Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

131/2007 Kiðjaberg

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 8. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 131/2007, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsum á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. október 2007, er barst nefndinni samdægurs, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóðinni nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi þær ákvarðanir byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007 að veita leyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs.  Voru framangreindar ákvarðanir staðfestar á fundi sveitarstjórnar hinn 4. október 2007.    

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi ásamt því að byggingarleyfishöfum verði gert að afmá framkvæmdir af lóðunum.  Þá var og gerð krafa um að úrskurðarnefndin kvæði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda, en með úrskurði nefndarinnar hinn 11. október 2007 var þeirri kröfu hafnað.   

Málavextir:  Kærumál þetta á sér nokkurn aðdraganda en sumarið 2006 kærðu kærendur máls þessa til úrskurðarnefndarinar ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps um að heimila byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109, 112 og 113 í landi Kiðjabergs.  Voru framkvæmdir stöðvaðar með bráðabirgðaúrskurði nefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006, en síðar var kærumálunum vísað frá þar sem sveitarstjórn hafði afturkallað hinar kærðu ákvarðanir og tekið nýjar í þeirra stað.  Á fundi byggingarnefndar hinn 17. október 2006 voru ný leyfi gefin út fyrir byggingu húsanna og hinn 27. febrúar 2007 var samþykkt nýtt byggingarleyfi fyrir sumarhúsinu á lóðinni nr. 112.  Framangreindum samþykktum skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði uppkveðnum hinn 4. júlí 2007 felldi úr gildi byggingarleyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 þar eð ekki var talið að þau styddust við gildandi deiliskipulag svæðisins en hafnaði kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir sumarhúsi á lóð nr. 113.  Í kjölfar þessa var auglýst breyting á deiliskipulagi svæðis þess er um ræðir og hún samþykkt í sveitarstjórn 6. september 2007.  Á fundi byggingarnefndar hinn 25. september 2007 voru síðan samþykkt ný leyfi til bygginga á lóðunum nr. 109 og 112 með stoð í fyrrgreindri deiliskipulagsbreytingu.  Hafa kærendur nú skotið þeim samþykktum til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að gildi byggingarleyfanna velti á gildi deiliskipulagsbreytingarinnar sem einnig hafi verið kærð til úrskurðarnefndarinnar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að fella beri hin kærðu byggingarleyfi úr gildi.  Í því sambandi nægi að benda á að húsin samræmist ekki eldri skilmálum, eingöngu fyrir þær sakir að þau séu stærri en eldri skilmálarnir heimili.  Hámarksstærð húsa samkvæmt eldri skilmálum séu 60 m².  Húsið á lóðinni nr. 109 sé 108,8 m². að stærð og húsið á lóðinni nr. 112 sé 179,1 m² samkvæmt fundargerð byggingarnefndar.  

Að auki telji kærendur að umrædd hús séu ekki einu sinni í samræmi við hina kærðu deiliskipulagsbreytingu eða skipulag svæðisins að öðru leyti eins og því hafi verið breytt.  Þannig sé húsið nr. 109 utan byggingarreits svo eitthvað sé nefnt.  Telji kærendur nauðsyn á því að staðsetning húsanna verði mæld upp svo þetta liggi fyrir.

Jafnframt sé bent á að samkvæmt hinum nýju skilmálum skuli nýta landkosti sem best og fella byggingar vel að landslagi.  Hvorugt húsanna teljist uppfylla þetta skilyrði.  Þannig hafi verið byggður einn sá stærsti púði sem sést hafi undir húsið á lóðinni nr. 112.  Þá hafi lóðin á nr. 109 verið hækkuð upp og löguð að húsinu en ekki öfugt auk þess sem aðkoma að húsinu sé ekki í samræmi við skipulag.  Þá eigi litir á veggjum að vera jarðlitir sem falla eigi vel að landslagi.  Telji kærendur að ráðgert sé að setja állitaða klæðningu á húsið nr. 109. 

Þá liggi einnig fyrir að húsin á lóðunum nr. 109 og 112 hafi verið reist í andstöðu við gildandi deiliskipulag.  Óheimilt sé skv. 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Húsin hafi ekki verið fjarlægð.  Þvert á móti hafi verið unnið í og við húsin þrátt fyrir að úrskurðarnefndin hafi fellt byggingarleyfi þeirra úr gildi hinn 4. júlí 2007.   

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu Grímsnes- og Grafningshrepps er vísað til þess að hin kærðu byggingarleyfi séu lögmæt og í samræmi við gildandi deiliskipulag og skilmála.  Kærendur geri ekki grein fyrir því með skýrum hætti að hvaða leyti leyfin séu andstæð gildandi skipulagi og/eða skilmálum. 

Órökstuddum staðhæfingum þess efnis að hús á lóð nr. 109 sé ekki innan byggingarreits sé hafnað.  Sama gildi um aðkomu að því húsi.  Reyndar verði ekki séð hvernig það tengist veitingu byggingarleyfisins sem slíks.  Hús á lóð nr. 112 sé einnig innan byggingarreits. Jarðvegspúði sé innan reitsins og taki einfaldlega mið af aðstæðum í landinu.

Athugasemdir kærenda lúti fyrst og fremst að deiliskipulaginu, sem tekið hafi gildi hinn 23. ágúst 2006, varðandi stærðir lóða og byggingarreiti, og þar með hvort byggingarleyfin samrýmist því skipulagi.  Bent sé á að kæran taki einungis til skilmálanna, þ.e. stærðar húsa á svæðinu, en kæru varðandi deiliskipulagið hafi verið vísað frá úrskurðarnefndinni.  Stoði því ekki fyrir kærendur að vísa til kæru sinnar frá 24. september 2007 til stuðnings þessum málsástæðum sínum.

Byggt sé á því að gildandi deiliskipulag sé lögmætt og málsmeðferð við afgreiðslu þess í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Hið sama gildi um skilmála skipulagsins. 

Þá sé mótmælt þeim skilningi kærenda að breyting á skipulagsskilmálum hafi verið ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109 og 112 áður en unnt hefði verið að breyta skipulagi svæðisins.

Vakin sé sérstök athygli á því að umræddar byggingar séu í samræmi við deiliskipulagsbreytingu þá er öðlast hafi gildi hinn 23. ágúst 2006.  Sú breyting hafi m.a. falið í sér að lóðarmörkum og byggingarreitum á næstum lóðum og í nágrenni við lóð  kærenda hafi verið breytt.  Ágreiningurinn nú standi einungis um skilmálana sem slíka, þ.e. stærðir húsa á öllum sumarhúsalóðum í landi Kiðjabergs.  Það eitt leiði til þess að hafna beri þessum málatilbúnaði. 

Framkvæmdir við hús á umræddum lóðum hafi verið taldar í samræmi við gildandi skipulag.  T.d. megi benda á að framkvæmdir við hús á lóð nr. 112 hafi hafist eftir að breytingar á skilmálum deiliskipulagsins hafi tekið gildi haustið 2006.  Frá þeim tíma og allt til 4. júlí 2007 hafi framkvæmdirnar verið í samræmi við byggingarleyfi og gildandi deiliskipulag.  Enn fremur megi nefna að neikvæð áhrif framkvæmda á lóðunum fyrir hagsmuni kærenda séu óveruleg. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað.  Byggingarleyfishafar hafi í höndunum útgefin byggingaleyfi af þar til bærum byggingaryfirvöldum.  Á grundvelli þeirra leyfa hafi byggingarleyfishafar hafið framkvæmdir á ný en þær hafi legið niðri frá því sumarið 2007, eða þar til nýtt deiliskipulag svæðisins hafi tekið gildi.  Það deiliskipulag hafi ekki verið fellt úr gildi og meðan svo sé ástatt hnígi engin rök til þess að fella byggingarleyfin úr gildi. 

Harðlega sé mótmælt kröfu kærenda um að byggingarleyfishöfum verði gert að afmá framkvæmdir af lóðunum.  Húsin eins og þau standi nú séu að fullu í samræmi við samþykkt deiliskipulag.  Kærendur hafi gert ágreining varðandi skilmála núverandi deiliskipulags, þ.e. varðandi stærð húsa, litaval og þess háttar, en sá ágreiningur geti engan veginn réttlætt niðurrif mikilla verðmæta, sem byggingarleyfishafar hafi lagt fram fé og vinnu til að skapa á lögmætan hátt.  Vernd stjórnarskrárinnar á eignarrétti einstaklinga komi auk þess í veg fyrir að unnt sé að fallast á þessa kröfugerð kærenda. 

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir kröfugerð sinni sem ekki verða reifuð hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um leyfi er sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hefur veitt til byggingar tveggja sumarhúsa í landi Kiðjabergs. 

Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hinna umdeildu byggingarleyfa m.a. studd þeim rökum að leyfin eigi stoð í deiliskipulagsbreytingum sem þeir telji ólögmætar og hafi kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar.  Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag fallist á kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingar þeirrar er öðlaðist gildi hinn 24. september 2007, en í þeirri ákvörðun fólst m.a. breyting á ákvæðum skipulagsskilmála um hámarkshæð og stærð  sumarhúsa á skipulagssvæðinu.  Kemur því til skoðunar hvort hin kærðu byggingarleyfi séu að efni til í samræmi við heimildir deiliskipulags á svæðinu varðandi hámarksstærð sumarhúsa eins og þær voru fyrir gildistöku umræddrar breytingar.
 
Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1990 með áorðnum breytingum er lýtur m.a. að lóðaskipan á svæðinu, stærð lóða, húsa og byggingarreita.  Um stærð húsa segir í deiliskipulagsskilmálum:  „Um hámarksstærðir bústaða og önnur almenn sérákvæði vísast til greinar 6.10.4.6 í byggingarreglugerð frá ágúst 1989.“  Í hinu tilvitnaða reglugerðarákvæði sagði m.a. að sumarbústaðir skyldu að jafnaði vera á einni hæð og skyldu þeir ekki vera stærri en 60 m², meðallofthæð ekki minni 2,2 m, vegghæð mest 3,0 m og hæð mænis frá jörðu mest 4,5 m.  Sambærilegt ákvæði um hámarksstærð sumarhúsa er ekki  að finna í núgildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998 en eðlilegast er að túlka gildandi skipulag á þann veg að áfram hafi gilt þau 60 m² stærðarmörk sem vísað var til, enda leiðir breyting á byggingarreglugerð ekki sjálfkrafa til breytingar á gildandi skipulagsákvörðunum.  Verður því við það að miða að á umræddu svæði hafi ekki verið mátt heimila byggingu sumarhúsa sem væru yfir 60 m² að flatarmáli.

Samkvæmt hinum kærðu byggingarleyfum er heimilað að reisa 179,1 m² hús á lóð nr. 112 og 108,8 m² hús á lóð nr. 109, að hluta á tveimur hæðum, ásamt 18,1 m² geymslu.  Af framangreindu má ljóst vera að leyfi fyrir byggingum á lóðum nr. 109 og 112 eru ekki í samræmi við gildandi ákvæði skipulags um hámarksstærð.  Var útgáfa leyfanna því í andstöðu við ákvæði  2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem áskilið er að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag og verða þau því felld úr gildi.

Krafa kærenda um að byggingarleyfishöfum verði gert að afmá framkvæmdir af lóðum sínum hefur ekki komið til úrlausnar á lægra stjórnsýslustigi og liggur því ekki fyrir nein kæranleg ákvörðun um þá kröfu.  Verður henni því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu frá 25. september 2007, um að veita leyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, eru felldar úr gildi.

Kröfu kærenda um að byggingarleyfishöfum verði gert að afmá framkvæmdir af lóðum sínum er vísað frá úrskurðarnefndinni.    

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

  _______________________________                     _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

105/2005 Vatnsstígur

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 11. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 105/2005, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, þar sem fallið var frá niðurrifi bygginga að Vatnstíg 12 og bílastæðum vegna fyrirhugaðra stúdentagarða á reitnum fækkað. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. desember 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Hilmar Magnússon hrl., f.h. Þ, eiganda fasteigna að Vatnsstíg 11 og 12, Lindargötu 34 og Hverfisgötu 53, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, þar sem fallið var frá niðurrifi bygginga að Vatnsstíg 12 og bílastæðum vegna fyrirhugaðra stúdentagarða á reitnum fækkað.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Fasteignin að Vatnsstíg 12 er nú í eigu Vatns og lands ehf., auk þess sem félagið á ýmsar aðrar eignir á svæðinu.  Hefur greint félag tekið við aðild málsins að sínu leyti.  

Málavextir:  Á árinu 2004 var gerð breyting á skipulagi umrædds svæðis þar sem m.a. var gert ráð fyrir niðurrifi húsa að Vatnsstíg 12.  Gert var ráð fyrir þeim möguleika að sú lóð yrði sameinuð lóðum að Lindargötu 40-48 (jöfn númer) undir fyrirhugaðar íbúðir fyrir stúdenta.  Var lóðin að Vatnsstíg 12 ætluð fyrir innkeyrslu að stúdentaíbúðunum og undir bílastæði fyrir þær íbúðir. 

Á fundi skipulagsráðs 5. október 2005 var lögð fram fyrirspurn Skipulagssjóðs um breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5 ásamt tillögu skipulagsfulltrúa að breytingu á deiliskipulaginu.  Skipulagsráð samþykkti að grenndarkynna deiliskipulagstillöguna fyrir hagsmunaðilum að Vatnsstíg 12. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 16. nóvember 2005 þar sem lagt var fram m.a. athugasemdabréf eiganda húseignarinnar að Vatnsstíg 12 ásamt umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir.  Var skipulagstillagan samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu eins og að framan greinir.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birtist í B-deild Stjórnartíðinda 30. nóvember 2005 að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að hina kærðu skipulagsbreytingu hafi borið að auglýsa og fara með í samræmi við meginreglu 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 í stað þess að grenndarkynna hana samkvæmt undantekningarreglu 2. mgr. ákvæðisins.  Breytingin varði fjölmargar húseignir þótt um fáa aðila sé að ræða. 

Einungis sé heimilt að falla frá auglýsingu ef um óverulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða.  Umrædd breyting sé veruleg og snúi að eignum og eignaréttindum sem varin séu af stjórnarskrá.  Miða eigi við hvort breyting sé veruleg gagnvart einum eða fleiri íbúðareigendum en ekki hvort breyting á skipulagi sem slík sé óveruleg.  Fyrirhuguð fjölmenn byggð í miðbæjarhluta muni hafa ónæði í för með sér og verðfella eignir kærenda.  Umferð bifreiða muni aukast verulega, sérstaklega við Lindargötu, en rekið sé  gistiheimili að Vatnsstíg 11. 

Fækkun bílastæða bitni á eignum kærenda og fullnægi engan veginn þörfum íbúanna í nýjum fjölbýlishúsum.  Gert sé ráð fyrir 0,4 stæðum fyrir hverja íbúð en ráða megi af gögnum að þau verði aðeins 0,3 á íbúð, sem sé allt of lágt.  Því sé mótmælt sem fram komi í greinargerð umdeildrar skipulagsbreytingar að breyting á leiðakerfi strætisvagna hafi leitt til fjölgunar ferða en engin gögn fylgi sem sanni þá fullyrðingu.  Þetta séu auk þess haldlaus rök fyrir minni þörf á bílastæðum þar sem leiðakerfi Strætó bs. taki sífelldum breytingum og því ekki útilokað að ferðum fækki síðar.  Ekkert liggi fyrir um að íbúar í fyrirhuguðum stúdentaíbúðum muni síður nota einkabíla en aðrir.  Í þessu sambandi megi benda á svör vegna athugasemda er borist hafi við deiliskipulag það sem fyrir hafi verið, þar sem sagt hafi verið eðlilegt að miða við 0,5 stæði á íbúð með hliðsjón af bílaeign stúdenta.  Þá hafi ekki verið talið unnt að gera minni kröfur vegna mikillar bílaeignar og að ekki verði séð að breytt leiðakerfi strætisvagna hafi í för með sér breytingu á bílaeign stúdenta í þeim mæli sem umdeild skipulagsbreyting geri nú ráð fyrir. 

Meginbreytingin snúi að lóðinni að Vatnsstíg 12.  Á sínum tíma hafi verið mótmælt að gert yrði ráð fyrir innkeyrslu um þá lóð en þeim mótmælum hafi ekki verið fylgt eftir þar sem talið hafi verið að samningur væri í höfn við Reykjavíkurborg um makaskipti á þeirri lóð og Lindargötu 2-36 en það hafi ekki gengið eftir.  Bílastæði og fjögurra hæða nýbygging stúdenta liggi að lóðarmörkum Vatnsstígs 12, sem sé í andstöðu við 4. kafla byggingarreglugerðar.  Á skipulagsuppdrætti séu færð inn tákn á lóðina Vatnsstíg 12 sem ekki séu skýrð í skipulagstillögunni. 

Umrædd nýbygging virðist eiga að rísa að hluta á lóðinni að Vatnsstíg 12 ef marka megi mælingablað frá umhverfis- og tæknisviði, þar sem fyrrgreind lóð sé minnkuð um 1,3 m² og lóðamörk færð til vesturs þannig að þau séu í gegnum bílskúr sem þar sé. 

Kærendur telji af framangreindum ástæðum hina kærðu ákvörðun ólögmæta og skerði hún eignarréttindi þeirra með þeim hætti að ekki verði við unað skv. almennum reglum grenndarréttar, bæði hvað varði nýtingu og næði.  Ekki liggi fyrir ástæður borgaryfirvalda fyrir umræddum breytingum sem telja verði ómálefnalegar og beri vott um valdníðslu enda leiði breytingin til mikils tjóns fyrir kærendur með einangrun fasteigna er leiði til takmarkaðri nýtingarmöguleika.  Breyti hér engu þótt tjón sem kærendur verði sannanlega fyrir verði bætt.  Það sé rangt sem komi fram hjá skipulagsfulltrúa í umsögn hans um umrædda skipulagsbreytingu að verið sé að færa skipulag til fyrra horfs þar sem í byggingu séu stórir stúdentagarðar á reitnum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er farið fram á að ógildingarkröfu kærenda verði hafnað.

Hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið grenndarkynnt fyrir þeim aðilum sem taldir hafi átt hagsmuna að gæta, þ.e. annars vegar lóðarhafa Vatnsstígs 12 og hins vegar félagsins Stafna á milli, sem hafi verið eigendur að þeim eignum á reitnum sem ekki hafi verið í eigu Reykjavíkurborgar.  Breytingin hafi verið þess eðlis að aðrir aðilar á svæðinu hafi ekki verið taldir eiga hagsmuna að gæta vegna þeirra.  Vegna þess um hve fáa hagsmunaaðila hafi verið að ræða, hafi breytingin verið talin óveruleg. 

Ekki sé fallist á að umrædd breyting skerði með ólögmætum hætti eignir  kærenda.  Fallið hafi verið frá heimild í gildandi deiliskipulagi fyrir niðurrifi húsa á lóðinni að Vatnsstíg 12 og til að sameina hana nokkrum öðrum lóðum á reitnum.  Með hinni samþykktu breytingu sé því verið að hverfa til núverandi ástands hvað umrædda lóð varði.  Því verði ekki séð að um skerðingu á eignum sé að ræða og sé sú fullyrðing órökstudd.  Minnt sé á að annar kærenda, þáverandi eigandi Vatnstígs 12, hafi gert athugasemd við áform fyrra deiliskipulags um niðurrifið þegar sú skipulagstillaga hafi verið kynnt hagsmunaaðilum. 

Í umdeildu deiliskipulagi sé gert ráð fyrir 0,4 bílastæðum á hverja íbúð í stúdentagörðum.  Hvorki sé kveðið á um fjölda íbúða né bílastæða í tillögunni og beri lóðarhöfum því að haga hönnun fyrirhugaðra íbúða með tilliti til þessara skilmála.  Fram komi á deiliskipulagsuppdrætti að leiðakerfi strætisvagna hafi verið breytt í grundvallaratriðum síðan fyrra deiliskipulag hafi verið samþykkt.  Í núverandi leiðakerfi séu eknar fimm stofnleiðir frá Hlemmi niður Hverfisgötu um Lækjargötu og miðbæinn að biðstöð við Félagsstofnun stúdenta.  Ekið sé í báðar áttir á 10 mínútna fresti á álagstímum og 20 mínútna fresti þess á milli.  Í eldra leiðakerfi megi segja að aðeins ein leið hafi farið frá Hlemmi niður Hverfisgötu, um miðborgina og stoppað á Suðurgötu fyrir ofan aðalbyggingu HÍ.  Það sé því ljóst að þjónusta strætisvagna milli umrædds svæðis og HÍ hafi aukist til muna með nýju leiðakerfi og því grundvöllur til að minnka kröfur um bílastæði á lóð stúdentagarða við Lindargötu.  Þessar góðu samgöngur geri stúdentum kleift að þurfa ekki að reka bíl. 

Í þágildandi gr. 75.4 í 4. kafla byggingarreglugerðar hafi verið heimild til að víkja frá reglum um fjarlægð húsa frá lóðamörkum í deiliskipulagi og hafi  deiliskipulagsbreytingin því verið í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar að þessu leyti.  Samkvæmt mælingum mælingadeildar framkvæmdasviðs Reykjavíkurborgar standi norðaustur horn bílskúrs á lóð Vatnsstígs 12 0,199 metra út fyrir lóðamörk.  Þetta sé væntanlega til komið þar sem húsið sem standi að Lindargötu 42A sé ekki samsíða vesturlóðamörkunum og sé því 0,15 metra bil milli norðvestur horns hússins og lóðamarkanna.  Þar sem umræddur bílskúr hafi verið byggður hornrétt á húsið að Lindargötu 42A standi hann út fyrir lóðamörkin.  Farið hafi verið fram á það við gerð umræddrar deiliskipulagsbreytingar að lóðamörkum yrði breytt til samræmis við stöðu núverandi bílskúrs á lóð Vatnsstígs 12.

Athugasemdir kærenda við umsögn Reykjavíkurborgar:  Áhersla er lögð á að hagsmuni eiganda Vatnsstígs 12 verði að skoða í því ljósi að við gildistöku skipulagsins frá 2004 hafi legið fyrir að hann yrði að láta þá lóð af hendi.  Hafi hagsmunir hans því einungis snúist um verðmat eignarinnar á þeim tíma.  Með hinni umdeildu breytingu sé aðeins verið að falla frá því að leggja greinda lóð undir aðkeyrslu og bílastæði fyrir stúdentagarða sem rísa eigi á reitnum en ekki sé dregið úr þeirri uppbyggingu sem ákveðin hafi verið á árinu 2004 og kærendur þurfi nú að þola. 

Áréttað sé að breytingin feli í sér fækkun bílastæða um 20% frá því sem áður hafi verið gert ráð fyrir án þess að sú breyting hafi verið studd málefnalegum rökum.  Benda megi á að starfsemi HÍ fari fram um allan bæ og fái röksemdir um tíðar strætisvagnaferðir því ekki staðist.  Þessi breyting muni valda auknum bílastæðavanda og snerti alla fasteignaeigendur á svæðinu og renni sú staðreynd stoðum undir þá ályktun að auglýsa hefði átt breytinguna samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Telja verði að umdeild breyting sé einungis gerð í því skyni að komast hjá uppkaupum eigna en ekki til þess að auðvelda aðgengi og fullnægja bílastæðaþörf á reitnum svo sem áhersla hafi verið lögð á við skipulagsgerðina frá árinu 2004. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var fallið frá niðurrifi mannvirkja að Vatnsstíg 12 og að leggja lóðina undir aðkomu og bílastæði fyrir stúdentaíbúðir sem gert hafði verið ráð fyrir í deiliskipulagsákvörðun er tók gildi á árinu 2004.  Við breytinguna er kröfum um bílastæði vegna stúdentaíbúðanna breytt úr 0,5 stæðum á íbúð í 0,4 stæði.  Bygging nefndra stúdentaíbúða var heimiluð með deiliskipulagsákvörðuninni frá 2004 og kemur sú framkvæmd og hugsanleg áhrif hennar á hagsmuni kærenda ekki til skoðunar í máli þessu enda kærufrestur vegna þeirrar ákvörðunar löngu liðinn. 

Breytingu þá, að falla frá áformum um niðurrif mannvirkja á lóðinni að Vatnsstíg 12,  verður að telja óverulega í ljósi þess að með henni er aðeins verið að falla frá breytingu skipulags sem ekki hefur komið til framkvæmda og með tilliti til þess að breytingin tekur aðeins til tveggja lóða, þ.e. hinnar sameinuðu lóðar undir stúdentagarða og lóðarinnar að Vatnsstíg 12.  Þá þykir fækkun bílastæða vegna stúdentaíbúða á umræddum skipulagsreit ekki þess eðlis að þurft hafi að auglýsa breytinguna til kynningar samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hafa verður í huga að breytingin tekur til reits sem liggur að miðborgarsvæði þar sem algengt er að vikið sé frá kröfum um fjölda bílastæða og í nágrenninu eru tvö bílastæðahús.  Var efni og umfang hinnar kærðu ákvörðunar því þess eðlis að heimilt var að kynna hana samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga en ekki liggur annað fyrir en að skipulagstillagan hafi verið kynnt hagsmunaaðilum. 

Í greinargerð umræddrar deiliskipulagsbreytingar kemur fram að við breytingu skipulags svæðisins á árinu 2004 hafi fjöldi bílastæða vegna margnefndra stúdentaíbúða verið ákveðinn 0,5 stæði á íbúð með hliðsjón af bílaeign stúdenta, nálægðar við bílastæðahús við Vitatorg og góðum almenningssamgöngum.  Þau rök eru færð fyrir umdeildri breytingu á fjölda bílastæða í 0,4 að ferðum strætisvagna frá svæðinu að Háskóla Íslands hafi fjölgað til muna með breytingu á leiðakerfi strætisvagna eftir skipulagsbreytinguna frá árinu 2004.  Væru því rök fyrir því að fækka bílastæðum enn frekar. 

Ekki er fallist á að breyting á leiðakerfi strætisvagna geti verið haldbær rök fyrir skipulagsbreytingu.  Slíkar breytingar geta ekki talist skipulagsforsendur enda breytingar á leiðakerfi gerðar á öðrum vettvangi og geta ráðist af ýmsum öðrum ástæðum en búa að baki skipulagi.  Þá er fallist á það að hagsmunir eiganda lóðarinnar að Vatnsstíg 12 sýnast fyrir borð bornir með skipulagsbreytingunni.  Nýtingarhlutfall hinnar sameinuðu lóðar undir stúdentagarða er 1,9 en lóðarinnar nr. 12 við Vatnsstíg er 0,3.  Engar heimildir eru til uppbyggingar að Vatnsstíg 12 í hinni kærðu ákvörðun og ekki eru gefnar skýringar á hinum mikla mismun á nýtingarheimildum á þeim tveim lóðum er skipulagsbreytingin tekur til. 

Með vísan til þess sem rakið hefur verið þykir hin kærða skipulagsákvörðun haldin slíkum annmörkum að ógildingu varði. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, er felld úr gildi.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 _____________________________           ______________________________
  Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

97/2007 Sómatún

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2007, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans á Akureyri frá 18. júlí 2007 um að heimila byggingu einbýlishúss, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. ágúst 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K og A, til heimilis að Sómatúni 4 og H og E, til heimilis að Sómatúni 8, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans á Akureyri frá 18. júlí 2007 að heimila byggingu einbýlishúss, að hluta á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri.  Greind ákvörðun var staðfest í bæjarráði Akureyrar hinn 2. ágúst 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu.  Úrskurðarnefndin féllst á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda í bráðabirgðaúrskurði uppkveðnum hinn 22. ágúst sl. 

Málavextir:  Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi vera að hluta til á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 varð kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október 2006 með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006 og var sú byggingarleyfisveiting kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006 var fyrrgreint byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 fellt úr gildi þar sem það var talið andstætt samþykktu deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2005 að heimila byggingu tveggja hæða húss á lóðinni.  Ákvað bæjarstjórn hinn 14. mars 2007 að auglýsa breytingu á deiliskipulagi hverfisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða einbýlishús að Sómatúni 4, 6 og 8 af gerðinni HIII í stað einnar hæðar húsa af gerðinni HI.  Var deiliskipulagstillögunni andmælt, þar á meðal af hálfu kærenda. 

Á fundi skipulagsnefndar hinn 16. maí 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Hönnuðir deiliskipulagsins hafa skýrt út með breytingartillögunni, grunnhugsun og hugmyndafræði deiliskipulagsins varðandi byggingu einbýlishúsa þar sem landhalli er fyrir hendi.  Skipulagsnefnd telur að með breytingu þessari sé verið að skýra og leiðrétta misræmi, annars vegar á uppdráttum og í sérskilmálum til þess að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar.  Meirihluti skipulagsnefndar leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagsbreytingin verði samþykkt og skipulags- og byggingarfulltrúa falið að annast gildistöku hennar.“   Staðfesti bæjarstjórn skipulagsbreytinguna á fundi hinn 22. maí 2007.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 14. júní 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2007.  Hafa kærendur skotið þeirri deiliskipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar. 

Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 18. júlí 2007 var samþykkt að heimila byggingu einbýlishúss á þremur pöllum á lóðinni nr. 6 við Sómatún og staðfesti bæjarráð þá ákvörðun á fundi hinn 2. ágúst 2007.  Kærendur hafa nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar deiliskipulagsbreytingu þá er taki til lóðanna að Sómatúni 4, 6 og 8 og krafist ógildingar hennar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að jafnframt beri að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Hvað sem líði gildi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar fari umdeilt byggingarleyfi gegn skipulagsskilmálum. Þar segi að jarðvegspúðar séu bannaðir, en á aðaluppdráttum fyrir Sómatún 6 komi fram að húsið standi að hluta á jarðvegspúða þar sem búið sé að hækka það upp að framan. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er á það bent að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við lögformlegt skipulag svæðisins svo sem því hafi nú verið breytt.  Tilgangur umdeildrar skipulagsbreytingar hafi verið sá að skýra og leiðrétta misræmi sem fyrir hafi verið milli skipulagsuppdráttar og skipulagsskilmála eins og fram komi í bókun skipulagsnefndar um samþykkt breytingarinnar. 

Því sé vísað á bug að húsið nr. 6 við Sómatún standi samkvæmt aðaluppdráttum á jarðvegspúða í bága við gildandi skipulagsskilmála.  Ef skoðuð sé ásýndarmynd af götunni, séð til vesturs, komi í ljós að meðaltalsfrávikið frá götu og upp á gólfkóta hússins sé 10-15 cm fyrir miðju húss sem sé eðlileg hæðarsetning miðað við aðstæður.  Þar sem landhæð vex til vesturs, velji lóðarhafi að stalla húsið í landið og hanni bygginguna með það í huga að hluti hússins verði á tveimur hæðum en haldi sig innan marka skilmálaskýringarmynda varðandi hámarkshæð. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er gerð sú krafa að veiting hins kærða byggingaleyfis verði staðfest. 

Hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag en byggingarleyfishafi hafi komið á framfæri við úrskurðarnefndina athugasemdum sínum vegna kæru á breytingu á því skipulagi er snerti lóð hans.  Verði ekki séð með hvaða hætti heimiluð bygging snerti lögvarða hagsmuni kærenda enda hafi fyrirhugað hús engin grenndaráhrif gagnvart kærendum umfram það sem búast hafi mátt við að óbreyttu deiliskipulagi. 

Byggingarleyfishafi telji að misskilnings gæti hjá kærendum um að umrætt hús standi á jarðvegspúða og hvað varði túlkun á skipulagsskilmálunum í því efni.  Í þessu máli sé ekki til úrlausnar frágangur á lóð við húsið svo að þessi rök kærenda geti ekki átt við. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri í kjölfar breytingar á deiliskipulagi svæðisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða hús á greindri lóð. 

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 79/2006, er varðaði áður útgefið byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 og í bráðabirgðaúrskurði í kærumáli þessu uppkveðnum hinn 22. ágúst sl., byggði úrskurðarnefndin á því að kærendur máls þessa ættu kæruaðild vegna byggingar umdeilds húss.  Eiga sömu sjónarmið við um kæruaðild í þessu máli og verður málinu ekki vísað frá sökum aðildarskorts kærenda. 

Úrskurðarnefndin hefur fyrr í dag kveðið upp úrskurð í kærumáli vegna fyrrgreindrar deiliskipulagsbreytingar þar sem hún var felld úr gildi.  Að þeim úrskurði gengnum á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi skipulagi og verður það því fellt úr gildi með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 18. júlí 2007, er bæjarráð Akureyrar staðfesti hinn 2. ágúst sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri, er felld úr gildi. 

 

___________________________
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________             ____________________________
           Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

66/2007 Sómatún

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 66/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er fól í sér breytta húsagerð á lóðunum nr. 4, 6 og 8 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K og A, Sómatúni 4, og H og E, Sómatúni 8, þá ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er fól í sér breytta húsagerð á lóðunum nr. 4, 6 og 8 við Sómatún á Akureyri.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, er tekur meðal annars til lóðanna að Sómatúni 4, 6 og 8.  Á uppdrætti þess skipulags var gert ráð fyrir einnar hæðar einbýlishúsum á greindum lóðum af gerðinni HI.  Einnar hæðar einbýlishús hafa verið reist að Sómatúni 4 og 8. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi vera að hluta til á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 varð kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október 2006 með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006 og var sú byggingarleyfisveiting kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006 var fyrrgreint byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 fellt úr gildi þar sem talið var andstætt samþykktu deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2005 að heimila byggingu tveggja hæða húss á lóðinni.  Ákvað bæjarstjórn hinn 14. mars 2007 að auglýsa breytingu á deiliskipulagi hverfisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða einbýlishús að Sómatúni 4, 6 og 8 af gerðinni HIII í stað einnar hæðar húsa af gerðinni HI.  Var deiliskipulagstillögunni andmælt, þar á meðal af hálfu kærenda. 

Á fundi skipulagsnefndar hinn 16. maí 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Hönnuðir deiliskipulagsins hafa skýrt út með breytingartillögunni, grunnhugsun og hugmyndafræði deiliskipulagsins varðandi byggingu einbýlishúsa þar sem landhalli er fyrir hendi.  Skipulagsnefnd telur að með breytingu þessari sé verið að skýra og leiðrétta misræmi, annars vegar á uppdráttum og í sérskilmálum til þess að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar.  Meirihluti skipulagsnefndar leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagsbreytingin verði samþykkt og skipulags- og byggingarfulltrúa falið að annast gildistöku hennar.“   Staðfesti bæjarstjórn skipulagsbreytinguna á fundi hinn 22. maí 2007.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 14. júní 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2007.  Hafa kærendur nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild skipulagsbreyting taki einungis til þriggja lóða og þar af séu einnar hæða hús þegar risin á tveimur lóðanna.  Vikið sé frá gildandi skipulagi sem gengið hafi verið út frá þegar kærendur hafi fengið lóðir sínar og reist hús sín og að auki sé farið á svig við úrskurð úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006. 

Í fyrsta kafla skipulagsreglugerðar komi fram að skipulagssvæði skuli ná til svæða sem myndi heildstæða einingu og í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Hin kærða tillaga nái hins vegar ekki til nema þriggja lóða, þar af tveggja lóða þar sem hús séu þegar risin, og sé því ljóst að henni sé einungis ætlað að taka til einnar lóðar, þ.e. Sómatúns 6.  Geti tillagan því ekki talist deiliskipulag að gættum ákvæðum skipulagsreglugerðar og fordæmum sem þegar liggi fyrir af hálfu úrskurðarnefndarinnar. 

Þá sé umrædd skipulagsbreyting ólögmæt með hliðsjón af reglum stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna.  Bæjarstjórn hefði borið að endurskoða skilmála alls svæðisins.  Ólögmætt sé að ívilna einum lóðarhafa með miklu rýmri skilmálum en gildi á öðrum lóðum.  Nauðsynlegt sé að skoða áhrif slíkrar breytingar á allt svæðið enda hljóti slík breyting á einni lóð að leiða til breytinga á öðrum ef gæta skuli samræmis.  Í þessu efni sé vísað til sjónarmiða og lagaraka sem fram komi í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 21. desember 2000 sem og til úrskurðar nefndarinnar frá 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007. 

Stæði hin kærða skipulagsbreyting óhögguð hefði það í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri svæðisins og skapaði fordæmi fyrir breytingum á gildandi deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa.  Byggð myndi jafnframt þróast í ósamræmi við stefnumörkun deiliskipulags, sem grundvalla beri á fjölmörgum lögmæltum sjónarmiðum, auk þess sem íbúar hlutaðeigandi hverfis og almenningur séu sviptir lögboðnum rétti sínum til þess að koma að sjónarmiðum sínum og hafa áhrif við gerð deiliskipulags.  Slík byggðaþróun verði að teljast í andstöðu við markmið skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Kærendur telji einnig að breyting á tiltölulega nýlegu deiliskipulagi, eins og hér um ræði, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi.  Breytingin sé af þessum sökum ólögmæt.  Til stuðnings þessum sjónarmiðum skírskoti kærendur til tveggja álita umboðsmanns Alþingis SUA 727/1992 og SUA 2421/1998 og til úrskurða úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 10. maí 2004 í máli nr. 12/2004 og 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007. 

Með umdeildri ákvörðun sé brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu og ekki gætt meðalhófs.  Fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum, og þurfi stjórnvöld að rökstyðja það sérstaklega sé ætlun að breyta frá þeim eins og áður hafi verið vikið að.  Ef ákvörðunin verði ekki ógilt myndu eignarréttindi kærenda skerðast. 

Þá sé á því byggt að landhalli að Sómatúni 6 bjóði ekki upp á byggingu 2ja hæða húss. Landhalli á viðkomandi lóð sé 1,69 metrar og hafi við samþykkt gildandi deiliskipulags verið talið að sá landhalli byði ekki upp á slíka húsagerð.  Þegar H-lóðir séu skoðaðar á mæliblöðum sjáist að minnsti halli á lóð sem merkt sé 1-2h sé 2,62 metrar.  Landhalli upp á 1,69 metra sé því ekki nægjanlegur auk þess sem það sé í andstöðu við það sem deiliskipulagið gangi út frá sem og innbyrðis samræmi lóða á þessu svæði. 

Að lokum sé tekið fram að allir lóðareigendur og væntanlegir einbýlishúsaeigendur að gerðinni HI við Sómatún, fyrir utan lóðarhafa lóðar nr. 6, hafi mótmælt hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu en bæjarstjórn hafi hins vegar kosið að hunsa hagsmuni þeirra. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er gerð sú krafa að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði staðfest.

Athugasemdir kærenda geti ekki leitt til ógildingar hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar.  Gera verði ríkar kröfur til þeirra málsástæðna sem leiða ættu til þess að deiliskipulag yrði fellt úr gildi, s.s. að ekki hafi verið farið eftir réttarheimildum um skipulag og stjórnsýslu.  Akureyrarbær hafi uppfyllt allar formkröfur sem gerðar séu til deiliskipulagsgerðar skv. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og efnislega sé deiliskipulagsbreytingin málefnaleg og lögmæt. 

Ástæðan fyrir því að Akureyrarbær hafi ákveðið að fara í umrædda deiliskipulagsbreytingu hafi verið að misræmi hafi komið í ljós milli greinargerðar og uppdráttar deiliskipulags 2. áfanga Naustahverfis frá árinu 2005.  Í sérákvæðum deiliskipulagsskilmála hafi verið greint frá því að tiltekin 17 H-einbýlishús væru á 1-2 hæðum og að þau skyldu m.a. aðlagast landi þar sem landhalli væri, en þannig væri möguleiki á aukinni lofthæð og jafnvel viðbótarhæð.  Á deiliskipulagsuppdrætti hafi hins vegar verið merktar inn húshæðir þannig að 11 H-einbýlishús hafi verið merkt sem einnar hæðar hús og sex H-einbýlishús merkt einnar til tveggja hæða hús.  Á deiliskipulagsuppdrætti hafi húsin að Sómatúni 4, 6 og 8 verið merkt sem einnar hæðar, en ekki einnar til tveggja hæða, eins og landhalli hafi gefið tilefni til.  Þarna hafi því verið um hrein mistök að ræða við gerð deiliskipulagsins sem ekki hafi uppgötvast fyrr en deiliskipulagið hafi tekið gildi.  Með deiliskipulagsbreytingunni sé Akureyrarbær því að leiðrétta þau mistök sem átt hafi sér stað og eyða því misræmi sem verið hafi á milli skipulagsskilmála og skipulagsuppdráttar. 

Í deiliskipulagsbreytingunni felist engin grundvallarbreyting frá fyrra skipulagi eða kúvending frá markmiðum þess í þá veru að byggja megi einnar til tveggja hæða hús þar sem landhalli gefi tilefni til, enda séu skilmálar óbreyttir frá skipulaginu frá árinu 2005 ef frá sé talin sú breyting að tiltekin einbýlishús, sem deiliskipulagsbreytingin taki til, séu merkt HIII og megi vera einnar til tveggja hæða. 

Í tilefni af fullyrðingum kærenda um að allir íbúar í hverfinu hafi gert athugasemdir við málsmeðferð bæjarins á umdeildri skipulagsbreytingu sé rétt að benda á að kærendur hafi farið með undirskriftarlista í nokkur hús í grenndinni þar sem málsmeðferðinni hafi verið mótmælt.  Því fari fjarri að allir íbúar hverfisins hafi látið málið til sín taka. 

Því sé mótmælt að með deiliskipulagsbreytingunni sé einungis verið að komast hjá því að framfylgja niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006.  Akureyrarbær ítreki að með breytingunni sé einungis verið að færa deiliskipulagið í það horf sem það átti að vera, en vegna misræmis eða mistaka við deiliskipulagsgerð hafi það verið túlkað á annan veg. 

Þá mótmæli Akureyrarbær þeirri túlkun kærenda að deiliskipulagsbreytingin sé ólögmæt þar sem hún taki ekki til svæðis sem myndi heildstæða einingu.  Aðeins sé um að ræða breytingu á gildandi deiliskipulagi.  Slíkar breytingar hafi verið tíðkaðar af sveitarfélögum um langa hríð án athugasemda enda ástæðulaust að láta deiliskipulagsbreytingu ná til stærra svæðis en þess sem breytingin taki til. 

Ekki sé á það fallist að hin kærða ákvörðun brjóti í bága við jafnræði borgaranna.  Ástæður skipulagsbreytingarinnar hafi þegar verið raktar en ekki sé verið að fara eftir kenjum eða kröfum eins aðila eins og ráða megi af málatilbúnaði kærenda.  Það sé ljóst af greinargerð og uppdrætti að eigandi lóðar að Sómatúni 6 hafi farið eftir þeim skilningi á deiliskipulagi svæðisins sem Akureyrarbær taldi að væri í gildi fyrir hina kærðu breytingu.  Þannig lagi hann hús sitt að landslaginu og nýti hallann í landinu eins og kveðið sé á um í skilmálum.  Hönnuðir og eigendur Sómatúns 4 og 6 hafi hins vegar valið að grafa byggingar á lóðum sínum niður og sprengja þær inn í landið í stað þess að hanna þær í samræmi við náttúrulegan landhalla.  Þannig muni 2,10 m á gólfkóta hússins nr. 4 og lóðarmarkapunkti í suðvesturhorni lóðarinnar.  Við þessa ákvörðun lóðarhafa nr. 4 og 8 skerðist útsýni þeirra til suðvesturs og norðausturs.  Hefðu kærendur lagað hús sín að landhalla lóðanna væri ekki misræmi í götumynd svo sem kærendur haldi nú fram. 

Ákvörðun Akureyrarbæjar um að bæta fyrir mistök sem leitt hafi til misræmis við deiliskipulagsgerð frá árinu 2005 sé byggð á málefnalegum sjónarmiðum.  Hefðu þau mistök ekki verið lagfærð væru bæjaryfirvöld að láta þann lóðarhafa sem hafi farið eftir skilmálunum gjalda þess og hampa þeim lóðareigendum sem sniðgengið hafi tilmæli skilmálanna að hús skuli aðlagast landinu. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er farið fram á að kröfum kærenda í máli þessu verði hafnað. 

Áður en byggingarleyfi fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni að Sómatúni 6 hafi verið veitt  hinn 24. maí 2006 hafi skipulagsskilmálar verið kannaðir sérstaklega.  Leitað hafi verið til hönnuða skipulagsins og borið undir þá hvort það samrýmdist skipulagshugmyndum þeirra að byggja tveggja hæða hús á lóðinni.  Í svari þeirra hafi komið fram að það samræmdist skipulagshugmyndum þeirra að hús sem merkt væri 1h yrði tvær hæðir ef landhalli biði upp á það.  Bentu þeir og á að virða bæri nágrannarétt þannig að sýnt yrði fram á að hækkun skerti ekki sólarljós og útsýni nærliggjandi lóða.  Hafi verið gengið úr skugga um að svo væri ekki í umræddu tilfelli þrátt fyrir að bæði húsin nr. 4 og 8 séu grafin nokkuð niður.  Fyrirhugað hús að Sómatúni 6 verði lægra en heimilt sé að byggja hæst samkvæmt skipulaginu. 

Byggingarleyfishafi taki undir málsástæður í greinargerð Akureyrarbæjar að baki umdeildri breytingu á deiliskipulaginu en geri eftirfarandi athugasemdir við málatilbúnað kærenda. 

Erfitt sé að gera sér grein fyrir þeim hagsmunum sem kærendur hafi í þessu máli.  Sú breyting sem gerð hafi verið á deiliskipulagi sé unnin í samráði við skipulagshönnuði og til þess fallin að deiliskipulagið verði í samræmi við þær hugmyndir sem fram komi í greinargerð með upphaflega deiliskipulaginu. 

Húsið nr. 4 við Sómatún hafi verið sprengt tæpa tvo metra ofan í klöpp að vestan.  Teikningar að Sómatúni 6 beri það með sér að aðeins einn gluggi sé á efri hæð, sem snúi að Sómatúni 4.  Stofuálma Sómatúns 6 skyggi algerlega á útivistarsvæði hússins nr. 4 og hafa verði í huga að 15 metrar séu á milli húsanna.  Þá hafi sú hlið Sómatúns 8 sem snúi að lóð nr. 6 að geyma þvottahús og bílskúr en eitt lítið kýrauga sé á þeirri hlið Sómatúns 6. 

Í málinu vegist annars vegar á þeir hagsmunir byggingarleyfishafa að fá að byggja hús sem hann hafi látið hanna á lóðinni og keypt talsvert af sérhæfðu efni til húsbyggingarinnar og hins vegar langsóttir og órökstuddir hagsmunir kærenda um hugsanleg áhrif á verðmæti fasteigna þeirra. 

Byggingarleyfishafi hafi frá öndverðu reynt að fara að öllum reglum sem gildi um öflun byggingaleyfis fyrir hús sitt.  Ljóst sé eftir úrskurð nefndarinnar í fyrra máli að skilningur skipulagshönnuða og Akureyrarbæjar hafi ekki verið í samræmi við deiliskipulag svæðisins.  Tilgangurinn með breytingunni sé að taka af vafa sem upp hafi verið kominn og færa deiliskipulagið í það horf sem höfundar þess hafi gert ráð fyrir.  Breytingin sem slík sé ekki grundvallarbreyting á skipulagi hverfisins.  Ásýnd þess eða heildarmynd breytist ekkert.  Það sé ekki verið að auka byggingarmagn á lóð eða stækka húsið umfram það sem gert hafi verið ráð fyrir í upphaflegu skipulagi.  Málefnaleg rök hafi verið færð fyrir breytingunni en svo hafi ekki verið í þeim málum sem fjallað hafi verið um í þeim úrskurðum úrskurðarnefndarinnar sem kærendur vísi til.  Í máli nr. 12/2004 hafi fyrirhuguð bygging farið út fyrir byggingareit og því þurft að víkja frá reglum um lágmarksfjarlægð húsa frá lóðarmörkum.  Í máli nr. 31/2007 hafi aðstæður, að því er virðist, verið þær að deiliskipulagi hafi verið breytt í þágu eins lóðarhafa, en öðrum í sambærilegri stöðu synjað. 

Leggja verði til grundvallar við úrlausn þessa máls að umdeild breyting sé óveruleg, hún hafi engin áhrif á ásýnd skipulagssvæðisins og hagsmunir kærenda af því að koma í veg fyrir byggingu fyrirhugaðs húss að Sómatúni 6 séu í besta falli óverulegir.  Loks verði ekki fram hjá því litið að breytingin miði að því að ná fram tilgangi sem að hafi verið stefnt með deiliskipulaginu, eins og fram komi í greinargerð með því, og leiðrétta þar með ósamræmi á milli uppdráttar og greinargerðar. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var húsagerð á lóðunum að Sómatúni 4, 6 og 8 breytt.  Í stað einnar hæðar einbýlishúsa af gerðinni HI var heimilað að reisa á greindum lóðum nýja húsagerð, einnar til tveggja hæða, af gerðinni HIII.  Er bætt við á skipulagsuppdrátt tveimur skilmálateikningum fyrir einnar og tveggja hæða einbýlishús af gerðinni HIII þar sem hámarkshæð húss miðað við gólfplötu aðkomuhæðar er 6,0 metrar en samkvæmt skilmálateikningum fyrir húsagerð einnar hæðar húss af gerðinni HI er hámarkshæð 4,8 metrar miðað við gólfplötu aðkomuhæðar.  Umræddar lóðir eru þær einu á skipulagssvæðinu þar sem gert er ráð fyrir hinni nýju húsagerð en fyrir liggur að einnar hæðar hús voru þegar risin á lóðunum nr. 4 og 8 við Sómatún er skipulagsbreytingin tók gildi.

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 79/2006, er varðaði áður útgefið byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 og í bráðabirgðaúrskurði í kærumáli nr. 79/2007 vegna útgáfu nýs byggingarleyfis á sömu lóð uppkveðnum hinn 22. ágúst 2007, byggði úrskurðarnefndin á því að kærendur máls þessa ættu kæruaðild vegna byggingar umdeilds húss.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting veitir svigrúm til útgáfu byggingarleyfis í samræmi við áform lóðarhafa að Sómatúni 6 heimilar og tekur auk þess til lóða kærenda að Sómatúni 4 og 8.  Varðar breytingin því augljósa hagmuni kærenda og verður máli þessu því ekki vísað frá sökum aðildarskorts þeirra. 
 
Athugun á mæliblöðum og gildandi skipulagsuppdrætti svæðisins, með tilliti til landhalla einstakra lóða, leiðir í ljós að hvergi á skipulagssvæðinu er að finna lóð með sambærilegan landhalla og lóðirnar að Sómatúni 4, 6 og 8 þar sem heimilað er að reisa meira en einnar hæðar hús.  Jafnframt bera tilvitnuð skipulagsgögn með sér að dæmi eru um lóðir með meiri landhalla en fyrrnefndar lóðir, t.d. að Þrumutúni 2 og 4, þar sem einungis er heimilt að reisa einnar hæðar hús eftir umdeilda skipulagsbreytingu.  Breyting tekur þó ekki til þessara lóða sem þó hefði mátt búast við þegar litið er til þeirra röksemda bæjaryfirvalda að í breytingunni felist einungis leiðrétting á mistökum er birtist í misræmi milli skilmála og uppdráttar.

Eins og fyrr er að vikið tók deiliskipulag fyrir 2. áfanga Naustahverfis, er tekur til umrædds skipulagssvæðis, gildi á árinu 2005 og hafa byggingarleyfi verið veitt fyrir nýbyggingum í samræmi við það frá þeim tíma og húsbyggingar hafnar.  Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða, eins og hér um ræðir, er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar, húsagerðir og innbyrðis afstöðu húsa.  Er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Við úthlutun lóða á slíkum svæðum liggur þegar fyrir í deiliskipulagi hvaða heimildir eru fyrir hendi til nýtingar einstakra lóða og geta lóðarhafar ekki vænst þess að fyrra bragði að skipulagi verði breytt varðandi nýtingu og fyrirkomulag bygginga á einstökum lóðum.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi nema veigamiklar ástæður eða skipulagsrök mæli með því.  Verður að gjalda varhug við því, m.a. með tilliti til fordæmisgildis, að ráðist sé í breytingar á nýlegu deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa, enda geta slíkar breytingar raskað hagsmunum annarra lóðarhafa og dregið úr þeirri festu er deiliskipulagi er ætlað að skapa. 

Reglur þær og sjónarmið sem kærendur tefla fram um umfang og afmörkun skipulagssvæða eiga við um skipulagningu óskipulagðra svæða.  Skipulagsbreytingar geta eðli máls samkvæmt lotið að takmörkuðum hluta deiliskipulagssvæðis og eftir atvikum aðeins að einni lóð.  Afmörkun hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar getur því ein og sér ekki haft áhrif á gildi hennar. 

Bæjaryfirvöld hafa fært fram þau rök fyrir hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu að með henni sé verið að leiðrétta misræmi milli skipulagsskilmála og skipulagsuppdráttar þar sem í skilmálum sé heimilað að reisa tveggja hæða hús þegar landhalli leyfi en á uppdrætti hafi lóðir að Sómatúni 4, 6 og 8 verið með merkingu fyrir einnar hæðar hús þótt landhalli þeirra bjóði upp á stöllun húsa.  Með breytingunni sé verið að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar. 

Með vísan til fyrrgreindrar athugunar á skipulagsgögnum, þeirra sjónarmiða sem tíunduð hafa verið um skipulagsbreytingar og þeirrar staðreyndar að umrædd breyting hefur í raun aðeins þýðingu varðandi lóðina að Sómatúni 6, þykja framkomin rök fyrir umdeildri skipulagsbreytingu ekki haldbær. 

Að öllu þessu virtu verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er felld úr gildi. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ______________________________
            Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

96/2007 Heiðaþing

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 96/2007, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar  Kópavogs frá 4. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir húsunum að Heiðaþingi 2 og 4, Kópavogi

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. september 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Guðjón Ólafur Jónsson hrl., f.h. Ö og S, lóðarhafa Heiðaþings 6, Kópavogi, þær ákvarðanir byggingarnefndar Kópavogs frá 4. apríl 2007 að veita byggingarleyfi fyrir húsunum að Heiðaþingi 2 og 4, Kópavogi. Bæjarstjórn staðfesti hinar kærðu ákvarðanir á fundi sínum hinn 10 apríl 2007.

Gera kærendur þá kröfu að fyrrgreind byggingarleyfi verði felld úr gildi.  Jafnframt hefur verið gerð krafa um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni en eftir atvikum þykir nú rétt að taka málið til endanlegrar úrlausnar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfunnar.

Málavextir:  Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag fyrir suðursvæði Vatnsenda er tekur m.a. til umræddra lóða við Heiðaþing í Kópavogi.  Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum skyldu fyrirhuguð hús á lóðunum vera einnar hæðar parhús með innbyggðum bílageymslum, en heimilt var að hafa kjallara fyrir geymslur undir húsunum að hluta.

Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 6. júní 2006 var lagt fram erindi lóðarhafa Heiðaþings 2-4 er fól í sér frávik frá gildandi skipulagi að því leyti að heimilað yrði að nýta kjallararými sem íbúðarherbergi og að svalir næðu út fyrir byggingarreit.  Var samþykkt að kynna tillöguna fyrir lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 og að Gulaþingi 1 og 3.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar 8. ágúst 2006 þar sem lá fyrir umsögn bæjarskipulags um fram komnar athugasemdir frá lóðarhöfum Heiðaþings 6 og 8 varðandi skuggavarp og frágang á lóðamörkum.  Skipulagsnefnd fjallaði um erindið á fundi 22. ágúst 2006 ásamt tillögum um útfærslu og frágang á lóðamörkum vegna athugasemda kærenda.  Var skipulagsstjóra falið að kynna tillöguna fyrir lóðarhöfum og í kjölfarið gáfu lóðarhafar Heiðaþings 2 og 4 út yfirlýsingu þar sem samþykkt var að reistur yrði skjólveggur á lóðamörkum Heiðaþings 4 og 6 og því lýst yfir að lóðarhafar Heiðaþings 4 myndu setja upp stoðvegg á lóð sinni.

Skipulagsnefnd samþykkti síðan tillögu um útfærslu deiliskipulags varðandi Heiðaþing 2 og 4 og vísaði málinu til bæjarráðs sem samþykkti tillöguna á fundi hinn 7. september 2006.   Var þeirri ákvörðun skotið til úrskurðarnefndarinnar af hálfu kærenda í máli þessu.

Hinn 4. apríl 2007 voru umsóknir lóðarhafa að Heiðaþingi 2 og 4 teknar fyrir á fundi byggingarnefndar sem samþykkti byggingarleyfi fyrir Heiðaþing 2 og 4 með vísan til þess að erindin hefðu hlotið afgreiðslu skipulagsnefndar og bæjarráðs í samræmi við 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Byggingarfulltrúi gaf síðan út umrædd leyfi hinn 3. maí 2007.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að hin kærðu byggingarleyfi eigi ekki stoð í gildandi skipulagi umrædds svæðis en kærendur hafi efnislegar athugasemdir við greind byggingarleyfi. 

Kærendum hafi ekki verið kunnugt um útgefin byggingarleyfi eða efni þeirra fyrr en með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 6. september 2007.   Þeir hafi enga ástæðu haft til að ætla að byggingarfulltrúi myndi gefa út byggingarleyfi í andstöðu við gildandi deiliskipulag og hafi í raun mátt treysta að svo yrði ekki.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er gerð krafa um frávísun málsins en að öðrum kosti að umdeild byggingarleyfi standi óröskuð.

Kærendur eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu en þar að auki sé kæran of seint fram komin.  Kærendum hafi mátt vera ljóst að leyfi hafi verið gefið út þar sem framkvæmdir hafi byrjað í kjölfar útgáfu byggingarleyfis.  Samkvæmt byggingarsögu hafi úttektir farið fram á jarðvegsgrunni 4. júní 2007 og úttekt á sökklum þann 17. júlí sama ár.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Haldið er fram af hálfu byggingarleyfishafa að kæra kærenda hafi borist að liðnum kærufresti og komi kröfur þeirra því ekki til álita.    Þar að auki verði ekki séð að kærendur eigi lögvarinna hagsmuna að gæta varðandi umdeild leyfi þar sem heimilaðar byggingar raski í engu grenndarhagsmunum þeirra enda hafi ekki verið sýnt fram á það og málið sé vanreifað.  Því sé mótmælt að leyfin eigi ekki stoð í gildandi skipulagi.  Hvað sem líði skipulagsbreytingunni frá september 2006 eigi leyfin stoð í eldra skipulagi þar sem einungis hafi verið um að ræða breytingar á nýtingu kjallara umræddra húsa.

Niðurstaða:  Lóð kærenda liggur að lóðarmörkum Heiðaþings 4.  Ákvörðun um nýtingu húsanna að Heiðarþingi 2 og 4 eða nærliggjandi húsa getur snert lögvarða hagsmuni kærenda enda voru þeim grenndarkynntar fyrirhugaðar breytinga á deiliskipulagi vegna lóðanna að Heiðaþingi 2 og 4.  Verður máli þessu því ekki vísað frá sökum aðildarskorts.  Þá liggur ekki fyrir í málinu að kærendum hafi verið kunnugt um efni umdeildra byggingarleyfa fyrir þann tíma er þeir sjálfir halda fram enda varð ekki ráðið framkvæmdum þeim sem hafnar voru hvort byggingarleyfin væru í samræmi við gildandi skipulag.  Má og fallast á með kærendum að þeir hafi mátt treysta því að svo væri.  Eins og atvikum er háttað verður því ekki talið að kæra í máli þessu hafi borist að liðnum kærufresti og verður frávísunarkröfu af þeim sökum einnig hafnað.

Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð fyrr í dag í kærumáli vegna deiliskipulagsbreytingar er m.a. heimilaði breytta notkun kjallararýma húsanna að Heiðaþingi 2 og 4.  Var því kærumáli vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem meðferð skipulagsbreytingarinnar samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 var ekki talið lokið.

Í hinum umþrættu byggingarleyfum er heimilað að hafa íbúðarherbergi í kjallara umræddra húsa en gildandi skipulag heimilar slíkt ekki.  Liggur því fyrir að hin kærðu byggingarleyfi víkja frá gildandi deiliskipulagi sem fer í bága við 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verða hin kærðu byggingarleyfi því felld úr gildi.  

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir byggingarnefndar Kópavogs frá 4. apríl 2007, um að veita byggingarleyfi fyrir húsum að Heiðaþingi 2 og 4, eru felldar úr gildi.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                             __________________________
         Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

47/2007 Birnustaðir

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 26. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2007, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra M, G, Þ og Á, eigendur fasteignar í landi Birnustaða, Súðavíkurhreppi, þá ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 að veita eiganda jarðarinnar byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu.  Byggingarnefnd tók hina kærðu ákvörðun fyrir að nýju á fundi sínum hinn 7. júní 2007 og tók þá fyrir skriflega umsókn um byggingarleyfi og samþykkti hana með vísun til fyrirliggjandi gagna.  Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 8. júní 2007.   

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 30. maí 2007 gerðu kærendur auk þess kröfu um að úrskurðarnefndin kvæði til bráðabirgða upp úrskurð um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu.  Var fallist á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 3. júlí 2007.

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda en deilt hefur verið um heimildir til byggingar vélageymslu að Birnustöðum í Laugardal í Súðavíkurhreppi.  Hafa deilur þessar staðið milli eiganda jarðarinnar annars vegar, sem óskað hefur eftir heimild til byggingar nýrrar vélageymslu, og hins vegar kærenda sem eru eigendur sumarhúss er á jörðinni stendur. 

Umrætt sumarhús er sagt hafa verið byggt á árinu 1988 og liggur fyrir byggingarvottorð, útgefið af byggingarfulltrúa hinn 16. febrúar 1998, þar sem fram kemur að húsið sé fullgert og byggt með leyfi byggingar- og skipulagsyfirvalda Súðavíkurhrepps, áður Ögurhrepps.  Hinn 13. október 1997, gáfu þáverandi eigendur Birnustaða út yfirlýsingu um að 1.500 m² lóð fylgdi sumarhúsinu í samræmi við uppdrátt, staðfestan af byggingarfulltrúa, auk annarra nánar tilgreindra réttinda.  Er sumarhúsið skammt norðaustan við íbúðarhúsið á jörðinni en auk þess var suðvestan við sumarhúsið gömul vélaskemma um 10 metra frá lóðarmörkum sem nú hefur verið rifin til hálfs og til stendur að rífa að fullu þegar lokið verður byggingu nýrrar vélaskemmu.  Þá stóð lítill hjallur suðvestan við sumarhúsið alveg við lóðarmörk þess, en hann hefur nú verið rifinn.

Nokkuð er síðan þeir eigendur sem ráðstöfuðu umræddri lóð undir sumarhúsið seldu jörðina Birnustaði, en sumarhúsið var undanskilið við söluna ásamt tilheyrandi lóð.

Ekki er í gildi deiliskipulag á umræddu svæði en í gildi er Aðalskipulag Súðavíkurhrepps 1999-2018.  Birnustaðir eru lögbýli og er land jarðarinnar skilgreint landbúnaðarsvæði. Í greinargerð aðalskipulagsins segir m.a. að sveitarstjórn telji ekki að útiloka eigi byggingu einstakra dreifðra bústaða utan skilgreindra frístundabyggðarsvæða en í þeim tilvikum skuli þeir einungis staðsettir á landbúnaðarsvæðum.  Samkvæmt aðalskipulagsuppdrætti og greinargerð aðalskipulagsins er heimild til að reisa frístundahús í Laugardal. 

Umsókn um leyfi til byggingar nýrrar vélageymslu á jörðinni var fyrst samþykkt í byggingarnefnd hinn 27. október 2004.  Á grundvelli þeirrar samþykktar gaf byggingarfulltrúi út skriflegt byggingarleyfi hinn 23. mars 2005 með vísan til ákvæða 44. gr. skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður ráðið af málsgögnum að eftir þetta hafi byggingaryfirvöldum í Súðavíkurhreppi orðið ljóst að ekki hefði verið staðið rétt að undirbúningi ákvörðunar um leyfisveitinguna og var Skipulagsstofnun sent erindi af því tilefni.  Í svari Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 17. ágúst 2005, segir m.a:  „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 11. ágúst 2005, þar sem óskað er meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir allt að 245,7 m² vélageymslu í landi Birnustaða.  Hámarkshæð húss er 5,5 m (mælt á uppdrætti) … Áður en Skipulagsstofnun getur afgreitt erindið þarf að liggja fyrir hvort gert hafi verið bráðabirgðahættumat af svæðinu í samræmi við ákvæði aðalskipulags Súðavíkur.  Þar sem um byggingu er að ræða í næsta nágrenni við núverandi frístundahús þarf jafnframt að kynna framkvæmdina fyrir eigendum þess og mælir stofnunin með því að reynt verði að ná sáttum um staðsetningu hennar.  Stofnunin bendir jafnframt á að gæta þarf ákvæða byggingarreglugerðar um fjarlægð frá lóðamörkum og að gera þarf yfirlitsmynd sem sýnir staðsetningu jarðarinnar/framkvæmdarinnar í sveitarfélaginu.“ 

Með bréfi, dags. 20. september 2005, tilkynnti byggingarfulltrúi eiganda Birnustaða að komið hefði í ljós að ekki hefði verið staðið rétt að veitingu leyfisins.  Hefði þess ekki verið gætt að leggja byggingarleyfisumsóknina fyrir Skipulagsstofnun og óska meðmæla samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en auk þess hefði verið að því fundið að ekki hefði farið fram grenndarkynning vegna sumarhúss er stæði nærri vélageymslunni.  Þar sem enn hefði ekki tekist að leggja fram umbeðin gögn, sem um hefði verið rætt við byggingarleyfishafa, væri áður útgefið byggingarleyfi frá 23. mars 2005 fellt úr gildi.  

Með bréfi byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 22. september 2005, var þeim tilkynnt að ákveðið hefði verið, með vísan til 2. mgr. (sic) 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, að grenndarkynna þá ákvörðun eigenda jarðarinnar að byggja vélageymslu á jörðinni.  Í bréfi, dags. 17. október 2005, settu kærendur fram athugasemdir vegna þessa og mótmæltu staðsetningu fyrirhugaðrar vélageymslu.  Á fundi byggingarnefndar hinn 8. nóvember 2005 var eftirfarandi bókun samþykkt samhljóða:  „Byggingarnefnd telur ekki  nægileg rök fyrir því að banna byggingu vélageymslu á áður samþykktum byggingarreit.“  Var bókunin staðfest á fundi sveitarstjórnar samdægurs og athugasemdum kærenda svarað.  Kærði lögmaður eigenda sumarhússins þessa niðurstöðu byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 7. nóvember 2005, en ekkert byggingaleyfi var þó veitt í framhaldi af framangreindri niðurstöðu byggingarnefndar.  Var kærumálið síðar dregið til baka þar sem engin kæranleg ákvörðun lá fyrir í málinu.

Í bréfi Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 14. nóvember 2005, segir m.a. eftirfarandi:  „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 8. nóvember 2005, þar sem ítrekuð er ósk um meðmæli Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir 246 m² vélageymslu í landi Birnustaða … Skipulagsstofnun undrast að sveitarstjórn skuli fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss sem fyrir er á jörðinni.  Skipulagsstofnun gerir þó ekki athugasemd við að leyfi verði veitt fyrir byggingunni enda verði virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum m.t.t. til byggingarefna.“ 

Málið virðist hafa legið niðri um nokkurn tíma eftir þetta en í tölvupósti sveitarstjóra hinn 20. mars 2007 til eins kærenda segir eftirfarandi:  „Sendi þér hér afrit af nýrri tillögu að staðsetningu geymslunnar sem óskað er eftir að fá heimild til að byggja á Birnustöðum.  Heyri frá þér þegar þú hefur skoðað þessa staðsetningu.“  Á fundi byggingarnefndar Súðavíkurhrepps hinn 30. apríl 2007 var tekið fyrir munnlegt erindi um byggingu margnefndrar vélageymslu.  Í gögnum málsins kemur fram að um sé að ræða 246 m² vélageymslu, þar sem vegghæð sé 3,97 metrar og mænishæð 5,51 metri.  Lengd hússins sé áformuð 21,71 metri og breidd þess 11,32 metrar.  Mun vélageymsla þessi koma í stað eldri og umtalsvert minni geymslu.  Segir í bókun byggingarnefndar að um sé að ræða nýja staðsetningu hússins og að erindið sé samþykkt þar sem það sé í samræmi við byggingarlög.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 31. maí 2007 var samþykkt byggingarnefndar tekin til afgreiðslu og lagt fram afrit af kæru kærenda til úrskurðarnefndarinnar og erindi byggingarfulltrúa.  Þá var og lögð fram skrifleg byggingarleyfisumsókn.  Í umsókninni segir m.a. eftirfarandi:  „Áður hefur verið sótt um byggingarleyfi fyrir þessu húsi en það var ógilt vegna ósamkomulags við nágranna um staðsetningu þess.  Nú hefur byggingin verið færð 9 m í SA og skerðir ekki, að okkar mati, lengur útsýni til SV, en það var m.a. það sem nágrannar í sumarhúsinu settu fyrir sig.“  Var afgreiðslu frestað til næsta fundar sveitarstjórnar. 

Á fundi byggingarnefndar hinn 7. júní 2007 var tekin til afgreiðslu umsókn um byggingarleyfi vélageymslu á Birnustöðum og var eftirfarandi fært til bókar:  „Lögð fram greinargerð byggingarfulltrúa er varðar möguleg grenndaráhrif vegna byggingarinnar.  Lagt fram álit lögfræðings Súðavíkurhrepps vegna málsins.  Lagðar fram athugasemdir frá Margréti og Þóru Karlsdætrum á greinargerð byggingarfulltrúa.  Byggingarnefnd hefur áður fjallað um sama erindi sem lagt var munnlega fyrir nefndina af byggingarfulltrúa þann 30. apríl sl.  Nú hefur umsækjandi lagt fram skriflega umsókn um byggingarleyfi.  Nefndin hefur farið yfir öll gögn um málið og komist að sömu niðurstöðu og þann 30. apríl sl. þ.e. að nefndin leggur það til við sveitarstjórn að hún samþykki erindið.  Jafnframt átelur byggingarnefndin byggingaraðila harðlega fyrir að hafa ekki farið eftir munnlegum tilmælum byggingarfulltrúa um að hefja ekki byggingarframkvæmdir fyrr en skriflegt leyfi þar um hafi verið gefið út.“  Var framangreind afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 8. júní 2007 með eftirfarandi bókun:  „Sveitarstjórn telur ekki að framkomin sjónarmið um meint grenndaráhrif séu þess eðlis að ekki beri að veita byggingaleyfi vegna byggingarinnar.“

Með vísan til ákvæða 44. gr. skipulags- og byggingarlaga gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi hinn 11. júní 2007 fyrir hinni umdeildu vélageymslu en fyrir liggur að byggingarleyfishafi hóf framkvæmdir áður en leyfið var veitt.  

Framangreindri samþykkt skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.  Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum hinn 3. júlí 2007, ákvað úrskurðarnefndin að stöðva skyldi framkvæmdir við bygginguna meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þegar kæra hafi verið send úrskurðarnefndinni hafi hvorki legið fyrir samþykkt byggingarnefndar né sveitarstjórnar á byggingarleyfi vegna vélageymslunnar.  Byggingarframkvæmdir hafi verið hafnar og það án þess að fyrir hendi væri byggingarleyfi.  Þá hafi heldur ekki farið fram grenndarkynning í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga vegna byggingarinnar. 

Því sé haldið fram að byggingin sé allt of nálægt sumarhúsi kærenda og aðeins séu ellefu metrar á milli hússins og fyrirhugaðrar vélageymslu.  Vélageymslan sé þrjá metra frá lóðarmörkum sumarhússins en húsið sé átta metra frá lóðarmörkum.  Telji kærendur að fjarlægð frá lóðarmörkum þurfi að vera a.m.k. tíu metrar og vísa í því sambandi til ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Fyrirhuguð bygging komi til með að valda verulegri útsýnisskerðingu í suðurátt frá sumarhúsi og lóð kærenda og breyti það litlu þó hún hafi verið færð ofar frá því sem upphaflega hafi verið ákveðið.  Byggingin muni varpa skugga á hús og lóð kærenda og bent sé á að ekkert faglegt mat hafi farið fram á hugsanlegri skuggamyndun af fyrirhugaðri vélageymslu.  Þá telji kærendur að fyrirhuguð bygging muni valda mikilli snjósöfnun á lóð þeirra ásamt því að valda miklu ónæði bæði sökum hávaða, vélaumferðar og mengunar frá vélum.  Þessi mikla nálægð muni auk þess hafa í för með sér verðrýrnun á húsi kærenda. 

Með bréfi, dags. 22. júlí 2007, gerir lögmaður kærenda nánari grein fyrir sjónarmiðum þeirra, m.a. í tilefni af nýjum gögnum um aðkomu Skipulagsstofnunar að málinu, sem hann kveður kærendum ekki hafa verið kunnugt um.  Bendir lögmaðurinn á að í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 14. nóvember 2005, til byggingarnefndar Súðavíkurhrepps, hafi komið fram að stofnunin gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt fyrir byggingunni, enda yrðu virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum með tilliti til byggingarefna.  Þá hafi einnig komið fram í bréfinu að Skipulagsstofnun hafi undrast að sveitarstjórn Súðavíkurhrepps skyldi fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss sem fyrir væri á jörðinni.  Því megi velta fyrir sér hvort hér sé um eiginleg meðmæli að ræða af hálfu Skipulagsstofnunar eins og áskilið sé í 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997.

Þann 20. mars 2007 hafi einn kærenda fengið tölvupóst frá sveitarstjóra Súðavíkurhrepps þar sem tilkynnt hafi verið um breytingu á staðsetningu fyrirhugaðrar vélageymslu á Birnustöðum.  Því fari hins vegar fjarri að tillaga að þessari staðsetningu hafi verið niðurstaða af tilraunum til að ná sáttum milli aðila því aldrei hafi verið haft samband við kærendur á þessu tímabili, hvorki af hálfu byggingarnefndar Súðavíkurhrepps né byggingarleyfishafa, til að reyna að finna viðunandi lausn á þeim ágreiningi sem verið hafi með aðilum um fyrirhugaða staðsetningu vélageymslunnar.  Það virðist því eingöngu hafa verið ákvörðun byggingarleyfishafa og byggingarnefndar Súðavíkurhrepps að færa vélageymsluna til um níu metra frá því sem áður hefði verið ákveðið.  Þá verði heldur ekki séð að byggingarnefndin hafi látið rannsaka málið með tilliti til þeirra augljósu grenndaráhrifa sem fyrirhuguð bygging hefði á hús kærenda.  Eðlilegt hefði verið að byggingarnefndin  hefði t.d. látið gera skuggavarpsmyndir vegna byggingarinnar áður en ákvörðun um að veita byggingarleyfið hefði verið tekin.   Slíkt hefði verið liður í því að rannsaka m.a. þau áhrif sem fyrirhuguð bygging hefði á næsta nágrenni hennar, þ.m.t. á hús kærenda.

Ekki verði séð að byggingarnefnd Súðavíkurhrepps hafi séð ástæðu til að leita eftir meðmælum frá Skipulagsstofnun áður en nefndin hafi gefið út síðara byggingarleyfið fyrir vélageymslunni í júní 2007.  Nefndin geti í því sambandi ekki byggt á afgreiðslu Skipulagsstofnunar vegna fyrra byggingarleyfis enda staðsetning byggingarinnar önnur en þá hafi verið áformuð.  Meðmæli Skipulagsstofnunar hafi einvörðungu byggst á fyrri staðsetningu og verði ekki nýtt til byggingar á öðrum stað.  Byggingarnefnd hefði átt að leita að nýju til Skipulagsstofnunar í ljósi nýrrar staðsetningar og óska eftir meðmælum stofnunarinnar áður en hægt hefði verið að veita byggingarleyfið þar sem 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997 taki m.a. til þeirra tilvika þegar ekki liggi fyrir deiliskipulag eins og hátti til í því máli sem hér um ræði.   Þá sé einnig vert að hafa í huga að engin grenndarkynning á grundvelli 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 hafi átt sér stað, en slíkt hefði ekki þurft ef byggingarnefndin hefði ákveðið að nýta sér heimild 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997 eins og hún hafi gert varðandi fyrra byggingarleyfið.  

Samkvæmt framansögðu sé ljóst að málsmeðferðinni hjá byggingarnefnd Súðavíkurhrepps hafi verið verulega ábótavant þar sem fyrirmælum og skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi ekki verið fylgt áður en hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið var veitt.  Ekki verði annað séð en að þegar af þessari ástæðu einni beri að fella byggingarleyfið úr gildi.

Kærendur gera jafnframt athugasemdir við umsögn byggingarleyfishafa frá 29. júní 2007 og mótmæla staðhæfingum um að útsýnisskerðing og skuggavarp af nýbyggingunni sé lítið og að byggingarleyfið hafi verið veitt í kjölfar ítarlegrar og vandaðrar rannsóknar á öllum atvikum máls svo og að ekki hafi verið kostur á annarri staðsetningu skemmunnar.

Málsrök byggingarnefndar Súðarvíkurhrepps:  Byggingarnefnd andmælir því að tekin hafi verið fyrir munnleg umsókn um byggingarleyfi hinn 7. júní 2007 líkt og kærendur haldi fram. 

Fyrir liggi að kærendum hafi verið kynnt fyrirhuguð færsla á umræddri byggingu í tölvupósti.  Því bréfi hafi kærendur svarað en þeir hafi sett fram órökstuddar fullyrðingar, til að mynda um útsýnisskerðingu, hættu á snjósöfnun og að litlu hafi breytt þótt byggingin hafi verið færð um níu metra.  Telji byggingarnefnd að með þessu svari hafi grenndarkynningu verið lokið og frekari kynning hafi engan tilgang haft nema að tefja málið.  Auk þess sé vísað til grenndarkynningar sem fram hafi farið í september 2005.  Aðeins sé um að ræða færslu byggingarinnar um níu metra til norðausturs sem hafi verið gerð til að koma til móts við kærendur vegna meintrar útsýnisskerðingar.  Þetta hafi þeim verið kynnt og mótmæli byggingarnefndin því að framangreint sé ekki ígildi grenndarkynningar. 

Athygli sé vakin á því að aðeins hafi verið um kynningu að ræða og ekkert annað samkvæmt byggingarreglugerð og að mati nefndarinnar hafi óumdeilanlega farið fram kynning á þessari breytingu.  Athugasemdum kærenda hafi verið svarað á skriflegan, rökstuddan hátt og sé vísað til þeirra. 

Kærendur vísi til ákvæðis um tíu metra fjarlægð byggingarreits frá lóðarmörkum í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Telji nefndin að ákvæðið eigi við þar sem verið sé að skipuleggja frístundabyggð þar sem ætlunin sé að byggja mörg frístundahús.  Vísað sé til gr. 4.11.1 í reglugerðinni en nefndin telji að túlka beri ákvæðið svo að það taki til byggðs landsvæðis fyrir frístundabyggð frekar en að eitt stakt hús sé frístundabyggð.  Hafi þá vegið þyngra fjarlægð að næsta sumarhúsi en annað.  Hér sé næsta hús vélageymsla.  Leiki vafi hér á ætti við þessar aðstæður eignar- og afnotaréttur eigenda lögbýlisins að ráða umfram þá skýringu að þetta sé frístundabyggð.  Ef litið sé svo á að um frístundabyggð sé að ræða mætti með sömu rökum segja að sumarhúsið sé fjölbýlishús en það dytti engum í hug að gera.  Að halda því fram að reglan gildi í máli þessu séu léttvæg rök og því mótmælt að um sé að ræða frístundabyggð og að ákvæðið hafi eitthvað gildi í þessu máli.

Þá sé bent á að sumarhúsið sé eitt stakt hús, byggt upp við íbúðarhús lögbýlisins árið 1988, eða þar um bil, og engin gögn um leyfi vegna byggingar hússins hafi fundist.  Árið 1997 hafi sumarhúsinu verið afmörkuð lóð. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. júlí 2007, áréttar byggingarfulltrúi f.h. byggingarnefndar að málið hafi hlotið fullnægjandi afgreiðslu Skipulagsstofnunar.  Skuggavarpsmyndir sem lagðar hafi verið fram gefi til kynna að skuggavarp sé óverulegt og fullyrðingar um snjósöfnun séu ekki á rökum reistar.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt og tekið undir sjónarmið sveitarfélagsins varðandi útsýnisskerðingu,  skuggamyndun, snjósöfnun og hávaðamengun.  Þá sé bent á að um sé að ræða landbúnaðarjörð.  Eldri vélageymsla hafi staðið á svipuðum stað og sú nýja, reyndar nokkru neðar, og að sjálfsögðu megi gera ráð fyrir hávaða vegna þeirra véla sem notaðar séu til landbúnaðar.  Fyrir ofan íbúðarhús byggingarleyfishafa séu gamlar grafir þar sem miltisbrandssýktar kýr hafi verið urðaðar um aldamótin 1900 og komi því ekki til greina að hafa vélaskemmuna þar.  Þá sé ekki hægt að hafa vélaskemmu vestan við húsið, þ.e.a.s. milli þess og fjárhúss og hlöðu, þar sem rotþró sé þar á milli og einnig dys.  Þá þurfi að vera þar til staðar aðstaða fyrir heyflutning og aðstaða úti til að geyma hey.  Sé það svo að eina staðsetningin sem komi til greina fyrir vélaskemmuna sé þar sem byggingarleyfi geri ráð fyrir henni.

Byggingarleyfishafi hafi fullnægt öllum skilyrðum fyrir byggingunni og fengið öll tilskilin leyfi með réttum hætti.  Byggingarleyfið brjóti hvorki í bága við skipulags- og byggingarlög né reglugerðir sem settar hafa verið með stoð í þeim.  Byggingarleyfishafi hafi gert allt sem í hans valdi standi til að koma til móts við kærendur með því að færa byggingu hússins um níu metra og sé ekki val um byggingu vélageymslunnar á öðrum stað.  

Sérstaklega sé tekið undir andmæli byggingarnefndar varðandi þá málsástæðu kærenda að tíu metrar þurfi að vera á milli vélageymslunnar og lóðarmarka.  Ákvæði gr. 4.11 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 eigi við um frístundabyggð og taki ákvæði reglugerðarinnar til gerðar deiliskipulags þegar slík svæði séu skipulögð í deiliskipulagi.  Eitt frístandandi sumarhús nálægt lögbýli geti seint talist frístundabyggð.  Samkvæmt Aðalskipulagi Súðavíkur 1999-2018 sé þetta svæði skilgreint sem landbúnaðarsvæði og ekki liggi fyrir deiliskipulag. 

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. júlí 2007, áréttar lögmaður byggingarleyfishafa sjónarmið hans í málinu.  Kveður hann ljóst af lestri gagna málsins að allar forsendur hafi verið fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir vélaskemmu á sínum tíma á grundvelli 3. tl. til bráðabirgða laga nr. 73/1997 á stað sem hefði skert útsýni kærenda til SV niður í dalinn enda hafi verið búið að afla meðmæla Skipulagsstofnunar.

Í ljósi athugasemda Skiplagsstofnunar hafi byggingarnefndin hins vegar leitast við að ná sáttum milli aðila um staðsetningu vélaskemmunnar í stað þess að veita byggingarleyfið að nýju á grundvelli meðmælanna.  Hafi því verið ráðist í gerð nýrra teikninga og staðsetning færð níu metra til SA, nær fjallshlíð, til hagsbóta fyrir kærendur og það rækilega kynnt fyrir þeim.  Kærendum hafi jafnframt verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við hina nýju staðsetningu og andmælaréttur þeirra virtur með grenndarkynningu.  Athugasemdum þeirra hafi síðan verið svarað með rökstuddum hætti af hálfu byggingarnefndar.

Skoðun aðstæðna á vettvangi hafi sýnt að núverandi staðsetning sé mikið betri fyrir kærendur en sú sem áður hafi verið ráðgerð.  Sú hlið sumarbústaðarins sem snúi að fjallinu geymi salerni, búr og svefnherbergi.   Einnig verði að benda á að tré séu fyrir framan vélaskemmuna sem nú þegar leiði til skuggavarps inn á lóð og megi gera ráð fyrir að þegar þau hafa stækkað meira sjáist vart í skemmuna.  Það útsýni sem hér skipti máli sé útsýnið niður í dalinn sem skerðist ekki.  Þvert á móti þá sé áréttað að hjallur og eldri vélaskemma hafi staðið þar áður sem skert hafi útsýnið mun meira en nú sé. 

Byggingarnefndin hafi í raun farið tvær leiðir við útgáfu hins nýja byggingarleyfis.  Aflað hafi verið meðmæla Skipulagsstofnunar og tekið tillit til athugasemda hennar.  Jafnframt hafi hin nýja umsókn verið grenndarkynnt fyrir kærendum með vísan til 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í kjölfarið hafi hið nýja byggingarleyfi verið gefið út.  Sé því mótmælt að málsmeðferð byggingarnefndar sé ábótavant með þeim hætti að leiða eigi til ógildingar.

Því sé harðlega mótmælt að tekið verði tillit til framlagðra skuggavarpsmynda við úrlausn málsins enda séu þær ekki unnar á réttum forsendum og sé skuggavarpið augljóslega mun minna en myndirnar sýni.  Varðandi hávaða þá sé ítrekað að hér sé um landbúnaðarjörð að ræða og aðalskipulag geri ráð fyrir landbúnaði á þessu svæði.  Verði kærendur að taka tillit til þess að landeiganda sé nauðsynlegt að fara með vélar sínar meðfram bústaðnum og að lögbýlinu vegna þeirrar starfsemi. 

Loks sé áréttað að byggingarleyfishafi hafi fullnægt öllum skilyrðum fyrir byggingunni og fengið öll tilskilin leyfi með réttum hætti.  Byggingarleyfið brjóti hvorki í bága við skipulags- og byggingarlög né heldur reglugerðir sem settar hafi verið með stoð í þeim.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir málatilbúnaði sínum sem ekki verða rakin hér nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 20. júlí 2007.  Auk nefndarmanna og starfsmanns nefndarinnar voru á staðnum kærendur og lögmaður þeirra, forsvarsmaður byggingarleyfishafa ásamt lögmanni sínum, byggingarfulltrúi Súðavíkurhrepps og sveitarstjóri.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi.  Á svæðinu er í gildi Aðalskipulag Súðavíkurhrepps 1999-2018.  Samkvæmt byggingarleyfinu á byggingin að rísa á skilgreindu landbúnaðarsvæði í þriggja metra fjarlægð frá lóð kærenda, sem er frístundalóð, og stendur á henni sumarhús í eigu þeirra.  Gerir aðalskipulagið ráð fyrir að stök sumarhús geti verið á landbúnaðarsvæðum í sveitarfélaginu og samræmist sumarhúsið því skilmálum aðalskipulagsins.  Fyrirhuguð nýbygging er í suðurátt frá sumarhúsinu, 246 m² að stærð, og er langhlið hússins 21,71 metri, samsíða suðvesturmörkum lóðar kærenda.  Mænishæð byggingarinnar er 5,51 metri.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Er landið allt skipulagsskylt og skulu framkvæmdir vera í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. 9. gr. nefndra laga.

Tvær heimildir eru í skipulags- og byggingarlögum sem heimila að vikið sé frá skyldu til að gera deilskipulag vegna fyrirhugaðra framkvæmda.  Er þar annars vegar um að ræða heimild í 3. mgr. 23. gr. laganna um leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu og hins vegar ákvæði 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga sem kveður á um að sveitarstjórn geti án þess að fyrir liggi staðfest aðal- eða svæðisskipulag eða samþykkt deiliskipulag og að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar leyft einstakar framkvæmdir sem um kunni að verða sótt og sé unnt að binda slíkt leyfi tilteknum skilyrðum.  Báðar fela þessar heimildir í sér undantekingu frá meginreglu laganna um deiliskipulagsskyldu og sæta því þröngri skýringu.

Ekki verður fallist á að skilyrði hafi verið til þess að veita hið umdeilda byggingarleyfi með stoð í heimildarákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Á ákvæðið við um þau tilvik þegar sótt er um leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum og vísar það til þéttbýlis, en ekki verður talið að bæjarhlað með íbúðarhúsi, vélaskemmu og hjalli ásamt nærliggjandi sumarhúsi geti talist þegar byggt hverfi í skilningi laganna.  Að auki hefur umrætt ákvæði verið skýrt svo að ekki sé á grundvelli þess unnt að heimila gerð mannvirkis sem hafi í för með sér umtalsverða breytingu eða röskun á byggðamynstri.  Gat hið umdeilda byggingarleyfi því ekki átt stoð í grenndarkynningum þeim er byggingarnefnd og sveitarstjórn stóðu fyrir.  Hins vegar var með þessum kynningum gætt andmælaréttar kærenda og hafa þær þýðingu í málinu að því leyti.

Fyrir liggur að sveitarstjórn leitaði meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga.  Laut erindi sveitarstjórnar að því að mælt yrði með byggingu vélageymslunnar á þeim stað sem um var sótt á árinu 2004, eða níu metrum nær bæjarhlaðinu en hið umdeilda leyfi heimilar. 

Í svari Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 14. nóvember 2005, segir að stofnunin undrist að sveitarstjórn skuli fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss (sic) sem fyrir sé á jörðinni.  Stofnunin geri þó ekki athugasemd við að leyfi verði veitt fyrir byggingunni enda verði virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum m.t.t. byggingarefna.  Hefur sveitarstjórn vísað til þess að með þessu svari hafi verið aflað fullnægjandi heimildar til útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.

Úrskurðarnefndin telur að ekki hafi verið unnt að leggja framangreinda afgreiðslu Skipulagsstofnunar á erindi sveitarstjórnar frá 7. október 2005 til grundvallar útgáfu byggingarleyfis fyrir umdeildri vélaskemmu á öðrum stað en þeim sem Skipulagsstofnun hafði tekið afstöðu til, sérstaklega þegar til þess er litið að stofnunin lýsir í bréfi sínu undrun á fyrra staðarvali fyrir vélageymsluna.  Að auki telur úrskurðarnefndin að með tilliti til þess sem fram kom í svari Skipulagsstofnunar hefði stofnunin þurft að færa fram sérstök rök fyrir þeirri niðurstöðu að gera ekki athugasemd við að leyfið yrði veitt þrátt fyrir þau viðhorf sem stofnunin lýsti til staðarvals mannvirkisins.  Telur úrskurðarnefndin að stofnunin hefði m.a. átt að líta til þeirra sjónarmiða sem fram koma í gr. 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 um byggingarreiti fyrir sumarhús, enda verður að gæta þess að með meðmælum samkvæmt 3. tl. bráðbirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga sé hagsmunaaðilum ekki íþyngt umfram það sem fullvíst má telja að leitt gæti af gerð deiliskipulags fyrir viðkomandi svæði.  Loks hefði borið að líta til sjónarmiða um meðalhóf, en úrskurðarnefndin telur einsýnt að völ hafi verið á annarri staðsetningu skemmunnar þar sem tillit hefði verið tekið til hagsmuna kærenda jafnt sem byggingarleyfishafa.  Bendir úrskurðarnefndin á að samkvæmt títtnefndum 3. tl. til bráðbirgða sé unnt að binda leyfi sem veitt eru á grundvelli hans tilteknum skilyrðum og ættu þau skilyrði m.a. að geta tekið til staðsetningar mannvirkis.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki hafi legið fyrir heimild með stoð í grenndarkynningu né fullnægjandi meðmæli Skipulagsstofnunar sem hefðu getað verið grundvöllur að útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis og verður það því fellt úr gildi.  Breytir það ekki þeirri niðurstöðu að byggingu hússins er svo langt komið sem raun ber vitni, enda hóf byggingaraðilinn framkvæmdir við bygginguna áður en umsókn hans um byggingarleyfi hlaut tilskilið samþykki byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar.

Úrskurðarorð:

Fellt er úr gildi hið kærða byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi. 

 

___________________________
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________           _____________________________  Ásgeir   Magnússon                                       Þorsteinn  Þorsteinsson     

des 22
Love0

89/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 4. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 89/2006, kæra á ákvörðunum sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsum á lóðunum nr. 109, 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. nóvember 2006, er barst nefndinni samdægurs, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, þær ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 að veita byggingarleyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109, 112 og 113 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi.  

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda.  Í kæru var boðuð frekari greinargerð ásamt málsástæðum og lagarökum varðandi hvert hinna kærðu byggingarleyfa er kærendur hefðu náð að afla gagna og kynna sér þau.  Boðuð greinargerð barst úrskurðarnefndinni hinn 29. maí 2007, þar sem einnig var kært nýtt byggingarleyfi á lóðinni nr. 112 frá 27. febrúar 2007.  Verður ekki fjallað sérstaklega um kröfu um stöðvun framkvæmda heldur kveðinn upp efnisúrskurður í kærumálinu.  

Málavextir:  Kærumál þetta á sér nokkurn aðdraganda en sumarið 2006 kærðu kærendur máls þessa til úrskurðarnefndarinar ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafnings-hrepps um heimildir til bygginga sumarhúsa á lóðunum nr. 109, 112 og 113.  Voru framkvæmdir stöðvaðar með bráðabirgðaúrskurði nefndarinnar uppkveðnum hinn 2. ágúst 2006 en síðar var kærumálunum vísað frá þar sem sveitarstjórn hafði fellt hinar kærðu ákvarðanir úr gildi og tekið nýjar í þeirra stað.       

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 17. október 2006 var eftirfarandi fært til bókar:  „Byggingarleyfi fyrir neðangreindar byggingar eru felld úr gildi þar sem stærð og/eða staðsetning bygginga er ekki í samræmi við deiliskipulag sem var í gildi á þeim tíma sem leyfin voru gefin út.  Teikningar eru lagðar fram að nýju þar sem stærð og staðsetning bygginganna eru nú í samræmi við gildandi deiliskipulag … Samþykkt.“   Var þar m.a. um að ræða lóðirnar nr. 109, 112 og 113.  Framangreind afgreiðsla var staðfest á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 26. október 2006.

Á fundi byggingarnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 27. febrúar 2007 var samþykkt nýtt byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóðinni nr. 112 og var sú afgreiðsla staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 1. mars 2007. 

Framangreindum samþykktum sveitarstjórnar hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að hin kærðu byggingarleyfi verði felld úr gildi þar sem þeir telji að deiliskipulagsbreytingar þær sem byggingarleyfin grundvallist á séu ólögmætar.  Kærendur hafi kært deiliskipulagsbreytingarnar til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 1. nóvember 2006, þar sem þess hafi verið krafist að þær yrðu felldar úr gildi.  Verði á það fallist leiði það til þess að fella beri hin kærðu byggingarleyfi úr gildi.

Að auki halda kærendur því fram að leyfi fyrir hinum kærðu sumarhúsum séu ekki í samræmi við deiliskipulagsbreytingarnar.  Þá liggi fyrir að húsin á lóðunum nr. 109 og 113 hafi verið reist í andstöðu við gildandi deiliskipulag.  Óheimilt sé, skv. 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinna kærðu byggingarleyfa verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ellegar hafnað. 

Vísað sé til þess að samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda hafi orðið kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra eigi.  Hinar kærðu ákvarðanir hafi verið teknar á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 29. ágúst vegna lóðar nr. 113 og hinn 17. október 2006 vegna lóða nr. 109 og 112.

Kæra í málinu sé dagsett 25. maí 2007.  Kærufrestur hafi því verið liðinn er kærandi hafi skotið máli sínu til úrskurðarnefndarinnar og beri því að vísa því frá nefndinni, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Ekki geti skipt máli þótt nýtt byggingarleyfi fyrir lóð nr. 112 hafi verið veitt hinn 1. mars 2007, sem hafi verið lítilsháttar breyting á húsi.

Þá sé og vísað til þess að kærendur geti ekki átt aðild að kröfu um ógildingu byggingarleyfa sem byggist á skipulagsákvörðun sveitarstjórnar frá 7. desember 2005.  Kærendur hafi engar athugasemdir gert vegna þess deiliskipulags fyrr en með kæru, dags. 1. nóvember 2006, og raunverulega ekki fyrr en með greinargerð sinni, dags. 25. maí 2007.  Þeim hafi  hins vegar verið gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum á kynningartíma tillögunnar.  Það hafi þau ekki gert en þau hafi notið lögmannaðstoðar í málarekstri sínum.

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að hver sá sem ekki geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni.  Af því leiði að þeir sem ekki komi á framfæri athugasemdum sínum vegna auglýsingar á tillögu að deiliskipulagi teljist vera samþykkir henni.  Þar sem kærendur teljist að lögum vera samþykkir umræddri skipulagstillögu geti þau ekki síðar haft uppi í kærumáli kröfur um ógildingu byggingarleyfis sem samþykkt hafi verið á grundvelli tillögunnar án breytinga er varðað geti hagsmuni þeirra.  Kærendur eigi því ekki kæruaðild í málinu er varði ákvörðun um veitingu greindra byggingarleyfa, sem sæki stoð í deiliskipulag sem sveitarstjórn hafi samþykkt hinn 7. desember 2005, og beri að vísa því frá nefndinni, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar í máli nr. 6/2007.

Sveitarfélagið byggi einnig á því að kærendur eigi ekki einstaklegra lögákveðinna hagsmuna að gæta samkvæmt 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997.  Hvorki í kæru né greinargerð kærenda sé gerð grein fyrir því hvaða lögvörðu hagsmuni þeir hafi vegna framkvæmda á lóðum nr. 109, 112 og 113 eða með hvaða hætti hin kærðu byggingarleyfi séu í ósamræmi við deiliskipulag svæðisins.  Það verði því ekki séð hvaða áhrif hinar kærðu framkvæmdir hafi á einstaklega og lögvarða hagsmuni kærenda.  Þá sé framkvæmdum nú nánast lokið á lóðunum.  Á lóð nr. 109 sé fullbyggt hús, sem búið sé að loka, en þar hafi framkvæmdum verið haldið áfram eftir veitingu leyfisins 17. október 2006.  Sama gildi á lóð nr. 112 en þar sé hús þegar risið.  Á lóð nr. 113 sé fullbúið hús.  Þá sé lóð nr. 113 nokkuð fjarri lóð kærenda og ekki verði séð hvaða áhrif framkvæmdir þar hafi.  Þá megi benda á að við deiliskipulagsbreytinguna fækki húsum á svæði í nágrenni við lóð kærenda, sem ætti að hafa jákvæð áhrif þar sem umgengni fólks ætti að minnka.  Ef horft sé til svæðis sem nái um 150 metra til norðausturs sé nú eingöngu gert ráð fyrir tveimur lóðum á svæðinu í stað þriggja samkvæmt eldra skipulagi.  Að auki megi benda á að byggingarreitur á lóð 113 hafi færst fjær lóð kærenda og samræmist eldri skilmálum auk þess sem byggingarreitur á lóð 112 sé á sama stað og áður hafi verið gert ráð fyrir.  Minnt sé á að með þessari breytingu hafi skilmálum fyrir allt það svæði sem deiliskipulag Kiðjabergs nái yfir verið breytt, þ.e. svæði A-Háls, B-Holt og C-Kambar, þ.m.t. lóð kærenda.

Byggt sé á því að hin kærðu leyfi hafi verið fullkomlega lögmæt og í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.  Kærendur geri ekki grein fyrir því með hvaða hætti leyfin séu andstæð gildandi skipulagi.  Byggt sé á því að gildandi deiliskipulag sé lögmætt og málsmeðferð við afgreiðslu þess í samræmi við skipulags- og byggingarlög. 

Af hálfu kærenda sé því haldið fram að deiliskipulagsbreytingin hafi verið ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109, 112 og 113 áður en unnt hafi verið að breyta skipulagi svæðisins.  Þessum skilningi sé mótmælt.  Skipulags- eða byggingarnefnd sé ekki skylt að lögum að láta fjarlægja sumarhús á greindum lóðum eða öðrum lóðum á svæðinu áður en að gerð sé breyting á deiliskipulaginu, þrátt fyrir að byggingarleyfi hafi verið afturkölluð.  Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti.  Í 56. gr. laganna sé ekki kveðið með skýrum hætti á um hvernig með skuli fara þegar leyfi fyrir mannvirki, sem þegar hafi verið reist sé síðar sé ógilt eða afturkallað.  Engin fyrirmæli séu í greindum lögum sem skyldi byggingarnefnd til að taka ákvörðun um að fjarlægja mannvirki, sem þegar hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis.  Þá verði að skoða ákvæði 4. mgr. í samhengi við önnur þvingunarúrræði 56. gr.  Ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 56. gr. eigi fyrst og fremst við um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir skv. IV. kafla laga nr. 73/1997 og taki þá fyrst og fremst til framkvæmda, sem hafnar séu án þess að fengin hafi verið tilskilin leyfi.  Ákvæði 4. mgr. geti þ.a.l. ekki átt við í því tilviki er bygging hafi verið reist á grundvelli gilds byggingarleyfis, sem talið hafi verið í samræmi við skipulag, á þeim tíma sem leyfi hafi verið veitt.  Ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að taka á þeim tilvikum þegar framkvæmt sé án allra tilskilinna leyfa.  Sé slík túlkun einnig í samræmi við forsögu þessa lagaákvæðis og tilgang þess.

Þá sé hér um að ræða undantekningarreglu og verði að beita þröngri lögskýringu við túlkun hennar.  Þröng skýring leiði til þess að ákvæðið verðir aldrei túlkað á þann veg, sem kærendur krefjist.

Hér verði einnig að hafa í huga að um leið og mannvirki hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis komi til önnur sjónarmið, m.a. um eyðileggingu verðmæta o.fl., sem geti komið í veg fyrir að unnt sé að rífa eða fjarlægja eign, sem reist hafi verið.  Einnig þurfi að líta til skipulagssjónarmiða sem og hagsmuna eiganda þess húss, sem risið sé, en fjarlæging eða niðurrif eignar hans væri augljóslega verulega íþyngjandi fyrir hann. Einnig þurfi að gæta meðalhófs í slíkum ákvörðunum sem og jafnræðisreglu.

Í ljósi alls framangreinds sé ekki hægt að fallast á þá túlkun 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, sem sett sé fram í greinargerð kærenda, að rífa hafi þurft húsin á lóðum nr. 109, 112 og 113, sem reist hafi verið á grundvelli byggingarleyfa, áður en unnt hafi verið að breyta deiliskipulagi svæðisins.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 109:  Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 109 er tekið undir kröfur, sjónarmið og málsástæður sveitarfélagsins.  Auk þess sé bent á að húsið sé fullbyggt og búið að loka því.  Lóðin sé fjarri lóð kærenda og því verði ekki séð hvaða áhrif framkvæmdir á þeirri lóð hafi á lóð þeirra.  Byggingarleyfishafi hafi farið í einu og öllu farið eftir settum reglum og hafi fengið samþykki fyrir byggingar-framkvæmdunum af til þess bærum aðilum og unnið hafi verið eftir útgefnu byggingarleyfi.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 112:  Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 112 er bent á að hann hafi í höndunum gilt byggingarleyfi fyrir þeim framkvæmdum er um ræði.  Vakin sé athygli á því að lega sumarhússins á lóðinni sé sú sama og frá upphafi skipulags svæðisins.  Mótmælt sé þeirri órökstuddu fullyrðingu kærenda að sumarhúsið sé ekki í samræmi við deiliskipulagsbreytingar sem gerðar hafi verið.  Þá sé og gerður fyrirvari varðandi fjárkröfur á hendur kærendum.

Málsrök byggingarleyfishafa lóðar nr. 113:  Af hálfu byggingarleyfishafa lóðarinnar nr. 113 er tekið undir kröfur, sjónarmið og málsástæður sveitarfélagsins.  Auk þess sé bent á að sumarhúsið sé fullbúið og hafi byggingarleyfishafi ásamt fjölskyldu sinni flutt í það.  Lóðin sé fjarri lóð kærenda og því verði ekki séð hvaða áhrif framkvæmdir á þeirri lóð hafi á lóð þeirra.  Byggingarleyfishafi hafi farið í einu og öllu eftir settum reglum og hafi fengið samþykki fyrir byggingarframkvæmdunum af til þess bærum aðilum og hafi verið unnið eftir útgefnu byggingarleyfi.

Mótrök kærenda við málsrökum Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu kærenda er því mótmælt að kærur þeirra hafi komið fram of seint.  Áréttað sé að þeim hafi fyrst verið kunnugt um þær ákvarðanir sem þeir kæri hinn 1. nóvember 2006.  Kæra hafi verið send nefndinni hinn 9. nóvember, þ.e. átta dögum eftir vitað hafi verið að leyfin hefðu verið samþykkt að nýju.  Kæran hafi því borist innan kærufrests.  Sama eigi við um hið nýja byggingarleyfi fyrir húsinu nr. 112, frá 1. mars 2007, en um það hafi kærendur ekki vitað fyrr en framkvæmdir hafi blasað við þeim helgina áður en kæra þeirra, dags. 25. maí 2007, hafi verið send nefndinni.

Mótmælt sé sjónarmiðum sveitarfélagsins um að kærendur eigi ekki kæruaðild að málinu vegna deiliskipulagsbreytingarinnar frá 7. desember 2005. 

Augljóst sé að bygging húsanna gangi verulega á grenndarrétt kærenda þar sem þau séu mun stærri og hærri en kærendur hafi mátt búast við samkvæmt því deiliskipulagi sem hafi verið í gildi þegar þeir hafi byggt sitt hús. 

Hafa aðilar máls þessa fært fram frekari sjónarmið kröfum sínum til stuðnings og hafa kærendur m.a. gert grein fyrir því í hverju þeir telji að hin kærðu byggingarleyfi séu ólögmæt og gangi gegn rétti þeirra.  Verða sjónarmið þessi ekki reifuð frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um leyfi er sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps hefur veitt til byggingar þriggja sumarhúsa í landi Kiðjabergs í Grímsnesi.  Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar eð hún hafi ekki borist fyrr en að loknum kærufresti.  Á það verður ekki fallist.  Hinn 30. október 2006 barst úrskurðarnefndinni bréf skipulagsfulltrúa þar sem greint var frá því að gefin hafi verið út hin umdeildu byggingarleyfi og var þeim upplýsingum komið til lögmanns kærenda, enda voru þá enn til meðferðar fyrri kærumál vegna sömu bygginga.  Barst ný kæra nefndinni hinn 9. nóvember 2006.  Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá er kæra á og verður við það að miða í máli þessu að kærendum hafi ekki verið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um hinar kærðu ákvarðanir fyrr en hinn 30. október 2006.  Var kærufrestur því ekki liðinn er kæran barst úrskurðarnefndinni.   

Þá gerir sveitarfélagið og kröfu um að máli þessu verði vísað frá úskurðarnefndinni sökum þess að kærendur hafi ekki gert athugasemd við deiliskipulagsbreytingu þá er leyfin grundvallast á.  Á þetta verður ekki heldur fallist.  Í máli þessu er m.a. deilt um hvort byggingarleyfin sem kærð eru séu í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins.  Eru samþykktir byggingarleyfanna sjálfstæðar stjórnvaldsákvarðanir er sæta kæru til úrskurðarnefndarinnar alveg óháð því hvort kærandi hafi gert athugasemdir við það skipulag sem þær eiga að styðjast við.  Verður frávísunarkröfu sveitarstjórnar því hafnað.   

Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hinna umdeildu byggingarleyfa m.a. studd þeim rökum að leyfin eigi stoð í deiliskipulagsbreytingum sem þeir telji ólögmætar og hafi kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar.  Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag vísað frá nefndinni kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingar er öðlaðist gildi hinn 23. ágúst 2006.  Hins vegar hefur nefndin fallist á kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingar þeirrar er öðlaðist gildi hinn 9. október 2006, en í þeirri ákvörðun fólst m.a. breyting á ákvæðum skipulagsskilmála um hámarksstærð, fjölda hæða og hámarkshæð sumarhúsa á skipulagssvæðinu.  Kemur því til skoðunar hvort hin kærðu byggingarleyfi séu að efni til í samræmi við skipulagsheimildir á svæðinu. 

Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1990 með áorðnum breytingum er lýtur m.a. að lóðaskipan á svæðinu, stærð lóða, húsa og byggingarreita.  Um stærð húsa segir í deiliskipulagsskilmálum:  „Um hámarksstærðir bústaða og önnur almenn sérákvæði vísast til greinar 6.10.4.6 í byggingarreglugerð frá ágúst 1989.“  Í reglugerðarákvæði þessu sagði m.a. að sumarbústaðir skyldu að jafnaði vera á einni hæð og skyldu þeir ekki vera stærri en 60 fermetrar.  Meðallofthæð ekki minni 2,2 metrar, vegghæð mest 3,0 metrar og hæð mænis frá jörðu mest 4,5 metrar.  Ákvæði þetta er ekki lengur í gildi og ekki er í núgildandi byggingarreglugerð sambærilegt ákvæði.

Samkvæmt hinum kærðu byggingarleyfum er heimilt að reisa 61,6 fermetra sumarhús á lóð nr. 113, 170 fermetra hús á lóð nr. 112 og 108,8 fermetra hús á lóð nr. 109, að hluta á tveimur hæðum, ásamt 18,1 fermetra geymslu.  Af framangreindu má ljóst vera að leyfi fyrir byggingum á lóðum nr. 109 og 112 eru ekki í samræmi við skipulagsheimildir svæðisins er að framan eru raktar.  Verður að telja að byggingaryfirvöld í sveitarfélaginu séu bundin af þeim stærðartakmörkunum er í deiliskipulagsskilmálunum felast enda ekki við annað að styðjast þar sem túlka verður núgildandi byggingarreglugerð með þeim hætti að ákvarða verði stærðir sumarhúsa í deiliskipulagi.  Verða því byggingarleyfi vegna sumarhúsa á lóðum nr. 109 og 112 felld úr gildi en hafnað er kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir sumarhúsi á lóð nr. 113 þar sem telja verður frávik þess frá leyfilegri hámarksstærð óverulegt. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Ákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 26. október 2006 og 1. mars 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir byggingu sumarhúsa á lóðunum nr. 109 og 112 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi eru felldar úr gildi.  Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfis fyrir sumarhúsi á lóð nr. 113.  
    

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_______________________________        _____________________________
        Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

87/2006 Kiðjaberg

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 4. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 87/2006, kæra á samþykktum sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. desember 2005 og 21. september 2006 um breytt deiliskipulag orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
 

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. nóvember 2006, er barst nefndinni hinn 3. sama mánaðar, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóðinni nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi, samþykktir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. desember 2005 og 21. september 2006 um breytt deiliskipulag orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.  Þá er og gerð krafa um að réttaráhrif hinna kærðu ákvarðana verði þegar stöðvuð.  Í kæru var boðuð frekari greinargerð er barst úrskurðarnefndinni hinn 29. maí 2007.  Verður ekki fjallað sérstaklega um kröfu um stöðvun réttaráhrifa heldur kveðinn upp efnisúrskurður í kærumálinu.   

Málavextir:  Forsaga máls þessa er sú að tillaga að breyttu deiliskipulagi frístunda-húsasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnesi var auglýst í október 2002, en í gildi var deiliskipulag svæðisins frá árinu 1990.  Nokkrar athugasemdir bárust, m.a. frá kærendum.  Tillagan var samþykkt á fundi sveitarstjórnar hinn 5. febrúar 2003.  Með bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarstjórnar, dags. 20. febrúar 2003, voru gerðar athugasemdir við samþykktina og framsetningu hennar, m.a. að samræmi þyrfti að vera á milli deiliskipulags og samþykkts aðalskipulags. 

Á árinu 2004 var auglýst tillaga að breyttu aðalskipulagi sveitarfélagsins sem og tillaga að breyttu deiliskipulagi orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs.  Fól tillaga að breyttu deiliskipulagi í sér m.a. stækkun golfvallar ásamt því að gerðar voru breytingar á stærð og staðsetningu sumarhúsalóða.  Sagði í auglýsingunni að vegna ágalla við fyrra ferli væri tillagan auglýst í annað sinn með nokkrum breytingum í kjölfar athugasemda við fyrri auglýsingu.  Var aðalskipulagsbreytingin staðfest af ráðherra í júlí 2004.  Tillaga að breyttu deiliskipulagi var auglýst frá 28. apríl til 26. maí 2004 með athugasemdafresti til 9. júní 2004.  Engar athugasemdir bárust og samþykkti sveitarstjórn tillöguna á fundi hinn 7. desember 2005.  Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við að sveitarstjórn birti auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar og birtist auglýsing þess efnis hinn 23. ágúst 2006.

Sveitarstjórn samþykkti nýja tillögu að breyttu deiliskipulagi í Kiðjabergslandi sem var til kynningar frá 13. júlí til 10. ágúst 2006 með athugasemdafresti til 24. ágúst.  Fól tillagan m.a. í sér heimild fyrir því að frístundahús í Kiðjabergslandi mættu vera allt að 250 fermetrar að stærð og skyldu þau vera á einni hæð, með 5,0 metra hámarkshæð  yfir gólfi en frá jörðu 6,5 metra.  Þar sem aðstæður gæfu tilefni til væri heimilt að byggja geymslukjallara undir húsi.  Óheimilt væri að hafa opið undir gólf, hærra en 1,5 metra. Kærendur gerðu athugasemdir við tillöguna.  Var tillaga að breyttu deiliskipulagi samþykkt á fundi sveitarstjórnar hinn 6. september 2006 með eftirfarandi bókun:  „Sveitarstjórn samþykkir deiliskipulagið skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga með eftirfarandi breytingum á auglýstri tillögu:  Við bætist að leyfilegt byggingarmagn á lóð verði að hámarki 3% af stærð lóðar.  Hámarksstærð frístundahúsa verður áfram 250 fm auk allt að 25 fm aukahúss.  Hámarkshæð húsa frá gólfi verður 5,5 m í stað 5 m.  Ákvæði um að „óheimilt sé að hafa opið undir gólf, hærra en 1,50 m“ er fellt út.  Sveitarstjórn felur skipulagsfulltrúa að svara þeirri athugasemd sem barst á grundvelli afgreiðslu sveitarstjórnar.“

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 13. september 2006 var eftirfarandi fært til bókar:  „Lögð fram tillaga að breytingu á skilmálum deiliskipulags Kiðjabergs, orlofs- og sumarhúsasvæðis Meistarafélags húsasmiða.  Í tillögunni felst að gerð er breyting á skilmálum er varða stærð og útlit húsa, m.a. að stærð frístundahúsa verði allt að 250 m² og að byggja megi allt að 25 m² geymsluhús/gestahús auk annarra minniháttar breytinga.  Tillagan var í kynningu frá 13. júlí til 10. ágúst 2006 með athugasemdafresti til 24. ágúst.  Ein athugasemd barst og er hún lögð fram ásamt tillögu að umsögn um hana.  Sveitarstjórn samþykkti tillöguna með breytingum þann 6. september 2006 en þar sem rétt gögn lágu ekki fyrir er tillagan lögð fram að nýju.  Drög að umsögn um athugasemdir lögð fram.  Skipulagsnefnd samþykkir deiliskipulagið skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga með eftirfarandi breytingum á auglýstri tillögu.  Við bætist að leyfilegt byggingarmagn á lóð verði að hámarki 3% af stærð lóðar.  Hámarksstærð frístundahúsa verður áfram 250 fm auk allt að 25 fm aukahúss.  Hámarkshæð húsa frá gólfi verður 6 m í stað 5 m. Hámarkshæð frá jörðu verður áfram 6,5 m.  Ákvæði um að „hús skulu vera á einni hæð“ er fellt út.  Ákvæði um að „óheimilt sé að hafa opið undir gólf, hærra en 1,50 m“ er fellt út.  Skipulagsfulltrúa er falið að svara athugasemd í samræmi við ofangreinda afgreiðslu og í samráði við sveitarstjórn.“  Var framangreint staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 21. september 2006. 

Í bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarstjórnar, dags. 27. september 2006, var ekki gerð athugasemd við að sveitarstjórn birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagsbreytingar-innar í B-deild Stjórnartíðinda en þó var frekari skýringa þörf.  Auglýsing um gildistöku breytingarinnar birtist hinn 9. október 2006.

Framangreindum samþykktum sveitarstjórnar hafa kærendur skotið til úrskurðar-nefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi gert athugasemdir er tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins hafi verið auglýst á árinu 2002 enda hafi þeir, ásamt öðrum þeim er athugasemdir hafi gert, talið verulega gengið á rétt sinn.  Í tillögunni hafi aðkoma að lóð kærenda ekki verið sýnd eins og hún hefði verið frá upphafi auk þess sem ekki hafi verið gert ráð fyrir stækkun á lóð kærenda, en lóðir í kringum hana stækkaðar á kostnað sameiginlegs útivistarsvæðis.  Ítrekað hafi kærendur óskað eftir stækkun lóðar, sem sé ein sú minnsta á svæðinu, en ekki fengið. 

Þar sem deiliskipulagstillagan hafi ekki verið í samræmi við aðalskipulag sveitarfélagsins hafi auglýsing hennar verið ólögmæt.  Tillagan muni hafa verið auglýst aftur ásamt tillögu að breytingu á aðalskipulagi hinn 23. apríl 2004.  Hafi þeim sem gert hefðu athugasemdir við tillöguna á fyrri stigum hvorki verið tilkynnt þar um né athygli þeirra vakin á auglýsingunni.  Kærendur hafi ekki komist að því fyrr en um mitt ár 2005 að tillaga að breyttu deiliskipulagi hafi verið auglýst að nýju og líklega verið samþykkt aftur án athugasemda.  Er kærendum hafi verið þetta ljóst hafi þau leitað sér lögmannsaðstoðar.  Hafi lögmaður þeirra ritað skipulagsfulltrúa bréf, dags. 8. júlí 2005, sem ítrekað hafi verið 23. ágúst sama ár, þar sem m.a. hafi verið óskað upplýsinga um framgang deiliskipulagssamþykktarinnar og útgefin byggingarleyfi á svæðinu.  Afrit af bréfinu hafi verið sent byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og til landeiganda.  Engin svör eða gögn hafi borist frá embættunum þrátt fyrir framangreind bréf og samtöl við þáverandi skipulagsfulltrúa. 

Hinn 13. október 2005 hafi lögmaður kærenda brugðið á það ráð að senda byggingar-fulltrúa bréf þar sem kærendur hafi talið hugsanlegt að framkvæmdir væru hafnar á grundvelli hins nýja deiliskipulags þó það hefði þá ekki öðlast gildi.  Hafi verið óskað eftir upplýsingum um öll byggingarleyfi sem veitt hefðu verið frá áramótum 2004 og á grundvelli hvaða skipulags þau hefðu verið veitt.  Ekkert svar hafi borist við bréfi þessu.
 
Rétt fyrir jól árið 2005 hafi lögmaður kærenda verið í sambandi við landeiganda, Meistarafélag húsasmiða, til að leita lausna á vanda þeirra.  Eftir símtöl við starfsmann félagsins hafi lögmaðurinn ritað landeiganda bréf, dags. 28. nóvember og 7. desember 2005.  Hinn 8. desember 2005 hafi lögmaðurinn átt fund með þáverandi skipulagsfulltrúa.  Á þeim fundi hafi skipulagsfulltrúi lofað að leita leiða til að finna lausn á vanda kærenda og leita sátta milli þeirra og landeiganda.  Í kjölfar fundarins hafi lögmaðurinn sent skipulagsfulltrúa tölvupósta, eða hinn 8. desember 2005 og 17. janúar 2006.  Hvorki erindi lögmanns kærenda til skipulagsfulltrúans né landeigandans hafi verið svarað.  Nokkru síðar hafi lögmaður kærenda komist að því að á fundi sveitarstjórnar hinn 7. desember 2005, hafi sveitarstjórn samþykkt hina kærðu deiliskipulagsbreytingu. 

Kærendur hafi ætlað að kæra deiliskipulagsbreytinguna en hafi ekki getað það þar sem málsmeðferð hennar hafi ekki verið lokið og ákvörðunin því ekki kæranleg.  Hafi lögmaður kærenda farið yfir það með framkvæmdastjóra úrskurðarnefndarinnar sem staðfest hafi að á meðan auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hefði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda yrði öllum kærum varðandi skipulagið vísað frá nefndinni.  Lögmaður kærenda hafi því fylgst vel með auglýsingum frá Grímsnes- og Grafnings-hreppi í B-deild Stjórnartíðinda.  Í byrjun sumars 2006 hafi því enn verið í gildi deiliskipulag af svæðinu sem samþykkt hafi verið á fundi skipulagsstjóra ríkisins hinn 9. maí 1990.  Lóð kærenda sé nr. 120 samkvæmt því deiliskipulagi en nr. 111 samkvæmt deiliskipulagi sem hafði verið samþykkt af sveitarstjórn en ekki öðlast gildi. 

Í byrjun júní árið 2006, er kærendur hafi verið staddir í sumarbústað sínum í Kiðjabergi, hafi þeir orðið varir við að framkvæmdir væru hafnar við byggingu sumarbústaða á lóðunum norðan við þeirra lóð, þ.e. lóðunum sem eru nr. 112 og 113, að því er virtist samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi sem ekki hefði öðlast gildi.  Hafi kærendur verið þess fullvissir að framkvæmdirnar samræmdust ekki þágildandi deiliskipulagi, samþykktu 9. maí 1990.  Þrátt fyrir að hafa verið meinað um aðgang að gögnum um umrædd hús og skipulagsgögn hafi kærendur kært byggingarleyfin hinn 6. júní 2006 og krafist stöðvunar framkvæmda.

Enn hafi verið reynt að beina málinu í eðlilegan farveg með bréfi til sveitarfélagsins, dags. 13. júní 2006, þar sem óskað hafi verið eftir að erindum kærenda, sem sum hafi verið orðin rúmlega ársgömul, yrði svarað, allar framkvæmdir í ósamræmi við skipulag frá 1990 yrðu stöðvaðar, byggingarleyfi og framkvæmdaleyfi sem ekki væru í samræmi við skipulagið afturkölluð auk þess sem óskað hafi verið eftir fundi með sveitarstjóra.  Hinn 15. júní 2006 hafi lögmanni kærenda borist frá úrskurðarnefndinni bréf byggingarfulltrúa, dags. 12. júní 2006, þar sem tilkynnt hafi verið að handhöfum lóða nr. 112 og 113 hafi verið send beiðni um að stöðva framkvæmdir.  Þrátt fyrir framangreint og hina meintu stöðvun framkvæmda hafi í skjóli nætur, aðfararnótt hins 26. júní 2006, verið flutt hús á lóðina nr. 113 og það sett þar niður.  Lögmaður kærenda hafi sent myndbréf til byggingarfulltrúa hinn 27. júní 2006 og krafist þess að húsið yrði þegar flutt burt af lóðinni en því hafi ekki verið sinnt.      

Í byrjun júlí 2006 hafi kærendur orðið varir við að hafnar væru framkvæmdir á lóðinni nr. 109.  Hinn 7. júlí 2006 hafi þeir kært það byggingarleyfi á sömu forsendum og áður.  Þrátt fyrir framangreint hafi framkvæmdir haldið áfram að einhverju marki við þau hús sem byggingarfulltrúi hafi sagst hafa stöðvað framkvæmdir við.  Í júlímánuði hafi lögmaður kærenda margoft verið í sambandi við byggingarfulltrúa vegna kvartana þeirra um að framkvæmdum væri haldið fram.  Hafi úrskurðarnefndin loks 2. ágúst 2006 stöðvað framkvæmdir á umræddum lóðum til bráðabirgða.

Samhliða framangreindu hafi lögmaður kærenda ritað Skipulagsstofnun bréf til að koma þeim sjónarmiðum á framfæri við stofnunina að málsmeðferð skipulagstillögu svæðisins hafi verið ólögmæt sem og sú efnislega afstaða sem tekin hafi verið með skipulaginu.  Erindinu hafi verið svarað með bréfi, dags. 24. júlí 2006.  Þar hafi komið fram að skipulagið hefði borist stofnuninni og verið gerðar athugasemdir við það og jafnframt yrði tekin afstaða til skipulagsins þegar ný gögn lægju fyrir.  Í ljósi þessara upplýsinga og þar sem kærendur hafi haft í hyggju að kæra deiliskipulagið yrði gildistaka þess auglýst í B-deild Stjórnartíðinda, hafi lögmaður þeirra fylgst mjög með auglýsingum frá Grímsnes- og Grafningshreppi í B-deild Stjórnartíðinda, þ.e. hafi athugað með u.þ.b. viku millibili hvort auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hefði birst en allt kom fyrir ekki.  Með vísan til allrar forsögu málsins hafi hann þó ekki sérstaklega kippt sér upp við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hefði ekki enn birst.

Með bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 19. október 2006, hafi lögmaður kærenda óskað eftir upplýsingum um stöðu málsins og afritum af bréfaskiptum Skipulagsstofnunar og skipulagsfulltrúa.  Fram hafi komið í tölvupósti Skipulagsstofnunar, dags. 1. nóvember 2006, að erindinu hafi ekki verið svarað fyrr en þann dag.  Í útprentun úr málaskrá Skipulagsstofnunar komi fram númer auglýsingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Þá fyrst hafi lögmanni kærenda verið það ljóst að auglýsingin hefði verið birt og þá undir nafni skipulagsfulltrúans en ekki sveitarfélagsins.  Samdægurs hafi deiliskipulagsbreytingin, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn hinn 5. desember 2005, verið kærð til úrskurðarnefndarinnar.

Vegna þess langa tíma sem liðið hafi frá birtingu auglýsingar um gildistöku fyrri deiliskipulagsbreytingarinnar sé rétt að taka eftirfarandi fram.  Hvorki kærendur né lögmaður þeirra hafi haft vitneskju um að auglýsing um gildistöku breytingarinnar hafi verið birt þrátt fyrir að hafa óskað þess sérstaklega í bréfum til skipulagsyfirvalda sveitarfélagsins að þeim yrði tilkynnt um birtingu gildistökuauglýsingar breytingarinnar.  Auk þess að bæði kærendur og lögmaður þeirra hafi átt regluleg samskipti við Skipulagsstofnun og fulltrúa sveitarfélagsins, sem ekki hafi upplýst um framangreint, hafi verið fylgst vel með birtingum auglýsinga undir Grímsnes- og Grafningshreppi í hinni rafrænu útgáfu B-deildar Stjórnartíðinda.  Engin auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hafi birst þar.  Auglýsingin hafi aftur á móti verið birt undir nafni skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu en ekki í nafni sveitarfélagsins.  Framangreint hafi ekki uppgötvast fyrr en lögmaður kærenda hafi óskað eftir upplýsingum um stöðu málsins frá Skipulagsstofnun eins og gerð hafi verið grein fyrir.  Kærendur telji því afsakanlegt að kæra vegna ákvörðunar sveitarstjórnarinnar frá 7. desember 2005 hafi ekki verið send úrskurðarnefndinni fyrr en hinn 1. nóvember 2006, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Kærendur telji báðar hinar kærðu breytingar ólögmætar m.t.t. þess hve veruleg neikvæð áhrif þær hafi á grenndarrétt þeirra og friðhelgi.  Þær leiði báðar til þess að nú megi byggja mun stærri og hærri hús en kærendur hafi mátt gera ráð fyrir á þeim tíma er þeir hafi keypt lóðarréttindin.  Það hafi sérstaka þýðingu fyrir kærendur vegna staðsetningar lóðarinnar og þeirrar staðreyndar að lóð þeirra sé ein sú minnsta á svæðinu.

Kærendur vísi einnig til sjónarmiða um réttmætar væntingar og þess að um nýlegt skipulag sé að ræða.  Telji kærendur að ólögmætt sé að gera slíkar grundvallarbreytingar á svo nýju deiliskipulagi á svæði þar sem menn hafi byggt upp á ákveðnum forsendum.  Vísi kærendur máli sínu til stuðnings til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 31 frá 2007.  Verði breytingarnar látnar standa sé forsenda fyrir veru kærenda á svæðinu brostin þar sem það næði og friðhelgi sem þau hafi mátt gera ráð fyrir að njóta, enda um sumarhúsasvæði að ræða, hafi verið að engu gerð með þessum breytingum.

Framkvæmdir við hús nr. 109, 112 og 113 hafi verið hafnar og langt komnar þegar hinar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi öðlast gildi.  Fyrir liggi að umrædd hús hafi ekki verið í samræmi við deiliskipulag svæðisins óbreytt.  Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Allar tilgreindar byggingarframkvæmdir hafi verið í ósamræmi við eldra skipulag.  Óheimilt hafi því verið að breyta skipulaginu fyrr en þessi hús eða þær framkvæmdir sem byrjað hafi verið á, í ósamræmi við skipulagið, hefðu verið fjarlægðar.  Báðar breytingarnar séu ólögmætar á framangreindum forsendum.

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu sveitarfélagsins er þess aðallega krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að ákvarðanir sveitarstjórnar verði staðfestar. 

Aðalkrafa um frávísun málsins sé byggð á því að kæra vegna ákvörðunar frá 7. desember 2005 sé of seint fram komin auk þess sem kærendur hafi ekki lögvarða hagsmuni tengda slíkri kröfu.  Þá eigi kærendur ekki kæruaðild vegna breytingar á deiliskipulagsuppdráttum.

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé frestur til að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda hafi mátt vera kunnugt um eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra eigi.  Sé um að ræða ákvarðanir sem sæti opinberri birtingu teljist kærufrestur frá birtingu ákvörðunar.  Hinar kærðu ákvarðanir hafi verið teknar á fundi sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hinn 7. desember 2005, vegna breytinga á deiliskipulagsuppdrætti og hinn 23. ágúst 2006 (sic) vegna breytinga á deiliskipulagsskilmálum.  Auglýsing um gildistöku fyrri deiliskipulagsbreytingarinnar vegna ákvörðunar sveitarstjórnar frá 7. desember 2005 hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. ágúst 2006.  Auglýsing um gildistöku síðari deiliskipulagsbreytingarinnar hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. október 2006.  Kynning og auglýsing þessara skipulagstillagna hafi verið framkvæmd með sama hætti og tíðkist með aðrar skipulagsbreytingar hjá sveitarfélögum uppsveita Árnessýslu.  Kærendum hafi einnig verið tilkynnt munnlega um meðferð tillagnanna og auglýsingu.

Kæra í málinu sé dagsett 1. nóvember 2006.  Kærufrestur hafi því verið liðinn varðandi breytingu á deiliskipulagsuppdrætti er öðlast hafi gildi hinn 23. ágúst 2006 þegar kærendur hafi skotið máli sínu til nefndarinnar.  Beri því að vísa þeim hluta málsins frá úrskurðarnefndinni, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Undanþáguákvæði 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga geti ekki komið til álita þar sem kærendur hafi áður skotið málum sínum til úrskurðarnefndarinnar og hafi notið lögmannsaðstoðar við sinn málarekstur.  Þá geti undanþáguákvæði 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga ekki átt við.  Hér megi einnig vísa til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 32/2007, þar sem sambærilegt álitaefni hafi verið afgreitt með greindum hætti.

Þá sé vísað til þess að kærendur geti ekki átt aðild að kröfu um ógildingu skipulags-ákvörðunar sveitarstjórnar frá 7. desember 2005.  Þeir hafi engar athugasemdir gert vegna hins kærða deiliskipulags fyrr en með kæru sinni hinn 1. nóvember 2006 og raunverulega ekki fyrr en með greinargerð sinni, dags. 25. maí 2007.  Þeim hafi hins vegar verið gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum á kynningartíma tillögunnar.  Það hafi þau ekki gert en minna megi á að þau hafi notið lögmannsaðstoðar í málarekstri sínum.

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segi að hver sá sem ekki geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni.  Af því leiði að þeir sem ekki komi á framfæri athugasemdum sínum vegna auglýsingar á tillögu að deiliskipulagi teljist vera samþykkir henni.  Þar sem kærendur teljist að lögum vera samþykkir umræddri skipulagstillögu geti þeir ekki síðar haft uppi í kærumáli kröfur um ógildingu skipulagsákvörðunar sem samþykkt hafi verið á grundvelli tillögunnar án breytinga er varðað geti hagsmuni þeirra.  Kærendur eigi því ekki kæruaðild í málinu er varði ákvörðun sveitarstjórnar frá 7. desember 2005 og beri að vísa því frá nefndinni, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar í máli nr. 6/2007.

Sveitarfélagið byggi einnig á því að kærendur eigi ekki einstaklegra lögákveðinna hagsmuna að gæta samkvæmt 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997.  Hvorki í kæru né greinargerð kærenda sé gerð grein fyrir því hvaða lögvörðu hagsmuni þeir eigi vegna breytinga á deiliskipulagsskilmálum Kiðjabergs.  Þá sé ekki með nokkrum hætti gerð grein fyrir því með hvaða hætti þeir telji að framkvæmdir á lóðum nr. 109, 112 og 113 brjóti gegn greindum skipulagsskilmálum, þrátt fyrir að það sé boðað í kæru.  Minnt sé á að með þessari breytingu hafi skilmálum fyrir allt það svæði sem deiliskipulag Kiðjabergs nái yfir, þ.e. svæði A-Háls, B-Holt og C-Kambar, þ.m.t. lóð kærenda, verið breytt.

Hinar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið fullkomlega lögmætar og í samræmi við 23. og 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Vakin sé athygli á að hvorki í kæru né greinargerð sé vísað til þess að sveitarstjórn hafi brotið gegn tilteknum ákvæðum greindra laga við málsmeðferð sína.  Kynning og auglýsing umræddra skipulagstillagna hafi verið framkvæmd á sama hátt og tíðkist með aðrar skipulagsbreytingar sem séu til meðferðar hjá sveitarfélögum uppsveita Árnessýslu, þ.e.a.s. auglýsing hafi verið birt í Lögbirtingablaðinu, Fréttablaðinu, Sunnlenska fréttablaðinu og Glugganum. Skipulags-tillögur séu auglýstar í Fréttablaðinu þar sem það hafi meiri dreifingu en Morgunblaðið.  Auk þessa hafi kærendum verið tilkynnt munnlega að umrædd tillaga hafi verið tekin fyrir í skipulagsnefnd og yrði auglýst í júlí eða ágúst.  Kynningargögn hafi einnig verið ljósrituð án gjalds og afhent kærendum þegar eftir því hafi verið óskað.  Að mati sveitarstjórnar hafi lóðarhafar haft nægan tíma til að kynna sér tillöguna og koma með athugasemdir við hana.

Af hálfu sveitarfélagsins sé á því byggt að deiliskipulagsbreytingarnar hafi ekki neikvæð áhrif á grenndarrétt kærenda.  Ljóst sé að hús sem séu að rísa á lóðum 109 og 112 séu stærri en gert hafi verið ráð fyrir í upphaflegu skipulagi, en hús á lóð 113 samræmist eldri skilmálum. 

Þá sé mótmælt þeirri staðhæfingu, sem fram komi í greinargerð, að hér sé um að ræða grundvallarbreytingu á nýlegu skipulagi.  Ekki sé hægt að segja að skipulagið í Kiðjabergi sé nýlegt því það sé eitt af þeim fyrstu sem unnið hafi verið í sveitarfélaginu.  Einnig sé vísað til umsagnar sveitarstjórnar við athugasemdum kærenda, sbr. bréf skipulagsfulltrúa 22. september 2006.

Á þeim tíma þegar upphaflegt deiliskipulag hafi verið unnið hafi í lögum ekki verið heimilt að byggja stærri frístundahús en 60 fermetra og hafi skipulagið miðast við þá stærð.  Í dag sé ekki kveðið á um hámarksstærð frístundahúsa í lögum og ef litið sé til þróunar síðustu ára þá hafi frístundahús smám saman verið að stækka í samræmi við kröfur húsbyggjenda.  Að mati sveitarfélagsins sé það ekki talið óeðlilegt að þessi þróun nái einnig til byggðarinnar í Kiðjabergi, sérstaklega í ljósi þess að þangað til nýlega hafi fjölmargar lóðir á svæðinu verið óseldar.

Leyfilegt byggingarmagn á hverri lóð megi nú ekki vera hærra en 3%, þó svo að áfram verði miðað við 250 fermetra hámarksstærð.  Þetta þýði t.d. að á lóð sem sé 0,5 ha megi byggingarmagn ekki fara upp fyrir 150 fermetra.  Gildi það fyrir allt svæðið.  Leyfileg hámarksstærð frístundahúsa eftir breytinguna sé í góðu samræmi við þróun annarra svæða í Grímsnes- og Grafningshreppi sem og í grannsveitarfélögum.  Því til stuðnings megi benda á að nýlega hafi verið gerðar breytingar á skilmálum eldri frístundabyggðar í landi Norðurkots og Ormsstaða.  Fordæmi fyrir byggingu húsa í þegar byggðum hverfum sé því fyrir hendi.

Ekki sé gert ráð fyrir að umferð um svæðið aukist miðað við það sem áður hafi verið gert ráð fyrir þó svo að heimilt verði að byggja stærri hús.  Stærri hús kalli ekki endilega á fleira fólk því í flestum ef ekki öllum tilvikum sé það ein fjölskylda sem eigi hvert hús, enda séu að jafnaði ekki fleiri svefnherbergi í stærri húsum.  Stækkað rými sé oftar en ekki nýtt í stærri stofur, baðherbergi og aðstöðu í tengslum við það, t.d. gufubað eða heita potta.

Af framangreindu leiði að athugasemdum kærenda um grundvallarbreytingar á nýju deiliskipulagi beri að hafna.  Fordæmi það sem kærendur vísi til varðandi úrskurð úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 31/2007 eigi hér ekki við, enda aðstæður ekki sambærilegar.

Af hálfu kærenda sé því haldið fram að deiliskipulagsbreytingin sé ólögmæt með vísan til 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, þ.e. að rífa hefði þurft byggingar á lóðum nr. 109, 112 og 113 áður en unnt hefði verið að breyta skipulagi svæðisins.  Þessum skilningi sé alfarið mótmælt af hálfu sveitarfélagsins.

Skipulags- og byggingarnefnd sé ekki skylt að lögum að láta fjarlægja sumarhús á greindum lóðum eða öðrum lóðum á svæðinu áður en að gerð sé breyting á deiliskipulaginu, þrátt fyrir að byggingarleyfi hafi verið afturkölluð.  Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti.  Í 56. gr. laganna sé ekki kveðið með skýrum hætti á um hvernig með skuli fara þegar mannvirki, sem þegar hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis, sé síðar ógilt eða afturkallað.  Engin fyrirmæli séu í greindum lögum sem skyldi byggingarnefnd til að taka ákvörðun um fjarlægingu mannvirkis, sem þegar hafi verið reist, sé síðar ógilt eða afturkallað.  Þá verði að skoða ákvæði 4. mgr. í samhengi við önnur þvingunarúrræði 56. gr.  Ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 56. gr. eigi fyrst og fremst við um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir skv. IV. kafla laga nr. 73/1997 og taki þá fyrst og fremst til framkvæmda, sem hafnar séu án þess að fengin séu tilskilin leyfi.

Ákvæði 4. mgr. 56. gr. geti þ.a.l. ekki átt við í því tilviki er bygging hafi verið reist á grundvelli gilds byggingarleyfis sem talið hafi verið í samræmi við skipulag á þeim tíma sem leyfi hafi verið veitt.  Ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að taka á þeim tilvikum þegar framkvæmt sé án allra tilskilinna leyfa.  Slík túlkun sé einnig í samræmi við forsögu þessa lagaákvæðis og tilgang þess.  Þá sé hér um að ræða undantekningarreglu og verði að beita þröngri lögskýringu við túlkun hennar.  Þröng skýring leiði til þess að ákvæðið verði aldrei túlkað á þann veg sem kærendur krefjist.  Hér verði einnig að hafa í huga að um leið og mannvirki hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis komi til önnur sjónarmið, m.a. um eyðileggingu verðmæta o.fl., sem geti komið í veg fyrir að unnt sé að rífa eða fjarlægja eign, sem reist hafi verið.  Einnig þurfi að líta til skipulagssjónarmiða sem og hagsmuna eiganda þess húss, sem risið sé, en fjarlæging eða niðurrif eignar hans væri augljóslega verulega íþyngjandi fyrir hann.  Einnig þurfi að gæta meðalhófs í slíkum ákvörðunum sem og jafnræðisreglu.

Sjónarmið landeiganda:  Af hálfu landeiganda er tekið undir með kærendum að lóð þeirra sé ein sú minnsta á svæðinu.  Af 45 lóðum séu sjö minni en lóð kærenda og bent á að kærendur hafi valið umrædda lóð.  Mótmælt sé fullyrðingum kærenda þess efnis að þeir hafi ekki getað fengið stækkun á lóð sinni.  Hið rétta sé að kærendum hafi gefist kostur á stækkun lóðarinnar en að sjálfsögðu aðeins gegn gjaldi.  Því hafi kærendur ekki viljað una. 

Andsvör kærenda við málsrökum Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu kærenda er því mótmælt að kærur þeirra séu of seint fram komnar.  Augljóst sé að kæran á seinni deiliskipulagsbreytinguni sé innan tímafrests og kæran á fyrri breytingunni hafi verið lögð fram um leið og kærendur hafi vitað að auglýsing um gildistöku hennar hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda. 

Bent sé á að kærendum sé ekki kunnugt um að sveitarfélagið hafi auglýst niðurstöðu sveitarstjórnar að lokinni afgreiðslu þess eins og skylt sé skv. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Af hálfu sveitarfélagsins sé því haldið fram að kærendum hafi verið tilkynnt munnlega um meðferð tillagnanna og auglýsingu. Þessari fullyrðingu sé mótmælt sem hreinum ósannindum.   

Einu gildi varðandi framangreint hvort kærendur hafi notið lögmannsaðstoðar.  Hafi lögmaðurinn gert tvennt til að gæta hagsmuna kærenda.  Í fyrsta lagi hafi hann óskað eftir tilkynningu frá sveitarfélaginu um að hann yrði látinn vita um auglýsinguna.  Í öðru lagi hafi lögmaðurinn farið reglulega yfir auglýsingar sveitarfélagsins Grímsness- og Grafningshrepps í hinni rafrænu útgáfu Stjórnartíðinda en engar auglýsingar hafi birst þar. 

Kærendur mótmæli því að kæruaðild sé ekki til staðar vegna ákvörðunar frá 7. desember 2005.  Í fyrsta lagi sé rétt að minna á að tillagan sem samþykkt hafi verið hinn 7. desember 2005 hafi verið auglýst til kynningar frá 28. apríl til 26. maí 2004 og með athugasemdafresti til 9. júní s.á. eða einu og hálfu ári áður en hún hafi verið afgreidd og hafi raunar fyrst verið auglýst árið 2003.  Kærendur hafi þá engrar lögmannsaðstoðar notið og ekki vitað af auglýsingu tillögunnar.  Þeir hafi hins vegar gert athugasemdir við tillöguna þegar hún hafi verið auglýst árið 2003 en þá hafi afgreiðslu málsins verið frestað og óskað eftir athugsemdum skipulagshönnuðar.  

Því sé hafnað að úrskurður úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 6 frá 2007 hafi fordæmisgildi í máli þessu.   

Kærendur mótmæli því að þeir eigi ekki lögvarða hagsmuni.  Hin kærða breyting snerti hagsmuni þeirra beint og verulega enda lúti breytingin að þeirra lóð.  Þannig séu gerðar umfangsmiklar breytingar á lóðum alveg upp við þeirra lóð, ekki sé orðið við athugasemdum þeirra um lóðarstækkun, gengið á útivistarsvæði í kringum þeirra lóð og á svæðinu öllu, svæði undir golfvöll stækkað á kostnað annarra útivistarsvæða og svo mætti lengi telja.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur úrskurðarnefndin haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi breytinga sem gerðar voru á deiliskipulagi frá árinu 1990 fyrir frístundabyggð í landi Kiðjabergs í Grímsnesi og öðluðust gildi með auglýsingum í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. ágúst 2006 og hinn 9. október 2006. 

Af hálfu sveitarfélagsins er krafist frávísunar málsins, m.a. sökum aðildarskorts kærenda og að kæra hafi borist nefndinni of seint.    

Deiliskipulagsbreyting sú er öðlaðist gildi hinn 23. ágúst 2006 tekur til orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs, svæðis C, og eru kærendur máls þessa lóðarhafar lóðar nr. 111 innan umrædds svæðis.  Breytingin felur m.a. í sér að lóðamörkum og byggingarreitum á næstu lóðum og í nágrenni við kærendur er breytt.  Seinni deiliskipulagsbreytingin varðar stærðir húsa og tekur til allra sumarhúsalóða í landi Kiðjabergs, þ.m.t. á svæði C.  Verður af þessum sökum ekki fallist á sjónarmið sveitarfélagins um að kærendur eigi ekki einstaklegra og lögvarinna hagsmuna að gæta um gildi deiliskipulagsbreytinganna.  Verður málinu því ekki vísað frá af þeim sökum. 

Eins og mál þetta liggur fyrir kemur til skoðunar hvort kærufresturinn vegna deiliskipulagsbreytingarinnar frá 23. ágúst 2006 hafi verið liðinn þegar kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 3. nóvember 2006.  Í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar sé einn mánuður og varðandi ákvarðanir er sæti opinberri birtingu teljist kærufrestur frá birtingu ákvörðunar.  Kæra í málinu barst úrskurðarnefndinni hinn 3. nóvember 2006.  Auglýsing um gildistöku þessarar breytingar var birt í B-deild Stjórnartíðindi hinn 23. ágúst 2006 og var því kærufrestur samkvæmt tilvitnuðu lagaákvæði liðinn er kæra barst nefndinni hvað hana varðar. 

Af hálfu kærenda er því haldið fram að afsakanlegt hafi verið að kæran hafi borist úrskurðarnefndinni eftir kærufrest, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Í málsrökum kærenda hér að framan eru ítarlega rakin samskipti þeirra og lögmanns þeirra við skipulagsyfirvöld á þeim tíma er samþykktin var enn til meðferðar og liggja fyrir úrskurðarnefndinni afrit bréfa og tölvupósta þar að lútandi.  Þar er einnig greint frá því hvernig staðið var að gildistökuauglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda sem sett var fram í nafni skipulagsfulltrúa uppsveita Árnessýslu í stað þess stjórnvalds er ákvörðunina tók. 

Ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr um hvort framsetning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið lögum samkvæmt eða hvort viðhafður hafi verið réttur birtingarmáti hennar.  Þá þykir ekki skipta máli hér þótt kærendur og lögmaður þeirra hafi ítrekað átt samskipti við skipulagsyfirvöld í sveitarfélaginu eða talið sig hafa sett fram ósk um að vera tilkynnt sérstaklega um birtingu hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður því ekki fallist á að afsakanlegt hafi verið að kæran hafi borist úrskurðarnefndinni of seint og ber því, samkvæmt 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga, að vísa henni frá úrskurðarnefndinni hvað varðar deiliskipulagsbreytingu þá er öðlaðist gildi hinn 23. ágúst 2006. 

Seinni deiliskipulagsbreytingin sem kærð er í málinu er breyting á skipulagsskilmálum er gilt höfðu frá árinu 1990 og nær til allra svæða sem deiliskipulag frístundabyggðar í landi Kiðjabergs gildir um.  Í auglýsingu um tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins segir að í henni felist að gerð sé breyting á skilmálum er varði stærð og útlit húsa, h-lið í greinargerð deiliskipulagsins.  Gert sé ráð fyrir að heimilt verði að reisa allt að 250 fermetra frístundahús og allt að 25 fermetra geymslu/gestahús auk breytinga er varði m.a. mænishæð og þakhalla.  Nánar segir m.a. í tillögu að breytingunni að aðalhús skulu vera á einni hæð og ekki stærri en 250 fermetrar, með 5,0 metra hámarkshæð miðað við gólfhæð, en 6,5 metra frá jörðu.  Þar sem aðstæður gefi tilefni til sé heimilt að byggja geymslukjallara undir húsi.   Óheimilt sé að hafa opið undir gólf hærra en 1,5 metra.  Gerðu kærendur athugasemdir vegna tillögunnar.

Hinn 6. september 2006 samþykkti sveitarstjórn tillögu að breyttu deiliskipulagi með þeim breytingum að leyfilegt byggingarmagn á hverri lóð yrði að hámarki 3% af stærð lóðar en hámarksstærð frístundahúsa yrði áfram 250 fermetrar auk allt að 25 fermetra aukahúss.  Hámarkshæð húsa frá gólfi var hækkuð úr 5 metrum í 5,5 metra.  Ákvæði um að óheimilt væri að hafa opið undir gólf hærra en 1,5 metra var fellt niður.  Viku síðar, eða hinn 13. september 2006, var málið á ný til umfjöllunar á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu og segir í bókun nefndarinnar að sveitarstjórn hafi samþykkt deiliskipulagsbreytinguna en þar sem rétt gögn hafi þá ekki legið fyrir sé tillagan lögð fram að nýju í skipulagsnefnd.  Var eftirfarandi fært til bókar:  „Skipulagsnefnd samþykkir deiliskipulagið skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga með eftirfarandi breytingum á auglýstri tillögu.  Við bætist að leyfilegt byggingarmagn á lóð verði að hámarki 3% af stærð lóðar … Hámarkshæð húsa frá gólfi verður 6 m í stað 5 m. Hámarkshæð frá jörðu verður áfram 6,5 m.  Ákvæði um að „hús skulu vera á einni hæð“ er fellt út.  Ákvæði um að „óheimilt sé að hafa opið undir gólf, hærra en 1,50 m“ er fellt út.“  Var framangreint staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 21. september 2006. 

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags.  Í 2. mgr. segir að ákveði sveitarstjórn að breyta auglýstri tillögu í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik. 

Eins og að framan er rakið gerði sveitarstjórn tvívegis breytingar á tillögu þeirri er auglýst hafði verið eftir að frestur til að koma að athugasemdum var liðinn, m.a. í þá veru að hámarkshæð húsa á öllu svæðinu var hækkuð um einn metra ásamt því að ákvæði þess efnis að hús skyldu vera á einni hæð var fellt út.  Úrskurðarnefndin telur að framangreindar breytingar sveitarstjórnar á tillögunni séu svo verulegar, þegar litið er til umfangs og eðlis þeirra, að auglýsa hefði þurft að nýju tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins í samræmi við ákvæði 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður deiliskipulagsbreytingin því felld úr gildi af þessum sökum. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 7. desember 2005 um breytt deiliskipulag orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs á svæði C er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 21. september 2006 um breytt deiliskipulag orlofs- og sumarhúsasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnesi er felld úr gildi.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
       Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson 

des 22
Love0

40/2006 Höfn II

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson, formaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 40/2006, kæra eigenda að landi lögbýlisins Hafnar í Svalbarðsstrandarhreppi á ákvörðun byggingarnefndar Eyjafjarðar frá 25. apríl 2006 um að veita leyfi til að byggja vélageymslu úr stálgrind á Höfn II í Svalbarðsstrandarhreppi.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2006, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, kærir Arnar Sigfússon hdl., f.h. eigenda að landi lögbýlisins Hafnar í Svalbarðsstrandarhreppi, þá ákvörðun byggingarnefndar Eyjajarðar frá 25. apríl 2006 að veita leyfi til að byggja vélageymslu úr stálgrind á Höfn II í Svalbarðsstrandarhreppi.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 9. maí 2006. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt gerðu kærendur kröfu til þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Fram kom í kæru að framkvæmdir við bygginguna væru komnar nokkuð á veg og þegar nefndinni höfðu borist frumgögn í málinu og nánari upplýsingar var staða verksins þannig að ekki þótti hafa þýðingu að stöðva framkvæmdir.  Var afstaða því ekki tekin sérstaklega til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkra forsögu sem ítarlega er rakin í kærunni.  Kemur þar m.a. fram að ágreiningur hafi verið með kærendum og byggingarleyfishafa um lóðarréttindi Hafnar II og rétt til bygginga í landi Hafnar, en Höfn II er íbúðarhús í landi Hafnar með umdeildum lóðarréttindum. 

Með bréfi, dags. 3. október 2005, tilkynnti sveitarstjóri Svalbarðsstrandarhrepps landeigendum Hafnar að fram væri komin umsókn frá erfðafestuhafa lögbýlisins um leyfi til að byggja vélageymslu í landi lögbýlisins og var þar meðal annars vísað til heimilda í erfðafestusamningi.  Í tilefni af þessu bréfi ritaði lögmaður landeigenda bréf til hreppsins hinn 11. október 2005 þar sem umsókninni var mótmælt og rök færð fram fyrir mótmælunum.

Umrædd umsókn virðist ekki hafa komið til afgreiðslu en á fundi byggingarnefndar Eyjafjarðar hinn 25. apríl 2006 var tekin fyrir umsókn eigenda Hafnar II um leyfi til að byggja vélageymslu úr stálgrind á Höfn II.  Bókaði nefndin að þar sem fyrir lægi samþykki sveitarstjórnar Svalbarðsstrandarhrepps, Skipulagsstofnununar, umhverfisráðuneytisins og Vegagerðarinnar vegna skipulagstengdra ákvæða er vörðuðu þetta tiltekna hús teldi hún sér ekki fært að synja erindinu, enda þótt húsið væri að dómi nefndarinnar ekki heppilegt á fyrirhuguðum stað.  Vísaði bókun byggingarnefndar til þess að sveitarstjórn hafði óskað meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með veitingu umrædds leyfis og hafði stofnunin fallist á erindið eftir að aflað hafði verið undanþágu umhverfisráðuneytisins frá 7. mgr. gr. 4.16.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 um lágmarksfjarlægð frá vegi, en Vegagerðin hafði áður lýst þeirri afstöðu sinni að ekki væri gerð athugasemd við staðsetningu byggingarinnar.

Framangreindri ákvörðun byggingarnefndar, sem staðfest var í sveitarstjórn hinn 9. maí 2006, skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 26. maí 2006, eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að sveitarstjórn hafi borið að gefa þeim kost á að gæta hagsmuna sinna vegna umsóknar eigenda Hafnar II um byggingarleyfið.  Þess hafi ekki verði gætt og hafi með því verið brotinn á þeim réttur, ekki aðeins sem landeigendum, heldur einnig sem nágrönnum, en þau eigi sumarbústaðalönd og bústaði í næsta nágrenni.  Muni bygging vélaskemmunnar hafa veruleg áhrif á hagsmuni kærenda og hafa í för með sér óþægindi, sjónmengun og jafnvel verðrýrnun eigna.

Þá telji kærendur að grenndarkynning hefði átt að fara fram samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 áður en umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi hefði getað komið til afgreiðslu.  Bendi kærendur sérstaklega á að hér sé um að ræða tiltölulega mjög stóra og áberandi byggingu á viðkvæmum stað á landi sem hafi verið landbúnaðarland og sumarbústaðasvæði.  Ljóst sé einnig að byggingin muni hýsa starfsemi sem hafi í för með sér mikla umferð stórra vinnuvéla með tilheyrandi truflun og óþægindum.

Málsrök sveitarstjórnar:  Af hálfu sveitarstjórnar hefur verið vísað til þess að leitað hafi verið meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og hafi Skipulagsstofnun ekki gert athugasemd við að leyfi yrði veitt eftir að aflað hafði verið undanþágu umhverfisráðuneytisins frá ákvæði skipulagreglugerðar nr. 400/1998 um fjarlægð mannvirkis frá þjóðvegi.  Málsmeðferð hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og beri því að hafna kröfum kærenda. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Gunnar Sólnes hrl. hefur f.h. byggingarleyfishafa mótmælt kröfu kærenda um að umdeilt byggingarleyfi verði fellt úr gildi.  Telji byggingarleyfishafar sig hafa fullnægt öllum skilyrðum fyrir byggingunni og fengið öll tilskilin leyfi með lögmætum hætti og að ekki hafi verið brotið í bága við skipulags- og byggingarlög og reglugerðir við veitingu leyfisins.

Landeigendur hafi áður reynt að stöðva byggingarframkvæmdir á því landi sem þeir teljist eigendur að en því hafi verið hafnað af dómstólum.

Úrskurðarnefndin hefur gefið sveitarstjórn og byggingarleyfishafa kost á að tjá sig um álitaefni er lúta að því hvort hið umdeilda byggingarleyfi kunni að fara í bága við gildandi aðalskipulag á umræddu svæði en engar athugasemdir hafa borist af því tilefni.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið greinir kærendur og byggingarleyfishafa á um lóðarréttindi á Höfn II og rétt til bygginga í landi Hafnar.  Verður ekki úr þessum ágreiningi skorið í stjórnsýslumáli þessu, en fyrir liggur að hvað sem líður réttarstöðu kærenda sem landeigenda eru þeir jafnframt eigendur frístundalóða og sumarhúsa í nágrenni Hafnar II og eiga því lögvarða hagsmuna tengda hinni kærðu ákvörðun svo sem áskilið er í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Verður málið því tekið til efnisúrlausnar.

Í málinu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem veitt var að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en ekki er í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Segir í tilvitnuðu ákvæði að sveitarstjórn geti án þess að fyrir liggi staðfest aðal- eða svæðisskipulag eða samþykkt deiliskipulag og að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar leyft einstakar framkvæmdir sem um kunni að verða sótt og sé unnt að binda slíkt leyfi tilteknum skilyrðum. 

Í hinu kærða tilviki skorti á að fyrir hendi væri samþykkt deiliskipulag, en skylt er að gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br.  Verður að ætla að það hafi vakað fyrir sveitarstjórn að fá meðmæli Skipulagsstofnunar fyrir veitingu leyfisins þar sem deiliskipulag lægi ekki fyrir og virðist það því hafi verið mat sveitarstjórnar að ekki væru skilyrði til þess að veita leyfið með stoð í Aðalskipulagi Svalbarðsstrandarhrepps 1994-2014 að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt heimild í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þykja ekki efni til að endurskoða þá afstöðu sveitarstjórnar við úrlausn máls þessa.

Við rannsókn málsins hefur komið í ljós að samkvæmt gildandi aðalskipulagi umrædds svæðis er landnotkun á Höfn I landbúnaður, lögbýli og á Höfn II er gert ráð fyrir íbúðarbyggð, opnu óbyggðu svæði og svæði fyrir útivist og beitarlönd.  Er hið umdeilda byggingararleyfi þannig í andstöðu við ákvæði gildandi aðalskipulags um landnotkun og fullnægir því ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga sem kveður á um að byggingarleyfisskyldar framkvæmdir skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Verður ákvæði 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga ekki skilið á þann veg að Skipulagsstofnun geti með stoð í því heimilað framkvæmdir sem fara í bága við gildandi skipulag heldur felur ákvæðið aðeins í sér úrræði sem gerir sveitarfélögum kleift að heimila einstakar framkvæmdir þar sem á skortir að fyrir hendi sé fullnægjandi skipulag.  Verður jafnframt að skýra ákvæðið svo að því séu takmörk sett hversu umfangsmiklar framkvæmdir unnt sé að fallast á án þess að ráðist sé í gerð viðeigandi skipulags.

Af hálfu Skipulagsstofnunar hefur komið fram að við afgreiðslu stofnunarinnar á erindi sveitarfélagsins um byggingarleyfið hafi verið litið til þess að um hafi verið að ræða stækkun á þegar byggðu og starfræktu verkstæði.  Við þessa staðhæfingu verður að gera þá athugasemd að umdeild nýbygging, sem mun vera um 500 m² að flatarmáli, er byggð við 124 m² hús er samþykkt var sem vélaskemma hinn 30. júlí 1992 og liggja ekki fyrir nein gögn um að húsið hafi þá eða síðar verið samþykkt sem verkstæði.  Verður og til þess að líta að umrædd eldri bygging var samþykkt fyrir gildistöku aðalskipulags á svæðinu og fyrir gildistöku núgildandi skipulags- og byggingarlaga.  Er því alfarið hafnað að tilvist þessa eldra húss hafi getað réttlætt samþykkt hinnar umdeildu byggingar í andstöðu við gildandi skipulag og verður hún ekki talin hafa neina þýðingu við úrlausn málsins.

Samkvæmt framansögðu verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.   

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna anna hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Ákvörðun byggingarnefndar Eyjafjarðar frá 25. apríl 2006 um að veita leyfi til að byggja vélageymslu úr stálgrind á Höfn II í Svalbarðsstrandarhreppi, sem staðfest var af sveitarstjórn hinn 9. maí 2006, er felld úr gildi.

 

 

                                              _____________________________
                                                               Hjalti Steinþórsson

 

 

        __________________________                  ___________________________
                        Ásgeir Magnússon                                       Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

18/2007 Bergstaðastræti

Með

Ár 2007, föstudaginn 30. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

 

Fyrir var tekið mál nr. 18/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. febrúar 2007 um að veita leyfi fyrir endurbyggingu hússins að Hverfisgötu 44 á lóðinni að Bergstaðastræti 16, Reykjavík. 

 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

 

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. mars 2007, er barst nefndinni 8. sama mánaðar, kærir Sigurbjörn Þorbergsson hdl., f.h. ÞG verktaka ehf., eiganda fasteignanna að Spítalastíg 20 og baklóðar að Spítalastíg 6, og S, eiganda Spítalastígs 6 og hluta fasteignarinnar að Spítalastíg 4, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. febrúar 2007 að veita leyfi fyrir endurbyggingu hússins að Hverfisgötu 44 á lóðinni að Bergstaðastræti 16, Reykjavík. 

 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi.  Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfunnar. 

 

Málsatvik og rök:  Með kæru, dags. 7. mars 2006, skutu kærendur deiliskipulagsákvörðun borgarráðs frá 24. nóvember 2005, er tekur til umrædds svæðis, til úrskurðarnefndarinnar. 

 

Hinn 26. september 2006 var tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa umsókn um leyfi til að endurbyggja húsið að Hverfisgötu 44 á lóðinni að Bergstaðastræti 16 og var hún samþykkt.  Skutu kærendur máls þessa þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá með úrskurði uppkveðnum hinn 29. desember 2006 í kjölfar þess að byggingaryfirvöld afturkölluðu umdeilt leyfi.  Var ástæða afturköllunarinnar sú að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Bergstaðastræti 16 samkvæmt veittu byggingarleyfi yrði hærra en heimilað var í deiliskipulagi reitsins.  Jafnframt hafa kærendur skotið ákvörðun skipulagsráðs frá 17. janúar 2007 um breytt nýtingarhlutfall lóðanna að Bergstaðastræti 16 og 18 til úrskurðarnefndarinnar, en auglýsing um gildistöku þeirrar ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 13. febrúar 2007. 

 

Eftir að ákvörðun um breytt nýtingarhlutfall lóðanna að Bergstaðastræti 16 og 18 hafði tekið gildi samþykkti byggingarfulltrúi byggingarleyfi fyrir flutningshúsi á lóðinni að Bergstaðastræti 16 að nýju og hafa kærendur nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið. 

 

Benda kærendur á að hið kærða byggingarleyfi eigi stoð í fyrrgreindu skipulagi svo sem því hafi verið breytt.  Þeir hafi kært téðar ákvarðanir til úrskurðarnefndarinnar og telji þær ólögmætar.  Á meðan ekki liggi fyrir niðurstaða í kærumálinu vegna skipulagsins leiki vafi á um gildi þess og sé því krafist ógildingar hins kærða byggingarleyfis. 

 

Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað enda sé ekkert komið fram um að leyfið sé haldið annmörkum. 

 

Byggingarleyfishafi bendir á að kærendur eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta vegna veitingar umdeilds byggingarleyfis og eigi krafa kærenda enga lagastoð.  Þá sé ekkert fram komið um að skipulag það sem leyfið styðjist við sé haldið form- eða efnisannmörkum. 

 

Niðurstaða:  Kærendur máls þessa eiga lóðir í næsta nágrenni við lóðina Bergstaðastræti 16 og geta heimildir í skipulagi eða leyfi fyrir húsbyggingu á þeirri lóð snert hagsmuni þeirra og haft grenndaráhrif.  Þeir hafa kært skipulagsákvarðanir þær sem hið kærða byggingarleyfi á stoð í og voru taldir eiga hagsmuna að gæta við grenndarkynningu vegna breytts nýtingarhlutfalls lóðanna að Bergstaðastræti 16 og 18.  Verður kærumáli þessu því ekki vísað frá sökum aðildarskorts.

 

Úrskurðarnefndin hefur fyrr í dag kveðið upp úrskurð þar sem áðurnefndar skipulagsákvarðanir voru felldar úr gildi og á því umdeilt byggingarleyfi ekki lengur viðhlítandi stoð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Verður það af þeim sökum fellt úr gildi með vísan til 2. mgr. 43. gr. nefndra laga.  

 

Úrskurðarorð:

 

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. febrúar 2007 um að veita leyfi fyrir endurbyggingu hússins að Hverfisgötu 44 á lóðinni Bergstaðastræti 16, Reykjavík er felld úr gildi.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________   ____________________________
Ásgeir Magnússon                              Þorsteinn Þorsteinsson