Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

54/2004 Pósthússtræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 54/2004, kæra eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. október 2004, sem barst nefndinni hinn 8. s.m., kærir Einar Baldvin Árnason hdl., f.h. eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar ásamt því að framkvæmdir á grundvelli hennar verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu aðila máls þessa og er það mat nefndarinnar, með hliðsjón af framlögðum gögnum, að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 28. október 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra kærendur máls þessa nýtt takmarkað byggingarleyfi vegna sömu fasteigna þ.e. að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28.  Leyfi þetta felur í sér, á sama hátt og hið eldra leyfi, heimild til handa byggingarleyfishafa til að rífa og undirbúa framkvæmdir auk þess sem leyft er að endurnýja létta innveggi í húsunum fyrir breytingar.  Kemur fyrst til úrlausnar hvort þýðingu hafi að skera úr um gildi hins fyrra leyfis og verður,  að svo stöddu, ekki gerð sérstök grein fyrir málavöxtum og málsrökum aðila.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra breytinga fasteignanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28. Verður ekki annað séð en að með takmörkuðu byggingarleyfi, útgefnu hinn 15. október 2004, sem einnig hefur verið skotið til úrskurðarnefndarinnar, séu heimilaðar sömu framkvæmdir og í leyfi því sem kæra í máli þessu tekur til, auk frekari framkvæmda sem getið er í hinu síðara leyfi. 

Samkvæmt framansögðu hefur hér eftir ekki þýðingu að fjalla um leyfi það sem kært er í máli þessu, enda verður hið síðara kærumál tekið til efnismeðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Eiga kærendur af þessum sökum ekki lögvarða hagsmuni því tengda að fá sérstaklega skorið úr um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og ber því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

60/2004 Pósthússtræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2004, kæra eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að rífa, undirbúa framkvæmdir og endurnýja létta innveggi í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. október 2004, sem barst nefndinni sama dag, kærir Einar Baldvin Árnason hdl., f.h. eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að rífa, undirbúa framkvæmdir og endurnýja létta innveggi í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar ásamt því að framkvæmdir á grundvelli hennar verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda til framangreindrar kæru.  Hafa nefndinni borist sjónarmið byggingarleyfishafa og málsrök Reykjavíkurborgar um kæruefnið.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar, með hliðsjón af framlögðum gögnum, að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 22. júní 2004 var tekin fyrir beiðni um heimild til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti úr skrifstofuhúsnæði í hótel með 50 herbergjum.  Samkvæmt umsókninni var gert ráð fyrir að í kjallara yrði eldhús, þvottahús, geymslur, skrifstofur o.fl.  Á fyrstu hæð yrði móttaka, setustofa, veitingasalur o.fl., og á annarri til fimmtu hæð 50 tveggja manna hótelherbergi með snyrtingum, þar af þrjú sérhönnuð fyrir fatlaða.  Jafnframt var sótt um leyfi til að gera innangengt milli hússins og annarrar til fjórðu hæðar hússins nr. 28 við Tryggvagötu og samnýta sorpgeymslu, bakdyrainngang og aðkomu að lóð með því húsi.  Var erindinu frestað en tekið fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa hinni 14. september 2004.  Var þá sótt um leyfi til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti og nr.  28 við Tryggvagötu úr skrifstofuhúsnæði í hótel með 59 herbergjum, með fyrirkomulagi sem nánar er lýst í umsókninni.   Var erindinu frestað á ný. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 22. sama mánaðar var samþykkt að fela skipulagsfulltrúa að vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi Kvosarinnar vegna sameiningar lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og Tryggvagötu 28.  Þá samþykkti nefndin að vísa byggingarleyfisþætti málsins til afgreiðslu byggingarfulltrúa.

Hinn 28. september 2004 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík takmarkað byggingarleyfi til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík vegna fyrirhugaðra breytinga.  Ákvörðun þessari skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 6. október 2004, sem barst nefndinni hinn 8. s.m.  Kröfðust kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og að framkvæmdir yrðu stöðvaðar.

Áður en úrskurðarnefndin hafði lokið meðferð greinds kærumáls barst henni kæra í máli þessu, dags. 28. október, þar sem kærð er ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita nýtt og aukið takmarkað byggingarleyfi til framkvæmda við áðurnefndar fasteignir.  Var það mat nefndarinnar að hið fyrra leyfi rúmaðist innan heimilda síðastgreinds leyfis og að kærendur ættu því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hins fyrra leyfis.  Vísað úrskurðarnefndin fyrra málinu frá með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag, 11. nóvember 2004.  Jafnframt var mál þetta tekið til úrskurðar. 
 
Málsrök kærenda:  Málsrök kærenda í máli þessu koma að í meginatriðum fram í fyrri kæru þeirra, dags. 6. október 2004.  Styðja þeir kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar þeim rökum að byggingarfulltrúa hafi skort lagaheimild til ákvörðunar um útgáfu hins kærða leyfis og hafi brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins.  Í henni felist að ákvarðanir stjórnvalda verði að eiga sér stoð í lögum.  Bent sé á að útgáfa takmarkaðs byggingarleyfis skv. 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga sé undantekning frá meginreglu 1. mgr. 44. gr. sömu laga.  Þar segi að gefa megi út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hafi staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis, byggingarfulltrúi áritað aðaluppdrætti og þegar byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafi verið greidd eða um þau samið.  Skilyrði löggjafans séu þrjú fyrir því að heimilt sé að beita þessari undantekningarreglu og verði þau öll að vera uppfyllt.  Svo sé ekki fyrir að fara í máli þessu.  Í fyrsta lagi sé það skilyrði gert að sérstaklega standi á.  Kærendur hafni því að þetta skilyrði sé uppfyllt, enda séu atvik þessa máls ekki með þeim hætti.  Ákvæði þetta eigi ekki við þegar umsókn um byggingarleyfi sé í venjubundnu umsóknarferli og engin sérstök atvik séu til staðar.  Það eina sem mætti segja að væri sérstakt við atvik þessa máls sé að uppi sé ágreiningur um sameiningu lóðanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 og lúti sá ágreiningur m.a. að stærð lóða, umferðarrétti, stærð húsa, réttmæti stærðarmælinga húsa/lóða, auk fjölmargra grenndarréttarlega atriða er varði byggingarleyfisumsóknina.  Af þeim sökum hafi skipulags- og byggingaryfirvöld ákveðið að standa fyrir grenndarkynningu vegna deiliskipulagsbreytingarinnar og hafi kærendum verið gefinn frestur til 27. október 2004 til að koma að athugasemdum sínum.  Sé vinna hafin við þær athugasemdir og sé þegar ljóst að þær verði umfangsmiklar, enda margt athugavert bæði við efni og form tillögunnar.  Kærendur telji þessa staðreynd málsins koma í veg fyrir að hið kærða leyfi sé veitt fyrir framkvæmdum, a.m.k. eins víðtækt leyfi og hér um ræði.  Hið útgefna leyfi sé verulega ívilnandi fyrir leyfishafa og geri í framhaldinu stöðu hans mun sterkari gagnvart kæranda varðandi þann ágreining sem uppi sé í málinu.  Þar fyrir utan geri þessi takmarkalausa leyfisveiting áðurnefnda grenndarkynningu og andmælarétt kæranda að engu enda í raun veitt leyfi fyrir þeim framkvæmdum sem kynna eigi í grenndarkynningunni.  Sú staðreynd að hin kærða ákvörðun gengisfelli grenndarkynninguna fullkomlega ætti í raun að nægja til þess að krafa kærendum verði tekin til greina.  Það megi því ljóst vera að einu atvikin sem hér séu til staðar og gætu leitt til þess að talið yrði að sérstaklega stæði á séu þess eðlis að hafna ætti leyfisútgáfunni frekar en að heimila hana.

Í annan stað sé það gert að skilyrði að leyfið sé eingöngu veitt til einstakra þátta byggingarframkvæmda.  Kærendur telji ljóst að leyfi það sem hér sé um deilt sé alltof rúmt og fjarri því að uppfylla þetta skilyrði.  Leyfið sé veitt til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 fyrir breytingar.  Það megi ljóst vera að þetta leyfi sé ekki á nokkurn hátt takmarkað.  Það sem sé alvarlegast sé að leyfið sé hvorki takmarkað á nokkurn hátt varðandi þá þætti er lúti að lóðasameiningunni né takmarkað við afturkræfar framkvæmdir.  Þá telji kærendur fráleitt að ekki skuli hafa verið skýrlega tekið fram að slíkar framkvæmdir séu á ábyrgð og áhættu umsækjanda.  Samkvæmt leyfinu geti leyfishafinn brotið á milli húsanna og gert allt það sem kærendur hyggjast gera athugasemdir við í andmælum sínum við lóðasameininguna. 

Í þriðja lagi sé það skilyrði gert samkvæmt 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga að leyfið sé takmarkað við samþykkt hönnunargögn.  Kærendur telji að þetta skilyrði sé heldur ekki uppfyllt, enda liggi hvorki fyrir að hönnunargögnin séu að öllu leyti í samræmi við þær kröfur sem lög og reglugerðir geri til þeirra né að þau hafi verið samþykkt af þar til bærum aðilum.  Sérstaklega sé bent á það atriði í hönnunargögnum er lúti að brunavörnum, umgengni og skipulagi lóðar.  Varðandi brunavarnir sé athygli vakin á gluggum á þaki Pósthússtrætis 2 sem liggi á lóðamörkum og virðist vera gert ráð fyrir að séu opnanlegir. 

Kærendur telji einnig að embætti byggingarfulltrúa hafi farið út fyrir valdsvið sitt og brotið gegn skýrum fyrirmælum skipulags- og byggingarnefndar er það veitti hið umdeilda leyfi.  Byggingarfulltrúi sé lægra sett stjórnvald en skipulags- og byggingarnefnd og geti ekki með löglegum hætti gengið gegn þeim fyrirmælum sem nefndin setji honum eða þeim takmörkunum sem felist í ákvörðunum nefndarinnar.  Vísa kærendur til bókunar skipulags- og byggingarnefndar frá 22. september 2004 þar sem segi:  „Með vísan til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu er byggingarleyfisþætti málsins vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“  Af þessu megi ljóst vera að um forsendur ákvörðunar sinnar vísi nefndin til umræddrar umsagnar lögfræði og stjórnsýslu skipulags- og byggignarsviðs, þar sem segi m.a.:  „Með vísan til framangreinds er ljóst að endanlegt byggingarleyfi fyrir framkvæmdum í húsunum verður ekki afgreitt fyrr en að lokinni grenndarkynningu deiliskipulagsbreytingar vegna lóðarsameiningarinnar.  Lagt er til að byggingarleyfisþætti málsins verði vísað til endanlegrar afgreiðslu og meðferðar byggingarfulltrúa.“  Kærendur vísa áfram til fyrrgreindrar umsagnar, þar sem segi svo:  „Hvað varðar kröfu aðila um að engin leyfi verði veitt fyrr en endanlegar teikningar hafi verið unnar þá liggur fyrir að endanlegt byggingarleyfi fyrir framkvæmdum við hótelbyggingu á báðum lóðunum verður ekki veitt fyrr en að lokinni grenndarkynningu á deiliskipulagsbreytingunni.  Undirritaður telur þó, m.t.t. meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar, að telji byggingarfulltrúi ástæðu til sé honum heimilt að veita umsækjanda takmarkað byggingarleyfi s.s. til framkvæmda innanhúss skv. 2. mgr. 44. gr., sem ekki tengjast sameiningu lóðanna og eru afturkræfar.  Slíkar framkvæmdir væru á ábyrgð og áhættu umsækjanda.  Eins og málið er vaxið, m.t.t. aðstæðna, telur undirritaður rétt að fyrirliggjandi aðaluppdrættir verði kynntir athugasemdaraðilum áður en byggingarleyfisumsókn verður afreidd endanlega. Slíkt mætti gera á fundi með aðilum og eða gefa þeim stuttan frest til að tjá sig um þá þætti sem snúa að þeim s.s. eins og framkvæmdum utanhúss, til að tryggja að málið sé að fullu upplýst áður en endanleg ákvörðun er tekin.“

Kærendur halda því fram að með vísan til tilvitnaðrar umsagnar megi ljóst vera að hið útgefna leyfi hafi ekki verið takmarkað á þann hátt sem skilyrt hafi verið í ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og forsendum þeirrar ákvörðunar.  Þá sé einnig ljóst að með hinu nær takmarkalausa leyfi hafi byggingarfulltrúi gengið þvert gegn þeirri ætlan skipulags- og byggingarnefndar að tryggja að málið væri nægjanlega rannsakað/upplýst með því að kynna athugasemdaraðilum fyrirliggjandi aðaluppdrætti áður en endanleg ákvörðun væri tekin.  Nú hafi leyfishafinn frjálsar hendur til framkvæmda og verði andmælaréttur kæranda verðlítill ef ekki verðlaus.

Kærendur halda því fram að þeir eigi mikla hagsmuni af því að staða þeirra gagnvart leyfishafa verði ekki veikt enn frekar en nú þegar hafi verið gert.  Þeir benda á að því lengra sem framkvæmdir verði komnar, þegar athugasemir þeirra við sameiningu lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu og við umsóknina um byggingarleyfið verði teknar til skoðunar, þeim mun ólíklegra sé að þær verði teknar til greina. 

Þá benda kærendur á að heimili þeirra sé í því húsi er næst liggi fyrirhuguðu hóteli og af þeim sökum telji þeir hagsmuni sína enn ríkari.  Framkvæmdirnar valdi þeim verulegu ónæði auk þess sem á þeim stutta tíma sem framkvæmdir hafi staðið hafi framkvæmdaraðilar komið í veg fyrir að þeir gætu nýtt sér lögvarinn umferðarrétt þeirra að lóð sinni. 

Að lokum taka kærendur fram að samkvæmt óformlegum mælingum faglærðra ráðgjafa þeirra bendi margt til að þær mælingar af umræddum lóðum og húsum, sem liggi til grundvallar teikningum leyfishafa, séu rangar.  Það leiði til þess að verulega vafasamt sé að ákvarðanir skipulags- og byggingaryfirvalda séu byggðar á réttum forsendum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess aðallega að kröfum kærenda um ógildingu hins takmarkaða byggingarleyfis verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að kröfunni verði synjað og staðfest verði útgáfa takmarkaðs byggingarleyfis sem byggingarfulltrúi hafi veitt hinn 15. október 2004.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er á það bent að í samræmi við ákvæði 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 13.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, hafi byggingarfulltrúi gefið út takmarkað byggingarleyfi hinn 15. október 2004, til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 vegna fyrirhugaðra breytinga á þeim sem sótt hafi verið um.  Takmarkist leyfið við samþykkt hönnunargögn byggingarfulltrúa, þ.e. séruppdrætti vegna framkvæmdarinnar.  Í hinu takmarkaða byggingarleyfi felist að leyfishafa sé heimilt að ráðast í þær framkvæmdir sem gerð sé grein fyrir á uppdráttunum, s.s. niðurif og niðurbrot veggja, þ.m.t. á milli húsanna, þ.e. gerð hurðargata.

Reykjavíkurborg heldur því fram að allar þær framkvæmdir sem heimilaðar séu samkvæmt hinu takmarkaða byggingarleyfi séu afturkræfar og hægt að breyta húsunum til sama horfs komi til þess að byggingarleyfi, sem sótt hafi verið um, verði ekki samþykkt.  Mótmælt sé þeirri fullyrðingu, sem fram komi í kæru, að um gríðarlegar framkvæmdir sé að ræða.  Sé í því sambandi sérstaklega bent á að hurðagöt þau sem gerð séu milli húsanna séu það lítil að hvorki þau né aðrar breytingar sem leyfið nái til geti raskað burðarvirki eða breytt stöðugleika húsanna.  Þá verði ekki séð að breytingarnar raski í neinu hagsmunum kærenda enda lúti þær nánast eingöngu að breytingum inni í umræddum húsum.  Vegna þessa beri að vísa kröfum kærenda frá nefndinni þar sem þeir eigi ekki lögmæta hagsmuni vegna hins takmarkaða byggingarleyfis enda hafi þeir ekki sýnt fram á að það geti á nokkurn hátt raskað hagsmunum þeirra. 

Fallist nefndin ekki á frávísun sé, með vísan til framangreinds og samþykktra hönnunargagna, augljóst að leyfið sé innan þeirra marka sem ákvæði 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 13.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 geri ráð fyrir.  Séu þær sérstöku aðstæður uppi í málinu að sá hluti framkvæmdanna sem veitt hafi verið leyfi fyrir geti ekki leitt til tjóns fyrir hagsmunaaðila og séu auk þess allar afturkræfar.  Þá liggi fyrir að þær breyti engu varðandi rétt byggingarleyfishafa til frekari framkvæmda eða sameiningar lóðanna sem nú sé í grenndarkynningu.  Hafa beri einnig í huga að ákveðið hafi verið að grenndarkynna lóðarbreytinguna að beiðni kærenda, þrátt fyrir að í henni felist í raun engin breyting.  Með því hafi útgáfu byggingarleyfis vegna framkvæmda á lóðunum verið frestað.  Í því sambandi sé bent á að hvergi í gildandi deiliskipulagi séu sýnd nákvæm mörk á lóðunum eða stærða þeirra getið.  Afmörkun þeirra ráðist af gildandi mæliblöðum sem ekki sé verið að breyta að neinu leyti, öðru en að stærðarskráningin sé leiðrétt en útmörk lóðanna gagnvart lóð kærenda breytist ekki.  Rangt sé hjá kærendum að leyfi til framkvæmdanna sé ekki skýrt afmarkað, sbr. samþykkt hönnunargögn.  Byggingarfulltrúa hafi því verið rétt á grundvelli framangreindra lagagreina og meginreglna stjórnsýsluréttar, einkum meðalhófsreglu, að gefa út takmarkað byggingarleyfi eins og hann hafi gert.  Beri úrskurðarnefndinni því að staðfesta útgáfu leyfisins, enda sé veiting þess í fullu samræmi við þau sjónarmið um útgáfu takmarkaðra byggingarleyfa sem fram komi í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 19. maí 1998, í máli nr. 11/1998.  Órökstuddar fullyrðingar kærenda um röskun á umferðarrétti og rangar mælingar krefjist nánari skýringa af þeirra hálfu.  Ljóst sé þó að með hinu útgefna leyfi sé umferðarrétti kærenda í engu raskað.

Ítrekað sé að Reykjavíkurborg telji úrskurð úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 11/1998 hafa mikla þýðingu í því máli sem hér sé til umfjöllunnar.  Aðstæður í því máli sem hér sé til meðferðar séu mun betri en í málinu frá árinu 1998 bæði m.t.t. forms og efnis (aðstæðna/áhrifa framkvæmda).  Fordæmisgildi úrskurðarins sé ótvírætt og ætti að leiða til þeirrar niðurstöðu að umrætt leyfi verði staðfest telji nefndin á annað borð að kærandi eigi aðild að málinu.

Í málavaxtalýsingu úrskurðarins frá árinu 1998 komi skýrt fram að byggingarfulltrúi hafi, án atbeina byggingarnefndar eða sveitarstjórnar, veitt leyfi til jarðvegsskipta á viðkomandi svæði.  Í niðurstöðukaflanum sé vísað til 2. mgr. 44. gr. með þeim hætti að bæði sé vísað til fyrri málsliðar hennar, sem fjalli um heimild til að gefa út leyfi til einstaka þátta byggingarframkvæmdar, og seinni málsliðarins sem veiti byggingarfulltrúa heimild til að veita leyfi til jarðvegskönnunnar.  Ótvírætt sé því að með úrskurðinum hafi úrskurðarnefndin komist að þeirri niðurstöðu að byggingarfulltrúi geti veitt heimild til einstakra þátta byggingarframkvæmda án atbeina byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Leyfið sem til umfjöllunar hafi verið í málinu verði ekki túlkað sem leyfi sem hægt hefði verið að veita eingöngu á grundvelli 2. máls. 2. mgr. 44. gr., enda um jarðvegsskipti að ræða.  Komist úrskurðarnefndin, í máli því sem hér sé til meðferðar, að annarri niðurstöðu, þ.e. að byggingarfulltrúi geti ekki, án staðfestingar nefndar eða sveitarstjórnar, veitt slíkt leyfi, yrði það ekki skýrt nema með því að niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í málinu frá árinu 1998 hafi verið röng.

Staðan í máli því sem hér sé til meðferðar sé einnig betri að því leyti að skipulags- og byggingarnefnd sé búin að fjalla um málið og fela byggingarfulltrúa byggingarleyfisþátt þess.  Verði því að líta svo á að skipulags- og byggingarnefnd hafi fyrir sitt leyti fallist á að gefið verði út takmarkað byggingarleyfi.  Sá munur sé einnig á málunum að leyfið í máli því sem hér sé til meðferðar sé formlega gefið út og á grundvelli samþykktra hönnunargagna.  Í máli nr. 11/1998 virðist engin gögn hafa verið lögð inn auk þess sem fyrir liggi að leyfið hafi verið veitt munnlega.

Á grundvelli úrskurðar nr. 11/1998 sé einnig hægt að álykta án vafa að leyfi til einstakra framkvæmda megi gefa út áður en byggingarleyfi hafi verið samþykkt, enda hafi ekki einu sinni verið búið að sækja um byggingarleyfi í því máli skv. málavaxtalýsingu.  Í því máli sem hér sé til meðferðar hafi þó verið sótt um byggingarleyfi auk þess sem notkunarbreyting á jarðhæð hafi verið kynnt fyrir hagsmunaaðilum og breyting á deiliskipulagi verið grenndarkynnt að beiðni kærenda.

Í máli nr. 11/1998 byggi úrskurðarnefndin einnig á því að framkvæmdirnar raski ekki hagsmunum kærenda og séu afturkræfar.  Hér eigi sömu rök við og í raun enn frekar þar sem um sé að ræða framkvæmdir innanhúss sem geti ekki raskað hagsmunum kæranda enda séu allar afturkræfar. 

Sjónarmið kærenda um að framkvæmdir kunni að leiða til þrýstings á borgaryfirvöld um að gefa út endanlegt leyfi eigi líka síður við í máli því sem hér sé til meðferðar en í máli nr. 11/1998.  Þar hafi verið veitt leyfi fyrir framkvæmdum á grundvelli deiliskipulags sem ekki hafi verið samþykkt enda auglýsingu þess ekki lokið.  Það hefði því getað tekið breytingum.  Hafa verði í huga að framkvæmdir þær sem hér um ræði séu innan húss og hægt að breyta þeim til baka án þess að eftir því yrði tekið.  Einnig verði að líta til þess að jafnvel þótt lóðirnar yrðu ekki sameinaðar, þ.e. fallið yrði frá breytingu deiliskipulagsins sem nú sé í grenndarkynningu, sé líklegt að ekki þyrfti að breyta framkvæmdinni í neinu, að öðru leyti en því að huga þyrfti frekar að brunavörnum milli húsanna. 

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi bendir á að hann hafi lengi starfað í ferðamannaiðnaði hér heima og erlendis og í því augnamiði haft í hyggju um langt skeið að hefja rekstur hótels í Reykjavík.  Tækifærið hafi verið gripið þegar eitt glæsilegasta hús Reykjavíkur, Pósthússtræti 2, hafi verið boðið til sölu.  Gamla Eimskipshúsið falli einkar vel að hugmyndum hans um fyrirhugaðan hótelrekstur.  Húsið sé staðsett í miðborg Reykjavíkur þar sem ákveðið hafi verið að byggja upp öfluga starfsemi tengda ferðamennsku og menningarlífi, sbr. fyrirhugað tónlistarhús, ráðstefnumiðstöð og 400 herbergja hótel.

Samhliða og í framhaldi af kaupum hússins hafi verið ráðist í að vinna málinu fylgi, kynna verkefnið og fjármagna það.  Arkitektastofan Arkís ehf. hafi verið ráðin til að hanna hótelið sem hafi frá upphafi leitt og séð um það ágæta samstarf sem hafi verið við byggingar- og skipulagsyfirvöld borgarinnar.  Nauðsynlegt hafi verið að vinna náið með byggingaryfirvöldum m.a. vegna staðsetningar húsanna og vegna þess að hluti húsanna sé verðmætur þáttur í íslenskri byggingarsögu.  Pósthússtræti 2 sé m.a. friðað að utan og að hluta til að innan.

Einn þáttur í undirbúningi verkefnisins hafi verið að kynna verkefnið fyrir nágrönnum að Hafnarstræti 9 og 11.  Á kynningarfundi hafi m.a. verið fjallað um þær þreifingar húseigenda að Hafnarstræti 9 og 11 að byggingarleyfishafi myndi einnig kaupa þeirra húseignir. 
Teikningar hafi verið lagðar inn til byggingafulltrúa á ýmsum stigum málsins eins og lög og reglur geri ráð fyrir.  Aðaluppdrættir ásamt öllum séruppdráttum arkitekta og verkfræðinga hafi verið lagðir inn til samþykktar í byrjun september 2004.

Á sama tíma hafi farið fram opið útboð um framkvæmdaþátt verkefnisins.  Tilboð verktaka hafi legið fyrir hinn 9. september 2004 og þá hefði verið hægt að hefja framkvæmdir þar sem nokkuð af framkvæmdum sé ekki háð leyfi byggingaryfirvalda eða að leyfi vegna þeirra liggi þegar fyrir s.s. vegna fyrirhugaðs utanhússviðhalds og gluggaskipta.  Aftur á móti hafi verið ákveðið að bíða eftir útgáfu byggingarleyfis og hafi framkvæmdir hafist hinn 28. september 2004 í kjölfar útgáfu takmarkaðs byggingarleyfis. 

Byggingarleyfishafi bendir á að upphaflegar hugmyndir hafi gert ráð fyrir um 70 herbergjum í hótelinu.  Heildarfjárfesting hótelsins sé áætluð um 900 milljónir króna. Þegar hafi verið fjárfest fyrir um 700 milljónir króna í byggingum og framkvæmdum, af því sé áfallinn undirbúnings- og framkvæmdakostnaður um 90 milljónir króna.  Viðskiptaáætlanir séu grundvallaðar á að hægt verði að hefja rekstur hótelsins næsta vor og sé hraði í undirbúningi og framkvæmdum nauðsynlegur í verkefnum sem þessum þar sem að arðsemi skipti miklu máli.  Ferðir erlendra ferðamanna til Íslands séu fyrst og fremst á tímabilinu frá 15. maí til 15. september.  Það skipti því höfuðmáli að hótelið geti opnað á réttum tíma, ella falli allt sumarið út.  Áreiðanleiki í tímasetningum skipti ferðaheildsala sem selja Ísland sem ferðamannastað miklu máli.  Ekki sé hægt að upp á gistingu á hóteli sem óvíst sé um opnun á. 

Byggingarleyfishafi vísar til þess að í Reykjavík sé ekkert fjögurra stjörnu miðbæjarhótel í þeim gæðaflokki sem hans hótel verði.  Það sé mikilvægt fyrir íslenskan ferðamannamarkað að hafa upp á slíkt hótel að bjóða og hafi sú þörf verið til staðar í mörg ár.  Hótelið hafi nú þegar verið kynnt um allan heim og ráðist hafi verið í umfangsmikla kynningu á því miðað við upphaflegan áætlaðan opnunartíma í byrjun apríl 2005.

Byggingarleyfishafi mótmælir því að hið kærða leyfi brjóti gegn rétti kærenda og að fyrirsjáanlegar séu hömlur á nýtingu eigna þeirra.  Hið rétta sé að í engu sé verið að skerða eignir kærenda enda muni starfsemi hótelsins ekki hafa áhrif á nágranna í næstu húsum umfram það sem eðlilegt geti talist.  Til að mynda muni umferð nágranna um port á engan hátt skerðast miðað við fyrirliggjandi tillögur og sorpgeymslur hafi verið færðar úr sameiginlegu porti að Tryggvagötu 28.  Engin hótelstarfsemi verði á 1. hæð Tryggvagötu 28.
Á öllum stigum verkefnisins hafi verið leitast við að uppfylla þau skilyrði sem sett séu vegna undirbúnings, framkvæmda og reksturs starfsemi sem þessarar.  Lausnum og útfærslum hafi verið breytt þegar málefnaleg og fagleg rök hafi legið fyrir.  Allt inngrip í húsin sem mögulega gæti angrað kærendur hafi verið endurskoðað og breytt til að koma til móts við þá. 

Byggingarleyfishafi heldur því fram að kærendur eigi engra lögvarinna hagsmuna að gæta í kærumáli þessu og að þegar hafi verið tekið fullt tillit til allra þeirra málefnalegu athugasemda sem borist hafi frá þeim.  Þar megi nefna að áform um að búa til nýja glugga á gafli Pósthússtrætis 2 sem snúi að porti hafi verið dregin til baka, þrátt fyrir að staðsetning þeirra og umfang muni á engan hátt rýra tæknileg, útlitsleg eða tilfinningarleg gæði aðliggjandi eignar kærenda.  Bent sé á að eignirnar séu staðsettar í miðborg Reykjavíkur og að gluggar snúi inn í þröngt port.  Það fyrirkomulag sé unnt að rekja til yfir hundrað ára gamals skipulags í Reykjavík.  Sorpgeymslur og aðkoma að stoðrýmum hafi verið flutt úr porti og að Tryggvagötu 28 til að forðast árekstra við eigendur Hafnarstrætis 9-11.  Þetta sé gert þrátt fyrir að umferðarréttur byggingarleyfishafa um port sé til staðar.

Að lokum bendir byggingarleyfishafi á að húseignirnar að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 hafi staðið á þessum lóðum með fastsett lóðamörk í áratugi.  Í fyrirliggjandi tillögum að breyttu deiliskipulagi séu breytingar á umhverfi og ásýnd húsanna í algjöru lágmarki.  Hafi framkvæmdaraðili þegar tekið meira en fullt tillit til athugasemda kærenda við þróun verkefnisins þannig að vandséð sé hvernig hið kærða leyfi geti skert notkunarmöguleika þeirra á eignum þeirra í framtíðinni.  Eingöngu sé verið að breyta innra skipulagi og breyta starfsemi hússins frá skrifstofuhaldi yfir í hótelrekstur með háu gæðastigi.  Mestu hagsmunirnir í þessu máli séu almannahagsmunir og hagsmunir Reykvíkinga, þ.e. að þeim aðilum sem hafi dug og þor til að ráðast í vandaða og markvissa uppbyggingu athafna- og viðskiptalífs í miðborginni, verði ekki gert það ógerlegt.

Andsvör kærenda vegna sjónarmiða byggingarleyfishafa:  Kærendur mótmæla sem ósönnuðum fullyrðingum byggingarleyfishafa þess efnis að á kynningarfundi þeirra hafi verið fjallað um þær þreifingar kærenda að byggingarleyfishafi keypti eignir þeirra.  Hið rétta sé að eina skiptið sem byggingarleyfishafi hafi haft samband við þá hafi verið þegar forráðamaður byggingarleyfishafa hafi komið á fund þeirra í júlí 2004 og stuttlega minnst á hvort þeir myndu ekki samþykkja fyrirhugaðar breytingar.  Því hafi verið hafnað enda hafi verið margt í þeim tillögum sem stangast hafi á við skipulags- og byggingarlög. 

Þeirri fullyrðingu byggingarleyfishafa sé mótmælt að áform hans um að búa til nýja glugga á gafli Pósthússtrætis 2 sem snúa myndu að porti hafi verið dregin til baka.  Hið rétta sé að umræddir gluggar hafi verið teknir út af teikningum vegna þess að kærendur hafi bent á að þessir gluggar stönguðust á við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða settra með stoðum í þeim lögum.  Byggingarfulltrúi hafi fallist á það og því hafi byggingarleyfishafi þurft að fjarlægja þá.

Kærendur benda á að þó að viðskiptaáætlun og arðsemiskröfur framkvæmdaraðila geri ráð fyrir því að framkvæmdum verði lokið fyrir ákveðinn tíma og ekkert megi hægja á hraða framkvæmdanna þá megi ljóst vera að þau sjónarmið geti aldrei vegið þyngra en þær lagareglur sem um slíkar framkvæmdir gildi.

Kærendur krefjast þess að farið sé að lögum við umrædda framkvæmd.  Hagsmunir kærenda af úrlausn þessa máls séu miklir og sé því alfarið hafnað að þeir eigi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 vegna fyrirhugaðra breytinga við húsin. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem hagsmunir kærenda séu engir og eigi þeir því ekki aðild að málinu.  Hefur byggingarleyfishafi og tekið undir þessi sjónarmið. 

Á þetta verður ekki fallist.  Annars vegar er til þess að líta að til meðferðar er hjá skipulagsyfirvöldum tillaga að deiliskipulagsbreytingu vegna sameiningar lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu.  Sameining þessi er til komin vegna áforma byggingarleyfishafans um breytta starfsemi og samnýtingu húsanna og eiga kærendur aðild að þeirri ákvörðun.  Hins vegar verður ekki framhjá því litið að hið kærða leyfi, þótt takmarkað sé, veitir byggingarleyfishafa heimild til kostnaðarsamra framkvæmda innanhúss sem eru til undirbúnings áforma hans um hótelrekstur í húsunum og gætu því haft áhrif á niðurstöðu borgaryfirvalda við afgreiðslu endanlegs byggingarleyfis.  Er kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun því hafnað. 

Úrskurðarnefndin fellst ekki á skilning talsmanns Reykjavíkurborgar þess efnis að úrskurður nefndarinnar í máli nr. 11/1998 sé skýrt fordæmi um heimild byggingaryfirvalda til veitingar hins umdeilda leyfis.  Í tilvitnuðu máli var einvörðungu um jarðvegsframkvæmdir að ræða auk þess sem kæran tengdist skipulagsákvörðun og setur umræddur úrskurður því ekki slíkt fordæmi sem borgaryfirvöld halda fram. 

Í 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falli undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Í kjölfar samþykktar sveitarstjórnar má, skv. 44. gr. laganna, gefa út byggingarleyfi, enda hafi sveitarstjórn þá staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis og byggingarfulltrúi áritað aðaluppdrætti.  Þegar sérstaklega stendur á má, skv. 2. mgr. 44. gr. laganna, veita leyfi til einstakra þátta byggingarframkvæmda og takmarkast leyfið þá hverju sinni við samþykkt hönnunargögn. 

Í máli því sem hér er til úrlausnar gaf byggingarfulltrúi út takmarkað byggingarleyfi til að hefja framkvæmdir við breytingar fasteignanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 án þess að borgarstjórn Reykjavíkur hefði tekið afstöðu til umsóknar byggingarleyfishafa um leyfi til breyttrar notkunar eignanna og breytinga á þeim.  Telur úrskurðarnefndin að 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga verði ekki túlkuð á þann veg að hún feli í sér sjálfstæða heimild til útgáfu takmarkaðs leyfis til einstakra þátta byggingarframkvæmda þegar svo stendur á sem hér um ræðir.

Samkvæmt framansögðu var útgáfa hins takmarkaða byggingarleyfis, sem um er deilt í máli þessu, ekki reist á réttum lagagrundvelli.  Að auki var afgreiðslu leyfisins verulega áfátt en á skorti að uppdrættir tilheyrandi leyfinu væru áritaðir með fullnægjandi hætti, en áritun þeirra ber hvorki með sér dagsetningu áritunar né tilvísun til þess leyfis sem þeir taka til.  Þykja framangreindar ástæður eiga að leiða til þess að hið umdeilda leyfi verði fellt úr gildi.

Með hliðsjón af málatilbúnaði borgaryfirvalda og vísunar til meints fordæmis þykir rétt að taka fram að jafnvel þótt fallist væri á þá túlkun að heimilt hefði verið að veita umdeilt leyfi, með stoð í 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga, hefði ákvörðun byggingarfulltrúa verið háð afgreiðslu borgarstjórnar Reykjavíkur, sbr. 4. gr. samþykktar nr. 558/2003 um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík.  Er ekki til þess vitað að slíkrar staðfestingar hafi verið aflað og var hin kærða ákvörðun því ekki tekin af þar til bæru stjórnvaldi, hvað sem öðru leið.  Hefði sú niðurstaða leitt til þess að hin kærða ákvörðun hefði verið metin ógild.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um útgáfu takmarkaðs byggingarleyfis vegna breytinga að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík er felld úr gildi. 

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________           _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

2/2003 Smáragata

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 14. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 3/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Smáragötu 13 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002 um að hafna umsókn kæranda um endurnýjun bílskúrs á greindri fasteign.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. janúar 2003, er barst nefndinni hinn 10. janúar s.á., kærir S, Smáragötu 13, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002 að hafna umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og byggingu nýs og stærri skúrs á lóð hans að Smáragötu 13.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti þá afgreiðslu hinn 19. desember 2002.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi.

Málavextir:  Í aprílmánuði árið 2002 sótti kærandi um leyfi til að rífa 22,8 fermetra bílskúr er fyrir var á lóð hans að Smáragötu 13 í Reykjavík og byggja nýjan 71,2 fermetra skúr í hans stað í samræmi við teikningar, dags. 16. apríl 2002.  Var erindið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 23. apríl og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.  Bakhlið hins nýja skúrs átti að ná að lóðarmörkum Laufásvegar 72 þar sem bílskúr þeirrar lóðar liggur að lóðarmörkum kæranda, en vegna landhalla lóðar yrði umsótt bygging um 70 sentimetra yfir lóðaryfirborði við lóðamörkin. 

Næstu mánuði var málið nokkrum sinnum á dagskrá á fundum skipulagsfulltrúa og byggingarfulltrúa Reykjavíkur.  Leitað var umsagnar Árbæjarsafns vegna fyrirhugaðrar byggingar og var ekki gerð athugasemd við hana af hálfu safnsins í umsögn þess, dags. 9. maí 2002.  Hins vegar kom fram í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 10. maí 2002, að fyrirhugaður bílskúr og aðkeyrsla að honum þætti full stór og lagt til að bílskúrinn og aðkeyrsla að honum yrði minnkuð.

Í júní og júlí 2002 kynnti kærandi eigendum nágrannafasteigna umsóttar framkvæmdir en engar athugasemdir komu fram að öðru leyti en því að bréf barst frá skrifstofu forseta Íslands vegna Laufásvegar 72 til skipulagsfulltrúa Reykjavíkur, dags. 21. ágúst 2002, þar sem gerð var grein fyrir nýtingu hússins að Laufásvegi 72 sem gestabústaðar opinberra gesta og var þar vakin athygli á ákvæðum laga um grenndarkynningu og óskað upplýsinga um framvindu málsins.  Kærandi fékk afrit þessa bréfs.  Í svarbréfi skipulagsfulltrúa til forsetaembættisins, dags. 2. september 2002, voru málavextir reifaðir og tekið fram að ef umsóknin yrði grenndarkynnt og ekki lægi fyrir samþykki nágranna yrði umsókninni hafnað með vísan til 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægðir bygginga að lóðarmörkum ef athugasemdir kæmu fram við grenndarkynninguna.

Kærandi gerði þá breytingu á umsókn sinni að framhlið fyrirhugaðs bílskúrs var minnkuð úr 8,9 í 7,2 metra, en áður hafði aðkeyrsla verið þrengd frá upphaflegum teikningum.  Voru teikningar svo breyttar teknar fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. september 2002 og málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Málið var á dagskrá skipulagsfulltrúa hinn 10. og 16. október 2002 og samþykkt að grenndarkynna umsókn kæranda fyrir hagsmunaaðilum að Laufásvegi 70, 72 og 74.  Var umsóknin grenndarkynnt frá 21. október með athugasemdafresti til 19. nóvember 2002 sem framlengdur var til 26. nóvember að ósk forsetaembættisins.  Andmæli bárust frá skrifstofu forseta Íslands og forsætisráðuneytinu í bréfum, dags. 25. nóvember 2002.  Þar var vísað til þess að vegna notkunar hússins að Laufásvegi 72 fyrir opinbera tignargesti væri ekki unnt að fallast á bílskúr á lóðarmörkum.  Var skírskotað til þess að fyrirhuguð bílskúrsbygging myndi torvelda öryggisgæslu  og valda ónæði í húsinu og suðurgarði þess.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. nóvember og 4. desember 2002, en afgreiðslu þess frestað.  Málið var loks til lykta leitt á fundi nefndarinnar hinn 11. desember 2002 með því að umsókn kæranda var synjað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 9. desember 2002, þar sem a og b liður greinar 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, um fjarlægð bygginga frá lóðamörkum, þótti standa því í vegi að unnt væri að samþykkja erindið.

Kærandi undi ekki þeim málalokum og skaut ákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur engin efnisleg rök mæla gegn umsóttri bílskúrsbyggingu að Smáragötu 13.  Um sé að ræða stóra lóð og muni bílskúrinn að mestu verða niðurgrafinn og hafa lítil sem engin grenndaráhrif.  Hafi kærandi komið til móts við athugasemdir skipulagsfulltrúa og minnkað framhlið skúrsins og þrengt aðkomu að honum til samræmis við ábendingar þar um.  Hönnun skúrsins taki mið af útliti íbúðarhúss og falli vel að umhverfi sínu og götumynd.

Þau andmæli sem einungis hafi komið fram vegna einnar nágrannalóðar við grenndarkynningu fyrirhugaðs bílskúrs eigi ekki við rök að styðjast.  Vandséð sé að bílskúrinn geti torveldað nýtingu Laufásvegar 72 þar sem hann verði niðurgrafinn og og lítt eða ekki sýnilegur frá því húsi vegna legu sinnar og gróðurs á lóðamörkum.  Þar að auki gnæfi bílskúr að Laufásvegi 72, sem nái að lóðarmörkum kæranda, um 6 metra yfir helming fyrirhugaðs bílskúrs en hann muni ekki ná upp fyrir botnplötu bílskúrsins að Laufásvegi 72.

Þá er á það bent að lóðin að Smáragötu 13 sé eignalóð og engar kvaðir hvíli á henni hvað nýtingu snerti umfram það sem almennt gerist um íbúðarlóðir.  Hugsanleg notkun fasteignarinnar að Laufásvegi 72 geti því ekki rýrt notkun nágrannalóða, enda hafi sú lóð engin réttindi umfram nágrannalóðir er gæti leitt til slíkrar niðurstöðu.

Kærandi telur að ekki hafi verið gætt jafnræðis við hina kærðu ákvörðun og ekki verið tekið tillit til þeirrar staðreyndar að þegar sé til staðar bílskúr að Laufásvegi 72, 11,3 x 4,2 metrar að stærð, sem liggi að lóðarmörkum kæranda og gnæfi 6 metra yfir yfirborði lóðar hans.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hin kærða synjun byggingarleyfis standi óröskuð og er vísað til fyrirliggjandi gagna og einkum umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 9. desember 2002, til stuðnings þeirri kröfu.

Í tilvitnaðri umsögn skipulagsfulltrúa kemur fram að þar sem ekki sé í gildi deiliskipulag af svæðinu sé samþykkt byggingar á lóðamörkum háð samþykki eiganda aðliggjandi lóðar.  Í gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé kveðið á um lágmarksfjarlægðir bygginga frá lóðarmörkum.  Samkvæmt a og b lið greinarinnar verði fjarlægð að lóðarmörkum að vera a.m.k. hálf hæð húss eða að lágmarki 3 metrar að vissum skilyrðum uppfylltum um brunaþol útveggja.

Samkvæmt þeim uppdráttum sem fyrir liggi sé umsótt bílgeymsla staðsett á lóðarmörkum.  Hún uppfylli því ekki lágmarksfjarlægð frá lóðarmörkum eftir ákvæðum a og b liðar fyrrgreindrar 75 gr. byggingarreglugerðar.  Í gr. 75.4 í nefndri reglugerð sé mælt fyrir í hvaða tilvikum heimilt sé að veita undanþágu frá ákvæðum greinar 75.1.  Þar sé heimilað að víkja frá fyrrgreindum lágmarksfjarlægðum bygginga frá lóðarmörkum í deiliskipulagi eða með þinglýstum samningi milli lóðarhafa en hvorugu sé til að dreifa í umdeildu tilviki.

Af þessum sökum hafi ekki verið hægt að fallast á byggingu bílgeymslu að Smáragötu 13 að lóðarmörkum Laufásvegar 72.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er loks upplýst að nú sé unnið að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði, m.a. vegna máls kæranda, og sé í deiliskipulagstillögunni gert ráð fyrir heimild til byggingar bílskúrs á lóð hans.
 
Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og byggingu nýs skúrs að lóðamörkum lóðar hans að Smáragötu 13 og Laufásvegar 72 hafnað.

Synjun á byggingarleyfisumsókn kæranda er einungis studd þeim rökum að grein 75.1 í byggingarreglugerð um lágmarksfjarlægðir bygginga frá lóðarmörkum standi í vegi fyrir samþykki umsóknarinnar.  Ekki er teflt fram af hálfu borgarinnar að umrædd bílskúrsbygging hafi í för með sér efnislega röskun eða óhagræði fyrir nágranna kæranda sem leitt gæti til synjunar á umræddri umsókn.

Fallast verður á það með borgaryfirvöldum að gr. 75 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 taki til umsóttrar bílskúrsbyggingar þótt hún rísi að óverulegu leyti upp úr yfirborði lóðar við lóðarmörk að Laufásvegi 72, enda tekur 4. kafli skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um mannvirki til hvers konar bygginga ofan jarðar og neðan, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna.  Krafa nefndrar greinar byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum stendur því í vegi fyrir samþykkt umsóknar kæranda á meðan ekki er fyrir hendi þinglýst samþykki viðkomandi lóðarhafa um byggingu að lóðamörkum eða sú tilhögun ákveðin með gildistöku deiliskipulags, sbr. gr. 73 og gr. 75.4 í byggingarreglugerð.

Að þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002, að hafna umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og um byggingu nýs skúrs á lóð hans að Smáragötu 13 í Reykjavík.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

8/2003 Melateigur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 14. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 8/2003, kæra stjórnar Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri á svörum sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs Akureyrarbæjar frá 27. desember 2002 þess efnis að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. janúar 2003, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir stjórn Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri svör sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs Akureyrarbæjar frá 27. desember 2002 til kærenda þess efnis að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess. 

Kærendur krefjast þess að byggingarfulltrúa verði gert skylt að taka út ofangreinda verkþætti.

Málavextir:  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. desember 1999, var Byggingarfélaginu Hyrnunni ehf. úthlutað byggingarlóðinni nr. 1-41 við Melateig á Akureyri.  Var lóðinni úthlutað sem einni óskiptri lóð, 20.026 m² að stærð.  Lóðarleiguskilmálar, samkvæmt deiliskipulagi samþykktu í bæjarstjórn hinn 7. september 1999, úthlutunarskilmálum og lóðarleigusamningi, voru þeir að Akureyrarbær skyldi annast tengingu lóðarinnar við gatnakerfi bæjarins en að öðru leyti annaðist byggingarfélagið frágang lóðarinnar, þ.m.t. að fullgera aðkomuleiðir innan lóðar, bílastæði og göngustíga ásamt því að grófjafna lóð og ganga frá opnum svæðum.  Skyldi byggingarfélagið greiða gatnagerðargjald vegna íbúða við götuna í samræmi við gjaldskrá Akureyrarbæjar.  Lóðarhafi samþykkti ofangreinda skilmála og tók til við byggingu húsa á svæðinu sem síðar voru seld. 

Húseigendur og íbúar við Melateig 1–41 stofnuðu með sér hagsmunasamtök og hinn 11. maí 2002 var haldinn fundur með þeim og byggingarfélaginu þar sem kærendur kynntu athugasemdir sínar við frágang á götumannvirkinu og lóðum við Melateig og komu á framfæri ósk um úrbætur.  Undirtektir byggingarfélagsins voru jákvæðar og var ákveðið þegar í stað að fara yfir svæðið með verktökum og hönnuðum og lagfæra mörg aðfinnsluefnanna. 

Með bréfi kærenda, dags. 15. maí 2002, til byggingarfulltúa komu kærendur þeirri skoðun sinni á framfæri að þeir teldu götumannvirkið og grassvæði við Melateiginn vera byggingarleyfisskylda framkvæmd, sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Framkvæmdin væri því bæði eftirlits- og úttektarskyld og um hana giltu ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998. 

Með bréfi, dags. 20. október 2002, til bæjarráðs Akureyrar, kröfðust kærendur þess að erindi þeirra frá 15. maí sama ár yrði afgreitt og á fundi bæjarráðs hinn 24. sama mánaðar var sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs falið að svara erindinu.  Fundargerð bæjarráðs var afgreidd á fundi bæjarstjórnar hinn 5. nóvember 2002. 

Í bréfi sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs, dags. 25. október 2002, til kærenda segir:  „Helstu upplýsingar varðandi lóð eiga að koma fram á byggingarnefndaruppdrætti, en á grundvelli þess uppdráttar er byggingarleyfi veitt.  Almennt eru húsbyggjendur ekki krafðir séruppdrátta af lóðum, nema þess þurfi við, að mati byggingarfulltrúa hverju sinni.  Á þetta við þegar lóðir eru stórar og huga þarf að aðgengi fatlaðra, fjölda bílastæða, tryggja afvötnun og þess háttar. 

Varðandi úttektir og eftirlit, þá er við lokaúttekt gengið eftir því að hæðir á lóðamörkum séu innan eðlilegra skekkjumarka sbr. mæliblað lóðarinnar og hvort hætta geti skapast vegna frágangs hennar.  Aðrar úttektir eru ekki viðhafðar á lóð, nema annað eigi við, svo sem lagnir, steypt mannvirki og þess háttar.“ 

Bréfi þessu fylgdu nokkur gögn, þ.á.m. stöðuúttekt, dags. 13. nóvember 2001, en þar segir m.a. að sérafnotahlutar lóða par- og raðhúsa og sameignarlóð séu fullgerð nema eftir sé að lagfæra frágang á lóðarmörkum að austan og sunnan. 

Kærendur sættu sig ekki við ofangreind svör sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs og með bréfi, dags. 18. nóvember 2002, mótmæltu þeir fyrrnefndri stöðuúttekt og óskuð eftir svörum bæjaryfirvalda við eftirfarandi: 

„1. Viðurkennir Akureyrarbær, byggingareftirlit, að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga, þá sé götumannvirkið og lóðin Melateigur 1-41 háð byggingarleyfi og því eftirlits- og úttektarskyld þar sem framkvæmdin er ekki á vegum opinberra aðila?  2. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu tryggja að aðgengi hreyfihamlaðra varðandi umrætt götumannviki verði tryggt, samanber ákvæði 22. gr. byggingarreglugerðar, en slíkt á að koma fram á lóðaruppdrætti, sem á að vera samþykktur samanber 19. gr.?  3. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu, og með tilvísun til ákvæða 61., 66. og 68. gr. byggingarreglugerðar, tryggja bætta og öruggari afvötnun af umræddri götu og lóð, sem og betri frágang lóðar og fyllingu bakvið kantstein?“ 

Með bréfi, dags. 27. desember 2002, svaraði sviðsstjóri tækni- og umhverfissviðs framangreindum spurningum kæranda með eftirfarandi hætti: 

„1. Samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 2001 skal lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6, er náð, en byggingarstig 6 er náð þegar bygging er fullgerð án lóðarfrágangs.  Lóðarfrágangur er skilgreindur á byggingarstigi 5 en segir þar:  Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður.  Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.  Samkvæmt grein 48 í byggingarreglugerð, um áfangaúttektir, er ekki tilgreint sérstaklega um úttektir á lóð eða bílastæðum.  

Með vísan til þess er að ofan greinir er ekki gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. þrátt fyrir að framkvæmdin sé háð byggingarleyfi sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og 18.14. gr. byggingarreglugerðar. 

Ekki hefur verið farið fram á að séruppdráttum af lóð sé skilað inn með byggingarleyfisumsókn þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta (byggingarnefndaruppdráttum) koma fram þau atriði sem krafist er að komi fram á lóðaruppdráttum sbr. gr. 22 í byggingarreglugerð. 

2. Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum sbr. gr. 62.2.  Úttekt á þessum atriðum hefur ekki farið fram en verður framkvæmd við lokaúttekt sem mun fara fram strax á nýju ári, að ósk byggingaraðila þann 5. des. sl.

Í byggingarreglugerð er þess hvergi getið að íbúðarhús og leiðir um lóðir þeirra skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en 6 íbúðum er að ræða.

Þá er gerð krafa um að hús og lóðir sem ætlaðar eru almenningi eða almenningur þarf að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum.  Í tilfelli Melateigs er ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu fellur skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því ekki gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.

3. Frárennslislagnir á lóð eru úttektarskyldar og er gerð krafa um að þær séu teiknaðar.  Þær teikningar eru til og teiknaðar af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf. og uppfylla að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar eru til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar sbr. samþykkta byggingarnefndaruppdrætti (aðaluppdrætti).“

Framangreinda ákvörðun sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs hafa kærendur ekki sætt sig við og hafa kært hana til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að götumannvirkið og lóðir við Melateiginn verði afhentar í ásættanlegu formi frá verktakanum og vísa til þess að Akureyrarbær beri fulla ábyrgð á deiliskipulagi götunnar og opnum svæðum.  Kærendur halda því fram að þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi og um þau gildi öll ákvæði byggingareglugerðar, enda komi undanþáguákvæði 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ekki til álita, þar sem framkvæmdin sé að kröfu Akureyrarbæjar unnin og kostuð af verktaka.

Kærendur benda á að í gr. 53.1 byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segi að þegar smíði húss sé að fullu lokið skuli byggingarstjóri eða húsbyggjandi óska eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Í gr. 4.7.3 ÍST 51 sé greint frá því að bygging sé fullgerð þegar allar notaeiningar séu fullgerðar og í lið 4.7.2 segi að lokið skuli gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.

Kærendur vísa og til gr. 4.5.14 í ÍST 51 máli sínu til stuðnings þar sem segi að jarðvegur á lóð skuli frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skuli vera lokið þar sem þess sé þörf undir hellur malbik eða gróður og lagnir í lóð skuli frágengnar.  Byggingaeftirliti beri að tryggja að verktakinn/lóðarhafi hafi framkvæmt framangreint áður en byggingarstigi 6 sé náð, sbr. gr. 4.6.1 í ÍST 51.  Þetta hafi byggingareftirlitið ekki framkvæmt þar sem engar hæðarmælingar hafi farið fram á lóðum eða stallaskilum milli húsa, engin jarðvegsskipti hafi farið fram, heldur hafi ísaldarleirnum með grjóti verið jafnað út og annað grjót ekki fjarlægt og engin fínjöfnun verið framkvæmd fyrir þökulagningu.

Kærendur benda á að samkvæmt framlögðum teikningum sé hvergi sýnd niðursneiðing gangstétta með tilliti til aðgengis fatlaðra líkt og kveðið sé á um í 22. gr. byggingarreglugerðar og benda á stærð lóðarinnar því til stuðnings.

Kærendur halda því fram að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga sé götumannvirkið byggingarleyfisskylt og því gildi um þá framkvæmd öll ákvæði byggingarreglugerðarinnar, eftir því sem við eigi.  Sérstaklega sé áréttað að samkvæmt 48. gr. reglugerðarinnar skuli byggingarstjóri við áfangaúttekt óska eftir úttekt byggingarfulltrúa á þáttum er varði aðgengi m.t.t. fatlaðra.  Þá sé í 199.2 gr. fjallað um umferðarleiðir með tilliti til fatlaðra og í 203. gr. sé ákvæði um skábrautir fyrir hjólastóla.  Þá veki kærendur einnig athygli á að samkvæmt gr. 3.1.1 skipulagsreglugerðar skuli við skipulagsgerð ávalt taka tillit til þarfa barna, fatlaðra og aldraðra við ákvarðanatöku um landnotkun og tilhögun mannvirkja, s.s. vegna stíga, bílastæða og varðandi aðgengi að byggingum og opnum svæðum o.s.frv.

Kærendur halda því fram að að niðurföllin sem fyrir séu fullnægi ekki fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og tryggi í engu afvötnun hennar og vísa til þess að öll lóðin halli niður í suð-austur hluta hennar. 

Kærendur ítreka að málið varði annars vegar húsin við götuna, ásamt lóðum til sérafnota sem þeir telji úttektarskyldar, og hins vegar götumannvirkið sjálft, skolp, regnvatnslögn, malbik, kantstein, gangstétt og lýsingu ásamt opnum sameiginlegum grassvæðum.  Öll þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi samkvæmt 36. gr. skipulags og byggingarlaga og því beri byggingareftirliti að taka þau út.

Kærendur krefjast þess einnig að Akureyrarbær, byggingareftirlit standi við ákvæði byggingarreglugerðar og taki út eftirfarandi verkþætti og krefjist þess við lokaúttekt að verktakinn gangi fullnægjandi frá þeim: 

„1.  Gerðir verði fláar á enda gangstétta, eins og lögformlegt er og annars staðar er gert á götum bæjarins, sem tryggi umferð hreyfihamlaðra (hjólastólanotenda) um svæðið.

2. Bætt verði við niðurföllum á neðanverðu svæðinu t.d. framan nr. 9 og 13, sem og niðurfalli á opna grassvæðið ofan húss nr. 2 – 8, til að tryggja örugga afvötnun, og koma í veg fyrir að í leysingum flæði inn í hús.

3. Bæta skal aðfyllingu að kantsteini, sem steyptur var eftir þökulagningu, og stendur því víðast hvar langt upp fyrir grasið og hefur engan stuðning, auk þess sem frágangur er þannig að hirðing er mjög erfið.

4. Taka skal út, annars vegar undirbyggingu lóða, jöfnun, hæðartöku og almennan frágang, og hins vegar það efni (þökur) sem lagt var á lóðirnar, sem er að stórum hluta fullkomlega óboðlegt á húsalóðir, ekkert nema snarrætur, vallhumall og annað illgresi. Á þetta bæði við húsalóðir til sérnota, sem og það svæði (lóð) sem telst til sameiginlegra nota.“

Kærendur rekja í kærunni samskipti sín við bæjaryfirvöld á Akureyri vegna kæruefnisins.  Gerð er grein fyrir því að bæjarráð hafi á fundi sínum hinn 24. október 2002 falið sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs að svara erindinu og hafi sú afgreiðsla verið staðfest á bæjarstjórnarfundi hinn 5. nóvember 2002.  Því verði að líta á svör sviðsstjórans sem lokaniðurstöðu af hálfu Akureyrarbæjar við erindum þeirra.

Málsrök Akureyrarbæjar:  Í greinargerð skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar vegna málsins segir að embætti skipulags- og byggingarfulltrúa hafi ekki farið fram á að séruppdráttum af lóðum sé skilað inn með byggingarleyfisumsóknum þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta skuli koma fram þau atriði sem krafist sé að fram komi á lóðaruppdráttum, sbr. 22. gr. byggingarreglugerðar.  Með vísan til 36. gr skipulags- og byggingarlaga og gr. 18.14 í byggingarreglugerð séu framkvæmdir við gerð bílastæða og aðkomuleiða innan lóða háðar byggingarleyfi, en yfirborðsfrágangur sé ekki úttektarskyldur.

Akureyrarbær bendir á að samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 skuli lokaúttekt byggingafulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6 sé náð, en þeim áfanga sé náð þegar bygging sé fullgerð án lóðarfrágangs.  Lóðarfrágangur sé skilgreindur í byggingarstigi 5 en þar segi:  „Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð.  Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður.  Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.“ 

Þá er og vísað af hálfu Akureyrarbæjar til 48. gr. byggingarreglugerðar, um áfangaúttektir, en þar sé ekki tilgreint sérstaklega að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h.  Með vísan til gr. 4.7.2 í ÍST 51 teljist bygging ekki fullgerð fyrr en byggingarstigi 7 sé náð, en þá skuli lokið „…gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða og öllum frágangi jarðvegs“.  Úttektarskyldu byggingarfulltrúa ljúki við byggingarstig 6 eins og fram komi í gr. 4.6.15 í ÍST 51.

Þá er því og haldið fram af hálfu bæjarins að í byggingarreglugerð sé þess hvergi getið að íbúðarhús og lóðir þeim tilheyrandi skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en sex íbúðum sé að ræða.  Samkvæmt reglugerðinni sé gerð krafa um að hús og lóðir sem ætluð séu almenningi eða almenningur þurfi að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum.  Í umræddu tilfelli sé ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu falli skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því hafi ekki verið gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.  Úttektir á aðgengi fatlaðra séu ekki framkvæmdar nema þar sem kröfur um slíkt séu gerðar samkvæmt byggingarreglugerð og byggingarskilmálum.  Þá sé í gr. 62.2 byggingarreglugerðar eftirfarandi ákvæði:  „Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum.“  Ekki sé nánari skilgreining á þessu ákvæði í byggingarreglugerð en víða verði ekki komist hjá tröppum eða skábrautum að inngöngum frá lóð og hafi embættið ekki litið svo á að gerðar væri kröfur um aðgengi fatlaðra að öllum inngöngum nema þegar sérstaklega væru gerðar kröfur um slíkt samkvæmt reglugerðum og byggingarskilmálum.

Bent sé að frárennslislagnir á lóð séu úttektarskyldar og gerð sé krafa um að þær séu teiknaðar.  Lagnauppdrættir lóðarinnar, sem unnir séu af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf., séu til í vörslu byggingarfulltrúaembættisins.  Þær uppfylli að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar séu til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar í samræmi við samþykkta byggingarnefndaruppdrætti. 

Þá er þess getið í greinargerð Akureyrarbæjar að lokaúttekt hafi farið fram miðað við að byggingarstigi 6 væri náð, en skírteini ekki verið gefið út þar sem mál þetta sé til meðferðar hjá úrskurðanefndinni.

Andmæli kærenda við sjónarmiðum Akureyrarbæjar:  Kærendur árétta að samkvæmt 53. gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998 sé það framkvæmdaraðili sjálfur sem óski eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa þegar smíði húss sé að fullu lokið að hans mati.  Slík úttekt geti farið fram samkvæmt ÍST 51/2001 gr. 4.6.15 án þess að það feli í sér að allt ferlið sé fullfrágengið, enda sé í 54. gr. reglugerðarinnar um útgáfu lokaúttektarvottorðs gert ráð fyrir því að við lokaúttektina geti komið fram atriði sem þarfnist úrbóta og verði að lagafæra áður en heimilt verði að gefa út umrætt lokavottorð.

 Kærendur benda á að í áðurnefndum staðli segi svo um byggingarstig 7, fullgerða byggingu, í lið 4.7.1:  „Til þess að teljast fullgerð þarf hún að uppfylla þær kröfur sem lýst er í fyrri byggingarstigum og í gr. 4.7.2. o.s.frv.“  en sú gr. hljóði svo:  „Lokið skal gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.“

Kærendur telja að útilokað sé að flokka yfirborðsefnið, þ.e. þökurnar á lóðirnar og opna svæðið, öðruvísi en sem jarðvegsefni, og því lögformlega ákveðið að slíkur frágangur falli undir úttektarskyldu og eftirlit byggingarfulltrúa.  Embættið verði því að sjá um að ákvæðum byggingarstigs 7 sé fullnægt, svo unnt sé að tala um „fullgerða byggingu“, enda sé það í samæmi við ákvæði gr. 53.1 og 54.1 í byggingareglugerð.  Verði verktakinn ekki við slíkum óskum beri byggingafulltrúa að láta framkvæma það sem upp á vanti og sækja greiðslu á þeim kostnaði í ábyrgðartryggingu hönnuða, sbr. 26. gr. byggingarreglugerðarinnar.

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Með bréfi, dags. 11. ágúst 2004, óskaði úrskurðarnefndin eftir umsögn Skipulagsstofnunar á kæruefninu.  Í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. sama mánaðar, segir svo:  „Skipulagsstofnun telur ljóst að skýra beri 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga þröngt.  Tilvísun málsgreinarinnar til framkvæmda sem eru „á vegum“ opinberra aðila verður að skýra þannig að opinber aðili sé með beinum hætti ábyrgur fyrir umræddri framkvæmd.  Í þessu samhengi er rétt að geta þess að líklega er um málvillu að ræða í fyrrnefndri lagagrein, þar sem orðið „framkvæmdar“ kemur fyrir.  Hlýtur að vera átt við „framkvæmdir“, enda er upptalning greinarinnar byggð á mismunandi tegundum framkvæmda. 

Hafi bæjarfélag lýst því yfir að það yfirfæri að öllu leyti ábyrgð vegna framkvæmdar yfir á einkaaðila, sem að öðrum kosti hefði fallið undir ábyrgðarsvið bæjarfélagins, telur Skipulagsstofnun að undantekning 2. mgr. 36. gr. eigi ekki lengur við.  Við það að yfirfæra ábyrgð verks með slíkum hætti breytast forsendur fyrir beitingu 2. mgr. 36. gr. sé tekið mið af orðalagi greinarinnar, sem vísar til umsjónar og þar með ábyrgðar opinbers aðila með framkvæmdinni.  Undantekning umræddrar lagagreinar eigi því ekki lengur við og almenn ákvæði IV. kafla laganna um málsmeðferð byggingarleyfisskyldra framkvæmda gildi.“

Niðurstaða:  Í máli þessu eru kærð svör sviðstjóra tækni- og umhverfissviðs Akureyrarbæjar við spurningum og athugasemdum kærenda sem lúta að úttektum og frágangi framkvæmda innan lóðarinnar nr. 1 – 41 við Melateig á Akureyri.  Af gögnum málsins er ljóst að aðila greinir á um hvaða framkvæmdir séu úttektarskyldar og hvaða kröfur hafi átt að gera til hönnunargagna, en ekki virðist um það deilt að um byggingarleyfisskylda framkvæmd sé að ræða enda framkvæmdirnar ekki á vegum opinberra aðila, sbr. 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Umrædd svör í bréfi sviðstjóra umhverfis- og tækisviðs, dags. 27. desember 2002, fela ekki í sér ákvörðun sem bindur enda á meðferð máls og hafa að auki ekki komið til staðfestingar bæjarstjórnar.  Meint ákvörðun sem kærð er í máli þessu sætir því ekki kæru skv. 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og ber af þeim sökum að vísa kæru þessari frá úrskurðarnefndinni.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________             _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                        Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

31/2004 Hafnarbraut

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 31/2004, kæra íbúa að Hólsgötu 2, Neskaupstað á ákvörðun umhverfismálanefndar Fjarðabyggðar frá 25. febrúar 2004 um útgáfu byggingarleyfis vegna breytingar á húsnæðinu að Hafnarbraut 2, Neskaupstað. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. maí 2004, sem barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir B, Hólsgötu 2, Neskaupstað þá ákvörðun umhverfisnefndar Fjarðarbyggðar frá 25. febrúar 2004 að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á húsnæðinu að Hafnarbraut 2, Neskaupstað. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Fjarðarbyggðar hinn 4. mars 2004. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Húsið að Hafnarbraut 2, Neskaupstað var byggt árið 1950 af Kaupfélaginu Fram og nýtt sem verslunar- og þjónustuhúsnæði fyrir rekstur kaupfélagsins en einnig sem íbúðarhúsnæði þar sem að í hluta hússins var íbúð fjölskyldu kaupfélagsstjórans.  Á því svæði sem húsið stendur er ekki fyrir hendi deiliskipulag.  Í húsinu er starfrækt matvöruverslun og bakarí.

Hinn 5. júlí 2000 samþykkti umhverfisnefnd umsókn frá núverandi eiganda um að hluti hússins yrði nýttur sem gistiheimili en rekstri kaupfélagsins hafði þá verið hætt fyrir nokkru.  Hinn 15. desember 2003 samþykkti einnig nefndin beiðni eiganda þess efnis að breyta annarri, þriðju og fjórðu hæð hússins í íbúðir.  Vegna þessarar afgreiðslu komu fram athugasemdir frá nokkrum íbúum við Hólsgötu um að ekki hefði farið fram grenndarkynning vegna framkvæmdanna og á fundi umhverfisnefndar hinn 28. janúar 2004 voru framkvæmdir stöðvaðar og ákveðið að íbúum yrði kynnt breytingin. 

Í grenndarkynningarbréfi til þeirra er málið varðaði kom fram að breytingin fælist í því að byggt yrði stigahús við norðurvegg hússins sem og aðgangssvalir út frá stigahúsinu.  Settur yrði inngangur á vesturhlið hússins og byggðar svalir á suðurhlið þess.  Þá yrðu þakkvistir fjarlægðir, portveggir á norður- og suðurhlið hækkaðir í útveggjahæð og flatt þak sett á húsið.  Mænir hússins myndi ekki hækka.  Bílastæði yrðu að hluta til á lóð hússins en einnig á plani sunnan Hafnarbrautar. 

Grenndarkynningunni lauk hinn 24. febrúar 2004 og barst athugasemd frá kæranda.  Umhverfisnefnd tók athugasemdina til afgreiðslu á fundi sínum hinn 25. febrúar 2004 og hinn 8. mars 2004 var kæranda ritað bréf vegna afgreiðslu nefndarinnar og samþykktar bæjarstjórnar á henni. 

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að núverandi aðkoma hússins nr. 2 við Hafnarbraut sé með öllu óásættanleg með tilliti til slysahættu en mikil bílaumferð sé þar í kring vegnastarfsemi í húsinu.  Engin gangstétt sé fyrir framan húsið og þessi mikla bílaumferð hafi í för með sér mengun. 

Kærandi bendir á að ef fjölga eigi bílastæðum norðan Hafnarbrautar 2 um allt að helming þýði það samsvarandi mengun og umferð með enn aukinni slysahættu.  Aðstæður allar séu óheppilegar, gatan þröng og umferð mikil.  Þá bendir kærandi á að hugmyndir íbúa við Hólsgötu hafi verið þær að gera götuna að einstefnugötu. 

Kærandi gerir athugasemd við að framkvæmdir séu hafnar án þess að fullgildur byggingarmeistari sé ábyrgur fyrir framkvæmdunum sem og að burðarþoli hússins sé ábótavant. 

Sjónarmið Fjarðarbyggðar:  Af hálfu Fjarðarbyggðar er á það bent að eftir ítarlegar umræður í umhverfisnefnd hafi nefndin fallist á erindið með hliðsjón af 4. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Í upphafi hafi ekki þótt ástæða til að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina m.a. vegna þess að hæð hússins hafi ekki breyst og þegar hafi verið rekin gistiaðstaða í húsinu með aðgengi frá Hólagötu.  Þá hafi legið fyrir að brauðgerðarverslunin legðist af og einnig myndi listmunageymsla flytjast úr húsinu en aðgengi að þeim hafi einnig verið frá Hólsgötu.  Þá hafi legið fyrir lausn á bílastæðum vegna íbúðanna sem að miklu hluta verði sunnan Hafnarbrautar. 

Fjarðarbyggð bendir loks á að fullnægt sé kröfum um hönnuði, byggingarstjóra og meistara. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun umhverfisnefndar Fjarðarbyggðar þess efnis að veita heimild til breytinga á húsnæðinu að Hafnarbraut 2, Neskaupstað.  Fólu breytingarnar í sér að rými sem nýtt hafði verið sem verslunar- og þjónusturými var breytt í íbúðir.  Byggir kærandi annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið ábótavant og hins vegar að með hinni kærðu ákvörðun aukist bílaumferð í grennd við húsið. 

Eins og að framan er rakið setti kærandi fram athugasemdir eftir að byggingarleyfisumsóknin hafði verið grenndarkynnt.  Voru athugasemdir hans teknar til afgreiðslu á fundi umhverfisnefndar hinn 25. febrúar 2004 og þeim svarað með bréfi byggingarfulltrúa til hans, dags. 8. mars sama ár. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykki byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt, innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar, að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Var kærufrestur því liðinn er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 5. maí 2004.  Hins vegar skorti á að í framangreindu bréfi byggingarfulltrúa til kæranda væri getið um kæruheimild, kærustjórnvald eða kærufrest svo sem áskilið er í 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Þykir af þessum sökum afsakanlegt þótt kæran hafi borist að liðnum kærufresti og verður málið því tekið til efnisúrlausnar með stoð í 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Ekki verður fallist á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Svo sem rakið hefur verið hér að framan stendur hús það sem hér um ræðir á ódeiliskipulögðu svæði en byggingarleyfishafa var veitt hið kærða byggingarleyfi í kjölfar grenndarkynningar.  Kærandi setti fram athugasemdir sem bæjaryfirvöld svöruðu og telst sú málsmeðferð í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Af hálfu kæranda er einnig á því byggt að breytt notkun hússins nr. 2 við Hafnarbraut hafi í för með sér aukna bílaumferð.  Hvað þetta atriði varðar verður að líta til þess að samkvæmt Aðalskipulagi Neskaupstaðar 1979-1999, sem ekki hefur verið endurnýjað, stendur hús það sem um ræðir á miðbæjarsvæði þar sem margvísleg atvinnustarfsemi er heimiluð í bland við íbúðarbyggð.  Mega íbúar á slíkum svæðum jafnan búast við að starfsemi á svæðinu kunni að hafa í för með sér bílaumferð í þeim mæli sem um ræðir í máli þessu og verður því ákvörðun umhverfismálanefndar ekki hnekkt af þessum sökum.  Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfis fyrir breytingum á húsnæðinu að Hafnarbraut 2, Neskaupstað, samkvæmt ákvörðun umhverfismálanefndar Fjarðabyggðar frá 25. febrúar 2004, er hafnað. 

________________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________              _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

29/2004 Arnarnesvogur

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 29/2004, kæra íbúa að Ránargrund 1, Garðabæ á samþykkt skipulagsnefndar Garðabæjar um breytingu á deiliskipulagi Garðabæjar við Arnarnesvog.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. apríl 2004, sem barst nefndinni hinn 3. maí sama ár, kæra J og G, Ránargrund 1, Garðabæ samþykkt skipulagsnefndar Garðabæjar frá 3. mars 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna strandhverfis við Arnarnesvog.  Bæjarstjórn Garðabæjar staðfesti samþykktir skipulagsnefndar á fundi hinn 18. sama mánaðar.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Kærendur eru búsettir að Ránargrund 1, Garðabæ og liggur gatan meðfram Arnarnesvogi.  Í næsta nágrenni, austan og norðan við lóðir kærenda voru lengst af útivistar- og óbyggð svæði. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 var gert ráð fyrir iðnaðarsvæði vestan Ránargrundar, ásamt höfn, og enn vestar var reitur ætlaður t.d. stofnunum, íbúðum eða þrifalegri atvinnustarfsemi.

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var samþykkt tillaga að breyttu aðalskipulagi bæjarins.  Breytingin fól í sér að iðnaðarsvæðið við höfnina í Arnarnesvogi, ásamt svæðinu vestan þess, yrði að mestu breytt í íbúðarsvæði, höfnin yrði fyllt upp auk þess sem bætt yrði við um 2,5 ha nýrri landfyllingu.  Breytingarnar fólu nánar tiltekið í sér að á svæðinu yrði gert ráð fyrir íbúðum, verslun, þjónustu og stofnunum, svo og iðnaði á afmörkuðu svæði.  Útivistarsvæðinu yrði breytt í óbyggt svæði.  Breyting aðalskipulagsins gerði ráð fyrir íbúðarbyggð með 560 almennum íbúðum ásamt 200 íbúðum sem ætlaðar yrðu eldri borgurum.  Auk íbúða var gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði fyrir skrifstofur og þjónustu, lítilli smábátahöfn, bensínstöð, leikskóla, sjóbaðströnd, fuglaskoðunarstað o.fl.  Í greinargerð að nefndri breytingu á aðalskipulagi kom m.a. fram að hún væri í samræmi við tillögu að svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins um þéttingu byggðar.  Með henni væri stuðlað að aukinni fjölbreytni íbúðarhúsnæðis í bænum, hagkvæmari rekstri fyrirtækja og stofnana, hærra þjónustustigi og betri nýtingu lands. 

Á áðurnefndum fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var einnig samþykkt tillaga að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði í samræmi við framangreinda tillögu að breytingu á aðalskipulagi.

Í greinargerð með deiliskipulagstillögunni kom fram að meirihluti bygginga á svæðinu yrði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús.  Vestast á svæðinu yrðu tveggja hæða hús og væri þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Austan við þau og næst ströndinni yrðu þriggja hæða hús en hús upp á fjórar til fimm hæðir innar í landinu.  Hæð húsa yrði því ákvörðuð þannig að þau trufluðu sem minnst útsýni frá núverandi íbúðarhverfum.  Þá sagði enn fremur að húsaþyrpingar yrðu flestar byggðar í kringum garða sem myndu opnast í sólarátt.  Áhersla yrði lögð á að sem flestar íbúðir nytu í senn útsýnis og rólegs umhverfis.  Hús sem stæðu á núverandi óhreyfðu landi næst sjó ættu að mynda lágreista ósamfellda byggð og á milli þeirra og yfir þau myndi sjást til hafs frá næstu húsum sem stæðu ofar í landinu.  Við íbúðir eldri borgara yrði gert ráð fyrir sameiginlegu þjónustuseli.

Þá sagði enn fremur í greinargerðinni að við aðalinnkeyrslu í hverfið, næst Vífilstaðavegi, yrði byggt tíu þúsund fermetra skrifstofuhúsnæði og bensínstöð.  Við enda hafnarfyllingarinnar kæmi lítil smábátahöfn og á jarðhæðum fjögurra húsa við hana gæti verið vistvænt atvinnuhúsnæði.  Vestast við voginn, á um 2,1 ha svæði, væri náttúruleg fjara sem áfram yrði óhreyft land.  Í beinu framhaldi af henni til austurs yrði gert ráð fyrir garði miðsvæðis og þar kæmi leikskóli, sparkvöllur og sjóbaðströnd sem snúa ætti í sólarátt.  Aðstöðu til fuglaskoðunar yrði komið fyrir á tanga þar sem áhugafólk gæti virt fyrir sér fuglalíf.  Bílastæði yrðu að miklu leyti undir húsum og torgum.  Þannig yrði helmingur bílastæða, sem tengd væru íbúðum, neðanjarðar og íbúum þar af leiðandi tryggt rólegt umhverfi með einstæðu útsýni.

Að lokinni málsmeðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum voru tillögur skipulagsnefndar samþykktar í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 13. júní 2002 og birtust auglýsingar í Lögbirtingarblaði hinn 19. júlí 2002 og 9. ágúst s.á.  Tillaga að breyttu aðalskipulagi hlaut staðfestingu umhverfisráðherra hinn 9. júlí 2002.  Ákvörðunum þessum var skotið til úrskurðarnefndarinnar en með bréfi, dags. 30. apríl 2004, var kæran dregin til baka með vísan til þess að á fundi bæjarstjórnar hinn 4. desember 2003 var samþykkt tillaga skipulagsnefndar frá 19. nóvember 2003 um að auglýsa tillögu að endurskoðun á hinu kærða deiliskipulagi.  Var þar aðallega um að ræða lagfæringar eldra deiliskipulags.  Var tillagan auglýst 29. desember 2003 og var frestur til að koma að athugasemdum til og með 11. febrúar 2004.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 3. mars 2004 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sjáland, breytingar á deiliskipulagi, endurskoðun – 2003 10 0065.  Að auglýsingu lokinni var á ný lögð fram tillaga að breytingu (endurskoðun) deiliskipulags á Sjálandi.  Jafnframt voru lögð fram þrjú erindi með athugasemdum og greinargerð tækni- og umhverfissviðs, dags. 3. mars 2004, vegna athugasemdanna og svör við þeim.  Einnig var lagt fram yfirlit yfir lagfæringar á uppdrætti, dags. 1.3.2004.  Skipulagsnefnd mælir með að tillaga að breytingum á deiliskipulagi á Sjálandi verði samþykkt með lagfæringum samkvæmt yfirliti.“

Á fundi bæjarstjórnar hinn 18. mars 2004 var tillagan samþykkt og birtist auglýsing um nýtt deiliskipulag í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2004.

Samþykkt bæjarstjórnar Garðabæjar skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr er rakið. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að byggðin sem rísa muni á hinu umdeilda svæði skerði verulega útsýni frá heimilum þeirra yfir í Gálgahraun og Eskines.  Þá muni einnig skerðast útsýni til Bessastaða og til vesturs í átt að Snæfellsjökli og einnig muni fyrirhuguð byggð að mestu leyti skyggja á Álftanes.  Kærendur muni fara á mis við tilkomumikið sólarlag þegar þannig standi á.  Gott útsýni sé afar verðmætt í dag og ef skipulagsáform bæjaryfirvalda nái fram að ganga muni það hafa í för með sér mikla verðlækkun á fasteignum þeirra.  Kærendur benda á 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem fram komi að sá sem geti sýnt fram á tjón vegna skipulagsákvarðana eigi rétt á bótum úr sveitarsjóði eða að sveitarstjórn leysi eignina til sín.  

Kærendur halda því einnig fram að íbúafjöldinn sem komi til með að búa á svæðinu muni hafa í för með sér aukna umferð með tilheyrandi hávaða og útblástursmengun og eyðileggja þannig friðinn sem ríki á Arnarnesinu.  Svæðið sé mikil náttúruperla og muni fyllingin/byggðin koma til með að valda miklum náttúruspjöllum á lífríki og fuglalífi í og við voginn. 

Þá benda kærendur á að þegar fólk velji sér íbúðarstað á sjávarlóð geti það í engu reiknað með því að fyllt sé upp í sjóinn og byggt fyrir framan það, sér í lagi þegar nægjanlegt byggingarland sé til staðar í bæjarfélaginu. 

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað og að samþykkt deiliskipulag við Arnarnesvog standi óraskað.

Af hálfu Garðabæjar er bent á að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum sé það hlutverk sveitarfélaga að annast gerð aðal- og deiliskipulagsáætlana.  Við gerð slíkra áætlana beri sveitarfélögum að setja fram stefnu um landnotkun og þróun byggðar.  Í sveitarfélagi eins og Garðabæ sem staðsett sé á höfuðborgarsvæðinu verði að telja eðlilegt að þróun byggðar hafi í för með sér breytingu á landnotkun.

Á það sé bent að í Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 hafi verið gert ráð fyrir aukinni nýtingu lands við Arnarnesvog.  Um árabil hafi verið rekin umfangsmikil iðnaðarstarfsemi í næsta nágrenni við kærendur og í aðalskipulagi hafi svæðið vestan iðnaðarsvæðisins verið skilgreint sem svæði sem sé t.d. heppilegt fyrir stofnanir, íbúðir eða þrifalega starfsemi. 

Um langt skeið hafi verið gert ráð fyrir aukinni byggð við Arnarnesvog og þær breytingar sem felist í breyttu aðalskipulagi og nýju deiliskipulagi séu frekar þess eðlis að draga úr röskun gagnvart byggð sem fyrir sé á svæðinu en verið hafi skv. eldra skipulagi.  Iðnaðarstarfsemi og rekstur hafnar samkvæmt eldra skipulagi verði aflögð en þess í stað verði svæðið fyrst og fremst notað undir íbúðarbyggð ásamt tilheyrandi þjónustu.  Almennt sé talið að slík byggð feli í sér minna ónæði en starfsemi eins og vélsmiðjur og skipasmíðastöð en þannig starfsemi hafi verið á svæðinu samkvæmt eldra skipulagi.

Það sé skoðun Garðabæjar að þau sjónarmið sem kærendur nefna um kyrrð við sjávarsíðu og útsýni geti ekki talist þess eðlis að þau skapi kærendum rétt fram yfir skyldur sveitarfélagsins til að ráða málefnum sínum sjálft og taka lögmætar ákvarðanir um þróun byggðar og gerð skipulagsáætlana. 

Garðabær bendir á að ágreiningur um bótaskyldu eða bótafjárhæð sveitarfélags verði ekki borinn undir úrskurðarnefndina en alveg eins megi halda því fram að friðsælt nábýli við íbúðarbyggð í stað grófrar iðnaðarstarfsemi væri líkleg til að leiða af sér hærra verð á fasteignum kærenda.

Bæjaryfirvöld í Garðabæ telji augljóst að nýjar tillögur um breytt skipulag brjóti á engan hátt gegn markmiðum skipulags- og byggingarlaga og þær séu í fullu samhengi við eðlilega þróun í uppbyggingu sveitarfélagsins þar sem skapaðir séu möguleikar til íbúðarbyggðar í góðri sátt við umhverfið með því að breyta landnotkun til hagsbóta fyrir íbúa sveitarfélagsins. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur óformlega kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var í Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 fyrirhugað að á hinu umrædda svæði yrði starfrækt höfn og iðnaðarsvæði og vestan þess yrði landnotkun blönduð.  Mátti þannig gera ráð fyrir nýbyggingum og starfsemi á svæðinu sem hefði í för með sér ónæði og skerðingu á grenndarhagsmunum kærenda.  Frá þessum áætlunum var horfið með breytingu þeirri á aðalskipulagi Garðabæjar, sem áður er getið og kærð var í hinu fyrra kæmumáli. 

Ekki hefði getað komið til endurskoðunar úrskurðrnefndarinnar á lögmæti umræddrar breytingar á aðalskipulaginu, enda sætti hún staðfestingu ráðherra og var úrskurðarnefndin því ekki bær til þess að fjalla um lögmæti hennar.  Hafa áður gengið úrskurðir í nefninni um hliðstætt efni.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Var sveitarstjórn því rétt að láta vinna deiliskipulag til samræmis við breytta áætlun aðalskipulags um landnotkun á umræddu svæði og verður ekki séð að við gerð deiliskipulagsins hafi verið gengið lengra hvað varðar hæð og þéttleika byggðar á svæðinu en breytt aðalskipulag gaf tilefni til.  Verður ekki á það fallist að með hinu umdeilda skipulagi sé gengið gegn lögvörðum hagmunum kærenda umfram það sem vænta hefði mátt við uppbygginu iðnaðar- og hafnarsvæðis í næsta nágrenni þeirra svo sem ráðgert var í eldra aðalskipulagi.  Þykja grenndaráhrif byggðar samkvæmt hinu nýja skipulagi því ekki eiga að leiða til ógildingar þess.

Kærendur krefjast þess og að hið kærða deiliskipulag verði fellt úr gildi þar sem það muni hafa í för með sér verðlækkun á fasteignum þeirra m.a. vegna útsýnisskerðingar. 

Sveitarstjórnum er að lögum ætlað víðtækt vald til ákvarðana um skipulag og í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er gert ráð fyrir því að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér röskun á einstökum fasteignaréttindum.  Í 1. mgr. 32. gr. laganna er sveitarstjórnum veitt eignarnámsheimild vegna áætlaðrar þróunar sveitarfélagsins samkvæmt staðfestu aðalskipulagi.  Þá er í 33. gr. laganna gert ráð fyrir því að ef gildistaka skipulags hafi í för með sér að verðmæti fasteignar lækki eða nýtingarmöguleikar hennar rýrni frá því sem áður var geti sá sem sýni fram á tjón krafið sveitarsjóð um bætur eða innlausn fasteignar. 

Samkvæmt þessu raskar það ekki gildi skipulagsáætlana þótt þær gangi gegn hagsmunum manna, en sveitarstjórnir eiga að gæta þess, með hliðsjón af greindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, 1. gr. og 4. mgr. 9. gr. sömu laga, að umrædd réttindi verði ekki fyrir borð borin bótalaust.  Það er aftur á móti ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar vegna gildistöku skipulagsáætlana, sbr. 3. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verður því ekki fjallað frekar um það álitaefni hér.

Með vísan til þess sem hér að ofan er rakið er ekki unnt að fallst á ógildingu hinnar kærðu samþykktar skipulagsnefndar Garðabæjar um breytingu á deiliskipulagi strandhverfis við Arnarnesvog og er því kröfu kærenda þess efnis hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulagsnefndar Garðabæjar frá 3. mars 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi vegna strandhverfis í Arnarnesvogi, sem staðfest var í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 18. mars sama ár.

__________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________              _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

67/2002 Skipholt

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 67/2002, kæra eiganda fasteignarinnar að Skipholti 25 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 um að samþykkja deiliskipulag Skipholtsreits þar sem ekki var fallist á kröfu kæranda um aukið nýtingarhlutfall lóðar hans.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. desember 2002, er barst nefndinni hinn 19. desember s.á., kærir Skipholt ehf., eigandi fasteignarinnar að Skipholti 25, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 að samþykkja deiliskipulag fyrir Skipholtsreit þar sem ekki var fallist á kröfu kæranda um aukið nýtingarhlutfall lóðar hans.  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti deiliskipulagið hinn 12. nóvember 2002 og auglýsing um gildistöku skipulagsins var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. janúar 2003.

Kærandi gerir þá kröfu að hinu kærða skipulagi verði hnekkt og heimilað verði hærra nýtingarhlutfall á lóð hans.

Málavextir:  Á árinu 2001 var hafin vinna við breytingu á deiliskipulagi fyrir svonefndan Skipholtsreit er afmarkast af Skipholti, og Brautarholti austan Nóatúns, en á því svæði hafði verið í gildi deiliskipulag frá árinu 1957, sem endurskoðað var á árinu 1968.  Var hagsmunaaðilum á skipulagsreitnum tilkynnt um skipulagsvinnuna með bréfi, dags. 18. maí 2001, og gefinn kostur á að koma á framfæri ábendingum og athugasemdum við Borgarskipulag Reykjavíkur.  Þá var þeim með bréfi, dags. 19. september 2001, kynnt drög að deiliskipulagi reitsins og gefið færi á að senda fyrirspurnir og ábendingar til skipulagsyfirvalda af því tilefni.  Bárust nokkrar athugasemdir og ábendingar frá hagsmunaaðilum.

Fullmótuð deiliskipulagstillaga var síðan auglýst til kynningar frá 25. janúar til 8. mars 2002 og bárust athugasemdir og ábendingar við deiliskipulagstillöguna frá þremur aðilum, þ.á.m. kæranda, þar sem m.a. var farið fram á hækkað nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skipholti 25.  Að lokinni kynningu var deiliskipulagstillagan tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 þar sem fyrir lá umsögn skipulagsfulltrúa vegna framkominna athugasemda, dags. 16. apríl 2002.  Var  skipulagstillagan samþykkt án frekari hækkunar á nýtingarhlutfalli lóðar kæranda en með fyrirvara um samþykki lóðarhafa fyrir skiptingu tiltekinnar lóðar.  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti þessa afgreiðslu á fundi hinn 12. nóvember 2002.

Kærandi undi ekki þessum málalokum og kærði umrætt deiliskipulag til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi skírskotar til þess að hann hafi við kynningu hins kærða deiliskipulags gert ýmsar athugasemdir og þá einkum varðandi fyrirhugað nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skipholti 25.

Bent er á að á árinu 1995 hafi verið sótt um að fá að byggja á baklóð hússins eina hæð í láréttu framhaldi af fyrstu hæð þess með bílageymslu á jarðhæð.  Hafi sú umsókn verið samþykkt með áskilnaði um smávægilegar breytingar. Sú bygging sé ekki risin en búið sé að steypa sökkla og plötu sem nýtt sé undir bílastæði.

Í fyrirliggjandi deiliskipulagi sé nýtingarhlutfall lóðar kæranda ákveðið 1,5 þrátt fyrir að nýtingarhlutfall lóðanna nr. 27 og 29 við sömu götu verði 1,9 og 2,0 án þess að séð verði að rými sé fyrir nægjanleg bílastæði vegna aukins byggingarmagns.  Þá sé nýtingarhlutfall lóðanna nr. 22, 24 og 26 við Brautarholt nú þegar 1,9-2,0 og allt upp í 420 fermetra rými á hvert bílastæði við þau hús, en bílastæðin séu auk þess utan lóða þeirra.

Með hliðsjón af þessu telur kæranda lágmarkskröfu að nýtingarhlutfall lóðar hans verði a.m.k. jafn hátt og á lóðunum nr. 27 og 29 við Skipholt og nr. 24 og 26 við Brautarholt sem liggi að lóð kæranda.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Gerð er sú krafa af hálfu Reykjavíkurborgar að kröfu kæranda um hækkað nýtingarhlutfall á lóðinni nr. 25 við Skipholt verði vísað frá úrskurðarnefndinni og að hið kærða skipulag standi óhaggað.

Til stuðnings frávísunarkröfu er vísað til þess að úrskurðarnefndin sé ekki til þess bær að kveða á um breytingar á deiliskipulagi.

Vísað er til þess að í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 16. apríl 2002, komi fram að ástæða mismunandi nýtingarhlutfalls lóða á skipulagsreitnum helgist af ólíkum aðstæðum og leitast hafi verið við að halda götumynd óbreyttri.

Húsið að Skipholti 25 falli að núverandi götumynd og ekki hafi þótt fært að hækka húsið í fjórar hæðir. Slík hækkun húsa á skipulagsreitnum hefði aukið byggingarmagn mikið, aukið skuggavarp á fasteignir við Brautarholt og ekki hafi verið unnt að koma fyrir nægjanlegum bílastæðum.

Með hinu kærða deiliskipulagi sé nýtingarhlutfall lóðar kæranda hækkað úr 1,3 í 1,5 með heimilaðri viðbyggingu norðan við núverandi hús sem hægt sé að aka undir þannig að bílastæðum á lóðinni fækki ekki og muni byggingin vera í sömu hæð og bakbygging að Brautarholti 26-28.  Stærri bygging á baklóð kæranda yrði of djúp og eingöngu væri hægt að hafa glugga á henni austanverðri.  Með slíkri byggingu væri jafnframt lokað fyrir alla glugga þess hluta byggingarinnar sem standi meðfram götunni og yrði hún auk þess meira íþyngjandi gagnvart húsum við Brautarholt en ella væri.  Bent er og á að samskonar bakbygging sé heimiluð að Skipholti 23 en á þeirri lóð verði nýtingarhlutfall aðeins 1,3 þar sem núverandi hús sé grynnra en hús kæranda.   

Skýring á misjöfnu nýtingarhlutfalli lóða sé að nokkru leyti sú að fyrir skipulagsgerð hafi þegar verið samþykktar viðbyggingar á baklóðum húsa.  Á óbyggðum lóðum að Skipholti 29 og 32 verði nýtingarhlutfall nokkru hærra en á öðrum lóðum en þar sé möguleiki á að gera bílageymslur neðanjarðar.  Þá séu lóðir á götuhornum oftast með hærra nýtingarhlutfall en ella þar sem aðalhlutar húsa standi við götu og götulengd þar meiri.  Hús sem standi við götu á skipulagsreitnum séu að jafnaði þrjár hæðir en byggingar á baklóðum að jafnaði lægri.  Deiliskipulagið beri með sér að lóðir þær sem hafi hærra nýtingarhlutfall en 1,5, að undanskilinni lóð að Brautarholti 26-28, séu annað hvort þegar með hærri nýtingu eða séu að stórum hluta óbyggðar með möguleika á bílakjöllurum undir nýbyggingum. Aðrar lóðir séu með nýtingarhlutfallið 1,5 eða lægra.

Við deiliskipulagsgerð sé tekið tillit til ýmissa hluta svo sem legu og stærðar lóða fyrirliggjandi bygginga, skuggavarps, grenndaráhrifa að öðru leyti, heildaryfirbragðs götu og bílastæðamöguleika.  Þar sem þessir þættir séu mismunandi varðandi einstakar lóðir verði nýting þeirra með ólíkum hætti.   Með greind atriði í huga hafi niðurstaðan orðið sú að hæfilegt nýtingarhlutfall lóðar kæranda væri 1,5.

Niðurstaða:  Í kæru er þess krafist að ákvarðað verði nýtingarhlutfall fyrir lóð kæranda að Skipholti 25, Reykjavík til jafns við nýtingarheimildir lóðanna nr. 27 og 29 við sömu götu.  Hefur Reykjavíkurborg krafist þess að þeirri kröfu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.

Samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hefur úrskurðarnefndin það hlutverk að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum en sveitarstjórnum er falið það hlutverk í 2. mgr. 3. gr. nefndra laga að annast gerð skipulagsáætlana. Úrskurðarnefndin sker því úr um gildi slíkra ákvarðana sem sveitarstjórnir hafa tekið en hefur ekki það hlutverk að taka skipulagsákvarðanir, svo sem að ákveða nýtingarhlutfall einstakra lóða..  Verður kröfu kæranda um tiltekið nýtingarhlutfall á lóð hans að Skipholti 25 af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.

Óumdeilt er í máli þessu að deiliskipulagsákvörðun sú sem hér er til umfjöllunar hafi hlotið formlega rétta málsmeðferð samkvæmt lögum, en kærandi teflir fram þeirri málsástæðu að skipulagið þrengi með óhæfilegum hætti lóðarnýtingu hans með tilliti til nýtingarheimilda sumra annarra lóða á skipulagssvæðinu.

Ýmsar málefnalegar ástæður geta ráðið því að nýtingarhlutfall einstakra lóða á deiliskipulagssvæði sé misjafnt.  Sérstaklega á það við um skipulagsreit sem er að mestu þegar byggður við skipulagsgerð eins og hér á við.  Borgaryfirvöld hafa m.a. gefið þá skýringu fyrir hinni umdeildu ákvörðun að ekki hafi þótt fært að auka nýtingarhlutfall lóðar kæranda umfram 1,5 þar sem stefnt hafi verið að því að fá samræmi í ásýnd götumyndar og aukið byggingarmagn á lóðunum hefði falið í sér aukið skuggavarp gagnvart öðrum lóðarhöfum og ekki verið unnt að uppfylla kröfur um fjölda bílastæða fyrir götureitinn. Þessar ástæður verður að virða sem málefnaleg skipulagsrök.

Lóð kæranda við Skipholt 25 er að sömu stærð og lóðirnar beggja vegna við hana sem eru nr. 23 og 27, en þessar lóðir eru 620 fermetrar hver.  Í deiliskipulagi því sem hér er til umfjöllunar er nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skipholti 23 óbreytt, eða 1,3, nýtingarhlutfall lóðar kæranda er aukið úr 1,3 í 1,5 en nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skipholti 27 er óbreytt, eða 1,9.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Brautarholti 26-28 er aukið úr 1,6 í 1,8 en aðrar lóðir á skipulagsreitnum, að frátöldum tveimur hornlóðum, fá ekki aukið nýtingarhlutfall frá því sem fyrir var.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið verður hið kærða deiliskipulag ekki talið hafa falið í sér mismunun gagnvart kæranda hvað varðar nýtingarrétt hans á umræddri lóð og ekki liggja fyrir aðrir þeir annmarkar á skipulaginu er gætu valið ógildingu þess.

Ekki verður í úrskurði þessum tekin afstaða til þess hvort byggingarleyfi það frá árinu 1995, er kærandi skírskotar til, hafi verið í gildi við staðfestingu deiliskipulagsins, en það verður ekki talið ráða úrslitum um gildi hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda um hækkað nýtingarhlutfall á lóð hans að Skipholti 25 í Reykjavík er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kröfu kæranda um ógildingu deiliskipulags fyrir svonefndan Skipholtsreit, sem samþykkt var í Borgarráði Reykjavíkur hinn 12. nóvember 2002, er hafnað.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________              _______________________________
  Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

22/2004 Sólvellir

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 9. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 22/2004, kæra eiganda landspildu úr landi Sólvalla í Mosfellsbæ á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 2. mars 2004 um að hafna erindi kæranda um skipulag byggðarkjarna á nefndri landspildu.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. mars 2004, er barst nefndinni hinn 13. apríl sama ár, kærir I, Faxaskjóli 24, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 2. mars 2004 að hafna tillögu að skipulagi byggðarkjarna á landspildu í eigu kæranda, úr landi Sólvalla, Mosfellsbæ.  Bæjarstjórn Mosfellsbæjar staðfesti þá ákvörðun á fundi hinn 3. mars 2004.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að fjögurra hektara landspildu í landi Sólvalla, Mosfellsbæ.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og gildir því Aðalskipulag Mosfellsbæjar 2002-2024 um landnotkun þess.  Aðalskipulagið var samþykkt af bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 12. febrúar 2003 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 8. júlí sama ár.

Við kynningu gildandi aðalskipulags Mosfellsbæjar á árinu 2002 fór kærandi fram á að í skipulaginu yrði gert ráð fyrir íbúðabyggð eða blandaðri byggð á fyrrgreindri landspildu.  Ekki var fallist á þá tilhögun af hálfu bæjaryfirvalda.  Á haustdögum 2003 bar kærandi undir bæjaryfirvöld hugmynd um uppbyggingu byggðarkjarna á landspildunni þar sem gert var ráð fyrir 76 íbúðum.  Tillaga að skipulagningu þessa byggðarkjarna var síðan lögð formlega fyrir skipulags- og byggingarnefnd bæjarins með bréfi, dags. 20. febrúar 2004.

Tillaga kæranda var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar hinn 2. mars 2004 og afgreidd með svofelldri bókun:  „Samkvæmt aðalskipulagi Mosfellsbæjar 2002-2024 er ekki gert ráð fyrir íbúðarbyggð á þessari spildu á skipulagstímabilinu, þar sem landið er skilgreint sem opið óbyggt svæði.  Samkvæmt skilgreiningu skipulagsreglugerðar er þar almennt ekki gert ráð fyrir neins konar mannvirkjagerð að stígum frátöldum.  Í svæðisskipulagi fyrir höfuðborgarsvæðið er gert ráð fyrir að umrætt svæði sé til uppbyggingar eftir 2024.  Hugað verður því að uppbyggingu á þessari spildu í tengslum við heildarskipulag þess svæðis sem þá væri í uppbyggingu.  Því getur nefndin ekki fallist á erindið að svo komnu máli.”  Kærandi sætti sig ekki við þessi málsúrslit og hefur nú skotið greindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að hann hafi átt umrædda landspildu í um 25 ár og við kaupin á sínum tíma hafi í engu verið getið um hömlur á framkvæmdum á landinu.  Á kynningartíma núgildandi aðalskipulags Mosfellsbæjar hafi hann komið að athugasemdum og farið þess á leit með bréfi, dags. 14. júní 2002, að jafnræðis yrði gætt við ákvörðun um landnotkun landspildu hans og lands Sólvalla og Akra, þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarbyggð og blandaðri byggð.  Hafi þessari málaleitan kæranda verið hafnað af bæjaryfirvöldum.  Síðar hafi verið leitað til bæjaryfirvalda með mótaða tillögu um nýtingu landspildunnar en sú tillaga ekki hlotið brautargengi svo sem hin kærða ákvörðun beri með sér.

Á því er byggt að engin rök séu til þess að undanskilja eignarland kæranda frá uppbyggingu sem gert sé ráð fyrir á sambærilegum svæðum í landi Sólvalla og Akra.  Með hinni kærðu ákvörðun sé því ekki gætt jafnræðis.  Umrædd landspilda geti vart talist opið óbyggt svæði þar sem herstöð hafi verið reist á landinu í seinni heimstyrjöldinni, sem menjar séu um, og vegur sem þá hafi verið lagður sé notaður enn í dag sem aðkoma að frístundahúsi í heilsársnotkun sem fyrir sé á landspildunni.  Dregur kærandi það í efa að skipulagsreglugerð standi því í vegi að uppbygging eigi sér stað á landspildu hans.

Loks skírskotar kærandi til þess að hörgull sé á íbúðalóðum í Mosfellsbæ og að tillaga hans um uppbyggingu á landspildunni kalli á óverulega breytingu á tengivegi þeim er ætlað sé að liggja um land Sólvalla og Akra.

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er gerð sú krafa að hin kærða synjun skipulags- og byggingarnefndar bæjarins standi óhögguð.

Samkvæmt 3. mgr. 6. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fari skipulagsnefndir með skipulagsmál undir yfirstjórn sveitarstjórna og sé eitt af meginverkefnum skipulagsnefnda að annast gerð aðalskipulags, sbr. 1. mgr. 16. gr. nefndra laga.  Nefndarmenn sveitarstjórna séu einungis bundnir af lögum og sannfæringu sinni um afstöðu til einstakra mála skv. 28. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998.  Í aðalskipulagi sé sett fram stefna sveitarstjórnar m.a. um landnotkun og þróun byggðar með þarfir sveitarfélagsins og markmið skipulags- og byggingarlaga í huga.

Allar ákvarðanir skipulags- og byggingarnefnda sveitarfélags verði að vera í samræmi við staðfest aðalskipulag en landareign kæranda sé á svæði sem skilgreint sé sem opið óbyggt svæði í gildandi aðalskipulagi.  Slík svæði séu ætluð til almennrar útivistar og skuli mannvirkjagerð vera þar í lágmarki skv. gr. 4.13.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Með því að heimila kæranda að skipuleggja blandaða byggð, á svæði sem skipulagt hafi verið sem opið óbyggt svæði, væri farið gegn skýrum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar, auk þess sem ætla mætti að slík ákvörðun yrði kærð af hálfu þeirra fasteignaeigenda að landi Sólvalla og Akra, sem nú hafi verið skipulagt undir blandaða byggð.  Þeir aðilar hafi réttmæta ástæðu til að vænta þess að aðalskipulag sé virt og ekki sé hróflað við útivistarsvæði við eignir þeirra, a.m.k. til ársins 2024.

Bent er á að umrætt svæði sé jafnframt hluti af Svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins 2001-2024, en þar sé gert ráð fyrir að landsvæði kæranda ásamt nálægum lóðum við Úlfarsfell og Hafravatn byggist ekki upp fyrr en eftir árið 2024.

Af framangreindu megi ljóst vera að hin kærða ákvörðun sé í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar og fylgi stefnu gildandi aðal- og svæðisskipulags.

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var hafnað ósk kæranda um skipulag 76 íbúða byggðarkjarna á fjögurra hektara eignarlandi hans í Mosfellsbæ, en í 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga er landeiganda heimilað að gera slíka tillögu til sveitarstjórnar.

Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og gildir því Aðalskipulag Mosfellsbæjar 2002-2024 um landnotkun á svæðinu, en þar er landspilda kæranda merkt sem opið óbyggt svæði.  Kærandi gerði athugasemdir við áætlaða landnotkun spildu sinnar á kynningartíma aðalskipulagsins, sem ekki voru teknar til greina, en ekki hefur verið gerður reki að því að fá aðalskipulaginu hnekkt.  Verður því greint aðalskipulag lagt til grundvallar í máli þessu, enda ekki í valdi úrskurðarnefndarinnar að endurskoða og meta hallkvæmni ákvarðana sem staðfestar hafa verið af umhverfisráðherra eins og hagar til um aðalskipulagið.

Deiliskipulag skal gera á grundvelli aðalskipulags, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verða svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir að vera í innbyrðis samræmi skv. 7. mgr. 9. gr. laganna.  Tillaga kæranda um uppbyggingu á landspildu hans á ekki stoð í gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar og var bæjaryfirvöldum af þeim sökum óheimilt að samþykkja tillöguna að óbreyttu aðalskipulagi. 

Með vísan til þessa verður krafa kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar ekki tekin til greina.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda, um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 2. mars 2004, að hafna ósk um skipulag byggðarkjarna á landspildu í eigu kæranda úr landi Sólvalla, Mosfellsbæ, er hafnað.

_______________________________ 
Ásgeir Magnússon

______________________________               _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

28/2008 Vatnsmýti

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 28/2002, kæra íbúa að Oddagötu 12, Reykjavík á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um breytingu deiliskipulags lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 13. júní 2002, sem barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir B, Oddagötu 12, Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um breytt deiliskipulag lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002.  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 28. september 1999 samþykkti borgarráð Reykjavíkur deiliskipulag fyrir lóð Háskóla Íslands í Vatnsmýri, háskólasvæði austan Suðurgötu, þ.e. svæðið sem afmarkast af lóðum stúdentabústaða í suðri, Njarðargötu í austri og Hringbraut í norðri að undanskildu íbúðasvæði við Aragötu og Oddagötu.  Samkvæmt skipulaginu var svæðið ein lóð sem skipt var upp í afmörkuð byggingarsvæði merkt A-H.  Var það skipulag í gildi fyrir hina kærðu breytingu.  Fól það í sér heimild til að byggja á svæðinu mismunandi byggingar, samtengdar eða ekki, allt eftir aðstæðum.  Hæðir húsa á svæðinu máttu vera ein til þrjár og nýtingarhlutfall um 0,37.  Grunnflötur allra hæða mátti vera 30.000 m².  Bílastæði voru ekki reiknuð sérstaklega en gert var ráð fyrir einu bílastæði á hverja 50 m² gólfflatar á svæðinu í heild. 

Í ágúst árið 2000 samþykktu borgaryfirvöld breytingu á deiliskipulagi þessu varðandi byggingarsvæði merkt H og vegna úthlutunar lóðar til Íslenskrar erfðagreiningar.  Með breytingunni varð sú lóð ekki lengur hluti hins eiginlega háskólasvæðis. 

Árið 2001 var lögð fram í skipulags- og byggingarnefnd tillaga að breytingu áðurnefnds deiliskipulags fyrir lóð Háskóla Íslands á byggingarsvæðum A-F, sem afmarkaðist af Sturlugötu til norðurs, lóð Íslenskrar erfðagreiningar til austurs, Eggertsgötu til suðurs og Oddagötu/Sæmundargötu til vesturs.  Á fundi sínum hinn 28. nóvember s.á. lýsti nefndin sig jákvæða gagnvart því að unnin yrði formleg tillaga að deiliskipulagsbreytingu á grundvelli framlagðrar tillögu ASK arkitekta, dags. 31. október 2001, breytt 23. nóvember 2001, að þekkingarþorpi á lóð Háskóla Íslands.  Hinn 5. desember s.á. samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa framkomna tillögu með þeirri breytingu að starfsemi á svæðinu yrði skilgreind með ákveðnum hætti í skilmálum og fram kæmi að eignarhald bygginga á svæðinu skyldi vera á einni hendi.  Í bókun nefndarinnar kom fram eftirfarandi skilgreining á starfseminni:  „Heimilt er að starfrækja á lóðinni fyrirtæki og stofnanir á sviði rannsókna, vísinda og þekkingar sem hafa hag af staðsetningu á háskólasvæðinu, leggja háskólastarfseminni lið með nálægð sinni eða tengjast henni.  Á lóðinni er og heimilt að vera með verslunar- og þjónustustarfsemi í smáum stíl til að þjónusta fyrirtæki og stofnanir á svæðinu, svo sem litlar verslanir, kaffihús, líkamsrækt, ljósritunarþjónusta o.fl.“  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti þessa afgreiðslu á fundi sínum hinn 11. desember 2001. 

Nánar tiltekið fól tillagan í sér að nýtingarhlutfall án kjallara yrði 0,7 en með kjallara 0,9.  Byggingarmagn á lóðinni án kjallara og bílageymslna yrði u.þ.b. 50.000 m² og fjöldi hæða mætti vera ein til tíu.  Eitt bílastæði skyldi reiknað fyrir hverja 50 m² gólfflatar.

Tillagan var auglýst til kynningar í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum frá 11. janúar til 8. febrúar 2002, athugasemdafrestur var til 22. febrúar 2002.  Athugasemdabréf bárust frá Norræna húsinu, dags. 14. febrúar 2002, íbúum Oddagötu 4, dags. 10. febrúar 2002, Baldri Símonarsyni, f.h. 44 íbúa við Oddagötu og Aragötu, dags. 22. febrúar 2002, Náttúruvernd ríkisins, dags. 22. febrúar 2002, og Kjartani Bollasyni, Fálkagötu 14, dags. 22. febrúar 2002.  Skipulagstillagan var á ný lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 6. mars 2002 ásamt innsendum athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær til kynningar og var málinu síðan frestað.  Tillagan var á ný lögð fyrir nefndina hinn 8. maí 2002 og var hún þá samþykkt á fundinum með svohljóðandi bókun:  „Auglýst tillaga samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs.  Með vísan til athugasemda íbúa við Aragötu og Oddagötu er samþykkt að unnin verði tillaga að breyttu skipulagi hvað varðar umferð og kannað hvort vilji sé fyrir því hjá íbúum að gera Aragötu og/eða Oddagötu að botnlangagötum.“  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. maí 2002.

Var athugasemdaaðilum í kjölfar þessa tilkynnt um afgreiðslu málsins, þeim send umsögn skipulagsfulltrúa og leiðbeint um kærurétt og kærufrest.  Tillagan, ásamt fylgiskjölum, var að því loknu send til skoðunar Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 18. júní 2002, var bent á nokkur atriði í deiliskipulagsgögnunum sem lagfæra þyrfti og greint frá því að ekki yrði gerð athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda þegar tillit hefði verið tekið til athugasemda og Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 tekið gildi.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. janúar 2003.

Málsrök kæranda:  Í kæru til úrskurðarnefndarinnar vísar kærandi til athugasemda sem hann, ásamt fleiri íbúum við Oddagötu og Aragötu, setti fram við skipulagsyfirvöld á kynningartíma tillögunnar.  Þar kemur fram að hann telji að athugasemdum þeirra hafi aðeins að litlu leyti verið svarað efnislega og að rökstuðningi sé áfátt.

Kærandi telur að fyrirhugaðar byggingar samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi séu of nærri húsunum nyrst við Oddagötu.  Þá sé og gerð athugasemd við hæð húsa samkvæmt skipulaginu.  Húsin við Oddagötuna séu lágreist og telur kærandi að útsýni þaðan muni spillast.  Það samrýmist illa háskólasvæðinu að reisa þar tíu hæða hús.  Byggingarnar eigi að mynda „þekkingarþorp“ en mörg samtengd þriggja og fjögurra hæða hús falli ekki að þeirri hugmynd.  Þá verði skuggavarp nokkuð af byggingunum. 

Þá lýsir kærandi áhyggjum af vindáhrifum bygginganna og snjóþyngslum á svæðinu og þess farið á leit við borgaryfirvöld að þessir þættir verði kannaðir sérstaklega áður en framkvæmdir hefjist.

Varðandi bílastæði og bílageymslur þá sé í deiliskipulaginu gert ráð fyrir því að syðst við Oddagötuna sé niðurgrafinn bílastæðakjallari og opin bílastæði þar fyrir ofan.  Telur kærandi að eðlilegra sé að bílastæðin dreifist jafnt um svæðið og verði að hluta niðurgrafin.
Þá gerir og kærandi athugasemd við kynningu á tillögu hins kærða deiliskipulags.  Af teikningum þeim sem kynntar hafi verið hafi ekkert verið unnt að ráða hver hæð einstakra bygginga yrði eða hönnun og útlit.  Því telji kærandi kynningu tillögunnar ófullnægjandi og ámælisverða.

Þá sé bent á að nálægð fyrirhugaðra bygginga við íbúðarhúsin sem nú þegar séu á svæðinu spilli yfirbragði háskólahverfisins.  Aragata og Oddagata séu frá upphafi hugsaðar sem íbúðargötur, en vanhugsaðar breytingar á nágrenni þeirra rýri verðgildi fasteigna þar.  Húsin hafi þónokkurt byggingarsögulegt gildi og göturnar heillegt yfirbragð sem þoli ekki nálægð háreistra húsa.  Aðkoman að þeim og Norræna húsinu sé falleg en hún spillist ef nýbyggingar séu of nærri núverandi húsum.  

Kærandi tekur undir athugasemdir stjórnar Norræna hússins í Reykjavík sem settar voru fram við tillögu deiliskipulagsins og lúta að því að hið kærða deiliskipulag muni spilla verulega ásýnd Norræna hússins í borgarmynd Reykjavíkur og rýra þannig listrænt gildi einnar merkustu byggingar sem íslenska þjóðin hafi eignast. 

Að lokum kveðst kærandi gera sér fulla grein fyrir því að byggt verði á svæðinu, það sé aftur á móti ekki sama með hvaða hætti það verði gert.  

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun, um breytingu á deiliskipulagi fyrir Háskóla Íslands, svæði A-F, verði staðfest.  Í kærunni sé aðallega byggt á þeim atriðum að kynning og málsmeðferð tillögunnar hafi ekki verið fullnægjandi, að fyrirhugað tíu hæða hús í Vatnsmýri spilli heildaryfirbragði háskólahverfisins og skerði aðkomu að Oddagötu, byggingar séu of nálægt húsum nyrst við Oddagötu og að æskilegt sé að húsum og bílastæðum sé dreift um fyrirhugað byggingarsvæði.  Hvað varði hæð og fjarlægð húsa þá sé vakin athygli á því að í þágildandi skipulagi hafi byggingarreitir verið þannig staðsettir að heimilt hafi verið að byggja allstórar byggingar mjög nálægt Oddagötu.  Samkvæmt umdeildri breytingu hafi byggingarreitir verið færðir til með þeim afleiðingum að uppbygging muni eiga sér stað nær nokkrum húsum við Oddagötu en fjær öðrum.  Í skilmálum sé gert ráð fyrir að hæðir húsa geti verið frá einni til tíu, innan skilgreindra byggingarreita, með nýtingarhlutfall að hámarki 0,7.  Byggingarreitur fyrir eins til tíu hæða hús sé bundinn í miðju á milli tveggja byggingarreita fyrir þriggja til fjögurra hæða hús.

Auk þess þyki ástæða til að benda á að skv. skipulags- og byggingarlögum sé sveitarfélögum falið skipulagsvald á deiliskipulagsstigi og þeim heimilað að breyta deiliskipulagsáætlunum að undangenginni málsmeðferð í samræmi við ákvæði laganna.  Reykjavíkurborg hafi því fulla heimild til að breyta umræddu skipulagi á þann veg sem gert var, þ.m.t. heimila hækkun húsa innan svæðisins.  Einnig sé bent á að umrædd lóð sé á miðsvæði (M5) samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Á slíkum miðsvæðum verði að vera hægt að taka tillit til breytilegra þarfa atvinnulífsins og í þessu tilviki háskólasamfélagsins.  Það sé viðurkennd lögskýring í skipulagsmálum að sveitarfélagi sé veitt meira svigrúm til breytinga á atriðum sem varði t.d. nýtingu lóða, kröfur til bílastæða og hæð húsa en til að mynda í grónum íbúðasvæðum, að teknu tilliti til áhrifa á hagsmunaaðila í nágrenni slíkra svæða.  Einnig beri að ítreka að í aðalskipulaginu sé fyrst og fremst gert ráð fyrir fjármála-, hátækni- og þekkingarfyrirtækjum, rannsóknarstarfsemi, hótelum og þjónustu tengdri þessari starfsemi.  Umþrætt breyting á deiliskipulaginu sé sniðin að þörfum Háskóla Íslands og þeirra aðila sem munu standa að uppbyggingu þekkingarþorps á háskólasvæðinu.

Hvað skuggavarpið varði þá sé samkvæmt hinni kærðu breytingu byggingarreit hæsta hússins hagað þannig að skuggavarp af því hafi sem minnst áhrif á íbúa í nágrenninu.  Af skuggavarpsgögnum megi ráða að aldrei verði skuggavarp af fyrirhuguðum húsum á háskólasvæðinu inn á lóðir við Oddagötu.  Sé því ekki um neina skerðingu að ræða sem íbúar þurfi að sætta sig við.  Skuggavarp af húsunum geti þar af leiðandi ekki orðið þess eðlis að leitt geti til ógildingar skipulagsbreytingarinnar á grundvelli grenndarréttarlegra sjónarmiða.  Telji aðilar sig aftur á móti, þrátt fyrir útreikninga og framlögð gögn, verða fyrir tjóni geti það leitt til bótaskyldu af hálfu Reykjavíkurborgar á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en geti aldrei leitt til ógildingar skipulagsins. 

Varðandi það að athugasemdum íbúa hafi aðeins að litlu leyti verið svarað efnislega, að rökstuðningur hafi verið rýr og að kynning tillögunnar hafi verið ófullnægjandi telur borgin að öllum athugasemdum hafi verið svarað á málefnalegan og skýran hátt og með rökstuðningi sem uppfylli kröfur stjórnsýslulaga.  Bent sé á að ekki sé unnt, og í eðli sínu óæskilegt, að kynna á deiliskipulagsstigi nákvæmar teikningar sem sýni hönnun og útlit bygginga.  Þá sé ekki unnt að staðsetja nákvæmlega hversu háar byggingar verði á hverjum stað enda sé um deiliskipulag að ræða en ekki byggingarleyfisumsókn.  Settur sé fram í deiliskipulagstillögunni ákveðinn rammi, í þessu tilviki að hæðir húsa geti verið á bilinu frá ein til tíu, innan skilgreindra og afmarkaðra byggingarreita með nýtingarhlutfall að hámarki 0,7.  Eðli sínu samkvæmt sé því um að ræða skipulagsáætlun fyrir afmarkaðan reit sem byggð sé á aðalskipulagi og kveði nánar á um útfærslu þess.  Gögn eins og athugasemdaraðilar virðist sækjast eftir að sjá liggi þ.a.l. ekki frammi fyrr en sótt verði um byggingarleyfi á lóðinni.

Kynning tillögunar hafi verið auglýst í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Auglýsingar um tillöguna hafi birst í Lögbirtingablaðinu auk þriggja dagblaða.  Að auki hafi verið haldinn kynningarfundur fyrir íbúa á svæðinu til að fara yfir tillöguna.  Fjölmargir aðilar hafi gert athugasemdir á kynningartíma tillögunnar og því sé ljóst að auglýsingin og kynningin hafi vakið athygli þeirra og ekki komið í veg fyrir að þeir kæmu á framfæri sjónarmiðum sínum og athugasemdum við tillöguna.

Varðandi vindáhrif og snjóþyngsli þá sé ekki unnt á þessu stigi málsins að kanna sérstaklega þessi áhrif þar sem hvorki liggi fyrir endanleg útfærsla á hæðum né gerðum húsanna á svæðinu.  Í skilmálum sé kveðið á um að við hönnun einstakra byggingarhluta skuli heildarmynd lóðarinnar vera skoðuð með tilliti til vindálags og skuli hanna hvern hluta byggingar með hliðsjón af því.  Við nánari hönnun húsanna muni byggingarfulltrúi hafa samráð við sérfræðinga um þau mál.  Almennt megi þó benda á að líklegast sé að skjólsælla verði í hverfinu í ákveðnum vindáttum eftir að uppbyggingin hafi átt sér stað.  Í ljósi þess að lágar byggingar umkringi væntanlegt miðhús, sem heimilt sé að hafa tíu hæðir, sé sennilegt að hefðbundnir vindsveipir kringum háhýsi nái ekki niður auk þess sem þeir séu yfirleitt bundnir við húsin sjálf.  Ekki sé hægt að sjá í fljótu bragði hvernig uppbyggingin geti haft áhrif á snjóþyngsli við Oddagötu. 

Hvað varði aðkomu að Oddagötu, Aragötu og Norræna húsinu, bílastæði og bílageymslur þá sé samkvæmt skilmálum gert ráð fyrir að aðkomur að svæðinu verði á þremur stöðum, þ.e. frá Sæmundargötu og Eggertsgötu auk aðalaðkomu frá Sturlugötu austan og vestan við húsaþyrpinguna.  Sturlugata muni tengjast Suðurgötu (sic) með hringtorgi.  Nú standi yfir færsla Hringbrautar sem hafi mikil áhrif við lausn umferðartæknilegra vandamála á svæðinu og stuðli að því að minnka álag á íbúðabyggð við Oddagötu og Aragötu auk stúdentagarða.  Við færslu Hringbrautar muni Njarðargatan fá aukið vægi sem aðkoma að háskólasvæðinu enda feli færslan í sér miklar endurbætur á gatnamótum Hringbrautar og Njarðargötu.  Þegar uppbygging sé farin af stað á svæðinu sé gert ráð fyrir því að strætisvagnar fari um Sturlugötu og tryggi þar með að þekkingarþorpið sé í góðri tengingu við almenningssamgöngur.  Með vísan til þessa verði ekki annað séð en að með færslu Hringbrautar og umferðartæknilegra lausna í tillögunni stórbatni aðkoma að íbúðabyggðinni og létti á umferð.  Sérstaklega sé vísað til þess að skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkt að vinna tillögu að breyttu skipulagi hvað varði umferð um íbúðabyggðina og að kannað yrði hvort vilji væri fyrir því hjá íbúum að gera Aragötu og/eða Oddagötu að botnlangagötum.  Líklegt sé að slík könnun fari fram þegar séð verði hvenær framkvæmt verði samkvæmt deiliskipulagstillögunni.

Á lóðinni sé gert ráð fyrir einu bílastæði á hverja 50 fermetra gólfflatar eða u.þ.b. 100 bílastæðum.  Heimilt sé að hafa hluta bílastæða neðanjarðar enda séu fyrir þau sérstakir byggingarreitir tilgreindir á skipulagsuppdrætti.  Í skilmálum komi fram að vanda skuli til hönnunar lóðar og bílastæða, m.a. með því að koma fyrir gróðurbelti á milli Oddagötu og bílastæða auk þess sem koma skuli upp gróðurreitum til að gefa bílastæðasvæðum grænt yfirbragð.  Sérstaklega sé kveðið á um að tryggt verði að góðar og öruggar gönguleiðir séu til staðar á lóðinni sem tengist stígakerfi Háskólasvæðisins og stúdentagarða.

Niðurstaða:  Kærandi í máli þessu krefst ógildingar á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur um breytingu á deiliskipulagi lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri.  Byggir hann í meginatriðum annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið áfátt við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að með hinni kærðu ákvörðun hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum hans. 

Ekki verður fallist á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Þegar skipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut hún þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr. sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Einnig héldu skipulagsyfirvöld fund með hagsmunaaðilum þar sem þeim gafst kostur á að reifa sjónarmið sín varðandi tillöguna.  Þá verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að greina nánar frá hæð einstakra bygginga umfram það sem fram kemur á skipulagsuppdrættinum, enda er þar ákvörðuð hámarkshæð húsa auk þess sem nýtingarhlutfall ræður byggingarmagni á svæðinu.  Loks verður ekki séð að umsögn skipulagsfulltrúa vegna athugasemda sem settar voru fram við tillöguna hafi verið ófullnægjandi þannig að til ógildingar skipulagsins leiði.

Af hálfu kæranda er einnig á því byggt að skipulagsbreytingin hafi í för með sér aukin grenndaráhrif bygginganna vegna staðsetningar þeirra og að þær muni hafa í för með sér aukið skuggavarp frá því sem verið hefði eftir eldra skipulagi.  Séu þessi áhrif meiri en kærandi þurfi að una í grónu íbúðahverfi.

Úrskurðarnefndin telur að hæð, umfang og staðsetning bygginga samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé ekki meiri en búast hafi mátt við með tilliti til þess að um miðsvæði er að ræða.  Til þess verður að líta að samkvæmt eldra deiliskipulagi svæðisins frá árinu 1999 voru byggingarreitir staðsettir þannig að búast hefði mátt við allstórum byggingum nálægt nokkrum húsum við Oddagötu.  Sætti það skipulag ekki kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Þá verður skuggavarp bygginganna ekki talið eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar, en gögn um skuggavarp fyrirhugaðrar byggingar hafa verið lögð fyrir úrskurðarnefndina. 

Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna þess hve gagnaöflun hefur tekið langan tíma.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002, sem staðfest var í borgarráði 14. maí 2002, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík.

 

________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________           _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

des 22
Love0

77/2003 Sólheimakot

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 77/2003, kæra tveggja eigenda landspildna í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 um að hafna umsókn um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 23. desember 2003, til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni sama dag, kærir Einar Jónsson hdl., f.h. Ó, Vesturbrún 3, Reykjavík og H, Klapparstíg 1, Reykjavík, samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 um að hafna umsókn þeirra um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar þannig að landspildur þeirra teljist til skipulagðrar frístundabyggðar.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 26. nóvember 2003. 

Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og bygginganefndar verði felld úr gildi.  Jafnframt er þess krafist að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar og bæjarstjórn að taka umsóknina til afgreiðslu að nýju og ljúka málinu með breytingu á aðalskipulagi í samræmi við beiðni kærenda.

Málavextir:  Kærendur máls þessa eru eigendur tveggja spildna í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ.

Með bréfi, dags. 20. ágúst 2003, sótti annar kærenda um leyfi til að endurbyggja sumarhús sitt sem stendur í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ.  Var hugmyndin sú að reisa nýtt hús á grunni þess gamla.  Erindinu var hafnað á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. ágúst 2003 með þeim rökum að um væri að ræða almennt opið svæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi.

Með bréfi, dags. 18. september 2003, var af hálfu lögmanns kærenda bent á mistök sem virtust hafa orðið við setningu nýsamþykkts aðalskipulags Mosfellsbæjar og þess óskað að skipulagið yrði leiðrétt, á þann veg að umræddar eignarlóðir kærenda yrðu innan marka frístundabyggðar.

Skipulags- og byggingarnefnd hafnaði erindinu með þeim rökum að umrætt svæði hefði ekki verið skilgreint sem sumarbústaðasvæði frá árinu 1983, en þá hefði aðalskipulag fyrir sveitarfélagið fyrst verið samþykkt.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Mosfellsbæjar hinn 26. nóvember 2003.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að annar kærenda hafi átt landspildu sína í þrjá áratugi og hafi byggt þar sumarhús á árunum 1979-1980 samkvæmt byggingarleyfi sveitarfélagsins.  Á umræddu svæði séu fjórar lóðir, þar af tvær í þeirra eigu með sumarhúsum en hinar tvær hafi ekki verið seldar og séu í eigu sveitarfélagsins.  Þá séu fleiri sumarhús í nágrenni við þau.  Þótt skilgreining bæjarstjórnar á landinu hafi allt frá árinu 1983 verið röng breyti það ekki þeirri staðreynd að annar kærenda hafi undanfarna áratugi haft not af sumarhúsi sínu og eðli málsins samkvæmt nýtt landið sem sumarbústaðaland með leyfi og vitund byggingaryfirvalda.  Í raun sé um sumarbústaðasvæði að ræða þótt mistök hafi orðið við nafngift landsins í aðalskipulagi.

Kærendur mótmæla þeim rökum Mosfellsbæjar að ekki sé unnt að breyta skipulaginu þar sem það hafi verið með þessum hætti frá 1983.  Umsókn kærenda til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar lúti að því að hið nýsamþykkta aðalskipulag verði leiðrétt til samræmis við áratuga notkun landsins.  Það sé komið í ljós að svæðið sé skilgreint sem almennt opið svæði og þótt svo hafi verið frá árinu 1983 breyti það ekki því að rétt sé og vel mögulegt að breyta því skipulagi.  Þau einföldu rök að svona hafi þetta verið frá árinu 1983 dugi ekki þegar litið sé til mikilvægra hagsmuna kærenda af nýtingu eigna sinna. 

Sérstaklega sé til þess vísað að hinn 19. júní 1990 hafi Mosfellsbær veitt öðrum kærenda leyfi til byggingar sumarhúss á landi sínu.  Komi það illa heim og saman við þann rökstuðning bæjarins að umrætt svæði hafi ekki frá árinu 1983 verið skilgreint sem sumarhúsabyggð.  Þess sé krafist að skipulaginu verði breytt í samræmi við veitt byggingarleyfi.

Kærendur telja að mistök hafi verið gerð við samþykkt aðalskipulagsins árið 1983, þegar tvær sumarhúsalóðir, sem sumarhús kærenda standi á, hafi af einhverjum ástæðum orðið útundan og láðst hafi að tilkynna þeim eigendum þá breytingu sem varði verulega hagsmuni þeirra.  Vísað sé til þess að sveitarstjórn hafi heimild til leiðréttinga á skipulagi við þessar aðstæður samkvæmt 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, án þess að slíkt leiði til mikils kostnaðar. 

Með þeirri ákvörðun að synja um leyfi til að endurbyggja sumarbústað á grunni þess gamla sé vegið að ráðstöfunarrétti eiganda lands til réttmætrar og eðlilegrar nýtingar.  Annar kærenda hafi undirbúið nauðsynlega endurnýjun á sumarbústaðnum, fengið iðnaðarmann til verksins o.s.frv., og tafir á framkvæmdinni séu til þess fallnar að valda honum og fjölskyldu hans óþægindum og tjóni.  Slík skerðing á nýtingu eignar í einkaeigu, verði ekki gerð án samþykkis eiganda sem jafnframt þurfi ekki að þola það bótalaust skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995. 

Að lokum er til þess vísað að út frá skipulagslegu sjónarmiði sé eðlilegt og rétt að þessar tvær lóðir, sem fyrir mistök hafi lent rétt utan skipulagðrar frístundabyggðar, lendi innan þess svæðis.  Til þess að greiða enn frekar fyrir jákvæðri afgreiðslu málsins hafi kærendur lýst yfir sáttavilja og boðist til að kaupa á sanngjörnu verði þær tvær spildur sem séu í eigu bæjarins og séu reiðubúin til að skuldbinda sig til að setja gróður í lóðirnar og byggja þar ekki.  Með þeim hætti séu órofin tengsl milli skipulagðra sumarhúsalóða.

Málsrök Mosfellsbæjar:  Krafa Mosfellsbæjar er að staðfest verði ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 26. nóvember 2003 um að hafna umsókn kærenda um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar þannig að sumarhús kærenda lendi innan skipulagðrar frístundabyggðar.

Af hálfu bæjarins er vísað til þess að samkvæmt 3. mgr. 6. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 fari skipulagsnefndir með skipulagsmál undir yfirstjórn sveitarstjórna.  Skipulagsnefndir annist m.a. gerð aðal- og deiliskipulags vegna alls lands innan sveitarfélagsins.  Samkvæmt 16. gr. laganna beri sveitarstjórn ábyrgð á að gert sé aðalskipulag fyrir sveitarfélagið þar sem fjallað sé um allt land innan marka sveitarfélagsins.  Mosfellsbær hafi staðið við þær skyldur. 

Þá er á það bent að á árinu 1978 hafi Mosfellshreppur efnt til opinnar samkeppni um aðalskipulag sveitarfélagsins.  Í framhaldi af því hafi verið unnið aðalskipulag fyrir sveitarfélagið fyrir tímabilið 1983 til 2003.  Gerð aðalskipulagsins hafi því átt sér talsverðan aðdraganda og til þess verið vandað.  Nýtt aðalskipulag 1992 til 2012 hafi tekið gildi á árinu 1992 og það verið tekið til endurskoðunar á árinu 2002.  Enn hafi nýtt aðalskipulag verið unnið og hafi það tekið gildi í janúar 2003 og gildi fyrir tímabilið 2002 til 2024.  Við alla þessa skipulagsvinnu hafi verið fylgt lögum og reglum um gerð aðalskipulags.  Allt frá árinu 1983 hafi sumarbústaðalönd kærenda verið á svæði sem skilgreint sé sem almennt opið svæði.  Það hafi því legið fyrir strax við gerð fyrsta aðalskipulags Mosfellsbæjar að þetta svæði yrði almennt opið svæði en ekki frístundabyggð.  Ekki hafi verið hrapað að þeirri ákvörðun.  Í greinargerð með aðalskipulagi 2002 til 2024 segi í kafla 2.2.2., sem beri yfirskriftina: „Svæði fyrir frístundabyggð“ að sumarhús megi einungis reisa innan svæða sem afmörkuð séu fyrir frístundabyggð og í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Þá segi í greinargerðinni:  „Ekki verður heimilt að byggja við, endurbyggja eða byggja ný sumarhús utan svæða fyrir frístundabyggð.  Einungis verði um að ræða eðlilegt og nauðsynlegt viðhald slíkra eiga.  Gert er ráð fyrir að skipulögð landnotkun samkvæmt aðalskipulagi taki við þegar slík hús hafa lokið hlutverki sínu, ganga úr sér eða verða fjarlægð.“

Það sé því ljóst að forsendur aðalskipulags Mosfellsbæjar séu þær að ekki verði aukið við frístundabyggð á þeim svæðum sem nú séu skilgreind sem almenn opin svæði, heldur muni þau með tíð og tíma verða raunveruleg opin svæði eftir því sem sumarbústaðirnir gangi úr sér.  Byggð í Mosfellsbæ sé að þéttast og það sé því í samræmi við það sem ekki sé heimilt að endurbyggja eldri bústaði eða nýja.

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 26. nóvember 2003 um að hafna umsókn kærenda um breytingu á aðalskipulagi sé því í fullu samræmi við forsendur aðalskipulagsins.  Engin rök standi til þess að breyta aðalskipulaginu.  Þá sé hætt við að ef samþykkt yrði breyting á aðalskipulaginu í þá veru sem kærendur krefjist muni slíkt leiða til fjölda annarra krafna um breytingar á aðalskipulaginu á öðrum jaðarsvæðum, þar sem það sem skilgreint hafi verið sem almennt opið svæði liggi að frístundabyggð.  Þá sé það af og frá að það hafi verið fyrir einhver mistök, svo sem kærendur haldi fram, að svæðið sem sumarbústaðir þeirra standa á, hafi lent utan skipulagðrar frístundabyggðar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun á beiðni kærenda til bæjarstjórnar Mosfellsbæjar um leiðréttingu aðalskipulags sveitarfélagsins í þá veru að landspildur þeirra í landi Sólheimakots falli innan frístundabyggðar en ekki innan almenns opins svæðis. 

Samkvæmt 16. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber sveitarstjórn ábyrgð á gerð aðalskipulags og í lögunum er gert ráð fyrir að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér röskun á fasteignarréttindum.  Í 1. mgr. 32. gr. laganna er sveitarstjórnum veitt eignarnámsheimild, með leyfi ráðherra og að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar, þegar sveitarstjórn er nauðsyn á, vegna áætlaðrar þróunar sveitarfélagsins og samkvæmt staðfestu aðalskipulagi, að fá umráð fasteignarréttinda.  Þá er í 33. gr. laganna gert ráð fyrir að ef gildistaka skipulags hafi í för með sér að verðmæti fasteignar lækki eða nýtingarmöguleikar hennar rýrni frá því sem áður var geti sá sem sýni fram á tjón krafið sveitarsjóð um bætur eða innlausn fasteignar.

Samkvæmt þessu raskar það ekki gildi skipulagsáætlana þótt þær gangi á eignarrétt manna en sveitarstjórnir eiga að gæta þess með hliðsjón af greindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, svo og 4. mgr. 1. gr. og 4. mgr. 9. gr. sömu laga að umrædd réttindi verði ekki fyrir borð borin bótalaust.  Það er aftur á móti ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að taka afstöðu til bótaréttar vegna gildistöku skipulagsáætlana, sbr. 3. mgr. 33. gr. laganna.

Byggingarleyfi skulu vera í samræmi við skipulagsáætlanir samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og í lögunum er ekki að finna lagaheimildir til handa íbúum sveitarfélaga til að knýja á um einstakar lausnir í því skyni að ná tilgreindum markmiðum um landnotkun.  Afstaða skipulagsyfirvalda í Mosfellsbæ við erindi kæranda byggðist samkvæmt framansögðu á lögmætum sjónarmiðum og verður hin kærða ákvörðun því ekki felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 18. nóvember 2003 að synja beiðni kærenda um breytingu á aðalskipulagi Mosfellsbæjar er varðar landspildur í landi Sólheimakots í Mosfellsbæ. 

 

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________            _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir