Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

26/2006 Grensásvegur

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 5. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 26/2006, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. apríl 2006, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Svavar Þorvarðsson forstöðumaður, f.h. Fasteigna ríkissjóðs, Borgartúni 7, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 3-9 við Gensásveg í Reykjavík.  Fundagerð skipulagsráðs var lögð fram á fundi borgarráðs hinn 16. mars 2006. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 13. janúar 2006 var lögð fram tillaga um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg ásamt samþykki eigenda að Grensásvegi 3-9, dags. 5. janúar 2006.  Á fundinum var samþykkt að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Grensásvegi 3, 5, 7, 9 og 11.

Fól tillagan í sér að aðkoma að lóðum frá Grensásvegi yrði breytt þannig að inn- og útakstur á lóð nr. 3 yrði aflagður og þess í stað gert ráð fyrir inn- og útakstri á móts við mörk húsanna að Gresásvegi 7 og 9.  

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsráðs hinn 15. mars 2006 og lagt fram athugasemdarbréf 11 eigenda og leigjenda að Grensásvegi 3-9 ásamt umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 1. mars 2006.  Skipulagráð synjaði erindinu með  vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að eigendur fjögurra eigna af fimm, og 87,6% miðað við eignarhluta, að Grensásvegi 3 séu samþykkir tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg.  Eigendur fjögurra eigna af fimm, og 86,9% miðað við eignarhluta, að Grensásvegi 5 séu samþykkir tillögunni.  Eigendur fimm eigna af níu, og 50,4% miðað við eignarhluta, að Grensásvegi 7 séu samþykkir tillögunni.  Eigandi Grensásvegar 9 sé samþykkur tillögunni.  Af þessu leiði að 89,7% miðað við eignarhluta séu samþykkir tillögunni.  Vitneskja sé um að eigendur að Grensásvegi 3 og 5 hafi verið að andmæla gildandi deiliskipulagi varðandi útakstur í Skeifuna, en ekki tillögu að breyttu skipulagi.  Þannig séu 6,7% miðað við eignarhluta og þrír eigendur að andmæla breytingartillögunni, en tíu eigendur, eða 76,9% miðað við fjölda og 93,3% miðað við eignarhluta, sem séu henni samþykkir.  Ekki verði af gögnum málsins ráðið að rök andmælenda hafi verið könnuð.  Þá sé eftirtektarvert að sama eign hafi fleiri en eitt andmælaatkvæði miðað við fjölda. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að þrátt fyrir að ekki sé að finna ákvæði í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sem beinlínis setji því skorður að hægt sé að verða við beiðni um breytingar á deiliskipulagi, þrátt fyrir að samþykki allra meðlóðarhafa sé ekki fyrir hendi, sé litið svo á að ekki sé ástæða til að verða við slíkum óskum skorti samþykki allra meðlóðarhafa fyrir tillögum um breytingar. Reykjavíkurborg líti svo á að stafi umsókn um breytingar á deiliskipulagi frá lóðarhöfum verði að liggja fyrir samþykki allra, þ.e. að umsóknin fullnægi ákvæðum laga um fjöleignarhús.  Í umsögn skipulagsfulltrúa komi fram að þar sem allir lóðarhafar hafi ekki verið sammála tillögunni hafi ekki verið hægt að fallast á erindið að svo komnu, en ef samþykki allra lægi fyrir væri hægt að leggja málið fyrir skipulagsráð til samþykktar.  Á það sé bent að lóðin sé sameign þeirra aðila sem fasteignir eigi á lóðinni, sbr. 5. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og deiliskipulagstillagan geri ráð fyrir verulegum breytingum á lóðinni er varði aðkomuleiðir að henni.

Í 6. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús sé tekið fram að samþykki allra eigenda sameignar þurfi sé um endurbætur að ræða sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign.  Einnig sé tekið fram í 8. tl. 41. gr. að ákvarðanir er varði skiptingu bílastæða verði ekki teknar nema að fengnu samþykki allra sameigenda.  Þegar ofangreint sé virt sé ljóst að ekki hafi verið heimilt að verða við erindi kærenda vegna samþykkisskorts meðlóðarhafa enda ljóst að deiliskipulagstillagan geri ráð fyrir verulegum breytingum á aðkomuleiðum auk þess sem verið sé að breyta bílastæðum á lóðinni.  Skipti engu máli varðandi álitaefnið hvort rök þeirra sem mótmæltu breytingartillögunni hafi verið könnuð sérstaklega eður ei, en vísað sé til þeirra athugasemda sem borist hafi við grenndarkynningu tillögunnar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun skipulagráðs á beiðni eiganda fasteignarinnar að Grensásvegi 9 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg.  Er synjunin byggð á umsögn skipulagsfulltrúa þess efnis að ekki séu allir lóðarhafar sammála um breytinguna og því sé ekki hægt að fallist á erindið að svo komnu. 

Ekki verður séð að kærandi hafi átt lögvarinn rétt til þess að fá skipulagi umræddrar lóðar breytt á þann hátt sem um var sótt.  Bar skipulagsyfirvöldum að taka hlutlæga afstöðu til erindis kæranda og var m.a. þeim rétt að líta til afstöðu annarra lóðarhafa, en sumir þeirra voru mótfallnir umræddri breytingu.  Verður ekki annað séð en að áskilnaður um samþykki allra lóðarhafa hafi verið lögmætur, enda fær sá áskilnaður nokkra stoð í ákvæðum í 41. gr. fjöleignarhúsalaga um ákvörðunartöku um breytta hagnýtingu sameignar.  Var hin kærða ákvörðun studd málefnalegum rökum og verður kröfu kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu synjunar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg í Reykjavík. 

 

 

___________________________         
Hjalti Steinþórsson          

 

 

____________________          _______________________
  Ásgeir Magnússon                  Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

des 22
Love0

68/2006 Heiðarvegur

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 29. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 68/2006, kæra á afgreiðslu umhverfis- og skipulagsráðs Vestmannaeyja frá 26. júlí 2006 á erindi um aðgerðir vegna hávaða milli Heiðarvegs 1 og 3 í Vestmannaeyjum.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. ágúst 2006, er barst nefndinni 25. sama mánaðar, kærir Jón Hauksson hdl., f.h. Þ, vegna Gistiheimilisins Heimis, Heiðarvegi 1, Vestmannaeyjum synjun umhverfis- og skipulagsráðs bæjarins frá 26. júlí 2006 á erindi kæranda um aðgerðir vegna hávaða milli Heiðarvegar 1 og 3. Bæjarstjórn samþykkti greinda afgreiðslu hinn 24. ágúst 2006.

Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málsatvik og rök:  Í húsinu að Heiðarvegi 1 er starfrækt Gistiheimilið Heimir.  Um er að ræða steinsteypt hús og hefur það sameiginlegan gafl við húsið að Heiðarvegi 3 til suðurs.  Á Heiðarvegi 3 er veitinga- og skemmtistaðurinn Prófasturinn.  Hefur kærandi í nokkur ár krafist úrbóta, m.a. af hálfu byggingaryfirvalda, vegna hávaða frá skemmtistaðnum.

Hinn 29. júní 2006 ritaði kærandi bréf til umhverfis- og skipulagsráðs Vestmannaeyja í tilefni þess að útvega þurfti gestum gistiheimilisins gistingu annars staðar sökum hávaða sem stafaði frá rokktónleikum sem haldnir voru í húsinu að Heiðarvegi 3.  Í erindinu sagði m.a. svo:  „Heilbrigðiseftirlit Suðurlands hefur alfarið neitað að taka á þessum hávaðamálum og segir Umhverfis- og skipulagsráð Vestmannaeyjabæjar fara með mál sem þetta og óska ég því eftir að nú verði tekið á þessu máli, þannig að Gistiheimilið Heimir þurfi ekki að líða fyrir og bera fjárhagslegan skaða af lögbrotum eiganda Prófastsins.  Hjálagt fylgir lögregluskýrsla, sem sýnir hversu gífurlegur hávaði var framleiddur þarna inni og var hann, eins og svo oft áður, langt yfir leyfilegum mörkum.“

Á fundi umhverfis- og skipulagsráðs, hinn 26. júlí 2006, var ofangreint erindi tekið fyrir og eftirfarandi bókað: „Ráðið getur ekki orðið við erindinu og vísar í fyrri bókanir bæjaryfirvalda um þetta mál.  Afgreiðsla þessi er skv. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.“
 
Kærandi bendir á að honum sé nánast ókleift að reka atvinnustarfsemi sína vegna hljóðmengunar frá skemmtistaðnum Prófastinum.  Málaleitanir, sem t.d. hafi beinst að opinberum aðilum og leitt gætu til úrbóta, hafi reynst árangurslausar.  Ljóst sé að umhverfis- og skipulagsráð hafi ekki gætt réttra sjónarmiða við úrlausnir sínar og sé einkum vísað til heimilda vegna breytinga á skemmtistaðnum árið 2001.  Þá sé vísað til umsagna vegna starfsleyfa skemmtistaðarins sem sífellt hafi verið rekinn á bráðabirgðaleyfum sem sé andstætt skipulagslögum og 10. gr. reglugerðar nr. 933/1999 um hávaða.

Bæjaryfirvöld telja að kæran lúti að öðrum atriðum en erindi kæranda hafi fjallað um og því leiki vafi á því hvort efnislega sé unnt að kveða upp úrskurð í málinu. Kærufrestir vegna eldri samþykkta byggingaryfirvalda í máli þessu séu löngu útrunnir.  Þá telji Vestmannaeyjabær að málið sem slíkt falli ekki undir verksvið umhverfis- og skipulagsráðs heldur Heilbrigðiseftirlit Suðurlands.

Niðurstaða:  Erindi kæranda, dags. 29. júní 2006, sem hin kærða synjun lýtur að, fól í sér ósk um úrbætur vegna hávaða frá starfsemi sem leyfi hafði fengist fyrir nokkrum árum áður.  Hefur kærandi komið slíkum óskum á framfæri við bæjaryfirvöld um nokkurra ára skeið.  Fyrir liggur að við endurnýjun starfsleyfis umrædds veitingastaðar á árinu 2005 taldi Heilbrigðiseftirlit Suðurlands að kröfur um hljóðeinangrun hefðu verið uppfylltar með úrbótum sem þá hefðu verið gerðar á húsnæði staðarins.

Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kveður úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála upp úrskurði um ágreiningsmál um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum og er kærufrestur einn mánuður frá því að kæranda varð eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra á, sbr. 5. mgr. fyrrnefnds ákvæðis.  Kæranda hefur verið kunnugt um heimilaða notkun umrædds húsnæðis um árabil og var kærufrestur vegna þeirrar notkunar húsnæðisins því löngu liðinn er kæra barst úrskurðarnefndinni í máli þessu.  Skapar hin kærða synjun umhverfis- og skipulagsráðs ekki nýjan kærufrest þar sem afgreiðslan fól ekki í sér nýja ákvörðun heldur aðeins áréttingu á fyrri afstöðu bæjaryfirvalda til erindis kæranda.  Rétt þykir að benda á að um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun húss, t. d. fyrir veitinga- og skemmtistarfsemi, fer eftir skipulags- og byggingarlögum og er eftir atvikum kæranlegt til úrskurðarnefndarinnar, en starfsleyfi slíkra staða verða ekki borin undir nefndina enda fer um veitingu þeirra eftir öðrum lögum.

Að þessu virtu og með vísan til 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður kærumáli þessu vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                   ______________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

96/2006 Mjódd

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 29. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 93/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. júlí 2006 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á innréttingum til reksturs spilasalar í húsnæði að Álfabakka 14A í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. desember 2006, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir H, formaður íbúasamtakanna Betra Breiðholts, f.h. samtakanna, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. júlí 2006 að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innréttingu til reksturs spilasalar í húsnæði að Álfabakka 14A í Reykjavík.  Borgarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 27. júlí 2006.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinu kærða byggingarleyfi. 

Málsatvik og rök:  Hinn 25. júlí 2006 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík umsókn um innréttingu spilasalar í húsinu að Álfabakka 14A í Reykjavík, sem tilheyrir verslunarkjarnanum í Mjódd.  Óánægju mun hafa gætt meðal íbúa hverfisins vegna fyrirhugaðs spilasalar og mun hafa verið fallið frá áformum um slíkan rekstur og borgaryfirvöld keypt umrætt húsnæði. 

Kærandi vísar til þess að umrætt svæði, þar sem blómleg verslun fari fram, hafi verið íbúum til mikillar ánægju.  Þar hafi verið haldnar sýningar frá leikskólum og skólum hverfisins ásamt fjölskylduhátíðum.  Ekki yrði unnt að halda þeirri starfsemi áfram eftir að opnaður yrði spilasalur sem opinn yrði öllum og hvetti fólk til að fara inn og jafnvel fórna eignum sínum.  Ekkert samráð hafi verið haft við íbúa vegna fyrirhugaðrar starfsemi en brugðist hafi verið við er kunnugt hafi orðið um hana og hafi fjöldi íbúa ritað undir mótmælaskjöl af þessu tilefni. 

Niðurstaða:  Kæra í máli þessu er sögð stafa frá íbúasamtökunum Betra Breiðholt, sem munu vera frjáls samtök er láti sig varða hagsmunamál er snerta íbúa Breiðholts.  Virðist kærandi byggja á gæslu almannahagsmuna en ekki liggur fyrir að fyrrgreind samtök eigi einstaklega og lögvarða hagsmuni er tengjast hinni kærðu ákvörðun er geti veitt samtökunum stöðu málsaðila að stjórnsýslurétti.  Þá er ekki til að dreifa heimild í lögum er veiti félagasamtökum eins og hér um ræðir sjálfstæða kæruaðild á þessu sviði. 

Verður kærandi af framangreindum sökum ekki talinn eiga kæruaðild og verður máli þessu því, þegar af þeirri ástæðu, vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________      _____________________________
Ásgeir Magnússon                               Þorsteinn Þorsteinsson.

des 22
Love0

135/2007 Nesbali

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 29. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 135/2007, kæra á afgreiðslu skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 12. júlí 2007 og afgreiðslu bæjarstjórnar Seltjarnarness frá 22. ágúst 2007 á umsókn um leyfi til byggingar einbýlishúss að Nesbala 36.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. október 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir V, eigandi fasteignarinnar að Nesbala 48, Seltjarnarnesi, afgreiðslu skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 12. júlí 2007 og afgreiðslu bæjarstjórnar Seltjarnarness frá 22. ágúst 2007 á umsókn um leyfi til byggingar einbýlishúss að Nesbala 36.  Þá hafa úrskurðarnefndinni borist bréf tveggja nágranna kæranda, dags. 16. og 25. október 2007, þar sem tekið er undir sjónarmið hans en ekki verður litið á erindi þessi sem kærur eða meðalgöngu.

Gerir kærandi þá kröfu að hinar kærðu samþykktir verði felldar úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Er krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar. 

Málsatvik og rök:  Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness þann 6. apríl 2006 var tekin fyrir umsókn um leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni að Nesbala 36, en lóðin hefur verið óbyggð allt frá því skipulag var gert fyrir umrætt svæði snemma árs 1979.  Umsókninni var synjað þar sem byggingin fór út fyrir byggingarreit. 

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar 22. júní 2006 var lögð fram að nýju umsókn um leyfi til byggingar húss á lóðinni og var samþykkt að senda málið í grenndarkynningu.  Á fundi nefndarinnar 17. ágúst 2006 var umsóknin samþykkt þar sem engar athugasemdir höfðu borist við grenndarkynninguna og ákvörðunin staðfest í bæjarstjórn 23. ágúst 2006.

Í framhaldi af nánari hönnun hússins sendi lóðarhafi inn nýja umsókn þar sem óskað var eftir leyfi fyrir verulegri hækkun þess vegna breyttra hönnunarforsendna.  Var samþykkt að senda erindið í grenndarkynningu.  Athugasemdir bárust frá nágrönnum og var umsókninni hafnað á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar 11. janúar 2007.  Aftur var send inn umsókn um breytingu á hæð væntanlegs húss og málið á ný sent í grenndarkynningu.  Enn bárust athugasemdir og var umsókninni hafnað á grundvelli þeirra.

Á fundi nefndarinnar 12. júlí 2007 var tekið fyrir erindi frá lóðarhafa þar sem tillögur að breytingum á húsinu að Nesbala 36 voru dregnar til baka.  Afgreiddi nefndin erindið með svohljóðandi bókun:  „Tekið fyrir að nýju erindi ………  Skipulags- og mannvirkjanefndar (sic) vísar til samþykktar sinnar frá 17. ágúst 2006“.  Þessa afgreiðslu staðfesti bæjarstjórn Seltjarnarness á fundi sínum hinn 22. ágúst 2007.

Á aðaluppdráttum er áritun um samþykkt byggingarnefndar hinn 17. ágúst 2006.  Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa eru byggingarleyfisgjöld ógreidd en byggingarstjóri mun hafa skrifað sig á verkið hinn 19. júlí 2007 og iðnmeistarar verið tilkynntir hinn 15. nóvember 2007.

Kærandi telur að ef litið væri svo á að hinar kærðu samþykktir fælu í sér loforð um útgáfu byggingarleyfis þá beri að fella þær úr gildi og setja málið í grenndarkynninu.  Ekki hafi verið unnt að veita leyfið á grundvelli fyrri samþykktar frá árinu 2006 þar sem hún hafi verið fallin úr gildi samkvæmt 1. mgr. 45. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Af hálfu Seltjarnarnesbæjar er tekið fram að fyrir liggi deiliskipulag fyrir svæðið vestan Nesbala, ásamt byggingarskilmálum, sem samþykkt hafi verið í skipulagsnefnd 27. mars 1979 og í bæjarstjórn þann 12. apríl sama ár.  Ástæða þess að málið hafi verið sent í grenndarkynningu hafi verið sú að nýtingarhlutfall á lóðinni hafi verið nokkru hærra en byggingarskilmálar segi til um eða 0,375 í stað 0,3.  Þess beri að geta að Nesbali 36 sé síðasta óbyggða lóðin á svæðinu og sé nýtingarhlutfall byggðra lóða í hverfinu frá 0,29 – 0,35.  Grenndaráhrif hinnar umdeildu byggingar séu óveruleg og séu því ekki efni til að fallast á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.

Af hálfu byggingarleyfishafa er því haldið fram að kærufrestur hafi verið liðinn er kæra í málinu hafi borist úrskurðarnefndinni.  Ljóst megi vera að kæranda hafi verið kunnugt um allar ákvarðanir sem teknar hafi verið í málinu fyrir 10. september 2007, enda séu allar ákvarðanir bæjaryfirvalda á Seltjarnarnesi birtar opinberlega á heimasíðu sveitarfélagsins.  Sé kæra í málinu því of seint fram komin og beri að vísa henni frá. 

Verði ekki fallist á kröfu byggingarleyfishafa um frávísun sé kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Ekkert hafi verið athugavert við meðferð málsins þegar hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið veitt og hafi m.a. fullnægjandi grenndarkynning farið fram. 

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu sem ekki verða rakin frekar í þessum þætti málsins.

Niðurstaða:  Í bréfi kæranda til byggingarfulltrúa Seltjarnarness, dags. 12. september 2007, kemur fram að honum hafi daginn áður borist tilkynning byggingarfulltrúa, dags. 5. september 2007, um hinar kærðu afgreiðslur.  Verður við það að miða að viðtaka tilkynningarinnar marki upphaf kærufrests í málinu og var hann því ekki liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 10. október 2007. 

Áhöld eru um það hvort unnt hafi verið að leggja samþykkt bæjarstjórnar frá 23. ágúst 2006 til grundvallar við útgáfu umdeilds byggingarleyfis, sbr. 5. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá leikur verulegur vafi á um hvort framkvæmd og forsendur grenndarkynningar hafi fullnægt lagaskilyrðum sé til þess litið að deiliskipulag er talið vera í gildi fyrir umrætt svæði.  Verður af þessum sökum fallist á kröfu kæranda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru á lóðinni nr. 36 við Nesbala á Seltjarnarnesi, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

 

____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________              ____________________________
Ásgeir Magnússon                                               Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

148/2007 Gleráreyrar

Með

Ár 2007, föstudaginn 23. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 148/2007, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 25. júlí 2007 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við verslunarmiðstöðina Glerártorg á lóðinni nr. 1 við Gleráreyrar á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. nóvember 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Hákon Stefánsson lögfr., f.h. Svefns og heilsu ehf., þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 25. júlí 2007 að veita leyfi fyrir viðbyggingu við verslunarmiðstöðina Glerártorg á lóðinni nr. 1 við Gleráreyrar.  Hin kærða ákvörðun var samþykkt í skipulagsnefnd bæjarins hinn 22. ágúst 2007 og staðfest í bæjarstjórn hinn 4. september sama ár. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða meðan málin væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Þykja málsatvik nú nægjanlega upplýst til þess að taka kæruna til endanlegrar úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu. 

Málavextir:  Í febrúarmánuði 2007 samþykkti bæjarstjórn Akureyrar breytt deiliskipulag fyrir Gleráreyrar 1-10 á Akureyri, sem er verksmiðjulóð sú sem Samband íslenskra samvinnufélaga hafði undir verksmiðjur sínar og nefndist í eldra skipulagi Dalsbraut 1.  Tók skipulagið gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl sl.  Hefur kærandi máls þessa krafist ógildingar á nefndri skipulagsákvörðun í kæru til úrskurðarnefndarinnar með þeim rökum að skipulagsákvörðunin sé haldin ýmsum ógildingarannmörkum.  Var kröfu kæranda um ógildingu umræddrar skipulagsákvörðunar hafnað með úrskurði uppkveðnum hinn 21. nóvember 2007. 

Meðal fyrirhugaðra mannvirkja á umræddu skipulagssvæði er viðbygging við Glerártorg, Gleráreyrum 1, Akureyri.  Hinn 11. apríl 2007 veittu bæjaryfirvöld leyfi til jarðvegsskipta vegna hinna fyrirhuguðu framkvæmda á nefndri lóð.  Kærandi skaut þeirri leyfisveitingu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærumálinu frá sökum aðildarskorts með úrskurði uppkveðnum hinn 14. júní 2007.  Hinn 13. júní 2007 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi Akureyrar leyfi fyrir útmælingu og gerð sökkla á umræddri lóð vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar og skaut kærandi máls þessa þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar.  Var því máli vísað frá með úrskurði uppkveðnum 22. ágúst 2007 þar sem heimilaðar framkvæmdir þóttu ekki snerta lögvarða hagsmuni kæranda með þeim hætti að hann ætti kæruaðild í málinu.  Skipulags- og byggingarfulltrúi veitti síðan leyfi fyrir umdeildri viðbyggingu við verslunarmiðstöðina að Geráreyrum 1 hinn 25. júlí 2007 og hefur kærandi skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Til stuðnings kröfu sinni vísar kærandi til þess að hin kærða ákvörðun byggi á deiliskipulagi sem hann telji ekki gilt að lögum og kærandi hafi skotið til úrskurðarnefndarinnar.  Sé vísað til þeirra sjónarmiða er komi fram í því kærumáli. 

Rétt sé að upplýsa að Akureyrarbær reki nú mál fyrir matsnefnd eignarnámsbóta í þeim tilgangi að taka eignarnámi Dalsbraut 1i, Akureyri, fastanr. 215-1370 og fastanr. 215-1373 (matshl. 040101), ásamt tilheyrandi lóðarréttindum.  Sú krafa eigi m.a. rætur að rekja til þess að syðri hluti lóðarinnar Dalsbraut 1i, að stærðinni 2.040 m², verði lagður til Gleráreyra 1, líkt og skýrt sé tekið fram í greinargerð og lóðaskipulagi núgildandi skipulags. 

Liggi því fyrir að 2.040 m² af lóðinni Gleráreyrar 1 í núgildandi skipulagi séu lóðarréttindi Dalsbrautar 1i skv. eldra skipulagi sem óumdeilt sé að kærandi njóti eignarréttinda yfir.  Kærandi hafi ekki gefið eftir eignarréttindi sín yfir umræddum 2.040 m² sem felldir hafi verið inn í lóðina Gleráreyrar 1.  Kærandi telji óheimilt að gefa út byggingarleyfi á lóð nema samþykki allra eigenda hlutaðeigandi lóðar liggi fyrir.  Kærandi sé ótvírætt sameigandi að lóðinni Gleráreyrar 1.  Þegar af þeirri ástæðu sé útgáfa hins kærða byggingarleyfis ólögmæt og því beri að fella það úr gildi.

Kærandi eigi lögvarða hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi hins umdeilda byggingarleyfis.  Það varði byggingarframkvæmdir á lóð sem liggi að lóð kæranda og hluti af lóðarréttindum hans hafi verið færð undir þá lóð eins og fyrr sé rakið og án þess að kærandi hafi verið sviptur eignarrétti sínum á þeirri spildu.

Núgildandi deiliskipulag taki til lóðanna Gleráreyrar 1-10, þ.e. eitt skipulag sé fyrir svæði það sem mannvirki kæranda standi á og hin kærða ákvörðun heimili framkvæmdir á.  Kærandi telji að í lögum nr. 73/1997 sé byggt á því að eigendur mannvirkja innan sama deiliskipulagsreits hafi almennt lögvarða hagsmuni af framkvæmdum innan reitsins.  Þetta megi m.a. ráða af 7. mgr. 43. gr. laganna sem geri ráð fyrir að grenndarkynning fari fram séu gerðar óverulegar breytingar á deiliskipulagi. 

Kærandi hafi fengið upplýsingar um hina kærðu ákvörðun hinn 5. október 2007 í kjölfar fyrirspurnar þar um.  Áður hafi kærandi kært útgáfu bráðabirgðaleyfis fyrir sömu framkvæmd til úrskurðarnefndarinnar.  Telur kærandi að bæjaryfirvöldum hafi verið rétt og skylt að tilkynna honum um hinar kærðu ákvarðanir, þar sem hann hafi áður kært deiliskipulagið til úrskurðarnefndarinnar, sem og útgáfu bráðabirgðaleyfis er verið hafi undanfari þess byggingarleyfis sem nú sé til umfjöllunar.  Kærandi telji sig hafa mátt treysta því að nýtt byggingarleyfi yrði ekki veitt vegna umdeildra framkvæmda meðan hann hafi staðið í þeirri trú að kærumál hans vegna fyrrgreinds bráðabirgðaleyfis væri óútkljáð hjá úrskurðarnefndinni.  Telji kærandi því að kæra þessi sé fram komin innan kærufrests. 

Að öðru leyti skírskoti kærandi máli sínu til stuðnings til  ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sem og ákvæða stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Akureyrarbær gerir kröfu um að kærumáli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað.

Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar sé einn mánuður frá því að kæranda hafi orðið kunnugt, eða mátt vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra eigi.  Sé um að ræða ákvarðanir sem sæti opinberri birtingu teljist kærufrestur frá birtingu ákvörðunar.

Tekið sé undir málsástæðu byggingarleyfishafa í athugasemdum hans til úrskurðarnefndarinnar, dags. 5. nóvember 2007, um að kærandi byggi ekki á því að honum hafi ekki mátt vera kunnugt um útgáfu umrædds byggingarleyfis, heldur því að borið hafi að birta honum útgáfu þess sérstaklega.  Bæjaryfirvöldum beri ekki skylda til að tilkynna öðrum en byggingarleyfisaðilum um útgáfu byggingarleyfis, sbr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þar sem segi að eftir að stjórnvald hafi tekið ákvörðun skuli hún tilkynnt aðila máls nema það sé augljóslega óþarft.  Athygli sé vakin á því að fundargerðir skipulagsnefndar og bæjarstjórnar birtist samdægurs á heimasíðu Akureyrarbæjar.

Vísað sé til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar nr. 69/2007, dags. 22. ágúst 2007, þar sem segi að kæruaðild einstaklinga að skipulagsákvörðun feli ekki sjálfkrafa í sér kæruaðild að ákvörðunum um mannvirkjagerð á tilteknum skipulagsreit. 

Í tölvupósti lögmanns kæranda til Akureyrarbæjar 4. október 2007 sé spurt hvort gefið hafi verið út byggingarleyfi á Gleráreyrum 1.  Þá segi að viðkomandi hafi kært einhverja bráðabirgðaheimild til byggingarframkvæmda á lóðinni og síðan hafi hann ekkert frétt af málinu.  Daginn eftir hafi Akureyrarbær upplýst lögmann kæranda um byggingarleyfið. 

Kæranda hafi mátt vera ljóst að eftir jarðvegsskipti og eftir að leyfi hafi verið gefið út fyrir útmælingu og sökklum yrði gefið út byggingarleyfi fyrir frekari framkvæmdum.  Kærandi reki verslun að Gleráreyrum 3 og hafi því mátt vera ljóst þegar uppbygging hófst að búið væri að gefa út byggingarleyfi.  Framkvæmdir hafi hafist strax eftir útgáfu byggingarleyfisins 4. september 2007 og hafi viðbyggingin risið hratt á fyrstu dögunum. 

Þá vísi Akureyrarbær til 3. gr. upplýsingalaga nr. 50/1996 þar sem segi að stjórnvöldum sé skylt, sé þess óskað, að veita almenningi aðgang að fyrirliggjandi gögnum sem varði tiltekið mál með þeim takmörkunum sem greini í 4.–6. gr. laganna.  Það sé meginregla að þegar farið sé fram á upplýsingar þá skuli óska þess sérstaklega og bréflega.  Ekki sé hins vegar hægt að fara fyrirfram fram á öll gögn sem eigi eftir að koma í tiltekið mál eða sem gefin verði út í tilteknu máli.  Kærandi hafi því ekki getað búist við því að Akureyrarbær upplýsti hann í hvert sinn sem gefið yrði út byggingarleyfi á Gleráreyrum 1.  Kæranda hafi hins vegar borið að gæta hagsmuna sinna, enda hafi Akureyrarbær, sem stjórnvald, ríkar skyldur til upplýsingagjafar ef eftir henni sé leitað. 

Telja verði að sá mánaðarfrestur sem kærandi hafi haft til að kæra byggingarleyfið hafi verið liðinn þegar kæra var lögð fram.  Um það leyti sem kærandi hafi óskað eftir upplýsingum hvort búið væri að gefa út byggingarleyfi hafi verið búið að steypa upp allan norðurvegg viðbyggingarinnar, sem snúi að verslun kæranda, ásamt öllum vesturveggnum og ca. 40% af suðurvegg viðbyggingarinnar.  Einnig hafi verið byrjað á uppsetningu þaks.  Kærandi hafi hins vegar ekki kært byggingarleyfið fyrr en 2. nóvember 2007. 

Þá sé frávísunarkrafa bæjarins studd þeim rökum að kærandi hafi ekki sýnt fram á að kröfur sem hann hafi uppi í kæru varði lögmæta hagsmuni hans.  Í kæru sé ekki gerð grein fyrir því á hvaða grunni kærandi telji sig hafa af því lögvarða hagsmuni að úrskurður gangi um kæru hans, s.s. vegna grenndaráhrifa.  Hann telji sig enn vera lóðarleiguhafa að því svæði sem umdeilt byggingarleyfi taki til, á grundvelli eldra skipulags, þar sem ekki hafi tekist samkomulag um bætur fyrir lóðarleiguréttindi sem fallið hafi til Gleráreyrar 1, sem áður hafi talist til Dalsbrautar 1i.  Akureyrarbær vísi til deiliskipulags sem tekið hafi gildi 2. apríl 2007.  Þó enn sé óútkljáður ágreiningur um bætur fyrir skerðingu á lóðarréttindum til handa kæranda á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi deiliskipulagið með sinni lóðaafmörkun þegar tekið gildi.  Vakin sé athygli á því að þótt kærandi missi lóðarréttindi á baklóð fái hann stærri og verðmætari lóð fyrir framan verslun sína samkvæmt nefndu deiliskipulagi. 

Þar sem ekki hafi tekist samningar með aðilum um bætur hafi verið nauðsynlegt að fara fram á það við matsnefnd eignarnámsbóta að bætur verði metnar, m.a. fyrir lóðarskerðingu. 

Deiliskipulag svæðisins fjalli fyrst og fremst um lóðina Gleráreyrar 1 þar sem uppbygging eigi sér stað og um byggingu verslunarhúsnæðis á þeirri lóð sem umþrætt byggingarleyfi heimili.  Þær kröfur og athugasemdir sem kærandi hafi uppi í málinu varði með engu móti hagsmuni hans sem lóðarhafa og fasteignareiganda að Gleráreyrum 3. 

Hvað efnishlið máls varði bendi bæjaryfirvöld á að hið kærða byggingarleyfi eigi stoð í gildu deiliskipulagi fyrir Gleráreyrar 1-10.  Skipulagið sé hvorki haldið form- né efnisgöllum.  Kærandi hafi ekki sýnt fram á að hagsmunum hans sem fasteignareiganda á svæðinu sé raskað með þeim hætti að leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins. 

Með vísan til ferils málsins, sbr. úrskurð úrskurðarnefndarinnar vegna kæru á leyfi til jarðvegsskipta, dags. 14. júní 2007, og úrskurðar vegna kæru á leyfi til útmælingar og gerðar sökkla á lóðinni, dags. 22. ágúst 2007, þar sem báðum málum hafi verið vísað frá vegna aðildarskorts og skorts á lögvörðum hagsmunum, telji Akureyrarbær að gera verði mjög miklar kröfur til þess að í húfi séu verulegir einstaklegir lögvarða hagsmunir svo til álita komi að verða við ógildingarkröfu í máli þessu.  Sér í lagi eigi þetta við þar sem framkvæmdir séu þegar komnar á það stig að byggingin verði fokheld í byrjun desember nk. og kærandi hafi getað kært veitingu leyfisins strax í byrjun eða um miðjan september sl.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er skírskotað til 8. gr. skipulags- og byggingarlaga um kærufrest.  Kærandi byggi málatilbúnað sinn ekki á því að ágallar hafi verið á hinu kærða leyfi, eða honum hafi ekki mátt vera kunnugt um útgáfu þess, heldur að borið hafi að birta honum útgáfu byggingarleyfisins sérstaklega.  Úrskurðarnefndina bresti því lagaheimild til þess að úrskurða efnislega um mál er berist að liðnum kærufresti. 

Bent sé á að hvorki hafi nýbygging verið reist né samþykkt innan lóðarmarka Dalsbrautar 1i eins og þó mætti ráða af kæru.  Þá beri að hafa í huga að nefnd lóð sé leigulóð en ekki eignarlóð.  Í eignarskiptayfirlýsingu fyrir Dalsbraut 1i frá árinu 1989 komi fram að lóðin sé 3.331,3 m² en sú eignarskiptayfirlýsing sé eina skjalið yfir stærð og staðsetningu lóða að Dalsbraut 1 með hliðsjón af niðurstöðu Hæstaréttar í málinu nr. 360/2006.  Eigendur eigna á lóðinni Dalsbraut 1i hafi komið sér saman um að skipta lóðinni upp í tvo sérafnotafleti þannig að norðurhluti lóðar skuli tilheyra matshluta 0101 en suðurhluti skuli tilheyra matshluta 0102.  Kærandi hafi ekki hirt um að taka þetta fram í málatilbúnaði sínum. 

Athugasemdir kæranda við umsögn Akureyrarbæjar og andmæli byggingarleyfishafa:  Kærandi telur að kæra hafi borist innan kærufrests enda hafi honum fyrst orðið kunnugt um útgáfu hins kærða byggingarleyfis 5. október 2007.  Fullyrðingar þess efnis að kæranda hafi mátt vera kunnugt um útgáfu byggingarleyfisins fyrr sé mótmælt.  Framkvæmdir að Gleráreyrum 1 hafi staðið allt frá því í október/nóvember 2006 er byrjað hafi verið á niðurrifi mannvirkja á svæðinu.  Erfitt sé fyrir kæranda að vita hvaða framkvæmdir hafi byggst á hvaða leyfum og þá sé erfitt að fylgjast með svo umfangsmiklum framkvæmdum sem staðið hafi yfir í langan tíma.  Mannvirki hafi verið rifin, jarðvegur grafinn upp, steyptir grunnar o.fl.  Kærandi fallist ekki á það að hann hafi mátt gera sér grein fyrir því að byggingarleyfi hafi verið gefið út í september sl. í ljósi þess að hann hafi ekki getað gert sér grein fyrir hvenær ein leyfisskyld framkvæmd byrji eða ljúki og hvenær önnur taki við. 

Málatilbúnaður Akureyrarbæjar þess efnis að kærandi hafi ekki lögvarða hagsmuni í málinu virðist byggður á misskilningi.  Óumdeilt sé að lóðin Gleráreyrar 1 skv. gildandi skipulagi sé að hluta í eigu kæranda en 2.040 m² hluti hennar hafi áður tilheyrt lóð í eigu kæranda að Dalsbraut 1i sem nú sé Gleráreyrar 3.  Bæjaryfirvöld virðist hins vegar standa í þeirri trú að breyting á deiliskipulaginu sem slík hafi sjálfkrafa svipt kæranda eignarrétti að áðurgreindum hluta lóðaréttinda hans sem felldur hafi verið undir Gleráreyrar 1.  Kærandi telji þennan málatilbúnað ekki fá stoð í gildandi rétti enda liggi fyrir krafa bæjaryfirvalda hjá matsnefnd eignarnámsbóta um eignarnám á umræddum fasteignaréttindum kæranda. 

Sú staðreynd að Gleráreyrar 1 sé í sameign kæranda og fleiri aðila hafi m.a. þau áhrif að bæjaryfirvöldum hafi borið að tilkynna kæranda um veitingu umdeilds byggingarleyfis, m.a. með hliðsjón af 20. gr. stjórnsýslulaga, en óheimilt sé að gefa út leyfi á lóð án samþykkis allra eigenda.  Með vísan til þessa hafi kæra borist innan kærufrests þar sem kærði hafi ekki sinnt ekki lögboðinni skyldu fyrr en 5. október sl. er hann hafi tilkynnt um úrlausn málsins.  Þá fyrst hafi kærufrestur byrjað að líða. 

Kærandi mótmælir því að framkvæmdaraðili geti áskilið sér rétt til að koma að sjónarmiðum er byggi á efnisþætti málsins.  Slíkt fari í bága við reglur er gildi um starfsheimildir úrskurðarnefndarinnar.  Þannig sé ekki gert ráð fyrir því að úrskurðarnefndin taki fyrst afstöðu til formhliðar máls og gefi aðilum síðar kost á því að gera athugasemdir við efnisþátt þess, sé kröfu ekki vísað frá.  Slíkan áskilnað beri því að virða að vettugi. 

Málsaðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Af hálfu Akureyrarbæjar og byggingarleyfishafa hefur verið gerð krafa um frávísun málsins.  Er sú krafa byggð á því að kærandi eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta og að kæra hafi borist að liðnum kærufresti. 

Hið kærða byggingarleyfi heimilar að reist verði viðbygging við verslunarmiðstöð í næsta nágrenni við fasteign kæranda á lóð sem kærandi telur sig eiga hlutdeild í.  Í ljósi þessa þykir kærandi eiga lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu. 

Framkvæmdir við niðurrif og jarðvegsvinnu hafa staðið um nokkurt skeið á umræddu svæði og skaut kærandi leyfum fyrir þessum framkvæmdum til úrskurðarnefndarinnar á sínum tíma, m.a. leyfi fyrir jarðvegsskiptum og gerð sökkla á lóðinni að Gleráreyrum 1.  Sveitarstjórn staðfesti veitingu hins kærða byggingarleyfis hinn 4. september 2007 en yfirlit um úttektir vegna framkvæmdanna á fyrrnefndri lóð ber með sér að þær hafi byrjað nokkru áður.  Þá liggur fyrir að viðræður stóðu yfir milli kæranda og bæjaryfirvalda í septembermánuði sl. um bætur fyrir þau lóðarréttindi kæranda sem færð voru undir Gleráreyrar 1 með deiliskipulagsbreytingu svæðisins.

Fallast má á það með kæranda að hann hafi ekki mátt vænta þess að byggingarleyfi fyrir viðbyggingu á umræddri lóð yrði veitt án vitundar hans þegar litið er til þess að hluti lóðar kæranda að Gleráreyrum 3 hafði verið lagður undir Gleráreyrar 1 með skipulagsákvörðun.  Með hliðsjón af því og greindri forsögu og framvindu framkvæmda á svæðinu verður ekki með vissu ráðið að kæranda hafi mátt vera ljóst að umþrætt leyfi hefði verið veitt fyrr en fyrirspurn hans var svarað hinn 5. október 2007.  Verður því, eins og hér stendur sérstaklega á, við það miðað að kærufrestur hafi ekki byrjað að líða fyrr en þann dag.  Telst kæra í máli þessu þar af leiðandi hafa borist innan kærufrests.

 Af framangreindum ástæðum verður ekki fallist á frávísunarkröfu málsins.

Í gr. 3.4 í greinargerð og skipulagsskilmálum með deiliskipulagsbreytingu þeirri, er gerð var fyrir umrætt svæði og tók gildi hinn 2. apríl 2007, kemur fram að 2.040 m² spilda úr suðurhluta lóðarinnar, er nefnd var Dalsbraut 1i fyrir skipulagsbreytinguna, er færð undir Gleráreyrar 1.  Af gögnum málsins verður ráðið að kærandi eigi óbein eignarréttindi sem lóðarhafi að Dalsbraut 1i, að minnsta kosti að hluta til.  Hefur Akureyrarbær nú krafist eignarnáms yfir fasteignarréttindum kæranda til þess að hrinda lóðaskipulagi fyrrgreindrar deiliskipulagsbreytingar í framkvæmd með stoð í 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Jafnframt hafa bæjaryfirvöld krafist þess, með stoð í 14. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, að matsnefnd eignarnámsbóta heimili Akureyrarbæ að taka umráð þeirra fasteignaréttinda sem um ræðir en sú beiðni mun enn ekki hafa hlotið afgreiðslu.

Gildistaka skipulags leiðir ekki sjálfkrafa til yfirfærslu eignarréttinda þótt í skipulaginu felist áform um aðilaskipti að slíkum réttindum heldur þarf eignarnám eða heimild matsnefndar eignarnámsbóta til að ná fram breyttum umráðum þeirra.  Átti kærandi því óbein eignarréttindi að hluta þeirrar lóðar að Gleráreyrum 1 er mörkuð hafði verið í breyttu deilskipulagi svæðisins er sveitarstjórn samþykkti veitingu hins kærða byggingarleyfis fyrir viðbyggingu á lóðinni hinn 4. september 2007, enda hafði kærandi ekki gefið þau eftir eða misst þau með öðrum hætti.  Eru þessi réttindi enn á forræði hans.  Myndi ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu um skiptingu lóðar í sérafnotafleti engu breyta hér um enda fæli slíkt ákvæði ekki í sér breytt eignarráð lóðarréttinda.

Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er gert að skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis að samþykki sameigenda liggi fyrir sé um sameign að ræða.  Í ljósi aðstæðna verður að telja að kærandi hafi haft réttarstöðu sameiganda að umræddri lóð og hafi því borið að leita samþykkis hans áður en hin kærða ákvörðun var tekin.   Þar sem þessa var ekki gætt verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi með vísan til fyrrgreindar 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 25. júlí 2007, sem samþykkt var í skipulagsnefnd 22. ágúst 2007 og staðfest í bæjarstjórn 4. september sama ár, um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við verslunarmiðstöðina Glerártorg á lóðinni nr. 1 við Gleráreyrar.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

__________________________     ________________________
     Ásgeir Magnússon                             Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

28/2007 Gleráreyrar

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 21. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 28/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir Hákon Stefánsson lögfræðingur, f.h. Svefns og heilsu ehf., eiganda fasteignar að Gleráreyrum 3, Akureyri, þá ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á skipulagssvæðinu. 

Deiliskipulagsákvarðanir veita lóðarhöfum ekki rétt til þess að hefja framkvæmdir við mannvirkjagerð.  Réttur til að hefja slíkar framkvæmdir er bundinn við útgáfu byggingarleyfis, sbr. 43. og 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Með vísan til þessa verður ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða og er málið nú tekið til endanlegs úrskurðar.

Málavextir:  Umrætt skipulagssvæði tekur til verksmiðjulóðar sem Samband íslenskra samvinnufélaga hafði undir verksmiðjur sínar og nefndist í eldra skipulagi Dalsbraut 1.  Á árinu 2004 mun skipulagi lóðarinnar hafa verið breytt og henni skipt upp í þrjár lóðir.  Vestari hluti hennar varð lóð A, austari hlutinn lóð B og gata á milli þeirra lóð C. 

Hinn 21. nóvember 2006 samþykkti bæjarstjórn Akureyrar að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri, sem tekur til fyrrgreinds svæðis.  Í meginatriðum fól breytingin í sér að svæðinu var skipt upp í sex lóðir, Gleráreyrar 1, 2, 3, 4, 6-8 og 10, verslunarmiðstöðin Glerártorg stækkuð til suðvesturs og gerð var ný vegtenging við Borgarbraut.  Var tillagan auglýst til kynningar hinn 1. desember 2006.  Athugasemdir bárust við tillöguna á kynningartíma hennar, m.a. frá kæranda.  Hinn 20. febrúar 2007 samþykkti bæjarstjórn Akureyrar deiliskipulagsbreytinguna að öðru leyti en því að fallið var frá fyrirhugaðri vegtengingu frá Borgarbraut vestast á svæðinu og umferðarkvöð sett.  Tók skipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2007, að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar, þar sem ekki var gerð athugasemd við birtingu gildistökuauglýsingar. 

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir ógildingarkröfu sína á því að verulegar breytingar hafi verið gerðar frá auglýstri deiliskipulagstillögu eftir kynningu hennar og því hafi borið að auglýsa hana að nýju skv. 2. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Deiliskipulagstillagan hafi auk þess hvorki fullnægt kröfum laga nr. 73/1997 né skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Tillagan hafi því ekki getað verið lögmætur grundvöllur hins kærða deiliskipulags. 

Að lokinni auglýsingu deiliskipulagstillögunnar hafi verið gerðar verulegar breytingar á henni.  Þannig hafi greinargerð tillögunnar gjörbreyst, þ.m.t. skýrleiki hennar, frá auglýsingu til samþykktar í bæjarstjórn, svo sem samanburður auglýstrar og samþykktrar tillögu beri með sér.  Í kynntri tillögu hafi ekki verið hægt að gera sér grein fyrir stöðu lóðamála á skipulagssvæðinu svo dæmi sé tekið og því ekki hægt að átta sig á því hvaða breytingar hafi falist í tillögunni.  Eigi þetta sérstaklega við um stærðir lóða og nýtingarhlutfall þeirra.  Bæjaryfirvöldum hafi við þessar aðstæður borið að auglýsa tillöguna að nýju, sbr. 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda ljóst að þá fyrst hafi hagsmunaaðilar getað lýst afstöðu sinni til tillögunnar. 

Þá hafi veruleg breyting verið gerð á umferðartengingum á svæðinu frá auglýstri tillögu.  Sú breyting ein og sér sé þess eðlis að auglýsa hefði átt tillöguna að nýju.  Þannig hafi hin auglýsta tillaga gert ráð fyrir því að gata lægi í gegnum skipulagssvæðið og færi í gegnum hús kæranda á lóðamörkum Gleráreyra 3 og 10, en frá því hafi verið fallið.  Þess í stað sé nú í skipulaginu gerð kvöð um gegnumakstur á lóðamörkum Gleráreyra 1 og 3.  Umrædd kvöð sé þó einungis sýnd á deiliskipulagsuppdrætti en ekki á hana minnst í greinargerð svo sem rétt væri með hliðsjón af 4. mgr. 23. skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi verið gerðar verulegar breytingar á tengingu Gleráreyra 10 við skipulagssvæðið og tenging við Borgarbraut verið færð til.  Ljóst sé að staða umferðarmála á svæðinu sé óviðunandi. 

Kærandi hafi bent á eftirfarandi annmarka við meðferð skipulagstillögunnar á kynningartíma hennar: 

Niðurrif bygginga hafi verið heimilað og framkvæmt áður en skipulagstillagan hafi tekið gildi og telji kærandi að enga þýðingu hafi í þessu sambandi þótt leyfi til niðurrifs hafi verið afturkölluð eftir að kynningarferli á deiliskipulagstillögunni hafi lokið og framkvæmdirnar kærðar til úrskurðarnefndarinnar.  Auk þess verði að telja að útgáfa og auglýsing deiliskipulagstillögunnar hafi ekki verið heimil á meðan á niðurrifi stóð þegar höfð sé í huga 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga og lögskýringargögn henni tengd.  Augljóst sé að deiliskipulagstillagan, sem kynnt hafi verið, hafi þá þegar verið úrelt þar sem lýsing á aðstæðum á svæðinu hafi ekki staðist vegna þess niðurrifs sem þá þegar hefði farið fram.  Heimildir Akureyrarbæjar til niðurrifs á svæðinu á meðan á kynningu skipulagstillögunnar hafi staðið staðfesti að bæjaryfirvöld hafi þá þegar verið búin að taka afstöðu í málinu, löngu áður en afstaða hagsmunaaðila, annarra en framkvæmdaraðila, hafi legið fyrir.  Kynningin á deiliskipulagstillögunni sé því augljóslega marklaus auk þess sem hún fari í bága við 4. mgr. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð.

Lóðum á skipulagssvæðinu hafi ekki verið gerð skil í auglýstri skipulagstillögu.  Ekki sé fullnægjandi að afmarka lóðir á skýringaruppdrætti með rauðum línum auk þess sem látið sé hjá líða að tilgreina hvað umræddar línur merki.  Kærandi hafi á engan hátt getað gert sér grein fyrir því hvaða merkingu umræddar línur hefðu.  Þessi framsetning fari í bága við áðurnefnda gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð. 

Í greinargerð deiliskipulagstillögunnar sé jafnframt mjög erfitt að átta sig á lóðamálum svæðisins.  Þó virðist tiltekinn Hæstaréttardómur ráða úrslitum í því efni.  Áréttað sé í þessu sambandi að þegar deiliskipulagstillagan hafi verið sett í kynningu hafi skipulagssvæðið verið ein lóð í gildandi skipulagi þótt afnotarétti kunni að hafa verið skipt upp á milli nokkurra lóðarhafa.  Kærandi fái ekki séð hvernig dómur Hæstaréttar í máli, þar sem ekki sé ágreiningur um deiliskipulag og þar sem bæjaryfirvöld hafi ekki átt aðild, geti breytt deiliskipulagi umrædds svæðis.  Slík ályktun fái á engan hátt stoð í dóminum né gildandi lögum.  Bæjaryfirvöldum hafi borið skylda til að lýsa svæðinu með hliðsjón af þessu í deiliskipulagstillögu sinni en þar sem slíkt hafi ekki verið gert telji kærandi að lýsing á „núverandi“ aðstæðum hafi brotið í bága við fyrrgreint ákvæði í skipulagsreglugerð. 

Tilgreina beri í deiliskipulagi nýtingarhlutfall lóða.  Síðbúnar skýringar bæjaryfirvalda, sem ekki hafi verið að finna í umræddri deiliskipulagstillögu, þess efnis að upplýsingar um nýtingarhlutfall mætti finna í því deiliskipulagi sem fellt hafi verið úr gildi, séu með ólíkindum.  Búið sé að fella úr gildi eldra skipulag með gildistöku nýs deiliskipulags.  Bent sé á að samkvæmt eldra deiliskipulagi hafi umrætt svæði verið ein lóð en með hinu kærða skipulagi séu þær orðnar sex.  Af því leiði að kveða þurfi skýrt á um nýtingarhlutfall hverrar lóðar fyrir sig, þannig að lóðarhafar geti t.d. lagt mat á heimildir sínar til að auka byggingarmagn á lóðum sínum.  Í deiliskipulagstillögunni hafi hins vegar verið farin sú leið að kveða einungis á um nýtingarhlutfall lóðarinnar að Gleráreyrum 1. 

Þá hafi bæjaryfirvöldum borið lögum samkvæmt skylda til að framkvæma bæja- og húsakönnun en það hafi ekki verið gert.  Auk þess skorti flokkun gatna í deiliskipulagstillöguna.  Sé framsetning tillögunnar einnig að þessu leyti ólögmæt. 

Kærandi geti ekki sætt sig við að lóðamörk í hinu kærða deiliskipulagi séu við útveggi mannvirkja í hans eigu að Gleráreyrum 3.  Ekki verði unnt að sinna viðhaldi eigna innan lóðarinnar og engar kvaðir séu í greinargerð deiliskipulagsins um að kærandi eigi rétt til að athafna sig á aðliggjandi lóðum vegna viðhalds.  Fari deiliskipulagið að þessu leyti í bága við 2. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð.  Jafnframt séu heimildir fyrir gerð mannvirkja á lóðinni að Gleráreyrum 1 í samþykktu deiliskipulagi opnar.  Þannig sé látið nægja að tilgreina hámarkshæð mannvirkja og telji kærandi að slíkt fullnægi ekki kröfum um byggingarskilmála og byggðamynstur, sbr. 2. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð og 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Kærandi telji framangreinda málsmeðferð og annmarka eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er gerð krafa um frávísun málsins en ella að hin kærða ákvörðun verði staðfest. 

Kærandi hafi ekki sýnt fram á að athugasemdir hans við hið kærða skipulag varði lögmæta hagsmuni hans.  Megin athugasemdir í kæru snúist annars vegar um lóðamál, sem brugðist hafi verið við með því að skýra þau út með gleggri hætti í greinargerð og á uppdrætti, og hins vegar athugasemdir við gatnatengingar.  Þar hafi bæjaryfirvöld jafnframt komið til móts við athugasemdir kæranda og dregið fyrirhugaða vegtengingu til baka úr skipulagstillögu.  Deiliskipulagið fjalli fyrst og fremst um lóðina Gleráreyrar 1 og byggingu verslunarhúsnæðis á þeirri lóð.  Þær kröfur og athugasemdir sem kærandi hafi uppi í málinu varði með engu móti hagsmuni hans sem lóðarhafa og fasteignareiganda á Gleráreyrum 3. 

Skilyrði þess að aðili fái leyst úr sakarefni sé að það skipti að lögum máli fyrir stöðu hans að fá úr því leyst.  Búi þessi grunnregla að baki ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og hafi hún verið orðuð þannig að kærandi/stefnandi máls þurfi að hafa lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð/dóm um kröfur sínar.  Í kæru sé ekki gerð grein fyrir því á hvaða grunni kærandi telji sig hafa af því lögvarða hagsmuni í framangreindum skilningi að úrskurðarnefndin taki kröfur hans í málinu til úrlausnar.  Slíkur málatilbúnaður ætti því að leiða til frávísunar. 

Hvað efnishlið máls varði sé á það bent að hið kærða deiliskipulag uppfylli að fullu ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, sbr. bréf Skipulagsstofnunar, dags. 16. mars 2007. 

Sú breyting sem gerð hafi verið á auglýstri tillögu sé ekki veruleg og hafi snúist um lagfæringar á gögnum til frekari skýringa á lóðamörkum í kjölfar athugasemda frá kæranda og að fallið hafi verið frá breytingu á legu og tengingu götu við Borgarbraut eins og vikið hafi verið að.  Því hafi engin ástæða verið til þess að auglýsa tillöguna aftur.  Á þetta hafi Skipulagsstofnun fallist í bréfi, dags. 16. mars 2007.  Samkvæmt athugasemdum kæranda verði ráðið að honum hafi verið ljós hin nýju lóðamörk.  Hins vegar hafi honum þótt skorta á að sýnd væru „núverandi lóðamörk“ eða það lóðafyrirkomulag sem gilt hafi á svæðinu fyrir deiliskipulagninguna. 

Eftir athugasemdir kæranda og fleiri hagsmunaaðila hafi bæjaryfirvöld fallið frá þeirri tillögu í deiliskipulagi að gata lægi í gegnum hús kæranda á lóðamörkum Gleráreyra 3 og 10.  Þess í stað hafi verið horfið til núverandi ástands í gatnamálum sem hafi verið á svæðinu frá árinu 2000.  Breyting sé gerð á legu Gleráreyra en tenging við Borgarbraut sé óbreytt.  Gert hafi verið ráð fyrir þessari legu götunnar í upphaflegri deiliskipulagstillögu, enda gert ráð fyrir tvenns konar tengingum við Borgarbraut í tillögunni.  Því hafi engin efnisleg ný breyting verið gerð á auglýstri deiliskipulagstillögu. 

Í greinargerð komi fram að sett sé kvöð um stoðvegg á lóðarmörkum við húshluta kæranda að Gleráreyrum 3 (Dalsbraut 1i) sem liggi við lóðina Gleráreyrar 1.  Ástæðan sé sú að gert sé ráð fyrir að húshluti Smáratorgs ehf. í Dalsbraut 1i verði rifinn og sá hluti lóðarinnar falli til Gleráreyra 1.  Eftir niðurrifið standi húshluti kæranda við lóðarmörkin.  Kvöð hafi verið sett á götuna um gegnumakstur eftir að fallið hafi verið frá breytingu á umferðartengingum til þess að tryggja áframhaldandi umferð um svæðið og aðgengi að verslunarmiðstöðinni.  Lega götunnar sé jafnframt utan lóðar kæranda og tilgreining kvaðar á uppdrætti sé fullnægjandi, enda sé uppdráttur hluti af deiliskipulagsákvörðun.  Þá sé það ekki rétt að um botnlangalausn sé að ræða.  Tenging sé sýnd við hringtorg á Borgarbraut sem verið hafi þar frá árinu 2000. 

Vegna athugasemda kæranda á kynningartíma umdeildrar skipulagstillögu, sem hann vísi til, sé eftirfarandi tekið fram: 

Ekki sé fallist á þá málsástæðu kæranda að afturköllun á niðurrifi meðan deiliskipulagstillagan hafi verið í auglýsingu hafi áhrif á gildi umdeildrar deiliskipulagstillögu.  Vísað sé til ákvæðis 4. mgr. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð þar sem segi að í „…skipulagstillögu skal lýsa og greina aðstæður á skipulagssvæðinu við upphaf skipulagsgerðar“.  Hinn 29. nóvember 2006 hafi leyfi verið afturkallað fyrir niðurrifi á eign sem sé áföst eign kæranda og hann hafi staðið gegn niðurrifi á.  Vegna þessa hafi staðið yfir viðræður við kæranda um kaup á fasteign hans svo af niðurrifi gæti orðið en án árangurs.  Hafi því verið farið fram á eignarnám á fasteign kæranda.  Í kjölfarið á staðfestingu á deiliskipulagi svæðisins hafi heimild verið gefin fyrir niðurrifi annarra eigna á svæðinu að ósk eiganda.  Þeim gjörðum hafi kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar sem hafi vísað þeim málum frá.  Niðurrif umræddra bygginga, sem staðið hafi langt frá lóð kæranda, snerti ekki lögvarða hagsmuni hans og geti ekki orðið til þess að endurtaka þurfi deiliskipulagsvinnu fyrir umrætt svæði. 

Þegar deiliskipulagsgerð hafi staðið yfir á svæðinu hafi fallið dómur Hæstaréttar nr. 380/2006, þann 1. ágúst 2006.  Í þeim dómi hafi verið byggt á því að lóðin Dalsbraut 1, sem bæjaryfirvöld hafi talið eina lóð, væru fleiri lóðir sem skilgreindar hefðu verið í eignarskiptasamningi frá 12. desember 1989, sem þinglýst hefði verið án athugasemda af hálfu Akureyrarbæjar.  Í kjölfar þessa hafi verið nauðsynlegt að endurskoða lóðir á svæðinu.  Ekki verði séð að samþykkt tilhögun lóða á svæðinu hafi slík áhrif á lögvarða hagsmuni kæranda eða gildi umrædds deiliskipulags að leiða ætti til ógildingar þess. 

Með hinu nýja deiliskipulagi sé lóðaskipting ákveðin og þar með leyst úr deilum sem lengi hafi staðið um lóðamál svæðisins.  Kæranda ætti að vera ljóst af greinargerð og uppdrætti umdeilds skipulags að baklóð hans skerðist en framlóð hans stækki og verði því ekki fallist á að hann hafi ekki getað áttað sig á réttarstöðu sinni sem lóðarhafa.  Telji kærandi að lóðarréttindi hans hafi verið skert eigi hann rétt á bótum skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé fjártjón sannað. 

Ekki hafi þótt ástæða til að geta sérstaklega um nýtingarhlutfall í deiliskipulagstillögunni nema á þeim hluta svæðisins þar sem eigi að koma nýbyggingar, sbr. gr. 5.4.1 í skipulagsreglugerð. 

Áréttað sé að þar sem um hafi verið að ræða stækkun á fyrirliggjandi verslunarmiðstöð og niðurrif á gömlum verksmiðjuhúsum hafi ekki verið talin þörf á að fara í sérstaka bæjar- og húsakönnun á svæðinu.  Hins vegar hafi verið leitað umsagnar húsafriðunarnefndar um það húsnæði sem fallið hafi undir lög um húsafriðun nr. 104/2001. 

Akureyrarbær hafi að fullu tekið tillit til athugasemda kæranda um flokkun gatna og úrbætur í því efni hafi verið gerðar í greinargerð með deiliskipulaginu.  Ekki verði séð að það geti haft áhrif á lögvarða hagsmuni kæranda að hann hafi ekki fengið að tjá sig um þá flokkun enda um hefðbundna flokkun á götu að ræða á svæðinu og í raun einungis tilfærslu. 

Ekki sé gert ráð fyrir að byggt verði að eignum kæranda.  Minnt skuli á að eldri eignir, sem nú sé búið að rífa, hafi staðið áfastar núverandi fasteign kæranda.  Ekki verði séð að með gildistöku umrædds deiliskipulags sé verið að skerða aðkomu eða viðhaldsrétt kæranda, heldur þvert á móti sé verið að tryggja aðgengi að fasteigninni í framtíðinni.

Hámarkshæðir nýbygginga séu skilgreindar í skilmálum deiliskipulagsins og einnig séu ákvæði um nýtingarhlutfall á þeim lóðum þar sem heimild sé fyrir nýbyggingum. 

Telur Akureyrarbær með vísan til framangreinds að öllum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið fylgt við gerð hins kærða deiliskipulags. 

Athugasemdir kæranda vegna umsagnar Akureyrarbæjar:  Kærandi áréttar að hann eigi lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu.  Lóðarréttindum kæranda sé breytt og húshluti sem samfastur hafi verið eign kæranda rifinn.  Sérstök athygli sé vakin á því að Akureyrarbær reki nú mál fyrir matsnefnd eignarnámsbóta þar sem gerð sé krafa um að taka hluta eigna kæranda eignarnámi og sé sú krafa studd með vísan til hins kærða deiliskipulags.  Hafi matsnefnd eignarnámsbóta fallist á að deiliskipulagið sé gild eignarnámsheimild.  Samkvæmt deiliskipulaginu liggi lóðarmörk á syðri hluta lóðarinnar Gleráreyra 10 fast við mannvirki kæranda.  Í því felist veruleg breyting frá eldra skipulagi hvað varði vestari hluta mannvirkjanna á lóðinni.  Þannig hafi eldra skipulag gert ráð fyrir aðkomu að vörugeymslu kæranda á umræddri lóð (Dalsbraut 1L-M) sem nú sé felld undir aðra lóð.  Lóðarréttindi kæranda hafi þar verið skert og færð undir lóðina Gleráreyrar 1. 

Rangt sé hermt í greinargerð Akureyrarbæjar að horfið hafi verið til fyrra ástands í gatnamálum sem staðið hafi frá árinu 2000.  Núverandi gata á svæðinu liggi á allt öðrum stað en umferðarkvöð sú sem gert sé ráð fyrir í umdeildu skipulagi.  Umrædd kvöð um gegnumakstur á lóðarmörkum Gleráreyra 1 og 3 sé nú þar sem áður hafi staðið mannvirki og verið hluti lóðarinnar Dalsbraut 1i, en kærandi hafi notið réttinda yfir þeirri lóð og umræddu mannvirki.  Breytingin hafi veruleg áhrif á hagsmuni kæranda með því að aðkoma að bakhúsum verslana kæranda á Gleráreyrum 3 verði mjög erfið og hættuleg í ljósi þeirrar umferðar sem beina eigi þar framhjá.  Ljóst megi vera að umferðartengingar á svæðinu séu algerlega ófullnægjandi og því beri að fella skipulagið úr gildi. 

Kærandi árétti að framkvæmdaraðili að Gleráreyrum 1 hafi kostað og séð um gerð deiliskipulagstillögunnar í samkomulagi við bæjaryfirvöld.  Sé það mat kæranda að hlutlægum sjónarmiðum hafi verið kastað fyrir róða við afgreiðslu deiliskipulagstillögunnar.  Akureyrarbær hafi strax í september 2006 tekið afstöðu í málinu með samningi við framkvæmdaraðila og heimilað niðurrif í byrjun nóvember sama ár í þeim tilgangi að greiða fyrir framkvæmd hins nýja deiliskipulags sem þá hafi verið í undirbúningi. 

Kærandi telji að sjónarmið sín um villandi og óskýra framsetningu deiliskipulags fái stoð í athöfnum bæjaryfirvalda í kjölfar gildistöku umrædds skipulags þar sem þau hafi ekki gert sér grein fyrir því hvaða lóðarréttindi á svæðinu hafi verið færð undir lóðina Gleráreyrar 1 og um réttindi kæranda í því efni. 

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Með deiliskipulagsákvörðun er réttarstaða fasteignareigenda á skipulagssvæði mörkuð með ýmsum hætti, svo sem með ákvörðunum um notkun og nýtingu lóða.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting snertir m.a. fasteignarréttindi kæranda á svæðinu, heimilar viðbyggingu á aðliggjandi lóð og kveður á um umferðarmál og aðkomu að svæðinu.  Hin kærða ákvörðun varðar þannig lögvarða hagsmuni kæranda og verður því ekki fallist á kröfu Akureyrarbæjar um frávísun málsins á grundvelli aðildarskorts. 

Kærandi byggir málatilbúnað sinn á því að þær breytingar sem gerðar hafi verið á umræddri deiliskipulagstillögu, að lokinni kynningu hennar, hafi kallað á nýja auglýsingu og kynningu hennar auk þess að ágallar hafi verið á málsmeðferð tillögunnar að öðru leyti og verulega hafi skort á skýrleika kynntrar tillögu. 

Af könnun á fyrirliggjandi skipulagsgögnum verður ráðið að hin kærða skipulagsákvörðun víki frá hinni kynntu tillögu í tveimur atriðum.  Annars vegar er fallið frá vegtengingu frá Borgarbraut vestast á skipulagssvæðinu vegna andmæla kæranda og hins vegar er sett umferðarkvöð á lóðamörkum Gleráreyra 1 og 3.

Með því að breytingin felur í sér afturhvarf til núverandi ástands hvað vegtengingu varðar og í ljósi þess að á kynningaruppdrætti er mörkuð umferðarleið, þar sem hin kærða ákvörðun kveður á um umferðarkvöð, verður ekki talið að tillagan hafi sætt breytingum í grundvallaratriðum í skilningi 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var af þeim sökum ekki þörf á að auglýsa tillöguna að nýju og skipta álitaefni um framsetningu eða skýrleika hinnar kynntu skipulagstillögu engu um þá niðurstöðu. 

Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í andstöðu við skipulag.  Telur kærandi þetta ákvæði leiða til þess að auglýsing og gildistaka umdeilds skipulags hafi verið óheimil sökum niðurrifs bygginga á svæðinu á meðan á kynningu stóð og fyrir gildistöku skipulagsins. 

Í framkvæmd hefur ekki verið talin þörf á því að breyta deiliskipulagi vegna leyfis fyrir niðurrifi einstakra húsa, enda eru slíkar framkvæmdir almennt ekki til þess fallnar að raska hagsmunum fasteignareigenda á svæðinu.  Fyrrgreindri 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er samkvæmt orðalagi sínu ætlað að sporna við að byggingar rísi í andstöðu við gildandi skipulag eða byggingar séu teknar til annarra nota en heimilað er.  Verður niðurrif einstakra bygginga á umræddu skipulagssvæði því ekki talið geta raskað gildi hins kærða deiliskipulags. 

Kærandi hefur og skírskotað til þess að skýrleika og framsetningu hinnar auglýstu deiliskipulagstillögu varðandi lóðir á svæðinu og nýtingarhlutfall hafi verið ábótavant.  Jafnframt séu heimildir fyrir gerð mannvirkja á lóðinni að Gleráreyrum 1 í samþykktu deiliskipulagi opnar og fullnægi ekki kröfum um byggingarskilmála og byggðamynstur.  Ekki hafi verið gætt ákvæða um bæja- og húsakönnun, flokkun gatna vanti og kæranda sé gert ókleift að sinna viðhaldi eigna sinna þar sem lóðarmörk séu við útveggi mannvirkja í hinu kærða deiliskipulagi. 

Fallast má á að skýra hefði mátt lóðaskipan og forsendur hennar á umræddu skipulagssvæði með gleggri hætti en gert var í kynningargögnum en á kynningaruppdrætti skipulagsins eru ný lóðamörk auðkennd með bláum línum svo sem tilgreint er á uppdrættinum og stærðir lóða tilgreindar.  Í kjölfar athugasemda kæranda var nánari grein gerð fyrir lóðaskiptingu í greinargerð og skilmálum deiliskipulagstillögunnar og verður þessi annmarki ekki talinn varða ógildi hins kærða skipulags. 

Þá þykir það ekki raska gildi skipulagsins þótt nýtingarhlutfall hverrar lóðar sé ekki tiltekið í tillögunni.  Hafa verður í huga að hin kærða ákvörðun fól aðeins í sér breytingu á gildandi skipulagi og er því nýtingarhlutfall svæðisins óbreytt, nema að því leyti sem frekari byggingar eru heimilaðar að Gleráreyrum 1 þar sem nýtingarhlutfall er tiltekið 0,45.  Stærðir annarra lóða og byggingar á þeim gefa til kynna nýtingarhlutfall þeirra. 

Verður ekki heldur fallist á að skilmálar fyrir nýbyggingu að Geráreyrum 1 séu ófullnægjandi enda er í skipulaginu sýndur byggingarreitur hennar auk þess sem ákvæði um  nýtingarhlutfall, fermetrafjöldi og hámarkshæð koma fram í greinargerð.

Huga skal að bæja- og húsakönnun áður en ráðist er í skipulagsgerð til þess að afstaða sé tekin til varðveislu mannvirkja og þykja bæjaryfirvöld hafa sinnt þeirri skyldu sinni, m.a. með samráði við húsafriðunarnefnd.  Innan skipulagssvæðisins er aðeins ein gata og þykir sá annmarki, að tilgreina ekki á uppdrætti að um húsagötu sé að ræða, ekki geta leitt til ógildingar umdeilds skipulags.  Sú staðreynd að húseign kæranda sé á lóðarmörkum á ekki að koma í veg fyrir nauðsynlegt viðhald.  Algengt er að hús séu byggð að lóðarmörkum og leiðir af eðli máls að aðilar eigi rétt til þess að athafna sig við nauðsynlegt viðhald fasteigna sinna. 

Með hinni kærðu ákvörðun var fyrst og fremst verið að hrinda í framkvæmd breyttri stefnu aðalskipulags um landnotkun og marka nýjar lóðir á svæði sem á sínum tíma var ein lóð í eigu eins aðila.  Verður að telja að málefnaleg sjónarmið og skipulagsrök hafi búið að baki þeirri breytingu í ljósi þess að húseignir á svæðinu voru komnar í eigu margra aðila og að hæstaréttardómur hafði gengið þar sem einn aðili var talinn eiga sjálfstæð lóðarréttindi í skjóli eignarskiptasamnings þótt heildarlóðin væri óskipt í deiliskipulagi.  Í 32. og  33. gr. skipulags- og byggingarlaga er gert ráð fyrir að við framkvæmd skipulags geti verið gengið á lögvarða hagsmuni einstaklinga eða lögaðila og stendur það ekki í vegi fyrir gerð skipulags þótt svo standi á.  Það er hins vegar ekki í verkahring úrskurðarnefndarinnar að kveða á um skilyrði eignarnáms eða réttar til bóta samkvæmt téðum ákvæðum.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið er hin kærða ákvörðun ekki talin haldin slíkum annmörkun að fella beri hana úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________                ________________________
         Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

16/2005 Bergstaðastræti

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 15. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 16/2005, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í  Reykjavík um að veita leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni.
 
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. febrúar 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir I, Spítalastíg 7, Reykjavík, samþykkt byggingarfulltrúans í  Reykjavík frá 11. janúar 2005, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 18. sama mánaðar, um að veita leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti, byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur er tilheyri hússinu nr. 12B.

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. janúar 2005 var samþykkt umsókn um leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni.  Jafnframt var sótt um leyfi til að koma fyrir fjórum íbúðum í húsinu og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur vegna hússins nr. 12B.  Fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. janúar 2005 og samþykkt í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 18. janúar s.á. 

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Af hálfu kæranda er m.a. vísað til þess að fyrirhugaðar byggingarframkvæmdir á grundvelli deiliskipulags þess er hér um ræði leiði til verulegrar skerðingar á hagsmunum hennar.  Muni þær spilla útsýni og valda verulega mikilli skuggamyndun.

Hið kærða byggingarleyfi heimili að nýbygging með svölum verði reist á lóðarmörkum og aðeins verði sex metrar milli húsa sem geri það að verkum að útsýni og birta skerðist enn frekar, raunar muni útsýni skerðast um 2/3 hluta.   Framan við stofuglugga kæranda muni rísa múr/húsgafl sem taki burt birtu og verði engu líkara en að fá steinsteypa gardínu dregna fyrir stofugluggann.  Sé einsýnt  að framangreindar framkvæmdir muni hafa í för með sér umtalsverða lækkun á verðmæti fasteignar kæranda auk þess sem nýtingarmöguleikar hennar skerðist, þ.m.t. stækkunar- og byggingarmöguleiki. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að þrátt fyrir athugasemdir kæranda um skerðingu á birtu og útsýni og áhrif á gróður í garðinum að Spítalastíg 7 þá eigi hið kærða byggingarleyfi sér stoð í lögmætu deiliskipulagi.  Ekki hafi verið sýnt fram á að byggingarleyfið fari út fyrir þær heimildir sem lóðarhöfum hafi verið veittar með deiliskipulaginu.  Sé það skoðun Reykjavíkurborgar að byggingarleyfishafar eigi lögvarinn rétt til að fá að byggja við hús sitt í samræmi við þær heimildir sem þeim hafi verið veittar með umræddu deiliskipulagi.

Ekki sé fallist á að kærandi verði fyrir skerðingu eða öðru tjóni vegna hins kærða byggingarleyfis umfram það sem búast megi við í þéttri borgarbyggð sem taki sífelldum breytingum, bæði að því er varði útsýni og skuggavarp, en margstaðfest hafi verið að réttur til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Þannig hátti til í því máli sem hér um ræði.

Að minnsta kosti sé ljóst að grenndaráhrif hinna umdeildu breytinga á húsinu að Bergstaðastræti 12B séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins.  Telji kærandi sig hins vegar geta sannað það að hann hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem fasteignaeigendur í þéttbýli megi almennt búast við eigi hann sjálfstæðan bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. Um bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær til að fjalla.

Byggingarleyfishafa var gert kunnugt um kærumál þetta og tekur hann undir sjónarmið þau er Reykjavíkurborg hefur sett fram.  

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt byggingarfulltrúans í  Reykjavík frá 11. janúar 2005, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 18. sama mánaðar.  Var byggingarleyfi vegna framkvæmdarinnar gefið út af byggingarfulltrúa hinn 4. október 2005.  Enda þótt vinna við jarðvegsskipti hafi verið hafin teljast framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi ekki hafa hafist í skilningi 14. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 má gefa út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt um veitingu leyfisins að öðrum skilyrðum uppfylltum.  Þá segir í 1. mgr. 45. gr. laganna að byggingarleyfi falli úr gildi hafi byggingarframkvæmdir ekki hafist innan 12 mánaða frá útgáfu þess.

Eins og að framan greinir hófust framkvæmdir í skilningi tilvitnaðs ákvæðis byggingarreglugerðar ekki innan tilskilins frests og féll leyfi byggingarfulltrúa frá 4. október 2005 því úr gildi er ár var liðið frá útgáfu þess.

Hefur kærandi af þessum sökum ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti hins kærða byggingarleyfis og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                ________________________
         Ásgeir Magnússon                                              Þorsteinn Þorsteinsson 

 

des 22
Love0

11/2006 Stangarholt

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 15. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 11/2006, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 um að heimila byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 36 að Stangarholti í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. febrúar 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir V, eigandi efri hæðar og riss hússins nr. 36 við Stangarholt, þá samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 að veita eigendum á fyrstu hæð hússins leyfi til að byggja bílskúr á lóðinni nr. 36 við Stangarholt.  Borgarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 26. janúar 2006.

Málavextir:  Stangarholt 36 er fjöleignarhús og eru tveir eignarhlutar í húsinu.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. maí 2005 var tekin fyrir umsókn eiganda neðri hæðar og hluta kjallara fyrrgreinds húss um leyfi til þess að byggja steinsteyptan bílskúr á lóðinni.  Var afgreiðslu málsins frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði, en meðal annars var tilgreint að samþykki meðeiganda fasteignarinnar þyrfti að liggja fyrir.  Jafnframt var ákveðið að málið yrði sent skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu að þeim skilyrðum uppfylltum.

Ekki vildu umsækjendur una þessari niðurstöðu og óskuðu álits kærunefndar fjöleignarhúsamála sem taldi að álitsbeiðendur ættu sérstakan rétt til byggingar bílskúrs.  Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa hinn 29. nóvember 2005 og vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.

Hinn 2. desember 2005 samþykkti skipulagsfulltrúi að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Stórholti 45 og 47 og Stangarholti 34 og 36.  Málið var í kynningu frá 8. desember 2005 til 5. janúar 2006.  Bárust athugasemdir frá kæranda máls þessa. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 25. janúar 2006 var tekin ákvörðun í samræmi við umsögn lögfræði og stjórnsýslu með eftirfarandi bókun:  „Samþykkt. Með vísan til álitsgerðar kærunefndar fjöleignarhúsamála dags. 9. nóvember 2005 og umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu dags. 19. janúar 2006.   Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997…..“

Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum hinn 26. janúar 2006. Byggingarleyfi var gefið út 10. nóvember s.á. en á fundi, hinn 30. október 2007, samþykkti byggingarfulltrúi beiðni um endurnýjun leyfisins og var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 1. nóvember 2007.

Kærandi skaut fyrrgreindri ákvörðun skipulagsráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Skilja verður kröfugerð kæranda svo að aðallega sé krafist ógildingar á ákvörðun skipulagsráðs.  Til vara er þess krafist að eigendum fyrstu hæðar hússins að Stangarholti 36 verði gert skylt að reisa bílskúrinn í suðausturhorni lóðarinnar verði fallist á rétt þeirra en jafnframt er þess þá krafist að eigandi annarrar hæðar, þ.e. kærandi, öðlist sama rétt til byggingar bílskúrs á lóðinni.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á það bent að húsið að Stangarholti 36 sé tvíbýlishús og hafi verið byggt af Byggingarfélagi verkamanna í kringum 1950.  Íbúð kæranda sé ein af 36 íbúðum í níu húsum sem öll séu ámóta að gerð.  Stærð lóða í húsalengjunni sé almennt 364 m² en lóðin að Stangarholti 36 sé 535 m².  Í upphafi hafi verið gert ráð fyrir því að öllum íbúðum við Stangarholt fylgdi réttur til byggingar bílskúra á lóðunum sem ættu að snúa að Stangarholti nema íbúðum í efsta húsinu, þ.e. húsinu að Stangarholti 36, en þar hafi bílskúrar átt að snúa að Nóatúni.  Hljóti þessi staðreynd að liggja fyrir í fundargerðum eða öðrum gögnum frá Byggingarfélagi verkamanna.

Í máli þessu hafi hins vegar orðið illskiljanlegur ruglingur.  Í lóðarskipulagi frá árinu 1949 hafi verið settur inn einfaldur bílskúr í suðvesturhorni lóðarinnar en ekki hafi komið fram hvorri íbúðinni hann fylgdi.  Þá verði ekki séð að þetta lóðarskipulag hafi legið til grundvallar ákvörðunum íbúðareigenda í húsinu því þeir hafi gróðursett tré á þeim stað sem bílskúrnum hafi verið ætlaður samkvæmt skipulaginu.  Til séu samþykktar teikningar frá 1955 þar sem sýndur sé tvöfaldur bílskúr í miðjum sunnanverðum garði hússins og þar hafi verið skipt um jarðveg.  Eigendur fyrstu hæðar hafi nýtt sér lóðarskipulagið frá 1949 og komið því inn í eignarskiptasamning hússins, sem gerður hafi verið árið 2002, að þeir hefðu einir rétt til byggingar bílskúrs.  Þegar þetta hafi komið í ljós hafi verið sett fram ósk um leiðréttingu við Sýslumanninn í Reykjavík og hafi eignarskiptasamningurinn verið leiðréttur á þann veg að íbúð efri hæðar ætti einnig bílskúrsrétt.

Nokkru síðar hafi eigendur neðri hæðar fengið nefnda leiðréttingu fellda úr gildi og hafi þá jafnframt þinglýst bílskúrsrétti á íbúð sína.  Hafi breytingin verið gerð að hagsmunaðilum forspurðum og án þess að bera það undir höfunda eignarskiptasamningsins.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi fjallað um málið og komist m.a. að þeirri niðurstöðu að réttur kæranda til bílskúrsbyggingar væri alfarið háður samþykki íbúa neðri hæðar sem muni aldrei fást.  Bílskúrsbygging á þeim stað sem hafi verið samþykktur muni hafa í för með sér að rífa þurfi upp tré og leggja fallegan garð nánast í rúst.  Kærunefndin hafi eingöngu byggt niðurstöðu sína á eignarskiptasamningnum og hvorki forsaga málsins né leiðrétting sú sem gerð hafi verið á fyrrgreindum samningi hafi skipt máli.  Ljóst sé að mistök hafi átt sér stað þegar aðeins ein bílskúrsbygging hafi verið heimiluð á lóðinni að Stangarholti 36 en tvær bílskúrsbyggingar á öðrum lóðum í húsalengjunni.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að kröfum um ógildingu verði hafnað.

Vísað sé til niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 33/2005 þar sem fram komi að nefndin telji að sérstakur réttur til byggingar bílskúrs á lóðinni tilheyri eignarhluta 0101, þ.e. neðri hæð og hluta kjallara, en ekki efri hæð hússins.  Þar komi jafnframt fram að kærandi geti með samþykki meðeiganda öðlast rétt til byggingar bílskúrs.

Taki Reykjavíkurborg undir niðurstöðu nefndarinnar enda verði ekki séð að komið hafi fram neinar nýjar upplýsingar sem leiða ættu til öndverðrar niðurstöðu.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem óþarft þykir að rekja en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess.

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð sú ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006 að veita byggingarleyfi fyrir bílskúr að Stangarholti 36.  Var ákvörðunin tekin með vísan til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 33/2005 og umsagnar lögfræði og stjórnsýslu.  Taldi kærunefndin í áliti sínu að til staðar væri bílskúrsréttur á lóðinni með vísan til lóðarleigusamnings frá 1953, þar sem gert væri ráð fyrir einföldum bílskúr og að réttur til byggingar hans væri eign fyrstu hæðar hússins, eignarhluta 0101, samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi frá 2002, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. 

Lóðarleigusamningi um lóðina nr. 36 við Stangarholt var þinglýst hinn 22. júní 1953.  Á uppdrætti sem er fylgiskjal með lóðarleigusamningnum er sýndur byggingarreitur á þeim stað þar sem skipulagsráð heimilaði byggingu bílskúrs með hinni kærðu ákvörðun.  Umræddum eignarskiptasamningi var þinglýst 13. ágúst 2002 og kemur þar fram að bílskúrsréttur fylgi eignarhluta 0101 sem er íbúð á fyrstu hæð hússins.  Var skipulagsráði rétt að styðjast við þessar þinglesnu heimildir við ákvörðun sína í málinu og á hér við ákvæði 1. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eins og fram kemur í tilvitnuðu áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála.  Var því ekki þörf samþykkis kæranda fyrir hinni umdeildu leyfisveitingu.  Breytir það ekki þeirri niðurstöðu að kæranda og byggingarleyfishafa greini á um réttmæti þessara þinglesnu heimilda enda á sá réttarágreiningur undir dómstóla og er það ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr honum.

Ekki þykir heldur skipta máli þótt byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir tveimur bílskúrum á lóðinni að Stangarholti 36 á árinu 1955 enda var ekki ráðist í byggingu þeirra og verður því að telja að á grundvelli tómlætis, og með hliðsjón af núgildandi 44. og 45. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sé sú ákvörðun úr gildi fallin.

Með vísan til framangreinds og þess að ekki verður séð að hin kærða ákvörðun sé haldin öðrum þeim annmörkum er ógildingu varði verður kröfu kæranda um ógildingu  hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að mæla fyrir um breytta staðsetningu umdeilds bílskúrs að Stangarholti 36 og verður kröfu kæranda þar að lútandi vísað frá úrskurðarnefndinni.  Einnig ber að vísa frá kröfu um að kærandi öðlist sama rétt til byggingar bílskúrs og eigendur fyrstu hæðar enda liggur ekki fyrir nein kæranleg ákvörðun borgaryfirvalda um afstöðu til slíks erindis. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 25. janúar 2006, um byggingu bílskúrs á lóðinni að Stangarholti 36, Reykjavík.  Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfum kæranda um breytta staðsetningu umrædds bílskúrs og að kærandi öðlist sama rétt og byggingarleyfishafi í máli þessu.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________             _____________________________
       Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

73/2006 Njálsgata

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 73/2006, kæra á afgreiðslu byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. ágúst 2006 á fyrirspurn um hvort íbúð fáist samþykkt í kjallara hússins á lóðinni nr. 50 við Njálsgötu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. september 2006, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kærir Erla S. Árnadóttir hrl., f.h. R, Njálsgötu 20 í Reykjavík, svar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. ágúst 2006 við fyrirspurn um hvort íbúð fáist samþykkt í kjallara hússins að Njálsgötu 50.

Gerir kærandi þá kröfu að hið kærða svar við fyrirspurninni verði fellt úr gildi. 

Málsatvik og rök:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 14. júlí 2006 var lögð fram fyrirspurn kæranda þess efnis hvort samþykki bæjarstjórnar og byggingarnefndar Reykjavíkur frá árinu 1916 fyrir íbúð í kjallara hússins að Njálsgötu 50 væri enn í gildi.  Var svar byggingarfulltrúa við fyrirspurninni eftirfarandi:  „Nei.  Ekki miðað við framlögð gögn.“  Í kjölfarið lagði kærandi fram nýja fyrirspurn ásamt frekari gögnum og var ákveðið á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 25. júlí 2006 að fram skyldi fara  íbúðarskoðun áður en unnt væri að taka afstöðu til erindisins.  Íbúðar¬skoðun var framkvæmd hinn 1. ágúst 2006 og fjallað um málið að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. ágúst 2006.  Var þá eftirfarandi bókað:  „ Nei.  Uppfyllir ekki ákvæði um íbúðir hvað niðurgröft og lofthæð varðar.“  

Framangreindri afgreiðslu hefur kærandi skotið til úrskurðar¬nefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Af hálfu kæranda er m.a. vísað til þess að kjallarinn hafi verið samþykktur til íbúðar á árinu 1916 og hafi sú samþykkt aldrei verið felld úr gildi eða henni breytt með nokkrum hætti.  Synjun byggingarfulltrúa á samþykkt íbúðarinnar sé án allra lagaheimilda og fáist ekki staðist.  Í henni felist eignaskerðing, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944.  

Af hálfu byggingarfulltrúans í Reykjavík er vísað til þess að embætti hans hafi í tilviki því er hér um ræði aðeins fjallað um fyrirspurn kæranda en ekki byggingarleyfisumsókn og því hafi ekki verið um að ræða synjun á byggingarleyfi.  Ekki séu því skilyrði til málskots til úrskurðarnefndarinnar með vísan til 10. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Af þessum sökum sé þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðar¬nefndinni.  

Niðurstaða:  Erindi kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 17. júlí 2006, er ritað á hefðbundið eyðublað fyrirspurnar og var það meðhöndlað sem slíkt af hálfu embættis byggingarfulltrúa en ekki sem byggingarleyfisumsókn.  Munu slíkar fyrirspurnir tíðkaðar fyrir hallkvæmnissakir. 

Með vísan til þessa verður hið kærða svar ekki talið hafa falið í sér annað en afstöðu embættis byggingarfulltrúa til fyrirspurnar um hvort leyfi fengist fyrir tilteknum framkvæmdum ef byggingarleyfisumsókn þar að lútandi yrði lögð fram.  Svar við slíku erindi verður ekki lagt að jöfnu við afgreiðslu formlegrar byggingarleyfisumsóknar, sem tilskildir uppdrættir og hönnunargögn fylgja.  Þar af leiðandi er hin umdeilda afgreiðsla byggingarfulltrúa ekki lokaákvörðun sem bindur enda á meðferð máls og er hún því ekki kæranleg til úrskurðarnefndarinnar, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Verður  máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________                ________________________
         Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson 

 

 

des 22
Love0

33/2005 Sléttuvegur

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi við Sléttuveg í Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. apríl 2005, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Eiríkur Elís Þorláksson hdl., f.h. húsfélagsins að Sléttuvegi 15-17 þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi við Sléttuveg.  Borgarráð samþykkti greinda ákvörðun hinn 10. mars 2005.

Kærandi krefst þess að ofangreind samþykkt skipulagsráðs verði felld úr gildi.

Málavextir:  Svæði það er hin kærða deiliskipulagsbreyting tekur til er vestan Háaleitisbrautar, á milli Sléttuvegar og Bústaðarvegar, og liggur að lóðinni Sléttuvegi 15-17.  Samkvæmt deiliskipulagi sem samþykkt var í ágúst 1989 var gert ráð fyrir stofnun fyrir Borgarspítala á svæðinu, að hámarki þrjár hæðir.

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 22. september 2004 voru lögð fram drög skipulagsfulltrúa að breytingu á deiliskipulagi lóðar D (einnig auðkennd sem lóð III) við Sléttuveg er fól í sér heimild til að reisa íbúðarhús á lóðinni og var bókað:  „Jákvætt að unnin verði tillaga að breytingu á deiliskipulagi á grundvelli framlagðra gagna.“  Var málinu vísað til skipulags- og byggingarnefndar og á fundi hennar hinn 13. október 2004 var málið tekið fyrir og samþykkt að auglýsa framlagða tillögu.  Jafnframt var samþykkt að auglýsa tillögu að breytingu á aðalskipulagi hvað umrætt svæði varðaði.  Borgarráð samþykkti á fundi sínum, hinn 21. október 2004, að auglýsa fyrrgreindar tillögur.

Tillaga að breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 og tillaga að breytingu á deiliskipulagi fyrir Sléttuveg voru auglýstar til kynningar frá 17. nóvember til 31. desember 2004.  Í auglýsingunni kom fram að auglýst væri:  „Tillaga að breytingu  á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 vegna svæðis fyrir vestan Háaleitisbraut, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar.  Tillagan gerir ráð fyrir að hluti svæðis fyrir þjónustustofnanir, breytist í íbúðarsvæði“.  Um breytingu á deiliskipulagi sagði:  „Tillaga að breytingu á deiliskipulagi, svæði sem er vestan Háaleitisbrautar, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar.  Tillagan gerir m.a. ráð fyrir að nýir skilmálar verði gerðir fyrir lóð III á Sléttuvegi, reisa megi íbúðarhús á lóðinni að hámarki 8000m² fyrir utan bílastæði neðanjarðar, þrjár til sex hæðir, hæsti hluti næst Landspítala Háskólasjúkrahúsi (Borgarspítala) og lægsti hluti næst núverandi byggð við Sléttuveg…“  Var jafnframt gert ráð fyrir því að byggingarreitir yrðu þrír á lóðinni og hámarksfjöldi íbúða 70.  Skila bar athugasemdum og ábendingum við tillögurnar eigi síðar en 31. desember 2004 til skipulags- og byggingarsviðs.

Með bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 19. nóvember 2004, voru hagsmunaaðilar við Sléttuveg boðaðir á kynningarfund vegna málsins þar sem fram kom að leggja þyrfti fram frekari gögn og á fundi skipulagsfulltrúa hinn 7. janúar 2005 var ákveðið að lengja kynningarfrest sem og frest til að skila inn athugasemdum til 25. janúar 2005.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 9. mars 2005 og lagðar fram athugasemdir er borist höfðu, m.a. frá kæranda, og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 27. janúar 2005, vegna framkominna athugasemda, ásamt gögnum varðandi sneiðingu og skuggavarp sem borist höfðu í janúar 2005.  Var eftirfarandi bókað: „Auglýst tillaga samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs“.

Borgarráð samþykkti ofangreinda bókun skipulagsráðs á fundi sínum hinn 10. mars 2005.  Í framhaldi af því var tillaga að nýju deiliskipulagi við Sléttuveg send Skipulagsstofnun til skoðunar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997, sem gerði m.a. athugasemd við framsetningu uppdráttar skipulagsins varðandi bílastæði og benti jafnframt á að útreikningar um hávaða þyrftu að liggja fyrir.

Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins var loks birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 16. júní 2005 að undangengnu bréfi frá Skipulagsstofnun, dags. 10. júní 2005, þar sem ekki var gerð athugasemd við birtingu hennar.

Áður hafði auglýsing um breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 verið birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. mars 2005 vegna umrædds svæðis.

Kærandi skaut framangreindri samþykkt skipulagsráðs um breytt deiliskipulag til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að skipulagsyfirvöld hafi með augljósum hætti brotið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, skipulagsreglugerð nr. 400/1998, stjórnsýslulögum nr. 37/1993, almennum meginreglum við skipulagsákvarðanir og meginreglum stjórnsýsluréttarins.

Telur kærandi að málsmeðferð skipulagsyfirvalda standist engan veginn og eigi það að leiða til ógildingar á umræddum samþykktum.  Bent sé á að upplýsingar, sem færðar hafi verið fram af hálfu skipulagsyfirvalda, hafi ekki staðist neina skoðun og að brotið hafi verið gegn rannsóknarreglu, jafnræðisreglu og andmælarétti samkvæmt stjórnsýslulögum. Upplýsingar sem veittar hafi verið á fundi sem boðað hafi verið til af skipulagsyfirvöldum, í þeim tilgangi að kynna markmið og forsendur breytinga, hafi einkennst af rangfærslum og jafnvel blekkingum.  Byggi samþykkt skipulagsyfirvalda að langmestu leyti á þessum sömu upplýsingum.  Ríkari skyldur en ella hafi hvílt á skipulagsyfirvöldum að hafa upplýsingar sem nákvæmastar og skýrastar en félagsmenn kæranda séu allir eldri borgarar og sumir þeirra öryrkjar.

Sé málsmeðferðin öll til þess fallin að gera hinar íþyngjandi ákvarðanir um breytingar á skipulagi ólögmætar.  Bent sé á að á tillögu að hinu breytta skipulagi sé yfirlitsmynd í mælikvarðanum 1:1000 og undir henni þversnið sem þó sé ekki í sama mælikvarða.  Þversniðið gefi til kynna að mun lengra sé á milli húsanna en mælist á yfirlitsmyndinni.  Í þversniði a-a sem sýnt sé á tillögunni sé gefið til kynna að 85 metrar séu á milli byggingarreits og byggingar kæranda þegar það séu í raun 50 metrar.

Kærandi bendi á að skipulagi verði aðeins breytt þegar þörf sé á breytingum og beri skipulagsyfirvöldum að sýna fram á nauðsyn þess að svo sé en það hafi ekki verið gert. Forsendur íbúa fyrir búsetu að Sléttuvegi séu brostnar þar sem fyrirhugaðar breytingar séu afar umfangsmiklar og íþyngjandi fyrir þá.  Nýting íbúða muni takmarkast verulega og umferð um svæðið aukast.

Kærandi vísar í gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og telur að breytt skipulag fari með augljósum hætti í bága við ákvæðið.  Útsýni muni skerðast að miklu leyti, en útsýni í suður sé ein meginástæða þess að íbúðir séu eftirsóknarverðar á þessum stað og ætla megi að það hafi verið ákvörðunarástæða einstakra íbúa við fasteignakaup þeirra.  Muni fyrirhugaðar byggingar skerða útsýni og sýn á sólarlag verulega og mun meira en gert hafi verið ráð fyrir í eldra skipulagi.  Er skuggavarpi vegna þess nánar lýst í kæru.  Af þessu leiði til að mynda að bygging C muni valda skugga á neðstu hæðir austasta hluta hússins að Sléttuvegi 15-17 frá miðjum október fram í miðjan mars frá kl. 9.00 til 14.30.

Þá telji kærandi að verulegt misræmi verði á milli nýtingarhlutfalls lóða eftir breytinguna.  Þannig sé nýtingarhlutfall á lóðinni að Sléttuvegi 15-17 0,4 en 0,89 á lóð D og sé nýtingarhlutfall því meira en 100% meira á þeirri lóð.  Vísað sé í þessu sambandi til t.d. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð, en sérstök áhersla sé lögð á það í skipulagsreglugerð að samræmi sé á milli aðliggjandi lóða. 

Nýtingarhlutfall sé ekki skilgreint sérstaklega svo sem skylda sé, m.a. samkvæmt gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð.  Því sé mótmælt að nýtingarhlutfall lóðarinnar sé 0,76 að undanskildum bílageymslum líkt og skipulagsfulltrúi haldi fram í bréfi, dags. 27. janúar 2005.  Kærandi telji jafnframt að nýtingarhlutfall hefði þurft að koma sérstaklega fram í greinargerð með tillögunni.  Þá sé því einnig haldið fram að það hafi enga þýðingu fyrir úrlausn máls þessa þótt nýtingarhlutfall lóðarinnar að Sléttuvegi 15-17 hafi aukist en það hafi ekki verið gert á kostnað nágranna eins og í tilviki því sem hér sé til skoðunar.  Grenndarsjónarmið skipulagslaga og eignaréttarins leiði ennfremur til þess að samræmi eigi að vera á milli nýtingarhlutfalls einstakra svæða, en svo hafi verið áður.

Af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, sbr. einkum 12. gr. laga nr. 37/1993, sem og af meginreglum stjórnsýsluréttar, megi leiða að sú skylda hvíli á skipulagsyfirvöldum að ganga ekki lengra en efni standi til.  Samkvæmt nýju skipulagi sé farið út í ystu mörk leyfilegs byggingarmagns og sé það aukið úr 4.449 fermetrum í 9.400 fermetra og nýtingarhlutfallið úr 0,4 í 0,89 sem sé verulega hátt.  Engin réttlæting sé fyrir slíkri kúvendingu og engin atriði eða sjónarmið hafi breyst frá því að núverandi skipulag hafi verið gert sem geri það að verkum að slíkar íþyngjandi aðgerðir séu forsvaranlegar.  Skipulagsyfirvöldum beri að gæta þess að hagsmunir allra hlutaðeiganda séu tryggðir en þeirri skyldu hafi ekki verið fylgt eftir í máli þessu.

Skylda til samráðs við hagsmunaaðila sé rauður þráður í öllu regluverki skipulagsmála samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og skipulagsreglugerð og sé samráðsskylda sérstaklega tilgreind í gr. 3.2 í skipulagsreglugerð.  Þó virðist sem skipulagsyfirvöld hafi leitast við að hafa sem minnst samráð við kæranda og þegar það hafi verið gert hafi upplýsingar og sjónarmið einatt verið villandi eða beinlínis rangar.  Þá sé einsýnt að sjónarmið kæranda hafi enga þýðingu haft og því samráðið, að því marki sem það hafi verið viðhaft, einungis verið að forminu til en ekki í þeim tilgangi að taka mark á sjónarmiðum sem fram hafi verið færð.  Telji kærandi að hvert framkominna atriða eigi að leiða til þess að fallast eigi á kröfur hans.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að hin kærða samþykkt skipulagsráðs verði staðfest og kröfum um ógildingu  hafnað.

Því sé haldið fram að meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi verið að öllu leyti í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kveðið sé á um málsmeðferð vegna kynningar og auglýsingar skipulagstillagna í áðurnefndum lögum og um sé að ræða lögboðnar lágmarksreglur.  Kynningarfundur sem haldinn hafi verið til upplýsingar og til að fá fram hugmyndir og afstöðu íbúa til breytinganna geti aldrei valdið ógildingu deiliskipulagsins, hvorki í heild né að hluta.

Á fyrrnefndum kynningarfundi hafi komið í ljós að fyrri fullyrðing borgarinnar, um að íbúar á annarri hæð við Sléttuveg 15-17 gætu séð yfir þann hluta byggingar sem muni vera á þremur hæðum, hafi ekki staðist en á auglýstum uppdrætti hafi þriggja hæða byggingin verið of há.  Í ljósi þess hafi verið lagt til að hámarkshæðarkótar fyrir byggingarreit A, B og C yrðu lækkaðir um 1 metra til að þær forsendur sem gefnar hafi verið við breytingar á deiliskipulaginu um að lágmarka útsýnisskerðingu stæðust.  Eftir þeirri tillögu hafi verið farið.  Vísað sé í fylgigögn með deiliskipulaginu þar sem skuggavarp mögulegrar byggingar á lóðinni sé sýnt við sumarsólstöður og jafndægur.  Þar megi sjá að bygging á byggingarreit C varpi ekki skugga á austasta hluta Sléttuvegar 15-17.

Minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, aukna umferð eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Bent sé á að réttur til útsýnis sé ekki bundinn í lög og því andmælt að breyting á deiliskipulagi feli í sér brot á gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Varðandi athugasemdir um fjarlægð á milli húsa þá hafi komið í ljós að sneiðing hafi ekki verið í sama mælikvarða og grunnmyndin.  Þetta hafi verið lagfært og athugasemdafrestur framlengdur svo hlutaðeigandi ættu þess kost að kynna sér ný gögn og sneiðingar.

Reykjavíkurborg vísi til þess að í greinargerð með breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur komi fram að ástæða breytinganna sé sú að ekki sé lengur gert ráð fyrir uppbyggingu á umræddu svæði í tengslum við Borgarspítalann og því sé notkun svæðisins breytt úr svæði fyrir þjónustustofnanir í íbúðarsvæði.  Hafi því augljóslega verið nauðsynlegt að gera tilgreindar breytingar á aðalskipulagi og deiliskipulagi þar sem forsendur eldra skipulags hafi breyst.

Reykjavíkurborg fellst ekki á að forsendur íbúa fyrir búsetu við Sléttuveg 15-17 séu brostnar og telur að ekki verði séð hvernig deiliskipulagið geti haft áhrif á nýtingu íbúða. Gera hafi mátt ráð fyrir því að meira umferðarálag hefði fylgt eldra deiliskipulagi þar sem gert hafi verið ráð fyrir þjónustustofnun á þremur hæðum en hin kærða skipulagsákvörðun geri ráð fyrir 70 íbúðum.  Nýtingarhlutfall á lóð Sléttuvegar 15-17 hafi í upphafi verið 0,4 en sé í dag 0,55 og því fordæmi fyrir aukinni nýtingu annarra lóða í grennd við hina umdeildu lóð og geti ekki talist óeðlilegt að nýtingin sé einnig hækkuð þar. 

Nýtingarhlutfall lóðarinnar sé í lægri kantinum miðað við nýtingu fjölbýlishúsalóða eða 0,73 en almennt hafi verið haft til viðmiðunar að nýtingarhlutfall á lóðum fjölbýlishúsa (6-10 íbúðir) sé 0,6-0,9.  Leyfilegt byggingarmagn ofanjarðar hafi verið minnkað úr 8.000 fermetrum í 7.700 fermetra, en heimilað byggingarmagn neðanjarðar sé allt að 1.100 fermetrar og því hafi nýtingarhlutfall ofanjarðar breyst úr 0,76 í 0,73.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar unnið sé deiliskipulag í þröngri og gamalli byggð.  Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins.  Telja verði að útreikningar kæranda um nýtingarhlutfall séu á misskilningi byggðir en sá hluti byggingar sem sé neðanjarðar teljist aldrei með við útreikning á nýtingarhlutfalli lóða. 

Málsástæðum um að leitast hafi verið við að hafa sem minnst samráð sé vísað á bug sem ósönnum og ósönnuðum.  Deiliskipulagstillagan hafi hlotið lögmæta meðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og fundað hafi verið með íbúum.  Það sé hins vegar ekki tilgangur lögbundins samráðs né í samræmi við hugmyndir um íbúalýðræði að tryggja að farið verði eftir öllum hugmyndum eða skoðunum sem íbúar hafi enda væri slíkt ómögulegt.

Aðilar hafa komið á framfæri við úrskurðarnefndina frekari röksemdum sem óþarft þykir að rekja en úrskurðarnefndin hefur haft öll þau sjónarmið til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Kærandi í máli þessu krefst þess að felld verði úr gildi samþykkt skipulagsráðs frá 9. mars 2005 um breytingu á deiliskipulagi á lóð D við Sléttuveg sem samþykkt var í borgarráði 10. mars 2005.

Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður kæranda m.a. á því að málsmeðferðarreglur hafi ekki verið virtar, en í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags.

Hin kærða skipulagsbreyting var auglýst til kynningar í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga sem almenn skipulagsbreyting en einnig var haldinn kynningarfundur með hagsmunaaðilum.  Voru í framhaldi af fundinum gerðar breytingar á áður framlögðum gögnum og veittur frekari frestur til að skila inn athugasemdum. Kærandi kom á framfæri athugasemdum við deiliskipulagstillöguna í bréfum til skipulagsyfirvalda, dags. 29. desember 2004 og 24. janúar 2005, og veitti skipulagsfulltrúi umsögn vegna þeirra.  Verður ekki séð að málsmeðferð við gerð og undirbúning hins umdeilda deiliskipulags hafi verið haldin neinum þeim ágöllum er ógildingu varði. 

Kærandi heldur því jafnframt fram að með hinni kærðu skipulagsákvörðun sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum íbúa, m.a. vegna aukinnar umferðar um götuna.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Verður ekki talið að sýnt hafi verið fram á að íbúðum þeim sem hið umdeilda skipulag gerir ráð fyrir fylgi meiri umferð en orðið hefði ef lóð D hefði verið nýtt til byggingar stofnunar í tengslum við Borgarspítalann eins og eldra skipulag gerði ráð fyrir.

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kæranda þess efnis að hugsanleg skerðing á nýtingu eigna, takmörkun á útsýni og aukið skuggavarp sé svo verulegt að leiða eigi til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun en bent er á að valdi gildistaka skipulagsins tjóni geta þeir sem fyrir því verða öðlast rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Þá telur kærandi að ekki hafi legið fyrir í máli þessu nein þau sjónarmið er réttlæti þá viðamiklu breytingu sem gerð hafi verið á gildandi deiliskipulagi frá 1989.  Má fallast á með kæranda að almennt verði að gera þá kröfu að festa ríki í framkvæmd skipulagsmála en í hinu umdeilda tilviki breyttust forsendur fyrir nýtingu svæðisins við breytingu aðalskipulags og réttlætir sú staðreynd þá endurskoðun sem ráðist var í á því deiliskipulagi sem áður gilti fyrir umrætt svæði.  Er úrskurðarnefndin ekki til þess bær að endurskoða ákvörðun borgaryfirvalda um breytingu á aðalskipulagi og verður því að leggja hið breytta aðalskipulag til grundvallar við úrlausn málsins.

Ennfremur heldur kærandi því fram að tilgreina hefði átt nýtingarhlutfall hins kærða deiliskipulags á skipulagsuppdrætti/greinargerð og telur að það sé 0,89 sem sé mun hærra hlutfall en heimilað sé á lóðinni að Sléttuvegi 15-17.  Má fallast á með kæranda að rétt hefði verið að tilgreina nýtingarhlutfall lóðar á skipulagssvæðinu en þegar litið er til þess að skipulagsgögn hafa að geyma upplýsingar um lóðarstærð og fyrirhugað byggingarmagn þykir þessi annmarki ekki eiga að leiða til ógildingar, enda hægt um vik að reikna nýtingarhlutfall út frá fyrirliggjandi tölulegum gildum.

Loks bendir kærandi á að heimilað hafi verið nánast tvöföldun á nýtingarhlutfalli umdeildrar lóðar.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar er 0,73 og verður hvorki fallist á að það sé óeðlilega hátt, sé litið til þess að um fjölbýlishús er að ræða, né að það fari gegn stefnu aðalskipulags eftir breytingu þess og verður hinni kærðu ákvörðun því ekki hnekkt af þeirri ástæðu.

Að öllu framangreindu virtu verður ekki talið að hið kærða deiliskipulag raski hagsmunum kæranda með þeim hætti að ógildingu varði eða að aðrir þeir annmarkar séu fyrir hendi sem leitt gætu til slíkrar niðurstöðu.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um að felld verði úr gildi samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðar D við Sléttuveg.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________             _____________________________
       Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson