Ár 1999, fimmtudaginn 27. maí kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 8/1999; kæra J f.h. Tölvukorta ehf., Sólvallagötu 25, Reykjavík á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. janúar 1999 um að synja umsókn um leyfi fyrir áður gerðri íbúð í kjallara hússins nr. 18 við Skólavörðustíg í Reykjavík, ásamt endurbótum.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. febrúar 1999, sem barst nefndinni hinn 1. mars 1999, kærir J, f. h. Tölvukorta ehf., Sólvallagötu 25, Reykjavík ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. janúar 1999 um að synja umsókn um leyfi fyrir áður gerðri íbúð í kjallara hússins nr. 18 við Skólavörðustíg í Reykjavík, ásamt endurbótum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn 4. febrúar 1999.

Málavextir:  Á árinu 1946 voru samþykktar í byggingarnefnd Reykjavíkur teikningar af atvinnu- og verslunarhúsi á lóðinni nr. 18 við Skólavörðustíg.  Teikningar þessar bera með sér að þá var fyrir eldra hús á lóðinni og átti fyrirhuguð nýbygging að hluta til að byggjast ofan á aðalhæð þess húss. Eldra húsið mun hafa verið byggt á árinu 1916, en samkvæmt virðingargerð til brunabótamats frá 1. júní 1941 var um að ræða íbúðarhús; kjallara, hæð og ris og má ráða af virðingargerðinni að kjallarinn hafi þá verið nýttur að hluta til sem íbúð.  Í virðingargerð frá 8. nóvember 1951 kemur fram að húsið sé óbreytt frá síðasta mati hinn 1. júní 1941 en að við það hafi verið reist nýbygging; fjórar hæðir og ris, með verslun á 1. hæð, vinnustofum á 2. og 3. hæð, íbúðarherbergjum á 4. hæð en þakhæðin sé ónothæf.  Ber virðingargerðin með sér að ekki hefur komið til þess að byggðar væru tvær hæðir ofan á eldra húsið, svo sem samþykktar teikningar frá 1946 gerðu ráð fyrir.

Hinn 30. ágúst 1979 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur umsókn um leyfi til þess að byggja þrjár íbúðarhæðir ofan á gamla húsið, innrétta skrifstofuhúsnæði á 1. hæð og geymslur í kjallara ásamt gegnumgangi yfir á baklóð hússins.  Á samþykktum uppdráttum eru sýndar fjórar geymslur í kjallara hússins, en geymslur þessar eru ekki merktar einstökum íbúðum.

Hinn 2. september 1980 var gerður eignaskiptasamningur um húseignina.  Var samningur þessi áritaður af lóðaskrárritaranum í Reykjavík hinn 8. september 1980 og hann afhentur til þinglýsingar sama dag.  Samkvæmt samningi þessum er kjallari gamla hússins (norðurhluta) sérstakur eignarhluti.  Í samningnum er tekið fram að eignin skiptist í norður- og suðurhluta sem hvor um sig sé sjálfstæð heild.  Óskipt sé þó sameign beggja hluta af lóð og stigahúsi, sem sé í suðurhlutanum, ennfremur sorpgeymsla samkvæmt teikningu, ef hún verði gerð.  Ekki kemur fram í samningi þessum að nokkurt húsrými í kjallara gamla hússins eigi að fylgja íbúðum á efri hæðum.

Frá þessum tíma hafa eigendaskipti margsinnis orðið að íbúðum í húsinu.  Hefur kjallari sá, sem nú er í eigu kæranda, gengið kaupum og sölum sem ósamþykkt íbúð og ljóst að aldrei hafa þar verið innréttaðar geymslur, enda þótt gert hafi verið ráð fyrir því á samþykktum teikningum.

Hinn 11. maí 1995 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur leyfi til að breyta húsnæði á 1. hæð gamla hússins í íbúð.  Á samþykktri teikningu þeirrar íbúðar kemur fram að tæming sorpíláta sé frá undirgangi á lóð nr. 16 og eru sorpílát sýnd á baklóð hússins en ekki í kjallara, eins og áður hafði verið gert ráð fyrir.  Þá er ekki að sjá að umræddri íbúð fylgi geymsla í kjallara, en lítil geymsla er sýnd inni í íbúðinni.

Kærandi eignaðist kjallara þann, sem um er fjallað í máli þessu, með afsali dags. 20. desember 1996.  Segir í afsalinu að um sé að ræða ósamþykkta íbúð og er þar vísað til eignaskiptasamnings frá 2. september 1980, sem áður er getið.  Eftir að kærandi hafði eignast umrætt húsnæði sótti hann um byggingarleyfi fyrir áður gerðri íbúð í kjallaranum, ásamt fyrirhuguðum endurbótum samkvæmt teikningum.  Var umsókn þessari hafnað á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 28. janúar 1999.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með kæru dags. 26. febrúar 1999, eins og áður er getið.

Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um greinargerð byggingarnefndar Reykjavíkur og umsögn Skipulagsstofnunar í kærumáli þessu.  Óskaði kærandi eftir því að fá að koma að frekari gögnum í málinu og var veittur til þess nokkur frestur.  Hefur kærandi lagt fram fjölda nýrra skjala sem þykja hafa þýðingu við úrlausn málsins og hefur uppsaga úrskurðar í málinu dregist nokkuð af þessum sökum.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að aldrei hafi komið til þess að kjallaranum væri breytt til þess horfs, sem ráðgert hafi verið á samþykktum teikningum frá 30. ágúst 1979.  Engar geymslur hafi verið innréttaðar þar fyrir íbúðir á efri hæðum hússins og hafi íbúðunum verið ráðstafað án þess að nokkurt rými væri látið fylgja þeim í kjallara hússins.  Þá hafi verið fundin lausn er tryggi aðkomu að sorpílátum á baklóð hússins og hafi þeirri lausn verið náð fram fyrir milligöngu byggingarfulltrúa.  Því sé ekki lengur ástæða til þess að gera ráð fyrir sorpgeymslu í kjallaranum eða undirgangi að baklóðinni. Búið hafi verið í kjallaranum samfellt svo lengi að fullnægt sé skilyrðum til að samþykkja þar íbúð.  Þá sé birtuskerðing ekki meiri en í húsrými því á 1. hæð, sem fengist hafi samþykkt til íbúðar.  Raunar nái sól að skína á glugga kjallarans á vissum tíma dags en það sama verði ekki sagt um glugga íbúðar á 1. hæð.  Kjallarinn uppfylli því öll skilyrði til þess að verða samþykktur til íbúðar og feli synjun byggingarnefndar í sér mismunun og komi í veg fyrir að eigendur íbúða á 1. hæð og í kjallara sitji við sama borð.  Loks hafi sameigendur gefið tilskilið samþykki á löglega boðuðum húsfundi og séu því ekki efni til þess að synja umsókn hans um byggingarleyfið.

Málsrök byggingarnefndar:  Leitað var afstöðu byggingarnefndar Reykjavíkur til erindis kæranda.  Í greinargerð byggingarnefndar, er barst úrskurðarnefndinni með bréfi dags. 17. apríl 1999, eru raktar ástæður þess að byggingarnefnd synjaði umsókn kæranda.  Er það álit byggingarnefndar, að enda þótt sýnt hafi verið fram á það með brunavirðingu frá 1951 að gamla húsið hafi verið notað til íbúðar, þ.m.t. kjallari hússins, hafi þeirri notkun verið breytt með samþykkt byggingarnefndar þann 30. ágúst 1979.  Með bréfum byggingarfulltrúa til þinglesinna eigenda jarðhæðar og kjallara, dags. 21. desember 1994, hafi eigendum verið bent á að við fasteignaskoðun hafi komið í ljós að búið hafi verið að breyta notkun þessara eigna frá samþykktum teikningum og gera þar íbúðir.  Hafi verið óskað upplýsinga um það hver staðið hafi fyrir þessum breytingum.  Formleg svör hafi ekki borist við þessum fyrirspurnum.  Þá kemur fram í greinargerð byggingarnefndar að á fundi hinn 11. maí 1995 hafi nefndin samþykkt umsókn eiganda jarðhæðar (1. hæðar) um leyfi til að gera íbúð á hæðinni í stað skrifstofu og fundaherbergja, ásamt útgangi og tröppum úr stáli á bakhlið hússins, en tröppur og útgangur hafi orðið að vera vegna óleyfisframkvæmda í kjallaranum, auk þess sem setja hefði þurft kvöð á næstu lóð um aðkomu að sorpílátum.  Síðan segir í greinargerðinni, að samkvæmt framansögðu sé ljóst að íbúðin í kjallaranum hafi verið gerð eftir mitt ár 1979, en fyrir 1994, og uppfylli því ekki skilyrði til samþykktar skv. grein 96.1. í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Hefði kærandi hins vegar getað sýnt fram á að kjallarinn hefði verið nýttur samfellt sem íbúð frá því fyrir 1979 hefði borið að hafa hliðsjón af byggingarreglugerð sem í gildi var þegar endurbygging og stækkun hússins var samþykkt, þ.e. byggingarreglugerð nr. 298/1979, að teknu tilliti til ákvæða núgildandi byggingarreglugerðar um öryggis- og heilbrigðismál.  Íbúðin uppfylli þau ákvæði ekki í veigamiklum atriðum svo sem um aðkomu að lóð frá götu, um lágmarksstærð herbergis, um að snúa vel við sól og um stiga.  Hafi byggingarnefnd af framangreindum sökum ekki getað samþykkt erindi kæranda um áður gerða íbúð í kjallara.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Leitað var umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar, dags. 26. apríl 1999, er rakinn aðdragandi málsins og þau sjónarmið, sem byggingarnefnd Reykjavíkur kveðst hafa lagt til grundvallar ákvörðun sinni í málinu.  Síðan segir í umsögn stofnunarinnar:  “Í gögnum málsins kemur fram, að þann 15. maí 1995 veitti byggingarnefndin leyfi fyrir eina íbúð á jarðhæð, útgangi og tröppum úr stáli á bakhlið húss þess sem hér um ræðir. Á teikningum sem fylgdu með þeirri umsókn sést, að gert er ráð fyrir sorpkössum utandyra, og voru teikningar þessar áritaðar af byggingarfulltrúa. Telur Skipulagsstofnun því að synjun um leyfi verði ekki byggð á því að eldra leyfi hafi gert ráð fyrir sorpgeymslu á jarðhæð hússins, þar sem byggingarnefnd hefur þegar samþykkt íbúð á jarðhæð hússins og sorpkassa í garði þess. Þá kemur fram í kærubréfi, að sorphirða fari fram um bílageymslu Skólavörðustígs 20 (sic) og að sú ráðstöfun hafi verið gerð með fulltingi byggingarfulltrúa. Þá telur Skipulagsstofnun birtuskerðingarsjónarmið ekki eiga við, þar sem ekki hafi verið tekið tillit til þeirra við veitingu leyfis árið 1995, en sýnt þykir að birtuskerðing í íbúð þeirri á jarðhæð, sem leyfi var veitt fyrir þá, sé enn meiri en í íbúð þeirri sem mál þetta snýst um. Önnur meginforsenda synjunar byggingarnefndar Reykjavíkur er sú að leyfi frá 1979 hafi verið veitt á þeim forsendum, að geymslur fyrir íbúðir yrðu settar upp í kjallara hússins. Þar sem þetta hafi ekki verið gert verði ekki veitt leyfi fyrir hinni ósamþykktu íbúð. Taka verður undir þetta sjónarmið byggingarnefndarinnar. Við skoðun þessa máls verður að hafa hliðsjón af byggingarreglugerð þeirri sem í gildi var er leyfi var veitt árið 1979, sbr. grein 12.8. í núgildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Samkvæmt grein 6.5.2. í byggingarreglugerð nr. 292/1979, skal hverri íbúð fylgja loftræst geymsla, ekki minni en 6 m². Síðan segir í sömu grein: “Þegar um er að ræða hús, sem er meira en ein íbúð, skal sýnt á uppdrætti, hvaða kjallaraherbergi og sérgeymslur fylgja hverri íbúð og tiltaka stærð þeirra.” Kærandi telur að þar sem geymslur séu í hverri íbúð, þá verði að líta framhjá skilyrði um geymslur í kjallara sem sett var í byggingaleyfi frá 1979. Við skoðun teikninga af húsinu að Skólavörðustíg 18, sem liggja fyrir, sést hins vegar greinilega að stærð geymslna í íbúðum, er ekki nægileg til að fullnægja skilyrðum byggingarreglugerðar frá 1979. Af þessu má því ljóst vera, að byggingarleyfi frá 1979 var veitt með skilyrði um geymslur í kjallara, vegna þess að geymslur í íbúðum hússins voru ekki nægilega stórar til að þágildandi reglugerð væri fylgt.  Þá segir í 4. mgr. 81. gr. núgildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998: “Hverri íbúð í fjölbýlishúsi skal fylgja sameiginleg geymsla fyrir barnavagna, reiðhjól og þess háttar. Stærð geymslunnar skal vera a.m.k. 2 m² á hverja íbúð og skal hún vera aðgengileg utan frá.” Samkvæmt teikningum af húsinu að Skólavörðustíg 18, sem kærandi skilaði inn með kæru sinni, er engin slík sameiginleg geymsla í húsinu. Til að fá byggingarleyfi verður umsækjandi að uppfylla skilyrði byggingarreglugerðar hverju sinni. Í ljósi af framansögðu er það því álit Skipulagsstofnunar að ekki beri að verða við kröfu kæranda um að fella úr gildi kærða synjun byggingarnefndar frá 28. janúar 1999, sem staðfest var í borgarráði 2. febrúar s.á.”

Niðurstaða:  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum hefur kjallari gamla hússins að Skólavörðustíg 18 í Reykjavík verið nýttur sem íbúðarhúsnæði a.m.k. frá því á árinu 1941, eða um liðlega hálfrar aldar skeið.  Við samþykkt fyrir byggingu þriggja íbúðarhæða ofan á húsið hinn 30. ágúst 1979 virðist hafa verið ætlunin að þáverandi íbúð í kjallaranum yrði breytt í geymslur fyrir íbúðir efri hæða, auk sorpgeymslu og að öllum líkindum sameiginlega geymslu fyrir reiðhjól, barnavagna og þess háttar. Með þessum hætti virðist hafa átt að fullnægja skilyrðum þágildandi byggingarreglugerðar nr. 292/1979 um geymslur fyrir nýjar íbúðir á efri hæðum sbr. grein 6.5.2 og 6.5.3 í nefndri reglugerð.  Samþykkt byggingarnefndar á þessu fyrirkomulagi var þó áfátt að því leyti að hvorki var tilgreint á uppdráttum hvaða geymsla skyldi fylgja hverri íbúð fyrir sig né hvar sameiginlegri geymslu væri ætlaður staður, þrátt fyrir ákvæði í grein 6.5.2 í byggingarreglugerð nr. 292/1979, sem kveður á um slíkar merkingar.

Réttu ári eftir að byggingarleyfi var veitt fyrir byggingu íbúða á 2., 3. og 4. hæð, ofan á gamla húsið, var gerður eignaskiptasamningur um húsið og hann innfærður hjá lóðaskrárritaranum í Reykjavík án athugasemda.   Samningi þessum var jafnframt þinglýst hinn 10. september 1980.  Samkvæmt samningnum er kjallari gamla hússins talinn sérstakur eignarhluti í húsinu og verður þar ekki séð að í kjallaranum sé gert ráð fyrir nokkurri eignaraðild eigenda annarra eignarhluta í húsinu, þó e.t.v. að frátalinni hlutdeild í sorpgeymslu, verði hún gerð.  Kjallarinn hefur og verið metinn sem sérgreindur eignarhluti og sem íbúðarhúsnæði hjá Fasteignamati ríkisins.

Heimildarskjöl fyrir íbúðum á efri hæðum hússins bera með sér að þær hafa verið seldar án þess að þeim fylgdi geymslurými í kjallara.  Jafnframt hefur kjallarinn gengið kaupum og sölum, gjarnan tilgreindur sem ósamþykkt íbúð.  Má ráða af málsgögnum að kjallaranum hafi aldrei verið breytt í geymslur, eins og til stóð samkvæmt samþykktum teikningum frá 30. ágúst 1979.  Er því ekki hægt að fallast á þá staðhæfingu, sem fram kemur í greinargerð byggingarnefndar Reykjavíkur í máli þessu, að íbúðin í kjallaranum hafi verið gerð eftir mitt ár 1979, en fyrir 1994.

Eins og atvikum er háttað í máli þessu getur úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála ekki fallist á að núverandi eigandi kjallarans, sem keypti hann í góðri trú á grundvelli þinglesinna heimilda, þurfi að sæta því að fyrri áform um geymslur í kjallaranum eigi að rýra eignarréttindi hans eða standa í vegi fyrir því að íbúð fáist samþykkt þar, að uppfylltum almennum skilyrðum.  Þegar umsókn kæranda kom til afgreiðslu í byggingarnefnd hafði aðkoma að sorpílátum á baklóð verið tryggð með fullnægjandi hætti og var áður áformuð aðkoma um kjallarann því ekki lengur því til fyrirstöðu að íbúðin þar yrði samþykkt.

Þegar metið var hvort íbúð sú, sem sótt var um samþykkt á, teldist hæf til samþykktar, bar byggingarnefnd að líta til þeirra reglugerðarákvæða, sem í gildi voru þegar íbúðin var byggð, sbr. grein 12.8. í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Við umfjöllun um umsókn kæranda bar því að miða við þær kröfur sem gerðar voru til íbúðarhúsnæðis á árinu 1941, eða jafnvel fyrr, enda allar líkur á því að íbúð hafi verið í kjallaranum löngu fyrir þann tíma, en húsið er byggt á árinu 1916. Jafnframt bar þó að líta til núgildandi krafna að því er varðar öryggis- og heilbrigðismál.

Úrskurðarnefndin er sammála því áliti Skipulagsstofnunar að birtuskerðingarsjónarmið hafi ekki átt við í málinu, þar sem ekki hafi verið tekið tillit til þeirra við samþykkt íbúðar á 1. hæð.  Er það álit nefndarinnar að gæta hafi átt jafnræðis í þessu tilliti og hafa m.a. til hliðsjónar að við samþykkt íbúðar á 1. hæð virðist ekki hafa verið gerð krafa til þess að þágildandi kröfum til íbúðarhúsnæðis væri fylgt út í æsar, m.a. um lágmarksstærð geymslu, en hafa verður í huga að um samþykkt áður gerðar íbúðar var að ræða.

Með hliðsjón af því sem nú hefur verið rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. janúar 1999 úr gildi þar sem ákvörðunin hafi að hluta til verið byggð á röngum forsendum og að nokkru á ómálefnalegum sjónarmiðum.  Er lagt fyrir byggingarnefnd Reykjavíkur að taka umsókn kæranda til meðferðar að nýju og afgreiða erindið með tilliti til sjónarmiða þeirra sem að framan eru rakin.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. janúar 1999 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir áður gerðri íbúð í kjallara hússins nr. 18 við Skólavörðustíg í Reykjavík, ásamt endurbótum, er felld úr gildi.  Lagt er fyrir byggingarnefnd að taka umsókn kæranda til meðferðar að nýju og gæta við afgreiðslu umsóknarinnar þeirra sjónarmiða, sem rakin eru í forsendum úrskurðar þessa.

Ár 1999, föstudaginn 14. maí kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 3/1999, kæra eigenda húseignanna nr. 17 og 19 við Öldugötu í Hafnarfirði á ákvörðun bæjarstjórnar Hafnarfjarðar frá 24. nóvember 1998 um breytingu á deiliskipulagi Lækjargötu-Hringbrautar-Öldugötu, Hafnarfirði. Hin kærða ákvörðun var auglýst í B- deild Stjórnartíðinda hinn 11. janúar 1999.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sem barst nefndinni hinn 8. febrúar 1999 kærir H Öldugötu 19, Hafnarfirði ákvörðun bæjarstjórnar Hafnarfjarðar frá 24. nóvember 1998 um breytingu á deiliskipulagi svonefnds Rafhareits, sem er svæði innan Öldugötu, Lækjargötu og Hringbrautar í Hafnarfirði.  Með bréfi sem barst úrskurðarnefndinni hinn 11. febrúar 1999 kæra B og E, Öldugötu 17, Hafnarfirði sömu ákvörðun og voru kærurnar sameinaðar í eitt mál.  Hin kærða breyting á deiliskipulagi var auglýst í B- deild Stjórnartíðinda hinn 11. janúar 1999.  Krefjast kærendur þess að umrætt deiliskipulag verði fellt úr gildi eða breytt verulega og nágrönnum verði þá gefinn kostur á að kynna sér fyrirhugaðar breytingar.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar dags. 22. febrúar 1999 frá eigendum Öldugötu 13 og 15 í Hafnarfirði er tekið undir sjónarmið kærenda í málinu.  Ekki hefur verið litið á bréf þetta sem sjálfstæða kæru enda kærufrestur liðinn er það barst nefndinni.  Bréfið og fylgiskjöl þess voru þess í stað lögð fram í málinu sem gögn til upplýsingar um málsatvik.

Málavextir:  Þann 28. ágúst 1998 auglýsti bæjarstjórn Hafnarfjarðar tillögu að breytingu á deiliskipulagi á svæði því sem kennt hefur verið við Rafha-húsið í Hafnarfirði. Fyrirhuguð breyting var þess efnis að úr gildi yrði fellt eldra deiliskipulag, sem gerði ráð fyrir níu einbýlishúsum og vistgötu, og í stað þess yrðu byggð tvö þriggja hæða og eitt tveggja hæða fjölbýlishús með allt að 31 íbúð og bílakjallara. Í hinu nýja deiliskipulagi var ennfremur gert ráð fyrir því að út félli byggingarreitur fyrir einbýlishús neðst við Öldugötu, þar sem honum yrði ráðstafað undir bílastæði.  Ennfremur skyldi breyta verslunarhúsnæði að Hringbraut 4 í íbúðir og mælt með að leyft yrði að byggja hæð ofan á húsið og breikka það.  Við þetta hús yrði einnig byggð bílageymsla.  Talsverður fjöldi athugasemda barst frá íbúum og eigendum fasteigna í nágrenni umrædds svæðis og bárust þær allar innan tilskilins frests.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar fjallaði um tillöguna á nýjan leik eftir að frestur til athugasemda rann út og gerði breytingar á henni. Að því loknu var tillagan send Skipulagsstofnun til afgreiðslu, skv. 3. mgr. 25. gr. skipulagslaga nr. 73/1997.  Stofnunin staðfesti með bréfi dags. 4. desember 1998 að hið fyrirhugaða deiliskipulag hafi verið yfirfarið.  Voru ekki gerðar athugasemdir við skipulagið af hálfu Skipulagsstofnunar og var það auglýst í B– deild Stjórnartíðinda með auglýsingu dags. 10. desember 1998 en birtingardagur auglýsingarinnar var hinn 11. janúar 1999.  Kærendur töldu sig ekki geta unað hinu nýja deiliskipulagi umrædds svæðis og skutu málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfum dags. 8. og 11. febrúar 1999 eins og að framan greinir.  Á fundi nefndarinnar hinn 7. apríl 1999 var ákveðið að lengja afgreiðslutíma málsins í allt að þrjá mánuði með vísan til 4. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997 þar sem um all umfagsmikið mál væri að ræða.  Var hagsmunaaðilum tilkynnt um þess ákvörðun.

Málsrök kærenda:  Af hálfu H, Öldugötu 19 eru færð fram ýmis rök gegn hinu umdeilda skipulagi.  Er því haldið fram að hús þau, sem skipulagið gerir ráð fyrir að rísi á svæðinu séu of há og byrgi sýn frá húsum við Öldugötu.  Þeim fylgi aukin umferð og slysahætta.  Gert sé ráð fyrir vegg á lóðamörkum Öldugötu nr. 21. og nr. 19 að hluta og hefur kærandi efasemdir um að heimilt sé að byggja háa veggi á lóðamörkum án samþykkis nágranna.  Þá heldur kærandi því fram að samkvæmt skipulagi frá 1988 (sic) hafi verið gert ráð fyrir að akfært yrði bak við húsin við Öldugötu, sem snúi að umræddu svæði.  Þar hefðu opnast möguleikar til þess að byggja bílskúra á baklóðum húsanna en skipulagsnefnd hafi ekki séð ástæðu til  þess að verða við óskum um að halda þessum möguleikum opnum.  Kærandi telur að hið nýja skipulag geti valdið lækkun á verðgildi eigna við Öldugötu.  Telur kærandi óskiljanlegt að skipulaginu skuli hafa verið haldið til streitu, þrátt fyrir það að allir nágrannar svæðisins við Öldugötu hafi lýst sig mótfallna því.  Telur kærandi að ekki hafi verið tekið eðlilegt tillit til mótmæla nágranna svæðisins og beri að fella skipulagið úr gildi eða breyta því verulega og gefa nágrönnum kost á að tjá sig um breytingarnar.

B og E, eigendur hússins nr. 17 við Öldugötu, færa fram svipuð rök fyrir kröfum sínum og þau, sem að framan eru rakin.  Þau telja að annars konar skipulag hefði verið heppilegra og að skipuleggja hefði átt allan Rafhareitinn en ekki einungis efri hluta hans.  Hefði verið ákjósanlegt að efna til samkeppni um skipulag reitsins í heild.  Þau benda á dæmi um það sem þau telja vera „slys” í skipulagsmálum og óttast að hið umdeilda skipulag muni vera af slíku tagi.  Þá benda þau á að ef markmiðið sé að reisa á svæðinu íbúðir fyrir aldraða, eins og fram komi í greinargerð skipulagsins, hefði verið hentugra að gera ráð fyrir lágreistari húsum sem betur hæfðu öldruðum en hús þau, sem skipulagið geri ráð fyrir.  Loks benda þau á að í skipulaginu sé gert ráð fyrir aðkomu að baklóðum húsanna nr. 3 – 11 við Öldugötu, en ekki hafi með sama hætti verið komið til móts við eigendur húsanna nr. 13 – 21, sem þar að auki missi útsýni vegna hins nýja skipulags.  Um lagarök vísa þau til 1. gr. laga nr. 73/1997 um markmið laganna og þann rétt, sem einstaklingum og lögaðilum er áskilinn í ákvæðinu.

Málsrök bæjarstjórnar Hafnarfjarðar:  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum varðandi kæruefni máls þessa.  Í svari bæjarstjórnar dags. 29. apríl 1999 eru rakin viðhorf hennar til einstakra málsástæðna kærenda.  Fram kemur í greinargerð bæjarstjórnar að ekki hafi verið áhugi fyrir byggingu einbýlishúsa á umræddu svæði svo sem gert hafi verið ráð fyrir í eldra skipulagi.  Hins vegar hafi þörf á íbúðum fyrir eldri borgara verið rík og hafi komið fram óskir um að byggja slíkar íbúðir á svæðinu.  Sé þetta ástæða þess að hafist var handa um að endurskipuleggja svæðið.  Dregið hafi verið úr hæð húsa við endurskoðun skipulagstillögunnar og sé mænishæð nýbygginga á svæðinu ekki hærri en mænishæð aðliggjandi húsa við Öldugötu.  Þá hafi byggingin að Hringbraut 2 verið færð fjær lóðamörkum og bygging að Hringbraut 4 lækkuð þannig að vegghæð sé hin sama og núverandi húss.  Ekki hafi borist athugasemd við vegg á lóðamörkum húsanna nr. 19, 21 og 23 við auglýsingu deiliskipulagstillögunnar, en heimilt sé að ákveða slíkt fyrirkomulag í deiliskipulagi sbr. grein 75.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Um aukna bílaumferð er tekið fram að í endurskoðaðri skipulagstillögu sé sýnd tillaga til úrbóta á Hringbrautinni og hafi deiliskipulagssvæðið verið stækkað út í miðja götuna.  Með þessu móti sé m.a. tekin afstaða til gönguleiða, bílastæða og frágangs gatnamóta inn á svæðið.  Hafi bæjaryfirvöld þannig viljað koma til móts við óskir íbúanna og sýna mögulegar útfærslur á endurbótum í götunni.  Um bílastæði og aðkomur aftan að húsunum við Öldugötu segir að það deiliskipulag sem verið hafi í gildi síðan 1985 sýni akveg í gegnum svæðið.  Frá akveginum sé sýndur möguleiki á aðkomu að baklóðum og bílskúrum við húsin 3a – 9 við Öldugötu,  þ.e.a.s. fimm neðstu húsin hafi haft þennan möguleika samkvæmt gildandi skipulagi.  Í endurskoðaðri skipulagstillögu sé lagt til að akfæri stígurinn verði framlengdur að lóð hússins númer 11 við Öldugötu.  Jafnframt hafi lóðamörk Öldugötu 11 verið endurskoðuð, þannig að það land sem ræktað hefur verið um langa hríð geti sameinast lóðinni.  Við þessa breytingu hafa sex neðstu húsin möguleika á aðkomu að baklóðum og bílskúrum. Um hugsanleg áhrif skipulagsins á verðgildi húsa segir að þar sé um matsatriði að ræða og hafi margir þættir þar áhrif og sé frágangur og gerð nánasta umhverfis vissulega einn af þeim. Hvað varðar hugleiðingar um upplýsingaskyldu og það hvers vegna ekki hafi verið fallið frá tillögunni vegna mótmæla nágranna segir að bæjarstjórn hafi falið skipulags- og umhverfisdeild að auglýsa og kynna tillöguna í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og hafi það verið gert.  Ennfremur hafi verið haldnir tveir auglýstir kynningarfundir.  Eftir að frestur til að koma athugasemdum á framfæri við auglýsta tillögu var liðinn, hafi verið ljóst að athugasemdir höfðu borist frá allmörgum aðilum á svæðinu og andstaða við hana því þó nokkur.  Bæjar- og skipulagsyfirvöld hafi hins vegar ákveðið að unnið skyldi úr athugasemdunum og hafi það verið gert á þann hátt að komið hafi verið til móts við hluta af þeim og tillögunni breytt, en öðrum athugasemdum hafi verið svarað.  Greinargerð með greiningu á athugsemdunum og svör við þeim hafi síðan verið innlegg í aðra umræðu bæjarstjórnar um málið og hluti af þeim gögnum sem farið hafi með málinu til skipulagsstofnunnar.  Hafi úrvinnsla sú, sem fór fram eftir að athugasemdirnar bárust miðað að því að vinna úr þeim en ekki að falla frá deiliskipulagstillögunni.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Leitað var umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar er lýst aðdraganda málsins og þeim breytingum, sem fólust í umræddu skipulagi.  Síðan segir í umsögn stofnunarinnar:  “Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulagslaga nr. 73/1997, sbr. 1. mgr. 25. gr. og 1. og 2. mgr. 18. gr. sömu laga, er gert ráð fyrir því að tillaga að breytingu deiliskipulags skuli auglýst með áberandi hætti og að hún skuli auglýst í ekki skemmri tíma en fjórar vikur. Þá segir ennfremur í 2. mgr. 18. gr.: „Í auglýsingu skal hverjum þeim aðila sem telur sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests sem eigi skal vera skemmri en sex vikur frá birtingu auglýsingar.“ Talsverður fjöldi athugasemda barst frá íbúum og eigendum fasteigna í nágrenni umrædds svæðis og bárust þær allar innan tilskilins frests. Bæjarstjórn Hafnarfjarðar fjallaði um tillöguna á nýjan leik eftir að frestur til athugasemda rann út og gerði breytingar á henni. Að því loknu var tillagan send Skipulagsstofnun til afgreiðslu, skv. 3. mgr. 25. gr. skipulagslaga nr. 73/1997. Stofnunin staðfesti með bréfi dags. 4. desember 1998 að hið fyrirhugaða deiliskipulag hafi verið yfirfarið. Ekki voru gerðar athugasemdir við að bæjarstjórn Hafnarfjarðar auglýsti samþykkta deiliskipulagsbreytingu í B- deild Stjórnartíðinda en það var gert þann 10. sama mánaðar. Skipulagsstofnun telur að af hálfu bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hafi lagareglum um málsmeðferð vegna breytinga á deiliskipulagi, sbr. 1. mgr. 26. gr. skipulagslaga nr. 73/1997, verið fylgt. Stofnunin telur því að ekki skuli orðið við kröfu kærenda um að breyting sú á deiliskipulagi, sem hér er til umfjöllunar, verði felld úr gildi.”

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir hafði verið gert deiliskipulag fyrir umrætt svæði á árinu 1985, sem hlotið hafði afgreiðslu skipulagsstjórnar og staðfestingu félagsmálaráðherra.  Byggingaráform þau, sem að var stefnt með gerð þess skipulags, gengu ekki eftir og var bæjarstjórn Hafnarfjarðar rétt að leita úrræða til þess að uppbygging gæti átt sér stað á svæðinu.  Að því miðuðu þær tillögur, sem kynntar voru til breytingar á áðurnefndu skipulagi og síðar leiddu til samþykktar þess skipulags, sem um er deilt í máli þessu. Úrskurðarnefndin er sammála því áliti Skipulagsstofnunar að formlega hafi verið staðið rétt að gerð og undirbúningi hins umdeilda skipulags.  Verður heldur ekki fallist á að það fari í bága við settar réttarreglur um byggingu á lóðamörkum svo sem látið er liggja að í kæru, enda má í deiliskipulagi víkja frá reglum um fjarlægð húsa frá lóðamörkum, að uppfylltum skilyrðum, sem fullnægt er í þessu tilviki, sbr. grein 75.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Fullyrðing í kæru um að í eldra skipulagi hafi verið gert ráð fyrir aðkomu að öllum baklóðum húsanna nr. 3 – 21 við Öldugötu sýnist byggð á misskilningi.  Aðeins var gert ráð fyrir slíkri aðkomu að lóðunum nr. 3 – 9 en samkvæmt hinu breytta skipulagi er gert ráð fyrir samsvarandi aðkomu að lóðunum nr. 3 – 11.  Hefur því enginn lóðarhafi verið sviptur aðkomu að lóð sinni við skipulagsbreytinguna og verður ekki á það fallist að með hinu nýja skipulagi sé raskað lögvörðum hagsmunum kærenda hvað þetta varðar.  Verður að líta til þess, að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 hafa sveitarstjórnir heimildir til þess að breyta gildandi skipulagi, sbr. 21. og 26. grein laganna, enda hljóti slík skipulagsbreyting lögboðna málsmeðferð.  Er beinlínis gert ráð fyrir því í nefndum lögum að skipulagsmál sveitarfélaga séu með reglubundnum hætti tekin til skoðunar og að því hugað hvort þörf sé breytinga á skipulagi.  Skulu sveitarstjórnir þannig meta, þegar að loknum hverjum sveitarstjórnarkosningum, hvort ástæða sé til að endurskoða aðalskipulag sveitarfélagsins, sbr. 5. mgr. 16. greinar laganna.  Af þessu leiðir að eigendur fasteigna í þéttbýli geta ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geta í för með sér skerðingu á útsýni, aukningu umferðar eða aðrar breytingar á umhverfi íbúanna.  Verða íbúar að sæta því að með almennum takmörkunum séu skert gæði af  þessum toga, sem eru að jafnaði huglæg og hafa einstaklingsbundið og ófjárhagslegt gildi.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið gengið gegn lögvörðum rétti kærenda með samþykkt hins nýja skipulags fyrir umrætt svæði og hafi bæjarstjórn Hafnarfjarðar verið heimilt að samþykkja og auglýsa hið umdeilda skipulag. Því verður ekki fallist á kröfur kærenda um ógildingu þess. 

Að gefnu tilefni tekur úrskurðarnefndin fram að skipulagsuppdrættir þeir, sem kynntir voru og samþykktir, eru að mati nefndarinnar ekki nægilega glöggir aflestrar þegar haft er í huga að þeim er öðrum þræði ætlað að vera til kynningar á skipulagsáformum fyrir almenna borgara.  Auk þess er misræmi í merkingu einstakra húsa í kennisniðum á uppdrætti þeim, sem fylgdi greinargerð bæjarstjórnar til nefndarinnar.  Þykja þessir annmarkar þó ekki eiga að leiða til ógildingar á samþykkt skipulagsins.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu samþykktar bæjarstjórnar Hafnarfjarðar frá 24. nóvember 1998 á nýju deiliskipulagi, Lækjargata-Hringbraut-Öldugata í Hafnarfirði, sem auglýst var í B– deild Stjórnartíðinda hinn 11. janúar 1999.

Ár 1999,   föstudaginn  12. mars  kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 43/1998; kæra Ferðafélags Íslands á staðfestingu umhverfisráðherra á breytingu á aðalskipulagi Svínavatnshrepps 1992-2012 er snertir Hveravallasvæðið og á samþykkt sveitarstjórnar Svínavatnshrepps á deiliskipulagi Hveravalla.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 30. nóvember 1998, sem barst nefndinni hinn 7. desember síðastliðinn, kærir Ferðafélag Íslands staðfestingu umhverfisráðherra hinn 7. ágúst 1998 á breytingu á aðalskipulagi Svínavatnshrepps 1992 – 2012, er snertir Hveravallasvæðið, og samþykkt sveitarstjórnar Svínavatnshrepps á deiliskipulagi fyrir Hveravallasvæðið, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 1998.  Kærandi krefst þess aðallega að staðfestingu umhverfisráðherra frá 7. ágúst 1998 á breytingu á aðalskipulagi Svínavatnshrepps 1996 – 2012 verði hnekkt en til vara að samþykkt sveitarstjórnar hinn 13. maí 1998 á deiliskipulagi fyrir Hveravelli verði hnekkt. Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.

Þegar mál þetta kom fyrst til umfjöllunar í úrskurðarnefndinni þótti sýnt að um umfangsmikið mál væri að ræða og að til vettvangsgöngu gæti þurft að koma áður en til úrskurðar kæmi í málinu.  Var af þessum sökum ákveðið að lengja afgreiðslutíma málsins með stoð í 4. mgr. 8. gr. skipulags- og  byggingarlaga og var aðilum gerð grein fyrir þeirri ákvörðun.

Í aðalkröfu kæranda í máli þessu felst krafa um það að úrskurðarnefndin hnekki staðfestingu umhverfisráðherra á breytingu sem gerð var á aðalskipulagi Svínavatnshrepps og varðar Hveravelli. Úrskurðarnefndin hefur talið vafa leika á um það hvort nefndin eigi úrskurðarvald um staðfestingu ráðherra á aðalskipulagi eða breytingu á því og hefur því ákveðið að taka til sjálfstæðrar úrlausnar hvort vísa beri aðalkröfu kæranda frá af þessum sökum.  Hefur kæranda og hreppsnefnd Svínavatnshrepps verið gerð grein fyrir þessari ákvörðun og gefinn kostur á því að lýsa sjónarmiðum sínum varðandi umrætt álitaefni.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er því haldið fram að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála sé skylt að fjalla um aðalkröfu hans.  Í 2. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 komi skýrt fram að úrskurðarnefndin skuli kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Engir fyrirvarar séu í lögunum eða í lögskýringargögnum um að einhverjir þættir skipulags- og  byggingarmála séu undaþegnir valdsviði nefndarinnar.  Bendir kærandi í þessu sambandi á ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 73/1997 þar sem segi að eitt af markmiðum laganna sé að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála, þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn.  Þessum tilgangi laganna verði ekki náð ef úrskurðarnefndin geti ekki tekið nema á sumum málum í þessum málaflokki.  Hefði slíkt verið ætlun löggjafans hefði það þurft að koma skýrt fram í lagatextanum að almenningur nyti ekki réttarverndar að þessu leyti nema í smærri málum.  Þá vísar kærandi til 2. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina máli sínu til stuðnings.

Málsrök hreppsnefndar Svínavatnshrepps:  Af hálfu hreppsnefndar Svínavatnshrepps hefur ekki verið skilað greinargerð um frávísunarþátt málsins.  Oddviti Svínavatnshrepps hefur hins vegar komið því á framfæri við úrskurðarnefndina að hreppsnefndin telji að ekki verði hróflað við auglýstri staðfestingu umhverfisráðherra frá 7. ágúst 1998 á breytingu aðalskipulags Svínavatnshrepps.  Að öðru leyti sé það lagt í hendur úrskurðarnefndarinnar að skera úr um þetta álitaefni.

Niðurstaða:   Með setningu nýrra laga um skipulags- og byggingarmál nr. 73/1997, sem tóku gildi hinn 1. janúar 1998, var tekið upp það nýmæli að fela sérstakri úrskurðarnefnd að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál, en úrskurðarvald í þeim málum var fyrir þann tíma í höndum umhverfisráðherra.  Ekki er í lögunum gerð með skýrum hætti grein fyrir því hvaða ágreiningsmál falla undir valdsvið úrskurðarnefndarinnar en af 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 má ráða, að meginviðfangsefni hennar séu að leysa úr álitaefnum sem eiga rætur að rekja til ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna um byggingar- eða skipulagsmál.  Þá er það á valdsviði nefndarinnar að skera úr um ágreining um það hvort framkvæmdir séu háðar ákvæðum laganna um framkvæmdaleyfi sbr. 2. mgr. 27. gr. nefndra laga, hvort mannvirki sé háð byggingarleyfi skv. 36. gr. laganna, svo og um  ágreining um niðurstöðu Skipulagsstofnunar um erindi er varðar undanþágur skv. 3. tl. ákvæða til bráðabirgða með lögunum.  Loks er það á valdsviði nefndarinnar að skera úr um ágreining vegna álagningar og innheimtu skipulagsgjalds skv. 7. gr. reglugerðar nr. 737/1997.  Hvergi er hins vegar að því vikið í lögunum að nefndin hafi það hlutverk að endurskoða ákvarðanir ráðherra um staðfestingu  aðalskipulags eða breytinga á því.

Þegar sérstakri kærunefnd hefur verið komið á fót í tilteknum málflokki, eins og hér um ræðir, verður að líta svo á að ráðherra og kærunefndin séu hliðsett stjórnvöld á æðra stjórnsýslustigi með lögbundinni verkaskiptingu.  Leiki vafi á um valdmörk milli ráðherra og kærunefndar verður að telja valdið í höndum ráðherra, enda er það meginregla að ráðherra fari með yfirstjórn stjórnsýslunnar nema hún sé að lögum undanskilin forræði hans.

Í 19. grein laga nr. 73/1997  segir að aðalskipulag, eða breyting á því, sé háð staðfestingu ráðherra og taki gildi þegar staðfestingin hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Af þessu leiðir að það er á valdsviði ráðherra að taka stjórnvaldsákvörðun um staðfestingu aðalskipulags, eða breytingar á því, en í þeirri ákvörðun felst að ráðherra tekur afstöðu til lögmætis aðalskipulagsins eða breytingarinnar, bæði hvað varðar form og efni. 

Ákvörðun ráðherra um staðfestingu aðalskipulags eða breytingu á því er lokaákvörðun æðra stjórnvalds og verður hún, að mati úrskurðarnefndar, einungis borin undir dómstóla en ekki skotið til hliðsetts stjórnvalds. Því brestur úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála vald til þess að taka þessar ákvarðanir ráðherra til endurskoðunar.

Samkvæmt framansögðu verður aðalkröfu kæranda vísað frá úrskurðarnefndinni.

Eins og háttað er málatilbúnaði kæranda er varakrafa hans, um að hnekkt verði samþykkt sveitarstjórnar Svínavatnshrepps um deiliskipulag fyrir Hveravelli, svo samofin aðalkröfu málsins að  erfitt er að fjalla um hana, að óbreyttu, eftir að aðalkröfunni hefur verið vísað frá nefndinni.  Kærandi og hreppsnefnd Svínavatnshrepps hafa samþykkt að  málið verði fellt niður að því er varakröfuna varðar, verði það niðurstaða úrskurðarnefndar að vísa aðalkröfunni frá, enda verði kæranda gefinn kostur á að koma að nýrri kæru á samþykkt hreppsnefndar á deiliskipulagi Hveravalla innan mánaðar frá uppkvaðningu úrskurðar þessa með heimild í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37 /1993. Þar sem það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að vísa beri aðalkröfunni fá verður málið að öðru leyti fellt niður í samræmi við samkomulag aðila.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna forfalla nefndarmanna.

Úrskurðarorð:

Aðalkröfu Ferðafélags Íslands um að hnekkt verði staðfestingu umhverfisráðherra frá 7. ágúst 1998 um breytingu á aðalskipulagi Svínavatnshrepps 1992 – 2012, er snertir Hveravallasvæðið, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Málið er að öðru leyti fellt niður með samkomulagi málsaðila.

Ár 1999, sunnudaginn 18. apríl kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 5/1999, kæra níu eigenda eignarhluta úr jörðinni Sturlureykir I í Reykholtsdal í Borgarfirði á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Borgarfjarðar frá 8. desember 1998 um að veita Ö leyfi til að byggja sumarhús á lóð í landi jarðarinnar.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. janúar 1999, sem barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kærir Sveinn Guðmundsson hdl. f.h. níu eigenda eignarhluta úr jörðinni Sturlureykir I í Reykholtsdal ákvörðun byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis (sic) frá 8. desember 1998 um að veita Ö leyfi til að byggja sumarhús á lóð í landi jarðarinnar.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 10. desember 1998 og tilkynnt lögmanni kærenda með bréfi dags. 29. desember 1999.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt krefjast þeir þess að framkvæmdir við byggingu sumarhússins verði stöðvaðar.  Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.

Málavextir:  Seint á árinu 1987 keyptu 15 einstaklingar jörðina Sturlureyki I í Reykholtsdal í Borgarfirði.  Í kjölfar kaupanna gerðu kaupendur með sér sameignarsamning um jörðina.  Hefur sameignarsamningur þessi sætt nokkrum breytingum en var endurnýjaður í heild sinni á ársfundi félags eigenda hinn 17. mars 1996.  Samkvæmt samningi eigenda er jörðin að mestu óskipt sameign þeirra og er eignarhlutur hvers sameigenda 1/15 hluti heildareignarinnar.  Hver eigenda á þó séreignarhluta, sérgreinda lóð, sem honum er heimilt að byggja á sumarbústað.  Segir í samningi aðila að lóð hvers og eins, með tilheyrandi byggingarreit, húsi, gróðri og öðrum mannvirkjum, sé séreign hans.  Í sameignarsamningi eigendanna eru nánari ákvæði um hagnýtingu séreignarhlutanna og m.a. vísað til skipulags sumarbústaða á jörðinni, dags. 6. febrúar 1989, sem samþykkt hafi verið af hreppsnefnd Reykholtsdalshrepps í mars 1989 og staðfest af skipulagsstjórn ríkisins hinn 13. september sama ár.

Með kaupsamningi og afsali, dags. 5. júlí 1996, keypti Ö einn af áðurgreindum eignarhlutum í jörðinni með tilheyrandi séreignarhluta, sem er lóð nr. 9 á sumarhúsasvæðinu.  Á þeirri lóð hafði ekki verið byggt sumarhús og hugðist kaupandi hagnýta sér rétt sinn til þess að byggja á lóðinni.  Á ársfundi sameignarfélags eigenda jarðarinnar hinn 19. mars 1998 kynnti hann fyrir sameigendum sínum teikningar af  bjálkahúsi, sem hann hugðist byggja á lóðinni.  Leitaði hann eftir samþykki sameigenda, einkum vegna stærðar hússins, sem fyrirhugað var að yrði 121 fermetri að flatarmáli.  Munu sjö af sameigendunum hafa gefið skriflegt samþykki sitt fyrir byggingu hússins.  Ekki varð af bygginu þessa húss.  Þess í stað sótti lóðarhafi um leyfi skipulags- og byggingarnefndar Borgarfjarðar til þess að byggja nokkru minna hús en allt annarrar gerðar og gjörólíkt að útliti. Skipulags- og byggingarnefnd ákvað að viðhafa grenndarkynningu vegna umsóknar þessarar þar sem húsið var með mjög ólíku útliti frá fyrri hugmynd, svo og vegna þess að rétt þótti að nýta heimild í skipulagsskilmálum til þess að byggja húsið utan byggingarreits.  Athugasemdir bárust frá hluta sameigendanna sem lýstu sig mótfallna byggingu hússins og færðu fyrir því rök.  Eigendur eins eignarhluta hvöttu til þess að húsið yrði samþykkt og einn eigenda gerði ekki athugasemdir við bygginguna og veitti samþykki sitt.

Að fengnum athugasemdum þessum samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Borgarfjarðar umsókn um leyfi til byggingar umrædds húss á fundi sínum hinn 8. desember 1998.  Í bókun byggingarnefndar er tekið fram að í framkomnum athugasemdum hafi aðallega verið vísað til stærðarmarka í byggingarskilmálum Sturlureykja, sem settir hafi verið 1989, þar sem vísað sé til þágildandi byggingarreglugerðar um stærðarmörk.  Í núgildandi byggingalögum og byggingarreglugerð séu ekki ákvæði um stærðarmörk.  Við mat á framkomnum athugasemdum hafi byggingarnefnd ákveðið að veita byggingarleyfið skv. uppdrætti Sveins Ívarssonar, dags. í júní 1998.  Ákvörðun þessi var staðfest af sveitarstjórn hinn 10. desember 1998 og tilkynnt lögmanni kærenda með bréfi, dags. 29. desember 1998.  Skutu kærendur ákvörðunum þessum til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 27. janúar 1999, eins og að framan greinir.

Úrskurðarnefndin leitaði afstöðu byggingarleyfishafa til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og féllst hann á að fresta framkvæmdum meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.  Hefur því ekki þurft að koma til sérstaks úrskurðar um þann þátt málsins.

Uppkvaðning efnisúrskurðar í máli þessu hefur dregist nokkuð vegna mikilla anna nefndarmanna.

Málsrök kærenda:  Málavextir eru raktir í kærunni og gerð grein fyrir samskiptum kærenda og byggingarleyfishafa varðandi bygginu húss á lóð hans.  Þá er og gerð grein fyrir samskiptum kærenda við byggingarfulltrúa og skipulags- og byggingarnefnd varðandi byggingaráformin og grenndarkynningu vegna þeirra.  Málsástæður kærenda eru einkum þær, að hús það, sem samþykkt var, sé langt yfir stærðarmörkum, en samkvæmt skipulagsskilmálum megi stærð húsa á svæðinu ekki vera yfir 60 fermetrum.  Fyrirhugað hús sé hins vegar 91,5 fermetrar.  Þá telja kærendur að af teikningum megi ráða að fyrirhugað sé að hafa kjallara undir húsinu og einnig efri hæð og verði húsið því í raun enn stærra.  Þá benda kærendur á það að í skipulagsskilmálum séu ákvæði um að gæta verði heildarsamræmis, þ.e. að litaval og útlit húsa falli vel að svæðinu.  Vísa kærendur þessu til stuðnings til bréfs Náttúruverndarráðs, dags. 14. janúar 1988, til Skipulagsstjóra ríkisins varðandi sumarhúsabyggð á svæðinu, þar sem fram komi það álit ráðsins að æskilegt sé að útlit húsa sé samræmt, t.d. litaval og þakhalli, svo þau fari sem best í landinu.  Sé fjarri því að fyrirhugað hús fullnægi þessum skilyrðum.  Einnig verði að hafa í huga að jörðin sé sameign allra og að þeir hafi með sérstökum sameignarsamningi komið sér saman um að fyrirkomulag verði þannig að heidarsamræmis verði gætt og hús einungis byggð á einni hæð, þannig að þau verði lítt áberandi og falli vel inn í landslagið.  Kærendur benda loks á það að gæta beri jafnræðis og ekki sé heimilt að mismuna aðilum.  Öll mannvirkjagerð á svæðinu hafi miðast við gildandi skipulag og verði ekki frá því vikið nema með samþykki allra sameigendanna.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Með bréfi byggingarfulltrúa Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis til úrskurðarnefndarinnar dags. 25. febrúar 1999, er gerð grein fyrir sjónarmiðum skipulags- og byggingarnefndar Borgarfjarðar varðandi kæruefni máls þessa.  Er það mat skipulags- og byggingarnefndar að byggingarleyfið brjóti ekki gegn skipulagsskilmálum, þar sem í þeim hafi verið vísað til gildandi byggingarreglugerðar frá apríl 1986 en þeirri tilvísun síðar breytt og þá vísað til reglugerðar frá því í ágúst 1989.  Sé það túlkun skipulags- og byggingarnefndar að þegar vísað sé til gildandi reglugerðar, eins og gert sé í umræddum skilmálum, þá eigi við sú reglugerð sem í gildi sé á hverjum tíma.  Í núgildandi byggingarreglugerð sé ekki tekið fram hvað sumarbústaðir megi vera stórir.  Þá er á það bent að eigandi lóðar nr. 9 hafi áður kynnt meðeigendum stærra hús eftir annarri teikningu og hafi allmargir sameigendanna verið búnir að fallast á hugmyndir um stærð og útlit á þeirri teikningu.  Hætt hafi verið við að byggja eftir þeim teikningum en sótt um leyfi fyrir annars konar húsi.  Málið hafi verið grenndarkynnt og athugasemdir metnar.  Hafi það verið mat nefndarinnar, að þar sem stærðarmörk hefðu verið numin úr gildi og skipulag og skilmálar hafi ekki verið virtir að fullu, bæði hvað varðar stærðir, staðsetningu og stefnu á sumarhúsunum og geymslum fram til þessa, hafi nefndin ákveðið að veita leyfið.  Hafi nefndin ekki talið sig hafa heimild til þess að hafna erindinu vegna þess að boglínur væru áberandi í útlínum hússins.  Segir í bréfinu að nefndin hafi metið sterkari athugasemdir næstu nágranna en þeirra sem fjær séu.  Telur nefndin að undirbúningur og afgreiðsla nefndarinnar á byggingarleyfi fyrir sumarhús á lóð nr. 9 að Sturlureykjum I hafi eftir málsatvikum verið eðlilegur og í samræmi við skipulags- og byggingarlög.

Málsrök byggingarleyfishafa: Í greinargerð til úrskurðarnefndarinnar, dags. 8. mars 1999, rekur Óðinn Elísson hdl. sjónarmið byggingarleyfishafa í málinu.  Þar er lýst aðdraganda málsins og byggingaráformum byggingarleyfishafa sem hafi lyktað svo að hann hafi ákveðið að byggja sumarhús á lóð sinni, sem sé 60 fermetrar að stærð, auk 31,5 fermetra sólstofu, alls 341 rúmmetri.  Hafi byggingarleyfi verið veitt fyrir húsinu hinn 8. desember 1998.

Í greinargerðinni er bent á það að í núgildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998 séu engar stærðartakmarkanir á frístundahúsum, sbr. 115. gr. reglugerðarinnar.  Ljóst sé að þar sem tilvitnun skipulagsskilmála í reglugerð hafi verið breytt, með því að handskrifa ofan í vélritaðan texta, hafi verið staðfestur sá skilningur að tilvísunin taki til gildandi reglugerðar á hverjum tíma.  Hins vegar séu önnur atriði í skilmálunum tilgreind með beinum hætti, svo sem að þakhalli skuli ekki vera meiri en 45 og hæð frá gólfi að mæni ekki meiri en 4,5 m.  Vafa um það hvaða reglur eigi að gilda um stærð sumarhúsa verði að skýra á þann veg að gildandi lög og reglugerðir á hverjum tíma veiti eðlilegust viðmið um slíkt og opinberir aðilar sem framfylgi lögum og reglugerðum séu best í stakk búnir til að taka um það ákvarðanir.  Þá er á það bent að sjö sameigendanna hafi áður verið búnir að samþykkja mun stærra hús og skjóti skökku við að nú skuli vera á því byggt að húsið fari yfir stærðarmörk.  Mótmælt er hugleiðingum kærenda um að húsið verði meira en ein hæð.  Í sökkli hússins sé einungis gert ráð fyrir lagnarými.  Fullyrðingar um að húsið verði tvær hæðir eigi sér hvergi stoð, en þó svo væri, þá væri það ekki einsdæmi á svæðinu, því svefnloft sé í húsinu á lóð nr. 1.  Verði að gæta jafnræðis milli eigenda í þessu tilliti.  Af hálfu byggingarleyfishafa er einnig á það bent, að ákvæði um heildarsamræmi, sem kærendur haldi fram að sé í skipulagsskilmálum, sé ekki jafn afdráttarlaust og þeir vilji vera láta.  Ákvæðið lúti að litavali og muni byggingarleyfishafi virða þá skilmála.  Hins vegar sé ekki hægt að fallast á það að túlka megi skipulagsskilmálana þannig að í þeim séu reistar skorður við byggingarlagi eða byggingarefni.  Það sé meginregla að ákvæði sem þrengja nýtingarrétt eiganda á eignum hans beri að túlka þröngt. Þar sem gler sé áberandi í húsinu falli það auk þess vel að svæðinu og hafi ótvíræða skírskotun til mannvirkja sem tengist ylrækt, en mikill jarðhiti sé á þessum slóðum og gróðurhús víða.  Þá er því mótmælt að bréf Náttúruverndarráðs frá 14. janúar 1988 skipti hér máli, enda sé það ekki hluti af samþykktum skipulagsskilmálum.  Ennfremur er bent á að eigandi þeirrar lóðir sem næst sé húsinu hafi samþykkt byggingu þess, en fæstir hinna sameigendanna muni sjá það frá lóðum sínum.  Loks er á það bent að frjálslega hafi verið farið með fyrirliggjandi skipulag eins og sjá megi af loftmyndum af svæðinu auk þess sem samræmi í litavali húsa sé ekki fyrir að fara og að ekki séu notaðir jarðlitir í öllum tilvikum, svo sem vera ætti eftir skilmálunum. Eigi krafa kærenda hvorki stoð í lögum og reglugerðum né skipulagsskilmálum, og beri því að hafna henni.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin leitaði álits Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar, dags. 2. mars 1999, kemur fram að í samþykkt skipulagsstjórnar ríkisins á skipulagsskilmálum fyrir umrætt svæði hafi falist meðmæli skipulagsstjórnar með veitingu leyfa til þeirra framkvæmda, sem uppdráttur og greinargerð gerðu ráð fyrir.  Skilmálarnir hafi verið samþykktir af sveitarstjórn, en ekki hlotið meðferð og kynningu sem deiliskipulag.  Stofnunin telur að ákvæði skilmála fyrir viðkomandi svæði, þar sem vísað sé til stærðartakmarkana eldri byggingarreglugerða, skuli gilda þar til settir hafi verið nýir, almennir skilmálar á svæðinu eða fallið frá eldri skilmálum með formlegum hætti.  Þar sem í byggingarleyfisumsókn fyrir hinu umdeilda húsi hafi falist frávik frá skilmálum svæðisins, telur stofnunin að eðlilegra hefði verið að auglýsa tillögu að deiliskipulagi af svæðinu skv. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 til að víkja frá þeim byggingarskilmálum, sem landeigendur hefðu komið sér saman um og verið hafi hluti af sameignarsamningi þeirra.  Einnig hefði þá í kjölfarið þurft að gera breytingar á sameignarsamningnum.  Þess í stað hafi teikningar, sem fylgt hafi byggingarleyfisumsókninni, verið kynntar sameigendum jarðarinnar og byggingarleyfi síðan veitt án þess að efnisleg afstaða hefði verið tekin til athugasemda sameigendanna og án rökstuðnings.  Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga sé byggingarnefnd skylt að rökstyðja niðurstöður sínar. Er það álit stofnunarinnar að í hinu kærða tilviki hafi verið ríkar ástæður til rökstuðnings fyrir leyfisveitingu, sem ekki hafi samræmst fyrirliggjandi skilmálum á svæðinu og verið í andstöðu við vilja meirihluta sameigenda þess.  Telur Skipulagsstofnun að fella beri byggingarleyfið úr gildi vegna þessara ágalla.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 24. mars sl.  Viðstaddir voru nokkrir kærenda ásamt lögmanni þeirra svo og byggingarleyfishafi.  Starfandi byggingarfulltrúa hafði og verið gert viðvart um vettvangsgönguna.  Nefndin kynnti sér aðstæður og afstöðu húsa á svæðinu, svo og þær framkvæmdir, sem byrjað hafði verið á áður en kært var í málinu.  Aðilar veittu nefndinni upplýsingar og lýstu sjónarmiðum sínum og létu nefndinni í té nokkur ný gögn.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið samþykkti sveitarstjórn skipulagsskilmála fyrir sumarhúsasvæðið að Sturlureykjum I vorið 1989.  Var í skilmálunum vísað til þágildandi byggingarreglugerðar um hámarksstærð sumarhúsa, sem þá var 50 fermetrar.  Óskað var samþykkis skipulagsstjórnar ríkisins á þessum skilmálum og voru þeir samþykktir af henni hinn 13. september 1989 en þá hafði hámarksstærð sumarhúsa verið ákveðin 60 fermetrar með breytingu á byggingarreglugerð í ágúst 1989 og var skilmálunum breytt til samræmis við það.  Stóðu þessi stærðarmörk óbreytt í reglugerð allt til gildistöku reglugerðar nr. 441/1998, sem öðlaðist gildi hinn 23. júlí 1998. Samkvæmt eldri reglugerð var heimilt að víkja frá stærðarmörkum sumarhúsa í deiliskipulagi.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að tilvísun skipulagsskilmála sumarhúsasvæðisins að Sturlureykjum I til ákveðinnar greinar byggingarreglugerðar, svo sem henni hafði verið breytt í ágúst 1989, feli í sér bindandi ákvæði um hámarksstærð húsa á svæðinu. Vísað er til þessara skilmála í sameignarsamningi aðila frá 17. mars 1996 og þurfti því að breyta sameignarsamningi eigendanna og skipulagsskilmálum svæðisins ef leyfa átti frávik frá þeim stærðarmörkum sem gilt höfðu á svæðinu allt frá þeim tíma, er uppbygging þess hófst.  Ef stærðarmörk á hinu skipulagða svæði átti að taka mið af gildandi reglugerð á hverjum tíma þurfti, að mati úrskurðarnefndar, að vera um það ótvírætt ákvæði í skilmálum og sameignarsamningi, enda leiðir af slíkri reglu að jafnræði sameigenda er ekki tryggt til frambúðar og verulegur munur getur verið á heimildum eigendanna til framkvæmda, frá einum tíma til annars.  Getur slíkt leitt til misræmis og raskað forsendum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, nýtingu sameignar og annarra sameiginlegra réttinda.  Um þá málsástæðu að kærendur hafi verið búnir að samþykkja frávik frá stærðarmörkum vegna fyrirhugaðrar byggingar bjálkahúss á umræddri lóð er það álit úrskurðarnefndarinnar að gerð þess húss og fyrirkomulag þess á lóðinni hafi verið forsenda fyrir samþykki þeirra sem það höfðu veitt og að þeir hafi ekki verið bundnir af því samþykki eftir að byggingaráformum lóðarhafa hafði verið breytt svo verulaga sem raun ber vitni.

Í skilmálum umrædds svæðis er ennfremur að finna ákvæði sem fela í sér áskilnað um samræmingu húsa og umhverfis á svæðinu.  Í grein 1.10 um skógrækt segir að umhverfis húsin verði gróðursett tré eins og sýnt sé á uppdrætti.  Sé þetta gert til þess að skýla og umlykja húsin og gera þau þannig að sameiginlegri heild, er falli vel í landslagið.  Þá eru í grein 1.11 ákvæði um þakhalla, hámarkshæð og samræmi í litavali.  Telur úrskurðarnefndin að hús það, sem leyft var að byggja á lóð nr. 9, stingi svo í stúf við þau hús, sem fyrir eru á svæðinu, að ekki samrýmist augljósum áskilnaði skipulagsskilmálanna um lágmarkssamræmi.

Úrskurðarnefndin tekur undir niðurstöðu Skipulagsstofnunar um að skort hafi á fullnægjandi rökstuðning byggingarnefndar.  Þá verður að átelja þann málflutning, sem fram kemur í greinargerð skipulags- og byggingarnefndar í málinu, að líta hafi mátt til þess við meðferð málsins hjá nefndinni að skipulag og skilmálar hafi fram til þessa ekki verið virtir að fullu bæði hvað varðar stærðir, staðsetningu og snúning á sumarhúsunum og geymslum.  Telur úrskurðarnefndin þessi rök óviðeigandi, þegar litið er til þess að það er og hefur lengi verið meðal lögbundinna verkefna byggingarnefnda að gæta þess að byggt sé í samræmi við gildandi skipulag, sbr. áður 2. mgr. 7. gr. laga nr. 54/1978 og nú 2. mgr. 38. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hið umdeilda byggingarleyfi hafi farið í bága við gildandi skipulagsskilmála á svæðinu, svo og að rökstuðningi skipulags- og byggingarnefndar fyrir þeirri ákvörðun að veita hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið stórlega áfátt.  Beri því að að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Borgarfjarðar frá  8. desember 1998, um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi á lóð nr. 9 á sumarhúsasvæði að Sturlureykjum I í Reykholtsdal í Borgarfirði, er felld úr gildi.

Ár 1999, fimmtudaginn 15. apríl kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 16/1999; kæra vegna ákvörðunar byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. febrúar 1999 um að veita leyfi til að byggja verslunar-, þjónustu- og íbúðarhús úr steinsteypu á lóðinni nr. 53b í Reykjavík.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 31. mars 1999, sem barst nefndinni sama dag, kæra sjö eigendur/íbúar húsnæðis að Laugavegi 53a, Laugavegi 55 og Hverfisgötu 70, Reykjavík ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. febrúar 1999, sem staðfest var á fundi borgarstjórnar hinn 4. mars 1999, um að veita leyfi til byggingar verslunar-, þjónustu- og íbúðarhúss á lóðinni nr. 53b við Laugaveg í Reykjavík.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá krefjast kærendur þess að framkvæmdir verði stöðvaðar strax og byggingarleyfi hafi verið veitt.  Kæruheimild er skv. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 en krafa kærenda um stöðvun framkvæmda er gerð með stoð í 5. mgr. 8. gr. sömu laga.

Málavextir:  Einungis verða hér raktir málavextir að því marki sem þýðingu hefur við úrlausn um kröfu kærenda um úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda.
    
Ágreiningur um leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 53b við Laugaveg hefur áður komið til úrlausnar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Var það niðurstaða nefndarinnar í fyrra kærumáli að byggingarleyfi, sem samþykkt hafði verið, samræmdist ekki skilmálum gildandi Aðalskipulags Reykjavíkur um nýtingarhlutfall og var byggingarleyfið fellt úr gildi  með úrskurði nefndarinnar hinn 12. nóvember 1998.  Eftir að þessi niðurstaða lá fyrir voru gerðar breytingar á teikningum fyrirhugaðs húss á lóðinni með það að markmiði að draga úr nýtingarhlutfalli þess.  Nýjar tillögur að húsi á lóðinni voru kynntar nágrönnum með grenndarkynningu og bárust athugasemdir frá kærendum.  Að fenginni umsögn skipulags- og umferðarnefndar, auk annarra nýrra gagna, samþykkti byggingarnefnd á fundi sínum hinn 26. febrúar 1998 að leyfa byggingu verslunar-, þjónustu- og íbúðarhúss á lóðinni samkvæmt þeim teikningum sem þá lágu fyrir nefndinni.  Var samþykkt byggingarnefndar staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 4. mars 1999, eins og að framan er getið, og eru það þessar ákvarðanir sem kærðar eru í málinu.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Með bréfi til Jóns Magnússonar hrl., lögmanns byggingarleyfishafa, dags. 8. apríl 1999 var honum gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum umbj. síns varðandi kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Jafnframt var byggingarnefnd Reykjavíkur gefinn kostur á að tjá sig um þennan þátt málsins, en af hálfu nefndarinnar var ekki talin ástæða til þess að skila sérstakri greinargerð um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Með bréfi, dags. 12. apríl 1999, rekur lögmaður byggingarleyfishafa sjónarmið umbjóðanda síns um kröfuna.  Telur hann kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda lítt rökstudda og ekki sé að neinu leyti reynt að skýra í hverju meintir hagsmunir kærenda séu fólgnir og því útilokað að taka tillit til þeirra sjónarmiða.  Engin önnur sjónarmið komi fram af hálfu kærenda sem réttlæti stöðvun framkvæmda og beri því að hafna kröfunni. Þá er á því byggt að uppsteypa bílakjallara hússins skaði ekki hagsmuni kærenda enda hafi þeir ekkert haft við hann að athuga.  Einnig er bent á það að enginn ágreiningur sé um fyrstu hæð hússins og lúti kæran eða hugmyndir kærenda ekki að breytingum á fyrstu hæðinni.  Ágreiningur sé hins vegar um hæðirnar ofan þeirrar fyrstu en ljóst sé að framkvæmdir við þær verði fráleitt hafnar áður en úrskurðað hefur verið efnislega í málinu.  Af þessu sjáist hversu fráleit krafa kærenda um stöðvun framkvæmda sé.

Þá er að því vikið að úrskurðarnefndin hafi áður fjallað um byggingu húss á lóðinni og séu efnisatriði málsins því kunn.  Einungis þurfi að huga að því sem nýtt sé í málinu, þ.e. þeim breytingum, sem gerðar hafi verið á hönnun byggingarinnar, en þar hafi verið tekið mið af þeim sjónarmiðum, sem fram komi í fyrri úrskurði nefndarinnar.  Af þessu megi ætla að nefndin þurfi ekki nema hluta þess tíma sem henni sé ætlaður til þess að ljúka afgreiðslu málsins og séu hagsmunir kærenda af stöðvun framkvæmda því engir en hagsmunir byggingarleyfishafans séu hins vegar miklir.  Hann hafi þegar fengið verktaka til þess að annast framkvæmd verksins og muni þurfa að greiða honum bætur komi til tafa á verkinu vegna stöðvunar framkvæmda.  Þá seinki innkomu sölu- eða leigutekna af húsinu og geti hér verið um tugmilljóna tjón að ræða.  Muni krafa verða höfð uppi á hendur kærendum enda sé ljóst að þeir beri alla ábyrgð á slíku tjóni.  Það þjóni því ekki hagsmunum þeirra að verða við kröfu þeirra um stöðvun framkvæmda.  Loks er því haldið fram að þar sem ekki sé áskilið að kærandi, sem krefst stöðvunar framkvæmda á grundvelli 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997, setji tryggingu fyrir hugsanlegu tjóni, beri að synja um stöðvun framkvæmda nema ótvíræðir augljósir hagsmunir liggi til þess að það verði gert.  Að öðrum kosti verði sá sem krefjast vill stöðvunar framkvæmda að óska lögbanns sbr. 24. gr. laga nr. 31/1990.

Niðurstaða:  Framkvæmdir hófust við byggingu húss að Laugavegi 53b á grundvelli byggingarleyfis þess, sem fellt var úr gildi með úrskurði nefndarinnar hinn 12. nóvember 1998.  Hafa framkvæmdir legið niðri frá þeim tíma en eru nú að hefjast að nýju.  Í greinargerð lögmanns byggingarleyfishafa um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda kemur fram að áformað er að hefja uppsteypu bílakjallara hússins innan fárra daga og að uppsteypu hans og gólfplötu 1. hæðar verði lokið í byrjun næsta mánaðar. Samkvæmt þessum upplýsingum er ljóst að innan skamms tíma verður lokið byggingu varanlegs og verulegs mannvirkis á lóðinni.

Enda þótt mál vegna byggingar húss á lóðinni nr. 53b við Laugaveg hafi áður komið til úrlausnar úrskurðarnefndarinnar er hér alls ekki um sama mál að ræða.  Nú standa að málinu eigendur eignarhluta í húsinu nr. 55 við Laugaveg, sem ekki áttu aðild að fyrra máli.  Þá eru málsástæður ekki í öllum atriðum hinar sömu, auk þess sem hönnun byggingarinnar er nokkuð breytt.  Miklu varðar og að aðrar réttarheimildir eiga í veigamiklum atriðum við í máli þessu frá því sem var í fyrra máli, þar sem skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 eiga við í máli þessu, en eldri reglugerðir um sama efni áttu við í fyrra kærumáli.  Þær nýju aðstæður, sem þannig eru til komnar í máli því sem nú er til meðferðar, leiða til þess að leysa þarf úr allmörgum álitaefnum, sem ekki hafa áður komið til úrlausnar nefndarinnar.  Meðan ekki hefur verið leyst úr þeim álitaefnum, þykir vera það mikill vafi um efnislega niðurstöðu í málinu að óvarlegt sé að heimila þær framkvæmdir sem framundan eru meðan málið er til meðferðar hjá nefndinni.  Ekki er fallist á þá málsástæðu byggingarleyfishafa að ákvæði 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997 verði ekki beitt nema ótvíræðir augljósir hagsmunir liggi til þess að það verði gert og að kærendur verði að öðrum kosti að fá lögbann lagt við fyrirhuguðum framkvæmdum.  Engin slík skilyrði eru í ákvæðinu og verður ákvæðið ekki skilið á annan veg en svo að það sé í valdi úrskurðarnefndarinnar að meta það í hverju tilviki hvort ákvæðinu skuli beitt og réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar þannig frestað.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir við byggingu húss að Laugavegi 53b í Reykjavík skuli stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir nefndinni.  Lagt er fyrir borgarstjórn Reykjavíkur að hlutast til um að úrskurði þessum verði framfylgt, sbr. 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997.

Úrskurðarorð:

Fallist er á kröfu kærenda um að framkvæmdir, sem hafnar eru á byggingarstað að Laugavegi 53b í Reykjavík, verði stöðvaðar meðan beðið er úrskurðar um aðalefni kærumáls þessa.  Lagt er fyrir borgarstjórn Reykjavíkur að hlutast til um að úrskurði þessum verði framfylgt.

Ár 1999,  fimmtudaginn 15. apríl kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 1/1999; kæra eiganda og íbúa húseignanna nr. 66, 68, 70 og 72 við Hólaberg í Reykjavík á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. desember 1998 um að breyta bílgeymslu og íbúðarhúsi í einkarekinn leikskóla, fjölga bílastæðum og samþykkja áður gerðan kjallara undir íbúðarhúsi á lóðinni nr. 74 við Hólaberg.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 11. janúar 1999, sem barst nefndinni sama dag og með viðbótarerindi dagsettu og mótteknu hinn 20. janúar 1999, kæra eigendur og íbúar húseignanna nr. 66, 68, 70 og 72 ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. desember 1998 um að veita leyfi til þess að breyta bílgeymslu og íbúðarhúsi  í einkarekinn leikskóla, fjölga bílastæðum og samþykkja áður gerðan kjallara undir íbúðarhúsi á lóðinni nr. 74 við Hólaberg. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 17. desember 1998.  Kærendur leita úrlausnar um það hvort farið hafi verið að lögum við töku ákvarðana byggingaryfirvalda í málinu en skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að þeir krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.

Ekki fylgdu erindum kærenda fullnægjandi gögn og óskaði úrskurðarnefndin eftir gögnum málsins frá byggingarnefnd Reykjavíkur. Bárust þau nefndinni, með bréfi dags. 29. janúar 1999, ásamt greinargerð byggingarnefndar um kæruefnið.  Eftir að úrskurðarnefndinni hafði borist umsögn Skipulagsstofnunar um kæruefni málsins var sýnt að þörf var frekari athugunar á meðferð skipulags- og umferðarnefndar og byggingarnefndar Reykjavíkur á málinu og að leita þurfti afstöðu nefndanna til umsagnarinnar.  Ákvað því úrskurðarnefndin á fundi sínum hinn 3. mars 1999 að lengja afgreiðslutíma málsins í allt að 3 mánuði og var kærendum og byggingarleyfishafa tilkynnt um þá ákvörðun.

Málavextir:  Á fundi skipulags- og umferðarnefndar Reykjavíkurborgar hinn 6. apríl 1998 var lagt fram bréf H varðandi fyrirhugaðar breytingar á notkun húsa á lóðinni nr. 74 við Hólaberg í Reykjavík vegna áforma um rekstur leikskóla í húsunum.  Samþykkti nefndin að fela Borgarskipulagi að kynna erindið fyrir hagsmunaaðilum í nærliggjandi húsum.  Var eigendum og íbúum nærliggjandi húsa við Hólaberg, Lágaberg og Neðstaberg gefinn kostur á að kynna sér fyrirhugaðar breytingar og koma á framfæri athugasemdum.  Stóð kynning þessi til 4. maí 1998.  Athugasemdir bárust í tveimur bréfum, annars vegar frá kærendum og hins vegar frá íbúum að Lágabergi 1-7 og 2-4. Í athugasemdum þessum komu fram mótmæli við áformum um rekstur leikskóla að Hólabergi 74.  Var bent á það að í grenndinni væri leikskóli og leikvöllur og því ekki þörf á umræddum leikskóla  fyrir íbúa hverfisins.  Myndi ónæði frá honum skerða verulega útivistargildi lóða við Hólaberg 66-72.  Einnig myndi aukin umferð vegna starfseminnar verða til baga auk þess sem vandræði væru fyrirsjáanleg vegna skorts á nægum fjölda bílastæða. 

Að lokinni kynningu var málið tekið fyrir að nýju á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 26. júní 1998.  Þá lágu fyrir umsagnir framkvæmdastjóra Dagvistar barna, minnispunktar Borgarskipulags og umsögn umferðardeildar borgarverkfræðings um erindið auk athugasemda nágranna, sem áður er getið.  Skipulags- og umferðarnefnd samþykkti erindið með því skilyrði að girt yrði milli lóðarinnar nr. 74. við Hólaberg annars vegar og lóða kærenda hins vegar.  Jafnframt er tekið fram í bókun nefndarinnar að á lóðinni sé einnig íbúðarhús og megi því ætla að ekki verði ónæði frá lóðinni utan starfstíma leikskólans. 

Umsókn um byggingarleyfi fyrir leikskólanum var fyrst tekin til meðferðar í byggingarnefnd hinn 29. október 1998.  Var málinu þá frestað og byggingarfulltrúa falið að kanna samþykkt skipulags- og umferðarnefndar og ræða við umsækjanda.  Málið var á ný til meðferðar á fundi byggingarnefndar hinn 12. nóvember 1998 og voru umsækjanda þá sett skilyrði um að sýna skyldi íbúð á teikningu og sækja um leyfi fyrir girðingu sem fullnægði skilyrðum skipulags- og umferðarnefndar, en fyrir fundinum lá yfirlýsing umsækjanda um að á efri hæð hússins yrði lítil íbúð sem búið yrði í og lýsing á fyrirhugaðri girðingu milli lóðar hússins og lóða kærenda.  Sýnist með þessu hafa verið ætlunin að koma til móts við við athugasemdir nágranna um að í áformum þeim sem kynnt hefðu verið væri ekki gert ráð fyrir því að búið yrði í húsinu, en kærendur höfðu bent á að bókun skipulags- og umferðarnefndar um þetta efni frá 26. júní 1998 væri beinlínis röng.  Á fundi byggingarnefndar hinn 10. desember 1998 var erindi umsækjanda loks samþykkt en þá lágu fyrir teikningar er sýna breytingar á íbúðarhúsinu með íbúð starfsmanns.  Einnig lá fyrir fundinum útskrift úr gerðabók skipulags- og umferðarnefndar dags. 2. júlí 1998, ódagsett bréf umsækjanda móttekið 11. nóvember 1998 og bréf kærenda dags. 28. nóvember 1998 þar sem áréttuð eru fyrri mótmæli og athugasemdir.  Samþykkt byggingarnefndar í málinu var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 17. desember 1998, en þar sem kærendur vildu ekki una þessum málalokum vísuðu þau málinu til úrskurðarnefndar með erindum sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur telja að með tilkomu leikskóla að Hólabergi 74 muni þau verða fyrir miklu ónæði enda sé íbúðarhúsið að Hólabergi 74 aðeins í fárra metra fjarlægð frá húsum kærenda.  Friðhelgi heimila þeirra verði ekki einungis rofin á starfstíma leikskólans heldur einnig á kvöldin og um helgar þar sem hætta sé á að börn sæki inn á leiksvæðið utan starfstíma skólans. Auk þessa sé bílastæðum við húsið ábótavant og sé fyrirsjáanlegur skortur á bílastæðum.  Af þessu skapist slysahætta.  Þá benda kærendur á að í næsta nágrenni sé leikskóli og opinn leikvöllur í nágrenninu.  Því hafi ekki verið þörf fyrir umræddan leikskóla fyrir íbúa hverfisins.  Kærendur telja að ekki í neinu hafi verið komið til móts við sjónamið þeirra og fara fram á það að kannað verði hvort farið hafi verið að lögum við meðferð málsins.

Málsrök byggingarnefndar:   Af hálfu byggingarnefndar Reykjavíkur er gerð grein fyrir aðdraganda málsins og þeirri umfjöllun, sem málið hafði hlotið í skipulags- og umferðarnefnd áður en umsókn um byggingarleyfi kom til meðferðar byggingarnefndar.    Í greinargerð byggingarnefndar er tekið fram að Hólaberg 74 sé á svæði, sem merkt sé lit íbúðarbyggðar samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016.  Samkvæmt grein 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 megi á íbúðarsvæðum gera ráð fyrir atvinnustarfsemi innan vissra marka og falli starfsemi leikskólans þar undir.  Umferðaraukning vegna leikskólans sé ekki af þeirri stærðargráðu að hún ætti að valda verulega meiri truflun á Hólabergi og Hraunbergi en hlýst af þeirri umferð sem fyrir er.  Lóðin að Hólabergi 74 sé vel staðsett með tilliti til starfsemi leikskóla. Sjö bílastæði séu fyrir hendi á lóðinni og í nágrenni hennar sé stórt opið bílastæði.  Hús kærenda séu í 11,7 metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hólabergs 74 en auk þess verði girðing milli lóðanna 1,2 metra inni á lóð leikskólans.  Samþykkt byggingarnefndar sé í fullu samræmi við Aðalskipulag Reykjavíkur svo og skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og byggingarreglugerð nr. 441/1998.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafa var með vísun til 13. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993 gefinn kostur á að koma að sjónamiðum sínum í málinu.  Í greinargerð hans til úrskurðarnefndarinnar er upplýst að leikskólinn hafi leyfi fyrir 35 heilsdagsplássum og sé starfsemi hans frá kl. 8.30 til kl. 17.30.  Heilsdagspláss skiptist gjarnan á fleiri en eitt barn og sé heildarfjöldi barna, sem sækja leikskólann, því um 50% meiri en fjöldi heilsdagsplássa.  Í leikskólanum sé íbúð húsvarðar samkvæmt samþykkt skipulagsnefndar.  Leikskólinn sé einn af fjölmörgum einkareknum leikskólum, sem starfi í íbúðarhverfum í einbýlishúsum og eru nefnd fimm dæmi um slíka starfsemi í Garðabæ, Kópavogi og Reykjavík.  Hafi leikskólinn að Hólabergi 74 fleiri bílastæði en almennt gerist og sé þar að auki eini leikskólinn, sem hafi þá kvöð að búið skuli í húsinu þrátt fyrir það að staðsetning hans sé betri með tilliti til nágrennis en almennt gerist um hliðstæða leikskóla. Tveimur húsum frá leikskólanum sé gistiheimili með um 10 herbergjum og sé því ljóst að skipulagi hafi áður verið breytt á svæðinu.

Þá er tekið fram að nágrannar þurfi ekki að óttast mikinn hávaða frá leikskólanum.  Enginn gluggi á leikstofu í aðalhúsinu snúi að nágrönnum og útivistartími barnanna sé aðeins um 1,5 klst. á dag.  Boðist hafi verið til þess að koma til móts við óskir nágranna um lokun svæða en þeim boðum hafi ekki verið svarað.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Leitað var umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar kemur fram það álit að telja verið að starfsemi leikskóla geti verið á íbúðarsvæði samkvæmt ákvæði 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 sbr. einnig umsögn umferðardeildar  borgarverkfræðings um áætlaða umferðaraukningu dags. 30. apríl 1998.  Hins vegar er tekið fram að ekki sé í gildi samþykkt eða staðfest deiliskipulag af umræddu svæði.  Sveitarstjórn sé þó heimilt á grundvelli 2. mgr. 23. gr. sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga að veita byggingarleyfi, að undangenginni grenndarkynningu.  Umsókn um hið kærða byggingarleyfi hafi verið dagsett 21. október 1998 en kynning fyrir kærendum hafi farið fram í apríl 1998.  Sú grenndarkynning hafi því ekki átt sér stoð í 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, enda eigi ákvæðið því aðeins við að sótt hafi verið um byggingarleyfi samkvæmt ákvæði 1. mgr. 43. gr. sömu laga.  Telur Skipulagsstofnun að ekki hafi verið heimilt að leggja kynningu þá, sem fram fór, til grundvallar við veitingu hins kærða byggingarleyfis og beri því að fella það úr gildi.

Frekari gagnaöflun og rannsókn málsins:  Að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar var leitað eftir viðhorfi byggingaryfirvalda í Reykjavík til afstöðu stofnunarinnar.  Aflað var gagna um séruppdrætti af svæðinu, tilurð þeirra,  aldur og samþykkt eða staðfestingu.  Jafnframt var óskað eftir þeim gögnum, sem kynnt voru við grenndarkynningu þá sem fram fór í apríl 1998.  Af hálfu byggingaryfirvalda er á því byggt að í gildi sé séruppdráttur af umræddu svæði ásamt skipulagsskilmálum.  Er umræddur uppdráttur að stofni til frá 25. ágúst 1975 en hefur sætt allnokkrum breytingum, alls 14 sinnum samkvæmt áritunum, síðast í júlí 1990.  Skipulagsskilmálar svæðisins eru samþykktir í skipulags- og umferðarnefnd 20. desember 1976 og staðfestir af borgarráði 11. janúar 1977.  Ekki verður séð að gögn þessi hafi hlotið staðfestingu skipulagsstjóra eða annarra stjórnvalda.  Af hálfu byggingarnefndar er upplýst að umrædd gögn, uppdráttur og skilmálar, hafi verið talin jafngilda deiliskipulagi og að talin hafi verið þörf á að breyta því skipulagi vegna fyrirspurnar byggingarleyfishafans um leyfi til að hefja rekstur leikskóla að Hólabergi 74.  Samkvæmt skipulagsskilmálunum sé leyfð atvinnustarfsemi í framhúsum á allmörgum lóðum við Hólaberg,  þar á meðal lóðinni nr. 74, en breyta hafi þurft skipulagsskilmálum til þess að unnt væri að leyfa atvinnustarfsemi í íbúðarhúsinu á lóðinni.  Skipulags- og umferðarnefnd hafi  með grenndarkynningunni í apríl 1998 verið að undirbúa þessa minniháttar breytingu á deiliskipulagi með heimild í 2. mgr. 26. greinar laga nr. 73/1997 og umsókn um byggingarleyfi ekki þurft að liggja fyrir til þess að hefjast mætti handa um breytingu á deiliskipulagi á grundvelli tilvitnaðs ákvæðis.  Hafi því verið bæði heimilt og skylt að efna til þeirrar grenndarkynningar sem fram fór og hafi síðar verið heimilt að gefa út byggingarleyfi í samræmi við þá breytingu sem þá hafði verið gerð á skipulagsskilmálum með stoð í 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið mun það hafa verið ætlun skipulags- og umferðarnefndar Reykjavíkur að gera breytingu á skipulagsskilmálum fyrir umrætt svæði þannig að heimiluð yrði breytt notkun íbúðarhússins á lóðinni nr. 74 við Hólaberg.  Breytingu þessa virðist nefndin hafa ætlað að gera með stoð í 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997, en samkvæmt því ákvæði er heimilt að gera óverulega breytingu á deiliskipulagi án undanfarandi auglýsingar, enda fari þess í stað fram ítarleg grenndarkynning sbr. 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Til þess að breyting, sem gerð er á grundvelli 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997, öðlist gildi þarf sveitarstjórn að senda Skipulagsstofnun hið breytta skipulag ásamt yfirlýsingu um að hún taki að sér að bæta það tjón er einstakir aðilar kunni að verða fyrir við breytinguna.  Þá skal og birta auglýsingu um slíka breytingu í B-deild Stjórnartíðinda.  Verður að skilja ákvæði þetta svo að hið breytta skipulag taki þá fyrst gildi þegar öllum framangreindum skilyrðum hefur verið fullnægt.

Ekki verður í máli þessu tekin afstaða til þess hvert sé gildi skipulagsuppdráttar og skipulagsskilmála umrædds svæðis.  Jafnvel þótt fallist væri á það að umræddur uppdráttur og skilmálar hefðu fullt gildi sem deiliskipulag er ljóst að ekki hafði verið gerð sú breyting á umræddu deiliskipulagi, sem að var stefnt þegar byggingarnefnd veitti byggingarleyfi það sem er tilefni kærumáls þessa. 

Nágrönnum var greint frá erindi um breytingar á skipulagi og notkun einbýlishússins að Hólabergi 74 með bréfum dags. 17. apríl 1998 og tilkynnt að tillagan yrði kynnt í sal Borgarskipulags og byggingarfulltrúa í Borgartúni 3 á opnunartíma virka daga til og með 4. maí 1998.  Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 skal frestur við grenndarkynningu vera fjórar vikur hið minnsta.  Var því ekki rétt staðið að kynningunni hvað tímafrest varðar.  Þá var Skipulagsstofnun ekki send tilkynning um umrædda skipulagsbreytingu fyrr en með bréfi dags. 16. mars 1999 og auglýsing um breytinguna var fyrst send til birtingar í Stjórnartíðindum með bréfi hinn 12. apríl 1999.   Hefur auglýsingin því ekki enn verið birt.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið hafði ekki verið gerð nein lögformleg breyting á skipulagsskilmálum sem gæti verið grundvöllur að samþykkt byggingarnefndar fyrir breyttri notkun íbúðarhússins á lóðinni.  Samþykkt byggingarnefndar var því að þessu leyti ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag og var því ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 um byggingarleyfi.

Úrskurðarnefndin fellst á þá málsástæðu byggingarnefndar að rekstur leikskóla í íbúðarhúsi á umræddum stað rúmist innan marka gildandi aðalskipulags Reykjavíkur og er sá skilningur í samræmi við umsögn Skipulagsstofnunar í málinu.  Til þess að unnt hefði verið að heimila breytta notkun hússins með vísun til heimilda aðalskipulags hefði hins vegar þurft að fara fram grenndarkynning  samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 eftir að umsókn um byggingarleyfi var komin fram, en fyrir liggur að byggingarleyfisumsókn vegna umræddra breytinga barst byggingarnefnd ekki fyrr en í október 1998.

Samkvæmt framansögðu voru ekki fyrir hendi skilyrði til þess að heimila breytta notkun hússins að Hólabergi 74 þegar hið umdeilda byggingarleyfi var samþykkt á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 10. desember 1998.  Ber því að fella úr gildi samþykkt byggingarnefndar að því er varðar breytta notkun hússins.  Ekki þykja hins vegar efni til þess að fella úr gildi leyfi til fjölgunar bílastæða eða þeirra breytinga innanhúss, sem í samþykktinni felast, enda var grenndarkynningar ekki þörf vegna þeirra breytinga einna og sér.

Með tilliti til hagsmuna viðskiptamanna leikskólans ber að gefa byggingarleyfishafa kost á að sækja að nýju, innan eins mánaðar, um leyfi til breytingar á notkun íbúðarhússins að Hólabergi 74 og ber að taka umsókn hans til afgreiðslu að undangenginni lögmætri grenndarkynningu.  Við afgreiðsluna þykir rétt að hliðsjón verði höfð af þeirri reynslu, sem fengin er af starfrækslu leikskóla í húsinu.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. desember 1998, sem staðfest var í borgarstjórn 17. sama mánaðar, um að heimila breytta notkun einbýlishúss á lóðinni nr. 74 við Hólaberg í Reykjavík er felld úr gildi.  Byggingarleyfishafa skal gefinn kostur á að sækja að nýju um leyfi fyrir breyttri notkun hússins innan mánaðar frá uppkvaðningu úrskurðar þessa.

           

Ár 1999,  miðvikudaginn 7. apríl  kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/1999; kæra eiganda Suðurgötu 3, Reykjavík á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 12 nóvember 1998 um að skylda kæranda til að rífa timburskúr á lóðinni að Suðurgötu 3,  Reykjavík innan 30 daga, að viðlögðum dagsektum.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 13. janúar 1999, sem barst nefndinni sama dag, kærir B, Garðatorgi 7, Garðabæ ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 12. nóvember 1998 um að honum sé gert skylt að rífa skúr á lóðinni Suðurgötu 3, Reykjavík innan 30 daga, að viðlögðum dagsektum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 24. nóvember 1998.  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.

Málavextir:  Í sundi milli húsanna nr. 3 við Suðurgötu og nr. 4 við Tjarnargötu í Reykjavík er timburskúr sem byggður hefur verið á lóðinni nr. 3 við Suðurgötu og er talinn tilheyra því húsi.  Ekki liggur fyrir hvenær skúr þessi var byggður og verður ekki séð að sótt hafi verið um byggingarleyfi fyrir honum.  Hinn 30. ágúst 1995 barst byggingarfulltrúanum í Reykjavík bréf frá eiganda fasteignarinnar nr. 4 við Tjarnargötu í Reykjavík þar sem vakin er athygli á timburkofa þessum. Telur bréfritari mikla eldhættu stafa af kofanum og er óskað eftir því að embætti byggingarfulltrúa sjái til þess að sundið milli brunagafla húsanna verði hreinsað. Erindi þetta var ítrekað með bréfi dags. 22. maí 1997 og í ágúst 1998 barst byggingarfulltrúa kvörtun frá tveimur íbúðareigendum að Suðurgötu 3 vegna starfsemi á 1. hæð hússins. Við skoðun, sem byggingarfulltrúi gerði á staðnum hinn 2. september 1998 kom í ljós að nýlega var búið að setja göngudyr á skúrinn að framanverðu og koma þar fyrir uppgöngutröppum að dyrunum.  Með bréfi byggingarfulltrúa dags. 7. september 1998, sem birt var  kæranda hinn 16. september, var honum tilkynnt að allar framkvæmdir við frekari breytingar á skúrnum væru stöðvaðar og að þegar gerðar breytingar skyldu fjarlægðar.  Jafnframt var kæranda tilkynnt að byggingarfulltrúi hygðist leggja til við byggingarnefnd að fyrirskipað yrði að fjarlægja skúrinn að viðlögðum dagsektum og var kæranda gefinn kostur á að tjá sig um þessa fyrirætlan.  Með bréfi til byggingarfulltrúans í Reykjavík dags. 7. október 1998 gerði kærandi grein fyrir sjónarmiðum sínum í málinu og fór þess á leit að ekki yrði gerð krafa um að skúrinn yrði rifinn. Ekki var fallist á þessi tilmæli kæranda.   Þess í stað ákvað byggingarnefnd Reykjavíkur á fundi sínum hinn 12. nóvember 1998 að gefa kæranda 30 daga frest  til þess að rífa skúrinn að viðlögðum dagsektum.  Er það sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína þeim rökum að hinn umdeildi skúr hafi staðið við húsið að Suðurgötu 3 í einhverja áratugi og sé raunar órjúfanlegur hluti hússins. Telur kærandi hefð hafa skapast fyrir tilvist skúrsins. Gamlar teikningar, sem fylgt hafi umsókn um leyfi fyrir íbúð á 1. hæð, sýni tilvist þessarar yfirbyggingar og hafi ekki verið gerðar athugasemdir við yfirbygginguna en umsókninni um íbúðina hafi verið hafnað. Skúrinn sé nú í betra ástandi en verið hafi um áraraðir og hafi verið orðið við kröfum um úrbætur varðandi eldvarnir. Hann standi á um 60 cm. háum palli og geti slysahætta skapast verði hann fjarlægður og pallurinn með því gerður aðgengilegur.  Þá geti skapast vandamál við að komast niður í kjallara undir skúrnum verði hann rifinn auk þess sem vandamál skapist varðandi leka, aðgengi og innbrotahættu.  Skúrinn nýtist hins vegar mjög vel sem anddyri eða geymsla jarðhæðar hússins, hann byrgi ekki fyrir útsýni og sé ekki á lóð annarra en eiganda 1. hæðar Suðurgötu 3.  Þá kveður kærandi sér ekki hafa verið kunnugt um að vankantar kynnu að vera á um tilvist skúrsins þegar hann eignaðist húsið að Suðurgötu 3.  Þurfi að koma til niðurrifs skúrsins eigi það að gerast á kostnað borgaryfirvalda enda séu liðnir meira en sex mánuðir frá því byggingarfulltrúa varð kunnugt um að ekki væri allt með felldu varðandi skúrinn.

Málsrök byggingarnefndar:  Í greinargerð byggingarnefndar Reykjavíkur um málið er rakinn aðdragandi þess og hvernig staðið var að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar.  Telur byggingarnefnd að enda þótt kæranda kunni að hafa verið ókunnugt um það að skúrinn hafi verið byggður án leyfis, afsaki það ekki þá ákvörðun hans að láta vinna í óleyfi umsóknarskyldar framkvæmdir við skúrinn, svo sem klæðningu hans að utan, breytingu á hurð og að setja upp útitröppur yfir á næstu lóð, ásamt óútskýrðum breytingum innanhúss.  Skúrinn hafi verið byggður, og honum síðan breytt, án leyfis byggingarnefndar.  Við undirbúning og ákvörðun um niðurrif hafi byggingarnefnd í einu og öllu farið að þeim lögum og reglugerðum sem við eigi í málinu.  Sé ekki unnt að fallast á kröfu kæranda um að skúrinn fái að standa áfram á lóðinni.

Umsögn Skipulagsstofnunar: Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar er tekið fram að um sé að ræða skúr, sem byggður hafi verið án tilskilinna leyfa byggingaryfirvalda í Reykjavík.  Einnig hafi verið framkvæmdar á skúrnum leyfisskyldar breytingar, án þess að sótt hafi verið um byggingarleyfi, og megi ráða af gögnum málsins að vinnu við breytingarnar hafi verið haldið áfram eftir að byggingarfulltrúinn í Reykjavík fyrirskipaði stöðvun framkvæmda við þær.  Telur stofnunin að eftir að aðgerðir hófust af hálfu byggingaryfirvalda vegna skúrbyggingarinnar hafi ákvæðum 56. og 57. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 verið réttilega fylgt og beri ekki að verða við kröfum kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar í málinu.

Niðurstaða:  Engin gögn liggja fyrir í máli þessu um það hvenær hinn umdeildi skúr hefur verið byggður.  Hinn 26. febrúar 1942 er samþykkt teikning af viðbyggingu við bakhlið Suðurgötu 3 og myndar viðbygging þessi aðra hlið sunds þess, sem skúrinn hefur síðar verið byggður í, en ekki er gert ráð fyrir yfirbyggingu sundsins á þessari teikningu.  Á mæliblaði skrifstofu borgarverkfræðings, staðfestu af lóðarskrárritaranum í Reykjavík hinn 9. ágúst 1989, er ekki sýnd bygging í sundi því, sem skúrinn er nú í.  Á mæliblaði þessu er gerð grein fyrir tillögu að sameiningu suðurhluta lóðar Suðurgötu 3 og lóðanna nr. 5 við Suðurgötu og 8 við Tjarnargötu og er uppdrátturinn með þessum breytingum samþykktur á fundi byggingarnefndar hinn 28. september 1989.  Hafa lóðir þær, sem sameinaðar voru, verið lagðar undir bílastæði en kvöð er um umferð meðfram suðurhlið hússins nr. 3 við Suðurgötu.  Nær húsið eftir þessar breytingar alveg  að lóðarmörkum að sunnanverðu.  Gafl hins umdeilda skúrs er og á lóðarmörkum og ná tröppur þær, sem kærandi lét koma fyrir við nýjar dyr á gafli skúrsins, út fyrir lóðarmörk og inn á spildu þá sem bundin er kvöð um umferð.  Verður ekki séð að kærandi hafi haft heimild til þess að byggja tröppur þessar utan lóðarmarka.

Eins og að framan getur hafa eigendur Tjarnargötu 4 haft áhyggjur af eldhættu, sem stafað gæti frá skúrnum.  Ljósmyndir, sem teknar voru af gafli skúrsins 6. september 1995 og 6. ágúst 1998, sýna ljóslega að skúrinn er byggður úr timbri og hefur verið klæddur tjörupappa, sem að hluta til hefur rifnað af. Sorptunnur eru í námunda við skúrgaflinn og verður ekki annað séð en að áhyggjur nágranna af eldhættu hafi verið á rökum reistar miðað við ástand skúrsins á þessum tíma.

Kærandi hóf framkvæmdir við breytingar og lagfæringar á skúrnum án þess að hafa fengið leyfi fyrir þeim, en breytingar þessar eru háðar byggingarleyfi skv. 1. mgr. 43. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 11. grein byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þessum framkvæmdum virðist kærandi hafa haldið áfram eftir að byggingarfulltrúi hafði fyrirskipað stöðvun þeirra.  Allar þessar athafnir kæranda stríddu gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um byggingarleyfi og var byggingarfulltrúa rétt að krefjast þess að framkvæmdir við breytingar á skúrnum yrðu stöðvaðar sbr. 1. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá var byggingarnefnd og heimilt að mæla fyrir um að skúrinn skyldi fjarlægður í heild sinni á kostnað eiganda, sbr. 5. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, enda hefur ekki verið sýnt fram á það af hálfu kæranda að bygging skúrsins hafi nokkru sinni verið leyfð eða að réttur fyrir skúrnum hafi með einhverjum hætti stofnast.  Breytir það ekki þessari niðurstöðu þótt  kæranda kunni að hafa verið ókunnugt um að skúrinn var án byggingarleyfis þá er hann eignaðist fasteignina að Suðurgötu 3.  Ákvörðun byggingarnefndar um dagsektir á sér stoð í 1. mgr. 57. greinar laga nr. 73/1997.   Við töku hinnar kærðu ákvörðunar var, að mati úrskurðarnefndarinnar, gætt réttrar aðferðar og undirbúnings í hvívetna.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur hafi verið lögmæt og beri því að hafna kröfu kæranda um ógildingu hennar.  Með tilliti til réttar kæranda til þess að skjóta máli sínu til úrskurðarnefndarinnar verða áfallnar dagsektir þó felldar niður og ber að veita kæranda 45 daga frest frá móttöku úrskurðar þessa til þess að ljúka framkvæmdum við niðurrif skúrsins að viðlögðum  þeim dagsektum, sem mælt er fyrir um í hinni kærðu ákvörðun.  Jafnframt er lagt fyrir byggingarnefnd að leggja mat á hugsanlega slysahættu, sem kann að vera fyrir hendi eftir niðurrif skúrsins.  Verði um slysahættu að ræða skal byggingarnefnd hlutast til um að gerðar verði viðeigandi ráðstafanir til þess að fyrirbyggja hana.

Uppsaga úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna forfalla tveggja nefndarmanna.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda, B, um að ógilt verði ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 12. nóvember 1998 um að skylda kæranda til þess að rífa skúr á lóðinni nr. 3 við Suðurgötu í Reykjavík.  Kæranda skal veittur 45 daga frestur frá móttöku úrskurðar þessa að telja til þess að ljúka verkinu að viðlögðum dagsektum, kr. 20.000,- fyrir hvern dag, sem verkið kann að dragast fram yfir framangreindan frest.  Lagt er fyrir byggingarnefnd Reykjavíkur að leggja mat á hugsanlega slysahættu, sem kann að vera fyrir hendi eftir niðurrif skúrsins.  Verði um slysahættu að ræða skal byggingarnefnd hlutast til um að gerðar verði viðeigandi ráðstafanir til þess að fyrirbyggja hana.

Ár 1999,   föstudaginn  12. mars  kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 43/1998; kæra Ferðafélags Íslands á staðfestingu umhverfisráðherra á breytingu á aðalskipulagi Svínavatnshrepps 1992-2012 er snertir Hveravallasvæðið og á samþykkt sveitarstjórnar Svínavatnshrepps á deiliskipulagi Hveravalla.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 30. nóvember 1998, sem barst nefndinni hinn 7. desember síðastliðinn, kærir Ferðafélag Íslands staðfestingu umhverfisráðherra hinn 7. ágúst 1998 á breytingu á aðalskipulagi Svínavatnshrepps 1992 – 2012, er snertir Hveravallasvæðið, og samþykkt sveitarstjórnar Svínavatnshrepps á deiliskipulagi fyrir Hveravallasvæðið, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 1998.  Kærandi krefst þess aðallega að staðfestingu umhverfisráðherra frá 7. ágúst 1998 á breytingu á aðalskipulagi Svínavatnshrepps 1992 – 2012 verði hnekkt en til vara að samþykkt sveitarstjórnar hinn 13. maí 1998 á deiliskipulagi fyrir Hveravelli verði hnekkt. Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.

Þegar mál þetta kom fyrst til umfjöllunar í úrskurðarnefndinni þótti sýnt að um umfangsmikið mál væri að ræða og að til vettvangsgöngu gæti þurft að koma áður en til úrskurðar kæmi í málinu.  Var af þessum sökum ákveðið að lengja afgreiðslutíma málsins með stoð í 4. mgr. 8. gr. skipulags- og  byggingarlaga og var aðilum gerð grein fyrir þeirri ákvörðun.

Í aðalkröfu kæranda í máli þessu felst krafa um það að úrskurðarnefndin hnekki staðfestingu umhverfisráðherra á breytingu sem gerð var á aðalskipulagi Svínavatnshrepps og varðar Hveravelli. Úrskurðarnefndin hefur talið vafa leika á um það hvort nefndin eigi úrskurðarvald um staðfestingu ráðherra á aðalskipulagi eða breytingu á því og hefur því ákveðið að taka til sjálfstæðrar úrlausnar hvort vísa beri aðalkröfu kæranda frá af þessum sökum.  Hefur kæranda og hreppsnefnd Svínavatnshrepps verið gerð grein fyrir þessari ákvörðun og gefinn kostur á því að lýsa sjónarmiðum sínum varðandi umrætt álitaefni.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er því haldið fram að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála sé skylt að fjalla um aðalkröfu hans.  Í 2. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 komi skýrt fram að úrskurðarnefndin skuli kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Engir fyrirvarar séu í lögunum eða í lögskýringargögnum um að einhverjir þættir skipulags- og  byggingarmála séu undaþegnir valdsviði nefndarinnar.  Bendir kærandi í þessu sambandi á ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 73/1997 þar sem segi að eitt af markmiðum laganna sé að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála, þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn.  Þessum tilgangi laganna verði ekki náð ef úrskurðarnefndin geti ekki tekið nema á sumum málum í þessum málaflokki.  Hefði slíkt verið ætlun löggjafans hefði það þurft að koma skýrt fram í lagatextanum að almenningur nyti ekki réttarverndar að þessu leyti nema í smærri málum.  Þá vísar kærandi til 2. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina máli sínu til stuðnings.

Málsrök hreppsnefndar Svínavatnshrepps:  Af hálfu hreppsnefndar Svínavatnshrepps hefur ekki verið skilað greinargerð um frávísunarþátt málsins.  Oddviti Svínavatnshrepps hefur hins vegar komið því á framfæri við úrskurðarnefndina að hreppsnefndin telji að ekki verði hróflað við auglýstri staðfestingu umhverfisráðherra frá 7. ágúst 1998 á breytingu aðalskipulags Svínavatnshrepps.  Að öðru leyti sé það lagt í hendur úrskurðarnefndarinnar að skera úr um þetta álitaefni.

Niðurstaða:   Með setningu nýrra laga um skipulags- og byggingarmál nr. 73/1997, sem tóku gildi hinn 1. janúar 1998, var tekið upp það nýmæli að fela sérstakri úrskurðarnefnd að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál, en úrskurðarvald í þeim málum var fyrir þann tíma í höndum umhverfisráðherra.  Ekki er í lögunum gerð með skýrum hætti grein fyrir því hvaða ágreiningsmál falla undir valdsvið úrskurðarnefndarinnar en af 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 má ráða, að meginviðfangsefni hennar séu að leysa úr álitaefnum sem eiga rætur að rekja til ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna um byggingar- eða skipulagsmál.  Þá er það á valdsviði nefndarinnar að skera úr um ágreining um það hvort framkvæmdir séu háðar ákvæðum laganna um framkvæmdaleyfi sbr. 2. mgr. 27. gr. nefndra laga, hvort mannvirki sé háð byggingarleyfi skv. 36. gr. laganna, svo og um  ágreining um niðurstöðu Skipulagsstofnunar um erindi er varðar undanþágur skv. 3. tl. ákvæða til bráðabirgða með lögunum.  Loks er það á valdsviði nefndarinnar að skera úr um ágreining vegna álagningar og innheimtu skipulagsgjalds skv. 7. gr. reglugerðar nr. 737/1997.  Hvergi er hins vegar að því vikið í lögunum að nefndin hafi það hlutverk að endurskoða ákvarðanir ráðherra um staðfestingu  aðalskipulags eða breytinga á því.

Þegar sérstakri kærunefnd hefur verið komið á fót í tilteknum málflokki, eins og hér um ræðir, verður að líta svo á að ráðherra og kærunefndin séu hliðsett stjórnvöld á æðra stjórnsýslustigi með lögbundinni verkaskiptingu.  Leiki vafi á um valdmörk milli ráðherra og kærunefndar verður að telja valdið í höndum ráðherra, enda er það meginregla að ráðherra fari með yfirstjórn stjórnsýslunnar nema hún sé að lögum undanskilin forræði hans.

Í 19. grein laga nr. 73/1997  segir að aðalskipulag, eða breyting á því, sé háð staðfestingu ráðherra og taki gildi þegar staðfestingin hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Af þessu leiðir að það er á valdsviði ráðherra að taka stjórnvaldsákvörðun um staðfestingu aðalskipulags, eða breytingar á því, en í þeirri ákvörðun felst að ráðherra tekur afstöðu til lögmætis aðalskipulagsins eða breytingarinnar, bæði hvað varðar form og efni. 

Ákvörðun ráðherra um staðfestingu aðalskipulags eða breytingu á því er lokaákvörðun æðra stjórnvalds og verður hún, að mati úrskurðarnefndar, einungis borin undir dómstóla en ekki skotið til hliðsetts stjórnvalds. Því brestur úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála vald til þess að taka þessar ákvarðanir ráðherra til endurskoðunar.

Samkvæmt framansögðu verður aðalkröfu kæranda vísað frá úrskurðarnefndinni.

Eins og háttað er málatilbúnaði kæranda er varakrafa hans, um að hnekkt verði samþykkt sveitarstjórnar Svínavatnshrepps um deiliskipulag fyrir Hveravelli, svo samofin aðalkröfu málsins að  erfitt er að fjalla um hana, að óbreyttu, eftir að aðalkröfunni hefur verið vísað frá nefndinni.  Kærandi og hreppsnefnd Svínavatnshrepps hafa samþykkt að  málið verði fellt niður að því er varakröfuna varðar, verði það niðurstaða úrskurðarnefndar að vísa aðalkröfunni frá, enda verði kæranda gefinn kostur á að koma að nýrri kæru á samþykkt hreppsnefndar á deiliskipulagi Hveravalla innan mánaðar frá uppkvaðningu úrskurðar þessa með heimild í 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37 /1993. Þar sem það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að vísa beri aðalkröfunni fá verður málið að öðru leyti fellt niður í samræmi við samkomulag aðila.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna forfalla nefndarmanna.

Úrskurðarorð:

Aðalkröfu Ferðafélags Íslands um að hnekkt verði staðfestingu umhverfisráðherra frá 7. ágúst 1998 um breytingu á aðalskipulagi Svínavatnshrepps 1992 – 2012, er snertir Hveravallasvæðið, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Málið er að öðru leyti fellt niður með samkomulagi málsaðila.

Ár 1999, föstudaginn 26. febrúar kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 45 /1998, kæra eigenda hússins nr. 32 við Smiðjuveg í Kópavogi á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 4. nóvember 1998 um að vísa frá erindi kærenda frá 10. september 1998 um að veggir á lóðinni nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg verði fjarlægðir og að gengið verði frá lóðinni í fyrra horf.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 10. desember 1998, sem barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kærir Björn Þorri Viktorsson hdl. f. h. eigenda efri hæðar hússins nr. 32. við Smiðjuveg í Kópavogi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 4. nóvember 1998 um að vísa frá erindi kærenda dags. 10. september 1998 um að veggir á sameiginlegri lóð húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg verði fjarlægðir og að gengið verði frá lóðinni í fyrra horf.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 10. nóvember 1998.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.

Málavextir: Hinn 27. nóvember 1975 samþykkti byggingarnefnd Kópavogs teikningar af húsunum nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg í Kópavogi ásamt uppdrætti af fyrirkomulagi á lóð húsanna.  Hús þessi eru sambyggð, tvær hæðir hvert, en vegna landhalla eru efri hæðir húsanna í götuhæð að sunnanverðu og neðri hæðir niðurgrafnar á þeirri hlið, en að norðanverðu eru neðri hæðir um það bil í götuhæð.  Hús þessi eru ætluð til atvinnustarfsemi.  Umrædd hús munu hafa verið  byggð á árunum eftir 1975 en lóðarleigusamningar fyrir húsin eru gerðir hinn 8. mars 1977 (nr. 34), 13. mars 1978 (nr. 32) og 27. nóvember 1978 (nr. 30).  Snemma árs 1980 fékk eigandi hússins nr. 34 leyfi til að stækka neðri hæð hússins með því að byggja kjallara undir bílastæði efri hæðar þess en samsvarandi stækkun neðri hæðar hússins nr. 32 var samþykkt snemma árs 1982.  Eftir byggingu kjallaranna eru bílastæði við efri hæðir húsanna ofan á steyptri loftplötu viðbyggingarinnar en upp úr plönunum standa fyrirferðarmiklir steinsteyptir reyklosunarstokkar.  Er slíkur stokkur tilheyrandi húsinu nr. 32 fram af skilvegg efri hæða húsanna nr. 30 og 32, 1,1 metri á breidd og 8,2 metrar að lengd, samsíða mörkum húsanna en inni á þeim hluta lóðarinnar sem er framan við húsið nr. 32. 

Í lok ágúst og byrjun september 1998 reisti eigandi hússins nr. 30 við Smiðjuveg steinsteyptan vegg frá mótum húsanna nr. 30 og 32 á mörkum lóðarhluta þeirra sem eru fram af húsunum.  Er veggur þessi 85 – 90 cm á hæð og nær fram undir götu þá sem liggur meðfram lóð húsanna. Endar hann þar í veggstubb sem byggður er hornrétt á vegginn og er samsíða götunni inn á lóðarhluta hússins nr. 30.   Á 8,2 metra bili er veggur þessi samsíða áðurnefndum reyklosunarstokki og byggður fast upp að honum.  Auk veggjar þessa byggði eigandi hússins nr. 30 hliðstæðan vegg að norðanverðu milli lóðarhlutanna framan við jarðhæðir sömu húsa, en fyrir liggur samþykki eiganda neðri hæðar hússins nr. 32, sem ekki er í eigu kærenda.

Kærendur mótmæltu þessum framkvæmdum á lóð efri hæða húsanna og komu á framfæri kvörtun við byggingarfulltrúa þegar veggirnir voru steyptir. Hinn 10. september 1998 ritaði lögmaður þeirra bréf til byggingarfulltrúans í Kópavogi, þar sem þess var krafist að embætti byggingarfulltrúa hlutaðist til um það að veggirnir yrðu fjarlægðir og að gengið yrði frá lóðinni í fyrra horf.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar Kópavogs hinn 4. nóvember 1998.  Lá þá fyrir nefndinni erindi kærenda, svo og bréf eiganda Smiðjuvegar 30, dags. 6. október 1998, ásamt umsögn bæjarlögmanns Kópavogs um málið dags. 21. október 1998.  Vísaði byggingarnefnd erindi kærenda frá á grundvelli umsagnar bæjarlögmanns og var sú ákvörðun staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 10. nóvember 1998.  Þessari ákvörðun byggingarnefndar vildu kærendur ekki una og skutu málinu því til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi dags. 10. desember 1998, eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að samkvæmt lóðarleigusamningi dags. 13. mars 1978 sé lóð húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg sameiginleg og beri lóðarhöfum að hafa samráð um frágang hennar.  Sé ótvírætt að lóð húsanna teljist sameign í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 sbr. 6. grein þeirra laga.  Samkvæmt 33. grein sömu laga séu bílastæði á lóð fjöleignarhúsa sameiginleg og óskipt nema annað sé ákveðið í þinglýstum heimildum.  Skv. 2. mgr. 30. greinar verði óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki.  Í 36. grein laganna sé tekið fram að eiganda sé óheimilt að framkvæma á eigin spýtur nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekinn hluta hennar.  Hafi framkvæmdir eiganda hússins nr. 30. við Smiðjuveg samkvæmt þessu verið ólögmætar.  Þá telja kærendur að umræddur veggur hindri að reyklosunarstokkur komi að tilætluðum notum.  Að því er varðar ákvörðun byggingarnefndar um frávísun erindis þeirra er tekið fram að kærendum virðist sú ákvörðun einungis styðjast við umsögn bæjarlögmanns frá 21. október 1998.  Telja þeir umsögnina ónákvæma, ómálefnalega og ranga að því er niðurstöðu hennar varðar.  Telja þeir umsögnina ekki studda viðhlítandi rökum, en auk þess sjáist bæjarlögmanni yfir þau skýru ákvæði lóðarleigusamninga að lóðarhöfum beri að hafa samráð um frágang lóðarinnar og að óheimilt sé að girða lóðir.  Þá sé ekki vikið að þeim ákvæðum laga um fjöleignarhús, sem kærendur hafi vísað til í erindi sínu frá 10. september 1998.  Kærendur mótmæla samþykki sumra sameigenda fyrir byggingu veggjanna, sem þeir segja að fengið hafi verið eftirá.  Verði það að teljast algerlega ófullnægjandi, enda hafi aldrei verið boðað til húsfundar um umræddar framkvæmdir eða aðilum gefinn kostur á að tjá sig um þær.

Málsrök byggingarnefndar:   Byggingarnefnd Kópavogsbæjar var gefinn kostur á að lýsa viðhorfum sínum til kæruefnis málsins.  Í bréfi byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. janúar 1999, kemur fram það viðhorf byggingarnefndar að með tilvísun til 9. gr. laga um fjöleignarhús geti leikið vafi á hvernig beri að túlka séreign og sameign í húsunum að Smiðjuvegi 30, 32 og 34.  Er bent á að af hálfu eiganda Smiðjuvegar 30 hafi komið fram það sjónarmið að lóð hvers húss verði að teljast séreign í ljósi þess hvernig staðið hafi verið að framkvæmdum.  Sé það ekki á valdi byggingarnefndar að skera úr um túlkun þessara atriða, heldur verði eigendur að gera slíkt.  Hafi byggingarnefnd ekki talið efni til þess að hafa afskipti af málinu og vísað því frá á framangreindri forsendu og einnig á grundvelli umsagnar bæjarlögmanns dags. 21. október 1998.  Telji byggingarnefnd eðlilegt að taka málið til afgreiðslu þegar ljóst sé hvað sé sameign og séreignir eignanna að Smiðjuvegi 30, 32 og 34.

Málsrök eiganda Smiðjuvegar 30:  Eiganda Smiðjuvegar 30 hefur verið gefinn kostur á að koma að andmælum og sjónarmiðum sínum varðandi kæruefnið.  Í svarbréfi til úrskurðarnefndarinnar dags. 2. febrúar 1999 rekur hann byggingarsögu húsanna, eignarhald að þeim á hverjum tíma og þær breytingar, sem gerðar hafa verið á þeim í tímans rás.  Segir í bréfinu að við fjölgun innkeyrsludyra á húsunum nr. 32 og 34 og við tilkomu núverandi starfsemi í þeim húsum hafi bílastæðum fækkað verulega  við þau hús.  Hafi þetta leitt til þess að bílum hafi í vaxandi mæli verið lagt framan við húsið nr. 30 en starfsemi á efri hæð þess húss sé þess eðlis að bílastæði þurfi að vera framan við húsið til afnota fyrir viðskiptavini.

Í bréfinu segir ennfremur að aldrei hafi verið árekstrar um hver ætti hvað, því hver húseigandi hafi talið lóð fyrir framan hús sitt séreign, fyrr en nú er nýir eigendur hafi komið að efri hæð hússins nr. 32.  Í lóðarleigusamningi sé gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 53 fermetra gólfflatar og þurfi alla lóðina fyrir framan húsið nr. 30 til þess að hægt sé að fullnægja þeirri kröfu.

Eigandi Smiðjuvegar 30 kveðst hafa sett umrædda veggi upp af illri nauðsyn.  Að norðanverðu skilji veggurinn lóðarhluta hússins nr. 30 frá athafnasvæði Sólningar hf. og hafi eigendur þess fyrirtækis verið samþykkir uppsetningu veggjarins og talið hann til bóta.  Sé og eðlilegt að telja að þar sem lóðir allra húsanna séu mjög svipaðar að stærð tilheyri hver þeirra viðkomandi húsi enda þótt þeim hafi upphaflega verið úthlutað sameiginlega.  Leiði þetta og af ákvæði 9. gr. laga um fjöleignarhús en hver húseigandi hafi sjálfur séð um og kostað frágang og viðhald síns lóðarhluta.

Eigandi Smiðjuvegar 30 telur að samkvæmt byggingarreglugerð hafi samþykki byggingarnefndar ekki verið nauðsynlegt þar sem um sé að ræða girðingu lægri en 1,80 metra og ekki á lóðarmörkum.  Málið snúi fyrst og fremst að ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og er þess krafist að málinu verið vísað frá úrskurðarnefndinni, þar sem hún úrskurði ekki á grundvelli þeirra laga.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Leitað var umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa. Í umsögn stofnunarinnar, dags. 9. febrúar 1999, kemur fram að stofnunin telur niðurstöðu málsins ráðast af því hvort framkvæmdin teljist vera byggingarleyfisskyld skv. skipulags- og byggingarlögum og byggingarreglugerð.  Er vísað til 36. gr. laga nr. 73/1997 og 1. mgr. 43. gr. sömu laga í þessu sambandi. Samkvæmt samþykktum teikningum húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg sé ekki gert ráð fyrir að lóðinni sé skipt með veggjum en sýnt sé fyrirkomulag bílastæða.  Samkvæmt lóðarleigusamningi sé lóð húsanna sameiginleg og sé þar tekið fram að lóðarhöfum beri að hafa samráð um frágang lóðarinnar.

Skipulagsstofnun telur að við mat á á því hvort mannvirki sé skipulagsskylt skuli höfð hliðsjón af því hversu varanlegt mannvirkið sé, eðli þess og áhrifum á ásýnd umhverfisins og hvort það sé líklegt til þess að geta valdið hættu eða haft áhrif á hagsmuni annarra.  Veggir þeir sem um ræði í málinu séu mjög varanleg mannvirki og miklu varanlegri en hefðbundnar girðingar.  Þeir breyti varanlega fyrirkomulagi á lóð húsanna, sem samkvæmt lóðarleigusamningi sé sameign, og skipti lóðinni til frambúðar.  Hafi þeir þannig áhrif á hagsmuni annarra sameigenda að lóðinni.  Stofnunin telji því eðlilegt að líta svo á að um byggingarleyfisskylt mannvirki sé að ræða í skilningi skipulags- og byggingarlaga.  Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. skipulags og byggingarlaga skuli samþykki meðeigenda fylgja byggingarleyfisumsókn ef um sameign sé að ræða.

Gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin hefur aflað nokkurra gagna til viðbótar þeim gögnum, sem málsaðilar lögðu fram.  Hefur m. a. verið aflað uppdrátta af  húsunum nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg og af lóð þeirra, auk lóðarsamnings fyrir hvert hús.  Þá hefur verið aflað upplýsinga um stækkun kjallara húsanna nr. 32 og 34 og breytingar á fyrirkomulagi lóðar samfara þeirri stækkun.  Jafnframt var leitað upplýsinga um skipulag á umræddu svæði og upplýsti skipulagsstjóri Kópavogs að ekki væri í gildi deiliskipulag á svæðinu.  Nefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi með óformlegum hætti en ekki þótti ástæða til að boða til formlegrar vettvangsgöngu að aðilum viðstöddum.  Loks hefur verið aflað ljósmynda af hinum umdeilda vegg, og húsum þeim og lóð er málið varðar.  Hefur þessi gagnaöflun valdið nokkurri töf á meðferð málsins og uppkvaðningu úrskurðar í málinu.

Niðurstaða: Í máli þessu er kærð frávísun byggingarnefndar Kópavogs á erindi kærenda þar sem þeir höfðu krafist afskipta nefndarinnar af byggingu hinna umdeildu veggja.  Byggingarnefnd hefur lýst því viðhorfi sínu að það sé ekki á hennar valdi að skera úr um túlkun þeirra atriða er varða skilgreiningu séreignar og sameignar húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg en telur eðlilegt að taka málið til afgreiðslu þegar ljóst sé hvað sé sameign og hvað séu séreignir eignanna. 

Í þessu viðhorfi felst, að mati úrskurðarnefndarinnar, sú afstaða byggingarnefndar að ekki hafi þurft byggingarleyfi fyrir hinum umdeildu veggjum heldur snúist málið einvörðungu um það hvort þörf hafi verið á samþykki eigenda Smiðjuvegar 32 og eftir atvikum einnig Smiðjuvegar 34 en fyrir liggur að ekki var sótt um byggingarleyfi fyrir veggjunum.

Veggir þeir, sem hér um ræðir eru steinsteypt mannvirki, allmiklir að umfangi og mjög varanlegir.  Getur hætta stafað frá slíkum veggjum ef  undirbyggingu þeirra eða frágangi er með einhverjum hætti áfátt. 

Samkvæmt lokamálslið 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er það meðal skilgreindra markmiða laganna að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með því að kröfum um öryggi, endingu, útlit og hagkvæmni bygginga og annarra mannvirkja sé fullnægt.  Þessi markmið verður að hafa til hliðsjónar þegar meta skal hvort tiltekið mannvirki teljist byggingarleyfisskylt og falli þar með undir IV. kafla laganna.  Telur úrskurðarnefndin, að með hliðsjón af tilvitnuðu ákvæði verði að telja steypuvirki af því tagi sem hér um ræðir byggingarleyfisskylt mannvirki, enda verður kröfu um undirbúning, eftirlit og öryggi ekki fullnægt með öðrum hætti.  Verður af þessum ástæðum ekki fallist á að ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um girðingar eigi við um steinsteypt mannvirki eins og það sem hér er um að tefla.

Samkvæmt framansögðu, og með hliðsjón af ákvæðum 1. og 2. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997 með áorðnum breytingum, bar byggingarnefnd að hlutast til um að framkvæmdir við byggingu veggjanna yrðu stöðvaðar og að sótt yrði um byggingarleyfi fyrir þeim áður en til álita kom að leyfa byggingu þeirra.  Bar byggingarnefnd af sömu ástæðu að taka erindi kærenda frá 10. september 1998 til meðferðar í stað þess að vísa erindinu frá.  Er því lagt fyrir byggingarnefnd að taka málið til efnislegrar úrlausnar, en þar sem skilja mátti fyrri afstöðu byggingarnefndar í málinu svo, að ekki væri þörf byggingarleyfis fyrir veggjunum, ber að gefa eiganda þeirra kost á að sækja um byggingarleyfi fyrir þeim og afla tilskilins samþykkis meðeigenda sbr. 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.  Þar sem lóð húsanna nr. 30, 32 og 34 er sameiginleg eiga ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús við um ákvarðanir er hana varða, sbr. 2. mgr. 3. gr. þeirra laga, þar á meðal ákvæði um byggingar og breytingar og tilskilið samþykki þar að lútandi sbr. 30. og 41. gr. laganna.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs um frávísun á erindi kærenda er felld úr gildi.  Lagt er fyrir byggingarnefnd Kópavogs að taka til úrlausnar hvort veita skuli byggingarleyfi fyrir veggjum sem eigandi Smiðjuvegar 30 hefur byggt á sameiginlegri lóð húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg í Kópavogi og skal gefa eiganda veggjanna kost á að sækja um byggingarleyfi fyrir þeim og afla tilskilins samþykkis og hönnunargagna innan hæfilegs frests.
 

Ár 1999,  mánudaginn 22. febrúar kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 44/1998; kæra Á á synjun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 11. nóvember 1998 um niðurfellingu leyfis til byggingar svalaskála við íbúð 03-01 að Austurströnd 14, Seltjarnarnesi.

 
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 11. desember 1998, sem barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kærir Á, Austurströnd 14, Seltjarnarnesi ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 11. nóvember 1998 um að synja erindi kæranda frá 3. nóvember 1998 þess efnis að leyfi til framkvæmda á svölum íbúðar nr. 03-01 að Austurströnd 14 verði fellt niður. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn  11. nóvember 1998.  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.

Málsatvik: Hinn 24. september 1997 var tekin fyrir í byggingarnefnd Seltjarnarness fyrirspurn frá eiganda íbúðar nr. 03-01 að Austurströnd 14, Seltjarnarnesi um byggingu svalaskála úr timbri og gleri á svölum íbúðarinnar.  Nefndin leit svo á að þar sem umræddar svalir væru séreign gilti um fyrirspurnina ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og samþykkti að senda málið til afgreiðslu í húsfélaginu.  Boðað var til fundar í húsfélaginu um málið og var fundur haldinn í félaginu hinn 3. nóvember 1997.  Sátu fund þennan fulltrúar fjögurra íbúða í húsinu en í því eru 16 íbúðir auk tveggja fyrirtækja.  Meðal þeirra sem sátu fundinn var eigandi íbúðar 03-01, sem leitað hafði samþykkis fyrir byggingu svalaskálans, en ekki var mætt vegna íbúðar 03-02, sem á þessum tíma mun hafa staðið auð af ástæðum er síðar greinir. Var ósk eiganda íbúðar 03-01 um samþykki húsfélagsins fyrir byggingu svalaskála samþykkt einróma á fundinum.

Á fundi byggingarnefndar hinn 11. febrúar 1998 var tekin fyrir umsókn eiganda íbúðar 03-01 um byggingu svalaskálans og fylgdi umsókninni yfirlýsing formanns húsfélagsins um einróma samþykkt húsfélagsfundar þess, sem haldinn hafði verið hinn 3. nóvember 1997, fyrir byggingu skálans.  Á grundvelli þessarar yfirlýsingar og með tilliti til legu svalanna var umsóknin samþykkt.

Í desember 1997 keypti kærandi í máli þessu, Á, íbúð 03-02 í húsinu nr. 14 við Austurströnd.  Er íbúð þessi við hlið íbúðar 03-01 og liggja svalir íbúðanna saman.  Fékk kærandi íbúðina afhenta hinn 22. desember 1997 en kaupsamningur var gerður nokkru síðar eða hinn 18. janúar 1998.  Seljandinn, Vátryggingafélag Íslands hf., hafði eignast umrædda íbúð í viðskiptum með kaupsamningi dags. 19. ágúst 1997 en hafði ekki nýtt sér eignina.  Var tekið fram við kaup kæranda á íbúðinni að af þeim sökum gæti félagið ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína  að fullu.  Hvorki verður ráðið af málsgögnum að félaginu hafi verið kunnugt um samþykkt húsfélagsins um svalaskálann né að kæranda hafi verið gerð grein fyrir samþykktinni við kaupin eða í annan tíma.  Ekki verður heldur séð að kæranda hafi verið gert kunnugt um samþykkt byggingarnefndar hinn 11. febrúar 1998 um leyfi fyrir svalaskálanum og sýnist kæranda fyrst hafa orðið kunnugt um tilvist leyfisins er eigandi íbúðar 03-01 hóf framkvæmdir við bygginu skálans, sem að hans sögn var í október 1998.

Kærandi ritaði bréf til húsfélags Austurstrandar 14 hinn 3. nóvember 1998, þar sem hún lýsti efasemdum sínum um lögmæti ákvarðana húsfélagsins um að leyfa byggingu svalaskálans.  Með bréfi dags. 12. desember 1998 gerði formaður húsfélagsins kæranda grein fyrir þeim sjónarmiðum húsfélagsins að framkvæmdir á svölum íbúðar 03-01 teldust lítilsháttar breyting á séreign og því væru allar samþykktir húsfélagsins um þær lögmætar.  

Hinn 3. nóvember 1998 ritaði kærandi einnig bréf til byggingarfulltrúans á Seltjarnarnesi þar sem þess var óskað að leyfi til framkvæmda við skálann yrði fellt úr gildi.  Með bréfi dags. 12. nóvember 1998 tilkynnti byggingarfulltrúinn á Seltjarnarnesi kæranda að erindi hennar hefði verið tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 11. nóvember og að nefndin hefði ekki talið efnislegar forsendur til að afturkalla samþykkt sína frá 11. febrúar 1998, þar sem fyrir hafi legið yfirlýsing formanns húsfélagsins um einróma samþykkt húsfélagsfundar fyrir svalaskálanum.  Er það þessi ákvörðun byggingarnefndar, sem kærð er í máli þessu.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að forsendur byggingarnefndar fyrir synjun erindis hennar hafi verið ófullnægjandi þar sem einróma samþykki húsfélags skv. 6. tl. A liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 með síðari breytingum hafi ekki legið fyrir.  Telur kærandi að breytingar af því tagi, sem bygging svalaskálans hefur í för með sér, vera þess eðlis að til þeirra hafi þurft samþykki allra eigenda hússins.  Telur kærandi breytinguna verulega og hafa í för með sér töluverða útlitsbreytingu á húsinu, minnka útsýni verulega úr íbúð sinni og breyta áður sameiginlegum svölum í einkasvalir.  Beri því að verða við kröfu hennar um afturköllun byggingarleyfis fyrir svalaskálanum.

Málsrök byggingarnefndar:  Byggingarnefnd Seltjarnarness var gefinn kostur á að skýra viðhorf sitt til kærunnar.  Í svari byggingarnefndar dags. 26. janúar 1999 er gerð grein fyrir aðdraganda málsins og þeim sjónarmiðum, sem lögð voru til grundvallar við samþykkt byggingarleyfis fyrir svalaskálanum.  Er áréttað að fyrir hafi legið yfirlýsing formanns húsfélagsins um einróma samþykkt húsfélagsfundar fyrir byggingu skálans.  Þá kemur fram í bréfinu að á samþykktum uppdráttum séu afmarkaðar svalir á norð-austurhlið hússins fylgjandi hverri íbúð á 3. hæð.  Ennfremur sé það skoðun byggingarnefndar að ákvörðunartaka um umrædda framkvæmd falli undir 3. tl. C liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús svo og 1. mgr. 42. gr. sömu laga.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Eigendum svalaskálans var gefinn kostur á að koma að andmælum og gera grein fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með bréfi til úrskurðarnefndar dags. 1. febrúar 1999 rekja eigendur íbúðar 03-01 málsatvik og aðdraganda þess að þeim var veitt byggingarleyfi fyrir skálanum. Telja eigendur, að hafi verið rangt að málum staðið, sem þau telji þó ekki hafa verið,  sé annaðhvort við byggingarnefnd eða  húsfélagið að sakast eða e.t.v. fyrri eigendur íbúðar 03-02 vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu.  Hafi þau ekki komið að málinu innan húsfélagsins, enda maðurinn vanhæfur sem stjórnarmaður í húsfélaginu og hafi hann því vikið sæti við meðferð málsins.  Þau telja byggingu svalaskálans engan veginn geta talist valda öðrum íbúum hússins verulegu ónæði, röskun eða óþægindum og sé því ekki um verulega breytingu í skilningi 27. gr. fjöleignarhúsalaganna að tefla.  Vísa þau til þess sem fram komi í bréfi formanns húsfélagsins til kæranda dags. 12. desember 1998 um að samþykkt húsfélagsins byggi á 3. tl. C liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Eigendur skálans mótmæla því ekki að hann skerði lítillega útsýni til norðurs úr stofu íbúðar kæranda.  Á móti komi að skálinn veiti skjól og geri svalir íbúðar kæranda því nýtilegri en fyrr. Þá auðveldi skálinn yfirbyggingu svala íbúðarinnar.  Loks taka eigendurnir fram að hagsmunir þeirra hafi einnig verið fólgnir í því að komast fyrir leka, sem hafi verið vandamál á svölum þeirra og valdið skemmdum inni í íbúðinni.  Séu hagsmunir þeirra mun meiri en hagsmunir kæranda.  Fara eigendurnir fram á það að kærunni verið hafnað.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Úrskurðarnefndin hefur leitað álits Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa. Er það álit stofnunarinnar að umræddar svalir teljist til séreignar og að um ákvarðanatöku um breytta hagnýtingu séreignar gildi ákvæði 3. tl. C liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem fram komi að til ákvarðanatöku þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda á húsfundi, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.  Af fyrirliggjandi gögnum verði ekki séð að kærandi hafi sýnt fram á að bygging svalaskýlis hafi veruleg óþægindi eða truflun í för með sér.  Telji stofnunin því ekki rök fyrir því að fella byggingarleyfið úr gildi.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 17. febrúar 1999.  Viðstaddir voru leigutakar að íbúð kæranda, eigendur svalaskálans og byggingarfulltrúinn á Seltjarnarnesi.  Nefndin kynnti sér aðstæður í stofu og á svölum íbúðar kæranda og inni í svalaskálanum. 

Gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin hefur aflað nokkurra gagna í máli þessu til viðbótar þeim gögnum, sem lögð voru fram af hálfu málsaðila og byggingarnefndar.  Hefur verið aflað upplýsinga um það með hvaða hætti fundir eru boðaðir í húsfélaginu að Austurströnd 14, svo og gagna um kaup kæranda á íbúð 03-02 í húsinu og aðdraganda þeirra.  Hefur þessi aukna gagnaöflun valdið nokkurri töf á meðferð málsins fyrir nefndinni.

Niðurstaða:  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum verður að telja þaksvalir á norðausturhlið fjöleignarhússins nr. 14 við Austurströnd til séreignar, tilheyrandi þeim íbúðum, sem að þeim liggja.  Er á uppdráttum af húsinu gert ráð fyrir skilrúmum milli þessara svala, en þessi skilrúm hafa ekki verið sett upp.  Sú niðurstaða, að svalirnar teljist til séreignar, er í samræmi við 8. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 þar sem segir að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala teljist til séreignar, en í ákvæðinu er tekið fram að húsfélag hafi ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hafi á útlit hússins og heildarmynd.

Bygging svalaskála felur að mati úrskurðarnefndarinnar ekki einungis í sér breytingu á hagnýtingu séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, heldur er jafnframt um byggingu að ræða, sem um er fjallað í 30 gr. sömu laga, þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir svalaskálum í upphafi og á samþykktri teikningu hússins nr. 14 við Austurströnd.  Samkvæmt 1. mgr. 30. greinar laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir slíkum byggingum eða framkvæmdum ef um verulega breytingu á sameign er að ræða, þar á meðal á útliti húss.  Sé um að ræða framkvæmdir, sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Ljóst er að bygging svalaskála hefur í för með sér breytingu á sameign enda telst allt ytra byrði húss til sameignar þar með talið ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús.  Er það álit úrskurðarnefndarinnar að bygging svalaskála þess, sem um er deilt í máli þessu, feli í sér breytingu á ytra byrði hússins, sem ekki geti þó talist veruleg, og hefði því þurf samþykki 2/3 hluta eigenda  til að unnt væri að veita leyfi til byggingar hans.  Fellur taka ákvörðunar um mannvirki af þessu tagi undir 3. tl. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, þar sem áskilið er samþykki 2/3 hluta eigenda.

Samkvæmt 2. mgr. 42. gr. sömu laga verður ákvörðun, sem fellur undir B lið 41. greinar laganna, ekki tekin nema a. m. k. helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, mæti á fundi þar sem taka á slíka ákvörðun.  Þessu lagaskilyrði um fundarsókn var ekki fullnægt er fjallað var um svalaskálann á fundi í húsfélaginu hinn 3. nóvember 1997 og var samþykkt fundarins því ólögmæt.

Samkvæmt 4. mgr. 27. greinar laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eiga eigendur eignarhluta í fjölbýlishúsi, einn eða fleiri, sjálfstæðan rétt til þess að krefjast þess að ekki verði af breytingu á hagnýtingu séreignar, geti þeir sýnt fram á það að breytingin hafi í för með sér sérstök og veruleg óþægindi eða truflun fyrir þá. Þegar litið er til aðstæðna í  máli þessu og með það í huga að ekki eru aðrir gluggar á íbúð kæranda en þeir sem vita að svölum íbúðarinnar er það mat úrskurðarnefndarinnar að bygging hans valdi kæranda verulegum óþægindum vegna skerðingar á birtu og útsýni.  Því hafi eigandi íbúðarinnar nr. 03-02 átt rétt til þess að krefjast þess að af byggingu skálans yrði ekki. 

Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þarf samþykki meðeigenda að fylgja umsókn um byggingarleyfi.  Þegar um fjöleignarhús er að ræða verður að liggja fyrir samþykki í samræmi við þær lagareglur, sem við eiga hverju sinni.  Í máli því sem hér er til úrlausnar fullnægði samþykki húsfélagsfundar ekki lagaskilyrðum og gat því ekki orðið grundvöllur samþykktar byggingarnefndar á umsókn um byggingarleyfi. 

Þegar kæranda varð kunnugt um tilvist byggingarleyfisins gerði hún, með bréfi hinn 3. nóvember 1998, kröfu til þess að byggingarleyfið yrði fellt úr gildi á þeirri forsendu að samþykki húsfélagsins hefði verið ólögmætt.  Verður að líta á erindi þetta sem kröfu um endurupptöku máls.  Verður og að telja að kærandi hafi átt rétt á því að byggingarnefnd tæki ákvörðun sína til endurskoðunar skv. ákvæði 1. tl. 1. mgr. 24. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda hafði ákvörðun byggingarnefndar um byggingarleyfið hinn 11. febrúar 1998 byggst á rangri staðhæfingu um að fyrir lægi lögfullt og tilskilið samþykki meðeigenda.

Samkvæmt framansögðu er felld úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness um að hafna erindi kæranda um endurskoðun, og eftir atvikum niðurfellingu, byggingarleyfis fyrir svalaskálanum.  Er lagt fyrir byggingarnefnd að taka ákvörðun sína um byggingarleyfið til endurskoðunar en gefa skal byggingarleyfishafa kost á að afla tilskilins samþykkis samkvæmt framansögðu innan hæfilegs frests.  Verði skilyrðum fyrir veitingu byggingarleyfis fullnægt ber að gæta ákvæða 102. greinar núgildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við meðferð málsins í byggingarnefnd.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness um að hafna erindi kæranda um endurskoðun, og eftir atvikum niðurfellingu, byggingarleyfis fyrir svalaskála við íbúð 03-01 að Austurströnd 14, Seltjarnarnesi er felld úr gildi.  Lagt er fyrir byggingarnefnd að taka ákvörðun sína um byggingarleyfið til endurskoðunar en gefa skal byggingarleyfishafa kost á að afla tilskilins samþykkis meðeigenda innan hæfilegs frests.  Verði skilyrðum um samþykki fyrir veitingu byggingarleyfis fullnægt ber að gæta ákvæða 102. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við meðferð málsins í byggingarnefnd.