Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

47/2004 Akratorg

Með

Ár 2005, föstudaginn 18. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 57/2004, kæra eigenda fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi á ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar frá 21. september 2004 um breytingu á deiliskipulagi hluta Akratorgsreits.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. október 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi, ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar frá 21. september 2004 um breytt deiliskipulag hluta Akratorgsreits á Akranesi. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Varakrafa kærenda er að úrskurðarnefndin geri allar þær ráðstafanir sem nefndinni eru færar, þannig að kærendum verði mögulegt að nýta fasteignir sínar að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7. 

Samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar var staðfest í bæjarráði Akraneskaupstaðar hinn 23. september 2004 og í bæjarstjórn 28. september 2004.

Málavextir:  Bæjarstjórn Akraness samþykkti árið 1990 deiliskipulag Akratorgsreits á Akranesi.  Um er að ræða allstórt svæði sem í greinargerð er sagt afmarkað af Merkigerði, Kirkjubraut, Skagabraut, Suðurgötu, Merkiteigi og Vesturgötu.  Jafnframt deiliskipulagi þessu var gerð breyting á landnotkunarþætti þágildandi aðalskipulags Akraness til að tryggja að fullt samræmi væri milli aðalskipulags og deiliskipulags svæðisins.  Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir að allmörg hús á svæðinu skyldu víkja, þar á meðal hús kærenda að Kirkjubraut 22.   
 
Hinn 15. mars 2004 var undirritaður samningur milli Akraneskaupstaðar og Sveinbjörns Sigurðssonar hf. um framkvæmdir á hluta umrædds svæðis, svonefndum Hvítanesreit, og var, í samvinnu fyrrgreindra aðila, unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi afmarkaðs svæðis milli Kirkjubrautar og Sunnubrautar.  Var í tillögunni gert ráð fyrir sameiningu nokkurra lóða við Kirkjubraut í eina og að hluti götunnar Akurgerðis yrði lagður undir sömu lóð, auk lóðar nr. 3 við Sunnubraut.  Jafnframt var gert ráð fyrir að lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut yrðu sameinaðar, en þær lóðir eru í eigu kærenda.

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 22. mars 2004 var umrædd tillaga að breytingu á deiliskipulagi samþykkt og lagt til að breytingin yrði auglýst til kynningar skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Bæjarstjórn samþykkti á fundi sínum þann 23. mars 2004 að breytingartillagan yrði auglýst.  Auglýsingin birtist í Lögbirtingablaðinu hinn 14. apríl 2004 og var athugasemdafrestur til 26. maí 2004.  Ennfremur var auglýsingin birt í Póstinum hinn 29. apríl 2004 og var athugasemdafrestur lengdur til 10. júní 2004.  Athugasemdir bárust frá íbúum, þ.m.t. frá kærendum, og voru þær teknar fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 21. júní 2004.  Unnin var greinargerð um athugasemdir íbúanna. 

Skipulags- og umhverfisnefnd ákvað á fundi sínum hinn 3. ágúst 2004 að láta fram fara úttekt á umferð og skuggavarpi, svo og að halda fund með hagsmunaaðilum.  Þeim er athugasemdir höfðu gert var með bréfi, dags. 23. ágúst 2004, tilkynnt þessi afgreiðsla.  Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 21. september 2004 komu fram gögn um skuggavarp og athugun á umferðarsköpun vegna skipulagstillögunnar.  Ákvað nefndin að senda bæjarstjórn tillöguna um breytt deiliskipulag til samþykktar.  Jafnframt var ákveðið að boða til almenns kynningarfundar, sem mun hafa verið haldinn hinn 5. október 2004.  Tillagan var afgreidd í bæjarráði hinn 23. september og samþykkt í bæjarstjórn hinn 28. september 2004.

Samþykkt að breyttu deiliskipulagi Akratorgsreits var send Skipulagsstofnun til yfirferðar og afgreiddi stofnunin tillöguna með bréfi, dags. 18. október 2004.  Taldi stofnunin nauðsynlegt að skýrt væri í skipulagsskilmálum hvernig uppfylla mætti ákvæði 4. kafla byggingarreglugerðar vegna brunavarna.  Í tilefni af þessu var bætt við skilmála deiliskipulagsins og var það þannig afgreitt á fundi skipulags- og umhverfisnefndar hinn 1. nóvember 2004.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. nóvember 2004.

Kærendur kærðu framangreinda deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að fasteign þeirra að Kirkjubraut 22, Efstibær, standi á tilheyrandi eignarlóð.  Byggingin Efstibær hafi óumdeilt menningarsögulegt gildi og hafi þau sérstaklega gætt að viðhaldi og umhirðu eignar sinnar.  Byggingin sé aldargamalt timburhús með brotaþaki, alþýðumansard, sem hafi verið vinsælt byggingarform hjá bjargálna alþýðu á suðvesturhorni landsins upp úr 1880.  Eins og nafn hússins bendi til hafi það upphaflega verið efsti bærinn á Skipaskaga. 

Kærendur benda sérstaklega á að til þess að verja fasteign þeirra að Kirkjubraut 22 gegn fyrirhuguðum skipulagsáformum hafi þau fest kaup á lóðinni nr. 7 við Sunnubraut með það að markmiði að koma í veg fyrir yfirvofandi niðurrif Efstabæjar. 

Skipulagsáform um brottnám húss þeirra, skerðingu lóðar með bílastæðum við Kirkjubraut og tilheyrandi breytingar á lóðarmörkum og landnotkun samkvæmt hinni kærðu samþykkt, séu ekki byggð á lögformlegum grundvelli.  Ekkert samráð hafi verið haft við kærendur á nokkru stigi málsins.  Umrædd skipulagsáform byggi að hluta til á eldri deiliskipulagsáætlun, er samþykkt hafi verið hinn 10. júlí 1990.  

Kærendur halda því fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting brjóti í bága við staðfest Aðalskipulag Akraness 1992-2012 varðandi landnotkun.  Samkvæmt aðalskipulaginu séu lóðir þeirra að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 auðkenndar sem íbúðarsvæði og lóðirnar að Kirkjubraut 14-18 sem verslunar- og þjónustusvæði.  Sé það greinilegt markmið aðalskipulagsins að ekki sé samskonar nýting á lóðunum að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 annars vegar og Kirkjubraut 14-18 hins vegar.  Deiliskipulagsbreytingin geri aftur á móti ráð fyrir að allar lóðirnar séu nýttar sem verslunar- og þjónustulóðir.  Að auki geri aðalskipulagið ekki ráð fyrir að Akurgerði verði varanlega lokað. 

Kærendur halda því og fram að eldra deiliskipulag svæðisins, samþykkt hinn 10. júlí 1990, hafi orðið til án nokkurs samráðs við þau og hafi þeim fyrst orðið kunnugt um það við kynningu breytingar þeirrar er þau hafi nú kært til úrskurðarnefndarinnar.  Í ljósi þessa og hins augljósa misræmis á milli eldra deiliskipulags svæðisins og gildandi aðalskipulags telji þau sig ekki bundin af áætlun um brottnám hússins Efstabæjar og breytingu á lóðarmörkum, sem fram hafi komið í eldra deiliskipulagi.  Áætlun um breytingu á lóðarmörkunum og brottnám Efstabæjar verði að túlka sem undanfara eignarnáms.  Með vísan til 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 varðandi heimildir til eignarnáms sé ljóst að sveitarstjórn hafi ekki á nokkru stigi málsins leitast við að ná samkomulagi við kærendur þar að lútandi.  Ekki sé hægt að fallast á að skipulagsskylda sveitarfélaga gefi þeim heimild til þess að ráðstafa eignum fólks að því forspurðu, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. 

Bent sé á að engir þeir almannahagsmunir komi fram í samþykktri deiliskipulagsbreytingu og eldra deiliskipulagi svæðisins sem réttlæti heimild til eignarnáms.  Þvert á móti feli hin kærða deiliskipulagsbreyting í sér skerðingu á öryggi og gæðum byggðar á skipulagssvæðinu.  Húsagatan að Sunnubraut sé felld undir aðkomu að bílastæðum verslana og fjölbýlishúsa sem standa eigi við Kirkjubraut.  Ætlunin sé því að breyta friðsælli húsagötu í einhvers konar bílastæðaaðrein með tilheyrandi gegnumakstri.  Hæð og umfang fyrirhugaðra bygginga sé freklega úr öllu samhengi við byggðamynstur svæðisins alls.  Fyrirhugaðar byggingar við Kirkjubraut 12-18 og 22 munu svipta núverandi byggð við Sunnubraut og Kirkjubraut sólarljósi og útsýni og valda mikilli rýrnun á gæðum og verðmæti þeirra eigna. 

Kærendur telja að ekki sé þörf á verslunarhúsnæði á svæði því sem hér um ræði og halda því fram að húsum, sambærilegum þeim sem fyrirhugað sé að byggja samkvæmt hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu, hafi á Akranesi verið breytt í ófullkomið íbúðarhúsnæði, sem tæplega uppfylli kröfur til slíks húsnæðis.  Hætta sé á að sömu örlög bíði fyrirhugaðra húsa.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting feli því hvorki í sér nokkra þá almannahagsmuni né skref til almannaheilla, er réttlæti eignarupptöku, verðmætarýrnun og eyðileggingu menningarverðmæta.  Vegna yfirvofandi niðurrifs Efstabæjar sé minnt á ákvæði V. kafla þjóðminjalaga.

Kærendur halda því fram að skilmálar hinnar umdeildu deiliskipulagstillögu séu óviðunandi hvað varði lágmarksfjarlægð á milli húsa, enda verði eldvarnarkröfur ekki uppfylltar nema með því móti að gluggar fyrirhugaðrar byggingar verði búnir eldvarnargleri og ekki hafðir opnanlegir. 

Lengd lóðarinnar að Kirkjubraut 22 meðfram Kirkjubraut sé u.þ.b. 17 metrar.  Þegar hugsanlegir nýtingarmöguleikar þeirrar lóðar séu skoðaðir með hliðsjón af mögulegri legu íbúða, kröfum byggingarreglugerðar um lágmarksfjarlægð milli bygginga og um  brunavarnir og gæði íbúða, sé ljóst að deiliskipulagsbreytingin sé einvörðungu sniðin fyrir bygginguna að Kirkjubraut 12-18, enda hafi ekkert samráð verið haft við kærendur um skipulagsgerðina. 

Að lokum minni kærendur á 1. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. janúar 2005, benda kærendur á að samkvæmt texta auglýsingar í Stjórnartíðindum um gildistöku hins kærða deiliskipulags hinn 10. nóvember 2004 séu fimm lóðir sameinaðar í eina og nýr byggingarreitur gerður fyrir Kirkjubraut 14-22.  Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé aftur á móti verið að sameina annars vegar lóðirnar að Kirkjubraut 12-18 og Sunnubraut 3 og hins vegar lóðirnar að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7.  Þá gera kærendur athugasemd við það að deiliskipulagsbreytingin sem auglýst sé í Stjórnartíðindum hafi aldrei verið gerð opinber eða kynnt eins og lög geri ráð fyrir. 

Málsrök Akraneskaupstaðar:  Af hálfu Akraneskaupstaðar er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.  Því sé hafnað að hið kærða deiliskipulag sé ekki í samræmi við Aðalskipulag Akraness 1992-2012.  Bent sé á að aðalskipulagið sé unnið í gildistíð laga nr. 19/1964 og reglugerð nr. 318/1985 með síðari breytingum.  Það sé sett fram með greinargerð og skipulagsuppdrætti, sbr. 4. mgr. 3.1 í þágildandi skipulagsreglugerð.  Í kafla 2.2 í greinargerðinni sé landnotkun lýst eins og hún hafi verið við gerð aðalskipulagsins.  Í upphafi kaflans sé gerð stuttlega grein fyrir breytingum á landnotkun frá aðalskipulagi bæjarins frá 1982, og í þeirri lýsingu sé ekki vikið að Akratorgsreit.  Að öðru leyti sé landnotkun að mestu eins og í aðalskipulaginu 1982.  Í kafla 2.3 sé tekið fram að landnýting hafi verið tilgreind í deiliskipulagi eldri hverfa.  Í kafla 3.0 sé ekki að finna ákvæði er víki sérstaklega að landnotkun eða breytingu á landnotkun Akratorgsreits. 

Samkvæmt framansögðu vísi Aðalskipulag 1992-2012 til gildandi deiliskipulagsákvarðana varðandi landnotkun.  Í kafla 1.3 í greinargerð með aðalskipulaginu sé gerð grein fyrir samþykktum deiliskipulagsákvörðunum.  Samkvæmt deiliskipulagi Akratorgsreits frá 1990 sé svæðið meðfram Kirkjubrautinni auðkennt með skálínum sem merki blandaða notkun, þ.e. íbúðum, verslun og þjónustu.  Bent sé á að landnotkun Akratorgsreits samkvæmt Aðalskipulagi Akraness 1980-2000, staðfest 1982, hafi sætti breytingum árið 1990.  Hafi verið gert ráð fyrir blandaðri byggð við Kirkjubrautina, þ.m.t. á Hvítanesreitnum, og hafi verið fullt samræmi á milli aðalskipulagsins eftir breytingu og deiliskipulagsins frá 1990.  Eins og áður hafi verið bent á hafi núgildandi aðalskipulag ekki breytt landnotkun.  Ekki sé því unnt að fallast á það sjónarmið kærenda að deiliskipulagið frá 1990 fari í bága við aðalskipulagið þar sem aðalskipulagið vísi til deiliskipulagsins varðandi landnotkun.  Hin nýsamþykkta breyting á deiliskipulaginu hafi ekki för með sér breytta landnotkun og fari því ekki í bága við aðalskipulag.  Þá sé það ekki rétt hjá kærendum að landnotkun verði aðeins fyrir verslun og þjónustu.

Í kæru sé staðhæft að uppdráttur aðalskipulags sýni að landnotkun Kirkjubrautar 22 og Sunnubrautar 7 eigi að vera fyrir íbúðir.  Miðað við litamerkingar fyrir landnotkun megi lesa út úr uppdrættinum, að ráð sé fyrir því gert að notkun ofangreindra lóða sé fyrir íbúðir.  Mælikvarði uppdráttarins sé 1:10.000 og megi ljóst vera að það hafi verið erfiðleikum bundið að koma fyrir af nákvæmni merkingum til samræmis við deiliskipulagið frá 1990.  Benda megi á að deiliskipulagið frá 1990 geri ráð fyrir að Sunnubraut 7 verði leikvöllur og sé lóðin merkt með grænum lit á deiliskipulaginu.  Af greinargerð aðalskipulagsins sé vafalaust að aðalskipulagið geri ráð fyrir að landnotkun eigi að vera blönduð, þ.e. íbúðir, verslun og þjónusta.

Hin samþykkta breyting á deiliskipulaginu geri ráð fyrir að Akurgerði verði lokað við Kirkjubraut og að lóðin Kirkjubraut 12, sunnan Akurgerðis, verði sameinuð lóðunum norðan við Akurgerðið.  Aðalskipulagið hafi ekki að geyma nein fyrirmæli eða skilmála sem kveði á um að gatnakerfi Akratorgsreits sé endanlegt og að það muni ekki sæta breytingum.  Þar sé því ekki að finna fyrirmæli er beinlínis bindi hendur skipulagsyfirvalda við gerð deiliskipulags fyrir reitinn hvað varði gatnakerfi.  Í kafla 2.4.1, vegir og götur, sé að finna almenna lýsingu, sem helst lúti að samgöngum til og frá kaupstaðnum, óverulegum breytingum innan bæjarins, svo og nýjum götum.  Í 3. kafla aðalskipulagsins sé í gr. 3.15 lýst markmiðum aðalskipulagsins varðandi samgöngumál. Sé ákvæðið í öllum aðalatriðum í samræmi við það sem fram komi í kafla 2.4.1.  Á hvorugum staðnum í aðalskipulaginu sé vikið að gatnakerfi Akratorgsreits.

Í deiliskipulaginu frá 1990 sé tekið fram að gatnakerfi Akratorgsreits sé fastmótað. Skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að deiliskipulag geti sætt breytingum, sbr. 26. gr. laganna.  Hafi Akraneskaupstaður því skýra lagaheimild til að breyta gildandi deiliskipulagi, þ.m.t. hvað varði breytingu á gatnakerfi Akratorgsreits.  Hafa beri einnig í huga að deiliskipulagið sé gert á árinu 1990 og því komið vel til ára sinna.  Ný sjónarmið og breyttar aðstæður kalli því á breytingar á deiliskipulaginu og geri aðalskipulagið beinlínis ráð fyrir að miðbæjarskipulagið sæti endurskoðun, sbr. gr. 3.8.  Benda megi á að lokun Akurgerðis geti ekki talist veigamikil breyting á gatnakerfi Akratorgsreits auk þess sem ekki verði séð að lokun Akurgerðis hafi grenndarréttarleg áhrif fyrir kærendur, enda byggi kærendur ekki á því.

Akraneskaupstaður hafnar því að kærendur séu ekki bundnir af deiliskipulaginu frá 1990.  Um sé að ræða deiliskipulag, staðfest af ráðherra, sem kærendur eins og aðrir séu bundnir af.  Allir hugsanlegir frestir til kæru séu löngu liðnir, og sé því gerð sú krafa að úrskurðarnefndin vísi þessu atriði frá.

Misskilnings virðist gæta hjá kærendum þegar þau í kæru sinni víki að eignarnámi og eignarnámsheimildum til handa sveitarstjórnum.  Virðist sem kærendur standi í þeirri trú að ákveðið hafi verið að eign þeirra, Kirkjubraut 22, verði tekin eignarnámi.  Í 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé sveitarstjórn veitt heimild til eignarnáms á grundvelli gildandi deiliskipulags til framkvæmda á skipulaginu, að fenginni umsögn Skipulagsstofnunnar. Þó svo að sveitarstjórn hafi heimild til eignarnáms samkvæmt gildandi deiliskipulagi þá sé það sjálfstæð ákvörðun sveitarstjórnar hverju sinni hvort eignarnámsheimildin sé nýtt.  Heimild til eignarnáms leiði ekki sjálfkrafa til þess að eignarnám verði framkvæmt.  Það sé skilyrði fyrir því að eignarnámsheimildin verði nýtt að sveitarstjórn hafi sannanlega reynt að ná samningum við eigendur.  Frá gildistöku deiliskipulagsins frá 1990 hafi Akraneskaupstaður til þessa dags ekki haft uppi áform um að nýta sér eignarnámsheimildina gagnvart eigendum Kirkjubrautar 22, og hafi af þeim sökum ekki leitað eftir samningum við kærendur. 

Lögð sé áhersla á að það sé deiliskipulagið frá 1990 sem geri ráð fyrir að húsið á Kirkjubraut 22 víki fyrir nýbyggingu.  Nýsamþykkt breyting á deiliskipulaginu hrófli ekki við þeim skilmálum skipulagsins.

Samkvæmt samþykktri breytingu á deiliskipulaginu sé gert ráð fyrir að lóðirnar nr. 12-18 við Kirkjubraut, ásamt lóðinni nr. 3 við Sunnubraut verði sameinaðar í eina lóð.  Geri deiliskipulagið ráð fyrir að þar rísi fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhús.  Nýtingarhlutfall fari úr 0,80-1,15 í 1,8.  Aðalskipulagið hafi ekki að geyma fyrirmæli um hámarksnýtingarhlutfall á Akratorgsreit.

Því sé hafnað að breytingin á deiliskipulaginu og fyrirhugaðar byggingar valdi skerðingu á gæðum byggðar á svæðinu.  Þvert á móti þá sé því haldið fram af Akraneskaupstað að fyrirhugaðar framkvæmdir muni hafa mjög jákvæð áhrif á svæðið.  Þær muni styrkja gamla miðbæinn og endurlífga hann.  Fyrirhuguð bygging samkvæmt deiliskipulagsbreytingunni komi til með að falla vel að bæjarmyndinni.

Bent sé á að þegar tillaga að breyttu deiliskipulagi hafi verið auglýst hafi komið fram athugasemdir frá íbúum er varðað hafi aukningu umferðar um svæðið.  Af því tilefni hafi skipulags- og umhverfisnefnd látið fara fram könnun á umferðarsköpun.  Niðurstaðan hafi verið sú að breytingin myndi ekki hafa í för með sér mikla aukningu á umferð um Kirkjubrautina og myndi aukningin ekki valda neinum vandkvæðum.  Umferðaraukning um Sunnubraut vegna húsanna á báðum lóðum, þ.e. Kirkjubraut 12-18 og 22, gæti verið um 200 ferðir á sólarhring sem sé hátt í tvöföldun á núverandi umferð.  Tvöföldun á umferð sé aukning sem íbúar við götuna gætu orðið varir við en 500 bílar á sólarhring í íbúðagötu teljist ekki vera mikil umferð.  Þá hafi og skipulags- og umhverfisnefnd gert könnun á skuggavarpi.  Ljóst sé af henni að eitthvert skuggavarp verði vegna byggingarinnar og þá sérstaklega þegar sól sé lágt á lofti.  Það sé viðurkennt sjónarmið að íbúar í þéttbýli verði að sætta sig við að mannvirki í næsta nágrenni geti haft grenndaráhrif, m.a. skuggavarp.  Sé það mat skipulags- og umhverfisnefndar að skuggavarp frá væntanlegri byggingu verði innan þeirra marka sem íbúar í þéttbýli verði að sætta sig við.  Sömu sjónarmið gildi varðandi áhrif byggingarinnar á útsýni íbúa í næsta nágrenni.  Íbúar í þéttbýli verði að ákveðnu marki að sætta sig bótalaust við að verða fyrir ýmiskonar ónæði, röskun og óþægindum vegna nálægðar við byggingar og framkvæmdir, er unnið sé að í næsta nágrenni.  Geri skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 beinlínis ráð fyrir að gildistaka skipulags kunni að hafa í för með sér verðmætarýrnun eignar eða að notkunarmöguleikar hennar skerðist, sbr. 1. mgr. 33. gr.  Tryggi 33. gr. laganna að tjónþoli eigi rétti á bótum teljist tjón sannað, en þó tjón verði leiði það ekki til þess að skipulagsaðgerð verði ógilt.  Verði að telja að lögvarðir hagsmunir kærenda séu nægilega vel tryggðir með 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Skipulagsyfirvöld telji að breytt deiliskipulag svæðisins efli og styrki miðbæ Akraness.  Engin rök séu til að ætla að verslunarpláss á 1. hæð við aðalgötu bæjarins verði breytt í íbúðarhúsnæði. 

Kærendur vísi í kæru sinni til V. kafla þjóðminjalaga nr. 107/2001.  Ekki verði séð í hvaða samhengi það sé gert en í V. kafla laganna sé fjallað um „Kirkjugripi og minningarmörk.“  Væntanlega hafi kærendur ætlað að vísa til þess að hús þeirra að Kirkjubraut 22 sé aldargamalt og hafi af þeim sökum menningarsögulegt gildi og eigi því ekki af þeim sökum að víkja fyrir nýbyggingu.  Það sé hins vegar deiliskipulagið frá 1990 er hafi að geyma skilmála um að Kirkjubraut 22 skuli víkja fyrir nýbyggingu en ekki nýsamþykkt breyting deiliskipulagsins.   

Breytingin á deiliskipulaginu geri ráð fyrir að lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut verði sameinaðar í eina lóð, Kirkjubraut 22.  Lóðarstærð verði samtals 830m2 og þar rísi fjögurra hæða hús með verslun á 1. hæð, íbúðum á 2. til 4. hæð auk kjallara.  Nýtingarhlutfall hækki úr 1,1 í 1,2.  Þá gerir tillagan ráð fyrir 16 bílastæðum á lóðinni.  Eins og áður hafi komið fram hafi deiliskipulagið frá 1990 gert ráð fyrir því að húsið á lóðinni nr. 22 við Kirkjubraut myndi víkja fyrir nýbyggingu.  Ekki hafi verið gerð breyting á þessum skilmálum deiliskipulagsins, en sú breytingin sé hins vegar gerð nú að lóðin nr. 7 við Sunnubraut verði sameinuð Kirkjubraut 22.  Ástæða þessa sé sú að mæta þurfi þörf fyrir bílastæði.  Í skilmálum breytts deiliskipulags sé gert ráð fyrir að gangstétt og lóðarmörk verði færð innar.  Sú kvöð sé lögð á lóðarhafa að gera 4,3m breiða upphitaða gangstétt til nota fyrir almenning.

Akraneskaupstaður bendir á að komi deiliskipulagið frá 1990, ásamt kærðri breytingu þess, til framkvæmda að hluta eða öllu leyti muni það hafa veruleg áhrif á hagsmuni kærenda.  Ljóst sé að ekki geti orðið af sameiningu lóðanna nema Akraneskaupstaður hafi áður eignast lóðirnar, annað hvort eftir að hafa náð samningum við kærendur eða eftir atvikum með eignarnámi.  Með sama hætti yrðu bæjaryfirvöld að standa að málum ef hrinda ætti í framkvæmd áformum deiliskipulagsins varðandi breytt lóðarmörk við Kirkjubrautina, sem feli í sér skerðingu á hagsmunum kærenda.  Skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á þeim sjónarmiðum að vegna almannahagsmuna þá geti einstakar skipulagsaðgerðir valdið tjóni.  Hafi löggjafinn tryggt þeim er fyrir tjóni verði rétt til bóta og sé það viðurkennt að það fari ekki í bága við eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar.  Það sé mat bæjaryfirvalda að lögmætum skipulagsmarkmiðum fyrir miðbæ Akraness verði ekki náð með öðrum hætti en þeim er fram komi í deiliskipulaginu 1990 og samþykktri breytingu á því.  Þau markmið miði að því að efla og styrkja miðbæinn með þéttari byggð og skapa heillega götumynd við helstu götu bæjarins, Kirkjubrautina.  Núverandi hús á lóðinni nr. 22 við Kirkjubraut standi innarlega í lóðinni og muni það því ekki falla að þeirri götumynd er bæjaryfirvöld stefni að við götuna.

Því sé hafnað að málsmeðferðarreglur hafi verið brotnar í máli þessu og því haldið fram að í einu og öllu hafi verið fylgt fyrirmælum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Bent sé á að Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemdir við málsmeðferðina.  Tillaga um breytingu deiliskipulagsins hafi verið auglýst til kynningar eins og mælt sé fyrir um í 26., sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Hafi íbúum, þ.m.t. kærendum, gefist kostur á að koma á framfæri athugasemdum sínum.  Unnin hafi verið umsögn vegna þeirra athugasemda sem borist hafi og hafi skipulags- og umhverfisnefnd tekið efnislega afstöðu til þeirra.  Í tilefni athugasemda hafi skipulags- og umhverfisnefnd látið vinna athugun á skuggavarpi og umferðarsköpun.  Hafi niðurstöður þessar og umsögn verið sendar þeim sem gert hafi athugasemdir.  Þá hafi verið haldinn opinn fundur, þar sem skipulags- og umhverfisnefnd hafi kynnt tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins, svo og hugmyndir um væntanlegar framkvæmdir.

Markmið Akraneskaupstaðar með breytingu á deiliskipulagi Akratorgsreits sé að efla og styrkja miðbæ kaupstaðarins.  Með því að reisa fjögurra hæða hús, með verslanir á 1. hæð en íbúðir fyrir ofan sé leitast við að blómlegt mannlíf verði í miðbænum, ekki aðeins á opnunartíma verslana.  Það sé mat skipulags- og umhverfisnefndar og kaupstaðarins að fyrirhuguð bygging á Kirkjubraut 12-18 muni falla vel að bæjarmyndinni og að hún sé í samræmi við húsið á lóðinni nr. 28 við Kirkjubraut, svo og við þau hús er standi neðar við Kirkjubrautina.  Væntanleg bygging muni gefa götumynd Kirkjubrautar heillega og heilsteypta mynd.  Lögð sé áhersla á að um sé að ræða lóð við aðalgötu bæjarins.  Því  sé um að ræða verðmæta byggingarlóð og sé eðlilegt að nýtingarhlutfall hennar sé nokkuð hátt.  Hafi það fjárhagslega þýðingu, bæði fyrir kaupstaðinn og byggingaraðila.

Sérstök áhersla sé lögð á að skilmálar deiliskipulagsins frá 1990, um að hús skuli víkja fyrir nýbyggingu, geti ekki nú komið til umfjöllunar fyrir úrskurðarnefndinni.

Að mati bæjaryfirvalda liggi málefnaleg og lögmæt sjónarmið að baki samþykktri tillögu að breytingu á deiliskipulaginu og telji bæjaryfirvöld að farið hafi verið að fyrirmælum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 við meðferð málsins. 

Af hálfu Akraneskaupstaðar er þess krafist að varakröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Bent sé á að úrskurðarnefndin hafi ekki heimild til að leggja fyrir skipulagsyfirvöld að gera ákveðnar efnislegar breytingar á samþykktu skipulagi.

Andsvör kærenda við málsrökum Akraneskaupstaðar:  Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um málsrök Akraneskaupstaðar í málinu. 

Í andsvörum sínum árétta kærendur þann skilning að hin kærða deiliskipulagsbreyting brjóti í bága við Aðalskipulag Akraness 1992-2012 varðandi landnotkun og landnýtingu og vísa til ákvæða aðalskipulags þar að lútandi.

Jafnframt vísa kærendur til þess að í greinargerð Aðalskipulags Akraness 1992-2012 sé í kafla 2.6 um verndun og friðun tekið fram að bæjarstjórn Akraness hafi á fundi sínum hinn 17. janúar 1995 samþykkt að fresta ekki afgreiðslu aðalskipulagsins vegna fornleifaskráningar.  Samhliða þessari ákvörðun hafi verið undirstrikað að samráð skyldi haft til að forða því að fornminjum yrði raskað við mannvirkjagerð.  Í kafla 2.6 um verndun og friðun sé getið fjögurra einstakra og sjaldgæfra húsa auk Garðahússins steinsteypta og Akraneskirkju.  Eitt þessara fjögurra húsa, sem greinargerð aðalskipulagsins tilgreini sem einstök og sjaldgæf, sé húsið að Kirkjubraut 22.

Andmælaréttur:  Með bréfi, dags. 25. janúar 2005, var forsvarsmönnum Sveinbjörns Sigurðssonar hf. gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í málinu, en félagið á, sem handhafi byggingarréttar á skipulagssvæðinu, augljósra hagsmuna að gæta.  Var frestur til andmæla veittur til 4. febrúar 2005, en engin andsvör hafa borist frá félaginu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi deiliskipulagsbreytingar á hluta svokallaðs Akratorgsreits á Akranesi.  Fól breytingin í sér sameiningu lóða, breytingu á landnotkun að hluta, hækkun nýtingarhlutfalls, og að hluti götu yrði lagður undir byggingarlóð.

Kærendur krefjast þess að hin kærða skipulagsákvörðun verði felld úr gildi þar sem hún muni hafa í för með sér verðlækkun á fasteignum þeirra m.a. vegna þess að byggingar samkvæmt deiliskipulagsbreytingunni muni svipta núverandi byggð við Sunnubraut og Kirkjubraut sólarljósi og útsýni. 

Ekki er um það deilt að kærendur eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni umdeildu skipulagsákvörðun.  Verða álitaefni um lögmæti hennar því tekin til úrlausnar og er úrskurðarnefndin ekki bundin af málsástæðum kærenda við úrlausn málsins, sbr. 7. og 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærendur halda því fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting sé andstæð Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 hvað varðar nýtingarhlutfall, landnotkun og lokun Akurgerðis. 

Svæði það sem hér um ræðir er hluti miðbæjar Akraness og samkvæmt aðalskipulaginu er gert ráð fyrir að svæðið sé m.a. nýtt undir verslun og þjónustu.  Ekki er í aðalskipulaginu greint frá því hvert nýtingarhlutfall lóða á einstökum svæðum skuli vera heldur segir að landnýting hafi verið ákveðin í deiliskipulagi eldri hverfa.  Með deiliskipulaginu frá árinu 1990 var tekin ákvörðun um þéttingu byggðar á svæðinu og aukið byggingarmagn frá því sem verið hafði.  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu hækkar nýtingarhlutfall lóðanna nr. 12-18 við Kirkjubraut og 3 við Sunnubraut og Kirkjubraut 22 og Sunnuvegar 7 úr 0,8-1,15 í 1,8.  Verður ekki talið að ákvæði greinar 2.3 um landnýtingu í greinargerð Aðalskipulags Akraness 1992-2012 standi í vegi fyrir því að ákvörðun verði tekin um hækkað nýtingarhlutfall við breytingu deiliskipulags, enda skal nýtingarhlutfall ákveðið í deiliskipulagi fyrir landnotkunarreiti, götureit eða einstakar lóðir, sbr. gr. 3.4.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verður því ekki fallist á að hin kærða ákvörðun fari í bága við ákvæði aðalskipulags hvað nýtingarhlutfall varðar. 

Í deiliskipulagi Akratorgsreits frá 1990 var tekin um það ákvörðun að húsið að Kirkjubraut 22, sem að sögn kærenda var byggt árið 1903, skyldi víkja.  Þessi ákvörðun hefur þó ekki komið til framkvæmda.  Enda þótt það sé ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að endurskoða ákvarðanir deiliskipulagsins frá 1990 má fallast á með kærendum að rétt hefði verið að endurskoða fyrri ákvörðun um afdrif hússins að Kirkjubraut 22 með hliðsjón af tilkomu nýrra laga um húsafriðun nr. 104/2001 og ráðagerðum í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 um verndun og friðun.  Það að þessa var ekki gætt þykir þó ekki slíkur annmarki á hinni umdeildu skipulagsákvörðun að hann eigi, einn og sér, að leiða til ógildingar hennar, enda var unnt að taka sjálfstæða ákvörðun um verndun umrædds húss, t.d. með flutningi þess á annan stað.

Samkvæmt hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu verður hluti götunnar Akurgerðis lagður af og felldur undir byggingarlóð við Kirkjubraut.  Leiðir þetta til breytinga á umferðarmynstri svæðisins.  Í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 er ekki gert ráð fyrir þessari breytingu á gatnakerfi svæðisins og í greinargerð með deiliskipulaginu frá 1990 var tekið fram að gatnakerfi Akratorgsreits væri fastmótað.  Var og fullt samræmi milli deiliskipulagsins frá 1990 og Aðalskipulags Akraness 1992-2012 hvað gatnakerfi svæðisins varðaði.

Samkvæmt 7. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir vera í innbyrðis samræmi.  Þá segir í 2. mgr. 25. gr. sömu laga að deiliskipulag skuli gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti og í 4. mgr. sömu greinar segir að í deiliskipulagi skuli útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði.  Leiðir af þessum ákvæðum að hafi afstaða verið tekin í aðalskipulagi til einstakra atriða, svo sem um landnotkun eða legu og fyrirkomulag gatna, verði ákvæði deiliskipulags um sömu atriði að vera í fullu samræmi við ákvæði aðalskipulags þar um.

Samkvæmt 5. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 skulu skipulagsáætlanir settar fram í greinargerð og á uppdrætti.  Verður að telja að fyrirkomulag sem sýnt er á skipulagsuppdrætti aðalskipulags sé bindandi um gerð deiliskipulags þó ekki sé vikið að viðkomandi atriði í greinargerð aðalskipulagsins.  Var því, við gerð hinnar umdeildu skipulagsbreytingar, óheimilt að víkja frá því fyrirkomulagi gatnakerfis á skipulagssvæðinu sem sýnt er á gildandi aðalskipulagsuppdrætti Akraness.  Með sama hætti verður að telja að óheimilt hafi verið að víkja frá ákvörðun aðalskipulags um landnotkun lóðanna nr.  22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut, en samkvæmt uppdrætti Aðalskipulags Akraness 1992-2012 eru lóðir þessar íbúðarlóðir en ekki til byggingar verslunar- og íbúðarhúss eins og áformað er með hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun.

Samkvæmt framansögðu er hin kærða ákvörðun haldin ágöllum og fullnægir ekki lagaskilyrðum um innbyrðis samræmi skipulagsáætlana.  Þykja þessir ágallar svo verulegir að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Auk þess sem að framan er rakið voru verulegir ágallar á auglýsingu sveitarstjórnar á gildistöku hinnar umdeildu ákvörðunar.  Er þar í veigamiklum atriðum ranglega greint frá efni ákvörðunarinnar, en með tilliti til þess að hún er haldin ágöllum sem leiða til ógildingar, þykir óþarft að taka afstöðu til þess hvort annmarkinn hefði leitt til þess að auglýsa hefði þurft gildistökuna að nýju.

Miðað við niðurstöðu málsins kemur varakrafa kærenda ekki til umfjöllunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna umfangsmikillar gagnaöflunar og anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulagsnefndar Akraneskaupstaðar frá 21. september 2004, um breytingu á deiliskipulagi hluta Akratorgsreits, er felld úr gildi. 

______________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________       ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

51/2004 Ægisgrund

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 51/2004, kæra eiganda húseignarinnar að Ægisgrund 10, Garðabæ á samþykkt skipulagsnefndar frá 18. ágúst 2004 um breytingu deiliskipulags Ása og Grunda vegna lóðarinnar nr. 8 við Ægisgrund. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. október 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Ægisgrund 10, Garðabæ ákvörðun skipulagsnefndar Garðabæjar frá 18. ágúst 2004 um breytingu deiliskipulags Ása og Grunda vegna lóðarinnar nr. 8 við Ægisgrund. 

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í bæjarráði Garðabæjar í umboði bæjarstjórnar hinn 24. ágúst 2004. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Með umsókn um byggingarleyfi, dags. 8. mars 2004, sótti eigandi Ægisgrundar 8, um leyfi til að byggja bílgeymslu á lóðinni ásamt því að stækka húsið.  Þar sem byggingarreitur lóðarinnar gerði ekki ráð fyrir byggingu bílgeymslu vísaði byggingarfulltrúi málinu til meðferðar skipulagsnefndar með bréfi, dags. 22. mars 2004.  Skipulagsnefnd fjallaði um málið á fundi hinn 31. mars 2004 og samþykkti að leggja til við bæjarstjórn að fram færi grenndarkynning vegna breytingar á deiliskipulagi lóðarinnar þar sem gert væri ráð fyrir byggingarreit fyrir bílgeymslu á lóðinni.  Samþykkti bæjarstjórn tillögu nefndarinnar á fundi hinn 15. apríl 2004. 

Með bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 7. maí 2004, voru eigendum Ægisgrundar 6 og 10 og eigendum Marargrundar 7 og 9 sendar upplýsingar um málið og þeim gefinn frestur til og með 8. júní 2004 til að gera athugasemdir.  Frestur var framlengdur til 8. ágúst 2004 þar sem ekki náðist að koma upplýsingum til kæranda fyrr en 8. júlí 2004, en þann dag var bréf skipulagsfulltrúa birt á heimili kæranda.

Á fundi skipulagsnefndar hinn 18. ágúst 2004 var eftirfarandi fært til bókar:  „Að grenndarkynningu lokinni var á ný lagt fram erindi byggingarfulltrúa, dags. 22.3.2004, ásamt umsókn lóðarhafa Ægisgrundar 8 um bílskúr og viðbyggingu á lóðinni.  Í erindinu felst að sótt er um breytingu á deiliskipulagi Ása og Grunda þar sem bílskúr er utan byggingarreits.  Viðbygging við hús er innan byggingarreits og samræmist gildandi skipulagi.  Fram fór grenndarkynning.  Engar athugasemdir bárust.  Skipulagsnefnd leggur til að ofangreind breyting á deiliskipulagi verði samþykkt.“

Bæjarráð í umboði bæjarstjórnar samþykkti tillögu skipulagsnefndar um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar á fundi 24. ágúst 2004.

Hin kærða ákvörðun birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 11. október 2004. 

Með bréfi, dags. 6. október 2004, kærði kærandi samþykkt skipulagsnefndar til úrskurðarnefndarinnar, eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að með skipulagsbreytingunni sé eigendum hússins nr. 8 við Ægisgrund heimilað að byggja bílgeymslu á lóðarmörkum og utan byggingarreits.  Með hinni kærðu ákvörðun sé brotið gegn lögvörðum hagsmunum hennar.  Staðsetning bílgeymslunnar hafi það í för með sér að til að komast að henni þurfi að aka meðfram húsi kæranda, nánar tiltekið allri svefnherbergisálmunni.  Þetta sé mjög bagalegt og hafi í för með sér óþægindi fyrir kæranda, þar sem annar eigandi hússins að Ægisgrund 8 sé dýralæknir og gangi vaktir allan sólarhringinn.  Þá muni og kærandi þurfa að rífa vandað garðhýsi sem sé á lóð hennar, mjög nærri lóðarmörkum, svo nágranni hennar geti athafnað sig við bygginguna. 

Kærandi telji eðlilegt að bílgeymslan sé staðsett bílastæðisbreidd frá götu og að sómasamlega verði gengið frá bílastæðinu.  Þá telji og kærandi að ef staðsetning skúrsins verði staðfest sé rétt að hafa hann í götuhæð.

Að lokum bendir kærandi á að hún hafi verið erlendis þegar grenndarkynningin hafi farið fram og hafi því ekki haft tök á að bregðast við erindinu.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að kröfu kæranda verði hafnað.  Bent sé á að deiliskipulag Ása og Grunda hafi verið samþykkt í bæjarstjórn Garðabæjar á árinu 2001, en þá hafi hverfið verið nánast fullbyggt.  Þar komi fram sú meginregla að bílgeymslur skuli vera í nýbyggingum einbýlishúsa.  Húsið að Ægisgrund 8 hafi verið byggt árið 1964.  Hafi þar ekki verið gert ráð fyrir bílgeymslu og samkvæmt lóðarblaði hafi byggingarreitur fyrir sérstæða bílgeymslu ekki verið tilgreindur.  Lóðin Ægisgrund 8 sé 732 m2 og stærð íbúðarhúss fyrir stækkun 141,8 m2.  Sé nýtingarhlutfall því tæpir 0,2 en algengt sé að í skipulagsskilmálum fyrir einbýlishús sé miðað við nýtingarhlutfall 0,4 – 0,5.

Með vísan til gildandi skilmála og þess sem almennt tíðkist verði að telja það hluta af eðlilegri nýtingu einbýlishúsalóða að þar séu byggðar bílgeymslur.  Réttur lóðarhafans samkvæmt gildandi skipulagi sé þannig ótvíræður og með þeim einum takmörkum sem ráðist af skipulags- og byggingarlögum og almennum rétti nágranna samkvæmt nágrannarétti.

Við ákvörðun á staðsetningu bílgeymslu sé eðlilegt að líta til hvernig bílastæðum hafi verið komið fyrir á lóðinni og nálægum lóðum.  Við Ægisgrund 8 megi ljóst vera að bílgeymsla geti ekki verið staðsett annars staðar en norðvestan við húsið og sé þannig reyndar best staðsett miðað við nálæg bílastæði.  Í kæru bendi kærandi á að staðsetning framar í lóðinni hefði í för með mun minni röskun en staðsetning aftast í lóð eins og samþykkt hafi verið.  Á það sé hinsvegar bent að staðsetning framar í lóðinni hefði í för með sér að bílgeymsla hefði verið sambyggð húsinu sem leiddi til mun verri nýtingar lóðarinnar og verulegrar röskunar á byggingu hússins. 

Því sé mótmælt sem haldið sé fram í kærunni að bygging bílgeymslunnar muni hafa í för með sér veruleg óþægindi og að brotinn sé nágrannaréttur.  Í ljósi þess að bílgeymsla sé almennt hluti einbýlishúsalóða verði ekki séð að rök séu fyrir þeim sjónarmiðum kæranda.  Með byggingu bílgeymslu sé ekki verið að breyta notkun lóðarinnar þó byggingarmagn aukist og verði það því talið falla að eðlilegum umráðarétti lóðarhafa að fá leyfi til að byggja bílgeymslu.

Varðandi staðsetningu á lóðarmörkum sé á það bent að víða hagi svo til að bílgeymslur séu staðsettar á lóðamörkum og þá oft til að mynda skjól og tryggja minna ónæði milli lóða.  Megi í því sambandi benda á bílgeymslu á lóð kæranda, en hún hafi verið byggð síðar en sjálft íbúðarhúsnæðið á lóðinni.  Þá sé einnig vísað til skipulags Flatahverfis í Garðabæ þar sem bílgeymslur séu víða byggðar í og við lóðamörk, og séu oft staðsettar djúpt í lóðum, eins og samþykkt hafi verið á lóðinni nr. 8 við Ægisgrund.

Að lokum sé á það bent að gætt hafi verið reglna skipulags- og byggingarlaga við alla málsmeðferð og þess sérstaklega gætt að koma upplýsingum til kæranda.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulagsnefndar Garðabæjar frá 18. ágúst 2004 þess efnis að breyta deiliskipulagi Ása og Grunda.  Felur breytingin í sér að á lóðinni nr. 8 við Ægisgrund er skilgreindur byggingarreitur fyrir bílskúr á mörkum lóðanna Ægisgrundar 8 og 10 og Marargrundar 7 og 9.  Býr kærandi máls þessa að Ægisgrund 10.

Tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var grenndarkynnt og málsmeðferð hagað í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærandi kom ekki athugasemdum á framfæri vegna tillögunnar þar sem hún dvaldist erlendis en á heimili hennar var þó móttekið bréf vegna kynningarinnar. 

Ákvörðun skipulagsnefndar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og öðlaðist þannig gildi. 

Í byggingarreglugerð nr. 441/1998 gr. 75.4 segir að ákveða megi í skipulagi eða með þinglýstum samningi lóðarhafa að fjarlægð húss frá lóðamörkum geti verið minni en nánar er greint frá í reglugerðinni.  Samkvæmt fortakslausu orðalagi greinarinnar er skipulagsyfirvöldum heimilt með deiliskipulagi að víkja frá reglum um fjarlægð frá lóðamörkum og bil milli húsa. 

Með hinni kærðu ákvörðun er skilgreindur byggingarreitur fyrir bílskúr.  Eigi verður talið að bílskúrinn skeri sig úr gagnvart öðrum bílskúrum á svæði því sem hér um ræðir.  Er algengt að á svæðinu séu bílskúrar staðsettir innarlega á lóðum og á lóðarmörkum.

Með vísan til framangreinds verður hvorki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð málsins er ógildingu geti varðað né að með ákvörðuninni hafi verið gengið gegn grenndarhagsmunum kæranda umfram það sem heimilt er.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulagsnefndar Garðabæjar frá 18. ágúst 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Grunda og Ása.

___________________________ 
Ásgeir Magnússon

_____________________________              ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir    

des 22
Love0

57/2003 Eiríksgata

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 10. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 57/2003, kæra eiganda fasteignarinnar nr. 15 við Eiríksgötu í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 19. ágúst 2003 um að synja umsókn um leyfi til að útbúa þrjú bílastæði við bakhlið hússins á lóðinni nr. 15 við Eiríksgötu.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. september 2003, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir Jón Ólafsson hrl., fyrir hönd E, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. ágúst 2003 að synja beiðni um að útbúa þrjú bílastæði við bakhlið hússins á lóðinni nr. 15 við Eiríksgötu.  Borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti ákvörðunina á fundi hinn 4. september 2003. 

Kærandi gerir þá kröfu að umrædd ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 15. nóvember árið 1933 gaf borgarstjórinn í Reykjavík út lóðarleigusamning vegna lóðarinnar nr. 15 við Eiríksgötu í Reykjavík.  Samkvæmt samningnum er lóðin 300 m² að stærð og um lögun hennar er vísað til meðfylgjandi uppdráttar.  Þá segir ennfremur:  „Umferðarréttur að baklóðinni er um lóðina nr. 13 við Eiríksgötu, eftir 3 metra breiðri ræmu yfir vestur- og norðurhorn þeirrar lóðar, frá Eiríksgötu“. 

Kærandi máls þessa sótti hinn 8. júlí 2003 um leyfi til byggingarfulltrúans í Reykjavík að útbúa þrjú bílastæði á baklóð hússins nr. 15 við Eiríksgötu.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. júlí 2003 var eftirfarandi fært til bókar:  „Niðurstaða byggingarfulltrúa:  Frestað.  Bókun byggingarfulltrúa:  „Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.““  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 1. ágúst 2003 var erindi kæranda tekið fyrir og því vísað til umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 19. ágúst 2003 var erindi kæranda tekið fyrir á ný og var eftirfarandi bókað:  „Niðurstaða byggingarfulltrúa:  Synjað.  Bókun byggingarfulltrúa:  Með vísan til umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu.“ 

Þessari niðurstöðu vildi kærandi ekki una og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að í lóðarleigusamningi vegna lóðarinnar nr. 15 við Eiríksgötu sé kveðið á um að umferðarréttur að baklóð hússins sé um lóð Eiríksgötu nr. 13 eftir þriggja metra breiðri ræmu yfir vestur- og norðurhluta þeirrar lóðar frá Eiríksgötu.  Umferðarréttur þessi sé án nokkurra skilyrða og því telji kærandi sér heimilt að nýta hann á hvern þann hátt sem hún vilji. 

Kærandi mótmælir umsögn lögfræði- og stjórnsýslu þar sem því sé haldið fram að inntak umferðarréttarins sé svonefndur „öskustígur“.  Enginn rök séu fyrir þessari nafngift því sorptunnum hefði verið unnt að koma fyrir framan við húsið en umferðarrétturinn hafi verið veittur svo unnt væri að komast að baklóðinni.  Þótt ekki hafi verið mikið um bifreiðar á þeim tíma er lóðarleigusamningurinn hafi verið gerður þá hafi þær þó verið til og eins hafi eitthvað verið um hestvagna enda hafi þessi umferðarréttur eitthvað verið nýttur og hafi staðið í 70 ár.  Engin gögn sýni að umferðarrétturinn veiti ekki heimild til þess að hann sé nýttur til þess að aka bifreiðum yfir lóðina nr. 13 við Eiríksgötu.  Ekkert sé óeðlilegt við það á þeim tíma er lóðarleigusamningurinn hafi verið gerður að ekki hafi verið gert ráð fyrir bílastæðum á lóðinni og ekkert segi til um að umferðarrétturinn nái aðeins til flutninga og viðhalds. 

Kærandi bendir á að einhverntíma á þeim tíma sem liðinn sé frá því að lóðarleigusamningur vegna lóðarinnar nr. 15 við Eiríksgötu hafi verið gerður hafi byggingaryfirvöld borgarinnar heimilað eiganda fasteignarinnar að Eiríksgötu 13 að byggja tvo bílskúra á lóð sinni.  Þetta hafi gert það að verkum að umferðarréttur kæranda hafi færst frá því að vera á lóðarmörkum lóðanna nr. 11 og 13 við Eiríksgötu og lóðarinnar nr. 13 við Leifsgötu, þannig að umferðarrétturinn sé nú fyrir framan bílskúrana.  Það að leyft hafi verið að byggja bílskúra á lóðinni nr. 13 við Eiríksgötu eigi ekki að skerða rétt kæranda til að nýta sér baklóð hans og bygging þeirra sýni að byggingaryfirvöld hafi talið lóðirnar hæfar undir bílgeymslur.  Kærandi telur að verði honum synjað um gerð bílastæðanna sé það brot á jafnræðisreglu. 

Sjónarmið Reykjavíkurborgar:  Úrskurðarnefndin óskaði með bréfi, dags. 20. október 2003, eftir því við byggingarfulltrúann í Reykjavík að hann lýsti viðhorfum sínum til kærunnar og léti úrskurðarnefndinni í té gögn er verið gætu til upplýsingar við úrlausn málsins.  Gögn hafa borist úrskurðarnefndinni og telur nefndin málið tækt til úrskurðar. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að umferðarréttur um lóðina nr. 13 við Eiríksgötu sé kvöð sem algengt hafi verið að setja, m.a. vegna sorphirðu, aðfanga og flutninga, og stígar af þeirri gerð sem hér um ræði gjarnan verið nefndir öskustígar. 

Samkvæmt athugasemdum byggingarfulltrúa þurfi að leiðrétta mæliblað vegna kvaðarinnar en svo virðist sem hún hafi verið færð þegar bílgeymsla hafi verið samþykkt á lóð hússins nr. 13 við Eiríksgötu. 

Ekki verði talið með vísan til fyrirliggjandi gagna að í umferðarrétti kæranda um lóðina nr. 13 við Eiríksgötu sé heimild til að aka bifreiðum um lóðina nr. 13 til að koma bifreiðum í bílastæði á baklóð hússins nr. 15 við Eiríksgötu.  Þá hafi ekki heldur verið gert ráð fyrir bílastæðum á lóðinni.  Því sé ekki hægt að álykta að kvöðinni hafi verið ætlað að taka til slíkrar umferðar þrátt fyrir að telja megi að gert hafi verið ráð fyrir því á sínum tíma að hægt væri að koma bifreið inn á baklóðina ef þurfa þætti við flutning eða vegna viðhalds, enda sé þetta eina aðkoman að lóðinni.  Með vísan til þessa sé það niðurstaðan að samþykki lóðarhafa að Eiríksgötu 13 þurfi að liggja fyrir áður en unnt sé að samþykkja fyrrnefnd bílastæði. 

Í umsókninni sé gert ráð fyrir þremur bílastæðum á baklóðinni.  Tvö þeirra séu teiknuð 2,90 m á breidd og eitt einungis 2,50 m. Samkvæmt reglum um stærð bílastæða, sem samþykktar hafi verið í borgarráði hinn 7. ágúst 1987, og hinn 13. sama mánaðar í byggingarnefnd, sé bílastæðum skipt í A- og B- stæði.  Með vísan til þeirra reglna skuli bílastæðin á baklóð Eiríksgötu nr. 15 vera a.m.k. 3,0 m á breidd vegna þrengsla í aðkomu og í ljósi þess að bílastæðin liggi að hluta til að lóðréttri hindrun. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda fól í sér að synjað var beiðni um leyfi til að útbúa þrjú bílastæði á baklóð hússins nr. 15 við Eiríksgötu m.a. með þeim rökum að umferðarréttur um lóðinna nr. 13 við Eiríksgötu samkvæmt lóðarleigusamningi fæli ekki í sér heimild til aksturs bifreiða. 

Umferðarréttur sá sem hér um ræðir stofnaðist með samningi borgaryfirvalda og lóðareiganda á árinu 1933 og var honum þinglýst.  Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og ekki er að umferðarrétti þessum vikið í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur.  Verður umferðarrétturinn því ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem slíkar kvaðir verða einungis lagðar á með skipulagsákvörðun.

Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kemur fram að hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé að úrskurða í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum.  Hefur ákvæði þetta verið skilið svo að skotið yrði til nefndarinnar ágreiningi um ákvarðanir sveitarstjórna um skipulags- og byggingarmál og öðrum ágreiningsefnum sem tilgreind eru í lögunum eða reglugerðum settum samkvæmt þeim.

Álitaefni það sem hér er til meðferðar felur hins vegar í sér úrlausn ágreinings um réttindi sem leidd eru af samningi einkaréttarlegs eðlis.  Er það ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr slíkum ágreiningi og verður kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________              _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

1/2005 Miðhraun

Með

Ár 2005, föstudaginn 28. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl., en Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, boðaði forföll. 

Ekki náðist að boða varaformann til fundarins, en með hliðsjón af atvikum og með stoð í 34. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 tekur úrskurðarnefndin fyrirliggjandi mál til meðferðar.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2005, kæra á ákvörðunum svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. janúar 2005, sem barst nefndinni 10. s.m., kæra B og S, eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, ákvarðanir svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness og sveitarstjórnar Eyja og Miklaholtshrepps frá 4. janúar 2005 um að veita að nýju leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.

Krefjast kærendur ógildingar hinna kærðu ákvarðana og að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingarfulltrúa til framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Liggja sjónarmið byggingarfulltrúa fyrir en af hálfu lögmanns byggingarleyfishafa var því lýst yfir með tölvubréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 26. janúar 2005 að byggingarleyfishafi ætlaði að tryggja að framkvæmdum yrði ekki fram haldið meðan úrskurðarnefndin úrskurðaði um kröfu kærenda.  Jafnframt yrði skilað greinargerð í málinu af hans hálfu.  Þessi yfirlýsing hefur hins vegar verið dregin til baka og eru framkvæmdir hafnar að nýju við hina umdeildu byggingu. 

Verður ekki hjá því komist að taka þegar í stað afstöðu til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, eins og atvikum er háttað.

Málsatvik:  Með kæru, dagsettri 30. nóvember 2004, kærðu eigendur Miðhrauns 2, Eyja og Miklaholtshreppi, byggingarleyfi sem veitt hafði verið hinn 23. nóvember 2004 til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1.  Á umræddu svæði er hvorki í gildi aðalskipulag né deiliskipulag og leitaði sveitarstjórn því meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með því að umrætt byggingarleyfi yrði veitt. 

Með bréfi Skipulagsstofnunar, dagsettu 16. júlí 2004, var byggingarfulltrúa tilkynnt að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að sveitarstjórn veitti leyfi fyrir umræddri byggingu, enda yrði fyrirhuguð framkvæmd kynnt næstu nágrönnum. 

Ekki kom til neinnar kynningar áður en leyfið var veitt hinn 23. nóvember 2004.  Urðu kærendur, sem telja verður „næstu nágranna“ byggingarstaðarins, varir við er framkvæmdir hófust og gerðu athugasemdir um staðsetningu mannvirkisins og jafnframt að ekki hefði verið farið að skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu.

Af hálfu byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar var brugðist við á þann hátt að kærendum var sent erindi um kynningu á nýbyggingunni.  Jafnframt voru framkvæmdir stöðvaðar en þær voru þá komnar nokkuð á rekspöl.  Var m.a. lokið gerð sökkuls og gólfplötu og framkvæmdir hafnar við grind hússins, sem er timburhús á steinsteyptum grunni með steyptri gólfplötu.

Kærendur gerðu ekki athugasemdir í tilefni af framangreindri grenndarkynningu.  Hafa kærendur vísað til þess að málið hafi á þessum tíma verið í höndum úrskurðarnefndarinnar og að þangað hafi þau beint athugasemdum sínum og umkvörtunum.  Hafi þau talið málið úr höndum sveitarstjórnar á þessum tíma.

Á fundi svæðisbyggingarnefndar Snæfellsness hinn 4. janúar 2005 var málið tekið fyrir.  Afturkallaði nefndin byggingarleyfið frá 23. nóvember 2004 með heimild í 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jafnframt bókaði nefndin að þar sem ekki hefði borist svar við kynningarbréfi til nágranna liti nefndin svo á að ekki væru gerðar neinar athugasemdir við byggingarframkvæmdina og mælti því með því að leyfið yrði gefið út að nýju.  Staðfesti hreppsnefnd Eyja og Miklaholtshrepps samþykkt nefndarinnar síðar sama dag.  Ákvarðanir þessar kærðu eigendur Miðhrauns 2 til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 6. janúar 2005, svo sem að framan greinir, en drógu jafnframt til baka fyrri kæru með hliðsjón af því að hin kærða ákvörðun í því máli hafði verið afturkölluð.

Af hálfu kærenda er því haldið farm að hinni umdeildu nýbyggingu hafi verið valinn staður án þess að þeim væri gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að í málinu, en það hafi þó verið skilyrði af hálfu Skipulagsstofnunar fyrir því að byggingarleyfi yrði veitt.  Grenndarkynning, sem fram hafi farið eftir að framkvæmdir hafi verið komnar á rekspöl, verði ekki talin fullnægjandi, enda hafi málið þá verið til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni og ekki í höndum byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Málsmeðferð hafi því verið ólögmæt og að auki hafi hinni umdeildu byggingu verið valinn staður nær sameiginlegu landi málaðila en heimilt hafi verið án þess að fyrir lægi samþykki kærenda, sem meðeigenda að hinu sameiginlega landi.  Sé staðsetning nýbyggingar þar að auki til baga fyrir kærendur vegna atvinnustarfsemi þeirra, sem gestahúsið muni hafa truflandi áhrif á.

Af hálfu byggingarfulltrúa hefur verið vísað til þess að grenndarkynning hafi farið fram eftir að kærendur hafi bent á áskilnað Skipulagsstofnunar þar að lútandi.  Kærendur hafi hins vegar ekki gert neinar athugasemdir í tilefni kynningarinnar og hafi því verið litið svo á að ekki væru gerðar athugasemdir af þeirra hálfu.  Því hafi hið umdeilda leyfi verið veitt eftir að fullnægt hafi verið skilyrði Skipulagsstofnunar um kynningu og verði að telja að við meðferð málsins hafi verið bætt úr annmörkum með fullnægjandi hætti.

Af hálfu byggingarleyfishafa hefur verið vísað til þess að framkvæmdir hans styðjist við formlega gilt byggingarleyfi.  Hann hafi þegar orðið að fresta framkvæmdum og geti ekki fallist á að fresta þeim enn frekar.  Að öðru leyti hefur málið ekki verið reifað sérstaklega af hálfu byggingarleyfishafa um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvarðana byggingarnefndar og sveitarstjórnar um að veita leyfi til byggingar gestahúss að Miðhrauni 1 í Eyja og Miklaholtshreppi.  Til grundvallar leyfisveitingunni liggur skilyrt afgreiðsla Skipulagsstofnunar á beiðni sveitarstjórnar um meðmæli samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997.  Leikur vafi á um það hvort málsmeðferð byggingarnefndar og sveitarstjórnar við undirbúning og gerð hinnar kærðu ákvörðunar hafi fullnægt lagaskilyrðum en að auki er til úrlausnar hvort efnisannmarkar hafi verið á hinni kærðu ákvörðun hvað varðar staðsetningu  byggingarreits.  Ríkir af þessum sökum nokkur óvissa um málalok meðan málsrannsókn er ólokið, en m.a. er fyrirhugað að kanna aðstæður á vettvangi.  Þykir ekki rétt, eins og atvikum er háttað, að heimila framhald framkvæmda við byggingu sem að hluta til hefur verið reist með stoð í byggingarleyfi sem leyfisveitandi hefur nú afturkallað vegna ágalla á málsmeðferð og verða framkvæmdir því stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við byggingu gestahúss að Miðhrauni 1, sem unnið er að samkvæmt hinum kærðu ákvörðunum, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

___________________________       _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

71/2003 Karfavogur

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 13. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 71/2003, kæra eiganda helmingshlutar fasteignarinnar að Karfavogi 24, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. október 2003 um að hafna kröfu um að sólskálum að Karfavogi 16 og 18 verði breytt til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. október 2003, sem barst nefndinni hinn 28. s.m., kærir Þ, Rekagranda 8, Reykjavík, eigandi helmingshlutar fasteignarinnar að Karfavogi 24, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. september 2004 um að hafna kröfu hans um að sólskálum að Karfavogi 16 og 18 verði breytt til samræmis við samþykktan aðaluppdrátt. 

Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á fundi sínum hinn 12. apríl 1984 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur að heimila byggingu sólskála við húsin nr. 14, 16, 18, og 20 í raðhúsalengjunni nr. 14-24 við Karfavog eftir uppdrætti Magnúsar Skúlasonar.  Ekki var sótt um byggingu sólskála við húsin nr. 22 og 24.  Í dagbók byggingarfulltrúa kemur fram að skálarnir við húsin nr. 14 og 20 hafi verið skráðir byggðir þegar það ár en skálarnir við húsin nr. 16 og 18 ekki fyrr en árið 1986.

Kærandi máls þessa er eigandi 50% hlutar í fasteigninni að Karfavogi 24.  Með bréfi hans til byggingarfulltrúa, dags. 24. janúar 2003, gerði hann grein fyrir þeim fyrirætlunum sínum að byggja sólskála við eignina.  Benti kærandi á að sólskálar hafi verið byggðir við fjögur húsanna nr. 14-24 við Karfavog, þar af tveir sem væru í ósamræmi við aðaluppdrátt húsanna.  Fór kærandi þess á leit við byggingarfulltrúa að hann léti eigendur húsanna nr. 16 og 18 við Karfavog breyta sólskálunum til samræmis við samþykktar teikningar. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 27. október 2003, hafnaði byggingarfulltrúi kröfu kæranda.

Málsrök kæranda:  Kærandi styður kröfu sína þeim rökum að ósamræmis gæti í útliti húsanna sem rýri útlit þeirra og virði. 

Málsrök byggingarfulltrúa:  Af hálfu byggingarfulltrúa er bent á að samkvæmt skoðun á vettvangi liggi fyrir að sólskálarnir við húsin nr. 16 og 18 séu ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti.  Í gögnum embættisins komi fram að þeir hafi verið fullbyggðir árið 1986 og þegar það ár hafi embættinu og eigendum raðhúsanna verið, eða mátt vera, kunnugt um að skálarnir væru ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti.  Þrátt fyrir það hafi ekkert verið aðhafst í málinu af hálfu embættisins. Engin gögn liggi fyrir um að aðrir eigendur raðhússins hafi gert athugasemdir við skálana fyrr en nú, a.m.k. 18 árum eftir byggingu þeirra.  Kærandi hafi eignast 50% eignarhluta í húsinu nr. 24 hinn 26. ágúst 2002.  Gera verði ráð fyrir að honum hafi verið misræmið ljóst við kaupin eða a.m.k. mátt vera kunnugt um að skálarnir væru ekki eins.  Hafa verði í huga að foreldrar hans hafi byggt umrætt hús og búi móðir hans þar enn en hún sé eigandi 50% eignarhluta hússins til móts við kæranda.

Ljóst sé að breytingar á skálunum nú hefðu í för með sér umtalsverðan kostnað fyrir eigendur þeirra.  Engin gögn liggi fyrir í málinu um að ósamræmi milli sólskálanna geti haft áhrif á söluverðmæti húsanna.  Útlit skálanna sé ekki svo frábrugðið þeim skálum sem byggðir hafi verið í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti og því ólíklegt að ósamræmið geti haft í för með sér tjón fyrir aðra eigendur. 

Sjónarmið eigenda hússins nr. 16 við Karfavog:  Byggingarfulltrúi gaf eigendum húsanna nr. 16 og 18 við Karfavog færi á að tjá sig um kröfu kæranda og barst honum svar frá eigendum hússins nr. 16.  Hafna þeir kröfu kæranda og vísa m.a. til þess að skálinn sé byggður milli húsanna og samanstandi eingöngu af þaki og framhlið.  Af þessum sökum sé ekki útlitslýti af skálunum og merkjanlegt ósamræmi sé vart fyrir hendi.  Kærandi sjái lítið í skálann frá sinni lóð.  Í ljósi þessa sé ályktað að ósamræmið skipti hvorki skipulagsyfirvöld, arkitekt hússins eða nágranna nokkru máli. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. október 2003 um að hafna kröfu kæranda um að sólskálum að Karfavogi 16 og 18 verði breytt til samræmis við samþykktan aðaluppdrátt. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga 73/1997 segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Ákvörðun sú sem kærð er í máli þessu er tekin af byggingarfulltrúa.  Rannsókn úrskurðarnefndarinnar hefur leitt í ljós að ákvörðunin hefur hvorki verið lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar né hlotið staðfestingu borgarstjórnar svo sem áskilið er í tilvitnaðri lagagrein.

Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ákvörðun stjórnvalds ekki kærð nema hún feli í sér efnislegar lyktir máls.  Ákvörðun byggingarfulltrúa verður ekki túlkuð sem slík ákvörðun, þar sem hún hefur ekki hlotið staðfestingu svo sem lögskylt er. 

Af framangreindu er ljóst að ekki liggur fyrir á sveitarstjórnarstigi lokaákvörðun er sæti kæru til æðra stjórnvalds.  Að þessu virtu verður hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa ekki tekin til efnismeðferðar og er kærumáli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________           _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

10/2004 Vesturgata

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 13. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 10/2004, kæra eigenda fasteignanna nr. 23 og 25 við Vesturgötu, Akranesi á samþykkt bæjarstjórnar Akraness frá 16. desember 2003 um breytingu á deiliskipulagi Breiðarsvæðis á Akranesi er fól í sér breytt lóðamörk milli fasteignanna að Vesturgötu 3-9 og Vesturgötu 25a og skilgreiningu á aðkomu að síðarnefndri lóð.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 25. janúar 2004, er barst úrskurðarnefndinni hinn 28. sama mánaðar, kæra E og M, Vesturgötu 23 og 25, Akranesi, samþykkt bæjarstjórnar Akraness frá 16. desember 2003 um breytingu á deiliskipulagi Breiðarsvæðis á Akranesi er fól í sér stækkun lóðarinnar að Vesturgötu 25a og skilgreinda aðkomu að þeirri lóð. Skilja verður málskot kærenda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 15. ágúst 2003, sóttu eigendur lóðarinnar nr. 25a við Vesturgötu á Akranesi um breytingu á gildandi deiliskipulagi fyrir svonefnt Breiðarsvæði frá árinu 1998 vegna stækkunar á lóðinni að Vesturgötu 25a um 135 fermetra með því að taka samsvarandi spildu úr lóðinni að Vesturgötu 3-9.   Breytingin fól í sér stækkun lóðarinnar að Vesturgötu 25a úr 679 fermetrum í 814 fermetra en lóðin að Vesturgötu 3-9 minnkaði að sama skapi og yrði 7.923 fermetrar.  Jafnframt var í umsóttri breytingu gert ráð fyrir kvöð um aðkomu að Vesturgötu 25a frá Bakkatúni.

Á fundi hinn 29. september 2003 samþykkti skipulags- og umhverfisnefnd bæjarins að grenndarkynna umsótta deiliskipulagsbreytingu skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og staðfesti bæjarráð þá ákvörðun hinn 2. október sama ár.  Við grenndarkynninguna komu fram tvær athugasemdir í bréfum, dags. 15. nóvember 2003, þar sem kærendur í máli þessu mótmæltu fyrirhugaðri breytingu.  Að grenndarkynningu lokinni var deiliskipulagstillagan tekin fyrir á fundi skipulags- og umhverfisnefndar bæjarins hinn 1. desember 2003 og tillagan samþykkt óbreytt.  Þessi afgreiðsla nefndarinnar var staðfest á fundi bæjarráðs Akraness hinn 4. desember og á fundi bæjarstjórnar hinn 16. desember 2003 og gildistökuauglýsing birt í B-deild Stjórnartíðinda að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að á lóðinni nr. 25a við Vesturgötu, Akranesi, hafi um áratuga skeið verið geymslur fyrir byggingavöruverslun en á árinu 1995 eða 1996 hafi orðið eigendaskipti að fasteigninni.  Síðan hafi fasteignin verið leigð undir rekstur vélsmiðju án samráðs við kærendur sem eigi fasteignir er liggi að umdeildri lóð.  Kærendur telja að fyrir dyrum standi að selja umrædda fasteign til fyrirtækis er reki stórar vinnuvélar og sé hin kærða deiliskipulagsbreyting til þess fallin að skapa greiðari aðgang að Vesturgötu 25a og aðstöðu til viðgerða á stórum vinnuvélum sem raski grenndarhagsmunum kærenda.

Ekki verði annað séð en að Aðalskipulag Akraneskaupstaðar 1992-2012 geri ráð fyrir grænu svæði á umræddri lóð og þar sé því ekki gert ráð fyrir iðnaðar- eða atvinnuhúsnæði.  Sé breytingu á lóðamörkum samkvæmt hinu kærða skipulagi því eindregið mótmælt.

Málsrök Akranesbæjar:  Af hálfu Akranesbæjar er á það bent að mótmæli kærenda lúti að hugsanlegri notkun lóðarinnar að Vesturgötu 25a.  Í gildandi deiliskipulagi séu lóðirnar að Vesturgötu 3-9 og 25a skilgreindar sem iðnaðarlóðir.  Hin umdeilda skipulagsbreyting feli aðeins í sér breytt lóðamörk milli fyrrgreindra lóða og geti framkomnar athugasemdir kærenda því ekki haggað gildi skipulagsbreytingarinnar.

Niðurstaða:  Málsrök kærenda fyrir kröfu um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar lúta að hugsanlegri nýtingu lóðarinnar að Vesturgötu 25a á Akranesi, en sú lóð er í næsta nágrenni við fasteignir þeirra.  Telja kærendur að nýting lóðarinnar til atvinnustarfsemi sé í andstöðu við gildandi aðalskipulag bæjarins.

Umdeild deiliskipulagsbreyting felur aðeins í sér breytingu á innbyrðis lóðamörkum lóðanna nr. 3-9 og 25a við Vesturgötu auk þess sem gerð er kvöð um aðkomu að Vesturgötu 25a utan lóða kærenda.  Í skipulagsbreytingunni er ekki tekin ákvörðun um breytingu á landnotkun umræddrar lóðar frá því sem gert er ráð fyrir í deiliskipulagi svæðisins frá árinu 1998, en það deiliskipulag sætir ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar þar sem kærufrestur vegna þeirrar skipulagsákvörðunar er löngu liðinn skv. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Að þessu virtu verður hin umdeilda deiliskipulagsbreyting ekki talin þess eðlis að hún raski hagsmunum kærenda með þeim hætti að ógildingu varði og er kröfu þeirra þar að lútandi því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt bæjarstjórnar Akraness frá 16. desember 2003 um breytingu á deiliskipulagi Breiðarsvæðis á Akranesi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

73/2004 Pósthússtræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 30. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 73/2004, kæra eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 um breytt deiliskipulag lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 2004 um að veita byggingarleyfi til breyttrar notkunar sömu fasteigna. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. desember 2004, sem barst nefndinni sama dag, kærir Einar Baldvin Árnason hdl., f.h. eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík, annars vegar samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 um breytt deiliskipulag lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu og hins vegar ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 2004 um að veita byggingarleyfi til breyttrar notkunar sömu fasteigna.  Var sú ákvörðun staðfest í borgarstjórn hinn 7. desember 2004

Kærendur krefjast ógildingar hinna kærðu ákvarðana ásamt því að framkvæmdir á grundvelli þeirra verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Til vara er þess krafist að sameining lóðanna verði ekki leyfð án þess að henni fylgi kvaðir er tryggi fullkomlega óhindraðan umferðarrétt kærenda að lóðum þeirra og að sá réttur sé tryggður gagnvart síðari eigendum eignarinnar og óháður breytingum á nýtingu Pósthússtrætis 2 og Tryggvagötu 28.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda til framangreindrar kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar.  Hafa nefndinni borist sjónarmið þeirra og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 22. júní 2004 var tekin fyrir beiðni um heimild til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti úr skrifstofuhúsnæði í hótel með 50 herbergjum.  Samkvæmt umsókninni var gert ráð fyrir að í kjallara yrði eldhús, þvottahús, geymslur, skrifstofur o.fl.  Á fyrstu hæð yrði móttaka, setustofa, veitingasalur o.fl., og á annarri til fimmtu hæð 50 tveggja manna herbergi með snyrtingum, þar af þrjú sérhönnuð fyrir fatlaða.  Jafnframt var sótt um leyfi til að gera innangengt milli hússins og annarrar til fjórðu hæðar hússins nr. 28 við Tryggvagötu og samnýta sorpgeymslu, bakdyrainngang og aðkomu að lóð með því húsi.  Var erindinu frestað en tekið fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa hinn 14. september 2004.  Var þá sótt um leyfi til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu úr skrifstofuhúsnæði í hótel með 59 herbergjum, með fyrirkomulagi sem nánar er lýst í umsókninni.  Var erindinu frestað á ný. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 22. september 2004 var samþykkt að fela skipulagsfulltrúa að vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi Kvosarinnar vegna sameiningar lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og Tryggvagötu 28 sem grenndarkynnt skyldi hagsmunaaðilum á svæðinu.  Þá samþykkti nefndin að vísa byggingarleyfisþætti málsins til afgreiðslu byggingarfulltrúa.

Hinn 15. október 2004 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík takmarkað byggingarleyfi m.a. til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 vegna fyrirhugaðra breytinga.  Kröfðust kærendur ógildingar þeirrar ákvörðunar fyrir úrskurðarnefndinni sem með úrskurði hinn 11. nóvember 2004 féllst á þá kröfu þeirra. 

Tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu var grenndarkynnt hagsmunaaðilum frá 29. september til 27. október 2004 og bárust athugasemdir frá kærendum.  Fól tillagan í sér að heimilt yrði að sameina lóðirnar nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu í eina lóð.  Á uppdrætti sem sýndi breytinguna var gerð grein fyrir kvöð sem hvílir á 30,2m² á lóðinni nr. 28 við Tryggvagötu og lóðum nr. 7, 9 og 11 við Hafnarstræti.  Efni kvaðarinnar er að lóðarhöfum er heimilaður frjáls og óhindraður umferðarréttur að lóðunum.  Með tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu skyldi hvorki aukið við kvöðina né eðli hennar eða inntaki breytt. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. nóvember 2004 var lögð fram tillaga skipulagsfulltrúa að breytingu á deiliskipulagi Kvosarinnar, varðandi lóðirnar nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu og af því tilefni bókaði nefndin eftirfarandi:  „Kynnt deiliskipulagstillaga samþykkt, sbr. 4. gr. samþykktar fyrir skipulags- og byggingarnefnd, með þeim breytingum sem fram koma í framlagðri umsögn.  Skipulags- og byggingarnefnd áréttar og leggur sérstaka áherslu á að með breytingunni er ekki verið að auka heimildir lóðarhafa til notkunar á kvöðinni sem liggur um Hafnarstræti 7, til handa lóðinni nr. 28 við Tryggvagötu.  Lóðarhöfum hinnar sameinuðu lóðar sé því ekki heimilt að stöðva bifreiðar í kvöðinni til affermingar enda myndu slík not takmarka rétt athugasemdaaðila til umferðar um kvöðina.  Ljóst sé þó að slík not séu þeim heimil í undantekningartilvikum að höfðu samráði við athugasemdaaðila.“  Auglýsing um hið kærða deiliskipulag birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 29. nóvember 2004. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. nóvember 2004 var samþykkt að veita byggingarleyfi vegna Pósthússtrætis 2 og Tryggvagötu 28 og eftirfarandi bókað af því tilefni:  „Sótt er um leyfi til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti (fyrrum hús Eimskipafélagsins) og nr. 28 við Tryggvagötu á lóðinni Tryggvagata 28, Pósthússtræti 2 úr skrifstofuhúsnæði í hótel.  Í kjallara verði eldhús, þvottahús, geymslur, tæknirými o.fl., á fyrstu hæð móttaka, setustofa, veitingasalur o.fl., á annarri hæð salur með friðuðum innréttingum og á annarri til fimmtu hæð samtals 59 tveggja manna hótelherbergi með snyrtingum, þar af fimm sérhönnuð fyrir hreyfihamlaða.  Jafnframt er sótt um leyfi til að gera innangengt milli húsanna á öllum hæðum nema fyrstu hæð, koma fyrir bakdyrainngangi, breyta fyrirkomulagi sorpgeymslu og setja nýja þakglugga á bæði húsin….Samþykkt“.

Hafa kærendur skotið framangreindum ákvörðunum skipulags- og byggingaryfirvalda til úrskurarnefndarinnar svo sem fyrr er getið. 

Málsrök kærenda:  Varðandi kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda er snúi að sameiningu lóðanna vísa þeir einkum til þess að sameining lóðanna lúti að þáttum er snerti sameiningu húsanna.  Aðallega sé átt við niðurbrot veggja á milli fasteignanna og aðrar tengingar á milli bygginganna.  Slíkar framkvæmdir séu háðar því að lóðirnar hafi verið sameinaðar.  Kærendum sé ekki kunnugt um hvort slíkum framkvæmdum sé lokið eður ei. 

Krafa um stöðvun framkvæmda á grundvelli byggingarleyfis lúti í fyrsta lagi að því að stöðvaðar verði framkvæmdir við gerð þakglugga á lóðarmörkum.  Rök þar að baki séu brunavarnarlegs eðlis og með kröfunni sé leitast við að koma í veg fyrir að rofið verði gat í þakið og brunavarnir þannig laskaðar. 

Í öðru lagi að framkvæmdir verði stöðvaðar vegna ætlaðrar uppsetningar útblásturskerfa er liggi beint inn á lóðir kærenda.  Hér skipti máli að um sé að ræða útblástur frá stóru hóteli með veitingastað, sem veitt sé beint inn á lóðirnar.  Nær öruggt sé að slíkt fyrirkomulag muni valda þeim tjóni og óþægindum.

Í þriðja lagi krefjast kærendur stöðvunar framkvæmda vegna fyrirhugaðrar uppsetningar þakblásara rétt við svefnherbergisglugga þeirra.  Bent sé á að hagsmunir kærenda séu ríkir enda fyrirséð að slíkur blásari muni valda þeim verulegum óþægindum.  Ekki sé nauðsynlegt fyrir framkvæmdirnar að þessi blásari fari strax upp.

Kærendur geri sér grein fyrir því að stöðvun framkvæmda sé viðurhlutamikið úrræði og að slíku úrræði skuli einungis beitt þegar um brýna hagsmuni sé að ræða.  Kærendur telji að eldvarnir íbúðar þeirra séu brýnir hagsmunir sem og hávaði fyrir utan svefnherbergi þeirra og útblásturs inn á lóð þeirra.  Þeir bendi einnig á að stöðvun þessara hluta framkvæmdanna muni ekki stöðva aðra hluta þeirra og geti byggingarleyfishafi haldið þeim áfram.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hafnað verði kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Því sé haldið fram að með deiliskipulagsbreytingunni sé ekki verið að skerða réttindi kærenda til aðkomu að lóð þeirra á neinn hátt og sú breyting geti ekki leitt til ógildingar hennar á grenndarréttarlegum forsendum.

Með vísan til fyrirliggjandi gagna sé ljóst að málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Þá liggi einnig fyrir að hún raski ekki grenndarréttarlegum hagsmunum kærenda.  Hafna beri kröfu um stöðvun framkvæmda sem lúti að sameiningu lóðanna á meðan málið sé til efnisúrlausnar um deiliskipulagsþáttinn.  Bent sé á að engra framkvæmda sé þörf til að sameina lóðirnar. 

Varðandi kröfu um stöðvun framkvæmda á grundvelli hins kærða byggingarleyfis sé bent á að athugasemdir kærenda vegna þess séu minniháttar.

Reykjavíkurborg hafnar því að þakgluggar á Pósthússtræti 2 brjóti gegn grenndarhagsmunum kærenda og ákvæðum byggingarreglugerðar.  Forvarnardeild slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins hafi ritað á umsóknina og fyrir liggi brunahönnunarskýrsla vegna framkvæmdanna, dags. 1. júlí 2004, þar sem nánar sé gerð grein fyrir brunavörnum hússins.

Gert sé ráð fyrir að útblástur frá salernum í Pósthússtræti 2 verði á þaki hússins.  Útloftun frá hótelherbergjum að Tryggvasgötu 28, þ.m.t. salernum, verði hins vegar leidd út við vesturenda hússins.  Óhugsandi sé að það geti haft grenndaráhrif eða óþægindi í för með sér umfram það sem búast megi við á slíkum svæðum eða vegna loftræsingar húsa almennt.

Rangt sé að blásari á þaki hússins Pósthússtræti 2 sé rétt við lóðarmörk kærenda.  Að öðru leyti sé bent á að um sé að ræða hefðbundið loftræsikerfi sem hafi engin neikvæð grenndaráhrif og ljóst sé að hávaðamengun af slíku kerfi sé lítil sem engin eins og alkunna sé. 

Reykjavíkurborg heldur því fram að engar forsendur séu til stöðvunar framkvæmda í málinu enda lúti leyfið nánast eingöngu að framkvæmdum innanhúss.  Allar framkvæmdirnar séu afturkræfar og því engir hagsmunir kærenda sem réttlætt geti, að teknu tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar, beitingu svo viðurhlutamikils úrræðis sem stöðvun framkvæmda sé.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi krefst þess að hafnað verði kröfu um stöðvun framkvæmda eða henni vísað frá úrskurðarnefndinni vegna vanreifunar. 

Verði ekki fallist á frávísunarkröfu vísar byggingarleyfishafi til þess að heimild skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um stöðvun framkvæmda skuli einungis beita þegar um sé að ræða brýna hagsmuni og hætta sé á að kærandi verði fyrir verulegu og óbætanlegu tjóni, sé framkvæmdum fram haldið.  Stöðvunarákvæðið sé íþyngjandi ákvæði sem sæta skuli þröngri lagaskýringu.  Sönnunarbyrðin um að nauðsynlegir hagsmunir séu fyrir hendi hvíli á kærendum og hafi þeir ekki sýnt fram á þá hagsmuni. 

Annars vegar sé þess krafist af hálfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar vegna þeirrar ákvörðunar skipulags- og bygginganefndar að sameina umræddar lóðir. Byggingarleyfishafi heldur því fram að hann geti framkvæmt fyrirliggjandi breytingar á umræddum fasteignum án sameiningar lóðanna.  Það séu því ekki fyrir hendi forsendur fyrir stöðvunarkröfu kærenda að þessu leyti.  Þær breytingar sem verið sé að framkvæma, m.a. á grundvelli umræddrar sameiningar, séu þess eðlis að þær varði kærendur engu.  Mest sé um að ræða breytingar innanhúss sem ekki hafi áhrif á hagmuni kærenda.

Hins vegar þá krefjist kærendur stöðvunar framkvæmda með vísan til teikninga húsanna.  Einnig hér sé um að ræða breytingar sem varði kærendur engu, hvorki að settum lögum né samkvæmt reglum um nábýlisrétt. 

Þá hafnar byggingarleyfishafi því að þakgluggar hússins að Tryggvagötu 28, loftfrákastsrör frá salernum og þakblásari brjóti gegn grenndarhagsmunum kærenda. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu annars vegar deilt um lögmæti breytts deiliskipulags lóðanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 og hins vegar ákvörðunar byggingarfulltrúa þess efnis að veita heimild til breytinga á innra fyrirkomulagi og breyttrar notkunar húsanna sem á fyrrgreindum lóðum standa. 

Af hálfu byggingarleyfishafa er sett fram krafa um frávísun stöðvunarkröfu kærenda vegna vanreifunar.  Á þessa kröfu verður ekki fallist.  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála starfar á stjórnsýslusviði og gilda því ekki reglur dómstólaréttarfars um málsforræði aðila við meðferð mála hjá nefndinni heldur ákvæði stjórnsýslulaga.  Af því leiðir að nefndinni ber að skýra kröfugerð aðila eða leita skýringa á henni ef þurfa þykir, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Verður kröfu byggingarleyfishafa um frávísun því hafnað.

Ekki verður fallist á að stöðva beri framkvæmdir vegna ágreinings um gildi þeirrar breytingar á deiliskipulagi sem kærð er í málinu.  Er ekki sýnt að umrædd breyting hafi verið nauðsynleg forsenda þess að unnt væri að veita byggingarleyfi það sem um er deilt, heldur má allt eins ætla að leyfið hefði getað átt fullnægjandi stoð í óbreyttu skipulagi svæðisins.  Veltur gildi hins umdeilda byggingaleyfis því ekki á niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar um skipulagsþátt málsins.

Hið kærða byggingarleyfi lýtur aðallega að framkvæmdum inannhúss, þ.e. breytingum á innra fyrirkomulagi húsanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, sem felast í því að breyta skrifstofurýmum í 59 herbergja hótel og gera innangengt milli efri hæða húsanna.  Að mati úrskurðarnefndarinnar eru þessar framkvæmdir ekki þess eðlis að framhald þeirra sé líklegt til að raska um of hagsmunum kærenda eða hafa áhrif á niðurstöðu máls þessa. 

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, sem hafnar eru á grundvelli stjórnvaldsákvarðana þeirra sem um er deilt í málinu.

Í innsendum athugasemdum kærenda er gerð nánari grein fyrir kröfu þeirra um stöðvun framkvæmda.  Verður að skilja málatilbúnað þeirra á þann veg að krafa um stöðvun framkvæmda takmarkist til vara við tiltekna þætti, þ.e. við gerð þakglugga á lóðamörkum, uppsetningu útblásturskerfa og þakblásara. 

Í þessari kröfugerð felst að krafist er frestunar réttaráhrifa að hluta.  Hinar umdeildu framkvæmdir styðjast hins vegar við eitt byggingarleyfi og þykja ekki vera skilyrði til að sundurgreina með skýrum hætti einstaka þætti þess og stöðva framkvæmdir við sumt en annað ekki.  Verður því ekki fallist á að stöðva framkvæmdir við þá þætti verksins sem kærandi tilgreinir en vænta verður þess að fyllsta öryggis verði gætt við framkvæmd verksins og að fullnægt verði kröfum um brunavarnir og brunahönnun byggingarinnar.  Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda að hluta því einnig hafnað.

Þrátt fyrir framangreint eru frekari framkvæmdir við bygginguna á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu byggingarleyfishafa um frávísun kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda deiliskipulagi og hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

___________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________             _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                             Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

1/2004 Þingholtsstræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 30. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2004, kæra eigenda íbúða á 1, 2. og 3. hæð að Þingholtsstræti 7a og íbúa að Þingholtsstræti 8a í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins að Þingholtsstræti 5.

Er í málinu kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. desember 2003, sem barst nefndinni 5. janúar 2004, kæra D og B, Blikanesi 2, Garðabæ, sem eigendur íbúðar á 3. hæð að Þingholtsstræti 7a og f.h. Sólbliks ehf., sem eiganda íbúða á 1. og 2. hæð í sama húsi, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins Þingholtsstræti 5.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 4. desember 2003.

Framangreindir kærendur krefjast þess aðallega að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að hún verði ómerkt og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsóknina til afgreiðslu á nýjan leik.  Jafnframt kröfðust kærendur þess að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi yrðu stöðvaðar ef til þeirra kæmi.  Engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli leyfisins og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun þeirra.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni barst henni, hinn 6. janúar 2004, kæra frá B, íbúa að Þingholtsstræti 8a í Reykjavík, þar sem kærð er sama ákvörðun og í máli þessu.  Er þar byggt á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og í fyrrnefndri kæru og eru hagsmunir kærenda í báðum málunum sambærilegir.  Ákvað úrskurðarnefndin því að sameina kærumálin í eitt mál og var síðargreint kærumál sameinað því máli sem fyrr barst úrskurðarnefndinni og er það nr. 1/2004.

Málavextir:  Húsið að Þingholtsstræti 5 er á deiliskipulögðum reit með staðgreininúmerinu 1.170.3.  Deiliskipulag reitsins öðlaðist gildi hinn 16. ágúst 2002.  Í húsinu hefur til skamms tíma verið rekinn skemmtistaður í kjallara og gistiþjónusta á efri hæðum. Húsið, sem er skilgreint sem atvinnuhúsnæði, er allt í eigu byggingarleyfishafa.

Í ágúst 2003 sótti byggingarleyfishafi um leyfi byggingaryfirvalda til að innrétta skemmtistað á 1. hæð hússins að Þingholtsstræti 5.  Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa hinn 26. ágúst 2003 og var þá vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 19. september sama ár var erindið tekið fyrir og samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þingholtsstræti 3, 7, 8 og 8a.  Kynningin átti sér stað frá 24. september til 24. október 2003.  Bréf voru send til átján aðila í nágrenninu og bárust átta athugasemdir. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. nóvember 2003 var erindið tekið til afgreiðslu og var þá bókað að fyrir nefndinni lægju athugasemdir og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 24. nóvember 2003.  Í umsögninni sagði m.a. að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu 1. hæðar hússins félli bæði að ákvæðum aðalskipulags sem og gildandi deiliskipulags um landnotkun.  Þá var í umsögninni fjallað um tæknilegan frágang hússins, þannig að ekki yrði raskað grenndarhagsmunum umfram það sem búast mætti við á miðborgarsvæði að því er hljóðvist, lykt o.þ.h. varðaði.  Áfram sagði að ekki væri ástæða til að ætla að vandkvæði yrðu vegna lyktarmengunar, sorplosunar eða vegna bílastæða.  Að því er hljóðvist varðaði var lagt til að við lokaúttekt yrði staðfest með mælingum að húsnæðið uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar og reglugerðar um hávaða.  Var vísað í því sambandi til nokkurra greinargerða sérfræðinga, sem um málið höfðu fjallað, þar sem fram komu tillögur að úrbótum á húsinu þannig að kröfur um hljóðvist yrðu uppfylltar.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar á erindinu var með eftirfarandi hætti:  „Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Áskilið samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins.“ 

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var kynnt sömu aðilum og fengið höfðu umsóknina til umsagnar í grenndarkynningunni.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að í Þingholtsstræti 1 og 2 séu reknir veitingastaðir og í kjallara hússins nr. 5 við Þingholtsstræti sé þegar rekinn veitingastaður.  Síðan sá veitingastaður hafi verið opnaður hafi ástandið í hverfinu versnað til muna.  Mikill ágangur sé í port sem sé á milli húsanna nr. 5 og 7 við Þingholtsstræti en úr því sé inngangur í húsin nr. 7 og 7a.  Þetta hafi valdið íbúum húsanna miklu ónæði og óþægindum, hávaði og ágangur ölvaðra manna sé með ólíkindum og þurfi íbúar daglega að hreinsa upp alls kyns óþrifnað.    Kærendur telji mjög vanhugsað að heimila einn veitingastað til viðbótar í götunni sem sé þröng og nú þegar sé mikil umferð um hana.  Hávaði og annað ónæði vegna gesta veitingastaðanna sem fyrir séu á svæðinu sé nánast óbærilegt íbúum við götuna og í næsta nágrenni.  Í skipulagi sé gatan skilgreind sem miðbæjargata með blöndu af íbúðarbyggð, verslunarrekstri og skyldri starfsemi.  Kærendur telji, þrátt fyrir framangreinda heimild í skipulagi, að hin kærða ákvörðun sé í andstöðu við aðal- og deiliskipulag þar sem með henni verði á svæðinu of margir veitingastaðir í hlutfalli við fjölda íbúða.   

Kærendur benda á að skemmtistaður sá sem hér um ræði muni verða opinn nánast næturlangt um helgar og honum muni fylgja hávaði af ölvuðum einstaklingum með tilheyrandi óþrifnaði, glerbrotum o.fl.  Hávaði af umferð verði einnig mikill og telji kærendur ósennilegt að gatan anni bílaumferð sem fylgja muni starfseminni.  Engin sérstök bílastæði fylgi veitingastaðnum, hvorki fyrir starfsfólk né gesti, en bílastæðavandi á svæðinu sé ærinn fyrir.  Þá telji og kærendur að sorpaðstaða veitingastaðarins sé ekki viðunandi, muni það leiða muni til mikils sóðaskapar í götunni.    Þá draga kærendur í efa að hið kærða byggingarleyfi samrýmist þeirri starfsemi sem vera eigi í húsinu.    Að lokum áskilja kærendur sér rétt til bóta vegna eignarýrnunar sem þau gætu orðið fyrir, verði hin kærða samþykkt staðfest, þar sem þau telji mestar líkur á að eignir þeirra verði verðminni en ella. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði staðfest.  Málsmeðferð byggingarleyfisumsóknar þeirrar sem kærð sé hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga.  Þegar umsögn um hljóðvist hússins hafi legið fyrir hafi byggingarfulltrúi vísað umsókninni til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Með vísan til þess að til hafi verið deiliskipulag af reitnum sem heimili starfsemi þá sem hin kærða samþykkt lúti að, auk þess sem starfsemin samræmist aðalskipulagi, hafi verið ákveðið á fundi skipulagsfulltrúa hinn 19. september 2003 að umsóknin yrði sérstaklega kynnt hagsmunaaðilum í nágrenni fasteignarinnar.  Kynningarbréf hafi verið send til átján hagsmunaaðila í nágrenninu og hafi borist átta athugasemdabréf.  Hafi athugasemdunum verið svarað með ítarlegri umsögn skipulagsfulltrúa og skipulags- og byggingarsviðs, dags. 24. nóvember 2003.  

Af hálfu Reykjavíkurborgar er bent á að umrætt húsnæði sé staðsett á miðborgarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Gatan sé skilgreind sem hliðarverslunarsvæði V-II.I, en ekki sem íbúðarsvæði milli Bankastrætis og Amtmannsstígs og sé samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags hliðarverslunargata í miðborg þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð, þ.m.t. rekstur veitingastaða.  Um landnotkun á miðborgarsvæðinu sé fjallað sérstaklega í sérstakri greinargerð með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, Greinargerð III, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun.  Um ákvörðun þá sem hér um ræði gildi m.a.:  „Afgreiðslutími áfengis á svæðum V- I.I og V- II.I.  Borgaryfirvöld vilja, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V- I.I og hliðarverslunarsvæðum V- II.I.“  Á svæði því sem hér um ræði, hliðarverslunarsvæði V- II.I, sé sérstaklega gert ráð fyrir rýmri opnunartíma veitingastaða.  Þingholtsstræti hafi ekki verið skilgreint sem sérstakt götusvæði þar sem takmarkanir gilda um fjölda veitingastaða eða aðra starfsemi.  Bent sé á að í deiliskipulagi reitsins, sem beri heitið „Deiliskipulag stgr. 1.170.3“, sé ekki frekari takmörkun á landnotkun svæðisins frá því sem aðalskipulag geri ráð fyrir.  Í greinargerð um núverandi ástand á reitnum komi fram að fjölbreytt starfsemi sé á götuhæðum sem sé í samræmi við markmið Þróunaráætlunar.  Á efri hæðum séu yfirleitt íbúðir.  Deiliskipulagið byggi m.a. á „Almennum deiliskipulagsskilmálum fyrir Miðborgarsvæði Reykjavíkur“, dags. í janúar 2002.  Umsóknin falli því bæði að ákvæðum aðal- og deiliskipulags.   Samkvæmt aðal- og deiliskipulagi svæðisins sé gert ráð fyrir að starfsemi af því tagi sem hér um ræði sé heimil ef uppfyllt séu skilyrði um frágang og notkun húsnæðisins sem miði að því að taka sérstaklega tillit til íbúa og jafnvel annarra hagsmunaaðila í nágrenninu.  Tryggja þurfi, þegar fjallað sé um byggingarleyfi á þessum stöðum, að allur tæknilegur frágangur húseignarinnar verði með þeim hætti að ekki sé hætta á röskun grenndarhagsmuna umfram það sem eðlilegt megi teljast á miðborgarsvæði, sérstaklega hvað varði atriði eins og hljóðvist vegna starfsemi innanhúss.  Til að tryggja ofangreind atriði sé í gildi eftirfarandi stefnumarkandi samþykkt um notkun í aðalskipulagi (Greinargerð III):  „Notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða.  Skilyrði fyrir að veitt verði leyfi fyrir notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða (s.s. bakhúsum og efri hæðum) eru eftirfarandi:  Notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum. Notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.” 

Með byggingarleyfisumsóknum á því svæði sem hér um ræði beri að leggja fram greinargerð um hljóðvist og í máli því sem hér sé til umfjöllunar hafi legið fyrir greinargerðir um hljóðvist hússins frá TSO Tækniþjónustu, dags. 12. maí 2003, sbr. einnig bréf TSO, dags. 20. mars 2003, auk mælingaskýrslu Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins, dags. 14. apríl 2003.  Hjá byggingarfulltrúa hafi einnig legið fyrir minnispunktar Akustikon hljóðtækniráðgjafar ehf., dags. 18. september og 16. nóvember 2003.  Í þessum gögnum komi fram að gera þurfi úrbætur á húsnæðinu til að uppfylla kröfur um hljóðvist í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar og reglugerðar um hávaða, bæði gagnvart umhverfinu og innan hússins sjálfs.   Bent sé á að við afhendingu sérteikninga og við lokaúttektir beri byggingarfulltrúa að ganga úr skugga um að framkvæmt verði í samræmi við þær greinargerðir um hljóðvist sem liggi fyrir í málinu.  Á fyrirliggjandi aðaluppdráttum sé fullyrt að ráðstafanir verði gerðar til að tryggja 65 dB hljóðeinangrun og að hljóðstig innanhúss fari ekki upp fyrir 85 dB.  Þetta séu allt skilyrði sem sett séu fyrir útgáfu veitingaleyfis.  Við lokaúttekt á umræddum breytingunum verði staðfest með mælingum að húsnæðið uppfylli kröfur umræddra reglugerða varðandi hljóðvist.  

Í byggingarleyfisumsókn komi fram að gert sé ráð fyrir að matur verði eldaður á staðnum.  Samkvæmt uppdráttum sé gert ráð fyrir að loftræsing frá staðnum tengist loftræsitúðu sem nái upp úr þaki.  Ekki sé því hætta á lyktarmengun vegna eldhússins.   Hvað sorplosun varði þá muni sorp frá skemmtistaðnum verða geymt í sameiginlegri sorpgeymslu innanhúss.  Ekki sé því um að ræða nein frávik frá vanabundinni sorpmeðhöndlun og því ætti það fyrirkomulag ekki að valda nágrönnum neinu frekari ónæði eða óþægindum.  Ef sýnt verði fram á að nauðsynlegt verði að tryggja frekar frágang sorps og sorplosun muni heilbrigðiseftirlit gera frekari kröfur.    Af hálfu Reykjavíkurborgar sé vísað til þess að fasteignin að Þingholtsstræti 5 sé skráð atvinnuhúsnæði og skapi því bílaumferð í samræmi við það.  Bílastæðakröfur til húsnæðisins hafi þar af leiðandi ekki breyst og umrædd notkunarbreyting muni væntanlega ekki skapa meiri umferð akandi eða gangandi á hefðbundnum skrifstofutíma en almennt verði að gera ráð fyrir í slíku húsnæði.   Ljóst þyki þó að hætta sé á ónæði frá gestum á kvöldin og um nætur um helgar.  Aðalumkvörtunarefni kærenda lúti frekar að almennum reglum um hegðun borgaranna á almannafæri en að skipulagslegum forsendum miðborgarinnar.  Í þessu samhengi megi vísa til ábyrgðar rekstraraðila samkvæmt lögreglusamþykkt fyrir Reykjavíkurborg.  Í 23. gr. hennar komi fram að hver sá sem reki veitingastað skuli sjá um að allt fari þar vel fram og að starfsemin valdi hvorki nágrönnum né vegfarendum ónæði.  Brot á lögreglusamþykktinni geti varðað sviptingu nauðsynlegra leyfa vegna starfseminnar.   Skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi þrátt fyrir þetta að hafa til hliðsjónar þau áhrif sem starfseminni fylgja utandyra en að sama skapi sé ómögulegt að meta hvort þau áhrif sem hin kærða samþykkt heimili leiði til þeirrar skerðingar á hagsmunum nágranna sem fullyrt sé af hálfu kærenda.  Í sama  húsi, auk nærliggjandi húsa, hafi verið reknir veitingastaðir og skemmtistaðir til fjölda ára.  Ekki sé hægt að komast að annarri niðurstöðu en að það hefði verið brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga ef umsókn byggingarleyfishafa hefði sætt annarri meðferð og takmörkunum en umsóknir þeirra aðila sem nú þegar séu með rekstur á svæðinu.  Ekki sé hægt að rökstyðja synjun þar sem fyrirhuguð nýting sé í samræmi við skilmála svæðisins og hafi byggingarleyfishafi að öllu leyti uppfyllt þau skilyrði sem honum hafi verið sett fyrir veitingu leyfisins í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.   

Í ljósi alls framangreinds, sérstaklega hvað varði grenndarréttarleg sjónarmið og þeirrar staðreyndar að hið kærða leyfi sé í samræmi við skipulag svæðisins auk þess sem samþykki meðeiganda í húsinu liggi fyrir, verði að telja að Reykjavíkurborg hafi hvorki haft skipulags- né málefnalegar ástæður til að synja hinni umþrættu byggingarleyfisumsókn.  

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að hafnað verði kröfum kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis sem og kröfum um ómerkingu leyfisins og heimvísun.

Byggingarleyfishafi bendir á að umsókn hans hafi hlotið þá meðferð skipulags- og byggingaryfirvalda, sem áskilin sé í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og sem borgaryfirvöld hafi sett sér.  Sú grenndarkynning, sem kveðið sé á um í skipulags- og byggingarlögum og í reglum borgarinnar, feli í sér möguleika einstaklinga og lögpersóna til að koma á framfæri athugasemdum um skipulag og framkvæmdir í nágrenni sínu.  Þessir aðilar hafi aftur á móti ekki neitunarvald um skipulag eða framkvæmdir, þótt sú tillaga eða umsókn, sem til kynningar sé hverju sinni, sé þeim ekki að skapi.  Engar upplýsingar liggi fyrir um að málsmeðferð og afgreiðsla borgarinnar á umsókn hans hafi verið haldin annmörkum.

Byggingarleyfishafi vísar til þess að eignarréttur hans að Þingholtsstræti 5 sé meðal annars varinn af 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. stjórnskipunarlög nr. 33/1944 með síðari breytingum.  Í eignarréttinum felist afdráttarlaus réttur hans til að nýta sér eign sína með þeim hætti sem hann kjósi, að því marki sem nýtingaráformum hans séu ekki settar skorður í skýrum og ótvíræðum ákvæðum laga eða af tilliti til brýnna hagsmuna þriðja manns, svo sem nágranna.  Hagsmunir þriðja aðila þurfi í þeim tilvikum að vera skýrir og ótvíræðir og hafið yfir allan skynsamlegan vafa að hagsmunir hans séu brýnni en hagsmunir byggingarleyfishafa.  Þar sem takmarkanir af þessu tagi feli í sér skerðingu á stjórnarskrárvernduðum réttindum byggingarleyfishafa beri að túlka þær þröngt og virða allan vafa í þeim efnum honum í hag.

Byggingarleyfishafi telur að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu 1. hæðar hússins að Þingholtsstræti 5 falli vel að stefnumörkun borgarinnar um skipulag og samsetningu atvinnustarfsemi á svæðinu, eins og hún birtist í aðalskipulagi borgarinnar og deiliskipulagi reits nr. 1.170.3.

Í kafla þeim, þar sem fjallað sé um landnotkun og nýtingarhlutfall í aðalskipulagi Reykjavíkur, segi m.a. svo um landnotkun á miðborgar/miðhverfissvæði borgarinnar:  „Hér er annars vegar um að ræða hina eiginlegu miðborg Reykjavíkur og hins vegar þær verslunarmiðstöðvar sem ætlað er að þjóna allri borginni.  Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.“

Sá hluti götunnar, sem húsið standi á, sé samkvæmt nýlegum breytingum á aðalskipulaginu ekki skilgreindur sem íbúðasvæði eða íbúðagata, heldur sem hliðarverslunarsvæði V- II.I.  Um sé að ræða svæði þar sem leyfð sé og verði fjölbreytileg notkun, þ. á m. rekstur skemmtistaða og veitingastaða.  Um svæðið gildi m.a. neðangreint ákvæði Þróunaráætlunar miðborgarinnar, sem teljist hluti aðalskipulags borgarinnar:  „Afgreiðslutími áfengis á svæðum V- I.I og V- II.I.  Borgaryfirvöld vilja, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V- II.I.“

Í skýringum með þessu ákvæði komi m.a. fram að svæðin séu nálægt miðborgarkjarnanum þar sem mest veitingastarfsemi sé í dag.  Þau séu einnig fjær íbúðabyggð en önnur verslunarsvæði.  Samhæfing afgreiðslutíma áfengis á svæðinu skapi tengsl við veitingastarfsemi miðborgarkjarnans og stuðli að því að stærri hluti næturlífsins sé á tilgreindu svæði.

Þá sé og í Þróunaráætlun miðborgarinnar kveðið á um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða.  Fram komi að skilyrði fyrir því að veitt verði leyfi fyrir notkun utan hinna skilgreindra götusvæða séu þau að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum, og jafnframt að notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, að aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum verði fullnægt.

Í deiliskipulagi reits nr. 1.170.3, þ.m.t. í greinargerð og skilmálum með deiliskipulaginu, sé landnotkun ekki skilgreind nákvæmar en fram komi í aðalskipulaginu.  Vert sé að vekja athygli á grein 4.3.3 í skilmálum deiliskipulagsins, þar sem fram komi eftirfarandi:  „Ljóst er að hávaði við íbúðir í miðborginni og jaðarsvæðum verður í einhverjum tilvikum meiri en æskilegt er á íbúðarsvæðum.  Við hönnun íbúðarhúsnæðis og breytingar á eldra húsnæði skal leitast við að halda óþægindum af völdum hávaða í lágmarki með þeim aðgerðum sem tækar eru.“

Byggingarleyfishafi telur, með vísan til framangreinds, að hin fyrirhugaða breyting sé í fullu samræmi við skilgreinda landnotkun samkvæmt aðalskipulaginu, enda séu uppfyllt skilyrði skipulagsins um hljóðvist, sorplosun, lyktarmengun o.fl.  Sú starfsemi, sem hann ráðgeri þar, falli að þeirri fjölbreyttu landnotkun, sem borgaryfirvöld telji æskilega og eftirsóknarverða á þessum hluta miðborgarsvæðisins. Sú breyting eða þau áhrif, sem starfsemin kunni að hafa á umhverfi sitt, séu ekki umfram það sem búast megi við á skilgreindum miðborgarsvæðum.

Hvað hljóðvist varði þá sé bent á að skilyrði byggingarleyfisins séu lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins.  Þannig sé tryggt að rekstur skemmtistaðarins hefjist ekki nema uppfylltar séu kröfur, bundnar í lögum og reglugerðum, um hljóðvistina.  Nágrannarnir geti ekki gert frekari kröfur að þessu leyti.

Að því er umgengni og hegðun á götum borgarinnar varði telji byggingarleyfishafi varhugavert að líta svo á að ónæði það, sem íbúar í húsum í Þingholtsstrætinu á reit 1.170.3 telji sig verða fyrir, muni aðallega eða eingöngu stafa frá þeirri starfsemi, sem rekin verði í Þingholtsstræti 5.  Húsið standi mjög nálægt Bankastræti og eðlilega gæti einhverra áhrifa gangandi fólks þaðan upp í hliðargöturnar.  Eigendur veitinga- og skemmtistaða geti almennt ekki borið ábyrgð á hegðun og framkomu viðskiptavina þeirra utanhúss.

Byggingarleyfishafi vísar til bréfs lögreglustjórans í Reykjavík, dags. 19. október 2004, þar sem fram komi upplýsingar um lögregluútköll, er tengist starfsemi skemmtistaðar í kjallara hússins að Þingholtsstræti 5.  Af þessu tilefni sé m.a. vakin athygli á að ekki liggi fyrir vitneskja um að íbúar í nágrenninu eða aðrir hafi kvartað til lögreglu vegna ónæðis frá staðnum og þó það komi ekki skýrt fram í bréfinu megi teljast mjög líklegt að í mörgum eða flestum hinna skráðu tilvika hafi verið um að ræða útköll vegna atburða, er gerst hafi inni á skemmtistaðnum fremur en utanhúss.  Einnig sé bent á að vegna nálægðar skemmtistaðarins að Þingholtsstræti 5 við aðra skemmtistaði og Bankastrætið sé ekki ólíklegt að í einhverjum tilvikum megi tengja útköllin við gesti og gangandi annars staðar frá, fremur en við viðskiptavini staðarins.

Byggingarleyfishafi telji framangreint sýna glöggt að áhrifin af rekstri skemmtistaðarins að Þingholtsstræti 5 á umhverfið séu í raun ótrúlega lítil.  Hann telji jafnframt að áhrifin af rekstri skemmti- eða veitingastaðar á 1. hæð hússins muni verða vel innan þeirra marka, sem með sanngirni megi hafa á svæði, sem skilgreint sé sem hliðarverslunarsvæði og sem hafi í skipulagsáætlunum borgarinnar sérstaka tengingu við veitingastarfsemi í miðborgarkjarna hennar.

Byggingarleyfishafi hefur lagt fram gögn um það hvernig hann telur að draga megi úr neikvæðum áhrifum hinnar umdeildu starfsemi, m.a. með því að loka aðkomu að porti milli húsanna nr. 5 og 7 við Þingholtsstræti og kveðst hann hafa boðist til að bera kostað af nauðsynlegum umbúnaði til þess.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi en ekki þótti þörf á að boða til formlegrar vettvangsgöngu vegna máls þessa.

Niðurstaða:  Í meginatriðum er úrlausnarefni máls þessa tvíþætt.  Annars vegar eru til úrlausnar álitaefni er varða form og málsmeðferð, en hins vegar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist deiliskipulagi og þá jafnframt hvort fyrirhugaðri starfsemi fylgi ónæði eða önnur neikvæð grenndaráhrif umfram það sem kærendur þurfi að una.

Úrskurðarnefndin telur að ágalli hafi verið á meðferð málsins hvað varðar kynningu þess gagnvart hagsmunaaðilum.  Á því var byggt að hið umdeilda leyfi samræmdist gildandi deiliskipulagi, sem ekki væri þörf á að breyta.  Þrátt fyrir þetta var efnt til grenndarkynningar með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem þó augljóslega átti ekki við í málinu.  Var þessi framsetning til þess fallin að villa um fyrir þeim sem kynningin tók til, enda varð ekki annað af henni ráðið en að annað hvort skorti deiliskipulag af svæðinu eða að þörf væri óverulegrar breytingar á deiliskipulagi.  Hvorugt var þó raunin og áttu borgaryfirvöld að haga kynningu málsins með öðrum hætti en gert var.  Hins vegar liggur ekki fyrir að þessi ranga framsetning hafi leitt til réttarspjalla og þykir því ekki rétt að láta þennan annmarka á meðferð málsins varða ógildingu.  Eru ekki aðrir ágallar sjáanlegir á meðferð borgaryfirvalda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar.

Kærendur hafa haldið því fram að hin kærða ákvörðun samræmdist ekki skipulagsskilmálum umrædds svæðis. 

Fyrir svæði það sem hér um ræðir var unnið deiliskipulag á árinu 2002.  Breyting var gerð á deiliskipulagi svæðisins sumarið 2004, en sú breyting hefur ekki þýðingu við úrlausn máls þessa.  Á deiliskipulagsuppdrætti að svæðinu er stutt greinargerð þar sem lýst er afmörkun skipulagssvæðisins, forsendum skipulagsins og mannvirkjum, sem fyrir eru á svæðinu. Jafnframt er þar getið þeirra meginþátta sem skipulagið byggir á, en í lok upptalningar þeirra segir svo:  „Að öðru leyti gilda „Almennir deiliskipulagsskilmálar fyrir Miðborgarsvæði Reykjavíkur“ dags. janúar 2002.“  Þrátt fyrir þá greinargerð sem er á uppdrættinum fylgir honum einnig greinargerð með yfirskriftinni „Miðborgarsvæði Reykjavíkur.  Greinargerð og skilmálar með deiliskipulagi reits 1.170.3 sem afmarkast af Bankastræti, Ingólfsstræti, Amtmannsstíg og Þingholtsstræti.“   Virðist þessi greinargerð unnin eftir forskrift að skipulagsskilmálum fyrir deiliskipulögð svæði innan miðborgarinnar og er í skilmálunum m.a. gerð grein fyrir því hvaða flokkar um húsvernd samkvæmt þemahefti með aðalskipulagi og þróunaráætlun miðborgar eigi ekki við á svæðinu.  Þá er um landnotkun stuðst við þá kafla úr nefndri þróunaráætlun sem settir eru fram í hefti sem tekið var upp í Aðalskipulag Reykjavíkur á árinu 2000.  Eru ákvarðanir um landnotkun þar m.a. settar fram með skilgreiningum og hólfunum sem fram koma á smáum og ógreinilegum uppdráttum í heftinu auk þess sem starfsemi er sums staðar takmörkuð af notkunarkvótum eða lengdum í götuhliðum, svo dæmi séu nefnd.  Hefur úrskurðarnefndin í fyrri úrskurði fundið að sambærilegri framsetningu deiliskipulags en ekki þykir koma til álita að víkja skipulaginu til hliðar þar sem lögmæti þess er ekki til úrlausnar í málinu.  Verður deiliskipulagið því lagt til grundvallar við úrlausn um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis.

Í landnotkunarþætti Þróunaráætlunar miðborgar, sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulagi og til er vísað í deiliskipulagsgögnum, segir um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða að skilyrði fyrir veittri notkun séu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega aukningu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.  Verður að leggja til grundvallar að þetta ákvæði eigi við í máli þessu og er á því byggt af hálfu borgaryfirvalda.

Úrskurðarnefndin telur að fyrirhuguð starfsemi, sem leyfð var með hinni kærðu ákvörðun, samrýmist ekki þessum skilmálum, enda verður ekki á það fallist að skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi ekki að líta til þeirra áhrifa sem starfseminni muni fylgja utandyra.  Gert er ráð fyrir að starfsemin sé heimil langt fram eftir nóttu um helgar.  Mun óhjákvæmilega fylgja henni aukin umferð gangandi vegfarenda og ökutækja um kvöld og fram á nætur.  Er m.a. af hálfu Reykjavíkurborgar tekið undir það að hætta sé á ónæði frá gestum á kvöldin og um nætur um helgar. Mjó gangstétt er fyrir framan fyrirhugaðan skemmtistað og skammt þar frá skaga tröppur hússins nr. 7 út undir gangstéttarbrún, en þessar aðstæður hafa það í för með sér að erfitt getur verið að gæta fyllsta öryggis við anddyri staðarins.  Stutt er í íbúðir kærenda sunnan við og gegnt skemmtistaðnum og gefur auga leið að tilvist staðarins muni hafa truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir.

Við mat á því hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum þykir ekki skipta máli þótt leyfi hafi verið veitt fyrir öðrum skemmtistöðum í nágrenninu, enda ekki til þess vitað að reynt hafi á lögmæti þeirra leyfisveitinga.  Verður ekki heldur fallist á að skylt hafi verið að veita hið umdeilda leyfi með tilliti til jafnræðisreglu þar sem hvorki hefur verið skorið úr um lögmæti tilvitnaðra leyfisveitinga né staðreynt að um sambærileg mál hafi verið að ræða, m.a. með tilliti til skipulagskilmála. 

Samkvæmt því sem að framan er rakið fullnægir hið umdeilda byggingarleyfi ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi af þeim sökum. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 um að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins að Þingholtsstræti 5 í Reykjavík er felld úr gildi.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

     _______________________      ________________________
  Þorsteinn Þorsteinsson                         Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

68/2004 Lækjargata

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 14. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2004, kæra stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Lækjargötu 4, Reykjavík f.h. stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 að veita leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu. 

Samþykkt byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 16. nóvember 2004. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist munnleg andmæli byggingarleyfishafa og gögn frá Reykjavíkurborg um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. ágúst 2004 var lögð fram umsókn um leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og var afgreiðslu erindisins frestað.  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var erindið tekið fyrir að nýju og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa og/eða ákvörðunar um grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum þriðju hæðar fyrir veitingastarfsemi og nálægðar þeirra við íbúðarhúsnæði.  Skipulagsfulltrúi tók beiðnina fyrir á fundi hinn 10. september 2004 og samþykkti að kynna hana fyrir hagsmunaaðilum að Austurstræti 20 og 22, Lækjargötu 2 og 4 vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum fyrir veitingastarfsemi.  Kynningin fór fram dagana 16. – 30. september 2004 og settu 12 íbúðareigendur fram athugasemdir vegna þessa.  Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 1. október 2004 voru athugasemdirnar kynntar og á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 13. október 2004 var bókað að nefndin gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi þegar teikningar hefðu verið lagfærðar.  Var málinu því vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.  Byggingarfulltrúi afgreiddi erindið hinn 9. nóvember 2004 með áskilnaði um lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og athugun á að hljóð frá veitingastöðunum ylli ekki ónæði að Lækjargötu 4 áður en húsnæðið yrði tekið í notkun. 

Hið kærða leyfi felur í sér heimild til að koma fyrir tveimur veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.  Á þriðju hæð er gert ráð fyrir að hámarksfjöldi gesta verði 100 en á fjórðu hæð 120.  Snyrtingar verði sameiginlegar og eldhús, uppþvottur og aðstaða starfsmanna verði í kjallara.  Jafnframt verði gerður hringstigi af svölum á þriðju hæð niður á jörð og stigi frá fjórðu hæð niður á svalir á þriðju hæð.  Ennfremur verði lyftustokki breytt þannig að lyfta komist í kjallara, gólf í eldhúsi hækkað um 18 cm, handriði og gróðri komið fyrir á svölum þriðju hæðar o.fl. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að hið kærða byggingarleyfi sé í hróplegu ósamræmi við þær áætlanir sem uppi hafi verið þegar eigendur íbúða í fjölbýlishúsinu að Lækjargötu 4 hafi keypt íbúðir sínar.  Húsin liggi saman og því muni veitingarekstur í húsnæðinu að Lækjargötu 2A valda þeim fjárhagslegu tjóni vegna hávaða sem sé þegar ærinn. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 þess efnis að veita heimild til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu í Reykjavík. 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi lýtur það aðallega að framkvæmdum innanhúss s.s. frágangi innréttinga og gólfefna auk lítilsháttar framkvæmda á svölum hússins og uppsetningu brunastiga milli hæða.  Að mati úrskurðarnefndarinnar eru þessar framkvæmdir ekki þess eðlis að framhald þeirra sé líklegt til að raska hagsmunum kærenda eða hafa áhrif á niðurstöðu máls þessa.  Af þessum sökum ber ekki nauðsyn til að verða við kröfu um stöðvun framkvæmda.  Með vísan til meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda því hafnað.  Þrátt fyrir framangreint eru frekari framkvæmdir við bygginguna á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

68/2003 Hverfisgata

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 14. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2003, kæra eiganda húseignarinnar að Sunnuvegi 1, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Hverfisgötu 57, Hafnarfirði.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. nóvember 2003, er barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir Ó, Sunnuvegi 1, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 að veita leyfi til að byggja við húsið nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Úrskurðarnefndin stöðvaði framkvæmdir við gerð svala og frágang utanhúss sem þeim tengjast með úrskurði kveðnum upp hinn 22. desember 2003 og er málið nú tekið til endanlegrar úrlausnar. 

Málavextir:  Í húsinu nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði eru tvær íbúðir, lítil íbúð í kjallara og önnur stærri á aðalhæð hússins og í risi.  Bílskúr er áfastur húsinu og stendur hann í sömu hæð og kjallarinn.  Umrædd  fasteign liggur að lóð kæranda og er svæðið ekki deiliskipulagt.

Í maí árið 2001 fóru eigendur stærri íbúðarinnar að Hverfisgötu 57 fram á heimild byggingarnefndar Hafnarfjarðar til að byggja við húsið.  Beiðni þeirra laut að stækkun hússins á þann veg, að ofan á bílskúrinn yrði byggð 18,4 m² stofa og í henni miðri yrði lokað eldstæði.  Beiðninni var vísað til skipulags- og umferðarnefndar sem grenndarkynnti hana frá 10. september 2002 til 9. október sama ár.  Engar athugasemdir bárust og með vísan til þess gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi hinn 23. október 2002. 

Hinn 28. mars 2003 veitti byggingarfulltrúi heimild til þess að þak viðbyggingarinnar yrði nýtt sem svalir samkvæmt ósk byggingarleyfishafans og var af því tilefni gefið út nýtt byggingarleyfi.  Við staðfestingu byggingarnefndar á embættisafgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2003 sagði að lagt hafi verið fram bréf nágranna, dags. 23. október 2002, vegna málsins. 

Eigendaskipti urðu á fasteigninni að Sunnuvegi 1 í september 2003, en þá eignaðist kærandi máls þessa fasteignina.

Með bréfi, dags. 17. nóvember 2003, kærði kærandi samþykkt byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að staðsetning viðbyggingar þeirrar sem hér um ræði sé í andstöðu við IV. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998, nánar tiltekið 1.– 6. tl. 75. gr., þar sem kveðið sé á um fjarlægð húsa frá lóðarmörkum, bil milli húsa o.fl.  Staðsetning viðbyggingarinnar brjóti gegn kvöð lóðarleigusamnings, sem þinglýst sé á fasteignina nr. 57 við Hverfisgötu, þess efnis að ekki verði byggð viðbygging eða sambærileg mannvirki nær Sunnuvegi 1 en nemi 6,30 metrum.  Kvöð þessari hafi ekki verið þinglýst á Sunnuveg 1.

Kvörtun kæranda beinist einnig að svölum sem ætlunin sé að byggja og hafin sé bygging á en þær hafi ekki verið á þeirri teikningu sem lögð hafi verið fram í grenndarkynningu.  Svalir þessar hafi því hvorki verið kynntar nágrönnum né hlotið samþykki þeirra og því sé tilvísun byggingarnefndar í fundargerð hinn 8. apríl 2003 í bréf nágranna markleysa, enda sé í því bréfi hvergi fjallað um svalir á viðbyggingunni.

Kærandi heldur því fram að skorsteinn vegna arins í viðbyggingunni hafi verið færður og sé ekki byggður samkvæmt samþykktu byggingarleyfi. 

Þá bendir kærandi á að samkvæmt teikningu vegna viðbyggingarinnar, dags. 23. október 2002, verði samþykktin ekki virk fyrr en eftir skráningu eignaskiptayfirlýsingar hjá Fasteignamati ríkisins og þinglýsingu hennar.  Af veðbókarvottorðum fyrir Hverfisgötu 57 verði ekki séð að sú þinglýsing hafi átt sér stað.

Kærandi bendir ennfremur á að framkvæmdir séu samþykktar hinn 28. mars 2003 á lóð sem sé 225 m2.  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. september 2003, sé lóðin stækkuð að því er virðist á kostnað lóðar Sunnuvegar 1, sem rýri eign hans að miklum mun.

Varðandi framkvæmdirnar almennt fullyrðir kærandi að gluggi á brunavegg rýri nýtingarmöguleika lóðar hans auk þess sem hann auki eldhættu.  Frá svölum viðbyggingarinnar sjáist vel inn í íbúð hans, skorsteinninn valdi reykmengun í garði hans, svefnherbergi og stofu auk þess sem af honum stafi brunahætta.  Svalir á viðbyggingunni gnæfi yfir steyptan pall við útgang úr stofu hans út í garðinn og gjörbreyti því möguleikum til útivistar á þeim palli.

Sjónarmið Hafnarfjarðarbæjar:  Embætti byggingarfulltrúa í Hafnarfirði hefur komið til úrskurðarnefndarinnar gögnum vegna málsins en ekki greint sérstaklega frá sjónarmiðum bæjarins vegna kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfisins.

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafinn krefst þess að kærunni verði vísað frá þar sem kærandinn hafi, á þeim tíma sem byggingarleyfið hafi verið veitt, ekki átt lögvarða hagsmuni.  Þegar kæra hafi borist úrskurðarnefndinni hafi framkvæmdum við viðbygginguna verið að mestu lokið og hið sama eigi við þegar kærandi hafi keypt fasteignina í september 2003.  Fyrir verslunarmannahelgi það ár hafi þakdúkur verið lagður ásamt festingum fyrir svalahandriðið, hluti skorsteinsins verið kominn og fyrir ágústlok hafi gluggi og hurð á gafli verið sett og öllum mátt vera ljóst á þeim tíma að svalir væru fyrirhugaðar á þaki viðbyggingarinnar.  Þessu til sönnunar hafi verið lagt fram tilboð í efni og vinnu við viðbygginguna, staðfesting á rafrænum greiðslum reikninga vegna glugga og svalahurðar og tveir reikningar vegna sama verks.  Upphaflegir reikningar sýni annars vegar greiðslu fyrir hurð og glugga og hins vegar innborgun á glugga.  Síðasti reikningurinn vegna glugga og svalahurðar sé greiddur hinn 3. október 2003, enda hafi verkinu þá verið lokið, utan þess að eftir hafi verið að ganga frá lausafögum. 

Frestur til að kæra samþykktir byggingarnefnda eða sveitarstjórna sé samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 aðeins mánuður frá því að kæranda hafi verið kunnugt um samþykktina og því hafi kærufrestur verið liðinn er kæra barst úrskurðarnefndinni. 

Hvað nýgerðan lóðarleigusamning varði þá heldur byggingarleyfishafinn því fram að með honum hafi aðeins verið staðfest lóðaskipting sem alla tíð hafi verið viðhöfð milli lóðanna að Hverfisgötu 57 og Sunnuvegar 1 og því löngu komin hefð á skiptinguna. 

Í engu hafi verið vikið frá samþykktum teikningum eða byggingarleyfi í þá veru að umrædd viðbygging sé á einhvern hátt verri fyrir kærendur.  Skorsteinninn hafi verið færður að ráði sérfræðinga þar sem talið hafi verið að mun öruggara væri að hafa skorsteininn á brunavegg. 

Byggingarleyfishafinn bendir á að umræddur gluggi á suðurvegg hafi verið hafður eins vestarlega á veggnum og unnt hafi verið, en fyrir hafi legið samþykki fyrrverandi eiganda Sunnuvegar 1 fyrir staðsetningu hans. 

Þeirri fullyrðingu kæranda sé mótmælt að hinar umdeildu svalir rýri nýtingarmöguleika á fasteign hans enda komi svalirnar til með að snúa að þeim hluta lóðar Sunnuvegar 1 sem sé minnst notaður.  Þeirri fullyrðingu kæranda sé einnig mótmælt að hinar umræddu svalir séu yfir steyptum palli við útgang úr stofu yfir í garð kæranda.  Byggingarleyfishafinn bendi á að hann hljóti að eiga rétt til að hagnýta sér eign sína á eðlilegan hátt, þ.m.t. réttinn til að byggja svalir og nýta þær.  Svalirnar komi einnig til með að nýtast sem neyðarútgangur. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi og óskaði í kjölfarið umsagnar Brunamálastofnunar á því hvort hið kærða byggingarleyfi og bygging hússins fullnægði kröfum um eldvarnir og brunatæknilegan frágang. 

Umsögn Brunamálastofnunar:  Úrskurðarnefndin óskaði eftir umsögn Bunamálastofnunar vegna kærunnar og barst hún nefndinni með bréfi, dags. 11. júní 2004.  Þar kemur fram að mat stofnunarinnar sé að hvorki byggingarleyfið né byggingin sjálf fullnægi kröfum um eldvarnir og brunatæknilegan frágang, en með brunahönnun hússins væri hægt að kanna hvort byggingarleyfið félli að ákvæðum byggingarreglugerðar um brunavarnir bygginga. 

Athugasemdir Hafnarfjarðarbæjar vegna umsagnar Brunamálastofnunar:  Hafnarfjarðarbær tekur undir umsögn Bunamálastofnunar og bendir m. a. á ábyrgð byggingarstjóra og aðalhönnuðar hússins. 

Athugasemdir byggingarleyfishafa vegna umsagnar Brunamálastofnunar:  Byggingar-leyfishafi gerir athugasemdir bæði við málsmeðferð úrskurðarnefndarinnar og umsögn Brunamálastofnunar en ekki þykir þörf á að rekja þær frekar hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við afgreiðslu málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um hvort ógilda eigi byggingarleyfi vegna viðbyggingar hússins nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði, sem gefið var út hinn 28. mars 2003, þar sem leyfið feli í sér óhæfilega hagsmunaröskun gagnvart kæranda, vegna annmarka á málsmeðferð og efnislegs ólögmætis leyfisins.  Fól umdeilt leyfi í sér heimild til að nýta þak bílskúrs byggingarleyfishafa sem svalir, en að öðru leyti var það í samræmi við byggingarleyfisumsókn þá sem grenndarkynnt hafði verið og samþykkt hinn 23. október 2002.

Í málinu er sett fram krafa af hálfu byggingarleyfishafa um frávísun þess þar sem kæra hafi borist að liðnum kærufresti. 

Fyrir liggur að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi hófust eftir útgáfu leyfisins og var þeim að mestu lokið þegar kæra barst úrskurðarnefndinni hinn 18. nóvember 2003. Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna er einn mánuður frá því að kæranda mátti vera kunnugt um hina kærðu framkvæmd samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  

Fram er komið að kærandi eignaðist fasteignina að Sunnuvegi 1 í september 2003 en að eigin sögn fluttist hann þangað hinn 24. október sama ár og skömmu síðar hafi hann orðið þess áskynja að framkvæmdir við hina umdeildu viðbyggingu stefndu í þá átt að þak viðbyggingar yrði hagnýtt sem svalir.  Hafi hann þá þegar leitað upplýsinga um heimildir fyrir framkvæmdinni hjá byggingaryfirvöldum í Hafnarfirði sem hafi orðið til þess að hann kærði útgáfu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar hinn 18. nóvember 2003. 

Byggingarleyfishafi hefur lagt fyrir úrskurðarnefndina gögn er benda til þess að í ágústlok hafi framkvæmdum við glugga og hurð á austurgafli hússins verið lokið.  Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til kæranda, dags. 9. ágúst 2004, var honum gefinn kostur á að tjá sig um framangreinda fullyrðingu byggingarleyfishafa fyrir hinn 23. sama mánaðar.  Það hefur kærandi ekki gert og verður því að leggja til grundvallar frásögn byggingarleyfishafa um verklok framkvæmda við viðbygginguna og þau gögn þar að lútandi sem hann lagði fyrir úrskurðarnefndina. 

Með vísan til þessa hefði kæranda mátt vera ljóst, er hann festi kaup á fasteigninni að Sunnuvegi 1 í september árið 2003, að fyrirhugað væri að nýta þak viðbyggingarinnar sem svalir og telst kæra hans af þessum sökum of seint fram komin, er hún barst úrskurðarnefndinni hinn 18. nóvember 2003, og ber því að vísa henni frá, sbr. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Ekki þykja fram komnar þær ástæður er heimili frávik frá framangreindum kærufresti skv. 1. og 2. tl. 1. mgr. ákvæðisins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir