Ár 2002, mánudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru aðalmennirnir; Ásgeir Magnússon hrl. formaður og Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur ásamt varamanninum Óðni Elíssyni hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2001; kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001 um að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.
         

Í málinu er nú upp kveðinn svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. desember 2001, er barst nefndinni 18. sama mánaðar, kærir Brynjólfur Eyvindsson hdl., f.h. S og J, eigenda fasteignarinnar nr. 51 við Skildinganes í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001, að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 28. nóvember 2001 og staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 6. desember 2001.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Jafnframt var gerð sú krafa af hálfu kærenda að framkvæmdir, sem hafnar voru við nýbyggingu að Skildinganesi 49, yrðu stöðvaðar á meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar, en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði nefndarinnar nr. 1/2002, uppkveðnum hinn 10. janúar 2002.

Málavextir:  Kærendur eru eigendur einbýlishúss á lóðinni að Skildinganesi 51, Reykjavík, en það munu þeir hafa byggt á árinu 1974.  Húsið er á einni hæð, eins og áskilið var í skipulagsskilmálum sem í gildi voru á byggingartíma þess.  Árið 1976 mun hafa komið fram vilji skipulagsyfirvalda til að breyta hæð húsa í nágrenni við fasteign kærenda.  Mótmæltu kærendur þessum áformum með bréfi til borgarverkfræðingsins í Reykjavík, dags. 22. mars 1976, og þá sérstaklega er varðaði lóðina Skildinganes 49, sem verið hefur óbyggð.  Kom ekki til þess að skipulagsskilmálum á svæðinu væri breytt í það sinn.  Breyting var hins vegar gerð á skipulagsskilmálunum í október 1990 og fól hún í sér nokkra rýmkun á heimildum til bygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu.  Mun breyting þessi hafa farið framhjá kærendum, enda ekki kynnt þeim.

Í byrjun apríl 2001 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 49 við Skildinganes.  Kærendur töldu byggingarleyfið ganga gegn lögvörðum hagsmunum sínum, auk þess sem það færi í bága við skipulagsskilmála.  Sendu þau erindi til skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur með bréfi, dagsettu 23. apríl 2001, þar sem farið var fram á afturköllun leyfisins.  Þeirri beiðni var hafnað, að öðru leyti en því að leyfi fyrir stoðvegg utan byggingarreits var fellt úr gildi. 

Þessari niðurstöðu vísuðu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 15. júní 2001, og kröfðust þess að ákvörðun borgaryfirvalda í málinu yrði hnekkt og að framkvæmdir við byggingu húss á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar.

Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum hinn 11. júlí 2001, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til umfjöllunar fyrir nefndinni.  Var sú niðurstaða á því byggð að líklegt væri að fyrirhugað hús á lóðinni samræmdist ekki ákvæðum skipulagsskilmála um stöllun og um hæðarafsetningu aðalgólfplötu.

Eftir að þessi niðurstaða úrskurðarnefndarinnar lá fyrir lét byggingarleyfishafi gera verulegar breytingar á aðaluppdráttum fyrirhugaðs húss á lóðinni.  Var með breytingum þessum að hans sögn leitast við að koma til móts við þau sjónarmið sem vikið var að í forsendum bráðabirgðaúrskurðarins frá 11. júlí 2001.  Sótti hann um byggingarleyfi að nýju að gerðum þessum breytingum og óskaði þess jafnframt að áður veitt byggingarleyfi yrði fellt úr gildi.  Mótmæltu kærendur nýjum teikningum að húsinu og mun þeim hafa verið breytt nokkuð með hliðsjón af mótmælum þeirra.   Var erindið síðan samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. nóvember 2001 en á þeim fundi afturkallaði nefndin áður veitt byggingarleyfi og fól byggingarfulltrúa að gefa út nýtt leyfi í samræmi við fyrirliggjandi umsókn þegar tiltekin atriði hefðu verið lagfærð.  Var hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa tekin á grundvelli þessarar samþykktar.

Kærendur töldu fyrirhugað hús enn fara í bága við grenndarhagsmuni og skipulagsskilmála og vísuðu málinu því að nýju til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 17. desember 2001, eins og að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum hinn 20. desember 2001, vísaði úrskurðarnefndin fyrra kærumáli um byggingu húss að Skildinganesi 49 frá með vísan til þess að byggingarleyfi það sem um væri deilt í því máli hefði verði afturkallað og ættu málsaðilar því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá úrlausn um lögmæti þess leyfis.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að fyrirhuguð bygging sé tveggja hæða en bygging þannig fasteignar á þessu svæði sé óheimil.  Útúrsnúningur yfirvalda um að byggingin uppfylli alla skilmála þar sem hún sé innan mænishæðar, 5,25 m frá götukóta, breyti ekki þeirri staðreynd.  Á arkitektateikningum vegna byggingarinnar sé getið um efri og neðri hæð.  Á fyrirhugaðri byggingu sé enginn mænir heldur ráðgert nánast slétt þak er nái hæðinni 5,25 m.  Með veitingu byggingarleyfis fyrir þannig byggingu séu byggingaryfirvöld ekki aðeins að brjóta á rétti kærenda heldur einnig að fara út fyrir samþykkta skipulagsskilmála.

Kærendur benda einnig á að þegar þeir hafi mótmælt fyrirhuguðum breytingum á hæð bygginga við Skildinganes árið 1976 hafi verið lagðar fram teikningar er sýni skuggamyndun hugsaðrar byggingar að Skildinganesi 49.  Hafi verið við það miðað að byggt yrði á lóðinni hús með mænisþaki er næði annars vegar 5,20 m og hins vegar 4,0 m yfir götukóta miðað við mæni.  Teikningarnar beri með sér að gert hafi verið ráð fyrir hallandi þaki.  Hæð fyrirhugaðrar byggingar með sléttu þaki sé ráðgerð 5,25 m yfir götukóta og út frá tilgreindum teikningum megi sjá hve gífurleg skuggamyndun verði á lóð kærenda og hve nýting sólar minnki að sama skapi verði byggingin að veruleika í óbreyttri mynd.

Þá telja kærendur stærð og gerð fyrirhugaðs húss stangast á við skipulagsskilmála eins og þeir hafi verið ákveðnir af byggingaryfirvöldum í október 1990.  Samkvæmt skilmálunum sé heimilt að stalla hús á helmingi grunnflatar þar sem aðstæður leyfi.  Húsið sé hins vegar í raun tveggja hæða, efri hæð þess fari langt fram yfir helmingsmörk auk þess sem aðstæður á svæðinu leyfi ekki hús í því formi sem teikningarnar geri ráð fyrir.  Hvað varði útreikning á greindum helmingsmörkum þá hljóti ummál þess hluta sem sé stallaður að ráða.  Á teikningum af húsinu sé sýnt gat á milli hæða en lóðareigandi reikni leyfilega stærð stöllunar aðeins út frá raunverulegum gólffleti annarrar hæðar sem, að mati kærenda, sé beinlínis rangt.
 
Loks taka kærendur fram að þegar skilmálarnir frá 1990 hafi verið samþykktir hafi fáar lóðir verið óbyggðar á svæði því er hér um ræði.  Skilmálarnir hafi falið í sér rýmri heimildir en áður hafi gilt jafnframt sem þeir séu um margt óljósir.  Ekki sé ljóst hvaða skilning byggingaryfirvöld leggi í orðalagið „…þar sem aðstæður leyfa”, en þó megi ljóst vera að þau túlki það mjög rúmt.  Kærendur benda á að á greindri lóð sé enginn halli, er gefi tilefni til „stöllunar”.  Þá hljóti grenndarsjónarmið að teljast til aðstæðna, en teikningar hafi þó ekki verið bornar undir kærendur áður en þær hafi verið samþykktar af byggingaryfirvöldum.  Vegghæð fyrirhugaðs húss frá götukóta sé á þriðja metra hærri en vegghæð húss kærenda frá götukóta.  Þá sé vegghæð fyrirhugaðs húss um tveimur metrum hærri en vegghæð hússins að Skildinganesi 47.  Loks sé ráðgert að hafa útvistarsvæði fyrir íbúa hússins ofan á bílskúr fasteignarinnar og því sé gert ráð fyrir vegg ofan á bílskúrnum.  Samtals sé hæð þess veggjar um 13 cm umfram mænishæð fasteignar kærenda.  Með vísan til framangreinds, svo og til forsendna og niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í úrskurði uppkveðnum 14. desember 2001 í kærumáli vegna byggingar að Skeljatanga 9, telja kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld í Reykjavík hafi með veitingu hins umdeilda byggingarleyfis brotið reglur varðandi gildandi skipulagsskilmála, auk þess sem brotið hafi verið á rétti þeirra sem íbúa á svæðinu.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Í greinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 7. janúar 2002 er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi samræmist ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.m.t. 43. gr., ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Leyfið sé einnig í samræmi við gildandi deiliskipulag og skilmála þess.  Fullyrðingum kærenda um annað sé mótmælt.  Meginrök úrskurðarnefndarinnar í úrskurði hennar frá 11. júlí 2001, þar sem nefndin hafi ákveðið að stöðva framkvæmdir á lóðinni á grundvelli eldra byggingarleyfis, hafi verið þau að mestur hluti gólfflatar hússins væri í lágmarkshæð skv. skilmálum, stöllun þess tæki til meira en helmings grunnflatar og húsið væri meira en að hálfu leyti á tveimur hæðum. Þetta hafi ekki samræmst deiliskipulagsskilmálum, að mati úrskurðarnefndarinnar.  Vegna þessarar niðurstöðu hafi húsinu nú verið breytt eins og fram komi á samþykktum teikningum.  Aðalgólfplata hússins, þ.e. grunnflötur efri stalls neðri hæðar, sé þannig 115,3 m² en grunnflötur neðri stalls neðri hæðar 113,5 m² og því minni en helmingur jarðhæðarinnar.  Efri hæð hússins sé 83,7 m² og því innan við helmingur grunnflatar jarðhæðar sem sé 228,8 m².  Byggingarleyfið samræmist því að öllu leyti ákvæðum 3. og 4. gr. gildandi skipulagsskilmála hvað varði stærð, stöllun og hæðarafsetningu.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er því ennfremur mótmælt að reikna beri gat milli hæða sem hluta af gólffleti annarrar hæðar.  Væri það þvert á reglur um skráningu og útreikning á stærðum mannvirkja.  Rétt þyki þó að taka fram að þrátt fyrir að það yrði gert væri byggingarleyfið allt að einu í samræmi við ákvæði deiliskipulagsins.  Brúttóflatarmál efri hæðar hússins, auk hins ímyndaða flatar (gatsins), væri í heild 121,2 m² eða um 6,8 m² yfir helmingi grunnflatar jarðhæðarinnar.  Í prósentum væri mismunurinn 5,6%.  Þrátt fyrir deiliskipulagsskilmála verði að ætla skipulags- og byggingaryfirvöldum tiltekið svigrúm við veitingu byggingarleyfa á grundvelli skilmála enda gangi yfirvöld með þeim hætti ekki á grenndarhagsmuni nágranna.  Ef skilmálarnir yrðu túlkaðir þannig að reikna bæri gatið með sé ljóst að framangreindur mismunur hafi engin áhrif á grenndarhagsmuni kærenda.  Sé byggingarleyfið því innan þeirra heimilda sem játa verði skipulags- og byggingaryfirvöldum.

Hæð hússins skv. hinu umdeilda byggingarleyfi sé innan þeirra marka sem 1. og 2. mgr. 5. gr. skilmálanna setji.  Hæsti hluti þaks stallaða hluta hússins sé þannig 5,25 m yfir götukóta en mætti vera 5,7 m.  Athugasemdir kærenda um þakform og lítið hallandi mænisþak hafi því ekki þýðingu.  Hægt væri að koma fyrir brattara mænisþaki á húsinu án þess að vikið væri frá skilmálum.  Grenndaráhrif vegna hæðar hússins séu því ekki meiri en kærendur hafi mátt búast við á grundvelli skilmála.

Þá sé því hafnað að tilvitnaður úrskurður úrskurðarnefndarinnar frá 14. desember 2001 í öðru máli hafi beint fordæmisgildi í máli því sem hér sé til umfjöllunar.  Stöllun og hæðarsetning þess húss sem þar hafi verið deilt um hafi verið með allt öðrum hætti en samþykktar teikningar af Skildinganesi 49 geri ráð fyrir.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda mótmælt.  Vísar hann til þeirra málsraka sem fram komi af hálfu Reykjavíkurborgar.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 8. maí 2002.  Auk starfsmanna nefndarinnar voru á staðnun kærandi,  og lögmaður hans, Brynjólfur Eyvindsson hdl.  Byggingaryfirvöldum í Reykjavík og byggingarleyfishafa var gert aðvart um vettvangsgönguna en ekki var mætt til hennar af þeirra hálfu.

Niðurstaða:  Úrskurðarnefndin hefur í fyrra máli vegna byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes tekið þá afstöðu að leggja beri til grundvallar skipulagsskilmála fyrir óbyggðar lóðir á svæðinu sem settir voru í október 1990.  Er það því megin úrlausnarefni máls þessa að skera úr um það hvort fyrirhugað hús á lóðinni, svo breytt sem það er nú, samræmist greindum skilmálum. 

Eins og að framan er rakið gerði byggingarleyfishafi umtalsverðar breytingar á hönnun hússins að Skildinganesi 49 eftir að úrskurðarnefndin hafði stöðvað framkvæmdir sem hafnar voru á grundvelli fyrra byggingarleyfis.  Með breytingum þessum hefur aðalgólfplata hússins verið stækkuð og er nú ríflega helmingur af grunnfleti þess.  Fjær götu er húsið stallað þannig að gólfplata er lækkuð og nemur þessi lægri gólfflötur tæpum helmingi grunnflatar hússins.  Á þeim hluta þess sem fjær er götu er komið fyrir efri hæð, sem að gólfflatarmáli er talsvert minni en sem nemur helmingi grunnflatar, en þar sem gat er að hluta milli hæða tekur hærri hluti hússins yfir flöt sem er lítillega umfram helming grunnflatar.  Það frávik verður þó að teljast innan eðlilegra vikmarka.  Byggingarleyfishafi hefur með þessum hætti nýtt sér heimildir skipulagsskilmála um stöllun húss þar sem aðstæður leyfa en ætla verður byggingaryfirvöldum mat um það hvar aðstæður séu til stöllunar húsa á svæðinu.  Verður að telja að með þeim breytingum sem gerðar hafa verið á hönnun hússins hafi það verið lagað að þeim heimildum sem í skipulagsskilmálunum felast að því er stærð og stöllun snertir.

Á samþykktum uppdráttum hússins að Skildinganesi 49 kemur fram að þakflötur fyrstu hæðar, sem ekki er yfirbyggður, verði að hluta notaður sem verönd eða útivistarsvæði. Á þakfletinum er gert ráð fyrir þakmöl, hellum og kerjum með blómum og runnum. Vegna þessarar notkunar er útveggur hússins, sem snýr að lóð kæranda, látinn standa upp fyrir þakplötu neðri hæðar er nemur 1,66 metrum og nær veggurinn frá efri stalli hússins að frambrún bílskúrs og er 6,73 metra á lengd.  Gildandi skipulagsskilmálar gera ekki ráð fyrir slíkri notkun á þaki húsa og á það er fallist að þessi tilhögun gangi á hagsmuni kærenda.  Af  veröndinni verður séð yfir þann hluta af garði kærenda er snýr mót suðri og mest er nýttur til útiveru og veggurinn sem reistur er til skjóls upp fyrir þakbrún hússins veldur verulegri skuggamyndun inn á lóð þeirra enda er húsið að Skildinganesi 49 í suðvesturátt frá húsi kærenda.  Verður að líta svo á að svo sérstæð notkun á þakrými húsa, sem augljóslega getur raskað nýtingarmöguleikum nágrannalóða, verði að eiga stoð í skipulagsskilmálum.

Ennfremur verður ráðið af samþykktum byggingarnefndarteikningum fasteignarinnar að Skildinganesi 49, að þar sé heimilað að reisa steyptan vegg í framhaldi af bílgeymslu hússins.  Umræddur veggur er hluti byggingarinnar þar sem um er að ræða steinsteypuvirki sem er áfast og í framhaldi af húsvegg.  Veggurinn er utan byggingarreits sem markaður er á deiliskipulagsuppdrætti og umdeilt byggingarleyfi því í andstöðu við skipulagsskilmála að þessu leyti.

Með vísan til þess sem að framan er rakið telur úrskurðarnefndin umrædda nýtingu þaksins í andstöðu við gildandi skipulagsskilmála fyrir Skildinganes og að með henni sé hagsmunum kærenda verulega raskað langt umfram það sem kærendur hafi mátt búast við með hliðsjón af gildandi skipulagsskilmálum frá árinu 1990.  Þá er steinveggur sá fer út fyrir byggingarreit lóðarinnar undir sömu sök seldur, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður því ekki hjá því komist að ógilda umdeilt byggingarleyfi fyrir fasteigninni að Skildinganesi 49 en gefa skal byggingarleyfishafa kost á því að leggja inn nýja umsókn um byggingarleyfi þar sem fyrrgreindir agnúar á hinu kærða byggingarleyfi hafa verið sniðnir af.

Uppkvaðning úrskurðarins hefur dregist vegna anna nefndarinnar sem stafar af miklum málafjölda hjá nefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. nóvember 2001 um að veita leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 49 við Skildinganes í Reykjavík er felld úr gildi en gefa skal byggingarleyfishafa kost á því að sækja að nýju um byggingarleyfi fyrir fasteigninni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

_______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Óðinn Elísson

Ár 2002, mánudaginn 3. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru aðalmennirnir; Ásgeir Magnússon hrl., formaður og Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur ásamt varamanninum Óðni Elíssyni hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 80/2000; kæra íbúðareigenda að Stigahlíð 41 í Reykjavík vegna ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. desember 2000 að synja um leyfi til að breyta þakformi og byggja nýtt þak á bílgeymslu á lóðinni nr. 41 við Stigahlíð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. desember 2000, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, kæra G og R, eigendur íbúða að Stigahlíð 41 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. desember 2000 að synja umsókn kærenda um leyfi til að breyta þakformi og byggja nýtt þak á bílgeymslu á lóðinni nr. 41 við Stigahlíð.  Borgarstjórn staðfesti ákvörðun byggingarfulltrúa hinn 21. desember 2000.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Fasteignin nr. 41 við Stigahlíð í Reykjavík er kjallari og tvær hæðir og er tvöföld bílgeymsla áföst húsinu.  Húsið stendur mun fjær götu en húsin beggja vegna við það þannig að hlið bílgeymslunnar snýr að aftanverðu húsinu að Stigahlíð 39.  Bygging hússins var samþykkt í byggingarnefnd Reykjavíkur þann 8. nóvember 1962 og var þar gert ráð fyrir flötu þaki á húsi og bílgeymslu.  Þann 8. júlí árið 1982 var samþykkt að breyta þakformi íbúðarhússins á þann veg að ofan á flatt steypt þakið var sett valmaþak.  Kærendur eiga íbúðir í húsinu sem bílgeymslan á lóðinni tilheyrir.

Í húsaröðinni, sem húsin nr. 35 – 43 við Stigahlíð mynda, er að finna ferns konar þakform.  Allar bílgeymslur húsanna eru með flötu þaki nema bílgeymslan á lóðinni nr. 37 sem hefur einhalla þak.  Á þakbrún bílgeymslunnar við húsið að Stigahlíð 35 er grindverk sem snýr að götu.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.

Vegna þakleka í bílgeymslu kærenda hafa, að þeirra sögn, komið fram skemmdir í veggjum bílgeymslunnar og hugðust kærendur hindra lekann með því að byggja einhalla þak úr timbri, klætt með bárujárni.  Sóttu þeir um leyfi fyrir fyrirhuguðum breytingum á þakinu hinn 3. nóvember 2000 og fylgdi umsókninni samþykki meðeigenda og nágranna að Stigahlíð 39 fyrir framkvæmdinni, dags. 4. október 2000.

Á fundi byggingarfulltrúa þann 14. nóvember 2000 var erindi kærenda lagt fram.  Afgreiðslu þess var frestað með vísan til athugasemda á umsóknareyðublaði.  Athugasemdir voru eftirfarandi:  „Ný skráningartafla fyrir matshluta 02 (bílskúr) skal fylgja erindinu.  Gera grein fyrir rúmmálsaukningu.  Afstöðumynd er röng og á hana vantar N-pílu.  Breyta þakformi og gera grein fyrir frágangi á norðurmörkum.“  Samkvæmt áritun Borgarskipulags skyldi grenndarkynna erindið þegar uppdrættir væru komnir í samþykkjanlegt horf.

Kærendur létu gera breytingar á uppdráttum með hliðsjón af athugasemdum borgaryfirvalda að öðru leyti en því að enn var gert ráð fyrir óbreyttu formi þaks.  Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa þann 12. desember 2000 með breyttum uppdráttum, dags. 27. nóvember 2000.  Var umsókninni synjað með þeim rökum að þakformið færi húsi mjög illa og finna skyldi betri lausn.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu málsins á fundi sínum þann 21. desember 2000.

Kærendur vildu ekki una þessum málalokum og kærðu synjunina til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur telja nauðsyn á að breyta búnaði þaksins á bílgeymslunni til þess að hindra frekari leka frá þaki og forðast skemmdir sem af honum hljótist og hafi umsókn kærenda um breytingu á formi þaksins verið til þess ætluð að ná þeim markmiðum.

Þær lausnir sem kærendum hafi verið bent á af fulltrúum byggingaryfirvalda séu óhentugri en sú breyting er þeir hafi farið fram á.  Að byggja valmaþak á bílgeymsluna komi ekki til greina vegna kostnaðar og fyrirhafnar.  Sú framkvæmd hefði í för með sér að setja rennur meðfram öllu þakinu, grafa meðfram bílgeymslunni, rífa upp malbikaða innkeyrslu og róta upp blómabeði á nágrannalóð til að koma fyrir regnvatnslögn fyrir rennuniðurföll.  Þá sé önnur útfærsla á þakinu, svo sem einhalla þak með þakpappa, ótraustari lausn.  Þá benda kærendur á að byggingaryfirvöld hafi samþykkt sams konar þakform úr sama efni á bílageymslu að Stigahlíð 37 og kærendum sé nú synjað um að setja á bílgeymslu sína.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Af hálfu skipulags- og byggingarnefndar er á því byggt að við umfjöllun byggingarfulltrúa um erindi kærenda hafi þeim verið bent á að finna aðra lausn á útliti þaks bílgeymslunnar er samræmdist ásýnd hússins betur þannig að bílskúrsþakið yrði lægra við lóðarmörk.  Ekki hafi verið gerð krafa um valmaþak en kærendum bent á að t.d. lágt risþak með mæni þvert á skúrinn gæti vel komið til greina.  Slík þakgerð hækkaði bílskúr minna á lóðamörkum og framhlið bílgeymslunnar yrði lægri en fælist í umsókn kærenda.  Kærendum hafi jafnframt verið bent á að til séu aðrar aðferðir við að endurgera lek þök þar sem ekki þurfi til að koma samþykki byggingarnefndar eða byggingarfulltrúa.  Kærendur hafi í engu sinnt þessum ábendingum og hafi það leitt til synjunar á umsókn þeirra.

Í 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sé kveðið á um starfssvið byggingarnefnda.  Þar segi m.a. í gr. 8.2 að byggingarnefnd skuli meta útlitshönnun bygginga hvað varðar form, hlutföll, efni og næsta umhverfi.  Ákvörðun byggingarfulltrúa um að synja erindi kærenda, eftir að kærendur hafi neitað að verða við athugasemd um að breyta skyldi þakformi, hafi verið byggð á framangreindu ákvæði enda skylda byggingarfulltrúa að samþykkja ekki erindi sem feli í sér breytt útlit sem að hans áliti sé ekki í samræmi við þá hönnun sem fyrir er á lóðinni.

Skoðun á vettvangi:  Úrskurðarnefndin hefur með óformlegum hætti kynnt sér aðstæður á vettvagi við undirbúning úrskurðar í máli þessu.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa er reist á því að þakform á bílgeymslu samkvæmt umsókn kærenda fari húsi mjög illa og eigi synjunin stoð í 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Fyrir liggur að ekki gætir samræmis í þakgerðum húsanna nr. 35- 43 við Stigahlíð.  Jafnframt eru dæmi um að hús við götuna hafi annað þakform en bílgeymslan er því fylgir.  Hús kærenda er nú með valmaþak en bílgeymslan við húsið með sléttu þaki.  Breyting á þakgerð á bílgeymslu kærenda samkvæmt umsókn þeirra hefði í för með sér að framhlið bílgeymslunnar að Stigahlíð 41, er að götu snýr, hækkaði um 80 sentimetra en lega fasteignarinnar veldur því að hlið bílgeymslunnar snýr að aftanverðri hlið hússins nr. 39 við Stigahlíð.  Verður að telja að umbeðin breyting á bílgeymslu kærenda breyti ekki, svo nokkru nemi, ásýnd húsaraðarinnar þegar höfð er hliðsjón af staðháttum.

Ekki er fallist á að synjun á umsókn kærenda um byggingarleyfi verði studd þeim rökum að hann hafi ekki farið að tilmælum um aðra hönnun á þakinu eða leysti vanda sinn með úrræðum sem ekki þyrfti byggingarleyfi fyrir.  Afgreiðsla umsóknarinnar hljóti að byggja á því hvort umbeðin framkvæmd samrýmist gildandi byggingar- og skipulagsreglum eða ekki.

Í 8. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er fjallað um störf byggingarnefnda.  Segir í gr. 8.2 að hlutverk nefndarinnar sé m.a. að meta útlitshönnun bygginga hvað varðar form, hlutföll, efni og næsta umhverfi.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þá túlkun skipulags- og byggingarnefndar að greint ákvæði heimili óheft mat byggingaryfirvalda á því hvað miður fari í útliti bygginga hverju sinni.  Slík túlkun ákvæðisins leiddi til hættu á geðþóttaákvörðunum þar sem umsóknum um byggingarframkvæmdir væri hægt að hafna af þeirri einu ástæðu að framkvæmdin félli ekki að smekk viðkomandi byggingaryfirvalds.  Telja verður að við mat á útlitshönnun bygginga samkvæmt greindu ákvæði byggingarreglugerðar verði að styðjast við almennan mælikvarða í þeim efnum svo sem kostur er enda gerir greint ákvæði byggingarreglugerðar ráð fyrir því að fjölskipað stjórnvald, þ.e. byggingarnefnd, meti útlitshönnun bygginga.  Verður því beiðni um breytingu mannvirkis ekki hafnað með þeirri einu röksemd að hún fari mannvirkinu mjög illa nema að framkvæmdin fari ljóslega í bága við almenn viðhorf um útlitshönnun og sú ályktun sé rökstudd nánar.

Leyfi hafa verið veitt fyrir breytingum á þökum húsa á svæðinu þótt breytingin hafi leitt til misræmis í útliti á þaki húss og bílskýlis sömu fasteignar  Á þakbrún framhliðar bílgeymslunnar við Stigahlíð 35 er um eins metra hátt járnhandrið og á bílgeymslu hússins nr. 37 hefur fengist leyfi fyrir og verið reist sams konar þak og kærendur hafa farið fram á að fá að byggja.  Umdeild breyting á þaki bílgeymslu kærenda myndi hækka framhlið hennar um 80 sentimetra og hefði jafnframt í för með sér að þakbrún hefði aflíðandi halla á þeirri hlið er snýr að Stigahlíð 39.  Fram er komið að eigendur fasteignarinnar að Stigahlíð 39 hafa fyrir sitt leyti samþykkt  þakbreytinguna. 

Að öllu þessu virtu og með hliðsjón af jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins samkvæmt 11. og 12. grein stjórnsýslulaga nr. 37/1993 telur úrskurðarnefndin að ekki hafi verið færð fram haldbær rök af hálfu byggingaryfirvalda fyrir því að hafna umsókn kærenda um breytingu á þaki bílgeymslunnar og er hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá nefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. desember 2000, er borgarstjórn staðfesti hinn 21. desember 2000, um að synja umsókn kærenda um leyfi til að breyta þakformi og byggja nýtt þak á bílgeymslu á lóðinni nr. 41 við Stigahlíð, er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

_______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Óðinn Elísson

Ár 2002, miðvikudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2000, kæra eiganda fasteignarinnar nr. 1 við Fífuhjalla, Kópavogi á ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs frá 5. júní 2000 að leyfa garðhúsbyggingu á lóðinni nr. 3 við Fífuhjalla í Kópavogi.

  
Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 25. júní 2000, sem barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir Á, Fífuhjalla 1, Kópavogi, ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogs frá 5. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir garðhúsi á lóðinni nr. 3 við Fífuhjalla Kópavogi.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 29. júní 2000 í umboði bæjarstjórnar Kópavogs.  Kærandi gerir þá kröfu að byggingarleyfið verði fellt úr gildi.

Málavextir:  Á árinu 1994 reisti eigandi íbúðarhússins að Fífuhjalla 3, Kópavogi 4,25 fermetra timburskúr á lóð sinni sem ætlaður var sem leiktæki fyrir börn.  Eigandi Fífuhjalla 1, kærandi í máli þessu, taldi skúr þennan eða „dúkkuhús” skaða hagsmuni sína og kvartaði til byggingarnefndar Kópavogs af því tilefni.  Taldi byggingarnefnd ekki efnisleg rök til að hafa afskipti af málinu, en með úrskurði umhverfisráðherra hinn 24. júlí 1996 var þeirri ákvörðun byggingarnefndar hnekkt.  Var það niðurstaða ráðuneytisins að um byggingarleyfisskylda byggingu væri að ræða og var lagt fyrir byggingarnefnd Kópavogs að hlutast til um að sótt yrði um byggingarleyfi fyrir „skúrbyggingunni” í samræmi við 1. mgr. 9. gr. þágildandi byggingarlaga nr. 54/1978 og ef umsóknin yrði samþykkt, þá að sjá til þess að staðsetning hússins uppfyllti skilyrði þágildandi byggingarreglugerðar nr. 177/1992 um fjarlægð milli húsa.

Hinn 19. júní 1997 ritaði kærandi bréf til byggingarnefndar Kópavogs þar sem hann kærði ákvörðun um nýja staðsetningu skúrsins á grannlóðinni.  Má ráða af bréfi þessu að þá hafi ekki verið búið að færa skúrinn en fram kemur í bréfinu að kærandi hafi, skömmu áður en bréfið er ritað, fengið upplýsingar um að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir skúrnum á nýjum stað.  Mótmælti kærandi fyrirhugaðri staðsetningu skúrsins og taldi að brotið hefði verið gegn ákvæðum byggingarreglugerðar um grenndarkynningu við útgáfu byggingarleyfisins.  Að sögn kæranda var skúrinn fluttur á hinn nýja stað skömmu eftir að umrætt bréf hafði verið sent.  Byggingarnefnd fjallaði um erindi kæranda hinn 25. júlí 1997 og taldi nefndin engin rök fyrir því að breyta fyrri ákvörðun sinni.  Skaut kærandi máli sínu enn til umhverfisráðherra og var byggingarleyfi fyrir skúrnum, á hinum nýja stað, fellt úr gildi með úrskurði umhverfisráðherra hinn 18. mars 1998 þar sem nágrönnum hefði ekki verið tilkynnt um nýja staðsetningu skúrsins áður en byggingarleyfi fyrir honum hafi verið veitt enda hafi, með vísun til fyrri úrskurðar ráðuneytisins, verið sýnt að nágrannar kynnu að hafa beinna hagsmuna að gæta af staðsetningu skúrsins.

Byggingarnefnd Kópavogs tók umsókn um byggingarleyfi fyrir skúrnum, dags. 7. júní 1998, til meðferðar að nýju á fundi hinn 22. júlí 1998 og var málinu vísað til skipulagsnefndar.  Samþykkti skipulagsnefnd á fundi hinn 11. ágúst 1998 að senda málið í grenndarkynningu til eigenda Fífuhjalla nr. 1 og nr. 5.  Voru gögn málsins send kæranda með bréfi, dags. 18. ágúst 1998, og veittur frestur til athugasemda til 17. september 1998 kl. 15:00.  Kom kærandi athugasemdum sínum á framfæri með bréfi, dags. 16. september 1998, þar sem hún rekur forsögu málsins og með hvaða hætti hún telji staðsetningu skúrsins skerða hagsmuni sína.  Fer kærandi fram á það í bréfinu að skúrbyggingin verði fjarlægð en að öðrum kosti að hún verði færð á vesturhluta lóðarinnar að Fífuhjalla 3 og nær húsinu.

Eftir að athugasemdir kæranda höfðu borist tók skipulagsstjóri Kópavogsbæjar saman umsögn um málið þar sem gerð var grein fyrir framkomnum athugasemdum.  Fylgdu greinargerðinni ljósmyndir af skúrnum, sem teknar höfðu verið, m.a. frá svölum húss kæranda, en kærandi hefur mótmælt myndum þessum og telur þær villandi.  Á grundvelli umsagnar skipulagsstjóra var staðsetning skúrsins á lóðinni samþykkt á fundi skipulagsnefndar hinn 14. október 1998 og var afgreiðsla þessi samþykkt á fundi bæjarráðs Kópavogs hinn 15. október 1998.  Að fenginni þessari niðurstöðu veitti byggingarnefnd Kópavogs að nýju byggingarleyfi fyrir skúrnum.  Kærandi kærði ákvörðun byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar hinn 26. nóvember 1998 og felldi úrskurðarnefndin byggingarleyfið úr gildi með úrskurði nr. 3/1999 hinn 29 janúar 1999 og lagði fyrir að skúrbyggingin yrði fjarlægð.

Eigandi fasteignarinnar að Fífuhjalla 3 lét fjarlægja garðhúsið og sótti síðan um að fá að setja það niður að nýju hinn 2. júní 1999.  Málið var tekið fyrir í skipulagsnefnd Kópavogs hinn 29. júní 1999 og var þar ákveðið að grenndarkynna umdeilt garðhús fyrir eigendum fasteignanna að Fífuhjalla 1 og 5 í samræmi við 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Athugasemdir bárust frá kæranda þar sem hann taldi garðhúsið vera til lýta og spilla útsýni frá húsi sínu auk þess að rýra verðgildi þess.  Í umsögn bæjarskipulags, dags. 4. maí 2000, var mælt með því að umsókn um staðsetningu garðhússins yrði samþykkt og gekk það eftir á fundi skipulagsnefndar hinn 5. maí 2000.  Staðfesti bæjarráð Kópavogs þessa samþykkt skipulagsnefndar hinn 11. maí sama ár.

Hinn 5. júní 2000 gaf byggingarfulltrúinn í Kópavogi út byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni og var sú ákvörðun staðfest í bæjarráð í umboði bæjarstjórnar hinn 29. júní sama ár.

Kærandi taldi hina umdeildu framkvæmd fara gegn hagsmunum sínum og skaut því málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína á því að umdeilt byggingarleyfi feli í sér breytingu á gildandi skipulagi en vísar að öðru leyti til greinargerðar sinnar til úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. nóvember 1998, sem barst úrskurðarnefndinni í tilefni af fyrri kæru vegna garðhússins að Fífuhjalla 3.  Í þeirri greinargerð færir kærandi fram þau rök að varla hefði verið hægt að finna skúrnum verri stað en gert var ef tekið sé mið af hagsmunum hans.  Sé skúrinn á áberandi stað nálægt lóðarmörkum kæranda þar sem hann blasi við aðalstofugluggum hans í vesturátt sem sé aðalútsýnisátt kæranda.  Setji skúrinn ljótan svip á umhverfið á þeim litlu lóðum sem um sé að ræða og sé hann í engu samræmi við íbúðarhúsið eða deiliskipulag, sem kveði á um að einungis gróður skuli vera á lóðunum.  Hafi fallegt deiliskipulag og fagurt útsýni verið höfuástæða þess að hún og maður hennar hafi ráðist í byggingu húss á þessum stað á sínum tíma.  Kærandi átelur vinnubrögð byggingarnefndar og skipulagsnefndar í málinu.  Telur kærandi tilvist skúrsins á núverandi stað rýra verðgildi fasteignar sinnar.

Málsrök byggingarnefndar:  Byggingarnefnd Kópavogs skírskotar til þess að rétt hafi verið staðið að afgreiðslu málsins samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Eigendum Fífuhjalla 3 var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í málinu með vísun til 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Þeir vísuðu til andmæla sinna sem sett voru fram vegna fyrri úrskurðarmáls um sama efni.  Í bréfi þeirra til úrskurðarnefndarinnar, dags. 18. janúar 1999, taka þau fram að þau séu orðin langþreytt á að svara kærubréfum frá kæranda.  Þess beri þó að geta að byggingarnefnd hafi veitt leyfi til að hafa dúkkuhúsið á lóðinni.  Lýsa eigendur Fífuhjalla 3 þeirri skoðun sinni að sá staður, sem garðhýsinu var valinn í upphafi, hefði verið heppilegastur og minnst áberandi en vegna mótmæla kæranda hafi þurft að færa það þaðan.  Við hönnun húss þeirra og garðs hafi frá upphafi verið gert ráð fyrir leiksvæði í austanverðum garðinum og yrðu þau að umbylta garðinum ef færa ætti garðhúsið á þann stað sem kærandi leggi til.  Leggja þau áherslu á að hér sé um leiktæki að ræða sem sjá megi víða í Kópavogi sem annars staðar og ekki hafi verið amast við enda ekki ætlað að standa um aldur og ævi.

Niðurstaða:  Hið umdeilda byggingarleyfi felur í sér að eigendum fasteignarinnar að Fífuhjalla 3 er heimilað að reisa 4,25 fermetra garðhús á lóð sinni.  Vegghæð byggingarinnar er 1,5 metrar en mænishæð 2,10 metrar.  Hæðarkóti hússins að Fífuhjalla 3 er 0,95 lægri en húss kæranda og að auki stendur garðhúsið nokkru lægra en húsið að Fífuhjalla 3.  Garðhúsið stendur 5,3 metrum frá lóðarmörkum fasteignar kæranda og hefur verið ætlað fyrir börn að leik. Á byggingarnefndarteikningum fyrir Fífuhjalla 3, samþykktum 24. nóvember 1988, er afmarkaður reitur í suðausturhorni lóðarinnar, um 40 fermetrar að flatarmáli, sem merktur er sem leiksvæði.  Umdeilt garðhús stendur nú á þessum reit.

Áður en umdeild framkvæmd var leyfð fór fram grenndarkynning í samræmi við 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem framkvæmdin fól í sér óverulega breytingu á deiliskipulagi.  Skipulagsnefnd bæjarins og bæjarráð samþykktu framkvæmdina og var gefið út byggingarleyfi í framhaldi af því sem staðfest var af bæjarráði í umboði bæjarstjórnar.  Verður ekki annað ráðið en málsmeðferð og útgáfa hins umdeilda byggingarleyfis hafi verið með lögformlega réttum hætti.

Garðhúsið að Fífuhjalla 3, sem ekki getur talist varanleg bygging, er smátt í sniðum og hefur óveruleg áhrif á umhverfið.  Verður ekki fallist á þau rök kæranda að það sé til slíkra lýta, skerði svo útsýni frá húsi hans eða rýri verðgildi þess svo að varðað geti ógildingu byggingarleyfisins. 

Niðurstaða úrskurðarnefndarinnar er því sú að umdeilt byggingarleyfi sé hvorki haldið formlegum né efnislegum annmörkum og er kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfisins því hafnað.    

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfis fyrir garðhúsi á lóðinni nr. 3 við Fífuhjalla, Kópavogi, frá 5. júní 2000 er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, miðvikudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 10/2002, kæra fimm eigendur íbúða að Laufásvegi 19, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir tengibyggingu á lóð nr. 21-23 við Laufásveg.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. maí 2002, sem barst nefndinni 7. sama mánaðar, kæra fimm eigendur íbúða að Laufásvegi 19 í Reykjavík, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir tengibyggingu á lóð nr. 21-23 við Laufásveg.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur 2. maí 2002.  Krefjast kærendur þess að hin kærða ákvörðun verði ógilt.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 8. maí 2002, sem nefndinni barst 10. sama mánaðar, krefjast kærendur þess að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.

Eftir að krafa kærenda um stöðvun framkvæmda barst úrskurðarnefndinni var skrifstofustjóra byggingarfulltrúans í Reykjavík þegar gert viðvart um kæruna og framkomnar kröfur.  Jafnframt var fulltrúa byggingarleyfishafa, sem er Sendiráð Bandaríkjanna, gert viðvart um málið.  Hefur úrskurðarnefndin aflað nánari upplýsinga um hið umdeilda byggingarleyfi frá byggingarfulltrúa.  Jafnframt hafa borist mótmæli byggingarleyfishafa við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að umræddar framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Í þessum þætti málsins verður einungis gerð stuttlega grein fyrir málavöxtum og aðeins að því marki er þýðingu hefur við ákvörðun um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Byggingarleyfishafi, Sendiráð Bandaríkjanna, sótti um leyfi til þess að byggja tengigang úr stálgrindareiningum milli húsa sendiráðs Bandaríkjanna á lóðinni nr. 21-23 við Laufásveg og nr. 34 við Þingholtsstræti í Reykjavík samkvæmt framlögðum uppdráttum.  Ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði og var ákveðið að kynna umsóknina fyrir nágrönnum, m.a. kærendum.

Erindið var til kynningar frá 1. mars til 2. apríl 2002.  Athugasemdir bárust frá kærendum þar sem fyrirhuguðum framkvæmdum var mótmælt á meðan enn væru óleyst lóðarmál húss kærenda, en vandamál hafa skapast í kjölfar þess að baklóð að Laufásvegi 19 hefur verið skilin frá eigninni og ráðstafað til Sendiráðs Bandaríkjanna ásamt bílskúrum sem þar standa.

Af hálfu byggingaryfirvalda þóttu athugasemdir kærenda ekki standa í vegi fyrir því að veita mætti leyfi það sem um var sótt og var leyfið veitt hinn 24. apríl 2002 en byrjað mun hafa verið á framkvæmdum við bygginguna hinn 6. maí 2002.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið umdeilda byggingarleyfi sé andstætt lögvörðum hagsmunum þeirra.  Tilkoma fyrirhugaðrar tengibyggingar muni auka á umferð um baklóðina við hús þeirra, en lóðin að Laufásvegi 17-19 sé í fasteignamati skráð ein óskipt lóð og hafi eigendur greitt skatta og skyldur af allri lóðinni í hlutfalli við eignarhluti sína í húsunum.

Þá hafi arkitekt byggingarinnar verið viðstaddur afgreiðslu málsins í skipulags- og byggingarnefnd sem varamaður í nefndinni og ekki vikið sæti heldur einungis setið hjá við afgreiðslu málsins, en það hafi að mati kærenda verið ófullnægjandi.

Málsrök byggingarfulltrúa:  Af hálfu byggingarfulltrúa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt og vísað til fyrirliggjandi gagna, m.a. umsagnar Ívars Pálssonar, lögfræðings, f.h. skipulags- og byggingarsviðs, um athugasemdir kærenda við grenndarkynningu málsins.  Telur embætti byggingarfulltrúa engin rök standa til þess að fallast beri á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Ekki sé viðurkennt að tengibyggingin liggi að öðrum lóðamörkum en Þingholtsstrætis 30, en fyrir liggi skriflegt samþykki eigenda þeirrar eignar fyrir hinni umdeildu byggingu.  Byggingaryfirvöld hafi veitt leyfi fyrir byggingunni svo sem lög standi til og séu framkvæmdir á lóð sendiráðsins í samræmi við það leyfi. 

Niðurstaða:  Óumdeilt er að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi eru innan marka lóðar Sendiráðs Bandaríkjanna.  Með ákvörðun um stöðvun framkvæmda á lóðinni væri lagt fyrir borgarstjórn Reykjavíkur að framfylgja henni með aðstoð lögreglu ef þörf krefði, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Slík íhlutun íslenskra stjórnvalda væri andstæð þeim réttindum sem sendiráðinu eru tryggð með Vínarsamningnum um stjórnmálasamband frá 18. apríl 1961, en með lögum nr. 16/1971 var ríkisstjórn Íslands veitt heimild til aðildar að samningnum fyrir Íslands hönd.  Nýtur sendiráðssvæðið friðhelgi samkvæmt ákvæði 22. greinar samningsins en jafnframt njóta sendierindrekar friðhelgi og eru undanþegnir framkvæmdarvaldslögsögu móttökuríkis samkvæmt 31. gr. hans.  Er það ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að mæla fyrir um réttarvörslu sem væri andstæð þjóðréttarlegum skuldbindingum íslenska ríkisins samkvæmt framansögðu og ekki yrði af þeim sökum haldið uppi.  Er kröfu kærenda í máli þessu um stöðvun framkvæmda því hafnað.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við tengibyggingu á lóð Sendiráðs Bandaríkjanna við Laufásveg í Reykjavík er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, föstudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn; Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir, lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 38/2001; kæra eigenda fasteignanna nr. 41 við Skildinganes og 24 við Bauganes í Reykjavík á samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. júní 2000 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss með aukaíbúð á lóðinni nr. 43 við Skildinganes.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. ágúst 2001, mótteknu af nefndinni hinn 13. sama mánaðar, kæra G, eigandi fasteignarinnar að Skildinganesi 41 og F, eigandi fasteignarinnar að Bauganesi 24 í Reykjavík, samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með aukaíbúð og innbyggðri bílageymslu á lóðinni nr. 43 við Skildinganes.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina í umboði borgarstjórnar hinn 4. júlí 2000.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt kröfðust kærendur þess að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefði málið til meðferðar en með úrskurði uppkveðnum 22. ágúst 2001 var þeirri kröfu hafnað.

Málsatvik:  Deiliskipulag fyrir íbúðahverfið Skildinganes er frá árinu 1966 og hefur skipulagsuppdráttur svæðisins verið endurskoðaður nokkrum sinnum síðan.  Á árinu 1990 voru skipulagsskilmálar deiliskipulagsins endurskoðaðir og breytingar á þeim samþykktar í október það ár.

Í aprílmánuði árið 2000 sótti K um leyfi til byggingarnefndar Reykjavíkur til þess að byggja steinsteypt, einlyft, einbýlishús með aukaíbúð og innbyggðri bílageymslu á lóðinni nr. 43 við Skildinganes.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 25. maí 2000 og þá vísað til skipulags- og umferðarnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu.

Við skoðun á uppdráttum, dags. 15. maí 2000, kom í ljós að hluti bílageymslu reyndist utan byggingarreits og uppdrættir þar af leiðandi í andstöðu við gildandi skipulagsskilmála.  Nýir uppdrættir voru lagðir fyrir Borgarskipulag þann 15. júní 2000 þar sem bílageymsla hafði verið færð til, þannig að hún taldist nú öll innan byggingarreits.  Að svo búnu var erindi umsækjanda lagt að nýju fyrir byggingarnefnd og það samþykkt þann 29. júní 2000 og staðfest á fundi borgarráðs í umboði borgarstjórnar þann 4. júlí 2000.  Samkvæmt samþykktum uppdráttum er heildarstærð umrædds húss 256,9 fermetrar, þar af er aukaíbúð 69,3 fermetrar að stærð. 

Framkvæmdir hófust við byggingu hússins að Skildinganesi 43 í aprílmánuði 2001.  Þegar útveggir og sperrur höfðu verið reistar töldu kærendur, sem eiga lóðir sem liggja að Skildinganesi 43, að hagsmunum þeirra væri raskað með byggingarleyfi hússins og kærðu því samþykkt þess til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er einkum á því byggt að grenndarkynning á fyrirhuguðum byggingarframkvæmdum á lóðinni að Skildinganesi 43 hafi ekki farið fram þótt byggingarleyfið fæli í sér frávik frá skipulagsskilmálum fyrir Skildinganes frá árinu 1990.  Þá er dregið í efa að umræddir skipulagsskilmálar standist lög. 
Í fyrsta lagi skírskota kærendur til þess að norðurhlið hússins að Skildinganesi 43 liggi svo nálægt lóðamörkum við Bauganes 24 að óhugsandi sé að kröfum um lágmarksfjarlægð sé fullnægt. 
Í öðru lagi byggja kærendur á því að vikið hafi verið frá 2. gr. skipulagsskilmála frá 1990 þegar leyfi hafi verið veitt fyrir aukaíbúð í húsinu.  Þar komi fram að stærð aukaíbúðar megi ekki fara fram úr ¼ af heildarstærð hússins.  Samþykkt aukaíbúð í hinu umdeilda byggingarleyfi sé hins vegar 32% eða um þriðjungur af heildarstærð Skildinganess 43 ef undanskilin sé bílageymsla hússins í útreikningi eins og eðlilegast sé.  Þá séu báðar íbúðirnar í húsinu algerlega sjálfstæðar einingar og hafi byggingaryfirvöld því í raun verið að leyfa byggingu tveggja íbúða húss, eins konar fjöleignarhúss, þar sem skipulag geri ráð fyrir einbýlishúsi.
Loks er það álit kærenda að í 5. gr. skipulagsskilmálanna frá 1990, um meiri mænishæð en áður var heimiluð, felist ólögmæt mismunun gagnvart þeim íbúum sem fyrir séu í gamalgrónu hverfi.  Draga kærendur í efa að ákvæði 5. gr. tilvitnaðra skilmála stæðist fyrir dómi, ef á slíkt reyndi, þrátt fyrir að skipulagsskilmálunum kunni að hafa verið breytt með formlega réttum hætti á árinu 1990.  Bent er á að umrædd mænishæð sé hámarkshæð og hafi skipulagsyfirvöld átt að hafa hliðsjón af upphaflegum skilmálum við útgáfu byggingarleyfisins í því skyni að varðveita innra samræmi í húsagerð á svæðinu sem að mestu leyti hafi verið fullbyggt í tíð eldri skipulagsskilmála.

Með hliðsjón af þessum atriðum og samkvæmt 5. mgr. 12. gr. byggingarreglugerðar nr. 441 frá 1998 og 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, hafi skipulagsnefnd borið að láta fara fram grenndarkynningu enda sé það fortakslaus lagaskylda, hversu óverulegt sem frávik kunni að vera talið frá deiliskipulagi.  Sú staða gæti ella komið upp, svo sem kærendur telja að eigi hér við, að reist yrði mannvirki sem skerti rétt nágranna án þess að þeir gætu nokkrum vörnum við komið.  Er það álit kærenda að leiki á því vafi hvort þörf sé grenndarkynningar, eigi að túlka slíkan vafa þeim í hag sem grenndarhagsmuna eigi að gæta.  Önnur niðurstaða væri ekki í samræmi við almennar efnisreglur stjórnsýsluréttarins, sbr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsrök byggingaryfirvalda:  Í greinargerð skrifstofustjóra byggingarfulltrúa, dags. 14. ágúst 2001, er gerð grein fyrir viðhorfum Reykjavíkurborgar til þeirra atriða er fram koma í kærubréfi.  Þar er á því byggt að umdeilt byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag sem byggi á staðfestu aðalskipulagi.  Séu því ekki rök til þess að fella leyfið úr gildi.

Allra lagaskilyrða hafi verið gætt við gerð og staðfestingu gildandi skipulagsskilmála á svæðinu frá árinu 1990.  Samkvæmt 19. gr. þágildandi skipulagslaga nr. 19/1964 hafi hvorki verið skylt að grenndarkynna né auglýsa breytingar á skipulaginu.  Breytingin hafi fengið staðfestingu skipulagsstjóra ríkisins og hafi félagsmálaráðuneytið auglýst hana í B-deild Stjórnartíðinda nr. 480/1990.  Eins og fram komi í umsögn Borgarskipulags, dags. 15. júní 2000, hafi umsókn um byggingarleyfi fyrir Skildinganes 43 og uppdrættir er henni fylgdu verið í samræmi við deiliskipulag og hafi því ekki verið þörf grenndarkynningar í tilefni af útgáfu þess. 

Mænishæð og heildarhæð hins umdeilda húss sé í samræmi við skipulagsskilmála en mismunandi hæð húsa á svæðinu helgist af mismunandi landhæð og breytilegum skilmálum á byggingartíma húsanna.  Þannig sé gólfkóti hússins að Skildinganesi 43 7,10 metrar en megingólfkóti hússins að Bauganesi 24 8,53 metrar.  Bílskúr hússins liggi að lóðarmörkum hússins nr. 41 við Skildinganes samkvæmt skipulagi og það geri einnig ráð fyrir heimild til byggingar aukaíbúðar allt að 70 fermetrum eða ¼ af heildarstærð húss.  Aukaíbúðin að Skildinganesi 43 sé 69,3 fermetrar og rétt rúmlega ¼ hluti hússins sem sé 256,9 fermetrar. 

Þá benda borgaryfirvöld á að lóðin nr. 43 við Skildinganes hafi lengi verið skilgreind sem byggingarlóð og hafi nágrannar því mátt gera ráð fyrir að byggt yrði á henni í samræmi við skipulag og að það leiddi af sér aukna umferð og einhverja skerðingu á opinni grennd.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að neyta andmælaréttar í máli þessu.  Hann bendir á að honum hafi verið veitt byggingarleyfi af þar til bærum yfirvöldum og hafi hann hagað framkvæmdum sínum í samræmi við það.  Að öðru leyti vísar hann til þeirra sjónarmiða sem fram koma í greinargerð borgaryfirvalda í málinu.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 8. maí 2002.  Var gengið um byggingarsvæðið og skoðuðu nefndarmenn hvernig hin umdeilda nýbygging horfir við séð frá eignum kærenda.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort gætt hafi verið réttra lagasjónarmiða við afgreiðslu byggingarleyfis fyrir íbúðarhúsið að Skildinganesi 43 í Reykjavík, sem samþykkt var í byggingarnefnd þann 29. júní 2000 og hvort með útgáfu þess hafi verið gerð breyting á deiliskipulagi sem borið hafi að grenndarkynna skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og 5. mgr. 12. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Hið umdeilda byggingarleyfi var samþykkt um 10 árum eftir gildistöku skipulagskilmálanna frá 17. október 1990.  Skipulagsskilmálarnir fengu lögformlega rétta meðferð samkvæmt þágildandi skipulagslögum nr. 19/1964.  Hvað sem líður hallkvæmni skilmálanna gagnvart íbúum á svæðinu, telur úrskurðarnefndin utan síns verkahrings að meta gildi einstakra ákvæða þeirra enda verður ágreiningi um lögmæti skilmálanna ekki skotið til nefndarinnar þar sem kærufrestur er löngu liðinn.  Við úrlausn ágreinings í máli þessu verða því skipulagsskilmálarnir frá árinu 1990 lagðir til grundvallar.

Hús og bílgeymsla að Skildinganesi 43 eru byggð innan byggingarreits lóðarinnar sem markaður hefur verið í deiliskipulagi.  Afstaða húss og bílgeymslu gagnvart nágrannalóðum er því í samræmi við skipulagsuppdrætti en samkvæmt gr. 75.4 og 75.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 er heimilt að víkja frá reglum um fjarlægð milli húsa í skipulagi.  Þá er mænishæð hússins innan þeirra marka sem greind er í 5. gr. skipulagsskilmálanna frá 1990.  Í 2. grein greindra skipulagsskilmála er heimilað auk aðalíbúðar „að hafa allt að 70m2 aukaíbúð eða stærð sem nemur allt að ¼ af heildarstærð húss.”  Í byggingarleyfi fyrir Skildinganes 43 er gert ráð fyrir 69,3 fermetra aukaíbúð en heildarstærð hússins með bílgeymslu er 256,9 fermetrar.  Umrædd íbúð er því innan 70 fermetra markanna en um 5 fermetrum umfram fjórðung flatarmáls heildareignarinnar.

Í 1. gr. deiliskipulagsskilmálanna frá árinu 1990 er gert ráð fyrir að reisa megi eins til tveggja hæða íbúðarhús með aukaíbúð.  Engar kvaðir gilda um framsal eignarréttinda á aukaíbúðinni að Skildinganesi 43 að öðru leyti en því að gagnkvæmur forkaupsréttur gildir milli íbúðareigenda í húsinu samkvæmt þinglýstri kvöð.  Jafnvel þótt eignarhald íbúðanna í húsinu væri á þann veg að húsið teldist fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, væri það ekki andstætt gildandi deiliskipulagi fyrir Skildinganes.  Orðalag 2. greinar skilmálanna er ekki afdráttarlaust um stærðarmörk aukaíbúða.  Ekki er vafalaust hvort tilvísun til fjórðungs flatarmáls húss eigi að vera takmarkandi gagnvart tilgreindum 70 fermetrum eða hvort um valkvæða viðmiðun sé að ræða.  Jafnvel þótt svo yrði litið á að aukaíbúð mætti aldrei vera stærri en sem næmi ¼ af heildarstærð húss telur úrskurðarnefndin að 5 fermetra tilfærsla milli aðalíbúðar og aukaíbúðar sé þess eðlis að ekki geti snert lögvarða hagsmuni nágranna.  Slíkt frávik frá skipulagsskilmálum hefði hvorki áhrif á ásýnd hússins né nýtingu fasteignarinnar er gæti þrengt að réttindum annarra svo sem vegna bílastæða.  Verður því ekki séð að þörf hafi verið á grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga í þessu tilfelli þar sem grenndarkynning felur í sér að mál er kynnt þeim nágrönnum sem hagsmuna eiga að gæta um ákvörðun.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið er niðurstaðan sú að byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á lóðinni nr. 43 við Skildinganes í Reykjavík sé ekki haldið þeim annmörkum að ógildingu varði.

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. júní 2000 sem staðfest var í Borgarráði í umboði borgarstjórnar 4. júlí 2000, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með aukaíbúð og innbyggðri bílageymslu á lóðinni nr. 43 við Skildinganes er hafnað.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, miðvikudaginn 8. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 15/2001, kæra byggingarnefndar Menntaskólans í Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 6. mars 2001 um að fella úr gildi kvöð um niðurrif á húsinu nr. 4a við Amtmannsstíg í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. apríl 2001, kærir Árni Páll Árnason hdl., fyrir hönd byggingarnefndar Menntaskólans í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 að fella niður þinglýsta kvöð um niðurrif á húsinu nr. 4a við Amtmannsstíg í Reykjavík.  Borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti ákvörðunina á fundi 15. mars 2001.  Kærandi gerir þá kröfu að umrædd ákvörðun verði felld úr gildi svo kvöðin standi óhögguð í þinglýsingarbókum.

Málavextir:  Hinn 26. júlí 1956 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur, með skilyrði, byggingaruppdrátt af húsi á tveimur hæðum, 44,9 fermetra að grunnfleti, ásamt kjallara sem þáverandi eigandi fasteignarinnar að Amtmannsstíg 4a í Reykjavík hafði sótt um að fá að reisa á lóðinni.  Byggingarleyfi til handa lóðareiganda var gefið út hinn 31. júlí 1956 þar sem fram kemur að veitt sé leyfi til byggingar 44,9 fermetra einlyfts íbúðarhúss úr timbri á lóðinni Amtmannsstíg 4a en leyfið sé bundið því skilyrði að byggingin skuli fjarlægð af lóðinni þegar krafist verði, bæjarsjóði að kostnaðarlausu.  Þáverandi lóðareigandi ritaði samþykki sitt á byggingarleyfið og var kvöðinni þinglýst á fasteignina.

Við útgáfu byggingarleyfisins stóð lítið einlyft hús á lóðinni, um 21 fermetri, sem lóðareigandi bjó í.  Það hús ásamt um 20 fermetra lóðarspildu var selt byggingarnefnd Menntaskólans í Reykjavík, fyrir hönd ríkissjóðs, 1. maí 1963 og var í kaupsamningnum kveðið á um að kaupandi skyldi fjarlægja húsið af lóðinni fyrir árslok.

Núverandi eigandi lóðarinnar fékk hana við arftöku eftir föður sinn í árslok 1994 og fór í framhaldi af því að huga að endurbótum á húsinu.  Hafði þá rektor Menntaskólans samband við hann og benti á hina þinglýstu kvöð á húsinu.  Lóðareigandi taldi miklum vafa undirorpið að kvöðin ætti við um hús það sem nú stendur á lóðinni að Amtmannsstíg 4a og leitaði leiða til þess að fá kvöðinni aflétt.  Hinn 13. júlí 1999 fór lóðareigandi þess á leit við byggingarnefnd Reykjavíkur að umrædd kvöð yrði felld niður en þeirri beiðni var hafnað.  Með bréfi lögmanns lóðareiganda, dags. 1. mars 2001, var farið fram á að byggingarnefnd tæki málið upp að nýju á grundvelli raka og sjónarmiða sem tíunduð eru í bréfinu.  Í umsögn Borgarskipulags, dags. 5. mars 2001, til byggingarfulltrúa vegna málsins er fallist á beiðni lóðareiganda um afléttingu kvaðarinnar með þeim rökum að einsýnt sé að kvöðin hafi átt við annað hús á lóðinni sem löngu sé búið að fjarlægja.  Jafnframt kemur þar fram að fyrirhugað sé að taka lóðina undir framkvæmdir á vegum Menntaskólans í Reykjavík og sé því lagt til að húsið víki.  Byggingarfulltrúi samþykkti að aflétta umræddri kvöð af lóðinni hinn 6. mars 2001 og var sú niðurstaða samþykkt á fundi borgarstjórnar þann 15. mars sama ár.  Kvöðin var afmáð úr þinglýsingarbók hinn 22. mars 2001.

Kærandi fékk vitneskju um málalyktir hinn 22. mars 2001 og þar sem hann taldi hagsmunum sínum raskað með umræddri ákvörðun byggingarfulltrúa skaut hann málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi mótmælir alfarið að umdeild kvöð eigi við um annað hús en það sem nú stendur á lóðinni nr. 4a við Amtmannsstíg.  Byggingarnefnd hafi samþykkt teikningar af húsinu á árinu 1996 með skilyrði og kvöðin sé tilgreind í byggingarleyfinu sem gefið hafi verið út fyrir byggingu hússins.  Fráleitt sé að halda því fram að kvöðin, sem samkvæmt orðanna hljóðan taki til nýbyggingar, eigi við um hús sem fyrir hafi verið á lóðinni.  Kærandi skírskotar til þess að fermetratala grunnflatar núverandi húss, 44,9 fermetrar, sé sú sama og tilgreind sé sem stærð þess húss sem kvöðin eigi við um samkvæmt byggingarleyfinu.  Ekkert sé óeðlilegt við að slík kvöð hafi verið lögð á nýbyggingu á þessum stað í ljósi þess að í lögum nr. 62/1949 sé m.a. heimild fyrir ríkisstjórnina að taka lóðina Amtmannsstíg 4a eignarnámi í þágu Menntaskólans í Reykjavík. 

Ljóst sé af öllum atvikum að umdeildri kvöð hafi verið ætlað að hvíla á húsi því sem nú standi á lóðinni að Amtmannsstíg 4a og hafi henni verið ranglega aflétt með ákvörðun byggingarfulltrúa hinn 6. mars 2001.

Andmæli lóðareiganda:  Lóðareigandi gerir þá kröfu að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni og mótmælir jafnframt kröfu kæranda efnislega.

Umrædd kvöð sé einkaréttarlegur gerningur milli borgaryfirvalda og lóðareiganda enda hafi hún verið háð samþykki hans.  Það sé borgaryfirvalda að meta hvort kvöðinni sé fullnægt og henni aflétt.  Samningur um kvöðina eða afléttingu hennar feli ekki í sér ákvörðun er snerti skipulags- eða byggingarmál.  Möguleg eignarnámsheimild kæranda veiti honum enga heimild til íhlutunar um hina umdeildu kvöð eða um nýtingu lóðarinnar að öðru leyti enda hafi kærandi engin afskipti haft af byggingum á lóðinni í meira en hálfa öld.  Jafnvel þótt talið yrði að kærandi hafi átt hagsmuna að gæta í málinu hafi hann fyrirgert rétti sínum sökum tómlætis.  Þá telur lóðareigandi að ekki verði séð að 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 veiti kæranda kæruheimild í máli þessu.  Hann hafi ekki sýnt fram á að með hinni kærðu ákvörðun hafi rétti hans verið hallað.  Af framangreindu verði ráðið að hin kærða ákvörðun falli utan verksviðs úrskurðarnefndarinnar og jafnframt að kærandi eigi engra hagsmuna að gæta vegna hinnar kærðu ákvörðunar.  Verði því að vísa kærunni frá úrskurðarnefndinni.

Lóðarhafi telur hina kærðu ákvörðun byggingarfulltrúa byggja á réttum efnislegum forsendum.  Skýrt sé kveðið á um í byggingarleyfinu frá 1956 að umdeild kvöð eigi við um einlyft íbúðarhús á lóðinni nr. 4a við Amtmannsstíg.  Teikningarnar sem samþykktar hafi verið í byggingarnefnd taki til tvílyfts húss með kjallara.  Augljóst sé því að kvöðin eigi við um húsið sem fyrir hafi verið á lóðinni en ekki það hús sem reist hafi verið samkvæmt hinum samþykktu teikningum.  Renni það stoðum undir þessa ályktun að í kaupsamningi um eldra húsið og lóðarspilduna frá 1963 sé sérstaklega tekið fram að kaupandi skuli fjarlægja húsið fyrir næstkomandi áramót.  Eina haldbæra skýringin á þessu óvenjulega ákvæði kaupsamningsins sé að með því hafi verið ætlunin að fullnægja kröfu borgaryfirvalda um brottflutning í samræmi við hina umdeildu kvöð.     

Málsrök borgaryfirvalda:  Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en áskilur sér rétt til að koma að frekari rökum ef málið fái efnismeðferð.

Frávísunarkröfu sína styður Reykjavíkurborg þeim rökum að krafa kæranda eigi ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Nefndin hafi ekki valdheimildir til þess að fjalla um málið né hlutast til um að hinni aflýstu kvöð verði þinglýst á nýjan leik á fasteignina.  Þá hafi nefndin heldur ekki valdheimildir til þess að kveða á um bótaskyldu vegna ákvarðana sem annars heyri undir hana.  Ágreining um þessi atriði verði kærandi að bera undir hina almennu dómstóla vilji hann fá úr þeim skorið.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda fól í sér að felld var niður kvöð, sem á sínum tíma var lögð á fasteignina nr. 4a við Amtmannsstíg með samþykki þáverandi eiganda fasteignarinnar, þess efnis að bygging á lóðinni skyldi fjarlægð, ef krafist yrði, bæjarsjóði Reykjavíkur að kostnaðarlausu.

Aflétting kvaðarinnar felur hvorki í sér ákvörðun um skipulag umræddrar lóðar né ákvörðun sem fallið getur undir 4. kafla skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um mannvirki.  Umrædd kvöð varð til við samning borgaryfirvalda og lóðareiganda á sínum tíma eins og samþykki lóðareiganda á byggingarleyfinu ber með sér og var kvöðinni þinglýst.   Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og ekki er að kvöð þessari vikið í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur.  Verður kvöðin því ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem slíkar kvaðir verða einungis lagðar á í skipulagi.  Tilurð og efni kvaðarinnar er og á þann veg að telja verður ákvörðun um eftirgjöf hennar einkaréttarlegs eðlis er ráðist af samningssambandi lóðareiganda og borgaryfirvalda. 

Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kemur fram að hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé að úrskurða í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Málskotsákvæði 4. mgr. 39. gr. laganna verður að skýra í samræmi við fyrrgreinda 8. gr. þannig að einungis þeim ákvörðunum byggingaryfirvalda og sveitarstjórna er varða skipulags- eða byggingarmál verði skotið til úrskurðarnefndarinnar.  Að þessu virtu telur úrskurðarnefndin að hin kærða ákvörðun falli utan úrskurðarvalds nefndarinnar og beri þegar af þeirri ástæðu að vísa kærunni frá úrskurðarnefndinni.  Þar sem málið sætir frávísun verður ekki tekin afstaða til annarra málsástæðna sem færðar hafa verið fram í málinu.
 
Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

Ár 2002, fimmtudaginn 18. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 3/2002, kæra E og J þá ákvörðun byggingar- og brunamálanefndar Hveragerðis frá 4. apríl 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishús að Kambahrauni 57 í Hveragerði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. janúar 2002, mótteknu sama dag, kæra E og J, sem eiga einbýlishús í byggingu að Kambahrauni 59 í Hveragerði, ákvörðun byggingar- og brunamálanefndar Hveragerðis frá 4. apríl 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Kambahrauni 57 í Hveragerði.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hveragerðis hinn 5. apríl 2001.  Kærendur gera þá kröfu aðallega að nefnt byggingarleyfi verði ógilt, en til vara að úrskurðarnefndin leggi fyrir byggingarnefndina að afturkalla leyfið þegar í stað, sbr. 4. gr. reglugerðar um úrskurðarnefnd samkvæmt 8 gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 frá 30. október 1997.  Jafnframt kröfðust kærendur þess að úrskurðarnefndin úrskurðaði um stöðvun framkvæmda á lóðinni svo fljótt sem við yrði komið, sbr. 5. gr. greindrar reglugerðar.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 15. febrúar 2002 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda en málið er nú tekið til efnislegrar úrlausnar.

Málavextir:    Kærendur eru rétthafar að lóðinni nr. 59 við Kambahraun í Hveragerði og eiga þar hús í smíðum.  Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag, samþykkt í bæjarstjórn Hveragerðis hinn 13. apríl 2000, en auglýsing um gildistöku þess birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. júní 2000.  Hinn 4. apríl 2001 veitti byggingar- og brunamálanefnd Hveragerðis leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 57. við Kambahraun.  Eru burðarvirki þess og ytri klæðning úr stáli.  Nokkur dráttur varð á að framkvæmdir hæfust við byggingu hússins og var komið fram í ársbyrjun 2002 er kærendur sáu fyrst burðargrind hússins fullmótaða, þannig að sjá mætti þakform þess og mænishæð.  Kærendum þótti hluti hússins óeðlilega hár og gerðu fyrirspurn til byggingarfulltrúa, með bréfi dags. 15. janúar 2002, um það hvort húsið stæðist reglur um hæðarmörk.  Erindi þessu svaraði byggingarfulltrúi með bréfi, dags. 16. janúar 2002, þar sem m.a. kemur fram að þakhalli hluta hússins sé nokkru meiri en leyfilegt sé og leiði það til þess að mænishæð verði tæplega 30 cm meiri en orðið hefði miðað við mesta leyfilegan þakhalla.

Að fengnum þessum upplýsingum vísuðu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. janúar 2002, svo sem að framan greinir.

Eftir að kæra í máli þessu barst leitaði úrskurðarnefndin upplýsinga frá Skipulagsstofnun um skipulagsskilmála deiliskipulags umrædds svæðis.  Í greinargerð deiliskipulagsins eru m.a. ákvæði um þakhalla en ekkert er getið um hámark vegghæðar eða mænishæðar.  Í greinargerðinni segir hins vegar að hús skuli steinsteypt eða byggð úr timbri.  Úrskurðarnefndin leitaði þegar álits byggingarfulltrúa á þýðingu þessa ákvæðis skilmálanna með tilliti til þess að umrætt hús er að mestu byggt úr stáli.  Jafnframt var kærendum gert kunnugt um þetta ákvæði skilmálanna en það er ekki tekið upp í byggingar- og skipulagsskilmála, dags. 26. maí 2000, sem lóðarhafar á svæðinu virðast hafa fengið afhenta við úthlutun lóða.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að eftir því sem næst verði komist muni ekki hafa verið veitt sérstakt skriflegt eða formlegt byggingarleyfi, heldur munnlegt eða þegjandi samþykki til framkvæmda.  Telji úrskurðarnefndin að byggingarleyfi sé ekki fyrir hendi, sé þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á þeim forsendum.

Kærendur telja að mænishæð umrædds húss verði a.m.k. 40 cm hærri en hún hefði orðið með mestum leyfilegum þakhalla samkvæmt skipulagsskilmálum.  Þá sé vegghæð hússins meiri en búast hafi mátt við, en í byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir lóðirnar nr. 53-60 við Kambahraun segi að húsin skuli vera ein hæð og byggð í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.  Í 74. gr. gildandi byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, segi svo m.a.: „Ef vegghæð húss er ekki ákveðin í metrum, heldur tiltekið hve margar hæðir megi byggja, skal miðað við að í íbúðarhúsi sé hver hæð af gólfi og á annað 2,70-2,80 m, þó þannig að lofthæð verði aldrei minni en 2,50 m“. Vegghæð væntanlegs húss að Kambahrauni 57 sé hins vegar til muna meiri, hvort sem mælt sé samkvæmt teikningum eða þeim veruleika sem við blasi nú.

Húsið að Kambahrauni 57 sé í suðurátt frá stofugluggum húss kærenda.  Því byrgi sá kvistur, sem leyfður hefur verið, fyrir sól og sýn.  Þetta sé kærendum til verulegra miska og rýri verðgildi húss þeirra.  Loks megi telja líklegt að rými á efri hæð hússins verði innréttað og nýtt andstætt skipulagsskilmálum.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar dags. 8. febrúar 2002, taka kærendur fram að til viðbótar því sem komi fram í kæru sé einnig byggt á því að byggingin að Kambahrauni 57 uppfylli ekki það skilyrði skilmála deiliskipulags að hús á skipulagssvæðinu skuli steypt eða byggð úr timbri.

Málsrök byggingarfulltrúa:  Í athugasemdum, sem byggingarfulltrúinn í Hveragerði hefur sent úrskurðarnefndinni segir að í Hveragerði hafi sá háttur verið hafður á veitingu byggingarleyfa að byggingarfulltrúi hafi sent umsækjendum bréf, sem kalla megi byggingarleyfisbréf, þar sem fram komi samþykkt byggingarnefndar, gjöld sem umsækjandi þurfi að greiða og upptalning á þeim skilyrðum sem umsækjandi þurfi að uppfylla áður en byggingarleyfið verði veitt.  Þegar umsækjandi hafi uppfyllt öll skilyrðin hafi byggingarfulltrúi heimilað að framkvæmdir mættu hefjast og sé þessi framkvæmd í samræmi við það sem víða tíðkist.

Hvað þakhalla varði sé bent á að engin ákvæði séu í byggingarskilmálum um hámark mænishæðar.  Væri þaksyllu við útvegg lyft um 30 cm en mænishæð haldið óbreyttri yrði þakhalli í samræmi við ákvæði byggingarskilmála.  Aðgerð sem þessi væri hins vegar engum til gagns en með henni væri hins vegar bætt úr þeim annmörkum sem kærendur benda á að séu á byggingunni að þessu leyti.

Um þá málsástæðu að byggingarefni hússins samræmist ekki skipulagsskilmálum tekur byggingarfulltrúinn fram að tilgangur þess að setja inn ákvæði um byggingarefni húsa í Hveragerðið hafi fyrst og fremst verið að forðast veik byggingarefni á hugsanlegu upptakasvæði jarðskjálfta.  Hugsunin hafi ekki verið sú að banna byggingarefni eins og t.d. stál sem smátt og smátt hafi verið að ryðja sér til rúms hér á landi.  Til að taka af allan vafa um almenn gæði byggingarefna sé í byggingarskilmálum deiliskipulags jafnan vísað til þess að byggingarefni skuli standast ákvæði gildandi byggingarreglugerðar, sbr. ákvæði í gr. 120 og 121 í reglugerðinni.  Þá sé ljóst að hús geti haft sama útlit og staðist öll ákvæði byggingarreglugerðar hvort sem þau séu byggð úr stáli eða timbri og sé ekki hægt að sjá að það varði hagsmuni nágranna hvort þessara byggingarefna sé notað.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi,  dags. 11. janúar 2002, reifar Ólafur Jóhannes Einarsson hdl., f.h. Othars Arnar Petersen hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.

Byggingarleyfishafi telur að frávik frá ákvæðum skilmála hvað þakhalla varðar ekki vera þess eðlis að valda eigi því, að byggingarleyfi hans verði fellt úr gildi.  Sé sú afstaða byggð á því, að frávik þetta sé það smávægilegt, að það geti ekki talist valda ógildi.  Samkvæmt almennum reglum stjórnsýsluréttar valdi sérhver annmarki á stjórnvaldsákvörðun ekki sjálfkrafa ógildi hennar og verði að líta til þess að hagsmunir húsbyggjandans af því að halda áfram að reisa fyrirhugað hús í samræmi við teikningar séu afar mikilsverðir, þar sem lagt hafi verið í verulegan kostnað við húsbygginguna og undirbúning hennar.

Að því er varði hagsmuni kærenda sé vísað til gagna frá Fjölhönnun hf., sem sé aðalhönnuður að hinu umdeilda húsi, þar sem fram komi að aðrar útfærslur á húsinu, sem hefðu í hvívetna verið í samræmi við ákvæði byggingar- og skipulagsskilmála, hefðu haft í för með sér mun meira skerðingu á birtu og útsýni fyrir kærendur en það hús sem um sé deilt.  Þessi staðreynd sýni að hagsmunir kærenda af því að byggingarleyfið verði fellt úr gildi séu ekki það miklir að þeir geti réttlæt ógildingu byggingarleyfisins vegna jafns smávægilegs annmarka og hér um ræði.

Staðhæfingu kærenda um vegghæð telur byggingarleyfishafi ekki vera á rökum reista enda sé hún innan þeirra marka, sem kveðið sé á um í byggingarreglugerð, 2,70 – 2,80 m, en hugtakið vegghæð taki ekki til þaks íbúðarhúsa.  Vegna fullyrðinga í kæru sé tekið fram að þakrými það sem sé í húsinu verði ekki innréttað sem íbúðarhúsnæði heldur notað sem geymsla.

Hvað varði ákvæði deiliskipulagsgreinargerðar um að hús skuli vera steypt eða byggð úr timbri sé bent á að ákvæði þetta sé ekki að finna í skipulags- og byggingarskilmálum frá 26. maí 2000 og hafi byggingarleyfi fyrir hinu umdeilda húsi verið veitt án þess að gerð væri athugasemd við að það væri úr stáli.  Að mati byggingarleyfishafa geti það misræmi, sem þarna sé á milli, ekki valdið ógildi byggingarleyfis þess, sem hann hafi fengið útgefið og þegar hafið byggingarframkvæmdir í samræmi við.  Vísi hann í þessu sambandi til reglu stjórnsýsluréttar um réttmætar væntingar málsaðila og sérstaklega til þess, að ekki verði séð að hagsmunir annarra séu á nokkurn hátt fyrir borð bornir þrátt fyrir að honum verði leyft að reisa hús úr stáli.  Sé einnig vísað til þess, að byggingarefni það sem hann noti fullnægi skilyrðum 118. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Í ljósi framanritaðs telji byggingarleyfishafi ekki skilyrði til að fella byggingarleyfi hans úr gildi.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 5. apríl 2002.  Viðstaddir voru kærendur, byggingarleyfishafi og byggingarfulltrúinn í Hveragerði.  Nefndarmenn og framkvæmdastjóri úrskurðarnefndarinnar kynntu sér aðstæður á vettvangi m.a. hvernig hin umdeilda nýbygging horfi við frá húsi og lóð kærenda.  Þá voru gerðar mælingar á vegg- og mænishæðum hinnar umdeildu byggingar.

Gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin hefur að eigin frumkvæði aflað sér nánari upplýsinga og gagna um staðreyndir er varða hönnun hinnar umdeildu nýbyggingar.

Niðurstaða:  Enda þótt byggingarleyfi það sem um er deilt í máli þessu hafi verið veitt hinn 4. apríl 2001 verður við það að miða að kærendum hafi ekki mátt vera ljóst að fyrirhugað hús að Kambahrauni 57 kynni að raska lögvörðum hagsmunum þeirra fyrr en ráða mátti útlínur hússins af burðargrind þess, sem að sögn kærenda var ekki fyrr en í byrjun árs 2002.  Verður í tilvikum sem þessum að skýra ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 á þann veg að upphaf kærufrests miðist við það tímamark þegar ætla verður að kæranda megi vera ljóst að gengið kunni að hafa verið gegn rétti hans með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Er því fallist á að kæruheimild hafi verið fyrir hendi er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 29. janúar 2002.

Í máli þessu byggja kærendur aðallega á því að mænishæð og vegghæðir nýbyggingarinnar að Kambahrauni 57 séu meiri en búast hafi mátt við miðað við fyrirliggjandi gögn og að hætt sé við að rými sem samþykkt hafi verið sem geymslurými í þaki hússins verði nýtt sem íbúðarrými. Loks er á því byggt í málinu að gerð hússins sé andstæð ákvæðum deiliskipulagsgreinargerðar um þakhalla og byggingarefni húsa á svæðinu.

Við skoðun á vettvangi kom í ljós að vegghæð umdeilds húss er um 2,75 metrar mælt frá gólfplötu.  Er vegghæð hússins því í fullu samræmi við það sem almennt gerist um einlyft hús og jafnframt innan þeirra marka sem getið er í grein 74.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Mænishæð hæsta hluta hússins er um 5,5 metrar, mælt frá gólfplötu og er það mat úrskurðarnefndarinnar að sú hæð sé ekki meiri en almennt megi búast við á einlyftu húsi með risþaki.   Þar sem engin ákvæði eru í deiliskipulagsskilmálum fyrir umrætt svæði um hámark húshæðar eða mænishæðar máttu kærendur búast við að á lóðum í nágrenni þeirra yrðu byggð hús sem hefðu álíka mænishæð og hið umdeilda hús.  Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki vegghæð né mænishæð hússins gangi gegn settum reglum eða lögvörðum hagsmunum kærenda.

Fyrir liggur að halli á þaki hins umdeilda húss er 22,6° og er því lítillega yfir efri mörkum samkvæmt skipulagsskilmálum, en þar er kveðið á um að þakhalli skuli vera 15-20°.  Þetta frávik telur úrskurðarnefndin óverulegt, enda leiðir það ekki til þess að húsið verði hærra en fyrirfram mátti búast við miðað við aðrar hönnunarforsendur.   Er það mat úrskurðarnefndarinnar að umrætt frávik frá skilmálum um þakhalla eigi ekki, eitt og sér, að leiða til ógildingar hins umdeilda byggingarleyfis.

Ekki verður fallist á það með kærendum að geymslurými í þaki, sem sýnt er teikningum að húsinu, sé ígildi 2. hæðar eða að hætt sé við að umrætt rými verði notað sem íbúðarrými.  Verður ráðið af teikningum að húsinu að ekki er gert ráð fyrir föstum stiga upp í þetta rými en auk þess er lofthæð þar langt undir þeim mörkum sem vera þyrfti til þess að um íbúðarrými gæti verið að ræða.  Þá er rými þetta óeinangrað og gólfflötur þess myndaður af niðurhengdu lofti aðalhæðar hússins og hefur því takmarkaða burðargetu.  Er rýmið í engu frábrugðið geymslurýmum sem algeng eru í þökum einlyftra húsa ef frá er talið hve stór gluggi er á rýminu.  Er það niðurstað úrskurðarnefndarinnar að umrætt rými verði ekki talið andstætt skipulagsskilmálum eða byggingarreglum og hefur tilvist þess því engin áhrif á gildi hins umdeilda byggingarleyfis.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu byggingarleyfisskyldar framkvæmdir vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Fyrir liggur að hús það sem um er deilt í máli þessu samræmist ekki ákvæðum um byggingarefni í samþykktu deiliskipulagi fyrir viðkomandi svæði.  Skiptir ekki máli þótt þessara ákvæða í skipulagsskilmálunum sé að engu getið í byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir lóðir á umræddu svæði, dags. 26. maí 2000, enda er óheimilt að víkja frá skipulagsskilmálum í byggingar- og skipulagsskilmálum einstakra lóða.  Þar sem ekki var gætt lagaskilyrða að þessu leyti við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis verður ekki hjá því komist að fella það úr gildi, jafvel þótt fallast megi á að vandséð sé að efnisgerð hússins varði hagsmuni kærenda svo nokkru nemi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingar- og brunamálanefndar Hveragerðis frá 4. apríl 2001, staðfest í bæjarstjórn 5. apríl 2001, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Kambahrauni 57 í Hveragerði er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

 

Ár 2002, fimmtudaginn 18. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 55/2000, kæra húseigenda að Njálsgötu 42, Reykjavík, á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. janúar 1995 um að veita byggingarleyfi fyrir svölum við húsið nr. 44 að Njálsgötu í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. september 2000, er nefndinni barst þann 21. september sama ár, kæra H og S, Njálsgötu 42, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. janúar 1995 að heimila byggingu svala við húsið nr. 44 við Njálsgötu í Reykjavík.  Borgarstjórn staðfesti ákvörðun byggingarnefndar hinn 2. febrúar 1995.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 16. ágúst 1994 sótti eigandi hússins að Njálsgötu 44 um leyfi til tiltekinna breytinga á fasteign sinni, m.a. til að reisa svalir við húsið.  Nágrannar í húsunum nr. 18 við Vitastíg og nr. 42 og 43 við Njálsgötu samþykktu fyrir sitt leyti umræddar breytingar eins og þær voru sýndar á fyrirliggjandi teikningum.

Umsóknin var fyrst tekin fyrir á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur 8. desember 1994 en afgreiðslu málsins var þá frestað.  Byggingarnefnd heimilaði síðan umbeðnar breytingar á fundi sínum hinn 26. janúar 1995 og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 2. febrúar 1995.

Úttekt á viðum þaks og portveggja hússins að Njálsgötu 44 var skráð í færslubækur byggingarfulltrúa þann 17. ágúst 1995 og 4. apríl 2000 er skráð að ris hússins hafi verið tekið í notkun ófullgert, trúlega á árinu 1996.  Hinn 21. júní 2000 var síðan samþykkt sérteikning af burðarþoli svala og staðfest ábyrgð iðnmeistara á framhaldi verksins í samræmi við byggingarleyfið frá árinu 1995.

Kærendur festu kaup á fasteigninni nr. 42 við Njálsgötu í nóvember 1999 og var eignin seld án þinglýstra kvaða.  Að eigin sögn var þeim ljóst að svalir yrðu reistar við húsið að Njálsgötu 44 en ekki kunnugt um umfang þeirra.

Umræddar svalir munu hafa verið reistar sumarið 2000 en ekki liggur fyrir nákvæm tímasetning á lokum framkvæmda.  Svalirnar eru reistar upp af vegg skúrs sem er áfastur húsinu að Njálsgötu 44 og stendur við lóðarmörk að húsi kærenda.

Kærendur töldu rétti sínum hallað með byggingu svalanna og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Krafa kærenda, um að byggingarleyfið fyrir svölunum að Njálsgötu 44 verði fellt úr gildi er studd eftirgreindum rökum:

Í fyrsta lagi með því að húsráðendur að Njálsgötu 44 hafi ekki kynnt þeim hina umdeildu framkvæmd.

Í öðru lagi, að svalirnar séu allt of stórar miðað við aðstæður og nái að lóðarmörkum.  Hæð svalanna með handriði sé um 4,6 metrar og valdi mannvirkið töluverðum skugga í sundi milli húss kærenda og byggingarleyfishafa.  Þá telja kærendur óeðlilegt að heimilað sé að reisa svo háa byggingu á lóðarmörkum þegar á sama stað sé bannað að planta trjám sem verði hærri en 3,5 metrar.

Í þriðja lagi benda kærendur á að áhöld séu um að sjónarmiða um brunavarnir sé gætt þegar litið sé til þess að einungis 3,43 metrar skilji á milli húss þeirra og umræddra svala.

Í fjórða lagi er það mat kærenda að svalirnar séu ekki til fegurðarauka fyrir nánasta umhverfi.

Loks byggja kærendur kröfu sína á því að ósanngjarnt sé að umdeildar svalir séu byggðar í skjóli fimm ára byggingarleyfis.

Málsrök byggingarnefndar:  Byggingarnefnd bendir á að byggingarleyfið, sem veitt hafi verið m.a. fyrir byggingu hinna umdeildu svala á árinu 1995, hafi uppfyllt lagaskilyrði og sé í fullu gildi.  

Skilyrði gr. 13.1 í byggingarreglugerð nr. 44/1998 og samsvarandi ákvæðis í eldri byggingarreglugerð fyrir gildistöku byggingarleyfis hafi verið uppfyllt.  Framkvæmdir hafi sannanlega verið hafnar innan árs frá útgáfu byggingarleyfisins svo sem fram komi í bókun um úttekt á verkþætti um sjö mánuðum frá samþykkt byggingarnefndar á umdeildri framkvæmd.  Hins vegar hafi framkvæmdum þá ekki verið lokið.  Byggingarleyfið hafi því enn verið í gildi þegar framkvæmdir hófust við svalirnar sumarið 2000 í kjölfar samþykkis á burðarþolsteikningum þeirra og staðfestingar iðnmeistara.

Þá hafi kærendum verið ljóst að byggja ætti svalir við húsið að Njálsgötu 44 en þeir hafi hvorki mótmælt fyrirhugaðri framkvæmd né aflað sér upplýsinga um framkvæmdina hjá byggingaryfirvöldum eða byggingarleyfishafa.  Það sé ekki fyrr en með kæru til úrskurðarnefndarinnar hinn 20. september 2000 að þeir komi á framfæri athugasemdum sínum vegna svalanna en þá hafi framkvæmdum þegar verið lokið.  Kærendum hafi strax í upphafi verks mátt vera ljóst hver stærð svalanna yrði þar sem undirstöður þeirra séu byggðar á útvegg skúrs á lóðarmörkum.  Megi því ætla að kærufrestur hafi verið útrunninn er kæran barst úrskurðarnefndinni.  Verði því að telja, með vísan til 10. gr. byggingarreglugerðar nr. 44/1998, að kærendur hafi fyrirgert rétti sínum til þess að fá umdeilt byggingarleyfi fellt úr gildi.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Úrskurðarnefndin hefur gefið byggingarleyfishafa kost á að neyta andmælaréttar í máli þessu.  Hefur hann kynnt sér fyrirliggjandi gögn og gerir þá kröfu að hið umdeilda byggingarleyfi verði látið standa óraskað.  Vísar hann um málsrök til greinargerðar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur í málinu.

Niðurstaða:  Ekki verður fallist á að vísa beri máli þessu frá á þeirri forsendu að kærufrestur hafi verið liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni.  Þykir rétt að kærendur njóti vafa um það hvenær ráða mátti útlit og umfang hinna umdeildu svala af framkvæmdunum, enda liggja ekki fyrir upplýsingar um lokaúttekt eða önnur gögn um það hvenær unnið var að gerð svalanna.  Verður upphaf kærufrests ekki heldur miðað við útgáfu byggingarleyfisins þegar haft er í huga að framkvæmdir samkvæmt því höfðu legið niðri um langt skeið áður en bygging svalanna var hafin og að kærendum var ekki kunnugt efni þess.

Byggingarleyfi það, sem um er deilt í máli þessu, var veitt fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Eiga því við um útgáfu þess eldri byggingarlög nr. 54/1978 með síðari breytingum og byggingarreglugerð nr. 177/1992 eins og henni hafði þá verið breytt með reglugerðum nr. 72/1993 og 371/1994.

Samkvæmt 2. mgr. greinar 3.1.1 í byggingarreglugerð nr. 177/1992 bar byggingarnefnd að kynna nágrönnum áform um nýbyggingar og viðbyggingar í þegar byggðum hverfum og gefa þeim kost á að tjá sig um áformin með a.m.k. eins mánaðar fyrirvara.  Ekki var frekar kveðið á um form grenndarkynningar skv. ákvæði þessu og verður að telja að heimilt hafi verið að leggja til grundvallar skriflegt samþykki nágranna við afgreiðslu byggingarleyfis, svo sem gert var í hinu kærða tilviki.  Verður því ekki talið að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt að þessu leyti.

Samkvæmt 15. gr. byggingarlaga nr. 54/1978 féll byggingarleyfi úr gildi ef framkvæmdir samkvæmt leyfinu hófust ekki innan 12 mánaða frá útgáfu þess.  Þá var byggingarnefnd og heimilt að fella byggingarleyfi úr gildi ef byggingarframkvæmdir stöðvuðust í eitt ár, en leyfi féll ekki sjálfkrafa niður af þeim ástæðum.  Eru hliðstæð ákvæði í 45. gr. núgildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í máli þessu liggur fyrir að framkvæmdir hófust á grundvelli hins umdeilda byggingarleyfis innan árs frá útgáfu þess og að engin ákvörðun var tekin um niðurfellingu þess, enda þótt framkvæmdir hafi legið niðri um langt skeið.  Var byggingarleyfið því enn í gildi er framkvæmdum var fram haldið sumarið 2000 með byggingu hinna umdeildu svala.

Fyrir liggur að kærendur keyptu eignina að Njálsgötu 42 eftir að hið umdeilda byggingarleyfi hafði verið veitt með samþykki fyrri eiganda eignarinnar.  Virðist sem þeim hafi verið ókunnugt um tilvist samþykkisins eða a.m.k. um efni þess.  Þessar aðstæður leiða þó ekki til þess að kærendur geti krafist ógildingar byggingarleyfisins, enda ber ekki að lögum nauðsyn til að þinglýsa byggingarréttindum til að þau njóti lögverndar gagnvart grandlausum viðsemjendum um granneignir.

Svalir þær sem um er deilt í máli þessu eru byggðar yfir viðbyggingu sem er við húsið að Njálsgötu 44 og ná þær ekki nær húsi kærenda en umrædd viðbygging.  Þær hafa því ekki áhrif á bil það sem er milli húsanna.  Umrædd viðbygging nær að lóðarmörkum en að auki stendur hús kærenda nær lóðarmörkum en núgildandi reglur áskilja.  Umrædd hús munu hafa verið byggð á einhverju árabili eftir 1940 í samræmi við þær reglur er þá giltu.  Er á þessu svæði fjöldi bygginga sem með ýmsum hætti fullnægja ekki kröfum er síðar hafa komið til og varða fjarlægð frá lóðarmörkum og bil milli húsa.  Verður við það að miða að þegar byggingarleyfi var veitt fyrir hinum umdeildu svölum hafi byggingarnefnd verið rétt að líta til þessara aðstæðna og að ekki hafi verið tilefni til að gera athugasemdir við frágang svalanna, hvorki að því er varðar nálægð þeirra við hús kærenda né með tilliti til eldvarna, en umsókn um leyfi til byggingar svalanna var afgreidd athugasemdalaust af slökkviliðsstjóranum í Reykjavík. 

Eins og aðstæðum er háttað á svæðinu verður ekki heldur fallist á að skuggavarp eða útlit svalanna eigi að leiða til ógildingar byggingarleyfis.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er kröfu kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. janúar 1995, staðfestri í borgarstjórn 2. febrúar s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir svölum við húsið nr. 44 að Njálsgötu í Reykjavík.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

 

Ár 2002, föstudaginn 12. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2000, kæra H á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur að fella út byggingarreit á lóðinni nr. 65 á Laugarnestanga í Reykjavík sem fólst í samþykki borgarráðs Reykjavíkur 12. september 2000 á tillögu að deiliskipulagi fyrir Laugarnes.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. október 2000, er nefndinni barst sama dag, kærir Jón Steinar Gunnlaugsson hrl. f.h. H, Laugarnestanga 65, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur sem fólst í samþykkt ráðsins á tillögu að deiliskipulagi fyrir Laugarnes hinn 12. september 2000, að fella út byggingarreit á lóð kæranda á Laugarnestanga 65, Reykjavík, sem kærandi kveður hafa verið samþykktan í skipulagsnefnd Reykjavíkurborgar 22. nóvember 1993 og gert hafi verið ráð fyrir á uppdráttum af lóðinni fyrir og eftir þá samþykkt.  Kærandi gerir þá kröfu að samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 12. september 2000 verði felld úr gildi að því er varðar niðurfellingu á nefndum byggingarreit.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að íbúðarhúsinu nr. 65 á Laugarnestanga í Reykjavík.  Húsið er um 182 fermetrar og stendur á 1380 fermetra lóð.  Auk þess er að sögn borgaryfirvalda gert ráð fyrir 36 fermetra viðbyggingu við húsið.  Á vestanverðum tanganum, nærri húsi kæranda, standa tvö önnur hús, Laugarnestangi 60 og 62.  Nokkru norðar á nesinu er listasafn Sigurjóns Ólafssonar. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 er Laugarnestanginn skilgreindur sem útivistarsvæði er nýtur hverfisverndar að undanskilinni húsaþyrpingunni á tanganum.

Árið 1990 unnu Reynir Adamsson og Gunnar Friðbjörnsson arkitektar tillögu að deiliskipulagi fyrir Laugarnestanga.  Í tillögunni, sem dagsett var 20. júní 1990, var gert ráð fyrir viðbyggingum fyrir vinnustofur við húsin nr. 62 og 65 á Laugarnestanga, um 100 fermetra vinnustofu á lóð kæranda norðan við hús hans og tveimur 100 fermetra vinnustofum við húsið nr. 62.  Borgarráð mun hafa ákveðið 3. júlí 1990 að auglýsa þessa tillögu sem deiliskipulag svæðisins en ekki kom til þess að tillagan yrði samþykkt.  Í desember 1990 sendi kærandi bréf til borgarverkfræðings þar sem hann m.a. lýsti þeirri ætlan sinni að sækja um leyfi til byggingar vinnustofu við norðurenda húss síns.

Hinn 11. mars 1991 samþykkti skipulagsnefnd lóðarafmörkun og viðbyggingu vinnustofu við Laugarnestanga 62 og var sú samþykkt staðfest í borgarráði 12. mars 1991.  Á afstöðumynd vegna viðbyggingarinnar er byggingarreitur sýndur norðan við hús kæranda.  Síðar var reist 162 fermetra vinnustofa við húsið að Laugarnestanga 62.

Hinn 10. júní 1991 samþykkti skipulagsnefnd viðbyggingu og sólskála austan og vestan megin við hús kæranda og var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 23. júlí sama ár.  Á afstöðumynd á uppdrætti er sýndi téðar breytingar er byggingarreitur sýndur norður af húsinu Laugarnestanga 65.  Þá samþykkti skipulagsnefnd hinn 12. ágúst 1991 uppdrátt með tillögu að lóðarmörkum lóðarinnar Laugarnestanga 65 og staðfesti borgarráð þá ákvörðun hinn 20. ágúst sama ár.  Á uppdrættinum er umræddur byggingarreitur sýndur, svo og á afstöðumynd á byggingarnefndarteikningum af húsi kæranda sem samþykktar voru í byggingarnefnd þann 15. ágúst 1991 og á afstöðumynd frá árinu 1992.

Þann 27. janúar 1993 sótti kærandi um að fá að byggja vinnustofuna á byggingarreitnum.  Hafði hann þá látið teikna hana.  Við meðferð umsóknarinnar kom í ljós að fornminjar voru taldar vera á lóðinni norðan við hús kæranda á umræddum byggingarreit.  Þann 28. júní 1993 var farin skoðunarferð á staðinn í því skyni, að sögn kæranda, að fjalla um staðsetningu væntanlegrar vinnustofu og umfang hennar.  Í skoðunarferðinni tóku þátt, auk kæranda, borgarminjavörður og forstöðumaður Borgarskipulags.  Í framhaldi af þessari skoðun var gerð tillaga um breytt lóðarmörk, þannig að spildan með fornminjunum yrði utan þeirra en við lóðina yrði bætt spildu að sunnanverðu.  Fékk kærandi Pétur Jónsson landslagsarkitekt til þess að teikna þessar breytingar og var hin nýja afmörkun lóðarinnar samþykkt á fundi skipulagsnefndar 22. nóvember 1993.  Á teikningunum var gert ráð fyrir byggingarreit fyrir vinnustofu á suðurhluta lóðarinnar.  Þessi samþykkt mun ekki hafa verið staðfest af borgarráði.

Á sama fundi skipulagsnefndar þann 22. nóvember 1993 var samþykkt svonefnd forsögn að skipulagi Laugarnestanga.  Þar var ekki gert ráð fyrir nýjum byggingum á svæðinu.  Forsögnin var samþykkt í borgarráði 24. nóvember 1993 en síðar gerðar á henni breytingar, þar sem gert var ráð fyrir vinnustofum við húsin nr. 62 og 65.  Tillagan svo breytt virðist ekki hafa fengið samþykki borgarráðs en a.m.k. tvívegis verið vísað þaðan, annars vegar til Borgarskipulags samkvæmt bókun borgarráðs frá 12. janúar 1994 og hins vegar til skipulagsnefndar með bókun ráðsins frá 22. júní sama ár.

Þann 9. maí og 12. júlí 1996 bárust kæranda bréf frá Borgarskipulagi er vörðuðu afmörkun lóðarhans, en þeim fylgdi uppdráttur af lóðinni sem ekki gerði ráð fyrir byggingarreitnum undir vinnustofuna.  Kærandi gerði athugasemdir við brottfall byggingarreitsins í bréfi til skrifstofu borgarverkfræðings, dags. 3. desember 1996, og óskaði leiðréttingar á uppdrættinum.  Ekki barst svar frá borgaryfirvöldum við þessu bréfi kæranda.  Voru ný mörk lóðar kæranda samþykkt í skipulagsnefnd hinn 5. júlí 1996 og var sú ákvörðun staðfest í borgarráði 9. júlí sama ár.

Á fundi skipulags- og umferðarnefndar þann 19. júlí 1999 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi Laugarness.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum daginn eftir.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 25. ágúst til 22. september 1999 með athugasemdafresti til 6. október það ár.  Í tillögunni var ekki gert ráð fyrir umræddum byggingarreit á lóð kæranda.  Gerði hann athugasemdir við brottfall reitsins í bréfi, dags. 19. september 1999.  Deiliskipulagstillagan var síðan tekin fyrir í skipulags- og umferðarnefnd þann 2. desember 1999 og voru þá kynntar athugasemdir og lögð fram umsögn um þær og málinu frestað.  Tillagan var tekin fyrir á ný á fundi nefndarinnar þann 26. júní 2000.  Höfðu þá verið gerðar ýmsar breytingar á henni, m.a. vegna athugasemda frá kæranda.  Ekki var þó fallist á að bæta inn hinum umdeilda byggingarreit.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna að nýju vegna fjölda og eðlis þeirra breytinga sem gerðar höfðu verið á henni.  Borgarráð staðfesti þessa afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum þann 27. júní 2000. 

Tillagan, með áorðnum breytingum, var til kynningar frá 5. júlí til 2. ágúst 2000 með athugasemdafresti til 16. ágúst sama ár.  Lögmaður kæranda mótmælti enn brottfalli byggingarreitsins í bréfi dags. 10. ágúst 2000.  Að liðnum athugasemdafresti var tillagan lögð fyrir skipulags- og umferðarnefnd þann 11. september 2000, og var eftirfarandi fært til bókar um tillöguna á fundinum:

“Inga Jóna Þórðardóttir bar upp eftirfarandi tillögu:
„Deiliskipulagstillagan verði samþykkt með þeirri breytingu að gert verði ráð fyrir byggingarreit fyrir vinnustofu listamanns, á lóðinni nr. 65, í samræmi við uppdrátt sem samþykktur var í skipulagsnefnd þann 22.11.93.“
Tillagan var felld með þremur atkvæðum fulltrúa R-lista gegn tveimur atkvæðum fulltrúa D-lista.

Fulltrúar R-lista óskuðu að eftirfarandi yrði bókað:
„Um alllanga hríð hefur deiliskipulag Laugarness verið til umfjöllunar innan borgarkerfisins. Í þeirri endurskoðun hefur verið lögð áhersla á mikilvægi svæðisins sem almenns útivistarsvæðis með góðu aðgengi almennings. Meirihluti skipulags- og umferðarnefndar telur tillögur um aukið byggingarmagn á kostnað almenns útivistarsvæðis því ekki koma til greina.“
Fulltrúar D-lista óskuðu að eftirfarandi yrði bókað:
„Það er misskilningur að tillagan feli í sér aukið byggingarmagn á kostnað almenns útivistarsvæðis. Tillagan felur í sér að skipulags- og umferðarnefnd staðfesti ákvörðun frá 22. nóv. 1993. Sú ákvörðun byggist á samkomulagi við lóðarhafa þar sem borgaryfirvöld höfðu frumkvæði að því að breyta lóðarmörkum til að færa byggingarreit sem sýndur hafði verið norðan við húsið en talið var að innan þess svæðis væri verið að finna fornminjar“.
Fulltrúar R-lista óskuðu að eftirfarandi yrði bókað: 
„Vakin er athygli á að umrædd samþykkt frá 1993 hlaut aldrei samþykki borgarráðs og telst því ekki endanleg samþykkt borgaryfirvalda“.
Framlögð tillaga að deiliskipulagi samþykkt með þremur atkvæðum fulltrúa R-lista.
Fulltrúar D-lista sátu hjá.
Vísað til borgarráðs.“

Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum þann 12. september 2000 og sendi tillöguna til athugunar Skipulagsstofnunar sem með bréfi, dags. 1. nóvember 2000, tilkynnti að stofnunin legðist ekki gegn birtingu auglýsingar um gildistöku deiliskipulagsins.  Auglýsing um gildistöku þess var birt þann 24. nóvember 2000 í B-deild Stjórnartíðinda en jafnframt var afgreiðsla sveitarstjórnar á tillögunni birt í dagblöðum þann 10. nóvember það ár.

Með bréfi Borgarskipulags Reykjavíkur 15. september 2000 var kæranda tilkynnt um lyktir málsins og skaut hann málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með kæru, dags. 12. október 2000, eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína fyrir úrskurðarnefndinni með því að Reykjavíkurborg hafi verið búin að skuldbinda sig til að leyfa honum að byggja vinnustofu á lóð sinni.  Felist sú skuldbinding í fyrsta lagi í samþykktum borgaryfirvalda, m.a. borgarráðs, á árinu 1991 á teikningum þar sem byggingarreitur fyrir vinnustofuna hafi verið sýndur á lóð kæranda.  Í öðru lagi komi skuldbindingin fram í þeim breytingum sem gerðar hafi verið á lóðarmörkunum með samþykkt skipulagsnefndar 22. nóvember 1993, en þær hafi eingöngu helgast af því að færa umræddan byggingarreit til.  Síðan hafi þau lóðarmörk jafnan verið talin gilda, m.a. í deiliskipulaginu sem borgarráð hafi samþykkt 12. september 2000.  Í þriðja lagi séu borgaryfirvöld bundin af því að hafa haldið kæranda í þeirri trú árum saman að hann fengi að byggja þarna en hann hafi m.a. lagt í umtalsverðan kostnað til að undirbúa framkvæmdir sínar.  Í fjórða lagi hafi það verið tvímælalaus skylda Reykjavíkurborgar að láta kæranda njóta sama réttar til byggingar vinnustofu og nágrannar hans að Laugarnestanga 62 hafi notið.

Ljóst megi vera að sveitarstjórnir geti skuldbundið sig með beinum yfirlýsingum, sem og athöfnum sem til slíkra yfirlýsinga verði jafnað, til að leyfa einstökum borgurum tiltekna nýtingu lóða sinna þó að ekki hafi endanlega verið gengið frá deiliskipulagi á viðkomandi svæði.  Megi í því sambandi benda á að skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimilt að veita byggingarleyfi án þess að fyrir liggi deiliskipulag.  Hljóti því að vera heimilt að gera það sem minna sé, þ.e.a.s. gefa skuldbindandi fyrirheit um nýtingu lands.  Feli slíkar skuldbindingar í sér skyldu fyrir viðkomandi sveitarstjórn til að vinna að skipulagi svæðisins í samræmi við skuldbindingu sína.  Ekki sé vafi á að þetta eigi við um rétt kæranda til byggingar vinnustofu á lóð hans að Laugarnestanga 65.  Hugsanlegt sé þó að sveitarstjórnum verði ógerlegt, vegna réttinda annarra borgara, að efna skuldbindingar sínar gagnvart einstökum lóðarhöfum, en svo sé ekki í máli kæranda.  Engir lögverndaðir hagsmunir réttlæti afstöðu meirihluta borgarstjórnar Reykjavíkur til málsins.  Þvert á móti verði ekki betur séð en hreinn geðþótti hafi ráðið afstöðu meirihluta borgarstjórnar í máli kæranda sem sé þekktur borgari og umdeildur og m.a. kunnur af pólitískri andstöðu við núverandi meirihluta borgarstjórnar.

Þær ástæður sem fram séu færðar fyrir afstöðu meirihlutans í bókuninni í skipulags- og umferðarnefnd 11. september 2000 séu ólögmætar.  Vinnustofan, sem um ræði, verði lágreist bygging á einni hæð og öll innan lóðarmarka kæranda.  Ekki verði séð hvernig bygging hennar eigi að geta hamlað nýtingu Laugarnestangans sem „almenns útivistarsvæðis með góðu aðgengi almennings“.  Telji kærandi að pólitísk óvild hafi ráðið niðurstöðu í máli hans.

Að lokum bendir kærandi á að það hljóti framar öðru að vera tilgangur með stofnun og starfsemi úrskurðarnefndar samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að opna leið til að hnekkja ákvörðunum í skipulags- og byggingarmálum, sem hafi þau dæmalausu einkenni sem raunin sé í þessu máli, svo menn fái notið þess réttar sem felist í hlutlægri stjórnsýsluframkvæmd.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur gerir þá kröfu að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara, að samþykkt Reykjavíkurborgar á deiliskipulagstillögunni frá 12. september 2000 verði látin standa óbreytt.

Frávísunarkrafa skipulags- og byggingarnefndar er á því byggð að kröfugerð kæranda verði ekki skilin á annan hátt en að óskað sé eftir því að úrskurðarnefndin breyti deiliskipulaginu þannig að gert verði ráð fyrir byggingarreit fyrir vinnustofu listamanns á lóðinni nr. 65 við Laugarnestanga.  Úrskurðarnefndina bresti vald til að verða við slíkri kröfu enda fari hún ekki með skipulagsvald samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 heldur sé það, hvað deiliskipulag varðar, alfarið falið sveitarstjórnum.  Enginn sé því bær til þess að breyta deiliskipulagi nema sveitarstjórn samkvæmt 26. gr. umræddra laga, sbr. og 23.- 25. gr. þeirra.  Úrskurðarnefndin geti annað tveggja, fellt skipulagið úr gildi eða staðfest það.  Kærandi setji hins vegar ekki fram kröfu um að skipulagið í heild verði fellt úr gildi og  beri af þeim sökum að vísa málinu frá.

Varakröfu sína um að samþykkt Reykjavíkurborgar á deiliskipulagstillögunni frá 12. september 2000 verði látin standa óbreytt styður skipulags- og byggingarnefnd eftirgreindum rökum:

Í fyrsta lagi er á því byggt að borgaryfirvöld hafi aldrei endanlega samþykkt umdeildan byggingarreit.  Fram til ársins 1993 hafi hvergi verið bókað sérstaklega um byggingarreitinn né gerð athugasemd við að hann væri sýndur á uppdráttum og teikningum.  Ástæða þessa sé sú að ekkert þeirra mála sem afgreidd hafi verið fram til þess tíma hafi snúist um byggingarreitinn.  Kærandi hafi á þessum tíma hvorki óskað eftir staðfestingu á tilvist reitsins né sótt um byggingarleyfi á grundvelli hans.  Orsökin fyrir því að reiturinn hafi verið sýndur á uppdráttum hafi verið sú að á þessum tíma hafi verið stuðst við deiliskipulagstillögu sem hafi verið til meðferðar hjá borgaryfirvöldum.  Uppdrættirnir, þannig fram settir, hafi einungis sýnt hvernig framkvæmdir sem sótt hafi verið um féllu að fyrirliggjandi tillögu að deiliskipulagi sem verið hafi til meðferðar.   Hafni borgaryfirvöld því alfarið að með þessu hafi verið tekin afstaða til reitsins og byggingarréttar umfram það sem umræddar afgreiðslur gefi til kynna.  Sú ályktun fái frekari stuðning í því að hvergi í þessum afgreiðslum sé vikið að byggingarskilmálum fyrir téðan reit.   Verði samþykkt borgarráðs frá 20. ágúst 1991, sem eingöngu eigi við um lóð kæranda, ekki skilin á annan veg en þann að þar sé aðeins verið að fallast á lóðarafmörkun með tilteknum skilmálum en ekki aðrar framkvæmdir.  Þá hafi tillaga um breytingar á lóðamörkum, sem samþykkt hafi verið í skipulagsnefnd þann 22. nóvember 1993, ekki verið staðfest í borgarráði og því ekki verið endanlega samþykkt af borgaryfirvöldum.  Ástæða þess hafi m.a. verið bókun umhverfismálaráðs frá 29. nóvember 1993 um að ljóst þyrfti að vera að með samþykkt lóðarinnar væri ekki verið að heimila nýbyggingar á henni.  Einnig verði ráðið af bókun skipulagsnefndar, sem fram komi á uppdrætti þeim er sýnt hafi hin breyttu lóðarmörk, að einungis hafi verið fjallað um lóðarmörkin og ekki annað.  Af málsgögnum verði og ráðið að borgaryfirvöld hafi á miðju ári 1993 ekki verið í neinum vafa um að engin samþykkt væri í gildi um byggingarreitinn.

Í öðru lagi er því mótmælt að góð trú kæranda, breyting á mörkum lóðar hans eða samskipti hans við embættismenn borgarinnar geti skuldbundið borgaryfirvöld til þess að taka tillit til umrædds byggingarreits í hinu kærða deiliskipulagi.  Ráða megi af gögnum að kæranda hafi verið ljóst á árinu 1993 að umdeild vinnustofa hafi ekki hlotið samþykki borgaryfirvalda.  Þá hafi í umsókn hans um vinnustofuna, skv. teikningum, dags. 1. janúar 1993, verið gert ráð fyrir að vinnustofan yrði staðsett fjær húsi en í deiliskipulagstillögunni hafi falist og form og stærð hennar verið annað.  Þetta bendi til þess að kærandi hafi ekki talið að fyrri hugmyndir hafi verið samþykktar enda hafi ekki verið sótt um breytingu frá þeim.

Borgaryfirrvöld mótmæli því ekki að þær breytingar sem skipulagsnefnd hafi samþykkt á lóðarmörkunum 1993, sem ekki hafi verið staðfest af borgarráði, hafi m.a. miðað að því að skapa svigrúm á lóð kæranda til að þar mætti byggja vinnustofu.  Í því hafi hins vegar ekki falist samþykki á því að hún yrði byggð frekar en sá bílskúr sem þar hafi verið sýndur eða verönd, sbr. orðalag samþykktarinnar.  Ástæðan að baki breytingu lóðarmarkanna hafi fyrst og fremst verið sú að færa fornminjarnar út fyrir lóð kæranda, enda augljóst að slíkar minjar takmörkuðu nýtingarmöguleika hans á lóðinni hvort sem leyft yrði að byggja þar vinnustofu eða ekki.   

Samskipti kæranda og einstakra embættismanna borgarinnar verði að meta í því ljósi að þeir hafi unnið í samræmi við fyrirliggjandi tillögu að deiliskipulagi og hugmyndir um nýtingu nessins og lóðarinnar.  Kæranda hafi hins vegar mátt vera ljóst að endanleg ákvörðun væri í höndum skipulagsnefndar og borgarráðs og væri sú vinna sem hann léti framkvæma því alfarið á hans áhættu.  Jafnvel þótt fallist væri á að samþykkt skipulagsnefndar frá 22. nóvember 1993 hafi falið í sér samþykkt á umræddum byggingaráfornum þá hafi hvorki embættismenn né skipulagsnefnd haft vald til þess að skuldbinda Reykjavíkurborg, sbr. 3. mgr. 64. gr. þágildandi sveitarstjórnarlaga nr. 8/1996, og breyti þar í engu góð trú kæranda.  Við þetta sé því að bæta að jafnvel þótt fallist væri á að borgaryfirvöld hefðu með einhverjum hætti skuldbundið sig gagnvart kæranda þá gildi það einu varðandi þá deiliskipulagsáætlun sem hér sé til umfjöllunar þar sem Reykjavíkurborg hefði verið heimilt að falla frá slíkri „skuldbindingu” við gerð deiliskipulags af svæðinu.

Í þriðja lagi hafna borgaryfirvöld því að með staðfestingu hins kærða deilskipulags hafi verið brotið gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga og jafnræðissjónarmiðum stjórnsýsluréttarins gagnvart kæranda.  Er skírskotað til þess að kæranda hafi verið leyfðar umtalsverðar framkvæmdir og viðbyggingar við húsið að Laugarnestanga 65. Þannig hafi kæranda frá árinu 1991 verið heimilað að stækka hús sitt um samtals 62 fermetra og að reisa um 200 fermetra tréverönd fyrir framan húsið.  Þá hafi í hinu umdeilda deiliskipulagi verið samþykkt 36 fermetra viðbygging við hús hans.   Sé litið til þessa og þeirra framkvæmda sem aðrir á svæðinu hafi fengið leyfi til verði ekki séð að deiliskipulagstillagan brjóti jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Loks er því hafnað að ákvörðun Reykjavíkurborgar, um að gera ekki ráð fyrir byggingarreit fyrir vinnustofu á lóðinni nr. 65 við Laugarnestanga, byggi á ómálefnalegum sjónarmiðum, geðþótta eða pólitískri illfýsi borgaryfirvalda.  Um afturköllun á þeim reit hafi heldur ekki verið að ræða þar sem hann hafi aldrei verið samþykktur.  Deiliskipulagstillagan hafi byggt á stefnumörkun borgaryfirvalda fyrir svæðið sem lengi hafi legið fyrir.  Laugarnesið hafi þannig, skv. aðalskipulagi Reykjavíkur, verið almennt útivistarsvæði frá því að fyrsta aðalskipulagið hafi verið unnið fyrir Reykjavík á árinu 1965.  Í því hafi m.a. falist að halda bæri byggingarframkvæmdum og öðrum framkvæmdum á svæðinu í lágmarki enda slíku svæði fyrst og fremst ætluð til útivistar.  Allt frá gildistöku Aðalskipulags Reykjavíkur 1984-2004 hafi svæðið jafnframt verið borgarverndað og fallið undir almenna borgarvernd.  Stefnumörkun varðandi svæðið hafi því verið skýr í aðalskipulagsáætlunum borgarinnar um langan tíma, þ.e. að Laugarnes sé fyrst og fremst útivistarsvæði og framkvæmdum skuli haldið þar í lágmarki.  Í þemahefti með Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, um umhverfi og útivist, sé þannig víða fjallað um Laugarnesið.  Þar sé Laugarnesið skilgreint sem verndarsvæði en á slíkum svæðum sé gert ráð fyrir að framkvæmdum verði haldið í lágmarki.  Til þessa alls sé vísað í greinargerð með deiliskipulagstillögunni.

Deiliskipulagstillagan, eins og hún hafi verið samþykkt, samræmist því framangreindri stefnumörkun borgaryfirvalda enda geri hún ráð fyrir að byggingarframkvæmdum verði haldið í lágmarki.   Í samræmi við þessa stefnumörkun hafi fyrsta tillagan sem auglýst hafi verið ekki gert ráð fyrir bryggjuverönd eða neinum nýjum viðbyggingum við hús kæranda eða húsið nr. 60 við Laugarnestanga.  Á grundvelli jafnræðissjónarmiða og til að koma til móts við athugasemdir kæranda og eiganda Laugarnestanga 60 hafi tillögunni verið breytt en ekki talið rétt, m.t.t. framangreindrar stefnumörkunar, að leyfa byggingu vinnustofu á lóðinni.  Bókanir meiri- og minnihluta skipulags- og umferðarnefndar breyti ekki framangreindri stefnumörkun sem tillagan byggi á og fram komi í henni.  Frekari byggingar á nesinu breyti ásýnd þess og tilfinningu manna fyrir svæðinu.  Byggingar nálægt fjörunni, sem sé eina fjaran innan Reykjavíkur á norður nesinu sem ekki sé manngerð, gætu þannig haft frekari áhrif í þá veru að almenningur teldi sig ekki velkominn þangað og þannig rýrt útivistargildi svæðisins.  Gildi þá einu þótt slíkar framkvæmdir væru innan lóðar kæranda. 

Reykjavíkurborg gerir að lokum fyrirvara við lögmæti úrskurðar í máli þessu m.t.t. hve langt fram úr þeim tíma, sem úrskurðarnefndinni er settur í 4. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997, málsmeðferðin hefur dregist.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunni annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Umsögn Skipulagsstofunar:  Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa.  Í umsögn stofnunarinnar kemur fram að Skipulagsstofnun hafi á sínum tíma yfirfarið gögn vegna umdeilds deiliskipulags og ekki gert athugasemdir við birtingu þess í B-deild Stjórnrtíðinda.  Hafi athugasemdir kæranda og svör við þeim þá þegar legið fyrir.  Ennfremur segir í bréfinu:

„Ljóst er að á því svæði sem um ræðir var ekki í gildi formlegt deiliskipulag áður en hið kærða deiliskipulag tók gildi.  Því hafði ekki verið tekin skipulagsákvörðun um heimild fyrir öðrum byggingum en þeim sem veitt hafði verið byggingarleyfi fyrir á svæðinu. Þó slík ákvörðun hefði legið fyrir telur Skipulagsstofnun að borgaryfirvöldum í Reykjavík hefði verið heimilt að breyta henni að uppfylltum kröfum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar um málsmeðferð.  Stofnunin bendir á að skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga getur sá, sem sýnt getur fram á að hann verði fyrir tjóni vegna gildistöku skipulags, sem veldur því að verðmæti fasteignar lækkar, nýtingarmöguleikar hennar skerðast frá því sem áður var heimilt eða hún rýrnar svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, átt rétt á bótum úr sveitarsjóði.“

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 6. mars 2002.  Viðstaddir voru allir aðalmenn í nefndinni auk framkvæmdastjóra.  Þá voru á staðnum kærandinn og lögmaður hans, Jón Steinar Gunnlaugsson hrl. og fulltrúi frá Reykjavíkurborg.  Veittu þeir nefndarmönnum upplýsingar er málið varða.

Gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin hefur af sjáfsdáðum aflað nokkurra nýrra gagna frá byggingaryfirvöldum og Fasteignamati ríkisins um stærðir húsanna að Laugarnestanga 60, 62 og 65 og um samþykktar breytingar á þeim.

Niðurstaða:  Í máli þessu gerir Reykjavíkurborg þá kröfu að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni vegna ágalla á kröfugerð kæranda.

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála starfar á stjórnsýslusviði og gilda því ekki reglur dómstólaréttarfars um málsforræði aðila við meðferð mála hjá nefndinni heldur ákvæði stjórnsýslulaga.  Af því leiðir að nefndinni ber að skýra kröfugerð aðila eða leita skýringa á henni ef þurfa þykir.  Telur nefndin að ekki þurfi að skilja kröfugerð kæranda á þann veg að í henni felist krafa um breytingu á hinni kærðu ákvörðun heldur felist í henni krafa um ógildingu ákvörðunarinnar að því marki sem hún fari í bága við meintan rétt kæranda.  Verður kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun því hafnað.

Eins og fyrr er rakið var um margra ára skeið gert ráð fyrir byggingarreit fyrir vinnustofu á lóð kæranda á uppdráttum og teikningum sem voru til meðferðar hjá borgaryfirvöldum, fyrst norðan við hús hans en síðar sunnan við það í kjölfar breytinga á lóðarmörkum sem samþykktar voru í skipulagsnefnd Reykjavíkur 22. nóvember 1993.  Þrátt fyrir þetta og að ætla megi að samskipti kæranda við borgaryfirvöld hafi vakið með honum góða trú um að hann fengi að byggja umrædda vinnustofu á lóð sinni verður að fallast á það með Reykjavíkurborg að engin ákvörðun um byggingarreitinn eða leyfi til byggingar vinnustofu á lóð kæranda hafi verið staðfest af borgarráði eða borgarstjórn, svo sem áskilið var samkvæmt 1. mgr. 4. gr. eldri skipulagslaga nr. 19/1964 og síðar samkvæmt 3. mgr. 23. gr. eða 7. mgr. 43. gr. núgildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Átti kærandi því ekki lögvarinn rétt til byggingar vinnustofunnar eða byggingaréttar fyrir henni á grundvelli lögformlegrar samþykktar.

Enda þótt sveitarstjórnum sé að lögum ætlað víðtækt vald til ákvarðana um skipulag sæta slíkar ákvarðanir ýmsum takmörkunum.  Þannig er í 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kveðið á um að gæta beri þess í meðferð skipulags- og byggingarmála að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Þá er í 4. mgr. 9. gr. sömu laga áskilið að leita skuli eftir föngum eftir sjónarmiðum íbúa og hagsmunaaðila við skipulagsgerð.  Þá ber jafnframt að gæta almennra reglna stjórnsýsluréttarins eftir því sem við á við gerð og undirbúning stjórnvaldsákvarðana á þessu sviði.

Meðal ríkra hagsmuna sem taka verður tillit til við skipulagsgerð eru bein og óbein lögvernduð eignarréttindi yfir landi, lóðum og mannvirkjum á skipulagssvæðinu.  Leiðir af reglum um lögvernd eignaréttinda og af ákvæði 4. mgr. 1. gr. laga nr. 73/1997 að verulegar skorður eru við því reistar að raska slíkum réttindum umfram það sem þörf  krefur með tilliti til hagsmuna heildarinnar og nauðsyn ber til svo náð verði fram lögmætum markmiðum sem í skipulagsáformum felast. 

Í byggingarskilmálum fyrir einstakar lóðir, sem tilgreindir eru á uppdrætti hins umdeilda deiliskipulags, er einungis gerð grein fyrir nýtingarhlutfalli lóðarinnar að Laugarnestanga nr. 60 og er það þar ákvarðað 0,3.  Miðað við þau gögn sem fyrir liggja er nýtingarhlutfall að Laugarnestanga 62 svipað, eða um 0,3, en á lóð kæranda um helmingi lægra eða um 0,15.  Er það jafnframt undir þeim mörkum sem Aðalskipulag Reykjavíkur 1996-2016 gerir ráð fyrir, en þar er við það miðað að nýtingarhlutfall einbýlishúsalóða sé á bilinu 0,2-0,4.  Í greinargerð aðalskipulagsins er að auki tekið fram að við ákvörðun nýtingarhlutfalls, þar sem byggð er fyrir, skuli m.a höfð hliðsjón af nýtingarhlutfalli aðliggjandi lóða.  Sú ákvörðun sem í deiliskipulaginu er fólgin um nýtingu á lóð kæranda sýnist því tvímælalaust fara gegn þeirri stefnu sem mörkuð er í Aðalskipulaginu Reykjavíkur varðandi nýtingarhlutfall lóða.

Af hálfu borgaryfirvalda hefur því verið haldið fram að málefnaleg rök hafi staðið til þess að takmarka rétt kæranda hvað þetta varðar.  Enda þótt svæði það sem liggur að íbúðarhúsalóðunum á Laugarnestanga sé skilgreint sem útivistarsvæði verður ekki talið að þær aðstæður réttlæti umrædda skerðingu.  Verður heldur ekki séð að framangreind sjónarmið hafi verið ráðandi við skipulagsgerð á umræddu svæði.  Má í því sambandi benda á að göngustígar þeir sem markaðir eru á uppdrætti deiliskipulagsins liggja mun fjær lóðarmörkum kæranda en t.d. mörkum lóðar hússins að Laugarnestanga 60, en á þeirri lóð eru í deiliskipulaginu heimilaðar töluverðar byggingaframkvæmdir.  Kemur og fram í svari borgaryfirvalda við athugasemd, sem fram kom við kynningu skipulagstillögunnar, að „…þær byggingar sem eru á nesinu hafa lítil sem engin áhrif á almenna notkun svæðisins til útivistar.“

Ekki verður heldur fallist á að almenn skírskotun til huglægs mats á ásýnd svæðisins eða á afstöðu almennings til aðgengis hafi átt að leiða til svo verulegrar takmörkunar á nýtingu lóðar kæranda sem í hinu kærða deiliskipulagi felst.  Verður ekki séð að þörf hafi verið áðurnefndrar takmörkunar á hagnýtingarrétti kæranda til þess að náð yrði lögmætum markmiðum um útivistarsvæði og umferð almennings um svæðið, sérstaklega þegar til þess er litið að takmörkun þessi gekk þvert á það sem kærandi mátti vænta miðað við forsögu málsins.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það mat úrskurðarnefndarinnar að við gerð hinnar umdeildu skipulagsákvörðunar hafi réttur kæranda verið skertur verulega umfram það sem þörf var á til að náð yrði lögmætum markmiðum og að ekki hafi verið gætt sem skyldi jafnræðis gagnvart eigendum nágrannalóðanna að Laugarnes tanga 60 og 62.   Einnig er það mat úrskurðarnefndarinnar að sú ákvörðun um nýtingu lóðar kæranda sem í skipulaginu felist sé ekki í samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um nýtingarhlutfall. Hið umdeilda skipulag fullnægi því hvorki lagaskilyrðum, sbr. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 né kröfum stjórnsýsluréttarins um jafnræði og meðalhóf, sbr. 11. og 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er hin kærða ákvörðun haldin slíkum annmörkum að ógildingu varðar.  Með hliðsjón af kröfugerð kæranda og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins verður látið við það sitja að ógilda hið umdeilda skipulag einungis að því er tekur til lóðar kæranda.  Telur úrskurðarnefndin slíka niðurstöðu rúmast innan heimilda 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og samræmast 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Er það mat nefndarinnar að ákvörðun um ógildingu deiliskipulags tilgreindrar lóðar sé nægilega skýrt afmörkuð til þess að fullnægt sé kröfum um skýrleika stjórnsýsluúrskurða og að hin umdeilda skipulagsákvörðun geti að öðru leyti staðið óröskuð  án vandkvæða.  Þykir þessi niðurstaða og best samræmast hagsmunum annarra rétthafa á skipulagssvæðinu sem leiða rétt sinn af hinni umdeildu skipulagsákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Deiliskipulag fyrir Laugarnes, sem samþykkt var af borgarráði Reykjavíkur 12. september 2000, er fellt úr gildi að því er varðar lóðina nr. 65 á Laugarnestanga í Reykjavík.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

 

Ár 2002, miðvikudaginn 20. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2000, kæra Sendibílastöðvar Hafnarfjarðar hf. á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 19. apríl 2000 um að synja umsókn kæranda frá 11. júní 1999 um leyfi til að setja innkeyrsludyr á vesturhlið hússins nr. 4 við Helluhraun í Hafnarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. júní 2000, sem barst nefndinni sama dag, kærir Hlöðver Kjartansson hdl., f.h. Sendibílastöðvar Hafnarfjarðar hf., kt. 611089-1259, Helluhrauni 4, Hafnarfirði, þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 19. apríl 2000, að synja umsókn kæranda um leyfi til að setja innkeyrsludyr á vesturhlið hússins nr. 4. við Helluhraun, þ.e. þá hlið er snýr að Helluhrauni, samkvæmt teikningum Sæmundar Eiríkssonar dags. 22. febrúar 1999 og 7. mars 2000.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfesti þessa ákvörðun byggingarnefndar hinn 2. maí 2000.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Kærandi er eigandi hluta fasteignarinnar að Helluhrauni 4 og starfrækir þar sendibílastöð.  Þaki hússins hallar frá vestri til austurs þannig að vegghæð að vestanverðu, andspænis Helluhrauni, er meiri en að austanverðu þar sem núverandi innkeyrsludyr kæranda eru.  Í suðurhluta hússins, þar sem vörubílastöð er til húsa, eru innkeyrsludyr sem snúa að Helluhrauni.  Fyrir liggur uppdráttur, merktur deiliskipulag fyrir iðnaðarhverfi austan Reykjavíkurvegar, sem Bjarki Jóhannesson gerði í júní 1984.  Á uppdráttinn er ritað samþykki bæjarstjórnar þann 5. mars 1985 en skipulagi er frestað á hluta svæðisins og er sá hluti afmarkaður með brotinni línu á uppdrættinum.

Hinn 11. júní 1999 sótti kærandi um leyfi bæjaryfirvalda til þess að setja innkeyrsludyr á vesturhlið hússins að Helluhrauni 4 og var ástæðan sú að kærandi taldi sig þurfa hærri innkeyrsludyr inn í húsnæði sitt en fyrir eru á austurhlið hússins.

Umsókn kæranda var fyrst tekin fyrir á fundi byggingarnefndar Hafnarfjarðar hinn 8. mars 2000. Á þeim fundi var afgreiðslu málsins frestað og ákveðið að vísa því til umsagnar gatnadeildar bæjarins.  Í áliti gatnadeildar, sem byggingarfulltrúa barst með bréfi, dags. 13. mars 2000, kom fram að gatnadeild gæti ekki fallist á viðbótarinnkeyrslu að húsinu frá Helluhrauni.  Lögmaður kæranda sendi bréf til byggingarnefndar, dags. 14. mars 2000, þar sem tíunduð eru rök fyrir umsókn kæranda.  Erindið var aftur tekið fyrir á fundi byggingarnefndar 22. mars 2000 og þá vísað til umsagnar skipulagsnefndar.  Skipulags- og umhverfisdeild gerði samantekt um málið, dags. 29. mars 2000, og í bréfi til byggingarnefndar, dags. 11. apríl 2000, lýsti skipulags- og umferðarnefnd sig mótfallna erindi kæranda.  Erindið var loks tekið til endanlegrar afgreiðslu á fundi byggingarnefndar hinn 19. apríl 2000, þar sem umsókn kæranda var hafnað, m.a. með vísan til umsagna skipulagsnefndar og gatnadeildar og þess að í deiliskipulagi sé ekki gert ráð fyrir útakstri framan við húsið.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfesti þessa ákvörðun byggingarnefndar hinn 2. maí 2000 og var kæranda tilkynnt um þessi málalok með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 3. maí 2000.  Kærandi vildi ekki una þessari niðurstöðu og skaut málinu til úrskurðarnefndar með bréfi, dags. 2. júní 2000, eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur rökstuðning bæjaryfirvalda fyrir synjun á umsókn hans ófullnægjandi enda hafi hann krafist rökstuðnings fyrir synjun með vísan til 21. gr., sbr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Eigi þessi annmarki að leiða til ógildingar á hinni umdeildu ákvörðun.

Þá vísar kærandi til þess að synjun á umsókn hans feli í sér óheimila mismunun sem sé í því fólgin að öðrum á svæðinu, bæði austan og vestan við Helluhraun, hafi verið heimilað að setja fjölda innkeyrsludyra og aðkeyrslna að húsum sínum á þeirri hlið er snúi að götunni.  Meðal annars hafi verið heimilað að setja innkeyrsludyr er snúi að Helluhrauni á suðurhluta hússins að Helluhrauni 4 við hliðina á eignarhluta kæranda í húsinu.

Af hálfu kæranda er ennfremur dregið í efa að uppdráttur sá að deiliskipulagi sem fyrir liggi í málinu hafi gildi eða sé bindandi.  Fyrrnefndar innkeyrsludyr að Helluhrauni 4 og aðkeyrsluna að þeim sé ekki að finna á nefndum uppdrætti og á honum sé áritun um að skipulagi svæðisins hafi verið frestað með samþykki bæjarstjórnar þann 5. mars 1985.  Kærandi hafi kallað eftir nýju skipulagi fyrir hinn umdeilda reit eða gögnum um breytingu á deiliskipulaginu frá 1985 er heimilað hafi aðkeyrslu og innkeyrsludyr á suðurhluta hússins að Helluhrauni 4 en þessum fyrirspurnum hans hafi ekki verið svarað.

Kærandi kveður þá ástæðu búa að baki umsókn sinni um innkeyrsludyr á vesturhlið hússins að Helluhrauni 4, að innkeyrsludyr að austanverðu séu ekki nógu háar fyrir alla bíla kæranda, eða nánar tiltekið 5 af 25 bílum alls.  Þaki hússins halli frá vestri til austurs og þyrfti að rjúfa burðarbita og breyta þaki ef hækka ætti dyrnar á austurhlið og komi sú leið ekki til álita.  Hinar nýju dyr yrðu eingöngu notaðar til að koma þeim 5 bílum inn til nauðsynlegs viðhalds og viðgerða sem ekki geti nýtt núverandi innkeyrsludyr.  Óveruleg umferð yrði því um dyrnar í samanburði við stöðuga umferð handan götunnar þar sem rekin sé pústþjónusta og væntanlegur söluskáli með bílalúgu.  Þar að auki starfi skoðunarstöð í húsinu nr. 4 við Hjallahraun en á framhlið þess húss, er snúi að Helluhrauni, séu 12 innkeyrsludyr.  Sé á því byggt að sú viðbótartruflun á umferð um Helluhraun sem nýjar innkeyrsludyr hefðu í för með sér sé smáræði miðað við hagsmuni kæranda.  Synjun á umsókn hans fari því gegn meginreglu 3. málsl. 1. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem hagsmunir hans séu algerlega fyrir borð bornir.

Kærandi gerir þær athugasemdir við umsögn skipulags- og umhverfisdeildar, dags. 29. mars 2000, að útakstur um innkeyrsludyr BJB pústþjónustu, er snúi að Helluhrauni, sé ekki bannaður og eigi sér raunar stað.  Þá gefi skipulagsdeild sér ranga forsendu þegar hún byggi á því að í öðrum dæmum kæranda í bréfi hans til byggingarnefndar, dags. 14. mars 2000, sé gert ráð fyrir inn- og útkeyrslum, þ.e. að unnt sé að snúa bílum við innan lóðar og ekki sé hætta á að þeim sé bakkað út á götu.

Loks skírskotar kærandi til þess að gert hafi verið ráð fyrir því að bílum yrði bakkað inn um hinar nýju innkeyrsludyr og þeim síðan ekið beint áfram út um þær og inn á götuna.  Ekkert sé því til fyrirstöðu að finna lausn á umferð að og frá húsinu innan lóðarinnar með viðunandi hætti.  Kærandi sé reiðubúinn að haga breidd innkeyrslunnar eftir óskum bæjaryfirvalda og bendir á að ekki sé verið að fjölga aðkeyrslum að húsinu frá götu þar sem hún sé þegar til staðar.

Málsrök byggingarnefndar:  Byggingarnefnd Hafnarfjarðar sendi úrskurðarnefndinni athugasemdir sínar vegna kærunnar í bréfi, dags. 11. október 2001.  Þar kemur fram svohljóðandi bókun nefndarinnar á fundi hennar hinn 10. október 2001:  „Byggingarnefnd ítrekar afgreiðslu sína frá 19. apríl 2000 um synjun nefndarinnar á umsókninni og byggir hana á fyrrgreindum atriðum s.s. umsögn gatnadeildar frá 13.02.2000,(sic) umsögn skipulags- og umhverfisdeildar frá 29.03.2000 og afgreiðslu skipulags- og umferðardeildar frá 11. apríl 2000.“

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum frá bæjaryfirvöldum eru ástæður fyrir synjun umsóknar kæranda eftirfarandi:

Að gildandi deiliskipulag geri ekki ráð fyrir innkeyrslu að Helluhrauni 4 að umbeðnum innkeyrsludyrum.  Hins vegar sé gert ráð fyrir bílastæðum og innkeyrslum inn á lóðir austan megin við Helluhraun frá hliðargötum, enda séu húsin á svæðinu nokkuð nærri Helluhrauni.  Þessi tilhögun eigi að hindra að bílum sé bakkað beint út á götuna og þannig sköpuð mikil umferðarhætta, þar sem um fjölfarna götu sé að ræða.

Aðstæður á svæðinu séu á þann veg að handan götunnar sé bílalúgusala í uppbyggingu og pústþjónusta starfrækt, þannig að ein innkeyrsla til viðbótar verði að teljast mjög óæskileg.

Uppdrættir sýni fram á að ekki sé unnt að koma við að- og frákeyrslu við húsið innan lóðarinnar að Helluhrauni 4, enda sé í umsókn kæranda gert ráð fyrir 10 metra breiðri innkeyrslu inn á lóðina og sé það meiri breidd en á venjulegri götu.

Þá komi fram í samantekt skipulags- og umhverfisdeildar, dags. 29. mars 2000, að dæmi kæranda um innkeyrslur frá Helluhrauni í bréfi hans, dags. 14. mars 2000, séu ekki sambærileg við umsókn hans um innkeyrslu að Helluhrauni 4.  Í dæminu um innkeyrsludyr BJB pústþjónustunnar handan götunnar hafi verið farið fram á að keyrt væri í gegnum húsið svo ekki væri hætta á að bílum væri bakkað út á Helluhraunið.  Í öðrum dæmum kæranda eigi það alls staðar við að gert hafi verið ráð fyrir inn- og útkeyrslum þ.e. að bílum sé snúið við innan lóðar og því ekki hætta á að bakkað sé út á götuna.

Gagnaöflun:  Úrskurðarnefndin óskaði þess að bæjaryfirvöld könnuðu til hlítar hvort til væru frekari skipulagsgögn er vörðuðu það svæði er mál þetta snertir.  Fékk nefndin ný gögn í hendur hinn 11. mars 2002 og var þar um að ræða fjórar myndir frá svæðinu, uppdrátt að deiliskipulagi þess reits sem afmarkaður er með brotinni línu á fyrirliggjandi uppdrætti og skjal með yfirskriftinni „Iðnaðarhverfið milli Reykjavíkurvegar og Reykjanesbrautar, drög að stefnumörkun“ frá maí 1984.  Þá fylgdi uppdráttur sá er samþykktur var af bæjarstjórn 5. mars 1985 með áfestri bókun bæjarstjórnar.

Auk þess að afla framangreindra gagna hefur nefndin með óformlegum hætti kynnt sér aðstæður á svæðinu.

Niðurstaða:  Svo sem að framan greinir krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 19. apríl 2000 verði ógilt sökum annmarka á málsmeðferð sem sé í því fólginn að rökstuðning hafi skort í bókun um ákvörðun byggingarnefndar og bæjarstjórnar í máli kæranda.

Í 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er byggingarnefnd gert skylt að rökstyðja afgreiðslu á erindum sem henni berast.  Er þar hins vegar ekki kveðið nánar á um efni rökstuðnings.

Í bókun byggingarnefndar sem fól í sér hina kærðu ákvörðun er vísað til umsagna skipulagsnefndar og gatnadeildar um erindi kæranda.  Jafnframt er bókuð sú ástæða fyrir synjun erindisins að ekki sé gert ráð fyrir útakstri framan við hús kæranda í deiliskipulagi.  Kæranda var gerð grein fyrir framvindu málsins við meðferð umsóknarinnar, sbr. bréf byggingarfulltrúa, dags. 8. mars 2000 og 23. mars 2000.

Þó ekki verði gerðar sömu kröfur til rökstuðnings ákvarðana stjórnvalds á fyrsta stjórnsýslustigi og úrskurða stjórnvalds í kærumálum telur úrskurðarnefndin rökstuðning hinnar kærðu ákvörðunar vera áfátt sé horft til ákv. 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Eins og hér stendur á þykir þó ekki rétt að láta þennan ágalla valda ógildi ákvörðunarinnar.

Ekki verður fallist á að sérstakur rökstuðningur hafi þurft að fylgja staðfestingu sveitarstjórnar á ákvörðun byggingarnefndar enda verður að líta svo á að staðfestingin feli í sér að sveitarstjórn samþykki afgreiðslu nefndarinnar og geri rök hennar að sínum.  Verður því ákvörðun byggingarnefndar ekki felld úr gildi af þessum sökum.

Skipulagsuppdrátturinn sem bæjarstjórn Hafnarfjarðar samþykkti hinn 5. mars 1985 og talinn er gilda fyrir umrætt svæði er að mörgu leyti ófullkominn.  Ekki er að finna á uppdrættinum nána útfærslu skipulags svo sem  breidd akbrauta og gangstétta, lóðamörk eða stærð og hæð bygginga svo sem áskilið var skv. 2. mgr. 11. gr. þágildandi skipulagslaga nr. 19/1964.  Þá verður ekki af uppdrættinum ráðið hvar inn- og útkeyrslur skuli vera.  Í áfestri bókun bæjarstjórnar Hafnarfjarðar við uppdrátt Bjarka Jóhannessonar af svæðinu sem úrskurðarnefndin fékk í hendur 11. mars 2002 segir: „Bæjarstjórn samþykkir að tillaga Bjarka Jóhannessonar að stefnumörkun um frekari uppbyggingu, bílastæði og gangstéttir í iðnaðar- og þjónustuhverfinu við Reykjavíkurveg verði höfð til hliðsjónar við frekari uppbyggingu húsa og frágang hverfisins. Tillagan er dags. júní 1984 á kortum merktum “Iðnaðarhverfi austan Reykjavíkurvegar”, blað nr. 1 og 2…“.  Samkvæmt framangreindu virðist ljóst að margnefndum uppdrætti hefur í raun aldrei verið ætlað að öðlast gildi sem deiliskipulag á viðkomandi svæði. Þegar við það bætist að hann fullnægir ekki þeim skilyrðum sem þágildandi byggingarlög kváðu á um þá er það niðurstaða úrskurðarnefndar að uppdrátturinn geti ekki talist hafa gildi sem deilskipulag heldur sé hér um að ræða drög eða vinnuplagg sem bæjarstjórn hafi samþykkt að hafa til hliðsjónar við uppbyggingu svæðisins.  Skírskotun byggingarnefndar til deiliskipulags til stuðnings synjun á erindi kæranda á því ekki við í máli þessu.

Framkvæmd skipulags á hinu umdeilda svæði ber með sér að mjög víða er þar ekið að húsum frá götu, m.a. að innkeyrsludyrum á húsinu að Helluhrauni 4.  Ljóst er að kærandi hefur hagsmuni af því að fá að gera hærri innkeyrsludyr á húsnæði sitt til þess að nýta viðhalds- og viðgerðaraðstöðu fyrir þá 5 bíla sem ekki geta nýtt dyr þær sem fyrir eru.  Úrskurðarnefndin fellst á þau sjónarmið kæranda að óhæfileg mismunun felist í synjun byggingarnefndar á erindi hans þegar litið er til þess hvernig framkvæmd skipulags- og umferðarmála er háttað á svæðinu. Er þá einkum horft til þess að eiganda eignarhluta í suðurhluta hússins að Helluhrauni 4 hafi verið heimilað að setja innkeyrsludyr á húsið er snúi að Helluhrauni, og verður ekki betur séð en aðstæður þar séu hinar sömu og hjá kæranda. Er það mat nefndarinnar að hin kærða ákvörðun sé því andstæð jafnræðisreglu sem fram kemur í 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Þá verður ekki séð að hin takmarkaða umferð sem yrði um innkeyrsludyr á vesturhlið húss kæranda raski umferðaröryggi við Helluhraun umfram aðra umferð sem fylgir þjónustu- og atvinnustarfsemi í nærliggjandi húsum.  Eiga byggingaryfirvöld þess og kost að binda byggingarleyfi skilyrðum til þess að ná fram markmiðum um umferðaröryggi.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni auk tafa við gagnaöflun á lokastigi meðferðar málsins.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bygginganefndar Hafnarfjarðar frá 19. apríl 2000, með staðfestingu bæjarstjórnar frá 2. maí 2000, um synjun á umsókn kæranda frá 11. júní 1999, um leyfi til að setja innkeyrsludyr á vesturhlið hússins nr. 4 við Helluhraun, Hafnarfirði, er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir