Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

71/ 2005 Bókhlöðustígur

Með

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 71/2005, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst og 5. september 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og til stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 22. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Kristinn Bjarnason hrl., f.h. I þinglýsts eiganda fasteignarinnar nr. 9 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi ákvörðun byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.

Með bréfi, dags. 16. maí 2006, áréttar lögmaður kæranda að kæran taki einnig til ákvarðana byggingarnefndar frá 5. september 2005 og bæjarstjórnar frá 29. september 2005, en með þeim ákvörðunum hafi sú breyting verið gerð á áður veittu byggingarleyfi að hámarkshæð bílskúrs hafi verið lækkuð um 50 sentimetra frá því sem verið hafi í upphaflega leyfinu.  Krefst kærandi þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan kærumál þetta sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Ekki hefur komið til þess að úrskurðarnefndin tæki afstöðu til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda þar sem byggingarleyfishafi hefur haldið að sér höndum og frestað því að hefja framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun.  Er gagnaöflun lokið í málinu og er það nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 22. júní 2005, var kæranda kynnt tillaga að byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi.  Sendi kærandi inn athugasemdir með bréfi, dags. 19. júlí 2005, og færði þar fram rök fyrir því að synja bæri umsókn um umbeðið leyfi. 

Með bréfi, dags. 15. ágúst 2005, var kæranda tilkynnt að fallist hefði verið á umsóknina, þó með þeirri breytingu að fyrirhugaður bílskúr yrði lækkaður um 50 sentimetra.  Var þessi ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. september 2005, svo sem að framan greinir.  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var málið tekið fyrir í byggingarnefnd hinn 5. september 2005 og í bæjarstjórn hinn 29. september 2005 þar sem breyting var gerð á áður veittu leyfi.  Liggja ekki fyrir gögn um að kæranda hafi verið tilkynnt um þessar síðustu fyrirtökur í málinu, en þess hefur verið óskað að kæran verði einnig talin taka til þeirra.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þessa að ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem hér um ræði.  Sveitarstjórn sé heimilt að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum samkvæmt ákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Það sé þó áskilið samkvæmt ákvæðinu að um sé að ræða óverulega breytingu en kærandi telji að það skilyrði hafi ekki verið uppfyllt, enda breyti fyrirhuguð bygging götumynd verulega auk þess sem ekki séu bílskúrar við önnur hús við götuna.  Það hafi því verið óheimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi, enda sé meginreglan sú að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Kærandi telur enn fremur að hinar kærðu ákvarðanir hafi ekki verið nægilega rökstuddar og vísar því til stuðnings til 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi skort á að fyrir lægju fullnægjandi gögn í málinu.  Af málsgögnum verður og ráðið að kærandi telji fyrirhugaða bílskúrsbyggingu skerða verulega fagurt útsýni frá húsi kæranda.

Málsrök Stykkishólmsbæjar:  Af hálfu Stykkishólmsbæjar hafa verið lögð fram gögn um meðferð málsins við gerð og undibúning hinna kærðu ákvarðana, auk loftmynda og uppdrátta sem úrskurðarnefndin óskaði eftir.  Er á því byggt af hálfu bæjaryfirvalda að í alla staði hafi verið farið að lögum við meðferð málsins og að hinar kærðu ákvarðanir rúmist innan heimilda skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi verið komið til móts við athugasemdir kæranda með því að lækka fyrirhugaðan bílskúr um 50 sentimetra frá því sem upphaflega hafi verið áformað.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingaleyfishafa hefur sjónarmiðum kæranda verið mótmælt og vísað til ríkra hagmuna sem leyfishafinn hafi af því að fá að reisa bílskúr við hús sitt, en hann hyggist nú flytjast heim eftir langa dvöl erlendis. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 11. október 2006 að viðstöddum byggingarfulltrúa sem veitti nefndinni upplýsingar um staðsetningu fyrirhugaðs bílskúrs og annað sem máli þótti skipta.

Niðurstaða:  Fallast verður á með kæranda að kæra hans taki til þeirra ákvarðana sem voru lokaákvarðanir um kæruefnið, enda var kæranda ekki gert kunnugt um þær ákvarðanir sem teknar voru í málinu eftir að honum var kynnt niðurstaða byggingarnefndar með bréfi, dags. 15. ágúst  2005.  Tekur kæran því til ákvörðunar byggingarnefndar um endanlega afgreiðslu málsins hinn 5. september 2005 og staðfestingar bæjarstjórnar á þeirri afgreiðslu frá 29. september 2005.

Hinar kærðu ákvarðanir lutu annars vegar að því að samþykkt var stækkun lóðarinnar nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi, sem fólst í því að aukið var við hana um það bil fjórum fermertrum af landi í eigu Stykkishólmsbæjar.  Þessi ráðstöfun var gerð með samningi bæjaryfirvalda og lóðarhafa og verður ekki talin stjórnvaldsákvörðun er sætt geti kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Verður kærunni því vísað frá hvað varðar umrædda lóðarstækkun.

Hins vegar var með hinum kærðu ákvörðunum veitt byggingarleyfi fyrir bílskúr á umræddri lóð.  Studdist sveitarstjórn við undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar um byggingarleyfið, en ekki er í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem um er að ræða.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í samþykktu deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.  Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.

Þegar metið er hvort einstakar nýbyggingar í grónum hverfum hafi í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri verður að líta til þeirrar byggðar sem fyrir er og hvers íbúar og eigendur fasteigna á svæðinu megi vænta.  Ræðst það þannig af atvikum hverju sinni hvort nýbygging hafi í för með sér slíka breytingu á byggðamynstri að ekki verði farið með málið eftir undantekningarákvæðinu í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í tilviki því sem hér er til úrlausnar á fyrirhuguð bygging að rísa í grónu íbúðarhverfi þar sem hús eru ýmist gömul eða endurbyggð í gömlum stíl.  Er hverfið á klettahöfða þar sem útsýni er mikið og telur úrskurðarnefndin að við þær aðstæður sem þarna eru verði bygging fyrirhugaðs bílskúrs, auk þess fordæmis sem í henni felst, ekki talin hafa í för með sér svo óverulega breytingu á byggðamynstri hverfisins að heimilt hafi verið að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning ákvörðunar um að veita byggingarleyfi fyrir honum.  Verður byggingarleyfið því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun um stækkun lóðarinnar að Bókhlöðustíg 10 í Stykkishólmi.  Fellt er úr gildi byggingarleyfi fyrir bílskúr á téðri lóð, sem veitt var á fundi byggingarnefndar 5. september 2005 og staðfest í bæjarstjórn 29. sama mánaðar.

 

___________________________
                                Hjalti Steinþórsson                                

 

__________________________                   _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ásgeir Magnússon

des 22
Love0

79/2006 Sómatún

Með

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2006, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. október 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K, handhafa lóðar að Sómatúni 4, og H og E, handhafa lóðar nr. 8 við Sómatún, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um að úrskurðað verði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða leyfi.  Úrskurðarnefndinni hafa borist gögn er málið varða, sjónarmið bæjaryfirvalda vegna kærunnar og athugasemdir byggingarleyfishafa.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi að hluta til vera á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 var kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006, þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október sl. með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006. 

Hafa kærendur nú skotið veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Til stuðnings kröfu sinni skírskota kærendur til þess að á deiliskipulagsuppdrætti séu 17 lóðir með húsagerð H, þ.e. einbýlishús, annað hvort merktar sem einnar hæðar (1h) eða einnar- til tveggja hæða (1-2h).  Kærendur hafi valið lóðir sínar með það markmið í huga að byggja hús á einni hæð.  Sómatún 4 og 8 hafi orðið fyrir valinu, enda húsin merkt sem 1h á mæliblaði og deiliskipulagsuppdrætti.  Allar einbýlishúsalóðir við Sómatún séu merktar 1h að undanskilinni lóð að Sómatúni 2, sem sé merkt sem 2h og húsagerð E. 

Í skipulagsskilmálum sé sérákvæði um svokölluð H hús.  Þar sé sú húsagerð skilgreind sem „Einnar til tveggja hæða (þar sem landhalli býður upp á) einbýlishús með innbyggðum bílgeymslum.  15 af minni gerð (H1) og 2 af stærri gerð (H2).“  Kærendur hafi litið á þetta sem almenna lýsingu á húsagerðum því að búið hafi verið  að merkja inn á deiliskipulagsuppdrátt viðkomandi húsagerð í samræmi við landhalla.  Þar sem landhalli hafi verið mestur hafi lóðir verið merktar 1-2h húsum en 1h húsum þar sem landhalli hafi verið minnstur.  Samkvæmt þessu hafi verið búið að taka ákvörðun um húsagerð í þessu tilviki og því ekki svigrúm til mats hvað það varði.  Sérstaklega hefði þurft að taka fram í skilmálum og uppdrætti að umræddar merkingar væru ekki bindandi en að hvert tilfelli fyrir sig yrði metið sérstaklega eftir að teikningar bærust.  Hefði þá átt að merkja allar lóðirnar 1-2h. 

Hafa verði í huga að deiliskipulag sé stjórnvaldsákvörðun sem sé sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Þess þurfi að gæta að samræmi sé í efni þessara tveggja skjala, sbr. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Í lagagreininni sé tiltekið hvaða atriði skuli koma fram í greinargerðinni og á  uppdrættinum, en nánar sé fjallað um þau í gr. 5.4.1 og 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Þar segi m.a. að „…skipulagsskilmálar deiliskipulags skulu eftir því sem svæðið gefur tilefni til koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða á um: Landnotkun, lóðastærðir, umferðarsvæði, byggingarreiti, hæðarlegu, hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð í m²/m³, og/eða hæðafjölda, …“ Eins og tekið sé fram í lagaákvæðinu þurfi þau atriði skipulags sem séu bindandi fyrir stjórnvöld, eigendur og notendur fasteigna, að koma fram í greinargerðinni og á uppdrættinum að því marki sem efni skipulagsins sé lýst þar. 

Af framangreindu leiði að sú ákvörðun að birta hæðafjölda húsa í skipulagsuppdrætti deiliskipulagsins sé bindandi fyrir alla hlutaðeigendur, jafnt skipulags- og byggingaryfirvöld á Akureyri sem og fasteignaeigendur.  Með þessari framsetningu sé búið að taka ákvörðun um hæðafjölda húsa við Sómatún.  Því verði að skoða skipulagsskilmálana í samhengi við uppdráttinn. 

Sé það hins vegar afstaða umhverfisráðs að skilmálarnir heimili byggingu eins til tveggja hæða húss sé ljóst að ekki sé samræmi á milli skilmálanna og uppdráttarins.  Fari það gegn 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 og gr. 5.4.1 og 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 sé óheimilt að veita byggingarleyfi til framkvæmda nema þær séu í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Af 3. mgr. 23. gr. laganna leiði að leyfið verði að vera í samræmi við bæði skipulagsskilmála deiliskipulags sem og skipulagsuppdrátt.  Ljóst sé að hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við skipulagsuppdrátt og því ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Kærendur telji því í ljósi framangreinds að skort hafi lagaskilyrði til að veita hið kærða byggingarleyfi og því beri þegar af þeirri ástæðu að fella það úr gildi. 

Þá sé veitt byggingarleyfi ekki í samræmi við mæliblöð.  Í skipulagsskilmálum segi í kaflanum um húsagerðir og lóðir:  „Húsagerðir skulu vera í samræmi við skilmála þessa (sérákvæði), mæliblöð og hæðarblöð.“  Á mæliblöðum sé merkt inn á hverja lóð 1h eða 1-2h líkt og á skipulagsuppdrætti deiliskipulagsins.  Lóðin að Sómatúni 6 sé merkt 1h.  Byggingarleyfið sé því einnig í andstöðu við mæliblöð og þar með skilmála deiliskipulagsins. 

Tekið skuli fram, í tilefni af þeirri afstöðu umhverfisráðs að landhalli að Sómatúni 6 bjóði upp á byggingu tveggja hæða húss, að hæðarmunur á viðkomandi lóð sé 1,69 metrar eins og sjá megi á mæliblöðum.  Hins vegar sé ljóst að við samþykkt deiliskipulagsins hafi verið talið að þessi landhalli byði ekki upp á tveggja hæða hús. 

Í skilmálum sé að finna skilmálateikningar sem séu í kvarða.  Þar sé sýnt hvernig hús skuli aðlagast landi miðað við landhalla.  Þar sjáist einnig að hús á tveimur hæðum miðist við að hæðarmunur á lóð skuli vera meiri en 3 metrar miðað við aðkomu að jarðhæð. 

Þegar H-lóðir séu skoðaðar á mæliblöðum sjáist að minnsti hæðarmunur í lóð sem merkt sé 1-2h sé 2,62 en sú lóð sé hornlóð með aðkomu um götu sem liggi mun neðar en gata sem liggi fyrir ofan lóðina.  Hæðarmunur upp á 1,69 metra sé því ekki nægjanlegur auk þess sem það sé í andstöðu við það sem deiliskipulagið gangi út frá sem og innbyrðis samræmi lóða á þessu svæði. 

Í skilmálum um H-hús í kaflanum um lóðafrágang segi að jarðvegspúðar séu bannaðir og að húsin sjálf skuli aðlagast landi.  Samkvæmt aðaluppdráttum fyrir Sómatún 6 sjáist að húsið standi að hluta á jarðvegspúða, þar sem búið sé að hækka það upp að framan.  Feli það einnig í sér brot gegn skipulagsskilmálum. 

Þá sé með þessari framkvæmd brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu.  Fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum.  Kærendur hafi gengið út frá deiliskipulagi, uppdrætti og fyrirmælum við ákvörðun um að byggja á lóðum sínum og þá byggingargerð og hæð húsa, sem skipulagið geri ráð fyrir.  Hið samþykkta deiliskipulag mæli fyrir um með hvaða hætti fasteignareigendum sé heimilt að nýta eignir sínar.  Það gangi ekki að heimila einum eiganda fasteignar eitt en öðrum annað.  Kærendur séu ekki að byggja til einnar nætur en það myndi rýra verðmæti eigna þeirra ef hús á lóðinni við Sómatún 6 yrði tveggja hæða og með því yrði gengið á stjórnarskrárvarinn eignarrétt kærenda.  Húsið að Sómatúni 4 myndi t.d. lenda á milli tveggja hæða húsa. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Í svarbréfi bæjaryfirvalda til annars kærenda, dags. 17. ágúst 2006, í tilefni af framkomnum athugasemdum við útgáfu hins kærða byggingarleyfis, eru sjónarmið bæjarins reifuð. 

Þar kemur fram að þar sem sótt hafi verið um byggingu húss að Sómatúni 6 að hluta til á tveimur hæðum hafi málið verið skoðað sérstaklega.  Lóðarhafi og hönnuður hússins hafi talið hönnunina í samræmi við gildandi skipulagsskilmála.  Þar komi fram að húsagerð H1 og H2 sé einnar til tveggja hæða, þar sem landhalli leyfi, með innbyggðum bílgeymslum. 

Eftir gaumgæfilega skoðun á landhalla lóðarinnar og texta greinargerðar skipulagsins með skipulagshönnuðum hafi verið samdóma álit allra þeirra sem að málinu komu að heimila umsótta stöllun umrædds húss ásamt því að byggja á tveimur hæðum eins og skilmálasneiðingar sýndu miðað við hús ofan götu. 

Á skipulagsuppdrætti séu gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur, s.s. 1h við sum einbýlishúsin.  Í umræddu tilviki hafi verið taldar forsendur fyrir tveggja hæða húsi innan þess svigrúms er skipulagsskilmálar hafi gefið. 

Óskað hafi verið eftir áliti skipulagshönnuða áður en byggingarleyfið hafi verið veitt og á ný í tilefni af erindi eins kærenda.  Í niðurlagi minnisblaðs skipulagshönnuða segi svo:  „Það samræmist okkar skipulagshugmyndum að H-hús sem er merkt sem 1h á deiliskipulagsuppdrætti sé 2 hæðir ef landhalli lóðarinnar býður upp á það. En virða ber nágrannaréttinn þannig að sýna þarf fram á að hækkunin valdi ekki skerðingu á sólarljósi og útsýni nærliggjandi lóða.“

Á fundi umhverfisráðs hafi götumyndin verið skoðuð sérstaklega með væntanlegt útlit húsanna að Sómatúni 2, 4, 6, 8 og 10 í huga með hliðsjón af fyrirliggjandi áliti skipulagshönnuða.  Þegar götumyndin sé skoðuð komi fram að fjarlægð milli þess hluta umdeildrar byggingar sem sé á tveimur hæðum og hússins að Sómatúni 4 séu tæpir 15 metrar en húshæðin sé 6,2 metrar.  Í ljósi þessa sé ekki um skerðingu á sólarljósi eða útsýni eða öðrum hagsmunum kærenda að ræða vegna fyrirhugaðrar byggingar að Sómatúni 6. 

Á það sé bent að við hönnun hússins að Sómatúni 4 hafi ekki verið tekið tillit til landhalla sem sé talsverður og mestur næst húsinu að Sómatúni 6.  Byggingin sé grafin niður að vestanverðu um 1,7 metra miðað við landhæð á lóðarmörkum. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er gerð sú krafa að veiting hins kærða byggingaleyfis verði staðfest. 

Byggingarleyfishafi bendi á að starfsmenn umhverfisdeildar Akureyrarbæjar hafi talið hönnun hússins að Sómatúni 6 í samræmi við deiliskipulag og því hafi verið lokið við hönnun hússins.  Í bréfi skipulags- og byggingafulltrúa til eins kærenda frá 17. ágúst sl. sé rakið hvernig staðið hafi verið að veitingu umdeilds byggingaleyfis og sé tekið undir það sem þar komi fram. 

Athygli sé vakin á því að í raun séu kærendur að gera athugasemd við innra skipulag umrædds húss þar sem málið snúist um milligólf í þeim hluta hússins sem sé hærri.  Hámarkshæð húsa samkvæmt skipulagsskilmálum sé 4,8 metrar og sé hús byggingarleyfishafa innan þeirra marka.  Ekki verði séð að kærendur eigi hagsmuna að gæta varðandi innra fyrirkomulag húss byggingarleyfishafa. 

Í greinargerð umrædds deiliskipulags segi að markmið með skipulaginu sé m.a. margbreytileg byggð sérbýlis með rólegri heilsteyptri götumynd.  Síðan segi að sveigjanlegir skilmálar um húsform og stærð gefi fjölbreytilega byggð og að landhalli sé þó nokkur á nokkrum lóðum einbýlishúsa.  Hús skuli aðlagast landi og þannig verði möguleiki á aukinni lofthæð eða jafnvel viðbótarhæð.  Þessi umsögn verði ekki skilin á annan veg en að heimilt hafi verið að byggja hús þeirrar gerðar sem leyfi hafi verið veitt fyrir. 

Bent sé á að í umsögn skipulagshönnuða, sem leitað hafi verið til vegna málsins, komi fram að tveggja hæða hús á umræddri lóð samræmist þeirra skipulagshugmyndum og þó svo að hús sé merkt ein hæð á deiliskipulagsuppdrætti komi það ekki í veg fyrir að byggt sé tveggja hæða hús á lóðinni ef landhalli bjóði upp á það. 

Meginröksemd kærenda sé sú að á deiliskipulagsuppdrætti hafi verið gert ráð fyrir húsi á einni hæð á lóðinni að Sómatúni 6 og í því felist bindandi ákvörðun.  Það sé áréttað sem áður hafi verið sagt um hvernig staðið hafi verið að veitingu byggingaleyfisins en fyrir liggi að skipulagshönnuðir telji ekkert í veginum fyrir því að hús byggingarleyfishafa verði að hluta á tveimur hæðum.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga hvað deiliskipulag sé, en það sé skilgreint í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 73/1997 sbr. grein 1.3 í reglugerð nr. 400/1998.  Í tilvitnuðum ákvæðum komi fram að um sé að ræða áætlun um skipulag afmarkaðra reita.  Deiliskipulagsuppdráttur eigi að sýna fyrirhugaða byggð en það sem ráði séu þó skipulagsskilmálarnir.  Á uppdrættinum hafi verið gefnar upp leiðbeinandi hæðartölur fyrir þau hús sem gert hafi verið ráð fyrir að risu við Sómatún, en í skipulagsskilmálunum sé gert ráð fyrir að við hönnun húsa verði tekið tillit til landhalla.  Í skilmálunum sé greinilega ekki gert ráð fyrir að merkingar á uppdrættinum séu bindandi.  Það séu engin efni til að túlka deiliskipulagið eins þröngt og kærendur geri því að slíkt hafi ekki stoð í skipulagsskilmálunum.  Auk þess verði að benda á að deiliskipulag sé áætlun, sem vissulega beri að fylgja, en langsótt sé að það beri að túlka eins og kærendur haldi fram.  Af skipulagsskilmálunum verði ráðið að þær hugmyndir sem fram séu settar á deiliskipulagsuppdrætti séu ekki endanlegar og bindandi. 

Í 4. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 segi að deiliskipulag skuli setja fram í greinargerð og á uppdrætti.  Síðan segi að í greinargerð beri að lýsa forsendum skipulagsins og einstök atriði skýrð.  Þar eigi einnig að koma fram byggingaskilmálar.  Ef auk þess sé litið til 5. kafla reglugerðar nr. 400/1998 sé ljóst að það sé í greinargerðinni sem skipulagsskilmálarnir skuli koma fram.  Hús byggingarleyfishafa sé í samræmi við skilmálana og sé hannað með það í huga að það aðlagist halla lóðarinnar sem best. 

Ekki sé fallist á það að landhalli lóðarinnar að Sómatúni 6 bjóði ekki upp á tveggja hæða hús en mesti hæðarmunur lóðarinnar sé 1,89 metrar.  Vísað sé til þess að hæð hússins sé innan þeirra marka sem gert sé ráð fyrir í skipulagi.  Engin afdráttarlaus afstaða sé tekin til þess í deiliskipulaginu hvað halli á landi þurfi að vera mikill svo að heimilað verði að byggja hús á tveimur hæðum en slíkt hafi verið metið með tilliti til legu húss í landinu við meðferð umsóknar um leyfi til byggingar slíks húss.  Minnt sé á að í umsögn skipulagshönnuða komi fram sú skýra afstaða þeirra að það samrýmist þeirra hugmyndum að hús, sem merkt séu 1h, geti verið byggð sem tveggja hæða og renni það stoðum undir þá ályktun að merkingar á deiliskipulagsuppdrætti hafi ekki verið bindandi. 

Byggingarleyfishafi telji að misskilnings gæti hjá kærendum um að umrætt hús standi á jarðvegspúða og hvað varði skilning á skipulagsskilmálunum í því efni.  Í þessu máli sé ekki til úrlausnar frágangur á lóð við húsið svo að þessi rök kærenda geti ekki átt við. 

Ekki sé fallist á þau rök kærenda að jafnræðis hafi ekki verið gætt gagnvart lóðarhöfum.  Vandséð sé hvernig komist verði að þessari niðurstöðu.  Kærendur hafi sóst sérstaklega eftir þeim lóðum sem þeir fengu vegna þess að þeir hafi talið að á þeim mætti byggja hús á einni hæð.  Þeir hafi því eðlilega ekki sótt um að fá að byggja hús á tveimur hæðum og því ómögulegt að átta sig á því hvernig hægt sé að halda því fram að Akureyrarbær hafi ekki gætt jafnræðis í þessu efni. 

Þá verði ekki séð að hin umdeilda bygging geti skert eignarrétt kærenda.  Heimilt sé að byggja enn hærra hús en fyrirhugað sé svo að þessi sjónarmið séu langsótt. 

Að lokum sé bent á að þrátt fyrir ítarlegan rökstuðning kærenda fyrir kröfum sínum hafi ekki komið fram hvaða lögvörðu hagsmunum þeirra verði raskað með umdeildri byggingu.  Þeir beri ekki fyrir sig venjuleg grenndarsjónarmið. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri.  Er ágreiningur um hvort deiliskipulag 2. áfanga Naustahverfis heimili stöllun húss á nefndri lóð. 

Kærendur eiga lóðir er liggja beggja vegna við lóð byggingarleyfishafa.  Það hvort heimilt sé að byggja húsið að Sómatúni 6 að hluta til á tveimur hæðum getur snert hagsmuni kærenda svo sem vegna yfirsýnar yfir á lóðir þeirra frá annarri hæð umdeildrar byggingar.  Verða kærendur því taldir eiga lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu og eiga af þeim sökum kæruaðild. 

Í sameiginlegum ákvæðum í skilmálum umrædds deiliskipulags kemur fram að til úthlutunar voru 17 einnar hæðar hús af gerðinni H.  Þar kemur og fram í texta undir yfirskriftinni „Byggingar“ að húshæð sé gefinn upp sem bindandi hæðafjöldi og hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta.  Í sérákvæðum skilmálanna, er taka til húsa af gerðinni H, er sagt að um sé að ræða einnar til tveggja hæða einbýlishús með innbyggðum bílgeymslum þar sem landhalli bjóði uppá.  Á deiliskipulagsuppdrætti eru allar lóðir merktar ákveðnum húsagerðum og hæðafjölda.  Samkvæmt uppdrættinum er gert ráð fyrir að á lóðinni að Sómatúni 6 skuli rísa einnar hæðar einbýlishús af gerðinni H og er lóðin merkt með sama hætti á mæliblaði. 

Af greindum skilmálum og skipulagsuppdrætti verður ekki annað ráðið en að í umræddu deiliskipulagi felist ákvörðun um húsagerðir og hæðafjölda húsa á einstökum lóðum, enda er enginn fyrirvari á skipulagsuppdrætti eða í skilmálum er bendi til annars.  Verður að líta svo á að með merkingum lóða á staðfestum deiliskipulagsuppdrætti hafi verið tekin afstaða til þess á hvaða lóðum skipulagssvæðisins væri rétt að heimila byggingu eins til tveggja hæða húsa með tilliti til landhalla.  Sú staðreynd að sömu merkingar um húsagerð og hæðafjölda er að finna á mæliblaði umræddra lóða, sem samkvæmt áritun var síðast breytt hinn 18. ágúst 2006, rennir jafnframt stoðum undir þá ályktun.  Verður og að hafna þeirri túlkun bæjaryfirvalda að í skipulagsskilmálum geti falist heimildir til frávika frá ótvíræði framsetningu skipulagsuppdráttar. 

Samkvæmt því sem rakið hefur verið er hið kærða byggingarleyfi ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins svo sem áskilið er í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður það af þeim sökum fellt úr gildi. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 24. maí 2006, er bæjarstjórn Akureyrar staðfesti hinn 17. október 2006, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri, er felld úr gildi. 

 

 

   ___________________________         
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________   _________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson 

 

des 22
Love0

35/2006 Aðalgata

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 35/2006, kæra á samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 Ólafsfirði, úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, svo og á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí s.á. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir R Laugateigi 11, Reykjavík, fyrir sína hönd og B G H og R eigenda fasteignarinnar að Kirkjuvegi 1, samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, og samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí 2006.  Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. 

Málavextir:  Hinn 8. febrúar 2005 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Ólafsfjarðar fyrir sitt leyti erindi eiganda fasteignarinnar að Aðalgötu 16 þar í bæ um breytta notkun hússins úr verslunarhúsnæði í íbúðir en benti á að breyta þyrfti landnotkun reitsins í aðalskipulagi.  Bæjarstjórn staðfesti fundargerðina hinn 15. sama mánaðar. 

Hinn 1. nóvember 2005 tók skipulags- og umhverfisnefnd bæjarins fyrir lóðablað með breyttum lóðamörkum við Aðalgötu, Kirkjuveg og Vesturgötu, er snertir m.a. lóðamörk fasteignar kæranda að Kirkjuvegi 1 og fasteignarinnar að Aðalgötu 16, og umsókn um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 ásamt byggingarnefndar¬teikningum vegna breytinga á húsinu.  Var byggingar¬fulltrúa falið að ganga frá endanlegri tillögu að lóðamörkum og kynna hana fyrir lóðahöfum en greindar teikningar voru samþykktar. 

Lögmaður kærenda mótmælti fyrirhuguðum framkvæmdum og málsmeðferð í bréfi til bæjaryfirvalda, dags 9. nóvember 2005, og hinn 22. nóvember vísaði bæjarstjórn ákvörðunum skipulags- og umhverfisnefndar frá 1. nóvember 2005 aftur til nefndarinnar.  Tók nefndin málið fyrir að nýju hinn 6. desember s.á. og samþykkti að grenndarkynna breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 fyrir hagsmunaaðilum skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 13. desember 2005. 

Í kjölfar þessa áttu sér stað nokkur bréfaskipti milli lögmanns kærenda og bæjaryfirvalda og var kynntum breytingum mótmælt. 

Hinn 2. mars 2006 samþykkti skipulags- og umhverfisnefnd breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 skv. teikningum, dags. 30. júní 2005, og á fundi sínum hinn 7. mars 2006 staðfesti nefndin fyrri samþykkt sína á nefndum teikningum og samþykkti jafnframt að kynna fyrir lóðahöfum lóðablað, dags. 10. febrúar 2006, er snerti m.a. lóðamörk fasteignar kærenda og byggingarleyfishafa.  Bæjarstjórn staðfesti greindar fundargerðir hinn 14. mars 2006 og var þess getið í bréfi bæjarins til lögmanns kærenda, dags. 27. mars sama ár.  Lögmaður kærenda mótmælti hinu kynnta lóðablaði í bréfi, dags. 31. mars 2006, en skipulags- og umhverfisnefnd samþykkti umrætt lóðablað á fundi sínum hinn 8. maí 2006 með þeim fyrirvara að staðfest samþykki lægi fyrir frá lóðarhöfum að Vesturgötu 4 þegar nýr lóðarleigusamningur yrði gerður við þá.  Bæjarstjórn staðfesti þá ákvörðun á fundi sínum hinn 9. maí s.á. 

Kærendur skutu ákvörðunum um greint byggingarleyfi og lóðablað til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir og kröfðust jafnframt bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda.  Var stöðvunarkröfunni hafnað í úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum  hinn 22. júní 2006. 

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfur sínar þeim rökum að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið á hagsmuni þeirra með því að gert sé ráð fyrir að útgangur verði úr húsinu að Aðalgötu 16 að vestanverðu inn á lóð þeirra og með umdeildu lóðablaði sé lóð þeirra minnkuð úr 263 fermetrum, eins og hún hafi verið skráð í landskrá fasteigna, í 210,4 fermetra. 

Málsmeðferð hinna kærðu ákvarðana sé í ýmsu áfátt og í andstöðu við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Þeim hafi ekki verið gert aðvart um fyrirhugaðar breytingar og umdeild breyting hafi fyrst verið kynnt eftir að lögmaður þeirra hafi sent bæjaryfirvöldum bréf og engin afstaða hafi verið tekin til mótmæla þeirra við fyrirhugaðar breytingar á húsi og lóðamörkum.  Þá hafi framkvæmdir við húsið að Aðalgötu 16, sem hafi byrjað um haustið 2005, verið látnar átölulausar af hálfu bæjaryfirvalda þrátt fyrir mótmæli kærenda og vitneskju bæjarins um skort á lögboðnum leyfum.  Ákvörðun um breytta notkun Aðalgötu 16 hafi verið samþykkt án grenndarkynningar eða breytingar á skipulagi og án nokkurs samráðs við nágranna. 

Málsrök Ólafsfjarðarbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er á það bent að fasteignin að Aðalgötu 16, sem standi við aðalgötu bæjarins, hafi ekki verið í notkun síðustu ár og húsið verið í niðurníðslu.  Þörf hafi verið á að koma húsinu í betra ástand og skoðun bæjarins sé að umræddar breytingar séu til hagsbóta fyrir nágranna. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi hefur mótmælt kröfu kærenda.  Hann kveðst í hvívetna hafa farið að lögum og hafi verulega hagsmuni af því að ekki verði hróflað við ákvörðunum lögmætra stjórnvalda sem hér séu undir. 

Fyrir liggi að lóðarmörk Kirkjuvegar 1 hafi lengi verið óljós og ekkert finnist um lóðina í veðmálabókum.  Kærendum hljóti að vera kunnugt um að fasteignin að Kirkjuvegi 1 hafi á sínum tíma verið seld eiganda hússins að Aðalgötu 16 í því skyni að unnt yrði að stækka það hús enda hafi það á sínum tíma verið hannað með það í huga og hafi verið hlaðið upp í súlubil á vesturhlið þess svo auðveldlega mætti fjarlægja þá veggi og byggja við húsið yfir á lóð Kirkjuvegar 1.  Tilhögun lóðamarka og aðkoma að Aðalgötu 16, sem bæjaryfirvöld hafi nú samþykkt, sé í samræmi við áform þegar fasteignin hafi verið teiknuð fyrir hart nær 50 árum og vörumóttaka hafi verið á norðanverðri vesturhlið hússins á sínum tíma með leyfi byggingaryfirvalda og án athugasemda.  Síðastliðin 40 ár hafi verið litið svo á af hálfu eigenda umræddra fasteigna að húsinu að Aðalgötu 16 fylgdi réttur til aðkomu að vestanverðu. 

Niðurstaða:  Ákvarðanir þær sem um er deilt í máli þessu eru annars vegar heimild fyrir breyttri notkun hússins að Aðalgötu 16, Ólafsfirði og til breytinga á því húsi vegna breyttar notkunar frá 14. mars 2006 og hins vegar ákvörðun um lóðamörk á lóðablaði milli nefndrar fasteignar og fasteignar kærenda að Kirkjuvegi 1 frá 9. maí sama ár. 

Umdeilt byggingarleyfi var kært til úrskurðarnefndarinnar að liðnum eins mánaðar kærufresti skv. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þykir rétt með hliðsjón af 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að taka þann lið kærunnar til úrlausnar þar sem ekki var getið um kæruheimild og frest í tilkynningu bæjaryfirvalda um útgáfu leyfisins í bréfi, dags. 27. mars 2006, svo sem skylt er skv. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga og með hliðsjón af því að samþykktar byggingarnefndarteikningar virðast taka mið af fyrrgreindu lóðablaði, sem staðfest var hinn 9. maí 2006. 

Í máli þessu liggja ekki fyrir óyggjandi gögn um lóðamörk milli nefndra fasteigna, svo sem þinglýst lóðarblað fyrir hvora fasteign, og ekki er til að dreifa deiliskipulagi þar sem lóðir húsa eru markaðar.  Skráning í landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins ræður ekki úrslitum í þessu efni.  Hafa kærendur og byggingarleyfishafi teflt fram rökum til stuðnings ályktunum sínum um lóðamörkin.  Niðurstaða um hvort ákvörðuð lóðamörk á fyrrgreindu lóðablaði skerði eignarréttindi kærenda ræðst af úrlausn um ágreining aðila um leigulóðaréttindi.  Úr slíkum ágreiningi verður ekki skorið fyrir úrskurðarnefndinni heldur á hann undir almenna dómstóla.  Verður þessum kærulið því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Með hinu kærða byggingarleyfi var notkun hússins að Aðalgötu 16 breytt úr verslunar- og skrifstofuhúsnæði í íbúðir.  Á uppdrætti Aðalskipulags Ólafsfjarðar 1990-2010, sem lagður hefur verið fram í málinu af hálfu bæjaryfirvalda, fellur umrætt hús undir landnotkunarflokkinn verslunar- og skrifstofuhúsnæði.  Þrátt fyrir eftirgrennslan hefur ekki verið leitt í ljós að breyting hafi verið gerð á aðalskipulaginu á skilgreindri notkun umræddrar fasteignar.  Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þurfa byggingarleyfi að vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Þar sem ósamræmi er milli hins kærða byggingarleyfis og gildandi aðalskipulags hvað varðar notkun hússins að Aðalgötu 16 verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn Ólafsfjarðar staðfesti hinn 9. maí 2006, er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars sama ár, um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga er felld úr gildi. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

77/2005 Skaftahlíð

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 77/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. húsfélagsins að Skaftahlíð 4-10, húsfélagsins að Skaftahlíð 12-22 og eigenda að Skaftahlíð 26, 30, 38 og 40 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 að veita leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta.  Greind afgreiðsla byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 og staðfest í borgarráði hinn 13. október s.á. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda á lóðinni samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu.  Þar sem fyrir lá að framkvæmdir við byggingu tengibyggingar myndu ekki hefjast fyrr en málinu væri lokið hjá úrskurðarnefndinni var ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu.  Er málið nú tekið til efnisúrskurðar.  

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. febrúar 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Húsið yrði reist ofan á kjallara sem fyrir væri á milli húsanna og hluti af þakplötu kjallarans yrði fjarlægður til að mynda rými með meiri lofthæð.  Jafnframt var sótt um heimild til að breyta innra fyrirkomulagi allra hæða í norðurhúsi o.fl.  Var afgreiðslu erindisins frestað. 

Byggingarfulltrúi tók málið fyrir að nýju hinn 1. mars 2005 og vísaði því til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. mars 2005 var afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 1. mars 2005 tekin fyrir ásamt því að lögð var fram ný og breytt tillaga þar sem kjallari var stækkaður og byggður nýr bílastæðakjallari fyrir 68 bifreiðar.  Skipulagsfulltrúi ákvað að grenndarkynna erindið fyrir hagsmunaaðilum að Skaftahlíð 12-22, 11-15 og 26-34 ásamt Bólstaðarhlíð 20.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 6. maí 2005 var kynntur undirskriftalisti þar sem byggingarleyfisumsókninni var mótmælt.  Kynningarbréf vegna grenndarkynningar til hagsmunaaðila höfðu misfarist og því var ákveðið á sama fundi að endurtaka grenndarkynninguna.

Að lokinni grenndarkynningu eða hinn 17. ágúst 2005 voru á fundi skipulagsráðs lagðar fram athugasemdir sem borist höfðu ásamt umsögn skipulagsfulltrúa.  Var  afgreiðslu byggingarleyfisumsóknarinnar frestað og eftirfarandi fært til bókar:  „Skipulagsráð beinir því til framkvæmdaráðs að fjórum hraðahindrunum verði komið fyrir í nágrenni Skaftahlíðar 24 í samræmi við tillögur í umsögn framkvæmdasviðs. Jafnframt verði hugað að umferðarmálum hverfisins sem afmarkast af Miklubraut, Lönguhlíð/Nóatúni, Skipholti og Kringlumýrarbraut í samráði við hverfisráð Hlíða, lögregluna og aðra hagsmunaaðila á svæðinu þ.m.t. KHÍ, Fjöltækniskóla Íslands, Ísaksskóla og 365 Ljósvakamiðla.  Markmið rýninnar verði að draga úr og takmarka umferð um íbúðagötur og tryggja hámarks umferðaröryggi í hverfinu.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. október 2005 samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina fyrir sitt leyti og á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 var eftirfarandi bókað:  „Skipulagsþáttur málsins samþykktur með þremur atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlistans með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs.  Skipulagsráð leitar jafnframt eftir því við borgarráð að það staðfesti að nýju byggingarleyfi vegna Skaftahlíðar 24 frá 6. okt. sl.“ 

Borgarráð samþykkti á fundi sínum hinn 13. október 2005 bókun skipulagsráðs frá 12. sama mánaðar.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað er til þess að í umsókn um hið kærða byggingarleyfi hafi eingöngu verið sótt um leyfi fyrir byggingu og breytingum á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, en ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir aukinni starfsemi á lóðinni í kjölfar stækkunar húsnæðisins.  Eðli málsins samkvæmt feli samþykki á umsókninni í sér samþykki á aukinni starfsemi í hinu stækkaða húsnæði enda komi skýrt fram í gögnum málsins að tilgangurinn með stækkun þess sé aukning á starfsemi þeirri sem rekin sé að Skaftahlíð 24.  Byggt sé á því að skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að horfa til notkunar húsnæðis, þ.e. þeirrar starfsemi sem fram fari í viðkomandi húsnæði eða sem fyrirhuguð sé vegna stækkunarinnar, enda verði framkvæmdir sem byggingarleyfi sé veitt fyrir að vera í samræmi við aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Verði þetta ekki aðskilið enda tilgangurinn með stækkun hússins á lóðinni tengdur umræddri starfsemi.  Þó svo að hvorki sé að finna í fundargerðum borgaryfirvalda bókun um starfsemina á lóðinni né um aukningu hennar í kjölfar stækkunar húsnæðisins megi ljóst vera að hin raunverulega fyrirætlun um nýtingu húsnæðisins hafi ávallt legið ljós fyrir, enda upplýst í bréfum framkvæmdasviðs, dags. 11. mars og 5. júlí 2005, sem og athugasemdum íbúa hverfisins.  Verði af því ráðið að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki séð neitt athugavert við aukna starfsemi á lóðinni þegar þau hafi samþykkt byggingarleyfið.    

Vísað sé til greinar 1.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem fram komi að bygging húsa og annarra mannvirkja, ofan jarðar og neðan, og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif á umhverfið og breyti ásýnd þess skuli gerðar í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða samkvæmt þeim. Þannig komi fram í 3. kafla skipulagsreglugerðar að í aðalskipulagi sé sett fram stefna sveitastjórnar, m.a. um landnotkun og þróun byggðar, en í deiliskipulagi sé stefna og ákvæði aðalskipulags nánar útfærð.  Með vísan til þessa verði deiliskipulag að byggja á aðalskipulagi.  Með sama hætti verði breytingar á landnotkun þeirra svæða, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir og kynntar séu með grenndarkynningu, að vera í samræmi við aðalskipulag svæðisins.  Verði notkun húsa því að vera í samræmi við landnotkunarflokk aðalskipulags hvort sem byggt sé á deiliskipulagi eða ekki.  Svæði sem skilgreint sé í aðalskipulagi sem íbúðarsvæði verði ekki breytt í annars konar svæði svo sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir nema með breytingum á aðalskipulagi.  Þá komi fram í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð að heimilt sé að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en gert sé í aðalskipulagi.  Með vísan til þess verði landnotkun ekki skilgreind rýmri með deiliskipulagi eða með grenndarkynningu, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir, eins og gert hafi verið í máli þessu.

Af hálfu kærenda sé á því byggt að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér.  Núverandi hús á lóðinni séu samtals 5.031,9 m², þ.e. norðurhús sé 2.880,2 m² og suðurhús sé 2.150,7 m² að stærð.  Eftir stækkun verði húsið samtals 5.872 m² að stærð fyrir utan bílastæðakjallara.  Nemi stækkunin 841 m², fyrir utan bílageymslu.  Bílageymslan verði samtals 1.769 m².  Eftir stækkunina séu þetta því samtals 7.641 m² eða sem nemi 2.610,1 m² stækkun.  Nýtingarhlutfall lóðar sé nú 0,97, en verði eftir stækkunina 1,13 fyrir utan bílastæðakjallara, en 1,47 með bílastæðakjallara.  Telji kærendur að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 komi ekki fram hvert nýtingarhlutfall lóða eigi að vera en í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð komi fram að slíkt skuli gert í deiliskipulagi.  Þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir á því svæði sem um ræði sé á það bent að á Melunum sé nýtingarhlutfallið að meðaltali um 0,7-0,8.  Þá sé og á það bent að samkvæmt 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 420/2002, sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls.  Að Skaftahlíð 24 hafi ekki verið samþykkt deiliskipulag og því ekki gert ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Eigi þetta ákvæði ekki við í því tilviki sem hér um ræði og því eigi að reikna bílastæðakjallarann með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðarinnar.  Samkvæmt umsögn framkvæmdasviðs borgarinnar muni starfsmannafjöldi í húsinu að Skaftahlíð 24 aukast úr 286 í 390 við stækkunina.  Við þetta bætist svo viðskiptavinir fyrirtækisins.  Bent sé á að einn kærenda hafi haft samband símleiðis við 365 Ljósvakamiðla og hafi honum verið sagt að 184 starfsmenn starfi í húsinu og að 280 starfsmenn til viðbótar myndu starfa þar.  Þetta séu samtals 464 starfsmenn.  Af teikningum hússins megi einnig ráða að gert sé ráð fyrir um 400 vinnuplássum.  Ljóst sé því að umferð verði töluverð og geri Framkvæmdasvið ráð fyrir að bílaumferð muni aukast um 300 bíla á sólarhring, samkvæmt hefðbundnum viðmiðunum, vegna breytinganna.  Liggi alveg ljóst fyrir að aukning um 300 bíla á sólarhring sé algjört lágmark miðað við aukningu starfsmanna og viðskiptavina.  Telji kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki aflað sér nægilegra upplýsinga um aukningu starfseminnar í húsinu áður en ákvörðun hafi verið tekin eins og þeim hafi borið lögum samkvæmt.  Með samþykki byggingarleyfisumsóknarinnar séu skipulags- og byggingaryfirvöld að heimila aukna atvinnustarfsemi á lóð sem skilgreind sé á íbúðasvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Vegna fjölda starfsmanna, auk viðskipavina fyrirtækisins, muni starfsemin augljóslega valda töluverðri viðbótarumferð og séu bílastæðamál enn óleyst.  

Í 3. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 sé fjallað um landnotkun og þéttleika byggðar.  Þar komi fram að framsetning á þéttbýlisuppdrætti sé í meginatriðum í samræmi við skilgreiningu og ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Séu landnotkunarsvæði mörkuð í grófum dráttum í aðalskipulaginu enda sé gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Í aðalskipulaginu sé m.a. að finna skilgreiningu á því hvers konar byggð og starfsemi falli undir íbúðarsvæði, sbr. grein 3.1.2, blandað svæði, sbr. grein 3.1.3 og á svæði fyrir þjónustustofnanir, sbr. grein 3.1.4.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé Skaftahlíð 24 í Reykjavík á svæði sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði.  Deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.  

Í grein 3.1.2 í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð að á íbúðarsvæðum ásamt tilheyrandi nærþjónustu, sbr. einnig grein 4.2 í skipulagsreglugerð.  Í grein 4.2.1 skipulagsreglugerðar séu sömu kröfur gerðar til atvinnu- og þjónustustarfsemi í íbúðabyggð, það er henni sé einkum ætlað að sinna þörfum íbúa hverfisins.  Þá segi í grein 4.2.2 reglugerðarinnar að atvinnustarfsemi í íbúðabyggð skuli valinn staður þannig að hvorki valdi hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis.  Skuli skipulagningu íbúðarsvæða jafnan hagað þannig að sem minnst umferð verði um húsagötur og að gönguleiðir barna að leiksvæðum, leikskólum og skólum séu öruggar.  Í aðalskipulaginu komi fram að við mat á umsókn um tiltekna starfsemi, sem teljist nærþjónusta, innan íbúðarsvæðis þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé lagt til grundvallar úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða eða annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins.  Samkvæmt þessari skilgreiningu komi til greina að samþykkja starfsemi að Skaftahlíð 24 sem feli í sér þjónustu við íbúa hverfisins enda sé gerð úttekt á nærþjónustu í viðkomandi hverfi.  Sú starfsemi sem fram fari á vegum 365 Ljósvakamiðla teljist eðli málsins samkvæmt ekki til nærþjónustu enda einskorðist hún ekki við íbúa hverfisins heldur sé um að ræða atvinnustarfsemi sem eigi samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags Reykjavíkur og skipulagsreglugerðar að vera á svæði sem skilgreint sé sem blandað svæði.  Svæðið sem um ræði teljist íbúðarsvæði en ekki blandað svæði.  Geti byggingaryfirvöld ekki á grundvelli grenndarkynningar samþykkt annað fyrirkomulag á svæðinu en fram komi í aðalskipulagi.  Sé röksemdafærslu skipulagsfulltrúa sem fram komi í svörum hans við athugasemdum íbúa við grenndarkynningu, um að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi, alfarið hafnað.  Vísi hann til nánari útfærslu á landnotkun í aðalskipulagi með deiliskipulagi en í þessu tilviki sem um ræðir sé ekki um að ræða breytingar á deiliskipulagi auk þess sem telja verði að sú landnýting sem um ræði sé töluvert rýmri en heimild liggi fyrir á svæðinu samkvæmt aðalskipulaginu.  Tekið sé fram að þær fjölmennu stofnanir sem skipulagsfulltrúi bendi á að séu í hverfinu, þ.e. Kennaraháskóli Íslands, Fjöltækniskóli Íslands og Ísaksskóli, séu ekki staðsettar á skilgreindu íbúðarsvæði, sem ekki hafi verið deiliskipulagt, heldur á svæði fyrir þjónustustofnanir þar sem fyrir liggi samþykkt deiliskipulag.  Ef vilji hefði staðið til þess að hafa þjónustustofnanir eða annan atvinnurekstur á umræddu svæði hefði svæðið sem Skaftahlíð 24 sé á verið skilgreint sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir en ekki sem íbúðarsvæði.  Þá sé á því byggt að þó svo að nú sé stunduð slík atvinnustarfsemi í húsinu réttlæti það ekki að auka starfsemina eins og fyrirhugað sé í hinu nýja húsnæði. 

Kærendur taka undir það sjónarmið skipulagsfulltrúa að ljóst sé að umferð um Stakkahlíð sé mikil vegna þeirrar starfsemi sem stunduð sé við götuna.  Einnig sé tekið undir það sjónarmið hans að starfsemi á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð hafi verið nokkuð mikil frá árinu 1974 og að hún muni aukast miðað við fyrirhugaða starfsemi á lóðinni.  Því skjóti það skökku við að komist sé að þeirri niðurstöðu að engin rök hnígi að því að synja umsókn um hið kærða byggingarleyfi, sérstaklega í ljósi þess að eitt af skilyrðum þess við mat á umsókn um tiltekna starfsemi innan íbúðarsvæða, þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða og annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins.  Skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að meta áhrif fyrirhugaðrar aukningar á starfsemi á lóðinni áður en ákvörðun hafi verið tekin um að samþykkja byggingarleyfið enda tilgangur breytinganna sá að stækka húsnæði fyrirtækisins fyrir umfangsmeiri starfsemi þess.  Ljóst sé þó að sú vitneskja sem legið hafi fyrir hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum þegar ákvörðunin hafi verið tekin hafi sýnt að starfsemin myndi hafa veruleg áhrif á lögmæta hagsmuni íbúa hverfisins.  Hafi því ekki verið heimilt á grundvelli ákvæða skipulagsreglugerðar og gildandi aðalskipulags, sbr. ákvæði þess um landnotkun, að samþykkja umsóknina og yfirvöldum borið af þeim sökum að hafna henni. 
Í umsögn framkvæmdarsviðs, dags. 11. maí 2005, sbr. einnig samhljóða umsögn þess, dags. 5. júlí 2005, komi fram að fyrir liggi að starfsmannafjöldi muni vaxa úr 286 í 390 starfsmenn og gera megi ráð fyrir að bílaumferð vaxi um tæplega 300 bíla á sólarhring.  Fyrir liggi að fjöldi bílastæða á lóðinni muni vera 176.  Þó svo að bílastæðafjöldinn uppfylli skilyrði um eitt bílastæði á hverja 35 m² liggi alveg ljóst fyrir að bílastæðaþörfinni sé ekki fullnægt enda muni vanta 214 bílastæði fyrir starfsmennina eina og sér ef hver og einn þeirra mæti á bíl til vinnunar eins og algengt sé, auk bílastæða fyrir viðskiptavini.  Sé því ljóst að umferðaröngþveiti verði mikið á svæðinu og bílstjórar að hringsóla á bílum sínum um hverfið í leit að bílastæðum.  Ekki hafi verið fundin lausn á þessari staðreynd áður en byggingarleyfið hafi verið veitt.  Yfirvöldum hafi borið að hafna umsókninni á grundvelli þeirrar staðreyndar að íbúar hverfisins verði fyrir miklu ónæði og óþægindum vegna þeirrar bílaumferðar sem tengist starfseminni á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Þá sé fyrirsjáanlegt að mikið öngþveiti og hætta geti skapast t.d. á morgnana þegar börnin í hverfinu séu á leið í skóla á sama tíma og 390 starfsmenn séu að mæta til vinnu og einungis 177 þeirra geti lagt bílum sínum í bílastæði á lóðinni.
Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimilt að veita byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir enda hafi grenndarkynning farið fram eins og nánar sé lýst í tilvitnuðu ákvæði. Skilyrði þess að byggingarleyfi verði veitt með þessum hætti sé að fyrir liggi staðfest aðalskipulag fyrir umrætt svæði og að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við skilmála þess.  Af hálfu kærenda sé á því byggt að umrædd umsókn hafi ekki verið í samræmi við skilmála aðalskipulags eins og að framan er rakið svo sem áskilið er í 43. grein skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hafi skipulags- og byggingaryfirvöldum verið óheimilt að veita leyfi til stækkunar húss í grónu íbúðarhverfi.  Þá liggi fyrir að bílastæði og aðkomuleiðir að fyrirhugaðri byggingu séu á svæði, sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Með vísan til þessa sé á því byggt að ekki hafi verið heimilt að samþykkja umræddar framkvæmdir á lóðinni í kjölfar grenndarkynningar, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Þessu til stuðnings sé vísað til álits umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 2556/1998.  

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1990-2010 og Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 hafi lóðin að Skaftahlíð 24 verið sérgreind sem verslunar- og þjónustulóð í samræmi við skilgreinda landnotkunarflokka.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 hafi verið gerð breyting á skilgreiningu landnotkunarflokka.  Hluti af þeim breytingum hafi falist í því að flokkurinn verslun og þjónusta hafi með öllu verið felldur út.  Þessi nýja stefnumörkun hafi verið ákveðin m.a. með vísan til ákvæða skipulagsreglugerðar, m.a. gr. 1.3 um landnotkunarreiti og stærðir þeirra.  Með vísan til þessa ákvæðis hafi verið ákveðið við gerð Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 að fella út af þéttbýlisuppdrætti sérafmörkun einstakra þjónustukjarna innan hverfa, stakar atvinnulóðir innan hverfa sem ekki taki yfir götureit, svo og ýmsar þjónustustofnanir, þ.m.t. skólalóðir og útivistarsvæði.  Með þessari framsetningu hafi ekki verið lýst yfir þeirri stefnu að á viðkomandi lóðum eða svæðum yrði gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði, þ.e. „aðallandnotkun“ landnotkunarflokksins, enda hefði verið þar um að ræða byltingarkennda breytingu á öllum stökum atvinnulóðum og þjónustukjörnum innan hverfa.  Þetta sé undirstrikað í gr. 3.1.2 í greinargerð aðalskipulagsins og sérstaklega fyrir útivistarsvæðin sem sýnd hafi verið í íbúðarlit, til að fyrirbyggja allan misskilning en þar segi m.a:  „Ekki má túlka þessa framsetningu sem svo að gert sé ráð fyrir að byggja megi íbúðir eða annað húsnæði á núverandi útivistarsvæðum.“

Þá sé og að finna skilgreiningu á því hvað teljist til íbúðarsvæða í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar.  Skilgreining og afmörkun íbúðarsvæða í Aðalskipulagi 2001-2024 hafi verið unnin á grundvelli ofangreindra ákvæða, enda skýrt kveðið á um að í aðalskipulagi sé sett fram almenn stefna um landnotkun sem síðan sé útfærð nánar í deiliskipulagi.  Þetta sé meðal annars gert til að einfalda framsetningu aðalskipulags og til að tryggja að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi vegna breytinga á mörkum einstakra lóða.  Í greinargerð aðalskipulagsins grein 3.1.1 segi:  „Landnotkunarsvæði eru mörkuð í grófum dráttum enda gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Mörk landnotkunarsvæða ákvarðast af götum fremur en lóðamörkum innan götureita.  Í samræmi við þessa framsetningu eru ekki sýnd hús eða lóðamörk á grunni uppdráttarins.“

Með vísan til ofangreindrar stefnumörkunar í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé atvinnulóðin Skaftahlíð 24 nú skilgreind sem hluti af íbúðarsvæði í Hlíðum og Holtum, sem markist af Miklubraut, Lönguhlíð, Skipholti og Kringlumýrarbraut. Innan sama íbúðarsvæðis sé jafnframt að finna þjónustukjarna við Skipholt 70.  Umrætt íbúðarsvæði umljúki svæði fyrir þjónustustofnanir, sem ætlað sé til uppbyggingar Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands, Háteigsskóla, Ísaksskóla og Háteigskirkju. 

Áhersla sé lögð á það að atvinnu- og þjónustustarfsemi hafi verið á umræddri lóð síðan eldra húsið hafi verið byggt árið 1965 og hið yngra árið 1974 og ætti kærendum að vera fullkunnugt um það að lóðin sé atvinnu- og þjónustulóð þó hún falli undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði.  Málsrök kærenda varðandi þetta atriði virðist því byggja á því að þeim sé ókunnugt um þá breytingu sem átt hafi sér stað á landnotkunarflokkum í núgildandi aðalskipulagi. 

Lóðin að Skaftahlíð 24 hafi fyrir gildistöku Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 verið samþykkt atvinnu- og þjónustulóð, eða allt frá árinu 1965.  Augljóst hljóti því að vera að gildistaka núverandi aðalskipulags, þar sem stakar atvinnulóðir séu felldar inn í lit íbúðarsvæða, hafi ekki afturvirk áhrif, ef ætlunin hefði verið að breyta notkun á lóðinni, frekar en aðrar slíkar íþyngjandi ákvarðanir fyrir borgarana.

Ekki sé um að ræða einsdæmi varðandi skilgreiningu þessarar ákveðnu lóðar.  Fjöldinn allur af sambærilegum stökum þjónustulóðum, sem ekki sé lengur skilgreindur á sérstakan hátt í aðalskipulagi, sé að finna um alla borg.

Heimilt sé að starfrækja atvinnu- og þjónustustarfsemi á lóðinni og þurfi því ekki að sækja um heimild til breyttrar notkunar vegna þeirrar starfsemi sem nú sé fyrirhuguð.  Um það vísist einnig til skráningar lóðarinnar sem atvinnu- og þjónustulóð hjá Fasteignamati ríkisins.  Ýmis atvinnustarfssemi hafi verið rekin á lóðinni til langs tíma án þess að sótt hafi verið um leyfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar fyrir henni sérstaklega.

Fullyrðingum kærenda þess efnis að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi, sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér, sé mótmælt.  Með hinni samþykktu byggingarleyfisumsókn sé aðeins verið að auka byggingarmagn á lóðinni ofanjarðar sem nemi tengibyggingu á milli þeirra húsa sem nú þegar standi á lóðinni.  Núverandi stærð húsa á lóðinni sé 5.031 m²  en verði með tengibyggingu 5.872 m².  Nýtingarhlutfall hækki óverulega, þ.e. úr 0,97 í 1,08 ofanjarðar, en ekki 1,13 eins og ranglega sé tilgreint í kæru.

Ekki sé fjallað um umfang starfsemi við afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar, enda hafi skipulags- og byggingaryfirvöld engar heimildir til að setja einhverskonar takmörk á fjölda starfsmanna og/eða viðskiptavina fyrirtækja, uppfylli starfsemin þau skilyrði sem lög og reglugerðir mæli fyrir um.  Að sama skapi sé bent á að fullyrðingar kærenda um umfang fyrirhugaðrar starfsemi á lóðinni byggist ekki á neinum rökum umfram heimatilbúið mat á því hvað skuli teljast vera hæfileg starfsemi á ákveðnum stöðum innan borgarinnar.  Kærendur haldi því fram að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Því sé haldið fram af hálfu Reykjavíkurborgar að hinar samþykktu breytingar hafi það óverulegar breytingar á nýtingarhlutfalli í för með sér að ekki sé unnt að halda því fram að þær valdi neinni röskun á grenndarhagsmunum kærenda.  Umrædd tengibygging sé lágreist og lítil að umfangi, skuggavarp á lóðir kærenda sé ekkert auk þess sem útsýnisskerðing sé engin.

Röksemdir í kæru varðandi tilgreiningu á útreikningi nýtingarhlutfalls ofanjarðar og neðanjarðar telji Reykjavíkurborg illskiljanlegar og bendi á að nýtingarhlutfall sé gefið upp vegna lóðarinnar bæði ofanjarðar og í heild með bílastæðakjallara.  Það sé þó rétt tilgreint í kæru að nýtingarhlutfall einstakra lóða sé ekki bundið í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Af þeirri ástæðu verði því að meta það í hverju tilviki fyrir sig hvort hækkun á nýtingarhlutfalli vegna umsóttra breytinga, þegar ekki er til deiliskipulag, sé forsvaranlegt á lóðinni.

Í 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls.  Það helgist af því að nýtingarhlutfall sé ein af þeim aðferðum sem notaðar séu til að meta áhrif heildarbyggingarmagns á ákveðnum lóðum/svæðum.  Þar sem bílastæði neðanjarðar séu eðli málsins samkvæmt órjúfanlegur hluti af byggingarmagni ofanjarðar sé jafnan miðað við nýtingarhlutfall byggingarmagns ofanjarðar annars vegar og nýtingarhlutfall byggingarmagns með bílastæðakjallara hins vegar, þegar þessi mælikvarði sé notaður til að leggja mat á byggingarmagn lóðarinnar.  Eins og áður hafi fram komið sé nýtingarhlutfall ofanjarðar á lóðinni nú 0,97 en verði 1,08.  Nýtingarhlutfall með bílastæðakjallara verði 1,42.  Samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa megi gera ráð fyrir að fjöldi starfsmanna í atvinnuhúsunum á lóðinni muni fara úr 286 í 390 og samkvæmt umsögnum framkvæmdasviðs megi gera ráð fyrir að bílaumferð aukist um tæplega 300 bíla á sólarhring.  Í gr. 64.5 byggingarreglugerðar komi fram að gera skuli ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 35 m².  Engar reglur séu í gildi sem kveði á um fjölda bílastæða í samræmi við fjölda starfsmanna.  Í Stakkahlíð og í næsta nágrenni séu fjölmennar stofnanir á lóðum sem skilgreindar séu í aðalskipulagi sem svæði fyrir þjónustulóðir.  Megi þar helst nefna Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands og Ísaksskóla.  Þessa vinnustaði, auk 365 Ljósvakamiðla, sæki því daglega um 2.950 starfsmenn og nemendur á bílprófsaldri auk nemenda í Ísaksskóla, sem margir séu keyrðir til og frá skóla stóran hluta ársins.  Starfsmönnum 365 Ljósvakamiðla að Skaftahlíð 24 fjölgi væntanlega um 150 til 200 sem verði að teljast lágt hlutfall sé miðað við þá starfsemi sem þar sé fyrir. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að hvorki hefði verið málefnalegt né lögmætt að synja um hinar kærðu breytingar á lóðinni með vísan til umferðar þar sem hana megi rekja til fjölda annarra þátta í götunni.  Það hefði verið brot á reglum stjórnsýslulaga um jafnræði og meðalhóf ef einum lóðarhafa hefði ekki verið heimilt að auka gæði innan eigin lóðar hvað varði not húsnæðis og aukningu á bílastæðum vegna heildarástands í umferðarmálum svæðisins. 

Eins og réttilega sé bent á í kæru sé ekkert deiliskipulag til af lóðinni að Skaftahlíð 24 en einmitt af þeirri ástæðu hafi byggingarleyfisumsókn verið grenndarkynnt fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu. 

Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu sbr. 7. mgr. 43. gr. eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að fara þá leið samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags. 

Þegar ákvörðun hafi verið tekin um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar að Skaftahlíð 24 hafi það verið mat skipulagsráðs að breytingin á lóðinni væri svo óveruleg, m.t.t. grenndaráhrifa, að fyllilega hefði verið heimilt, ef í gildi hefði verið deiliskipulag af svæðinu, að grenndarkynna hana sem óverulega breytingu á því, sbr. 2. mgr. 26. gr.,sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í því sambandi verði enn að hafa í huga að samkvæmt hinu samþykkta byggingarleyfi sé um að ræða aukningu á byggingarmagni ofanjarðar sem nemi 577,1 m² auk þess sem aukning á byggingarmagni neðanjarðar hafi engin grenndaráhrif í för með sér.  Ekki verði séð að áhrif fyrirhugaðs bílastæðakjallara verði önnur en jákvæð í umhverfinu sérstaklega í ljósi þess að íbúar hafi lagt mikla áherslu á bílastæðavandamál í hverfinu. Það hljóti að vera jákvæð umhverfisáhrif að 68 ný bílastæði komi í kjallara. 

Kærendur telji að óheimilt hafi verið að leyfa neina uppbyggingu á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé sérstaklega gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geta í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir framkominni kröfu og vísar til þess að hin kærða ákvörðun hafi verið tekin í fullu samræmi við lög.  Því til stuðnings sé vísað til röksemda í greinargerð Reykjavíkurborgar um málið, sem byggingarleyfishafi taki að öllu leyti undir. 

Til viðbótar nefnir byggingarleyfishafi að ákvörðun Reykjavíkurborgar sé ívilnandi gagnvart byggingarleyfishafa og hafi hann mikla hagsmuni af því að byggingarleyfið standi. 

Starfsemi 365 Ljósvakamiðla og prentmiðla flytjist ekki öll í Skaftahlíð 24, þótt hún geri það að stórum hluta.  Sé gert ráð fyrir að starfsmönnum í húsnæðinu muni fjölga úr 286 í 390.  Fullyrðingum um annað sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.  Einnig sé tekið fram að starfsemi fyrirtækisins sé þess eðlis að starfsmennirnir séu hvergi nærri allir að vinna samtímis í húsnæðinu. 

Kæran snerti í reynd ekki byggingarleyfið sem slíkt heldur þá ákvörðun að færa starfsemi tiltekins fyrirtækis á milli staða í Reykjavík.  Slíkar ákvarðanir eigi ekki undir skipulagsyfirvöld og úrskurðarnefndina.  Kröfur um bílastæði innan lóðar séu uppfylltar og gott betur.  Þá sé bent á að skipulag umferðar til og frá bílageymslukjallara, þ.e. að beygt sé strax inn til hægri í Stakkahlíð þegar komið sé af Miklubraut, dragi mjög úr umferðarálagi á svæðinu og sé þannig augljóslega til hagsbóta fyrir kærendur. 

Byggingarleyfishafi telji óeðlilegt að líta til bílastæðakjallara við mat á stækkun og nýtingarhlutfalli, enda sé honum í raun ætlað að bregðast við athugasemdum kærenda um bílastæðavanda á svæðinu.  Þá sé mótmælt túlkun kærenda á 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Telji byggingarleyfishafi að skýra verði ákvæðið til samræmis við 2. mgr. greinarinnar.  Í síðarnefnda ákvæðinu sé gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall sé ákveðið í deiliskipulagi og af þeim sökum fjalli fyrrnefnda ákvæðið aðeins um útreikninga á nýtingarhlutfalli við þær aðstæður.  Að þessu virtu telji byggingarleyfishafi að skýra verði 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð rúmt þannig að ekki eigi að taka bílastæðakjallara neðanjarðar með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Á árunum 1965 og 1974 voru byggð tvö hús á lóðinni að Skaftahlíð 24.  Síðan þá hafa hús þessi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar enda var lóðin í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1984-2004 skilgreind sem verslunar- og þjónustulóð.  Hefur svo verið allar götur síðan, en með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 var látið af sérgreiningu lóðarinnar og hún þess í stað felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarbyggð, enda er landnotkunarflokkurinn verslun og þjónusta felldur út af þéttbýlisuppdrætti aðalskipulagsins.  Ekki er unnt að skilja þessa framsetningu aðalskipulagsins svo að með henni sé verið að fyrirskipa breytta landnotkun einstakra lóða á svæðinu heldur verður að líta svo á að verið sé að færa skilgreiningu á landnotkun til þess horfs sem gr. 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 heimilar, þ.e. að meiri hluti reits skuli vera í samræmi við aðallandnotkun viðkomandi landnotkunarflokks, en þó sé önnur notkun heimil nái hún til óverulegs hluta reitsins. 

Í aðalskipulaginu segir að landnotkunarsvæði séu mörkuð í grófum dráttum enda sé ráð fyrir því gert að frekari grein sé gerð fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Eigi að síður kusu borgaryfirvöld í hinu kærða tilviki að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsókn, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinna umdeildu bygginga.  Hafa húsin að Skaftahlíð 24 frá upphafi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar og felur hið umdeilda byggingarleyfi ekki í sér neina breytingu hvað það varðar.  Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Skaftahlíð 24 eru fullbyggðar og að aðliggjandi stofnana- og atvinnulóðir hafa þegar verið deiliskipulagðar.  Má í ljósi þessara atvika fallast á með borgaryfirvöldum að ekki hafi verið þörf á að gera sérstakt deiliskipulag vegna hinna umdeildu framkvæmda. 

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar og skorts á bílastæðum.  Að auki verði nýtingarhlutfall lóðarinnar of hátt.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar eða önnur grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu þess.  Ekki er heldur hægt að fallast á að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skaftahlíð 24 verði óeðlilega hátt, eða fari gegn stefnu aðalskipulags, eftir hinar umdeildu breytingar og verður hinni kærðu ákvörðun því ekki hnekkt af þeirri ástæðu.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að veita leyfi til byggingar tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01, er hafnað. 

____________________________________
  Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                      Þorsteinn Þorsteinsson

             

des 22
Love0

30/2005 Sléttuvegur

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 17. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 30/2005, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. febrúar 2005 á tillögu að breyttu aðalskipulagi Reykjavíkur er fól í sér að hluta svæðis fyrir þjónustustofnanir vestan Háaleitisbrautar, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar, var breytt í íbúðasvæði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 11. apríl 2005, kærir Eiríkur Elís Þorláksson hdl., fyrir hönd húsfélagsins að Sléttuvegi 17-19, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 10. febrúar 2005 á tillögu að breyttu aðalskipulagi Reykjavíkur er fól í sér að hluta svæðis fyrir þjónustustofnanir vestan Háaleitisbrautar, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar, var breytt í íbúðasvæði.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik og rök:  Hinn 2. febrúar 2005 tók borgarráð Reykjavíkur fyrir hina kærðu aðalskipulagsbreytingu en við kynningu hennar komu fram athugasemdir, m.a. frá kæranda. Var tillagan samþykkt óbreytt.  Umhverfisráðherra staðfesti aðalskipulagsbreytinguna hinn 2. mars 2005 og var auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. sama mánaðar.

Kærendur skutu nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með þeim rökum að með ákvörðuninni, sem heimilaði nánast tvöföldun á nýtingarhlutfalli umdeilds svæðis, væri gengið á hagsmuni félagsmanna kæranda.  Þá hafi málsmeðferð verið svo ábótavant að ógildingu varði, enda hafi verið farið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, stjórnsýslulaga nr. 37/1993, almennum meginreglum við skipulagsákvarðanir og meginreglum stjórnsýsluréttarins.

Kærandi hefur gert ítarlegri grein fyrir sjónarmiðum sínum sem ekki þykir ástæða til að rekja frekar eins og hér stendur á. 

Niðurstaða:  Í 19. grein laga nr. 73/1997 segir að aðalskipulag eða breyting á því sé háð staðfestingu ráðherra og taki gildi þegar staðfestingin hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Af þessu leiðir að það er á valdsviði ráðherra að taka stjórnvaldsákvörðun um staðfestingu aðalskipulags, en í þeirri ákvörðun felst að ráðherra tekur afstöðu til lögmætis aðalskipulagsins eða breytingarinnar, bæði hvað varðar form og efni. 

Ákvörðun ráðherra um staðfestingu aðalskipulags eða breytingu á því er lokaákvörðun æðra stjórnvalds og verður hún einungis borin undir dómstóla en ekki skotið til úrskurðarnefndarinnar sem hliðsetts stjórnvalds.  Því brestur nefndina vald til þess að taka ákvarðanir ráðherra til endurskoðunar.  Hefur úrskurðarnefndin komist að þessar niðurstöðu í fyrri úrskurðum um sama álitaefni og hefur þessi túlkun nú beina stoð í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 svo sem henni var breytt með 21. gr. laga nr. 74/2005. 

Verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 ___________________________ 
                       Hjalti Steinþórsson                          

 

_______________________                ____________________________
Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

63/2006 Suðurhús

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 11. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 63/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. júlí 2006 um að veita leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. ágúst 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir Eiríkur Elís Þorláksson hdl., f.h. A og H Suðurhúsum 2, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. júlí 2006 að veita leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús og til nýtingar bílgeymsluþaks fyrir svalir. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá kröfðust kærendur þess að kveðinn yrði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu, en með úrskurði, uppkveðnum 23. ágúst 2006, var þeirri kröfu hafnað.

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. apríl 2005 var lögð fram umsókn um leyfi til að byggja 29,7 m² viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús og var beiðninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 15. sama mánaðar var lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa og með vísan til hennar var ekki gerð athugasemd við erindið.  Í kjölfarið tók byggingarfulltrúi erindið til afgreiðslu og samþykkti það á fundi hinn 10. maí 2005.  Framkvæmdir hófust ekki innan árs frá samþykktinni og var á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. júlí 2006 lögð fram umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins og var hún samþykkt.

Hinn 3. ágúst 2006 fóru kærendur máls þessa fram á það við Sýslumanninn í Reykjavík að lögbann yrði lagt við framkvæmdum byggingarleyfishafa.  Beiðni kærenda var tekin fyrir hjá sýslumanni hinn 4. sama mánaðar og hafnaði hann, þann sama dag, kröfu um lögbann.  Synjun sýslumanns var kærð til Héraðsdóms Reykjavíkur, sem staðfesti hana með úrskurði hinn 17. ágúst 2006.  Skaut kærandi úrskurði héraðsdóms til Hæstaréttar, sem staðfesti hann með dómi, uppkveðnum 28. ágúst 2006.

Kærendur kærðu byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 9. ágúst 2006, svo sem að framan greinir.

Kærendur hafa og höfðað mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur, sem þingfest var hinn 21. september 2006, þar sem krafist er ógildingar sömu ákvörðunar og kærð er í máli þessu.  Er það mál nú til meðferðar fyrir héraðsdómi.

Í kærumáli þessu fyrir úrskurðarnefndinni skírskota kærendur m.a. til þess að hin kærða ákvörðun sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag frá árinu 1991, því með henni verði flatarmál húss byggingarleyfishafa a.m.k. 270 m², en samkvæmt deiliskipulaginu sé aðeins heimilt að hús á svæðinu séu 250 m².  

Þá hafi engin grenndarkynning farið fram eins og skylt sé samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þrátt fyrir að um sé að ræða framkvæmdir sem teljist a.m.k. óveruleg breyting á deiliskipulagi.  Með hinu kærða byggingarleyfi fari nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Suðurhús úr 0,33 í 0,37 en samkvæmt deiliskipulaginu sé hámarksnýtingarhlutfall 0,34. 

Viðbyggingin muni skyggja mjög á hús kærenda, en svo hafi ekki verið áður.  Hún rísi beint til móts við stofu í húsi kærenda og skyggi verulega á sól inn í stofuna stærstan hluta dagsins.  Jafnframt séu gluggar á viðbyggingunni beint á móti stofuglugga kærenda, þannig að nú sé horft beint inn í stofu og eldhús til þeirra, sem áður hafi ekki verið mögulegt.  Nýting fasteignar þeirra verði mun minni en áður, ásamt því að þessar aðgerðir hafi áhrif til lækkunar á markaðsverðmæti fasteignarinnar.  Kærendur hafi mátt treysta því að ekki yrði byggt við húsið að Suðurhúsum 4, a.m.k. ekki án þess að unnið yrði nýtt deiliskipulag að svæðinu.  Framangreind rök leiði til þess að byggingarleyfið hljóti að verða úrskurðað ólögmætt. 

Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.  Mótmælt sé að byggingarleyfið valdi kærendum tjóni.  Þá hafi afgreiðsla skipulagsbreytingar og hins umdeilda byggingarleyfis verið að öllu leyti í samræmi við formreglur skipulags- og byggingarlaga.

Borgaryfirvöld vísa til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 14. apríl 2005, þar sem fram komi að í gildi sé deiliskipulag, samþykkt í borgarráði hinn 10. september 1991.  Skilmálar fyrir hús af sömu gerð og hús byggingarleyfishafa séu þeir að heimilt sé að reisa einbýlishús á pöllum að hámarksstærð 250 m².  Heimilt sé að gera ráð fyrir aukaíbúð.  Þakhalli sé 15-25 gráður og að gert sé ráð fyrir tvöfaldri innbyggðri bílgeymslu í hverju húsi, ásamt því að við einbýlishús með aukaíbúð skuli reikna með þremur bílastæðum.  Þegar skoðuð sé nýting og uppbygging á lóðunum í götunni með sömu skilmála og lóð byggingarleyfishafa, sem séu sex talsins, komi í ljós að nýting lóðanna sé á bilinu 0,30-0,39 og að byggingarmagn á einni þessara lóða með bílgeymslu fari yfir 250 m².  Á lóðunum neðan við götu, sem séu níu, gildi aðrir skilmálar og þar sé hámarksbyggingarmagn 270 m² og nýting á bilinu 0,21-0,46.  Byggingarmagn á tveimur af þessum lóðum fari yfir 270 m².  Í skipulagsskilmálum komi ekki skýrt fram að tveggja hæða hús séu óheimil á þessum lóðum.  Uppbygging á lóðunum hafi orðið þannig að fjögur af sex húsum ofan götu séu tveggja hæða og af því megi ráða að túlkun á skilmálunum á þeim tíma sem gatan hafi byggst upp hafi verið sú að heimilt væri að byggja tveggja hæða hús.  Með viðbyggingunni fari byggingarmagn á lóðinni 19,7 m² yfir leyfilegt hámark sem sé óveruleg aukning.  Byggingarmagn hússins á lóðinni nr. 10 við Suðurhús sé 282 m² eða 32 m² yfir leyfilegu hámarki og séu því fordæmi fyrir því að yfirstíga leyfilegt byggingarmagn þessarar húsagerðar.  Í ljósi þess að uppbygging á svæðinu hafi orðið þannig að á flestum lóðanna séu tveggja hæða hús sé mælt með því að ekki verði gerð athugasemd við erindið.

Úrskurðarnefndin hefur ákveðið að taka af sjálfsdáðum sérstaklega til athugunar hverju það kunni að varða fyrir framgang kærumálsins að kærendur hafa höfðað dómsmál til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Hefur lögmanni kæranda verið gefinn kostur á að tjá sig um það álitaefni en engar athugasemdir hafa komið fram af hans hálfu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er getið hafa kærendur höfðað mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur þar sem krafist er ógildingar á byggingarleyfi því sem um er deilt í kærumáli þessu.  Kærendur skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags 9. ágúst 2006, með heimild í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en höfðuðu síðar mál til ógildingar leyfinu og var dómsmálið þingfest hinn 21. september 2006.

Samkvæmt 60. gr. stjórnarskárinnar nr. 33/1944 skera dómendur úr öllum ágreiningi um embættistakmörk yfirvalda.  Í þessu felst að dómari er ekki bundinn af úrskurði stjórnvalds við úrlausn ógildingarmálsins og hefur niðurstaða úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála því enga þýðingu í dómsmálinu, en ekki verður litið svo á að nefndin komi fram sem álitsgjafi þegar mál hefur verið höfðað fyrir dómstólum um sakarefni sem nefndin hefur til meðferðar.  Verður ekki séð að kærendur eigi einstaklega og lögvarða hagsmuni því tengda að úrskurður gangi í kærumálinu um réttarágreining, sem borinn hefur verið undir dómstóla, og fullnægir málatilbúnaður kærenda fyrir úrskurðarnefndinni því ekki lengur skilyrðum 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um aðild máls fyrir nefndinni.  Verður kærumáli þessu því vísað frá.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

            ___________________________         
                          Hjalti Steinþórsson                          

 

 

_______________________         ________________________
Ásgeir Magnússon                        Þorsteinn Þorsteinsson

              

 

 

des 22
Love0

24/2004 Naustabryggja

Með

Ár 2006, föstudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 24/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. mars 2004 um breytt deiliskipulag lóðanna við Naustabryggju 36-52 í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. mars 2004, er barst nefndinni hinn 15. apríl sama ár, kærir stjórn húsfélagins að Naustabryggju 54-56, Reykjavík samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. mars 2004 um breytt deiliskipulag lóðanna nr. 36-52 við Naustabryggju í Reykjavík. 

Krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 10. desember 2003 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðanna nr. 36-52 við Naustabryggju og var samþykkt að grenndarkynna hana hagsmunaaðilum á svæðinu.  Grenndarkynningin stóð yfir frá 10. desember 2003 til 9. janúar 2004 og bárust athugasemdabréf frá kæranda máls þessa, eigenda Básbryggju 39, sem og mótmæli 85 einstaklinga.  Var tillagan, að lokinni grenndarkynningu, lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. mars 2004, ásamt m.a. umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir.  Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti tillöguna og var auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. apríl 2004. 

Hið kærða deiliskipulag fól í sér heimild til að breyta níu raðhúsum á lóðinni nr. 36-52 við Naustabryggju í fjölbýlishús með 20 íbúðum.  Á fyrstu hæð hússins var gert ráð fyrir 19 bílastæðum og á sameiginlegri bílastæðalóð húss nr. 54-56 við Naustabryggju var gert ráð fyrir níu bílastæðum, eða samtals 28 bílastæðum.  Krafa var gerð um tvö bílastæði fyrir íbúðir stærri en 80 fermetra og 1,25 bílastæði fyrir íbúðir minni en 80 fermetra.  Þá var og gerð breyting á byggingarreit hússins og hann breikkaður um 0,5 metra. 

Þessari ákvörðun skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða deiliskipulagssamþykkt hafi afgerandi áhrif fyrir Naustabryggju 54-56 þar sem öll umferðaraukning sem fylgi auknum íbúafjölda Naustabryggju 36-52 safnist um þau gatnamót sem húsið standi við og inn á bílastæði þess.  Einnig sé ljóst að hinn sérstaki arkitektúr Bryggjuhverfisins, þar sem byggðin sé látin sameina nútíma byggingar í þröngu umhverfi gamalla hafnarsvæða, leyfi ekki frekari þéttingu byggðar.  Naustabryggja, sem eigi að þjóna öllu umferðarflæði við þá götu auk fjölmennasta hluta Básbryggju, sé einbreið gata sem þoli ekki þéttingu byggðar við fjærsta enda götunnar.  Hin kærða ákvörðun hafi í för með sér fjölgun íbúa svæðisins, gífurlega aukningu á umferð og mengun auk skerðingar á bílastæðum.  Allt þetta muni rýra eignir á svæðinu verulega. 

Samkvæmt hinni kærðu ákvörðun sé miðað við að breyta raðhúsum í fjölbýlishús með litlum íbúðum og megi búast við því að mikil hreyfing verði á íbúum þeirra, eins og almennt sé í minni íbúðum, sem hafi í för með sér meira ónæði fyrir aðra íbúa.  Þá verði aðkoma að bílastæðum þrengri þar sem í skipulaginu felist heimild til að breikka húsið.  Þrengt sé of mikið að aðkomu sjúkrabíla og slökkviliðs. 

Bent sé á að upphaflega hafi verið gert ráð fyrir þremur leiðum í gegnum hverfið.  Þegar leyfð hafi verið lokun götunnar við Básbryggju 15 hafi leiðirnar orðið tvær, báðar framhjá Naustabryggju 36-52.  Verði ákvörðunin staðfest sé hætta á að heimilin á svæðinu verði oftar innilokuð og það geti ekki verið réttlætanleg áhætta. 

Skrifstofa skipulags- og byggingarsviðs borgarinnar hafi grenndarkynnt íbúum og eigendum fasteigna við Naustabryggju tillögu að breyttu deiliskipulagi Naustabryggju 36-52 í desember 2003 með athugasemdafresti til 9. janúar 2004.  Fyrir tilskilinn frest hafi yfir 90% þeirra íbúa, sem samkvæmt grenndarkynningunni hafi haft hagsmuna að gæta, mótmælt tillögu að breyttu deiliskipulagi.  Hinn 26. febrúar 2004 hafi umhverfis- og tæknisvið boðað til fundar með íbúum í Bryggjuhverfi þar sem skipulagsmál hverfisins hafi verið skýrð frekar sem og hin kærða deiliskipulagsbreyting.  Hafi fundurinn verið fjölsóttur og fundarmenn samhljóða um að mótmæla breytingunni.  Því hafi skipulags- og byggingarnefnd, með samþykkt sinni, gengið gegn hagsmunum þess fólks sem deiliskipulagið hafi bein áhrif á og einnig gegn afstöðu annarra íbúa hverfisins. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að þrátt fyrir mótmæli íbúa hafi ekki verið gengið á rétt þeirra.  Þeim hafi verið kynntar breytingarnar, en endanlegt skipulagsvald liggi hjá borginni.  Mótmælum íbúa hafi verið svarað á málefnalegan hátt og einnig hafi verið komið til móts við óskir þeirra svo sem þannig að Naustabryggja (nyrsta gatan) yrði opin fyrir almennri umferð. 

Bent sé á að athugasemdir íbúa hafi einkum lotið að fjölgun íbúa ásamt því að aukin umferð myndi öll lenda á Naustabryggju, þrengt yrði að aðkomu sjúkrabíla og slökkviliðs og þrengt að umferð íbúa.  Bílastæði væru yfirleitt vel full fyrir.  Þessu sé því til að svara að ekki sé gert ráð fyrir fleiri bílum eða aukinni umferð samfara breytingunni.  Í umsögn skipulagsfulltrúa komi fram að um sé að ræða óverulega aukningu íbúða, sem ekki sé talin hafa áhrif á umferð um Naustabryggju.  Í Bryggjuhverfi séu 335 íbúðir, þar af 33 íbúðir í raðhúsum.  Heildarfjöldi íbúða yrði með breytingu 346 íbúðir, þar af 24 íbúðir í raðhúsum.  Í umsögn skipulagshöfundar komi fram að búast hafi mátt við þremur íbúum á íbúð í raðhúsi að meðaltali samkvæmt eldra skipulagi eða samtals 27 íbúum.  Í litlum íbúðum eins og hér um ræði megi búast við mest tveimur íbúum á íbúð að meðaltali eða alls 40 íbúum.  Sé því um mjög litla aukningu að ræða sem ekki geti haft tilfinnanleg áhrif á umferð. 

Í Bryggjuhverfi eins og í öðrum nýjum hverfum sé almennt gert ráð fyrir tveimur bílastæðum á lóðum fyrir hverja íbúð í fjölbýli og séu stæðin ýmist í bílgeymslum eða úti.  Fyrir íbúðir í raðhúsum sé gert ráð fyrir þremur stæðum fyrir hverja íbúð, þar af tveimur í bílgeymslum.  Þá séu að auki bílastæði miðsvæðis í hverfinu opin almenningi.  Bílastæðakrafa í hverfinu sé mun hærri en byggingarreglugerð kveði á um, sem séu tvö stæði fyrir íbúðir stærri en 80 fermetra og eitt stæði fyrir minni íbúðir. Undantekningar hafi verið gerðar á bílastæðafjölda við íbúðir námsmanna við Naustabryggju 9 og 11 og í vesturenda húss við Naustabryggju 35-53, þar sem þremur raðhúsum hafi verið breytt í 11 litlar íbúðir.  Á þeim lóðum hafi deiliskipulagi verið breytt og gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð til samræmis við byggingarreglugerð.  Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé gert ráð fyrir 16 íbúðum minni en 80 fermetra og fjórum stærri og fylgi þeim samtals 28 stæði, þar af 19 í bílgeymslu.  Tvö stæði séu fyrir íbúðir stærri en 80 fermetra en 1,25 stæði fyrir minni íbúðirnar.  Ólíklegt sé talið að litlum íbúðum fylgi sami fjöldi bíla og stærri eignum og því ekki talið að breytingin hafi í för með sér aukningu á umferð.  Breytingin sé ekki talin hafa afgerandi áhrif á aðstæður á sameiginlegum bílastæðalóðum fyrir húsin við Naustabryggju 28-56.  Réttilega fylgi flest stæðin á fyrrnefndum bílastæðalóðum húsinu við Naustabryggju 54-56, þar sem fá bílastæði fylgi húsinu í bílgeymslum. 

Engar upplýsingar liggi fyrir um að meiri hreyfing sé á íbúum minni eigna sem valda muni ónæði.  Þá muni jarðhæð hússins dýpka sem nemi 0,5 metrum til að unnt sé að koma fyrir tilskyldum fjölda bílastæða á jarðhæð þess.  Breytingin hafi ekki áhrif á bílastæði á sameiginlegri bílastæðalóð. 

Á almennum íbúafundi hinn 26. febrúar 2004 hafi verið kynnt útlit og fyrirkomulag hússins.  Gerð hafi verið krafa um hönnun og útlit hússins til samræmis við þegar byggð hús í hverfinu og það samræmt byggðum húsum við bryggjukantinn. 

Sérstaklega sé nauðsynlegt að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir fól hin kærða ákvörðun í sér heimild til að breyta níu raðhúsum á lóðinni nr. 36-52 við Naustabryggju í fjölbýlishús með 20 íbúðum.  Á fyrstu hæð er gert ráð fyrir 19 bílastæðum, auk níu stæða á sameiginlegri bílastæðalóð húss nr. 54-56 við Naustabryggju sem fyrir voru í eldra skipulagi, og fylgja húsinu því samtals 28 stæði.  Gerð er krafa um tvö bílastæði fyrir íbúðir stærri en 80 fermetra og 1,25 bílastæði fyrir íbúðir minni en 80 fermetra.  Þá er byggingarreitur 1. hæðar hússins breikkaður um 0,5 metra.  Er ekki getið annarra breytinga í greinargerð á deiliskipulagsuppdrætti og verður að leggja til grundvallar að upptalning greinargerðarinnar á þeim breytingum sem heimilaðar eru sé tæmandi. 

Deiliskipulag Bryggjuhverfis við Grafarvog var fyrst samþykkt í borgarráði hinn 8. júlí 1997 og var samkvæmt því gert ráð fyrir að á svæðinu yrðu bæði íbúðir í sérbýli og fjölbýlishúsum, samtals 253 íbúðir ásamt atvinnuhúsnæði.  Samkvæmt gögnum er borgaryfirvöld hafa lagt fram í kærumáli þessu var gert ráð fyrir 335 íbúðum á svæðinu áður en hin kærða breyting á deiliskipulagi var samþykkt, þar af 33 íbúðum í raðhúsum.  Eftir breytingu er gert ráð fyrir að heildarfjöldi íbúða í Bryggjuhverfi verði 346, þar af 24 í raðhúsum. 

Úrskurðarnefndin telur að fjölgun íbúða í Bryggjuhverfi um tæp 3,3%, þar sem tuttugu litlar íbúðir koma í stað níu stærri íbúða samkvæmt hinni kærðu breytingu á deiliskipulagi, verði að teljast óveruleg.  Við hina umdeildu skipulagsbreytingu hefur verið gætt gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að breytingin hafi í för með sér slíka fjölgun íbúa, aukningu umferðar eða önnur grenndaráhrif er leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður kröfu kæranda um ógildingu því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. mars 2004 um breytt deiliskipulag lóðanna við Naustabryggju 36-52 í Reykjavík. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________              _______________________________
      Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

65/2006 Dimmuhvarf

Með

Ár 2006, föstudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2006, kæra á ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 4. júlí 2006 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 17 við Dimmuhvarf og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 16. ágúst 2006 um að veita leyfi fyrir byggingu einbýlishúss á lóðinni að Dimmuhvarfi 17. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. ágúst 2006, er barst nefndinni hinn 15. sama mánaðar, kærir S Dimmuhvarfi 23, Kópavogi, þá ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs að samþykkja breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 17 við Dimmuhvarf og ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi um að veita leyfi fyrir byggingu einbýlishúss á lóðinni að Dimmuhvarfi 17.  Ekki kemur fram í kærunni til hvaða ákvarðana hún taki en kærandi hefur síðar staðfest að um sé að ræða þær ákvarðanir sem að framan eru nefndar.

Gerir kærandi þær kröfur að ákvarðanir um hina kærðu deiliskipulagsbreytingu og hið kærða byggingarleyfi verði felldar úr gildi.  Jafnframt er gerð krafa um úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi. 

Málsatvik og rök:  Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 16. maí 2006 var tekið fyrir erindi varðandi breytingu deiliskipulags vegna lóðarinnar nr. 17 við Dimmuhvarf.  Í breytingunni fólst hækkun á aðkomuhæð um 1,2 metra.  Skipulagsnefnd samþykkti að senda málið í kynningu til lóðarhafa Grundarhvarfs 16, 18, 20, Melahvarfs 13 og Dimmuhvarfs 15, 19, og 21.  Náði kynningin því ekki til kæranda máls þessa.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 4. júlí 2006 var tillagan tekin fyrir að nýju ásamt athugasemd lóðarhafa að Dimmuhvarfi 21, dags. 19. júní 2006.  Skipulagsnefnd frestaði málinu og óskaði eftir því við bæjarskipulag að tekin yrði saman umsögn vegna innsendrar athugasemdar.  Með vísan til umsagnar samþykkti skipulagsnefnd breytinguna á fundi sínum hinn 13. júlí 2006 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarráði hinn 10. ágúst 2006.  Byggingarfulltrúi samþykkti umsókn um byggingarleyfi hinn 16. ágúst 2006 sem staðfest var í bæjarráði hinn 24. ágúst 2006.
 
Kærandi krefst ógildingar hinna kærðu ákvarðana með þeim rökum að málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar hafi ekki verið lögum samkvæmt og því sé hið kærða byggingarleyfi í andstöðu við skipulag svæðisins.  Kæranda hafi ekki verið veitt færi á að koma athugasemdum sínum að varðandi hið breytta deiliskipulag vegna lóðarinnar að Dimmuhvarfi 17 ásamt því að skipulagsuppdráttur sé ekki í samræmi við lög og reglugerðir.  

Af hálfu Kópavogsbæjar er gerð krafa um frávísun málsins.  Kærandi eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu en samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997 geti þeir einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun.  Í máli því sem hér um ræði ráðist hagsmunir þeirra sem kæruaðild eigi af grenndarsjónarmiðum.  Við grenndarkynningu í málinu hafi kæranda ekki verið kynnt breytingin þar sem skipulagsnefnd hafi talið að hann ætti ekki hagsmuna að gæta.  Hafi sú ákvörðun verið á því byggð að breytingin hafi engin áhrif á grenndarhagsmuni kæranda þar sem hús hans standi neðar í götu og verði hann því ekki fyrir neinum grenndaráhrifum af breytingunni, auk þess sem hús séu á milli húss kæranda Dimmuhvarfi 23 og Dimmuhvarfi 17. 

Kæranda var veitt færi á að tjá sig um frávísunarkröfu Kópavogsbæjar og ítrekaði hann og rökstuddi frekar fyrri sjónarmið sín til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Samkvæmt almennum reglum stjórnsýsluréttarins er það talið skilyrði aðildar að kærumáli fyrir æðra stjórnvaldi að kærandi eigi verulegra og einstaklegra hagmuna að gæta í málinu.  Er þessi regla nú áréttuð hvað varðar málskot til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, svo sem ákvæðinu var breytt með lögum nr. 74/2005.

Kærandi hefur ekki tilgreint með hvaða hætti hinar umdeildu ákvarðanir varði einstaklega hagmuni hans heldur byggir hann máltilbúnað sinn alfarið á því áliti sínu að þær séu ekki í samræmi við þau lög og reglugerðir er við eigi. 

Þegar litið er til þess að um 80 metrar eru frá húsi kæranda að fyrirhugaðri nýbyggingu og að á bak við hana eru hærri hús séð frá húsi kæranda, svo og þess að nýbyggingin stendur innar í götunni en það, verður að fallast á með Kópavogsbæ að kærandi eigi ekki þá einstaklegu og lögvörðu hagsmuni í málinu sem eru skilyrði aðildar að kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Hefur kærandi ekki heldur bent á neina slíka hagmuni og verður kærumáli þessu því vísað frá nefndinni vegna aðildarskorts.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

39/2005 Heiðarbær

Með

Ár 2006, föstudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 39/2005, kæra annars vegar á synjun sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 1. júní 2004 á umsókn um leyfi fyrir framkvæmdum við bátalægi sumarbústaðar nr. 1 í landi Heiðarbæjar í Þingvallasveit og hins vegar á ákvörðun sveitarstjórnar um að kæranda verði gert, á eigin kostnað, fyrir 15. september 2004, að afmá jarðrask samkvæmt tillögum sem sveitarstjórn ætlaði að óska eftir hjá sérfræðingum Umhverfisstofnunar. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júlí 2004, er barst nefndinni samdægurs, kærir Sigurmar K. Albertsson hrl., f.h. P Langholti 9, Keflavík, leigutaka sumarhúsalóðar nr. 1 í landi Heiðarbæjar í Þingvallasveit, Bláskógabyggð, synjun sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 1. júní 2004 á beiðni um heimild til endurbóta á bátalægi.  Þá er og kærð ákvörðun sveitarstjórnar um að kæranda verði á eigin kostnað gert að afmá jarðrask samkvæmt tillögum sem sveitarstjórn ætlaði að óska eftir hjá sérfræðingum Umhverfisstofnunar.  Var frestur til þessa veittur til 15. september 2004. 

Málavextir:  Hinn 17. maí 2004 barst skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu tilkynning um framkvæmdir við vatnsbakka Þingvallavatns, nánar tiltekið við sumarhúsalóð nr. 1 í landi Heiðarbæjar.  Fór skipulagsfulltrúi á vettvang og kynnti sér aðstæður.  Hitti hann fyrir kæranda máls þessa, en verið var að vinna á vélgröfu í vatnsbakkanum fyrir neðan sumhús það er á lóðinni stendur.  Skipulagsfulltrúi óskaði eftir því að framkvæmdir yrðu stöðvaðar og tilkynnti þær jafnframt til landbúnaðarráðuneytisins, sem er eigandi jarðarinnar.  Hafði hann einnig samband við starfsmenn Umhverfisstofnunar og óskaði eftir því að fulltrúar hennar mætu umfang framkvæmdarinnar.  Það var gert hinn 18. maí 2004 og kom þá í ljós að enn stóðu yfir framkvæmdir.  Fór þá skipulagsfulltrúi aftur á staðinn og stöðvaði framkvæmdir með aðstoð lögreglu. 

Hinn 25. maí 2004 ritaði lögmaður kæranda bréf til skipulagsfulltrúa og óskaði eftir leyfi til endurbóta á bátalægi við sumarbústaðinni og baðst jafnframt velvirðingar á því að framkvæmdir skyldu hefjast án heimildar sveitarstjórnar.

Í svarbréfi skipulagsfulltrúa, dags. 28. júní 2004, segir að erindi kæranda hafi verið tekið fyrir á fundi sveitarstjórnar hinn 1. júní 2004 ásamt stöðvun skipulagsfulltrúa og eftirfarandi bókun var gerð um málið:  „Heiðarbær, sumarbústaður nr. 1.  Stöðvun skipulagsfulltrúa á óleyfisframkvæmdum.  Mánudaginn 17. maí stöðvaði skipulagsfulltrúi óleyfisframkvæmdir við vatnsbakka Þingvallavatns við sumarbústað nr. 1 í landi Heiðarbæjar.  Ruddur hafði verið slóði niður að vatninu og gerðir tveir „hafnargarðar“ úr stórgrýti út í vatnið með vélgröfu.  Hafði grjótið verið tekið úr  vatnsbakkanum.  Daginn eftir fór fulltrúi Umhverfisstofnunar á vettvang að beiðni skipulagsfulltrúa og voru þá framkvæmdir enn í gangi.  Hann lét skipulagsfulltrúa vita sem  fór þá aftur á vettvang en kallaði þá á aðstoð lögreglu við að stöðva framkvæmdirnar en  þeim var lokið í þann mund sem komið var á vettvang.  Sveitarstjórn staðfestir stöðvunina  með vísan í 56. grein skipulags- og byggingarlaga.  Gjörningur þessi er ótvírætt brot á greinum V. kafla laga um náttúruvernd nr. 44/1999, 7. grein vatnalaga nr. 15/1923 og 27. grein skipulags- og byggingarlaga.  Auk þess er strandlengja Þingvallavatns á náttúruminjaskrá og gildi svæðisins mikið í þjóðarvitund eins og berlega hefur komið í ljós í umfjöllun um málið á vettvangi fjölmiðla.  Heiðarbær er ríkisjörð og frístundalóðin leigulóð.  Hefði því eigandi átt að hafa heimild landeiganda til framkvæmdarinnar og óljósar tilkynningar til ábúenda geta varla talist nægjanlegar.  Bátaaðstaða sem  þessi er ekki í samræmi við svæðisskipulag Þingvalla-, Grímsnes-, og Grafningshreppa sem vinna skal eftir og ekki í anda þeirrar stefnumótunar sem unnið er eftir við gerð aðalskipulags Þingvallasveitar sem er langt á veg komið.  Lagt fram erindi dags. 25. maí 2004 frá Sigurmari K. Albertssyni hrl. fyrir hönd eiganda sumarbústaðarins,  Péturs Jóhannssonar í Keflavík,  þar sem sótt er um leyfi fyrir framkvæmdinni.   Sveitarstjórn samþykkir ekki leyfi fyrir umræddri framkvæmd og gerir eiganda að afmá á eigin kostnað jarðrask það sem unnið hefur verið, með vísan í 11. kafla skipulagsreglugerðar  400/1998 og 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skipulagsfulltrúa er falið að leita til sérfræðinga Umhverfisstofnunar um tillögur að lagfæringum á staðnum og verður eiganda gert að fylgja þeim.  Lagfæringum skal lokið fyrir 15. september 2004.“

Framagreindri ákvörðun hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 
 
Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hann hafi um árabil átt sumarbústað í landi Heiðarbæjar, Þingvallasveit og frá því hann hafi eignast umræddan bústað hafi hann geymt lítinn bát í vatnsborðinu við land sitt, sér og fjölskyldu sinni til gagns og skemmtunar.  Báturinn hafi þó jafnan legið undir skemmdum vegna ölduróts og ísa.  Þá hafi innsiglingin jafnan eyðilagst af ísum á vetrum og hafi kærandi á vorin fært til stórgrýti í fjöruborðinu og í vatninu rétt undan landi í upphaflega og náttúrulega staðsetningu þess, til þess að lendingin héldist opin og hann gæti nýtt bát sinn.

Vorið 2004 hafi kærandi ákveðið að ráðast í smávægilegar framkvæmdir á bátavörinni, í því skyni að auðvelda aðkomu að henni, draga úr ölduróti og hættunni af skemmdum af völdum ísa.  Framkvæmdirnar hafi falist í því að laga göngustíg niður brattan vatnsbakkann að vatninu og færa til stórgrýti sem legið hafi laust á vatnsbakkanum á þann veg að það myndaði tvo nokkurs konar öldubrjóta nokkra metra út frá vatnsborðinu m.a. með því að bæta ofan á náttúrulegan grjótgarð sem þarna sé, þannig að skjól fengist fyrir öldu og ís.  Hafi kærandi fengið skurðgröfu til liðs við sig í þessu skyni og hafi nokkuð jarðrask orðið af ferð hennar niður vatnsbakkann innan lóðar kæranda, en ætlun hans hafi alltaf verið sú að sá í og ganga þannig frá landinu eftir framkvæmdirnar að engin ummerki sæjust eftir þær, önnur en grjótgarðurinn út í vatnið og lítillega bætt aðgengi niður vatnsbakkann.  Þessi mannvirki sjáist alls ekki frá landi og séu heldur ekki áberandi frá vatninu.

Kærandi heldur því fram að hann hafi ekki gert sér grein fyrir því að framkvæmdirnar væru þess eðlis að sérstakt byggingarleyfi þyrfti fyrir þeim, enda sé bátalægi fyrir hendi við nær alla sumarbústaði á bakka Þingvallavatns, en þar sé í flestum tilfellum um að ræða mun meiri mannvirki að ræða en það sem kærandi hafi ætlað að koma sér upp.  Hafi hann þó haft samband við ábúanda Heiðarbæjar vegna þessa og hafi sá maður veitt samþykki sitt fyrir þeim.  Hafi kærandi því talið sig þar með hafa sinnt skyldum sínum í þessu sambandi.

Kærandi telur að sveitarstjórn hafi með afgreiðslu sinni á umsókn hans um byggingar-leyfi brotið gegn ákvæðum 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sem mælir fyrir um að stjórnvald skuli sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin í því.  Sveitarstjórnin hefði a.m.k. þurft að sjá til þess, áður en hún tók afstöðu til umsóknar kæranda, að þau gögn sem mælt sé fyrir um í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 lægju fyrir, en honum hafi aldrei verið gefinn kostur á að útskýra það fyllilega fyrir sveitarstjórninni hver fyrirætlan hans með framkvæmdunum hafi verið.  Engar leiðbeiningar skv. 7. gr. sömu laga hafi verið veittar um hvaða gögn kærandi þyrfti að leggja fram svo sveitarstjórnin teldi sér fært að leggja fullnægjandi og málefnalegt mat á umsókn hans um byggingarleyfi. 

Þá sé og á því byggt að sveitarstjórn hafi með hinni kærðu ákvörðun brotið gegn andmælarétti kæranda sbr. 13. og 14. gr. stjórnsýslulaga.  Sé á því byggt að kærandi hafi ekki mátt vænta þess að stjórnvaldsákvörðun af þeim toga sem tekin hafi verið heldur hafi hann þvert á móti mátt ætla að sveitarstjórn æskti frekari gagna áður en leyst yrði úr erindi kæranda.  Telji kærandi að meðferð sveitarstjórnar á erindi hans hafi farið fram án þess að honum gæfist kostur á að koma að sjónarmiðum sínum varðandi efnisúrlausn erindisins og að hann hafi verið sviptur rétti til að tjá sig um efni ákvörðunarinnar.  Brýnt hefði verið að kynna kæranda að fyrir lægi að hafna málaleitan hans með jafn afdráttarlausum hætti og raunin hafi orðið og gefa honum kost á að tjá sig um þá ráðstöfun, enda um íþyngjandi ákvörðun að ræða.

Sveitarstjórn hafi ekki verið rétt að líta svo á að afstaða kæranda hans og rök hans fyrir henni kæmu fyrir í þeim gögnum sem legið hafi fyrir sveitarstjórn er umrædd ákvörðun hafi verið tekin enda nálega engin gögn lögð fram af hálfu kæranda er hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.  Þá telur og kærandi að sveitarstjórn hafi ekki verið rétt að líta svo á að augljóslega væri óþarft að gefa honum færi á að tjá sig um ákvörðunina, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga in fine, enda varði ákvörðun sveitarstjórnarinnar brýna einkaréttarlega hagsmuni, bann við tilteknum ráðstöfunum og álagningu íþyngjandi skyldu um að afmá ummerki framkvæmda.  Nauðsynlegt hafi verið að heimila kæranda að koma að andmælum sínum áður en ákvörðun hafi verið tekin.  

Kærandi telur að synjun sveitarstjórnar Bláskógabyggðar hafi ekki verið reist á réttum lagagrundvelli.  Bent sé á að V. kafli laga nr. 44/1999 um náttúruvernd, sem vísað sé til í ákvörðun sveitarstjórnarinnar, fjalli að meginstefnu ekki um svo smáa framkvæmd sem hér um ræði.  Þó gefi að finna eftirfarandi ákvæði í 37. gr. laganna:  „Eftirtaldar jarðmyndanir og vistkerfi njóta sérstakrar verndar og skal forðast röskun þeirra eins og kostur er: […]  b. stöðuvötn og tjarnir 1.000 m² eða stærri, […]  Leita skal umsagnar Umhverfisstofnunar og náttúruverndarnefnda áður en veitt er framkvæmda- eða byggingarleyfi, sbr. 27. og 43. gr. skipulags og byggingarlaga, nr. 73/1997, til framkvæmda sem hafa í för með sér röskun jarðmyndana og vistkerfa skv. 1. mgr. nema fyrir liggi aðalskipulag samþykkt eftir gildistöku laga þessara þar sem umsögn skv. 33. gr. liggur fyrir.“

Í greinargerð með ákvæðinu segir um túlkun þess:  „Framkvæmdir við landslagsgerðir þær sem tilgreindar eru í 1. mgr. eru háðar framkvæmda- eða byggingarleyfi sveitarstjórnar, sbr. 27. og 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997.  Þurfi ekki byggingarleyfi sveitarstjórnar til framkvæmda þarf sérstakt framkvæmdaleyfi hennar, enda sé um meiri háttar framkvæmd að ræða.  Það á t.d. við um efnistöku, sbr. og 1. mgr. 47. gr. framræslu votlendis og nýtingu hvera.  Ekki þarf leyfi til minniháttar framkvæmda[…]“

Að þessu virtu megi ljóst vera að ákvæðið innihaldi ekki þá bannreglu sem sveitarstjórn hafi byggt neitun sína um byggingarleyfi á, heldur sé í ákvæðinu ráð fyrir því gert að hagnýta megi jarðmyndanir þær sem þar sé um fjallað.  Athygli veki að greinargerðin taki af tvímæli um það að sérstakt framkvæmdaleyfi þurfi ekki til minniháttar framkvæmda.  Sé á því byggt, að þær framkvæmdir þær sem hér um ræði teljist til slíkra smávægilegra framkvæmda.

Sé einnig bent á að framkvæmdirnar feli ekki í sér röskun á sjálfu Þingvallavatni heldur smávægilegar framkvæmdir á bakka þess, en með því sé ljóst að ákvæði 37. gr. náttúruverndarlaga taki, skv. orðalagi sínu, ekki til þeirra framkvæmda.

Hið sama gildir um ákvæði 38. gr. laga um náttúruvernd, sem fjalli um framkvæmdir á svæðum þar sem hætta sé á að friðlýstar náttúruminjar spillist, enda innihaldi ákvæðið ekki bannreglu af þeim toga sem sveitarstjórn virðist hafa byggt ákvörðun sína á.  M.ö.o. umrædd ákvæði séu heimildarreglur sem veiti heimild fyrir því að veita byggingar- eða framkvæmdaleyfi á svæðum af þessum toga að tilteknum skilyrðum uppfylltum. 

Tilvísun sveitarstjórnar til 27. gr. skipulags- og byggingarlaga eigi ekki við um framkvæmdir af þeim smávægilega toga sem um hér um ræði, en samkvæmt orðalagi ákvæðisins taki það aðeins til skyldu til að láta meiriháttar framkvæmdir sem áhrif hafi á umhverfið eða breyta ásýnd þess með jarðvegi eða efnistöku fara fram í samræmi við skipulagsáætlanir og að fengnu mati á umhverfisáhrifum. 

Bent sé á, að 7. gr. vatnalaga nr. 15/1923, sem sveitarstjórn hafi enn fremur byggt höfnun sína á, feli í sér frávik frá þeirri meginreglu 2. gr. vatnalaga að umráðaréttur yfir vatni, þ.m.t. netlögum í því, fylgi því landi sem vatnið teljist til.  Beri af þeim sökum að skýra ákvæði umræddrar lagagreinar þrengjandi skýringu skv. hefðbundnum lögskýringar¬viðhorfum.  Verður greinin þá enn fremur ekki talin fela í sér fortakslaust bann við þeim framkvæmdum sem sótt hafi verið um, þar sem við túlkun á gildissviði hennar verði að taka tillit til ákvæða 75. gr. sömu laga, en þar sé einstaklingum í 1. mgr. veitt fortakslaus heimild til að:  „[…] hleypa niður vatnsfarvegi, víkka hann eða rétta, gera nýjan farveg, flóðgarða og fyrirhleðslur eða önnur mannvirki í vatni eða við það í því skyni að verja land eða landsnytjar við spjöllum af landbroti eða árennsli vatns.“

Kærandi telji að sú yfirlýsta fyrirætlan hans að verja bátavör sína fyrir ölduróti og ágangi ísa frá Þingvallavatni sé fyllilega samræmanleg efni umræddrar lagagreinar, sem að efni til gangi framar ákvæðum 7. gr. sömu laga.  Telji kærandi af þeim sökum að ekki sé unnt að líta svo á að synjun sveitarstjórnar um byggingarleyfi honum til handa verði réttilega studd við ákvæði 7. gr. vatnalaga nr. 15/1923, enda hefði sveitarstjórninni borið að líta bæði til tilgangs framkvæmdarinnar sem og til heimildarákvæðis 75. gr. laganna.

Afdráttarlaus neitun Bláskógabyggðar á umsókn kæranda hans um byggingarleyfi, verði ekki studd við svæðisskipulag Þingvalla-, Grímsnes-, og Grafningshreppa, líkt og gert hafi verið, en umrætt skipulag hafi verið fellt úr gildi í aprílmánuði 2002 í tengslum við sameiningu hreppanna í Bláskógabyggð.  Mun síðar hafa verið ákveðið í sveitarstjórn hins sameinaða sveitarfélags að skipulagsmálum þess skyldi háttað í „anda“ hins brottfellda svæðaskipulags.

Íþyngjandi stjórnvaldsákvörðun af þeim toga sem sveitarstjórn hafi tekið verði ekki með lögmætum hætti byggð á skipulagi sem sveitarfélagið hafi sjálft fellt úr gildi og að samþykkt sveitarstjórnar um að starfað skuli í „anda“ hins brottfellda skipulags fullnægi ekki skilyrðum lögmætisreglu stjórnsýsluréttar fyrir töku ákvarðana af þessum toga.

Hið sama gildi um tilvísun sveitarstjórnar í stefnumótun sem unnið hafi verið eftir við gerð aðalskipulags Þingvallasveitar, óstaðfest drög að aðalskipulagi, hversu langt sem þau drög séu á veg komin, geti ekki grundvallað íþyngjandi stjórnvaldsákvörðun.  Bent sé á að í umræddum skipulagsdrögum virðist aðeins lagst gegn því að reist séu sérstök bátaskýli við Þingvallavatn, en hvergi sé í þeim drögum vikið að bátavörum, eða aðgerðum til að verja slíkar varir gegn ágangi vatns og ísa.

Engar réttarreglur beinlínis leggi bann við framkvæmdum af þeim toga sem sótt hafi verið um og því hafi sveitarstjórn borið að leggja almennt mat á umsókn hans um byggingarleyfi skv. þeim reglum sem mælt sé fyrir um í 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en við það mat hafi sveitarstjórn borið að fylgja reglum um frjálst mat stjórnvalda sem bindi hendur þeirra varðandi það að hvaða efnisniðurstöðu hið frjálsa mat megi leiða til.  Sveitarstjórn hafi brugðist skyldu sinni til að gæta réttar kæranda til að njóta jafnræðis við aðra sumarhúsaeigendur við Þingvallavatn, en ljóst sé að bátavarir af þeim toga sem um ræði fyrirfinnist í tugatali við Þingvallavatn annað hvort með samþykki skipulags- og byggingaryfirvalda, eða á þann hátt að njóti afskiptaleysis þeirra.  Þá séu ótalin öll þau bátalægi og bátaskýli sem fyrirfinnist við vatnið sem hafi falið í sér langtum meiri röskun á umhverfi vatnsins og vatnsbakkanum, heldur en það sem kærandi hugðist reisa.  Af þessum sökum hafi sveitarstjórn borið að veita leyfi til framkvæmdanna, enda standi réttarheimildir ekki til þess að gera honum, og rétti hans til að hafa umráð sumarhúsalóðar sinnar, að sæta annarri meðferð að þessu leyti til en öðrum sumarhúsaeigendum við vatnið.  Sé bent á að viðmið þessi njóti verndar eignarréttar-ákvæða 72. gr. og jafnræðisákvæða 65. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.

Þegar litið sé til allra framangreindra annmarka á ákvörðun sveitarstjórnar sé óhjákvæmilegt annað en að fella hana úr gildi og leggja fyrir sveitarstjórn að taka málið til nýrrar og lögmætrar afgreiðslu.  Bent sé á að ella myndi raunveruleg efnisumfjöllun um umsókn kæranda fara í fyrsta sinn fram á kærustigi, en telja verði að sá háttur sé andstæður málsmeðferðarreglum stjórnsýslulaga og skipulags- og byggingarlaga. 

Að lokum er tekið fram að telji úrskurðarnefndin sig bresta heimild að lögum til að leggja fyrir sveitarstjórn að taka umsókn kæranda til nýrrar úrlausnar, og að efnismeðferð umsóknar hans skuli fara fram á kærustigi, áskilji hann sér rétt til að koma að nýjum röksemdum við þá úrlausn.

Málsrök Bláskógabyggðar:  Af hálfu sveitarstjórnar Bláskógabyggðar er vísað til þess að bókun hennar hinn 1. júní 2004 sé til votts um viðhorf hennar til málsins.  Í svæðisskipulagi Þingvalla-, Grímsnes- og Grafningshreppa 1995-2015 komi skýrt fram að bygging nýrra bátaskýla sé ekki leyfð.  Það svæðisskipulag hafi verið fellt úr gildi en samkvæmt tilmælum hreppsnefndar fyrrverandi Þingvallahrepps skuli vinna í samræmi við skipulagið þar til aðalskipulag hafi verið staðfest fyrir Þingvallahrepp.  Það aðalskipulag sé í vinnslu.  Í drögum þess segi:  „Við mat á umsóknum um uppbyggingu sumarhúsa/deiliskipulagstillögum verði megin verndarmarkmið aðalskipulagsins höfð að leiðarljósi, þ.e. að vernda lífríki og tærleika Þingvallavatns, vernda ásýnd svæðisins (jarðmyndanir, landlagsheildir og gróðurfar) og menningarminjar.“

Af framangreindu megi ljóst vera að framkvæmd sú er kærumál þetta sé sprottið af sé ekki í anda aðalskipulagsins og hefði því ekki verið samþykkt á grundvelli þess. 

Skipulagsfulltrúi hafi leitað til Umhverfisstofnunar til að fá leiðbeiningar hennar um lagfæringar eins og sveitarstjórn hafi lagt til.  Þær leiðbeiningar hafi borist síðari hluta ágústmánaðar og þær í kjölfarið kynntar kæranda.  Þar sem dregist hafi að senda kæranda leiðbeiningar um lagfæringar hafi sveitarstjórn samþykkt að á fundi hinn 10. ágúst 2004 að framlengja frestinn til 15. október 2004. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 22. október 2004.

Niðurstaða:  Eins og að framan var rakið hóf kærandi framkvæmdir við bátalægi við sumarbústað sinn, nr. 1 í landi Heiðarbæjar í Þingvallasveit, án þess að hafa fengið til þess leyfi sveitarstjórnar. Voru framkvæmdir þessar stöðvaðar af skipulagsfulltrúa.  Í kjölfarið ritaði lögmaður kæranda bréf til sveitarstjórnar þar sem óskað var eftir leyfi til framkvæmdarinnar og henni lýst ásamt því að gerð var grein fyrir áformum kæranda um lagfæringu jarðrasks.

Á fundi sveitarstjórnar Bláskógarbyggðar hinn 1. júní 2004 var tekin til umfjöllunar stöðvun skipulagsfulltrúa á „óleyfisframkvæmdum“ við umrætt bátalægi þann 17. og 18. maí 2004.  Staðfesti sveitarstjórn stöðvunina með vísun til 56. greinar skipulags- og byggingarlaga og taldi framkvæmdina ótvírætt brot á V. kafla laga um náttúruvernd, 7. gr. vatnalaga og 27. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Auk þess vitnaði sveitarstjórn til þess að strandlengja Þingvallavatns væri á náttúruminjaskrá og gildi svæðisins mikið í þjóðarvitund.  Þá hafi skort á að fyrir lægi fullnægjandi samþykki landeiganda.  Bátaaðstaða sem þessi væri ekki í samræmi við svæðisskipulag Þingvalla-, Grímsnes- og Grafningshreppa, sem vinna skyldi eftir og væri ekki heldur í anda þeirrar stefnumótunar sem unnið væri eftir við gerð aðalskipulags Þingvallasveitar, sem væri langt komin.

Síðan segir í bókun sveitarstjórnar:  „Lagt fram erindi dags 25. maí 2004 frá Sigurmari K. Albertssyni hrl. fyrir hönd eiganda sumarbústaðarins, Péturs Jóhannssonar í Keflavík, þar sem sótt er um leyfi fyrir framkvæmdinni.  Sveitarstjórn samþykkir ekki leyfi fyrir umræddri framkvæmd og gerir eiganda að afmá á eigin kostnað jarðrask það sem unnið hefur verið, með vísan til 11. kafla skipulagsreglugerðar 400/1998 og 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skipulagsfulltrúa er falið að leita til sérfræðinga Umhverfisstofnunar um tillögur að lagfæringum á staðnum og  verður eiganda gert að fylgja þeim.  Lagfæringum skal lokið fyrir 15. september 2004.“ 

Í máli þessu er einvörðungu kærð synjun sveitarstjórnar á umsókn kæranda um leyfi fyrir hinni umdeildu framkvæmd og ákvörðun sveitarstjórnar um að gera kæranda að afmá á eigin kostnað jarðrask það sem unnið hafi verið.  Hins vegar er ekki kærð sú samþykkt sveitarstjórnar að staðfesta ákvörðun skipulagsfulltrúa um stöðvun framkvæmdanna og kemur hún því ekki til frekari umfjöllunar hér.

Ákvörðun sveitarstjórnar um að samþykkja ekki leyfi fyrir umræddri framkvæmd er, að mati úrskurðarnefndarinnar, ekki studd neinum viðhlítandi rökum.  Sé horft til þeirra raka sem sveitarstjórn færði fram fyrir þeirri niðurstöðu að staðfesta bæri ákvörðun skipulagsfulltrúa um stöðvun framkvæmda, þá var þar um skipulagslegar forsendur vísað annars vegar til svæðisskipulags sem fellt hafði verið úr gildi og hins vegar til aðalskipulags sem var á vinnslustigi og hafði ekki hlotið staðfestingu.  Með vísan til þess að bæði framkvæmdaleyfi samkvæmt 27. gr. og byggingarleyfi skv. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þurfa að vera í samræmi við skipulagsáætlanir eða hljóta meðmæli Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. ákvæða til bráðbirgða með lögunum má fallast á með kæranda að hin kærða ákvörðun hafi að þessu leyti ekki verið reist á réttum lagagrundvelli.  Í rökstuðningi sínum fyrir þeirri niðurstöðu að framkvæmdir kæranda hafi verið ólögmætar vísaði sveitarstjórn einnig til lagaraka, m.a. til 27. gr. skipulags- og byggingarlaga um framkvæmdaleyfi.  Er augljóst að þessi rök gátu ekki, að óbreyttu, átt við sem rök fyrir synjun á umsókn kæranda um framkvæmdaleyfi.  Var rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun því einnig áfátt.  Þykja framangreindir annmarkar eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar um synjun á umsókn kæranda.

Auk þess að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir framkvæmdinni ákvað sveitarstjórn að gera honum að afmá á eigin kostnað jarðrask það sem unnið hefði verið og átti skipulagfulltrúi að leita eftir tillögum sérfræðinga Umhverfisstofnunar um lagfæringarnar.  Í þessu fólst að sveitarstjórn var að leggja skyldur á herðar kæranda um framkvæmd samkvæmt tillögum þriðja aðila er ekki lágu fyrir þegar hin kærða ákvörðun var tekin.  Skorti sveitarstjórn heimild að lögum til þess að fela þriðja aðila að afmarka síðar skyldur kæranda til framkvæmdar verks, svo sem gert var með hinni kærðu ákvörðun, og verður hún því einnig felld úr gildi að þessu leyti.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 1. júní 2004 um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir framkvæmdum við bátalægi sumarbústaðar nr. 1 í landi Heiðarbæjar í Þingvallasveit og að gera honum að afmá jarðrask í samræmi við tillögur sérfræðinga Umhverfisstofnunar.

 

____________________________________
     Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

57/2005 Holtsgata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 28. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 57/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílageymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. júlí 2005, sem barst nefndinni sama dag, kærir Þorsteinn Einarsson hrl., f.h. H, Holtsgötu 5, Reykjavík, ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílgeymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð. 

Kærandi setti einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda, en með úrskurði úrskurðarnefndarinnar hinn 16. september 2005 hafnaði nefndin þeirri kröfu. 

Krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Hinn 9. febrúar 2005 samþykkti skipulagsráð deiliskipulag svokallaðs Holtsgötureits, svæðis er markast af Holtsgötu, Bræðraborgarstíg, Sólvallagötu og Vesturvallagötu.  Hin kærða deiliskipulagsákvörðun fól m.a. í sér að heimilt yrði að  byggja á óbyggðum lóðum á svæðinu ásamt því að byggja við nokkur hús sem fyrir væru á reitnum.  Samkvæmt deiliskipulaginu er nýtingarhlutfall óbyggðra lóða að hámarki 1,5.  Eitt bílastæði er fyrir hverja 50 m² í viðbótarbyggingarmagni atvinnuhúsnæðis og eitt bílastæði er fyrir hverja íbúð.  Lóðir á horni Bræðraborgarstígs og Holtsgötu eru sameinaðar og heimilt er að byggja á lóðinni 13 íbúða þriggja hæða hús með risi og neðanjarðarbílgeymslu með aðkomu frá Bræðraborgarstíg.  Kærandi máls þessa kærði einnig fyrrgreinda deiliskipulagsákvörðun skipulagsráðs.  

Á fundi skipulagsráðs hinn 29. júní 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til sameiningar lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu og loks leyfi til að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílgeymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð.  Umsóknin var samþykkt á fundinum með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Frágangur á lóðamörkum verði gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.“

Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að svo virðist sem hin kærða samþykkt byggi á deiliskipulagi svokallaðs Holtsgötureits frá 9. febrúar 2005 sem sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Sé vísað til þeirra röksemda sem reifaðar hafi verið vegna kæru um gildi deiliskipulagsins.  Telur kærandi m.a. að hið kærða leyfi til framkvæmda brjóti gegn ákvæðum stjórnarskrár nr. 33/1944 um friðhelgi eignarréttar o.fl., ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, ákvæðum reglugerðar nr. 400/1998 og ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, einkum 10., 11., 12. og 13. gr. laganna.

Þá telur kærandi að hin kærða samþykkt sé í andstöðu við deiliskipulag svæðisins ásamt því að vera ólögmæt og því beri að fella hana úr gildi.   

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að kærandi geri ekki neinar efnislegar athugasemdir við hina kærðu samþykkt þrátt fyrir kröfu um ógildingu hennar eða bendi á nein atriði sem leitt geti til ógildingar hennar.  Kröfu um ógildingu sé því hafnað enda ekkert komið fram í málinu sem bendi til þess að byggingarleyfið sé háð einhverjum annmörkum.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kæranda mótmælt.  Komið hafi verið til móts við athugasemdir kæranda, m.a. með því að færa aðkomu að bílgeymslu frá Holtsgötu yfir á Bræðraborgarstíg.  Athugasemdir um nýtingarhlutfall hefðu þurft að koma fram á meðan unnið hafi verið að gerð skipulagsins en þær hafi ekki komi fram fyrr en síðar.

Álit Brunamálastofnunar og Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins:  Úrskurðarnefndin leitaði álits Brunamálsstofnunar á því hvort deiliskipulag Holtsgötureits samræmdist reglum og kröfum um eldvarnir í íbúðabyggð.  Í bréfi Brunamálastofnunar, dags. 31. ágúst 2005, kom fram að vesturgafl hússins nr. 3 við Holtsgötu gæti ekki talist vera fullnægjandi eldvarnarveggur þar sem umbúnaður reykræstiops þar rýrði brunamótstöðu og væri það í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Framangreindu mótmælti Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins sem taldi að fyrirkomulag brunavarna á aðaluppdráttum samræmdist ákvæðum byggingarreglugerðar.  

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er krafa kæranda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim rökum að leyfið byggist á deiliskipulagi sem kærandi telur ólögmætt og hefur kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar.  Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kæranda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í.  Ekki verður heldur séð að byggingarleyfið brjóti gegn rétti kæranda sem varinn sé af stjórnarskrá nr. 33/1944 eða að undirbúningur þess hafi verið í andstöðu við ákvæði stjórnsýslulaga nr.  37/1993 líkt og kærandi heldur fram.  

Samkvæmt deiliskipulagi Holtsgötureits er gert ráð fyrir því að byggingarreitur hússins nr. 3 við Holtsgötu nái að lóðarmörkum Holtsgötu 5, þó með þeirri takmörkun að nýting hans þrjá metra frá lóðarmörkum Holtsgötu 5 er háð samþykki eiganda þess húss.  Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er gert ráð fyrir að við vesturgafl hússins nr. 3 við Holtsgötu verði komið fyrir reykræstiopi sem nái einn metra út fyrir húsið í átt að Holtsgötu 5.  Ekki liggur fyrir leyfi eiganda Holtsgötu 5 til hagnýtingar byggingareitsins með framangreindum hætti svo sem áskilið er í deiliskipulagi svæðisins og er byggingarleyfið því að þessu leyti í andstöðu við það.  Þá liggja ekki fyrir fullnægjandi niðurstöður um það að veggurinn uppfylli kröfur um eldvarnarveggi, sem Brunamálastofnun taldi vera forsendu deiliskipulagsins.  Verður af þessum sökum ekki hjá því komist að fallast á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar, en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ógildingin þó takmörkuð við þann hluta leyfisins er varðar húsið nr. 3 við Holtsgötu. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulagsráðs frá 29. júní 2005 um að heimila sameiningu lóðanna nr. 1 og 3 við Holtsgötu og nr. 32A við Bræðraborgarstíg í eina lóð, að rífa húsið nr. 32A við Bræðraborgarstíg og bílskúr á lóðinni nr. 1 við Holtsgötu ásamt því að byggja fjölbýlishús úr steinsteypu með 13 íbúðum og bílageymslu í kjallara fyrir 13 bíla á hinni sameinuðu lóð er felld úr gildi hvað varðar húsið nr. 3 við Holtsgötu. 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________            _____________________________
  Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson