Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

10/2010 Stóra Knarrarnes

Með

Árið 2012, fimmtudaginn 9. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 10/2010, kæra vegna dráttar á afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á spildu úr landi Stóra Knarrarness II í Vogum.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. mars 2010, er barst nefndinni 3. s.m., framsendi samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytið kæru P, Stóra Knarrarnesi, Vogum, dags. 10. febrúar 2010, þar sem kærður er dráttur á afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á spildu úr landi Stóra Knarrarness II.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé að lagt verði fyrir bæjarstjórn að taka fyrrgreint erindi kæranda til efnislegrar afgreiðslu. 

Málsatvik og rök:  Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar Sveitarfélagsins Voga hinn 12. janúar 2009 var tekin fyrir umsókn kæranda um leyfi til byggingar einbýlishúss á spildu úr landi Stóra Knarrarness II.  Var umsókninni hafnað með þeim rökum að ekki lægi fyrir deiliskipulag að svæðinu og að gera þyrfti deiliskipulag í samræmi við aðalskipulag og lög nr. 73/1997 áður en hægt yrði að veita leyfið.  Með tölvupósti, dags. 16. janúar s.á., fór kærandi m.a. fram á að mál hans yrði tekið upp að nýju og á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 10. febrúar s.á. var fyrri afgreiðsla málsins ítrekuð.  Enn óskaði kærandi eftir því með bréfi, dags. 8. mars 2009, að umsókn hans yrði á ný tekin fyrir og að fram færi grenndarkynning vegna fyrirhugaðrar byggingar.  Umsókn hans var tekin fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 17. s.m, og fyrri afgreiðsla nefndarinnar ítrekuð.  Jafnframt var á það bent að ákvæði 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 um grenndarkynningu, ætti ekki við um umsókn kæranda þar sem ekki væri um að ræða þegar byggt hverfi.

Hinn 21. apríl 2009 var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar tekin fyrir tillaga kæranda að deiliskipulagi spildu úr landi Stóra Knarrarness II og því beint til landeigenda að óska formlega eftir samstarfi við sveitarfélagið um gerð tillögunnar.  Var og samþykkt að auglýsa tillöguna að teknu tilliti til ákveðinna atriða sem nánar voru tilgreind í bókun.  Í kjölfar þessa fór kærandi fram á með bréfi, dags. 28. apríl 2009, að tillaga að deiliskipulagi umrædds svæðis yrði auglýst og á fundi bæjarstjórnar hinn 30. s.m. var samþykkt að hefja samstarf við landeiganda um gerð og auglýsingu deiliskipulags að uppfylltum ákveðnum skilyrðum, þ.á m. að samþykkt yrði tillaga að nýju Aðalskipulagi Sveitarfélagsins Voga 2008-2028 og að deiliskipulagstillagan yrði auglýst samtímis á grundvelli hennar.  Nokkrum mánuðum síðar, eða hinn 15. október 2009, var málið tekið fyrir á fundi bæjarráðs, en þá lá þar fyrir bréf frá kæranda, dags. 1. s.m., þar sem gerðar voru athugasemdir við afgreiðslu málsins.   Bæjarráð lagði síðan til á fundi sínum hinn 5. nóvember s.á. að tillaga að deiliskipulagi umrædds svæðis yrði auglýst.  Að lokinni auglýsingu samþykkti bæjarstjórn skipulagstillöguna hinn 23. mars 2010.

Kærandi bendir á að hægt hefði verið að gefa út byggingarleyfi á grundvelli 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997 í ársbyrjun 2009.  Meðferð málsins hafi tekið 14 mánuði og sjái ekki þar fyrir endann á henni.  Telji kærandi að brotið hafi verið gegn ákvæðum stjórnsýslulaga, s.s. andmælarétti, upplýsingaskyldu, jafnræðisreglu, rannsóknarreglu, málshraða og leiðbeiningarskyldu.  Hafi seinagangur  við meðferð málsins einnig haft í för með sér verulega aukinn kostnað fyrir kæranda.  Þá sé sveitarfélagið ekki að vinna með hagsmuni íbúanna að leiðarljósi.   

Af hálfu Sveitarfélagsins Voga er vísað til þess að kærandi hafi sótt um leyfi fyrir byggingu íbúðarhúss á svæði sem skilgreint hafi verið sem frístundasvæði í þágildandi aðalskipulagi.  Í ljósi þess hafi verið nauðsynlegt að breyta landnotkun á viðkomandi reit í aðalskipulagi svo hægt væri að gera deiliskipulag að reitnum og veita byggingarleyfi í kjölfarið.  Hafi breyting þess efnis verið gerð í nýju Aðalskipulagi  Sveitarfélagsins Voga 2008-2028, sem hafi verið í vinnslu hjá sveitarfélaginu þegar erindi kæranda hafi borist.  Hafi tillaga að nýju aðalskipulagi endanlega verið samþykkt í bæjarstjórn hinn 26. nóvember 2009 og staðfest af umhverfisráðherra 23. febrúar 2010.  Í ljósi þessa sé því hafnað að afgreiðsla byggingarleyfis til handa kæranda hafi dregist úr hófi en alltaf hafi staðið til að veita umsótt leyfi í framhaldi af gildistöku auglýstra skipulagsáætlana.  Vandséð sé að kærandi hafi hagsmuna að gæta í máli þessu eins og atvikum sé háttað og sé því farið fram á að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni.

Niðurstaða:  Samkvæmt 4. mgr. 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er unnt að kæra óhæfilegan drátt á afgreiðslu máls til þess stjórnvalds sem ákvörðun í málinu verður kærð til.  Er í máli þessu kærður dráttur á afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi  fyrir einbýlishúsi á spildu úr landi Stóra Knarrarness II í Vogum.  Þegar umsókn kæranda kom fyrst fram í desember 2008 var í gildi fyrir umrætt svæði Aðalskipulag Vatnsleysustrandarhrepps 1994-2014 og var þar ekki gert ráð fyrir að byggja mætti íbúðarhús á svæðinu, en það var skilgreint sem frístundasvæði.  Hefði af þessum sökum hvorki verið unnt að veita byggingarleyfi á umræddum stað fyrir íbúðarhúsi að undangenginni grenndarkynningu né með heimild Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæða þágildandi skipulags- og byggingarlaga, enda hefði það leyfi farið í bága við gildandi aðalskipulag.

Fyrir liggur að eftir að kæra barst í máli þessu tók gildi nýtt Aðalskipulag Sveitarfélagsins Voga 2008-2028, eftir staðfestingu ráðherra hinn 23. febrúar 2010.  Var þar m.a. breytt landnotkun fyrir umræddan reit þannig að þar væri unnt að reisa íbúðarhús og á grundvelli þess var samþykkt deiliskipulag íbúðarlóðar í landi Stóra Knarrarness II, sbr. auglýsingu þess efnis í B-deild Stjórnartíðinda 7. maí 2010.  Þá hefur verið upplýst að 16. júní 2010 var kæranda veitt byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á umræddu landi.  Hefur það ekki lengur þýðingu að lögum að úrskurða um drátt á afgreiðslu umsóknar kæranda um byggingarleyfi sem honum hefur þegar verið veitt og verður máli þessu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. Þá var þess einnig vænst að mál þetta yrði afturkallað eftir að umrætt byggingarleyfi hafði verið veitt, en til þess hefur ekki komið.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

____________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________                _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

12/2009 Kirkjuteigur

Með

Árið 2012, fimmtudaginn 9. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 12/2009, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 8. október 2008 um breytt deiliskipulag Teigahverfis vegna lóðarinnar nr. 21 við Kirkjuteig í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. febrúar 2009, er barst nefndinni 16. s.m., kærir Leó E. Löve hrl., f.h. A, lóðarhafa að Hraunteigi 16, Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 8. október 2008 um breytt deiliskipulag Teigahverfis vegna lóðar nr. 21 við Kirkjuteig.  Auglýsing um gildistöku breytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 3. febrúar 2009. 

Skilja verður málatilbúnað kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúans í Reykjavík hinn 20. júní 2008 var lögð fram umsókn um deiliskipulagsbreytingu vegna lóðar nr. 21 við Kirkjuteig.  Í breytingunni var m.a. gert ráð fyrir að verslunar- og þjónustuhúsnæði yrði breytt í íbúðarhúsnæði með fjórum íbúðum.  Heimilt yrði að breyta núverandi byggingu þannig að hún yrði að hluta til þrjár hæðir.  Byggja mætti tveggja hæða viðbyggingu meðfram Gullteigi, en samkvæmt gildandi skipulagi væri gert ráð fyrir viðbyggingu með kjallara og einni hæð.  Þak yrði lágreist og nýta mætti það sem svalir að hluta.  Myndi þakið, og einstakir aðrir byggingarhlutar, fara að hluta út fyrir byggingarreit.  Skipulagsfulltrúi samþykkti að grenndarkynna framlagða tillögu og bárust athugasemdir, m.a. frá kæranda. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 8. október 2008.  Lögð voru fram drög að umsögn skipulagsstjóra, dags. 1. október s.á, þar sem mælt var með því að tillögunni yrði breytt þannig að byggingarreitur viðbyggingar yrði dreginn 40 cm til baka, að ráðgerð hámarkshæð núverandi húss yrði 9,5 m og að ráðgerð hámarkshæð viðbyggingar yrði minnkuð og færi ekki upp fyrir 6,7 m.  Skipulagsráð samþykkti deiliskipulagsbreytinguna með eftirfarandi bókun:  ,,Samþykkt með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð, með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra.“ 

Með bréfi, dags. 9. janúar 2009, gerði Skipulagsstofnun athugasemdir við birtingu auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda, þar sem stofnunin teldi breytinguna svo umfangsmikla að hún félli undir 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Með bréfi skipulagsstjóra Reykjavíkurborgar til Skipulagstofnunar, dags. 16. janúar 2009, var því hafnað að breytingin teldist umfangsmikil þar sem umhverfisleg áhrif hennar næðu einungis til nánasta nágrennis lóðarinnar.  Væri hagsmuna næstu nágranna best gætt með málsmeðferð í samræmi við 2. mgr. 26. gr. nefndra laga. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hækkun og stækkun hússins að Kirkjuteigi 21 muni draga úr birtu að Hraunteigi 16.  Í umsögn skipulagsstjóra komi fram að athugaðir hafi verið skuggar fyrst og fremst við jafndægur og sólstöður og því hafi aðeins verið litið til bjartasta tíma ársins.  Sé þetta ófullnægjandi þar sem fyrirhugaðar framkvæmdir muni skerða birtu við Hraunteig 16 allan ársins hring.  Á það skuli bent að birta sé mikilvægur þáttur í eðlilegu lífi og hafi áhrif á heilsu manna.  Skert birta sé því óæskileg á öllum árstímum og rýri gæði ásamt verðgildi húseignar kæranda.  Kassalaga ,,penthouse“ á Kirkjuteigi 21 muni auk þess skera sig úr og verða lýti á götumyndinni.  Viðbótarbygging niður með Gullteigi, sunnan Hraunteigs 16, muni stinga mjög í stúf við umhverfið og skapa ,,blokkarstíl“ á horni Gullteigs og Kirkjuteigs, sem sé algjörlega í ósamræmi við heildarmynd hverfisins.  Þá sé mótmælt þeirri aukningu á byggingarmagni að Kirkjuteigi 21 sem felist í tillögunni, en þar sé um að ræða aukningu um 16,5%  frá gildandi deiliskipulagi.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hafnað verði kröfum kæranda og að ákvörðun skipulagsráðs verði staðfest. 

Deiliskipulagið sem hafi verið í gildi fyrir lóðina hafi almennt heimilað að nýtingarhlutfall fyrir lóðir sambýlishúsa með 2-5 íbúðum væri 0,5-0,8.  Á umræddri lóð hafi viðbyggingarreitur verið til staðar í deiliskipulaginu og hafi byggingarmagn innan hans, að viðbættu núverandi byggingarmagni, reiknast til nýtingarhlutfalls 0,85 og hafi það verið heimil nýting á lóðinni.  Götureiturinn sem húsið sé hluti af samanstandi af 15 húsum.  Við skoðun götureitsins hafi komið í ljós að íbúafjöldi hafi verið á bilinu 1-6 og að í flestum húsanna, eða 12 húsum, hafi verið 3-4 íbúðir.  Nýtingarhlutfall lóða á svæðinu hafi verið á bilinu 0,42-0,81.  Tillagan sem samþykkt hafi verið hafi gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 0,99 fyrir lóðina Kirkjuteig 21.  Hafi hækkun á nýtingu um 0,14 þótt ásættanleg á hornlóð sem þessari, enda hafi gildandi deiliskipulag miðað að hærri nýtingu á henni en lóðunum umhverfis. 

Þegar horft sé á áhrif skuggavarps í þéttbýli sé fyrst og fremst skoðað hvernig skuggar falli á vor- og haustjafndægri, sem sé 20. mars og 22. september, og við sumarsólstöður, sem séu 20. júní.  Yfir vetrartímann, þegar fólk sé almennt ekki að njóta útivistar í görðum sínum, sé dagurinn það stuttur og sólin það lágt á lofti að áhrif skuggavarps séu ekki talin skipta jafn miklu máli varðandi umhverfisgæði.  Samkvæmt skýringarmyndum sem hafi verið unnar verði breyting á skuggavarpi á lóð Hraunteigs nr. 16 ekki merkjanleg við sumarsólstöður.  Þau séu hins vegar nokkur um miðjan daginn, á jafndægri að vori og hausti.  Sama gildi um Hraunteig 18 við sumarsólstöður en aukist þar nokkuð um eftirmiðdaginn.  Kirkjuteigur 23 verði ekki fyrir auknu skuggavarpi vegna breytingarinnar.  Skuggi sé í engu tilfelli að falla á húshliðar á þessum tímum.  Breyting hússins sé talin hafa óveruleg áhrif á skuggavarp á umræddum lóðum.  Engu að síður hafi tillögunni verið breytt til að draga úr þeim áhrifum sem til staðar hafi verið. 

Ekki sé fallist á að byggingin verði lýti á götumynd eða stingi í stúf við umhverfið.  Á húsunum við Kirkjuteig séu almennt rishæðir, sem gnæfi yfir Kirkjuteig 21, og við Gullteig standi frekar stór íbúðarhús.  Það sé mat Reykjavíkurborgar að eftir breytinguna muni Kirkjuteigur 21 falla mun betur inn í heildarmyndina en áður, jafnvel þótt viðbyggingin verði tveggja hæða. 

Það sé eðli borga að þær geti tekið breytingum og séu í stöðugri þróun.  Því verði eigendur húsa þar að gera ráð fyrir að óbreytt útsýni og sólarljós sé sjálfgefið í þéttri byggð og geti ávallt tekið breytingum í uppbyggingu hverfa og við þéttingu byggðar.  Það sé aftur á móti hlutverk skipulagsyfirvalda að tryggja hagsmuni allrar heildarinnar og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun á eignum verði að ræða vegna framkvæmda á annarri eign. 

Bent skuli á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 telji aðilar sig verða fyrir tjóni vegna tillögunnar. 

————————————

Lóðarhöfum Kirkjuteigs 21 var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í máli þessu en engar athugasemdir eða andmæli hafa borist frá þeim. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti breytingar á deiliskipulagi Teigahverfis, sem er frá árinu 2002, en umdeild breyting tekur einungis til lóðarinnar nr. 21 við Kirkjuteig.  Borgaryfirvöld kusu að fara með breytinguna eins og um óverulega breytingu á deiliskipulagi væri að ræða og var hún því grenndarkynnt með vísan til undantekningarákvæðis 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en þau lög sem eiga við í málinu.  Við mat á því hvort um sé að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi verður m.a. að líta til umfangs hennar, í þessu tilviki umfangs þeirrar byggingar sem breytingin lýtur að miðað við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði, hvernig sú bygging falli að byggðamynstri og hver grenndaráhrif hennar séu.

Í gildandi deiliskipulagi Teigahverfis segir að viðmiðunarnýtingarhlutfall í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 gildi í hverfinu og sé viðmið fyrir sambýlishús með 2-5 íbúðir 0,5-0,8.  Nýtingarhlutfall margra lóða sé yfir þessu viðmiði og eigi það sérstaklega við um lóðir sem séu minni en skipulagið geri ekki ráð fyrir breytingum á þeim til lækkunar.  Nýtingarhlutfall hverfisins sé að meðaltali um 0,5.  Samkvæmt fasteignaskrá er stærð lóðarinnar nr. 21 við Kirkjuteig 857,2 m² og í gögnum málsins kemur fram að núverandi byggingarmagn sé samkvæmt uppmælingu 503,1 m².  Með breytingartillögunni er gert ráð fyrir að byggingarmagn í heild verði 850 m² og að húsið stækki því um 346,9 m².  Nýtingarhlutfall lóðarinnar verður með breytingunni 0,99, sem er 20% aukning frá gildandi skipulagi sem fyrir var yfir hámarki samkvæmt almennu viðmiði þess.  Nauðsyn þess að breyta verslunarhúsnæði í fjórar íbúðir er sögð vera ástæða breytingarinnar. 

Deiliskipulag sem tekið hefur gildi er bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Í skipulagðri byggð verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi nema að nauðsyn beri til.  Verður að gjalda varhug við því, m.a. með tilliti til fordæmisgildis, að ráðist sé í breytingar á deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa, enda getur það raskað hagsmunum annarra lóðarhafa og dregið úr þeirri festu er deiliskipulagi er ætlað að skapa.  Eiga þessi sjónarmið við þótt breyting á skipulagi hafi ekki veruleg grenndaráhrif. 

Þegar litið er til þess að með hinni umdeildu ákvörðun var notkun umræddrar lóðar breytt og hámarksnýtingarhlutfall aukið talsvert verður ekki fallist á að aðeins hafi verið um óverulega breytingu að ræða.  Er hvort tveggja, stærð húss og nýtingarhlutfall á lóðinni samkvæmt hinni kærðu tillögu, verulega meira en það sem almennt gerist í hverfinu.  Breytingin skerðir jafnframt grenndarhagsmuni kæranda þar sem einhver aukin skuggamyndun verður samfara stækkun hússins er stendur sunnan megin við lóð kæranda.  Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið heimilt að fara með málið eftir ákvæði 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Var undirbúningur hinnar kærðu ákvörðunar því ekki reistur á réttum lagagrundvelli og verður hún því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Fell er úr gildi ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 8. október 2008, um breytt deiliskipulag Teigahverfis er varðar lóðina nr. 21 við Kirkjuteig.

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________        _____________________________
Ásgeir Magnússon                                              Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

19/2010 Laufásvegur.

Með

Ár 2011, þriðjudaginn 25. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 19/2010, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 18. febrúar 2010 um að eiganda fasteignarinnar að Laufásvegi 68 verði gefinn frestur að viðlögðum dagsektum til að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. mars 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir Gunnar Ingi Jóhannsson hdl., f.h. V ehf., eiganda fasteignarinnar að Laufásvegi 68, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 18. febrúar 2010 að gefa eiganda fasteignarinnar að Laufásvegi 68 frest að viðlögðum dagsektum til að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Verði þeirri kröfu hafnað er sú krafa gerð að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála felli niður dagsektir sem kunni að vera áfallnar við uppkvaðningu úrskurðar og leggi fyrir borgarráð að mæla fyrir um nýjan frest í málinu og tilkynna kæranda um hann með sannanlegum hætti. 

Til vara er þess krafist, verði ofangreindum kröfum hafnað, að réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar verði frestað til uppkvaðningar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar.

Málavextir:  Eigandi Laufásvegar 68 sótti um breytingu á deiliskipulagi vegna fasteignarinnar með skipulagstillögu, dags. 28. október 2006.  Tillagan var grenndarkynnt og hlaut í kjölfarið staðfestingu borgarráðs.  Var breytingin auglýst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 3. janúar 2007.  Á grundvelli breytts deiliskipulags var sótt um byggingarleyfi vegna fyrirhugaðra framkvæmda.  Byggingarleyfisumsóknin var tekin til umfjöllunar í skipulagsráði hinn 21. mars 2007 og hlaut þar samþykki.  Fól samþykktin í sér leyfi til þess að byggja við Laufásveg 68 anddyri við 1. hæð norðurhliðar, stækka nýsamþykktar svalir við suðurhlið 1. hæðar, með geymslurými þar undir, koma fyrir heitum potti á stækkuðum svölum, breyta gluggum og bæta við glugga á 1. hæð norðurhliðar.  Þá voru samþykktar leiðréttar teikningar og breytt stærð bílskúrs á lóðinni.  Af uppdráttum verður ráðið að einnig hafi verið samþykktar tröppur af svölum við suðurhlið niður á suðurhluta lóðar, þótt þess sé ekki getið í bókun. 

Með bréfi lóðarhafa að Smáragötu 11 til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 5. desember 2007, var óskað eftir rökstuðningi fyrir ákvörðun um leyfi til framkvæmda á lóðinni að Laufásvegi 68.  Var krafist stöðvunar framkvæmda sem færu út fyrir veitt byggingarleyfi og að ólögmæt mannvirki yrðu fjarlægð.  Voru kröfur þessar ítrekaðar með bréfum, dags. 21. febrúar og 11. apríl 2008. 

Hinn 23. apríl 2008 barst skipulags- og byggingarsviði bréf umboðsmanns Alþingis þar sem hann óskaði upplýsinga um hvað liði svörum eða öðrum viðbrögðum sviðsins við erindi eigenda Smáragötu 11.  Ritaði byggingarfulltrúa sama dag bréf til eigenda Smáragötu 11, þar sem tilkynnt var að byggingarleyfishafi yrði krafinn skýringa á málinu.  Með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 28. apríl s.á., var greint frá því að embættinu hefði borist ábending um að ekki hefði verið farið eftir samþykktum aðaluppdráttum lóðarinnar og að við skoðun hefðu komið í ljós ýmis atriði sem væru ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti.  Var þess krafist að kærandi gæfi nákvæma lýsingu á öllum þeim atriðum sem ekki væru í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti og var honum veittur 14 daga frestur til þess. 

Í svari byggingarstjóra til byggingarfulltrúa, dags. 9. maí 2008, var vikið að nokkrum atriðum sem ábendingar embættisins kynnu að eiga við um en áréttað að endurbótum væri ekki lokið og ekki komið að lokaúttekt.  Unnið væri að því að fá samþykki eigenda aðliggjandi fasteignar vegna breyttrar hæðarlegu lóðar og að gerðar yrðu ráðstafanir fengist það ekki. 

Með bréfi lögmanns kæranda til skipulags- og byggingarsviðs, dags. 14. maí 2008, var svo greint frá því að kærandi gæti með engu móti gert sér grein fyrir hvaða atriði það væru sem ekki væru í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti. 

Hinn 28. maí 2008 fór byggingarfulltrúi í vettvangsskoðun og lagði í kjölfarið fram bréf til skipulagsráðs, dags. 12. júní 2008, þar sem tilgreint var hvað hefði komið fram við skoðunina ásamt tillögum að meðferð málsins.  Þar kom fram að utan byggingarreits hefði verið byggð útigeymsla og verönd útbúin á þaki hennar.  Jafnframt virtist hæðarlegu allrar suðurlóðar hússins hafa verið raskað með óleyfilegri hækkun og tröppuvirki, sem tengdi nefnda verönd, og að lóð væri ekki eins og á aðaluppdráttum vegna þeirrar hækkunar sem orðið hefði á lóðinni.  Í bréfi byggingarfulltrúa var einnig vísað til þess að ábendingar vegna málsins hefðu borist frá lóðarhöfum og eigendum Smáragötu 11. 

Með bréfi byggingarfulltrúa til eiganda Laufásvegar 68, dags. 11. júlí 2008, var tilkynnt að skipulagsráð hefði falið byggingarfulltrúa að óska eftir skýringum og afstöðu lóðarhafa að Laufásvegi 68 vegna fyrirætlana byggingaryfirvalda um að krefjast niðurrifs á ólögmætum mannvirkjum á lóðinni.  Bréfinu var ekki svarað og var send ítrekun 13. október 2008 og þar tilkynnt um áform embættisins.  Sagði þar m.a:  „Embætti byggingarfulltrúa áformar því að leggja fyrir skipulagsráð tillögu byggða á ákv. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þess efnis að gefa yður tímafrest að viðlögðum dagsektum til þess að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til þess horfs sem sýnt er á samþykktum aðaluppdráttum frá 21. mars 2007, hér er átt við óleyfishækkun lóðar og breytingum á tröppuvirki.“ 

Með bréfi lögmanns kæranda, dags. 7. nóvember 2008, var fyrirhuguðum áformum mótmælt og var því bréfi svarað með bréfi skipulags- og byggingarsviðs hinn 25. nóvember s.á. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 3. febrúar 2009 var lögð fram umsókn kæranda um leyfi til að breyta hæðarlegu í suðvesturhorni lóðarinnar, færa heitan pott í garði og bæta dyrum á bílgeymslu einbýlishúss á lóðinni nr. 68 við Laufásveg.  Var málinu frestað og vísað til umsagnar skipulagsstjóra.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 6. mars 2009 var erindinu frestað og bókun lögð fram þess efnis að umsækjandi skyldi leggja fram samþykki lóðarhafa Smáragötu 11.  Með bréfi kæranda til skipulags- og byggingarsviðs, dags. 19. mars 2009, var óskað eftir fresti til 1. apríl s.á. til að afla samþykkis lóðarhafa Smáragötu 11 fyrir breytingu á hæðarlegu lóðar. 

Með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 9. desember 2009, var honum veittur 14 daga frestur til að andmæla áformum byggingaryfirvalda um að beita þvingunarúrræðum í málinu.  Sagði m.a. eftirfarandi í bréfinu:  „Þann 28. apríl 2009 var synjað byggingarleyfisumsókn yðar nr. BN039427, þar sem sótt var um byggingarleyfi fyrir ýmsum óleyfisframkvæmdum á lóð nr. 68 við Laufásveg.  Byggðist synjunin á því að byggt var út fyrir þær heimildir sem fram koma í deiliskipulagi svæðisins.  Áður eða þann 13. október 2008 hafði yður verið kynnt tillaga um að gefa yður tímafrest að viðlögðum dagsektum til þess að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til þess horfs sem sýnt er á samþykktum aðaluppdráttum frá 21. mars 2007.  Engin viðbrögð hafa orðið af yðar hálfu til þess að koma fyrirkomulagi mannvirkja og lóð til samræmist við ívitnaða aðaluppdrætti.  Embætti byggingarfulltrúa áformar því að leggja fyrir skipulagsráð tillögu byggða á ákv. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þess efnis að gefa yður tímafrest að viðlögðum dagsektum til þess að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til þess horfs sem sýnt er á samþykktum aðaluppdráttum frá 21. mars 2007, hér er átt við óleyfishækkun lóðar og breytingum á tröppuvirki.  Jafnframt verði útigeymsla sem staðsett er utan gildandi deiliskipulags fjarlægð.  Tímafrestur til þess að vinna verkin verði gefinn 70 dagar frá móttöku tilkynningar þar að lútandi og upphæð dagsekta, verði tímafrestur ekki virtur, 25.000 kr. fyrir hvern dag sem það kann að dragast að vinna verkin.  Dagsektir og kostnaður verði innheimt sbr. ákvæði 57 gr. fyrrnefndra laga.  Með vísan til 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er yður hér með gefinn 14 daga tímafrestur frá móttöku bréfs þessa til þess að tjá yður um málið.  Að tímafresti liðnum verður tillagan lögð fyrir skipulagsráð Reykjavíkur til ákvörðunar.“ 

Með bréfi lögmanns kæranda, dags. 22. desember 2009, var framangreindum áformum byggingarfulltrúa mótmælt.  Er í bréfinu vikið að þeim meintu óleyfisframkvæmdum sem fjallað er um í bréfi byggingarfulltrúa frá 9. desember s.á. og viðhorfum kæranda lýst til hvers þessara atriða fyrir sig. 

Á fundi skipulagsráðs 3. febrúar 2010 var lagt fram bréf byggingarfulltrúa, dags. 1. febrúar 2010, þar sem sagði m.a. eftirfarandi:  „Byggingarfulltrúi ályktar að málið sé fullrannsakað og staðreyndir þess liggi fyrir.  Í því ljósi er sú tillaga sem fram kemur í bréfi byggingarfulltrúa dags. 9. desember 2009 hér með lögð fyrir skipulagsráð og lagt til að ráðið samþykki tillöguna og vísi henni til meðferðar borgarráðs sbr. ákv. 1. mgr. 57. gr. laga nr. 73/1997.“  Bókaði skipulagsráð eftirfarandi af þessu tilefni:  „Laufásvegur 68, bréf byggingarfulltrúa.  Lagt fram bréf byggingarfulltrúa dags. 1. febrúar 2010, varðar lóð nr. 68 við Laufásveg.  Bréfinu fylgir afrit af bréfi dags. 9. desember 2009, bréfi dags. 22. desember 2009, bréfi dags. 22 desember 2009 og bréfi dags. 5. janúar 2010. Bréf byggingarfulltrúa samþykkt.  Vísað til borgarráðs.“  Á fundi borgarráðs 4. febrúar 2010 var eftirfarandi bókað undir lið 3.  „Lögð fram fundargerð skipulagsráðs frá 3. febrúar. R10010027. B-hluti fundargerðarinnar samþykktur“.  Á fundi skipulagsráðs 10. febrúar 2010 var bókað undir lið 20.  „Laufásvegur 68, bréf byggingarfulltrúa (01.197.207) Mál nr. BN041009
Lagt fram bréf byggingarfulltrúa dags. 1. febrúar 2010, varðar lóð nr. 68 við Laufásveg. Bréfinu fylgir afrit af bréfi dags. 9. desember 2009, bréfi dags. 22. desember 2009, bréfi dags. 22 desember 2009 og bréfi dags. 5. janúar 2010.
Bréf byggingarfulltrúa samþykkt“.  Á fundi borgarráðs 11. febrúar 2010 var enn bókað undir lið 3:  „Lögð fram fundargerð skipulagsráðs frá 10. febrúar. R10010027 B-hluti fundargerðarinnar samþykktur“. Á fundi borgarráðs 18. febrúar 2010 var eftirfarandi loks bókað:  „Lagt fram bréf byggingarfulltrúa frá 11. þ.m., sbr. samþykkt skipulagsráðs 10. s.m., þar sem lagt er til að eigendum fasteignarinnar að Laufásvegi 68 verði gefinn tímafrestur að viðlögðum dagsektum til að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti. R10020045.  Samþykkt.“

Hinn 1. mars 2010 ritaði byggingarfulltrúi kæranda bréf þar sem honum var tilkynnt að á fundi borgarráðs 18. febrúar s.á. hefði verið samþykkt tillaga sem honum hefði áður verið kynnt með bréfi, dags. 9. desember 2009.  Samþykkt hafi verið að gefa honum 70 daga frest frá móttöku bréfsins til að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðar að Laufásvegi 68 til þess horfs sem sýnt sé á samþykktum aðaluppdráttum frá 21. mars 2007 og jafnframt að fjarlægja útigeymslu sem staðsett sé utan byggingarreits í samþykktu deiliskipulagi.  Jafnframt hafi verið samþykkt að yrði frestur ekki virtur yrði beitt dagsektum, 25.000 krónur á hvern dag sem það kynni að dragast að vinna verkið.  Í lok bréfsins var kæranda leiðbeint um málskotsrétt. 

Skaut kærandi áðurnefndri ákvörðun borgarráðs til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á því byggt að meðferð máls þessa af hálfu borgaryfirvalda hafi verið ólögmæt og með eindæmum ósanngjörn fyrir hann.  Málið virðist hafa hafist með bréfi eigenda Smáragötu 11, dags. 5. desember 2007, þar sem kvartað hafi verið undan ýmsum atriðum sem ekki hafi átt við rök að styðjast og verulegar rangfærslur settar fram um staðreyndir.  Kærandi hafi ekki verið upplýstur um þetta erindi fyrr en með bréfi, dags. 12. júní 2008, en þá hafi verið liðið ár frá lokum framkvæmda.  Þá fyrst hafi kærandi gert sér grein fyrir að borgaryfirvöldum hefðu borist kvartanir á umliðnum mánuðum.  Þegar lóðarhafar Smáragötu 11 hafi hótað borgaryfirvöldum með umboðsmanni Alþingis hafi verið farið af stað með miklum látum gegn kæranda og þess krafist að hann rannsakaði og upplýsti málið sjálfur og léti borgaryfirvöld vita hvaða mannvirki á lóðinni væru ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti.  Í kjölfarið hafi verið ákveðið að endurupptaka eða breyta þeirri stjórnvaldsákvörðun sem tekin hefði verið um að samþykkja teikningar kæranda og veita honum leyfi fyrir mannvirkjunum.  Telji kærandi að engin lagaskilyrði séu fyrir hendi sem réttlæti slíkt og að sú málsmeðferð sem viðhöfð hafi verið standist ekki lög.

Málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar brjóti í nokkrum grundvallaratriðum gegn stjórnsýslulögum nr. 37/1993.  Þannig byggi ákvörðunin einungis á fullyrðingum byggingaryfirvalda, sem engin gögn styðji.  Ákvörðunin brjóti og gegn rannsóknarreglu 10. gr. sömu laga.  Séu til gögn um málið sem ákvörðunin byggi á og styðji málatilbúnað byggingaryfirvalda sé ljóst að andmælaréttur kæranda hafi gróflega verið brotinn enda hafi kærandi engin slík gögn fengið að sjá, þrátt fyrir beiðnir um að fá öll gögn málsins.  Þá sé hin kærða ákvörðun ekki í neinu samræmi við 12. gr. stjórnsýslulaga um meðalhóf.  Hún sé verulega íþyngjandi fyrir kæranda og feli í sér milljónatjón standi hún óhögguð.  Ekki geti talist réttlætanlegt að taka slíka íþyngjandi ákvörðun til að ná fram léttvægum hagsmunum eigenda Smáragötu 11, einkum þar sem túlkun byggingaryfirvalda um efnisatriði málsins byggi á hæpnum forsendum.  Meðferð málsins hafi tekið tæp þrjú ár hjá borgaryfirvöldum og kærandi hafi ekki verið upplýstur um málið fyrr en löngu eftir að það hafi verið hafið.  Sé því ljóst að við meðferð málsins hafi verið brotið gegn réttindum kæranda í grundvallaratriðum. 

Sérstaklega sé athugavert að þegar kærandi hafi gert tilraun til að sækja um byggingarleyfi fyrir þeim atriðum sem að mati byggingaryfirvalda hafi verið talin óleyfisframkvæmd hafi umsókninni verið hafnað á þeim forsendum að samþykki lóðareigenda Smáragötu 11 lægi ekki fyrir.  Kærandi bendi á að hann hafi ekki fengið upplýsingar um það hvaða lagarök lægju til grundvallar þeirri forsendu að samþykki lóðarhafa að Smáragötu 11 þyrfti að liggja fyrir áður en málið fengi frekari framgang, enda sé um að ræða framkvæmdir sem að öllu leyti séu innan lóðar kæranda.  Benda megi á fyrirliggjandi gögn um að lóðareigendur Smáragötu 11 telji sig vel geta sætt sig við hin umdeildu atriði.  Bréf þeirra frá 5. desember 2007 sé uppfullt af rangfærslum og fráleitum fullyrðingum, t.d. um að framkvæmdir á lóð kæranda komi í veg fyrir stækkun hússins að Smáragötu 11 til norðurs.  Kærandi telji að byggingaryfirvöld hafi gert sér far um að leggja stein í götu hans að tilefnislausu og sé hin kærða ákvörðun því byggð á annarlegum og ómálefnalegum forsendum. 

Hvað varði efni hinnar kærðu ákvörðunar þá sé mótmælt öllu því sem borgaryfirvöld hafi fært fram er lúti að verönd og svokallaðri geymslu á 1. hæð hússins við suðurhlið.  Staðreynd málsins sé sú að á samþykktum aðaluppdráttum hússins sé verönd sýnd með sama hætti og hún hafi verið frá því hún hafi verið byggð.  Á uppdráttunum sé breytingarlýsing þar sem fram komi að meðal þess sem sótt sé um séu „… steyptar svalir stækkaðar á 1. hæð (með geymslurými undir)“.  Bæði embætti byggingarfulltrúa og skipulags- og byggingarsvið borgarinnar hafi haldið því fram að „vangá“ byggingarfulltrúa hafi valdið samþykki skipulagsráðs og byggingarfulltrúa á umsókninni, þ.e. því hafi ekki verið veitt eftirtekt að rými væri undir svölunum.  Þrátt fyrir þessa fullyrðingu sé sérstaklega bókað í fundargerð byggingarfulltrúa við meðferð umsóknarinnar að sótt sé um „… að stækka nýsamþykktar svalir með geymslurými undir við suðurhlið 1. hæðar“.  Það stoði því ekki að borgaryfirvöld haldi því fram, líkt og gert sé í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 12. júní 2010, að þetta hafi farið framhjá starfsmönnum skipulags- og byggingarsviðs, eða hafi verið vangá, líkt og komi fram í bréfi lögmanns borgarinnar, dags. 25. nóvember 2008.  Sú vangá geti að minnsta kosti ekki verið á ábyrgð kæranda.  Kærandi telji að byggingaryfirvöld hafi augljóslega verið að fullu meðvituð um að verið væri að samþykkja verönd sem þannig væri úr garði gerð að undir henni væri holrými.  Ekki hafi undir nokkrum kringumstæðum vakað fyrir kæranda að sækja eingöngu um geymslu og nýta þak hennar sem verönd, enda hafi umsókn hans um byggingarleyfi ekki verið þannig úr garði gerð. 

Þrátt fyrir framangreint komi fram í bréfi byggingarfulltrúa til skipulagsráðs, dags. 12. júní 2008, að mat hans sé það að utan byggingarreits hafi verið byggð útigeymsla og á þaki geymslunnar hafi verið byggð verönd í sömu hæð og gólf á 1. hæð hússins.  Með þessu sé öllum staðreyndum snúið á hvolf á þann hátt að í stað þess að um sé að ræða verönd, líkt og kærandi hafi sótt um og sýnd sé á samþykktum uppdráttum, hafi að mati byggingarfulltrúa verið byggð útigeymsla og verönd verið útbúin á þaki hennar.  Kærandi telji þetta mat byggingarfulltrúans ekki standast neina skoðun og sé alls ekki í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti.  Það holrými sem sé undir samþykktum svölum hússins nýti kærandi ekki á nokkurn hátt og sé lokað rými.  Ekki sé innangengt í það rými úr húsinu og teljist það því tæpast vera geymsla. 

Að mati kæranda hvíli á borgaryfirvöldum sönnunarbyrði fyrir því að það holrými sem sé undir samþykktri og teiknaðri verönd, sbr. aðaluppdrætti, sé í raun útigeymsla með verönd á þakinu en ekki verönd með holrými undir.  Borgaryfirvöld hafi hins vegar á engan hátt rökstutt þessa skoðun sína.  Kærandi bendi á og ítreki að umsókn hans hafi lotið að stækkun svala á suðurhlið hússins og að framkvæmdin sé í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti eins og hún sé úr garði gerð.  Kærandi byggi á því að svalirnar, eins og þær séu úr garði gerðar, stangist ekki á við gildandi deiliskipulag, enda sé fullkomlega heimilt að sækja um og stækka svalir með þeim hætti sem gert hafi verið.  Svalirnar séu ekki óleyfisframkvæmd og ákvörðun borgarráðs um að leggja fyrir kæranda að fjarlægja þær á þeim grundvelli að þær séu útigeymsla sé ólögmæt.  Beri þess vegna að fella ákvörðunina úr gildi. 

Því sé einnig mótmælt sem fram komi í ákvörðun borgarráðs um meinta óleyfishækkun lóðarinnar.  Því sé ekki mótmælt að lóðin hafi verið hækkuð lítið eitt í suðvesturhorni hennar.  Hins vegar sé því alfarið mótmælt sem röngu að allur suðurhluti lóðarinnar hafi verið hækkaður eins og fullyrt sé í bréfi byggingarfulltrúa til skipulagsráðs, dags. 12. júní 2008.  Hin kærða ákvörðun borgarráðs virðist hvíla á þessum ósannindum.  Því sé einnig mótmælt að hæðarlegu lóðar hafi verið breytt frá samþykktum aðaluppdráttum.  Sá hluti suðurlóðarinnar standi 50 cm hærra en áður og geri það vegna þess að hann sé steinsteyptur eins og ráð sé fyrir gert á samþykktum aðaluppdráttum.  Á samþykktum aðaluppdráttum sé umræddur hluti reyndar sýndur hellulagður og sérstaklega merktur þannig.  Hafi því óveruleg breyting orðið frá samþykktum aðaluppdráttum hvað varði það efni sem þeki umræddan lóðarhluta, en ávallt hafi verið gert ráð fyrir að þessi hluti væri þakinn með steyptu efni. 

Kærandi geti ekki fallist á að umrædd hækkun lóðarinnar sé ólögmæt.  Hin kærða ákvörðun byggi á því að suðvesturhorn lóðarinnar hafi verið hækkað umfram það sem sé leyfilegt.  Kærandi bendi hins vegar á að engin fyrirmæli séu um það í byggingarreglugerð eða annars staðar hver þau mörk séu sem kalli á útgáfu sérstaks leyfis fyrir framkvæmdinni.  Umrædd hækkun sé mjög afmörkuð og óveruleg og byggi kærandi á því að hann hafi ekki þurft sérstakt leyfi til hennar.  Bent sé á að engir hæðarkótar mæli fyrir um hæðarlegu lóðarinnar.  Því sé í raun ómögulegt fyrir borgaryfirvöld að byggja á því að lóðin sé ekki í réttri hæð, enda sé „rétt hæð“ lóðarinnar ekki til, hvorki samkvæmt gildandi deiliskipulagi eða samþykktum uppdráttum. 

Hæðarbreyting í horni lóðarinnar sé það óveruleg að langur vegur sé frá því að hún teljist byggingar- eða framkvæmdaleyfisskyld framkvæmd.  Embætti byggingarfulltrúa hafi engar mælingar framkvæmt á lóðinni við skoðun og hafi ekkert fyrir sér í því um hvaða hæðarbreytingar sé að ræða.  Því sé engu að síður slegið fram í bréfum embættisins að hækkunin nemi allt að einum metra.  Sé sú fullyrðing fráleit.  Sömuleiðis sé fráleit og ósönn sú fullyrðing byggingarfulltrúa að allur suðurhluti lóðarinnar hafi verið hækkaður.  Hæð lóðarinnar sé hin sama og áður.  Byggingarfulltrúi hefði getað gengið úr skugga um þetta með því að skoða ummerki á hinum steinsteypta vegg lóðarinnar og þá séð strax að lóðin sé í dag jafnhá og hún hafi verið fyrir.  Byggingarfulltrúi hafi hins vegar kosið að gera þetta ekki heldur rita bréf til skipulagsráðs þess efnis að líklega væri rétt að álykta, gegn neitun kæranda, að lóðin hafi verið hækkuð sem einhverju nemi.  Þessi ályktun byggingarfulltrúa sé með öllu órökstudd og ósönn.  Á slíkum ósönnum og órökstuddum fullyrðingum hvíli hin kærða ákvörðun, sem meðal annars valdi því að hún sé ólögmæt. 

Umrædd breyting á hæð lóðarinnar í horni garðsins sé að öllu leyti innan lóðar hans og hafi engin grenndaráhrif hvað eigendur Smáragötu 11 varði eða aðra nágranna.  Sérstaklega sé vísað til bréfaskrifa eigenda Smáragötu 11, sem hafi tekið það fram að fyrir þeim sé þessi framkvæmd aukaatriði og trufli þá ekki heldur sé veggur á lóðamörkum aðalatriðið.  Þetta megi m.a. ráð af tölvubréfi annars þeirra til kæranda hinn 26. maí 2010 þar sem segi orðrétt:  „Málið snýst að okkar mati fyrst og fremst um það hvernig frágangi á lóðamörkum verði háttað til að við [H] getum sætt okkur við óleyfilegar framkvæmdir ykkar megin.“  Umrædd hæðarbreyting sé óveruleg en hafi í för með sér að tröppuvirkið sem tengi svalirnar á húsi kæranda við garðinn sé minna í sniðum en ella væri þar sem tröppum í því hafi fækkað um ca. þrjár.  Mat byggingarfulltrúa og skipulags- og byggingarsviðs borgarinnar, sem hin kærða ákvörðun hvíli á, sé sú að þar sem færri tröppur séu í tröppuvirkinu, og það sé minna í sniðum en ella, sé um óleyfisframkvæmd að ræða. 

Kærandi mótmæli þeim sjónarmiðum sem hin kærða ákvörðun hvíli á.  Hann telji að heimilt hafi verið að hafa tröppuvirki á þeim stað sem samþykktir aðaluppdrættir sýni og þann fjölda trappa sem þar sé sýndur.  Hins vegar hafi kæranda verið fullkomlega heimilt að byggja ekki tröppuvirkið að fullu. Það sé honum í sjálfsvald sett hvort hann nýti þá heimild að fullu sem samþykkt hafi verið. 

Bent sé á að minna tröppuvirki hafi í för með sér minni grenndaráhrif.  Vísað sé til bréfa eigenda Smáragötu 11, sem telji þetta atriði sig engu skipta.  Kærandi telji að þegar litið sé til þess hversu smávægilegt atriði sé um að ræða, og að fyrir liggi skrifleg yfirlýsing eigenda Smáragötu 11 um að þetta atriði skipti þá engu, beri að hafna þeirri ákvörðun borgarráðs að kæranda verði gert að bæta við þeim þremur tröppum sem talið sé að vanti neðst á tröppuvirkið.  Slík niðurstaða væri í samræmi við meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga. 

Kærandi telji með ólíkindum hvernig einn lóðareigandi virðist geta þrýst á borgaryfirvöld um að beita þvingunarúrræðum í annarlegum tilgangi, til að knýja fram að kærandi leggi í framkvæmdir sem ekki sé deilt um í málinu, þ.e. að endurbyggja steinvegg sem ekki komi málinu við að neinu leyti.  Þvingunarúrræði þessi séu borgaryfirvöldum fengin með lögum til að beita í þágu almannahagsmuna.  Engir slíkir hagsmunir séu á ferðinni í þessu máli.  Það sé raunar þannig vaxið að þau meintu óleyfismannvirki sem málið lúti að snerti á engan hátt hagsmuni eigenda Smáragötu 11.  Þau hafi hvorki áþreifanleg né sjónræn áhrif á hagsmuni þessara aðila né nokkurra annarra og því séu engir grenndarhagsmunir í húfi í málinu sem réttlæti ákvörðun borgaryfirvalda.  Áréttað sé að eigendur Smáragötu 11 hafi ítrekað lýst því yfir að þeir sætti sig við þau mannvirki sem reist hafi verið, en þeirra markmið sé að knýja fram nýjan steinvegg milli garðanna. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er því haldið fram að fullyrðing kæranda þess efnis að honum hafi ekki verið kunnugt um aðfinnslur lóðarhafa Smáragötu 11 fyrr en með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 12. júní 2008, standist ekki neina skoðun.  Ljóst sé að kæranda hafi verið kunnugt um kvörtun eigenda Smáragötu 11 hinn 5. maí 2008, sbr. birtingarvottorð, dags. þann dag, en þá hafi honum verið birt bréf byggingarfulltrúa, dags. 28. apríl 2008, og honum veittur frestur til andmæla.  Hafi lögmaður kæranda sent byggingarfulltrúa bréf, dags. 14. maí 2008, sem svar við bréfi byggingarfulltrúa, dags. 28. apríl s.á. 

Kærandi hafi sjálfur kosið að upplýsa ekki hvaða atriði það væru sem ekki væru í samræmi við samþykkta uppdrætti og hafi lagt þá vinnu á herðar byggingarfulltrúa.  Í því sambandi sé minnt sérstaklega á 32. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þar sem segi að byggingarstjóri beri ábyrgð á því að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir.  Með bréfi, dags. 11. júlí 2008, hafi kæranda einnig verið veittur 18 daga frestur til að tjá sig um bréf skipulags- og byggingarsviðs, dags. 12. júní s.á, en í bréfinu hafi verið lagt til að skipulagsráð fæli byggingarfulltrúa að óska eftir skýringum og afstöðu kæranda til fyrirætlana skipulagsráðs um að krefjast niðurrifs ólögmætra mannvirkja á lóðinni og að þeim fengnum yrði málið lagt fyrir skipulagsráð að nýju.  Þá hafi kæranda verið sent bréf skipulags- og byggingarsviðs til skipulagsráðs, dags. 12. júní 2008, þar sem öll efnisatriði málsins hafi komið fram og hann þar með upplýstur um hvaða framkvæmdir væri um að tefla sem teldust ekki í samræmi við samþykkta uppdrætti.  Það sé því mat Reykjavíkurborgar að málsmeðferð borgaryfirvalda hafi í einu og öllu verið í samræmi við ákvæði stjórnsýslulaga um andmælarétt. 

Þá sé það beinlínis rangt hjá kæranda að rannsóknarregla stjórnsýslulaga hafi verið brotin.  Mál þetta hafi þvert á móti verið rannsakað í þaula af byggingaryfirvöldum, m.a. með tveimur vettvangsrannsóknum byggingarfulltrúa, hinn 21. og 28. maí 2008, þar sem staðreynd hafi verið þau atriði sem ekki hafi þótt vera í samræmi við samþykkta uppdrætti.  Sérstaklega sé vísað til bréfs skipulags- og byggingarsviðs, dags. 12. júní 2008, þar sem skýrt komi fram þau atriði sem í ljós hafi komið við vettvangsskoðun, en í bréfinu segi m.a:  „1. Út fyrir byggingarreit deiliskipulags hefur verið byggð útigeymsla 0002, brúttóflötur 32,2 ferm. Gengur þessi geymsla 4 m út úr byggingarreit. Á þaki geymslunnar og samfellt að húsi er verönd í sömu hæð og gólf 1. hæðar hússins. 2. Í stað þess að útitröppum af verönd var ætlað að tengjast yfirborði lóðarinnar hefur lóðaryfirborð verið hækkað á u.þ.b. 47 ferm svæði þannig að steypt plata liggur nú ofan á lóðarvegg milli Laufásvegar 68 og Smáragötu 11. Er ætluð hækkun u.þ.b. 1 m. Þrátt fyrir neitun eigenda verður ekki annað ráðið af uppdráttum en hæðarlega allrar suðurlóðar hússins hafi verið raskað. Sjá snið A-A á uppdrætti 10-02. 3. Ekki var annað að sjá en stærðir á bílgeymslu séu í samræmi við ákv. deiliskipulags en þar er ekki getið um hæð hennar eða hæðarsetningu.“  Útigeymsla sé því öll utan byggingarreits og tröppuvirki sé í reynd átta tröppur en ekki þrettán eins og samþykktir uppdrættir beri með sér.  Ástæða þess að tröppum hafi fækkað svo sé augljós, þ.e. lóðin hafi verið hækkuð það mikið að ekki sé lengur þörf á þrettán tröppum.  Hafi hækkun lóðarinnar numið fimm tröppum eða sem nemi um einum metra.  Engum blöðum sé um það að fletta að hækkun lóðar og breyting á tröppuvirki sé hrein óleyfisframkvæmd. 

Því sé einnig mótmælt að réttur til andmæla hafi verið brotinn á kæranda.  Þvert á móti hafi hann fengið alla fresti sem óskað hafi verið eftir til að koma að sjónarmiðum sínum og öll gögn hafi verið kæranda aðgengileg.  Sé vandséð hvað kærandi eigi við með fullyrðingu sinni um að hann hafi ekki fengið gögn um málið þrátt fyrir óskir þar að lútandi.  Í gögnum málsins sé ekki að finna ósk frá kæranda um að fá gögn þess send, en embættið hefði að sjálfssögðu sent kæranda þau gögn sem hann hefði viljað fá.  Á það sé þó bent að aðalgögn málsins séu uppdrættir, samþykktir 21. mars 2007, sem stafi frá kæranda sjálfum.  Kæranda hafi ætíð verið haldið upplýstum og honum gerð grein fyrir því í smáatriðum hvaða aðfinnslur Reykjavíkurborg hefði uppi við framkvæmdir hans á lóðinni.  Hafi honum verið gefinn kostur á að svara þeim, bæði bréflega og á fundi með byggingarfulltrúa og lögfræðingi lögfræði- og stjórnsýslu.  Sé því vandséð hvaða gögn það séu sem kærandi telji að hann hafi ekki haft aðgang að.  Fullyrðingum kæranda um að ákvörðun Reykjavíkurborgar hafi verið tekin í annarlegum tilgangi, og á grundvelli ómálefnalegra sjónarmiða, sé algjörlega vísað á bug sem ósannri og ósannaðri og eigi hún ekki við nein rök að styðjast.  Staðreynd málsins sé sú að samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 beri að fjarlægja ólöglegar byggingar sem byggðar hafi verið í bága við skipulag.  Breyti þar engu þótt byggingarleyfi liggi til grundvallar framkvæmdunum, allt að einu beri að fjarlægja óleyfisbyggingar.  Í 3. mgr. 56. gr. laganna sé tekið fram að sveitastjórn sé beinlínis skylt að hlutast til um að óleyfisframkvæmdir séu fjarlægðar innan sex mánaða frá því að henni hafi orðið kunnugt um málið.  Að öðrum kosti beri Skipulagsstofnun að láta fjarlægja hin ólöglegu mannvirki á kostnað sveitarfélagsins. 

Hvað varði þá málsástæðu kæranda að um sé að ræða steyptar svalir með geymslu undir, en ekki útigeymslu eins og byggingaryfirvöld hafi haldið fram, þá breyti það í raun engu hvað rýmið sé kallað, enda sé það allt utan byggingarreits lóðarinnar og því utan skipulags.  Klárlega sé um að ræða steypt rými undir steyptum svölum, staðsett utan byggingarreits.  Ekki sé innangengt í rýmið úr húsinu, heldur sé gengið inn í geymsluna að utanverðu og sé því eðlilegt að álykta að um útigeymslu sé að ræða. 

Ekki hafi tíðkast að kótasetja hæðir lóða á þeim tíma er húsið hafi verið byggt fyrir sextíu til sjötíu árum.  Sú hæð sem lóðin hafi verið í áður en kærandi hafi ráðist í framkvæmdir hafi því verið rétt hæð lóðarinnar og sú hæð sem sátt hafi verið um í umhverfinu.  Ljóst sé að lóðin, eða a.m.k. hluti hennar, hafi verið hækkuð um u.þ.b. einn metra.  Í 66. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sé skýrt kveðið á um að óheimilt sé að breyta hæðarlegu lóðar frá samþykktum uppdrætti nema að fengnu samþykki byggingarnefndar.  Verði ákvæðið ekki túlkað öðruvísi en svo en að allar lóðahækkanir séu byggingarleyfisskyldar, enda hvergi í reglugerðinni eða annars staðar kveðið á um neinar undanþágur frá ákvæðinu.  Hækkun á lóð kæranda sé auk þess svo umfangsmikil að ekki leiki neinn vafi á að um byggingarleyfisskylda framkvæmd sé að ræða og óumdeilt sé að kærandi hafi ráðist í að hækka lóðina án byggingarleyfis. 

Byggingaryfirvöldum beri skylda til að fjarlægja óleyfisframkvæmdir skv. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga óháð því hvort framkvæmdir klagi upp á aðra íbúa eður ei.  Ekki sé þó fallist á með kæranda að um framkvæmdir innan lóðar sé að ræða sem ekki hafi áhrif á hagsmuni eigenda aðliggjandi lóðar að Smáragötu 11 enda séu svalirnar beinlínis lagðar ofan á steyptan vegg á lóðamörkum Smáragötu 11 og Laufásvegar 68.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 6. júlí 2011 að viðstöddum fulltrúum kæranda og fulltrúa byggingaryfirvalda í Reykjavík. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er kærð ákvörðun byggingaryfirvalda í Reykjavík um að beita þvingunarúrræðum gagnvart kæranda vegna framkvæmda við fasteign hans að Laufásvegi 68.  Samkvæmt tilkynningu byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 1. mars 2010, var honum annars vegar gert að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar að Laufásvegi 68 til þess horfs sem sýnt væri á samþykktum aðaluppdráttum frá 21. mars 2007 og hins vegar að fjarlægja útigeymslu, sem staðsett væri utan byggingarreits í samþykktu deilskipulagi.  Var veittur 70 daga frestur til að ljúka verkinu að viðlögðum 25.000 króna dagsektum fyrir hvern dag sem verkið kynni að dragast fram yfir veittan frest.  Við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar vísaði byggingarfulltrúi til 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt nefndri 56. gr. gat byggingarnefnd ávallt mælt fyrir um að fjarlægja skyldi ólöglega byggingu eða byggingarhluta og skv. 57. gr. gat sveitarstjórn ákveðið að beita dagsektum væri fyrirmælum byggingarfulltrúa eða byggingarnefndar ekki sinnt innan þess frests sem ákveðinn væri af sveitarstjórn. 

Mjög er óljóst hvernig skipulagsráð Reykjavíkur, sem fer með vald byggingarnefndar samkvæmt lögunum, stóð að töku ákvörðunar um afskipti byggingaryfirvalda af meintum óleyfisframkvæmdum, en í bókun ráðsins um málið hinn 3. febrúar 2010 segir aðeins að lagt hafi verið fram bréf byggingarfulltrúa, dags. 1. febrúar 2010, varðandi lóð nr. 68 við Laufásveg.  Bréfinu fylgi afrit af bréfi dags. 9. desember 2009, tveimur bréfum dags. 22. desember 2009 og bréfi dags. 5. janúar 2010.  Síðan segir orðrétt:  „Bréf byggingarfulltrúa samþykkt.“  Málið var aftur tekið fyrir á fundi ráðsins 10. febrúar 2010 og orðrétt bókað um það á sama veg og á fundi ráðsins 3. febrúar 2010.  Verður ekki séð að ráðið hafi með þessum bókunum tekið afstöðu til erindis byggingarfulltrúa um að samþykkja tillögu hans um aðgerðir og vísa henni til borgarráðs, sem fram kom í bréfi hans til ráðsins 1. febrúar 2010.

Á fundi borgarráðs hinn 4. febrúar 2010 var lögð fram fundargerð skipulagsráðs frá 3. sama mánaðar og var B-hluti fundargerðarinnar samþykktur.  Þá var fundagerð skipulagráðs frá 10. febrúar 2010 lögð fram á fundi borgarráðs hinn 11. sama mánaðar og B-hluti hennar staðfestur.  Sama dag ritaði byggingarfulltrúi bréf til borgarráðs þar sem rakið var að skipulagsráð hefði samþykkt tillögu hans um að eiganda Laufásvegar 68 yrði veittur 70 daga frestur, að viðlögðum 25.000 króna dagsektum að honum liðnum, til þess koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til þess horfs sem sýnt væri á samþykktum aðaluppdráttum frá 21. mars 2007 og til að fjarlægja útigeymslu sem staðsett væri utan byggingarreits.  Tók borgarráð þetta bréf fyrir á fundi sínum hinn 18. febrúar 2010 og afgreiddi það með svofelldri bókun:  „Lagt fram bréf byggingarfulltrúa frá 11. þ.m., sbr. samþykkt skipulagsráðs 10. s.m., þar sem lagt er til að eigendum fasteignarinnar að Laufásvegi 68 verði gefinn tímafrestur að viðlögðum dagsektum til að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti. R10020045. Samþykkt“.  Kemur ekkert fram í bókun þessari um lengd frests eða fjárhæð dagsekta og verður ekki talið að afgreiðsla borgarráðs fullnægi skilyrðum 57. gr. skipulags- og byggingarlaga um að frestur og fjárhæð dagsekta skuli ákveðin af sveitarstjórn. 

Sem meintar óleyfisframkvæmdir nefnir byggingarfulltrúi í bréfi sínu hækkun lóðar og breytingar á tröppuvirki.  Hvað varðar fullyrðingar um breytta hæðarsetningu lóðar í suðvesturhorni hennar skal tekið fram að engin fyrirmæli eru um hæðarsetningu lóða í gildandi deiliskipulagi frá 8. maí 2006, þrátt fyrir ákvæði gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, og fór breytt hæðarsetning því ekki í bága við skipulag.  Skortir jafnframt á að skorið sé úr um við hvað miða eigi hæðarsetninguna, en fullyrðingar byggingaryfirvalda um breytta hæðarsetningu suðurhluta lóðar svara því ekki nákvæmlega hvernig hún skuli vera að þeirra mati.  Steinsteypt plan í suðvesturhorni lóðar er sýnt sem hellulagt svæði á aðaluppdráttum og liggur ekki fyrir hver hefði verið rétt hæðarsetning þess svæðis miðað við samþykkta uppdrætti, en auk þess liggur ekki fyrir hver hafi verið hæðarlega lóðar á umræddu svæði áður en framkvæmdir hófust eða samkvæmt eldri uppdráttum.  Hvað svonefnt tröppuvirki varðar þá er það vissulega ekki byggt í samræmi við samþykkta uppdrætti en ekki hafa komið fram haldbær rök borgaryfirvalda fyrir því að ekki hafi verið hægt að samþykkja umsókn kæranda um þær breytingar sem á því höfðu verið gerðar enda ekki á því byggt af hálfu Reykjavíkurborgar að þessi byggingarhluti fari í bága við deiliskipulag svæðisins. 

Þá er í tillögu byggingarfulltrúa, sem hann telur borgarráð hafa samþykkt hinn 18. febrúar 2010, lagt til að kæranda verði gert að fjarlægja útigeymslu sem staðsett sé utan byggingarreits sunnan við hús hans.  Þessi geymsla er í samræmi við samþykkta aðaluppdrætti og á þeim tíma sem hér skiptir máli var fyrir henni byggingarleyfi.  Gat hin kærða ákvörðun borgarráðs, sem einungis varðaði óleyfisframkvæmdir, því ekki tekið til þessarar geymslu.  Skiptir hér ekki máli þótt leyfi fyrir geymslunni hafi síðar verið afturkallað en mál um lögmæti þeirrar afturköllunar er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. 

Ef framfylgja ætti ákvörðunum byggingaryfirvalda í máli þessu, eins og þær hafa verið kynntar kæranda, fælist m.a. í því að breyta ætti tröppuvirki til samræmis við samþykkta uppdrætti, en jafnframt að fjarlægja þann byggingarhluta, útigeymsluna,  sem tröppurnar tengjast við.  Þá ætti einnig að koma heitum potti fyrir á þeim palli sem myndar þak útigeymslunnar sem fjarlægja á samkvæmt sömu ákvörðun.  Er þannig ljóst að hin kærða ákvörðun væri um margt óframkvæmanleg. 

Hafi hins vegar vakað fyrir byggingaryfirvöldum að aðeins ætti að fjarlægja veggi umræddrar útigeymslu en leyfa áfram svalir þær sem samþykktar voru ofan á geymslunni þá liggur ekki fyrir að gerð hafi verið rannsókn á því hvort burðarþol svalanna væri nægilegt til að slíkt væri mögulegt.  Skortir þannig bæði á skýrleika ákvörðunar og rannsókn máls hvað þetta varðar.

Loks telur úrskurðanefndin að ekki hafi verið rétt að gera kæranda með einni og sömu ákvörðun að færa meintar óleyfisframkvæmdir til rétts horfs og að fjarlægja byggingarhluta sem byggður hafði verið í samræmi við útgefið byggingarleyfi, enda hvíla ákvarðanir um þessi óskyldu atriði á afar ólíkum grunni.  Bar að haga málum svo að kærandi gæti leyst sig undan þeirri skyldu er laut að meintum óleyfisframkvæmdum án þess að þurfa jafnframt að gangast undir ákvörðun um að fjarlægja á eigin kostnað og ábyrgð mannvirki sem reist hafði verið í samræmi við útgefið byggingarleyfi.  Verður ekki fallist á að byggingaryfirvöldum hafi ekki mátt vera ljóst að umræddur byggingarhluti væri utan byggingarreits, enda er lína byggingarreits greinilega merkt á grunnmynd 1. hæðar á aðaluppdrætti, samþykktum 21. mars 2007. 

Eins og að framan er rakið er ákvörðun sú sem kærð er í máli þessu haldin verulegum annmörkum, bæði hvað varðar form og efni.  Verður að gera þá kröfu að íþyngjandi ákvarðanir um beitingu þvingunarúrræða séu skýrar og framkvæmanlegar og studdar málefnalegum rökum.  Þykir mikið á skorta að hin kærða ákvörðun fullnægi þessum skilyrðum og verður hún því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 18. febrúar 2010 um að eiganda fasteignarinnar að Laufásvegi 68 verði gefinn frestur að viðlögðum dagsektum til að koma mannvirkjum á suðurhluta lóðarinnar til samræmis við samþykkta aðaluppdrætti.  Jafnframt falla niður áfallnar og áfallandi dagsektir sem lagðar hafa verið á með stoð í hinni kærðu ákvörðun, svo og vextir og kostnaður af innheimtu þeirra. 

__________________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________            _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

47/2009 Stórikriki

Með

Ár 2011, fimmtudaginn 12. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 47/2009, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 10. júní 2009, um breytt deiliskipulag Krikahverfis vegna lóðarinnar nr. 57 við Stórakrika, Mosfellsbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. júlí 2009, er barst nefndinni 4. sama mánaðar, kærir Bjarni Hauksson hrl., f.h. J, lóðarhafa að Stórakrika 59 í Mosfellsbæ, ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 10. júní 2009 um breytt deiliskipulag Krikahverfis, vegna lóðarinnar nr. 57 við Stórakrika. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Samkvæmt deiliskipulagi Krikahverfis frá árinu 2005 var upphaflega gert ráð fyrir stölluðu einnar hæðar einbýlishúsi á lóðinni nr. 57 við Stórakrika.  Hinn 30. apríl 2007 voru samþykktir aðaluppdrættir að einbýlishúsi á lóðinni, sem að hluta til er á tveimur hæðum.  Snýr norðurhlið hússins, sem er tvær hæðir, að lóð kæranda.  Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum er ekki gert ráð fyrir neinum inngangi á norðurhlið og gluggar til norðurs á neðri hæð eru allir sýndir í 90 cm hæð frá yfirborði lóðar. 

Hinn 25. júlí 2008 áritaði starfsmaður byggingarfulltrúa séruppdrætti að gluggum sem merktir eru Stórikriki 47, en munu hafa átt að vera fyrir Stórakrika 57 samkvæmt upplýsingum frá embætti byggingarfulltrúa.  Uppdrættirnir sýna gólfsíða glugga með inngöngudyrum og hefur húsið verið byggt þannig að á norðurhlið eru þrír inngangar í herbergi á jarðhæð.  Hvorki verður ráðið af málsgögnum að séruppdrættir þessir hafi verið teknir fyrir á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa né að aðaluppdráttum eða samþykktu byggingarleyfi fyrir húsinu hafi verið breytt til samræmis við þá. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. mars 2009 var fjallað um umsókn lóðarhafa að Stórakrika 57 um skiptingu húss á lóðinni í tvær íbúðir.  Voru lagðar fram tillöguteikningar að íbúð og var embættismönnum falið að grenndarkynna tillöguna þegar fullnægjandi gögn lægju fyrir.  Var tillagan grenndarkynnt og kom kærandi á framfæri athugasemdum sínum vegna hennar.  Á fundi nefndarinnar 19. maí 2009 var skipulagsfulltrúa falið að undirbúa svör við athugasemdum kæranda og á fundi hennar 2. júní 2009 var lagt til að tillagan yrði samþykkt en athugasemdum var svarað með eftirfarandi bókun:  „Á samþykktum teikningum af Stórakrika 57 er gert ráð fyrir íveruherbergjum við norðausturhlið, sem snýr að nr. 59, með stórum gluggum og útgöngum úr hverju herbergi á lóð. Í breytingartillögu felst að á þessari hlið verði inngangur í aukaíbúð. Það er mat nefndarinnar að sú breyting hafi ekki í för með sér umtalsverða röskun á friði og næði á lóð nr. 59 umfram það sem gera mátti ráð fyrir miðað við samþykktar teikningar.“  Hinn 10. júní 2009 var afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar Mosfellsbæjar.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 15. júlí 2009. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar mótmælt enda sé það rangt að breytingin hafi ekki í för með sér umtalsverða röskun á friði og næði á lóð nr. 59 „umfram það sem gera mátti ráð fyrir miðað við samþykktar teikningar“.  Hann telji að breytingarnar skerði frið og næði fjölskyldu hans til að njóta útiveru, enda sé gert ráð fyrir að inngangur í aukaíbúðina verði beint fyrir ofan verönd á hans lóð þar sem hann hafi ætlað sér að hafa heitan pott og aðstöðu til útiveru.  Aukaíbúð, sem væntanlega sé hugsuð til útleigu, hafi augljóslega í för með sér aukna umferð fólks enda séu þar engin takmörk sett fyrir fjölda íbúa.  Muni þetta hafa veruleg áhrif á það næði sem kærandi hafi talið að hann gæti vænst á veröndinni „miðað við samþykktar teikningar“.  Skipti auk þess litlu máli þó gert hafi verið ráð fyrir stórum gluggum og útgangi úr hverju herbergi á neðri hæð hússins nr. 57, sbr. rökstuðning í bréfi, dags. 2. júní 2009, enda hafi varla verið gert ráð fyrir að gestir og gangandi fari um þá útganga frekar en almennt tíðkist um útganga út í garð. 

Þá telji kærandi að rökstuðning skipulags- og byggingarnefndar verði að skoða í samhengi við aðra breytingu sem byggingafulltrúi hafi samþykkt á húsi nr. 57 á fundi 30. apríl 2007, en þá hafi eiganda lóðarinnar verið leyft að byggja tveggja hæða hús í stað pallahúss á einni hæð, eins og áður hafði verið gert ráð fyrir.  Sú breyting hafi þýtt að þar sem áður hafi ekki verið gert ráð fyrir íverurými í húsinu nr. 57 skv. deiliskipulagi hafi komið herbergi með stórum gluggum með útgangi í garð.  Breyting þessi hafi ekki verið grenndarkynnt og því hafi kæranda ekki gefist færi á að tjá sig um hana eða mótmæla henni.  Það skjóti því skökku við að halda því fram að breyting nú hafi ekki í för mér sér umtalsverða röskun „miðað við samþykktar teikningar“, þar sem gert sé ráð fyrir „…íveruherbergjum við norðausturhlið, sem snýr að nr. 59, með stórum gluggum og útgöngum úr hverju herbergi á lóð“.  Verði að skoða hvað sé umtalsverð röskun í samhengi við það sem á undan sé gengið. 

Miklu skipti að samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi hafi ekki verið gert ráð fyrir íverurými í þeim hluta hússins að Stórakrika 57 er snúi að verönd kæranda.  Hafi hann því séð fram á að hafa mikið næði og frið á veröndinni þar sem heitum potti yrði komið fyrir.  Þegar kærandi hafi ákveðið að byggja einbýlishús fyrir fjölskylduna í Mosfellsbæ hafi hann lagt mikið upp úr því að um úthverfi væri að ræða sem byði upp á meiri ró og frið en vænta mætti í þéttari byggð eins og í Reykjavík, en það séu væntingar sem bæjaryfirvöld í Mosfellsbæ megi gera ráð fyrir að nýir íbúar hafi almennt á því svæði sem hér um ræði.  Kærandi hafi talið máli skipta að hverfið væri meira út úr, en í staðinn væri ekki byggt eins þétt og víða annars staðar.  Hann hafi skoðað deiliskipulagið vel og velt fyrir sér stöðu og legu þeirra húsa sem staðið hafi næst húsi hans.  Mál hafi hins vegar öll þróast á versta veg.  Þannig hafi fyrst orðið sú breyting að gert hafi verið ráð fyrir íverurými í húsinu sem snúi að verönd hans og nú sé þar gert ráð fyrir íbúð, þar sem margir íbúar geti búið, með inngangi sem snúi að veröndinni. 

Málsrök Mosfellsbæjar:  Af hálfu Mosfellsbæjar er bent á að samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimilt að falla frá auglýsingu ef um óverulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða. Fari þá fram ítarleg grenndarkynning og þeim sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að tjá sig um breytingarnar, sbr. 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Kærandi hafi ekki mótmælt þessari málsmeðferð. 

Litið hafi verið svo á að óveruleg breyting á deiliskipulagi feli í sér breytingu sem „hefur lítil áhrif á yfirbragð eða notkun svæðis og snertir fáa, s.s. breyting á byggingarreit, lóðarmörkum eða notkun hluta húss“, sbr. leiðbeiningar Skipulagsstofnunar.  Mosfellsbær telji að breytingar, sem gerðar hafi verið á íbúðarhúsnæðinu að Stórakrika 57, hafi skýrlega talist óverulegar breytingar.  Þær hafi engin áhrif á eign kæranda, þ.m.t. rými, útsýni eða skuggavarp.  Götumynd raskist ekki og falli breytingin vel að húsum sem fyrir séu á svæðinu.  Þegar af þessum sökum verði að telja að um óverulega breytingu sé að ræða. 

Breytingar þær sem samþykktar hafi verið séu í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag.  Í deiliskipulagi frá árinu 2005 sé sérstaklega kveðið á um að aukaíbúðir, allt að 60 m2, séu heimilar þar sem skipulags- og landfræðilegar aðstæður leyfi.  Sem dæmi megi nefna að á lóðinni að Stórakrika 58 hafi verið gert ráð fyrir slíkri aukaíbúð.  Hin kærða samþykkt sé því í fullu samræmi við þá íbúðarbyggð sem þegar sé til staðar.  Stærð lóðarinnar að Stórakrika 57 sé 809,5 m2 og nýtingarhlutfall hennar sé 0,42, en samkvæmt deiliskipulagi megi nýtingarhlutfall vera allt að 0,6-0,9.  Hafi nýtingarhlutfalli því að engu leyti verið raskað.  Hin umdeilda breyting sé vel innan þeirra marka sem búast megi við að gerðar verði á meðan á byggingu húsa standi. 

Því sé mótmælt að breytingin hafi í för með sér umtalsverða röskun á friði og næði á lóð nr. 59.  Fráleitt sé að ætla að umtalsverð röskun verði vegna þeirra breytinga sem deilt sé um.  Fyrir breytinguna hafi verið gert ráð fyrir íverurými með stórum gluggum og dyrum út í garð, þar sem nú sé gert ráð fyrir inngangi í aukaíbúð.  Í ljósi þessa hafi kærandi ekki getað vænst þess að vera í algeru næði á lóð sinni.  Þá verði í þessu samhengi að hafa í huga að eigandi lóðarinnar nr. 57 hafi getað nýtt lóð sína, rétt eins og kærandi, til ýmiss konar útiveru.  Jafnframt verði ekki framhjá því litið að lóðin að Stórakrika 59 standi við enda götunnar, nærri töluverðri umferð bæði fólks og bifreiða.  Sé í ljósi þessa fráleitt að ætla að kærandi hafi mátt gera sér vonir um að vera í algeru næði.  Heildarflatarmál hússins að Stórakrika 57 hafi ekki aukist, heldur hafi því verið skipt í tvær íbúðir.  Sé því gert ráð fyrir færri íbúum í aðalíbúðinni en áður.  Þar sem hin samþykkta aukaíbúð sé jafnframt lítil megi varla vænta fleiri íbúa þar en sem nemi þeim sem fækkaði um í aðalíbúðinni.  Þegar af þessum sökum verði ekki talið að íbúum að Stórakrika 57 muni fjölga til muna. 

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kæranda að bæjaryfirvöld hafi samþykkt hús á lóðinni Stórakrika 57 sem sé ekki í samræmi við skipulag og skilmála.  Þrisvar sinnum hafi verið grenndarkynntar tillögur að óverulegum breytingum á deiliskipulagi sem varðað hafi fasteignirnar að Stórakrika 57 og 59, en samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi sé gert ráð fyrir að húsið á lóð nr. 57 sé af Ep-Ia gerð (einnar hæðar, stallað) og nr. 59 af E-Ia gerð (einnar hæðar).  Bæði húsin hafi verið án aukaíbúðar.  Hinn 14. september 2006 hafi verið grenndarkynnt tillaga um að húsgerð beggja húsanna breyttist í E-IIa og aukaíbúðir yrðu heimilar í þeim báðum.  Tillagan hafi verið gerð vegna óska eiganda hússins nr. 59 og í sátt og samráði við eigendur beggja fasteignanna.  Borist hafi athugasemdir frá nágrönnum og hafi niðurstaðan orðið sú að falla frá breytingu á deiliskipulagi varðandi lóð nr. 57, en leita að annarri lausn fyrir lóð nr. 59.  Hinn 14. janúar 2007 hafi verið grenndarkynnt tillaga um breytta húsgerð Stórakrika nr. 59 úr E-Ia í Ep-Ia og hækkun inngangskóta um 20 cm.  Athugasemd hafi borist frá lóðarhafa Stórakrika 57, en breytingin hafi verið samþykkt í bæjarstjórn 28. febrúar 2007 og tekið gildi 10. ágúst s.á.  Hinn 27. ágúst 2009 hafi síðan verið samþykktar teikningar að húsi nr. 59 í samræmi við fyrrgreint.  Hinn 27. mars 2009 hafi og verið grenndarkynnt tillaga um að aukaíbúð yrði heimiluð í húsinu að Stórakrika 57.  Athugasemd hafi borist frá lóðarhafa Stórakrika 59, en breytingin hafi verið samþykkt í bæjarstjórn 10. júní 2009 og tekið gildi 15. júlí s.á.

Kærandi haldi því fram að húsið að Stórakrika 57 sé ekki í samræmi við skipulag og skilmála þar sem það sé tveggja hæða en ekki einnar hæðar „pallahús“, og að sú breyting hafi ekki verið grenndarkynnt.  Rétt sé að ekki hafi farið fram nein grenndarkynning í tengslum við þessa afgreiðslu, enda hafi afgreiðslan byggst á þeirri túlkun að húsið væri innan ramma skilmálanna þar sem hæð þess hafi verið undir leyfðri hámarkshæð.  Hafi í því sambandi verið litið á neðri hæðina sem kjallara, þótt hún væri upp úr jörðu á tvo vegu.  Kjallarar séu heimilir í þessum húsum skv. deiliskipulagi.  Hafi því án vafa verið um rétta og lögmæta meðferð að ræða. 

Að lokum sé vert að vekja á því athygli að norðausturhlið húss kæranda, þ.e. húss nr. 59, sé áþekk norðausturhlið húss nr. 57, þ.e. þeirri hlið sem snúi að kæranda.  Þessar hliðar húsanna rísi fullar tvær hæðir upp úr jörðu en húsið nr. 59 sé þó ekki með íverurými niðri.  Bæði húsin séu enn fremur með sömu skilgreiningu í skipulaginu (Ep-Ia).  Ef nr. 57 sé ekki í samræmi við skilmálana vegna þess að það sé tveggja hæða eins og kærandi haldi fram, þá hittir sú athugasemd einnig kæranda sjálfan fyrir. 

Athugasemdir kæranda vegna málsraka Mosfellsbæjar:  Kærandi bendir á að grenndarkynning sú sem bæjaryfirvöld hafi staðið að sé viðurkenning á því að aukaíbúð feli í sér breytingu á deiliskipulagi, jafnvel þótt því sé haldið því fram að hún sé óveruleg.  Því veki það athygli að því sé haldið fram af bæjaryfirvöldum að hin kærða breyting sé í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag þar sem í deiliskipulaginu sé kveðið á um að aukaíbúðir, allt að 60 m2, séu heimilar þar sem skipulags- og landfræðilegar aðstæður leyfi.  Í kafla 5.5 í deiliskipulaginu segi að kostur sé á aukaíbúðum allt að 60 m2 í tveggja hæða einbýlishúsum þar sem skipulags- og jarðfræðilegar aðstæður leyfi og séu þær lóðir sérstaklega auðkenndar.  Húsið að Stórakrika 57 sé pallahús á einni hæð samkvæmt deiliskipulagi, auk þess sem hin umdeilda aukaíbúð sé rétt yfir leyfðum stærðarmörkum eða 61 m2.

Mál þetta snúist um að kærandi hafi fest kaup á lóð fyrir einbýlishús og samkvæmt deiliskipulagi hafi samskonar hús átt að vera næst hans húsi.  Þegar einbýlishúsi sé breytt í tveggja íbúða hús hljóti að verða að gera ráð fyrir að íbúum fjölgi, auk þess sem umferð fólks um inngang í íbúð verði aldrei jafnað við tilfallandi nýtingu íbúa einbýlishúss á lóð sinni til útiveru.  Þá skipti máli að aðalverönd fyrir húsið nr. 57 við Stórakrika sé teiknuð við vesturhlið þess, en snúi ekki að húsi kæranda.  Um hreina viðbót á röskun á friði og næði sé því að ræða. 

Það hljóti að teljast undarleg afstaða hjá bæjarfélaginu að kærandi þurfi að sætta sig við frekari röskun á friði og næði frá nágranna sínum vegna þess að lóðin sé staðsett á horni og nálægt umferð.  Umferð fyrir framan húsið geri kæranda ekki réttlausan í sambandi við frið og næði fyrir aftan það, eins og haldið sé fram. 

Furðu veki sá rökstuðningur bæjarins að nýrri íbúð fylgi ekki að fólki í húsinu fjölgi og að nú sé gert ráð fyrir færri íbúum í aðalíbúðinni miðað við áður, enda hafi heildarflatarmál hússins ekki aukist.  Virðist þessi rökstuðningur byggja á því að hluti þeirra íbúa sem áður hafi átt að flytjast í húsið muni nú verða í aukaíbúðinni og að aldrei geti komið til þess að aukaíbúðin verði leigð út til annarra en þeirra sem upphaflega hafi átt að flytjast í húsið.  Þessi rökstuðningur gangi ekki upp, auk þess sem breytt aðgengi inn í húsið feli í sér skerðingu á friði og næði fyrir kæranda óháð því hvort íbúum í aðalíbúðinni fækki eða ekki.  Þá sé ekki samband á milli fjölskyldustærðar hjá eiganda hússins og þess flatarmáls sem hann nýti hverju sinni.  Þessi rökstuðningur samræmist ennfremur illa því skilyrði í deiliskipulagi að gera skuli ráð fyrir tveimur bílastæðum á lóð fyrir hverja aukaíbúð, auk þess sem teikning hússins að Stórakrika 57 geri nú ráð fyrir sorpgeymslu fyrir aukaíbúðina á mörkum lóðanna nr. 57 og 59 fyrir aukaíbúðina og afmörkuðu svæði fyrir útiveru íbúa aukaíbúðarinnar. 

Af hálfu bæjaryfirvalda sé mótmælt þeirri fullyrðingu kæranda að húsið að Stórakrika 57 samræmist ekki deiliskipulagi vegna þess að samþykkt hafi verið teikning að tveggja hæða húsi í stað pallahúss á einni hæð.  Sé kærufrestur varðandi þetta löngu liðinn.  Bæjaryfirvöld sleppi því að geta þess að sá frestur hafi liðið vegna þess að kæranda hafi ekki verið kynnt breytingin lögum samkvæmt.  Þetta atriði skipti kannski mestu máli vegna þess að kærandi hefði ekki sætt sig við þessar breytingar.  Þurfi hann nú að verjast öðrum breytingum varðandi aukaíbúð sem ekki hefðu komið til ef upphafleg breyting á húsinu úr pallahúsi á einni hæð í tveggja hæða hús hefði ekki átt sér stað.  Samhengi hlutanna skipti miklu í þessu sambandi og ein mistök bæjarins réttlæti ekki önnur. 

Í bréfi lögmanns bæjarins séu raktar tillögur sem komið hafi fram um breytingar á húsinu að Stórakrika 57, sem og á húsi kæranda á lóð nr. 59.  Rétt sé að á árinu 2006 hafi verið grenndarkynnt tillaga um að húsin á lóðum nr. 57 og 59 við Stórakrika yrði breytt í húsgerð E-IIa í deiliskipulagi, þ.e. tveggja hæða einbýlishús, og að aukaíbúðir yrðu heimilar í báðum húsum.  Þessum breytingum hafi verið mótmælt af nágrönnum og hafi niðurstaðan orðið sú að falla frá þeim í báðum tilvikum.  Það hljóti því að vekja athygli að bæjaryfirvöld hafi samþykkt teikningu fyrir tveggja hæða húsi á lóð nr. 57 stuttu síðar og á árinu 2009 hafi aukaíbúðin bæst við. 

Bæjaryfirvöld hafi áður haldið því fram að húsið að Stórakrika 57 sé ekki tveggja hæða einbýlishús.  Ljóst sé að það sem máli skipti í þessu sambandi sé að deiliskipulag gerir ráð fyrir að umrætt hús sé pallahús á einni hæð, en byggingarleyfi útgefið af bænum verði ekki skilið öðruvísi en svo að um sé að ræða hús á tveimur hæðum.  Í samræmi við það hafi verið bókað af byggingarfulltrúa að stærð 1. hæðar væri 224,4 m2 og 2. hæðar 224,4 m2.  Af byggingarteikningum hússins sé ljóst að hæðirnar séu jafn stórar og gólf séu hvergi stölluð eins og deiliskipulag geri ráð fyrir.  Þá komi fram í byggingarlýsingu á teikningunni að um sé að ræða einbýlishús á tveimur hæðum. 

Bæjaryfirvöld vísi til þess að byggingarleyfi fyrir húsinu á lóð nr. 57 hafi ekki verið grenndarkynnt enda hafi verið litið svo á að húsið væri innan ramma skilmála deiliskipulags.  Hafi sú afstaða bæjarins ekki síst byggst á því að hæð hússins væri undir hámarkshæð og að neðri hæðin væri kjallari, þó hún væri upp úr jörðu á tvo vegu.  Séu kjallarar leyfilegir í þessum húsum skv. deiliskipulagi og hafi því verið um rétta og lögmæta meðferð að ræða hjá bænum.  Hvað þetta varði bendi kærandi á að húsið sé á tveimur hæðum en ekki einni eins og deiliskipulag geri ráð fyrir og með kjallara sé almennt átt við hæð sem sé að miklu leyti undir yfirborði jarðar.  Það eigi varla við neðri hæðina í húsinu nr. 57.  Í kafla 5.5 í greinargerð deiliskipulagsins komi þessi skilgreining á kjallara einmitt fram, en þar segi að heimilt sé að laga hús að landi með stallaðri gólfplötu, háum sökkli eða kjallara, sem að miklu leyti sé niðurgrafinn.  Í byggingarlýsingu á teikningu og bókun byggingarfulltrúa við útgáfu á byggingarleyfi sé auk þess hvergi minnst á kjallara.  Þá sé hæð hússins yfir lágmarkshæð miðað við mælingar sem kærandi hafi látið gera á húsinu.  Sé fullyrðingu um annað mótmælt. 

Undarlegur sé rökstuðningur bæjarins sem virðist ganga út á að hús kæranda kunni að vera í ósamræmi við deiliskipulag.  Sé með ólíkindum að farið sé út í þessa sálma, enda því í raun haldið fram að hafi bærinn gert mistök við útgáfu byggingarleyfis fyrir hús á lóð nr. 57 hafi samskonar mistök verið gerð af hálfu bæjarins við útgáfu byggingarleyfis fyrir hús á lóð nr. 59.  Allt tal um að þessar athugasemdir hitti því einnig kæranda sjálfan fyrir verði að teljast með ólíkindum, en hér kunni hins vegar að vera um atriði að ræða sem gæti skipt máli varðandi hugsanlega skaðabótaskyldu bæjarins vegna ólögmætra byggingarleyfa. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er áréttað að Mosfellsbær hafi í hvívetna farið að lögum við meðferð málsins.  Samþykktar breytingar hafi verið vel innan þeirra marka sem kærandi og aðrir eigendur lóða í þéttbýli megi búast við í nágrenni sínu.  Málið snúist um rétt lóðarhafa til að fá að nýta eign sína án þess að skert séu raunveruleg réttindi þriðja aðila. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 29. apríl 2011. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 10. júní 2009 um breytt deiliskipulag Krikahverfis vegna lóðarinnar nr. 57 við Stórakrika, er fól í sér heimild til að hafa tvær íbúðir í húsinu. 

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag Krikahverfis frá árinu 2005.  Skiptist svæðið í miðsvæði og íbúðarsvæði en gróðursvæði er þar á milli.  Á íbúðarsvæðinu er gert ráð fyrir fjölbýlis-, rað-, par- og einbýlishúsum.  Í kafla 5.5 í greinargerð deiliskipulagsins, sem hefur að geyma sérákvæði um einbýlishús, segir m.a. að heimilt sé að laga hús að landi með stallaðri gólfplötu, háum sökkli eða kjallara sem að miklu leyti sé niðurgrafinn.  Auk þess sé kostur á aukaíbúðum, allt að 60 m² að stærð, í tveggja hæða einbýlishúsum þar sem skipulags- og jarðfræðilegar aðstæður leyfi.  Þær lóðir séu sérstaklega auðkenndar á skipulagsuppdrætti.  Þá er í skipulaginu gerð sérstök grein fyrir því hvaða húsgerð sé heimiluð á hverri lóð fyrir sig. 

Á gildandi skipulagsuppdrætti er lóðin að Stórakrika 57 auðkennd sem lóð fyrir einnar hæðar einbýlishús á pöllum.  Á árinu 2007 var veitt byggingarleyfi fyrir tveggja hæða einbýlishúsi á lóðinni, en hafna verður þeirri túlkun Mosfellsbæjar að neðri hæð hússins sé kjallari, sbr. gr. 4.25 í byggingarreglugerð nr. 441/1997.  Hefur sú ákvörðun ekki sætt kæru til úrskurðarnefndarinnar og kemur hún ekki til endurskoðunar í máli þessu.  Við byggingu hússins var í veigamiklum atriðum vikið frá samþykktum aðaluppdráttum og húsið m.a. byggt með þremur útgöngum út á norðurhluta lóðar, sem hvorki samræmist samþykktum aðaluppdráttum að húsinu né byggingarleyfi þess.  Breytir þar engu um þótt gluggateikningar hafi verið áritaðar af  starfsmanni byggingarfulltrúa.

Með hinni kærðu ákvörðun var sú breyting gerð á deiliskipulagi svæðisins að heimiluð var aukaíbúð á neðri hæð í húsinu að Stórakrika 57.  Var sú breyting sett fram á uppdrætti með því að auðkenna lóðina með stjörnu, sem á skipulagsuppdrætti er tákn fyrir lóðir þar sem aukaíbúðir eru heimilaðar.  Engin breyting var hins vegar gerð á skilmálum skipulagsins eða skilgreiningu húsgerðar að Stórakrika 57. 

Við afgreiðslu á athugasemdum varðandi hina umdeildu skipulagstillögu bókaði skipulags- og byggingarnefnd að á samþykktum teikningum að Stórakrika 57 væri gert ráð fyrir íveruherbergjum við norðausturhlið með stórum gluggum og útgöngum úr hverju herbergi á lóð.  Í breytingartillögu fælist að á þessari hlið yrði inngangur í aukaíbúð.  Taldi nefndin að breytingin hefði ekki í för með sér umtalsverða röskun á friði og næði á lóð nr. 59 umfram það sem gera hefði mátt ráð fyrir miðað við samþykktar teikningar. 

Eins og að framan er rakið eru þeir stóru gluggar með útgöngum á lóð, sem skipulags- og byggingarnefnd tilgreinir í bókun sinni, ekki sýndir á samþykktum aðaluppdráttum að Stórakrika 57.  Er ályktun nefndarinnar í málinu því byggð á röngum forsendum og telur úrskurðarnefndin að það hefði getað haft áhrif á niðurstöðu skipulags- og byggingarnefndar í málinu ef fyrir henni hefði legið hvernig atvikum var háttað í raun.  Þá var sá ágalli á samþykkt bæjarstjórnar hinn 10. júní 2009 að aðeins var þar staðfest afgreiðsla 254. fundar skipulags- og byggingarnefndar á málinu en í þeirri afgreiðslu  fólst ekki annað en tillaga um að umrædd skipulagsbreyting yrði samþykkt.  Telur úrskurðarnefndin að í ljósi þess að skipulagsnefndum var ekki falið vald til fullnaðarafgreiðslu mála samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, hefði bæjarstjórn þurft að samþykkja skipulagstillöguna sjálfa í stað þess að staðfesta aðeins afgreiðslu nefndarinnar á málinu. 

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar svo verulega áfátt að ekki verður hjá því komist að fella hana úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.  Þá þurfti úrskurðarnefndin að hafa frumkvæði að frekari gagnaöflun í málinu til að það teldist nægilega upplýst og olli það enn frekari töfum á meðferð þess. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 10. júní 2009 um breytt deiliskipulag Krikahverfis vegna lóðarinnar nr. 57 við Stórakrika í Mosfellsbæ. 

_______________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

53/2009 Fjárborg 10d

Með

Ár 2010, föstudaginn 26. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 53/2009, kæra á ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellisands í Snæfellsbæ. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. júlí 2009, er barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir L, Munaðarhóli 18, Snæfellsbæ, lóðarhafi að Fjárborg 10d, sunnan Hellissands í Snæfellsbæ, þá ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 20. júní 2009. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Í júní árið 2006 var kæranda máls þessa úthlutað lóð í Hraunskarði sunnan Hellissands fyrir tómstundabúskap og mun byggingarleyfi fyrir húsi á lóðinni hafa verið veitt hinn 27. júní 2006.  Samkvæmt upplýsingum kæranda lét hann það ár slétta lóð og grafa fyrir grunni hússins.  Ári síðar var grunnur steyptur og húsið reist árið 2008. 

Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 21. ágúst 2008, voru framkvæmdir við bygginguna stöðvaðar og m.a. vísað til þess að húsið væri hvorki í samræmi við deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 27. sama mánaðar eftirfarandi fært til bókar:  „Bréf dags. 21.08.2008 hefur verið sent lóðarhafa að Fjárborg 10 og framkvæmdir stöðvaðar.  Lóðarhafi hefur hafið byggingu við Fjárborg 10 á Hellissandi og er sú bygging ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag né samþykktar teikningar.  Lóðarhafa hefur verið gefinn kostur á að gefa skýrslu á þessari framkvæmd og skila inn teikningum eins og byggingin er í dag.  Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir stöðvun framkvæmda meðan byggingin er ekki í samræmi við teikningar.  Einnig að skrifa byggingarstjóra verksins bréf og óska skýringa á stöðu verksins.  Nefndin felur byggingarfulltrúa einnig að undirbúa frekari aðgerðir.“  Var samþykkt þessi staðfest á fundi bæjarráðs hinn 28. ágúst 2008. 

Í gildi er Aðalskipulag Snæfellsbæjar 1995-2015.  Með breytingu á því, sem auglýst var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. október 2008, var svæði því er hér um ræðir breytt úr opnu óbyggðu svæði í opið svæði til sérstakra nota, þ.e. tómstundabúskap.  Í bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 22. október sama ár, var vísað til erindis Snæfellsbæjar þar sem óskað hafði verið eftir meðmælum stofnunarinnar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til veitingar leyfis til byggingar 200 m² hesthúss á svæðinu, með hæstu leyfilegu þakhæð 5,0 m yfir gólfi.  Gerði stofnunin ekki athugasemd við að leyfi yrði veitt en benti á að vinna þyrfti deiliskipulag fyrir svæðið, yrði af frekari uppbyggingu.  Með hliðsjón af þessu var á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar 30. október 2008 endurútgefið byggingarleyfið frá 27. júní 2006.  Var eftirfarandi bókað um erindið:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir áður útgefið byggingarleyfi á grundvelli meðfylgjandi gagna.  Nefndin vill hins vegar beina þeim tilmælum til byggingarfulltrúa að fylgja eftir fyrri ákvörðun um stöðvun framkvæmda þar sem húsið er ekki í samræmið við samþykktar teikningar.“ 

Á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 19. nóvember 2008 lagði tæknideild bæjarins fram fyrirspurn til nefndarinnar þess efnis hvort kærandi gæti fengið leyfi fyrir hesthúsinu eins og það væri þá.  Var eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd samþykkir ekki að gengið verði frá húsinu í þeirri mynd sem það er í dag.  Byggingarnefnd fer fram á það að skilað verði inn teikningum í samræmi við byggt hús án turns og hann verði fjarlægður.“  Var bókun staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 20. nóvember 2008. 

Kærandi skaut fyrrgreindri samþykkt umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 27. ágúst 2008 og bókun nefndarinnar frá 19. nóvember s.á. til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 25. nóvember 2008.  Lauk nefndin því máli með úrskurði uppkveðnum hinn 10. mars 2009 þar sem málinu var vísað frá með þeim rökum að ekki hefði legið fyrir lokaákvörðun í málinu er sætt gæti kæru til úrskurðarnefndarinnar. 

Hinn 13. mars 2009 var birt í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um deiliskipulag fyrir hesthúsavæði sunnan Hellissands.  Segir þar að í deiliskipulaginu felist afmörkun fjögurra lóða fyrir hesthús, ásamt sameiginlegu gerði og svæði fyrir ökutæki.  Í greinargerð skipulagsins er tekið fram að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum og í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar sama ár, um afgreiðslu skipulagsins kemur fram að þegar hafi verið byggt á einni af lóðunum.  Mun þar átt við lóð kæranda. 

Hinn 20. maí 2009 sótti kærandi um byggingarleyfi fyrir hesthúsi á lóð sinni að Fjárborg 10d og voru teikningar að húsinu í samræmi við það hús sem þegar var risið á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi umhverfis- og skipulagsnefndar hinn 25. júní 2009 og eftirfarandi bókað:  „Umhverfis- og skipulagsnefnd Snæfellsbæjar hafnar erindi vegna hesthúss í samræmi við teikningar dagsettar 03.04.2009 frá Arnari Inga Ingólfssyni byggingarfræðingi, Dalhúsum, þar sem þær samræmast ekki gildandi deiliskipulagi. Synjunin byggist m.a. á eftirtöldum rökum: 1. Samkvæmt skipulagsskilmálum er heimilt að reisa allt að 200 m2 hesthús á einni hæð. Samkvæmt framlögðum teikningum er gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðis og hafnar nefndin því. 2. Lóðinni var úthlutað með teikningum af hesthúsi frá Byggingaþjónustu bændasamtaka Íslands dagsettar 08.10.2001 og skal samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja þeim í öllum megin atriðum. Nefndin bendir á að upphækkun þaks er verulegt frávik frá þeim teikningum og getur hús með slíkri upphækkun í þaki ekki talist í megin atriðum í samræmi við þær teikningar. 3. Lögð er áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ. Upphækkun í þaki er áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar eru hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni. Upphækkunin gefur hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð. Húsið var reist án þess að fyrir lægju teikningar af því. Því gafst nefndinni ekki kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum og er ekki ásættanleg hvað varðar útlit. Auk þess vill nefndin benda á að í grein um umhverfisáhrif er tekið fram að húsin verði samræmd og lágreist og lítt áberandi í umhverfinu. Að mati nefndarinnar kallar það ákvæði á að upphækkun úr þaki verði fjarlægð. Nefndin vill benda lóðarhafa á lausnir í samræmi við þær breytingar sem lóðarhafi féllst á að gera á húsinu á fundi sem haldinn var með honum á liðnum vetri. Þar var gefinn kostur á að fjarlægja upphækkun þaks eða breyta þakhalla þannig að hæð útveggja verði óbreytt og þakið samfellt með auknum þakhalla. Með hvorri lausinni sem er fær húsið útlit og yfirbragð einnar hæðar húss. Nefndin mælir með að sú útfærsla verði valin að upphækkun þaks verði fjarlægð og þaki haldið óbreyttu að öðru leyti. Eins og fram kom á áður nefndum fundi, er lóðarhafa heimilt að stækka grunnflöt hússins samkvæmt skipulagsskilmálum. Lögð er áhersla á að slíkar breytingar verði ekki gerðar nema áður liggi fyrir samþykktar teikningar sem nefndin telur að samræmist forsendum á svæðinu.“ 

Framangreind synjun á umsókn kæranda var staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 21. júlí 2009, svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að þegar húsið, sem hafi verið þrjú ár í byggingu, hafi verið orðið fokhelt hafi framkvæmdir verið stöðvaðar af byggingaryfirvöldum með þeim rökum að húsið væri ekki í samræmi við teikningar sem unnar hefðu verið af Bændasamtökunum árið 2001. 

Kærandi hafi komist að því að byggingaryfirvöldum hafi ekki verið heimilt að veita leyfi til byggingarinnar þar sem deiliskipulag hafi ekki verið fyrir hendi.  Þeim hafi verið bent á að sækja um undanþágu fyrir húsinu úr því það hafi verið risið og hafi sú undanþága fengist þar og hafi í henni verið gert hafi verið ráð fyrir fimm metra háu, 200 m² húsi.  Hús það sem kærandi hafi reist á lóðinni og synjað hafi verið um leyfi fyrir með hinni ákvörðun sé í samræmi við deilskipulag að öðru leyti en því að milligólf hafi ekki samræmst skipulaginu.  Því hafi kærandi verið tilbúinn að breyta og falla frá því að hafa milligólf í húsinu.  Synjun á umsókn kæranda hafi því verið ólögmæt. 

Málsrök Snæfellsbæjar:  Af hálfu Snæfellsbæjar er því haldið fram að vísa eigi málinu frá nefndinni á þeim grundvelli að ekki sé til staðar lagaheimild til þess að skjóta hinu kærða málefni til úrskurðarnefndarinnar.  Eins og skýrt komi fram í ákvörðunum skipulagsyfirvalda, bæði þeim sem teknar hafi verið á 31. og 32. fundi umhverfis- og skipulagsnefndar og í bréfi til kæranda, dags. 1. júlí 2009, hafi kæranda verið gefinn frestur til andmæla og hafi sá frestur verið ákveðinn 30 dagar.  Í samræmi við það hafi kæranda verið gefinn frestur til 1. ágúst 2009 til að koma á framfæri andmælum.  Kæra sé dagsett 21. júlí 2009 en á þeim tíma hafi andmælafrestur ekki enn verið liðinn, en ljóst hafi mátt vera að endanleg ákvörðun yrði ekki tekin fyrr en að honum liðnum.  Ekki sé hægt að kæra ákvörðun sem enn eigi eftir að taka með endanlegum hætti enda geri ákvæði laga nr. 73/1997 kröfu um að fyrir liggi samþykkt byggingarnefndar til að heimilt sé að skjóta máli til úrskurðarnefndarinnar. 

Telji úrskurðarnefndin hins vegar að heimilt sé að taka málið til efnislegrar meðferðar verði að hafa til hliðsjónar við úrlausn málsins að umhverfis- og skipulagsnefnd og byggingarfulltrúi hafi leitað lausna sem hluteigandi aðilar gætu unað við.  Hafi byggingaryfirvöld Snæfellsbæjar farið eins vægt í sakirnar gagnvart kæranda og unnt hafi verið. 

Aftur á móti verði ekki litið framhjá því að kærandi hafi brotið alvarlega gegn skipulags- og byggingarlögum með því að byggja hús sem ekki sé í samræmi við samþykktar teikningar.  Jafnframt liggi fyrir að skipulagsyfirvöld hafi boðað, að virtum andmælarétti kæranda, að reyndarteikningum þeim sem kærandi hafi skilað inn að þegar byggðu húsi, yrði hafnað að öllu óbreyttu, enda séu þær teikningar ekki í samræmi við deiliskipulag.  Í deiliskipulagi komi skýrt fram að lóðum hafi verið úthlutað með teikningum frá byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands og að þeim beri að fylgja í öllum meginatriðum.  Í því felist að aðeins sé heimilt að víkja í óverulegum atriðum frá umræddum teikningum en veruleg frávik rúmist ekki innan deiliskipulagsins.  Að mati umhverfis- og skipulagsnefndar felist í teikningum kæranda veruleg frávik frá viðmiðunarteikningum.  Samkvæmt þessu séu framlagðar teikningar kæranda óásættanlegar að mati skipulagsyfirvalda og rúmist ekki innan deiliskipulags. 

Hafa þurfi í huga að skipulagsyfirvöld Snæfellsbæjar hafi reynt að forðast að beita þeim úrræðum sem séu mest íþyngjandi fyrir kæranda, en takmörk séu fyrir því hve langt sé hægt að ganga í þeim efnum.  Telji Snæfellsbær að komið hafi verið til móts við kæranda að því marki sem hægt sé.  Strangt til tekið beri að fjarlægja umrætt mannvirki á grundvelli 56. gr. laga nr. 73/1997 enda sé það hvorki byggt í samræmi við samþykktar teikningar né deiliskipulag.  Með vísan til þessa telji bæjaryfirvöld að kæranda hafi verið gefinn kostur á að ljúka málinu með viðunandi hætti í samræmi við gildandi deiliskipulag og að öll afgreiðsla málsins hafi verið lögmæt. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 14. október 2010 að viðstöddum kæranda og fulltrúum Snæfellsbæjar. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóð kæranda að Fjárborg 10d.  Var hin kærða ákvörðun staðfest á fundi bæjarráðs Snæfellsbæjar hinn 30. júní 2009. 

Af hálfu Snæfellsbæjar er krafist frávísunar málsins með þeim rökum að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið lokaákvörðun, enda hafi kæranda verið veittur frestur til andmæla.  Sæti slík ákvörðun ekki kæru.  Á þetta verður ekki fallist.  Verður ekki annað ráðið af bókun umhverfis- og skipulagsnefndar á 38. fundi nefndarinnar hinn 25. júní 2009 en að fyrirliggjandi umsókn kæranda hafi verið hafnað og er hvergi að því vikið að kæranda hafi verið veittur frestur til að andmæla ákvörðuninni.  Breytir engu um þá niðurstöðu þótt byggingarfulltrúi hafi í bréfi sínu til kæranda hinn 1. júlí 2009, degi eftir að bæjarráð staðfesti hina kærðu ákvörðun, tekið fram að kæranda gæfist kostur á að andmæla ákvörðuninni innan 30 daga, enda var það ekki á færi byggingarfulltrúa að breyta ákvörðun nefndarinnar að þessu leyti.  Verður frávísunarkröfu Snæfellsbæjar því hafnað. 

Eins og að framan er rakið var kæranda úthlutað lóð og veitt leyfi til byggingar hesthúss á fundi umhverfis- og byggingarnefnd Snæfellsbæjar hinn 27. júní 2006.  Til grundvallar þeirri afgreiðslu lá munnleg umsókn kæranda en ekki munu hafa fylgt henni teikningar að húsi, unnar að frumkvæði kæranda, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ekki lágu heldur fyrir meðmæli Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðbirgðaákvæða laganna, en ekkert deiliskipulag var á þessum tíma í gildi fyrir umrætt svæði.  Í tilkynningu til kæranda um úthlutun lóðar, dags. 30. júní 2006, segir að lóðarhafa beri að senda byggingarfulltrúa teikningar að fyrirhuguðu húsi innan fimm mánaða frá úthlutun lóðar, en jafnframt liggur fyrir að kæranda var afhent teikning að hesthúsi, gerðri af byggingarþjónustu Bændasamtaka Íslands, og virðist hafa verið til þess ætlast að hann hefði hana til fyrirmyndar við hönnun og byggingu hesthúss á lóðinni. 

Með bréfi til Skipulagsstofnunar, dags. 10. október 2008, óskaði Snæfellsbær eftir því að stofnunin heimilaði að gefið yrði út byggingarleyfi fyrir allt að 200 m² hesthúsi sunnan Hellissands og fylgdi erindinu hnitasettur uppdráttur ásamt skýringum þar sem m.a. kemur fram að mesta leyfileg hæð þaks verði allt að fimm metrum yfir aðalgólfi.  Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum var hús kæranda risið á þessum tíma en þess er þó að engu getið í téðu erindi til Skipulagsstofnunar.  Féllst stofnunin á erindið og í framhaldi af því samþykkti umhverfis- og skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 30. október 2008 áður útgefið byggingarleyfi frá 27. júní 2006 á grundvelli fyrirliggjandi gagna.  Var sú málsmeðferð sem að framan er lýst ekki í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga um meðferð byggingarleyfisumsókna og útgáfu byggingarleyfa þar sem engar teikningar fylgdu umsókn kæranda um byggingarleyfið  og meðmæla Skipulagsstofnunar var aflað eftir á og eftir að umrætt mannvirki var risið.

Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um byggingarleyfi synjað með rökum sem tilfærð eru í þremur liðum.  Í fyrsta lagi segir í bókun nefndarinnar að samkvæmt skipulagsskilmálum sé heimilt að reisa á lóðinni allt að 200 m² hesthús á einni hæð.  Samkvæmt framlögðum teikningum sé hins vegar gert ráð fyrir tveimur hæðum í hluta húsnæðisins.  Í öðru lagi skuli samkvæmt skipulagsskilmálum fylgja í meginatriðum teikningum að hesthúsi frá byggingaþjónustu Bændasamtaka Íslands sem fylgt hafi lóðarúthlutun en þess hafi ekki verið gætt við bygginu hússins.  Í þriðja lagi hafi verið lögð áhersla á samræmt lágreist yfirbragð hesthúsasvæða í Snæfellsbæ.  Upphækkun í þaki sé áberandi frá byggðinni á Hellissandi, en án hækkunar séu hesthúsin lítt sýnileg frá byggðinni.  Upphækkunin gefi hvorki von um samræmt né lágreist yfirbragð.  Húsið hafi verið reist án þess að fyrir lægju teikningar að því.  Því hafi nefndinni ekki gefist kostur á að synja húsinu vegna upphækkunar þaks, sem að mati nefndarinnar samræmist ekki deiliskipulagsskilmálum. 

Framangreindar röksemdir eru að mestu leyti haldlausar.  Fyrir liggur að hesthús það er málið varðar var byggt án tilskilins leyfis og var húsið orðið fokhelt þegar aflað var heimildar Skipulagsstofnunar til útgáfu byggingarleyfis í október 2008.  Tilvísun byggingarnefndar til skipulagsskilmála og þeirra teikninga sem vísað er til í skilmálunum á hér ekki við vegna þess að húsið var risið þegar deiliskipulag svæðisins tók gildi.  Er þess getið í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 25. febrúar 2009, um yfirferð deiliskipulagsins, að þegar hafi verið byggt hús á einni lóðinni, en í skipulagsskilmálum á uppdrætti deiliskipulagsins segir aðeins að þegar hafi verið samþykktur afstöðuuppdráttur fyrir eina af lóðunum.  Bar við gerð skipulagsins að taka afstöðu til þess húss sem þegar var risið á lóðinni, sbr. til hliðsjónar 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sérstaklega þegar til þess er litið að Skipulagsstofnun hafði áður fallist á að veitt yrði leyfi til byggingar húss á lóðinni á grundvelli undanþágu þar sem ekki komu fram þeir skilmálar um þakhalla, samræmi og húsagerð sem síðar voru settir í deiliskipulagi svæðisins.  Þessa var ekki gætt og leiðir af því að aðeins bar að líta til þeirra skilmála sem felast í undanþágu þeirri sem Skipulagsstofnun veitti til útgáfu byggingaleyfis fyrir húsi á lóð kæranda þegar umsókn hans um byggingarleyfi kom til afgreiðslu.  Verður að fallast á með kæranda að umsóknin samræmist þeirri undanþágu.  Er húsið allt innan byggingarreits og hæðarmarka og verður ekki talið að nýting hluta þakrýmis með millilofti fari gegn skilmálunum, enda fullægir rýmið ekki ákvæðum 78. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um lofthæðir og verður því ekki talið hæð. 

Samkvæmt framansögðu var málsmeðferð hvað varðar undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og rökstuðningi fyrir henni svo verulega áfátt að fallast verður á kröfu kæranda um ógildingu hennar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hin kærða ákvörðun umhverfis- og skipulagsnefndar Snæfellsbæjar frá 25. júní 2009, um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir þegar byggðu hesthúsi á lóðinni nr. 10d við Fjárborg sunnan Hellissands, er felld úr gildi. 

________________________________
Hjalti Steinþórsson

________________________________   _______________________________
Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

98/2008 Ármannsreitur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 18. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 98/2008, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 um breytingu á deiliskipulagi Ármannsreits er fól í sér auknar heimildir til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4 í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. október 2008, er barst nefndinni sama dag, kærir J, Sóltúni 8, Reykjavík, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 að breyta deiliskipulagi Ármannsreits með auknum heimildum til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á  fundi skipulagsráðs 29. nóvember 2006 var lögð fram fyrirspurn um breytingu á deiliskipulagi Ármannsreits vegna Sóltúns 2-4 í Reykjavík.  Gerði ráðið ekki athugasemd við að fyrirspyrjandi ynni tillögu að breyttu deiliskipulagi reitsins er fæli í sér aukið byggingarmagn.  Umsókn um skipulagsbreytingu vegna Sóltúns 2-4 var síðan lögð fyrir ráðið hinn 13. júní 2007 og var samþykkt að auglýsa tillöguna og upplýsa hagsmunaaðila í nágrenninu um efnisatriði hennar. Var sú ákvörðun staðfest í borgarráði hinn 21. júní 2007.  Fól tillagan í sér að heimiluð bygging að Sóltúni 4, sem tengjast skyldi hjúkrunarheimili að Sóltúni 2 með tengibyggingu, yrði hækkuð úr fjórum í sex hæðir, byggingarreitur stækkaður, byggingarmagn aukið úr 6.400 m2 í 10.000 m2 en bílastæði yrðu óbreytt. 

Að lokinni auglýsingu var nefnd tillaga tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 5. mars 2008, með breytingum samkvæmt nýjum uppdrætti, dags. 25. febrúar 2008.  Var samþykkt að auglýsa hina breyttu tillögu og samþykkti borgarráð þá ákvörðun hinn 5. apríl 2008.  Tillagan var að því loknu tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 10. september 2008 og lá þá fyrir fjöldi framkominna athugasemda við hana, m.a. frá kæranda.  Samþykkti skipulagsráð hina auglýstu tillögu með breytingum sem gerðar höfðu verið á henni og með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsstjóra, dags. 10. september 2008.  Fól hin samþykkta tillaga í sér þær breytingar frá fyrri tillögu að bygging að Sóltúni 4 var lækkuð um eina hæð, byggingarreit breytt og heimilaður fermetrafjöldi ofan jarðar færður úr 10.000 m2 í 9.200 m2.  Borgarráð staðfesti síðan deiliskipulagstillöguna hinn 9. október 2008. 

Auglýsing um gildistöku deiliskipulagstillögunnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 23. febrúar 2009 að lokinni málsmeðferð Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skaut kærandi deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er á það bent að hann hafi keypt íbúð að Sóltúni 8 haustið 2006 á forsendum gildandi deiliskipulags svæðisins frá árinu 2005 sem hann hafi sérstaklega kynnt sér.  Breytingin sem nú hafi verið samþykkt sé verulega íþyngjandi gagnvart honum og öðrum nágrönnum eins og fjöldi framkominna athugasemda við deiliskipulagsbreytinguna beri með sér.  Skipulagsyfirvöld borgarinnar hafi ekki fært fram rök fyrir umræddri breytingu á nýlegu skipulagi.  Ekki sé gætt hófs í beitingu skipulagsvalds gagnvart íbúum í nágrenni Sóltúns 2-4, en hagsmunir eiganda þeirrar lóðar hafðir í fyrirrúmi. 

Hækkun húsa að Sóltúni 4 muni skerða útsýni úr íbúð kæranda og rýra verðmæti hennar, en íbúðin hafi verið verðlögð með tilliti til útsýnis samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Ljóst sé að byggingarmagn umrædds hverfis, sem markist af Borgartúni, Sóltúni og Nóatúni, sé nú þegar orðið allt of mikið.  Auknu byggingarmagni fylgi meiri umferð sem skapi umferðarhnúta, hávaða, slysahættu og bílastæðavanda, auk þess sem bent sé á það fordæmisgildi sem skipulagsbreytingin hafi. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg fer fram á að ógildingarkröfu kæranda verði hafnað. 

Upphafleg tillaga að breyttu skipulagi hafi gert ráð fyrir sex hæða húsi fyrir hjúkrunartengda starfsemi, allt að 9.050 m2, auk einnar hæðar tengibyggingar við núverandi hjúkrunarheimili að Sóltúni 2 sem yrði allt að 950 m2.  Samtals hafi því verið gert ráð fyrir 10.000 m2 auk allt að 2.850 m2 kjallara.  Mesta stærð byggingarinnar hafi því getað orðið 12.850 m2.  Vegna framkominna athugasemda hafi tillögunni verið breytt á þann veg að húsið hafi verið hækkað um eina hæð en ekki tvær og það ekki lengt eins mikið til austurs og fyrirhugað hafi verið.  Lóðin að Sóltúni 2-4 hafi ekki verið stækkuð og lóðarmörk óbreytt frá gildandi deiliskipulagi.  Byggingarreit hafi verið breytt í nýrri tillögu þannig að hann hafi verið stækkaður til suðurs og á norðvesturhorni.  Þá hafi verið gert ráð fyrir að heimiluð stærð hjúkrunarheimilis að Sóltúni 2 fari úr 8.400 m2 í 8.210 m2.  Með þessu hafi verið komið til móts við athugasemdir íbúa að töluverðu leyti.  Þar að auki hafi fyrirhugaðri byggingu verið snúið á reitnum, þannig að hluti hennar yrði fjær íbúðarblokkum.  Að teknu tilliti til alls þessa hafi hin kærða deiliskipulagsbreyting ekki í för með sér óásættanleg grenndaráhrif.

Þá verði og að hafa í huga að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytingar á þeirra nánasta umhverfi.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Að því er varði meinta rýrnun á verðmæti eignar kæranda sé á það bent að ekki hafi verið rennt stoðum undir þá fullyrðingu.  Þvert á móti megi halda því fram að tilkoma nýrra bygginga á umræddum reit geti aukið verðmæti nærliggjandi fasteigna, en uppbygging í grónum hverfum hafi oft haft slíkt í för með sér.  Einnig sé ástæða til að benda á 33. gr. skipulags- og byggingarlaga sem kveði á um að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið eða að hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, eigi sá sem sýnt geti fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði.  Slík málsástæða geti þó ekki leitt til ógildingar skipulags.

Lóðarhafa Sóltúns 2-4 var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum  vegna kærumáls þessa en engar athugasemdir hafa borist úrskurðarnefndinni af hans hálfu.

Niðurstaða:  Fyrsta deiliskipulag fyrir umræddan skipulagsreit var sett árið 2000.  Í því skipulagi var heimiluð bygging þriggja hæða hjúkrunarheimilis að Sóltúni 2 en austan við þá lóð var gert ráð fyrir útivistarsvæði, bílastæðum og íþróttamannvirkjum.  Á árinu 2005 var gerð breyting á skipulaginu þar sem heimilað var að hækka hjúkrunarheimilið um eina hæð, byggja fjögurra hæða byggingu fyrir hjúkrunartengda starfsemi á nýrri lóð að Sóltúni 4 ásamt einnar hæðar tengibyggingu milli þeirrar byggingar og hjúkrunarheimilisins að Sóltúni 2, auk sameiningar nefndra lóða.  Við breytinguna var unnt að fjölga íbúðarrýmum hjúkrunarheimilisins úr 83 í 107 og koma fyrir 80 þjónustuíbúðum að Sóltúni 4.  Þá var heimiluð bygging tveggja hæða fræðslustofnunar að Sóltúni 6 og allt að sjö hæða fjölbýlishúsa við Sóltún 8-18 með alls um sjötíu íbúðum.  Var markmið skipulagsbreytingarinnar m.a. sagt það að nýta svæðið með betri hætti en gert hafi verið ráð fyrir í fyrra deiliskipulagi með stækkun hjúkrunarheimilis og betri þjónustu við aldraða. 

Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var leyfð hækkun byggingarinnar að Sóltúni 4 um eina hæð og er fallist á það með kæranda að sú stækkun hafi töluverð áhrif á grenndarhagsmuni hans.  Ekki verður af skipulaginu ráðið með óyggjandi hætti hvernig skipting hins aukna rýmis verði milli íbúðar- og þjónustunota.  Sama markmiði er teflt fram fyrir skipulagsbreytingunni og fyrir breytingunni frá árinu 2005 að nýta eigi lóðina með betri hætti en gildandi skipulag geri ráð fyrir með stækkun hjúkrunarrýmis og aukinni þjónustu við aldraða. 

Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar og húsagerðir og er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á deiliskipulagi nema lögmætar ástæður búi að baki.  Slíkar breytingar geta haft veruleg áhrif á grenndarhagsmuni þeirra íbúa er búa næst svæði því er breytingin tekur til, svo sem á við um kæranda í máli þessu.  Ekki liggur fyrir hvaða lögmætu ástæður eða breyttu forsendur bjuggu að baki því aukna byggingarmagni sem hin kærða ákvörðun felur í sér, þegar litið er til þeirrar miklu uppbyggingar sem heimiluð var með deiliskipulagsbreytingu á umræddum reit á árinu 2005. 

Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er Kirkjutún-Sóltún talið til þéttingarsvæða, en skipulagsreitur sá er hér um ræðir tilheyrir því svæði.  Í töflu á mynd 5 í greinargerð á uppdrætti aðalskipulagsins um þéttingu íbúðarbyggðar er áætlað að íbúðum á svæðinu fjölgi um 125 og er þar tekið fram að breyta þurfi aðalskipulaginu fari fjölgun íbúða 20% fram úr þeim fjölda.  Frá árinu 2001 hafa risið á svæðinu mörg fjölbýlishús, en ekki verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að gengið hafi verið úr skugga um að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið heimil án breytingar á aðalskipulagi í ljósi greindra fyrirmæla þess.  Verður heldur ekki séð að gerð hafi verið viðhlítandi könnun á áhrifum breytingarinnar á umferð og bílastæðaþörf.  Var undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar að þessu leyti áfátt. 

Að öllu framangreindu virtu þykja slíkir annmarkar á undirbúningi, framsetningu og rökstuðningi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar að fallist er á ógildingarkröfu kæranda. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 9. október 2008 um að breyta deiliskipulagi Ármannsreits með auknum heimildum til nýtingar sameinaðrar lóðar að Sóltúni 2-4 í Reykjavík. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                   Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

116/2008 Hlyngerði

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 116/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur 

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. desember 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir Haukur Örn Birgisson hdl., f.h. E og Þ, Seljugerði 5, Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg.  Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2008. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá gera kærendur og kröfu um stöðvun framkvæmda en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa enn átt sér stað. 

Málavextir:  Árið 1971 öðlaðist gildi skipulag er markast af Bústaðavegi, Grensásvegi, Álmgerði og Háaleitisbraut.  Í skipulaginu kom fram að heimilt var að reisa einbýlishús innan byggingarreits á lóðum og mátti grunnflötur hvers húss ekki vera stærri en 170 m², að bílgeymslu meðtalinni, og heildarrúmmál 900 m³.  Lóðin að Hlyngerði 6, sem er 784 m² að stærð, er innan þessa skipulags en húsið er þar stendur var þegar byggt er skipulagið öðlaðist gildi. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 6. júní 2008 var lögð fram umsókn um breytingar á skilmálum skipulagsins vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði er fól í sér heimild til að byggja við húsið, stækka byggingarreit um 4 m til norðvesturs og byggja tröppur og svalir.  Íbúðarhúsið mætti vera 375 m² og 1.000 m³.  Í gögnum málsins var gerð grein fyrir bílskúr sem á lóðinni stæði, 65 m² að stærð, eða 200 m³ á tveimur hæðum.  Samkvæmt tillögunni yrði heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar allt að 0,56.  Á fundinum var samþykkt að grenndarkynnar tillöguna og gerðu m.a. kærendur athugasemdir við hana.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008.  Var í umsögninni lagt til að lóðréttum byggingarreit yrði breytt og byggingarreitur fyrir tröppur og svalir felldur út og í stað þess bætt inn að tröppur og svalir mættu fara út fyrir byggingarreit.  Var eftirfarandi bókað:  „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“  Skipulagsstofnun tilkynnti með bréfi, dags. 24. október 2008, að stofnunin gerði athugasemdir við birtingu samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Sagði m.a. í bréfinu:  „Skipulagsstofnun hefur farið yfir framlögð gögn og með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br. gerir stofnunin athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda, þar sem breytingin varðar m.a. bílskúr sem er, skv. innsendum gögnum, þegar byggður og umsagnir við innsendum athugasemdum eru ekki fullnægjandi.“ 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að hin kærða samþykkt gangi gegn þeirri upprunalegu hugmynd um hverfið í heild að þar sé töluvert rými á milli húsa.  Ef hverfið í heild sé skoðað komi í ljós að byggðin sé alls ekki eins þétt og í mörgum öðrum hverfum borgarinnar.  Kærendur hafi hrifist mjög af þessu skipulagi og hafi þetta verið ein af ákvörðunarástæðum fyrir kaupum á fasteign þeirra á sínum tíma.  Með hinni kærðu samþykkt sé verið að gera verulegar breytingar á þessu hverfisskipulagi og yrði hús kærenda það eina í hverfinu sem byggi við þessa nýju mynd en þessu fylgi töluvert ónæði og rask sem aðrir nágrannar þurfi ekki að búa við. 

Húsið að Hlyngerði 6 sé elsta húsið í hverfinu.  Hafi það verið reist áður en deiliskipulagi hafi verið komið þar á og sé það með nokkru öðru sniði en önnur hús hverfisins.  Mikilvægasta frávikið varði inngang hússins en hann snúi ekki út að götu eins og á öllum öðrum húsum hverfisins heldur snúi hann beint að húsi kærenda og að þeim hluta hússins þar sem svefnherbergi þeirra sé.  Að þessu leyti sé húsið að Hlyngerði 6 og hús kærenda frábrugðin öðrum húsum í hverfinu.  Ofan á þetta bætist að svefnherbergisgluggi kærenda snúi beint út að tröppum að aðalinngangi hússins að Hlyngerði 6.  Af þessu stafi töluvert ónæði fyrir kærendur og muni það aukast til muna með hinni kærðu samþykkt.  Við blasi að breytingin muni hafa verulega áhrif á kærendur og næði þeirra. 

Kærendur bendi á að húsunum við Hlyngerði og Seljagerði sé raðað upp samkvæmt ákveðnu skipulagi og standi annað hvert hús við Hlyngerði nær götunni heldur en húsið við hliðina.  Í fullu samræmi við þetta standi húsin við Seljagerði.  Þannig skapist jafnvægi í fjarlægð milli húsa í hverfinu og hafi þetta verið skipulagt svona með það fyrir augum að sem mest fjarlægð yrði á milli húsa.  Hin kærða samþykkt gangi því þvert gegn þessu skipulagi. 

Kærendur bendi einnig á að teikningar skipulagsstjóra í bréfi hans, dags. 17. september 2008, gefi ekki rétta mynd af heimiluðum breytingum á húsinu að Hlyngerði 6 og erfitt sé að sjá af þeim stækkun þess.  Hið rétta sé að fyrirhuguð viðbygging sé nánast þriðjungur af lengd hússins.  Um sé að ræða fjögurra metra lengingu þess í átt að húsi kærenda og því sé hafnað röksemdum skipulagsstjóra um að hin kærða breyting muni ekki raska næði kærenda. 

Ljóst sé að fyrirhugað breyting muni valda kærendum mikilli röskun og tjóni.  Stækkunin sé umtalsverð og feli í sér að húsið muni standa mun nær húsi kærenda en það geri í dag.  Hús kærenda standi í fimm metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hlyngerðis 6 en húsið að Hlyngerði 6 standi níu metra frá lóðarmörkunum.  Með hinni kærðu samþykkt verði húsið að Hlyngerði 6 komið nánast upp að lóðamörkunum en húsið muni standa einungis 3,5 m frá þeim.  Þetta muni hafa í för með sér ónæði og takmarka mjög útivistarmöguleika í bakgarði kærenda ásamt því að valda mikilli skuggamyndun á lóð þeirra. 

Kærendur muni verða fyrir umtalsverðu tjóni verði af hinni kærðu samþykkt.  Fyrir utan þá röskun sem breytingin muni augljóslega valda sé óhætt að segja að breytingin muni einnig hafa áhrif á verðmæti fasteignar þeirra.  Eins og bent hafi verið á muni kærendur verða þeir einu eigendur fasteigna í hverfinu sem ekki muni njóta sömu fjarlægðar frá húsi nágranna síns og aðrir.  Burt séð frá því augljósa ónæði sem stækkun hússins að Hlyngerði 6 muni valda kærendum sé fullyrt að hin kærða samþykkt muni einnig valda því að söluverðmæti fasteignar þeirra lækki og möguleikar til sölu minnki í samanburði við önnur hús í hverfinu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í gildi sé deiliskipulagið „Espigerði“, sem hafi verið samþykkt í borgarráði 3. nóvember 1971, en skilmálar þess, í júlí 1972.  Samkvæmt því sé heimilt að reisa einbýlishús á svæðinu, húsin skuli vera innan byggingarreits og grunnflötur ekki stærri en 170 m2 , að bílgeymslu meðtalinni.  Heildarrúmmál sé heimilað 900 m3.  Með vísan til heimilað rúmmáls megi áætla að um tveggja hæða hús sé að ræða sem geti orðið allt að 340 m2 miðað við eðlilega salarhæð.  Bent sé á að húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið byggt er deiliskipulagið hafi verið samþykkt og falli húsið undir það, sem og skipulagsskilmálana.  Árið 2004 hafi verið gefið út byggingarleyfi fyrir bílskúr með kjallara á lóðinni að Hlyngerði 6.

Á deiliskipulagssvæðinu séu 42 einbýlishúsalóðir.  Þegar skoðað sé flatarmál og rúmmál húsanna á vef Fasteignaskár komi í ljós að fimm hús á svæðinu séu rúmlega 340 m2 og hæsta skráða byggingarmagn sé 375,4 m2.  Rúmmál flestra húsanna, eða 29 húsa, sé á bilinu 900-1000 m3.  Hæst fari það upp í 1.086 m3.  Þessi samanburður, og það að húsin séu staðsett innan byggingarreits, gefi vísbendingu um að framkvæmd deiliskipulagsins hafi verið mikið til í samræmi við það. 

Hin kærða samþykkt feli í sér að byggingarreitur hússins að Hlyngerði 6 sé stækkaður og þar heimiluð viðbygging.  Eftir breytinguna yrði húsið 375 m2 að stærð innan byggingarreits, eða innan hámarksstærðar einbýlishúsa á svæðinu. 

Bent sé á að við samþykkt málsins hafi verið tekið tillit til athugasemda þannig að lóðréttum byggingarreit hafi verið breytt og hann felldur utan um fyrirliggjandi skissu af útliti hússins eins og fram komi m.a. í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008.  Lóðréttur byggingarreitur hússins hafi m.a. orðið þannig að mænir hússins hafi lengst og þakið síðan trappast niður í norðvesturátt að húsi nr. 5 við Seljugerði.  Byggingarreitur fyrir tröppur og svalir hafi verið felldur niður og í stað þess hafi verið bætt inn í skilmála heimild til að tröppur og svalir fari út fyrir byggingarreit eins og alvanalegt sé í deiliskipulagsáætlunum. 

Ekki sé fallist á með kærendum að fyrirhuguð breyting gangi gegn upprunalegri hugmynd um hverfið í heild, þ.e. að hafa töluvert rými á milli húsanna.  Byggingarreiturinn sé vissulega dýpkaður að hluta til, en ekki sé farið út fyrir byggingarlínu aðliggjandi lóða í vesturátt.  Húsin á svæðinu séu staðsett á norðurhluta lóðanna og útivistargildi lóðanna sé því mest sunnan húsanna.  Það athugist að byggingarstíll hússins sé að mörgu leyti frábrugðinn stíl annara húsa í hverfinu enda hafi það verið byggt áður en deiliskipulagið frá árinu 1971 hafi tekið gildi.  Þegar grunnflötur húsanna á svæðinu sé skoðaður sjáist að þau fylli mörg hver út í byggingarreiti sína, þar á meðal hús kærenda að Seljugerði 5.  Húsið að Hlyngerði 6 fylli aðeins að hluta til út í byggingarreit samkvæmt skipulaginu en sérstaða þess sé sú að ekki sé mögulegt að stækka það innan reitsins án þess að eyðileggja grunngerð þess.  Þessi hlið hússins einkennist af fínlegum byggingarstíl og þyki byggingin gott dæmi um fagurfræði þess tíma sem það sé byggt á. 

Fráleitt sé með öllu að um verulega breytingu á skipulagi hverfisins sé að ræða, og það hafi verið mat borgarinnar að um óverulega breytingu á deiliskipulaginu væri að ræða.  Það sé matsatriði hverju sinni hvort breyting á deiliskipulagi teljist veruleg eða óveruleg og sé hin kærða deiliskipulagsbreyting í öllum skilningi minni háttar.  Áhrif breytingarinnar séu lítil á deiliskipulagið í heild og grenndaráhrif óveruleg.  Breytingin varði einungis eina lóð og hafi áhrif á hagsmuni mjög fárra lóðarhafa. 

Því sé einnig alfarið hafnað að breytingin feli í sér þvílíka röskun á hagsmunum kærenda að það varði ógildingu hinnar kærðu samþykktar.  Ljóst sé að með tilkomu viðbyggingarinnar verði húsið nær aðliggjandi húsi en vakin sé athygli á að fjarlægðin á milli húsanna verði engu að síður 10 metrar.  Ekkert liggi fyrir í málinu sem bendi til þess að kærendur verði fyrir ónæði eða raski umfram það sem búast megi við í þéttbýli.  Ekki sé fallist á að lenging hússins komi til með að valda auknu ónæði eða takmarka útivistarmöguleika þar sem hver og einn lóðarhafi hafi alltaf rétt til þess að nýta garðinn sinn hverju sinni að lóðarmörkum.  Þessar aðstæður séu hluti af því umhverfi sem því fylgi að búa í þéttbýli. 

Hvað varði fullyrðingar kærenda um aukið skuggavarp sé bent á að unnar hafi verið skýringarmyndir sem sýni breytingar á skuggavarpi.  Þegar horft sé á áhrif skuggavarps í þéttbýli sé fyrst og fremst skoðað hvernig skuggar falli á vor- og haustjafndægri, og við sumarsólstöður.  Yfir vetrartímann, þegar fólk sé almennt ekki að njóta útivistar í görðum sínum, sé dagurinn það stuttur og sólin það lágt á lofti að áhrif skuggavarps séu ekki talin skipta eins miklu máli varðandi umhverfisgæði.  Samkvæmt skýringarmyndunum verði breyting á skuggavarpi á norðausturhlið hússins að Seljugerði 5 einungis að morgni dags við jafndægur að vori og hausti.  Breyting hússins sé talin hafa óveruleg áhrif á skuggavarp á lóðinna nr. 5 við Seljugerði.  Skuggavarpsaukningin sé mest á lóðirnar nr. 4 og 6 við Hlyngerði ásamt stíg á borgarlandi þar á milli. 

Hvað varði inngang inn í húsið og staðsetningu hans sé á það bent að staðsetning inngangs sé ekki bundin í skipulagsskilmálum.  Húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið reist er deiliskipulag svæðisins hafi verið samþykkt og sé það með nokkuð öðru sniði en önnur hús á svæðinu, m.a. sé það kjallari, hæð og ris. 

Ekki sé fallist á að stækkun hússins að Hlyngerði 6 valdi útsýnisskerðingu frá húsi nr. 5 við Seljugerði þar sem útsýni í þessa átt sé nú þegar einungis yfir á lóðina nr. 6 við Hlyngerði.  Varðandi útsýnisskerðingar almennt sé nauðsynlegt að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér útsýnisskerðingu, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Ekki sé heldur fallist á að leitt hafi veri í ljós að kærendur verði fyrir fjárhagslegu tjóni vegna breytinganna.  Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem fasteignareigendur þurfi almennt að sæta í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsrök lóðarhafa:  Af hálfu lóðarhafa Hlyngerðis 6 er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað og er tekið undir sjónarmið Reykjavíkurborgar þar að lútandi. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er fól í sér heimild til stækkunar húss og byggingarreits.  Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar hagað í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynntu borgaryfirvöld tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins.  Þar er í gildi deiliskipulag frá árinu 1971 og samkvæmt því er heimilt að reisa á hverri lóð, innan byggingarreits, einbýlishús sem séu 170 m² að grunnfleti, að bílgeymslu meðtalinni.  Húsið að Hlyngerði 6 var þegar risið er deiliskipulag þetta var samþykkt en ekki hafði verið reistur bílskúr á lóðinni.  Segir í skilmálum skipulagsins varðandi þá lóð að staðsetning bílskúrs verði ákveðin síðar.  Í gögnum sem lögð voru fyrir úrskurðarnefndina kemur fram að á árinu 2004 var veitt leyfi fyrir bílskúr á lóðinni, sem er kjallari og hæð, samtals 65 m².  Er hann staðsettur utan þess byggingarreits sem markaður er á deiliskipulagsuppdrætti, án þess að samþykkt hafi verið breyting á deiliskipulagi svæðisins. 

Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Stóð þetta ákvæði í vegi fyrir því að unnt væri að breyta gildandi deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði og marka þar m.a. byggingarreit fyrir áður gerðum bílskúr, sem reistur hafði verði í bága við gildandi skipulag. 

Í upphaflegum skilmálum deiliskipulags svæðisins er byggingarreitur húsa afmarkaður og er þar í engu getið um heimild til að hafa tröppur og svalir utan hans.  Í hinni kærðu samþykkt er aftur á móti heimilað að tröppur og svalir hússins að Hlyngerði 6 nái 1,5 m út fyrir byggingarreit, en hann er jafnframt stækkaður um 4 m í átt að húsi kærenda.  Þá verður nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir hina kærðu breytingu nokkru hærra en almennt gildir um lóðir á svæðinu. Hafa ekki verið færð fram málefnaleg rök fyrir því að aðrar byggingarheimildir eigi að gilda, hvað þetta varðar, fyrir lóðina að Hlyngerði 6 en gilda um aðrar lóðir á svæðinu.

Loks verður ekki talið að unnt hefði verið að líta á umrædda breytingu sem óverulega í skilningi 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga ef skilyrði hefðu að öðru leyti verið fyrir hendi til að gera breytingu á skipulagi í þá veru sem í hinni kærðu ákvörðun fólst og var meðferð málsins að því leyti ekki í samræmi við ákvæði 26. gr. laganna.   

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________   ___________________________
Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

84/2007 Austurvegur

Með

Ár 2010, föstudaginn 15. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 84/2007, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Árborgar um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 16. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. íbúa við Heiðmörk, Þórsmörk og Austurveg á Selfossi, samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi, dags. 9. janúar 2008, settu kærendur fram kröfu um frestun réttaráhrifa hinnar kærðu ákvörðunar.  Hefur úrskurðarnefndin ekki fjallað sérstaklega um kröfur kærenda þar sem ekki hefur verið ráðist í framkvæmdir á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á árinu 2006 samþykkti bæjarstjórn Árborgar að auglýsa tillögu að deiliskipulagi lóðanna að Austurvegi 51-59, Selfossi sem fól í sér að lóðirnar yrðu sameinaðar í eina lóð og að heimilt yrði að byggja þar tvö sex hæða fjölbýlishús, ásamt tengibyggingu við húsið að Grænumörk 5.  Samkvæmt tillögunni var nýtingarhlutfall fyrirhugað 2,0.  Svæði þetta hafði ekki áður verið deiliskipulagt. 

Á þeim tíma sem ofangreind deiliskipulagstillaga var til kynningar var Aðalskipulag Árborgar 2005-2025 staðfest en samkvæmt því eru umræddar lóðir innan miðsvæðis þar sem nýtingarhlutfall er heimilað 1,0-2,0.  Samkvæmt eldra aðalskipulagi tilheyrði svæðið blandaðri byggð fyrir verslun, skrifstofur og íbúðir. 

Athugasemdir vegna tillögunnar bárust frá 33 einstaklingum og einum lögaðila.  Í kjölfar þeirra var byggingarreitur fyrirhugaðra bygginga færður um fimm metra til suðurs og mesta hæð þeirra lækkuð um einn metra.  Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006 og 10. sama mánaðar í bæjarstjórn.  Var hún að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar. 

Með bréfi Skipulagsstofnununar, dags. 23. júní 2006, gerði stofnunin athugasemdir, m.a. við að umsagnir Vegagerðar um tillöguna og upplýsingar um vindafar vantaði.  Einnig að skuggavarp væri þó nokkuð á næstu lóðir og vísaði til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Hinn 2. október 2006 var Skipulagsstofnun send tillagan að nýju til umsagnar ásamt gögnum þeim sem óskað var eftir í fyrrnefndu bréfi stofnunarinnar.  Hafði þá aðkomu að fyrirhuguðum húsum á lóðinni verið breytt auk þess sem efsta hæðin hafði verið dregin inn.  Með bréfi, dags. 6. nóvember 2006, gerði Skipulagsstofnun athugasemdir við að gögn þau sem áttu að fylgja tillögunni hefðu ekki borist ásamt því að bókun og rökstuðning sveitarstjórnar fyrir breyttri deiliskipulagstillögu vantaði.  Var þá ráðist í frekari breytingar á tillögunni og fyrirhugaðar byggingar lækkaðar um eina hæð. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 20. apríl 2007 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt af meirihluta nefndarmanna:  „Lögð eru fram gögn sem sýna breytingar á áður samþykktri tillögu að deiliskipulagi Austurvegar 51-59.  Breytingarnar teljast ívilnandi fyrir nánasta umhverfi, enda eru fyrirhugaðar byggingar nú lækkaðar um eina hæð.  Alls hafa fyrirhugaðar byggingar því lækkað um rúma fjóra metra frá upphaflegri tillögu sem lögð var fram í skipulags- og byggingarnefnd þann 24. janúar 2006, auk þess sem heildarflatarmál fyrirhugaðra bygginga minnkar um nærri 2.600 m².  Skipulags- og byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykki deiliskipulagstillögu Austurvegar 51-59 verði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykki tillögu þá sem nú er lögð fram.  Nefndin telur, með hliðsjón af skipulagsreglugerð nr. 400/1998, gr. 6.3.3, 3. mgr., að ekki sé þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.“  Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „… formaður lagði til að bæjarráð samþykki tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykki breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59.  Snorri Finnlaugsson, D-lista, lagði fram svohljóðandi tillögu:  Bæjarráð vísar erindinu aftur til skipulags- og byggingarnefndar og felur nefndinni að láta deiliskipuleggja svokallað mjólkurbúshverfi í heild sinni, og afmarkist skipulagið af Austurvegi frá mjólkurbúi að Grænumörk og að Árvegi í sömu línu.  Með þessu er komið til móts við óskir íbúa um að marka framtíðarstefnu fyrir hverfið. … Tillaga Snorra var borin undir atkvæði og felld með tveimur atkvæðum gegn atkvæði fulltrúa D-lista.“ 

Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og var eftirfarandi samþykkt af meirihluta bæjarfulltrúa:  „Þær breytingar sem gerðar hafa verið á deiliskipulagstillögu vegna Austurvegar 51-59 frá því að tillagan kom upphaflega fram miða allar að því að mæta athugasemdum sem fram komu við tillöguna er hún var auglýst og vörðuðu hæð hússins og staðsetningu þess á lóðinni. Þar sem breytingarnar nú teljast óverulegar í skilningi skipulags- og byggingarlaga og koma til móts við þegar framkomnar athugasemdir er ekki skylt að auglýsa tillöguna að nýju.“  Var samþykktin send Skipulagsstofnun sem með bréfi, dags. 28. júní 2007, lagðist gegn því að hún yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda á þessu stigi.  Með bréfi byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 4. júlí s.á., sagði að sveitarfélagið hefði leiðrétt gögn í samræmi við athugasemdir stofnunarinnar og að auglýsing um gildistöku samþykktarinnar hefði verið send til birtingar í B-deild Stjórnartíðinda.  Birtist auglýsingin 18. júlí 2007. 

Skutu kærendur framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeim hafi ekki verið kynnt hið umdeilda deiliskipulag, hvorki deiliskipulagsuppdráttur né greinargerð.  Þá hafi þau hvorki fengið aðgang að þeim gögnum, sem Skipulagsstofnun hafi farið yfir né gögnum sem sveitarfélagið hafi sent til stofnunarinnar 4. júlí 2007. 

Kærendur byggi á því að áður en hin kærða ákvörðun hafi verið samþykkt hafi borið að auglýsa og kynna tillögu þess efnis samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Ekkert samráð hafi verið haft við íbúa eða þeim kynnt ný deiliskipulagstillaga, sem nú hafi tekið gildi.  Í ljósi þess langa tíma sem liðinn sé frá því að upphafleg tillaga hafi verið auglýst og kynnt, sem og í ljósi þeirra breytinga sem sveitarfélagið hafi gert á þeirri tillögu, verði ekki annað ráðið en að um nýja deiliskipulagstillögu hafi verið að ræða sem hefði þurft að auglýsa og kynna samkvæmt tilvitnuðu ákvæði. 

Telji úrskurðarnefndin að um breytingu á þegar kynntri tillögu hafi verið að ræða sé sú málsmeðferð sem sveitarfélagið hafi viðhaft engu að síður í andstöðu við 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þar sem sveitarfélaginu beri þrátt fyrir það að auglýsa tillöguna á nýjan leik.  Í greindu ákvæði laganna sé skylda sveitarstjórnar til að auglýsa deiliskipulagstillögu að nýju háð því að áður auglýstri tillögu sé breytt í grundvallaratriðum.  Ekki sé hins vegar skýrt í lagatextanum eða lögskýringargögnum hvað felist í þessu hugtaki. 

Þá byggi kærendur á að skipulags- og byggingarnefnd, sem og bæjarstjórn, hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.  Skipulags- og byggingarnefnd hafi óskað eftir því að Fossafl ehf., sem nefndin hafi talið vera eiganda allra lóðanna að Austurvegi 51-59, myndi rita undir yfirlýsingu þess efnis að félagið tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna.  Slík yfirlýsing hafi verið gefin og ábyrgðarfjárhæð takmörkuð við 30 milljónir króna.  Þessi yfirlýsing hafi þar með verið hluti af málsmeðferð og afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, sem og bæjarstjórnar.  Slík afgreiðsla eða skilyrði eigi sér hins vegar ekki stoð í skipulags- og byggingarlögum. 

Sveitarfélagið geti ekki réttlætt ákvörðun sína með því einu að vísa til þess að  byggingar samkvæmt deiliskipulaginu rúmist innan skilgreinds nýtingarhlutfalls, sem samkvæmt aðalskipulagi sé 1,0-2,0.  Hér sé mikilvægt að hafa í huga að hús hafi þegar verið reist á þessum lóðum og í hverfinu.  Séu þau hluti af götumyndinni og hafi verið það í mörg ár.  Megi því segja að í þessu þegar byggða hverfi hafi í raun komist á ákveðið „skipulag“ með þeim byggingum og notkun lands sem heimiluð hafi verið af hálfu skipulagsyfirvalda.  Fasteignir kærenda, hönnun þeirra og staðsetning, hafi tekið mið af því enda hafi kærendur treyst því að byggingar, sem komi til með að rísa, verði í samræmi við það sem heimilað hafi verið í gegnum árin. 

Deiliskipulagið uppfylli ekki skilyrði skipulagsreglugerðar og vinna hefði þurft heildstætt skipulag fyrir hverfið.  Í gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð segi að deiliskipulag nái til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu.  Þá segi og að í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Hið kærða deiliskipulag taki ekki til nema hluta af tveggja götureita og geti því ekki talist deiliskipulag í framangreindum skilningi.  Hverfið myndi heildstæða einingu og hefði deiliskipulag a.m.k. átt að ná til þess alls.  Hafi úrskurðarnefndin margítrekað þetta sjónarmið í úrskurðum sínum. 

Við gerð deiliskipulagsins hafi ekki verið gætt meðalhófs, með hliðsjón af núverandi þéttleika og hæð bygginga á svæðinu.  Hófleg hæð bygginga gæti verið um þrjár hæðir en sterk rök þurfi fyrir því að heimila hærri byggingar.  Þá telji kærendur að slíkt deiliskipulag, sem feli í sér svo afdrifaríkar og miklar breytingar á þeirri byggð sem fyrir sé, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi.  Ákvörðunin sé af þessum sökum ólögmæt.  Engar veigamiklar ástæður geti réttlætt svo mikla breytingu frá þeirri byggð sem til staðar sé með þeim hætti sem gert sé.  Þá sé auk þess ólögmætt og ómálefnalegt að taka hagsmuni eins aðila og láta þá ganga fyrir á kostnað annarra. 

Við gerð hins umdeilda deiliskipulags hafi ekki verið gerð bæja- og húsakönnun.  Samkvæmt 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skuli gera bæja- og húsakönnun þegar unnið sé deiliskipulag í þegar byggðu hverfi og skuli það vera til hliðsjónar við tillögu að deiliskipulagi.  Þá virðist sem ekki hafi verið gerð umferðarkönnun í hverfinu, a.m.k. hafi niðurstaða slíkrar könnunar ekki verið kynnt, hafi hún farið fram.  Hvorki hafi verið lagt mat á grenndaráhrif fyrirhugaðra framkvæmda né röskun á friðhelgi íbúa.  Þá hafi ekki verið unnin afstöðumynd hinna umdeildu bygginga gagnvart nærliggjandi byggingum.  Auk þess hafi ekki verið skoðuð áhrif slíkra framkvæmda gagnvart byggingunum, en samkvæmt upplýsingum kærenda liggi klöpp frá Heiðmörk 8 út í byggingarreitinn og kanna þurfi sérstaklega áhrif sprenginga og fleygunar á klöpp fyrir undirstöður nærliggjandi húsa. 

Ljóst sé að þótt byggingar á reitnum hafi verið færðar til um einn metra breyti það engu fyrir næstu íbúa eða skuggavarp gagnvart þeim.  Hæð húsanna sé mjög mikil.  Rýrnun verði á verðgildi húsa í næsta nágrenni og í hverfinu.  Röskun á friðhelgi sé söm og áður, sem og skerðing á grenndarrétti íbúa.  Skuggavarp sé inn á lóðir næstu húsa, síðdegis á besta sólartíma ársins. 

Þá falli fyrirhugaðar byggingar við Austurveg 51-59 ekki að næsta nágrenni vegna hæðar.  Byggingarnar séu í hrópandi mótsögn við hina grónu íbúðarhúsabyggð í hverfinu þar sem fyrir séu lágreist hús.  Ljóst sé að deiliskipulagið brjóti því gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi orðrétt:  „Við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skal þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.“ 

Málsrök Árborgar:  Af hálfu Árborgar er vísað til þess að undirbúningur hins kærða deiliskipulags hafi verið með lögformlegum hætti og í samræmi við 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Aðilum hafi verið gefinn kostur á að koma athugasemdum sínum að, þeim verið svarað og í kjölfarið hafi byggingarreitur verið færður nær Austurvegi um fimm metra og byggingar lækkaðar um einn metra.  Þá hafi minniháttar breytingar verið gerðar á deiliskipulagstillögunni í samræmi við athugasemdir Vegagerðarinnar og umferðarsérfræðings, auk þess sem efsta hæð bygginganna hafi verið dregin inn og með því dregið úr skuggavarpi á íbúðarhverfið norðan skipulagssvæðisins.  Síðar hafi deiliskipulagstillögunni enn verið breytt til hagsbóta fyrir kærendur, m.a. með því að fyrirhugaðar byggingar hafi verið lækkaðar úr sex hæðum í fimm auk þess sem byggingarreitur hafi áður verið færður til suðurs, fjær íbúðabyggð þeirri sem sé norðan við skipulagssvæðið.  Breytingar þessar hafi verið kynntar kærendum. 

Mótmælt sé að borið hafi að auglýsa og kynna að nýju hina samþykktu deiliskipulagstillögu skv. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda hafi Skipulagsstofnun staðfest þann skilning sveitarfélagsins, sbr. bréf stofnunarinnar, dags. 28. júní 2007.  Allar þær breytingar sem gerðar hafi verið á tillögunni, frá því að hún hafi upphaflega verið auglýst og þar til hún hafi verið var samþykkt sem deiliskipulag, hafi miðað að því að koma til móts við athugasemdir kærenda. 

Fullyrðingar kærenda þess efnis að kynningu hafi verið stórlega ábótavant af hálfu sveitarfélagsins séu ekki réttar enda hafi kærendum m.a. verið sent bréf, dags. 2. nóvember 2006, þar sem fylgt hafi afrit bréfa sem send hafi verið Skipulagsstofnun og tilkynnt að uppdráttur með þeim breytingum sem gerðar hefðu verið væru til sýnis á skrifstofu skipulags- og byggingarfulltrúa.  Hinn 20. apríl 2007 hafi verið haldinn fundur með kærendum, bæjarstjóra og bæjarritara þar sem breytingar hafi verið kynntar.  Fullyrðingar kærenda um að kynning breytinga hafi verið stórlega áfátt sé því ósönn. 

Þá sé rangt að skipulags- og byggingarnefnd og bæjarstjórn hafi við afgreiðslu og meðferð málsins brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar með því að krefjast þess að Fossafl ehf., eiganda lóðanna nr. 51, 55, 57 og 59 við Austurveg, tæki á sig alla ábyrgð og bæri kostnað vegna hugsanlegra krafna og tjóns nágranna.  Hið rétta sé að ábyrgðaryfirlýsingar hafi ekki verið krafist heldur hafi hún verið lögð fram að frumkvæði lóðarhafa.  Auk þess sé slík ábyrgðaryfirlýsing einkaréttarlegs eðlis og hafi ekkert að gera með lögmæti þeirrar ákvörðunar að samþykkja umrætt deiliskipulag. 

Sveitarfélagið bendi á að í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 sé svæði það er um ræði skilgreint sem miðsvæði, allt frá Ölfusárbrú að Austurvegi 65.  Lóðirnar að Austurvegi 51-59 og Grænumörk 5 séu því innan miðsvæðis.  Í Aðalskipulagi Selfoss 1987-2007 hafi umræddur reitur, Austurvegur 51-59, verið skilgreindur sem blönduð byggð, þ.e. verslun, skrifstofur og íbúðarbyggð, en hverfið þar fyrir norðan skilgreint sem íbúðarbyggð.  Grænamörk 5 sé á svæði sem sé skilgreint sem svæði fyrir opinbera þjónustu.  Á íbúðarsvæðum á Selfossi sé skv. núgildandi aðalskipulagi gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall íbúðarlóða verði á bilinu 0,3-0,4, á miðsvæði sé hins vegar gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 1,0-2,0.  Bent sé á að hverfið í heild sinni myndi ekki heildstæða einingu, eins og kærendur haldi fram, þar sem það skiptist í íbúðarsvæði annars vegar og miðsvæði hins vegar.  Aftur á móti myndi lóðirnar nr. 51-59 við Austurveg heildstæða einingu, sem afmarkist af íbúðum fyrir aldraða við Grænumörk til vesturs, að Heiðmörk til austurs, Austurveginum til suðurs og íbúðabyggð til norðurs.  Það sé því ekki geðþóttaákvörðun sveitarfélagsins að umrætt skipulag nái til þessa afmarkaða svæðis heldur sé það staðfest aðalskipulag sem ráði skiptingu svæðisins. 

Það sé mat sveitarfélagsins að fyllsta meðalhófs hafi verið gætt við töku hinnar kærðu ákvörðunar. 

Hæð fyrirhugaðra bygginga hafi verið lækkuð og bent sé á að húsið að Austurvegi 56 sé tæpir 12,5 metrar að hæð, aðliggjandi hús að Grænumörk 5 séu rúmir 10 metrar og Grænamörk 2 sé um 13 metrar.  Að mati sveitarfélagsins sé því samræmi á milli fyrirhugaðra bygginga og annarra nýrra bygginga á miðsvæði, í nágrenni þess svæðis sem deiliskipulagið taki til.  Þá sé vakin athygli á því að fyrirhuguð bygging sé fráleitt sú hæsta í nágrenni kærenda.  Turn Mjólkurbúsins sé tæpir 19 metrar að hæð og standi nær lóðum kærenda að Heiðmörk 1, 1a og 2a en fyrirhugaðar byggingar að Austurvegi 51-59. 

Það sé mat sveitarfélagsins að fyrirhugaðar framkvæmdir hafi óveruleg grenndaráhrif og hafi litla sem enga röskun á friðhelgi íbúa í för með sér.  Skuggavarp verði eitthvað meira á ákveðnar lóðir kærenda.  Eigi það einkum við um lóðina að Heiðmörk 8, og þá nær eingöngu fyrri hluta dags þegar sól sé sem lægst á lofti, og um eignina að Austurvegi 61, síðari hluta dags, þegar sól sé sem lægst á lofti, og lítillega síðari hluta dags og að kvöldi til að sumarlagi.  Á móti komi að byggingin muni væntanlega draga úr meðalvindhraða á lóðum norðan við húsin og verði skjólið helst merkjanlegt í hafgolu á sumrin og útsynningi á vetrum.  Bent sé á að fyrirhugaðar byggingar hafi ekki verið hannaðar og ekki hafi verið sótt um eða gefin út byggingarleyfi fyrir þeim og því sé ekki tímabært að fjalla um ágreining er að því lúti. 

Hvað varði rýrnun á verðgildi húsa í næsta nágrenni sé bent á að ekkert liggi fyrir sem bendi til lækkunar á verðgildi húsa í hverfinu.  Ef til verðlækkunar komi hafi kærendum þegar verið bent á bótarétt sinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Varðandi röskun á friðhelgi og skerðingu á grenndarrétti vilji sveitarfélagið minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verið gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Það hafi legið fyrir, a.m.k. frá því árið 1987, að byggðamynstur á þessum lóðum kynni að breytast.  Íbúðarbyggð sú sem kærendur búi í liggi að miðsvæði og íbúar á slíkum jaðarsvæðum megi ávallt búast við einhverri röskun af nálægð við slík svæði.  Umferð um íbúðarhverfið, norðan fyrirhugaðra bygginga, muni ekki aukast svo nokkru nemi þar sem aðkoma að byggingunum verði áfram frá Austurvegi.  Einungis aðkoma að bílakjallara verði frá Heiðmörk og sé sú aðkoma sunnarlega í götunni.  Því sé hafnað þeim röksemdum kærenda að brotið sé gegn gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Bent sé á að við gerð aðalskipulags Árborgar hafi ítarlega verið farið yfir þróun og sögu byggðar í sveitarfélaginu.  Hús þau sem til standi að rífa samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi séu öll byggð á árunum 1944-1946.  Hús kærenda og önnur hús í íbúðarbyggðinni norðan hins umdeilda deiliskipulagssvæðis séu byggð á árunum 1944-1976.  Við gerð Aðalskipulags Árborgar 2005-2025 hafi sú ákvörðun verið tekin að hús á þessu svæði myndu ekki koma til með að njóta verndar, auk þess sem húsin við Austurveg hafi verið skilgreind sem víkjandi byggð frá gerð aðalskipulags árið 1987.  Sveitarfélagið telji enda þótt ekki hafi verið gerð formleg bæjar- og húsakönnun við gerð deiliskipulagsins, eins og 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kveði á um, séu skilyrði þess ákvæðis uppfyllt.  Og við gerð aðalskipulags, sem staðfest hafi verið af ráðherra þann 23. mars 2006, hafi bæjaryfirvöld sinnt þeirri skyldu sinni að taka afstöðu til varðveislu mannvirkja. 

Málsrök lóðarhafa:  Strax er bæjaryfirvöldum varð kunnugt um kæruna komu þau henni á framfæri við lóðarhafa.  Þá hafði forstöðumaður úrskurðarnefndarinnar símasamband við einn forsvarsmanna lóðarhafa og bauð honum að koma sjónamiðum sínum á framfæri við nefndina, en það var ekki gert. 

—————–

Frekari rök og ítarleg sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007 um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi. 

Eins og að framan greinir samþykkti bæjarstjórn á árinu 2006 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi svæðis þess er um ræðir og bárust bæjaryfirvöldum fjölmargar athugasemdir.  Í kjölfar þeirra var byggingarreitur færður um fimm metra til suðurs og hæð fyrirhugaðra bygginga lækkuð um einn metra.  Þannig breytt var tillagan samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 9. maí 2006, hinn 10. sama mánaðar í bæjarstjórn og að því loknu send Skipulagsstofnun til umsagnar.  Gerði stofnunin athugasemdir við samþykktina og var í kjölfarið ráðist í breytingar á henni þar sem m.a. aðkomu að fyrirhuguðum húsum var breytt, þau lækkuð og efsta hæð þeirra dregin inn.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 20. apríl 2007 var samþykkt að leggja til við bæjarstjórn að fyrri ákvörðun um samþykkt deiliskipulagstillögu svæðisins yrði afturkölluð og að bæjarstjórn samþykkti tillögu sem lögð var fram á fundinum og innihélt ofangreindar breytingar.  Var sérstaklega tilgreint að nefndin teldi, með hliðsjón af 3. mgr. gr. 6.3.3 skipulagsreglugerð nr. 400/1998, að ekki væri þörf á að auglýsa hina breyttu tillögu á nýjan leik.  Bæjarráð fjallaði á fundi sínum 26. s.m. um fundargerð skipulags- og byggingarnefndar og var fært til bókar að bæjarráð samþykkti tillögu nefndarinnar um að bæjarstjórn samþykkti breytta deiliskipulagstillögu varðandi Austurveg 51-59.  Á fundi bæjarstjórnar 9. maí 2007 var tekin til afgreiðslu að nýju tillaga að deiliskipulagi Austurvegar 51-59 og hún samþykkt.  Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 18. júlí 2007. 

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hefur samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og þegar frestur til athugasemda sé liðinn skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar.  Í þeirri umfjöllun skuli taka afstöðu til athugasemda sem borist hafi og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni, en að því loknu skuli samþykkt deiliskipulag sent Skipulagsstofnun, sbr. 3. mgr.  Telji Skipulagsstofnun að form- eða efnisgallar séu á deiliskipulagi sem henni er sent skal hún koma athugasemdum sínum á framfæri við sveitarstjórn. 

Til að koma til móts við athugasemdir Skipulagsstofnunar verður að ætla sveitarstjórn heimild til að gera minni háttar lagfæringar og leiðréttingar á samþykktri deiliskipulagstillögu en þar með er meðferð sveitarstjórnar á málinu lokið.  Að því loknu skal samþykkt um deiliskipulagið birt í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Vilji sveitarstjórn hins vegar fjalla að nýju um áður samþykkta tillögu sína og gera á henni breytingar í kjölfarið leiðir af tilvitnuðu ákvæði að slíkt verður ekki gert nema að undangenginni endurupptöku eða afturköllun hinnar fyrri samþykktar.  Ber þá að auglýsa hina breyttu tillögu til kynningar að nýju, enda í raun um nýja tillögu að ræða.  Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar með vísan til þessa ekki í samræmi við skipulags- og byggingarlög. 

Í bókunum bæjaryfirvalda er lutu að hinni kærðu ákvörðun var þess í engu getið að deiliskipulagið tæki einnig til lóðanna nr. 1-5 við Grænumörk, sem það gerði þó miðað við áritaðan skipulagsuppdrátt.  Þá segir í áritun á skipulagsuppdrætti að deiliskipulagið hafi fengið meðferð skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem fjallar um heimild sveitarstjórna til að grenndarkynna minni háttar breytingar á deiliskipulagi.  Er sú áritun röng, enda var um að ræða tillögu að nýju deiliskipulagi, sem auglýst hafði verið samkvæmt 25. gr. laganna. 

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Deiliskipulag nær til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skal jafnan miðast við að ná til svæða sem mynda heildstæða einingu.  Í þéttbýli skal deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit. 

Skipulagsyfirvöld í Árborg ákváðu að vinna deiliskipulag fyrir fimm lóðir við Austurveg og þrjár lóðir við Grænumörk á svæði sem ekki hafði áður verið deiliskipulagt en er hluti miðsvæðis samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Telur úrskurðarnefndin að ekki hafi verið færð fram fullnægjandi rök fyrir því að taka einungis umrætt svæði til deiliskipulags, en svæðið er hluti götureits og hluti landnotkunarreits, í hverfi sem ekki hefur verið deiliskipulagt í heild. 

Þegar litið er til alls framanritaðs verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna, málafjölda hjá úrskurðarnefndinni og tafa við gagnöflun. 

Úrskurðarorð: 

Ákvörðun bæjarstjórnar Árborgar frá 9. maí 2007, um deiliskipulag lóðanna nr. 51-59 við Austurveg og nr. 1-5 við Grænumörk á Selfossi, er felld úr gildi. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________    ___________________________
Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

49/2008 Höfðavegur

Með

Ár 2010, fimmtudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 49/2008, kæra annars vegar á samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt hennar frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg á Húsavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 24. sama mánaðar, kærir Ingvar Þóroddsson hdl., f.h. S, Laugarbrekku 3, Húsavík og H, Laugarbrekku 5, Húsavík, annars vegar samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt hennar frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Auglýsingar um gildistöku hinna kærðu ákvarðana birtust í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008 og 10. júlí s.á. 

H lést hinn 29. ágúst 2009 en eftirlifandi eiginkona hans, J, Höfðabrekku 5, Húsavík, hefur fengið leyfi til setu í óskiptu búi og tekur hún við aðild málsins vegna dánarbúsins. 

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinna kærðu ákvarðana. 

Málavextir:  Göturnar Höfðavegur og Laugarbrekka eru hluti gamalgróinnar íbúðarbyggðar á Húsavík.  Á milli þessara gatna er opið óbyggt svæði, sem að hluta er nýtt undir leiksvæði, m.a. sparkvöll.  Eru kærendur eigendur húsa við Laugarbrekku og snúa baklóðir þeirra að svæðinu. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 19. apríl 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi Höfðavegar, þar sem m.a. var gert ráð fyrir tveggja hæða parhúsum á lóðum nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Í sömu auglýsingu var kynnt tillaga að breyttu aðalskipulagi og m.a. tekið fram að opið svæði til sérstakra nota milli Laugarbrekku og Höfðavegar stækkaði til vesturs, en austurhluti þess breyttist í íbúðarsvæði þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarlóð, þ.e. Höfðavegi 6a og 6b.  Öðlaðist samþykkt um breytt aðalskipulag gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 18. desember 2006. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 31. júlí 2006 var rætt um fyrrgreinda deiliskipulagstillögu en engar athugasemdir bárust er hún var auglýst til kynningar.  Lagði nefndin til við sveitarstjórn að tillagan yrði samþykkt.  Á fundi sveitarstjórnar 25. september 2006 var framangreint staðfest.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 5. september 2007 var samþykkt að byggingarfulltrúi gerði nauðsynlegar textaleiðréttingar á deiliskipulagsuppdrætti og sendi Skipulagsstofnun til yfirferðar og auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 9. október 2007 var tekið fyrir erindi lóðarhafa Höfðavegar 6a og 6b, þar sem hann óskaði eftir umsögn nefndarinnar um hvort leyfilegt yrði að byggja á lóðunum fimm til sex einstaklingsíbúðir.  Tók nefndin jákvætt í erindið, með þeim fyrirvara að slík bygging væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Á fundi nefndarinnar 13. nóvember 2007 var ákveðið að grenndarkynna framangreint og bárust skipulagsyfirvöldum athugasemdir vegna þessa. 

Með bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa til Skipulagsstofnunar, dags. 30. nóvember 2007, óskaði hann eftir heimild stofnunarinnar til að auglýsa gildistöku deiliskipulags, sem hefði verið samþykkt í sveitarstjórn 25. september 2006 og birtist auglýsing þess efnis 7. janúar 2008. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 15. janúar 2008 voru lagðar fram athugasemdir er borist höfðu er grenndarkynnt var tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg um fjölgun íbúða á lóðunum.  Á fundinum ákvað nefndin að falla frá tillögunni í ljósi athugasemdanna og var formanni hennar og byggingarfulltrúa falið að ræða við fulltrúa nágranna og lóðahafa um umfang bygginga á lóðinni. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 12. febrúar 2008 var m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um byggingarleyfi fyrir 6 smáíbúða húsi á einni hæð á lóðinni.  Húsið er 351,4 m² að grunnfleti og 1.125 m3 að rúmmáli og stendur þar af leiðandi talsvert útyfir byggingarreit.  Húsið er teiknað af Hauki Haraldssyni tæknifræðingi hjá AVH.  Skv. gildandi deiliskipulagi Höfðavegar er heimilt að byggja tveggja hæða hús allt að 280 m² að grunnfleti á lóðinni með hæð allt að 7,5 m yfir gólfplötu.  Nágrannar lóðarinnar hafa nú mótmælt svo háu húsi á lóðinni.  Skipulags- og byggingarnefnd telur að lóðarhafi bjóði raunhæfa sáttaleið með því að láta teikna á lóðina einnar hæðar hús með mestu hæð 4,7 m gegn því að byggingarreitur verði rýmkaður um 25,5%.  Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar samþykkir að fela skipulags- og byggingarfulltrúa að láta vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagsuppdrætti og kynna skv. ákvæðum skipulags- og byggingarlaga.“  Var framangreint staðfest á fundi sveitarstjórnar 19. febrúar 2008 og tillagan auglýst.  Með bréfum kærenda, dags. 5. og 6. apríl 2008, komu þeir á framfæri athugasemdum sínum vegna tillögunnar. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 29. apríl 2008 var fjallað um framkomnar athugasemdir og m.a. eftirfarandi fært til bókar:  „Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar telur: a1) Nefndin telur að skipulagsbreytingin feli ekki í sér aukna skuggamyndun á lóðum við Laugarbrekku þar sem jafnframt því að útvíkka byggingarreitinn var leyfileg hæð húss lækkuð úr 7,5 m í 5,0 metra.  Ekki verður fallist á að 5 m hátt hús sem stendur 3,5 m frá lóðarmörkum geti valdið óhóflegri skuggamyndum á næstu lóðum.  a2) Ekki er lagt til í breytingartillögunni að lóðarmörkum verði breytt og því ekki um að ræða skerðingu á leiksvæði frá gildandi deiliskipulagi.  b1) Nýtingarhlutfall upp á 40% getur ekki talist óhóflegt, sérstaklega í ljósi þess að gert er ráð fyrir fullnægjandi bílastæðafjölda utan lóðar.  Heimilað nýtingarhlutfall skv. gildandi deiliskipulagi er 60% og því í raun verið að minnka byggingarrétt á lóðinni frá gildandi deiliskipulagi.  b2) Nefndin telur að umrædd lóð rúmi það mannvirki sem gert er ráð fyrir í skipulagstillögunni sbr. b1).  b3) Nefndin telur að skipulagsbreytingin feli ekki í sér aukna skuggamyndun á lóðum við Laugarbrekku þar sem jafnframt því að útvíkka byggingarreitinn var leyfileg hæð húss lækkuð úr 7,5 m í 5,0 metra.  Ekki verður fallist á að 5 m hátt hús sem stendur 3,5 m frá lóðarmörkum geti valdið óhóflegri skuggamyndum á næstu lóðum.  b4) Við gerð núverandi aðalskipulags var leitast við að takmarka umfang þéttbýlisins á Húsavík, m.a. með þéttingu byggðar.  Lóðin sem stofnað hefur verið til að Höfðavegi 6 er liður í þeirri þéttingu.  Skipulags- og byggingarnefnd telur ekki tilefni til að falla frá þeirri hugmynd að nýta svæðið fyrir húsbyggingu, enda er skv. skipulagstillögunni skilið eftir umtalsvert óbyggt svæði milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Meirihluti skipulags- og byggingarnefndar leggur til við sveitarstjórn að skipulagstillagan verði samþykkt eins og hún var kynnt.“  Sveitarstjórn samþykkti tillögu að breyttu deiliskiplagi Höfðavegar á fundi 20. maí 2008 og 10. júlí s.á. birtist auglýsing um gildistöku breytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. 

Hafa kærendur skotið samþykkt sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að líta beri á alla málsmeðferð við gerð deiliskipulags Höfðavegar sem aðdraganda að einni ákvörðun varðandi lóðina á opna svæðinu milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Þeir telji að skipulagsferlið hafi verið ein heild frá því að fyrst hafi verið kynntar hugmyndir um þéttingu byggðar á svæðinu og því hafi ekki lokið fyrr en auglýsing birtist í B-deild Stjórnartíðinda 10. júlí 2008. 

Áður en deiliskipulagið, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 18. september 2007, hafi formlega tekið gildi 7. janúar 2008 hafi sveitarfélagið tekið ákvörðun um að breyta þessu sama deiliskipulagi vegna austurhluta svæðisins, norðan Höfðavegar.  Hinn 13. nóvember 2007 hafi skipulags- og byggingarnefnd tekið ákvörðun um að grenndarkynna fyrirhugaða fimm íbúða byggingu á tveimur hæðum, sem hafi verið í andstöðu við samþykkt deiliskipulag.  Sveitarstjórn hafi samþykkt þessa ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar á fundi 27. nóvember 2007.  Telji kærendur að með þessu hafi sveitarfélagið í raun afturkallað ákvörðun um deiliskipulagið og auglýsing deiliskipulagsins 7. janúar 2008 hafi verið markleysa, að minnsta kosti vegna byggingarlóða 6a og 6b, þar sem þá þegar hafi verið búið að falla frá fyrri skipulagshugmyndum um þetta tiltekna svæði.  Með vísan til þessa geti úrskurðarnefndin endurskoðað viðkomandi ákvarðanir sveitarfélagsins, sbr. niðurlag 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þannig að upphaf kærufrests gagnvart öllum ákvörðunum í ferlinu beri að miða við 10. júlí 2008, þegar auglýsingin hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Þá sé einnig á því byggt að málsmeðferðarreglum hafi ekki verið fylgt þegar upphaflega deiliskipulagstillagan hafi verið auglýst.  Einkum sé byggt á því að í auglýsingu, sem birst hafi í Lögbirtingarblaði og öðrum fjölmiðlum, hafi í engu verið kynnt efnisatriði deiliskipulagstillögunnar.  Þetta hafi verið í beinni andstöðu við 1. mgr. gr. 6.2.3 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, þar sem segi að þegar sveitarstjórn hafi samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt.  Sérstaklega hafi verið nauðsynlegt að geta um efni tillögunnar í auglýsingunni, og þar með kynna hana almenningi, þar sem hún hafi gert ráð fyrir auknu byggingarmagni á viðkomandi byggingarreit miðað við það sem áður hafi komið fram.  Á kynningarfundi árið 2005 hafi eingöngu verið rætt um einbýlis- eða parhús á einni hæð.  Tillagan hafi hins vegar gert ráð fyrir parhúsi á tveimur hæðum.  Á það sé einnig að líta að deiliskipulagstillagan hafi verið í beinni andstöðu við aðalskipulagstillöguna, þar sem hún hafi gert ráð fyrir einni lóð á svæðinu, en deiliskipulagstillaga hafi gert ráð fyrir tveimur lóðum, Höfðavegi 6a og 6b.  Af auglýsingunni verði ekki annað ráðið en að ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um svæðið þegar hafist hafi verið handa við gerð tillögunnar sem auglýst hafi 15. júní 2006, sbr. vísun til 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Sveitarfélaginu hafi verið skylt að kynna hagsmunaaðilum sérstaklega framkomna tillögu að nýju deiliskipulagi, sbr. ákvæði í gr. 3.2.1 í skipulagsreglugerð, ekki síst þar sem búið hafi verið að kynna aðra útfærslu varðandi byggingarmagn á opna svæðinu milli Höfðavegar og Laugarbrekku.  Enn meiri ástæða hafi verið til að kynna hagsmunaaðilum þessa útfærslu þar sem efnisatriða hennar hafi í engu verið getið í opinberum auglýsingum um hið nýja skipulag.  Í þessu sambandi sé einnig vísað til meginreglna í stjórnsýslurétti um rannsóknarskyldu stjórnvalds og skyldu til að veita hagsmunaaðilum andmælarétt, sbr. 10., 13, og 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Um rannsóknarskyldu við þessar aðstæður sé einnig vísað til úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 7. september 2007 í máli nr. 74/2006. 

Þá sé því haldið fram að sveitarfélagið hafi ekki farið að réttum málsmeðferðarreglum skv. 1. mgr. 26. gr., sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, þegar breytingartillagan, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn 20. maí 2008, hafi verið undirbúin.  Kærendur telji að tillagan hafi hvorki verið samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd né sveitarstjórn í endanlegri gerð áður en hún hafi verið auglýst.  Hins vegar hafi nefndin samþykkt að fela byggingarfulltrúa að gera tillögu að breyttu deiliskipulagi og kynna er umsókn um byggingarleyfi hefði borist.  Þessi samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hafi verið afgreidd í sveitarstjórn 19. febrúar 2008 án þess að ákveðin breytingartillaga hafi legið fyrir, eftir því sem best verði séð af fundargerð. 

Með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið svo gegn grenndarhagsmunum kærenda að það varði ógildingu, þar sem farið sé á svig við þær meginreglur sem settar séu í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.  Óþægindi, s.s. skuggavarp og útsýnisskerðing, fari út fyrir þau mörk sem húseigendur megi búast við í grónum hverfum.  Verið sé að skerða með víðtækum hætti opið svæði, sem liggi að lóðum kærenda, og takmarki það leik- og frístundasvæði íbúa í grenndinni.  Með skipulagsákvörðuninni sé verið að ákveða húsagerð að á lóðinni Höfðavegi 6, sem ekki sé að finna annars staðar í hverfinu.  Ákvörðunin sé í beinni andstöðu við það sem komi fram í greinargerð tillögunnar, dags. 14. febrúar 2008, þar sem segi að stefnt sé að hverfisvernd skipulagssvæðisins að hluta, með vísun til gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Sveitarfélagið hafi ekki sinnti rannsóknarskyldu sinni varðandi ábendingar kærenda um að hin fyrirhugaða bygging muni varpa skugga á hús og lóðir þeirra.  Engra gagna virðist hafa verið aflað til að rökstyðja það álit skipulags- og byggingarnefndar að skuggavarp af fyrirhugaðri byggingu skipti ekki máli fyrir kærendur.  Ekki sé nægilegt að líta eingöngu til hæðar fyrirhugaðs húss að Höfðavegi 6 þegar skuggavarp gagnvart nágrönnum sé skoðað heldur verði að hafa í huga að hús kærenda standi neðar í landi.  Um skyldu til að upplýsa mál sé vísað til 10. gr. stjórnsýslulaga.  Kærendur hafi skilning á þéttingu byggðar en þeir bendi jafnframt á að engin skipulagsleg rök hafi verið sett fram í þessu máli af hálfu bæjarfélagsins sem réttlæti að byggja á svo stórum reit með þeim hættu sem ákveðið hafi verið með hinni kærðu ákvörðun, er tekið hafi gildi 10. júlí 2008. 

Málsrök Norðurþings:  Af hálfu Norðurþings er vísað til þess að sveitarstjórn hafi samþykkt fullbúið deiliskipulag að Höfðavegi á fundi 20. mars 2007.  Gerðar hafi verið fáeinar prentvilluleiðréttingar á skipulaginu sem engu hafi breytt um innihald skipulagstillögunnar og hafi þær verið samþykktar á fundi sveitarstjórnar 18. september 2008.  Því miður hafi dregist hjá embættismönnum sveitarfélagsins að auglýsa gildistöku deiliskipulagsins en þessu skipulagsferli hafi endanlega lokið með auglýsingu um gildistöku í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008 eftir yfirferð Skipulagsstofnunar á skipulagsferlinu. 

Vissulega sé ofangreint ferli ekki hnökralaust.  Það að gildistaka samþykkts deiliskipulags hafi ekki verið auglýst fljótlega eftir fund sveitarstjórnar 20. mars 2007 verði að skrifast á embættismenn sveitarfélagsins og skýringa þar að lútandi líklegast að leita í þeim mannaskiptum í embætti skipulags- og byggingarfulltrúa sem átt hafi sér stað á tímabilinu.  Þrátt fyrir þetta langa skipulagsferli hafi engar formlegar athugasemdir borist við byggingarmagn á lóðinni að Höfðavegi 6 skv. þessu skipulagi fyrr en með kæru til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. júlí 2008, en kærufrestur hafi þá löngu verið liðinn, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Sveitarstjórn hafi falið skipulags- og byggingarfulltrúa að grenndarkynna breytingu á skipulagi vegna byggingar tveggja hæða fjölbýlishúss á lóðinni í nóvember 2007.  Vegna mótmæla nágranna hafi sveitarstjórn alfarið fallið frá breytingunni í janúar 2008.  Ekki sé rétt sem fram komi í kæru að sveitarstjórn hafi verið búin að taka ákvörðun um breytingu á deiliskipulagi áður en auglýsing um gildistöku fyrra skipulags hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda heldur hafi sveitarstjórn aðeins verið að kynna tillögu að breytingu deiliskipulags sem hún hafi svo algerlega fallið frá þegar athugasemdir hafi borist frá nágrönnum.  Engar forsendur séu fyrir því að álykta sem svo að auglýsing um gildistöku fyrra skipulags sé markleysa, enda stjórnvaldsákvörðun sem að baki hennar liggi tekin löngu áður en grenndarkynning hafi farið fram og hún aldrei afturkölluð. 

Í undirbúningsferli að breyttu aðalskipulagi Húsavíkur hafi vissulega verið kynnt þétting byggðar, m.a. með nýtingu umrædds svæðis við Höfðaveg.  Þar verði að teljast fremur ósennilegt að skipulagsyfirvöld hafi kynnt hæðarmörk húss/húsa á svæðinu enda hafi engin ákvörðun þar að lútandi verið tekin á þeim tímapunkti.  Engar athugasemdir hafi borist við nýtingu lóðarinnar að Höfðavegi 6 við kynningu á tillögu að breyttu aðalskipulagi.  Það hefði ekki þurft að koma kærendum á óvart að gert væri ráð fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni í þeirri deiliskipulagstillögu sem kynnt hafi verið í júní 2006, enda nánast öll hús í umhverfinu, þ.m.t. þeirra húseignir, á tveimur hæðum eða aðalhæð auk hárra rishæða. 

Því sé alfarið hafnað að útsýnisskerðing og skuggavarp fari yfir þau mörk sem húseigendur megi búast við í grónum hverfum, hvort sem litið sé til fyrra skipulags né breytts deiliskipulags.  Fyrra skipulag hafi heimilað allt að 7,5 m háa byggingu á lóðinni sem sé alls ekki í ósamræmi við önnur hús á svæðinu og geti á engan hátt talist yfirþyrmandi.  T.d. séu hús beggja kærenda um 7,5 m há.  Nýlega samþykkt deiliskipulagsbreyting heimili allt að 5 m hátt hús, 3,5 m frá lóðarmörkum kærenda, og sé varla hægt að skilgreina mikið lágreistari byggingu í deiliskipulagi.  Lítill og nokkuð jafn landhalli, um 1:20, sé á svæðinu milli umræddrar lóðar og íbúða kærenda þannig að aðalgólf íbúða beggja kærenda séu nærri 1,0 m neðar í landi en fyrirhugaður gólfkóti nýs húss.  Íbúðir kærenda séu næst í 19,5 m fjarlægð frá byggingarreit nýju lóðarinnar. 

Málflutningi kærenda um að rannsóknarskyldu sveitarfélagsins hafi ekki verið fullnægt vegna mögulegrar skuggamyndunar inn á lóðum þeirra sé hafnað.  Ljóst sé að 5 m hátt mannvirki sem standi í 3,5 m fjarlægð, sunnan og suðvestan lóða kærenda, valdi litlu skuggavarpi á lóðir þeirra nema þegar sól sé allra lægst á loft, hvað þá á íbúðir í um og yfir 20 m fjarlægð, þótt þær standi metranum neðar í landi.  Í því samhengi megi geta þess að kærendur hafi nærri sínum lóðarmörkum að nýju lóðinni röð hávaxinna trjáa, á að giska 8-15 m hárra, sem séu mun líklegri til að valda skuggamyndun á lóðum þeirra en fyrirhugað hús. 

Ekki sé fallist á með kærendum að með hinum kærðu ákvörðunum sé skert með víðtækum hætti opið svæði sem liggi að lóðum þeirra sem takmarki leik- og frístundasvæði íbúa í grenndinni.  Ákvörðun um skerðingu hafi verið tekin með samþykkt Aðalskipulags Húsavíkurbæjar 2005-2025, sem samþykkt hafi verið í sveitarstjórn Norðurþings árið 2006. 

Því sé hafnað að ekki hafi verið farið að málsmeðferðarreglum skipulags- og byggingarlaga.  Bæði skipulags- og byggingarnefnd, svo og sveitarstjórn, hafi verið fullkunnugt um hvað hafi falist í þeirri deiliskipulagsbreytingu sem ákveðið hafi verið að kynna á fundum nefndanna 12. og 19. febrúar 2007, þó svo hinn endanlegi uppdráttur hafi ekki verið tilbúinn fyrr en 21. febrúar.  Um það hafi ekki verið efast fyrr en með kæru í máli þessu.  Ekki komi fram í skipulags- og byggingarlögum að sveitarstjórn skuli hafa hina endanlega útgáfu deiliskipulagstillögu í höndum þegar ákvörðun sé tekin um kynningu og telja verði nóg að nefndarfulltrúar hafi haft aðgang að fullnægjandi gögnum til ákvarðanatökunnar. 

——-

Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er annars vegar deilt um gildi samþykktar sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík og hins vegar samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 20. maí 2008 um breytingu þess deiliskipulags, vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Auglýsingar um gildistöku hinna kærðu ákvarðana birtust í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar og 10. júlí 2008. 

Eins og framan er rakið var samþykkt á árinu 2006 að auglýsa tillögu að nýju deiliskipulagi Höfðavegar, þar sem m.a. var gert ráð fyrir tveggja hæða parhúsum á lóðum nr. 6a og 6b við Höfðaveg.  Í sömu auglýsingu var kynnt tillaga að breyttu aðalskipulagi og tekið m.a. fram að opið svæði til sérstakra nota milli Laugarbrekku og Höfðavegar stækkaði til vesturs, en austurhluti þess breyttist í íbúðarsvæði þar sem gert væri ráð fyrir íbúðarlóð, þ.e. Höfðavegi 6a og 6b.  Öðlaðist samþykkt um breytt aðalskipulag gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 18. desember 2006 en samþykkt um nýtt deiliskipulag Höfðavegar öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 7. janúar 2008. 

Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sæta ákvarðanir sveitarfélaga, sem þar er getið, kæru til úrskurðarnefndarinnar og er kærufrestur einn mánuður frá birtingu ákvörðunar, sé um að ræða ákvörðun sem sætir opinberri birtingu svo sem er í hinu kærða tilviki.  Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 24. júlí 2008, eða rúmum fjórum mánuðum eftir lok kærufrests, og ber því að vísa þessum hluta málsins frá úrskurðarnefndinni samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Ákvörðun sveitarstjórnar um breytingar á nýlega samþykktu deiliskipulagi Höfðavegar fól m.a. í sér að í stað tveggja hæða parhúsa á lóðunum nr. 6a og 6b við Höfðabraut voru lóðirnar sameinaðar í eina lóð, Höfðaveg nr. 6, þar sem heimilt yrði að byggja eitt íbúðarhús með fimm íbúðum á einni hæð.  Hámarkshæð hússins yrði 5,0 m yfir gólfkóta og nýtingarhlutfall 0,4. 

Tillaga að deiliskipulagsbreytingunni var auglýst og málsmeðferð hagað í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Kærendur komu athugasemdum á framfæri og þeim var svarað af skipulagsyfirvöldum.  Ákvörðun bæjarstjórnar um hið breytta skipulag hlaut lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997 og gerði stofnunin ekki athugasemdir við að breytingin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Öðlaðist hún gildi með auglýsingu hinn 10. júlí 2008.  Verður hvorki séð að neinir þeir annmarkar hafi verið á meðferð málsins er ógildingu gætu varðað né að með ákvörðuninni hafi verið gengið gegn lögvörðum rétti kærenda, enda var með breyttu aðalskipulagi Húsavíkur tekin ákvörðun um breytta landnotkun svæðis þess er um ræðir.  Verður því ekki fallist á kröfu þeirra um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kærenda um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Norðurþings frá 25. september 2006 um deiliskipulag Höfðavegar á Húsavík. 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt sveitarstjórnar Norðurþings frá 20. maí 2008 um breytt deiliskipulag vegna lóðanna nr. 6a og 6b við Höfðaveg. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________   _____________________________
Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

78/2008 Sandgerði hafnarsvæði

Með

Ár 2010, miðvikudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 79/2008, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kæra S og H, Norðurtúni 6, Sandgerði samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 8. ágúst 2008.

Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs Sandgerðisbæjar 22. ágúst 2007 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi hafnarsvæðisins í Sandgerði, svæðis er afmarkast af Miðtúni og Eyrartúni til austurs, friðlýstu svæði til vesturs og suðurs og Eyrargötu til norðurs.  Bæjaryfirvöldum bárust athugasemdir, m.a. frá kærendum, Fornleifavernd ríkisins, Siglingastofnun, Umhverfisstofnun og Vegagerðinni.  Á fundi ráðsins 12. desember s.á. var bókað:  „Byggingarfulltrúi fór yfir skipulagsuppdrættina og gerði grein fyrir tillögum að svörum við athugasemdum og þeim breytingum sem lagt er til að gerðar verði til að mæta athugasemdum og ábendingum umsagnaraðila og íbúa.“  Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 9. janúar 2008.  Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs 23. janúar 2008 var lögð fram umsögn vegna deiliskipulagstillögunnar og var byggingarfulltrúa falið að vinna að úrlausn málsins með skipulagsráðgjöfum.  Á fundi ráðsins 6. febrúar s.á. var bókað að farið hefði verið yfir stöðu mála og kynntar viðræður, sem fram hefðu farið við Vegagerðina o.fl.  Þá sagði m.a. í bókun ráðsins:  „Fyrirliggjandi gögn og uppdrættir með mögulegum breytingum lagðir fram til kynningar.“  Á fundi ráðsins 19. febrúar s.á. var bókað m.a:  „Deiliskipulag Suðursvæðis–Sjávarheimar var auglýst 4. október með fresti til að skila athugasemdum til 15. nóvember.  Eftirfarandi breytingar voru gerðar að auglýsingatíma og athugasemdafresti loknum:  Kafla 2.6 um sjóvarnargarða bætt í greinargerð.  Sjóvörn til athugunar færð inn á uppdrátt.  Kafla 2.7 um fornminjar bætt í greinargerð.  Garðar færðir inn á uppdrátt.  Kröfu um lágmarks gólfkóta aðkomuhæðar bætt í greinargerð og færð inn á uppdrátt.  Lóðir á suðurhluta svæðis felldar út.  Lóðum nr. 28-34 við Strandgötu skipt upp, byggingarreitir minnkaðir og aðkoma skilgreind frá Sjávargötu.  Hámarkshæð húsa lækkuð og/eða samræmd hæð núverandi húsa.  Möguleiki á íbúðum á efri hæðum fellur út.  Þjóðvegur færður til austurs til að uppfylla 30 m veghelgunarsvæði Vegagerðarinnar.  Hringtorg við Eyrargötu stækkað og hliðrað til austurs.  Þjóðvegur verður skoðaður skv. lið 13.a í 2. viðauka í stað 10.i í 1. viðauka laga 106/2000.  Skipulags- og byggingarnefnd telur að með breytingum hafi verið komið á móts við athugasemdir án þess að tillögum hafi verið breytt í grundvallaratriðum.

Skipulags- og byggingarnefnd setur fyrirvara á afgreiðslu Suðursvæðis – Sjávarheima þar sem svar hefur ekki borist vegna afgreiðslu umhverfisskýrslu sem send var þann. 8. febrúar 2008 til Skipulagsstofnunar, Umhverfisstofnunar og Vegagerðar til kynningar í samræmi við 7. gr. í lögum nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana.  Byggingarfulltrúa er falið í samráði við skipulagsráðgjafa að ganga frá svörum til athugasemda- og umsagnaraðila í samræmi við Deiliskipulag hafnarsvæðis Sandgerðisbæjar, athugasemdir og svör frá VSÓ Ráðgjöf, dags. 6. febrúar 2008.  Lagt var fram minnisblað frá VSÓ Ráðgjöf ehf. um skipulagið varðandi athugasemdir og svör við þeim.“  Á fundi bæjarstjórnar 20. febrúar 2008 var framangreint til umfjöllunar og m.a. bókað að Skipulagsstofnun hefði ekki afgreitt umhverfisskýrslu frá 8. febrúar 2008 og biði fullnaðarafgreiðsla því afgreiðslu skýrslunnar.  Var fært til bókar að bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu ráðsins og var bæjarráði falin fullnaðarafgreiðsla þess að fengnu svari Skipulagsstofnunar.  Á fundi húsnæðis,- skipulags- og byggingarráðs 23. apríl 2008 var enn fjallað um deiliskipulagstillöguna og breytingarnar sem gerðar voru á henni.  Þar sagði m.a:  „Gerð hefur verið breyting á greinargerð og bætt inn kafla þar sem gert er grein fyrir hvernig tekið er á umhverfissjónarmiðum í deiliskipulagi Suðursvæðis.  Húsnæðis-, skipulags- og byggingarráð samþykkir skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga deiliskipulag Suðursvæðis með áorðnum breytingum og telur að með breytingum hafi verið komið á móts við athugasemdir án þess að tillögum hafi verið breytt í grundvallaratriðum.  Byggingarfulltrúa er falið í samráði við skipulagsráðgjafa að ganga frá svörum til athugasemda- og umsagnaraðila í samræmi við deiliskipulag hafnarsvæðis Sandgerðisbæjar, athugasemdir og svör frá VSÓ Ráðgjöf, dags. 23. apríl 2008.“  Á fundi bæjarstjórnar 7. maí 2008 var framangreint samþykkt samhljóða.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 8. ágúst 2008. 

Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að með hinu samþykkta deiliskipulagi muni útsýni til sjávar frá Norðurtúni og Miðtúni skerðast eða hverfa með öllu er leiða muni til lækkunar fasteignaverðs.  Loforð hafi verið gefið á sínum tíma af þáverandi bæjaryfirvöldum að aldrei yrði byggt á svæðinu og lagt hafi verið að bæjarstjórn að friða þetta fallega útivistarsvæði og varpland, en talað hafi verið fyrir daufum eyrum. 

Bendi kærendur á að svæðið liggi neðar stórstraumsflóði á stórum kafla.  Af þeim sökum þurfi gríðarlega uppfyllingu til að ná fyrirskipaðri grunnhæð væntanlegra bygginga og muni svæðið allt því hækka um meira en fjóra metra.  Þá sé bent á að í fáum sveitarfélögum sé eins gott val á atvinnulóðum og í Sandgerði. 

Málsrök Sandgerðisbæjar:  Af hálfu Sandgerðisbæjar er vísað til þess að hið kærða deiliskipulag eigi sér stoð í Aðalskipulagi Sandgerðisbæjar 1997-2017, með síðari breytingum, og heildarsýn hafnarsvæðisins sem unnin hafi verið af bæjarfélaginu þar sem sett séu fram meginmarkmið um þróun svæðisins.  Heildarsýn um skipulag hafnarsvæðisins hafi verið kynnt á opnum íbúafundi 17. mars 2007 og samþykkt í bæjarstjórn 8. ágúst s.á. 

Hvað varði athugasemd kærenda þess efnis að útsýni þeirra til sjávar muni skerðast sé bent á að samkvæmt aðalskipulagi bæjarins sé svæðið neðan Strandgötu verslunar-, athafna- og iðnaðarsvæði.  Í ljósi athugasemda er borist hefðu á athugasemdartíma hafi breytingar verðið gerðar og fallið frá áformun um að hafa lóðir við Sjávargötu 11-18.  Lóðum og byggingarreitum hafi verið skipt upp í minni byggingareiningar og hámarkshæð húsa á nýjum lóðum lækkuð úr níu metrum í fimm og heimild til íbúðar í risi felld niður.  Á þegar byggðum lóðum sé hámarkshæð húsa takmörkuð við hæð núverandi bygginga.  Með þessu hafi verið komið til móts við kærendur, byggingar lækkaðar og dregið úr byggingarmagni, án þess að tillögunni hafi verið breytt í grundvallaratriðum. 

Þá sé bent á að í samráði við Siglingastofnun hafi lágmarkshæð gólfa í húsum á svæðinu verið færð inn í deiliskipulagið, þar sem tekið hafi verið tillit til hæstu mögulegrar sjávarstöðu, ölduágangs og spár um hækkandi sjávarborð.  Afstaða gagnvart íbúðarbyggð í Miðtúni og Norðurtúni, miðað við lágmarkshæð gólfa í húsum, sé sýnd í sniði á skýringaruppdrætti deiliskipulagsins.  Einnig hafi, að höfðu samráði við Siglingastofnun, verið færð inn á uppdráttinn lega núverandi og fyrirhugaðra varnarmannvirkja. 

Í samræmi við gildandi aðalskipulag sé gert ráð fyrir því að svæðið neðan Strandgötu verði verslunar-, athafna- og iðnaðarsvæði.  Rétt sé að geta þess að samkvæmt eldra aðalskipulagi frá árinu 1991 hafi svæðið verið auðkennt sem iðnaðarsvæði.  Á deiliskipulagsuppdráttinn hafi verið færð inn afmörkum náttúruverndarsvæðis nr. 108, fjörur og tjarnir á Rosmhvalanesi, eftir samráð við Umhverfisstofnun og viðmiðun stofnunarinnar um stærð og náttúruverndargildi svæða á náttúrminjaskrá.  Strandsvæði og fjörur séu skilgreind sem svæði sem afmarkist annars vegar af efstu stórstraumsflóðamörkum og hins vegar stórstraumsfjörumörkum. 

Í aðalskipulagi sé gert ráð fyrir nýjum Sandgerðisvegi úr suðaustri sem tengist nýrri Strandgötu suðaustan fyrirhugaðrar atvinnuuppbyggingar, og Sjávargötu er liggi að hafnarsvæðinu.  Þar með færist þungaumferð suður fyrir núverandi íbúðarbyggð.  Í aðalskipulaginu sé gert ráð fyrir að allri þungaumferð verði beint um Sjávargötu, að Hafnarsvæðinu.  Hið kærða deiliskipulag sé í samræmi við gildandi aðalskipulag hvað þetta varði.  Í afgreiðsluferli deiliskipulagsins hafi verulega verið tekið tillit til sjónarmiða íbúa við Miðtún og Norðurtún. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

Eins og að framan er rakið samþykkti húsnæðis-, skipulags- og byggingarráð á árinu 2007 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi hafnarsvæðisins í Sandgerði, suðursvæði.  Bárust athugasemdir og í kjölfar þess samþykkti bæjarstjórn tvívegis á fundum sínum að gera breytingar á samþykktinni.  Fólu breytingar þessar m.a. í sér að sérstökum ákvæðum um sjóvarnargarða og fornminjar var bætt í greinargerð og settir fram skilmálar um gólfkóta aðkomuhæða húsa á lóðum nr. 2 og 4-16 við Sjávargötu.  Þá var fallið frá lóðum á suðurhluta svæðisins, lóðum nr. 28-34 við Strandgötu var skipt upp, byggingarreitir minnkaðir og aðkoma skilgreind frá Sjávargötu.  Hámarkshæð húsa var lækkuð og/eða samræmd þeim húsum sem fyrir eru á svæðinu ásamt því að felld var brott heimild til íbúða á efri hæðum.  Ennfremur var þjóðvegur færður til austurs og hringtorg við Eyrargötu stækkað og hliðrað til austurs.  Að síðustu var færður inn í greinargerð sérstakur kafli um umhverfissjónarmið þar sem breyting var gerð á afmörkun svæðis á náttúruverndarská. 

Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags.  Í 2. mgr. segir að ákveði sveitarstjórn að breyta auglýstri tillögu í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik. 

Eins og að framan er rakið gerði bæjarstjórn tvívegis breytingar á tillögu þeirri er auglýst hafði verið eftir að frestur til að koma að athugasemdum var liðinn.  Úrskurðarnefndin telur að framangreindar breytingar sveitarstjórnar á tillögunni séu svo verulegar, þegar litið er til umfangs og eðlis þeirra, að með þeim hafi upphaflegri samþykkt verið breytt í grundvallaratriðum og því hefði þurft að auglýsa að nýju tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins í samræmi við ákvæði 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þessa var ekki gætt og verður hin kærða samþykkt bæjarstjórnar því felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarorð: 

Felld er úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________   _____________________________
Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson