Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

2/2011 Björtusalir

Með

Ár 2011, miðvikudaginn 27. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 2/2011, kæra á ákvörðun bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 16. desember 2010 um synjun á stækkun sorpgeymslu að Björtusölum 17, Kópavogi.  Einnig er kærð ákvörðun byggingarfulltrúa Kópavogsbæjar um að fjarlægja útigeymslu sem er fyrir framan húsið að Björtusölum 17. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. janúar 2011, er barst nefndinni 6. sama mánaðar, kæra H og E, lóðarhafar að Björtusölum 17, Kópavogi, ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogsbæjar frá 16. (sic) desember 2010 um synjun á umsókn um stækkun sorpgeymslu að Björtusölum 17.  Skilja verður kæruna svo að krafist sé ógildingar á ákvörðun bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 16. desember 2010 um synjun á stækkun umræddrar sorpgeymslu en sú ákvörðun er lokaákvörðun í málinu og sætir því kæru til úrskurðarnefndarinnar. 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. maí 2011, er barst nefndinni 23. sama mánaðar, kæra kærendur og ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. maí 2011 um að fjarlægja skuli útigeymslu, sem staðsett er fyrir framan húsið að Björtusölum 17, fyrir 1. júlí 2011. 

Með hliðsjón af efni hinna kærðu ákvarðana var síðari kæran, sem er nr. 35/2011, sameinuð máli þessu. 

Málavextir:  Upphaf máls þessa má rekja til þess að með bréfi dags. 27. október 2009, benti byggingarfulltrúi kærendum á að sorpgeymsla sem búið var að byggja framan við hús þeirra væri ekki í samræmi við samþykktar teikningar.  Þetta var ítrekað með bréfi, dags. 8. apríl 2010, og kærendum bent á að koma sorpgeymslunni í rétt horf eða leggja fram ósk um leyfi til að breyta sorpgeymslu.  Tekið var fram að leita þyrfti álits skipulagsnefndar. 

Umrædd sorpgeymsla er reist þar sem gert er ráð fyrir sorpgeymslu á samþykktum aðaluppdráttum að Björtusölum 17.  Hún er hins vegar 40 cm lengri, 70 cm breiðari og 20 cm hærri en sýnt er á samþykktum uppdráttum og er auk þess hólfuð í tvennt, annar vegar í rými fyrir sorp og hins vegar fyrir reiðhjól, og því í senn sorpgeymsla og útigeymsla. 

Kærendur lögðu fram beiðni til skipulagsnefndar hinn 15. júní 2010 og umsókn um byggingarleyfi fyrir sorpgeymslunni 16. júní s.á.  Erindið fór í grenndarkynningu samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til allra lóðarhafa í Björtusölum.  Skipulagsnefnd hafnaði erindinu 13. desember 2010 og var afgreiðsla nefndarinnar staðfest og erindinu hafnað í bæjarráði hinn 16. sama mánaðar. 

Hinn 11. maí 2011 ritaði byggingarfulltrúi kærendum bréf þar sem skorað var á þau, með vísan til synjunar skipulagsnefndar, að fjarlægja geymsluna og gera sorpgeymslu í samræmi við samþykkt byggingarleyfi fyrir 1. júlí 2011. 

Málsrök kærenda:  Varðandi fyrri kæruna er af hálfu kærenda vísað til þess að stækkun sorpgeymslu hafi verið óveruleg og að hún hafi engin neikvæð grenndaráhrif gagnvart þeim sem gert hefðu athugasemdir við breytinguna.  Sorpgeymslan liggi ekki að lóðarmörkum heldur að opnu svæði.  Hugsanlega hafi ekki verið skylt að grenndarkynna umrædda breytingu enda sé sorpgeymslan gerð úr timbri og ekki steypt föst.  Teljist hún því ekki mannvirki sem sé varanlega skeytt við jörðu í skilningi laga.  Hægt sé að kaupa sorpgeymslur sem séu bæði forsteyptar og úr timbri og almennt hafi ekki verið gerð krafa um byggingarleyfi eða deiliskipulagsbreytingu vegna þeirra. 

Varðandi síðari kæruna sé byggt á því að kærendum hafi ekki verið gefinn kostur á að andmæla, sbr. stjórnsýslulög nr. 37/1993, áður en ákvörðun var tekin af hálfu byggingarfulltrúa um að geymslan skyldi fjarlægð.  Jafnframt telji kærendur að ákvörðun hans brjóti í bága við meðalhófsreglu stjórnsýslulaga.  Ekki komi fram að ákvörðunin sé byggð á lögum enda engin tilvísun til þeirra ákvæða sem hún byggist á. 

Málsrök Kópavogsbæjar:  Varðandi fyrri kæruna gerir Kópavogsbær þá kröfu að ákvörðun skipulagsnefndar frá 13. desember 2010 verði staðfest.  Vísað sé til þess að geymslan sé ekki í samræmi við skipulagsskilmála og falli ekki að gildandi deiliskipulagi vegna stærðar.  Hún uppfylli ekki kröfur um brunavarnir og hafi neikvæð áhrif á götumynd og heildaryfirbragð götunnar.  Grundvöllur þess að fá samþykki fyrir breytingu á deiliskipulagi parhúsalóðar sé jafnframt að fyrir liggi samþykki eigenda aðliggjandi eignar en í þessu tilviki liggi fyrir mótmæli eigenda aðliggjandi parhúss. 

Ekki sé hægt að líkja umræddri geymslu við forsteypta sorpgeymslu líkt og kærendur geri enda sé hún mun stærri en slíkar geymslur.  Geymslan sé einnig fest með einhverjum hætti við jörðu.  Umrædd bygging falli ekki utan skilgreiningar á „byggingu“ og „mannvirki“ í eldri skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sem gilt hafi þegar ákvörðunin hafi verið tekin.  Skoða verði þessa framkvæmd sem hluta af fasteigninni Björtusölum 17 og jafnvel sem hluta af fjöleignarhúsinu Björtusölum 15-17.  Ljóst sé að byggingin standi ekki utan við lög og rétt á sviði byggingarmála. 

Varðandi ákvörðun byggingarfulltrúa um að fjarlægja útigeymsluna sé því hafnað að kærendum hafi ekki verið gefinn kostur á andmælum.  Búið sé að hafna því að breyta deiliskipulagi til að geymslan fái að standa áfram og því sé augljóst næsta skref að krefjast þess að hún verði fjarlægð.  Bent sé á að ef kærendur teldu sig hafa eitthvað nýtt fram að færa hefðu þau getað sent byggingarfulltrúa athugasemdir sínar fyrir 1. júlí 2011.  

Meðalhófsreglan hafi ekki verið brotin enda hafi kærendum verið gefinn langur tími til að koma málum í rétt horf og hafi byggingarfulltrúi beðið með aðgerðir á meðan kærendum hafi verið gefinn kostur á að leita eftir breytingu á deiliskipulagi. 

Kópavogsbær telji afgreiðslu bæjarins á erindum kærenda bæði formlega og efnislega rétta og geri þá kröfu að úrskurðarnefndin hafni framkomnum kröfum og staðfesti hinar kærðu ákvarðanir. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er krafist ógildingar á synjun bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 16. desember 2010 á umsókn um stækkun á sorpgeymslu að Björtusölum 17.  Í skipulagsskilmálum fyrir viðkomandi skipulagsreit segir að sorpgeymsla skuli vera við hvert hús og skuli stærð hennar miðast við að hún geti rúmað a.m.k. tvö sorpílát.  Enda þótt í þessu ákvæði felist ekki skýr ákvörðun um hámarksstærð á sorpgeymslum verður að fallast á þann skilning bæjaryfirvalda að sorp- og útigeymsla sú sem sótt var um rúmist ekki innan skilmála deiliskipulags.  Var bæjaryfirvöldum því rétt að fara með málið eins og um beiðni um óverulega breytingu á deiliskipulagi væri að ræða svo sem gert var. 

Húsin að Björtusölum 15 og 17 eru sambyggð en standa ekki á sameiginlegri lóð.  Verður að telja, með hliðsjón af ákvæðum 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að um sjálfstæð hús sé að ræða og því hafi ekki verið réttmætt að áskilja samþykki eigenda Björtusala 15 fyrir skipulagsbreytingunni, en það virðist hafa verið ein af forsendum fyrir niðurstöðu bæjaryfirvalda í málinu.  Á hitt ber hins vegar að líta að geymsla sú sem um er deilt í málinu er í senn sorpgeymsla og útigeymsla fyrir reiðhjól.  Ekki er í skipulagi svæðisins gert ráð fyrir slíkum útigeymslum á framlóðum og gátu kærendur ekki vænst þess að leyft yrði að reisa slíka geymslu sem er til muna meiri að umfangi en gera mátti ráð fyrir að sorpgeymsla væri.  Verður því að fallast á að synjun bæjarráðs á umsókn kærenda um breytt deiliskipulag hafi verið studd málefnalegum rökum, enda verða íbúar í deiliskipulögðum hverfum almennt að geta treyst því að festa sé í framkvæmd nýlegs skipulags og að því verði almennt ekki breytt nema veigamiklar ástæður mæli með því.  Verður því hafnað kröfu kærenda um ógildingu á synjun bæjarráðs á erindi þeirra um breytt deiliskipulag vegna margnefndrar útigeymslu. 

Í málinu er einnig krafist ógildingar á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. maí 2011 um að fjarlægja umrædda útigeymslu sem staðsett er fyrir framan húsið að Björtusölum 17, fyrir 1. júlí 2011.  Útigeymslan er byggingarleyfisskylt mannvirki sem ekki var reist í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti og átti krafa byggingarfulltrúa sér því stoð í 1. mgr. 56. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010. 

Fallast má á að það sé ágalli á umræddri ákvörðun að ekki sé getið þeirrar lagaheimildar sem stuðst er við en sá ágalli þykir þó ekki stórvægilegur og leiðir ekki til ógildingar.  Þegar litið er til þess að ákvörðun byggingarfulltrúa fól ekki í sér beitingu dagsekta eða annarra þvingunarúrræða og að kærendum var veittur rúmur frestur til viðbragða verður að telja að undirbúningur þessarar ákvörðunar hafi verið fullnægjandi eins og á stóð.  Samkvæmt því verður kröfu kærenda um ógildingu hennar hafnað. 

Með vísan til réttaröryggissjónarmiða og réttar borgaranna til að skjóta ákvörðunum til æðra stjórnvalds ber, þrátt fyrir þessa niðurstöðu, að veita kærendum hæfilegan frest, sbr. 61. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, frá uppkvaðningu úrskurðar þessa, til að færa umrætt mannvirki til samræmis við samþykkta uppdrætti. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu synjunar bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 16. desember 2010 á umsókn um að stækka og breyta sorpgeymslu að Björtusölum 17.   

Einnig er hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 11. maí 2011 um að fjarlægja útigeymslu sem staðsett er fyrir framan húsið að Björtusölum 17 en ákvarða ber kærendum að nýju hæfilegan frest til að ljúka verkinu. 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________     _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

64/2010 Þingholtsstræti

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 30. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 64/2010, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 22. júlí 2010 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 2 og 4 við Þingholtsstræti og nr. 1 við Skólastræti í Reykjavík og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. apríl 2011 um að veita takmarkað byggingarleyfi vegna jarðvinnu og undirbúnings aðstöðu á lóðinni nr. 2-4 við Þingholtsstræti. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. september 2010, er barst nefndinni 20. október s.á., kæra eigendur sex fasteigna við Skólastræti og Þingholtsstræti í Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 22. júlí 2010 um breytt deiliskipulag svæðis er markast af Þingholtsstræti, Amtmannsstíg, Lækjargötu og Bankastræti vegna lóðanna að Þingholtsstræti 2 og 4 og Skólastræti 1. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. apríl 2011, er barst nefndinni hinn 26. s.m., kæra sömu fasteignaeigendur í Skólastræti, auk fasteignaeigenda í Bankastræti, takmarkað byggingarleyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. apríl 2011 vegna jarðvinnu og undirbúnings aðstöðu á lóðinni nr. 2-4 við Þingholtsstræti.  Ákvað úrskurðarnefndin að sameina síðara málið, sem er nr. 26/2011, kærumáli þessu.

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða takmarkaða byggingarleyfi á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Árið 2002 var samþykkt deiliskipulag svæðis er markast af Þingholtsstræti, Amtmannsstíg, Lækjargötu og Bankastræti.  Samkvæmt því var gert ráð fyrir að lóðin Bankastræti 4/Skólastræti 1 væri ein og sama lóðin, 756 m² að stærð, og að heimilt yrði að auka byggingarmagn á lóðinni úr 776 m² í 1.785 m².  Þá var og gert ráð fyrir því að lóðin Bankastræti 6/Þingholtsstræti 4 væri ein og sama lóðin, 368 m² að stærð, og að heimilt yrði að auka byggingarmagn á henni úr 1.024 m² í 1.084 m².  

Árið 2004 var gerð breyting á deiliskipulagi þessu er fól í sér leiðréttingu á tilgreindri stærð lóðarinnar Bankastræti 4/Skólastræti 1, en auk þess var henni skipt í tvær lóðir.  Með breytingunni varð lóðin nr. 4 við Bankastræti tilgreind 247,2 m² og byggingarmagn heimilað 700 m² og lóðin nr. 1 við Skólastræti tilgreind 543,2 m² og byggingarmagn heimilað 490 m².  Þá sagði á skipulagsuppdrætti að byggingarreitur á baklóð yrði felldur niður.  Árið 2006 er enn gerð breyting á fyrrgreindu deiliskipulagi og lóðinni Bankastræti 6/Þingholtsstræti 4 skipt í tvær, þ.e. Bankastræti 6 og Þingholtsstræti 2-4.  Með breytingunni var lóðin nr. 6 við Bankastræti tilgreind 168 m² og byggingarmagn sagt óbreytt en lóðin Þingholtsstræti 2-4 sögð vera 200 m² og heimilað byggingarmagn 590 m².  Breytingin náði ennfremur til lóðarinnar að Skólastræti 1 er fól í sér að byggingarmagn var aukið úr 494 m² í 1.060 m² og byggingarréttur á baklóð endurnýjaður.   

Þriðja breytingin á upphaflegu deiliskipulagi, er tók til fyrrgreindra lóða nr. 1 við Skólastræti og nr. 2-4 við Þingholtsstræti, var samþykkt árið 2008 og fól í sér aukið byggingarmagn á lóðunum og þar með hækkað nýtingarhlutfall þeirra.   Varðandi lóðina að Skólastræti 1 var eftirfarandi heimilað:  „Byggingarreitur aukinn á baklóð í samfelldar 3 hæðir ásamt kjallara, í stað þess að lækka í tvær hæðir að Bankastræti 6.  Byggingarmagn og nýtingarhlutfall breytist til samræmis.“  Var byggingarmagn heimilað 1.140 m² og nýtingarhlutfall 2,10.  Varðandi lóðina að Þingholtsstræti 2-4 var eftirfarandi heimilað:  „Gert er ráð fyrir að kjallari sé undir öllu húsinu og þar af leiðandi eykst nýtingarhlutfall.  Einnig er gert ráð fyrir að bakhluti hússins sé hækkaður um 1,25 m frá áður samþykktum teikningum.“  Var byggingarmagn heimilað 700 m² og nýtingarhlutfall 3,50.          

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 12. mars 2010 var lagt fram erindi varðandi breytingu á deiliskipulagi svæðis er afmarkast af Þingholtsstræti, Amtmannsstíg, Lækjargötu og Bankastræti vegna lóðanna nr. 2 og 4 við Þingholtsstræti og nr. 1 við Skólastræti er fól í sér sameiningu lóðanna.  Var erindinu vísað til skipulagsráðs sem á fundi sínum 24. s.m. samþykkti að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins.  Á fundi skipulagsráðs 7. júlí 2010 var erindið tekið fyrir að nýju og lagðar fram athugasemdir er bárust við tillöguna, m.a. frá hluta kærenda og hverfisráði miðborgar, sem og umsögn skipulagsstjóra, dags. 10. júní 2010.  Samþykkti skipulagsráð tillöguna og hið sama gerði borgarráð á fundi 22. júlí 2010.

Skipulagsstofnun tilkynnti með bréfi, dags. 18. ágúst 2010, að ekki væri gerð athugasemd  við birtingu samþykktarinnar þegar lagfærð gögn hefðu borist stofnunni og birtist samþykktin í B-deild Stjórnartíðinda 28. september 2010.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 12. apríl 2011 var tekin fyrir umsókn um takmarkað byggingarleyfi til jarðvinnu og undirbúnings vegna aðstöðu á lóð nr. 2-4 við Þingholtsstræti.  Var umsóknin samþykkt og staðfest á fundi borgarráðs 14. apríl 2010.

Hafa kærendur skotið framangreindum samþykktum til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur, sem eru eigendur fasteigna á grannlóðum Þingholtsstrætis 2-4 og Skólastrætis 1, krefjast ógildingar á samþykkt skipulagsráðs um breytt deiliskipulag er heimili sameiningu þessara tveggja lóða, sitt við hvora götuna, með tilheyrandi hækkun nýtingarhlutfalls lóðarinnar að Skólastræti 1.  Byggingarmagn á lóðunum hafi smám saman verið aukið frá árinu 2002 þrátt fyrir mótmæli nágranna og borgarminjavarðar og hafi hagsmunir eins verktaka verið teknir fram fyrir grenndarhagsmuni þeirra.    
 
Kærendur telji sameiningu lóðanna úr stíl við hverfið og viðkvæmt byggðamynstur þess, hún sé ónauðsynleg og andstæð hagsmunum þeirra.  Með sameiningunni hækki nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skólastræti 1 úr 2,10 í 2,48.  Byggingarmagn á lóð Skólastrætis 1 sé aukið um 210 m², fari úr 1.060 m² í 1.270 m², sem sé úr öllu hófi, einkum þegar litið sé til nýtingarhlutfalls nokkurra grannlóða.  Engin sérstök þörf sé á sameiningu lóðanna til að samnýta þær.  Einfalt sé að setja brunahurðir á milli lóðanna til samnýtingar eins og dæmi séu um.  Aukið byggingarmagn á lóð Skólastrætis 1 sé fráleitt og skerði verðmæti nágrannaeigna.  Ef tilgangurinn með sameiningu lóðanna sé ekki að auka byggingarmagn á lóðinni að Skólastræti 1 sé sameiningin augljóslega þarflaus.

Kærendur vari við stóraukinni brunahættu verði lóðirnar sameinaðar og samnýttar án brunahurða milli húsanna.  Byggingarsamstæðan við og að baki núverandi húsum við Þingholtsstræti 2-4, Bankastræti og Skólastræti 1, 3 og 3b sé meira og minna úr timbri og krefjist fyllstu brunavarna. 

Hið kærða takmarkaða byggingarleyfi heimili niðurrif á húsi, sem byggt hafi verið árið 1872, og því sé verið að eyðileggja menningarsöguleg verðmæti Reykvíkinga og Íslendinga allra.  Bent sé á að á svæðinu séu viðkvæmar byggingar, öðrum megin sé Bankastræti 6 sem sé fyrsta steinsteypta íbúðarhúsið í Reykjavík og hinum megin sé gamla Gutenbergprentsmiðjan o.fl.

Í málinu liggi fyrir umsögn Húsafriðunanefndar sem forstöðumaður nefndarinnar riti undir en hann hafi áður starfað hjá Reykjavíkurborg og m.a. svarað, f.h. skipulagsfulltrúa, athugasemdum vegna deiliskipulags svæðisins sem samþykkt hafi verið árið 2002.  Telji kærendur forstöðumanninn vanhæfan til að fjalla um byggingaráform á svæðinu. 

Kærendur bendi á að teikningar að húsum á þessu svæði hafi aldrei verið kynntar hagsmunaaðilum til umsagnar og hafi ekki verið aðgengilegar til skoðunar fyrr en nú og því hafi engin leið verið fyrir þá að vita hvað væri í vændum.

Væntanleg bygging muni hafa neikvæð áhrif á ásýnd svæðisins ofan Bernhöftstorfunnar.  Byggt verði alveg að mörkum lóða Bankastrætis 6, Þingholtsstrætis 2-4, Þingholtsstrætis 6 og Skólastrætis 3b.  Slíkt brjóti gegn ákvæðum byggingarreglugerðar um brunavarnir.  Nýja byggingin muni loka af suðursvalir og brunaleið þriðju hæðar hússins að Bankastræti 6 og þar sem sólin taki í dag á móti íbúum muni margra metra hár steinsteypur veggur verða útsýni þeirra til suðurs.  Þá muni byggingin ennfremur skyggja mikið á sól á fjórðu hæð Bankastrætis 6.  Þetta rýri verðgildi eignanna. 

Á afstöðumynd Þingholtsstrætis 2-4, sem samþykkt hafi verið af byggingarfulltrúa 15. mars 2011, komi eftirfarandi fram:  „Sambrunahætta er milli bakhúss Þingholtsstrætis 2-4 og Bankastrætis 6 sem er einnar hæðar steinsteypt hús auk lítils sambyggðs skúrs.“  Virðist þarna sem arkitekt viðbyggingarinnar vinni af kæruleysi og vankunnáttu um brunamál milli húsa, sé tekið mið af því að Bankastræti 6 sé fjórar hæðir auk hanabjálka, og litli sambyggði skúrinn sem vitnað sé til sé steinsteypt viðbygging, byggð rétt fyrir 1930.  Engin samþykkt sneiðmynd sýni hvernig viðbyggingin verði steypt upp að og upp á fjórðu hæð Bankastrætis 6, en þær myndu sýna án nokkurns vafa að lokað verði fyrir svalir og flóttaleið af þriðju hæð. 

Í deiliskipulagi svæðisins sé gert ráð fyrir þremur hæðum og kjallara en nú hafi byggingarfulltrúi samþykkt fjórar hæðir ásamt kjallara, en það muni skyggja enn meira á sól og skemma ásýnd reitsins enn frekar.  Þar sem ekki sé gert ráð fyrir hærri byggingu en þriggja hæða auk kjallara samkvæmt deiliskipulagi verði samkvæmt skipulagslögum að grenndarkynna áformin fyrir hagsmunaaðilum.

Í umsögn byggingarfulltrúa komi fram að frágangur á lóðamörkum verði gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi húsa.  Það hafi ekki verið gert og reyndar hafi ekkert samband verið haft við hagsmunaaðila vegna þessa.

Ekki hafi verið vel staðið að kynningu breytinganna fyrir hagsmunaaðilum á svæðinu undanfarinn áratug og hafi því margir þeirra ekki haft vitneskju um fyrirhugaðar breytingar og af þeim sökum ekki andmælt áformunum.  Til að sátt geti orðið um skipulag svo gróinna og viðkvæmra reita eins og hér um ræði verði að bera breytingar undir hagsmunaaðila og taka mark á kærum þeirra og umsögnum borgarminjavarðar og hverfisráðs miðborgar, en það hafi ekki verið gert á neinu stigi málsins undanfarinn áratug.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu  Reykjavíkurborgar er vísað til þess að með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu sé eingöngu verið að heimila sameiningu lóða.  Samþykktin heimili ekki aukningu byggingarmagns, breytingu á byggingarreitum eða hækkun nýtingarhlutfalls.  Ekki sé heimilt að byggja yfir lóðamörk, m.a. vegna reglna er lúti að brunavörnum, og því sé verið að sameina lóðirnar. 

Ekki verði séð á hvaða hátt hin kærða breyting hafi áhrif á grenndarhagsmuni kærenda, en lóðarhafi muni uppfylla öryggis- og brunakröfur við hönnun og uppbyggingu á hinni sameinuðu lóð.
 
Hvað varði aðrar málsástæður kærenda sé minnt á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér einhverjar breytingar á þeirra nánasta umhverfi.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir þótt ekki verði fallist á að um slíka skerðingu sé að ræða í þessu tilfelli.  Að því er varði meinta verðrýrnun á eignum kærenda sé bent á að ekki sé gerð nein tilraun til að renna stoðum undir þá fullyrðingu og sé henni hafnað sem órökstuddri og ósannaðri.  Einnig sé ástæða til að benda á ákvæði 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða að hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður geti sá sem sýni fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum átt rétt á bótum úr borgarsjóði eða að hann leysi fasteignina til sín.  Um slíka bótaskyldu sé úrskurðarnefndin þó ekki bær að fjalla.

Þá krefst Reykjavíkurborg þess að hafnað verði kröfu kærenda um ógildingu takmarkaðs byggingarleyfis frá 12. apríl 2011 vegna jarðvinnu og undirbúnings til aðstöðu á lóðinni nr. 2-4 við Þingholtsstræti.

Bent sé á að í hinni kærðu ákvörðun felist heimild til jarðvegsvinnu og undirbúnings vegna aðstöðu á lóðinni nr. 2-4 við Þingholtsstræti.  Leyfið hafi verið veitt með heimild í 6. tl. 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010, enda hafi byggingarfulltrúi á afgreiðslufundi 15. mars 2011 veitt leyfi til að rífa bakhús við Skólastræti 1 og byggja viðbyggingu við Þingholtsstræti 2-4, milli þess húss og Skólastrætis 1, sem sé steinsteypt íbúðahótel með 20 íbúðareiningum í flokki II, þrjár hæðir og kjallari, á sameinaðri lóð nr. 2-4 við Þingholtsstræti.  Ekki hafi þó verið gefið út byggingarleyfi fyrir þeim framkvæmdum þar sem hönnunargögn liggi ekki fyrir. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er tekið undir sjónarmið og röksemdir Reykjavíkurborgar í málinu og bent á að hann hafi fullnægt öllum skilyrðum fyrir hinu takmarkaða leyfi sem fengist hafi með réttum hætti.  Leyfið brjóti hvorki í bága við skipulags- og byggingarlög né reglugerðir sem settar hafi verið með stoð í þeim.  Þá sé leyfið í samræmi við deiliskipulag svæðisins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er annars vegar deilt um gildi samþykktar borgarráðs um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 2-4 við Þingholtsstræti og nr. 1 við Skólastræti í Reykjavík og hins vegar um takmarkað byggingarleyfi byggingarfulltrúa til jarðvinnu og undirbúnings vegna aðstöðu á lóðinni nr. 2-4 við Þingholtsstræti. 

Hin kærða samþykkt um breytt deiliskipulag felur í sér að lóðirnar að Skólastræti 1 og Þingholtsstræti 2-4 eru sameinaðar í eina lóð, sem eftir breytingu er 743 m² að stærð, og verða samanlagðar byggingarheimildir á lóðinni 1.840 m² í stað 700 m² á annari lóðinni og 1.140 m² á hinni.  Eftir sameiningu lóðanna verður nýtingarhlutfall hinnar nýju lóðar 2,48 en byggingarmagn og hæðir húsa óbreytt og byggingarreitir eru hinir sömu og fyrir voru á lóðunum.  Flatarmál hinnar nýju lóðar er hið sama og samanlagt flatarmál þeirra lóða sem sameinaðar voru og tekur hún yfir sama svæði.   Eru staðhæfingar kærenda um hækkað nýtingarhlutfall og aukið byggingarmagn ekki á rökum reistar þar sem ekkert slíkt felst í hinni kærðu ákvörðun.  Hins vegar kunna fyrri ákvarðanir um breytingu á deiliskipulagi svæðisins að hafa verið íþyngjandi með þessum hætti en þær hafa ekki verið bornar undir úrskurðarnefndina innan kærufrests og koma ekki til endurskoðunar í máli þessu.  Verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafnað með vísan til framanritaðs.

Ekki liggur annað fyrir en að hið kærða takmarkaða byggingarleyfi vegna jarðvinnu og til undirbúnings aðstöðu á lóðinni nr. 2-4 við Þingholtsstræti eigi sér fullnægjandi lagastoð og sé í samræmi við skipulagsheimildir á svæðinu og verður því kröfu kærenda um ógildingu þess enn fremur hafnað. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar borgarráðs Reykjavíkur frá 22. júlí 2010 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 2-4 við Þingholtsstræti og nr. 1 við Skólastræti í Reykjavík. 

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilda takmarkað byggingarleyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. apríl 2011 vegna jarðvinnu og undirbúnings aðstöðu á lóðinni nr. 2-4 við Þingholtsstræti. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________     ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

47/2011 Þverholt

Með

Ár 2011, miðvikudaginn 6. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 47/2011, kæra vegna framkvæmda við breytingu og stækkun bílastæðis á lóðinni að Þverholti 6 í Mosfellsbæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. júní 2011, er barst nefndinni sama dag, kærir S, íbúi að Urðarholti 7, Mosfellsbæ, framkvæmdir við breytingu og stækkun bílastæðis að Þverholti 6 í Mosfellsbæ.  Gerir kærandi þá kröfu að leyfi byggingaryfirvalda Mosfellsbæjar fyrir hinum kærðu framkvæmdum verði fellt úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði á um stöðvun framkvæmda.  Verður málið nú tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda. 

Málsatvik og rök:  Í lok aprílmánaðar 2011 munu framkvæmdir hafa byrjað við stækkun bílastæðis á lóðinni að Þverholti 6, en þar er rekin bílasala.  Liggur fasteign kæranda að nefndri lóð.  Í kjölfarið spurðist kærandi fyrir um framkvæmdirnar hjá byggingaryfirvöldum bæjarins, m.a. í bréfi, dags. 23. maí 2011, og mótmælti þeim.  Svar barst frá byggingarfulltrúa bæjarins í bréfi, dags. 3. júní 2011, þar sem sú afstaða kom fram að umdeildar framkvæmdir væru hvorki leyfisskyldar samkvæmt skipulagslögum né mannvirkjalögum og kölluðu ekki á breytingar á skipulagi. 

Kærandi vísar til þess að umdeildar breytingar á lóðinni að Þverholti 6 raski grenndarhagsmunum hans með útsýnisskerðingu, auknu ónæði vegna reksturs bílasölunnar og takmarki auk þess afnot kæranda af fasteign hans, svo sem við að koma sólpalli fyrir í því horni lóðarinnar sem snúi að greindu bílastæði.  Þá valdi breytingarnar því að fasteign kæranda verði ekki jafn söluvæn og áður.  Umdeildar framkvæmdir brjóti í bága við 13. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, eða eftir atvikum 11. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, varðandi framkvæmdaleyfi og samþykki byggingaráforma auk þess sem farið sé gegn reglum eigna- og grenndarréttar.  Áhöld séu jafnframt um hvort umræddar framkvæmdir séu í samræmi við skipulag. 

Af hálfu byggingaryfirvalda Mosfellsbæjar hefur verið áréttuð sú skoðun, sem fram komi í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda frá 3. júní 2011, að greindar framkvæmdir séu ekki þess eðlis að þær kalli á nýtt skipulag eða séu háðar formlegum leyfum samkvæmt skipulags- eða mannvirkjalögum. 

Niðurstaða:  Kæra í máli þessu er reist á efni bréfs byggingarfulltrúans í Mosfellsbæ, dags. 3. júní 2011, sem sent var sem svar við fyrirspurnum kæranda til embættisins í tilefni af umdeildum framkvæmdum á lóðinni að Þverholti 6 í Mosfellsbæ. 

Samkvæmt 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. og 59. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, sæta stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga kæru til úrskurðarnefndarinnar og verður ákvörðunin að binda endi á meðferð máls sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum og gögnum hefur ekki verið tekin stjórnvaldsákvörðun sveitarstjórnar á grundvelli skipulagslaga nr. 123/2010, eða kæranleg ákvörðun byggingarfulltrúa um byggingarleyfi samkvæmt lögum um mannvirki nr. 160/2010, sem borin verður undir úrskurðarnefndina.  Verður máli þessu af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

__________________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________            _____________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

33/2011 Miðholt

Með

Ár 2011, föstudaginn 24. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2011, kæra á samþykkt sveitarstjórnar Langanesbyggðar frá 28. júlí 2010 um deiliskipulag við Miðholt á Þórshöfn. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. maí 2011, er barst nefndinni 18. sama mánaðar, kærir G, samþykkt sveitarstjórnar Langanesbyggðar frá 28. júlí 2010 um deiliskipulag við Miðholt á Þórshöfn.

Með bréfum til úrskurðarnefndarinnar, dags. 15. maí 2011, er bárust nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra S og R sömu samþykkt.  Byggja þeir á sömu sjónarmiðum og gert er í þeirri kæru er fyrst barst.  Ákvað úrskurðarnefndin að sameina síðari kærumálin sem eru númer 36 og 37/2011 máli þessu. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málsatvik og rök:  Sveitarstjórn Langanesbyggðar samþykkti 28. júlí 2010 deiliskipulag íbúðarreits við Miðholt á Þórsöfn þar sem gert var ráð fyrir þremur raðhúsalóðum.  Var samþykktin send Skipulagsstofnun til yfirferðar sem með bréfi til sveitarstjóra, dags. 7. apríl 2011, tilkynnti að stofnunin gerði ekki athugasemd við birtingu samþykktarinnar.  Hinn 8. apríl birtist auglýsing um gildistöku hinnar kærðu samþykktar í B-deild Stjórnartíðinda.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum leitaði einn kærenda til Skipulagsstofnunar vegna hinnar kærðu ákvörðunar.  Í svari stofnunarinnar, dags. 29. apríl 2011, er meðferð málsins rakin og kemur þar m.a. fram að sveitarstjórn hafi birt auglýsingu um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar í B-deild Stjórnartíðinda 8. apríl 2011.  Þá er í bréfinu gerð grein fyrir kæruheimild og kærufresti og tekið fram að þegar um sé að ræða ákvarðanir sem sæti opinberri birtingu beri að telja kærufrestinn frá birtingu ákvörðunar.

Af hálfu kærenda er m.a. vísað til þess að deiliskipulagið sé bæði í ósamræmi við gildandi Aðalskipulag Þórshafnar 2004-2024 og tillögu að Aðalskipulagi Langanesbyggðar 2007-2027 sem ekki hafi hlotið staðfestingu ráðherra. 

Niðurstaða:  Hin kærða deiliskipulagsákvörðun var samþykkt í sveitarstjórn Langanesbyggðar 28. júlí 2010 og tók skipulagið gildi með birtingu auglýsingar þar um í B-deild Stjórnartíðinda 8. apríl 2011.

Samkvæmt 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 er kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála einn mánuður og sé um að ræða ákvarðanir sem sæta opinberri birtingu miðast upphaf frestsins við birtingu ákvörðunarinnar.  Kærur í máli þessu eru dagsettar 15. maí 2011, og bárust úrskurðarnefndinni stuttu síðar, en kærufestur var þá liðinn.  Ber af þeim sökum að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.
 
    

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________      ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

30/2011 Þrastanes

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. maí 2011, er barst nefndinni 4. sama mánaðar, kærir Lúðvík Örn Steinarsson hrl., f.h. S, Þrastanesi 16, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjastjórn Garðabæjar 7. apríl 2011.  

Krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Með úrskurði uppkveðnum hinn 17. maí 2011 var fallist á þá kröfu hans.  Er málið nú tekið til lokaúrskurðar. 

Málavextir:  Á árinu 1961 var samþykktur skipulagsuppdráttur fyrir Arnarnes þar sem lóðir voru afmarkaðar.  Samkvæmt skilmálum í afsölum fyrir lóðir við Þrastanes var heimilt að reisa á þeim einnar hæðar hús með kjallara þar sem landhalli leyfði.  Stærð húsa mun hafa takmarkast af byggingarreitum samkvæmt mæliblöðum og var ekki sett skilyrði um hámarks nýtingarhlutfall á lóð.  Byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni að Þrastanesi 18 var veitt á árinu 1973.  Árið 1985 heimilaði bæjarstjórn skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir, Þrastanes 18 og 18a, og var húsinu á lóðinni þá skipt í tvær sjálfstæðar fasteignir.  Eftir þessa skiptingu hafa lóðirnar að Þrastanesi 18 og 18a skorið sig úr hvað varðar nýtingarhlutfall borið saman við aðrar lóðir við götuna og á aðliggjandi svæði.  

Á árinu 2008 leitaði eigandi Þrastaness 18 eftir leyfi bæjaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við austanvert húsið, 11,5 m² að grunnfleti og í minnst þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Þrastaness 16.  Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var ákveðið að grenndarkynna erindið sem óverulega breytingu á deiliskipulagi þar sem umsótt viðbygging færi út fyrir byggingarreit.  Við grenndarkynninguna barst ein athugasemd og var hún frá kæranda í máli þessu.  Skipulagsnefnd ákvað á fundi sínum 21. janúar 2009 að leggja til við bæjarstjórn að hafna hinni kynntu tillögu þar sem ekki næðist sátt um hana og staðfesti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar 5. febrúar 2009. 

Í framhaldi af afgreiðslu bæjarstjórnar leitaði eigandi Þrastaness 18 að nýju eftir leyfi bæjaryfirvalda til að byggja við húsið.  Var þar gert ráð fyrir að viðbyggingin yrði 7 m² að grunnfleti í stað 11,5 m² áður og fjarlægð hennar frá lóðarmörkum fasteignar kæranda fjórir metrar í stað þriggja.  Skipulagsnefnd samþykkti hinn 3. september 2009 að grenndarkynna tillögu að breytingu á deiliskipulagi svæðisins þar sem fyrirhuguð bygging færi út fyrir byggingarreit.  Að lokinni grenndarkynningu samþykkti skipulagsnefnd, á fundi sínum 10. desember 2009, hina kynntu breytingu á skipulagi Arnarness vegna lóðarinnar að Þrastanesi 18 og var sú afgreiðsla staðfest í bæjarstjórn 21. janúar 2010.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. apríl 2010.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 5. ágúst 2010 felldi úrskurðarnefndin framangreinda ákvörðun úr gildi ásamt byggingarleyfi sem veitt hafði verið fyrir umræddri viðbyggingu við Þrastanes 18.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar á því byggð að skipulag það sem bæjaryfirvöld hefðu lagt til grundvallar við meðferð málsins hefði ekki haft gildi sem deiliskipulag og að ákvörðun bæjarstjórnar um óverulega breytingu á deiliskipulagi hefði því ekki verið reist á réttum grundvelli.

Í kjölfar úrskurðarins frá 5. ágúst 2010 munu skipulagsyfirvöld í Garðabæ hafa gert reka að því að láta gera deiliskipulag fyrir Arnarnes og mun vinna við það nú standa yfir.

Eigandi Þrastaness 18 sótti að nýju um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við hús sitt að austanverðu, þ.e. glerhýsi fyrir stiga á milli hæða og útskoti úr svefnherbergi á aðalhæð.  Ákvað skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 21. október 2010 að grenndarkynna umsóknina sem umsókn um byggingaleyfi í þegar byggðu hverfi þar sem ekki væri í gildi deiliskipulag, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Komu fram athugasemdir af hálfu kæranda, sem taldi m.a. að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið.

Að lokinni grenndarkynningu var málið að nýju tekið fyrir í skipulagsnefnd á fundi hinn 13. janúar 2011 og var þar gerð grein fyrir athugasemdum kæranda.  Var málinu frestað með svohljóðandi bókun:  „Á vegum skipulagsnefndar er nú unnið að gerð nýs deiliskipulags fyrir Arnarnes og fyrirhugað er að kynna fyrstu drög þess á næsta fundi nefndarinnar þann 27. janúar nk. Skipulagsnefnd samþykkir m.a. með vísan til þess að fresta afgreiðslu málsins að svo stöddu.“

Málið var að nýju tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 23. febrúar 2011 og var þar farið yfir athugasemdir kæranda í sjö liðum og hverjum lið svarað fyrir sig.  Sagði þar m.a:  „Ekki verður séð að framkvæmdin hafi áhrif á sól, útsýni eða skjól. … Nýtingarhlutfall er hærra en í húsum í kring eða 0,44 á meðan meðaltalið er í kringum 0,25.  Upphafleg samþykkt hússins var með nýtingarhlutfall 0,4. Að öðru leiti er stærð hússins (380 m2) sambærilegt við önnur hús í Arnarnesi, á bilinu 200-400 m2. “

Bókaði nefndin síðan að hún gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt í samræmi við þá tillögu sem hefði verið grenndarkynnt.

Hinn 3. mars 2011 samþykkti bæjarstjórn tillögu skipulagsnefndar um að gera ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt vegna viðbyggingar við Þrastanes 18 í samræmi við tillögu um framkvæmdir sem grenndarkynntar hefðu verið samkvæmt ákvæði 7. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga  og veitti byggingarfulltrúi hið umdeilda byggingarleyfi í framhaldi af þessari samþykkt bæjarstjórnar.
 
Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar vegna lóðarinnar að Þrastarnesi 18 hafi bæjarstjórn látið vinna drög að deiliskipulagi fyrir Arnarnes og sé sú vinna í fullum gangi.  Við grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar, sem mál þetta snúi að, hafi kærandi talið að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið, sbr. 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þrátt fyrir það hafi málið verið þvingað áfram og farið á svig við fyrri úrskurð nefndarinnar með því að búa svo um hnútana að ekki sé lengur um það að ræða að verið sé að gera óverulegar breytingar á gildandi deiliskipulagi, heldur að byggt sé á einhverjum, að því er virðist, öðrum ólögfestum heimildum.

Með samþykkt skipulagsnefndar Garðabæjar frá 3. júní 1985 hafi verið heimilað að skipta lóðinni nr. 18 í tvær lóðir, þ.e. nr. 18 og 18a, og virðist byggingarreit lóðarinnar þá hafa verið breytt til samræmis og heimilað að byggja á lóðunum tvö hús í stað eins, sem samanlagt hafi verið að stærð langt umfram það deiliskipulag sem talið hafi verið í gildi á þeim tíma.  Kærandi  kannist ekki við að slík áform hafi á þeim tíma verið kynnt honum eða að honum hafi verið gefinn kostur á að gera athugasemdir.  Hús, sem fengið hafi götuheitið Þrastanes 18, hafi síðan verið reist þétt upp að lóðarmörkunum, langt út fyrir upphaflegan byggingarreit heildarlóðarinnar, að hluta innan lóðar kæranda. 

Af hálfu kæranda er á því byggt að um sama mál sé að ræða og í máli úrskurðarnefndarinnar nr. 23/2010 og að ekki sé unnt að taka það til efnislegrar umfjöllunar fyrr en deiliskipulag fyrir Arnarneshverfið hafi verið samþykkt með lögmæltum hætti.

Vísað sé til þess að með breytingum sem urðu á lögum með gildistöku skipulagslaga nr. 123/2010 og laga nr. 160/2010 um mannvirki hinn 1. janúar 2011 hafi heimildir sveitarstjórna til að samþykkja óverulegar breytingar á deiliskipulagi verið þrengdar verulega. 

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 hafi hin kærða ákvörðun verið óheimil vegna þess að mannvirkið samrýmist ekki skipulagáætlun á svæðinu þar sem deiliskipulag sé ekki til fyrir svæðið en deiliskipulag sé flokkur skipulagsáætlana, sbr. orðskýringu í 24. tölulið 3. gr. mannvirkjalaga.

Þá sé vísað til þess að nýtt ítarlegra ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um óverulegar breytingar sé háð því skilyrði að mat fari fram á því að hve miklu leyti fyrirhugaðar framkvæmdir samrýmist gildandi skipulagi, þ.e. „…. að hve miklu leyti tillagan víkur frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis.“  Mat á þessum þáttum geti hins vegar augljóslega ekki farið fram meðan ekkert deiliskipulag sé til fyrir svæðið og þess vegna sé heimild bæjararstjórnar til að veita undanþáguna ekki fyrir hendi, a.m.k. á meðan deiliskipulag sé ekki í gildi.  Þá sé ennfremur ljóst að ákvæði 3. mgr. 43. gr. girði nú fyrir, með afdráttarlausum hætti, að heimild 2. mgr. um óverulega breytingu verði beitt, enda ljóst að ekki verði fullyrt að hagsmunir kæranda skerðist í engu hvað varði útsýni, skuggavarp eða innsýn.   

Viðbygging að Þrastarnesi 18 og tilheyrandi stækkun byggingarreits, sem hin kærða ákvörðun lúti að, teljist ekki vera óveruleg breyting sem heimili bæjarstjórn að falla frá því að auglýsa deiliskipulag eða breytingu þess, skv. 42. gr., sbr. 1. mgr. 43. gr., skipulagslaga nr. 123/2010, áður 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Um grundvallarbreytingu sé að ræða á þeirri ákvörðun sem falist hafi í skiptingu lóðarinnar á árinu 1985, sem heldur virðist ekki hafa verið lögum samkvæmt þar sem skipulagi virðist hafa verið breytt með mæliblaði og nýtingarhlutfall heildarlóðarinnar aukið langt út fyrir mörk þess sem áður hafi gilt.  Kærandi telji að óheimilt hafi verið að veita minnstu undanþágu frá afmörkuðum byggingarreit í þessu tilliti.  Ekki sé að sjá hvernig það sé rökstutt hjá bæjarstjórn hvers vegna heimilað sé nú að stækka byggingarreit lóðarinnar um 7,66 m² þegar ekki hafi verið samþykkt að stækka hann um 11,52 m².  Enginn eðlismunur sé á þessu enda farið út fyrir byggingarreit í báðum tilvikum.  Þá sé heldur ekki skýrt hvernig svokallað útskot á annarri hæð fyrir fataherbergi, sem áður hafi verið látið heita stækkun svefnherbergis, sé ekki talið fela í sér stækkun á byggingarreit en kærandi sjái ekki betur en að það útskot nái fram yfir byggingarreitinn um a.m.k. 11 m² þannig að heildarstækkun byggingarreitsins sé samkvæmt hinni kærðu ákvörðun a.m.k. 18,66 m² (7,66 m²  + 11 m²) og sé því í raun meiri en sú stækkun sem bæjarstjórn hafi talið vera of mikla og hafnað í upphafi.  Af þessari ástæðu beri jafnframt að fella ákvörðunina úr gildi.

Ekki hafi verið farið að ákvæði 4. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, sbr. ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um fjarlægðir milli byggingarreita og lóðarmarka.  Telji kærandi að óheimilt sé að veita leyfi fyrir byggingu stigahússins og fataherbergisins, þ.e. svefnherbergisútskotsins, af þessum sökum.  Þá sé á því byggt að hæð viðbygginganna sé umfram heimildir og ekki í samræmi við hæð bygginga í nágrenninu, en kærandi hafi ekki í fórum sínum nákvæmar teikningar sem sýni hæð þeirra.  Heimild til að láta einstaka byggingarhluta á efri hæðum, eins og svalir, skyggni eða útskot, ná út fyrir byggingarreit, sé sérstaklega mótmælt.  En jafnvel þótt á það verið fallist sé slíkt frávik frá ákvörðuðum byggingarreitum allt að einu óheimilt.  Koma þurfi skýrlega fram í deiliskipulagi ef heimila eigi slíkt frávik.  Venja geti ekki veitt slíkar heimildir enda sé það algerlega óásættanlegt og bjóði heim hættu á geðþóttaákvörðunum í einstökum tilvikum.
 
Ef talið verði að nýbyggingarnar verði innan framangreindra lögbundinna marka sé á því byggt að fella verði hina kærðu ákvörðun úr gildi vegna almennra grenndarsjónarmiða með tilliti til hagsmuna kæranda af því að geta nýtt lóð sína til framtíðar, en auk þess sé á því byggt að viðbyggingarnar hafi í för með sér óásættanlega skuggamyndun á lóðinni.  Hið kærða leyfi sé andstætt ákvæði 4. mgr. greinar 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem kveðið sé á um að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess að jafnaði gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  Augljóst sé að undantekningarregla 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, áður 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, geti í þessu ljósi ekki átt við.  Fyrirhugaðar breytingar á fasteigninni að Þrastanesi 18 muni raska lögmætum hagsmunum kæranda þannig að í bága fari við greind fyrirmæli reglugerðarinnar og almennar grenndarreglur.  Fyrirhuguð stækkun fasteignarinnar að Þrastanesi 18 sé ekki í neinu samræmi við þau einbýlishús sem hvarvetna séu í nágrenninu.  Húsið sé þegar orðið stærra en kærandi hafi mátt gera ráð fyrir með tillit til þess byggðamynsturs sem sé í grenndinni.  Á lóðinni sé tvíbýlishús, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi.  Þá sé ekki annað að sjá en að umliggjandi svalir á húsinu hafi í öndverðu ekki verið samþykktar af byggingaryfirvöldum.  Á því sé byggt að þegar metið sé hvort um óverulega breytingu sé að ræða verði að taka mið af þessu og meta breytinguna heildstætt.  Þegar heimilað hafi verið að skipta lóðinni í tvær lóðir, og reisa hús á hvorri lóð fyrir sig, hafi sú ákvörðun falið í sér heimild langt umfram það sem gengið hafi verið út frá í nágrenninu.  Það stoði því ekki að vísa til þess að miða eigi matið við núverandi byggingar, sem á sínum tíma hafi verið heimilað að byggja.  Ekki geti staðist að húseigendum verði heimilað að breyta þar frá í mörgum áföngum, sem hver um sig gæti eftir atvikum talist vera óveruleg breyting.  Líta verði á heimilaðar breytingar heildstætt.  Þá sé því sérstaklega mótmælt að heimilað verði að einstakir byggingarhlutar nái út fyrir byggingarreitinn.
 
Á því sé byggt að fella verði hina kærðu ákvörðun úr gildi vegna þess að bæjarstjórn hafi ekki gætt að reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins, einkum rannsóknarreglu 10. gr., jafnræðisreglu 11. gr. og  meðalhófsreglu 12. gr.  Ekki hafi verið gætt að þessum lagafyrirmælum og málið ekki nægjanlega rannsakað áður en ákvörðun hafi verið tekin.  Tekin hafi verið íþyngjandi ákvörðun án undangenginnar rannsóknar. Ákvörðunin varði verulega breytingu án þess að deiliskipulag liggi fyrir og því jafnframt brotið gegn jafnræðisreglu, enda ljóst að aðrir fasteignareigendur í Arnarnesi þurfi ekki að hlíta slíkri málsmeðferð og eignarskerðingu sem af henni muni leiða.  Ljóst sé að ef meðalhófs hefði verið gætt hefði sveitarfélagið ekki heimilað framkvæmdirnar heldur frestað afgreiðslu málsins.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er vísað til þess að um sé að ræða glerhús, 7,65 m2 að grunnfleti, sem ætlað sé að hýsa stiga milli hæða og útskotsbyggingu til austurs á aðalhæð, 9 m2 að stærð.  Viðbyggingin sé alls ekki veruleg og geti á engan hátt raskað hagsmunum kæranda.

Kærumál vegna sömu viðbyggingar hafi áður verið til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni, sbr. úrskurð nefndarinnar, dags. 5. ágúst 2010.  Í greinargerð Garðabæjar í því máli, dags. 2. júlí 2010, og öðrum gögnum málsins, hafi komið fram ítarlegar upplýsingar um byggingarsögu hússins, skiptingu lóðarinnar sem heimiluð hafi verið á sínum tíma og aðrar upplýsingar sem varðað hafi málið.  Sé vísað til þeirra varðandi nánari lýsingu á málsatvikum og helstu málsástæðum sem máli skipti.  Sérstaklega sé vakin athygli á umsókn kæranda um stærri byggingu sem að lokinni grenndarkynningu hafi verið hafnað, sbr. samþykkt skipulagsnefndar 21. janúar 2009.

Í framhaldi af fyrrgreindum úrskurði hafi borist ný umsókn frá eiganda Þrastaness 18 um leyfi til stækkunar hússins.  Með vísan til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar um að ekki hafi verið í gildi deiliskipulag fyrir Arnarnes hafi umsóknin verið tekin til meðferðar í skipulagsnefnd bæjarins, sbr. ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Á fundi skipulagsnefndar 21. október 2010 hafi verið samþykkt að vísa umsókninni til grenndarkynningar á grundvelli áðurgreinds lagaákvæðis. 

Með vísan til almennra sjónarmiða varðandi lagaskil sé lagt til grundvallar að þar sem grenndarkynning hafi verið ákveðin með vísan til ákvæðis í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 beri við afgreiðslu málsins, í meginatriðum, að fara að þeim lögum en ekki nýjum skipulagslögum nr. 123/2010, sem tekið hafi gildi 1. janúar 2011.

Á fundi skipulagsnefndar 23. febrúar 2011 hafi málið verið tekið til meðferðar að lokinni grenndarkynningu og hafi niðurstaða nefndarinnar verið sú að meta breytinguna óverulega og lögmæta á grundvelli þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Við umfjöllun um málið beri að hafa í huga að nefndin hafi áður komist að þeirri niðurstöðu, sbr. fyrra kærumál, að viðbygging við húsið teldist óveruleg breyting á skilmálum sem taldir hafi verið í gildi fyrir byggingar á Arnarnesi.  Það hafi því bæði verið rökrétt og eðlileg niðurstaða nefndarinnar, og í fullu samræmi við málsmeðferðarreglur þágildandi skipulags- og byggingarlaga, að grenndarkynna umsóknina og afgreiða hana í framhaldi af því.  Mótmælt sé sem röngum fullyrðingum kæranda um að bæjaryfirvöld hafi þvingað fram afgreiðslu í málinu, farið á svig við fyrri úrskurð úrskurðarnefndarinnar og byggt málið á ólögfestum heimildum.

Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum sé það meginregla að mannvirki skuli vera í samræmi við skipulag og sú skylda hvíli á sveitarfélögum að deiliskipuleggja svæði og reiti þar sem framkvæmdir séu fyrirhugaðar.  Í lögunum sé hins vegar gert ráð fyrir því að fyrir hendi geti verið þær aðstæður að deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðu hverfi, líkt og við eigi á Arnarnesi.  Þegar svo hátti til, og húseigendur vilji gera breytingar á húsum sínum og jafnvel byggja ný, skuli samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 fara fram grenndarkynning.  Í nýjum skipulagslögum sé sambærilegt ákvæði í 1. mgr. 44. gr. laganna.  Það sé á grundvelli þeirrar lögfestu heimildar sem umsókn byggingarleyfishafa hafi verið tekin til meðferðar og afgreiðslu hjá bæjaryfirvöldum í Garðabæ.  Ekki fái því staðist sú fullyrðing kæranda að ekki hafi verið lagaheimild til afgreiðslu málsins þar sem deiliskipulag hafi ekki legið fyrir.  Þá sé það rangt að ekki hafi verið heimilt samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki að gefa út byggingarleyfi vegna viðbyggingar hússins.  Í gildi sé aðalskipulag fyrir Garðabæ þar sem mælt sé fyrir um landnotkun á svæðinu og því teljist vera fyrir hendi skipulagsáætlun fyrir svæðið.  Skýra verði ákvæði mannvirkjalaga í samræmi við skipulagslög sem mæli fyrir um grenndarkynningu við útgáfu byggingarleyfis í þegar byggðu hverfi þar sem deiliskipulag sé ekki fyrir hendi.

Það að bæjaryfirvöld vinni nú að gerð deiliskipulags fyrir Arnarnes breyti engu um heimild til afgreiðslu málsins á grundvelli áðurgreinds lagaákvæðis.

Í kæru sé vikið að því að á sínum tíma hafi ekki verið rétt staðið að skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir en skiptingin hafi verið samþykkt á árinu 1985.  Þá þegar hefði verið samþykkt 570 m2 hús á lóðinni.  Á aðalskipulagsuppdrætti sé skipting lóðarinnar sýnd þannig að ekki verði vefengt að hún hafi verið samþykkt með lögmætum hætti.  Við skiptinguna hafi stærð hússins nr. 18 verið um 350 m2 og síðan þá hafi það verið stækkað um 14 m2.  Sótt hafi verið um stækkun hússins um 16 m2 og nemi heildarstækkun þess því um 8,5% frá því sem húsið hafi verið upphaflega árið 1973.  Kærandi haldi því fram að umrædd viðbygging og stækkun byggingarreits geti ekki talist óveruleg breyting, með vísan til aukins nýtingarhlutfalls heildarlóðarinnar og þeirrar grundvallarbreytingar sem falist hafi í skiptingu hennar árið 1985.  Fjarstæðukennt sé að halda öðru fram en að um óverulega breytingu sé að ræða þegar um sé að ræða um 16 m2 viðbyggingu við hús sem þegar sé 365 m2 að heildarstærð.

Við mat á því hvort telja eigi umrædda breytingu óverulega hafi verið horft til grenndarsjónarmiða og byggðamynsturs í viðkomandi hverfi.  Við það mat séu bæjaryfirvöld ekki bundin af ákveðnu nýtingarhlutfalli lóðar þar sem skilmálar eða lóðarblað tilgreini ekkert nýtingarhlutfall.  Eðlilegt geti verið að hafa það til hliðsjónar en í máli þessu sé það ekki bindandi fyrir bæjaryfirvöld. 

Bent sé á að byggingarmagn á upphaflegri lóð við Þrastaness, nú 18 og 18a, sem geti talist vera frávik frá byggingarmagni sem algengt hafi verið á Arnarnesi á þeim tíma, sé fyrst og fremst á vesturhluta lóðarinnar.  Þannig snerti horn hússins nr. 18 mörk byggingarreits að austanverðu lítillega en sé að öðru leyti vel innan upphaflegs byggingarreits.  Halda megi því fram að hátt nýtingarhlutfall lóðarinnar varði frekar hagsmuni rétthafa lóða vestan við húsið en raski í engu hagsmunum gagnvart lóð kæranda.  Viðbygging sem nú hafi verið leyfð geti ekki haft nema óveruleg áhrif í því samhengi.

Þegar horft sé til þeirrar viðbyggingar sem leyfð hafi verið sé ljóst að hún breyti í engu eðli hússins eða notkun þess á neinn hátt.  Um sé að ræða glerbyggingu utan um stigahús milli hæða sem á engan hátt geti raskað grenndarhagsmunum kæranda.  Hvað varði útskotsbyggingu á 2. hæð sé ljóst að hún geti við ákveðið sjónarhorn takmarkað útsýni kæranda en ekki verði talið að hagsmunir hans skerðist þegar litið sé til almenns útsýnis frá lóð hans.  Í þessu sambandi verði að horfa til þess að hús kæranda sé á stórri lóð með góðu útsýni sem ekki raskist nema að óverulegu leyti vegna hins kærða leyfis.  Við vettvangsskoðun hafi mátt sjá að trjágróður á lóð kæranda og næstu lóðum takmarki meira útsýni frá lóð hans en hin umdeilda viðbygging.  Þannig leiði heildstætt mat á aðstæðum til þess að ekki sé verið að raska hagsmunum kæranda með hinu kærða byggingarleyfi umfram það sem íbúar í þegar byggðum hverfum megi almennt gera ráð fyrir vegna endurnýjunar og endurbóta á eldri húsum.

Með viðbyggingu við húsið sé ekki verið að auka umgang um lóð sem gæti hugsanlega valdið kæranda ónæði og óþægindum.  Viðbyggingin sé hluti af endurbótum hússins sem tryggi góðan frágang þess og bæti ásýnd hússins á jákvæðan hátt fyrir nærumhverfi þess.

Þess megi geta að kærandi hafi fengið leyfi til að byggja 17 m2 sólskála við hús sitt árið 1995 og hafi hann því sjálfur nýtt sér heimildir til stækkunar og endurbóta á húsi sínu.

Af hálfu bæjaryfirvalda hafi verið lagt til grundvallar að upphaflegt lóðarblað hafi fallið úr gildi með útgáfu lóðarblaðs árið 1985 þegar lóðinni hafi verið skipt.  Engu að síður verði að telja að eldra lóðarblað geti haft gildi og sé til leiðbeiningar í þessu máli.  Samkvæmt því hafi verið gert ráð fyrir að lína byggingarreits væri í fjögurra metra fjarlægð frá lóðarmörkum kæranda.  Umrædd bygging sé innan upphaflegs byggingarreits og því sé ljóst að ekki sé um að ræða röskun á hagsmunum kæranda umfram það sem hann hafi alltaf mátt gera ráð fyrir samkvæmt skilmálum sem gilt hafi er hann hafi byggt hús sitt.  Halda megi því fram að nýtt lóðarblað með skerðingu á upphaflegum byggingarreit tryggi betur hagsmuni kæranda um fjarlægðir milli húsa en eldra lóðarblað.  Í þessu sambandi sé rétt að fram komi að við uppmælingu skipulagsstjóra á staðsetningu hússins nr. 18 við Þrastanes hafi komið í ljós að suðvesturhorn þess nái lítillega út fyrir byggingarreit, sbr. bókun í skipulagsnefnd frá 10. desember 2009.

Í kæru sé því haldið fram að fella eigi hina kærðu ákvörðun úr gildi þar sem bæjarstjórn hafi ekki gætt að reglum stjórnsýslulaga við meðferð málsins.  Sérstök ástæða sé til að mótmæla þessari fullyrðingu.  Við skoðun gagna málsins megi sjá að málsmeðferð hafi verið sérstaklega vönduð.   Á vegum skipulagsstjóra hafi farið fram sérstök greining á byggingarsögu hússins og fyrir liggi samantekt og yfirlit á helstu stærðum samþykktra teikninga.  Við umfjöllun um málið í skipulagsnefnd hafi verið farið mjög ítarlega yfir þær athugasemdir kæranda sem hafi komið fram á athugasemdafresti og hafi hverju atriði verið svarað sérstaklega.  Á engan hátt verði séð að ekki hafi verið beitt meðalhófsreglu við ákvörðunartöku í málinu og jafnræðis gætt.  Komi það meðal annars fram í því að litið hafi verið til hagsmuna eiganda Þrastaness 18 til nýtingar eignar sinnar í samræmi við heimildir laga og skilmála sem taldir séu gilda um byggingar á Arnarnesi.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er á því byggt að fyrir liggi gilt byggingarleyfi er heimili framkvæmdina og hafi verið gætt réttra og lögmætra sjónarmiða við útgáfu þess.  Útsýni það sem kærandi haldi fram að verið sé að skerða hafi orðið til þegar byggingarleyfishafi hafi fellt tré áður en framkvæmdir hófust.  Fram að því hafi verið lokað fyrir útsýnið með trjágróðri.

Vettvangur: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi 24. maí 2011 að viðstöddum fulltrúum Garðabæjar, kæranda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, en um er að ræða annars vegar 7,65 m2 glerhýsi fyrir stiga á milli hæða og hins vegar 9 m2 útskot við svefnherbergi á aðalhæð.  Eru þessir byggingarhlutar ótengdir og geta staðið hvor um sig án hins. Var umsókn um byggingarleyfið grenndarkynnt með vísan til 7. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var þá lögð til grundvallar sú niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í fyrra máli að skipulag svæðisins hefði ekki gildi sem deiliskipulag.  Fóru bæjaryfirvöld því með málið eftir undanþáguheimild  3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt tilvitnuðu ákvæði var heimilt að veita byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu þar sem ekki var í gildi deiliskipulag, en heimildin hafði í framkvæmd verið túlkuð svo að aðeins væri unnt að heimila framkvæmdir sem væru í samræmi við byggðamynstur viðkomandi svæðis.  Skyldi skipulagsnefnd fjalla um málið að grenndarkynningu lokinni og vísa því eftir það til byggingarnefndar til endanlegrar afgreiðslu.

Með gildistöku nýrra skipulagslaga nr. 123/2010 hinn 1. janúar 2011 urðu breytingar á meðferð grenndarkynningarmála.  Samkvæmt 44. gr. þeirra laga kemur það nú í hlut sveitastjórnar að afgreiða mál að lokinni grenndarkynningu og í samræmi við það samþykkti bæjarstjórn, á fundi sínum hinn 3. mars 2011, tillögu skipulagsnefndar um að gera ekki athugasemdir við að byggingarleyfi yrði veitt og var hin kærða samþykkt byggingarfulltrúa því byggð á ákvörðun sem tekin var með stoð í skipulagslögum nr. 123/2010.

Enda þótt ekki sé í 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sambærileg heimild sveitarstjórnar til að víkja frá deiliskipulagsskyldu í þegar byggðum hverfum og áður var í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga verður að skilja ákvæði 44. gr. skipulagslaganna á þann veg að unnt sé að veita byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu í þegar byggðum hverfum þar sem ekki er í gildi deiliskipulag.  Skilyrði er þó að framkvæmdin sé í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar.

Í hinu kærða tilviki er um að ræða viðbyggingar við íbúðarhús á íbúðarsvæði sem telja verður falla að byggðamynstri svæðisins.  Hins vegar er nýtingarhlutfall lóðarinnar að Þrastanesi 18 þegar verulega hærra en almennt gerist á svæðinu og takmarkar það möguleika til að veita frekari leyfi til bygginga á lóðinni án undangengins deiliskipulags.  Þegar litið er til þess að ekki er í gildi formleg ákvörðun um nýtingarhlutfall á svæðinu og að húsið að Þrastanesi 18 er ekki stærra en almennt gerist í hverfinu þykir skilyrðið er varðar þéttleika byggðar þó ekki girða fyrir að heimiluð verði minni háttar viðbygging við húsið.

Við afgreiðslu þeirrar tillögu að samþykkt bæjarstjórnar sem er grundvöllur hinnar kærðu ákvörðunar bókaði skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 23. febrúar 2011 að ekki yrði séð að framkvæmdin hefði áhrif á sól, útsýni eða skjól.  Við skoðun á vettvangi kom hins vegar í ljós að útbyggingu við svefnherbergi ber fyrir horn hússins, séð úr sólhýsi við hús kæranda, og skerðir nokkuð útsýni til norðvesturs að Snæfellsnesi.  Er rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun að þessu leyti áfátt og hún reist á röngum forsendum.  Má ætla að það hefði getað haft áhrif á niðurstöðu byggingaryfirvalda í málinu ef þeim hefði verið ljós þau áhrif sem framkvæmdin hefur í raun á útsýni frá lóð kæranda.  Breytir engu þar um þótt trjágróður kunni að hafa byrgt sýn þaðan, enda verður trjágróður ekki lagður að jöfnu við varanleg mannvirki varðandi  skerðingu á útsýni.

Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun reist á röngum forsendum með þeim hætti að áhrif kann að hafa haft á niðurstöðu málsins.  Leiðir slíkur annmarki til ógildingar.  Hins vegar á þessi ágalli aðeins við um útbyggingu við svefnherbergi, enda má fallast á að stigahús sem fellur að austurhlið Þrastaness 18 hafi ekki áhrif á sól, útsýni eða skjól gagnvart lóð kæranda.  Með hliðsjón af því að um sjálfstæðar húseiningar er að ræða, og með stoð í þeim meginsjónarmiðum sem búa að baki meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þykir þó rétt að ógilda aðeins þann hluta hinnar kærðu ákvörðunar er tekur til útbyggingar við svefnherbergi, en hvað varðar 7,65 m2 stigahús við austurhlið skal hin kærða ákvörðun standa óröskuð.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ að því er tekur til útbyggingar við svefnherbergi í austurhlið aðalhæðar.  Að öðru leyti skal hin kærða ákvörðun standa óröskuð.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________        ___________________________
Ásgeir Magnússon                                        Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22
Love0

4/2009 Friðarstaðir

Með

Ár 2011, föstudaginn 24. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 4/2009, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Hveragerðisbæjar frá 6. janúar 2009 um að hafna umsókn um leyfi til að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í Hveragerði í hesthús fyrir allt að 24 hesta. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. janúar 2009, er barst nefndinni 20. sama mánaðar, kæra D og I, Friðarstöðum, Hveragerði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Hveragerðisbæjar frá 6. janúar 2009 að hafna umsókn um leyfi til að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í hesthús fyrir allt að 24 hesta.  Bæjarstjórn Hveragerðisbæjar staðfesti þá ákvörðun hinn 15. sama mánaðar.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Lögbýlið Friðarstaðir er um 17,2 ha að stærð og liggur í jaðri þéttbýlis í Hveragerði.  Býlið er á landbúnaðarsvæði samkvæmt uppdrætti gildandi aðalskipulags Hveragerðisbæjar. 

Á árinu 2008 var gerð fyrirspurn til bæjaryfirvalda um hvort heimilað yrði að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í hesthús.  Í svari skipulags- og byggingarfulltrúa var vísað til þess að umrætt land væri á landbúnaðarsvæði og ætti því ekkert að mæla gegn því að þar yrði reist hesthús.  Hins vegar gætu verið skiptar skoðanir á því hvar heppilegast væri að reisa slíkt hús. 

Hinn 3. nóvember 2008 sótti annar kærenda um byggingarleyfi til að breyta gróðurhúsi í landi umrædds býlis í hesthús fyrir allt að 24 hesta.  Skipulags- og byggingarnefnd bæjarins samþykkti hinn 2. desember sama ár að grenndarkynna umsóknina og bárust athugasemdir frá nágrönnum kærenda.  Lutu athugasemdirnar að því að hesthúsið yrði of nálægt íbúðarbyggð innan bæjarmarka Hveragerðis, en vænta mætti að íbúum myndi í framtíðinni fjölga í nágrenni Friðarstaða.  Áætluðum fjölda hesta muni fylgja hávaði og lyktarmengun gagnvart næstu nágrönnum.  Mælst var til þess að fyrirhugað hesthús yrði fært norðar og fjær íbúðarbyggðinni og þá helst á svipaðar slóðir og önnur útihús á landareigninni. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar 6. janúar 2009.  Urðu lyktir málsins þær að nefndin hafnaði staðsetningu umrædds hesthúss samkvæmt fyrirliggjandi afstöðumynd með vísan til framkominna athugasemda við grenndarkynningu erindisins.  Bæjarstjórn staðfesti þá afgreiðslu hinn 15. sama mánaðar.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að á Friðarstöðum sé rekin blandaður búskapur með kýr, kindur og hesta, auk ylræktar.  Ástæða umrædds erindis kærenda til bæjaryfirvalda hafi verið áform um að breyta einu gróðurhúsi býlisins í hesthús þannig að unnt yrði að nota burðarvirki og grunn gróðurhússins við framkvæmdina.  Síðan hafi dunið yfir jarðskjálfti sem valdið hafi skemmdum á húsakosti jarðarinnar og sé brýnt að ráðast í endurbætur á húsum.  Forsendur hinnar kærðu ákvörðunar, sem gangi á eignarréttindi kærenda, séu einungis haldlaus andmæli tveggja nágranna sem búi í 70 til 80 m fjarlægð frá fyrirhuguðu hesthúsi og eigi annar þeirra sæti í byggingarnefnd bæjarins.  Ekki verði séð að nefndir aðilar eigi lögvarða hagsmuni af því hvernig búrekstri kærenda verði háttað.  Fyrirhuguðu hesthúsi fylgi hvorki meiri hávaði né lyktarmengun en búast megi við frá bújörð.  Þá sé þekkt nálægð hesthúsa við íbúðarhús, m.a. á höfuðborgarsvæðinu. 

Andmæli Hveragerðisbæjar:  Bæjaryfirvöld í Hveragerði vísa til þess að sá andmælandi við grenndarkynningu erindis kærenda sem setið hafi í skipulags- og byggingarnefnd hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins.  Komið hafi í ljós, eftir að kæra í máli þessu hafi borist, að bæjarstjórn hafði samþykkt deiliskipulag fyrir Friðarstaði á árinu 2002.  Þar hafi verið markaður byggingarreitur fyrir íbúðarhús sem þegar sé risið og veittur réttur til endurnýjunar á gróðurhúsum og húsum tengdum landbúnaði.  Vegna mistaka hafi láðst að auglýsa gildistöku þess í B-deild Stjórnartíðinda á sínum tíma en bætt hafi verið úr því. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var synjað umsókn um byggingu hesthúss á stað þar sem fyrir var gróðurhús í um 60 til 70 m fjarlægð frá suðurmörkum lands Friðarstaða.  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi Hveragerðisbæjar er býlið á landbúnaðarsvæði og er þar rekinn blandaður búskapur.  Af gögnum málsins verður ráðið að fyrirhuguð staðsetning hesthússins hafi ráðið úrslitum um málalyktir.  Þá hefur verið upplýst að bæjarstjórn Hveragerðis samþykkti deiliskipulag fyrir Friðarstaði á árinu 2002 og sýnir uppdráttur þess reit fyrir gróðurhús á þeim stað sem umsótt hesthús skyldi rísa.  Við töku hinnar umdeildu ákvörðunar hafði skipulagið ekki tekið gildi en auglýsing um gildistöku þess birtist fyrst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. apríl 2009.  Verður því ekki litið til þess deiliskipulags við úrlausn málsins. 

Umsókn kæranda um byggingu hesthúss á landbúnaðarsvæði var í samræmi við gildandi landnotkun svæðisins og fyrirhuguð staðsetning þess fór ekki í bága við  skipulag er hin kærða ákvörðun var tekin.  Þá verður ekki séð að lög eða stjórnvaldsfyrirmæli standi því í vegi að umrætt búfjárhald sé óheimilt í þeirri fjarlægð frá landamörkum sem hér um ræðir.  Verða eigendur aðliggjandi landa eða lóða að bújörðum að sæta því að þar sé stundaður lögmætur búskapur í samræmi við gildandi skipulag en ábúandi ber ábyrgð á að búfé hans gangi ekki inn á land annarra, svo sem með því að girða af land sitt með fullnægjandi hætti. 

Að öllu framangreindu virtu var hin kærða ákvörðun ekki studd haldbærum rökum og verður af þeim sökum fallist á kröfu kærenda um ógildingu hennar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Hveragerðisbæjar frá 6. janúar 2009, er bæjarstjórn staðfesti hinn 15. sama mánaðar, um að hafna umsókn um leyfi til að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í Hveragerði í hesthús fyrir allt að 24 hesta. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

13/2010 Húsahverfi

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 24. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt. 

Fyrir var tekið mál nr. 13/2010, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 12. nóvember 2009 um að breyta skilmálum svæðis C í deiliskipulagi Húsahverfis í Grafarvogi, Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. mars 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Arnar Þór Stefánsson hdl., f.h. A og H, Suðurhúsum 2, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 12. nóvember 2009 að breyta skilmálum svæðis C í deiliskipulagi Húsahverfis í Grafarvogi.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 9. janúar 2009 var lögð fram tillaga skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkur, dags. 6. janúar 2009, að breytingu á skilmálum deiliskipulags sem nefnt er Húsahverfi Grafarvogur III svæði C.  Með breytingunni, sem tók til húsagerðar E8 og útbygginga, var heimilað byggingarmagn hækkað og skilmálum fyrir útbyggingum breytt. Var tillögunni vísað til skipulagsráðs sem ákvað á fundi hinn 14. janúar 2009 að auglýsa hana og var þeirri afgreiðslu vísað til borgarráðs. 

Að lokinni auglýsingu var tillögunni breytt og hún síðan tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 12. ágúst 2009.  Tók tillagan nú til húsagerða E8 og E9.  Nokkrar athugasemdir bárust á kynningartíma hinnar auglýstu tillögu, m.a. frá kærendum.  Samþykkti ráðið að auglýsa hina breyttu tillögu og kynna hana jafnframt fyrir hagsmunaaðilum á skipulagssvæðinu.  Að loknum kynningartíma tillögunnar var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 4. nóvember 2009.  Fyrir fundinum lágu fram komnar athugasemdir við tillöguna og jafnframt umsögn skipulagsstjóra, dags. 14. október 2009.  Var tillagan samþykkt með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsstjóra og málinu vísað til borgarráðs, sem staðfesti þá afgreiðslu hinn 12. nóvember sama ár.  Deiliskipulagsbreytingin tók síðan gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 12. febrúar 2010 að undangenginni umfjöllum Skipulags-stofnunar.

Kærendur skutu hinni samþykktu deiliskipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hin kærða deiliskipulagsbreyting fari gegn lögum með margvíslegum hætti og raski verulega hagsmunum þeirra.

Deiliskipulagstillagan hafi komið fram í kjölfar dóms Hæstaréttar Íslands frá 6. nóvember 2008, í máli nr. 32/2008, sem kærendur hafi höfðað á hendur Reykjavíkurborg og byggingarleyfishafa fyrir viðbyggingu að Suðurhúsum 4, Reykjavík.  Í þeim dómi hafi verið komist að þeirri niðurstöðu að Reykjavíkurborg hefði brotið gegn gildandi skilmálum deiliskipulags á umræddu svæði með veitingu  byggingaleyfis fyrir fyrrnefndri viðbyggingu að Suðurhúsum 4. Í dóminum hafi byggingarleyfishafa verið gert að fjarlægja viðbygginguna.  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu sé verið að veita heimild fyrir viðbyggingunni.  Sé með ólíkindum að borgin skuli samþykkja skipulagsbreytinguna svo skömmu eftir dóminn, að því er virðist í þeim tilgangi að friða þann sem þurft hafi að sæta niðurrifi á viðbyggingu sinni og bjarga skinni embættismanna sem brotið hafi lög.  Sæti  þessi stjórnsýsla furðu og virðist sem menn geti pantað breytingar á deiliskipulagi að vild og fengið þær samþykktar án þess að nokkur rök standi til slíkra breytinga.  Kærendur hafi krafið borgaryfirvöld um ítarlegar upplýsingar um tilurð skipulagstillögunnar, frá hverjum hún stafaði og hver væru tengsl hennar við áðurnefndan dóm Hæstaréttar.  Þær upplýsingar hafi aldrei borist kærendum.  Hins vegar komi fram í minnisblaði lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs borgarinnar til skipulagsráðs, dags. 21. mars 2009, að tilefni breytingarinnar hafi verið dómurinn í máli kærenda.  Sé það rétt sé verið að fórna hagsmunum kærenda til að bjarga  embættismönnum sem brotið hafi lög.  Slíkt sé vítavert og fari í bága við allar almennar reglur stjórnsýsluréttarins.  Feli framangreint framferði borgaryfirvalda í sér valdníðslu að mati kærenda.

Þá fari deiliskipulagsbreytingin í bága við 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt því ákvæði hafi borginni borið að fjarlægja hluta þeirra bygginga sem fari í bága við gildandi skipulag áður en því hafi verið breytt, en óumdeilt sé a.m.k. nýtingarhlutfall fjölda lóða á skipulagssvæðinu fari fram úr heimildum gildandi skipulags.  Það hafi borgin ekki gert og sé samþykkt skipulagstillögunnar því ólögmæt samkvæmt fyrrnefndu ákvæði.  Breyti hér engu hvort umræddar byggingar, eða breytingar á byggingum, viðbætur o.fl., hafi verið reistar fyrir eða eftir gildistöku laga nr. 73/1997.  Athygli veki að Reykjavíkurborg geri engan reka að því að gera grein fyrir með hvaða hætti byggingar eða viðbyggingar á svæðinu fari í bága við gildandi deiliskipulag, hverjar af þeim hafi verið byggðar fyrir gildistöku laga nr. 73/1997 og hverjar eftir, eins og þó hafi verið lagt upp með af hálfu Skipulagsstofnunar að gert yrði.  Aðeins liggi fyrir loðin athugasemd um að samkvæmt athugun borgarinnar hafi komið í ljós að umrætt hverfi hafi byggst upp að mestu leyti fyrir gildistöku umræddra laga en minniháttar breytingar hafi átt sér stað á liðnum árum.  Sterklega sé gefið í skyn að þarna hafi verið byggt eftir gildistöku laga nr. 73/1997, í bága við skipulag.  Skipulagsstofnun árétti athugasemd sína sem að þessu lúti í lokabréfi sínu til borgarinnar, dags. 21. janúar 2010, þar sem segi: „Í ljósi ofangreindra svara þá gerir stofnunin ekki frekari athugasemdir við að birt verði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda, en áréttar þó ábendingu sína varðandi 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.“

Deiliskipulagsbreytingin fari jafnframt í bága við 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í 1. mgr. 26. gr. laganna sé mælt fyrir um að með breytingu á deiliskipulagi skuli fara eins og um nýtt deiliskipulag væri að ræða.  Af því leiði að fylgja hafi átt öllum sömu form- og efnisreglum við meðferð tillögu um breytingu á deiliskipulagi, eins og um nýtt deiliskipulag væri að ræða.   Hér verði að líta til 4. mgr. 23. gr. nefndra laga, þar sem fram komi að deiliskipulag skuli m.a. setja fram á uppdrætti.  Fyrir liggi að hin kærða deiliskipulagsbreyting feli aðeins í sér að texta í skilmálum sé breytt með tilteknum hætti.  Hins vegar fylgi enginn uppdráttur deiliskipulaginu.  Sé t.d. með öllu óljóst um nánari útfærslur þess, svo sem með hvaða hætti stækka megi húsin og bæta við aukaíbúðum og með hvaða hætti stækkun verði.  Þá sé eins og ekkert samræmi eigi að vera í húsagerðum.  Þar sem enginn uppdráttur fylgi deiliskipulaginu standist það ekki 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Ljóst sé að deiliskipulagsbreytingin raski hagsmunum kærenda verulega.  Kærendur hafi á sínum tíma byggt eign sína að Suðurhúsum 2 á grundvelli tiltekins deiliskipulags og bundið væntingar um að skipulagið myndi standa með hliðsjón af markmiðum skipulags- og byggingarlaga sem fram komi í 1. gr. laganna.  Þar komi fram að réttur einstaklinga og lögaðila skuli ekki fyrir borð borinn við framkvæmd laganna þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 21. janúar 2010,  segi m.a. að hér sé um að ræða verulega breytingu eða endurskoðun á skilmálum gildandi deiliskipulags frá árinu 1987.  Breytingin hafi m.a. þær afleiðingar í för með sér að nágrannar kærenda geti farið að reisa viðbyggingar við og ofan á hús sín, sem þar með hækki með tilheyrandi útsýnisskerðingu og lækkuðu markaðsvirði eignar kærenda.  Heimilaðar viðbyggingar geti og haft í för með sér að frá næstu húsum sjáist vel inn í hús kærenda og garð ásamt ónæði frá svölum og aðrar ófyrirséðar afleiðingar.  Enginn uppdráttur fylgi deiliskipulaginu og ekkert komi fram um hvernig hús megi líta út eftir stækkun þeirra frá því sem nú sé.  Engin rök hafi staðið að baki umdeildri skipulagsbreytingu sem sé tilviljanakennd, illa ígrunduð geðþóttaákvörðun.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að ógildingarkröfu kærenda verði hafnað.

Meðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga og því sé vísað á bug að í henni felist valdníðsla í garð kærenda.  Um hafi verið að ræða heildarendurskoðun á því deiliskipulagi sem gilti fyrir hverfið.  Sveitarfélögum sé bæði rétt og skylt að endurskoða deiliskipulagsáætlanir, svo sem í ljósi þróunar byggðar, þarfa íbúa og nýrra viðhorfa.  Hin auglýsta tillaga hafi aðeins gert ráð fyrir að heimildir til hámarks byggingarmagns húsagerða E8 og E9 yrðu auknar um 50 fermetra auk þess sem orðalagi heimildaákvæða til útbygginga hafi verið breytt.  Ákvæði varðandi húsagerð, byggingarreiti og húshæðir séu óbreytt.

Tilefni endurskoðunar skipulagsskilmála á umræddu svæði hafi m.a. verið það að nokkuð hafi verið um óskir um breytingar á deiliskipulagi vegna einstakra lóða á svæðinu.  Meðferð umsóknar um byggingarleyfi að Suðurhúsum 4, sem fellt hafi verið úr gildi með áðurgreindum Hæstaréttardómi, hafi jafnframt gefið tilefni til að yfirfara heimildir með hliðsjón af uppbyggingu hverfisins í tíð gildandi deiliskipulags.  Algengt hafi verið að vikið væri frá þeim deiliskipulagsáætlunum sem samþykktar hafi verið fyrir gildistöku laga nr. 73/1997.  Við hina kærðu ákvörðun hafi hliðsjón verið höfð af leiðbeiningum Skipulagsstofnunar um þörf á endurskoðun skipulagsskilmála, svo sem vegna aldurs deiliskipulags, óskýrleika þess eða þess að  framkvæmt hafi verið í verulegu ósamræmi við skipulagið.  Að sama skapi hafi það verið mat skipulagsstjóra að nauðsynlegt væri að endurskoða skilmálana í heild sinni eftir að athugun hefði leitt í ljós að heimilt byggingarmagn væri lægra en væntingar og þarfir eigenda viðkomandi húsa stæðu til.  Við athugun embættisins á þeirri skipulagslegu heild, sem samanstandi af húsagerðum E8 og E9 á 33 lóðum, hafi komið í ljós samkvæmt fasteignaskrá að byggingarmagn á 15 lóðum, eða á 45% þessara lóða, hafi verið umfram heimildir í gildandi skilmálum og að deiliskipulagi hafi þegar verið breytt vegna tveggja lóða.  Í ljósi þessa, ákvæða skipulags- og byggingarlaga og jafnræðissjónarmiða hafi þótt nauðsynlegt að endurskoða skipulag svæðisins í heild í stað þess að huga að einstökum lóðum.  Hafa verði og í huga að þarfir og viðmið húseigenda breytist í tímans rás og eðlilegt sé að slík þróun kalli á skipulagsbreytingar, enda gert ráð fyrir því í lögum.  Í umræddu tilviki hafi niðurstaðan orðið sú að leggja til aukningu á hámarks byggingarmagni á svæðinu.

Þótt fyrir liggi að í ýmsum tilfellum hafi ekki verið farið að skipulagsskilmálum um hámarks nýtingarhlutfall verði að telja ómögulegt að krefjast þess nú að viðkomandi hús, sem byggð hafi verið fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga, verði minnkuð.  Hvorki verði af ákvæðum skipulags- og byggingarlaga né lögskýringar-gögnum ráðið að ætlunin hafi verið að 4. mgr. 56. gr. yrði beitt með afturvirkum hætti.  Þá verði ákvæðið ekki túlkað á þann veg að fortakslaus skylda hvíli á skipulagsyfirvöldum að fjarlægja öll mannvirki á skipulagssvæði sem reist hafi verið í skjóli byggingarleyfis en kunni að fara í bága við skipulag.  Kærufrestur vegna þeirra leyfa sé löngu liðinn.  Títtnefndri 56. gr. hafi fyrst og fremst verið ætlað að taka til leyfislausra framkvæmda og um sé að ræða undantekningarreglu sem skýra verði þröngt.   Við túlkun umrædds ákvæðis verði auk þess að líta til sjónarmiða svo sem um eyðileggingu verðmæta og takmörkun á tjóni sem telja verði afar íþyngjandi. 

Við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið farið yfir núverandi ástand á svæðinu og samþykktar breytingar sem hafi verið gerðar á lóðum.  Ef ekki hafi verið byggt á svæðinu í samræmi við deiliskipulag geri lög og reglugerðir beinlínis ráð fyrir  að skipulagsáætlanir séu endurskoðaðar.  Við þá skoðun hafi komið í ljós að töluverður fjöldi húsa hefðu verið stækkuð eða byggð stærri en upphaflegt skipulag hafi gert ráð fyrir.

Í bréfi Skipulagsstofnunar frá 8. desember 2009 til borgarinnar sé bent á að ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga geti átt við þegar byggt hafi verið í ósamræmi við gildandi deiliskipulag hafi það verið gert eftir gildisstöku laga nr. 73/1997.  Reykjavíkurborg bendi á að stofnunin sé þarna að vekja athygli á þeim möguleika að ef til vill eigi 4. mgr. 56. gr. við í umdeildu tilviki.  Í því sambandi sé það ítrekað að ekki sé skylt að fjarlægja mannvirki á lóðum á svæðinu áður en að gerð verði breyting á skilmálum deiliskipulagsins. Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti sem kærendur geri í málinu.

Hin kynnta tillaga hafi aðeins falið í sér breytingu á skilmálum deiliskipulags um hámarks byggingarmagn á lóðum tiltekins svæðis.  Samkvæmt venju hafi breytingin því verið sett fram sem textaskjal þar sem fram hafi komið gildandi skilmálar í þessu efni og tillaga um breytingar á þeim.  Skipulagstillagan hafi verið vel sett fram og skýrt komi fram í hverju breytingin hafi verið fólgin.  Skipulagstillagan hafi því að þessu leyti verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög.

Hin kærða deiliskipulagsbreyting, sem taki til alls umrædds skipulagssvæðis, miði að því að gæta hagsmuna allra lóðarhafa.  Verið sé að auka þróunarmöguleika á öllum lóðum með því að sömu skilmálar gildi á þeim öllum í stað þess að breytingar eigi sér stað á einstökum lóðum.  Með vísan, til þess og þegar höfð sé hliðsjón af  útgefnum leiðbeiningum Skipulagsstofnunar um endurskoðun eldri skilmála, telji skipulags-yfirvöld borgarinnar að verið sé að vinna í anda markmiða skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsbreytingin varði einungis tvo þætti, þ.e. byggingarmagn og útbyggingar, en aðrir skilmálar skipulagsins, svo sem um húsagerð, hæð húsa og byggingarreiti, séu óbreyttir.  Að öðru leyti megi hér vísa til þess sem fyrr sé rakið um þróun skipulags í ljósi breyttra viðmiða og þarfa.  Verði almennt að gera ráð fyrir að deiliskipulag, sem komið sé til ára sinna, geti sætt endurskoðun og sé ekki fallist á að hin kærða skipulagsbreyting raski hagsmunum kærenda með þeim hætt að leiða eigi til ógildingar hennar.

Andmæli lóðarhafa Suðurhúsa 4:  Lóðarhafi bendir á að hann hyggist reisa viðbyggingu við hús sitt á nefndri lóð á grundvelli hins breytta deiliskipulags.  Hafa verði í huga að á um 44% lóða, sem hin kærða skipulagsbreyting taki til, sé byggingarmagn umfram það sem upphaflega hafi verið heimilað í deiliskipulagi svæðisins.  Breytingin komi því fjölda lóðarhafa til góða þar sem þeir eigi þá ekki yfir höfði sér niðurrif húsa sinna, líkt og átt hafi sér stað að Suðurhúsum 4.

Niðurstaða:  Hin kærðu ákvörðun fól í sér breytingu á deiliskipulagsskilmálum fyrir Húsahverfi Grafarvogi III, svæði C, sem að stofni til voru samþykktir í borgarráði á árinu 1987 en breytt á árinu 1991.  Samkvæmt upplýsingum í fasteignaskrá Þjóðskrár voru húsin við Suðurhús, þar sem kærendur búa, reist á árunum 1989-1992.  Í breytingunni fólst að heimilað flatarmál einbýlishúsa af gerðinni E8 og E9 var aukið um 50 fermetra.  Þá var ekki lengur gerð krafa um að allt að 10 fermetra útbyggingar, sem máttu ná út fyrir byggingarreit þar sem aðstæður leyfðu, þyrftu að vera léttar byggingar úr gleri.  Breytingin snertir lóðir við göturnar Suður- og Vesturhús.  Telja kærendur ákvörðunina haldna form- og efnisannmörkum.

Með hina umdeildu skipulagsbreytingu var farið samkvæmt þágildandi 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Tillagan var auglýst til kynningar lögum samkvæmt og fram komnum athugasemdum svarað við afgreiðslu hennar.  Eingöngu var um að ræða breytingu á tilteknum ákvæðum skilmála í greinargerð gildandi deiliskipulags en efnisinnihald deiliskipulagsuppdráttar var óbreytt.  Þótt í 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið kveðið á um að fara skyldi með breytingar á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag væri að ræða, bar ekki nauðsyn til að kynna sérstaklega nýjan skipulagsuppdrátt af svæðinu við meðferð umdeildrar skipulagstillögu.  Ákvæðið laut að málsmeðferð deiliskipulagsbreytinga, en eðli máls samkvæmt ræðst það af efni breytingar hverju sinni með hvaða hætti hún er sett fram.  Allt að einu er gildandi deiliskipulag umrædds svæðis sett fram í greinargerð og á uppdrætti í samræmi við 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Kærendur bera fyrir sig að hin kærða ákvörðun hafi farið gegn 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þar hafi verið lagt bann við því að breyta skipulagi, þar sem framkvæmt hefði verið í ósamræmi við skipulag, fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefði verið fjarlægður, en fyrir liggi að fjöldi húsa á skipulagssvæðinu hafi farið í bága við gildandi deiliskipulag.  Fyrir liggur að húsin á umræddum skipulagsreit voru byggð mörgum árum fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður ekki fallist á að umræddu ákvæði, sem telja verður afar íþyngjandi, verði beitt með afturvirkum hætti vegna bygginga sem reistar höfðu verið fyrir gildistöku laganna og kunna að fara í bága við skipulag.  Þá verður og að gera þá kröfu, áður en til álita kemur að fjarlægja byggingu eða byggingarhluta á grundvelli ákvæðisins, að byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum hafi með formlegum hætti verið metið andstætt skipulagi eða það afturkallað af þar til bærum aðilum.  Verður samkvæmt þessu ekki talið að fjarlægja hafi þurft byggingarhluta þeirra húsa á skipulagsvæðinu sem fara út fyrir mörk heimilaðs fermetrafjölda samkvæmt skipulagi svæðisins áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Er sú niðurstaða jafnframt í samræmi við breytt lagaviðhorf, en í núgildandi skipulagslögum nr. 123/2010 er ekki að finna samsvarandi ákvæði og í nefndri 4. mgr. 56. gr.

Þá byggja kærendur á því að skipulagsbreytingin feli í sér valdníðslu auk þess sem hún sé órökstudd, fari gegn markmiðum skipulags- og byggingarlaga um réttaröryggi borgaranna og raski hagsmunum kærenda sem fasteignareigenda á svæðinu.

Við gerð deiliskipulags er m.a. tekin ákvörðun um tilhögun byggðar, húsagerðir og nýtingu lóða.  Er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi, sem mótað hefur byggð á skipulagssvæðinu, nema lögmætar ástæður búi þar að baki.

Almannahagsmunir, þróun byggðar, skipulagsrök eða önnur málefnaleg sjónarmið geta knúið á um breytingu á gildandi deiliskipulagi, einkum þegar skipulag er komið til ára sinna, og var í lögum nr. 73/1997 gert ráð fyrir slíkum breytingum.  Breytingar á deiliskipulagi þegar byggðra hverfa geta haft og hafa oft áhrif á grenndarhagsmuni íbúa og er einstaklingum tryggður bótaréttur í 33. gr. nefndra laga, valdi skipulagsákvörðun þeim fjártjóni. 

Í máli þessu er um að ræða breytingu á rúmlega 20 ára gömlu deiliskipulagi og hafa skipulagsyfirvöld vísað til þess að með hinni umdeildu breytingu hafi m.a. verið leitast við að koma til móts við breyttar kröfur og þarfir íbúa til nýtingar fasteigna á svæðinu.  Fyrir liggur að breytingin var gerð í ljósi þeirrar staðreyndar að við framkvæmd upphafslegs skipulags hafði ákvæði um hámarksflatarmál húsa ekki verið virt, en samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum var veitt leyfi fyrir byggingu fjölda húsa af gerðinni E8 og E9 sem svo var ástatt um.  Þá hafði fallið dómur í Hæstarétti í máli sem snerist um lögmæti byggingarleyfis fyrir viðbyggingu húss á umræddu svæði.  Í því máli var byggingarleyfishafa gert að fjarlægja viðbygginguna í samræmi við fyrirmæli 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem með veitingu byggingarleyfisins hefði verið brotið gegn skilmálum skipulags um fermetrafjölda húsa án þess að skilmálunum hefði verið breytt með lögmæltum hætti.  Í dóminum er að öðru leyti ekki tekin afstaða til lögmætis byggingarleyfis fyrir hinni umdeildu  viðbyggingu.

Um er að ræða gamalt skipulag sem aldrei hefur ekki verið virt sem skyldi.  Breytingin styðst við það sjónarmið sem bjó að baki 11. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997 um þörf á endurskoðun skipulags þegar framkvæmt hafði verið í ósamræmi við það.  Þá var jafnræðis gætt meðal fasteignaeigenda, þar á meðal gagnvart kærendum, við breytinguna.

Að öllu framangreindu virtu verður að telja umdeilda skipulagsbreytingu studda skipulagslegum rökum og lögmætum sjónarmiðum.  Með henni er því ekki farið gegn lagamarkmiði um réttaröryggi einstaklinga sem sett var fram í 1. gr. laga nr. 73/1997.  Þá þykja grenndaráhrif breytingarinnar gagnvart kærendum ekki slík að leitt geti til ógildingar hennar þegar litið er til þess að ákvæðum um byggingarreiti og hæðir húsa er ekki breytt.  Verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 12. nóvember 2009 um að breyta skilmálum í deiliskipulagi Húsahverfis, svæði C, í Grafarvogi, Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   __________________________
Ásgeir Magnússon                                   Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22
Love0

54/2010 Hafnagata

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 31. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 54/2010, kæra vegna ráðstöfunar lóðar fyrir húsið að Hafnagötu 12 í Höfnum, Reykjanesbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. ágúst 2010, er barst nefndinni 23. sama mánaðar, kærir D, eigandi Hafnagötu 14 í Höfnum, ákvörðun byggingaryfirvalda í Reykjanesbæ um að mæla út og ráðstafa lóð fyrir Hafnagötu 12 í Höfnum, að mörkum lóðar kæranda.  Krefst kærandi ógildingar á umræddri ákvörðun. 

Málsatvik og rök:  Kærandi kveðst hafa keypt húsið að Hafnagötu 14 í nóvember 2005.  Hún hafi eftir það girt hluta lóðar sinnar með samþykki þáverand húseigenda að Hafnagötu 12 og 16.  Hafi lóðarblað, dags. 4. ágúst 1995, þá legið fyrir en þar hafi hluti innkeyrslu að húsi hennar verið sýndur utan lóðarmarka.

Í mars 2010 hafi kæranda orðið kunnugt um að sótt hefði verið um útmælingu lóðar fyrir húsið nr. 12, að mörkum lóðar hennar, þar sem innkeyrslan að húsi hennar sé.  Hafi hún beðið byggingarfulltrúa um að skoða aðstæður en hann hafi síðar tjáð sér að ekkert væri hægt að gera í málinu.  Krefjist kærandi þess að felld verði úr gildi sú ákvörðun byggingaryfirvalda að hin nýja lóð skuli liggja að lóð hennar þar sem henni hafi verið alls ókunnugt um umsókn um lóð fyrir húsið að Hafnagötu 12.  Hefði hún vitað af umsókninni hefði hún sótt um að bæta við lóð sína þeirri spildu sem innkeyrslan að húsi hennar liggi um. 

Af hálfu Reykjanesbæjar er tekið fram að ekki hafi verið útmæld sérstök lóð fyrir húsið að Hafnagötu 12 þegar það hafi verið reist á árinu 1953.  Að beiðni eiganda hússins hafi verið ráðist í þá vinnu að skilgreina lóð undir það þar sem ekki hafi verið hægt að þinglýsa eigendaskiptum nema húsinu fylgdi lóð.  Hafi þetta verið gert í samráði við skipulagsfulltrúa Reykjanesbæjar.  Lóðarblað hafi verið gert fyrir Hafnagötu 14 á árinu 1995 og kæranda því verið kunn lega og stærð lóðarinnar allt frá því hún keypti eignina.  Umrædd innkeyrsla sé utan lóðar kæranda.  Hins vegar sé þar í raun ekki um eiginlega innkeyrslu að ræða þar sem engin jarðvegsskipti hafi átt sér þar stað, heldur hafi verið ekið þarna um fjörusand sem borist hafi úr fjörunni inn á umrætt svæði.  Girðing sú sem kærandi hafi sett upp hafi verið reist án vitundar bæjaryfirvalda og sé hún alfarið á vegum kæranda. 

Úrskurðarnefndin leitaði frekari upplýsinga um land það sem hin kærða ákvörðun varðar og um aðkomu sveitarstjórnar að henni.  Í svari starfsmanns umhverfis- og skipulagssviðs Reykjanesbæjar kemur fram að landið sé í eigu Reykjanesbæjar.  Í gildi séu lóðarleigusamningar um lóðirnar en engar samþykktir hafi verið gerðar svo vitað sé.  Lóðarblöð hafi verið unnin af skipulagsfulltrúa og í því ferli hafi verið haft samráð við eigendur.  Hafi eigandi húss nr. 12 munnlega boðið kæranda að hafa lóðamörkin mitt á milli húsanna en því boði hafi ekki verið svarað.  Ekki sé venja að taka lóðarleigusamninga fyrir í bæjarstjórn en hún hafi í bæjarmálasamþykkt falið bæjarstjóra umboð til afgreiðslu slíkra mála. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var ráðstafað spildu úr landi í eigu Reykjanesbæjar undir lóð fyrir húsið að Hafnagötu 12 í Höfnum, en húsið var fram að því án sérgreindrar lóðar.  Hin nýja lóð liggur að mörkum lóðar kæranda og verður að fallast á að kærandi eigi hagsmuna að gæta í málinu, enda höfðu bæjaryfirvöld samráð við hana við meðferð málsins. 

Í 1. mgr. 30. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem í gildi voru er hin kærða ákvörðun var tekin, sagði að óheimilt væri að skipta jörðum, löndum eða lóðum eða breyta landamerkjum og lóðamörkum nema samþykki sveitarstjórnar kæmi til.  Fyrir liggur að bæjarstjórn fjallaði ekki um ráðstöfun þá sem um er deilt í málinu. Hefur málið því ekki hlotið fullnaðarafgreiðslu lögum samkvæmt enda verður ekki fallist á að heimild bæjarstjóra til að undirrita lóðarsamninga eða önnur skjöl í umboði bæjarstjórnar feli í sér vald til að ráðstafa landi í eigu bæjarfélagsins án atbeina bæjarstjórnar.  Ekki liggur því fyrir í máli þessu lögmælt afgreiðsla þar til bærs stjórnvalds enda batt hin kærða ákvörðun ekki enda á meðferð þess.  Var af þeim sökum ekki unnt að bera málið undir úrskurðarnefndina, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Verður máli þessu því vísað frá. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________    _____________________________
Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

34/2011 Ægisgata

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 31. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 34/2011, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2011, er barst nefndinni hinn 23. sama mánaðar, kæra E, G, V, Ó, S og G, íbúar og íbúðareigendur í húsinu að Ægisgötu 10 í Reykjavík, leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. júní 2009 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Var umsóknin samþykkt með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með skilyrði um þinglýsingu á yfirlýsingu sbr. tölvupóst umhverfis- og samgöngusviðs varðandi sorpgeymslu, sorpílát og rekstur þeirra. … Greiða skal fyrir 2 bílastæði í flokki III kr. 3.639.474.“  Ekkert varð af framkvæmdum og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. mars 2011 var samþykkt umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins frá 2. júní 2009.  Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 10. mars 2011.

Með bréfi, dags. 27. apríl 2011, kærðu átta nágrannar framangreinda ákvörðun.  Felldi úrskurðarnefndin ákvörðunina úr gildi, með úrskurði uppkveðnum 12. maí 2011, með þeim rökum að ekki hefði verið leitað umsagnar Húsafriðunarnefndar í málinu.  Byggingarfulltrúi veitti að nýju leyfi fyrir hinni umdeildu breytingu á húsinu að Ægisgötu 4 á afgreiðslufundi hinn 17. maí 2011 en þá lá fyrir umsögn Húsafriðunarnefndar um erindið.  Er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.
 
Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinu kærða byggingarleyfi muni þeir missa útsýni til norðurs, yfir höfnina, og muni eignir þeirra rýrna nái áformin fram að ganga.  Bílastæði á svæðinu séu af skornum skammti og muni framkvæmdin skapa frekari vandamál hvað það varði. 

Kærendum hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hafi engin grenndarkynning farið fram.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Ægisgötu verði 3,32 með hinni umdeildu hækkun hússins, en það sé langt umfram það sem leyfilegt sé samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, sem sé 3,15.  Auk þess sé þakform hússins í andstöðu við skipulagið.  Þá sé byggingin í raun hæð en ekki ris eins og deiliskipulagið heimili og komi þetta m.a. fram í bókun byggingarfulltrúa við afgreiðslu málsins 17. maí 2011, þar sem segi að sótt sé um leyfi til að byggja hæð ofan á hús.

Samkvæmt almennum skilmálum gildandi skipulags skuli engin nýbygging á svæðinu hafa meira en sjö metra vegghæð, en umrædd bygging sé yfir þeim mörkum, hvernig sem mælt sé.  Þá sé með byggingunni brotið gegn gr. 75.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð milli húsa.

Loks hafi við afgreiðslu hins umdeilda byggingarleyfis verið brotið gegn starfsreglum byggingarfulltrúa þar sem áskilið sé að erindi sé komið inn sjö dögum fyrir afgreiðslufund, en svo hafi ekki verið í hinu umdeilda tilviki.
 
Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að hið samþykkta byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag Nýlendureits, sem samþykkt hafi verið í borgarráði hinn 8. desember 2007.  Brúttóflatarmál hússins að Ægisgötu 4 verði eftir breytingu, með kjallara, 391,9 m².   Nýtingarhlutfall fari að vísu í 3,17 í stað 3,15 sem skipulagið heimili.  Verði að telja það frávik óverulegt og innan skekkjumarka þegar tillit sé tekið til þess að um gamalt hús sé að ræða og geti stærðir af þeim sökum verið ónákvæmar. Hámarksstærð húss sé samkvæmt deiliskipulagi 390 m², en húsið samþykkt sé 391,9 m².  Mismunur sem nemi 1,9 m² sé svo óverulegur að slíkt geti ekki varðað ógildingu byggingarleyfisins.

Því fari fjarri að vegghæð hinna samþykktu framkvæmda, þ.e. hækkun á þaki, sé yfir 7 m en hún sé um 1,70 m.  Sé því málsástæðum kærenda um vegghæð mótmælt sem röngum.  Ekki sé hægt að líta á allt húsið sem nýbyggingu, heldur aðeins þann hluta sem byggingarleyfið nái til.

Hvað varði málsástæður kærenda um fjarlægð milli húsa þá eigi tilvitnað ákvæði byggingarreglugerðar ekki við, enda hafi ákvæðið verið úr gildi með reglugerð nr. 1163/2006.  Samþykktin byggi á ákvæðum gr. 75.1, sbr. einnig ákvæði 75.2, í byggingarreglugerð eins og þeim hafi verið breytt, en byggingarleyfið fullnægi þeim kröfum sem þar séu settar.

Því sé einnig mótmælt að þakform samræmist ekki deiliskipulagi, enda sé þar heimild til að hækka þak hússins og breyta formi þess.  Þakformið sé því ekki bundið í deiliskipulagi.  Þakform sem sýnt sé í dæmaskyni á deiliskipulagsuppdrætti sé ekki bindandi fyrir lóðarhafa.  Ljóst sé að samþykkt hafi verið hækkun á risi en ekki full hæð ofan á húsið.  

Hvað varði athugasemdir kærenda um vinnubrögð byggingarfulltrúa í málinu þá skuli á það bent að ekkert í starfsreglum byggingarfulltrúa komi í veg fyrir að mál séu afgreidd með þeim hætti sem gert hafi verið.  Séu hendur byggingarfulltrúa ekki bundnar af neinum tímatakmörkunum í þeim efnum.  Verði ekki séð að þessi athugasemd geti haft nokkur áhrif á gildi hins kærða byggingarleyfis.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi tekur undir öll rök og efnisatriði í greinargerð Reykjavíkurborgar og gerir að sínum þó með þeirri undantekningu að áframhaldandi framkvæmdir, áður en efnisúrskurður liggi fyrir, séu á hans ábyrgð og áhættu.  Kveðst hann hafa kappkostað að haga öllum framkvæmdum sínum í takt við samþykktir og fengin leyfi.  Á sama hátt hafi öll hönnun og útfærsla viðbyggingar hans tekið mið af deiliskipulagi og umhverfi byggingarinnar með það að markmiði að hún félli sem best inn í umhverfið.  Á það megi t.d. benda að hús kærenda sé sýnu stærra og háreistara en umrætt hús og gnæfi það yfir umhverfi sitt.  Sama eigi við um önnur hús í grenndinni.  Hús byggingarleyfishafa verði hins vegar áfram lítið og lágreist þrátt fyrir breytingar sem miði að því að laga það, á sama hátt og fleiri hús á svæðinu, að breyttu skipulagi og nýtingu.

Sú staðreynd að nýtingarhlutfall verði 3,17 í stað 3,15 samkvæmt deiliskipulagi, og stækkun 1,9 m² umfram heimildir, stafi hvort tveggja af ónákvæmni í mælingum og misskilningi og hljóti, miðað við umfang, að teljast innan skekkjumarka.  Um annað sé vísað til þess sem fram komi fram í greinargerð Reykjavíkurborgar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík, ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðir í húsinu. 

Eins og málið liggur nú fyrir er annars vegar deilt um það hvort nýtingarhlutfall lóðarinnar að Ægisgötu 4 verði innan marka deiliskipulags eftir hina umdeildu breytingu og hins vegar hvort byggingin samræmist að öðru leyti skilmálum skipulags um form og vegghæðir, sem og kröfum byggingarreglugerðar um bil milli húsa.

Kærendur hafa haldið því fram að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Ægisgötu 4 verði 3,32 eftir hina umdeildu breytingu.  Þessi niðurstaða virðist til komin vegna þess að brúttóflatarmál hússins sé ofreiknað og að ekki hafi verið gætt ákvæða ÍST 50 frá 1998 um flatarmál og rúmmál bygginga.  Rétt reiknað er nýtingarhlutfall lóðarinnar 3,17, eftir breytingar þær sem um er deilt, en það má samkvæmt skipulaginu vera 3,15.  Verður að fallast á að þessi munur geti ekki leitt til ógildingar einn og sér enda má ráða af málsgögnum að rangar forsendur hafi haft áhrif á niðurstöðu um brúttóflatarmáls eldri hluta hússins.  Þannig reiknast samanlagt flatarmál alls rýmis á 1. hæð, í lokunarflokkum A og B, 125,9 m² eða 2,1 m² stærra en heildarflatarmál lóðar, sem ekki getur staðist nema húsið sé að einhverju leyti byggt út fyrir lóðarmörk.  Með þetta í huga þykja ekki efni til að láta það óverulega frávik sem hér um ræðir valda ógildingu leyfisins.

Í almennum skilmálum gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði segir að vegghæð nýbygginga á svæðinu skuli ekki fara yfir 7 m.  Er ekki nánar tilgreint hvort vegghæð skuli mæld t.d. frá götu, gangstétt eða gólfplötu jarðhæðar og ekki er gerð grein fyrir því hvort ákvæðið eigi við um breytingar á eldri húsum þar sem vegghæð kann þegar að vera yfir þessum mörkum.  Þegar litið er til þess að sérskilmálar eru í deiliskipulaginu um byggingar á hverri lóð fyrir sig þykir eðlilegast að skýra ákvæði skilmálanna á þann veg að almenna ákvæðið taki fyrst og fremst til nýbygginga á óbyggðum lóðum á svæðinu en að sérskilmálar gildi um breytingar á þeim húsum sem þar eru fyrir. 

Hús það sem fyrir er á lóðinni að Ægisgötu 4 er með einhalla þaki og er hæð vesturhliðar frá yfirborði lóðar alls staðar meira en 7 m.  Samkvæmt sérskilmálum um lóðina má hækka þak hússins, breyta lögun þess og byggja í það kvisti til þess að nýta þakhæð.  Um hæðir er vísað til götumynda og er þar væntanlega átt við skýringarmyndir á uppdrætti deiliskipulagsins þar sem sýnd eru hús í götulínum og heimilaðar breytingar, nýbyggingar og viðbyggingar, en samkvæmt skýringarmyndinni má byggja að Ægisgötu 4 portbyggt ris upp fyrir hæð núverandi þaks.

Kærendur telja að í hinu umdeilda leyfi felist heimild til að reisa hæð ofan á umrætt hús og vísa um það til bókunar byggingarfulltrúa við afgreiðslu málsins.  Sé það andstætt deiliskipulagi svæðisins.  Samkvæmt 74. og 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1997 skal miða við að hver hæð í íbúðarhúsum skuli vera 2,70 – 2,80 m af einu gólfi á annað og lofthæð ekki minni en 2,5 m.  Bygging sú sem um er deilt í málinu fullnægir ekki þessum kröfum og telst því ekki hæð.  Í gr. 78.4 í byggingarreglugerðinni segir að í þakherbergjum og kvistherbergjum megi meðalhæð vera 2,20 m enda sé lofthæðin 2,4 m í að minnsta kosti þriðjungi herbergis í íbúðarhúsnæði.  Samræmist umdeild bygging þessum viðmiðum og verður því að teljast nýtanlegt þakrými eins og sérskilmálar heimila.  Breytir engu um þá niðurstöðu sú bókun byggingarfulltrúa að sótt sé um leyfi til að byggja hæð ofan á hús, sem ekki er í samræmi við fyrirliggjandi umsókn um endurnýjun á áður samþykktu byggingarleyfi frá 8. mars 2011.

Kærendur hafa gert athugasemdir við þakform hinnar umdeildu byggingar, sem er bogamyndað.  Samkvæmt sérskilmálum skipulags er heimilt að breyta þakformi og eru engin fyrirmæli um þakformið í skipulaginu en skýringarmyndir á skipulagsuppdráttum eru ekki taldar bindandi hvað slíkt varðar.  Húsið að Ægisgötu 4 er á svæði sem nýtur verndar byggðamynsturs samkvæmt húsverndarkorti Reykjavíkur en fyrir liggur í málinu umsögn borgarminjavarðar sem gerir ekki athugasemdir við bygginguna og verður hvorki séð að þakformið fari í bága við skipulag né reglur borgaryfirvalda um húsvernd.

Reglum þeim í 75. gr. byggingarreglugerðar um lágmarksfjarlægð milli húsa sem kærendur vísa til var breytt með reglugerð nr. 1163/2006 og standa núgildandi ákvæði ekki í vegi fyrir samþykkt umdeildrar byggingar, enda sé fullnægt viðeigandi kröfum um eldvarnir.

Loks verður ekki fallist á þá málsástæðu kærenda að byggingarfulltrúi hafi brotið gegn eigin starfsreglum um meðferð byggingarleyfisumsókna og að það eigi að leiða til ógildingar byggingarleyfisins.  Verður ekki talið að tilvitnaðar reglur séu ófrávíkjanlegar og þegar haft er í huga að um var að ræða afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi sem áður hafði komið til umfjöllunar verður ekki fallist á að málsmeðferð hafi verið áfátt að þessu leyti.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki hafi verið sýnt fram á að umdeilt byggingarleyfi hafi verið veitt í andstöðu við gildandi skipulag, lög eða reglugerðir, né að meðferð málsins hafi verið svo áfátt að ógildingu varði.  Verður kröfu kæranda um ógildingu leyfisins því hafnað.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík, ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðir í húsinu. 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________       ___________________________
Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

28/2011 Ægisgata

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 12. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 28/2011, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. apríl 2011, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kæra átta íbúar og íbúðareigendur í húsinu að Ægisgötu 10 í Reykjavík leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. 

Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. júní 2009 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Var umsóknin samþykkt með svohljóðandi bókun:  „Samþykkt. Sæmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Með skilyrði um þinglýsingu á yfirlýsingu sbr. tölvupóst umhverfis- og samgöngusviðs varðandi sorpgeymslu, sorpílát og rekstur þeirra. … Greiða skal fyrir 2 bílastæði í flokki III kr. 3.639.474.“  Ekkert varð af framkvæmdum og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. mars 2011 var samþykkt umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins frá 2. júní 2009.  Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 10. mars 2011. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinu kærða byggingarleyfi muni þeir missa útsýni til norðurs, yfir höfnina, og muni eignir þeirra rýrna nái áformin fram að ganga.  Bílastæði á svæðinu séu af skornum skammti og muni framkvæmdin skapa frekari vandamál hvað það varði. 

Kærendum hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hafi engin grenndarkynning farð fram.  Deiliskipulagi svæðisins hafi verið breytt á árinu 2008 og nýtingarhlutfall hækkað vegna umræddrar lóðar en sú breyting hafi ekki fengið lögboðna meðferð skipulagsyfirvalda.

Þá sé á það bent að nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Ægisgötu verði 3,39, með hinni umdeildu hækkun hússins, en það sé langt umfram það sem leyfilegt sé samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, auk þess sem þakform hússins sé í andsöðu við það. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni á þeim grundvelli að kærendur uppfylli ekki skilyrði kæruaðildar, en samkvæmt 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 geti þeir einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun.  Deiliskipulagsbreytingin sem byggingarleyfið sé byggt á hafi ekki verið talin varða aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið.  Verði því ekki talið að öðrum hagsmunaaðilum sé til að dreifa nú enda sé hið kærða byggingarleyfi byggt á deiliskipulagsbreytingunni.  Hið kærða byggingarleyfi sé í fullu samræmi við deiliskipulag Nýlendureits, sem samþykkt hafi verið í borgarráði 8. desember 2007.  Það deiliskipulag sé í fullu gildi og hafi aldrei verið kært.  Deiliskipulagsbreytingin sem kærendur vitni til í kæru hafi ekkert með byggingarleyfið að gera, en í þeirri breytingu hafi aðeins falist leiðrétting á skilmálatöflu á þann veg að brúttóstærð húsa á lóðinni hafi orðið 258,6 m² í stað 232,2 m² og hámarksstækkun á lóð yrði 390 m² í stað 360 m².  Ástæða þessa hafi verið sú að í ljós hafi komið misræmi í gögnum.  Hafi margt bent til þess að skýringin á misræminu væri sú að geymsluskúr undir hluta af húsinu hefði áður ekki verið talinn með. 

Verði ekki fallist á kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun málsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu samþykktar verði hafnað.

Deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt í skipulagsráði 17. september 2008 með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.  Málsmeðferð hafi verið í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Deiliskipulagsbreytingin hafi ekki verið talin hafa áhrif á aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið og því hafi skilyrði 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga verið talin uppfyllt með samþykki þeirra. 

Bent sé á að réttur til útsýnis sé ekki bundinn í lög og minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn að jafnaði að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Kærendur geri ekki neina tilraun til að renna stoðum undir fullyrðingu þeirra um meinta rýrnun á verðmæti eignar þeirra og sé þeirri fullyrðingu hafnað sem órökstuddri og ósannaðri. 

Hvað varði þá málsástæðu kærenda að húsið fari yfir leyfilegt nýtingarhlutfall sé því til að svara að í texta á uppdrætti komi fram að kjallari sé undanskilinn nýtingarhlutfalli og því sé nýtingarhlutfall 3,15.  Þarna hafi villa slæðst inn á uppdráttinn því þessi texti sé rangur, enda sé kjallarinn reiknaður inn í nýtingarhlutfall í skráningartöflu.  Í skráningartöflunni séu því réttar upplýsingar varðandi brúttóstærð, sem sé 391,9 m² með kjallara.  Muni þetta verða leiðrétt án tafar.  Nýtingarhlutfallið sé því 3,17 í stað 3,15, sem teljist óverulegt og innan allra skekkjumarka þegar tillit sé tekið til þess að um gamalt hús sé að ræða og geti stærðir af þeim sökum verið ónákvæmar.  Hámarksstærð húss sé samkvæmt deiliskipulagi 390 m², en húsið sé samþykkt 391,9 m².  Stækkun um 1,9 m2 á samþykktum uppdráttum sé svo minniháttar og óveruleg að slíkt geti ekki varðað ógildingu byggingarleyfisins. 

Bent sé á að þakform hússins sé ekki bundið í deiliskipulagi og því mótmælt sem ósönnuðu að þakformið sé ekki í samræmi við það.  Ljóst sé að búið sé að samþykkja hækkun á risi en ekki sé um fulla hæð að ræða.  Ekki sé því um það að ræða að fjórða hæðin hafi byggst ofan á húsið. 

Það athugist að við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi verið talið að húsið væri byggt árið 1928, en það sé það ár sem sé uppgefið byggingarár samkvæmt fasteignamati ríkisins.  Í ljós hafi komið að húsið sé byggt árið 1911 og hafi því hönnuði borið að leggja fram umsögn húsafriðunarnefndar með byggingarleyfisumsókninni.  Sú umsögn liggi þó ekki fyrir, en hönnuður hafi nú óskað eftir henni.  Sérstaklega sé bent á að þótt eigendum húsa byggðra fyrir 1918 sé skylt að leita umsagnar Húsafriðunarnefndar áður en farið sé í framkvæmdir sé borgaryfirvöldum ekki ófrávíkjanlega skylt að fara eftir þeim umsögnum í einu og öllu.  Þyki þessi galli á málsmeðferð því ekki þess eðlis að fella beri byggingarleyfið úr gildi, enda sé unnið að því að fá umsögn nefndarinnar.  Þess sé þó óskað að nefndin kveði ekki upp fullnaðarúrskurð í málinu fyrr en sú umsögn liggi fyrir. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir kröfum kærenda og áskilur sér allan rétt verði á nokkurn hátt orðið við erindi þeirra. 

Bent sé á að leyfishafi, ásamt öðrum, hafi keypt húseignina að Ægisgötu 4 með kaupsamningi, dags. 22. september 2005, og hafi fengið afsal fyrir henni 9. janúar 2006.  Fljótlega eftir kaupin hafi byggingarleyfishafi borið sig eftir samþykki skipulagsyfirvalda fyrir breyttri nýtingu húsnæðisins, breytingum á því og nokkurri stækkun.  Framan af hafi málaleitunin gengið hægt fyrir sig og því borið við að slíkt biði breytingar á deiliskipulagi „Nýlendureits“ sem hafi verið í vinnslu.  Það deiliskipulag hafi verið samþykkt 31. október 2007 og þar sé húsið sýnt með meiri rishæð en heimiluð sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Undanfari deiliskipulagsins megi ætla að hafi verið kynning á áformuðum skipulagsbreytingum, sbr. m.a. bréf arkitekts byggingarleyfishafa til skipulags- og byggingarsviðs, dags. 10. september 2007, þar sem fram komi að „… íbúar að Ægisgötu 10 hafi áhyggjur af því að hærra hús þrengi að þeim og tæki útsýni“.  Því sé ljóst að á þeim tíma hafi íbúum að Ægisgötu 10 verið kunnug breyting á deiliskipulagi svæðisins.  Í framhaldi þessa hafi verið teiknuð breyting og hækkun á húsinu að Ægisgötu 4. 

Af gögnum málsins verði augljóslega ráðið að fylgt hafi verið öllum formskilyrðum, þó vísa verði til skipulagsyfirvalda um nánari útfærslu þess í smáatriðum og samskipti við nágranna. 

Deiliskipulagssamþykkt vegna Ægisgötu 4 hafi breytt deiliskipulagi svæðisins og hafi kærendur sannanlega haft kynni af henni og andmælt og þrengi deiliskipulagið rétt hússins frá því fyrra.  Hækkun á þaki í endanlegri útfærslu sé óveruleg frá því sem þakbrúnin hafi verið hæst fyrir. 

Í framhaldi af samþykkt deiliskipulagsins hafi aðaluppdrættir hússins verið samþykktir 2. júní 2009 og leyfið síðan endurnýjað 8. mars 2011, þar sem framkvæmdir hafi frestast vegna hrunsins alkunna. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.  Verður að telja að kærendur eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun, enda er meðal annars til úrlausnar hvort hún rúmist innan heimilda gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði.  Verður frávísunarkröfu borgaryfirvalda því hafnað.

 Í málinu hafa kærendur haldið því fram að deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Ægisgötu 4 hafi verið breytt á árinu 2008 með ólögmætum hætti.  Að því er best verður séð fól umrædd breyting aðeins í sér tölulega leiðréttingu ekki neina aukningu byggingarheimilda.  Kemur þessi málsástæða því ekki til frekari álita í málinu. 

Í 2. mgr. 6. gr. húsafriðunarlaga nr. 104/2001 segir að eigendum húsa, sem reist séu fyrir 1918, sé skylt að leita álits hjá húsafriðunarnefnd með góðum fyrirvara ef þeir hyggist breyta húsi sínu, flytja það eða rífa og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að byggingarfulltrúum beri að fylgjast með því að eigendur húsa sem fjallað sé um í greininni leiti eftir áliti húsafriðunarnefndar og minjavarða áður en leyfi sé veitt til framkvæmda. 

Elsti hluti hússins að Ægisgötu 4 var byggður árið 1911 og er húsið auðkennt á skipulagsuppdrætti sem hús byggt fyrir 1918.  Eiganda þess hefði því borið að leita álits húsafriðunarnefndar samkvæmt tilvitnuðu ákvæði húsafriðunarlaga áður en hann sótti um leyfi byggingaryfirvalda fyrir breytingum á húsinu.  Þessa var ekki gætt og var byggingarfulltrúa óheimilt að veita umrætt byggingarleyfi án þess að álit húsafriðunarnefndar lægi fyrir enda ber honum að gæta þess að álits þessa sé leitað áður en leyfi er veitt til framkvæmda.  Er hér um lagaskilyrði að ræða og leiðir þessi ágalli til ógildingar. 

Verður hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu felld úr gildi og þykja ekki efni til að fjalla sérstaklega um nýtingarhlutfall eða samræmi nýbyggingar við deiliskipulag í úrskurði þessum.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun á máli þessu.  Leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu er fellt úr gildi. 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson