Árið 2025, þriðjudaginn 27. maí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 176/2024, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar frá 12. nóvember 2024 um að hafna beitingu þvingunarúrræða til að koma á lögmætu ástandi á lóð nr. 14 við Lambastaðabraut.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 12. desember 2024, er barst nefndinni sama dag, kærir lóðarhafi Lambastaðabrautar 12, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar frá 12. nóvember s.á. að hafna beitingu þvingunarúrræða til að koma á lögmætu ástandi á lóð nr. 14 við Lambastaðabraut. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Seltjarnarnesabæ 28. janúar 2025.
Málavextir: Með byggingarleyfi, dags. 5. mars 2020, var veitt heimild til niðurrifs húss á lóð nr. 14 við Lambastaðabraut. Byggingarfulltrúi samþykkti aðaluppdrætti nýs húss á lóðinni 28. apríl 2020 og var byggingarleyfið kært til úrskurðarnefndarinnar. Nýir aðaluppdrættir voru samþykktir af byggingarfulltrúa 8. júní 2020 og var kæra til nefndarinnar vegna byggingarleyfisins afturkölluð. Samkvæmt útgefnu byggingarleyfi, dags. 15. júní s.á., var veitt leyfi fyrir byggingu einbýlishúss á tveimur hæðum á lóðinni með innbyggðri bílageymslu í samræmi við samþykkt hönnunargögn.
Með bréfi, dags. 2. júlí 2024, óskaði kærandi eftir því við byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar að hann léti rífa niður og fjarlægja öll ólögleg mannvirki og afmá allt jarðrask á lóð nr. 14 við Lambastaðabraut. Með bréfi, dags. 25. október s.á., barst kæranda greinargerð lögmanns, fyrir hönd sveitarfélagsins, þar sem fram kom að byggingarfulltrúi myndi ekki grípa til neinna aðgerða eða þvingunarúrræða þar sem stærð lóðar og samþykkt byggingarmagn væri í samræmi við skipulag. Byggingarfulltrúi tilkynnti kæranda með tölvupósti 12. nóvember s.á. að greinargerðin hefði verið send fyrir hans hönd sem endanleg afgreiðsla.
Málsrök kæranda: Bent er á að samkvæmt gildandi deiliskipulagi fyrir lóð nr. 14 við Lambastaðabraut sé nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,3. Það þýði að hámarksgólfflatarmál allra bygginga og/eða byggingarhluta sem reisa megi á lóðinni megi mest vera 263,4 m2, miðað við að lóðin sé að flatarmáli 878 m2. Í deiliskipulagi frá 2013 komi fram að heimilt sé að auka við byggingarmagn á lóð um þann hluta hússins sem fyrirkomið sé neðanjarðar og skuli hann þá nýttur fyrir bílageymslur, geymslur, tæknirými o.fl. enda sé kjallarinn niðurgrafinn og gluggalaus og því lítt sjáanlegur utan frá. Byggingarleyfi fyrir lóðina við Lambastaðabraut 14 kveði á um að heimilt sé að byggja einbýlishús á tveimur hæðum, með innbyggðri bílageymslu. Hvorki sé veitt heimild til að byggja bátaskýli eða aðra byggingarhluta eins og nýtingarrými undir svölum utan byggingarreits, umfram það sem í leyfinu greini.
Í skráningartöflu hússins, dags. 29. maí 2020, komi fram að húsið sé tveggja hæða, þar sem hæðum hússins sé ýmist lýst sem fyrstu og annarri hæð eða jarðhæð og efri hæð. Hvergi komi fram að hluti jarðhæðar sé niðurgrafinn kjallari líkt og haldið hafi verið fram. Kjallari þurfi að liggja undir jarðhæð til að vera niðurgrafinn ef hann eigi að uppfylla skilgreiningu staðalsins ÍST 50/1998 um að geta talist kjallari. Skráningartafla og byggingarlýsing hússins beri um að neðri hæð hússins sé 252,4 m2 og að efri hæðin sé 187,9 m2. Heildarstærð aðalhússins sé því 440,3 m2.
Á grunnmynd neðri hæðar sé ekki gert ráð fyrir baðherbergjum en sjá megi af lagnateikningum fyrir sama rými að þeim beri ekki saman við grunnmynd neðri hæðar um að ekki sé gert ráð fyrir baðherbergjum. Hið sama eigi við þegar grunnmyndir hússins séu skoðaðar að einungis sé gert ráð fyrir tveimur svefnherbergjum í 440 m2 byggingu, sem ekki fáist staðist. Þá veki einnig athygli þegar lagt sé mat á hvað falli undir nýtingarhlutfall að samtenging bílskúrs að gangi neðri hæðar sé tilgreind með hurðum, en því sé svo haldið fram að rýmið falli ekki undir flatarmál sem tilheyri nýtingarhlutfalli. Margt bendi til þess að lóðarhafar hafi með framsetningu sinni reynt að villa um fyrir eftirlitsaðilum, þar með talið byggingarfulltrúa, hvað varði fjölda þeirra byggingarfermetra sem til staðar séu og hvort þá beri að ákvarða sem hluta af nýtingarhlutfalli lóðar.
Opinber gögn beri öll um að stærð lóðarinnar sé 878 m2, þar með talin fasteignaskrá. Þrátt fyrir það sé við útreikning nýtingarhlutfalls í skráningartöflu miðað við að lóðin sé 991 m2 en engin gögn styðji það. Eina þekkta skjalið sem tilgreini þá stærð sé einhliða útgefið lóðarblað frá verkfræðistofu sem samþykkt hafi verið af lóðarhafa, án aðkomu sveitarfélagsins eða annarra opinberra aðila. Í lóðarblaðinu komi fram að lóðin hafi verið stækkuð til suðurs um 113 m2. Sú fullyrðing sæki ekki stoð í gildandi deiliskipulag né önnur opinber gögn. Lóðarblaðið hafi verið gefið út um mánuði eftir útgáfu afsals vegna kaupa núverandi lóðarhafa. Lóðarblaðinu hafi ekki verið þinglýst, enda hafi það ekki verið gefið út af raunverulegum eiganda þess lands sem lóðin við Lambastaðabraut 14 eigi að hafa stækkað um, þ.e. til suðurs. Seltjarnarnesbær sé eigandi alls lands sunnan Lambastaðabrautar 14 og til að stækkun lóðarinnar sé möguleg væri nauðsynlegt að gera sérstakan yfirfærslusamning við sveitarfélagið um ýmist kaup á landi og/eða eftir atvikum með gerð sérstaks lóðarleigusamnings um tímabundin afnot af slíku landi. Þetta hafi ekki verið gert. Af þeim sökum sé ekki hægt að horfa til þess við mat á nýtingarhlutfalli lóðar að stærð hennar sé umfram 878 m2, líkt og fram komi í opinberum gögnum. Í gildandi deiliskipulagi sé kveðið á um að allar mögulegar leiðréttingar á lóðarstærðum verði að auglýsa sérstaklega auk þess að leita þurfi eftir samþykki eigenda aðliggjandi lóða.
Ítarlegar reglur um nýtingarhlutfall séu í staðli ÍST 50/1998 og hugtakið nýtingarhlutfall sé skilgreint í gr. 1.3. skipulagsreglugerðar nr. 90/2013. Samkvæmt deiliskipulagi sé heimilt að reisa allt að 30 m2 bátaskýli á sjávarlóðum sem tengist sjóvarnargörðum utan byggingarreita, að fengnu leyfi skipulags- og mannvirkjanefndar og Siglingastofnunar. Engin gögn liggi fyrir um samþykki Siglingastofnunar (Samgöngustofu) og hafi bátaskýlis ekki verið getið í útgefnu byggingarleyfi. Mannvirki það sem reist hafi verið á lóðinni sé á samþykktum teikningum sagt vera 3,75 m á breidd og 8,21 m að lengd. Húsið sé því 30,79 m2 en í skráningarblaði sé húsið skráð 29,5 m2. Á samþykktum teikningum fyrir bátaskýlið komi fram að umgjörð þess gangi fram yfir lóðarmörk sjávarmegin. Samkvæmt þessu megi ætla að lóðin sé um 5,5 – 5,7 m lengri í átt að fjöru en þinglýstar og opinberar heimildir kveði á um. Þetta bendi til þess að húsið standi utan lóðarmarka. Þrátt fyrir þetta sé húsið á samþykktum teikningum talið standa innan lóðarmarka að hluta. Vísar kærandi einnig til 26,3 m2 útieldhúss, sem ekki sé talið með í nýtingarhlutfalli lóðarinnar, eins og það ætti með réttu, sbr. ÍST 50/1998, og 4,6 m2 sorpskýlis sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í skráningartöflu hússins.
Samkvæmt 8. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé það meðal annars hlutverk byggingarfulltrúa að sjá um og framfylgja opinberu eftirliti með mannvirkjagerð. Almennir borgarar verði að geta treyst því að mannvirkjagerð í nábýli sé háttað þannig að hún verði samræmd gildandi deiliskipulagi. Kærandi hafi gert kröfu um niðurrif o.fl. þar sem framkvæmdir á umræddri lóð séu ekki í samræmi við deiliskipulag og útgefið byggingarleyfi. Á lóðinni séu 502 byggingarfermetrar sem falli í A eða B lokunarflokk, en samkvæmt gildandi deiliskipulagi sé einungis heimilt að byggja rúmlega 263 m2 á lóðinni. Sé nýtingarhlutfall á lóðinni því 0,57, eða næstum helmingi meira en heimildir skipulags kveði á um.
Málsrök Seltjarnarnesbæjar: Vísað er til þess að hin kærða ákvörðun varði ekki rétt eða skyldu kæranda og því sé ekki um kæranlega ákvörðun að ræða og vísa beri málinu frá. Þá sé kæran einnig of seint fram komin þar sem byggingarleyfið hafi verið gefið út 15. júní 2020 og framkvæmdir hafi hafist í kjölfarið en kæran hafi ekki borist úrskurðarnefndinni fyrr en 12. desember 2024. Byggingarleyfinu eða aðaluppdráttum hafi ekki verið breytt frá árinu 2020, utan samþykktra uppdrátta af bátaskýli árið 2021. Kærandi hafi frá þeim tíma er leyfið hafi verið samþykkt mátt gera sér grein fyrir hvaða framkvæmdir hefðu verið samþykktar og áhrifum þeirra. Kærandi hafi sjálfur áritað samþykki sitt á uppdrátt vegna byggingar bátaskýlis á lóðinni. Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar sé sérstaklega stuttur til þess að tryggja að aðilar nýti rétt sinn til að kæra strax og koma þannig í veg fyrir tjón og eyða óvissu um lögmæti framkvæmda. Tilkynning um afstöðu byggingarfulltrúa hafi verið send kæranda 25. október 2024 en afgreiðslan ekki kærð fyrr en 12. desember s.á., einum mánuði og 22 dögum síðar. Hafi kærufrestur því verið liðinn.
Samþykktir aðaluppdrættir, byggingarleyfi og framkvæmdir séu í samræmi við samþykkta uppdrætti, byggingarleyfi og deiliskipulag svæðisins. Allar málsástæður kæranda lúti að efnislegum atriðum er varði aðaluppdrætti sem hafi verið samþykktir 8. júní 2020 og síðan 10. ágúst s.á. og byggingarleyfi sem gefið hafi verið út 15. júní 2020.
Á skipulagsuppdrætti Lambastaðahverfis sé lóð nr. 14 við Lambastaðabraut sýnd 991 m2. Þá komi fram að afmörkun lóða á skipulagsuppdrættinum byggi á fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum sem eigi uppruna sinn frá ýmsum tímum og aðilum og séu ekki í öllum tilvikum skýr eða í samræmi við nútímakröfur um nákvæmni. Því sé gerður fyrirvari um lóðamörk. Fram undan flestum sjávarlóðum hverfisins fylgi sjávarréttindi þannig að fjara neðan afmarkaðra lóða og réttindi í netlögum tilheyri lóðareigendum. Sjávarvörn sé sýnd á uppdráttum og sé staðsetning sjávarvarna bindandi. Breytingar á sjávarvörnum skuli vera í samráði við bæjaryfirvöld og Siglingastofnun.
Fjallað sé um mæli- og hæðarblöð og byggingar í skilmálum skipulagsins. Í samræmi við skilmálana hafi verið unnið nýtt lóðarblað fyrir lóð nr. 14 við Lambastaðabraut, dags. 27. janúar 2020, sem sýni lóðina eins og deiliskipulagsuppdráttur geri ráð fyrir. Það hafi verið samþykkt af Seltjarnarnesbæ. Ótvírætt sé að lóðin sé 991 m2 að stærð og í samræmi við gildandi deiliskipulag. Það breyti engu að ekki hafi verið hlutast til um að breyta skráningu lóðarinnar í fasteignaskrá. Um sé að ræða eignarlóð við sjó sem eigi réttindi til sjávar, þ.e. bæði í fjöru og netlögum. Sveitarfélagið eigi ekkert land framan við lóðina og því hafi ekki þurft neina samninga við sveitarfélagið um kaup eða leigu vegna stækkunar lóðarinnar.
Eldra hús sem hafi verið á lóðinni hafi verið 257,1 m2 og samkvæmt gildandi deiliskipulagi og mæliblaði sé stærð lóðarinnar 991 m2 og nýtingarhlutfall hafi því verið 0,3. Hið nýja hús sé 440,4 m2, hefðbundin húsrými séu samtals 297,5 m2 en gluggalaus kjallararými séu 142 m2. Heildarstærð hússins sé því innan marka skilmála deiliskipulags þar sem komi fram að heimilt sé að auka hámarksbyggingarmagn á lóð um þann hluta mannvirkis sem sé fyrir komið neðanjarðar og nýttur fyrir s.s. bílageymslur, geymslur, tæknirými og samsvarandi, enda séu kjallarými gluggalaus og lítt eða ekki sjáanleg utan frá.
Hvað varði bátaskýlið þá sé sérstaklega tekið fram að aðaluppdráttur þess sé samþykktur 19. apríl 2021 og samkvæmt honum sé skýlið 28,79 m2. Í skilmálum deiliskipulagsins komi fram að heimilt sé reisa allt að 30 m2 bátaskýli á sjávarlóðum sem tengist sjóvarnargörðum utan byggingarreita, að fengnu leyfi skipulags- og mannvirkjanefndar og samþykki Siglingastofnunar. Þá komi fram að leita skuli skriflegs samþykkis nágranna ef fjarlægð frá lóðamörkum nágrannalóðar sé minni en 3 m. Samþykki Vegagerðarinnar, dags. 24. janúar 2020, liggi fyrir sem og áritaður uppdráttur frá kæranda þar sem hann hafi samþykkt að bátaskýli á lóðinni standi nær lóðamörkum en 3 m. Undirritunin sé ódagsett en fengin áður en aðaluppdrættir bátaskýlisins hafi verið samþykktir í apríl 2021.
Sveitarfélagið hafi túlkað skilmála skipulagsins svo að til viðbótar nýtingarhlutfalli húss á lóðinni megi byggja allt að 9 m2 smáhýsi og 30 m2 bátaskýli. Vegna fullyrðinga um að bátaskýlið kunni að vera 0,79 m2 stærra en skipulagið leyfi þá hafi sveitarfélagið ekki staðreynt slíkt frávik auk þess sem slíkt frávik sé óverulegt.
Við úttektir á húsinu muni sveitarfélagið tryggja að framkvæmdin sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglur og gera viðeigandi ráðstafanir ef svo sé ekki. Framkvæmdum sé ekki lokið. Rétt sé að bátaskýlis hafi ekki verið getið í útgefnu byggingarleyfi en sveitarfélagið hafi litið svo á að bygging þess falli undir leyfið enda hafi aðaluppdrættir af því verið samþykktir eftir útgáfu leyfisins og fyrir lok framkvæmda. Um hafi verið að ræða breytingu á byggingarleyfinu sem hafi verið samþykkt með nýjum uppdráttum.
Athugasemdir eigenda Lambastaðabrautar 14: Bent er á að kæran sé of seint fram komin og því beri að vísa henni frá. Ekki sé um kæranlega ákvörðun að ræða og kærandi geti ekki talist aðili að málinu á grundvelli laga nr. 160/2010 um mannvirki þar sem erindið varði ekki hans eigin eign, sbr. orðalag 55. og 56. gr. laganna. Í raun sé um grenndarmál að ræða sem fari þá eftir almennum grenndarrétti eða skipulagsmál samkvæmt ákvæðum skipulagslaga nr. 123/2010, en kærandi byggi ekki á þeim.
Húsið á Lambastaðabraut 14 sé enn í byggingu og óumdeilt sé að fyrir liggi byggingarleyfi, aðaluppdrættir og teikningar, lóðarblað og skráningartöflur hafi legið fyrir frá árinu 2020. Þetta sé kjarni málsins og marki þau tímamörk sem miða beri við. Af því leiði að allir tímafrestir kæranda til að andmæla byggingu hússins séu löngu liðnir.
Kærandi hafi sýnt af sér verulegt tómlæti með því að bregðast ekki fyrr við ef hann hafi á annað borð viljað andmæla framkvæmdunum. Byggingarleyfi og aðaluppdrættir hafi legið fyrir árið 2020 og framkvæmdir hafist fljótlega. Auk þess megi benda á skriflegt samþykki kæranda fyrir staðsetningu bátaskýlis, þar sem afstöðumynd hafi sýnt bæði húsið og bátaskýlið. Kærandi vísi til þess að hann hafi áttað sig á stærð hússins og hæð síðla árs 2023 en hann hafi ekki brugðist við fyrr en um sumarið 2024.
Kærandi geri þá kröfu að nefndin ógildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa um að hafna því að nýta heimildir byggingarfulltrúa til að beita þvingunarúrræðum, sbr. 2. mgr. 55 gr. laga nr. 160/2010. Engin skýr rök séu færð fyrir því á hvaða grundvelli skuli ógilda ákvörðunina eða á hvaða grundvelli ákvörðunin geti talist ógildanleg í skilningi stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða laga nr. 160/2010. Ljóst sé að úrskurðarnefndin geti ekki tekið kröfur kæranda til efnislegrar athugunar og lagt mat á hvort byggingar á lóðinni séu í samræmi við byggingarleyfi og samþykktar teikningar á grundvelli kröfu kæranda, enda sé það ekki hlutverk hennar sbr. 1. mgr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.
Erindi kæranda til byggingarfulltrúa hafi verið svarað ítarlega og ekki verði séð á hvaða grundvelli þau svör verði úrskurðuð ógild. Afgreiðsla erindisins hafi verið í samræmi við skilyrði laga.
Því sé hafnað að bygging hússins, bátaskýli eða lóðin standist ekki kröfur eða brjóti gegn ákvæðum laga nr. 160/2010. Byggingin á lóð Lambastaðabrautar 14 sé í samræmi við fyrirliggjandi teikningar og aðaluppdrátt. Staðsetning og hæð hússins sé í samræmi við samþykktar teikningar og leyfi og ekki um nein frávik að ræða sem varði hagsmuni kæranda eða réttlætt geti að krafa um beitingu þvingunarúrræða skv. lögum nr. 160/2010 verði tekin til greina.
Viðbótarathugasemdir kæranda: Bent er á að ákvæði 55. gr. laga nr. 160/2010 veiti byggingarfulltrúa heimild til töku stjórnvaldsákvörðunar og varði hún bæði réttindi og skyldur aðila sem eigi lögvarinna hagsmuna að gæta. Ákvörðun um að beita ekki þessum heimildum sé að sama skapi stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga nr. 37/1997. Þá verði ráðið af efni þeirra laga nr. 160/2010 að byggingarfulltrúa sé óheimilt að útvista töku ákvörðunar samkvæmt þeim til utanaðkomandi lögmanns. Tilkynning lögmanns í formi greinargerðar feli ekki í sér formlega töku eða birtingu stjórnvaldsákvörðunar. Efni greinargerðar lögmanns verði aldrei kært sem einskonar stjórnvaldsákvörðun til æðra stjórnvalds og geti dagsetning í slíkri greinargerð ekki markað upphaf kærufrests. Þar sem stjórnvaldsákvarðanir séu almennt ekki formbundnar að lögum megi horfa til þess að með tölvupósti byggingarfulltrúa frá 12. nóvember 2024 hafi hann staðfest niðurstöðu greinargerðar lögmannsins. Hafi sú staðfesting falið í sér stjórnvaldsákvörðun um höfnun kröfu um beitingu þvingunarúrræða.
Málsástæður kæranda lúti fyrst og fremst að því að byggingarframkvæmdir á lóðinni séu ekki í samræmi við gildandi skipulag, framlagða aðaluppdrætti, skráningartöflu og útgefið byggingarleyfi. Það hafi ekki verið fyrr en slegið hafi verið frá síðla árs 2023 að framkvæmdin sjálf hafi komið í ljós. Kærandi hafi brugðist við án tafar með því að leita eftir fundum með bæði bæjarstjóra og byggingarfulltrúa þar sem hann hafi komið sjónarmiðum sínum á framfæri. Báðir hafi gengið á vettvang byggingarinnar og lýst yfir samúð með kæranda og því ástandi sem hefði skapast vegna framkvæmda á lóðinni og lýst yfir vilja sínum til að kanna hvað hægt væri að gera í stöðunni. Ekki hafi þó verið brugðist við.
Framkvæmdir á lóðinni séu í mjög takmörkuðu samræmi við framlagða aðaluppdrætti, teikningar og útgefin leyfi. Krafa kæranda sé grundvölluð á því að framkvæmdir lóðarhafa verði hvorki samræmdar gildandi deiliskipulagi, reglum um nýtingarhlutfall á lóð, fyrirliggjandi aðaluppdrætti og teikningar auk þess sem sérteikningar verði ekki samræmdar þeim aðaluppdrætti sem liggi fyrir á vef byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar. Málatilbúnaður kæranda dragi fram hvernig stjórnsýslueftirliti sveitarfélagsins með framkvæmdum á lóðinni hafi verið háttað.
Á þinglýstu mæliblaði fyrir lóð Lambastaðabrautar 14 er lóðin sögð 878 m2. Þessi tilgreining á stærð lóðarinnar á mæliblaði sé ítrekuð með annarri yfirlýsingu Seltjarnarnesbæjar til sýslumannsins í Reykjavík, dags. 11. desember 2009. Þessi stærð lóðarinnar sé í samræmi við allar opinberar skráningar á stærð hennar og sú stærð sem skráð sé í afsal vegna sölu á fasteigninni til núverandi lóðarhafa, dags. 20. desember 2019. Þá sé vert að nefna að á fundi skipulags- og umferðarnefndar Seltjarnarnesbæjar 17. júlí 2012 hafi verið tekin afstaða til rétthæðar skjala eftir því hvort þau hafi verið þinglýst eða ekki. Afgreiðsla nefndarinnar hafi verið að mæliblað sem hafði verið gert 1991 og hefði ekki verið þinglýst væri ekki í gildi. Þessi afgreiðsla hafi verið staðfest í bæjarstjórn. Stærð lóðarinnar við Lambastaðabraut 14 sé 878 m2 hvað sem líði undarlegum yfirlýsingum sveitarfélagsins. Fullyrðingar sveitarfélagsins um stærð lóðar séu ekki í neinu samræmi við gildandi reglu og þau sjónarmið sem sveitarfélagið sjálft leggi til grundvallar þegar afstaða sé tekin til lóðarstærða.
Svokallað bátaskýli sé hvorki byggt né hannað fyrir móttöku báta, né sé það niðurgrafið, sbr. skilmála deiliskipulags. Bátaskýlið sé ekki tekið inn í nýtingarhlutfall lóðar í skráningartöflu lóðar þó að um 30,79 m2 mannvirki sé að ræða. Tímasetning inn lagðra teikninga breyti engu um það að skýlið skuli teljast til nýtingarhlutfalls lóðar. Þá liggi fyrir að ekkert byggingarleyfi hafi verið gefið út vegna byggingar bátaskýlisins í andstöðu við 9. gr. laga nr. 160/2010.
Á uppdrætti aðalhúss sé að finna sérstakan byggingarhluta, utan byggingarreits, sem afmarkist af útveggjum aðalhúss, svalalofti og sökkli. Þar sé að finna uppsteypt borð og eldunaraðstöðu eða „útieldhús“. Um sé að ræða svokallaða B-fermetra sem telja skuli að fullu inn í nýtingarhlutfall samkvæmt gildandi reglum. Framkvæmdin sé ekki í samræmi við aðaluppdrátt því í stað grasbala, líkt og aðaluppdráttur beri um að skuli vera til staðar í „útieldhúsinu“ hafi verið steyptur sökkull. Um sé að ræða ríflega 26 m2 útieldhús sem engin grein sé gerð fyrir í skráningartöflu hússins.
Það láti nærri að byggðir hafi verið um 240 m2 umfram heimilað nýtingarhlutfall og þar sé ekki tekið tillit til uppsteypu á heitum potti við hafið, sem ekki hafi verið heimilað sérstaklega í fyrirliggjandi teikningum og/eða leyfum. Fjölmörg atriði á samþykktum aðaluppdráttum hafi raunverulega verið byggð á annan hátt en kynnt hafi verið með aðaluppdráttum. Þetta verði glögglega lesið úr þeim gögnum sem aðgengileg séu á vefsíðu sveitarfélagsins. Grunnmyndum, útlitsmyndum og sneiðmyndum beri ekki saman um tilvist þvottahúss á jarðhæð hússins, né aðra nýtingu miðrýmis. Hið sama eigi við um glugga á jarðhæð við „master-svítu baðherbergi“ sem sé ekki að finna á aðaluppdráttum. Aðaluppdrættir hússins séu ekki í samræmi við sérteikningar annarra hönnuða. Sökkla- og lagnateikningar geri ráð fyrir baðherbergisaðstöðu en einnig þvottahúsi aftan við stiga sem ekki komi fram á aðaluppdrætti. Steyptir sökklar útieldhúss þar sem gert hafi verið ráð fyrir grasi, útliti hússins til suðaustur hafi verið breytt, til að mynda varðandi glugga í stofu og gluggakálf sem standi út úr hliðinni. Gangatenging bílskúrs við kjallararými, miðað við staðsetningu á sérteikningum, sé ekki tilgreind í skráningu til nýtingarhlutfalls. Á aðaluppdrætti sé gert ráð fyrir einu baðherbergi á efri hæð sem staðsett sé við gestasvítu/skrifstofu en við skoðun á sérteikningum megi sjá fleiri baðherbergi, meðal annars í hinu meinta niðurgrafna kjallararými, sem ekki komi fram á aðaluppdrætti og séu ekki tilgreindir sem fermetrar í nýtingarhlutfalli. Miðað við staðsetningu glugga og burðarbita megi ætla að fremur sé gert ráð fyrir tveimur svefnherbergjum til viðbótar við „mastersvítu“ á neðri hæð, en að talin sé þörf á tveimur björgunaropum í því eina svefnherbergi sem sýnt sé á aðaluppdrætti. Mikill munur sé á aðkomu hússins. Á aðaluppdráttum sé gert ráð fyrir 60 cm rampi upp að megin gólffleti hússins. Eftir framkvæmdir megi sjá að þar séu 12 tröppur í stað 60 cm rampsins, sem ætla megi að séu 1,4–1,8 m að hæð. Það sé eðlilegt að húsráðendur skýri hvort þessi mikla breyting, upp á 1,2 m eða svo, komi fram í breytingu á meginhæð hússins og/eða aðkomu- og lóðarhæð.
Upplýsingaöflun úrskurðarnefndarinnar: Með tölvupósti 15. apríl 2025 óskaði úrskurðarnefndin eftir upplýsingum um hvort byggingarfulltrúi hefði kannað fullyrðingar kæranda með vettvangsskoðun. Með svari 16. s.m. upplýsti byggingarfulltrúi að hann hefði farið í vettvangsskoðun vegna hinna umdeildu framkvæmda á lóð Lambastaðabrautar 14 eftir athugasemdir kæranda. Það hefði verið mat hans að húsið væri í samræmi við samþykkta uppdrætti í öllum megin atriðum sem skiptu máli og þar með í samræmi við deiliskipulag. Hann hefði orðið var við óveruleg frávik varðandi stærð á tveimur gluggum með tilliti til samþykktra uppdrátta og hafi bent húseiganda á að áður en lokaúttekt færi fram yrði hann að færa gluggana til samræmis við samþykkta uppdrætti eða leggja inn og fá samþykkta breytingu. Þá var það áréttað að lokaúttekt á húsinu að Lambastaðabraut 14 hafi enn ekki farið fram, enda sé húsið enn í byggingu og byggingarstjóri hafi ekki beðið um neinar öryggisúttektir, eða aðrar úttektir byggingarfulltrúa. Þá séu úttektir nú verkefni byggingarstjóra samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012 og ekki lengur í verkahring byggingarfulltrúa. Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi 20. maí 2025.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar um að synja beiðni kæranda um beitingu þvingunarúrræða á grundvelli laga nr. 160/2010 um mannvirki. Kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar er í 59. gr. laganna og hefur nefndin talið að synjun byggingarfulltrúa um beitingu þvingunarúrræða geti verið kæranleg til nefndarinnar, enda hafi kærandi lögvarða hagsmuni tengda ákvörðuninni.
Lóð kæranda er við hlið hins umdeilda mannvirkis og á hann því grenndarhagsmuna að gæta auk þess að ákvörðuninni var beint að honum. Verður því fallist á að hann njóti kæruaðildar. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um þá ákvörðun sem kæra lýtur að. Þrátt fyrir að kæranda hafi borist afstaða sveitarfélagsins með bréfi lögmanns 25. október 2024 verður ekki talið að um hafi verið að ræða lokaákvörðun enda fer einungis byggingarfulltrúi, eða eftir atvikum staðgengill hans, með vald til að synja beiðni um þvingunarúrræði á grundvelli laga nr. 160/2010. Kæranda barst staðfesting frá byggingarfulltrúa með tölvupósti 12. nóvember 2024 um að synjun sú er fram hefði komið í greindu bréfi lögmanns, dags. 25. október s.á., hefði verið lokaákvörðun fyrir hönd byggingafulltrúa. Verður að telja að kærufrestur hafi byrjað að líða frá þeim degi sbr. 1. mgr. 8. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og barst kæra innan kærufrests. Að gefnu tilefni skal tekið fram að kærufrestur vegna byggingarleyfis hins umþrætta mannvirkis er löngu liðinn og varðar kærumál þetta einvörðungu ákvörðun byggingarfulltrúa frá 12. nóvember 2024 um að hafna beitingu þvingunarúrræða skv. 55. og 56. gr. laga 160/2010.
Það er hlutverk byggingarfulltrúa að hafa eftirlit með mannvirkjagerð í sínu umdæmi, sbr. 2. mgr. 4. gr. og 1. mgr. 8. gr. laga nr. 160/2010. Í því felst meðal annars að taka afstöðu til beitingar þvingunarúrræða þeirra sem mælt er fyrir um í 55. og 56. gr. sömu laga. Af hálfu kæranda er í máli þessu vísað aðallega til 2. mgr. 55. gr., þar sem kveðið er á um að sé byggingarframkvæmd hafin án þess að leyfi sé fengið fyrir henni eða hún brjóti í bága við skipulag geti byggingarfulltrúi krafist þess að hið ólöglega mannvirki eða byggingarhluti sé fjarlægt, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Sinni eigandi ekki þeirri kröfu sé heimilt að vinna slík verk á hans kostnað. Ákvörðun sem tekin er með stoð í þessum fyrirmælum er í eðli sínu bráðabirgðaákvörðun sem getur leitt til frekari viðbragða eða ákvörðunar sem leggja þarf mat á hvort ráðist verði í, m.a. með tilliti til meðalhófs, svo sem rakið var í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 160/2010.
—–
Í greinargerð með deiliskipulagi Lambastaðahverfis á Seltjarnarnesi, sem tók gildi með birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 1. ágúst 2013, kemur fram að á skipulagsuppdrætti séu lóðir afmarkaðar samkvæmt fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum. Nákvæm afmörkun lóða og lóðastærðir verði sýndar með hnitsetningu á sérstökum mæliblöðum fyrir hverja lóð á skipulagssvæðinu. Kærandi í máli þessu bendir á að stærð lóðarinnar Lambastaðabrautar 14 er í fasteignaskrá 878,2 m2 á grundvelli þinglýstra heimilda og hnitsetts lóðablaðs. Af gögnum þessa máls verður ráðið að lóðarhafar létu útbúa mæliblað, dags. 23. janúar 2020, þar sem fram kemur að samkvæmt lóðablaði frá 1975 hafi lóðin verið 878 m2 en hafi nú verið stækkuð til suðurs um 113 m2 í samræmi við deiliskipulag Lambastaðahverfis en á skýringaruppdrætti með deiliskipulaginu sé stærð lóðarinnar gefin upp 991 m2. Miðar reiknað nýtingarhlutfall lóðarinnar við stærð hennar samkvæmt þessu mæliblaði. Engra nánari upplýsinga nýtur við um þetta en byggingarfulltrúi hefur bent á að um sjávarlóð sé að ræða og að fallist hafi verið á að mæliblaðið sýni rétta stærð lóðarinnar. Verður ekki gerð athugasemd við þá afstöðu en byggingarfulltrúa hefði þó verið rétt að benda lóðarhöfum á þær reglur sem gilda um skráningu fasteigna, sbr. m.a. 4.-5. og 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu, merki og mat fasteigna.
Í skilmálateikningu yfir Lambastaðabraut 14 sem er hluti deiliskipulagsins kemur fram að á lóðinni sé einbýlishús á einni hæð og kjallari með stakstæðri bílageymslu. Byggingarreitur miðist að hluta við núverandi bílageymslu, hæð taki mið af núverandi húsi og nýtingarhlutfall lóðar sé 0,3. Í greinargerð skipulagsins kemur fram að ef hús sé rifið og annað byggt í staðinn skuli íbúðafjöldi, hæð húss og hæðafjöldi vera sá sami nema annað sé tilgreint í gögnum skipulagsins. Þá kemur fram að heimilt sé að auka „hámarks byggingarmagn á lóð um þann hluta mannvirkis sem sé fyrirkomið neðanjarðar og nýttur sé fyrir s.s. bílageymslur, geymslur, tæknirými og samsvarandi, enda séu kjallararnir gluggalausir og lítt eða ekki sjáanlegir utan frá.“ Er um þetta í greinargerðinni nánar vísað til ÍST 50/1998, flatarmál og rúmmál bygginga. Þessa skilmála deiliskipulags svæðisins um aukningu hámarksbyggingarmagns má skilja svo að í slíku kjallararými megi ekki vera íbúðarrými heldur einungis geymslur og samsvarandi rými.
Í byggingarleyfi hins umþrætta mannvirkis, dags. 15. júní 2020, kemur fram að byggingarleyfi sé veitt til byggingar einbýlishúss á tveimur hæðum með innbyggðri bílageymslu. Í byggingarlýsingu mannvirkisins sem er frá sama tíma kemur á hinn bóginn fram að um sé að ræða einbýlishús á einni hæð og kjallara með innbyggðri bílageymslu. Af þessu tilefni verður athugað að hvorki eru fyrirmæli í lögum nr. 160/2010 né byggingarreglugerð nr. 112/2012 um hvenær rými teljist til kjallara. Engar ályktanir hér að lútandi verða dregnar af staðlinum ÍST 50/1998. Til hliðsjónar má geta þess að í eldri byggingarreglugerð nr. 441/1998 var kjallari skilgreindur svo í gr. 4.25 að gólf væri undir yfirborði jarðvegs á alla vegu en í gildandi reglugerð sama efnis virðist rætt um kjallara og jarðhæð jöfnum höndum, sbr. gr. 6.7.4. Í aðaluppdráttum hins umþrætta mannvirkis eru þau rými sem felld eru undir umrædda skilmála deiliskipulagsins og eru á innanverðri 1. hæð eða kjallara merkt ýmist sem geymslur, bílageymsla eða tæknirými. Lýtur ágreiningur þessa máls m.a. að því hvort það fái staðist að þau verði með vísan til skilmálanna ekki talin með því byggingarmagni mannvirkisins sem teljist til nýtingarhlutfalls.
Við skoðun á aðaluppdráttum sem og við vettvangsferð 20. maí 2025 urðu nefndarmenn úrskurðarnefndarinnar þess áskynja að vestari hlið mannvirkisins er nokkuð niðurgrafin og má ætla hún verði lítt áberandi þegar jarðvegsframkvæmdum lýkur. Á henni er að vísu gluggaop á 1. hæð eða kjallara sem ekki er í samræmi við áskilnað um að kjallari skuli vera gluggalaus svo felldur verði undir umrædda skilmála. Aðrar hliðar hússins eru minna eða ekki niðurgrafnar. Á austurhlið hússins að innanverðu eru göngudyr frá bílskúr og eru þær í jarðvegshæð en hæð lóðarinnar hallar niður að húsinu og er gert ráð fyrir því á sneiðmynd að jarðvegshæð lóðar verði nokkru hærri en gólfkóti 1. hæðar á þeim stað. Var jarðvegsframkvæmdum ekki að fullu lokið þegar nefndarmenn voru á vettvangi en engu að síður virtist sá hluti mannvirkisins sem hér um ræðir vera á mörkum þess að geta fallið undir umrædda skilmála.
Undir svölum á efri hæð mannvirkisins á suðurhlið er rými með steyptum vegg að vestanverðu sem og steyptu gólfi. Það virðist ástæða til þess að skoða nánar, svo sem kærandi gerir bendingu um og byggingarfulltrúi boðar í hinni kærðu ákvörðun hvort þessi hluti mannvirkisins, sem virðist vera utan byggingarreits, sé í samræmi við aðaluppdrætti sem og heimilað hámarksbyggingarmagn samkvæmt deiliskipulagi en byggingarhlutinn er ekki tilgreindur í skráningartöflu.
Yst á lóðinni Lambastöðum 14 er risið allstórt bátaskýli og var heimild til að reisa það veitt með byggingarleyfinu, dags. 15. júní 2020, að því fram kemur í málsgögnum. Bátaskýlið er tilgreint í skráningartöflu en ekki talið með við útreikning á nýtingarhlutfalli lóðar. Af hálfu byggingarfulltrúa er af þessu tilefni vísað til þess að í deiliskipulagi Lambastaðahverfis komi fram í skilmálum um ný mannvirki að heimilt sé að reisa allt að 30 m² bátaskýli á sjávarlóðum sem tengjast sjóvarnargörðum utan byggingarreita. Með nýtingarhlutfalli er átt við hlutfallið milli brúttóflatarmáls bygginga á lóð eða reit og flatarmáls lóðar eða reits og verður ekki talið útskýrt nægilega hvernig þessir skilmálar um heimild til staðsetningar mannvirkja utan byggingarreits feli í sér undanþágu frá því að vera tekið með í útreikningi nýtingarhlutfalls. Þá má nefna athugasemdir Seltjarnarnesbæjar í kærumáli fyrir úrskurðarnefndinni nr. 88/2013, er varðaði gildi deiliskipulags Lambastaðahverfis, þar sem fram kom að heimild til byggingar bátaskýla væri háð því að nýtingarhlutfall lóðar hafi ekki áður verið fullnýtt.
Í hinni kærðu ákvörðun, þ.e. bréfi lögmanns sveitarfélagsins sem byggingarfulltrúi hefur gert að sínu, var dregin saman sú niðurstaða að byggingarfulltrúi muni skoða frekar nákvæma stærð bátaskýlis, svalir og skráningu rýmis undir svölum sem og sorpgeymslu í samræmi við ábendingar kæranda. Í kjölfar slíkrar skoðunar muni byggingarfulltrúi kanna hvort og þá til hvaða aðgerða eða úrræða hann telji nauðsynlegt að grípa leiði skoðunin í ljós að framkvæmdir þessar séu í ósamræmi við skipulag. Komu og fram vangaveltur sem ekki er ástæða til að rekja varðandi frekari viðbrögð mundi svo reynast. Fyrir liggur síðan að eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni kannaði byggingarfulltrúi framkvæmdir á lóð Lambastaðabrautar 14. Var það mat hans að framkvæmdir væru að mestu leyti í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti og skilmála deiliskipulags. Að áliti úrskurðarnefndarinnar hefði verið tilefni til þess fyrir byggingarfulltrúa að rökstyðja nánar þá afstöðu sína, jafnvel þótt málið hafi þá verið á borði úrskurðarnefndarinnar. Um leið er til þess að líta að framkvæmdum á lóð Lambastaðabrautar 14 er ólokið þótt séu langt komnar og að ekki hefur farið fram lokaúttekt byggingarfulltrúa vegna þeirra, en við slíka úttekt er gengið úr skugga um að mannvirki sé reist í samræmi við samþykkta aðal- og séruppdrætti og uppfylli ákvæði mannvirkjalaga og þeirra reglugerða er framkvæmdina varðar. Að öllu framangreindu virtu þykir þó rétt af hálfu úrskurðarnefndarinnar að fella úr gildi hina kærðu ákvörðun.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Seltjarnarnesbæjar frá 12. nóvember 2024 um að hafna beitingu þvingunarúrræða til að koma á lögmætu ástandi á lóð nr. 14 við Lambastaðabraut.
