Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

88/2007 Eyrarstígur

Með

Ár 2008, miðvikudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 88/2007, kæra á samþykkt umhverfismálaráðs Fjarðabyggðar frá 25. júlí 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. ágúst 2007, er barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kæra H og G, eigendur hússins að Eyrarstíg 2, Reyðarfirði, samþykkt umhverfismálaráðs Fjarðabyggðar frá 25. júlí 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði.  Á fundi bæjarráðs hinn 31. júlí 2007 var samþykkt nefndarinnar staðfest. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda.  Fyrir liggur að framkvæmdir við hina umdeildu bílgeymslu eru ekki hafnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda heldur kveðinn upp efnisúrskurður í málinu. 

Málavextir:  Kærumál þetta á sér nokkra forsögu.  Hinn 18. maí 2006 barst embætti byggingarfulltrúa Fjarðabyggðar umsókn frá eiganda hússins nr. 4 við Eyrarstíg á Reyðarfirði, m.a. um byggingu bílgeymslu á lóðinni.  Var samkvæmt umsókninni gert ráð fyrir að bílgeymslan yrði staðsett austan við húsið, um einn metra frá mörkum lóðarinnar að lóð nr. 2 við Eyrarstíg, en á henni er bílgeymsla sem stendur fast að lóðarmörkunum.  Ákvað byggingarfulltrúi að grenndarkynna beiðnina þar sem ekki væri til deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Á fundi umhverfismálaráðs hinn 12. júlí 2006 var umsóknin tekin fyrir ásamt athugasemdum kærenda og var afgreiðslu málsins frestað.  Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi ráðsins hinn 26. júlí s.á. og var eftirfarandi fært til bókar:  „Nefndin hefur skoðað málið vandlega og veitir byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4.  Uppfylla þarf skilyrði um brunavarnir vegna fjarlægðar á milli húsa.  Nefndin telur að framkvæmdin skerði útsýni að mjög litlu leyti.  Þar sem bílgeymsla á lóð nr. 2 er byggð mjög nálægt lóðarmörkum lítur ráðið svo á að um gagnkvæman rétt til byggingar bílgeymslu sé að ræða við lóðarmörk.“ 

Framangreindri samþykkt umhverfismálaráðs skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði uppkveðnum hinn 8. mars 2007 felldi byggingarleyfið úr gildi. 

Í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar var á fundi umhverfismálaráðs hinn 25. júlí 2007 eftirfarandi fært til bókar:  „1. Samþykktir byggingarfulltrúa … Eyrarstígur 4, … sækir um leyfi til að byggja bílskúr við austurhlið hússins.  Liður 1 samþykktur.“  Var fundargerð umhverfismálaráðs samþykkt á fundi bæjarráðs hinn  31. júlí 2007. 

Framangreindri samþykkt umhverfismálaráðs hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að vinna hefði átt deiliskipulag fyrir svæði það er um ræði áður en veitt var leyfi til byggingar bílskúrs á lóðinni nr. 4 við Eyrarstíg eða að öðrum kosti að grenndarkynna áformin. 

Bent sé á að með byggingu fyrirhugaðs bílskúrs muni gluggar á húsi kærenda byrgjast þannig að útsýni og birta minnki.  Þá sé lítil fjarlægð frá lóðarmörkum Eyrarstígs 2 að hinum umdeilda bílskúr.  Einnig sé bent á eldhættu samfara bílskúrsbyggingunni.

Í 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sé talað um fjarlægð frá lóðarmörkum og bil milli húsa.  Kærendur eigi erfitt með að skilja greinina þannig að hún heimili að byggt sé fyrir glugga eldri húsa.  Þá hafi Brunamálastofnun ekki enn gefið út leiðbeiningar um útreikninga á bili milli húsa svo sem áskilið sé í reglugerðinni.  

Kærendur telji að stærð bílskúrsins standist ekki lög.  Í 113. gr. byggingarreglugerðar sé talað um að bílskúr eigi að jafnaði ekki að vera stærri en 36 fermetrar og vegghæð ekki meiri en 2,7 metrar, nema pláss leyfi annað.  Samkvæmt teikningum eigi bílskúrinn að vera 39,5 fermetrar að stærð og vegghæð hans 2,88 metrar, mesta hæð 3,51 metrar og mikið rými fyrir ofan hurð.  Hér hafi því verið lagt upp með teikningu sem ekki passi lóðinni að Eyrarstíg 4.  

Málsrök Fjarðabyggðar:  Af hálfu Fjarðabyggðar er vísað til þess að umsókn byggingarleyfishafa hafi að mati byggingarfulltrúa uppfyllt öll skilyrði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, og hafi hún því verið samþykkt af umhverfismálaráði.  Engar útlitsbreytingar eða breytingar á staðsetningu bílskúrsins hafi verið gerðar frá fyrri umsókn sem kallað hafi á nýja eða endurtekna grenndarkynningu.  

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er bent á að stærð hins fyrirhugaða bílskúrs ráðist af staðsetningu hans og ætlaðri notkun enda segi í 113. gr. byggingarreglugerðar að bílskúrar skuli að jafnaði ekki vera stærri en 36 fermetrar og hafi mat á aðstæðum verið sett í hendur byggingarnefndar varðandi frávik frá reglunni.  Hæð veggja sé umdeilanleg en með þeirri hæð sem gert sé ráð fyrir náist hurðarop sem sé 2,5 metrar.  Þakhalli sé sá sami og á íbúðarhúsi, nálægt 13%, þannig að vandséð sé að bílskúrinn muni bera umhverfið ofurliði.  Gólfplata íbúðarhúss sé 30-40 cm yfir lóð en ekki sé fyrirhugað að lyfta bílskúr í þá hæð, þannig að efri brún veggjar verði að öllum líkindum neðar en efri brún veggja á íbúðarhúsinu. 

Umhverfismálaráð hafi skoðað málið vandlega á mörgum fundum og á vettvangi með tæknifólki sínu og hafi ekki talið ástæðu til að fetta fingur út í hönnun byggingarinnar.  Byggingarleyfið sé í samræmi við þá þróun sem verið hafi í sveitarfélaginu, þannig að bílskúrar innfluttra húsa sem byggðir hafi verið, séu yfir stærðarmörkum 113. gr. sem og nýbyggðir bílskúrar við eldri hús. 

Hin fyrirhugaða bílskúrsbygging sé staðsett þannig á lóð að áhrifa hennar gæti lítið á lífsgæði nágranna.  Þá hafi við hönnun fullt tillit verið tekið til ítrustu krafna um brunaþol þaks og veggja. 

Varðandi fullyrðingu kærenda þess efnis að þeir verði fyrir útsýnisskerðingu sé bent á að eina útsýnið sem þeir verði af sé bakgarður byggingarleyfishafa.  Gluggar á húsi kærenda er um ræði séu gegnt herbergisgluggum byggingarleyfishafa og vísi í vestur.  Skerðing verði ekki á sólarljósi fyrr en sólin sé komin norður fyrir vestur.  Þá sé degi farið að halla verulega, auk þess sem landfræðilegar aðstæður séu þess eðlis að sólargangur í vestri og norðan við vestur sé einungis yfir björtustu sumarmánuðina. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar umhverfismálaráðs Fjarðabyggðar frá 25. júlí 2007 um byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði.  Á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag.  

Í 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falla undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Þá segir í 2. mgr. sömu lagagreinar að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Undantekningu frá þessum lagaskilyrðum er að finna í 3. mgr. 23. gr. sömu laga þar sem segir að þar sem deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum geti sveitarstjórn veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr.

Samkvæmt framangreindu verður ekki veitt leyfi til byggingar hins umdeilda bílskúrs nema það eigi sér stoð í deiliskipulagi eða að undangenginni grenndarkynningu.

Enda þótt byggingaryfirvöld hafi áður látið fara fram grenndarkynningu vegna fyrri umsóknar um byggingarleyfi fyrir umræddum skúr verður ekki talið að þeim hafi verið heimilt að vísa til hennar við undirbúning nýrrar ákvörðunar í málinu eftir að fyrri ákvörðun hafði verið felld úr gildi.  Er þá til þess litið að hin nýja ákvörðun var tekin með stoð í breyttu ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar og hefði því verið rétt að kynna kærendum fyrirætlun byggingaryfirvalda um veitingu leyfisins og gefa þeim þannig kost á að tjá sig um hinar breyttu aðstæður.  Var því ekki gætt réttrar aðferðar við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar.

Kærendur vísa og til þess að byggingarleyfið fyrir hinni umdeildu bílskúrsbyggingu fari gegn ákvæði greinar 113.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, bæði hvað varði hæð og gólfflatarmál.  Verður að telja að enda þótt tilvitnað ákvæði sé samkvæmt orðalagi sínu ekki ófrávíkjanlegt leiði af lokamálslið þess að byggingarnefnd geti aðeins heimilað stærri og hærri bílgeymslur en ákvæðið gerir ráð fyrir þar sem slíkt valdi ekki verulegri röskun á umhverfi og aðstæður leyfi að öðru leyti.  Þykir á skorta að sýnt hafi verið fram á að þessum skilyrðum hafi verið fullnægt og var rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun því áfátt, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Samkvæmt framansögðu var undirbúningi og gerð hinnar kærðu ákvörðunar svo áfátt að ógildingu varðar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt umhverfismálaráðs Fjarðabyggðar frá 25. júlí 2007 um byggingarleyfi fyrir bílgeymslu að Eyrarstíg 4 á Reyðarfirði, sem staðfest var í bæjarráði hinn 31. júlí 2007.

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

______________________________                  _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                       Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

164/2007 Unnarbraut

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 28. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon, héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 164/2007, kæra á samþykktum skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september og 8. nóvember 2007 um að veita leyfi til að rífa hús og reisa þess í stað nýtt einbýlishús á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut á Seltjarnarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. desember 2007, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Bragi Björnsson hdl., f.h. eigenda íbúðar á neðri hæð fjölbýlishússins að Unnarbraut 17, Seltjarnarnesi, þá samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar frá 8. nóvember 2007 að heimila byggingu einbýlishúss á lóð nr. 19 við Unnarbraut.  Bæjarstjórn Seltjarnarness staðfesti ofangreinda afgreiðslu á fundi sínum 14. nóvember s.á.  Jafnframt verður að skilja málatilbúnað kærenda svo að einnig sé kærð ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar frá 13. september 2007 um að heimila niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni.

Gerð er krafa um að felldar verði úr gildi samþykktir skipulags- og mannvirkjanefndar.  Jafnframt er þess krafist að fyrirhugaðar og/eða yfirstandandi framkvæmdir á lóðinni verði stöðvaðar.

Ekki hefur komi til þess að framkvæmdir hæfust og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Er kærumálið nú tekið til efnisúrskurðar. 

Málavextir:  Á lóðinni að Unnarbraut 17 er fjölbýlishús, tvær íbúðir á jarðhæð og ein á efri hæð, allar með sérinngangi.  Kærendur búa á jarðhæð í suðurhluta hússins og snúa stofugluggar íbúðar þeirra að lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.  Er hluti íbúðar kærenda í viðbyggingu sem nær suður fyrir upprunalegan útvegg hússins.  Á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut er tveggja hæða íbúðarhús 320,2 m² að stærð og er nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,33. 

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 7. júní 2007 var tekið fyrir erindi um niðurrif hússins á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut og tillaga að skipulagi fyrir nýtt hús á sömu lóð.  Tók nefndin jákvætt í erindið og óskaði eftir frekari uppdráttum.

Hinn 28. júní 2007 var erindið tekið fyrir að nýju hjá skipulags- og mannvirkjanefnd og samþykkt að senda málið í grenndarkynningu.  Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 18. júlí 2007, til húseigenda að Unnarbraut 1, 2, 3, 4, 17, 30 og 32 segir m.a. að sótt sé um leyfi til að byggja nýtt einbýlishús á lóðinni ásamt bílskúr.  Eins og fram komi á meðfylgjandi tillögu að skipulagi lóðarinnar sé sótt um leyfi til að reisa á lóðinni tveggja hæða einbýlishús með inndreginni efri hæð.  Heildarflatarmál fyrirhugaðs húss verði 466 m² og nýtingarhlutfall 0,48, en heimiluð stærð núverandi húss væri 399,3 m² og nýtingarhlutfall 0,41.  Frestur til að gera athugasemdir við fyrrgreinda umsókn var veittur til 15. ágúst 2007.  Komu kærendur á framfæri athugasemdum með bréfi, dags. 12. júlí 2007. 

Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 16. ágúst 2007 og niðurrif hússins heimilað.  Jafnframt var skipulag lóðarinnar samþykkt enda yrði fyrirhugaður bílskúr lækkaður á grundvelli framkominna athugasemda.  Var byggingarfulltrúa falið að svara þeim athugasemdum er borist höfðu.  

Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 13. september 2007 var samþykkt að nýju niðurrif hússins að Unnarbraut 19 og óskað eftir endanlegum teikningum vegna byggingarleyfis.  Jafnframt voru tillögur að svörum við athugasemdum lagðar fram, þær yfirfarnar og samþykktar.  Bæjarstjórn Seltjarnarness samþykkti fundargerð skipulags- og mannvirkjanefndar á fundi sínum 26. september s.á.

Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti á fundi sínum hinn 8. nóvember 2007 umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut og á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 14. nóvember s.á.  var sú samþykkt nefndarinnar staðfest.

Hafa kærendur kært ofangreindar samþykktir skipulags- og mannvirkjanefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að þeir njóti óskerts sjávarútsýnis úr stofugluggum íbúðar sinnar og viðbyggingu.  Kærendur reki dagvistun fyrir börn í húsnæði sínu og því séu not þeirra af garði sunnan og vestan megin við húsið mikil. 

Áhrif nýbyggingar fyrir kærendur séu veruleg en hún sé hærri, lengri, breiðari og færist nær húsi kærenda en hús það sem nú standi á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut. 

Útsýni til hafs hverfi næstum því að fullu og verði einungis að steyptum vegg.  Aukið og verulegt skuggavarp verði sem nái bæði til íbúðarinnar og þá sérstaklega til garðsins, en hann verði að stórum hluta lítt nothæfur bróðurpart dags yfir sumarmánuðina.  Aðkoma að íbúð kærenda þrengist verulega og slysahætta aukist þar sem innkeyrsla að bílskúrnum muni liggja allt að 1,5 m neðar en lóð kærenda.  Verðgildi eignar kærenda muni rýrna allt að 50% og skuggavarp í suðurgarði muni hafa veruleg áhrif á rekstur á vegum annars kærenda sem dagmóður þar sem not af garði verði nær engin.

Umrætt byggingarleyfi sé ekki í samræmi við aðalskipulag sem geri ráð fyrir því að auka fjölbreytni íbúðarhúsnæðis og þétta byggð við endurbætur og nýbyggingar, en verið sé að rífa tvíbýlishús og byggja einbýlishús í staðinn sem engin vöntun hafi verið á í sveitarfélaginu.

Á umræddu svæði sé ekki í gildi deiliskipulag.  Samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verði byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu sé að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. tilgreindra laga um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hafi verið talið að skýra bæri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga, þar sem segi að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.

Hér sé um verulegar breytingar að ræða þar sem áformað sé að rífa tvíbýlishús og byggja einbýlishús í staðinn.  Auk þess sé nýbyggingin umtalsvert stærri en núverandi bygging og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar aukið verulega.  Þá verði að líta til þess hversu umfangsmikil nýbygging sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir séu á umræddri lóð eða svæði.  Stækkun nýbyggingar nemi rúmlega 45,5% af heildarflatarmáli sem verði að telja verulega stækkun.  Undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga geti því ekki átt við í þessu tilviki.

Þegar meta skuli hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verði jafnframt að líta til þess hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.  Grenndaráhrif fyrirhugaðrar nýbyggingar séu veruleg og valdi því að lífsgæði kærenda, bæði hvað varði útsýni og dagsbirtu í íbúð þeirra og garði, séu skert svo freklega að það eitt ætti að hindra að undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið beitt.

Þá sé það mat kærenda að meðferð skipulags- og byggingaryfirvalda hafi brotið í bága við stjórnsýslulög nr. 37/1993, aðallega 10. gr. laganna, rannsóknarregluna.  Aðeins sumum athugasemdum kærenda hafi verið svarað og þá hafi svör byggst á ófullnægjandi gögnum.  Ekki hafi farið fram nein sjálfstæð rannsókn af hálfu byggingaryfirvalda og nefna kærendur nokkur dæmi máli sínu til stuðnings.

Alvarlegasti ágalli á svari byggingafulltrúa sé þó sá að ekki hafi einu orði verið vikið að þeirri athugasemd kærenda að fyrirhuguð nýbygging rýri verðgildi fasteignar þeirra og hafi veruleg áhrif á atvinnurekstur kærenda, sem þó sé meginatriðið í athugasemdum þeirra og það sem málið snúist í raun um.  Þá verði ekki ráðið af gögnum málsins að nein athugun hafi verið gerð af hálfu byggingaryfirvalda á meintum grenndaráhrifum byggingarinnar.  Hafi þó borið nauðsyn til þess að gera slíka athugun, m.a. til þess að unnt væri að meta hvort nýbyggingin hefði einungis í för með sér óverulegar breytingar.

Loks byggi kærendur kröfu sína á úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 74/2006 og telja að með hliðsjón af þeim úrskurði skuli fallast á kröfur þeirra.

Málsrök Seltjarnarnessbæjar:  Seltjarnarnesbær krefst þess að hafnað verði kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda á lóðinni og að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar.

Andmælt sé fullyrðingum kærenda um hversu miklu breiðara, lengra, hærra og nær hús það sem hin kærða ákvörðun taki til verði umfram það sem núverandi hús sé. 

Telji sveitarfélagið að grenndaráhrif hinnar nýju byggingar séu ekki veruleg umfram áhrif núverandi húss.  Þá séu áhrifin ekki meiri en íbúar í þéttbýli þurfi almennt að þola og gera ráð fyrir m.t.t. aðstæðna og byggðamynsturs.

Mótmælt sé fullyrðingu kærenda um að útsýni til hafs hverfi næstum að fullu með nýbyggingunni, en aðeins tapist útsýni á um 2,3 m löngum kafla þar sem standandi fólk geti auðveldlega horft yfir bílskúrinn.  Ef fallist yrði á að útsýnisskerðing ætti að leiða til þess að framkvæmdir yrðu ekki leyfðar á lóðinni að Unnarbraut 19 væri verið að staðfesta að með leyfi til viðbyggingarinnar hefðu kærendur unnið rétt til útsýnis á kostnað annarra lóðarhafa.  Slíkt sé auðvitað andstætt almennri skynsemi, sjónarmiðum um jafnræði og sanngjarnar væntingar.

Skuggavarpsáhrif hins nýja húss séu óveruleg og geti ekki haft neikvæð áhrif á starfsemi kærenda né notkun lóðarinnar sem útivistarsvæðis, enda sé skuggavarpið ekki meira en íbúar í þéttbýli verði almennt að þola og búa við.  Þá verði hvorki talið að nýbygging hafi áhrif á aðkomu húss kærenda né að slysahætta muni aukast vegna hæðarmismunar á lóðunum.  Mjög ósennilegt sé að breytingin muni leiða til nokkurrar verðrýrnunar á húsi kærenda.  Fullyrðingu kærenda um 50% verðlækkun sé mótmælt sem ósannaðri og órökstuddri.

Ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir reitinn og hús á reitnum séu bæði sambýlis- og einbýlishús.  Það sé því í samræmi við núverandi byggð og húsagerðir að leyfa einbýlishús á lóðinni.  Slík breyting sé auk þess jákvæð í grenndarréttarlegu tilliti er varði umferð, bílastæði o.fl.

Fullyrðing kærenda um að breytingin stangist á við aðalskipulag sé röng.  Stefnumið um að auka fjölbreytni í íbúðargerðum í sveitarfélaginu eigi einkum við um skipulag nýrra svæða og þýði ekki að bannað sé að breyta t.d. tvíbýlishúsum í einbýli eða öfugt.

Við skýringu á því hvort heimilt sé að grenndarkynna og veita byggingarleyfi í þegar byggðu en ódeiliskipulögðu hverfi hafi í réttarframkvæmd einkum verið litið til þess hvort byggingarleyfi samræmdist byggðamynstri viðkomandi hverfis og hvort heimilt hefði verið að grenndarkynna breytinguna sem óverulega breytingu á deiliskipulagi ef deiliskipulag hefði verið til staðar, sbr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Seltjarnarnesbær telji ótvírætt að heimilt hefði verið að grenndarkynna umsóknina sem óverulega breytingu á deiliskipulagi.  Breytingin lúti aðeins að einni lóð, umrædd nýbygging sé hvorki hærri, stærri né umfangsmeiri en almennt gerist með hús á götureitnum eða í nágrenni hans og samræmist byggðamynstri.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar sé t.d. sambærilegt meirihluta lóða á reitnum og lægra en nýtingarhlutfall fjögurra lóða, þ.m.t. lóðar kærenda sem sé 0,5.  Þá sé breytingin óveruleg miðað við núverandi hús sem standi á lóðinni.  Húsið sé lítið hærra en núverandi hús og í lægri kóta en hús kærenda.  Þá sé húsið lítið breiðara en núverandi hús og svipað að breidd og hús kærenda.  Þó húsið sé rúmum tveimur metrum lengra en núverandi hús sé það samt styttra en hús kærenda auk þess sem önnur hús á reitnum nái lengra inn í lóðir en hið nýja hús.

Einnig séu grenndaráhrif breytingarinnar óveruleg.  Breyting á skuggavarpi og skerðing á útsýni frá húsi kærenda sé lítil og ekki meiri en íbúar í þéttbýli þurfi almennt að þola. Kærendur hafi mátt gera ráð fyrir breytingu sem hefði sambærileg áhrif hvað varði útsýni þeirra þar sem þeir hafi sjálfir fengið leyfi til að auka byggingarmagn á lóð sinni og byggja viðbyggingu lengra inn í lóðina.  Þá sé bygging bílskúrs í samræmi við almennt fyrirkomulag í hverfinu, þ.m.t. á lóð kærenda.  Auk framangreinds hafi fækkun íbúða í húsinu jákvæð grenndaráhrif m.t.t. umferðar og bílastæða.  Neikvæð grenndaráhrif breytingarinnar séu því óveruleg.

Þá telji Seltjarnarnesbær að málsmeðferð hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og ákvæði stjórnsýslulaga.  Mótmælum kærenda, sem sett hafi verið fram í fimm liðum, hafi öllum verið svarað í umsögn bæjarins.  Bílskúr hafi verið lækkaður um rúmlega 0,5 m til að draga að mestu leyti úr skerðingu á útsýni kærenda.  Jafnframt hafi það verið metið svo, út frá skoðun á grenndaráhrifum nýs húss, að ólíklegt væri að breytingin myndi valda slíku tjóni sem kærendur hafi haldið fram um meinta hugsanlega lækkun á verði fasteignar.

Því sé mótmælt að Seltjarnarnesbær hafi ekki rannsakað málið sjálfstætt en sérfræðingar sveitarfélagsins hafi skoðað málið ítarlega, þ.m.t. fyrirliggjandi gögn, einkum m.t.t. grenndaráhrifa byggingarinnar.  Hafi það m.a. verið á grundvelli þeirrar skoðunar að bæjaryfirvöld hafi gert kröfu um lækkun bílskúrs.

Seltjarnarnesbær telji að tilvitnaður úrskurður í máli nr. 74/2006 hafi ekki beint fordæmisgildi en í máli því sem hér sé til skoðunar hafi grenndaráhrif nýbyggingar verið könnuð og málin því ekki sambærileg að þessu leyti.  Þá verði talið að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við stefnuyfirlýsingu úr greinargerð Aðalskipulags Seltjarnarness 2006-2024, sem vísað hafi verið til í fyrrgreindum úrskurði, og fjalli um núverandi íbúðarbyggð og þéttingu byggðar.  Aldrei hafi verið meiningin að sú almenna stefnuyfirlýsing útilokaði að veitt yrðu einstaka leyfi á grundvelli grenndarkynningar í samræmi við byggðamynstur.  Sé því harðlega mótmælt að svo þröngur skilningur verði lagður í áðurgreinda yfirlýsingu og fullyrt að tilgangur hennar hafi ekki verið að útiloka alla möguleika á beitingu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Loks sé vísað til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 10/1998 og álits umboðsmanns Alþingis vegna sama máls nr. 2556/1998, og þeirra sjónarmiða sem þar komi fram.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafar krefjast þess að kröfum kærenda verði hafnað.

Bent sé á að bílskúr hafi ekki einungis verið lækkaður um rúma 50 cm, heldur hafi tengibygging milli bílskúrs og einbýlishúss verið lækkuð til samræmis við lækkun bílskúrs og því hafi byggingarleyfishafar í raun gengið lengra en fyrir þá hafi verið lagt til að koma til móts við athugasemdir.

Því sé mótmælt að kærendur njóti óskerts sjávarútsýnis frá íbúð sinni og telji byggingarleyfishafar að ekki sé gerð nægjanleg grein fyrir afstöðu húsa við Unnarbraut 1 og Unnarbraut 19 í kæru.  Hið rétta sé að úr íbúð kærenda liggi sjónlína til sjávar eftir u.þ.b 45 gráðu sjónarhorni úr stofu kærenda, þ.e. beint fyrir framan stofuglugga kærenda standi núverandi hús að Unnarbraut 19 og skerði fullkomlega allt útsýni úr íbúð kærenda til sjávar.  Viðbygging við íbúð kærenda sé niðurgrafin að hluta miðað við annan gólfflöt íbúðar þeirra, svo nemi u.þ.b. 30 cm.  Þar sé svefnherbergi sem ekki sé með glugga til sjávar og sjónvarpsstofa.

Byggingarleyfishafar mótmæli fullyrðingum kærenda um breidd, lengd, hæð og fjarlægð hins nýja húss frá lóðarmörkum kærenda.  Þá sé bent á að mesta breidd suðurhliðar efri hæðar hússins verði 6,9 m, þ.e. 3,5 m minni en sama hlið núverandi húss.  Sá hluti íbúðarhússins sem sé á tveimur hæðum nái 2,3 m lengra til suðurs en núverandi hús.  Veggir tengibyggingar og bílskúrs séu verulega miklu lægri en íbúðarhúsið og hafi því allt önnur áhrif, en taka verði tillit til þess að fyrir sé hús á lóðinni að Unnarbraut 19.

Minnsta fjarlægð frá glugga íbúðar kærenda að fyrirhuguðum bílskúr sé 3,15 m, en ekki 2,8 m svo sem fullyrt sé í kæru.  Hvergi sé bil milli hússins að Unnarbraut 17 og fyrirhugaðrar nýbyggingar að Unnarbraut 19 undir því lágmarki sem byggingarreglugerð kveði á um.  Skuggavarp mun í engu verulegu aukast við framkvæmdina og sé því hafnað að skuggavarpsmyndir séu villandi.

Vísað sé til teikninga er sýni að frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir svipuðum húsum á lóðunum að Unnarbraut 17 og 19 þó svo að síðar hafi verið byggt minna hús á lóð nr. 19. Óumdeilanlegt sé því að skipulag lóðarinnar að Unnarbraut 19 hafi ávallt verið miðað við þá stærð sem byggingarleyfishafar hafi miðað við og kærendur hafi mátt ganga út frá.  Sömuleiðis hljóti bæjaryfirvöld að vera í góðri trú þegar samþykkt sé leyfi til þess að byggja allan reitinn sem verið hafi á skipulagi í a.m.k. 34 ár.

Fullyrðingar kærenda um 50% verðfall eignar þeirra séu órökstuddar og ósannar.  Sjónlína að sjó sé þegar skert og muni ekki skerðast svo nokkru nemi við framkvæmdirnar.  Vísi byggingarleyfishafar einnig til þess að fyrirhugaðar framkvæmdir þeirra muni bæta ásýnd lóðar og bygginga á Unnarbraut 19, sem lengi hafi verið vanrækt.

Byggingarleyfishafar hafni því að byggingarleyfið standist ekki aðalskipulag Seltjarnarness, þar sem sótt sé um byggingarleyfi fyrir einbýli en ekki fjölbýli.  Því sé og hafnað að í umræddri samþykkt fyrir nýbyggingu felist veruleg breyting á því skipulagi sem fyrir sé á mannvirkjum við Unnarbraut 19.  Í þegar byggðum hverfum í þéttbýli sé sérstaklega gert ráð fyrir þeirri málsmeðferð sem beitt hafi verið þegar leyfi fyrir niðurrifi og byggingu hafi verið veitt.

Staðsetning bílskúrs í horni lóðar sé í samræmi við byggðamynstur.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Unnarbraut 19 verði 0,48 og séu 11 af 26 nálægum lóðum með sömu eða hærri nýtingu.  Sé því hafnað að nýtingarhlutfallið eitt og sér geti leitt til þess að breytingin verði talin veruleg, enda sé hún nær því að vera venjuleg.

Hvað málsmeðferð byggingaryfirvalda varði þá hafi skyldubundið mat sveitarfélagsins verið að fullu virt, hefðbundin rannsókn málsins hafi verið framkvæmd og að lokum hafi verið samþykkt að veita umsókninni brautargengi.

Þá telji byggingarleyfishafar að málavextir í máli nr. 74/2006 séu ekki fyllilega sambærilegir við mál þetta.  Athugasemdum kærenda hafi verið ítarlega svarað.  Áhrif stækkunar í máli því sem hér sé til skoðunar séu mun minni og hafi ekki sambærileg áhrif fyrir kærendur eins og talið hafi verið sannað í fyrra máli.

Byggingarleyfishafar séu handhafar ákveðinna réttinda sem njóti ríkrar lögverndar og verði verulegir, rökstuddir og sannanlegir hagsmunir annarra að koma til svo rétturinn verði skertur.  Óheimilt sé á grundvelli jafnræðisreglu að láta byggingarleyfishafa sæta annarri túlkun, t.d. á stærð húsnæðis og nýtingarhlutfalli, en tíðkuð hafi verið í framkvæmd.  Einnig sé vísað til réttmætra væntinga byggingarleyfishafa til þess að stjórnsýsluframkvæmd sé sú sama í máli þeirra og verið hafi.

Loks vísi byggingarleyfishafar til sjónarmiða um stjórnsýsluframkvæmd sem þeir telji að eigi að leiða til þess hin kærða ákvörðun verði látin standa óhögguð.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir sem ekki verða reifaðar nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 6. febrúar 2007 að viðstöddum byggingarfulltrúa, kærendum og lögmanni þeirra og arkitektum og lögmanni byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember s.á., um að veita leyfi til að reisa einbýlishús og bílskúr á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.  Jafnframt tekur kæran til ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar frá 13. september 2007 um að heimila niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni.
 
Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi lóðarhafa Unnarbrautar 19.  Verður að ætla að slíkt hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra beri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.

Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði og hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.

Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða nýbyggingu í stað eldra húss og eykst heildargólfflatarmál á lóðinni um 45,6% við tilkomu hennar.  Sú hlið nýbyggingarinnar sem snýr að eign kærenda færist nær lóðarmörkum sem nemur 0,7 – 1,5 m og lengist til suðurs um 2,3 m, en þar fyrir sunnan eiga að rísa lágreist tengibygging og bílskúr.  Nýtingarhlutfall lóðar hækkar úr 0,33 í 0,48 en ekki þykir rétt að miða við að nýtingarhlutfall hafi verið 0,41 þar sem sú viðmiðun styðst einungis við byggingarleyfi sem nú er fallið úr gildi, sbr. 5. mgr. 44. gr. laga nr. 73/1997.

Úrskurðarnefndin telur að ekki verði fallist á að bygging þess húss, sem áformað er að reisa að Unnarbraut 19, feli einungis í sér óverulega breytingu.  Þvert á móti telur nefndin að um verulega breytingu sé að tefla og að hún hafi umtalsverð grenndaráhrif á eign kærenda, bæði hvað varðar rými, útsýni og skuggavarp.  Voru því ekki skilyrði til þess að fara með erindi kærenda eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Hefði það jafnframt verið í betra samræmi við stefnu núgildandi aðalskipulags Seltjarnarness um þéttingu byggðar í eldri hverfum að unnið hefði verið deiliskipulag fyrir umræddan götureit áður en afstaða var tekin til erindis lóðarhafa Unnarbrautar 19.

Ekki verður fallist á að líta beri til upphaflegra byggingarreita eða byggingaráforma á umræddu svæði við úrlausn máls þessa enda hafa þau áform ekki verið sett fram í bindandi ákvörðun um deiliskipulag fyrir svæðið.  Verður ekki heldur fallist á að líta beri til þeirrar stjórnsýsluframkvæmdar sem lögð hefur verið til grundvallar við ákvarðanir um byggingar á svæðinu enda mun uppbygging þess hafa að mestu leyti átt sér stað fyrir gildistöku laga nr. 73/1997 þegar aðrar og vægari kröfur voru gerðar í ýmsum efnum um gerð og framsetningu skipulags.  Hafa sjónarmið er að þessu lúta því ekki áhrif á niðurstöðu málsins.

Eins og að framan er rakið fóru byggingarleyfishafar þess á leit með bréfi, dags. 30. maí 2007, að veitt yrði heimild til að rífa húsið að Unnarbraut 19 og að heimiluð yrði breyting á skipulagi lóðarinnar.  Erindi þetta var grenndarkynnt án þess að séð verði að þá hafi verið komin fram formleg umsókn um byggingarleyfi svo sem áskilið er í 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, en í engu var getið um lagagrundvöll kynningarinnar í bréfi því sem nágrönnum var sent.  Var málsmeðferð að þessu leyti áfátt.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið skilyrði til þess að veita umdeilt byggingarleyfi með stoð í undantekningarreglu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og að meðferð málsins hafi að auki verið haldin verulegum ágöllum og beri af þessum ástæðum að fella hinar kærðu ákvarðanir úr gildi.  Hefur tilvísun í niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 10/1998 og álit umboðsmanns Alþingis nr. 2556/1998 engin áhrif á þessa niðurstöðu, enda gjörólík mál bæði hvað varðar byggðarmynstur, landnotkun og nýtingarhlutfall á umræddum svæðum.

Ekki verður séð að ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september 2007 um leyfi til niðurrifs núverandi húss að Unnarbraut 19 raski til muna lögvörðum hagmunum kærenda og verður að telja að sú ákvörðun hafi verið undirbúin með fullnægjandi hætti.  Verður henni því ekki hnekkt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september 2007, sem staðfest var í bæjarstjórn 26. september 2007, um leyfi til niðurrifs núverandi húss að Unnarbraut 19 skal standa óröskuð.

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember 2007, um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.

 

__________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________            ____________________________
     Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson 

 

 

 

des 22
Love0

62/2007 Laufásvegur

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 62/2007, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007 á umsókn um byggingarleyfi fyrir framkvæmdum við fasteignina að Laufásvegi 73 er lutu m.a. að byggingu tvöfalds bílskúrs ásamt niðurrifi eldri skúrs, viðbyggingu við íbúðarhús og breyttu skipulagi lóðar. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. júlí 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Einar Sverrisson hdl., fyrir hönd Þ, Laufásvegi 73, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007 á umsókn hans um byggingarleyfi fyrir framkvæmdum við fasteignina að Laufásvegi 73 er lutu m.a. að byggingu tvöfalds bílskúrs ásamt niðurrifi eldri skúrs, viðbyggingu við íbúðarhús og breyttu skipulagi lóðar.  Borgarráð staðfesti hina kærðu afgreiðslu hinn 7. júní 2007.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir skipulagsráð að taka umsóknina til lögboðinnar meðferðar er leiði til útgáfu byggingarleyfis kæranda til handa. 

Málavextir:  Handan götu og andspænis húsi kæranda að Laufásvegi 73 stendur fasteignin Laufásvegur 72, sem er gestabústaður embættis forseta Íslands.  Embættið hlaut fasteignina í arf til greindra nota í upphafi áttunda áratugar síðustu aldar.  Í erfðaskrá var tekið fram að fasteignin skyldi notuð sem höfuðborgarsetur forseta Íslands eða sem aðsetur erlendra gesta ríkisstjórnarinnar svo sem þjóðhöfðingja.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt en í aðalskipulagi er það ætlað undir íbúðarbyggð. 

Frá árinu 2002 mun kærandi m.a. hafa leitað eftir samþykki borgaryfirvalda fyrir byggingu nýs bílskúrs á lóðinni að Laufásvegi 73.  Á árinu 2004 var grenndarkynnt tillaga að nýjum steinsteyptum bílskúr á fyrrgreindri lóð og komu fram athugasemdir við tillöguna frá forsetaembættinu og forsætisráðuneytinu er lutu m.a. að öryggisþáttum vegna hlutverks fasteignarinnar að Laufásvegi 72.  Á árinu 2005 leitaði forsetaembættið umsagnar ríkislögreglustjóra um stöðu öryggismála við Laufásveg 72 og hvaða áhrif á öryggi umrædd bílskúrsbygging kynni að hafa.  Var það mat ríkislögreglustjóra að fyrirhuguð staðsetning bílskúrs að Laufásvegi 73 væri óheppileg frá öryggissjónarmiðum og að æskilegra væri að hann yrði byggður á sama stað og eldri bílskúr. 

Í lok árs 2006 lagði kærandi fram fyrirspurn um hvort umþrættar framkvæmdir yrðu leyfðar af hálfu borgaryfirvalda.  Skipulagsráð afgreiddi erindið með svofelldri bókun:  „Ráðið gerir ekki athugasemdir við erindið, en minnir fyrirspyrjanda á athugasemdir sem borist hafa áður.  Ný byggingarleyfisumsókn verður grenndarkynnt þegar hún berst.“ 

Byggingarleyfisumsókn var lögð fram af hálfu kæranda og var hún tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. mars 2007.  Sótt var um leyfi til að rífa bílskúr við lóðarmörk í vestur, byggja nýjan tvöfaldan við lóðarmörk í austur og koma fyrir tveimur bílastæðum innan lóðar.  Ennfremur var farið fram á að stækka kjallara til suðvesturs og útbúa verönd ofan á, stækka anddyri til norðvesturs, byggja jarðhýsi austan og norðan megin, stækka eldhús á fyrstu hæð og útbúa svalir á annarri hæð, innrétta rishæð og byggja tvo nýja þakkvisti.  Loks fólst í umsókninni beiðni um leyfi til að endurskipuleggja lóð, koma fyrir setlaug og skjólveggjum á suðausturhluta lóðar og skjólveggjum fyrir sorp og garðáhöld norðvestan megin á lóð.  Vísaði byggingarfulltrúi erindinu til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 23. mars 2007 var umsókn kæranda lögð fram.  Fyrir lá samþykki lóðarhafa Laufásvegar 75, skilyrt samþykki eigenda Laufásvegar 71 og Bergstaðastrætis 80, öll dags. 8. nóvember 2006.  Ákveðið var að grenndarkynna umsóknina. 

Byggingarfulltrúi tók umsóknina fyrir að nýju hinn 27. mars 2007 vegna breytinga á uppdráttum og vísaði málinu til skipulagsfulltrúa. 

Við grenndarkynninguna bárust athugasemdir frá embætti forseta Íslands í bréfi, dags. 20. apríl 2007, þar sem m.a. var vísað til þeirra sjónarmiða embættisins sem áður hafði verið komið á framfæri vegna sambærilegra erinda um byggingarframkvæmdir að Laufásvegi 73.  Athugasemdabréfinu fylgdi bréf ríkislögreglustjóra til forsetaembættisins þar sem vísað var til fyrirliggjandi öryggismats og áréttað að afstaða embættisins væri óbreytt hvað varðaði umrædd byggingaráform og var mælt gegn þeim áformum. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 6. júní 2007 þar sem fyrir lágu athugasemdir embættis forseta Íslands ásamt umsögn lögfræði og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs, dags. 5. júní 2007.  Var umsókninni synjað með vísan til fyrrgreindrar umsagnar.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum 7. júní 2007.  Hefur kærandi skotið þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að með hinni kærðu ákvörðun hafi verið brotið gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaga.  Hægt hefði verið að gera ýmsar ráðstafanir og setja skilyrði til þess að ná fram meintum öryggismarkmiðum vegna fasteignarinnar að Laufásvegi 72, svo sem með umferðarrétti löggæsluaðila um lóð kæranda og rétti til uppsetningar tækjabúnaðar auk ráðstafana sem unnt væri að gera á lóð gestabústaðarins til þess að auka öryggi gesta. 

Þá fari umdeild ákvörðun gegn jafnræðisreglu stjórnsýslulaga þar sem á svæðinu hafi verið heimilaðar bílskúrsbyggingar að Laufásvegi 68 og 77 auk þess að í deiliskipulagi sé nú heimilað að reisa bílskúr að Smáragötu 13, sem liggi að lóð gestabústaðarins, þrátt fyrir andmæli forsetaembættisins er hafi byggst á sömu öryggissjónarmiðum og í máli kæranda.  Auk þess sé ákvörðuninni áfátt hvað rökstuðning varði enda hafi hvorki kærandi né skipulagsráð fengið í hendur matsgerð ríkislögreglustjóra um meinta skerðingu öryggis gesta ef veitt yrði leyfi fyrir byggingu bílskúrs á lóð kæranda.  Borgaryfirvöld hafi því ekki getað lagt sjálfstætt mat á þau rök sem leitt hafi til synjunar á umræddri umsókn kæranda. 

Kærandi telji sig í raun búa við íþyngjandi kvöð hvað varði nýtingu lóðarinnar að Laufásvegi 73 án þess að slíkt eigi sér stoð í skipulagsákvörðun.  Vart geti staðist að ríkisvaldið geti stöðvað alla framþróun í íbúðarhverfi vegna þess eins að þar sé hús, sem ríkið noti endrum og sinnum fyrir tignargesti og önnur stórmenni, sem þurfi hámarksöryggisgæslu.  Með hinni kærðu ákvörðun sé verið að ganga á stjórnarskrárvarinn eignarrétt kæranda með ólögmætum hætti. 

Mat á vægi hagsmuna við umrædda ákvarðanatöku hefði átt að leiða til þess að byggingarleyfisumsókn kæranda hefði átt að hljóta samþykki.  Hagsmunir þeir sem takist á í máli þessu séu annars vegar hagsmunir kæranda af því að nýta eign sína með eðlilegum hætti og í samræmi við heimildir annarra fasteignareigenda í nágrenni kæranda og hins vegar réttur ríkisvaldsins til þess að hafa hámarksöryggisgæslu vegna gesta á þess vegum.  Öryggiskröfur vegna háttsettra gesta hafi aukist verulega frá því að húsið að Laufásvegi 72 hafi komist í eigu ríkisins fyrir arf og henti húsnæðið ekki lengur til þessa hlutverks sem hafi í för með sér sífellt þrengri skorður við nýtingu annarra fasteigna í nágrenninu.  Gera verði þá kröfu til stjórnvalda að finna slíkum gestum annan samastað en í miðju íbúðarhverfi við þrönga götu með miklum trjágróðri.  Í máli þessu eigi hagsmunir ríkisvaldsins, ef einhverjir eru, að víkja fyrir hagsmunum kæranda af því að fá að nýta eign sína í samræmi við almennar reglur og skipulag en umsóttan bílskúr sé ekki unnt að reisa á þeim stað sem eldri skúr standi. 

Hin kærða synjun á umsókn kæranda byggi á ólögmætum sjónarmiðum.  Halda mætti að sjónarmið um öryggi hugsanlegra gesta að Laufásvegi 72 hafi einfaldlega verið búin til af ríkislögreglustjóra samkvæmt forskrift frá embætti forseta Íslands.  Öryggisþátturinn verði sífellt veigameira sjónarmið í bréfum ríkislögreglustjóra án þess þó að þess sé getið með hvaða hætti fyrirhuguð bílskúrsbygging dragi úr öryggi gestahúss forsetaembættisins.  Vísað sé til símtala og fundar án þess að fyrir liggi hvað þar hafi farið á milli manna en kæranda hafi verið neitað um aðgang að öryggismati því er búi að baki afstöðu ríkislögreglustjóra til umdeildrar bílskúrsbyggingar. 

Í þeirri afstöðu skipulagsráðs, að beita mætti grenndarkynningu vegna umsóknar kæranda, felist í raun að fyrirhugaðar framkvæmdir væru í góðu samræmi við þá byggð er fyrir sé hvað varði notkun, nýtingarhlutfall og yfirbragð og hefðu ekki áhrif á aðra en næstu nágranna.  Grenndarhagsmunir eiganda Laufásvegar 72 séu það léttvægir að vafa sé undirorpið hvort hann eigi málsaðild eftir umhverfis- og stjórnsýslurétti við meðferð umsóknar kæranda og kunni það að vera ástæða þess að ofuráhersla hafi verið lögð á öryggissjónarmið af hans hálfu. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er farið fram á að kröfum kæranda í máli þessu verði hafnað. 

Skipulagsráði hafi verið heimilt að afgreiða umsókn kæranda með þeim hætti sem gert hafi verið.  Fyrir liggi að hin kærða umsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Umsóknin hafi verið kynnt hagsmunaaðilum á svæðinu í samræmi við ákvæði laga. 

Ekki sé fallist á málsástæður og lagarök kæranda.  Við grenndarkynningu hafi komið fram athugasemdir frá embætti forseta Íslands er hafi lotið að öryggismálum vegna Laufásvegar 72, er gegni mikilvægu hlutverki við móttöku gesta íslenska ríkisins, þar sem uppfylla þurfi strangar kröfur um öryggi og öryggisumbúnað.  Með hinni kærðu ákvörðun hafi verið tekið mið af greindum athugasemdum er hafi stafað frá þeim aðilum sem lögum samkvæmt beri ábyrgð á öryggismálum og hafi sérþekkingu á þeim öryggiskröfum sem fylgja þurfi vegna hlutverks gestahúss forsetaembættisins.  Það hafi þó verið áréttað að ekki hafi verið gerðar skipulagslegar athugasemdir við erindið, enda hafi synjunin einungis byggst á því faglega mati ríkislögreglustjóra sem legið hafi fyrir í málinu.  Hafi ákvörðunin því verið byggð á málefnalegum sjónarmiðum en ekki verði séð að kærandi hafi átt lögvarinn rétt til þess að borgaryfirvöld létu honum í té það byggingarleyfi er um var sótt.

Færð hafa verið fram ítarlegri rök í máli þessu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
 
Niðurstaða:  Sú meginregla er sett í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að gera skuli deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í deiliskipulagi er forsendum skipulagsins lýst og einstök ariði þess skýrð, svo og skipulags- og byggingarskilmálar sem kveða nánar á um skipulagskvaðir og önnur atriði sem skylt er að hlíta samkvæmt skipulaginu, sbr. 4. mgr. ákvæðisins.  Sú undantekning er gerð í 3. mgr. 23. gr. laganna að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir.  Ekki er til að dreifa deiliskipulagi á því svæði er tekur til fasteignar kæranda að Laufásvegi 73 og var fyrrgreindri undantekningarreglu beitt við meðferð umsóknar hans sem hin kærða ákvörðun tekur til. 

Við mat á því hvort veita eigi byggingarleyfi í grónum hverfum, sem ekki hafa verið deiliskipulögð, er rétt að hafa hliðsjón af hvernig nýtingu lóða á svæðinu er háttað, byggðamynstri því er mótast hefur og hvað telja megi eðlilegt miðað við gildandi landnotkun svæðisins í aðalskipulagi.  Eiga sjónarmið þessi stoð í jafnræðisreglu stjórnsýsluréttarins og því markmiði skipulags- og byggingarlaga sem sett er fram í 1. gr. laganna að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála svo réttur einstaklinga og lögaðila sé ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. 

Í umsögn þeirri sem hin kærða ákvörðun byggir á kemur fram að afstaða til umsóknar kæranda sé einungis reist á öryggishagsmunum eins nágranna vegna nýtingar fasteignar hans fyrir opinbera gesti.  Tekið er fram að ekki séu gerðar skipulagslegar athugasemdir við umfjallað erindi kæranda.  Slíkir sértækir hagsmunir eins fasteignareiganda, þótt mikilvægir kunni að vera, verða ekki taldir viðhlítandi stoð fyrir takmörkun á venjulegri nýtingu fasteignar á skilgreindu íbúðarsvæði nema eftir atvikum með kvöðum þar að lútandi í gildandi skipulagi.  Var hin kærða ákvörðun því ekki studd haldbærum rökum og verður hún af þeim sökum felld úr gildi. 

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála er falið úrskurðarvald um gildi stjórnvaldsákvarðana á sviði skipulags- og byggingarmála skv. 1. og 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Nefndin hefur, eðli máls samkvæmt, ekki boðvald um meðferð og afgreiðslu mála hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum.  Verður kröfu kæranda um að lagt verði fyrir skipulagsráð Reykjavíkur að taka umsókn hans til lögformlegrar meðferðar sem leiði til útgáfu byggingarleyfis því vísað frá. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hin kærða synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 6. júní 2007 á byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir framkvæmdum við fasteignina að Laufásvegi 73, er borgarráð staðfesti hinn 7. júní 2007, er felld úr gildi. 

Kröfu kæranda um að lagt verði fyrir skipulagsráð að taka umsókn hans til lögboðinnar meðferðar er leiði til útgáfu byggingarleyfis honum til handa, er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________            ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                          Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

118/2007 Fífuhvammur

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 31. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 118/2007, kæra á ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 7. ágúst 2007 og á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 22. ágúst 2007 um að veita leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr ásamt skyggni yfir innkeyrslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. september 2007, er barst úrskurðarnefndinni 13. sama mánaðar, kærir Guðmundur Ágústsson hdl., f.h. eigenda fasteignarinnar nr. 27 við Fífuhvamm í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 22. ágúst 2007 að veita leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr ásamt skyggni yfir innkeyrslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 11. september 2007.  Áður, eða með bréfi, dags. 3. september 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 7. sama mánaðar, höfðu kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar samþykki skipulagsnefndar frá 7. ágúst 2007 varðandi fyrrgreindan bílskúr en sú ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 16. ágúst 2007.  Ákvað úrskurðarnefndin að sameina fyrra kærumálið hinu síðara, sem er númer 118/2007.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu samþykktir verði felld úr gildi.  Þá kröfðust þeir þess að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum 24. september 2007. 

Málsatvik:  Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 3. apríl 2007 var tekið fyrir erindi frá lóðarhafa að Fífuhvammi 25 þar sem óskað var eftir leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr austan við húsið að Fífuhvammi 25.  Samþykkti nefndin að senda málið í kynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 til lóðarhafa að Fífuhvammi 23 og 27 og Víðihvammi 16, 18 og 20.  Kynningartíma lauk 15. maí 2007 og bárust athugasemdir frá lóðarhafa að Fífuhvammi 27.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 19. júní 2007 var erindið lagt fram að nýju ásamt umsögn bæjarskipulags.  Skipulagsnefnd ákvað á þeim fundi að fela skipulagsstjóra að ræða við aðila máls. 
Á fundi skipulagsnefndar hinn 3. júlí 2007 var erindið tekið fyrir að nýju og eftirfarandi fært til bókar:  „Skipulagsnefnd samþykkir erindið með áorðnum breytingum, sbr. samkomulag lóðarhafa Fífuhvammi 25 og 27 dags. 3. júlí 2007.“

Þann 23. júlí 2007 barst erindi kærenda til skipulagsnefndar þar sem gerðar voru athugasemdir við afgreiðslu nefndarinnar.  Á fundi skipulagsnefndar hinn 7. ágúst 2007 var málið enn á dagskrá og eftirfarandi fært til bókar:  „Lagt fram að nýju ásamt bréfi lóðarhafa Fífuhvammi 25, dags. 23. júlí 2007, ásamt endurskoðaðri umsögn bæjarskipulags dags. 24. júlí 2007.  Skipulagsnefnd samþykkir framlagt erindi skv. uppdrætti dags. 24. júlí 2007 og endurskoðaða umsögn bæjarskipulags dags. 24. júlí 2007 og vísar því til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar.“  Á fundi bæjarráðs hinn 16. ágúst 2007 var ákvörðun skipulagsnefndar staðfest.

Umsókn lóðarhafa að Fífuhvammi 25 um leyfi til byggingar umrædds bílskúrs var tekin fyrir í byggingarnefnd Kópavogs hinn 22. ágúst 2007 og afgreidd með svofelldri bókun:  „Samþykkt, þar sem teikningar eru í samræmi við byggingar- og skipulagslög nr. 73/1997, með síðari breytingum.  Nefndin leggur til að bæjarstjórn samþykki afgreiðslu byggingarnefndar.“  Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2007.

Skutu kærendur framangreindum ákvörðunum til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir.

Eftir að kærumál þetta kom til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni hafa kærandi og byggingarleyfishafi leitað sátta í málinu og hafa bæjaryfirvöld í Kópavogi komið að þessum sáttaumleitunum.  Hefur ítrekað verið fullyrt við starfsmenn úrskurðarnefndarinnar, bæði í símtölum og tölvubréfum, að sátt væri komin á milli aðila en   sáttaumleitanir þessar munu þó allar hafa runnið út í sandinn.  Hefur þetta haft í för með sér tafir á meðferð málsins fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi mótmælt áformum byggingarleyfishafa við bæjarskipulag Kópavogsbæjar í bréfi, dags. 12. maí 2007, og bent á að fyrirhugað mannvirki yrði mjög nálægt húsi þeirra en það standi um fjóra metra frá lóðarmörkum.  Jafnframt hafi bæjarskipulagi verið á það bent að lóðin nr. 27 við Fífuhvamm stæði mun hærra en lóðin nr. 25 og ljóst að fyrirhuguð bygging myndi varpa miklum skugga á hana.  Lóðin að Fífuhvammi 25 standi um 1,2 metrum lægra og ef væntanleg bílskúrsbygging sé 2,5 metrar á hæð sé hæðarmismunur 3,7 metrar og yrði garður kærenda ekki hæfur til útivistar eða ræktunar.

Í kjölfar bréfs kærenda hafi bæjarskipulag lagt fram drög að samkomulagi aðila.  Þar hafi m.a. komið fram að kærendur myndu sætta sig við að um 20 metra há tré, sem þau hefðu gróðursett á lóðarmörkum, yrðu fjarlægð að hluta auk þess sem eigendur lóðarinnar greiddu í sameiningu kostnað við gerð stoðveggjar sem einungis væri til kominn vegna framkvæmda byggingarleyfishafa.  Á móti hafi átt að koma að kærendur myndu ekki eiga það á hættu að þak væntanlegs bílskúrs yrði nýtt, t.d. sem sólpallur eða undir aðra starfsemi.

Þetta hafi kærendur ekki samþykkt.  Aftur á móti hafi þau verið tilbúin að skoða samkomulag er fæli í sér að fallið yrði frá hugmyndum um skyggni framan við bílskúrinn auk þess sem byggingarleyfishafi myndi ábyrgjast allan kostnað af væntanlegu jarðraski, þ.á.m. kostnað við lagnir sem eru við lóðarmörkin svo og annan mögulegan kostnað sem framkvæmdin kynni að hafa í för með sér.  Þá hafi kærendur viljað að skoðuð yrði skuggamyndun af hinum umdeilda bílskúr.  Ekkert hafi verið gert með þessar athugasemdir kærenda.  Þegar þeim hafi verið ljóst að bæjarskipulag ætlaði að keyra málið áfram og samþykkja bygginguna á fundi hinn 13. júlí 2007 hafi þeir tilkynnt í tölvubréfi til bæjarskipulags hinn 12. júli 2007 að ekkert samkomulag hafi verið gert og að kærendur væru mótfallnir fyrirhuguðum breytingum.  Hafi kærendur ítrekaði þessa afstöðu með bréfi, dags. 23. júlí 2007.

Kærendur hafi ekkert á móti því að byggingarleyfishafi fái að byggja bílskúr á lóð sinni.  Aftur á móti sé nokkuð vel í lagt að hann nánast tvöfaldi grunnflatarmál byggingarinnar og byggi að lóðarmörkum.  Samkvæmt teikningum eigi bílskúrinn að vera upp að húsi byggingarleyfishafa og alveg að lóðarmörkum.  Þá sé sú ákvörðun skipulagsnefndar vægast sagt einkennileg að heimila byggingarleyfishafa að rífa niður tré kærenda og að fara inn á lóð þeirra án þess að þau hafi nokkuð haft um það að segja.  Þá veki það furðu að skipulagsnefnd hafi ekki við undirbúning ákvörðunar sinnar látið athuga hvaða afleiðingar framkvæmdin hefði á nýtingu á lóð kærenda.  Það liggi fyrir að byggingin, sem talin sé vera bílskúr, hafi í för með sér skuggamyndun á baklóð kærenda sem geri það að verkum að hún verði illræktanleg.  Þá sé ljóst að fyrirhugað skýli framan við bílskúrinn, sem stækki hann umtalsvert, verði til þess að skerða verulega nýtingu kærenda á sólpalli sem þau hafi byggt framan við hús sitt, gengt þeim stað þar sem skýlið eigi að rísa.  Einkennilegast af öllu sé málsmeðferðin hjá nefndum Kópavogsbæjar.  Eftir að kærendur hafi komið á framfæri mótmælum sínum hafi bæjarskipulag stillt upp drögum að samkomulagi, rætt við kærendur og fengið athugasemdir þeirra sem ekkert hafi verið hlustað á.  Síðan sé tilkynnt að kærendur hafi samþykkt samkomulagsdrögin en ekki skrifað undir skjalið, þrátt fyrir skriflegar athugasemdir kærenda um að ekkert samkomulag hafi verið gert.  Eigi að síður hafi málið verið afgreitt án athugasemda. 

Með vísan til framangreinds telji kærendur verulega á sér brotið með samþykkt skipulagsnefndar og bæjarráðs og síðar byggingarnefndar og bæjarstjórnar Kópavogs.  Ekkert tillit hafi verið tekið til hagsmuna kærenda og málið keyrt áfram á miklum hraða. 

Því sé haldið fram að meðferð málsins hjá bæjaryfirvöldum sé andstæð meginreglum skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Kærendur telja að ákvarðanir bæjaryfirvalda í Kópavogi, þ.e. skipulagsnefndar, bygginganefndar og bæjarstjórnar, séu ekki í samræmi við ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og því beri að fella þær úr gildi.  Telji kærendur að fyrirhuguð bygging geti vart talist óveruleg breyting.  Þvert á móti sé um verulegar breytingar að ræða enda sé með ákvörðuninni verið að heimila mjög verulega stækkun á byggingarreit.  Grunnflötur byggingarinnar verði 150 m² í stað 84 m². 

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er á því byggt að hafna beri kröfu kærenda og vísað til þess að málsmeðferð við samþykkt byggingarleyfis hafi verið lögmæt, réttmæt og í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  

Málsmeðferð við afgreiðsluna hafi verið byggð á 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ákvörðunin hafi verið ítarlega grenndarkynnt þeim sem talið hafi verið að ættu hagsmuna að gæta og hafi aðeins ein athugasemd borist.  Að því loknu hafi verið leitað umsagna, aflað frekari gagna og fundað með aðilum máls vegna framkominnar athugasemdar.

Kærandi hafi gert athugasemdir við að fyrirhuguð bygging myndi þrengja mjög að mannvirkjum á lóð þeirra og hafa í för með sér aukið skuggavarp.  Í kjölfar athugasemdarinnar hafi verið farið á vettvang og aðstæður kannaðar.  Hafi þá komið í ljós að mjög há tré séu á lóðarmörkum.  

Að grenndarkynningu lokinni hafi skipulagsnefnd yfirfarið málið að nýju með tilliti til athugasemda kærenda sem og hagsmunaaðila.  Einkum hafi verð könnuð hvaða áhrif breytingin hefði með tilliti til grenndaráhrifa, nýtingar og skuggavarps sem og annarra þátta.  Að mati skipulagsnefndar hafi jafnframt verið talið rétt að tekið yrði tillit til stærðar og staðsetningar bílskúra á öðrum lóðum á svæðinu.  Að lokinni þeirri yfirferð hafi það verið niðurstaða nefndarinnar að samþykkja breytinguna og vísa henni til bæjarstjórnar.  Sú ákvörðun hafi einkum verið reist á því að breytingin væri í samræmi við byggð á svæðinu auk þess sem hún fæli í sér verulega aukna nýtingarmöguleika fyrir byggingarleyfishafa á húsi hans og lóð.  Nefndin hafi jafnframt talið, með tilliti til hæðar trjáa á lóðarmörkum, að skuggavarp, ónæði eða önnur neikvæð grenndaráhrif af bílskúr á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm yrðu óveruleg fyrir kærendur, ef nokkur.  Í ljósi þessa hafi erindið verið samþykkt.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir, sem röngum og órökstuddum, staðhæfingum kærenda um að framkvæmdir muni hafa í för með sér mikla röskun á svæðinu.  Þá mótmælir hann þeirri fullyrðingu kærenda að fyrirhuguð bygging sé veruleg breyting á þegar staðfestu skipulagi svæðisins. 

Þegar grafið verði fyrir bílskúrnum, sem sé staðsettur 40 cm frá lóðamörkum, verði grafið í mesta lagi að lóðamörkum en ekki lengra eins og kærendur haldi fram.  Þar af leiðandi muni byggingarleyfishafi ekki fella tré sem standi á lóð kærenda enda vandséð hvaða heimild hann hafi til þess.  Þá telji byggingarleyfishafi að framkvæmdin muni ekki hafa í för með sér mikla röskun á svæðinu líkt og kærendur haldi fram.  Ljóst megi vera að skipta þurfi um jarðveg undir bílskúrnum en það sé ekki meira jarðrask en ef byggingarleyfishafi myndi malbika eða helluleggja svæði það er um ræði, eins og ætla megi að hann geri verði ekki af byggingu bílskúrsins.  Þegar hafist verði handa við bygginguna sjálfa munu kærendur ekki verða mikið varir við það sökum þess að bílskúrinn verði staðsettur andspænis gluggalausum gafli á húsi kærenda ásamt því að fyrir séu gríðarmiklar aspir á lóð kærenda sem byrgi verulega sýn á milli lóðanna.   

Á þessu svæði séu bílskúrar nánast við hvert hús, nema hús byggingarleyfishafa.  Þá muni magn bygginga á lóð hans ekki verða meira eftir byggingu greinds bílskúrs en á öðrum lóðum á svæðinu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvarðana skipulagsnefndar Kópavogs frá 7. ágúst 2007 og byggingarnefndar Kópavogs frá 22. ágúst 2007 um að veita leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr ásamt skyggni yfir innkeyrslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi.  Voru þessar ákvarðanir staðfestar fundi bæjarráðs hinn 16. ágúst 2007 og á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2007.

Samkvæmt 2. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlag nr. 73/1997 fjalla byggingarnefndir um byggingarleyfisumsóknir sem berast og álykta um úrlausn þeirra til viðkomandi sveitarstjórnar.  Það var því ekki á færi skipulagsnefndar að taka umsókn lóðarhafa að Fífuhvammi 25 um byggingarleyfi til meðferðar svo sem hún þó gerði.  Fór nefndin þannig út fyrir valdmörk sín er hún samþykkti umsóknina og vísaði málinu til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar.  Ber þegar af þessari ástæðu að ógilda hina kærðu ákvörðun skipulagsnefndar og staðfestingu bæjarráðs á henni hinn 16. ágúst 2007.  Gildir einu þótt það hefði verið í verkahring skipulagsnefndar að annast grenndarkynningu í tilefni af umræddri umsókn enda bar nefndinni þá að kynningu lokinni að vísa málinu til afgreiðslu byggingarnefndar, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, í stað þess að ljúka málinu með fullnaðarafgreiðslu svo sem raunin varð.

Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er byggingarnefnd skylt að rökstyðja afgreiðslu á erindum sem henni berast.  Engan rökstuðning er hins vegar að finna í bókun byggingarnefndar frá 22. ágúst 2007 um samþykkt umræddrar umsóknar annan en þann að teikningar séu í samræmi við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 með síðari breytingum.  Verður að telja þann rökstuðning með öllu óviðunandi þegar til þess er litið að svo virðist sem ætlan bæjaryfirvalda hafi verið að veita leyfið að undangenginni grenndarkynningu en hennar er að engu getið við afgreiðslu byggingarnefndar á málinu.  Þá kemur hvergi fram að það hafi verið mat byggingarnefndar að unnt væri að fara með umsóknina eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga enda var málinu ekki vísað frá byggingarnefnd til skipulagsnefndar til grenndarkynningar svo sem verið hefði ef gætt hefði verið málsmeðferðarreglna skipulags- og byggingarlaga, sbr. 4. mgr. 43. gr. laganna.  Var afgreiðsla byggingarnefndar þannig haldin slíkum annmörkum að ógildingu þykir varða.

Auk þess sem að framan er rakið verður ráðið af málsgögnum að bæjaryfirvöld hafi staðið í þeirri trú að samkomulag væri komið á milli kærenda og byggingarleyfishafa, m.a. um að fjarlægja tré af lóð kærenda, en fyrir liggur að ógerlegt var að ráðast í fyrirhugaða framkvæmd án þess að valda stórfelldri röskun á rótarkefi nokkurra trjáa.   Slíkt samkomulag var hins vegar ekki fyrir hendi og lágu því rangar forsendur til grundvallar niðurstöðu bæjaryfirvalda í málinu að þessu leyti.  Verður ekki séð að byggingaryfirvöldum hafi verið heimilt að veita leyfi sem óhjákvæmilega hefði í för með sér röskun á lögvörðum eignarréttindum nágranna án þess að áður væru gerðar viðhlítandi ráðstafanir af því tilefni.

Með hliðsjón að öllu því sem að framan er rakið verða ákvarðanir þær sem kærðar eru í máli þessu felldar úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni og vegna sáttaumleitana málsaðila sem vonast var til að leitt gætu til lausnar á málinu.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi hin kærða ákvörðun skipulagsnefndar Kópavogs frá 7. ágúst 2007, staðfest á fundi bæjarráðs hinn 16. s.m. og ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 22. ágúst 2007, staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september sama ár, um að veita leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr ásamt skyggni yfir innkeyrslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi.

 

    
__________________________          
                Hjalti Steinþórsson                          

 

_____________________________     ____________________________
                                 Ásgeir Magnússon                           Þorsteinn Þorsteinsson                    

des 22
Love0

70/2005 Steinasel

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 70/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005 um samþykki fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými ásamt leyfi til að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar íbúðarhússins á lóðinni nr. 8 við Steinasel í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 21. sama mánaðar, kærir S, Skagaseli 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005 um að samþykkja áður gerða stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými og að veita leyfi til að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar íbúðarhússins á lóðinni nr. 8 við Steinasel í Reykjavík.  Borgarráð staðfesti fyrrgreinda ákvörðun hinn 1. september 2005.  Hinn 10. október 2006 samþykkti byggingarfulltrúi beiðni um endurnýjun hinnar kærðu ákvörðunar og var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 12. október 2006. 

Málsatvik:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. ágúst 2003 var lögð fram umsókn eiganda hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík um leyfi til að til að breyta útliti og innra fyrirkomulagi hússins, stækka aukaíbúð og bílgeymslu og taka í notkun óuppfyllt rými á fyrstu hæð.  Jafnframt var sótt um leyfi til að byggja við suður- og norðurhlið hússins.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem samþykkti að grenndarkynna umsóknina og bárust athugasemdir, m.a. frá kæranda.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 var umsókninni synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Þar sagði m.a. að í húsinu að Steinaseli 8 væru tvær samþykktar íbúðir, samtals 400 fermetrar að flatarmáli, og væri nýtingarhlutfall 0,47.  Deiliskipulag svæðisins, er samþykkt hefði verið á árinu 1974, tæki til 114 einbýlishúsalóða þar sem í tíu húsum væru leyfðar aukaíbúðir, allt að 60 fermetra að stærð.  Hámarksnýtingarhlutfall væri miðað við 0,4 en á nokkrum lóðum hefðu verið samþykkt stærri hús en miðað væri við í skilmálum með nýtingu allt að 0,49.  Ef umsókn um stækkun hússins að Steinaseli 8 yrði samþykkt yrði nýtingarhlutfall lóðar þess 0,546.  Var niðurstaða skipulagsfulltrúa sú að í ljósi mótmæla íbúa og þar sem um væri að ræða stórt hús miðað við önnur hús í hverfinu væri ekki hægt að verða við erindinu eins og það lægi fyrir. 

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. júní 2004 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 8 við Steinasel, sem fól í sér að byggt yrði yfir og undir svalir að norðanverðu og byggt yfir verönd sem gengi inn í efri hæð hússins að sunnanverðu.  Við breytinguna myndi byggingarreitur stækka um 0,61 fermetra til norðurs og nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði 0,54 í stað 0,39.  Var tillagan grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 26. gr. sbr. ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kom kærandi máls þessa athugasemdum sínum á framfæri til skipulagsyfirvalda vegna tillögunnar.  Í umsögn skipulagsfulltrúa um málið, dags. 13. ágúst 2004, kom fram að samkvæmt tillögunni hafi þakhæð fyrirhugaðrar yfirbyggingar yfir suðursvalir á lægri hluta hússins verið lækkuð frá því sem áður hefði verði sótt um, til samræmis við leyfilegar húshæðir í gildandi deiliskipulagi.  Að öðru leyti væri tillagan óbreytt.  Væri því komið til móts við athugasemdir er borist hefðu.  Í umsögninni sagði að lokum: „Hæð á þaki hússins samræmist deiliskipulagi en nýtingarhlutfall er nokkuð hærra eða 0,54 í stað 0,4.  Fordæmi eru víða í hverfinu fyrir hærri nýtingu en deiliskipulag leyfir eða allt að 0,49.  Með tilliti til athugasemda og nýtingarhlutfalls er ekki hægt að fallast á erindið“.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 18. ágúst 2004 var erindinu synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  

Á fundi skipulagsfulltrúa í janúar árið 2005 var lagt fram bréf f.h. eiganda hússins að Steinaseli 8, þar sem þess var óskað að fyrrgreind synjun á beiðni um breytingar á húsinu yrði afturkölluð og var málinu vísað til skipulagsráðs sem á fundi hinn 2. febrúar s.á. frestaði erindinu.  

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. apríl 2005 var tekin fyrir umsókn um byggingarleyfi til breytinga á fasteigninni að Steinaseli 8.  Var óskað eftir því að veitt yrði leyfi fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í áður óuppfylltu sökkulrými.  Jafnframt að heimilað yrði að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, og að þak yrði reist yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði.  Þá var óskað eftir því að veitt yrði leyfi til að breyta gluggum á fyrstu hæð hússins.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem vísaði því til umsagnar hverfisarkitekts auk lögfræði og stjórnsýslu.  Hinn 13. maí 2005 var málið tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa sem féllst á framkomið erindi með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Umsóknin var tekin fyrir á ný á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 17. maí 2005 og frestað en bókað að ekki væru gerðar athugasemdir við málið vegna skipulags.  Hinn 9. ágúst 2005 var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og því enn frestað.  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 30. ágúst 2005 var eftirfarandi fært til bókar:  „Stærð:  Áður gerð stækkun 70,2 ferm., viðbygging 6,8 ferm., samtals 77 ferm., 329.4 rúmm.  Útigeymslur og skýli yfir verönd (B-rými) samtals 56.8 ferm., 150.4 rúmm … Samþykkt.“ 

Hefur kærandi skotið fyrrgreindri ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.  

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að verði þak hússins að Steinaseli 8 hækkað muni útsýni úr húsi hans yfir Kópavog, Reykjavík og Snæfellsjökul hverfa en húsið hafi verið hannað með það í huga að útsýnis mætti sem best njóta.  Um augljósa verðmætaskerðingu á húseign kæranda sé að ræða.  Hæð og stærð húsa í umræddu hverfi hafi verið ákveðin með byggingarskilmálum þegar hverfið hafi verið hannað og skjóti það skökku við að breyta einbýlishúsi í einbýlishúsahverfi í þríbýlishús.  Hækkun á þaki viðbyggingar og svölum sé hafnað algjörlega en hús kæranda hafi verið hannað þannig þegar það hafi verið byggt um 1980 að hann gæti notið þess útsýnis sem lóðin bjóði uppá.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld halda því fram að hin kærða samþykkt byggingarfulltrúa byggist á því að viðbygging í suður sé ekki lengur inni á uppdráttum sem lokuð bygging heldur hálfopið rými (B-rými) sem ekki sé nú hluti af fermetratölu húss, en hafi verið það áður.  Viðbygging í norður, sem sé útbyggður gluggi og sorpgeymsla, teljist svo óveruleg að hún hafi ekki verið talin skipta máli í þessu sambandi.  Sýnt hafi verið fram á að hús í nágrenninu væru öll álíka stór og umfram hámarksstærðir samkvæmt deiliskipulagi.  Af hálfu borgaryfirvalda sé vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 11. maí 2005.  Þar segi að svo virðist sem stærð hússins hjá fasteignamati sé röng þar sem samþykktar teikningar sýni hús sem sé u.þ.b. 320 fermetrar að flatarmáli en 392,2 fermetrar samkvæmt umsókn. Aukning byggingarmagns komi fyrst og fremst til af því að verið sé að gera grein fyrir rými sem áður hafi verið skilgreint sem uppfyllt rými og breytingin hafi því óveruleg umhverfisleg áhrif.  Aðrar viðbætur séu smávægilegar og innan byggingarreits.  Heildarbyggingarmagn á lóðinni sé orðið nokkuð mikið en þar sem húsið sé tvær hæðir verði ásættanlegur hluti lóðarinnar eftir til útivistar.  Þá segi í umsögn skipulagsfulltrúa að þróun byggðar í eldri einbýlishúsahverfum borgarinnar hafi víða orðið þannig að byggingarmagn á lóðum sé meira en deiliskipulag hafi reiknað með, fordæmi fyrir slíku séu því mörg og í mörgum tilvikum hafi húsin í upphafi verið samþykkt stærri en heimilt hafi verið.  Niðurstaða skipulagsfulltrúa hafi því, með vísan til þess sem að ofan greini og þess að breytingar séu innan byggingarreits, verið sú að ekki hafi verið gerð athugasemd við erindið.

Borgaryfirvöld vísi jafnframt í umsögn skipulagsfulltrúa frá 25. ágúst 2005 vegna nýtingarhlutfalls lóðarinnar.  Þar segi að komið hafi í ljós að brúttóflatarmál að viðbættum B-rýmum sé nokkru hærra en umsögn skipulagsfulltrúa frá 11. sama mánaðar byggi á.  Tilgreint sé að stærð lóðarinnar sé 847 fermetrar að flatarmáli, uppgefin núverandi heildarstærð hússins sé 327,1 fermetri og nýtingarhlutfall 0,39.  Heildarstærð eftir breytingu við gerð umsagnar hinn 11. maí 2005 hafi verið 393,2 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,46.  Heildarstærð með B-rýmum sé 462,5 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,55 en samkvæmt deiliskipulaginu sé stærð hússins 339 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,4.  Byggingarmagnsaukningin á lóðinni sé til komin að mestu vegna þess að verið sé að gera grein fyrir rými sem áður hafi verið skilgreint sem uppfyllt rými í kjallara og því að verið sé að loka af rými inni í miðju húsi og hafi breytingin því óveruleg umhverfisáhrif í för með sér.  Málið eigi sér nokkuð langa forsögu og hafi umsóknin þróast þannig að breytingarnar séu nú innan ramma deiliskipulagsins og byggingarreits hvað aðra þætti varði en það að nýtingarhlutfallið sé hærra en leyfilegt sé.  Þá sé ennfremur bent á að þróun byggðar í hverfum frá þessum tíma hafi orðið þannig að vegna framkvæmda hafi orðið til rými sem ekki séu hluti af samþykktum aðaluppdráttum og liggi því oft ekki fyrir í raun upplýsingar um byggingarmagn á lóðum.  Ef til staðar ætti að vera greinargóð mynd af nýtingu lóða á svæðum frá þessum tíma, miðað við gildandi skilgreiningu reglugerðar á útreikningi nýtingarhlutfalls, þar sem kveðið sé á um að B-rými skuli reikna með til nýtingarhlutfalls á lóð, þyrfti að fara í veigamikla rannsóknarvinnu.  Niðurstaða skipulagsfulltrúa sé sú að umsóknin víki lítillega frá ákvæðum deiliskipulags um nýtingarhlutfall en í ljósi þess sem áður sé rakið sé mælt með því að ekki verði gerð athugasemd við erindið.

Samkvæmt öllu fyrrgreindu telji Reykjavíkurborg að réttilega hafi verið staðið að samþykkt byggingarleyfis og að meðferð þess hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytt útlit götumyndar, aukið skuggavarp og aðrar breytingar enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í tilgreindum lögum að deiliskipulag geti tekið breytingum.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
 
Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er því haldið fram að tilgangur þess að ráðist hafi verið í framkvæmdir sé þríþættur.  Í fyrsta lagi þurfi að lagfæra steypuskemmdir á húsinu og stækka borðstofu.  Í öðru lagi að stækka eldhúsið sem sé of lítið en svalir, sem séu fyrir enda þess, séu litlar, gagnslausar og safni aðeins óhreinindum.  Í þriðja lagi að auka geymslupláss.  Byggingarleyfishafi telji að ofangreindar framkvæmdir auki verðgildi eignarinnar sem hafi jákvæð áhrif á sölu húsa í næsta nágrenni.

Þá sé því haldið fram að kærandi máls þessa hafi farið með rangfærslur í bréfum sínum til byggingarfulltrúa.  Ekki sé unnt að fallast á að með breytingum á húsinu verði það að fjölbýlishúsi.  Húsið að Steinaseli 8 sé tvær einingar og með framkvæmdunum sé verið að gera húsið að betri íverustað. 

Ekki sé farið fram á hækkun hússins heldur muni tillögurnar fela það í sér að þaklínu verði fylgt.  Þak hússins hafi verið lækkað enn frekar frá því að fyrst hafi verið lögð inn umsókn um breytingu á húsinu þrátt fyrir að breytingar hafi aldrei valdið auknu skuggavarpi gagnvart íbúum Skagasels 8.  Málið hafi tekið langan tíma, eða um tvö og hálft ár, og valdið byggingarleyfishafa fjárhagslegu tjóni þar sem til hafi staðið að selja húsið en ekki hafi getað orðið úr því vegna þessa seinagangs. 

Á það sé bent að þegar húsið að Steinaseli 8 hafi verið byggt hafi verið algengt að ekki hafi verið fyllt upp í rými sem mynduðust í sökklum.  Þannig hafi málum verið háttað í húsinu að Steinaseli 8 og hafi lega klappar verið látin ráða gólfhæð í einstökum rýmum.  Því hafi húsið í upphafi verið skráð minna hjá embætti byggingarfulltrúa en hjá Fasteignamati ríkisins. 

Þegar unnið hafi verið að breytingum á húsinu hafi komið í ljós að helsta vandamálið yrði að nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði of hátt.  Í útreikningum frá skipulagsfulltrúa hafi komið fram að Staðarsel 8 og Steinasel 8 væru stærstu húsin í hverfinu.  Samkvæmt útreikningunum sé nýtingarhlutfall Staðarsels 8 0,49 og við það hafi verið miðað sem hámark fyrir Steinasel 8. 

Eftir synjun borgaryfirvalda á beiðnum um stækkun hússins hafi verið farin vettvangsskoðun og þá komið í ljós að aðferð við útreikning á brúttóstærð hafi verið röng.  Hafi hönnuður breytinganna ákveðið að kanna útreikninga brúttóflatarmáls og breytingu á skipulags- og byggingarlögum.  Samkvæmt frumvarpi til laga um breytingu á skipulags- og byggingarlögum, þingskjali 199, 190. mál á 126. löggjafarþingi og athugasemdum með frumvarpinu, beri að reikna A- og B-rými, að undanskildum svölum, til brúttóflatarmáls við útreikning á nýtingarhlutfalli.  Sé því haldið fram að fram til þessa hafi verið miðað við brúttóflöt, birt flatarmál, samkvæmt skráningartöflu.  Gerðar hafi verið leiðréttingar á brúttóflatarmáli samkvæmt þessu. 

Einnig hafi komið í ljós að upplýsingar um stærð hússins að Staðarseli 8 hafi verið rangar.  Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins sé það hús 421,1 fermetri, birt stærð, og lóðin 710 fermetrar sem geri 0,594 í nýtingarhlutfall.  Óljóst sé hvernig standi á því að gamlar fermetratölur hafi verið notaðar í tilfelli Staðarsels 8 til að finna áður samþykkt nýtingarhlutfall.  Brúttóflatarmál samkvæmt skipulags- og byggingarlögum fyrir Staðarsel 8 sé það sama og birta flatarmálið.  Séu teikningar að Staðarseli 8 skoðaðar komi í ljós að þær hafi verið samþykkar hinn 1. október 2002 eða rúmu ári áður en fundið hafi verið út að hámarkið fyrir hverfið skyldi vera 0,49.  Ekki sé hönnuðinum kunnugt um að þær teikningar hafi verið grenndarkynntar eða að gerð hafi verið deiliskipulagsbreyting. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík ásamt leyfi til þess að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar hússins, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar þess.  Fram kemur í bókun byggingarfulltrúa að áður gerð stækkun hússins sé 70,2 fermetrar, viðbygging 6,8 fermetrar, eða samtals 77 fermetrar.  Þá segir einnig að útigeymslur og skýli yfir verönd, eða svokölluð B-rými, séu samtals 56,8 fermetrar.

Í gildi er deiliskipulag fyrir Seljahverfi, Selhrygg, samþykkt í borgarráði hinn 17. desember 1974, sbr. 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997.  Samkvæmt því deiliskipulagi er leyfilegt nýtingarhlutfall lóða á svæðinu allt að 0,4.  Húsið að Steinaseli 8 er samkvæmt eldri samþykktum teikningum 327,1 fermetri að stærð, lóð þess 847 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,39.  Eins og áður segir felst í hinni kærðu samþykkt m.a. heimild til að byggja við fyrstu og aðra hæð á austurhlið hússins og reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar þess.  Að loknum þessum breytingum á húsinu, ásamt þeim er áður hafa verið gerðar, verður fermetrafjöldi þess rúmlega 460 og nýtingarhlutfall um 0,5.  Er því ljóst að hið umdeilda byggingarleyfi fer talsvert út fyrir nýtingarheimildir þær er á svæðinu gilda.

Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum er heimilt að hafa tvær íbúðir í húsinu að Steinaseli 8 og í sérákvæði þeirra nr. 1.1 segir að önnur íbúðin megi þó aldrei vera stærri en 70 fermetrar.  Í húsinu eru tvær íbúðir sem eftir breytingar samkvæmt hinni kærðu samþykkt yrðu báðar talsvert umfram greind stærðarmörk.  Samkvæmt þessu brýtur hið kærða byggingarleyfi einnig í bága við deiliskipulagsskilmála þá er á svæðinu gilda hvað þetta varðar.   

Er borgaryfirvöldum barst fyrst beiðni um breytingar á húsinu að Steinaseli 8 var erindið grenndarkynnt og síðan hafnað.  Síðar var lögð fram umsókn um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar og var sú umsókn grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 26. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var henni einnig hafnað og kom því aldrei til þess að deiliskipulagi væri breytt vegna umræddrar lóðar.

Með hinni kærðu ákvörðun var veitt byggingarleyfi til breytinga og stækkunar hússins.  Var leyfið veitt þrátt fyrir að í umsögn skipulagsfulltrúa um málið kæmi fram að umsóknin viki lítillega frá ákvæðum deiliskipulags þar sem nýtingarhlutfall væri hærra en þar væri gert ráð fyrir. 

Í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að byggingarframkvæmdir skuli vera í samræmi við samþykkt deiliskipulag en eins og að framan er rakið brýtur hið kærða byggingarleyfi gegn heimildum skipulags eins og að framan er lýst og verður af þeim sökum fellt úr gildi.  Breytir það ekki þeirri niðurstöðu þótt það kunni að hafi verið látið átölulaust að vikið væri frá gildandi skipulagi við byggingu einstakra húsa á svæðinu á áttunda og níunda áratug síðustu aldar, löngu fyrir tíð núgildandi laga og reglugerða um skipulags- og byggingarmál.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005, sem endurnýjuð var 10. október 2006, fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík ásamt leyfi til þess að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar hússins, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar þess, er felld úr gildi. 

 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________                           _____________________________
     Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

118/2007 Fífuhvammur

Með

Ár 2007, mánudaginn 24. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 118/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar  Kópavogs frá 22. ágúst 2007 um að veita leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr ásamt skyggni yfir innkeyrslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. september 2007, er barst úrskurðarnefndinni 13. sama mánaðar, kærir Guðmundur Ágústsson hdl., f.h. eigenda fasteignarinnar nr. 27 við Fífuhvamm í Kópavogi þá ákvörðun byggingarnefndar  Kópavogs frá 22. ágúst 2007 að veita leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr ásamt skyggni yfir innkeyrslu á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 11. september 2007.

Kærendur krefjast þess að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Úrskurðarnefndinni hafa borist andmæli Kópavogsbæjar og byggingarleyfishafa og er málið nú tekið til úrskurðar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik og rök:  Á fundi skipulagsnefndar þann 3. apríl 2007 var tekið fyrir erindi frá lóðarhafa að Fífuhvammi 25 þar sem óskað var eftir leyfi til að byggja 62,5 m² bílskúr austan við húsið að Fífuhvammi 25.  Í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997 samþykkti skipulagsnefnd að senda málið í kynningu til lóðarhafa Fífuhvammi 23 og 27 og Víðihvammi 16, 18 og 20.  Kynningartíma lauk 15. maí 2007 og bárust athugasemdir frá lóðarhafa að Fífuhvammi 27.  Á fundi skipulagsnefndar þann 19. júní 2007 var erindið lagt fram að nýju ásamt umsögn bæjarskipulags.  Skipulagsnefnd ákvað á þeim fundi að fela skipulagsstjóra að ræða við aðila máls. 

Á fundi skipulagsnefndar þann 3. júlí var erindið tekið fyrir að nýju og samþykkt með nokkrum breytingum.

Þann 23. júlí barst erindi til skipulagsnefndar þar sem gerðar voru athugasemdir við afgreiðslu nefndarinnar en á fundi bæjarráðs þann 16. ágúst 2007 var ákvörðun skipulagsnefndar samþykkt.

Þessa málsmeðferð skipulagsnefndar kærðu kærendur til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 3. september 2007, sem barst nefndinni hinn 7. september og er það kærumál jafnframt til meðferðar hjá nefndinni.

Umsókn byggingarleyfishafa var tekin fyrir í byggingarnefnd Kópavogs hinn 22. ágúst 2007 og afgreidd með svofelldri bókun: „Samþykkt, þar sem teikningar eru í samræmi við byggingar- og skipulagslög nr. 73/1997, með síðari breytingum. Nefndin leggur til að bæjarstjórn samþykki afgreiðslu byggingarnefndar.“  Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn  11. september 2007.

Skutu kærendur þessari ákvörðun byggignarnefndar til úrskurðarnefndarinnar með bréfi sem móttekið var hinn 13. september 2007 svo sem að framan greinir.

Af hálfu Kópavogsbæjar er á því byggt að málsmeðferð hafi verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997.  Grenndaráhrif hinnar umdeildu byggingar séu óveruleg þagar tillit sé tekið til hávaxinna trjáa á lóðamörkum.  Engin efni séu því til þess að fallast á kröfur kærenda, þvert á móti beri að hafna þeim.

Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Mótmælir hann, sem röngum og órökstuddum, staðhæfingum kærenda um að framkvæmdir muni hafa í för með sér  mikla röskun á svæðinu. Þá mótmælir hann þeirri fullyrðingu kærenda að fyrirhuguð bygging sé veruleg breyting á þegar staðfestu skipulagi svæðisins. Á þessu svæði séu bílskúrar nánast við hvert hús, nema hús byggingarleyfishafa.  Þá muni magn bygginga á lóð hans ekki verða meira eftir byggingu greinds bílskúrs en á öðrum lóðum á svæðinu.

Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir máli sínu sem ekki verða rakin í úrskurði þessum en nefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar er ekki tekin með tilvísun til þeirrar grenndarkynningar sem skipulagsnefnd hafði staðið fyrir, en ætla verður að niðurstaða grenndarkynningarinnar hafi átt að verða grundvöllur ákvörðunar um byggingarleyfi.  Ekki er heldur neitt að því vikið í hinni kærðu ákvörðun hvernig staðið skuli að framkvæmdum með tilliti til þeirra trjáa sem eru á lóð kærenda, nærri mörkum hennar gagnvart lóð byggingarleyfishafa.  Kemur þó fram í endurskoðaðri umsögn bæjarskipulags um framkomnar athugasemdir að umrædd tré verði væntanlega til trafala við byggingu bílgeymslunnar.  Er rökstuðningi byggingarnefndar hvað þetta varðar stórlega áfátt og fer það í bága við ákvæði 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Af málsgögnum verður einnig ráðið að skipulagsyfirvöld hafi talið að samkomulag væri komið á milli kærenda og byggingarleyfishafa um hinar umdeildu framkvæmdir, en þeirri staðhæfingu hefur verið mótmælt af hálfu kærenda og hefur ekkert undirritað samkomulag verið lagt fram í málinu.  Þá þykja áhöld um það hvort hið kærða byggingarleyfi rúmist innan heimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eins og það ákvæði hefur verið skýrt, en ekki mun vera í gildi deiliskipulag fyrir umrætt svæði.

Þegar litið er til þess sem að framan er rakið þykir svo veruleg óvissa ríkja um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Ber bæjarstjórn að framfylgja úrskurði þessum, sbr. 6. mgr. 8. gr. l. nr. 73/1997.  Jafnframt er lagt fyrir bæjaryfirvöld að hlutast til um að öryggi á verkstað verði tryggt meðan stöðvun framkvæmda varir.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir, sem hafnar eru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi við byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 25 við Fífuhvamm í Kópavogi, skulu stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Jafnframt er lagt fyrir bæjaryfirvöld í Kópavogi að hlutast til um að öryggi á verkstað verði tryggt meðan stöðvun framkvæmda varir.

 

    
__________________________ 
                           Hjalti Steinþórsson                          

 

_____________________________         ____________________________              
      Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson                                

des 22
Love0

32/2006 Jöklasel

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 18. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent. 

Fyrir var tekið mál nr. 32/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til að byggja steinsteypta bílskúra fyrir fjóra bíla norðaustanvert við lóð nr. 21-23 við Jöklasel í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kæra G og Í, Fjarðarseli 31, Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 að veita leyfi til að byggja steinsteypta bílskúra fyrir fjóra bíla norðaustanvert við lóð nr. 21-23 við Jöklasel í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarráðs hinn 16. apríl 2006. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var þess krafist að framkvæmdir, sem hafnar voru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, yrðu stöðvaðar.  Með úrskurði uppkveðnum hinn 18. maí 2006 var kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda hafnað. 

Málsatvik:  Ráðið verður af málsgögnum að snemma árs 2004 hafi komið fram ósk frá eigendum íbúða að Jöklaseli 21-23 um að fá að byggja fjóra bílskúra á landspildu í eigu Reykjavíkurborgar norðaustan við lóð umræddra húsa.  Var erindið tekið til athugunar hjá embætti skipulagsfulltrúa og hlaut jákvæðar undirtektir.  Var því beint til umsækjenda að láta vinna tillögu að breyttu skipulagi svæðisins þar sem gert væri ráð fyrir byggingu umræddra skúra.  Létu umsækjendur vinna tillögu að breyttu skipulagi og var samþykkt á fundi skipulagsráðs hinn 8. júní 2005 að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Jöklaseli 1-19 (oddatölur). 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir að nýju í skipulagsráði og tillagan samþykkt á fundi ráðsins hinn 20. júlí 2005, með vísan til 12. gr. samþykkta fyrir skipulagsráð, en engar athugasemdir höfðu borist við tillöguna.  Var tillagan send Skipulagsstofnun til afgreiðslu með bréfi, dags. 22. júlí 2005.  Með bréfi, dags. 28. júlí 2005, lýsti Skipulagsstofnun þeirri afstöðu sinni að ekki væri gerð athugasemd við að birt yrði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda og var sú auglýsing birt hinn 17. ágúst 2005. 

Hinn 16. ágúst 2005 sóttu húsfélögin að Jöklaseli 21 og 23 um byggingarleyfi fyrir fjórum bílskúrum í samræmi við hið breytta skipulag.  Endanlegir uppdrættir, dags. 3. febrúar 2006, voru samþykktir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 14. febrúar s.á. og var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarráðs hinn 16. sama mánaðar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er því haldið fram að bygging bílskúra suðaustan við eign þeirra að Fjarðarseli 31 muni skerða útsýni frá eigninni og skyggja verulega á sól í garði.  Þarna hafi áður verði grænt svæði samkvæmt deiliskipulagi sem í gildi hafi verið allt frá árinu 1978.  Engin grenndarkynning hafi farið fram gagnvart hagsmunaaðilum við Fjarðarsel og hafi því ekki verið farið að lögum við undirbúning málsins.  Þá sé stærð og hæð fyrirhugaðra bílskúra meiri en eðlilegt geti talist og bent sé á að byggingarfulltrúi hafi gert athugasemd vegna þessa.  Verulega hafi skort á að rök byggingarleyfishafa, sem færð hafi verið fram vegna framkominna athugasemda byggingarfulltrúa, hafi verið fullnægjandi og ekki hafi verið tekið tillit til næsta umhverfis.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld hafa lagt fram gögn í máli þessu og vísa til þeirra máli sínu til stuðnings en ekki hefur verið lögð fram sérstök greinagerð af þeirra hálfu í málinu.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá nefndinni.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var gerð breyting á deiliskipulagi umrædds svæðis haustið 2005 þar sem gert var ráð fyrir byggingu bílskúra þeirra sem um er deilt í málinu.  Var auglýsing um skipulagsbreytinguna birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. ágúst 2005 og verður að líta svo á að hún teljist almenningi kunn frá þeim tíma.  Skipulagsákvörðun þessi var ekki kærð til úrskurðarnefndarinnar og hefur henni ekki verið hnekkt.  Er hún því bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Af málsgögnum verður ekki annað ráðið en að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við fyrrgreint deiliskipulag.  Verða íbúar skipulagssvæðis að sætta sig við framkvæmdir sem stoð eiga í gildandi skipulagi, en geta eftir atvikum átt bótarétt skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi gildistaka skipulagsins valdið þeim tjóni. 

Með vísan til þess sem að ofan greinir er ekki fallist á að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til að byggja steinsteypta bílskúra fyrir fjóra bíla norðaustanvert við lóð nr. 21-23 við Jöklasel í Reykjavík verði felld úr gildi.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                  ____________________________
   Þorsteinn Þorsteinsson                                       Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

74/2006 Unnarbraut

Með

Ár 2007, föstudaginn 7. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 74/2006, kæra á samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness um að veita leyfi til að byggja við húsið að Unnarbraut 15 á Seltjarnarnesi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2006, er barst úrskurðarnefndinni 1. október s. á., kærir E f.h. eigenda hússins að Unnarbraut 13, Seltjarnarnesi þá ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006 að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi.  Á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006 var ofangreind afgreiðsla samþykkt.   

Kærendur krefjast þess að felld verði úr gildi samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar. Með bréfi, dags. 6. október 2006, var þess jafnframt krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir yrðu stöðvaðar.  Ekki kom til þess að framkvæmdir hæfust við viðbygginguna.  Hefur krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki verið tekin til úrlausnar.

Málavextir:  Á lóðinni að Unnarbraut 15 er tvíbýlishús á tveimur hæðum og er grunnflötur hússins 137,34 fermetrar.  Birt flatarmál fyrstu hæðar er 116,4 fermetrar og annarrar hæðar 132,8 fermetrar.  Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 11. maí 2006 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja við tilgreint hús þannig að heimilt yrði að stækka það í átt frá götu og þar með hvora hæð um u.þ.b. 30 fermetra.  Samþykkt var að senda málið í grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997. 

Kærendur eru eigendur að raðhúsum á lóðinni númer 13 við Unnarbraut og eru þau merkt 13a, 13b og 13c talið frá götu.  Snúa stofur, sólskálar og litlir garðar suðvestan húsanna að húsi byggingarleyfishafa að Unnarbraut 15.  Gerðu kærendur athugasemdir við fyrirhugða viðbyggingu sem þeir töldu rýra gæði húseigna sinna verulega.

Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 13. júlí 2006 og niðurstaða grenndarkynningar kynnt.  Málið var enn tekið fyrir hjá nefndinni hinn 17. ágúst en afgreiðslu frestað og samþykkt að skoða málið nánar á vettvangi.  Á fundi nefndarinnar hinn 31. ágúst 2006 var umsóknin loks afgreidd með eftirfarandi hætti: „Umsóknin samþykkt. Byggingarfulltrúa jafnframt falið að svara athugasemd sem borist hafði við grenndarkynningu“.   

Hafa kærendur kært samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að ekki sé til deiliskipulag að svæðinu sem heimili að byggt sé við húsið að Unnarbraut 15.  Er vísað til þess að kærendur hafi mótmælt framkvæmdum vegna viðbyggingarinnar með bréfi, dags. 14. júní 2006, en ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda þeirra við vinnslu málsins.  Telja kærendur að með fyrrgreindri ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar hafi verið gengið mjög gróflega á rétt þeirra og lífsgæði og verðgildi eignar þeirrar verið rýrt verulega.  Kærendur bendi sérstaklega á að óbætanleg skerðing verði á birtu við miðhúsið nr. 13b og útsýni frá því til hafs hverfi algjörlega og verði framvegis ekkert nema að vegg hússins að Unnarbraut 15.
 
Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að þar sem hvorki sé fyrir hendi deiliskipulag að svæðinu né um umfangsmikla viðbyggingu að ræða eigi grenndarkynning samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 við.  Ekki sé um að ræða breytingu á notkun hússins og viðbyggingin falli vel að húsinu og yfirbragði hverfisins.  Bent sé á að núverandi nýtingarhlutfall lóðarinnar að Unnarbraut 15 sé lágt miðað við hverfið allt og aðliggjandi lóðir eða 0,37 en verði 0,44 eftir hina umdeildu stækkun, sem sé innan viðmiðunarmarka lóða í nágrenninu.  Viðbyggingin verði sjö metra frá lóðarmörkum Unnarbrautar 13 og birtuskerðing óveruleg af hennar völdum.  Þá telji bæjaryfirvöld að útsýnisskerðing vegna viðbyggingarinnar verði ekki meiri en búast megi við í þéttbýli. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Vísar byggingarleyfishafi til þess að hvorki sé til deiliskipulag fyrir lóð hans né lóð kærenda.  Því sé mótmælt að ekki hafi verið til staðar heimild til að stækka hús hans en öll leyfi hafi verið fengin til stækkunar þess.  Hafi hann og byggingaryfirvöld farið í öllu eftir þeim lagareglum og reglugerðum sem hér gildi.  Grenndarkynning hafi átt sér stað og viðkomandi aðilum verið leyft að neyta andmælaréttar síns.  Nægilegt hafi verið að grenndarkynna málið en um óverulega breytingu sé að ræða á byggðamynstri hverfisins. Vísi byggingarleyfishafi máli sínu til stuðnings í  dóm Hæstaréttar nr. 114/2001 og úrskurð úrskurðarnefndarinnar i máli nr. 80/2005.  Þá sé á það bent að kærendur hafi marg oft óskað eftir því að fá að stækka hús sín og hafi það verið samþykkt.

Því sé andmælt að umrædd viðbygging valdi útsýnisskerðingu í íbúð 13a enda sé það ekki til staðar en jafnframt sé því andmælt að útsýnisskerðing verði í íbúð 13c þar sem viðbyggingin taki mið af byggingarlínu á aðalbyggingu hússins nr. 17, en sú lína marki útsýni úr þessari íbúð.  Byggingarleyfishafi neiti því ekki að viðbyggingin hafi áhrif á núverandi útsýni úr íbúð 13b en telji að það byggist m.a. á því að ekki hafi verið gerðar eðlilegar breytingar á garðinum við húsið nr. 15, en yrði svo gert myndi núverandi útsýni af neðri hæð hússins nr. 13b skerðast með sambærilegum hætti og þá yrði ekkert útsýni af neðri hæð þess húss.   Hús kærenda sé fjórða hús frá sjávarlínu og einkennilegt sé ef slík staða geti hindrað hógvær áform íbúa í nærliggjandi húsum til framkvæmda.

Byggingarleyfishafi bendi á að hafa verði í huga að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Þá telji byggingarleyfishafi að taka beri mið af jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og beita jafnræðissjónarmiðum og sé í því sambandi bent á að byggt hafi verið við allar þrjár íbúðir hússins að Unnarbraut 13 á undanförnum árum.  Athygli sé vakin á því að nýtingarhlutfall lóðar byggingarleyfishafa sé mun lægra en lóða í kring.  Eftir stækkun muni nýtingarhlutfallið verða 0,41 en lóðin sé 900 fermetrar eða 11% stærri en lóð kærenda.  Nýting lóðar kærenda sé 0,58 og því um 100 fermetra eða 21% meira byggingarmagn þar en á lóðinni að Unnarbraut 15.

Byggingarleyfishafi bendi á að við útlitshönnun og útfærslu á viðbyggingu hafi verið lögð rík áhersla á að heildarmynd hússins héldist og væri í fullu samræmi við upphaflegt útlit þess.  Viðbyggingin hafi engin áhrif á götumynd og snúi frá götu í átt að bílskúr og stórum garði.  Ytri mörk stækkunar hafi verið miðuð við samsvarandi línu á aðalbyggingu. Þá sé vitnað til orða byggingarfulltrúans á Seltjarnarnesi þess efnis að breyting á notkun hússins og viðbygging falli vel að núverandi húsi og yfirbragði. 

Að lokum sé því haldið fram að sjónarmið um athafnafrelsi leiði til þess að heimila verði stækkun húss á lóðinni enda sé um hóflega stækkun að ræða og nýtingarhlutfall eftir stækkun verði eftir sem áður minna en á lóð kærenda.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu sem ekki verða rakin hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 4. september 2007 að viðstöddum fulltrúum kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006,  um að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi. 

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu.  Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra bæri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.

Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði og hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.

Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða stækkun húss sem nemur rúmlega 27% af heildarflatarmáli þess.  Sú hlið hússins sem snýr að eignum kærenda lengist til suðurs um 3,8m en því til viðbótar er gert ráð fyrir 1,0m breiðum steyptum stiga meðfram nýjum suðurgafli hússins frá lóð og upp að útgangi á 2. hæð. 

Úrskurðarnefndin telur að fyrirhuguð viðbygging muni hafa veruleg grenndaráhrif á eignir kærenda, einkum húsið nr. 13b við Unnarbraut.  Lutu athugasemdir kærenda við grenndarkynningu raunar einkum að þessum áhrifum, svo sem að skerðingu á birtu og útsýni og auknu skuggavarpi.  Ekkert var hins vegar að þessum athugasemdum vikið í svari byggingarfulltrúa f.h. skipulags- og mannvirkjanefndar til kærenda og verður ekki ráðið af málsgögnum að nein athugun hafi verið gerð af hálfu byggingaryfirvalda á meintum grenndaráhrifum byggingarinnar.  Bar þó nauðsyn til þess að gera slíka athugun, m.a. til þess að unnt væri að meta hvort nýbyggingin hefði einungis í för með sér óverulegar breytingar.

Með hliðsjón af framansögðu er það mat úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið sýnt fram á að áhrif umdeildar byggingar, sem felur í sér 27% stækkun húss byggingarleyfishafa, geti talist óveruleg.  Voru því ekki skilyrði til þess að veita hið umdeilda byggingarleyfi án þess að unnið væri deiliskipulag fyrir umrætt svæði.  Fær þessi niðurstaða einnig stoð í greinargerð aðalskipulags Seltjarnarness, sem staðfest var af umhverfisráðherra hinn 16. maí 2006, þar sem segir í umfjöllun um þéttingu byggðar í eldri hverfum að stefnt sé að því að á einstökum svæðum verði unnið deiliskipulag þar sem mörkuð verði stefna varðandi þéttingu byggðar.

Hvað varðar tilvísun byggingarleyfishafa til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 80/2005 tekur nefndin fram að í því máli var deilt um breytingu á deiliskipulagi sem gerð var að undangenginni auglýsingu samkvæmt 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og því ekki um sambærilegt úrlausnarefni að ræða við það sem hér er til meðferðar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006, um að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi. 

     

_________________________________          
        Hjalti Steinþórsson                          

 

_____________________________                  ____________________________
            Þorsteinn Þorsteinsson                                     Aðalheiður Jóhannsdóttir

des 22
Love0

38/2006 Reykjahlíð

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 38/2006, kæra eigenda hússins að Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir Hulda Rós Rúriksdóttir hdl., f.h. M og S, Helluhrauni 5, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytingu á notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a  við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 6. febrúar 2006, óskaði eigandi húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun húsanna úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Sveitarstjórn tók beiðnina fyrir á fundi hinn 9. febrúar 2006 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að fela sveitarstjóra að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina.  Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir, þ.á m. frá kærendum, og á fundi 27. apríl 2006 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða:  „Með bréfi dags. 6. feb. s.l. óskaði Eldá ehf. eftir leyfi til að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Sveitarstjórn Skútustaðahrepps samþykkti á fundi sínum 9. feb. að fram skyldi fara grenndarkynning sem næði til eigenda og íbúa við Helluhraun. Eftirtöldum eigendum húsnæðis við Helluhraun var sent bréf það sem hér fer á eftir:  Heilbrigðisstofnun Þingeyinga v/ Helluhrauns 17, Birningi ehf v/Helluhrauns 16, Jóni Illugasyni v/Helluhrauns 15, Magnúsi Ómari Stefánssyni og Unni Sigurðardóttur v/Helluhrauns 14, Ásdísi Illugadóttur v/Helluhrauns 13, Rögnvaldi Agli Sigurðssyni v/Helluhrauns 12, Skútustaðahreppi v/Helluhrauns 10 og 18, Landsvirkjun v/Helluhrauns 11, Helluholti v/Helluhrauns 7 og 9, Álfdísi Sigurgeirsdóttur v/Helluhrauns 6, Sigurði Kára Sigfússyni og Margréti Hróarsdóttur v/Helluhrauns 5, Sverri Karlssyni v/Helluhrauns 4, Sparisjóði S-Þingeyinga v/Helluhrauns 3, Karli Viðari Pálssyni v/Helluhrauns 2 og Norrænu Eldfjallastöðinni v/Helluhrauns 1 … Tvær athugasemdir bárust vegna framangreinds bréfs, frá eigendum Helluhrauns 2 annars vegar og frá eigendum Helluhrauns 5 hins vegar. Athugasemdirnar fylgja aftast í fundargerðinni.  Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags– og byggingarmála frá 24. apríl sl. tekur sveitarstjórn ekki undir athugasemdir íbúa Helluhrauns 2 og 5 og heimilar Eldá ehf. að breyta notkun íbúðanna nr. 7a, 8 og 8a úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Samþykkt samhljóða.“  

Kærendur hafa skotið nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að meðal markmiða skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997 sé að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulags- og byggingarmála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila sé ekki fyrir borð borinn, sbr. ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna.  Sama ákvæði sé að finna í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, grein 1.1.  Einnig sé það markmið laganna að stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands og landgæða og að landnotkun sé í samræmi við skipulagsáætlanir.

Fyrirkomulag í húsum við Helluhraun í Mývatnssveit sé nokkuð sérstakt og því þyki rétt að fara yfir lista eigenda húseignanna. 

Heilbrigðisstofnun Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 17.  Þar sé rekin heilsugæslustöð og það komi ekki á óvart að beiðni um leyfi til reksturs gistihúss hafi ekki verið hafnað. Starfsemi sé í húsinu virka daga vikunnar og enginn búi þar að staðaldri.

Kísiliðjan sé eigandi Helluhrauns 16 samkvæmt fundargerð sveitarstjórnar.  Starfsemi Kísiliðjunnar hafi verið lögð af og því enginn til staðar til að koma að mótmælum fyrir hönd eiganda.  Samkvæmt upplýsingum kærenda hafi eigandi fasteigna þeirra er um ræði í máli þessu, keypt húseignina að Helluhrauni 16 og ætli að nota hana undir gistingu.

Jón Illugason, eigandi fasteigna þeirra er um ræði í kærumáli þessu, sé enn fremur eigandi Helluhrauns 15.  Einstaklingurinn Jón Illugason og fjölskylda hans reki Eldá ehf. og sé eigandi Helluholts ehf., sem sé eigandi húseignanna nr. 7 og 9 við Helluhraun.  Því hafi ekki verið að vænta neinna mótmæla frá eigendum húseignarinnar nr. 15 í grenndarkynningu sveitarfélagsins.

Magnús Ómar Stefánsson og Unnur Sigurðardóttir séu eigendur Helluhrauns 14.  Þau búi í húsi sínu en hafi ekki gert athugasemdir.

Ásdís Illugadóttir sé eigandi Helluhrauns 13.  Ásdís sé systir Jóns Illugasonar.  Sterk tengsl séu á milli systkinanna og því hafi mátt búast við að Ásdís mótmælti ekki starfsemi fyrirtækis bróður síns.  Ásdís hafi í gegnum árin leigt út herbergi á sumrin.

Rögnvaldur Sigurðsson sé eigandi Helluhrauns 12.  Hann og fjölskylda hans búi í húsinu og hafi ekki gert athugasemdir.

Skútustaðahreppur sé eigandi Helluhrauns 10 og 18.  Starfsmenn hreppsins búi í húsunum. 

Landsvirkjun sé eigandi Helluhrauns 11.  Þar hafi starfsmenn Landsvirkjunar búið í gegnum árin.  Það komi ekki á óvart þó engin mótmæli hafi borist frá yfirmönnum Landsvirkjunar enda um risafyrirtæki að ræða.

Helluholt ehf. sé eigandi Helluhrauns 7 og 9 en sama fjölskylda sé eigandi að fyrirtækjunum Helluholt ehf. og Eldá ehf.  Ekki sé því unnt að líta öðruvísi á en að þarna sé um sömu aðila að ræða en einungis með sitt hvoru nafninu á félögunum.
  
Álfdís Sigurgeirsdóttir sé eigandi  Helluhrauns 6.  Hún hafi um mjög langt árabil leigt út herbergi til ferðamanna.  Um sé að ræða tvö herbergi.  Vegna þessa hafi ekki mátt vænta nokkurra viðbragða af hálfu Álfdísar.

Kærendur máls þessa séu eigendur Helluhrauns 5.

Sverrir Karlsson sé eigandi Helluhrauns 4.  Engin mótmæli liggi fyrir af hans hálfu.

Sparisjóður S-Þingeyinga sé eigandi Helluhrauns 3.  Starfsemi sparisjóðsins fari fram í þessu húsi á hefðbundnum opnunartíma.  Engin starfsemi sé í húsinu á kvöldin og um helgar.  Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu sparisjóðsins.

Karl Viðar Pálsson sé eigandi Helluhrauns 2.  Fyrir liggi mótmæli af hans hálfu til sveitarstjórnar.

Norræna Eldfjallastöðin sé eigandi Helluhrauns 1.  Þar hafi í gegnum árin búið starfsmenn stöðvarinnar á meðan þeir hafi sinnt tímabundnum verkefnum.  Síðustu árin hafi húsið hins vegar verið notað aðallega sem orlofshús.  Engin mótmæli hafi komið fram af hálfu stofnunarinnar.

Af framangreindri upptalningu sé ljóst að samsetning eigenda húsa við Helluhraun í Mývatnssveit sé alls ekki eins og venjulegt megi teljast.  Í húsum nr. 3 og 17 sé starfsemi sem sé í gangi á hefðbundnum dagvinnutíma, virka daga vikunnar.  Starfsemin hafi ekki truflandi áhrif á þær fjölskyldur sem búi í götunni.  Í húsum nr. 1, 10, 11, 16 og 18 hafi fram til þessa búið einstaklingar sem hafi unnið á vegum eigenda húsanna í sérverkefnum í sveitinni og séu eins og hver önnur fjölskylda.  

Í húsum nr. 13 og 15 búi systkinin Jón og Ásdís.  Fjölskyldan hafi stofnað fyrirtækið Eldá ehf. fyrir mörgum árum og hafi starfsemi fyrirtækisins verið öll á sviði ferðaþjónustu.  Starfsemin hafi hafist á jörðinni Bjargi með gistingu, tjaldstæðum og rútuferðum sem boðið hafi verið upp á.  Með árunum hafi fyrirtækið vaxið og því hafi fjölskyldan brugðið á það ráð að færa gistiþjónustu í þorpið.  Það sé afar hentugt að hafa gistinguna í sömu götu og eigendur fyrirtækisins búi.  Húsverð hafi einnig verið lágt og mun hagstæðara að kaupa hús en byggja ný til starfseminnar. 

Í Helluhrauni nr. 6 hafi eigandi hússins alltaf selt gistingu í nokkrum rúmum.  Eigandinn hafi búið þar ein og hafi drýgt tekjur sínar með þessu.

Í húsunum nr. 2, 4, 5, 12 og 14 búi fjölskyldur sem séu ótengdar rekstraraðila Eldár ehf. eða „bara venjulegar fjölskyldur“ sem búi í húsum sínum.  Eftir framangreinda upptalningu sé því auðvelt að segja að reikna hefði mátt með því að eigendur þessara húsa myndu hafa skoðanir á því hvort þeir teldu eitthvað athugavert við að fleiri leyfi yrðu veitt til reksturs gistiheimila í götunni.

Í hinni kærðu ákvörðun geri sveitarstjórnin rökstuðning úrskurðarnefndarinnar í kærumáli nr. 59/2005 að sínum.  Kærendur mótmæli þessum rökstuðningi fyrir afgreiðslu málsins. 

Af hálfu kærenda sé byggt á því að samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 sé heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn valdi ekki nágrönnum ónæði.  Enn fremur sé byggt á því að ýmis þjónustustarfsemi sé í húsunum við Helluhraun, þ.á m. að nú þegar sé gistiheimili í götunni.  Bent sé á að „gistiheimili“ sem rekin hafi verið í samræmi við skipulag sveitarfélagsins sé einungis í tveimur húsum, þ.e. í húsi Álfdísar nr. 6 og í húsi Ásdísar í húsi nr. 13.  Skynsemd hverrar manneskju geti sagt að það sé sitthvað að nokkur rúm séu leigð út í einu húsi eða hvort rekið sé gistiheimili í skipulögðum rekstri eins og fyrirtæki Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans.  Þó að seld hafi verið út nokkur gistirúm í götunni fram til þessa geti það ekki með nokkru móti verið rökstuðningur fyrir því að veita heimild til reksturs gistiheimilis í götunni. 

Rekstur gistiheimila fyrirtækja Jóns Illugasonar og fjölskyldu hans hafi haft veruleg áhrif nú þegar á aðra íbúa götunnar því að hann hafi rekið gistiheimili án heimildar um nokkurt skeið.  Kvartanir íbúa götunnar hafi ekkert haft að segja.  Hins vegar hafi íbúar götunnar orðið varir við bíla er tengist gistiheimilinu auk þess sem ekki hafi verið hikað við að kvarta við íbúa götunnar hafi rekstraraðilar talið að það hefði truflandi áhrif á gesti gistiheimilisins ef íbúar hafi haft of mikinn hávaða við hús sín á sumarkvöldum.

Þeirri röksemd sé harðlega mótmælt af kærendum að rekstur gistiheimilis í húsunum við Helluhraun 7a, 8 og 8a fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi svæðisins.  Þó að segi í aðalskipulagi svæðisins að heimilað sé að reka gistiaðstöðu geti það átt við um þau tilvik þegar heimili selji út gistirúm í húsum sínum.  Það geti ekki átt við um rekstur gistiheimilis. Það sé allt önnur notkun húsnæðisins og alls ekki hægt að nefna í sömu setningu. 

Kærendur hafni þeim röksemdum fyrir leyfisveitingunni að nú þegar sé ýmiss konar þjónustustarfsemi í götunni við Helluhraun.  Eins og áður hafi verið nefnt sé ekki hægt að líkja rekstri pósthúss, bankastofnunar og heilsugæslu við rekstur gistiheimilis.  Eins og áður hafi verið nefnt séu framangreindar þjónustustofnanir reknar á virkum dögum á dagvinnutíma.  Allt annað eigi við um gistiheimili eins og áður hafi verið nefnt.    

Með því að heimila rekstur gistiheimilis í húsum þeim er um ræði í máli þessu sé farið gegn markmiði 1. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997, þar sem búið sé þá að heimila allt aðra starfsemi í götunni heldur en sé til staðar nú þegar og sem aðalskipulag svæðisins geri ráð fyrir að undanskilinni leyfisveitingu vegna Helluhrauns 9, sem fjallað hafi verið um í úrskurði nefndarinnar nr. 59/2005.

Við Helluhraun séu einungis íbúðarhús öðru megin götunnar.  Þeim megin sem ekki sé byggt sé friðað hraun svo ekki muni verða byggt þar í framtíðinni eða gerð bílastæði.

Málsrök Skútustaðahrepps:  Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess að forsaga kærumáls þessa sé sú að á árinu 2005 hafi eigandi hússins að Helluhrauni 9 óskað eftir því við sveitarstjórn að breyta notkun hússins úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Fram hafi farið grenndarkynning og hafi borist athugasemdir frá eigendum tveggja húsa, þ.á m. kærendum máls þessa.  Í framhaldinu hafi sveitarstjórn hafnað beiðni um breytt not hússins og hafi sú ákvörðun verið kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði hinn 24. apríl 2006 hafi fellt synjunina úr gildi. 

Í febrúar árið 2006 hafi sveitarstjórn borist erindi frá forsvarsmanni eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a, sem sé sá hinn sami og eigandi hússins nr. 9 við Helluhraun, þar sem sótt hafi verið um leyfi til að breyta notkun hinna fyrrnefndu húsa nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Fram hafi farið grenndarkynning og hafi athugasemdir borist, þ.á m. frá kærendum.  Í ljósi úrskurðar úrskurðarnefndarinnar hinn 24. apríl 2006 varðandi húsið að Helluhrauni 9 hafi sveitarstjórn talið að sér hafi ekki verið fært að hafna erindinu og því samþykkt það á fundi hinn 27. apríl 2006. 

Sveitarstjórn hafi verið fullljóst að með því að verða við erindi eiganda húsanna að Helluhrauni 7a, 8 og 8a myndi hún kalla yfir sig kæru frá kærendum og í raun og veru alveg sama hver ákvörðun sveitarstjórnar hefði orðið hefði mátt búast við kæru, annað hvort frá kærendum eða eiganda húsanna.  Því hafi verið úr vöndu að ráða.        

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa sé vísað til þess að hann hafi haft leyfi til reksturs gistingar í húsum við Helluhraun um langt árabil.  Leitast hafi verið eftir að sá rekstur væri í samræmi við lög og reglugerðir og hafi byggingarleyfishafi átt gott samband við sveitaryfirvöld, sýslumannsembættið, Vinnueftirlit ríkisins, heilbrigðisfulltrúa og eldvarnareftirlit.  Samband við íbúa Helluhrauns hafi almennt verið gott og nánast engar kvartanir heyrst frá þeim þann aldarfjórðung sem reksturinn hafi staðið yfir.  Ein kvörtun hafi þó borist vorið 2006 vegna hávaða frá kórfélögum í erlendum kór sem þátt hafi tekið í kórastefnu við Mývatn.  Hafi þeir er í hlut hafi átt gleymt sér í blíðviðri og miðnætursól og haft háreisti nokkra við opinn glugga er snúi að húsi kærenda.  Þar hafi verið um réttmæta kvörtun að ræða sem brugðist hafi verið við og séð til þess að háreistinni linnti.  Fullyrða megi að ekkert annað atvik þessu líkt hafi átt sér stað í tengslum við gistihúsareksturinn sl. 25 ár. 

Þess megi geta að ánægjuraddir hafi heyrst frá nokkrum næstu nágrönnum, sem m.a. séu ánægðir með snyrtilega umgengni á lóðum Helluhrauns 7, 7a, 8, 8a, og 9 og geri sér jafnframt grein fyrir mikilvægi þessa reksturs fyrir samfélagið. 

Helluhraun sé friðsæl gata og séu mjög fá dæmi þess að nokkur ástæða hafi verið til kvartana um hávaða á síðkvöldum. 

Bent sé á að bílastæði við húsin að Helluhrauni 7, 7a, 8, 8a og 9 rúmi alls um 20 bíla sem í raun sé meira en þörf sé fyrir vegna reksturs gistingar í húsunum, enda hafi ekki verið nein vandamál til staðar varðandi bílastæði.   

Fullyrðing kærenda um að næst Helluhrauni að vestan sé friðað hraun sé einfaldlega röng, sbr. gildandi deiliskipulag. (sic)

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um samþykkt sveitarstjórnar Skútustaðahrepps um að heimila breytingu á notkun húsanna að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því standa hús þau sem hér um ræðir á íbúðarsvæði.  Fyrir úrskurðarnefndinni liggur uppdráttur Verkfræðistofu Norðurlands, dagsettur í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar en ekki liggur fyrir að uppdrátturinn hafi öðlast gildi sem deiliskipulag.  Verður því að styðjast við ákvæði aðalskipulags um landnotkun á svæðinu.

Samkvæmt gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 er heimilt að reka starfsemi á íbúðarsvæðum sem eðlilegt er að þar sé, enda valdi reksturinn ekki ónæði, m.a. vegna hávaða eða óeðlilega mikillar umferðar. Hefur ákvæði þetta verið skýrt svo að rekstur gistiheimila rúmist innan heimilda þess.  Verður með hliðsjón af tilvitnuðu ákvæði að skýra Aðalskipulags Skútustaðahrepps 1996-2015 svo að rekstur gistiheimila samræmist landnotkun umrædds svæðis.  Húsin að Helluhrauni nr. 7a, 8 og 8a standa í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmis konar þjónustustarfsemi.  Eru þar m.a. bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni.  Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði þar sem gert er ráð fyrir blandaðri landnotkun samkvæmt gildandi aðalskipulagi. 

Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem byggingarleyfishafi hyggst starfrækja á svæðinu telur úrskurðarnefndin að sú breytta notkun sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Þá verður ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar. 

Samkvæmt framansögðu verður að telja að lagaskilyrðum hafi verið fullnægt og málefnaleg rök hafi legið til grundvallar hinni kærðu ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógilt verði ákvörðun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 27. apríl 2006 um að heimila breytta notkun húsanna nr. 7a, 8 og 8a við Helluhraun í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson    

 

______________________________        _______________________________
Ásgeir Magnússon   Þorsteinn Þorsteinsson       

 

 

 

des 22
Love0

30/2006 Langagerði

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 18. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2006, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkurborgar um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. apríl 2006, er barst úrskurðarnefndinni samdægurs, kæra G, Langagerði 124 og Ö, Langagerði 120, Reykjavík, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.  Á fundi borgarráðs hinn 16. mars 2006 var afgreiðsla skipulagsráðs lögð fram.

Skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa í nóvember 2004 var ákveðið að grenndarkynna hagsmunaaðilum tillögu að deiliskipulagi lóðarinnar nr. 122 við Langagerði.  Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 19. janúar 2005 þar sem kynntar voru athugasemdir sem borist höfðu, þ.á.m. frá kærendum, og svör skipulagsfulltrúa við þeim.  Var deiliskipulagstillagan samþykkt.  Síðar komu í ljós gallar á málatilbúnaði borgaryfirvalda sem urðu til þess að ákveðið var að fella úr gildi fyrrgreinda samþykkt.  Í kjölfarið var hagsmunaaðilum þeim er gerðu athugasemdir við fyrrgreinda deiliskipulagstillögu tilkynnt með bréfi, dags. 29. júní 2005, að deiliskipulagið hefði verið fellt niður vegna formgalla.  Í bréfinu var jafnframt tilkynnt að unnin yrði byggingarleyfisumsókn sem síðar yrði grenndarkynnt.

Hinn 25. janúar 2006 var tekin fyrir á fundi skipulagsráðs umsókn Styrktarfélags vangefinna um leyfi til þess að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði.  Skipulagsráð færði af því tilefni eftirfarandi til bókar:  „Frestað.  Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Samþykkt að grenndarkynna framlagða umsókn fyrir hagsmunaaðilum að Langagerði 106, 108, 110, 116, 118, 120, 124, 126 og 128.“  Að lokinni grenndarkynningu sem stóð frá 6. febrúar til 6. mars 2006 var umsóknin samþykkt á fundi skipulagsráðs þann 15. mars 2006, en engar athugasemdir höfðu borist.

Hafa kærendur kært þá samþykkt svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er bent á að þeir hafi ekki sett fram athugasemd við borgaryfirvöld vegna hinnar grenndarkynntu byggingarleyfisumsóknar þar sem þeim hafi verið leiðbeint af starfsmönnum skipulagssviðs um að slíkt væri óþarft þar sem sjónarmið þeirra til framkvæmdarinnar hefðu legið fyrir á fyrri stigum málsins.  Kærendum hafi eigi að síður verið gerð grein fyrir afgreiðslu skipulagsráðs á hinni kærðu ákvörðun og leiðbeint um kæru til æðra stjórnvalds.

Á það sé bent að á fyrirhuguðu sambýli muni sex einstaklingar búa ásamt því að þar muni einn til tveir starfsmenn verða við störf.  Ljóst sé að fjölgun íbúa á svæðinu muni auka mjög umferð um botnlangann, þó svo að heimilismenn verði ekki sjálfir færir um að aka bifreiðum.  Meðan starfræktur hafi verið leikvöllur á lóðinni hafi umferð um götuna verið mjög mikil og þar hafi skapast algjört ófremdar- og hættuástand.  Enginn snúningshaus sé í enda botnlangans og hafi það gerst daglega, þegar börnum hafi verið ekið að gæsluvellinum, að bifreiðum hafi verið bakkað niður götuna.  Ekki hafi verið hægt að snúa bifreiðum við gæsluvöllinn þar sem öll bílastæði við hann hafi verið notuð af starfsmönnum vallarins.  Þetta ástand hafi skapað mikla hættu fyrir íbúa hverfisins, sérstaklega börnin.

Gata sú er lóðin að Langagerði 122 standi við sé mun þrengri en aðrar götur í hverfinu og þar muni 2,5 metrum.  Þetta hafi það í för með sér að aðeins sé unnt að leggja bifreiðum öðrum megin götunnar í stað beggja vegna eins og víðast hvar annars staðar sé í hverfinu.  Af þessari ástæðu hafi endi botnlangans verið nýttur af íbúum götunnar.  Það segi sig sjálft að aukin bílaumferð um götuna muni skapa algjört vandræðaástand.

Í huga kærenda skipti ekki máli hvort á lóðinni verði starfrækt stofnun eða heimili.  Umferðin og ónæði muni allt að einu aukast í þessu friðsæla hverfi sem hafi í för með sér mikla röskun og í ljósi reynslunnar geti kærendur ekki sætt við þess háttar ástand.

Það sé staðreynd að á meðan starfræktur hafi verið gæsluvöllur hafi verið erfiðara að selja húseignir í næsta nágrenni hans.  Hvernig verði þá staðan þegar komið verði á lóðina sambýli?  Minni eftirspurn eftir húseignum við götuna þýði einfaldlega verðfall þeirra sem kærendur muni ekki sætta sig við.

Sú hugmynd hafi komið upp, til að afstýra aukinni umferð um botngötuna, að gera aðkeyrslu að sambýlinu frá Tunguvegi.  Taka hefði mátt hluta af opnu svæði austan lóðarinnar undir aðkomu og bílastæði fyrir sambýlið þar sem merkt opið leiksvæði sé hvort eð er mjög lítið notað sem slíkt.

Bent sé á að aukin umferð sé það sem kærendur hafi áhyggjur af, ekki sambýlið sjálf.  Eigi að síður sé það skoðun þeirra að sambýli eins og það er hér um ræði, eigi ekki að vera sett í rótgróið hverfi, heldur í ný hverfi þar sem skipulag geri ráð fyrir því.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Vísar hann til þeirra raka sem borgaryfirvöld tefla fram í málinu og gerir kröfu til þess að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að meðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga þrátt fyrir að fella hafi þurft niður fyrri samþykkt um deiliskipulag lóðarinnar vegna formgalla.  Sérstaklega sé tekið fram að hagsmunaaðilar hafi verið vel upplýstir og fengið send bréf þar sem þeim hafi verið tilkynnt um hvaða skref væru í vændum.

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé gert ráð fyrir því að á lóðinni að Langagerði 122 megi byggja sambýli fyrir fólk með þroskahömlun.  Eins og fram komi í gögnum málsins sé gert ráð fyrir að þar verði byggt einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum ásamt sameiginlegu rými.  Íbúar verði fimm til sex auk eins til tveggja starfsmanna sem skipti á milli sín vöktum tvisvar til þrisvar á sólarhring.  Afar sjaldgæft sé að fólk með þroskahömlun sé fært um að aka bíl og sé því ekki ástæða til að ætla að aukning umferðar um botnlangagötuna stafi af hinum nýju íbúum sambýlisins.

Á það beri aftur á móti að líta að langlíklegast sé að íbúar sambýlisins muni njóta þjónustu frá ferðaþjónustu fatlaðra til að komast leiðar sinna, bæði til vinnu og til að sinna öðrum erindum.  Jafnframt sé gert ráð fyrir því að starfsmenn komi akandi til vinnu sinnar, þ.e. að einn til tveir starfsmenn muni koma til vinnu á morgnana og fara þaðan seinnipart dags þegar vaktaskipti séu og þá komi aðrir starfsmenn í þeirra stað.

Með vísan til þessa megi halda því fram með nokkurri vissu að bílaumferð um botnlangann verði mun minni eftir hinar samþykktu breytingar heldur en verið hafi þegar á þessari sömu lóð hafi verið starfræktur gæsluvöllur, þar sem fjölda barna hafi verið ekið til og frá vellinum um hinn þrönga botnlanga.  Með vísan til þessa sé því vísað á bug að verið sé að auka umferð í götunni miðað við það sem verið hafi þegar gæsluvöllur hafi verið starfræktur á umræddri lóð.  Jafnframt megi vísa til þess að umferð vegna sambýlisins verði sennilega minni heldur en frá öðrum íbúðarhúsum við götuna, þar sem íbúar þess muni að öllum líkindum samnýta ferðir í frekari mæli en aðrir íbúar sem haldi jafnvel marga bíla við hvert hús.

Ekki séu bornar brigður á þær fullyrðingar kærenda að snúningshaus við enda botnlangans í Langagerði 116-128 sé minni en í öðrum botnlöngum í Langagerði.  Við hönnun gatnanna á sínum tíma hafi það verið talin eðlileg ráðstöfun í ljósi þess að við enda þessa botnlanga séu mun færri hús en í öðrum botnlöngum í Langagerði og þar af leiðandi ekki eins mikil þörf á miklu rými til snúninga.  Ekki sé fallist á að breyta aðkomu að lóðinni og hafa hana frá Tunguvegi, aðallega með vísan til þess að slík aðkoma myndi skerða möguleika íbúa hverfisins til útivistar á opnu svæði sem þar sé, auk þess sem aðkoma bíla frá ferðaþjónustu fatlaðra muni verða erfiðari eftir þeirri leið.  Einnig sé talið að slík aðkoma hafi mun meiri truflun og skerðingu umhverfisgæða í för með sér en sú aðkoma sem nú sé að lóðinni.

Ítrekað sé að um sé að ræða heimili fyrir fólk með þroskahömlun.  Slíkt heimili sé ekki opinber stofnun.  Mikilvægt sé að átta sig á því að um sé að ræða heimili, eins og hvert annað í hverfinu, nema að því leyti að heimilisfólk þurfi aðstoð eins til tveggja starfsmanna til þess að geta búið í eigin íbúð vegna fötlunar sinnar.  Sambærileg heimili séu í íbúðahverfum víða í borginni og í öllum tilfellum hafi slíkt fyrirkomulag gefið góða raun og ríkt mikil og góð sátt við nágranna.

Hvað varði fullyrðingar kærenda um verðfall á eignum þeirra vegna nábýlis við heimili fyrir þroskahamlaða sé bent á að reynslan hafi sýnt að sú sé ekki raunin og sé þessi málsástæða bæði ósönnuð og órökstudd.

Í málum sem þessum geti eigendur fasteigna í þéttbýli ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Talið sé að þær breytingar sem nágrannar sambýlisins að Langagerði 122 þurfi að þola séu að engu leyti með þeim hætti að þær valdi óhóflegri skerðingu á hagsmunum þeirra þannig að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs um að heimila byggingu einlyfts fjölbýlishúss sem sambýlis með fimm íbúðum ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.  Áður hafði lóðin verið nýtt fyrir gæsluvöll.

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lóðin að Langagerði 122 felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði.  Fyrirhuguð bygging er þar mun rísa mun verða nýtt sem íbúðarhús og samræmist hið kærða byggingarleyfi því landnotkun aðalskipulags.

Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu borgaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja að það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinnar umdeildu byggingar.  Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Langagerði 122 eru fullbyggðar og því ekki að vænta þar mikilla breytinga.  Má fallast á með borgaryfirvöldum að af þessum sökum hafi ekki verið skylt að ráðast í gerð deiliskipulags vegna hinnar umdeildu byggingar.

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar um götuna sem sé þrengri en almennt gerist í hverfinu svo og vegna skorts á bílastæðum ásamt því að ónæði aukist í annars rólegu umhverfi.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar um götuna eða önnur slík grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu leyfisins.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um að veita leyfi til að byggja einlyft steinsteypt fjölbýlishús með fimm íbúðum fyrir sambýli ásamt sameiginlegu rými og geymsluskúr á lóðinni nr. 122 við Langagerði í Reykjavík.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

___________________________                 ____________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson