsnúmerið 232 2010.

______________________________
Ómar Stefánsson

_____________________________            _____________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson