Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

56/2002 Sigtún

Með

Ár 2004 fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2002, kærur tólf íbúa og eigenda íbúða að Sigtúni 27 og 39, Hofteigi 4 og Laugateigi 4, Reykjavík á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. september 2002 um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfum, dags. 5., 6., 10., 11. og 16. október 2002, sem bárust úrskurðarnefndinni hinn 14., 15. og 21. sama mánaðar, kæra tólf íbúar og eigendur íbúða að Sigtúni 27 og 39, Hofteigi 4 og Laugateigi 4 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík. Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 17. september 2002 og í borgarstjórn hinn 19. sama mánaðar.

Í framangreindum kærum, sex að tölu, byggja kærendur á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og fara hagsmunir þeirra saman.  Úrskurðarnefndin ákvað því að sameina kærumálin í eitt mál og voru kærumál nr. 57, 58, 59, 60 og 62/2002 sameinuð máli nr. 56/2002, sem fyrst barst úrskurðarnefndinni.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að öðrum kosti að heimiluð bygging verði lækkuð.

Málavextir:  Hinn 14. maí 1985 samþykkti borgarráð Reykjavíkur deiliskipulag fyrir svokallaðan Sigtúnsreit sem afmarkast af Suðurlandsbraut til suðurs, Kringlumýrarbraut til vesturs, Sigtúni til norðurs og Reykjavegi til austurs.  Er lóðin nr. 38 við Sigtún innan þess svæðis en á henni er Grand hótel Reykjavík.  Ýmsar breytingar hafa verið samþykktar á deiliskipulagi þessu frá þeim tíma.  Hvað varðar lóðina nr. 38 við Sigtún þá samþykkti borgarráð Reykjavíkur breytingu á deiliskipulaginu á árinu 1999, þar sem heimiluð var vuðbygging við hótelið.

Á fundi hinn 17. desember 2001 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að heimila lóðarhafa Sigtúns 38 að vinna tillögu að breyttu deiliskipulagi í samræmi við hugmyndir hans um stækkun hótelsins á lóðinni.  Hinn 7. febrúar 2002 var haldinn kynningarfundur um skipulagsáformin með nágrönnum og í kjölfarið var unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar.  Á fundi hinn 15. maí 2002 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa deiliskipulagstillöguna.  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 21. maí 2002.

Deiliskipulagstillagan fól m.a. í sér að auk núverandi bygginga á lóðinni yrði heimilað að byggja viðbyggingu, allt að tólf hæða, auk inndreginnar efstu hæðar, syðst á lóðinni.  Þá var gert ráð fyrir að byggja eina hæð ofan á syðstu álmu hótelsins, viðbyggingu til suðurs við ráðstefnusal, auk þess að heimiluð var glerbygging milli núverandi bygginga og nýbygginganna.  Samkvæmt tillögunni skyldi einnig heimilað að byggja 2.700 m² bílskýli neðanjarðar fyrir 110 bifreiðar.  Tillagan gerði jafnframt ráð fyrir nýrri aðkomu að lóðinni um Engjateig. 

Deiliskipulagstillagan var auglýst í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum frá 12. júní 2002 með athugasemdafresti til 24. júlí 2002.  Fjórar athugasemdir bárust, m.a. frá hluta kærenda, sem einkum lutu að áhyggjum af skuggavarpi, að byggingin samræmdist illa byggðamynstri hverfisins og væri talsvert hærri en nálægar byggingar. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 11. september 2002 var tillagan samþykkt og á fundi borgarráðs hinn 17. sama mánaðar var afgreiðsla nefndarinnar staðfest. 

Athugasemdaaðilum var í kjölfarið tilkynnt um afgreiðslu málsins, þeim send umsögn skipulagsfulltrúa og leiðbeint um kærurétt og kærufrest.  Tillagan, ásamt fylgiskjölum, var að því loknu send til skoðunar Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í bréfi Skipulagsstofnunnar, dags. 28. nóvember 2002, kom fram að stofnunin teldi að tilteknum atriðum í athugasemdum hefði ekki verið svarað auk þess sem stofnunin benti á nokkur atriði í deiliskipulagsgögnunum sem lagfæra þyrfti.  Athugasemdum var svarað og að því loknu var Skipulagsstofnun send tillagan að nýju ásamt umsögn um framkomnar athugasemdir.  Með bréfi, dags. 24. júní 2003, tilkynnti Skipulagsstofnun Reykjavíkurborg að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku tillögunnar yrði birt og var auglýsing þess efnis birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 30. júní 2003.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er annars vegar á því byggt að málsmeðferð við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt af hálfu borgaryfirvalda og hins vegar að ákvörðunin sé haldin efnisannmörkum. 

Því er haldið fram að ekki hafi verið haft fullnægjandi samráð við nágranna um gerð hins umdeilda deiliskipulags.  Hótelstjóri Grand hótels Reykjavík hafi boðið nágrönnum til fundar hinn 2. febrúar 2002 og þangað hafi komið um þrjátíu manns.  Þar hafi byggingaráformin verið kynnt og m.a. komið fram að erindið færi í hefðbundna grenndarkynningu.  Auglýsing um tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar hafi birst í Morgunblaðinu miðvikudaginn 12. júní 2002, innan um erlendar fréttir, og hafi verið ein af fimm skipulagsauglýsingum sem birtust þennan dag.  Tilviljun hafi ráðið því að tveir kærenda hafi séð auglýsinguna og í kjölfarið sent skipulagsyfirvöldum athugasemd við tillöguna.  Telja kærendur að skipulagstillagan hafi ekki verið auglýst með áberandi hætti eins og tilskilið sé samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá hafi auglýsingin verið birt um hásumar og á þeim tíma sem flestir séu í sumarfríi úti á landi eða erlendis.  Flestir nágrannanna hafi því ekkert heyrt frekar af fyrirhuguðum byggingarframkvæmdum fyrr en hinn 17. september 2002, en þann dag hafi borgarráð samþykkt breytingu deiliskipulags lóðarinnar.  Kærendur eru verulega ósáttir við þessa málsmeðferð og halda því fram að það sé með ólíkindum að svo stór breyting á deiliskipulagi hafi ekki verið kynnt betur en raun beri vitni.  Enginn kynningarfundur hafi verið haldinn á vegum borgarinnar og málið ekki farið í bréflega grenndarkynningu eins og íbúar borgarinnar séu vanir, jafnvel þótt um minniháttar mál sé að ræða. 

Efnislegar athugasemdir kærenda lúta einkum að hæð turnbyggignar.  Engin rök hafi verið færð fram fyrir nauðsyn svo hárrar byggingar í því umhverfi sem um ræði.  Í skipulagi hverfisins sé gert ráð fyrir byggingum sem séu í mesta lagi þrjár til fjórar hæðir og því ljóst að byggingin muni gnæfa yfir nærliggjandi byggð.  Allar byggingar sunnan Sigtúns séu lágreistar og falli vel að íbúðarbyggð Teigahverfis, auk bygginganna við Engjateig sem allar séu í svipaðri hæð og aðrar byggingar í hverfinu.  Að vísa til þess að háar byggingar séu í nágrenninu, við Suðurlandsbraut og Hátún séu engin rök, því þrettán hæða byggingar sé ekki að finna þar, heldur í það mesta sjö til átta hæða. 

Fyrirhuguð bygging varpi skugga á eignir sumra kærenda stóran hluta ársins og geti það rýrt verðmæti eignanna svo varði bótaskyldu skv. 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærendur telja deiliskipulagið í andstöðu við kafla 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi að við deiliskipulagningu íbúðarhverfa skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar. 

Kærendur benda einnig á að ef byggingin verði reist sé komið fordæmi sem dregið geti dilk á eftir sér, t.d. ef lóðarhafi næstur hótelinu óski eftir að byggja á lóðinni í svipuðum stíl. 

Rannsóknir á áhrifum byggingarinnar á umferð og veðurfar hafi verið ófullnægjandi. Meta hefði þurft umhverfisáhrif skipulagsins, gera húsakönnun og ættu þessir annmarkar að leiða til ógildingar skipulagsins, sbr. álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 727 frá árinu 1992. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg vísar til þess að skv. skipulags- og byggingarlögum sé sveitarfélögum falið skipulagsvald á deiliskipulagsstigi og þeim heimilað að breyta deiliskipulagsáætlunum að undangenginni málsmeðferð í samræmi við ákvæði laganna.  Reykjavíkurborg hafi því haft fulla heimild til að breyta umræddu skipulagi á þann veg sem gert hafi verið.  Hafa verði í huga að umrædd lóð sé á atvinnusvæði, þ.e. athafnasvæði skv. Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem tillagan hafi verið auglýst.  Á slíkum svæðum verði, m.t.t. breytilegra þarfa atvinnulífsins, að ætla sveitarfélögum meira svigrúm til breytinga en á hreinum íbúðasvæðum. 

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála geti ekki tekið ákvörðun um að breyta deiliskipulaginu í samræmi við kröfur kærenda því til þess sé hún ekki valdbær.  Slíkum kröfum beri nefndinni að vísa frá af sjálfsdáðum.

Hvað skuggavarpið varði þá sé í hinni kærðu breytingu leitast við að staðsetja hæstu húshluta og snúa þeim með þeim hætti að skuggavarp af þeim hafi sem minnst áhrif á íbúa í nágrenninu.  Eins og ráða megi af gögnum um skuggavarp, þá varpi hæstu húshlutarnir ekki skugga inn á lóðir við Sigtún frá apríl og fram í september.  Á þeim tíma sé mikilvægt að skerða ekki möguleika fólks til að njóta útivistar í görðum sínum.  Eftir þann tíma fari skuggar hæstu húshlutanna að fara inn í garðana eins og algengt sé víða í borginni.  Á þeim tíma geti mun lægri hús og jafnvel landhæðir haft veruleg áhrif á skuggavarp þar sem sólin lækki verulega á lofti og sólargangur styttist.  Íbúar þurfi almennt að sætta sig við slíka skerðingu og sé hún ekki þess eðlis að leitt geti til ógildingar skipulagsbreytingarinnar á grundvelli grenndarsjónarmiða.  Telji kærendur sig aftur á móti hafa orðið fyrir tjóni geti það leitt til bótaskyldu af hálfu Reykjavíkurborgar á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en leiði ekki til ógildingar breytingarinnar. 

Reykjavíkurborg bendir á að umdeild tillaga hafi verið auglýst til kynningar í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Auglýsingar um tillöguna hafi birst í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum.  Að auki hafi verið haldinn kynningarfundur fyrir íbúa á reitnum áður en hin formlega auglýsing átti sér stað og skipulagstillagan hafi verið unnin í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Bent sé á að aðilar að þremur kærum hafi gert athugasemdir á kynningartíma tillögunnar og sé því ljóst að auglýsingin og kynningin hafi ekki farið framhjá þeim. 

Deiliskipulag sé ekki matsskyld framkvæmd samkvæmt ákvæðum laga um mat á umhverfisáhrifum.  Reykjavíkurborg hafi því ekki getað, þó vilji hefði staðið til, látið meta í formlegu umhverfismatsferli áhrif skipulagsbreytingarinnar.  Eins og fram komi í fyrirliggjandi gögnum málsins hafi umhverfisáhrif hennar, s.s. á umferð, skuggavarp o.fl., verið metin áður en breytingin hafi verið samþykkt.  Þá hafi ekki verið þörf húsakönnunar skv. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en ráðist var í breytinguna, þar sem tillagan geri ekki ráð fyrir niðurrifi húsa og lúti eingöngu að breytingu á deiliskipulagi varðandi eina lóð, þar sem engin eldri hús standi.

Tilvitnað álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 727 frá 1992 sé ekki sambærilegt máli því sem hér sé til umfjöllunar.  Þar hafi verið um að ræða breytingar á deiliskipulagi á íbúðarsvæði auk þess sem farið hafi verið með breytinguna sem óverulega og hún ekki kynnt fyrir hagsmunaaðilum eins og heimilt hafi verið skv. þágildandi lögum.  Í málinu sem hér sé til umfjöllunar varði breytingin atvinnusvæði.  Málin séu einnig ólík að því leyti að hin kærða breyting hafi verið kynnt sem veruleg breyting á deiliskipulagi.  Öllum hagsmunaaðilum hafi því verið gefið tækifæri til að koma að sjónarmiðum sínum, þau tekin til skoðunar og þeim svarað.

Málsrök lóðarhafa:  Lóðarhafinn bendir á að enginn skuggi falli út fyrir lóðarmörk Sigtúns 38 frá 20. apríl til 20. ágúst ár hvert og vísar í því sambandi til mælinga Onnó teiknistofu sem lagðar hafi verið fram í málinu.  Á jafndægrum nái skuggavarpið út á götu til kl. 15:00 en fari þá inn á lóð nr. 27 við Sigtún og u.þ.b. 40 mínútum síðar inn á lóð nr. 29 og um kl. 16:20 inn á lóð nr. 31.  Klukkan 17:00 og eftir það fari skuggavarpið á og yfir hús nr. 33, 35 og 37 við götuna með 40 mínútna millibili samkvæmt sömu mælingum.  Með vísan til þessara mælinga sé ekki um staðbundið skuggavarp á hús við Sigtún að ræða eins og kærendur hafi haldið fram.

Öllum húseigendum í Teigahverfi, auk húseigenda í Hátúni og þar í kring, hafi verið boðið á óformlegan fund hinn 2. febrúar 2002 og hafi yfir 30 manns mætt til fundarins.  Á þeim fundi hafi tveir aðilar verið á móti byggingaráformunum en aftur á móti hafi margir lýst yfir ánægju með málið.  Þá hafi verið haldinn óformlegur fundur með eigendum hússins nr. 27 við Sigtún þar sem áætlað skuggavarp hafi verið sýnt með myndrænum hætti af geisladiski.  Þar sjáist skuggavarp frá væntanlegum byggingum á tímabilinu 20. maí til 20. september, frá kl. 9 að morgni til kl. 17 síðdegis.  Samkvæmt því sem fram hafi komið félli aldrei skuggi á hús þeirra á umræddu tímabili.  Gert hafi verið samsvarandi skuggavarp fyrir tímabilið 20. október til 20. desember og þá hafi komið í ljós að 20. október fari skuggavarpið yfir Sigtún nr. 21 kl. 13:00, síðan yfir hús nr. 23 u.þ.b. 37 mínútum síðar og síðan koll af kolli.  Hinn 20. nóvember séu núverandi byggingar hótelsins farnar að varpa skugga yfir á húsin gegnt hótelinu.  Benda megi á að húsin við Sigtún varpi skugga á hús við Laugateig og Laugateigshúsin varpi skugga á hús við Hofteig.  Enginn skuggi komi frá fyrirhugaðri byggingu á húsið nr. 4 við Hofteig.

Lóðarhafi heldur því fram að hús vestan Sigtúns nái fullum níu hæðum og megi ætla að skuggavarp af þeim hafi meiri áhrif á neðstu hús við Hofteig en væntanleg hótelstækkun.  Staðhæfing kærenda þess efnis að fyrirhuguð bygging samkvæmt deiliskipulaginu muni varpa skugga á fjölda garða og þar á meðal nr. 4 við Hofteig sé röng og enginn skuggi falli á það hús eða nærliggjandi hús.

Hótelið að Sigtúni 38 hafi opnað í júlí 1987 og fljótlega hafi komið í ljós að rekstrarforsendur þess hafi ekki verið góðar.  Aðalástæður þess hafi verið skortur á gistiherbergjum en öll aðstaða í húsinu svo sem til eldunar, funda- og veisluhalda hafi getað annað miklu stærra hóteli.  Í byrjun árs 1995 hafi kærandi eignast fasteignina og þá strax hafi legið fyrir að á næstu árum yrði hótelið stækkað.  Árið 1997 hafi verið  hafist handa við stækkun á ráðstefnuaðstöðu sem tekin hafi verið í notkun í árslok 1997 og við það hafi rekstrarskilyrði hótelsins batnað mjög.  Í framhaldinu hafi verið óskað eftir heimild borgaryfirvalda að leyfa stækkun á sjálfu gistirýminu til að styrkja stoðirnar enn frekar.  Séu því málefnalegar ástæður að baki umræddri skipulagsbreytingu.

Séð sé fyrir bifreiðastæðum á lóðinni og í neðanjarðargeymslu fjölgi stæðum úr 143 upp í tæp 300 eftir stækkun.  Aðkoma hótelgesta verði færð frá norðurinngangi og í nýjan inngang vestan megin við húsið.  Með þessu móti færu rútur strax aftur út á Kringlumýrarbraut en keyrðu ekki upp Sigtúnið eins og gert sé í dag.  Til¬gangurinn sé að draga úr umferð stórra bifreiða um Sigtúnið og fækka þar bifreiðum í lausagangi sem séu öllum til ama.

Niðurstaða:  Kærendur í máli þessu krefjast ógildingar á samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún, Grand hótel Reykjavík.  Byggja þeir annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið áfátt við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að með henni hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra.

Ekki verður fallist á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Efnt var til kynningar á skipulagstillögunni á undirbúningsstigi og með því gætt ákvæða 4. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um samráð við hagsmunaaðila, en ekki er í ákvæðinu áskilið að kynning skipulagstillögu á þessu stigi þurfi með beinum hætti að vera á vegum sveitarstjórnar.  

Þegar skipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut hún þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr. sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að fá meðferð grenndarkynningar eftir 2. mgr. 26. gr. nefndra laga, enda er þar kveðið á um óvandaðri meðferð óverulegra breytinga á deiliskipulagi.

Af hálfu kærenda er á því byggt að skipulagsbreytingin hafi í för með sér aukin grenndaráhrif viðbyggingarinnar, einkum aukið skuggavarp, frá því sem verið hefði eftir eldra skipulagi.   Séu þessi áhrif meiri en kærendur þurfi að una í grónu íbúðahverfi.

Úrskurðarnefndin telur að hæð og umfang byggingar samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi muni ekki skera sig verulega úr umhverfi sínu með tilliti til byggðarmynsturs þegar litið er til hæðar og legu byggigna við Suðurlandsbraut og vestan megin Kringlumýrarbrautar og við Borgartún.  Þá verður ekki fallist á að aukið skuggavarp sé svo verulegt að það eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar, en ítarleg gögn um skuggavarp fyrirhugaðrar byggingar hafa verið lögð fyrir úrskurðarnefndina.  Verður til þess að líta að íbúðarbyggð sú sem kærendur búa í liggur að athafnasvæði og að íbúar á slíkum jaðarsvæðum mega jafnana búast við að starfsemi á athafnasvæðinu kunni að hafa einhverja röskun í för með sér. 

Ekki verður heldur fallist á að hugsanleg verðrýrnun á eignum kærenda vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Hins vegar gæti slík verðrýrnun leitt til þess að kærendur ættu rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kærenda um ógildingu hennar því hafnað.  Þá ber að vísa frá kröfu einstakra kærenda um að úrskurðarnefndin breyti hinni kærðu ákvörðun, enda er það ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að taka slíka ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. september 2002 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík.   Kröfum um að úrskurðarnefndin breyti hinni kærðu ákvörðun er vísað frá nefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

8/2004 Laufás

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2004, kærur D og J á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. janúar 2004, sem barst nefndinni 14. s.m., kærir D ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Bogarbyggð.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Borgarbyggðar hinn 15. janúar 2004. 

Sömu ákvörðun kærir J með bréfi sem úrskurðarnefndinni barst hinn 16. janúar 2004 og hafa framangreind mál verið sameinuð.  Krefjast kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi í Hálsabyggð fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús.  Kærendur eiga sumarhús á þessu svæði en munu ekki hafa orðið varir við auglýsingu umræddrar tillögu.  Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003.  Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, sem er skammt norð-vestan við bústaði kærenda.  Á lóð nr. 5 á flötinni er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús, allt að 6 metrar að hæð.  Er það einkum bygging þess sem kærendur setja fyrir sig.

Með bréfi, dags. 15. desember 2003, kærði kærandinn, Daði Ágústsson, ásamt eiginkonu sinni, framangreinda skipulagsákvörðun og kröfðust þau ógildingar hennar.  Með úrskurði fyrr í dag hefur úrskurðarnefndin hafnað kröfu þeirra um ógildingu skipulagsins.  Kemur því einungis til úrlausnar í þessu máli hvort umdeilt byggingarleyfi kunni að vera haldið sjálfstæðum ógildingarannmörkum sem ekki varði gildi deiliskipulags svæðisins.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er einkum á því byggt að með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi verið gengið gegn lögvörðum hagmunum þeirra. Ónæði muni verða af starfsemi í þjónustuhúsinu sem að auki sé allt of stórt og skerði útsýni og friðhelgi.

Málsrök Borgarbyggðar:  Af hálfu Borgarbyggðar er kröfu kærenda mótmælt.  Er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög og deiliskipulag sem auglýst hafi verið og yfirfarið af  Skipulagsstofnun.  Að auki hafi starfsmenn tæknideildar bæjarins skoðað aðstæður á vettvangi og mælt fjarlægð milli húsa kærenda og hins umdeilda húss, svo og hæðarmun húsanna.  Sé hið umdeilda hús í um 150 metra fjarlægð frá því húsi kærenda sem nær standi og standi nýbyggingin að auki um 10 metrum neðar í landinu.  Byggingin muni því ekki raska hagsmunum kærenda. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað.  Telur hann kærendur ekki eiga lögvarða hagsmuni í kærumálinu.  Umdeilt leyfi eigi stoð í skipulagi og hafi verið veitt af þar til bæru stjórnvaldi.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu.  Verða þær ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi.  Á staðnum voru m.a. annar kærenda, byggingarfulltrúinn í Borgarbyggð og byggingarleyfishafi.  Gengið var um svæðið og aðstæður skoðaðar.  Einnig kynnti nefndin sér sérstaklega útsýni frá húsi annars kæranda og af efri hæð hins umdeilda þjónustuhúss, sem búið var að setja niður á staðnum og verið var að ganga frá.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 við Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Hefur úrskurðarnefndin með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag hafnað kröfu um ógildingu deiliskipulags umrædds svæðis og á hið umdeilda byggingarleyfi því stoð í gildu deiliskipulagi.  Samkvæmt skilmálum skipulagsins er heimilt að reisa á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt þjónustuhús allt að 70 m² og 6 m á hæð, ætlað sem þjónustuhús fyrir aðliggjandi smáhúsabyggð.  Þykir mega ráða af samhenginu að með 70 m² sé átt við grunnflatarmál enda byggingarreitur stærri á lóð nr. 5 en á öðrum lóðum á Lambalækarflöt og eðlilegt að ætla að þjónustuhúsið verði stærra að grunnflatarmáli en smáhýsin, sem vera mega allt að 40 m².  Samkvæmt aðaluppdráttum er þjónustuhúsið 69,1 m² að grunnfleti og innan við sex metra á hæð og verður með hliðsjón af framansögðu að telja að húsið samræmist skipulagsskilmálum.  Ekki verður annað séð en að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagi að öðru leyti, svo sem um landnotkun og ekki eru sjánlegir aðrir þeir annmarkar á leyfinu er leiða ættu til ógildingar þess.  Verður kröfum kærenda um ógildingu leyfisins því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Borgarbyggðar frá 6. janúar 2004 um að veita leyfi til að setja niður gamalt íbúðarhús sem þjónustuhús á lóð nr. 5 á Lambalækjarflöt í landi Laufáss í Borgarbyggð.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

75/2003 Laufás

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 75/2003, kæra D og H á ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. desember 2003, sem barst nefndinni sama dag, kæra D og H ákvörðun bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Í júlímánuði árið 1989 var unnið skipulag fyrir sumarbústaðasvæði í landi Ánabrekku, nánar tiltekið í Selási í Borgarhreppi.  Svæði þetta er að sunnanverðu við Langá, skammt austan þjóðvegarins vestur Mýrar.  Liggur landið nú undir jörðina Laufás sem er útskipt úr landi Ánabrekku.  Á skipulagi þessu er gert ráð fyrir 12 lóðum sunnan sumarbústaðalands í einkaeigu, en á því landi eiga kærendur sumarhús auk fleiri sameigenda landsins.  Norðan einkalandsins er aðkomuvegur að svæðinu, en með honum að norðanverðu, gegnt austurhluta einkalandsins, er afmarkað útivistarsvæði ætlað fyrir boltaleiki o.þ.h.

Hinn 10. september 1998 var samþykkt í bæjarstjórn Borgarbyggðar skipulag svæðis austan og að hluta norðan þess svæðis sem að framan var lýst.  Var svæðinu samkvæmt umræddu skipulagi skipt í 4 áfanga og var samhliða því unnið nákvæmara skipulag að 1. áfanga þess á svonefndum Miðhálsi.  Ekki liggur fyrir að athugasemdir hafi komið fram við gerð þessa skipulags.

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2001, leysti landbúnaðarráðherra úr landbúnaðarnotum spildu þá sem framangreind sumarhúsasvæði eru á.  Kemur og fram í Svæðisskipulagi Mýrasýslu 1998-2010 að á svæðinu sé gert ráð fyrir frístundabyggð.

Í lok ágúst 2003 var auglýst tillaga að breytingu á áðurnefndu deiliskipulagi frá 10. september 1998 fyrir frístundahús í landi Laufáss í Borgarbyggð.  Sagði í auglýsingunni að um væri að ræða stækkun skipulagssvæðis frá gildandi uppdrætti og að rými yrði fyrir fleiri frístundahús.  Kærendur munu ekki hafa orðið varir við auglýsingu umræddrar tillögu.  Var tillagan samþykkt og hófust framkvæmdir á grundvelli hennar í desember 2003.  Í umræddu skipulagi er m.a. gert ráð fyrir að reist verði smáhýsi til útleigu á svonefndri Lambalækjarflöt, skammt norðvestan við fyrirhugað leiksvæði norðan aðkomuvegar, gegnt bústað kærenda.  Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir að reist verði þjónustuhús á lóð nr. 5 á flötinni, allt að 6 metrar að hæð.  Er það einkum fyrirhugaður rekstur á svæðinu, bygging þjónustuhúss og stækkun skipulagssvæðisins sem kærendur andmæla og krefjast þeir ógildingar hinnar kærðu skipulagsbreytingar af þeim sökum.  Jafnframt kærðu þeir útgáfu byggingarleyfis fyrir umræddu húsi og kröfðust stöðvunar framkvæmda við byggingu þess.  Var þeirri kröfu hafnað með úrskurði uppkveðnum hinn 19. febrúar 2004, en mál um gildi byggingarleyfisins er að öðru leyti til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að með hinni umdeildu breytingu á deiliskipulagi hafi verið leyfð atvinnustarfsemi á svæðinu, en þess hafi þau ekki mátt vænta.  Ónæði muni verða af starfseminni og að auki verði fyrirhugað þjónustuhús allt of stórt og skerði útsýni og friðhelgi kærenda.  Einnig hafi málsmeðferð verið áfátt, en ekkert samráð hafi verið haft við kærendur eða aðra hagsmunaaðila á svæðinu við skipulagsbreytinguna svo sem lögskylt sé.  

Málsrök Borgarbyggðar:  Af hálfu Borgarbyggðar er kröfum kærenda mótmælt.  Er á því byggt að hin kærða ákvörðun sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög og hafi deiliskipulagsbreytingin verið auglýst lögum samkvæmt og yfirfarin af  Skipulagsstofnun.  Umrætt þjónustuhús sé í það mikilli fjarlægð frá bústað kærenda að ekki geti verið um röskun lögvarinna hagsmuna að tefla.

Andmæli landeiganda:  Af hálfu landeiganda hefur kröfum og sjónarmiðum kærenda verið mótmælt og vísar hann til sömu raka og fram hafa komið af hálfu Borgarbyggðar í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu.  Verða þær ekki raktar hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi.  Á staðnum voru m.a. kærendur, byggingarfulltrúinn í Borgarbyggð og byggingarleyfishafi.  Gengið var um svæðið og aðstæður skoðaðar.  Einnig kynnti nefndin sér sérstaklega útsýn af efri hæð hins umdeilda þjónustuhúss, sem búið var að setja niður á staðnum og verið var að ganga frá.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 um að samþykkja tillögu að breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð. 

Fyrir liggur að kærendur gerðu ekki athugasemdir við hina umdeildu skipulagstillögu á kynningartíma og bera þeir fyrir sig að þeim hafi ekki verið kunnugt um tillöguna þrátt fyrir að hún hafi verið birt í Lögbirtingablaðinu 29. ágúst 2003 og í Morgunblaðinu sama dag.  Þá barst kæra í máli þessu ekki fyrr en 15. desember 2003 eða hálfum fjórða mánuði eftir að sveitarstjórn samþykkti hina kærðu ákvörðun.  Kemur fyrst til úrlausnar hvort kærendur hafi átt málskotsrétt eins og á stóð.

Í 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að í auglýsingu um tillögu að aðalskipulagi eða breytingu á því skuli tekið fram að hver sá sem eigi geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni.  Þessi regla á einnig við um auglýsingar um deiliskipulag skv. 25. gr. laganna og um breytingar á því skv. 1. mgr. 26. gr. laganna.  Gætu þessi ákvæði leitt til þess að aðili glataði kærurétti við það eitt að koma ekki á framfæri athugsemdum við auglýsta tillögu.  Í máli því sem hér er til meðferðar hefur láðst að geta um þessi réttaráhrif í auglýsingunum og girðir það fyrir þá niðurstöðu að kærendur geti hafa glatað kærurétti af þessum ástæðum.  Að auki verður ekki séð að gætt hafi verið ákvæða 9. gr. skipulags- og byggingarlaga um samráð við hagsmunaaðila við undirbúning skipulagsgerðar og leiðir sá annmarki á undirbúningi málsins til þess að kærendum var ekki kunnugt um fyrirhugða skipulagsgerð.  Þykja, að þessu virtu, ekki efni til að vísa kröfum kærenda frá þrátt fyrir framangreint ákvæði 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Hin kærða ákvörðun öðlaðist fyrst gildi við birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2003 og var kærufrestur því ekki liðinn þegar kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 15. desember 2003.  Er það, samkvæmt framansögðu, niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að kærendur hafi átt kæruaðild og að kæruheimild hafi verið fyrir hendi er kæran barst úrskurðarnefndinni og beri því að taka kæruna til efnislegrar úrlausnar.

Eins og að framan greinir var landið þar sem kærendur eiga sumarhús komið í einkaeigu þegar deiliskipulag var gert fyrir aðliggjandi svæði sumarið 1989.  Utan skipulagssvæðisins var þá land til landbúnaðarnota sem ekki hafði verið skipulagt og máttu kærendur búast við hvers kyns nýtingu þess í samræmi við þá landnotkun.  Með deiliskipulaginu frá 1998 var sumarhúsasvæðið stækkað og með ákvörðun í  Svæðisskipulagi Mýrasýslu 1998-2010 og ákvörðun landbúnaðarráðherra frá 15. febrúar 2001 var svæðið skilgreint sem frístundabyggð og leyst úr landbúnaðarnotum.

Í grein 4.11.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er að finna skilgreiningu svæða fyrir frístundabyggð.  Segir þar að svæði fyrir frístundabyggð séu svæði ætluð fyrir frístundahús, þ.e. byggð sem ekki sé ætluð til heilsársbúsetu.  Til svæða fyrir frístundabyggð teljist einnig svæði fyrir fjallaskála, gangnamannaskála og neyðarskýli.  Í grein 4.11.2 segir að í svæðisskipulagi og á sveitarfélagsuppdrætti aðalskipulags skuli gera grein fyrir þegar byggðum og fyrirhuguðum svæðum fyrir frístundabyggð utan þéttbýlisstaða.  Gera skuli grein fyrir staðsetningu og stærð svæðanna, þéttleika byggðar og öðrum einkennum þegar byggðra og fyrirhugaðra svæða fyrir frístundabyggð, eftir því sem þurfa þyki.  Gera skuli grein fyrir tengslum svæðanna við samgöngur, þjónustu og opin svæði.  Einnig skuli gera grein fyrir áfangaskiptingu og áfangaröð, eftir því sem kostur sé.  Engin ákvæði eru hins vegar í reglugerðinni um eignarhald eða rekstur mannvirkja á slíkum svæðum.

Alkunna er að víðfeðm svæði fyrir frístundabyggð eru rekin til útleigu sumarhúsa t.d. á vegum launþegasamtaka og að á slíkum svæðum eru þjónustubyggingar, leiksvæði, baðstaðir og önnur aðstaða fyrir þá sem gista slík svæði.  Samræmist slík starfsemi skilgreiningu skipulagsreglugerðar um frístundabyggðir og verður ekki fallist á að óheimilt hafi verið að leyfa slíka starfsemi með hinni kærðu ákvörðun.  Þá verður ekki fallist á að stærð eða staðsetning þjónustuhúss á svæðinu sé með þeim hætti að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar þegar litið er til þess hversu lágt byggingin stendur og að hún er í um 150 metra fjarlægð frá bústað kærenda.  Var og séstaklega að því hugað við vettvangsskoðun hver áhrif byggingin kynni að hafa á hagsmuni kærenda.

Fallast má á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt þar sem skort hafi á samráð við hagsmunaaðila við skipulagsgerðina, sbr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hins vegar verður ekki á það fallist að þessi annmarki eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar þegar til þess er litið að einungis var um að ræða breytingu á þegar gerðu skipulagi, enda verður ekki talið að skortur á samráði hafi valdið kærendum réttarspjöllum.  Að öðru leyti hlaut hin umdeilda skipulagsákvörðun lögboðna meðferð og afgreiðslu Skipulagsstofnunar án sýnilegra ágalla á málsmeðferð.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að engir þeir ágallar séu á formi eða efni hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar hennar og verður kröfum kærenda því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar bæjarstjórnar Borgarbyggðar frá 24. ágúst 2003 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi fyrir frístundahús í Hálsabyggð í landi Laufáss í Borgarbyggð.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

12/2004 Viðarrimi

Með

Ár 2004, mánudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. febrúar 2004, sem barst nefndinni 23. s.m., kæra H og G, eigendur fasteignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík, ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur þann 19. febrúar 2004.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og gerðu jafnframt þá kröfu að úrskurðarnefndin kvæði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við viðbygginguna meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Hinn 11. mars sl. var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvunarkröfuna þar sem fallist var á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Málavextir:  Fasteignirnar að Viðarrima 47 og 49 eru á svæði sem byggst hefur upp á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var í borgarráði hinn 4. júní 1991.  Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir fjölbreytni í gerð húsa á svæðinu.  Byggingarreitir setja staðsetningu húsa á lóðum rúmar skorður en nýtingarhlutfall er ekki tilgreint í umræddu skipulagi.  Á lóðum á því svæði við Viðarrima sem hér skiptir máli er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð.  Á þessu svæði ganga stuttar botngötur norður úr Viðarrima og standa fjögur hús við hverja þeirra, en sunnan götunnar er einföld húsaröð.  Húsin á lóðunum nr. 43-53 við Viðarrima (stök númer) voru reist á árunum 1992 til 1994 og er nýtingarhlutfall þeirra lóða á bilinu 0,2 – 0,27.  Er gerð þessara húsa nokkuð breytileg.

Fyrir liggur að við byggingu hússins að Viðarrima 49 hefur norðvesturhorn bílgeymslu verið byggt nokkuð út fyrir byggingarreit á um 3,5 metra bili miðað við framhlið hússins, en ekki er til þess vitað að fram hafi komið athugasemdir af því tilefni á byggingartíma þess.

Á árinu 2002 óskuðu eigendur Viðarrima 49 eftir leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta, steinsteypta viðbyggingu við hús sitt til norðurs, innan þess byggingarreits sem markaður er á lóðinni í gildandi skipulagi svæðisins.  Var það mat byggingarfulltrúa að umrædd viðbygging samræmdist skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og féllst hann því á að veita umbeðið leyfi á afgreiðslufundi hinn 19. júní 2002.

Framkvæmdir samkvæmt framangreindu leyfi hófust ekki fyrr en tæpu ári eftir útgáfu þess.  Fór úttekt á botni grunns fyrir viðbygginguna fram hinn 16. júní 2003, en með bréfi, dags. 23. sama mánaðar, kærðu kærendur í máli þessu útgáfu umrædds leyfis.  Kváðu kærendur sér hafa verið ókunnugt um tilvist leyfisins fyrr en eftir að framkvæmdir hefðu hafist, enda hefði þeim engin tilkynning borist um útgáfu þess.  Kröfðust þeir ógildingar leyfisins, en jafnframt að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 10. júlí 2003 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða, enda taldi hún að eins og málið lægi þá fyrir yrði hvorki ráðið af málsgögnum að viðbyggingin færi í bága við skipulag eða byggingarreglur né að hún gengi svo gegn hagsmunum kærenda að leitt gæti til ógildingar byggingarleyfisins.

Með bréfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 17. september 2003, kröfðust kærendur þess að byggingaryfirvöld stöðvuðu framkvæmdir við bygginguna þar sem þeir töldu að viðbyggingin næði út fyrir byggingarreit, en á þessum tíma var lokið frágangi sökkuls undir útveggi viðbyggingarinnar.  Lét byggingarfulltrúi þegar kanna staðsetningu hennar og kom í ljós við mælingu að hlutar hennar náðu út fyrir byggingarreitinn.  Stöðvaði byggingarfulltrúi framkvæmdir við viðbygginguna þegar er niðurstaða mælingarinnar lá fyrir.

Í framhaldi af stöðvun framkvæmdanna gerðu byggingaryfirvöld frekari úttekt á málinu og leituðu skýringa á því misræmi sem komið hafði fram milli aðaluppdrátta og raunmælingar á staðsetningu viðbyggingarinnar.  Í kjölfar þessarar athugunar óskuðu byggingarleyfishafar eftir því að deiliskipulagi yrði breytt þannig að þegar hönnuð og samþykkt viðbygging yrði innan byggingarreits.  Kom fram í erindi þeirra að forsteyptar einingar sem nota ætti í viðbygginguna hefðu þegar verið steyptar.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. október 2003.  Samþykkti nefndin að grenndarkynnt yrði tillaga að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindið.

Í kjölfar þessa var unnin tillaga að breytingu deiliskipulagsins sem skipulagsfulltrúi samþykkti að grenndarkynna á fundi sínum hinn 28. nóvember 2003.  Tillagan var til kynningar frá 2. desember 2003 með athugasemdafresti til 29. desember s.á.  Athugasemdabréf barst frá eigendum þeirra húsa sem kynningin hafði tekið til og lögðust þeir gegn tillögunni.  Tillagan ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær, dags. 12. janúar 2004, var lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd þann 14. janúar s.á.  Samþykkti nefndin tillöguna og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 20. janúar 2004.  Var þeim sem gert höfðu athugasemdir tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi, dags. 21. janúar 2004.  Tillagan var loks send Skipulagsstofnun til lögboðinnar meðferðar.  Gerði stofnunin ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda, en tók fram að deiliskipulag umrædds svæðis væri ekki til í vörslu stofnunarinnar og benti þar að auki á ákvæði 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 6. febrúar 2004.  Á afgreiðslufundi hinn 10. febrúar 2004 samþykkti byggingarfulltrúi að veita leyfi til þess að breyta byggingaraðferð áður samþykktrar steinsteyptrar viðbyggingar í forsteyptar einingar.

Kærendur vildu ekki una ákvörðunum byggingaryfirvalda og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 20. febrúar 2004, svo sem að framan greinir, og hafa jafnframt afturkallað kæru vegna byggingarleyfisins frá árinu 2002 í kjölfar veitingar hins nýja byggingarleyfis.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að húsið að Viðarrima 49 hafi að hluta verið byggt utan byggingarreits á sínum tíma og með því skapast rými fyrir hinni umdeildu viðbyggingu.  Þar við bætist að hin umdeilda viðbygging hafi einnig reynst vera að hluta utan byggingarreits og verði fjarlægð viðbyggingarinnar frá lóðamörkum kærenda og byggingarleyfishafa minni en þrír metrar.  Úr þessum annmörkum hafi byggingaryfirvöld ætlað að bæta með hinni umdeildu skipulagsbreytingu en það hafi þeim ekki verið heimilt þar sem sú ákvörðun stríði gegn 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Auk þess hafi ekki verið færð fram haldbær rök fyrir því að skipulagsbreytingin hafi verið réttlætanleg.  Þá hafi verið rangt staðið að framkvæmdum við hina umdeildu viðbyggingu og þær ekki verið í samræmi við byggingarleyfi.  Í byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni frá árinu 2002 hafi verið gert ráð fyrir hefðbundinni aðferð við uppsteypu byggingarinnar en þess í stað hafi verið notaðar forsteyptar einingar í bygginguna og hafi sú byggingaraðferð verið samþykkt eftirá með hinu kærða byggingarleyfi.

Kærendur telja sem fyrr að með fyrirhugaðri viðbyggingu og þeim sólpalli sem nú þegar sé á lóðinni verði lóðin ofnýtt.  Búið sé þá að nýta nánast allan byggingarreit hússins og mjög lítið verði eftir af láréttum lóðarfleti.  Viðbyggingin fari 52 sentimetra út fyrir byggingarreit og þakkantur færist fram með sama hætti.  Með breytingunni sé fjarlægð þakkants viðbyggingarinnar frá lóðarmörkum aðeins 1,98 metrar og ekkert liggi fyrir um áhrif framkvæmdanna hvað varði skuggavarp og skerðingu á útsýni.  Umdeild bygging snúi að framhlið húss kærenda og muni skyggja á þann hluta garðs þeirra sem skipti máli hvað varði gróður, svo og að útsýni muni skerðast og rými til útivistar muni skerðast.  Gangi viðbyggingin því á grenndarhagsmuni kærenda og leiði án vafa til lækkunar á verði fasteignar þeirra.

Loks gera kærendur þá kröfu að bílskúr hússins að Viðarrima 49 verði færður inn fyrir upphaflegan byggingarreit hússins, enda hafi bygging hans út fyrir byggingarreit ekki átt stoð í gildandi skipulagi.  Myndi sú tilfærsla leiða til þess að fylgt væri ákvæðum gildandi skipulags um tvö bílastæði á lóð og útsýni kærenda ykist til muna, auk þess sem kærendur skírskota til þess að forsenda umdeildrar viðbyggingar sé sú að bílskúrinn hafi verið byggður út fyrir byggingarreit. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hinar kærðu ákvarðanir verið staðfestar.

Málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og verði hún því ekki felld úr gildi sökum galla á málsmeðferð, og 56. gr. skipulags- og byggingarlaga standi ekki í vegi fyrir gildi skipulagsbreytingarinnar.  Greininni, eins og hún hljóði í dag, hafi verið breytt í meðförum umhverfisnefndar Alþingis og í nefndaráliti um þá breytingu komi eftirfarandi fram:

„Ekki eru lagðar til breytingar á 55. gr., en nokkrar breytingar eru lagðar til á 56. gr. Snúa þær að því að mæla skýrar fyrir um hvernig fara skuli með framkvæmdir sem brjóta í bága við skipulag eða eru án leyfis. Þau atriði, sem bætt hefur verið við greinina, snúa í fyrsta lagi að því að mælt er fyrir um að ef byggingarframkvæmd er hafin án þess að leyfi sé fengið fyrir henni og hún brýtur í bága við skipulag eða framkvæmd er hafin með byggingarleyfi sem brýtur í bága við skipulag ber byggingarfulltrúa að stöðva framkvæmdir tafarlaust og skal hin ólöglega bygging eða byggingarhluti fjarlægður, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Hins vegar er mælt fyrir um að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Telur nefndin nauðsynlegt að slíkt ákvæði sé sett í lög þar sem dæmin sýna að skipulagi hefur oft verið breytt eftir að mannvirki hefur verið reist og eru slík vinnubrögð óviðunandi og fara gegn anda frumvarps þessa.”

Ljóst sé af greindu nefndaráliti að umræddri 56. gr. sé ætlað að koma í veg fyrir að vísvitandi sé ráðist í byggingarframkvæmdir án leyfa eða andstætt skipulagi.  Ákvæðið sé sett til að aðilar geti ekki með þessu móti unnið rétt gagnvart nágrönnum á grundvelli þess að hagsmunir framkvæmdaraðila séu orðnir meiri en þess sem telur á sér brotið vegna framkvæmda sem þegar hafi verið ráðist í.  Greininni sé ekki ætlað að taka til framkvæmda sem stoð eigi í leyfi frá sveitarstjórn sem talið hafi verið lögmætt og í samræmi við skipulag.  Rýmri túlkun hefði í för með sér að mistök við undirbúning eða málsmeðferð ákvörðunar, sem byggingarleyfishafi bæri enga ábyrgð á, þyrfti ávallt að leiða til þess að byggingarframkvæmd yrði að fjarlægja áður en hægt væri að veita leyfi að nýju.  Slík túlkun sé fráleit og hvorki í samræmi við tilgang ákvæðisins né meginreglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf.  Þá væri með slíkri túlkun gengið gegn mannréttindaákvæði um friðhelgi eignarréttarins og sjónarmið um sanngirni og eðli máls. 

Við skýringu ákvæðisins verði einnig að hafa í huga að það sé verulega íþyngjandi og af refsiréttarlegum toga.  Verði því af þeim sökum vart beitt um öll tilvik án tillits til aðstæðna eða huglægrar afstöðu byggjanda.  Beri því, í samræmi við hefðbundin lögskýringarsjónarmið, að skýra ákvæðið þröngt og aðeins að beita því í undantekningartilvikum.

Að teknu tilliti til framangreinds sé ljóst að 2. og 4. mgr. 56. gr. eigi ekki við í því máli sem hér um ræði.  Í fyrsta lagi sé það skilyrði skv. báðum málsgreinunum að bygging sé ólögleg en umdeild framkvæmd í máli þessu hafi átt stoð í lögmætu byggingarleyfi.  Í öðru lagi liggi fyrir að byggingarleyfishafar hafi verið grandlausir um þann galla á leyfinu sem síðar hafi komið í ljós.  Í þriðja lagi beri til þess að líta, að svo óverulegur hluti sökkuls umdeildrar viðbyggingar hafi farið út fyrir ramma skipulags, að álitamál sé að þörf hafi verið á skipulagsbreytingu.  Bæði úrskurðarnefndin og dómstólar hafi viðurkennt að gera megi ráð fyrir slíkum frávikum, enda myndi brottnám byggingarhlutans utan byggingarreits ónýta viðbygginguna í heild.  Í fjórða lagi sé á það bent að grunngröftur og bygging sökkuls, sem lokið hafi verið við stöðvun framkvæmda, sé afturtæk með einföldum hætti og hrófli ekki við hagsmunum kærenda þótt látin verði standa.   Einfalt sé að fylla yfir sökkulinn og jafna út lóðina ef ekki hefði verið fallist á skipulagsbreytinguna eða byggingaráformin.  Í fimmta lagi hafi breyting sú sem gerð var á deiliskipulaginu óveruleg áhrif á grenndarrétt kærenda enda byggi afstaða þeirra til framkvæmdanna ekki á breytingunni sem slíkri heldur til viðbyggingarinnar í heild.  Úrskurðarnefndin sjálf hafi komist að þeirri niðurstöðu, í bráðabirgðaúrskurði sínum frá 10. júní 2003, að viðbyggingin hefði ekki umtalsverð áhrif á hagsmuni kærenda m.t.t. grenndarsjónarmiða.  Sú breyting sem gerð hafi verið á deiliskipulaginu breyti engu um þá niðurstöðu enda færist byggingin lítið eitt nær kærendum og skuggavarp eða skerðing á útsýni breytist nánast ekki neitt.

Í ljósi framangreinds og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar hafi Reykjavíkurborg hvorki verið rétt né skylt að láta fjarlægja þann hluta sökkuls viðbyggingarinnar, sem farið hafi út fyrir byggingarreit, áður en gerð hafi verið breyting á deiliskipulagi eða byggingarleyfi samþykkt að nýju, með tilheyrandi tilkostnaði.  Hefði ekki verið ráðist í skipulagsbreytingu og veitingu umdeilds byggingarleyfis hefði aðeins verið unnt að gera þá kröfu að fyllt yrði yfir umdeilda sökkla utan byggingarreits.

Þrátt fyrir að þeir sem athugasemdir hafi gert við umdeilda deiliskipulagsbreytingu hafi ekki rökstutt andmæli sín, hafi skipulagsfulltrúi skoðað hvort breytingin hefði áhrif á grenndarhagsmuni þeirra.  Niðurstaða hans hafi verið sú að áhrifin væru hverfandi og því væri ekki ástæða til að leggjast gegn breytingunni á þeim grundvelli.

Rétt sé hjá kærendum að breytt hafi verið um byggingaraðferð áður en nýtt byggingarleyfi hafi verið veitt en ekki verði séð að það geti leitt til ógildingar byggingarleyfisins.  Engin ákvæði séu um það í deiliskipulagi svæðisins að óheimilt sé að byggja hús úr einingum.

Í kærumáli þessu séu ekki færðar fram sjálfstæðar málsástæður fyrir ógildingu byggingarleyfisins enda byggi gildi þess á deiliskipulagsbreytingunni sem jafnframt sé til umfjöllunar í málinu.  Ekki sé því af hálfu Reykjavíkur talin ástæða til sérstakrar umfjöllunar um byggingarleyfið.

Hnotskurn máls þessa sé að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 21. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér einhverja skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra. Verði þeir almennt að sæta því að með slíkum breytingum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir máttu búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna, en umfjöllun um það efni falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar.  Ljóst sé að sú breyting á deiliskipulaginu, að lengja byggingarreit hússins að Viðarrima 49 um 0,52 m til vesturs (sic), hafi óveruleg áhrif á grenndarhagsmuni kærenda og geti ekki leitt til ógildingar ákvörðunarinnar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Framkvæmdir þeirra styðjist við gilt byggingarleyfi.  Ákvæði í 56. gr. laga nr. 73/1997 eigi ekki við í þessu tilfelli þar sem það ákvæði eigi við um ólöglegar framkvæmdir, en ekkert ólöglegt hafi verið framkvæmt við hina umdeildu viðbyggingu.  Þá hafi kærendur engin rök fyrir kröfum sínum.  Þeir hafi áður reynt að fá framkvæmdir stöðvaðar en ekki hafi þá verið talin ástæða til að fallast á þá kröfu.  Ekkert hafi breyst í þá veru að önnur niðurstaða ætti að verða nú um þá kröfu.

Byggingarleyfishöfum sé ekki kunnugt um hvaða deiliskipulag kærendur séu að skoða, en vesturgafl húss þeirra standi einungis tvo metra frá lóðarmörkum.  Hús nr. 53 eigi byggingarreit aðeins metra frá lóðarmörkum til austurs, og svo sé um fleiri hús í götunni.

Byggingarleyfishafar taka ennfremur fram að réttindum að Viðarrima 49 hafi verið þinglýst fyrr en að Viðarrima 47 og hafi eldri þinglýsingin forgang.  Því hafi lóðarmörk sem komið hafi fyrr til þinglýsingar forgang fyrir þeim yngri.  Þá hafi hlaðinn grjótgarður sem skilji að lóðir Viðarrima 49 og Viðarrima 47, verið gerður eftir lóðarmörkum samkvæmt teikningum af Viðarrima 49, og hafi hann gilt sem lóðarmörk.  Samkvæmt þeim rökum eigi lóðarmörk samkvæmt teikningum af Viðarrima 49 að gilda.

Framkomin skekkja í mælingum hljóti að stafa af því að hús kærenda sé ekki rétt staðsett miðað við aðliggjandi hús en það hús hafi verið tekið út síðast og ætti að taka mið af aðliggjandi mannvirkjum.  Öll lóðarmörk húsanna að Viðarrima 49, 51 og 53, sem hafi verið tekin út samkvæmt löggiltum teikningum á sínum tíma, raskist verulega við hina nýju mælingu, m.a. færist trjágróður milli lóða.

Að öðru leyti vísi byggingarleyfishafar til framkominna röksemda Reykjavíkurborgar í kærumálinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi við meðferð fyrra kærumáls.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið umrædds húss á grundvelli skipulagsbreytingarinnar.

Samkvæmt greinargerð skipulagsbreytingarinnar felur hún í sér að byggingarreitur umræddrar lóðar er stækkaður um 0,52 metra að hluta til norðurs vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar og um 3 metra að hluta til vesturs til samræmis við legu bílskúrs hússins.  Þá er heimilað nýtingarhlutfall 0,4 fyrir lóðina að Viðarrima 49 en í gildandi skipulagi er ekki ákvæði um nýtingarhlutfall lóða á skipulagssvæðinu.  Ástæða breytingarinnar er sögð sú að í ljós hafi komið að heimiluð viðbygging skv. byggingarleyfi frá 19. júní 2002 hafi reynst að hluta til fara út fyrir byggingarreit lóðarinnar og hins vegar væri byggingarreiturinn lagaður að legu bílskúrs hússins sem einnig hafi reynst á sínum tíma hafa verið byggður út fyrir ákvarðaðan byggingarreit. 

Í málinu er m.a. tekist á um það hvort heimilt hafi verið, með hliðsjón af 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta deiliskipulagi svæðisins í því skyni að laga það að þegar orðnum og fyrirhuguðum framkvæmdum sem í ljós hefur komið að samræmdust ekki skipulagi.

Í 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er m.a. kveðið á um að byggingarfulltrúa beri að stöðva framkvæmdir sem hafnar séu með byggingarleyfi sem brjóti í bága við skipulag og skuli slík bygging eða byggingarhluti fjarlægður eða jarðrask afmáð.  Í 4. mgr. ákvæðisins er lagt bann við því að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefur verið fjarlægður eða jarðrask afmáð.  Fram kemur í athugasemdum með frumvarpi að breytingu á 56. gr., er vörðuðu umrædd efnisatriði og reifaðar eru í umsögn Reykjavíkurborgar hér að framan, að nauðsynlegt hafi þótt að lögfesta umrædd ákvæði vegna fordæma um að skipulagi hafi verið breytt í kjölfar ólögmætrar mannvirkjagerðar.  Slík vinnubrögð voru talin óviðunandi og fara gegn anda laganna.

Auk þess að sporna við framkvæmdum er fari í bága við skipulag má ætla að tilgangur 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé sá að slíkar framkvæmdir, þótt hafnar séu eða þeim lokið, ráði ekki afstöðu sveitarstjórna til skipulagsbreytinga.  Ekki verður af texta ákvæðisins ráðið eða af lögskýringargögnum að umrædd fyrirmæli séu bundin við saknæm tilvik heldur er nægilegt að tiltekin framkvæmd sé ólögmæt með því að hún fari í bága við skipulag.

Er hin kærða deiliskipulagsbreyting var samþykkt var einungis búið að setja niður sökkla fyrir hinni umdeildu viðbyggingu að Viðarrima 49 í skjóli byggingarleyfis frá árinu 2002, enda hafði byggingarfulltrúi stöðvað framkvæmdir skv. 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar í ljós var leitt að hluti byggingarinnar myndi fara út fyrir byggingarreit lóðarinnar. 

Þegar haft er í huga að framkvæmdir við grunn viðbyggingarinnar verða að teljast óverulegar og auðvelt að afmá þær þykir 4. mgr. 56. gr. umræddra laga ekki ráða úrslitum um hvort heimilt hafi verið að ráðast í umdeilda skipulagsbreytingu eins og hér stendur sérstaklega á og styðst sú ályktun við reglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf.  Þá þykir sú staðreynd, að bílskúr á lóðinni hafi verið byggður út fyrir byggingarreit fyrir meira en 10 árum, ekki skipta máli í þessu sambandi.  Verður 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki beitt með afturvirkum hætti um þá framkvæmd er átti sér stað löngu fyrir gildistöku ákvæðisins sem átti sér ekki hliðstæðu í eldri lögum.

Kemur þá til álita hvort aðrar ástæður eða sjónarmið standi til þess að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Samkvæmt 23. gr. skipulags- og byggingarlaga bera sveitarstjórnir ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags, og í 26. gr. laganna er gert ráð fyrir heimild þeim til handa að breyta gildandi deiliskipulagi.  Ákvarðanir á þessu sviði eru stjórnvaldsákvarðanir og er mat sveitarstjórna við ákvarðanatöku háð sömu meginreglum stjórnsýsluréttarins og gilda um aðrar slíkar ákvarðanir stjórnvalda.

Með samþykkt deiliskipulags svæðis eru festar í sessi áætlanir og markmið sveitarstjórnar um framtíðarnot viðkomandi svæðis  Er þar m.a. kveðið á um staðsetningu lóða, byggingarreiti og um útlit og gerðir húsa og verða byggingarleyfi að vera í samræmi við gildandi skipulag skv. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skipulag er með þessum hætti bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, og verða íbúar skipulagssvæðis, sem byggt hafa hús sín eða keypt með gildandi skipulagsforsendur í huga, að geta treyst því að ekki verði gerðar breytingar á skipulaginu nema veigamiklar ástæður mæli með því.  Á þetta sjónarmið ekki síst við þegar um er að ræða tiltölulega nýtt hverfi sem þegar er fullbyggt.

Umrætt svæði mun hafa byggst upp á árunum 1992 – 1994 á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var á árinu 1991 og einkennist byggðamynstur þess af tiltölulega litlum einbýlishúsum á stórum lóðum og er nýtingarhlutfall lóðanna að Viðarrima 43 – 53 (stök númer) á bilinu 0,2 – 0,27.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting tekur aðeins til lóðarinnar að Viðarrima 49 og stækkar eldri byggingarreit m.a. á þann veg að vikið er frá reglum gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð húss frá lóðarmörkum svo sem heimilað er í grein reglugerðarinnar nr. 75.4.  Fyrir liggur að ástæða breytingarinnar var m.a. sú að heimiluð viðbygging samkvæmt fyrra byggingarleyfi frá árinu 2002 fór að hluta til út fyrir byggingarreit en með hinni umdeildu viðbyggingu færi nýtingarhlutfall lóðarinnar í tæplega 0,4.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að greind ástæða fyrir deiliskipulagsbreytingunni geti ekki talist málefnaleg þegar litið er til efnis og tilgangs 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem áður var vikið að.  Ekki hafa verið færðar fram ástæður fyrir nauðsyn þess að umdeild viðbygging fari út fyrir ákvarðaðan byggingarreit lóðarinnar gegn andmælum nágranna, en umdeild viðbygging hefði aðeins orðið nokkrum  fermetrum minni ef byggingarreitur skipulagsins hefði verið virtur.  Hafa verður í huga að skipulagsbreytingin getur haft fordæmisgildi um nýtingu annarra lóða á svæðinu á grundvelli jafnræðissjónarmiða og þar af leiðandi breytt byggðamynstri og núverandi nýtingarhlutfalli skipulagssvæðisins.

Að öllu þessu virtu og að teknu tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins og 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu skipulagsbreytingar.

Samkvæmt þessari niðurstöðu á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi skipulagi og verður það af þeim sökum einnig fellt úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49, eru felldar úr gildi.

 
_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________         _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

20/2004 Brekkuás

Með

Ár 2004, mánudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2004, kæra eigenda húseignanna að Brúnási 16, 18 og 20 í Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2004, sem barst nefndinni 7. s.m., kæra S og S, Brúnási 16, B og R, Brúnási 18 og E og S, Brúnási 20, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til byggingar 372,6 m² einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 6. febrúar 2004 og staðfest af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við bygginguna.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Garðabæ til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Garðabæjar um kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda. 

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn þessa þáttar málsins. 

Hin umdeilda nýbygging sem byrjað er að reisa að Brekkuási 11 er á nýbyggingarsvæði á Hraunsholti í Garðabæ.  Á svæðinu gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt frá árinu 1997 með áorðnum breytingum.  Í skipulagi þessu er gert ráð fyrir fjölbreyttri íbúðarbyggð á svæðinu en í skilmálum er nánar kveðið á um mannvirkjagerð á einstökum lóðum.  Er á lóðinni að Brekkuási 11 heimiluð bygging einbýlishúss af gerð E-2, en sú húsgerð er samkvæmt skilmálum einnar og hálfrar hæðar og eru á skýringarmyndum í sérskilmálum sýnd dæmi um útfærslur slíkra húsa.

Eins og að framan er rakið veitti byggingarfulltrúinn í Garðabæ leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 á afgreiðslufundi hinn 28. janúar 2004 og var leyfið staðfest í bæjarstjórn hinn 19. febrúar 2004.  Hófust framkvæmdir við byggingu hússins í framhaldi af afgreiðslu leyfisins.

Lóðin að Brekkuási 11 liggur á vesturmörkum að lóðum kærenda að Brúnási nr. 16 og 18.  Norð-vestur af lóðinni er lóð kærenda að Brúnási 20.  Er verulegur hæðarmunur á lóðunum og liggja lóðir kærenda til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11. 

Þegar sjá mátti af framkvæmdum hæðarsetningu nýbyggingarinnar töldu kærendur ástæðu til að kynna sér frekar fyrirhugða byggingu.  Fengu þeir, að eigin sögn, afrit af teikningum að nýbyggingunni hinn 23. mars 2004.  Töldu þeir bygginguna ekki samræmast skipulagsskilmálum og að grenndaráhrif hennar yrðu óviðunandi.  Skutu þeir ákvörðun byggingaryfirvalda um leyfi fyrir byggingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. apríl 2004, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að umdeild nýbygging fari með ýmsum hætti gegn skipulagsskilmálum svæðisins.  Þannig hafi þess ekki verið gætt að laga mannvirkið að landinu, samræmis sé ekki gætt í þakformi og hæðarsetning sé röng.  Raski byggingin grenndarhagsmunum kærenda enda fylgi henni skuggavarp og skerðing á friðhelgi.  Nefna kærendur sem dæmi mikla vegghæð og nálægð nýbyggingarinnar og að sjá megi af svölum hennar niður í gegnum þakglugga að Brúnási 18.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum og málsástæðum kærenda hafnað.  Fullyrðingar kærenda um ranga hæðarsetningu fái ekki staðist enda beri að miða við uppgefinn hæðarkóta gólfplötu þess hluta hússins er snúi að götu eins og ráða megi af skýringarmyndum.  Sé þessi skilningur í samræmi við það sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu á byggingarleyfum vegna allra annarra húsa í hverfinu og einnig í öðrum hverfum bæjarins.  Sú verklagsregla hafi almennt gilt í nýjum hverfum í Garðabæ að plötuhæð húsa sé um 30 cm hærri en götukóti og sé með því verið að tryggja að vatn frá götu renni ekki óhindrað inn á aðalhæð húsa.

Í kæru kærenda sé ekki haldið fram að önnur atriði, er varði hæð eða umfang hússins, brjóti gegn beinum ákvæðum skilmála, heldur sé vísað til þess að húsgerðin sé andstæð meginmarkmiðum skipulagsins, falli ekki að landinu og sé þess eðlis að hún valdi skerðingu á nýtingu lóða kærenda og skerði verðmæti eigna þeirra.  Þá sé í kæru gerð athugasemd við réttmæti þeirrar ákvörðunar að heimila að svalir gangi út fyrir byggingarreit.

Ekkert af þessu fái staðist þegar litið sé til markmiða og framkvæmdar skipulagsins og heimilda þess.

Meginatriði þessa máls séu þau að byggingarleyfi hússins að Brekkuási 11 sé í samræmi við heimildir samkvæmt skipulagsskilmálum hverfisins og því ekki ógildanlegt.  Það séu því engar ástæður fyrir hendi er geti réttlætt stöðvun framkvæmda við húsið.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Svarar byggingarleyfishafi málsástæðum kærenda lið fyrir lið og telur þær ýmist byggðar á misskilningi eða rangtúlkun á skipulagsskilmálum svæðisins og öðrum réttarheimildum sem við eigi í málinu.  Hafa verði í huga að skipulag umrædds svæðis geri ráð fyrir þéttri og fjölbreytilegri byggð og geti kærendur ekki gert tilkall til þess rólega yfirbragðs og sveitasælu sem þeir geri í kærunni.  Enginn réttur hafi því verið brotinn á kærendum með útgáfu byggingarleyfis vegna hússins sem verið sé að byggja á lóðinni að Brekkuási 11.

Sé það eindregin afstaða byggingarleyfishafa að þar sem byggingarleyfi vegna húsbyggingar hans að Brekkuási 11 sé ekki haldið neinum ágöllum er ógildingu varði sé sjálfgefið að kröfu um stöðvun framkvæmda verði synjað.  Sama eigi að sjálfsögðu við um ógildingu byggingarleyfis síðar.

Með bréfi, dags. 4. maí sl., hefur byggingarleyfishafi komið að ítarlegum frekari athugasemdum sem einkum lúta að túlkun skipulags um vegghæðir með hliðsjón af frávíkjanlegum ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um það efni.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 28. apríl 2004.  Mættir voru fulltrúar kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 372,6 m² einbýlishús að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Ber úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins, að taka til úrlausnar þau atriði er varða lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og takamarkast úrlausnarefnið ekki við þær málsástæður sem kærendur tefla fram.  Kemur einkum til skoðunar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum byggingarsvæðisins, svo og hvort fylgt hafi verið viðeigandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við hönnun byggingarinnar.

Skipulagsskilmálar þeir sem við eiga í hinu umdeilda tilviki eru um margt óljósir.  Er þar m.a. í sérákvæðum fjallað um húsgerð E-2 sem einbýlishús á 1 ½ hæð án þess að slík húsgerð sé skilgreind umfram það sem ráða má af skýringarmyndum.  Þykir óljóst hvort hin umdeilda bygging samrýmist umræddum sérskilmálum miðað við þá skýringarkosti sem nærtækastir eru, en við skýringu skipulagsskilmála verður m.a. að líta til réttmætra væntinga lóðarhafa og annarra rétthafa á skipulagssvæðinu. 

Einnig kemur til skoðunar hvort hin umdeilda bygging samræmist ákvæðum 74. gr., sbr. 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en ekki er unnt að fallast á að skipulagsskilmálar umrædds svæðis hafi að geyma ákvæði um vegghæðir þótt þar sé kveðið á um mestu leyfilegu hæð hinna ýmsu húsgerða.  Samræmi byggingarinnar við önnur atriði skilmálanna geta og komið til skoðunar, svo sem um hæðarsetningu og hæðarlegu.

Samkvæmt framansögðu þykir það mikill vafi leika á um hvort hið umdeilda byggingarleyfi fullnægi lagaskilyrðum, sbr. m.a. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að rétt þykir að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Nokkur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar þessa.  Stafar hann af töfum við gagnaöflun og öðrum ófyrirséðum atvikum.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi við byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

_____________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

54/2002 Laugavegur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 54/2002, kæra eiganda íbúðar á fjórðu hæð að Laugavegi 53b, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 27. ágúst 2002, um að samþykkja umsókn um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2002, er barst nefndinni sama dag kærir Marteinn Másson, hdl. f.h. B, búsetts í Bandaríkjunum, eiganda íbúðar á fjórðu hæð að Laugavegi 53b, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. ágúst 2002 að samþykkja umsókn um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins. 

Málavextir:  Á svæði því er húsið að Laugavegi 53b stendur á er í gildi deiliskipulag sem samþykkt var í borgarráði Reykjavíkur hinn 26. október 1999.  Byggingarleyfi fyrir byggingu hússins var veitt hinn 26. júní 2001 og hófst bygging þess í kjölfarið. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 19. júní 2002 var lögð fram fyrirspurn þáverandi eiganda annarrar hæðar hússins að Laugavegi 53b, um hvort leyft yrði að breyta nýtingu hæðarinnar úr verslunarhúsnæði í veitingastað, en samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og samþykktum teikningum hússins var greindur eignarhluti skilgreindur sem verslun en í byggingarlýsingu hússins segir að á annarri hæð sé gert ráð fyrir verslunum eða sambærilegri starfsemi.  Afgreiðslu málsins var frestað og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 26. júní 2002 var lögð fram umsögn embættisins og var eftirfarandi fært til bókar:  „Jákvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.“  Erindið var tekið fyrir á ný á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 2. júlí s.á. þar sem bókað var: „Jákvætt.  Að uppfylltum skilyrðum.  Komi til umsóknar skal gera nákvæma grein fyrir loftræstingu og hljóðvist.“ 

Í kjölfar þessa sóttu eigendur um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni.  Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. júní 2002 þar sem fyrir lá bréf lögmanns kæranda er hafði að geyma mótmæli við fyrirhuguðum breytingum. Var afgreiðslu málsins frestað vegna athugasemda við framlagða uppdrætti.  Erindið var síðan tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. ágúst s.á. og afgreiðslu þess enn frestað með svohljóðandi bókun:  „Frestað.  Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Þar sem ágreiningur er um hvort og þá hversu marga meðeigendur þarf til að samþykkja fyrirhugaða framkvæmd sem felur í sér breytta notkun húsnæðisins er umsækjanda bent á að leita umsagnar kærunefndar fjöleignarhúsamála í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús.“ 

Erindið var loks samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 27. ágúst 2002 með eftirfarandi bókun:  „Sótt er um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð byggingar á lóð nr. 53B við Laugaveg.  Bréf lögmannsstofu Marteins Mássonar dags. 21. júlí 2002 og bréf Lögfræðistofu Reykjavíkur dags. 13. ágúst 2002, ásamt afriti af bréfi lögmannsstofu Marteins Mássonar dags. 13. ágúst 2002 fylgja erindinu .  Samþykkt.“  Ennfremur: „Sérhönnuðir skulu vinna sérstakar greinargerðir vegna útloftunar og hljóðvistar veitingarstaðarins.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Tveir íbúðareigendur í húsinu hafa mótmælt byggingarleyfisumsókn á þeim forsendum að frá slíkum rekstri muni stafa hávaði og lyktarmengun, auk þess sem í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé gert ráð fyrir verslunarhúsnæði á 2. hæð.  Í greinargerð hljóðráðgjafa sem fylgdi málinu kemur fram að ekki verði annað séð en húsnæðið uppfylli kröfur reglugerða um hljóðeinangrun.  Þá kemur fram á aðaluppdrætti að eimur frá steikingarstað er leiddur upp fyrir þak og útloftun frá eldhúsi er við útbrún lóðar að norðan.  Á séruppdráttum munu hönnuðir gera nánari grein fyrir kröfum til þessara atriða.  Með vísan til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 5/2002 verður að telja sbr. 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, að umsótt breyting á hagnýtingu húsnæðisins sæti ekki sérstökum takmörkunum enda umsótt notkun húsnæðisins í samræmi við gildandi aðalskipulag og deiliskipulag af reitnum og engar takmarkanir um notkun húsnæðisins í þinglýstum gögnum eða samþykktum.  Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á að breytingin hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en þeir hafa mátt gera ráð fyrir.  Er, m.t.t. framangreinds, fallist á að ekki þurfi samþykki annarra eigenda hússins fyrir breytingunni.  Umsækjanda er kunnugt um að ágreiningur er um þetta atriði og bent á að fari þeir af stað með framkvæmdir, áður en kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála er liðinn, eða áður en niðurstaða dómstóla eða álit kærunefndar fjöleignarhúsamála liggur fyrir, verði málinu skotið þangað, gera þeir það á eigin ábyrgð og áhættu.  Áskilin er lokaúttekt  byggingarfulltrúa.  Áskilið er samþykki heilbrigðiseftirlits.“

Fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa er fól í sér fyrrgreinda ákvörðun var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 28. ágúst 2002 og var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 5. september s.á.  Eftir veitingu leyfisins seldi byggingarleyfishafi þriðja aðila umræddan eignarhluta.

Kærandi undi ekki framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og skaut henni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur.

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og vísar til þess að veitt leyfi sé ekki í samræmi við þinglýsta eignarskiptayfirlýsingu, en samkvæmt henni sé hinn umdeildi eignarhluti skilgreindur sem verslun.  Það hugtak sé ekki hægt að túlka með þeim hætti að það nái einnig yfir veitingarekstur.  Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð meðan húsið hafi allt verið í eigu byggingarleyfishafa og hann einn ritað undir hana sem eigandi.  Þannig hafi byggingaraleyfishafi sjálfur sett nýtingu umdeilds eignarhluta ákveðin takmörk, sem hann hljóti að vera bundinn af gagnvart þeim sem síðar hafi keypt af honum einstaka eignarhluta þar sem eignaskiptayfirlýsingin sé hluti af þeim kaupsamningum sem síðar hafi verið gerðir.  Sá sem síðar hafi keypt umdeildan eignarhluta af byggingarleyfishafa, hljóti einnig að vera bundinn af takmörkuninni á nýtingu eignarhlutans, sem felist í hinni þinglýstu eignaskiptayfirlýsingu. 

Kærandi bendir einnig á að í samþykktum byggingarnefndarteikningum sé ekki gert ráð fyrir veitingastað á annarri hæð hússins heldur verslun.  Áætlanir byggingarleyfishafans feli í sér verulega breytingu á hagnýtingu séreignar frá því sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi og hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur en þeir hafi mátt ganga út frá þegar þeir hafi keypt sína eignarhluta.  Slíkar meiriháttar breytingar séu háðar samþykki allra eigenda hússins skv. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, a.m.k. þeirra meðeigenda sem myndu mest finna fyrir breytingunni, þ.e. íbúðareigenda á þriðju og fjórðu hæð, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna.  Rekstur veitingastaðar sé í veigamiklum atriðum frábrugðinn rekstri verslunar.  Slíkum rekstri fylgi t.d. meiri og öðruvísi lykt og hávaði en stafi af rekstri verslunar.  Hér sé um að ræða steikarstað og það megi ljóst vera að slíkri starfsemi fylgi mikil lykt sem geti orðið íbúðareigendum á þriðju og fjórðu hæð hússins til mikils ama og rýrt verðgildi eigna þeirra.  Fyrirhuguð útloftun breyti í sjálfu sér engu í þessu sambandi enda sé ætlunin að beina loftræstingu um sameiginlegt lagnakerfi hússins.  Útloftun við norðurenda hússins feli í sér að miklar líkur séu á að steikarloftið leiki um innganga íbúða á þriðju og fjórðu hæð, sem allir snúi í norður svo og glugga á þeirri hlið.

Kærandi vekur einnig athygli á því að meiri umferð fólks fylgi að jafnaði rekstri veitingastaðar en verslunar og þá sérstaklega í ljósi þess að veitingastaður hafi að jafnaði annan og lengri opnunartíma eða allt til kl. 01:00 – 03:00 á nóttunni.  Mikil umferð fólks til og frá veitingastaðnum hefði þannig í för með sér mikla truflun fyrir íbúa á þriðju og fjórðu hæð á þeim tíma sólarhrings sem þeim er nauðsyn á að hvílast innan veggja heimila sinna.  Aukin umferð fólks muni fela í sér meira álag á sameiginleg rými í húsinu, s.s. stigagang, lyftu og aðra sameign hússins, sem kunni að verða opin fyrir gesti veitingastaðar, með tilheyrandi meira viðhaldi og þrifum sameignar og kostnaðarauka af þeim sökum.  Sala áfengis á veitingastaðnum kunni einnig að leiða til meiri hávaða og ónæðis í sameiginlegum rýmum hússins. 

Kærandi segir í kæru sinni að hann hafi ekki fengið upplýsingar frá byggingarleyfishafa eða byggingarfulltrúa um atriði eins og sorphirðu vegna fyrirhugaðs veitingareksturs en bendir á að veitingastað fylgi annars konar sorp en almennum verslunarrekstri og megi búast við verri lykt af sorpi veitingastaðar þar sem fleygt sé matarafgöngum.

Kærandi heldur því einnig fram að orkunotkun veitingastaðar sé að öllum líkindum verulega meiri en verslunar og snerti þetta atriði hagsmuni meðeigenda hússins þar sem orkunotkun í sameign og hitakostnaði hússins sé skipt á eigendur eftir eignarhlutföllum.

Með vísan til framanritaðs telur kærandi sig hafa sýnt fram á að áætlun byggingarleyfishafa um að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins feli í sér svo veigamikla breytingu á notkun húsnæðisins að hann þurfi að afla samþykkis allra meðeigenda sinna samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús, eða a.m.k. þeirra meðeigenda sem myndu finna mest fyrir breytingunni, þ.e. væntanlega íbúðaeigenda á 3. og 4. hæð, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna. 

Jafnframt byggir kærandi á því að rekstur veitingastaðar í stað verslunar kunni að hafa í för með sér breytingar á sameign hússins, þ.e. útliti og nýtingu sameignar.  Hinum umdeilda eignarhluta fylgi hlutdeild í lóð, sorpgeymslu, tröppum, stigagangi, fólkslyftu og vörulyftu í húsinu, auk þess sem lagnakerfi sé sameiginlegt.  Kæranda hafi ekki verið kynntar teikningar eða önnur hönnunargögn af fyrirhuguðum breytingum og því sé ekki unnt að fullyrða hvort og þá hvaða breytingar séu ráðgerðar á einhverjum hlutum sameignarinnar.  Þó megi benda á að samkvæmt samþykktum byggingarnefndarteikningum, dags. 26. júní 2001, virðist loftræsting á norðurhlið hússins aðallega eða eingöngu eiga að taka við lofti frá bílgeymslu í kjallara.  Ef ætlunin sé að tengja útloftun úr veitingastað við sameiginlegt lagnakerfi hússins feli það í sér breytingu á sameign eða hagnýtingu sameignar, sem hljóti að þurfa samþykki sameigenda skv. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 30. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga.  Vakin sé athygli á því að lagnahönnun vegna hússins hafi dregist mjög mikið og sé ekki vitað til þess að henni sé lokið. 

Kærandi vísar einnig til þess að breyting á hagnýtingu annarrar hæðar hússins hafi ekki verið kynnt öllum meðeigendum byggingarleyfishafa.  Þannig hafi hvorki byggingarleyfishafinn né byggingarfulltrúi séð ástæðu til að kynna breytinguna fyrir öðrum eigendum íbúða á fjórðu hæð hússins og hugsanlega fleiri meðeigendum.  Hafi þó verið brýn ástæða fyrir slíkri kynningu. 

Kærandi telur einnig að málið hafi fengið of litla umfjöllun af hálfu byggingarfulltrúa.  Reyndar sé hér um svo mikla framkvæmd að ræða sem feli í sér svo veigamiklar breytingar að fjalla hefði þurft um málið í byggingarnefnd í stað þess að um það hafi eingöngu verið fjallað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa. 

Kærandi mótmælir því að aðstæður í máli nr. 5/2002 fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála, sem byggingarfulltrúi vísi til í ákvörðun sinni, séu sambærilegar aðstæðum að Laugavegi 53b og því sé alls ekki rétt að afgreiða mótmæli kæranda við áformum byggingarleyfishafa með því að vísa nær eingöngu í niðurstöðu í fyrrgreindu máli. 

Sjónarmið Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði staðfest og benda á að húseignin að Laugavegi 53b, standi við aðal verslunar- og þjónustugötu borgarinnar, og þ.m.t. landsins alls, með fjölbreytilegri landnotkun s.s. verslun, íbúðum, ýmiskonar þjónustu og síðast en ekki síst mörgum veitingastöðum. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996 – 2016, sem hafi verið í gildi þegar kærandi festi kaup á eign sinni og þegar hin kærða breyting hafi verið  samþykkt, sé umrætt svæði skilgreint sem miðborg/miðsvæði.  Á slíkum svæðum sé leyfð margskonar landnotkun, þ.m.t. veitingastaðir og íbúðir.  Í aðalskipulaginu sé landnotkunarflokkurinn skilgreindur svo:  „Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.  Verslun, þjónusta og veitingastaðir eru æskileg starfsemi á jarðhæðum þessara svæða.  Íbúðir eru heimilar á efri hæðum og jarðhæðum húsa á jaðarsvæðum.  Óþrifalegur iðnaður á þar ekki heima.“ 

Borgaryfirvöld benda á að samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, samþykktu í borgarráði hinn 26. október 1999, komi fram að heimil starfsemi/notkun á reitnum sé sú notkun sem samræmist landnotkun aðalskipulagsins.  Með breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkurborgar 1996-2016, sem hafi verið gerð í tengslum við Þróunaráætlun miðborgar, staðfestri í júlí 2000, hafi verið settar nákvæmar reglur um landnotkun í miðborginni.  Þar sé miðborgin flokkuð í landnotkunarsvæði.  Umræddur reitur sé á verslunarsvæði og á götuhliðum jarðhæða húsa á svæðinu gildi m.a. takmarkanir á notkun sem sporna eigi við samþjöppun annarrar starfsemi en verslunar en engin takmörkun gildi varðandi landnotkun á efri hæðum.  Ljóst sé því að veitingarekstur á annarri hæð hússins að Laugavegi 53b samræmist bæði gildandi aðalskipulagi og deiliskipulagi svæðisins. 

Rétt sé að í deiliskipulaginu sé áhersla lögð á verslunarstarfsemi á götuhliðum jarðhæða.  Af þeirri ástæðu sé einmitt heppilegt að veitingastaðir taki ekki yfir of margar götuhliðar jarðhæða.  Í samræmi við það sé mjög æskilegt að slík starfsemi sé á efri hæðum eða í kjöllurum húsa á svæðinu.  Markmið deiliskipulagsins séu m.a. að hlúa að þéttri, fjölbreytilegri byggð og að miðborgarstarfsemi verði áfram ríkjandi notkun á reitnum en íbúðabyggð geti þó dafnað á baklóðum og efri hæðum.  Áhersla sé lögð á að íbúðir geti verið á svæðinu en þó með þeim formerkjum að íbúar sem þar búi verði að taka tillit til þess að um sé að ræða blandaða byggð með þeim hagsmunaárekstrum sem slíkri blöndun geti fylgt. 

Hvað varði fullyrðingu kæranda um að leyfisveitingin hafi ekki verið í samræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu bendi Reykjavíkurborg á að eignaskiptasamningur feli aðeins í sér lýsingu á notkun eignar við gerð hans.  Slíkur samningur geti ekki talist þinglýst takmörkun á nýtingarmöguleikum eignarhlutans sem hér um ræði, sbr. 16., 17. og 18. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús og 1. gr. og 8. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum.  Í tilvitnuðum greinum komi fram að eignaskiptayfirlýsing sé að mestu lýsing á núverandi ástandi húss, því ef svo væri ekki þyrfti að breyta eignaskiptayfirlýsingu í hvert sinn sem breytt væri um notkun séreignarhluta.  Slík túlkun hefði  verulegan kostnað í för með sér og þung væri í vöfum.  Hvergi komi fram að notkun sú sem sýnd sé á uppdráttum eignaskiptayfirlýsingarinnar sé kvaðabundin með þeim hætti að óheimilt sé að breyta henni en hlutverk og tilgang eignaskiptayfirlýsingar verði að skýra með hliðsjón af öðrum ákvæðum laga um fjöleignarhús, s.s. 26. og 27. gr.

Umdeilt byggingarleyfi samræmist landnotkun svæðisins samkvæmt aðalskipulagi og deiliskipulagi og kærandi hafi mátt vita að sá möguleiki væri fyrir hendi að veitingastaður yrði opnaður í húsnæðinu.  Hafi honum verið í lófa lagið, við kaup á húsnæðinu, að leita eftir samningum um það við eiganda þess, sem þá átti allt húsnæðið, að þinglýst yrði kvöð á eignina þess efnis að óheimilt væri að reka í húsinu veitingastað.  Það hafi hann ekki gert og eigi því ekki ríkari rétt en almennt  gerist í húsum með blandaða notkun á miðborgarsvæði og því gildi hin almennu ákvæði laga um fjöleignarhús sem takmarki ekki þá notkun sem samþykkt hafi verið m.t.t. aðstæðna og fyrirliggjandi gagna. 

Reykjavíkurborg mótmælir því að byggingarleyfishafa hafi verið óheimilt að breyta hagnýtingu á eignarhlutanum og vísar í því efni til 26. og 27. gr. laga um fjöleignarhús og álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 5/2002 þar sem reyndi á túlkun greindra lagaákvæða.  Í því máli var ekki  talin þörf á samþykki meðeigenda fjöleignarhúss við Laugarveg fyrir breytingu á nýtingu séreignarhluta úr skrifstofuhúsnæði í veitingastað.

Við hina kærðu ákvarðanatöku hafi legið fyrir gögn frá sérfróðum aðilum vegna hljóðs og lyktar.  Í fyrirliggjandi álitsgerð verkfræðistofunnar Annar ehf. komi fram að veitingastaðurinn muni auðveldlega uppfylla ákvæði um hljóðvist/hljóðeinangrun m.t.t. íbúða á efri hæðum hússins.  Ekki verði því óþægindi frá staðnum vegna hávaða umfram það sem reglur heimili.  Loftræsting hússins verði í samræmi við ákvæði laga og reglna sem um þau mál gildi svo sem m.a. megi ráða af drögum að séruppdráttum af loftræstikerfum og umsögn verkfræðinga um málið.  Á aðaluppdrættinum komi fram að loftræsting vegna steikingar verði leidd um sameiginlegan lagnastokk, sem settur hafi verið í húsið m.a. til þess að koma fyrir loftræstilögnum upp fyrir þak hússins en loftræsting úr eldhúsi verði upp um þak annarrar hæðar við útbrún norðan megin á húsinu. 

Reykjavíkurborg mótmælir því sem haldið sé fram í kæru að meiri umferð fylgi starfsemi veitingastaðar en verslunar þótt líklegt sé að meiri umferð verði á kvöldin ef um veitingastað sé að ræða í stað verslunar.  Við mat á grenndarhagsmunum vegist iðulega á ólíkir hagsmunir, svo sem hagsmunir fasteignareiganda af því að hafa frelsi til nýtingar á fasteign sinni, gagnvart hagsmunum nágrannans af því að njóta friðar á eign sinni.  Vægi þessara hagsmuna sé misjafnt eftir því á hvaða svæði fasteignir séu.  Sömu sjónarmið eigi ekki við í íbúðarhverfum og á miðborgarsvæði.  Eigendur fasteigna verði að sætta sig við þau óþægindi sem gera megi ráð fyrir á tilteknum stað eða hverfi.  Hér verði að hafa í huga að umræddar fasteignir séu í miðborg Reykjavíkur þar sem heimilt sé samkvæmt gildandi aðalskipulagi að reka blandaða starfsemi. 

Þá sé því mótmælt að kærandi þurfi, vegna umdeilds byggingarleyfis, að þola meiri umferð um sameiginleg rými hússins en hann hafi mátt gera ráð fyrir.  Af samþykktum teikningum hússins megi ráða að langflestir viðskiptamenn veitingastaðarins muni ganga um sameiginlegar útitröppur hússins og beint inn á veitingastaðinn og fari því ekki um önnur sameiginleg rými en útitröppurnar.  Ekki verði því séð að breytt notkun hússins muni hafa í för með sér verulega aukinn kostnað fyrir sameigendur vegna aukins álags eða nýtingar sameignar. 

Sorpaðstaða í umræddu húsi hafi verið hönnuð í upphafi m.t.t. þess að mæta þörfum hvers konar miðborgarstarfsemi,  þ.m.t. veitingastarfsemi.  Á aðaluppdráttum af  kjallara hússins sé gerð grein fyrir sorpmálum en heimilaður veitingastaður þurfi leyfi umhverfis- og heilbrigðisstofu Reykjavíkurborgar fyrir rekstrinum sem muni gera kröfur um fullnægjandi frágang sorps eftir gildandi reglum þar um. 

Ljóst sé af aðaluppdrætti hverrar tegundar veitingastaðurinn sé, m.t.t. ákvæða laga nr. 61/1985 um veitinga- og gististaði, en um sé að ræða veitingastað skv. a-lið 9. gr. sömu laga.

Reykjavíkurborg heldur því fram að ekki verði séð m.t.t. fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingar hvernig orkunotkun veitingastaðarins hafi áhrif á sameigendur hússins, enda eini sameiginlegi orkukostnaðurinn vegna séreignarinnar hitakostnaður, en allt eins megi leiða líkum að því að hann verði minni ef rekinn sé veitingastaður í rýminu en ef um verslun væri að ræða, þar sem ávallt komi nokkur hiti frá eldhúsum slíkra staða.  Ekki verði séð að annar sameiginlegur orkukostnaður verði meiri og á það sé bent að kærandi hafi ekki leitast við að færa nein rök fyrir þeirri fullyrðingu sinni. 

Með vísan til alls þessa sé því mótmælt af hálfu Reykjavíkurborgar að hér sé um að ræða samþykkt sem feli í sér svo veigamikla breytingu að nauðsynlegt hafi verið að afla samþykkis annarra eigenda hússins fyrir henni, skv. 1. mgr. 27. gr. laganna um fjöleignarhús.

Hin samþykkta byggingarleyfisumsókn hafi auk þess ekki í för með sér breytingar á sameign hússins.  Þannig liggi loftræsting hæðarinnar alfarið um séreign í þar til gerðan lagnastokk upp fyrir þak hússins.  Vakin sé athygli á því að svalagangur á annarri hæð sé í séreign eigenda annarrar hæðarinnar samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni.  Umræddur lagnastokkur hafi verið í húsinu frá upphafi í þessum tilgangi, enda gert ráð fyrir því í byggingarlýsingu hússins að hæðin yrði loftræst.  Þá komi loftræsingin nyrst á húsinu upp þar sem gert hafi verið ráð fyrir loftræsitúðum frá upphafi. 

Samkvæmt 1. og 2. gr. samþykktar um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 661/2000 liggi fyrir að byggingarfulltrúi hafi verið valdbær til þess að afgreiða mál það sem hér sé til umfjöllunar og hafa verði í huga að borgarstjórn staðfesti afgreiðslu hans.  Hafi hin umdeilda byggingarleyfisumsókn því fengið lögformlega rétta málsmeðferð.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi heldur því fram að starfsemi veitingastaðar á annarri hæð hússins nr. 53b við Laugarveg sé hvorki í andstöðu við deili- né aðalskipulag svæðisins.  Þá sé því mótmælt að eignaskiptasamningurinn bindi hendur eigenda vilji þeir breyta notkun húsnæðisins.  Að öðru leyti sé um þetta atriði vísað til röksemda Reykjavíkurborgar í málinu. 

Því sé mótmælt að um sé að ræða breytingu á sameign eða lagnakerfi sem þurfi samþykki meðeigenda.  Nauðsynlegar tengingar við sameiginleg lagnakerfi, sem séu í samræmi við teikningar og samþykktar hafi verið, séu ávallt heimilar.  Þá sé ekki rétt að við meðferð málsins hafi verið brotið á rétti kæranda, þvert á móti hafi málið fengið ítarlega umfjöllun og kynningu.

Þá telur byggingarleyfishafinn að unnt sé að bæta úr lítilvægum annmörkum vegna starfseminnar fari viðeigandi stjórnvöld fram á slíkar úrbætur.

Andmæli núverandi eiganda:  Núverandi eiganda annarrar hæðar hússins var boðið að lýsa sjónarmiðum sínum til kærunnar, enda beinist hún að veitingarekstri hans.  Hann heldur því fram að forsenda kaupa hans á annarri hæð hússins hafi verið sú að veitingastarfsemi hafi verið heimil í rýminu.  Þá heldur hann því og fram að byggingarleyfi hússins hafi gert ráð fyrir að í því mætti fara fram hvers konar starfsemi sem stuðlað gæti að því að gera Laugaveginn blómlegan.  Eigandanum hafi verið tjáð að veitingastarfsemi félli undir hugtakið „verslun“.  Með byggingarleyfi, útgefnu hinn 27. ágúst 2002, hafi verið heimilað að innrétta aðra hæðina sem veitingastað.  Eigandinn hafi beðið átekta í einn mánuð en engin kæra hafi borist úrskurðarnefndinni fyrr en hinn 30. september 2002. 

Eigandinn heldur því fram að kærumál þetta hafi valdið honum miklum vandræðum og fjárhagstjóni.  Af þessum sökum hafi hann hvorki getað gengið frá kaupunum né fengið afsal fyrir eigninni.  Þá hafi hann heldur ekki getað selt eignina vegna óvissunnar sem ríki. 

Þá bendir eigandinn á að sérstakar kröfur hafi verið gerðar af hálfu byggingarfulltrúa vegna íbúða á þriðju og fjórðu hæð, svo sem að önnur hæðin yrði sérstaklega hljóðeinangruð og því hafi verið framkvæmdar sérstakar hljóðeinangrunaraðgerðir á lofti annarrar hæðarinnar. 

Andsvör kæranda við málsrökum Reykjavíkurborgar, byggingarleyfishafa og eiganda:  Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um framkomnar greinargerðir Reykjavíkurborgar, byggingarleyfishafa og eiganda umdeilds eignarhluta og lagði hann fram viðbótargreinargerð þar sem gerð var frekari grein fyrir málsástæðum hans.  Þar er því haldið fram að umdeilt byggingarleyfi eigi ekki stoð í gildandi skipulagi að virtum landnotkunarákvæðum aðal- og deiliskipulags og með hliðsjón af þeim þætti þróunaráætlunar miðborgar Reykjavíkur sem nú sé hluti gildandi aðalskipulags. 

Kærandi telur einnig rangt, sem haldið sé fram af hálfu Reykjavíkurborgar, að hann hafi mátt vita að sá möguleiki væri fyrir hendi að veitingastaður yrði opnaður í húsnæðinu. 

Vettvangsskoðun o.fl:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi mánudaginn 23. febrúar sl. og hitti fyrir kæranda og lögmann hans, embættismenn Reykjavíkurborgar og leigutaka annarra hæðar hússins.

Úrskurðarnefndinni hefur borist álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 50/2002, en í því máli óskaði byggingarleyfishafi máls þessa álits nefndarinnar á því hvort honum væri heimilt að hagnýta eignarhluta sinn sem veitingahús án samþykkis annarra eigenda hússins að Laugavegi 53b.  Kærunefnd vitnaði í niðurstöðu sinni til fordæmis í máli nr. 5/2002 sem skírskotað er til í rökum Reykjavíkurborgar í máli þessu.  Að mati kærunefndar „..verða aðilar er kaupa íbúðarhúsnæði, í fjöleignarhúsum sem skilgreina má sem blönduð atvinnu- og íbúðarhús, að gera ráð fyrir að eignarhlutar fjöleignarhússins verði nýttir í samræmi við skipulag umrædds svæðis.  Það er því mat kærunefndar að gagnaðilar geti ekki borið fyrir sig að nýting eignarhluta álitsbeiðanda feli í sér röskun umfram það sem þeir máttu búast við.“  Niðurstaða nefndarinnar var því sú að álitsbeiðanda væri heimilt að ráðast í breytinguna á eignarhlutanum án samþykkis meðeigenda sinna.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um veitingu leyfis til að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins nr. 53b við Laugaveg í Reykjavík og hefur rekstur hans staðið yfir í nokkurn tíma.  Í húsinu eru bæði íbúðir og atvinnufyrirtæki.  Meginrök kæranda gegn hinni kærðu ákvörðun eru þau að leyfið gangi gegn skipulagi svæðisins og að breytt nýting séreignar og óhjákvæmileg breyting á sameign er henni fylgi sé háð samþykki meðeigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum.  Þá eru gerðar athugasemdir við málsmeðferð ákvörðunarinnar.

Umdeilt byggingarleyfi felur í sér breytingu á þegar byggðu húsi og snýr fyrst og fremst að breyttri notkun úr verslun í veitingastað, sem getur sem slík ekki talist veruleg.  Var því heimilt að fela byggingarfulltrúa afgreiðslu málsins með hliðsjón af 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá liggur fyrir að andmæli og sjónarmið kæranda voru kunn byggingaryfirvöldum við ákvarðanatökuna.  Verður ekki talið að þeir annmarkar séu á málsmeðferð byggingarleyfisins að hróflað geti við gildi þess.

Deiliskipulag svæðis þess er um ræðir var samþykkt í borgarráði hinn 26. október 1999.  Í greinargerð á deiliskipulagsuppdrættinum er um landnotkun vísað til aðalskipulags en deiliskipulagið sjálft hefur ekki að geyma nánari útfærslu í þessu efni, svo sem ráðgert er í lokamálslið 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi var þegar kæra barst úrskurðarnefndinni, er umrætt svæði skilgreint sem miðborg eða miðsvæði.  Landnotkun á miðsvæði/miðborgar er skilgreind svo í greinargerð aðalskipulagsins:  „Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.  Verslun, þjónusta og veitingastaðir eru æskileg starfsemi á jarðhæðum þessara svæða.  Íbúðir eru heimilar á efri hæðum og jarðhæðum húsa á jaðarsvæðum.  Óþrifalegur iðnaður á þar ekki heima“  Samkvæmt þessu heimilar aðalskipulag margvíslega starfsemi á umræddu svæði.  Beinar takmarkanir lúta einvörðungu að óþrifalegum iðnaði.  Ekki eru settar takmarkanir á landnotkun einstakra eigna eða eignahluta eftir staðsetningu eða af öðrum ástæðum.  Með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að skipulagsákvarðanir á svæðinu standi ekki í vegi fyrir veitingu hins kærða leyfis.

Með hinu kærða byggingarleyfi er þáverandi eiganda heimilað að breyta hagnýtingu séreignar sinnar frá því sem upphaflega hafði verið gert ráð fyrir samkvæmt byggingarleyfi hússins og í eignaskiptasamningi þess um notkun einstakra eignarhluta.  Felur leyfið í sér breytingu verslunarrýmis í veitingastað og loftræstingu frá veitingastaðnum um sameiginlegan lagnastokk og opnun hans við þakbrún hússins.  Þá er í hinu kærða byggingarleyfi gert ráð fyrir að veitingastaðurinn geti losnað við sorp í gám sem staðsettur er utan lóðarmarka hússins eða nánar tiltekið á lóðinni nr. 72 við Hverfisgötu.

Í 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er fjallað um breytingar á hagnýtingu séreignahluta í fjöleignarhúsum.  Í 1. mgr. ákvæðisins er krafist samþykkis allra eigenda húss ef breyting hefur í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum.  Þó geta þeir sem ekki verða fyrir röskun á lögmætum hagsmunum sínum ekki staðið gegn slíkri breytingu, sbr. 2. mgr. 27. gr.  Ef breytt hagnýting séreignar telst ekki veruleg er nægilegt að einfaldur meirihluti eigenda miðað við fjölda og eignarhluta samþykki hana samkvæmt 3. mgr. 27. gr.

Í greinargerð með 27. gr. frumvarps þess er síðar varð að lögum nr. 26/1994 segir svo:  „Í þessari grein eru fólgnar mjög þýðingarmiklar reglur sem lúta að breytingum á hagnýtingu séreignar.  Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum.  Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað er til íbúðar.  Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar, grenndarreglna.  Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með.  Hvort tveggja eru gild sjónarmið sem verður að virða.  Í ákvæðum greinarinnar eru hagsmunir annarra eigenda látnir vega þyngra en án þess þó að bera fyrir borð hagsmuni eigandans.  Má segja að miðað við gildandi rétt séu nú höfð endaskipti því hingað til hefur réttur eiganda gagnvart sameigendum verið ríkari og þeir lítið getað aðhafst nema ónæðið hafi keyrt um þverbak.  Hefur eigandi almennt haft frjálsar hendur um að breyta hagnýtingunni, t.d. að hefja atvinnustarfsemi í íbúð og ekki þurft að fá samþykki annarra eigenda fyrir því.  Þótt breytt hagnýting sé háð leyfi byggingaryfirvalda er mikill misbrestur á að því sé framfylgt og stoðar það aðra eigendur því lítt.  Með ákvæðum þessarar greinar er lagt til að dæminu verði snúið við eins og áður segir.  Er við það miðað að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, ýmist allra ef breyting er veruleg, sbr. 1. mgr., eða einfalds meiri hluta miðað við fjölda og hlutfallstölur ef hún telst ekki veruleg, sbr. 3. mgr.  Er það ótvírætt eðlilegri og réttlátari tilhögun en nú er.  Með ákvæðum 2. mgr. er komið til móts við viðkomandi eiganda með því að hindra að aðrir eigendur synji um samþykki á ómálefnalegum grundvelli enda þótt um verulega breytingu sé að ræða.“

Af textaskýringu 27. gr. laga um fjöleignarhús og með hliðsjón af greinargerð með ákvæðinu, sem hér hefur verið rakin, verður sú ályktun dregin að breyting á ráðgerðri eða fyrri notkun séreignar, er snerti hagsmuni meðeigenda að fjöleignarhúsi með íþyngjandi hætti, er háð samþykki annarra eigenda og ræðst það af því hve veruleg breyting er hvort krafist sé samþykkis einfalds- eða aukins meirihluta eigenda. Heimildir skipulagsáætlana um landnotkun byggja ekki út rétti eigenda að þessu leyti nema í þeim tilfellum að beinlínis sé kveðið á um tiltekna notkun húss eða hluta þess í skipulagi.  Þessi túlkun 27. gr. fær einnig stoð í þeim eðlisrökum að eigendur fjöleignarhúsa megi almennt treysta því að ekki verði gerð breyting á notkun séreignarhluta húss frá því sem þeir máttu vænta, án þess að þeir væru hafðir með í ráðum.  

Hin umdeilda breyting á ákvarðaðri notkun annarrar hæðar hússins að Laugavegi 53b úr verslun í veitingastað getur snert hagsmuni sameigenda hússins enda starfsemi þessi eðlisólík.  Að jafnaði má búast við að veitingarekstri fylgi meiri umferð viðskiptavina að kvöldi til og um helgar en ef um væri að ræða verslun.  Veitingastöðum getur og fylgt áleitnari lykt en frá starfsemi þeirri sem upphaflega var gert ráð fyrir í húsinu.  Þrátt fyrir það að umrætt hús sé á miðborgarsvæði, þar sem mjög víða eru veitingastaðir, verður að telja að hin umdeilda breyting á notkun séreignarhlutans geti haft í för með sér meira ónæði og óþægindi fyrir sameigendur en ella, þótt ekki verði talið að um verulega röskun sé að ræða.

Á upphaflegum teikningum hússins kemur fram að á vesturhlið þess er lagnastokkur sem liggur upp í gegnum allt húsið og verður ekki annað ráðið en að stokkurinn sé sameign allra eigenda.  Á teikningunum er í engu getið að lagnastokkurinn sé ætlaður til loftræstingar enda verður ekki séð að gert hafi verið ráð fyrir að stokkurinn væri opinn við þak með nauðsynlegum umbúnaði til útloftunar. Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er loftræsting frá veitingastaðnum um þennan stokk og á sérteikningum, samþykktum hinn 8. janúar 2003, er gert ráð fyrir stórri útloftunarhettu á þaki hússins. Fallast verður á það að greind notkun lagnastokks sé breyting á hagnýtingu sameignar frá því sem upphaflega var gert ráð fyrir.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að ef um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir er að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi á samþykktri teikningu, þá verður ekki í ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. s.l.  Ef um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.  Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. laganna.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hið kærða byggingarleyfi hafi falið í sér breytingu á notkun séreignar og hagnýtingu sameignar sem séu háðar samþykki a.m.k. einfalds meirihluta sameigenda umrædds fjöleignarhúss samkvæmt 3. mgr. 27. gr. og 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Hefði því þurft að liggja fyrir slíkt samþykki áður en umdeilt leyfi var veitt, sbr. 3. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá er sá annmarki á umdeildu byggingarleyfi að ekki var tryggt við veitingu þess að fyrirhuguð lausn á sorplosun frá veitingastaðnum væri möguleg en sú staðreynd hefur orðið til þess að vandamál hafa skapast.

Að öllu þessu virtu verður fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. ágúst 2002, um veitingu byggingarleyfis fyrir veitingarstað á annarri hæð að Laugavegi 53b, er felld úr gildi. 

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

72/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003 að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð.

Á málið er nú lagður svofelldur 

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2003, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kæra Ö og A, f.h. íbúa í Bogahlíð nr. 8 og 10 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum á sömu lóð.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og gerðu jafnframt kröfu um að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum yrðu stöðvaðar þar til efnisúrskurður gengi um þær.  Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð til bráðabirgða hinn 18. desember 2003 vegna kröfu um stöðvun framkvæmda á lóðinni þar sem stöðvun á niðurrifi eldra húss var vísað frá úrskurðarnefndinni og kröfu um stöðvun framkvæmda við byggingu nýs húss var hafnað.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 og byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar. 

Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2003.

Eftir að afturköllun byggingarleyfisins frá 16. október lá fyrir vísaði úrskurðarnefndin máli kærenda vegna þess byggingarleyfis frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Kærendur skutu síðan veitingu byggingarleyfisins frá 5. febrúar 2003 til úrskurðarnefndarinnar.

Byggingarleyfið frá 5. febrúar 2003 var jafnframt kært af íbúum Bogahlíðar 2, 4 og 6, sem kröfðust þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí s.á.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru þær kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar þann 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6, dags. 25. ágúst 2003.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis frá 5. febrúar 2003 og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni.  Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður.  Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins. 

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003.  Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember 2003 og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember s.á.

Hafa kærendur í máli þessu kært heimild til niðurrifs eldra húss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og heimild til byggingar tvílyfts fjölbýlishúss á lóðinni.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 18. mars 2003 og var málinu vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun í því máli frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð.  Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða vegna stöðvunarkrafna kærenda.  Var kröfu þeirra um stöðvun niðurrifs eldra húss á lóðinni að Stakkahlíð 17 vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að þá lá fyrir að umrætt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.  Í þeim úrskurði var jafnframt hafnað kröfu um stöðvun framkvæmda við nýbyggingu íbúðarhúss á lóðinni með vísan til þess að byggingarleyfið styddist við gildandi deiliskipulag og væri fyrirhugað hús ekki slíkt að stærð og umfangi að það raskaði grenndarhagsmunum kærenda svo að réttlætt gæti stöðvun framkvæmda. 

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til sjónarmiða sinna sem fram hafi komið í fyrri kærumálum þeirra um sama efni til úrskurðarnefndarinnar.  Bent er á að litlar breytingar hafi verið gerðar á umdeildri nýbyggingu frá fyrri áformum og í umsögn borgarinnar í máli þessu gæti misræmis í nokkrum atriðum við staðreyndir og gögn í málinu sem kærendum hafi verið kynnt.

Af fyrri kærum og fyrirliggjandi gögnum má ráða að af hálfu kærenda sé á því byggt að tilgreint nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 orki tvímælis og að fyrirhuguð nýbygging sé of stór með hliðsjón af stærð lóðar.  Gengið sé óhæfilega á hagsmuni nágranna með fyrirhugaðri byggingu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir standi óraskaðar.

Ekki sé tilefni til að fallast á kröfu um ógildingu heimildar til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17.  Sú framkvæmd snerti ekki hagsmuni kærenda og eigi þeir ekki lögvarinna hagsmuna að gæta við þá ákvörðun.

Áréttað sé að húsið að Stakkahlíð nr. 17 hafi verið fært um einn metra frá kærendum til vesturs auk þess sem gluggasetningu á þeirri hlið sem snúi að þeim, þ.e. austurhliðinni, hafi verið breytt frá eldra byggingarleyfi.  Hvað almenn grenndarsjónarmið varði, hafi byggingarleyfi nýs húss að Stakkahlíð 17 ekki veruleg áhrif á hagsmuni kærenda.  Í fyrsta lagi verði það hús sem heimilt sé að byggja samkvæmt skipulaginu ekki nema um 0,8 metrum hærra en það hús sem nú standi á lóðinni.  Húsið stingi ekki í stúf við byggðamynstur svæðisins og sé lægra en flest hús á reitnum.  Lengra verði á milli húsa til austurs.  Húsið lengist til suðurs en lenging í þá átt hafi hins vegar óveruleg áhrif, m.a. þar sem húsin austan við Stakkahlíð 17, þ.m.t. hús kærenda að Bogahlíð 10, standi hærra í landi.  Þá skerðist útsýni úr íbúðum vegna byggingarinnar mjög lítið ef nokkuð umfram það sem áður hafi verið, nema hjá íbúum á 1. hæð allra húsanna.  Þá muni skuggavarp vegna hússins breytast óverulega frá því sem áður hafi verið og verði ekki meira en menn þurfi almennt að búa við í þéttbýli.  Breyting á birtuskilyrðum fyrir nágrennið vegna hússins sé því nánast engin.  Breyting á notkun hússins, þ.e. úr verslunarhúsnæði/félagsheimili í íbúðarhúsnæði sé til bóta fyrir nágrennið þegar litið sé til grenndarhagsmuna.  Hvað umferðarþáttinn varði þá liggi fyrir álit verkfræðistofu um að breytingarnar á skipulaginu og bygging hússins leiði til óverulegra breytinga á umferð.

Að öðru leyti sé vísað almennt til greinargerðar Reykjavíkurborgar frá 1. desember sl., sem lögð hafi verið fram vegna kæru annarra aðila um sömu ákvarðanir og fylgiskjala með henni.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi tekur undir undir rök og sjónarmið Reykjavíkurborgar sem færð hafi verið fram í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök í málinu og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni er átt geti við í kærumáli þessu og hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Eins og rakið hefur verið hefur hús það sem fyrir var á lóðinni að Stakkahlíð 17 nú verið rifið og munu framkvæmdir við nýbyggingu á lóðinni nú þegar hafnar.  Eins og málum er nú háttað er ekki tilefni til að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um ógildingu á heimild til niðurrifs húss þess sem á lóðinni stóð og er kröfu þeirra þess efnis vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003.  Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumáli íbúa að Bogahlíð 2-6 þar sem krafist var ógildingar þeirrar deiliskipulagsákvörðunar og segir þar m.a:

„Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi.  Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu.  Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.”

Samkvæmt þessu verður á því byggt að hið kærða byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð eigi stoð í gildu deiliskipulagi og er byggingarleyfið í samræmi við skilmála þess skipulags sem kveða m.a. á um stærð húss, fermetrafjölda og legu á lóð. 

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að umrætt byggingarleyfi fari í bága við kröfur byggingarreglugerðar um hönnun og umbúnað íbúðarhúsnæðis eða að aðrir annmarkar séu fyrir hendi er gætu valdið ógildingu leyfisins.

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð, hafnað. 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

70/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 70/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003 um að veita leyfi til þess reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. nóvember 2003, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 20. nóvember s.á., að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í Reykjavík og samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. nóvember s.á., að heimila niðurrif verslunarhúss á sömu lóð. 

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Jafnframt kröfðust þeir að framkvæmdir við niðurrif verslunarhússins að Stakkahlíð 17 yrðu stöðvaðar þar til efnisúrlausn lægi fyrir í kærumálinu.  Kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins var vísað frá úrskurðarnefndinni með úrskurði uppkveðnum hinn 18. desember 2003.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda og hafa deilur um nýtingu lóðarinnar að Stakkahlíð 17 komið ítrekað til kasta úrskurðarnefndarinnar.  Vorið 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2003 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Taldi nefndin líkur á því að byggingarleyfið yrði ógilt með vísan til þess að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um það hefði verið gerð áður en gildi tók breyting á aðalskipulagi, sem verið hefði forsenda leyfisveitingarinnar.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla byggingarleyfið frá 16. október 2002 en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á skipulaginu.  Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003. 

Með hliðsjón af því að hið kærða byggingarleyfi frá 16. október 2002 hafði verið afturkallað vísaði úrskurðarnefndin kærumáli vegna þess frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfi fyrir nýbygginu á lóðinni að Stakkahlíð 17 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003, þar sem jafnframt var krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí 2003.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru athugasemdirnar kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar hinn 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6 þann sama dag.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl. 

Kærendur skutu deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. október 2003, þar sem gerð var krafa um ógildingu skipulagsins.

Í kjölfar samþykktar deiliskipulagsins var sótt um nýtt byggingarleyfi fyrir byggingu húss að Stakkahlíð nr. 17, niðurfellingu eldra leyfis frá 5. febrúar 2003 og heimild til þess að rífa það hús sem fyrir var á lóðinni.  Breytingin frá áður samþykktu byggingarleyfi fólst í því að húsið hafði verið fært fjær húsunum við Bogahlíð um einn metra til vesturs, auk þess sem gert var ráð fyrir tveimur stæðum fyrir hreyfihamlaða á lóðinni í stað eins áður.  Þá hafði verið gerð breyting á innra fyrirkomulagi og gluggum á austur- og norðurhlið hússins. 

Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 og samþykkt að fella eldra byggingarleyfi úr gildi og að heimila niðurrif hússins á lóðinni og var byggingarfulltrúa falið að afgreiða byggingarleyfisumsóknina.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 6. nóvember 2003.  Byggingarleyfisumsókn fyrir nýju húsi á lóðinni var síðan afgreidd á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. nóvember sl. og staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur 20. nóvember 2003.

Kærendur hafa nú í máli þessu kært ákvarðanir um veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust jafnframt að framkvæmdir við niðurrif hússins yrðu stöðvaðar þar til úrskurður gengi um efnishlið málsins.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 24. febrúar 2003 og var þeirri kæru vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð svo sem rakið hefur verið.  Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif húss að Stakkahlíð 17 og var stöðvunarkröfunni vísað frá úrskurðarnefndinni af þeirri ástæðu að þá lá fyrir að umdeilt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að fram til þessa hafi borgaryfirvöld tvívegis komið í veg fyrir að efnisúrskurður fengist í kærumálum þeirra til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana um niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 og byggingar fjölbýlishúss á sömu lóð.  Í kjölfar tveggja úrskurða úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins á lóðinni, hafi borgaryfirvöld afturkallað fyrri ákvarðanir og veitt leyfi til niðurrifs að nýju og með því komið í veg fyrir efnislega niðurstöðu í ágreiningsmálunum.

Byggingarnefndarteikningar þær sem samþykktar hafi verið og hið umdeilda skipulag byggi á, séu óvandaðar og nýtingarhlutfall og stærðartölur séu umdeildar.  Göngustíg, sem liggi við lóðarmörk Stakkahlíðar 17, milli Stakkahlíðar og Bogahlíðar, hafi á sínum tíma verið afsalað til Reykjavíkurborgar og hafi stígurinn margsinnis verið sýndur sérgreindur frá umræddri lóð.  Fyrst nú, þegar byggja eigi fimmfalt stærra hús en fyrir sé á lóðinni, sé teikningum hagað svo að stígurinn endi á miðri leið, þ.e. þegar komið sé að lóðinni að Stakkahlíð 17, en sá hluti stígsins sem liggi um þá lóð sé nú talinn til flatarmáls hennar.  Þá komi fram í umdeildri samþykkt byggingarfulltrúa að þrátt fyrir það að báðar hæðir fyrirhugaðs húss séu jafnstórar og eigi að vera lokaðar, sé neðri hæðin sögð 526,9 fermetrar en efri hæðin 495,3 fermetrar.

Kærendur vísa jafnframt til framlagðra gagna og rökstuðnings sem þeir hafi byggt á í fyrri kærum um sama efni og séu enn í fullu gildi.  Kærendur hefðu talið sig mega treysta því að ekki yrði vikið frá fyrri ákvörðun borgaryfirvalda, sem hafnað hafi stærri byggingu á lóðinni á sínum tíma.  Nálægð fyrirhugaðs húss við hús kærenda, innsýn gagnvart suðurhlið húss þeirra, hærri nýtingarprósenta en nokkurs staðar finnist í hverfinu, óleyst bílastæðamál og aukinn umferðarþungi séu meðal þeirra atriða sem leiða eigi til ógildingar hins kærða byggingarleyfis fyrir nýju húsi að Stakkahlíð 17.

Hvað snerti kröfu um niðurfellingu leyfis til niðurrifs verslunarhússins að Stakkahlíð 17 sé á það bent að óverjandi sé að eftir standi upprifin lóð sem kunni að vera hættuleg börnum og unglingum.  Í ljósi vafa um gildi hins kærða byggingarleyfis og ætlaðra annmarka við undirbúning hins kærða skipulags hafi kærendur ríka hagsmuni af því, að sem minnst röskun verði á lóðinni þar til fyrirliggjandi ágreiningur hafi fengið þá löglegu meðferð sem kærendur eigi kröfu á.

Vænti kærendur þess að úrskurðarnefndinni verði gert kleift að afgreiða kærumál þetta og fyrirliggjandi kæru þeirra vegna deiliskipulags svæðisins án inngrips frá skipulags- og byggingaryfirvöldum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærðu byggingarleyfi fyrir niðurrifi eldra húss og byggingu íbúðarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 verði staðfest.

Hið kærða deiliskipulag og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki sé fallist á að aðaluppdrættir fyrirhugaðrar nýbyggingar að Stakkahlíð 17 séu óvandaðir.  Stærðartölur hússins komi skýrt fram í skráningartöflu er fylgi aðaluppdrætti og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar innan þeirra marka er deiliskipulag heimili.

Á fyrri stigum umfjöllunar byggingarleyfis að Stakkahlíð 17 hafi umtalsvert samráð verið haft við hagsmunaaðila og verulegt tillit tekið til sjónarmiða þeirra.  Við gerð deiliskipulagsins hafi, með tilliti til hagsmuna þeirra, fyrirhuguð bygging verið færð um einn metra til vesturs.  Við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi gluggar verið minnkaðir á norður- og austurhlið hússins til að mæta athugasemdum kærenda enn frekar.  Þá séu grenndaráhrif breytingarinnar ekki meiri en íbúar í þéttbýli verði almennt að gera ráð fyrir og búa við.

Því er haldið fram að kærendur eigi ekki hagsmuna að gæta vegna leyfis fyrir niðurrifi eldra húss að Stakkahlíð 17.

Að öðru leyti vísar Reykjavíkurborg til fyrirliggjandi gagna, málavaxtalýsingar og umfjöllunar um málsástæður kærenda um efnishlið málsins í umsögnum borgarinnar í fyrri kærumálum vegna umræddrar lóðar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað um málsrök og sjónarmið til umsagnar Reykjavíkurborgar.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök og hafa skírskotað til málsraka í fyrri kærumálum um sama efni og hefur úrskurðarnefndin haft þau rök og sjónarmið í huga við úrlausn máls þessa.

Niðurstaða:  Eins og rakið hefur verið hefur verslunarhúsið að Stakkahlíð 17 verið rifið og munu nú vera hafnar framkvæmdir við byggingu nýs húss á lóðinni samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Hafa kærendur af þeim sökum ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um gildi niðurrifsheimildarinnar.  Verður kröfu um ógildingu byggingarleyfisins fyrir niðurrifi umrædds húss því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hið kærða byggingarleyfi fyrir 10 íbúða fjölbýlishúsi á umræddri lóð á stoð í deiliskipulagákvörðun er borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti hinn 18. september 2003 og kærendur skutu til úrskurðarnefndarinnar hinn 21. október s.á.  Fyrr í dag kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem segir m.a:

„Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi.  Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu.  Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.”

Samkvæmt þessu verður á því byggt að hið kærða byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð eigi stoð í gildu deiliskipulagi og er byggingarleyfið í samræmi við skilmála þess skipulags sem kveða m.a. á um stærð húss, fermetrafjölda og legu á lóð. 

Ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að umrætt byggingarleyfi fari í bága við kröfur byggingarreglugerðar um hönnun og umbúnað íbúðarhúsnæðis eða að aðrir annmarkar séu fyrir hendi er gætu valdið ógildingu leyfisins.  Vegna athugasemda kærenda um mismunandi flatarmál 1. og 2. hæðar hússins ber þess að geta að sá munur skýrist m.a. af því að gólfplata 2. hæðar reiknast minni sökum stigagangs hússins sem gengur uppúr gólfplötu hæðarinnar.  

Með vísan til framanritaðs verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins fyrir byggingu fjölbýlishúss að Stakkahlíð 17 hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 15. október 2003, að heimila niðurrif verslunarhúss á lóðinni að Stakkahlíð 17 í Reykjavík, er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Þá er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. nóvember 2003, um að veita leyfi til þess að reisa tvílyft steinsteypt fjölbýlishús á sömu lóð, hafnað. 

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

64/2003 Stakkahlíð

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2003, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 18. september 2003 um að samþykkja deiliskipulag fyrir reit sem afmarkast af Stakkahlíð, Bogahlíð og Hamrahlíð þar sem m.a. er gert ráð fyrir tvílyftu fjölbýlishúsi með 10 íbúðum á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. október 2003, er barst nefndinni sama dag, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, þá ákvörðun borgarstjórnar Reykjavíkur frá 18. september 2003 að samþykkja deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.271 er afmarkast af Stakkahlíð, Bogahlíð og Hamrahlíð í Reykjavík þar sem m.a. er heimiluð bygging tvílyfts fjölbýlishúss með 10 íbúðum á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Skilja verður málskot kærenda svo að þar sé krafist ógildingar á hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun.

Málavextir:  Mál þetta hefur haft nokkurn aðdraganda.  Á árinu 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 31. janúar 2003 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Taldi nefndin líkur á því að byggingarleyfið yrði ógilt með vísan til þess að samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um það hefði verið gerð áður en gildi tók breyting á aðalskipulagi, sem verið hefði forsenda leyfisveitingarinnar.

Í kjölfar framangreinds úrskurðar ákvað skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur, á fundi hinn 5. febrúar 2003, að afturkalla byggingarleyfið frá 16. október 2002 en veitti jafnframt á sama fundi nýtt leyfi til sömu framkvæmda með vísan til þess að ekki léki lengur vafi á því að leyfið samræmdist aðalskipulagi eftir breytingar sem orðið hefðu á skipulaginu.  Var ákvörðun þessi staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar 2003. 

Með hliðsjón af því að hið kærða byggingarleyfi frá 16. október 2002 hafði verið afturkallað vísaði úrskurðarnefndin kærumáli vegna þess frá með úrskurði uppkveðnum hinn 21. febrúar 2003.  Í framhaldi af þeim málalokum skutu kærendur hinni nýju ákvörðun um byggingarleyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni að Stakkahlíð 17 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 24. febrúar 2003, þar sem jafnframt var krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir við niðurrif hússins á lóðinni yrðu stöðvaðar meðan kærumálið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Var bráðabirgðaúrskurður kveðinn upp hinn 3. apríl 2003 þar sem fallist var á kröfu um stöðvun framkvæmda við niðurrif hússins meðan beðið væri efnisúrlausnar í kærumálinu.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. apríl 2003 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að deiliskipulagi umrædds svæðis.  Samþykkti nefndin að kynna tillöguna fyrir hagsmunaðilum á svæðinu áður en endanleg tillaga yrði unnin.  Var tillagan í kynningu frá 22. apríl til 6. maí 2003.  Fimm athugasemdabréf bárust vegna tillögunnar og voru þær kynntar á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. maí 2003.  Tillagan var á ný lögð fyrir fund nefndarinnar hinn 14. maí s.á. ásamt samantekt skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar, dags. 12. maí 2003, og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs Reykjavíkruborgar um umferðarmál, dags. 15. apríl 2003.  Á fundinum var samþykkt að auglýsa tillöguna til kynningar og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 30. maí 2003 með athugasemdafresti til 11. júlí s.á. og bárust fimm bréf með athugasemdum við hina auglýstu tillögu.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 27. ágúst 2003 og voru framkomnar athugasemdir kynntar og lagt fram minnisblað, dags. 25. ágúst 2003, frá fundi formanns skipulags- og byggingarnefndar og eins íbúa í Bogahlíð 2-6, sem haldinn hafði verið sama dag.  Tillagan var á ný tekin fyrir á fundi nefndarinnar hinn 3. september 2003 auk framangreindra gagna, umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir, dags. 27. ágúst 2003, og minnisblaði, dags. 1. september 2003, um tiltekin atriði sem skipulags- og byggingarnefnd hafði óskað upplýsinga um.  Var auglýst tillaga samþykkt með þeirri breytingu að gera skyldi ráð fyrir einu stæði til viðbótar fyrir hreyfihamlaða á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð.  Beindi meirihluti nefndarinnar þeim tilmælum til hönnuðar hússins að endurskoða gluggasetningu og hönnun glugga á norður- og austurhlið hússins í nýrri umsókn um byggingarleyfi vegna framkominna athugasemda um innsýn milli húsa.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulagstillögunnar á fundi sínum hinn 18. september 2003.

Athugasemdaraðilum var tilkynnt um lyktir málsins með bréfi, dags. 22. september 2003, og var tillagan síðan send Skipulagsstofnun til skoðunar í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Með bréfi, dags. 2. október 2003, tilkynnti stofnunin að hún gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing þar um var birt hinn 6. október sl.

Í kjölfar gildistöku deiliskipulagsins samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur á fundi sínum hinn 15. október 2003 að fella byggingarleyfið frá 5. febrúar úr gildi og heimila að nýju niðurrif húss þess sem fyrir var að Stakkahlíð 17 og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu hinn 6. nóvember 2003.  Jafnframt samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík nýja byggingarleyfisumsókn fyrir fjölbýlishúsi á umræddri lóð hinn 4. nóvember sl. og borgarstjórn staðfesti þá afgreiðslu hinn 20. nóvember 2003.

Kærendur hafa nú í máli þessu kært fyrrgreint deiliskipulag til úrskurðarnefndarinnar. Jafnframt liggur fyrir úrskurðarnefndinni kæra þeirra á veitingu hins nýja byggingarleyfis og heimild til niðurrifs eldra húss og kröfðust kærendur að framkvæmdir við niðurrif hússins yrðu stöðvaðar þar til úrskurður gengi um efnishlið málsins.

Hinn 18. desember 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í máli kærenda frá 24. febrúar 2003 og var þeirri kæru vísað frá úrskurðarnefndinni í ljósi þess að hin kærða ákvörðun frá 5. febrúar 2003 hafði verið afturkölluð svo sem rakið hefur verið.  Jafnframt var þann sama dag kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við niðurrif húss að Stakkahlíð 17 og var stöðvunarkröfunni vísað frá úrskurðarnefndinni af þeirri ástæðu að þá lá fyrir að umdeilt hús hafði verið rifið skömmu áður eða hinn 11. desember 2003.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á til stuðnings ógildingarkröfu sinni að hið kærða deiliskipulag styðjist við byggingarnefndarteikningar að nýju húsi á lóðinni að Stakkahlíð 17, sem séu óvandaðar og nýtingarhlutfall og stærðartölur í skipulaginu séu umdeildar.  Göngustíg, sem liggi við lóðarmörk Stakkahlíðar 17, milli Stakkahlíðar og Bogahlíðar, hafi á sínum tíma verið afsalað til Reykjavíkurborgar og hafi stígurinn margsinnis verið sýndur sérgreindur frá umræddri lóð.  Fyrst nú, þegar byggja eigi fimmfalt stærra hús en fyrir hafi verið á lóðinni, sé teikningum hagað svo að stígurinn endi á miðri leið, þ.e. þegar komið sé að lóðinni að Stakkahlíð 17, en sá hluti stígsins sem liggi um þá lóð sé nú talinn til flatarmáls hennar.

Við undirbúning hins kærða skipulags hafi ekki verið gætt grundvallarreglna skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Engin gögn liggi fyrir um kannanir og athuganir á þeim sviðum umferðar og þjónustu sem lög kveði á um.  Byrjað sé á öfugum enda við skipulagsgerðina þar sem stuðst sé við ófullkomna byggingarleyfisteikningu án faglegrar úttektar á þýðingu þeirrar byggingar fyrir næstu nágranna og svæðið í heild.  Það sé skoðun kærenda að úrskurðarnefndinni beri að gera sjálfstæða könnun á öllum þáttum deiliskipulagsins og undirbúningi þessa máls í heild.  Telja verði að fyrirhugað byggingarmagn og nálægð milli húsa verði umfram heimildir og vafasamt verði að telja að reikna flatarmál göngustígs við lóðina að Stakkahlíð 17 til flatarmáls lóðarinnar.

Kærendur vísa jafnframt til framlagðra gagna og rökstuðnings sem þeir hafi byggt á í fyrri kærum um sama efni og séu enn í fullu gildi.  Hafin þeir talið sig mega treysta því að ekki yrði vikið frá fyrri ákvörðun borgaryfirvalda, sem hafnað hafi stærri byggingu á lóðinni á sínum tíma.  Nálægð fyrirhugaðs húss við hús kærenda, innsýn gagnvart suðurhlið húss þeirra, hærri nýtingarprósenta en nokkurs staðar finnist í hverfinu, óleyst bílastæðamál og aukinn umferðarþungi séu meðal þeirra atriða sem leiða eigi til ógildingar hins kærða skipulags sem heimili byggingu umdeilds húss.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Gerð er krafa um að hið kærða deiliskipulag standi óraskað.  Um svör við fyrri kærum kærenda og rökum í þeim vísast til fyrri greinargerða Reykjavíkurborgar.

Mótmælt er órökstuddum fullyrðingum kærenda um að deiliskipulagið hafi ekki verið unnið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar.  Undirbúningur og málsmeðferð deiliskipulagsins beri þess vitni að í hvívetna hafi verið staðið að málum í samræmi við lög og reglur.

Rangt sé hjá kærendum að ekki hafi verið gætt að umferðarmálum við skipulagsgerðina.  Fyrir liggi umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um tillöguna m.t.t. umferðarlíkans Reykjavíkurborgar.  Þar komi fram að breytingarnar á skipulaginu leiði til óverulegra breytinga á umferð.  Ekki hafi verið talin þörf á annarri þjónustustarfsemi af hálfu borgarinnar á deiliskipulagsreitnum en leikskóla sem deiliskipulagið geri ráð fyrir.  Með hliðsjón af breyttum verslunarháttum hafi verið talið að dagvöruverslun þrifist ekki í hverfinu enda ekki langt síðan hún lagðist af á umræddri lóð.  Það þjóni hagsmunum íbúa hverfisins að byggðar verði íbúðir á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð í stað nýs atvinnuhúsnæðis.  Líkur séu á að hagsmunir og þarfir atvinnustarfsemi og íbúða stangist á, en í hverfinu sé nánast hrein íbúðarbyggð.

Skipulagsyfirvöld Reykjavíkur hafi fjallað um og metið áhrif nýbyggingar á lóðinni að Stakkahlíð 17 á hagsmuni nágranna eins og fram komi í þeim gögnum sem liggi fyrir nefndinni um málið vegna fyrri umsagna um eldri kærur, s.s. sneiðingar og skuggavarp.  Með deiliskipulaginu hafi verið komið frekar til móts við sjónarmið kærenda og húsið fært nær Stakkahlíð og fjær kærendum.  Þá hafi gluggasetningu þess verið breytt á þeim hliðum sem snúi að kærendum. 

Deiliskipulagið hafi ekki veruleg áhrif á hagsmuni kærenda.  Í fyrsta lagi verði það hús sem heimilt sé að byggja samkvæmt skipulaginu aðeins um 0,8 metrum hærra en það hús sem hafi staðið á lóðinni.  Húsið skeri sig ekki úr í byggðarmynstri svæðisins og sé lægra en flest hús á skipulagsreitnum.  Fjarlægð þess frá húsi kærenda verði sú sama og frá eldra húsi til norðurs en lengra verði á milli húsanna til austurs.  Húsið lengist til suðurs en lenging í þá átt hafi hins vegar óveruleg áhrif  gagnvart kærendum þar sem húsin austan við Stakkahlíð nr. 17 standi mun hærra.  Af sömu ástæðum skerðist útsýni úr íbúðum vegna byggingarinnar mjög lítið ef nokkuð umfram það sem áður hafi verið nema hjá íbúum á 1. hæðum húsanna umhverfis og fyrirhuguð bygging auki skuggavarp óverulega og ekki meira en menn þurfi almennt að búa við í þéttbýli.

Í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum, sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni við skipulagsákvörðun, umfram það sem almennt gerist eða þeir máttu búast við, geti þeir átt bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna, en það álitaefni falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi sem á sínum tíma hafi verið byggt eftir sambærilega málsmeðferð gegn andmælum nágranna og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað.

Útreikningur nýtingarhlutfalls lóðarinnar sé miðaður við gildandi lóðarleigusamning frá 6. október 1966, sem gerður hafi verið í framhaldi af skiptingu sameiginlegrar lóðar Stakkahlíðar 17 og Bogahlíðar 8-10.  Samkvæmt þeim samningi og mæliblaði lóðarinnar frá sama ári sé hún 1388 fermetrar.  Umræddur göngustígur sem liggi við lóðarmörk Stakkahlíðar 17 og Bogahlíðar 8-10 sé kvöð á lóðinni að Stakkahlíð 17 og þrátt fyrir samþykkt bæjaryfirvalda að taka við þeirri tveggja metra spildu sem undir stíginn fari á lóðinni, hafi ekki verið gerð breyting á fyrrgreindum lóðarleigusamningi.  Sé því nýtingarhlutfall lóðarinnar miðað við fyrirhugaða byggingu rétt tilgreint í umdeildu deiliskipulagi.

Niðurstaða:  Kærendur hafa fært fram þau rök fyrir ógildingu hinnar umdeildu deiliskipulagsákvörðunar að annmarkar hafi verið á málsmeðferð hennar, en einkum er þó deilt á nýtingu lóðarinnar að Stakkahlíð 17 og áhrif fyrirhugaðs húss á lóðinni á nánasta umhverfi.

Hið kærða deiliskipulag var sérstaklega kynnt nágrönnum við mótun þess og það var síðan auglýst og birt í B-deild Stjórnartíðinda að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skipulagsákvörðunin er sett fram í skipulagsgreinargerð og á uppdrætti, þar sem stefnu og markmiðum ákvörðunarinnar er lýst.  Ekki verður annað ráðið en að áhrif skipulagsins á nánasta umhverfi hafi verið nægjanlega könnuð en um er að ræða skipulagningu svæðis sem þegar er að mestu byggt.  Meðal annars var fengin umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs borgarinnar um áhrif skipulagsins á umferð um svæðið.

Gildandi aðalskipulag Reykjavíkur gerir ráð fyrir íbúðarhúsi á lóðinni að Stakkahlíð 17 en ekki er þar að finna ákvæði um nýtingarhlutfall lóða.  Umdeilt deiliskipulag heimilar byggingu allt að 1707 fermetra tvílyfts fjölbýlishúss með 10 íbúðum á lóðinni og að eldra hús, sem ætlað var undir atvinnustarfsemi.  Er gert ráð fyrir kjallara og bílageymslu með 15 stæðum undir húsinu.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar samkvæmt deiliskipulaginu er 1,23 að teknu tilliti til bílageymslukjallara en 0,74 ef miðað er við byggingarhluta ofanjarðar svo sem heimilt er með hliðsjón af 8. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Heimiluð hæð hússins á lóðinni er 6,5 metrar miðað við yfirborð gangstéttar við götu og er skemmsta fjarlægð frá húsinu að næsta húsi um 12 metrar.

Íbúðarhús sem fyrir eru á skipulagsreitnum eru þriggja til fjögurra hæða og því hærri en fyrirhugað tvílyft fjölbýlishús á lóðinni að Stakkahlíð 17.  Ekki verður annað ráðið af skipulagsuppdrætti en að lágmarksfjarlægð milli húsa skv. gr. 75.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé virt.  Nýtingarhlutfall lóða á svæðinu er nokkuð hátt og dæmi um að það fari yfir 1,0 á einstökum lóðum.  Nýtingarhlutfall íbúðarlóða er á bilinu 0,77 – 0,96 þegar miðað er við byggingarmagn ofanjarðar.  Er nýtingarhlutfall lóðarinnar að Stakkahlíð 17 því með svipuðum hætti og annarra lóða á svæðinu og breytir þar engu hvort tveggja metra breiður göngustígur, sem liggur við lóðarmörk, sé tekinn með í flatarmáli lóðarinnar eða ekki. 

Samkvæmt framanrituðu verður ekki talið að málsmeðferð hins kærða deiliskipulags hafi verið ábótavant og samræmist það gildandi aðalskipulagi.  Lóðin að Stakkahlíð 17 sker sig ekki úr öðrum lóðum á skipulagsreitnum hvað nýtingarhlutfall varðar og er heimiluð húsbygging ekki meiri að stærð og umfangi en búast mátti við í ljósi byggðamynsturs deiliskipulagsreitsins og að gættu jafnræði um nýtingu lóða á svæðinu.  Með hliðsjón af því verður að telja að gætt hafi verið grenndarsjónarmiða 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar borgarstjórnar Reykjavíkur frá 18. september 2003 um að samþykkja deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.271, er afmarkast af Stakkahlíð, Bogahlíð og Hamrahlíð í Reykjavík.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________            ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

62/2003 Bjarnastaðir

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 62/2003, kæra leigutaka lóðar nr. 6 á svæði II í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi, á samþykkt sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps hinn 1. ágúst 2003 um nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2003, er barst nefndinni hinn 3. október sama ár, kæra S og I, Grófarseli 11, Reykjavík, leigutakar lóðar nr. 6 á svæði II í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi, samþykkt sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps frá 1. ágúst 2003 um nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á vordögum árið 2003 samþykkti sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps að auglýsa tillögu að nýju og breyttu deiliskipulagi frístundabyggðar í landi jarðarinnar Bjarnastaða.  Nánar tiltekið fól tillagan í sér að breyta átti deiliskipulagi frá árinu 1997 á svokölluðu svæði II og taka reit sem merktur hafði verið sem sparkvöllur undir eina lóð fyrir frístundahús.  Lóð þessi skyldi merkt nr. 4 og liggur hún að lóð kærenda.  Þá var einnig lagt til að svæðið undir frístundabyggð yrði stækkað um níu frístundahúsalóðir.  Tillaga að nýju og breyttu deiliskipulagi var auglýst og bárust athugasemdir frá kærendum og í kjölfarið var byggingarreitur umræddrar lóðar færður fjær kærendum. 

Sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps samþykkti deiliskipulagstillöguna á fundi hinn 1. ágúst 2003.

Kærendur mótmæltu niðurstöðu sveitarstjórnar með bréfi, dags. 31. ágúst 2003.  Með bréfi, dags. 11. september 2003, var kærendum bent á að unnt væri að kæra ákvörðun sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar.

Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við að gildistaka skipulagsákvörðunarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. bréf stofnunarinnar, dags. 18. september 2003, með því skilyrði að gerðar yrðu lagfæringar á skipulagsgögnum og birtist auglýsingin hinn 6. febrúar 2004. 

Kærendur sættu sig ekki við afgreiðslu sveitarstjórnar og kærðu málið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur eru mjög ósáttir við að deiliskipulagi á svæði II sé breytt á þann veg að leiksvæði verði tekið undir nýja lóð fyrir frístundahús.  Kærendur vísa til þess að byggingareitur lóðar nr. 4 á svæði II sé nálægt lóð þeirra, standi hátt í landinu og því muni bygging þar skerða útsýni þeirra. 

Kærendur gera einnig athugasemd við að aðkoma að lóð þeirra muni skerðast þar sem gert sé ráð fyrir samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi að hlið sem sé á vestanverðri lóð þeirra lokist.  Þetta sé eina aðkoman að rotþró sem staðsett sé austan við húsið og fyrirsjáanlegt sé að ryðja verði burt talsverðu af gróðri til að gera nýja aðkomu, verði núverandi aðkomu lokað. 

Kærendur telja að heildarhagsmunir aðila á svæðinu muni skerðast vegna þess að sparkvöllur sem verið hafi á svæðinu muni hverfa en tjaldstæði sem nú sé verið að leggja niður hafi skapað ágætis umhverfi fyrir fólk á svæðinu til útileikja. 

Að lokum benda kærendur á að í 2. gr. leigusamnings þeirra og landeiganda sé tekið fram að lóðauppdráttur sé hluti lóðarleigusamnings og því sé breytt deiliskipulag samningsrof af hálfu landeiganda. 

Málsrök Hvítársíðuhrepps:  Sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps bendir á að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum sé heimilt að frístundahús séu tíu metra frá lóðarmörkum, þ.e. að 20 metrar séu milli húsa, en vegna athugasemda kærenda hafi verið komið til móts við þá og byggingarreitur lóðar nr. 4 á svæði II færður 15 metra frá lóðarmörkum.  Fjarlægð milli húss kærenda og þess sem rísa muni samkvæmt deiliskipulaginu verði því mjög ásættanlegt eða 50 – 60 metrar. 

Það sé skoðun sveitarstjórnar að útsýni frá lóð kærenda muni skerðast óverulega þar sem byggingarreitur lóðar nr. 4 á svæði II liggi verulega neðar í landinu. 

Sveitarstjórnin heldur því fram að aðkoma að lóð kærenda breytist ekki miðað við eldra deiliskipulag því innkeyrsla sem kærendur hafi notað sé ekki í samræmi við það skipulag.  Þá verði heldur ekki annað séð en að tæming rotþróar sé möguleg þó hætt verði að nota núverandi innkeyrslu. 

Sveitarstjórnin bendir á að svo virðist sem nægjanlegt svæði verði eftir sem áður fyrir sparkvöll þó svo að lóðum á svæði tvö verði fjölgað um eina og telur eðlilegt að landeigandi breyti landnotkun og nýti svæðið undir frístundahús. 

Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að deiliskipulagsbreytingin sé samningsrof af hálfu landeiganda þá svarar sveitarstjórn því til að hún blandi sér ekki í efnisatriði eða orðalag leigusamninga sem landeigandi hafi gert við leigutaka. 

Niðurstaða:  Í hinni kærðu ákvörðun fólst að sveitarstjórn ákvað að gera breytingar á deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Bjarnastaða ásamt því að deiliskipuleggja níu lóðir til viðbótar fyrir frístundahús.  Kærendur eru ósáttir við að deiliskipulaginu skuli vera breytt í þá veru að sparkvöllur sé tekinn undir lóð fyrir frístundahús og halda því fram að byggingarreitur á lóð nr. 4 sé of nærri lóðarmörkum þeirra og að útsýni þeirra muni skerðast. 

Eins og rakið er hér að framan barst kæran úrskurðarnefndinni hinn 3. október 2003 en ákvörðun sveitarstjórnar um deiliskipulagsákvarðanirnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. febrúar 2004.  Af gögnum málsins má ráða að ástæða þess að töf varð á birtingunni hafi verið sú að Skipulagsstofnun setti það sem skilyrði birtingar að lagfæringar yrðu gerðar á uppdráttum.  Fór sveitarstjórn að þeim skilyrðum og voru ákvarðanir hennar birtar á meðan málið var til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni eins og fyrr greinir.  Telur því úrskurðarnefndin málið nú tækt til úrlausnar. 

Kærendur telja að byggingarreitur samkvæmt hinu breytta deiliskipulagi sé of nærri lóðarmörkum þeirra.  Í 3. mgr. gr. 4.2.11 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að byggingarreitir á frístundabyggðarsvæðum skulu ekki staðsettir nær lóðarmörkum en 10 metra.  Í máli því sem hér er til úrlausnar liggur fyrir að sveitarstjórn tók tillit til athugasemda kærenda og færði byggingarreit lóðar nr. 4 á svæði II fjær lóðarmökrum þeirra, þannig að byggingarreiturinn verður um 15 metra frá mörkum lóðar kærenda.  Hús kærenda stendur rúma 40 metra frá lóðarmörkum þeim megin er snýr að lóð nr. 4 þannig að ákvæði skipulagsreglugerðar eru uppfyllt hvað þetta atriði varðar. 

Með tilliti til fjarlægðarinnar og afstöðu umræddra lóða verður ekki fallist á að hin kærða ákvörðun hafi í för með sér þess háttar skerðingu á útsýni kærenda að ógildingu hennar varði.  Þá liggur einnig fyrir að sveitarfélagið féllst á sjónarmið kærenda varðandi leiksvæðið og gerði breytingar á skipulagsuppdrættinum áður en ákvörðunin var birt í B-deild Stjórnartíðinda í þá veru að leiksvæðið er nú staðsett vestan lóðar nr. 4.  

Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að breyting deiliskipulagsins frá árinu 1997 teljist samningsrof þá er það ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að skera úr um slík einkaréttarleg álitaefni.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu samþykktar sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps og er því kröfu kærenda hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps frá 1. ágúst 2003 um að samþykkja nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi. 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir