Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

59/2001 Stigahlíð

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2001, kæra tveggja íbúa við Stigahlíð í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. nóvember 2001 um að veita byggingarleyfi er fól m.a. í sér heimild til að reka atvinnustarfsemi í  einbýlishúsinu að Stigahlíð 93.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. desember 2001, sem barst nefndinni sama dag, kærir Dögg Pálsdóttir hrl., f. h. G Stigahlíð 87 og S, Stigahlíð 89, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. nóvember 2001 að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni að Stigahlíð 93, að því er varðar heimild fyrir atvinnustarfsemi í húsinu.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 15. nóvember 2001.  Kærendur gera þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi að því er varðar heimild fyrir breyttri notkun hússins.

Málavextir:  Fasteignin að Stigahlíð 93 í Reykjavík er einbýlishús sem stendur við botngötu þar sem eingöngu eru fyrir einbýlishúsabyggð.  Í gildi er deiliskipulagsuppdráttur fyrir svæðið frá árinu 1961 er ber yfirskriftina „Skipulag sunnan Hamrahlíðar, einbýlishúsahverfi.“  Uppdrátturinn sýnir legu gatna á skipulagsreitnum, lóðir og byggingarreiti, en honum fylgir ekki greinargerð.

Með bréfi, dags. 11. júlí 2001, tilkynnti byggingarleyfishafi nágrönnum sínum um framkvæmdir við fasteignina að Stigahlíð 93 og upplýsti m.a. um fyrirhugaða breytingu á notkun hússins.  Var það upplýst að fyrirhugað væri að reka þar teiknistofu auk þess sem fasteignin yrði nýtt til íbúðar.

Hinn 12. júlí 2001 barst embætti byggingarfulltrúans í Reykjavík símbréf frá lögmanni kærenda þar sem m.a. var farið fram á stöðvun framkvæmda við breytingar á húsinu nr. 93 við Stigahlíð.  Voru gerðar athugasemdir við breytingar á lóð hússins er fólust í gerð bílastæða og fyrirhugaða nýtingu þess til atvinnustarfsemi.  Byggingarfulltrúi tilkynnti ákvörðun sína um stöðvun framkvæmda við fasteignina með bréfi, dags. 17. júlí 2001, og var sú ákvörðun byggð á 1. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, þar sem ekki hafði verið sótt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum.

Sótt var um byggingarleyfi fyrir breytingum á fasteigninni hinn 19. júlí 2001 er fólu í sér lítils háttar stækkun og útlitsbreytingar á húsi og framkvæmdum á lóð ásamt fjölgun bílastæða í þrjú.  Var umsóknin tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. júlí s.á. en afgreiðslu frestað og erindinu vísað til umsagnar Borgarskipulags vegna fyrirhugaðrar atvinnustarfsemi.  Í umsögn lögfræðings Borgarskipulags um málið, dags. 30. ágúst 2001, komu fram efasemdir um að umsótt breyting á notkun hússins að Stigahlíð 93 væri í samræmi við ákvæði skipulagsreglugerðar og aðalskipulags um landnotkun á íbúðarsvæðum.  Á afgreiðslufundi skipulagsstjóra hinn 31. ágúst 2001 var tekið undir skoðun þá er fram kom í greindri umsögn.

Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 3. október 2001 og var svofelld bókun gerð af hálfu meirihluta nefndarinnar:

„Skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi fyrir áður gerðum breytingum á húsinu sem samræmast skipulagsskilmálum. Óheimilt er að gera fleiri en tvö bílastæði á lóðinni. Húseigandi skal, áður en byggingarleyfi verður veitt skila inn uppdráttum þar sem hann afmarkar lóðina við götu með svipuðum hætti og gert hefur verið annars staðar í hverfinu.

Hvað varðar atvinnustarfsemi í húsinu er vitnað til bls. 27 í greinargerð Aðalskipulags Reykjavíkur en þar stendur: „Á íbúðasvæðum er fyrst og fremst gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði*. Þar mega þó einnig vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi, enda valdi hún nágrönnum ekki ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar. Þjónustulóðir og opin svæði sem eru 1500m² eða minni fá ljósgráan lit íbúðasvæða.“

„*Einbýlishús, fjölbýlishús, stakar íbúðir, íbúðir aldraðra, dvalarheimili fyrir aldraða, íbúðir stúdenta, sambýli fatlaðra, heimili fyrir börn og unglinga og annað útirými.“

Skipulags- og byggingarnefnd telur að umrædda auglýsingastofu beri að skilgreina sem vinnustofu sem kalli ekki til sín óeðlilega mikla umferð og samþykkir starfsemi hennar í húsinu.

Nefndin gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi þegar teikningar hafa verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði og tillögu Reykjavíkurlista.

Málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“

Minnihluti nefndarinnar bókaði eftirfarandi um afstöðu sína til málsins:
        
„Með samþykkt sinni er meirihluti skipulags- og byggingarnefndar að heimila rekstur fyrirtækis/fyrirtækja í íbúðarhúsi sem stendur við þrönga húsagötu. Gert er ráð fyrir að 5 manns starfi þar og starfsemin mun því augljóslega valda töluverðri viðbótarumferð. Bílastæðamál eru óleyst. Afar hæpið verður að telja að umrædd starfsemi samrýmist þeim skipulagsskilmálum, sem um hverfið gilda. Við greiðum því atkvæði gegn þessari tillögu.“

Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu meirihluta skipulags- og byggingarnefndar á fundi sínum hinn 18. október 2001.  Byggingarleyfisumsóknin, þar sem gert var ráð fyrir tveimur bílastæðum á lóð í stað þriggja í fyrri umsókn, var síðan samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. nóvember 2001.  Sú afgreiðsla var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 7. nóvember s.á. og staðfest í borgarstjórn hinn 15. nóvember 2001.  Skutu kærendur þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og  að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja ógildingarkröfu sína á því að málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið ábótavant.  Kærendum hafi ekki verið gefinn kostur á því að koma að athugasemdum sínum áður en byggingaryfirvöld hafi tekið hina umdeildu ákvörðun.  Umsögn Borgarskipulags í málinu hafi ekki verið kynnt kærendum og hafi þeim ekki verið um hana kunnugt fyrr en þeim hafi verið tilkynnt um afgreiðslu byggingarleyfisins með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 8. nóvember 2001.  Í ljósi þess, að kærendur hefðu kært umdeildar framkvæmdir að Stigahlíð 93 til byggingarfulltrúa hinn 12. júlí 2001, verði að telja þessa málsmeðferð fela í sér brot á andmælarétti kærenda sem þeim sé tryggður í stjórnsýslulögum.

Í bréfi eigenda fasteignarinnar að Stigahlíð 93 til nágranna frá 11. júlí 2001 komi fram að fyrirhugað sé að nýta húsið til íbúðar auk atvinnurekstrar.  Hálfu ári eftir að byggingarleyfishafi hafi keypt umrædda fasteign, hafi enginn búið í húsinu eða verið skráður þar til heimilis, en húsið eingöngu nýtt undir atvinnustarfsemi og rekstraraðilinn einn skráður eigandi þess.  Ekki verði séð að byggingaryfirvöld hafi gengið úr skugga um hverjar væru raunverulegar fyrirætlanir um nýtingu hússins og megi ætla að afstaða byggingaryfirvalda til umræddrar byggingarleyfisumsóknar hefði orðið önnur ef fyrir hefði legið að húsið yrði eingöngu nýtt undir atvinnurekstur svo sem af öllum málsatvikum megi ráða.

Þá telja kærendur hina kærðu ákvörðun efnislega ranga og andstæða aðalskipulagi og skipulagsreglugerð.  Fram komi í fyrirliggjandi umsögn lögfræðings Borgarskipulags að í aðalskipulagi sé fyrst og fremst gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði á íbúðarsvæðum.  Þar megi þó einnig vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi sem valdi ekki nágrönnum ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar.  Grein 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 geri sömu kröfur til atvinnu- og þjónustustarfsemi í íbúðarbyggð sem einkum sé ætluð til að sinna þörfum íbúa hverfisins.  Þá segi í grein 4.2.2 að atvinnustarfsemi í íbúðarbyggð skuli valinn staður þannig að hvorki valdi hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis.

Bent sé á að húsið að Stigahlíð 93 standi innarlega í mjórri húsagötu efst við Stigahlíðina þar sem engin bílastæði séu við götu heldur aðeins inni á lóðum húsa og í götunni búi fjölskyldur með börn.  Umferð um götuna hafi hingað til einungis stafað frá íbúum hennar og gestkomandi.  Fyrir liggi að við umdeildan rekstur auglýsingastofu í húsinu að Stigahlíð 93 muni starfa a.m.k. fimm starfsmenn og sé sú starfsemi ekki þess eðlis að hún einskorðist við íbúa hverfisins.  Umferð um hverfið muni aukast vegna starfseminnar og verða meiri en ef húsnæðið væri notað til íbúðar og sé sú þegar raunin.  Starfsmenn aki daglega í og úr vinnu og auk þess megi búast við að þeir þurfi að aka til og frá vinnustað til að sinna erindum utan vinnustaðar.  Þá fylgi umferð þeim aðilum sem sæki þangað þjónustu.  Kærendur taki því undir umsögn Borgarskipulags frá 30. ágúst 2001 þar sem fram komi að umdeild starfsemi geti valdið nokkurri aukningu á umferð og skapað bílastæðavandamál á svæðinu.  Þar komi og fram að vegna aðstæðna á svæðinu, m.a. þar sem um hreina íbúðarbyggð sé að ræða í botngötu með engum almenningsbílastæðum, geti umdeild starfsemi orðið nokkuð íþyngjandi gagnvart nágrönnum.  Sé því varla heimilt með tilliti til ákvæða skipulagsreglugerðar, landnotkunar aðalskipulags og gildandi deiliskipulags að samþykkja umsótta starfsemi í húsinu.  Geri kærendur þessi ályktunarorð lögfræðings Borgarskipulags að sínum.

Telja kærendur að form og efnisannmarkar þeir sem raktir hafi verið eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar að því er varði heimild til atvinnustarfsemi í húsinu að Stigahlíð 93.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er gerð sú krafa að hin kærða ákvörðun standi óhögguð.

Vísað er til þess að á svæðinu sé í gildi deiliskipulag „Skipulag sunnan Hamrahlíðar, einbýlishúsahverfi“, sem samþykkt hafi verið í bæjarráði Reykjavíkur hinn 28. nóvember 1961.  Mat skipulags- og byggingaryfirvalda hafi því einungis lotið að því hvort umrædd umsókn væri í samræmi við ákvæði deiliskipulagsins og hafi lyktir orðið þær að umdeild umsókn fæli ekki í sér frávik frá deiliskipulaginu og því engar forsendur til þess að grenndarkynna umsóknina skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Við meðferð umsóknarinnar hafi engu að síður legið fyrir  ítarleg greinargerð frá lögmanni kærenda með sjónarmiðum þeirra og hafi byggingarfulltrúi stöðvað framkvæmdir á lóðinni að Stigahlíð 93 að kröfu lögmanns þeirra.  Við meðferð málsins hafi framkomin sjónarmið nágranna verið höfð til hliðsjónar eins og sjá megi af fundargerð afgreiðslufundar skipulagsstjóra hinn 31. ágúst 2001 og bókunum meiri- og minnihluta  skipulags- og byggingarnefndar frá 3. október s.á.  Verði því ekki fallist á, eins og málsatvikum sé háttað, að andmælaréttur kærenda hafi verið fyrir borð borinn.

Í gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis og ódagsettum skilmálum frá Borgarverkfræðingnum í Reykjavík, fyrir úthlutun einbýlishúsalóða við Stigahlíð sé ekki kveðið nánar á um landnotkun eða starfsemi á svæðinu.  Um landnotkun fari því eftir ákvæðum Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016. Í því skipulagi sé svæðið tilgreint sem íbúðasvæði sem skilgreint sé á eftirfarandi hátt:

„… á íbúðasvæðum er fyrst og fremst gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði. Þar mega þó einnig vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi enda valdi hún nágrönnum ekki ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar.“

Framangreinda skilgreiningu aðalskipulags beri að skilja á þann hátt að meginreglan sé sú að á íbúðasvæðum skuli fyrst og fremst vera íbúðarhúsnæði.  Líta verði þó svo á að skipulagsyfirvöldum sé heimilt, innan ákveðinna marka, að leyfa tiltekna atvinnustarfsemi sem valdi nágrönnum ekki ónæði umfram það sem almennt megi búast við á tilteknu svæði.  Takmörkunin geti því aðeins verið grenndarréttarlegs eðlis og háð frjálsu mati stjórnvalds hverju sinni.  Þar af leiðandi verði að meta hvert tilvik fyrir sig, meðal annars að teknu tilliti til skipulags hverfisins, fyrirkomulags húsa, væntanlegrar umferðar, fjölda starfsmanna, tegundar starfsemi auk margra annarra þátta.  Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 4.2.1, sé íbúðasvæði skilgreint á sambærilegan hátt og í aðalskipulagi.

Byggingarleyfishafi hafi lýst því yfir að búið verði í húsinu og sé það í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti að húsinu, en samkvæmt þeim sé gert ráð fyrir teiknistofu auk íbúðar.  Byggingarleyfishafi og kona hans starfi bæði sem grafískir hönnuðir og reki teiknistofu sína í fasteigninni að Stigahlíð 93.  Auk þeirra starfi á teiknistofunni þrír starfsmenn.  Það geti ekki verið á valdsviði skipulags- og byggingaryfirvalda að fullvissa sig um að einstaklingar hafi búsetu á einhverjum ákveðnum stöðum né kanna það sérstaklega hvar þeir hafi lögheimili.  Byggingarleyfi taki einungis afstöðu til þess til hverra nota húsnæði sé ætlað og hafi verið samþykkt að í húsinu yrði íbúð auk vinnustofu.

Telja verði að óveruleg umferð fylgi umdeildri starfsemi og eigi hún ekki að valda öðrum íbúum óþægindum umfram það sem við megi búast með tilliti til stærðar hússins sem sé tæplega 400 fermetrar og gæti auðveldlega hýst töluvert stærri fjölskyldu en sem nemur þeim þremur starfsmönnum sem starfi á umræddri teiknistofu auk eigenda.  Benda megi á að fyrri eigandi hússins hafi verið með skrifstofu í húsinu til langs tíma.  Ekki sé óeðlilegt að rekin sé umfangslítil starfsemi samhliða búsetu í stærri húsum innan íbúðarhverfa svo sem skrif- og vinnustofur hönnuða, verkfræðinga og endurskoðenda.  Litið hafi verið svo á að slík starfsemi sé heimil í íbúðarhverfum valdi hún ekki óeðlilegu ónæði fyrir nágranna.

Með tilliti til ákvæða skipulagsreglugerðar og landnotkunar aðalskipulags verði að telja að borgaryfirvöld hafi óskoraða heimild til að meta það hvort umrædd starfsemi í húsinu sé þess eðlis að hún hafi íþyngjandi áhrif gagnvart íbúum götunnar.

Í ljósi framangreinds, þar sem fyrir liggur mat meirihluta skipulags- og byggingarnefndar að umþrætt byggingarleyfi hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði gildandi skipulags og skipulagsreglugerðar um atvinnustarfsemi á íbúðarsvæðum sé ekki efni til að raska hinni kærðu ákvörðun.

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á því að koma á framfæri við úrskurðarnefndina athugasemdum og sjónarmiðum sínum vegna kærumáls þessa en greinargerð um það efni hefur ekki borist nefndinni.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér heimild til ýmis konar breytinga á húsi og lóð fasteignarinnar að Stigahlíð 93 í Reykjavík auk heimildar til breyttrar notkunar hússins, en í máli þessu er einungis deilt um það hvort heimild til nýtingar hluta hússins til atvinnustarfsemi hafi verið lögmæt.

Bæjarráð Reykjavíkur staðfesti hinn 28. nóvember 1961 skipulagsuppdrátt fyrir umræddan reit með yfirskriftinni „Skipulag sunnan Hamrahlíðar, einbýlishúsahverfi“.  Deiliskipulag þetta er í gildi skv. 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.  Þótt skipulagið sé ófullkomið að því leyti, að  greinargerð skortir um nánari útfærslu uppdráttarins, ber nafngift hans og fyrirkomulag lóða, byggingarreita og bílastæða á uppdrættinum það með sér að gert hafi verið ráð fyrir hreinni einbýlishúsabyggð á skipulagssvæðinu svo sem raunin hefur orðið við uppbyggingu þess.

Byggingarleyfi, m.a. fyrir breyttri notkun húss, skal vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag skv. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Komi fram umsókn er víkur frá gildandi deiliskipulagi verður byggingarleyfi ekki veitt í samræmi við umsókn nema að lokinni deiliskipulagsbreytingu samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga eða eftir atvikum skv. 2. mgr. ákvæðisins ef um óverulega breytingu frá deiliskipulagi er að ræða. 

Vafi um ákvæði deiliskipulags um landnotkun á íbúðarsvæðum eða skortur á ákvörðun í því efni veitir sveitarstjórnum ekki, án breytingar á deiliskipulagi, heimild til að veita byggingarleyfi á grundvelli áætlaðrar landnotkunar aðalskipulags og skilgreiningar landnotkunarflokka í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Samkvæmt 2. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð skal í aðalskipulagi gera grein fyrir stærð og staðsetningu íbúðarsvæða en í 3. mgr. tilvitnaðs ákvæðis kemur fram að í deiliskipulagi skuli gera grein fyrir notkun einstakra bygginga og byggingarhluta á íbúðarsvæðum sem ekki eru ætlaðir til íbúðar.  Verða reglugerðarákvæði þessi ekki skýrð á annan veg en þann að heimild til nýtingar húsnæðis á skipulögðum íbúðarsvæðum til annars en íbúðar verði að eiga stoð í gildandi deiliskipulagi.  Sú túlkun er jafnframt í samræmi við þá meginreglu skipulags- og byggingarlaga, að  byggingarleyfi skuli vera í samræmi við deiliskipulagsáætlanir, en einungis er heimilt að veita byggingarleyfi á grundvelli aðalskipulags á þeim svæðum sem þegar eru byggð en hafa ekki verið deiliskipulögð, sbr. 3. mgr. 23. gr. laganna.

Hin umdeilda ákvörðun, að heimila atvinnustarfsemi í húsinu nr. 93 við Stigahlíð, á ekki stoð í gildandi deiliskipulagi svo sem áskilið er í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þykir því verða að fella hina kærða ákvörðun um breytta notkun umrædds húss úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun sú, að heimila atvinnustarfsemi í húsinu nr. 93 við Stigahlíð í Reykjavík, er fólst í byggingarleyfi sem samþykkt var af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 6. nóvember 2001, er felld úr gildi.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
       Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

68/2002 Höfði

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 8. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2002, kæra eiganda landspildu í Skammadal í landi Reykja, Mosfellsbæ á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 5. nóvember 2002 þess efnis að viðbygging við eldra hús skuli fjarlægð. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. desember 2002, er barst nefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir G, Bergstaðarstræti 52, Reykjavík, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 5. nóvember 2002 þess efnis að viðbygging við eldra hús skyldi fjarlægð. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar hinn 13. nóvember 2002.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Kærandi er eigandi að landspildu í Skammadal í landi Reykja, Mosfellsbæ, en þar stendur húsið Höfði sem reist var á árunum 1936 – 1938 af Starfsmannafélagi Sambands íslenskra samvinnufélaga.  Síðar eignaðist kærandi fasteignina og árið 1998 óskaði hann eftir heimild byggingarnefndar Mosfellsbæjar til að setja niður sumarbústað til bráðabirgða á landinu og gaf nefndin út stöðuleyfi til eins árs.  Stöðuleyfi þetta var tvívegis framlengt og í bæði skiptin til eins árs, fyrst hinn 22. nóvember 1999 og síðar hinn 5. september 2000.  Í gögnum málsins kemur fram að kærandi hafi innréttað sumarbústaðinn og tengt hann eldra húsinu sem fyrir stóð á landspildunni.  Í júlí árið 1999 var kæranda veittur réttur til heilsársbúsetu í húsinu. 

Eins og fyrr segir veittu byggingaryfirvöld kæranda stöðuleyfi fyrir sumarbústaðnum en beiðni hans um að viðbyggingin fengi að standa til frambúðar var hafnað á fundi byggingarnefndar hinn 16. desember 1999.  Kærandi ritaði bæjarrráði bréf, dags. 12. mars 2000, þar sem hann fór fram á hið sama, en á fundi skipulagsnefndar hinn 18. apríl sama ár var erindinu synjað og fór nefndin fram á að viðbyggingin yrði fjarlægð.  Bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi hinn 26. apríl 2000. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 10. september 2002 var tekið til afgreiðslu erindi kæranda þar sem hann óskaði eftir heimild til stækkunar hússins og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Erindi frá Guðmundi Lárussyni, dags. 01.09.2002, þar sem óskað er eftir heimild til stækkunar á húsnæði.  Heildarstærð hússins eftir stækkun er 120m².  Um er að ræða leyfi fyrir húsnæði sem fékk tímabundið stöðuleyfi til eins árs og rann sá frestur út á árinu 2000.  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi er sumarhúsið á svæði sem skilgreint er sem almennt útivistarsvæði, þar sem ekki er gert ráð fyrir sumarhúsi eða heilsárshúsi.  Málinu frestað og vísað til umhverfisdeildar til frekari skoðunar í samræmi við umræður á fundinum.“ 

Hinn 5. nóvember 2002 er erindi kæranda tekið til afgreiðslu á ný og er eftirfarandi fært til bókar:  „Erindi frá Guðmundi Lárussyni, dags. 29.08.2002.  Framhaldsumræða.  Símbréf, dags. 4.11.2002, þar sem óskað er eftir frestun á erindi hans.  Umræðu um framtíðar landnotkun er frestað.  Nefndin ítrekar fyrri samþykktir nefndarinnar um að viðbygging við eldra hús skuli fjarlægð, en framlenging stöðuleyfis hennar rann út 05. september 2001.  Nefndin felur umhverfisdeild að vinna að því að viðbyggingin verði fjarlægð.“  Bæjarstjórn staðfesti framangreinda bókun á fundi hinn 13. nóvember 2002.

Í kjölfar bókunar skipulags- og byggingarnefndar sendi byggingarfulltrúi kæranda máls þessa bréf þar sem segir m.a. eftirfarandi:  „Þann 14. nóvember 2002 var þér tilkynnt bréflega um afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar vegna framtíðarnotkunar á landi þínu ásamt ítrekun á fyrri samþykktum nefndarinnar um að fjarlægja skuli sumarbústaðinn.  Í bréfinu var bent á málskotsrétt samkvæmt 8. gr. skipulags- og byggingarlaga og reglugerðar nr. 621/1997.  Hér með tilkynnist að í framhaldi af samþykkt skipulags- og byggingarnefndar þann 05.11.2002 er þess krafist að þú fjarlægir sumarbústaðinn fyrir 6. janúar 2003.  Hafi bústaðurinn ekki verið fjarlægður þá verður farið með málið í samræmi við ákvæði 56. og 57. greinar skipulags- og byggingarlaga og dagsektarákvæðum beitt, þar til úr hefur verið bætt. Þetta erindi verður kynnt á fundi skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar þann 3. desember 2002.  Að öðru leiti skal bent á meðfylgjandi ákvæði 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga um þvingunarúrræði og viðurlög“. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 3. desember 2002 var bréf byggingarfulltrúa, dags. 28. nóvember 2002, kynnt nefndinni og bókaði nefndin eftirfarandi:  „Nefndin beinir því til bæjarstjórnar að verði umrædd bygging ekki fjarlægð fyrir tilskilinn tíma þá samþykki bæjarstjórn að beita dagsektum og ákveða upphæð þeirra“  Bæjarstjórn staðfesti framangreint á fundi hinn 18. sama mánaðar.

Kærandi máls þessa er ósáttur við framgöngu skipulags- og byggingaryfirvalda í Mosfellsbæ og hefur kært meðferð málsins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan er rakið. 

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að viðbyggingin hafi verið tengd eldra húsinu án nokkurra athugasemda bæjaryfirvalda enda forsendur leyfisins þær að fjölskylda hans gæti búið í húsinu sem heilsárshúsnæði.  Á sama tíma hafi staðið fyrir dyrum framkvæmdir við einbýlishús í hans eigu annars staðar í sveitarfélaginu. 

Kærandi bendir á að skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkt á fundi hinn 30. apríl 2002 að auglýsa deiliskipulag á landi Höfða, sem sýni húsbyggingu á lóðinni eins og hún sé í dag.  Engar athugasemdir hafi borist við tillögu þessari en bæjaryfirvöld hafi ákveðið að fresta afgreiðslu hennar þar til nýtt aðalskipulag hafi verið afgreitt. 

Kærandi nefnir einnig að landeigendur austan Reykjalundar, þ.m.t. kærandi, hafi óskað eftir því við bæjaryfirvöld í Mosfellsbæ að landnotkun lóða yrði breytt í íbúðarsvæði. 

 Kærandi vísar til þess að húsnæði hans að Höfða hafi verið byggt á árunum 1936 – 1938 og þá sem heilsársbústaður en ekki sem sumarhús, enda hafi hann árið 1999 fengið heilsársbúseturétt í húsinu.  Meginhluti húsnæðisins að Höfða hafi fullt leyfi byggingaryfirvalda og bæjarstjórnar en viðbyggingin hafi verið samþykkt með svokölluðu stöðuleyfi. 

Kærandi heldur því fram að ákvörðun bæjaryfirvalda í Mosfellsbæ um að fjarlægja viðbygginguna sé órökstudd og ómálefnaleg.  Enginn rök hafi verið sett fram um nauðsyn þess að viðbyggingin víki.  Stjórnvöldum, þ.m.t. bæjarstjórn Mosfellsbæjar, beri við ákvarðanatöku að gæta meðalhófs og grípa ekki til harðari aðgerða gegn þegnunum en nauðsynlegt sé.  Því sé ekki fyrir að fara í máli þessu.  Kærandi fullyrðir að hann hafi mun meiri hagsmuni af því að viðbyggingin fái að standa en bærinn af því að hún eigi að víkja.  Ákvörðun bæjarins um að veita stöðuleyfi fyrir byggingunni sýni að bærinn hafi metið hana nauðsynlega fyrir kæranda.  Verði viðbyggingin fjarlægð standi meirihluti hússins samt sem áður áfram með fullu leyfi og búseturétti.  Bæjaryfirvöld verði að sýna fram á hvaða hagsmunir búi að baki kröfunni um brottflutning en kærandi meti hagsmuni bæjarins enga. 
Kærandi bendir á mikilvægi jafnræðisreglu stjórnsýslulaga og heldur því fram að bæjaryfirvöld hafi samþykkt fjölda viðbygginga við þegar byggð hús og engin lög eða reglugerðir banni bæjaryfirvöldum að samþykkja viðbyggingu við húsið Höfða. 

Málsrök Mosfellsbæjar:  Mosfellsbær vísar á bug fullyrðingum kæranda um að ákvörðun bæjarins sé órökstudd og ómálefnaleg.  Mál þetta hafi verið til umræðu hjá skipulags- og byggingarnefnd bæjarins frá árinu 1998.  Á þeim tíma hafi kærandi ítrekað sent inn beiðnir um leyfisveitingar og/eða frestun málsins.  Öllum erindum kæranda hafi verið svarað og hafi verið fjallað um mál hans á meira en 15 fundum hjá skipulags- og byggingarnefnd, umhverfisdeild bæjarverkfræðings, bæjarráði og bæjarstjórn.  Á þessum fundum hafi ávallt verið ítrekað við kæranda að hann hefði einungis bráðabirgðaleyfi fyrir viðbyggingunni.  Einnig hafi margoft verið ítrekað við kæranda að honum bæri að fjarlægja viðbygginguna. 

Mosfellsbær bendir á að í upphaflegri umsókn kæranda um leyfi fyrir viðbyggingunni, dags. 10. desember 1998, komi fram að sótt hafi verið um tímbundið leyfi fyrir geymslu.  Kærandi hafi tekið fram að síðan ætti að flytja geymsluna norður í Eyjafjörð.  Kærandi hafi fengið stöðuleyfi til eins árs fyrir geymslunni, sbr. bréf byggingarfulltrúa Mosfellsbæjar til kæranda, dags. 11. desember 1998.  Síðar hafi kærandi fengið ársframlengingu með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 22. nóvember 1999.  Kærandi hafi á ný sent beiðni um leyfi fyrir viðbyggingunni með bréfi, dags. 8. desember 1999.  Þá hafi geymslan verið orðin að íbúðarhúsi.  Byggingarnefnd hafi synjað þeirri beiðni á fundi nefndarinnar hinn 16. desember 1999, og ítrekaði að einungis hafi verið um bráðabirgðastöðuleyfi að ræða.  Kærandi hafi sent inn erindi með bréfi til bæjarráðs, dags. 12. mars 2000, og hafi það verið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 18. apríl sama ár og hafnað.  Erindið hafi einnig verið tekið fyrir á fundi bæjarstjórnar hinn 26. apríl 2000, og þar hafi höfnun á beiðni um viðbyggingu verið staðfest.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi veitt kæranda 12 mánaða framlengingu á stöðuleyfinu hinn 7. september 2000 og sérstaklega tekið fram að ekki yrði um frekari framlengingu að ræða.  Kæranda hafi því ávallt mátt vera ljóst að hann fengi ekki varanlegt leyfi fyrir viðbyggingunni, enda væri slíkt í andstöðu við gildandi aðalskipulag.

Mosfellsbær hafnar því sömuleiðis að meðalhófsregla 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið brotin á kæranda.  Mosfellsbær hafi veitt kæranda ítrekuð tækifæri til að fjarlægja viðbygginguna sjálfur.  Það sé ljóst að Mosfellsbæ beri lögum samkvæmt að láta fjarlægja viðbygginguna, þar sem ekki sé lengur leyfi fyrir henni.  Mosfellsbær hafi ekki enn gert það að teknu tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins og fjölskylduhaga kæranda.  Eðlilegast sé því að kærandi fjarlægi viðbygginguna sjálfur. 

Mosfellsbær mótmælir einnig skilningi kæranda þess efnis að jafnræðisregla hafi verið brotin á honum.  Aldrei hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir hús eða viðbyggingar sem þegar hafi verið reist í óleyfi, enda slíkt í beinni andstöðu við lög nr. 73/1997.

Andsvör kæranda við málsrökum Mosfellsbæjar:  Kærandi vísar til þess að nýsamþykkt Aðalskipulag Mosfellsbæjar 2002-2024 beri með sér að gert sé ráð fyrir því að lóð hans verði breytt úr grænu svæði í íbúðarsvæði.  Sú breyting sé gerð í fullu samráði við hann og með hans samþykki.

Kærandi bendir einnig á að fyrir nokkru hafi skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar auglýst deiliskipulag af umræddu landi sínu.  Þar hafi lóð hans verið sýnd sem stofnanasvæði í samráði við stjórnendur Reykjalundar, sem land eigi að landi kæranda.  Á deiliskipulagsuppdrættinum sé hús kæranda, Höfði, sýnt nákvæmlega eins og það sé nú, þ.e. eldra hús ásamt viðbyggingu.  Engar athugasemdir hafi borist við deiliskipulagstillöguna er hún hafi verið auglýst.  Tillagan hafi verið unnin í fullu samráði kæranda og bæjaryfirvalda í Mosfellsbæ.  Síðar hafi verið ákveðið að hverfa frá þessari landnotkun og breyta lóð kæranda og lóðum fleiri landeigenda á svæðinu í íbúðarsvæði og sé full sátt um það meðal þessara aðila og bæjaryfirvalda.

Með áðurgreindu breyttu aðalskipulagi telji kærandi enn síður nokkur rök standa til þess að honum verði gert að fjarlægja umrædda viðbyggingu við Höfða. 

Þá ítreki kærandi að engar athugasemdir hafi borist frá aðilum, sem hagsmuni kynnu að eiga vegna viðbyggingarinnar að Höfða, enda raski hún ekki hagsmunum nokkurs aðila.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér að kæranda var gert skylt að fjarlægja viðbyggingu við húsið Höfða, Skammadal í Mosfellsbæ.

Af málsgögnum verður ráðið að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um að gera kæranda skylt að fjarlægja viðbygginguna hafi verið tekin í tilefni af beiðni hans um að umrædd bygging fengi að standa til frambúðar, þ.e. að veitt yrði byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni.  Af sömu gögnum verður aftur á móti hvergi séð að kæranda hafi gefist kostur á að tjá sig um þá ætlan skipulags- og byggingarnefndarinnar að krefjast þess að viðbyggingin yrði fjarlægð með vísan til 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Ljóst er að hin kærða ákvörðun er töluvert íþyngjandi fyrir kæranda, og mun m.a. hafa talsverða fjárhagslega þýðingu fyrir hann.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar að skipulags- og byggingarnefnd Mosfellsbæjar hafi ekki verið heimilt að taka slíka ákvörðun án þess að gætt væri ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt kæranda. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Mosfellsbæjar frá 5. nóvember 2002 er felld úr gildi.

______________________
Ásgeir Magnússon

_______________________        ____________________
Þorsteinn Þorsteinsson                   Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

46/2002 Birkihvammur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2002, kæra eigenda íbúðarhússins að Birkihvammi 2, Hafnarfirði á ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 30. júlí 2002 um að synja umsókn þeirra um leyfi til stækkunar og breytinga á húsinu.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. ágúst 2002, er barst nefndinni sama dag, kæra G og H eigendur íbúðarhússins að Birkihvammi 2, Hafnarfirði, þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 30. júlí 2002 að synja umsókn þeirra um leyfi til stækkunar og breytinga á húsinu.

Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og byggingarráðs verði felld úr gildi. 

Samþykkt skipulags- og byggingarráðs var staðfest í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.

Málavextir:  Húsið að Birkihvammi 2 í Hafnarfirði er einbýlishús á tveimur hæðum, byggt árið 1952.  Það er 154 fermetrar að stærð, auk bílskúrs.  Gólfflötur hvorrar hæðar er um 70 fermetrar og er þak hússins svokallað „valmaþak“. 

Árið 1999 lögðu kærendur fram fyrirspurn til skipulags- og umferðarnefndar Hafnarfjarðarbæjar þess efnis hvort leyft yrði að hækka þak hússins til að ná fram betri nýtingu þess og laga það að nútímaþörfum.  Nánar tiltekið óskuðu kærendur eftir leyfi til að lyfta þaki hússins og breyta því úr „valmaþaki“ í svokallað „mansardþak“, byggja stigahús utan um tröppur og tengja við bílskúrinn.  Þegar kærendur lögðu fram áðurnefnda fyrirspurn var svæðið sem um ræðir ekki deiliskipulagt.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindi kærenda eins og það lá fyrir.  Eigi að síður lögðu kærendur inn formlega byggingarleyfisumsókn til byggingarnefndar, sem tók jákvætt í erindi þeirra og vísaði því til skipulags- og umferðarnefndar til grenndarkynningar.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindinu, taldi þak of umfangsmikið og fól skipulags- og umhverfisdeild að útbúa ramma fyrir stækkun hússins. 

Kærendur vildu ekki una þessum málalokum og óskuðu eftir rökstuðningi nefndarinnar.  Fyrir skipulags- og umferðarnefnd voru lagðir skilmálar/rammi skipulags- og umhverfisdeildar fyrir stækkun hússins og lagði nefndin til að byggingarnefnd hefði skilmálana/rammann til hliðsjónar við afgreiðslu erindisins en stóð að öðru leyti við fyrri bókanir sínar í málinu.  Í kjölfar þessa tók byggingarnefnd málið til afgreiðslu og vísaði því að nýju til skipulags- og umferðarnefndar til grenndarkynningar.  Í tilefni þessa lagði skipulags- og umferðarnefnd til við bæjarstjórn að frestað yrði afgreiðslu málsins þar til deiliskipulag svæðisins lægi fyrir og samþykkti bæjarráð tillöguna. 

Vorið 2000 var nýtt deiliskipulag kynnt fyrir svæðið en samkvæmt því var ekki tekið tillit til óska kærenda um stækkun og breytingu á húsi þeirra.  Kærendur telja sig hafa sett fram athugasemdir vegna þessa en starfsmenn bæjarskipulags kannast ekki við það og eiga kærendur ekki til afrit af athugasemdunum. 

Í júlí árið 2002 ákváðu kærendur enn og aftur að leggja fram umsókn um leyfi til breytinga og stækkunar hússins og var synjað með vísan til þess að beiðnin væri ekki í samræmi við deiliskipulag svæðisins. 

Framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hliðstæðar framkvæmdir og þeir fari fram á hafi verið leyfðar á umræddu svæði eftir að deiliskipulag svæðisins hafi verið samþykkt og beri því að fella hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarráðs úr gildi.  Að Hringbraut 71 hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir nýju húsi sem samrýmist ekki þeim skilmálum sem kærendum hafi verið settir varðandi hús þeirra.  Þá hafi einnig verið veitt byggingarleyfi fyrir breytingum á húsinu nr. 73 við Hringbraut sem séu sambærilegar þeim og kærendur hafi óskað eftir.  Með vísan til þessa hafi skipulagsyfirvöld ekki verið sjálfum sér samkvæm við afgreiðslu þessara þriggja mála þó umræddar eignir séu allar á sama deiliskipulagssvæðinu. 

Þá er það skoðun kærenda að rökstuðningur fyrir áliti skipulags- og byggingarráðs sé ófullnægjandi.  Kærendur telja málið ekki snúast um það hvort umrætt hús líti betur út með þakhækkuninni eða ekki, eða hvort tillaga þeirra virði ekki byggingarstíl hússins þar sem mörg hús í Reykjavík og nokkur í Hafnarfirði sem séu byggð á sama tíma hafi umrætt þakform.  Þess í stað snúist málið um það að skipulags- og byggingaryfirvöldum hefði borið að grenndarkynna umsókn þeirra um byggingarleyfi sem breytingu á deiliskipulagi.  Húsin sem standi í götunni séu byggð á 25 ára tímabili og séu sitt með hverju forminu.  Þá benda kærendur á að húsið að Hringbraut 69 sem sé þriðja hús frá þeirra húsi sé með það þakform sem þau hafi óskað eftir.  Því telji kærendur að þeim sé heimilt að byggja ofan á hús sitt til jafns við og á sama hátt og aðrir húseigendur hafi gert á sama tíma og á sama deiliskipulagssvæði.

Kærendur halda því fram að flatarmálsaukningin vegna stækkunar hússins sé innan eðlilegra marka skipulags- og byggingarlaga og muni nýtingarhlutfall lóðarinnar fara úr 0.2 í 0.29.  Þá sé stór hluti stækkunarinnar til kominn vegna stigahússins en núverandi stigi sé mjög varasamur og því ætti ekki einvörðungu að líta til stækkunarinnar út frá fermetraaukningunni heldur hvernig þeir verði nýttir. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar var ekki skilað sérstakri greinargerð til úrskurðarnefndarinnar vegna máls þessa en aftur á móti voru gögn þess send nefndinni.   Þar á meðal er umsögn skipulagsstjóra, dags. 23. júlí 2002, varðandi byggingarleyfisumsókn kærenda þar sem fram kemur að skipulagsstjóri telji að byggingarleyfisumsóknir fyrir Hringbraut 71 og 73 uppfylli hvorugt ákvæði deiliskipulagsskilmála þess efnis að „…viðhalda byggðarmynstri hverfisins og virða byggingarstíl fyrirliggjandi húsa“  eins og segi í deiliskipulaginu.  Þó svo að í þessum tilfellum hafi verið vikið frá deiliskipulagi þá skapi það ekki fordæmi sem aðrir lóðarhafar geti byggt einhvern rétt á.

Í sömu umsögn segir einnig að meginmarkmið deiliskipulagsins sé að viðhalda byggðamynstri hverfisins, sérstaklega hvað varði hús sem beri keim af „funkisstíl“ og séu fulltrúar tiltekins tímabils í byggingarsögu bæjarins.  Við vinnslu deiliskipulags fyrir svæðið hafi verið lögð mikil vinna í að greina byggðarmynstrið og skilmálar bæði fyrir eldri og nýja byggð unnir út frá því.  Niðurstaða þeirrar vinnu hafi verið sú að þakgerðin sem hér hafi verið sótt um, þ.e.a.s. „mansardþak“, sé einungis á einu húsi á skipulagssvæðinu og því alls ekki ríkjandi yfirbragð byggðarinnar eins og haldið sé fram.   Að mati skipulagsstjóra brjóti tillagan í bága við stefnumörkum deiliskipulagsins og ákvæði í skipulagsskilmálum með vísan til eftirfarandi:  „Tillagan virðir ekki byggingarstíl hússins.  Tillagan viðheldur ekki þeim einkennum sem mikilvægust eru talin vera þ.e.a.s. þakformið.  Þakgerð og umfang þess ber grunngerð hússins ofurliði.  Flatarmálsauknin er mun meiri en heimilt er“.

Niðurstaða:  Í máli þessu er til úrlausnar hvort synjun bæjaryfirvalda í Hafnarfirði á umsókn kærenda um leyfi til breytinga á húsi og viðbygginar að Birkihvammi 2 hafi verið lögmæt.  Við úrlausn málsins verður að leggja til grundvallar að kærendur eigi, sem eignedur umræddrar fasteignar, lögvarinn rétt til hagnýtingar hennar, þar á meðal til að breyta eigninni og byggja við hana.  Þessi réttur sætir þó almennum takmörkunum sem settar eru í lögum og með lögmætum stjórnvaldsákvörðunum. Meðal annars getur sveitarstjórn takmarkað þennan rétt með skipulagsákvörunum samkvæmt heimildum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í hinu umdeilda tilviki hefur sveitarstórn samþykkt deiliskipulag fyrir umrætt svæði og eiga skilmálar þess við í málinu.  Skilmálar þessir kveða í ríkum mæli á um að ákvarðanir samkvæmt þeim skuli háðar mati byggingaryfirvalda.  Þannig skulu heimildir til viðbygginga og breytinga á húsum samkvæmt skilmálunum m.a. ráðast af því „hvernig breytingin falli að húsinu“ og „hvernig breytingin falli að yfirbragði byggðarinnar“.  Einnig er vísað til þess í skilmálunum að viðbyggingin/breytingin megi ekki í hlutföllum og stærð sinni, útliti eða gerð „bera grunngerð hússins ofurliði“ og að „viðbyggingin/breytingin falli vel að stíl hússins og efnisvali.“   Um flatarmáls- og rúmmálsaukningu segir:  „Flatarmáls og rúmmálsaukning viðbygginga má ekki vera yfir 10% nema sérstakar aðstæður gefi tilefni til þess og að þær uppfylli að öðru leyti skilyrði sem sett eru hér að framan um viðbyggingar.  Miðað er við stærð húss þegar sótt er um og er um heildarbyggingarmagn á lóð að ræða, þó má nýtingarhlutfall á lóð ekki yfirstíga:  0,4 fyrir einbýlishús og 0,6 fyrir fjöleignarhús.“

Það hversu matskenndir umræddir skilmálar eru getur leitt til óvissu um það hvenær skilyrðum þeirra sé fullnægt.  Kemur raunar fram í deiliskipulaginu sjálfu að höfundum þess hafi verið þetta ljóst, en þar segir:  „Þar sem ekki er hægt að gera nákvæma skilmála fyrir breytingar einstakra húsa í eldri byggð skal bera fyrirspurn með ósk um breytingar undir byggingarfulltrúa sem metur í samvinnu við bæjarskipulag, hvort hún uppfylli skilyrðin hér að ofan.“  Virðist þessi óvissa einnig hafa leitt til þess að tvívegis hafi verið veitt byggingarleyfi á umræddu svæði sem að mati skipulagsstjóra hafi reynst vera í andstöðu við umrætt deiliskipulag. 

Úrskurðarnefndin telur að verulega skorti á að skilmálar þeir sem að framan er lýst fullnægi kröfum um skírleika stjórnvaldsákvarðana og að við beitingu þeirra verði að líta til hinna matskenndu þátta sem stefnumótandi fremur en ákvarðandi.  Hafi bæjaryfirvöldum því ekki verið heimilt að synja umsókn kærenda með þeim rökum sem talin eru í umsögn skipulagsstjóra um að tillagan virði ekki byggingarstíl hússins og að hún viðhaldi ekki þeim einkennum sem mikilvægust séu talin vera, þ.e.a.s. þakformið auk þess sem þakgerð og umfang þess beri grunngerð hússins ofurliði.

Auk framangreindra raka var í umsögn skipulagsstjóra vísað til þess að fyrirhugaðar framkvæmdir kærenda leiddu til meiri flatarmáls- og rúmmálsaukningar en skipulagið leyfði.  Var þar vísað til þess að ákvæði í skipulagsskilmálunum að flatarmáls- og rúmmetraaukning viðbygginga megi ekki vera meiri en 10% „…nema sérstakar aðstæður gefi tilefni til“  og þær uppfylli önnur skilyrði skilmálanna.  Nýtingarhlutfall megi þó ekki fara yfir 0,4 á lóðum fyrir einbýlishús.

Tilvitnað ákvæði er frávíkjanlegt.  Hafa kærendur fært fram rök fyrir því að sérstakar aðstæður réttlæt að hluta stækkun húss þeirra til þess að koma fyrir fullnægjandi stiga milli hæða.  Hefur þessum sjónarmiðum ekki verið svarað af háfu bæjaryfirvalda og verður því ekki fallist á að tilvitnað ákvæði hafi átt að standa í vegi fyrir því að fallast mætti á umsókn kærenda, sérstaklega þegar litið er til þess að nýtingarhlutfall lóðar þeirra yrði eftir breytingar hússins samkvæmt hinni umdeildu umsókn 0,29 en mætti samkvæmt deiliskipulaginu vera allt að 0,4.

Með hliðsjón af framansögðu telur úrskurðarnefndin að bæjaryfirvöld í Hafnarfirði hafi ekki fært fram málefnaleg rök fyrir þeirri niðurstöðu að umsókn kærenda hafi ekki samræmst gildandi deiliskipulagi.  Verður hin kærða ákvörðun því felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 30. júlí 2002, um að synja umsókn kærenda um samþykki fyrir því að heimila stækkun og breytingu á húsinu nr. 2 við Birkihvamm, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________      __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                            Ingibjörg Ingvadóttir 

des 22
Love0

36/2002 Klettahraun

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 2. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2002, kæra eigenda fasteignarinnar að Klettahrauni 3, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002 um að synja beiðni um fjölgun íbúða í einbýlishúsi.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. júlí 2002, er barst úrskurðarnefndinni hinn 19. s.m., kæra B og H, Klettahrauni 3, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002, sem staðfest var í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 11. júní s.á., að synja beiðni þeirra varðandi fjölgun íbúða í fasteign þeirra úr einni í tvær.

Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, að gefið verði út byggingarleyfi og að framkvæmd grenndarkynningar verði ógilt. 

Málavextir:  Fasteign kærenda að Klettahrauni 3, Hafnarfirði, sem hér um ræðir, er 327 m² einbýlishús í grónu hverfi nærri miðbænum.  Ekki liggur fyrir deiliskipulag af svæðinu.

Kærendur sóttu í desember árið 2001 um leyfi til byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar fyrir 80 m² íbúð á neðri hæð hússins, en búið hafði verið í henni um áratuga skeið.  Byggingarfulltrúi óskaði eftir umsögn skipulags- og umferðarnefndar, sem á fundi hinn 20. desember 2001 lagðist gegn erindinu með vísan til umsagnar bæjarskipulags.
Á fundi bæjarráðs hinn 31. janúar 2002 var jákvætt tekið í umsókn kærenda og var bæjarskipulagi falið að senda erindið í grenndarkynningu.  Bæjarskipulag annaðist grenndarkynninguna og voru nágrönnum kynnt áform kærenda um að fjölga íbúðum í húsinu ásamt fyrri afstöðu skipulags- og umferðarnefndar til erindisins.  Athugasemdir bárust frá nágrönnum og á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 7. maí 2002 var ákveðið að mæla með því við bæjarstjórn að afgreiðslu umsóknarinnar yrði frestað á grundvelli 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og unnið yrði deiliskipulag fyrir götureitinn.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar samþykkti afgreiðslu skipulags- og umferðarnefndar á fundi hinn 14. maí 2002.  Málið var á dagskrá byggingarnefndar hinn 22. maí 2002 og var þá bókað að nefndin túlkaði afgreiðslu bæjarstjórnar svo að bæjarstjórn myndi ekki staðfesta veitingu byggingarleyfis fyrr en nýtt deiliskipulag lægi fyrir.  Byggingarnefnd taldi því þýðingarlaust að samþykkja erindið og var því synjað eins og það lá fyrir.  Afgreiðsla byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. júní 2002 og hafa kærendur nú kært ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að framkvæmd grenndarkynningar á umsókn þeirra hafi verið áfátt.  Með því að framkvæma grenndarkynninguna með þeim hætti sem gert hafi verið, þ.e. að kynna nágrönnum fyrri umsögn skipulags- og umferðarnefndar þar sem lagst hafi verið gegn erindinu án þess að minnast á jákvæðar umsagnir byggingarnefndar og bæjarráðs, sé ekki verið að kynna málið hlutlægt heldur reynt fyrirfram að hafa áhrif á afstöðu nágranna.  Kærendur telji einnig að þeim sé mismunað við hina kærðu ákvörðun í ljósi afgreiðslu sambærilegra mála í hverfinu sem og víðs vegar í bæjarfélaginu.  Kærendum þyki það einkennileg vinnubrögð að fyrst sé umsókn þeirra alfarið hafnað, þá sé viðhöfð grenndarkynning og að henni lokinni sé ákveðið að deiliskipuleggja götureitinn. 

Kærendur halda því fram að búið hafi verið um áratuga skeið í húsnæði því sem umsókn um byggingarleyfi snýst um án athugasemda nágranna og bæjaryfirvalda.  Íbúðin uppfylli öll skilyrði byggingarreglugerðar, s.s. um stærð svefnherbergis, salernis, stofu, eldhúss og geymslu auk lofthæðar.  Þá hafi verið veitt leyfi fyrir sambærilegum íbúðum og breytingum á húsnæði bæði í sama hverfi og á fjölda annarra staða í bæjarfélaginu.  Það hafi verið íbúð og það muni verða íbúð á neðri hæð umræddrar fasteignar í framtíðinni, hvort sem hún sé samþykkt eða ekki, og það muni ekki hafa nein áhrif á umhverfið þótt heimilað verði að íbúðin verði sérstakur eignarhluti.  Þá hafi nú þegar verið gerð breyting á skipulagi götureitsins með því að heimila breytingu íbúðarhúsnæðis í vinnustað, þ.e. sambýli fatlaðra.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar er vísað til þess að við úthlutun lóðanna við Klettahraun hafi byggingarskilmálar kveðið á um að byggja skyldi einnar hæðar einbýlishús á lóðunum og að leyfðir hafi verið kjallarar þar sem landslag hafi gefið tilefni til.  Samkvæmt fasteignaskrá séu öll húsin í götunni einbýlishús og að ekki sé verið að byggja við húsið að Klettahrauni 3.  Á samþykktum teikningum hússins sé óútgrafið rými, en það nú orðið að geymslu skv. fyrirliggjandi teikningum, þannig að byggingarmagn eða nýting á lóðinni breytist óverulega.  Verið sé að sækja um breytta húsagerð, þ.e. að breyta einbýli í tvíbýli/fjöleignarhús í grónu hverfi, þar sem frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir einbýlishúsum.  Slík breyting í einu húsi sé fordæmisgefandi fyrir sambærileg hús og þá geti allar grunnforsendur fyrir þjónustu á svæðinu verið brostnar og að þau gæði sem einbýlishúsahverfi bjóði upp á séu horfin.  Einnig geti slík breyting haft margt í för með sér sem geti haft áhrif á umhverfið svo sem fjölgun bíla og barna sem aftur hafi áhrif á aðra hluti og því sé ekki hægt að mæla með þessari breytingu á húsinu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um hvort veita beri byggingarleyfi þess efnis að einbýlishús, sem til margra áratuga hefur verið nýtt sem tvær íbúðir, verði samþykkt sem tvíbýlishús.

Kærendur máls þessa kæra til úrskurðarnefndar synjun byggingarnefndar Hafnarfjarðar á erindi þeirra, sem studd var þeim rökum að byggingarnefnd túlki afgreiðslu bæjarstjórnar á erindi kærenda, sem þá þegar lá fyrir, á þann veg að byggingarleyfi verði ekki veitt fyrr en nýtt deiliskipulag svæðisins liggi fyrir.  Bókun byggingarnefndar ber með sér að ákvörðun nefndarinnar tekur mið af fyrrgreindri afstöðu bæjarstjórnar til tillögu skipulags- og umferðarnefndar um afgreiðslu málsins.

Samkvæmt gögnum málsins sótti kærandi um leyfi til breytinga á fasteign sinni til byggingarfulltrúa sem óskaði í kjölfarið eftir umsögn bæjarskipulags.  Skipulags- og umferðarnefnd lagðist gegn erindinu án þess að grenndarkynning færi fram.  Bæjarráð tók aftur á móti jákvætt í erindi kærenda og fól bæjarskipulagi að grenndarkynna umsókn kærenda.  Grenndarkynningin fór fram með þeim hætti að jafnframt kynningu á umsóttri breytingu var fyrri afstaða skipulags- og umferðarnefndar til málsins kynnt hagsmunaaðilum.  Að lokinni grenndarkynningu gerði skipulags- og umferðarnefnd það að tillögu sinni að afgreiðslu erindisins yrði frestað, með vísan til 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, og deiliskipulag unnið fyrir götureitinn.  Málið var síðan sent til bæjarstjórnar í stað byggingarnefndar og féllst bæjarstjórn á tillögu nefndarinnar.  Fyrst að þessu ferli loknu kom málið til kasta byggingarnefndar sem hafnaði umsókn kærenda eins og fyrr er greint og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu nefndarinnar.

Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, skal meðferð byggingarleyfisumsókna, þegar ekki liggur fyrir deiliskipulag, vera á þann veg að skipulagsnefnd fjalli um málið og láti síðan fara fram grenndarkynningu áður en byggingarnefnd afgreiðir umsóknina.  Grenndarkynning felst í því samkvæmt téðum ákvæðum að kynna skal þeim er hagsmuna eiga að gæta breytinguna bréflega og gefa þeim a.m.k. fjögurra vikna frest til þess að koma á framfæri athugasemdum.  Að því loknu og þegar niðurstaða skipulagsnefndar liggur fyrir skal byggingarnefnd taka málið til afgreiðslu og álykta um úrlausn þess til sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. 38. gr. nefndra laga.

Af framansögðu er ljóst að meðferð bæjaryfirvalda í Hafnarfirði á máli þessu var ekki í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og það er álit úrskurðarnefndarinnar að 6. mgr. 43. gr. sömu laga eigi ekki við í máli þessu.  Heimild 6. mgr. 43. gr. laganna nær aðeins til frestunar á afgreiðslu umsóknar en getur ekki verið forsenda fyrir synjun hennar og telja verður að greinin heimili aðeins frestun á afgreiðslu þegar um niðurrif eða breytingar húss er að ræða.  Í máli þessu kemur fram að ekki er sótt um breytingar á fasteigninni, hvorki að utan- né innanverðu, heldur aðeins verið að óska staðfestingar þess sem verið hefur um árabil.  Málsmeðferðin í heild er haldin slíkum ágöllum að ógilda ber hina kærðu ákvörðun.  Lagt er fyrir byggingaryfirvöld að taka umsókn kærenda til afgreiðslu að nýju að gættum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 22. maí 2002, um að synja umsókn kæranda um samþykki fyrir því að neðri hæð hússins nr. 3 við Klettahraun, Hafnarfirði, verði samþykkt sem íbúð, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________   __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

41/2003 Laugarásvegur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2003, kæra húseigenda að Laugarásvegi 22 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júlí 2003, kæra G, I, P og S, húseigendur að Laugarásvegi 22 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 30. apríl 2003.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Að auki kröfðust kærendur þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar til bráðabirgða meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum 21. júlí 2003.

Úrskurðarnefndin hefur aflað frekari gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og er málið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Hinn 4. janúar 1972 var samþykktur í borgarráði Reykjavíkur skipulagsuppdráttur að byggingarsvæði vestan Laugarásvegar og tekur uppdrátturinn til lóðanna nr. 2-30, jafnar tölur, við götuna.  Uppdrætti þessum fylgdu skilmálar fyrir einbýlishús við Laugarásveg 2-30.  Á nefndum skipulagsuppdrætti eru sýnd mörk lóða á svæðinu.  Innan hverrar lóðar eru skyggðir fletir, afmarkaðir með misbreiðum línum og liggur hið skyggða svæði m.a. að norðurlóðamörkum að hluta.  Að auki er á hverri lóð sýndur reitur afmarkaður af brotnum línum, sem að hluta falla saman við útmörk hinna skyggðu flata.  Er sá reitur samsíða lóðamörkum, óháð lögun lóðanna, og er lega hans á uppdrættinum sýnd í 6 metra fjarlægð frá lóðamörkum við götu, 4 metra frá norðurlóðamörkum og 5 metra frá lóðamörkum til suðurs.  Á uppdrættinum eru að auki sýndir grunnfletir fimm húsa sem fyrir voru á svæðinu og er húsið nr. 24 við Laugarásveg eitt þeirra.  Engar skýringar eru á uppdrættinum en í niðurlagi skilmála þeirra er honum fylgdu segir svo:  „Ábending um fyrirkomulag húss er sýnt á skipulagsuppdrætti.“   Í 2. gr. skilmálanna segir að hús skuli staðsett innan byggingarreits, sem sýndur sé á mæliblaði.  Þá segir að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði.  Óski lóðarhafi að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan reits þess sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið.

Ekki var í framangreindu skipulagi tekin afstaða til afdrifa þeirra húsa sem fyrir voru á svæðinu.  Húsið á lóðinni nr. 24 við Laugarásveg mun hafa verið byggt árið 1943 og mun þá hafa verið gert ráð fyrir bílgeymslu í húsinu á neðstu hæð með aðkomu frá Sunnuvegi.  Sú aðkomuleið lagðist síðar af vegna breytts skipulags og var rými því sem ætlað var fyrir bílgeymslu breytt í vinnustofu.  Er umrætt hús án bílgeymslu af þessum sökum.

Hinn 10. apríl 1972 gaf gatnamálastjórinn í Reykjavík út mæliblað fyrir lóðirnar nr. 18-30 við Laugarásveg, jafnar tölur, og er á mæliblaðinu vísað til framangreinds skipulags.  Eru byggingarreitir þar afmarkaðir en ekki eru þar sýndir sérstakir byggingarreitir að lóðamörkum fyrir bílgeymslur.  Mun byggingum á óbyggðum lóðum á svæðinu hafa verið hagað í samræmi við mæliblað þetta og sambærileg mæliblöð annarra lóða og munu þess engin dæmi að bílgeymslur hafi verið byggðar að lóðamörkum á svæðinu eftir að framangreint skipulag var samþykkt. 

Með bréfi, dags. 17. október 2001, sendi eigandi hússins að Laugarásvegi 24 fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík um byggingu bílskúrs á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa þann 6. nóvember 2001 og vísað til Borgarskipulags.  Á fundi sínum þann 16. nóvember s.á. svaraði skipulagsstjóri Reykjavíkur erindinu jákvætt þar sem það samræmdist skipulagi.  Hinn 27. nóvember 2001 afgreiddi byggingarfulltrúi fyrirspurnina með svohljóðandi bókun:  „Jákvætt.  Að uppfylltum skilyrðum“.

Í byrjun árs 2003 barst byggingarfulltrúa umsókn sem byggði á framangreindri fyrirspurn.  Var hún til skoðunar á fundum byggingarfulltrúa þann 4. og 25. febrúar s.á.  Var á þeim fundum bókað að lagfæra þyrfti umsóknina, sbr. athugasemdir embættisins.  Ein af athugasemdum byggingarfulltrúa laut að því að samþykki lóðarhafa á lóðinni nr. 22 þyrfti að fylgja umsókninni.  Á fundi byggingarfulltrúa þann 18. mars var umsókninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem afgreiddi erindið þann 28. mars 2003 með svofelldri bókun:  „Neikvætt, samræmist ekki skipulagi þar sem bílgeymsla fer út fyrir byggingarreit. Verði það lagfært gerir embættið ekki athugasemd við erindið.“  Í kjölfar afgreiðslu skipulagsfulltrúa frestaði byggingarfulltrúi afgreiðslu erindisins á fundi sínum þann 1. apríl 2003 með vísan til bókunar skipulagsfulltrúa.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 8. apríl 2003 var umsóknin hins vegar samþykkt, en að sögn byggingaryfirvalda höfðu þá verið gerðar lagfæringar á teikningum og staðsetningu bílgeymslunnar breytt.

Í kjölfar samþykktar byggingarleyfisins barst byggingarfulltrúa bréf kærenda, dags. 19. maí 2003, þar sem byggingarleyfinu var mótmælt og varpað fram þeirri hugmynd til lausnar að bílskúrinn yrði grafinn niður.  Í tilefni bréfs þessa sendi byggingarleyfis¬hafinn einnig bréf til byggingarfulltrúa, dags. 27. júní 2003, þar sem bréfi kærenda var mótmælt en boðið til sátta að mjókka bílskúrinn um 50-60 cm og færa hann fram, þ.e. nær Laugarásvegi.  Í kjölfar þessa munu byggingaryfirvöld hafa átt fundi með kærendum og byggingarleyfishafa í því skyni að leita lausnar á málinu sem báðir aðilar gætu sætt sig við, en ekki náðist að sætta aðila. 

Þegar ljóst þótti að ekki fyndist lausn á málinu sem kærendur gætu fellt sig við vísuðu þeir því til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 14. júlí 2003, svo sem að framan greinir, en framkvæmdir við bygginguna voru þá hafnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé ógildanlegt þar sem það samræmist ekki deiliskipulagi svæðisins.  Bílgeymslan fari út fyrir byggingarreit sem sýndur sé á mæliblaði lóðarinnar.  Ekki hafi verið byggt á umræddu svæði eftir skipulagsuppdrætti svæðisins heldur hafi við framkvæmdir á svæðinu sl. 30 ár verið stuðst við þá byggingarreiti sem sýndir séu á mæliblöðum og hafi ekkert annað hús á svæðinu verið byggt með þessum hætti.  Furðu gegni að nú, á árinu 2003, hafi verið hægt að fá leyfi byggingarfulltrúa til að byggja bílskúr á lóðamörkum án þess að grenndarkynning hafi farið fram, þrátt fyrir að framkvæmdin gengi þvert á þær venjur sem hafðar hafi verið í heiðri við framkvæmdir á svæðinu undanfarin 30 ár.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að deiliskipulag reitsins, eins og það hafi verið samþykkt 1972, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24.  Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulagið enda sé skúrinn innan þess reits sem sýndur sé á skipulagsuppdrættinum.  Mæliblöð eigi að vera í samræmi við skipulagsuppdrætti og geti rangt mæliblað ekki breytt heimildum skipulags.

Í 2. gr. skipulagsskilmálanna komi fram að hús skuli staðsett innan byggingarreits sem sýndur sé á mæliblaði.  Í 3. gr. þeirra komi fram að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði.  Jafnframt komi fram að óski lóðarhafi eftir að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan þess reits sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið. Neðst í skilmálunum, neðan við greinar þeirra, sé tilgreint að ábending um fyrirkomulag húss sé sýnd á skipulagsuppdrætti.  Þegar skilmálarnir og skipulagsuppdrátturinn séu lesin saman sé augljóst að sá reitur, sem merktur sé með brotalínu sem falli síðan inn í svartan ramma, sé byggingarreitur fyrir íbúðarhús sbr. 2. og 3. gr. skilmálanna.  Svarti ramminn með gráa fletinum sé ábending um fyrirkomulag húss, þ.e. leiðbeinandi.  Grái reiturinn, sem nái að lóðarmörkum, sé byggingarreitur fyrir bílskúr og mögulegan aukabílskúr innan reits hússins.  Þessu hafi kærendur ekki mótmælt.  Skipulagið, eins og það hafi verið samþykkt, geri því augljóslega ráð fyrir að heimilt sé að byggja bílskúr með þeim hætti sem leyft hafi verið með hinu kærða byggingarleyfi.  Umfjöllun í skipulagsnefnd og borgarráði ásamt minnisblaði skipulagsstjóra dag. 11. nóvember 1971 um skipulagstillöguna, styðji þessa augljósu niðurstöðu enn frekar.  Skipulagið verði því ekki túlkað á annan hátt en að það leyfi bílskúra á norðurlóðarmörkum.

Rétt sé hjá kærendum að misræmi sé á milli mæliblaðs fyrir lóðirnar nr. 18-30 og deiliskipulagsins þar sem byggingarreitur fyrir íbúðarhúsið sé eingöngu sýndur á mæliblaðinu en ekki byggingarreitur fyrir bílskúr.  Þetta misræmi hafi hins vegar ekki þýðingu að mati Reykjavíkurborgar enda sé ekki hægt með röngu mæliblaði að breyta samþykktu deiliskipulagi.  Engar heimildir hafi verið til slíkra breytinga skv. skipulagslögum nr. 19/1964 né skipulagsreglugerð nr. 217/1966, sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem skipulagið og mæliblöðin hafi verið gerð.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að á mæliblaðið sé áritað að það byggi á framangreindu skipulagi, sem kveði skýrt á um að heimilt sé að byggja bílskúra á umræddum stað.  Af því megi einnig ráða að engin ákvörðun hafi verið tekin um að fella byggingarreiti fyrir bílskúrana út, enda væri þá vísað til þeirrar ákvörðunar á mæliblaðinu.  Beinar tilvísanir í skilmálunum til mæliblaðsins breyti engu í þessu sambandi þar sem mæliblaðið sé rangt og beinlínis í ósamræmi við skilmálana sjálfa.  Kjarni málsins varðandi mæliblöðin sé sá að mæliblaðið eigi að vera í samræmi við skipulagið en ekki öfugt.  Villur á mæliblaðinu geti ekki staðið framar skýrum skipulagsuppdrætti og skýrum ákvæðum deiliskipulagsins.

Rétt sé einnig hjá kærendum að enginn hafi nýtt sér þann rétt sem skipulagið geri ráð fyrir til þess að byggja bílskúr í lóðarmörk til norðurs.  Ástæða þess kunni m.a. að vera sú að flest húsin, sem byggð hafa verið eftir gildistöku deiliskipulagsins, séu parhús, þ.e. húsin á lóðunum nr. 2, 4, 18, 22, 26 og 30.  Slíkt fyrirkomulag sé ekki heppilegt í parhúsum sem yfirleitt séu byggð sem spegilmynd.  Bílskúrarnir hafi því yfirleitt verið byggðir í sitthvorum enda húsanna eða í miðju þeirra.  Önnur hús á reitnum sem byggð hafi verið eftir að skipulagið öðlaðist gildi, þ.e. nr. 6, 10, 12, 16, 20 og 28, séu hins vegar einbýlishús.  Fyrirkomulag bílskúra við þau sé á ýmsa vegu þótt enginn skúr hafi verið byggður í lóðarmörk.  Þrjú hús á reitnum hafi verið byggð fyrir gildistöku skipulagsins, þ.e. hús nr. 8, 14 og umfjallað hús nr. 24.  Við húsin nr. 8 og 14 hafi verið leyft, eftir gildistöku skipulagsins, að byggja frístandandi bílskúra stutt frá suðurlóðarmörkum þeirra lóða.  Ljóst sé því að framkvæmdin hafi verið önnur en skipulagið hafi gert ráð fyrir og að fyrirkomulag og staðsetning bílskúra sé með ýmsum hætti á reitnum.

Í þessu sambandi verði að hafa í huga að á þessum tíma, og í raun allt fram að setningu núgildandi laga og reglugerða, hafi ekki verið lagður sá skilningur í deiliskipulagsáætlanir/séruppdrætti að þær/þeir væru ófrávíkjanlegar.  Þetta megi t.d. m.a. ráða af grein 31 í byggingarsamþykkt fyrir Reykjavík frá 1965 nr. 39, sem gilt hafi allt þar til byggingarlög nr. 54/1978 hafi verið sett, en greinin hljóði svo:  „Nú er sótt um leyfi til að byggja öðruvísi hús en samþykkt skipulag gerir ráð fyrir, og getur byggingarnefnd þá ekki samþykkt slíkt, nema fyrir liggi meðmæli borgarstjórnar og skipulagsnefndar með umsókninni.“

Í skipulagsreglugerð nr. 318/1985, sem gilt hafi allt þar til núgildandi reglugerð hafi öðlast gildi, komi þetta einnig fram.  Í 4. mgr. greinar 4.2 segi:  „Byggingarnefnd getur því aðeins leyft frávik frá mæliblaði og samþykktum byggingar- og skipulagsskilmálum að fyrir liggi samþykkt skipulagsnefndar (sveitarstjórnar) og skriflegt samþykki eigenda aðliggjandi lóða og húsa.“ 

Ekkert sé því óeðlilegt eða ólögmætt við að húsin á reitnum svo og staðsetning bílskúra sé ekki nákvæmlega í samræmi við umrætt skipulag.  Það breyti því þó ekki að deiliskipulagið heimili byggingu bílskúra á norðurlóðamörkum.  Það að enginn hafi hingað til nýtt sér þann rétt breyti ekki skipulaginu eða skilmálum þess enda hafi hagsmunaaðilar á reitnum mátt reikna með, og megi enn reikna með, slíkum framkvæmdum og grenndaráhrifum þeim fylgjandi.

Af framangreindu sé ljóst að deiliskipulag reitsins, eins og það hafi verið samþykkt 1972, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24.  Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulagið enda sé skúrinn innan þess reits sem sýndur sé á skipulagsuppdrættinum.  Rangt mæliblað geti ekki breytt þeirri niðurstöðu.

Í raun þurfi einungis að svara tveimur spurningum í máli þessu til þess að komast að niðurstöðu um það hvort byggingarleyfið sé lögmætt.  Sú fyrri lúti að gildi deiliskipulagsins og hin síðari að því hvort framkvæmd skipulagsins hafi breytt skipulaginu.  Með breytingu á skipulags- og byggingarlögum, sbr. lög nr. 117/1999, hafi 11. tl. verið bætt við ákvæði til bráðabirgða með lögunum.  Ákvæðið svari í raun báðum framangreindum spurningum.  Samkvæmt nefndu ákvæði sé deiliskipulagið örugglega í gildi.  Það að framkvæmd skipulagsins hafi verið önnur en skipulagið hafi gert ráð fyrir breyti ekki þeirri niðurstöðu, enda geri ákvæðið sérstaklega ráð fyrir að slík staða geti komið upp.  Samkvæmt ákvæðinu megi í slíkum tilvikum ekki veita byggingarleyfi þegar um veruleg frávik sé að ræða nema endurskoða skipulagið fyrst, enda sé um verulega framkvæmd að ræða.  Í því tilviki sem hér um ræði sé a.m.k. annað þessara skilyrða örugglega ekki uppfyllt því fráleitt sé um verulega framkvæmd að ræða.  Umfang hennar sé lítið, aðeins sé um að ræða byggingu einfalds bílskúrs á einni lóð, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar séu ekki veruleg.  Beri því, með vísan til framanritaðs, að hafna kröfum kærenda í málinu.

Með bréfi, dags. 17. september 2003, eru áréttuð sjónarmið Reykjavíkurborgar í málinu.   Sérstaklega er þar mótmælt sjónarmiðum sem vikið er að í úrskurði til bráðabirgða frá 21. júlí 2003.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð Guðmundar B. Ólafsson hdl., f.h. Katrínar Hákonardóttur, byggingarleyfishafa, um efnishlið máls þessa, sem úrskurðarnefndinni barst hinn 29. ágúst 2003, eru gerðar þær kröfur að kröfum kærenda verði hafnað og að hin kærða ákvörðun standi óhögguð. 

Í fyrri greinargerð um stöðvun framkvæmda krafðist lögmaðurinn aðallega frávísunar málsins, en þeirri kröfu hafnaði úrskurðarnefndin í úrskurði sínum til bráðbirgða í málinu, uppkveðnum 21. júlí 2003.   Er frávísunarkrafan ekki lengur höfð uppi í málinu og kemur því ekki til frekari umfjöllunar.

Um þá málsástæðu kærenda að byggingar á umræddri lóð ráðist af mæliblaði áréttar byggingarleyfishafi að mæliblaðið sé ekki í samræmi við samþykkt skipulag og skipulagsuppdrátt frá 1972 og hafi því engin lögformleg réttaráhrif og geti kærendur ekki byggt rétt sinn á því.  Uppdráttur á mæliblaði af staðsetningu húsa sé ekki byggingarreitur í skilningi skipulagslaga, heldur beri að miða við samþykkt deiliskipulag, en þar komi skýrt fram leiðbeinandi ábending um fyrirkomulag húsa.

Samþykki fyrir útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi byggst á fyrirliggjandi deiliskipulagi og sé leyfið í samræmi við rétt eiganda til að byggja bílgeymslu á lóðinni.  Gera verði mjög ríkar kröfur til kærenda að sýna fram á að leyfisveitingin brjóti í bága við lög eða rétt þeirra, en kærendur hafi ekki rökstutt kæru sína með neinum öðrum hætti en með vísun til mæliblaðs sem samræmist ekki skipulagi.  Því beri að hafna kröfum kærenda.

Mál þetta snúist um hvort heimilt hafi verið að veita leyfi fyrir bílgeymslu í samræmi við skipulag.  Laugarásvegur 24 sé eina húsið við götuna sem ekki hafi bílgeymslu.  Hér beri einnig að hafa í huga ákveðin sjónarmið um jafnræði, einkum í ljósi þess að húsið nr. 24 hafi verið byggt löngu fyrr en aðrar byggingar í hverfinu og skeri sig úr, bæði hvað varði útlit og skipulag lóðar. 

Hið umdeilda byggingarleyfi byggi á samþykktu deiliskipulagi.  Í deiliskipulaginu komi fram að gert sé ráð fyrir einbýlishúsum með bílgeymslum í norðurenda lóðanna.  Í framkvæmd hafi ekki verið farið að öllu leyti eftir deiliskipulaginu með byggingu rað- og parhúsa í stað einbýlishúsa, en sú breyting hafi ekki verið talin veruleg breyting á deiliskipulagi.  Megi ætla að það sjónarmið hafi byggst á því að með tilliti til grenndarsjónarmiða væri ekki um verulega breytingu að ræða.  Það sama megi segja um byggingu bílgeymsla sunnan megin við húsin nr. 8 og 14, sem byggðar hafi verið eftir samþykki deiliskipulagsins.  Þau frávik frá deiliskipulaginu hafi ekki að mati borgaryfirvalda krafist breytinga á skipulagi.  Frávik frá deiliskipulagi, eitt eða fleiri, breyti ekki rétti annarra til að krefjast réttar síns á grundvelli gildandi skipulags.  Þetta sjónarmið komi skýrt fram í Hrd. nr. 367/2002 en þar segi að við mat á byggingarleyfi beri að taka mið af deiliskipulagi en ekki hvort öðrum aðilum innan svæðisins hafi verið leyft frávik frá skipulaginu.

Ekki verði hjá því komist að gera athugasemdir við sjónarmið sem fram komi í bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar þar sem kveðið sé á um að verulegur vafi þyki leika á um túlkun deiliskipulagsins frá 1971 og hversu bindandi uppdráttur þess sé um staðsetningu húsa á svæðinu.  Deiliskipulagið sé eins skýrt og hægt sé að hafa deiliskipulag og það sem hér skipti máli sé að deiliskipulagið geri ráð fyrir bílgeymslu á lóðamörkum, um það geti ekki verið deilt.

Í úrskurðinum sé einnig komið inn á að vafi sé á hvort heimild hafi verið fyrir bílgeymslu á tveimur hæðum skv. þágildandi reglum.  Ekki verði séð hvaða máli það skipti hvort neðri hæð sé byggð undir bílgeymsluna þar sem það hafi engin áhrif á heildarútlit byggingarinnar séð frá götu.  Fyrirhuguð bygging sé í samræmi við útlit lóðar og aðrar byggingar á svæðinu og vegna þess hæðarmunar sem sé á lóðinni sé um eðlilega nýtingu lóðar að ræða sem samrýmist reglugerð frá 1966.

Í rökstuðningi nefndarinnar fyrir bráðabirgðaúrskurði sé litið til 11. tl. bráðabirgðaákvæðis l. nr. 73/1997, sbr. 2. gr. l. nr. 117/1999, er kveði á um lögformlega staðfestingu deiliskipulagsins, en jafnframt tekið fram að endurskoða skuli deiliskipulag áður en byggingarleyfisumsókn sé afgreidd að tveimur skilyrðum uppfylltum, annars vegar að framkvæmt hafi verið í verulegu ósamræmi við deiliskipulag, og hins vegar að um verulega framkvæmd sé að ræða.  

Varðandi fyrra atriðið sé það rétt að ekki hafi verið framkvæmt að öllu leyti eftir gildandi skipulagi, en ef grannt sé skoðað þá verði ekki hægt að fallast á að um verulegt ósamræmi sé að ræða.  Öll húsin séu að svipaðri stærð og hæð að húsi nr. 24 frátöldu sem sé ívið hærra.  Við skoðun á ásýnd götunnar sé ekki hægt að segja að hin breytta framkvæmd sé í verulegu ósamræmi við skipulagið þó svo að allar bílgeymslur séu ekki við norðurmörk lóðanna.  Við mat á hvað teljist í „verulegu ósamræmi við skipulag“ sé frekar átt við að byggingar séu að hæð og lögun frábrugðnar deiliskipulagi en ekki hvort um parhús eða einbýlishús sé að ræða. 

Varðandi síðara atriðið, sem uppfylla þurfi skv. 11 tl. að um „verulega framkvæmd“ sé að ræða, verði að líta til nokkurra atriða s.s. stærðar byggingar, ásýndar frá götu, hvort breyting sé frábrugðin umhverfi, og hvort um óvænta breytingu sé að ræða sem vegi að grenndarsjónarmiðum nágranna.  Eins ber að líta til hagsmuna aðila. 

Um sé að ræða einfaldan bílskúr sem geti ekki talist veruleg framkvæmd.  Bílgeymslan feli ekki sér verulegt frávik frá útliti hússins, heldur sé meira til samræmingar við önnur hús sem leiða muni til þess að húsið fái sömu ásýnd og önnur hús við götuna og muni því ekki skera sig eins frá öðrum húsum eins og nú sé.  Eins verði að horfa til þess að bygging bílgeymslu við eina húsið sem ekki hafi bílgeymslu geti ekki talist veruleg framkvæmd.
 
Framkvæmdin geti heldur ekki talist veruleg út frá grenndarsjónarmiðum þar sem hún hafi óveruleg áhrif á næstu byggingar.  Einnig verði að hafa í huga að þegar hús nr. 22 hafi verið byggt hafi legið fyrir samþykkt skipulag um bílgeymslu að lóðamörkum.  Það að eigendur húss nr. 22 hafi byggt parhús í stað einbýlishúss hafi ekki skapað þeim betri rétt en eigendur að húsi nr. 24 hafi átt skv. deiliskipulagi.  Ekki sé því hægt að fallast á að skilyrði 11. tl. séu uppfyllt og geti hann því ekki verið grundvöllur niðurfellingar leyfisins.

Við úrlausn málsins verði einnig að líta til jafnræðisreglunnar um að eigendur húss nr. 24 fái að byggja bílgeymslu rétt eins og aðrir íbúar götunnar.  Loks verði að líta til ríkra hagsmuna eigenda hússins.

Auk greinargerða lögmannsins hefur úrskurðarnefndinni borist bréf byggingarleyfishafa, Katrínar Hákonardóttur, dags. 24. júlí 2003, þar sem hún m.a. lýsir aðdraganda þess að umdeilt byggingarleyfi var veitt, framvindu málsins eftir það og þeim hagsmunum sem hún eigi að gæta í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu efnislega deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24 í Reykjavík.  Hið umdeilda leyfi er af hálfu byggingaryfirvalda talið eiga stoð í deiliskipulagi því frá 1972, sem að framan er lýst.  Umrætt skipulag ber hvorki með sér að hafa hlotið samþykki skipulagsstjóra ríkisins né að hafa verið auglýst.  Styðst gildi þess því við 11. tl. til bráðbirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, sbr. 2. gr. laga nr. 117/1999 um breytingu á þeim lögum.  Ákvæði þetta kveður á um að deiliskipulagsáætlanir og breytingar á þeim, sem gerðar hafi verið á grundvelli aðalskipulags og samþykktar af sveitarstjórn fyrir 1. janúar 1998, gildi án tillits til þess hvort þær hafi verið auglýstar, hlotið staðfestingu ráðherra eða verið samþykktar af skipulagsstjóra ríkisins samkvæmt eldri lögum og reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Er með ákvæði þessu vikið í veigamiklum atriðum frá lagareglum er varða meðferð og birtingu skipulagsákvarðana og telur úrskurðarnefndin að af þeim sökum verði að túlka heimildir ákvæðisins þröngt.  Því þurfi að vera hafið yfir allan vafa að deilskipulagsáætlanir, sem öðlast hafi gildi fyrir tilverknað greinds ákvæðis, hafi að geyma ótvíræðar heimildir fyrir þeim ákvörðunum sem á þeim verði reistar.

Heimild sú til byggingar bílskúrs að norðurmörkum lóðarinnar að Laugarásvegi 24, sem byggingaryfirvöld telja felast í framangreindu deiliskipulagi, kemur fram í því að á skipulagsuppdrættinum er sýndur skyggður flötur er liggur að norðurmörkum allra lóða á skipulagssvæðinu og er það túlkun borgaryfirvalda að þessi flötur tákni byggingarreit fyrir bílskúra.  Ef litið væri svo á að hinir skyggðu fletir ættu að tákna byggingarreiti yrði jafnframt að telja þá bindandi, þar sem allar útlínur þeirra eru dregnar með heilum (óbrotnum) línum.  Skipulagið hefði þá orðið mjög formbundið og hugsanlega haft það í för með sér að rífa hefði þurft hús sem fyrir voru á nokkrum lóðum á svæðinu.  Á skortir að skýringar séu á uppdrættinum er svari því hvernig skilja beri þá framsetningu sem á honum birtist. Fellst úrskurðarnefndin ekki á að minnisblað skipulagsstjóra frá 11. nóvember 1971 um aðdraganda að samþykkt skipulagsins í skipulagsnefnd hinn 9. ágúst 1971 eða bókanir skipulagsnefndar og borgarráðs við afgreiðslu skipulagsins taki af tvímæli um það hvernig skilja beri skipulagsuppdráttinn. Verður því að leita annarra leiða við skýringu á honum.   

Í niðurlagi skilmála fyrir einbýlishús á lóðum á skipulagssvæðinu, sem samþykktir voru samhliða skipulagsuppdrættinum í skipulagsnefnd hinn 9. ágúst 1971, segir að ábending um fyrirkomulag húss sé sýnd á skipulagsuppdrætti.  Telur úrskurðarnefndin að þessi ábending sé sýnd með hinum skyggðu flötum og að í þeim felist því ekki bindandi skipulagsákvörðun. 

Á umræddum skipulagsuppdrætti er, auk hinna skyggðu flata, sýndur reitur á hverri lóð, sem afmarkaður er með brotinni línu.  Fjarlægð þessa reits frá lóðamörkum er greind á skipulagsuppdrættinum, 6 metrar frá götuhlið, 4 metrar að norðurmörkum lóðar og 5 metrar að suðurmörkum.  Reitir þessir koma gleggst fram þar sem sveigur er á götunni við lóðirnar nr. 2-8, enda fellur hann ekki þar saman við útlínur skyggðra flata.  Framsetning þessa reits er í samræmi við venjur og hefðir um afmörkun byggingarreita á skipulagsuppdráttum og er nærtækast að skýra umræddan uppdrátt á þann veg að þessi reitur sé hinn eiginlegi byggingarreitur á hverri lóð á umræddu svæði.  Fær þessi skilningur jafnframt stoð í þeim veruleika að mæliblöð sýna þessa sömu byggingarreiti eins og áskilið er í skilmálum með skipulaginu.  Hefur og öll framkvæmd byggingarmála á svæðinu verið í samræmi við þennan skilning, m.a. þegar byggðir voru bílskúrar fyrir húsin nr. 8 og 14, sem fyrir voru á svæðinu, en við byggingu þeirra er ljóst að leitast hefur verið við að hafa þá innian þessarar afmörkunar á lóðunum en ekki að norðurmörkum þeirra.  Má þó ráða af skipulagsuppdrættinum að vel hefði verið unnt að koma bílgeymslunum fyrir við norðurmörk lóðanna, a.m.k. á lóðinni nr. 8, ef talið hefði verið að þeim væri ætlaður þar staður í gildandi skipulagi svæðisins. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki sé í gildandi skipulagi markaður bygginarreitur fyrir bílskúr á norðurlóðamörkum að Lagarásvegi 24 þar sem leyft var að reisa bílgeymslu með hinu umdeilda byggingarleyfi.  Fullnægir hin kærða ákvörðun því ekki lagaskilyrðum, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og verður hún því fellt úr gildi.  Þar sem gildandi deiliskipulag svæðisins er ekki talið hafa að geyma heimild fyrir hinni umdeildu ákvörðun kemur ekki til álita að 2. málsliður 11. tl. til bráðbirgða skipti máli við úrlausn máls þessa.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003, staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 30. apríl 2003, er felld úr gildi.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          ____________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir
 

des 22
Love0

18/2002 Sefgarðar

Með

Ár 2003, þriðjudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 18/2002, kæra eiganda fasteignarinnar að Sefgörðum 24, Seltjarnarnesi á ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness varðandi skjólvegg og gróður á mörkum lóðanna nr. 24 og 16 við Sefgarða.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. maí 2002, sem barst nefndinni sama dag, kærir Ragnar H. Hall hrl., f.h. R, Sefgörðum 24, Seltjarnarnesi, ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 24. apríl 2002 þar sem kæranda er gert að rífa niður eða endurgera samkvæmt byggingarreglugerð skjólvegg við lóðamörk lóðanna Sefgarða 16 og 24.  Í ákvörðun byggingarnefndar kemur einnig fram að verði nýr skjólveggur ekki reistur á lóðamörkum skuli þess gætt að komið verði í veg fyrir jarðvegsskrið frá Sefgörðum 24 yfir á lóðina að Sefgörðum 16 og að séð verði fyrir aðgengi að lóðamörkum án þess að fara þurfi yfir á síðarnefndu lóðina.  Loks segir að ganga skuli þannig frá runnagróðri að hann skríði ekki inn á lóðina að Sefgörðum 16.

Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarstjórn Seltjarnarness hinn 24. apríl 2002. 

Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Kærandi er eigandi fasteignarinnar að Sefgörðum 24, Seltjarnarnesi en þannig hagar til að mörk lóðar kæranda liggja að mestu að lóð hússins nr. 16 við Sefgarða.  Við upphaflegan frágang lóðar sinnar setti kærandi niður nokkrar trjáplöntur á lóðamörkum þar sem lóð hans liggur að lóð nr. 16 við Sefgarða en reisti síðar skjólvegg úr timbri inni á lóð sinni, samsíða mörkum lóðanna, en í u.þ.b. 30 cm fjarlægð frá þeim.  Kveður kærandi vegg þennan hafa verið reistan á árinu 1979. 

Eigandi fasteignarinnar að Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi kærði til úrskurðarnefndar á árinu 2000 meðferð byggingarnefndar Seltjarnarness á erindi hans varðandi áðurnefndan skjólvegg og gróður á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 við Sefgarða.  Kæran laut m.a. að því að eftir að umræddur veggur hafi verið reistur hafi kærandi máls þessa ekki komist um lóð sína að trjám þeim er hann hafi sett niður á lóðamörkum þar sem skjólveggurinn skilji ræmu þá er þau standa á frá lóðinni.  Eigandi Sefgarða 16 og kærandi fyrra málsins kvaðst hafa krafist lagfæringar á þessum frágangi fjótlega eftir að skjólveggurinn hafi verið reistur og árið 1992 ítrekað kröfur sínar um úrbætur við byggingarfulltrúa.  Honum hafi þá verið tjáð að ekkert væri hægt að aðhafast í málinu, en við endurgerð skjólveggjarins skyldi hann reistur í samræmi við gildandi reglur.  Með bréfi til byggingarnefndar Seltjarnarness kom eigandi Sefgarða 16 á framfæri þeirri skoðun sinni að skjólveggurinn þarfnaðist orðið endurgerðar þar sem hann væri farinn að sveiflast óeðlilega mikið í hvassviðrum.  Með vísan til þessa krafðist hann flutnings og rétts frágangs á skjólveggnum til samræmis við gildandi reglur.  Ennfremur krafðist hann þess að trén á lóðamörkunum yrðu fjarlægð svo ganga mætti þannig frá að möl og annað lauslegt skriði ekki stöðugt inn á lóð hans.  Aðfararnótt hins 11. desember 2001 urðu skemmdir á hinum umdeilda skjólvegg í hvassvirði sem þá gekk yfir.  Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa, sem kvaddur var á staðinn, höfðu staurar í veggnum brotnað niður við jörð þannig að hann hallaðist verulega á kafla en langböndin héldu honum saman.  Eigandi veggjarins lét reisa þá við og styrkja á næstu dögum eftir fokið. 

Byggingarnefnd Seltjarnarness komst að þeirri niðurstöðu að við endurgerð skjólveggjarins skyldi hann reistur skv. 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Með úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála hinn 13. febrúar 2002 var ákvörðun byggingarnefndar talin hafa verið verulega áfátt og var hún því úr gildi felld. 

Í fundargerð byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 kemur fram að tilefni umfjöllunar nefndarinnar sé fyrrnefndur úrskurður úrskurðarnefndar, dags. 13. febrúar 2002, vegna kæru eiganda fasteignarinnar nr. 16 við Sefgarða vegna meðferðar byggingarnefndar á erindi hans og því hafi nefndin tekið málið upp að nýju.  Í bókun nefndarinnar segir að við skoðun á veggnum eftir foktjónið hafi komið í ljós að nokkrir staurar í veggnum hafi brotnað niður við jörð vegna fúa og gera megi ráð fyrir að fúi sé í fleiri staurum.  Við vettvangsskoðun hafi greinilega komið fram að jarðvegsskrið sé frá lóð Sefgarða nr. 24 inn á lóðina að Sefgörðum 16.  Ennfremur virðist sem runnagróður hafi vaxið inn að lóð Sefgarða 16.  Vegna þessa ákvað nefndin eftirfarandi:  „Byggingarnefnd kynnti sér aðstæður á staðnum þ. 19. mars 2002 m.a. vegna fokskemmda sem urðu á skjólveggnum í desember sl.  Byggingarfulltrúi gerði grein fyrir þeim skemmdum sem urðu á veggnum í óveðrinu en hann mætti á staðinn morguninn eftir fokið og hitti þar fyrir eiganda Sefgarða 24.  Lagði hann að eiganda veggjarins að hann notaði nú tækifærið og fjarlægði umræddan vegg.  Ekki féllst eigandinn á það, heldur myndi hann ganga tryggilega frá veggnum til bráðabirgða og rífa hann í sumar og endurbyggja.  Við skoðun á veggnum eftir foktjónið kom í ljós að nokkrir staurar í veggnum höfðu brotnað niður við jörð vegna fúa.  Má gera ráð fyrir að fúi sé í fleiri staurum.  Í vettvagnsskoðuninni kom greinilega fram að jarðvegsskrið er frá lóð Sefgarða 24 inn á lóðina Sefgarðar 16. Ennfremur virðist sem runnagróður hafi vaxið inn að lóð Sefgarða 16.“

Jafnframt segir í bókun nefndarinnar:
„Vegna þess lélega ástands sem orðið er á skjólvegg við lóðarmörk lóðanna Sefgarðar 16 og Sefgarðar 24 m.a. vegna foktjóns og aldurs er lagt svo fyrir að hann sé rifinn eða endurgerður samkvæmt byggingarreglugerð 441/1998.  Sé hann ekki reistur á lóðarmörkum skal þess gætt að komið verði í  veg fyrir jarðvegsskrið frá Sefgörðum 24 niður á lóðina Sefgarðar 16 og að séð sé fyrir aðgengi að lóðarmörkum án þess að fara þurfi niður á lóðina Sefgarðar 16.  Gengið sé þannig frá runnagróðri að hann skríði ekki inn á lóðina að Sefgörðum 16.“ 

Kærandi hefur nú skotið áðurgreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að eftir að áðurnefndur úrskurður hafi gengið í úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi hann hvorki fengið erindi né fyrirspurn frá byggingarnefndinni á Seltjarnarnesi og þá hafi honum ekki verið boðið að skýra mál sitt fyrir nefndinni áður en ákvörðun hafi verið tekin í því.  Að hans mati sé hér um að ræða fráleita málsmeðferð enda um að ræða mannvirki sem staðið hafi umhverfis lóð hans í tvo áratugi og kosti verulega fjármuni að fjarlægja og/eða endurbyggja.  Í fundargerð byggingarnefndar komi fram að byggingarfulltrúi hafi skoðað skjólvegginn daginn eftir illviðrið sem olli skemmdum á veggnum.  Þar sé haft eftir byggingarfulltrúanum að hann hafi lagt að eiganda veggjarins að nota tækifærið og fjarlægja vegginn, en eigandinn hafi ekki fallist á það, heldur hafi hann ætlað sér að ganga frá veggnum til bráðabirgða og rífa hann og endurbyggja.  Kærandi kannist ekki við ummælin, enda hafi hann þá þegar haft samband við smið og fengið hann til að gera við vegginn og hafi viðgerðin þegar farið fram.  Hvað sem líði skoðun byggingarfulltrúans þá sé alveg ljóst að sú athugun leiði ekki til þess að kærandi hafi fengið fyrirmæli um breytingar á umræddum skjólvegg.  Hann hafi ekki haft ástæðu til annars en að ætla að byggingarfulltrúi teldi fyrirætlanir hans um viðgerð viðunandi enda hafi hann í framhaldinu gert ráðstafanir til að styrkja vegginn aftur. 

Kærandi mótmælir þeirri fullyrðingu sem fram komi í fundargerð byggingarnefndar að við skoðun eftir foktjónið hafi komið í ljós að nokkrir staurar í veggnum hafi brotnað niður við jörð vegna fúa og að gera megi ráð fyrir að fúi sé í fleiri staurum.  Þetta telji kærandi hæpnar fullyrðingar og ekki studdar neinum gögnum.  Í tilefni af því hafi kærandi leitað til verkfræðistofunnar Hnits hf. og beðið um könnun á ástandi veggjarins.  Sú könnun hafi leitt í ljós að girðingin sé afar traust og hafi verið rækilega endurbætt. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun byggingarnefndar verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir nefndina á nýjan leik að taka málefni þetta til efnislegrar meðferðar þar sem báðir aðilar eigi þess kost að koma sjónarmiðum sínum á framfæri áður en ákvörðun verði tekin í málinu.  Telji hann að andmælaréttur hans samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993 hafi verið þverbrotinn við meðferð nefndarinnar á málinu og þegar af þeirri ástæðu beri að ógilda ákvörðunina. 

Verði ekki fallist á ógildingarkröfuna á þessum grundvelli krefst kærandi þess að úrskurður byggingarnefndar Seltjarnarness verði felldur úr gildi á efnislegum forsendum.  Byggir kærandi á því í fyrsta lagi að hinn kærði úrskurður varði skjólvegg sem reistur hafi verið löngu áður en byggingarreglugerð nr. 441/1998 hafi verið sett.  Reglugerðin gildi þess vegna ekki um mannvirkið, sem enginn hafi gert athugasemdir við frá því að það hafi verið reist, þar til eigandi fasteignarinnar að Sefgörðum 16 hafi sett fram kvörtun sína.  Ákvörðunin um að leggja fyrir hann að rífa skjólvegginn eða endurbyggja hann samkvæmt byggingarreglugerð eigi sér þess vegna ekki lagastoð.  Í öðru lagi krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar með vísan til þess að hún sé ekki byggð á nægilegri athugun á staðreyndum varðandi ástand veggjarins og heldur kærandi því fram að ef byggingarnefndarmenn hefðu gengið úr skugga um ástand veggjarins hefðu þeir ekki talið ástæðu til að hrófla við veggnum.  Í þriðja lagi krefst kærandi ógildingar á grundvelli þess að ákvörðun byggingarnefndar gangi þvert gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda sé með hinni kærðu ákvörðun lagt fyrir hann að framkvæma ráðstafanir sem séu miklu kostnaðarsamari en önnur úrræði sem ættu að vera nægileg til að tryggja hagsmuni nágrannans.  Í fjórða lagi er krafist ógildingar með vísan til þess að kærandi hafi, áður en ákvörðun var tekin, framkvæmt nauðsynlegar endurbætur á skjólveggnum þannig að ekki þurfi að hafa áhyggjur af ástandi hans. 

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu Seltjarnarnesbæjar er því mótmælt að formreglur stjórnsýslulaga hafi verið brotnar.  Þvert á móti hafi byggingarfulltrúi á undanförnum árum, allt frá því að eigandi Sefgarða 16 hafi sett fram kvörtun sína varðandi skjólvegginn, rætt deilumál það sem hér sé til meðferðar við kæranda og leitað eftir sjónarmiðum hans varðandi það og mögulegar lyktir þess.  Byggingarfulltrúi hafi einnig skoðað umræddan skjólvegg á vettvangi daginn eftir að veggurinn hafi fallið um vegna illviðris og hafi þá haft tal af kæranda.  Þar hafi byggingarfulltrúi lagt að kæranda að fjarlægja vegginn, sem að hans mati hafi verið í mjög slæmu ástandi.  Á þetta hafi kærandi ekki fallist en hann hafi ætlað sér að gera við vegginn til bráðabirgða og rífa hann sumarið eftir og endurbyggja.  Af öllu þessu megi ljóst vera að byggingarfulltrúa hafi verið vel kunnugt um afstöðu kæranda til máls þessa, enda hafi sjónarmið hans verið höfð til hliðsjónar við úrlausn málsins á fundi byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002.

Hvað varði efnislegar málsástæður kæranda þá hafi það verið mat nefndarmanna sem hafi kynnt sér aðstæður á vettvangi að skjólveggurinn hafi verið það illa farinn að hann yrði að fjarlægja.  Standi vilji kæranda til þess að endurgera vegginn frá grunni beri honum að gera það á grundvelli gildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Nefndin telji að kæranda sé heimilt að hafa trjágróður á lóðarmörkum með þeim takmörkunum sem geti í 68. gr. byggingarreglugerðar en honum sé þá skylt að ganga þannig frá honum að það skaði ekki hagsmuni eiganda grannlóðarinnar.  Einnig beri honum að tryggja aðgengi að lóðarmörkum frá sinni eigin lóð en ekki frá lóð nágrannans. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér að kæranda var gert að rífa eða endurgera skjólvegg við lóðamörk Sefgarða 16 og 24 og yrði hann ekki reistur á lóðamörkum skyldi komið í veg fyrir jarðvegsskrið frá Sefgörðum 24 yfir á lóð nr. 16.  Frágangi á lóðamörkum skyldi svo háttað að séð yrði fyrir aðgengi að þeim án þess að fara þyrfti yfir á lóð nr. 16 og gengið skyldi þannig frá runnagróðri að hann skriði ekki inn á lóð nr. 16.

Í málinu liggur fyrir að í óveðri hinn 11. desember 2001 urðu skemmdir á hinum umdeilda skjólvegg í hvassvirði sem þá gekk yfir.  Kærandi lét lagfæra vegginn eftir óveðrið og fylgdi kærunni álit sérfræðings um ástand hans. 

Í bókun byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 segir að byggingarfulltrúi hafi gert grein fyrir þeim skemmdum sem urðu á veggnum í óveðrinu en hann hafi mætt á staðinn morguninn eftir óveðrið og hitt þar fyrir kæranda.  Er ágreiningur um það í málinu hvað farið hafi á milli kæranda og byggingarfulltrúa við þetta tækifæri.

Í greinargerð lögmanns byggingarnefndar kemur fram að það hafi verið mat nefndarmanna, sem kynntu sér aðstæður á vettvangi, að skjólveggurinn væri svo illa farinn að það bæri að fjarlægja hann og í bókun nefndarinnar kemur fram að nefndin meti ástand hans lélegt.  Það er mat úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið unnt að taka svo íþyngjandi ákvörðun án þess að gætt væri ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt.  Veggurinn sem hér um ræðir hefur staðið um árabil og ljóst að hin kærða ákvörðun hefur m.a. fjárhagslega þýðingu fyrir kæranda.  Byggingarnefnd bar því að gefa kæranda kost á að tjá sig um hina fyrirhuguðu ákvörðun sem um er deilt í máli þessu.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 24. apríl 2002 er felld úr gildi.

______________________
Ásgeir Magnússon

_______________________    ____________________
Þorsteinn Þorsteinsson              Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

45/2001 Spítalastígur

Með

Ár 2003, miðvikudaginn 16. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 45/2001, kæra eigenda fasteignarinnar að Spítalastíg 8, Hvammstanga á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Húnaþings vestra frá 6. apríl 2001, að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið nr. 8a við Spítalastíg, Hvammstanga.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. október 2001, er barst nefndinni hinn 11. október sama ár, kærir Ingi Tryggvason hdl., fyrir hönd G, og G, Spítalastíg 8, Hvammstanga, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Húnaþings vestra frá 6. apríl 2001 að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið nr. 8a, Hvammstanga.  Sveitarstjórn Húnaþings staðfesti ákvörðunina hinn 11. apríl 2001.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að skipulags- og byggingarnefnd verði gert að fjarlægja viðbygginguna að Spítalastíg 8a, Hvammstanga.

Málavextir:  Húsin að Spítalastíg 8 og 8a stóðu á sameiginlegri lóð og voru báðar eignirnar í eigu kærenda.  Hinn 12. janúar 2000 var samþykkt, að beiðni kærenda, að skipta lóðinni upp í tvær lóðir er fylgdu þeim húsum sem staðið höfðu á hinni óskiptu lóð og var fasteignin að Spítalastíg 8a seld byggingarleyfishafa vorið 2000.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.

Á árinu 2001 sóttu eigendur Spítalastígs 8a um byggingarleyfi fyrir stækkun á baði og og gerð nýrrar forstofu við húsið.  Byggingarnefnd veitti umbeðið leyfi hinn 6. apríl 2001 en í september 2001 voru samþykktar breytingar á upphaflegum teikningum, er vörðuðu gluggaumbúnað og gler í gluggum nýbyggingarinnar auk þess sem gert var ráð fyrir steinsteyptum veggjum í stað timburklæddra veggja með Steni klæðningu.  Byggingarleyfisumsóknin var ekki grenndarkynnt í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Framkvæmdir hófust í september 2001 og höfðu kærendur þá samband við byggingarfulltrúa sem kynnti þeim samþykktar teikningar af breytingum á húsinu að Spítalastíg 8a og töldu kærendur samþykktar framkvæmdir umfangsmeiri en þeir hefðu talið að væru fyrirhugaðar.  Lögmaður kærenda sendi síðan skipulags- og byggingarnefnd Húnaþings vestra bréf, dags. 27. september 2001, þar sem m.a. var gerð sú krafa að umræddar framkvæmdir yrðu stöðvaðar þar til skipulags- og byggingarnefnd hefði fjallað um málið en sú krafa gekk ekki eftir.  Byggingarfulltrúi svaraði bréfi lögmanns kærenda með bréfi, dags. 10. október 2001, þar sem forsaga málsins var reifuð og m.a. kom fram að skipulags- og byggingarnefnd hefði fjallað um málið hinn 4. október 2001 en frestað afgreiðslu þess þar til umbeðið álit Skipulagsstofnunar lægi fyrir.

Kærendur skutu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að grenndarkynna hefði átt umdeildar framkvæmdir áður en leyfi væri veitt fyrir þeim, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Það hafi ekki verið gert og kærendum ekki kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir með öðrum hætti.  Kærendur hafi staðið í þeirri trú að fyrir dyrum stæðu viðgerðir á timburskúr við húsið að Spítalastíg 8a en það hafi ekki verið fyrr en þeim hafi verið kynntar samþykktar teikningar vegna framkvæmdanna að þeim hafi orðið ljóst að um steinsteypta viðbyggingu væri að ræða sem væri stærri og hærri en skúrinn sem fyrir var.  Jafnvel þótt kærendur hefðu vitað að eitthvað meira stæði til en viðgerð á skúrnum hafi borið að leita samþykkis þeirra fyrir framkvæmdunum eða að láta fara fram grenndarkynningu.

Umdeild viðbygging sé of nærri lóðamörkum og bil milli húsanna að Spítalastíg 8 og 8a samræmist ekki skilyrðum 75. gr. byggingarreglugerðar.  Húsið að Spítalastíg 8 standi 3 metra frá lóðamörkum milli fasteignanna en umdeild viðbygging sé aðeins um 1,8 metra frá lóðamörkum húsanna.  Á þeirri hlið viðbyggingarinnar er snúi að húsi kærenda séu tveir gluggar.

Af þessu verði ráðið að ekki hafi verið farið að settum reglum við hina kærðu ákvörðun og ekki verði við það unað að viðbyggingin sé svo nærri húsi kærenda sem raunin sé.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Til þess er vísað að eigandi fasteignarinnar að Spítalastíg 8a, Hvammstanga hafi haft samband við byggingarfulltrúa snemma árs 2001 vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar við húsið.  Eigandi fasteignarinnar að Spítalastíg 8 hafi einnig haft samband við byggingarfulltrúa og lýst sig jákvæðan gagnvart framkvæmdunum.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkt umdeilt byggingarleyfi án formlegrar grenndarkynningar í ljósi þess að góð sátt virtist vera milli aðila um framkvæmdirnar, enda hafi kærendur leigt byggingarleyfishafa aðstöðu í bílskúr sínum undir tæki vegna væntanlegra framkvæmda.  Um aðra mögulega hagsmunaaðila, er kynna þyrfti framkvæmdirnar, hafi ekki verið að ræða.

Kærendur hafi ekki fett fingur út í umdeildar framkvæmdir fyrr en um miðjan september 2001 eftir að sökklar og botnplata vegna viðbyggingarinnar hefðu verið steypt.  Formleg mótmæli vegna framkvæmdanna og krafa um stöðvun þeirra hafi ekki borist byggingaryfirvöldum fyrr en með bréfi lögmanns kærenda, dags. 27. september 2001, eða nokkru eftir að öðrum kæranda hljóti að hafa verið ljóst, sem byggingarlærðum manni, í hverju framkvæmdirnar væru fólgnar.  Byggingarfulltrúi hafi í kjölfar þess tilkynnt byggingarstjóra og eigendum Spítalastígs 8a um tímabundna stöðvun framkvæmda meðan málið yrði kannað en stöðvunin síðan afturkölluð síðar sama dag.

Telja verði að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi séu í samræmi við 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Fjarlægð milli umræddra húsa sé minnst frá norðaustur horni viðbyggingarinnar eða 4,85 metrar en fjarlægð milli húsa sé að meðaltali 5,20 metrar.  Fari leyfið því ekki í bága við nefnda 75. gr. byggingarreglugerðar enda liggi fyrir vottorð slökkviliðsstjóra Húnaþings vestra þar að lútandi.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi vísar til þess að hann hafi í janúar 2001 greint kærendum frá ætlun sinni að byggja við húsið að Spítalastíg 8a, Hvammstanga.  Hann hafi kynnt kærendum teikningar af framkvæmdunum þegar þær lágu fyrir og hafi þeim verið breytt að ráðleggingum kærenda með því að inngangur var færður til þar sem snjór safnaðist síður fyrir.  Allar teikningar hafi verið samþykktar í skipulags- og byggingarnefnd, byggingarleyfi gefið út 12. september 2001 og framkvæmdum lokið um miðjan október sama ár. 

Byggingarleyfishafi hafi hagað framkvæmdum sínum í samræmi við lög og góðar venjur og gert kærendum grein fyrir þeim með margra mánaða fyrirvara og farið að ráðleggingum kærenda.  Að öðru leyti vísar byggingarleyfishafi til röksemda byggingaryfirvalda fyrir hinni kærðu ákvörðun.

Niðurstaða:  Af fyrirliggjandi teikningum verður ráðið að umdeilt byggingarleyfi fól í sér heimild til að endurbyggja litla viðbyggingu við húsið nr. 8a við Spítalastíg, Hvammstanga er snéri að lóðamörkum húss kærenda.  Teikningar bera með sér að heimiluð viðbygging sé rúmum 10 fermetrum stærri en viðbygging sú sem fyrir var og liggi um 1,2 metrum nær umræddum lóðamörkum.  Nýbyggingin er steinsteypt en eldri viðbygging var úr timbri.  Tveir gluggar eru á útvegg sem snýr að húsi kærenda.

Við það verður að miða að kærendum hafi ekki verið ljóst fyrr en þeim voru kynntar samþykktar teikningar af umdeildum framkvæmdum á fundi með byggingarfulltrúa um miðjan september 2001 hvernig umdeild viðbygging yrði, enda annað ekki fram komið í málinu gegn andmælum þeirra.  Var kæra í máli þessu því nægjanlega snemma fram komin samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en eins og fram er komið barst kæran úrskurðarnefndinni hinn 11. október 2001.

Fyrir liggur að umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og bar því samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að grenndarkynna umsóttar framkvæmdir eftir fyrirmælum 7. mgr. 43. gr. laganna áður en umdeilt byggingarleyfi var veitt en það var ekki gert.  Samkvæmt nefndri 7. mgr. 43. gr. annast skipulagsnefnd grenndarkynningu sem fólgin er í því að nágrönnum, sem hagsmuna eiga að gæta, er kynnt málið og gefinn kostur á að tjá sig innan ákveðins frests sem skal vera a.m.k. fjórar vikur.  Að fresti liðnum og að fengnu áliti skipulagsnefndar skal byggingarnefnd taka málið til afgreiðslu og þeim sem tjáðu sig um málið skal tilkynnt um niðurstöðu skipulagsnefndar og byggingarnefndar.  Heimilt er að stytta kynningarfrest ef þeir sem hagsmuna eiga að gæta lýsa skriflega yfir því með áritun á uppdrátt að þeir geri ekki athugasemdir við fyrirhugaða framkvæmd.  Skilja verður ákvæði þetta svo að jafnvel þótt samþykki hagsmunaaðila liggi fyrir verði ekki undan því vikist að framkvæma grenndarkynningu en þá eftir atvikum með styttri kynningarfresti. 

Jafnframt uppfylla heimilaðar framkvæmdir ekki skilyrði 75. gr. byggingarreglugerðar um lágmarksfjarlægð húsa frá lóðarmörkum og fjarlægð milli húsa.  Samkvæmt gr. 75.1 í byggingarreglugerð verður fjarlægð húss frá lóðarmörkum að lágmarki að vera 3 metrar en minnsta fjarlægð húss byggingarleyfishafa frá lóðamörkum er um 1,8 metrar.  Aðeins er hægt að víkja frá skilyrðum um fjarlægð frá lóðarmörkum með skipulagi eða þinglýstum samningi lóðarhafa samkvæmt gr. 75. 4 í nefndri  reglugerð en slíku er ekki til að dreifa í máli þessu.  Í gr. 75.3 er kveðið á um lágmarksfjarlægð milli húsa og getur hún ekki verið minni en 6 metrar nema að skilyrði gr. 75.5 um að brunastuðull veggja húsa, er snúa að hvort öðru, sé REI60, ekki sé op á veggjum húsanna, uppfyllt séu skilyrði um vegg- og þakklæðningar og flatarmál viðkomandi húsa sé innan þargreindra marka eða að eldvarnarveggur sé milli þeirra.  Hús kærenda og byggingarleyfishafa standa innan við 6 metra hvort frá öðru og er minnsta fjarlægð milli húsanna um 4,8 metrar.  Fyrir liggur í gögnum málsins að gluggar eru á gafli umdeildrar viðbyggingar er snýr að húsi kærenda með gleri með brunastuðli E30 og óopnanleg fög. 

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er hin kærða ákvörðun haldin þeim annmörkum að ekki var gætt áðurgreindra ákvæða skipulags- og byggingarlaga um grenndarkynningu og á skortir að umdeild viðbygging uppfylli skilyrði 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægð frá lóðamörkum og fjarlægð milli húsa eða kröfur um brunamótstöðu.  Af þessum sökum verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Eins og málsatvikum er háttað þykja ekki lagaskilyrði fyrir því að kveða á um að byggingaryfirvöld láti fjarlægja umdeilda byggingarframkvæmd þar sem það er á valdi sveitarstjórnar að taka afstöðu til þess með hvaða hætti verði bætt úr þeim annmörkum sem úrskurðarnefndin telur að hin kærða ákvörðun sé haldin.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Húnaþings vestra frá 6. apríl 2001, að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við húsið nr. 8a við Spítalastíg, Hvammstanga, er felld úr gildi

____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

17/2001 Vesturgata

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 27. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl. varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 17/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 121, Akranesi, á ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 19. janúar 1999, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á ytra byrði hússins að Vesturgötu 119, Akranesi, klæðningu hússins og skiptingu fasteignarinnar í eignarhluta. 

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. apríl 2001, er barst nefndinni hinn 30. apríl sama ár, kærir Erla S. Árnadóttir hrl., fyrir hönd B ehf., eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 121, Akranesi þá ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 19. janúar 1999 að heimila breytingar á ytra byrði hússins að Vesturgötu 119, Akranesi, er fólu m.a. í sér gerð tveggja innkeyrsludyra, klæðningu þess og skiptingu í eignarhluta.  Bæjarstjórn Akraness samþykkti þessa ákvörðun á fundi sínum hinn 26. janúar 1999.  Kærandi gerir þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Málavextir:  Húsið að Vesturgötu 119 er L-laga bygging og er húsið að Vesturgötu 121 áfast skammhlið þess, þannig að byggingarnar mynda U-laga form.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.

Á fundi byggingarnefndar Akraness hinn 19. janúar 1999 var samþykkt byggingarleyfisumsókn eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 119, Akranesi um breytingar á ytra byrði hússins og skiptingu þess í sjálfstæða eignarhluta.  Heimilað var að klæða húsið að utan og gera tvær keyrsludyr á bakhlið hússins út í port sem fasteignirnar að Vesturgötu 119 og 121 mynda.  Á byggingarnefndarteikningum, sem samþykktar voru hinn 26. janúar 1999, er gert ráð fyrir umferðarrétti meðfram húsinu að Vesturgötu 121 að fyrirhuguðum keyrsludyrum að Vesturgötu 119.  Umrædd byggingarleyfisumsókn var ekki grenndarkynnt.

Kærandi mun hafa haft samband við byggingaryfirvöld á Akranesi vegna umræddra framkvæmda og voru honum kynntar greindar byggingarnefndarteikningar á fundi með byggingarfulltrúa hinn 27. mars 2001.  Kærandi taldi vafa leika á um umferðarrétt eigenda fasteignarinnar að Vesturgötu 119 um lóð sína sem ráð var fyrir gert í umdeildu byggingarleyfi og óskaði eftir ýmsum gögnum um lóðarsamninga fyrir umræddar fasteignir í bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 5. apríl 2001.

Með bréfi, dags. 25. apríl 2001, var útgáfa umdeilds byggingarleyfis kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir og með bréfi, dagsettu sama dag, fór kærandi fram á við bæjarstjórn Akraness að ákvörðun um veitingu byggingarleyfisins frá 26. janúar 1999 yrði endurskoðuð.

Af gögnum, sem úrskurðarnefndinni hafa borist eftir móttöku kæru í málinu, kemur fram að byggingarnefnd hafnaði beiðni kæranda um endurskoðun hinnar kærðu ákvörðunar á fundi sínum hinn 22. maí 2001.  Jafnframt liggur fyrir að byggingarleyfishafi krafðist lögbanns á aðgerðir kæranda til að hindra umferð að umdeildum keyrsludyrum og var lögbann lagt á hindrun umferðar hinn 2. maí 2001.  Með dómi héraðsdóms Vesturlands uppkveðnum hinn 19. september 2001 var kærandi sýknaður af kröfum byggingarleyfishafa um staðfestingu lögbannsins og viðurkenningu á umdeildum umferðarrétti.  Með dómi Hæstaréttar uppkveðnum hinn 12. júní 2002 var málinu vísað frá héraðsdómi.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess, til stuðnings kröfu sinni um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar, að ekki hafi verið gætt ákvæðis 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu áður en umdeilt byggingarleyfi hafi verið veitt.

Ekki sé fyrir hendi umferðarréttur byggingarleyfishafa um lóð kæranda svo sem gert sé ráð fyrir í hinu kærða byggingarleyfi.  Af heimildum er snerti umræddar lóðir megi ráða að umferðarrétturinn hafi verið í þágu annarra fasteigna.  Þá sé ekki í ljós leitt að reglum um brunavarnir hafi verið fullnægt við veitingu leyfisins.  Jafnframt kunni að vera að byggingarleyfið sé fallið brott sökum tímafresta skipulags- og byggingarlaga.

Málsrök Akranesbæjar:  Vísað er til þess að byggingarnefnd hafi fallist á umdeilda byggingarleyfisumsókn þar sem hún væri í fullu samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Í byggingarleyfinu hafi m.a. verið gert ráð fyrir tvennum keyrsludyrum með aðkomu úr porti við bakhlið hússins að Vesturgötu 119 fyrir nýja eignarhluta í húsinu.  Búið hafi verið að saga fyrir öðrum dyrunum er ágreiningur hafi komið upp milli kæranda og byggingarleyfishafa um umferðarrétt að dyrunum á vordögum árið 2001.

Bæjaryfirvöld telji að forsvarsmönnum kæranda hljóti að hafa verið ljóst síðla árs 1999 eða á árinu 2000, þegar hafist var handa um breytingar að Vesturgötu 119, að bæjaryfirvöld hafi veitt leyfi til breytinga á umræddri fasteign.  Sagað hafi verið fyrir umdeildum dyrum fyrri hluta vetrar 2000 eða í upphafi árs 2001 eða að minnsta kosti meira en mánuði áður en málið hafi verið kært til úrskurðarnefndarinnar.  Kæran sé dagsett 25. apríl 2001 og móttekin hinn 30. sama mánaðar.  Fram komi í kærunni að kæranda hafi verið kynntar byggingarnefndarteikningar á fundi með byggingarfulltrúa hinn 27. mars 2001 og sé það skoðun bæjaryfirvalda að kæran hafi borist að liðnum kærufresti.

Kærandi hafi ekki gert reka að því á árunum 1999 og 2000 að kanna heimildir byggingarleyfishafa til framkvæmda og hvers eðlis þær væru þótt full ástæða hafi verið til þess af hans hálfu teldi hann framkvæmdirnar raska hagsmunum sínum.  Ljóst sé að kærufrestur hafi verið löngu liðinn er kæra barst og beri því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Til stuðnings þeirri ályktun skírskota bæjaryfirvöld til úrskurða nefndarinnar frá 22. apríl 1998 í máli nr. 9/1998 og frá 1. desember 1999 í máli nr. 47/1999.

Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum vegna kærumáls þessa en úrskurðarnefndinni hefur ekki borist umsögn hans af því tilefni.

Úrskurðarnefndin fór á vettvang hinn 8. febrúar 2002 og kynnti sér aðstæður á staðnum.

Niðurstaða:  Af gögnum málsins verður ráðið að ástæða kærumáls þessa sé umferðarréttur sem gert er ráð fyrir í umdeildu byggingarleyfi vegna keyrsludyra sem veitt er leyfi fyrir á bakhlið hússins að Vesturgötu 119, Akranesi.  Akranesbær gerir kröfu um að málinu verði vísað frá þar sem kæra sé of seint fram komin.

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur vegna ákvarðana í byggingarmálum einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt um ákvörðun.  Við það verður miðað að kæranda hafi fyrst orðið kunnugt um efni umdeilds byggingarleyfis á fundi með byggingarfulltrúa hinn 27. mars 2001, enda liggur ekki fyrir með óyggjandi hætti að honum hafi verið ljóst efni leyfisins fyrr.  Samkvæmt 8. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 telst dagur sá sem frestur er talinn frá ekki með í frestinum og lendi lokadagur frests á almennum frídegi lengist fresturinn til næsta opnunardags þar á eftir.  Kærufrestur í máli þessu reiknast samkvæmt þessu frá 28. mars 2001.  Hinn 28. apríl 2001 bar upp á laugardag og lauk kærufrestinum því ekki fyrr en á mánudeginum 30. apríl 2001, eða sama dag og kæran barst úrskurðarnefndinni.  Eins og atvikum er háttað verður ekki fallist á að kæra í máli þessu hafi borist að liðnum kærufresti og er krafa um frávísun málsins ekki tekin til greina.

Umdeilt byggingarleyfi fól í sér heimild til að gera keyrsludyr á bakhlið hússins að Vesturgötu 119 út í port er liggur að húsi kæranda.  Tilkoma þeirra hefði í för með sér umferð bíla meðfram húsi hans og gat hann því átt hagsmuna að gæta vegna fyrirhugaðra framkvæmda.  Þar sem umrætt leyfi studdist ekki við deiliskipulag bar að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en byggingarleyfið var veitt, sbr. 3. mgr. 23. gr. laganna. 

Fyrir liggur að grenndarkynning vegna umdeilds byggingarleyfis fór ekki fram og átti kærandi því ekki kost á að gæta hagsmuna sinna áður en leyfið var veitt.  Þótt byggingarleyfi skapi ekki umferðarrétt verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi vegna fyrrgreinds annmarka.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Akraness frá 19. janúar 1999 um veitingu byggingarleyfis fyrir breytingum á fasteigninni að Vesturgötu 119, Akranesi er felld úr gildi.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

22/2001 Túngata

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 27. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl, varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 22/2001, kæra íbúðareiganda að Marargötu 7, Reykjavík, á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001, að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu fjögurra rýma til útleigu í húsinu að Túngötu 34 í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. maí 2001, er barst nefndinni hinn 18. maí sama ár, kærir M, eigandi íbúðar að Marargötu 7, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001 að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu fjögurra rýma til útleigu í húsinu nr. 34 við Túngötu í Reykjavík.  Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 7. júní 2001.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var krafist úrskurðar um stöðvun réttaráhrifa byggingarleyfisins en þeirri kröfu var ekki haldið til streitu.

Málavextir:  Fasteignin að Túngötu 34, Reykjavík er um 315 fermetrar að stærð, tvær hæðir og kjallari og stendur á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016.  Svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt.  Í húsinu voru fyrir tvær íbúðir, önnur í kjallara hússins en hin á fyrstu og annarri hæð.  Landmark ehf. lagði inn byggingarleyfisumsókn, dags. 6. janúar 2001, um breytingar á innra skipulagi hússins.  Þinglýstir eigendur að fasteigninni voru þá greint einkahlutafélag og eigandi félagsins, D.  Fólust umbeðnar breytingar í því að innréttuð yrðu fjögur leigurými í húsinu, tvö í kjallara hússins, eitt á fyrstu hæð og eitt á annarri hæð.  Auk þess var gert ráð fyrir stúdíóíbúð á fyrstu hæð.

Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar 2001 og hún samþykkt.  Fundargerð afgreiðslufundarins var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. febrúar 2001 og staðfest í borgarstjórn hinn 1. mars 2001.  Með bréfi, dags. 3. maí 2001, skaut kærandi þessari ákvörðun byggingarfulltrúa til skipulags- og byggingarnefndar samkvæmt heimild í gr. 8.6 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Krafðist hann þess að ákvörðunin yrði felld úr gildi og réttaráhrifum hennar þá þegar frestað og reifaði hann í bréfinu sjónarmið sín.

Skipulags- og byggingarnefnd tók erindi kæranda fyrir á fundi hinn 16. maí 2001.  Á fundinum var lögð fram umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa um málið, dags. 14. maí 2001, þar sem lagt var til að umrædd ákvörðun byggingarfulltrúa yrði staðfest með vísan til þess að í ákvörðuninni hafi ekki falist breyting á notkun fasteignarinnar að Túngötu 34, sem ætluð sé til íbúðar.  Jafnframt kom þar fram að byggingarleyfið hefði þá ekki öðlast gildi þar sem ekki væri skráður byggingarstjóri fyrir framkvæmdunum og séruppdráttum hefði ekki verið skilað til byggingarfulltrúa.  Af þessu tilefni var lagt til að gripið yrði til viðeigandi ráðstafana af hálfu embættis byggingarfulltrúa.  Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti umdeilda ákvörðun með vísan til greindrar umsagnar skrifstofustjóra byggingarfulltrúa og benti jafnframt á að orðalag í texta við afgreiðslu málsins, hvað heimagistingu varðaði, hafi verið óþarfi þar sem það sé ekki á valdsviði byggingarfulltrúa eða skipulags- og byggingarnefndar að samþykkja heimagistingu.

Kærandi var ósáttur við málalok og skaut umdeildri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að hann eigi fasteign er liggi að lóðinni að Túngötu 34 að hluta.  Hin kærða ákvörðun feli í sér innréttingu fjögurra gistirýma en af heimasíðu byggingarleyfishafa megi ráða að leigurými séu miklu fleiri.

Umdeild byggingarleyfisumsókn hafi ekki verið grenndarkynnt en fyrir liggi að fá bílastæði séu á svæðinu og ekki muni bæta úr skák ef heimila eigi gistiheimilisrekstur að Túngötu 34.  Þrátt fyrir þetta virðist ekki hafa verið leitað umsagnar skipulags- og umferðarnefndar við meðferð málsins og ekki kannað hvort umdeilt leyfi færi í bága við kvaðir sem hvíli á lóðum á svæðinu.  Vandséð sé að byggingarfulltrúi geti hafnað hugsanlegum öðrum sambærilegum umsóknum á svæðinu með hliðsjón af fordæmisgildi hinnar kærðu ákvörðunar ef hún stæði óhögguð. 

Samkvæmt d lið 8. gr. laga nr. 67/1985 um veitinga- og gististaði sé gisting á einkaheimilum skilgreind sem gisting á heimili leigusala.  Kærandi vekur athygli á að Landmark ehf. hafi verið umsækjandi um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa en útilokað sé að skýra greint lagaákvæði svo að heimild til gistireksturs á einkaheimili nái til lögaðila.  Lögaðilar eigi ekki einkaheimili heldur starfsstöð eða heimilisfesti en lögheimili leyfishafa sé annað en að Túngötu 34.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld vísa til þess að íbúðarhúsið að Túngötu 34, Reykjavík sé á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016.  Í aðalskipulaginu sé skilgreind landnotkun á íbúðarsvæðum og í henni felist að þar megi vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi enda valdi hún nágrönnum ekki ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar.  Byggingarleyfishafi hafi áður sótt um leyfi til byggingaryfirvalda til að breyta notkun hússins að Túngötu 34 í gistiheimili en þeirri umsókn hafi verið synjað, m.a. þar sem óæskilegt þótti að fjölga bílastæðum á umræddri lóð auk þess sem slíkur rekstur hefði að jafnaði í för með sér meiri umferð stórra bíla en ef um væri að ræða gistingu á heimili húsráðanda.

Með samþykkt byggingarfulltrúa frá 13. febrúar 2001 hafi aðeins verið veitt heimild til að breyta innréttingum hússins og m.a. íbúð á fyrstu og annarri hæð og íbúð í kjallara hússins verið sameinaðar í eina íbúð.  Það sé ekki á valdsviði byggingaryfirvalda að ákveða hvort íbúðareigandi leigi út einhverja hluta hennar eða einstök herbergi.  Í lögum um veitinga- og gististaði sé gert ráð fyrir því að lögreglustjóri veiti leyfi til sölu á gistingu að fenginni umsögn sveitarstjórnar og fleiri aðila.  Samkvæmt 8. gr. laganna skiptist gisting í fjóra flokka og sé einn þeirra gisting á einkaheimili, það er á heimili leigusala.  Þinglesnir eigendur fasteignarinnar að Túngötu 34 séu Landmark ehf. og Drífa Björk Þórarinsdóttir og hafi Drífa lögheimili á staðnum.

Hin kærða ákvörðun fari ekki í bága við gildandi skipulag svæðisins og breyti ekki skilgreindri notkun hússins að Túngötu 34.  Séu því ekki efni til að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Andmæli byggingaleyfishafa:  Lögmaður eigenda fasteignarinnar að Túngötu 34, bendir á að D, eigandi einkahlutafélagsins Landmarks ehf., hafi keypt fasteignina að Túngötu 34 í því skyni að reka þar gistiaðstöðu og skyldi reksturinn vera á hendi einkahlutafélagsins og heimilisfesti eigenda fasteignarinnar fyrirhuguð að Túngötu 34.

Ekki verði séð að umdeild ákvörðun eigi undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.  Kærandi byggi málskot sitt á túlkun laga um veitinga- og gististaði en leiði ekki rök að því að reksturinn muni raska hagsmunum hans eða rýra verðgildi fasteignar hans.  Flokkun gististaða í nefndum lögum sé fyrst og fremst gerð til að skilgreina hvers konar þjónustu megi búast við á viðkomandi stað en hafi ekkert með skipulags- og byggingarmál að gera. 

Eiganda húss sé heimilt að stofna félag um rekstur gistingar og hafi það engin áhrif á hvort um heimagistingu sé að ræða samkvæmt d lið 8. gr. laga um veitinga- og gististaði.  Máskot kæranda sé á misskilningi byggt og verði hún tekin til efnislegrar meðferðar blasi við að hin kærða ákvörðun verði ekki hnekkt á grundvelli túlkunar á d lið 8. gr. laga um veitinga- og gististaði.  Að öðru leyti er vísað til rökstuðnings Reykjavíkurborgar í málinu.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun veitti heimild til breytinga á innréttingu hússins að Túngötu 34 í Reykjavík er fól í sér gerð fjögurra rýma ætlaðra til útleigu auk íbúðar á fyrstu hæð.  Byggingarleyfið fól ekki í sér leyfi til rekstrar gistiaðstöðu í húsinu enda á slík leyfisveiting undir lögreglustjóra samkvæmt 3. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur ekki nágrönnum ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar en fram er komið að svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt.  Umdeilt byggingarleyfi er því í samræmi við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt aðalskipulagi, þótt það heimili breytingar á umræddu húsi sem gefi kost á fjórum gistirýmum, en engar breytingar eru heimilaðar á ytra byrði húss eða skipulagi lóðar.

Á svæðum þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag er það meginregla, sem fram kemur í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr.73/1997, að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. ákvæðisins er gerð sú undantekning að sveitarstjórn getur heimilað framkvæmdir í þegar byggðum hverfum sem ekki hafa verið deiliskipulögð að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Hefur þetta ákvæði verið túlkað svo, til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna, að aðeins megi heimila með þessum hætti óverulegar framkvæmdir eða breytingar, en ella þyrfti til að koma deiliskipulagning samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laganna.

Þótt byggingarleyfið verði ekki talið hafa verulega breytingu í för með sér gæti það snert hagsmuni kæranda þar sem heimilaðar breytingar samkvæmt því skapa möguleika á sölu gistingar eða útleigu fjögurra leigurýma í fasteigninni að Túngötu 34.   Slík nýting gæti valdið aukinni umferð frá því sem áður var og skapað bílastæðavandamál í nágrenni hússins. 

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það álit úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun geti varðað hagsmuni nágranna fasteignarinnar að Túngötu 34 og bar því samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga að grenndarkynna umdeilda byggingarleyfisumsókn áður en hin kærða ákvörðun var tekin.  Af þessum sökum, og í ljósi þess að þessi annmarki kann að hafa komið í veg fyrir að andmæli og sjónarmið annarra nágranna kæmust að í málinu, verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. febrúar 2001, sem staðfest var af skipulags- og byggingarnefnd hinn 16. maí 2001, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innréttingu hússins að Túngötu 34, Reykjavík, er felld úr gildi.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

10/2001 Lindir IV

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 27. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 10 og 12/2001, kærur íbúa að Fjallalind 16 og Geislalind 15, Kópavogi, á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 23. janúar 2001 um deiliskipulag fyrir Lindir IV, Kópavogi.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfum til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. og 20. mars 2001, kæra P, Fjallalind 16 og Í, Geislalind 15, Kópavogi, þá ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 23. janúar 2001 að staðfesta deiliskipulag fyrir Lindir IV, Kópavogi.  Gera kærendur þá kröfu að deiliskipulagið verði fellt úr gildi.

Greindar kærur, sem hafa fengið málanúmerin 10/2001 og 12/2001, lúta að sömu skipulagsákvörðun og gengur málatilbúnaður kærenda í sömu átt.  Verða málin því sameinuð fyrir úrskurðarnefndinni sem mál nr. 10/2001.

Málavextir:  Deiliskipulagssvæðið Lindir IV afmarkast af Reykjanesbraut í vestur og norður, Lindarvegi í austur og Fífuhvammsvegi í suður.  Í gildandi Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012, eftir breytingu frá árinu 1995, er gert ráð fyrir verslunar- þjónustu og stofnanasvæði auk svæðis til sérstakra nota á umræddum reit.  Svæðið er um 4,25 hektarar að stærð.

Tillaga að deiliskipulagi reitsins var lögð fram á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 23. maí 2000 og var í tillögunni gert ráð fyrir að byggt yrði verslunar- og þjónustuhúsnæði, að stofni til á tveimur hæðum, en með 12 hæða byggingu í suðvestur horni byggingarreits.  Áætlað byggingarmagn var um 25.000 fermetrar sem gæfi nýtingarhlutfall um 0,6.  Fjöldi bílastæða var áætlaður um 1.300, að stærstum hluta á tveimur hæðum, eða 1 stæði á hverja 20 fermetra húsnæðis.  Aðkoma að svæðinu skyldi vera frá Lindarvegi.  Skipulagsstjóra bæjarins var falið að auglýsa tillöguna í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Tillagan var til kynningar frá 26. maí til 23. júní 2000 með athugasemdafresti til 7. júlí 2000 og komu fram mótmæli og athugasemdir frá yfir 600 íbúum Lindahverfis vegna tillögunnar.

Á fundi skipulagsnefndar 17. október 2000 var tillagan lögð fram að nýju ásamt þeim athugasemdum og ábendingum er borist höfðu.  Ennfremur var lögð fram umsögn bæjarskipulags og tæknideildar, dags. 2. október 2000, um framkomnar athugasemdir og ábendingar.  Skipulagsnefnd samþykkti framlagða tillögu með þeirri breytingu að fyrirhuguð 12 hæða bygging á svæðinu yrði 9 hæðir og sérstaklega áréttað að uppbygging fyrirhugaðrar verslunar- og þjónustumiðstöðvar í Lindum IV yrði að haldast í hendur við gatnaframkvæmdir á svæðinu sem tilgreindar voru í 10 liðum.  Bæjarstjórn Kópavogs samþykkti þessa afgreiðslu skipulagsnefndar á fundi hinn 24. október 2000.

Við lokafrágang deiliskipulagstillögunnar kom í ljós villa í áður birtri auglýsingu vegna hennar er varðaði lengd á fresti þeim sem tilskilinn er í 1. og 2. mgr. 18. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Tillagan var því auglýst að nýju til kynningar frá 11. nóvember til 13. desember 2000 með athugasemdafresti til 29. desember sama ár.  Athugasemdir bárust frá P, öðrum kærenda í máli þessu.  Bæjarstjórn samþykkti að nýju deiliskipulagstillöguna óbreytta á fundi hinn 23. janúar 2001 og samþykkti jafnframt framlagða umsögn Bæjarskipulags frá 11. janúar 2001 um athugasemdir og ábendingar er borist höfðu við seinni kynningu tillögunnar.

Með bréfi, dags. 8. febrúar 2001, tilkynnti Skipulagsstofnun að ekki væru gerðar athugasemdir við auglýsingu um gildistöku skipulagstillögunnar og birtist auglýsingin um samþykkt deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. febrúar 2000 í samræmi við 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þeim sem gert höfðu athugasemdir við kynningu deiliskipulagstillögunnar var tilkynnt um samþykkt hennar með bréfi, dags. 21. febrúar 2001.

Samþykkt deiliskipulagsins var síðan skotið til úrskurðarnefndarinnar af hálfu kærenda eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur byggja ógildingarkröfu sína á því að hin kærða deiliskipulagsákvörðun brjóti í ýmsu gegn skipulags- og byggingarlögum og skipulagsreglugerð.  Verslunarmiðstöð sú sem heimiluð sé með hinni kærðu ákvörðun raski verulega hagsmunum íbúa Lindarhverfis og með ákvörðuninni sé farið gegn vilja hundruða íbúa hverfisins.

Bent er á að fyrirhugaðri þjónustumiðstöð muni fylgja stóraukin umferð um svæðið með tilheyrandi mengun og hávaða en í nágrenni skipulagssvæðisins sé grunnskóli og leikskóli Lindarhverfis.  Gatnakerfið sé ekki byggt upp fyrir alla þá umferð sem hljótist af fyrirhugaðri verslunarmiðstöð.  Ekki sé getið í greinargerð með skipulagstillögunni um þróun umferðar og óljóst sé hvernig þau mál verði leyst af hálfu bæjaryfirvalda.  Fari framsetning deiliskipulagsins að þessu leyti í bága við gr. 4.16.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. 

Kærendur telja að ekki hafi verið gætt ákvæða 23. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð um bæjar- og húsakönnun við skipulagsgerðina, og tillagan hafi ekki verið nægjanlega kynnt og greinargerð með skipulagi skorti.  Umdeildur skipulagsreitur sé í gildandi aðalskipulagi ætlaður undir verslun, þjónustu, stofnanir og opin svæði til sérstakra nota en samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi eigi að leggja reitinn undir stóra verslunarmiðstöð.  Samkvæmt gr. 4.5 séu verslunar- og þjónustusvæði fyrst og fremst ætluð til að þjóna viðkomandi hverfi en ljóst sé að umrædd verslunarmiðstöð sé allt of stór til þeirra hluta og muni þjóna stærra svæði.  Umrætt svæði sé ekki skilgreint sem miðsvæði í aðalskipulagi.  Með umdeildu skipulagi sé verið að skipuleggja í þegar byggðu hverfi og verði því að gera glögga grein fyrir kvöðum og kröfum um útfærslu bygginga.  Ófullnægjandi sé í slíku skipulagi að segja að bygging skuli falla vel að umhverfi sínu.  Ekki sé í skipulaginu greint frá þakformi byggingar né hæð hennar í metrum.  Þá sé í skipulagstillögunni gert ráð fyrir opnum svæðum undir trjágróður án þess að af skipulagsuppdrætti verði séð hvar þau svæði skuli og geti verið.  Þá skorti í auglýsingu skipulagstillögunnar yfirlýsingu sveitarstjórnar um ábyrgð á tjóni sem einstaklingar kunni að verða fyrir við breytinguna, sbr. gr. 5.5 í skipulagsreglugerð.

Með hinni kærðu skipulagsákvörðun sé gengið gegn vilja mikils fjölda íbúa hverfisins sem hafi staðið í þeirri trú að á svæðinu ætti að rísa tveggja til þriggja hæða hús og lengi hafi verið ætlunin að reisa þar framhaldsskóla.  Ljóst sé að 9 hæða turn, sem heimilað sé að reisa með hinni kærðu ákvörðun, muni skerða útsýni og breyta ásýnd byggðarinnar til hins verra.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Bæjaryfirvöld halda því fram að ekki séu fyrir hendi forsendur til að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.  Umdeilt deiliskipulag sé í samræmi við gildandi aðalskipulag og hafi fengið formlega rétta meðferð.  Vegna einstakra atriða í kærum taka bæjaryfirvöld eftirfarandi fram:

Ítarleg könnun hafi verið gerð á áhrifum deiliskipulagsins fyrir Lindir IV á umferð á svæðinu og við samþykkt tillögunnar hafi verið áréttað að uppbygging myndi haldast í hendur við fyrirhugaðar gatnagerðarframkvæmdir sem tilgreindar hafi verið í bókun skipulagsnefndar í 10 liðum.  Gera megi ráð fyrir um 17 þúsund bílum á sólarhring á föstudegi í gegnum snið í lóðamörkum verslunarmiðstöðvarinnar en aðra daga yrði um minni umferð að ræða.  Þessi umferðaraukning beindist aðallega á Lindarveg og Arnarnesveg.  Ekki verði annað séð en að gatnakerfið muni anna þessari umferð samkvæmt umferðarspá sem gerð hafi verið fyrir svæðið.  Í umferðarspánum sé gert ráð fyrir að Arnarnesvegur verði fjórar akreinar milli Lindarvegar og Hafnarfjarðarvegar.  Þá sé gert ráð fyrir því að Fífuhvammsvegur verði fjórar akreinar milli Dalsmára og Lindarvegar og að Smárahvammsvegur verði fjórar akreinar.  Bent er á að gert sé ráð fyrir að Lindarvegur framlengist til norðurs og tengist Álfabakka í Suður-Mjódd.  Ennfremur sé gert ráð fyrir þeim möguleika að breikka Fífuhvammsveg í fjórar akreinar austan Lindarvegar.  Þá sé í aðalskipulagi gert ráð fyrir vinstri beygju af Hafnarfjarðarvegi inn á Fífuhvammsveg, en sú tenging myndi létta á syðri akbraut Arnarnesvegar milli Hafnarfjarðarvegar og Fífuhvammsvegar.  Til álita komi að gera þessa tengingu áður en Arnarnesvegur verði tvöfaldaður.  Hafi því með fullnægjandi hætti verið hugað að umferð við skipulagsgerðina

Að öðru leyti hafi málsmeðferð verið í samræmi við lög og reglur.  Hið kærða skipulag sé fyrsta deiliskipulag umrædds reits, sem enn sé óbyggður, og því hafi ekki verið þörf á að vinna bæjar- og húsakönnun við skipulagsgerðina.  Deiliskipulagið hafi verið auglýst með fullnægjandi hætti og lagt fyrir bæjarstjórn 23. janúar 2001 þar sem afgreiðsla bæjarstjórnar frá 24. október 2000 hafi verið staðfest auk umsagnar bæjarskipulags frá 11. janúar 2001 um framkomnar athugasemdir við tillöguna.  Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í Stjórnartíðindum og tillagan síðan þar birt.  Greinargerð með umræddu deiliskipulagi sé á skipulagsuppdrætti og þar komi skýrt fram að hverju sé stefnt með tillögunni.  Deiliskipulagssvæðið sé í miðju höfuðborgarsvæðisins og hafi á síðustu árum verið að byggjast upp á svæðinu umhverfis eitt megin verslunar- og þjónustusvæði landsins.  Hið kærða deiliskipulag falli að hugmyndum um nýtingu svæðisins síðustu 15-20 árin.  Fyrirhugaðri verslunar- og þjónustumiðstöð sé ætlað að þjóna fleirum en íbúum Lindarhverfis og hafi verið haft mið af því við skipulagningu gatnakerfis svæðisins.  Á deiliskipulagsuppdrætti komi fram opin svæði en nánari lóðarhönnun fari fram samhliða hönnun bygginga.

Bæjaryfirvöld telja að þau hafi komið til móts við framkomnar athugasemdir íbúa við skipulagstillöguna með því að lækka fyrirhugaða turnbyggingu úr 12 hæðum í 9 hæðir og draga þannig úr skerðingu á útsýni og laga bygginguna betur að nærliggjandi byggð.  Umrætt skipulag ætti ekki að koma á óvart enda hafi á síðustu árum verið til umræðu hjá bæjaryfirvöldum að á svæðinu ætti að reisa húsnæði undir verslun og þjónustu á tveimur hæðum með turni.

Þá taka bæjaryfirvöld fram að í Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012 hafi á sínum tíma verið gert ráð fyrir um 8 hektara svæði á umræddum stað með blandaðri byggð með áætluðu nýtingarhlutfalli 0,5 og miðhverfi með áætluðu nýtingarhlutfalli 1,0.  Með breytingu á aðalskipulaginu á árinu 1995 haf verið fallið frá miðsvæðinu en eingöngu gert ráð fyrir blandaðri byggð á um 4,25 hektara svæði sem sé deiliskipulagssvæðið Lindir IV.  Fyrir breytinguna hafi verið gert ráð fyrir 60.000 fermetra byggingarmagni en með niðurfellingu miðhverfisins og hinu kærða deiliskipulagi sé sú fermetratala lækkuð í 25.000 fermetra sem komi til með að draga verulega úr umferð.  Nýtingarhlutfall deiliskipulagsins samræmist gildandi aðalskipulagi sem geri ráð fyrir nýtingarhlutfalli 0,7-1,0 á blönduðum athafnasvæðum miðsvæðis.  Tafla sem sett sé fram á aðalskipulagsuppdrætti með áætlaðri landnýtingu og byggingarmagni í fermetrum fyrir svæðið hafi aðeins það hlutverk að gefa vísbendingar um áætlaða byggða fermetra sem m.a. sé litið til við mat á umferðarálagi.

Úrskurðarnefndin leitaði álits Skipulagsstofnunar um hvert væri ákvarðað nýtingarhlutfall deiliskipulagssvæðis Linda IV eftir breytingu á Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012 sem gerð var á árinu 1995 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 12. september það ár.  Í umsögn Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar 2003, segir m.a. um álitaefnið:

„Skipulagsstofnun bendir á að byggingarmagn í fermetrum sem gert er ráð fyrir á deiliskipulagssvæði Linda IV getur að mati stofnunarinnar vel rúmast innan marka Aðalskipulags Kópavogs 1992-2012, sbr. sbr. breytingu sem staðfest var 12. september 1995, enda var þá stækkað það svæði blandaðrar landnotkunar, sem gert hafði verið ráð fyrir að bæri 20.000 m² byggingarmagn, þó í breytingunni væri ekki gerð grein fyrir því hversu mikið byggingarmagn mætti vera á svæðinu eftir stækkun.  Stofnunin telur hins vegar óheppilegt að í þeirri breytingu skyldi ekki vera fjallað um nýtingarhlutfall.  Skipulagsstofnun telur að nýtingarhlutfall það sem gert var ráð fyrir á blönduðum svæðum fyrir breytinguna, 0,5, gildi eftir breytingu aðalskipulags árið 1995 á hinu stækkaða svæði blandaðrar landnotkunar eftir að miðhverfi var fellt út.Þó verði einnig að hafa hliðsjón af viðmiðunartölum aðalskipulagsins varðandi athafnahverfi sem staðsett eru miðsvæðis eins og Smárahvamm, þar sem gert er ráð fyrir að nýtingarhlutfall geti orðið 0,7-1.”

Niðurstaða:  Hið kærða skipulag tekur til óbyggðs svæðis sem ekki hefur áður verið deiliskipulagt.  Aðrir hlutar hverfisins hafa byggst upp fyrr og verið deiliskipulagðir.  Kæra deiliskipulagsins er annars vegar byggð á því að málsmeðferð þess hafi ekki verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög og skipulagsreglugerð og hins vegar á því að deiliskipulagið raski hagsmunum íbúa hverfisins svo að ekki verði við unað.

Fyrir liggur að deiliskipulagstillagan var auglýst til kynningar í tvígang og fullnægði seinni kynningin ákvæðum skipulags- og byggingarlaga um lögboðinn frest til að skila inn athugasemdum.  Skýrlega er tekið fram í auglýsingunni að uppdrættir ásamt skýringarmyndum séu aðgengilegir almenningi í tilskilinn tíma hjá bæjarskipulagi Kópavogs.  Umræddur deiliskipulagsuppdráttur ber með sér að á skipulagssvæðinu eigi að rísa um 25.000 fermetra verslunar- og þjónustumiðstöð á tveimur hæðum með 9 hæða turni í suðvesturhorni byggingarinnar.  Skipulagsuppdrátturinn sýnir hæðarkóta byggingarinnar og umhverfis og ber því með sér hæð byggingarinnar, sem rís hæst um 26 metra yfir jörðu.  Þá lágu fyrir við kynninguna skýringarmyndir þar sem fyrirhugaður turn var felldur inn í ljósmynd af svæðinu.  Á skipulagsuppdrættinum er greinargerð skipulagsins skráð þar sem m.a. er gerð grein fyrir afmörkun svæðisins, forsendum og markmiðum skipulagsins, skipulagsskilmálum, nýtingarhlutfalli og útfærslu fyrirhugaðrar byggingar, bílastæða og aðkomu að svæðinu.  Þá er á uppdrættinum bókun bæjarstjórnar um samþykki skipulagstillögunnar þar sem gerð er grein fyrir að áætlaðar gatnaframkvæmdir eigi að fullnægja umferðarþörf svæðisins og haldast í hendur við uppbyggingu þess.

Með vísan til þess sem nú hefur verið rakið var kynning, samþykkt og gildistaka hinnar kærðu skipulagstillögu í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. 6. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, og framsetning skipulagsuppdráttar og greinargerðar nægjanlega skýr með hliðsjón af 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 5.4 í skipulagsreglugerð.  Þess ber að geta að ekki var þörf bæjar- og húsakönnunar við skipulagsgerðina þar sem deiliskipulagssvæðið er óbyggt.  Slík könnun á aðeins við ef svæði sem þegar hefur verið byggt er deiliskipulagt, sbr. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Ennfremur var ekki þörf á ábyrgðaryfirlýsingu bæjaryfirvalda vegna hugsanlegs tjóns er kynni að hljótast af deiliskipulagsákvörðuninni, enda á slík yfirlýsing aðeins við þegar um er að ræða óverulega breytingu á skipulagsáætlunum, sbr. 4. mgr. gr. 5.5 í skipulagsreglugerð.

Í Aðalskipulagi Kópavogs 1992-2012 er landnotkun umdeilds deiliskipulagssvæðis ákveðin sem verslunar-, þjónustu, og stofnanasvæði ásamt opnu svæði til sérstakra nota, eftir breytingu á aðalskipulaginu á árinu 1995.  Samkvæmt þágildandi skipulagsreglugerð nr. 318/1985 voru verslunar- og þjónustusvæði ekki takmörkuð við verslun og þjónustu fyrir viðkomandi hverfi eins og ráða má af skilgreiningu á þeirri landnotkun í gr. 4.5 í núgildandi skipulagsreglugerð nr. 411/1998.  Hið kærða deiliskipulag er því í samræmi við ákvarðaða landnotkun aðalskipulags, á þeim tíma sem sú landnotkun var ákveðin, þótt heimiluð verslunar- og þjónustumiðstöð eigi bersýnilega að þjóna stærra svæði en Lindahverfi.  Þá verður það ekki talið andstætt aðalskipulagi þótt í deiliskipulagi sé ekki gert ráð fyrir öllum landnýtingarmöguleikum aðalskipulags fyrir viðkomandi svæði, þar sem í 2. mgr. gr. 3.3.4 í skipulagsreglugerð er heimilað að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en gert er í aðalskipulagi.  Að þessu virtu verður ekki talið að hið kærða deiliskipulag fari í bága við ákvarðaða landnotkun gildandi aðalskipulags Kópavogs.

Á árinu 1995 var gerð breyting á aðalskipulaginu er snerti umrætt deiliskipulagssvæði.  Þar var fallið frá miðhverfi á skipulagssvæði austan Reykjanesbrautar en eftir stóð svæði það sem hið kærða deiliskipulag tekur til með blandaðri landnotkun og var það svæði stækkað úr 4 hekturum í 4,25 hektara.  Við breytinguna á aðalskipulaginu var ekki tekin afstaða til breytinga á nýtingarhlutfalli svæðisins.  Greinargerð gildandi aðalskipulags hefur að geyma töflu yfir áætlað nýtingarhlutfall og byggingarmagn á nýbyggingarsvæðum við setningu skipulagsins á árinu 1992.  Þar kemur fram að áætlað nýtingarhlutfall 4 hektara svæðis með blandaða notkun, sem umdeilt deiliskipulag tekur til, sé 0,5.  Í greinargerðinni kemur fram að taflan geymi fyrirliggjandi áætlanir um nýtingu einstakra nýbyggingarsvæða en upplýsingar um nýtingu einstakra reita í eldri hverfum bæjarins liggi ekki fyrir.   Jafnframt eru settar fram í töflu viðmiðunartölur um hámarksnýtingu athafnasvæða í bænum og er þar m.a. gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 0,7-1,0 á blönduðum athafnasvæðum miðsvæðis.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að túlka verði gildandi aðalskipulag Kópavogs svo að á umdeildu skipulagssvæði sé heimilað nýtingarhlutfall 0,5 enda gangi sérákvæði aðalskipulagsins um nýtingu einstakra svæða framar almennum viðmiðunum þess um nýtingarhlutfall.  Ekki verður annað ráðið af framsetningu aðalskipulagsgreinargerðar en að framangreind tafla um nýtingarhlutfall á einstökum nýbyggingarsvæðum feli í sér áætlun bæjaryfirvalda um nýtingu og byggingarmagn viðkomandi svæða. 

Ákvarðað nýtingarhlutfall í hinu kærða deiliskipulagi er um 0,59 eða um 18% hærra en gildandi aðalskipulag gerir ráð fyrir.  Að þessu leyti er misræmi milli aðal- og deiliskipulags sem er andstætt 7. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Skipulagsáætlanir hafa m.a. það hlutverk að gefa borgurum til kynna hvers megi vænta um nýtingu og þéttleika byggðar, en hækkun nýtingarhlutfalls um 18% getur haft töluverða breytingu í för með sér hvað varðar stærð bygginga, umferð og ásýnd.  Staðfest aðalskipulag er bindandi fyrir stjórnvöld og borgara og skal deiliskipulag vera í samræmi við gildandi aðalskipulag samkvæmt gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu deiliskipulagsákvörðun úr gildi vegna greinds misræmis aðal- og deiliskipulags um nýtingarhlutfall fyrir umrætt svæði.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til nefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 23. janúar 2001 að samþykkja deiliskipulag fyrir Lindir IV, Kópavogi er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson